Tribunal: TJMT
Processo: 1002569-38.2020.8.11.0045
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002569-38.2020.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.041.821/0001-40 (APELANTE), RUDINEI MERTZ DE FRANCA - CPF: 026.209.321-90 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NÃO CONFIGURAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. CONDIÇÃO DE REGULARIDADE DA OBRA. ENCARGOS MORATÓRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROVIMENTO PARCIAL.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração do imóvel, fixou taxa de fruição, autorizou retenção parcial de valores pagos e condenou as autoras à indenização por benfeitorias, além de reconhecer sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a condenação ao pagamento de benfeitorias configura julgamento extra petita; (
ii
) saber se a indenização depende da regularidade das obras; (
iii
) definir o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; (
iv
) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. Não há julgamento extra petita, pois a indenização por benfeitorias decorre logicamente da rescisão contratual, como medida de recomposição do status quo ante e de vedação ao enriquecimento sem causa, especialmente quando a matéria foi suscitada na própria inicial.

4. A indenização por benfeitorias exige a verificação de sua regularidade ou, ao menos, da possibilidade de regularização, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79, sendo indevida quando se tratar de obra insanável e, nos casos regularizáveis, com abatimento dos custos necessários.

5. A correção monetária deve incidir a partir do laudo de avaliação produzido em liquidação, evitando distorções decorrentes da defasagem temporal, enquanto os juros de mora fluem a
partir da definição do quantum
debeatur
, momento em que a obrigação se torna líquida e exigível.

6. Mantém-se a sucumbência recíproca quando evidenciado que ambas as partes decaíram de parcelas relevantes de suas pretensões, inclusive quanto aos consectários econômicos da demanda.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. A indenização por benfeitorias, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, constitui efeito jurídico necessário à recomposição do status quo ante, não configurando julgamento extra petita quando integrada à controvérsia.

2. A indenização por acessões depende da regularidade ou da possibilidade de regularização da obra, sendo indevida quando insanável e, nos demais casos, com abatimento dos custos de regularização.

3. A correção monetária incide a partir do laudo de avaliação e os juros de mora a partir da liquidação, quando definido o valor da obrigação."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 34; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AREsp
2.748.694/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09/03/2026; STJ, REsp 1.643.771/PR; Tema 1002 (STJ).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
ANTARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.,
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse movida em desfavor de
RUDINEI MERTZ DE FRANÇA
.

Na origem, as
a
utoras ajuizaram a demanda alegando inadimplemento do
r
equerido em contrato de compra e venda de lote urbano (Lote 14, Quadra 32, Residencial Jardim Amazônia II), firmado em 15/04/2013. Pleitearam a rescisão do contrato, reintegração de posse e retenção de valores conforme cláusulas contratuais, além de pedido expresso para não indenização de benfeitorias/acessões, alegando má-fé e clandestinidade da obra.

O Requerido, citado por edital, foi representado pela Defensoria Pública, que apresentou contestação por negativa geral.

A r. sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para:

a) Declarar rescindido o contrato e reintegrar
a
posse às Autoras;

b) Condenar o Réu ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e débitos de IPTU;

c) Determinar a devolução dos valores pagos pelo Réu em parcela única, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento) pelas Autoras;

d) Condenar as Autoras a indenizar as benfeitorias edificadas no imóvel, a serem apuradas em liquidação de sentença, com correção pelo INPC e juros de 1% ao mês desde a data da sentença;

e) Fixar a sucumbência recíproca (50% para cada parte).

Em suas razões recursais, as Apelantes sustentam, preliminarmente, a ocorrência de julgamento
extra petita
quanto à condenação por benfeitorias, argumentando que, diante da revelia (citação por edital e defesa por negativa geral), e inexistindo pedido reconvencional ou expresso da defesa nesse sentido, o juiz não poderia conceder indenização de ofício, citando precedente do STJ (REsp 1.836.846/PR).

No mérito, pelo princípio da eventualidade, aduzem que
a
indenização deve ser condicionada à comprovação da regularidade da obra perante os órgãos municipais, conforme Art. 34 da Lei 6.766/79
.

Alegam que o
termo inicial da correção monetária sobre as benfeitorias deve ser a data do laudo de avaliação, e os juros de mora devem incidir apenas após a intimação para pagamento na fase de cumprimento de sentença
.

Aduzem que a
distribuição da sucumbência deve ser revista, recaindo integralmente sobre o Apelado, dado o decaimento mínimo das Autoras.

Em contrarrazões, a Defensoria Pública pugna pelo desprovimento do recurso, defendendo que a indenização é consequência lógica do retorno ao
status quo
ante e da vedação ao enriquecimento ilícito, não havendo julgamento extra petita, uma vez que a própria Autora trouxe a matéria à baila na inicial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso.

VOTO PRELIMINAR – DO JULGAMENTO
EXTRA PETITA
(INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS)

As Apelantes sustentam nulidade da sentença ao argumento de que o magistrado concedeu indenização por benfeitorias sem pedido expresso do Réu, que foi citado por edital e defeso por negativa geral.

Sem razão, contudo.

Embora o STJ possua precedentes no sentido de que, em ações possessórias puras, a indenização por benfeitorias exige pedido expresso, o caso em tela trata de resolução de compromisso de compra e venda. Nessas demandas, a rescisão contratual impõe o retorno das partes ao
status quo ante
.

A jurisprudência consolidada, inclusive sumulada em tribunais pátrios e com respaldo no STJ, entende que a indenização pelas benfeitorias/acessões é decorrência lógica da rescisão contratual para evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, que receberá o imóvel valorizado pela construção.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO.
INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ ATÉ O PRONUNCIAMENTO JUDICIAL. ART. 34 DA LEI 6.766/1979. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem
assentou que, até o pronunciamento judicial que declarou a resolução contratual, a ocupação do imóvel se deu sob presunção de boa-fé, aplicando-se o regime jurídico do art. 34 da Lei 6.766/1979.

2.
Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente.

Incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo não provido.

(
AREsp
n. 2.748.694/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.)
(destaquei)

Ademais, não há que se falar em decisão
extra petita
ou surpresa, pois as próprias Apelantes suscitaram a questão na petição inicial (
Item

f
– id.

340390389 - Pág. 18
/19
), requerendo expressamente a declaração de perdimento das acessões ou, subsidiariamente, a indenização apenas das necessárias.

Ao julgar a lide, o magistrado rejeitou o pedido principal das autoras de não indenizar

e acolheu a obrigação legal de indenizar prevista no art. 34 da Lei 6.766/79.

A contestação por negativa geral apresentada pela Curadoria Especial torna controvertidos todos os fatos alegados na inicial, inclusive a pretensão da Autora de se apropriar das construções sem a devida contraprestação.

Portanto, rejeito a tese de julgamento
extra petita
.

VOTO MÉRITO

A controvérsia cinge-se à possibilidade de condenação em indenização por benfeitorias em caso de defesa por negativa geral (Curador Especial), à necessidade de regularidade das obras para fins indenizatórios, aos termos iniciais dos encargos moratórios sobre tal verba e à distribuição dos ônus sucumbenciais.

DA REGULARIDADE DAS BENFEITORIAS/ACESSÕES

No mérito, as Apelantes pugnam para que a indenização seja condicionada à regularidade da obra.

Neste ponto, assiste-lhes razão parcial.

O art. 34,
§1º
da Lei nº 6.766/79 dispõe que "não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".

O STJ firmou entendimento (REsp 1.643.771/PR) de que a indenização pela acessão/benfeitoria pressupõe a regularidade da obra ou, ao menos, a possibilidade de sua regularização. O imóvel irregular não agrega valor de mercado na mesma proporção de um regular, podendo, inclusive, gerar custos de demolição ou multas administrativas.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.

2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.

3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões

-
feitas
em desconformidade com o contrato ou com a lei.

4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp n. 1.643.771/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019,
DJe
de 21/6/2019.)

Deste modo
, a sentença merece reparo para determinar que, em sede de liquidação de sentença:
(i)
Seja apurada a existência de benfeitorias/acessões;
(
ii
)
Seja verificada a regularidade das obras perante a Municipalidade;
(
iii
)
Caso a obra seja irregular, mas passível de regularização, a indenização será devida, porém abatidos os custos necessários para a regularização
; (
iv
)
Caso a obra seja insanável (impossível de regularizar), não haverá direito à indenização.

DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE A INDENIZAÇÃO

Insurge-se a parte Apelante quanto ao termo inicial dos juros e correção fixados
,
ambos da data da sentença.

O pleito comporta acolhimento.

Quanto à correção monetária, esta visa apenas recompor o valor da moeda. Se o valor da indenização for apurado em perícia técnica (Laudo de Avaliação) na fase de liquidação, a correção deve incidir a partir da data do laudo, pois o perito avaliará o bem
conforme

valor presente de mercado. Fixar desde a sentença poderia gerar
bis in idem
ou distorção, caso a avaliação ocorra muito tempo depois.

Quanto aos juros de mora sobre a indenização das benfeitorias, as Autoras não estão em mora enquanto não houver a definição do valor e a liquidação do julgado. Tratando-se de obrigação decorrente de decisão judicial que desfaz o contrato, a mora da vendedora no pagamento das benfeitorias só se constitui após o trânsito em julgado da decisão que fixar o valor (liquidação) ou, conforme entendimento mais recente para evitar enriquecimento ilícito recíproco, a partir do trânsito em julgado da sentença que determinou a rescisão, coincidindo com a lógica aplicada aos valores a serem restituídos ao comprador (Tema 1002 do STJ, por analogia).

Contudo, acolho o pedido recursal para fixar que os juros de mora incidam somente após a definição do
quantum
na liquidação, momento em que a obrigação se torna líquida e exigível.

Por fim, quanto aos honorários, mantenho a sentença.

Houve sucumbência recíproca: as Autoras não obtiveram a retenção em percentuais maiores, nem a taxa de fruição de 1% (fixada em 0,5%), tampouco afastaram a indenização da construção. O êxito na rescisão e reintegração não afasta a derrota nas questões financeiras acessórias, de relevante impacto econômico. Assim, a divisão em 50% é proporcional.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar a sentença nos seguintes termos:

Condicionar a indenização das benfeitorias/acessões à comprovação de sua regularidade ou possibilidade de regularização. Em caso de obras regularizáveis, deverão ser descontados do valor indenizatório os custos administrativos e despesas para a regularização perante os órgãos competentes, a serem apurados em liquidação de sentença. Obras insanáveis não serão indenizadas.

D
eterminar que, sobre o valor da indenização por benfeitorias, incida:

a)
Correção monetária (INPC) a partir da data do laudo de avaliação a ser realizado na fase de liquidação;

b)
Juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão que homologar o valor na liquidação de sentença.

Mantenho inalterados os demais capítulos da sentença, inclusive quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de direito Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026