Tribunal: TJMT
Processo: 1010309-03.2025.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010309-03.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), MARCOS PAULO ALMEIDA MARIANO - CPF: 017.708.951-24 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

APELADO(S):
MARCOS PAULO ALMEIDA MARIANO
.

EMENTA.
DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA IMPLANTAÇÃO DA INFRAESTRUTURA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. JUROS MORATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa exclusiva da vendedora, condenando-a à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento da cláusula penal contratual em favor do adquirente e às verbas sucumbenciais, sendo rejeitado o pedido de indenização por danos morais. A recorrente sustenta que a resolução decorreu de desistência imotivada do comprador, requer retenção de valores, cobrança de taxa de fruição e IPTU, afastamento da cláusula penal e alteração dos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a resolução contratual decorreu do inadimplemento da loteadora ou da desistência imotivada do adquirente; (
ii
) estabelecer se é cabível a retenção de parte das parcelas pagas; (
iii
) determinar se deve ser mantida a cláusula penal em favor do consumidor; (
iv
) verificar a exigibilidade da taxa de fruição e dos débitos de IPTU; e (v) definir o termo inicial dos juros moratórios e a incidência dos consectários legais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recebimento administrativo do empreendimento pelo Município não afasta a mora anteriormente configurada nem descaracteriza o
inadimplemento contratual decorrente do atraso na implantação da infraestrutura prometida aos adquirentes.

O ajuizamento da ação dentro do prazo legal não convalida o inadimplemento da loteadora nem transfere ao consumidor a responsabilidade pela resolução contratual.

A comprovação de tentativa de construção, obtenção de alvará ou apresentação de projeto arquitetônico não constitui requisito para caracterizar o inadimplemento da fornecedora, cuja obrigação consiste em entregar o empreendimento nas condições e no prazo contratualmente ajustados.

Reconhecida a culpa exclusiva da loteadora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, sendo incabível qualquer retenção de valores, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e dos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A cláusula penal estipulada apenas para o inadimplemento do adquirente deve ser aplicada em favor do consumidor quando o inadimplemento decorre da conduta da fornecedora, conforme o Tema Repetitivo 971 do Superior Tribunal de Justiça.

A taxa de fruição é indevida quando inexistente prova de posse útil ou de proveito econômico do imóvel pelo adquirente e quando a resolução decorre do inadimplemento da própria loteadora.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pressupõe a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, circunstância não demonstrada nos autos.

Os juros moratórios incidem a partir da citação quando a resolução contratual decorre do inadimplemento da loteadora, sendo inaplicável o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça às hipóteses de culpa exclusiva da fornecedora. A eventual incidência da Lei nº 14.905/2024 deve observar as regras de direito intertemporal e poderá ser examinada na fase de cumprimento de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O recebimento administrativo do empreendimento não afasta o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega da infraestrutura prometida.

Reconhecida a culpa exclusiva da loteadora pela resolução contratual, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral, sendo incabível a retenção de valores.

A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente aplica-se em favor do consumidor quando a fornecedora dá causa ao desfazimento do contrato.

A taxa de fruição e a cobrança de IPTU são indevidas quando não comprovadas a posse útil e a fruição do imóvel pelo adquirente.

Os juros moratórios incidem a partir da citação nas hipóteses de resolução contratual decorrente do inadimplemento da loteadora.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 373, II, 487, I, 932, III, 1.010, II e III, e 85, §§ 2º e 11; CC,
arts
. 389, 394, 395 e 405; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 971; STJ, Tema 1002; TJMT, Apelação n. 1023616-58.2024.8.11.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 24.06.2026.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Rescisão
de Contrato cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por
MARCOS PAULO ALMEIDA MARIANO
.

Narra a inicial que as partes celebraram, em 07/09/2014, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda referente ao lote nº 10, da quadra 60, localizado no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 48.493,78.

O autor sustentou que a infraestrutura do empreendimento deveria ter sido concluída em 2016, com posterior prorrogação para 2018, o que não teria ocorrido, razão pela qual requereu a resolução do contrato por culpa exclusiva da loteadora, a restituição integral das quantias pagas, a incidência de cláusula penal e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva da requerida, condená-la à restituição integral dos valores comprovadamente pagos pelo autor, em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, bem como ao pagamento da cláusula penal contratual de forma invertida, calculada sobre os valores pagos. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.

A requerida foi condenada, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor total da condenação.

Os embargos de declaração opostos pela requerida foram rejeitados, mantendo-se integralmente a sentença.

Inconformada, a requerida interpôs o presente recurso.

Em suas razões, sustenta que o empreendimento foi concluído e recebido pelo Município de Rondonópolis em dezembro de 2019, mediante Termo de Recebimento Global, tendo a ação sido ajuizada somente em 23/04/2025.

Argumenta que o decurso de mais de cinco anos entre a liberação do empreendimento e o ajuizamento da demanda demonstra que o desfazimento do contrato decorreu de desistência imotivada do adquirente, e não de inadimplemento da loteadora.

Afirma que o apelado não comprovou tentativa frustrada de construir no imóvel, apresentação de projeto arquitetônico, requerimento de alvará ou recusa do Município em autorizar a edificação.

Com base nessas premissas, requer o reconhecimento da culpa do comprador pela resolução e a aplicação das cláusulas contratuais de retenção ou, subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos.

Defende o afastamento da cláusula penal aplicada de forma inversa, ao argumento de que não há previsão contratual de penalidade contra a vendedora.

Postula, ainda, a condenação do adquirente ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, bem como sua responsabilização pelos débitos de IPTU incidentes durante a vigência da contratação.

Quanto aos consectários legais, pretende que os juros moratórios incidam somente a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, com correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa legal, conforme a Lei nº 14.905/2024.

Ao final, requer o provimento do recurso, com a inversão
dos
ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, o apelado suscita preliminar de ausência de dialeticidade recursal e, no mérito, sustenta que o atraso na conclusão do empreendimento é incontroverso, devendo ser mantido o reconhecimento da culpa da loteadora, com a restituição integral das parcelas pagas e os demais consectários estabelecidos na sentença.

É o relatório.

S
ebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

APELADO(S):
MARCOS PAULO ALMEIDA MARIANO
.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Cuida-se de apelação interposta por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por
MARCOS PAULO ALMEIDA MARIANO
, declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva da loteadora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos pelo adquirente, em parcela única, bem como ao pagamento da cláusula penal contratual de forma invertida, além das verbas de sucumbência.

A apelante sustenta, em síntese, que o empreendimento foi concluído e recebido pelo Município de Rondonópolis em dezembro de 2019 e que, como a ação somente foi ajuizada em abril de 2025, o desfazimento do negócio deve ser atribuído à desistência imotivada do comprador. Com base nessa premissa, pretende a retenção das parcelas pagas no percentual previsto contratualmente ou, subsidiariamente, no patamar de 25%, a incidência de taxa de fruição, o abatimento dos débitos de IPTU, o afastamento da cláusula penal invertida e a modificação dos consectários legais.

Em contrarrazões, o apelado suscita ausência de dialeticidade recursal e, no mérito, requer a manutenção da sentença.

A controvérsia recursal consiste, portanto, em definir:
(i)
se a resolução do contrato decorreu do inadimplemento da loteadora ou de desistência imotivada do adquirente;
(
ii
)
se é cabível a retenção de parte dos valores pagos;
(
iii
)
se deve ser mantida a cláusula penal em favor do consumidor;
(
iv
)
se são exigíveis taxa de fruição e débitos de IPTU; e
(v)
qual o termo inicial dos juros moratórios e o regime de atualização da condenação.

1. PRELIMINAR.

1.
DA PRELIMINAR DE DIALETICIDADE RECURSAL
.

O apelado sustenta, em contrarrazões, que o recurso não deve ser conhecido, porquanto a apelante teria se limitado a reproduzir argumentos anteriormente deduzidos na contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença.

A preliminar não merece acolhimento.

O princípio da dialeticidade exige que a parte recorrente apresente as razões pelas quais pretende a reforma ou anulação da decisão, estabelecendo relação lógica entre os fundamentos do pronunciamento recorrido e a insurgência deduzida, conforme dispõem os
arts
. 932, III, e 1.010, II e III, do Código de Processo Civil.

No caso, embora a apelante tenha reiterado argumentos anteriormente apresentados, é possível identificar, com clareza, a impugnação aos fundamentos centrais da sentença, notadamente quanto à responsabilidade pelo desfazimento do negócio, à restituição integral dos valores pagos, à aplicação da cláusula penal, à taxa de fruição e ao termo inicial dos juros moratórios.

A mera repetição de teses da defesa não conduz, por si só, ao não conhecimento do recurso, desde que a insurgência permita compreender as razões pelas quais a parte pretende a alteração da decisão recorrida.

Assim, rejeito a preliminar.

2.
MÉRITO.

A controvérsia devolvida à apreciação desta Corte restringe-se a verificar se a resolução do contrato decorreu do inadimplemento da loteadora ou da alegada desistência imotivada do adquirente e, por consequência, se são cabíveis a retenção das parcelas pagas, a cobrança de taxa de fruição, a transferência dos encargos tributários ao comprador, o afastamento da cláusula penal e a alteração dos consectários legais fixados na sentença.

Sustenta a apelante que o empreendimento foi recebido pelo Município de Rondonópolis em dezembro de 2019 e que, tendo a presente demanda sido ajuizada apenas em abril de 2025, restaria caracterizada a desistência voluntária do
adquirente, afastando-se qualquer responsabilidade da loteadora pelo desfazimento do negócio.

Não compartilho desse entendimento.

Da análise dos autos, verifica-se que a sentença reconheceu, com base no conjunto probatório produzido, que a resolução contratual decorreu do inadimplemento da requerida, consistente no atraso da implantação e disponibilização da infraestrutura prometida quando da celebração do contrato.

A circunstância de o empreendimento ter sido posteriormente recebido pelo Município não possui o alcance jurídico pretendido pela recorrente.

Isso porque o recebimento administrativo das obras constitui ato destinado a verificar o atendimento das exigências urbanísticas perante a Administração Pública, não se confundindo com o cumprimento tempestivo das obrigações assumidas perante os adquirentes.

Em outras palavras, a emissão do Termo de Recebimento Global em momento posterior não descaracteriza a mora anteriormente configurada nem afasta os efeitos decorrentes do descumprimento do prazo contratualmente assumido.

Nos termos dos
arts
. 389, 394 e 395 do Código Civil, o inadimplemento da obrigação faz surgir para o devedor a responsabilidade pelas perdas e danos, respondendo pelos prejuízos decorrentes da mora.

No caso concreto, a mora da loteadora restou reconhecida pelo Juízo de origem, conclusão que não foi infirmada pelas alegações recursais.

Também não prospera a afirmação de que o simples fato de o comprador ter ajuizado a ação alguns anos após o recebimento administrativo do loteamento demonstraria desistência imotivada do contrato.

O exercício do direito de ação dentro do prazo legal não tem o condão de convalidar o inadimplemento anteriormente praticado nem de transferir ao consumidor a responsabilidade pelo desfazimento do negócio.

Da mesma forma, a ausência de apresentação de projeto arquitetônico, pedido de alvará de construção ou demonstração de tentativa de edificação não constitui requisito para caracterização do inadimplemento da fornecedora.

A obrigação assumida pela apelante consistia em entregar o empreendimento nas condições e no prazo contratualmente estabelecidos.

O descumprimento dessa obrigação é suficiente para autorizar a resolução do contrato, sendo irrelevante, para esse fim, que o consumidor tenha ou não iniciado procedimentos destinados à construção no lote.

Competia à requerida comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu.

A propósito, situação substancialmente idêntica foi recentemente apreciada por este Tribunal em demanda envolvendo a mesma loteadora, o mesmo empreendimento imobiliário e controvérsia jurídica equivalente.

Naquela oportunidade, concluiu-se que a emissão do Termo de Recebimento Global pelo Município não era suficiente para afastar o inadimplemento contratual decorrente do atraso na implantação da infraestrutura prometida aos adquirentes, reconhecendo-se a responsabilidade exclusiva da loteadora pela resolução contratual.

À proposito:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANIZADO. ATRASO NA IMPLEMENTAÇÃO E ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DOEMPREENDIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA LOTEADORA. CONTRADIÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO DA SENTENÇA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA ADQUIRENTE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. IPTU. AUSÊNCIA DE IMISSÃO EFETIVA NA POSSE. RECURSO DA EMPRESA DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual proposta por adquirente de lote urbano, declarando rescindido contrato de compra e venda celebrado entre as partes e determinando a restituição dos valores pagos, com retenção de até 25%, além da condenação da ré ao pagamento das verbas sucumbenciais. A fundamentação da sentença, contudo, reconheceu expressamente a culpa exclusiva da loteadora pelo
inadimplemento contratual, a restituição integral das parcelas pagas, a incidência de cláusula penal contratual e a configuração de danos morais, circunstâncias não integralmente reproduzidas no dispositivo.

II. Questões em discussão

Há duas questões centrais em discussão: (i) definir se a resolução contratual decorreu de inadimplemento da loteadora ou de desistência imotivada da adquirente, bem como verificar a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos, cobrança de taxa de fruição e responsabilidade tributária da compradora; e (
ii
) verificar a existência de contradição interna na sentença e a consequente necessidade de adequação do dispositivo aos fundamentos reconhecidos pelo juízo de origem, especialmente quanto à restituição integral dos valores pagos, incidência de cláusula penal e condenação por danos morais.

III. Razões de decidir

Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo desfazimento contratual, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pela consumidora, em parcela única, sendo incompatível a retenção de percentual sobre os valores desembolsados, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Configurada contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença, deve prevalecer a conclusão jurídica expressamente adotada na motivação do decisum, sobretudo quando reconhecida a responsabilidade da fornecedora pelo inadimplemento contratual.

A pretensão da loteadora de atribuir a resolução contratual à desistência imotivada da adquirente não encontra respaldo suficiente no conjunto probatório acolhido pelo juízo de origem, que concluiu pela existência de inadimplemento contratual imputável à vendedora.

Reconhecida a culpa da fornecedora, mostra-se incabível a cobrança de taxa de fruição ou indenização pela indisponibilidade do imóvel, por ausência de utilização efetiva do bem em benefício da adquirente.

A indenização por danos morais é devida quando o inadimplemento contratual extrapola o mero descumprimento obrigacional, frustrando legitimamente a expectativa da consumidora e impondo-lhe situação de insegurança e incerteza prolongadas quanto à concretização doempreendimento.

A cláusula penal prevista contratualmente em favor da adquirente deve ser observada, incidindo sobre as parcelas efetivamente pagas, em consonância com os limites reconhecidos na fundamentação da sentença.

Não comprovada a efetiva imissão da compradora na posse do imóvel, inviável a transferência à adquirente da responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o lote durante o período de inadimplemento da loteadora.

Mantém-se o termo inicial dos juros moratórios na data da citação, por se tratar de obrigação decorrente de inadimplemento contratual reconhecido judicialmente.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação interposto porKappaEmpreendimentosImobiliáriosLtda. desprovido.

Recurso de apelação interposto por Edilene Ramos Teixeira parcialmente provido para determinar a restituição integral das parcelas pagas, incluir expressamente a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e cláusula penal contratual, bem como afastar a responsabilidade da adquirente pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel até a efetiva resolução contratual.

Tese de julgamento: Nos contratos de aquisição de lote urbano submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, reconhecida a culpa exclusiva da loteadora pelo inadimplemento contratual que enseja a resolução do negócio, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral e imediata, sendo indevida a retenção de valores, a cobrança de taxa de fruição e a transferência ao adquirente dos encargos inerentes à posse não exercida, sem prejuízo da incidência de cláusula penal contratual e da reparação por danos morais quando demonstrada lesão extrapatrimonial.

(N.U 1023616-58.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/06/2026,
Publicado
no DJE 30/06/2026)”

Com efeito, m
antido o reconhecimento da culpa exclusiva da fornecedora, correta mostra-se a sentença ao determinar a restituição integral das parcelas pagas.

A matéria encontra-se pacificada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução do contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas será integral quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor, admitindo-se restituição parcial apenas quando o comprador der causa à resolução.

Consequentemente, não merece acolhimento o pedido de retenção contratual ou, subsidiariamente, de retenção de 25% dos valores pagos.

A retenção postulada pela recorrente pressupõe que a resolução decorra da desistência ou inadimplemento do comprador, hipótese que não se verifica no caso concreto.

Reconhecida a culpa da loteadora, qualquer retenção implicaria permitir que a própria parte inadimplente obtivesse vantagem econômica decorrente do descumprimento da obrigação assumida, resultado incompatível com os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, além de afrontar o disposto no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Também não prospera a insurgência relativa à cláusula penal.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento, por ocasião do julgamento do Tema Repetitivo 971, no sentido de que a cláusula penal estipulada exclusivamente para o inadimplemento do adquirente deve servir de parâmetro para a indenização devida pelo fornecedor quando este der causa ao inadimplemento contratual.

Tal orientação decorre da necessidade de preservação do equilíbrio contratual e da vedação ao estabelecimento de penalidades unilaterais em desfavor do consumidor.

Assim, reconhecida a responsabilidade da apelante pela resolução do contrato, correta a incidência da cláusula penal em favor do adquirente, tal como reconhecido na sentença.

Igualmente improcede a pretensão de cobrança de taxa de fruição.

O imóvel objeto da contratação consiste em lote urbano não edificado, inexistindo prova de que o recorrido tenha exercido posse útil ou obtido qualquer proveito econômico do bem.

Além disso, seria incompatível impor ao consumidor indenização pela utilização do imóvel quando o próprio desfazimento do contrato decorreu do inadimplemento da fornecedora.

Quanto ao IPTU, igualmente não merece reforma a sentença.

A responsabilidade do promitente comprador pelos tributos incidentes sobre o imóvel pressupõe a efetiva imissão na posse e o exercício dos poderes inerentes ao domínio útil, circunstâncias não demonstradas nos autos.

Ausente prova de que o recorrido tenha usufruído do imóvel ou exercido posse efetiva sobre o lote, mostra-se inviável transferir-lhe os encargos tributários
correspondentes ao período em que persistiu o inadimplemento contratual da loteadora.

Também não assiste razão à recorrente quanto ao termo inicial dos juros moratórios.

Pretende a apelante a incidência do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, sustentando que os juros somente deveriam fluir a partir do trânsito em julgado.

Entretanto, referido precedente
qualificado disciplina
hipótese diversa, relativa à resolução contratual promovida por iniciativa do comprador.

Na presente demanda, o desfazimento decorreu do inadimplemento da loteadora, razão pela qual a mora decorre da própria resistência ao cumprimento da obrigação reconhecida judicialmente.

Nessas circunstâncias, correta a sentença ao determinar a incidência dos juros moratórios a partir da citação, em consonância com os
arts
. 389, 395 e 405 do Código Civil.

Por fim, quanto ao pedido de aplicação da Lei nº 14.905/2024, igualmente não se verifica motivo para reforma da sentença.

A alteração legislativa promovida pela referida norma não afasta a disciplina jurídica aplicável ao caso concreto nem autoriza, por si só, a substituição automática dos consectários legais fixados na decisão recorrida.

Eventual incidência da nova disciplina deverá observar os critérios de direito intertemporal e poderá ser analisada oportunamente na fase de cumprimento de sentença, caso efetivamente necessária.

Assim, nenhuma das teses deduzidas pela apelante possui aptidão para infirmar os fundamentos adotados pela sentença, a qual examinou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito à espécie.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, rejeito a preliminar suscitada em contrarrazões e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observados os limites do art. 85, §§2º e 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026