Tribunal: TJMT
Processo: 1008116-87.2026.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008116-87.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[THAIS SUELEN GARCIA - CPF: 052.597.459-81 (ADVOGADO), HASS & ARRUDA LTDA - CNPJ: 08.304.698/0001-40 (AGRAVANTE), EDSON RITTER - CPF: 021.963.231-60 (ADVOGADO), GRACIELA REGIANI NINIO - CPF: 281.069.891-00 (AGRAVADO), DOMINGOS SAVIO FERREIRA DA COSTA - CPF: 807.379.001-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LEI DO INQUILINATO. PRAZO TRIÊNIO DO ART. 19. ADITIVO CONTRATUAL. SUBSTITUIÇÃO DO LOCADOR POR SUCESSÃO CAUSA MORTIS. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO MATERIAL DO VALOR DO ALUGUEL OU DAS CONDIÇÕES ECONÔMICAS DA LOCAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL CONFIGURADO. PROVA PERICIAL IMOBILIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de ação revisional de aluguel, pela qual foi rejeitada a preliminar de ausência de interesse processual fundada na inobservância do prazo trienal do art. 19 da Lei nº 8.245/1991, declarado saneado o feito e determinado o regular prosseguimento da demanda, com deferimento de prova pericial imobiliária. A controvérsia decorre de aditivo contratual firmado em julho de 2024, após o falecimento do locador originário, no qual houve substituição subjetiva da parte locadora, sem alteração do valor do aluguel nem das demais cláusulas econômicas do contrato originário celebrado em 09/02/2021.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se o aditivo contratual firmado em julho de 2024, celebrado após a sucessão do locador originário, tem aptidão para reiniciar o prazo trienal previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/1991; e (ii) estabelecer se o regular prosseguimento da ação revisional, com deferimento de prova pericial imobiliária, revela ilegalidade ou prejuízo processual apto a justificar a reforma da decisão agravada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 19 da Lei nº 8.245/1991 exige, para o reinício do prazo trienal, acordo material novo entre as partes que altere substancialmente o conteúdo econômico da locação, especialmente quanto ao valor do aluguel ou a condições contratuais relevantes.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o triênio é reiniciado quando há acordo de majoração do aluguel ou alteração relevante do pacto locatício, e não por mera formalização sem conteúdo inovador substancial.

5. O aditivo firmado em julho de 2024 apenas substitui o locador em razão do falecimento do contratante originário e ratifica as cláusulas anteriores, sem novação, sem extinção do vínculo antecedente e sem modificação do valor do aluguel ou dos demais encargos da locação.

6. A morte do locador transmite a locação aos herdeiros, nos termos do art. 10 da Lei do Inquilinato, de modo que a sucessão causa mortis produz sub-rogação legal na posição contratual, preservando a relação jurídica já em curso.

7. A simples substituição subjetiva do locador não altera o conteúdo obrigacional do contrato nem constitui ajuste material apto a interromper e reiniciar a contagem do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/1991.

8. Ausente alteração substancial da avença, o marco temporal para a contagem do triênio permanece sendo a data do contrato originário, celebrado em 09/02/2021, razão pela qual não há prematuridade da ação revisional nem ausência de interesse de agir da locadora.

9. A discussão de mérito da ação revisional recai sobre a defasagem entre o aluguel praticado e o valor de mercado do imóvel, o que justifica o deferimento de prova pericial imobiliária quando reputado insuficiente o laudo unilateral apresentado.

10. O custo da prova técnica integra o risco ordinário do processo e, por si só, não configura dano grave ou de difícil reparação apto a obstar o regular prosseguimento da instrução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1. O reinício do prazo trienal do art. 19 da Lei nº 8.245/1991 pressupõe acordo material que altere substancialmente o conteúdo econômico da locação, especialmente o valor do aluguel ou condições contratuais relevantes. 2. A substituição do locador por sucessão causa mortis, desacompanhada de modificação substancial das cláusulas contratuais, não reinicia a contagem do prazo trienal para o ajuizamento da ação revisional de aluguel. 3. O deferimento de prova pericial imobiliária em ação revisional de aluguel constitui providência instrutória legítima quando necessária à apuração do valor de mercado do imóvel. 4. O dispêndio com prova técnica não configura, por si só, dano grave ou de difícil reparação.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/1991, arts. 10 e 19; CPC, art. 357.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no AREsp 184299/DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 11.12.2012; STJ, REsp 264556/RJ, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, DJe 19.05.2008; TJ-SC, Apelação nº 0301264-12.2019.8.24.0020, Rel. Des. Marcelo Pons Meirelles, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 23.09.2025; TJ-MG, AC nº 10000190441485001, Rel. Des. Arnaldo Maciel, 18ª Câmara Cível, j. 26.11.2019.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por HASS & ARRUDA LTDA. contra decisão proferida pelo MM. nos autos da Ação Revisional de Aluguel nº 1010208-88.2024.8.11.0006, em trâmite perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT, que rejeitou a preliminar de ausência de interesse de agir arguida em contestação e determinou o regular prosseguimento da demanda revisional ajuizada por GRACIELA REGIANI NINIO.

A Agravante sustenta que a ação revisional foi proposta prematuramente, em afronta ao art. 19 da Lei nº 8.245/91, uma vez que houve aditivo contratual firmado em julho de 2024, no qual as partes ratificaram expressamente os termos da locação, inclusive o valor do aluguel, circunstância que, a seu ver, reiniciou o prazo trienal para o ajuizamento de ação revisional.

Aduz que, diante da celebração do referido aditivo, mostra-se ausente o interesse de agir da Agravada, pois a demanda foi proposta antes do decurso do prazo legal. Afirma que a decisão agravada adotou entendimento equivocado ao afastar a eficácia do acordo posterior firmado entre as partes para fins de contagem do prazo previsto na Lei do Inquilinato.

Assevera, ainda, que o prosseguimento da ação originária ensejará a prática de atos instrutórios complexos e onerosos, inclusive eventual perícia técnica, além de gerar instabilidade jurídica e comprometimento da segurança das relações contratuais. Defende que estão presentes os requisitos para a concessão de efeito suspensivo, ante a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano grave ou de difícil reparação.

Diante disso, pugnou pela atribuição de efeito suspensivo e, no mérito, pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão agravada, a fim de reconhecer a ausência de interesse de agir da parte autora da ação originária, em razão da inobservância do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Em sede de cognição sumária, o efeito suspensivo vindicado foi deferido (Id. 349777885).

Devidamente intimado, a parte agravada deixou transcorrer
in albis
o prazo das contrarrazões (Id. 356474360).

Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

De início, destaco que o agravo de instrumento é um recurso
secundum eventum litis
, tendo a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a matéria de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau, sob pena de supressão de instância.

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por HASS & ARRUDA LTDA. contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT, nos autos da
Ação Revisional de Aluguel
ajuizada por GRACIELA REGIANI NINIO, por meio da qual foi rejeitada a preliminar de ausência de interesse processual suscitada pela ré, ao fundamento de inobservância do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei n. 8.245/1991, declarando-se saneado o feito e determinando-se o regular prosseguimento da demanda, inclusive com deferimento de prova pericial imobiliária.

Na origem, o Juízo singular consignou, em síntese, que o aditivo contratual firmado em julho de 2024 se limitou a ratificar as cláusulas anteriormente avençadas, sem promover alteração do valor do aluguel ou novo acordo material capaz de reiniciar a contagem do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei do Inquilinato, razão pela qual reputou presente o interesse processual da autora e determinou o seguimento da instrução.

Constou da decisão recorrida, no essencial:

“[...] Quanto à preliminar de ausência de interesse processual por suposta inobservância do prazo trienal (art. 19 da Lei 8.245/91), esta não merece acolhimento.

O aditivo contratual de julho/2024 (ID 167465971) limitou-se a ratificar as cláusulas anteriores, sem promover qualquer alteração ou acordo sobre o valor do aluguel, o que não tem o condão de reiniciar a contagem do prazo trienal. O contrato original data de 09/02/2021, estando preenchido o requisito temporal.

Não havendo outras questões preliminares que carecem de análise neste momento, DECLARO SANEADO o feito, para fins do artigo 357 do CPC. [...]” (Id. 221508666 – fl. 6).

Cinge-se a controvérsia recursal em definir se o aditivo contratual firmado em julho de 2024, celebrado após o falecimento do locador originário e a consequente assunção da posição contratual pela autora da ação revisional, possui aptidão para reiniciar o prazo trienal previsto no art. 19 da Lei n. 8.245/1991, a ponto de afastar o interesse processual da locadora para o ajuizamento da demanda revisional.

Pois bem.

Do exame dos autos, não obstante os judiciosos argumentos da parte agravante, entendo que a decisão agravada deve ser integralmente mantida.

Assim dispõe o art. 19 da Lei nº 8.245/91:

“
Art. 19. Não havendo acordo,
o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado
”.

A interpretação adequada do dispositivo revela que o reinício do triênio pressupõe a existência de
novo ajuste material entre as partes
, apto a alterar, de forma substancial, o conteúdo econômico da avença locatícia, notadamente mediante convenção acerca do valor do aluguel ou de condições contratuais relevantes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 19 da Lei nº 8.245/91, estabelece que o reinício do prazo trienal ocorre quando há acordo de majoração do aluguel ou alteração relevante do pacto locatício:

“
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ART. 19 DA LEI N. 8.254/91. ADEQUAÇÃO AO VALOR DE MERCADO. ACORDO VERBAL. TRIÊNIO RESPEITADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CARACTERIZADO.

1.- "O art. 19 da Lei 8.245/91, ao regular a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito do Direito Locatício, oferecendo às partes contratantes um instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato" (AgRg no REsp 1.206.723/MG, Rel. Min. JORGE MUSSI, DJe 11.10.2012).

2.- "Nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/91,
qualquer tipo de acordo firmado entre as partes, durante o triênio legal, que majore os aluguéis
, independentemente de atingir os mesmos o chamado "valor de mercado", impede a propositura da ação revisional, porquanto o prazo foi interrompido, devendo recomeçar sua contagem" (REsp 146.513/MG, Rel. Min. JORGE SCARTEZZINI, DJ 27.3.2000).
[...]
5.- Agravo Regimental improvido
”. (STJ, Terceira Turma, AgRg no AREsp 184299/ DF, relator Ministro Sidnei Beneti, Dje 11/12/2012).

“
LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO PARA SUA A PROPOSITURA. TRIÊNIO PREVISTO NO ART. 19 DA LEI 8.245/91. REALIZAÇÃO DE ACORDO DE MAJORAÇÃO DO ALUGUEL. NOVO VALOR QUE NÃO ALCANÇA O PATAMAR DE MERCADO. OBSERVÂNCIA DO PRAZO. PRECEDENTES. 1. Hipótese em que o locador ajuizou ação revisional dentro de três anos do acordo de majoração de aluguel realizado com o locatário. 2. A orientação predominante nesta Corte é no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos três anos posteriores
a acordo de majoração de aluguel
firmado entre locador e locatário, nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91, independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de mercado. 3. Recurso especial conhecido e provido
”. (STJ, 6ª Turma, REsp 264556/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, DJe 19/05/2008).

No caso concreto, porém, não se está diante de modificação substancial do pacto locatício.

Extrai-se dos autos que o contrato original foi celebrado em 09/02/2021 entre o Sr. ELIYAHU NINIO –
“casado em comunhão parcial de bens com a Sra. GRACIELA REGIANI NINIO” –
e HASS & ARRUDA LTDA., hora agravante (Id. 167465970). Após, no ano de 2024, em razão do falecimento do Sr. ELIYAHU NINIO, foi pactuado aditivo para substituição do locador, passando a figurar o nome do Espólio e da viúva. Cuida-se, portanto, de hipótese de substituição subjetiva do locador, ratificando cláusulas já existentes e mantendo inalterados as demais cláusulas contratuais (Id. 195553790) circunstância que, por si só, não altera o conteúdo obrigacional do contrato, tampouco lhe imprime modificação substancial.

A propósito, a própria Lei do Inquilinato, em seu art. 10, dispõe que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros, de modo que, tratando-se de típica sub-rogação legal na posição contratual, sem novação, sem extinção do vínculo anterior e sem instituição de novo pacto locatício, permanece hígida a relação jurídica em curso, tão somente deslocando subjetivamente a titularidade da posição contratual, preservando-se as cláusulas já estabelecidas, inclusive prazo, aluguel e demais encargos, salvo se houver efetiva pactuação modificativa, o que não se evidencia na espécie.

Sobre a temática, em casos semelhantes, cito a jurisprudência dos Tribunais pátrios:

“[...] No caso, a legitimidade ativa decorre da atuação da administradora do imóvel, que busca em nome próprio a satisfação de débitos locatícios que alega lhe pertencerem; e a legitimidade passiva resulta da condição dos réus como fiadores, responsáveis em tese pelo adimplemento das obrigações do contrato de locação.
4. Falecido o locador, a locação transmite-se de pleno direito aos herdeiros
.
A substituição subjetiva do locador, por falecimento, não altera o conteúdo obrigacional
nem agrava o risco da fiança, não exigindo nova anuência dos garantes (Lei 8.245/1991, art. 10). [...]”
(TJ-SC - Apelação: 03012641220198240020, Relator.: Marcelo Pons Meirelles, Data de Julgamento: 23/09/2025, Oitava Câmara de Direito Civil) (g.n)

“[...] Havendo expressa previsão no contrato de locação quanto à responsabilidade dos fiadores pelas obrigações pactuadas até a efetiva entrega das chaves do imóvel, bem como quanto à prevalência de tal responsabilidade em caso de sobrevir modificação contratual mediante acordo entre as partes, não podem estes invocar a Súmula 214 do STJ para se verem exonerados das obrigações assumidas,
quando o aditivo contratual
, ainda que celebrado sem a sua participação,
tenha apenas substituído o antigo locador pelos seus herdeiros
. Em
tal situação,
não tendo havido alteração substancial na avença original
em decorrência do aditamento contratual
, prevalece a responsabilidade solidária dos fiadores pelas obrigações contratuais. Como a locatária e os fiadores não se desincumbiram do ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, permanece a mora apta a ensejar a rescisão do contrato e condenação no pagamento dos referidos encargos.”
(TJ-MG - AC: 10000190441485001 MG, Relator.: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 26/11/2019, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2019) (g.n)

Nessa perspectiva, mostra-se inadequada a tese recursal de ausência de interesse processual fundada no art. 19 da Lei n. 8.245/1991. Isso porque o marco interruptivo do triênio não pode ser extraído de simples aditivo formal, desprovido de carga inovadora relevante sobre a estrutura econômica da locação. O que a jurisprudência reputa apto a reiniciar a contagem do prazo legal – conforme anteriormente consignado – é o novo ajuste material acerca do valor do aluguel ou de condições substanciais da locação, e não a mera formalização documental da sucessão da parte locadora.

Logo, ausente alteração substancial do contrato, subsiste como marco temporal a data da contratação originária, de 09/02/2021, tal como reconhecido pelo Juízo de primeiro grau, não havendo que se falar, portanto, em prematuridade da ação revisional, tampouco em carência de ação por ausência de interesse de agir.

Ainda sob o prisma processual, não se verifica qualquer ilegalidade no regular prosseguimento do feito. A controvérsia de fundo versa sobre a eventual defasagem entre o aluguel praticado e o valor de mercado do imóvel, circunstância que legitimamente levou o magistrado de origem a deferir prova pericial imobiliária, reputando insuficiente o laudo unilateral apresentado, providência instrutória consentânea com a natureza da demanda e com os poderes de condução do processo conferidos ao julgador.

Ademais, conforme consignado na ocasião da decisão liminar nesta instância, o eventual dispêndio com prova técnica integra o risco ordinário do processo e não configura, por si só, dano grave ou de difícil reparação.

Desse modo, à vista dos fundamentos da decisão recorrida, impõe-se a manutenção integral do
decisum
agravado.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento interposto por HASS & ARRUDA LTDA., mantendo incólume a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026