Tribunal: TJMT
Processo: 1015584-30.2025.8.11.0003
Relator(a): GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão julgador: GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1015584-30.2025.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Nulidade, Rescisão]
Relator:
Des(a). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Turma Julgadora:

[DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[EDILSON JOSE DE JESUS FILHO - CPF: 052.036.111-30 (RECORRENTE), PRISCYLA ZANDONATO BRITO LTDA - CNPJ: 54.815.805/0001-12 (RECORRIDO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMINISTRADORA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. COBRANÇA INDEVIDA. IMÓVEL EM CONDIÇÕES INSALUBRES. DESVIO PRODUTIVO DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a demanda para declarar inexigíveis cobranças de taxas de pintura e manutenção, postulando o recorrente a condenação da administradora ao pagamento de indenização por danos morais em razão de falha na gestão contratual, omissão na solução de problemas de habitabilidade e cobranças indevidas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos danos decorrentes da má prestação do serviço; (ii) estabelecer se a omissão na solução de vícios do imóvel, aliada à cobrança indevida, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ilegitimidade passiva é rejeitada, pois a controvérsia envolve falha na prestação do serviço e cobranças realizadas diretamente pela administradora, não se limitando a vícios estruturais do imóvel.

A administradora responde objetivamente pelos danos causados ao consumidor em razão da má prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.

A prova dos autos demonstra omissão reiterada da administradora diante de reclamações sobre graves problemas de habitabilidade, com respostas evasivas e medidas ineficazes.

A demora na solução dos problemas caracteriza desvio produtivo do consumidor, que despende tempo e energia em tentativas frustradas de resolução, configurando violação a direito da personalidade.

O valor da indenização deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada a fixação em R$ 2.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A administradora de imóvel responde pelos danos decorrentes de falha na prestação do serviço e cobranças indevidas, ainda que não seja responsável por vícios estruturais do bem. 2. O desvio produtivo do consumidor, decorrente de reiteradas tentativas frustradas de resolução administrativa, caracteriza violação a direito da personalidade e enseja reparação.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, parágrafo único, 398, 406 e 667; CDC, art. 14; Lei nº 8.245/91, art. 22; Lei nº 9.099/95.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 362; TJMG, AC nº 5026682-63.2021.8.13.0702, Rel. Des. Marcelo de Oliveira Milagres, j. 20.06.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso inominado interposto por EDILSON JOSÉ DE JESUS FILHO contra sentença proferida pelo 2º Juizado Especial Cível de Rondonópolis/MT, que julgou parcialmente procedente a demanda apenas para declarar inexigíveis as cobranças de taxas de pintura e manutenção, id. 319560878.

Em suas razões recursais, sustenta o recorrente que a administradora deve responder pelos danos morais decorrentes de sua conduta omissiva diante dos problemas relatados, da cobrança indevida posteriormente reconhecida como inexigível, e do desvio produtivo causado ao consumidor. Argumenta que a responsabilidade não se limita aos vícios estruturais, mas abrange a má administração contratual e as cobranças abusivas.

Em contrarrazões, argumenta a recorrida que atuou apenas como mera administradora, sem poderes para realizar obras estruturais, e que os vícios do imóvel são de responsabilidade exclusiva do locador. Sustenta que não praticou ato ilícito autônomo capaz de gerar dano moral e que os transtornos não ultrapassaram meros aborrecimentos cotidianos.

V O T O R E L A T O R

Colendos Pares;

A recorrida suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que, na condição de mera administradora, não responde por vícios estruturais do imóvel, cuja responsabilidade seria exclusiva do locador (art. 22 da Lei nº 8.245/91).

A preliminar deve ser rejeitada. No caso em tela, a causa de pedir não se restringe aos defeitos intrínsecos do imóvel, mas foca na falha da gestão contratual e na cobrança indevida de taxas (pintura e manutenção) promovidas diretamente pela imobiliária. Conforme o Art. 667 do Código Civil, o mandatário responde por danos causados por sua negligência. Ademais, sob a ótica do Art. 14 do CDC, a administradora responde objetivamente pelos danos causados pela má prestação de seus serviços. Portanto, sendo a ré a subscritora das cobranças contestadas e a interlocutora omissa nas reclamações, possui legitimidade para figurar no polo passivo.

A questão central reside na responsabilidade da administradora por danos morais diante da inércia na solução de problemas graves de habitabilidade e pela imposição de cobranças indevidas ao final da relação.

As conversas por WhatsApp (ids. 319560850/319560851) demonstram que o recorrente buscou reiteradamente solução junto à recorrida, que se limitou a respostas evasivas e medidas ineficazes. Mais relevante ainda é o fato, reconhecido pela própria sentença, de que a recorrida promoveu cobrança de taxas de pintura e manutenção posteriormente declaradas inexigíveis.

No caso dos autos, verifica-se que o autor foi submetido a uma situação que ultrapassa o mero aborrecimento. As vistorias de entrada (id. 319560874) e saída (id. 319560875) comprovam a deterioração significativa do imóvel, com infiltrações generalizadas, mofo e ausência de água. O autor conviveu por meses em imóvel com essas condições insalubres, tendo seus pertences danificados e sua saúde comprometida e posterior cobrança indevida por parte da administradora. Tal conjunto de circunstâncias configura violação à dignidade do consumidor que justifica reparação moral.

O dano moral, no presente caso, decorre especialmente da demora na solução do problema. As conversas por WhatsApp (ids. 319560850/319560851) evidenciam que desde novembro de 2024 o autor comunicou os vícios à administradora, que se limitou a enviar prestadores de serviço sem resolver efetivamente a situação. Durante todo esse período, de novembro de 2024 até fevereiro de 2025, o autor permaneceu no imóvel em condições inadequadas, aguardando providências que nunca vieram de forma satisfatória.

A demora na solução dos problemas configura o chamado "desvio produtivo do consumidor". O autor precisou despender tempo, energia e recursos em tentativas frustradas de resolver os problemas junto à administradora, conforme evidenciado nas conversas e reclamação no PROCON (id. 319560398), que não ofereceu soluções efetivas nem se absteve de cobranças indevidas. Essa perda de tempo útil, agravada pela prolongada exposição às condições insalubres do imóvel, representa violação a direito da personalidade.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais decidiu que:

“APELAÇÕES CÍVEIS - PRINCIPAL E ADESIVA - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - IMÓVEL IMPRÓPRIO PARA USO - DEFEITO HIDRÁULICO - VAZAMENTO NA CAIXA D'ÁGUA - ALAGAMENTO - RESPONSABILIDADE DO LOCADOR - IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA - RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA - DANOS MORAIS - COMPROVAÇÃO - VIOLAÇÃO À INTEGRIDADE PSÍQUICA - QUANTUM INDENIZATÓRIO. 1. É dever do locador entregar o imóvel alugado em condições de uso pelo locatário, bem como de responder pelos vícios/defeitos ocultos que o bem venha apresentar durante a vigência do contrato de locação. (Inteligência do artigo 22, I e IV, da Lei nº 8 .245/91). 2. Se o imóvel apresentou defeito em seu sistema hidráulico, imperceptível quando da vistoria inicial, deixando-o em condições inabitáveis, em virtude do alagamento, responde o locador pelos danos decorrentes. 3 .
Considerando que a imobiliária era responsável pela administração do imóvel, se obrigando, inclusive, a realizar vistoria detalhada no início e fim de cada locação, deve responder solidariamente pelos danos decorrentes do defeito oculto do imóvel (fragilidade das instalações hidráulicas). 4. O abalo emocional, frustração e sensação de impotência decorrentes do alagamento do imóvel residencial, com danos a bens de uso essencial causam prejuízos de ordem moral, com destaque para a integridade psíquica. 5 . Fixação do valor da indenização por prejuízo extrapatrimonial em consonância com a sua extensão.
(TJ-MG - AC: 50266826320218130702, Relator.: Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, Data de Julgamento: 20/06/2023, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/06/2023)”.

Quanto ao valor da indenização, deve-se observar a razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a duração do sofrimento e o caráter pedagógico da medida. Assim, entendo que o valor de R$ 2.000,00 mostra-se adequado às circunstâncias do caso, sendo suficiente para compensar o dano sofrido sem representar enriquecimento sem causa.

Por essas razões, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para condenar a recorrida PRISCYLA ZANDONATO BRITO LTDA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00, com correção monetária a contar da presente, pelo IPCA (artigo 389, parágrafo único, do CC e súmula 362, do STJ), além de juros de mora a partir da citação (artigo 398 do Código Civil), pela taxa Selic, deduzido o IPCA, conforme artigos 406 e 389 do Código Civil, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença.

Sem condenação em custas e honorários, nos termos da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Juiz de Direito

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Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026