Tribunal: TJMT
Processo: 1030499-04.2024.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-23
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030499-04.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[LAISA SCARLET MIRANDA COSTA - CPF: 044.502.831-98 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PARALISAÇÃO PROLONGADA DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS.
INEXIST
ÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. EXCLUSÃO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por construtora/incorporadora em virtude da sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma por culpa exclusiva da vendedora, condenou-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

2. A paralisação da obra foi documentalmente confirmada pela Caixa Econômica Federal, que atestou a desmobilização do canteiro e negou os planos emergenciais apresentados pela construtora.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se a existência de alienação fiduciária em garantia impede a rescisão judicial do contrato de compra e venda por culpa da construtora; (
ii
) se a paralisação prolongada da obra configura inadimplemento contratual apto a autorizar a resolução imediata do contrato; (
iii
) se a restituição dos valores pagos deve ser integral; (iv) se o inadimplemento, nas circunstâncias do caso, gera dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

4. A alienação fiduciária em garantia não obsta a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda quando a culpa pelo inadimplemento é exclusiva
da construtora/incorporadora; a Lei n.º 9.514/1997 disciplina a excussão da garantia em caso de inadimplência do devedor fiduciante, situação diversa da presente.

5. A paralisação da obra por período superior a dezenove meses, com estagnação em 51% de execução e ausência de perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento antecipado do contrato, com violação dos deveres anexos de lealdade e cooperação decorrentes da boa-fé objetiva, a autorizar a resolução imediata da avença.

6. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível qualquer retenção a título de cláusula penal, comissão de corretagem ou despesas administrativas.

7. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. Para que o descumprimento alcance a esfera da personalidade do contratante lesado, é necessária a demonstração de circunstância excepcional que produza lesão efetiva à dignidade, à integridade psíquica ou a outros direitos personalíssimos, o que não se verifica no caso
concreto.

IV. Dispositivo e tese

8
.
Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais.

Tese de julgamento:
“
A paralisação prolongada da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento antecipado do contrato de promessa de compra e venda, autorizando a rescisão imediata com restituição integral dos valores pagos, independentemente da existência de alienação fiduciária em garantia, sendo incabível a condenação por danos morais na ausência de circunstância excepcional que demonstre lesão a direito da personalidade do adquirente
”
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 422 e 475; CDC,
arts
. 2º, 3º e 47; Lei n.º 9.514/1997,
arts
. 22 e 26; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.739.994/DF.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CEA Saddi SPE Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Devolução de Valores e Danos Morais ajuizada por
Laisa Scarlet Miranda Costa
.

O Juiz de primeiro grau declarou a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 165810600) por culpa exclusiva da
Apelante
, condenou-a à restituição integral dos valores pagos pela
Apelada
, no montante de R$ 33.884,00 (trinta e três mil oitocentos e oitenta e quatro reais), com correção monetária pelo IPCA/IBGE desde cada desembolso e incidência da Taxa Selic a partir da citação, tornando definitiva a tutela de urgência que suspendera a exigibilidade das parcelas vincendas e obstara a negativação do nome da
Apelada
.

Além disso, condenou a
Apelante
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo IPCA/IBGE a partir da citação e incidência da Taxa Selic, com dedução do IPCA, até o arbitramento, e Taxa Selic plena a partir daí.

Ao final, condenou
-
a a arcar
a
s custas processuais e os honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação.

Inconformada,
a Apelante
s
uscitou, como prejudicial de mérito, a impossibilidade de rescisão contratual em
virtude
da existência de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia
,
registrado na matrícula do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal
.

A
firm
ou se
tratar de negócio jurídico perfeito e acabado, sujeito ao rito da Lei n.º 9.514/1997.

Arguiu, na mesma linha, a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal e a consequente incompetência absoluta da Justiça Estadual para processar e julgar a demanda, por força do art. 109, I, da Constituição Federal.

No mérito, sustentou a
falta
de culpa da construtora, ao argumento de que o prazo contratual de entrega ainda não havia expirado ao tempo do ajuizamento da ação.

Defendeu a aplicação das retenções previstas na Lei n.º 13.786/2018, pugnando pela retenção de 50% dos valores pagos, diante da existência de patrimônio de afetação

ou
, em pedido
subsidi
ário, de
25% a 30%, além do desconto da comissão de corretagem.

Impugnou, por fim,
su
a condenação
ao pagamento de indenização
por danos morais, sustentando a
inexist
ência de comprovação de abalo extrapatrimonial indenizável
. E
m caráter subsidiário,
pediu
a redução do valor arbitrado.

Contrarrazões no ID
34
8392384.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Laisa Scarlet Miranda Costa
ajuizou Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais em desfavor de
CEA Saddi SPE Ltda.
,
face
ao inadimplemento contratual consistente na paralisação prolongada das obras do empreendimento no qual adquiriu unidade autônoma.

Narrou que, em 04
/02/
2022,
aderiu

a
o Contrato de Promessa de Compra e Venda da unidade autônoma n.º 306, Bloco 03, do empreendimento "Residencial CA Saddi", nesta capital, pelo valor total pactuado de R$ 79.712,40 (setenta e nove mil setecentos e doze reais e quarenta centavos), comprometendo-se ao pagamento em 120 (cento e vinte) parcelas mensais
, além de parcelas balão
.

Afirmou que, d
o total contratado, quitou a quantia de R$ 33.884,00 (trinta e três mil oitocentos e oitenta e quatro reais), conforme demonstrativo de pagamentos
entregue pela construtora e que
não
objeto de
impugna
ção.

A
legou q
ue as obras do empreendimento se encontravam paralisadas há mais de um ano, fato confirmado por vídeos, comunicações da comissão de adquirentes e, principalmente por documento oficial da Caixa Econômica Federal, agente financiador da obra, que atestou a desmobilização do canteiro e negou os planos emergenciais apresentados pela construtora.

Sustentou que a última medição registrada indicava o percentual de 51% de conclusão, estagnado desde agosto de 2023, sem perspectiva concreta de retomada.

Com suporte nesses fatos,
a Apelada
requereu a rescisão do contrato por culpa exclusiva da
construtora
, a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos,
além d
e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O Juiz de primeiro grau deferiu a
tutela de urgência em favor da
Apelada.

Em contestação, a Apelante reconheceu a paralisação das obras, atribuindo-a a dificuldades de reestruturação financeira e a negociações em curso com o agente financiador para retomada do empreendimento.

Sustentou que o prazo contratual de entrega não havia expirado
no momento da propositura da demanda
.

Arguiu a impossibilidade de rescisão em
virtude
da alienação fiduciária do imóvel à Caixa Econômica Federal e a necessidade de litisconsórcio passivo necessário com essa instituição.

Como pedido s
ubsidi
ário,
requereu a aplicação das retenções previstas na Lei n.º 13.786/2018 e o desconto da comissão de corretagem, bem como a improcedência do pedido de danos morais.

Considerando que fora
inexitosa a tentativa de conciliação, o feito foi julgado antecipadamente, com prolação da sentença
recorrida, cujos argumentos recursais passo a
examina
r de forma individualizada.

-
Prejudicial de Mérito: impossibilidade de
rescindir contrato face à existência de alienação fiduciária registrada em favor da Caixa Econômica Federal
:

A
Apelante sustent
ou que há óbice instransponível para
resci
ndir
o contrato em razão da existência de alienação fiduciária
,
em garantia registrada na matrícula do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal.

Afirm
ou
, na mesma linha, que a presença da instituição financeira seria indispensável ao julgamento da causa, o que deslocaria a competência para a Justiça Federal.

As teses
defensivas
não merecem acolhimento.

A ação originária tem por
escopo
exclusivo a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes e a consequente restituição dos valores pagos pela adquirente.

O contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal e a alienação fiduciária em garantia decorrente constituem relação jurídica acessória e distinta, sujeita a regime próprio, cujos efeitos reflexos serão resolvidos em sede de cumprimento de sentença, mediante ofício ao cartório de registro de imóveis e à instituição financeira.

Recorda-se que a
Lei n.º 9.514/1997 disciplina a excussão da garantia fiduciária na hipótese de inadimplência do devedor fiduciante, isto é, do comprador.

Na situação dos autos, a rescisão é motivada pelo inadimplemento da própria construtora/incorporadora, o que inverte completamente a lógica de aplicação do diploma legal invocado.

N
o julgamento do REsp 1.739.994/DF,
o
Superior Tribunal de Justiça
consolidou o entendimento de que a culpa exclusiva do promitente vendedor autoriza a resolução do contrato principal independentemente da existência de garantia fiduciária, pois seria absurdo premiar a inadimplência do fornecedor com a impossibilidade de rescisão em favor do consumidor lesado.

Por sua vez, é certo que a
Caixa Econômica Federal não integra o polo passivo da demanda.

O mero interesse econômico reflexo de empresa pública federal sobre o resultado do processo não é suficiente para deslocar a competência para a Justiça Federal,
conforme inteligência
do art. 109, I, da Constituição Federal, que exige que a entidade figure como parte
,
e não como mera interessada indireta.

Com efeito, o
litisconsórcio necessário pressupõe que a eficácia da sentença dependa da citação de todos que devam integrar o processo (art. 114 do CPC), o que não ocorre no caso
, posto que
a rescisão do contrato principal produz efeitos válidos
apenas
entre as partes contratantes,
de maneira que
os desdobramentos sobre o contrato de financiamento serão tratados
na esfera
administrativa
, a
pós o trânsito em julgado, sem necessidade de que a CEF participe desta fase cognitiva.

Feitos esses esclarecimentos,
r
ejeito

a

pre
judicial
.

-
Mérito Recursal
:

A Apelante sustent
ou, em resumo,
que o prazo contratual, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estava em curso quando a ação foi proposta, de modo que não haveria mora caracterizada.

Isto é, afirmou que o prazo de entrega combinado foi de 36 (trinta e seis) meses, conta
dos
da assinatura do contrato, que ocorreu em 04/02/2022
(item D), de maneira que o manejo da ação em 18/07/2024
se deu antes de escoado o prazo final da entrega, que seria 04/02/2025
.

Sem embargo ao
argumento
, a pretensão de reformar a sentença
não prospera.

À luz d
a boa-fé objetiva prevista no art. 422 do Código Civil,
o ordenamento
reconhece a figura do inadimplemento antecipado do contrato nas hipóteses em que se torna objetivamente certa, antes do termo final, a impossibilidade ou a recusa de cumprimento da obrigação pela parte devedora.

Nessa hipótese, a parte lesada não está obrigada a aguardar
de modo
passiv
o
o escoamento do prazo, mantendo-se vinculada a um contrato cujo inadimplemento futuro é inevitável.

No caso concreto, os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes para configurar o inadimplemento antecipado
, pois a
obra
se
encontrava estagnada em 51% de conclusão desde agosto de 2023, conforme medição do próprio agente financiador.

Isto é, a
Caixa Econômica Federal
emitiu d
ocumento oficial
e
atestou a desmobilização do canteiro
, bem como
negou os planos emergenciais apresentados pela Apelante por, ao menos, três ocasiões consecutivas.

A própria construtora reconheceu, em sua defesa, a necessidade de reestruturação econômica e a dependência de aprovação de terceiros para a retomada das obras
, cuja
aprovação que foi sistematicamente negada.

Diante desse quadro, não havia perspectiva concreta, séria e verificável de que a obra seria concluída e o imóvel entregue no prazo avençado
(fevereiro/2025)
.

A manutenção do vínculo contratual nestas condições equivaleria a exigir da adquirente
,
consumidora hipossuficiente, beneficiária de programa habitacional social
,
que continuasse suportando as parcelas mensais de um contrato cujo adimplemento se tornara objetivamente improvável.

Com o devido respeito, i
sso contraria os deveres de lealdade e cooperação que a boa-fé objetiva impõe às partes contratantes.

A tentativa d
e
a Apelante justificar a paralisação com fundamento em reestruturação financeira e negociações com o agente financeiro não se sustenta diante da prova dos autos.

Trata-se de argumento genérico, desprovido de elementos que demonstrem a irresistibilidade do evento e sua exterioridade em relação ao risco ordinário da atividade de incorporação imobiliária.

As oscilações de custo, de crédito e de demanda integram o risco empresarial assumido pela fornecedora ao lançar o empreendimento, e não podem ser transferidas ao consumidor de boa-fé.

Portanto, e
stá corret
o o
reconheci
mento da
rescisão por culpa exclusiva da Apelante.

Por corolário,
a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, nos exatos termos d
o Verbete
S
u
mula
r
543 do Superior Tribunal de Justiça.

As retenções previstas na Lei n.º 13.786/2018
,
inclusive a de 50% para empreendimentos com patrimônio de afetação
,
e a dedução da comissão de corretagem pressupõem rescisão motivada por desistência ou inadimplência do adquirente, hipótese inocorrente no
caso
.

Na espécie, q
ualquer retenção configuraria enriquecimento sem causa da Apelante, que reteria valores da consumidora e permaneceria com o imóvel inacabado para eventual revenda a terceiros.

Logo, m
antenho

a condenação
de a Apelante
restitui
r de modo
integral
e em parcela única a importância paga, no importe d
e R$
33.884,00 (trinta e três mil oitocentos e oitenta e quatro reais), com os consectários fixados na sentença.

Por outro lado, não há motivos para condenar a Apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

É assent
e
na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que o inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável.

O descumprimento de obrigação contratual produz, em regra, consequências na esfera patrimonial do lesado, reparáveis pelos meios ordinários de tutela obrigacional
, e p
ara que o inadimplemento ultrapasse essa esfera e alcance a dignidade ou a integridade psíquica do contratante a ponto de configurar dano moral, é indispensável a demonstração de circunstâncias concretas e excepcionais que revelem lesão efetiva a direito da personalidade
, tais como:
sofrimento psicológico qualificado, situação de especial vulnerabilidade habitacional, exposição pública constrangedora ou outra consequência fática grave que transcenda o dissabor inerente à dinâmica contratual.

No caso em exame, os autos não revelam essas circunstâncias.

A
Apelad
a
não comprovou ter sido compelida a arcar com despesas de locação de imóvel substituto durante o período de paralisação. Não há prova
s
de que tenha vivenciado situação de vulnerabilidade habitacional agravada em razão do inadimplemento, ou de que tenha sofrido abalo psicológico de extensão relevante que distinga o caso do descumprimento contratual ordinário.

A condição pessoal da autora
, de ser
mãe sol
teira
, beneficiária de programa social
,
revela a importância afetiva e existencial do projeto habitacional e merece reconhecimento. Todavia, essa condição, por si só, não transforma o inadimplemento contratual em fonte de dano moral indenizável, pois o nexo entre o descumprimento e a lesão extrapatrimonial deve ser demonstrado
de forma
concreta, e não presumid
a
a partir das características pessoais do contratante.

As verbas de natureza material
, como a
restituição integral e imediata dos valores pagos
,
são suficientes para recompor o equilíbrio econômico rompido pelo inadimplemento da Apelante.

Portanto, a

inexist
ência de circunstância excepcional que demonstre lesão efetiva a direito da personalidade impõe a exclusão da condenação por danos morais.

Assim, e
m razão da reforma parcial da sentença, com exclusão da verba por danos morais, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.

Considerando que a Apelante decaiu dos pedidos principais
(
rescisão e restituição integral
)
, que correspondem à parcela mais relevante da pretensão autoral, fixo os encargos na proporção de 80% (oitenta por cento) para a CEA Saddi SPE Ltda. e 20% (vinte por cento) para Laisa Scarlet Miranda Costa, vedada a compensação, mantida a base de cálculo estabelecida na origem.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao recurso de apelação interposto por
CEA Saddi SPE Ltda.
para excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, redistribuindo os ônus sucumbenciais na proporção de 80% para a Apelante e 20% para a Apelada, vedada a compensação
e observada a gratuidade da justiça concedida à Apelada
.

No mais, mantenho a sentença em todos os seus termos, inclusive quanto à declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré e à condenação à restituição integral e imediata
dos valores pagos
, com os consectários legais fixados na origem.

Deixo de fixar honorários advocatícios recursais, por não ter cabimento nas hipóteses de parcial provimento do recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2026