Tribunal: TJMT
Processo: 1001143-75.2024.8.11.0004
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001143-75.2024.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSE TONTIM DOS SANTOS - CPF: 072.470.521-04 (APELANTE), EDSON AZOLINI - CPF: 413.765.529-49 (ADVOGADO), HENRIETTE DARGHAM TRABULSE - CPF: 034.685.018-54 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECIBO DE PAGAMENTO NÃO IMPUGNADO. DESCONSIDERAÇÃO DE OFÍCIO SEM PROVA PERICIAL. IMPOSSIBILIDADE. REVELIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DISPOSITIVO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por José Tontim dos Santos contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória do imóvel rural denominado "Sítio Santa Luzia", objeto da Matrícula n.º 69.255 do 1.º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças/MT, ao fundamento de que o recibo de pagamento carreado aos autos seria "flagrantemente frágil" e "absolutamente imprestável" para comprovar a quitação integral do preço ajustado de R$ 1.070.000,00, em razão de suposta divergência visual entre a assinatura nele aposta e a rubrica constante do instrumento de compra e venda original — conclusão a que chegou o juízo a quo de ofício, sem provocação das partes e sem respaldo em prova pericial grafotécnica, a despeito da revelia da requerida.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o magistrado pode, de ofício, sem provocação das partes e sem amparo em prova técnica idônea, desconsiderar recibo de pagamento não impugnado, ao fundamento de divergência visual entre assinaturas, para concluir pela ausência de prova da quitação e julgar improcedente pedido de adjudicação compulsória; e (ii) saber se, preenchidos os requisitos legais — existência de compromisso de compra e venda com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pagamento integral do preço e recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva —, impõe-se a procedência do pedido de adjudicação compulsória.

III. Razões de decidir

3. O recibo de pagamento constitui instrumento particular de quitação expressamente previsto nos artigos 319 e 320 do Código Civil, dispensando reconhecimento de firma ou forma especial, sendo suficiente para comprovar o adimplemento da obrigação quando subscrito pelo credor, ainda que por meio de rubrica, e não impugnado por nenhuma das partes.

4. A declaração de falsidade ou de imprestabilidade de documento é matéria de alta complexidade técnica que demanda, necessariamente, a realização de perícia grafotécnica por expert habilitado, sendo vedado ao magistrado substituir o perito e concluir, a partir de simples cotejo visual e subjetivo entre assinaturas, pela invalidade do documento, sob pena de violação ao devido processo legal e à garantia do contraditório.

5. Ao desconsiderar de ofício o recibo de pagamento, sem qualquer provocação das partes e sem respaldo probatório técnico, o juízo a quo extrapolou os limites objetivos da lide e atuou em substituição à parte que deveria ter impugnado o documento — a requerida —, violando frontalmente o princípio dispositivo e os limites da demanda estabelecidos nos artigos 2.º, 141 e 492 do Código de Processo Civil.

6. A circunstância de o recibo ter perdurado por aproximadamente quatorze anos sem qualquer insurgência judicial ou extrajudicial por parte da emitente reforça a presunção de autenticidade do documento e da efetividade do pagamento nele consignado, tornando inviável sua desconsideração por mera análise visual desacompanhada de prova técnica.

7. Decretada a revelia da requerida, regularmente citada nos termos do artigo 248, § 4.º, do CPC, opera-se a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor, nos termos do artigo 344 do CPC, presunção que não é afastada por qualquer elemento probatório constante dos autos, sendo as alegações autorais plenamente verossímeis e amparadas em documentação consistente.

8. Preenchidos todos os requisitos legais para a adjudicação compulsória — compromisso de compra e venda com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pagamento integral do preço comprovado por recibo e cheques não impugnados, e recusa injustificada da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva mesmo após notificação extrajudicial —, impõe-se a reforma da sentença de improcedência para acolher o pedido autoral.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de Apelação Cível provido. Sentença reformada para julgar procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel objeto da Matrícula n.º 69.255 do 1.º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças/MT, determinando-se a expedição de mandado judicial para lavratura da escritura pública de compra e venda e respectivo registro em nome do apelante, após o trânsito em julgado.

Tese de julgamento:
"1. O magistrado não pode, de ofício e sem respaldo em prova pericial grafotécnica, desconsiderar recibo de pagamento não impugnado pelas partes, ao fundamento de divergência visual entre assinaturas, para concluir pela ausência de prova da quitação em ação de adjudicação compulsória, sob pena de violação ao princípio dispositivo e aos limites objetivos da lide. 2. Preenchidos os requisitos legais da adjudicação compulsória — compromisso de compra e venda com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pagamento integral do preço e recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva —, impõe-se a procedência do pedido, sendo a presunção de veracidade decorrente da revelia reforçada pela ausência de qualquer elemento probatório que infirme a narrativa autoral."

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 319, 320, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 2.º, 141, 248, § 4.º, 344, 345, IV, 373, I, 410, 430 a 433 e 492; Decreto-Lei n.º 58/1937, arts. 15 a 17.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula n.º 239 do STJ. STJ, REsp n.º 1.216.568/MG, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 03.09.2015, DJe 29.09.2015.
TJ-MG - Apelação Cível: 50012308520238130474, Relator.: Des.(a) Richardson Xavier Brant (JD 2G), Data de Julgamento: 01/12/2025, Câmaras Cíveis / 6º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, Data de Publicação: 03/12/2025.
TJ-MT, Apelação Cível n.º 0003550-36.2010.8.11.0045, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 21.02.2024, DJe 26.02.2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível
interposta

por
JOSÉ TONTIM DOS SANTOS
em face da sentença prolatada pela 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, nos autos da
Ação de Adjudicação Compulsória com Pedido de Tutela de Urgência
movida em desfavor de
HENRIETTE DARGHAM TRABULSE
, que julgou
improcedentes
os pedidos formulados na exordial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

I – DA ORIGEM E DOS FATOS

Narra o apelante, em sua petição inicial, que as partes formalizaram negócio jurídico de compra e venda de imóveis rurais situados no Município e Comarca de Barra do Garças/MT, envolvendo três áreas distintas: (i) imóvel objeto da Matrícula n.º 26.022 do Serviço de Registro de Imóveis (SRI) local; (ii) imóvel objeto da Matrícula n.º 36.395 do SRI local, atualmente renumerada como Matrícula n.º 69.255, denominado "Sítio Santa Luzia"; e (iii) cessão de posse de uma área de 133,7282 hectares.

Sustenta que, em relação ao imóvel da Matrícula n.º 26.022 e à área de posse, houve regular transmissão dominial e exercício possessório pacífico. Contudo, no que tange ao imóvel objeto da Matrícula n.º 69.255 (antiga Matrícula n.º 36.395), a requerida não procedeu à outorga da escritura pública definitiva, a despeito do integral cumprimento das obrigações financeiras assumidas pelo comprador.

Informa que o preço ajustado para o imóvel objeto da lide foi de R$ 1.070.000,00 (um milhão e setenta mil reais), integralmente quitado em 03.09.2012, conforme recibo e cópias de cheques dados em pagamento. Esclarece que a transferência do imóvel pendia, à época da contratação, da conclusão do procedimento de georreferenciamento, condição suspensiva que, uma vez implementada com a abertura da nova Matrícula n.º 69.255, tornou a obrigação de escriturar plenamente exigível.

Aduz que, a despeito de ter sido notificada extrajudicialmente, a requerida manteve-se inerte, recusando-se, de forma injustificada, a cumprir a obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva, o que motivou o ajuizamento da presente demanda.

II – DO TRÂMITE PROCESSUAL

A tutela de urgência foi deferida, determinando-se a averbação da existência da ação à margem da Matrícula n.º 69.255 do CRI local, o que foi devidamente cumprido pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Após diversas tentativas frustradas de citação da requerida, logrou-se êxito na citação via postal, com aviso de recebimento entregue na portaria do condomínio edilício onde reside a ré, na Rua Padre João Manuel, n.º 1.229, Cerqueira César, São Paulo/SP, nos termos do artigo 248, § 4.º, do CPC.

Transcorrido o prazo legal sem que a requerida apresentasse contestação ou constituísse advogado nos autos, o autor pugnou pelo reconhecimento da revelia e pelo julgamento antecipado da lide.

III – DA SENTENÇA RECORRIDA

O juízo a quo julgou o feito antecipadamente, decretou a revelia da requerida, mas julgou
improcedentes
os pedidos, fundamentando que a presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa e cede diante de elementos constantes dos autos que infirmem a narrativa vestibular.

Para tanto, a sentença apontou que o recibo de pagamento colacionado aos autos apresentaria "
grave inconsistência
", sendo "
flagrantemente frágil
", com "
assinatura que diverge de maneira patente e grosseira
" da rubrica aposta pela requerida no instrumento de compra e venda original, tratando-se de "
recibo genérico
" que menciona inclusive transações atinentes a semoventes e outras matrículas, "
desprovido de firma autêntica ou reconhecida
". Concluiu que o documento seria "
absolutamente imprestável
" para atestar a quitação integral do imóvel, razão pela qual julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória.

Revogou, ainda, a tutela de urgência anteriormente deferida, determinou o cancelamento da averbação premonitória lançada na Matrícula n.º 69.255 após o trânsito em julgado, e condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, deixando de fixar honorários advocatícios sucumbenciais em favor da ré, ante a ausência de atuação de advogado nos autos.

IV – DAS RAZÕES RECURSAIS

Inconformado, o apelante interpõe o presente recurso de apelação, sustentando, em síntese:

a) Que todos os requisitos para a procedência da ação de adjudicação compulsória estão presentes: contrato de promessa de compra e venda com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pagamento integral do preço comprovado por recibo e cheques, e recusa injustificada da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva;

b) Que o recibo de pagamento é documento válido e idôneo, nos termos dos artigos 319 e 320 do Código Civil, não necessitando de reconhecimento de firma ou forma especial para ter validade jurídica;

c) Que o recibo perdurou por aproximadamente 14 (quatorze) anos sem qualquer insurgência judicial ou extrajudicial por parte da emitente, o que convalida sua autenticidade e a efetividade do pagamento nele consignado;

d) Que a declaração de fragilidade ou falsidade do recibo, sem provocação das partes e sem respaldo em prova pericial grafotécnica, viola o princípio dispositivo e os limites objetivos da lide, insculpidos nos artigos 2.º, 141 e 492 do CPC, configurando decisão extra petita;

e) Que o ônus de provar a irregularidade do recibo é de quem alega a falsidade, e não do autor, sendo que a requerida, regularmente citada, quedou-se inerte, não impugnando qualquer documento carreado aos autos;

f) Que a presunção de veracidade decorrente da revelia, aliada à ausência de qualquer elemento probatório que infirme a narrativa autoral, impõe a procedência do pedido.

Requer, ao final, o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da sentença a quo para que seja julgado procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel objeto da Matrícula n.º 69.255 do SRI de Barra do Garças/MT.

O recurso foi tempestivamente interposto, com o recolhimento do preparo recursal devidamente comprovado.

A apelada, revel, não apresentou contrarrazões.

É o relatório
.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível
interposta

por
JOSÉ TONTIM DOS SANTOS
em face da sentença prolatada pela 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, nos autos da
Ação de Adjudicação Compulsória com Pedido de Tutela de Urgência
movida em desfavor de
HENRIETTE DARGHAM TRABULSE
, que julgou
improcedentes
os pedidos formulados na exordial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil
.

DA DELIMITAÇÃO DA CONTROVÉRSIA

A controvérsia recursal cinge-se, essencialmente, a verificar se o magistrado pode, de ofício, sem provocação das partes e sem respaldo em prova técnica idônea, desconsiderar recibo de pagamento carreado aos autos pelo autor, ao fundamento de que a assinatura nele aposta diverge visualmente da rubrica constante do contrato, para concluir pela ausência de prova da quitação e julgar improcedente pedido de adjudicação compulsória.

DOS REQUISITOS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

O instituto da adjudicação compulsória encontra amparo nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e nos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei n.º 58/1937, condicionando-se a outorga forçada da escritura pública à presença de três pressupostos cumulativos:

(i) a existência de compromisso de compra e venda válido, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade;

(ii) o pagamento integral do preço ajustado; e

(iii) a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva.

No caso dos autos, a análise dos documentos carreados à inicial demonstra, de forma inequívoca, o preenchimento de todos esses requisitos.

Do compromisso de compra e venda

O instrumento particular de promessa de compra e venda e cessão de posse (ID 140347884) comprova a existência de negócio jurídico válido e regular entre as partes, envolvendo, entre outros imóveis, o "Sítio Santa Luzia", objeto da Matrícula n.º 69.255 do SRI de Barra do Garças/MT. O contrato contém cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade, com renúncia expressa das partes à faculdade de arrependimento prevista no artigo 420 do Código Civil. Esse requisito não foi objeto de controvérsia na sentença recorrida.

Da recusa injustificada em outorgar a escritura

A requerida foi notificada extrajudicialmente (ID 151918610) e, mesmo após a conclusão do procedimento de georreferenciamento — condição suspensiva que obstava a lavratura da escritura —, quedou-se inerte, abstendo-se de cumprir a obrigação contratual de outorgar a escritura definitiva. Esse requisito também não foi objeto de controvérsia na sentença recorrida.

Do pagamento integral do preço: a questão central

O único ponto controvertido na sentença recorrida diz respeito à comprovação do pagamento integral do preço ajustado. O juízo a quo entendeu que o recibo de pagamento colacionado aos autos seria "
flagrantemente frágil
" e "
absolutamente imprestável
", ao fundamento de que a assinatura nele aposta divergiria "
de maneira patente e grosseira
" da rubrica aposta pela requerida no contrato original.

Com a devida vênia, esse entendimento não merece prosperar, pelas razões que se expõem a seguir.

DA DESCONSIDERAÇÃO DO RECIBO DE PAGAMENTO

Da validade jurídica do recibo de pagamento simples

O recibo de pagamento é instrumento particular de quitação expressamente previsto nos artigos 319 e 320 do Código Civil, que assim dispõem:

"Art. 319. O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada."

"Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante."

Da leitura dos dispositivos transcritos, extrai-se que a quitação pode ser dada por instrumento particular, sem exigência de reconhecimento de firma, forma especial ou assinatura por extenso. A lei exige, tão somente, a assinatura do credor ou de seu representante, sem qualquer formalidade adicional.

Nesse contexto, a rubrica aposta no recibo de pagamento — ainda que graficamente distinta da assinatura por extenso constante do contrato — não é, por si só, elemento suficiente para infirmar a validade do documento, mormente quando se considera que é absolutamente comum que uma mesma pessoa utilize assinaturas distintas em documentos de natureza diversa, sendo a rubrica uma forma simplificada e igualmente válida de subscrição.

Da impossibilidade de declaração de falsidade sem prova pericial

A sentença recorrida concluiu, a partir de mera análise visual e subjetiva, que a assinatura constante do recibo divergiria "
de maneira patente e grosseira
" da rubrica aposta pela requerida no contrato original, inferindo daí a falsidade ou a imprestabilidade do documento.

Essa conclusão é juridicamente insustentável.

A declaração de falsidade de documento — seja ela material ou ideológica — é matéria de alta complexidade técnica, que demanda, necessariamente, a realização de perícia grafotécnica por expert habilitado, nos termos dos artigos 430 e seguintes do Código de Processo Civil. Não é dado ao magistrado, por mais experiente que seja, substituir o perito e concluir, a partir de simples cotejo visual, que uma assinatura é falsa ou que um documento é imprestável.

A jurisprudência é firme nesse sentido:

"

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. CHEQUES PRESCRITOS .
ALEGAÇÃO DE FALSIDADE DE ASSINATURA. PEDIDO DE PERÍCIA GRAFOTÉCNICA
. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO . SENTENÇA CASSADA. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto por empresa ré contra sentença que rejeitou embargos monitórios e julgou procedente ação monitória ajuizada para constituição de título executivo judicial referente a dois cheques prescritos no valor de R$ 7 .000,00. A apelante alegou não ter emitido os cheques, sustentando que os talonários foram roubados antes de serem entregues à empresa e que as assinaturas apostas nos títulos são falsas, requerendo expressamente a realização de perícia grafotécnica. O juízo de origem julgou antecipadamente a lide, sem deferir a produção da prova pericial requerida, fundamentando-se na autonomia dos títulos de crédito e na proteção ao terceiro de boa-fé. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o julgamento antecipado da lide, sem a realização da perícia grafotécnica requerida para comprovar a falsidade das assinaturas apostas nos cheques, caracteriza cerceamento de defesa capaz de ensejar a nulidade da sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . O direito à prova é corolário do devido processo legal e dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa ( CF/1988, art. 5º, LV). 4. O julgamento antecipado do mérito somente é cabível quando a matéria for unicamente de direito ou quando as provas já produzidas forem suficientes para o deslinde da causa ( CPC, art . 355). 5.
A autenticidade da assinatura é matéria de fato e, por sua natureza técnica, demanda a realização de perícia grafotécnica como meio idôneo de prova, não podendo ser substituída pela simples análise visual do magistrado
. 6 . A assinatura é requisito essencial de validade do cheque (Lei nº 7.357/1985, art. 1º, VI); sua falsidade, se c omprovada, acarreta nulidade do título e inexigibilidade da obrigação, sendo oponível inclusive a terceiros de boa-fé. 7 . Ao indeferir a perícia requerida e julgar antecipadamente o feito, o juízo de origem impediu a parte de demonstrar fato essencial à sua defesa, configurando cerceamento de defesa e nulidade da sentença por vício de procedimento ("error in procedendo"). IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido . Sentença cassada. Tese de julgamento: 1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando indeferida a prova pericial grafotécnica requerida para apuração de falsidade de assinatura em cheque. 2 . A alegação de falsidade de assinatura atinge a própria existência do título de crédito e é oponível a qualquer portador, ainda que de boa-fé. 3. A perícia grafotécnica constitui meio técnico imprescindível à verificação da autenticidade da assinatura contestada, não podendo ser substituída pela mera análise judicial. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art . 5º, LV; CPC, arts. 355 e 373, II; Lei nº 7.357/1985, art. 1º, VI . Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.250342-5/002, Rel . Des. Joemilson Donizetti Lopes, 12ª Câmara Cível, j. 10.09 .2025, pub. 15.09.2025. (TJ-MG - Apelação Cível: 50012308520238130474, Relator.: Des.(a) Richardson Xavier Brant (JD 2G), Data de Julgamento: 01/12/2025, Câmaras Cíveis / 6º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, Data de Publicação: 03/12/2025)

Ademais, a própria sistemática processual civil estabelece que a arguição de falsidade de documento deve ser feita pela parte interessada, mediante incidente específico (artigos 430 a 433 do CPC), com a consequente produção de prova pericial. No caso dos autos, a requerida, regularmente citada, quedou-se absolutamente inerte, não impugnando o recibo de pagamento, não arguindo sua falsidade e não requerendo a produção de qualquer prova.

Da violação ao princípio dispositivo e aos limites objetivos da lide

Ao desconsiderar, de ofício, o recibo de pagamento carreado aos autos pelo autor, sem qualquer provocação das partes e sem respaldo em prova técnica idônea, o juízo a quo violou frontalmente o princípio dispositivo e os limites objetivos da lide, insculpidos nos artigos 2.º, 141 e 492 do Código de Processo Civil.

O artigo 2.º do CPC estabelece que o processo começa por iniciativa da parte, e o artigo 141 dispõe que o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes. O artigo 492, por sua vez, veda ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

No caso dos autos, nenhuma das partes impugnou o recibo de pagamento. A requerida, regularmente citada, quedou-se inerte. O autor, por sua vez, apresentou o documento como prova do adimplemento de sua obrigação contratual. Ao declarar, de ofício, a fragilidade e a imprestabilidade do recibo, o magistrado singular extrapolou os limites da lide e atuou em substituição à parte que deveria ter impugnado o documento — a requerida —, em clara violação ao sistema acusatório e ao princípio da imparcialidade.

Da presunção de autenticidade do recibo não impugnado

O artigo 410 do Código de Processo Civil estabelece que o documento particular, quando não impugnado, tem a mesma eficácia probatória do documento público. No caso dos autos, o recibo de pagamento não foi impugnado por nenhuma das partes, razão pela qual goza de plena presunção de autenticidade e eficácia probatória.

Ademais, a circunstância de o recibo ter perdurado por aproximadamente 14 (quatorze) anos sem qualquer insurgência judicial ou extrajudicial por parte da emitente reforça, de forma significativa, a presunção de sua autenticidade e da efetividade do pagamento nele consignado. Seria absolutamente inverossímil que uma credora, que teria recebido o valor de R$ 1.070.000,00 (um milhão e setenta mil reais) por um imóvel rural, permanecesse inerte por mais de uma década sem questionar a validade do recibo ou reclamar o pagamento que entendesse não ter sido efetuado.

DA REVELIA E SEUS EFEITOS

A requerida foi regularmente citada, nos termos do artigo 248, § 4.º, do CPC, com a entrega da correspondência na portaria do condomínio edilício onde reside, e quedou-se absolutamente inerte, não apresentando contestação, não constituindo advogado nos autos e não impugnando qualquer documento carreado pelo autor.

Nos termos do artigo 344 do CPC, a revelia opera a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor. Essa presunção, embora relativa, somente pode ser afastada quando as alegações de fato do autor forem inverossímeis ou estiverem em clara contradição com as provas apresentadas nos autos, nos termos do artigo 345, inciso IV, do CPC.

No caso dos autos, as alegações do autor não são inverossímeis. Ao contrário, estão amparadas em documentação consistente: instrumento particular de promessa de compra e venda, recibo de pagamento, cópias de cheques dados em pagamento, notificação extrajudicial e certidão do Cartório de Registro de Imóveis. Não há, nos autos, qualquer elemento probatório que contradiga a narrativa autoral ou que infirme a autenticidade dos documentos apresentados.

Nesse contexto, a presunção de veracidade decorrente da revelia deve operar em sua plenitude, reforçando a conclusão pela procedência do pedido.

DA JURISPRUDÊNCIA APLICÁVEL

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória, impõe-se a procedência do pedido:

"
O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel." (STJ, REsp n.º 1.216.568/MG, rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 03.09.2015, DJe 29.09.2015)

"
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
." (Súmula n.º 239 do STJ)

"
A ação de adjudicação compulsória tem como requisitos a existência de uma promessa de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente-vendedor em efetuar a transferência do bem
." (TJ-MT, Apelação Cível n.º 0003550-36.2010.8.11.0045, rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 21.02.2024, DJe 26.02.2024)

DA CONCLUSÃO

Diante de todo o exposto, conclui-se que: a) o instrumento particular de promessa de compra e venda é válido e regular, contendo cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade; b) o recibo de pagamento e as cópias dos cheques dados em pagamento constituem prova documental idônea e suficiente do adimplemento integral da obrigação pecuniária assumida pelo apelante, não tendo sido impugnados por nenhuma das partes; c) a desconsideração do recibo de pagamento pelo juízo a quo, com base em mera análise visual e subjetiva, sem provocação das partes e sem respaldo em prova pericial grafotécnica, viola o princípio dispositivo e os limites objetivos da lide; d) a requerida, regularmente citada, quedou-se inerte, operando-se os efeitos da revelia, com a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor, que não é afastada por qualquer elemento probatório constante dos autos; e) preenchidos todos os requisitos legais para a adjudicação compulsória, impõe-se a reforma da sentença de improcedência para julgar procedente o pedido autoral.

Ante o exposto,
CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, DOU-LHE PROVIMENTO, para reformar a sentença
e, consequentemente:

a)
JULGAR PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial, para determinar a adjudicação compulsória do imóvel denominado "Sítio Santa Luzia", objeto da Matrícula n.º 69.255 do 1.º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças/MT (antiga Matrícula n.º 36.395), suprindo-se a vontade da requerida para todos os fins de direito;

b)
DETERMINAR
que, após o trânsito em julgado do presente acórdão, seja expedido mandado judicial ao 1.º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças/MT, para que proceda à lavratura da escritura pública de compra e venda e ao respectivo registro em nome do apelante, JOSÉ TONTIM DOS SANTOS, CPF n.º 072.470.521-04;

c)
MANTER
a averbação premonitória de litigiosidade lançada à margem da Matrícula n.º 69.255 do 1.º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças/MT, determinando-se sua conversão em averbação definitiva após o trânsito em julgado;

d)
CONDENAR
a apelada ao pagamento das custas e despesas processuais de ambas as instâncias, invertendo-se o ônus sucumbencial fixado na sentença recorrida. Deixo de fixar honorários advocatícios sucumbenciais em favor do apelante, ante a ausência de atuação de advogado da parte adversa nos autos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026