Tribunal: TJMT
Processo: 1031944-57.2024.8.11.0041
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031944-57.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Liminar]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[LUCAS MARCIO PEREIRA DE CAMPOS - CPF: 045.867.381-11 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e processual civil. Apelação cível.

Compromisso de c
ompra e venda de bem
i
móvel.
Rescisão contratual. Alienação fiduciária com a CEF.
Incompetência. Preliminar rejeitada.
Paralisação obras
.

Inadimplemento antecipado.
Restituição integral.
Dano moral.

Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta
por incorporadora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por sua culpa exclusiva, ante a paralisação das obras por período superior a 11 meses e confissão de impossibilidade de entrega no prazo contratual, condenando-a à restituição integral de valores e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2.
Há quatro questões em discussão: (i) a competência da Justiça Federal em razão de contrato acessório de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal; (
ii
) a possibilidade de rescisão por inadimplemento antecipado antes do termo final do prazo de entrega; (
iii
) a aplicabilidade das retenções previstas na Lei n. 13.786/2018; (
iv
) a caracterização de danos morais pelo abandono do empreendimento.

III. Razões de decidir

3.
A Justiça Estadual é competente para julgar demanda de rescisão de compra e venda por falta de entrega do bem, sendo a CEF
parte ilegítima quando atua como mera agente financeira, sem ingerência direta na execução física da obra.

4. O reconhecimento do inadimplemento antecipado é imperativo quando a própria construtora, em ata de assembleia, confessa a incapacidade de honrar o cronograma e propõe prorrogação para data muito posterior ao prazo original, violando a boa-fé objetiva e o dever de confiança.

5. Configurada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, revelando-se inaplicáveis as cláusulas de retenção e o rito de leilão da Lei n. 9.514/97, cuja incidência pressupõe a mora do devedor fiduciante, e não do credor.

6. A paralisação prolongada e o descaso com o projeto de moradia popular transcendem o mero dissabor contratual, justificando a reparação extrapatrimonial pela angústia e frustração infligidas ao consumidor.

IV. Dispositivo e tese

7
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1.
A Justiça Estadual é competente para rescindir compromisso de compra e venda por atraso na obra, ainda que gravado com alienação fiduciária, se a instituição financeira federal atuar como mero agente financiador. 2. A confissão da impossibilidade de entrega no prazo avençado caracteriza inadimplemento antecipado, ensejando a restituição integral dos valores pagos
.”

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 109, I; CC,
arts
. 406, 422 e 475; Lei n. 9.514/97,
arts
. 26 e 27; Lei n. 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ,
REsp
1.739.994/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. 11.05.2021; TJMT, AC 1052108-43.2024.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, julgado em 09/04/2026
;
TJMT,
AC
1074960-61.2024.8.11.0041, Quarta Câmara
de Direito Privado, Relator Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, julgado em 13/05/2026
;
TJMT,
AC
1004547-06.2025.8.11.0003, Quinta Câmara de Direito Privado, Relator Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, julgado em 02/06/2026
;
TJMT,
AC
1010545-86.2024.8.11.0003, Quinta Câmara de Direito Privado, Relator Des. Marcos
Regenold
Fernandes, julgado em 02/06/2026.

R E L A T Ó R I O

Ilustres membros desta
Primeir
a Câmara de Direito Privado
:

Trata-se de
apelação cível
interpost
a
p
or

CEA SADDI SPE

LTDA
.

contra a se
ntença proferida pelo Juízo da

5
ª Vara
Cível
da Comarca de
Cuiabá
/MT,
na

Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Valores Pagos e Danos Morais
n.
1031944-57.2024.8.11.0041
, movida
por
Lucas Marcio Pereira
d
e Campos
.

O Juízo de origem
julgou procedentes os pedidos formulados
pelo autor
para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária adquirida junto ao empreendimento denominado Residencial C&A
Saddi
, reconhecer a culpa exclusiva da incorporadora pelo desfazimento do negócio jurídico, condená-la à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor e ao pagamento de indenização por danos morais

fixado em
R$ 10.000,00
.

Nas
razões recursais
,
a
apelante

suscita
, preliminarmente,

a incompetência da Justiça Estadual para processamento e julgamento da demanda, defendendo a existência de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal em razão do contrato de mútuo habitacional garantido por alienação fiduciária, circunstância que, a seu ver, atrairia a competência da Justiça Federal.

No mérito, argumenta que a celebração do financiamento imobiliário teria exaurido os efeitos da promessa de compra e venda, transferindo a propriedade fiduciária do bem à instituição financeira e submetendo eventual resolução contratual
ao regime especial previsto na Lei n.º 9.514/97, reputado incompatível com a pretensão deduzida pelo adquirente.

Sustenta, ainda, a inexistência de mora ou inadimplemento por parte da incorporadora, ao fundamento de que o prazo contratual para conclusão do empreendimento, inclusive considerado o período de tolerância, ainda não havia se exaurido quando do ajuizamento da ação, razão pela qual não seria juridicamente possível o reconhecimento do denominado inadimplemento antecipado.

Em caráter subsidiário, pugna pela incidência das disposições introduzidas pela Lei n.º 13.786/2018, especialmente aquelas relacionadas ao patrimônio de afetação, defendendo a legitimidade da retenção de percentual expressivo dos valores pagos pelo comprador, inclusive com dedução da comissão de corretagem e demais encargos contratuais.

E ainda
, insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de que os fatos narrados configurariam mero inadimplemento contratual incapaz de gerar lesão extrapatrimonial indenizável, postulando, sucessivamente, a exclusão ou a redução do quantum arbitrado pelo Juízo de origem.

Diante disso, requer o provimento do recurso
para reformar a sentença

(ID.

348322391
).

Em contrarrazões, o apelado
pugna pelo desprovimento do recurso

(
ID
.

348322414
)
.

A primeira parcela do preparo recursal foi recolhida (ID.
365673377
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

Inicialmente,
importante anal
isar a preliminar suscitada pela apelante

de que
a existência de contrato de mútuo com alienação fiduciária firmado junto à Caixa Econômica Federal atrairia a competência da Justiça Federal.

Sem razão
, contudo.

Embora seja incontroverso que o adquirente tenha firmado contrato de mútuo com garantia fiduciária perante a instituição financeira federal, também é igualmente incontroverso que a presente demanda não veicula qualquer pretensão dirigida contra a Caixa Econômica Federal, tampouco discute cláusulas do contrato de financiamento, revisão de encargos, nulidade da garantia fiduciária ou qualquer outro aspecto capaz de revelar interesse jurídico direto da empresa pública federal na solução da controvérsia.

A causa de pedir deduzida pelo autor
trata-se
exclusivamente sobre fato diverso: a paralisação do empreendimento imobiliário, a frustração da expectativa legítima de recebimento da unidade adquirida e a consequente impossibilidade de execução da obrigação principal assumida pela incorporadora.

Em outras palavras, o objeto litigioso não reside na relação jurídica estabelecida entre mutuário e agente financeiro, mas sim na relação obrigacional existente entre comprador e incorporadora.

A simples existência de contrato de financiamento imobiliário não possui aptidão para deslocar automaticamente a competência para a Justiça Federal, sobretudo quando inexiste qualquer pedido formulado em face da instituição financeira.

A jurisprudência do
c.
Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente afirmando que a Caixa Econômica Federal somente assume legitimidade passiva em demandas dessa natureza quando sua atuação transcende a condição de mera agente financeira, hipótese em que passa efetivamente a participar da execução, gerenciamento ou fiscalização direta do empreendimento.

A propósito:

“Consoante o entendimento desta Corte, a eventual legitimidade passiva da CEF, nas ações em que se discute vícios construtivos em imóvel, está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: ela detém legitimidade se tiver atuado como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; mas não o possui se tiver atuado meramente como agente financeiro. Precedentes.”
(STJ,
AgInt
no
AREsp
2608238
/
RJ, Rel
.
Min
.
Moura Ribeiro, Terceira Turma
j.
21/10/2024
).

Na presente hipótese, porém, a
pretensão autoral dirige-se exclusivamente contra a incorporadora responsável pela execução da obra e pela entrega da unidade imobiliária, razão pela qual não há falar em litisconsórcio passivo necessário nem em deslocamento da competência constitucionalmente atribuída à Justiça Estadual.

A conclusão ora adotada, além de se harmonizar com a orientação consolidada do
STJ
, encontra respaldo em precedentes dest
e e. Tribunal de Justiça
.

Em julgamento de situação substancialmente idêntica,
firmou-se o entendimento de
que
“a controvérsia decorre do inadimplemento contratual da construtora, consistente na paralisação do empreendimento, inexistindo pedido dirigido contra a instituição financeira, circunstância que afasta a formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal e mantém a competência da Justiça Estadual”
(TJMT,
AC
1052108-43.2024.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 09.04.2026).

Com efeito,
a mera existência de financiamento habitacional vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida não possui aptidão para deslocar a competência jurisdicional quando a causa de pedir está centrada exclusivamente na responsabilidade da incorporadora pela execução do empreendimento, circunstância que evidencia a absoluta autonomia entre a relação de financiamento e a relação obrigacional decorrente da promessa de compra e venda
.

Em suma, a
definição sobre a legitimidade da CEF depende de uma análise fática e contratual para determinar se a sua participação se limitou à concessão do crédito ou se ela assumiu um papel ativo na gestão e execução do empreendimento imobiliário
.

Assim sendo, a pretensão recursal carece de amparo haja vista que se
discute atraso na entrega e vícios de construção de
imóvel,
tendo
a Caixa
atua
do

apenas
na condição de mero agente financeiro.

Por tais considerações,
REJEITO

a preliminar arguida
e passa-se ao exame
do mérito.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Consoante relatado,
a

apela
nte

CEA SADDI SPE

LTDA.

Insurge-se
contra a sentença proferida

na Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Valores Pagos e Danos Morais
(
n. 1031944-57.2024.8.11.0041
).

Dessume-se dos autos que
o
autor
Lucas Marcio Pereira
d
e Campos
firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda em 10/05/2023 para a aquisição da unidade 308, Bloco 3. O valor pactuado foi de R$ 223.540,37, tendo o autor realizado o pagamento de R$ 17.778,38. Paralelamente, em 16/05/2023, o adquirente celebrou contrato de mútuo com alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal (CEF), agente financiador do Programa Minha Casa, Minha Vida.

A causa de pedir reside na paralisação das obras, constatada em 51,45% de execução desde setembro de 2023, sem evolução relevante por mais de 11 meses. O autor alegou insegurança jurídica devido às sucessivas negativas da CEF ao
“
Plano Emergencial
”
da construtora.

Em sede de contestação, a r
equerida
alegou que o prazo de entrega (maio/2026 + 180 dias de tolerância) ainda não havia expirado, sustentando a inexistência de mora e a impossibilidade de rescisão pela aplicação da Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária).

O
Juízo de origem

proferiu sentença de procedência parcial, declarando a rescisão por culpa exclusiva da construtora (inadimplemento antecipado), determinando a restituição integral dos valores (100%) e condenando a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais.

A decisão recorrida foi proferida
em
09
/0
1
/202
6

nos seguintes termos:

“
(...)

A controvérsia cinge-se em verificar a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da ré, a fim de se decretar a rescisão do contrato e definir as consequências jurídicas daí decorrentes.

A relação jurídica entre as partes é inequivocamente de consumo, submetendo-se, portanto, às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, o que impõe a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor e o reconhecimento de sua vulnerabilidade na relação.

Conforme exaustivamente demonstrado e fundamentado na análise das preliminares, a culpa pela inviabilidade do negócio jurídico deve ser imputada exclusivamente à ré. A paralisação prolongada das obras e, sobretudo, a confissão expressa de que o prazo de entrega não será cumprido, com a proposição de um novo cronograma que estende a conclusão para janeiro de 2027, caracterizam o inadimplemento absoluto e antecipado da obrigação.

As justificativas apresentadas pela ré, como a pandemia e a crise econômica, configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, não possuindo o condão de eximir sua responsabilidade perante o consumidor.

Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, a resolução do contrato é medida que se impõe, devendo as partes retornar aostatus quo ante. Nesse diapasão, a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador deve ser
integral e imediata
, em parcela única, conforme entendimento consolidado na
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
:Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer aimediatarestituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa forma, revela-se manifestamente descabida a pretensão da ré de reter 50% dos valores pagos, pois a cláusula penal invocada, com base na Lei nº 13.786/2018, aplica-se unicamente às hipóteses de rescisão por culpa ou iniciativa do adquirente, o que não é o caso dos autos.

A restituição integral abrange a totalidade das quantias desembolsadas pelo autor em razão do contrato, incluindo a comissão de corretagem. Rescindido o contrato por culpa da vendedora, a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do retorno das partes ao estado anterior, pois integra as perdas e danos sofridos pelo comprador.

Sobre o assunto:

(...)

Quanto ao
dano moral
, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. Contudo, a situação dos autos extrapola, em muito, o mero dissabor. A paralisação da obra por mais de um ano e meio, a frustração do sonho da casa própria, a incerteza e a angústia geradas pelo descaso da construtora, que deixa o consumidor sem qualquer perspectiva, configuram ofensa a direito da personalidade, notadamente à sua paz e tranquilidade.

A conduta da ré, ao abandonar o canteiro de obras e deixar seus clientes à mercê da própria sorte, ultrapassa o limite do tolerável e enseja o dever de indenizar. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), pleiteado na inicial, mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo ao caráter compensatório para a vítima e pedagógico-punitivo para o ofensor, sem implicar enriquecimento ilícito.

Nesse sentido:

(...)

III – DISPOSITIVO
.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para:

1.
TORNAR DEFINITIVA
a tutela de urgência concedida no Id. 170139527, que suspendeu a exigibilidade das parcelas contratuais e determinou que a ré se abstenha de inscrever o nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito.

2.
DECRETAR
a rescisão do "Contrato de Promessa de Compra e Venda" celebrado entre as partes (nº 0002963), por culpa exclusiva da ré, CEA SADDI SPE LTDA.

3.
CONDENAR
a ré,
CEA SADDI SPE LTDA
, a restituir ao autor,
LUCAS MARCIO PEREIRA DE CAMPOS
, em
parcela única
, a integralidade dos valores pagos até a presente data.Sobre cada parcela paga a ser restituída incidirá correção monetária pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo/desembolso (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.

4.
CONDENAR
a ré,
CEA SADDI SPE LTDA
, ao pagamento de indenização por
danos morais
no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
,devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data da citação (art. 405 CC), aplicando-se a Taxa Selic, deduzindo-se o valor da correção monetária pelo IPCA/IBGE, até a data do arbitramento (súmula 362, STJ), conforme nova redação do art. 406, §1º, do CC, a partir da qual deverá ser aplicado apenas a Taxa Selic.

Em razão da sucumbência integral, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
”
(ID.

348322390
).

Irresignad
a
,
a requerida

interpôs
o presente recurso
de apelação
visando a reforma da sentença.

Em síntese, alega
em suas razões recursais:
inexistência de mora da construtora; impossibilidade de reconhecimento de inadimplemento antecipado; incidência da Lei nº 13.786/2018; retenção contratual de até 50% dos valores pagos;
e
exclusão ou redução da indenização por danos morais.

Após a detida análise das alegações trazidas e da sentença recorrida, verifico que a pretensão recursal
não

merece amparo
.

A
apelante
alega
que não poderia ser reconhecido qualquer inadimplemento contratual porque o prazo de entrega do imóvel ainda não havia expirado quando do ajuizamento da demanda, argumentando que o termo final para cumprimento da obrigação somente ocorreria em maio de 2026, acrescido do prazo de tolerância contratualmente previsto.

Ocorro que a
recorrente procura conduzir a discussão para um plano meramente cronológico, como se a existência formal de um prazo contratual ainda não vencido fosse suficiente, por si só, para afastar toda e qualquer possibilidade de resolução contratual.

O direito contratual contemporâneo não mais se satisfaz com análises exclusivamente formais.

A boa-fé objetiva, a função social dos contratos e o dever de cooperação impõem interpretação substancial das relações obrigacionais.

Nesse contexto, a doutrina e a jurisprudência
pátria
consolidaram a figura do
inadimplemento antecipado
, instituto destinado precisamente a impedir que o credor permaneça vinculado a um contrato quando já se tornou objetivamente evidente a impossibilidade futura de cumprimento da obrigação assumida pela contraparte.

O fundamento dessa construção jurídica é simples.

O ordenamento não exige do credor comportamento irracional
, pois n
ão se pode compelir alguém a aguardar passivamente a consumação de um inadimplemento cujo advento já se apresenta como inevitável.

A tutela jurisdicional não se destina a prestigiar ficções incompatíveis com a realidade.

No caso concreto, os elementos probatórios constantes dos autos revelam quadro de extrema gravidade
, haja vista que a
obra
encontrava-se
estagnada em aproximadamente 51,45% de execução física.

Frise-se que a
paralisação persistia por período superior a um ano.

Os planos emergenciais apresentados pela incorporadora para retomada do empreendimento haviam sido rejeitados pela instituição financiadora
e n
ão havia perspectiva concreta de retomada das atividades construtivas.

Impende consignar que
o dado mais relevante da controvérsia não está propriamente na paralisação da obra.

O elemento decisivo encontra-se na ata de assembleia geral promovida pela própria recorrente, documento no qual foi formalmente apresentada aos adquirentes proposta de reprogramação da conclusão do empreendimento para data situada em janeiro de 2027.

Tal documento assume relevância singular
, visto que
o prazo contratual originalmente assumido pela incorporadora previa entrega da unidade em maio de 2026, acrescido do período de tolerância contratualmente estipulado.

Ao apresentar cronograma projetando a conclusão para 2027, a própria recorrente reconheceu, de forma inequívoca, a impossibilidade de cumprimento da obrigação nos moldes originalmente pactuados.

Não se trata
, portanto,
de inferência judicial
, tampouco
de presunção
, mas sim
de verdadeira
“
confissão empresarial
”
acerca da inviabilidade do cronograma contratual.

A partir desse momento, desaparece por completo a sustentação recursal fundada na alegação de inexistência de mora
, porquanto nã
o se está diante de mera suspeita de atraso
e sim de
admissão objetiva de que a obrigação não seria executada dentro do prazo contratualmente prometido.

Nessas circunstâncias, o reconhecimento do inadimplemento antecipado não apenas se mostra juridicamente possível, mas constitui consequência lógica e inevitável da prova produzida.

A jurisprudência desta
e.
Corte vem reconhecendo que a paralisação prolongada das obras, associada à ausência de perspectiva concreta de conclusão do empreendimento, constitui circunstância apta a caracterizar inadimplemento antecipado, autorizando a resolução contratual independentemente do advento do termo final originalmente previsto
.

Nesse sentido é o julgado do TJMT supramencionado (AC
1052108-43.2024.8.11.0041,
Rel. Des.
Carlos Alberto Alves
d
a Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado,
j.
09/04/2026
).

Igualmente
, est
e Tribunal
reconheceu que
“A paralisação injustificada e prolongada de empreendimento habitacional popular supera o mero inadimplemento contratual e autoriza compensação por danos morais”

(TJMT,
AC
1074960-61.2024.8.11.0041,
Rel. Des.
Rubens
d
e Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado,
j.
13/05/2026
).

Destarte, a
reprogramação unilateral do prazo para 2027, confessada em ata de assembleia pela própria construtora,
ora apelante,
transmuda a mera possibilidade de atraso em inadimplemento absoluto antecipado, tornando
inócua
a cláusula de tolerância de 180 dias e autorizando a resolução imediata (Art. 475, CC).

Nesse cenário, conclui-se que a
ausência de início ou de evolução efetiva da obra por longo período revela inadimplemento absoluto da obrigação assumida pela incorporadora, tornando inexigível que o consumidor permaneça aguardando indefinidamente a consumação de um descumprimento já objetivamente demonstrado
.

Também não merece acolhimento a tese recursal fundada na incidência da Lei nº 9.514/97.

A recorrente pretende utilizar a existência da alienação fiduciária como verdadeiro obstáculo à resolução contratual promovida pelo consumidor.

Todavia, tal interpretação desvirtua completamente a finalidade da legislação fiduciária.

O regime previsto na Lei nº 9.514/97 foi concebido para disciplinar situações de inadimplemento do devedor fiduciante.

Sua finalidade consiste em proteger a garantia creditícia do financiador
, de modo que n
ão foi criado para servir de escudo protetivo ao incorporador que descumpre a obrigação principal assumida perante o consumidor.

Interpretar a legislação fiduciária da forma pretendida pela recorrente equivaleria a admitir situação manifestamente incompatível com os princípios que regem as relações de consumo: o consumidor permaneceria obrigado a suportar indefinidamente os efeitos de um contrato cuja execução se tornou inviável em razão da própria conduta da fornecedora.

Tal conclusão afrontaria frontalmente a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa.

A respeito disso
, o TJMT decidiu
que o regime jurídico da alienação fiduciária não pode ser utilizado para afastar os efeitos do inadimplemento imputável à própria construtora, porquanto a disciplina da Lei n. 9.514/97 foi concebida para regular hipóteses de inadimplemento do devedor fiduciante, e não situações em que o descumprimento decorre da conduta do fornecedor

Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pelo desfazimento da relação jurídica, impõe-se a incidência da orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral quando a resolução decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor.

Por consequência lógica, tornam-se igualmente inaplicáveis as regras de retenção previstas na Lei nº 13.786/2018.

Os percentuais de retenção disciplinados pela chamada Lei do Distrato foram concebidos para situações em que a resolução decorre da vontade ou da culpa do adquirente.

Ressalte-se que n
ão constituem mecanismo de proteção patrimonial destinado a beneficiar incorporadoras inadimplentes.

Sobre o tema, segue a tese de julgamento firmada:
“A retenção de valores prevista na Lei n. 13.786/2018 é inaplicável quando a resolução contratual
decorre de mora da incorporadora.”
(TJMT, AC
1010545-86.2024.8.11.0003,
Rel. Des.
Marcos
Regenold
Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado,
j.
02/06/2026
).

Convém consignar que p
ermitir retenção patrimonial em favor daquele que deu causa ao rompimento do vínculo contratual significaria premiar o inadimplemento e transformar a própria infração contratual em fonte de vantagem econômica.

Por fim, igualmente correta a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Conquanto
o simples inadimplemento contratual não
gera
, por si só, dano moral indenizável, a situação examinada nestes autos ultrapassa significativamente a esfera dos meros dissabores cotidianos.

A aquisição da casa própria representa projeto existencial de profunda relevância para a imensa maioria das famílias brasileiras.

O empreendimento objeto da lide estava inserido em programa habitacional destinado justamente a proporcionar acesso à moradia.

A paralisação prolongada da obra, a ausência de perspectivas concretas de conclusão, a insegurança gerada aos adquirentes e a frustração do legítimo projeto de vida construído pelo consumidor constituem circunstâncias aptas a atingir direitos da personalidade, ultrapassando o campo estritamente patrimonial.

A propósito:
“A frustração prolongada da expectativa de moradia própria e a necessidade de reorganização da vida familiar diante da inércia das vendedoras configuram abalo psíquico que transcende o aborrecimento cotidiano, justificando a reparação extrapatrimonial.”
(TJMT, AC
1004547-06.2025.8.11.0003,
Rel. Des.
Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado,
j.
02/06/2026
).

Em apertada síntese,
a incerteza prolongada acerca da conclusão do empreendimento, especialmente em projetos habitacionais destinados à moradia
familiar, é apta a gerar sofrimento psicológico e insegurança suficientes para caracterizar dano moral indenizável, afastando a tese de mero inadimplemento contratual
.

Ademais, o
valor arbitrado pelo magistrado de origem, fixado em R$ 10.000,00, mostra-se compatível com os parâmetros adotados por esta
e.
Corte em hipóteses análogas e atende adequadamente aos critérios de razoabilidade, proporcionalidade e função pedagógica da responsabilidade civil.

Diante desse contexto, a sentença recorrida não apenas observou corretamente a legislação aplicável, como também se harmonizou integralmente com a orientação jurisprudencial consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça
, razão pela qual deve ser mantida.

P
or todo o
exposto
,
NEGO

PROVIMENTO

ao recurso
, mantendo inalterada a
sentença
.

Em observância do
art
. 85, § 11º, do CPC, majoro os honorários para
20
% sobre
o valor
da
condenação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026