Tribunal: TJMT
Processo: 1005825-17.2026.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005825-17.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Indenização do Prejuízo]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), MORADA DO PARQUE SPE LTDA - CNPJ: 36.273.992/0001-78 (AGRAVANTE), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO), ALINE BRITZKE ZATTA - CPF: 018.435.031-07 (AGRAVADO), CASSIA VERONICA LIMA OLIVEIRA ALMEIDA SILVA SANTOS SOUSA - CPF: 094.496.915-17 (AGRAVADO), JAMISSON ALVES DE LIMA - CPF: 105.094.284-10 (AGRAVADO), MARIA JOSE BARROS DOS SANTOS - CPF: 796.919.861-91 (AGRAVADO), OSIEL GAIA ASSUNCAO - CPF: 010.247.702-73 (AGRAVADO), ROSA GONCALVES DE SOUSA - CPF: 931.720.601-87 (AGRAVADO), ROSANE PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 991.543.742-00 (AGRAVADO), VALDIRENE GONCALVES DE SOUSA - CPF: 796.187.583-20 (AGRAVADO), VALERIA LIMA SILVA - CPF: 055.452.273-00 (AGRAVADO), SELMA DA CHAGAS PEREIRA - CPF: 693.038.941-20 (AGRAVADO), LEIDIANE GOMES DE SOUZA - CPF: 023.239.061-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. PRORROGAÇÃO ADMINISTRATIVA DO PRAZO. INOPONIBILIDADE AOS ADQUIRENTES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que suspendeu a exigibilidade das parcelas contratuais vencidas e vincendas, bem como vedou atos de cobrança e negativação dos autores, em razão do atraso na entrega de empreendimento imobiliário.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a prorrogação do prazo de entrega do empreendimento, ajustada entre a loteadora e o Município, afasta a mora contratual e impede a suspensão das cobranças aos adquirentes.

III. Razões de decidir

3. A prorrogação administrativa do cronograma de obras configura relação jurídica estranha ao contrato celebrado com os adquirentes, sendo inoponível ao consumidor, por se tratar de
res
inter

alios
acta
,
incapaz de
modificar unilateralmente o prazo contratual originalmente pactuado.

4. O atraso substancial na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento contratual, atraindo a incidência do art. 476 do CC, que autoriza a suspensão do cumprimento da obrigação pelo contratante adimplente.

5. A transferência ao consumidor dos riscos inerentes à atividade empresarial, inclusive entraves burocráticos e administrativos, configura prática abusiva vedada pelo art. 51, XIII, do CDC.

6. A tutela de urgência revela-se adequada, diante da probabilidade do direito evidenciada pelo atraso na obra e do perigo de dano consistente na possibilidade de negativação dos consumidores e agravamento de sua situação financeira.

7. A alegação de periculum in mora inverso, fundada em eventual impacto financeiro à loteadora, não se sobrepõe à proteção do consumidor, tampouco legitima a continuidade da cobrança em cenário de inadimplemento do fornecedor.

8. A medida é reversível, uma vez que os valores suspensos poderão ser cobrados posteriormente, caso afastada a responsabilidade da loteadora.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. A prorrogação administrativa do prazo de entrega de empreendimento imobiliário não é oponível ao consumidor, não afastando a mora contratual. 2. É legítima a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, com fundamento na exceção do contrato não cumprido, quando evidenciado atraso na entrega do imóvel e presentes os requisitos do art. 300 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, arts. 113, 187, 422 e 476; CDC, art. 51, XIII.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1001067-32.2022.8.26.0286, Rel. Des. Augusto Rezende, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 01.04.2024; TJMT, AI nº 1035643-82.2024.8.11.0000, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 18.03.2025; TJMT, AI nº 1018114-50.2024.8.11.0000, Rel. Des. Márcio Vidal, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 05.11.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por
MORADA DO PARQUE SPE LTDA
contra a decisão proferida pelo Dr.
Thalles
Nóbrega Miranda Rezende de Britto, MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Querência, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais n. 1000074-03.2026.8.11.0080, ajuizada por
ALINE BRITZKE ZATTA, CASSIA VERONICA LIMA OLIVEIRA ALMEIDA SILVA SANTOS SOUSA, JAMISSON ALVES DE LIMA, MARIA JOSE BARROS DOS SANTOS, OSIEL GAIA ASSUNCAO, ROSA GONCALVES DE SOUSA, ROSANE PEREIRA DOS SANTOS, VALDIRENE GONCALVES DE SOUSA, VALERIA LIMA SILVA
e
SELMA DA CHAGAS PEREIRA
em desfavor da ora agravante, que deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade de todas as parcelas contratuais vencidas e vincendas, inclusive aportes anuais, referentes aos contratos firmados entre as partes, até ulterior deliberação ou até a efetiva entrega do empreendimento, bem como que a requerida se abstenha de promover atos de cobrança ou inclusão dos nomes dos autores em cadastros de inadimplentes (ID. 220809996, na origem).

Em suas razões (ID. 345797372), a Loteadora Agravante alega, em síntese, que o prazo de entrega foi validamente prorrogado para 30/12/2027, mediante Termo Aditivo firmado com o Município de Querência/MT em 14/05/2025, o que afastaria a mora contratual, sustentando ainda o andamento das obras por meio de relatório fotográfico e defendendo a inexistência de
periculum in mora
para os Agravados, visto que o pagamento é dever contratual.

Por fim, aponta a presença de
periculum in mora
inverso, consubstanciado no risco de “asfixia financeira”, sob o argumento de que a suspensão dos pagamentos inviabilizaria a continuidade das obras e comprometeria o objeto da ação, uma vez que os autores não pleitearam a rescisão, mas a entrega dos lotes, pugnando pela concessão de efeito suspensivo ativo para sustar os efeitos do
decisum
agravada e restabelecer a exigibilidade das parcelas e, no mérito, o provimento do agravo para reformá-lo integralmente.

O pedido de antecipação da tutela recursal foi por mim indeferido no ID.
346348394
.

Os Agravados deixaram transcorrer
in albis
o prazo legal para apresentar contrarrazões, conforme certidão contida no ID. 352632389
.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e preparado (ID. 344318862).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
MORADA DO PARQUE SPE LTDA
pretende a reforma da decisão agravada para restabelecer a exigibilidade das parcelas contratuais e autorizar a cobrança e eventual negativação dos
A
gravados, sob o fundamento de que não incorreu em mora face à prorrogação administrativa do prazo de entrega das obras, bem como argumentando que a interrupção abrupta dos pagamentos ensejará asfixia financeira capaz de inviabilizar a conclusão do empreendimento.

Do cotejo dos autos, contudo, verifico que
o recurso não comporta provimento
. Vejamos.

No caso
sub judice
, constou da decisão agravada, no que pertine:

“(...)
Aline
Britzke

Zatta
, Cássia Verônica Lima Oliveira de Almeida da Silva,
Jamisson
Alves de Lima, Maria José Barros dos Santos,
Osiel
Gaia Assunção, Rosa Gonçalves de Sousa, Rosane Pereira dos Santos, Selma da Chagas Pereira, Valdirene Gonçalves de Sousa e Valéria Lima Silva
ajuizaram ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e pedido de tutela de urgência em face de
Morada do Parque SPE Ltda
., alegando, em síntese, que adquiriram lotes urbanos no empreendimento denominado “Loteamento Morada do Parque”, com prazo contratual de conclusão das obras de infraestrutura e entrega dos imóveis em até quarenta e oito meses, acrescido de tolerância de cento e oitenta dias, tendo cumprido regularmente com todas as obrigações financeiras assumidas. Sustentam que a requerida deixou de concluir as obras no prazo ajustado e comunicou, de forma unilateral, a prorrogação da entrega para dezembro de 2027, circunstância que caracteriza inadimplemento contratual e lhes impõe grave ônus financeiro, uma vez que continuam pagando as parcelas contratuais e, simultaneamente, despesas de locação para fins de moradia. Requerem a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e,
em sede liminar, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a abstenção de qualquer ato de cobrança ou negativação, além das demais providências de estilo.

Inicialmente, verifico que os autores declararam não possuir condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento e de suas famílias. A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade e, inexistindo elementos que a infirmem neste momento processual, impõe-se o deferimento do benefício. Defiro, portanto, a gratuidade da justiça.

No que se refere ao pedido de tutela de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil autoriza a concessão da medida quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso concreto, a narrativa inicial revela, em juízo de cognição sumária, plausibilidade das alegações de atraso substancial na conclusão das obras e na entrega dos lotes, inclusive com prorrogação unilateral do prazo para data demasiadamente distante, o que, em tese, configura inadimplemento contratual. Soma-se a isso a circunstância de que os autores afirmam suportar dupla oneração financeira, pagando parcelas do contrato e despesas de moradia, situação apta a comprometer sua estabilidade econômica.

O perigo de dano também se mostra presente, uma vez que a manutenção da exigibilidade das parcelas pode ensejar a inscrição dos nomes dos autores em cadastros restritivos, a incidência de encargos moratórios e até mesmo a rescisão contratual, com prejuízos de difícil ou incerta reparação. De outro lado, a suspensão temporária da exigibilidade não se revela irreversível, pois, em caso de improcedência da demanda, os valores poderão ser posteriormente cobrados, preservando-se o equilíbrio entre as partes.

Nesse contexto, reputo presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência.

Ante o exposto, defiro a gratuidade da justiça.

Defiro o pedido liminar para determinar a suspensão da exigibilidade de todas as parcelas contratuais vencidas e vincendas, inclusive aportes anuais, referentes aos contratos firmados entre as partes, até ulterior deliberação ou até a efetiva entrega do empreendimento, bem como para determinar que a requerida se abstenha de promover qualquer ato de cobrança ou de incluir os nomes dos autores em cadastros de inadimplentes, devendo, caso já o tenha feito, providenciar a imediata baixa, sob pena de multa diária, a ser fixada em momento oportuno
.

Cite-se a requerida para, querendo, apresentar contestação no prazo legal, ficando desde já designada audiência de conciliação, a ser oportunamente agendada, nos termos da legislação processual. (...)” (ID. 218936066, na origem) (
g.n
.)

Pois bem.

Como
visto,
a
celeuma devolvida a esta Corte cinge-se em perquirir se a Agravante logrou êxito em desconstituir os requisitos do art. 300 do CPC reconhecidos pela instância de origem
,
consubstanciada na pretensa licitude da dilação do prazo de entrega por meio do Termo Aditivo de Prorrogação firmado com a Prefeitura Municipal de Querência em 14/05/2025 (estendendo a entrega para 30/12/2027).

Ocorre que, c
onforme consabido e reiteradamente chancelado pela doutrina especializada, a relação administrativa travada entre a
Loteadora Agravante
e o
E
ente

E
federativo

E
municipal

configura
absoluta

res
inter

alios
acta

(coisa realizada entre terceiros)
em face dos
Consumidores
/
A
adquirentes
, o que
significa que as licenças, aprovações e dilações de cronograma deferidas pela Municipalidade irradiam efeitos puramente na esfera urbanística, a fim de isentar a construtora de sanções públicas, não possuindo o condão de intervir, suprimir ou
elastecer
o prazo certo e preestabelecido nos instrumentos particulares de compra e venda firmados com os Agravados.

Nesse cenário, à
luz do Código de Defesa do Consumidor, qualquer manobra interpretativa que vise impor ao
A
dquirente uma alteração unilateral do prazo baseada em trâmites administrativos da incorporadora configura evidente prática abusiva, tipificada no art. 51, XIII, da Lei n
.
8.078/1990
.

É que o
s entraves burocráticos, a morosidade do poder público ou as adversidades climáticas inserem-se no espectro do chamado fortuito interno, consubstanciando risco inerente à própria atividade empresarial de loteamento, que não pode ser transferido de forma arbitrária aos ombros do consumidor.

Em casos como tais, a
jurisprudência do
TJSP
amolda-se com exatidão a esse raciocínio, afastando a validade da alteração imposta aos adquirentes
,
in
verbis
:

“COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97
.
Prorrogação unilateral de cronograma de entrega junto à
Prefeitura. Inoponibilidade em face do adquirente. Mora configurada
. Ausência de caso fortuito ou força maior.
(...)”
(TJSP
.
Apelação Cível: 1001067-32.2022.8.26.0286 Itu, Relator: Augusto Rezende, Data de Julgamento: 01/04/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/04/2024)
(
g.n
.)

Superada esta questão,
exsurge dos autos o fato irretorquível de que o prazo contratual originário, mesmo se computada eventual cláusula de tolerância de 180 dias, já restou frustrado
, de modo que
a obra postergada para 2027
caracteriza a
quebra do contrato
, tendo em vista que a
relação jurídica na aquisição de imóveis
“
na planta
”
pressupõe que a prestação do comprador (pagamento das parcelas) possui
correspondência
direta com a obrigação da vendedora de edificar o empreendimento dentro do cronograma prometido.

Logo, resta atraída a
incidência do art. 476 do Código Civil, que positiva a
exceptio
non
adimpleti

contractus
(exceção do contrato não cumprido)
, nos seguintes termos:

“
Art. 476.
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
.
”

Nessa esteira, e
videnciado o inadimplemento da Agravante, ou mesmo seu inadimplemento antecipado pela demonstração cabal de que a entrega não ocorrerá na data aprazada,
inexiste
legitimidade material e moral para coagir os consumidores a manterem o pagamento pontual dos balões e mensalidades.

Ademais,
deve ser rechaçada o argumento
da Agravante
no sentido
de que a suspensão liminar seria desproporcional por supostamente tratar-se de
“
ação de obrigação de fazer
”
(cumprimento da entrega) e não de um pleito voltado à
“
rescisão contratual
”.

Ora, a
exegese pautada na boa-fé objetiva (arts. 113, 187 e 422 do CC) evidencia que o interesse na preservação da avença não
impede
o lídimo direito do adquirente de estancar a sangria de seu capital perante uma infraestrutura estagnada
, pois a
suspensão dos pagamentos atua como legítimo mecanismo de defesa patrimonial
do consumidor
, evitando que a parte hipossuficiente amplie seu próprio
prejuízo econômico enquanto aguarda a regularização do cronograma de obras, o que converge inteiramente com o princípio da conservação dos negócios jurídicos.

No tocante ao suposto
periculum in mora
inverso lastreado na ameaça de
“
asfixia financeira
”
do empreendimento, tal argumento
igualmente
não merece prosperar
.

Isso porque o
modelo de negócio voltado ao parcelamento do solo urbano pressupõe solvabilidade e lastro econômico prévio da SPE, não se admitindo que a viabilidade da obra dependa de um financiamento coercitivo extraído ininterruptamente de consumidores que já amargam o descumprimento da entrega
, já que exigir q
ue as partes vulneráveis mantenham os pagamentos equivaleria a torná-las indesejáveis
“
sócias
”
dos riscos empresariais da Agravante, sem direito a qualquer bonificação superveniente
, o que não se pode admitir.

Ademais, como
destacado na decisão que negou a antecipação da tutela recursal
, a medida liminar ostenta plena reversibilidade
, pois, c
aso a Agravante, em regular instrução na origem, logre evidenciar a exclusão de sua culpa, os valores sobrestados poderão ser integralmente cobrados dos adquirentes com a devida atualização e encargos
.

Por outro lado, o
verdadeiro perigo de dano, em dimensão concreta e premente, atormenta de fato os Agravados, submetidos ao risco iminente e arbitrário de inscrição de seus nomes em órgãos de proteção ao crédito (SPC/SERASA) por dívida revestida de inexigibilidade circunstancial, o que viola o corolário fundamental da dignidade do consumidor.

Esse entendimento harmoniza-se de forma inabalável com a jurisprudência dest
a Câmara, c
omo
já
consignei em julgado de minha
r
elatoria
, nos seguintes termos:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES.
RECURSO PROVIDO
.
(...)
Tese de julgamento: “
Em ação de rescisão contratual, é admissível a suspensão das parcelas vencidas e vincendas e a abstenção da inclusão do nome da parte em cadastros de restrição ao crédito, quando preenchidos os requisitos da tutela de urgência e evidenciado o desinteresse na continuidade do contrato
”.
(...)”
(
TJMT.
N.U 1035643-82.2024.8.11.0000,
rel. Des. Marcos Regenold Fernandes
,
5ª
Câmara de Direito Privado,
j.
18/03/2025, DJ
e
26/03/2025)
(
g.n
.)

No mesmo sentido
:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS. SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. PRESENÇA. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERICULUM IN MORA DEMONSTRADOS. DECISÃO REFORMADA PARCIALMENTE. (...) III. Razões de decidir. 3. Demonstrada a probabilidade do direito pela evidência do atraso significativo na obra, sem previsão de conclusão. 4. Presente o perigo de dano pela iminente inclusão do nome dos recorrentes em cadastros de inadimplentes. 5. Reversibilidade da medida assegurada, uma vez que os valores podem ser cobrados e inscritos futuramente caso se prove o contrário. IV. Dispositivo e tese. 6. Recurso parcialmente provido para suspender as cobranças das parcelas vincendas, condicionadas a depósito judicial, com abstenção de registro nos cadastros de inadimplentes. Tese de julgamento: "
A suspensão das parcelas em contrato de compra e venda de imóvel é justificável quando comprovado atraso significativo na entrega da obra e presentes os requisitos do art. 300 do CPC
." (...)” (TJMT. N.U 1018114-50.2024.8.11.0000, rel. Des. Márcio Vidal, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 05/11/2024, DJe 12/11/2024) (
g.n
.)

Por fim, no atinente ao portfólio fotográfico carreado aos autos originários com fito de atestar o avanço topográfico e as intervenções maquinárias em ruas e vias de escoamento no loteamento (datado de agosto de 2025), ressalto que a verificação de atividade incipiente ou paulatina no canteiro não sana, extirpa ou contorna a constatação fática incontestável do colapso do prazo fatal assinado com o consumidor
, sendo certo que o
cumprimento fragmentário de obrigações complexas não força a manutenção cega dos aportes financeiros pelos adquirentes quando ausente a disponibilização global, efetiva e frutífera das unidades habitacionais aparelhadas.

Com tais considerações, conclu
o
que
a decisão agravada
materializa irretocável aplicação do Direito e a estrita observância à segurança jurídica e ao microssistema de proteção ao consumidor
,
não merece
ndo
qualquer reparo,
porquanto garantiu o indispensável reequilíbrio fático no plano sumário, acautelando a integridade econômica da parte lesada pela conduta desidiosa da
C
onstrutora até o deslinde exauriente do feito.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto por
MORADA DO PARQUE SPE LTDA
, mantendo
incólume
a decisão agravada, por estes e por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026