Tribunal: TJMT
Processo: 1042022-64.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042022-64.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ANTENOR DA SILVA VIEIRA - CPF: 005.761.531-41 (APELADO), MATHEUS KLIEMASCHEWSK DE ARAUJO - CPF: 053.738.381-60 (ADVOGADO), NALVA MILTA DE SOUZA BARROS MELO - CPF: 604.299.921-49 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), PAULA CAROLINY RIBEIRO DA SILVA - CPF: 024.223.471-26 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa:
direito civil e direito do consumidor. apelação cível. ação declaratória c/c obrigação de fazer. promessa de compra e venda de imóvel. adimplemento substancial. ineficácia da rescisão contratual administrativa. insuficiência da notificação. mora ex re. continuidade do contrato. percentual adimplido superior a dois terços. boa-fé objetiva. recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu o adimplemento substancial em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impedindo a rescisão unilateral pelas rés, ante o pagamento de mais de dois terços das parcelas e o inequívoco interesse do autor na continuidade da relação contratual. Indeferido o pedido de indenização por danos morais.

ii. questão em discussão

2. A controvérsia envolve: (i) a validade da notificação para fins de rescisão contratual; (ii) a possibilidade de resolução unilateral do contrato diante de inadimplemento parcial; (iii) a aplicação da teoria do adimplemento substancial e seus requisitos; (iv) eventual conversão da obrigação em perdas e danos; e (v) a fixação dos honorários advocatícios sobre o valor da causa.

iii. razões de decidir

3. Embora configurada a mora ex re, o procedimento de notificação prévia foi ineficaz, tendo sido realizado em endereço diverso e por edital em cidade distinta, comprometendo o direito de defesa do devedor.

4. O percentual adimplido pelo autor (69,33%) aliado à quitação espontânea das parcelas vencidas antes da formalização da rescisão, comprova a satisfação significativa do interesse das vendedoras, ensejando a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

5. A jurisprudência do STJ exige, além do percentual de cumprimento, a análise da conduta do devedor, do esforço para adimplir, da manutenção do equilíbrio contratual e da proporcionalidade entre o inadimplemento e a resolução, todos presentes no caso concreto.

6. A ausência de impugnação específica a tais fundamentos revela insuficiência do recurso para desconstituir a sentença, que se manteve amparada na boa-fé objetiva e na vedação ao enriquecimento sem causa.

7. Não comprovada a alienação do imóvel a terceiros, o pedido de conversão da obrigação em perdas e danos deve ser analisado na fase de cumprimento de sentença, caso demonstrada a impossibilidade superveniente da tutela específica.

8. A manutenção da sucumbência das apelantes, com majoração dos honorários em grau recursal, é medida que se impõe diante do desprovimento do recurso.

iv. dispositivo e tese

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige não apenas o percentual significativo de cumprimento da obrigação, mas também a conduta proativa do devedor, a inexistência de prejuízo concreto ao credor e a preservação do equilíbrio contratual. 2. É ineficaz a notificação realizada em endereço diverso do pactuado e por edital publicado em localidade distinta da residência do devedor, para fins de rescisão contratual unilateral.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASTER CONSTRUTORA INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da
“Ação Declaratória c/c Obrigação de Fazer cumulada com Pedido de Tutela de Urgência”
(Proc. nº 1042022-64.2023.8.11.0003), ajuizada por ANTENOR DA SILVA VIEIRA em face das apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a ocorrência do adimplemento substancial do contrato particular de promessa de venda e compra de imóvel firmado entre as partes, obstando que as requeridas promovessem a rescisão do pacto em razão da falta de pagamento das parcelas vencidas até a data do ajuizamento da ação, rejeitando, contudo, o pedido de indenização por danos morais, e condenando a parte requerida ao pagamento das custas, taxas judiciárias e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (cf. Id. nº 325431417).

As apelantes sustentam que o autor realizou o pagamento de apenas 68% das parcelas previstas, percentual que sequer representaria 68% do valor devido, considerando os encargos moratórios incidentes, e que, para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, o Superior Tribunal de Justiça exige o pagamento de no mínimo 70% do valor da dívida.

Alegam que tentaram por três vezes notificar o apelado no endereço contratualmente informado, e somente após tentativas frustradas pela sua ausência houve a publicação de editais para notificação, tornando justa a rescisão contratual administrativa.

Argumentam que a rescisão ocorreu exclusivamente pela inadimplência da parte apelada, razão pela qual deveriam ser aplicados os termos contratuais relativos à rescisão previstos na Cláusula Décima Oitava, com abatimento de impostos, retenção da comissão de corretagem, fruição de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato por mês de inadimplência, multa contratual de 10% e retenção de despesas administrativas e tributárias.

Aduzem ainda que, caso não se entenda pela correta rescisão contratual administrativa, haveria impossibilidade de devolução do imóvel, pois este já teria sido vendido a terceiro após a rescisão administrativa, requerendo a conversão da obrigação em perdas e danos, com base no art. 499 do CPC.

Por fim, impugnam a condenação em honorários sucumbenciais sobre o valor atualizado da causa, sustentando que deveriam ser arbitrados sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC, razões pelas quais pedem o provimento do recurso para que seja reformada a sentença (cf. Id. nº 325431426).

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do apelo adversário (cf. Id. nº 325431432).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

O mérito recursal gira em torno da discussão acerca da aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como dos efeitos jurídicos dela decorrentes, especialmente no que se refere à legitimidade da rescisão contratual administrativa promovida pelas apelantes.

As rés/apelantes sustentam que o autor/apelado adimpliu apenas 68% das parcelas previstas no contrato, percentual inferior ao mínimo de 70% que, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, autorizaria a incidência da teoria do adimplemento substancial. Defendem a regularidade do procedimento de notificação, alegando que houve três tentativas no endereço do apelado antes da publicação dos editais. Requerem o reconhecimento da culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual, com a aplicação das penalidades previstas na Cláusula Décima Oitava do contrato. Aduzem a impossibilidade de devolução do imóvel, por ter sido alienado a terceiro, postulando a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC. Por fim, pugnam pela fixação dos honorários advocatícios sobre o valor da condenação, e não sobre o valor atualizado da causa.

Em contrarrazões, o autor/apelado sustenta a manutenção da sentença, alegando ter quitado voluntariamente as parcelas em atraso antes da rescisão, a invalidade das notificações por terem sido direcionadas a endereço diverso do contratual e a abusividade da cláusula de rescisão unilateral.

A r. sentença apelada deu a seguinte solução à lide:

Do contrato de adesão:

Cuida-se de análise de validade de cláusulas contratuais insertas em instrumento particular de compromisso de compra e venda, cuja natureza jurídica se amolda ao conceito de contrato de adesão, na forma do artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, trata-se de avença cujas disposições foram preestabelecidas unilateralmente pelas requeridas, sem que ao consumidor fosse conferida oportunidade de discutir seu conteúdo, sendo-lhe imposta a mera aceitação para concretização do negócio.

Nesta hipótese, é certo que o princípio da autonomia da vontade, fundante da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), sofre mitigação, permitindo-se ao Judiciário o controle das cláusulas contratuais, sobretudo quando presentes abusividades que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do artigo 51, inciso IV, do CDC.

Deve-se considerar que o consenso contratual, em contratos de adesão, não é pleno, pois o consumidor, parte vulnerável da relação jurídica, não contribui para a formação do conteúdo contratual, apenas o aceita em sua totalidade, como condição para aquisição do bem ou serviço. Diante disso, mesmo na ausência de fato superveniente, o contrato pode e deve ser revisto judicialmente quando verificada a existência de cláusulas que desrespeitem os direitos básicos do consumidor, em especial o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Tal entendimento encontra amparo no artigo 6º, inciso V, do CDC, que consagra como direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, autorizando, portanto, a intervenção judicial na relação privada em prol da parte vulnerável.

Nesse contexto, é cabível a revisão judicial das disposições contratuais, com vistas a preservar o equilíbrio da relação de consumo, a função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), fundamentos que, conjugados com a principiologia do Código de Defesa do Consumidor, afastam a rigidez da regra da intangibilidade dos pactos.

Da cláusula de compromisso arbitral:

A presente ação foi ajuizada com fundamento em contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, no qual consta cláusula compromissória prevendo a submissão de eventuais litígios à arbitragem.

É certo que, nos termos do artigo 4º, §1º, da Lei nº 9.307/96 (Lei de Arbitragem), uma vez existente convenção de arbitragem, as partes se obrigam a resolver seus conflitos perante juízo arbitral, sendo a cláusula compromissória causa de extinção do processo judicial, sem resolução de mérito, desde que o réu suscite, tempestivamente, a incompetência do juízo estatal, nos termos do artigo 485, inciso VII, do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça de Santa Catarina:

“Havendo no contrato cláusula compromissória estipulando compromisso arbitral, extingue-se o processo sem julgamento do mérito, desde que a parte alegue incompetência do Juízo Estatal, com remessa dos autos à arbitragem competente.” (TJSC, Apelação Cível n. 0300593-32.2019.8.24.0038, de Joinville, rel. Des. Monteiro Rocha, j. 10/10/2019, Quinta Câmara de Direito Comercial).

Contudo, não se aplica tal consequência na hipótese em análise. A parte requerida, detentora da prerrogativa de invocar a convenção arbitral, não alegou a existência da cláusula compromissória como óbice ao prosseguimento da demanda na via judicial, tampouco suscitou a incompetência do juízo estadual. Assim, operou-se a perpetuação da jurisdição estatal, nos termos do artigo 64, §1º, do CPC, o qual dispõe que “prorroga-se a competência relativa se não for alegada em tempo oportuno”.

Ademais, cumpre registrar que o próprio artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal assegura a todos o direito de acesso à jurisdição estatal, sendo certo que a cláusula compromissória, embora válida, não possui força absoluta, podendo ser afastada quando não invocada oportunamente pela parte interessada.

Portanto, reconhecida a ausência de impugnação à jurisdição estatal, impõe-se o regular prosseguimento do feito nesta Justiça Comum.

Da aplicação do Decreto-Lei nº 911/69:

A parte autora busca aplicar ao presente feito os ditames do Decreto-Lei nº 911/1969, que dispõe sobre a alienação fiduciária em garantia, pretendendo a incidência das normas processuais ali previstas.

Todavia, razão não lhe assiste.

A presente ação judicial encontra-se amparada em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, conforme documento de ID 137418095, págs. 7 a 21, firmado entre as partes. Referido instrumento contratual não configura negócio jurídico típico de alienação fiduciária em garantia, nos moldes do Decreto-Lei nº 911/69, porquanto não se trata de contrato de financiamento garantido pela transferência da propriedade resolúvel do bem ao credor, tampouco há previsão de cláusula fiduciária com constituição de garantia real.

No negócio celebrado, o promitente comprador se compromete a adquirir o imóvel mediante pagamento parcelado, sem qualquer constituição de garantia fiduciária sobre o próprio bem, característica essencial à aplicação do Decreto-Lei nº 911/69.

Desta forma, não há que se falar na aplicação do referido diploma legal, pois ausente o requisito essencial da alienação fiduciária, qual seja, a existência de garantia real vinculada ao cumprimento de contrato de financiamento.

No caso em apreço, trata-se de relação jurídica decorrente de promessa de compra e venda entre consumidor e fornecedora de bens imóveis, circunstância que atrai a incidência das normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, este último aplicável em razão da hipossuficiência técnica e econômica do adquirente e da natureza da relação contratual estabelecida, nos termos dos artigos 2º, 3º e 6º da Lei nº 8.078/90.

Assim, REJEITA-SE a pretensão de aplicação do Decreto-Lei nº 911/69 ao caso concreto, prosseguindo-se a análise da demanda conforme as disposições legais pertinentes à espécie contratual em discussão.

Da constituição em mora:

Cuida-se de análise sobre a configuração da mora contratual da parte autora, no âmbito de compromisso particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

É sabido que o inadimplemento das obrigações contratuais pode configurar-se sob duas espécies distintas de mora: mora “ex re” e mora “ex persona”. A primeira, nos termos do artigo 397 do Código Civil, ocorre independentemente de interpelação, quando a obrigação tem prazo certo para seu adimplemento. Já a segunda exige prévia notificação judicial ou extrajudicial do devedor, por ausência de fixação de termo certo para cumprimento da obrigação.

No caso dos autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes previa o pagamento das parcelas mediante boletos com datas certas de vencimento, conforme documentos acostados aos autos. Assim, não há necessidade de notificação para constituição em mora, porquanto o vencimento da obrigação já se encontrava previamente ajustado.

Desta forma, a mora do autor aperfeiçoou-se automaticamente no dia seguinte ao vencimento da primeira parcela não paga, caracterizando-se, portanto, como mora “ex re”, bastando a simples inobservância do prazo para o reconhecimento do inadimplemento.

O entendimento acima encontra respaldo na doutrina e jurisprudência, no sentido de que, havendo estipulação de data certa para o adimplemento da obrigação, a inadimplência do devedor constitui mora automática, dispensando qualquer interpelação.

Ante o exposto, RECONHECE-SE que a parte autora foi validamente constituída em mora a partir do dia seguinte ao vencimento da primeira parcela inadimplida, nos termos do artigo 397 do Código Civil.

Do adimplemento substancial do contrato:

Cuida-se de ação judicial proposta com a finalidade de discutir a validade da resolução unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel promovida pelas rés, sob a alegação de inadimplemento contratual por parte do autor.

Compulsando os autos, verifica-se que o autor adimpliu 104 (cento e quatro) das 150 (cento e cinquenta) parcelas pactuadas, o que representa mais de dois terços do valor total do contrato. Além disso, restou demonstrado nos autos o inequívoco interesse do autor em cumprir o contrato, inclusive mediante a quitação voluntária das parcelas vencidas, conforme comprovação de pagamento acostada ao ID 137420113.

Segundo entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, “o adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.636.692/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

Conforme dispõe o artigo 475 do Código Civil, a resolução contratual por inadimplemento é direito da parte prejudicada. Contudo, o referido dispositivo deve ser interpretado à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (artigos 421 e 422 do CC), os quais se impõem com ainda mais vigor nas relações de consumo.

A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, segundo a jurisprudência do STJ (REsp 1.236.960/RN, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 19.11.2019), exige a verificação dos seguintes requisitos: (i) satisfação significativa do interesse do credor; (ii) baixa relevância da parcela inadimplida em relação ao total da obrigação; (iii) esforço e diligência do devedor em adimplir; (iv) manutenção do equilíbrio contratual; (v) existência de remédios contratuais menos gravosos; e (vi) ponderação entre os prejuízos decorrentes da resolução e sua utilidade.

No caso em exame, estão preenchidos todos esses requisitos. O autor cumpriu de maneira substancial a obrigação principal, adimpliu espontaneamente os valores em atraso e expressamente manifestou o interesse na continuidade do contrato. Ademais, não se vislumbra prejuízo concreto às rés que justifique medida tão gravosa como a rescisão contratual e retomada do imóvel já substancialmente pago, o que inclusive poderia configurar enriquecimento sem causa.

Dessa forma, RECONHECE-SE, com base no art. 421, parágrafo único, e art. 475 do Código Civil, c/c o art. 6º, incisos IV e VI, do Código de Defesa do Consumidor, a existência de adimplemento substancial do contrato, afastando-se a pretensão de resolução contratual unilateral promovida pelas rés.

Do dano moral:

Cuida-se de pedido de indenização por danos morais formulado pela parte autora em decorrência de supostos prejuízos experimentados na execução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Contudo, após análise detida dos autos, verifica-se que não restou demonstrada qualquer conduta ilícita praticada pelas requeridas, tampouco qualquer violação a direito da personalidade do autor apta a ensejar reparação por danos extrapatrimoniais.

Nos termos do artigo 186 do Código Civil, “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Já o artigo 927 do mesmo diploma legal dispõe que “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

A responsabilização civil, portanto, exige a presença cumulativa de três elementos: a conduta ilícita, o dano e o nexo de causalidade entre ambos. Na hipótese sob julgamento, embora o autor tenha experimentado situação desconfortável em razão da controvérsia contratual, não se evidenciou qualquer comportamento abusivo, doloso ou negligente por parte das requeridas, mas sim o exercício regular de direito decorrente da relação contratual estabelecida entre as partes.

Ademais, o simples inadimplemento contratual, por si só, não caracteriza dano moral indenizável, salvo se acompanhado de circunstâncias excepcionais que acarretem efetiva lesão a direitos da personalidade, o que, como visto, não se verifica nos autos.

Ante o exposto, REJEITA-SE o pedido de indenização por danos morais, por ausência de pressupostos legais para a responsabilização civil das requeridas.

Diante disso, e com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, para o fim de DECLARAR a ocorrência do adimplemento substancial do contrato particular de promessa de venda e compra de imóvel firmado entre as partes, obstando, por conseguinte, que a requerida promova a rescisão do pacto em razão da falta de pagamento das parcelas vencidas até a data do ajuizamento da presente ação.

Pois bem.

As apelantes sustentam a regularidade do procedimento de notificação, alegando que tentaram notificar o apelado por três vezes antes de proceder à publicação dos editais. Todavia, conforme demonstrado nas contrarrazões, o endereço constante no instrumento contratual (ID 137418095) indica a residência do apelado na Rua Poxoréo, S/N, Quadra 05, Lote 02, Bairro Vila Valéria, Rondonópolis/MT, ao passo que as notificações foram encaminhadas para o Bairro Vila Birigui, localidade diversa.

Ademais, os editais foram publicados em periódico de circulação em Cuiabá/MT, cidade distante mais de duzentos quilômetros de Rondonópolis/MT, onde celebrado o negócio e domiciliado o devedor. Tais circunstâncias comprometem a eficácia do procedimento de notificação para fins de rescisão contratual, ainda que a sentença tenha reconhecido a constituição da mora de forma automática (mora
ex re
), nos termos do art. 397 do Código Civil, em razão das datas certas de vencimento previstas no contrato.

Com efeito, uma coisa é a constituição em mora, que independe de notificação quando há termo certo; outra, diversa, é o procedimento formal de rescisão contratual, que exige regular ciência do devedor para que possa exercer seu direito de purgar a mora ou apresentar defesa.

Quanto ao percentual de adimplemento, as apelantes alegam que o apelado quitou apenas 68% das parcelas, percentual inferior aos 70% que a jurisprudência exigiria para aplicação da teoria do adimplemento substancial. Ocorre que a própria sentença consignou que o autor adimpliu 104 das 150 parcelas pactuadas, o que corresponde a 69,33% do total.

Ademais, restou demonstrado nos autos que o apelado efetuou a quitação voluntária das parcelas vencidas, conforme comprovante de pagamento acostado ao ID 137420113, circunstância que evidencia seu inequívoco interesse no cumprimento do contrato. A notificação extrajudicial indicava como inadimplidas as parcelas de nº 103 a 106, as quais foram quitadas em 21 de junho de 2023, antes da formalização da rescisão contratual ocorrida em setembro do mesmo ano.

Os editais publicados em agosto de 2023 apontavam as parcelas 106 a 110, havendo sobreposição que indica, no mínimo, descompasso no controle de pagamentos por parte das apelantes.

De todo modo, a teoria do adimplemento substancial não se resume à verificação de percentual mínimo de adimplemento. A sentença recorrida, amparada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.236.960/RN, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira), analisou os requisitos exigidos para incidência da teoria: satisfação significativa do interesse do credor; baixa relevância da parcela inadimplida em relação ao total da obrigação; esforço e diligência do devedor em adimplir; manutenção do equilíbrio contratual; existência de remédios contratuais menos gravosos; e ponderação entre os prejuízos decorrentes da resolução e sua utilidade.

Concluiu o Juízo de origem que todos os requisitos restaram preenchidos, destacando que o autor cumpriu de maneira substancial a obrigação principal, adimpliu espontaneamente os valores em atraso e manifestou interesse na continuidade do contrato, não havendo prejuízo concreto às rés que justificasse medida tão gravosa como a rescisão contratual e retomada do imóvel já substancialmente pago, o que poderia configurar enriquecimento sem causa.

As razões recursais não apresentaram impugnação específica a cada um desses requisitos, limitando-se a discutir o percentual de adimplemento, o que não se mostra suficiente para infirmar a conclusão da sentença.

A propósito, este Tribunal já assentou que:

APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR – DESERÇÃO – REJEITADA – RECOLHIMENTO EM DOBRO REALIZADO – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO – INADIMPLÊNCIA DE PARCELAS PELOS REQUERIDOS – NÃO TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE NO AGENTE FINANCIADOR – REQUERIDOS QUE ADIMPLIRAM SUBSTANCIALMENTE O CONTRATO – MANUTENÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL – DANOS MATERIAIS – DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DO FINANCIAMENTO E IPTU’S – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – NEGATIVAÇÃO – EXISTÊNCIA DE OUTRAS NEGATIVAÇÕES ANTERIORES – AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O IMÓVEL FOI A LEILÃO – SUCUMBÊNCIA – REQUERIDOS QUE DERAM CAUSA AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- Sendo realizado o pagamento tempestivo e em dobro do preparo, não há que falar em deserção pelo não recolhimento no ato da interposição do recurso.

2- “Quando verificado que há apenas o inadimplemento parcial e mínimo da obrigação contratual, além de que o desfazimento do contrato pode impor um sacrifício excessivo a uma dos contratantes, comparativamente à opção de mantê-lo, em caráter excepcional, admite-se a incidência da teoria do adimplemento substancial, a fim de preservar a relação contratual cuja a substância restou em grande medida satisfeita” (N.U 1013746-50.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/09/2020, Publicado no DJE 18/09/2020).

3- "Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima

inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento" (Súmula 385/STJ).

4- Ausência de demonstração de que o imóvel foi levado a leilão, ou de qualquer outra situação a ensejar a condenação em compensação por dano moral.

5- Deve ser a sucumbência redimensionada, pois incontroverso nos autos a inadimplência dos apelados/requeridos em relação às suas obrigações contratuais (pagamento de prestações, IPTU’s e transferência do financiamento), a despeito da aplicação da teoria do adimplemento substancial, em aplicação da teoria da causalidade.

(N.U 0001271-76.2015.8.11.0021, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 26/02/2021)

É exatamente a hipótese dos autos, em que o apelado adimpliu mais de dois terços do valor contratado e demonstrou interesse na manutenção do pacto mediante quitação voluntária das parcelas em atraso.

No tocante ao pedido de reconhecimento da culpa exclusiva do apelado e aplicação das penalidades previstas na Cláusula Décima Oitava do contrato, o pleito resta prejudicado diante da manutenção do reconhecimento do adimplemento substancial.

Afastada a resolução contratual, não há falar em incidência das penalidades contratuais decorrentes de rescisão por inadimplemento. O contrato deve ter continuidade, cabendo às apelantes tão somente a cobrança das parcelas eventualmente em aberto, acrescidas dos encargos moratórios previstos no ajuste, sem prejuízo da manutenção do vínculo contratual.

Quanto ao pedido de conversão da obrigação em perdas e danos, as apelantes alegam que o imóvel foi alienado a terceiro após a rescisão administrativa, o que impossibilitaria a devolução do bem. O pedido não comporta acolhimento neste momento processual.

A alegação não veio acompanhada de prova documental, como certidão atualizada da matrícula do imóvel que demonstrasse a efetiva transferência da propriedade. Ademais, conforme informado nas contrarrazões, houve determinação judicial de averbação da presente demanda na matrícula do imóvel (Ofício nº 68/2024E), medida que visa resguardar o bem de alienações a terceiros que pudessem alegar boa-fé.

Eventual impossibilidade superveniente de cumprimento da obrigação deverá ser analisada em sede de cumprimento de sentença, oportunidade em que, comprovada a impossibilidade da tutela específica ou do resultado prático equivalente, poderá haver a conversão em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC.

Por fim, as apelantes requerem que os honorários advocatícios sejam fixados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor atualizado da causa. O pedido resta prejudicado diante do desprovimento do recurso, mantendo-se a sucumbência das apelantes nos termos fixados na sentença.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a r. sentença por seus próprios fundamentos.

Em razão do desprovimento recursal, majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Custas recursais pelas apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026