Tribunal: TJMT
Processo: 1028197-61.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028197-61.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDSON NUNES BENTO - CPF: 011.371.491-24 (APELANTE), HERBERT REZENDE DA SILVA - CPF: 022.322.341-77 (ADVOGADO), GUARITA EMPREENDIMENTO E IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 04.550.474/0001-68 (APELADO), FABIO SILVA TEODORO BORGES - CPF: 982.681.041-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL
PELO
PROMITENTE COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO DA
COMISSÃO DE CORRETAGEM.
DEFICIÊNCIA NO DEVER DE INFORMAÇÃO
. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS
EM 20%
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apela
ção cível
interposta

contra sentença que, nos autos da ação de devolução de quantias pagas em razão de contrato de
compromisso de compra e venda de lote urbano, declarou rescindida a avença e condenou a recorrida à restituição de 75% dos valores pagos, com exclusão da comissão de corretagem, indeferindo o pedido de danos morais
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar
se
:
(i)
houve falha no dever de informação quanto à comissão de corretagem, a justificar sua restituição;

(
ii
) o percentual de 25% fixado a título de retenção sobre os valores pagos
é razoável
, à luz da proporcionalidade e da ausência de demonstração dos prejuízos suportados
pela
vendedora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não comprovado que o valor da comissão de corretagem tenha sido previamente informado de forma clara e destacada no instrumento contratual, a cobrança se mostra abusiva, impondo-se sua restituição integral ao consumidor.

4.
Embora a rescisão tenha sido motivada por iniciativa do comprador, não houve prova concreta de despesas efetivas da vendedora que justificassem a retenção máxima de 25%, sendo adequado o redimensionamento para 20% sobre os valores pagos a título de
preço do lote.

IV.
DISPOSITIVO E TESE

5
.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese
s
de julgamento: “
1. A ausência de informação clara, prévia e destacada quanto ao valor da comissão de corretagem no instrumento contratual de compra e venda de imóvel torna abusiva sua transferência ao consumidor, ensejando a restituição integral.

2. O percentual de retenção em caso de rescisão por culpa do comprador deve observar as circunstâncias do caso concreto, sendo inadequada a fixação no patamar máximo quando ausente comprovação dos prejuízos efetivamente suportados
pela
vendedora.
”

Dispositivo
s
relevante
s
citado
s
:

CDC,
arts
. 6º, III, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 31, 34 e 46; Lei n. 13.786/2018; CC,
arts
. 389, parágrafo único, e 406;

Lei n. 14.905/2024
;
CPC,
arts
. 86 e 98, § 3º
.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AgInt
nos
EDcl
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.386.125/SP, Temas Repetitivos n. 112, n. 938 e n. 939,
AgInt
no REsp n. 2.031.566/SP, Súmula n. 543,
AREsp
n. 2.796.329/GO,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.702.809/GO.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
EDSON NUNES BENTO

contra
sentença proferida pel
a

Juíza de Direito Ester Belém Nunes, da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da

Ação
d
e Devolução
d
e Quantias Pagas
movida em face de
GUARITA EMPREENDIMENTO E IMOBILIÁRIA LTDA
.
, julgou
parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar
rescindido o
i
nstrumento
p
articular de

c
ompromisso de
c
ompra e
v
enda de
i
móvel
celebrado
entre as

partes
,
condenando a empresa
a restituir ao autor, em parcela única, o

equivalente a 75% dos valores pagos, excluída a

comissão de corretagem, corrigido monetariamente pelo INPC desde cada

desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar

do trânsito em julgado
, rejeitando o pleito de indenização por danos morais

(id.
335247416
).

Em suas razões, o apelante
narra que
adquiriu

um lote no Parque

Jatobá
, situado e
m Várzea Grande
/
MT
, tendo
pago
a quantia de
R$
19.069,78
. Afirma ter constatado que o contrato possuía cláusulas abusivas
, o que motivou a rescisão da avença.

S
ustenta que
a
taxa de comissão de

corretagem
apenas é devida quando informado
o preço total do imóvel,
com destaque p
ara
o valor
cobrado
a esse título
, conforme orientação do STJ
em sede de recurso repetitivo

(REsp 1.599.511/SP)
.

Aduz que, na hipótese,
não foi individualizad
a

a
porcentagem cabível para

tal encargo
, reputando a cláusula
que a prevê
como abusiva.

Assevera que
a taxa de

administração não esclareceu sua finalidade
nem o
início de pagamento

durante a vigência

contratual
,
e que sua incidência se dá
apenas
em caso de rescisão,
com
claro caráter cominatório
, s
alienta
ndo
a impossibilidade de cumulação de cláusula penal
.

Consigna que
o contrato de compra e venda

foi
firmado em
10/03/2017
e a declaração de recebimento de valores
subscrita pela empresa IDEALE,
a qual
teria o condão de demonstrar
sua ciência a respeito
dos
importes

a serem
desembolsa
dos
para

celebrar
a avença
-
inclusive
o valor da
corretagem
-
possui

a mesma data
em que foi apresentada
a
contestação pela

recorrida
, em
02/03/2022
,
circunstância
que
, sob sua ótica,

conduz

à
conclu
são

de
que
se trata de
prova fabricada,
sobretudo
porque

o documento não contém sua assinatura
.

Menciona a ausência de
comprovante de

transferência de valores da conta bancária da
apelada para a
IDEALE
, reforçando a
tese de produção unilateral de

documentos
, e que
não
restou evidenciado
que
esta
tenha

participado efetivamente das negociações
,
razão pela qual se mostra indevida
a exclusão
de tal verba
da
restituição
.

Alega
que o Magistrado sentenciante reconheceu que
o contrato contém cláusulas abusivas e que oneram demasiadamente o

consumidor
,
registrando
que
a culpa pela rescisão contratual deve ser considerada concorrente, porquanto ambas as partes contribuíram para o descumprimento do acordo,
situação
em que
se
afasta a cláusula penal, com possibilidade de retorno ao
status quo ante
.
Argumenta

que
,

ainda que
se
admita
que a rescisão se deu

por
sua
culpa
,
a
retenção deve ser reduzid
a

para 10%
,
pois

inexiste comprovação de prejuízos

significativos suportados
pela
promitente vendedora,
devendo o percentual observar as peculiaridades do caso concreto,
de modo que
adequada
a redução
do
patamar
fixad
o.

Defende
a manutenção do benefício da justiça gratuita

que lhe foi concedido pelo Juízo
a quo
, tendo em vista que não houve

alteração em sua situação econômica
desde o deferimento
.

Com essas considerações, postula a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais,
bem como a preservação
da gratuidade d
a
justiça e a condenação d
a
recorrida
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando
pelo desprovimento do recurso e, subsidiariamente,

pela observância

d
os parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade para arbitramento de eventual
i
ndeniza
ção
(id.
335247419
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade
recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
EDSON NUNES BENTO

ajuizou
Ação de Devolução de Quantias Pagas

em desfavor de
GUARITA EMPREENDIMENTO E IMOBILIÁRIA LTDA.
,
visando à
rescisão do
instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel
firmado entre as partes,
por alegada culpa da requerida,
sob o
fundamento d
a
existência de cláusula abusiva e da recusa da
empresa
em restituir os valores pagos
. Ainda, pleiteia
a
restituição d
a quantia
pag
a
em
parcela única,
equivalente a
R$
19.069,78
,
corrigid
a
monetariamente desde cada

desembolso
e acrescid
a
de
juros de mora de 1% ao mês a contar da

citação
,
com retenção, se for o
caso, de 10%

a título de co
mpensação
por eventuais

despesas
, além
da condenação ao
pagamento de
indenização
por danos m
orais

no montante
de R$ 10.000,00
e dos ônus sucumbenciais
(id.
335247355
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)

A relação jurídica entre as partes é de consumo, pois o autor se enquadra no conceito de consumidor (art. 2º, CDC) e a ré no de fornecedora de produtos (art. 3º, CDC). Assim, a controvérsia será dirimida sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA (COMISSÃO DE CORRETAGEM)

A ré alega ser parte ilegítima para responder pela devolução da comissão de corretagem, argumentando que tal valor foi pago diretamente à Imobiliária Ideale.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.599.511/SP), fixou a tese da "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

No presente caso, a ré juntou declaração emitida pela Ideale Negócios Imobiliários
Eireli
, que atesta o recebimento de R$ 4.879,72 do autor a título de corretagem pela intermediação da venda do lote em questão.

Dessa forma, tendo o serviço de intermediação sido efetivamente prestado por terceiros e o valor pago diretamente a estes, a ré, de fato, não possui legitimidade para figurar no polo passivo no que tange à restituição desta verba específica. Acolho, portanto, a preliminar.

DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA

A ré impugna a gratuidade de justiça concedida ao autor.

Tenho, contudo, que a simples contratação de advogado particular não impede a concessão do benefício (art. 99, § 4º, CPC), e a aquisição financiada de um imóvel, por si só, não demonstra capacidade financeira para arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento próprio, especialmente quando a própria rescisão se dá por dificuldades financeiras.

A ré não trouxe provas concretas que infirmassem a presunção de hipossuficiência. Rejeito a impugnação e mantenho o benefício.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA DEVOLUÇÃO DE VALORES

É incontroverso o desejo de ambas as partes em rescindir o contrato. A discussão reside no percentual de retenção dos valores pagos e o autor deu causa à rescisão, ao manifestar desinteresse na continuidade do negócio por dificuldades financeiras.

A Súmula 543 do STJ dispõe que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

A Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Único, do contrato, prevê a dedução de despesas advocatícias (10% sobre o valor do contrato), corretagem, intermediação e administração (15% sobre o valor do contrato) e multa contratual (2% sobre o valor total do contrato), o que se mostra manifestamente abusivo e oneroso ao consumidor, em desconformidade com a jurisprudência.

O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que, nos casos de rescisão por culpa do comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de um percentual que varia entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso.

Conforme precedente deste próprio juízo em caso análogo envolvendo a mesma ré (Processo 1002701-64.2019.8.11.0002), e considerando os custos administrativos e de publicidade da vendedora, entendo razoável e proporcional a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante total pago pelo autor, excluindo-se o valor da comissão de corretagem.

O valor total pago pelo autor, conforme sua inicial, foi de R$ 19.069,78. Excluindo-se a comissão de corretagem de R$ 4.879,72, o montante pago diretamente à ré foi de R$ 14.190,06. Sobre este valor incidirá a retenção de 25%.

DOS DANOS MORAIS

O autor pleiteia indenização por danos morais, alegando abalo em razão do descaso da ré na devolução dos valores.

Contudo, a rescisão contratual partiu do próprio autor por impossibilidade financeira. A divergência quanto ao valor da restituição e a necessidade de acionar o Judiciário para resolver a questão, por si só, não configuram dano moral, mas mero aborrecimento e dissabor decorrente do descumprimento contratual, o que não gera o dever de indenizar.

Assim, o pedido de indenização por danos morais é improcedente.

DIANTE DISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados nesta ação para:

a) DECLARAR rescindido o "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel nº 0000120-2017" firmado entre as partes.

b) CONDENAR a ré a restituir ao autor, em parcela única, o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, excluída a comissão de corretagem, a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior parte do autor, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para o autor e 30% para a ré. Fica suspensa a exigibilidade em relação ao autor por ser beneficiário da justiça gratuita.

(...)”.

(id.
335247414
).

Irresignado
, o apelante interpôs o presente recurso, por meio do qual pretende
a manutenção da gratuidade de justiça deferida em primeiro grau e
que a sentença seja reformada, a fim de que a demanda seja julgada procedente.

Pois bem.

De início, acerca da justiça gratuita, pertinente dizer que
o benefício projeta seus efeitos por todo o curso da demanda, inclusive no segundo grau de jurisdição, ressalvada a ocorrência de fatos novos ou impugnação da parte contrária com demonstração de alteração da situação financeira, o que não se constata na espécie.

Aliás
, “
uma vez concedida, a gratuidade de justiça prevalecerá em todas as instâncias e para todos os atos do processo, nos expressos termos do art. 9º da Lei 1.060/50. Precedentes
” (STJ,
AgInt
nos
EDcl
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.386.125/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024,
DJe
de 25/4/2024).

Logo,
mantenho a benesse anteriormente concedida em favor
d
o
apelante (id.

335247360
)
, porquanto não demonstrada qualquer modificação superveniente de sua situação econômica.

Superado esse ponto
,
mister consignar que
o Superior Tribunal de Justiça,
por meio do Tema Repetitivo n. 938
, estabeleceu
a
“
v
alidade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

Registre-se que, embora a hipótese dos autos verse

sobre compromisso de compra e venda de
imóvel em loteamento
, a orientação firmada no
referido
precedente qualificado revela-se relevante como vetor interpretativo, na medida em que consagra, à luz do Código de Defesa do Consumidor, a imprescindibilidade de informação clara, prévia e ostensiva acerca dos encargos transferidos ao adquirente, notadamente no que se refere à comissão de corretagem.

A propósito, “
a cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação
”
(
STJ,
AgInt
no REsp n. 2.031.566/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023,
DJe
de 23/6/2023)
.

Analisando detidamente o instrumento contratual celebrado entre as partes (id
s.

335247353
e
335247359
), verifica-se que a
Cláusula Quarta - Do Preço Convencionado,
prevê que:

“
O preço à vista do imóvel objeto do presente contrato é de
R$ 81.328,80 (Oitenta e um mil, trezentos e vinte e oito reais e oitenta centavos)
, que o
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
se obriga a pagar à
COMPROMISSÁRIA VENDEDORA
, acrescido dos juros mensais de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) em
180 (cento e oitenta) parcelas mensais no valor de R$ 480,41 (Quatrocentos e oitenta reais e quarenta e um centavos)
cada, vencendo a primeira em 15/06/2017 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes e
15 (quinze) parcelas anuais, no valor de R$ 2.539,70 (Dois mil quinhentos e trinta e nove reais e setenta centavos)
cada, vencendo a primeira em 20/12/2017 e as demais no mesmo dia e mês dos anos subsequentes.
”

Ademais, o
Parágrafo Único
da
Cláusula Décima Primeira

da

avença
em questão

dispõe
que, em caso de
cancelamento e/ou
rescisão
,
serão deduzidas
do montante pago “
todas as despesas de corretagem, intermediação e
administração, estas calculadas em 15%
(quinze por cento)
sobre o valor do contrato
”.

Nesse contexto,
não se verifica a prévia indicação do valor da comissão de corretagem, tampouco o destaque de seu montante no preço total da aquisição, limitando-se o contrato a prever a possibilidade de dedução percentual a tal título apenas na hipótese de rescisão, circunstância que evidencia a inobservância do dever de informação adequada e transparente, em afronta aos
arts
. 6º, III, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor.

A apelada, em sua defesa, apresentou declaração emitida pela
IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI

(id.
335247397
), na qual consta que
recebeu do autor a quantia de R$ 4.879,72
relativa
aos serviços de
corretagem pela
intermediação da venda do Lote 04, Quadra 15, do Loteamento Parque do Jatobá, pelo valor de R$ 81.328,80, conforme Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano n
.
0000120-2017, consignando, ainda, que
foi
dada “
total ciência
” ao comprador acerca dos termos da venda, bem como que o valor pago
pela
corretagem
é
exclusivo da imobiliária.

Constata-se, também, que
há nos autos recibo datado de 09
/03/2017
, emitido
por

IDEALE IMÓVEIS E CONSTRUÇÕES
,
aduzindo
o recebimento da quantia de R$ 2.600,00 (id.
335247358
),
concernente a “
VENDAS PARQUE DO JATOBA
”,
o que demonstra ter havido alguma participação desta na intermediação do negócio.

Ocorre que, não obstante a existência de tais documentos, a declaração unilateral subscrita pela corretora, desacompanhada de elementos que comprovem efetivamente a prévia e adequada informação ao consumidor quanto ao valor específico destinado à comissão de corretagem, revela-se insuficiente para suprir a ausência de transparência contratual.

Deveras, o documento limita-se a afirmar genericamente que foi dada ciência ao adquirente, sem demonstrar, contudo, de que forma e em que momento
tal informação teria sido prestada, nem apresenta qualquer elemento assinado pelo apelante que ateste inequivocamente seu conhecimento prévio acerca do montante exato cobrado a título de corretagem antes da celebração do contrato.

Vale
pontuar
, ainda, que a declaração menciona o valor de R$ 4.879,72 a título de comissão de corretagem, ao passo que o recibo acostado aos autos indica o pagamento de R$ 2.600,00, divergência que não restou devidamente esclarecida e que evidencia a falta de clareza quanto aos valores efetivamente cobrados por tal serviço.

Outrossim, embora a comissão de corretagem tenha sido formalmente recebida por empresa intermediadora, a promitente vendedora integra a cadeia de fornecimento do produto imobiliário e responde solidariamente pela restituição de valores cuja transferência ao consumidor se revele abusiva, nos termos dos
arts
. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo de eventual direito de regresso.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria sob a
sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido da

“
legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
”

(Tema n. 939).

Em que pese
retrocitado
precedente tenha sido firmado no contexto de contratos de incorporação imobiliária, sua
ratio

decidendi
, fundada na proteção do consumidor e na responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento, converge com a disciplina do Código de Defesa do Consumidor, revelando-se útil como reforço interpretativo nas hipóteses em que, como na espécie, se constata a cobrança de corretagem sem a devida informação clara, prévia e destacada acerca de seu valor.

Desse modo
,
evidenciada a violação ao dever de informação e transparência, diante da ausência de destaque prévio e específico do valor da comissão de corretagem no instrumento contratual e da inexistência de prova de que o adquirente teve ciência inequívoca desse encargo antes da contratação,
impõe-se reconhecer a legitimidade da promitente vendedora para responder pela restituição da quantia correspondente, com a consequente reforma da sentença para determinar a restituição da comissão de corretagem, em rubrica própria, a qual não se sujeita ao percentual de retenção.

No tocante ao percentual de retenção
das importâncias

adimplidas,
importa
mencionar
que a
Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça
preconiza que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

Na espécie, é incontroverso que a rescisão contratual foi deflagrada por iniciativa do próprio apelante, conforme se depreende da notificação extrajudicial acostada ao feito (id. 335247356),

quando já se encontrava em mora quanto à parcela anual vencida em 20/12/2018

(id.
335247396
)
. Na
oportunidade
, o comprador
manifestou expressamente
seu
interesse no desfazimento do ajuste, sob o fundamento de existência de cláusula abusiva, admitindo a dedução do percentual de 10% sobre os valores pagos.

Neste ponto,
insta destacar que, p
ara os contratos celebrados antes da vigência da Lei n
.
13.786/2018,
como o presente
,

não havia previsão acerca do
patamar
de retenção, razão pela qual
a
jurisprudência passou a admitir, como parâmetro de razoabilidade, a fixação entre 10% e 25% dos valores pagos,
conforme as circunstâncias do caso concreto
, a fim de
ressarcir a promitente vendedora pelos custos administrativos, operacionais, publicitários e demais despesas inerentes à
formalização, manutenção e desfazimento d
a avença
, bem como à recolocação do imóvel no mercado.

De fato
, “
a
jurisprudência consolidada do STJ permite a retenção de valores entre 10% e 25% em casos de rescisão contratual por interesse do comprador
”
(
STJ,
AREsp
n. 2.796.329/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025)
.

O apelante sustenta que deve ser reconhecida a culpa concorrente pela rescisão contratual, ao argumento de que o instrumento contém cláusulas manifestamente abusivas que oneram demasiadamente o consumidor, circunstância que afastaria a aplicação de qualquer cláusula penal e possibilitaria o retorno ao
status quo ante
.

Tal argumentação, contudo, não merece prosperar.

Com efeito
,
apesar d
e
o Magistrado sentenciante te
r
reconhecido a abusividade da Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Único, do
instrumento
, que previa a dedução cumulativa de despesas advocatícias (10%), corretagem, intermediação e administração (15%) e multa contratual (2%), totalizando 27% sobre o valor do contrato, o fato é que a decisão recorrida afastou a aplicação literal de tal disposição contratual e arbitrou percentual de retenção em conformidade com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Assim, não se verifica a alegada culpa concorrente, na medida em que a existência de cláusulas abusivas no instrumento contratual, por si só, não possui relação de causalidade direta com o inadimplemento do comprador nem com a iniciativa de rescisão por ele promovida, o que afasta a pretensão de retorno ao
status quo
ante
sem
qualquer abatimento.

Demais disso
,
é certo que a fixação do percentual de retenção deve observar as peculiaridades e circunstâncias específicas de cada caso concreto, considerando-se, entre outros fatores, o período de vigência do contrato, o estágio de execução do empreendimento, o percentual do preço já adimplido pelo promitente
comprador, a natureza dos custos operacionais e administrativos incorridos pela promitente vendedora, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

In
casu
,
tem-se
que o contrato foi celebrado em 10
/03/2017
e a notificação extrajudicial comunicando o interesse na rescisão
é datada de
31
/05/
2019, de modo que a avença vigorou por aproximadamente dois anos e dois meses. Nesse período, o apelante adimpliu o montante de R$ 19.069,78, correspondente a cerca de 23% do valor total pactuado (R$ 81.328,80).

Para mais
,
observa-se
da planilha de débitos (id. 335247396) que
a prestação anual com vencimento em
20/12/2018
não foi quitada
, circunstância que evidencia a existência de mora anterior à formalização do pedido de rescisão, o que também deve ser considerado na análise da proporcionalidade do percentual de retenção.

Por outro lado,
vislumbra
-se que a apelada não trouxe aos autos elementos concretos e
e
specíficos aptos a demonstrar a extensão dos prejuízos efetivamente suportados em decorrência da rescisão contratual, limitando-se a invocar, de forma genérica, a existência de custos administrativos e de publicidade, sem a correspondente comprovação documental

capaz de justificar a manutenção do patamar máximo fixado na origem.

Considerando, portanto, (i) o período de vigência do contrato; (
ii
) o percentual relativamente baixo do preço já adimplido pelo promitente comprador (cerca de 23%); (
iii
) a ausência de comprovação detalhada dos prejuízos efetivos suportados
pela
promitente vendedora
a ensejar a retenção de 25%
; e (
iv
) os princípios da razoabilidade e proporcionalidade que devem nortear as relações de consumo, entendo ser adequada a redução do percentual de retenção fixado na sentença
objurgada.

À vista disso
, reformo parcialmente o
decisum
para estabelecer o percentual de retenção em 20% sobre os valores efetivamente pagos pelo
recorrente
,

incidente apenas sobre as parcelas adimplidas a título de preço do lote, determinando-
se, ainda, a restituição integral da comissão de corretagem, diante da falha no dever de informação.

Ressalte-se que
os valores deverão ser
corrigidos monetariamente desde cada
desembolso

e acrescidos de juros de mora
a contar d
a citação, ambos pela taxa SELIC, observando-se a data em que a Lei n. 14.905/2024 passou a produzir efeitos, após o que os consectários deverão seguir os índices dos
arts
. 389, parágrafo único, e 406, ambos do CC (Tema
Repetitivo
n. 112 do STJ)
.

Pertinente apontar que,
por se tratar

de matér
ia de ordem pública e constituir
mera decorrência lógica da condenação,
o consectário legal
pode ser revisto de ofício, a qualquer tempo ou grau de jurisdição.

Sobre o tema, “
a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, de ordem pública, podendo ser analisados de ofício, sem configurar julgamento extra petita ou reformatio in pejus
” (STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.702.809/GO, relator Ministro Carlos Cini
Marchionatti
(Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025).

Em face do exposto, conheço e
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
EDSON NUNES BENTO
,
para
d
eterminar
a restituição integral da comissão de corretagem, bem como reduzir o percentual de retenção de 25% para 20%
,
incidente apenas sobre as parcelas pagas a título de preço do lote.

Por conseguinte,
e
m razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50% dos ônus sucumbenciais, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil
,
mant
ido
o percentual fixado na origem
e a
suspensão da exigibilidade
em relação ao autor
, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026