Tribunal: TJMT
Processo: 1009181-84.2023.8.11.0045
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-10
Data de publicação: 2026-06-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009181-84.2023.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[24.906.791 KATIA BACK KOZLOWSKI - CNPJ: 24.906.791/0001-81 (APELANTE), ELAINE DE ARAUJO SIMPLICIO - CPF: 046.937.739-99 (ADVOGADO), LIDIANE PAULA DE SOUSA - CPF: 265.046.448-88 (ADVOGADO), HABITAT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 00.829.355/0001-98 (APELADO), ALLDMUR CARNEIRO - CPF: 001.616.391-51 (ADVOGADO), DAILLINNE DE SOUZA REAL - CPF: 016.786.501-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CONSTRUTORA. TABELA PRICE. ÍNDICE DE CORREÇÃO. IGP-M. PANDEMIA (COVID-19). ONEROSIDADE EXCESSIVA.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes pedidos de revisão de contrato de compra e venda de imóvel. A autora busca o afastamento da capitalização de juros (Tabela
Price
) e a substituição do índice de correção monetária (IGP-M) pelo IPCA no período de 2020 a 2021, em razão de desequilíbrio contratual superveniente causado pela pandemia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se é lícita a capitalização de juros e o uso da Tabela
Price
em contratos firmados com construtoras e incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional
e
determinar se a valorização extraordinária do IGP-M durante a pandemia de Covid-19 configura onerosidade excessiva apta a justificar a substituição do índice de correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A capitalização de juros com periodicidade inferior à anual é vedada a entidades que não compõem o Sistema Financeiro Nacional, nos termos da Súmula 121 do STF.

O emprego da Tabela
Price
em contratos de compra e venda com incorporadoras implica anatocismo vedado, impondo-se o recálculo do débito pelo método de juros simples.

A variação atípica e desproporcional do IGP-M entre os anos de 2020 e 2021, decorrente da crise sanitária global, altera a base objetiva do negócio jurídico e gera onerosidade excessiva ao consumidor.

A substituição temporária do IGP-M pelo IPCA preserva o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e observa os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Teses jurídicas:

É vedada a capitalização mensal de juros e o uso da Tabela
Price
por construtoras e incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional.

A elevação excepcional do índice IGP-M durante a pandemia da Covid-19 autoriza a revisão judicial para substituição pelo IPCA, visando restabelecer o equilíbrio contratual.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível interposta por K.B. Kozlowski (MEI) contra sentença do Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT que, nos autos da Ação Revisional de Contrato nº 1009181-84.2023.8.11.0045, ajuizada em face de Habitat Construtora e Incorporadora Ltda., julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Na origem, a autora alegou ter firmado contrato de compra e venda de imóvel com saldo devedor corrigido pelo IGP-M, acrescido de juros compensatórios de 0,5% ao mês pela Tabela
Price
. Sustentou a ilegalidade da capitalização de juros pela construtora e a onerosidade excessiva decorrente da alta do IGP-M durante a pandemia, requerendo a substituição do índice pelo IPCA nos anos de 2020 e 2021, além do recálculo do débito com juros simples.

A sentença rejeitou os pedidos, sob o fundamento de que o IGP-M foi livremente pactuado, sua variação integra o risco do negócio e não configura fato imprevisível. Reconheceu, ainda, a legalidade da Tabela
Price
no caso concreto.

Nas razões recursais, a apelante sustenta que a elevação do IGP-M constituiu evento extraordinário apto à revisão contratual e que a cobrança de juros capitalizados por construtora é vedada. Requer, assim, a reforma integral da sentença.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção do julgado.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

A controvérsia cinge-se a verificar o acerto da sentença que julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual, especificamente no que tange à

legalidade da aplicação da Tabela
Price
e da capitalização de juros por construtora e
a
possibilidade de substituição do índice de correção monetária (IGP-M) pelo IPCA, em razão da onerosidade excessiva advinda da pandemia.

1. Da Ilegalidade da Capitalização de Juros e do Uso da Tabela
Price

A Apelante argumenta que a construtora/Apelada, por não ser instituição financeira, não pode cobrar juros de forma capitalizada.

É cediço que a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual, em regra, é vedada em nosso ordenamento (anatocismo), conforme dispõe a Súmula 121 do STF. A exceção a essa regra, prevista na Medida Provisória nº 2.170-36/2001, é direcionada exclusivamente às entidades que integram o Sistema Financeiro Nacional, o que não é o caso de construtoras e incorporadoras.

Nesse exato sentido, o entendimento desta
Quarta Câmara de Direito Privado
é pacífico e reiterado:

TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL 1009129-83.2021.8.11.0037, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Publicado em 17/10/2025

A capitalização mensal de juros é vedada para contratos firmados com incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional, sendo admitida apenas a capitalização anual, conforme entendimento consolidado do STJ e a Súmula 121 do STF.

A Tabela
Price
, ao implicar capitalização composta dos juros, configura prática abusiva em contratos de compra e venda com incorporadoras, sendo inadequada na hipótese dos autos.

Dessa forma, a aplicação da Tabela
Price
, método que embute a cobrança de juros sobre juros em sua fórmula, revela-se prática abusiva no caso, impondo-se o seu afastamento para que o saldo devedor seja recalculado sob o regime de juros simples.

2. Da Onerosidade Excessiva e a Substituição do IGP-M

A Apelante sustenta, ainda, que a variação extraordinária do IGP-M nos anos de 2020 e 2021 tornou a prestação excessivamente onerosa, pleiteando sua substituição pelo IPCA no referido período.

O princípio do
pacta sunt servanda
, embora fundamental, não é absoluto, podendo ser relativizado diante de eventos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis que alterem drasticamente a base objetiva do negócio jurídico, gerando onerosidade excessiva a uma das partes, em violação à boa-fé objetiva.

A jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
reconhece que a análise sobre a ocorrência de onerosidade excessiva é uma questão fática, cuja conclusão pelo tribunal de origem deve ser preservada. Na prática, o STJ
valida
a possibilidade de os tribunais estaduais realizarem a revisão contratual, desde que bem fundamentada nas provas dos autos.

STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2453517 SP 2023/0299176-8, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, T3 - TERCEIRA TURMA, Publicado em 17/04/2024

No caso dos autos, entendeu o Tribunal de origem, com base no conjunto fático-probatório dos autos, pela ocorrência de onerosidade excessiva superveniente, decorrente da aplicação do IGP-M como índice de
de
correção monetária do contrato, a ensejar sua substituição pelo IPCA, no caso dos autos.

Assim, rever tal entendimento, a eventualmente ensejar novo juízo acerca de fatos e provas, conforme pretendido, implicaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos e de cláusulas contratuais. Sendo assim, incidem no caso as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

A
linhada ao entendimento da Corte Superior, est
e Tribunal
já se posicionou favoravelmente à substituição do índice em cenários idênticos, reconhecendo a pandemia como o evento imprevisível que desequilibrou a relação contratual.

TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL 1009129-83.2021.8.11.0037, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Publicado em 17/10/2025

Tese de julgamento:
“2. A elevação excepcional do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 autoriza a revisão judicial do contrato, com substituição do índice por média histórica anterior, para preservação do equilíbrio contratual.”

A variação atípica e expressiva do IGP-M durante a pandemia da Covid-19 comprometeu o equilíbrio contratual, autorizando a substituição temporária do índice por média histórica anterior, à luz dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL 1002621-44.2023.8.11.0040, Relatora: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Publicado em 27/08/2024

“Demonstrada a ocorrência de evento superveniente, inevitável e imprevisível, consistente na situação de pandemia, que acarretou elevação excessiva na prestação do mútuo habitacional, possível a
substituição do índice IGPM pelo IPCA
, como índice de correção monetária da prestação do contrato de compromisso de compra e venda durante o período excepcional”

Portanto, a manutenção do IGP-M no período de sua maior distorção representaria um enriquecimento indevido da Apelada em detrimento da Apelante, sendo a substituição pelo IPCA
a
medida que melhor recompõe o equilíbrio contratual.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso de apelação
para reformar integralmente a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade da cláusula que prevê a aplicação da Tabela
Price
, com recálculo do saldo devedor pelo método de juros simples à taxa pactuada de 0,5% ao mês, bem como determinando a substituição do IGP-M pelo IPCA no período de anormalidade de 2020 e 2021, além da restituição simples dos valores eventualmente pagos a maior, a serem apurados em liquidação de sentença, permitida a compensação com o saldo devedor.

Em razão da reforma integral da sentença, inverto o ônus
de
sucumbência para condenar a Apelada ao pagamento da totalidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 1
2
% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela autora, já considerando o trabalho adicional em grau recursal, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2026