Tribunal: TJMT
Processo: 0001708-36.2005.8.11.0032
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001708-36.2005.8.11.0032
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Despejo para Uso Próprio, Posse, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[RAULINO STRELOV - CPF: 293.319.271-34 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), RAFAEL KRUEGER - CPF: 968.957.721-20 (ADVOGADO), LUCIENE SOUZA DA SILVA STRELOV - CPF: 007.196.811-38 (APELADO), LUCAS MONTEIRO - CPF: 781.023.168-53 (APELANTE), MARCELO RODRIGUES - CPF: 288.086.358-99 (ADVOGADO), SEBASTIAO DONIZETTE DE OLIVEIRA - CPF: 899.695.708-97 (ADVOGADO), LUCAS MONTEIRO - CPF: 781.023.168-53 (APELADO), MARCELO RODRIGUES - CPF: 288.086.358-99 (ADVOGADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), LUCIENE SOUZA DA SILVA STRELOV - CPF: 007.196.811-38 (APELANTE), RAFAEL KRUEGER - CPF: 968.957.721-20 (ADVOGADO), RAULINO STRELOV - CPF: 293.319.271-34 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), LUCIENE SOUZA DA SILVA STRELOV - CPF: 007.196.811-38 (APELADO), RAULINO STRELOV - CPF: 293.319.271-34 (APELADO), LUCAS MONTEIRO - CPF: 781.023.168-53 (APELANTE), MARCELO RODRIGUES - CPF: 288.086.358-99 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO AGRÁRIO. APELAÇÕES CÍVEIS. ARRENDAMENTO RURAL. RESCISÃO CONTRATUAL, DESPEJO, COBRANÇA E PERDAS E DANOS. VALIDADE DA PERÍCIA POR TÉCNICO EM AGRIMENSURA. ART EXTEMPORÂNEA. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. GEOREFERENCIAMENTO UNILATERAL POSTERIOR. INADMISSIBILIDADE COMO DOCUMENTO NOVO. SOBREPOSIÇÃO PARCIAL ENTRE ÁREA ARRENDADA E ÁREA ARREMATADA PELO ARRENDATÁRIO. EXTINÇÃO PARCIAL DO ARRENDAMENTO POR AQUISIÇÃO DA GLEBA. LIMITAÇÃO DO DESPEJO E DOS ALUGUÉIS À ÁREA REMANESCENTE. CRITÉRIOS DE APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR POR DANOS AUTÔNOMOS. ALIENAÇÃO NÃO AUTORIZADA DE SECADOR E DETERIORAÇÃO DE ÁREA CULTIVADA. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO.
PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS
.

I. Caso em exame

1.
Ação de
R
escisão
C
ontratual c/c
D
espejo c/c
C
obrança de aluguéis c/c
P
erdas e
D
anos proposta
por arrendantes, fundada em contrato particular de arrendamento rural de 1.500 h
ectares
, com vigência de 01/01/2001 a 31/12/2005,
ao
preço anual de 165
(cento e sessenta e cinco)
arrobas de boi gordo, pagas semestralmente (82,5 arrobas).

2. Os
Arrendantes alegaram inadimplemento total de aluguéis e descumprimento de obrigações acessórias, com notificação extrajudicial em 19/11/2004 e esbulho após o prazo para desocupação.
O Arrendatário s
ustentou posse anterior, simulação e aquisição derivada de 1.136,70 ha em leilão (arrematação em 23/03/2002 e escritura em 18/06/2002), defendendo extinção do arrendamento.

3. O Juiz s
enten
ciante
homologou perícia, rescindiu o contrato, decretou despejo com multa diária, condenou ao pagamento de aluguéis até a desocupação, aplicou multa contratual mínima, e fixou sucumbência.
O
Réu apelou por nulidade do laudo/cerceamento e improcedência
dos pedidos autorais
;
os
autores apelaram para ampliar perdas e danos, ajustar juros e majorar honorários.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se a perícia é nula (qualificação do perito e ART) e se houve cerceamento por desconsideração de georreferenciamento; (
ii
) se a arrematação extinguiu o arrendamento e impede despejo/cobrança, e em que extensão diante de sobreposição parcial; (
iii
) quais critérios de apuração dos aluguéis e encargos; (iv) se a cláusula penal deve ser reduzida;
e
(v) se cabem perdas e danos suplementares e em que itens.

III. Razões de decidir

5. N
ulidade do laudo.
O
Técnico em agrimensura registrado no CREA possui atribuição legal para medição, demarcação e levantamentos topográficos; a exigência do art. 145, §1º, do CPC/1973 deve ser interpretada em conjunto com a legislação profissional, não havendo incapacidade para o objeto da perícia (localização, extensão e sobreposição de áreas).

6. A juntada e
xtemporânea da ART configura irregularidade administrativa que não invalida a prova pericial sem demonstra
r
prejuízo concreto, aplicando-se o princípio da instrumentalidade das formas.

7. C
erceamento de defesa.
O g
eorreferenciamento obtido unilateralmente no curso do processo, anos após o laudo e sem contraditório, não prevalece sobre prova judicial; a certificação do INCRA não produz juízo de domínio ou fixação definitiva de limites e confrontações, e não caracteriz
a
documento novo imprescindível (CPC, art. 435).

8.
Extinção do arrendamento por aquisição da gleba. A perícia concluiu que, dos 1.136,70 ha arrematados, apenas 264,0487 ha se sobrepõem aos 1.500
ha
arrendados; inexiste identidade integral entre arrematação e área arrendada, mantendo-se a rescisão e o despejo quanto à área não adquirida, diante de inadimplemento total.

9.
E
feito extintivo parcial e vedação ao enriquecimento sem causa. Reconhece-se que a aquisição pelo arrendatário extingue o arrendamento na fração sobreposta (Decreto 59.566/1966, art. 26, III), impedindo cobrança de aluguéis sobre a área de sua propriedade (CC, art. 884).

10.
Limitação do despejo e dos aluguéis. O despejo deve se restringir à área remanescente de 1.235,9513 ha, e os aluguéis devem ser apurados em liquidação.

11.
Mantém-se a multa mínima de R$ 50.000,00
(cinquenta mil reais)
, por inadimplemento total, sem redução equitativa, pois não
foi
configurado adimplemento parcial e o valor não excede a obrigação principal (CC, art. 412).

12.
Perdas e danos (apelo dos arrendantes). Admite-se
a
indenização suplementar por danos autônomos não absorvidos pela cláusula penal: (a) alienação não autorizada do secador de cereais (dano material apurado); e (b) deterioração de 71,08 ha de área cultivada, com apuração do montante em liquidação por arbitramento (CPC, art. 509, II).

IV. Dispositivo e tese

13
.
Apelação do réu parcialmente provida para: (i) circunscrever o despejo à área remanescente de 1.235,9513 ha, excluída a fração sobreposta de 264,0487 ha; e (
ii
) reformar o capítulo dos aluguéis para apuração em liquidação conforme marcos temporais e critérios fixados no voto.

14.
Apelação dos autores parcialmente provida para reconhecer indenização suplementar por danos autônomos (secador e deterioração de 71,08 ha), com apuração em liquidação por arbitramento.

Tese de julgamento: “
1.
A aquisição pelo arrendatário de parcela da gleba arrendada extingue o arrendamento apenas quanto à área adquirida, devendo despejo e aluguéis limitar-se à área remanescente e, após o prazo de desocupação, observar o valor de mercado;
2. A
cláusula penal não exclui indenização por danos autônomos comprovados, apuráveis em liquidação por arbitramento quando necessário
.”

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CPC/1973, art. 145, §1º; CPC/2015,
arts
. 435 e 509, II; Decreto nº 59.566/1966,
arts
. 26, III, 40 e 41; Estatuto da Terra, art. 92, §6º; Código Civil,
arts
. 389, 395, 406, 412, 416, parágrafo único, e 884; Decreto nº 4.449/2002, art. 9º, §2º; Decreto nº 90.922/1985, art. 4º, §3º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 335.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

São 02 (dois) Recursos de Apelação interposto
s
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da
Vara Única da Comarca de Rosário Oeste, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Despejo c/c Cobrança de Alugu
é
is c/c Indenização por Perdas e Danos ajuizada por
Raulino
Strelov
e
Luciene Souza da Silva
Strelov
em face de
Lucas Monteiro
.

O Juiz de primeiro grau
homologou o laudo
da perícia
.

De conseguinte, r
escindi
u
o contrato de arrendamento relativo
à área de
1.500
(um mil e quinhentos)
h
ectares,
decret
ou
o despejo
do réu/arrendatário
com prazo de 60
(sessenta)
dias, sob
pena de
multa diária de R$ 1.000,00
(um mil reais)

e, ainda,
autoriz
ou
medidas coercitivas
, como

uso de
força po
licial
ou
arrombamento
,

caso
necessário
.

Quanto ao valor do arrendamento,
conden
ou
o r
éu/arrendatário
ao pagamento dos aluguéis desde 30/06/2001 até a efetiva desocupação, no equivalente a 82,5 arrobas por semestre, com atualização a cada vencimento e juros de mora desde o fim do prazo de desocupação
(31/12/2005).
Além disso, condenou-o ao pagamento
da multa contratual
mínima
de R$ 50.000,00
(cinquenta mil reais)
, corr
igida
desde 30/06/2001 e
acrescido de
juros de mora de 1% ao mês desde 23/06/2005
,
data indicada como termo ligado à desocupação/notificação em autos conexos
.

P
or fim, impôs ao r
éu/arrendatário o ônus de arcar as
custas e
os
honorários
advocatícios arbitrados em
10% sobre o valor da causa.

Inconformado, o
a
rrendatário
Lucas Monteiro

apelou.

Em síntese,
arguiu que o Juiz da causa
incorreu em erro
de
proced
imento e
erro
de
ju
lgamento
, porque teria chancelado solução incompatível com a realidade dominial e probatória do caso
.

A
firm
ou que está
na posse do imóvel há mais de
20 (
vinte
)
anos e
que
se torn
ou
proprietário
,
por
meio de
aquisição derivada de leilão público, com escritura lavrada em 18/06/2002, envolvendo
07 (
sete
)
matrículas
que
perfazem
o total de
1.136,70 h
ectares.

Com suporte nessa tese, considerou
inadmissível
o
“despejo” d
a
própria propriedade com base em contrato
de arrendamento
anterior à
sua
aquisição.

Defende
u
que o núcleo da controvérsia deveria ser a identificação exata
das áreas
e a
respectiva
titularidade
, sobretudo d
a área arrendada
, além d
a eventual sobreposição com as matrículas adquiridas
. E, segundo apelante,
a perícia judicial
foi falha nesse ponto.

Pediu, como matéria
preliminar, a nulidade do laudo pericial
.
Assentou ter sido
produzida sob a égide do CPC/1973, que exigia profissional de nível universitário e inscrição no órgão de classe (art. 145, §1º)
; contudo, no caso,
o expert nomeado
era
técnico, sem nível superior
.

A
leg
ou que o perito não possuía
ART
-
Anotação de Responsabilidade Técnica no momento
d
a perí
cia
, e
que a
fora
emitida anos depois, sem aptidão para convalidar o ato
anterior.

Discorreu longas c
r
í
tica
s

a
o conteúdo do laudo
, ao argumento de que
extrapol
ou
o objeto e
apresentou
conclusões
c
ronologicamente incongruentes, além de elaborar mapas sem elementos técnicos essenciais (coordenadas, azimutes, pontos de amarração),
fato que teria
impossibilita
d
o
a conferência e o contraditório efetivo
.

Arguiu

preliminar de cerceamento de defesa
.
Alegou que o Juiz
desprez
ou
documentos relevantes, em especial o georreferenciamento realizado
após a arrematação de
suas
áreas,
o
qu
al

demonstra a corre
ta
delimitação de suas matrículas e a divergência do desenho territorial utilizado pelo perito
.

Sustent
ou
que o magistrado
a quo

considerou a prova “preclusa”, mas que se trataria de documento novo admissível (art. 435
,
CPC) e elemento técnico capaz de esclarecer a identificação do imóvel rural com precisão geodésica e parâmetro do INCRA
.

Pediu
a anulação d
a sentença com a
reabertura da instrução e realização de nova perícia com observância das coordenadas georreferenciadas e do contraditório pleno
.

No
mérito
,
renitente, afirmou
que o arrendamento teria se tornado juridicamente extinto com a aquisição da gleba,
consoante
o art. 26, III, do Decreto 59.566/1966 (extinção do arrendamento pela aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário)
.

Asseverou que,
uma vez adquirida a área
(
18/06/2002
)
, não faria sentido manter as posições de arrendador/arrendatário, e
que
seria ilógico impor despejo e cobrança de “aluguéis” depois da data de aquisição.

A
firm
ou
que os
arrendantes
não teriam demonstrado a titularidade (matrículas) d
a área que
dizem possuir
, e que isso influenciaria no desate da questão.

C
ritic
ou
o uso de antigas escrituras como prova insuficiente de domínio
atual pelos arrendantes
e mencion
ou
litígios pretéritos envolvendo áreas e matrículas correlatas na família dos autores
/arrendantes
, para sustentar inconsistências de localização e impossibilidade de “posse mútua” sobre a mesma área em contextos processuais distintos
.

Com suporte nesses argumentos, pediu o provimento do apelo para julgar improcedentes os pedidos autorais.

Em pedido subsidiário, pleiteou a limitação das obrigações ao período compreendido entre a assinatura do contrato e a data da arrematação, bem como a exclusão da área de 264,0487 hectares, de sua propriedade, do âmbito do despejo e da cobrança de aluguéis.

Contrarrazões no ID
208827167.

De seu turno, os arrendantes
Raulino
Strelov
e
Luciene Souza da Silva
Strelov
recorrem do capítulo da sentença que fixou o valor das perdas e danos.

Su
stenta
ra
m que
a demanda foi proposta em
2005
e
senten
ciada
18
(dezoito)
anos depois,
com
restri
ção total da posse da área arrendada,
de maneira que fazem jus à correta
indenização
das perdas e danos, consoante previsto na
cláusula penal
.

Salientaram que a

C
láusula
6ª (
penal
)

versa sobre
o mínimo indenizatório e que houve prova pericial
que
apont
ou
prejuízos muito superiores
, como por exemplo,
a diferença entre o
valor do
aluguel “contratual” (de baixo valor econômico) e o aluguel de mercado após a ruptura
(
19/12/2004
)
,
além dos
danos materiais
causados com
a destruição de estruturas (armazém/secador/silos), perecimento de equipamentos e existência de área degradada a ser recuperada
.

À luz d
o art. 416, parágrafo único, do Código Civil, postula
ram
a reforma
parcial da sentença
para que o réu
/arrendatário
seja condenado à integralidade dos danos comprovados, incluindo: (a) os aluguéis contratuais até a
data
constituição em mora/rescisão
(1
9
/11/2004)
, e
(b)
após o prazo de
trinta dias para
desocupação

voluntária
(
19/12/2004
), que os
aluguéis
seja correspondente ao
valor de mercado, reajustados e atualizados, até a efetiva devolução da posse; (c)
além de
indenização pelos danos materiais apurados na perícia (armazém/secador/silos e equipamentos); e

(d) do custo d
e
recuperação da área degradada.

Sustenta
ra
m, ainda, erro no termo inicial dos juros de mora
.

D
efende
ram
que a mora se constituiu com a interpelação/notificação judicial de 19/11/2004
,
com prazo de 30
(trinta)
dias para desocupação, de modo que os juros e encargos deve
rão
incidir
a partir de 19/12/2004
, à luz dos
arts
. 395 e 397, parágrafo único, do CC.

Por fim,
pediram a majoração dos
honorários sucumbenciais
.

Contrarrazões no ID
204170730.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que, em
31
/12/
2000,
o casal
Raulino
Strelov
e
Luciene Souza da Silva
Strelov
,
legítimos
possuidores

da Fazenda Tarumã, com área de 1.950 hectares
localizadas na
Serra Azul, distrito de Marzagão em Rosário Oeste/MT
,
celebraram com
Lucas Monteiro

o C
ontrato
P
articular de
A
rrendamento
R
ural referente à parcela de
1.500 hectares
do referido imóvel, com vigência de
05 (
cinco
)
anos, com início em 1
º/01/
2001 e término em 31
/12/
2005
, mas que por
erro material,
constou n
o
instrumento o término em
2006
(ID 204165489 – pág. 57/
63)
.

O preço anual do arrendamento foi estipulado no equivalente a 165
(cento e sessenta e cinco)
arrobas de boi gordo
,
aferido na praça de Cuiabá/MT, devidas semestralmente
na proporção de 82,5 arrobas de boi gordo, ou seja, vencíveis
em 30 de junho e
em
31 de dezembro de cada ano.

Além do pagamento da contraprestação, o contrato impunha ao arrendatário as obrigações de restaurar todas as benfeitorias erigidas no imóvel, custear a instalação de energia elétrica na propriedade, suportar o pagamento de todos os tributos incidentes sobre o bem e, em caso de inadimplemento,
se
sujeitar à cláusula penal indenizatória mínima de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), fixada na
C
láusula
6ª
do instrumento.

Os Arrendantes n
arraram que
, com exceção das instalações elétricas,
o
arrendatário
descumpriu
todas
as
demais
obrigações contratuais,
pois
deix
ou
de efetuar qualquer pagamento a título de aluguel, abste
ve-se
de recuperar as benfeitorias e
as
instalações degradadas e, ainda, vende
u
o secador
de cereais
existente no imóvel

sem autorização
, apropriando-se indevidamente do produto da alienação.

Diante da mora imotivada, os
arrendante
s constituíram o
arrendatário
em mora
,
por meio de notificação extrajudicial encaminhada em 1
9
/11/
2004,
no bojo do Processo
nº
0000
739-55.2004.811.0032
(ID 204165489 – pág.
71)
.
Todavia
, até a propositura da ação
(
11/11/2005)
, o
arrendatário
não
havia
purg
ad
o a mora
e

incorr
e
u
em esbulho possessório
.

O réu foi citado e, em contestação, alegou preliminar de inépcia
.

N
o mérito, defendeu nulidade do contrato
de
arrendamento
por simulação
.

Explicou que está na posse da área desde 1999
, ou seja, antes de assinado o contrato (31/12/2000) e,
naquela época, havia comentários de que toda a
Fazenda Tarumã
havia sido arrematada pelo Banco do Brasil S.A.
, que executou o devedor
Renato
Strelov

(irmão do autor Raulino)
e obteve êxito
.

Prosseguiu na narrativa expondo que
os irmãos
Renato e Raulino
Strelov
procuraram o
réu e lhe propuseram um arranjo.
Além das áreas já ocupadas pelo réu, que este
poderia dispor de mais 1.500 hectares
da Fazenda Tarumã
, em especial os 450 hectares que estava em vias de
cumprimento de despejo judicial em favor do Banco do Brasil S.A.

Salientou que
, no momento da celebração do contrato,
os irmãos
Strelov
omitiram informação relevante, notadamente a de que
o Banco Brasil S.A. havia arrematado 1.136,70 hectares da Fazenda Tarumã.

Assim,
o réu e alguns vizinhos aguardaram a venda judicial da área arrematada pelo Banco
e,
em
23/03/2002
,
durante o
leilão judicial,
arrematou
os 1.136,70 hectares
mencionados acima
, que estão representados em 07 (sete) matrículas do RGI de Rosário Oeste: n.
2.741, 2.742, 2.743, 2.968, 3.297, 3.298 e 8.628
.

Afirmou que, em seguida,
regulariz
ou a propriedade
por meio de Escritura Pública de
Compra e Venda lavrada em
18/06/2002
no 7º Ofício Notarial e Registral de Cuiabá
(ID
204165489 – pág.
261
/281)
.

Assim, segundo o requerido, passou a ser proprietário das áreas antes
ocupadas por Renato
Strelov
e arrematadas pelo
Banco do Brasil S.A.
,
o que implicaria em observância do
Decreto 59.566/1966
.

Salientou que os autores não foram capazes de
identifica
r
o imóvel
, tampouco de trazer o número do
cadastro rural (INCRA
/“
IBRA”)
.

Além disso,
impugnou a cláusula penal e a posse dos autores
/arrendantes
.
Com suporte nesses argumentos, pediu a improcedência dos pedidos autorais.

Na Réplica, os
autores/arrendantes alegaram que a área arrendada é distinta daquela arrematada em leilão pelo réu/arrendatário.

Superadas as preliminares na fase de saneamento
,
com
o
indeferimento de tutela
antecipada formulada pelos arrendantes,
a Juíza fixou
os
ponto
s
controvertido
s
e deferiu as provas oral e
a
pericial

para responder às questões controvertidas referentes à localização e extensão da área arrendada em confronto com as matrículas arrematadas pelo requerido
/arrendatário
em hasta pública, bem como para apurar os prejuízos decorrentes do inadimplemento das cláusulas contratuais
.

Nomeado o perito,
Sr.
Domingos Miguel de Campos
,
técnico em agrimensura registrado no CREA/MT
sob o
nº 03286/TD
, não houve insurgência de nenhuma das partes quanto sua expertise ou capacidade técnica.

Ao contrário, nomeou-se assistentes técnicos com a apresentação de quesitos.

O
feito foi instruído com prova testemunhal e perícia técnica
(ID
204165491 – pág. 05/
39)
, cujo laudo foi impugnado pelo requerido
/arrendatário
sob alegações d
os seguintes
vícios
:
excesso do objeto, discussão indevida de domínio, limitações técnicas do perito,
falta
de ART, impossibilidade de localizar títulos sem certidão do INTERMAT e questionamentos sobre habilitação do expert.

A prova pericial concluiu que, do total de 1.136,700 hectares arrematados pelo requerido em leilão público, apenas 264,0487 hectares se sobrepõem à área de 1.500 hectares objeto do arrendamento
d
a Fazenda Tarumã,
e
que os demais imóveis arrematados incidem sobre outras áreas ou sobre porção invadida por terceiros.

O
perito
apurou que o valor dos aluguéis devidos no período contratual, de 2001 a 2005, atualizados até abril de 2014, correspondia a R$ 174.170,98 (cento e setenta e quatro mil, cento e setenta reais e noventa e oito centavos), e que o total de aluguéis computáveis desde janeiro de 2006 até abril de 2014, com atualização monetária e juros, alcançava
a monta de
R$ 3.127.063,10 (três milhões, cento e vinte e sete mil e sessenta e três reais e dez centavos).

O perito identificou, ainda, área de 71,08 hectares cultivados em arroz que deveriam ser recuperados para pastagem, além de benfeitorias
(
secador
de cereais
)

que foram vendidos pelo arrendatário, sem anuência dos arrendantes
, com valor atualizado de R$ 109.000,00 (cento e nove mil reais).

Ao prolatar a sentença recorrida, o Juiz de primeiro grau
homologou o laudo
da perícia

e considerou
que o perito tinha habilitação para o trabalho.

No mérito, reconheceu que a avença se qualifica como arrendamento rural, descreveu as obrigações contratuais e concluiu que o termo
final correto era 31/12/2005 (erro material no instrumento
em 2006
)
. Considerou
o contrato válido, afast
ou as
nulidades e
expôs
que a assinatura de testemunha tem caráter
meramente
instrumental
.

Quanto ao inadimplemento, assentou ser incontroverso que o réu
/arrendatário
não efetuou qualquer pagamento e
, também, não
cumpriu as obrigações acessórias
.

A
fastou a tese de “condição liberatória” baseada em arrematação de área em execução do Banco do Brasil
S.A.
, pois a perícia concluiu que, do total arrematado pelo
réu/arrendatário
(1.136,700 ha), apenas 264,0487 ha se sobrepunham à área arrendada
.

Com base no laudo técnico, concluiu que é devido o
valor do aluguel vencido do período 2001/2005 (atualizado até 30/04/2014) e outras consequências materiais, inclusive
os danos decorrentes
d
a venda e ou danificação de
benfeitorias (secador/barracão)
, além do dever de
recuperar
áreas degradadas.

Inconformadas, ambas as partes recorreram.
Considerando que o apelo apresentado pelo requerido/arrendatário
traz questões preliminares ao enfrentamento meritório, promovo sua análise primeiro.

-
Recurso interposto por
Lucas Monteiro
.

Preliminar de
Cerceamento de Defesa e
de
Nulidade do Laudo Pericial
:

Arguiu que o
perito não possuiria nível universitário conforme exigido pelo art. 145, §1º, do CPC/1973, e
que
a emissão intempestiva da ART
,
registrada mais de
04 (
quatro
)
anos após a realização da perícia
, implicaria na imprestabilidade do trabalho do técnico em agrimensura nomeado pelo Juízo.

Afirmou ter sido cerceado no direito de defesa, porque o Juiz des
consider
ou
o georreferenciamento realizado junto ao INCRA em 2018
.

Pediu, forte nesses argumentos,
a anulação da sentença e reabertura da instrução.

Sem delongas, a preliminar não prospera.

Quanto à alegada nulidade do laudo pericial fundada na
falta
de nível universitário do perito, a irresignação
é frágil e não contamina o trabalho realizado pelo
Expert
.

O perito designado pel
a
Juíz
a é
técnico em agrimensura
e, à época dos trabalhos, estava
inscrito no CREA-MT,
o que significa que estava habilitado
para realiza
r
perícias de medição, demarcação e levantamentos topográficos nos termos do art. 4º, §3º, do Decreto nº 90.922/1985
.

A Resolução CONFEA nº 1.010/2005 complementa
o
regramento
citado
a
cima
, delimitando o campo técnico de atuação desse profissional.

Com efeito,
ao exigir profissional de nível universitário,
o
art. 145, §1º, do CPC/1973
deve ser compreendido à luz do conjunto normativo que regula as profissões técnicas, e não como exclusão categórica dos profissionais de nível médio dotados de atribuições legalmente reconhecidas para o ato pericial específico de que se trata.

No caso, o objeto central da perícia
era a
localização e extensão das áreas rurais em confronto, com identificação de sobreposições entre as matrículas
, e tal controvérsia se
insere no campo de atribuição técnica do expert nomeado
. Logo,
não se cogita de incompetência que contamine a higidez da prova.

Portanto, dúvidas não há que a
homologação do laudo, precedida de análise da impugnação apresentada pelo
Apelante
e da manifestação complementar do perito, confere ao conjunto probatório a necessária regularidade processual.

No que diz respeito à Anotação de Responsabilidade Técnica
- ART
, verifica-se que
foi
juntada aos autos.

O fato de
sua emissão formal ter
ocorrido
em momento posterior à elaboração do laudo, embora irregular sob o aspecto administrativo, não tem o condão de contaminar a validade do ato processual pericial homologado, sobretudo quando não demonstrado, em concreto, qualquer prejuízo à parte que alega o vício.

Com
o é sabido,
a nulidade processual exige, além da irregularidade formal, a demonstração do efetivo prejuízo à parte que a invoca
. E, na espécie, o
Apelante não demonstrou
em
qu
e
a formalidade da ART extemporânea teria comprometido a fidedignidade técnica das conclusões periciais ou cerceado sua capacidade de impugná-las, limitando-se a apontar o vício formal sem correlacioná-lo a qualquer prejuízo concreto.

Relativamente ao propalado cerceamento de defesa,
funda
da
na falta de
aproveitamento

do georreferenciamento realizado
a pedido do
Apelante junto ao INCRA em 2018
,
tal qual exposto pelo Juiz sentenciante, trata-se de
certifica
ção
obtida

no curso do litígio,
depois de transcorrido
mais de
04 (
quatro
)
anos
d
a elaboração do laudo pericial, sem a participação dos Apelados e sem conhecimento formal do Ju
i
z
.

Mais do que isso, o próprio regramento que disciplina o proce
sso
de georreferenciamento no INCRA é expresso ao afastar qualquer efeito cognitivo de domínio
,
ou exatidão de limites da certificação obtida pelo proprietário, conforme estatui o art. 9º, §2º, do Decreto nº 4.449/2002.

E
m termos
mais claros, a
certificação
no INCRA se
limita a atestar a
falta
de sobreposição com outras matrículas cadastradas nas bases do INCRA, sem equivaler a pronunciamento definitivo sobre limites e confrontações em litígio perante o Poder Judiciário.

Assim, d
escabe atribuir à certificação unilateral
a pretensão de
desconstituir prova judicial produzida sob contraditório e com ampla possibilidade de participação das partes.

Nesse contexto,
ao não conhecer das alegações apresentadas
pelo Apelante muito depois de entregue o laudo da perícia,
escorreita a fundamentação do magistrado de 1º grau que
concluiu ser
documento produzido unilateralmente no curso do litígio, sem contraditório, e que não se demonstrou hipótese concreta de
“
documento novo
”
(art. 435 do CPC), razão pela qual não
há falar em
cerceamento
.

Posto isso,
rejeito
a preliminar.

Mérito
:

O Apelante
re
força
a tese
defensiva
de que
adquiri
u
a propriedade da área arrendada por meio de arrematação j
ud
icial
em 23/03/
2002,
e que isso implicou na automática
extin
ção
do
C
ontrato de
A
rrendamento na forma do art. 26, III, do Decreto nº 59.566/1966, sendo inadmissível seu despejo da própria propriedade.

Em pedido s
ubsidi
ário,
pleiteou a limitação das obrigações ao período compreendido entre a assinatura do contrato e a data da arrematação, bem como a exclusão da área de 264,0487 hectares
, de
sua propriedade
,
do âmbito do despejo e da cobrança de aluguéis.

Relativamente ao ponto central do apelo do
arrendatário, notadamente a
de que a arrematação judicial teria gerado identidade plena entre as áreas arrematadas e a área arrendada
, o
laudo pericial concluiu
,
de modo inequívoco
,
que a sobreposição entre a área arrematada pelo
Apelante
e a
área objeto do arrendamento corresponde a apenas 264,0487 hectares dos 1.500 hectares arrendados
.

Isto é,
a arrematação judicial, mesmo que considerada em sua totalidade,
não
abrangeu
toda a
área arrendada.

O argumento de que o Apelante não pode ser despejado da própria propriedade pressupõe identidade entre as áreas, que a prova pericial não confirmou
isso
.

Ao contrário, o que
ficou
demonstrado é que o Apelante permaneceu na posse da
maior parte

da área arrendada
,

ou seja
,
dos
1.235,9513 hectares que não correspondem a qualquer título de propriedade
ostentado
,

e
jamais efetu
ou
qualquer pagamento de aluguel,
bem como não
cumpri
u
as obrigações acessórias assumidas
em contrato
.

Ainda que se admit
a
que a arrematação de 264,0487 hectares
da Fazenda Tarumã
p
ossa
ter gerado efeitos extintivos sobre essa parcela específica do contrato de arrendamento, tal hipótese não afasta o inadimplemento imotivado verificado quanto à
parcela remanescente

(1.235,9513 ha)
e substancialmente majoritária do contrato,
muito menos
elid
e
a obrigação de pagamento dos aluguéis
(arrendamento)
pelo período em que efetivamente ocupou o imóvel.

Ademais,
não se pode ignorar que o
próprio
Apelante
reconheceu a posse dos
Apelados (
arrendadores
)
quando da celebração do contrato,
tanto que
declar
ou
ter plena ciência das restrições que pesavam sobre o
bem, o que afasta qualquer alegação de boa-fé superveniente que pudesse fundamentar a extinção das obrigações assumidas.

O inadimplemento imotivado
está
caracterizado pelos elementos probatórios, e a rescisão do contrato com o consequente despejo do arrendatário
da parte remanescente à arrematação judicial
encontra respaldo nos
arts
. 40 e 41 do Decreto nº 59.566/1966, no art. 475 do Código Civil e no art. 92, §6º, do Estatuto da Terra.

Relativamente ao pedido recursal subsidiário, entendo que há pertinência.

A
o contrário do que decidiu o Ju
i
z de primeiro grau, a parcial sobreposição de 264,0487 hectares não é juridicamente irrelevante para os fins do despejo e da quantificação dos aluguéis.

À luz
do art. 26, III, do Decreto nº 59.566/1966, o arrendamento se extingue pela aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário
.

Trata-se de regra que

encerra uma hipótese de extinção fundada no instituto da confusão, decorrente da impossibilidade jurídica de a mesma pessoa ocupar
,
simultaneamente
,
as posições de arrendador e arrendatário sobre a mesma porção fundiária.

No caso concreto, e
mbora essa extinção não se produza de forma total
,

uma vez
que a sobreposição é parcial, é certo que para a fração arrematada
(
264,0487 ha)
, operou a perda da causa jurídica do arrendamento desde a data da transmissão da propriedade.
Isso significa que a
dmitir a cobrança de aluguéis sobre área da qual o arrendatário
se
tornou proprietário implicaria locupletamento indevido dos arrendadores, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

A partir desse raciocínio, r
econhece-se que a partir de
23
/03/
2002
, data da arrematação judicial, a obrigação de pagar aluguéis deve ser computada proporcionalmente à área remanescente do arrendamento, isto é, sobre os 1.235,9513 hectares
, que equivale
à diferença entre a área total arrendada (1.500 hectares) e a área arrematada (264,0487 hectares).

Por conseguinte, o
mandado de despejo deve igualmente
se
circunscrever à área remanescente de 1.235,9513 hectares
, excluída a parcela sobre a qual o Apelante detém título de propriedade reconhecido pela prova pericial.

A
quantificação dos aluguéis
obedece à seguinte estrutura, a ser apurada em fase de liquidação de sentença:

- N
o período de
janeiro
/
2001 a 23
/03/
2002
(data da arrematação)
, os aluguéis são devidos sobre a integralidade dos 1.500 hectares arrendados, no valor semestral equivalente a 82,5 arrobas de boi gordo aferido na praça de Cuiabá/MT, conforme pactuado contratualmente;

- A

partir de 23
/03/
2002

(d
ata da arrematação
)
até o termo final do prazo de desocupação voluntária concedido na notificação extrajudicial, fixado em
19
/12/
2004
, os aluguéis são devidos sobre a área remanescente de 1.235,9513 hectares, apurados proporcionalmente ao valor contratual,
ou seja, com a
redu
ção d
o valor semestral
,
na razão de 1.235,9513
ha
/1.500
ha

sobre as 82,5 arrobas de boi gordo originalmente pactuadas;

- A

partir de 19
/12/
2004 até a efetiva desocupação
do imóvel pelo arrendatário
/Apelante
, os aluguéis devem corresponder ao valor de mercado da área remanescente de 1.235,9513 hectares, a ser apurado por arbitramento em fase de liquidação de sentença, com base nas cotações de mercado vigentes em cada período semestral.

Esse critério é imposto pela natureza da ocupação injustificada após o prazo de desocupação da notificação, que não pode ser parametrizada pelo valor contratual,
e
sim pelo valor de mercado da utilização econômica do bem, sob pena de beneficiar o ocupante inadimplente com remuneração inferior
ao
que o mercado ofereceria em condições normais.

A atualização monetária dos valores apurados em liquidação de sentença
deverá se
dar pelo IPCA a contar de cada vencimento semestral
.

Os juros de mora incidem
pela taxa Selic
a partir do termo final do prazo de desocupação concedido na notificação (19/12/2004), por se tratar de obrigação exigível após interpelação com prazo certo
, em conformidade com os critérios de atualização estabelecidos nos
arts
. 389, 395 e 406 do Código Civil e com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação combinada desses índices nas condenações de natureza cível.

No que tange
à cláusula penal, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), esta não comporta redução.

O inadimplemento total das obrigações contratuais
é fato
incontroverso, e o valor da penalidade não excede
a
o da obrigação principal considerada em sua totalidade, nos termos do art. 412 do Código Civil.

O fato de a obrigação de pagar aluguéis ter sido parcialmente modificada em
virtude
da arrematação não equivale a adimplemento parcial apto a justificar a redução equitativa da cláusula penal, pois o
Apelante
jamais realizou qualquer pagamento.

Feitos esses esclarecimentos,
dou parcial provimento
ao recurso
interposto por
Lucas Monteiro
para:

(i) C
ircunscrever o mandado de despejo à área remanescente de 1.235,9513 hectares, excluída a parcela de 264,0487 hectares sobre a qual o Apelante detém título de propriedade decorrente de arrematação judicial
,
e
;

(ii) R
eformar o capítulo da sentença relativo aos aluguéis,
a fim de
sua apuração
se dê
em fase de liquidação
e
obede
cer
aos seguintes critérios:

- S
obre os 1.500 hectares totais, de janeiro de 2001 a 23
/03/
2002;

- S
obre os 1.235,9513 hectares remanescentes, a partir de 23
/03/
2002 até 19
/12/
2004, calculados proporcionalmente ao valor contratual;

- E
ao valor de mercado sobre os 1.235,9513 hectares remanescentes, de 19
/12/
2004 até a data da efetiva desocupação, com atualização pelo IPCA a partir de cada vencimento semestral e juros pela SELIC a partir da
notificaç
ão
judicial
.

-
Recurso interposto por
Raulino
Strelov
e Luciene Souza da Silva
Strelov
.

Os Apelantes
postula
ram
a ampliação da condenação
do arrendatário Apelado
por perdas e danos, com base no entendimento de que a cláusula penal contratual foi convencionada como patamar mínimo de indenização,
e
não excludente de indenização suplementar provada por perícia.

Direto
ao ponto, assiste razão parcial aos Apelantes.

A questão remete à interpretação da
C
láusula
S
exta do contrato de arrendamento, que prevê "
pré-fixação
de perdas e danos" no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

O Juiz s
enten
ciante
interpretou essa cláusula como indenização prefixada nos termos d
o Verbete
S
u
mula
r n.
335 do Superior Tribunal de Justiça, que veda a cumulação de cláusula penal com indenização, salvo quando expressamente convencionado que a penalidade tem caráter de mínimo indenizatório.

A despeito disso, o
art. 416, parágrafo único, do Código Civil prevê que se o credor provar que o prejuízo excedeu à pena, pode exigir
a
indenização suplementar, desde que haja previsão contratual para tanto.

No caso,
o laudo pericial apurou danos que não se confundem com o objeto típico da cláusula penal indenizatória, a saber: a alienação não autorizada do
“
secador
de cereais”
, cujo
bem integrava o patrimônio do
s

Apelantes
e foi transferido a terceiro pelo arrendatário, com valor periciado de R$ 109.000,00 (cento e nove mil reais)
.

A
venda
não autorizada do secador
de cereais
pelo arrendatário
/Apelado
constitui ato ilícito autônomo.
Vale dizer, e
sse dano específico, de natureza extracontratual, é suscetível de indenização independente e cumulável com a multa convencional, pois decorre de conduta ilícita distinta do mero descumprimento das obrigações de pagar aluguéis e restaurar benfeitorias.

Admitir que a cláusula penal
,
também
,
absorveria
o ressarcimento pela subtração de bem do patrimônio do
s
arrendador
es
implicaria, na prática, conferir ao arrendatário inadimplente a vantagem de
se
apropriar de bem alheio sem qualquer consequência patrimonial específica,
cujo
resultado
é

incompatível com a vedação ao enriquecimento sem causa consagrada no art. 884 do Código Civil.

Além disso, a perícia apurou
a degradação de área cultivada que deveria ser recuperada para pastagem, correspondente a 71,08 hectares.

Ta
l
dano específico,
igualmente
quantificáve
l
e apurado por perícia técnica, t
e
m natureza de ilícito autônomo

que transcende o inadimplemento contratual.

A despeito de verificada a
perda materia
l
decorrente da degradação da área cultivada
, não há
valor
liquidado com a precisão necessária para condenação em sede de conhecimento,
portanto, neste particular,
depende de apuração técnica específica.

Impõe-se, assim, a abertura de fase de liquidação de sentença para apura
r
o montante indenizatório suplementar relativo à deterioração da área cultivada
(71,08 ha)
, mediante procedimento de arbitramento nos termos do art. 509, II, do C
PC
, observados os mesmos critérios de atualização monetária fixados.

No que tange aos aluguéis posteriores ao período contratual original,
estes foram abordados no recurso da parte adversa.

No tocante ao pedido de majoração dos honorários sucumbenciais, não vejo razão para alterar o percentual de 10%, mas estes devem ser calculados sobre o valor total da condenação, e não sobre o valor da causa
, como fixado na sentença
.

Posto isso,
d
ou parcial provimento
ao recurso de apelação interposto por
Raulino
Strelov
e
Luciene Souza da Silva
Strelov
.

De conseguinte,
reconhe
ço
o direito à indenização suplementar pelos danos autônomos decorrentes da alienação não autorizada do secador
de cereais
e da deterioração
de 71,08 hectares de
área cultivada, a ser apurada em fase de liquidação de sentença pelo procedimento de arbitramento, nos termos do art. 509, II, do Código de Processo Civil.

Altero a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais para que corresponda a 10% sobre o valor da condenação final.

Deixo de fixar h
onorários advocatícios
recursais por não ter cabimento nas hipóteses em que o apelo é provido em parte
.

Em resumo
,
dou parcial provimento
a
ambos os apelos
e reformo, em parte, a se
ntença. De conseguinte:

Mantenho
a rescisão do Contrato de Arrendamento Rural;

Determino
que o
mandado de despejo
corresponda
à área remanescente de 1.235,9513 hectares, excluída a parcela de 264,0487 hectares sobre a qual o Apelante detém título de propriedade decorrente de arrematação judicial, e;

Relativo aos aluguéis
, sua apuração
deve
se d
ar

em fase de liquidação
e
obedeça aos seguintes critérios:

- S
obre os 1.500 hectares totais, de janeiro de 2001 a 23
/03/
2002;

- S
obre os 1.235,9513 hectares remanescentes, a partir de 23
/03/
2002 até 19
/12/
2004, calculados proporcionalmente ao valor contratual;

- E
ao valor de mercado sobre os 1.235,9513 hectares remanescentes, de 19
/12/
2004 até a data da efetiva desocupação, com atualização pelo IPCA a partir de cada vencimento semestral e juros pela SELIC a partir da citação.

R
econheço

o direito à indenização suplementar pelos danos autônomos decorrentes da alienação não autorizada do secador
de cereais
e da deterioração
de 71,08 hectares de
área cultivada, a ser apurada em
fase de liquidação de sentença por arbitramento, nos termos do art. 509, II, do C
PC.

Fixo
os honorários sucumbenciais em 10
% sobre
o valor da condenação total.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2026