Tribunal: TJMT
Processo: 1018582-51.2025.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018582-51.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HELENA TEREZA ALVES CAMARGO ALGARANHA - CPF: 020.534.639-10 (APELADO), FRANCIELI ALVES CAMARGO - CPF: 012.145.621-83 (ADVOGADO), GILBERTO ALGARANHA CESARI - CPF: 456.860.842-20 (APELADO), VARZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.613.891/0001-85 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO
– INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – ART. 67-A, §5º, DA LEI 4.591/1967 – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – TEMA 938 STJ – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA - CONTRARRAZÕES – IMPOSSIBILIDADE DE FORMULAÇÃO DE PEDIDOS AUTÔNOMOS OU DE REFORMA DA SENTENÇA – INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – NECESSIDADE DE RECURSO PRÓPRIO (APELAÇÃO ADESIVA) – PEDIDOS NÃO CONHECIDOS - SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

O contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de
patrimônio
de
afetação
, não se configurando abusividade.

A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a
comissão
de
corretagem
, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

As contrarrazões possuem natureza eminentemente defensiva, destinando-se exclusivamente à impugnação do recurso interposto, não se prestando à formulação de pedidos autônomos ou à reforma da sentença, sob pena de violação às regras de admissibilidade recursal, sendo imprescindível a interposição do recurso cabível, notadamente a apelação adesiva (art. 997, §2º, do CPC).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1018582-51.2025.8.11.0041

APELANTE: VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

APELADOS: HELENA TEREZA ALVES CAMARGO ALGARANHA e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr.
Gilberto Lopes Bussiki
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais, nº 1018582-51.2025.8.11.0041, ajuizada por
HELENA TEREZA ALVES CAMARGO ALGARANHA e outro
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a ora apelante ao ressarcimento de
“[...] 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, além dos valores a titulo de taxa de corretagem. A quantia deve ser atualizada pelo IPCA, cuja incidência deverá ser feita a partir de cada desembolso até a sentença. A partir da prolação da sentença, deve-se aplicar a SELIC que abrange os juros e correção”
(sic).

Ao final, em face da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% para cada, e, quanto aos honorários advocatícios, fixou em
“[...] 5% (quinze por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2º do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora”
(sic).

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
Conforme corretamente reconhecido pelo juízo a quo, a rescisão do contrato decorreu de culpa exclusiva dos Apelados, que, por motivos pessoais, não conseguiram cumprir as obrigações assumidas no instrumento particular de compra e venda. Ressalte-se que o contrato celebrado entre as partes estabelecia de maneira clara as datas e os valores das parcelas a serem pagas. Contudo, os Apelados não conseguiram cumprir as obrigações assumidas no instrumento particular de compra e venda, tornando impossível a continuidade do negócio, o que levou à rescisão contratual por culpa exclusiva dos Apelados. Diante da impossibilidade de prosseguir com a avença, foram os próprios Apelados que solicitaram a rescisão contratual, reconhecendo expressamente a inviabilidade de cumprimento das obrigações assumidas. Em atendimento ao pedido, a Apelante encaminhou o instrumento de distrato para assinatura eletrônica, utilizando o e-mail cadastrado no contrato e garantindo plena ciência aos Apelados
” (sic).

Afirma que
“Ressalte-se que o distrato foi devidamente assinado pelos Apelados, evidenciando sua inequívoca concordância com os termos ali estipulados. Assim, não há como desconstituir a manifestação de vontade livre e consciente, sob pena de violação ao princípio da força obrigatória dos contratos, previsto nos arts. 421 e 422 do Código Civil. Fica, portanto, patente que a rescisão não decorreu de iniciativa ou culpa da Apelante, mas sim de responsabilidade exclusiva dos Apelados, que, diante da incapacidade de continuar arcando com as parcelas, optaram voluntariamente pela extinção do contrato, assumindo os ônus contratuais e legais inerentes a essa decisão. Não obstante o reconhecimento da culpa dos Apelados, a r. sentença deixou de aplicar corretamente as disposições contratuais e a legislação específica – Lei nº 13.786/2018 –, que disciplina as consequências do desfazimento do contrato por iniciativa do comprador. Conforme estabelece o art. 67-A, inciso II, da referida lei, é plenamente legítima a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente, além da dedução da comissão de corretagem, como forma de compensação pelos custos administrativos, tributos, despesas comerciais e perda da oportunidade de revenda do imóvel”
(sic).

Salienta que
“No tocante a devolução dos valores, houve um equívoco do magistrado de primeiro grau, ao determinar a devolução de 90% do valor pago. Não observou o juiz de primeiro grau que o empreendimento em questão está registrado sob o regime de patrimônio de afetação, que assegura a separação patrimonial dos recursos do empreendimento para garantir a sua conclusão, conforme disposto nos artigos 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64. Em situações de rescisão contratual por culpa dos compradores (com é o caso dos autos), é plenamente válida a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, como estabelece a Lei nº 13.786/18, tendo em vista a necessidade de proteção do empreendimento e dos demais adquirentes. A LEI DE DISTRATO (LEI 13.786/18) há tempos em vigor, regulamentou a lacuna legal referente à devolução de valores em pedidos de rescisão por culpa da adquirente, alterando o teor da Lei nº 4.591/64 [...]”
(sic).

Ressalta que “
Frisa-se que o CONTRATO em tela foi celebrado SOB A ÉGIDE DA LEI EM QUESTÃO, QUE O REGULAMENTOU, NÃO PODENDO SE AFASTAR SUA APLICAÇÃO, ou estarse-ia rasgando a própria lei!!! O CONTRATO ANEXADO AOS AUTOS, EM SUA CLÁUSULA 3.11, FICOU REGISTRADO QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA ENQUADRADO NO REGIME DE AFETAÇÃO, QUE POR SINAL SEQUER FOI IMPUGNADO PELOS APELADOS EM SUA PEÇA DE IMPUGNAÇÃO, TORNANDO-SE INCONTROVERSO
” (sic).

Defende que
“Forte nestes argumentos, é de se concluir, data venia, pela incorreção do julgado, posto que toda a matéria relativa ao contrato restou incontroversa. Sendo assim, É LEGALMENTE ADMISSÍVEL A RETENÇÃO DE ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS, PODENDO-SE MAJORAR TAL RETENÇÃO PARA ATÉ 50% DO TOTAL ADIMPLINDO, EM CASO DE INCORPORAÇÃO COM PATRIMONIO DE AFETAÇÃO. Nota-se Excelência que no caso do empreendimento Viva Cristo Rei conforme informado em sede de contestação, a legislação aplicável autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) do total pago, eis que A INCORPORAÇÃO FOI EFETIVAMENTE REALIZADA EM REGIME DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO, CONFORME MATRÍCULA JÁ TRANSCRITA NOS AUTOS”
(sic).

Sustenta que
“Assim, diante do real valor pago à recorrente a título de preço até a data do distrato, tem os recorridos direito à devolução de 50%, abatidos ainda a comissão de corretagem, nos moldes da norma do art. 67-A da Lei 4.591/64, acrescido pela Lei de Distrato e do artigo 725 do Código Civil. Dessa forma, não há dúvidas de que, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, cuja incorporação esteja com patrimônio de afetação, a retenção prevista é de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelos adquirentes (art.67-A, §5º da Lei 4.591/642). Ademais, ao declarar nula a cláusula contratual e determinar a devolução do valor pago acima do previsto em legislação, o douto magistrado a quo ignorou por completo a Lei de Distrato (Lei13.786/18) que alterou a Lei 4.591/64, em seu art. 67-A, incisos I, II, e §5º, que preveem a retenção da multa de 50% do valor pago”
(sic).

Assinala que “
Em razão do acima exposto, necessária a reforma da sentença que determinou a restituição de 90% do valor pago para os recorridos, pois encontra-se contrária ao dispositivo de lei e ao contrato
” (sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“
que seja declarado rescindido o contrato firmado entre as partes, por culpa (inadimplência) dos Apelados, determinando a restituição do valor pago seja feita nos termos do contrato, mantendo-se a previsão de retenção da pena convencional, equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor pago, além dos valores a título de taxa de corretagem, como já fixado em sentença
”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 321641883, pugnando pelo desprovimento do recurso de apelação, contudo, requerendo a reforma da sentença para que condene a parte apelante ao pagamento de danos morais.

Preparo recursal recolhido, conforme Id. 324240354.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a ora apelante ao ressarcimento de
“[...] 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, além dos valores a titulo de taxa de corretagem. A quantia deve ser atualizada pelo IPCA, cuja incidência deverá ser feita a partir de cada desembolso até a sentença. A partir da prolação da sentença, deve-se aplicar a SELIC que abrange os juros e correção”
(sic).

Ao final, em face da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% para cada, e, quanto aos honorários advocatícios, fixou em
“[...] 5% (quinze por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2º do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...]
Delimito a controvérsia ao exame da validade e extensão econômica da cláusula de retenção pactuada no distrato na hipótese de desistência por iniciativa do comprador, à luz da legislação aplicável e do conjunto documental trazido aos autos, bem como ao pedido de compensação por danos morais.

In casu, resta incontroverso que as partes firmaram o referido Contrato (ID. 188459780), bem como, o distrato (ID. 188459784).

Por óbvio, o fato de o contrato prever prazo de vigência não indica que aquele não possa ser rescindido, por iniciativa de qualquer das partes. Em observância ao princípio da autonomia da vontade, a resilição unilateral de contrato é possível, porque ninguém está obrigado a permanecer contratado.

Evidente que o autor pode pleitear por tal rescisão contratual, como fez extrajudicialmente, entretanto, havendo o distrato por culpa do comprador, este deve ser penalizado.

Desse modo, completamente possível a restituição dos valores até então pagos pelo comprador, porém, com um percentual de retenção deste montante, no qual, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínimas e máximas fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

No presente caso, considerando todo o que já foi exposto, entendo que o percentual fixado em 10% (dez por cento), se mostra razoável para o caso em concreto.

Outrossim, em contratos regidos pelo
CDC
, é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação clara e destacada no contrato, como ocorre no caso em comento, não sendo devida a devolução desse valor em caso de rescisão unilateral por desistência do comprador.

[...]

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente

ação para
CONDENAR
a ré ressarcir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora, devendo reter somente o percentual de 10% (dez por cento) dos valores, além dos valores a titulo de taxa de corretagem.

A quantia deve ser atualizada pelo IPCA, cuja incidência deverá ser feita a partir de cada desembolso até a sentença. A partir da prolação da sentença, deve-se aplicar a SELIC que abrange os juros e correção.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC),
CONDENO
as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2º do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora.”
(Id. 321641876)

Pois bem. Inicialmente, cumpre salientar que restou incontroverso nos autos que a rescisão contratual ocorreu por culpa dos compradores, constando no Id. 321641541 o termo de distrato, o qual se encontra regularmente assinado por todas as partes envolvidas.

Da mesma forma, é incontroverso, também, que as partes firmaram contrato em
07/07/2022
(Id. 321641540), o qual previa expressamente a seguinte cláusula:

“[...] 8.2 – Operada a extinção do contrato, por inadimplemento ou por distrato, o Comprador terá direito à devolução dos valores que houver pago à Vendedora, observadas as regras previstas na lei 4591/64, art. 67-A e parágrafos, alterados pela lei 13.786/18, observando-se especialmente:

(I) A devolução será feita em até 180 (cento e oitenta) dias, contados da data do desfazimento do contrato. Caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a devolução será feita em até 30 (trinta) dias, contados da data de expedição do habite-se do empreendimento, ou da data em que ocorrer a revenda da unidade para terceiros, o que ocorrer primeiro;

(II) Para se proceder a devolução far-se-á a soma de todas as parcelas do preço que houverem sido pagas pelo Comprador; do total encontrado serão efetuadas as seguintes DEDUÇÕES:

(a) A PENA CONVENCIONAL na quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo Comprador, corrigido monetariamente até a data da resolução.
Caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a PENA CONVENCIONAL será aplicada na quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo Comprador;
”
(Destaquei)

Ainda constou no contrato o seguinte quadro, o qual destaco o item 3.11:

Assim, entendo que restou devidamente comprovado que o empreendimento se encontra sob o
regime de patrimônio de afetação
, circunstância que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018:

“
Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador
, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...]

[...]

II - a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

[...]

§5º
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente
, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
”
.

Note que o entendimento antes firmado pelo STJ, por ocasião do REsp 1.723.519/SP é no sentido de que, na rescisão de contrato por desistência do comprador, anterior à Lei n.º 13.786/2018,

deve prevalecer o percentual de retenção pactuado desde que dentro do limite de até 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor.

Ocorre que no caso vertente, tal entendimento deve ser afastado, haja vista que o contrato em análise é
posterior
à Lei n.º 13.786/2018, considerando que foi entabulado entre as partes em 07/07/2022.

Logo, a sentença deve ser reformada, uma vez que, havendo pedido de rescisão pelo autor, deve ser aplicada a regra acima entabulada, reconhecendo o direito da apelante na retenção de 50% dos valores pagos, nos termos contratados, eis que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, inexistindo qualquer abusividade, visto que o percentual está dentro dos parâmetros fixados pela lei.

A propósito, precedentes do c. STJ reconhecendo como válida a cláusula que versa sobre o direito de retenção de até 50%, como no caso dos autos, em que a incorporação é submetida ao regime de patrimônio de afetação,
in

verbis
:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N . 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS . VALIDADE.
TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO .

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13 .786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n . 13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 . A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n . 4.591/1964.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio .

5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial .

IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.”

(STJ - AgInt no AREsp: 2733052 RJ 2024/0323296-9, Relator.: Ministro CARLOS CINI MARCHIONATTI DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025) (Destaquei)

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE.
1."Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art . 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2 .110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.).
2 . Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2145090/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, j. 07/10/2024) (Destaquei)

Dessa forma, tendo em vista a existência de cláusula contratual expressa e a previsão legal que ampara a retenção, não há que se falar em abusividade na retenção de 50% ou na sua redução para 10%, conforme pleiteado pelo recorrente.

Nesse mesmo sentido, julgados desta Terceira Câmara,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DISTRATO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REVISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS –
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – ART. 67-A, §5º, DA LEI 4.591/1967
– COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – TEMA 938 STJ – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO.

O contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não se configurando abusividade.

A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

(N.U 1019854-17.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/05/2025, Publicado no DJE 14/05/2025) (Destaquei)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação e determinou a rescisão contratual, a devolução de 50% dos valores pagos e o pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 devido à inscrição indevida do nome do autor em cadastros de inadimplentes.

II. Questão em discussão

A controvérsia reside em saber se a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, prevista em contrato e respaldada pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, configura cláusula abusiva e se há fundamento para a condenação.

III. Razões de decidir

O contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não se configurando abusividade.

A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: "
A cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime de patrimônio de afetação é válida, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.
A inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito gera direito à indenização por dano moral."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 29.04.2024; TJMT, RAC n.º 1000159-95.2022.8.11.0090, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 26.06.2024; TJMT, RAC n.º 1029443-67.2023.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.11.2024.”

(N.U 1018908-33.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/03/2025, Publicado no DJE 24/03/2025) (Destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
– COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA –
RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – ART. 67-A, §5º, DA LEI 4.591/1967
– ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NA FORMA DO ARTIGO 86 DO CPC – DECAIMENTO MÍNIMO DA PARTE DEMANDADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Segundo esposado pelo c. STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.

Se a parte demandada decaiu em parte mínima do pedido, não há que se falar em ocorrência de sucumbência recíproca.”

(N.U 1029443-67.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2024, Publicado no DJE 29/11/2024) (Destaquei)

Por fim,
cumpre registrar que os apelados, em sede de contrarrazões, formularam pedidos de condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais, bem como pleitearam a reforma parcial da sentença quanto a esse ponto. Ocorre que tal pretensão não pode ser conhecida.

As contrarrazões ao recurso de apelação possuem natureza jurídica eminentemente defensiva, destinando-se exclusivamente a impugnar os fundamentos do recurso interposto pela parte adversa e a sustentar a manutenção da sentença recorrida, nos limites do efeito devolutivo do apelo, não se prestando à ampliação do objeto litigioso nem à formulação de pedidos autônomos de reforma do julgado.

Eventual inconformismo da parte vencedora em relação a capítulos da sentença que lhe foram desfavoráveis deveria ter sido veiculado por meio do recurso próprio e tempestivo, notadamente a apelação adesiva, nos termos do art. 997, § 2º, do Código de Processo Civil, sob pena de preclusão consumativa.

Admitir-se a formulação de pedidos condenatórios novos ou a rediscussão de capítulos não impugnados da sentença em simples contrarrazões implicaria indevida supressão das regras de admissibilidade recursal, além de violação aos princípios do contraditório, da ampla defesa e da estabilidade da demanda.

Desse modo,
não conheço
os pedidos de condenação em danos morais formulados apenas em contrarrazões, por manifesta inadequação da via eleita, devendo ser mantida, nesse particular, a sentença tal como proferida.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar em parte a sentença

para, em virtude da
rescisão do contrato firmado ter se dado por culpa dos compradores,
determinar a restituição a estes do montante de R$

2.158,28 (dois mil, cento e cinquenta e oito reais e vinte e oito centavos), destes já deduzidos R$6.488,25 (seis mil quatrocentos e oitenta e oito reais e vinte e cinco centavos) referentes à comissão de corretagem e R$8.646,53 (oito mil seiscentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), concernentes a
retenção de 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação.

Por conseguinte, com a reforma da sentença,
inverto
o ônus sucumbencial, que passa a recair de forma integral e exclusiva sobre os apelados, mantendo-se, contudo, o percentual e a base de cálculo dos honorários advocatícios tal como fixados na sentença, sendo indevida, portanto, a majoração da verba honorária na hipótese; todavia, por serem os apelados beneficiários da justiça gratuita, fica suspensa a exigibilidade de eventual cobrança, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026