Tribunal: TJMT
Processo: 1000387-32.2023.8.11.0059
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-17
Data de publicação: 2026-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000387-32.2023.8.11.0059
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SPE ECOPARK IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 20.211.920/0001-66 (APELANTE), PEDRO LUIZ SERRA NETTO PANHOZA - CPF: 369.488.248-03 (ADVOGADO), JOSE PEREIRA PINTO - CPF: 202.470.951-68 (APELADO), JOAO VICTOR LIRA DE RESENDE - CPF: 066.738.431-60 (ADVOGADO), DILERMANDO VILELA GARCIA NETO - CPF: 059.195.281-50 (ADVOGADO), DILERMANDO VILELA GARCIA FILHO - CPF: 325.855.861-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MANUTENÇÃO EM 20%. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. COMPENSAÇÃO DE VALORES INADIMPLIDOS. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA. IMPOSSIBILIDADE. DÉBITOS DE IPTU. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. DEDUÇÃO ADMITIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
C
a
so
em exame

Apelação cível interposta
em face de
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, referente a três contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos.

II. Questão em discussão

Há seis questões em discussão: (i) definir se a ausência da corré no polo ativo configura litisconsórcio ativo necessário e unitário, apto a nulificar o processo; (
ii
) estabelecer se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos deve ser majorado para, no mínimo, 30%, considerando o longo período de vigência contratual e os prejuízos suportados
pela
vendedora; (
iii
) determinar se é devida a taxa de fruição em razão da transferência da posse de lotes não edificados na data da assinatura dos contratos; (
iv
) verificar se os valores inadimplidos pelo promitente comprador, estimados em mais de R$ 40.000,00, podem ser compensados com o montante a ser restituído; (v) definir se os débitos de IPTU incidentes sobre os imóveis durante o período de posse do comprador devem ser deduzidos do valor a ser restituído; e (vi) estabelecer o marco inicial da correção monetária sobre os valores a serem restituídos.

III. Razões de decidir

O litisconsórcio necessário, nos termos do art. 114 do CPC, exige previsão legal expressa ou que a eficácia da sentença dependa da citação de todos os litisconsortes, sendo instituto de aplicação restritiva que não comporta extensão analógica; em contratos de promessa de compra e venda firmados por mais de um adquirente, a ausência de um dos promitentes compradores no polo ativo configura, quando muito, litisconsórcio facultativo, e não necessário unitário, pois a eficácia da sentença restringe-se à esfera jurídica do autor.

A interpretação de cláusulas contratuais em contratos de adesão, nos termos do art. 47 do CDC, deve sempre favorecer o consumidor, sendo abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC, a cláusula que estabelece base de cálculo sobre o valor total do contrato em vez do valor efetivamente pago, por impor ao consumidor obrigação cujo alcance econômico real não lhe era transparente no momento da contratação.

O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos situa-se dentro da faixa aceita para rescisão por culpa do promitente comprador, sendo proporcional às circunstâncias do caso concreto, que envolvem lotes não edificados, ausência de prova de uso efetivo e hipossuficiência do consumidor; a majoração para 30% implicaria onerosidade excessiva, vedada pelo art. 51, IV, do CDC.

A taxa de fruição tem natureza indenizatória e pressupõe a demonstração de efetivo proveito econômico obtido pelo comprador ou de efetivo prejuízo sofrido pelo vendedor, não decorrendo automaticamente da transferência formal da posse.

A cumulação da taxa de fruição com a retenção percentual configuraria dupla penalização pelo mesmo fato, em violação ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, pois a retenção de 20% já contempla todas as despesas decorrentes do negócio frustrado.

A compensação de valores inadimplidos com o montante a ser restituído ao consumidor é inviável quando a apelante não apresenta demonstrativo claro, líquido e preciso das parcelas supostamente inadimplidas, com memória de cálculo detalhada ou planilha de evolução contratual, não satisfazendo o ônus probatório que lhe incumbe nos termos do art. 373, I, do CPC.

A concessão de tutela de urgência para suspender os pagamentos das parcelas vencidas e vincendas afasta a caracterização de inadimplemento culposo do comprador no período posterior à decisão, o que impede a compensação indiscriminada dos valores alegados como inadimplidos.

O IPTU constitui obrigação
propter
rem,
vinculada à titularidade da posse ou propriedade do imóvel, e os contratos atribuíram expressamente ao comprador a responsabilidade pelo pagamento dos tributos a partir da imissão na posse; comprovada a existência de débitos não quitados durante o período de posse do promitente comprador, a dedução dos respectivos valores é juridicamente cabível.

A correção monetária, por ter natureza meramente atualizadora do poder aquisitivo da moeda, deve incidir a partir de cada desembolso realizado pelo promitente comprador, e não a partir do ajuizamento da ação, sendo inaplicável ao caso o art. 1.º, §2.º, da Lei n.º 6.899/1981.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido, exclusivamente para reconhecer o direito da apelante à dedução dos valores comprovadamente devidos a título de IPTU, os quais deverão ser apurados e atualizados na fase de cumprimento de sentença, mantendo-se a sentença nos demais pontos.

Teses de julgamento:

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados por mais de um adquirente, a ausência de um dos promitentes compradores no polo ativo não configura litisconsórcio ativo necessário unitário, mas, quando muito, litisconsórcio facultativo, cuja formação é uma faculdade e não uma imposição legal, desde que os efeitos da sentença se restrinjam à esfera jurídica do autor.

Em contratos de adesão submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula rescisória que estabelece base de cálculo sobre o valor total do contrato em vez do valor efetivamente pago, devendo a retenção incidir sobre as prestações pagas, dentro do percentual de 10% a 25
% .

A taxa de fruição é indevida em contratos de promessa de compra e venda quando ausente demonstração de efetivo proveito econômico obtido pelo comprador ou de efetivo prejuízo sofrido pelo vendedor em razão da privação da posse.

A compensação de valores inadimplidos com o montante a ser restituído ao consumidor exige demonstração líquida, certa e exigível do crédito, sendo inadmissível a dedução fundada em alegação genérica desacompanhada de memória de cálculo ou planilha de evolução contratual.

Os débitos de IPTU incidentes sobre imóvel objeto de promessa de compra e venda, por constituírem obrigação

propter
rem
, são de responsabilidade do promitente comprador durante o período de sua posse, sendo admitida a dedução dos valores comprovadamente devidos e não quitados do montante a ser restituído, a ser apurada na fase de cumprimento de sentença.

Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com restituição de valores pagos, a correção monetária incide a partir de cada desembolso realizado pelo promitente comprador, e não a partir do ajuizamento da ação.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SPE
ECOPARK
IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

contra a sentença proferida pela 2ª Vara Cível da Comarca de Porto Alegre do Norte/MT, que julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados por
José Pereira Pinto
na ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso, suscitando, em sede preliminar, a ilegitimidade ativa exclusiva do autor, ao argumento de que os contratos foram firmados também pela Sra.
Iranildes
Benicio Pinto, configurando litisconsórcio ativo necessário e unitário, cuja ausência tornaria nulo o processo.

No mérito, a apelante sustenta: (a) que o percentual de retenção de 20% foi incorretamente calculado, pois as bases de cálculo das alíneas da cláusula 21, §1.º, são distintas entre si e não incidem uniformemente sobre o valor pago; (b) que o percentual de retenção deve ser majorado para, no mínimo, 30%, considerando o longo período de vigência contratual (quase dez anos) e os prejuízos efetivos suportados; (c) que os apelados devem ser condenados ao pagamento de taxa de fruição, em razão da transferência da posse dos lotes na data da assinatura dos contratos, independentemente de edificação; (d) que os valores inadimplidos pelos apelados, estimados em mais de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), devem ser compensados com o montante a ser restituído; (e) que os débitos de IPTU comprovados nos autos devem ser retidos do valor a ser devolvido; e (f) que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, nos termos do art. 1.º, §2.º, da Lei n.º 6.899/1981.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso em todos os seus termos, sustentando: (a) a inexistência de litisconsórcio ativo necessário, pois a eficácia da sentença restringe-se à parte autora; (b) a adequação do percentual de retenção de 20%, em consonância com a jurisprudência do STJ e do TJMT; (c) a indevida cobrança de taxa de fruição em relação a terrenos não edificados, sem proveito econômico demonstrado; (d) a ausência de liquidez e certeza dos valores inadimplidos alegados; e (e) a correção monetária a partir de cada desembolso, conforme jurisprudência pacífica do STJ.

Proferido julgamento da apelação pelo De
s. Dirceu dos Santos, acompanhado à unanimidade pelos vogais,
em 16/07/2025
(id. 300218383).

A parte recorrente opôs embargos de declaração, requerendo nova intimação e adiamento para sessão por videoconferência, conferindo-lhe a possibilidade de sustentação oral em razão da retirada dos autos e reinserção em julgamento, sem nova intimação.
Rejeitados (id.
307281868).

Interposto REsp
em razão do alegado cerceamento de defesa pela não

retirada para videoconferência
(id. 313034375),
inadmito pela vice-presidência deste e. Tribunal (id. 322057857).

Interposto Agravo ao STJ, provido para determinar novo julgamento da apelação, com nova intima
ção para garantir a sustentação oral.

Publicada intimação para novo julgamento da apelação em 10/06/2026, sem qualquer manifestação da parte para retirada dos autos para videoconferência.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO -
Da preliminar de ilegitimidade ativa — litisconsórcio ativo necessário

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante suscita, em sede preliminar, a nulidade do processo por ausência de litisconsórcio ativo necessário, ao argumento de que os três contratos de promessa de compra e venda foram firmados conjuntamente pelo Sr. José Pereira Pinto e pela Sra.
Iranildes
Benicio Pinto, sendo imprescindível a presença de ambos no polo ativo da demanda para que a sentença produza eficácia plena.

A preliminar não merece acolhimento.

O litisconsórcio necessário, na dicção do art. 114 do Código de Processo Civil, configura-se quando a lei expressamente o exige ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. Trata-se, portanto, de instituto de aplicação restritiva, que não comporta extensão analógica desvinculada das hipóteses legais ou da estrutura lógico-jurídica da relação de direito material subjacente.

E
m contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados por mais de um adquirente, é possível que apenas um deles pleiteie a rescisão contratual, especialmente quando o pedido não implica a desconstituição total e indivisível do negócio em relação a todos os contratantes. Nessa linha, a ausência de um dos promitentes compradores no polo ativo não configura, por si só, hipótese de litisconsórcio necessário unitário, mas, quando muito, de litisconsórcio facultativo, cuja formação é uma faculdade, e não uma imposição legal.

Rejeita-se, assim, a preliminar de ilegitimidade ativa, prosseguindo-se no exame do mérito recursal.

É como voto.

VOTO - MÉRITO

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso interposto.

A priori,
destaca-se que o Superior Tribunal de Justiça determinou o rejulgamento do Recurso de Apelação, com nova intimação da pauta, para que fosse oportunizado à parte pedido de sustentação oral, contudo,
devidamente intimada, não foi realizado qualquer pedido de destaque para sustentação oral, motivo pelo qual mantenho o julgamento no plenário virtual.

Da rescisão contratual e da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

Conforme documentado nos autos, as partes celebraram

instrumentos particulares de compromisso de compra e venda de imóveis urbanos integrantes do Residencial Imperial Eco Park, no município de Confresa/MT. A relação jurídica estabelecida entre as partes enquadra-se, inequivocamente, no âmbito das relações de consumo, nos termos dos
arts
. 2.º e 3.º do Código de Defesa do Consumidor, sendo o autor consumidor final dos produtos imobiliários ofertados pela ré no exercício de sua atividade empresarial.

A rescisão contratual, por sua vez, não é objeto de controvérsia neste recurso, tendo a própria apelante manifestado, já em sede de contestação, a ausência de oposição ao desfazimento do negócio. O ponto central do recurso diz respeito às consequências patrimoniais da rescisão, especificamente ao percentual de retenção, à taxa de fruição, aos valores inadimplidos, aos débitos de IPTU e ao marco inicial da correção monetária.

Do percentual de retenção — adequação da retenção de 20%

A apelante sustenta, em síntese, dois argumentos distintos quanto ao percentual de retenção: o primeiro, de natureza técnico-contratual, afirma que as bases de cálculo das alíneas da cláusula 21, §1.º, são distintas entre si, de modo que a soma aritmética de 20% não refletiria a correta aplicação das previsões contratuais; o segundo, de natureza jurisprudencial, postula a majoração do percentual para, no mínimo, 30%, em razão do longo período de vigência contratual e dos prejuízos suportados.

Quanto ao primeiro argumento, a apelante alega que a alínea "b" da cláusula 21, §1.º, prevê o pagamento de 6% a título de verba publicitária e intermediação imobiliária calculados sobre o valor total do contrato, e não sobre o valor efetivamente pago. Contudo, tal interpretação não pode ser acolhida, por duas razões fundamentais.

A interpretação de cláusulas contratuais em contratos de adesão, nos termos do art. 47 do CDC, deve sempre favorecer o consumidor. Cláusulas que estabeleçam bases de cálculo distintas e mais onerosas do que o valor efetivamente pago pelo consumidor
,
especialmente quando não explicitadas de forma clara e destacada
,
configuram potencial abusividade, na medida em que impõem ao consumidor uma obrigação cujo alcance econômico real não lhe era transparente no momento da contratação. A interpretação que toma como base de cálculo o valor total do contrato, e não o valor pago, agrava exponencialmente o ônus do consumidor inadimplente, contrariando o
critério
da proporcionalidade e o equilíbrio contratual tutelado pelo art. 51, IV, do CDC.

Quanto ao segundo argumento
,
majoração do percentual para 30%,
o
percentual de 20% fixado pela sentença situa-se dentro da faixa proporcional às circunstâncias do caso concreto, considerando que os imóveis são lotes não edificados; não há prova de uso efetivo pelo comprador; a retenção já abrange as despesas administrativas, de comercialização e corretagem; e o autor é consumidor hipossuficiente.

A majoração para 30% implicaria onerosidade excessiva ao consumidor, em violação ao art. 51, IV, do CDC, e não encontra respaldo nas circunstâncias fáticas dos autos.

Mantém-se, portanto, o percentual de retenção de 20% sobre o total dos valores pagos.

Da taxa de fruição

A apelante postula a condenação do apelado ao pagamento de taxa de fruição, argumentando que a transferência da posse dos lotes ocorreu na data da assinatura dos contratos, o que teria privado a vendedora de dispor livremente dos imóveis durante todo o período contratual, independentemente de edificação.

O argumento não prospera.

A taxa de fruição, também denominada taxa de ocupação, tem natureza indenizatória e pressupõe a demonstração de efetivo proveito econômico obtido pelo comprador em razão da posse do imóvel, ou, correlatamente, de efetivo prejuízo sofrido pelo vendedor em decorrência da privação da posse. Não se trata de consequência automática da transferência formal da posse, mas de verba que exige substrato fático concreto para sua incidência.

Ademais, a retenção de 20% sobre os valores pagos já contempla, segundo a jurisprudência do STJ, todas as despesas decorrentes do negócio frustrado, incluindo os custos administrativos e a privação temporária do bem
.
A cumulação da taxa de fruição com a retenção percentual configuraria dupla penalização pelo mesmo fato, em violação ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

Mantém-se, portanto, o afastamento da taxa de fruição.

Dos valores inadimplidos — compensação com o montante a ser restituído

A apelante sustenta que o apelado é devedor de parcelas contratuais inadimplidas que somam mais de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), postulando que tais valores sejam compensados com o montante a ser restituído, nos termos do art. 32-A, III, da Lei n.º 6.766/1979.

A pretensão não pode ser acolhida nesta sede recursal, por razões de ordem processual e probatória.

Do ponto de vista processual, é relevante consignar que, conforme documentado nos autos, foi concedida tutela de urgência para suspender os pagamentos das parcelas vencidas e vincendas referentes aos contratos objeto da demanda, decisão posteriormente confirmada pela sentença de mérito. Assim, parte das parcelas apontadas como inadimplidas pela apelante pode corresponder ao período posterior à concessão da tutela, o que afasta a caracterização de inadimplemento culposo do comprador nesse interregno.

Do ponto de vista probatório, a apelante não apresentou, nos autos, demonstrativo claro, líquido e preciso das parcelas supostamente inadimplidas, com memória de cálculo detalhada, planilha de evolução contratual ou comprovantes de cobrança que permitam a verificação objetiva da existência, exigibilidade e liquidez do crédito. A alegação genérica de inadimplemento no valor aproximado de R$ 40.000,00, sem a devida instrução probatória, não satisfaz o ônus que incumbe à parte nos termos do art. 373, I, do CPC.

Nesse contexto, eventual crédito da apelante decorrente de parcelas efetivamente inadimplidas
,
excluídas aquelas abrangidas pelo período de suspensão determinado pela tutela de urgência
,
poderá ser objeto de ação própria ou de cumprimento de sentença, onde será possível o exame detalhado da existência, exigibilidade e liquidez do crédito, com pleno contraditório. Não é possível, nesta sede, proceder à compensação de valores ilíquidos e não demonstrados com o crédito restituível do consumidor.

Mantém-se, portanto, a sentença neste ponto.

Dos débitos de IPTU

A apelante postula a retenção dos valores correspondentes aos débitos de IPTU incidentes sobre os imóveis durante o período de posse do apelado.

A questão merece análise cuidadosa. É incontroverso que o IPTU constitui obrigação
propter
rem,
vinculada à titularidade da posse ou propriedade do imóvel, e que os contratos atribuíram expressamente ao comprador a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre os imóveis a partir da imissão na posse.

Contudo, a sentença afastou a retenção dos valores de IPTU sob o fundamento de que não houve prova nos autos da efetiva existência do débito e de que a responsabilidade pelo pagamento é do próprio comprador, não havendo demonstração de que a vendedora tenha efetuado o pagamento de eventuais tributos em atraso.

Com base apenas nas informações disponíveis nos autos,
s
eria necessário verificar, no exame dos autos originais, se tais documentos efetivamente comprovam a existência de débitos em aberto e se foram regularmente considerados pelo juízo de origem. Caso os documentos demonstrem, de forma inequívoca, a existência de débitos de IPTU incidentes sobre os imóveis durante o período de posse do apelado, e que tais débitos não foram quitados pelo comprador, a retenção dos respectivos valores seria juridicamente cabível, por força da natureza
propter
rem
da obrigação tributária e da previsão contratual expressa.

Diante dessa limitação, e considerando que a sentença afastou a retenção por ausência de prova
,
fundamento que pode ser revisitado à luz dos documentos juntados, determina-se que, por ocasião do cumprimento de sentença, sejam apresentados e verificados os comprovantes dos débitos de IPTU efetivamente existentes e não quitados pelo comprador durante o período de sua posse, permitindo-se a retenção dos valores correspondentes, desde que devidamente comprovados e limitados ao período compreendido entre a imissão na posse e a efetiva reintegração.

Neste ponto, dou provimento parcial ao recurso.

Do marco inicial da correção monetária

A apelante postula que a correção monetária incida a partir do ajuizamento da ação (01/02/2023), com fundamento no art. 1.º, §2.º, da Lei n.º 6.899/1981, que dispõe que, nos casos que não envolvam execução de título de dívida líquida e certa, o cálculo da correção far-se-á a partir do ajuizamento da ação.

Em caso de rescisão contratual com restituição de valores pagos, o entendimento consolidado do STJ é no sentido de que a correção monetária incide desde cada desembolso. A pretensão de aplicar a correção a partir do ajuizamento da ação conflita com o caráter meramente atualizador da moeda.

Do mesmo modo, a correção monetária, que visa apenas repor o valor real da moeda, deve incidir a partir do desembolso, a permitir a reposição do valor efetivamente despendido pelo contratante.

A propósito, eis o entendimento do STJ:

“
O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso”
(
AgInt
no REsp n. 1.988.931/
SP ,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
DJe
19/8/2022)

Mantenho, pois, o critério adotado na sentença.

Assim, merece amparo a pretensão recursal, tão somente para modificar a sentença no que tange à dedução dos valores comprovadamente devidos a título de IPTU.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,
exclusivamente para reconhecer o direito da apelante à dedução dos valores comprovadamente devidos a título de IPTU, os quais deverão ser apurados e atualizados na fase de cumprimento de sentença, nos termos da fundamentação.

Em razão do resultado, deixo de fixar honorários sucumbenciais.

É como voto.

Juiz Convocado

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2026