Tribunal: TJMT
Processo: 1020492-12.2020.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020492-12.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 13.247.810/0001-99 (APELANTE), KAIQUE RIBEIRO CALIXTO - CPF: 377.956.078-02 (ADVOGADO), JEILKER ALBUQUERQUE SHELID - CPF: 018.940.491-44 (APELADO), LUCAS FELIPE LOPES DE SOUZA - CPF: 034.184.621-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:

MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO:
JEILKER ALBUQUERQUE SHELID

EMENTA
. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI N.º 4.591/1964. ENTREGA DE CHAVES CONDICIONADA À QUITAÇÃO INTEGRAL OU OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. ALEGAÇÃO DE FRAUDE E FALSIDADE DE COMPROVANTES DE PAGAMENTO. ÔNUS PROBATÓRIO DA RÉ. NÃO COMPROVAÇÃO. PAGAMENTO PARCIAL COMPROVADO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE QUANTO À QUITAÇÃO INTEGRAL (INCLUSIVE PARCELA VINCULADA A FINANCIAMENTO E FGTS) E QUANTO AO MONTANTE REMANESCENTE DAS ARRAS (ENTRADA). EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INDEVIDOS. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS COMPROVADAMENTE PAGAS, COM RETENÇÃO DE 10% PREVISTA NO CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por construtora e incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em favor do comprador e condenar à restituição de valores, ao pagamento de danos morais e de lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir: (i) se os documentos de pagamento apresentados pelo autor/apelado são idôneos, diante da alegação de fraude/falsidade atribuída à ex-sócia da empresa; (ii) se, à luz das cláusulas contratuais, houve mora/inadimplemento imputável à promitente vendedora quanto à entrega das chaves, ou se o desfazimento decorreu de inadimplemento do promitente comprador quanto às arras (entrada) e demais obrigações de pagamento; (iii) se são devidos lucros cessantes e danos morais; e (iv) qual o critério de restituição das quantias efetivamente comprovadas, com retenção e incidência de correção monetária e juros.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alegação de fraude e de falsidade documental não afasta, por si, a eficácia dos comprovantes de pagamento, sobretudo porque: (i) há recibo de parcela inicial assinado por terceira pessoa em nome da empresa (e não pela ex-sócia apontada), além de comprovantes bancários vinculados a boletos emitidos pela pessoa jurídica; (ii) os pagamentos se concentram no ano de 2019, enquanto a alegada “expulsão” da ex-sócia se deu em 2020; e (iii) a ré/apelante não instaurou incidente de falsidade, limitando-se a alegação genérica, o que atrai a disciplina do ônus probatório (CPC, art. 373, II) e o regramento do incidente de falsidade não observado pela ré (CPC, art. 430, §1º).

4. Quanto ao mérito contratual, a entrega das chaves foi expressamente condicionada à obtenção de financiamento, pelo comprador, ou quitação integral das obrigações de pagamento previstas no contrato, inclusive as parcelas vinculadas às arras. Não implementadas as condições pelo adquirente e perante a inadimplência quanto aos pagamentos, não se caracteriza mora da promitente vendedora, incidindo a exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476).

5. Reconhecido que o desfazimento decorreu do inadimplemento do promitente comprador, ficam afastadas as condenações por lucros cessantes e por danos morais. Os lucros cessantes pressupõem inadimplemento/mora imputáveis ao devedor e nexo causal (CC, arts. 389, 395 e 396), além de se limitarem ao que razoavelmente se deixou de lucrar (CC, arts. 402 e 403), o que não se verifica sem mora da vendedora. A indenização moral exige conduta ilícita, dano e nexo causal (CC, arts. 186 e 927), pressupostos não configurados na ausência de inadimplemento imputável à promitente vendedora.

6. Mantida a resolução do contrato, por culpa do comprador, a restituição, com fulcro na Súmula n.º 543/STJ, deve restringir-se às quantias comprovadamente pagas, com a retenção de 10% à apelante, conforme cláusula contratual e em harmonia com o art. 67-A, II, da Lei n.º 4.591/1964. 7. Quanto aos encargos para a restituição, incide correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso até a citação e, a partir daí, apenas juros moratórios pela taxa Selic (CC, art. 406), por se tratar de taxa única não cumulável com outro índice de atualização no mesmo período.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:

a)

“Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, estando a entrega das chaves condicionada contratualmente à obtenção de financiamento bancário e, em consequência, à quitação do preço, a não implementação dessas condições afasta a mora da promitente vendedora e autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), de modo que a resolução contratual decorre do inadimplemento do promitente comprador.”

b)

“Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, a restituição limita-se às quantias comprovadamente pagas, admitida retenção nos termos pactuados e dentro dos limites do art. 67-A, II, da Lei n.º 4.591/1964.”

c)

“Quanto aos consectários da restituição, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, ressalvada a hipótese de incidência do Tema Repetitivo 1.002 do STJ (compromissos anteriores à Lei n.º 13.786/2018), a correção monetária incide desde cada desembolso até a citação e, a partir daí, apenas juros moratórios pela taxa Selic (CC, art. 406), por se tratar de taxa única, não cumulável com outro índice de atualização no mesmo período.”

________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, e 430, §1º; CC, arts. 186, 389, 395, 396, 402, 403, 406, 476 e 927; Lei n.º 4.591/1964, art. 67-A, II.

Jurisprudência relevante citada: Súmula n.º 543/STJ; STJ - AgInt no AREsp: 2645721 RJ 2024/0166980-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 28/10/2024; STJ - AgInt no AREsp: 2160951 SP 2022/0199989-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 28/08/2023; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10031780420188110041, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 21/01/2025; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10068113320248110002, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/08/2025; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10180382520218110002, Relator.: HELIO NISHIYAMA, Data de Julgamento: 04/02/2026.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
,
contra sentença (ID. 338841396), integrada pela decisão que acolheu os Embargos Declaratórios (ID. 338841403), proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Rescisão Contratual com Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
JEILKER ALBUQUERQUE SHELID
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nestes termos:

[...]

Trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
proposta por
JEILKER ALBUQUERQUE SHELID
em desfavor da
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, ambos qualificados nos autos.

A parte autora aduziu, em síntese, que, em 15/04/2019, firmou com a ré contrato de compra e venda do imóvel localizado no Residencial Santa Cecília, casa 18, quadra 49, com área construída de 58,72 m2, pelo valor de R$ 120.000,00, tendo sido acordado que a entrada seria de R$ 3.600,00, valor este pago a título de sinal.

Afirmou que a entrega do imóvel ocorreria no prazo de 180 dias contados da assinatura do termo, de modo que se encerrou em 15/10/2019. Ressaltou, ainda, que poderia haver prorrogação por mais 90 dias, com término em 15/01/2020.
Contudo, a demandada não entregou o empreendimento, tampouco iniciou a construção
.

Que tentou resolver administrativamente, contudo sem êxito.

Em sede de tutela, pugnou pela indisponibilidade dos bens da demandada e, no mérito, pela
rescisão do contrato sem ônus, pelo pagamento de lucros cessantes, pela restituição dos valores pagos e pela condenação da empresa ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Pleiteou, ainda, a concessão da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova.

Recebida a inicial, foi indeferida a tutela de urgência, concedida a benesse pleiteada,
deferida a inversão do ônus probatório, designada audiência de conciliação e determinada a citação da reclamada
(Id. 47539335).

O polo ativo não compareceu ao ato conciliatório (Id. 50837892) e o patrono da parte justificou no id. 50835400.

Redesignada a audiência de conciliação, não se obteve êxito na realização de acordo (Id. 68176917).

A requerida contestou no id. 69923212; pleiteou pela gratuidade da justiça, e no mérito, afirmou que o recibo juntado pelo autor está ilegível e o único legível consta a quantia de R$ 400,00. Em relação ao pedido de lucro cessante, sustentou que na cláusula 11 do termo constou que a condição da entrega da unidade era a quitação integral dos valores da cláusula 4ª, no entanto, o autor não comprovou que as pagou. Pediu a multa por litigância de má-fé e a improcedência dos pedidos autorais.

Impugnação no id. 74831326.

Intimados para especificarem as provas que ainda pretendiam produzir, o polo passivo pugnou pela prova oral
(Id. 166654328).

Vieram os autos conclusos.

É o relato.

Fundamento e Decido.

- Do julgamento antecipado da lide.

Em análise dos autos, verifico que o feito não necessita de dilação probatória, pois os fatos e direitos alegados tratam de matéria de direito que pode ser provada documentalmente.

Respeitando entendimentos contrários, não constato necessidade de prova oral para complementação dos subsídios probatórios trazidos ao bojo do caderno processual
.

Mesmo porque o julgamento antecipado não induz cerceamento de defesa se os autos contêm elementos de convicção suficientes para o adequado deslinde da questão como no caso em julgamento.

Por entender conveniente, colaciono julgado do TJMT acerca do tema:

[...]

Diante disso e ressaltando que
os documentos acostados são suficientes para a análise do mérito
, conheço antecipadamente o pedido, conforme faculta o artigo 355, I do Código de Processo Civil.

– Do mérito.

Inicialmente ressalto que o caso está sujeito às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. A parte autora é hipossuficiente na relação, devendo ter facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a
inversão do ônus da prova (art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor).

Neste sentido, é o entendimento do TJMT:

[...]

A parte autora almeja a rescisão contratual em razão do atraso na entrega do imóvel, afirmando que apesar de ter adimplido parcialmente com sua obrigação, a requerida não entregou o bem na data avençada.

Por seu turno, a reclamada aduziu que foi vítima de golpe da ex-sócia da empresa que forjou inúmeros documentos da empresa e que o recibo juntado pelo autor não é apto para comprovar o pedido de restituição almejada.

No caso, em que se pese a tese levantada pela demandada, o documento anexado no id. 36443880 confirma a existência de relação jurídica entre as partes, o qual está bem demonstrado pelo ‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado e de Construção de Unidade Autônoma’, da mesma forma que os recibos anexados pelo demandante, estão em consonância com a cláusula 4º do termo em questão.

Nesta trilha, consigno que era ônus da parte ré, por óbvio, demonstrar, por meio de
documentação
idônea, que os fatos noticiados na exordial não condizem com a realidade fática, contudo, não o fez.

Inclusive, ressalto que apesar da tese levantada na defesa, a empresa não negou a existência da relação contratual entre as partes, tampouco, comprovou que cumpriu a obrigação que lhe incumbia e entregou o imóvel na data avançada.

Em relação à alegação da reclamada de que foi vítima de golpe, não merece guarida, isto porque, a parte consumidora não pode ser atingida pelas contratações internas da ré.

Ressalto que, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à parte requerida provar os fatos alegados e a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, ônus do qual a reclamada não se desincumbiu.

Vale registrar ainda, o disposto no
artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/64, in verbis:

“art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa”.

Nesta esteira,
reconheço que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à reclamada, impondo-lhe o dever de ressarcir as despesas e os danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado ao demandante, em razão do descumprimento do contrato firmado.

Como dito, a empresa ré não comprovou que entregou o imóvel ao requerente no prazo aprazado, deste modo, não contrapôs as alegações autorais.

Por oportuno, registro que a Cláusula 11ª do contrato estabeleceu que o prazo para a entrega das chaves seria de 60 dias contados da expedição do habite-se e quitação integral da cláusula 4º do instrumento.

A cláusula 4ª faz menção ao pagamento da entrada no valor de R$ 10.632,00 (Id. 36443880 - Pág. 2).

De tal modo, observo que a ré não informou no contrato, de forma objetiva, a data que seria concluída as obras, uma vez que estipula o prazo contratual sem clareza e objetividade
.

É evidente que este tipo de contratação fere os direitos do consumidor,
colocando o cumprimento da prestação da requerida sob cláusula potestativa, permitindo que a ré delongue indefinidamente o prazo de realização da obra, elemento essencial do contrato.

Neste diapasão, é nula a disposição que condiciona o prazo para a conclusão da obra à assinatura do contrato de financiamento ou a outro negócio jurídico, vez que abusiva, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada em relação ao fornecedor (art. 51, § 1º, do CDC).

O Colendo Superior Tribunal Justiça, por ocasião do julgamento do REsp n.º 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (
Tema 996
), fixou tese no sentido de que “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”.

Não é demais destacar que, os art. 6º, III e art. 46, ambos do CDC instituem o dever de informação e consagram o princípio da transparência
, que alcança o negócio em sua essência, na medida em que a informação repassada ao consumidor integra o próprio conteúdo do contrato.

Nessa linha de raciocínio colaciono o seguinte julgado do e. Tribunal de Justiça proferido em caso análogo.

[...]

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para o autor buscar o desfazimento do negócio por culpa da parte ré. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe.

Imperioso registrar que, esse é o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça:

“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Isto posto, o demandante faz jus a restituição do valor pago como sinal/arras
. Dispõe o
artigo 418 do Código Civil
:

“Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

Com efeito, à vista do reconhecimento da culpa da demandada pela rescisão do contrato, não subsiste dúvida quanto ao dever de restituir a quantia de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), a título de entrada.

-
Dos danos morais
.

O instituto do dano moral presta-se a reparar abalos à reputação, honra, integridade física ou emocional do lesado e, no caso, a parte autora pleiteia o equivalente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Na hipótese, não há dúvidas que a demora injustificada na entrega das chaves do imóvel trouxe frustrações à parte autora, produzindo no adquirente sentimento de preocupação, aflição, angústia, nervosismo afetando a sua esfera imaterial
. Nessa toada, os sentimentos experimentados pelo promitente comprador autorizam o reconhecimento do dever de indenizar por dano moral.

Vejamos a Jurisprudência:

[...]

Com efeito, o instituto do dano moral não foi criado tão somente para amenizar o sofrimento suportado pelo ofendido, mas também para conferir uma carga didático-pedagógica a ser considerada pelo julgador, compensando a vítima e prevenindo a ocorrência de novos dissabores a outros usuários.

Observo, no entanto, que embora configurado o dever da requerida em indenizar os danos morais causados, o valor pleiteado em peça vestibular deve sofrer uma mitigação pelo juízo, em obediência ao primado da proporcionalidade e razoabilidade.

Logo:

"O valor da indenização ficará a cargo do juiz, que o fixará consoante seu prudente arbítrio, sopesando as peculiaridades do caso concreto e considerando a situação financeira daquele a quem incumbe o pagamento e a da vítima, de modo que não se torne fonte de enriquecimento, tampouco que seja inexpressiva a ponto de não atender aos fins a que se propõe". (AC. Cível 98.015571-1 - Rel. Des. Sérgio Paladino).”

Dessa feita, em atenção aos princípios de moderação e razoabilidade, fixo a condenação em danos morais no valor de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais
), com juros de mora no importe de um por cento (1%) ao mês, a partir da citação (Súmula STJ n. 54), e correção monetária com reajuste pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC a partir da prolação da sentença (Súmula STJ n. 362).

-
Lucros cessantes
.

Alega a parte autora que, em razão do atraso na entrega do empreendimento sofreu lucros cessantes, por outro lado a demandada refutou o pedido.

Pois bem. Fato é que a Jurisprudência majoritária tem manifestado no sentido de que
é presumido o lucro cessante quando a rescisão do contrato ocorreu por culpa da construtora.

Neste sentido o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou:

[...]

Nessa toada, é certo que, por ocasião da compra, o requerente nutriu uma expectativa em relação ao bem adquirido, confiando que as obras do imóvel seriam terminadas no prazo indicado e entendendo que estavam pagando um preço pelo conforto e pela boa estrutura do empreendimento, o que ainda não ocorreu, ensejando efetivo prejuízo de ordem patrimonial.

Portanto, pouco importa se trata de lote ou de imóvel edificado, o fato é que
o prazo de entrega não foi cumprido pela ré, que deve ser responsabilizada pelos prejuízos que causou ao demandante, estes que são presumidos e devem ser ressarcidos na razão de 0,5% do valor do contrato, ao mês, com início na data em que o empreendimento deveria ter sido entregue (10/2019), até a data que propôs a presente ação (08/2020), quando restou manifesto seu interesse em rescindir o contrato.

Por corolário, diante da responsabilidade da demandada pelos fatos em questão, rejeito o pedido de aplicação da multa por litigância.

–
Dispositivo
.

Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na exordial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

1)
DECLARAR
rescindido o contrato firmado entre as partes;

2)
CONDENAR

a empresa ré restituir ao autor o montante que pagou, na quantia de R$ 3.600,00
(três mil e seiscentos reais), corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso, acrescido de juros legais de 1% ao mês, desde a citação,

3)
CONDENAR
o polo passivo a indenizar o ativo pelos danos morais ocasionados, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença,

4)
CONDENAR
a demandada, ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, com vencimento entre, 10/2019, e a data da propositura da presente ação (08/2020), valor a ser apurado na fase de cumprimento de sentença.

Ante a sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

[...] (Sentença original) [grifos nossos e do original]

[...]

Ante o exposto,
ACOLHO os Embargos Declaratórios, e procedo à alteração da sentença para:

(...) -
Da justiça gratuita
.

A empresa ré pediu os benefícios da gratuidade da justiça e argumentou que se encontra em momento de extrema dificuldade financeira. Considerando que a parte demonstrou sua insuficiência de recursos para pagar as custas e despesas processuais(Id. 69936543), bem como de seu sócio,
concedo os benefícios pleiteados
, nos termos do art. 98 e 99 do CPC. (...) Ante a sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
No entanto, a execução da verba de sucumbência está subordinada ao disposto no §3º, do artigo 98, do CPC. (...). Permanecem inalterados os demais termos da sentença.

[...] (Decisão integrativa dos Embargos de Declaração) [grifos nossos e do original]

Em suas razões recursais (ID. 338841404), a apelante sustenta as seguintes teses:

1.

Rejeição do pedido de rescisão contratual e da consequente indenização por danos materiais e lucros cessantes

2.

Rejeição da indenização por danos morais

O apelado, por sua vez, apesar de devidamente intimado, não apresentou contrarrazões, nos termos da certidão de ID. 338841406.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (Sentença n.º 42324018), e preparo isento, uma vez que a apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos da certidão de ID. 339382382.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE:

MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO:
JEILKER ALBUQUERQUE SHELID

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Rescisão Contratual com Indenização por Danos Materiais e Morais movida pelo ora apelado, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que,
dispensada a dilação probatória
, era cabível o
julgamento antecipado
por suficiência do acervo documental.

Outrossim, asseverou que a controvérsia se submete às regras do
Código de Defesa do Consumidor
, com
hipossuficiência
do autor e inversão do ônus probatório.

Destacou que, embora a ré alegasse “golpe” praticado por ex-sócia e impugnasse recibos,
não comprovou
fato impeditivo/modificativo/extintivo do direito autoral nem demonstrou a
entrega do imóvel
no prazo avençado, não podendo o consumidor ser atingido por questões internas da fornecedora.

Ainda, consignou que o contrato não estabeleceu
prazo certo, claro e objetivo
para conclusão/entrega, por condicionar a entrega à “habite-se” e quitação, reputando abusiva a estipulação, à luz do CDC e da orientação firmada no
Tema 996 do STJ
, reconhecendo a
culpa da construtora
pela rescisão.

Ao final, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos para:
(i)
declarar rescindido o contrato;
(ii)
condenar a ré a restituir
R$ 3.600,00
(sinal/entrada), com correção e juros;
(iii)
condenar a requerida ao pagamento de
R$ 5.000,00
a título de
danos morais
, com juros e correção; e
(iv)
condenar a ré ao pagamento de
lucros cessantes
fixados em
0,5% do valor do contrato por mês
, no período de
10/2019 até 08/2020
, a apurar em cumprimento de sentença, além de custas e honorários fixados em
10%
sobre o valor atualizado da condenação.

Posteriormente, a sentença foi integrada por decisão em Embargos de Declaração opostos pela ré, acolhidos para suprir omissão quanto ao pedido de
gratuidade da justiça
formulado na contestação, deferindo-se o benefício à empresa (arts. 98 e 99 do CPC) e consignando-se que a execução da verba sucumbencial fica subordinada ao art. 98, §3º, do CPC, mantidos inalterados os demais termos do julgado.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela apelante.

1. Rejeição do pedido de rescisão contratual e da consequente indenização por danos materiais e lucros cessantes

A apelante sustenta que os documentos que embasariam a pretensão do autor seriam suspeitos, pois assinados por ex-sócia que teria praticado ilícitos contra a empresa ora recorrente.

Nesse sentido, assevera que os contratos e recibos juntados aos autos pelo autor, ora recorrido, conteriam assinatura da ex-sócia Mara Merizani Micheletti, “expulsa” da sociedade em 18/05/2020 por atos ilícitos, pois voltados a locupletar-se do patrimônio da empresa.

Alega que a ex-sócia teria permanecido em posse de documentos da empresa, cuja devolução teria sido determinada judicialmente.

Ademais, a apelante assevera que sempre atuou de boa-fé e teria, inclusive, firmado parceria com o NUPEMEC para solução amigável de litígios.

Afirma haver indícios de envolvimento da ex-sócia na demanda, mencionando litígios anteriores contra a MFMT e aludindo às procurações, nesses litígios, que teriam sido outorgadas em favor do mesmo advogado do autor/apelado, configurando possível conflito de interesses.

Além disso, a apelante ressalta que teria sido citada em endereço incorreto, o que indicaria tentativa do autor de causar revelia e evidenciaria má-fé do autor.

Isso porque, foi citada em endereço que nunca constou como sua sede, afirmando que isso indicaria tentativa de causar revelia e demonstraria má-fé do apelado.

Ademais, ressalta que não há comprovação de pagamento por parte do autor, seja do “sinal”, seja quanto às parcelas.

Sustenta que o “único recibo” estaria assinado pela ex-sócia, sem comprovante anexo, devendo ser desconsiderado.

Afirma inexistirem provas de quitação das parcelas alegadas, mas apenas “afirmação” do autor.

Ressalta que o único recibo juntado aos autos, pelo apelado, estaria assinado pela ex-sócia da Requerida, devendo ser desconsiderado.

Assim, argumenta que não existem provas da quitação das parcelas, mas apenas afirmação do autor/apelado.

Assim, alega que não haveria que se falar em indenização por danos emergentes ou lucros cessantes.

Por outro lado, subsidiariamente, aduz que mesmo que seja reconhecido o dever de indenizar, os valores deveriam ser analisados com base na razoabilidade e proporcionalidade.

Em conclusão, pede:

[...]

Que seja rejeitado integralmente o pedido de rescisão contratual
formulado pelo Autor, diante da ausência de provas que justifiquem tal medida, bem como da assinatura dos documentos por ex-sócia da Requerida e de indícios de fraude ou má-fé;

b)
Que sejam afastados os pedidos de indenização por danos emergentes e lucros cessantes, uma vez que não há comprovação
de pagamento ou prejuízo efetivo, sendo insuficiente a mera alegação do Autor;

[...] (ID. 338841404, p. 05) [grifo nosso]

Pois bem
. Ressai dos autos que, em
15/04/2019
, as partes firmaram o “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Loteado e de Construção de Unidade Autônoma”, consistente em uma casa residencial com área construída de 58,72m2 (cinquenta e oito metros quadrados e setenta e dois centímetros quadrados), sendo 01 (uma) sala, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço, 01 (um) banheiro, 03 (três) quartos, com área total de 180 m2 (ID. 338838961, p. 02).

A apelada assinou o referido contrato através de sua então representante, Sra. Mara Merizani Micheletti
.

O
valor total do bem
era de R$ 120.000,00.

Quanto à forma de pagamento, o contrato estipulou,
a título de sinal, a quantia de R$ 10.632,00
. O contrato também estabeleceu que o sinal deveria ser pago
da seguinte forma
:

[...]

CLÁUSULA 4° - DA FORMA DE PAGAMENTO

O PROMITENTE COMPRADOR

(A)
manifesta e confirma seu interesse pela aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço e demais condições de negociação previstas no presente instrumento, ficando desde já estipulado o valor de
R$ 10.632,00
(dez mil e seiscentos e trinta e dois reais) a título de sinal, que será pago da seguinte forma:

a)
O valor de R$ 7.032,00 (sete mil e trinta e dois reais) referente ao FGTS deverá ser quitado junto ao financiamento do PROMITENTE COMPRADOR
(A).

b)
O complemento do valor de entrada
deverá ser quitada em 8 parcelas
, conforme abaixo
:

·

R$ 1.200,00 com vencimento em 15/04/2019.

·

R$ 400,00 com vencimento em 15/05/2019.

·

R$ 400,00 com vencimento em 15/06/2019.

·

R$ 400,00 com vencimento em 15/07/2019.

·

R$ 300,00 com vencimento em 15/08/2019.

·

R$ 300,00 com vencimento em 15/09/2019.

·

R$ 300,00 com vencimento em 15/10/2019.

·

R$ 300,00 com vencimento em 15/11/2019.

[...]

CLÁUSULA 5º- DAS INSTRUÇÕES DE PAGAMENTO

No que tange à quitação do valor a título de sinal ou eventualmente o valor remanescente do imóvel, em caso de não aprovação do financiamento, que
será através de dinheiro, boleto ou depósito bancário
fica ajustada as seguintes instruções de pagamento:

Parágrafo 1°
- Não servirá como motivo de escusa do PROMITENTE COMPRADOR o não pagamento de parcelas em razão do não recebimento de
boletos
, cabendo ao PROMITENTE COMPRADOR comunicar a PROMITENTE VENDEDORA por escrito sobre quaisquer alterações havidas em seu endereço, sob pena de serem considerados recebidos e válidos todas e quaisquer comunicações que forem dirigidas ao antigo endereço físico e eletrônico.

[...]

Parágrafo 3° - Fica estabelecido que
a falta de recebimento do boleto (ou da segunda via) não exime o PROMITENTE COMPRADOR de efetuar qualquer dos pagamentos previstos no presente instrumento, nem constitui justificativa para atraso em sua liquidação
, sendo que, nesta hipótese poderá realizar o pagamento no endereço da PROMITENTE VENDEDORA.

[...] (ID. 338838961, Contrato, p. 02 e 03) [grifo nosso]

Em relação ao
saldo remanescente
, o contrato determinou:

[...]

Parágrafo 1º.
O saldo remanescente poderá ser quitado através de financiamento
que se dará por inteira e exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMOPRADOR (A).

[...]

Parágrafo 3° -
Em caso de não aprovação do financiamento, será concedido ao PROMITENTE COMPRADOR (A) o
prazo de 30 (trinta) dias para quitação
do valor do imóvel constante na cláusula 3ª
.

[...] (ID. 338838961, Contrato, p. 03) [grifo nosso]

Em relação à
previsão contratual quanto ao prazo certo para a entrega do imóvel
, destacam-se as seguintes cláusulas do contrato:

[...]

CLÁUSULA 10° - DA CONCLUSÃO DA OBRA

Parágrafo 1°-

Considerar-se-á concluída a obra, valendo para tanto a expedição do "habite-se".

Parágrafo 2°-

O prazo para a conclusão da obra é de 180 dias e poderá ser estendido por mais 90 dias em caso de necessidade ou ocorrência de circunstâncias inesperadas e importantes
, como nos casos o parágrafo 3° da Cláusula 11ª, o que deverá ser comprovada pela
PROMITENTE VENDEDORA
.

CLÁUSULA 11ª – DO PRAZO DE ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA/ENTREGA DAS CHAVES

Parágrafo 1º - O prazo previsto e programado para a entrega da unidade autônoma/entrega das chaves é de 60 dias a contar do preenchimento de dois requisitos;

a)
Expedição do Habite-se pelo órgão competente
.

b)
Quitação integral dos valores discriminados na cláusula 4ª do presente instrumento, o que inclui a parte financiada
.

Parágrafo 2º - Não se responsabilizará a PROMITENTE VENDEDORA sobre eventuais atrasos das instituições financeiras para pagamento do bem
, em casos de financiamentos, ou seja, é de total responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR (A) provação de seu crédito e pagamento do bem.

Parágrafo 3º - O prazo de 60 dias para entrega do bem poderá ser alterado em casos de atrasos provocados por motivos de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipóteses em que o referido prazo poderá ser prorrogado por tanto tempo quando for o da paralisação da mesma, mais o necessário pra a retomada do ritmo normal dos serviços, entendendo-se como tais, dentre outros:

[...] (ID. 338838961, p. 06) [grifo nosso]

No que tange à comprovação do cumprimento da obrigação de pagamento, pelo comprador, ora apelado
, este alegou, em sua exordial, que pagou o montante de
R$ 3.600,00
, conforme comprovantes anexados à inicial, porém, teria sido valor perdido, uma vez que o imóvel não foi entregue pela ora apelante.

Segundo as alegações do autor, ora recorrido, o termo final para a finalização da construção e entrega do imóvel seria, com fulcro na supracitada cláusula 10ª, a data de 15/10/2019, ou seja, 180 dias após a assinatura do contrato, com possibilidade de prorrogação por mais 90 dias em caso de necessidade ou circunstâncias inesperadas e importantes, ou seja, até 15/01/2019.

Ora, não há que se falar em atraso pela apelante, uma vez que as datas apontadas pelo autor, ora apelado, destoam das obrigações contratuais, uma vez que extraídas de interpretação equivocada e isolada quanto à citada Cláusula 10º.

Conforme a citação contratual acima, a previsão de entrega da unidade e entrega das chaves está prevista na Cláusula 11ª, não se confundindo com a previsão de construção da obra, descrita na Cláusula 10ª.

A Cláusula 11ª expressamente condicionou a entrega das chaves do imóvel à quitação do imóvel, pelo comprador, ora apelado, inclusive mediante a obtenção de financiamento bancário para a quitação do preço total.

Outrossim, assevera-se o descumprimento contratual, pelo recorrente, no que tange às obrigações de pagamento.

Isso porque, conforme estabelecido na supracitada Cláusula 4ª (“da forma de pagamento”),
o comprador deveria ter pagado, como sinal, o valor de R$ 10.632,00
.

Deste valor,
R$ 7.032,00 deveriam ser pagos mediante o financiamento a ser obtido pelo comprador
, ora recorrido e o restante, no montante de R$ 3.600,00, deveriam ser pagos em parcelas, até a data de 15/11/2019.

Os comprovantes juntados aos autos, pelo recorrido, por sua vez, referem-se aos seguintes valores do sinal:

a)

R$ 1.200,00 (recibo assinado por representante da apelante, qual seja, a
Sra. Angélica F. da Cruz
, concernente à primeira parcela de 15/04/2019.

b)

06 (seis) boletos, com comprovantes de pagamento, concernentes às parcelas até o dia 15/10/2019.

Desse modo,
evidencia-se que não há comprovante quanto ao pagamento da última parcela de R$ 300,00, com vencimento em 15/11/2019
.

Ademais, conforme se extrai da causa de pedir e dos documentos juntados à inicial,
o autor/apelado não pagou o valor remanescente de R$ 7.032,00 que fazia parte da entrada, muito menos efetivou o financiamento para a quitação do saldo remanescente do imóvel, precificado contratualmente no valor de R$ 120.000,00
.

Portanto, as quantias comprovadamente pagas pelo autor/apelado se restringem ao valor de
R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais)
.

Diante desse cenário, tem incidência, no caso, a
exceção do contrato não cumprido
, prevista no art.
476
do Código Civil, segundo o qual, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Com efeito, tratando-se de promessa de compra e venda com obrigações recíprocas, é indispensável reconhecer que a
entrega das chaves
– na forma como pactuada – foi expressamente condicionada ao
preenchimento de dois requisitos
:
(a)
expedição do
habite-se
; e
(b)

quitação integral
dos valores discriminados na cláusula 4ª, incluída a parte financiada, consoante cláusula 11ª do instrumento contratual (ID.
338838961
, p. 06).

Logo,
não se caracteriza mora da promitente vendedora
quando o próprio contrato estabelece marco objetivo para a entrega das chaves atrelado à quitação integral do preço e o adquirente
não demonstra
ter implementado tal condição, sob pena de se inverter, indevidamente, o sinalagma contratual e impor à vendedora a prestação final
sem o adimplemento da contraprestação
.

Nesse ponto, a distribuição do ônus probatório milita em desfavor do adquirente, pois, ao alegar adimplemento apto a deflagrar o dever de entrega, compete-lhe comprovar o
implemento dos requisitos contratuais
e, a teor do art.
373
do CPC, incumbia ao demandante demonstrar os fatos constitutivos de seu direito (art.
373, I
, CPC), ao passo que, à ré, incumbiria a prova de fato impeditivo/modificativo/extintivo (art.
373, II
, CPC).

Todavia, na hipótese, o próprio encadeamento documental admitido no texto evidencia que
não houve demonstração do pagamento integral do sinal
– notadamente da parcela final de R$ 300,00, com vencimento em 15/11/2019 – e, sobretudo,
não houve pagamento da parcela de R$ 7.032,00 vinculada ao financiamento/FGTS
, tampouco a obtenção de financiamento para quitação do saldo do preço (R$ 120.000,00), de modo que
não se perfectibilizou a condição contratual
para a exigibilidade da entrega das chaves.

Assim, não se pode imputar à construtora atraso “injustificado” na entrega quando o
evento deflagrador do prazo de 60 dias para entrega das chaves
(cláusula 11ª) não se implementou por fato atribuível ao comprador, impondo-se reconhecer que
não houve inadimplemento da promitente vendedora
, mas, sim,
inadimplemento do promitente comprador
, hipótese em que a rescisão não pode ser reputada como decorrente de culpa da apelante.

A corroborar esse entendimento
, cita-se recentes ementas de julgado do
Superior Tribunal de Justiça
, não havendo que se falar em violação ao Tema 966 do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DE CHAVES. ATRASO. CULPA DOS ADQUIRENTES NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO.
REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte estabelece que, "havendo expressa previsão contratual condicionando a entrega das chaves do imóvel à obtenção de financiamento bancário e, em consequência, à quitação preço - cláusula cuja validade não foi em momento nenhum questionada na presente demanda -, eventual reparação de danos não é devida pela construtora se a demora na entrega das chaves resultar de culpa do adquirente
" (AgInt no AREsp n . 2.160.951/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023).

2. A partir do exame dos elementos de prova e dos ajustes contratuais firmados pelas partes
, o Tribunal de origem concluiu não haver conduta ilícita praticada pela construtora, considerando que as chaves do imóvel seriam entregues no prazo que se inicia a partir da quitação do integral do preço, o que não se comprovou
. Dessa forma, não há como acolher a pretensão recursal, sem proceder ao necessário reexame das cláusulas contratuais e dos fatos e provas dos autos, o que é vedado em recurso especial nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ, não sendo também o caso de revaloração das provas. 3. Agravo interno desprovido .

(STJ - AgInt no AREsp: 2645721 RJ 2024/0166980-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 28/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/11/2024) [grifo nosso]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CHAVES. ENTREGA. ATRASO. CONSTRUTORA. CULPA NÃO IMPUTÁVEL. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA
.

1. Havendo expressa previsão contratual
condicionando a entrega das chaves do imóvel à obtenção de financiamento bancário e, em consequência, à quitação do preço
- cláusula cuja validade não foi em momento nenhum questionada na presente demanda -, eventual reparação de danos não é devida pela construtora se a demora na entrega das chaves resultar de culpa do adquirente.

2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2160951 SP 2022/0199989-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 28/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2023) [grifo nosso]

Desse modo,
não há falar em violação ao Tema 966 do STJ
, pois a moldura fática-jurídica traçada no presente caso se amolda ao entendimento de que
a cláusula de condicionamento da entrega à quitação/financiamento
, quando expressa e não infirmada por nulidade específica, desloca para o adquirente o ônus de demonstrar que cumpriu os pressupostos para exigir a entrega.

Por outro lado, não assiste razão à apelante quanto à alegação de ausência total de comprovação de pagamentos pelo autor, ora apelado, sob o argumento de que os recibos teriam sido pagos por ex-sócia que praticou fraude e foi expulsa da sociedade.

Primeiramente, verifica-se que o recibo, no valor de R$ 1.200,00, foi assinado pela Sra. Angélica F. da Cruz
, em nome da empresa recorrente, assinatura esta não questionada pela apelante,
e não pela ex-sócia, Sra. Mara Merizani Micheletti.

Os demais documentos não são recibos assinados pela ex-sócia, mas comprovantes bancários relacionados à cópia de boletos bancários emitidos pela pessoa jurídica recorrente
.

Ademais, os pagamentos ocorreram no ano de 2019 e a alegada “expulsão” da ex-sócia ocorreu no ano de 2020.

Outrossim, a apelante, em sua contestação ou no decorrer da relação processual,
não postulou sequer por incidente de declaração de falsidade
, nos termos do
art. 430, § 1º, do Código de Processo Civil
, mas apenas por prova testemunhal.

Desse modo, com fulcro no
art. 373, II, do Código de Processo civil
, que prevê como
ônus do réu a comprovação de fato impeditivo ou extintivo do direito do autor
, não procede a argumentação da apelante de que haveria fraude quanto aos comprovantes de pagamento juntados pela parte autora, ora recorrida.

Outrossim, reconhecida a ausência de mora da promitente vendedora e o inadimplemento do promitente comprador, impõe-se a reforma da sentença para:
(i)
afastar a rescisão por culpa da construtora;
(ii)
afastar a condenação em
lucros cessantes
, por inexistir atraso imputável à apelante; e
(iii)

adequar a restituição
devida aos parâmetros próprios da resolução por iniciativa/culpa do comprador.

Com efeito, os
lucros cessantes
pressupõem atraso
imputável
ao fornecedor ou inadimplemento da obrigação de entregar no prazo devido. Não sendo a mora da construtora configurada – justamente porque não implementadas as condições contratuais para entrega das chaves – inexiste suporte para condenação em lucros cessantes, sob pena de se transformar o instituto em indenização automática desvinculada do ilícito contratual e do nexo causal.

Superada a condenação indenizatória, remanesce a análise da restituição, que, nessa hipótese, deve observar a orientação da
Súmula 543 do STJ
, segundo a qual a restituição das parcelas pagas deve ocorrer
integralmente
em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, e
parcialmente
quando o comprador dá causa ao desfazimento. Veja-se:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

[grifo nosso]

Assim, configurada a resolução por inadimplemento do adquirente, a restituição deve ser
parcial
, admitida a retenção de percentual razoável para cobertura de custos administrativos e despesas do vendedor.

No caso, há cláusula expressa prevendo
retenção de 10%
em caso de rescisão por inadimplemento ou por solicitação do comprador (ID.
338838961
, p. 04), conforme cita-se:

[...]

Parágrafo 1°- No caso de rescisão do presente instrumento em decorrência de qualquer espécie de inadimplemento ou por solicitação do PROMITENTE COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga pelo PROMITENTE COMPRADOR devidamente atualizada pelo índice previsto neste instrumento e
dela será descontado o percentual equivalente a 10% (dez por cento) que será retido pela PROMITENTE VENDEDORA referente aos custos administrativos
, além de despesas com a venda comprovadamente suportadas pela PROMITENTE VENDEDORA, observado ainda o seguinte:

[...] (ID. 338838961, p. 04) [grifo nosso]

Logo, sendo a hipótese de resolução atribuível ao promitente comprador, é de rigor conferir eficácia à cláusula de retenção, inclusive no percentual firmado, uma vez que compatível com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual e em consonância com o limite máximo previsto no art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964.

Nesse sentido, considerando que o contrato foi firmado em
15/04/2019
, já sob a vigência da
Lei n. 13.786/2018
, deve-se observar o art.
67-A, inciso II, da Lei n.º 4.591/1964
, acrescido pela referida lei, que prevê, em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento absoluto do adquirente, a restituição das quantias pagas
com dedução da

pena convencional
, que
não poderá exceder a 25% da quantia paga
, conforme cita-se:

Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente
, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,
delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

[...]

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

[...] [grifo nosso]

Portanto, a disciplina legal
autoriza
a retenção até o limite legal, sem necessidade de prova de prejuízo para exigir a pena convencional.

Nessa linha, e em coerência com o que já foi lançado no texto, deve ser reconhecido o direito do apelado à restituição
apenas das quantias comprovadamente pagas
, mas com a dedução pela retenção do percentual contratual de
10%
em benefício da ora apelante, afastando-se a devolução integral.

No tocante aos juros moratórios
, a discussão deve ser enfrentada sob duas premissas: (a) a natureza da resolução contratual e (b) o teor do
Tema 1.002 do STJ
.

A elucidar, cita-se o teor da tese fixada no aludido Tema:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei nº 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

[grifo nosso]

Ocorre que o Tema 1002 do STJ limita sua aplicação aos contratos celebrados
antes
da vigência da Lei n. 13.786/2018. Como, no caso, o contrato foi celebrado em
15/04/2019
, após a vigência da Lei do Distrato,
não se aplica
a tese repetitiva do Tema 1002 para fixação do termo inicial dos juros moratórios.

Assim,
inexistindo regra específica diversa aplicável ao caso
para o termo inicial dos juros em restituição decorrente de resolução contratual (sob o regime da Lei 13.786/2018), aplica-se a regra geral do art.
405
do Código Civil, fixando-se os juros moratórios
a partir da citação
, tal como defendido no texto já estruturado e conforme reforçado no julgado estadual colacionado.

A corroborar os entendimentos acima, cita-se ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça,
in verbis
:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C REPARAÇÃO POR DANO MORAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
PERDA DO VALOR INTEGRAL DADO COMO SINAL/ENTRADA. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. Caso em exame

Recursos de Apelação interpostos em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação de restituição de valores pagos cumulada com reparação por danos morais . A sentença declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a nulidade da cláusula 6.5, a restituição de 90% dos valores pagos pelos compradores e a inexistência de débitos relativos às taxas condominiais.

II. Questão em discussão

As questões analisadas são: (i) a inclusão do valor pago a título de entrada/sinal, qualificado como arras confirmatórias, no cálculo para devolução parcial; (ii) a validade da cláusula contratual que estipula retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador; (iii) o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído; e (iv) e a configuração de danos morais .

III. Razões de decidir

É válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13 .786/2018, o percentual de 25% é justo e suficiente para cobrir despesas administrativas, operacionais e possíveis prejuízos decorrentes do rompimento contratual, sem configurar enriquecimento sem causa, conforme julgamento do REsp 1.723.519/SP.

O valor pago como entrada integra o preço do imóvel e não configura arras penitenciais na ausência de previsão contratual expressa, devendo, portanto, ser incluído no montante restituível
.

A incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído deve se dar a partir do trânsito em julgado da decisão, em consonância com o entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.002.

A retenção indevida de valores pagos não gera, por si só, dano moral, pois não ficou demonstrado abalo à honra ou violação de direitos da personalidade dos compradores.

IV . Dispositivo e tese

6. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

" 1.
É válida a cláusula que prevê a retenção
de 25%
dos valores pagos em contratos de compra e venda de imóvel, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, com inclusão do montante pago a título de entrada/sinal no cálculo para devolução parcial
.

2. O percentual de retenção de 25% nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018 é justo e suficiente para indenizar o promitente vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa . 3. O termo inicial para incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído é o trânsito em julgado da decisão judicial, conforme
Tema Repetitivo 1.002 do STJ
. 4 . A retenção indevida de valores, por si só, não configura dano moral.".

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10031780420188110041, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 21/01/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/01/2025) [grifo nosso]

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. OMISSÃO QUANTO AO CRITÉRIO PARA APURAÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS.
ERRO MATERIAL NA APLICAÇÃO DO TEMA 1002/STJ.
TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA PARCIALMENTE ACOLHIDOS PARA ACLARAR O ACÓRDÃO. SEM EFEITO INFRINGENTE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE DIONE CHAVES CARDOSO e PATRICIA CARLA PIRES ACOLHIDOS. SANAR ERRO MATERIAL. I . Caso em exame Embargos de declaração opostos por ambas as partes contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela construtora, determinando a devolução integral da quantia paga pelas autoras (R$ 1.935,45), excluído o valor referente à comissão de corretagem, com incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. II. Questão em discussão 2 . Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto aos critérios adotados para fixação do montante a ser restituído pelas compradoras; (ii) determinar se houve
erro
material
na aplicação do Tema 1002 do STJ ao caso concreto, considerando que o contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018
. III. Razões de decidir 3 . Quanto à alegada omissão sobre os valores efetivamente pagos, o acórdão necessita de esclarecimento sobre os critérios adotados para fixação do montante de R$ 1.935,45, que corresponde ao valor total pago (R$ 4.535,45) deduzida a comissão de corretagem (R$ 2.600,00), mantendo-se a condenação ante a ausência de prova inequívoca do estorno dos valores pagos via cartão de crédito, por não haver nos autos prova inequívoca da efetivação do estorno, recaindo sobre a construtora o ônus da prova quanto ao fato impeditivo do direito das autoras, nos termos do art . 373, II, do CPC. 4. A retenção da comissão de corretagem já foi expressamente analisada e autorizada no acórdão embargado, com fundamento no artigo 725 do Código Civil e no artigo 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64, inexistindo omissão a ser sanada neste ponto . 5.
Configura-se erro material a aplicação do Tema 1002 do STJ ao caso concreto, pois o contrato foi celebrado em 06.05.2023, data posterior à vigência da Lei nº 13 .786/2018 (28.12.2018), sendo que o referido tema repetitivo expressamente limita sua aplicação aos contratos anteriores à referida lei
. 6 .
Reconhecida a inaplicabilidade do Tema 1002 do STJ, aplica-se a regra geral do artigo 405 do Código Civil, fixando-se o termo inicial dos juros moratórios a partir da citação, conforme estabelecido na sentença de primeiro grau
. IV. Dispositivo e tese 7. Embargos de declaração da Construtora parcialmente acolhidos apenas para esclarecer critérios de cálculo, mantendo-se o valor de R$ 1 .935,45. Embargos de declaração das autoras acolhidos para sanar erro material e fixar juros moratórios desde a citação. Tese de julgamento:"1 A ausência de explicitação dos critérios adotados para fixação do montante a ser restituído compromete a completude da fundamentação, nos termos do art. 489, § 1º, II e III, do CPC . 2. O ônus da prova quanto ao fato impeditivo do direito das autoras (estorno dos valores) recai sobre a parte que alega, nos termos do art. 373, II, do CPC. 3 .
O Tema 1002 do STJ aplica-se apenas aos contratos celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018. 4. Não havendo regra específica na Lei nº 13 .786/2018 quanto ao termo inicial dos juros moratórios em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, aplica-se a regra geral prevista no art. 405 do Código Civil
."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II; 405; 489, § 1º, II e III; 1 .022; CC, art. 725; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, I; Lei nº 13 .786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002 (REsp nº 1.740.911/DF) .

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10068113320248110002, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/08/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2025) [grifo nosso]

Outrossim, por consequência, uma vez que
foi o apelado (promitente comprador)
quem deu causa ao desfazimento do ajuste, em razão do inadimplemento quanto ao pagamento integral do sinal e, sobretudo, quanto à parcela vinculada ao financiamento/FGTS e ao saldo remanescente necessário à quitação do imóvel,
não há que se falar em condenação da apelante ao pagamento de lucros cessantes
, pois inexiste atraso imputável à promitente vendedora.

Com efeito, os
lucros cessantes
correspondem ao que a parte razoavelmente deixou de lucrar em decorrência do ilícito ou do inadimplemento (arts.
402
e
403
do Código Civil), pressupondo, ademais, a ocorrência de mora ou inadimplemento da obrigação pela parte adversa (arts.
389
,
395
e
396
do Código Civil).

Assim, ausente o inadimplemento ou mora da construtora, inexiste suporte jurídico para a condenação em lucros cessantes, sob pena de transformar o instituto indenizatório em reparação automática dissociada do nexo causal e do pressuposto do inadimplemento do fornecedor.

Por conseguinte, o recurso deve ser
parcialmente
provido para:
(i)
reconhecer que a resolução do contrato decorreu do inadimplemento do promitente comprador;
(ii)
afastar a condenação da apelante ao pagamento de
lucros cessantes
; e
(iii)
determinar a restituição
parcial
das quantias comprovadamente pagas pelo apelado,
com retenção de 10%
em favor da apelante, nos termos da cláusula e em harmonia com o art.
67-A, II
, da
Lei n.º

4.591/1964
, incidindo
correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso até a citação e, a partir daí, apenas juros moratórios pela Taxa Selic
, nos termos do art. 406 do Código Civil, por se tratar de taxa única, não cumulável com outro índice de atualização no mesmo período.

2. Rejeição da indenização por danos morais

O apelante sustenta que os danos morais não são devidos, pois além de ausência de provas de abalo ao “patrimônio moral” do autor, ainda que fosse verdade o narrado na peça exordial, trata-se de mero aborrecimento, dado os valores ínfimos efetivamente despendidos pelo apelado.

Pois bem
. Uma vez que se reconhece que o apelado deu causa ao desfazimento do ajuste, em razão do inadimplemento quanto ao pagamento, conforme fundamentado no tópico anterior,
não há que se falar em ato ilícito indenizável
atribuído à promitente vendedora, pressuposto indispensável à responsabilização civil.

Com efeito, a responsabilidade civil exige a presença dos pressupostos do dever de indenizar, consubstanciados na
conduta ilícita
, no
dano
e no
nexo causal
(arts.
186
e
927
do Código Civil), sendo que, no âmbito contratual, responde o devedor pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento e mora, na forma dos arts.
389
,
395
e
396
do Código Civil.

Assim,
ausente mora ou inadimplemento imputável à apelante
, e reconhecida a incidência da exceção do contrato não cumprido (art.
476
do Código Civil), rompe-se o nexo causal necessário para sustentar qualquer reparação extrapatrimonial.

A corroborar o entendimento, cita-se:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. ALEGAÇÃO DE VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. INOPONIBILIDADE A TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA N. 239/STJ. INAPLICABILIDADE. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. POSSE EFETIVA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. DANO MORAL. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

[...]

10.
A ausência de comprovação da quitação integral do preço e a boa-fé da adquirente elidem a pretensão de indenização moral
.

[...]

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10180382520218110002, Relator.: HELIO NISHIYAMA, Data de Julgamento: 04/02/2026, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/02/2026) [grifo nosso]

Por conseguinte
, o recurso deve ser provido, também neste ponto, para
julgar improcedente
o pedido de indenização por danos morais.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença, integrada pela decisão dos embargos declaratórios, a fim de:

a)
manter a resolução do contrato
firmado entre as partes,
porém, reconhecer que o desfazimento decorreu do inadimplemento do promitente comprador
(apelado), afastando-se a culpa ou mora da promitente vendedora (apelante);

b)
afastar
a condenação da apelante ao pagamento de
lucros cessantes
;

c)
julgar improcedente
o pedido de
indenização por danos morais
;

d)
manter
o dever de
restituição
, porém
de forma parcial
, restrito às
quantias comprovadamente pagas
pelo apelado, as quais se restringem ao valor de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais), com
retenção de 10% (dez por cento)
em favor da apelante, incidindo
correção monetária pelo IPCA
desde cada desembolso
até a citação
e, a partir daí,
apenas juros moratórios pela Taxa Selic
, nos termos do art.
406
do Código Civil, por se tratar de taxa única, não cumulável com outro índice de atualização no mesmo período.

Por fim, em razão do resultado do julgamento e em decorrência da restituição com retenção de 10% à apelante tratar-se de sucumbência mínima, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil,
inverto o ônus da sucumbência

para condenar o apelado em custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da causa
, nos termos do art. 85, § 2º, do mesmo Código, observando-se a condição suspensiva de exigibilidade prevista no art. 98, §3º do CPC.

Assevera-se que, em decorrência do provimento parcial,
não há que se falar em majoração dos honorários sucumbenciais em sede recursal, nos termos da tese firmada no Tema 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026