Tribunal: TJMT
Processo: 1060960-22.2025.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1060960-22.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Direito de Imagem, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos, Análise de Crédito]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GEOVANE DE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 039.081.461-00 (APELADO), JONADAB VINICIO DOS SANTOS CHAGAS - CPF: 054.354.021-90 (ADVOGADO), VAGNER RAYMUNDO TALHARTE - CPF: 041.088.881-89 (ADVOGADO), PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO INVIABILIZADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que declarou rescindido, por culpa exclusiva da ré, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou à restituição integral da quantia paga e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a inviabilidade do empreendimento por fatores econômicos enseja o parcelamento da restituição das quantias pagas; e (ii) se há dano moral indenizável diante da frustração do contrato de aquisição de imóvel não iniciado.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, impondo-se ao fornecedor responsabilidade objetiva e vedação à transferência de riscos ao consumidor.

4. Oscilações econômicas, ainda que causadas por eventos extraordinários como pandemia, constituem risco inerente à atividade da incorporadora, não afastando sua responsabilidade.

5. Restituição integral e imediata das quantias pagas é medida que se impõe quando configurada a culpa exclusiva do fornecedor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

6. A frustração total do empreendimento, com ausência de qualquer obra iniciada, extrapola o mero inadimplemento contratual, configurando lesão à dignidade do consumidor e ensejando reparação moral.

7. O valor fixado a título de dano moral (R$ 10.000,00) revela-se razoável e proporcional, à luz da jurisprudência dominante.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A inviabilidade econômica do empreendimento não justifica o parcelamento da restituição das quantias pagas pelo consumidor, quando reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora.

2. O abandono do projeto imobiliário, com ausência de início das obras e frustração do planejamento familiar do consumidor, configura dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, I e III, 6º, VI, 14, 20 e 51; CC, art. 393.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível nº 1004910-61.2023.8.11.0003, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 25/11/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Antecipação de Tutela de Urgência c/c Pedido de Indenização por Danos Morais, movida por
GEOVANE DE OLIVEIRA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, condenando a ré a restituição integral da quantia de R$ 11.225,77 (onze mil e duzentos e vinte e cinco reais e setenta e sete centavos) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Inconformada, a parte apelante argumenta que, não se opõe a restituição dos valores pagos pelo apelado, todavia, sustenta que, em razão da inviabilidade do empreendimento imobiliário, é necessário que a restituição seja realizada de forma equilibrada e menos gravosa, de modo a preservar a igualdade entre todos os adquirentes e evitar o colapso financeiro do projeto.

Continua afirmando que, a sentença deve ser reformada quanto a indenização por danos morais, pois o simples inadimplemento contratual, sem qualquer circunstância excepcional, não gera abalo moral indenizável.

Além disso, narra que, a condenação por indenização por dano moral foi desproporcional e irrazoável.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, para que seja reformada a sentença, excluindo ou minorando a condenação por dano moral, bem como que a restituição dos valores pagos pelo apelado seja realizada de forma menos gravosa (Id. 342713877).

Por sua vez, a parte apelada apresentou contrarrazões, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação (Id. 342713881).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Antecipação de Tutela de Urgência c/c Pedido de Indenização por Danos Morais, movida por
GEOVANE DE OLIVEIRA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, condenando a ré a restituição integral da quantia de R$ 11.225,77 (onze mil e duzentos e vinte e cinco reais e setenta e sete centavos) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Inicialmente, cumpre consignar que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta, de forma inequívoca,
natureza consumerista
. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional celebrado entre incorporadora profissional e consumidor final, destinatário último do bem, incidindo, portanto, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente no que concerne à responsabilidade objetiva do fornecedor, à interpretação mais favorável ao consumidor e à vedação de transferência dos riscos do empreendimento à parte hipossuficiente da relação.

É incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado em 10 de junho de 2021 e que, passados anos desde a avença, a obra sequer foi iniciada. Também não se discute que a própria apelante comunicou aos adquirentes a inviabilidade do empreendimento, atribuindo tal circunstância a alegados reflexos econômicos decorrentes da pandemia de Covid-19, como elevação de custos de insumos e inadimplência de compradores, propondo, por conseguinte, o distrato contratual.

A tese central da apelação, nesse ponto, consiste em sustentar que tais eventos configurariam caso fortuito ou força maior, aptos a afastar a culpa exclusiva da incorporadora pela resolução contratual, ou, ao menos, a mitigar as consequências jurídicas impostas na sentença.

Não assiste razão à recorrente.

É firme, na jurisprudência, o entendimento de que o caso fortuito e a força maior, para fins de exclusão da responsabilidade civil,
exigem a demonstração de evento inevitável, imprevisível e estranho ao risco da atividade desempenhada
. No âmbito das incorporações imobiliárias, oscilações econômicas, elevação de custos de materiais, dificuldades de financiamento e crises de mercado, ainda que potencializadas por eventos extraordinários como a pandemia, integram o risco do empreendimento, caracterizando-se como fortuito interno, incapaz de afastar a responsabilidade do fornecedor perante o consumidor.

No caso concreto,
a apelante limitou-se a invocar genericamente a crise econômica pós-pandemia, sem, contudo, produzir prova robusta e individualizada de que tais circunstâncias tornaram absolutamente impossível a execução do contrato específico celebrado com o autor
.
Não se demonstrou, por exemplo, a adoção de medidas efetivas de mitigação, a impossibilidade técnica ou jurídica da obra, ou a ocorrência de fato superveniente irresistível que rompesse o nexo causal entre a conduta da fornecedora e o inadimplemento contratual
.

Mais grave ainda é o fato de que
não se cuida de simples atraso na entrega do imóvel, mas de verdadeiro abandono do empreendimento, que sequer ultrapassou a fase embrionária de execução
. A frustração do contrato, portanto, decorreu de decisão empresarial da própria incorporadora, que assumiu o risco da atividade econômica que exerce,
não podendo transferi-lo ao consumidor, sob pena de violação frontal aos princípios da boa-fé objetiva, da confiança e do equilíbrio contratual
.

Correta, assim, a sentença ao reconhecer a culpa exclusiva da ré pela resolução do contrato, afastando a incidência das excludentes previstas no art. 393 do Código Civil e da teoria da imprevisão como pretendido no apelo.

Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora,
a consequência jurídica natural é a restituição integral e imediata das quantias pagas pelo consumidor, conforme dispõe, de forma clara e vinculante, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
. A pretensão recursal de parcelamento da devolução, sob o argumento de preservação da saúde financeira da empresa e de isonomia entre adquirentes, não encontra respaldo no ordenamento jurídico.

A função social da empresa e do contrato não pode ser invocada para legitimar a perpetuação do inadimplemento ou para impor ao consumidor o ônus de financiar a crise do fornecedor.
Admitir o parcelamento da restituição, em hipótese de culpa exclusiva da incorporadora, significaria transferir ao consumidor os riscos do empreendimento, além de configurar enriquecimento sem causa, na medida em que a empresa permaneceu por longo período na posse dos valores pagos sem entregar qualquer contraprestação
.

A jurisprudência desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que dificuldades financeiras do fornecedor, desacompanhadas de prova concreta de prejuízo substancial e inevitável,
não autorizam a mitigação do direito do consumidor à restituição imediata
. A sentença recorrida, ao rejeitar o parcelamento pretendido, alinhou-se integralmente a esse entendimento consolidado, não merecendo qualquer reparo.

A propósito, vejamos como este e. Tribunal de Justiça decidiu em caso análogo:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS . PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO PROVIDO . I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por JOSE CARLOS PEREIRA DE SOUZA contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., e condenando a ré a restituir os valores pagos em até 12 parcelas mensais, com retenção de 10% para despesas administrativas, além da dedução dos valores de corretagem e débitos de IPTU. O apelante pleiteia a restituição em parcela única, argumentando que a decisão de parcelamento contraria a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência do TJMT . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar se, em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a devolução das quantias pagas deve ser realizada em parcela única, conforme dispõe a Súmula 543 do STJ, ou se é cabível o parcelamento da restituição. III. RAZÕES DE DECIDIR
O Código de Defesa do Consumidor rege a relação entre as partes, assegurando proteção ao comprador, reconhecido como parte hipossuficiente . A Súmula 543 do STJ estabelece que, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e em parcela única, salvo comprovação de prejuízo substancial à parte vendedora. A jurisprudência desta Corte e do STJ reconhece que é abusiva a cláusula que determina o parcelamento da restituição nos casos de rescisão contratual, pois onera desproporcionalmente o consumidor e contraria o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. No caso concreto, não há comprovação de prejuízo relevante ao vendedor que justifique a devolução fracionada dos valores pagos, tornando desnecessário o parcelamento
. IV . DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a devolução das quantias pagas deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, salvo comprovação de prejuízo relevante ao vendedor. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 4º, I e III, e 6º, VI; CF/1988, art . 5º, XXXII. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.083.067/RJ, Rel . Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/10/2021; STJ, REsp nº 1300418/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 10/12/2013.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10049106120238110003, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) (destaquei)

No que se refere aos danos morais, igualmente não prospera a tese de que se estaria diante de mero inadimplemento contratual incapaz de gerar abalo indenizável. A análise do caso concreto revela situação que ultrapassa, em muito, o campo dos dissabores cotidianos.

A aquisição da casa própria possui inegável carga existencial, especialmente quando vinculada a projetos de vida e planejamento familiar, como expressamente reconhecido nos autos. O cancelamento unilateral do empreendimento, após anos de expectativa, sem que a obra tenha sequer sido iniciada, frustra de forma intensa e relevante legítimas expectativas do consumidor, gerando insegurança, angústia e sentimento de impotência que transcendem o mero aborrecimento.

A jurisprudência moderna, com acerto, vem reconhecendo que
a violação ao direito fundamental à moradia, bem como a quebra abrupta de projetos existenciais legitimamente construídos, configuram dano moral indenizável, sobretudo quando decorrentes de conduta ilícita do fornecedor em relações de consumo
. Negar a existência de dano moral em hipóteses como a presente equivaleria a esvaziar a tutela da dignidade da pessoa humana nas relações contratuais massificadas.

Quanto ao “
quantum
” indenizatório fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais),
não se verifica qualquer desproporcionalidade ou excesso
. O valor atende aos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se compatível com a extensão do dano, com a gravidade da conduta da fornecedora e com os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos. Cumpre, ainda, a dupla função da indenização por dano moral, qual seja, compensar o lesado e desestimular a reiteração de práticas semelhantes pelo fornecedor, sem importar em enriquecimento indevido.

Nesse sentido, colaciono jurisprudência desta Colenda Câmara Julgadora, vejamos:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PREVIDÊNCIA PRIVADA COMPLEMENTAR. CONTRATO DE LONGA DURAÇÃO . ALTERAÇÃO UNILATERAL DO OBJETO CONTRATUAL. FALHA NA INFORMAÇÃO. ABUSIVIDADE. DANO MORAL . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de restituição de valores e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais . O caso envolve plano de previdência privada contratado em 1976 e posteriormente transformado unilateralmente, sem adequada informação, em seguro de vida por morte, com a exclusão dos benefícios previdenciários inicialmente pactuados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a supressão de garantias do contrato original, com sua conversão em seguro de vida, ocorreu de forma abusiva; (ii) estabelecer se a ausência de informação adequada comprometeu a validade das alterações contratuais; (iii) definir se a conduta da seguradora gera o dever de indenizar por danos morais . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alteração unilateral de contrato de previdência privada para seguro de vida, sem informação clara e prévia ao consumidor, configura vício de consentimento e nulidade do negócio jurídico subsequente. 4 . A ausência de prova inequívoca de que o segurado consentiu expressamente com as alterações estruturais invalida a migração contratual promovida pela seguradora. 5. A relação contratual é de trato sucessivo e se rege por normas de proteção ao consumidor, impondo à fornecedora o dever de informação transparente (arts. 6º, III, e 51, IV, do CDC) . 6. O pedido de produção de prova técnica atuarial é prescindível quando a restituição de valores pagos é apurável por simples levantamento contábil, com dedução do prêmio de risco em liquidação. 7. Aplica-se o prazo prescricional decenal (art . 205 do CC)às pretensões decorrentes de contrato previdenciário continuado, com termo inicial da contagem a partir da ciência inequívoca do dano. 8. A supressão de direitos previdenciários, após décadas de contribuições regulares, frustra legítima expectativa do consumidor e enseja reparação por danos morais. 9 .
A indenização por dano moral fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se proporcional à extensão da lesão e adequada aos parâmetros jurisprudenciais
. IV. DISPOSITIVO E TESE 10 . Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A alteração unilateral de contrato de previdência privada, sem informação clara e específica ao contratante, é nula por vício de consentimento. 2 . A restituição das contribuições pagas ao plano é devida quando suprimidos, sem anuência do consumidor, os direitos originalmente pactuados. 3. A falha no dever de informação caracteriza prática abusiva e enseja responsabilidade por danos morais, quando frustra legítimas expectativas formadas ao longo de relação contratual continuada. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts . 104, 113, 205, 422 e 884; CDC, arts. 4º, 6º, III, e 51, IV; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 3º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1 .675.852/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 29 .10.2020; STJ, AgRg no REsp 1.183.169/MG, rel . Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 04.12.2012; STJ, AgInt no REsp 1790652/SP, rel . Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 14.08.2024; STJ, AgInt no REsp 1 .641.348/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 14 .08.2017.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10069921920218110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 11/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2025) (destaquei)

Por fim, mantida integralmente a sentença, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, em favor do patrono da parte apelada, em percentual a ser acrescido sobre o já fixado na origem, observados os limites legais.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
LHE NEGO PROVIMENTO
, mantendo-se incólume a sentença em todos os seus termos, com a consequente majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, como acima delineado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026