Tribunal: TJMT
Processo: 1011307-25.2023.8.11.0040
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011307-25.2023.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE ARMINDO SCHRADER registrado(a) civilmente como ARMINDO SCHRADER - CPF: 028.100.260-68 (APELADO), ROSANE FEIL LEAL - CPF: 752.766.230-15 (ADVOGADO), MARCIA BEATRIZ SCHRADER - CPF: 832.548.461-68 (APELANTE), CARMO KLASENER - CPF: 230.129.190-15 (APELANTE), JARBAS LINDOMAR ROSA - CPF: 583.673.146-20 (ADVOGADO), NAYARA PAULINA FERNANDES ROSA - CPF: 054.074.156-66 (ADVOGADO), MARCIA BEATRIZ SCHRADER - CPF: 832.548.461-68 (TERCEIRO INTERESSADO), SIRLIANE STEFANELLO TELIER - CPF: 899.792.220-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. CONDICIONAMENTO DA OUTORGA DA ESCRITURA AO PAGAMENTO DAS PARCELAS REMANESCENTES OU DEPÓSITO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A COISA JULGADA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO PREÇO AVENÇADO. CONDICIONAMENTO VÁLIDO. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. NEGADO PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, determinou a outorga de escritura pública de compra e venda de imóvel rural, no prazo de 15 dias, condicionada à comprovação do pagamento das parcelas 8ª e 9ª do contrato ou ao depósito judicial do respectivo valor, e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

2.

O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, com pagamento em 9 parcelas, tendo quitado 7. Sustentou que a escritura deveria ter sido outorgada até 30.07.2004 e que a ausência do título definitivo lhe causou prejuízos, pleiteando adjudicação compulsória e indenização.

3.

A sentença rejeitou a preliminar de litispendência e julgou parcialmente procedentes os pedidos. Os embargos de declaração foram rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.

Há duas questões em discussão: (i) violação a coisa julgada formada em demanda anterior em razão do condicionamento da outorga da escritura pública à quitação integral das parcelas remanescentes; e (ii) configuração de dano moral indenizável pela ausência de outorga da escritura definitiva no prazo previsto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.

A coisa julgada forma-se nos limites objetivos do que foi decidido, nos termos do art. 502 do CPC. A demanda anterior discutiu a exigibilidade das parcelas finais do contrato, afastando a exceção do contrato não cumprido oposta pelo apelante. Não houve apreciação da obrigação de outorga de escritura.

6.

A adjudicação compulsória exige contrato válido, recusa injustificada do vendedor e quitação integral do preço, conforme arts. 1.417 e 1.418 do CC. A quitação constitui requisito indispensável.

7.

É incontroverso que as parcelas 8ª e 9ª não foram quitadas. A ausência de pagamento afasta o direito à transferência definitiva do domínio sem a correspondente contraprestação. O condicionamento imposto preserva o equilíbrio contratual e afasta enriquecimento sem causa.

8.

O mero inadimplemento contratual não gera dano moral, salvo circunstância excepcional. Não houve comprovação de violação a direito da personalidade ou de prejuízo extrapatrimonial concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço, sendo legítimo o condicionamento da outorga da escritura ao pagamento ou depósito do saldo devedor. 2. O mero descumprimento contratual, sem demonstração de circunstância excepcional, não enseja indenização por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXVI; CPC, arts. 502, 505, 507 e 997, § 2º; CC, arts. 1.417 e 1.418.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.207.574/RO, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 11.09.2025; STJ, AgInt no AREsp 1.907.401/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, 2ª Turma, j. 22.08.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.009.274/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13.06.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação interposta por Carmo Klasener contra a sentença, mantida após de embargos de declaração, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT que, nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Dano Moral ajuizada em face do Espólio de Armindo Schrader, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Consta da inicial que o autor firmou, em 20/10/2001, contrato de compra e venda da Fazenda Panambi, localizada em Nova Ubiratã/MT, com área de 1.680 hectares, pelo valor de 25.200 sacas de soja, a serem pagas em 9 parcelas, tendo quitado 7 delas, deixando de adimplir as duas últimas sob o argumento de que a escritura pública, cuja outorga estava prevista até 30/07/2004, não foi providenciada. Alegou que a ausência do título definitivo lhe causou insegurança jurídica e prejuízos, inclusive quanto à regularização ambiental e exploração agrícola do imóvel. Requereu, ao final, a determinação para outorga da escritura e expedição de ordem judicial substitutiva da manifestação de vontade para fins de efetivação da transferência de domínio em caso de não cumprimento, além de indenização por danos morais.

O espólio réu apresentou contestação sustentando, preliminarmente, a existência de litispendência em razão da tramitação do processo nº 0001495-30.2010.8.11.0040, em curso na 3ª Vara Cível de Sorriso/MT, no qual se busca a cobrança das parcelas 8ª e 9ª do mesmo contrato. No mérito, alegou que o autor agiu de má-fé ao suspender o pagamento, que a escritura não foi outorgada em razão da inadimplência e requereu a extinção do feito ou a improcedência dos pedidos.

A sentença rejeitou a preliminar de litispendência, por ausência de identidade de pedidos, e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar que a parte ré proceda à outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel rural descrito nos autos no prazo de 15 (quinze) dias, condicionando a obrigação à comprovação, pelo autor/apelante, do pagamento integral das parcelas 8 e 9 do contrato, objeto da ação de execução nº 0001495-30.2010.8.11.0040, ou à apresentação de comprovante de depósito judicial do valor correspondente e julgando improcedente o pedido indenizatório.

O apelante sustenta que o condicionamento imposto viola acórdão anteriormente proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado do TJMT, nos autos da Apelação Cível nº 0011106-94.2016.8.11.0040, transitado em julgado em 18/04/2024, no qual teria sido reconhecida a inexistência de reciprocidade e interdependência entre a obrigação de pagar o preço e a de outorgar a escritura, afastando-se a exceção do contrato não cumprido. Afirma que a sentença incorreu em contradição ao reconhecer que o contrato não condiciona a outorga à quitação integral e, ainda assim, impor tal exigência, em afronta aos arts. 502, 505 e 507 do CPC e ao art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal. Aduz, ainda, que o dano moral é presumido (
in re ipsa
), pois permanece há mais de 20 anos sem a escritura pública, o que teria inviabilizado financiamentos, regularização ambiental e plena fruição da propriedade, defendendo a reforma da sentença para afastar o condicionamento e para condenar o apelado ao pagamento de indenização por danos morais.

Em contrarrazões, o espólio apelado sustenta equívoco na premissa adotada pela sentença quanto ao ônus da prova, alega que não houve comprovação de impedimento ao uso da área e prejuízos concretos, inexistindo prova de negativa de financiamento, embargo ambiental ou prejuízo econômico. Sustenta que houve uso produtivo da área e que a responsabilidade pela transmissão dominial não seria exclusiva do espólio, pois o contrato previa atuação do comprador ou de terceiros por ele indicados. Requer a reforma da sentença nos pontos impugnados, mas não consta dos autos a interposição de recurso adesivo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos legais de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se a verificar se é legítimo o condicionamento da obrigação de fazer para outorga da escritura pública ao pagamento integral das parcelas do contrato de promessa de compra e venda, à luz do conteúdo contratual e de anterior acórdão desta Câmara envolvendo as mesmas partes, e se estão presentes os pressupostos para a condenação do apelado ao pagamento de indenização por danos morais.

Na origem, o autor alegou ter firmado contrato em 20/10/2001 para aquisição da Fazenda Panambi, com área de 1.680 hectares, pelo valor de 25.200 sacas de soja, pagáveis em 9 parcelas, tendo quitado 7, e sustentou que a escritura deveria ter sido outorgada até 30/07/2004, o que não ocorreu. Afirmou que a ausência do título definitivo lhe impediu a regularização ambiental e a exploração plena do imóvel, pleiteando a outorga judicial da escritura e indenização por danos morais.

A tese principal do apelante, apesar de tratar-se de questão preliminar (violação à coisa julgada), confunde-se com o mérito do recurso, razão pela qual deixo de apreciá-la em separado.

Nesse passo, alega o apelante que sentença recorrida contrariou o acórdão desta Câmara no julgamento da Apelação Cível interposta por Espólio de Armindo Schrader contra sentença de procedência dos Embargos à Execução nº 0011106-94.2016.8.11.0040, estes ajuizados pelo ora apelante

Carmo Klasener, que havia extinguindo a execução das parcelas 8ª e 9ª do contrato de promessa de compra e venda da Fazenda Panambi.

Esta Quarta Câmara, por unanimidade, deu provimento ao recurso, reformando a sentença para julgar improcedentes os embargos à execução. O acórdão foi assim ementado:

APELAÇÃO – PRELIMINAR – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – INOVAÇÃO RECURSAL – EXAMINADAS NO MÉRITO - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL RURAL – PARCELAS – INADIMPLEMENTO – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE POSSE E DE COMPRA E VENDA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO-CUMPRIDO – IMPOSSIBILIDADE – DESACOLHIMENTO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Para invocar a
exceptio non adimpleti contractu
, deve haver bilateralidade, reciprocidade e interdependência das obrigações discutidas nos autos. Se o pagamento do preço não está condicionado à providência a ser cumprida pelo vendedor, não há que se falar em exceção do contrato não cumprido, diante da ausência de reciprocidade e bilateralidade que justifique a recusa ao cumprimento da obrigação contratual de pagamento do preço. Ainda que não outorgada às escrituras públicas, tal evento não obstou a posse do comprador que se encontra usufruindo do imóvel há mais de 20 anos, sem o pagamento do saldo devedor.

Segundo o apelante, o acórdão teria reconhecido a inexistência de interdependência entre as obrigações de pagar o preço e de outorgar a escritura, de modo que não poderia o Juízo de origem condicionar a transferência do domínio à quitação das parcelas 8ª e 9ª. A tese, contudo, desvirtua a essência do julgado deste Colegiado.

O acórdão invocado foi proferido em demanda cujo objeto restringia-se à exigibilidade das parcelas finais do contrato, discutindo-se, especificamente, se o comprador poderia suspender o pagamento com fundamento na exceção do contrato não cumprido. Naquela oportunidade, esta Câmara firmou entendimento no sentido de que, para a incidência da
exceptio non adimpleti contractus
, exige-se bilateralidade, reciprocidade e interdependência das obrigações, circunstâncias não verificadas no pacto, pois o contrato não condicionava o pagamento das parcelas à outorga das escrituras públicas.

A decisão, portanto, afastou a possibilidade de o devedor, ao apelante, suspender o pagamento das parcelas executadas sob alegação de inadimplemento do vendedor, restabelecendo a plena exigibilidade do crédito.

Não houve, naquele julgamento, análise de pedido de obrigação de fazer, nem apreciação de pretensão de outorga judicial de escritura pública. Tampouco se declarou inexistente o dever de transferência ou se estabeleceu regime jurídico definitivo quanto à adjudicação compulsória.

A coisa julgada forma-se nos limites objetivos do decidido (art. 502 do CPC). Nos Embargos à Execução, discutia-se a suspensão do pagamento; na presente ação, busca-se tutela específica de obrigação de fazer. São pretensões distintas, com objetos e causas de pedir diversas.

A afirmação de que o contrato não condicionava o pagamento à outorga da escritura teve finalidade estrita: impedir a aplicação da exceção do contrato não cumprido no contexto executivo. Não se pode ampliar essa conclusão para transformá-la em declaração absoluta de independência obrigacional apta a afastar, em qualquer hipótese, a exigência de quitação para fins de adjudicação compulsória.

Inexiste, pois, violação à coisa julgada.

Do condicionamento imposto para outorga da escritura definitiva

A outorga compulsória de escritura exige, via de regra, que o contrato de compromisso de compra e venda seja irretratável (sem cláusula de arrependimento) e que o preço esteja integralmente quitado. A obrigação de fazer pleiteada pelo ora apelante é encontra respaldo nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, visando a transferência definitiva da propriedade perante a recusa do vendedor.

Portanto, a ação proposta, embora denominada como ação de obrigação de fazer, é destinada à formalização da transferência dominial, configurando adjudicação compulsória, medida que exige a presença de requisitos específicos: existência de contrato válido e eficaz, demonstração de quitação do preço e recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura.

Extrai-se que a ação na origem foi proposta após o julgamento de improcedência dos Embargos à Execução, em setembro de 2023, instruída com notificação extrajudicial para outorga da escritura expedida em agosto de 2023 e sob alegação de recusa injustificada de cumprimento da obrigação pelo requerido. No entanto, o apelado busca a satisfação do crédito decorrente das duas últimas parcelas do contrato, correspondentes a 6.300 sacas de soja, desde o ano de 2010, por meio da Ação de Execução para Entrega de Coisa n. 0001495-30.2010.8.11.0040, em tramite na 3ª Vara Cível da comarca de Sorriso até os dias atuais.

A jurisprudência consolidada é firme no sentido de que a quitação integral do preço constitui pressuposto essencial para compelir o alienante à transferência definitiva do domínio, pois somente com o adimplemento da obrigação principal do comprador se consolida o direito subjetivo à escritura. Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal:

" Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, sob o fundamento de ausência de quitação integral do preço. [...] 5. A teoria do adimplemento substancial, embora baseada na boa-fé objetiva, não se aplica à adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço. 6.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que a adjudicação compulsória requer a quitação integral do valor avençado, sendo inviável a pretensão sem este requisito, mesmo que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor
. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso especial improvido. Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial.
2. A quitação integral é requisito imprescindível para a adjudicação compulsória, independentemente da via eleita pelo promitente comprador
". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Lei n. 6.015/1973, art. 216-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, REsp n. 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 9/6/ 2025 ". (STJ, Terceira Turma, REsp 2207574/RO, relator Ministro Humberto Martins, Dje 11/9/2025).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO INDIVISÍVEL. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer com pedido de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos materiais e morais, fundada em contrato de compromisso de compra e venda de seis imóveis rurais. [...] 3. A adjudicação compulsória exige, como requisito indispensável, a quitação integral do preço ajustado, conforme dispõe o art. 1 .418 do Código Civil. [...] 6. A ausência de depósito judicial do saldo remanescente inviabiliza qualquer tentativa de suprir a exigência legal de quitação integral. 7. A inadimplência parcial dos autores, ainda que numericamente expressiva, afasta a possibilidade de transferência coativa da propriedade. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço pactuado, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial. [...] (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10012877320208110009, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 11/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2025)

No caso concreto, é incontroverso que as parcelas 8ª e 9ª não foram pagas. O próprio apelante admite a suspensão do pagamento das parcelas desde 2004 e, apesar de haver sequestro e penhora parcial de grãos nos autos executivos, não houve pagamento voluntário do preço avençado. Em suas manifestações no feito executivo, alegou não dispor dos produtos para entrega, sustentou não ser proprietário da produção constrita e opôs Embargos à Execução visando à declaração de inexigibilidade do crédito, tese afastada no Agravo de Instrumento anteriormente mencionado. Até o momento, não houve quitação integral da obrigação de pagamento.

Ainda que o contrato não tenha condicionado expressamente a outorga da escritura à quitação integral, não se pode desconsiderar que a transferência definitiva da propriedade pressupõe o cumprimento das obrigações assumidas pelo adquirente. A tutela específica não pode ser utilizada como instrumento de consolidação do domínio sem a correspondente satisfação do preço pactuado.

Além disso, não se demonstrou recusa injustificada do vendedor. O que se verifica é a existência de inadimplemento do comprador, circunstância que afasta a configuração de mora exclusiva do alienante.

Diante deste cenário, a sentença, ao determinar a outorga da escritura condicionada à comprovação do pagamento das parcelas remanescentes ou ao depósito judicial do respectivo valor, observa o equilíbrio contratual e preserva a comutatividade do negócio jurídico.

A solução adotada harmoniza-se, ainda, com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, impedindo que o adquirente obtenha a transferência definitiva do domínio sem a integral contraprestação ajustada, mostrando-se correta a manutenção do condicionamento imposto.

Da indenização por danos morais

Em relação aos danos morais, o Superior Tribunal de Justiça possui sólida jurisprudência no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja indenização por danos morais, devendo haver uma situação excepcional que justifique ofensa ao direito da personalidade, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade.
Precedentes. (...). (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022). (grifei).

Conforme consignou o juízo de origem, o autor não apresentou qualquer elemento probatório acerca dos alegados danos extrapatrimoniais, não se tratando de hipótese de reconhecimento de dano moral
in re ipsa
diante da litigiosidade instaurada acerca do cumprimento das obrigações contratuais de ambas as partes.

À vista de tais considerações, não havendo inadimplemento doloso ou culpa exclusiva do apelado, nem demonstrada qualquer consequência fática excepcional que repercuta na esfera existencial do autor/apelante, impõe-se a manutenção da sentença recorrida neste ponto.

Por fim, anoto que deixei de apreciar os pedidos de reforma da sentença feitos pelo apelado Espólio de Armindo Schrader, eis que apresentados em contrarrazões à apelação, sem interposição de recurso adesivo, inexistindo petição autônoma com fundamento no art. 997, §2º, do CPC, nem recolhimento de preparo recursal.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em favor dos patronos do apelado para 15%, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada eventual gratuidade concedida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026