Tribunal: TJMT
Processo: 0018715-67.2012.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. INTERPRETAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO. BASE DE CÁLCULO DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que acolheu impugnação ao cumprimento de sentença em ação de revisão contratual, reconhecendo que os juros moratórios de 1% ao mês incidem apenas sobre o valor da multa contratual de 2%, e não sobre o valor integral do contrato de compra e venda de imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir a correta interpretação do título executivo judicial quanto à forma de cálculo da multa contratual e dos juros moratórios decorrentes do atraso na entrega do imóvel, especificamente se os juros de 1% ao mês devem incidir sobre o valor da multa de 2% ou sobre o valor integral do contrato atualizado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença de mérito, confirmada pelo

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0018715-67.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[GUILHERME VINICIUS TEIXEIRA - CPF: 690.391.431-53 (APELANTE), ROGERIO CAPOROSSI E SILVA - CPF: 668.038.451-68 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), THIAGO TAGLIAFERRO LOPES - CPF: 258.466.448-80 (ADVOGADO), DILMAR DE ARRUDA CAMPOS - CPF: 856.432.031-20 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (EMBARGANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (EMBARGANTE), LUCIANO ROZARIO DA COSTA - CPF: 027.165.891-60 (ADVOGADO), DANIELI CRISTINA OSHITANI - CPF: 877.621.969-00 (ADVOGADO), ARIELE BORGES COSTA E SILVA - CPF: 033.279.521-75 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. INTERPRETAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO. BASE DE CÁLCULO DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que acolheu impugnação ao cumprimento de sentença em ação de revisão contratual, reconhecendo que os juros moratórios de 1% ao mês incidem apenas sobre o valor da multa contratual de 2%, e não sobre o valor integral do contrato de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir a correta interpretação do título executivo judicial quanto à forma de cálculo da multa contratual e dos juros moratórios decorrentes do atraso na entrega do imóvel, especificamente se os juros de 1% ao
mês devem incidir sobre o valor da multa de 2% ou sobre o valor integral do contrato atualizado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença de mérito, confirmada pelo acórdão, determinou a condenação das executadas ao pagamento da multa prevista no contrato por inadimplemento, conforme determinado no item 5 e seguintes do contrato, invertendo a cláusula penal em desfavor da construtora.

4. Da leitura atenta da cláusula contratual, verifica-se que os juros de mora de 1% ao mês incidem "sobre o valor total da parcela
impaga
ou débito já vencido", enquanto a multa moratória de 2% incide "sobre o valor total da parcela
impaga
ou débito já vencido, corrigido monetariamente".

5. No contexto do contrato, a expressão "parcela
impaga
ou débito já vencido" refere-se às parcelas do preço que o comprador deixou de pagar, e não ao valor total do contrato, de modo que, quando invertida a cláusula penal, o "débito vencido" corresponde à multa de 2% sobre o valor do contrato.

6
. A interpretação que melhor se harmoniza com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade é aquela que considera os juros moratórios como um acessório da multa, incidindo sobre ela, e não como um encargo autônomo calculado sobre o valor total do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Na inversão da cláusula penal em desfavor da construtora por atraso na entrega de imóvel, os juros moratórios de 1% ao mês incidem sobre o valor da multa de 2%, e não sobre o valor integral do contrato.

2. A interpretação do título executivo judicial deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando-se indenização excessivamente onerosa equivalente a lucros cessantes, em consonância com o Tema 970 do
STJ.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de
recurso de apelação cível interposto por
GUILHERME VINICIUS TEIXEIRA
contra
a
sentença que
acolheu impugnação ao
Cumprimento
d
e Sentença

apresentada por
SISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIAB
Á
II – SPE LTDA e RNI NEGOCIOS
IMOBILIARIOS S/A
, reconhecendo que o valor devido corresponde a R$ 21.978,52, já depositado nos autos e levantado pelo exequente, julgando extinto o cumprimento de sentença com fundamento no art. 924,
inciso II, do CPC.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que houve erro na interpretação do título executivo judicial, pois a sentença e o acórdão determinaram a inversão integral da cláusula penal prevista no contrato
.

Aduz que a
cláusula contratual prevê multa de 2% sobre o valor do contrato e juros moratórios de 1% ao mês sobre a mesma base contratual
.

Assevera que a
interpretação adotada pela sentença viola a coisa julgada e esvazia a função coercitivo-indenizatória da cláusula penal invertida
, sendo que o
s cálculos da Contadoria Judicial estão corretos ao aplicar os juros sobre o valor do contrato atualizado
.

Relata que
a redução da condenação a valor irrisório inviabiliza a efetividade do título judicial.

Ao final, requer o provimento do recurso e a reforma da sentença para r
econhecer que a multa de 2% e os juros moratórios de 1% ao mês
pro rata
incidem sobre o valor do contrato atualizado, com a consequente homologação dos cálculos apresentados pela Contadoria Judicial ou,
subsidiariamente, a determinação de nova conta por perito-contador observando essa base de cálculo.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº
322250381
, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Ao analisar os autos, denota-se que
GUILHERME VINICIUS TEIXEIRA
ajuizou
Cumprimento de Sentença
em face de
SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II – SPE LTDA e RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A,
objetivando o recebimento do valor de R$ 230.
589,42, referente à condenação por multa contratual decorrente do atraso na entrega de imóvel, conforme sentença transitada em julgado
, confirmada em grau recursal.

As executadas apresentaram impugnação ao cumprimento de sentença no ID nº
168472688
, alegando excesso de execução, depositando o valor que entendiam devido de R$ 21.978,52
e garantindo o juízo quanto ao valor remanescente mediante seguro garantia.
Sustentam que a condenação se refere apenas à multa de 2% sobre o valor do contrato, sendo
os juros de 1% ao mês incidentes sobre essa multa, e não sobre o valor do contrato como calculado pelo exequente.

O exequente se manifestou no ID nº
173248934
, defendendo a regularidade dos cálculos apresentados, argumentando que a sentença determinou a aplicação da multa de 2% sobre o valor do contrato acrescida de juros de 1% ao mês
pro rata die.

Os autos foram remetidos à Contadoria Judicial, que apresentou cálculos no valor de R$ 282.288,09 (ID nº
189027647
).

Ao sentenciar, o i. magistrado Gilberto Lopes
Bussiki
acolheu a impugnação ao cumprimento de sentença e julgou extinto o
cumprimento de sentença
, conforme relatado.

Contra essa sentença, recorre o exequente.

Pois bem.

A ação de conhecimento
de revisão contra
tual foi ajuizada pelo ora apelante em face das apeladas, na qual alegou
que
em 04 de junho de 2011 firmou Proposta de Compra e Venda para aquisição de unidade no Condomínio Rio Coxipó, tendo como previsão de entrega março/2012. Contudo, até a data da propositura da ação, a obra sequer havia começado. Sustentou que o contrato não previa data específica para entrega do imóvel, mas apenas que seria entregue 12 (doze) meses após a notificação do consumidor sobre a aprovação do financiamento da obra, evento futuro e incerto.

A sentença de mérito julgou procedente a ação para ratificar a tutela deferida e condenar as demandadas ao pagamento da multa prevista no contrato por inadimplemento, conforme determinado no item 5 e seguintes do contrato, determinando a entrega das chaves pela construtora, cabendo à parte autora o pagamento dos valores remanescentes da obrigação A do contrato, sem adição dos efeitos da mora em razão da tutela antecipada.

Em sede de apelação, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso deu parcial provimento ao recurso das construtoras apenas para fixar os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, mantendo a sentença quanto ao reconhecimento do atraso na entrega do imóvel e a inversão da cláusula penal em desfavor das construtoras.

A questão controvertida cinge-se à interpretação da condenação imposta na sentença e confirmada pelo acórdão, especificamente quanto à forma de cálculo da multa contratual e dos juros moratórios decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

No caso, a
sentença de mérito, confirmada pelo acórdão, determinou a condenação das executadas
/apeladas
ao pagamento da multa prevista no contrato por inadimplemento, conforme determinado no item 5 e seguintes do contrato.

O acórdão, ao analisar a questão, expressamente consignou:

"No caso, o contrato firmado entre as partes previa que em caso de descumprimento contratual por parte do adquirente, multa no percentual de 2%, acrescida de 1% de juros moratórios ao mês. (ID n. 148119414). Confira:

[...]

Assim, deve ser a multa prevista na cláusula 5.1 e seguintes do contrato invertida em desfavor da construtora por inadimplemento contratual."

A cláusula 5.1 do contrato estabelece:

Da leitura atenta da cláusula contratual, verifica-se que os juros de mora de 1% ao mês incidem
"sobre o valor total da parcela
impaga
ou débito já vencido"
, enquanto a multa moratória de 2% incide
"sobre o valor total da parcela
impaga
ou débito já vencido, corrigido monetariamente"
.

No contexto do contrato, a expressão "parcela
impaga
ou débito já vencido" refere-se claramente às parcelas do preço que o comprador deixou de pagar, e não ao valor total do contrato
,
de modo que, quando invertida a cláusula penal, o "débito vencido" corresponde à multa de 2% sobre o valor do contrato.

A interpretação adotada pela sentença recorrida está correta ao entender que os juros de 1% ao mês incidem sobre o valor da multa, e não sobre o valor integral do contrato. Esta interpretação é a que melhor se coaduna com a natureza da cláusula penal e com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Permitir que os juros de 1% ao mês incidam sobre o valor total do contrato, e não apenas sobre a multa, resultaria em uma indenização
excessivamente onerosa, o que contraria o entendimento firmado no Tema 970 do STJ.

Ademais, a interpretação que melhor se harmoniza com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade é aquela que considera os juros moratórios como um acessório da multa, incidindo sobre ela, e não como um encargo autônomo calculado sobre o valor total do contrato.

Os cálculos apresentados pela Contadoria Judicial (ID 189027647), embora elaborados com zelo, não observaram a correta interpretação da condenação, pois aplicaram os juros de 1% ao mês sobre o valor integral do contrato, resultando em valor significativamente superior ao efetivamente devido.

Por outro lado, os cálculos apresentados pelas executadas (ID 168472688) estão em conformidade com a condenação imposta, pois consideram a multa de 2% sobre o valor do contrato acrescida de juros de 1% ao mês sobre o valor dessa multa, totalizando R$ 21.978,52 (vinte e um mil, novecentos e setenta e oito reais e cinquenta e dois centavos).

Portanto, a sentença recorrida, ao limitar a incidência dos juros apenas sobre o valor da multa, interpretou corretamente o título executivo judicial e respeitou os limites objetivos da coisa julgada.

Ante o exposto,

nego provimento
ao recurso
.

Majoro os honorários advocatícios em
1
% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade da justiça concedida ao apelante.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026