Tribunal: TJMT
Processo: 1000681-53.2023.8.11.0037
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000681-53.2023.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Direito de Imagem, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Multa Cominatória / Astreintes]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ERIVALDO FERREIRA DA SILVA - CPF: 057.561.174-07 (APELANTE), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), VINICIUS CLAUDIO DA SILVA NERES - CPF: 034.298.721-62 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE TITULARIDADE REGISTRAL. RELAÇÃO CONTRATUAL. REGISTRO DE COMPROMISSO. INVIABILIDADE.

SENTENÇA MANTIDA
RECURSO
DES
PROVIDO.

I. Caso em exame:

Apelação cível. Ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança e danos morais. Compra e venda de imóvel. Sentença de improcedência. Recurso do autor visando obrigação de regularizar construção, multa contratual e danos morais.

II. Questão em discussão:

2.
Possibilidade de compelir o promitente vendedor à regularização e averbação de construção sem titularidade registral.

Aplicação de cláusula penal e indenização por danos morais em caso de inadimplemento contratual.

Efeitos da revelia e limites da execução específica.

III. Razões de decidir:

3.
Aplicação dos
arts
. 248 e 421-422 do Código Civil e art. 85, §11, do CPC. "
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
" (Súmula 239/STJ). Precedente: REsp 1.119.012/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,
DJe
29/06/2010. No caso, a ausência de titularidade dominial do réu inviabiliza a obrigação de fazer, autorizando apenas eventual conversão em perdas e danos, não demonstrada nos autos. Inexistência de dano moral indenizável.

IV. Dispositivo e tese:

8.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários recursais majorados (art. 85, §11, CPC). "
A obrigação de regularizar construção junto ao registro imobiliário exige titularidade dominial; a mera relação contratual não autoriza execução específica quando ausente tal condição
."

Dispositivos relevantes citados:
art. 248, 421 e 422 do Código Civil; art. 85, §11, faça CPC.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 239/STJ; REsp 1.119.012/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,
DJe
29/06/2010; REsp 1.133.262/RS, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma,
DJe
01/02/2011; REsp 1.635.428/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção,
DJe
18/12/2019.

R E L A T Ó R I O

R
ecurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
ERIVALDO FERREIRA DA SILVA
,
contra a r.
sentença proferida pelo Juízo da
2
ª Vara
Cível
da Comarca de
Primavera do Leste
/MT, que nos autos da Ação
de Obrigação de Fazer
, ajuizada
em desfavor de
VINICIUS CLÁUDIO DA SILVA NERES
,
julgou-a
im
procedente
,
extinguiu o feito, com fundamento no art. 487, I, do CPC,
condenou a parte
autora ao
pagamento de custas processuais
,

suspensa sua exigibilidade, conforme preceituado no art. 98, §, 2º e 3º, do CPC.

O
apelante alega
que
o juízo singular
confundiu legitimidade processual com titularidade dominial
. Aduz
que a obrigação de regularizar decorre do contrato, independentemente do registro imobiliário. Argumenta que o réu, ao se apresentar como vendedor legítimo e receber o preço, assumiu a responsabilidade pela regularização, invocando a teoria da aparência e a boa-fé objetiva.

Requer a reforma da sentença para condenar o réu à obrigação de fazer, ao pagamento da multa contratual e à indenização por danos morais.

Sem c
ontrarrazões (
Num.
308693856
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ERIVALDO FERREIRA DA SILVA

busca
, por meio da prestação jurisdicional,

compelir o
requerido
a regularizar e averbar construção em imóvel objeto de compra e venda, além de condená-lo ao pagamento de multa contratual e danos morais.
O juízo singular decidiu pela
improced
ência

de
todos os pedidos, fundamentando-se na ausência de titularidade registral do réu sobre o imóvel.

As partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel
,
regido pelas disposições do Código Civil e pelos princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, previstos no ar
t
. 421 e
art.
422 do Código Civil.

O c. STJ, quanto
ao sistema registral imobiliário brasileiro, consolidou entendimento segundo o qual
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
(Súmula 239/STJ). Nesse sentido, a ausência de registro formal não obsta, por si só, o reconhecimento de direitos e obrigações decorrentes do instrumento contratual firmado entre as partes.

O STF também,
estabeleceu que
n
ão se aplica o regime do Dl. 58, de 10.12.37, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro
(Súmula 167/STF).
Essa
orientação reforça o princípio de que as obrigações contratuais assumidas pelas partes devem ser honradas independentemente do registro cartorário, especialmente quando há expressa assunção de responsabilidade pela regularização.

Ao caso em tela, verifica-se que o requerido

se apresentou
como legítimo vendedor do imóvel, recebeu o preço ajustado e assumiu, segundo alegado pelo autor, a obrigação de promover a regularização da construção junto aos órgãos competentes. Tal comportamento caracteriza a aplicação da teoria da aparência, instituto amplamente reconhecido pela jurisprudência pátria como meio de proteção à boa-fé do adquirente.

A questão central, no entanto,
reside na impossibilidade jurídica da pretensão deduzida. Conforme bem fundamentado pela sentença recorrida, a proprietária registral do imóvel é terceira pessoa (Carisma Investimentos e Participações S/A), não o
requerido
.
Ainda
que reconhecida a existência da relação contratual e a eventual responsabilidade do
apelado
, a obrigação de fazer pretendida (regularização e averbação da construção) demanda providências junto ao registro imobiliário que somente podem ser tomadas pelo titular dominial.

O c. STJ, nesse sentido,
orienta que a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos constitui medida adequada quando impossível a execução específica, nos termos dos art. 248 do Código Civil e
art.
499 do Código de Processo Civil. Conforme decidido no REsp 1.119.012/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,
DJe
29/06/2010,
a impossibilidade superveniente do cumprimento da obrigação de fazer autoriza sua conversão em indenização por perdas e danos, desde que comprovado o nexo causal e a extensão dos prejuízos
.

A
existência de relação contratual entre as partes e a eventual responsabilidade do réu pelo inadimplemento
, mesmo que reconhecida, não favorece
a pretensão de obrigação específica
. Ela
não pode prosperar ante a impossibilidade jurídica decorrente da ausência de titularidade dominial.

A aplicação da cláusula penal, por sua vez,
pressupõe o inadimplemento de obrigação expressamente estabelecida no contrato
. O c. STJ fixou tese de que no

contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
(REsp 1.635.428/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção,
DJe
18/12/2019).
Tal orientação, no entanto, possui efetividade
quando há inadimplemento de obrigação contratual específica, o que demanda análise pormenorizada das cláusulas pactuadas.

A impossibilidade jurídica, por conseguinte,
da execução específica da obrigação de fazer, ausência de demonstração inequívoca do inadimplemento de cláusula penal expressamente pactuada e a inexistência de situação excepcional configuradora de dano moral indenizável,
não viabiliza considerações sobre a existência de danos moral.

Diante do exposto, cotejados os elementos trazidos ao feito, mantida a sentença singular em todos os seus termos.

Com estas considerações, DESPROVEJO o recurso.

É como Voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026