Tribunal: TJMT
Processo: 1032523-22.2024.8.11.0003
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1032523-22.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[CRISTIANE PEREIRA DA COSTA - CPF: 021.516.881-00 (APELADO), RAFAEL TORSI DE OLIVEIRA - CPF: 028.206.481-85 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 457 LTDA - CNPJ: 33.919.668/0001-96 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI Nº 13.786/2018. EMPREENDIMENTO SUBMETIDO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% CONFIGURADORA DE DESVANTAGEM EXAGERADA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.
RECURSO DESPROVIDO

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, reconheceu a nulidade parcial de cláusula que previa retenção de 50% dos valores pagos e limitou a retenção a 25%, determinando a restituição de 75% das quantias adimplidas, corrigidas pelo INPC desde cada desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

2.

A recorrente sustenta a legitimidade da retenção de até 50%, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, bem como defende a adequação dos critérios de incidência dos juros de mora.

II. Questão em discussão

3.

A questão em discussão consiste em saber: (i) se, em contrato de promessa de compra e venda celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação, é possível a retenção de até 50% das quantias pagas pelo promitente comprador que promove a rescisão; e (ii) se os critérios fixados na sentença quanto à restituição e aos juros de mora merecem reforma.

III. Razões de decidir

4.

Caracterizada relação de consumo, incidem as normas de ordem pública do CDC, as quais prevalecem em caso de conflito com a disciplina da Lei nº 4.591/1964, ainda que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação. A interpretação sistemática impõe a harmonização entre o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 e os arts. 51, IV, e 53 do CDC, vedando cláusula que imponha desvantagem exagerada ao consumidor.

5.

A jurisprudência do STJ firmou orientação no sentido de que, em relações de consumo, a soma das retenções deve observar o limite máximo de 25% dos valores pagos, ressalvada a taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa do fornecedor e violação ao equilíbrio contratual.

6.

No caso concreto, a retenção de 50% revela-se excessiva, sobretudo diante do reduzido montante adimplido e da ausência de demonstração específica de prejuízos extraordinários suportados pela incorporadora, mostrando-se adequada a limitação fixada na sentença.

7.

Quanto aos juros de mora, a sentença determinou sua incidência a partir do trânsito em julgado, não havendo ilegalidade ou incongruência a justificar reforma, especialmente porque o critério adotado não agrava a situação da recorrente.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado após a Lei nº 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo promitente comprador, quando caracterizada relação de consumo, deve observar o limite máximo de 25%, à luz dos arts. 51, IV, e 53 do CDC.

2. É válida a fixação de juros de mora a partir do trânsito em julgado quando assim determinado na sentença.”

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1032523-22.2024.8.11.0003

APELANTE: RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 457 LTDA

APELADO:

CRISTIANE PEREIRA DA COSTA

Colenda câmara:

Cuida-se de Apelação Cível interposta por RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 457 LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantias Pagas ajuizada por CRISTIANE PEREIRA DA COSTA.

Narra à autora que celebrou, em 31/12/2023, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária integrante de empreendimento incorporado pela requerida, no valor de R$ 234.268,00, tendo adimplido, até o ajuizamento da demanda, a quantia de R$ 11.996,45. Sustenta que, diante de dificuldades financeiras, buscou a rescisão contratual, ocasião em que lhe foi apresentada proposta de distrato com retenção de 50% dos valores pagos e dedução da comissão de corretagem.

Afirma a abusividade da retenção, requerendo a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas, com limitação do percentual retido.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato, reconhecer a nulidade parcial da cláusula de retenção de 50%, limitando-a a 25% dos valores pagos, condenando a requerida a restituir à autora 75% das quantias adimplidas, corrigidas pelo INPC desde cada desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Reconheceu-se, ainda, a validade da cláusula de corretagem e foi afastado o pedido de danos morais.

Irresignada, a requerida interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, que, por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, seria legítima a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64.

Assevera ainda que os juros de mora devem ser computados do trânsito em julgado da sentença.

O preparo foi recolhido – Id. 347021879.

A apelada apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia devolvida a esta instância recursal limita-se à definição do percentual de retenção aplicável na hipótese de rescisão contratual por iniciativa da promitente compradora, bem como à higidez dos critérios fixados na sentença quanto à restituição das quantias pagas.

É incontroverso que o contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 e que a rescisão decorreu de iniciativa da compradora, por dificuldades financeiras. Também não se controverte acerca da existência de relação jurídica entre incorporadora e adquirente pessoa física, destinando-se o imóvel à fruição própria, circunstância que evidencia a natureza consumerista da relação.

Embora o art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 admita, nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, retenção de até 50% das quantias pagas, tal disposição não pode ser interpretada de forma isolada e absoluta, em detrimento das normas de ordem pública insculpidas no Código de Defesa do Consumidor.

A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que, caracterizada relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece em hipótese de conflito normativo com a Lei do Distrato, impondo-se a limitação da retenção ao patamar máximo de 25% dos valores pagos, em observância aos arts. 51, IV, e 53 do CDC, ainda que se trate de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação.

A
ratio decidendi
, em especial o Resp n°.
2207712 – SP, relatoria Ministra Nancy Andrighi,
reside na necessidade de evitar cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor e conduzam ao enriquecimento sem causa do fornecedor, preservando-se, ao mesmo tempo, compensação razoável pelas despesas administrativas e prejuízos decorrentes do desfazimento contratual.

A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. Recurso especial conhecido e provido
. RECURSO ESPECIAL Nº 2207712 - SP (2025/0125239-6) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI.

No caso concreto, a cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos, embora formalmente amparada na literalidade do §5º do art. 67-A, revela-se excessiva à luz do microssistema consumerista, notadamente diante do reduzido montante efetivamente adimplido e da inexistência de demonstração específica de prejuízos extraordinários suportados pela incorporadora.

A sentença recorrida, ao limitar a retenção ao percentual de 25% e determinar a restituição de 75% das quantias pagas, observou o equilíbrio contratual e alinhou-se ao entendimento consolidado pela Corte Superior, não merecendo reparo.

No tocante aos juros de mora, fixados a partir do trânsito em julgado, igualmente não se verifica ilegalidade. Observa-se que a sentença fixou que “
CONDENAR
a requerida a restituir à autora
o valor efetivamente pago, a ser apurado em cumprimento de sentença por simples
cálculo
,
corrigida pelo INPC desde os pagamentos realizados e acrescida de juros legais de mora de 1% ao mês,
a partir do trânsito em julgado
”.

Diante desse cenário, não há retoque para fazer quanto ao momento da correção monetária, uma vez que o fixado é a pretensão do recorrente.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Ao arremate, por força do art. 85, §11, do CPC, majoro a sucumbência de 10% para o novo importe de 12%, sobre o valor dado a causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026