Tribunal: TJMT
Processo: 1004088-04.2025.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004088-04.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOEL MOREIRA LIMA - CPF: 813.367.131-00 (APELANTE), NILSON NOVAES PORTO - CPF: 468.916.929-20 (ADVOGADO), LUCIVANIA DOS SANTOS MOREIRA - CPF: 075.888.451-63 (APELANTE), EDIVANIA DOS SANTOS MOREIRA - CPF: 049.004.741-69 (APELANTE), ANTONIO PONCIANO LIMA - CPF: 452.205.571-49 (APELADO), BRUNO HENRIQUE DOS SANTOS MENIN - CPF: 045.729.561-97 (ADVOGADO), DALVANICE MOREIRA LIMA - CPF: 898.103.251-34 (APELADO), ANDREIA MOREIRA LIMA - CPF: 027.911.281-58 (APELADO), ADAIR MOREIRA LIMA - CPF: 017.956.531-16 (APELADO), AILTON MOREIRA LIMA - CPF: 027.944.571-79 (APELADO), ELENICE MOREIRA LIMA - CPF: 984.234.361-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA DEFERIDA. PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO HEREDITÁRIO. IMÓVEL INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS POR USO EXCLUSIVO. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA. VALOR LOCATIVO. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL. DEFERIMENTO TÁCITO. TERMO INICIAL DOS ALUGUÉIS. DIFERENCIAÇÃO ENTRE CONDÔMINOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Joel Moreira Lima,
Lucivânia
dos Santos Moreira e
Edivânia
dos Santos Moreira em face de sentença que, com fundamento na revelia e na prova documental, julgou procedente Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguel ajuizada por Antônio Ponciano Lima e outros coproprietários, declarando a extinção do condomínio sobre imóvel urbano localizado em Rondonópolis/MT, determinando sua alienação judicial e condenando os réus ao pagamento de aluguel mensal de R$ 2.142,95 a partir de novembro de 2024, além de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa. O condomínio tem origem hereditária, decorrente dos inventários de Edite Moreira Lima e Edivaldo Moreira Lima, sendo os autores titulares de 85,718% do imóvel e os réus de 14,28% remanescentes. Os apelantes sustentam deferimento tácito da gratuidade da justiça, cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado, ausência de prova de ocupação direta, invalidade do critério de arbitramento do aluguel, ilegitimidade do termo inicial fixado e necessidade de individualização da responsabilidade entre os condôminos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos apelantes, não apreciado expressamente pelo Juízo de origem, deve ser reconhecido como tacitamente deferido; (
ii
) estabelecer se a prova documental carreada aos autos é suficiente para sustentar o julgamento antecipado quanto à extinção do condomínio e ao dever de indenizar pelo uso exclusivo do bem; (
iii
) definir se o valor do aluguel mensal de R$ 2.142,95, calculado com base em proposta particular de compra pelo percentual de 0,5%, pode ser mantido sem avaliação técnica do valor locativo real; e (
iv
) estabelecer o termo inicial correto da obrigação de pagar aluguéis para cada um dos apelantes, considerando que
Edivânia
dos Santos Moreira não
integrou a contranotificação e não há prova de recebimento pessoal da notificação extrajudicial por ela.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de pronunciamento judicial expresso sobre pedido de gratuidade da justiça formulado por pessoa natural, acompanhado de declaração de hipossuficiência e documentos pessoais, importa em deferimento tácito do benefício, autorizando a interposição do recurso sem recolhimento de preparo e determinando a suspensão das verbas sucumbenciais nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, conforme entendimento consolidado da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça.

O direito potestativo à extinção do condomínio, assegurado pelo art. 1.320 do Código Civil, é absoluto e não pode ser obstado pela resistência dos demais coproprietários; tratando-se de imóvel urbano indivisível, a alienação judicial é a única solução cabível, nos termos do art. 1.322 do Código Civil c/c art. 730 do Código de Processo Civil, sendo suficiente para o julgamento antecipado a prova documental da copropriedade, da indivisibilidade e da ausência de consenso, especialmente quando os próprios apelantes, em contranotificação, concordaram com a venda pelo valor de R$ 500.000,00.

O condômino que ocupa exclusivamente bem comum em detrimento dos demais deve pagar aluguel proporcional aos coproprietários que não fruem do bem, com fundamento no art. 1.319 do Código Civil, sendo o dever de indenizar reconhecido a partir da efetiva oposição extrajudicial ou judicial dos demais herdeiros, conforme assentado no REsp 570.723/RJ;
a
revelia, contudo, gera apenas presunção relativa de veracidade dos fatos, não alcançando os critérios de quantificação de obrigações que dependem de apuração técnica, de modo que a condenação líquida baseada em proposta particular de compra, sem avaliação judicial do valor locativo real, não pode ser mantida, devendo o quantum ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento.

A alienação judicial do imóvel deve observar avaliação técnica prévia, intimação de todos os condôminos para exercício do direito de preferência previsto no art. 1.322 do Código Civil e publicidade adequada, sendo vedada a vinculação automática à carta de intenção de compra particular juntada aos autos, que não substitui a avaliação judicial.

O termo inicial da obrigação de pagar aluguéis deve ser diferenciado entre os apelantes: para Joel Moreira Lima e
Lucivânia
dos Santos Moreira, que responderam à notificação extrajudicial por meio de contranotificação, o termo inicial é novembro de 2024, data da oposição inequívoca; para
Edivânia
dos Santos Moreira, que não integrou a contranotificação e em relação à qual não há prova de recebimento pessoal da
notificação extrajudicial, o termo inicial é a data da citação válida, ocorrida em 27 de maio de 2025.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de pronunciamento judicial expresso sobre pedido de gratuidade da justiça formulado por pessoa natural, instruído com declaração de hipossuficiência, importa em deferimento tácito do benefício, nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil.

O condômino que ocupa exclusivamente imóvel indivisível de origem hereditária deve indenizar os demais coproprietários pelo uso exclusivo do bem, com fundamento no art. 1.319 do Código Civil, sendo o dever de indenizar reconhecido a partir da efetiva oposição extrajudicial ou judicial.

A revelia gera presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial, mas não alcança os critérios de quantificação de obrigações que dependem de apuração técnica, de modo que o valor do aluguel deve ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento quando fixado sem avaliação judicial do valor locativo real.

O termo inicial da obrigação de pagar aluguéis por uso exclusivo de bem comum deve ser individualizado para cada condômino, coincidindo com a data da efetiva oposição extrajudicial para aqueles que responderam à notificação, e com a data da citação válida para aquele em relação ao qual não há prova de recebimento pessoal da notificação.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil,
arts
. 265, 884, 944, 1.319, 1.320 e 1.322; Código de Processo Civil,
arts
. 98, § 3º, 99, §§ 2º e 3º, 344, 355, I, 509, I, 510 e 730.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 570.723/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 27/03/2007, DJ 20/08/2007; STJ,
EAREsp
nº 2.506.419/SP, Rel. Min. Sebastião Reis Júnior, Corte Especial, j. 18/12/2024, DJEN 09/01/2025.

R E L A T Ó R I O

RAC
1004088-04.2025.8.11.0003

JOEL MOREIRA LIMA
e outros x
ANTONIO PONCIANO LIMA
e outros

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto porJOEL MOREIRA LIMA, LUCIVÂNIA DOS SANTOS MOREIRA e EDIVÂNIA DOS SANTOS MOREIRAem face da sentença proferida peloJuízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MTnos autos daAção de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguel, ajuizada porANTÔNIO PONCIANO LIMA, DALVANICE MOREIRA LIMA, ANDREIA MOREIRA LIMA, ADAIR MOREIRA LIMA, AILTON MOREIRA LIMA e ELENICE MOREIRA LIMA.

A sentença recorrida de ID
374893864

julgouprocedentea Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguel, com fundamento na revelia dos réus e na suficiência da prova documental carreada aos autos, para: (i) declarar a extinção do condomínio, com alienação do imóvel na forma do artigo 1.322 do Código Civil c/c artigo 730 do Código de Processo Civil; (
ii
) condenar os réus ao pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 2.142,95 (dois mil, cento e quarenta e dois reais e noventa e cinco centavos), a partir do mês de novembro de 2024, com incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do vencimento; e (
iii
) condenar os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais, os apelantes requerem, inicialmente, seja reconhecida agratuidade da justiçapara fins de regular processamento do recurso, sustentando que, quando ingressaram nos autos, formularam pedido expresso de assistência judiciária gratuita, apresentaram procurações, documentos pessoais e declarações de hipossuficiência econômica, sem que houvesse decisão expressa indeferindo o benefício, razão pela qual deve ser reconhecido o deferimento tácito, com fundamento no art. 99, §§ 2º e 3º, do CPC
.
Subsidiariamente, requerem que, antes de qualquer declaração de deserção, sejam intimados para complementação documental ou recolhimento do preparo.

Sustentam, em sede depreliminar, anulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento antecipado indevido, especialmente quanto aos capítulos referentes ao arbitramento de aluguéis, valor locativo, ocupação do imóvel, individualização da responsabilidade e desocupação, argumentando que a revelia não produz presunção absoluta e não substitui a necessidade de prova técnica quando a pretensão depende de elementos econômicos e de apuração concreta, como o valor de mercado do imóvel, o valor locativo real, a área
efetivamente ocupada por cada réu, a distinção entre uso comercial e residencial, a individualização da responsabilidade e o termo inicial da suposta obrigação de pagar aluguel.

Alegam que afixação do aluguel no valor de R$ 2.142,95 é indevida, pois foi construída a partir de cálculo unilateral dos autores, que tomaram por base proposta de compra no valor de R$ 500.000,00, aplicaram percentual de 0,5% e ajustaram o resultado à fração ideal dos autores, sem que tal metodologia constitua laudo pericial, avaliação judicial, parecer técnico imobiliário ou prova de locação comparativa, sendo que valor de venda não se confunde automaticamente com valor locativo, e a aplicação mecânica de percentual sobre suposto valor de venda, sem prova técnica, pode produzir valor artificial e descolado da realidade econômica do imóvel.

Aduzem que asentença incorreu em erro ao concluir que os apelantes ocupam diretamente o imóvel, imputando-lhes uso exclusivo do bem sem qualquer prova nesse sentido, uma vez que a própria Notificação Extrajudicial demonstra que os ocupantes materiais do imóvel são terceiros
,
não havendo nos autos qualquer documento que comprove que os apelantes autorizaram, permitiram ou formalmente constituíram tais pessoas como seus representantes para fins de ocupação do imóvel, inexistindo mandato, contrato, autorização escrita ou qualquer outro elemento jurídico que demonstre representação válida.

Alegam, ainda, que
Lucivânia
dos Santos Moreira e
Edivânia
dos Santos Moreira nunca residiram no imóvel objeto da lide, sendo que quem residia na parte dos fundos era sua mãe,
Ivanilza
Sampaio dos Santos, circunstância que, por si só, não autoriza imputar às filhas a posse direta, a fruição exclusiva ou a responsabilidade automática pelo pagamento de aluguéis, pois o simples vínculo familiar não se confunde com representação jurídica.

Sustentam que anotificação extrajudicial não foi recebida por todos os réus de forma individualizada, destacando que não consta nos autos aviso de recebimento, certidão cartorária ou qualquer outro meio idôneo que demonstre ciência formal individualizada de todos os notificados, e que
Edivânia
dos Santos Moreira não integrou a contranotificação apresentada, não tendo recebido nem respondido à notificação extrajudicial, o que compromete a validade de qualquer conclusão quanto à constituição em mora ou oposição possessória.

Aduzem que aresponsabilidade dos apelantes deve ser individualizada, e não tratada de forma global e indistinta, pois a própria inicial reconhece ocupações distintas — Joel Moreira Lima na parte frontal com uso comercial, e
Lucivânia
e
Edivânia
na parte dos fundos como moradia —, sendo que a solidariedade não se presume, nos termos do art. 265 do Código Civil, e a responsabilidade civil deve ser proporcional ao uso efetivo e à medida do proveito econômico de cada condômino, nos termos dos
arts
. 1.319, 884 e 944 do Código Civil.

Alegam que otermo inicial dos aluguéis fixado em 01/11/2024 deve ser afastado, pois a cobrança de aluguel por uso exclusivo de bem comum depende de oposição inequívoca, válida e comprovada à ocupação exclusiva, com constituição em mora pessoal e individualizada de cada apelante, sendo que a notificação extrajudicial, ao identificar terceiros como ocupantes materiais, não configura oposição válida e suficiente para constituir os recorrentes em mora desde aquela data.

Sustentam que adesocupação do imóvel deve ser modulada, condicionando-se eventual saída à avaliação judicial e à efetiva alienação do bem, com preservação da condição dos apelantes como coproprietários e do direito ao recebimento de seus respectivos quinhões, ou, subsidiariamente, com fixação de prazo razoável não inferior a 90 dias, contado da intimação específica para cumprimento, evitando-se medida abrupta e desproporcional em face de condôminos minoritários.

Aduzem que aalienação judicial, caso mantida a extinção do condomínio, deve observar avaliação técnica prévia, intimação de todos os condôminos, garantia do direito de preferência previsto no art. 1.322 do Código Civil, vedação de venda por preço inferior ao valor técnico apurado e rateio proporcional das despesas conforme os quinhões, sendo vedada a vinculação automática da alienação à carta de intenção de compra juntada pelos autores, que não substitui avaliação judicial nem fixa valor definitivo do imóvel.

Por fim, requerem: (a) o conhecimento do recurso, por ser cabível e tempestivo; (b) o reconhecimento da gratuidade da justiça por deferimento tácito, afastando-se qualquer exigência de preparo recursal; (c) preliminarmente, o reconhecimento da nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento antecipado indevido, com retorno dos autos à origem para reabertura da instrução probatória, com realização de avaliação/perícia técnica; (d) no mérito, a reforma parcial da sentença para afastar a condenação líquida ao pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 2.142,95, por ausência de prova técnica e base probatória suficiente; (e) o afastamento da condenação de
Lucivânia
dos Santos Moreira e
Edivânia
dos Santos Moreira ao pagamento de aluguéis, diante da ausência de prova de que residiam ou fruíam economicamente o imóvel; (f) o afastamento da responsabilização automática de Joel Moreira Lima por eventual ocupação atribuída a Joel Junior Souza Lima; (g) o afastamento do termo inicial dos aluguéis em 01/11/2024; (h) o afastamento de qualquer responsabilidade solidária ou indistinta entre os apelantes; (i) a modulação ou afastamento da determinação de desocupação; (j) a determinação de que a alienação judicial observe avaliação técnica prévia e direito de preferência; e (k) a redistribuição ou redução da condenação em honorários sucumbenciais.

Subsidiariamente, requerem que, caso não acolhida a preliminar de nulidade, a apuração do quantum dos aluguéis seja remetida à fase de liquidação por arbitramento, e que o termo inicial seja fixado na data da citação válida dos apelantes ou, sucessivamente, na data da sentença.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID
374893879
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR
(
GRATUIDADE DA JUSTIÇA
)

Eminentes Pares:

Os apelantes sustentam que, ao ingressarem nos autos, formularam pedido expresso de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, acompanhado de declarações de hipossuficiência e documentos pessoais, sem que houvesse decisão expressa de indeferimento pelo Juízo de origem.

Argumentam que a ausência de pronunciamento judicial sobre o pedido importa em deferimento tácito, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o que autorizaria a interposição do recurso sem recolhimento de preparo.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça

é firme no sentido de que a ausência de manifestação judicial quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita conduz ao reconhecimento do deferimento tácito, impedindo o reconhecimento da deserção do recurso.

Nesse sentido
:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO JULGADA DESERTA. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA FORMULADO NA ORIGEM. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DO PODER JUDICIÁRIO. DEFERIMENTO TÁCITO. RECONHECIMENTO. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL.

1. A ausência de manifestação do Judiciário quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita leva à conclusão de seu deferimento tácito, a autorizar a interposição do recurso cabível sem o correspondente preparo. Precedentes da Corte Especial.

2. Embargos de divergência providos para dar parcial provimento ao recurso especial e anular o acórdão do Tribunal de origem que considerou deserto o recurso, e determinar o prosseguimento da apelação.

(
EAREsp
n. 2.506.419/SP, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Corte Especial, julgado em 18/12/2024, DJEN de 9/1/2025.)

Diante disso
e considerando a ausência de provas em sentido contrário, acerca da possibilidade de pagamento das custas sem prejuízo de seu próprio sustento,
acolhe-se a preliminar para reconhecer o deferimento tácito da gratuidade da justiça em favor dos apelantes, afastando qualquer exigência de preparo recursal e determinando que as verbas sucumbenciais
fixadas na sentença fiquem suspensas nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, enquanto perdurar a condição de hipossuficiência.

É como voto.

VOTO
MÉRITO

Eminentes pares:

A preliminar de cerceamento de defesa, no presente caso, confunde-se com o mérito da causa, razão pela qual será com ele analisada.

A controvérsia central envolve, em síntese: (a) a validade do julgamento antecipado e a suficiência probatória para a extinção do condomínio; (b) a responsabilidade dos apelantes pelo pagamento de aluguéis, considerando que os ocupantes materiais do imóvel seriam terceiros; (c) o critério adotado para o arbitramento do valor locativo; e (d) o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis.

Quanto à extinção do condomínio, a pretensão dos apelados encontra sólido amparo legal e jurisprudencial.

O art. 1.320 do Código Civil estabelece que será lícito ao condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum, consagrando o direito potestativo à extinção do estado condominial. Trata-se de direito absoluto, que não pode ser obstado pela simples resistência dos demais coproprietários.

Ademais, o art. 1.322 do mesmo Código dispõe que, quando a coisa for indivisível e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado.

No caso dos autos, o imóvel objeto da lide é um lote urbano com construção, cuja divisão cômoda é inviável, circunstância que impõe a alienação judicial como única solução para a extinção do condomínio.

A documentação carreada aos autos — matrícula do imóvel, formais de partilha dos inventários de Edite Moreira Lima e Edivaldo Moreira Lima — comprova a copropriedade das partes e a origem hereditária do condomínio.

Os apelantes, em sua contranotificação, expressamente concordaram com a venda do imóvel pelo valor de R$ 500.000,00, o que afasta qualquer controvérsia sobre o direito à extinção.

Nesse ponto, portanto, a sentença deve ser mantida.

No que tange ao cerceamento de defesa alegado pelos apelantes, a tese não merece acolhimento no que se refere à extinção do condomínio.

O julgamento antecipado do mérito, previsto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, é plenamente cabível quando não houver necessidade de produção de outras provas, o que se verifica quando os fatos são incontroversos ou quando a prova documental é suficiente para o deslinde da causa.

No caso, a copropriedade, a indivisibilidade do bem e a ausência de consenso entre os condôminos
fic
aram demonstradas pelos documentos juntados à inicial, tornando desnecessária qualquer dilação probatória para a decretação da extinção do condomínio.

Contudo, a situação é diversa no que diz respeito ao arbitramento dos aluguéis.

Nesse ponto, a tese recursal merece parcial acolhimento.

O direito dos condôminos que não detêm a posse exclusiva do bem comum de receberem indenização pelo uso exclusivo exercido pelos demais é reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça, com fundamento no art. 1.319 do Código Civil.

Conforme assentado no julgamento do REsp 570.723/RJ, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, publicado no DJ de 20/08/2007
,
“a
quele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva.

Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros.
”
(REsp n. 570.723/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/3/2007, DJ de 20/8/2007, p. 268.)
.
Portanto
, o dever de indenizar existe e está corretamente reconhecido na sentença.

O ponto que merece reforma, contudo, é o critério utilizado para a fixação do quantum indenizatório. A sentença adotou o valor de R$ 2.142,95 mensais, calculado a partir da aplicação do percentual de 0,5% sobre o valor de R$ 500.000,00 atribuído ao imóvel em proposta particular de compra, ajustado à fração ideal dos autores de 85,718%.

Ocorre que proposta particular de compra não equivale a avaliação judicial, não constitui prova técnica do valor de mercado do imóvel e, menos ainda, do valor locativo real.

O valor de venda de um imóvel não se confunde automaticamente com o valor de aluguel, que depende de análise específica das condições do bem, sua localização, estado de conservação, área construída, padrão construtivo e potencial de exploração econômica.

Nesse contexto, embora a revelia gere presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial
,
o que inclui a ocupação exclusiva do imóvel, ela não tem o condão de transformar em prova técnica uma estimativa unilateral de valor locativo.

A presunção decorrente da revelia alcança os fatos, não os critérios de quantificação de obrigações que dependem de apuração técnica.

Conforme entendimento consolidado,
a
revelia gera presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor, mas não implica procedência automática do pedido, cabendo ao magistrado analisar as alegações em conjunto com as provas dos autos.

Assim, a condenação líquida ao pagamento de R$ 2.142,95 mensais, sem base em avaliação técnica, não pode ser
mantida
, devendo ser o valor apurado em liquidação de sentença
, inclusive com a adequada proporção em relação à cada condômino
.

Quanto à tese dos apelantes de que os ocupantes materiais do imóvel seriam terceiros
,
e não os próprios apelantes, a argumentação não é suficiente para afastar integralmente o dever de indenizar.

A notificação extrajudicial juntada aos autos identifica expressamente que Joel Junior Souza Lima ocupa a parte frontal do imóvel "representando" o herdeiro Joel Moreira Lima, e que
Ivanilza
Sampaio dos Santos ocupa os fundos "representando" as herdeiras
Lucivânia
e
Edivânia
dos Santos Moreira.

Embora os apelantes contestem a existência de representação formal, a própria contranotificação por eles apresentada confirma a ciência da situação e a vinculação ao imóvel, sem qualquer negativa de que o bem estivesse sendo utilizado em seu proveito.

Ademais,
a
revelia dos apelantes, regularmente decretada após citação válida e audiência de mediação infrutífera, reforça a presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial quanto à ocupação.

Contudo, é relevante observar que
Edivânia
dos Santos Moreira não assinou a contranotificação, e não há nos autos prova de que tenha recebido pessoalmente a notificação extrajudicial. Essa circunstância, embora não afaste o dever de indenizar
,
pois a citação válida supre a ausência de notificação extrajudicial para fins de constituição em mora, é relevante para a fixação do termo inicial da obrigação em relação a ela.

No que tange ao termo inicial dos aluguéis, a sentença fixou novembro de 2024, data do recebimento da notificação extrajudicial.

Para Joel Moreira Lima e
Lucivânia
dos Santos Moreira, que responderam à notificação por meio de contranotificação, o termo inicial em novembro de 2024 é adequado, pois a oposição extrajudicial foi inequívoca e por eles reconhecida.

Contudo, p
ara
Edivânia
dos Santos Moreira não há prova de recebimento pessoal da notificação extrajudicial, nem de que tenha integrado a contranotificação. Nesse caso, o termo inicial deve ser fixado na data da citação válida, que ocorreu em 27 de maio de 2025, conforme certidão do Oficial de Justiça constante dos autos.

Por fim, quanto à alienação judicial do imóvel, a sentença determinou a extinção do condomínio com alienação na forma do art. 1.322 do Código Civil c/c art. 730 do Código de Processo Civil.

Esse capítulo deve ser mantido, com a ressalva de que a alienação deverá observar o procedimento legal, com avaliação judicial prévia do bem, intimação de todos os condôminos para o exercício do direito de preferência e publicidade adequada, não podendo ser vinculada automaticamente à carta de intenção de compra particular juntada aos autos, que não
substitui a avaliação judicial.

O direito de preferência dos condôminos, previsto no art. 1.322 do Código Civil, deve ser assegurado em igualdade de condições com eventuais terceiros interessados.

Em síntese, a sentença deve ser parcialmente reformada para: (i) manter a extinção do condomínio e a determinação de alienação judicial, com avaliação prévia; (
ii
) manter o reconhecimento do dever de pagar aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel; (
iii
) afastar a condenação líquida ao valor de R$ 2.142,95 mensais, remetendo a apuração do quantum à fase de liquidação de sentença por arbitramento, nos termos dos
arts
. 509, inciso I, e 510 do Código de Processo Civil, com realização de avaliação técnica do valor locativo real do imóvel; e (
iv
) fixar o termo inicial dos aluguéis em novembro de 2024 para Joel Moreira Lima e
Lucivânia
dos Santos Moreira, e na data da citação válida (27/05/2025) para
Edivânia
dos Santos Moreira.

Ante todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso interposto para
(a) reconhecer o deferimento tácito da gratuidade da justiça em favor dos apelantes; (b) manter a extinção do condomínio e a determinação de alienação judicial do imóvel, com avaliação técnica prévia e observância do direito de preferência dos condôminos; (c) manter o reconhecimento do dever de indenizar pelo uso exclusivo do bem; (d) afastar a condenação líquida ao pagamento de R$ 2.142,95 mensais, determinando que o valor do aluguel seja apurado em fase de liquidação de sentença por arbitramento; e (e) fixar o termo inicial dos aluguéis em novembro de 2024 para Joel Moreira Lima e
Lucivânia
dos Santos Moreira, e em 27 de maio de 2025 para
Edivânia
dos Santos Moreira, mantendo-se os demais termos da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026