Tribunal: TJMT
Processo: 1041649-50.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041649-50.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LERACI ALMEIDA DA SILVA - CPF: 329.080.831-91 (APELADO), GLAUCIA MARIA DE CARVALHO registrado(a) civilmente como GLAUCIA MARIA DE CARVALHO - CPF: 340.063.111-68 (ADVOGADO), VALDINETE RODRIGUES DE ARAUJO - CPF: 346.702.621-49 (ADVOGADO), AUDAZ ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 27.185.843/0001-66 (APELANTE), MICHELLE VICENTE DE OLIVEIRA - CPF: 031.464.921-21 (ADVOGADO), RODRIGO JUNIOR HOFFMANN ROSA - CPF: 037.574.971-39 (APELANTE), AUDAZ ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA (APELANTE), RODRIGO JUNIOR HOFFMANN ROSA - CPF: 037.574.971-39 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO CÍ
VEL. AÇÃO DE
RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C RESILIÇÃO CONTRATUAL
. PRELIMINARES
DE OFENSA À DIALETICIDADE E DE
CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS.

CONTRATO DE EMPREITADA. FINANCIAMENTO
HABITACIONAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO
FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL.
APLICAÇÃO
DA
CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta
contra sentença que julgou procedente
ação de restituição de valores c/c resilição contratual
, declarando a resolução de contrato de empreitada por culpa
exclusiva
dos réus, com condenação solidária à devolução integral dos valores pagos, aplicação de multa contratual, devolução de nota
promissória e revogação de mandato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar se
:
(i)
o recurso não deve ser conhecido por ofensa ao princípio da dialeticidade; (
ii
)
há nulidade da sentença por cerceamento de defesa diante do indeferimento de prova documental extemporânea; (
i
i
i
) a não concretização do financiamento habitacional afasta a responsabilidade da construtora, diante de suposta condição suspensiva contratual;
e
(
i
v
) são devidas a restituição integral dos valores pagos e a incidência da cláusula penal por culpa exclusiva dos fornecedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Verifica-se o atendimento ao princípio da dialeticidade, pois o recurso apresenta impugnação específica aos fundamentos da sentença, demonstrando, de forma suficiente, o inconformismo e possibilitando o exame da controvérsia em grau recursal.

4.
Não há cerceamento de defesa quando o indeferimento de prova documental decorre de preclusão, nos termos dos
arts
. 434 e 435 do CPC, inexistindo demonstração de prejuízo concreto à parte.

5
. A relação jurídica é de consumo, incidindo a responsabilidade objetiva do fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC, especialmente quanto aos deveres anexos de informação, cooperação e lealdade.

6
. A outorga de mandato para obtenção de financiamento impõe dever qualificado de diligência ao fornecedor, que deve comunicar tempestivamente eventuais óbices ao crédito, sob pena de caracterização de falha na prestação do serviço.

7
. A ausência de comunicação oportuna acerca de restrição cadastral, identificada pelos próprios réus, configura violação à boa-fé objetiva e enseja a imputação de culpa exclusiva pela frustração do negócio.

8
. A restituição integral dos valores pagos é devida quando a rescisão decorre de culpa do fornecedor, sendo vedada retenção, conforme orientação consolidada do STJ.

9
. A cláusula penal incide contra a parte que deu causa ao inadimplemento, sendo legítima sua
aplicação em desfavor do fornecedor, em observância ao equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10
. Recurso
conhecido e
des
provido.

Tese
s
de julgamento: “
1.
O recurso é admissível quando contém impugnação clara e suficiente dos fundamentos da decisão, ainda que não exaustiva.

2
. O indeferimento de prova documental extemporânea, sem demonstração de impossibilidade de apresentação oportuna, não configura cerceamento de defesa.
3
. A falha no dever de informação e na condução do financiamento habitacional caracteriza inadimplemento do fornecedor, impondo a rescisão contratual por sua culpa exclusiva.
4
. Reconhecida a culpa do fornecedor, é devida a restituição integral dos valores pagos e a
aplicação da cláusula penal.
”

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 85, § 11, 370, pará
grafo único, 434 e 435; CDC,
arts
. 6º, III, e 14; CC, art. 422
.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AREsp
n. 2.226.192/MT, REsp n. 1.862.508/SP e Súmula n. 543; TJMT, N.U 1030800-82.2023.8.11.0041, N.U 1033849-89.2025.8.11.0000
e
N.U 1046124-54.2019.8.11.0041
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
AUDAZ ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA.

contra
sentença proferida
pelo
Juiz de Direito
Jamilson
Haddad Campos, da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que nos autos da
Ação de Restituição de Valores c/c Resilição Contratual
movida por
LERACI ALMEIDA DA SILVA
em face da ora apelante
, de
RODRIGO

JÚNIOR HOFFMANN ROSA-ME
e de
RODRIGO JÚNIOR HOFFMANN ROSA
,
julgou
procedente
o pedido formulado na inicial, para declarar
a rescisão do
instrumento
celebrado
entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos
, condenando-os solidariamente
à restituição integral d
as importâncias
pag
a
s pela autora, no montante de R$ 23.891,94
,

e ao pagamento da multa de
20% sobre o
importe
total do
pacto
,
equivalente
a
R$ 28.000,00
, ambos devidamente corrigidos
. Ainda,
determin
ou
a devolução da
n
ota
p
romissória vinculada
à avença
, no prazo de 15

dias, sob pena de invalidação,
e declar
ou

a
revogação do
mandato
outorgado na c
láusula
q
uarta do
contrato
, condenando
os réus a arcar com as
custas processuais e honorários advocatícios,
estes fixados
em 10% sobre o valor total da condenação
(id.
353743499
).

Em suas razões, a apelante sustenta
, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa,
haja vista
o indeferimento da juntada
e apreciação de documentos essenciais apresentados em sede de especificação de
provas, sob o fundamento genérico de

que seriam “tardios”, sem a devida análise de sua natureza, finalidade e

relevância para o deslinde da controvérsia
.

Acrescenta que
a sentença
subsidiou
a

condenação

na suposta ausência de prova acerca de suas

alegações, especialmente no tocante à dinâmica contratual, à

dependência do financiamento bancário e à inexistência de culpa

exclusiva, o que evidencia o prejuízo concreto
advindo

de tal conduta
e violação
aos
arts
. 370 e 371 do CPC
.

No mérito, aduz que houve erro de valoração
do conjunto probatório existente nos auto
s
. Defende que
o contrato de empreitada demonstra

que o início da obra estava

condicionado à aprovação do financiamento habitacional, configura
ndo
verdadeira condição suspensiva do negócio jurídico
,
e que esta
cláusula contratual

foi praticamente

ignorada
n
a sentença,
a qual
tratou a não execução

da obra como inadimplemento automático
de sua parte.

Consigna que o julgado
atribuiu relevância decisiva à
tese
de ausência de comunicação formal à
recorrida
, sem ponderar

que não há prova de
recusa
de crédito pela

instituição financeira, tampouco
elemento

demonstrando
que a não

aprovação do financiamento decorreu de
sua
conduta omissiva ou

comissiva
,
de modo a fragilizar
a premissa fática adotada como

fundamento
para a
condenação.

Assinala que os
comprovantes de pagamento apresentados pela
apelada
, embora evidenciem os valores desembolsados,
não têm o

condão de, por si sós, demonstrar

seu
inadimplemento contratual,
notadamente
quando o contrato previa etapas

condicionadas à superveniência de fato futuro e incerto, qual seja, a

obtenção
do financiamento.
Enfatiza que
a
aprovação
do crédito

junto à instituição financeira

depende do atendimento, pelo

proponente, de critérios objetivos e subjetivos definidos
apenas
pelo agente financeiro, não podendo
lhe ser atribuída
a

responsabilidade
por evento que foge à sua esfera de

controle
.

Registra
que a
imposição
da cláusula penal partiu
do pressuposto
de descumprimento

contratual exclusivo, sem
a necessária demonstração de culpa, requisito

indispensável para a incidência da penalidade pactuada
,

já que
aplicável tão somente
a quem
der causa à rescisão.

Aponta que a dinâmica contratual evidencia, ao
menos, risco compartilhado

entre as partes
, sobretudo quanto à obtenção do financiamento, o que inviabiliza a conclusão de imputação unilateral do insucesso do negócio, sendo que a incidência integral da sanção, cumulada com a devolução total dos valores pagos, resulta em punição desproporcional e incompatível com a finalidade do instituto.

Argumenta inexistir
prova de que a não liberação do crédito

resultou
de falha, omissão ou conduta irregular
de sua parte,

nem de que a recorrida
atendia plenamente aos critérios exigidos pela

instituição financeira à época das
tratativas
,
afastando
a configuração de responsabilidade objetiva por defeito na

prestação do serviço
.

Afirma que o
decisum

desconsiderou a possibilidade jurídica

de culpa concorrente ou de ausência de culpa, aplicando
-lhe
a penalidade

máxima
sem que restasse comprovado
que foi a única causadora

d
a frustração do negócio, em afronta aos

princípios da proporcionalidade
,
da vedação ao enriquecimento sem

causa

e
da
boa-fé objetiva
.

Expõe que a
restituição integral desconsidera os

encargos
e obrigações já assumidos em
virtude
da celebração

do contrato, transferindo-lhe integralmente o risco do negócio

e

atribuindo à
apelada
vantagem patrimonial incompatível com a realidade

da relação jurídica, em
descompasso com
o princípio da função social do contrato
. Entende que deve
ser observada retenção razoável destinada a compensar

despesas administrativas, custos operacionais, mobilização técnica e

reserva de capacidade produtiva
.

Com essas considerações,
postula

que seja reconhecida,

preliminarmente, a nulidade da sentença
por
cerceamento de defes
a
.

De forma subsidiária
, pleiteia a reforma integral do
decisum
,
para que a demanda seja julgada improcedente. Sucessivamente,
requer
o afastamento da condenação à devolução integral

dos valores pagos, autorizando a retenção razoável de quantia apta
a
compensar as despesas administrativas, operacionais e técnicas

suportadas em razão
do contrato celebrado
;

a exclusão da cláusula penal aplicada em seu desfavor
,
ou sua redução equitativa
; e a readequação da sucumbência.

A apelada apresentou contrarrazões,
pugnando
, em preliminar,
pel
o não conhecimento do recurso por
ofensa
ao princípio da
dialeticidade
e, no mérito,
pel
o seu desprovimento, com a majoração dos honorários
advocatícios

sucumbenciais
para
o patamar de
20%

(id.
353743501
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO
POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Em suas contrarrazões,
a
apelad
a
vindica que o apelo não seja conhecido, por afronta ao princípio da dialeticidade.

Razão não lhe assiste.

Cediço que o princípio da dialeticidade, que norteia os recursos, exige que o recorrente apresente de forma clara e fundamentada as razões de fato e de direito que justifiquem a reforma ou anulação da decisão impugnada.

Na hipótese, verifica-se que
a
apelante

expôs de modo satisfatório os fundamentos de sua irresignação, impugnando os pontos da sentença que busca reformar, motivo pelo qual inexiste afronta ao preceito em questão.

Deveras
, “
como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade
” (TJMT, N.U 1030800-82.2023.8.11.0041, Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 21/11/2024, publicado no DJE 25/11/2024).

Dessa maneira,
REJEITO
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO (PRELIMINAR) -
NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante suscita a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o Juízo de origem
,
sob o fundamento de intempestividade
,
indeferiu a juntada de documentos
apresentados em sede de especificação de provas,

os quais
reputa essenciais ao deslinde da controvérsia, sem examinar sua pertinência ou utilidade e, não obstante, valeu-se exatamente da ausência desses elementos para fundamentar a condenação, suprimindo

a possibilidade de influir eficazmente na formação do convencimento judicial.

A preliminar não
merece guarida
.

Conforme se
observa
dos autos, a controvérsia instaurada diz respeito ao indeferimento de documentação apresentada após a apresentação da contestação e já sob a égide da decisão saneadora, a qual expressamente delimitou as provas admitidas e reconheceu a preclusão quanto à juntada extemporânea de documentos.

Com efeito, o Código de Processo Civil, em seus
arts
. 434 e 435, estabelece regra clara quanto ao momento oportuno para a produção da prova documental, impondo às partes o ônus de instruir a petição inicial e a contestação com os
elementos
destinados à comprovação de suas alegações, admitindo-se a juntada posterior apenas em hipóteses excepcionais, devidamente justificadas, tais como a superveniência do documento ou a impossibilidade de sua obtenção anterior.

A propósito,
“
a juntada de documentos deve ocorrer com a contestação, sob pena de preclusão (CPC, art. 434), admitindo-se exceção quando demonstrada acessibilidade posterior (CPC, art. 435, parágrafo único)
” (TJMT, N.U 1033849-89.2025.8.11.0000,
Anglizey

Solivan

d
e Oliveira
, Quarta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 04/03/2026,
p
ublicado no DJE 10/03/2026)
.

No caso concreto, os documentos cuja juntada foi indeferida
-
consistentes, em sua maioria, em registros de conversas e informações pretéritas
-
já existiam à época da contestação, não havendo demonstração de qualquer impedimento concreto que justificasse sua apresentação tardia. Ao contrário, limitou-se a parte a formular alegações genéricas quanto à suposta indisponibilidade ou relevância superveniente, sem comprovação idônea, o que não se mostra suficiente para afastar a incidência da regra de preclusão.

Ademais, verifica-se que a decisão saneadora foi expressa ao indeferir a produção de prova documental adicional,
reconhecendo a preclusão temporal, o que delimitou de forma definitiva o objeto da instrução probatória.

Importa destacar, ainda, que não se configura cerceamento de defesa quando o magistrado indefere a produção de prova considerada desnecessária, inútil ou intempestiva, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, especialmente quando já formado o convencimento a partir do conjunto probatório regularmente produzido nos autos.

No mesmo sentido, o indeferimento de prova não enseja nulidade quando devidamente fundamentado e ausente demonstração de prejuízo à parte, circunstâncias
presentes n
a hipótese em exame.

Aliás, “
a invalidação de atos processuais pressupõe demonstração de prejuízo concreto à parte que a invoca, conforme o princípio
pas
de
nullité

sans

grief
”
(
STJ,
AREsp
n. 2.226.192/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026)
.

Registre-se que, e
mbora a sentença tenha mencionado o não conhecimento dos documentos extemporâneos ao afastar a defesa dos réus quanto à existência de restrição cadastral da autora, suas conclusões acerca da culpa exclusiva dos requeridos assentam-se em fundamentos autônomos, extraídos do acervo probatório regularmente constituído
,
notadamente o contrato firmado, os comprovantes de pagamento e a análise da conduta das partes ao longo de quase
quatro anos de inação,
bem como no descumprimento dos deveres anexos de informação e diligência decorrentes do mandato outorgado,

de modo que a exclusão dos documentos tardios não foi determinante para o resultado do julgamento, nem configurou prejuízo concreto à defesa.

À vista disso
, conclui-se que o indeferimento da prova documental extemporânea observou os limites legais e processuais e não acarretou qualquer lesão efetiva à defesa da apelante, requisito indispensável ao reconhecimento da nulidade processual, não configurando, portanto, cerceamento de defesa.

Logo,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO
(MÉRITO)

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade
recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
LERACI ALMEIDA DA SILVA

ajuiz
ou

Ação de Restituição de Valores c/c Resilição Contratual

em
desfavor de
AUDAZ ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA.
,
de
RODRIGO JÚNIOR HOFFMANN ROSA-ME
e de
RODRIGO JÚNIOR HOFFMANN ROSA
,
visando à
rescisão da avença firmada entre as partes, com a
restituição
integral do
s
valor
es

adimplido
s
, correspondente
s
a
R$ 23.891,94
,
acrescido
s
de juros e correção monetária,
bem como à condenação dos requeridos
a
o pagamento da
multa
contratual
de 20%

pelo
alegado
descumprimento
, além da devolução da nota promissória
subscrita

e
d
a
revogação do mandato outorgado ao então
sócio
-
administrador
da empresa
(id.
353743406
).

Em julgamento antecipado da lide,
o Juízo
a quo
proferiu sentença de procedência da demanda, nos seguintes termos:

“(...)

- DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO.

O presente feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida, embora envolva aspectos fáticos, pode ser elucidada por meio da prova documental já carreada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas.

Com efeito, a controvérsia cinge-se à análise da responsabilidade pela rescisão contratual, questão eminentemente de direito que se resolve pela interpretação das cláusulas contratuais e pela aplicação das normas consumeristas, cotejadas com o acervo documental tempestivamente produzido.

Ademais, cumpre salientar que este juízo, por meio da decisão saneadora de ID. 191791080, já indeferiu a produção de prova testemunhal e documental suplementar, por considerá-las desnecessárias e preclusas, respectivamente. Fixados os pontos controvertidos e não havendo outras questões processuais pendentes, o processo encontra-se maduro para a prolação de sentença definitiva.

- DA PRECLUSÃO DA PROVA DOCUMENTAL.

Antes de adentrar ao mérito propriamente dito, faz-se mister analisar a admissibilidade dos documentos juntados pela parte requerida nos
ID’s
. 194899791 a 194902957, após a prolação da decisão saneadora.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 434, estabelece que incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações. A exceção, prevista no artigo 435, permite a juntada posterior apenas de documentos novos, destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

No caso, os documentos apresentados (prints de conversas de WhatsApp e consultas de crédito datadas de 2021) referem-se a fatos pretéritos, preexistentes à fase postulatória. Não houve justificativa plausível para a não apresentação destes no momento oportuno (contestação).

Ademais, a decisão saneadora (ID. 191791080) foi expressa ao

INDEFERIR

o pedido de produção de prova documental, reconhecendo a preclusão.

Destarte, em respeito à segurança jurídica e à lealdade processual, acolho a impugnação da parte autora e

NÃO

CONHEÇO

da documentação extemporânea acostada pelos réus após o saneamento, porquanto operada a preclusão temporal e consumativa.

- MÉRITO.

Superadas as questões processuais, adentra-se ao cerne da controvérsia meritória, que gravita em torno da responsabilidade pela rescisão do contrato de empreitada, especificamente quanto à existência de falha na prestação de serviços pela ausência de diligência na obtenção do financiamento e no dever de informação.

Inicialmente, cumpre estabelecer as premissas teóricas que fundamentam a presente análise, uma vez que a relação jurídica entabulada entre as partes
caracteriza-se
, indubitavelmente, como de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).

A autora figura como destinatária final do produto/serviço (imóvel residencial), enquanto os réus enquadram-se no conceito de fornecedores, atuando na cadeia de construção e incorporação imobiliária.

A hermenêutica jurídica aplicável à espécie, em uma interpretação sistemático-teleológica, conduz à compreensão de que a responsabilidade dos fornecedores é objetiva (art. 14 do CDC), respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas.

A controvérsia central reside na atribuição de culpa pela não concretização do financiamento bancário, fato que inviabilizou a execução da obra.

Os requeridos sustentam a tese da exceção do contrato não cumprido, alegando que a autora possuía restrições cadastrais que impediram a liberação do crédito. Contudo, conforme fundamentado alhures, a prova documental que supostamente corroboraria tal tese foi juntada a destempo e não foi conhecida.

Não obstante, ainda que se admitisse, a título de argumentação, a existência de óbice ao crédito da autora, a análise da conduta dos réus revela patente violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva, notadamente os deveres de informação, cooperação e lealdade.

O contrato foi firmado em

06/12/2018
, enquanto a ação foi ajuizada em outubro de 2022. Há, portanto, um lapso temporal de quase quatro anos. Durante esse interregno, a autora efetuou pagamentos regulares das parcelas ajustadas diretamente com a construtora, totalizando R$ 23.891,94 (vinte e três mil, oitocentos e noventa e um reais e noventa e quatro centavos).

A Cláusula Quarta do Contrato de Empreitada (ID. 102685014) constituiu o requerido

RODRIGO JÚNIOR HOFFMANN ROSA
como procurador da autora, com poderes específicos para representá-la perante a Instituição Financeira. Tal mandato impunha
aos requerido
um dever qualificado de diligência.

Se havia restrição cadastral ou qualquer outro impedimento para o financiamento, competia aos réus, na qualidade de mandatários e fornecedores de serviços especializados, notificar a autora de forma imediata, clara e inequívoca, permitindo-lhe sanar a pendência ou rescindir o contrato sem maiores prejuízos.

O que se verifica dos autos, contudo, é uma inércia injustificada, tendo em vista que a retenção dos valores pagos pela consumidora por anos, sem a contraprestação do serviço (início da obra) e sem a formalização da negativa de financiamento em tempo razoável, configura falha na prestação do serviço.

A justificativa genérica de "atrasos devido à pandemia" não se sustenta para um contrato firmado em 2018, muito antes do evento sanitário global.

Portanto, restou demonstrado que a resolução contratual decorre de culpa exclusiva dos requeridos, seja pela desídia na
condução do processo de financiamento (obrigação de meio assumida pelo mandato), seja pela falha no dever de informação, mantendo a consumidora em erro e expectativa frustrada por longo período.

Nesse sentido:
(...)

Assim, reconhecida a culpa exclusiva dos promitentes vendedores/construtores, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata.

Nesse diapasão, aplica-se o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:
(...)

In
casu
, impõe-se a devolução do montante de R$ 23.891,94 (vinte e três mil, oitocentos e noventa e um reais e noventa e quatro centavos), vedada qualquer retenção a título de despesas administrativas, visto que quem deu causa ao desfazimento do negócio foram os réus.

Com relação a multa contratual prevista, a Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Primeiro, do contrato entabulado prevê a aplicação de multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato a quem der causa ao seu descumprimento.

Tendo sido reconhecida a culpa dos réus pela rescisão, é de rigor a sua condenação ao pagamento da referida penalidade.

A aplicação da multa em desfavor do fornecedor encontra respaldo no princípio da isonomia e no equilíbrio contratual, conforme tese fixada pelo STJ no Tema 971, que permite a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, ou, como no caso em tela, a aplicação direta da cláusula que já prevê a penalidade para
"quem der causa"
.

Diante da expressa convenção
d
valor do contrato de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), a multa de 20% (vinte por cento) perfaz o montante de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais).

No que concerne ao pedido de devolução da nota promissória assinada pela requerente, este é corolário lógico da rescisão contratual e do retorno das partes ao
status quo ante
. Da mesma forma, a revogação do
mandato
outorgado na Cláusula Quarta é medida imperativa diante do fim da relação de confiança e do vínculo contratual.

III – DISPOSITIVO.

Ante o exposto, com fulcro na fundamentação supra expendida,

JULGO PROCEDENTE
o pedido formulado na inicial para:

a)
DECLARAR
a rescisão do "Contrato de Empreitada para Construção de Imóvel Habitacional na Planta" firmado entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos;

b)
CONDENAR
os requeridos, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pela autora, no montante de R$ 23.891,94 (vinte e três mil, oitocentos e noventa e um reais e noventa e quatro centavos devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024;

c)
CONDENAR
os requeridos, solidariamente, ao pagamento da multa contratual de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do contrato (R$ 140.000,00), totalizando R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do ajuizamento, até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024;

d)
DETERMINAR
a devolução da Nota Promissória vinculada ao contrato à parte autora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de invalidação
da mesma
(perante a requerida e terceiros), bem como declarar a
REVOGAÇÃO
do
mandato
outorgado na Cláusula Quarta do instrumento contratual.

Por conseguinte,
RESOLVO O MÉRITO
da presente demanda, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação.
(...).
(id.
353743497
).

Irresignad
a
,
a

empresa
AUDAZ ARQUITETURA E

ENGENHARIA LTDA.

interp
ôs o
presente recurso
,
por meio do qual
almeja
a reforma da sentença
para julgar
totalmente
improcedente a ação.

De forma subsidiária
, pretende
que seja afastada a condenação
à devolução integral
da quantia paga
pela autora
,

com
retenção
de montante suficiente para
compensa
r
os encargos suportados
em razão do vínculo contratual,
assim
como a exclusão da cláusula penal ou sua redução equitativa, e a redistribuição da sucumbência.

Pois bem.

De início, pertinente apontar que a
relação jurídica subjacente ao litígio
se
enquadra no âmbito do Código de Defesa do Consumidor.
A apelada
contratou a execução de obra habitacional para fins de moradia própria, ostentando a condição de destinatária final dos serviços prestados pela empresa contratada, que atua no mercado de construção civil com manifesto intuito lucrativo.

Presente a vulnerabilidade técnica e econômica da contratante, caracterizada está a relação de consumo com todos os seus consectários, inclusive a responsabilidade objetiva do fornecedor por defeitos na prestação do serviço, na forma do art. 14 do CDC.

Estabelecida a premissa, impõe-se a análise do conjunto documental constante dos autos.

Segundo consta, o
“
Contrato de Empreitada Para Construção de Imóvel Habitacional na Planta
”
firmado
entre as partes
em 06/12/2018
(id.
353743411
)
,

fixou o valor total de R$ 140.000,00, a ser adimplido mediante sinal de R$ 3.150,00 no ato da assinatura, financiamento de R$ 112.000,00 junto à Caixa Econômica Federal e pagamento pro-soluto de R$ 24.850,00 em 18 parcelas mensais de R$ 1.152,33, condicionando o início da obra à formalização
do
financiamento e ao cumprimento das obrigações pecuniárias
ali
previstas.

Os comprovantes
acostados
(ids.
353743412
e
353743413
)
evidenciam que a recorrida efetuou o pagamento das parcelas diretas do contrato, não havendo impugnação específica dos réus quanto à realização dos desembolsos, cujo montante total indicado
é de
R$ 23.891,94.

A controvérsia central reside, portanto, na condução do processo de financiamento habitacional e na atribuição de responsabilidade pela sua não concretização.

A Cláusula 4ª do instrumento contratual outorgou ao requerido
RODRIGO JÚNIOR HOFFMANN ROSA

amplos poderes de mandato para representar a contratante perante a Caixa Econômica Federal, abrangendo a faculdade de firmar o contrato de financiamento, efetuar averbações e praticar todos os atos necessários à obtenção e formalização do crédito. Cuida-se de obrigação de meio qualificada, que impõe ao mandatário não apenas a execução dos atos formais, mas também o dever de diligência e de comunicação ao mandante acerca de qualquer óbice identificado ao longo das tratativas com a instituição financeira.

Notadamente, r
eferido
dever
decorre
tanto do art. 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes a observância dos princípios de probidade e boa-fé em todas as fases do contrato, quanto do art. 6º, III, do CDC, que consagra como direito básico do consumidor a informação adequada e clara sobre os serviços contratados.

As pesquisas cadastrais simplificadas juntadas aos autos pelos

réus
(id.
353743452
)
revelam
que
as consultas realizadas pelo correspondente bancário em 09/02/2021
,
19/04/2021
e 31/05/2021
retornaram resultado
“
NADA CONSTA
”
para o CPF da autora. A
pesquisa
de 08/10/2021, entretanto, apontou a existência de restrição no SCPC, originada em 25/05/2021, referente a débito de R$ 70,41 perante a empresa
“
Club Mais Administradora de Cartões
”
, inscrito em 19/08/2021
, e essa
mesma pendência permanecia registrada na consulta de 25/01/2022.

Desse quadro
constata
-se que a restrição cadastral surgiu mais de dois anos após a celebração do contrato e que os réus tinham ciência do óbice ao menos desde outubro de 2021, data da consulta que revelou a pendência.

Não obstante, conforme narrado na inicial e não infirmado por qualquer documento nos autos, somente em abril de 2022 a autora teria sido comunicada da situação, ocasião em que
lhe teria sido exigido acréscimo significativo ao valor contratual como condição para a continuidade do negócio.

O intervalo de aproximadamente seis meses entre a ciência da restrição pelos mandatários e a comunicação à mandante revela conduta incompatível com os deveres de lealdade e informação que integram tanto o vínculo contratual quanto o
mandato
outorgado.
Em verdade, u
ma restrição de R$ 70,41
,
valor ínfimo frente ao montante contratual de R$ 140.000,00
e
que os próprios réus apontam como causa do insucesso do financiamento,
poderia ter sido facilmente sanada

caso a
apelada
tivesse sido comunicada em tempo razoável após sua identificação
, o que evidencia a violação ao dever de informação que incumbia aos
contratado
s.

Cumpre registrar que o STJ assentou que
“
o
s deveres anexos, decorrentes da função integrativa da boa-fé objetiva, resguardam as expectativas legítimas de ambas as partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de um dever genérico de lealdade, que se manifesta especificamente, entre outros, no dever de informação, que impõe que o contratante seja alertado sobre fatos que a sua diligência ordinária não alcançaria isoladamente
”
(
STJ,
REsp n. 1.862.508/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020,
DJe
de 18/12/2020)
.

Não se ignora que o Termo de Ciência (id. 353743411 - pág. 6) assinado pela autora em 06/12/2018 atribui à contratante a responsabilidade pela manutenção de sua regularidade cadastral, consignando expressamente que restrições poderiam comprometer a aprovação do financiamento. Esse documento, porém, não tem o alcance pretendido pela apelante
,
porquanto a
ciência genérica acerca da possibilidade de restrições cadastrais não afasta o dever concreto de comunicação imediata sobre a efetiva existência de impedimento ao financiamento, tampouco exonera os requeridos das obrigações assumidas no âmbito do mandato.

A assunção do risco de eventual restrição cadastral por parte da contratante não exime os réus
,
investidos de mandato específico e amplo para conduzir o processo junto à instituição financeira
,
do dever de comunicar prontamente qualquer
impedimento detectado ao longo das tratativas, conferindo à mandante prazo e oportunidade para regularizar sua situação. Ao silenciar durante meses e, posteriormente, instrumentalizar o óbice para impor majoração substancial do preço, os
requeridos
conduziram-se de modo frontalmente contrário à boa-fé objetiva, violando os deveres anexos de cooperação, transparência e lealdade que permeiam toda relação obrigacional, com especial intensidade nas relações de consumo.

A tese de culpa exclusiva da
recorrida
, por força da restrição existente em seu nome, não resiste ao confronto com os fatos documentados. A restrição não existia quando do início das tratativas, surgiu por valor irrisório, foi identificada pelos mandatários com meses de antecedência e
não
foi comunicada à contratante de forma a permitir-lhe saná-la. Tal sequência afasta qualquer excludente de responsabilidade e revela, ao contrário, omissão qualificada que contribuiu decisivamente para o desfazimento do negócio
,
não havendo nos autos demonstração de qualquer providência efetiva adotada pelos requeridos para viabilizar a aprovação do crédito ou mitigar os efeitos do óbice identificado.

Da mesma forma, não prospera o argumento de que a não aprovação do financiamento configuraria risco compartilhado entre as partes. O contrato não apenas condicionou o início da obra ao financiamento, como atribuiu ao réu
RODRIGO JÚNIOR HOFFMANN ROSA
, por meio do mandato, a incumbência de conduzir ativamente esse processo.

De fato, q
uem assume mandato específico com poderes de representação perante instituição financeira não pode, ao mesmo tempo, alegar que o resultado do processo não estava em sua esfera de controle. A ausência de qualquer notificação formal
,
documentada ou não
,
acerca da restrição identificada em outubro de 2021 compromete definitivamente essa linha defensiva.

Reconhecida, assim, a responsabilidade dos demandados pelo desfazimento do contrato, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pela autora, como medida necessária ao retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio. Tratando-se de relação de consumo, a reparação decorre diretamente do
art. 14 do CDC, que responsabiliza objetivamente o fornecedor pelos danos causados por defeitos na prestação do serviço, combinado com o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

Por conseguinte
, c
onfigurada a culpa exclusiva dos réus, não há fundamento jurídico para qualquer retenção, conclusão que se alinha, por identidade de razão, ao entendimento consolidado na Súmula
n.
543 do Superior Tribunal de Justiça
,
editada para contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mas aplicável analogicamente aos contratos de empreitada habitacional submetidos ao CDC, dada a semelhança da situação fática e a identidade do bem jurídico tutelado.

Nesse sentido, “
a
rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas impõe a devolução integral dos valores pagos, conforme Súmula 543 do STJ, sem parcelamento ou retenção abusiva
”

(
TJMT,
N.U 1046124-54.2019.8.11.0041,
Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro
, Quinta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 04/11/2025,
p
ublicado no DJE 18/11/2025)
.

Demais disso, a
ausência de qualquer prova de despesas efetivamente suportadas pelos réus em razão do contrato
-
nenhum projeto, taxa, mobilização de materiais ou comprovante de custo operacional consta dos autos
-
reforça essa conclusão e afasta qualquer pretensão de retenção
,
não sendo suficientes alegações genéricas desacompanhadas de comprovação idônea.

No que tange à cláusula penal, o Parágrafo Primeiro da Cláusula 11ª do contrato é expresso: a multa de 20% sobre o valor total do pacto recai sobre quem der causa ao seu descumprimento. Sendo os réus os responsáveis pela rescisão, pela omissão no dever de informação e pela inércia na condução do mandato, a incidência da penalidade no importe de R$ 28.000,00 decorre diretamente do instrumento celebrado entre as partes, mostrando-se proporcional à dimensão do negócio frustrado e ao longo período durante o qual a
apelada
ficou privada de qualquer contraprestação.

Não procede, ademais, a alegação de cumulação indevida ou “dupla punição”,
uma vez que
a restituição dos valores pagos possui natureza
ressarcitória
, destinada a recompor o patrimônio da consumidora, ao passo que a cláusula penal decorre de estipulação contratual autônoma, incidente em razão do inadimplemento imputável aos requeridos, possuindo natureza jurídica distinta.

Igualmente, não se verifica, no caso concreto, qualquer desproporção manifesta apta a justificar a redução equitativa da penalidade, a qual foi livremente pactuada entre as partes e incide em razão da culpa exclusiva dos requeridos pelo desfazimento do negócio.

Em face do exposto, conheço e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
AUDAZ ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA.
, mantendo
incólume
a sentença vergastada.

Outrossim
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios de 10% para 1
5
% sobre o valor
total da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2026