Tribunal: TJMT
Processo: 1014899-21.2024.8.11.0015
Relator(a): GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão julgador: GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1014899-21.2024.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Turma Julgadora:

[DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[ANDERSON TIAGO DA SILVA LIMA - CPF: 053.225.059-11 (RECORRENTE), ANDERSON TIAGO DA SILVA LIMA - CPF: 053.225.059-11 (ADVOGADO), CLAUDINEIA MOREIRA - CPF: 807.749.031-04 (RECORRIDO), JOSEMIR MARTINS DOS SANTOS - CPF: 929.971.981-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. VÍCIOS ESTRUTURAIS PREEXISTENTES. MULTA CONTRATUAL COMO CRITÉRIO DE INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO DO QUANTUM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de indenização por danos materiais decorrentes de contrato de locação residencial, condenando o locatário ao pagamento de R$ 12.000,00 relativos a reparos no imóvel após a desocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a causa apresenta complexidade suficiente para afastar a competência do Juizado Especial em razão da alegada necessidade de prova pericial; e (ii) estabelecer a extensão da responsabilidade do locatário pelos danos ao imóvel locado e o critério adequado para fixação do quantum indenizatório diante da ausência de vistoria inicial e final.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A necessidade de prova pericial não afasta a competência do Juizado Especial quando os reparos já foram realizados antes do ajuizamento da ação e o conjunto probatório documental é suficiente para a formação do convencimento judicial.

4.

A ausência de vistoria inicial e final compromete a aferição precisa do estado do imóvel no início e no término da locação, limitando a responsabilização do locatário pelos danos alegados.

5.

As provas documentais demonstram a existência de vícios estruturais preexistentes, como infiltrações e problemas no telhado, comunicados pelo locatário logo no início da locação, cuja responsabilidade é da locadora.

6.

Os defeitos apresentados por aparelhos de ar-condicionado desde o início da locação caracterizam desgaste e vício preexistente, não imputáveis ao locatário.

7.

Embora remanesça responsabilidade do locatário por pintura e pequenos reparos decorrentes do uso do imóvel, o valor arbitrado na origem mostra-se excessivo diante da contribuição da locadora para a deterioração do bem.

8.

A aplicação da multa contratual prevista para infração às obrigações locatícias revela-se critério adequado e proporcional para a indenização, diante da impossibilidade de mensuração individualizada dos danos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A ausência de vistoria inicial e final do imóvel limita a responsabilização do locatário por danos ao bem locado.

2.

Vícios estruturais preexistentes e defeitos comunicados no início da locação são de responsabilidade do locador.

3.

Na impossibilidade de quantificação precisa dos danos, a multa contratual pode ser utilizada como critério proporcional de indenização por descumprimento contratual.

3.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 22, IV; Lei nº 9.099/1995, art. 55.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso inominado interposto por ANDERSON TIAGO DA SILVA LIMA contra sentença proferida pelo 2º Juizado Especial de Sinop, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado por CLAUDINEIA MOREIRA, condenando o recorrente ao pagamento de R$ 12.000,00 (doze mil reais) a título de indenização por danos materiais referentes a reparos no imóvel objeto de locação, id. 312819899.

Em suas razões recursais, sustenta o recorrente, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial para julgar a causa, dada a complexidade da matéria que demandaria prova pericial. No mérito, argumenta que não houve realização de vistoria inicial e final do imóvel, o que impossibilita a comprovação dos danos alegados. Afirma que o imóvel já apresentava problemas estruturais quando da locação, incluindo infiltrações e falhas no telhado, e que os aparelhos de ar-condicionado já apresentavam defeitos por serem antigos. Sustenta que os danos alegados decorrem de vícios preexistentes ou do desgaste natural do imóvel, sendo de responsabilidade da locadora. Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Em contrarrazões, a recorrida defende a manutenção da sentença, argumentando que as provas dos autos, especialmente as fotografias do imóvel antes e depois da locação, demonstram os danos causados pelo recorrente. Pugna ainda pela majoração da condenação para incluir o valor de R$ 40.000,00 referente a um recibo de pagamento por serviços de reparo.

V O T O R E L A T O R

Colendos Pares.

O recorrente alega a incompetência absoluta do Juizado Especial para processar e julgar a presente demanda, sob o argumento de que a complexidade da matéria exigiria a realização de prova pericial para verificar a origem e extensão dos danos alegados no imóvel.

No caso em análise, observo que os reparos no imóvel já foram integralmente realizados pela recorrida antes mesmo do ajuizamento da ação, conforme se depreende dos documentos juntados aos autos, incluindo notas fiscais e recibos de pagamento pelos serviços executados (ids. 312819859 e 312819860). Essa circunstância torna inviável a realização de perícia técnica para verificar a origem e extensão dos danos, uma vez que o imóvel já não se encontra no estado em que foi devolvido pelo recorrente.

A controvérsia, portanto, deve ser resolvida com base nas provas já produzidas nos autos, como fotografias (ids. 312819861 e 312819862), conversas de WhatsApp (ids. 312819882 a 312819891) e outros documentos que permitem ao juiz formar sua convicção.

Ademais, a jurisprudência tem entendido que a mera necessidade de avaliação do estado de conservação de um bem não configura, por si só, complexidade suficiente para afastar a competência dos Juizados Especiais, especialmente quando existem outros elementos probatórios nos autos que permitem ao juiz formar sua convicção.

Portanto, rejeito a preliminar de incompetência do Juizado Especial e passo à análise do mérito.

Quanto ao mérito, a questão central consiste em definir a extensão da responsabilidade do locatário pelos danos causados ao imóvel locado e o quantum indenizatório adequado.

No caso em análise, a relação locatícia foi regida pelo contrato celebrado em 30 de julho de 2020 (id. 312819858), com prazo inicial de 12 meses e prorrogação verbal até dezembro de 2022. O contrato estabelecia claramente, em suas cláusulas 4ª e 9ª, a obrigação do locatário de manter o imóvel em perfeito estado de conservação e restituí-lo nas mesmas condições em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Quanto à alegação de ausência de vistoria, embora o contrato previsse expressamente a necessidade de vistoria inicial e final para documentar o estado do imóvel, tal procedimento não foi realizado pelas partes. Esta circunstância, reconhecida pelo próprio juízo de origem, compromete significativamente a possibilidade de estabelecer com precisão o estado inicial do imóvel e a extensão dos danos efetivamente causados pelo locatário. A ausência de vistoria formal não exime completamente o locatário de responsabilidade, mas certamente limita o alcance desta responsabilização, especialmente quando há controvérsia sobre a origem dos danos.

As fotografias apresentadas pela autora (ids. 312819861 e 312819862) demonstram a existência de algumas avarias no imóvel após a desocupação, incluindo manchas em paredes e tetos, pequenos danos em móveis e problemas pontuais de conservação. Contudo, parte significativa destes danos pode ser atribuída ao desgaste natural decorrente de 29 meses de ocupação, especialmente considerando que não há parâmetro de comparação confiável sobre o estado inicial do imóvel.

O recorrente apresentou elementos convincentes sobre a preexistência de problemas estruturais no imóvel, especialmente relacionados a infiltrações e defeitos no telhado. As conversas de WhatsApp juntadas aos autos (ids. 312819882, 312819883, 312819884 e 312819885), datadas de outubro e novembro de 2020, apenas três meses após o início da locação, demonstram que o locatário comunicou à locadora problemas de infiltração no closet e posteriormente o desabamento de gesso no quarto da suíte causado por enxurrada de água. Estes elementos indicam claramente que o imóvel apresentava vícios estruturais preexistentes, cuja responsabilidade recai sobre a locadora, nos termos do artigo 22, inciso IV, da Lei nº 8.245/91.

Quanto aos aparelhos de ar condicionado, as mensagens trocadas entre as partes (ids 312819886 e 312819887) demonstram que um dos equipamentos apresentava defeitos recorrentes desde o início da locação, tendo sido substituído pelo próprio locatário, com a anuência da locadora. A antiguidade do equipamento e a impossibilidade de reparo, devidamente comunicadas à proprietária, caracterizam vício preexistente, o qual não pode ser imputado ao locatário, circunstância que fragiliza a pretensão da autora de cobrança integral pela aquisição de novos aparelhos.

O juízo de origem, ao reconhecer essa dificuldade probatória e a ausência de vistorias, utilizou-se da equidade para fixar a indenização em R$ 12.000,00 (três aluguéis). Contudo, entendo que a decisão merece reforma no tocante ao quantum indenizatório. Embora seja devido algum reparo pela necessidade de pintura e pequenos consertos admitidos tacitamente ou evidentes pelo uso prolongado (29 meses), o valor de três aluguéis mostra-se excessivo diante da comprovação de que o proprietário também falhou na manutenção estrutural do telhado e calhas, contribuindo para a deterioração do bem, além da ausência de prova balizadora da situação pré e pós contratual.

A solução mais justa e aderente à vontade das partes, expressa no próprio instrumento contratual, é a aplicação da penalidade prevista para infrações contratuais. A Cláusula 9ª, alínea g, segunda parte, do contrato de locação (id. 312819858 - Pág. 4) estabelece que “
A infração de qualquer das cláusulas ou disposições deste contrato é considerada como de natureza grave e importará ao infrator o pagamento de multa contratual, equivalente ao valor do aluguel mensal, à época da infração, além da extinção da locação
.” Considerando que a entrega do imóvel sem os devidos reparos de pintura e manutenção básica configura infração contratual por parte do locatário (descumprimento da cláusula de devolução nas mesmas condições), e diante da impossibilidade técnica de mensurar cada dano no caso concreto, a multa contratual de um aluguel serve como indenização tarifada e adequada para o caso.

Considerando que o valor mensal do aluguel era de R$ 4.000,00, conforme cláusula 6ª do contrato (id. 312819858 – Pág. 2), e que as partes estabeleceram como parâmetro punitivo o equivalente a um aluguel mensal para o descumprimento de obrigações contratuais, entendo que este mesmo critério deve ser aplicado para quantificar os danos materiais comprovados, especialmente diante da ausência de vistoria que permitisse estabelecer com precisão a extensão dos prejuízos efetivamente causados pelo locatário.

Assim, reduzo a condenação imposta para este patamar, cujo valor é suficiente para cobrir os custos de mão de obra de uma pintura simples e pequenos reparos de responsabilidade do inquilino, sem gerar enriquecimento sem causa à locadora, que deverá arcar com os reparos estruturais e de desgaste natural que lhe competem, bem como assume o risco pela não realização das vistorias formais.

Por essas razões, considerando os princípios da razoabilidade e da força obrigatória dos contratos, a reforma da sentença é medida que se impõe apenas para readequar o valor da condenação aos parâmetros contratuais previamente estabelecidos pelas partes.

Por essas razões, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença de origem, reduzindo o valor da indenização por danos materiais para a importância de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), mantendo-se inalterados os demais termos da sentença, inclusive quanto aos consectários legais .

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Juiz de Direito

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Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026