Tribunal: TJMT
Processo: 1000035-49.2026.8.11.0001
Relator(a): EDSON DIAS REIS
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1000035-49.2026.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[ANNY JOSIANY DE BRITO SILVA ALVES - CPF: 024.592.181-84 (RECORRENTE), LIZA KEYKO UEMURA - CPF: 024.054.881-75 (ADVOGADO), BRUNA CRISTINA FAVERO - CPF: 064.577.611-43 (ADVOGADO), GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 38.083.842/0001-27 (RECORRIDO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

EMENTA

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE (“TIME SHARING”). EMPREENDIMENTO EM FASE DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DA CONSUMIDORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA RETENÇÃO DE 50% CORRETAMENTE AFASTADA POR ABUSIVIDADE. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM 25% DOS VALORES PAGOS QUE OBSERVA OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. SERVIÇO EFETIVAMENTE PRESTADO. RESTITUIÇÃO INDEVIDA
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Comprovado que a rescisão contratual decorreu da iniciativa exclusiva do adquirente, sem demonstração de inadimplemento por parte das fornecedoras, incide a disciplina normativa do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018, que regula o distrato nos contratos imobiliários.

O referido dispositivo autoriza a retenção de até 25% das quantias pagas pelo adquirente, a título de cláusula penal compensatória, medida que visa recompor os custos administrativos e operacionais suportados pelo vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa.

Mostra-se igualmente legítima a retenção da comissão de corretagem quando expressamente prevista no contrato e previamente informada ao consumidor, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

VOTO

Egrégia Turma:

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentado contra a sentença com a seguinte parte dispositiva:

“Ante o exposto, OPINO por julgar parcialmente PROCEDENTES os pedidos da exordial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de:

1 - DECLARAR a rescisão do contrato celebrado entre as partes (ID 219204040);

2 - CONDENAR a promovida a restituir à autora o montante correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de parcelas contratuais, excluindo-se o valor integral pago a título de corretagem. Sobre o valor a ser restituído, incidirá correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros pela TAXA LEGAL DE JUROS a partir do trânsito em julgado desta decisão.

3 - JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de restituição integral, repetição de indébito da corretagem e indenização por danos morais.

Sem custas nem honorários, em conformidade com o art.54 e art.55, ambos da Lei 9.099/95.”

Em suas razões recursais, a recorrente sustenta a nulidade da retenção integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem, bem como pugna pela redução do percentual de retenção incidente sobre as parcelas contratuais para o patamar de 10%.

A Reclamada apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se a dois pontos: (i) a nulidade da retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem e (ii) a redução do percentual de retenção aplicado no distrato do contrato de compra e venda de cota imobiliária, com patrimônio de afetação.

No que se refere à comissão de corretagem, não assiste razão à recorrente.

No caso concreto, verifica-se que houve a devida ciência dos valores cobrados a esse título, com destaque contratual específico, não havendo prova de vício de consentimento ou ausência de informação.

Além disso, a comissão de corretagem possui natureza de remuneração por serviço efetivamente prestado de intermediação imobiliária, não integrando o preço do imóvel para fins de restituição em caso de distrato.

Assim, não há nulidade na cobrança nem dever de restituição desses valores, devendo ser mantida a sentença nesse ponto.

A sentença reconheceu a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento na Lei nº 13.786/2018, em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação.

De fato, a referida legislação autoriza retenções mais elevadas em hipóteses de distrato por iniciativa do adquirente, visando preservar o equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento.

Contudo, tal disciplina legal não afasta o controle de abusividade e de razoabilidade nas relações de consumo, especialmente quando se verifica que a retenção imposta se mostra excessiva à luz do caso concreto.

A jurisprudência tem admitido a mitigação dos percentuais legais ou contratuais quando evidenciado desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva ao consumidor.

Nesse sentido:

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REDUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DEVOLUÇÃO DE ARRAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso Inominado interposto por GAV Gramado Empreendimento Imobiliário SPE Ltda contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de RUAN MARCOS CUOCHINSKI, determinando a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com retenção de 25%. A sentença reconheceu a relação de consumo e afastou a cláusula de foro de eleição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) a competência territorial do Juizado Especial; (ii) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à relação contratual; (iii) a validade e a proporcionalidade da cláusula penal; (iv) a retenção de valores pagos a título de comissão de corretagem e arras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A competência territorial foi corretamente fixada no Juizado Especial Cível do Estado de Mato Grosso, conforme o artigo 4º da Lei dos Juizados Especiais.

4. O CDC é aplicável, pois o reclamante é parte hipossuficiente e a relação é de consumo, conforme artigos 2º e 3º do CDC e a Teoria Finalista Mitigada.

5.
A cláusula penal de 50% é considerada abusiva, sendo razoável a retenção de 25% do valor pago, conforme precedentes do STJ e artigos 408 e 413 do Código Civil.

6. A comissão de corretagem é devida, pois foi previamente informada e aceita pelo consumidor, conforme artigos 723 e 725 do Código Civil.

7. As arras são confirmatórias e não devem ser retidas, por integrarem o preço do imóvel.

8. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. Em contratos de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor quando evidenciada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica do consumidor, permitindo a mitigação da Teoria Finalista. 2. Cláusulas penais que estipulam percentuais excessivos sobre o valor total do contrato devem ser reduzidas para um patamar razoável, como 25% do valor efetivamente pago, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 3. A competência territorial dos Juizados Especiais deve ser definida de forma a não prejudicar o direito de defesa, respeitando-se a escolha do foro que não cause ônus excessivo às partes. 4. A comissão de corretagem, quando previamente informada e aceita pelo consumidor, é válida e não integra o montante a ser restituído, desde que respeitados os deveres de informação e transparência. 5. As arras confirmatórias, quando pagas como adiantamento do preço do imóvel, não são passíveis de retenção, devendo integrar o montante a ser restituído, salvo disposição em contrário que estipule arras penitenciais.

Dispositivos relevantes citados: Artigos 2º, 3º do CDC; Artigos 4º da Lei dos Juizados Especiais; Artigos 408, 413, 723, 725 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: STJ AgInt no AREsp 2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, julgado em 23/10/2023; STJ REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 17/05/2011.

(N.U 1001539-52.2023.8.11.0080, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 19/05/2025, Publicado no DJE 23/05/2025)

No caso, embora haja incidência da Lei do Distrato e do regime de patrimônio de afetação, a retenção de 50% revela-se elevada diante da natureza da relação de consumo e das circunstâncias do caso concreto, sendo possível sua redução.

Dessa forma, mostra-se mais adequado e proporcional fixar a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, percentual que melhor equilibra os interesses das partes, sem inviabilizar a atividade da incorporadora nem impor ônus excessivo ao consumidor.

Ressalta-se que o
Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, no REsp 1.599.511/SP (Tema 938), no sentido de que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da corretagem, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor correspondente.

No caso concreto, tais requisitos foram observados, inexistindo ilegalidade a justificar a devolução da quantia paga a esse título.

Posto isso,
conheço
do Recurso Inominado e
dou-lhe parcial provimento
para reduzir o percentual de retenção dos valores pagos de 50% para 25%.

Diante do provimento parcial do recurso, deixo de condenar a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026