Tribunal: TJMT
Processo: 1022461-37.2023.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022461-37.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[JONATHAN AURELIO OLIVEIRA COSTA - CPF: 006.328.391-39 (APELADO), VITORIA KETELEN LEAO SOUZA - CPF: 065.731.861-25 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL REQUERIDO EM RÉPLICA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinou a restituição de 75% das parcelas pagas e condenou a ré ao pagamento de indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se, à falta de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o desfazimento do vínculo contratual submete-se ao regime da Lei nº 9.514/1997 ou às regras do CDC, com incidência da Súmula 543 do STJ; e (ii) saber se a condenação ao pagamento de dano moral, fundada em fato superveniente alegado apenas em réplica, viola os limites objetivos da demanda e configura julgamento ultra petita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do Tema 1.095 do STJ exige registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997.

Ausente o registro, não se constitui a propriedade fiduciária, razão pela qual o caso se submete ao CDC e à Súmula 543 do STJ.

Em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador.

A condenação por dano moral deve ser afastada, pois o pedido foi formulado apenas em réplica, após a estabilização da demanda, em afronta aos art. 329 do CPC. O fato superveniente pode ser considerado pelo juiz quando pertinente à causa de pedir e aos pedidos já deduzidos, mas não autoriza a formulação de pretensão condenatória autônoma estranha aos limites estabilizados da lide. Eventual descumprimento da tutela provisória desafia, em regra, a adoção de medidas executivas próprias, como astreintes, e não a automática condenação em dano moral..

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. A incidência da Lei nº 9.514/1997 pressupõe o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. 2. Ausente o registro, aplica-se o CDC ao desfazimento do contrato, com restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. Configura julgamento ultra petita a condenação por dano moral fundada em pedido formulado apenas após a estabilização da demanda, em afronta ao art. 329 do CPC.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto BRDU SPE Várzea Grande Ltda., em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores com pedido de tutela de urgência que lhe move Jonathan Aurélio Oliveira Costa, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar a ré à restituir ao autor 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Além disso, condenou a apelante ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de indenização por dano moral. Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante sustenta, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, defendendo que o contrato firmado possui pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo a resolução observar o rito específico da Lei nº 9.514/97, conforme entendimento firmado no Tema 1.095 do STJ, mesmo na ausência de registro formal do contrato, citando precedentes sobre a matéria. Ademais, sustenta a nulidade parcial da sentença ante o julgamento
ultra petita

na condenação em dano moral, alegando que o pedido indenizatório não constou da petição inicial, tendo sido formulado apenas em sede de impugnação à contestação, em violação ao princípio da congruência e estabilização da lide.

Firme em seus argumentos, ao final requer o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a r. sentença, julgando improcedentes os pedidos iniciais ou afastar a condenação por dano moral. Subsidiariamente, caso mantida a condenação, que seja reduzido o quantum indenizatório.

O apelado não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 09 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Jonathan Aurélio Oliveira Costa move ação de rescisão contratual c/c restituição de valores com pedido de tutela de urgência em desfavor de BRDU SPE Várzea Grande Ltda., objetivando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a restituição de valores pagos e a suspensão das cobranças. Alega, em apertada síntese, que firmou contrato de compra e venda de lote urbano com pacto de alienação fiduciária em 01.12.2017 e que, após pagar cerca de R$ 52.230,53 ao longo de 6 anos, o saldo devedor alcançou o patamar impagável de R$ 136.686,25 devido a juros e reajustes abusivos. Informa que tentou o distrato administrativo, sem sucesso, e que não possui mais condições financeiras de manter o contrato.

O Juízo
a quo
deferiu a tutela de urgência para suspender as cobranças e impedir a negativação do nome do autor (id. 349846376).

A requerida apresentou contestação defendendo que o contrato firmado possui pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo submeter-se à Lei nº 9.514/97 e não ao Código de Defesa do Consumidor, conforme o Tema 1.095 do STJ. Sustentou a inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ e, subsidiariamente, requereu a retenção de 25% dos valores pagos e a incidência de juros a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ).

O autor impugnou a contestação, sob o fundamento de que a relação é de consumo, aplicando-se o CDC e a Súmula 543 do STJ, uma vez que o contrato, embora nominado como alienação fiduciária, comporta-se como promessa de compra e venda. Na mesma oportunidade, noticiou o descumprimento da liminar pela ré, que teria negativado seu nome indevidamente, requerendo a condenação em dano moral no valor de R$ 12.000,00.

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato, condenar a ré à restituição de 75% dos valores pagos (com correção desde o desembolso e juros do trânsito em julgado) e ao pagamento de R$ 8.000,00 por dano moral, confirmando a tutela de urgência.

Não concordando com a r. sentença, recorre a ré, sustentando, em suma, a tese de prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o CDC, invocando o Tema 1.095 do STJ e a desnecessidade de registro para a validade do pacto entre as partes, pugnando pela improcedência dos pedidos ou a exclusão/redução da condenação por dano moral.

Pois bem. A controvérsia central reside na definição do regime jurídico aplicável ao desfazimento do vínculo contratual por iniciativa do promitente comprador. Se as regras do Código de Defesa do Consumidor (Súmula 543/STJ) ou o procedimento específico da Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária), bem como verificar se o juízo incorreu em julgamento ultra petita ao acolher pedido de condenação por dano moral formulado após a estabilização da demanda.

In casu
, a apelante sustenta a prevalência da Lei nº 9.514/97, citando o Tema 1.095 do STJ, cuja tese fixada é: "
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
." (Grifou-se).

A tese vinculante é clara ao estabelecer uma condição
sine qua non
para o afastamento do CDC, qual seja: o registro do contrato no cartório de imóveis competente. Isso ocorre porque a propriedade fiduciária de coisa imóvel somente se constitui mediante o registro do contrato na matrícula do imóvel, conforme dispõe expressamente o art. 23 da Lei nº 9.514/97,
verbis
:

“[...]Art. 23.
Constitui-se a propriedade fiduciária
de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis
, do contrato que lhe serve de título.[...]”.

No caso em apreço, analisando detidamente o conjunto probatório, verifica-se que a Apelante não comprovou o registro da garantia fiduciária na matrícula do imóvel. O ônus de provar a constituição regular da propriedade fiduciária, fato impeditivo do direito do autor de rescindir o contrato pelas vias ordinárias, recaía sobre a requerida (art. 373, II, CPC).

Embora a apelante cite precedentes (como o EREsp 1.866.844/SP) que discutem a validade
inter partes
das cláusulas mesmo sem registro, a aplicação do rito especial de expropriação (leilão extrajudicial) e a impossibilidade de rescisão pelo consumidor dependem da formalização da garantia real. Sem o registro, o que existe entre as partes é uma relação obrigacional de natureza pessoal, equiparada à promessa de compra e venda.

Nesse cenário, ausente a constituição formal da propriedade fiduciária, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor. O adquirente, mesmo inadimplente ou desistente, possui o direito de pleitear a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, sendo nula a cláusula que estabeleça a perda total das prestações (art. 53 do CDC).

Incide, portanto, a Súmula 543 do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
."

Considerando que a rescisão se deu por iniciativa do comprador, a restituição deve ser parcial. A sentença fixou a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, percentual que se encontra em perfeita consonância com a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça para contratos firmados antes da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), como é o caso dos autos.

Nesse sentido, recentes decisões da Corte Superior,
verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA.
ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.[...]
3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.
[...]”
.

(STJ, AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022 - grifei).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE
. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.[...]
2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).
[...]”.
(STJ, AgInt no AREsp: 2.336.114/RJ (2023/0101644-1), Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. em 21.08.2023 – grifei).

Sobre o tema, assim me manifestei em julgamento de caso semelhante, vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.[...]Tese de julgamento: “1.
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção pelo vendedor, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, deve ser fixada em 25% das parcelas efetivamente pagas, percentual suficiente para indenizar despesas gerais e prejuízos do rompimento unilateral.
” 2.“A restituição dos valores deve ser realizada em parcela única, em conformidade com a Súmula nº 543 do STJ. [...]”.
(RAC, 1030368-34.2021.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Minha Relatoria, j. 01.10.2025 - grifei)
.

Nesse passo
, considerando que o contrato foi firmado em 01.12.2017 (id.

349845899), ou seja, antes da Lei nº 13.786/2018, correta a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, fixada na sentença.

Avançando na resolução da celeuma, verifico que a apelante sustenta a nulidade da sentença no capítulo que a condenou ao pagamento de R$ 8.000,00 por dano moral. Alega que tal pedido não foi formulado na petição inicial, surgindo apenas na peça de impugnação à contestação, após suposto descumprimento de liminar.

Nesse ponto, assiste razão à recorrente.

É cediço que o princípio da congruência ou adstrição, positivado nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, impõe ao magistrado o dever de decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado conceder tutela de natureza diversa ou em objeto diverso do demandado.

Ao analisar a exordial, observa-se que os pedidos formulados pelo autor limitaram-se à rescisão contratual e suspensão de cobranças, bem como a restituição de valores pagos. Não houve, na exordial, qualquer pedido de condenação por dano moral. O fato gerador do suposto dano moral (inscrição em cadastro de inadimplentes) ocorreu no curso do processo, após o deferimento da tutela de urgência. O autor, em sede de Réplica, noticiou o descumprimento da liminar deferida para a suspensão dos descontos e requereu a condenação da ré em dano moral.

Nesse ponto, a sentença merece reforma, pela inobservância da regra processual que estabelece a citação como marco temporal para o aditamento dos pedidos ou causa de pedir, independentemente do consentimento do réu. (art. 329, I do CPC). Não se desconhece que a ocorrência de fato superveniente (art. 493 do CPC) deve ser considerada pelo juiz, no momento de proferir a decisão. Contudo, a norma não autoriza a inclusão de um novo pedido condenatório autônomo (indenização) que não guarda relação direta com o pedido original.

Assim, o descumprimento da ordem judicial que concedeu a tutela de urgência desafia a aplicação de
astreintes
, e não a condenação automática em dano moral, cujo pedido não compunha a inicial, tampouco foi inserido na lide em tempo oportuno.

Corroborando o entendimento, colaciono julgado desta Corte, vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – TRIBUTÁRIO - DECISÃO POSTERIOR À CITAÇÃO QUE DETERMINOU A LIBERAÇÃO DA APREENSÃO DE MERCADORIA – SUPOSTO DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR - LAVRATURA SUPERVENIENTE DE TAD – FATO NOVO ESTRANHO À CAUSA DE PEDIR – AUSÊNCIA DE RELAÇÃO COM OS PEDIDOS DA AÇÃO ANULATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – DECISÃO CASSADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. [...]
1. “O fato superveniente a ser considerado pelo julgador deve guardar pertinência com a causa de pedir e pedido constantes na petição inicial, não servindo de fundamento para alterar os limites da demanda fixados após a estabilização da relação jurídico-processual”
. (STJ - REsp: 1727063 SP 2018/0046508-9, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 23/10/2019, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/12/2019). 2. O autor, ao arguir suposto descumprimento da tutela de urgência e requerer a liberação da máquina apreendida novamente, apresentou fatos supervenientes que não guardam relação com o primeiro TAD, objeto da ação anulatória, tampouco configuram descumprimento da ordem judicial, uma vez que essa somente determinava a suspensão da exigibilidade do crédito. 3[...]”.
(RAI 1003657-23.2018.8.11.0000, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Rel. Des. Edson Dias Reis, j. 03.06.2020- grifei).

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS – DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA – PRETENSÃO NÃO POSTULADA NA PETIÇÃO INICIAL – CITAÇÃO – PETIÇÃO COM COMPLEMENTAÇÃO DE PEDIDOS – IMPOSSIBILIDADE – DECISÃO ANULADA – RECURSO PROVIDO.
Nos termos do artigo 329 do CPC o autor poderá até a citação, aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir, independentemente de consentimento do réu e até o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar.
Não é vedada a emenda da inicial ou complementação de pedido após a citação.
In casu, o autor, após o ajuizamento da ação e citação das rés, complementou seu pedido postulando pela antecipação da tutela, o que não pode ser aceito, sob pena de afronta ao princípio da estabilidade da lide, inserto no artigo 329, I e II do CPC
.”
(RAI 1013320-20.2023.8.11.0000, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 25.07.2023- grifei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece parcial reforma, para afastar a condenação por dano moral, visto que tal pedido não constou da petição inicial, mantendo-se, no mais, por seus próprios fundamentos.

Considerando que parte autora obteve sucesso substancial na demanda, o decaimento mínimo sobre parcela acessória (dano moral) não atrai a aplicação do art. 86 do CPC.

Mantenho os honorários advocatícios tal como fixados na origem.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 09 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026