Tribunal: TJMT
Processo: 1000456-20.2025.8.11.0051
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo interno interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000456-20.2025.8.11.0051
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CLEITON MIRANDA DA SILVA - CPF: 042.784.401-03 (AGRAVANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (AGRAVADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CLEITON MIRANDA DA SILVA - CPF: 042.784.401-03 (AGRAVADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (AGRAVANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negara provimento à apelação cível, em ação envolvendo rescisão, por culpa do adquirente, de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 2023. A agravante sustenta erro de julgamento na aplicação de jurisprudência anterior à Lei nº 13.786/2018, defendendo a prevalência do regime específico por ela inaugurado, especialmente quanto à validade da retenção de 10% sobre o valor do contrato, cobrança de taxa de fruição e restituição parcelada. Invoca o precedente do REsp 2.149.326-SC como fundamento central. A parte agravada apresentou contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.786/2018 afasta integralmente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos firmados sob sua vigência; (
ii
) estabelecer se a retenção de valores pode incidir sobre o valor global do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (
iii
) determinar se é cabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese de inexistência de uso efetivo do imóvel; e (
iv
) verificar se a restituição dos valores pagos pode ser realizada de forma parcelada com base exclusiva na legislação especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 13.786/2018, embora constitua legislação especial, não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser interpretada de forma harmônica com os princípios da proteção contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

O parâmetro de retenção deve observar os valores efetivamente pagos, e não o valor total do contrato, sob pena de violação ao princípio da proporcionalidade e de configuração de cláusula abusiva.

A fixação de retenção de 20% dos valores pagos mostra-se compatível com os parâmetros jurisprudenciais usuais, atendendo à compensação de custos sem impor sacrifício desproporcional ao consumidor.

A cobrança da taxa de fruição exige prova de fruição efetiva ou possibilidade concreta de uso do imóvel; na ausência de tal demonstração, a cobrança configura enriquecimento sem causa e deve ser afastada.

A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única quando a devolução parcelada impuser desvantagem excessiva ao consumidor, ainda que prevista na legislação especial.

A comissão de corretagem pode ser repassada ao comprador quando houver cláusula contratual clara e destacada, não se exigindo prova de repasse ao corretor.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve considerar o decaimento substancial do autor, mantendo-se a condenação nos moldes fixados na decisão agravada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada de forma compatível com os princípios do Código de Defesa do Consumidor.

A cláusula de retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor global do contrato.

A taxa de fruição somente é devida quando comprovada a fruição ou uso econômico do imóvel pelo adquirente.

A devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e integral quando a restituição parcelada implicar desvantagem excessiva ao consumidor.

A comissão de corretagem pode ser exigida do comprador se houver cláusula contratual expressa e destacada.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CDC,
arts
. 6º, IV, e 51, IV e §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2.149.326-SC, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 23.12.2024; Súmula 543 do STJ.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO INTERNO Nº.
1000456-20.2025.8.11.0051

VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA X CLEITON MIRANDA DA SILVA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de Agravo Interno interposto por
VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA

contra decisão monocrática desta Relatoria que
negou provimento a
o apelo por el
a
interposto
(ID
332436396
).

Em suas razões recursais, o agravante sustenta
,
em síntese, que a decisão monocrática incorreu em erro de julgamento ao: (i) deixar de realizar o necessário
“
distinguishing
”
em relação aos precedentes jurisprudenciais citados como fundamento, os quais foram proferidos sob regime jurídico anterior à Lei n. 13.786/2018; (
ii
) aplicar orientação jurisprudencial consolidada (Súmula 543 do STJ) editada em 2015, portanto antes da promulgação da legislação especial superveniente; (
iii
) desconsiderar que a Lei n. 13.786/2018, por ser posterior e específica, prevalece sobre a orientação sumular editada sob o regime da lei geral, em aplicação do princípio da especialidade (
“
lex

specialis

derogat

legi

generali
”
); (
iv
) ignorar precedente mais recente e específico do Superior Tribunal de Justiça que reconhece a validade da retenção de dez por cento sobre o valor do contrato e a incidência da taxa de fruição para contratos firmados após 2018.

Ainda, a
agravante invoca, como fundamento central de sua insurgência, o precedente proferido no REsp 2.149.326-SC, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 23 de dezembro de 2024, no qual teria sido reconhecida a aplicabilidade integral da Lei n. 13.786/2018 aos contratos de loteamento celebrados sob sua vigência, com expressa autorização para retenção de dez por cento do valor atualizado do contrato e cobrança de taxa de fruição de setenta e cinco centésimos por cento sobre o valor atualizado do contrato por mês de ocupação

(ID
336114370
).

A
agravad
a
apresent
ou
contrarrazões,
pugnando pelo desprovimento do recurso
(ID
339625374
).

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

A
controvérsia diz respeito ao regime jurídico aplicável à rescisão, por culpa do adquirente, de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado já sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, especialmente quanto (a) ao percentual e à base de cálculo da retenção, (b) à possibilidade de taxa de fruição, (c) à forma de restituição dos valores e (d) à retenção da corretagem.

O contrato foi firmado em 2023, razão pela qual incide, em princípio, o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, inserido pela Lei n. 13.786/2018, que passou a disciplinar de modo específico as consequências da resolução por fato imputável ao comprador. Isso, contudo, não significa afastamento integral do Código de Defesa do Consumidor.

Sendo o CDC norma de ordem pública e de proteção constitucionalmente assegurada, a legislação especial deve ser aplicada de forma harmônica com os princípios consumeristas, de modo a impedir resultados desproporcionais, abusivos ou que importem enriquecimento sem causa.

Nessa mesma lógica, a alegação de que a decisão monocrática teria aplicado precedentes anteriores à Lei n. 13.786/2018 sem o devido
“
distinguishing
”
não procede.

Embora proferidos em contexto normativo anterior, os julgados invocados consagram diretrizes que permanecem válidas
-
proporcionalidade, vedação ao enriquecimento sem causa, controle de abusividade e necessidade de restituição em moldes que não imponham desvantagem exagerada ao consumidor
-
, as quais continuam orientando a interpretação do regime especial.

No ponto relativo à retenção, a leitura meramente literal do art. 32-A, para fazer incidir o limite de 10% sobre o valor atualizado do contrato, pode conduzir a distorções incompatíveis com o CDC, sobretudo quando o montante efetivamente pago é inferior ao patamar resultante do cálculo sobre o valor global do contrato.

Nessa hipótese, a retenção, na prática, ultrapassaria em muito o limite nominal e poderia até implicar perda integral das parcelas, resultado que colide com a vedação de cláusulas abusivas e com a proibição de enriquecimento sem causa.

Por isso, à luz de interpretação sistemática, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos.

No caso concreto, a retenção fixada em 20% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional, inserindo-se nos parâmetros usualmente admitidos, e atende à
necessidade de compensar despesas administrativas e efeitos do distrato, sem impor sacrifício excessivo ao adquirente.

Assim, não há razão para alterar o percentual estabelecido na sentença e mantido na decisão agravada.

Quanto à taxa de fruição, sua cobrança pressupõe efetiva utilização do imóvel, ou ao menos possibilidade concreta de fruição apta a gerar vantagem ao adquirente. Tratando-se de lote não edificado, sem demonstração de uso ou de proveito econômico, a cobrança se torna incompatível com o próprio fundamento da rubrica (evitar enriquecimento sem causa do comprador), pois não se evidencia fruição indenizável. Ausente prova de utilização, deve ser mantido o afastamento da taxa.

No que se refere à forma de restituição, ainda que a Lei n. 13.786/2018 preveja devolução parcelada com prazo de carência, tal disciplina não pode ser aplicada de modo a impor ao consumidor desvantagem exagerada e ônus financeiro desproporcional, sobretudo quando acarreta retenção prolongada de valores já pagos.

Nesse cenário, preservada a compatibilidade com o CDC, mantém-se a restituição de forma imediata e em parcela única, como determinado.

A comissão de corretagem, por sua vez, é passível de repasse ao comprador quando houver informação prévia e destaque do valor, conforme orientação consolidada.

Não se exige, para a validade da cláusula perante o adquirente, prova do efetivo repasse ao corretor, pois essa é questão interna da relação entre vendedor e intermediador. Verificada a previsão contratual clara e destacada, subsiste a retenção integral do montante correspondente.

Também não procede a tese de sucumbência mínima do autor.

Houve decaimento relevante, pois a retenção fixada foi superior à pretendida e houve autorização de retenção da corretagem, razão pela qual se mostra adequada a distribuição dos ônus sucumbenciais tal como estabelecida.

Então, sem que tenha o agravante convencido esta Relatora do desacerto da decisão – tanto que não exercida a retratação e apresentado o processo em mesa – permanece
incólume
a decisão agravada, a não ser que, em outro sentido, alguém inaugure a divergência.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo interno, mantendo integralmente a decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação cível.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026