Tribunal: TJMT
Processo: 1003596-84.2024.8.11.0055
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003596-84.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), RODRIGO BORGES PEREIRA - CPF: 964.734.951-34 (APELADO), ALINE DE LIMA MARQUINI - CPF: 061.385.461-64 (ADVOGADO), TULINEY FERREIRA MENDES BORBA registrado(a) civilmente como TULINEY FERREIRA MENDES BORBA - CPF: 001.420.601-35 (ADVOGADO), HERICA APARECIDA DA SILVA PEREIRA - CPF: 007.336.961-63 (APELADO), AUDIMAT AUDITORIA PERICIA CONTABIL E SERVICOS MULTIDISCIPLINARES LTDA - CNPJ: 53.054.229/0001-75 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

EMENTA
: DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO EXPRESSA. INCORPORADORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. VEDAÇÃO. TABELA PRICE. AFASTAMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. A sentença declarou a nulidade da capitalização mensal de juros por ausência de previsão contratual e determinou o recálculo do saldo devedor mediante juros simples, além de corrigir erro material quanto aos honorários sucumbenciais.

Requerimentos do recurso: (i) afastamento do CDC em prol da Lei n. 9.514/97; (ii) reconhecimento da legalidade da taxa de juros e da capitalização, sob fundamento de que estão dentro da média de mercado; (iii) validação da Tabela Price; e (iv) fixação dos honorários advocatícios no percentual numérico de 10%, em detrimento do extenso (quinze por cento), para sanar erro material.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) saber se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável a contratos imobiliários com pacto de alienação fiduciária; (ii) saber se é lícita a cobrança de juros capitalizados mensalmente por incorporadora imobiliária sem previsão contratual expressa; (iii) saber se a adequação da taxa à média de mercado valida o método de capitalização não pactuado; e (iv) definir o percentual correto dos honorários advocatícios diante de erro material na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, desde que caracterizada a relação de consumo, não sendo afastado pela Lei n. 9.514/97, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp n. 1.845.974/SP).

A capitalização de juros com periodicidade inferior à anual exige pactuação expressa, nos termos da Súmula n. 539 do Superior Tribunal de Justiça. A perícia técnica confirmou a inexistência de cláusula contratual que preveja o anatocismo, o que viola o dever de informação previsto no art. 6º, inc. III, do CDC.

As construtoras e incorporadoras não se equiparam às instituições financeiras para fins de incidência da Medida Provisória n. 2.170-36/2001. Logo, submetem-se à vedação do art. 4º do Decreto n. 22.626/33 (Lei de Usura), sendo permitida apenas a capitalização anual de juros.

A Tabela Price implica a capitalização de juros (juros compostos). Na ausência de pactuação expressa e de autorização legal para a credora (não integrante do SFN), sua utilização é indevida, devendo ser substituída pelo método de juros simples.

O fato de a taxa de juros nominal estar em consonância com a média de mercado, conforme atestado pericialmente, não valida a utilização de método de cálculo (capitalização mensal) não contratado. O vício reside na ausência de lastro contratual para a metodologia de incidência (juros sobre juros), e não no percentual da taxa em si.

Constatado erro material no dispositivo da sentença quanto aos honorários (divergência entre numeral e extenso), a correção deve prestigiar a complexidade da causa, que envolveu perícia contábil. Mantém-se o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA contra a
r.
sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, nos autos da Ação de Revisão Contratual c/c Tutela de Urgência (proc. nº 1003596-84.2024.8.11.0055), movida por RODRIGO BORGES PEREIRA e HÉRICA APARECIDA DA SILVA PEREIRA; que julgou procedentes os pedidos iniciais para: Declarar a nulidade da capitalização mensal de juros, determinando o recálculo com base em juros simples sobre o saldo inicial; Determinar a remissão da planilha contratual em 15 dias; Determinar a compensação/restituição de valores pagos a maior (forma simples); Confirmar a tutela de urgência (depósito de parcelas incontroversas e proibição de negativação); Condenar a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em "10% (quinze por cento)" sobre o valor da condenação.

Inconformada, a Apelante sustenta, em síntese: a) A prevalência da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) sobre o Código de Defesa do Consumidor, alegando a especialidade da norma; b) A legalidade da taxa de juros praticada e a observância da Súmula 382 do STJ, afirmando que o perito atestou que os juros estão dentro da média de mercado; c) A validade da Tabela Price e a inocorrência de anatocismo ilegal; d) A existência de erro material no dispositivo da sentença quanto aos honorários (divergência entre numeral "10%" e extenso "quinze por cento"), pugnando pela fixação no menor patamar.

Em contrarrazões, os Apelados pugnam pelo desprovimento do recurso, destacando que a perícia comprovou a ausência de cláusula expressa pactuando a capitalização de juros e que a Apelante não integra o Sistema Financeiro Nacional. Requerem a correção do erro material dos honorários para prevalecer o percentual de 15% (extenso) e a majoração dos honorários recursais. (id. 336976433).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado,
t
rata-se de
r
ecurso de
a
pelação
c
ível interposto por BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA contra a
r.
sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, nos autos da Ação de Revisão Contratual c/c Tutela de Urgência (proc. nº 1003596-84.2024.8.11.0055), movida por RODRIGO BORGES PEREIRA e HÉRICA APARECIDA DA SILVA PEREIRA; que julgou procedentes os pedidos iniciais para: Declarar a nulidade da capitalização mensal de juros, determinando o recálculo com base em juros simples sobre o saldo inicial; Determinar a remissão da planilha contratual em 15 dias; Determinar a compensação/restituição de valores pagos a maior (forma simples); Confirmar a tutela de urgência (depósito de parcelas incontroversas e proibição de negativação); Condenar a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em "10% (quinze por cento)" sobre o valor da condenação.

O recurso é tempestivo, pois interposto dentro do prazo legal, e o preparo foi devidamente recolhido (ID 336976425). Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso.

Pois bem.

A tese da Apelante de que a Lei nº 9.514/97 afastaria a aplicação do CDC não merece prosperar. A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo: a Apelante é uma sociedade de propósito específico (loteadora/incorporadora) que
comercializa imóveis
, e os Apelados são os destinatários finais do bem (
Arts
. 2º e 3º do CDC).

A existência de pacto adjeto de alienação fiduciária não imuniza o contrato das normas de ordem pública do CDC, especialmente no que tange ao controle de cláusulas abusivas e ao dever de informação. A Lei nº 9.514/97 regula a garantia fiduciária e o procedimento de execução extrajudicial, mas não autoriza onerosidade excessiva ou práticas desleais vedadas pelo microssistema consumerista.

Ainda, n
ão se desconhece a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp
n. 1.891.498/SP (Tema 1.095), apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que "Em contrato de venda e compra de imóvel com garantia de

alienação fiduciária devidamente registrado em Cartório de

Registro de Imóveis, a resolução do pacto, na hipótese de

inadimplemento do devedor, devidamente constituído em

mora, deverá observar o quanto disposto na Lei nº 9.514/97,

por se tratar de legislação específica, afastando-se, por

conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do

Consumidor.".

Portanto, correta a sentença ao aplicar o CDC à espécie.

O cerne do recurso reside na legalidade da cobrança de juros capitalizados (compostos) no contrato firmado.

A Súmula 539 do STJ dispõe que: "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada.
"

No caso em tela,
verifica-se
dois óbices à pretensão da Apelante:

Primeiro, a prova pericial produzida nos autos foi taxativa. Ao responder ao Quesito nº 1 formulado pela própria Ré (ora Apelante), a Perita Judicial esclareceu (ID 336976401/336976416):

"Quesito nº 1: O contrato objeto da presente demanda prevê expressamente a utilização de juros compostos nas cláusulas de financiamento?

RESPOSTA: Expressamente não, pois o contrato objeto da presente demanda não prevê a utilização de juros compostos nas cláusulas de financiamento..."

A Súmula 541 do STJ estabelece que
:
a previsão no contrato da taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada. Contudo, se não há cláusula expressa e clara informando o consumidor sobre a metodologia de juros compostos ou a taxa anual capitalizada, a cobrança torna-se
ilegal por violação ao dever de informação (Art. 6º, III, CDC). A perícia constatou que a prática de juros compostos ocorreu sem respaldo contratual expresso.

Segundo, a
Apelante (BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA) é uma empresa de loteamento/incorporação imobiliária. Conforme jurisprudência consolidada, construtoras e loteadoras não se equiparam a instituições financeiras para fins de aplicação da MP 2.170-36/2001. Portanto, a elas aplica-se a vedação da Lei de Usura (Decreto 22.626/33, Art. 4º) quanto à capitalização mensal, sendo permitida apenas a anual, salvo se forem
securitizadoras
ou houver enquadramento específico no SFI, o que deve vir acompanhado de
pactuação
expressa
,
o que, repita-se, a perícia afirmou inexistir.

A alegação da Apelante de que a Tabela
Price
não implica anatocismo é tecnicamente equivocada no contexto jurídico brasileiro para contratos desta natureza sem previsão expressa. A Tabela
Price
utiliza fórmula exponencial que resulta em juros compostos. Se o contrato não autoriza juros compostos, a utilização da Tabela
Price
para a amortização do saldo devedor é indevida, devendo ser substituída pelo Método de Gauss ou juros simples, conforme determinou a sentença.

O fato de a perícia ter mencionado que a taxa de 11,88% a.a. está "dentro do mercado"
,
não valida
,
a forma de cálculo (capitalização mensal) se esta não foi contratada. O vício não está na taxa nominal em si, mas no método de incidência (juros sobre juros) sem amparo contratual.

Assiste razão parcial à Apelante quanto à existência de erro material no dispositivo da sentença, que fixou honorários em "10% (quinze por cento)". Há evidente contradição entre o algarismo e o extenso.

Contudo, ao contrário do que requer a Apelante (prevalência dos 10%), entendo que a complexidade da causa, que tramitou com a realização de prova pericial contábil, apresentação de quesitos, impugnações ao laudo e diversas manifestações técnicas, justifica a fixação da verba honorária em patamar superior ao mínimo legal.

A regra hermenêutica usual privilegia a escrita por extenso em caso de divergência com o algarismo. Ademais, o trabalho desenvolvido pelos patronos dos Apelados foi zeloso e exitoso, envolvendo matéria técnica complexa. Assim, sano o erro material para fixar os honorários sucumbenciais em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação/proveito econômico (diferença entre o valor cobrado e o valor recalculado), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pela ré, mantendo a
r.
sentença que reconheceu a ilegalidade da capitalização de juros por
ausência de previsão contratual expressa e determinou o recálculo da dívida mediante juros simples.

De ofício, corrijo o erro material constante no dispositivo da sentença para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Ré em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido pelos autores).

Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal (apresentação de contrarrazões), com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre a mesma base de cálculo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026