Tribunal: TJMT
Processo: 1021896-39.2024.8.11.0041
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021896-39.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARLY ESTER DA SILVA - CPF: 631.055.271-68 (APELADO), IARA BEATRIZ MOREIRA PEREIRA - CPF: 545.185.391-68 (ADVOGADO), OSVALDO SOARES DA SILVA - CPF: 104.586.381-53 (APELANTE), ROBERTO CARLOS RIBEIRO MOURAO - CPF: 332.725.061-87 (ADVOGADO), INATE FERREIRA DA SILVA - CPF: 594.544.821-49 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO DESMEMBRADO DA MATRÍCULA ORIGINÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA FORMAL DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO INDADIMPLEMENTO CONTRATAL QUE NÃO EXTRAPOLA A ESFERA PATRIMONIAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote integrante de empreendimento imobiliário, com condenação solidária dos vendedores à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da impossibilidade de escrituração e registro do imóvel por ausência de desmembramento do lote da matrícula originária.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
a reforma da sentença para afastar o inadimplemento contratual, sob o argumento de que o contrato previa a situação rural do imóvel e condicionava o desmembramento à futura expansão urbana, com cumprimento integral das demais obrigações contratuais; e
(ii)
a exclusão da condenação por danos morais, ante a ausência de violação a direitos da personalidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar se, no caso, a ausência de desmembramento do lote perante o Cartório de Registro de Imóveis configura inadimplemento contratual dos vendedores, com a consequente rescisão do contrato e restituição integral dos valores pagos;
(ii)
determinar se a frustração decorrente da impossibilidade de obtenção da escritura definitiva configura dano moral indenizável; e
(iii)
aferir a ocorrência de litigância de má-fé na interposição do recurso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A obrigação do promitente vendedor em contrato de compromisso de compra e venda não se esgota na entrega da posse direta do bem, pois abrange a garantia de que o comprador possa obter a transferência formal da propriedade, o que pressupõe a regularidade registral do imóvel e a viabilidade de sua individuação perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245, § 1º, do Código Civil.

5. A inexistência de averbação de desmembramento do lote na matrícula originária do imóvel inviabiliza a individuação registral e a transferência formal da propriedade, o que configura inadimplemento de obrigação essencial dos vendedores, sobretudo ao se considerar que o recibo de quitação declara de forma que o imóvel está desmembrado, livre e desembaraçado, em contradição com a situação registral efetiva.

6. A previsão contratual de que o imóvel se situa em área rural, com desmembramento condicionado à futura expansão urbana, não exonera os vendedores da obrigação de viabilizar a transferência formal da propriedade, que decorre tanto do contrato quanto da natureza intrínseca do compromisso de compra e venda. Do mesmo modo, o cumprimento de obrigações acessórias, como a entrega de infraestrutura de água e energia, não substitui a obrigação principal de propiciar ao comprador a aquisição da propriedade em sentido jurídico.

7. A restituição integral dos valores pagos constitui consequência da resolução do contrato por culpa exclusiva dos vendedores, nos termos dos artigos 475 e 884 do Código Civil e da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

8. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, exigindo-se a demonstração de que a situação concreta ultrapassou o mero dissabor para atingir a esfera extrapatrimonial do ofendido. Assim, se a frustração decorrente da impossibilidade de escrituração não resultou em violação concreta a direitos da personalidade ou impedimento de uso do imóvel e encontra reparação adequada na própria rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, não há falar em dano extrapatrimonial.

9. A interposição de recurso de apelação, sem demonstração concreta de dolo processual ou intuito de retardar injustificadamente a marcha do processo, constitui exercício regular do direito ao duplo grau de jurisdição e não configura litigância de má-fé.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, artigos 186, 422, 475, 884, 927 e 1.245, §1º; Código de Processo Civil, artigos 81 e 85, §11; Lei n. 6.766/1979, artigo 37.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, súmula n. 543 e REsp n. 2.240.219/MG.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação interposto pelos réus
OSVALDO SOARES DA SILVA
e
INATÉ FERREIRA DA SILVA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais, autuada sob o n. 1021896-39.2024.8.11.0041, ajuizada por
MARLY ESTER DA SILVA CARDOSO
, julgou procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, condenar os réus, solidariamente, à restituição do valor de R$ 92.588,91 (noventa e dois mil quinhentos e oitenta e oito reais e noventa e um centavos), acrescido de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais) (id. 328398395).

Na petição inicial, a autora narrou que celebrou com os réus contrato particular de compromisso de compra e venda do lote n. 65, localizado no Condomínio Peniel, estrada da Ponte de Ferro, Km 05, em Cuiabá. Segundo afirma, o imóvel possuiria área de 658,32 m2 e estaria destacado da área maior que totaliza 13 (treze) hectares, a qual está registrada sob o n. R/04 da matrícula n. 57.500, do Cartório do 6º Ofício de Cuiabá (id. 328397898).

Relatou, ainda, que adquiriu o imóvel para constituir sua moradia própria.

Aduziu que o imóvel foi integralmente quitado em 15/julho/2021, conforme recibo de quitação de compra e venda acostado aos autos, que atestava a condição de bem desmembrado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, penhor, penhora ou hipoteca. Porém, salientou que, ao procurar o Cartório do 6º Ofício de Cuiabá para lavrar a escritura pública e providenciar o registro, foi informada de que o imóvel não poderia ser escriturado e registrado em seu nome, uma vez que não se encontrava efetivamente desmembrado da área maior de propriedade dos requeridos, conforme certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (id. 328397898).

Asseverou que, desde a quitação do contrato, os réus não demonstraram interesse em solucionar a questão, recusando-se a rescindir o ajuste e devolver os valores pagos. Acrescentou que, embora houvesse tentado resolver a situação extrajudicialmente, os réus teriam se mostrado intransigentes, propondo apenas a devolução de valor irrisório, parcelado e condicionado à venda do lote a terceiros (id. 328397898).

Com base nisso, postulou, de início, a concessão da gratuidade de justiça, alegando hipossuficiência financeira. Requereu, ainda, a inversão do ônus da prova, uma vez que a relação das partes seria de consumo (id. 328397898).

No mérito, pleiteou a rescisão do compromisso de compra e venda, diante da ausência de desmembramento do lote adquirido, o que configura inadimplemento dos vendedores. Ainda, pugnou pela restituição dos valores pagos em sua integralidade, como consequência da resolução do contrato, bem como condenação em danos morais (id. 328397898).

Citados, os réus apresentaram contestação (id. 328398371).

Em sua defesa, sustentaram que o Condomínio Peniel existe há mais de 15 (quinze) anos, erigido em área rural de 13 (treze) hectares, dividida em lotes de aproximadamente 600 m2, sem qualquer ônus ou impedimento do poder público. Afirmaram que, desde o início do empreendimento, informaram sobre futura expansão urbana da região, circunstância que a própria requerente conhecia quando da aquisição (id. 328398371).

Argumentaram que todas as cláusulas contratuais foram integralmente cumpridas, com entrega de infraestrutura de água e energia elétrica, e que nunca houve ação judicial de qualquer outro condômino requerendo rescisão contratual, o que, segundo alegaram, demonstraria a lisura do negócio. Destacaram que o contrato era claro ao informar tratar-se de área rural, com regras próprias para eventual desmembramento, condicionado à expansão urbana (id. 328398371).

Impugnaram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que o negócio foi celebrado entre pessoas físicas, sem configurar relação de consumo. Refutaram a existência de dano moral, sustentando a ausência de conduta ilícita, dano, nexo de causalidade e dolo ou culpa, e alegaram que a autora pretendia rescindir o contrato após dez anos em razão de dificuldades pessoais na venda do lote, situação estranha ao contrato celebrado (id. 328398371).

Assinalaram, ademais, que a região do empreendimento estaria em fase de expansão urbana, com a pavimentação da rodovia MT-030, com investimento de R$ 8,2 milhões pelo Governo do Estado, fato que acarretaria acréscimo patrimonial ao imóvel adquirido pela autora. Aduziram ter agido de acordo com a boa-fé contratual e que incide, no caso, o princípio do
pacta sunt servanda
.

Assim, requereram a total improcedência dos pedidos autorais.

Em impugnação à contestação, a requerente reiterou a defesa da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando a hipossuficiência técnica da compradora em face dos vendedores e a verossimilhança das alegações, diante da impossibilidade de escriturar e registrar o imóvel. Defendeu a configuração do dano moral
in re ipsa
, que decorre da responsabilidade objetiva dos vendedores (id. 328398379).

Na mesma oportunidade, a autora suscitou tese nova, calcada na nulidade absoluta do contrato firmado entre as partes, com fundamento no artigo 37 da Lei n. 6.766/1979, que veda a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (id. 328398379).

Assim, ressaltou que, além do descumprimento contratual, a nulidade do contrato de compra e venda de lotes em loteamentos irregulares também enseja o retorno das partes ao
status quo ante
(id. 328398379).

Em sentença, o Juízo de origem julgou procedentes os pedidos iniciais (id. 328398388).

Fundamentou que era incontroversa a relação jurídica entre as partes, decorrente do contrato de compra e venda, bem como a quitação integral do preço pela autora e a impossibilidade de registro do imóvel em seu nome em razão da ausência de desmembramento. Reconheceu o descumprimento contratual por parte dos vendedores, uma vez que, embora o contrato previsse matrícula única para o imóvel, os vendedores comprometeram-se a outorgar escritura definitiva, obrigação que nunca foi adimplida por força da ausência de desmembramento (id. 328398388).

Além disso, consignou que o recibo de quitação informava o lote como desmembrado da matrícula n. 57.500 do Cartório do 6º Ofício de Cuiabá, ao passo que a referida matrícula não registrava qualquer desmembramento (id. 328398388).

Desse modo, declarou a rescisão do contrato e condenou os réus solidariamente à restituição de R$ 92.588,91 (noventa e dois mil quinhentos e oitenta e oito reais e noventa e um centavos), acrescido de juros e correção monetária a contar de cada desembolso de cada parcela. Determinou, ainda, que a autora restituísse a posse do imóvel aos réus, para restabelecimento do
status quo ante
(id. 328398388).

Quanto aos danos morais, o Juízo entendeu que a frustração do negócio, aliada à desinformação quanto à regularidade do imóvel, extrapolou os meros dissabores da vida cotidiana, e fixou a indenização em R$ 8.000,00 (oito mil reais). Por fim, os réus foram condenados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (id. 328398388).

Os réus opuseram embargos de declaração contra a sentença, apontando omissão, contradição e obscuridade, os quais, contudo, foram rejeitados.

Irresignado, os réus interpõem recurso de apelação (id. 328398395).

Nas razões recursais, requerem, inicialmente, a concessão de gratuidade de justiça, a fim de serem dispensados do recolhimento do preparo (id. 328398395).

No mérito, os réus sustentam que o Condomínio Peniel foi erigido há mais de 15 (quinze) anos em área rural, sem ônus ou impedimento do poder público, e que desde o início do empreendimento informaram aos compradores que a averbação individualizada na matrícula ocorreria após a expansão urbana da região. Alegam que todas as cláusulas contratuais foram cumpridas, com entrega de infraestrutura completa, e que, em mais de uma década de existência, nenhum outro condômino ajuizou ação semelhante (id. 328398395).

Reiteram que o contrato é claro ao estipular tratar-se de área rural, com regras próprias para desmembramento, e que a requerente tinha ciência dessa condição desde a celebração do ajuste em 2014, de modo que não houve mácula à boa-fé contratual (id. 328398395).

No que se refere ao dano moral, assinalam que a sentença não demonstrou a presença de culpa ou dolo, bem como não houve violação à honra ou imagem da autora, tampouco ofensa a direitos da personalidade (id. 328398395).

Em contrarrazões, a apelada reitera os fatos narrados na inicial, com destaque para a quitação integral do imóvel em 15/julho/2021 e para o recibo de quitação que atestava a condição de bem desmembrado, livre e desembaraçado, em contradição com a real situação registral do imóvel. Sustenta que os apelantes alteram a verdade dos fatos ao imputar à apelada a culpa pela rescisão contratual e que o imóvel permanece impossibilitado de escrituração e registro. Invoca a cláusula décima primeira do contrato e seu parágrafo terceiro, que atribuíam ao comprador as despesas de escritura definitiva, demonstrando que a obrigação de viabilizar a transferência formal era dos vendedores (id. 328398397).

Assim, postula o desprovimento do recurso e a condenação do apelante por litigância de má-fé, no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 81 do Código de Processo Civil, por considerar o recurso meramente protelatório.

Os apelantes, após serem intimados a comprovar a hipossuficiência financeira, acostaram aos autos extrato do INSS (id. 337588353).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelos réus
OSVALDO SOARES DA SILVA
e
INATÉ FERREIRA DA SILVA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais, autuada sob o n. 1021896-39.2024.8.11.0041, ajuizada por
MARLY ESTER DA SILVA CARDOSO
, julgou procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, condenar os réus, solidariamente, à restituição do valor de R$ 92.588,91 (noventa e dois mil quinhentos e oitenta e oito reais e noventa e um centavos), acrescido de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais) (id. 328398395).

Inicialmente, verifica-se que os apelantes comprovaram a hipossuficiência de recursos financeiros, uma vez que o extrato do INSS acostado aos autos demonstra que a renda mensal líquida perfaz o montante de R$ 4.060,93 (quatro mil e sessenta reais e noventa e três centavos), o que demonstra a impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio, sobretudo ao se evidenciar que o preparo recursal equivaleria a R$ 3.017,67 (três mil, dezessete reais e sessenta e sete centavos).

Portanto,
concedo
os benefícios da gratuidade de justiça requerida, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, a dispensar o recolhimento do preparo recursal.

No mérito, o cerne da controvérsia recursal consiste em analisar se há inadimplemento contratual dos vendedores apto a justificar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com restituição integral dos valores pagos pela compradora, bem como se restou configurado dano moral indenizável decorrente da frustração do negócio.

O recurso comporta parcial acolhimento.

O artigo 475 do Código Civil estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pleitear a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. A norma consagra o direito potestativo do contratante adimplente de resolver a avença e obter o retorno ao estado anterior, quando o outro contratante descumpre obrigação contratual de natureza essencial.

No âmbito dos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, a obrigação do promitente vendedor não se esgota na entrega da posse direta do bem. Abrange, igualmente, a garantia de que o comprador possa obter, ao final, a transferência formal da propriedade, o que pressupõe a regularidade registral do imóvel e a viabilidade de sua individuação perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Nessa perspectiva, o artigo 1.245, § 1º, do Código Civil dispõe que a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, enquanto não registrado o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. A entrega material do bem, conquanto constitua prestação relevante, não supre a obrigação de propiciar ao adquirente os meios necessários à efetivação do registro.

Complementarmente, a súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça sintetiza a orientação de que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Embora o enunciado faça menção à incidência do Código de Defesa do Consumidor, o princípio nele consagrado encontra fundamento no próprio direito civil comum, notadamente na vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil) e no dever de restituição decorrente da resolução contratual por inadimplemento (artigo 475 do Código Civil).

Assim, a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente, em caso de culpa exclusiva do alienante, constitui consequência lógica e inafastável da resolução do contrato.

Delineadas essas premissas, passa-se ao exame da situação concreta.

O instrumento particular de compromisso de compra e venda foi celebrado em 22/setembro/2014 e tinha por objeto o lote n. 65, com área de 658,32 m2 (seiscentos e cinquenta e oito vírgula trinta e dois metros quadrados), integrante do denominado Condomínio Peniel, localizado na Estrada da Ponte de Ferro, Km 05, em Cuiabá.

O imóvel originário, com área de 13 (treze) hectares, encontra-se registrado sob a matrícula n. 57.500 do Cartório do 6º Ofício de Cuiabá.

A compradora adimpliu integralmente o preço avençado, com quitação efetivada em 15/julho/2021. Na mesma oportunidade, os vendedores emitiram recibo de quitação no qual declararam, de forma expressa, que o imóvel era
“
desmembrado do imóvel registrado sob o nº R/04 da matrícula nº 57.500
[...] com área de 658,32m2,
desmembrados da área total do imóvel
que perfaz 13 hectares [...] o referido imóvel foi vendido livre e desembaraçado de quaisquer ônus, penhor, penhora ou hipoteca”
(id. 328397897).

Ocorre que, ao buscar a lavratura da escritura pública definitiva junto ao Cartório competente, a compradora foi informada de que o lote n. 65 não se encontrava desmembrado da área originária registrada sob a matrícula n. 57.500.

Essa constatação foi corroborada pela certidão de inteiro teor da matrícula, que comprova a inexistência de qualquer averbação de desmembramento, loteamento ou parcelamento do solo em relação ao imóvel descrito na matrícula n. 57.500 do Cartório do 6º Ofício de Cuiabá, o que inviabiliza a individuação registral do lote e, consequentemente, a transferência formal da propriedade.

A cláusula décima primeira do contrato impunha aos vendedores a obrigação de fornecer a minuta para a escritura definitiva, enquanto o parágrafo terceiro da mesma cláusula atribuía à compradora apenas os custos de lavratura e registro da escritura (id. 328397896 – Pág. 7).

Essa distribuição contratual de obrigações revela que a responsabilidade por viabilizar a formalização da transferência recaía sobre os vendedores, e não sobre a compradora.

A declaração constante no recibo de quitação, ao afirmar que o imóvel estava desmembrado, criou na compradora a legítima expectativa de que a situação registral do lote permitiria a conclusão do negócio com a outorga da escritura definitiva (id. 328397897).

A realidade, contudo, era diametralmente oposta, porquanto o lote adquirido jamais foi desmembrado da área matriz, circunstância que impede a transferência da propriedade pela compradora.

Nesse contexto, os apelantes sustentam que cumpriram integralmente as obrigações contratuais, porque entregaram infraestrutura (água e energia) e porque o contrato previa que o lote se situava em área rural, com a individualização na matrícula condicionada à futura expansão urbana da região.

A argumentação, todavia, não prospera.

O parágrafo terceiro da cláusula primeira do contrato fazia menção à circunstância de o imóvel situar-se em área rural e indicava que a averbação individualizada na matrícula dependeria da expansão urbana (id. 328397896 – Pág. 1).

Essa previsão, porém, não exonerava os vendedores da obrigação contratual de viabilizar a transferência formal da propriedade, obrigação que decorre não apenas do próprio contrato (cláusula décima primeira), mas da natureza intrínseca do compromisso de compra e venda.

A entrega de infraestrutura (água e energia elétrica), embora represente o cumprimento de obrigações acessórias, não substitui nem supre a obrigação principal de propiciar ao comprador a aquisição formal da propriedade. O comprador de imóvel, ao celebrar compromisso de compra e venda, não adquire apenas o direito de ocupar o bem, mas a expectativa juridicamente tutelada de obter a propriedade do imóvel, com todas as prerrogativas que daí decorrem, especialmente a oponibilidade
erga omnes
e a segurança registral.

Ademais, a tese de que a compradora tinha conhecimento da situação rural e das condições do empreendimento desde 2014 não afasta o inadimplemento, uma vez que, conforme já salientado, o recibo de quitação, emitido em 2021, contém declaração categórica de que o imóvel estava desmembrado, livre e desembaraçado.

Ao emitir essa declaração, os vendedores induziram a compradora a crer que a regularização registral já havia sido concretizada, quando, na realidade, o desmembramento jamais ocorreu.

Constitui conduta incompatível com o princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) declarar formalmente a regularidade de situação que se sabe inexistente. Os vendedores não podem, de um lado, afirmar em documento de quitação que o imóvel está desmembrado e, de outro, invocar a cláusula contratual que condicionava o desmembramento a evento futuro e incerto.

No que diz respeito ao argumento de que nenhum outro condômino, dentre mais de 80 (oitenta) integrantes do empreendimento, ajuizou ação semelhante ao longo de 15 (quinze) anos, trata-se de circunstância que não afeta o direito da autora, tampouco elide o descumprimento do contrato pelos vendedores, sobretudo porque o exercício do direito de ação é individual e não depende da adesão de terceiros.

Além disso, não prospera a alegação de que a compradora teria buscado a rescisão por razões pessoais, relacionadas a suposta dificuldade de revenda do imóvel.

Além de não contar com suporte probatório nos autos, a alegação é desmentida pela própria dinâmica processual: a compradora buscou a rescisão após constatar a impossibilidade de obter a escritura definitiva, causa objetiva e documentalmente comprovada.

Portanto, verifica-se o inadimplemento contratual dos vendedores, que não providenciaram o desmembramento do lote adquirido pela autora junto ao Cartório de Registro de Imóveis e ainda declararam falsamente no recibo de quitação que o imóvel estava desmembrado, de maneira que a rescisão, motivo pelo qual impõe-se a rescisão do contrato, com a restituição integral dos valores pagos pela compradora e a consequente devolução da posse do imóvel aos vendedores, para restabelecimento do
status quo ante
.

No que concerne ao dano moral, o recurso comporta provimento.

A responsabilidade civil por danos morais, disciplinada nos artigos 186 e 927 do Código Civil, pressupõe a prática de ato ilícito que cause lesão a direitos da personalidade, à dignidade, à honra, à imagem ou à integridade psíquica do ofendido.

O ordenamento jurídico brasileiro não consagra, como regra, o dano moral presumido em hipóteses de inadimplemento contratual, exigindo-se a demonstração de que a situação concreta ultrapassou o limiar do mero dissabor para atingir a esfera extrapatrimonial da vítima.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais, salvo quando verificada situação peculiar e grave, apta a caracterizar violação a direitos da personalidade:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE. DANOS MORAIS. [...] 1. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento de que o simples descumprimento contratual não enseja reparação de danos morais, os quais deveriam ser efetivamente demonstrados para se cogitar ser caso de indenização. Precedentes. 2. No caso, o Tribunal de origem manteve a condenação da parte recorrente ao pagamento de indenização por danos morais sem especificar as circunstâncias do caso concreto que ensejariam a reparação. 3. Recurso conhecido e provido para afastar a condenação ao pagamento da indenização por danos morais [...]”
(STJ, REsp n. 2.240.219/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025).

No caso, a sentença de primeiro grau reconheceu o dano moral com fundamento na frustração da compradora, que teria o sonho de construir a casa própria no lote adquirido, aliada à conduta dos vendedores de declarar falsamente o desmembramento no recibo de quitação.

Apesar do inadimplemento contratual dos vendedores, conforme já reconhecido, a frustração decorrente da rescisão não ultrapassou, no caso em exame, a esfera patrimonial.

A apelada alegou o desejo de construir a casa própria, mas não produziu prova alguma que demonstre que o projeto de construção estava em curso, que houvesse projeto arquitetônico, licenciamento, aquisição de materiais ou qualquer outra providência concreta voltada à edificação. A alegação, desacompanhada de substrato probatório, não se reveste da robustez necessária para caracterizar a lesão extrapatrimonial.

Soma-se a isso o fato de que a impossibilidade constatada nos autos diz respeito exclusivamente ao desmembramento registral do lote, ou seja, à sua individualização formal perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, não ficou demonstrado nos autos que a posse exercida pela compradora tenha sido turbada, que a utilização do imóvel tenha sido impedida, ou que a construção no lote fosse materialmente inviável, de modo que a irregularidade registral apenas obstava a transferência formal da propriedade, mas não impedia o uso e a fruição do bem enquanto perdurou a relação contratual.

Por outro lado, a frustração patrimonial experimentada pela compradora encontra reparação adequada e integral na própria rescisão do contrato com restituição dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora, motivo pelo qual a recomposição patrimonial assegura que a apelada não sofra prejuízo econômico e retorne ao
status quo ante
.

Diante desse quadro, a frustração negocial não resultou em violação concreta a direitos da personalidade, sujeição a situação vexatória, ou sofrimento que extrapole o limiar dos aborrecimentos inerentes à vida civil.

Logo, a sentença deve ser reformada apenas para afastar a condenação dos apelantes em danos morais.

Por fim, apesar de a apelada alegar, em contrarrazões, que o recurso foi interposto em caráter protelatório, o pedido de litigância de má-fé não prospera.

Isso porque a configuração da litigância de má-fé exige demonstração inequívoca do dolo processual, não se confundindo com o mero exercício de faculdades processuais, ainda que os argumentos deduzidos sejam eventualmente improcedentes.

Assim, a interposição de recurso de apelação, sem a demonstração concreta do intuito de retardar injustificadamente a marcha processual, constitui exercício regular do direito constitucional do duplo grau de jurisdição e não representa ato passível de penalidade processual.

Portanto, não há falar em condenação dos apelantes em litigância de má-fé.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelos réus
OSVALDO SOARES DA SILVA e INATÉ FERREIRA DA SILVA
, para julgar improcedente o pedido autoral de condenação dos apelantes em danos morais, mantidos os demais capítulos da sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026