Tribunal: TJMT
Processo: 1036212-23.2025.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036212-23.2025.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SILVIA SGROI BRANDAO - CPF: 017.465.361-10 (EMBARGADO), IGOR NEGRAO BACARJI - CPF: 008.431.160-64 (ADVOGADO), HELITO GORGET SANTANA - CPF: 702.865.231-91 (EMBARGADO), LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 23.791.867/0001-08 (EMBARGANTE), LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES - CPF: 030.507.921-24 (ADVOGADO), PEDRO HENRIQUE SCHMEISSER DE OLIVEIRA - CPF: 025.285.211-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. POOL DE LOCAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DOS DISTRATOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

1.

Embargos de declaração opostos por construtora e incorporadora em face de acórdão que, por unanimidade, deu parcial provimento à apelação cível, reformando em parte a sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, apenas para estabelecer que sobre o valor da restituição das parcelas pagas incidirão correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação. A embargante aponta: (i) omissão quanto à existência de regime de patrimônio de afetação averbado ao empreendimento, que autorizaria a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 13.786/2018; (ii) contradição no reconhecimento da validade da informação sobre a comissão de corretagem seguido de sua determinação de restituição; e (iii) omissão e contradição quanto ao afastamento da taxa de fruição, sustentando que a mera disponibilização do imóvel seria suficiente para sua incidência, com apoio em ficha de hospedagem acostada aos autos.

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de examinar a existência do regime de patrimônio de afetação como fundamento autônomo para a retenção de 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 13.786/2018; (ii) saber se há contradição interna no julgado ao reconhecer a regularidade da informação prestada sobre a comissão de corretagem e, simultaneamente, determinar sua restituição com base na culpa exclusiva do fornecedor; e (iii) saber se o acórdão foi omisso ou contraditório ao afastar a taxa de fruição, diante da alegação de que a mera disponibilização do imóvel — e não o uso efetivo — seria suficiente para sua cobrança, bem como da existência de ficha de hospedagem indicando efetiva utilização do bem pelos adquirentes.

III. Razões de decidir
3. Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, cujo cabimento pressupõe, necessariamente, a existência de um dos vícios taxativamente previstos no art. 1.022 do CPC — obscuridade, contradição, omissão ou erro material —, não se prestando à rediscussão do mérito, à revisão da qualificação jurídica dos fatos ou à adequação do julgado ao entendimento pessoal do embargante.

4.

Inexiste omissão quanto ao patrimônio de afetação. O acórdão embargado examinou expressamente a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, assentando que os percentuais de retenção nela previstos pressupõem rescisão por iniciativa imotivada ou inadimplemento do adquirente, sendo inaplicáveis quando a ruptura contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor, hipótese reconhecida com base no acervo probatório dos autos. A existência do regime de afetação não foi negada pelo julgado — foi considerada juridicamente irrelevante diante da causa determinante da rescisão, o que configura rejeição fundamentada da tese, e não omissão.

5.

Inexiste contradição quanto à comissão de corretagem. O acórdão não negou que os valores foram informados de forma destacada nos instrumentos contratuais, mas assentou que a validade da transferência dessa obrigação ao adquirente, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Rescindido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, a obrigação acessória perde sua causa, tornando indevida sua retenção, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do CC. A discordância da embargante quanto à conclusão jurídica adotada não se converte em contradição interna do julgado.

6.

Inexiste omissão ou contradição quanto à taxa de fruição. O acórdão examinou expressamente o instituto, fixando que sua incidência pressupõe comprovação inequívoca do uso efetivo do imóvel com exercício de posse direta pelo adquirente. Os documentos apresentados — registros sistêmicos unilaterais e fichas de hospedagem desprovidas de assinatura dos adquirentes — foram desqualificados como prova idônea para esse fim. Ademais, a permanência do imóvel sob administração exclusiva da construtora em regime de pool de locação afasta, por si só, a posse direta dos adquirentes e qualquer fundamento para a cobrança da taxa, sendo a pretensão da embargante incompatível com a própria estrutura do negócio que ela criou e administrou.

7.

A pretensão da embargante configura nítido intuito infringente, buscando, por via inadequada, a reabertura de debate já encerrado e a revisão de valoração probatória soberanamente realizada pelo Colegiado, o que é ontologicamente incompatível com a via dos embargos de declaração. O prequestionamento das matérias suscitadas considera-se realizado com a presente decisão, nos termos do art. 1.025 do CPC.

IV. Dispositivo e tese
8. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.
Tese de julgamento:

"Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito nem à revisão da qualificação jurídica dos fatos já apreciados pelo Colegiado. A rejeição fundamentada de tese jurídica sustentada pelo embargante não configura omissão; a construção de fundamento jurídico diverso do pretendido pela parte não configura contradição; e a valoração soberana do acervo probatório pelo órgão julgador é insuscetível de revisão pela via estreita dos embargos de declaração."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 489, §1º; 1.022; 1.023 e 1.025; CC, art. 884; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 98; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, EDcl no AgInt no CC 186.135/SP, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti, 2ª Seção, j. 18/02/2025.

R E L A T Ó R I O

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Embargos de Declaração opostos por
LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
em face do acórdão desta Quinta Câmara de Direito Privado que, a unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela ora embargante, reformando em parte a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, no bojo da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais ajuizada por
SILVIA SGROI BRANDÃO
e
HELITO GORGET SANTANA
, ora embargados, apenas para estabelecer que, sobre o valor da restituição das parcelas pagas, incidirá correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

Em suas razões, a embargante sustenta, em síntese, que o acórdão embargado incorreu em omissões e contradições relevantes que necessitam ser sanadas. Primeiramente, aponta omissão quanto à existência de regime de patrimônio de afetação devidamente averbado ao empreendimento
Lagoa Eco Towers,
o que, a seu ver, determinaria a aplicação do art. 67-A, inciso I, §§ 2º e 5º, da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), autorizando a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, independentemente da causa da rescisão.

Alega que a comprovação do regime de afetação foi devidamente acostada aos autos por meio da certidão de matrícula do empreendimento (Av5-103.677), sem que tenha havido impugnação específica pelos embargados, e que o acórdão teria deixado de enfrentar esse ponto de forma expressa, incorrendo em omissão relevante. Aduz, ainda, que o entendimento adotado pelo Colegiado diverge da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, invocando, a propósito, decisão proferida no Agravo em Recurso Especial nº 2903050/DF, da relatoria do Ministro Marco Buzzi, bem como o REsp nº 2055691/SP, de relatoria do Ministro Raul Araújo, os quais reconheceram a validade e legalidade da retenção de 50% dos valores pagos quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, pugnando pelo prequestionamento expresso da matéria para fins de eventual interposição de recurso especial.

Em segundo lugar, a embargante aponta contradição no que se refere à comissão de corretagem, argumentando que o acórdão, de forma contraditória, reconheceu a validade da informação prestada acerca da comissão, mas determinou sua restituição sob o argumento de culpa exclusiva do vendedor, sem ter considerado devidamente os três instrumentos contratuais assinados pelas partes — a saber, a Proposta de Compra e Venda, o Contrato Apartado de Intermediação Imobiliária e o Contrato de Compra e Venda —, todos contendo clara e expressa informação acerca dos valores a título de comissão de corretagem, com destaque e identificação dos profissionais beneficiários, cumprindo, portanto, todos os requisitos exigidos pelo Tema Repetitivo 938 do STJ.

Em terceiro lugar, suscita omissão e contradição quanto à taxa de fruição, asseverando que o acórdão teria fundamentado equivocadamente que a fruição decorreria apenas do uso efetivo do imóvel, quando, a seu ver, bastaria a disponibilização do bem ao adquirente para que a taxa fosse devida, independentemente de inadimplemento contratual.

Sustenta que houve efetiva utilização do imóvel pelos embargados, comprovada por ficha de hospedagem juntada aos autos, indicando check-in em 10/02/2024 e check-out em 13/02/2024 em nome de Silvia Sgroi Brandão, o que demonstraria o gozo do bem, além de afirmar que os próprios adquirentes confirmaram a utilização por meio do pool de locação ao auferirem rendimentos, o que evidenciaria a disponibilização e fruição do bem. Por fim, requer o prequestionamento expresso das matérias suscitadas, para fins de viabilização de eventual recurso perante o Superior Tribunal de Justiça.

Os embargados, embora regularmente intimados, deixaram de apresentar contrarrazões, conforme certificado no Id. 363034371.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

O art. 1.022 do Código de Processo Civil estabelece que cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: (I) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; (II) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; e (III) corrigir erro material. O parágrafo único do mesmo dispositivo considera omissa a decisão que deixa de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento, ou que incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, §1º, do mesmo Diploma Processual.

O prazo para oposição de embargos de declaração é de cinco dias úteis, nos termos do art. 1.023 do CPC, de modo que os presentes embargos foram efetivamente opostos e protocolizados dentro do prazo legal, conforme certificado. Presentes, portanto, os pressupostos de admissibilidade extrínsecos do recurso, dele conheço.

Nesse passo, superada a análise de admissibilidade, cumpre fixar as balizas hermenêuticas que orientarão o exame do mérito dos presentes embargos de declaração.

A assente jurisprudência consolidou entendimento no sentido de que os embargos de declaração são recurso de fundamentação vinculada, cujo cabimento pressupõe, necessariamente, a existência de um dos vícios expressamente previstos no art. 1.022 do CPC, quais sejam: obscuridade, contradição, omissão ou erro material. Fora dessas hipóteses taxativas, os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, à revisão do julgado ou à adequação da decisão ao entendimento pessoal do embargante.

Trata-se de recurso de integração, e não de substituição da decisão embargada
. Essa delimitação funcional é essencial para a correta compreensão do papel dos embargos de declaração no sistema recursal pátrio e para a identificação das situações em que efetivamente se configuram os vícios que autorizam sua oposição, distinguindo-as daquelas em que a parte, inconformada com o resultado do julgamento, busca, por essa via inadequada, a revisão de matéria já devidamente apreciada e decidida pelo órgão colegiado.

A ementa do acórdão embargado é a seguinte:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. POOL DE LOCAÇÃO. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. MARKETING AGRESSIVO. PROPAGANDA ENGANOSA. INAPLICABILIDADE DA LEI DOS DISTRATOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos adquirentes em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, declarando rescindido contrato de compromisso de compra e venda de fração imobiliária em empreendimento hoteleiro, com condenação à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso, e ao pagamento de indenização por danos morais, além de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o montante da condenação.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu de mera liberalidade dos adquirentes ou de falha no dever de informação e de propaganda enganosa por parte da construtora; (ii) saber se são aplicáveis os percentuais de retenção previstos na Lei nº 13.786/2018, notadamente a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos em razão da existência de patrimônio de afetação; (iii) saber se a comissão de corretagem deve ser restituída quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor; (iv) saber se é devida a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, diante da ausência de prova do uso efetivo do bem pelos adquirentes; (v) saber se os fatos narrados configuram dano moral indenizável ou constituem mero dissabor contratual; e (vi) saber se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, sujeita ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação subsidiária das disposições específicas da Lei nº 13.786/2018, desde que compatíveis com o microssistema consumerista.

4. A rescisão contratual não derivou de arrependimento imotivado dos adquirentes, mas de falha substancial no dever de informação e transparência imposto ao fornecedor. A promessa de retorno financeiro atrativo por meio da adesão ao pool de locação — fator determinante para a contratação — revelou-se incompatível com a realidade dos valores efetivamente repassados, evidenciando publicidade enganosa por omissão, vedada pelo art. 37, §1º, do CDC, e vício de consentimento com violação à boa-fé objetiva.

5. Os percentuais de retenção previstos na Lei nº 13.786/2018 pressupõem rescisão por iniciativa imotivada ou inadimplemento do adquirente, sendo inaplicáveis quando a ruptura contratual é provocada por culpa exclusiva do fornecedor, hipótese em que incide a Súmula 543 do STJ, com determinação de restituição imediata e integral das parcelas pagas.

6. A restituição da comissão de corretagem é devida porque a validade da transferência dessa obrigação ao adquirente, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Rescindido o contrato por culpa exclusiva do vendedor, a obrigação acessória de pagamento da corretagem perde sua causa, sendo sua retenção vedada como enriquecimento sem causa.

7. A taxa de fruição é indevida, pois sua incidência pressupõe comprovação inequívoca do uso efetivo do imóvel pelo adquirente. Documentos unilaterais e desprovidos de assinatura dos adquirentes não constituem prova idônea para essa finalidade. Ademais, quando o imóvel permanece sob administração exclusiva da construtora em regime de pool de locação, afasta-se a posse direta dos adquirentes e, por consequência, qualquer fundamento para a cobrança de taxa pelo seu aproveitamento.

8. Os danos morais estão configurados. A frustração da legítima expectativa gerada pelo marketing agressivo, aliada à resistência injustificada do fornecedor em promover a rescisão sem imposição de penalidades abusivas, ultrapassa o patamar do mero dissabor contratual, gerando angústia, insegurança e abalo psicológico que afetam a tranquilidade e o bem-estar dos consumidores, com valor de indenização fixado em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da dupla finalidade compensatória e pedagógica do instituto.

9. Nos casos de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ. A sentença merece parcial reforma para distinguir: sobre a restituição das parcelas pagas, a correção monetária corre a partir de cada desembolso e os juros de mora a partir da citação; sobre a indenização por danos morais, a correção monetária incide a partir do arbitramento e os juros de mora a partir da citação, em consonância com a Súmula 362 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para estabelecer que, sobre o valor da restituição das parcelas pagas, incidirão correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos, inclusive o ônus sucumbencial, tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima. Deixa-se de majorar os honorários advocatícios, eis que já fixados no percentual máximo de 20%.

Tese de julgamento:
"1. A promessa de rentabilidade financeira por meio de pool de locação, quando incompatível com os resultados efetivamente apurados, configura falha no dever de informação e publicidade enganosa por omissão, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, com restituição integral dos valores pagos. 2. Os percentuais de retenção previstos na Lei nº 13.786/2018 são inaplicáveis quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor, incidindo a Súmula 543 do STJ. 3. A rescisão por culpa exclusiva do fornecedor implica a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem, vedado o enriquecimento sem causa. 4. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o uso efetivo do imóvel pelo adquirente, especialmente quando o bem permanece sob administração exclusiva do fornecedor em regime de pool de locação. 5. A frustração de legítima expectativa gerada por marketing agressivo e omissão de informações essenciais configura dano moral indenizável, que transcende o mero dissabor contratual. 6. Em se tratando de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º; 3º; 6º, III; 37, §1º; 51, IV; 54, §3º; CC, arts. 186 e 422; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 362; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, Tema 1002, REsp 1.740.911/DF, 2ª Seção, j. 14/08/2019; TJ-MT, Ap. Cív. 1052462-68.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; TJ-MT, Ap. Cív. 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 11/02/2025; TJ-MT, Emb. Decl. Cív. 1032165-11.2022.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 20/08/2025.

A embargante sustenta, de início, que o acórdão embargado incorreu em grave omissão ao deixar de considerar a existência do regime de patrimônio de afetação devidamente averbado ao empreendimento Lagoa Eco Towers (Av5-103.677 da certidão de matrícula), fato que, a seu ver, atrairia obrigatoriamente a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei nº 13.786/2018, permitindo a retenção de até 50% dos valores pagos pelos adquirentes.

Aduz que essa questão foi devidamente arguida, que a existência do patrimônio de afetação não foi impugnada pelos embargados, e que o acórdão teria simplesmente ignorado esse ponto de fato juridicamente determinante.

O argumento, conquanto articulado com aparente tecnicidade, não resiste a uma análise cuidadosa e sistemática do acórdão embargado.

Com efeito, o acórdão embargado demonstra, de forma inequívoca, que a questão referente à aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 — inclusive em sua dimensão relativa ao patrimônio de afetação e ao percentual máximo de retenção de 50% previsto no art. 67-A, §5º — foi expressamente examinada e decidida pelo Colegiado, dedicando, aliás, substancial fundamentação ao tema, assentando que os percentuais de retenção previstos na Lei dos Distratos pressupõem, como condição de aplicabilidade, que a rescisão contratual tenha decorrido de iniciativa imotivada do adquirente ou de seu inadimplemento.

A
ratio decidendi
do julgado é clara e objetiva: quando a rescisão é provocada por culpa exclusiva do fornecedor — hipótese reconhecida pelo Colegiado com base no acervo probatório dos autos, notadamente a constatação de falha substancial no dever de informação e de propaganda enganosa por omissão —, os percentuais de retenção da Lei dos Distratos simplesmente não têm campo de incidência, independentemente da existência ou não de regime de patrimônio de afetação sobre o empreendimento.

Não há, portanto, a omissão apontada pela embargante
, ante o enfretamento expresso a respeito da aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e da fundamentação jurídica para afastá-la, apoiando-se no entendimento consolidado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

O fato de o acórdão não ter adotado a solução jurídica pretendida pela embargante — isto é, a retenção de 50% dos valores com fundamento no patrimônio de afetação — não configura omissão. Representa, antes, a rejeição fundamentada da tese jurídica sustentada pela construtora, decorrência natural e esperada do processo decisório, insuscetível de ser confundida com a ausência de pronunciamento sobre a questão.

Com efeito, o acórdão embargado foi explícito ao consignar que "
a aplicação das disposições da Lei dos Distratos, especialmente quanto aos percentuais de retenção, pressupõe que a rescisão contratual tenha ocorrido por iniciativa imotivada do adquirente ou por seu inadimplemento. Quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, como no caso em análise, não se justifica a aplicação das penalidades previstas na referida lei."
A fundamentação não constitui omissão — constitui decisão. E decisão devidamente fundamentada, nos termos exigidos pelo art. 489, §1º, do CPC.

A embargante busca, por meio dos presentes embargos, que este Colegiado revise o juízo de valor formado com base nos elementos probatórios dos autos sobre a causa da rescisão contratual — se decorrente de culpa exclusiva do fornecedor ou de mera liberalidade dos adquirentes. Ocorre que essa revisão é ontologicamente incompatível com a via dos embargos de declaração, que não se presta ao reexame das provas ou à revisão da qualificação jurídica dos fatos.

Ademais, o argumento de que a existência do patrimônio de afetação seria um fato determinante que o acórdão teria deixado de considerar não prospera, pois, como demonstrado, a questão central não era a existência ou não do regime de afetação — fato que o acórdão não negou —, mas sim o enquadramento jurídico da causa da rescisão, que foi inequivocamente assentada como resultante de culpa exclusiva da construtora, com fundamento no arcabouço probatório dos autos.

A embargante sustenta, em segundo lugar, que o acórdão incorreu em contradição ao determinar a restituição da comissão de corretagem
após ter reconhecido, em outros trechos da fundamentação, a validade e a regularidade das informações prestadas acerca desse encargo, bem como a plena ciência dos adquirentes sobre sua cobrança. Alega que foram celebrados três instrumentos contratuais distintos — a Proposta de Compra e Venda, o Contrato Apartado de Intermediação Imobiliária e o Contrato de Compra e Venda —, todos com expressa indicação dos valores de corretagem, dos profissionais beneficiários e da forma de pagamento, cumprindo, assim, todos os requisitos estabelecidos pelo Tema Repetitivo 938 do STJ para a validade da transferência dessa obrigação ao promitente comprador.

O exame cuidadoso do acórdão embargado, contudo, evidencia que não existe a alegada contradição interna
. Ao contrário, a fundamentação adotada pelo Colegiado é perfeitamente coerente e lógica. O acórdão não negou que o valor da comissão de corretagem foi informado de forma destacada nos instrumentos contratuais, nem desconsiderou a ciência dos adquirentes acerca desse encargo. O que o acórdão assentou é que a validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente comprador, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal.

Sob esse prisma, rescindido o contrato por culpa exclusiva do vendedor, a obrigação acessória de pagamento da corretagem perde integralmente a sua causa, tornando-se indevida sua retenção, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

A contradição suscitada pela embargante é aparente — fruto de leitura parcial e descontextualizada do acórdão — e não corresponde à contradição técnica que autoriza a oposição de embargos de declaração.

A distinção conceitual é fundamental: o acórdão não afirmou que a comissão de corretagem não foi informada de forma destacada — afirmou-se que essa informação, embora necessária para a validade da transferência da obrigação em contratos que se executam regularmente, é insuficiente para justificar a retenção quando o contrato é rescindido por culpa exclusiva do fornecedor. Trata-se de construção jurídica distinta, que não implica contradição, mas sim a aplicação das consequências jurídicas decorrentes do reconhecimento da culpa exclusiva da construtora na ruptura do vínculo contratual.

A embargante, em realidade, discorda da conclusão jurídica adotada pelo Colegiado — o que é absolutamente legítimo e abre caminho para a interposição de recursos às instâncias superiores —, mas essa discordância não se converte em contradição interna do julgado apta a autorizar o acolhimento dos embargos de declaração.

Ademais, a embargante sustenta, em terceiro lugar, que o acórdão incorreu em omissão e contradição ao afastar a incidência da taxa de fruição
, alegando que tal cobrança não estaria condicionada ao uso efetivo do imóvel, mas sim à sua simples disponibilização ao adquirente. Argumenta ainda que foram juntadas aos autos fichas de hospedagem que comprovariam o uso do bem pela adquirente Silvia Sgroi Brandão no período de 10 a 13 de fevereiro de 2024, bem como que os próprios adquirentes teriam confirmado a utilização do imóvel por meio do pool de locação, inclusive com a obtenção de rendimentos.

Mais uma vez, os argumentos não se sustentam sob o crivo de uma análise técnica apurada. O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da taxa de fruição, examinando tanto a natureza jurídica do instituto quanto os elementos probatórios apresentados pela embargante para justificar sua incidência.

O julgado assentou que a taxa de fruição tem natureza compensatória e pressupõe a comprovação inequívoca do uso efetivo do imóvel pelo adquirente, com o exercício de posse direta sobre o bem. Fixou, ademais, que os documentos apresentados pela construtora — consistentes em registros sistêmicos unilaterais e supostas fichas de hospedagem desprovidas de assinatura dos adquirentes ou de seus convidados — não constituem prova idônea e suficiente para esse fim. Acrescentou, ainda, fundamento adicional de destacada relevância: o imóvel permanecia sob administração exclusiva da construtora em regime de pool de locação, o que afastava, por si só, a posse direta dos adquirentes e, por consequência lógica, qualquer fundamento para a cobrança de taxa de fruição.

A premissa jurídica sustentada pela embargante — de que bastaria a disponibilização do imóvel ao adquirente, e não seu uso efetivo, para que a fruição fosse devida — representa uma escolha hermenêutica diversa daquela adotada pelo Colegiado, e não um vício de omissão ou contradição no julgado, já que estabeleceu-se que a taxa de fruição pressupõe uso efetivo e posse direta, rejeitando, implicitamente, a tese de que a mera disponibilização seria suficiente para sua incidência. Essa decisão pode ser objeto de impugnação perante instâncias superiores, mas não se presta a ser reapreciada pela via dos embargos de declaração.

Quanto à ficha de hospedagem apresentada — que registra check-in em 10/02/2024 e check-out em 13/02/2024 em nome de Silvia Sgroi Brandão —, o acórdão também não deixou de apreciar essa questão. Ao afirmar que os documentos apresentados são unilaterais e desprovidos de assinatura dos adquirentes, o Colegiado desqualificou a aptidão probatória dos documentos acostados pela embargante, concluindo que não constituem prova idônea para fins de cobrança de taxa de fruição. Essa valoração probatória, realizada com base nos elementos dos autos, é ato soberano do juízo de mérito, insuscetível de revisão pela via estreita dos embargos de declaração.

Há ainda um fundamento adicional, de ordem sistêmica, que reforça a correção do entendimento adotado no acórdão embargado quanto à taxa de fruição. O imóvel objeto do contrato estava inserido em regime de pool de locação sob administração exclusiva da construtora, o que significa que os adquirentes jamais exerceram a posse direta do bem — nem poderiam exercê-la, por força das próprias condições contratuais do empreendimento. Em um contrato de multipropriedade com pool de locação obrigatório, a administração e a exploração comercial da unidade são realizadas pela gestora do empreendimento, e não pelos adquirentes, que recebem, em contrapartida, uma parcela dos rendimentos auferidos com as locações. Nesse contexto, a cobrança de taxa de fruição dos adquirentes seria juridicamente incoerente e economicamente injusta, pois implicaria cobrar pelo uso de um bem cuja administração e exploração estavam, em tempo integral, sob controle exclusivo da própria construtora. A estrutura do negócio jurídico — que a embargante criou, regulamentou e administrou — é incompatível com a pretensão de cobrar taxa de fruição dos adquirentes que a ela aderiram.

Por fim, a embargante também invoca, ainda, a necessidade de prequestionamento das matérias suscitadas para fins de eventual interposição de recurso especial perante o Superior Tribunal de Justiça, apoiando-se nas Súmulas nº 98, 211, 282 e 356 das Cortes Superiores.

O que se verifica, na realidade, é que a embargante busca, por intermédio dos presentes embargos, reabrir debate já encerrado pelo acórdão, rediscutindo teses jurídicas rejeitadas pelo Colegiado e a valoração probatória realizada com base nos elementos dos autos, o que é vedado pela via elegida. Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA DO TRABALHO. JUSTIÇA ESTADUAL COMUM. REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NA DECISÃO EMBARGADA. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME. 1. Embargos de declaração opostos com o objetivo de sanar supostos vícios de obscuridade, contradição ou omissão em acórdão que reconheceu a competência da Justiça do Trabalho para analisar pedido de reconhecimento de vínculo trabalhista, após a Justiça Comum verificar a ausência dos requisitos legais dispostos na Lei nº 11.442/2007. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em verificar se a decisão embargada apresenta vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, conforme previsto no art. 1.022 do CPC/2015, que justifiquem a oposição dos embargos de declaração. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente a sanar omissão, contradição, obscuridade ou corrigir erro material na decisão judicial, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015 .4. A decisão embargada examinou de forma fundamentada a controvérsia, concluindo pela inexistência de vínculo trabalhista nos moldes da Lei nº 11.442/2007 e pela competência da Justiça do Trabalho para apreciar o mérito do pedido, após análise inicial pela Justiça Comum. 5 . O entendimento do Supremo Tribunal Federal na ADC nº 48 estabelece que a constitucionalidade da Lei nº 11.442/2007 afasta a configuração de vínculo trabalhista quando preenchidos os requisitos legais, devendo a análise de tais requisitos iniciar-se na Justiça Comum.
6. A decisão embargada não apresenta vício de obscuridade, omissão ou contradição, sendo evidente que o embargante busca rediscutir o mérito do julgado, o que é inviável na via estreita dos embargos de declaração .7. A pretensão do embargante configura intuito infringente, incompatível com os limites processuais deste recurso.
IV. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. (STJ - EDcl no AgInt no CC: 186135 SP 2022/0045234-3, Relator.: Ministro CARLOS CINI MARCHIONATTI DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS, Data de Julgamento: 18/02/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 21/02/2025)

O prequestionamento das matérias, para esse fim, considera-se realizado com a presente decisão, nos termos do art. 1.025 do CPC.

Diante do exposto,
CONHEÇO e REJEITO
os embargos de declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026