Tribunal: TJMT
Processo: 1001146-43.2019.8.11.0024
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001146-43.2019.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[NATASHA DE OLIVEIRA MENDES COUTINHO - CPF: 022.107.921-18 (APELANTE), NATASHA DE OLIVEIRA MENDES COUTINHO - CPF: 022.107.921-18 (ADVOGADO), FILINTO MULLER - CPF: 982.115.951-68 (APELANTE), WAGNER ARGUELHO MOURA - CPF: 917.967.251-53 (ADVOGADO), BRENO AUGUSTO PINTO DE MIRANDA - CPF: 713.732.091-00 (ADVOGADO), MARIA SCHWARZ DE MELLO - CPF: 265.939.121-15 (APELANTE), ANDREA CRISTINA DE MELO BARBOSA CAMPOS - CPF: 858.413.231-72 (ADVOGADO), DARCI MELO MOREIRA - CPF: 536.500.851-00 (ADVOGADO), ARACI CONCEICAO DOS SANTOS - CPF: 106.977.721-87 (APELADO), QUEREN HAPUQUE ALBERNAZ MARQUES SOUZA - CPF: 040.266.571-67 (ADVOGADO), MAILI DA SILVA MATOSO - CPF: 006.219.971-45 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE APÔLONIO BOURET DE MELLO (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE APÔLONIO BOURET DE MELLO (APELANTE), MARIA SCHWARZ DE MELLO - CPF: 265.939.121-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Ação Anulatória De Cancelamento De Averbação De Compromisso De Compra E Venda. Preliminares De Ilegitimidade Passiva E De Cerceamento De Defesa Rejeitadas. Prejudicial De Mérito De
Decadência Afastada. Notificação Exclusivamente Por Edital Sem Esgotamento Dos Meios De Localização. Nulidade Absoluta Do Cancelamento E Dos Registros Subsequentes.
Manutenção Da Sentença.
Recursos Desprovidos.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelações cíveis interpostas
pelos réus
em virtude da sentença
que julgou procedente
os pedidos formulados na
ação anulatória de cancelamento de averbação de compromisso de compra e venda
, declarou
a nulidade da notificação por edital, do cancelamento registral e dos atos posteriores de transferência do imóvel
e
determinou o restabelecimento da averbação em favor da compromissária original

II.
Questão Em Discussão

2.
Há quatro questões em discussão:

i) saber se a sentença é nula por cerceamento de defesa em razão de falha na intimação do patrono;

ii
) saber se há ilegitimidade passiva dos adquirentes subsequentes ao cancelamento da averbação;

iii
) saber se a pretensão está fulminada pela decadência nos termos do art. 178 do CC; e

(
iv
) saber se é válida a notificação exclusivamente por edital, sem tentativa prévia de notificação pessoal, para fins de cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda.

III.
Razões De Decidir

3.
A publicação da decisão saneadora sem nome do patrono, sem demonstração de prejuízo efetivo, não configura cerceamento de defesa. Julgamento antecipado fundado em prova documental é admitido pelo art. 355, I, do CPC.

4.
Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva, pois os apelantes integram a cadeia dominial dos atos que se pretende anular, formando litisconsórcio passivo necessário (CPC, art. 114).

5.
Afastamento da prejudicial de decadência, pois se trata de nulidade absoluta de ato administrativo registral, sujeita ao regime do art. 169 do CC, não se convalidando pelo decurso do tempo.

6.
A notificação por edital foi realizada sem prévia tentativa de localização da compromissária em endereço certo, violando os princípios do contraditório e da ampla defesa (CF/1988, art. 5º, LV), o que torna nulo o cancelamento da averbação.

7.
A nulidade do cancelamento atinge os atos registrais posteriores, inclusive as transferências de propriedade para terceiros de boa-fé, pois a fé pública registral não convalida vício originário.

IV.
Dispositivo E Tese

7
. Preliminares rejeitadas.
Prejudicial de mérito afastada.
Recursos
de apelação
desprovidos.

Tese de julgamento:
“1. É nulo o cancelamento de averbação de compromisso de compra e venda quando realizado com base em notificação exclusivamente por edital, sem prévia tentativa de
localização da compromissária em endereço certo. 2. A nulidade da notificação e do ato de cancelamento irradia efeitos
ex

tunc
, invalidando os registros subsequentes de transferência, mesmo quando realizados por terceiros de boa-fé. 3. A ausência de prejuízo concreto afasta a nulidade por cerceamento de defesa. 4. A participação na cadeia dominial dos atos anulados afasta a alegação de ilegitimidade passiva. 5. Nulidade absoluta de ato registral não se convalida pelo decurso do tempo, afastando a decadência.”

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 5º, LV; CC,
arts
. 169 e 178; CPC,
arts
. 114, 282 e 355, I; Lei nº 6.766/1979, art. 32; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 7º; Lei nº 6.015/1973, art. 250, III.

RELATÓRIO

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por
Filinto Muller
,
Natasha de Oliveira Mendes Coutinho
e pelo
Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello
, em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães, nos autos da
Ação Anulatória
ajuizada por
Araci Conceição dos Santos
contra os apelantes.

O Juiz sentenciante julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, declarou a nulidade da notificação por edital e, por consequência, a nulidade do ato que cancelou a averbação do compromisso de compra e venda em nome da Autora. Reconheceu, igualmente, a nulidade dos negócios jurídicos posteriores e dos respectivos registros que transferiram a propriedade do imóvel para Filinto Muller e Natasha de Oliveira Mendes Coutinho, determinou o cancelamento desses registros e o restabelecimento da averbação original. Condenou os Requeridos, de forma solidária, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Em suas razões,
Filinto Muller
alega, em sede preliminar, ilegitimidade passiva, ao argumento de que não integrou a relação obrigacional discutida pela autora, limitada ao compromisso particular firmado com o promitente-vendedor em 1977, regularmente cancelado em 2014.

Suscita, ainda, preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pois a decisão saneadora foi publicada sem menção ao nome do advogado indicado, o que inviabilizou sua manifestação acerca das provas necessárias à elucidação dos fatos, especialmente quanto às tentativas de notificação da compromissária
e à regularidade do procedimento de cancelamento. Pontua que tal vício suprimiu etapa indispensável e resultou no julgamento antecipado sem respeito ao contraditório substancial.

No mérito, sustenta, em síntese, que o procedimento administrativo que culminou no cancelamento da averbação do compromisso observou integralmente o art. 32 da Lei 6.766/1979, com tentativa prévia de intimação pessoal e subsequente notificação por edital, dotada de presunção de legitimidade.

Argumenta que a Autora não demonstrou quitação contratual, tampouco comprovou qualquer vício apto a invalidar o ato registral. Defende, além disso, aquisição realizada com base em matrícula hígida, livre de ônus, situação que atrai a proteção do terceiro adquirente de boa-fé.

Afirma que adquiriu o imóvel apenas após o cancelamento regular do compromisso anterior e mediante escritura pública lavrada com autorização judicial nos autos da suscitação de dúvida n. 76/97, inexistindo qualquer conduta sua que pudesse ensejar nulidade. Alega que não possui vínculo jurídico com a avença original e que confiou na fé pública registral ao adquirir o bem com base em matrícula sem restrições.

Ao final, requer o provimento do Recurso para reformar a sentença e reconhecer a ilegitimidade passiva com a sua exclusão do polo passivo. Subsidiariamente, requer a declaração de
nulidade da sentença por cerceamento de defesa, com retorno dos autos à fase instrutória. No mérito, postula a total improcedência dos pedidos da Autora, preservando-se os atos registrais e a validade da aquisição realizada de boa-fé.

Já o
Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello
, em seu Recurso de Apelação, argui prejudicial de mérito de decadência, sustentando que a pretensão da Apelada se refere a um ato jurídico passível de anulação por vício de consentimento, aplicando-se o prazo decadencial de 04 (quatro) anos previsto no Art. 178 do Código Civil
,
contado a partir da prática do ato impugnado, e não da ciência do alegado prejuízo.

No mérito, alega, em síntese, que a notificação editalícia da Apelada foi regularmente realizada, com publicação no Diário Oficial e em jornal de grande circulação, nos moldes exigidos pela Lei nº 6.015/73, o que afasta qualquer vício de nulidade no procedimento de cancelamento da averbação.

Ressalta que a Apelada jamais providenciou o registro do imóvel em seu nome, tampouco exerceu qualquer posse sobre o bem por mais de quatro décadas, revelando completo desinteresse quanto ao exercício de eventual direito. Destaca, ainda, que o compromisso de compra e venda somente previa a lavratura da escritura definitiva após a quitação integral do preço, encargo que a
Apelada não demonstrou ter cumprido, pois não apresentou nenhum comprovante de pagamento.

Aduz que, à luz do art. 373, I, do CPC, incumbia à Autora comprovar o pagamento integral do preço do imóvel, o que não ocorreu. Argumenta que a ausência dessa prova inviabiliza a consolidação da propriedade e legitima o cancelamento da averbação realizado extrajudicialmente.

Requer, ao final, o provimento da Apelação, para reformar integralmente a sentença, declara
r
a decadência da pretensão anulatória
ou
, subsidiariamente,
o reconhecer
a validade da notificação extrajudicial e a falta de comprovação da quitação, com a consequente manutenção do cancelamento do compromisso de compra e venda.

Natasha de Oliveira Mendes Coutinho
,

por sua vez,
argumenta em seu Recurso de Apelação
, que
a sentença

desconsidera a proteção assegurada ao terceiro adquirente de boa-fé, bem como os princípios da segurança jurídica e da fé pública registral, elementos indispensáveis à estabilidade das relações negociais no âmbito imobiliário.

Relata que adquiriu o imóvel de forma legítima, com base na matrícula que se apresentava regular e sem qualquer restrição, confiando nos atos registrais públicos que, por presunção legal, ostentam veracidade e eficácia.

Ressalta que o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda de Araci foi devidamente lançado na matrícula em 03/11/2014 (AV-03-18.406), seguida da escritura de compra e venda outorgada a Filinto Muller em 2016, e somente depois ocorreu a transferência da propriedade para si, sem qualquer elemento que sugerisse irregularidade.

Assegura que jamais participou de qualquer tratativa anterior entre a Autora e o vendedor originário, tampouco detinha conhecimento de eventual vício ou controvérsia que pudesse macular o compromisso de compra e venda firmado em 1977.

Enfatiza que a decisão de primeiro grau desconsidera esse contexto fático-jurídico e impõe à Apelante ônus que não guarda relação com sua conduta, o que afronta o princípio da proteção ao terceiro de boa-fé.

Por fim, pugna pelo provimento do Recurso para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial

Não há contrarrazões.

É o relatório.

VOTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

EXMA.
SR.ª

DES.ª
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
Filinto Muller sustenta nulidade da sentença, sob alegação de cerceamento de defesa decorrente de publicação da decisão saneadora sem menção ao nome do patrono indicado para receber intimações, o que teria impedido adequada manifestação sobre provas e viabilizado julgamento antecipado indevido.

A tese, contudo, não se sustenta.

A decisão de saneamento rejeitou as preliminares, fixou pontos controvertidos e determinou a intimação das partes, na pessoa dos advogados, para, em quinze dias, esclarecerem se pretendiam designação de audiência de instrução e julgamento ou produção de outra prova, especificando objetivamente aquelas que reputassem necessárias.

Conforme registrado na
sentença
, as partes, uma vez
intimadas, requereram o julgamento antecipado da lide. Na manifestação
posterior
, o espólio
restringiu-se às
teses de decadência e prescrição.

Ainda que se admita eventual irregularidade pontual na identificação do patrono do recorrente na publicação,
trata-se de nulidade relativa, cuja configuração exige prova concreta
de prejuízo
, conforme dispões o art.
282 do CPC e da máxima
pas
de
nullité

sans

grief
.

Na hipótese
, o
R
ecorrente não indica qual prova concreta pretendia produzir,
tampouco esclarece de que modo a alegada irregularidade na intimação
teria impedido o exercício da faculdade processual. Limita-se a formular alegação genérica de necessidade de dilação probatória, sem demonstração de pertinência específica.

Além disso, a controvérsia central diz respeito à validade de notificação editalícia e do ato de cancelamento de averbação, temas que se resolvem, essencialmente, à luz de prova documental já constante dos autos: contrato de compromisso, comprovantes de endereço, certidão da matrícula e textos dos editais.

A própria sentença registrou que a matéria controvertida possui natureza eminentemente jurídica, com robusto
lastro documental, motivo pelo qual o feito comportava julgamento antecipado com base no art. 355, I, do CPC.

Nesse quadro, não se divisa efetivo cerceamento de defesa, pois inexiste demonstração de prova relevante que tenha sido indevidamente obstada. A suposta irregularidade na publicação, sem prova de dano concreto, não conduz à nulidade do procedimento.

Diante desse cenário,
rejeito
a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa
.

É como voto.

VOTO – PRELIMINAR –
ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMA.
SR.ª

DES.ª
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Filinto Muller sustenta, em preliminar, ilegitimidade passiva, ao argumento de que a relação jurídica originária se estabeleceu exclusivamente entre a
A
utora e o Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello. Afirma haver adquirido o imóvel de boa-fé, com base em matrícula formalmente hígida e mediante alvará judicial, sem
participação no procedimento administrativo que culminou no cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda.

A decisão de saneamento afastou essa preliminar,
ao reconhecer que
Filinto Muller integrou a cadeia de transmissões subsequentes ao cancelamento questionado,
circunstância que torna necessária sua
presença processual
para assegurar a eficácia de eventual
declaração de nulidade dos negócios jurídicos posteriores
,
hipótese típica de litisconsórcio passivo necessário, prevista no art. 114 do CPC.

A pretensão deduzida pela
A
utora abrange não apenas a desconstituição do cancelamento registral, mas também dos atos dele derivados, dentre os quais a transferência do imóvel ao
r
ecorrente (R-04) e a subsequente alienação para Natasha de Oliveira Mendes Coutinho (R-05). Os adquirentes sucessivos, titulares de registros que se apoiam no ato impugnado, devem integrar o polo passivo para assegurar contraditório pleno e viabilizar a eficácia integral do provimento jurisdicional.

Diante desse contexto jurídico
-processual, não
se admite a
exclusão do recorrente da lide.

Assim,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva arguida.

É como voto.

VOTO – PREJUDICIAL DE MÉRITO – DECADÊNCIA.

EXMA.
SR.ª

DES.ª
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, o Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello suscita a prejudicial de decadência, ao sustentar que a autora pretendia anular negócio jurídico por vício de consentimento, hipótese sujeita ao prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178 do Código Civil. Argumenta que o cancelamento da averbação ocorreu em 03/11/2014 e que a ação, ajuizada em 12/08/2019, estaria fulminada pela decadência.

A sentença afastou essa tese ao reconhecer que a controvérsia não envolve anulabilidade de negócio jurídico entre particulares, mas nulidade absoluta de ato administrativo registral, vício que não se convalida com o decurso do tempo.

De fato,
a
ação busca a nulidade do cancelamento da averbação, alegando violação às garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, devido à ausência de notificação pessoal válida.

O procedimento adotado para o cancelamento partiu de notificação exclusivamente por edital, apesar de existir endereço
certo e conhecido da compromissária, circunstância que torna inválida a cientificação e compromete a própria validade do ato administrativo.

A
inobservância
do procedimento legal indispensável para retirada de direito real inscrito caracteriza nulidade absoluta, regida pelo art. 169 do Código Civil, cujo texto consagra a máxima de que
,

“
O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
”.

Portanto,
rejeito
a prejudicial
de mérito (decadência
).

É como voto.

VOTO (MÉRITO).

EXMA.
SR.ª

DES.ª
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Araci Conceição dos Santo
s ajuizou
Ação Anulatória cumulada com Pedido Liminar
em face do
Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello
, de
Natasha de Oliveira Mendes Coutinho
e
Filinto Muller
, alegando que adquiriu, em 14/07/1977, um imóvel urbano situado no
lote 10, quadra 72, Loteamento Bom Clima, mediante Compromisso Particular de Compra e Venda devidamente averbado na matrícula n.º 18.406 do 1º Tabelionato e
Registradoria
Paixão.

Argumentou que tomou posse do imóvel logo após a aquisição, exerceu posse mansa e pacífica por décadas, declarou o bem no Imposto de Renda e quitou integralmente os tributos municipais, mas jamais conseguiu lavrar escritura pública porque o cartório recusava o ato em razão do falecimento do vendedor, Apolônio
Bouret
de Mello.

Afirmou que, ao buscar regularizar o IPTU no ano corrente, recebeu a informação de que o imóvel fora transferido para Natasha de Oliveira Mendes Coutinho, o que a levou a buscar esclarecimentos junto ao Cartório de Registro de Imóveis, ocasião em que descobriu o cancelamento do seu termo de compromisso e posterior transmissão do bem a Filinto Muller, sem qualquer ciência ou notificação prévia dirigida a ela.

Relatou que jamais se encontrava em local incerto ou não sabido, fato comprovado pelo endereço constante nos autos,
o
que torna irregular a notificação por edital realizada em 24/02/2014. Aduziu
ainda
que não exerceu contraditório nem defesa no processo de suscitação de dúvida n.º 76/97, que embasou o cancelamento do termo de compromisso e permitiu a lavratura da
escritura pública de 14/12/2015, razão pela qual requer a declaração de nulidade de todos os atos subsequentes.

Alegou que o cancelamento da averbação somente se admite nas hipóteses do art. 7º do Decreto-Lei 58/1937, nenhuma delas configurada no caso concreto, pois jamais anuiu com o cancelamento, jamais foi notificada e
inexiste
resolução contratual ou lavratura válida de escritura definitiva decorrente de procedimento regular.

Na contestação, o Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello rechaçou as teses da Autora, alegando que muitos compradores não regularizaram contratos antigos, o que levou à publicação de edital exigindo comprovação de pagamentos para registro definitivo. Afirmou que a Autora não atendeu ao edital, motivo do cancelamento do termo de compromisso, conforme registros cartorários e publicações oficiais.

Sustentou
que a Autora permaneceu décadas sem registrar o imóvel e não comprovou quitação das notas promissórias previstas no contrato. Sustentou que inexiste prova do alegado pela Autora, pois não demonstrou pagamento integral
ou
irregularidade na notificação por edital.

Já Natasha de Oliveira Mendes
,
apresentou contestação, defendeu a manutenção do cancelamento do termo de
compromisso, mencionou a ausência de providências essenciais por parte da autora e argumentou que a cadeia dominial foi construída com base na fé pública registral.

Filinto Muller suscitou preliminares de inépcia da inicial

e ilegitimidade passiva, pois recebeu o imóvel de boa-fé e não participou de qualquer ato questionado; no mérito, alegou que a Autora foi regularmente notificada pelo cartório, que o compromisso de compra e venda foi cancelado conforme a legislação aplicável, que inexistiu registro apto a gerar direito real em favor da Autora e que o imóvel foi legitimamente adquirido por terceiro de boa-fé, motivo pelo qual requer a improcedência integral dos pedidos
.

O Juiz
a quo

julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, declarou a nulidade da notificação por edital e, por consequência, a nulidade do ato que cancelou a averbação do compromisso de compra e venda em nome da Autora. Reconheceu, igualmente, a nulidade dos negócios jurídicos posteriores e dos respectivos registros que transferiram a propriedade do imóvel para Filinto Muller e Natasha de Oliveira Mendes Coutinho, determinou o cancelamento desses registros e o restabelecimento da averbação original. Condenou os Requeridos, de forma solidária, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Inconformad
o
s,
os Réus
interpuseram Recurso
s
de Apelação.

O Espólio
sustenta
regularidade da notificação por edital,
falta
de prova de quitação do preço e validade do cancelamento.

Filinto
afirma
aquisição de boa-fé, com base em matrícula hígida e alvará judicial, e inexistência de prova de quitação pela Autora.

Natasha alega ter adquirido o imóvel de boa-fé, confiando na fé pública registral e em cadeia dominial regular. Sustenta que eventual vício anterior não pode atingir terceiro estranho à relação e que a autora permaneceu décadas sem regularizar o imóvel.

A fim de evitar repetições desnecessárias, passo à análise conjunta dos dois recursos, uma vez que versam sobre os mesmos fatos, discutem elementos comuns de prova e impugnam os fundamentos da mesma sentença.

O ponto central consiste em verificar: a validade da notificação por edital que antecedeu o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda em favor da
A
utora
, bem como
os efeitos desse vício sobre as alienações subsequentes em favor dos
apelantes Filinto Muller e Natasha de Oliveira Mendes Coutinho, à luz da boa-fé invocada e da fé pública registral.

No caso, o
contrato de compromisso particular de compra e venda firmado em 14/07/1977 entre a autora e Apolônio
Bouret
de Mello foi averbado na matrícula n. 18.406, conferindo oponibilidade erga omnes ao direito real de aquisição.

Posteriormente, a matrícula passou a conter averbação (AV-03) que registra cancelamento do termo de compromisso, com base em requisição datada de 03/11/2014 e notificação por edital publicada em órgãos oficiais e jornal.

A sentença consignou que o contrato e o comprovante de endereço juntados pela autora demonstram domicílio certo e determinado

(o mesmo do contrato de 1977)
,

e que a notificação por edital partiu da premissa de que seu paradeiro seria “incerto e desconhecido”.

A Lei nº 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano (aplicável ao caso), estabelece a necessidade de intimação do devedor para constituí-lo em mora antes do cancelamento do registro. Se o devedor não for encontrado, a intimação pode ser feita por edital (art. 32, § 1º, da Lei 6.766/79, e art. 7º do Dec.-Lei 58/37 c/c art. 250, III, da Lei 6.015/73). Contudo, a notificação por edital é
subsidiária e exige que se esgotem os meios de localização do devedor.

De fato, o edital constitui meio excepcional de cientificação, somente admitido quando se revelam infrutíferas diligências razoáveis para localização da parte, em especial no contexto de procedimento que culmina com supressão de direito real em registro público. Impõe-se ao solicitante e à serventia o dever de envidar esforços concretos para a notificação pessoal, principalmente quando o endereço do compromissário se encontra claramente indicado no próprio título arquivado.

No caso
, os
R
equeridos não demonstram qualquer tentativa de notificação no endereço contratual. Os documentos revelam apenas a publicação dos editais, sem indicação de retorno de carta, de diligência de oficial ou de outra providência prévia. A opção imediata pela via editalícia, sem demonstração de esgotamento de meios para localização da compromissária, viola frontalmente a lógica de excepcionalidade desse instrumento

A falta
de notificação pessoal válida, quando o endereço era conhecido, constitui violação às garantias do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, da CF), resultando na nulidade absoluta do ato de notificação e, por conseguinte, do cancelamento da averbação que dele se originou.

Um ato registral que cancela averbação de compromisso regularmente inscrito, sem prévia notificação pessoal do compromissário ou, ao menos, tentativa séria nesse sentido, assume caráter nulo desde a origem. Não há espaço para interpretação que converta esse vício em simples anulabilidade sujeita a prazo decadencial exíguo, sob pena de legitimar supressão de direitos reais por meio de procedimentos administrativos deficitários, apoiados em mera publicação genérica de edital.

Reconhecida a nulidade da notificação, o cancelamento da averbação que dela decorre também se mostra eivado de nulidade. Como consequência lógica, a cadeia de atos
registrários
que se apoiou nesse cancelamento passa a carecer de suporte jurídico válido em relação à autora. A nulidade do ato originário irradia efeitos
ex

tunc
, o que implica ineficácia, perante a promitente compradora, das alienações subsequentes do imóvel a Filinto Muller e, adiante, a Natasha de Oliveira Mendes Coutinho.

A conclusão da sentença, nesse aspecto, merece integral confirmação.

Os Apelantes Filinto Muller e Natasha de Oliveira Mendes Coutinho alegam que são terceiros adquirentes de boa-fé, pois adquiriram o imóvel com base em um registro hígido, sem
restrições (após o cancelamento da averbação da Autora), e que a Autora foi negligente
.

Na hipótese, a
nulidade do ato de notificação é absoluta e produz efeitos
ex

tunc
, retroagindo para fulminar todos os atos que dele decorreram. As alienações subsequentes para Filinto Muller (R-04) e Natasha de Oliveira Mendes Coutinho (R-05), embora feitas a adquirentes que possam ter agido de boa-fé, não têm o condão de convalidar o ato nulo de origem (
Quod
nullum
est,
nullum

producit

effectum
). A segurança jurídica, nesse caso, cede espaço à supremacia da nulidade absoluta decorrente da violação de garantia fundamental.

Com efeito, a fé pública registral, embora instrumento central de segurança jurídica nas transações imobiliárias, não alcança situação em que o vício decorre de inobservância de requisito essencial para o próprio cancelamento de direito inscrito. O art. 54 da Lei n. 13.097/2015 protege o terceiro de boa-fé em relação a situações jurídicas que não constem da matrícula, mas não confere imunidade absoluta a atos
registrários
produzidos em contrariedade às garantias constitucionais.

No caso, a situação jurídica da
A
utora constava de forma inequívoca na matrícula, por meio da averbação do
compromisso. O cancelamento desse direito resultou de procedimento irregular por ausência de contraditório.

A supressão aparente do direito não decorreu de conduta da compromissária, mas sim de atuação administrativa viciada. A transferência integral do risco dessa irregularidade para a
A
utora, com sacrifício de seu direito real, contrariaria a lógica de justiça distributiva que informa o sistema, convertendo em ônus exclusivo da compromissária falha imputável ao registrador e ao alienante originário.

A solução mais consentânea com a ordem jurídica é a que preserva o direito da titular cuja posição foi abatida por ato nulo, sem afastar a proteção do terceiro de boa-fé, que conserva o direito de regresso contra quem lhe transmitiu o bem com base em registro indevidamente saneado, inclusive com possibilidade de responsabilização civil da serventia, conforme as regras aplicáveis.

A própria sentença expressamente ressalvou a Filinto Muller e a Natasha de Oliveira Mendes Coutinho o direito de buscar, em ação própria, ressarcimento de eventuais prejuízos perante o espólio de Apolônio
Bouret
de Mello.

Ademais, a
invocação do precedente mencionado pela recorrente Natasha, relativo a imóvel confrontante, não conduz a conclusão diversa. Ainda que haja similitudes fáticas, cada caso exige
análise do conjunto probatório respectivo. Aqui, os elementos dos autos revelam vício originário na retirada, por ato administrativo, de direito real anteriormente inscrito e mantido por décadas, sem comprovação de diligência mínima para localização da titular, circunstância que avulta a gravidade da violação ao devido processo legal.

Assim, embora se reconheça a boa-fé dos
A
pelantes, ela não suplanta a nulidade absoluta do cancelamento da averbação em desfavor da
A
utora.

Em relação à alegada inércia da autora em buscar a escritura definitiva, invocada pelos
R
ecorrentes sob a ótica da
supressio
,
tal circunstância
não confere legitimidade a procedimento de cancelamento realizado de forma incompatível com as exigências legais. O direito da compromissária encontrava-se formalmente constituído pela averbação do compromisso na matrícula, título que lhe assegurava oponibilidade erga omnes, somente passível de extinção por meio de procedimento válido e observador do contraditório.

Em
hipóteses como esta
, a boa-fé dos adquirentes subsequentes não possui força para estabilizar atos que derivam de vício originário insanável.

A
solução apontada pela sentença ajusta-se ao ordenamento: resguardar aos adquirentes de boa-fé o direito de
regresso ou ressarcimento contra o Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello, responsável pela alienação amparada em título comprometido desde a origem.

Logo, repiso, a nulidade do cancelamento, por violação direta ao devido processo legal, irradia efeitos sobre todos os atos que dele dependiam.

Por fim, q
uanto à alegada
falta

de quitação integral, caberia ao espólio, na qualidade de promitente vendedor, adotar as vias próprias para resolver o contrato diante de inadimplemento, seja por ação judicial, seja por procedimento extrajudicial que respeitasse o contraditório. O cancelamento por ato administrativo contaminado por vício grave de notificação não se legitima com base em simples presunção de falta de pagamento, tampouco desloca o ônus probatório ao compromissário em ação destinada a desconstituir ato estatal irregular.

Em conclusão
, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem
consistente
s
e alinhados à
legislação aplicável
.

Com essas considerações,
nego provimento aos Recursos de Apelação interpostos
pelo Espólio de Apolônio
Bouret
de Mello, por Filinto Muller e por Natasha de Oliveira Mendes Coutinho
.
Por conseguinte,
mantenho
integralmente a
sentença.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na origem para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a solidariedade já estabelecida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026