Tribunal: TJMT
Processo: 1001101-92.2022.8.11.0037
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001101-92.2022.8.11.0037
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Direito de Imagem, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (EMBARGANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ROBERTO SOARES PEREIRA - CPF: 025.771.181-39 (EMBARGADO), LUCAS NEVES BATISTA - CPF: 096.276.559-70 (ADVOGADO), ALEX DA MATA ROCHA - CPF: 024.358.431-86 (ADVOGADO), DAIANA CRISTINA SANTOME PEREIRA - CPF: 031.676.291-18 (EMBARGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos contra acórdão proferido em apelação que manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos: “ i) AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual; ii) DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando o IPCA; iii) DETERMINO que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista; iv) CONDENO a requerida à devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil. Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 33% para a parte autora e 67% para a parte requerida, e honorários advocatícios. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.”

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se o Acórdão recorrido incorreu em omissão.

III. Razões de decidir

Não há vício no acórdão embargado. A via dos embargos de declaração não se presta à rediscussão do mérito.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “É inadmissível o uso dos embargos de declaração com intuito de rediscutir o mérito da decisão.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.022.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração interpostos por
Carisma Investimentos e Participações S.A.
, em face do v. acórdão proferido no recurso de apelação sob a mesma numeração, apreciado por esta Câmara, sob o argumento de conter vícios.

Inconformada, a parte embargante sustenta que o acórdão embargado incorreu em omissão quanto à análise dos princípios contratuais (arts. 421, 421-A, 422, 425 e 489, §1º, IV, do CPC), sobretudo no que tange à força obrigatória e autonomia da vontade nas cláusulas contratualmente pactuadas, bem como, quanto à inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 4º do CDC), em razão da natureza paritária da relação jurídica travada entre as partes.

Argumenta, ainda, a existência de omissão acerca da inaplicabilidade dos arts. 478 e 479 do CC, por ausência de extrema vantagem e desequilíbrio contratual durante a pandemia da COVID-19 e na diferenciação entre capitalização de juros e uso da Tabela Price, com alegação de que o acórdão embargado equiparou indevidamente ambos os institutos.

Defende, ademais, a existência de omissão quanto ao reconhecimento indevido de indenização de valores, sem observância dos requisitos legais dos arts. 368 e 369 do CC e em relação à ausência de redução equitativa da verba honorária, especialmente diante da alegada sucumbência recíproca.

Por fim, pugna pelo acolhimento dos embargos, com ou sem efeitos infringentes, a fim de sanar as omissões apontadas, ou, alternativamente, esclarecer os fundamentos da decisão, inclusive para fins de pré-questionamento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Pois bem. Tanto a doutrina quanto a jurisprudência, manifestam no sentido que os embargos declaratórios visam, pela perspectiva legislativa, sanar omissão, afastar contradição ou aclarar obscuridade, porventura, detectadas na decisão embargada. E por construção jurisprudencial, essa modalidade recursal se presta também ao prequestionamento de teses e normas jurídicas deduzidas expressamente no recurso.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único.
Considera-se omissa a decisão que:

I – deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II – incorra em qualquer das condutas descritas no
art. 489, §1º.
”

(negritei e grifei).

Já o referido art. 489, §1º, do CPC, assim dispõe:

“§1º. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

Inicialmente cumpre salientar que a embargante defende a ocorrência de omissão.

Sem razão. Verifica-se que nenhuma das hipóteses acima elencadas estão configuradas no acórdão embargado.

Como restou devidamente consignado no acórdão recorrido, quanto à capitalização mensal de juros, e a utilização da Tabela Price, o entendimento do STJ é de que é permitida quando expressamente estabelecida em operações de crédito realizadas pelas instituições que fazem parte do SFN e desde que o contrato seja firmado a partir da entrada em vigor da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, entendimento também consolidado pela Súmula n. 539 do STJ. Logo, as construtoras/incorporadoras não estão vinculadas às entidades já referidas, e, por isso não podem utilizar o Sistema Price de amortização nem cobrar juros de forma capitalizada (mensal).

A sentença mostra-se acertada ao evitar a capitalização mensal dos juros no contrato previsto, admitindo, tão somente, a capitalização anual, em estrita consonância com a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal, que veda a capitalização de juros, ainda que convencionada, salvo hipóteses de supervisão autorizadas por lei.

Com efeito, a utilização do sistema de amortização, conhecido como Tabela Price, não implica, necessariamente, a capitalização indevida de juros, devendo ser verificada a ocorrência de anatocismo à luz das cláusulas contratuais específicas e dos elementos probatórios dos automóveis. Contudo, como restou expressamente assentado, não houve comprovação da legalidade da capitalização mensal.

Ressalta-se novamente que o embargante, na qualidade de incorporadora, não pode ser equiparado a instituição financeira, de modo que a pretensão de ver reconhecida a validade da capitalização mensal não encontra amparo legal ou jurisprudencial.

Quanto ao índice de reajuste contratual vinculado ao IGP-M, verifica-se que a sentença analisa de modo concreto a ocorrência de desequilíbrio contratual decorrente da crise sanitária provocada pela pandemia da Covid-19, considerada, com propriedade, como evento extraordinário e imprevisível, nos moldes do art. 478 do Código Civil.

Por isso, o juízo de origem decidiu pela substituição do índice de correção monetária pela média aritmética do IGP-M apurada entre os anos de 2017 a 2019, medida que visa restabelecer o equilíbrio da relação obrigacional.

Ainda que o embargante alegue ter sofrido impacto com a elevação dos custos e afirme ter descontos sem reajuste, como restou demonstrado no laudo pericial, esse abatimento não se mostrou suficiente para corrigir a desproporcionalidade provocada pela variação abrupta do IGP-M, que onerou a parte adquirente.

Por isso mesmo, a alteração da cláusula de reajuste, sem nulificá-la, mas apenas ajustando-a dentro de parâmetros de equidade, revela-se medida ponderada e compatível com os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, evitando enriquecimento ilícito e garantindo a preservação do pacto.

Quanto à eventual compensação de valores pagos a maior, como restou expressamente consignado na sentença, essa apuração deverá ocorrer na sede de liquidação de sentença, momento oportuno para verificação contábil minuciosa.

Ademais, o simples fato de os adquirentes buscarem retorno financeiro do imóvel não é suficiente para retirar sua condição de consumidores, não se exige vulnerabilidade para o reconhecimento da relação consumerista, bastando que sejam destinatários finais do produto ou serviço.

Destaca-se que é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre adquirente de imóvel para fins residenciais e a empresa construtora/incorporadora.

Por fim, não se refere aos honorários advocatícios, não há qualquer vínculo no acórdão embargado. Com efeito, diante da sucumbência recíproca evidenciada nos autos, exige-se a distribuição proporcional dos encargos sucumbenciais, nos termos do art. 86, caput, do CPC, como corretamente estabelecido pelo juízo de origem em percentual razoável e dentro dos parâmetros legais.

Assim, não há omissão ou qualquer vicio no julgado, mas interpretação legítima e harmônica das provas colhidas e da legislação aplicável.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, essa Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pela embargante, justificando assim a interposição do presente recurso.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:”

“Cinge-se dos autos que Roberto Soares Pereira e outra ajuizou ação de revisional de contrato contra Carisma Investimentos e Participações S.A., alegando que o contrato firmado com a ré impôs ônus excessivo e abusividade contratual, por meio de cláusulas previamente redigidas sem possibilidade de discussão (contrato de adesão), notadamente quanto ao reajuste pelo IGP-M, a aplicação da Tabela Price e juros capitalizados, métodos que implicaram elevação exponencial das parcelas monetárias.

Defende que houve propaganda enganosa, em razão da falsa promessa de construção de um shopping popular no loteamento, ou que não foi implementado, frustrando expectativas legítimas de valorização do imóvel. Argumenta que inexistem informações claras e suficientes sobre o valor total do pagamento, bem como impossibilidade de quitação à vista, em frente ao art. 52, § 2º do CDC;

Alega que, diante de tais circunstâncias, exige a proporção do índice de correção monetária pelo IPCA/IBGE, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, a revisão do saldo devedor, indenização por dano moral,

bem como apuração de lucros cessantes com base na valorização esperada com a construção do shopping.

A douta magistrada a quo, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos: “ i) AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual; ii) DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando o IPCA; iii) DETERMINO que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista; iv) CONDENO a requerida à devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil. Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 33% para a parte autora e 67% para a parte requerida, e honorários advocatícios. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.”

Inconformada, a apelante recorre alegando, em suma, a legalidade da utilização da Tabela Preço e do Índice IGPM, conforme previsão contratual expressa e a ausência de abusividade nas cláusulas contratuais, tendo sorte inclusive concessão de descontos espontâneos por parte do apelante.

Sustenta a majoração dos insumos em razão da pandemia da COVID-19, como fator justificante da manutenção das cláusulas. Argumenta acerca da desconsideração do laudo técnico e das provas produzidas, assim como a inexistência de valores a serem devolvidos ou compensado. Alega, ainda, a inadequação do percentual fixado para os honorários de sucumbência.

Por fim, requer o restabelecimento da validade integral do contrato firmado entre as partes, reconhecendo a licitude da capitalização mensal, da Tabela Price e da correção pelo IGP-M, pleiteia o afastamento da substituição do índice contratual pelo IPCA, o afastamento da condenação à devolução de valores e a compensação prevista nos arts. 368 e 369 do CC, e da determinação de recálculo das parcelas e da apresentação de valor para pagamento à vista, por inexistir abusividade.

Pois bem. A questão central consiste em saber se há ilegalidade ou abusividade nas cláusulas do contrato firmado, especialmente no que diz respeito à capitalização de juros, e no indicie de correção IGP-M.

Adentrando ao mérito recursal, quanto à capitalização mensal de juros, e a utilização da Tabela Price, o entendimento do STJ é de que é permitida quando expressamente estabelecida em operações de crédito realizadas pelas instituições que fazem parte do SFN e desde que o contrato seja firmado a partir da entrada em vigor da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, entendimento também consolidado pela Súmula n. 539 do STJ.

Logo, entendo que as construtoras/incorporadoras não estão vinculadas às entidades já referidas, e, por isso não podem utilizar o Sistema Price de amortização nem cobrar juros de forma capitalizada (mensal).

Em detida análise dos autos, verifica-se que o laudo pericial constatou a aplicação da Tabela Price e juros compostos nas parcelas iniciais, verbis:

“8- A Ré aplicara o sistema de amortização Tabela Price para a apuração das prestações iniciais? RESPOSTA 8 – Sim, a Requerida aplicou a Tabela Price para a apuração da prestação inicial.

Durante a vigência do contrato, ou seja, durante a fase de amortização da operação, a empresa Ré cobrou juros sobre as parcelas informadas no contrato? RESPOSTA 9 – As parcelas fixadas no contrato já são compostas por juros e amortização. Durante a vigência do contrato não houve a aplicação de novos juros, apenas de correção monetárias pelo IGP-M e encargos de inadimplência para as parcelas pagas em atraso.

10- Diante das respostas anteriores, a empresa vendedora dos imóveis cobrou juros antes da vigência da operação? Fora cobrado juros de forma dobrada, ou seja, juros sobre as parcelas que já foi aplicado o sistema de amortização Tabela Price? E durante a vigência do contrato, foram cobrados juros sobre juros? RESPOSTA 10 – Para o cálculo inicial das parcelas, a Requerida adotou uma taxa de juros de 0,85% a.m., calculada utilizando a Tabela Price, ou seja, foram aplicados juros compostos (juros sobre juros). Ao longo da vigência do contrato, não foram aplicados novos juros. Os reajustes anuais foram realizados com base no IGP-M a título de correção monetária.” – id. 315508924.

Em face do julgamento firmado pela corte superior em relação a este tema, transcrevo parte de sua ementa:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO .
1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1905596 PR 2020/0240969-0, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.13.11.23, 3ª Turm.).

Ainda sobre o tema:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. (STJ, AREsp. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.6.2023).

Portanto, considerando que a apelante não é instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional, correta a sentença ao afastar a capitalização mensal de juros, admitindo apenas a capitalização anual, em consonância com a Súmula 121 do STF e jurisprudência consolidada do STJ.

Superada essa questão, passo a análise da possibilidade ou não da correção monetária pelo IGP-M

Com efeito, o Código Civil, em seu artigo 478, prevê que "Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.".

Por sua vez, o artigo 479 estabelece que "A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.".

Na hipótese sob exame, a crise sanitária decorrente da pandemia da Covid-19 constitui um acontecimento de natureza extraordinária e imprevisível, que exerceu influência direta e relevante sobre o índice de correção monetária pactuado no contrato, qual seja, o IGP-M, ocasionando desequilíbrio na relação obrigacional e agravando desproporcionalmente o encargo.

A despeito da alegação da apelante no sentido de que também experimentou aumento nos custos dos insumos durante o período referido, bem como de que teria concedido abatimento sobre o índice de reajuste, o laudo pericial demonstrou que tal desconto não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual, considerando a expressiva elevação do IGP-M no período.

Ademais, o laudo técnico constante dos autos evidenciou que:

“8. Considerando que houve a redução espontânea do percentual de correção concedido pela Requerida, conforme esclarecido no quesito n° 1 (acima), pode-se concluir que isto contribuiu para o equilíbrio econômico do contrato? RESPOSTA 8 – Tendo em vista que a variação do IGP-M foi notoriamente afetada no período da pandemia do COVID-19, bem como, que o reequilíbrio pretendido pela Requerente recai sobre a utilização do IGP-M, bem como, da Tabela Price, o presente trabalho apresentou os impactos da adoção dos mencionados critérios para que o Juízo possa analisar quanto a legalidade das cláusulas e eventual revisão. 9. Pode o ilustre Expert esclarecer qual foi o impacto que a redução do índice IGPM concedida pela Requerida em favor do Autor, causará no contrato em litígio a longo prazo, até o final, em todas as parcelas? RESPOSTA 9 – Conforme demonstrado no quesito 1, o impacto nominal dos mencionados descontos até a parcela 40 foi de 8,8%. 10. Pode o Expert elaborar planilha de cálculo, obedecendo o contrato e aplicando a redução espontânea concedida pela Requerida, do percentual de correção informado no quesito n° 1 e qual foi o resultado encontrado? RESPOSTA 10 – Em anexo ao presente trabalho estão disponibilizados os cálculos seguindo os termos pactuados, comparando com os valores pagos (cobrados pela requerida), bem como, cálculo alternativo com base no IPCA. o) A substituição do IGP-M pelo IPCA reestabeleceria o equilíbrio contratual? RESPOSTA O – A substituição do IGP-M pelo IPCA atenua consideravelmente os efeitos da variação desordenada do IGP-M, notadamente no período da pandemia do COVID-19, contudo o pedido de reequilíbrio contratual recai também sobre eventual ilegalidade da utilização da tabela Price que será objeto de apreciação da magistrada.” (id. 315508918).

Dessa forma, a medida adotada pelo juízo de origem, qual seja, a substituição do índice de reajuste pela média aritmética do IGP-M apurada nos três anos imediatamente anteriores à pandemia (2017 a 2019), revela-se razoável e proporcional, garantindo a preservação do contrato e evitando que a onerosidade recai de forma excessiva sobre qualquer das partes contratantes. Portanto, deve ser mantida a sentença nesse ponto.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA EFETIVAMENTE DEMONSTRADA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – AUMENTO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrada efetivamente a onerosidade excessiva na parcela de financiamento imobiliário em razão de aumento desproporcional do IGPM, índice de correção monetária contratado, decorrente de fatores extraordinários, é autorizada a substituição pelo IPCA para a recomposição do valor da moeda no período de excepcionalidade. (TJMT, RAC 1006814-82.2021.8.11.0037, 4ª Câmara de Direito Privado, julgado em 03.07.2024).

Outrossim, impende assinalar que os valores eventualmente pagos a maior, em decorrência da aplicação do índice de correção monetária reputado abusivo ou desproporcional (IGP-M), deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, nos termos expressamente delineados no decisum recorrido, ocasião em que será possível mensurar, de forma precisa e técnica, se há saldo a ser restituído à parte autora, em razão de desequilíbrio contratual reconhecido.

Da mesma forma, cumpre destacar que caberá à parte ré (apelante), conforme expressamente determinado pela r. sentença, apresentando o demonstrativo atualizado do valor necessário para a quitação antecipada do contrato, considerando as disposições de correção fixadas judicialmente, viabilizando, assim, o exercício da faculdade de pagamento à vista pelos autores, em consonância com o art. 52, §2º, do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, entendo que a douta magistrada a quo agiu com o costumeiro acerto ao consignar, verbis:

“ A questão judicializada é a pretensão autoral de revisão de cláusulas contratuais do ‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’, com os reflexos dela decorrentes, firmado entre Roberto Soares Pereira e Daiana Cristina Santomé e Carisma Investimentos e Participações S.A., todos qualificados nos autos em epígrafe.

Segundo a narrativa exordial, na data de 22 de julho de 2020, as partes acima nominadas entabularam contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia e outros pactos, para alienação onerosa de direitos e obrigações referentes ao lote de terras localizado no loteamento denominado Vertente das Águas, na cidade de Primavera do Leste (MT), descrito e caracterizado na matrícula nº 28.235 do 1º Ofício de Registro de Imóveis local.

A pretensão de revisão contratual fundamenta-se:
1)
onerosidade excessiva decorrente da variação do IGPM;
2)
na precificação do preço levando em consideração a edificação de um shopping popular, empreendimento não concretizado;
3)
previsão de capitalização de juros com adoção da tabela price; 4) ausência de previsão contratual para quitação do imóvel à vista.

1) DA ONEROSIDADE EXCESSIVA

A tese autoral fundamenta-se na onerosidade excessiva decorrente da aplicação de juros compostos e da variação do índice IGP-M - Índice Geral de Preços-Mercado.

O IGP-M é o Índice Geral de Preços-Mercado, calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), formado por indicadores que medem as variações de preço de toda a cadeia produtiva (atacado, consumidor e produtor), motivo pelo qual sofre maior influência da alta do dólar (já que com o aumento do preço de insumos e matérias-primas, o custo da produção aumenta).

Nos dois últimos anos anteriores à propositura da ação o IGP-M apresentou acumulação substancial, notadamente discrepante de sua variação histórica na última década.

Na data da celebração do contrato (22/07/2020), por exemplo, o índice acumulado do ano anterior foi de 7,30% (2019), atingindo o patamar de 23,14% em 2020 e 17,78 % em 2021.

O impacto da alta do IGP-M no contrato é, portanto, manifesto.

Tal fato, todavia, não é suficiente para autorizar a revisão contratual, devendo haver, necessariamente, análise casuística, considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, conforme já pontuado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp n. 1.998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).

Na hipótese, o contrato foi celebrado em 22/07/2020. Logo, após o evento pandêmico, que impactou o índice de correção, fato que demonstra a alteração superveniente e imprevisível do cenário econômico.

Adiante, houve desproporção manifesta entre o valor das prestações pactuadas e o valor no momento da execução, diante da elevação atípica do índice IGP-M/FGV, que se descolou dos demais índices inflacionários como o IPCA, o que desafiaria, em princípio, a aplicação do artigo 478 do Código Civil.

Justifico.

Nos termos do artigo 478 do Código Civil, nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Todavia, o artigo 479 do Código Civil dispõe que a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Sob tal perspectiva, a parte requerida informou a redução voluntária do percentual de correção de 35,76% para 29,50%, correspondendo ao desconto de 18%,, o que demonstra, em tese, que a modificação contratual espontânea realizada pela requerida está em consonância com o princípio da conservação dos contratos previsto no artigo 479 do Código Civil.

O laudo pericial indica que, efetivamente, considerando as diferenças apuradas nos 48 pagamentos realizados, no geral, houve um desconto nominal pela Requerida de 8,8% sobre a variação oficial do IGP-M (Num. 142931695 - Pág. 34).

O desconto no percentual apontado, a toda evidência, não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual. Isso porque o IGP-M disparou durante a pandemia e, em alguns casos, como em maio de 2021, atingiu mais de 36% em 12 meses, enquanto o IPCA, por exemplo, subiu menos de 9% no mesmo período.

A aplicação de um desconto geral de 8,8% constituiu medida paliativa, mas não resolveu a distorção causada pela alta expressiva do IGP-M durante a pandemia.

Ainda que se considere o percentual de redução indicado pela loteadora - que diverge da indicação pericial -, o equilíbrio contratual, a despeito da tentativa inexitosa da requerida para correção, não foi restabelecido.

Portanto, a revisão contratual, mediante a substituição do IGP-M por outro índice (como o IPCA) durante o período da pandemia (2020/2021/2022), é a solução adequada para restabelecer o equilíbrio contratual.

2) DA PRECIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA

É incontroversa a divulgação de material publicitário do Loteamento Vertente das Águas com menção expressa ao ‘Shopping Popular’’, notadamente pelo uso da oração “O Futuro Shopping Popular será aqui”.

Sobre a questão, a parte requerida afirma que o preço de venda dos lotes do empreendimento “Vertente das Águas” jamais esteve baseado na edificação do alegado Shopping Popular.

Embora o centro comercial, de fato, não tenha sido edificado, a análise do contexto negocial não demonstra, efetivamente, que tal perspectiva foi determinante para ultimação do contrato, tampouco para a precificação do imóvel.

3) DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS

A parte autora sustenta a inadmissibilidade da capitalização de juros em contratos que não sejam bancários, o que invariavelmente ocorre com a aplicação da tabela PRICE.

A Corte Especial do Superior Tribunal decidiu pela necessidade de produção de prova pericial para a verificação da existência de capitalização de juros decorrente do emprego da Tabela Price: REsp 1.124.552/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESPECIAL, julgado em 3.12.2014, DJe 2.2.2015, julgado pelo rito dos repetitivos (AgInt no REsp n. 1.967.141/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.).

Nesse passo, o laudo pericial aponta que o valor inicial da parcela foi calculado
com juros compostos
, seguindo exatamente os termos da Tabela Price a taxa de 0,85%
a.m
.

O Superior Tribunal de Justiça já pontuou que “as construtoras/loteadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário, a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5 da medida provisória”, concluindo que “a utilização da capitalização mensal de juros e do método tabela price em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, como na hipótese, é vedada, admitindo-se, apenas, a capitalização em peridiocidade anual.

Sobre o tema, peço vênia para transcrever o elucidativo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:

“A incidência de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do disposto no art. 2º da Medida Provisória n. 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC nº 32. Outrossim, o artigo 5º, caput, da Medida Provisória n. 2.170-36, também de 23 de agosto de 2001, repetindo a norma jurídica que entrou em vigor no dia 31/03/2000 (MP nº 1963-17, art. 5º), estabelece que somente "Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano". Considerando que a construtora com quem o contrato foi firmado não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedada a incidência de capitalização mensal de juros, de acordo com o artigo 4º do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933. Corroborando com esse entendimento, cita-se a Súmula n. 121 do STF , que define a regra de vedação de capitalização de juros, bem como a Súmula n. 539 do STJ, que excepciona a incidência de tal encargo financeiro apenas para as instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.”

Portanto, considerando que a parte requerida não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedada a incidência de capitalização mensal de juros.

4) DA AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA QUITAÇÃO DO IMÓVEL À VISTA

A parte autora sustenta a ausência de previsão contratual para quitação do imóvel à vista, violando o disposto no art. 52, §2º, do Código de Defesa do Consumidor.

Há que se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a parte autora figura como destinatário final do produto (imóvel) oferecido pela requerida no exercício de sua atividade empresarial.

Nos termos do artigo 52, V, do Código de Defesa do Consumidor, no fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre a soma total a pagar, com e sem financiamento.

Ainda, o §2º, do referido artigo, estabelece de forma imperativa que "É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos."

O dispositivo legal tem por finalidade proteger o consumidor contra cláusulas que o impeçam de quitar antecipadamente seu débito, evitando o pagamento de juros e encargos desnecessários.

Mediante análise detida do contrato apresentado nos autos, observa-se que, de fato, não há cláusula expressa que discipline a forma de liquidação antecipada do débito, tampouco a metodologia para cálculo do valor devido em caso de quitação à vista.

Portanto, diante da omissão contratual, a requerida deverá disponibilizar à parte autora o valor atualizado para quitação antecipada, não podendo criar obstáculos ao exercício deste direito.

Por fim, pertinente a devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil.

DISPOSITIVO

Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Roberto Soares Pereira e Daiana Cristina Santomé em face de Carisma Investimentos e Participações para o fim de revisar as cláusulas contratuais do ‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’ firmado entre as partes e:
i)
AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual;
ii)
DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando o IPCA;
iii)
DETERMINO que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista;
iv)
CONDENO a requerida à devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil.”(id.315508942 - destaquei)

Por fim, no tocante aos honorários advocatícios, reputo acertada a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais entre as partes, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, diante da sucumbência recíproca verificada nos autos. Com efeito, ambas as partes obtiveram, em parte, acolhimento de suas pretensões, razão pela qual é de rigor a imputação das contribuições sucumbenciais de forma equitativa, pro rata, conforme corretamente previsto pela sentença.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o decisum objurgado está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantido por seus próprios fundamentos.”
(id. 334651367- destaquei).

A
pesar de a embargante alegar a ocorrência de vícios no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a embargante se utilizou da via equivocada, visto que sua indignação não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

Com efeito, é fundamental que cada instância seja respeitada, pois isso garante a ampla defesa e o contraditório, assegurando que as partes tenham a oportunidade de recorrer e ter suas argumentações analisadas em cada fase do processo.

Portanto, se com tais conclusões a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 28 de janeiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026