Tribunal: TJMT
Processo: 1020740-71.2026.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-07-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020740-71.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Alienação Judicial, Condomínio, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LUCAS DE MELLO BERTONI - CPF: 056.981.151-17 (ADVOGADO), VALDEMAR ALVES MENDONCA JUNIOR - CPF: 487.604.391-49 (AGRAVANTE), MAURO ALEXANDRE MOLEIRO PIRES - CPF: 773.671.621-87 (ADVOGADO), KASSIA REGINA MASSON - CPF: 785.742.771-34 (AGRAVANTE), CONDOMINIO FLORAIS DOS LAGOS - CNPJ: 13.457.753/0001-72 (AGRAVADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO E EMBARGOS PREJUDICADOS

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU A SUSPENSÃO DE LEILÃO JUDICIAL – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE INTIMAÇÃO POR QUEBRA DE COMUNICAÇÃO ENTRE PATRONO E CLIENTE – REJEIÇÃO – OBSERVÂNCIA RIGOROSA AO ART. 889, I, DO CPC – INTIMAÇÃO REALIZADA NA PESSOA DO ADVOGADO REGULARMENTE CONSTITUÍDO – VALIDADE DO ATO – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA CONSTRIÇÃO – EXECUTADOS INTIMADOS PESSOALMENTE DA PENHORA E AVALIAÇÃO HÁ MAIS DE UM ANO – INÉRCIA CONFIGURADA – MÉRITO – EXCESSO DE PENHORA – DISPARIDADE ENTRE O VALOR DO BEM E O DÉBITO EXEQUENDO – IRRELEVÂNCIA NO CASO CONCRETO – NATUREZA
PROPTER REM
DA OBRIGAÇÃO –APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE (ART. 805 DO CPC) CONDICIONADA À INDICAÇÃO DE OUTROS BENS EFICAZES PELO DEVEDOR – ÔNUS NÃO CUMPRIDO (ART. 805, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC) – AUSÊNCIA DE CONFISCO – GARANTIA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO REMANESCENTE APÓS A QUITAÇÃO DA DÍVIDA (ART. 907 DO CPC) – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO E EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.

Nos termos do art. 889, inciso I, do CPC, a cientificação da alienação judicial ocorre, prioritariamente, por meio do advogado constituído nos autos, sendo a intimação pessoal medida excepcional. A alegada "quebra de comunicação" entre o causídico e seus clientes constitui questão de ordem interna da relação contratual privada, sendo inidônea para anular atos processuais perfectibilizados em estrita observância ao rito legal.

Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa ou surpresa quando demonstrado que os executados foram intimados pessoalmente, por oficial de justiça, acerca da penhora e da avaliação do imóvel há mais de um ano da realização do certame, permanecendo inertes durante todo o período.

A disparidade entre o valor da avaliação do imóvel e o montante da dívida não obsta a alienação forçada, especialmente em se tratando de dívida de natureza
propter rem
(condominial), em que a própria unidade geradora do débito é a garantia precípua da obrigação.

O princípio da menor onerosidade ao devedor não é absoluto e impõe ao executado o dever de indicar meios mais eficazes e menos gravosos para a satisfação do crédito (art. 805, parágrafo único, do CPC). A omissão em ofertar bens substitutivos (dinheiro, aplicações ou outros imóveis) autoriza a manutenção da penhora e a progressão dos atos expropriatórios sobre o bem vinculado à dívida.

Inexiste prejuízo irreversível ou confisco na alienação de bem de alto valor para solver dívida menor, uma vez que o art. 907 do CPC resguarda ao executado o direito de receber o saldo remanescente da arrematação após a satisfação integral do crédito e das despesas processuais.

Julgado o mérito do recurso, restam prejudicados os embargos de declaração opostos contra a decisão liminar, por perda superveniente de objeto.

Recurso desprovido. Decisão de origem mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1020740-71.2026.8.11.0000

AGRAVANTES:

VALDEMAR ALVES MENDONÇA JUNIOR e KASSIA REGINA MASSON

AGRAVADO:

CONDOMÍNIO FLORAIS DOS LAGOS

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
VALDEMAR ALVES MENDONÇA JUNIOR
e
KASSIA REGINA MASSON
, contra decisão interlocutória proferida pela MMª Juíza
Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 1005202-92.2024.8.11.0041, ajuizada pelo
CONDOMÍNIO FLORAIS DOS LAGOS
, que indeferiu os pedidos de suspensão e cancelamento do leilão judicial designado para os dias 15/05/2026 e 18/05/2026, mantendo a validade da intimação realizada via patrono e afastando a tese de excesso de penhora.

Em suas razões recursais, os agravantes sustentam, em síntese, a nulidade da intimação do leilão em razão da comprovada quebra de comunicação fática com seu patrono desde fevereiro de 2026, o que impediria o exercício do direito de remição da execução.

Alegam que a manutenção do certame sem a ciência real dos devedores viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, destacando que este Egrégio Tribunal, em processo análogo envolvendo as mesmas partes, já reconheceu a necessidade de intimação pessoal de um dos agravantes diante da mesma dificuldade de contato.

Aduzem, ainda, a ocorrência de manifesto excesso de penhora, uma vez que o imóvel residencial objeto da constrição foi avaliado em R$2.865.570,00 (dois milhões, oitocentos e sessenta e cinco mil, quinhentos e setenta reais), montante este que supera em quase 30 (trinta) vezes o valor do débito exequendo, estimado em aproximadamente R$100.906,83 (cem mil, novecentos e seis reais e oitenta e três centavos).

Invocam o princípio da menor onerosidade ao devedor (art. 805 do CPC) e colacionam precedente recente desta Corte que suspendeu atos expropriatórios em situação de idêntica desproporção.

Afirmam que a urgência é premente, dado que o leilão está designado para ocorrer em menos de 48 (quarenta e oito) horas da interposição do recurso, o que justifica a apreciação em regime de plantão judiciário para evitar dano irreparável ao patrimônio e à moradia da família.

Requerem a concessão do efeito suspensivo para sustar os leilões e, no mérito, a reforma da decisão para determinar a intimação pessoal dos executados e o reconhecimento do excesso de penhora (Id. 367320359).

O magistrado plantonista deixou de apreciar o pedido de efeito suspensivo, por entender que a situação não se enquadra nas hipóteses restritas que autorizam a atuação do plantão judiciário (Id. 367292868).

O efeito suspensivo foi por mim
indeferido
em 14/05/2026, conforme decisão monocrática Id. 367528359.

Contra essa decisão, sobreveio a oposição de embargos de declaração pelos ora agravantes, onde sustentam a existência de erro de fato substancial, afirmando que o julgado fundamentou o indeferimento na suposta inércia dos devedores e na constituição de patronos apenas às vésperas do certame, quando, em realidade, a representação processual estaria regular desde 25/09/2025, o que afastaria a aplicação do artigo 76, § 1º, II, do Código de Processo Civil.

Alegam, outrossim, a ocorrência de omissão quanto à impossibilidade fática de comunicação entre advogados e clientes devido ao isolamento e ao estado de saúde dos recorrentes, defendendo que a ausência de intimação pessoal, em tais circunstâncias, violaria o direito de remição da execução e as garantias do artigo 889 do CPC.

Apontam como fato superveniente a realização do leilão na data de 18/05/2026, e que a manutenção de seus efeitos configura flagrante injustiça e nulidade insanável.

Forte nesses argumentos, requerem o acolhimento do recurso para sanar os vícios apontados e, em caráter infringente, determinar a suspensão imediata dos efeitos do leilão e da expedição da carta de arrematação (Id. 368140885).

O condomínio embargado apresentou contrarrazões, sustentando que os embargos de declaração possuem nítido caráter infringente e protelatório, visando apenas rediscutir a decisão que indeferiu a suspensão do leilão judicial.

Argumenta que não houve omissão ou erro de fato, uma vez que o artigo 889, inciso I, do Código de Processo Civil prevê que a cientificação da alienação judicial deve ocorrer preferencialmente na pessoa do advogado constituído, sendo desnecessária nova intimação pessoal dos devedores.

Além disso, refuta a alegação de isolamento e desconhecimento dos executados, asseverando que ambos foram pessoalmente intimados por oficial de justiça em 10/04/2025 quanto à penhora e à avaliação do imóvel, o que demonstra a ciência inequívoca sobre o trâmite executivo e a inércia voluntária em satisfazer a obrigação.

Ao final, pugna pela total rejeição dos embargos de declaração e pela manutenção integral da decisão atacada (Id. 370007378).

Na contraminuta ao agravo, o
Condomínio Florais dos Lagos
inicia sua manifestação atestando a tempestividade do protocolo e faz uma breve síntese dos fatos, relatando que a dívida originou a penhora do imóvel e que, após a designação do leilão judicial, os agravantes pleitearam a suspensão do ato alegando falta de intimação pessoal e excesso de penhora, pedido que foi indeferido pelo juízo de origem.

Em sua fundamentação jurídica, o condomínio defende a desnecessidade de nova intimação pessoal, sustentando que, nos termos do artigo 889, inciso I, do Código de Processo Civil, a ciência da alienação judicial deve ocorrer prioritariamente por meio do advogado constituído nos autos.

Refuta a tese de nulidade apresentada pelos recorrentes, argumentando que eventuais problemas de comunicação entre os devedores e seus patronos não podem obstar o prosseguimento da execução.

Além disso, destaca que os agravantes possuem ciência inequívoca de todo o trâmite processual, visto que foram intimados pessoalmente pelo Oficial de Justiça acerca da penhora e da avaliação do bem em abril de 2025, ocasião em que permaneceram inertes.

No que tange à alegação de excesso de penhora, o agravado argumenta que tal tese é irrelevante em razão da natureza
propter rem
da obrigação condominial, na qual o próprio imóvel garante a satisfação do crédito.

Salienta que os executados não cumpriram o dever de indicar meios menos onerosos e igualmente eficazes para a quitação da dívida, conforme exige o artigo 805 do Código de Processo Civil.

Por fim, o condomínio agravado requer o desprovimento integral do recurso, pugnando pela manutenção da decisão de primeiro grau e pela confirmação da validade e eficácia dos leilões realizados (Id. 370007393).

Preparo devidamente recolhido (Id. 367456877).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade,
conheço
do recurso de agravo de instrumento.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
VALDEMAR ALVES MENDONÇA JUNIOR
e
KASSIA REGINA MASSON
contra decisão interlocutória proferida nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 1005202-92.2024.8.11.0041, ajuizada pelo
CONDOMÍNIO FLORAIS DOS LAGOS
.

A decisão recorrida indeferiu os pedidos de suspensão e cancelamento do leilão judicial designado para os dias 15 e 18 de maio de 2026, mantendo a validade da intimação realizada na pessoa do patrono constituído e afastando a tese de excesso de penhora.

Ao proferir o decisum vergastado, a nobre Magistrada assim se posicionou:

“(...) A insurgência dos Executados não merece prosperar, carecendo de amparo legal e fático apto a obstar a marcha executiva.

DA VALIDADE DA INTIMAÇÃO DO LEILÃO VIA PATRONO CONSTITUÍDO

No que tange à alegada nulidade de intimação, o Código de Processo Civil de 2015, em seu Art. 889, inciso I, é claro ao estabelecer que a cientificação da alienação judicial ocorrerá, prioritariamente, na pessoa do advogado constituído nos autos:

"Art. 889. Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: I - o executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo;"

No caso sub examine, os Executados possuem patrono devidamente habilitado (ID 148144023 e ID 233322154), o qual fora regularmente intimado da decisão que designou o leilão e do respectivo edital via sistema PJe/DJE.

A tese de "impossibilidade de contato" ou "isolamento fático" entre cliente e causídico constitui questão de ordem interna inter partes, não possuindo o condão de anular atos processuais perfectibilizados em observância estrita ao rito legal.

Ademais, as informações trazidas pelo terceiro interessado (ID 233175501), acompanhadas de certidões que narram a resistência injustificada ao cumprimento de ordens judiciais, reforçam que a pretensão de intimação pessoal, neste cenário, visa meramente protrair o desfecho da execução.

Admitir tal exceção seria premiar a torpeza e o descumprimento do dever de cooperação (Art. 6º do CPC).

DA INEXISTÊNCIA DE EXCESSO DE PENHORA E DA MENOR ONEROSIDADE

Quanto ao alegado excesso de penhora, é cediço que a execução deve pautar-se pelo princípio da menor onerosidade ao devedor (Art. 805, CPC). Todavia, tal princípio não é absoluto e deve ser harmonizado com o princípio da máxima utilidade da execução para o credor.

Nos termos do parágrafo único do Art. 805 do CPC, incumbe ao executado que alegar a onerosidade excessiva o ônus de indicar outros meios mais eficazes e menos gravosos para a satisfação do crédito.

No presente caso, os Executados limitaram-se à retórica do excesso, sem, contudo, indicar bens substitutivos (dinheiro, aplicações financeiras ou outros imóveis de menor valor) aptos a garantir o juízo.

Tratando-se de dívida de natureza propter rem (taxas condominiais), a própria unidade que gera o débito é a garantia precípua da obrigação, independentemente de seu valor de mercado.

A disparidade entre o crédito e o bem penhorado não impede a alienação judicial quando o devedor, devidamente citado e intimado da penhora e avaliação (ocorrida há mais de um ano, conforme ID’s 191291730 e 191294660), permanece inerte e não oferece alternativa viável.

DO PRECEDENTE COLACIONADO E DA MÁ-FÉ PROCESSUAL

A decisão proferida pelo E. TJMT no ID 233129561 refere-se a contexto processual diverso e não possui efeito vinculante sobre este feito. Nesta execução, a liquidez do título e a regularidade do rito expropriatório estão plenamente preservadas.

Ao revés, a conduta dos Executados, ao comparecerem aos autos na undécima hora para arguir nulidades inexistentes, beira a má-fé processual, configurando nítido intuito protelatório.

Ante o exposto, com fulcro no Art. 889, I, do CPC,
INDEFIRO
os pedidos de suspensão e cancelamento do leilão formulados nos ID’s 232761780 e 233129557.

Mantenho
integralmente a realização das hastas públicas designadas para as datas de 15/05/2026 e 18/05/2026.

Intimem-se.”

Os fatos da controvérsia podem ser assim sintetizados: o Condomínio Florais dos Lagos ajuizou execução de título extrajudicial em face dos ora agravantes para cobrança de taxas condominiais inadimplidas, cujo débito atualizado monta aproximadamente a quantia de R$100.906,83 (cem mil, novecentos e seis reais e oitenta e três centavos).

No curso do processo executivo, foi penhorado o imóvel residencial dos executados/recorrentes, situado na Alameda Jenipapo, nº 389, no próprio Condomínio Florais dos Lagos, avaliado em R$2.865.570,00 (dois milhões, oitocentos e sessenta e cinco mil, quinhentos e setenta reais).

Em
abril de 2025
,
os agravantes foram intimados pessoalmente, por oficial de justiça, acerca da penhora e da avaliação do imóvel
, conforme certidão de Id. 191291730 dos autos de origem.

Designadas as hastas públicas para os dias 15 e 18 de maio de 2026, os executados/agravantes peticionaram nos autos de origem requerendo a suspensão do certame, sob dois fundamentos: a alegada quebra de comunicação fática entre os patronos e os clientes desde fevereiro de 2026, o que impediria a ciência real do leilão e o exercício do direito de remição, e o excesso de penhora decorrente da desproporção de aproximadamente 28 vezes entre o valor do bem constritado e o montante do débito exequendo.

O juízo de primeiro grau indeferiu ambos os pedidos, mantendo o leilão.

Irresignados, os agravantes interpuseram o presente recurso, ao qual esta Relatora negou o efeito suspensivo por decisão monocrática, tendo o leilão em segunda praça se perfectibilizado em 18 de maio de 2026.

Os embargos de declaração opostos em seguida apontaram suposto erro de fato naquela decisão monocrática, consistente na afirmação de que os agravantes teriam ficado sem advogado por quase dois anos, quando, segundo eles, os atuais patronos se habilitaram nos autos em 25/09/2025, e não às vésperas do leilão.

Os pontos impugnados no recurso são, portanto, dois: a nulidade da intimação do leilão por ausência de ciência efetiva dos executados, diante da comprovada impossibilidade de comunicação entre os patronos e seus clientes, e o excesso de penhora pela manifesta desproporção entre o valor do bem penhorado e o montante da dívida exequenda, com invocação dos princípios da menor onerosidade ao devedor e da proporcionalidade.

Nos embargos de declaração, acrescenta-se a impugnação à premissa fática adotada por esta Relatora na decisão que indeferiu o efeito suspensivo, no sentido de que os agravantes teriam constituído novos patronos apenas às vésperas do leilão.

Quanto ao
primeiro ponto
impugnado, a alegada nulidade da intimação do leilão por ausência de ciência efetiva, a tese recursal não merece acolhimento.

O art. 889, inciso I, do Código de Processo Civil é expresso ao estabelecer que o executado será cientificado da alienação judicial por meio de seu advogado, sendo a intimação pessoal reservada apenas para a hipótese em que o executado não possua procurador constituído nos autos.

A norma processual, ao eleger o advogado como destinatário preferencial da comunicação, não o faz por mero formalismo, mas porque o profissional habilitado é o representante técnico da parte no processo, sendo de sua responsabilidade manter o canal de comunicação com o cliente e transmitir-lhe as informações relevantes para o exercício da defesa.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – BEM PENHORADO –
LEILÃO E ARREMATAÇÃO – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE ARREMATAÇÃO – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO EXECUTADO E DE PARTE INTERESSADA – DESCABIMENTO – INTIMAÇÃO DO EXECUTADO POR MEIO DE ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – APLICAÇÃO DO ARTIGO 889, I, DO CPC
– DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DE SÓCIO DA EMPRESA – BEM PENHORADO EM NOME DA EMPRESA – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO
.

Nos termos do artigo 889, I, do CPC, não há falar em nulidade do leilão e da arrematação, quando verificada a intimação do executado por meio de advogado por ele constituído nos autos, mostrando-se desnecessária a sua intimação pessoal.
Ademais, da mesma forma, não há obrigatoriedade de intimação de sócio da empresa, sendo suficiente a intimação do advogado constituído, sobretudo porque o bem penhorado, leiloado e arrematado é de propriedade da empresa.”
(TJ-MT - AI: 10084538120238110000, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 05/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/09/2023)

A eventual ruptura dessa comunicação é fato que se situa inteiramente na esfera privada da relação entre advogado e constituinte, não tendo o condão de contaminar a validade dos atos processuais praticados em conformidade com a lei.

No caso concreto, os agravantes possuíam patronos devidamente habilitados nos autos quando da intimação do leilão, ocorrida em 24/04/2026 (Expedientes nºs 48972813 e 48972812, na origem).

A intimação foi realizada na forma legalmente prevista, por meio do sistema PJe, na pessoa dos advogados constituídos. Não há, portanto, qualquer irregularidade formal no ato de comunicação. A circunstância de os patronos afirmarem não conseguir contato com seus clientes desde fevereiro de 2026 não é fato oponível ao processo nem ao credor, que cumpriu rigorosamente o rito legal.

Admitir que a dificuldade de comunicação interna entre advogado e cliente pudesse invalidar a intimação processual regularmente realizada seria criar uma exceção sem amparo legal, que, além de subverter a lógica do sistema de representação processual, abriria caminho para a utilização estratégica de tal alegação como instrumento de procrastinação, o que o ordenamento jurídico não pode tolerar.

Neste ponto, é necessário enfrentar o argumento dos agravantes de que este Egrégio Tribunal, em processo análogo envolvendo o agravante Valdemar Alves Mendonça Junior, teria determinado a intimação pessoal diante da mesma dificuldade de contato.

O precedente invocado, proferido pelo Exmo. Desembargador Deosdete Cruz Junior (Processo nº 1003991-60.2020.8.11.0041), diz respeito a contexto processual diverso, relacionado ao levantamento de depósito judicial, situação em que a cautela adicional se justificava pela natureza do ato e pelas circunstâncias específicas daquele feito.

Portanto, não se trata de precedente vinculante nem de situação idêntica à presente, em que se discute a validade de intimação de leilão judicial realizada na forma expressamente prevista no art. 889, I, do CPC, com patronos habilitados nos autos.

A analogia pretendida pelos agravantes não se sustenta, pois, a generalização do entendimento ali adotado para toda e qualquer situação em que se alegue dificuldade de comunicação com o cliente tornaria letra morta a regra do art. 889, I, do CPC.

Ainda sobre este ponto, é de fundamental importância registrar que os agravantes foram intimados
pessoalmente
, por oficial de justiça, em 10/04/2025, acerca da penhora e da avaliação do imóvel, conforme certidão de Id. 191291730 dos autos de origem.

Naquela oportunidade, tomaram plena ciência de que seu imóvel residencial estava constrito e avaliado, e de que o processo executivo avançava em direção à alienação forçada.

A partir desse momento, tinham não apenas o conhecimento, mas também o dever de acompanhar o feito e de manter canal de comunicação ativo com seus patronos para exercer tempestivamente os direitos que lhes assistiam, incluindo o direito de remição da execução.

A inércia que se seguiu por mais de um ano, sem qualquer providência para quitar o débito ou substituir o bem penhorado, não pode ser agora convertida em argumento de nulidade. O direito não socorre os que dormem, e a ciência inequívoca da situação executiva, obtida pessoalmente em abril de 2025, afasta qualquer alegação de cerceamento de defesa ou de privação do direito de remição.

Quanto ao ponto suscitado nos embargos de declaração, relativo ao suposto erro de fato na decisão monocrática desta Relatora, é preciso reconhecer que, de fato, os atuais patronos dos agravantes se habilitaram nos autos em 25/09/2025 (Id. 209378525, na origem), e não às vésperas do leilão, como constou da decisão que indeferiu o efeito suspensivo.

A premissa fática adotada naquela decisão, no sentido de que os executados teriam ficado sem advogado por quase dois anos e constituído novos patronos apenas às vésperas do certame, não corresponde integralmente à realidade dos autos.

Contudo, esse reconhecimento não altera a conclusão do julgamento, por duas razões fundamentais.

Primeiro, porque a validade da intimação do leilão não depende do tempo de habilitação dos patronos, mas sim do fato de que, no momento da intimação, havia advogados regularmente constituídos nos autos, o que é incontroverso.

Segundo, porque o fundamento central que sustenta o desprovimento do recurso não é a suposta desídia dos agravantes em constituir advogado, mas sim a regularidade formal da intimação realizada nos termos do art. 889, I, do CPC e a ciência inequívoca dos executados acerca da situação executiva desde abril de 2025.

O erro de premissa identificado nos embargos, portanto, não tem aptidão para modificar o resultado do julgamento, razão pela qual os embargos de declaração, embora apontem ponto que merece ser esclarecido, serão julgados prejudicados em razão do julgamento do mérito do agravo, que absorve integralmente a matéria neles veiculada.

Quanto ao
segundo ponto
impugnado, o alegado excesso de penhora pela desproporção entre o valor do imóvel e o montante da dívida, a tese também não prospera nas circunstâncias dos autos.

É certo que o art. 831 do CPC veda a penhora de bens em valor superior ao necessário para a satisfação do crédito, e que o art. 805 do CPC consagra o princípio da menor onerosidade ao devedor.

Contudo, a aplicação desses dispositivos não pode ser feita de forma isolada e descontextualizada, ignorando as particularidades do caso concreto e as demais normas que regem o processo de execução.

O parágrafo único do art. 805 do CPC é expresso ao estabelecer que ao executado que alegar ser a medida executiva mais gravosa incumbe indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos, sob pena de manutenção dos atos executivos já determinados.

No caso em exame, os agravantes limitaram-se a apontar a desproporção entre o valor do bem e o montante da dívida, sem, em nenhum momento, indicar bens substitutivos aptos a garantir a execução de forma igualmente eficaz e menos gravosa.

Não ofereceram dinheiro, não indicaram aplicações financeiras, não apontaram outros imóveis de menor valor, não propuseram qualquer alternativa concreta. O ônus que a lei expressamente lhes atribui não foi cumprido, e a consequência prevista no próprio dispositivo é a manutenção dos atos executivos já determinados.

A propósito:

“DIREITO BANCÁRIO, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REJEIÇÃO DE PREJUDICIAL DE MÉRITO E NULIDADES PROCESSUAIS. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. ERROR IN PROCEDENDO.
EXCESSO DE PENHORA. INOCORRÊNCIA
. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo executado em face de decisão interlocutória proferida em sede de Execução de Cédula Rural Pignoratícia. A decisão agravada rejeitou a prejudicial de prescrição intercorrente, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado, afastou a alegação de nulidade por cerceamento de defesa e por erro procedimental, e indeferiu o pleito de reconhecimento de excesso de penhora. O agravante pugna pela reforma da decisão para que seja declarada a prescrição e, subsidiariamente, a nulidade dos atos processuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 4 (quatro) questões em discussão: (i) definir se operou a prescrição intercorrente, analisando-se o marco inicial de sua contagem e a aplicabilidade da suspensão processual de um ano prevista no art. 921, § 1º, do CPC/15; (ii) estabelecer se a homologação do laudo de avaliação do bem penhorado configurou decisão surpresa e cerceamento de defesa; (iii) determinar se a homologação da avaliação antes da apresentação da planilha atualizada do débito constitui error in procedendo apto a macular o feito e violar o direito de remição do devedor; e (iv) verificar se a manutenção da constrição sobre a integralidade do imóvel, avaliado em valor substancialmente superior à estimativa da dívida, viola o princípio da menor onerosidade. III. RAZÕES DE DECIDIR A prescrição intercorrente não se consuma quando a parte credora está objetivamente impedida de impulsionar o processo por circunstâncias alheias à sua vontade, como a remessa dos autos físicos às instâncias superiores (TJ/MT e STJ) e a subsequente demora em sua devolução e digitalização. Aplica-se à hipótese o princípio segundo o qual a prescrição não corre contra quem não pode agir (contra non valentem agere non currit praescriptio), de modo que o prazo prescricional somente recomeça a fluir com a efetiva disponibilização dos autos para a prática de atos processuais. O prazo de suspensão de 1 (um) ano, previsto no art. 921, § 1º, do CPC/15, constitui regramento específico para a hipótese de não localização do executado ou de bens penhoráveis (art. 921, III), sendo manifestamente inaplicável a uma execução que, desde o seu início, encontra-se devidamente garantida por bem imóvel penhorado e averbado. Não há que se falar em cerceamento de defesa ou decisão surpresa quando a parte, embora devidamente intimada para se manifestar sobre o laudo de avaliação, mantém-se inerte, acarretando a preclusão do direito de fazê-lo. A eventual inversão na ordem dos atos processuais, como a homologação da avaliação antes da juntada da planilha de débito atualizada, somente acarreta nulidade se demonstrado prejuízo concreto e insanável à parte. O direito de remição da execução (art. 826 do CPC/15) permanece hígido e pode ser exercido a qualquer tempo antes da expropriação, não sendo suprimido por tal inversão. A arguição de excesso de penhora e violação ao princípio da menor onerosidade impõe ao executado o ônus de, além de alegar a desproporção, indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos para a satisfação do crédito, nos termos do parágrafo único do art. 805 do CPC/15. A mera alegação genérica, desacompanhada de indicação concreta de bens alternativos, é insuficiente para afastar a constrição já efetivada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A prescrição intercorrente não flui contra o credor impossibilitado de promover o andamento da execução por motivo imputável exclusivamente ao mecanismo judiciário, como a demora na devolução de autos físicos que tramitavam em instâncias superiores, por força do princípio contra non valentem agere non currit praescriptio. 2. Não configura cerceamento de defesa a homologação de laudo de avaliação sobre o qual a parte, apesar de regularmente intimada, deixou de se manifestar no momento oportuno, operando-se a preclusão. 3
. A alegação de excesso de penhora, para ser acolhida, impõe ao executado o ônus processual de indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos para a satisfação do crédito, nos termos do art. 805, parágrafo único, do CPC/15
.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10025939420268110000, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 01/04/2026, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2026)

Além disso, a natureza jurídica da obrigação executada é elemento que não pode ser ignorado, pois as taxas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando-se ao próprio imóvel que as gerou.

A unidade condominial é, por sua própria natureza, a garantia precípua da obrigação condominial, independentemente de seu valor de mercado.

O legislador, ao excepcionar a impenhorabilidade do bem de família para as dívidas condominiais no art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990, e ao confirmar essa exceção no art. 833, § 1º, do CPC, reconheceu que o imóvel responde pela obrigação que ele mesmo gerou, sem que a desproporção entre o valor do bem e o montante da dívida constitua, por si só, impedimento à execução.

A lógica é simples: o devedor que não paga as taxas condominiais do imóvel em que reside não pode se escudar no alto valor desse mesmo imóvel para obstar a execução da dívida que ele gerou.

Neste viés:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA – EXCEÇÃO LEGAL – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

A controvérsia recursal centra-se na possibilidade de penhora do imóvel registrado sob a matrícula nº 65.728, em razão de inadimplemento de cotas condominiais, a despeito da alegação de tratar-se de bem de família. Nos termos do art. 1º da Lei nº 8.009/90, o bem de família é impenhorável, não respondendo por dívidas de natureza civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraídas pelos proprietários que nele residem. Entretanto, o art. 3º, inciso IV, da mesma lei, excepciona a regra ao prever a penhorabilidade do imóvel para cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel familiar, incluindo despesas condominiais. Igualmente, o art. 833, § 1º, do CPC, determina que a impenhorabilidade não é oponível a dívidas vinculadas ao próprio bem, inclusive as relacionadas à sua aquisição ou manutenção.
Conforme entendimento consolidado na jurisprudência, a dívida condominial possui natureza jurídica "propter rem", vinculando o próprio imóvel à obrigação. Assim, o imóvel, ainda que caracterizado como bem de família, responde pelo adimplemento das cotas condominiais inadimplida
s. Conclusão: Recurso de Agravo de Instrumento não provido, mantendo-se a decisão que autorizou a penhora do imóvel para satisfação das cotas condominiais em aberto.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10222396120248110000, Relator: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 27/11/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2024)

O precedente desta Corte invocado pelos agravantes, proferido no Agravo de Instrumento nº 1033691-34.2025.8.11.0000, de Relatoria do Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, não se amolda integralmente à hipótese dos autos.

Naquele caso, reconheceu-se o excesso de penhora diante da manifesta desproporção entre o valor do imóvel constrito — cerca de vinte e nove vezes superior ao crédito exequendo —, determinando-se a redução da própria constrição para área suficiente à garantia da execução, mediante critérios técnicos a serem definidos pelo juízo de origem. Assim, as particularidades fáticas daquele precedente não se confundem com a situação ora examinada.

Ademais, a situação dos presentes autos é estruturalmente diversa: a obrigação tem natureza
propter rem
, o bem penhorado é o próprio imóvel gerador da dívida, e os executados não indicaram qualquer alternativa menos gravosa, descumprindo o ônus que a lei expressamente lhes impõe.

Ademais, é necessário afastar o argumento de que a alienação do imóvel por valor muito superior ao débito configuraria confisco ou dano irreparável ao patrimônio dos agravantes.

O art. 907 do CPC é claro ao determinar que, realizado o pagamento ao exequente, o saldo remanescente será restituído ao executado.

Assim, a arrematação do imóvel pelo valor de mercado não implica perda patrimonial equivalente ao valor total do bem, mas apenas a conversão do patrimônio imobiliário em pecúnia, com a restituição do saldo após a quitação do débito, dos juros, das custas e dos honorários.

Destaca-se, nesse sentido, o seguinte aresto:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO E VERIFICAÇÃO DE CÔMODA DIVISÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. LAPSO TEMPORAL ENTRE AVALIAÇÃO E LEILÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE ALTERAÇÃO SIGNIFICATIVA DO VALOR DO BEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de recurso de Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de realização de nova avaliação judicial e verificação de cômoda divisão do imóvel penhorado em processo de cobrança, mantendo a hasta pública agendada.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se há necessidade de realização de nova avaliação do imóvel penhorado em razão do lapso temporal transcorrido e da alegada existência de benfeitorias não consideradas; (ii) estabelecer se é possível a divisão cômoda do imóvel diante do alegado excesso de penhora; e (iii) determinar se a decisão agravada está adequada aos princípios da menor onerosidade da execução e da efetividade processual.

III. Razões de decidir

3 Ocorreu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de suspensão da hasta pública, uma vez que o leilão judicial eletrônico já foi realizado, embora sem lances, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

4. A mera alegação genérica de decurso de tempo superior a dois anos, desacompanhada de elementos concretos que demonstrem valorização extraordinária e imprevisível do mercado imobiliário, é insuficiente para autorizar nova avaliação, não constituindo a prova de "majoração no valor do bem" exigida pelo art. 873, II, do CPC.

5. O pedido de verificação de cômoda divisão do imóvel é manifestamente extemporâneo, pois o art. 894, § 2º, do CPC determina que tal requerimento deve ser feito “a tempo de permitir a avaliação das glebas destacadas e sua inclusão no edital”, tendo os executados permanecido inertes por anos.

6. O direito à execução menos onerosa (art. 805 do CPC) não é absoluto e deve ser ponderado com o princípio da efetividade da execução, que se realiza no interesse do credor (art. 797 do CPC).

7
. O eventual excesso de penhora resolve-se com a devolução do saldo remanescente ao executado após a arrematação, nos termos do art. 907 do CPC, afastando o alegado prejuízo irreparável.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: 1. O mero decurso de tempo entre a avaliação e o leilão, desacompanhado de prova concreta de alteração significativa no valor do bem, não justifica nova avaliação judicial. 2. O pedido de verificação de cômoda divisão do imóvel deve ser apresentado tempestivamente, a tempo de permitir a avaliação das glebas destacadas e sua inclusão no edital de leilão. 3.
O eventual excesso de penhora resolve-se com a devolução do saldo remanescente ao executado após a arrematação, não justificando, por si só, a suspensão da hasta pública”.
___________________________Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, 797, 805, 873, II, 894, § 2º, 907. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Agravo de Instrumento nº 1005328-37.2025.8.11.0000.”
(N.U 1002641-53.2026.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/06/2026, Publicado no DJE 10/06/2026)

Logo, o patrimônio líquido dos agravantes é preservado, ainda que em forma diversa. A irreversibilidade que os agravantes invocam para justificar a urgência da medida suspensiva não se verifica na extensão por eles alegada, precisamente porque o sistema processual prevê o mecanismo de restituição do excedente.

Por fim, a conduta processual dos agravantes ao longo do feito é elemento que, embora não seja determinante para o julgamento, contextualiza a situação e afasta a narrativa de vítimas de uma execução surpresa.

Intimados pessoalmente da penhora e da avaliação em abril de 2025, os agravantes permaneceram inertes por mais de um ano, sem quitar o débito, sem indicar bens substitutivos, sem requerer o parcelamento da dívida e sem adotar qualquer providência para evitar a alienação do imóvel.

Somente às vésperas do leilão, com menos de 48 (quarenta e oito) horas de antecedência, vieram a juízo arguir nulidades e requerer a suspensão do certame.

Esse comportamento, independentemente de qualquer juízo sobre a boa ou má-fé dos agravantes, demonstra que a urgência da situação foi criada pela própria inércia dos executados ao longo de todo o processo, não podendo o Poder Judiciário ser instrumentalizado para remediar as consequências de uma omissão voluntária e prolongada.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão proferida pela magistrada de primeiro grau.

Por conseguinte, julgo
prejudicados
os embargos de declaração opostos pelos agravantes, tendo em vista que o julgamento do mérito do agravo de instrumento absorve integralmente a matéria neles veiculada, registrando-se, contudo, que o ponto relativo à data de habilitação dos patronos foi devidamente examinado no corpo deste voto, sem que a correção da premissa fática altere a conclusão do julgamento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026