Tribunal: TJMT
Processo: 1017315-98.2020.8.11.0015
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017315-98.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[FABIANO REIS DE SOUZA SILVA - CPF: 181.966.318-39 (APELANTE), DIEGO GUTIERREZ DE MELO - CPF: 905.736.761-00 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELADO), JULIO VERISSIMO BENVINDO DO NASCIMENTO - CPF: 108.000.197-25 (ADVOGADO), FABIANO REIS DE SOUZA SILVA - CPF: 181.966.318-39 (APELADO), DIEGO GUTIERREZ DE MELO - CPF: 905.736.761-00 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELANTE), JULIO VERISSIMO BENVINDO DO NASCIMENTO - CPF: 108.000.197-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

HELIO NISHIYAMA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E RECONVENÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.
PRELIMINARES
. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. DESNECESSIDADE PERÍCIA CONTÁBIL. REJEIÇÃO.
MÉRITO
. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. VALIDADE. ÍNDICE LIVREMENTE PACTUADO. AUSÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES PAGOS. DESPESAS DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL. ABSORÇÃO PELO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. FIXAÇÃO DOS TERMOS INICIAL E FINAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NA RECONVENÇÃO MANTIDA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que, em ação revisional de contrato de compra e venda de lote urbano cumulada com reconvenção, julgou improcedentes os pedidos da ação revisional e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, determinar a reintegração de posse em favor da vendedora, fixar a retenção de 20% sobre os valores pagos pelo comprador, reconhecer o direito à taxa de fruição e à indenização pela acessão edificada no imóvel, autorizar a compensação das obrigações recíprocas e remeter a apuração dos valores à liquidação de sentença.

2. Requerimentos dos recursos:
(i)
pelo comprador, em recurso adesivo, o reconhecimento de cerceamento de defesa por ausência de perícia contábil, a manutenção do contrato com substituição do IGP-M pelo INPC e, subsidiariamente, a redução do percentual de retenção para 10% sobre os valores pagos;
(ii)
pelo vendedor, a incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato ou, subsidiariamente, a majoração do percentual de retenção para 25% sobre os valores pagos, a retenção das despesas de cobrança extrajudicial, a fixação dos termos inicial e final da taxa de fruição e a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais da reconvenção ao comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar se o recurso da vendedora atende ao princípio da dialeticidade e se há inovação recursal;
(ii)
aferir se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa pela ausência de perícia contábil;
(iii)
determinar se a adoção do IGP-M como índice de correção monetária das parcelas configura abusividade contratual e autoriza a revisão do contrato;
(iv)
analisar se a mora do comprador é suficiente para ensejar a rescisão do contrato de compra e venda;
(v)
definir a base de cálculo e o percentual adequado da cláusula penal na rescisão contratual por inadimplemento do comprador;
(vi)
verificar se as despesas de cobrança extrajudicial devem ser acrescidas ao percentual de retenção;
(vii)
fixar os termos inicial e final da taxa de fruição; e
(viii)
aferir a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais na reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A reprodução de argumentos deduzidos em peças anteriores não impede o conhecimento do recurso quando a peça recursal impugna especificamente os fundamentos da sentença. Além disso, os argumentos recursais relativos às despesas administrativas integram o efeito devolutivo do recurso em relação ao capítulo da sentença que modulou a cláusula penal para 20% dos valores efetivamente pagos.

5. O julgamento antecipado da lide não configurou cerceamento de defesa, pois a controvérsia sobre a validade do IGP-M como índice de correção monetária é de natureza predominantemente jurídica e resolve-se pela análise das cláusulas contratuais à luz dos precedentes consolidados, o que dispensa a produção de perícia contábil.

6. O IGP-M constitui índice idôneo de correção monetária em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, e sua adoção, quando livremente pactuada, não configura abusividade contratual, à luz dos princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos.

7. As tabelas comparativas juntadas pelo próprio comprador demonstram que a diferença entre os valores corrigidos pelo IGP-M e pelo INPC não assume proporção suficiente para caracterizar desequilíbrio contratual, a ensejar a conclusão de que o inadimplemento decorreu de dificuldades financeiras pessoais, e não da variação expressiva do valor das parcelas.

8. O comprador permaneceu inadimplente por período superior a 2 anos após a constituição da mora, acumulou aproximadamente 50 parcelas em atraso e quitou apenas cerca de 33% do valor atualizado do contrato. A mera retomada dos pagamentos correntes não equivale à purgação da mora exigida pelo art. 32 da Lei n. 6.766/1979 e não afasta o inadimplemento pretérito substancial, o que autoriza a resolução contratual com fundamento no art. 475 do Código Civil.

9. O direito constitucional à moradia não impede a resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do promissário comprador.

10. A cláusula penal que fixa a retenção com base no valor total do contrato é abusiva e deve ser declarada nula, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

11. O percentual de 20% sobre os valores pagos situa-se dentro da faixa admitida pela jurisprudência pátria e revela-se adequado às circunstâncias do caso, notadamente em virtude do inadimplemento prolongado, a culpa exclusiva do comprador e a ocupação do imóvel por longo período. A existência de taxa de fruição, que possui fundamento autônomo destinado a compensar o uso do imóvel, não justifica a redução do percentual de retenção para 10%.

12. A retenção de 20% sobre os valores pagos já contempla, em sua natureza indenizatória, a recomposição dos prejuízos da vendedora com o desfazimento do negócio, neles compreendidas as despesas operacionais de cobrança.

13. O termo inicial da taxa de fruição corresponde à data do inadimplemento contratual (fevereiro/2018), e o termo final, à data da efetiva reintegração de posse em favor da vendedora, no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do terreno, a ser apurado em liquidação de sentença.

14. A distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para o comprador e 30% para a vendedora reflete o decaimento de cada parte na reconvenção, na qual a vendedora obteve a rescisão, a reintegração de posse e a taxa de fruição, porém não obteve a cláusula penal na base contratual originalmente pretendida e foi condenada a indenizar a acessão edificada e a restituir 80% dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO

14. Recurso adesivo do autor/reconvindo desprovido. Recurso da ré/reconvinte parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
CF - art. 6º; CC - art. 395, art. 408, art. 410, art. 416, parágrafo único, art. 421, art. 421-A, art. 475; CDC - art. 6º, V, art. 51, IV, art. 52, § 1º; CPC - art. 85, § 11, art. 86, art. 330, § 2º, art. 355, I, art. 1.010, III; Lei n. 6.766/1979 - art. 32, art. 32-A, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - Súmula n. 543, Tema Repetitivo n. 1.059, AgInt no AREsp n. 1.571.725/SP, AgInt no AREsp n. 1.180.352/DF, AREsp n. 2.470.171/RS, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.701/PE; TJMT - ApCiv n. 1000316-88.2022.8.11.0051, ApCiv n. 1014176-07.2021.8.11.0015, ApCiv n. 1012093-86.2019.8.11.0015, ApCiv n. 1000324-81.2024.8.11.0023.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos pela ré/reconvinte
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
(recurso principal) e pelo autor/reconvindo
FABIANO REIS DE SOUZA SILVA
(recurso adesivo) contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da ação revisional de contrato de compra e venda autuada sob o n. 1017315-98.2020.8.11.0015, julgou improcedentes os pedidos iniciais e julgou parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais. Além disso, condenou, na ação principal, o autor/reconvindo em custas e honorários de sucumbência no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa e, na reconvenção, condenou as partes, reciprocamente, ao pagamento de custas e honorários de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor da causa da reconvenção, atribuindo ao autor/reconvindo o ônus de 70% e à ré/reconvinte 30% (id. 353900924 e 353900930).

Na origem, o autor
FABIANO
ajuizou ação de revisão contratual em desfavor da ré
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA.
Narrou que celebrou com a requerida instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel urbano em loteamento (n. 036/014/2017), por meio do qual adquiriu o Lote n. 14, da Quadra n. 36, com área de 525 m2, no Residencial Florença, localizado na Estrada Glória, Bairro Eunice, em Sinop, pelo valor total de R$ 239.033,28 (duzentos e trinta e nove mil, trinta e três reais e vinte e oito centavos), com entrada de R$ 7.170,12 (sete mil, cento e setenta reais e doze centavos), parcelada em quatro vezes, e saldo remanescente em 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.486,11 (mil, quatrocentos e oitenta e seis reais e onze centavos), com vencimento a partir de 30/maio/2017 (id. 353900466).

O autor alegou que enfrentou dificuldades financeiras e não conseguiu adimplir algumas parcelas. Sustentou que buscou renegociação junto à ré, inclusive por intermédio do PROCON, porém as propostas apresentadas estavam aquém de sua capacidade financeira. Argumentou que as prestações se tornaram manifestamente excessivas, em razão do índice de correção monetária adotado no contrato (IGP-M/FGV) (id. 353900466).

Nesses termos, postulou a revisão contratual com a substituição do índice de correção monetária, de modo a alterar de IGP-M/FGV para INPC/IBGE, a realização de perícia contábil, a suspensão dos protestos e restrições creditícias, a emissão dos boletos das parcelas vincendas, os quais estavam retidos pela ré, a devolução dos valores despendidos com notificações e protestos, a exclusão dessas despesas dos cálculos da ré e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (id. 353900466).

Após embargos de declaração pelo autor, a tutela de urgência foi deferida em 25/abril/2022, a fim de determinar que a ré entregasse ao autor os boletos com as parcelas a vencer, o que foi mantido pelo julgamento do agravo n. 1008115-44.2022.8.11.0000 (id. 353900879).

Citada, a ré apresentou contestação com reconvenção.

Na contestação, arguiu, preliminarmente, a inépcia da petição inicial, por alegações genéricas de abusividade, em desatenção ao art. 330, § 2º, do Código de Processo Civil, que exige a discriminação das cláusulas controvertidas e a quantificação do valor incontroverso do débito. No mérito, defendeu a legalidade dos encargos moratórios (multa de 2% e juros simples de 1% ao mês), a higidez da correção monetária pelo IGP-M/FGV, livremente pactuada entre as partes, e a regularidade da suspensão do envio das parcelas vincendas até a quitação das vencidas, conforme previsão da Cláusula Terceira do contrato (id. 353900859).

Ressaltou que o inadimplemento contratual teve início quando o reajuste das parcelas foi de apenas R$ 41,78 (quarenta e um reais e setenta e oito centavos), de R$ 1.486,11 para R$ 1.527,89, o que evidenciaria a ausência de onerosidade excessiva. Aduziu que o autor, a despeito das alegadas dificuldades financeiras, erigiu sobre o lote adquirido residência avaliada em R$ 560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais), consoante declaração de imposto de renda (id. 353900859).

Em sede de reconvenção, postulou a resolução do contrato por inadimplemento do promitente comprador, com retorno das partes ao
status quo ante
, a condenação em perdas e danos, mediante aplicação da cláusula penal de 20% do valor do contrato, o pagamento do IPTU em aberto, o ressarcimento das despesas com notificação e protestos, o arbitramento de aluguel mensal pela fruição do imóvel e a reintegração de posse (id. 353900859).

Na impugnação à contestação e resposta à reconvenção, o requerente combateu a preliminar de inépcia, sustentou a abusividade das cláusulas contratuais com fundamento no Código de Defesa do Consumidor e defendeu que a empresa contribuiu para o agravamento da inadimplência ao reter os boletos para pagamento das parcelas vincendas. Quanto à reconvenção, alegou que a multa de 20% sobre o valor do contrato é leonina, devendo ser reduzida ao limite de 2% previsto no art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor (id. 353900890).

Reiterou a intenção de manter o contrato vigente (id. 353900890).

Na sequência, sobreveio a sentença recorrida, a qual julgou improcedentes os pedidos autorais e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais (id. 353900917).

Na parte dispositiva da ação principal, condenou o autor/reconvindo ao pagamento de custas e honorários advocatícios no patamar de 10% sobre o valor da causa (id. 353900917).

Quanto à reconvenção, determinou:
(i)
a rescisão do contrato de compra e venda;
(ii)
a reintegração da reconvinte na posse do imóvel;
(iii)
a restituição dos valores pagos pelo autor/reconvindo, em parcela única, com retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, corrigidos pelo INPC desde cada pagamento e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado;
(iv)
o pagamento pelo autor/reconvindo do montante relativo à fruição do imóvel, fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do bem;
(v)
a indenização pela acessão erigida sobre o lote, a ser apurada com base no valor médio de três avaliações realizadas por profissionais inscritos no CRECI;
(vi)
a compensação das dívidas recíprocas;
(vii)
a apuração dos valores em liquidação de sentença (id. 353900917).

Em relação às custas e honorários da ação reconvencional, condenou as partes reciprocamente, com os honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa da reconvenção, distribuindo o ônus da seguinte forma:
(i)
70% a ser pago pelo autor/reconvindo ao patrono da ré/reconvinte; e
(ii)
30% a ser pago pela ré/reconvinte em favor do patrono do autor/reconvindo (id. 353900917).

Irresignada, a ré/reconvinte
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
interpôs recurso de apelação (id. 353900924).

Sustenta que deve ser mantida a cláusula penal que estipula sanção de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do contrato em caso de rescisão, e não sobre os valores pagos como fixado na sentença. Aduz que teve de arcar com custos operacionais, como corretagem, confecção de contratos, divulgação,
marketing
e salários de funcionários, além dos lucros cessantes decorrentes da impossibilidade de disposição do imóvel desde janeiro/2017, quando o autor se imitiu na posse (id. 353900924

Subsidiariamente, na hipótese de não acolhimento da cláusula penal conforme pactuada, pugna pela majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos (id. 353900924).

Quanto às despesas de cobrança extrajudicial, aduz que deve ser abatido do montante a ser restituído os valores despendidos com notificação extrajudicial (R$ 160,17) e registro/cancelamento de protesto (R$ 3.148,98) (id. 353900924).

Em relação à taxa de fruição, argumenta que a sentença não fixou os termos inicial e final para sua cobrança, o que poderá gerar prejuízos na fase de liquidação de sentença, bem como sustenta que o termo inicial deve corresponder à data do inadimplemento contratual e o termo final à efetiva reintegração de posse (id. 353900924).

Por derradeiro, questiona a distribuição do ônus sucumbencial, porquanto, uma vez reconhecida a culpa exclusiva do autor/reconvindo pela rescisão contratual, não se justifica a imposição de sucumbência à ré/reconvinte (id. 353900924).

Em sede de contrarrazões, o autor/reconvindo sustenta, preliminarmente, o não conhecimento parcial do recurso no ponto relativo às despesas de corretagem, confecção de contratos e
marketing
, por configurar inovação recursal, e no que concerne à cláusula penal, aduz que o recurso carece de dialeticidade (id. 353900929).

No mérito, postula o desprovimento do recurso (id. 353900929).

No mesmo prazo de contrarrazões, o autor/reconvindo
FABIANO REIS DE SOUZA SILVA
interpôs recurso adesivo (id. 353900930).

Sustenta, em preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao fundamento de que o julgamento antecipado, sem a realização da perícia contábil oportunamente requerida, impediu a demonstração da onerosidade excessiva das cláusulas contratuais (id. 353900930).

No mérito, ressalta que a recorrida contribuiu para o agravamento da inadimplência ao deixar de fornecer os boletos para pagamento das parcelas vincendas após o início da mora. Aduz que, após o deferimento de liminar para emissão dos boletos, todas as parcelas emitidas foram quitadas sem qualquer inadimplemento (id. 353900930).

Invoca os princípios da continuidade contratual e da dignidade da pessoa humana, ao fundamento de que a rescisão contratual privará sua família (esposa e dois filhos) da residência edificada sobre o lote adquirido. Pugna pela manutenção do contrato vigente, com a revisão das cláusulas abusivas (id. 353900930).

Em caráter subsidiário, na hipótese de manutenção da rescisão contratual, postula a redução do percentual de retenção de 20% para 10% (dez por cento) dos valores pagos, ao fundamento de que a vendedora já será indenizada pelo tempo de fruição do imóvel, o que torna o percentual arbitrado desproporcional (id. 353900930).

A ré/reconvinte não apresentou contrarrazões.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela ré/reconvinte
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
e de recurso adesivo interposto pelo autor/reconvindo
FABIANO REIS DE SOUZA SILVA
, ambos contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação revisional de contrato e parcialmente procedentes os pedidos deduzidos em reconvenção, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, determinar a reintegração de posse em favor da ré/reconvinte, fixar a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo autor/reconvindo, reconhecer o direito à taxa de fruição e à indenização pela acessão edificada no imóvel, autorizar a compensação das obrigações recíprocas e remeter a apuração dos valores à liquidação de sentença (id. 353900924 e 353900930).

O cerne da controvérsia recursal desdobra-se em duas frentes.

No recurso da ré/reconvinte, a vendedora pretende a incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato ou, subsidiariamente, a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a retenção das despesas de cobrança extrajudicial, a fixação dos termos inicial e final da taxa de fruição e a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais da reconvenção ao autor/reconvindo.

No recurso do autor/reconvindo, o comprador sustenta cerceamento de defesa, pretende a manutenção do vínculo contratual, a revisão contratual com substituição do IGP-M pelo INPC e, caso mantida a rescisão contratual, a redução do percentual de retenção para 10% (dez por cento).

A apelação da ré/reconvinte não comporta acolhimento, enquanto o recurso do autor/reconvindo comporta parcial acolhimento.

PRELIMINARES

Dialeticidade e inovação recursal

Em contrarrazões, o autor/reconvindo suscitou a não admissão parcial da apelação da ré/reconvinte, sob o fundamento de que a vendedora não teria impugnado o fundamento central da sentença, que redirecionou a base de cálculo da cláusula penal do valor integral do contrato para os valores de fato pagos. Sustentou, ainda, que as despesas com corretagem,
marketing
e confecção de documentos, mencionadas pela apelante para justificar a manutenção da cláusula contratual, constituem inovação recursal.

A objeção, contudo, não prospera.

O princípio da dialeticidade recursal impõe ao recorrente o ônus de impugnar os fundamentos específicos da decisão que pretende reformar, de modo a estabelecer um diálogo argumentativo com a
ratio decidendi
do julgado. A inobservância desse ônus conduz ao não conhecimento do recurso no ponto desprovido de impugnação específica.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue a mera reprodução de argumentos deduzidos em peças anteriores da ausência total de impugnação específica. A reprodução, na apelação, de argumentos apresentados na contestação não impede, por si, o conhecimento do recurso. O que se veda é a apresentação de peça recursal que se limite a considerações genéricas, desconectadas dos fundamentos que sustentam a decisão impugnada (STJ, AgInt no AREsp n. 1571725/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 31/agosto/2020).

No caso em exame, a ré/reconvinte sustenta, em seu recurso, que a cláusula penal contratualmente pactuada deve prevalecer nos termos convencionados pelas partes, com fundamento nos art. 410 e 416, parágrafo único, do Código Civil.

A peça recursal dialoga com a sentença ao contestar a premissa que fundamentou o reajuste da base de cálculo, e a formulação de pedido subsidiário de majoração para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos reforça o engajamento argumentativo com o
decisum
.

No que se refere às despesas com corretagem, confecção de documentos e
marketing
, essas matérias integram o efeito devolutivo do recurso de apelação, pois esses argumentos foram deduzidos em complemento à alegação de que a cláusula penal visa cobrir esses custos.

Dessarte, o apelo da ré/reconvinte, além de dialético, não inaugura discussão em sede de recurso, motivo pelo qual deve ser conhecido.

Cerceamento de defesa

No recurso adesivo, o autor/reconvindo sustenta que o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa, porquanto a perícia contábil requerida seria indispensável para demonstrar a onerosidade excessiva decorrente da aplicação do IGP-M como índice de correção monetária das parcelas contratuais.

Porém, a preliminar não prospera.

O art. 355, I, do Código de Processo Civil autoriza o julgamento antecipado quando não houver necessidade de produção de outras provas. A aferição da pertinência da prova requerida insere-se no poder instrutório do magistrado, a quem compete avaliar se os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação de seu convencimento.

A questão suscitada pelo recorrente, relativa à suposta abusividade do IGP-M como índice de correção monetária, é de natureza predominantemente jurídica. Conforme será desenvolvido na análise do mérito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara é firme no reconhecimento da validade do IGP-M em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, quando livremente pactuado pelas partes.

Nessa perspectiva, o juízo de origem não incorreu em cerceamento ao dispensar a perícia contábil, porquanto a controvérsia sobre a validade do índice de correção monetária resolve-se pela análise jurídica das cláusulas contratuais à luz dos precedentes consolidados.

Portanto, rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa.

MÉRITO

Revisão e rescisão contratual

No recurso adesivo, o autor/reconvindo pretende a manutenção do contrato e a substituição do IGP-M pelo INPC como índice de correção monetária das parcelas contratuais, sob o fundamento de que as parcelas corrigidas pelo IGP-M se tornaram excessivamente onerosas.

Invoca a teoria da quebra da base objetiva do contrato, prevista no art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor, e sustenta que a vendedora reteve os boletos de pagamento, o que teria impedido o cumprimento das obrigações vincendas. Ademais, ressalta que o direito constitucional à moradia deve ser avaliado para fins de manutenção do contrato.

Não obstante os argumentos recursais, a rescisão contratual deve ser mantida.

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) constitui índice idôneo de correção monetária, amplamente utilizado em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, de modo que sua adoção, quando livremente pactuada entre as partes, não configura abusividade contratual.

A validade do índice é respaldada pelos princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos, positivados nos art. 421 e 421-A do Código Civil.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assinala:

“[...] A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que determina a aplicação do índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil [...]”
(STJ, AREsp n. 2.470.171/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025).

A Segunda Câmara de Direito Privado Deste Tribunal alinha-se a esse entendimento, conforme se denota do seguinte julgado:

“[...] O Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M constitui índice idôneo de correção monetária, usualmente adotado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, não havendo ilegalidade em sua estipulação, desde que previamente pactuado [...]”
(TJMT, APCív n. 1000316-88.2022.8.11.0051, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/10/2025, Publicado no DJE 22/10/2025).

Assim, não prospera a alegação de quebra da base objetiva do contrato, invocada pelo recorrente adesivo, uma vez que não restou demonstrado que as prestações se tornaram excessivamente onerosa.

Essa conclusão, a propósito, pode ser extraída das tabelas comparativas juntadas pelo próprio autor/reconvindo relativas aos exercícios de 2018, 2019 e 2020 (id. 353900478, 353900479 e 353900480).

A diferença entre a aplicação do IGP-M, índice contratualmente previsto, e do INPC, índice indicado pelo autor, não se revela substancial, mesmo quando considerado o período em que a divergência entre os critérios de atualização se mostrou mais acentuada.

Com efeito, entre 01/setembro/2020 e 01/outubro/2020, a prestação atualizada pelo IGP-M corresponderia a R$ 2.002,26 (dois mil e dois reais e vinte e seis centavos), ao passo que, pelo INPC, alcançaria R$ 1.681,06 (mil seiscentos e oitenta e um reais e seis centavos), evidenciando que, embora haja variação nominal entre os índices, a diferença não assume proporção suficiente para demonstrar desequilíbrio relevante ou onerosidade excessiva (id. 353900478).

Assim, conclui-se que o inadimplemento do comprador não decorreu da variação expressiva do índice contratual, mas de dificuldades financeiras pessoais, conforme ele próprio reconheceu na petição inicial.

A mera alegação de impossibilidade de pagamento, desacompanhada de qualquer indício que seja da desproporcionalidade entre o reajuste contratual e os índices oficiais de inflação, não autoriza a intervenção judicial para substituir o índice livremente pactuado.

Por conseguinte, não procede o pedido de revisão contratual deduzido pelo autor/reconvindo.

No que tange ao pleito de manutenção do vínculo contratual, a pretensão igualmente não prospera.

O contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 30/janeiro/2017, prevê o preço global do lote como R$ 239.003,28 (duzentos e trinta e nove mil, três reais e vinte e oito centavos), com entrada de R$ 7.170,12 (sete mil, cento e setenta reais e doze centavos) e 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas mensais (id. 353900863).

Conforme demonstrado pela ré/reconvinte, os pagamentos realizados antes do inadimplemento compreendem a entrada e 10 (dez) parcelas (n. 01 a 09 e 11), no total de R$ 22.114,78 (vinte e dois mil, cento e quatorze reais e setenta e oito centavos), o que corresponde a aproximadamente 9% (nove por cento) do valor original do contrato.

O inadimplemento teve início em fevereiro de 2018 (parcela n. 10) e se estendeu, de forma ininterrupta, até o deferimento da tutela de urgência, que determinou a entrega dos boletos vincendos em abril/2022 (id. 353900879).

O comprador foi constituído em mora por notificação extrajudicial registrada em cartório em novembro/2018, nos moldes do art. 32 da Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo) (id. 353900865).

Decorrido o prazo de 30 (trinta) dias previsto na legislação de regência, sem que o devedor tenha efetuado a purgação, a mora restou definitivamente constituída.

No intervalo entre a constituição da mora (novembro/2018) e o ajuizamento da ação revisional (novembro/2020), o comprador permaneceu na posse do imóvel sem efetuar qualquer pagamento, acumulando inadimplência de mais de 2 (dois) anos.

Após o deferimento da tutela de urgência em 25/abril/2025, a vendedora encaminhou os boletos dos meses de maio a dezembro de 2022 (id. 353900884).

O comprador adimpliu a parcela vencida em maio de 2022, mas permaneceu inadimplente em relação às prestações vencidas a partir de junho daquele ano (id. 353900886).

Posteriormente, em janeiro/2023, promoveu o depósito judicial de R$ 18.261,81 (dezoito mil, duzentos e sessenta e um reais e oitenta e um centavos), relativo às parcelas de junho a dezembro de 2022 (id. 353900900 e 353900902).

Em seguida, houve novo período de 8 (oito) meses sem qualquer pagamento (janeiro a agosto de 2023).

Conforme comprovantes juntados depois da prolação da sentença recorrida, o comprador retomou, a partir de setembro/2023, os pagamentos com certa regularidade, acostando aos autos 24 (vinte e quatro) comprovantes até setembro/2025, no valor total aproximado de R$ 67.325,00 (sessenta e sete mil, trezentos e vinte e cinco reais) (id. 353900942).

Assim, a análise do quadro financeiro revela que os pagamentos efetuados pelo autor/reconvinte após a tutela de urgência corresponderam apenas às parcelas vincendas a partir de maio/2022.

Inexiste nos autos qualquer informação quanto às parcelas referentes ao período de fevereiro/2018 a abril/2022, que totalizam aproximadamente 50 (cinquenta) prestações e somam cerca de R$ 92.700,00 (noventa e dois mil e setecentos reais) em valores nominais, sem cômputo dos encargos moratórios.

O total efetivamente pago ao longo de toda a relação contratual alcança aproximadamente R$ 109.900,00 (cento e nove mil e novecentos reais), o que, em comparação com o valor atualizado do contrato, de R$ 330.352,41 (trezentos e trinta mil, trezentos e cinquenta e dois reais e quarenta e um centavos), corresponde a cerca de 33% (id. 353900868).

Logo, o cenário de inadimplência do autor/reconvindo afasta a viabilidade da pretensão de manutenção do vínculo contratual.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador constitui medida prevista no art. 475 do Código Civil e na Cláusula 15ª do contrato firmado entre as partes.

Além disso, a purgação da mora, nos moldes do art. 32 da Lei n. 6.766/1979, exige o pagamento integral das parcelas vencidas e respectivos acessórios.

Desse modo, a mera retomada dos pagamentos correntes, embora revele intenção do comprador de manter o contrato, não equivale à purgação da mora e não afasta o inadimplemento pretérito substancial.

Por fim, o argumento relativo ao direito à moradia, embora sensível, não pode prevalecer para legitimar o inadimplemento contratual prolongado e a ocupação indefinida de imóvel alheio sem a correspondente contraprestação.

Conforme assentou esta Câmara, o direito constitucional à moradia não impede a resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do promissário comprador, sob pena de violação ao direito de propriedade do promitente vendedor (TJMT, APCív n. 1014176-07.2021.8.11.0015, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/05/2026, Publicado no DJE 19/05/2026).

Logo, deve ser mantida a sentença em relação à improcedência da ação revisional e quanto à procedência do pedido reconvencional de rescisão do contrato.

Percentual de retenção

Confirmada a rescisão do contrato, impõe-se avaliar o percentual fixado a título de cláusula penal.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é lícita a retenção de percentual dos valores pagos, a título de cláusula penal e indenização pelo desfazimento do negócio.

A par disso, o Superior Tribunal de Justiça firmou que é abusiva a cláusula contratual que fixa a multa pelo descumprimento com base no valor integral do contrato, e não nos valores pagos, por onerar demasiadamente o devedor (STJ, AgInt no AREsp n. 1.180.352/DF, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 20/2/2018, DJe de 28/2/2018).

No mesmo sentido, esta Segunda Câmara de Direito Privado assentou que a cláusula penal que fixa a retenção com base no valor total do contrato, e não nos valores pagos pelo comprador, é abusiva e deve ser declarada nula nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (TJMT, APCív n. 1014176-07.2021.8.11.0015, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/05/2026, Publicado no DJE 19/05/2026).

No caso dos autos, a Cláusula 15ª, Parágrafo Quarto, do contrato estipulava a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato.

Assim, não há outra conclusão, de acordo com a jurisprudência consolidada, a não ser declarar nula a cláusula penal que estipula a sanção de 20% sobre o valor global do contrato, sob pena de onerar excessivamente o consumidor.

Além disso, a ré/reconvinte pleiteia a majoração do percentual para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, enquanto o autor/reconvindo, em sentido oposto, pretende a redução para 10% (dez por cento).

A sentença fixou o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, patamar que se situa dentro da faixa admitida pela jurisprudência e revela-se adequado às circunstâncias do caso, notadamente o inadimplemento prolongado, a culpa exclusiva do comprador e a ocupação do imóvel por longo período.

Esse percentual é compatível com a necessidade de recompor os prejuízos mínimos da vendedora com o desfazimento do negócio, sem impor ao comprador ônus desproporcional.

Cumpre registrar que a taxa de fruição, deferida na sentença, destina-se a compensar a vendedora pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência, enquanto a retenção possui natureza indenizatória distinta, voltada a recompor despesas administrativas e comerciais decorrentes da frustração do negócio.

As duas verbas possuem fundamentos autônomos e não se confundem, razão pela qual a existência de uma não elide a outra, tampouco justifica a redução do percentual de retenção para 10% (dez por cento), como pretende o autor/reconvindo.

A sentença, portanto, deve ser mantida neste ponto.

Despesas de cobrança extrajudicial

A apelante pretende a retenção das despesas com notificação extrajudicial, no valor de R$ 160,17 (cento e sessenta reais e dezessete centavos), e com registro e cancelamento de protesto, no valor de R$ 3.148,98 (três mil, cento e quarenta e oito reais e noventa e oito centavos), com fundamento nos art. 395 e 368 do Código Civil.

Todavia, a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos já contempla, em sua natureza indenizatória, a recomposição dos prejuízos mínimos da vendedora com o desfazimento do negócio, neles compreendidas as despesas operacionais de cobrança.

Nesse sentido, a jurisprudência é clara ao dispor que a retenção dos valores pagos constitui medida que visa ressarcir os custos do contrato, inclusive os de cobrança administrativa:

“[...] Na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, sem culpa do vendedor, é cabível a retenção parcial dos valores pagos a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e operacionais, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. [...]”
(TJMT, APCív n. 1000324-81.2024.8.11.0023, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/03/2026, Publicado no DJE 31/03/2026).

Dessarte, não procede a pretensão de acrescer aos valores a serem retidos as rubricas específicas de cobrança administrativa, porquanto o percentual retido já cumpre a função de indenizar globalmente a vendedora pelos danos decorrentes do inadimplemento.

Taxa de fruição

A sentença acolheu o pedido de condenar o autor/reconvindo em taxa de fruição em favor da ré/reconvinte, no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.

A apelante pretende a fixação expressa do termo inicial e do termo final da cobrança, a fim de evitar controvérsias na fase de liquidação.

A pretensão recursal merece acolhimento nesse ponto.

Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a taxa de fruição destina-se a indenizar o vendedor pelo período em que o comprador ocupou o imóvel sem a correspondente contraprestação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a indenização pelo uso do imóvel é devida durante o período de inadimplência, porquanto o promitente vendedor fica impedido de exercer plenamente os atributos da propriedade enquanto perdura a ocupação (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.701/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 8/4/2022).

No mesmo sentido, os precedentes da segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal assim estabelecem:

“[...] A taxa de fruição não se confunde com aluguel pela efetiva utilização do imóvel, tratando-se de compensação pela indisponibilidade do bem para o proprietário durante o período em que o promissário comprador detém a posse, ainda que precária, em razão do contrato de compra e venda de lote. 4. A circunstância de o lote ter sido entregue sem edificação não afasta o direito à compensação, pois o que se indeniza não é a utilização de uma construção, mas a privação do direito de propriedade e a impossibilidade de dispor do bem. 5. O art. 32-A, inciso I, da Lei n.º 6.766/79, introduzido pela Lei n.º 13.786/2018, reconhece legislativamente que a fruição é devida pela indisponibilidade do bem, independentemente da existência de edificação, prevendo retenção de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato [...]”
(TJMT, APCív n. 1012093-86.2019.8.11.0015, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/05/2026, Publicado no DJE 20/05/2026).

No caso em análise, a sentença não fixou o termo inicial e final relativo à taxa de fruição.

Contudo, ainda que o
quantum
esteja pendente de liquidação judicial, é possível desse já fixar o termo inicial como a data do inadimplemento contratual, que os autos indicam como fevereiro/2018 (vencimento da parcela n. 10, primeira a restar inadimplida), enquanto o termo final deve corresponder à data da efetiva reintegração de posse em favor da vendedora.

O percentual permanece o mesmo já fixado na sentença, de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do terreno, a ser apurado em liquidação de sentença.

Sucumbência

A ré/reconvinte pretende a imputação integral dos ônus sucumbenciais ao autor/reconvindo, sob o fundamento de que a sentença reconheceu a culpa exclusiva do comprador pela rescisão contratual.

O art. 86 do Código de Processo Civil estabelece que, nas hipóteses de sucumbência recíproca, as despesas e os honorários serão distribuídos proporcionalmente entre as partes.

No caso dos autos, a reconvenção foi julgada parcialmente procedente.

A ré/reconvinte obteve a rescisão do contrato, a reintegração de posse e a taxa de fruição, mas não obteve a cláusula penal na base contratual originalmente pretendida (20% sobre o valor integral do contrato), tampouco as despesas de cobrança extrajudicial.

Além disso, foi condenada a indenizar o comprador pela acessão edificada no imóvel, construção declarada em R$ 560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais) no imposto de renda do comprador, e a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos.

A propósito, o resultado financeiro líquido da reconvenção pode, a depender dos valores apurados em liquidação, revelar-se favorável ao comprador, em razão do valor expressivo da indenização pela acessão.

Essa moldura demonstra que ambas as partes decaíram em parcela relevante de suas pretensões na reconvenção, o que legitima a fixação de sucumbência recíproca.

Nesse contexto, a distribuição operada na sentença, com ônus de 70% (setenta por cento) para o autor/reconvindo e 30% (trinta por cento) para a ré/reconvinte, reflete, com razoabilidade, a proporção do decaimento de cada parte, considerado o resultado global da reconvenção.

Portanto, impõe-se a manutenção da sentença neste particular.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pela ré/reconvinte
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
, exclusivamente para complementar a sentença e fixar o termo inicial da taxa de fruição como a data do inadimplemento contratual e o termo final como a data da efetiva reintegração de posse em favor da vendedora.

Além disso,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso adesivo interposto pelo autor/reconvindo
FABIANO REIS DE SOUZA SILVA
.

Em relação à reconvenção, deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido.

Quanto à ação principal, majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, com fundamento no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil e no Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026