Tribunal: TJMT
Processo: 1045709-95.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045709-95.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ALDORI DAVIES - CPF: 177.780.261-04 (APELANTE), HERBERT REZENDE DA SILVA - CPF: 022.322.341-77 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, JULGOU PREJUDICADO O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

ALDORI DAVIES

APELADO(S):

BRDU SPE CUIABA 01 LTDA

EMENTA.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. PREMATURIDADE DO JULGAMENTO. NULIDADE DA SENTENÇA. RETORNO À ORIGEM.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, devolução de valores e indenização por danos morais, em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. O autor alegou onerosidade excessiva, desvalorização do bem e descumprimento contratual, tendo requerido, inclusive, a produção de prova pericial contábil, indeferida pelo juízo de origem, que julgou antecipadamente a lide.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em saber se o julgamento antecipado da lide, com o indeferimento da prova pericial requerida, configurou cerceamento de defesa, diante da existência de controvérsia fática acerca da evolução do débito e da incidência de encargos contratuais.

III. Razões de decidir

3. A controvérsia não se limita à interpretação jurídica do contrato, abrangendo aspectos fáticos relacionados à execução do ajuste, notadamente a formação do saldo devedor e a incidência de encargos.

4. A prova pericial requerida mostra-se, em tese, apta à elucidação dos fatos controvertidos, não podendo ser indeferida com fundamento genérico de desnecessidade.

5. O julgamento antecipado da lide, sem a adequada instrução probatória, caracteriza cerceamento de defesa, em afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa (CF/1988, art. 5º, LIV e LV), bem como ao art. 370 do CPC.

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que controvérsias relativas à incidência de encargos contratuais podem demandar análise fática, incompatível com o julgamento antecipado da lide.

7. A nulidade da sentença impõe o retorno dos autos à origem, restando prejudicada a análise das demais questões recursais.

IV. Dispositivo e tese

8.
Anulação d
a sentença e
determinação
o retorno dos autos à origem
.

Tese de julgamento:

“1. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando há controvérsia fática relevante e requerimento de prova apta à elucidação dos fatos.

2. A análise da execução concreta do contrato, especialmente quanto à evolução do débito e à incidência de encargos, pode demandar dilação probatória, sendo inadequado o julgamento antecipado da lide nessas hipóteses.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC,
arts
. 355, I, e 370; CC, art. 476. Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1.803.933/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 17.02.2020.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por ALDORI DAVIES em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada em desfavor de BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA, processo nº 1045709-95.2024.8.11.0041, originário da 5ª Vara Cível de Cuiabá/MT.

Na inicial, o autor narrou ter celebrado, em 19/09/2013, Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, tendo por objeto o lote urbano nº 21, da Quadra 02, do Loteamento Residencial Mirante do Parque, situado em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 40.407,28, a ser pago em 144 parcelas mensais.

Alegou ter adimplido 119 parcelas, totalizando R$ 89.256,13, restando saldo devedor de R$ 22.996,58. Sustentou onerosidade excessiva, cobrança de valor desproporcional ao valor real do imóvel, ausência de investimentos na infraestrutura do loteamento e desvalorização do bem, conforme laudo de avaliação que apurou o valor de mercado em R$ 58.250,00.

Requereu a rescisão contratual, a devolução de 90% dos valores pagos e indenização por danos morais.

A sentença, proferida em id. 354355495, julgou integralmente improcedentes os pedidos formulados na petição inicial,
conforme:

Trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS,
proposta por ALDORI DAVIES, em face de BRDU SPE CUIABA 01 LTDA, ambos qualificados nos autos.

Narra a parte autora, em síntese, que firmou com a requerida, em 19/09/2013, Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, tendo por objeto o lote urbano nº 21, da Quadra 02, do Loteamento Residencial Mirante do Parque, em Cuiabá/MT. Alega onerosidade excessiva e abusividade nos encargos contratuais, o que inviabilizou a continuidade dos pagamentos. Pugna pela rescisão do contrato, a devolução de 90% dos valores pagos e indenização por danos morais.

A tutela de urgência foi indeferida (ID 171799880).

Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 184813122).

A requerida apresentou contestação (ID 174957924), arguindo, preliminarmente, carência de ação. No mérito, defendeu a impossibilidade de rescisão judicial imotivada e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que o contrato é regido pela Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária). Argumentou que a ausência de registro do contrato não retira a sua validade entre as partes e que o desfazimento do negócio deve seguir o rito dos leilões extrajudiciais.

Impugnação à contestação apresentada (ID 187796389).

Instadas a especificar provas, a parte autora requereu perícia contábil (ID 191111909).

É o relatório. Fundamento e decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO.

Do Julgamento Antecipado da Lide.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A questão controvertida é eminentemente de direito, qual seja, a possibilidade de rescisão judicial de contrato com pacto de alienação fiduciária e a legislação aplicável.

Indefiro o pedido de produção de prova pericial contábil formulado pelo autor (ID 191111909), uma vez que a discussão sobre a evolução da dívida ou suposta abusividade de juros torna-se irrelevante, diante da natureza jurídica do contrato e da impossibilidade de rescisão pela via consumerista, conforme fundamentação a seguir.

Da Natureza do Contrato e a Prevalência da Lei nº 9.514/97 (Tema 1095 do STJ).

O cerne da lide reside na pretensão do autor de rescindir o contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, mediante a devolução dos valores pagos, invocando as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Contudo, verifica-se que o contrato firmado entre as partes possui natureza de alienação fiduciária, regido por legislação específica (Lei nº 9.514/97).

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095, fixou a seguinte tese vinculante:
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A aplicação da Lei nº 9.514/97 impede a rescisão do contrato por simples vontade ou incapacidade financeira do devedor com a consequente devolução das parcelas pagas (art. 53 do CDC).

O sistema da alienação fiduciária prevê procedimento próprio: ocorrendo o inadimplemento, consolida-se a propriedade em nome do credor, que deve levar o bem a leilão para satisfação da dívida, entregando ao devedor apenas o saldo que eventualmente sobejar (
arts
. 26 e 27 da Lei 9.514/97).

Da Validade do Contrato entre as Partes Independente de Registro.

A parte autora e a própria ré confirmam que o contrato não foi levado a registro no Cartório de Imóveis. Contudo, tal fato não tem o condão de descaracterizar o instituto da alienação fiduciária na relação
inter
partes, nem de atrair a incidência do CDC para permitir a rescisão imotivada.

O registro do contrato no fólio real (art. 23 da Lei 9.514/97) é requisito para a constituição da propriedade fiduciária com eficácia erga omnes (perante terceiros), mas a sua ausência não invalida as obrigações assumidas entre os contratantes, que permanecem vinculados aos termos da lei especial que elegeram.

Nesse sentido, adoto como razão de decidir o recente entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, que, alinhado à jurisprudência do STJ, reconhece que a falta de registro não autoriza a aplicação do CDC para rescisão contratual:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. [...] CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. [...] APLICABILIDADE EXCLUSIVA DA LEI Nº 9.514/97. TEMA 1095 DO STJ. \[...]
A tese jurídica fixada pelo acórdão embargado estabeleceu que a rescisão de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária deve observar exclusivamente os procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo que o registro no Cartório de Imóveis é imprescindível para a consolidação da propriedade e eventual alienação extrajudicial do bem, mas sua ausência não invalida o negócio jurídico celebrado entre as partes. [...] O Superior Tribunal de Justiça [...] expressamente reconheceu que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor a contratos de alienação fiduciária, mesmo não registrados, desvirtua por completo o instituto e compromete a segurança jurídica das relações contratuais no mercado imobiliário, ignorando o princípio da especialidade normativa
." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10147793120238110041, Relator: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/10/2025).

Portanto, a pretensão autoral de rescindir o contrato judicialmente e obter a restituição de 90% dos valores pagos é juridicamente impossível frente ao regramento específico da Lei nº 9.514/97.

O desfazimento do vínculo, diante do inadimplemento ou desinteresse do autor, deve seguir o rito expropriatório extrajudicial, onde se apurará eventual saldo a restituir ou a pagar após o leilão do bem.

Por consequência lógica, restam prejudicados os pedidos de revisão de cláusulas financeiras (capitalização de juros/desequilíbrio contratual) como fundamento para a rescisão consumerista, bem como o pleito de danos morais, visto que a conduta da requerida em exigir o cumprimento do contrato ou o rito da lei específica constitui exercício regular de direito.

III – DISPOSITIVO.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Todavia, suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais, por ser a parte autora beneficiária da Gratuidade de Justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

P. I. CUMPRA-SE.

Nas razões recursais, constantes do id. 354355496, o apelante sustenta, em síntese:

Da exceção do contrato não cumprido;

Da descaracterização da alienação fiduciária por ausência de registro;

Da desvalorização como justa causa para rescisão.

O apelante requer a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais, com a condenação da apelada ao pagamento de honorários sucumbenciais.

A apelada apresentou contrarrazões, constantes do id. 354355498, pugnando pela
ofensa ao princípio da dialeticidade e, no mérito,
pelo desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

O recurso é tempestivo, conforme se verifica
da
Aba
Expedientes - Sentença (46727040) - Prioridade: Normal - ID do documento (221579648) - PJE 1
º
Grau
.

O preparo recursal foi dispensado em razão da concessão de justiça gratuita ao apelante, conforme decisão constante do id. 356691392.

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

ALDORI DAVIES

APELADO(S):

BRDU SPE CUIABA 01 LTDA

VOTO
– PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Da ausência de dialeticidade recursal

A apelada sustenta, em contrarrazões, que o recurso de apelação deve ser rejeitado liminarmente por ausência de dialeticidade recursal, ao argumento de que o apelante teria se limitado a reproduzir os argumentos lançados na petição inicial, deixando de combater especificamente os fundamentos da sentença recorrida, em violação ao disposto no art. 1.010 do Código de Processo Civil.

Alega que o apelante não teria exposto os fatos e o direito com que pretende reformar ou anular a sentença, indicando expressamente as razões do pedido, o que configuraria ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, ensejando o não conhecimento do recurso.

A preliminar não merece acolhimento.

O princípio da dialeticidade recursal, consagrado no art. 1.010, inciso II, do Código de Processo Civil, exige que o recorrente apresente as razões de fato e de direito que fundamentam o pedido de reforma ou invalidação da decisão recorrida, demonstrando, de forma clara e objetiva, os pontos de divergência em relação ao julgado.

Contudo, não se exige que o recorrente utilize linguagem ou estrutura argumentativa diversa daquela empregada em manifestações anteriores, desde que os fundamentos recursais sejam aptos a impugnar, de forma específica, os fundamentos da decisão recorrida.

No caso dos autos, verifica-se que o apelante, em suas razões recursais constantes do id. 354355496, impugnou de forma específica e fundamentada os fundamentos da sentença recorrida, apresentando teses jurídicas autônomas e delimitadas, quais sejam, exceção do contrato não cumprido, descaracterização da
alienação fiduciária por ausência de registro e desvalorização como justa causa para rescisão.

Cada uma dessas teses foi desenvolvida com indicação de fundamentos jurídicos, normas aplicáveis e pedidos específicos, demonstrando claramente os pontos de divergência em relação ao julgado de primeiro grau.

O fato de o apelante ter reproduzido, em parte, os argumentos apresentados na petição inicial não configura, por si só, ausência de dialeticidade recursal, uma vez que a matéria devolvida ao Tribunal é exatamente aquela que foi objeto de controvérsia em primeiro grau e que restou decidida de forma contrária aos interesses do autor.

A reprodução de argumentos anteriores, quando pertinentes e aptos a impugnar os fundamentos da sentença, não viola o princípio da dialeticidade, mas, ao contrário, demonstra a coerência e a consistência da tese defensiva ao longo de todo o processo.

O art. 1.010, inciso II, do Código de Processo Civil não exige que o recorrente apresente argumentos inéditos ou que utilize linguagem diversa daquela empregada em manifestações anteriores, mas apenas que as razões recursais sejam aptas a impugnar, de forma específica, os fundamentos da decisão recorrida, o que, no caso dos autos, restou plenamente atendido.

A exigência de dialeticidade recursal não pode ser interpretada de forma excessivamente rigorosa, a ponto de inviabilizar o exercício do direito de recorrer, sob pena de violação ao princípio constitucional da ampla defesa e do duplo grau de jurisdição.

Rejeito, portanto, a preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

É como voto.

VOTO
– MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de recurso de apelação interposto por ALDORI DAVIES em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada em desfavor de BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA, processo nº 1045709-95.2024.8.11.0041, originário da 5ª Vara Cível de Cuiabá/MT, a qual julgou integralmente improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O Juízo fundamentou que o contrato firmado entre as partes possui natureza de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, e que a ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis não tem o condão de descaracterizar o instituto da alienação fiduciária na relação
inter
partes
, nem de atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor para permitir a rescisão imotivada, consignando que a pretensão autoral de rescindir o contrato judicialmente e obter a restituição de 90% dos valores pagos é juridicamente impossível frente ao regramento específico da Lei nº 9.514/97.

Em suas razões recursais, constantes do id. 354355496, o apelante sustenta, em síntese, que a sentença recorrida merece reforma por três fundamentos centrais.

Primeiramente, invoca a exceção do contrato não cumprido, ao argumento de que a apelada descumpriu obrigações fundamentais de infraestrutura previstas na Cláusula Décima Quinta do contrato, especificamente no que tange à pavimentação interna do loteamento, execução de rede coletora de esgotos e rede de água, conforme projetos aprovados.

Alega que o contrato estabelece a entrega de pavimentação asfáltica tipo TSD, redes de água e esgoto, mas que o loteamento sofre de severa desvalorização e abandono, conforme demonstrado em laudo de avaliação.

Sustenta que a apelada exige o pagamento de parcelas reajustadas por índices altíssimos, enquanto entrega um imóvel depreciado pela falta de manutenção, invocando o art. 476 do Código Civil, segundo o qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Em segundo lugar, argumenta que a ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis descaracteriza a alienação fiduciária, ao fundamento de que o art.
23 da Lei nº 9.514/97 exige o registro do contrato no competente Registro de Imóveis para que a propriedade fiduciária seja constituída.

Alega que, sem registro, não existe direito real de garantia, e que o contrato passa a ser um compromisso de compra e venda comum, sendo inaplicável o rito de retomada extrajudicial da Lei nº 9.514/97, devendo a rescisão seguir a regra geral do Código de Defesa do Consumidor, com a devolução imediata das quantias pagas.

Sustenta que a sentença
se equivocou
ao afirmar que a ausência de registro não descaracteriza o instituto da alienação fiduciária, invocando o Tema 1.095 dos recursos repetitivos do STJ, segundo o qual o registro do contrato é requisito indispensável para a aplicação da Lei nº 9.514/97 e o afastamento do CDC.

Por fim, alega que a desvalorização do imóvel constitui justa causa para rescisão, ao argumento de que o autor, pessoa idosa, investiu suas economias esperando a valorização de um bem que hoje vale menos do que o saldo devedor acumulado, justamente pela inércia da loteadora.

Sustenta que o contrato foi formalizado em 19/09/2013, e que a avaliação realizada em 2023 apurou que o valor de mercado para venda é de R$ 58.250,00, enquanto o autor já pagou a quantia de R$ 89.256,13 e ainda resta a pagar R$ 22.996,58, de modo que, em 10 anos, o imóvel não teve nenhuma valorização, valendo menos da quantia que o autor já adimpliu.

Alega que manter a improcedência da ação é chancelar o enriquecimento ilícito da apelada, que recebe valores atualizados por um serviço de infraestrutura que não mantém com qualidade.

Requer a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais, com a condenação da apelada ao pagamento de honorários sucumbenciais.

Em contrarrazões, constantes do id. 354355498, a
apelado
defende a validade e a eficácia do contrato de alienação fiduciária, ao argumento de que a ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis não tem o condão de descaracterizar o instituto da alienação fiduciária na relação
inter
partes
, nem de atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor para permitir a rescisão imotivada.

Sustenta que o registro do contrato no fólio real é requisito para a constituição da propriedade fiduciária com eficácia
erga omnes
, mas que a sua ausência não invalida as obrigações assumidas entre os contratantes, que permanecem vinculados aos termos da lei especial que elegeram.

Invoca precedente do Superior Tribunal de Justiça, especificamente o julgamento dos Embargos de Declaração nos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 1.866.844/SP, no qual o STJ consignou que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não retira sua eficácia entre os contratantes, servindo o registro, precipuamente, para produção de efeitos perante terceiros e para viabilizar o procedimento de alienação extrajudicial do imóvel.

Sustenta que o registro continua sendo imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, mas que a sua ausência não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto.

Alega que a pretensão autoral de rescindir o contrato judicialmente e obter a restituição de 90% dos valores pagos é juridicamente impossível frente ao regramento específico da Lei nº 9.514/97, e que o desfazimento do vínculo, diante do inadimplemento ou desinteresse do autor, deve seguir o rito expropriatório extrajudicial, onde se apurará eventual saldo a restituir ou a pagar após o leilão do bem.

Pugna pelo desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

Delineado o contexto fático-probatório e as teses devolvidas a esta instância revisora, passo à análise das questões de mérito suscitadas no recurso.

A parte recorrente sustenta que a apelada descumpriu obrigações fundamentais de infraestrutura previstas na Cláusula Décima Quinta do contrato, especificamente no que tange à pavimentação interna do loteamento, execução de rede coletora de esgotos e rede de água, conforme projetos aprovados, invocando o art. 476 do Código Civil, segundo o qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Por outro lado, a apelada defende que o contrato foi integralmente cumprido, e que a ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis não tem o condão de descaracterizar o instituto da alienação fiduciária na relação
inter
partes
, nem de atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor para permitir a rescisão imotivada.

A controvérsia posta nos autos decorre de relação contratual envolvendo instrumento de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, no qual a parte autora pleiteia a rescisão do ajuste, cumulada com devolução de valores, sob alegação de onerosidade excessiva e desequilíbrio na execução contratual.

Antes do exame das teses recursais, impõe-se o enfrentamento de questão prejudicial de natureza processual, relativa à regularidade do procedimento adotado na origem, notadamente quanto à eventual ocorrência de cerceamento de defesa, matéria que se insere no âmbito da validade do processo e da observância das garantias do contraditório e da ampla defesa, asseguradas pelo art. 5º, incisos LIV e LV, da Constituição Federal.

Nesse contexto, a análise da adequação do julgamento antecipado da lide
, à luz do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, em conjunto com o poder-dever instrutório do magistrado previsto no art. 370 do mesmo diploma, constitui providência inerente ao controle da higidez do processo, não implicando inovação recursal nem julgamento extra petita.

Ao revés, revela-se pressuposto lógico para o exame do mérito, uma vez que eventual indeferimento indevido de prova pertinente pode comprometer a validade da decisão recorrida, impondo sua prévia apreciação por esta instância.

Da leitura da petição inicial e da impugnação à contestação, verifica-se que a insurgência não se limita à pretensão abstrata de resolução do contrato, alcançando também aspectos relacionados à execução do ajuste, notadamente quanto à evolução do débito e à incidência de encargos contratuais ao longo do período de vigência.

Nesse contexto, instadas a especificar provas, a parte autora requereu a produção de prova pericial contábil, com a finalidade de esclarecer a dinâmica de formação do saldo devedor e a composição das parcelas.

Não obstante, o juízo de origem, ao concluir que a controvérsia seria eminentemente de direito — restrita à aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 —, indeferiu a produção da prova requerida e julgou antecipadamente a lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.

Todavia, a premissa adotada não se sustenta à luz do conjunto fático delineado nos autos.

Com efeito, embora a existência de pacto de alienação fiduciária imponha a observância de regime jurídico específico quanto à forma de satisfação do crédito e aos efeitos do inadimplemento, tal circunstância não esgota o espectro das questões deduzidas na demanda, nem autoriza a desconsideração de alegações que dizem respeito à própria execução do contrato.

A controvérsia, tal como posta, envolve aspectos que extrapolam a mera subsunção normativa, exigindo a compreensão concreta da evolução da relação
contratual,
especialmente no que se refere à formação do saldo devedor e à incidência de encargos, aspectos que, em regra, não se exaurem na mera leitura das cláusulas contratuais, demandando análise da execução concreta do ajuste.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que controvérsias atinentes à incidência e à forma de aplicação de encargos contratuais, quando dependentes da análise da execução concreta do ajuste, assumem natureza fática e
inviabilizam sua solução mediante julgamento antecipado da lide

(
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1.803.933/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma,
DJe
17/02/2020).

Diante disso, a conclusão adotada na sentença, no sentido de que a discussão acerca da evolução da dívida e da incidência de encargos seria irrelevante em razão da natureza fiduciária do contrato, revela-se prematura, por decorrer de enquadramento jurídico que não enfrentou integralmente as alegações fáticas deduzidas pela parte autora.

Importa destacar que não se está, neste momento processual, afirmando a existência de abusividade contratual, tampouco a necessidade
inexorável
de produção de prova pericial, mas apenas reconhecendo que o indeferimento da dilação probatória, com fundamento exclusivo na compreensão de que a controvérsia seria exclusivamente de direito, implicou restrição indevida ao regular desenvolvimento da fase instrutória.

Nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, incumbe ao magistrado indeferir provas apenas quando manifestamente inúteis ou protelatórias, o que pressupõe juízo de irrelevância evidente, não configurado quando a controvérsia envolve a forma de execução do contrato e a incidência concreta de encargos.

Assim, ao afastar, de plano, a necessidade de produção probatória sem a prévia delimitação adequada dos pontos controvertidos de fato, o juízo de origem suprimiu etapa essencial do procedimento, comprometendo o exercício do contraditório e da ampla defesa.

Nessas circunstâncias, o julgamento antecipado da lide mostrou-se prematuro, impondo-se a anulação da sentença, com o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento do feito, com reabertura da fase instrutória e reavaliação da necessidade de produção de provas à luz das questões fáticas efetivamente controvertidas.

Fica prejudicada a análise das demais teses recursais, em razão da nulidade ora reconhecida.

Conclusão

Diante do exposto,
reconheço, de ofício, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, determinando o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento do feito, restando prejudicada a análise das demais questões recursais.

É
como voto
.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026