Tribunal: TJMT
Processo: 1040147-97.2025.8.11.0000
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA RURAL. EVICÇÃO TOTAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE EXECUÇÃO E LEILÃO JUDICIAL. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040147-97.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FABIAN FEGURI - CPF: 035.898.121-25 (ADVOGADO), RODRIGO MARTINS DE FREITAS - CPF: 896.398.121-53 (AGRAVANTE), JESUS DE ANDRADE BARRETO - CPF: 100.716.898-69 (AGRAVANTE), GABRIEL FEGURI - CPF: 037.921.911-56 (ADVOGADO), VALDEIR RIBEIRO SOBRINHO - CPF: 135.924.831-53 (AGRAVADO), JOAO EDUARDO CHAVES NASCIMENTO - CPF: 019.067.111-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA RURAL. EVICÇÃO TOTAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE EXECUÇÃO E LEILÃO JUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em Ação Anulatória de Contrato de Compra e Venda com Pedido de Tutela de Urgência, indeferiu o pedido de suspensão da execução lastreada no contrato impugnado, bem como do leilão judicial da Fazenda Colorado (Matrícula nº 18924), designado para satisfazer dívida originada de referida avença. Os agravantes alegam vícios insanáveis no imóvel objeto da venda (Fazenda Eldorado – Matrícula 8461), com base em laudo pericial oficial e manifestação técnica do INTERMAT, que apontam incompatibilidade entre o imóvel vendido e o título original, o que configuraria evicção total.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência para suspender a execução e o leilão judicial; (
ii
) determinar se a probabilidade do direito alegado está suficientemente demonstrada por vícios graves no objeto do contrato de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme art. 300 do CPC.

O laudo pericial oficial apresentado na Ação de Reintegração de Posse aponta deslocamento de mais de 26 km entre a localização atual da Fazenda Eldorado e o curso hídrico de amarração do título primitivo (Transcrição nº 1130), além da sobreposição a áreas de terceiros, o que caracteriza, em tese, evicção total.

O INTERMAT atestou a impossibilidade técnica de espacialização do bloco de títulos fundiários originários, por falta de elementos técnicos e múltiplas inconsistências georreferenciais ao longo do Rio
Suiá-Missú
, inviabilizando a localização do título original.

A Ação Anulatória é o meio processual adequado para questionar a validade do contrato, e sua existência demonstra prejudicialidade externa em relação à execução, nos termos do art. 313, V, "a", do CPC.

O prosseguimento da execução e do leilão judicial de bem de relevante valor econômico representa risco concreto e irreversível de dano patrimonial aos agravantes, especialmente considerando a diferença entre o valor de avaliação judicial e o valor de mercado.

O risco de dano irreparável aos agravantes supera o risco de prejuízo ao agravado, cuja garantia do juízo permanece resguardada pelo próprio bem penhorado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A presença de vícios graves no objeto de contrato de compra e venda rural, demonstrados por laudo pericial e manifestação técnica oficial, configura, em tese, evicção total, apta a justificar a suspensão da execução fundada nesse título.

A tutela de urgência para suspender leilão judicial é cabível quando demonstrado o risco de dano irreparável e a plausibilidade jurídica do direito invocado.

Verificada a prejudicialidade externa entre ação anulatória e execução fundada no contrato impugnado, impõe-se a suspensão desta última para preservar a coerência jurisdicional e evitar decisões conflitantes.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 300 e 313, V, "a"; CC, art. 447.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AREsp
nº 2.159.660/SP; TJ-MG, AI nº 2739688-17.2024.8.13.0000, Rel. Des. Octávio de Almeida Neves, j. 10.10.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO
DE
AGRAVO DE
INSTRUMENTO
1040147-97.2025.8.11.0000

RODRIGO MARTINS DE FREITAS e outros
X
VALDEIR RIBEIRO SOBRINHO
.

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RODRIGO MARTINS DE FREITAS e JESUS DE ANDRADE BARRETO
, com o fito de reformar a decisão que, nos autos
da Ação Anulatória de Contrato de Compra e Venda com Pedido de Tutela de Urgência nº 1002285-41.2025.8.11.0017,
ajuizada em face de
VALDEIR RIBEIRO SOBRINHO
,
indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelos agravantes.

Para tanto, os
agravantes pleitearam, em síntese, a concessão de efeito suspensivo ativo para determinar a suspensão imediata da Execução nº 1001271-61.2021.8.11.0017, bem como do leilão judicial da Fazenda Colorado (Matrícula nº 18924).

Alegaram que o contrato de compra e venda que embasa a execução está eivado de vícios insanáveis, configurando evicção total, conforme demonstrado em laudo pericial oficial produzido nos autos da Ação de Reintegração de Posse nº 1001064-62.2021.8.11.0017. Segundo o laudo, o imóvel objeto do contrato (Fazenda Eldorado - Matrícula 8461) está deslocado em cerca de 26,81 km do curso hídrico de amarração do seu título primitivo (Transcrição nº 1130 - Rio
Suiá-Missú
).

Sustentaram que o INTERMAT também atestou que a espacialização do bloco de títulos é infactível devido à falta de garantias técnicas e à determinação de inúmeras situações espaciais ao longo do Rio
Suiá-Missú
, o que inviabiliza a localização do título primitivo.

Argumentaram que a dívida em execução é inexigível por ser originada em um contrato nulo devido à evicção e ao erro substancial, e que o leilão da Fazenda Colorado, bem substancial e produtivo dos agravantes, estava marcado para 14 de novembro de 2025.

O pedido liminar recursal
foi deferido para determinar a suspensão imediata da Execução nº 1001271-61.2021.8.11.0017 e do leilão judicial da Fazenda Colorado.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

A controvérsia cinge-se à análise dos requisitos para concessão da tutela de urgência
incidental
pleiteada pelos agravantes na ação anulatória, consistente na suspensão da execução nº 1001271-61.2021.8.11.0017 e do leilão judicial da Fazenda Colorado (Matrícula nº 18924).

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso em análise, a probabilidade do direito está evidenciada pelo Laudo Pericial Oficial produzido nos autos da Ação de Reintegração de Posse nº 1001064-62.2021.8.11.0017, que aponta vícios graves no objeto do contrato de compra e venda que embasa a execução.

O laudo pericial concluiu, de forma técnica e objetiva, que:

1. "O perímetro da Fazenda Eldorado (Figura 5), nos moldes da localidade sugerida pela parte requerente, não guarda consonância com a localidade defendida por este, haja vista que o recurso hídrico de amarração do título está localizado a cerca 26,81 km do local pretendido";

2. "Adicionalmente, tem-se que não há elementos técnicos, sobretudo a inexistência na base cadastral fundiária, que permitam indicar a efetiva localização da transcrição nº 1130";

3. "O perímetro da Fazenda Eldorado (Figura 5), nos moldes da localidade sugerida pela parte requerente, está situado em local diverso/deslocado da transcrição nº 1130 (Aldo
Mei
), ou seja, não dá relação sua localidade de origem, incidindo sobre os perímetros atribuídos a Oscar
Zaiden
de Menezes, João Borges de Assis e Geraldo Assis Barbosa".

Essas conclusões técnicas evidenciam a existência de vícios graves no objeto do contrato, configurando potencial evicção total, nos termos do art. 447 do Código Civil, que dispõe: "
Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
"
.

A evicção, como se sabe, consiste na perda total ou parcial da coisa em virtude de decisão judicial que a atribui a outrem por direito anterior ao contrato, sendo causa de anulação do negócio jurídico. No caso, o laudo pericial indica que o imóvel vendido aos agravantes (Fazenda Eldorado - Matrícula 8461) está deslocado em mais de 26 km de seu ponto de amarração original, incidindo sobre áreas de terceiros, o que configura, em tese, evicção total.

Ademais, o próprio INTERMAT (Instituto de Terras de Mato Grosso) atestou a impossibilidade técnica de localização precisa do título primitivo (Transcrição nº 1130), conforme documento anexado aos autos, onde afirma que: "Nesse sentido, através da identificação dos limites e confrontações com a hidrografia representada pelo rio
Auaiá-Missú
, foram determinadas inúmeras situações espaciais ao longo do respectivo rio, o que impossibilita a espacialização do bloco."

Embora o juízo de origem tenha entendido que a probabilidade do direito estaria mitigada por supostas contradições processuais dos agravantes e pela existência de decisões anteriores que rejeitaram teses defensivas semelhantes, é importante destacar que a Ação Anulatória é o meio processual adequado para discutir a validade do contrato que embasa a execução, conforme reconhecido pelo próprio Tribunal em decisão anterior.

Como bem rememorado pelo agravante, nos autos do recurso de
Agravo de Instrumento nº 1007570-66.2025.8.11.0000, este Tribunal afirmou que "eventuais vícios devem ser alegados em ação própria, não sendo aptos a afastar a certeza e liquidez do título". A ação própria é justamente a Ação Anulatória ora em curso, que foi regularmente proposta e instruída com provas idôneas.

Quanto à alegação de contradição na utilização do laudo pericial, é preciso distinguir o contexto processual em que o documento foi produzido e utilizado. Na Ação de Reintegração de Posse, os agravantes buscavam a proteção possessória do imóvel, enquanto na Ação Anulatória questionam a validade do próprio contrato em razão dos vícios identificados no laudo. São pretensões distintas que não se excluem mutuamente.

Ademais, o fato de os agravantes terem apresentado estudo complementar na ação possessória não invalida as conclusões do laudo pericial oficial quanto ao deslocamento significativo do imóvel e à impossibilidade de localização precisa do título primitivo, questões que afetam diretamente a validade do contrato.

Portanto,
verifica-se
presente a probabilidade do direito invocado pelos agravantes, consubstanciada na existência de elementos técnicos que indicam vícios graves no objeto do contrato, configurando potencial evicção total.

O perigo de dano, por sua vez, é evidente e foi reconhecido pelo próprio juízo de origem. A execução nº 1001271-61.2021.8.11.0017 prosseguiu com a designação de leilão judicial da Fazenda Colorado (Matrícula nº 18924) para o dia 14 de novembro de 2025.

A alienação judicial forçada de um bem substancial dos agravantes para satisfazer um débito cuja causa jurídica está sendo questionada em juízo acarretaria prejuízo grave e de difícil reparação, especialmente considerando a irreversibilidade dos atos expropriatórios em favor de terceiros.

Ademais, segundo os agravantes, o bem seria submetido à hasta pública por valor significativamente inferior ao seu real valor de mercado (Avaliação Oficial de R$ 20.650.285,60 x Valor de Mercado de R$ 35.537.245,74), o que potencializa o risco de dano patrimonial.

Nesse cenário, também se verifica a
a
existência de prejudicialidade externa entre a Ação Anulatória e a Execução, nos termos do art. 313, V, "a", do CPC, que determina a suspensão do processo "quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente".

No caso, a Ação Anulatória discute a validade do próprio contrato que embasa a execução, de modo que o resultado daquela ação influenciará diretamente o desfecho desta. A suspensão da execução, portanto, é medida que se impõe para evitar decisões conflitantes e garantir coerência jurisdicional.

Nesse sentido, a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - SUSPENSÃO DO FEITO EXECUTIVO EM VIRTUDE DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA - NECESSIDADE. O colendo STJ perfilha o entendimento de que "não há obrigatoriedade de suspensão do processo em virtude de prejudicialidade externa, cabendo ao juízo a quo analisar a plausibilidade da paralisação, a depender das circunstâncias do caso concreto" (
AREsp
nº 2.159.660/SP). Verificado que o desate da ação anulatória do título pode levar a extinção da execução conexa, reconhece-se a prejudicialidade externa e a necessidade de sua suspensão, nos termos do art. 313, inc. V, do CPC.

(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 27396881720248130000, Relator.: Des.

(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 10/10/2024, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/10/2024)

Quanto ao alegado risco inverso, entendo que a suspensão da execução não causa prejuízo irreparável ao agravado, uma vez que o bem penhorado (Fazenda Colorado) permanecerá garantindo o juízo até o julgamento definitivo da Ação Anulatória.

Por outro lado, permitir o prosseguimento da execução e a realização do leilão poderia causar dano irreparável aos agravantes, que correm o risco de perder um bem substancial para satisfazer uma dívida cuja causa jurídica está sendo legitimamente questionada em juízo.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para reformar a decisão
recorrida e determinar
a suspensão
do
leilão judicial da Fazenda Colorado (Matrícula nº 18924), até o julgamento definitivo da Ação Anulatória nº 1002285-41.2025.8.11.0017.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026