Tribunal: TJMT
Processo: 1008988-52.2021.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008988-52.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Vícios de Construção, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CONDOMINIO CHAPADA DAS DUNAS - CNPJ: 33.468.830/0001-05 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), MRV PRIME PROJETO MT H INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.417.115/0001-04 (APELANTE), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. VALOR INDENIZATÓRIO ESTIMATIVO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

1. Apelação Cível interposta por MRV PRIME PROJETO MT H INCORPORAÇÕES SPE LTDA e PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A. contra sentença que, nos autos de Ação de Reparação de Danos ajuizada por CONDOMÍNIO CHAPADA DAS DUNAS, julgou procedente o pedido para condená-las solidariamente à reparação de vícios construtivos em condomínio residencial, fixando valor estimado com base em laudo pericial, com possibilidade de apuração definitiva em fase de cumprimento de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2. Há três questões em discussão:

(i) definir se a sentença padece de nulidade por deficiência de fundamentação;

(ii) estabelecer se os vícios constatados decorrem de falha construtiva ou de ausência de manutenção pelo condomínio, apta a configurar culpa exclusiva da vítima; e

(iii) determinar se o valor da condenação pode ser fixado de forma estimativa, com posterior apuração.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. O magistrado não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, desde que enfrente as questões essenciais e apresente fundamentação suficiente, o que se verifica no caso concreto.

4. A sentença analisa adequadamente o conjunto probatório e adota, de forma motivada, as conclusões do laudo pericial, afastando a alegação de nulidade.

5. A responsabilidade do construtor é objetiva e de resultado, nos termos do art. 12 do CDC, respondendo pela solidez e segurança da obra (art. 618 do CC).

6. O prazo do art. 618 do CC configura garantia legal, sendo aplicável às pretensões indenizatórias o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC.

7. O laudo pericial, elaborado com base em normas técnicas e sucessivamente esclarecido, comprova a existência de vícios construtivos relevantes, classificados como anomalias endógenas, decorrentes de falhas de projeto e execução.

8. Defeitos como subdimensionamento da drenagem, uso de material inadequado, baixa resistência do concreto e desconformidades estruturais não decorrem de falta de manutenção, mas de falhas intrínsecas da obra.

9. A alegação de culpa exclusiva do condomínio não se sustenta diante da natureza dos vícios, da proximidade temporal entre a entrega e o surgimento dos defeitos e da ausência de nexo causal com eventual falta de manutenção.

10. A ausência de plano formal de manutenção não afasta a responsabilidade da construtora por vícios originários da construção.

11. O valor da condenação pode ser fixado de forma estimativa quando demonstrado o dano, admitindo-se a apuração do quantum em liquidação de sentença.

12. A limitação da condenação ao valor estimado não se justifica diante da natureza reparatória da obrigação e da necessidade de recomposição integral dos danos.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

13. Recurso de Apelação desprovido.

Tese de julgamento
:
“
1. A ausência de enfrentamento individualizado de todos os argumentos das partes não configura nulidade quando a decisão apresenta fundamentação suficiente. 2. A construtora responde objetivamente por vícios construtivos decorrentes de falhas de projeto ou execução, não sendo afastada sua responsabilidade por ausência de manutenção do condomínio quando inexistente nexo causal. 3. O valor da indenização por vícios construtivos pode ser fixado de forma estimativa, com apuração definitiva em liquidação de sentença
.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 205 e 618; CDC, arts. 8º e 12; CPC, art. 489, §1º, IV, e art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp nº 2.033.680/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, j. 19/09/2022, DJe 21/09/2022; STJ, AgInt no AREsp nº 1.897.767/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 24/03/2022; TJMT, RAC nº 1018428-24.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 27/10/2025; TJMT, RAC nº 1051842-95.2020.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 14/06/2023; TJMT, RAC nº 1020980-64.2020.8.11.0002, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026;TJMT, RAC nº 0000569-27.2015.8.11.0023, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 06/02/2026.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
MRV PRIME PROJETO MT H INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A.
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dr. Yale Sabo Mendes, nos autos da Ação de Reparação de Danos ajuizada por
CONDOMÍNIO CHAPADA DAS DUNAS
, que
julgou procedentes os pedidos da inicial
para condenar as Apelantes, solidariamente, à reparação dos vícios construtivos apurados no laudo pericial judicial, no valor estimado de R$ 66.193,90, corrigido pela Taxa Selic a partir da data do laudo, sendo
esclarecido
, e
m sede de embargos de declaração, que o valor fixado possuiria natureza estimativa, podendo ser ajustado na fase de cumprimento de sentença conforme o custo efetivo das obras necessárias à correção integral dos vícios

(
vide
IDs. 352229040 e 352229044).

Em suas razões recursais de ID. 352229045, as Apelantes sustentam, preliminarmente,
nulidade da sentença por deficiência de fundamentação
, ao argumento de que o julgador não teria enfrentado as impugnações técnicas deduzidas ao laudo pericial em suas manifestações, limitando-se a reproduzir as conclusões periciais.

No mérito, pugnam pelo
provimento do recurso para reformar integralmente sentença
, sustentando a inexistência de vícios construtivos, atribuindo todos os problemas à falta de manutenção preventiva e periódica pelo condomínio, impugnando-se itens específicos do laudo, como drenagem pluvial, reservatório d'água, piso da piscina, corrimãos, churrasqueira e escadarias. Aduziu ainda a culpa exclusiva da vítima como excludente de responsabilidade. Subsidiariamente, requerem a
limitação da condenação ao valor de R$ 66.193,90, sem possibilidade de majoração futura
.

Contrarrazões apresentadas ao ID. 352229048, pelas quais o Apelado defende a
manutenção integral da sentença
e requer majoração dos honorários sucumbenciais recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Recurso tempestivo e preparado (ID. 352716364).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Augusta Câmara:

I)
DA AFIRMADA DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

As Apelantes sustentam, de proêmio, a nulidade da sentença por suposta ofensa ao artigo 489, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, argumentando que o julgador não teria enfrentado, individualmente, as impugnações técnicas deduzidas pela assistente técnica das Apelantes ao laudo pericial, limitando-se a reproduzir as conclusões do perito judicial.

Sem delonga,
compreendo que tal insurgência não prospera.

Não se ignora que o dispositivo invocado consagra o dever de fundamentação, impondo ao magistrado a necessidade de enfrentar os argumentos
capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada
.
Não se impõe, todavia, a obrigação de rebater, ponto a ponto, cada assertiva das partes, bastando que a motivação seja suficiente para sustentar o dispositivo
.

A par disso, examinando a sentença recorrida, à primeira vista, constata-se que o juízo de origem analisou pormenorizadamente o conjunto probatório produzido nos autos, enfrentando de forma expressa as teses centrais da defesa, a saber,
a inexistência de vícios construtivos, a culpa exclusiva do condomínio por falta de manutenção, a questão das molas hidráulicas e o regime prescricional aplicável
, vindo a indicar, de forma precisa, as razões pelas quais acolheu as conclusões do perito judicial.

A propósito, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal já assentou que: "
O vício de fundamentação da sentença não se configura quando presentes os elementos lógicos e jurídicos mínimos ao deslinde da controvérsia
" (
Ex vi
TJ/MT, RAC 1020980-64.2020.8.11.0002, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; destaquei).

Ainda nessa intelecção, registra-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não há a obrigatoriedade de se analisar todas as questões suscitadas pelas Partes, desde que enfrente adequadamente as matérias recursais e faça constar a fundamentação suficiente para resolver as controvérsias postas em debate, conforme se vê:

“De qualquer sorte, consoante a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça,
o julgador não está obrigado a abordar ou a rebater, um a um, todos os argumentos ou todos dispositivos de lei invocados pelas partes quando, por outros meios que lhes sirvam de convicção, tenha encontrado motivação suficiente para dirimir a controvérsia; devendo, assim, enfrentar as questões relevantes imprescindíveis à resolução do caso
”. Nesse sentido: AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.791.540/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 31/8/2021; AgInt no REsp n. 1.658.209/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 1/7/2020; AgInt no AREsp n. 1.575.315/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 10/6/2020”
(STJ. AgInt no AREsp n. 2.033.680/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, j. 19/09/2022, DJe 21/09/2022; g. n.).

Por derradeiro, pontua-se que as impugnações das Apelantes ao laudo pericial consistem, em essência, na discordância quanto à classificação das anomalias, se endógenas ou funcionais, matéria que diz respeito ao
mérito
do recurso, e não à validade formal da sentença.

Desta feita,
rejeito a preliminar arguida
.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Superada a preliminar e presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e adentro no seu mérito.

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por
MRV PRIME PROJETO MT H INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A.
contra sentença que julgou procedente Ação de Reparação de Danos ajuizada por
CONDOMÍNIO CHAPADA DAS DUNAS
, ante vícios construtivos em condomínio residencial horizontal, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade
:

“
VISTOS,

Trata-se de
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS
proposta por
CONDOMINIO CHAPADA DAS DUNAS
em desfavor de
MRV PRIME PROJETO MT H INCORPORACOES SPE LTDA e PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A.

Narra o Autor, que é um empreendimento residencial multifamiliar horizontal construído e comercializado pelas empresas requeridas, cuja implantação ocorreu em 12/03/2019, sendo o "Habite-se" expedido em 18/06/2019.

Sustenta que, posteriormente à entrega do empreendimento, inúmeros problemas estruturais e vícios construtivos relacionados à segurança e solidez das obras surgiram, tendo sido solicitadas correções às requeridas, que repararam apenas os problemas menos graves e de baixo custo.

Afirma que, por serem problemas que demandam conhecimento técnico, contratou engenheira especializada que elaborou laudo indicando vários problemas decorrentes de vícios construtivos.

Aduz que o primeiro laudo foi encaminhado às requeridas em 28/05/2020, mas que estas, após iniciarem a solução de alguns problemas, encerraram vários chamados em 15/03/2021, alegando que o prazo de garantia estaria encerrado.

Por fim, requer a procedência dos pedidos, condenando as Requeridas a reparação dos danos decorrentes dos vícios construtivos apurados no laudo desde já anexado, bem como nos que se apresentarem no prazo quinquenal de garantia, arcando com todos os custos e procedimentos necessários à realização de obras de correção dos vícios construtivos, onde deverão ser observadas as normas técnicas pertinentes (ABNT, etc), evitando de riscos de deterioração precoce da edificação, de segurança à funcionalidade, de desperdícios e de desvalorização da mesma.

Custas recolhidas no ID. 51441958.

Despacho de ID. 51908932, determinando a citação do Requerido.

Os Requeridos apresentaram contestação no ID. 54624548, alegando, preliminarmente, falta de interesse de agir por ausência de tentativa de solução prévia pela plataforma consumidor.gov.br. No mérito, sustentam que os vícios apontados não existem ou decorrem de falta de manutenção preventiva e periódica por parte do condomínio, além de estarem fora do prazo de garantia. Argumentam que as molas hidráulicas nas portas não estavam previstas no memorial descritivo do empreendimento.

A parte autora apresentou impugnação à contestação no ID. 55844832.

Instadas a especificarem as provas (id. 55876135), a parte Requerente pugnou pela produção de prova pericial (id.56623359) e as Requeridas pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (id. 56998496).

Decisão saneadora de ID. 80965912, fixando como pontos controvertidos: 1) A origem e extensão das patologias/anomalias e se estas caracterizam vícios construtivos como também se decorreram da má execução do serviço e da qualidade dos materiais ou advieram da falta de manutenção adequada por parte do Condomínio; 2) Quais as medidas necessárias para reparar os danos supostamente causados pelas patologias/anomalias; 3) As obras necessárias à retificação da situação apurada e o seu valor aproximado para supressão das patologias/anomalias, deferindo a produção de prova pericial e nomeando perito.

Laudo pericial de ID. 196345299.

Laudos complementares de IDs 205376764, 209551919 e 211952762.

Vieram os autos conclusos.

É O RELATÓRIO.

DECIDO.

CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE EM AGIR

Como sabido, o interesse de agir diz respeito ao binômio necessidade-adequação, sendo que a necessidade está relacionada ao fato de a parte ter de submeter a questão à análise do Poder Judiciário para ver satisfeita a sua pretensão e a adequação refere-se à utilização de meio processual apto à solução da lide.

(...)

Com efeito, existe interesse processual quando o autor tem a necessidade de buscar a tutela jurisdicional para proteger, resguardar ou conservar o seu direito, sobretudo demonstrando o seu direito, as razões pelas quais entende ser cabível os pedidos, bem como a sua finalidade.

Dessa forma, afasto a preliminar suscitada, vez que sobejamente configurado o interesse de agir do autor.

DO MÉRITO

Com fulcro na permissão legal do artigo 370 do CPC,
sobretudo considerando ser o juiz destinatário das provas, por estar suficientemente convencido sobre os pontos controvertidos
,
tomando por base as provas carreadas no caderno processual,
passo a sentenciar o feito, na forma do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil.

Numa ação de cunho indenizatório, além da ação ou omissão, há que se apurar se houve ou não dolo ou culpa do agente no evento danoso, bem como se houve relação de causalidade entre o ato do agente e o prejuízo sofrido pela vítima. Concorrendo tais requisitos, surge o dever de indenizar.

Prelecionam os artigos 186 e 927 do Código Civil:

(...)

A Culpa é representação abstrata, ideal, subjetiva. É a determinação jurídico-psicológica do agente. Psicológica, porque se passa no seu foro íntimo. Jurídica, em virtude de ser, muitas vezes, a lei quem estabelece a censurabilidade da determinação,
mesmo que o agente não esteja pensando sequer em causar danos ou prejuízo
, como ocorre nas hipóteses típicas de culpa “
stricto sensu
”
.

(...)

Pretende a Autora, que as empresas Requeridas sejam condenadas a reparar os danos, em razão do condomínio ter sido entregue com defeitos e vícios de construção.

O Requerido, por sua vez, sustentam que os vícios apontados não existem ou decorrem de falta de manutenção preventiva e periódica por parte do condomínio, além de estarem fora do prazo de garantia. Argumentam que as molas hidráulicas nas portas não estavam previstas no memorial descritivo do empreendimento.

Pois bem.

Pois bem, é consabido que
a responsabilidade do construtor é de resultado
, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para qual foi encomendada.

Desse modo, defeitos na obra, aparentes ou ocultos que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha - força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não tendo aqui, relevância o fortuito interno.

No caso em análise, a prova pericial foi conclusiva quanto à existência de vícios construtivos no empreendimento, tendo o perito judicial constatado diversas anomalias endógenas, ou seja, decorrentes de falhas no projeto/execução da obra.

Dentre os problemas identificados pelo perito, destacam-se:

1) Sistema de drenagem subdimensionado, não atendendo ao volume pluviométrico da região, com ocorrência de empoçamentos e alagamentos nas garagens;

2) Baixa resistência superficial do concreto na base do reservatório d'água;

3) Trincas e rachaduras relacionadas à movimentação do aterro, sem registro de ensaios de compactação;

4) Falta de ralos ao redor da piscina, causando acúmulo de água, fissuras e trincas nos rejuntes;

5) Corrimãos com sinais de ferrugem, indicando material inadequado;

6) Deterioração dos tijolos da churrasqueira;

7) Infiltrações nas escadarias;

8) Faixas elevadas com inclinação inadequada.

O laudo complementar do perito confirmou ainda falhas relevantes no sistema de drenagem pluvial, tais como:

- Ausência de 3 bocas de lobo previstas no projeto;

- Execução divergente em outras 3 bocas de lobo;

- Não execução de canaletas previstas;

- Declividades irregulares nas ruas transversais, em alguns pontos invertidas em relação às bocas de lobo.

Essas constatações comprovam que o sistema de drenagem foi executado em desconformidade com o projeto aprovado e com as boas práticas de engenharia, caracterizando vício construtivo grave.

As requeridas tentaram atribuir os problemas à falta de manutenção por parte do condomínio, porém o perito esclareceu que, embora a manutenção seja importante, os vícios identificados são de origem construtiva, tendo se manifestado em período muito curto após a entrega do empreendimento (cerca de 10 meses).

(...)

Destarte,
comprovados os vícios de construção, evidente a responsabilidades das Requeridas na reparação dos danos decorrentes.

Quanto ao prazo de garantia, o art. 618 do Código Civil estabelece que "nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo".

Conforme orientação da moderna jurisprudência, o art. 618 do Código Civil deve ser interpretado e aplicado tendo em vista as realidades da construção civil nos dias atuais. Não é segura uma edificação que não proporcione a seus moradores condições normais de habitabilidade e salubridade.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o prazo de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil é de garantia, e não de prescrição ou decadência:

(...)

Ademais, conforme entendimento pacificado do STJ, evidenciados os vícios dentro do prazo quinquenal, o prazo para proposição de ação de reparação de danos é de 10 (dez) anos.

No caso em análise,
o empreendimento foi entregue em 2019, tendo os vícios sido constatados já em 2020, ou seja, dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil. A ação foi proposta em 2021, portanto, dentro do prazo prescricional de dez anos.

Em relação às molas hidráulicas nas portas de vidro, o perito confirmou que estas não estavam previstas no memorial descritivo do empreendimento.

Contudo, constatou que sua ausência comprometia a segurança dos usuários, uma vez que as portas acabavam por bater fortemente por conta da ausência dessas molas, colocando em risco a vida e saúde dos moradores, além de permitir que em dias chuvosos ou com ventania as portas ficassem abrindo e fechando involuntariamente.

O CDC, em seu art. 8º, estabelece que "os produtos e serviços colocados no mercado de consumo não acarretarão riscos à saúde ou segurança dos consumidores, exceto os considerados normais e previsíveis em decorrência de sua natureza e fruição".

Já o art. 12 dispõe que o construtor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, quando não oferecer a segurança que dele legitimamente se espera.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que o fornecedor responde pelos vícios de segurança do produto:

(...)

Assim,
ainda que as molas hidráulicas não estivessem previstas no memorial descritivo, sua ausência comprometia a segurança dos usuários, configurando defeito do produto, nos termos do CDC, o que justifica o ressarcimento do valor despendido pelo condomínio para sua aquisição e instalação.

Quanto ao valor dos reparos necessários, o perito estimou em R$ 66.193,90 (sessenta e seis mil, cento e noventa e três reais e noventa centavos) o custo para correção dos vícios construtivos identificados.

DIANTE DO EXPOSTO
, nos termos do artigo 487 do CPC,
JULGO PROCEDENTE
o pedido inicial formulado pela Requerente
CONDOMINIO CHAPADA DAS DUNAS
para
CONDENAR
, solidariamente, as Requeridas
MRV PRIME PROJETO MT H INCORPORACOES SPE LTDA e PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A.
à reparação dos danos decorrentes dos vícios construtivos apurados no laudo pericial, arcando com todos os custos e procedimentos necessários à realização de obras de correção dos vícios construtivos, onde deverão ser observadas as normas técnicas pertinentes (ABNT, etc.),
no valor estimado de R$ 66.193,90 (sessenta e seis mil, cento e noventa e três reais e noventa centavos)
, corrigido pela Taxa Selic a partir da data do laudo pericial.

CONDENO
a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do NCPC.”

Já em sede de embargos de declaração, o Juízo
a quo
esclareceu que o valor fixado possui natureza estimativa, podendo ser ajustado em fase de cumprimento de sentença conforme o custo efetivo das obras,
in verbis:

“
VISTOS,

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos por
pelo Autor
no ID. 214120756, alegando omissão e contradição quanto à natureza e alcance da condenação, especificamente no que se refere ao valor fixado para reparação dos vícios construtivos.

É o relatório. DECIDO.

No caso em análise, assiste razão à parte embargante.

Com efeito, a sentença condenou as requeridas "à reparação dos danos decorrentes dos vícios construtivos apurados no laudo pericial, arcando com todos os custos e procedimentos necessários à realização de obras de correção dos vícios construtivos, onde deverão ser observadas as normas técnicas pertinentes (ABNT, etc.), no valor estimado de R$ 66.193,90 (sessenta e seis mil, cento e noventa e três reais e noventa centavos), corrigido pela Taxa Selic a partir da data do laudo pericial".

Ocorre que, conforme destacado pelo próprio perito judicial em seu laudo, o valor apresentado é estimativo "devido à dificuldade de mensuração de diversos itens", o que pode não corresponder ao custo efetivo das obras necessárias para a completa correção dos vícios construtivos identificados.

Considerando que a obrigação principal imposta na sentença é a reparação dos danos decorrentes dos vícios construtivos, com observância das normas técnicas pertinentes, o valor indicado pelo perito deve ser entendido como referencial, não como limitador da obrigação de reparar integralmente os vícios identificados.

ANTE O EXPOSTO,
com fulcro no art. 1.022 do CPC,
ACOLHO
os
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos pelo Autor, para esclarecer que o valor de R$ 66.193,90 (sessenta e seis mil, cento e noventa e três reais e noventa centavos) fixado na sentença deve ser considerado como estimativo para fins de cumprimento da obrigação de reparar os vícios construtivos,
podendo ser ajustado na fase de cumprimento de sentença caso se comprove que o custo efetivo das obras necessárias para a correção integral dos vícios seja superior ou inferior ao montante inicialmente estimado, sempre observando-se as normas técnicas pertinentes e a extensão dos vícios identificados no laudo pericial.

Esta decisão deve ser considerada como parte integrante da sentença, persistindo no mais, tal como está lançada.”

Pois bem.

Sem delonga, extrai-se que a controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal se restringe à configuração dos vícios construtivos identificados no laudo pericial, à imputação de culpa ao condomínio por falta de manutenção preventiva como excludente de responsabilidade e à admissibilidade do valor estimativo da condenação.

Dito isso, passo à análise dos pontos recursais.

É consabido que a responsabilidade do construtor é de resultado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada.

Por sua vez, o artigo 618 do Código Civil estabelece prazo irredutível de garantia de cinco anos, contados da entrega, durante o qual o empreiteiro responde pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo, in verbis:

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”

Nesse particular, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que o prazo do art. 618 do CC é de garantia, e não de prescrição ou decadência. Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ART. 618 DO CC/2002. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. TERMO INICIAL. COMUNICAÇÃO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte é de que ‘à falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ('Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra') - (REsp 1.717.160/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/03/2018, DJe 26/03/2018). 2.
Segundo orientação jurisprudencial deste Superior Tribunal, ‘a 'solidez e segurança do trabalho de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis' foram destacadas pelo legislador (artigo 618 do Código Civil) para fins de atendimento ao prazo irredutível de garantia de cinco anos, não consubstanciando, contudo, critério para aplicação do prazo prescricional enunciado na Súmula 194 do STJ’
(AgInt no AREsp 438.665/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/09/2019, DJe 24/09/2019). 3. Ademais, ‘quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição’ (REsp n. 1.819.058/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/12/2019, DJe 5/12/2019). 4. Com relação ao termo a quo desse prazo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os danos decorrentes de vício na construção se prolongam no tempo, o que inviabiliza a fixação do termo inicial do prazo prescricional, considerando-se como iniciada a prescrição somente no momento em que a seguradora é comunicada do evento danoso e se recusa a indenizar. 5. Agravo interno desprovido.”
(STJ, AgInt no AREsp n. 1.897.767/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 24/3/2022; g. n.).

Na mesma esteira, este Egrégio Sodalício firmou o entendimento de que "
Aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/2002 às pretensões indenizatórias por vícios construtivos fundadas em inadimplemento contratual
" (TJMT, RAC 1018428-24.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 27/10/2025 e DJe 27/10/2025; destaquei).

No caso, o empreendimento foi entregue em 2019, os vícios foram formalmente constatados em 2020 e a ação foi proposta em março de 2021, ou seja, tudo dentro dos prazos legais, de sorte que se tratando de relação de consumo, incide o art. 12 do CDC (responsabilidade objetiva do construtor), cuja excludente exige prova robusta de causa estranha.

Partindo dessas premissas, extrai-se que a instrução processual contou com perícia judicial conduzida pelo engenheiro civil Darci Lovato (CREA 3533/D-MT, membro do IBAPE/MT), que elaborou laudo principal (
vide
ID. 352228997) e respondeu a três rodadas de manifestações das partes (
Cf
. IDs. 352229015, 352229027 e 352229035), com vistorias em 10 de março, 3 de abril e 12 de agosto de 2025, utilizando metodologia padronizada (NBR 13.752, 15.575, 16.747, 5.674, 6.118) e equipamentos técnicos (paquímetro, fissurômetro, inclinômetro e esclerômetro), classificando cada anomalia segundo a NBR 16.747.

Ao longo das manifestações complementares,
denota-se que o perito enfrentou detalhadamente cada objeção da assistente técnica das Apelantes, mantendo, de forma fundamentada, as conclusões do laudo original
. Inclusive, na terceira e última manifestação, observou-se expressamente que
as sucessivas impugnações não apresentavam fatos técnicos novos
, e “
que não está sendo apresentado dúvidas e sim discordância, que mesmo com várias manifestações não conseguiremos alterar
” (ID. 352229035 - Pág. 16).

A propósito, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal tem prestigiado o laudo pericial imparcial e tecnicamente fundamentado: "
O laudo técnico é conclusivo ao indicar vícios construtivos relevantes, cabendo à construtora sua reparação ou indenização substitutiva
" (TJMT, RAC 1018428-24.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 27/10/2025 e DJe 27/10/2025; destaquei).

No que concerne ao
sistema de drenagem pluvial
, o laudo pericial foi categórico ao classificá-lo como subdimensionado (
Prioridade 1
— comprometimento de segurança e funcionalidade). E, na manifestação complementar de 15 de agosto de 2025 (ID. 352229015), o perito realizou levantamento comparativo entre o projetado e o efetivamente executado, constatando que três bocas de lobo previstas no projeto não executadas, três executadas em desconformidade, canaletas previstas suprimidas e declividades invertidas nas vias transversais,
revelando-se a execução em desconformidade com o próprio projeto aprovado, em constatação objetiva e mensurável
.

Aliás, o argumento de que a obra foi licenciada é irrelevante, porquanto o licenciamento ambiental não atesta a fidelidade da execução ao projeto de drenagem.

Quanto ao
mau uso das vagas de garagem
, o perito distinguiu causa e efeito, esclarecendo que o mau uso responde por danos à vegetação e deslocamento de placas, mas "
não tem qualquer ligação com o solo saturado (umidade elevada)
" (ID. 352229015 - Pág. 21), fenômeno físico decorrente da drenagem insuficiente.
Essa explicação, reiterada em três manifestações, permaneceu irrefutada
.

No que toca à
base do reservatório d'água
, as Apelantes arguem que o item não integrou a petição inicial. Contudo,
seu argumento não procede
, na medida em que o relatório de vistoria técnica anexado à exordial (ID. 352228852) contém referência expressa às trincas na base do reservatório, conforme registrado pelo perito em sua primeira manifestação. Quanto ao mérito, o ensaio esclerométrico (NBR 7584/2012) constatou resistência superficial do concreto de
9,77 MPa
, “
sendo a resistência a pressão de 102.41 kgf/cm2
, enquanto a sua classe de agressividade e a qualidade do concreto ≥ C20
” (ID. 352228997 - Pág. 55), sendo classificada como
anomalia endógena
e
Prioridade 1
tecnicamente justificada.

Quanto aos
corrimãos metálicos
, as Apelantes insistem que seriam de alumínio e que a ferrugem decorreria de falta de manutenção. Todavia,
o perito judicial refutou esse argumento de forma tecnicamente irretorquível
, enfatizando que
alumínio não enferruja
, pode oxidar ou perder brilho, mas não produz ferrugem, fenômeno químico exclusivo de ligas ferrosas.

Assim, a presença abundante de ferrugem demonstra emprego de material ferroso (metalon), e não alumínio, como previsto no memorial descritivo. Se o material instalado fosse efetivamente alumínio, a ferrugem simplesmente não ocorreria.
Anomalia endógena
inequívoca por emprego de material divergente do especificado.

Relativamente à
churrasqueira
,
o perito constatou que os tijolos se deterioraram por não suportarem a temperatura da brasa
, concluindo que tijolos de qualidade adequada não se deterioram dessa forma. Lado outro, a reforma emergencial realizada pelo condomínio foi posterior e consequente à anomalia. Portanto, a classificação como
anomalia endógena
é coerente.

No que concerne às
escadarias
, o perito admitiu que a lavagem dos pavimentos contribui para a infiltração, mas demonstrou, por meio da anamnese técnica, que
a causa primária é a falha na execução do sistema de vedação das juntas
. Fundamentou-se no cronograma patológico, em que os problemas surgiram cerca de 10 meses após a entrega, período no qual os materiais de vedação têm vida útil mínima de 5 a 10 anos. O perito atribuiu a anomalia a causas endógena e exógena,
classificação mista que não autoriza a exclusão integral da responsabilidade das Apelantes
.

Quanto às
faixas elevadas
, ensaios com inclinômetro constataram inclinação entre 9,30° e 14,50° nas faixas de acesso e saída (ID. 352228997 - Pág. 102), superior ao limite de 10° da Resolução CONTRAN nº 738/2018 (ID. 352228997 - Pág. 72), revelando em
desconformidade objetiva, aferida por instrumento de medição
.

Já os demais itens, como
trincas e rachaduras
por movimentação de aterro (Prioridade 2),
irregularidade no nivelamento da piscina
,
buraco no revestimento
e
no muro de divisa
, foram classificados como
anomalias endógenas
pelo perito judicial e não receberam impugnação específica suficiente nas razões recursais. Quanto à
piscina
, a invocação do prazo de garantia contratual ("
no ato da entrega
")
não socorre as Apelantes
, porquanto a garantia contratual não se confunde com a garantia legal do citado art. 618 do Código Civil.

No tocante às
molas hidráulicas
, embora o perito tenha confirmado que não constavam do memorial descritivo e que inexiste norma técnica impondo sua obrigatoriedade, a sentença fundamentou a condenação nos arts. 8º e 12 do CDC, entendendo que
a ausência de mecanismo de fechamento controlado em portas de vidro de uso coletivo configuraria defeito do produto
. Indubitavelmente, tal enquadramento está amparado na cláusula geral de segurança do CDC, cujo
standard
de proteção
não se limita às exigências normativas expressas.

Prosseguindo-se, no concerne à alegação de culpa exclusiva do Condomínio Apelado, vislumbra-se que a tese central das Apelantes, reiterada à exaustão tanto na instrução quanto em sede recursal, é a de que todos os problemas decorreriam da falta de manutenção preventiva pelo condomínio.
Esse argumento não resiste ao confronto com a prova dos autos
, por três razões convergentes.

Primeiro
, diante da temporalidade, visto que o empreendimento foi entregue em 2019 e os vícios foram constatados cerca de 10 meses depois, período incompatível com a tese de desgaste natural, considerando que os materiais de construção possuem vida útil mínima de 5 a 10 anos, conforme demonstrado pelo perito na terceira manifestação, acostada ao ID. 352229035.

Segundo
, ante à natureza dos defeitos, cujo subdimensionamento e execução em desconformidade com o projeto de drenagem, emprego de material ferroso no lugar de alumínio, baixa resistência do concreto e inclinação excessiva das faixas elevadas são
defeitos intrínsecos à execução da obra
, que nenhuma manutenção preventiva seria capaz de evitar ou corrigir.

Terceiro
, em vista da ausência de plano de manutenção formal, fato reconhecido pelo perito na segunda manifestação de ID. 352229027, não opera como excludente. Não se ignora que a manutenção seja dever do condomínio para preservar a vida útil dos componentes, porém, não substitui nem sana vícios de projeto ou execução.

Nesse sentido, este Egrégio Tribunal já decidiu que:

"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –– INFILTRAÇÕES E VAZAMENTOS - FATO DO SERVIÇO – VÍCIO CONSTRUTIVO – PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL - COISA JULGADA- AFASTADA - PROCESSOS DISTINTOS - CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA - RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - RESPONSABILIDADE SUBJETIVA - CONDUTA OMISSIVA – INEXISTÊNCIA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DO CONDOMÍNIO PROVIDO - APELO DA CONSTRUTORA/INCORPORDORA DESPROVIDO. (...).
Demonstrado nos autos que a infiltração na unidade habitacional ocorreu por vicio construtivo, logo, vicio originário por fato do serviço de responsabilidade exclusiva da construtora/incorporadora, e não por falha do condomínio com a manutenção das instalações nas áreas comuns, deve ser afastada a responsabilidade solidária, vez que, configurada responsabilidade objetiva da construtora por vícios da construção
.
" (TJMT, RAC 1051842-95.2020.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 14/06/2023, DJe 16/06/2023; g. n.).

Não se configura
, portanto,
a culpa exclusiva da vítima como excludente de responsabilidade
.

Ao arremate, tem-se que as Apelantes requerem subsidiariamente, a limitação da condenação ao valor de R$ 66.193,90. A obrigação principal, contudo, é de natureza reparatória e visa corrigir os vícios construtivos, sendo que
tal monta constitui estimativa do perito
, que ressalvou a "
dificuldade de mensuração de diversos itens
" (
vide
ID. 352228997 - Pág. 122), incluindo a readequação do projeto de drenagem,
cujo custo depende de projeto técnico ainda não elaborado
.

A propósito, esta Quinta Câmara de Direito Privado já deliberou, em acórdão de minha relatoria, que: "
Reconhecida a responsabilidade civil e demonstrada a existência de danos materiais, a ausência de prova exata do valor do prejuízo não impede o acolhimento do pedido indenizatório, devendo a apuração do quantum debeatur ser realizada em liquidação de sentença por arbitramento
" (TJMT, RAC 0000569-27.2015.8.11.0023, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 06.02.2026).

Rejeito, portanto, o pedido subsidiário
.

Ante o exposto, conheço do recurso para
REJEITAR a preliminar
arguida e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
MRV PRIME PROJETO MT H INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A.
, mantendo integralmente a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos.

Deixo de majorar os honorários recursais
(art. 85, § 11, do CPC), uma vez que fixados no limite máximo legal na origem (20%) (
Ex vi
STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.383.773/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 26/02/2024, DJe 28/02/2024).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026