Tribunal: TJMT
Processo: 1004816-87.2021.8.11.0002
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004816-87.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ANDIARA COSTA DE FRANCA BARRETO - CPF: 668.024.741-15 (APELANTE), NELITO JOSE DALCIN JUNIOR - CPF: 793.033.311-68 (ADVOGADO), TARCISO BASSAN VEZZI - CPF: 589.856.468-34 (APELADO), SIMONY MARIA DA SILVA BARRADAS - CPF: 928.839.311-00 (ADVOGADO), MARIA HELENA DA COSTA - CPF: 103.784.051-87 (TERCEIRO INTERESSADO), NELITO JOSE DALCIN JUNIOR - CPF: 793.033.311-68 (TERCEIRO INTERESSADO), POTIARA COSTA DE FRANCA BARRETO DALCIN - CPF: 837.090.021-68 (TERCEIRO INTERESSADO), EVERTON HENRIQUE DE MORAES BARRADAS - CPF: 030.895.981-75 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. COISA JULGADA MATERIAL. AÇÃO DE COBRANÇA CONEXA COM TRÂNSITO EM JULGADO. EFICÁCIA PRECLUSIVA. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DO VALOR DO ALUGUEL E DO ÍNDICE DE REAJUSTE.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de locação comercial, na qual a autora pleiteava a redução do valor do aluguel, a substituição do índice de reajuste (IGP-M pelo IPCA) e a compensação por supostos vícios do imóvel e obras realizadas, sob fundamento de onerosidade excessiva decorrente da pandemia da COVID-19.

2.
Paralelamente, o locador ajuizou ação de cobrança (nº 1023156-79.2021.8.11.0002), conexa, na qual foi proferida sentença de procedência, transitada em julgado, condenando a locatária ao pagamento dos aluguéis integrais com reajuste pelo IGP-M.

II. Questão em discussão

3.
A questão em discussão consiste em saber se a pretensão revisional da apelante, voltada à redução do aluguel e à alteração do índice de reajuste, bem como os fundamentos relativos à onerosidade excessiva, vícios do imóvel e realização de obras, encontram óbice na coisa julgada material formada na ação de cobrança conexa, à luz dos
arts
. 502, 503 e 508 do CPC.

III. Razões de decidir

4.
A sentença transitada em julgado na ação de cobrança reconheceu a exigibilidade dos aluguéis nos exatos termos contratuais, inclusive quanto ao índice de correção monetária
(IGP-M), constituindo título judicial dotado de imutabilidade e
indiscutibilidade
, nos limites da questão principal decidida, conforme
arts
. 502 e 503 do CPC.

5.
A pretensão revisional, ao buscar a redução do valor locatício e a substituição do índice de reajuste relativamente ao mesmo período já abrangido pela condenação definitiva, implica desconstituição indireta de título judicial, em afronta à autoridade da coisa julgada e à segurança jurídica.

6.
Nos termos do art. 508 do CPC, consideram-se deduzidas e repelidas todas as alegações e defesas que a parte poderia ter oposto ao pedido na ação anterior. As alegações de onerosidade excessiva, vícios estruturais e realização de obras constituíam matérias defensivas aptas a serem suscitadas na ação de cobrança, operando-se a eficácia preclusiva da coisa julgada quanto a tais fundamentos.

7.
Diante da formação da coisa julgada material, a produção de provas na presente ação revela-se inútil, inexistindo cerceamento de defesa quando o debate está juridicamente superado por decisão imutável.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso desprovido, mantida a improcedência dos pedidos, com fundamento na coisa julgada material e na eficácia preclusiva (CPC, art
igos
485, V, 502, 503 e 508). Majorados os honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento
:

“1. A sentença transitada em julgado que reconhece a exigibilidade de aluguéis nos termos do contrato impede, por força da coisa julgada material, a propositura ou o prosseguimento de ação revisional destinada a alterar o valor ou o índice de reajuste referentes ao mesmo período.

2. A eficácia preclusiva da coisa julgada (art. 508 do CPC) alcança as matérias defensivas que poderiam ter sido deduzidas na ação de cobrança, vedando sua rediscussão em demanda autônoma.”

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível
interposta por
ANDIARA COSTA DE FRANCA BARRETO
contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande
,
MT, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Locação movida em face de
TARCISO BASSAN VEZZI
.

Prolatada a sentença
(
ID.
319841493
), nos termos
:

“
IV. Dispositivo.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC
.
”

Em suas razões recursais

(ID.
nº
319841502
)
,

a
apelante

ANDIARA COSTA DE FRANCA BARRETO

sus
cita
preliminar
de
nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que a produção de prova pericial contábil e de engenharia, bem como a prova oral, eram imprescindíveis para comprovar a real extensão do desequilíbrio econômico-financeiro e os problemas estruturais do imóvel, que não se limitam ao faturamento bruto demonstrado nas notas fiscais.

No mérito, insiste na aplicação da Teoria da Imprevisão e na necessidade de reequilíbrio contratual.

Requer
o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.

C
ontrarrazões
apresentadas (ID.

322985904
)
, o apelado suscita
a ocorrência de coisa julgada material, informando que a Ação de Cobrança de Aluguéis (proc. nº 1023156-79.2021.8.11.0002), movida por ele contra a apelante, teve sentença de procedência confirmada por acórdão deste Tribunal, já transitado em julgado, condenando a locatária ao pagamento dos aluguéis integrais com reajuste pelo IGP-M.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de
Ação Revisional de Contrato de Locação Comercial ajuizada por ANDIARA COSTA DE FRANÇA BARRETO em desfavor de TARCISO BASSAN VEZZIAMBOS
.

A autora celebrou contrato de locação comercial com o réu, em 01/11/2019, pelo prazo de cinco anos, para instalação de clínica de fisioterapia, no valor mensal de R$ 4.350,00, com desconto por pontualidade.

Sustenta que o imóvel foi entregue inacabado, cabendo ao locador realizar obras de finalização, o que não ocorreu, obrigando-a a arcar com os custos das reformas. Relata, ainda, a existência de infiltrações não sanadas pelo proprietário.

Com a pandemia da COVID-19 e a redução das atividades por força de atos normativos restritivos, houve queda significativa no faturamento. O locador concedeu abatimento temporário de R$ 350,00 por três meses, mas posteriormente recusou-se a manter a redução e aplicou reajuste pelo IGPM, elevando o aluguel para R$ 5.410,00, valor reputado excessivamente oneroso.

A autora fundamenta o pedido na Teoria da Imprevisão, no caso fortuito e na força maior decorrentes da pandemia, bem como na onerosidade excessiva causada pela aplicação do IGPM.

Requer, em tutela de urgência, a fixação provisória do aluguel em R$ 2.500,00, com suspensão dos reajustes e das cobranças com base no valor majorado. No mérito, pleiteia a revisão contratual para fixação do aluguel nesse mesmo patamar durante o ano de 2021 ou enquanto perdurar a pandemia, bem como a substituição do índice de reajuste do IGPM pelo IPCA.

Devidamente citado, o
requerido apresentou contestação suscitando a preliminar de inépcia da petição inicial. No mérito, sustenta que não há configuração dos requisitos do art. 478 do Código Civil, pois não se comprova a onerosidade excessiva para a autora, tampouco vantagem extrema para o locador.

Em sentença, o juízo
a quo

julgou antecipadamente a lide e improcedentes todos os pedido
s, ao fundamento de que quanto a
os aluguéis, não h
ouve
onerosidade excessiva suficiente. Quanto às obras e infiltrações, consignou que não haveria pedido específico e que o locador já estaria tomando providências contra o vizinho causador dos danos.

A apelante recorre
,
sustentando preliminar de cerceamento de defesa pelo indeferimento das provas periciais (contábil e engenharia) e oral, essenciais para provar a onerosidade e os danos no imóvel. No mérito, reitera os argumentos da inicial.

Em contrarrazões, o apelado suscita a ocorrência de coisa julgada material, informando que a Ação de Cobrança de Aluguéis
e Acessórios
(proc. nº 1023156-79.2021.8.11.0002), movida por ele contra a apelante, teve sentença de procedência confirmada por acórdão deste Tribunal, já transitado em julgado, condenando a locatária ao pagamento dos aluguéis integrais com reajuste pelo IGPM.

Neste contexto,
a
questão em discussão consiste em determinar se a pretensão revisional da apelante
de
redução de aluguel e troca de índice
,
e seus fundamentos
de
onerosidade excessiva
por
teoria da imprevisão, custos de obra e infiltrações como causa de pedir
,
encontram óbice na coisa julgada material formada na ação de cobrança conexa e na eficácia preclusiva da coisa julgada (art. 508 do CPC), uma vez que a dívida locatícia já foi declarada certa, líquida e exigível em seus termos originais por decisão imutável.

- DA COISA JULGADO MATERIAL.

No contexto dos fatos e documentos relacionados à presente
Ação Revisional de Contrato de Locação Comercial
,
ajuizada por ANDIARA COSTA DE FRANÇA BARRETO em desfavor de TARCISO BASSAN VEZZIAMBOS
, verifica-se que o
magistrado singular julgou o mérito da revisional improcedente em sua totalidade.

Paralelamente
a ação revisional
, o Locador
, aqui requerido,
ajuizou Ação de Cobrança (
nº
1023156-79.2021), conexa a esta, visando o recebimento dos aluguéis integrais do mesmo período
ao objetivo de cumprimento do contrato de locação
. Na ação de cobrança, a locatária foi condenada, por decisão transitada em julgado, a pagar os aluguéis nos termos do contrato (valor original
e
IGP-M)
, senão vejamos a ementa do julgado:

“
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE NULIDADE POR COMPETÊNCIA ABSOLUTA DOS JUIZADOS ESPECIAIS EM RAZÃO DO VALOR DA CAUSA. REJEIÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE POR FALTA DE PROCURAÇÃO. REJEIÇÃO. DECRETAÇÃO DE REVELIA. VIABILIDADE. MATÉRIA EMINENTEMENTE DE DIREITO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO.

Competindo à parte autora a escolha da justiça comum ou do Juizado Especial para protocolizar a ação, não há falar em incompetência absoluta da justiça comum, em razão de valor da causa.

Não há falar em nulidade, notadamente quando a argumentação ocorre após o julgamento da lide em sede de embargos de declaração, sobretudo porque a eventual nulidade decorre de não juntada de procuração e de contestação, por culpa da parte que impugna a sentença, de modo que com a decretação da revelia, convém o julgamento da lide, conforme o estado em que o feito se encontre, cabendo ao Juízo a justa distribuição da justiça, diante da presunção relativa de veracidade das alegações da inicial, em se tratando de aplicação da revelia.

Deve ser mantida a sentença que retrata o direito positivo, não havendo falar em necessidade de julgamento com outro feito, eis que não caracterizada a conexão, nem prejudicialidade, tratando-se de matéria eminentemente de direito analisada.

(N.U 1023156-79.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Gabinete 2 - Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/11/2024,
Publicado
no DJE 26/11/2024)

A sentença recorrida nesta ação revisional julgou os pedidos improcedentes no mérito por falta de provas. A Apelante recorre alegando cerceamento de defesa e reiterando os argumentos de revisão.

Contudo, diante da superveniência do trânsito em julgado da decisão proferida em 27/05/2025, na ação de cobrança de aluguel e acessórios, conexa (nº 1023156-79.2021), envolvendo as mesmas partes e o mesmo objeto
sub judice
desta ação revisional de contrato de locação, verifica-se, de fato,
a
alteração do cenário jurídico até então estabelecido nestes autos.

Isso porque, n
aquela ação
de cobrança
, definiu-se que os aluguéis são devidos conforme o contrato
,
a legitimar a

cobrança
do
valor integral
do aluguel e a incidência de índice de correção monetária
pelo
IGPM.
E a
presente ação revisional visa justamente alterar o valor e o índice desses mesmos aluguéis.

Logo, o
acolhimento da pretensão revisional implicaria em negar a eficácia do título executivo judicial formado na ação de cobrança. Há, portanto, óbice da coisa julgada material.

Neste
viés
,
a decisão que julg
ar
total ou parcialmente o mérito tem força de lei nos limites da questão principal expressamente decidida
, comando d
o
s
art
igos
502
e 503 ambos
do CPC
.

Assim, s
e o Judiciário já declarou, em decisão imutável, que a apelante deve pagar os aluguéis com base no IGPM, não é possível, nesta ação, decidir o contrário
,

a alterar
o índice, sob pena de ofensa à segurança jurídica.

Lembrando que a
apelante utiliza os argumentos de que realizou obras no lugar do locador e de que o imóvel tem infiltrações como fundamento para a revisão (redução) do aluguel ou como compensação de valores.

Ocorre que, nos termos do art. 508 do CPC, "transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido".

Esses fatos
arguidos na inicial de
obras
e
vícios
de construção,
constituem típicas matérias de defesa que a apelante tinha o ônus de alegar
e exaurir
na contestação da ação de cobrança. Se não o fez, operou-se a eficácia preclusiva da coisa julgada. Não é admissível que a parte sucumbente em uma ação de cobrança ajuíze ou prossiga com ação revisional/indenizatória baseada em fatos anteriores que poderiam ter impedido ou modificado aquela condenação.

P
ortanto,
tanto o pedido principal quanto os fundamentos utilizados pela apelante estão acobertados pela preclusão máxima decorrente da coisa julgada.

Diante da imutabilidade da decisão que reconheceu a dívida
contratual
, a produção de provas nesta ação revisional torna-se
inócua
e desnecessária. Não há cerceamento de defesa quando a prova visa demonstrar fatos sobre os quais já não cabe mais discussão judicial.

Diante do exposto, considerando o trânsito em julgado da sentença proferida na Ação de Cobrança conexa nº 1023156-79.2021.8.11.0002, que condenou a apelante ao pagamento dos aluguéis conforme o contrato, reconheço a ocorrência de COISA JULGADA MATERIAL e a incidência da eficácia preclusiva da coisa julgada sobre todas as matérias deduzidas neste recurso.

A sentença de improcedência deve ser mantida, não pelos fundamentos de mérito originais
,
falta de provas, mas em razão do óbice processual intransponível da coisa julgada, que esvazia a pretensão autoral.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo a improcedência dos pedidos, com a ressalva da fundamentação na coisa julgada (art. 485, V e art. 508 do CPC).

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026