Tribunal: TJMT
Processo: 1026936-19.2024.8.11.0003
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026936-19.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MAYCON DE SOUSA LEITE PEREIRA - CPF: 045.918.621-35 (APELADO), FIAMA LORRAINE MARTINS - CPF: 019.330.011-78 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Ementa:

DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA. REENQUADRAMENTO DA NATUREZA CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE VALORES A RESTITUIR. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária e outras contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, declarando a rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente e condenando as rés à restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. O juízo de primeiro grau afastou a prescrição trienal da taxa de corretagem ao enquadrar equivocadamente o contrato como de natureza securitária e de trato sucessivo, aplicando por analogia o prazo quinquenal do art. 206, § 5º, I, do Código Civil. As apelantes sustentam erro material na sentença quanto à natureza jurídica do ajuste, prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem (Tema 938/STJ), ausência de valores a restituir ante a inadimplência total do comprador quanto às parcelas do preço do imóvel, e redução da verba honorária com alteração da base de cálculo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pretensão de restituição da taxa de corretagem está fulminada pela prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, conforme o Tema Repetitivo 938 do STJ; (
ii
) estabelecer se a sentença incorreu em erro material ao qualificar o contrato como de natureza securitária, quando se trata, em verdade, de compromisso de compra e venda de imóvel regido pela Lei nº 6.766/79 e pelo Código de Defesa do Consumidor; (
iii
) determinar se há valores a restituir ao comprador, considerando que este não efetuou o pagamento de nenhuma parcela do preço do imóvel e que a pretensão de restituição da taxa de corretagem está prescrita; e (
iv
) verificar se os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos em razão da sucumbência preponderante do autor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O juízo de primeiro grau incorreu em manifesto equívoco jurídico ao afastar a prescrição trienal com fundamento na suposta natureza securitária do contrato, qualificação esta dissociada da realidade documental dos autos, tratando-se inequivocamente de compromisso de compra e venda de imóvel submetido à Lei nº 6.766/79 e ao Código de Defesa do Consumidor.

4.
A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, consoante entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938 (REsp 1.551.956/SP); no caso concreto, o pagamento da taxa de intermediação ocorreu em 25/03/2021 e a demanda foi ajuizada somente em 16/10/2024, tendo transcorrido lapso temporal superior a três anos, o que impõe o reconhecimento da prescrição.

5.
A rescisão contratual opera-se por culpa exclusiva do promitente comprador, que não efetuou o pagamento de nenhuma das parcelas referentes ao preço do imóvel, limitando-se ao adimplemento parcial da taxa de intermediação, sendo que a alegação de propaganda enganosa não foi minimamente comprovada, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC.

6.
Nos termos da Súmula 543 do STJ, em caso de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel submetido ao CDC por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, sendo legítima a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos; contudo, ante a ausência de qualquer pagamento a título de preço do imóvel e a prescrição da verba de intermediação, não subsistem valores líquidos a serem devolvidos.

7.
A interpretação teleológica das normas consumeristas visa a evitar o enriquecimento sem causa; não havendo aporte financeiro do comprador para o pagamento do lote, inexiste
status quo ante
patrimonial a ser restaurado, restando apenas a declaração de rescisão para desonerar as partes dos vínculos contratuais.

8.
Verificada a sucumbência recíproca, com preponderância do insucesso do autor — cujos pedidos de danos morais e de restituição integral foram rejeitados e cuja pretensão de restituição da corretagem foi extinta pela prescrição —, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, cabendo ao autor 80% e às rés 20% das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso de apelação parcialmente provido para: (i) reconhecer a prescrição trienal da pretensão de restituição da taxa de corretagem, com extinção do pedido com resolução de mérito (art. 487, II, CPC); (
ii
) corrigir o erro material da sentença para reenquadrar a natureza do ajuste como compromisso de compra e venda de imóvel; (
iii
) manter a rescisão contratual por culpa do comprador, declarando a inexistência de valores a restituir; e (
iv
) redistribuir os ônus sucumbenciais, cabendo ao autor 80% e às rés 20% das custas e honorários.

Tese de julgamento:

1. A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem em compromisso de compra e venda de imóvel prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, conforme o Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça.

2. O equívoco na qualificação da natureza jurídica do contrato como securitário, quando se trata de compromisso de compra e venda de imóvel, configura erro material passível de correção em sede recursal.

3. A rescisão de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do promitente comprador, que não efetuou qualquer pagamento a título de preço do imóvel, afasta a existência de valores a restituir, não havendo
status quo ante
patrimonial a ser restaurado.

4. Em caso de sucumbência recíproca com preponderância do insucesso do autor, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 206, § 3º, IV, e art. 206, § 5º, I; CDC,
arts
. 53 e seguintes; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; CPC,
arts
. 85, §§ 2º e 11, 86, parágrafo único, 373, I, e 487, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.551.956/SP, Tema Repetitivo 938; STJ, Súmula nº 543, Segunda Seção, j. 26.08.2015; STJ, STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp nº 2.194.343/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 15.06.2026; TJMT, Apelação Cível nº 1020437-12.2018.8.11.0041, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 26.04.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara
:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto
por
SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
., e outras
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual n. 1026936-19.2024.8.11.0003,
ajuizada por
MAYCON DE SOUSA LEITE PEREIRA
,

julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente; (b) condenar as rés à restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora do trânsito em julgado.

O juízo
a quo
afastou a tese de prescrição trienal da taxa de corretagem, fundamentando que o contrato ostentava natureza securitária e de trato sucessivo, aplicando, por analogia, o prazo quinquenal do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

Inconformadas, as apelantes sustentam, em síntese
, e
rro
m
aterial
na
s
entença
, aduzindo que a
natureza jurídica do pacto é de compromisso de compra e venda de imóvel, e não contrato securitário
.

Alega p
rescrição
t
rienal (Tema 938 STJ)
,
argumentado
que a pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreveu, uma vez que o pagamento ocorreu em 05/05/2021 e a demanda foi proposta apenas em 27/05/2024
.

Defende a a
usência de
v
alores a
r
estituir
,

a
rgumenta
ndo
que o autor jamais pagou parcelas do imóvel, limitando-se ao pagamento de uma única parcela de corretagem, verba esta que não integra o patrimônio das vendedoras e cuja restituição estaria obstada pela prescrição e pela culpa exclusiva do comprador
.

Pleiteiam a redução da verba honorária e a alteração da base de cálculo para o proveito econômico obtido.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado defendendo o acerto da sentença e a natureza consumerista da relação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara
:

Juízo de
Admissibilidade

O recurso é tempestivo, foi devidamente preparado e preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade previstos nos artigos 1.009 e seguintes do Código de Processo Civil. Dele conheço, recebendo-o em seu duplo efeito.

Mérito

Compulsando os autos, verifica-se que a sentença de primeiro grau incorreu em manifesto equívoco jurídico ao afastar a prescrição trienal.
O juízo de primeiro
grau
fundamentou sua decisão sob a premissa de que a lide versava sobre contrato securitário, o que é manifestamente dissociado da realidade documental, tratando-se, em verdade, de compromisso de compra e venda de imóvel.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, impõe-se a aplicação do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938 (REsp 1.551.956/SP). Segundo a Corte Cidadã, incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (art. 206, § 3º, IV, CC).

Neste sentido a jurisprudência deste Tribunal:

APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS POR RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL MANTIDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR
–
RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS
– MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA PARTE REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – PARTE REQUERIDA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PELA PARTE AUTORA.

A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3º, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP).

Em consonância com os precedentes da Corte Superior, a rescisão contratual por culpa do comprador autoriza a retenção de parte dos valores pagos, para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, sendo que o percentual 10%, na hipótese dos autos, se mostra justa e razoável, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do montante total pedido pela parte autora na inicial, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte autora por inteiro pelas despesas e honorários do processo.

(N.U 1020437-12.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023,
Publicado
no DJE 30/04/2023)
(destaquei).

No caso, o contrato foi firmado em março de 2021 e o pagamento da única parcela da taxa de intermediação ocorreu em
25/03
2021
(id.
172592001
- Pág.1/28 – origem)
. A presente demanda foi ajuizada em
16
de
outubro

de
2024. Conforme documentado nos autos, entre o desembolso da taxa de corretagem e o ajuizamento da ação, transcorreu lapso temporal superior a três anos.

Portanto, a pretensão de restituição dessa verba específica encontra-se fulminada pela prescrição.

No que se refere a n
atureza do
c
ontrato e
da c
ulpa pela
r
escisão
, a
ssiste razão às apelantes quanto ao erro de enquadramento da natureza contratual.

Não há elementos que sustentem a qualificação do ajuste como securitário. Trata-se de relação jurídica regida pela Lei nº 6.766/79 e pelo Código de Defesa do Consumidor.

No que tange ao mérito da rescisão, os fatos comprovados nos autos indicam que o apelado não efetuou o pagamento de nenhuma das parcelas referentes ao preço do imóvel, limitando-se ao adimplemento parcial da taxa de intermediação.

A alegação de propaganda enganosa carece de lastro probatório mínimo, ônus que incumbia ao autor nos termos do art. 373, I, do CPC, e do qual não se desincumbiu, visto que os valores das prestações e os índices de correção estavam expressos no instrumento assinado.

Dessa forma, a rescisão opera-se por culpa do promitente comprador (arrependimento ou incapacidade financeira), o que atrai a incidência da Súmula 543 do STJ:

"

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)
."

Quanto ao p
ercentual de
r
etenção e
v
alores a
r
estituir
, p
ela interpretação sistemática do art. 53 do CDC e da jurisprudência pacífica do STJ, em caso de rescisão por culpa do comprador, o vendedor pode reter entre 10% e 25% dos valores pagos.

Neste sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. SÚMULA N. 83/STJ. LEI N. 6.766/1979 COM AS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI N. 13.786/2018. DESCONTOS AUTORIZADOS EM LEI. PREVALÊNCIA DO CDC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno contra decisão que não conheceu de recurso especial quanto à alegada afronta ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com fundamento nos óbices das Súmulas n. 282 do STF e 5, 7 e 83 do STJ.

2. A agravante sustenta que o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, ao fixar 10% sobre o valor atualizado do contrato, indeniza o loteador por custos de implementação, impostos e tributos, argumentando que o acórdão recorrido teria violado tal dispositivo ao estabelecer a retenção a 25% sobre os valores pagos.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se, em contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018 e submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a soma dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pago; (
ii
) se incidem os óbices das Súmulas n. 282 do STF e 5,
7 e 83 do STJ para obstar o conhecimento do recurso especial quanto ao art. 32-A da Lei n. 13.786/2018; e (
iii
) se é aplicável a multa prevista no artigo 1.021, § 4º, do CPC.

III. Razões de decidir

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos.

5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa.

6. A Segunda Seção do STJ decidiu que a aplicação da penalidade prevista no artigo 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil não é automática, pois não se trata de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno.

IV. Dispositivo

7. Agravo interno não provido.

(
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 2.194.343/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026.)
(destaquei)

A sentença fixou a retenção em 10%
; e
mbora o percentual esteja no limite mínimo, ele se mostra adequado às circunstâncias do caso, considerando que não houve ocupação do lote e que o imóvel será novamente comercializado pelas rés.

Entretanto,
necessário considerar que, no
caso,
o autor jamais pagou qualquer parcela do financiamento imobiliário e a pretensão de restituição da taxa de corretagem está prescrita, não subsistem valores líquidos a serem devolvidos.

A interpretação teleológica da norma busca evitar o enriquecimento sem causa. Se o comprador não aportou recursos para o pagamento do lote, não há
status quo ante
a ser restaurado em termos financeiros, exceto a própria declaração de rescisão para desonerar as partes.

Relativamente aos

h
onorários
a
dvocatícios
, a
s apelantes pugnam pela reforma da base de cálculo dos honorários.

A sentença fixou-os em 15% sobre o valor da causa. Contudo,
havendo condenação em obrigação de restituição
,
ainda que o saldo venha a ser zero após a exclusão da corretagem prescrita, a base de cálculo deve seguir a ordem de preferência do art. 85, § 2º, do CPC.

Considerando que a pretensão principal de danos morais e de restituição integral foi rejeitada, e que a corretagem foi atingida pela prescrição, verifica-se a ocorrência de sucumbência recíproca, porém em maior grau por parte do autor.

Em face

d
o exposto, e
dou
PARCIAL PROVIMENTO
do recurso de apelação interposto pelas requeridas para:

(i)

RECONHECER A PRESCRIÇÃO TRIENAL da pretensão de restituição da taxa de corretagem (Tema 938/STJ e art. 206, § 3º, IV, CC), julgando extinto o pedido com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC
;

(
ii
)

CORRIGIR ERRO MATERIAL da sentença para reenquadrar a natureza do ajuste como compromisso de compra e venda de imóvel
;

(
iii
)

MANTER A RESCISÃO CONTRATUAL por culpa do comprador, declarando, contudo, a INEXISTÊNCIA DE VALORES A RESTITUIR, ante a ausência de pagamentos do preço do imóvel e a prescrição da verba de intermediação
;

(
iv
)

REDISTRIBUIR OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, cabendo ao autor 80% e às rés 20% das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2º e 11, CPC), observada a suspensão de exigibilidade em face do demandante (art. 98, § 3º, CPC).

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de
D
ireito Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026