Tribunal: TJMT
Processo: 1004476-29.2024.8.11.0006
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004476-29.2024.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[GILSON SOARES DE ALENCAR - CPF: 511.952.591-15 (APELANTE), HEBER CARVALHO PRESSUTO - CPF: 071.315.459-45 (ADVOGADO), JONATHAN PINHEIRO ALENCAR - CPF: 735.267.541-87 (ADVOGADO), FABIANO CORREIA DO NASCIMENTO - CPF: 024.346.271-96 (ADVOGADO), MULTI TUDO COMERCIO LTDA - CNPJ: 24.450.230/0001-10 (APELADO), WANDERLEY LOPES CONCEICAO - CPF: 937.735.101-44 (ADVOGADO), DANILO VITOR MARTINS CUNHA - CPF: 002.415.131-97 (ADVOGADO), HELTON MIRANDA FRIOZI - CPF: 709.009.731-53 (APELADO), PRATS MT COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA - CNPJ: 24.592.863/0001-63 (TERCEIRO INTERESSADO), REGIAO NORTE - COMERCIO DE PRODUTOS ALIMENTICIOS LTDA - CNPJ: 02.113.689/0001-96 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Ação de Despejo c/c Cobrança. Locação Não Residencial. Alienação do Imóvel Locado. Contrato Particular de Compra e Venda. Sub-rogação Legal do Adquirente. Art. 8º da Lei 8.245/91. Ilegitimidade Ativa Não Configurada. Ciência Inequívoca dos Locatários. Notificação Extrajudicial Válida. Direito de Preferência Oportunizado e Recusado. Nulidade do Negócio Jurídico Inocorrente. Via Inadequada. Art. 33 da Lei 8.245/91. Inadimplência Comprovada. Desocupação Voluntária. Honorários Reduzidos ao Mínimo Legal. Sentença Parcialmente Reformada. Recurso Parcialmente Provido.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por locatário contra sentença proferida pela 3ª Vara Cível de Cáceres/MT, que reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo (desocupação voluntária em 18/11/2024) e julgou procedente o pedido de cobrança de aluguéis de março a novembro de 2024 (R$ 8.500,00), com fundamento no art. 8º da Lei 8.245/91, fixando honorários sucumbenciais em 15%.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o adquirente do imóvel locado, por contrato particular de compra e venda sem registro na matrícula, possui legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança, por sub-rogação nos direitos do locador (art. 8º da Lei 8.245/91); (ii) se houve violação ao direito de preferência do locatário; (iii) se a notificação extrajudicial é válida; (iv) se os aluguéis são devidos; e (v) se os honorários foram fixados em patamar adequado.

III. Razões de decidir

3. A alienação do imóvel locado implica sub-rogação legal do adquirente nos direitos e obrigações do locador, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, sendo desnecessário o registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel para fins de legitimação na relação locatícia, quando comprovadas a aquisição.

4. Demonstrada a ciência inequívoca dos locatários acerca da alienação do imóvel e da alteração da titularidade locatícia, tanto por comunicações prévias quanto por notificação extrajudicial regularmente recebida por funcionário da empresa locatária, não se configura nulidade da comunicação nem violação ao direito de preferência.

5. O direito de preferência (art. 27) foi oportunizado ao locatário, que declinou da aquisição. Ainda que houvesse preterição, a consequência prevista no art. 33 não é a nulidade, mas perdas e danos ou adjudicação em ação própria, sendo inadequada a via de defesa em ação de despejo.

6. Os apelantes não comprovaram pagamento dos aluguéis de março a novembro de 2024 nem à apelada nem ao antigo proprietário, restando caracterizada a inadimplência (art. 373, II, CPC).

7. A fixação dos honorários acima do mínimo legal exige fundamentação à luz dos critérios do art. 85, §2º, I a IV, do CPC. Ausente fase instrutória, sendo modesto o valor da condenação e não evidenciada complexidade excepcional, impõe-se a redução ao patamar de 10%.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir os honorários de 15% para 10%. Sentença mantida no mérito.

Tese de julgamento: "
1. O art. 8º, caput, da Lei 8.245/91 opera a sub-rogação legal do adquirente do imóvel locado nos direitos e obrigações do locador, bastando a demonstração da alienação e da ciência do locatário, sendo desnecessário o registro do título na matrícula do imóvel para fins de legitimidade ativa nas ações locatícias. 2. O direito de preferência do locatário (art. 27) não constitui matéria de defesa oponível em ação de despejo, devendo ser discutido em ação própria (art. 33), e sua eventual violação não gera a nulidade do negócio de compra e venda, mas sim direito a perdas e danos ou adjudicação compulsória, sob condições específicas. 3. A notificação extrajudicial rege-se pelo princípio da ciência inequívoca, sendo válida quando recebida por funcionário do destinatário no estabelecimento comercial, independentemente de forma solene. 4. A fixação de honorários advocatícios sucumbenciais acima do mínimo de 10% previsto no art. 85, §2º, do CPC demanda fundamentação específica à luz dos incisos I a IV do mesmo dispositivo, justificando-se a redução ao patamar mínimo quando ausentes a fase instrutória e a complexidade excepcional da causa."

_______________

Dispositivos relevantes citados
: Lei 8.245/91, arts. 8º, 9º, II e III, 27, 33, 56, parágrafo único, 57, 59, §1º, VIII; CC/2002, arts. 108, 166, VI, 422, 1.245; CPC/2015, arts. 85, §§2º e 11, 373, I e II, 485, VI, 487, I, 926, 1.005, 1.009 a 1.014.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-SC, AC 84841, Rel. Silveira Lenzi, 1ª Câmara de Direito Comercial, j. 11/02/2000; TJ-SP, Ap. Cível 1029297-26.2023.8.26.0100, Rel. Carmen Lucia da Silva, 33ª Câmara de Direito Privado, j. 22/04/2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Gilson Soares de Alencar
, com extensão às litisconsortes Prats MT Comércio e Distribuição Ltda e Região Norte Comércio de Produtos Alimentícios Ltda (art. 1.005 do CPC), em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT, nos autos da
Ação de Despejo c/c Cobrança n. 1004476-29.2024.8.11.0006
movida por
Multi Tudo Comércio Ltda
e
Helton Miranda Friozi
.

A sentença (ID 208600497): a)
reconheceu a perda superveniente do objeto
quanto ao pedido de despejo, em razão da desocupação voluntária do imóvel em 18/11/2024, extinguindo o processo sem resolução do mérito neste ponto (art. 485, VI, CPC); b)
julgou procedente
o pedido de cobrança, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.500,00 referentes aos aluguéis de março a novembro de 2024, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês; c)
condenou
os réus ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação.

Inconformado, o apelante sustenta, em síntese:
ilegitimidade ativa
da apelada, alegando insuficiência de prova da transferência da propriedade do imóvel, uma vez que o contrato de compra e venda é particular e não foi registrado na matrícula do imóvel;
nulidade do negócio jurídico de compra e venda
por violação ao direito de preferência do locatário;
invalidade da notificação extrajudicial
, argumentando que a assinatura eletrônica impressa em papel é inverificável; e
improcedência da cobrança
, sob o fundamento de que os pagamentos eram realizados ao antigo proprietário. Subsidiariamente, requer a inversão da sucumbência e a redução dos honorários para 10%. (ID 339710944)

Em contrarrazões (ID 339710948), os apelados pugnam pela manutenção integral da sentença, sustentando a aplicação do art. 8º da Lei 8.245/91, a validade da notificação e a inadimplência comprovada, requerendo, ainda, a condenação dos apelantes por litigância de má-fé e a majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

1. Conhecimento do recurso

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade recursal — tempestividade, regularidade formal e preparo devidamente recolhido —, conheço do recurso de apelação.

2. Do mérito

2.1. Da legitimidade ativa: a sub-rogação operada pelo art. 8º da Lei 8.245/91

O cerne da insurgência recursal reside na alegada ilegitimidade ativa da apelada para propor a ação de despejo e cobrança, sob o argumento de que o contrato particular de compra e venda do imóvel (ID 339709336) não foi registrado na matrícula do imóvel, o que, segundo o apelante, impediria a transferência da propriedade e, por consequência, a sub-rogação nos direitos do locador.

A tese
não merece acolhimento
.

O art. 8º,
caput
, da Lei 8.245/91 estabelece:

"
Se o imóvel for
alienado
durante a locação
, o
adquirente poderá denunciar o contrato
, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel."

O dispositivo consagra o princípio da sub-rogação legal do adquirente nos direitos e obrigações do locador. Trata-se de norma de direito especial locatício que visa solucionar a questão prática decorrente da alienação do imóvel durante a vigência da locação. definir quem passa a exercer os direitos e obrigações de locador perante o locatário.

No caso concreto, o que se tem é um
contrato particular de compra e venda
(ID 339709336), firmado em 02/05/2023, com firmas reconhecidas por autenticidade e biometria no 2º Serviço Notarial e Registral de Cáceres/MT, pelo valor de R$ 900.000,00, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade (cláusula 12ª) e imissão na posse (cláusula 3ª). Trata-se, portanto, de negócio jurídico de compra e venda consumado entre as partes, apto a operar a sub-rogação prevista em lei.

Ademais, a Lei do Inquilinato é norma especial que regula relações obrigacionais de natureza locatícia, nas quais o que importa é a situação de fato: quem exerce as prerrogativas de locador. Nesse contexto, a exigência de registro imobiliário — própria do direito real — não pode ser transportada para o âmbito locatício, sobretudo quando é de plena ciência do locatário a ocorrência da sub-rogação.

A própria conduta processual e extrajudicial do apelante evidencia a inconsistência da tese que ora sustenta.
Com efeito, após a propositura da ação de despejo pela apelada — que exerceu exatamente as prerrogativas de nova locadora —, o apelante
desocupou o imóvel
, acatando a pretensão daquela a quem agora nega legitimidade. Não bastasse isso, permaneceu inadimplente com os aluguéis devidos nos meses anteriores à desocupação, aluguéis esses que não foram reclamados pelo suposto locador originário, mas pela apelada.

Acresce-se, ainda, um elemento probatório de suma relevância que o próprio apelante deliberadamente deixou de produzir:
em nenhum momento do processo foi chamado ao feito o locador originário
para confirmar ou negar a venda do imóvel à apelada. Essa omissão é eloquente. Se houvesse dúvida genuína sobre a ocorrência da alienação, bastaria ao apelante requerer a intervenção do locador original para que este esclarecesse os fatos. Ao não fazê-lo, o apelante abriu mão da única providência capaz de infirmar a sub-rogação, consolidando, por via oblíqua, o reconhecimento de que a transferência de fato ocorreu. A ausência do locador originário do processo, longe de fragilizar a posição da apelada, reforça a conclusão de que não há controvérsia real sobre a titularidade do negócio.

Confirmando esse entendimento:

"AÇÃO DE DESPEJO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. A análise da legitimidade das partes é feita à vista do que se afirma na petição inicial, não sendo possível falar em preliminar, quando é necessário adentrar no mérito. Ilegitimidade ativa ad causam não configurada. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE FUNDAMENTAÇÃO. A alienação do imóvel locado dá ao promissário comprador, o direito de denunciar o contrato de locação, sem necessidade de fundamentar o pedido, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO." (TJ-SC - AC: 84841 SC 1999.008484-1, Relator: Silveira Lenzi, Data de Julgamento: 11/02/2000, Primeira Câmara de Direito Comercial)

Acrescente-se que a própria 1ª Câmara de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, ao julgar o Agravo de Instrumento n. 1018960-67.2024.8.11.0000, extraído destes mesmos autos,
reconheceu
a validade da sub-rogação operada pelo art. 8º da Lei 8.245/91. A manutenção da coerência com o que já foi decidido impõe-se como dever de estabilidade jurisprudencial.

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade ativa.

2.2. Da ciência inequívoca do apelante: notificação válida e direito de preferência exercido

O apelante insiste em negar ciência da alienação do imóvel e questiona a validade da notificação extrajudicial. Contudo, o conjunto probatório demonstra, de forma
inequívoca e convergente
, que os locatários tinham plena ciência da venda desde antes da formalização da notificação.

Com efeito, as
mensagens de WhatsApp de 07/07/2023
(ID 156969038), trocadas entre o antigo proprietário Valdevânio e o apelante Gilson, bem como entre Valdevânio e o gerente Cláudio, demonstram que o locador original comunicou a venda do imóvel e deu ciência aos locatários com
antecedência superior a oito meses
em relação ao término do contrato (02/03/2024). As mensagens revelam, ainda, que foi
oportunizado ao apelante o direito de preferência na aquisição do imóvel
, nos termos do art. 27 da Lei 8.245/91, não tendo este manifestado interesse.

Quanto à
notificação extrajudicial de 11/04/2024
(ID 156969793), esta foi recebida por
Wellington S. França
, funcionário dos próprios apelantes, que apôs seu CPF (048.021.771-86) e a data do recebimento. A condição de funcionário da empresa ré foi confirmada pelo Boletim de Ocorrência registrado pelo sócio Cláudio (ID 160082883), no qual Wellington é expressamente identificado como empregado que se deparou com o imóvel trancado e contatou o gerente sobre o ocorrido.

A Lei do Inquilinato não exige que a notificação seja recebida pessoalmente pelo locatário; basta que chegue à esfera de conhecimento do destinatário, o que se presume quando recebida por funcionário no próprio estabelecimento comercial. Nesse sentido:

"Notificação extrajudicial. Validade. É desnecessário que o documento seja recebido pessoalmente pelo locatário. Adquirente que denunciou o contrato nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991." (TJ-SP - Apelação Cível 1029297-26.2023.8.26.0100, 33ª Câmara de Direito Privado, j. 22/04/2024)

A alegação de que a assinatura eletrônica do documento o tornaria inválido quando impresso é argumento que não procede. A notificação extrajudicial não possui forma solene prevista em lei; rege-se pelo princípio da
liberdade das formas
e pelo critério da
ciência inequívoca
, expressamente referido no art. 27 da Lei 8.245/91. Se o destinatário recebeu a comunicação, compreendeu seu conteúdo e agiu em conformidade (como demonstrado pelo conjunto de seus atos posteriores), a finalidade da notificação foi atingida, sendo irrelevante o suporte em que foi confeccionada.

2.3. Da alegada nulidade por violação ao direito de preferência

O apelante sustenta que a compra e venda do imóvel seria nula por violação ao direito de preferência do locatário, invocando o art. 166, VI, do Código Civil.

A tese é
juridicamente equivocada
.

Em primeiro lugar, conforme já demonstrado, o direito de preferência
foi efetivamente oportunizado
ao apelante, que declinou da aquisição. Não há, portanto, violação a ser declarada.

Em segundo lugar, ainda que houvesse preterição, a consequência jurídica prevista na Lei do Inquilinato
não é a nulidade
da compra e venda. O art. 33 da Lei 8.245/91 define, de forma taxativa, as consequências da violação ao direito de preferência: o locatário preterido poderá
reclamar perdas e danos
do alienante, ou, alternativamente,
haver para si o imóvel
, depositando o preço, desde que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. Nenhuma dessas providências foi adotada pelo apelante.

Ademais, o direito de preferência deve ser discutido em
ação própria contra o alienante
(art. 33), e não como matéria de defesa em ação de despejo.

Rejeito, portanto, a tese de nulidade do negócio jurídico.

2.4. Da inadimplência e da procedência da cobrança

Superadas as questões preliminares, a controvérsia remanescente limita-se à cobrança dos aluguéis de março a novembro de 2024.

Os apelantes
não comprovaram o pagamento
dos aluguéis devidos nesse período, nem à apelada (atual proprietária), nem ao antigo proprietário. Os comprovantes juntados aos autos (IDs 160082889, 160084091 e 160084093) referem-se exclusivamente aos meses de dezembro/2023, janeiro e fevereiro de 2024, e foram realizados em favor do Sr. Valdevânio, ou seja,
anteriores ao período cobrado
.

A alegação de que os pagamentos seriam devidos ao antigo proprietário não se sustenta, porquanto, conforme demonstrado, os apelantes tinham ciência da alienação desde julho de 2023. A partir da notificação formal de abril de 2024, já não havia qualquer dúvida sobre a quem os aluguéis deveriam ser direcionados. A manutenção de pagamentos ao antigo proprietário, após ciência inequívoca da venda, não constitui pagamento válido, mas sim conduta contrária à boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Aliás, o fato mais eloquente dos autos é a
desocupação voluntária do imóvel em 18/11/2024
, informada pela própria autora e não impugnada pelos réus. Se o apelante entendesse que a Multi Tudo não detinha legitimidade sobre o imóvel, não teria razão para desocupá-lo. A conduta do apelante constitui verdadeiro
venire contra factum proprium
: desocupa o imóvel reconhecendo a posição da apelada como legítima proprietária e locadora, mas em juízo nega essa mesma condição.

Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia aos réus a comprovação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, ônus do qual
não se desincumbiram
. A inadimplência restou demonstrada de forma inconteste, merecendo manutenção a condenação solidária no montante de R$ 8.500,00.

2.5. Dos honorários advocatícios

O apelante requer, subsidiariamente, a redução dos honorários sucumbenciais de 15% para 10% sobre o valor da condenação.

Neste ponto específico, assiste razão ao apelante.

O art. 85, §2º, do CPC estabelece que os honorários serão fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação, devendo o magistrado observar: (I) o grau de zelo do profissional; (II) o lugar de prestação do serviço; (III) a natureza e a importância da causa; e (IV) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

No caso concreto, verifico que: (i)
não houve fase instrutória
, tendo o feito sido julgado antecipadamente após a desistência da prova testemunhal por ambas as partes, o que reduziu sensivelmente o trabalho realizado em primeiro grau; (ii) o
valor da condenação é modesto
(R$ 8.500,00), de modo que a diferença entre 10% e 15% representa impacto proporcionalmente relevante para a parte sucumbente; (iii) a causa, embora tenha exigido atuação em segundo grau por conta do agravo de instrumento,
não apresenta complexidade jurídica excepcional
que justifique a fixação acima do patamar mínimo; e (iv) o lugar da prestação do serviço é comarca organizada, com acesso pleno aos sistemas eletrônicos.

Assim,
dou parcial provimento
ao recurso neste ponto específico, para
reduzir
os honorários advocatícios sucumbenciais de 15% para
10%
sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Ante o provimento parcial do recurso no tocante aos honorários,
deixo de aplicar a majoração
prevista no art. 85, §11, do CPC.

II. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação,
apenas
para reduzir os honorários advocatícios sucumbenciais de 15% para
10%
sobre o valor da condenação, mantendo, no mais, integralmente a sentença que reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo e julgou procedente o pedido de cobrança, condenando os apelantes, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis de março a novembro de 2024 no valor de R$ 8.500,00, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/91.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026