Tribunal: TJMT
Processo: 1035187-43.2023.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-02
Data de publicação: 2026-06-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035187-43.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[EVANILDO AUGUSTO CORREA DA COSTA - CPF: 174.880.951-20 (APELANTE), CLEUZA ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 782.060.221-04 (ADVOGADO), LEONIZIA SILVA DA COSTA - CPF: 137.779.201-34 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0002-07 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ERROS NA DESCRIÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS INFRUTÍFEROS. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. AFASTAMENTO DA SÚMULA 543 DO STJ.
IMPOSSIBILIDADE
DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA.
RECURSO
CONHECIDO E
DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta
em virtude da
sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação de contrato de compra e venda de imóvel, restituição de valores e indenização por danos morais.

2.
Os compradores alegaram
ter
suspend
ido
o pagamento das parcelas em razão de erros sucessivos na descrição da fração ideal do imóvel e sustentaram culpa exclusiva das vendedoras pela resolução contratual.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se os erros na descrição contratual justificaram a suspensão dos pagamentos; (
ii
) se incide a Lei nº 9.514/1997 ou a Súmula 543 do STJ para fins de restituição de
valores; (
iii
) se houve dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

4.

O recurso impugnou os fundamentos da sentença, especialmente quanto à validade do contrato, à aplicação do Tema 1.095 do STJ e à inexistência de danos morais, razão pela qual não houve ofensa ao princípio da dialeticidade.

5.
As inexatidões na descrição da fração ideal revelam descuido na elaboração do instrumento, mas não atingem a substância do objeto contratado
ou
configuram inadimplemento essencial das vendedoras apto a autorizar a suspensão integral das parcelas.

6.
A exceção do contrato não cumprido exige inadimplemento essencial, exigível e recíproco da contraparte. A
falta
de prova de notificação, prazo para regularização ou recusa formal das vendedoras impede atribuir culpa exclusiva pela resolução do contrato.

7.
O pagamento da entrada, do ITBI e dos emolumentos, seguido do registro do contrato, é incompatível com vício capaz de invalidar o negócio ou afastar a obrigação de pagamento do preço.

8.
O contrato foi registrado com pacto de alienação fiduciária, o que atrai a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ, afastando a aplicação do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ.

9.
A regular constituição em mora, a consolidação da propriedade e a frustração dos dois leilões extrajudiciais acarretam a extinção da dívida e a exoneração recíproca das partes, sem restituição de valores ao devedor fiduciante.

10.
A condição de idosos dos compradores não afasta as consequências jurídicas do inadimplemento voluntário e prolongado nem a aplicação da lei especial.

11.
A perda do imóvel decorreu do inadimplemento dos compradores e do exercício regular de direito pela credora fiduciária, inexistindo ato ilícito apto a gerar indenização por danos
morais.

IV. Dispositivo e tese

12
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"No contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada, erros não substanciais na descrição da fração ideal não autorizam a suspensão integral das parcelas, e o inadimplemento do devedor fiduciante atrai a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sem restituição de valores quando frustrados os dois leilões extrajudiciais"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC, art. 476; CDC, art. 53; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; Lei nº 9.514/1997,
arts
. 26 e 27, §§ 4º, 5º e 6º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Tema 1.095; STJ, Súmula 543.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Evanildo Augusto Correa da Costa
e
Leonizia
Silva da Costa
em
virtude
da sentença proferida pela Juíza da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória de Anulação de Contrato cumulada com Devolução de Valores e Danos Morais ajuizada em desfavor de
RNI Negócios Imobiliários S.A.
,
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III — SPE Ltda
.

O Juiz
de primeiro grau
afastou a pretensão anulatória
do Contrato de Compra e Venda de Imóvel
por entender que os requisitos de validade foram preenchidos, a assinatura no instrumento final suprimiu quaisquer divergências havidas nas tratativas anteriores e que o comportamento dos
Apelantes, d
e pagar

a entrada, recolher o ITBI e
registrar
o contrato
,
é incompatível com a alegação de vício de consentimento.

Reconheceu a prevalência da Lei nº 9.514/1997 sobre as normas gerais do C
DC
.

C
onsignou que, frustrados os
02 (
dois
)
leilões extrajudiciais por
falta
de licitantes, operou-se a extinção recíproca das obrigações, sem direito à restituição de valores,
à luz
do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997.

Julgou improcedente
o pedido de indenização por danos morais.

Por fim, c
ondenou os
Apelantes
ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

Inconformados, os
Apelantes
sustenta
ram
que a suspensão dos pagamentos foi juridicamente justificável, porqu
e
decorre
u
da insegurança gerada pelas sucessivas versões contratuais com erros nas descrições do imóvel, o que configuraria violação da boa-fé objetiva pelas vendedoras
.

Alegaram que
seria aplicável a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, pois as
Apeladas
não entrega
ram
o instrumento hígido e definitivo
.

Afirmaram

que a
culpa pela resolução do contrato seria exclusiva das vendedoras,
devendo ser
afastado o Tema 1
.
095 do STJ
,
atraindo
-se
a incidência d
o Verbete
S
u
mula
r
543 do STJ, com consequente direito à restituição integral dos valores pagos
.

No mais, arguiram que fazem jus à indenização por
dano moral
ante
a frustração do sonho da casa própria, pela perda das economias investidas e pela angústia e sofrimento experimentado.

Forte nesses argumentos, p
ed
ira
m a reforma integral da sentença.

Contrarrazões no ID 360732411.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Evanildo Augusto Correa da Costa
e

Leonízia
Silva da Costa

ajuizaram a
Ação Declaratória
d
e Anulação
d
e Contrato
c
umulada
c
om Devolução
d
e Valores
e
Indenização
p
or Danos Morais

em face de
Rodobens Negócios Imobiliários S/A
e
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Cuiabá II – SPE Ltda.

fundada em descumprimento contratual
.

Relataram que, e
m 29
/09/
2015, celebraram com as
Apeladas o

C
ontrato
P
articular de
C
ompra e
V
enda de
U
nidade
I
mobiliária

c
onstit
u
ída de pórtico, sala de estar/jantar,
03 (
três) dormitórios, sendo um suíte,
wc
social, cozinha, lavanderia, área livre, circulação e recuo frontal destinado a acesso e estacionamento de
02 (
dois
)
automóveis de passeio de médio porte, com as seguintes áreas construídas:
88,600 m2

de área privativa
,
2,1743m2 de área comum
, totalizando
90,7743m2
,
fração ideal do terreno e nas coisas comuns de 382,1413 m2
,
avaliada em R$ 258.016,34 (duzentos e cinquenta e oito mil e dezesseis reais e trinta e quatro centavos), financiada em 120
(cento e vinte)
parcelas mensais, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia.

No ato da celebração,
os Apelantes
desembolsaram a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de entrada,
quitaram a quantia de
R$ 7.238,35 (sete mil duzentos e trinta e oito reais e trinta e cinco centavos) referentes a serviços notariais e
mais
R$ 5.260,04 (cinco mil duzentos e sessenta reais e quatro centavos) correspondentes ao Documento de Arrecadação Municipal — DAM, perfazendo o
pagamento
total de R$ 27.498,89 (vinte e sete mil quatrocentos e noventa e oito reais e oitenta e nove centavos).

Esclareceram que o
saldo remanescente de R$ 243.016,34
(duzentos e quarenta e três mil e dezesseis reais e trinta e quatro centavos) deveria ser
quitado em parcelas mensais de R$ 2.786,37
(dois mil setecentos e oitenta e seis
reais e trinta e sete centavos)
.

Afirma
ra
m que, logo após a assinatura do primeiro instrumento,
a
s
Apeladas
teriam provocado insegurança jurídica ao informarem, por
02 (
duas
)
vezes, a existência de equívocos no contrato, o que levou os
Apelantes
a suspenderem o pagamento das parcelas até que houvesse definição e registro regular do instrumento.

Arguiram ter
identifica
do
erro na
descrição da fração ideal do terreno
, que constava como 382,1413 m2 quando
o correto seria

200,90 m2
, e que comunicaram a incorreção às rés
Apeladas
, as quais redigiram segunda versão do contrato,
agora
com
fração ideal de 181,2413 m2
, igualmente equivocada.

Alegaram foi redigida a
terceira versão, com a
fração de 200,90 m2
, mas ainda sem atender
todas a
s exigências dos compradores quanto à correspondência exata
d
as metragens do empreendimento.

A
firm
a
ra
m que, diante dessa sucessão de inexatidões e da insegurança jurídica,
suspenderam o pagamento das parcelas mensais
.

Acrescentam que, ao apresentarem a última versão do instrumento, as
Apeladas c
ondiciona
ram
a retomada do fluxo contratual ao pagamento integral das parcelas
vencidas
,
no montante atualizado em
20/05/2018 na importância de R$ 138.536,65 (cento e trinta e oito mil quinhentos e trinta e seis reais e sessenta e cinco centavos),
em condição que reputa
ra
m abusiva e que tornou inviável a continuidade do negócio.

Sustentam que
, em razão da consolidação
da
propriedade do imóvel
dado em garantia fiduciária,
foi levado a leilão
,
o que fez com o negócio jurídico fosse desfeito, motivo pelo qual alegaram fazer jus a
os valores desembolsados
, no total de
R$ 27.498,89 (vinte e sete mil quatrocentos e noventa e oito reais e oitenta e nove centavos)
,
acrescido de correção e juros.

Com base nesses fatos,
os Apelantes
postularam a declaração de nul
idade d
o negócio jurídico
por quebra de confiança
, a restituição de R$ 54.216,03 (cinquenta e quatro mil duzentos e dezesseis reais e três centavos) a título de danos materiais,
além d
e
serem
indenização por danos morais.

Em
suas defesas, as Apeladas
arguir
am a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade,
à luz d
o Tema 1
.
095 do Superior Tribunal de Justiça
, e pediram o
afastar do Código de Defesa do Consumidor
.

Alegaram que o
s
Apelantes
aderiram a
o
contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária
,
pela Lei nº 9.514/1997, e que deixaram de pagar as parcelas vencidas desde 20/10/2015
(2ª parcela)
,
ou seja, quitaram apenas a entrada
e os emolumentos de cartório
.

Isto é,
alega
ra
m que o único valor efetivamente pago à vendedora
foi
a entrada de R$ 15.000,00
(quinze mil reais)
, e que
valores relativos a
o
ITBI, custas cartorárias e registro imobiliário eram de responsabilidade dos compradores, por decorrerem da própria transferência e formalização do financiamento, não havendo pagamento indevido.

S
alientaram que
a inadimplência perdurou por anos, mesmo após o registro do contrato e a expedição de notificações para purgação da mora, inclusive com comunicação da possibilidade de realiza
r os
leil
ões
.

Por essa razão,
não encontr
aram
alternativas e de
ram
início ao proce
dimento legal de consolidação da propriedade
, seguida da
alienação do bem,
conforme autorizam
os
a
rts
. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, inexistindo nulidade, abusividade ou falha apta a justificar a anulação do contrato ou dos atos expropriatórios.

A
rgumentam que, consolidada a propriedade e realizado o procedimento legal
de venda do bem
, não há espaço para rescisão contratual
, muito menos
para restituição integral d
e valores pagos
,
pois
eventual saldo remanescente
deve
observar o regime próprio do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997
.

No tocante aos danos morais, nega
ra
m a existência de ato ilícito, dano e nexo causal, afirmando que a perda do imóvel decorreu exclusivamente do inadimplemento dos
Apelantes
e do exercício regular de direito pela credora fiduciária.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada com a prolação da sentença recorrida que, desde logo, afirmou que não merece retoques.

Antes de adentrar o mérito recursal, cumpre examinar a preliminar de não conhecimento suscitada pelas apeladas nas contrarrazões.

-
Preliminar de Não Conhecimento do
recurso por ofensa à dialeticidade
:

As Apeladas s
ustenta
ra
m que as razões de apelação ofendem o princípio da dialeticidade, por se limitarem a reproduzir os argumentos da petição inicial, sem atacar especificamente os fundamentos da sentença recorrida.

A preliminar não merece acolhimento.

Da
análise das razões recursais
, vê-se que
os
A
pelantes identificaram com clareza os capítulos decisórios que pretendem ver reformados
, notadamente
a higidez do contrato, a aplicação do Tema 1095 do STJ e a inexistência de danos morais
, bem como
articularam fundamentos jurídicos próprios para sustentar a pretendida reforma,
consistente n
a tese da exceção do contrato não cumprido e da culpa exclusiva das vendedoras.

O fato
de a argumentação recursal guardar afinidade temática com
a
réplica não implica, por si só, violação ao princípio da dialeticidade.

Posto isso, sem delongas,
r
ejeito

a preliminar
e conheço do apelo
.

-
Mérito Recursal
:

A controvérsia recursal
está circunscrita
a
03 (
três
)
questões centrais encadeadas: (i) a suspensão dos pagamentos pelos compradores decorreu de inadimplemento imputável a
si
ou de causa justificável atribuível às vendedoras; (
ii
) essa premissa fática determina a aplicação do regime da Lei nº 9.514/1997 ou a incidência d
o Verbete
S
u
mula
r
543 do STJ com restituição integral dos valores pagos; e (
iii
) se há dano moral indenizável.

O ponto de partida é o exame da natureza e extensão dos erros contratuais descritos pelos
A
pelantes e de seus reflexos sobre a validade e a eficácia do instrumento definitivo celebrado entre as partes.

Rememorando o caso, o
s
compradores
narra
ra
m que a primeira versão do contrato continha fração ideal de 382,1413 m2 quando o correto seria 200,90 m2, que a segunda versão indicou 181,2413 m2 e que a terceira teria estabilizado
a metragem em
200,90 m2
. A despeito disso,
os
apelantes contest
ara
m a correspondência exata com as metragens do empreendimento.

Essa cadeia de inexatidões
das medidas do terreno
, conquanto revele descuido na elaboração do instrumento pela parte vendedora, não se traduz em causa jurídica suficiente para justificar a suspensão dos pagamentos
, menos ainda
para configurar inadimplemento contratual das
vendedoras
.

Com efeito,
à luz d
o art. 476 do Código Civil, para que a exceção do contrato não cumprido possa ser oposta
de forma legítima
em contrato bilateral, é indispensável que a prestação inadimplida pela contraparte seja essencial, exigível e que guarde efetiva reciprocidade com a obrigação cuja execução se suspende.

No contrato de compra e venda com financiamento imobiliário, as
obriga
ções nucleares da vendedora consistem na entrega do imóvel com características que correspondam ao objeto contratado e na higidez formal e registral do instrumento translativo da propriedade.

Por outro lado, a
obrigação dos compradores é o pagamento do preço parcelado.

Logo, a
divergência descritiva na fração ideal do terreno que, embora relevante,
é elemento
integra a qualificação do objeto e não sua substância ou existência
,
não constitui inadimplemento da prestação principal da vendedora apto a justificar a paralisação total do pagamento das parcelas mensais.

Com o devido respeito,
os erros nas frações ideais
não
atingiram a substância do objeto contratado a ponto de tornar impossível ou substancialmente inútil o cumprimento da prestação pelos compradores.

De igual maneira, não
há prova de que os
A
pelantes t
ivesse
m notificado as vendedoras, fixado prazo para regularização do instrumento e suspendido os pagamentos
somente após o silêncio das Apeladas
.

O que os autos revelam é a suspensão unilateral e integral dos pagamentos mensais a partir
da 2ª parcela de
R$ 2.786,37
(dois mil setecentos e oitenta e seis reais e trinta e sete centavos)
, vencida em 20/10/
2015, conforme reconhecido pelo próprio instrumento de matrícula, sem que h
ouvesse
a demonstração de qualquer ato formal de comunicação prévia ou de exigência de regularização.

A
conduta
dos Apelantes
, adotada logo após o pagamento inicial e dos encargos de registro, sem elementos probatórios que evidenciem causalidade entre os erros contratuais e a cessação dos pagamentos, não encontra amparo no regime da exceção do contrato não cumprido.

Tal qual observou o Juiz sentenciante,
o comportamento dos
A
pelantes durante a fase de execução do negócio concorre
u
para o registro do contrato na matrícula do imóvel
, pois
pagaram a entrada de R$ 15.000,00
(quinze mil reais)
, recolheram o ITBI de R$ 5.260,04
(cinco mil duzentos e sessenta reais e quatro centavos)
e arcaram com os emolumentos cartorários de R$ 7.238,35
(sete mil duzentos e trinta e oito reais e trinta e cinco centavos).

A
assertiva recursal
de que as
Apeladas
recusaram a restabelecer o fluxo ordinário de pagamentos é mera alegação unilateral, desacompanhada de correspondência escrita, notificação extrajudicial ou qualquer outro elemento de prova documental que lhe desse suporte.

De toda sorte, e
m matéria de responsabilidade contratual, a imputação de culpa exclusiva à contraparte demanda prova concatenada que
, no caso,
não
há
.

No caso, o
contrato celebrado entre as partes é regido pela Lei nº 9.514/1997, porquanto contempla financiamento imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, registrado nos assentos da matrícula nº 121.562 do Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos dos registros R-06 e R-07.

A existência de registro do gravame fiduciário é requisito próprio
do
Tema 1
.
095 do Superior Tribunal de Justiça
, que
elegeu como pressuposto de aplicação da norma especial em detrimento das regras gerais do Código de Defesa do Consumidor.

Presente esse pressuposto, a resolução do pacto por inadimplemento do devedor fiduciante
,
incontroverso
na espécie,
deve observar estritamente o rito dos
arts
. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

P
or conseguinte,
afasta-se
a incidência do art. 53 do CDC e
o Verbete
S
u
mula
r
543 do STJ, cujo campo de aplicação pressupõe cenário fático distinto
,
em especial a culpa do promitente vendedor pela resolução, que não se verificou no caso.

Na espécie,
a credora fiduciária procedeu à regular constituição em mora dos devedores e à subsequente consolidação da propriedade, conforme averba a matrícula (AV-08). Realizados os dois leilões extrajudiciais, ambos
foram
infrutíferos por
falta
de licitantes (AV-09 e AV-10).

Esse resultado determina a aplicação do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997, com a extinção compulsória da dívida e a exoneração recíproca das partes
, ou seja,
a credora incorpora o bem ao seu patrimônio em caráter definitivo, sem obrigação de restituir qualquer quantia ao devedor; este, por sua vez, obtém a quitação integral do passivo, com liberação de qualquer responsabilidade obrigacional futura. Não há sobejo a ser apurado e, portanto, nenhum valor a ser devolvido.

A tese recursal de que os apelantes são idosos e que, por esse fundamento, merecem proteção adicional não altera a conclusão.

O regime etário de proteção ao consumidor idoso não tem o condão de modificar as consequências jurídicas do inadimplemento voluntário e prolongado de obrigação contratual assumida,
muito menos
de afastar a incidência de lei especial com precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça que determinam a forma de liquidação do contrato.

A tutela ao consumidor vulnerável existe e deve ser aplicada, mas não opera como cláusula de afastamento automático das consequências do inadimplemento imputável ao próprio devedor.

No que se refere ao pleito indenizatório por danos morais, a pretensão também não merece acolhimento
, pois n
ão há registro de qualquer ato vexatório, abusivo ou atentatório à dignidade dos compradores durante o processo de cobrança ou de consolidação.

Os transtornos e angústias experimentados
,
embora compreensíveis sob a perspectiva humana, e aqui reconhecidos sem indiferença
,
decorrem, em causalidade adequada, da própria inadimplência dos demandantes e não de conduta ilícita das vendedoras. Ausente o ato ilícito, o pedido de indenização moral não pode prosperar.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento
ao recurso.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para
1
2
% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do C
PC
, ressalvada a suspensão da exigibilidade em razão do benefício da gratuidade de justiça deferido aos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2026