Tribunal: TJMT
Processo: 1021709-48.2024.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021709-48.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Imissão]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), ROBERTO MENDONCA FERNANDES - CPF: 013.916.981-42 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno, determinou restituição de 80% dos valores pagos, reintegração de posse e indeferiu pedido de condenação em taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2. A questão consiste em saber se é devida a cobrança de taxa de fruição quando o compromissário comprador inadimplente permaneceu na posse de lote de terreno não edificado, sem comprovação de uso econômico ou vantagem patrimonial mensurável.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não cabe o pagamento de taxa de fruição em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, ante a ausência dos requisitos configuradores do enriquecimento sem causa.

4. O objeto contratual é lote de terreno de 300m2, sem edificação, conforme expressamente descrito no instrumento contratual, não havendo nos autos prova de que o imóvel tenha sido utilizado economicamente, locado ou que tenha proporcionado qualquer vantagem patrimonial ao compromissário comprador.

5. Alegações genéricas sobre impedimento de comercialização ou locação não substituem a necessária comprovação de perda patrimonial efetiva e mensurável, requisito indispensável à configuração do dever de indenizar por fruição.

6. A simples ocupação de terreno não edificado, desacompanhada de demonstração de uso econômico, não autoriza a cobrança de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa do promitente vendedor.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:

"É descabida a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, quando ausente a demonstração de utilização econômica do bem ou de vantagem patrimonial obtida pelo compromissário comprador inadimplente."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 475 e 884; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/06/2023; STJ, AgInt no REsp 2.060.756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05/06/2023; TJ-MT, Apelação Cível 10123674720238110003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 06/11/2024.

R E L A T Ó R I O

Des. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
N.C. IMÓVEIS LTDA
contra a sentença (Id. 335447853, integrada pela decisão de Id. 335447856) proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, no bojo da ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel c/c com perdas e danos pela fruição indevida ajuizada em desfavor de
ROBERTO MENDONCA FERNANDES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para a) declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda n. 03796, firmado em 20/02/2018; b) condenar a parte autora a restituir ao réu a quantia de R$ 63.208,03 (sessenta e três mil, duzentos e oito reais e três centavos), correspondente a 80% dos valores pagos (R$ 79.010,04), corrigida pelo INPC desde os pagamentos realizados e acrescida de juros legais de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado; c) determinar a reintegração de posse do imóvel à parte autora, devendo o réu desocupá-lo no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de mandado de reintegração coercitiva; d) condenar o réu ao pagamento do montante de R$ 7.160,91 a título de tributos de IPTU inadimplidos, o qual deverá ser compensado com os valores das parcelas já pagas ao demandado.

Em suas razões (Id. 335447858), a apelante sustenta que a sentença deve ser reformada em parte, especificamente quanto à não aplicação da taxa de fruição pelo período em que o apelado permaneceu na posse do imóvel sem efetuar o pagamento das parcelas devidas. Aduz que o imóvel está comprovadamente ocupado, tanto que constou na sentença ordem de desocupação e reintegração, e que por todo o tempo de inadimplência o imóvel não pôde ser vendido ou locado, impedindo o desenvolvimento econômico da apelante.

Argumenta que não se trata de lote nu, mas de imóvel ocupado e utilizado como moradia, o que por si só atrairia a incidência da taxa de fruição prevista na Lei 13.786/2018, aplicável aos contratos firmados após sua vigência, sendo que a taxa de fruição, consoante jurisprudência, independe de ser edificado, bastando que o comprador tenha usufruído do bem, em prejuízo do vendedor, ressaltando que a lei de regência não faz distinção sobre tal questão.

Por fim, requer a reforma da sentença para condenar o Apelado na taxa de fruição, que deve incidir desde a transmissão da posse até a efetiva desocupação do imóvel nos termos do art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, subsidiariamente que seja aplicada a taxa a contar da inadimplência até efetiva reintegração, além da condenação do Apelado nas custas e honorários recursais.

Sem contrarrazões pelo apelado pois, embora devidamente citado, não constituiu advogado nos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Preliminarmente, conforme se verifica, o recurso foi interposto tempestivamente, dentro do prazo legal previsto no art. 1.003 do Código de Processo Civil. A apelante possui legitimidade recursal, na condição de parte sucumbente em relação ao ponto impugnado, e o preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme se verifica da documentação acostada aos autos. Assim, o recurso deve ser conhecido, eis que presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Quanto ao ponto, a controvérsia recursal cinge-se unicamente à aplicabilidade da taxa de fruição pelo período em que o apelado permaneceu na posse do imóvel objeto do contrato rescindido, sem efetuar o pagamento das parcelas devidas.

Na sentença, o magistrado de primeiro grau formou sua convicção no sentido de que não restou demonstrado nos autos que o imóvel objeto do contrato — caracterizado como
lote sem edificação
— tenha sido utilizado pela parte autora para fins econômicos ou locatícios, requisito essencial para a configuração do direito à indenização por fruição, tampouco foi comprovado que a ora apelante experimentou alguma perda em razão da privação da posse do bem, o que afasta a exigibilidade da taxa de fruição, ainda que prevista contratualmente.

Por meio da decisão que apreciou os embargos de declaração e manteve o indeferimento da taxa de fruição, a sentença foi integrada ainda pelo fundamento no sentido de que
“não merece acolhimento a alegação de omissão quanto ao pedido de indenização por fruição indevida. A sentença enfrentou diretamente a matéria, tendo concluído que, por se tratar de lote não edificado e diante da ausência de prova de uso econômico, locativo ou de qualquer vantagem patrimonial obtida pelo réu em razão da posse, não se configurou o dever de indenizar. É certo que a jurisprudência admite a fixação de taxa de fruição em hipóteses de ocupação injustificada após o inadimplemento, porém tal direito depende de demonstração efetiva do prejuízo ou enriquecimento sem causa, o que não se verifica nos autos. Alegações genéricas sobre impedimento de locação ou comercialização não substituem a necessária comprovação de perda patrimonial mensurável, sobretudo quando sequer restou evidenciado o exercício de atividade econômica no imóvel ou qualquer edificação realizada pelo requerido” – sic.
Id. 335447856.

Por essa razão, a apelante sustenta que a sentença deve ser reformada em parte para incluir a condenação do apelado ao pagamento dessa taxa, enquanto a decisão recorrida silenciou sobre tal pretensão, limitando-se a determinar a restituição de 80% dos valores pagos e a reintegração de posse do imóvel.

Conforme se verifica da Clausula Primeira do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda acostado no Id. 335447366, o objeto transacionado é o
“lote de terrenos
sob n.° 22, da quadra n.° 05, com 300,00m2(metros quadrados), tendo 10,00 metros de frente, por 10,00 metros de fundos, 30,00 metros pelo lado direito e 30,00 metros pelo lado esquerdo, fazendo frente para a RUA SILVESTRE SILVEIRA”.

A apelante argumenta que o imóvel objeto do contrato não constitui lote nu, mas sim imóvel ocupado e utilizado como moradia, circunstância que justificaria a aplicação da taxa de fruição. Todavia,
esta distinção não se revela suficiente para alterar a conclusão quanto à inaplicabilidade da taxa de fruição ao caso concreto,
sobretudo porque não consta nenhuma prova nos autos que demonstrem inequivocamente a natureza do imóvel, se edificado ou não, e a extensão de sua utilização pelo apelado.

Nesse passo, a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa
.
Com efeito,

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ.
2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o

pagamento de taxa de ocupa
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o edificados.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação à mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro

Ricardo Villas B
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as

Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023,

DJe

de 30/6/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ. 2 .
A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa"
(AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ . 3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023)

Sob esse prisma, como no caso dos autos discute-se contrato que tem como objeto lote de terreno sem edificação e que, a rigor, não foi utilizado pela parte requerida, inexistindo, assim, proveito econômico proporcionado pelo imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição.

Nesse mesmo sentido, aliás, é o entendimento desta Corte de Justiça, inclusive da Quinta Câmara de Direito de Privado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado.

Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador.

“É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato,
além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão

da não utilização do bem”
(AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP). (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

EMENTA CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – TERRENO NÃO EDIFICADO – IPTU – DESCONTO INDEVIDO – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – RECURSO DESPROVIDO. 1. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. 2. STJ firmou entendimento que nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Pagamento de despesas como IPTU e taxa de manutenção são de responsabilidade da vendedora, pois não demonstrada a edificação no imóvel ou a efetiva posse dos compradores. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1053772-06.2022 .8.11.0001, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 02/04/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/04/2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO . CLÁUSULA DE METRAGEM MÍNIMA. PREVISÃO EXPRESSA. VICIO INEXISTENTE. CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. ABUSIVIDADE. READEQUAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame: Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de nulidade de contrato de compra e venda de terreno e de condenação em danos morais e materiais. O apelante sustenta erro substancial por ausência de informação sobre cláusula de metragem mínima e abusividade nas penalidades contratuais. II. Questão em discussão: A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de vício de consentimento em razão de erro substancial na manifestação de vontade; (ii) avaliar a validade e a razoabilidade das cláusulas contratuais relativas à penalidade de rescisão e à taxa de fruição . III. Razões de decidir: A cláusula que estipula metragem mínima foi devidamente prevista no contrato, afastando o vício de consentimento. As penalidades contratuais merecem revisão por configurarem onerosidade excessiva ao consumidor. A retenção de 10% sobre o valor total do contrato é considerada abusiva, devendo incidir proporcionalmente sobre o valor pago.
A cobrança de taxa de fruição sobre terreno não edificado é indevida, em conformidade com a jurisprudência consolidada.
IV. Dispositivo e tese: Apelação cível parcialmente provida. Tese de julgamento: “Não há vício de consentimento quando a cláusula contratual de metragem mínima foi previamente estipulada no instrumento assinado pelas partes . A cláusula penal deve ser proporcional ao valor pago, evitando onerosidade excessiva ao consumidor.
É vedada a cobrança de taxa de fruição em contratos de compra e venda de terreno não edificado
." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10011637720238110044, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 12/02/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2025)

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO e lhe NEGO PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença, inclusive o ônus sucumbencial na forma fixada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026