Tribunal: TJMT
Processo: 1016245-43.2024.8.11.0003
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016245-43.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[LOUZIMERI ROSA DE ARAUJO - CPF: 461.065.371-00 (APELANTE), NALDECY SILVA DA SILVEIRA MACEDO - CPF: 024.259.381-09 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e do consumidor. apelação cível. ação de rescisão contratual c/c devolução de valores. distrato. revisão judicial. possibilidade. cláusula de retenção. limitação. ausência de comprovação de patrimônio de afetação. cdc. sentença reformada. recurso provido.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, sob o fundamento de que o distrato firmado entre as partes configuraria novação, impedindo a revisão das cláusulas contratuais. A parte autora sustenta a abusividade do distrato, com retenção excessiva dos valores pagos e imposição de condições desvantajosas, pleiteando a nulidade do ajuste e a restituição parcial das quantias desembolsadas.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se (i) o distrato contratual impede a revisão judicial das cláusulas pactuadas; e (ii) é abusiva a retenção de valores em percentual superior ao limite razoável previsto na legislação e na jurisprudência, especialmente na ausência de comprovação do regime de patrimônio de afetação.

III. Razões de decidir

4. O distrato, embora constitua negócio jurídico autônomo, não se encontra imune ao controle jurisdicional, sendo possível a revisão de suas cláusulas à luz do Código de Defesa do Consumidor, cujas normas possuem caráter cogente e de ordem pública.

5. É o entendimento da Corte Superior “de que é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador, em nítida afronta às disposições do Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.” (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Moura Ribeiro - AgInt no AREsp n. 2.658.114/MA, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.).

6. O STJ possui o posicionamento de que “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.).

7. A ausência de prova da averbação do patrimônio de afetação inviabiliza a aplicação da exceção legal que admite retenção de até 50%, impondo-se a limitação ao patamar geral.

8. A retenção excessiva e as condições impostas no distrato revelam onerosidade excessiva, justificando a revisão judicial do ajuste.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação provido.

Tese de julgamento:
“1. O distrato em contrato de compra e venda de imóvel não impede a revisão judicial de suas cláusulas quando configurada abusividade à luz do Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção de valores pagos pelo adquirente deve observar, como regra, o limite de 25%, salvo comprovação do regime de patrimônio de afetação, sob pena de caracterização de vantagem exagerada.”

__________

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 51 e 53; CC, art. 840; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp nº 2.658.114/MA, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 09.09.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1.995.172/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 04.09.2023; STJ, REsp nº 1.412.662/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 01.09.2016.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por LOUZIMERI ROSA DE ARAUJO contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga” (Processo nº 1016245-43.2024.8.11.0003), ajuizada pela apelante contra RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA, ora apelada, julgou improcedentes os pedidos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ao fundamento de que o distrato extrajudicial firmado entre as partes constitui ato jurídico perfeito e acabado, impedindo a revisão de cláusulas do pacto originário (cf. Id. nº 353880368).

A r. sentença, ainda, condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, contudo, com exigibilidade suspensa em razão da parte ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que celebrou contrato de compra e venda de imóvel, tendo adimplido parte significativa do preço, porém, diante de dificuldades financeiras, promoveu a rescisão do negócio, ocasião em que lhe foi imposto distrato com retenção excessiva de valores, correspondente a 50% do montante pago, além da cobrança de comissionamento, resultando em devolução ínfima e sequer efetivada.

Alega que a sentença merece reforma, pois reconheceu a validade do distrato sob o fundamento de novação, sem considerar que o referido instrumento foi imposto unilateralmente, contendo cláusulas abusivas, sem manifestação livre e consciente de vontade, colocando a consumidora em manifesta desvantagem.

Defende a inaplicabilidade da novação em hipóteses de abusividade, sustentando que o distrato não convalida cláusulas ilegais, especialmente quando há retenção excessiva, cobrança indevida de comissão de corretagem e renúncia a direitos do consumidor, em afronta ao art. 51 do Código de Defesa do Consumidor e à jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça de Mato Grosso e do Superior Tribunal de Justiça.

Argumenta que a retenção praticada extrapola os parâmetros admitidos pela jurisprudência, que fixam percentual razoável entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo abusiva a retenção próxima à integralidade do montante adimplido, notadamente em se tratando de imóvel não utilizado, passível de revenda pela incorporadora.

Reforça a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à espécie, destacando a nulidade de cláusulas que imponham desvantagem exagerada, violando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, razão pela qual o distrato firmado deve ser declarado inválido.

Pede, sob esses fundamentos, o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, declarar a nulidade do distrato, reconhecer a rescisão contratual, determinar a restituição dos valores pagos com retenção limitada aos parâmetros jurisprudenciais (10% a 25%), afastar cobranças indevidas, aplicar correção monetária e juros legais, bem como inverter os ônus sucumbenciais (cf. Id. nº 353880369).

Em contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 353880371).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por LOUZIMERI ROSA DE ARAUJO contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ao fundamento de que o distrato extrajudicial firmado entre as partes constitui ato jurídico perfeito e acabado, impedindo a revisão de cláusulas do pacto originário.

O magistrado de origem, ao apreciar o feito, entendeu ser desnecessária a dilação probatória, julgando antecipadamente a lide com fundamento no art. 355, I, do Código de Processo Civil, por reputar suficiente o conjunto documental constante dos autos.

No mérito, delimitou a controvérsia à verificação da validade do distrato celebrado entre as partes, destacando que o contrato originário de compra e venda já havia sido rescindido por meio de resilição bilateral formalizada em instrumento próprio, no qual foram estipuladas novas obrigações.

Assentou que o distrato possui natureza de novação contratual, sendo apto a extinguir o vínculo anterior e substituí-lo por novas condições, de modo que não seria cabível a análise de eventuais vícios do contrato originário, tampouco a rediscussão de suas cláusulas.

Destacou, ainda, que não houve comprovação de vício de vontade por parte da autora, nem demonstração de prática abusiva ou ilícita pela ré na celebração do distrato, razão pela qual deve ser reconhecida a validade do ajuste firmado, que vincula as partes nos termos pactuados.

Ressaltou que o distrato, enquanto negócio jurídico autônomo, produz efeitos próprios e impede o retorno das partes às condições do contrato anteriormente extinto, afastando, inclusive, o interesse processual na rediscussão da avença originária.

Diante dessas considerações, concluiu pela inexistência de elementos capazes de macular o distrato celebrado, julgando improcedentes os pedidos iniciais, com a consequente condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade da justiça.

Eis a sentença vergastada:

“(...) DECIDO:

Não há necessidade de dilação probatória no caso em tela, uma vez que a prova documental carreada ao ventre dos autos é suficiente para dar suporte a um seguro desate à lide, por isso, passo ao julgamento antecipado e o faço com amparo no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em sua peça de ingresso a parte autora busca a rescisão contratual, bem como a restituição dos valores pagos no importe de R$ 10.126,12 (dez mil, cento e vinte e seis reais, doze centavos); e, a empresa ré, ao apresentar sua peça de bloqueio assevera que a pretensão levada a efeito pela autora não tem como vingar, uma vez que em data de 16 de dezembro de 2023, ocorreu distrato.

A questão a ser dirimida é simples, ou seja, a validade ou não do distrato levado a efeito pelas partes, o qual vem retratado pelo documento acostado Id 161077828.

Pois bem.

As partes realizaram um contrato de compra e venda, onde a empresa ré vendeu à parte autora o imóvel descrito e caracterizado no documento acostado ao processo Id 161077827.

Posteriormente, as partes celebraram um distrato, conforme documento Id 161077828, onde a parte autora receberia o valor de R$ 3.327,67 (três mil, trezentos e vinte e sete reais, sessenta e sete centavos), no prazo de 180 dias, em nova obrigação assumida pela empresa ré.

A ação da autora tem como causa de pedir e pedido a rescisão de um contrato que não mais existe, pois já foi rescindido por vontade das próprias partes, conforme documento já acostado aos autos.

Consequentemente, incabível analisar eventuais vícios do contrato primitivo, como causa de pedir frente ao pedido de restituição de valores.

Significa dizer que nenhuma das partes se preocupou com o distrato realizado, onde ali restaram consignadas novas obrigações entre as partes, cabendo salientar que o distrato importa em novação contratual.

De bom alvitre consignar que o instrumento particular de transação, conhecido também como distrato ou resilição bilateral, nada mais é do que uma espécie de composição entre as partes que, se dotada de validade, é capaz de eliminar as relações anteriormente estabelecidas, no sentido oposto ao que havia gerado o vínculo, produzindo, consequentemente, o efeito da coisa julgada entre as partes.

Por fim, hei por bem em assinalar que, se as partes contratantes, embasadas na inviabilidade do empreendimento imobiliário alvo de anterior contrato de compra e venda, formalizam distrato e a parte autora não logra êxito em comprovar a tese de vício de vontade, ante a divergência entre a sua vontade real e aquela manifestada no distrato, nem a tese de atuação ilícita ou abusiva da empresa ré, reputa-se válido este último ajuste e prejudicada a pretensão de revisão de seus termos.

Eis a jurisprudência:

(...)

Portanto, não havendo nenhum adminículo de prova a macular o instrumento particular – distrato formalizado pelas partes, não há que se falar em nulidade e, em sendo assim, o pedido deve ser julgado improcedente.

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO

IMPROCEDENTE a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga ' proposta por LOUZIMEIRE ROSA DE ARAUJO, em desfavor de RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA, com qualificação nos autos,

condenando a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, devendo ser observado o disposto no § 3º, do artigo 98 do Código de Processo Civil, revogando a decisão Id 167979547. (...)”

Irresignada, alega a parte apelante, em síntese, que o distrato imposto pela incorporadora é abusivo, pois estabelece a retenção de aproximadamente 85% dos valores pagos (somando-se a multa de 50% e a comissão de corretagem), além de prever a restituição do saldo de forma parcelada, o que afronta o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência sumulada do Superior Tribunal de Justiça (cf. Id. nº 353880369).

Já a parte apelada defende a manutenção integral do julgado, sustentando a validade da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (cf. Id. nº 353880371).

Argumenta que a retenção de 50% encontra amparo legal no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, aplicável ao caso por estar o empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, sendo legítimo o desconto da comissão de corretagem paga a terceiros.

Pois bem.

A controvérsia central reside na possibilidade de revisão judicial de um termo de distrato extrajudicial e na aferição da abusividade dos percentuais de retenção ali pactuados.

Na origem, o juízo sentenciante entendeu que a assinatura do distrato, com quitação mútua, inviabilizaria a rediscussão do negócio, operando-se uma novação das obrigações. Todavia, verifica-se que tal entendimento não se coaduna com a proteção conferida ao consumidor e com a recente orientação do Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, a existência de um distrato com cláusula de quitação ampla e geral não constitui obstáculo intransponível ao controle jurisdicional de suas cláusulas. Sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, é possível a revisão de instrumentos de resilição bilateral quando se constata a presença de obrigações iníquas ou que coloquem o vulnerável em desvantagem exagerada.

Alinhado a esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça, em julgado recente, consolidou o seguinte posicionamento:

“EMENTA: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REVISÃO DE DISTRATO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 568 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. SUBSTITUIÇÃO PELA TAXA SELIC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador, em nítida afronta às disposições do Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

2. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora.

3. O Tribunal estadual não deliberou sobre o pedido alternativo de incidência da taxa SELIC no cálculo dos juros de mora, por se tratar de questão que nem mesmo foi suscitada pela ora recorrente em seus embargos de declaração, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incide, à hipótese, os óbices das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia.

4. Agravo interno não provido.”

(STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Moura Ribeiro - AgInt no AREsp n. 2.658.114/MA, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO-COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019).

2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ - Quarta Turma - Rel. Min. Maria Isabel Galloti - AgInt nos EDcl no REsp n. 1.995.172/RJ, julgado em 04/09/2023, DJe de 08/09/2023.)

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARQUE RESIDENCIAL UMBU. REVISÃO DE CONTRATOS FINDOS. POSSIBILIDADE. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO COM ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA DE DECAIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.

1. A transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto, conforme previsto na lei.

2. É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades. Precedentes. Súm 286 do STJ.

3. As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.

4. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

5. Na hipótese, verifica-se que a Construtora recebeu dupla vantagem advinda da referida cláusula, pois, além de retomar a propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo consumidor no financiamento do bem, configurando vantagem abusiva em seu favor.

6. Recurso especial não provido.

(STJ - Quarta Turma - Rel. Ministro Luis Felipe Salomão - REsp 1412662/RS, julgado em 01/09/2016, DJe 28/09/2016)

Diante desse cenário, verifica-se que o entendimento adotado pelo juízo de origem, com a devida vênia, não merece prevalecer, porquanto partiu de premissa equivocada ao conferir caráter absoluto ao distrato firmado entre as partes, desconsiderando a possibilidade de controle judicial de suas cláusulas à luz das normas protetivas do consumidor.

Ainda que o distrato constitua negócio jurídico autônomo, tal circunstância não o torna imune à revisão judicial, sobretudo quando evidenciada a existência de cláusulas potencialmente abusivas, capazes de impor ao consumidor desvantagem exagerada, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

No caso concreto, a retenção de percentual elevado dos valores pagos, aliada à cobrança de comissão de corretagem e à devolução ínfima do montante, revela indícios de onerosidade excessiva, destoando dos parâmetros reiteradamente fixados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite retenção moderada, em regra limitada a patamares razoáveis.

Assim, a existência de distrato, ainda que acompanhado de quitação ampla, não impede a análise da abusividade das cláusulas nele previstas, sendo plenamente possível sua revisão, especialmente em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, cujas normas possuem natureza cogente e de ordem pública.

Dessa forma, impõe-se o reconhecimento de que o distrato não obsta a apreciação do mérito da controvérsia, devendo ser afastada a conclusão de impossibilidade de revisão adotada na sentença, a fim de viabilizar a análise da legalidade dos percentuais de retenção e das demais condições impostas à consumidora, com vistas à recomposição do equilíbrio contratual.

Inicialmente, verifica-se dos autos que o contrato firmado entre as partes foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, diploma que promoveu relevantes alterações na Lei nº 4.591/1964, a qual disciplina o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, discorre sobre desfazimento do contrato firmado exclusivamente com o incorporador:

“Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”

O dispositivo estabelece que, quando ocorre o desfazimento do contrato firmado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato (acordo entre as partes) ou por resolução em razão de inadimplemento absoluto do comprador, o adquirente tem direito à restituição dos valores que pagou diretamente ao incorporador.

Logo, à luz do disposto no texto legal, os valores pagos devem ser objeto de atualização monetária, admitindo-se, contudo, a incidência de deduções cumulativas. Nesse contexto, a primeira dedução corresponde à integralidade da comissão de corretagem - a qual, como se demonstrará adiante, encontra-se abarcada pela retenção global de 25% por se tratar de relação de consumo (prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato). A segunda dedução diz respeito à cláusula penal, consubstanciada na multa contratual, a qual, como regra, não pode exceder o limite de 25% sobre o montante total das quantias pagas.

Todavia, o § 5º do referido artigo estabelece exceção relevante ao prever que, nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é admissível a estipulação de cláusula penal em percentual mais elevado, podendo atingir até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas pelo adquirente.

Essa previsão decorre da própria lógica do regime de afetação, que impõe maior proteção à coletividade de adquirentes e à viabilidade econômica do empreendimento, justificando a ampliação da margem de retenção em caso de desfazimento contratual por iniciativa do comprador.

Assim, mostra-se legítima a estipulação de retenção em percentual de até 50% dos valores pagos, porquanto amparada em previsão legal específica, não havendo, por si só, ilegalidade na cláusula contratual que adota tal parâmetro, especialmente quando pactuada de forma expressa entre as partes.

Sob essa perspectiva, no caso em exame, verifica-se que o contrato de compra e venda prevê, de forma expressa, a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação (Id. nº 353880359, cláusula 3.11), o que, em tese, atrairia a incidência do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964.

Entretanto, a apelada não se desincumbiu do ônus de comprovar a efetiva constituição do referido regime, uma vez que se limitou a alegar sua existência, sem demonstrar a indispensável averbação do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel, requisito formal essencial para a sua validade e oponibilidade perante terceiros.

A simples previsão contratual, desacompanhada da correspondente averbação registral, não é suficiente para caracterizar o regime jurídico especial, tampouco para autorizar a incidência de suas consequências mais gravosas ao consumidor. Do mesmo modo, a juntada de mera reprodução (print) da matrícula, desacompanhada de certidão atualizada que comprove, de forma inequívoca, a averbação do patrimônio de afetação, mostra-se insuficiente para tal finalidade.

Diante disso, não restando comprovada a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, impõe-se a aplicação da regra geral prevista no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964, limitando-se a retenção ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, patamar que se revela razoável, proporcional e em consonância com a legislação vigente e com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido, colaciona-se que no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional, qual seja a caracterização de uma relação de consumo.

Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (STJ - Terceira Turma - REsp 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

Nesse ponto, inclusive, registra-se que, de acordo com o entendimento firmado, “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ – Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.), o “referido percentual (de 25%) possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade”.

Diante desse cenário, conclui-se que, no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pela consumidora deve observar o limite máximo de 25% (vinte e cinco por cento), percentual este que abrange, de forma global, todas as deduções admitidas, inclusive comissão de corretagem e cláusula penal, sob pena de se admitir enriquecimento sem causa da incorporadora e afronta direta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Assim, revela-se abusiva a retenção praticada no caso concreto, a qual ultrapassa significativamente os parâmetros legais e jurisprudenciais, impondo à parte consumidora desvantagem exagerada. Consequentemente, impõe-se a reforma da sentença, para declarar a nulidade das cláusulas abusivas do distrato e determinar a restituição das quantias pagas, com retenção limitada ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento), devidamente atualizadas desde cada desembolso.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA à restituição das quantias pagas, autorizada a retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), com a devida dedução do montante já restituído à apelante.

Esclareço que, nos termos dos artigos 389, parágrafo único, e 406, §1º, ambos do Código Civil, o valor da condenação deverá ser atualizado monetariamente pelo IPCA, a partir da data de cada desembolso, acrescido de juros conforme pactuado contratualmente para hipóteses de inadimplemento, a contar da data do distrato firmado entre as partes.

Considerando a modificação do julgado com a procedência parcial dos pedidos em sede recursal, inverto os ônus sucumbenciais, condenando a parte recorrida ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da recorrente, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026