Tribunal: TJMT
Processo: 1022669-75.2022.8.11.0002
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022669-75.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Assembléia]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARINETE ARGEMIZA PINTO DE FIGUEIREDO - CPF: 570.799.781-49 (APELANTE), DANIELE CRISTINA DE OLIVEIRA - CPF: 460.610.371-04 (ADVOGADO), CONDOMINIO PARQUE CHAPADA DOS GUIMARAES - CNPJ: 19.017.130/0001-65 (APELADO), ALAERTT RODRIGUES DA SILVA - CPF: 925.294.451-68 (ADVOGADO), APEX ADMINISTRADORA LTDA - ME - CNPJ: 14.894.010/0001-22 (APELADO), NATHALIA RIBEIRO DAMIANI - CPF: 049.720.571-81 (ADVOGADO), ATUALIZA SINDICO E GESTAO CONDOMINIAL LTDA - CNPJ: 32.103.356/0001-47 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS ADMINISTRADORAS. ATUAÇÃO MERAMENTE OPERACIONAL. AUSÊNCIA DE PODER DELIBERATIVO. MANDATO. ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS. TAXA CONDOMINIAL. PRORROGAÇÃO DE DELIBERAÇÃO ORÇAMENTÁRIA. ASSEMBLEIA SUBSEQUENTE REALIZADA NO PRAZO REGIMENTAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO REGIMENTO INTERNO. NULIDADE DA ASSEMBLEIA DE 2018 AFASTADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARTE REVEL SEM ADVOGADO CONSTITUÍDO. CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva das empresas administradoras do condomínio, julgou improcedente o pedido de nulidade da assembleia de 23/02/2018, declarou a nulidade da assembleia de 22/06/2022 por vício formal e condenou o condomínio à restituição de valores, além de impor honorários sucumbenciais à autora em favor das administradoras.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se as empresas administradoras do condomínio possuem legitimidade passiva para responder por nulidade de assembleias condominiais; (ii) saber se é nula a assembleia de 23/02/2018 que deliberou sobre taxa condominial após prorrogação da votação para assembleia subsequente; (iii) saber se é cabível a condenação ao pagamento de honorários advocatícios em favor de parte revel que não constituiu advogado nos autos.

III. Razões de decidir

3. As empresas administradoras do condomínio atuam como mandatárias, exercendo funções técnicas e operacionais, sem poder deliberativo próprio, o que afasta sua legitimidade passiva para responder por deliberações assembleares tomadas pelos condôminos.

4. A simples presença de representantes das administradoras nas assembleias, para fins de assessoramento técnico, não descaracteriza a natureza meramente executiva de sua atuação.

5. A interpretação sistemática do Regimento Interno afasta a nulidade da assembleia de 23/02/2018, pois inexistente vedação expressa à continuidade de deliberação orçamentária iniciada em assembleia ordinária, quando a prorrogação é aprovada pela maioria dos condôminos e realizada dentro do prazo regimental.

6. A soberania da assembleia e a ausência de prejuízo aos condôminos legitimam a deliberação subsequente, regularmente convocada e amplamente divulgada.

7. A condenação ao pagamento de honorários advocatícios pressupõe a atuação de advogado constituído nos autos, sendo incabível sua fixação em favor de parte revel que não se fez representar por advogado.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para excluir a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor de Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda., mantida a sentença nos demais termos.

Tese de julgamento:

“1. A administradora de condomínio não possui legitimidade passiva para responder por nulidade de assembleias quando atua como mera executora das deliberações condominiais, sem poder decisório.

2. É válida a deliberação sobre orçamento condominial em assembleia subsequente, quando precedida de prorrogação aprovada pela assembleia ordinária e realizada dentro do prazo regimental.

3. É incabível a condenação ao pagamento de honorários advocatícios em favor de parte revel que não constituiu advogado nos autos.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de
Apelação interposto por MARINETE ARGEMIZA PINTO DE FIGUEIREDO
em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível de Várzea Grande, nos autos da ação declaratória de nulidade de assembleia condominial c/c pedido de tutela de urgência, movida em face do
CONDOMÍNIO PARQUE CHAPADA DOS GUIMARÃES, APEX ADMINISTRADORA LTDA.
e
ATUALIZA SÍNDICO E GESTÃO CONDOMINAL LTDA.

Prolatada a sentença (ID. 306904411), nos termos:

“
III - Dispositivo
.

1. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na exordial, extinguindo o feito com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil para:

a). DECLARAR a nulidade da deliberação da assembleia realizada em 22/06/2022, no que tange à majoração da taxa condominial, por vício de convocação e desrespeito à Convenção;

b). CONDENAR o Condomínio Parque Chapada dos Guimarães a restituir à autora a diferença entre o valor cobrado com base nessa assembleia e o valor anteriormente vigente (R$ 381,00 mais o desconto de 21 se as parcelas tiverem sido adimplidas em dia), no período compreendido entre julho/2022 até a realização da primeira assembleia válida que tenha deliberado sobre o orçamento anual, que deverá ser juntada aos autos por ocasião do cumprimento de sentença, acrescida de correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada pagamento e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 389, CC).

c) Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.000,00 para cada parte vencida, nos termos do art. 85, §8º, do CPC. Suspendo a exigibilidade da cobrança em relação à autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, do CPC).

2. JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação à ré APEX ADMINISTRADORA LTDA ME e ATUALIZA SINDICO E GESTAO CONDOMINIAL LTDA, por ilegitimidade passiva (art. 485, VI, CPC); e

2.1 Condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC. Observada a gratuidade concedida.”

Em suas alegações recursais (ID. 306904415), a autora
Marinete Argemiza Pinto De Figueiredo,
argui preliminarmente, da legitimidade passiva das empresas Apex Administradora Ltda. e Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda, sustentando que ambas as empresas atuaram como administradoras do condomínio, sendo responsáveis pela realização das assembleias e decisões de ordem, devendo responder solidariamente pelos vícios apontados;

No mérito, apresenta tese de reforma da sentença sob a alegação de nulidade da assembleia de 23/02/2018, argumentando que o artigo 25, I, do Regimento Interno veda expressamente a deliberação em assembleia extraordinária sobre matérias reservadas à assembleia ordinária, incluindo a previsão orçamentária (art. 24, II);

Defende a aplicação do princípio da especialidade que, o Regimento Interno (norma especial) prevalece sobre o Código Civil (norma geral).

Requer a condenação integral dos recorridos ou, subsidiariamente, a exclusão da condenação ao pagamento de honorários à Atualiza, que não constituiu advogado nos autos.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

-PRELIMINAR

-DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS ADMINISTRADORAS APEX E ATUALIZA.

A recorrente sustenta que as empresas Apex Administradora Ltda e Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda possuem legitimidade passiva por terem atuado como administradoras do condomínio, sendo responsáveis pela realização das assembleias questionadas.

Conforme bem fundamentado na sentença recorrida, as empresas administradoras exerciam atividades meramente operacionais, sem ingerência ou poder deliberativo sobre as decisões assembleares.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido:

CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DEFENSORIA PÚBLICA QUE DEMANDA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO QUESTIONANDO, EM FACE DA BAIXA RENDA DOS MORADORES, O VALOR COBRADO A TÍTULO DE DESPESAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. EMPRESA QUE ATUA EM RELAÇÃO DE MANDATO, SEM QUALQUER ALUSÃO A DESVIOS DOS PODERES QUE LHE FORAM OUTORGADOS. 1. A relação jurídica estabelecida entre condôminos não se submete à legislação consumerista, sendo certo que aquela outra, firmada entre o condomínio e a empresa contratada para gerenciar suas finanças, ainda possa se submeter a tal regramento, por certo ocorre tão somente nos limites do contrato. 2. Na hipótese em apreço, a causa de pedir não aponta qualquer vício na execução das atividades para a qual a administradora foi contratada, sendo incontroverso o fato de que se limita, sem excesso ao mandato que lhe foi outorgado, a executar as ordens do condomínio contratante, segundo as deliberações aprovadas em assembleia. 3. Logo, forçoso concluir pela ilegitimidade passiva para responder aos termos da demanda, que se funda em questões discutidas e decididas entre condôminos em assembleia. 4. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1040613-78.2019.8.26.0196; Relator (a): Artur Marques; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/11/2020; Data de Registro: 03/11/2020)

No caso concreto a Apex Administradora atuou na gestão de carteira de cobrança e, posteriormente, como administradora até 12/08/2019, exercendo funções técnicas e operacionais.

A Atualiza Síndico e Gestão Condominial assumiu a administração após essa data, também sem poder deliberativo próprio.

Desta forma, ambas não possuíam autonomia para deliberar sobre cobrança, abstenção de taxas ou validade de assembleias.

Neste caso, a administradora é contratada para auxiliar nas atividades administrativas do condomínio (artigo 1.348, § 2º, do Código Civil). As decisões assembleares são de competência exclusiva dos condôminos reunidos em assembleia, cabendo às administradoras apenas a execução técnica e operacional das deliberações. Portanto, não atua em nome próprio, mas como mandatária do condomínio (art. 653 do CC).

A presença de representantes das empresas nas assembleias, conforme atas juntadas aos autos, não altera a conclusão, pois sua participação se dava em caráter meramente auxiliar, para prestação de informações técnicas e operacionalização dos trabalhos.

Nestes termos, rejeito a preliminar. Passo a seguir ao julgamento do mérito recursal.

Extrai-se dos autos que
Marinete Argemiza Pinto De Figueiredo
move a presente Ação Declaratória de Nulidade de Assembleia de Condomínio c/c Descumprimento Interno em face da CONDOMÍNIO PARQUE CHAPADA DOS GUIMARÃES, APEX ADMINISTRADORA LTDA. e ATUALIZA SÍNDICO E GESTÃO CONDOMINAL LTDA.

Aduz que, em 2018 e 2022, após terem suas propostas de aumento de taxas reprovadas em assembleias ordinárias, os réus convocaram assembleias extraordinárias para deliberar sobre o mesmo tema, violando o artigo 24 do regimento interno, que restringe essa competência às ordinárias.

Aduz existir irregularidade no uso de procurações por subsíndicos na assembleia de 22/06/2022, e que a ata da assembleia não foi publicada no prazo de 8 dias previsto no Regimento Interno.

O Condomínio Parque Chapada dos Guimarães apresentou contestação, arguindo a regularidade formal e material das assembleias, a possibilidade de deliberação sobre taxas em assembleia extraordinária, nos termos do art. 25, I, do Regimento Interno, negando qualquer violação à Convenção.

A requerida Apex Administradora Ltda Me. apresentou contestação, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva.

A ré Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda foi citada por meio de AR e manteve-se inerte, sendo decretada sua revelia

Em sentença, o juízo a quo acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva das empresas Apex Administradora Ltda e Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda, por atuarem como meras prestadoras de serviços operacionais, sem poder deliberativo.

Julgou improcedente o pedido de nulidade da assembleia de 23/02/2018, por entender que a votação sobre orçamento foi legitimamente prorrogada para assembleia subsequente, sem vedação expressa no Regimento Interno; Julgou procedente o pedido de nulidade da assembleia de 22/06/2022, por vício formal na convocação e realização fora do prazo convencional.

Condenou o Condomínio a restituir à autora a diferença entre o valor cobrado com base na assembleia de 2022 e o valor anteriormente vigente (R$ 381,00);

Condenou a autora ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa em favor das empresas Apex e Atualiza, cuja ilegitimidade passiva foi reconhecida.

Insurge-se a autora contra a sentença arguindo a nulidade da assembleia de 23/02/2018 que desrespeitou o artigo 25, I, do Regimento Interno que veda expressamente a deliberação em assembleia extraordinária sobre matérias reservadas à assembleia ordinária, incluindo a previsão orçamentária (art. 24, II). Requer a condenação integral dos recorridos ou, subsidiariamente, a exclusão da condenação ao pagamento de honorários à Atualiza, que não constituiu advogado nos autos.

O artigo 24, II, do Regimento Interno estabelece que compete à assembleia ordinária "discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso".

O art. 25, I, por sua vez, dispõe que compete à assembleia extraordinária "deliberar sobre todas as matérias de interesse geral dos condôminos ou do condomínio que não sejam de competência das Assembleias Gerais Ordinárias".

A interpretação literal e isolada desses dispositivos poderia, em tese, conduzir à conclusão defendida pela recorrente. Contudo, a interpretação sistemática e teleológica das normas condominiais impõe solução diversa.

Primeiro, porque o Regimento Interno não estabelece vedação expressa à continuidade de deliberação iniciada em assembleia ordinária, quando os próprios condôminos assim deliberam.

Segundo, porque a assembleia de 23/02/2018 ocorreu dentro do primeiro trimestre civil, prazo estabelecido pelo artigo 24 para realização da assembleia ordinária, havendo deliberação soberana dos condôminos no sentido de prorrogar a votação, com ampla maioria (27 votos favoráveis contra 5 contrários), senão vejamos seu teor:

Ademais a convocação da assembleia subsequente foi regular, com indicação expressa da matéria a ser deliberada, garantindo-se ampla publicidade e participação dos condôminos. Não houve qualquer prejuízo aos condôminos, que tiveram pleno conhecimento da pauta e oportunidade de participação.

Como bem fundamentado na sentença recorrida: "
Ressalta-se que, o Regimento Interno e na Convenção do Condomínio em questão não possuem previsão para a hipótese de não aprovação do orçamento na assembleia ordinária, assim como não proíbe que a votação de assuntos relacionados à previsão orçamentária sejam discutidos e votados em uma segunda assembleia, seja ela ordinária ou extraordinária
."

A ausência de vedação expressa, aliada à deliberação soberana dos condôminos pela prorrogação da votação, afasta a alegada nulidade.

A recorrente invoca o princípio da especialidade (
lex specialis derogat legi generali
), sustentando que o Regimento Interno (norma especial) prevaleceria sobre o Código Civil (norma geral). O argumento não se aplica ao caso concreto.

O princípio da especialidade pressupõe conflito normativo, o que não se verifica na hipótese. O Código Civil (artigo 1.350) estabelece competência genérica para a assembleia anual deliberar sobre orçamento. O Regimento Interno especifica que essa assembleia deve ser ordinária e ocorrer no primeiro trimestre.

Não há, contudo, vedação à continuidade de deliberação iniciada em assembleia ordinária, quando os próprios condôminos assim deliberam, especialmente se a assembleia subsequente ocorre dentro do prazo estabelecido (primeiro trimestre).

A interpretação defendida pela recorrente conduziria a resultado desproporcional e contrário à vontade manifestada pela maioria dos condôminos, que legitimamente optaram por prorrogar a votação para melhor análise da proposta orçamentária pela nova gestão eleita.

No caso concreto, ao contrário do alega a recorrente, houve expressa deliberação dos condôminos, com ampla maioria, no sentido de prorrogar a votação para assembleia subsequente, a ser realizada ainda no primeiro trimestre, após análise pela nova gestão eleita.

A distinção é fundamental e afasta a aplicação do precedente invocado pela apelante.

Desta forma, não se verifica nulidade ou irregularidade na assembleia de 23/02/2018, que deliberou sobre aumento da taxa condominial de forma regular, após prorrogação legitimamente aprovada pelos condôminos em assembleia ordinária.

A deliberação foi tomada pela maioria dos condôminos presentes (29 votos favoráveis de 43 presentes), sem insurgências à época, o que reforça sua validade.

Insurge-se a recorrente quanto a sua condenação ao pagamento dos honorários sucumbenciais às empresas Administradoras Apex e Atualiza, excluídas do polo passivo por ilegitimidade.

A Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda foi regularmente citada, mas permaneceu revel, não apresentando contestação nem constituindo advogado nos autos.

Embora tenha comparecido à audiência de conciliação, não juntou atos constitutivos nem procuração, não se fazendo representar por advogado em qualquer momento processual.

Nos termos do art. 85, § 14, do CPC:
"Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial."

A condenação em honorários advocatícios pressupõe a existência/trabalho de advogado constituído nos autos, destinatário do crédito honorário.

Na ausência de advogado constituído pela Atualiza, não há como subsistir a condenação da recorrente ao pagamento de honorários em favor dessa parte.

Nesse sentido:

"RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – PROVIMENTO PARCIAL – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – CONDENAÇÃO DAS PARTES EM 50% CADA UMA AO PAGAMENTO DE CUSTAS JUDICIAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS EM 15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – DESCABIMENTO – RÉU REVEL – INVIABILIDADE DA CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DA VERBA HONORÁRIA ADVOCATÍCIA DE SUCUMBÊNCIA – APELO PROVIDO. Não se mostra cabível a condenação do autor ao pagamento de verba honorária advocatícia, em razão do requerido ser revel. “(...)
É incabível o arbitramento dos honorários de sucumbência em favor do réu revel que se sagra vitorioso na demanda, pela falta de atuação de advogado, sob pena de incorrer em violação ao artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa
.
(...). (N.U 0044360-89.2015 .8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Relatora: Desa. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 07/06/2023)” (TJ-MT - AC: 10005209220188110045, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 18/07/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2023)

Destarte, acolhe-se o pedido subsidiário para excluir a condenação da recorrente ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a sentença em parte, apenas para
excluir
a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor de Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda., diante da ausência de advogado constituído nos autos. Mantém-se a sentença nos demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026