Tribunal: TJMT
Processo: 1043164-23.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043164-23.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[CONTTATO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 18.637.533/0001-44 (APELANTE), MARIA ROSA ANACLETO DA SILVA - CPF: 860.697.561-34 (ADVOGADO), GLEISSE MARCIA GUERRIZE - CPF: 536.608.701-53 (APELADO), JOSE PEDRO DE ALCANTARA JR - CPF: 968.368.061-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de cobrança. comissão de corretagem. contrato verbal. ônus da prova. ausência de comprovação da contratação. improcedência mantida. recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Apelação cível interposta por uma imobiliária contra sentença que julgou improcedente seu pedido de cobrança de comissão de corretagem. A imobiliária alega ter recebido autorização verbal da proprietária de um imóvel para intermediar sua venda, tendo aproximado a proprietária de uma terceira interessada (também sua cliente), o que resultou na permuta dos imóveis de ambas. A proprietária, por sua vez, nega a contratação, afirmando ter procurado a imobiliária apenas como interessada na compra de um imóvel, e não para vender o seu.

II. questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se o conjunto probatório dos autos, composto por conversas de aplicativo de mensagens, termo de visita e depoimentos de informantes, é suficiente para comprovar a existência de um contrato verbal de corretagem e, consequentemente, o direito da imobiliária ao recebimento da comissão pela venda do imóvel da Apelada.

III. razões de decidir

3. O contrato de corretagem, embora admita a forma verbal, exige prova inequívoca de sua celebração, cujo ônus recai sobre a parte que alega sua existência, nos termos do art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.

4. As provas documentais, como conversas em aplicativos e termo de visita, são ambíguas quando demonstram apenas a aproximação das partes, mas não a autorização expressa ou tácita da proprietária para que a imobiliária atuasse na venda de seu imóvel, sendo compatíveis com a tese de que ela atuava apenas como potencial compradora.

5. A existência de um contrato escrito de autorização de venda firmado pela imobiliária com a outra parte envolvida na mesma transação estabelece um padrão de conduta (modus operandi) que torna inverossímil a alegação de um mero ajuste verbal com a apelada, criando um forte indício negativo quanto à existência da contratação.

6. A condenação obtida pela imobiliária em ação diversa contra a outra parte da negociação não se estende à apelada, pois o direito à comissão de corretagem emana de vínculo contratual autônomo, cuja existência deve ser provada de forma independente para cada comitente.

IV. dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A prova da existência de contrato verbal de corretagem incumbe à parte que alega o direito à comissão, não sendo suficiente a mera demonstração de aproximação entre os negociantes quando os elementos probatórios não são inequívocos quanto à autorização para a intermediação. 2. A praxe comercial da imobiliária, demonstrada pela formalização de contrato escrito com uma das partes envolvidas na transação, constitui forte indício de que, na ausência de documento similar, não houve contratação por parte da outra.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 722 e 725; Código de Processo Civil, art. 373, I, e art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Rel. Ministro Moura Ribeiro, REsp n. 2.165.921/SP, julgado j. 17/06/2025. STJ, Rel. Ministro Raul Araújo, AREsp n. 2.744.346/SP, j. 14/04/2025. STJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, AgInt no REsp n. 2.135.750/RJ, j. 14/4/2025. STJ, Rel. Ministro Humberto Martins, AgInt no AREsp n. 2.355.527/SP, j. 10/02/2025. STJ, Rel. Ministro Raul Araújo, AgInt no AREsp n. 2.583.647/MS, j. 01/07/2024. STJ, Rel. Min. Raul Araújo, AgInt no AREsp n. 298.360/MS, j. 21/05/2019.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CONTTATO IMÓVEIS LTDA. ME contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da “Ação de Cobrança de Honorários de Corretagem” (Processo nº 1043164-23.2022.8.11.0041), ajuizada pela apelante contra GLEISSE MÁRCIA GUERRIZE, ora apelada, julgou improcedentes a pretensão autoral, consignando que a autora não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil (cf. Id. nº 341899912).

A r. sentença, ainda, condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença incorreu em erro de julgamento ao não valorar adequadamente o conjunto probatório, que incluiria conversas por aplicativo de mensagens, termo de visita, depoimentos de informantes e a divulgação do imóvel em redes sociais, os quais, em sua visão, comprovariam a autorização tácita para a intermediação.

Reitera que o contrato de corretagem não exige forma escrita e que seu trabalho foi a causa determinante para a concretização do negócio, fazendo jus à remuneração, sob pena de se prestigiar a má-fé e o enriquecimento sem causa da apelada.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, com vistas a reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais (cf. Id. nº 341899918).

Em contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 341899922).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por CONTTATO IMÓVEIS LTDA. ME contra sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Cobrança de Honorários de Corretagem ajuizada contra GLEISSE MÁRCIA GUERRIZE, julgou improcedentes os pedidos iniciais, ao fundamento de que a autora não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.

Na sentença, o Juízo entendeu que incumbia à imobiliária autora demonstrar a autorização para intermediar a venda do imóvel, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.

Ressaltou-se que, embora comprovada a aproximação das partes, tal circunstância, por si só, não é suficiente para gerar o direito à comissão, ausente prova da contratação do serviço de corretagem pela proprietária do imóvel. As conversas e o termo de visita juntados aos autos foram considerados insuficientes para demonstrar a autorização para a intermediação.

Destacou-se, ainda, que a própria prática comercial da autora, evidenciada pela existência de contrato escrito de corretagem firmado com a outra parte envolvida na permuta, enfraquece a alegação de contratação verbal com a requerida. Também se afastou a aplicação, ao caso, de decisão proferida em demanda diversa, por se tratar de relação jurídica distinta, restrita às partes daquele processo.

Diante da ausência de prova do vínculo contratual e do fato constitutivo do direito alegado, foi mantida a improcedência do pedido, com condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Nesses termos, a sentença recorrida:

“(...) É o relatório.

Fundamento.

DECIDO.

Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por Conttato Imóveis Ltda. – ME em desfavor de Gleisse Márcia Guerrize, ambos devidamente qualificados nos autos, por meio da qual a parte autora busca a condenação da parte requerida ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 78.814,03 (setenta e oito mil, oitocentos e quatorze reais e três centavos), referente a negociação e posterior permuta de imóvel de propriedade da requerida, localizado no Condomínio Belvedere, nesta Capital.

De início, destaco que estão presentes nos autos elementos suficientes que permitem a formação do convencimento do juiz, conforme regra do art. 370, do Código de Processo Civil.

Passo, então, a decidir a causa.

A controvérsia instaurada nos autos gravita em torno da existência — ou não — de um vínculo jurídico obrigacional entre a corretora de imóveis e a proprietária do bem objeto da transação, consubstanciado em contrato de corretagem, ainda que verbal, que fundamente o direito à remuneração pleiteada, de modo que discute-se, em essência, se houve prestação de serviços de intermediação imobiliária autorizada pela demandada, ensejando, por conseguinte, o dever de contraprestação pecuniária.

Assim, a questão jurídica central da lide é a existência e validade de contrato verbal de corretagem e o consequente direito do corretor à comissão pela intermediação exitosa na venda de imóvel rural, nos termos do art. 725, do Código Civil.

Pois bem. Inicialmente, mister se faz constar que o art. 373, inc. I e II, do CPC, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando ser ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado, verbis:

(...)

Neste sentido é o ensinamento de Luiz Guilherme Marinoni, verbis:

“1. Ônus da prova. O art. 373, caput, CPC, distribui o ônus da prova de acordo com a natureza da alegação de fato a provar: ao autor cumpre provar a alegação que concerne ao fato constitutivo do direito por ele afirmado; ao réu, a alegação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direto afirmado pelo autor. As partes têm o ônus de alegar e o ônus de provar conforme nosso CPC. [...]” (Código de Processo Civil Comentado, 2ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016 – negritei).

Acerca do tema, a meritória doutrina de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, leciona:

“10. Segundo a regra estatuída por Paulo, compilada por Justiniano, a prova incumbe a quem afirma e não a quem nega a existência de um fato (DIG.XXII,3,2). O autor precisa demonstrar em juízo a existência do ato ou fato por ele descrito na inicial como ensejador de seu direito”. (Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante. 9ª ed. Rev. Atual. e Ampl. - São Paulo: RT, 2006).

Neste tear de argumentação, cabe registrar o entendimento clareador de Freddie Didier Jr:

“O princípio da aquisição processual - chamado por alguns de princípio do ônus objetiva, em terminologia que não é a nossa - não se confunde com o ônus objetivo da prova, mas com ele se relaciona. O ônus objetivo entra em campo quando há uma insuficiência probatória e impõe a regra de julgamento desfavorável àquele que tinha o encargo de produzir provas, mas dele não se desincumbiu.” (Curso de Direito Processual Civil, Teoria Geral da Prova, v. 2, 4ª Ed., Bahia: Editora JusPodivm, 2009).

De pronto, cabe esclarecer que é cediço que o contrato de corretagem, disciplinado nos artigos 722 a 729, ambos do Código Civil, pressupõe a existência de acordo entre as partes, ainda que verbal, sobre a prestação de serviços de intermediação e a respectiva remuneração, entretanto, na espécie, não há qualquer elemento que comprove a existência de tal acordo.

Na verdade, a doutrina e a jurisprudência pátrias são uníssonas em estabelecer que a exigibilidade da comissão de corretagem está condicionada à conjugação de três requisitos essenciais: (i) a existência de autorização para mediar o negócio; (ii) a efetiva aproximação das partes interessadas, promovida pelo corretor; e (iii) a concretização do negócio como resultado útil dessa aproximação.

No caso em tela, reafirma-se que a distribuição do ônus probatório rege-se pela norma do artigo 373, do Código de Processo Civil, que impõe à parte autora o dever de comprovar os fatos constitutivos de seu direito e, à parte requerida, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora.

Sendo assim, cabia à imobiliária autora demonstrar, de forma inequívoca, a existência da alegada contratação verbal para intermediar a venda do imóvel da requerida, o que definitivamente não ocorreu na espécie.

Isso porque, os documentos apresentados com a petição inicial, notadamente as conversas via aplicativo de mensagens (id. 103487695) e o termo de visita (id. 103487697), são insuficientes para comprovar a existência do alegado contrato verbal de intermediação de venda.

Ora, as conversas demonstram, de fato, que a requerida foi contatada por um preposto da autora para visitar o imóvel da Sra. Ivandila, o que efetivamente ocorreu, conforme atesta o termo de visita.

Nessa trilha, tais elementos probatórios são hábeis a demonstrar o segundo requisito da corretagem – a aproximação das partes –, mas silenciam por completo sobre o primeiro e mais fundamental deles, qual seja, a autorização da requerida para que a autora atuasse na venda de seu próprio imóvel.

Com a devida vênia, a interação documentada é perfeitamente compatível com a narrativa da defesa, segundo a qual a requerida atuava como mera interessada na aquisição de um bem que constava no portfólio da autora.

Destarte, o ponto fulcral que milita em desfavor da pretensão autoral reside na prova documental carreada aos autos pela requerida (id. 116034709), que se trata de uma “Autorização de Venda de Imóvel” firmada por escrito entre a autora e a Sra. Ivandila Rodrigues Xavier Girola, referente ao imóvel do Condomínio Rio Coxipó.

Dessa forma, o aludido instrumento revela, de maneira cristalina, o modus operandi da imobiliária autora, qual seja, o de formalizar por escrito os contratos de corretagem com os proprietários dos imóveis que angaria para venda.

Com efeito, a existência de um contrato escrito e detalhado com uma das partes da permuta (Sra. Ivandila) e a completa ausência de um documento similar, ou de qualquer outra prova robusta, em relação à requerida, torna a alegação de um “contrato verbal” frágil e inverossímil.

Nesse contexto, a praxe comercial da própria autora, evidenciada nos autos, cria uma forte presunção judicial (praesumptio hominis) de que, se houvesse de fato uma contratação por parte da requerida, esta teria sido, no mínimo, formalizada nos mesmos moldes daquela celebrada com a outra cliente envolvida na mesma transação.

Aliado a isso, os depoimentos dos informantes ouvidos em juízo, que são corretores vinculados à autora, embora tenham corroborado a narrativa de que a imobiliária participou das tratativas iniciais, não foram capazes de suprir a lacuna probatória quanto à existência de uma autorização expressa ou mesmo tácita da requerida para que a demandante agisse em seu nome na venda de seu patrimônio.

Outrossim, a remuneração do corretor está condicionada ao êxito de sua atividade, ou seja, à efetiva concretização do negócio intermediado, de modo que sem prova da contratação do serviço, inexiste o fato gerador do direito à comissão.

A propósito:

(...)

Ademais, o argumento trazido pela autora em suas alegações finais, no qual invoca o resultado favorável obtido na demanda ajuizada em face da Sra. Ivandila Rodrigues Xavier Girola (processo nº 1065706-58.2022.8.11.0001), buscando extrair daquele provimento judicial um suposto amparo à sua pretensão nestes autos, não merece acolhida.

Com o devido respeito, o êxito da autora na referida ação de cobrança (id. 175298109 e id. 175298110), não decorreu de uma presunção genérica de que toda e qualquer parte envolvida em uma transação imobiliária por ela intermediada lhe deva comissão, mas sim, da comprovação, de forma cabal e documental, do preenchimento de todos os requisitos para a constituição da obrigação, principalmente no tocante a existência de autorização para mediar o negócio lá descrito.

Nesse diapasão, o alicerce daquela condenação foi, precisamente, o instrumento contratual de “Autorização de Venda de Imóvel” (id. 116034709), devidamente firmado pela Sra. Ivandila, que outorgava à autora, por escrito, os poderes para promover a venda de seu bem.

Assim sendo, aquele julgado, longe de amparar a tese autoral nesta demanda, diga-se de passagem, serve, paradoxalmente, como o mais eloquente reforço à tese defensiva, uma vez que evidencia a abissal distinção entre as duas situações, tendo em vista que de um lado está uma relação jurídica formalizada com a Sra. Ivandila, gerando o direito à comissão perseguida, e de outro uma suposta relação com a ora requerida, Gleisse Márcia Guerrize, desprovida de qualquer lastro contratual, seja escrito ou verbalmente comprovado de forma satisfatória.

E ainda, não é demais ressaltar que aquele precedente judicial não estabelece um direito difuso da autora à comissão sobre a integralidade da permuta, mas sim reconhece o direito específico e individualizado decorrente do contrato que efetivamente existiu e foi provado, qual seja, o contrato com a Sra. Ivandila.

Prosseguindo, é certo que a eficácia subjetiva da coisa julgada material restringe-se às partes entre as quais é dada, não podendo prejudicar nem beneficiar terceiros, sendo claro que a obrigação de pagar a comissão de corretagem emana de um vínculo contratual autônomo.

Dessarte, o fato de a autora ter sido contratada pela Sra. Ivandila para vender um imóvel não gera, por si só, a presunção de que também foi contratada pela requerida para vender o outro, uma vez que cada relação contratual deve ser provada de forma independente, e o ônus de provar a existência do contrato com a requerida, como já exaustivamente analisado, era da autora, que dele não se desincumbiu.

Por fim, utilizar a vitória judicial em outra demanda como argumento de autoridade para suprir a lacuna probatória nestes autos, na tentativa de receber uma segunda comissão é uma manobra argumentativa que não encontra respaldo no ordenamento jurídico processual.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, §1º, IV do CPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5º, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por Conttato Imóveis Ltda. – ME em desfavor de Gleisse Márcia Guerrize.

Condena a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. (...)”

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso, sustentando que a sentença incorreu em erro de julgamento ao deixar de valorar adequadamente o conjunto probatório produzido nos autos (cf. Id. nº 341899918).

Aduz que as conversas mantidas por aplicativo de mensagens, o termo de visita, os depoimentos colhidos em audiência e a divulgação do imóvel em redes sociais seriam suficientes para demonstrar a existência de autorização tácita para a intermediação imobiliária.

Defende, ainda, que o contrato de corretagem prescinde de forma escrita e que sua atuação foi determinante para a concretização do negócio jurídico, razão pela qual faz jus à comissão pleiteada, sob pena de se admitir enriquecimento sem causa da apelada.

Em contrarrazões, a apelada requer o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença, ao argumento de que não houve comprovação da contratação dos serviços de corretagem, além de sustentar a ocorrência de tentativa de cobrança em duplicidade (cf. Id. nº 341899922).

Postula, ao final, a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos da legislação processual aplicável.

Pois bem.

A questão devolvida a esta instância revisora cinge-se a verificar se o conjunto probatório carreado aos autos é suficiente para comprovar a existência de um contrato de corretagem, ainda que verbal, entre a imobiliária apelante e a proprietária apelada, de modo a legitimar a cobrança da comissão pleiteada.

Segundo a lição de Flávio Tartuce, o atual Código Civil conceitua o contrato de corretagem no seu art. 722, sendo este o negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (Manual de Direito Civil - volume único, contratos em espécie (Manual de Direito Civil: volume único. 9ª ed., São Paulo: MÉTODO, 2019, pág. 724).

Araken De Assis esclarece que a corretagem é um contrato de colaboração por aproximação, talvez o mais expressivo, pois a atividade de corretor aproxima, por definição, os futuros contratantes, prestando inestimável incremento ao comércio jurídico (Contratos nominados. 2ª Ed. Vol. 2. São Paulo: Saraiva, 2009, pág. 265).

Nesse contexto, na preciosa lição de César Fiuza, corretagem é contrato pelo qual uma pessoa encarrega outra de angariar-lhe negócios, mediante remuneração, alertando ainda que, na verdade, o corretor servirá como intermediário, agenciando negócios para o comitente e recebendo, por isso, certo percentual (Direito Civil: curso completo. 8ª ed., rev., atual. e ampl., Belo Horizonte: Del Rey, 2004, pág. 554).

Por sua vez, sobre a atuação do corretor, Marco Aurélio Bezerra De Melo ensina que:

“[...] é irrelevante se o dono do negócio pretende comprar, vender, permutar, locar, tomar ou prestar algum serviço, o corretor deverá, com sua experiência, conhecimento e informação, buscar na sociedade quem possa se interessar em contratar com a sua contraparte no contrato de corretagem. Do êxito dessa busca depende a sua remuneração, fixada, não raro, em percentual razoável sobre o valor do contrato realizado.”

Prossegue o autor:

“A atuação do corretor circunscreve-se em procurar uma pessoa para celebrar determinado negócio jurídico com quem o contratou para tanto, tendo atuação decisiva na consecução desse propósito, ainda que não esteja obrigado ao resultado, mas sim a de se valer de meios legítimos para o sucesso da contratação. Seu ofício cessa quando logra o acordo de vontades.

É no âmbito desse procedimento proativo que se reconhece o profissionalismo da atuação do corretor e se justifica, logrando êxito, o recebimento da justa remuneração que, na vida de relação, é igualmente chamada de corretagem em semelhança ao que ocorre com o contrato de comissão.” (Direito Civil. Contratos. 2ª ed. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2018, pág. 709 - sem destaque no original).

Nesse contexto, contrato de corretagem é disciplinado pelo artigo 722 do Código Civil, que define a sua essência e contornos jurídicos, dispondo expressamente:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Da leitura do dispositivo, extrai-se que a corretagem constitui negócio jurídico autônomo, no qual o corretor assume o dever de atuar na aproximação das partes, observadas as diretrizes traçadas pelo contratante, sem vínculo de subordinação ou representação. Trata-se, portanto, de típica obrigação de resultado, e não de meio, pois o simples desempenho de atividades preliminares não é suficiente para gerar o direito à contraprestação.

Nesse sentido, o art. 725 do Código Civil estabelece de forma clara o momento em que surge o direito à remuneração, ao prever:

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

O texto condiciona o pagamento da comissão à obtenção do resultado útil da mediação, consubstanciado na efetiva conclusão do negócio jurídico ou, ao menos, na sua frustração por arrependimento das partes após alcançado o consenso essencial.

Entende-se, portanto, que a remuneração do corretor não decorre automaticamente da simples aproximação dos interessados, mas da comprovação de que sua atuação foi determinante para a formação do vínculo negocial, nos limites da autorização que lhe foi conferida.

Dessa forma, à luz dos arts. 722 e 725 do Código Civil, o direito à comissão pressupõe, cumulativamente, a existência de autorização para a intermediação, a atuação útil do corretor e a efetiva concretização, ou frustração injustificada, do negócio, sob pena de inexistir o fato gerador da obrigação de pagar a remuneração.

Releva recordar, ainda, o disposto no art. 3º da Lei nº 6.530/78, que, ao regulamentar a profissão de Corretor de Imóveis, estabelece competir-lhe a intermediação na compra, venda, permuta e locação de bens imóveis, facultando-lhe, inclusive, emitir pareceres e opinar acerca da comercialização imobiliária.

Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça nos autos do REsp nº 2.165.92/SP, a Terceira Turma, por ocasião da relatoria do Ministro Moura Ribeiro, entendeu o seguinte:

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE CORRETAGEM. COMISSÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. PROSPECÇÃO E TRATATIVAS DE IMÓVEL DE ÁREA MENOR AO EFETIVAMENTE ADQUIRIDO. ATUAÇÃO DO CORRETOR. RESULTADO ÚTIL PELA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. BASE DE CÁLCULO SOBRE O NEGÓCIO JURÍDICO EFETIVAMENTE FIRMADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de cobrança sobre pagamento de taxa de corretagem em prospecção/compra e venda de imóveis.

2. Recurso especial interposto por empresa de corretagem contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que limitou a comissão à área inicialmente ofertada, em vez de sobre a área total adquirida em transação imobiliária.

3. As questões em discussão consistem em saber se (i) há nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) a comissão de corretagem deve incidir sobre o imóvel inicialmente aproximado, de área menor, ou sobre a integralidade do negócio jurídico, de área mais ampla; e (iii) haveria sucumbência recíproca no caso.

4. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022, ambos do CPC, tendo em conta que o Tribunal bandeirante decidiu a matéria de forma fundamentada.

O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.

5. O contrato de corretagem é um contrato em que uma pessoa delega a outra a tarefa de captar negócios em seu nome, mediante remuneração. O corretor atua como intermediário, facilitando negócios para o comitente e recebendo, em troca, um percentual acordado.

6. A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total do negócio quando a atuação do corretor contribui para a concretização do contrato sobre a área total adquirida.

7. Se o negócio principal é concluído como resultado do trabalho conjunto de mais de um corretor, ambos têm direito à remuneração pela aproximação bem-sucedida que realizaram, independentemente de o benefício da corretagem ter ocorrido por meio de esforços simultâneos ou consecutivos.

8. Recurso especial parcialmente provido.”

(STJ - Terceira Turma - relator Ministro Moura Ribeiro - REsp n. 2.165.921/SP, julgado em 17/06/2025, DJEN de 24/06/2025.)

Sobre o tema, guardadas as devidas proporções, confiram-se os seguintes precedentes:

“EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. INTERMEDIAÇÃO NO NEGÓCIO. EFETIVA REALIZAÇÃO DA VENDA DO IMÓVEL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Nos termos do entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, o contrato de corretagem (verbal ou escrito) não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel, como ocorreu no caso presente, segundo a instância ordinária. Súmula 83/STJ.

2. [...]

3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.”

(STJ - Quarta Turma - Relator Ministro Raul Araújo - AREsp n. 2.744.346/SP, julgado em 14/04/2025, DJEN de 25/04/2025)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. DESISTÊNCIA PELOS VENDEDORES. SÚMULA Nº 568 /STJ.

1. [...]

2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de ser devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.

3. O tribunal de origem divergiu do entendimento deste Superior Tribunal de Justiça ao determinar a restituição da comissão de corretagem, apesar de estar expressamente consignado no acórdão que não foi constatada falha na atividade de intermediação e que o negócio jurídico não foi concretizado pela desistência dos vendedores. Súmula nº 568/STJ.

4. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim afastar a condenação da recorrente de realizar a devolução da quantia recebida a título de comissão de corretagem e condenar a parte recorrida ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.”

(STJ - Terceira Turma - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - AgInt no REsp n. 2.135.750/RJ, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO. BASE DE CÁLCULO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

1. [...]

2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel" (AgRg no AREsp n. 514.317/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/8/2015, DJe 16/9/2015).

3. O valor a ser utilizado para a base de cálculo dos honorários será aquele pago no momento da efetiva venda/compra do imóvel, ou seja, o valor efetivamente pago à título de comissão de corretagem.

Agravo interno improvido.”

(STJ - Terceira Turma - Relator Ministro Humberto Martins - AgInt no AREsp n. 2.355.527/SP, julgado em 10/02/2025, DJEN de 14/02/2025)

Em síntese, a corretagem consubstancia-se em negócio jurídico pelo qual uma pessoa, seja o dono do negócio ou comitente, contrata outra, o corretor, cujo qual se obriga, nos limites das instruções recebidas, a identificar e aproximar interessado apto à realização de determinado negócio jurídico imobiliário.

É cediço que o contrato de corretagem não exige forma solene, podendo ser celebrado verbalmente. Contudo, a ausência de um instrumento escrito transfere integralmente para a parte que alega a sua existência o ônus de prová-lo de maneira inequívoca, conforme a regra fundamental de distribuição do ônus probatório estabelecida no art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.

No caso dos autos, a apelante sustenta que a prova da contratação verbal estaria consubstanciada nas conversas por aplicativo de mensagens, no termo de visita, nos depoimentos colhidos em audiência e na divulgação do imóvel da apelada em redes sociais.

Conforme documentado nos autos, as conversas via
WhatsApp
(cf. Id. nº 341898868) e o termo de visita (cf. Id. nº 341898870) efetivamente comprovam que a apelante promoveu o contato inicial entre a apelada e a Sra. Ivandila Rodrigues Xavier Girola. Todavia, esses documentos, por si sós, são ambivalentes.

Eles demonstram a atuação da imobiliária na apresentação de um imóvel de sua carteira (o da Sra. Ivandila) a uma interessada (a apelada), mas não provam que a apelada, em contrapartida, tenha conferido à imobiliária um mandato, ainda que verbal, para vender o seu próprio imóvel.

Nesse ponto, é o entendimento jurisprudencial da corte superior, “Dentro desse contexto, tendo existido autorização para mediar a efetiva aproximação das partes por atuação do corretor, a comissão de corretagem é devida.” (STJ - Quarta Turma - Relator Ministro Raul Araújo - AgInt no AREsp n. 2.583.647/MS, julgado em 01/07/2024, DJe de 02/08/2024).

A narrativa de que a apelada atuava apenas como potencial compradora permanece plenamente plausível diante de tais provas.

Adiante, a jurisprudência do STJ reconhece que é possível a comprovação da corretagem por prova exclusivamente testemunhal, para comprovar a intermediação de venda de imóvel:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA. MERA REDUÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. É possível a comprovação da corretagem por prova exclusivamente testemunhal, para comprovar a intermediação de venda de imóvel, os fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Precedentes.

2. Julgada procedente a ação, tendo sido a parte autora vitoriosa em seu pleito, a mera redução do quantum não enseja a sucumbência recíproca.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ - Quarta Turma - Rel. Min. Raul Araújo - AgInt no AREsp n. 298.360/MS, julgado em 21/05/2019, DJe de 05/06/2019.)

Nesse ponto, no que tange aos depoimentos dos corretores ouvidos como informantes, embora corroborem a versão da apelante, devem ser recebidos com a devida reserva, dada a sua vinculação profissional e interesse no resultado da demanda. Sua força probante é relativa e, desacompanhada de outros elementos de convicção mais robustos, mostra-se insuficiente para, isoladamente, fundamentar um decreto condenatório.

Quanto à postagem do imóvel em uma rede social, arguida em sede de alegações finais, além da preclusão para a juntada de tal prova, trata-se de um ato unilateral do corretor. A simples divulgação de um imóvel não comprova, de forma cabal, a autorização de seu proprietário para a intermediação, podendo decorrer de diversas outras circunstâncias.

Todavia, o argumento mais contundente em desfavor da tese recursal, e que foi o pilar da sentença, reside na dissonância entre a conduta da apelante em relação às duas partes da mesma transação. Conforme se extrai do documento de Id. nº 341899857, a imobiliária celebrou com a Sra. Ivandila um contrato escrito de “Autorização de Venda de Imvel”, formalizando a relação de corretagem.

Este fato estabelece um padrão de conduta, um modus operandi, que cria uma legítima expectativa de que a apelante adote a mesma formalidade com todos os seus clientes-vendedores. Entendo que a ausência de um documento similar em relação à apelada, portanto, não pode ser vista como uma mera informalidade. Pelo contrário, ela opera como um forte indício negativo, sugerindo que a relação contratual de intermediação de venda, de fato, nunca existiu com a apelada.

Aplica-se aqui um raciocínio silogístico. Se a praxe da apelante é formalizar por escrito a autorização para venda, e se não há nos autos qualquer documento do gênero firmado pela apelada, a conclusão lógica, na ausência de prova robusta em contrário, é a de que não houve a contratação. Logo, a apelante não apresentou qualquer justificativa plausível para ter dispensado, no caso da apelada, a mesma cautela que adotou com a Sra. Ivandila na mesmíssima negociação.

Nesse sentido, a vitória judicial da apelante na ação de cobrança contra a Sra. Ivandila, longe de amparar sua pretensão neste feito, serve paradoxalmente para reforçar a tese da defesa.

Aquele julgado evidencia que o direito à comissão foi reconhecido justamente porque havia um lastro contratual claro e provado. Verifico que a tentativa de estender os efeitos daquela decisão a uma relação jurídica distinta, desprovida do mesmo suporte probatório, não encontra respaldo no ordenamento.

Em suma, a apelante não logrou êxito em demonstrar o primeiro e mais fundamental requisito para a cobrança da comissão, qual seja a autorização da apelada para mediar a venda de seu imóvel. Sem a prova da existência do contrato, a discussão sobre o resultado útil da aproximação torna-se inócua.

Assim sendo, a manutenção da sentença de improcedência é, portanto, a medida que se impõe.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, para manter integralmente a r. sentença que julgou improcedente a pretensão autoral.

Em consequência, com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela apelante ao patrono da apelada para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026