Tribunal: TJMT
Processo: 1031945-62.2024.8.11.0002
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031945-62.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[EVERTON FERREIRA - CPF: 022.497.551-08 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 34.832.326/0001-05 (APELADO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), EVERTON FERREIRA - CPF: 022.497.551-08 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 34.832.326/0001-05 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO INTERPOSTO POR GAV MURO ALTO EMPREEDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO INTERPOSTO POR EVERTON FERREIRA PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE 50% REDUZIDA PARA 25%. PROPORCIONALIDADE. ARRAS. RETENÇÃO AUTÔNOMA CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE.
BIS IN IDEM
. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO REPASSE AO CORRETOR. INCLUSÃO NA BASE DE RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores referente a promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, declarou rescindido o contrato, condenou a incorporadora a restituir 90% dos valores pagos e excluiu da base de restituição os valores referentes à comissão de corretagem.

2. Requerimentos dos recursos:
(i)
pela ré, a aplicação do percentual de retenção de 50% previsto no artigo 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, ou, subsidiariamente, de 25%, com dedução de taxa de fruição e encargos incidentes sobre o imóvel, a retenção autônoma das arras penitenciais e a fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; e
(ii)
pelo autor, a inclusão da comissão de corretagem na base de restituição e a atribuição integral dos ônus sucumbenciais à ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
definir o percentual de retenção aplicável à rescisão contratual por iniciativa do comprador em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação;
(ii)
verificar a possibilidade de retenção autônoma das arras cumulada com a cláusula penal;
(iii)
aferir o cabimento da taxa de fruição e dos encargos incidentes sobre o imóvel quando o adquirente não foi imitido na posse;
(iv)
determinar se a comissão de corretagem deve integrar a base de restituição ante a ausência de comprovação do efetivo repasse aos corretores;
(v)
fixar o termo inicial dos juros de mora na restituição de valores em contrato celebrado após a vigência da Lei n. 13.786/2018; e
(vi)
definir a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente, embora prevista no artigo 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, pode ser reduzida quando resultar em desvantagem exagerada para o consumidor, nos termos do artigo 51, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

5. O percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se adequado para compensar a incorporadora pelas despesas administrativas e pela resilição do negócio jurídico, sem acarretar onerosidade excessiva ao consumidor, especialmente porque o adquirente jamais exerceu posse ou fruição das frações imobiliárias e a incorporadora poderá recolocá-las no mercado para nova comercialização.

6. As arras confirmatórias não podem ser retidas de forma autônoma e cumulativa com a cláusula penal compensatória, sob pena de configurar
bis in idem
, motivo pelo qual os valores pagos a título de sinal integram o montante sobre o qual incide o percentual de retenção.

7. A taxa de fruição prevista no artigo 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964 pressupõe que o adquirente tenha exercido posse efetiva e obtido proveito econômico com a utilização do bem, de maneira que a ausência de imissão na posse e a não expedição do habite-se afastam a base fática para sua incidência. Pelos mesmos fundamentos, são igualmente indevidas as deduções referentes a impostos reais, cotas condominiais e demais encargos previstos no artigo 67-A, § 2º, I, II e IV, da Lei n. 4.591/1964.

8. A validade da transferência da comissão de corretagem ao adquirente, nos termos do Tema Repetitivo n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, pressupõe não apenas a previsão contratual expressa e a informação prévia ao consumidor, mas também a comprovação do efetivo repasse dos valores ao profissional que intermediou a venda. A ausência de documentos comprobatórios do pagamento aos corretores, somada à circunstância de que a aquisição ocorreu em
stand
de vendas da própria incorporadora, impõe a inclusão dos valores na base de restituição.

9. Nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos por iniciativa do adquirente, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme tese firmada no tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. O entendimento aplica-se também aos contratos celebrados após a vigência da Lei n. 13.786/2018.

10. O adquirente decaiu de parte mínima dos pedidos formulados, uma vez que obteve a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos, o que impõe a atribuição integral dos ônus sucumbenciais à incorporadora, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso da ré parcialmente provido e do autor provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
CDC - art. 2º, art. 3º, art. 39, V, art. 51, II, IV, § 1º, III, art. 53; CPC - art. 85, § 2º, art. 86, parágrafo único; CC - art. 406, art. 418, art. 419, art. 420; Lei n. 4.591/1964 - art. 67-A, I, § 2º, I, II, III, IV, § 5º, § 10; Lei n. 13.786/2018; Lei n. 9.514/1997 - art. 26.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - Tema Repetitivo n. 938, Tema Repetitivo n. 1.002, REsp n. 1.599.511/SP, REsp n. 1.740.911/DF, REsp n. 2.091.170/SP, AREsp n. 2.169.093/SP, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP; TJMT - ApCiv 1022548-90.2023.8.11.0041, ApCív 1002302-76.2023.8.11.0040.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes,
EVERTON FERREIRA
e
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, autuada sob o n. 1031945-62.2024.8.11.0002, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de frações imobiliárias relativo às unidades 304, 306 e 313 do empreendimento Porto Alto Resort, condenou a ré a restituir ao autor 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com exclusão dos valores referentes à comissão de corretagem (id. 324209888).

Na petição inicial, o autor narrou que, em 19/fevereiro/2021, celebrou com a ré “
proposta de compra e venda de cota/fração de unidade residencial em regime de multipropriedade
”, vinculada ao empreendimento Porto Alto Resort, por meio da qual se comprometeu a adquirir três cotas/frações. Para essa aquisição, efetuou pagamento total de R$ 65.632,36 (sessenta e cinco mil, seiscentos e trinta e dois reais e trinta e seis centavos), correspondente à soma do valor de entrada e de 23 (vinte e três) parcelas (id. 324208948).

Afirmou, ainda, que desembolsou R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais) a título de comissão de corretagem por cada cota, perfazendo o montante total de R$ 11.970,00 (onze mil, novecentos e setenta reais). Assim, consignou que o valor global efetivamente pago atingiu R$ 77.602,36 (setenta e sete mil, seiscentos e dois reais e trinta e seis centavos), considerada a soma das parcelas contratuais e da corretagem.

Alegou que dificuldades financeiras tornaram insuficientes seus recursos para dar continuidade ao contrato, o que o impossibilitou de honrar as obrigações pactuadas. Sustentou a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica firmada entre as partes, com fundamento nos artigos 2º e 3º do referido diploma, e invocou os artigos 39, V, 51, II, e 53, todos do Código de Defesa do Consumidor, para defender a nulidade de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas.

Pleiteou a concessão de tutela de urgência para rescindir o contrato e suspender as obrigações contratuais, inclusive para impedir a consolidação da propriedade em nome da ré, nos termos do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997, bem como para obstar eventual negativação de seu nome em cadastros restritivos de crédito. De forma subsidiária, requereu a suspensão das parcelas vencidas e vincendas até o julgamento final da demanda.

No mérito, postulou a rescisão contratual com a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com retenção máxima de 10% (dez por cento) em favor da ré, em parcela única e com correção monetária desde o desembolso (id. 324208948).

O Juízo deferiu a tutela de urgência para determinar que a ré se abstivesse de cobrar as parcelas do contrato em razão da discussão acerca da rescisão contratual, bem como para que se abstivesse de incluir o nome do autor em cadastros de inadimplentes, ou, caso já o tivesse feito, promovesse a exclusão em 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) pelo prazo de 30 (trinta) dias (id. 324209863).

Em contestação, a ré não se opôs à rescisão do contrato, mas suscitou preliminares de prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com fundamento no artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil, e de exceção de incompetência territorial. Quanto a esta última, alegou que o contrato continha cláusula de eleição de foro da Comarca de Ipojuca, em Pernambuco, e que não se configuraria relação de consumo, pois o autor teria adquirido as cotas com finalidade de investimento, o que afastaria sua condição de destinatário final nos termos do artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor (id. 324209876).

No mérito, sustentou que o contrato foi firmado sob a égide da Lei n. 13.786/2018, que alterou a Lei n. 4.591/1964, e que o empreendimento se encontrava submetido ao regime de patrimônio de afetação, circunstância prevista no contrato e devidamente informada ao adquirente. Com base no artigo 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, defendeu a legitimidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de pena convencional. Ressaltou que a cláusula sexta do instrumento contratual previa expressamente essa retenção, em conformidade com a legislação aplicável às incorporações submetidas ao regime de afetação patrimonial.

Argumentou, ainda, que, além da pena convencional, o adquirente permaneceria responsável pelos encargos decorrentes da fruição do imóvel, nos termos do artigo 67-A, § 2º, da Lei n. 4.591/1964, o que incluiria impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais, valor correspondente à fruição calculado em 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,
pro rata die
, e demais encargos previstos no instrumento contratual. Sustentou que tais deduções constavam expressamente da cláusula 6.3.1 do contrato pactuado entre as partes.

A ré defendeu, também, que a comissão de corretagem foi expressamente pactuada e discriminada no Quadro Resumo do contrato, com identificação dos corretores beneficiários na cláusula E.2, e que os valores foram repassados aos profissionais que intermediaram a venda. Invocou o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938, segundo o qual é válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total de aquisição com destaque do valor da corretagem.

Sustentou, igualmente, a retenção do sinal de negócio pago a título de arras penitenciais, no valor de R$ 2.057,89 (dois mil e cinquenta e sete reais e oitenta e nove centavos) por cota, com fundamento nos artigos 418 a 420 do Código Civil. Alegou que a rescisão decorreu de culpa exclusiva do autor, que deixou de exercer o direito de arrependimento no prazo legal de 7 (sete) dias previsto no artigo 67-A, § 10, da Lei n. 4.591/1964.

Sobre o prazo para eventual restituição, a ré consignou que, nos termos do artigo 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, a devolução de valores ao adquirente deveria ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente, de modo que a obrigação sequer seria exigível naquele momento processual.

Na impugnação à contestação, o autor refutou a alegação de prescrição da comissão de corretagem, ao argumento de que a ré não comprovou quando e quanto foi efetivamente repassado ao corretor. Sustentou que a aquisição ocorreu em
stand
de vendas da própria incorporadora, sem intermediação autônoma de corretor, o que descaracterizaria a obrigação de arcar com a comissão, e que o valor pago a título de corretagem deveria integrar o montante a ser restituído (id. 324209886).

No tocante à competência territorial, argumentou tratar-se de relação de consumo, com foro absoluto no domicílio do consumidor, nos termos do artigo 101, I, do Código de Defesa do Consumidor. Defendeu que a aplicação da Lei n. 13.786/2018 deveria observar os limites impostos pela legislação consumerista, de modo que a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos se revelaria abusiva e incompatível com os artigos 51, II e IV, e 53, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Reiterou o pleito de devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em parcela única, com inclusão da comissão de corretagem na base de cálculo.

Quanto às arras, alegou que o valor pago a título de sinal possuía natureza de início de pagamento, não penitencial, e que sua retenção integral configuraria
bis in idem
quando cumulada com a cláusula penal. Sobre a fruição, asseverou que o imóvel se encontrava nas mesmas condições em que foi adquirido, sem qualquer aproveitamento econômico por parte do autor, o que afastaria a incidência da taxa de ocupação. Por último, sustentou que os juros de mora deveriam incidir a partir da citação, com fundamento no tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, por se tratar de contrato firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018 (id. 324209886).

O Juízo
a quo
proferiu sentença em que julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Declarou rescindido o contrato relativo às unidades 304, 306 e 313 do empreendimento Porto Alto Resort e condenou a ré a restituir ao autor 90% (noventa por cento) dos valores pagos a título contratual, excluídos os valores referentes à comissão de corretagem, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (id. 324209887).

Na fundamentação, o Juízo consignou que a ré não se opôs à rescisão contratual e que teria anuído com a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com retenção de 10% (dez por cento) a título de despesas administrativas. Quanto à comissão de corretagem, entendeu que o contrato continha cláusula destacada e expressa no Quadro Resumo, com identificação dos beneficiários e condições de pagamento, em conformidade com o tema repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça. Fixou a sucumbência recíproca na proporção de 70% (setenta por cento) para o autor e 30% (trinta por cento) para a ré, com honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (id. 324209887).

Ambas as partes opuseram embargos de declaração, os quais foram rejeitados (id. 324209894).

Autor e ré, irresignados, interpõem recursos de apelação.

Em suas razões recursais, a ré reiterou que o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, o que autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos termos do artigo 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 (id. 324209899).

De forma subsidiária, postula a aplicação do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção sobre os valores pagos, com a cobrança adicional de taxa de fruição, cotas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel, nos termos do artigo 67-A, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 (id. 324209899).

Ainda subsidiariamente, a ré pleiteia a retenção integral do sinal de negócio, ao argumento de que as arras possuem natureza penitencial e função indenizatória, nos termos dos artigos 418 a 420 do Código Civil. Pugna, por fim, pela reforma da sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora, para que incidam a partir do trânsito em julgado, conforme tese firmada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça (id. 324209899).

Em contrarrazões ao recurso da ré, o autor defende a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, inclusive à luz da teoria finalista, e sustenta que a retenção de 50% (cinquenta por cento) é abusiva e viola os princípios da proporcionalidade e do equilíbrio contratual. Ressalta que a retenção de 10% (dez por cento) fixada na sentença é suficiente para compensar eventuais prejuízos da vendedora (id. 341081857).

O autor argumenta, ainda, que a taxa de fruição é indevida, pois o imóvel permaneceu nas mesmas condições em que foi adquirido, sem qualquer edificação ou aproveitamento econômico. Acerca das arras, aduz que o sinal pago possui natureza de antecipação do preço, e não de penalidade, motivo pelo qual deve integrar o valor total a ser restituído. Defende, por fim, a manutenção dos juros de mora a partir da citação, com fundamento no tema repetitivo n. 1002 do Superior Tribunal de Justiça, por se tratar de contrato firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018 (id. 341081857).

O autor, em seu recurso, se insurge quanto à exclusão da comissão de corretagem dos valores a serem restituídos, com base no argumento de que a aquisição das cotas ocorreu diretamente no
stand
de vendas da incorporadora, sem a intermediação autônoma de corretor e que a ré não comprovou o efetivo repasse dos valores aos corretores indicados no contrato, motivos pelos quais o montante de R$ 11.997,00 (onze mil, novecentos e noventa e sete reais) pago a título de corretagem deveria integrar o valor a ser restituído.

Argumenta, ainda, que houve violação ao parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, porquanto a sucumbência do autor foi mínima, já que obteve êxito na quase totalidade de seus pedidos, e que as custas e os honorários advocatícios deveriam recair integralmente sobre a ré, e, subsidiariamente, que a proporção deveria ser fixada em 90/10, e não em 70/30 (id. 324209896).

Nas contrarrazões ao recurso do autor, a ré defende a manutenção da sentença quanto à retenção da comissão de corretagem, porquanto o serviço de intermediação foi efetivamente prestado e a comissão foi prevista com clareza no contrato, em consonância com o tema repetitivo n. 938 do Superior Tribunal de Justiça.

Quanto à distribuição da sucumbência, defende que o autor foi integralmente derrotado no pedido relativo à comissão de corretagem, o que afastaria a hipótese de decaimento mínimo.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes,
EVERTON FERREIRA
e
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, autuada sob o n. 1031945-62.2024.8.11.0002, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de frações imobiliárias relativo às unidades 304, 306 e 313 do empreendimento Porto Alto Resort, condenou a ré a restituir ao autor 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com exclusão dos valores referentes à comissão de corretagem (id. 324209888).

O cerne da controvérsia recursal reside em examinar:
(i)
o percentual de retenção aplicável à rescisão contratual por iniciativa do adquirente em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação;
(ii)
a possibilidade de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem;
(iii)
o termo inicial dos juros de mora; e
(iv)
a distribuição dos ônus sucumbenciais.

O recurso do autor comporta provimento, enquanto da ré deve ser provido em parte.

RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS

A Lei n. 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, introduziu modificações substanciais na Lei n. 4.591/1964, ao disciplinar as consequências patrimoniais do desfazimento dos contratos de aquisição de imóveis celebrados com incorporadoras. O art. 67-A do referido diploma estabelece que, em caso de resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, este fará jus à restituição das quantias pagas, deduzidos, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

O §5º do mesmo dispositivo prevê hipótese específica para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, ao admitir que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. A razão dessa majoração reside na proteção da coletividade dos adquirentes adimplentes, porquanto o patrimônio afetado destina-se exclusivamente à conclusão da obra, de modo que a descapitalização provocada por retenções reduzidas poderia comprometer a higidez financeira do empreendimento.

Não obstante a previsão legal e contratual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, mesmo em contratos celebrados sob a égide da Lei n. 13.786/2018, é possível a revisão do percentual de retenção quando este resultar em desvantagem exagerada para o consumidor, nos termos do art. 51, §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

A propósito, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria, reconheceu que a retenção no patamar máximo de 50% (cinquenta por cento) pode ser reduzida quando se mostrar manifestamente abusiva, à luz da vulnerabilidade do consumidor e do equilíbrio contratual (STJ, REsp n. 2.091.170/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).

Em consonância com esse entendimento, a Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal já se pronunciou sobre a possibilidade de revisão da cláusula penal em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, e concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago mostra-se suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos e investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado, proporcional e insuscetível de acarretar enriquecimento ilícito (TJMT, ApCiv 1022548-90.2023.8.11.0041, Relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 2025).

Assentadas essas premissas, passa-se à subsunção dos fatos do caso concreto.

O contrato foi celebrado em 19/fevereiro/2021, sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, e a cláusula sexta do instrumento prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do adquirente, com menção expressa ao regime de patrimônio de afetação (id. 324209876).

Trata-se de contratos de promessa de compra e venda de três frações de unidades em regime de multipropriedade no empreendimento Porto Alto Resort, localizado no município de Ipojuca, Estado de Pernambuco.

Observa-se, contudo, que o preço total das três cotas adquiridas corresponde a R$ 123.473,67 (cento e vinte e três mil, quatrocentos e setenta e três reais e sessenta e sete centavos), ao passo que o autor desembolsou R$ 65.632,36 (sessenta e cinco mil, seiscentos e trinta e dois reais e trinta e seis centavos) a título de parcelas contratuais (id. 324209877 ao 324209879).

A aplicação da retenção de 50% sobre o montante efetivamente pago pelo adquirente implicaria a restituição de apenas R$ 32.816,18, o que, na prática, representa a perda de aproximadamente 73% do valor total do contrato. Assim, embora o adquirente tenha adimplido mais da metade do preço ajustado, jamais recebeu a posse das unidades, de modo que a elevada diferença entre o valor contratado e o montante a ser restituído evidencia o caráter excessivamente oneroso da retenção pretendida pela ré.

Soma-se a isso o fato de que o empreendimento não havia sido entregue ao adquirente à época da rescisão. A própria ré, em sede de contestação, sustentou que a restituição deveria ocorrer “
no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente
”, o que indica que o habite-se sequer havia sido expedido (id. 324209876).

O autor, portanto, jamais exerceu posse ou fruição efetiva das frações imobiliárias, e a incorporadora poderá recolocá-las no mercado para nova comercialização.

Nessas condições, a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos afigura-se desproporcional, porquanto acarretaria enriquecimento sem causa da incorporadora, que, além de manter a propriedade das unidades para nova alienação, reteria montante excessivo a título de penalidade.

De outro lado, o percentual de 10% (dez por cento) fixado na sentença mostra-se insuficiente para compensar as despesas administrativas e operacionais inerentes à resilição do negócio jurídico.

Registre-se, nesse particular, que a sentença fundamentou a fixação de 10% (dez por cento) na premissa de que a ré teria anuído expressamente à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos.

A análise detida da contestação, porém, revela que a incorporadora não manifestou concordância com esse percentual. Pelo contrário, a peça de defesa sustentou de forma reiterada e categórica a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964, com retenção de 50% (cinquenta por cento), e invocou o regime de patrimônio de afetação como fundamento para a majoração da pena convencional (id. 324209876).

A premissa adotada pela sentença, portanto, não encontra correspondência no conteúdo das peças processuais.

Desse modo, mostra-se adequada a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, patamar que se revela suficiente para compensar a incorporadora pelas despesas administrativas e pela resilição do negócio jurídico, sem acarretar onerosidade excessiva ao consumidor, e que preserva o equilíbrio contratual.

No que concerne à pretensão de retenção autônoma das arras, a irresignação não prospera.

A ré sustenta que o valor pago a título de sinal, no montante de R$ 2.057,89 (dois mil e cinquenta e sete reais e oitenta e nove centavos) por cota, possui natureza de arras penitenciais e deve ser integralmente retido com fundamento nos artigos 418 a 420 do Código Civil, de forma destacada e cumulativa à pena convencional.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, contudo, compreende que as arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com outras cláusulas penais, sob pena de configurar
bis in idem
, e devem ser incluídas no montante sobre o qual incide o percentual de retenção (STJ, AREsp n. 2.169.093/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025).

Na mesma direção, a Corte Superior assenta que, evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, em respeito ao princípio da proibição da dupla condenação pelo mesmo fato (STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).

Portanto, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos já engloba todos os valores pagos pelo adquirente, incluídos aqueles desembolsados a título de sinal ou arras.

Quanto à dedução da taxa de fruição, a pretensão igualmente não merece acolhimento.

O art. 67-A, §2º, III, da Lei n. 4.591/1964 prevê a dedução de valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,
pro rata die
. A incidência dessa rubrica, contudo, pressupõe que o adquirente tenha exercido posse efetiva e obtido proveito econômico com a utilização do bem.

Conforme já demonstrado, o empreendimento Porto Alto Resort não havia sido entregue ao adquirente, que jamais exerceu posse ou fruição das frações adquiridas.

A ré, em momento algum, alegou que o autor tivesse ocupado ou utilizado as unidades, e a ausência de expedição do habite-se confirma que o empreendimento não se encontrava apto à entrega.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a indenização pela fruição do imóvel não é cabível quando os compradores não foram imitidos na posse do bem, afastando-se a base fática para sua incidência (STJ, AREsp n. 2.169.093/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025).

Pelos mesmos fundamentos, são igualmente indevidas as deduções referentes a impostos reais, cotas condominiais e demais encargos previstos no artigo 67-A, §2º, I, II e IV, da Lei n. 4.591/1964, porquanto é vedado impor ao adquirente a responsabilidade por impostos e taxas condominiais antes da imissão na posse.

COMISSÃO DE CORRETAGEM

O art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964, com a redação conferida pela Lei n. 13.786/2018, estabelece que, em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente, será deduzida do valor a restituir a integralidade da comissão de corretagem.

A dedução da comissão de corretagem, contudo, não opera de forma automática pela simples previsão contratual.

O Superior Tribunal de Justiça, ao editar o tema repetitivo n. 938, fixou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da comissão (STJ, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

A validade da transferência desse encargo pressupõe o cumprimento de requisitos cumulativos:
(i)
previsão contratual expressa e destacada;
(ii)
informação prévia ao consumidor sobre o preço total da aquisição e o valor da comissão;
(iii)
e efetiva prestação do serviço de intermediação com comprovação do repasse dos valores ao profissional que intermediou a venda.

No caso dos autos, o contrato firmado entre as partes contém a cláusula E.2 no quadro resumo com indicação dos nomes dos corretores beneficiários e o valor de R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais) por cota a título de comissão de corretagem, no total de R$ 11.970,00 (onze mil, novecentos e setenta reais).

A cláusula sexta, item 6.3, igualmente estabelece a dedução da integralidade da corretagem em caso de rescisão (id. 324209876).

No tocante à previsão contratual e à informação ao consumidor, os requisitos encontram-se formalmente preenchidos.

A controvérsia, todavia, reside na comprovação do efetivo repasse dos valores aos corretores identificados no instrumento.

A incorporadora, em todas as suas manifestações processuais, limitou-se a afirmar que “o valor da comissão de corretagem é repassado diretamente ao corretor que intermediou a venda” e que os nomes dos corretores constam da cláusula contratual (id. 324209876).

Porém, não apresentou qualquer documento comprobatório do efetivo pagamento, como notas fiscais de serviço, recibos ou comprovantes de transferência bancária. A simples indicação dos nomes dos corretores no instrumento contratual não supre a necessidade de demonstrar que os valores cobrados do consumidor foram efetivamente destinados à remuneração do serviço de intermediação.

Logo, a ausência de comprovação do repasse adquire relevância ainda maior quando se considera que a aquisição, conforme alegado pelo autor e não impugnado especificamente pela ré, ocorreu em
stand
de vendas da própria incorporadora, circunstância que fragiliza a caracterização de intermediação autônoma.

Em situações dessa natureza, os profissionais que atendem no
stand
de vendas atuam sob as diretrizes e no interesse da vendedora, de modo que a transferência do custo da corretagem ao consumidor exige demonstração inequívoca de que o serviço foi efetivamente prestado por profissional autônomo e de que os valores foram a ele repassados.

A ré não se desincumbiu desse ônus probatório, de maneira que a mera previsão contratual, desacompanhada de prova do efetivo repasse, é insuficiente para justificar a retenção de valor que, na prática, pode ter permanecido integralmente no patrimônio da incorporadora, sem qualquer destinação ao corretor indicado.

Assim, a sentença merece reforma nesse ponto para incluir os valores pagos a título de comissão de corretagem na base de restituição devida ao autor.

JUROS MORATÓRIOS

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o tema repetitivo n. 1.002, fixou a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (STJ, REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019).

A
ratio decidendi
do precedente vinculante reside na compreensão de que, quando a rescisão contratual decorre de iniciativa do próprio adquirente, inexiste mora anterior do promitente vendedor, razão pela qual os juros moratórios somente podem incidir após a definição judicial do
quantum debeatur
.

Embora a tese tenha sido fixada para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aplicado o mesmo entendimento aos contratos celebrados após a vigência do referido diploma legal (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025).

De igual forma, a jurisprudência deste Sodalício perfilha o entendimento de que, se a resolução do contrato ocorre por culpa exclusiva do comprador, não há falar em mora da vendedora desde a citação, motivo pelo qual os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da condenação de restituição (TJMT, ApCív 1002302-76.2023.8.11.0040, Relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 03/07/2024, Publicado no DJE 09/07/2024).

No caso dos autos, é incontroverso que a rescisão contratual decorreu da iniciativa exclusiva do comprador, que deixou de honrar as obrigações pactuadas em razão de dificuldades financeiras.

A incorporadora não concorreu para o desfazimento do negócio e sequer resistiu à pretensão de resilição, de modo que inexiste mora da vendedora que justifique a incidência de juros desde a citação.

A correção monetária, por sua vez, deve incidir desde o desembolso de cada parcela, porquanto visa apenas recompor o poder aquisitivo da moeda, sem configurar penalidade ou acréscimo ao valor nominal.

Por corolário, merece reforma a sentença para estabelecer que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado, mantida a correção monetária desde cada desembolso.

ÔNUS SUCUMBENCIAIS

O art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil dispõe que, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

A análise global do resultado da demanda revela que o autor obteve êxito na quase totalidade de suas pretensões, uma vez que foi declarada a rescisão contratual, foi determinada a restituição dos valores pagos e a comissão de corretagem foi incluída na base de restituição.

Os pedidos formulados na exordial consistiam, em essência, na rescisão do contrato e na restituição dos valores efetivamente pagos, pretensões que foram integralmente acolhidas.

Nesse sentido, a modulação do percentual de retenção constitui questão acessória, inerente à quantificação do valor a restituir, e não configura improcedência de pedido autônomo.

Nesse cenário, a manutenção da sucumbência recíproca não se justifica à luz do resultado global da lide.

Com efeito, o autor decaiu de parte mínima dos pedidos formulados, o que impõe a aplicação do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, com atribuição integral dos ônus sucumbenciais à ré.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
ao efeito de:
(i)
majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor, de modo que a ré deverá restituir 75% (setenta e cinco por cento) do montante total desembolsado; e
(ii)
estabelecer que os juros de mora, calculados pela taxa SELIC na forma do art. 406 do Código Civil, incidam a partir do trânsito em julgado, mantida a correção monetária desde cada desembolso.

Ainda,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
EVERTON FERREIRA
para:
(i)
incluir os valores pagos a título de comissão de corretagem na base de restituição; e
(ii)
atribuir integralmente à ré os ônus sucumbenciais, condenando-a ao pagamento de honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação em favor dos patronos do autor, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026