Tribunal: TJMT
Processo: 1037483-92.2022.8.11.0002
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAÇÃO. VÍCIO REDIBITÓRIO CONFIGURADO. RESCISÃO CONTRATUAL MANTIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE TRIBUTOS E EMOLUMENTOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de dois lotes urbanos situados em Área de Preservação Permanente, condenar a ré à restituição de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), referentes ao preço de aquisição, dos valores comprovadamente despendidos com IPTU, ITBI e emolumentos cartorários, a apurar em liquidação de sentença, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
2. Requerimentos do recurso: (i) reforma da sentença para manter a integridade da compra e venda, sob os argumentos de que agiu de boa-fé, amparada por matrículas livres de averbação e pela aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal; (ii) exclusão da condenação à restituição de ITBI e emolumentos cartorários, ao argumento de que os valores foram pagos a entes públicos e delegatários, e não à empresa ré; (iii) afastar a indenização por danos morais e, subsidiariamente, sua redução, uma vez que a situação configuraria mero aborrecimento inerente às relações negociais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a venda de lotes urbanos situados em Área de Preservação Permanente, cuja restrição ambiental não constava das matrículas nem fora comunicada ao adquirente, autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (ii) verificar se a condenação à restituição de tributos e emolumentos pagos a terceiros é devida quando a rescisão decorre de vício do produto; e (iii) analisar se as circunstâncias do caso configuram dano moral indenizável e qual o valor adequado da reparação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a apelante, na condição de empreendedora imobiliária, comercializou lotes urbanos ao apelado, que os adquiriu como destinatário final, para fins de edificação e patrimônio familiar, o que enseja a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos defeitos do produto, previsto no artigo 12 da legislação consumerista.
5. No regime de responsabilidade objetiva, a boa-fé subjetiva do fornecedor não afasta a obrigação de reparar quando o produto apresenta vício que o torna impróprio ao uso a que se destina, de maneira que a alegação da apelante de que agiu amparada por matrículas livres de averbação e pela aprovação municipal do loteamento não elide sua responsabilidade.
6. As Áreas de Preservação Permanente decorrem de imposição legal de ordem pública, definidas por critérios objetivos vinculados a características naturais e topográficas do terreno, nos termos do artigo 4º da Lei n. 12.651/2012 (Código Florestal). Assim, a existência da restrição ambiental constitui realidade fática e jurídica preexistente, e não produto de

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037483-92.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), CELIA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 265.900.691-15 (APELANTE), ADRIANO PRUDENCIO - CPF: 896.681.381-04 (APELADO), CELIA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 265.900.691-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAÇÃO. VÍCIO REDIBITÓRIO CONFIGURADO. RESCISÃO CONTRATUAL MANTIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE TRIBUTOS E EMOLUMENTOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. REDUÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de dois lotes urbanos situados em Área de Preservação Permanente, condenar a ré à restituição de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), referentes ao preço de aquisição, dos valores comprovadamente despendidos com IPTU, ITBI e emolumentos cartorários, a apurar em liquidação de sentença, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reforma da sentença para manter a integridade da compra e venda, sob os argumentos de que agiu de boa-fé, amparada por matrículas livres de averbação e pela aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal;
(ii)
exclusão da condenação à restituição de ITBI e emolumentos cartorários, ao argumento de que os valores foram pagos a entes públicos e delegatários, e não à empresa ré;
(iii)
afastar a indenização por danos morais e, subsidiariamente, sua redução, uma vez que a situação configuraria mero aborrecimento inerente às relações negociais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
saber se a venda de lotes urbanos situados em Área de Preservação Permanente, cuja restrição ambiental não constava das matrículas nem fora comunicada ao adquirente, autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos;
(ii)
verificar se a condenação à restituição de tributos e emolumentos pagos a terceiros é devida quando a rescisão decorre de vício do produto; e
(iii)
analisar se as circunstâncias do caso configuram dano moral indenizável e qual o valor adequado da reparação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A relação entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a apelante, na condição de empreendedora imobiliária, comercializou lotes urbanos ao apelado, que os adquiriu como destinatário final, para fins de edificação e patrimônio familiar, o que enseja a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos defeitos do produto, previsto no artigo 12 da legislação consumerista.

5. No regime de responsabilidade objetiva, a boa-fé subjetiva do fornecedor não afasta a obrigação de reparar quando o produto apresenta vício que o torna impróprio ao uso a que se destina, de maneira que a alegação da apelante de que agiu amparada por matrículas livres de averbação e pela aprovação municipal do loteamento não elide sua responsabilidade.

6. As Áreas de Preservação Permanente decorrem de imposição legal de ordem pública, definidas por critérios objetivos vinculados a características naturais e topográficas do terreno, nos termos do artigo 4º da Lei n. 12.651/2012 (Código Florestal). Assim, a existência da restrição ambiental constitui realidade fática e jurídica preexistente, e não produto de decisão administrativa constitutiva.

7. Eventual aprovação do loteamento pela Prefeitura em desconformidade com as exigências legais configura falha no licenciamento urbanístico e ambiental, que não pode ser oposta ao consumidor de boa-fé.

8. A impossibilidade de edificação em lote urbano constitui defeito oculto grave, que frustra a finalidade essencial do bem adquirido e configura vício redibitório, nos termos do artigo 441 do Código Civil, bem como caracteriza violação ao dever de informação inerente à boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, e erro substancial sobre o negócio, nos moldes do artigo 139, I, do Código Civil, justificando-se a rescisão contratual e o retorno do
status quo ante
, com a restituição dos valores pagos pela compra dos terrenos.

9. Em relação à restituição dos valores de IPTU, ITBI e emolumentos cartorários, o artigo 443 do Código Civil determina a restituição do valor recebido pelo alienante acrescido das despesas do contrato, expressão que abrange os custos de escrituração suportados pelo adquirente, pois constituem custos inerentes e indissociáveis da transação imobiliária, suportados pelo apelado em razão direta e exclusiva do negócio celebrado com a apelante.

10. Quanto ao dano moral, as circunstâncias do caso ultrapassam o mero dissabor inerente às relações negociais, uma vez que o apelado, consumidor idoso, empregou suas economias na aquisição de dois lotes com o propósito de neles edificar e de os destinar em benefício de sua filha, alegação não impugnada que restou incontroversa nos autos. Assim, a frustração dessa legítima expectativa, somada à recusa da apelante em resolver a questão administrativamente, configura ofensa aos direitos da personalidade que justifica a reparação por dano extrapatrimonial.

11. O valor da indenização por danos morais comporta redução de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia que melhor atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, bem como ao caráter compensatório e pedagógico da reparação, em consonância com os parâmetros jurisprudenciais adotados por este Tribunal.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, artigo 2º, 3º e 12; Código Civil, artigo 139, I, 422, 441 e 443; Lei n. 12.651/2012 (Código Florestal), art. 4º; Lei n. 6.766/1979, art. 3º, parágrafo único, V.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, ApCív n. 1014921-94.2019.8.11.0002; TJSP, ApCív n. 1011707-81.2021.8.26.0625.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela ré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
contra a sentença do Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c restituição de valores e indenização por danos morais autuada sob o n. 1037483-92.2022.8.11.0002, ajuizada por
ADRIANO PRUDENCIO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e condenou a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), referente ao valor pago pelos imóveis, os valores comprovadamente despendidos com despesas de IPTU, ITBI e emolumentos cartorários para a escrituração dos imóveis, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (id. 334697427).

Na petição inicial, o autor narrou ter adquirido da ré dois lotes urbanos, correspondentes aos Lotes n. 02 e 03, Quadra 35, do Loteamento Jardim Paula I – 2ª Etapa, no município de Várzea Grande, cada qual com área de 360,00 m2, registrados sob a matrícula n. 27.084 do Cartório do 5º Ofício de Cuiabá, pelo valor de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), conforme escritura pública de compra e venda (id. 334695897).

Afirmou que, para viabilizar a lavratura da escritura, arcou com o pagamento de IPTU atrasado, guia de ITBI, certidão de ônus no cartório e matrícula de inteiro teor. Contudo, aduziu que, quando buscou o registro dos imóveis, foi informado de que os terrenos se situavam em Área de Preservação Permanente, com impedimento de edificação no local (id. 334695897).

Acrescentou que as fotografias apresentadas pela ré na ocasião da venda não correspondiam aos terrenos descritos na escritura e que a incorporadora, mesmo questionada, negou qualquer equívoco. A empresa, todavia, ofereceu como alternativa lotes localizados em Jangada, proposta que o autor recusou, porquanto o interesse era adquirir imóveis na mesma região, próximos de sua residência, para investimento e futura doação à filha (id. 334695897).

Sustentou a existência de relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, e qualificou a conduta da ré como abusiva (id. 334695897).

Assim, pleiteou, a título de obrigação de fazer, a entrega de dois terrenos com metragem equivalente na mesma região, devidamente escriturados e sem ônus (id. 334695897).

De forma subsidiária, requereu a condenação da ré à restituição dos valores pagos pela compra dos terrenos, bem como das despesas com escrituração. Postulou, ainda, a condenação da ré ao pagamento de indenização moral no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Devidamente citada, a ré apresentou contestação (id. 334697397).

Alegou que, em conformidade com o artigo 3º, parágrafo único, V, da Lei n. 6.766/79, a aprovação do loteamento e a expedição das matrículas n. 123.310 e 123.311 atestavam a inexistência de restrição ambiental nos imóveis, o que evidenciaria sua boa-fé na alienação dos lotes. Argumentou que o autor não juntara qualquer prova de que os terrenos se encontravam em Área de Preservação Permanente, em violação ao artigo 373, I, do Código de Processo Civil (id. 334697397).

A ré ressaltou que competia ao comprador verificar as condições do imóvel antes da aquisição e que o autor jamais se dirigira ao local. O adquirente somente teria tomado conhecimento da suposta irregularidade após a formalização de todos os atos burocráticos de transferência, fato que demonstraria a assunção do risco pelo próprio comprador (id. 334697397).

Sobre os danos materiais, aduziu que o pedido de restituição dos valores despendidos com emolumentos carecia de certeza e de comprovação documental, em afronta aos artigos 322 e 373, I, do Código de Processo Civil, uma vez que o autor se limitara a apresentar estimativa unilateral do prejuízo (id. 334697397).

Em relação ao dano moral, qualificou a situação como mero aborrecimento, insuficiente para caracterizar lesão a direitos da personalidade. Sustentou a inexistência de ato ilícito, porquanto o contrato de compra e venda fora celebrado de boa-fé, e requereu, na eventualidade de condenação, a limitação do
quantum
a R$ 1.000,00 (mil reais), com fundamento no artigo 944 do Código Civil.

Em decisão saneadora, o juízo determinou que o autor comprovasse, por documento técnico, a localização dos imóveis em Área de Preservação Permanente. Em atendimento à determinação, foi juntado aos autos parecer técnico emitido pela Prefeitura Municipal de Várzea Grande, que atestou a restrição ambiental sobre os lotes.

A ré se opôs ao referido parecer e salientou que a informação sobre a Área de Preservação Permanente somente surgiu após a distribuição da ação, em novembro de 2022, e que não existia documento comprobatório da restrição no momento da aquisição.

Consignou que a primeira vistoria
in loco
fora realizada apenas em 13/junho/2025, mais de dois anos após a propositura da demanda, e que jamais recebera comunicação de órgão ambiental ou municipal sobre a classificação dos lotes como Área de Preservação Permanente.

Sobreveio, então, a sentença recorrida.

O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato de compra e venda dos Lotes n. 02 e 03, Quadra 35, do Loteamento Jardim Paula I, condenar a ré à restituição de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), relativos ao valor de venda dos lotes, e dos valores comprovadamente despendidos com IPTU, ITBI e emolumentos cartorários, a serem apurados em liquidação de sentença, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (id. 334697427).

Na fundamentação, o juízo reconheceu a relação de consumo e a responsabilidade objetiva da ré, nos termos do artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor. Destacou que o autor demonstrou a ocorrência de vício redibitório, nos moldes do artigo 441 do Código Civil, uma vez que a impossibilidade de edificação em lote urbano constitui defeito oculto grave, que torna o bem impróprio ao uso a que se destina (id. 334697427).

Rechaçou a tese de que a restrição ambiental representaria criação administrativa superveniente, sob o fundamento de que as Áreas de Preservação Permanente decorrem de imposição legal de ordem pública, são definidas por características naturais e topográficas e independem de reconhecimento formal posterior.

Nessa linha, assentou que a aprovação do loteamento pela Prefeitura não eximiria a vendedora de responsabilidade, na medida em que eventuais falhas no licenciamento não podem ser opostas ao consumidor de boa-fé (id. 334697427).

Quanto ao dano moral, consignou que a situação ultrapassava o mero dissabor contratual. Ponderou tratar-se de consumidor idoso e pensionista que investiu suas economias na aquisição de imóvel com o propósito de edificar moradia ou assegurar patrimônio familiar, e cuja legítima expectativa fora frustrada pela venda de lote imprestável ao seu fim, agravada pela recusa da ré em resolver a questão na esfera administrativa (id. 334697427).

Diante da sucumbência mínima do autor, o juízo condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (id. 334697427).

Irresignada, a ré interpõe o presente recurso de apelação.

A primeira tese recursal volta-se contra a rescisão contratual e a restituição de valores. A apelante sustenta que agiu com total transparência, amparada por matrículas imobiliárias livres de qualquer averbação de restrição ambiental ou administrativa e pela aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal.

Argumentou que a constatação da Área de Preservação Permanente por parecer técnico emitido no curso do processo não pode retroagir para macular negócio jurídico perfeito e acabado e que o próprio autor admitiu, na petição inicial, ter tomado conhecimento da restrição apenas na tentativa de registrar os imóveis, o que revelaria a ausência de vistoria prévia ou consulta ambiental antes da concretização do negócio (id. 334697429).

Em relação à condenação à restituição dos tributos e emolumentos, defende que os valores de ITBI e emolumentos cartorários foram pagos a entes públicos e delegatários de serviço público, e não à empresa ré, de modo que a condenação importaria ressarcimento de quantias jamais recebidas pela apelante (id. 334697429).

Impugna, por derradeiro, a condenação a título de dano moral. Argumenta que a situação configura mero aborrecimento inerente às relações negociais e que o simples descumprimento contratual não configuraria, por si só, dano extrapatrimonial (id. 334697429).

Nas contrarrazões, o apelado afirma que está comprovado o nexo de causalidade entre a conduta da apelante e os eventos danosos. Sustenta, ademais, que a responsabilidade da recorrente decorre da conduta negligente constatada nos autos (id. 334697429).

Asseverou, ainda, que a apelante não apresentou, em nenhum momento processual, comprovação concreta de sua boa-fé nem providência efetiva para auxiliar o consumidor lesado, e que suas alegações se limitaram a frágeis assertivas, desacompanhadas de documentos aptos a afastar a legitimidade dos pedidos autorais (id. 334697429).

Em relação ao dano moral, o apelado defendeu que a lesão suportada ultrapassa o mero dissabor cotidiano e que a condenação por dano moral não pressupõe necessariamente a verificação de sentimentos humanos desagradáveis como dor ou sofrimento (id. 334697429).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais autuada sob o n. 1037483-92.2022.8.11.0002, ajuizada por
ADRIANO PRUDENCIO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de compra e venda dos Lotes n. 02 e 03, Quadra 35, do Loteamento Jardim Paula I, condenar a ré à restituição de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), referente ao valor pago pelos imóveis, dos valores comprovadamente despendidos com IPTU, ITBI e emolumentos cartorários, a apurar em liquidação de sentença, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O cerne da controvérsia recursal consiste em verificar se a venda de lotes urbanos situados em Área de Preservação Permanente, cuja restrição ambiental não constava das matrículas imobiliárias nem fora comunicada ao adquirente, autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, inclusive tributos e emolumentos despendidos em favor de terceiros, bem como se as circunstâncias do caso concreto configuram dano moral indenizável ou mero dissabor inerente às relações negociais.

O recurso comporta parcial acolhimento, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais.

O enfrentamento da matéria exige, inicialmente, a qualificação jurídica da relação entre as partes.

Os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor definem, respectivamente, consumidor como toda pessoa física ou jurídica que adquire produto como destinatário final, e fornecedor como toda pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de comercialização de produtos. A razão de ser dessa distinção normativa reside na tutela diferenciada que o ordenamento confere ao destinatário final, reconhecida sua posição de vulnerabilidade frente ao profissional que coloca o produto no mercado.

No caso dos autos, a subsunção é direta.

A apelante, na condição de empreendedora imobiliária, comercializou lotes urbanos ao apelado, que os adquiriu como destinatário final, para fins de edificação e patrimônio familiar, conforme alegado na petição inicial.

Configura-se, portanto, relação de consumo, com incidência do microssistema consumerista e de suas proteções específicas, o que resulta em consequência normativa relevante.

Isso porque o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor consagra a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos defeitos do produto, ou seja, responsabilidade que independe da demonstração de culpa e se funda exclusivamente no nexo causal entre o defeito e o dano.

A opção legislativa por esse regime se justifica pela assimetria informacional entre fornecedor e consumidor, porquanto quem profissionalmente concebe, produz ou comercializa o produto está em posição mais adequada para prevenir e suportar os riscos inerentes à atividade.

Essa premissa é essencial para enfrentar o argumento central da apelante.

A ré sustenta que sua boa-fé, lastreada na aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal e na ausência de averbação nas matrículas, excluiria sua responsabilidade. Todavia, no regime de responsabilidade objetiva, a boa-fé subjetiva do fornecedor, embora possa atenuar consequências em determinados contextos, não tem o condão de afastar a obrigação de reparar quando o produto apresenta vício que o torna impróprio ao uso a que se destina.

Cumpre examinar, nesse ponto, a natureza jurídica das restrições ambientais invocadas.

A premissa normativa que fundamenta a sentença recorrida é a de que as limitações incidentes sobre Áreas de Preservação Permanente não decorrem de ato administrativo discricionário ou de reconhecimento formal por órgão público, mas de imposição legal de ordem pública, com eficácia
erga omnes
e aplicabilidade imediata.

Com efeito, o artigo 4º da Lei n. 12.651/2012 (Código Florestal) define as Áreas de Preservação Permanente a partir de critérios objetivos vinculados a características naturais e topográficas do terreno, como margens de cursos d'água, nascentes, encostas e topos de morros.

Assim, a norma não confere a qualquer autoridade administrativa o poder de constituir ou desconstituir essas áreas, de modo que limita-se a reconhecer a proteção que decorre da própria realidade física e ecológica do território.

A existência da Área de Preservação Permanente, portanto, constitui realidade fática e jurídica preexistente, e não produto de decisão administrativa constitutiva, motivo pelo qual o reconhecimento formal, por meio de parecer técnico ou de vistoria, possui natureza meramente declaratória e revela situação que já existia à época da formalização do contrato de compra e venda.

Nessa mesma direção, o artigo 3º, parágrafo único, V, da Lei n. 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) veda expressamente o parcelamento do solo em áreas de preservação ecológica.

A norma impõe ao empreendedor imobiliário, como profissional do ramo, o dever de verificar a conformidade ambiental dos lotes antes de sua comercialização. Dessa forma, eventual aprovação do loteamento pela Prefeitura, caso tenha ocorrido em desconformidade com as exigências legais, configura falha no licenciamento urbanístico e ambiental, que não pode ser oposta ao consumidor de boa-fé para se eximir de suas responsabilidades contratuais.

Sob essa perspectiva, resta configurado o vício redibitório previsto no artigo 441 do Código Civil, instituto tutela o adquirente que recebe coisa portadora de defeito oculto capaz de torná-la imprópria ao uso a que se destina ou de lhe diminuir o valor.

A razão de ser dessa proteção reside na confiança depositada pelo adquirente na adequação do bem ao fim contratado, confiança que o ordenamento jurídico protege mediante a possibilidade de rejeição da coisa ou de abatimento proporcional do preço.

Nesse sentido, a impossibilidade de edificação em lote urbano constitui, nesse contexto, defeito oculto e grave, que frustra a finalidade essencial do bem adquirido.

A rigor, o apelado, enquanto consumidor, confiou na regularidade do empreendimento e na aptidão dos lotes para construção, finalidade inerente a um lote urbano, e a restrição ambiental, por suas características, não era cognoscível pelo adquirente no momento da compra.

Nessa linha de raciocínio, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça compreende que, tratando-se de compra e venda de imóvel em Área de Preservação Permanente com severas restrições construtivas, caracteriza violação ao dever de informação inerente à boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, configurando erro substancial sobre o negócio, nos termos do artigo 139, I, do Código Civil, e vício redibitório, a justificar a rescisão contratual (TJMT, ApCív n. 1014921-94.2019.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Dirceu Dos Santos, Gabinete 2 - Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/12/2025, Publicado no DJE 22/01/2026).

À vista dessas razões, a rescisão contratual e a condenação à restituição de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) devem ser mantidas, nos exatos termos da sentença recorrida.

Em relação à condenação de restituição dos valores de IPTU, ITBI e emolumentos cartorários, a rescisão contratual por vício do produto impõe, além do retorno ao
status quo ante,
a restituição integral de todos os valores despendidos pelo consumidor em decorrência do desfazimento do negócio que a vendedora deu causa.

Se o contrato é desfeito porque o produto apresentava defeito que o tornava impróprio ao uso, o consumidor não pode suportar os prejuízos econômicos de uma transação cuja causa se revelou viciada.

Trata-se da dicção do artigo 443 do Código Civil, que determina a restituição do valor recebido pelo alienante acrescido das despesas do contrato, expressão que abrange, inequivocamente, os custos de escrituração suportados pelo adquirente.

O fato de os valores de IPTU, ITBI e emolumentos terem sido pagos a terceiros, e não diretamente à apelante, é juridicamente irrelevante para fins de responsabilidade pela restituição, tendo em vista que essas despesas constituem custos inerentes e indissociáveis da transação imobiliária, e o apelado só as suportou em razão direta e exclusiva do negócio celebrado com a apelante.

Nesse sentido, a jurisprudência assim dispõe:

“[...] AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR VÍCIO REDIBITÓRIO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO [...] Vícios ocultos caracterizados – Art. 441 do CC – Vendedores não provaram que o comprador foi previamente informado sobre a existência dos vícios, ônus que lhe incumbia – Rescisão do contrato e condenação dos réus à devolução integral do valor pago, além das despesas cartorárias, parcelas pagas do financiamento bancário e quitação do saldo devedor junto ao Banco Santander – Viabilidade – Apelação do autor – Autor tem direito à devolução das parcelas vencidas e vincendas, que foram pagas no curso do feito [...]”
(TJSP, ApCív n. 1011707-81.2021.8.26 .0625 Taubaté, Relator.: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 25/04/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2024).

Por conseguinte, conclui-se que se não fosse o vício existente nos lotes vendidos pela apelante, essas despesas sequer existiriam, motivo pelo qual resta demonstrado o nexo causal e a necessidade de restituir os custos arcados pela apelada com a escrituração do imóvel.

Por fim, apesar de a apelante afirmar que o mero descumprimento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável, o caso em análise ultrapassa o mero dissabor cotidiano, o que justifica a imposição do dever de reparar o dano extrapatrimonial.

Não obstante o mero descumprimento contratual, inerente às relações negociais, não ensejar ato ilícito, cabe observar se as circunstâncias concretas do inadimplemento revelam situação excepcional, capaz de violar a dignidade do contratante ou de lhe causar sofrimento que transcenda o dissabor ordinário, hipóteses nas quais o desacerto negocial implica em ofensa aos direitos da personalidade.

No caso dos autos, as circunstâncias fáticas configuram exatamente essa hipótese excepcional.

O autor, consumidor idoso, empregou suas economias na aquisição de dois lotes urbanos com o propósito específico de neles edificar e de os destinar em benefício de sua filha, conforme narrado na petição inicial.

Essa alegação, cumpre registrar, não foi objeto de impugnação pela ré, de modo que restou incontroversa nos autos.

A frustração da legítima expectativa do apelado, nesse contexto, não se resume a um mero dissabor negocial. Ao revés, trata-se de consumidor em situação de vulnerabilidade que viu comprometido o investimento de suas reservas financeiras em bens absolutamente imprestáveis ao fim a que se destinavam.

Soma-se a isso a postura da apelante, que se recusou a resolver a questão na esfera administrativa, seja pela substituição dos lotes por outros equivalentes, seja pela devolução dos valores, o que potencializou a angústia e o desgaste experimentados pelo consumidor.

O precedente deste Tribunal de Justiça, já mencionado na análise do ponto anterior, enfrentou situação fática análoga e reconheceu expressamente a configuração do dano moral. Naquele julgamento, consignou-se que a frustração da legítima expectativa do comprador que adquire imóvel para construção de moradia e posteriormente descobre a impossibilidade de edificação ultrapassa o mero dissabor contratual e configura dano moral indenizável (TJMT, ApCív n. 1014921-94.2019.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Dirceu Dos Santos, Gabinete 2 - Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/12/2025, Publicado no DJE 22/01/2026).

Relativamente ao
quantum
indenizatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais), cabe redução equitativa.

A quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), além de consentânea com os parâmetros jurisprudenciais adotados pela jurisprudência deste Tribunal (ApCív n. 1014921-94.2019.8.11.0002), melhor atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, bem como ao caráter compensatório e pedagógico da reparação.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pela ré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantidas as demais disposições da sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026