Tribunal: TJMT
Processo: 1000468-28.2019.8.11.0024
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000468-28.2019.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[OSSAMU EBER NARITA - CPF: 265.888.461-34 (APELANTE), HUGUENEY ALVES DOS REIS - CPF: 274.993.241-68 (ADVOGADO), MARIA KAROLYNE SILVA VASCONCELOS - CPF: 026.537.241-03 (ADVOGADO), FLAMAR PECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 45.213.139/0001-51 (APELADO), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELADO), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), OSSAMU EBER NARITA - CPF: 265.888.461-34 (APELADO), MARIA KAROLYNE SILVA VASCONCELOS - CPF: 026.537.241-03 (ADVOGADO), HUGUENEY ALVES DOS REIS - CPF: 274.993.241-68 (ADVOGADO), FLAMAR PECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 45.213.139/0001-51 (APELANTE), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS, DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INVERSAMENTE CONTRATADO C/C PERDA DE CHANCE – AQUISIÇÃO DE LOTE EM ÁREA NÃO REGULARIZADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS REQUERIDAS – VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO – CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE DANO MATERIAL E DE PERDA DE UMA CHANCE – VALOR DA INDENIZAÇÃO MANTIDO – SENTENÇA RATIFICADA –
RECURSOS DESPROVIDOS
.

Demonstrado que as requeridas venderam lote localizado em área ainda não regularizada, induzindo o consumidor à crença de que se tratava de lote integrante do empreendimento “Quintas do Brumado”, conforme material publicitário e cláusulas contratuais ambíguas, configura-se conduta ilícita por violação ao dever de informação.

A corretora de imóveis, ao intermediar o negócio e auferir comissão, integra a cadeia de consumo e responde solidariamente pelos danos decorrentes da prestação defeituosa do serviço, nos termos dos artigos 14 e 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Ausente prova de que o autor tinha ciência inequívoca da situação jurídica irregular do lote, tampouco restou demonstrado que lhe tenha sido prestada informação clara e adequada a esse respeito, faz
jus
o mesmo aos danos morais experimentados.

A cláusula contratual que remete a obrigação de regularização futura ao comprador é insuficiente para afastar o dever legal de transparência, e, ademais, revela-se abusiva, conforme o artigo 51, inciso I, do CDC.

A condenação ao pagamento de R$15.000,00 a título de danos morais mostrou-se proporcional à gravidade da conduta, ao tempo e esforço despendidos pelo autor para tentar regularizar o imóvel, bem como à frustração decorrente da impossibilidade de registro do lote. Valor adequado à dupla função reparatória e pedagógica da indenização, não se justificando sua majoração nem minoração.

Inexistindo prova de efetivo dano patrimonial ou de frustração objetiva de oportunidade real de vantagem futura, não se configuram os requisitos necessários para a reparação por danos materiais nem por perda de uma chance, conforme jurisprudência consolidada e os artigos 186, 927 e 944 do Código Civil.

Sentença que analisou de forma adequada os fatos e fundamentos jurídicos da causa, merecendo integral manutenção. Apelos conhecidos e desprovidos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 1000468-28.2019.8.11.0024

APELANTES:

GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME (requerida), OSSAMU ÉBER NARITA (autor) e FLAMAR PECUÁRIA LTDA – ME (requerida)

APELADOD:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de três apelações interpostas por
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME
e
Flamar Pecuária Ltda. – ME
(requeridas) e por
Ossamu Éber Narita
(autor), contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, subscrita pelo Juiz de Direito
Leonísio Salles de Abreu Júnior
, nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais, Devolução em Dobro do Valor Inversamente Contratado c/c Perda de Chance processo originário nº 1000468-28.2019.8.11.0024, o qual julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar, solidariamente, as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária e juros legais. Foram rejeitados os pedidos de indenização por danos materiais e por perda de uma chance. Diante da sucumbência mínima dos requeridos, o autor foi condenado ao pagamento das custas processuais remanescentes e de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, na forma do art. 85, §2º, do CPC.

Nas razões do primeiro apelo Id. 309905513, a requerida
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME
sustenta, em síntese, que: não cometeu qualquer ato ilícito e que não há prova nos autos de que tenha agido com dolo, má-fé ou omissão de informações; a sua atuação restringiu-se à mera intermediação do contrato de cessão de direitos entre particulares, sem qualquer responsabilidade direta sobre a regularização do lote ou sobre a entrega do imóvel; é descabida a sua responsabilidade solidária e que deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva, com a consequente exclusão do polo passivo, em consonância com o que já foi decidido pelo TJMT na seara do apelo processo número 1000969-79.2019.8.11.0024 que se trata de caso que envolve o mesmo imbróglio; não há ocorrência de danos morais no caso; alternativamente, caso mantida a condenação, pugna pela minoração do valor arbitrado a título de danos morais, afirmando que o montante fixado seria excessivo e desproporcional diante da ausência de demonstração de efetivo sofrimento do autor.

Pede o conhecimento e provimento do apelo para que:
“- Seja reconhecida e declarada a ausência de responsabilidade civil da imobiliária Apelante , com a consequente desobrigação de pagamento de 30 indenização por danos morais e julgada improcedente a ação em relação à mesma, com a consequente extinção do processo em relação à Apelante - Seja reconhecida a não ocorrência de Danos Morais Pelo PRINCÍPIO DA EVENTUALIDADE, caso seja mantido o entendimento por danos morais, REQUER A REDUÇÃO DO VALOR ARBITRADO, para valores condizentes com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de forma que não ocorra o enriquecimento ilícito da Apelada”
(sic).

Nas razões do segundo apelo Id. 309905516, o autor
Ossamu Éber Narita
argumenta, em suma, que
“ao reconhecer que as Apeladas agiram de má-fé para com o Apelante ao comercializarem lotes em quadra que sabiam ser irregular, dando ares de regularidade por estar localizado dentro do loteamento Quintas do Brumado, pactuarem contratos de compra e venda e veiculando propaganda que reforçavam a suposta regularidade do negócio, é sensato em condená-las pela prática do dano moral, mas em um valor muito ínfimo, apenas R$15.000,00, desconsiderando a função do caráter pedagógico da pena pecuniária, a extensão da lesão causada ao Apelante, o poder aquisitivo das demandadas e a perda de uma chance por se tratar de um dano moral ocorrido desde a época da comercialização e aquisição do lote pelo Apelante com a ciência e anuência das Apeladas e que refletiu no futuro”
(sic).

Diz ainda que
“o Apelante faz jus a indenização por perda de uma chance por dano moral, pois todo transtorno gerado pelos atos ilícitos das apeladas, acarretaram-lhes danos de natureza extrapatrimoniais, ao levar em consideração o sofrimento e dor pela perda da possibilidade de se alcançar o resultado esperado, ao cumprir com as suas obrigações contratuais com as requeridas e descobrir as suas condutas ilícitas praticadas contra ele, causando uma lesão a sua dignidade humana, onde nessa situação, deve haver fixação de indenização pela perda da chance propriamente dita c/c danos morais sofridos e, no presente caso, só foram levadas em consideração os danos morais, devendo ser corrigido os valores que seriam justos a maior do que o arbitrado na sentença, não se limitando a um patamar pré-estabelecido por tabela, mas sim considerando o fato como um todo, majorar os valores estabelecidos pela perda de uma chance c/c aos danos morais e eliminar a contradição apontada”
(sic).

Defende, no mais, que
“demonstrou na inicial, com suas provas, em cada manifestação nos autos, assim como constam nas provas trazidas pelas apeladas, de que também faz jus a indenização por dano material atrelado a perda de uma chance como está comprovado nos autos, pois como poderia ele construir em um terreno que estava em desconformidade com a lei, sendo, portanto, irregular”
(sic).

Pede, assim, que o apelo
“seja totalmente PROVIDO para reformar a sentença recorrida, no sentido de acolher o pedido inicial do Autor/Apelante quanto a correção dos danos morais c/c a perda de uma chance (por estarem atreladas), advindos dos atos ilícitos praticados pelas Apeladas e atingirem a esfera extrapatrimonial do Apelante, ocasionando lesão a dignidade da pessoa humana, art. 1º, III da CF, e revisto e reformado a aplicação dos valores de R$ 15.000,00 que foram atribuídos apenas aos danos morais, devendo ser levado em consideração os valores apresentados na inicial; bem como seja reconhecido o direito do Apelante aos danos materiais c/c perda de uma chance, por se tratar de dano emergente, advindo dos atos ilícitos praticados pelas Apelantes, se tratando de uma chance séria e real, não ficando adstrita a percentuais apriorísticos, como demonstrado”
(sic).

Nas razões do terceiro apelo Id. 309905524, a requerida
Flamar Pecuária Ltda. – ME
defende, em síntese, que: inexiste responsabilidade a lhe ser imputada, pois o autor tinha ciência de que a área adquirida não fazia parte das quadras regularizadas do loteamento “Quintas do Brumado”; a área seria futuramente desmembrada e regularizada, conforme cláusulas contratuais expressamente pactuadas; não houve qualquer propaganda enganosa, tampouco ocultação de informações relevantes, sendo a negociação conduzida de forma clara e lícita; não ficou configurado qualquer abalo moral passível de reparação e que a indenização arbitrada se mostra excessiva, em descompasso com os precedentes jurisprudenciais para casos semelhantes.

Pede, ao final, o provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial, ou, subsidiariamente, a minoração do valor arbitrado a título de danos morais.

Na peça Id. 309905528 foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME
ao recurso de Ossamu Éber Narita, sustentando que não restaram demonstrados os requisitos legais para configuração da perda de uma chance, tampouco a existência de danos materiais indenizáveis. Alega que não houve nexo causal entre a conduta da apelada e os supostos prejuízos alegados, sendo incabível a majoração da indenização por danos morais, já arbitrada em valor suficiente e proporcional. Requer, ao final, o desprovimento do recurso.

Na peça Id. 309905529 foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida
Flamar Pecuária Ltda. – ME
ao recurso de Ossamu Éber Narita, sustentando que a sentença observou corretamente os elementos dos autos ao afastar a condenação por danos materiais e perda de uma chance. Afirma que inexiste nos autos qualquer comprovação objetiva de frustração de oportunidade concreta que justificasse reparação com base nessa teoria. Argumenta que o valor fixado a título de danos morais é compatível com a extensão do abalo e as peculiaridades do caso. Requer, ao final, o desprovimento do recurso.

Na peça Id. 309905530, foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida
Ossamu Éber Narita
ao recurso de Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME, sustentando que restou devidamente comprovada nos autos a atuação da apelante na intermediação do negócio jurídico, inclusive mediante recebimento de comissão de corretagem. Alega que houve indução em erro e violação ao dever de informação, ensejando a responsabilização solidária nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Requer, ao final, o desprovimento do recurso, com a manutenção da condenação imposta.

Na peça Id. 310186893 a parte recorrida
Ossamu Éber Narita
pede inicialmente que o feito seja chamado à ordem para lhe devolver prazo para contrarrazões ao recurso de Flamar Pecuária Ltda. – ME, tendo ainda, mesma peça, aduzido suas contrarrazões, sustentando que a responsabilidade da apelante decorre da comercialização de lote irregular, situado fora do projeto aprovado, e da ausência de regularização fundiária, o que impossibilitou a lavratura da escritura e o pleno exercício da posse. Alega que restaram preenchidos todos os pressupostos da responsabilidade civil, inclusive com comprovação dos prejuízos experimentados, pleiteando, ao final, o desprovimento do recurso, com a majoração da indenização por danos morais.

Custas de preparo recolhidas.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de três apelações cíveis interpostas, sucessivamente, por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME, por Ossamu Éber Narita e por Flamar Pecuária Ltda. – ME contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais, Devolução em Dobro do Valor Inversamente Contratado c/c Perda de Chance, processo nº 1000468-28.2019.8.11.0024, que julgou parcialmente procedentes os pedidos do autor para condenar, solidariamente, as requeridas ao pagamento de R$15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais, com correção monetária e juros legais. Foram rejeitados os pedidos de danos materiais e de perda de uma chance. O autor foi condenado ao pagamento das custas remanescentes e de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico.

No primeiro recurso (Id. 309905513), a empresa Golden alega sua ilegitimidade passiva, ausência de responsabilidade civil, atuação limitada à intermediação e inexistência de ato ilícito. Sustenta a ausência de comprovação de danos morais e, alternativamente, requereu a redução do valor arbitrado.

No segundo apelo (Id. 309905516), o autor Ossamu Éber Narita pleiteia a majoração da indenização por danos morais, sustentando a existência de violação grave aos seus direitos, e reitera os pedidos de reparação por danos materiais e por perda de uma chance, com fundamento na frustração da finalidade do negócio e na extensão da lesão à sua dignidade.

No terceiro recurso (Id. 309905524), a empresa Flamar Pecuária afiança a inexistência de responsabilidade civil, alegando ciência do autor sobre a condição da área, ausência de propaganda enganosa e regularidade do negócio. Subsidiariamente, pede a redução do valor arbitrado a título de danos morais.

Eis o teor da sentença recorrida, no ponto de interesse ao deslinde da controvérsia:

“(...) De proêmio, em detida análise dos autos, verifico que a segunda requerida é revel, conforme certidão de id 1017163689.

Embora a Advogada tenha juntado justificativa pelo falecimento de sua genitora, este magistrado demonstra seu pesar, no entanto, os prazos processuais deverão ser obedecidos.

Diante do exposto, declaro a revelia da requerida Golden.

O cerne da presente demanda reside na existência de dever de reparar por danos morais e materiais e perda de uma chance em razão de conduta ilícita das requeridas, que teriam vendido terreno ao autor fazendo acreditar que se tratava de um lote no empreendimento “Quintas do Brumado”, sem esclarecer que se tratava de área a ser desmembrada para possibilitar o devido registro.

Pois bem.

Em detida análise dos autos verifico que merece parcial acolhimento o pedido do autor.

Isto porque restou demonstrado nos autos, especialmente pelo “folder” de divulgação do lote adquirido pelo autor (id 19447593 – Pág. 1-2), onde claramente a quadra 15, em que fica o lote em questão, consta como parte integrante do empreendimento “Quintas do Brumado”.

Assim, em que pese contar do contrato, na cláusula denominada “características do loteamento” que a área será desmembrada em 30 lotes, anexos ao “
LOTEAMENTO QUINTAS DO BUMADO” -
sendo que o nome do empreendimento consta em caixa alta e negrito, contrastando com as demais palavras em fonte menor – no mesmo contrato, em sua cláusula 7, consta que “a infraestrutura a ser executada pela compromitente vendedora no loteamento ‘QUINTAS DO BRUMADO’, compreende (...)” a evidenciar a confusão criada pela própria vendedora, quanto à incorporação da área adquirida ao referido loteamento, quando, na verdade, tratava-se de área a ser desmembrada.

Ademais, consta da cláusula 9 do contrato que a promitente vendedora, uma vez integralizado o preço pactuado, ficaria obrigada a outorgar a escritura definitiva de domínio do lote, tendo o autor demonstrado nos autos que, mesmo após a quitação dos valores acordados, não lhe fora fornecido os documentos necessários à escrituração do imóvel, tendo em vista que a Requerida Flamar ainda não tinha regularizado o lote, desmembrando-o da matrícula da área maior

Assim, restou evidenciado dos autos que as demandadas venderam o lote fazendo acreditar que se tratava do loteamento já regularizado, denominado “Quintas do Brumado”, quando na verdade se tratava de uma área ainda não loteada e que não fora regularizada a tempo de se cumprir a cláusula 9 do contrato, conforme acima mencionado.

Portanto, está configurada a conduta ilícita das requeridas que geraram uma expectativa de direito no autor que não correspondia à realidade.

No ponto, imperioso ressaltar a responsabilidade solidária da corretora imobiliária no caso em análise, tendo em vista o dever de informação que lhe compete, que não foi atendido, conforme acima citado.

Nesse sentido já se julgou:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DOIS RECURSOS - CONTRATO IMOBILIÁRIO - APLICAÇÃO DO CDC - VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO - ERRO SUBSTANCIAL - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO -
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA DE IMÓVEIS - DANO MORAL CONFIGURADO
- SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. - Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às operações de compra e venda de imóveis -
Em que pese a atuação do corretor se restrinja à divulgação do empreendimento e aproximação das partes, este é obrigado a cumprir o dever de bem informar a respeito dos reais aspectos do contrato imobiliário, sob pena de responder pelos danos ocasionados ao consumidor em razão da veiculação de informação inadequada - A falha no dever de informação a respeito de característica essencial do imóvel, incutindo-se na consumidora a expectativa
de que estava adquirindo uma casa em um condomínio fechado quando, na realidade, o local se tratava de um simples loteamento, consiste em indução a erro substancial -
Nas relações de consumo, todos os intervenientes na cadeia de fornecimento são solidariamente responsáveis pelos efeitos decorrentes do contrato, não havendo que se falar em afastar a responsabilidade da corretora de imóveis ao fundamento de que atuou meramente como intermediária
- Cláusula contratual que limite ou exonere a responsabilidade do fornecedor pelos danos causados ao consumidor é nula de pleno direito, nos moldes do art. 25 do CDC - É passível de indenização por dano moral a conduta do fornecedor que induz o consumidor a celebrar contrato para aquisição de imóvel residencial por meio de omissão de informação essencial que impediu o livre exercício de escolha na contratação - Sentença parcialmente reformada. (TJ-MG - AC: 10433120141646001 MG, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 02/09/2020, Data de Publicação: 03/09/2020)”

No que tange à reparação de danos, segundo o art. 186 do Código Civil aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Já o art. 927, do CC, estabelece que: “aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Conforme os ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves: “
A responsabilidade civil tem, pois, como um de seus pressupostos, a violação do dever jurídico e o dano. Há um dever jurídico originário, cuja violação gera um dever jurídico sucessivo ou secundário, que é o de indenizar o prejuízo
” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro, Responsabilidade. 7ª ed. São Paulo. Saraiva, 2011. V.7. p. 24).

Como é cediço, para configurar uma conduta ato ilícito, que cause dano ou prejuízo a outrem, são necessários 4 elementos, ou, conforme denominado por alguns doutrinadores, 04 requisitos, quais sejam:
a conduta, a culpa, o nexo de causalidade e dano
.

Quanto ao requisito do nexo de causalidade, Sérgio Cavalieri Filho conceitua: “
O conceito de nexo causal não é jurídico decorre das leis naturais. É o vínculo, a ligação ou relação de causa e efeito entre a conduta e o resultado
”. (CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2002.)

O dano moral é um prejuízo imaterial, ou seja, afeta diretamente a saúde psíquica da vítima. É resultante de ofensa aos direitos da personalidade (intimidade, privacidade, honra e imagem), que ultrapasse o razoável ou mero dissabor.

O dano material, também chamado de dano patrimonial, é o prejuízo que ocorre no patrimônio da pessoa, ou seja, perda de bens ou coisas que tenham valor econômico e, nos termos do art. 944, do CPC, mede-se pela extensão do dano.

No que tange ao dano decorrente da perda de uma chance, é uma teoria aplicada no âmbito da responsabilidade civil, que conforme conceituado pelo STJ no REsp 1.291.247, tem aplicação quando um evento danoso “acarreta para alguém a frustração da chance de obter um proveito determinado ou de evitar uma perda”, onde consignou-se que deve ficar demonstrado que a chance perdida é séria e real – não sendo suficiente a mera esperança ou expectativa da ocorrência do resultado, elementos inerentes à esfera de subjetividade do indivíduo – para que o dano seja indenizado.

Estabelecidos os institutos, cabe frisar, ainda, que de acordo com o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, enquanto a ré, de acordo com o inciso II, do mencionado dispositivo legal, cabe a prova da existência de fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito do autor.

In casu
, não restou comprovado pelo autor a alegada perda de uma chance, tendo em vista que não há elementos que comprovem que de fato iria construir uma casa de veraneio no local, sendo certo que a reparação por perda da chance demanda comprovação da frustação de uma oportunidade futura, passível de verificação objetiva. Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, DANO MATERIAL E MORAL E PERDA DA OPORTUNIDADE – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – ELEMENTOS SUFICIENTES PARA FORMAR A CONVICÇÃO DO JULGADOR – MÉRITO – PERDA DE UMA CHANCE – OCORRÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – DANO MATERIAL – COMPROVADO – RECURSOS DESPROVIDOS. Não há cerceamento de defesa quando os documentos juntados aos autos mostraram-se suficientes para a apreciação da lide, assim como para firmar a livre convicção do julgador. A
responsabilidade civil com lastro na perda de uma chance exige a demonstração efetiva de que a conduta de outrem impediu um benefício real e futuro para a vítima, com a perda de alguma possibilidade concreta, e não apenas a frustração da perspectiva de ganhos futuros eventuais, cuja situação foi devidamente demonstrada no presente caso.
(TJ-MT 00124003220158110004 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 14/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/10/2020)”

Assim, não está configurado o dever de indenizar com base na teoria de perda de uma chance.

No que tange ao alegado dano material, também não restou devidamente comprovado nos autos.

Com efeito, diferentemente dos danos morais, que se relacionam à situação psíquica vivenciada, os danos materiais carecem de efetiva comprovação, dada a sua objetividade e à possibilidade de mensuração.

In casu
, a parte autora não se desincumbiu do seu ônus probatório no que tange à comprovação da existência e extensão do dano material sofrido, razão pela qual não merece acolhimento.

Por fim, entendo que restou comprovado o dano moral sofrido em razão do ato ilícito perpetrado pelas requeridas, tendo em vista o tempo e dispêndios do autor na busca pela documentação para registro do imóvel adquirido, bem como pela frustração ocasionada pela descoberta de que o imóvel não fazia parte do loteamento “Quintas do Brumado”.

Destarte, existente o dano, há o dever indeclinável de indenizar, não existindo outra solução jurídica senão em fixar o valor dos danos ao talante do julgador que, sopesando a questão em seus múltiplos e variados aspectos, chega a uma conclusão a respeito do valor provável para composição dos prejuízos morais já que, de resto, não há como abalizar matematicamente.

Desta forma, levando-se em consideração os critérios de proporcionalidade e razoabilidade na apuração do quantum e o bem jurídico lesado, entendo como justo e correta a fixação do dano experimentado pela parte reclamante, no montante de 15.000,00 ( quinze mil reais).

DISPOSITIVO

Diante do exposto, julgo procedente em parte os pedidos formulados na inicial, para condenar as requeridas, solidariamente, a reparar o dano moral sofrido pelo autor, no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento, nos termos da súmula 362, do STJ e juros desde a citação, nos termos do art. 405, do CPC.

Por conseguinte, julgo extinto com resolução de mérito o presente feito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência mínima dos requeridos, nos termos do art. 86, §único, do CPC, condeno o autor a pagar honorários advocatícios de sucumbência aos requeridos, que fixo em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido com a demanda devidamente atualizado, bem como ao pagamento da custas processuais remanescentes.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Na forma do artigo 40 do CPP, encaminhe-se ao MP cópia integral dos autos para apuração de eventuais crimes da Lei n. 6.799/79 por parte dos requeridos.

Em caso de interposição de apelação, observe-se o disposto no art. 1.010, §1° e §3°, do Código de Processo Civil, procedendo-se à remessa do feito ao egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso independentemente de novo despacho.

Transitada em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos, com as anotações de estilo.

Cumpra-se, expedindo o necessário.

Chapada dos Guimarães, data da assinatura.

Leonísio Salles de Abreu Júnior

Juiz de Direito
”

Pois bem.

Examinando-se o recurso interposto pela requerida
Golden
, verifica-se que não assiste razão à recorrente ao sustentar
ilegitimidade passiva
.

De fato, consta dos autos que a empresa teve participação ativa na negociação, sendo responsável pela intermediação da venda, bem informações prestadas, auferindo comissão pelo serviço prestado, de modo que tais circunstâncias atraem a incidência do regime de responsabilidade objetiva previsto no Código de Defesa do Consumidor, aplicável às relações contratuais entre fornecedor e consumidor.

Dispõe o artigo 14 da Lei nº 8.078/1990:
"O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.
Ademais, o artigo 7º, parágrafo único, do mesmo diploma, prevê que:
"Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas demais normas de consumo”.

Destarte, infere-se que a atuação da recorrente, ao ofertar lote situado fora da área regularizada, sem esclarecimento suficiente sobre a ausência de aprovação e registro, configurou violação ao dever de informação, fundamento central da responsabilidade imputada, frisando-se que a alegação de boa-fé e de desconhecimento sobre a situação jurídica do lote não afasta o dever de indenizar, mesmo porque, tratando-se de prestador profissional de serviço de corretagem imobiliária, impõe-se o dever de diligência mínima quanto à legalidade do produto ofertado.

A propósito,
mutatis mutandis
:

“DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL
.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. CADEIA DE CONSUMO.
RESPONSABILIDADE

SOLIDÁRIA
.
DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão contratual, condenar a apelante ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 e fixar honorários advocatícios em 20% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária pode ser responsabilizada
solidariamente
pelos danos decorrentes do atraso na entrega do
imóvel
adquirido; e (ii) verificar a proporcionalidade do valor arbitrado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que a
corretora
de
imóveis
integra a cadeia de fornecimento e, por consequência, responde
solidariamente
pelos danos causados ao consumidor, conforme previsto no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). 2. O demonstrativo de pagamento apresentado nos autos evidencia que a imobiliária recebeu valores diretamente, demonstrando sua participação na relação contratual como parte integrante do ciclo econômico, e não apenas como intermediária.
3. Nos termos do CDC, a
responsabilidade

solidária
decorre de sua posição como fornecedora na cadeia de consumo, reforçada pelo
dever
de transparência e
informação
adequada ao consumidor sobre eventuais riscos relacionados ao cumprimento do contrato.
4. O atraso na entrega de
imóvel
destinado ao lazer, ainda que não seja para moradia, configura dano moral, considerando o impacto emocional gerado pela frustração do contrato e pela expectativa frustrada do consumidor, conforme entendimento consolidado do STJ.
5. O valor de R$ 10.000,00 fixado a título de danos morais observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequado à compensação do dano e à punição do responsável, sem gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido. Tese de julgamento:

1. A
corretora
de
imóveis
que integra a cadeia de fornecimento responde
solidariamente
pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.
2. O atraso na entrega de
imóvel
, mesmo quando destinado ao lazer, configura dano moral, passível de indenização quando demonstrada a frustração significativa do consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 7º, parágrafo único; CC, art. 944.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.05.2021, DJe 06.05.2021.”
(N.U 1003880-42.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 10/02/2025)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RELAÇÃO DE CONSUMO.
RESPONSABILIDADE

SOLIDÁRIA
.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO
.
INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que, ao negar provimento à apelação, manteve a condenação à restituição de comissão de corretagem em razão da anulação de distrato motivada pela existência de gravame judicial não informado sobre o
imóvel
objeto de intermediação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) há omissão, obscuridade, contradição ou erro de direito quanto à aplicação do
CDC
e à fundamentação da
responsabilidade

solidária
; (ii) houve omissão na análise de fato incontroverso relacionado à ciência prévia dos autores sobre o gravame; (iii) o acórdão deixou de enfrentar a titularidade da obrigação de pagar comissão de corretagem e a legitimidade da pretensão formulada; (iv) o julgado deixou de examinar o cumprimento do
dever
de
informação
pela embargante; (v) há viabilidade de anulação parcial do acórdão; e (vi) é cabível modulação do quantum por culpa concorrente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos não apontam vícios no julgado, mas visam à rediscussão do mérito, o que é incabível na via eleita.
4. O acórdão embargado enfrentou de forma clara e fundamentada todas as teses da embargante, reconhecendo a configuração de relação de consumo e a
responsabilidade

solidária
da imobiliária pelos vícios decorrentes da prestação defeituosa do serviço de corretagem.
5. A alegação de ciência prévia do gravame pelos autores foi afastada ante a inexistência de prova de que a
informação
foi prestada de forma clara, formal e tempestiva pela
corretora
. 6. Comprovado o pagamento direto da comissão pelos consumidores à embargante, resta consolidada a relação jurídica e a consequente obrigação de restituição.
7. O acórdão analisou suficientemente o cumprimento do
dever
de
informação
e rechaçou a aplicação do art. 945 do CC por ausência de culpa concorrente comprovada.
8. Quanto ao pedido alternativo de anulação parcial do acórdão, não se vislumbra qualquer defeito que justifique tal medida, uma vez que o julgado examinou de forma clara e suficiente a aplicação da legislação consumerista.
9. No tocante à modulação do quantum por culpa concorrente, afastou-se a pretensão por não se demonstrar contribuição relevante dos consumidores para o insucesso do negócio, que decorreu precipuamente da falha da fornecedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Embargos de declaração rejeitados.
Teses de julgamento: “
1. A configuração de relação de consumo no serviço de corretagem justifica a aplicação do
CDC
e a responsabilização
solidária
da
corretora
pelos prejuízos decorrentes da falha na prestação do serviço.
2. O pagamento direto de comissão à
corretora
pelos compradores consolida a relação contratual entre as partes, ensejando a obrigação de restituição na hipótese de anulação do negócio por vício de consentimento. 3. A ausência de prova formal, clara e tempestiva da ciência dos compradores sobre gravame judicial afasta a tese de culpa concorrente e mantém a responsabilização da
corretora
.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 2º;
CDC
, arts. 3º, § 2º, 7º, parágrafo único, e 14; CC, arts. 723, 884 e 945.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, EDcl no REsp n. 1.435.687/MG e EDcl no AgInt no AREsp n. 2.650.290/SP; TJMT, N.U 1025138-66.2023.8.11.0000.”
(N.U 1010487-37.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Vice-Presidência, Julgado em 16/09/2025, Publicado no DJE 16/09/2025)

Quanto ao
pedido subsidiário
de redução do valor indenizatório, não há motivo para reforma, isso porque o montante fixado pelo juízo singular observou os parâmetros de razoabilidade, gravidade da ofensa, grau de culpa das rés e natureza do dano.

De fato, verifica-se que a quantia de
R$15.000,00
(quinze mil reais) mostra-se adequada para compensar o abalo sofrido e atender à função pedagógica da responsabilidade civil.

O apelo do
autor
também não comporta provimento.

A sentença apreciou detidamente os pedidos formulados, decidindo com base nos elementos constantes dos autos.

Ao contrário do alegado nas razões recursais, não há nos autos prova cabal do efetivo prejuízo material alegado.

No tocante à alegação de
perda de uma chance
, também conhecida como
perte d'une chance
, inspirada na doutrina francesa, é bem verdade que tal teoria é aplicada no Brasil e reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) como uma modalidade autônoma de dano, distinta dos lucros cessantes.

Contudo, para que seja indenizável, a "chance" perdida deve ser
séria
,
real
e
provável
, e não apenas uma possibilidade remota ou hipotética. A mera frustração não é suficiente para a indenização. É preciso demonstrar um nexo de causalidade entre a conduta ilícita do vendedor do lote irregular e a perda da oportunidade real e concreta de obter uma vantagem ou evitar um prejuízo.

No caso concreto, conforme bem dirimido pelo julgador monocrático, não se verifica demonstração concreta da existência de oportunidade real e mensurável frustrada pela conduta das rés, sendo que, conforme entendimento consolidado na jurisprudência, o reconhecimento dessa modalidade de dano exige prova da efetiva probabilidade de séria chance real de obtenção de vantagem ou de evitamento de prejuízo, o que não se verifica no caso, mesmo porque o autor não apresentou elementos que demonstrassem que o projeto de construção que idealizava seria efetivamente implementado, ou que perdeu efetivamente alguma oportunidade concreta de negócio por conta do caso, ou que dele adviria ganho certo ou altamente provável.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
TRANSPORTE AÉREO. CANCELAMENTO DE VOO. REALOCAÇÃO EM NOVO VOO APÓS DOIS DIAS. ATRASO DE 40 HORAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIABILIDADE. QUANTUM PROPORCIONAL AOS TRANSTORNOS EXPERIMENTADOS.
DANOS MATERIAIS DECORRENTES DA TEORIA “PERDA DE UMA CHANCE”. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. INDENIZAÇÃO INDEVIDA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de indenização por danos morais, fixando no valor de R$ 3.000,00, decorrente de falha na prestação de serviço de transporte aéreo.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:

(i) saber se o valor fixado a título de danos morais deve ser majorado em razão do atraso e dos transtornos vivenciados; (ii) saber se há elementos suficientes para reconhecer a perda de uma chance real e concreta de preservação do vínculo empregatício, ensejando reparação por danos materiais.

III. Razões de decidir 3. O arbitramento de indenização por danos morais deve observar as particularidades do caso concreto, a conduta do agente e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 4. O atraso de aproximadamente 40 horas, o extravio de bagagem, a ausência de assistência material e a entrega posterior de mala danificada caracterizam falha na prestação do serviço e ofensa a direitos da personalidade, ultrapassando o mero aborrecimento. 5. A indenização arbitrada em R$ 3.000,00 mostra-se desproporcional aos danos experimentados, sendo razoável sua elevação para R$ 10.000,00, em consonância com precedentes desta Câmara e com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 6. Quanto à alegada perda de chance, não restou comprovado que o prejuízo experimentado decorreu direta e imediatamente do atraso do voo, tratando-se de mera expectativa, sem a demonstração mínima da causalidade exigida pela jurisprudência do STJ.

IV. Dispositivo e tese 7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. A indenização por danos morais decorrentes de falha na prestação de serviço de transporte aéreo deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, levando-se em conta a extensão do dano, o tempo de atraso e a ausência de assistência adequada ao consumidor.
2. A configuração da perda de uma chance exige a demonstração de que a oportunidade frustrada era real, concreta e seriamente provável, sendo insuficiente a mera expectativa de resultado favorável
."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CDC, arts. 6º, VI e VIII, e 14. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível nº 1003699-07.2022.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 05.04.2023, DJE 10.04.2023; TJMT, Apelação Cível nº 1001169-29.2023.8.11.0030, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 29.01.2025, DJE 30.01.2025; STJ, REsp nº 1.190.180/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 16.11.2010, DJe 22.11.2010; STJ, AgInt no AREsp nº 2.164.827/RJ, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, j. 02.09.2024, DJe 05.09.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.520.253/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 12.08.2024, DJe 15.08.2024; STJ, REsp nº 1.677.083/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14.11.2017, DJe 20.11.2017.”
(N.U 1019946-12.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/09/2025, Publicado no DJE 06/09/2025)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - TEORIA DA PERDA DE UMA CHANCE - INAPLICABILIDADE. A teoria da "perda de uma chance" é aplicada nas situações em que a oportunidade apontada como perdida seja plausível, concreta, real e não meramente eventual ou hipotética
.”
(TJ-MG - AC: 61459786920158130024, Relator.: Des.(a) José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 21/09/2023, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/09/2023)

A pretensão de majoração da indenização por danos morais igualmente não se sustenta, isso porque o valor arbitrado, conforme acima já assinalado, está em consonância com a circunstâncias do caso e atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não havendo elemento que justifique a elevação pleiteada.

No que tange ao recurso da requerida
Flamar
, observa-se que a tese de conhecimento prévio do autor acerca da situação jurídica do imóvel não encontra amparo probatório.

De fato, a ré não comprovou que tenha prestado informação clara, precisa e ostensiva sobre o fato de que o lote 07 da quadra 15 encontrava-se fora da área licenciada e matriculada.

No ponto, o artigo 6º, inciso III, do CDC, dispõe que é direito básico do consumidor:
"a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem."

No caso, conforme bem delineado na sentença recorrida,
a cláusula contratual que remete genericamente à responsabilidade do comprador pela regularização futura do imóvel não supre o dever legal de prestar informação efetiva e acessível, notadamente quando se trata de produto que exige registro prévio para transmissão da propriedade e viabilidade de uso
.

De outra feita, a tentativa de transferência da responsabilidade ao consumidor por cláusula de adesão revela-se abusiva e incompatível com o regime protetivo do consumidor, conforme preconiza o artigo 51, inciso I, do CDC:
"São nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos (...)"
.

Não prospera, também, o pedido de redução da indenização, porque, como já frisado anteriormente, o valor arbitrado observa os princípios constitucionais e civis da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa, mostrando-se compatível com a extensão do dano e a conduta das rés.

Portanto, os fundamentos apresentados pelas partes não infirmam a correção da sentença, que analisou com profundidade e acerto os elementos probatórios e aplicou com rigor técnico as normas legais pertinentes.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos três apelos interpostos
, mantendo inalterada a sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026