Tribunal: TJMT
Processo: 1000153-63.2023.8.11.0087
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000153-63.2023.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS - CPF: 059.035.271-75 (APELADO), FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS - CPF: 346.722.128-90 (ADVOGADO), ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 19.510.749/0001-07 (APELANTE), VITOR ARTHUR PASTRE - CPF: 718.851.451-87 (ADVOGADO), WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS - CPF: 059.035.271-75 (APELANTE), FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS - CPF: 346.722.128-90 (ADVOGADO), ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 19.510.749/0001-07 (APELADO), VITOR ARTHUR PASTRE - CPF: 718.851.451-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO E DA AUTORA PROVIDO

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – GRATUIDADE DA JUSTIÇA – MANUTENÇÃO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – 10% DO VALOR PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO SE APLICA AO CASO CONCRETO – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELO IPTU – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO EXPRESSA – VALIDADE –
RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO E DO REQUERENTE PARCIALMENTE PROVIDO
.

A gratuidade da justiça deve ser mantida, porquanto a impugnação genérica da incorporadora é insuficiente, à luz do art. 99, § 2º, do CPC, e da jurisprudência consolidada do STJ.

Aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 deve ser harmonizada com o CDC, sendo afastada quando resultar em onerosidade excessiva ou enriquecimento sem causa.

A mera previsão contratual de parcelamento ou a invocação genérica do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, não justifica o fracionamento do valor a ser restituído, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato.

A cobrança da taxa de fruição exige demonstração de posse útil e fruição econômica do imóvel, o que não se verifica no caso concreto, diante da ausência de entrega do lote e de utilização pelo comprador.

A responsabilidade tributária pelo IPTU, embora
propter rem
, exige a presença de posse ou disponibilidade do bem – ausentes no caso –, não sendo cabível sua imputação ao comprador.

A comissão de corretagem, quando informada de forma ostensiva e específica no contrato, com destaque e ciência do consumidor, pode ser objeto de retenção.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 1000153-63.2023.8.11.0087

APELANTES: ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA (requerida) e WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS (autor)

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA (requerida)
e por
WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS (requerente)
, contra sentença proferida pelo MMº Juiz
Guilherme Carlos Kotovicz
, da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte/MT, que, nos autos da Ação Declaratória de Resilição de Contrato c/c Revisão de Disposições Contratuais e Restituição de Valores Pagos nº 1000153-63.2023.8.11.0087, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de lote; determinar a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, corrigidos pelo INPC desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; autorizar a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos a título de cláusula penal; permitir a retenção do IPTU durante todo o período contratual; admitir a retenção da comissão de corretagem no valor de R$2.257,09 (dois mil, duzentos e cinquenta e sete reais e nove centavos); condenar a requerida ao pagamento das custas e honorários de sucumbência fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC.

Opostos embargos declaratórios pela parte demandada, estes foram acolhidos por meio da decisão integrativa Id. 303446892, para o fim de alterar, em parte, o dispositivo do édito sentencial, devendo constar a seguinte redação ao final:
“d) DEDUZIR em favor da demandada dos valores do tributo de IPTU’s desde a assinatura até a rescisão, bem como a taxa de comissão de corretagem no valor de R$ 2.257,09 reais”
(sic).

A primeira apelante,
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA
, em suas razões recursais requer, de início, a revogação da justiça gratuita, afirmando que o autor juntou apenas autodeclaração de pobreza, sem documentos comprobatórios, citando precedentes do TJMS que exigem comprovação robusta.

Defende que o contrato foi firmado na vigência da lei e que devem ser aplicados todos os efeitos do art. 32-A, notadamente: retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado do contrato, e não sobre valores pagos; taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado; parcelamento da devolução de acordo com o §1º do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018.

Sustenta que o IPTU é de responsabilidade do adquirente durante toda a posse e disponibilidade, até a restituição do lote.

Ao final, pede inversão do ônus sucumbencial, imputando ao autor as custas e honorários (Id. 303446893).

O segundo apelante,
WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS
, pugna pela reforma da sentença para afastar a retenção da comissão de corretagem, alegando ausência de comprovação do repasse aos corretores (cláusulas 3.2 e 3.3 do contrato).

Argumenta que o STJ admite a cláusula de corretagem, mas exige comprovação do efetivo repasse, inexistente no caso.

Além disso, discorda da retenção integral do IPTU por todo o período; sustenta que a responsabilidade deve limitar-se ao período de posse efetiva.

Pede redução ou afastamento da retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos a título de cláusula penal, afirmando que a ré não comprovou despesas administrativas e que a aplicação literal do art. 32-A acarretaria enriquecimento sem causa.

Requer o afastamento da taxa de fruição, por inexistência de edificação e por inexistência de uso ou gozo do lote, destacando que a jurisprudência atual do STJ veda a taxa de fruição para terrenos não edificados.

Impugna a possibilidade do parcelamento da restituição, requerendo pagamento em parcela única, como determinado pela sentença.

Dessa forma, pretende, ao final, a restituição integral de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, sem retenção de corretagem, IPTU limitado ao período de posse comprovada e sem taxa de fruição (Id. 303446896).

Nas contrarrazões de
WESLEI
, este afirma ter comprovado renda e hipossuficiência (Id. 110932157), e que a recorrente não trouxe nenhum documento apto a infirmar o benefício.

Pugna pela não incidência do art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, de forma que sustenta abusividade das cláusulas padronizadas e a necessidade de controle de equilíbrio contratual à luz do CDC, afastando cláusulas penais excessivas, fruição e retenções com base no valor total do contrato.

No que concerne a cláusula penal, argumenta que a pretensão da recorrente geraria perda injustificada de quase 46% (quarenta e seis por cento) dos valores pagos, violando os arts. 51, II, IV e §1º do CDC.

Quanto a taxa de fruição, sustenta inaplicabilidade por se tratar de lote não edificado, citando precedente atual do STJ (REsp nº 2.148.140/SP, Nancy Andrighi, 2025).

Pede a manutenção da condenação da ré, afirmando que a causalidade decorre do inadimplemento do fornecedor (Id. 303446897).

Já as contrarrazões da
ECO PARK
, esta aponta a validade da cláusula e plena aderência ao Tema Repetitivo 938/STJ, afirmando que o contrato destaca o valor e a destinação da corretagem.

Quanto ao IPTU, insiste que a obrigação é
propter rem
e que o autor permaneceu na condição de possuidor/beneficiário do lote até a rescisão judicial.

Reafirma que a disponibilidade do lote gera privação do uso pela incorporadora, justificando a cobrança da taxa de fruição.

No que concerne a retenção contratual, afirma que a sentença reduziu indevidamente os percentuais, contrariando a Lei do Distrato, e requer aplicação literal do art. 32-A, eis que requer a manutenção da sentença (Id. 319603877).

O preparo da requerida foi recolhido (Id. 303854878) e o requerente é beneficiário da assistência judiciária, consoante decisão (Id. 303446858).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cumpridos os requisitos de admissibilidade,
conheço
os recursos interpostos pelas partes, na forma do art. 1.009 do CPC.

Conforme relatado, cuida-se de recursos de apelação interpostos por
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA
e por
WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS
contra sentença proferida pelo MMº Juiz Guilherme Carlos Kotovicz, da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória de Resilição de Contrato c/c Revisão de Disposições Contratuais e Restituição de Valores Pagos nº 1000153-63.2023.8.11.0087.

A sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes; determinou a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, corrigidos pelo INPC desde cada desembolso; autorizou a retenção de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal; reconheceu como de responsabilidade do autor o pagamento do IPTU durante todo o período contratual; admitiu a retenção da comissão de corretagem no valor de R$2.257,09 (dois mil, duzentos e cinquenta e sete reais e nove centavos); e impôs à ré o pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Irresignada, a requerida ECO PARK pugna pela revogação da justiça gratuita; aplicação integral da Lei nº 13.786/2018, com retenção sobre o valor total do contrato, cobrança da taxa de fruição, parcelamento da restituição e atualização pelo IGP-M; além da imputação ao autor do IPTU e inversão da sucumbência.

Por sua vez, o autor Weslei busca a reforma da sentença quanto à retenção da comissão de corretagem, invocando ausência de prova do repasse; requer a exclusão de sua responsabilidade pelo IPTU; pleiteia a redução ou afastamento da cláusula penal; pugna pelo afastamento de eventual taxa de fruição e pelo pagamento da restituição em parcela única.

Passo a análise.

Consta dos fólios que o autor firmou contrato de compra e venda de lote urbano com a ré, em 05/01/2021, tendo como objeto o terreno constituído pelo lote 22, da quadra 10, do loteamento denominado Eco Park Residence I, localizado no município de Guarantã do Norte/MT, matriculado sob o nº 5.788, do Cartório de Registro de Imóveis de Guarantã do Norte/MT.

O contrato não apresenta demonstração de entrega do lote, tampouco há comprovação de edificação. O comprador não exerceu posse direta ou útil sobre o imóvel
.

Os pagamentos foram realizados e, posteriormente, o autor buscou a rescisão contratual, pleiteando restituição de valores e revisão de determinadas cláusulas contratuais.

A análise recursal deve observar os princípios da boa-fé objetiva, equilíbrio contratual, vedação ao enriquecimento sem causa e tutela do consumidor (arts. 4º e 6º do CDC), além do regime jurídico próprio da Lei nº 13.786/2018, aplicável apenas dentro de limites de razoabilidade e proporcionalidade.

O pedido de
revogação da gratuidade
formulado pela incorporadora, não merece acolhimento.

O art. 99, §2º, do CPC estabelece que incumbe ao impugnante demonstrar que a parte beneficiária possui condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo próprio ou de sua família.

A ECO PARK não trouxe qualquer documento capaz de infirmar a declaração de hipossuficiência apresentada pelo autor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que alegações genéricas são insuficientes à revogação do benefício, sendo indispensável prova robusta da capacidade financeira.

Assim, a gratuidade deve ser mantida.

No que se refere à aplicação literal do art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, também não assiste razão à recorrente.

Diz o dispositivo:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.”

Embora a mencionada lei tenha introduzido disciplina específica para contratos de loteamento e incorporação, sua aplicação deve coexistir com as normas de proteção ao consumidor, notadamente os arts. 4º, 6º e 51 do Código de Defesa do Consumidor, de modo que retenções excessivas ou que importem vantagem exagerada devem ser afastadas pelo Poder Judiciário.

A sentença fixou retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, percentual moderado e compatível com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que admite retenção entre 10 e 25%, a depender das peculiaridades do caso concreto.

A pretensão da incorporadora de exigir retenção sobre o valor total do contrato, acrescida de taxa de fruição e parcelamento extensivo, configura desequilíbrio contratual e afronta à boa-fé objetiva, razão pela qual não pode prevalecer.

Igualmente improcedente é o pedido de cobrança da
taxa de fruição
.

A jurisprudência atual do STJ, firmada no REsp nº 2.148.140/SP, relatoria da Ministra Nancy Andrighi (2025), estabeleceu que a taxa de fruição somente é admissível quando demonstrado o efetivo uso, gozo ou fruição econômica do imóvel pelo adquirente, o que não ocorre quando se trata de lote não edificado e não entregue.

No caso,
o autor não recebeu o imóvel, não edificou e jamais exerceu qualquer forma de posse útil
, o que impede a caracterização de fruição e torna inviável a cobrança pretendida pela requerida.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado. Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador. “É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato,
além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem
” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

A pretensão de
parcelamento da restituição
igualmente não pode ser acolhida.

O parcelamento previsto na Lei do Distrato somente é aplicável quando não configurar abusividade ou desequilíbrio, devendo ser demonstrado pela incorporadora eventual risco à sua atividade empresarial.

No presente caso, não há prova de que o pagamento em parcela única comprometeria a continuidade da atividade da empresa, sendo certo que a retenção de 10% (dez por cento) já é suficiente para compensar despesas administrativas e operacionais.

Sobre o tema, faço menção ao seguinte precedente desta Casa:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE.
APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Apelação cível interposta por JOSE CARLOS PEREIRA DE SOUZA contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., e condenando a ré a restituir os valores pagos em até 12 parcelas mensais, com retenção de 10% para despesas administrativas, além da dedução dos valores de corretagem e débitos de IPTU. O apelante pleiteia a restituição em parcela única, argumentando que a decisão de parcelamento contraria a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência do TJMT. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. A questão em discussão consiste em determinar se, em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a devolução das quantias pagas deve ser realizada em parcela única, conforme dispõe a Súmula 543 do STJ, ou se é cabível o parcelamento da restituição. III. RAZÕES DE DECIDIR. O Código de Defesa do Consumidor rege a relação entre as partes, assegurando proteção ao comprador, reconhecido como parte hipossuficiente. A Súmula 543 do STJ estabelece que, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e em parcela única, salvo comprovação de prejuízo substancial à parte vendedora.
A jurisprudência desta Corte e do STJ reconhece que é abusiva a cláusula que determina o parcelamento da restituição nos casos de rescisão contratual, pois onera desproporcionalmente o consumidor e contraria o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. No caso concreto, não há comprovação de prejuízo relevante ao vendedor que justifique a devolução fracionada dos valores pagos, tornando desnecessário o parcelamento.
IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso provido. Tese de julgamento: Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a devolução das quantias pagas deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, salvo comprovação de prejuízo relevante ao vendedor. (...).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10049106120238110003, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024)

Assim, a restituição deve permanecer na forma fixada pela sentença.

No que tange ao
IPTU
, a empresa demandada apelante sustenta que se trata de obrigação
propter rem
, o que imporia ao comprador o pagamento do tributo durante todo o período contratual.

Todavia, a jurisprudência distingue a mera titularidade contratual da efetiva posse e disponibilidade do imóvel.

O art. 32 do CTN estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse, entendimento reforçado pela doutrina majoritária e pela jurisprudência do STJ.

Como o autor jamais exerceu posse direta, não utilizou o bem e não houve entrega ou imissão na posse, não se pode atribuir a ele o fato gerador do tributo.

A exigência de IPTU em tais condições implicaria enriquecimento sem causa da incorporadora e violaria o princípio da capacidade contributiva.

Por essa razão,
assiste razão ao autor apelante ao pleitear o afastamento de sua responsabilidade pelo referido imposto
.

E o posicionamento deste Tribunal de Justiça Mato-grossense não destoa deste entendimento. Confira:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO EM 2016. NÃO APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta pela compradora, com fundamento em inadimplemento contratual. A parte apelante pleiteia a aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/2018, com o objetivo de modificar os critérios de restituição e retenção dos valores pagos no contrato firmado em 2016. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Há três questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença por suposta ausência de fundamentação; (ii) definir se é aplicável ao caso o art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/2018; (iii) estabelecer os critérios para retenção e restituição das parcelas pagas em razão da rescisão do contrato por iniciativa da compradora. III. RAZÕES DE DECIDIR. A sentença está devidamente fundamentada, enfrentando todos os pontos relevantes da controvérsia, ainda que de forma contrária ao entendimento da parte apelante, razão pela qual não se verifica nulidade. O contrato celebrado entre as partes data de 2016, anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, de modo que não se aplica ao caso concreto o art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido por essa norma. A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, estabelece que, em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de parte dos valores pagos, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso. No caso, a culpa pela rescisão contratual é exclusivamente da compradora, e a sentença fixou a retenção em 10%, percentual razoável diante da ausência de pedido para majoração. Em observância ao REsp 1.300.418/SC (Tema 938 do STJ), é devida a restituição imediata das parcelas pagas, mesmo em caso de culpa do comprador, sendo vedada a restituição parcelada ou ao final da obra.
A cobrança de IPTU somente pode ser atribuída ao comprador se comprovada a posse do imóvel, o que não ocorreu nos autos, devendo o encargo permanecer com a vendedora
. A taxa de fruição não é devida, pois não há prova de que a adquirente tenha usufruído do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso desprovido. Tese de julgamento: A Lei n. 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é legítima a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, conforme a jurisprudência do STJ. É abusiva a cláusula que determina a restituição parcelada ou ao fim da obra, sendo devida a devolução imediata das quantias pagas.
A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxa de fruição depende da comprovação da posse e do uso do imóvel pelo comprador.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, IV, e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12 .2013; STJ, AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 27.06.2017, DJe 01.08 .2017; Súmula 543/STJ.”
(TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10102360220238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 16/04/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/04/2025)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE LOTEAMENTO – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – MÉRITO – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – DANOS MORAIS – DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO –
IPTU
E TAXA DE FRUIÇÃO –
RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há se falar em prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, se a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da construtora. Constatado o efetivo atraso de mais de quatro anos na entrega da infraestrutura (fornecimento de água tratada e coleta de esgoto) do loteamento objeto do contrato de compra e venda, há que ser responsabilizada as requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/adquirente. Em rescisão do contrato motivada pelo vendedor, a cláusula penal a ser aplicada deve ser a favor do consumidor, a qual, no entanto, não foi requerida. O atraso de quatro anos na entrega da estrutura básica do imóvel, tornando-o inabitável, e retardando a conquista da casa própria, com a inevitável modificação dos planos financeiros e pessoais do adquirente, acarreta angústia e frustração passível de indenização a título de danos morais. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.
Afastada a responsabilidade da promitente compradora em relação ao pagamento do IPTU e à taxa de fruição, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação
.”
(TJ-MT - AC: 10168038820198110003, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 01/03/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2023)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR –
RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO
- JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4.
Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem
. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

Quanto à
comissão de corretagem
, o contrato celebrado entre as partes apresenta cláusula clara, destacada e específica acerca do valor da corretagem, da sua natureza e da sua transferência ao comprador (Id. 303446877).

O montante foi informado previamente, de forma ostensiva e transparente, atendendo integralmente às exigências estabelecidas pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Tema 938, segundo o qual é válida a cláusula de transferência de responsabilidade pela corretagem ao adquirente, desde que previamente informado o valor e destacado no contrato.

A jurisprudência do TJMT consolidou tese segundo a qual a comissão de corretagem possui natureza autônoma em relação ao contrato principal de compra e venda, não integrando o rol de valores passíveis de restituição na hipótese de rescisão contratual, desde que, como no presente caso, o valor tenha sido prévia, clara e ostensivamente informado, com expressa indicação de sua destinação.

Ademais, ressalta-se que, tendo o comprador sido informado de modo adequado e destacado acerca do pagamento da corretagem, sua pretensão de restituí-la deve ser rejeitada.

Neste viés:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM
. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso desprovido. Tese de julgamento:
A comissão de corretagem possui natureza autônoma e não integra o rol de valores passíveis de restituição em caso de rescisão contratual, desde que o pagamento tenha sido previamente informado e destacado do valor total do imóvel
. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral, salvo prova de lesão efetiva à esfera extrapatrimonial da parte. É devida indenização por danos morais em razão de inscrição indevida em cadastro de inadimplentes, desde que demonstrada a ausência de justa causa e o nexo de causalidade. (...).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10433294120208110041, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 30/04/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/05/2025)

O contrato firmado entre as partes atende precisamente às condições previstas no referido precedente e no entendimento pacificado pelo STJ.

O valor da corretagem está discriminado de forma destacada e inequívoca, com a indicação da responsabilidade do comprador e da natureza autônoma da comissão, que não se confunde com o preço do imóvel.

Nessas condições, não há falar em restituição da corretagem, pois a ausência de vício de informação afasta a incidência do CDC em seu viés protetivo para fins de devolução. Não se trata, portanto, de cobrança indevida, mas de obrigação autônoma regularmente pactuada e plenamente eficaz.

A
cláusula penal
fixada em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos deve ser mantida, pois observa os limites da proporcionalidade, encontra respaldo nas diretrizes do STJ e guarda conformidade com a jurisprudência desta Câmara, não havendo razões para majorá-la ou reduzi-la.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI PAGO – MANUTENÇÃO
– TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL NÃO EDIFICADO E AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO – NÃO CABIMENTO – RETENÇÃO DE ARRAS – IMPOSSIBILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos, para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, sendo que o percentual 10%, na hipótese dos autos, se mostra justa e razoável, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença
. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição pela indisponibilidade do bem. Na hipótese, o valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, de caráter confirmatório, de modo que incabível a retenção das arras confirmatórias.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10081905020178110003, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/04/2023, Vice-Presidência, Data de Publicação: 12/04/2023)

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto pela requerida ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS, exclusivamente para afastar sua responsabilidade pelo pagamento do IPTU, ante a inexistência de posse e a ausência de edificação no lote objeto do contrato, mantendo-se os demais termos da sentença por seus próprios fundamentos.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026