Tribunal: TJMT
Processo: 1026461-12.2025.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-02
Data de publicação: 2026-06-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026461-12.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.613.891/0001-85 (APELANTE), JENYFFER KELLE PEREIRA BASSAN - CPF: 046.525.431-40 (APELADO), JACKSON AUGUSTO PEREIRA BASSAN - CPF: 004.476.141-42 (ADVOGADO), GUBIO CESAR MARTINS SILVA - CPF: 342.876.858-22 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. EMPREENDIMENTO NÃO INICIADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO.
QUANTUM
PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL. NATUREZAS E FINALIDADES DISTINTAS. INOCORRÊNCIA DE
BIS IN IDEM
. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por incorporadoras contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva das rés, determinando a restituição integral dos valores pagos, condenação ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais aos adquirentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a restituição dos valores pagos pode ser parcelada; (ii) estabelecer a legitimidade da multa contratual aplicada em favor dos consumidores; e (iii) determinar se estão configurados os danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo inadmissível transferir aos consumidores os riscos da atividade empresarial.

4.

Inviável o reconhecimento da alegada excessividade da cláusula penal quando o percentual questionado foi livremente estipulado pelas próprias fornecedoras para proteção de seus interesses contratuais, incidindo, em favor do consumidor, por aplicação do Tema 971 do STJ e dos postulados da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

5.

O abandono do empreendimento e a inexistência de início das obras extrapolam o mero inadimplemento contratual e configuram dano moral indenizável.

6.

A cumulação da multa contratual com indenização por danos morais não caracteriza
bis in idem
, por possuírem naturezas e finalidades distintas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A restituição dos valores pagos pelo adquirente deve ser integral e imediata quando a rescisão decorrer de culpa exclusiva da incorporadora.

2.

A cláusula penal prevista em favor da incorporadora pode ser invertida em benefício do consumidor nas hipóteses de inadimplemento do fornecedor, consoante o Tema 971 do STJ.

3.

O abandono do empreendimento imobiliário e a frustração da aquisição da casa própria configuram dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CDC; CPC, art. 85, § 11; CC, arts. 421 e 422.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 971.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
. e
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
. contra sentença proferida pela MMª Juíza de Direito
Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por
JENYFFER KELLE PEREIRA BASSAN
e
GUBIO CESAR MARTINS SILVA
, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Viva Cristo Rei”, por culpa exclusiva das requeridas, determinando a restituição integral e imediata dos valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo INCC desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, bem como condenando as rés ao pagamento de multa contratual de 25% sobre o montante a ser restituído e indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor, além das verbas sucumbenciais.

Em suas razões recursais, as apelantes afirmam não se insurgirem quanto à rescisão contratual e à devolução dos valores pagos, porém defendem a possibilidade de parcelamento da restituição, diante da alegada incapacidade financeira momentânea e da necessidade de preservação da atividade empresarial.

Sustentam, ainda, a inexistência de dano moral indenizável, ao argumento de que os fatos narrados configurariam mero inadimplemento contratual, sem demonstração de efetiva lesão a direitos da personalidade. Subsidiariamente, requerem a redução do
quantum
indenizatório.

Em contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso, sustentando, em síntese, a configuração dos danos morais em razão da frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria e do total abandono do empreendimento pelas incorporadoras.

Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Como visto, trata-se de recurso de apelação interposto por
VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
. e
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
. contra sentença proferida pela MMª Juíza de Direito
Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por
JENYFFER KELLE PEREIRA BASSAN
e
GUBIO CESAR MARTINS SILVA
, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Viva Cristo Rei”, por culpa exclusiva das requeridas, determinando a restituição integral e imediata dos valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo INCC desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, bem como condenando as rés ao pagamento de multa contratual de 25% sobre o montante a ser restituído e indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor, além das verbas sucumbenciais, nos seguintes termos:

“[...] Visto.

Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela antecipada, ajuizada por Jenyffer Kelle Pereira Bassan e Gubio César Martins Silva, em desfavor de Echer Empreendimentos Ltda. e Várzea Grande Echer 36 Incorporações Spe Ltda., na qual alegam que adquiriram, mediante cessão, a Unidade Autônoma no empreendimento Viva Cristo Rei, quadra A lote n.º 11, em 25.02.2021, pelo valor total de R$ 17.113,39, tendo efetuado pagamento total de R$ 35.953,42, compreendendo o valor da cessão e as parcelas mensais.

Afirmam os autores que transcorreu integralmente o prazo contratual para entrega do imóvel, bem como o período de tolerância estipulado, sem que a parte requerida tenha sequer iniciado as obras. Aduzem, ainda, que a ré se recusou a fornecer previsão para a conclusão do empreendimento, limitando-se a apresentar proposta de rescisão contratual por iniciativa administrativa, com previsão de retenção de 50% dos valores pagos, além da cobrança de taxas de corretagem.

Requerem a concessão de tutela de urgência para suspender cobranças vincendas relativas ao contrato, bem como determinar que a parte requerida se abstenha de incluir o nome dos autores em órgãos de restrição ao crédito, sob pena de multa. No mérito, pede a procedência dos pedidos autorais, com confirmação da liminar, bem como para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, determinando a restituição integral do montante pago, além de condená-la ao pagamento de multa contratual de 25% sobre o valor pago e R$ 5.000,00 para cada autor.

Foi proferida decisão interlocutória, id. 199335563, deferindo o pedido urgente e determinando a inversão do ônus da prova.

Em sede de contestação, id. 209102743, as requeridas apresentam preliminar de ilegitimidade passiva da ré Echer Empreendimentos. No mérito, sustentam que a pandemia e a consequente crise econômica configuram hipóteses de caso fortuito e força maior, além de terem causado onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual, inviabilizando a continuidade do empreendimento. Alega ter agido com boa-fé, realizando investimentos e buscando alternativas para manter o projeto, mas, diante da impossibilidade de execução, propôs uma rescisão contratual consensual, com devolução integral dos valores pagos, em 37 parcelas de R$ 971,71, com carência inicial de 12 meses. Por fim, defende que não há dano moral a ser indenizado.

Réplica à contestação em id. 210050334.

Instados a especificarem provas, id. 220271865, ambas as partes pediram o julgamento antecipado, ids. 220652875 e 220785165.

É o relatório.

Decido.

[...]

Resta incontroversa a existência de relação jurídica entre as partes pelos contratos de ids. 190292065 e 190292066, relativa à aquisição de Unidade Autônoma no empreendimento Viva Cristo Rei.

Na cláusula nona, acerca do prazo de entrega, consta estipulado que o empreendimento seria entregue em até 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento, com tolerância de 180 dias.

No entanto, até a propositura da ação, em abril de 2025, o empreendimento não só não havia sido entregue, como pior, sequer havia iniciado. Tais fatos podem ser extraídos não só dos documentos dos autos, mas também de inúmeras outras demandas ajuizadas contra a requerida em razão do atraso no mesmo empreendimento.

Ademais, as requeridas, em sede de contestação, já confirmaram a inviabilidade do empreendimento, inclusive indicando que têm procurado outros clientes e formalizado distratos.

Neste sentido, já se posicionou o TJ/MT:

[...]

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Vale registrar ainda, o disposto no artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/64, verbis:

[...]

Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à parte Requerida, impondo a esta o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado ao Requerente, ante o não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

Nesse sentido, convém mencionar também a regra trazida pelo art. 389, do Código Civil, in verbis:

[...]

Ressalta-se que, o ônus de demonstrar o fato desconstitutivos do direito do Autor é da parte Requerida (art. 373, II, do CPC), especialmente por se tratar de uma relação de consumo.

No que concerne à alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia de COVID-19, não merece acolhimento. Embora a pandemia tenha impactado o setor da construção civil, trata-se de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, o qual não exclui a responsabilidade do fornecedor. Ademais, o contrato inicial foi celebrado durante a pandemia, ou seja, a situação já era conhecida à época, não podendo ser utilizada como escusa para o cumprimento das avenças.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para o autor buscar o desfazimento do negócio por culpa da Requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela Ré em razão da previsão contratual.

Senão vejamos: “Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, o consumidor tem direito de receber de volta todos os valores desembolsados, sem qualquer retenção (Súmula 543/STJ).”

Pois bem. No que se refere ao montante pago, a parte autora apresentou o extrato financeiro de id. 190292067, o qual comprova a quitação, em nome próprio, das parcelas 24 a 48, totalizando o valor de R$ 18.840,03. Ademais, apresentou o contrato de cessão de direitos e obrigações, de id. 190292066, por meio do qual adquiriu o crédito de R$ 17.113,39 da cedente Daiane Evangelista Rech, perfazendo o total de R$ 35.953,42 a ser restituído.

A restituição deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, à luz do entendimento consagrado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a seguir transcrita:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Referidos valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INCC, desde o desembolso, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação, ambos os índices conforme previsão contratual.

Ademais, existindo previsão contratual para o pagamento de multa em caso de rescisão por culpa do adquirente, no mesmo sentido a penalidade deve ser imposta em caso de desfazimento do contrato pela outra parte, em respeito ao Tema 971, do STJ.

Deste modo, apurado o valor a ser restituído em sede de liquidação de sentença, deverá a requerida pagar multa de 25% sobre este montante.

No tocante ao dano moral, diante do descumprimento do contrato de forma injustificável, ele está caracterizado, vez que afetou diretamente a vida dos autores, causando-lhes prejuízos, perturbação e aflição que devem ser indenizados, não se tratando de mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.

Senão vejamos:

[...]

Este fato, por si só, já autoriza o direito da autora a indenização por danos morais, já que teve violado seu direito, com relação ao ato ilícito praticado pelas rés.

A fixação do valor para os danos morais serve apenas para desestimular a prática de atos semelhantes e equilíbrio entre a compensação do constrangimento e a prevenção da reincidência, razão pela qual, deve ter como parâmetro os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No caso em tela, deve-se levar em consideração como ocorreram os fatos, condições das partes e a extensão do dano, de molde a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe.

Nessa esteira, comprovado o fato e presente o dano moral indenizável, bem como analisando os critérios elencados, tem-se por razoável e proporcional a fixação do dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por autor.

Diante do exposto, e por tudo que dos autos constam, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então.

Confirmo a liminar, tornando-a definitiva.

Condeno as rés, solidariamente, a restituir à parte autora, os valores que pagou, no montante de R$ 35.953,42 (trinta e cinco mil, novecentos e cinquenta e três reais e quarenta e dois centavos), sendo que o saldo deverá ser corrigido monetariamente pelo INCC, desde a data do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado (índices contratuais). Sobre o montante apurado para a restituição, deverá ser acrescida a multa de 25% (vinte e cinco por cento).

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização pelos danos morais, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por autor, a título de indenização por danos morais, acrescido de juros de mora mediante taxa SELIC, a partir da citação, deduzido o IPCA. A partir da prolação da sentença/arbitramento, deverá ser aplicado apenas a taxa SELIC, que abrange os juros e correção, até o efetivo pagamento.

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2º c/c art. 86, do Código de Processo Civil.”

Pois bem.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se à análise da possibilidade de parcelamento da restituição dos valores pagos pelos adquirentes, bem como da configuração dos danos morais e eventual necessidade de redução do
quantum
indenizatório arbitrado na origem.

Dispensadas maiores digressões,
quanto ao pedido de parcelamento da restituição dos valores pagos, melhor sorte não assiste às apelantes
.

Conforme consignado na sentença, restou incontroverso o inadimplemento contratual das requeridas, as quais, além de não concluírem o empreendimento no prazo ajustado, sequer iniciaram as obras, reconhecendo, inclusive, a inviabilidade do projeto imobiliário.

Nesse contexto, correta a sentença ao determinar a restituição integral e imediata das quantias pagas pelos adquirentes, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor”.

A pretensão das apelantes de parcelar a restituição em até 37 parcelas mensais, com período de carência, importa evidente transferência ao consumidor dos riscos inerentes à atividade empresarial, providência incompatível com o sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor e com a teoria do risco do empreendimento.

A alegada dificuldade financeira das incorporadoras, ainda que existente, não possui o condão de afastar direito expressamente assegurado ao consumidor pela jurisprudência consolidada do STJ, sobretudo quando a própria inadimplência decorreu exclusivamente da conduta das fornecedoras, que comercializaram empreendimento cuja execução sequer foi iniciada. De igual modo, não há qualquer comprovação, ainda que mínima, da alegada impossibilidade de devolução imediata ou de situação excepcional que justificasse a autorização da restituição parcelada.

Certo é que admitir o parcelamento pretendido equivaleria a impor aos adquirentes ônus decorrente da má gestão empresarial das apelantes, permitindo que estas continuassem a utilizar recursos pertencentes aos consumidores para financiar passivo decorrente do próprio inadimplemento contratual, em manifesta afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A fim de corroborar a conclusão ora adotada, destaca-se:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA ENTREGA E INVIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO. SÚMULA 543 DO STJ
.
DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. [...] A restituição das parcelas pagas pelo consumidor, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do promitente vendedor,
deve ser imediata e integral
, nos termos da Súmula 543 do STJ. 5. O parcelamento do valor a ser devolvido afronta a boa-fé e o equilíbrio contratual, não havendo fundamento que o justifique
.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10121385620248110002, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 27/11/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2025)

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO. [...] 3. Restou comprovado o inadimplemento contratual das rés, consubstanciado no atraso injustificado na entrega da infraestrutura do loteamento, circunstância que impõe a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora. 4.
Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas
deve ocorrer de forma integral e imediata,
vedada qualquer retenção, sob pena de enriquecimento sem causa da parte inadimplente
.
” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10102274020238110003, Relator.: RICARDO GOMES DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 12/05/2026, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/05/2026)

Também não merece acolhimento a insurgência voltada ao afastamento da multa contratual.
A sentença reconheceu a incidência da cláusula penal em desfavor das rés com fundamento na orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no
Tema Repetitivo 971
, segundo a qual, havendo previsão de cláusula penal apenas em benefício da incorporadora para hipótese de inadimplemento do adquirente, mostra-se possível sua inversão em favor do consumidor quando o desfazimento do negócio decorrer de culpa exclusiva do fornecedor.

No caso concreto, restou incontroverso que a resolução contratual decorreu exclusivamente do inadimplemento das apelantes, as quais não apenas deixaram de entregar o empreendimento no prazo avençado, como sequer iniciaram as obras, circunstância que inviabilizou completamente a finalidade econômica do contrato.

Nessa perspectiva, a condenação ao pagamento da multa contratual não decorre de criação judicial de penalidade não prevista pelas partes, mas da aplicação da orientação vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça destinada a restabelecer o equilíbrio contratual e a isonomia entre os contratantes.

A alegação de excesso da cláusula penal igualmente não comporta acolhimento,
porquanto o percentual de 25% corresponde exatamente ao parâmetro contratualmente eleito pelas próprias apelantes para sancionar o inadimplemento do adquirente, circunstância que afasta, em princípio, a alegação de manifesta desproporcionalidade da penalidade quando aplicada, por força do Tema 971/STJ, em favor do consumidor.

De todo modo, o patamar estabelecido não se revela excessivo diante da gravidade do inadimplemento verificado nos autos, marcado pelo abandono integral do empreendimento e pela completa frustração da legítima expectativa dos adquirentes.

Ausentes elementos concretos que demonstrem excesso manifesto ou cumprimento parcial da obrigação aptos a justificar a intervenção judicial para redução equitativa da penalidade, impõe-se a manutenção integral da condenação.

Do mesmo modo,
não há falar em ausência de danos morais indenizáveis
,

pois, embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente para ensejar compensação extrapatrimonial, a hipótese dos autos revela circunstâncias excepcionais que ultrapassam o simples dissabor cotidiano.

Não se trata, aqui, de mero atraso pontual na entrega do imóvel. O conjunto probatório evidencia verdadeiro abandono do empreendimento, cujas obras sequer foram iniciadas, mesmo após o transcurso integral do prazo contratual e do período de tolerância. Soma-se a isso a ausência de previsão concreta para conclusão do projeto e a necessidade de ajuizamento da demanda para resguardar direitos básicos dos consumidores, inclusive mediante tutela de urgência para impedir cobranças e eventual negativação.

A situação experimentada pelos autores extrapola a esfera do mero inadimplemento patrimonial, atingindo legítima expectativa relacionada à aquisição da casa própria e gerando frustração, insegurança e angústia aptas a configurar dano moral indenizável, especialmente diante da completa inviabilidade do empreendimento reconhecida pelas próprias rés.

A jurisprudência desta Corte Estadual, inclusive em demandas envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário, tem reconhecido a configuração de danos morais em hipóteses análogas, notadamente quando verificado o cancelamento integral do projeto e a inexistência de início das obras:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. OBRA NÃO INICIADA. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. [...] 3. A jurisprudência do STJ orienta que o mero inadimplemento contratual não gera, por si só, direito à indenização por danos morais, salvo em casos excepcionais que importem violação relevante de direitos da personalidade ou frustração profunda da legítima expectativa do consumidor. 4.
Quando o inadimplemento é absoluto e a obra sequer é iniciada após anos de vigência contratual, revela-se conduta que extrapola o inadimplemento comum, autorizando a reparação moral diante da frustração integral do projeto de aquisição de imóvel para moradia
. 5.
No caso concreto, a construtora não iniciou as obras mesmo após o prazo contratual acrescido da tolerância, e tampouco apresentou justificativa plausível, configurando inadimplemento absoluto e violação da boa-fé objetiva
(CC, arts. 421 e 422). 6. A manutenção do pagamento de parcelas durante mais de três anos sem qualquer contrapartida concreta frustrou a legítima expectativa da consumidora, autorizando a indenização por dano moral. 7. O valor fixado a título de compensação extrapatrimonial (R$ 10.000,00) respeita os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não havendo motivo para sua redução.
” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10665597320248110041, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 06/11/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2025)

No que concerne ao
quantum
indenizatório, igualmente não vislumbro excesso apto a justificar intervenção desta instância revisora, na medida em que a indenização fixada em R$ 5.000,00 para cada autor observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a extensão do dano, o caráter pedagógico da medida e as peculiaridades do caso concreto, sem importar enriquecimento sem causa dos consumidores.

Outrossim, não prospera a tese de
bis in idem
decorrente da cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais.
A cláusula penal possui natureza eminentemente contratual e destina-se a prefixar perdas e danos decorrentes do inadimplemento da obrigação assumida pelas partes. A indenização por danos morais, por sua vez, possui fundamento diverso, voltado à reparação dos prejuízos extrapatrimoniais experimentados pelos consumidores em razão da conduta ilícita praticada pelas fornecedoras.

Tratando-se de institutos com causas jurídicas distintas e finalidades igualmente diversas, inexiste qualquer incompatibilidade na cumulação das condenações, sendo pacífica a jurisprudência no sentido de que a cláusula penal não substitui nem absorve eventual dano moral efetivamente configurado.

Vejamos:

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PEDIDO DE RESCISÃO. CABIMENTO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO EM FAVOR DA COMPRADORA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RELAÇÃO CONTRATUAL. CITAÇÃO. DANO MORAL. ATRASO EXPRESSIVO. CABIMENTO DA INDENIZAÇÃO. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda por inadimplemento do vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Em consequência do inadimplemento, impõe-se também o reconhecimento da responsabilidade do vendedor pelo pagamento da cláusula penal prevista no contrato [...]. Impõe-se a reparação por danos morais decorrente do atraso expressivo na entrega do imóvel, configurando dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação.
A cumulação da multa contratual com indenização por danos morais, esta não configura bis in idem, porquanto esta tem natureza compensatória, enquanto aquela tem natureza moratória
.”
(TJ-MG - Apelação Cível: 50140052820208130672, Relator.: Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino, Data de Julgamento: 03/04/2025, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/04/2025)

“DIREITO CIVIL E CONSUMERISTA.
CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
CUMULAÇÃO DE VERBAS. POSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. NATUREZA JURÍDICA DISTINTA.
DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. MAJORANTE RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A cumulação de cláusula penal e indenização por danos morais é permitida, pois tais institutos possuem natureza jurídica diversa. A multa contratual penaliza a mora ou prefixa o dano patrimonial (material/lucro cessante), ao passo que o dano moral visa compensar a lesão a direitos da personalidade (extrapatrimonial). Inexiste bis in idem, sendo inaplicável a tese firmada pelo STJ no Tema 970.”

(TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00009971720168173350, Relator.: ALBERTO NOGUEIRA VIRGINIO, Data de Julgamento: 10/11/2025, Gabinete do Des. Gabriel de Oliveira Cavalcanti Filho (6ª CC))

Desse modo, a manutenção integral da sentença é medida que se impõe.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2026