Tribunal: TJMT
Processo: 0001067-34.2016.8.11.0009
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001067-34.2016.8.11.0009
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ADY JOAO BORTOLON - CPF: 511.186.379-68 (APELADO), MARIA MACHADO BORTOLON - CPF: 003.614.499-17 (APELADO), ADMAR AGOSTINI MANICA - CPF: 157.807.160-72 (ADVOGADO), NEUMA TEREZINHA CIELO MANICA - CPF: 305.657.900-72 (ADVOGADO), RAQUEL BORTOLON - CPF: 005.600.929-11 (APELADO), JULIANA BORTOLON - CPF: 005.600.939-93 (APELADO), LEANDRO BORTOLON - CPF: 023.794.039-61 (APELADO), BRIGIDA OMITO FRANCISCHETTI - CPF: 483.731.251-91 (APELANTE), RODRIGO DE FREITAS RODRIGUES - CPF: 301.824.168-10 (ADVOGADO), RONALDO ALVES DE MOURA - CPF: 049.182.791-12 (ADVOGADO), ESPOLIO DE ADY JOAO BORTOLON - CPF: 511.186.379-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. FUNDO DE COMÉRCIO E BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA VÁLIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, decretando a rescisão contratual, o despejo da locatária e sua condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se os apelados possuem legitimidade ativa independentemente da titularidade dominial do imóvel; (ii) saber se o inadimplemento locatício autoriza a rescisão contratual e o despejo; (iii) saber se há direito à indenização por fundo de comércio e benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A locação constitui relação de natureza obrigacional, sendo suficiente a condição de locador para legitimar a propositura da ação de despejo e cobrança, independentemente da propriedade do bem, vedado comportamento contraditório da locatária.

O inadimplemento dos aluguéis restou incontroverso, não tendo a locatária promovido a purgação da mora no prazo legal, legitimando a rescisão contratual e o despejo, nos termos da Lei nº 8.245/1991.

A pretensão de indenização por fundo de comércio não se sustenta, ante a ausência dos requisitos legais para renovação compulsória, notadamente contrato escrito e prazo determinado.

A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida, conforme entendimento consolidado, não havendo direito de retenção ou compensação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento:
“1. A legitimidade ativa em ação de despejo decorre da condição de locador, independentemente da titularidade dominial do imóvel. 2. O inadimplemento locatício, aliado à ausência de purgação da mora, autoriza a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos. 3. A indenização por fundo de comércio e benfeitorias exige o preenchimento dos requisitos legais da ação renovatória, sendo válida a cláusula contratual de renúncia.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Brígida Omito Francischetti em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Colíder que, nos autos da ação de despejo com pedido de tutela antecipada c/c cobrança de aluguéis que lhe move Ady João Bortolon (substituído no curso do processo por seus sucessores), julgou procedente o pedido inicial, para decretar a rescisão do contrato de locação e determinar o despejo da requerida, bem como condená-la ao pagamento dos aluguéis inadimplentes e daqueles vencidos até a efetiva desocupação, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido.

Inconformada, a apelante suscita, em preliminar, a nulidade insanável dos atos processuais praticados após o falecimento do autor originário, sob o argumento de que a ausência de suspensão do feito e a habilitação tardia dos sucessores comprometeram a regularidade da marcha processual. Ainda em sede prefacial, reitera a tese de ilegitimidade ativa
ad causam
.

No mérito, a apelante defende a inexistência de infração contratual, a abusividade do reajuste do aluguel para R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais), alegando desrespeito ao índice IGP-M convencionado. Por fim, advoga possuir direito à proteção do fundo de comércio e à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, que teria sido valorizado pela exploração de sua atividade empresarial.

Firme em seus argumentos, ao final requer o provimento do recurso, para que seja reconhecida a nulidade do processo ou, subsidiariamente, reformada a sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais, com a inversão do ônus de sucumbência.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 354726894).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá 22 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Ady João Bortolon moveu ação de despejo com pedido de tutela antecipada c/c cobrança de aluguéis em desfavor de Brígida Omito Francischetti, objetivando a rescisão do contrato de locação residencial, a desocupação do imóvel e o recebimento dos valores locatícios em atraso.

Alega, em apertada síntese, que as partes celebraram contrato de locação em junho de 2011, o qual passou a vigorar por prazo indeterminado a partir de julho de 2013. Aduz que, a partir de 5 de setembro de 2015, a locatária interrompeu o pagamento dos aluguéis, então fixados em R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais), acumulando um débito que, à época da propositura, perfazia o montante de R$ 6.800,00 (seis mil e oitocentos reais). Sustenta, ainda, que a requerida não estaria realizando a manutenção necessária no imóvel, dificultando investimentos no lote urbano.

A requerida apresentou contestação defendendo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa do autor, sob o argumento de que este não comprovou a propriedade ou a posse do imóvel. No mérito, sustentou a nulidade do contrato por impossibilidade do objeto, a invalidade da notificação extrajudicial, que teria sido recebida por terceiro, e a inexistência de infração contratual. Verberou, outrossim, possuir direito à proteção do fundo de comércio e à eventual indenização pelas benfeitorias realizadas, uma vez que utiliza o local para sua atividade empresarial de horticultura e ornamentação.

Após a regular tramitação processual, que incluiu o falecimento do autor originário e a habilitação de seus sucessores (Maria Machado Bortolon e outros), o douto magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos iniciais para decretar a rescisão do contrato e o despejo da requerida, condenando-a ao pagamento dos aluguéis vencidos desde agosto de 2015, bem como daqueles que se venceram no curso da lide até a efetiva desocupação, acrescidos de encargos legais.

Não concordando com a r. sentença, recorre a requerida, ora apelante, sustentando, em suma, a nulidade dos atos processuais em razão da suspensão tardia do feito após o óbito do autor originário. Reitera a tese de ilegitimidade ativa dos apelados, a falta de notificação premonitória válida e a abusividade no reajuste dos aluguéis, pugnando, ao fim, pelo reconhecimento do direito à indenização pelo fundo de comércio e benfeitorias.

Inicialmente, faz-se mister analisar a preliminar de ilegitimidade ativa dos apelados, arguida pela apelante em suas razões recursais.

In casu
, a alega que o locador originário e seus sucessores carecem de legitimidade ativa por não serem os proprietários registrais do imóvel, conforme matrícula acostada aos autos. Sem razão, contudo.

Isso porque a locação de imóveis urbanos, regida pela Lei nº 8.245/1991, configura um contrato de natureza pessoal e obrigacional, e não real. Por conseguinte, a legitimidade para figurar no polo ativo da ação de despejo e cobrança pertence ao locador, independentemente de ele deter o domínio do bem.

Desse modo, ao assinar o contrato de locação e ocupar o imóvel por anos, a apelante reconheceu a posse do locador, sendo vedado agora, em comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), negar tal condição para se furtar ao pagamento dos aluguéis. Ademais, a exigência de prova de propriedade é restrita às hipóteses específicas do artigo 60 da Lei do Inquilinato, nas quais o presente caso não se enquadra.

Rejeito
, pois, a preliminar.

Pois bem. A controvérsia reside no descumprimento contratual e na validade da notificação premonitória.

A alegação de que a notificação extrajudicial foi recebida por terceiro não invalida a constituição em mora, uma vez que a citação válida no processo supre eventual vício da notificação para fins de rescisão por falta de pagamento.

Ademais, a notificação prevista no artigo 57 da Lei de Locações é requisito para a denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado, enquanto a presente ação fundamenta-se no artigo 9º, inciso III, da referida norma, que autoriza a rescisão em decorrência da falta de pagamento, independentemente de notificação prévia solene.

Quanto ao valor do aluguel e aos reajustes, a apelante questiona a elevação do valor de R$ 600,00 para R$ 850,00. No entanto, os fatos comprovados indicam que o contrato vigorou por longo período e a apelante não logrou êxito em demonstrar, por meio de prova documental ou consignação em pagamento, que o valor exigido estava em desacordo com o que vinha sendo praticado entre as partes antes da interrupção dos pagamentos.

O inadimplemento é incontroverso, e a ré não se utilizou da faculdade de purgar a mora no prazo da contestação, conforme autoriza o artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/1991, assim, impõe-se a manutenção da rescisão contratual, do despejo e das cobranças dos aluguéis inadimplidos.

Em julgamento de caso análogo, assim tem se manifestado esta e. Corte,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. TRATATIVAS DE RENOVAÇÃO. MORA NÃO AFASTADA. INCOMPATIBILIDADE ENTRE PURGAÇÃO DA MORA E IMPUGNAÇÃO DO DÉBITO. RECURSO NÃO PROVIDO. [...] O inadimplemento dos aluguéis configura infração contratual apta a autorizar rescisão e despejo. Tratativas de renovação não suspendem a exigibilidade do débito nem afastam a mora. A purgação da mora exige depósito integral, não realizado. Ademais, é incompatível com a impugnação do débito.

[...]Tese:
A mera existência de negociações para a renovação de contrato de locação não suspende a exigibilidade dos encargos locatícios nem descaracteriza a mora do locatário inadimplente
. [...]”.
(RAC 1051608-74.2024.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 09.04.2026 - grifei).

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINAR DE SUSPENSÃO POR PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO SUSPENSIVA. EFICÁCIA PRECLUSIVA DE ACÓRDÃO EM AÇÃO RESCISÓRIA. VALIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.[...] A validade do título dominial e da locação constitui premissa vinculante para o julgamento da presente controvérsia.
5. Estabelecida a validade da locação originária firmada com Samuel Moraes de Rezende, e permanecendo a apelante no imóvel após sua saída, incide a sub-rogação prevista no art. 12 da Lei nº 8.245/1991. A inadimplência autoriza a rescisão e o despejo, nos termos do art. 9º, III, da mesma lei.
[...] Tese de julgamento:

“1. A propositura de ação de usucapião não suspende, automaticamente, a ação de despejo fundada em contrato de locação válido, ausente prejudicialidade externa nos termos do art. 313, V, ‘a’, do CPC/2015.

2. A posse decorrente de contrato de locação é precária e não enseja usucapião, salvo prova inequívoca de interversão da posse, inexistente quando a ocupação permanece vinculada à relação locatícia.

3. Reconhecida a validade do contrato e caracterizado o inadimplemento, impõe-se a rescisão contratual e o despejo
.”.
(RAC 1000184-35.2025.8.11.0048, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, j. 03.03.2026 - grifei).

No mesmo sentido já decidi em julgamento de caso semelhante. A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RELAÇÃO LOCATÍCIA VERBAL. PROVA ORAL E DOCUMENTAL ROBUSTA. CONFISSÃO DE PAGAMENTO MENSAL MEDIANTE ENTREGA DE CARGAS DE GÁS. TESTEMUNHA QUE RECEBIA VALORES PARA REPASSE À LOCADORA. ALEGAÇÃO DE ANIMUS DOMINI E DE POSSE HÁ MAIS DE 20 ANOS. INCOMPATIBILIDADE LÓGICA ENTRE POSSE DERIVADA E POSSE AD USUCAPIONEM. AÇÃO DE USUCAPIÃO CONEXA NÃO CONFIGURA PREJUDICIALIDADE EXTERNA (ART. 313, V, “A”, CPC). INEXISTÊNCIA DE QUESTÃO PREJUDICIAL. INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO COMPROVADO. RESCISÃO CONTRATUAL, DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS MANTIDOS. RECURSO DESPROVIDO. [...]
Comprovado o inadimplemento dos aluguéis desde julho/2023, impõe-se a manutenção da rescisão contratual, do despejo e da cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos.
[...]

Teses de julgamento: “A existência de contraprestação periódica, comprovada por confissão do réu e por prova testemunhal, é suficiente para caracterizar contrato verbal de locação e posse derivada, afastando a alegação de animus domini.” “A ação de usucapião paralela não constitui questão prejudicial externa em ações de despejo fundadas em inadimplemento locatício.” “
O inadimplemento dos aluguéis autoriza a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos, nos termos da Lei nº 8.245/91.”
[...]”.
(RAC 1001336-70.2023.8.11.0022, Terceira Câmara de Direito Privado, Minha Relatoria, j. 19.11.2025 - grifei).

No que se refere a tese defensiva de que a ocupação do imóvel transformou-se em fundo de comércio merecedor de indenização não encontra respaldo legal no contexto apresentado. Primeiramente, o contrato original previa destinação residencial e, ainda que se admita a transmutação para uso comercial por tolerância do locador, a proteção ao ponto comercial e o direito à renovação compulsória exigem o preenchimento dos requisitos rigorosos do artigo 51 da Lei de Locações, dentre os quais a exploração do mesmo ramo de atividade por no mínimo três anos e contrato escrito com prazo determinado, o que não ocorre na espécie.

Corroborando o entendimento:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL VERBAL POR PRAZO INDETERMINADO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DA TESE DE NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR.
INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO OU DE INDENIZAÇÃO
. INVIABILIDADE DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. [...]
6. A alegação de fundo de comércio não afasta o despejo nem gera indenização, porque a proteção legal pressupõe contrato escrito e por prazo determinado, requisito ausente no caso.
[...] Tese de julgamento: [...]
3. A proteção ao fundo de comércio e a indenização correlata pressupõem os requisitos da ação renovatória, notadamente contrato escrito e com prazo determinado, inexistentes na hipótese.
[...]”.
(RAC 1035585-07.2023.8.11.0003, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 01.04.2026 - grifei).

“AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – ISENÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR O IMÓVEL – ACORDO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu. In casu, restou configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião de recebimento do imóvel, além dos aluguéis inadimplidos.

Não há ensejo para a indenização de fundo de comércio no contrato por tempo indeterminado, uma vez que não se trata de locação passível de renovação compulsória, nos termos do § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91.
[...]”.
(RAC 1004055-28.2020.8.11.0055, Terceira Câmara de Direito Privado, Minha Relatoria, j. 26.10.2022 - grifei).

Outrossim, a cláusula décima segunda do contrato de locação estabelece expressamente a renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias, sejam elas úteis ou necessárias, as quais ficam incorporadas ao imóvel. Tal previsão é plenamente válida, conforme a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. Considerando que a apelante permanece no imóvel há quase dez anos sem pagar aluguéis, a alegação de zelo e valorização do bem não pode servir de escudo para o enriquecimento sem causa em detrimento dos herdeiros do locador.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
deci-sum
objurgado está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantido por seus próprios fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO
PROVIMENTO.

Cuiabá, 22 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026