Tribunal: TJMT
Processo: 1000126-04.2024.8.11.0004
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-02
Data de publicação: 2026-06-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000126-04.2024.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ORLANDO CORREA FILHO - CPF: 126.264.229-91 (APELADO), MARCELO AUGUSTO GRASSI REALI - CPF: 251.416.178-90 (ADVOGADO), GENOVEVA CORREA - CPF: 568.111.011-72 (APELADO), ISRAEL DA SILVA SANTOS - CPF: 032.912.251-71 (APELANTE), VINICIUS DE OLIVEIRA RIBEIRO - CPF: 003.255.061-83 (ADVOGADO), LETICIA BONTEMPO BRUM PIRES - CPF: 011.922.261-27 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS. LOCAÇÃO COMERCIAL. PRORROGAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR DANOS AO IMÓVEL. INOVAÇÃO RECURSAL. MENSAGENS DE
WHATSAPP
COMO MEIO DE PROVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta ISRAEL DA SILVA SANTOS e LETÍCIA BOMTEMPO BRUM PIRES contra sentença que julgou procedente Ação de Cobrança de Aluguel e Acessórios Locatícios proposta por ORLANDO CORRÊA FILHO e GENOVEVA CORRÊA, condenando os réus ao pagamento de aluguéis inadimplidos e indenização por danos materiais decorrentes de deteriorações causadas em imóvel locado destinado à exploração de lanchonete, após abatimento de crédito reconhecido pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há quatro questões em discussão:

(i) definir se houve prorrogação tácita do contrato de locação após o término do prazo contratual;

(ii) estabelecer se os locatários permanecem responsáveis pelas cláusulas de conservação e restituição do imóvel após a prorrogação da locação por prazo indeterminado;

(iii) determinar se os danos materiais e o período de ocupação do imóvel foram devidamente comprovados; e

(iv) verificar se o pedido recursal de atualização de crédito reconhecido configura inovação recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A permanência dos locatários na posse do imóvel por mais de trinta dias após o término do contrato, sem oposição dos locadores, opera a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, com manutenção das cláusulas originais do contrato, nos termos do art. 46, §1º, da Lei nº 8.245/91.

4. A cláusula contratual que condiciona a prorrogação da locação à celebração de termo escrito não prevalece sobre norma cogente da Lei do Inquilinato que admite a prorrogação tácita independentemente de formalidade específica.

5. Os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva impedem que o locatário permaneça no imóvel por anos após o término do contrato e, posteriormente, alegue inexistência de obrigação de conservação e restituição do bem.

6. O dever do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu decorre do art. 23, III e V, da Lei nº 8.245/91 e subsiste durante toda a relação locatícia, inclusive na hipótese de prorrogação tácita.

7. As mensagens de
WhatsApp
constituem meio de prova idôneo para demonstrar a permanência dos locatários no imóvel até 25/10/2023, legitimando a cobrança do aluguel correspondente ao período de ocupação.

8. As fotografias e os orçamentos juntados aos autos demonstram a existência de danos estruturais e avarias incompatíveis com o desgaste natural do imóvel, incluindo fiações arrancadas, bancadas quebradas, paredes danificadas e instalações depredadas.

9. A impugnação genérica dos orçamentos apresentados pelo locador, desacompanhada de prova técnica ou contraprova apta a infirmar os valores indicados, não afasta a força probante dos documentos apresentados.

10. O locador não precisa comprovar a realização efetiva das obras de reparo para exigir indenização por danos emergentes decorrentes da deterioração do imóvel locado.

11. O pedido de atualização monetária e juros sobre crédito de R$ 19.000,00 formulado apenas em sede recursal configura inovação recursal, diante da preclusão consumativa decorrente da ausência de impugnação da decisão saneadora que indeferiu pedido contraposto formulado inadequadamente em contestação.

12. A pretensão recursal contradiz comportamento anterior dos próprios apelantes, que reconheceram extrajudicialmente o valor de R$ 19.000,00 sem qualquer atualização retroativa, caracterizando violação à boa-fé objetiva e ao princípio do
venire contra factum proprium
.

13. A defesa apresentada pelos apelantes, embora rejeitada, não caracteriza litigância de má-fé, por não evidenciar dolo processual ou utilização abusiva do direito de defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

14. Recurso de Apelação parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento:
“
1. A permanência do locatário no imóvel após o término do contrato, sem oposição do locador, prorroga tacitamente a locação por prazo indeterminado, preservando todas as cláusulas contratuais originais. 2. O locatário responde pelos danos causados ao imóvel que ultrapassem o desgaste natural decorrente do uso regular da coisa locada. 3. Mensagens de WhatsApp constituem meio de prova apto a demonstrar a continuidade da posse direta do imóvel e a incidência de encargos locatícios. 4. A impugnação genérica de orçamentos desacompanhada de contraprova não afasta a comprovação dos danos materiais em ação de cobrança locatícia. 5. Configura inovação recursal a formulação, em apelação, de pretensão já atingida pela preclusão em razão da ausência de impugnação da decisão interlocutória que a rejeitou.
”.

Dispositivos relevantes citados:
CF, art. 5º, LV. CPC, arts. 4º, III, 6º, 80, 81, 85, §11, 343 e 1.013. CC, arts. 187, 368, 369, 405, 421, 422. Lei nº 8.245/91, arts. 20, 23, III e V, e 46, §1º. Lei nº 9.099/95, art. 31. Súmula nº 43 do STJ.

Jurisprudência relevante citada:
TJ/MT, RAC 1041956-72.2020.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 24/09/2024, DJe 27/09/2024; TJ/MT, RAC 1045619-58.2022.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 14/04/2026, DJe 17/04/2026; TJ/MT, RAC 1008443-25.2023.8.11.0004, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 31/07/2025, DJe 31/07/2025; TJ/MT, RecInom n. 1007270-18.2024.8.11.0040, Rel. Dr. Valmir Alaércio dos Santos, Terceira Turma Recursal, j. 04/07/2025, DJe 04/07/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ISRAEL DA SILVA SANTOS
e
LETÍCIA BOMTEMPO BRUM PIRES
contra a sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, Dr. Michell Lotfi Rocha da Silva, nos autos da Ação de Cobrança de Aluguel e Acessórios Locatícios ajuizada por
ORLANDO CORRÊA FILHO
e
GENOVEVA CORRÊA
, que
julgou totalmente procedente o pedido inicial
, condenando os apelantes, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 48.362,90, acrescida de juros de mora desde a citação e correção monetária a partir do efetivo prejuízo, nos termos do art. 405 do Código Civil e da Súmula n. 43 do STJ
(
vide
sentença de ID. 365197936).

Por suas razões recursais de ID 365197939, os apelantes sustentam, em síntese, a inexistência de prorrogação automática do contrato escrito após seu termo findo em 26/03/2020, porquanto a cláusula segunda exigia termo escrito para qualquer prorrogação, razão pela qual o período posterior (2020-2023) seria regido por contrato verbal informal, sem a incidência das cláusulas de zelo e conservação. Ademais, com a desocupação do imóvel em setembro de 2023, o aluguel referente a outubro/2023 seria indevido.

Salienta que os danos materiais alegados pelos autores restringir-se-iam a banheiros externos de uso comum do posto de gasolina, não sendo de responsabilidade dos locatários, além de as fotografias juntadas não representarem a realidade e os orçamentos serem unilaterais.

Por sua vez, o crédito de R$ 19.000,00 confessados pelos autores no inicial deveria ser atualizado monetariamente, acrescido de juros desde 01/02/2017, perfazendo R$ 50.268,07, o que ensejaria, em verdade, a improcedência do pedido autoral e a condenação dos apelados ao pagamento dessa quantia.

A parte apelada, em contrarrazões de ID. 365197942, pugna pelo total desprovimento do recurso, ao argumento de que a sentença está em perfeita sintonia com a prova documental dos autos, notadamente as mensagens de
WhatsApp
que comprovam a permanência dos apelantes no imóvel até 25/10/2023. Além de que os danos materiais abrangem a integralidade da lanchonete, não apenas os banheiros, e foram devidamente comprovados por fotografias e orçamentos não impugnados. Já o pedido de atualização do crédito de R$ 19.000,00 desde 2017 constitui inovação recursal, além de ter sido indeferido no saneamento por erro grosseiro (pedido contraposto em vez de reconvenção), operando-se a preclusão. Requer, ao final, a majoração dos honorários recursais para 20% e a condenação dos apelantes por litigância de má-fé, ante a alteração da verdade dos fatos.

Recurso tempestivo e preparado (ID. 368499857).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Augusta Câmara:

I) DA INOVAÇÃO RECURSAL – PRETENSÃO DE ATUALIZAÇÃO DO CRÉDITO DE R$ 19.000,00 DESDE 2017.

Os apelantes, em suas razões recursais, insistem na tese de que o valor de R$ 19.000,00 (confessados pelos autores na inicial e por eles abatidos do montante total devido) deveria ser corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora desde 01/02/2017, sob o argumento de que tal crédito estaria em atraso desde aquela data, alcançando, em 23/04/2024 (data da contestação), o montante de R$ 50.268,07.

Da detida análise dos autos,
constata-se que essa pretensão foi formulada pelos réus tão somente no bojo da contestação
de ID. 365197870, mediante denominado “
pedido contraposto
”. Razão pela qual, o juízo de origem, no saneamento do feito de ID. 171570639,
indeferiu expressamente o pedido contraposto por erro grosseiro
, ao fundamento de que o rito comum (ordinário) exige reconvenção (art. 343 do CPC), sendo o pedido contraposto instituto restrito aos Juizados Especiais Cíveis (art. 31 da Lei 9.099/95) e às ações possessórias.

Não bastando,
os apelantes, ora recorrentes, não interpuseram qualquer recurso contra essa decisão interlocutória
, seja agravo de instrumento, seja preliminar de apelação, deixando transitar em julgado o indeferimento.

Logo, a pretensão ora deduzida em grau recursal, de atualização do crédito desde 2017, não foi objeto de análise na sentença, porquanto já afastada no saneamento com preclusão consumativa.
Trata-se, portanto, de indevida
inovação recursal
, porquanto a parte não pode, em sede de apelação, ampliar o objeto da lide ou rediscutir matéria já preclusa, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio da devolutividade (art. 1.013 do CPC).

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a apelação não se presta a rever decisões interlocutórias não impugnadas oportunamente, tampouco a trazer questões novas não submetidas ao primeiro grau. Confira-se:

"
O recurso de apelação não pode ser utilizado para discutir matérias fáticas que deveriam ter sido apresentadas na contestação, sob pena de violação do princípio da preclusão.
O Tribunal não pode conhecer diretamente de questões que não foram analisadas pelo Juízo de primeira instância, conforme o artigo 1.013 do CPC
." (TJ/MT, RAC 1041956-72.2020.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 24/09/2024, DJe 27/09/2024; g. n.).

A isso,
acresce-se que o próprio comportamento processual dos apelantes revela manifesto
venire contra factum proprium
, princípio extraído da boa-fé objetiva (arts. 4º, III, e 6º do CPC; art. 422 do CC). Isso porque, o apelante
ISRAEL DA SILVA SANTOS
, em conversa de
WhatsApp
ocorrida em 12 de setembro de 2023 (ID. 365197870), apresentou planilha de acerto ao filho dos autores, na qual reconheceu expressamente o saldo devedor de apenas R$ 19.000,00, sem qualquer pretensão de correção retroativa desde 2017.

Agora, em juízo, pretende postular correção desde data anterior, em nítida contradição com seu próprio ato extrajudicial, o que não pode ser tolerado pelo ordenamento jurídico, que repele o exercício abusivo de posições jurídicas (art. 187 do CC).

Destarte,
conheço, de ofício, da inovação recursal em apreço
e, por corolário,
deixo de conhecer do recurso nesse tocante
, mantendo-se inalterado o valor de R$ 19.000,00 como mero abatimento do débito total, nos exatos termos da sentença, sem qualquer atualização retroativa.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Superada a questão preliminar, e estando presentes os pressupostos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso na parte restante e passo à análise de seu mérito
.

Como relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ISRAEL DA SILVA SANTOS
e
LETÍCIA BOMTEMPO BRUM PIRES
contra a sentença de procedência proferida nos autos da Ação de Cobrança de Aluguel e Acessórios Locatícios ajuizada por
ORLANDO CORRÊA FILHO
e
GENOVEVA CORRÊA
, cujos termos peço vênia para adotar como razão de decidir, em homenagem aos princípios da celeridade, economia processual e dialeticidade recursal
:

“
Vistos.

1. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS ajuizada por ORLANDO CORRÊA FILHO e GENOVEVA CORRÊA, qualificados nos autos, em face de ISRAEL DA SILVA SANTOS e LETÍCIA BOMTEMPO BRUM PIRES, igualmente qualificados.

2. Narra a parte autora que celebrou com os réus contrato de locação de imóvel para fins comerciais, com prazo determinado findo em 2020, passando a viger por prazo indeterminado. Alega que os locatários desocuparam o bem em 25/10/2023, deixando em aberto o aluguel referente ao último mês, além de terem devolvido o imóvel em péssimo estado de conservação, necessitando de reformas orçadas em R$ 67.362,90. Informa a existência de um crédito de R$ 19.000,00 em favor dos réus, o qual abate do montante devido, requerendo a condenação final em R$ 48.362,90.

3. A tutela de urgência foi indeferida (ID 140175596). Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera.

4. Em contestação (ID 153527373), os requeridos defenderam que a relação passou a ser verbal após 2020. Negaram o débito do aluguel, sustentando que desocuparam o imóvel em setembro de 2023. Impugnaram a responsabilidade pelos danos, atribuindo-os ao uso normal ou comum.

5. Houve réplica (ID 156159412).

6. Saneado o feito (ID 171570639), foi indeferido o pedido contraposto e fixados os pontos controvertidos. Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 211029463), com oitiva de depoimentos e testemunhas.

7. Encerrada a instrução, vieram os autos conclusos.

8. É O RELATÓRIO. DECIDO.

9. Quanto à vigência das cláusulas contratuais, impende consignar que a tese defensiva de contrato verbal informal após 2020 não se sustenta. O art. 46, §1º, da Lei nº 8.245/91 é claro ao dispor que, findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Portanto, as obrigações pactuadas no instrumento escrito (ID 137978455), notadamente a de pagar pontualmente o aluguel e zelar pela conservação (Cláusula Sétima), permaneceram hígidas durante todo o período.

10. Com efeito, no que tange ao aluguel inadimplido, a prova dos autos contradiz a versão dos requeridos de que teriam desocupado o imóvel em setembro de 2023. As comunicações eletrônicas acostadas aos autos (IDs 137979114 e 137979103), notadamente as mensagens de aplicativo WhatsApp, evidenciam que em 23 e 24 de outubro de 2023 os locatários ainda tratavam da entrega das chaves e remoção de pertences.

11. Ora, tais documentos constituem prova idônea e fragilizam sobremaneira a alegação de saída no mês anterior. Considerando que o último pagamento ocorreu em agosto (modalidade "paga-usa"), cobrindo apenas até setembro, mostra-se legítima a cobrança do aluguel referente ao período de 27/09/2023 a 25/10/2023, no valor de R$ 6.000,00.

12. Outrossim, quanto aos danos materiais, o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 estabelece que constitui obrigação do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Nos autos, a parte autora trouxe com a petição inicial os registros fotográficos e vídeo retratando danos que extrapolam o mero desgaste natural, como avarias em paredes, instalações elétricas e destruição de banheiros.

13. Denota-se da análise comparativa e dos orçamentos apresentados (IDs 137978482, 137978490 e 137979091) que as despesas para recomposição do imóvel totalizam R$ 67.362,90. A defesa genérica de que os banheiros eram de uso comum não restou comprovada de forma a afastar a responsabilidade contratual de guarda e zelo.

14. A tese defensiva de que os banheiros eram de uso comum do posto de gasolina não prospera para afastar a responsabilidade contratual. Embora as testemunhas da defesa tenham confirmado o uso compartilhado do banheiro externo, o contrato de locação e as imagens demonstram que os danos reclamados abrangem a integralidade do imóvel locado (lanchonete), incluindo instalações elétricas e acabamentos internos, e não apenas o banheiro externo. Ademais, a obrigação de zelo e guarda (Cláusula Sétima) recai sobre o locatário em relação a todo o objeto da locação. Destarte, não tendo a parte demandada se desincumbido de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, CPC), é de rigor a condenação ao ressarcimento.

15. Por fim, o débito total apurado soma R$ 73.362,90 (aluguel + reforma). Considerando que os autores reconhecem e abatem o crédito de R$19.000,00 existente em favor dos réus, o saldo remanescente corresponde exatamente ao valor pleiteado na inicial.

DISPOSITIVO:

16. Diante do exposto,
JULGO PROCEDENTE
o pedido para
CONDENAR
os requeridos, ISRAEL DA SILVA SANTOS e LETÍCIA BOMTEMPO BRUM PIRES, solidariamente, ao pagamento em favor dos autores, ORLANDO CORRÊA FILHO e GENOVEVA CORRÊA, da quantia de R$ 48.362,90 (quarenta e oito mil, trezentos e sessenta e dois reais e noventa centavos), referente ao saldo remanescente de aluguéis e danos materiais.

17. Sobre os valores incidirão juros de mora desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, e a correção monetária incidirá a partir da data do efetivo prejuízo, conforme Súmula 43 do STJ. Entre a citação e o efetivo prejuízo, período em que somente os juros são devidos,
DETERMINO
a aplicação da Taxa SELIC com dedução do IPCA, evitando-se correção monetária antecipada. A partir da data do efetivo prejuízo, aplicar-se-á a Taxa SELIC integral como índice único, vedada a cumulação com qualquer outro índice.

18. Por conseguinte,
JULGO EXTINTO
o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

19.
CONDENO
a parte vencida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que FIXO em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, §2º, CPC.”

Pois bem
.

Sem delonga, ressai do recurso que os apelantes insistem na tese de que o contrato escrito de ID. 365196868 teria findado irremediavelmente em 26/03/2020, e que, por não ter sido celebrado termo escrito de prorrogação (conforme cláusula segunda), a relação locatícia entre 2020 e 2023 seria regida por um “
contrato verbal informal, com regras próprias
”, o que, segundo eles, afastaria a aplicação das cláusulas de zelo, conservação e obrigação de restituir o imóvel em perfeitas condições (Cláusula Sétima).

A tese não prospera
, porquanto frontalmente contrária ao ordenamento jurídico pátrio e à mais elementar principiologia contratual.

O art. 46, §1º, da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato) dispõe, de forma clara e cogente: “
Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato
.”

Trata-se de norma de ordem pública, que visa proteger a estabilidade da relação locatícia e evitar o desvirtuamento dos direitos e obrigações das partes, de modo que a cláusula segunda do instrumento particular, que previa a possibilidade de prorrogação “
mediante termo escrito
”, não prevalece sobre a disposição legal, porquanto a lei não exige forma especial para a prorrogação tácita.

De mais a mais, eventual cláusula que pretendesse afastar a prorrogação automática seria nula de pleno direito, por contrariar o disposto no art. 46, §1º, da citada lei, e por configurar renúncia antecipada a direito assegurado por lei, à luz do art. 20 da Lei n. 8.245/91, que “
Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel
”, cujo princípio maior é o da indisponibilidade das normas protetivas do locatário.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso é uníssona no sentido de que a permanência do locatário no imóvel por mais de 30 dias após o termo final do contrato, sem oposição do locador, opera a prorrogação tácita, mantendo-se todas as cláusulas do contrato original. Confira-se:

“
1. A prorrogação da locação por prazo indeterminado se caracteriza pela permanência do locatário no imóvel após o término do contrato, nos termos do art. 46, § 1º, da Lei nº 8.245/91. 2. O locatário responde por danos causados ao imóvel que ultrapassem o desgaste natural, sendo suficiente a prova documental do estado anterior e posterior do bem
.” (TJ/MT, RAC 1008443-25.2023.8.11.0004, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 31/07/2025, DJe 31/07/2025).

Aplicam-se, ainda, os princípios constitucionais e infraconstitucionais da função social do contrato (art. 421 do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Permitir que os locatários, após permanecerem no imóvel por mais de três anos sem contrato escrito, alegassem que as cláusulas de zelo e conservação não mais lhes seriam aplicáveis constituiria manifesto abuso de direito (art. 187 do CC), além de premiar a própria má-fé contratual. O contrato de locação, mesmo prorrogado tacitamente, continua a produzir todos os seus efeitos, incluindo o dever de pagar aluguel e o dever de restituir o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido (art. 23, III, da Lei 8.245/91).

Nessa perspectiva,
deve ser mantida a sentença no ponto, afastando a tese de “
contrato verbal informal
”.

Outrossim, os apelantes alegam que desocuparam o imóvel em setembro de 2023, razão pela qual o aluguel referente ao período de 27/09/2023 a 25/10/2023 seria indevido.
A prova documental dos autos, contudo, contradiz essa versão
.

No caso concreto, constata-se que o contrato de locação de ID. 365196868 não previa expressamente a modalidade de pagamento, mas ambas as partes convergem ao afirmar que se tratava do sistema “
paga-usa
”, ou seja, o locatário pagava antecipadamente o aluguel para usar o imóvel no mês subsequente, sendo que o último pagamento ocorreu em 27/08/2023 (fato incontroverso). Portanto
, tal pagamento dava direito ao uso do imóvel até 27/09/2023
.

Entretanto, as conversas de
WhatsApp
juntadas aos IDs. 365196888 a 365196895 demonstram, de forma inequívoca, que os apelantes permaneceram na posse direta do imóvel até, pelo menos, 25/10/2023.

A propósito, a jurisprudência do TJMT admite as mensagens de
WhatsApp
como meio de prova idôneo para fixar o termo final da posse direta e, consequentemente, o período de incidência dos aluguéis. Confira-se:

“
As mensagens de WhatsApp juntadas pelos próprios locatários demonstram a continuidade da relação locatícia até dezembro de 2023, o que comprova o vínculo contratual vigente à época do inadimplemento
.” (TJ/MT, RecInom n. 1007270-18.2024.8.11.0040, Rel. Dr. Relator.: Valmir Alaércio dos Santos, Terceira Turma Recursal, j. 04/07/2025, DJe 04/07/2025).

Destarte, considerando que os apelantes só desocuparam o imóvel em 25/10/2023, há um período de 28 dias (de 27/09 a 25/10) de ocupação sem o correspondente pagamento, o que legitima a cobrança do aluguel proporcional, ainda que a inicial tenha pedido o valor cheio de R$ 6.000,00, o que se revela até favorável aos devedores, ante a proximidade com o mês completo.

De todo modo,
o valor arbitrado na sentença (R$ 6.000,00) não merece reparo
, porquanto a diferença de poucos dias é ínfima e absorvida pela mora, de sorte de
cabe a manutenção da condenação no tocante ao aluguel inadimplido.

Na espécie, a controvérsia recursal mais relevante diz respeito à condenação ao pagamento de R$ 67.362,90 a título de reforma do imóvel, após abatimento do crédito de R$ 19.000,00, resultando em R$ 48.362,90 no total da condenação.

Ao ponto, os apelantes alegam, em síntese, que os danos se limitariam aos banheiros externos, que seriam de uso comum do posto de gasolina, além de que as fotografias não teriam data e não representariam a realidade e, não bastando, que os orçamentos seriam unilaterais e insuficientes.

Tal argumentação recursal não merece acolhida
, porquanto contrária ao robusto acervo probatório carreado aos autos, exatamente o mesmo acervo cuja suficiência foi reconhecida quando do julgamento antecipado da lide.

O art. 23, incisos III e V, da Lei nº 8.245/91 estabelece, como obrigações do locatário: “
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...) V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.”

Em linha, a cláusula sétima do contrato de locação reforça essa obrigação, ao dispor que os locatários devem “
zelar pela conservação do imóvel e pelo perfeito funcionamento de seus acessórios, (...) mantendo o imóvel em perfeitas condições de uso, bem como em perfeito estado, obrigando-se a assim restituí-los findo ou rescindido este contrato
” (
Cf
. ID. 365196868).

A responsabilidade do locatário por danos ao imóvel é objetiva quanto ao dever de guarda (responsabilidade contratual), bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade com a locação, não se exigindo prova de culpa. Excetua-se, contudo, apenas o desgaste natural decorrente do uso regular, que não se confunde com avarias grosseiras, destruição de estruturas ou depredação.

Nesse particular, as fotografias juntadas pelos Autores/Apelados (IDs. 365196885 a 365196887) revelam, de forma cristalina, a existência de fiações elétricas arrancadas das paredes, com cabos expostos, somado ao forro de gesso ou madeira despencado, com buraco, além das paredes com buracos e marcas de umidade excessiva, bancadas de granito/silestone quebradas e lascadas, espelhos estilhaçados, e banheiros com louças sanitárias danificadas, pichações e sujeira extrema, em acréscimo das portas e esquadrias avariadas.

Contata-se que as elencadas avarias vão muito além do mero desgaste natural, que seria, por exemplo, o desbotamento da pintura, pequenas trincas por dilatação térmica, ou desgaste de piso por trânsito de pessoas. A toda evidência, a fiação arrancada e os buracos nas paredes não advêm do uso regular de uma lanchonete, advêm, sim, de conduta comissiva e negligente dos ocupantes.

Inclusive, as já mencionadas conversas de
WhatsApp
entre a administradora do imóvel (
YARA
) e os apelantes evidenciam que os apelantes reconheciam a necessidade de realizar reformas.

Em verdade, vê-se que os apelantes se limitaram a impugnar os orçamentos de forma genérica e inespecífica, rotulando-os de “
unilaterais
” e “
feitos a mão
”. Não obstante, os orçamentos juntados (ID. 365196885 – material; ID. 365196886 – mão de obra; e ID. 365196887 – granito) são oriundos de empresas estabelecidas (
Lares Matriz
– Materiais de Construção;
Celso José Pais
– serviços;
Marmoraria Garças
), com descrição pormenorizada dos itens e valores.

A jurisprudência deste Sodalício é firme no sentido de que a impugnação genérica dos orçamentos, desacompanhada de contraprova, não elide sua força probante, mormente quando o locador não tem o dever de realizar efetivamente a reforma para poder cobrar o valor dos reparos (mera estimativa do dano emergente). Confira-se:

“O locatário tem o dever legal de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal, respondendo pelos danos constatados. (...). Os orçamentos apresentados demonstram de forma suficiente a extensão do prejuízo, sendo legítima a adoção do menor valor, por refletir razoabilidade e evitar enriquecimento sem causa.”
(TJ/MT, RAC 1045619-58.2022.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 14/04/2026, DJe 17/04/2026).

Não se exige que o locador tenha efetivamente realizado as obras ou pago os valores a terceiros para ter direito ao ressarcimento, basta a prova do dano e do orçamento razoável para reparação (dano emergente potencial), dado que se exigir a realização prévia das obras seria um ônus desarrazoado e poderia até configurar enriquecimento sem causa do locatário, que teria um desconto por não ter sido reparado.

Os apelantes tentam se eximir da responsabilidade argumentando que os banheiros danificados seriam de uso comum de todas as lojas do posto de gasolina. A sentença foi cirúrgica ao refutar essa tese:

“
Embora as testemunhas da defesa tenham confirmado o uso compartilhado do banheiro externo, o contrato de locação e as imagens demonstram que os danos reclamados abrangem a integralidade do imóvel locado (lanchonete), incluindo instalações elétricas e acabamentos internos, e não apenas o banheiro externo
.” (ID 365197936).

De fato, as fotografias mostram danos dentro da própria lanchonete (cozinha, salão, escritório), os quais não guardam qualquer relação com o uso de terceiros. E, ainda que os banheiros fossem compartilhados, os locatários, como detentores da posse direta do imóvel (e com exclusividade sobre as chaves), tinham o dever de zelar por sua conservação e não podem transferir a terceiros a responsabilidade por depredações que não souberam evitar ou reparar. A tese defensiva, se acolhida, levaria ao absurdo de nenhum locatário ser responsável por danos em áreas comuns, o que não se coaduna com o art. 23, V, da Lei 8.245/91.

Desta feita,
imperativa a preservação da condenação por danos materiais no valor de R$ 67.362,90, já abatida do crédito de R$ 19.000,00
, que, como exaustivamente fundamentado na preliminar de inovação recursal, não se conhece do pedido de atualização do referido crédito,
sendo que o valor de R$ 19.000,00 deve ser conservado como mero abatimento na forma reconhecida pelos autores/apelados na inicial e aceita pelos réus/apelantes à época (setembro/2023), sem qualquer correção retroativa
.

Ainda que assim não fosse, eventual pedido de compensação (art. 368 e ss. do CC) exigiria a liquidez e certeza do crédito, o que não se verifica diante da controvérsia sobre a data de vencimento e a ausência de título executivo. Além disso, a compensação não pode ser deferida de ofício quando os créditos são controvertidos (art. 369 do CC), sendo certo que os apelantes não comprovaram o valor de R$ 50.268,07 com a mesma robustez com que os apelados provaram seu crédito locatício.

Por derradeiro, por suas contrarrazões de ID. 365197942, os apelados requerem a condenação dos apelantes por litigância de má-fé (arts. 80 e 81 do CPC), sob o argumento de que teriam alterado a verdade dos fatos ao afirmarem que desocuparam o imóvel em setembro de 2023, contrariando a prova dos autos.

Compreendo que a tese defensiva, embora frágil e não acolhida,
não configura, por si só, litigância de má-fé
, visto que, para a configuração da má-fé processual, exige-se dolo ou culpa grave na alteração da verdade, no uso de expedientes protelatórios ou na apresentação de defesa manifestamente infundada.

No caso, os apelantes sustentaram uma versão dos fatos (desocupação em setembro) que, embora contradita pela prova documental, não era, em tese, impossível ou inverossímil a ponto de caracterizar abuso do direito de defesa. Além disso, o recurso de apelação, por si só, não é protelatório, sendo exercício regular do contraditório e da ampla defesa.
Rejeito, pois, o pedido de condenação por litigância de má-fé
.

Diante do exposto,
conheço em parte
da Apelação Cível interposta por
ISRAEL DA SILVA SANTOS
e
LETÍCIA BOMTEMPO BRUM PIRES
para, na parte conhecida,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a sentença de primeiro grau, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte,
majoro
a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para
15% (quinze por cento)
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2026