Tribunal: TJMT
Processo: 1038866-09.2025.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO INDEFERIDO. ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO PRÉVIA A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. MANUTENÇÃO DA CONSTRIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038866-09.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (AGRAVANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), JULIANA FERNANDES SANTANA RONDON - CPF: 006.478.861-03 (AGRAVADO), GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES - CPF: 007.769.721-97 (AGRAVADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANTONIO JOAO DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 028.780.071-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1038866-09.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:
GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA

AGRAVADOS
:
GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES
e
JULIANA FERNANDES SANTANA RONDON

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL.
PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO INDEFERIDO.
ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO PRÉVIA A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. MANUTENÇÃO DA CONSTRIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de substituição de penhora em cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual com devolução de valores pagos.

2. A agravante alega que o imóvel penhorado não mais integra seu patrimônio, tendo sido alienado a terceiro de boa-fé em 2020, embora sem registro imobiliário, e que ofereceu em substituição dois imóveis idôneos e de valor equivalente.

3. Os agravados sustentam que a transferência da propriedade imobiliária só se opera mediante registro, permanecendo o bem sob titularidade da executada conforme matrícula atualizada.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em definir se deve prevalecer a penhora sobre imóvel cuja titularidade registral pertence à executada, ou se deve ser aceita a substituição por outros bens, sob o argumento de alienação prévia a terceiro de boa-fé, não levada a registro.

III. Razões de decidir

5. No ordenamento jurídico brasileiro, a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme dispõem os artigos 1.227 e 1.245, § 1º, do Código Civil.

6. Os documentos juntados aos autos, consistentes na matrícula do imóvel, boletim de cadastramento imobiliário e certidão de valor venal, demonstram que o bem permanece sob a titularidade da agravante.

7. O contrato particular de compra e venda apresentado pela agravante, por não ter sido levado a registro, gera efeitos meramente obrigacionais entre as partes contratantes (
inter
partes
), não sendo oponível a terceiros, especialmente aos credores que buscam a satisfação de seus créditos.

8. O próprio instrumento particular reconhece a necessidade do registro para a eficácia plena do negócio jurídico, ao estabelecer expressamente que o registro é condição
sine

qua
non
para a concretização do negócio, sob pena de nulidade.

9. Eventual direito de terceiro, supostamente adquirente de boa-fé, deverá ser por ele defendido em via própria, tendo em vista a vedação contida no artigo 18 do CPC/15 de pleitear, em nome próprio, direito alheio.

10. A execução deve realizar-se no interesse do credor e, frustrada a tentativa de penhora de dinheiro, assiste ao credor o direito de indicar outros bens do devedor para a satisfação de seu crédito.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A transferência da propriedade imobiliária entre vivos só se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante como proprietário perante terceiros enquanto não efetivado o registro. 2. O contrato particular de compra e venda não registrado produz efeitos apenas entre as partes contratantes, não sendo oponível a terceiros, especialmente aos credores que buscam a satisfação de seus créditos."
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela
GINCOVGD ALFA INCORPORA
ÇÕ
ES LTDA

no
Cumprimento de Sentença
da
Ação
d
e Rescisão Contratual Com Devolução Imediata
d
os

Valores Pagos
promovido por
GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES e JULIANA FERNANDES SANTANA RONDON
, contra a decisão que indeferiu o pedido
de substituição da penhora
, determinando a averbação da constrição na matrícula do imóvel e expedição do mandado para a avaliação.

Em síntese, sustenta

a agravante
que

a penhora recaiu sobre bem que não mais integra seu patrimônio, tornando a constrição ineficaz e desnecessariamente gravosa
, bem como que
ofereceu em substituição dois imóveis idôneos e de valor equivalente, suficientes para resguardar o crédito exequendo
.

Alega que
a ausência de registro do título translativo no Cartório de Imóveis não é suficiente para afastar a eficácia da alienação
do imóvel
perante terceiros, sobretudo quando comprovada a anterioridade da negociação e a boa-fé do adquirente
.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

A liminar recursal
foi
indeferida
(
ID
327377364
).

Contraminuta pelo desprovimento
(ID
335302379
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Consta dos autos que os
exequentes
iniciaram o cumprimento de sentença
para
o recebimento
de R$
163.410,79
, oriundas

das verbas
condenatórias
da
ação de rescisão de contrato com pedido de restituição dos valores pagos,
na qual a empresa requerida, ora agravante,
foi
condenada à
restituição do valor pago
pelos demandantes
com retenção de apenas 10% (dez por cento), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

A executada/agravante apresentou
manifestação indicando bem à penhora para a garantia do débito.

Diante da recusa do imóvel ofertado, os
exequentes
pugnaram pela busca de ativos nas contas de titularidade
da devedora
, cujo resultado restou negativo.

Posteriormente, requereram a penhora e avaliação do imóvel
(
Lote de Terreno

Urbano n. 34, Quadra 18, Condomínio Horizontal Florais da Mata
)

de matrícula nº 89632 do 1º Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande/MT.

Ao ser intimada da decisão que deferiu a penhora, a
executada
noticiou nos autos que o referido imóvel foi objeto de alienação a terceiro de boa-fé no ano de 2020,
indicando
novamente outros bens imóveis à garantia do débito.

O pedido de substituição foi indeferido
sob o fundamento de que a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, e que o contrato particular de cessão de direitos apresentado pela
e
xecutada, por não ter sido levado a registro, gera efeitos meramente obrigacionais entre as partes contratantes, não sendo oponível a terceiros.

Sob a alegação de que
a ausência de registro do título translativo no Cartório de Imóveis não é suficiente para afastar a eficácia da alienação perante terceiros, sobretudo quando comprovada a anterioridade da negociação e a boa-fé
do adquirente
, a executada interpôs o presente recurso, requerendo a suspensão do cumprimento de sentença até o seu julgamento
.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em definir se deve prevalecer a penhora sobre o imóvel indicado pelos
a
gravados

(
Lote de Terreno

Urbano n. 34, Quadra 18, Condomínio Horizontal Florais da Mata
,

de matrícula nº 89632 do 1º Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande/MT
)
, cuja titularidade registral pertence à
a
gravante, ou se deve ser aceita a substituição por outros bens, sob o argumento de alienação prévia a terceiro de boa-fé, não levada a registro.

Sobre o tema, convém
registrar que n
o ordenamento jurídico brasileiro a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. Trata-se de formalidade essencial, sem a qual o alienante continua a ser havido como dono do imóvel perante terceiros.

Nesse sentido, dispõem os artigos 1.227 e 1.245, § 1º, do CC:

"
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (
arts
. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código
."

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."

No caso, os documentos
juntados
aos autos pelos
a
gravados
, consistentes na matrícula do imóvel
, boletim de cadastramento imobiliário e certidão de valor venal
(
IDs
326540866,
pgs
. 26-31)
demonstram
que
o bem
permanece sob a titularidade da
a
gravante, GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.

I
nsta salientar que o
contrato particular de
compra e venda de bem imóvel
apresentado pela
a
gravante (ID 180751733), por não ter sido levado a registro, gera efeitos meramente obrigacionais entre as partes contratantes (
inter
partes
), não sendo oponível a terceiros, notadamente aos credores que, de boa-fé, buscam a satisfação de seus créditos por meio da constrição de bens que, legal e publicamente, integram o patrimônio do devedor.

Aliás, a
cláusula 7 do referido instrumento particular (ID 180751734, pg. 5) estabelece expressamente que "
é condição
sine

qua
non para concretização do presente negócio jurídico O/A(S) CESSIONÁRIO(A/S) deverá(
ão
) registrar o CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA [...] e consequentemente a presente CESSÃO DE DIREITOS junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, sob pena de nulidade do presente negócio jurídico, retornando-se ao status quo anterior à celebração deste instrumento
".

Assim, o próprio instrumento particular reconhece a necessidade do registro para a eficácia plena do negócio jurídico, o que não ocorreu no caso em tela
, razão pela qual escorreita a decisão que indeferiu o pedido de substituição do imóvel penhorado.

A
té porque
,
eventual direito de terceiro, supostamente adquirente de boa-fé, deve ser por ele defendida em via própria
,
à vista da
vedação contida no artigo 18 do CPC/15 de pleitear, em nome próprio, direito alheio
.

Por fim, cabe destacar que
a execução deve realizar-se no interesse do credor.
Assim, frustrada a tentativa de penhora de dinheiro, que ocupa o primeiro lugar na ordem de preferência legal (art. 835, I, CPC/15), assiste ao credor o direito de indicar outros bens do devedor para a satisfação de seu crédito.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026