Tribunal: TJMT
Processo: 1004564-25.2025.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004564-25.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VALQUIRIA MONIQUE GUILHER - CPF: 016.905.091-20 (APELANTE), MANDARA CARISE GUILHER - CPF: 033.830.921-78 (ADVOGADO), HELLEN DOS SANTOS MACHADO - CPF: 024.624.061-07 (APELANTE), PEDRO PEREIRA VASCONCELOS BISNETO - CPF: 013.746.231-05 (APELADO), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), BARBARA IOLANDA BABINSKI DA ROSA VASCONCELOS - CPF: 002.560.421-01 (APELADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – FINANCIAMENTO BANCÁRIO INTEGRAL NÃO APROVADO – RESPONSABILIDADE CONTRATUALMENTE ATRIBUÍDA ÀS COMPRADORAS – CULPA EXCLUSIVA DAS PROMISSÁRIAS COMPRADORAS – RESOLUÇÃO CONTRATUAL LEGÍTIMA – RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL – VALIDADE – DESCONTOS DE ALUGUEL, IPTU E DESPESAS DE CONSUMO – PREVISÃO CONTRATUAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO – AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL DA INTERMEDIAÇÃO – INEXIGIBILIDADE – CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI O PAGAMENTO AOS VENDEDORES – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE, COM REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Inaplicável o Código de Defesa do Consumidor quando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel é celebrado entre particulares, inexistindo habitualidade, profissionalismo ou inserção dos vendedores na cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

A negativa de aprovação integral do financiamento bancário, quando a obtenção do crédito é expressamente atribuída às compradoras no instrumento contratual, configura inadimplemento imputável às promissárias compradoras, legitimando a resolução contratual por culpa exclusiva destas, nos termos dos arts. 389, 408 e 421-A, todos do Código Civil.

É válida a retenção parcial dos valores pagos quando prevista contratualmente, inclusive quanto à cláusula penal, bem como os descontos relativos a aluguel, IPTU e despesas de consumo, desde que comprovado o uso do imóvel e a existência de previsão expressa no pacto.

A comissão de corretagem pressupõe intermediação útil, consistente na efetiva conclusão do negócio jurídico, não sendo devida quando o contrato de compra e venda não se concretiza, sobretudo quando inexistente resultado útil da mediação e quando o próprio instrumento contratual atribui aos vendedores a responsabilidade pelo pagamento da verba.

O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, ausente violação a direitos da personalidade, tratando-se de mero dissabor inerente às relações negociais.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1004564-25.2025.8.11.0041

APELANTES:

VALQUÍRIA MONIQUE GUILHER E OUTRA

APELADOS:

IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME E OUTROS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
VALQUÍRIA MONIQUE GUILHER
e
HELLEN DOS SANTOS MACHADO
,

contra sentença proferida pela MMª. Juíza da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valor c/c Indenização por Dano Moral - Contrato de Promessa de Compra e Venda nº 1004564-25.2025.8.11.0041, ajuizada em face de
IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
e
outros
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, mantendo a rescisão contratual por culpa das autoras, reconhecendo a legalidade da retenção dos valores efetuada pelos réus e afastando o pedido de indenização por danos morais.

Ao final, condenou as ora apelantes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º), restando a exigibilidade suspensa por força da gratuidade justiça deferida.

Inconformadas, as apelantes sustentam, em síntese, que a r. sentença merece reforma integral, porquanto deixou de apreciar adequadamente o conjunto fático-probatório dos autos, bem como aplicou de forma equivocada as normas de direito material e os princípios que regem as relações contratuais e de consumo.

Aduzem que a frustração do negócio jurídico não decorreu de culpa exclusiva das compradoras, mas de circunstância alheia à sua vontade, consistente na não aprovação integral do financiamento imobiliário pelas instituições financeiras, fato imprevisível e que inviabilizou o adimplemento do saldo contratual, não podendo ser interpretado como inadimplemento voluntário ou doloso.

Defendem que o contrato de promessa de compra e venda deve ser interpretado à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato, ressaltando que envidaram todos os esforços possíveis para viabilizar o financiamento, inclusive buscando alternativas junto a outros bancos e apresentando propostas razoáveis de renegociação aos vendedores, as quais foram injustificadamente recusadas.

As apelantes afirmam que a retenção de valores promovida pelos réus revela-se manifestamente abusiva, sobretudo porque ultrapassa os limites da razoabilidade e da proporcionalidade, implicando enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico, notadamente diante da inexistência de fruição prolongada do imóvel e da ausência de prejuízo efetivo comprovado pelos vendedores.

Sustentam, ainda, que a cláusula penal aplicada de forma integral, bem como os descontos referentes à comissão de corretagem, IPTU, despesas de consumo e suposto aluguel, não encontram respaldo legal, pois não houve posse plena do bem nem utilização capaz de justificar tais abatimentos, além de inexistir previsão contratual clara e específica que autorize a retenção nos moldes realizados.

No que se refere à comissão de corretagem, argumentam que a imobiliária apelada falhou na prestação do serviço, uma vez que não procedeu à análise prévia da capacidade financeira das compradoras nem prestou informações adequadas acerca dos riscos do negócio, limitando-se a viabilizar a assinatura do contrato com o exclusivo intuito de perceber a remuneração pela intermediação.

As recorrentes asseveram que, à luz do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade da imobiliária é objetiva, sendo inequívoca a sua obrigação de restituir os valores percebidos a título de corretagem, haja vista a frustração do negócio por circunstância previsível e inerente à atividade desenvolvida.

Afirmam, ademais, que a negativa de restituição integral dos valores pagos, aliada à retenção substancial da quantia desembolsada como entrada, acarretou severos prejuízos de ordem moral, extrapolando o mero dissabor cotidiano, uma vez que comprometeu significativamente sua estabilidade financeira e emocional, frustrando legítima expectativa de aquisição da casa própria.

Defendem que o dano moral, no caso concreto, é presumido, pois decorre da conduta abusiva dos apelados, que se mantiveram inflexíveis e insensíveis às tentativas de solução amigável, impondo às apelantes ônus excessivo e desproporcional.

Ressaltam que a r. sentença recorrida afastou o pedido indenizatório de forma genérica, sem enfrentar de modo aprofundado as circunstâncias específicas do caso, incorrendo em violação ao dever de fundamentação previsto no artigo 489 do Código de Processo Civil.

A par destes argumentos, pedem o provimento deste apelo, para
“
a)
deferir o pedido de aplicação do CDC para a relação com a Ré Imobliárioa Ideale, com a consequente inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do referido diploma;
b)
O deferir o pedido de a declaração da resolução do contrato, sem aplicação de qualquer penalidade com a determinação de devolução imediata dos valores pagos devidamente atualizados;
i)
Condenar os Réus Pedro e Bárbara a pagar a Autora a título de danos materiais, pela restituição de multa contratual e IPTU, a importância de R$ 9.354,27( nove mil, trezentos e cinquenta e quatro reais e vinte e sete centavos), com juros e correção monetária.
ii)
Condenar os Réus Imobiliária Ideale, Pedro e Bárbara, enquanto obrigação solidária, a pagar a Autora a título de danos materiais, pela restituição de Taxa de Corretagem, a importância de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), com juros e correção monetária.
c)
O deferir o pedido de condenação dos os Réus a pagar a Autora a título de danos morais a importância de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) nos termos do artigo 927 e 186 do Código Civil retromencionados;”
(sic).

Sem contrarrazões, conforme certificado no Id. 320293895.

Preparo recursal não recolhido, haja vista que as apelantes possuem justiça gratuita deferida nos autos, conforme Id. 322835365.

Pedido de destaque realizado pela parte apelante por meio da manifestação Id. 342502870.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os requisitos legais de admissibilidade, conheço do presente apelo.

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, mantendo a rescisão contratual por culpa das autoras, reconhecendo a legalidade da retenção dos valores efetuada pelos réus e afastando o pedido de indenização por danos morais.

Ao final, condenou as ora apelantes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, restando a exigibilidade suspensa por força da gratuidade justiça deferida.

Eis a sentença exarada:

“[...] Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valor c/c indenização por dano moral proposta por Valquiria Monique Guilher e Hellen dos Santos Machado em desfavor de Ideale Negócios Imobiliários Ltda., Pedro Pereira Vasconcelos Bisneto e Barbara Iolanda Babinski da Rosa Vasconcelos, todos qualificados.

Narra a inicial que as autoras, conviventes em união estável, buscavam realizar o sonho da casa própria e, para tanto, procuraram a ré Imobiliária Ideale, que lhes apresentou um imóvel no Condomínio San Marino, cujo proprietário estaria disposto a celebrar contrato de promessa de compra e venda com previsão de aluguel até a concretização do negócio.

Firmado o contrato com os réus, as autoras comprometeram-se ao pagamento de entrada no valor de R$ 95.000,00, integralmente quitada em transferências via PIX, e ao saldo de R$ 345.000,00 mediante financiamento habitacional. Contudo, a operação foi frustrada porque a aprovação de crédito junto à Caixa Econômica Federal se deu apenas parcialmente, no montante de R$ 239.812,86, motivo pelo qual tentaram, sem êxito, obter financiamento junto a outros bancos e renegociar o saldo devedor com os réus vendedores.

Apesar das reiteradas tratativas, inclusive com proposta alternativa de parcelamento e pedido de rescisão amigável com restituição integral da entrada, os réus Pedro e Barbara mantiveram-se inflexíveis, notificando as autoras para pagamento integral no prazo contratual e, posteriormente, recusando a devolução integral dos valores. Em novembro de 2024, as autoras devolveram o imóvel, mas receberam apenas R$ 52.099,16, em razão de descontos relativos a multa contratual, comissão de corretagem, IPTU e contas de água, abatimentos estes que consideram abusivos, especialmente diante da ausência de culpa pela não concretização do negócio.

As autoras imputam à Imobiliária Ideale falha na prestação do serviço de intermediação, por não avaliar previamente sua capacidade de obter financiamento e por não lhes alertar sobre os riscos da operação, atuando apenas para garantir a assinatura do contrato e o recebimento da comissão. Sustentam que a negativa de financiamento de valor suficiente ao pagamento do saldo remanescente é fato alheio às suas vontades e que a retenção de valores pelos réus é indevida, pois não há previsão contratual para tais abatimentos, sendo o IPTU, inclusive, obrigação do vendedor.

[...]

Infere-se dos autos que as autoras narram ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel com os réus Pedro e Bárbara, com intermediação da ré Ideale Imóveis, estipulando o pagamento do valor total de R$ 440.000,00, sendo R$ 95.000,00 pagos como sinal e entrada, e o saldo restante de R$ 345.000,00 mediante financiamento bancário. Afirmam que não conseguiram aprovação integral do financiamento junto à instituição bancária e que buscaram renegociar o contrato, sem sucesso. Pleiteiam a rescisão contratual sem penalidades, restituição integral do valor pago, com a condenação dos réus à devolução da diferença de R$ 41.354,27; além de indenização por danos morais.

Os réus Pedro e Barbara apresentaram contestação, na qual defendem que a rescisão ocorreu por culpa das autoras, que não cumpriram o contrato ao deixarem de viabilizar o financiamento dentro do prazo ajustado. Aduzem que os valores retidos estavam expressamente previstos no contrato e que restituíram o valor líquido de R$ 52.099,16 após a compensação da multa e despesas previstas no contrato.

A ré Ideale, por sua vez, defende que não pode ser compelida a devolver o valor recebido a título de corretagem, porque cumpriu com seu dever de intermediação do negócio, aproximando as compradoras dos vendedores.

Pois bem! A controvérsia gira em torno da validade da rescisão contratual e da restituição dos valores pagos pelas autoras, à luz do contrato firmado entre as partes.

O contrato de promessa de compra e venda (Id. 182661504) estipula, de forma clara, que o pagamento do valor de R$ 345.000,00 seria feito pelas promissárias compradoras exclusivamente por meio de financiamento bancário. A cláusula segunda, alínea “c”, atribui expressamente a elas a responsabilidade pela obtenção do crédito.

Apesar das tentativas alegadas pelas autoras para aprovação de financiamento junto a diversos bancos, é incontroverso que não lograram obter o montante suficiente no prazo previsto contratualmente, nem mediante obtenção de crédito imobiliário e tampouco com recursos próprios.

Não se trata de mera inadimplência involuntária, como alegado, mas de inadimplemento de obrigação essencial para o aperfeiçoamento do contrato.

[...]

A responsabilidade, nesse contexto, recai sobre as compradoras que assumiram o risco da obtenção do financiamento, e não lograram cumprir com essa obrigação.

No que se refere à retenção de valores, observa-se que o contrato prevê expressamente a cláusula penal de 20% do valor total ajustado, em caso de rescisão por culpa da parte inadimplente, conforme pactuado (Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Segundo).

Da mesma forma, restou convencionado o pagamento de aluguel simbólico (R$ 1.200,00 mensais) e taxas condominiais à cargo das compradoras (Cláusula Terceira). Despesas de consumo como água e IPTU também devem ser pagas pelas compradoras, no período em que estiveram usufruindo do imóvel (artigo 884, Código Civil).

Os réus comprovaram que restituíram às autoras o valor líquido de R$ 52.099,16, com desconto das parcelas previstas contratualmente. Portanto, não se evidencia qualquer ilicitude na retenção de valores ou quebra de boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Trata-se de exercício legítimo de direito contratualmente estipulado.

Especificamente à responsabilidade da imobiliária ré, Ideale Negócios Imobiliários Ltda., a responsabilidade do corretor restringe-se à intermediação do negócio, não sendo devida qualquer restituição de comissão se o serviço foi efetivamente prestado, como no caso.

Ademais, a própria Cláusula Nona do contrato reconhece a atuação da imobiliária e estabelece o valor da intermediação, não havendo fundamento para responsabilização por frustração na obtenção de crédito bancário. Ressalta-se que o contrato também previu a responsabilidade das compradoras no que concerne à intermediação, mesmo em caso de rescisão contratual (Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quarto).

Por fim, não há qualquer elemento nos autos que justifique a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais, sendo certo que o insucesso na efetivação de um contrato, por si só, não configura abalo anímico indenizável, sobretudo quando decorre da própria conduta das autoras.

DISPOSITIVO:

Posto isto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil,
julgo improcedentes
todos os pedidos formulados por VALQUIRIA MONIQUE GUILHER e HELLEN DOS SANTOS MACHADO em face de PEDRO PEREIRA VASCONCELOS BISNETO, BARBARA IOLANDA BABINSKI DA ROSA VASCONCELOS e IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME.

Condeno as autoras ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos dos artigos 82, §2º e 85, §2º, ambos do CPC. Em se tratando de beneficiárias da Justiça Gratuita, suspendo a exigibilidade do crédito pelo prazo de cinco anos. [...]”
(Id. 320293892).

Pois bem.

Inicialmente, entendo pela não incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica em exame.

Isso porque o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente entre pessoas físicas – Pedro Pereira Vasconcelos Bisneto e Bárbara Iolanda Babinski da Rosa Vasconcelos, em igualdade jurídica, tendo por objeto a alienação de bem imóvel de propriedade particular destes, inexistindo habitualidade, profissionalismo ou destinação econômica que caracterize os vendedores como fornecedores, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

A imobiliária Ideale Negócios Imobiliários Ltda. – ME, por sua vez, atuou como mera
intermediadora do negócio
, prestando serviço de aproximação das partes, sem integrar a cadeia de fornecimento do bem nem assumir obrigação de resultado quanto à concretização da compra e venda, o que afasta, de plano, a aplicação do microssistema consumerista à relação principal estabelecida entre compradoras e vendedores.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARE. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL DO ADIMPLEMENTO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO MANTIDA. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de cobrança de valores supostamente pagos no âmbito de contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoas físicas. O apelante alega cerceamento de defesa pela ausência de audiência para oitiva de testemunhas e sustenta que comprovou o pagamento de parte significativa do preço, por meio de cheque e depósito bancário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova oral; (ii) verificar se há provas suficientes do pagamento das parcelas devidas no contrato de compra e venda, aptas a justificar a procedência da ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova oral está devidamente fundamentado na sentença, pois a controvérsia acerca do adimplemento contratual é resolúvel exclusivamente por prova documental, nos termos do art. 443, II, do CPC.

O magistrado de primeiro grau exerce o poder instrutório previsto nos arts. 370 e 371 do CPC, podendo indeferir provas consideradas inúteis ou protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa.

A existência de cheque no valor de R$ 197.500,00, alegadamente destinado ao pagamento do imóvel, foi infirmada pelo réu com documento comprobatório de que o título se refere a outra relação jurídica, fato não impugnado pelo autor.

O depósito de R$ 115.000,00 anexado pelo apelante não se relaciona diretamente à obrigação contratual discutida, sendo apresentado de forma isolada e sem qualquer contextualização nos autos, o que inviabiliza sua consideração como prova do pagamento.

A relação contratual em exame foi firmada entre particulares, sem configuração de relação de consumo, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da produção de prova oral quando o ponto controvertido da lide é resolúvel unicamente por meio de prova documental.

A ausência de comprovação documental idônea do adimplemento contratual justifica a improcedência do pedido de restituição de valores pagos.

Inexiste relação de consumo quando o contrato de compra e venda de imóvel é celebrado entre pessoas físicas, sem habitualidade ou profissionalismo na atividade comercial.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, 371, 443, II, e 444; CC, art. 206, § 3º, IV.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível 1002784-59.2019.8.26.0068, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j. 26.04.2021; TJSP, Apelação Cível 1011368-98.2020.8.26.0224, Rel. Des. Rosangela Telles, j. 11.12.2024.”
(N.U 1016253-71.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 14/05/2025, Publicado no DJE 20/05/2025) (Destaquei)

Na mesma linha, ainda que se reconheça que a atividade de corretagem constitui prestação de serviço em abstrato, tal circunstância não tem o condão de transmutar a natureza civil do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre particulares, tampouco de deslocar para os vendedores ou para a intermediadora riscos que foram expressamente assumidos pelas próprias compradoras recorrentes no instrumento contratual.

Prosseguindo, uma vez delimitado o regime jurídico aplicável, impõe-se reconhecer que
a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva das compradoras
, como bem dirimido na sentença singular.

Consta de forma clara e inequívoca no instrumento contratual que
a obtenção do financiamento bancário necessário à quitação do saldo remanescente do preço constituía obrigação de inteira responsabilidade das promitentes compradoras
, que assumiram expressamente o risco de eventual negativa de crédito. Vejamos:

“[...] CLÁUSULA SEGUNDA. O preço certo e ajustado da venda ora realizado é de R$ 440.000,00 (quatrocentos mil reais) a ser pago da seguinte forma:

a) R$5.000,00 (cinco mil reais) através de transferência bancária em favor dos PROMITENTES VENDEDORES, configurado como sinal do negócio, sendo feita após a assinatura digital deste presente contrato.

b) R$90.000,00 (noventa mil reais), através de transferência bancária em favor dos PROMITENTES VENDEDORES, configurado como entrada do negócio, sendo feita após o recebimento do valor de venda da casa dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES

c) R$345.000,00 (trezentos e quarenta e cinco mil reais), através de financiamento bancário,
de única e exclusiva responsabilidade dos PROMISÁRIOS COMPRADORES.
”
(Id. 320293385) (Destaquei)

Tal estipulação é plenamente válida à luz da autonomia privada de vontade e encontra respaldo no artigo 421-A do Código Civil, segundo o qual os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos, devendo ser respeitada a alocação de riscos definida pelas partes.

Assim,
a não aprovação do financiamento não pode ser qualificada como fato alheio à vontade das autoras/apelantes, mas como consequência direta de sua própria incapacidade econômico-financeira de atender aos critérios exigidos pelas instituições bancárias, circunstância previsível e inerente ao negócio celebrado
.

Sobre o tema colaciono precedente deste Sodalício em caso absolutamente análogo:

“direito civil e do consumidor.
apelação cível. compra e venda de imóvel não concretizada por negativa de financiamento. retenção parcial dos valores pagos. multa contratual. danos morais indevidos.
recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença de parcial procedência proferida nos autos de Ação de Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais e Materiais. A sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por culpa da Autora, determinou a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 25% a título de multa contratual, com exclusão da comissão de corretagem da base de cálculo. Indeferidos os pedidos de restituição integral e indenização por danos morais.

II. questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da Apelada, diante de suposta simulação fraudulenta de financiamento; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos, com base na alegada falha na prestação do serviço; (iii) determinar se é cabível a indenização por danos morais em razão da frustração contratual.

III. razões de decidir

3. A responsabilidade pela obtenção do financiamento foi assumida expressamente pela Apelante no contrato, eximindo a empresa vendedora da obrigação de garantir a aprovação do crédito.

4. A Apelante não comprovou ausência de restrições em seu nome nem apresentou certidão negativa de débito, ônus que lhe competia segundo o art. 373, I, do CPC, sendo legítima a tese de negativa de financiamento por instituição bancária.

5. A cláusula penal de 25% (vinte e cinco) incide apenas sobre o valor destinado à aquisição do imóvel (R$ 4.000,00), excluindo-se da base de cálculo a comissão de corretagem (R$ 10.500,00), conforme previsão contratual.

6. Não há evidências de conduta ilícita, fraude ou má-fé por parte da Apelada, tampouco demonstração de ato que extrapole os limites do exercício regular de direito, afastando-se a aplicação do art. 51, IV, do CDC e a caracterização de dano extrapatrimonial.

7. A frustração do negócio, por si só, não configura violação a direito da personalidade nem gera dever de indenizar por danos morais.

IV. dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “
1. A responsabilidade pela obtenção de financiamento, quando atribuída contratualmente ao comprador, afasta a imputação de culpa à vendedora em caso de negativa de crédito.
2. É válida a cláusula penal que estabelece retenção de percentual sobre o valor pago, com o decote da comissão de corretagem da base de cálculo.
3. A frustração contratual decorrente de inadimplemento do comprador, sem demonstração de conduta abusiva da vendedora, não gera direito à indenização por danos morais.
”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 418, 422 e 722; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2403988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11.03.2024, DJe 14.03.2024; STJ, Súmula 543.”
(N.U 1016078-77.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2025, Publicado no DJE 15/07/2025) (Destaquei)

No mesmo tear é o entendimento dos Tribunais pátrios, confira:

“CIVIL. PROCESSO CIVIL.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. FINANCIAMENTO. NÃO OBTENÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA.
MULTA COMPENSATÓRIA. DEVIDA. REDUÇÃO. DESPROPORÇÃO. AUSÊNCIA.
1. Há culpa exclusiva do promitente comprador que não quita o preço, em razão da não obtenção de financiamento bancário, pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel. 2. A não obtenção do financiamento bancário não interfere na eficácia do contrato de compra e venda de imóvel.
3. Ausente a abusividade ou a desproporção da multa compensatória, à luz do princípio do pacta sunt servanda, devem ser preservadas as cláusulas contratuais livremente pactuadas pelas partes. 4. Recurso conhecido e desprovido.”
(TJ-DF 07445540420238070001 1905090, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 08/08/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/09/2024)

“APELAÇÃO.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA PELOS VENDEDORES. RECONVENÇÃO.
INEXECUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR PELA RESCISÃO.
RECURSO IMPROVIDO. No caso, o acervo probatório é robusto para se concluir que houve inexecução contratual pelo comprador.
Embora esteja na posse do imóvel há longo tempo, até o momento o comprador não quitou o saldo do preço mediante obtenção do financiamento bancário conforme estipulado no contrato, o qual foi negado pela instituição financeira em razão da existência de restrições de crédito em seu nome. Com relação à multa contratual prevista no contato, não se vislumbra possibilidade de afastá-la, pois o compromisso de compra e venda é expresso em consignar que o restante do valor (diferença entre o preço total e o sinal) seria obtido mediante financiamento, mas o comprador descumpriu suas obrigações contratuais. Não há elementos para isentá-lo pelo insucesso do negócio, diretamente decorrente de seus atos.
Enfim, os autores comprovaram os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo (CPC), enquanto o réu não se desincumbiu do ônus probatório quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC).”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10074494220228260609 Taboão da Serra, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 28/08/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2024)

Nessa perspectiva, não há como imputar aos vendedores pessoas físicas qualquer conduta ilícita ou inadimplente, pois estes cumpriram integralmente as obrigações que lhes competiam, inclusive
concedendo prazo contratual para a obtenção do financiamento
(6 meses – Cláusula Terceira, Parágrafo Primeiro) e, posteriormente, tolerando
prorrogação adicional
de 60 (sessenta) dias, conforme se verifica dos e-mails trocados (Id. 320293394), sem que, ainda assim, as promitentes compradoras lograssem êxito em viabilizar o pagamento do preço ajustado.

A resolução contratual, portanto, decorreu do
inadimplemento das próprias apelantes
, atraindo a incidência das consequências expressamente previstas no contrato, em consonância com os artigos 389 e 408 do Código Civil.

Necessário destacar, ainda, que a obtenção de financiamento imobiliário
não
representa, na hipótese,
condição suspensiva
à eficácia do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, em especial diante da existência de disposição contratual que impõe o pagamento do preço ajustado. Muito pelo contrário, já que a própria avença destaca expressamente que
“A tolerância de qualquer das Partes em não tomar medidas contra qualquer inadimplemento da outra parte não constituirá renúncia, novação do contrato ou de suas cláusulas que poderão ser exigidos a qualquer tempo”
(Cláusula Décima Quarta).

A partir dessa constatação,
revela-se juridicamente inviável a pretensão de retorno ao
status quo ante
, com restituição integral dos valores pagos
, haja vista que, quando a resolução se dá por culpa do promitente comprador, não há falar em recomposição plena das prestações, sendo legítima a retenção das parcelas necessárias à recomposição dos prejuízos suportados pela parte vendedora, e com mais razão ainda quando há cláusula contratual expressa possibilitando a retenção de valores em caso de inadimplemento contratual, como ocorre no caso concreto, devendo, portanto, ser prestigiada a
pacta sunt servanda
. Veja:

“
CLÁUSULA DÉCIMA. DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

O não pagamento dos valores descritos nos itens da cláusula segunda acarretará aos
PROMISSÁRIOS COMPRADORES
o pagamento da multa de 2% (dois por cento), juros de mora de 1% (um por cento) e a correção monetária do período, com base no IGP- M/FGV ou qualquer outro que venha a substituí-lo, sem prejuízo de ser cobrado mais 20% (vinte por cento) de honorários advoca tórios caso o recebimento da dívida seja feita em juízo, por advogado constituído para tal fim, incidindo, ainda, no caso de judicialização da avença, custas processuais e honorários sucumbências.

Parágrafo primeiro. Todas as obrigações decorrentes deste instrumento serão exigíveis nos prazos e formas ora convencionados, independentemente de qualquer aviso ou notificação judicial ou extrajudicial, importando sua infração na rescisão de pleno direito do presente contrato, sujeitando-se a parte infratora, além das penalidades previstas no Código Civil àquelas previstas neste instrumento.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA. DA RESCISÃO CONTRATUAL

O presente instrumento é feito entre as partes contratantes por si, seus herdeiros e sucessores, em CARÁTER IRREVOGAVEL E IRRETRÁTAVEL, obrigando-se estas mesmas partes a manterem o presente sempre bom, firme e valioso.

Parágrafo primeiro. No caso de desapropriação do imóvel, ficará este contrato rescindido, desobrigando de pleno direito ambas as partes, cabendo a cada qual pleitear, junto ao poder expropriante, a indenização que julgar cabível.

Parágrafo segundo. A parte que der causa a rescisão contratual ficará sujeita ao pagamento de multa contratual equivalente a 20% (vinte por cento) sobre os valores descritos nos itens a e b da cláusula segunda deste contrato.

Parágrafo terceiro. sendo a rescisão culpa dos Promissórios vendedores, além da imposição prevista no parágrafo anterior, terá que fazer a devolução total dos valores já antecipado, constante na clausula segunda.

Parágrafo quarto. A parte que der causa, acarretará ainda ao pagamento por estes das despesas com a comercialização do imóvel, aqui definida em 5% (cinco por cento), à título de intermediação sobre os valores descritos nos itens a e b da cláusula segunda deste contrato.”

Todavia, embora a sentença tenha corretamente reconhecido que a resolução do contrato decorreu de culpa exclusiva das compradoras – e consequente manutenção da retenção da multa contratual de 20% do valor pago, bem como de débitos com consumo de água, IPTU e afins, nos exatos termos da Prestação de Contas em Decorrência da Rescisão do Contrato de Id. 320293850 –,
a insurgência recursal comporta parcial acolhimento no ponto em que manteve a retenção da comissão de corretagem
, porquanto tal verba não se revela juridicamente exigível nas circunstâncias específicas do caso concreto.

Isso porque, à luz do ordenamento jurídico civil, a comissão de corretagem pressupõe a existência de intermediação útil, consubstanciada na efetiva conclusão do negócio jurídico pretendido.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM
–
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
– TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE –
NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO
– VÍCIO NA QUALIFICAÇÃO DO COMPRADOR – AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVER DE DILIGÊNCIA (ART. 723 DO CC) – BOA-FÉ OBJETIVA –
INEXISTÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO ÚTIL
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A execução para cobrança de crédito exige título de obrigação certa, líquida e exigível (art. 783 do CPC).

O contrato de compra e venda com cláusula de corretagem não constitui título executivo quando não há tradição do imóvel, concretização da venda ou certeza do crédito, especialmente diante de vício na qualificação do comprador e ausência de outorga uxória.

A comissão de corretagem pressupõe intermediação útil, com a efetiva conclusão do negócio, não sendo devida quando ausente o resultado útil por culpa do corretor, que deixou de observar o dever de diligência previsto no art. 723 do CC e violou a boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
”
(N.U 1005672-26.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2025, Publicado no DJE 19/08/2025) (Destaquei)

Nesse sentido, revela-se incabível o pagamento de comissão de corretagem quando não comprovada a formalização definitiva do contrato de compra e venda, tampouco tenha ocorrido a efetiva concretização do negócio, inexistindo resultado útil da intermediação realizada.

A mera aproximação das partes, desacompanhada da conclusão do ajuste, não é suficiente para legitimar a percepção da comissão, sobretudo quando o negócio não se perfectibiliza. A comissão de corretagem, portanto, não se presta a remunerar tentativas frustradas, mas sim o êxito na conclusão do contrato.

Além disso, a atuação do corretor deve observar o dever de diligência imposto pelo artigo 723 do Código Civil, segundo o qual:

“
Art. 723.
O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”

A inobservância desse dever, aliada à ausência de resultado útil, afasta o direito à remuneração. Entender de forma diversa implicaria conferir à corretora vantagem econômica sem a correspondente concretização do negócio, onerando excessivamente tanto vendedores quanto compradores e rompendo o equilíbrio contratual.

Em caso absolutamente semelhante, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL –
RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA –PRELIMINAR ACOLHIDA –
NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO
– AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR -
COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não demonstrada a culpa da corretora pela rescisão contratual, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva quanto à devolução do valor da amortização do preço do imóvel.

A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a concretização do contrato.

Entender de forma diferente oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.

Não procede a alegação de culpa exclusiva do adquirente se a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.

Quando a dissolução da avença ocorre por desistência motivada do promitente comprador, os juros moratórios incidem a partir da citação.”
(N.U 0014690-06.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/09/2021, Publicado no DJE 23/09/2021) (Destaquei)

Ainda, colaciono precedentes do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

“APELAÇÕES CÍVEIS -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM POR INTERMEDIAÇÃO DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL - NEGÓCIO JURÍDICO NÃO CONCRETIZADO
POR CULPA DA VENDEDORA -
INEXIGIBILIDADE DA QUANTIA PELA INTERMEDIADORA - AUSÊNCIA DE EFETIVAÇÃO DO RESULTADO PREVISTO NA MEDIAÇÃO -
DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES - FALTA DE COMPROVAÇÃO - REPARAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL - TIPIFICAÇÃO - CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS RESPECTIVOS ENCARGOS.

- Nos termos do art. 725, do Código Civil, "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.".

- É incabível o pagamento de comissão de corretagem quando não comprovada a formalização do respectivo contrato, tampouco haja ocorrido a concretização do Ajuste de Compra e Venda do imóvel, inexistindo resultado útil na intermediação efetuada pela Corretora.

- O desfazimento imotivado do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, pela Vendedora, com a retenção indevida dos valores adimplidos pelos Compradores a título de sinal, ultrapassam o mero aborrecimento, configurando danos morais reparáveis.

- Segundo os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, o valor da indenização por lesão imaterial não pode servir como fonte de enriquecimento, nem consubstanciar incentivo à reincidência na prática do ilícito.

- São passíveis de indenização apenas os prejuízos concretamente demonstrados, efetivos e inequívocos, pois, na interpretação das previsões dos arts. 186, 403 e 927, do Código Civil, afasta-se o damnum remotum.

- Verificada a sucumbência recíproca, é devida a distribuição dos respectivos encargos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante, nos termos do art. 86, caput, do Digesto Processual Civil.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.090909-0/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/11/2025, publicação da súmula em 27/11/2025) (Destaquei)

Ademais, há elemento contratual expresso que reforça a conclusão pela indevida retenção da corretagem.

A cláusula nona do contrato estabeleceu, de forma clara, que a responsabilidade pelo pagamento dos honorários de corretagem seria exclusiva dos promitentes vendedores. Vejamos:

“CLÁUSULA NONA. As partes reconhecem que a intermediação na compra e venda do imóvel objeto deste contrato foi realizada pela empresa IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS IERELE – IDEALE IMÓVEIS, inscrita no CRECI/MT sob o nº J-5534, CNPJ nº 51.782.220/0001-55, a quem remanesce o direito ao recebimento dos honorários de corretagem, ora aqui pactuado, em R$ 22.000,00 (vinte e dois mil) a serem depositados no banco SICREDI, conta corrente 68783-2, agência 0804, PIX/chave CNPJ 51.782.220/0001-55, após cumprimento do item “a e b” da cláusula segunda, deste contrato,
ficando exclusivamente os PROMITENTES VENDEDORES responsáveis pelo pagamento dos honorários de corretagem presente neste instrumento.
”
(Destaquei)

Assim, ainda que se admitisse, em tese, a exigibilidade da comissão, jamais poderia ela ser suportada pelas compradoras, ora apelantes, inexistindo respaldo contratual para a sua retenção em prejuízo destas.

Por fim, permanece incólume a conclusão da sentença quanto ao não cabimento de indenização por danos morais.

A controvérsia restringe-se ao âmbito do inadimplemento contratual, sem demonstração de qualquer violação a direitos da personalidade. A frustração da expectativa de aquisição do imóvel não ultrapassa os limites dos dissabores inerentes às relações negociais, inexistindo conduta ilícita ou abusiva apta a justificar reparação extrapatrimonial, à luz dos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Conclui-se, assim, que a sentença merece parcial reforma apenas para afastar a retenção da comissão de corretagem, determinando-se a sua devolução, mantidos, no mais, os demais fundamentos e conclusões adotados pelo juízo de origem.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, a fim de determinar a restituição às autoras/apelantes do montante de R$22.000,00 (vinte e dois mil reais), devidamente acrescidos de juros e correção monetária, indevidamente retido a título de honorários de corretagem, mantendo-se, no mais, incólume a sentença recorrida.

Por conseguinte, diante da parcial reforma da sentença, em que ambas as partes sagraram-se vencidas e vencedoras,
redistribuo
o ônus sucumbencial, para o fim de fixá-los de forma recíproca (art. 86,
caput
, CPC), ficando cada parte responsável por 50% (cinquenta por cento), e de ofício, procedo à alteração da base de cálculo da verba honorária, para que incida sobre o valor do
proveito econômico obtido
, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, mantido o percentual de 15% (quinze por cento), observada a justiça gratuita concedida em favor das autoras (art. 98, §6º).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026