Tribunal: TJMT
Processo: 1037265-65.2025.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037265-65.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Recuperação judicial e Falência, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (AGRAVANTE), THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 20.939.835/0001-19 (AGRAVANTE), ORIOVALDO ALBERICI - CPF: 020.135.058-09 (AGRAVADO), RODRIGO GOMES BRESSANE - CPF: 909.039.001-49 (ADVOGADO), ARMANDO BIANCARDINI CANDIA - CPF: 869.426.201-06 (ADVOGADO), LEONARDO GOMES BRESSANE - CPF: 862.734.001-30 (ADVOGADO), MARCELLE THOMAZINI OLIVEIRA PORTUGAL - CPF: 933.296.601-04 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE IMÓVEL SUBMETIDO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CRÉDITO VINCULADO À PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL SUPERVENIENTE. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA QUANTO À MATÉRIA NÃO APRECIADA NA ORIGEM. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença decorrente de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga, que manteve a penhora sobre imóvel integrante de empreendimento imobiliário submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Fato relevante.
O crédito executado decorre de sentença transitada em julgado que reconheceu a rescisão contratual por culpa da incorporadora, com condenação à restituição integral dos valores pagos pelo adquirente e indenização por danos morais. As agravantes sustentam a impenhorabilidade do bem e a suspensão da execução em razão do processamento de recuperação judicial.

A decisão recorrida.
O juízo de origem afastou a alegação de impenhorabilidade ao fundamento de que o crédito exequendo está vinculado à própria incorporação imobiliária, hipótese em que o patrimônio de afetação responde pela obrigação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação pode ser penhorado para satisfação de crédito decorrente da própria incorporação imobiliária; e (
ii
) saber se a alegação de recuperação judicial autoriza a suspensão dos atos expropriatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O patrimônio de afetação responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. O crédito executado decorre da rescisão de contrato de compra e venda de unidade integrante do próprio empreendimento. Por isso, a proteção legal não impede a penhora do bem.

A alegação de recuperação judicial não pode ser integralmente apreciada em sede recursal quanto aos efeitos materiais ainda não examinados pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

Como o crédito é anterior ao pedido de recuperação judicial, os atos expropriatórios devem ser suspensos, por cautela, até manifestação do juízo de origem
sobre a submissão do crédito ao regime
recuperacional
e eventual competência do juízo da recuperação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para manter a penhora sobre o imóvel e suspender os atos expropriatórios até deliberação do juízo de origem.

Tese de julgamento:
“1. O patrimônio de afetação responde por obrigações diretamente vinculadas à incorporação imobiliária, inclusive créditos decorrentes de rescisão contratual de unidade integrante do empreendimento. 2. A manutenção da penhora não impede a suspensão cautelar dos atos expropriatórios diante de notícia de recuperação judicial da devedora
, como cautela
.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 4.591/1964, art. 31-A, § 1º; CPC, art. 803, III; Lei nº 11.101/2005, arts. 47 e 49.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AI nº 1026265-05.2024.8.11.0000, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 13.11.2024.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1037265-65.2025.8.11.0000 de decisãoda 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Cumprimento de Sentença decorrente de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga, indeferiu a impenhorabilidade do imóvel.

As agravantes alegam que o imóvel penhorado está submetido ao regime de patrimônio de afetação, consoante averbação expressa na matrícula do bem, conferindo-lhe assim a impenhorabilidade.

Argumentam que o artigo 31-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, dispõe expressamente que o patrimônio de afetação responderá apenas pelas dívidas e obrigações vinculadas às respectivas incorporações imobiliárias, impedindo que seja utilizado para satisfazer obrigação que não esteja ligada ao empreendimento em questão.

Sustentam que a expropriação do bem infringiria os direitos adquiridos por terceiros de boa-fé que investiram com base na segurança jurídica oferecida por esse regime.

Salientam que o artigo 803, inciso III, do Código de Processo Civil, estabelece ser nula a penhora que incida sobre bens considerados impenhoráveis ou inalienáveis, razão pela qual o ato de penhora ora questionado é ineficaz de pleno direito.

Consignam que estão em processo de Recuperação Judicial, e o crédito buscado pelo agravado detém natureza concursal, pois decorre de relação negocial entabulada em data anterior à
recuperacional
.

Defendem a suspensão da execução, dizendo ainda que a constrição do bem inviabilizaria a consecução do plano e frustraria o princípio da preservação da empresa, conforme o artigo 47 da Lei nº 11.101/2005.

Antecipação da tutela recursal indeferida no Id n.
324589885
.

Contraminuta no Id n. 329673360
, com preliminar de inadmissibilidade recursal por inovação quanto à recuperação judicial
e, no mérito, defende a penhorabilidade por se tratar de dívida vinculada à própria incorporação
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A decisão agravada
está assim fundamentad
a
:

“
(...)

A questão posta nos autos diz respeito à possibilidade de penhora de imóvel pertencente ao empreendimento imobiliário constituído sob o regime de patrimônio de afetação, para satisfação de crédito decorrente de rescisão contratual de unidade integrante do próprio empreendimento.

De início, cumpre destacar que o regime de afetação patrimonial, instituído pela Lei nº 10.931/2004, que alterou a Lei nº 4.591/64, tem por finalidade proteger os adquirentes de unidades imobiliárias contra eventuais problemas financeiros da incorporadora, segregando o patrimônio do empreendimento do patrimônio geral da empresa.

O art. 31-A da Lei nº 4.591/64 estabelece:

(...)

Ocorre que, no caso em análise, a proteção conferida pelo regime de afetação não pode ser invocada para impedir a penhora do imóvel, pois o crédito exequendo decorre justamente da rescisão de contrato de compra e venda de unidade integrante do próprio empreendimento.

A proteção conferida pelo patrimônio de afetação visa resguardar os recursos destinados à conclusão da obra e à entrega das unidades aos adquirentes contra dívidas estranhas ao empreendimento. No entanto, quando a dívida é oriunda do próprio empreendimento, como no caso dos autos, em que se busca a devolução de valores pagos por unidade do próprio empreendimento, não há que se falar em impenhorabilidade.

O art. 31-A, § 1º, da Lei nº 4.591/64 estabelece que o patrimônio de afetação "só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva". Esta disposição deve ser interpretada no sentido de que o patrimônio de afetação responde pelas obrigações relacionadas ao empreendimento, incluindo aquelas decorrentes da própria relação jurídica estabelecida com
os adquirentes das unidades, como é o caso da devolução de valores em razão da rescisão contratual.

Nesse sentido, a jurisprudência tem se firmado no sentido de que o patrimônio de afetação não impede a penhora para satisfação de créditos decorrentes do próprio empreendimento:

(...)

Ademais, entendimento diverso levaria à situação absurda de que o próprio adquirente prejudicado pelo inadimplemento da incorporadora não poderia executar seu crédito sobre o patrimônio do empreendimento, o que contraria a própria finalidade protetiva do instituto do patrimônio de afetação.

No caso dos autos, a sentença reconheceu que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva das executadas, que descumpriram o contrato de compra e venda ao atrasar injustificadamente a entrega do empreendimento, condenando-as à devolução integral dos valores pagos pelo exequente, além de indenização por danos morais.

Trata-se, portanto, de crédito diretamente relacionado ao empreendimento, não havendo que se falar em impenhorabilidade do imóvel indicado pelo exequente.

Ante o exposto, indefiro o pedido de reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel objeto da matrícula nº 76.203 do Cartório do 2º Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, mantendo a penhora realizada.
”
(Id n. 324163880)

Como se vê, o
Agravo de Instrumento
foi
interposto contra decisão proferida em fase de
C
umprimento de
S
entença decorrente de
A
ção de
R
escisão
C
ontratual,
em que
foi determinada a manutenção da penhora incidente sobre imóvel integrante do empreendimento imobiliário “The
First

Apartments
”, sob o fundamento de que o crédito executado decorre da própria incorporação à qual o bem
está
vinculado.

A controvérsia recursal
está na
possibilidade de manutenção da penhora sobre bem submetido ao regime de patrimônio de afetação e repercussão do deferimento da recuperação judicial das agravantes sobre os atos executivos em curso.

PRELIMINAR

INADMISSIBILIDADE POR INOVAÇÃO RECURSAL

O agravado sustenta que o tema da Recuperação Judicial não foi debatido na origem, configurando supressão de instância.

Analisando os autos em primeira instância, verifica-se que essa questão foi trazida ao Tribunal antes de ter sido decidida
no juízo de origem, desse modo, uma decisão aqui caracterizaria supressão de instância
, o que é vedado
ante a possibilidade de obstar o duplo grau de jurisdição.

Acolho
a preliminar
para deixar de conhecer o Recurso nesse ponto
.

MÉRITO

As agravantes defendem a impenhorabilidade do imóvel por estar submetido ao regime de afetação
, no entanto,
o crédito exequendo decorre da rescisão de contrato de compra e venda de unidade integrante do próprio empreendimento afetado.

Assim, conforme enuncia o
art. 31-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, o patrimônio de afetação responde pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO. DÍVIDA VINCULADA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão central consiste em verificar se a penhora sobre unidades do patrimônio de afetação pode ser mantida, à luz do art. 31-A, § 1º, da Lei 4.591/1964, em caso de dívida vinculada ao empreendimento imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O patrimônio de afetação responde por dívidas vinculadas à incorporação imobiliária, conforme art. 31-A, § 1º, da Lei 4.591/1964.
No caso em análise, o agravante não comprovou que o título executivo não está relacionado ao empreendimento, e a decisão agravada reconheceu a vinculação entre a dívida executada e a incorporação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de Tribunais Estaduais tem reiterado que o patrimônio de afetação pode ser penhorado para a satisfação de dívidas relacionadas à própria incorporação. O agravado demonstrou que o valor executado foi destinado ao início das obras do empreendimento, o que justifica a penhora das unidades autônomas afetadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento:
1. O patrimônio de afetação de incorporação imobiliária pode ser penhorado para garantir a execução de dívidas diretamente vinculadas à incorporação, conforme art. 31-A, § 1º, da Lei 4.591/1964.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4 .591/1964, art. 31-A, § 1º.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - AI: 2170334-38.2020 .8.26.0000;

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2235267-15.2023 .8.26.0000;

TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0027229-90.2024 .8.19.0000;

TJ-DF 0700869-52.2020 .8.07.0000.
”

(TJ-MT
–

AI
10262650520248110000, Rela.: SERLY
MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 13/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2024)
.

Portanto, a penhora
, por esse aspecto,
é válida, pois o bem garante a execução de obrigações da própria incorporação.

Contudo,
as agravantes
trazem a informação de
que a execução deve ser suspensa em razão do processamento da Recuperação Judicial (processo nº 1038338-46.2025.8.11.0041).

Desse modo, como
o crédito do agravado
, oriundo da sentença que transitou em julgado em
21/11/2022,
é anterior ao pedido de recuperação
(realizado em
24/5/2025)
, sujeita-se aos efeitos
do
art. 49, caput, da Lei nº 11.101/2005.

Assim,
embora a penhora seja mantida como garantia,
como
cautela que
se impõe
neste caso,
os atos de expropriação (avaliação e leilão) devem ser suspensos, cabendo ao
juízo de origem avaliar a informação a respeito da
Recuperação Judicial e, se for o caso, encaminhar ao
Juízo
compete
nte
para decidir sobre atos constritivos de bens essenciais.

Pelo exposto
,
conheço em parte do Recurso e nessa parte,
dou parcial provimento
ao Agravo de Instrumento para mante
r
a penhora sobre o imóvel de matrícula nº 76.203
, mas, como cautela, suspender
os atos expropriatórios (avaliação e leilão)
até análise e decisão pelo juízo de origem a respeito da informação de
Recuperação Judicial
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026