Tribunal: TJMT
Processo: 1044979-26.2020.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044979-26.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Especial (Constitucional)]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[PABLO MORIGI GRACIOLI - CPF: 033.313.971-21 (APELANTE), EDSON LUIZ DE FRANCA DIAS - CPF: 002.191.861-97 (ADVOGADO), ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - CPF: 010.984.351-76 (ADVOGADO), PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (APELADO), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO), RAFAELLA PEREIRA DE LOYOLA - CPF: 035.725.411-23 (APELADO), SERGIO ANTONIO LUCACHEUSKI - CPF: 453.702.221-34 (APELADO), IVANA REGINA AMIKI - CPF: 823.176.901-34 (APELADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), MATO GROSSO GOVERNO DO ESTADO - CNPJ: 03.507.415/0032-40 (TERCEIRO INTERESSADO), RAFAELLA PEREIRA DE LOYOLA - CPF: 035.725.411-23 (TERCEIRO INTERESSADO), SERGIO ANTONIO LUCACHEUSKI - CPF: 453.702.221-34 (TERCEIRO INTERESSADO), IVANA REGINA AMIKI - CPF: 823.176.901-34 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. POSSE ORIGINADA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. INEXISTÊNCIA DE INTERVERSÃO DA POSSE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de reconhecimento de usucapião especial urbana. O autor sustenta ter exercido posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre imóvel urbano por período superior ao exigido em lei, alegando que, após o término do contrato de locação, sua permanência no imóvel, associada à realização de reformas e ao decurso do tempo, teria caracterizado a aquisição da posse com ânimo de dono. A recorrida defende que a posse permaneceu vinculada à relação locatícia originária, inexistindo prova de inversão do título possessório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a posse originada de contrato de locação, mantida após o término da avença, adquiriu caráter ad
usucapionem
mediante demonstração inequívoca de animus
domini
e de interversão da posse apta a autorizar o reconhecimento da usucapião especial urbana.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse do apelante tem origem em contrato de locação residencial, circunstância que evidencia o reconhecimento da titularidade dominial alheia e afasta, em princípio, o animus
domini
.

O art. 1.203 do Código Civil estabelece a presunção de continuidade do caráter da posse com que foi adquirida, inexistindo prova apta a demonstrar alteração de sua natureza.

O simples decurso do tempo após o término do contrato de locação não transmuda a posse precária ou derivada em posse plena apta à usucapião.

A permanência do ocupante no imóvel sem oposição imediata do locador configura tolerância ou prorrogação da locação por prazo indeterminado, nos termos da Lei nº 8.245/1991, e não renúncia ao direito de propriedade.

A interversão da posse exige ato inequívoco, público e externo de oposição ao proprietário, capaz de demonstrar ruptura da relação possessória anterior e possibilitar reação do titular do domínio.

O inadimplemento dos aluguéis não caracteriza ato de oposição nem demonstra intenção de domínio, limitando-se a evidenciar descumprimento contratual.

A realização de reformas e melhorias no imóvel constitui conduta compatível com locações de longa duração e não comprova, por si só, o exercício da posse com ânimo de proprietário.

A ausência de pagamento do IPTU desde 2012 revela comportamento incompatível com o alegado exercício de poderes inerentes ao domínio, enfraquecendo a tese de posse ad
usucapionem
.

O autor não produziu prova irrefutável de inversão da causa possessória, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC.

A jurisprudência invocada pelo apelante refere-se
a
situação excepcional de comprovada ruptura possessória, circunstância não verificada no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A posse originada de contrato de locação mantém sua natureza derivada enquanto não comprovada a interversão da posse por ato inequívoco de oposição ao proprietário.

O mero decurso do tempo após o término da locação não caracteriza animus
domini
nem autoriza o reconhecimento da usucapião.

O inadimplemento contratual e a realização de reformas no imóvel não constituem prova suficiente da inversão da causa possessória.

A demonstração da posse ad
usucapionem
exige prova robusta de exercício da posse com ânimo de dono e em oposição ao titular do domínio.

Incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, inclusive a efetiva interversão da posse.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 183; CC,
arts
. 1.203, 1.208 e 1.240; Lei nº 8.245/1991; CPC,
arts
. 85, § 11, 98, § 3º, e 373, I.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1044979-26.2020.8.11.0041

APELANTE: PABLO MORIGI GRACIOLI

APELADA: PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA.

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Pablo
Morigi

Gracioli
contra a sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Usucapião Especial Urbana, julgou improcedente o pedido inicial
, ao
fundamento
da
ausência de
animus
domini
,
asseverando que a posse do autor decorre de uma relação locatícia pretérita, o que lhe confere caráter precário e impede a aquisição originária da propriedade por meio da usucapião.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta que a interpretação dada pelo juízo singular ao artigo 1.208 do Código Civil foi excessivamente restritiva. Argumenta que, embora a posse tenha se originado de um contrato de locação firmado por sua genitora em 2010
-
no qual figurou como fiador
-
, tal vínculo extinguiu-se formalmente em fevereiro de 2012. Afirma que, desde então, a proprietária manteve-se inerte, permitindo que o apelante permanecesse no imóvel por mais de quatorze anos sem qualquer cobrança de alugueres ou oposição.

Defende a ocorrência da
interversio

possessionis
, ou seja, a inversão do caráter da posse, que teria deixado de ser precária para se tornar posse
ad
usucapionem
em razão do abandono do bem pela empresa recorrida e do exercício de atos de posse com ânimo de dono, como a realização de benfeitorias.

Pugna, assim, pela reforma da sentença para que seja declarada a usucapião especial urbana.

A apelada, em sede de contrarrazões, refuta os argumentos do recorrente. Preliminarmente, relembrou o histórico de recuperação judicial da empresa e a natureza dos recursos utilizados para a construção do empreendimento. No mérito, defende a manutenção da sentença, alegando que a posse originada em locação nunca perde seu caráter precário sem um ato ostensivo de oposição, o que não ocorreu. Destaca que o apelante não se comporta como dono, uma vez que há vultoso débito de IPTU acumulado desde 2012, o que demonstra o descumprimento dos deveres inerentes à propriedade.

O Ministério Público, instado a se manifestar em primeira instância, declinou de sua intervenção por ausência de interesse público primário. As Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal declararam inexistência de interesse jurídico no imóvel. A Caixa Econômica Federal informou que o financiamento vinculado à construção do prédio já foi liquidado em 2014, não possuindo interesse na lide.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares,

O cerne da controvérsia reside na presença, ou não, do requisito subjetivo do animus
domini
(vontade de ser dono). A usucapião especial urbana exige, segundo o artigo 1.240 do Código Civil e o artigo 183 da Constituição Federal, a posse mansa, pacífica e ininterrupta por cinco anos de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, utilizada para moradia própria ou de sua família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.

A prova documental carreada aos autos é farta e inequívoca ao demonstrar que a posse do apelante teve origem em um contrato de locação residencial. O apelante não era um terceiro desconhecido que invadiu o imóvel; ele ingressou no bem na condição de fiador da locatária (sua genitora).

Há, portanto, uma causa jurídica subjacente que define a natureza da posse inicial como direta e dependente, reconhecendo-se a supremacia do domínio alheio. O artigo 1.203 do Código Civil estabelece uma presunção iuris tantum de que a posse
mantém o
caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário.

A tese do apelante de que o simples decurso do tempo após o fim do prazo contratual (fevereiro de 2012) transmutaria a posse precária em posse plena não encontra amparo na exegese sistemática do direito civil brasileiro.

O artigo 1.208 do Código Civil é claro ao preceituar que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância. A inércia do locador em cobrar aluguéis ou em ajuizar a ação de despejo logo após o término do contrato configura tolerância, e não renúncia ao direito de propriedade. Pela inteligência da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas.

Assim, juridicamente, o apelante continuou no imóvel na condição de detentor ou possuidor direto por derivação de um contrato, o que afasta, de plano, o
animus
domini
.

Para que ocorra a inversão do título da posse (
interversio

possessionis
), a doutrina e a jurisprudência exigem um ato inequívoco de oposição ao proprietário. Não basta a mudança psicológica interna do indivíduo que decide passar a se considerar dono; é necessário que ele pratique atos que afrontem o direito do possuidor indireto de forma clara e externa, permitindo que este tome ciência da nova situação e possa reagir.

No caso sub examine, o apelante alega que a inversão ocorreu pela falta de pagamento e pela realização de reformas. Contudo, o inadimplemento contratual não gera usucapião. Pelo contrário, o descumprimento do dever de pagar aluguel apenas reforça a precariedade da posse. Quanto às reformas, estas são comuns em locações de longa data para a manutenção mínima da habitabilidade, não servindo como prova cabal de intenção de domínio.

Um elemento fundamental para descaracterizar o comportamento de dono é o inadimplemento tributário. Como bem ressaltado pela apelada e documentado nos autos, o apelante não paga o IPTU do imóvel desde o ano de 2012. O proprietário que possui o bem com ânimo de domínio atua para protegê-lo de execuções fiscais e perda do patrimônio para o ente público. A omissão deliberada no pagamento de tributos municipais por mais de uma década é contraditória com a alegação de que o possuidor se enxerga e age como verdadeiro dono. Quem exerce a posse
ad
usucapionem
zela pela regularidade fiscal do bem, sob pena de ver seu esforço de aquisição originária frustrado por uma hasta pública.

A jurisprudência colacionada pelo apelante, oriunda do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, embora respeitável, representa uma situação excepcional em que houve prova robusta de uma ruptura total e pública com o proprietário, o que não se verifica nestes autos. A regra geral, aplicada de forma pacífica por este Tribunal de Justiça de Mato Grosso e pelo Superior Tribunal de Justiça, é que a posse oriunda de locação é precária e insuscetível de gerar usucapião, salvo prova irrefutável de inversão da causa possessória, o que não foi produzido pelo autor, ônus que lhe competia nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Portanto, diante da ausência de prova de que o apelante tenha passado a exercer a posse com ânimo de proprietário e contra a vontade da recorrida através de ato de oposição, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe. A função social da posse não pode ser utilizada como subterfúgio para chancelar o descumprimento de obrigações contratuais e a apropriação indébita de patrimônio alheio derivado de relação locatícia.

Considerando os fatos apresentados, a legislação civil e a inexistência de prova de inversão do caráter da posse, conclui-se que o requisito do
animus
domini

não restou preenchido, falecendo o direito à declaração de usucapião.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante ao patrono da apelada de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, levando em conta o trabalho adicional realizado em sede recursal.

Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais (custas e honorários), por ser o apelante beneficiário da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026