Tribunal: TJMT
Processo: 1030652-28.2022.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-06

Ementa:
. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESCISÃO E/OU NULIDADE CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE EM EMPREENDIMENTO EMBARGADO POR IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS, URBANÍSTICAS E AMBIENTAIS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE/MT REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS VENDEDORES. POSTERIOR REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA QUE NÃO AFASTA O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL ANTERIOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL DE 10%. DANO MORAL CONFIGURADO. DECAIMENTO MÍNIMO DA PARTE AUTORA. APELAÇÃO PRINCIPAL DESPROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação cível, um principal interposto por CIJ Imóveis Ltda. – EPP e João Batista da Silva, e outro adesivo interposto por Claudinei Salustiano Benedito, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c rescisão e/ou nulidade contratual, devolução de quantias pagas e reparação por danos morais.
2. A sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda de unidade imobiliária situada no empreendimento Sítio de Recreio Shallon, tornou inexigíveis eventuais parcelas em aberto, condenou os requeridos à restituição de R$ 40.612,35 e ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, rejeitou o pedido de indenização por danos morais e reconheceu a sucumbência recíproca.
3. A

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030652-28.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO - CPF: 964.614.381-49 (APELADO), KAMILA MICHIKO TEISCHMANN - CPF: 027.163.861-37 (ADVOGADO), JOAO BATISTA DA SILVA - CPF: 063.127.999-72 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO - CPF: 964.614.381-49 (APELANTE), KAMILA MICHIKO TEISCHMANN - CPF: 027.163.861-37 (ADVOGADO), JOAO BATISTA DA SILVA - CPF: 063.127.999-72 (APELADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTES:

JOAO BATISTA DA SILVA

CIJ IMOVEIS LTDA
–
EPP

CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO

APELADOS:

CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO

EMENTA
. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESCISÃO E/OU NULIDADE CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE EM EMPREENDIMENTO EMBARGADO POR IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS, URBANÍSTICAS E AMBIENTAIS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE/MT REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS VENDEDORES. POSTERIOR REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA QUE NÃO AFASTA O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL ANTERIOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL DE 10%. DANO MORAL CONFIGURADO. DECAIMENTO MÍNIMO DA PARTE AUTORA. APELAÇÃO PRINCIPAL DESPROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação cível, um principal interposto por CIJ Imóveis Ltda. – EPP e João Batista da Silva, e outro adesivo interposto por Claudinei Salustiano Benedito, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c rescisão e/ou nulidade contratual, devolução de quantias pagas e reparação por danos morais.

2. A sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda de unidade imobiliária situada no empreendimento Sítio de Recreio
Shallon
, tornou inexigíveis eventuais parcelas em aberto, condenou os requeridos à restituição de R$ 40.612,35 e ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, rejeitou o pedido de indenização por danos morais e reconheceu a sucumbência recíproca.

3. A decisão foi integrada em embargos de declaração para incluir João Batista da Silva na condenação, de forma solidária com CIJ Imóveis Ltda. – EPP, permanecendo inalterados os demais termos da sentença.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

4. As questões em discussão consistem em saber:

(i) se o recurso principal deve ser conhecido, diante da preliminar de ausência de dialeticidade recursal;

(
ii
) se a ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT para manifestação de eventual interesse na lide acarreta nulidade da sentença;

(
iii
) se houve inadimplemento contratual imputável aos vendedores em razão da impossibilidade de entrega regular do lote comercializado;

(
iv
) se a posterior aprovação do Plano Diretor Municipal nº 4.695/2021 e de projeto administrativo afasta o inadimplemento contratual anterior ou enseja perda superveniente do objeto;

(v) se são devidas a restituição integral dos valores pagos e a multa contratual de 10%;

(vi) se a comercialização de lote em empreendimento irregular e embargado configura dano moral indenizável; e

(
vii
) se a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, para fins de redistribuição integral dos ônus sucumbenciais aos requeridos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Não há violação ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais, ainda que contrárias ao entendimento adotado na sentença, impugnam minimamente os fundamentos do julgado e permitem a compreensão da irresignação recursal, nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC.

6. A ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT não configura nulidade da sentença, pois a demanda possui natureza contratual-consumerista e envolve relação obrigacional firmada entre comprador e vendedores, sem demonstração de interesse jurídico direto dos entes públicos na lide, nos termos dos
arts
. 119, 121 e 124 do CPC.

7. Eventual relação administrativa entre os vendedores, o INCRA e o Município de Várzea Grande/MT, bem como possível pretensão regressiva futura, não impõe a intervenção dos entes públicos na ação principal, devendo eventual ressarcimento ser buscado em ação própria.

8. A autorização administrativa para fracionamento de área rural ou o registro cartorário do empreendimento não comprovam, por si sós, a plena regularidade jurídica, ambiental, urbanística e estrutural necessária à comercialização e entrega útil do imóvel ao consumidor.

9. A regularidade do empreendimento não se esgota na autorização de fracionamento da gleba, sobretudo quando o óbice à entrega decorreu de irregularidades documentais, urbanísticas e ambientais apuradas na Ação Civil Pública nº 659-81.2017.811.0082.

10. O empreendimento foi questionado por estar situado em zona rural, embora destinado à atividade de lazer e moradia, atraindo a disciplina da Lei nº 6.766/79, cujo art. 3º admite parcelamento do solo para fins urbanos apenas em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica.

11. A ausência de licenciamento ambiental e demais irregularidades apontadas não constituem fortuito externo, mas risco inerente à atividade econômica desenvolvida pelos fornecedores, que não pode ser transferido ao consumidor.

12. Incide o Código de Defesa do Consumidor, pois o adquirente figura como destinatário final e os vendedores como fornecedores no mercado imobiliário, nos termos dos
arts
. 2º e 3º do CDC, aplicando-se os direitos básicos previstos no art. 6º, III, VI e VIII, do CDC.

13. Caracterizado o inadimplemento contratual dos vendedores pela impossibilidade de entrega regular do imóvel, é cabível a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com restituição integral das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

14. A posterior aprovação do Plano Diretor Municipal nº 4.695/2021 e de projeto administrativo não descaracteriza o inadimplemento contratual anterior, nem impõe ao consumidor a manutenção de vínculo contratual cuja utilidade prática foi frustrada.

15. A multa contratual de 10% é devida porque a cláusula 5.2 do contrato prevê a incidência da pena convencional em desfavor da “parte infratora”, expressão que abrange comprador e vendedor, além de se harmonizar com a boa-fé objetiva prevista no art. 422 do Código Civil e com o equilíbrio contratual exigido nas relações de consumo.

16. Ainda que a cláusula penal tivesse sido estipulada apenas contra o comprador, a aplicação isonômica em desfavor do vendedor inadimplente encontraria respaldo no Tema Repetitivo nº 971 do STJ.

17. A comercialização de lote em empreendimento não regularmente implantado, cuja entrega restou inviabilizada por irregularidades documentais, urbanísticas e ambientais, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, diante da frustração da legítima expectativa do consumidor, da impossibilidade de utilização do bem e da necessidade de buscar o Poder Judiciário para rescindir o contrato e reaver os valores pagos.

18. A responsabilidade civil dos fornecedores é objetiva, nos termos do art. 14 do CDC,
e também
encontra amparo, sob a ótica subjetiva, nos
arts
. 186 e 927 do Código Civil.

19. O valor de R$ 15.000,00 pleiteado a título de dano moral mostra-se superior ao adequado às peculiaridades do caso concreto, sendo razoável a fixação da indenização em R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, ao art. 8º do CPC e ao art. 944, caput e parágrafo único, do Código Civil.

20. Sobre o valor da indenização por dano moral incide correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ e do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e juros de mora a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, observada a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil.

21. Com o acolhimento do pedido de indenização por danos morais, a parte autora obteve êxito substancial nos pedidos de rescisão contratual, restituição dos valores pagos, aplicação da multa contratual e reparação moral, caracterizando decaimento mínimo.

22. A condenação em valor inferior ao postulado a título de dano moral não implica sucumbência recíproca, nos termos da Súmula 326 do STJ, e a limitação da multa contratual ao percentual de 10% não altera a essência da vitória obtida pelo autor quanto à incidência da penalidade.

23. Reconhecido o decaimento mínimo da parte autora, os requeridos devem suportar integralmente as custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, c/c art. 85, § 2º, ambos do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESES

24. Recurso de apelação principal conhecido e desprovido.

25. Recurso de apelação adesivo conhecido e parcialmente provido, para condenar solidariamente CIJ Imóveis Ltda. – EPP e João Batista da Silva ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, bem como para redistribuir integralmente os ônus sucumbenciais aos requeridos, majorando-se os honorários advocatícios em favor do patrono de Claudinei Salustiano Benedito em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Teses de julgamento:

“A autorização administrativa para fracionamento de área rural, o registro cartorário ou a posterior regularização urbanística não afastam o inadimplemento contratual anterior decorrente da impossibilidade de entrega regular de lote situado em empreendimento embargado por irregularidades documentais, urbanísticas e ambientais.”

“
A comercialização de lote em empreendimento irregular e embargado, com frustração da legítima expectativa do consumidor e impossibilidade de utilização do bem, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
arts
. 5º, XXXII, 109, I, 170, V, e 225; CPC,
arts
. 8º, 85, §§ 2º e 11, 86, parágrafo único, 119, 121, 124, 373, II, e 1.010, II e III; CDC,
arts
. 2º, 3º, 6º, III, VI e VIII, 14, 30, 35, III, 37 e 51, IV; CC,
arts
. 186, 389, parágrafo único, 405, 406, 421, 422, 475, 927 e 944, caput e parágrafo único; Lei nº 6.766/79, art. 3º; Lei nº 6.938/81, art. 10.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 326, 362 e 543; STJ, Tema Repetitivo nº 971; TJMT, AC 1008172-87.2023.8.11.0045, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 21.01.2025, pub. DJE 27.01.2025; TJMT, AC 1001118-78.2018.8.11.0002, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 22.07.2020, pub. 24.07.2020; TJMT, AC 1008435-64.2017.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 23.07.2025, pub. DJE 30.07.2025; TJMT, AC 1035042-55.2021.8.11.0041, Rel. Desa.
Antonia
Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 24.07.2024, pub. DJE 29.07.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
dois Recursos de A
pelação,
o principal

interposto p
or

JOAO BATISTA DA SILVA

e
CIJ IMOVEIS LTDA – EPP
,
e o adesivo por
CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO
, ambos
contra sentença (ID
.
369294482
)
, integrada pela decisão dos Embargos de Declaração (ID. 369294490),

proferida pelo Juízo da

2ª

Vara
Cível da Comarca de
Várzea
Grande
-MT
que,
na
Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Rescisão e/ou Nulidade Contratual com pedido de Devolução de Quantias pagas e Reparação por Danos Morais proposta

pelo apelante adesivo
,

julgou

parcialmente
procedente
s
o
s
pedido
s formulados na
inicial
, nestes termos:

[...]

Trata-se de
AçãoDeclaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Rescisão e/ou Nulidade Contratual com pedido de Devolução de Quantias pagas e Reparação por Danos Morais
de proposta por CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO em desfavor de CIJ IMÓVEIS LTDA. e JOÃO BATISTA DA SILVA, todos qualificadas nos autos.

Aduz que, no 16 de agosto de 2016, firmou com a 1ª requerida Contrato de Compra e Venda de um lote, pelo valor de R$40.612,35, sendo a
ultima
parcela adimplida em 10/05/2021. Contudo, ficou sabendo que a obra foi embargada após ação ajuizada pelo Ministério Público, em decorrência de irregularidades documentais e ambientais, objeto da Ação Civil Pública de n. 659-81.2017.811.0082.

Em virtude da notícia, procurou pessoalmente a requerida, que disse que resolveria o problema, e quando expressaram não mais haver interesse no lote, informaram que devolveriam
os valores pagos
porém nenhum valor foi devolvido.

Assim, pugnou pela: declaração da nulidade absolta do contrato de Compra e venda do lote objeto da demanda, condenando a requerida na devolução dos valores pagos devidamente atualizados (R$ 79.494,46); aplicação da multa contratual prevista apenas para a requerente em caso de descumprimento, no percentual de 20% do valor do contrato; condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$15.000,00. Pediu os benefícios da assistência judiciaria e a inversão do ônus da prova.

A inicial foi recebida designando audiência de conciliação, concedendo os benefícios da gratuidade da justiça ao autor (Id.103965590).

Nas audiências de conciliação não se obteve êxito na realização de acordo (Id. 117572050).

Os requeridos apresentaram contestação em que impugnam o pedido de justiça gratuita formulado pelo requerente e, em sede preliminar, arguiu a necessidade de intimação do INCRA para manifestar seu interesse processual nesta lide na qualidade de assistente, pois a autarquia federal foi quem autorizou o fracionamento da área onde foi instalado o loteamento
Shallon
, inclusive o registro à margem da matrícula do imóvel.

Também, pleiteou pela intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para manifestar seu interesse em integrar a presente lide na figura de assistente litisconsorcial ou simples, em razão do imbróglio ter ocorrido em decorrência da conduta omissiva do Município ao reconhecer que o INCRA era o responsável pela aprovação ou não do empreendimento em questão.

No mérito, sustenta a ausência de conduta comissiva/omissiva apta a enseja a rescisão contratual e a responsabilização Civil, pois antes de qualquer comercialização dos lotes, dirigiu-se aos órgãos competentes, Município e INCRA, obtendo a aprovação de seus projetos e a autorização para o fracionamento do solo, com o respectivo registro do empreendimento junto
a matrícula do imóvel, antes do início da comercialização dos lotes pela requerida Golden Gestão, que ocorreu apenas em 13.09.2016.

Sustenta que, inexiste nexo de causalidade entre a sua conduta e eventuais danos sofridos pela parte autora que justifique a pretensão inicial. Entretanto, pelo princípio da eventualidade, na hipótese de condenação, requer que seja limitado ao valor que realmente recebeu da parte autora, R$ 40.612,35 (Id. 119522772).

Por sua vez, o autor apresentou impugnação à contestação refutando os fatos e argumentos expendidos pela requerida e reiterando os pedidos iniciais (Id. 131404417).

Instados a especificarem as provas que pretendiam produzir os requeridos pediram pela produção de prova para atestar a real condição que se encontra o empreendimento, informando que no ano de 2021 foi aprovado o Plano Diretor do Município de Várzea Grande prevendo a Chácara de Lazer o que acarrearia na perda superveniente do objeto desta ação (Id. 168818606). O autor pediu pelo julgamento antecipado da lide (Id. 169902069).

E os autos vieram conclusos.

É o relato.

Fundamento e decido.

I - Do julgamento antecipado da lide.

Em análise dos autos, verifico que o feito não necessita de dilação probatória, pois os fatos e direitos alegados tratam de matéria de direito que pode ser provada documentalmente.

Quanto ao pedido de produção de prova pericial formulado pela requerida para "atestar a real condição em que se encontra o empreendimento, ratificando-se a premissa de que foram respeitados todos os comezinhos princípios de índole ambiental". O pedido não merece acolhimento, uma vez que a eventual conclusão posterior do empreendimento não possui o condão de ilidir o direito do autor de requerer a anulação e/ou rescisão contratual com base no inadimplemento verificado anteriormente. O direito à rescisão por inadimplemento cristaliza-se no momento da configuração do descumprimento contratual, sendo irrelevante a posterior adequação da obra para fins de manutenção do vínculo obrigacional.

A realização da perícia pretendida mostrar-se-ia absolutamente ineficaz para o deslinde da controvérsia, uma vez que o objeto central da demanda reside na análise dos fatos pretéritos que ensejaram o alegado inadimplemento contratual, e não na verificação das atuais condições do empreendimento. A produção da prova pericial requerida configuraria mera dilação probatória protelatória, retardando desnecessariamente o regular andamento processual sem contribuir para a formação do convencimento judicial acerca das questões efetivamente controvertidas nos autos.

Assim, com fundamento no artigo 370, caput, do
ódigo
de Processo Civil, INDEFIRO o pedido de produção de prova pericial formulado pela requerida.

Ademais, as provas contidas no caderno processual são suficientes para a compreensão e para a resolução da demanda, de modo que a causa submetida à apreciação do Poder Judiciário merece ser julgada antecipadamente (art. 355, I, CPC).

Deste modo, com fulcro no art. 355, I do CPC procedo ao julgamento antecipado da lide.

II – Da impugnação à gratuidade da Justiça concedida aos autores.

Verberam os requeridos que, o autor possui condições de pagar as custas processuais e honorários a serem fixados no final da demanda, e que o autor
não comprovou por meios de provas a insuficiência de meios para adimplir as custas processuais, razão pela qual requereu o indeferimento do benefício.

Pois bem. Nos termos do art. 98 do CPC a gratuidade da justiça será concedida à pessoa com insuficiência de recursos para pagar as custas e despesas processuais e os honorários advocatícios.

Nesse passo, incumbia à parte impugnante juntar prova hábil a demonstrar a capacidade financeira do autor, ônus do qual não se desincumbiu, uma vez que se limitou a apresentar alegações genéricas e desamparadas de quaisquer provas da sua renda.

Cumpre esclarecer que, o fato de a parte autora ter adquirido bem imóvel e constituído advogado particular não constitui óbices a concessão da gratuidade da justiça, se presentes os requisitos autorizadores.

Neste sentido é a Jurisprudência do e. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:

APELAÇÃO CÍVEL – IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – PRODUTOR RURAL – PATROCINIO POR ADVOGADO PARTICULAR – ALTO VALOR ECONÔMICO DA DEMANDA – IRELEVÂNCIA – PRESUNÇAO LEGAL – LEI 1.060/50 – ARTIGO 5º, LXXXV – CONSTITUIÇAO FEDERAL - ÔNUS DA PROVA DO IMPUGNANTE – NÃO COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – IMPUGNANTE - DEFERIMENTO MANTIDO. Recurso conhecido e desprovido. 1. A Constituição Federal ao anotar que o deferimento da gratuidade da justiça deve ser aos que comprovarem que não tem condições de efetuar o pagamento dos custos do processo não retirou a presunção de veracidade das alegações prescritas pela LAJ. 2. A questão de existência de bens ou a condição de produtor rural não são provas de incapacidade financeira. O que deve ser apreciado é tão somente a capacidade de pagamento dos custos do processo, isto é, desembolso de numerário, sobretudo quando o valor econômico da demanda é elevado e os custos dos processos se revelam excessivos. 3.
Não há qualquer empecilho legal para o postulante ao direito da assistência judiciária seja defendido por advogado particular e, de igual forma, verificação do alto valor econômico da demanda. O que a lei quis, determinou, sobre o que não quis, guardou silêncio.
4. Compete ao impugnante instruir o incidente de impugnação à assistência judiciária gratuita com provas convincentes de que o impugnado tem condições de arcar com os custos do processo sem comprometer o seu sustento, o que não se verifica na hipótese, correta a decisão de piso que, fazendo a fundamentação de fato e de direito, defere o pedido.” (Ap. 135228/2017, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 31/01/2018,
Publicado
no DJE 06/02/2018) (Sem destaques no original)

Com efeito, as requeridas não comprovaram suas alegações quanto à situação financeira do impugnado, trazendo aos autos meras alegações de que ele deveria, em tese, possuir bens e recursos financeiros e, portanto, ter condições de custear o processo.

Logo,
rejeito
a preliminar de impugnação à justiça gratuita, consignando que está poderá ser revogada a qualquer momento, se comprovada a falta dos pressupostos legais para a sua concessão.

III. Da assistência simples ou litisconsorcial.

A requerida CIJ assevera a necessidade de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para manifestarem eventual interesse em participar na lide na qualidade de assistente litisconsorcial ou simples, sob
o argumento de que o primeiro foi quem autorizou o fracionamento da gleba rural em sítios de recreio e, de forma omissiva, o Município de Várzea Grande reconheceu que o INCRA era o responsável pela aprovação ou não do empreendimento em questão.

Nessa toada, entende que eventual dever de indenizar os adquirentes dos lotes caberia aos entes que deram causa ao embargo da obra.

O pedido da requerida não merece prosperar.

Isso porque, os citados entes não fazem parte da relação contratual em análise, e para que ocorra a interversão de um terceiro na lie é necessário a existência de uma relação jurídica entre as partes do processo e o terceiro aliado a possibilidade de que a sentença possa afetar essa relação jurídica, conforme se extrai do disposto nos artigos 119, 121 e 124, do CPC,in
verbis
:

Art. 119. Pendendo causa entre 2 (duas) ou mais pessoas, o terceiro juridicamente interessado em que a sentença seja favorável a uma delas poderá intervir no processo para assisti-la.

(...)

Art. 121. O assistente simples atuará como auxiliar da parte principal, exercerá os mesmos poderes e sujeitar-se-á aos mesmos ônus processuais que o assistido.

(...)

Art. 124. Considera-se litisconsorte da parte principal o assistente sempre que a sentença influir na relação jurídica entre ele e o adversário do assistido.

Destarte, o caso sub judice não se enquadra em qualquer das previsões legais supracitadas, pois a eventual relação jurídica existente entre a segunda requerida e o INCRA e/ou Município de Várzea Grande em nada afeta a relação jurídica existente entre a requerida e a parte autora.

Em caso análogo já decidiu o e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICIPIO DE VÁRZEA GRANDE – ENTES QUE NÃO FAZEM PARTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
No caso concreto em que o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem no feito, porquanto
inócua
será a intimação, porquanto não caracteriza cerceamento de defesa o indeferimento do pedido para a realização da diligência.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador. Precedentes do STJ” (N.U 1003301-22.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2020,
Publicado
no DJE 10/07/2020) – Destaquei.

Portanto, caso após o resultado da demanda a requerida se sinta prejudicada por alguns dos referidos órgãos, caberá a ela ajuizar a competente ação para ser ressarcida dos eventuais prejuízos decorrentes das condutas dos referidos entes e deslinde da demanda.

Isto posto,
indefiro
o pedido intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para manifestarem nos autos eventual interesse na lide

IV - Do mérito.

Incialmente ressalto que, o caso está sujeito às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. A parte autora é hipossuficiente na relação, devendo ter facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova (art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor).

No mais, é incontroverso que as partes firmaram “Contrato Particular de Compromisso de Compra Venda de Unidade Imobiliária” (Id. 95759952).

A parte autora almeja a anulação do negócio jurídico e rescisão contratual em razão da inviabilização da conclusão do empreendimento no tempo planejado, em razão dos embargos da obra, em ação movida pelo Ministério Público, por se tratar de área de preservação ambiental permanente.

Por sua vez, a requerida alega que não é a culpada pela rescisão do contrato, pois tomou todas as medidas cabíveis para a criação do empreendimento, uma vez que solicitou e providenciou a aprovação de seus projetos e autorização para o fracionamento do solo perante os órgãos competentes, Município e INCRA, e após obter autorização realizou o registro do empreendimento na matrícula do Imóvel.

Assim, quando iniciou a comercialização das unidades imobiliárias, em 8.09.2016, pela requerida
Goldem
Gestão, não havia qualquer impedimento, motivo pela qual afirma não haver o dever de indenizar a parte autora.

Em que pese a relevância dos argumentos expendidos pela requerida, por certo que, em razão da não obtenção da autorização ambiental no órgão competente, está impossibilitada de entregar o empreendimento no prazo previsto, porquanto até o julgamento da Ação Civil Pública, nº 659-81.2017.811.0082, em trâmite perante a Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, está impossibilitada de fazer as obras de infraestrutura e por consequência entregar os imóveis comercializados.

Ademais, emborano ano de 2021tenha sido aprovado plano diretor de nº 4695/2021 em Várzea Grande, prevendo a Chácara de Lazer, tal fato se deu muito após o prazo final previsto para a entrega do empreendimento.

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, o que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Vale registrar ainda, o disposto no artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/64,
verbis
:

art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.

Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida, impondo a ela o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado à demandante, ante o não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

Nesse sentido, convém mencionar também a regra trazida
pelo o
art. 389, do Código Civil,in
verbis
:

Art. 389 - Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Ressalta-se que, o ônus de demonstrar o fato desconstitutivo do direito do autor é da requerida (art. 373, II, do CPC), especialmente por se tratar de uma relação de consumo.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para o autor buscar o desfazimento do negócio por culpa da requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela ré em razão da previsão contratual.

1.Da devolução do montante pago.

No caso, o autor alega que pagou
R$40.612,35
, quantia que a ré CIJ reconhece ter recebido conforme consta do item ‘d’ da defesa (Id. 119522772 - Pág. 20).

A restituição deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, à luz do entendimento consagrado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a seguir transcrita:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Referidos valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação.

2.Da multa contratual.

O requerente postula a fixação de multa judicial de 20% sobre o valor contratado para a vendedora requerida, alegando ausência de previsão de penalidade para esta parte e invocando o princípio da equidade.

Contudo, verifica-se que o contrato já estabelece na cláusula 5.2 que "o não cumprimento de qualquer uma das obrigações constantes deste contrato implicará na rescisão do mesmo, independente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, obrigando-se a parte infratora ao pagamento da Pena Convencional equivalente a 10% (dez por cento) do total desta transação". Tal dispositivo se aplica a ambas as partes contratantes, não havendo a alegada disparidade.

O princípio da equidade e da boa-fé contratual, consagrados no artigo 422 do Código Civil, efetivamente autorizam a aplicação da pena convencional de forma recíproca quando configurado o inadimplemento de qualquer das partes.

No caso, como visto, a cláusula 5.2 do contrato já contempla essa reciprocidade ao utilizar a expressão genérica "parte infratora", abrangendo tanto comprador quanto vendedor. Assim, é possível a aplicação da multa, respeitando-se o percentual de 10% já pactuado pelas partes, que reflete o equilíbrio contratual estabelecido no momento da celebração do negócio jurídico, rejeitando-se o percentual de 20% pleiteado por não encontrar amparo na avença firmada entre as partes.

Portanto, com fundamento no artigo 422 do Código Civil e na cláusula 5.2 do contrato firmado entre as partes, DEFIRO EM PARTE o pedido para
reconhecer a aplicabilidade da pena convencional de 10% (dez por cento) sobre o valor total da transação à parte requerida, em caso de inadimplemento de suas obrigações contratuais.

3. Dos danos morais.

Por derradeiro, pugna a parte autora pelo pagamento de danos morais.

É cediço que, os danos morais prestam-se a reparar abalos à reputação, honra, integridade física ou emocional do lesado, o que não ficou demonstrado no caso.

O art. 186, do Código Civil estabelece que “aquele que, por omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito a causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Sendo assim, embora tenha se atribuído a culpa pela rescisão à requerida, que realizou a venda do imóvel sem as devidas licenças ambientais e autorizações necessárias para a implementação do empreendimento imobiliário, não ficou configurado a prática de ilícito que configurasse o alegado dano moral suportados pela parte autora, na medida em que houve apenas um descumprimento contratual, cingindo os fatos na seara do mero aborrecimento.

Vejamos a Jurisprudência do e. Tribunal de Justiça deste Estado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COBRANÇAS E INSCRIÇÕES INDEVIDAS – RESCISÃO DE CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE DE AUTOGESTÃO – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA - INAPLICABILIDADE DO CDC - TERMO FINAL QUE COINCIDE COM A PROPOSITURA DA AÇÃO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO –- RECURSO DESPROVIDO. Não se aplica o CDC às relações existentes entre operadoras de planos de saúde constituídas sob a modalidade de autogestão e seus filiados, conforme o teor da Súmula 608 do STJ. Ao autor incumbia provar que efetivamente comunicou a operadora do plano de saúde da sua intenção de rescindir o contrato, o que não ocorreu. Desse modo, o termo final da relação jurídica coincide com a propositura da ação, ocasião em que os autores deixaram clara sua intenção de se desligar do plano.
O mero descumprimento contratual, não enseja indenização por danos morais
.” (N.U 1002491-69.2017.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2021,
Publicado
no DJE 17/03/2021) – destaquei e suprimi.

Dessa forma, indevida qualquer indenização pela parte ré a título de danos morais.

VI – Dispositivo.

Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de CIJ IMOVEIS LTDA., extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a)
DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então.

b)
CONDENAR a requerida a restituir à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de
R$40.612,35
, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

c)
CONDENAR a requerida ao pagamento de multa contratual no equivalente a 10% sobre o valor do contrato.

Ante a sucumbência recíproca, determino o rateio em partes iguais das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos
trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Todavia, tendo em vista que foi deferida a gratuidade da justiça à parte autora em relação a esta, ficará suspensa, nos termos do art. 98, § 3º do CPC.

[...]

[grifos
do original]

Em suas razões recursais
(
ID
.

369294484
)
,

os apelantes principais,
CIJ IMÓVEIS LTDA e JOAO BATISTA DA SILVA
, sus
citam a
seguinte tese preliminar:

Nulidade da sentença: necessidade de intimação do INCRA
e do Município de Várzea Grande/MT

Quanto ao mérito, as recorrentes sustentam as seguintes teses:

Ausência de descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão do contrato

O apelado,

C
laudinei
S
alustiano
B
enedito
, por sua vez, em suas contrarrazões (ID.
369294491
),
suscita a seguinte preliminar:

Ausência de dialeticidade recursal

No mérito, rebate as alegações dos apelantes.

Ademais, Claudinei Salustiano Benedito, nas razões recursais de seu recurso adesivo (ID.
369294492
), sustenta as seguintes teses:

Necessário reconhecimento do dano moral
e e
quívoco na distribuição do ônus
da
sucumbência

Os recorridos
,
apesar de intimad
o
s
(ID
.

369294493
), não apresent
aram
contrarrazões
, nos termos da certidão de ID.
369294494
.

Recurso
s
tempestivo
s
,
nos termos da certidão de ID.
369294487
, e
preparo
do recurso principal efetuado
(certidão de ID.
371754880
)
e isento quanto ao recurso
adesivo, pois o apelante é beneficiário da gratuidade da justiça, conforme certidão de ID.
371785370
.

Dispensado o
Parecer Ministerial em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
JOAO BATISTA DA SILVA

CIJ IMOVEIS LTDA – EPP

CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO

APELADOS:

CLAUDINEI SALUSTIANO BENEDITO

VOTO PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
dois Recursos de A
pelação,

um principal e outro
adesivo, ambos
contra sentença proferida pelo Juízo da
2ª
Vara Cível da Comarca de
Várzea
Grande
-MT
que,
na
Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Rescisão e/ou Nulidade Contratual com pedido de Devolução de Quantias pagas e Reparação por Danos Morais proposta

pelo apelante adesivo
,
integrada pela decisão dos Embargos de Declaração,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial
.

Em síntese, o Juízo
a quo
reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, indeferiu a intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande, por entender que não integravam a relação contratual discutida, e concluiu que a requerida deu causa à rescisão do contrato, diante da impossibilidade de entrega do empreendimento no prazo ajustado, em razão de pendências ambientais e da Ação Civil Pública nº 659-81.2017.811.0082.

Assim, declarou rescindido o contrato, tornou inexigíveis eventuais parcelas em aberto e condenou a requerida à restituição de R$ 40.612,35, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, bem como ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato.

Porém, r
ejeitou o pedido de
indenização por
danos morais e reconheceu a sucumbência recíproca, com rateio das custas e honorários advocatícios.

Opostos embargos de declaração, foram parcialmente acolhidos apenas para integrar o dispositivo e incluir João Batista da Silva na condenação, de forma solidária com CIJ Imóveis Ltda., permanecendo inalterados os demais termos da sentença, inclusive quanto à sucumbência recíproca.

A seguir, passo ao exame da tese preliminar suscitada pelo recorrido principal.

Tese suscitada por Claudinei Salustiano Benedito

1.

Ausência de dialeticidade recursal

O recorrido sustenta
que o recurso dos apelantes não deve ser conhecido por violação ao princípio da dialeticidade recursal.

Alega que
os apelantes não enfrentaram adequadamente os fundamentos da sentença que indeferiu a intervenção ou intimação dos entes públicos.

Segundo
o apelado
, a sentença teria demonstrado que:

INCRA e Município de Várzea Grande não fazem parte da relação contratual;

eventual relação administrativa entre os réus e os entes públicos não afeta a relação contratual entre autor e réus;

eventual direito regressivo dos réus deveria ser buscado em ação própria;
e

não há interesse jurídico direto dos entes públicos na lide.

Assim,
o recorrido argumenta que,
ao reiterarem pedido de intimação dos entes sem impugnar especificamente esses fundamentos, os apelantes

não teriam observado o ônus de atacar os fundamentos da decisão recorrida.

Pois bem
. Não assiste razão ao apelado.

Embora o recorrido sustente a ausência de dialeticidade, verifica-se que os apelantes
, nos termos d
o
art. 1.010, II e III, do Código de Processo Civil
,
ainda que de forma contrária ao entendimento adotado na sentença,
impugnaram
os
fundamentos que levaram o Juízo
a quo
a indeferir a intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande.

Com efeito, nas razões recursais, os apelantes defendem que não pretendiam a inclusão imediata dos entes públicos no polo passivo, mas apenas sua intimação para manifestação de eventual interesse jurídico na lide, sustentando que tal providência seria necessária em razão da suposta participação administrativa desses entes na autorização ou orientação relativa ao fracionamento da área onde situado o empreendimento.

Também alegam que eventual manifestação de interesse do INCRA poderia repercutir na competência da Justiça Federal e que, quanto ao Município de Várzea Grande, poderia haver deslocamento para uma das Varas Especializadas da Fazenda Pública.

Dessa forma, ainda que tais argumentos possam
eventualmente
não prosperar no mérito, há impugnação minimamente suficiente dos fundamentos da sentença, permitindo a compreensão da irresignação recursal e o exercício do contraditório pela parte recorrida.

Por conseguinte,
não há ausência de dialeticidade
quanto ao recurso em exame.

A corroborar o entendimento, cita-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto por FAVORITO SUPERMERCADO LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenização por Dano Moral ajuizada por SABOR E SAÚDE COMÉRCIO DE PRODUTOS NATURAIS E DIETÉTICOS LTDA., declarou a inexistência do débito, reconheceu a ilicitude da inscrição do nome da Apelada nos cadastros de inadimplentes e condenou a Apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$7.000,00.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) verificar se a Apelada atendeu aos requisitos de admissibilidade recursal, considerando a alegação de violação ao princípio da dialeticidade; e

(
ii
) determinar a regularidade da inscrição da Apelada nos cadastros restritivos de crédito e a proporcionalidade do quantum indenizatório fixado a título de danos morais.

III. Razões de decidir

3.
O recurso de apelação preenche os requisitos de admissibilidade previstos no art. 1.010, III, do CPC, uma vez que as razões recursais atacam os fundamentos da sentença e demonstram o interesse na reforma do decisum, inexistindo violação ao princípio da dialeticidade
.

[...]

(TJMT, AC 1008172-87.2023.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025,
Publicado
no DJE 27/01/2025) [grifo nosso]

Rejeito
, pois, a preliminar de não conhecimento do recurso.

Assim, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

É o voto preliminar.

Preliminar suscitada pelo
s apelantes principais (
CIJ
Imóveis Ltda. –
EPPe
Joao Batista da Silva)

2.
Nulidade da sentença: necessidade de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT

Os apelantes sustentam que a sentença é nula por violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, em razão do indeferimento do pedido de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT para manifestação acerca de eventual interesse em integrar a lide.

Afirmam, inicialmente, que não requereram a inclusão imediata desses entes no polo passivo, mas apenas sua intimação para que avaliassem a conveniência de intervir no feito, na qualidade que entendessem cabível.

Segundo defendem, a providência seria necessária porque a controvérsia envolvendo o empreendimento não decorreria exclusivamente de conduta dos recorrentes, mas também da atuação administrativa dos referidos entes públicos.

Quanto ao INCRA, alegam que a comercialização das unidades imobiliárias somente teria ocorrido após autorização da autarquia federal para o fracionamento da gleba onde instalado o empreendimento Sítio de Recreio
Shallon
, no âmbito do processo administrativo nº 54240.001154/2015-18.

Sustentam que, à época, o fracionamento de área rural seria admitido com fundamento na Instrução Normativa 17-B do INCRA, razão pela qual a apelante teria agido amparada por autorização administrativa regularmente expedida.

Aduzem, ainda, que a intimação do INCRA seria medida necessária para evitar futuras nulidades, pois, caso mantida a condenação, os apelantes poderiam se voltar regressivamente contra a autarquia.

Acrescentam que eventual manifestação de interesse jurídico do INCRA poderia atrair a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, por se tratar de autarquia federal.

Em relação ao Município de Várzea Grande/MT, sustentam que a apelante teria buscado orientação municipal acerca da viabilidade técnica de implantação do empreendimento em área rural, sendo informada de que o pedido deveria ser direcionado ao INCRA, por se tratar de parcelamento de área rural.

Alegam, contudo, que posteriormente teria se consolidado a competência municipal para autorizar
empreendimentos
dessa natureza, de modo que haveria possível omissão do ente municipal quanto à fixação de diretrizes para implantação do empreendimento.

Defendem, por isso, que o Município também deveria ter sido intimado para manifestar eventual interesse na lide, especialmente porque eventual manifestação positiva poderia deslocar a competência para uma das Varas Especializadas da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande/MT.

Com base nesses fundamentos, requerem a declaração de nulidade da sentença, com o retorno dos autos à origem, para que o Juízo determine a intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT, a fim de que se manifestem sobre eventual interesse em integrar a demanda.

O apelado Claudinei Salustiano Benedito, por sua vez, argumenta que a preliminar de nulidade não merece acolhimento, pois o INCRA e o Município de Várzea Grande/MT são estranhos à relação contratual discutida nos autos.

Sustenta que a demanda versa exclusivamente sobre o descumprimento do contrato de compra e venda firmado entre o consumidor e os apelantes, que receberam os valores pagos e não entregaram o imóvel conforme ajustado, razão pela qual eventuais questões administrativas ou burocráticas entre os recorrentes e os entes públicos não interferem na solução da lide.

Aduz, ainda, que se trata de relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à vedação de intervenção de terceiros, nos termos do art. 88 do CDC, ressalvada eventual ação regressiva autônoma pelos apelantes, caso entendam cabível.

Defende que eventual relação jurídica entre CIJ Imóveis Ltda., INCRA e Município de Várzea Grande/MT não afeta a relação contratual existente entre autor e réus, tampouco demonstra interesse jurídico direto dos entes públicos na demanda.

Assim, afirma que a intimação pretendida seria
inócua
e apenas retardaria a prestação jurisdicional, impondo ao consumidor o ônus de aguardar o desfecho de controvérsia da qual não participou, razão pela qual requer o afastamento da preliminar e a manutenção da sentença nesse ponto.

Pois bem
.
A preliminar não merece acolhimento.

Os apelantes sustentam que a sentença seria nula porque o Juízo de origem indeferiu a intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT para manifestação acerca de eventual interesse em integrar a lide.

Alegam, em síntese, que o INCRA teria autorizado o fracionamento da gleba rural onde instalado o empreendimento e que o Município teria se omitido ao indicar que a competência para análise do parcelamento seria da autarquia federal.

Todavia, a controvérsia submetida a julgamento nestes
autos não versa sobre a validade do ato administrativo eventualmente praticado pelo INCRA,
tampouco sobre eventual omissão administrativa do Município de Várzea Grande/MT
.

O objeto da demanda é a relação contratual firmada entre o adquirente e os vendedores, mais especificamente a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, a multa contratual e a indenização por danos morais decorrentes da alegada impossibilidade de entrega regular do imóvel.

Ademais, assevera-se que, n
os termos dos
arts
. 119, 121 e 124 do CPC
, a assistência pressupõe interesse jurídico direto do terceiro no resultado da demanda, o que não se confunde com eventual interesse econômico, administrativo ou meramente regressivo.

Ressalta-se que, a
possibilidade de os apelantes, em ação própria, buscarem ressarcimento contra o INCRA ou contra o Município, caso entendam que foram prejudicados por suas condutas, não impõe a participação desses entes na presente ação de natureza contratual-consumerista.

Além disso, a alegação de que o INCRA teria autorizado o fracionamento da área rural não afasta, por si só, a responsabilidade dos fornecedores perante o consumidor, pois
a regularização administrativa do parcelamento rural não se confunde com o cumprimento das normas ambientais
, pelos
requeridos/apelantes,

necessárias à implantação e comercialização regular do empreendimento.

A própria causa de pedir aponta que o embargo decorreu de irregularidades mais amplas, incluindo ausência de licenciamento ambiental, problemas de infraestrutura e questionamentos sobre a regularidade do parcelamento do solo.

Desse modo, ainda que houvesse autorização ou manifestação administrativa anterior, incumbia aos empreendedores, antes de iniciar a comercialização dos lotes, certificar-se da plena viabilidade jurídica
quanto aos aspectos ambientais
do empreendimento.

Trata-se de risco inerente à atividade econômica desenvolvida, que não pode ser transferido ao consumidor adquirente.

Também não procede a alegação de nulidade por possível deslocamento de competência.

A competência não se altera por mera conjectura de eventual interesse futuro do INCRA ou do Município
se forem demandados em ação regressiva
.

Enquanto inexistente demonstração de interesse jurídico direto desses entes no objeto específico da demanda contratual, permanece hígida a competência do Juízo cível para apreciar a relação obrigacional discutida entre comprador e vendedores.

Em caso análogo envolvendo o mesmo empreendimento, este Tribunal já decidiu que “não cabe a intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande nesta lide como assistentes porque a rescisão contratual e a restituição da quantia paga dizem respeito apenas entre o comprador e o vendedor”, assentando, ainda, que, se a requerida se comprometeu a entregar o imóvel e não o fez em razão de problemas na regularização do loteamento, é responsável pela inadimplência.

A corroborar o entendimento, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA PARCIAL –
VENDA DE LOTES PARA RECREAÇÃO - NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA - INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE INDEFERIDO
S
– PRELIMINAR REJEITADA
– INADIMPLÊNCIA DA APELANTE - AUSÊNCIA DE CULPA – NÃO DEMONSTRAÇÃO - RESTITUIÇÃO DO VALOR TOTAL PAGO – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não cabe a intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande nesta lide como assistentes porque a rescisão contratual e a restituição da quantia paga dizem respeito apenas entre o comprador e o vendedor. Se a requerida se comprometeu a entregar o imóvel objeto do
contrato
mas não o fez em virtude dos problemas com a regularização do loteamento, que deveria ter sido sanada antes do início das vendas dos lotes, é responsável pela
inadimplência .

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1001118-78.2018.8.11 .0002, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/07/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 24/07/2020)
[grifo nosso]

Assim, eventual discussão entre os apelantes, o INCRA e o Município de Várzea Grande/MT deverá ser
deduzida
em ação autônoma, se cabível, sem suspender ou retardar a solução da presente demanda, que se limita à relação contratual estabelecida entre as partes.

Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade da sentença por ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT.

É o voto preliminar.

VOTO DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

1. Ausência de descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão do contrato

No mérito, os apelantes sustentam que não houve inadimplemento contratual imputável a eles.

A tese principal é que a sentença teria reconhecido equivocadamente a culpa dos apelantes pela não entrega do imóvel e pela rescisão contratual.

Ocorre que, segundo os apelantes, a empresa teria agido em conformidade com a legislação vigente à época, buscando autorização junto aos órgãos competentes antes de comercializar as unidades imobiliárias.

Argumentam que
não se pode imputar culpa à parte requerida pelo desfazimento contratual, porque ela teria:

buscado autorização
junto ao Município de Várzea Grande;

sido orientada a procurar o INCRA;

obtido autorização
do INCRA para fracionamento do solo;

registrado o empreendimento junto ao Cartório do 1º Ofício de Várzea Grande; e

iniciado a comercialização apenas depois das autorizações administrativas pertinentes.

Assim, enfatizam que a empresa teria atuado “na mais estrita obediência aos ditames legais”.

Ressaltam que
, após consulta ao Município e autorização do INCRA, o empreendimento foi levado a registro no Cartório do 1º Ofício de Várzea Grande.

Insere imagens no corpo da peça da apelação para asseverar que a empresa comercializou unidades somente após aprovação dos projetos junto ao INCRA e registro do loteamento à margem da matrícula imobiliária nº 20.462.

Na página 19 da apelação, também reproduzem imagem de certidão relacionada ao referido registro, usada como elemento de apoio à tese de regularidade formal.

Argumentam
que não haveria qualquer conduta dolosa ou culposa capaz de gerar dever indenizatório ou justificar a condenação.

Segundo os apelantes, ainda que se discuta a procedência ou não da Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público, o fato relevante seria que a empresa teria vendido os lotes após providenciar autorizações e registros que entendia necessários.

Assim, a peça sustenta ausência dos pressupostos da responsabilidade civil:

conduta ilícita;

nexo de causalidade; e

dano imputável aos apelantes.

Nesse sentido, a parte apelante r
econhece
que houve Ação Civil Pública movida pelo Ministério Público Estadual, com decisão liminar impedindo alterações físicas no local.

Contudo, os apelantes procuram afastar sua responsabilidade afirmando que:

a discussão travada na ACP não demonstraria culpa própria dos apelantes;

a empresa teria se baseado em autorizações administrativas prévias; e

eventual obstáculo posterior não poderia ser automaticamente atribuído à conduta ilícita dos apelantes

Ademais, os apelantes sustentam que a situação teria se alterado a partir de 2021, com a aprovação do Novo Plano Diretor de Várzea Grande, por meio da Lei Municipal Complementar nº 4.695/2021.

A tese é de que a lei municipal passou a prever o instituto dos sítios de recreio ou chácaras de recreio, regularizando juridicamente
empreendimentos
dessa natureza.

Com base nisso, os apelantes afirmam que a controvérsia estaria superada e que haveria perda superveniente do objeto processual.

Os apelantes afirmam que os empreendedores, “revestidos da mais boa-fé”, já teriam protocolado projetos de acordo com a nova lei municipal.

Alegam, ainda, ter obtido a Aprovação do Projeto n.º 06/2021 pela Prefeitura de Várzea Grande.

No corpo da apelação, há imagem de documento administrativo da Prefeitura de Várzea Grande, utilizado para reforçar a tese de que o empreendimento estaria em processo de aprovação ou regularização conforme a nova legislação.

Além disso, ressaltam que a sentença havia considerado que caberia à requerida prever a necessidade de adequação ambiental e legal antes da venda dos imóveis.

Porém, rebatem esse fundamento afirmando que a empresa efetivamente teria adotado as cautelas administrativas cabíveis à época, inclusive com autorização do INCRA e registro cartorário.

A tese, portanto, é a de que não haveria descumprimento contratual voluntário ou culposo, mas sim controvérsia administrativa/ambiental posterior, influenciada pela atuação de entes públicos.

Desse modo, os apelantes postulam pela reforma da sentença para afastar a condenação à devolução dos valores pagos pelo autor/apelado.

O fundamento utilizado é a alegada ausência de culpa dos apelantes pela não entrega das unidades imobiliárias, pois, segundo os recorrentes,
não houve descumprimento contratual a eles imputável e
, assim,
não subsistiria a obrigação de restituição reconhecida na sentença.

Os apelantes também pretendem a reforma da sentença quanto à multa contratual aplicada.

A sentença havia condenado a parte requerida ao pagamento de multa contratual equivalente a 10% sobre o valor do contrato.

A apelação pede a “absolvição quanto à multa aplicada”, vinculando esse pedido à tese de ausência de culpa dos apelantes.

Em outras palavras, os apelantes sustentam que, se não foram responsáveis pelo inadimplemento ou pela não entrega da unidade, não poderiam ser considerados “parte infratora” para fins de incidência da cláusula penal.

O apelado, por sua vez,
sustenta que os apelantes são exclusivamente culpados pela rescisão contratual.

Segundo o apelado, a tese recursal de ausência de culpa seria frágil e insustentável, pois tenta apresentar os réus como vítimas de um embargo judicial imprevisível, quando, na verdade, o embargo ambiental seria consequência da própria conduta negligente dos vendedores.

O apelado assevera
que adquiriu, como consumidor de boa-fé, a promessa de um imóvel em empreendimento que deveria ser regular e viável.

Sustenta que não adquiriu “um problema ou um risco”, mas um imóvel para lazer próprio e de sua família.

Afirma ter cumprido sua parte no contrato durante anos, investindo mais de R$ 40.000,00, mas recebeu em troca a frustração de ver o empreendimento embargado por ausência das licenças ambientais necessárias.

Nesse sentido, o apelado ressalta que
o embargo judicial decorrente da Ação Civil Pública não é causa externa apta a excluir a responsabilidade dos apelantes.

Ao contrário, segundo o recorrente, o embargo foi consequência direta e exclusiva da conduta negligente dos próprios réus, que comercializaram lotes sem garantir previamente a regularidade ambiental e legal do empreendimento.

Ademais, invoca o risco do empreendimento como princípio aplicável às relações de consumo e à responsabilidade civil.

A tese é que o fornecedor não pode transferir ao consumidor os riscos da sua atividade empresarial.

Assim, competia aos apelantes, antes da comercialização, verificar a viabilidade legal, ambiental e estrutural do loteamento.

Vender imóvel que depois se mostrou inviável por pendências que deveriam ter sido sanadas previamente caracterizaria, segundo o apelado, falha grave na prestação do serviço.

Nesse sentido, argumenta que incide a responsabilidade objetiva da apelante, nos termos do art. 12 do CDC e, mesmo em se aplicando responsabilidade subjetiva, cita os
arts
. 186 e 927 do Código Civil para também fundamentar a responsabilidade das apeladas.

Desse modo, argumenta que
, reconhecida a culpa exclusiva dos apelantes pela frustração do contrato, as condenações financeiras impostas na sentença são consequências diretas e obrigatórias.

A primeira consequência seria a devolução integral dos valores pagos, uma vez que
a resolução do contrato impõe o retorno das partes ao estado anterior.

Ressalta que, como agiu de boa-fé e cumpriu sua parte no contrato, deve receber integralmente o que pagou.

Além disso, cita o teor da
Súmula 543 do STJ, segundo a qual, em contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer:

integralmente, quando a culpa pela resolução for exclusiva do vendedor/construtor; ou

parcialmente, quando o comprador der causa ao desfazimento.

Ao caso em exame, o apelado assevera que a hipótese dos autos é de culpa exclusiva do vendedor, razão pela qual a restituição deve ser integral e imediata.

Nesse sentido, sustenta que também deve ser mantida a condenação dos apelantes ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor da transação.

Segundo o recorrido, a multa é consequência jurídica da culpa exclusiva dos réus e decorre dos próprios termos do contrato elaborado pelos apelantes.

Ademais, destaca que a condenação ao pagamento de 10% não representa excesso, mas sim aplicação fiel da cláusula 5.2 do contrato.

A cláusula, conforme transcrita na sentença e retomada nas contrarrazões, prevê que o descumprimento de qualquer obrigação contratual implica rescisão e obrigação da parte infratora ao pagamento de pena convencional de 10% do total da transação.

O apelado sustenta que a expressão “parte infratora” abrange tanto comprador quanto vendedor e
afirma que permitir que o contrato puna apenas o consumidor, isentando o fornecedor quando este dá causa à rescisão, validaria cláusula abusiva e criaria desequilíbrio contratual inaceitável.

Assim, por igualdade, a sanção deve ser aplicada à parte que descumpriu o contrato, no caso, os apelantes.

A corroborar o entendimento, cita o Tema Repetitivo n.º 971/STJ.

Ademais,
rebate a alegação de perda superveniente do objeto ao
adotar os fundamentos da sentença, segundo os quais a aprovação do Plano Diretor nº 4695/2021 ocorreu muito depois do prazo final de entrega do empreendimento.

Cita ainda julgado
do TJMT que afirma que a posterior regularização urbanística não afasta o inadimplemento contratual anterior.

Sustenta
que o consumidor não pode suportar os riscos e atrasos da atividade empresarial dos apelantes.

Portanto, assevera que a eventual regularização posterior do empreendimento não elimina o descumprimento contratual já ocorrido nem afasta o direito do consumidor à rescisão e restituição.

Pois bem
.

A insurgência não merece prosperar.

De início, reitero que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, pois o autor adquiriu o lote como destinatário final, enquanto os requeridos atuaram na condição de fornecedores no mercado imobiliário, nos termos dos
arts
. 2º e 3º do Código de Defesa do
Con
sumidor
.

Incidem, portanto, as normas protetivas do CDC, especialmente os direitos básicos à informação adequada, à reparação integral dos danos e à facilitação da defesa do consumidor, previstos no
art. 6º, III, VI e VIII, do CDC
, em harmonia com os
arts
. 5º, XXXII, e 170, V, da Consti
tuiç
ão Federal
.

No caso, é incontroverso que o autor celebrou contrato de compra e venda de unidade imobiliária situada no empreendimento denominado
Sítio de Recreio
Shallon
, tendo
pago
a quantia de
R$ 40.612,35
.

Também é incontroverso que o empreendimento foi atingido por embargo decorrente da
Ação Civil Pública nº 659-81.2017.811.0082
, ajuizada pelo Ministério Público, em razão de irregularidades documentais, urbanísticas e ambientais.

Os apelantes sustentam, em síntese, que não houve inadimplemento contratual imputável a eles, pois teriam buscado orientação junto ao Município de Várzea Grande, obtido autorização do INCRA para fracionamento da área rural, registrado o empreendimento junto ao Cartório do 1º Ofício e iniciado a comercialização apenas depois das autorizações administrativas que reputavam cabíveis.

A tese, contudo, não se sustenta.

A eventual autorização administrativa para fracionamento da área rural ou a existência de registro cartorário não são suficientes, por si sós, para demonstrar a plena regularidade do empreendimento para fins de comercialização, implantação de infraestrutura e entrega útil do imóvel ao consumidor.

Isso porque, a
regularidade do empreendimento não se esgota na autorização de fracionamento da gleba, especialmente quando o óbice à entrega decorreu de irregularidades ambientais e urbanísticas apuradas em ação civil pública.

A própria narrativa constante dos autos revela que o empreendimento foi questionado por estar fisicamente situado em zona rural, embora destinado à atividade de lazer e moradia, circunstância que atrai a disciplina da
Lei nº 6.766/79
, cujo
art. 3º
admite parcelamento do solo para fins urbanos apenas em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica.

Além disso, foram apontadas irregularidades relativas à subdivisão de lotes abaixo da fração mínima de parcelamento rural, ausência de licenciamento ambiental, precariedade no sistema de tratamento de efluentes sanitários, ausência de rede de drenagem de águas pluviais, fragilidade no abastecimento e tratamento de água, falta de outorga para captação de água subterrânea, deficiência na coleta e destinação de resíduos sólidos, incerteza quanto à iluminação pública e omissão quanto ao transporte público.

Portanto, o embargo ambiental não pode ser tratado como evento externo, imprevisível ou estranho à atividade econômica dos apelantes.

Trata-se de consequência direta da ausência de prévia e integral regularidade jurídica, ambiental e urbanística do empreendimento, circunstância inserida no risco da atividade imobiliária desenvolvida pelos fornecedores.

A Constituição Federal, em seu
art. 225
, impõe a todos o dever de defender e preservar o meio ambiente ecologicamente equilibrado, e a
Lei nº 6.938/81
, em seu
art. 10
, exige licenciamento ambiental para atividades utilizadoras de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidoras ou capazes de causar degradação ambiental.

Desse modo, não basta ao empreendedor alegar autorização para fracionamento rural se não demonstrada a viabilidade ambiental, urbanística, registral e estrutural do empreendimento prometido ao consumidor.

Nesse ponto, a sentença foi precisa ao reconhecer que, em razão da ausência de autorização ambiental no órgão competente, a requerida ficou impossibilitada de entregar o empreendimento no prazo previsto, pois, até o julgamento da ação civil pública, estava impedida de realizar as obras de infraestrutura e, consequentemente, de entregar os imóveis comercializados.

A obrigação assumida pelos vendedores não era apenas a de celebrar um instrumento contratual ou receber parcelas, mas a de entregar ao consumidor um imóvel regular, útil e apto à finalidade prometida.

Ao não
fazê-lo
, caracterizou-se o inadimplemento contratual, autorizando a resolução da avença, nos termos do
art. 475 do Código Civil
, segundo o qual a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Trata-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor lesado, reforçado pelo
art. 6º, VI, do CDC
, que assegura a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais.

O consumidor que adquire imóvel em empreendimento irregular e não recebe o bem conforme prometido não é obrigado a permanecer vinculado indefinidamente ao contrato, tampouco a aguardar eventual regularização futura do loteamento.

Também incidem os
arts
. 421 e 422 do Código Civil
, que consagram a função social do contrato e a boa-fé objetiva.

A boa-fé impõe aos fornecedores deveres anexos de lealdade, informação, cooperação e transparência.

Assim, cabia aos apelantes, antes da comercialização dos lotes, certificar-se da plena regularidade do empreendimento e informar adequadamente o consumidor acerca de qualquer risco ou impedimento relevante.

Nesse contexto, os
arts
. 30 e 35, III, do CDC
também são aplicáveis. Toda informação ou publicidade suficientemente precisa
obriga
o fornecedor e integra o contrato; e, havendo descumprimento da oferta, pode o consumidor rescindir o contrato, com direito à restituição da quantia paga, monetariamente atualizada, além de perdas e danos.

O
art. 37 do CDC
, por sua vez, veda a publicidade enganosa, inclusive por omissão, quando deixar de informar dado essencial do produto ou serviço.

A alegação dos apelantes de que agiram de boa-fé porque buscaram autorizações administrativas não afasta a responsabilidade reconhecida.

O fornecedor profissional do mercado imobiliário assume o risco do empreendimento e deve responder objetivamente pela falha na prestação do serviço, nos termos do
art. 14 do CDC
.

Ainda que se analisasse a hipótese pela ótica subjetiva, estariam presentes os elementos dos
arts
. 186 e 927 do Código Civil
, pois a comercialização de lote em empreendimento sem regularidade suficiente configura conduta negligente, com nexo direto com o prejuízo suportado pelo consumidor.

Também não procede a tese de perda superveniente do objeto, fundada na posterior aprovação do Plano Diretor Municipal nº 4.695/2021 e na alegada aprovação de projeto pela Prefeitura de Várzea Grande.

A regularização posterior, ainda que admitida em tese, não descaracteriza o inadimplemento contratual anterior, nem reconstitui retroativamente a viabilidade do contrato já frustrado.

O inadimplemento deve ser aferido conforme o contexto fático e jurídico existente à época do descumprimento, sendo irrelevante, para fins de afastar a responsabilidade dos vendedores, eventual convalidação posterior da área.

Com efeito,
o contrato foi celebrado em 2016
, o consumidor pagou integralmente o preço ao longo dos anos, e a impossibilidade de entrega regular do empreendimento já havia se consolidado antes da alegada regularização posterior.

A posterior alteração normativa municipal não tem o condão de apagar o inadimplemento pretérito, tampouco de impor ao consumidor a manutenção de vínculo contratual que perdeu sua utilidade prática.

Logo, a responsabilidade pelo inadimplemento deve ser atribuída aos vendedores, que comercializaram unidade imobiliária em empreendimento que não reunia condições regulares de entrega ao consumidor.

De igual modo, deve ser mantida a restituição integral dos valores pagos.

Reconhecida a resolução do contrato por culpa dos vendedores, aplica-se a
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ocorrer de forma integral quando a culpa for exclusiva do promitente vendedor/construtor.

No caso, não há prova de que o comprador tenha dado causa ao desfazimento.

Ao contrário, o autor pagou o preço avençado e somente buscou a rescisão após tomar conhecimento da impossibilidade de entrega regular do lote.

Assim, não há falar em retenção de valores pelos vendedores, pois a retenção somente se justifica quando o desfazimento decorre de desistência imotivada ou culpa do comprador, o que não ocorreu.

Correta, portanto, a sentença ao condenar os requeridos à restituição da quantia de R$ 40.612,35, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Quanto à multa contratual, também não assiste razão aos apelantes
.

A
cláusula 5.2 do contrato
prevê que o não cumprimento de qualquer obrigação contratual implica rescisão e obriga a parte infratora ao pagamento de pena convencional equivalente a 10% do total da transação.

A expressão “parte infratora” não restringe a penalidade ao comprador.

Ao contrário, tem redação ampla e recíproca, alcançando a parte que descumprir o contrato.

Como o inadimplemento decorreu da impossibilidade de entrega regular do lote pelos vendedores, eles devem ser considerados a parte infratora para fins de incidência da cláusula penal.

Ainda que a cláusula tivesse sido estipulada apenas em desfavor do comprador, a conclusão não seria diversa.

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a interpretação deve observar o equilíbrio contratual, a boa-fé objetiva e a vedação de vantagem exagerada ao fornecedor, nos termos dos
arts
. 6º, IV e VI, e 51, IV, do CDC
.

Ademais, o
Tema Repetitivo nº 971 do STJ
orienta que a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente deve ser considerada para fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, a fim de preservar a isonomia contratual.

Desse modo, correta a sentença ao aplicar a multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, inclusive porque rejeitou o percentual de 20% pleiteado na inicial e limitou a condenação ao percentual expressamente previsto na avença.

Não há, portanto, qualquer violação ao
pacta sunt servanda
ou ao equilíbrio contratual. Ao contrário, a manutenção da sentença preserva a força obrigatória do contrato, pois impõe à parte inadimplente as consequências previstas na própria avença e na legislação de regência.

Por fim, o ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor cabia aos réus, nos termos do
art. 373, II, do CPC
, especialmente diante da incidência do CDC e da facilitação da defesa do consumidor.

Os apelantes, contudo, não demonstraram que o empreendimento estava plenamente regular e apto à entrega no prazo contratado, limitando-se a invocar autorizações administrativas parciais e regularização posterior, circunstâncias insuficientes para afastar o inadimplemento.

A corroborar o entendimento
,
cita-se
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DE ENTES PÚBLICOS. REJEIÇÃO.
PRELIMINAR DE PERDA SUPERVENIENTE DE OBJETO. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS
. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por empresa vendedora contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando à devolução integral dos valores pagos, inclusive corretagem, em razão da ausência de regularização urbanística do loteamento comercializado.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão:

(i) saber se a ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande acarreta nulidade da sentença;

(
ii
) saber se houve perda superveniente de objeto em razão de posterior aprovação urbanística do empreendimento;

(
iii
) saber se é devida a restituição integral e imediata das quantias pagas pelo promitente comprador, ante o inadimplemento da empresa vendedora.

II. Razões de decidir

3. A ausência de intimação de entes públicos alheios à relação contratual não configura nulidade, pois não demonstrado interesse jurídico direto na lide.

4. A posterior regularização do empreendimento não afasta os efeitos jurídicos do inadimplemento contratual verificado anteriormente, não havendo perda superveniente do objeto.

5. Diante da ausência de licenciamento ambiental e registro do loteamento, configura-se inadimplemento contratual por parte da vendedora, impondo-se a restituição integral das quantias pagas, conforme Súmula 543 do STJ.

V. Dispositivo e tese

6. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Não há nulidade por ausência de intimação de entes públicos sem interesse jurídico direto na relação contratual discutida.

2. A posterior regularização urbanística não descaracteriza o inadimplemento contratual anterior nem enseja a perda superveniente do objeto da demanda.

3. Caracterizado o inadimplemento contratual por parte do promitente vendedor, é devida a restituição integral das quantias pagas pelo comprador."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º, VI; CC, art. 475; CPC,
arts
. 17, 85, § 11 e 487, I; CDC, art. 6º, VI.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMT, Ap.
Cív
. nº 1034395-17.2020.8.11.0002, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 09.08.2024.

(
TJMT, AC
1008435-64.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/07/2025,
Publicado
no DJE 30/07/2025)
[grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E NULIDADE DE CLÁUSULAS COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINARES – PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – PRECLUSÃO – ANÁLISE DO PEDIDO PREJUDICADA – DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – VENDA DE LOTEAMENTO COM EMBARAÇO JUDICIAL – VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU CONTRATUALMENTE A ENTREGAR UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS – AMOTIVO JUSTO PARA A RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Embora o artigo 99 do Código de Processo Civil permita o pedido de gratuidade da justiça em grau recursal, tenho que a arguição, nesta via, está aniquilada pelo alcance da preclusão. Isso porque, ao que se infere dos autos, a matéria não foi suscitada oportunamente pela apelada em preliminar de contestação, momento processual adequado para tal fim. Ademais, as contrarrazões não são a via adequada para formulação de pedidos, pois têm por finalidade a impugnação do recurso da parte adversa.

Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento, consistente no embaraço judicial, e tendo o promitente vendedor se comprometido a entregar um imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, configurado está o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Assim sendo, a restituição dos valores pagos será feita integral e imediatamente, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ,

verbis
: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

(TJMT, AC 1035042-55.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024,
Publicado
no DJE 29/07/2024) [grifo nosso]

Assim, rejeito as teses de ausência de descumprimento contratual, inexistência de culpa, rompimento do nexo causal, perda superveniente do objeto, afastamento da restituição dos valores pagos e exclusão da multa contratual.

Por conseguinte, deve ser mantida a sentença quanto à rescisão do contrato, à restituição integral da quantia paga pelo autor e à condenação dos requeridos ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato
.

2. Necessário reconhecimento do dano moral e equívoco na distribuição do ônus
da
sucumbência

O apelante adesivo sustenta que a sentença deve ser reformada em dois pontos: o indeferimento do pedido de indenização por danos morais e a distribuição recíproca dos ônus sucumbenciais.

Quanto ao
dano moral
, afirma que a conduta das apeladas adesivas ultrapassou o mero inadimplemento contratual, pois adquiriu o lote em 2016, quitou integralmente suas obrigações em maio de 2021 e, durante todo o período, as rés teriam continuado a receber os pagamentos, embora cientes da existência da Ação Civil Pública nº 659-81.2017.811.0082 e do embargo do empreendimento por irregularidades documentais e ambientais.

Aduz que houve violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, previstos no art. 6º, III, do CDC e no art. 422 do Código Civil, pois as rés teriam omitido circunstância relevante acerca da inviabilidade do empreendimento, frustrando sua legítima expectativa de aquisição de imóvel regular.

Defende, ainda, a responsabilidade objetiva das fornecedoras, com fundamento no art. 14 do CDC, bem como a configuração de ato ilícito indenizável, nos termos dos
arts
. 186 e 927 do Código Civil.

Sustenta que a frustração do projeto de vida, a impossibilidade de utilização do bem e a longa permanência da incerteza quanto à regularidade do empreendimento causaram angústia, sofrimento e sensação de impotência, configurando dano moral indenizável.

Com base em julgados do TJMT envolvendo casos análogos, inclusive contra a mesma empresa, requer a condenação solidária das apeladas adesivas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

No tocante à
sucumbência
, afirma que obteve êxito nos pedidos principais, consistentes na rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos e condenação ao pagamento de multa contratual de 10%, tendo decaído apenas quanto ao pedido de dano moral e, parcialmente, quanto ao percentual da multa contratual.

Argumenta que a redução do quantum ou do percentual pleiteado não caracteriza sucumbência relevante, especialmente porque foram acolhidos os pedidos de maior expressão econômica e jurídica.

Invoca o art. 86, parágrafo único, do CPC e o princípio da causalidade, sustentando que os réus deram causa à demanda e devem responder integralmente pelas custas processuais e honorários advocatícios.

Subsidiariamente, requer a redistribuição proporcional da sucumbência, com imposição de, no mínimo, 80% dos encargos sucumbenciais às apeladas adesivas e 20% ao autor.

Por fim, requer a majoração dos honorários sucumbenciais, ao argumento de que o percentual de 10% não refletiria adequadamente o trabalho desenvolvido ao longo da tramitação processual.

A parte apelada não apresentou contrarrazões.

Pois bem
.

No que concerne ao pedido indenizatório, entendo que a sentença merece reforma.

No caso, o dano moral decorre da comercialização de lote em empreendimento não regularmente implantado, cuja entrega restou inviabilizada em razão de irregularidades documentais, urbanísticas e ambientais, circunstância que frustrou de modo relevante a legítima expectativa do consumidor de adquirir bem regular e apto ao uso prometido.

Não se trata, portanto, de simples inadimplemento contratual ou mero atraso na entrega do imóvel.

A situação dos autos revela falha grave na prestação do serviço, pois o consumidor quitou o preço ajustado e, ao final, não recebeu o bem nas condições contratadas, sendo surpreendido com a existência de embargo judicial decorrente de irregularidades do empreendimento.

Imperioso destacar que a responsabilidade civil dos fornecedores, em casos tais, é objetiva, nos termos do
art. 14,
caput
, do Código de Defesa do Consumidor
, cabendo-lhes responder pelos danos decorrentes de defeito na prestação do serviço, independentemente da demonstração de culpa.

Além disso, a conduta viola os deveres anexos de informação, lealdade e boa-fé objetiva, extraídos do
art. 6º, III, do CDC e do art. 422 do Código Civil
, uma vez que competia aos fornecedores assegurar a regularidade jurídica, ambiental e urbanística do empreendimento antes de sua comercialização.

Assim, a frustração da aquisição do imóvel, somada à impossibilidade de utilização do bem e à necessidade de buscar o Poder Judiciário para rescindir o contrato e reaver os valores pagos, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral indenizável.

Diante dessas considerações, deve ser acolhido o pedido de indenização por dano moral.

Por outro lado, o valor de R$ 15.000,00 pleiteado pelo apelante adesivo
, em termos de proporcionalidade (
art. 8º do Código de Processo Civil
)

mostra-se superior ao que ordinariamente tem sido fixado em hipóteses semelhantes, considerada a extensão do dano
, a natureza da relação jurídica, o caráter compensatório da medida
(
art. 944,
caput
e parágrafo
único
do Código Civil
)
e a vedação ao enriquecimento sem causa.

A indenização por dano moral deve ser arbitrada com observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, em montante suficiente para compensar o sofrimento experimentado pelo consumidor e, ao mesmo tempo, conferir efeito pedagógico à condenação, sem representar vantagem excessiva.

Por tais motivos, entendo razoável fixar a indenização por danos morais em
R$ 5.000,00
, valor que se mostra adequado às peculiaridades do caso concreto.

A corroborar os entendimentos acima, cita-se:

EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. LOTEAMENTO EMBARGADO POR IRREGULARIDADE AMBIENTAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. VALOR REDUZIDO PARA SE ADEQUAR A CRITÉRIOS DE PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MULTA CONTRATUAL. DEVIDA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a Recorrente
a à
restituição integral das quantias pagas, multa de 10% e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença por ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande; (
ii
) definir se a CIJ Imóveis deu causa ao inadimplemento contratual; (
iii
) examinar a legalidade da condenação por danos morais e eventual necessidade de sua redução; (
iv
) apurar a possibilidade de restituição integral dos valores pagos e aplicação da multa contratual em desfavor da vendedora; e (v) reavaliar a distribuição dos ônus
da
sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande não configura nulidade da sentença nem cerceamento de defesa, por inexistência de vínculo contratual entre esses entes e as partes litigantes, sendo incabível sua inclusão na lide.

O inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva da apelante, que comercializou lote em empreendimento embargado por decisão judicial, em razão de graves irregularidades ambientais e urbanísticas, não podendo transferir a terceiros a responsabilidade pelas consequências do vício de origem da transação.

A condenação por danos morais é cabível, tendo em vista a frustração do legítimo projeto de aquisição de imóvel, configurando falha na prestação do serviço, com aplicação da responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14 do CDC). Contudo, o valor arbitrado deve ser reduzido de R$ 10.000,00 para R$ 5.000,00, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A restituição integral dos valores pagos é devida quando a resolução do contrato decorre do inadimplemento do promitente vendedor, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo igualmente cabível a aplicação da cláusula penal de 10% prevista contratualmente, mesmo quando originalmente estipulada apenas contra o comprador, em conformidade com o Tema 971/STJ.

Inexistem razões para modificação da distribuição dos ônus
da
sucumbência, mantida a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: A ausência de vínculo do INCRA e do Município com o contrato afasta a nulidade por falta de intimação. A venda de imóvel embargado por irregularidades ambientais configura inadimplemento da vendedora. O dano moral é indenizável diante da frustração da compra, porém o quantum deve ser proporcional ao dano. Havendo culpa da vendedora, impõe-se a devolução integral dos valores pagos e aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas para o comprador.

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 421, 422 e 475; CPC,
arts
. 344, 370, 373, II, e 85, §§ 2º e 11; CDC,
arts
. 6º, VI, e 14, caput; CF/1988, art. 5º, V e X.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 43, 54 e 543; STJ, Tema 971, REsp 1.635.428/SP,
AgInt
no REsp 1888853/
SP,;
TJMT, 1021240-44.2020.8.11.0002 e 1008916-27.2017.8.11.0002.

(TJMT, AC 1026140-36.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/06/2025,
Publicado
no DJE 30/06/2025) [grifo nosso]

2 RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO PROCESSO (TEMA 1099/STJ) – REJEIÇÃO – PRESCRIÇÃO TRIENAL – REJEIÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – OBRA EMBARGADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DA REQUERIDA CIJ IMÓVEIS DESPROVIDO E RECURSO DA REQUERIDA GOLDEM NEGOCIOS PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A questão submetida a julgamento pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (TEMA 1099), que havia determinado a suspensão dos recursos interpostos perante os Tribunais de Justiça de segundo grau, foi revogada pelo Ministro Paulo Tarso
Sanseverino
no dia 18/05/2022. Dessa forma, não há ordem/impedimento de apreciação e julgamento do presente recurso e, portanto, não há se falar em suspensão da sua tramitação, razão pela qual rejeita-se o pedido.

2. A jurisprudência do STJ sedimentou entendimento no sentido de que, nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir visa a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, o que é o caso dos autos, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo, portanto, inaplicável o prazo prescricional trienal. Logo, não há se falar em prescrição.

3. Se o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para que se manifestem nos autos. Assim, não há se falar em cerceamento de defesa.

4. A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor.

5. Nas hipóteses em que o vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (Súmula 543 do STJ).

6. A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

7. Fixados os danos morais em valor excessivo, torna-se necessária sua redução para montante razoável e capaz de proporcionar ao ofendido satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento
ilícito.-

(TJMT, AC 1007258-60.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/11/2024,
Publicado
no DJE 22/11/2024) [grifo nosso]

Sobre o montante indenizatório deverão incidir correção monetária pelo IPCA a partir deste arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ e do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Os juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, observada a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, isto é, a Taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, vedada a cumulação indevida entre juros e correção monetária.

Quanto à sucumbência, a reforma da sentença também se impõe.

Com o parcial provimento da apelação adesiva para reconhecer o dano moral, verifica-se que Claudinei Salustiano Benedito obteve êxito substancial em sua pretensão, pois foram acolhidos os pedidos de rescisão contratual, restituição dos valores pagos, aplicação da multa contratual e indenização por dano moral.

Assevera-se que a
circunstância de a indenização moral ter sido fixada em valor inferior ao postulado na inicial não caracteriza sucumbência recíproca da parte autora.

Nos termos da
Súmula 326 do STJ
, “na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca”.

Do mesmo modo,
a redução da multa contratual de 20% para 10% não autoriza, por si só, o reconhecimento de sucumbência recíproca
em prejuízo do consumidor.

Isso porque o pedido principal formulado quanto à cláusula penal foi acolhido, reconhecendo-se a incidência da multa contratual em razão do inadimplemento imputável aos requeridos.

A circunstância de o percentual ter sido limitado àquele expressamente previsto no contrato não altera a essência da vitória obtida pelo autor, mas apenas adequa o quantum da condenação aos limites da avença e da proporcionalidade.

Além disso, com o acolhimento do pedido de indenização por danos morais em sede recursal, verifica-se que Claudinei Salustiano Benedito
decaiu de parte mínima de sua pretensão
, pois obteve êxito quanto aos pedidos substanciais deduzidos na inicial: rescisão contratual por culpa dos requeridos, restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual e reparação moral.

Nessa hipótese, incide o
art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil
, segundo o qual, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Assim, embora o valor da indenização moral tenha sido fixado em montante inferior ao postulado e a multa contratual tenha sido limitada a 10%, tais circunstâncias não configuram derrota substancial do autor, mas mero acolhimento parcial quanto à extensão econômica de pedidos reconhecidos em sua essência.

Também deve ser observado o princípio da causalidade, pois a demanda somente foi necessária em razão da conduta dos requeridos, que comercializaram lote em empreendimento irregular, não entregaram o bem nas condições prometidas e não restituíram espontaneamente os valores pagos pelo consumidor.

Desse modo, reconhecido o decaimento mínimo do autor, devem os requeridos suportar integralmente as custas processuais e os honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, c/c art. 85, § 2º, ambos do CPC.

Diante do exposto,
conheço de ambos os recursos
e:

a)
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação principal interposto por
CIJ Imóveis Ltda. – EPP e João Batista da Silva
, mantendo a sentença quanto à rejeição das preliminares, à rescisão contratual, à restituição integral dos valores pagos e à condenação ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato;

b)
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação adesivo interposto por
Claudinei Salustiano Benedito
, para reformar parcialmente a sentença e condenar, solidariamente,
CIJ Imóveis Ltda. – EPP e João Batista da Silva
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$ 5.000,00
, com correção monetária pelo IPCA a partir deste arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ e do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e juros de mora a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil, observada a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil.

Em razão da alteração do resultado do julgamento e do decaimento mínimo da parte autora,
redistribuo os ônus sucumbenciais
, para condenar
CIJ Imóveis Ltda. – EPP e João Batista da Silva
, solidariamente, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios de primeira instância, mantidos em
10% sobre o valor atualizado da condenação
, nos termos do art. 85, § 2º, c/c art. 86, parágrafo único, ambos do CPC.

Considerando o desprovimento integral da apelação principal, majoro os honorários advocatícios em favor do patrono de
Claudinei Salustiano Benedito
em
2%
, nos termos do
art. 85, § 11, do CPC, observados os limites dos §§ 2º e 11 do referido dispositivo.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026