Tribunal: TJMT
Processo: 1024042-34.2024.8.11.0015
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024042-34.2024.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELIELTON RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 026.851.661-81 (APELADO), CHIRLEY DOS SANTOS VIEIRA registrado(a) civilmente como CHIRLEY DOS SANTOS VIEIRA - CPF: 004.121.281-95 (ADVOGADO), ANDRESSA DIAS MARTELLO - CPF: 047.388.011-39 (APELADO), GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA II SPE LTDA - CNPJ: 30.411.316/0001-37 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.
RESCISÃO POR INICIATIVA DO
PROMITENTE
COMPRADOR
.
CLÁUSULA PENAL ABUSIVA.
LIMITAÇÃO ENTRE 10% E 25%
SOBRE OS VALORES PAGOS. LOTE NÃO EDIFICADO.
TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais e materiais, ajuizada em razão de inadimplência contratual e alegada demora na entrega de lote urbano. A sentença decretou a resilição unilateral do contrato, reconheceu cláusulas abusivas, determinou a restituição de 90% das parcelas pagas com dedução da comissão de corretagem e encargos de mora das parcelas pagas em atraso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se:
(i) se é válida a cláusula contratual que prevê retenção sobre o valor total do contrato, e não sobre as parcelas pagas;
(ii) se é possível cumular outras penalidades contratuais com a cláusula penal compensatória; (iii) se é devida a cobrança de taxa de fruição, mesmo em lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas em caso de inadimplemento do comprador, vedando sua incidência sobre o valor total do contrato.

4. Cláusulas que impõem retenção superior a 40% sobre valores pagos revelam-se abusivas, sendo admitida sua revisão judicial ainda após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018.

5. O art. 32-A da L. 6.766/1979, incluído pela L. 13.786/2018, não afasta a aplicação das normas protetivas do CDC, notadamente os arts. 51 e 53.

6. É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, diante da ausência de efetiva fruição do bem e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso não provido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal por inadimplemento do comprador deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor total do contrato. 2. É abusiva a cláusula que impõe retenção superior a 25% das parcelas pagas, mesmo em contrato firmado após a L. 13.786/2018.

3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em relação a lote não edificado, diante da ausência de utilização econômica do bem.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421-A; CDC, arts. 51, IV, e 53; CPC, art. 85, §11; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A (com redação da Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.06.2023; STJ, AgInt no REsp 2106885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.06.2024; STJ, AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 05.06.2023; TJMT, Apelação Cível nº 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 17.04.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível
interposta por GBN Loteamento Alta Floresta II SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Elielton Rodrigues de Souza e Andressa Dias Martello.

Na origem, os autores propuseram ação visando à rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano (Lote 05 da Quadra 08 do Loteamento Residencial Brasil Norte, em Alta Floresta/MT), adquirido por R$ 85.440,00, a ser pago de forma parcelada. Alegaram inadimplência por dificuldades financeiras e atraso na entrega do empreendimento, postulando a devolução integral dos valores pagos.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando a resilição unilateral do contrato, reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais que limitavam a devolução dos valores pagos e determinando a restituição de 90% das parcelas quitadas, com exclusão da comissão de corretagem, correção monetária pelo IPCA e juros moratórios pela taxa Selic. Ademais, estabeleceu que os autores e a ré arcarão igualmente com as custas processuais e fixou honorários advocatícios para ambas as partes, sem compensação, nos termos do art. 85, §14, do CPC. Embargos de declaração opostos pela apelante foram acolhidos parcialmente, apenas para permitir a dedução dos encargos de mora das parcelas pagas em atraso.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, a inaplicabilidade da jurisprudência citada pelo juízo de origem, por estar superada e em desacordo com a Lei n.º 6.766/79, especialmente no que se refere ao art. 32-A, incluído pela Lei n.º 13.786/2018, que permite a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de outros descontos legais. Defende que a sentença desconsiderou a validade das cláusulas contratuais, que preveem penalidades e a possibilidade de cobrança de taxa de fruição, inclusive em casos de lotes não edificados.

Alega omissão do juízo quanto à aplicação de cláusula penal compensatória, despesas administrativas e tributárias, que são legais e previstas no contrato firmado e que a sentença fere os princípios da segurança jurídica e da irretroatividade da lei, ao aplicar fundamentos jurisprudenciais em detrimento da lei específica e vigente à época da celebração contratual.

Requer, assim, a reforma da sentença para aplicar integralmente a Lei n.º 6.766/79 e a cláusula quinta do contrato, com a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, validação das cláusulas contratuais e a condenação dos autores ao pagamento da taxa de fruição, bem como a fixação da sucumbência recursal no percentual de 20% sobre o valor da condenação.

Devidamente intimados, os apelados deixaram de apresentar contrarrazões (id. 334127872).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

O apelante insurge-se contra sentença que, ao declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, reconheceu
“a abusividade do teor da cláusula n.º 5.ª, § 1.º e item 5.5, e cláusula n.º 3.ª, § 6.º do contrato, firmado entre as partes, para a finalidade de Estabelecer que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 10% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado e impedir a restituição de forma parcelada”
.

O contrato de promessa de compra e venda do lote 05, quadra 08, do Loteamento Residencial Brasil Norte, localizado no município de Alta Floresta/MT, foi celebrado em 29/04/2020, no valor total de R$ 85.440,00, com pagamento pactuado em 240 parcelas mensais de R$ 356,00 corrigidas monetariamente pelo IGP-M e acrescidas de juros de 4,9% ao ano (id. 322597433 – pág. 3). Conforme consta da petição inicial, a promitente compradora adimpliu a quantia de R$ 16.863,58 (ID 334127358 – Pág. 2).

Nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pela vendedora, a título de cláusula penal compensatória (Súmula 543/STJ). No presente caso, é incontroverso que o distrato foi motivado pelo inadimplemento do comprador.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade da retenção parcial em benefício do vendedor, em patamar que varia de 10% a 25%, de modo a indenizar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa. Cita-se:

“[...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.”

(STJ - AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/06/2023, DJe 30/06/2023).

Também desta eg. Corte:

“[...] A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.”

(TJ-MT, Apelação Cível n. 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17/04/2024, DJe 22/04/2024).

Embora a resolução tenha decorrido por iniciativa do promitente comprador, não se mostra admissível a retenção de percentual incidente sobre o valor global do contrato, nos termos requeridos pela apelante.

Ainda que amparada pela literalidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (com as alterações promovidas pela Lei nº 3.786/18), a rescisão deve observar, também, os princípios e normas protetivos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a disposição do art. 53, que garante ao comprador o direito à restituição dos valores pagos em caso de resolução do contrato, e no art. 51, inciso IV, que veda cláusulas que imponham obrigações excessivamente onerosas ao consumidor.

Considerando o valor adimplido pelo autor (
R$ 16.863,58)

e o preço total do imóvel pactuado
R$ 85.440,00
, revela-se abusiva a cláusula contratual que estipula a incidência da multa sobre o valor integral do contrato, pois impõe penalidade desproporcional ao prejuízo efetivamente suportado pela vendedora.

Ainda nesse contexto, o apelante pugna pela aplicação de todas as penalidades descritas nos itens de “a” a “g” da cláusula 5.5 do contrato e, para melhor visualização, segue transcrito o inteiro teor (ID) 334127365 - Pág. 8:

5.5. Ocorrendo a imediata e automática rescisão de pleno direito do presente contrato, seja pelo inadimplemento do comprador, nos moldes do que fora pactuado na cláusula 5.1 supra, seja por única e exclusiva vontade deste, ou mesmo por qualquer fato a si imputado, será disponibilizado, em favor do comprador, o valor que lhe será devolvido, ficando, desde logo, convencionado que o comprador terá direito à restituição dos valores efetivamente pagos, após feitas as seguintes deduções, conforme aplicável, sem prejuízo das demais sanções previstas no presente instrumento:

a) 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês do preço da venda devidamente atualizado (valor do contrato), por todo o período da posse do comprador no imóvel e calculado até a data da efetiva restituição do imóvel à vendedora, a título de retribuição pela fruição e compensação pela indisponibilidade do imóvel pela vendedora.

b) todas e quaisquer despesas com impostos, tarifas, luz, água, limpeza e todas e quaisquer despesas essenciais e vinculadas à utilização, operação e manutenção do imóvel, desde que não pagas pelo comprador.

c) 20% da totalidade dos valores pagos a título de honorários advocatícios sobre as parcelas em atraso e, ainda, sobre as quais houverem sido notificadas.

d) pagamento da taxa de vistoria do imóvel, conforme determina a cláusula quinta, item 5.13 desde contrato.

e) cláusula penal no importe de 10% (dez por cento) do valor total do contrato devidamente atualizado, exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 03 (três) meses, como reembolso da totalidade das despesas administrativas.

f) todos e quaisquer encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo comprador.

g) todos e quaisquer valores pagos pelo comprador a título de intermediação imobiliária (comissão de corretagem) quando da venda do imóvel, nos moldes do que fora estipulado na cláusula 3ª supra.

Ocorre que, conforme consignado pelo magistrado singular,
“a cláusula contratual, que prevê o percentual de retenção, é inquestionavelmente abusiva e ilegal, haja vista que, no plano prático, impõe a retenção de valores em percentual que totaliza 44,12% das efetivamente quantias pagas”
, sendo, inequivocadamente, abusiva.

A orientação do Superior Tribunal de Justiça converge no sentido de admitir a revisão judicial da cláusula penal, mesmo em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, quando sua aplicação for manifestamente desproporcional, à luz das peculiaridades do caso concreto. Confira-se:

“[...] 1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, à luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta [...]

(STJ - AgInt no AREsp: 2596111 SP 2024/0085204-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024).”

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 2106885 SP 2023/0397458-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2024)

De igual forma, também já decidiu esta eg. Câmara:

“[...] Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8.11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024).”

“[...] “É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art . 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024).”

Portanto, mostra-se acertada a sentença ao afastar a aplicação automática da cláusula supratranscrita.

Destaca-se que a comissão de corretagem, estipulada contratualmente no valor de R$ 1.965,12 (ID 334127365 - Pág. 1) foi devidamente mantida pelo juízo de origem, conforme se verifica do capítulo “5”, que tratou especificamente da matéria e que foi autorizada a dedução da quantia referente aos encargos de mora das parcelas pagas em atraso, não havendo que se falar em irresignação no ponto.

Também não assiste razão à apelante em relação à taxa de fruição, pois, nos termos do entendimento pacificado do STJ
“é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa”
(STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023).

Seguindo referida orientação, também já decidiu este eg. Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado.

Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador.

“É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art . 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

“[...] 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.

5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios fixados em desfavor do réu para 17% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026