Tribunal: TJMT
Processo: 1015081-43.2024.8.11.0003
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015081-43.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MARCIO ANTONIO DE OLIVEIRA - CPF: 024.891.649-10 (APELADO), VALERIA SOUZA FONTANA DE ASSIS - CPF: 018.345.081-77 (ADVOGADO), RAFAEL NEPOMUCENO DE ASSIS - CPF: 713.786.501-15 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. IPTU. JUROS MORATÓRIOS.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, fundada no inadimplemento do promissário comprador, que deixou de adimplir as prestações a partir de março de 2024, após o pagamento de 85 das 168 parcelas contratadas, discutindo-se o percentual de retenção sobre os valores pagos, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a posse e o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos pelo promissário comprador; (ii) estabelecer se a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, durante a vigência contratual, recai sobre o comprador ou sobre a vendedora; (iii) determinar o termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão do contrato por inadimplemento do promissário comprador encontra respaldo no art. 32 da Lei nº 6.766/79, diante da mora superior a trinta dias após a constituição regular.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos quando a resolução ocorre por culpa do comprador, devendo o percentual ser fixado conforme as peculiaridades do caso concreto.

O percentual de retenção de 10% mostra-se adequado e proporcional, considerando que o lote possuía infraestrutura concluída antes da celebração do contrato, que o comprador quitou parcela substancial do preço e que não houve demonstração de prejuízos extraordinários suportados pela vendedora.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, com retenção parcial, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.

Embora o IPTU possua natureza propter rem, é válida a cláusula contratual que atribui ao promitente-comprador a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período em que exerce a posse direta.

A efetiva transmissão da posse ao comprador, com exercício das faculdades inerentes ao domínio e realização de benfeitorias, impõe o reconhecimento de sua responsabilidade pelo IPTU até a sentença que decretou a rescisão.

Os valores correspondentes aos débitos de IPTU incidentes durante a posse devem ser apurados e compensados com o montante a ser restituído, em observância ao princípio do retorno ao status quo ante e para evitar enriquecimento sem causa.

Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando discutida judicialmente a extensão da restituição e o percentual de retenção, os juros moratórios incidem apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ, diante da inexistência de mora anterior da vendedora.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível interposto pela empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA as partes contra sentença proferida pela 3.ª Vara cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual n.º 1015081-43.2024.8.11.0003, ajuizada por MARCIO ANTONIO DE OLIVEIRA, que julgou procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Ex positis, julgo PROCEDENTE o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, objeto da lide, vez que caracterizada a inadimplência do demandante. Revogo a tutela antecipada (Id. 160123855). Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas (Id. 159791738), a título de taxa de administração, devolvendo o restante à autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Condeno, ainda, a parte ré nos pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, estes a favor do patrono da autora, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, remeta os autos ao departamento competente para as providências cabíveis, com a baixa e anotações necessárias.”

Inconformada, a ré interpôs a presente apelação, sustentando, inicialmente, que a sentença incorreu em indevida interpretação do contrato, desconsiderando cláusulas expressas que autorizam o repasse integral dos encargos incidentes sobre o imóvel, inclusive tributos, acréscimos legais e encargos moratórios.

A apelante afirma que o contrato firmado entre as partes é claro ao prever que o IPTU e seus consectários legais seriam suportados pela autora, especialmente em caso de atraso no pagamento, inexistindo qualquer limitação quanto à incidência de juros, os quais decorreriam do inadimplemento contratual, e não de imposição unilateral.

Sustenta, ainda, que a autora permaneceu inadimplente por período significativo, circunstância que justificaria a incidência dos encargos cobrados, inexistindo abuso ou onerosidade excessiva, mas mero exercício regular de direito decorrente do atraso no cumprimento da obrigação.

Argumenta que a sentença violou os princípios do
pacta sunt servanda
e da segurança jurídica, ao afastar cláusulas livremente pactuadas, sem o reconhecimento de qualquer vício de consentimento ou nulidade contratual, promovendo intervenção indevida na relação privada.

Requer, assim, o provimento da apelação, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a legalidade integral da cobrança dos juros incidentes sobre o IPTU, nos exatos termos contratualmente ajustados.

Apresentadas contrarrazões, a parte apelada pugna pela manutenção da sentença, reiterando a tese de abusividade da cobrança e de ausência de previsão contratual específica. É o relatório.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

A controvérsia cinge-se à definição dos parâmetros adequados para a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, especificamente quanto ao percentual de retenção, responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel e termo inicial dos juros moratórios.

Conforme documentado nos autos, restou incontroversa a inadimplência do promissário comprador, que deixou de adimplir as prestações a partir de março de 2024, após ter quitado 85 das 168 parcelas contratadas. A rescisão contratual por inadimplência do comprador encontra amparo no artigo 32 da Lei nº 6.766/79, que estabelece que
"vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor".

Da retenção

A apelante sustenta que o percentual de retenção deveria ser majorado para 25%, com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, a análise das circunstâncias específicas do caso demonstra que o percentual de 10% fixado pela sentença mostra-se adequado e proporcional.

O contrato em questão refere-se a lote em loteamento já com infraestrutura concluída, conforme se depreende dos documentos acostados aos autos, que indicam a finalização das obras em setembro de 2016, anteriormente à celebração do contrato em janeiro de 2017.

O promissário comprador adimpliu substancial parcela do preço, quitando mais da metade das prestações avençadas, demonstrando boa-fé inicial no cumprimento das obrigações contratuais.

No que se refere à restituição das parcelas adimplidas, a orientação jurisprudencial consolidou-se no sentido de reconhecer a licitude da rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, assegurando-lhe, contudo, o direito à devolução imediata dos valores pagos, admitida a retenção em patamar razoável, destinada a compensar a parte vendedora pelas despesas administrativas e por eventuais prejuízos suportados. Tal entendimento encontra amparo na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Sendo assim, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador, confira,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

No presente caso, não há demonstração específica de prejuízos extraordinários que justifiquem a majoração pretendida, sendo que o percentual de 10% mostra-se suficiente para cobrir as despesas administrativas e operacionais decorrentes da rescisão.

Nesse contexto, o d. magistrado conduziu-se com o acerto que lhe é habitual ao fixar a retenção em 10% (dez por cento) do montante efetivamente desembolsado pela promissária compradora, providência que se harmoniza com a orientação jurisprudencial consolidada do c. Superior Tribunal de Justiça.

Não se vislumbra, portanto, fundamento jurídico idôneo a autorizar a majoração pretendida pela recorrente. Ao revés, o percentual estabelecido mostra-se adequado aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, além de guardar plena consonância com precedentes desta Corte em hipóteses análogas, conforme se extrai do julgado a seguir transcrito:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO. (...) "1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC. 2. É válida a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores pagos em rescisão contratual por iniciativa do comprador, quando não demonstrado prejuízo excepcional ao vendedor. 3. O pacto de alienação fiduciária é ineficaz sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis."
(RAC n.º 1014779-31.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 01.04.2025).

Ademais, o artigo 26, inciso V, da Lei nº 6.766/79 estabelece que a cláusula penal não pode exceder 10% do débito, sendo exigível apenas nos casos de intervenção judicial ou mora superior a três meses. Embora tal dispositivo refira-se especificamente à cláusula penal moratória, serve como parâmetro orientador para a fixação de penalidades em contratos de parcelamento do solo urbano.

Do IPTU

No que concerne à responsabilidade pelo adimplemento dos débitos de IPTU, a r. sentença atribuiu tais encargos à proprietária originária, ao fundamento de se tratar de obrigação de natureza
propter rem
. Ocorre que a interpretação sistemática do contrato firmado entre as partes conduz a conclusão diversa.

Com efeito, do exame atento da avença, extrai-se que o promitente-comprador assumiu, de forma expressa e inequívoca, a obrigação de arcar com todos os tributos incidentes sobre o imóvel durante o período em que detivesse a posse direta do bem. Tal estipulação contratual encontra pleno amparo no ordenamento jurídico, não havendo qualquer ilegalidade na alocação convencional desses encargos.

É certo que o IPTU possui natureza
propter rem
; todavia, a jurisprudência é firme no sentido de que nada impede que, por ajuste válido entre as partes, a responsabilidade pelo pagamento do tributo seja atribuída ao promitente-comprador enquanto este exercer a posse direta do imóvel, especialmente quando lhe são transferidas as faculdades inerentes ao domínio, tais como o uso, a fruição e a disponibilidade fática do bem.

No caso concreto, restou incontroverso que a posse foi efetivamente transmitida ao promitente-comprador, o qual, inclusive, promoveu a realização de benfeitorias no lote, evidenciando o exercício pleno da posse. Diante desse cenário, impõe-se reconhecer que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o adquirente até a data da sentença que decretou a rescisão contratual.

Por conseguinte, os valores correspondentes aos tributos suportados ou devidos nesse período deverão ser devidamente apurados em fase própria e deduzidos do montante a ser restituído, de modo a preservar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

A proposito:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. IPTU. JUROS MORATÓRIOS. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I – Caso em exame. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda c.c reintegração de posse, decorrente de inadimplemento do adquirente. II – Questões em discussão. Discute-se: (i) responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU até a sentença; (ii) termo inicial dos juros moratórios; (iii) forma de restituição dos valores; iv) manutenção das demais determinações da sentença (taxa de fruição, indenização por benfeitorias e cláusula penal de 2%). III – Razões de decidir. (i) É cabível a cobrança do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, quando há expressa cláusula contratual; (ii) Juros moratórios somente após o trânsito em julgado quando discutido o percentual ou extensão da restituição; (iii) Restituição em parcela única mantida; (iv) Cláusula penal de 2% preservada por expressa previsão contratual. IV – Dispositivo. Recurso parcialmente provido V – Tese de julgamento.“1. O promitente-comprador responde pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período em que permaneceu na posse direta. 2. Os juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores, quando discutida judicialmente a extensão da retenção, fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(N.U 1021300-72.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/12/2025, Publicado no DJE 09/12/2025)

O princípio do retorno ao
status quo ante
, que informa as rescisões contratuais, exige que ambas as partes sejam recolocadas na situação anterior à celebração do negócio jurídico. Assim como o vendedor deve restituir os valores recebidos, o comprador deve devolver o imóvel livre de ônus e débitos que tenham surgido durante o período em que deteve sua posse.

Dos Juros de Mora

A quinta questão controvertida refere-se ao termo inicial de incidência dos juros de mora. A sentença não deixou claro a partir de quando incide os juros, de maneira que a recorrente defende que os juros devem incidir após o trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

Os juros de mora constituem compensação pelo atraso no cumprimento de obrigação, visando indenizar o credor pelo tempo em que ficou privado do capital que lhe era devido. A regra geral do Código Civil estabelece que os juros de mora incidem desde a citação, momento em que o devedor é constituído em mora e toma conhecimento da pretensão do credor.

O Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, em compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Este entendimento fundamenta-se na circunstância de que, nestes casos, o valor exato a ser restituído somente é definido na sentença, após os descontos de multa, fruição e demais encargos, não havendo mora anterior.

Assim, o Tema 1002 refere-se a contratos anteriores à Lei 13.786/2018 e a situações em que não havia mora anterior à propositura da ação. No caso em análise, o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei 13.786/2018.

Com efeito, tratando-se de demanda em que se controverte judicialmente tanto sobre o percentual de retenção admissível quanto acerca dos débitos passíveis de compensação, não se pode reconhecer a configuração da mora da vendedora antes da definição judicial do
quantum debeatur
. Enquanto pendente a resolução definitiva dessas questões, inexiste inadimplemento imputável à parte vendedora.

Nessas circunstâncias, a orientação jurisprudencial é no sentido de que os juros moratórios somente passam a fluir a partir do trânsito em julgado da decisão que fixa, de modo definitivo, o valor devido. Vejamos:

“7. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ)."
(Acórdão 1257396, 07052694320198070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 30/6/2020).

Desse modo, impõe-se a reforma da sentença no ponto, para estabelecer como termo inicial dos juros moratórios a data do trânsito em julgado da presente decisão.

Dispositivo.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença recorrida, para reconhecer a responsabilidade do apelado pelo pagamento dos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante a vigência contratual, autorizando o desconto dos valores em aberto do montante a ser restituído e determinar o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

Inaplicável ort. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026