Tribunal: TJMT
Processo: 1009859-63.2025.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009859-63.2025.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SAMUEL MARTINS DA SILVA - CPF: 055.981.041-56 (APELANTE), EDEVANIO BARBOSA DA SILVA - CPF: 780.416.861-68 (ADVOGADO), GINCO PLATINUM INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 22.535.638/0001-60 (APELADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DISTRATO IMOBILIÁRIO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. APROVEITAMENTO DE CRÉDITO ORIUNDO DE DISTRATO ANTERIOR. VEDAÇÃO À DUPLA ONERAÇÃO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INCLUÍDA NO TETO GLOBAL. HONORÁRIOS REDISTRIBUÍDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por comprador contra sentença que decretou a rescisão de contrato de compra e venda de lote e autorizou a retenção de 50% dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com restituição diferida nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato imobiliário de consumo submetido ao patrimônio de afetação, é admissível a retenção automática de 50% das quantias pagas, especialmente quando a maior parte do valor decorre de crédito reaproveitado de distrato anterior firmado com empresa do mesmo grupo econômico.

III. Razões de decidir

3. O percentual de 50% previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 representa limite máximo abstrato, e não autorização automática para retenção integral, devendo a cláusula penal submeter-se ao controle de abusividade do CDC e à redução equitativa do art. 413 do CC.

4. A incidência de nova retenção de 50% sobre crédito já remanescente de distrato anterior, celebrado com empresa do mesmo grupo econômico, configura dupla oneração sobre a mesma base econômica e autoriza a limitação da retenção global a 25% dos valores efetivamente pagos ou aproveitados.

5. A comissão de corretagem, embora válida quando previamente informada e destacada, deve ser compreendida no limite global de retenção fixado para o distrato.

6. A restituição do saldo remanescente deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, por se tratar de relação de consumo, afastando-se o diferimento vinculado ao “habite-se”.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Em contrato imobiliário submetido ao regime de patrimônio de afetação, a cláusula penal de retenção prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 não se aplica de modo automático quando configurada relação de consumo, devendo observar o controle de abusividade do CDC e a redução equitativa prevista no art. 413 do CC. 2. É abusiva a retenção de 50% sobre valores oriundos de crédito reaproveitado de distrato anterior firmado com empresa do mesmo grupo econômico, quando a medida importar dupla oneração sobre a mesma base econômica. 3. A restituição ao consumidor deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, limitada a retenção global a 25% dos valores efetivamente pagos ou aproveitados, incluídas as deduções ordinárias, como cláusula penal e comissão de corretagem.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 39, 51, II, IV e IX, e 53; CC, arts. 413 e 884; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema 938; STJ, REsp nº 2.106.548/SP; STJ, REsp nº 2.148.689/SP; STJ, REsp nº 2.260.270/SP.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se recurso de apelação interposto por
SAMUEL MARTINS DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Dr. Flávio Miraglia Fernandes, MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Tutela de Urgência n. 1009859-63.2025.8.11.0002, ajuizada em face de
GINCO PLATINUM INCORPORAÇÕES LTDA
, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, condenando a requerida a restituir 50% do montante efetivamente aportado (R$ 17.828,39), abatidas as parcelas relativas à comissão de corretagem, observando-se o prazo legal do art. 67-A da Lei 4.591/64, condenando o autor ao pagamento de honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida (ID. 361087350).

Em suas razões (ID. 361087351), o Apelante alega, em síntese, que a retenção no percentual máximo de 50% configura dupla penalização sobre o mesmo capital (
bis in idem
) e enriquecimento sem causa, uma vez que o valor utilizado como entrada não advém de recursos novos, mas de um crédito remanescente de um distrato anterior com empresa do mesmo grupo econômico, no qual já havia suportado descontos relativos a multa rescisória e débitos condominiais.

Sustenta, ainda, a inexistência de serviço efetivo de corretagem autônoma no reaproveitamento de crédito, além do caráter confiscatório da multa frente à natureza do bem (lote não edificado) e a necessidade de prevalência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor sobre a rigidez da Lei do Distrato, amparando-se em jurisprudência do STJ (REsp n. 2.106.548/SP), pugnando pelo provimento do recurso para redução do percentual de retenção, com devolução imediata e em parcela única dos valores, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

A Apelada apresentou contrarrazões no ID. 361087353, alegando que a rescisão decorreu de iniciativa exclusiva do autor por reconhecidas dificuldades financeiras, defendendo a irretocabilidade da sentença, sob o argumento de que a retenção de 50% é lícita e encontra amparo no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, por se tratar de pacto firmado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 e atrelado a empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, refutando a tese de
bis in idem
sustentando a autonomia dos vínculos contratuais, defendendo a validade da dedução da comissão de corretagem por possuir previsão expressa no instrumento em sintonia com o Tema 938 do STJ, e pugnando pela manutenção do prazo legal restituitório de 30 dias após a expedição do “habite-se”, com o desprovimento integral do apelo.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e isento de preparo (ID. 362900363).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
SAMUEL MARTINS DA SILVA
pretende a reforma da sentença para reduzir a cláusula penal de retenção de 50% para o patamar de 10% dos valores efetivamente pagos, bem como para determinar a restituição imediata e em parcela única do referido montante, afastando-se o prazo vinculado ao “habite-se” e a dedução da comissão de corretagem, além da adequação dos consectários legais e dos honorários sucumbenciais.

Em que pese os argumentos vertidos no apelo, contudo, tenho que o recurso
comporta

apenas parcial

provimento
. Vejamos.

Constou da sentença recorrida, no que pertine:

“(...) Trata-se de Ação de Rescisão Contratual C/C Restituição de Valores Pagos e Tutela de Urgência proposta por
Samuel Martins da Silva
em face de
Ginco Platinum Incorporações Ltda
.

O autor afirma ter firmado contrato de compra e venda de lote no Condomínio Residencial Ginco Florais Barcelona e, por dificuldades financeiras, pretende a resolução do negócio, com devolução de 90% do que pagou, em parcela única, além da suspensão das cobranças e impedimento de negativação.

A tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade das parcelas e obstar inscrição do nome do autor em cadastros restritivos, tendo sido deferida, ainda, a gratuidade da justiça.

Citada, a parte ré apresentou contestação, sustentando, em síntese, que o contrato é posterior à Lei 13.786/2018, que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação e que, em caso de rescisão por iniciativa do adquirente, é válida a cláusula penal compensatória de 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, defendendo, ainda, a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem, por expressa previsão contratual.

Houve impugnação à contestação, na qual o autor insiste, especialmente, que já teria havido retenções em contrato anterior e que nova retenção configuraria dupla penalização.

Eis o relatório. Fundamento e decido.

O processo encontra-se pronto para julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a controvérsia é essencialmente de direito e a prova documental existente é suficiente para o deslinde.

A impugnação ao valor da causa não prospera. Considerando que, na inicial, o proveito econômico foi delimitado com base no montante cuja restituição se pretende, não se vislumbra discrepância capaz de justificar a retificação.

No mérito, é incontroversa a natureza consumerista da relação, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação da legislação especial que rege o distrato imobiliário. O contrato juntado encontra-se assinado em 19/12/2024, e o próprio conjunto documental revela que se trata de ajuste posterior à vigência da Lei 13.786/2018, razão pela qual incidem as regras do art. 67-A da Lei 4.591/64. O autor, inclusive, descreve que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, com menção expressa à averbação respectiva

A resolução contratual, no caso, decorre de iniciativa do comprador, por alegada impossibilidade financeira, inexistindo imputação de inadimplemento culposo da incorporadora.

Nessa hipótese, a restituição é devida de forma parcial, nos termos da lógica consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, observadas as balizas específicas da Lei do Distrato, que autorizam, em empreendimentos afetados, a estipulação de cláusula penal compensatória de até 50% das quantias pagas. No instrumento contratual, consta expressamente a previsão de retenção de 50% do valor pago, em caso de resolução por culpa/iniciativa do comprador, com remissão direta ao art. 67-A, §5º, cláusula cuja validade tem sido reiteradamente reconhecida na jurisprudência estadual em casos análogos.

A tese de “dupla penalização”, embora engenhosa, não conduz ao afastamento da disciplina legal do distrato do contrato em exame. A eventual existência de retenções em relação contratual pretérita não impede, por si, a incidência da cláusula penal do distrato atual, pois o objeto desta demanda é a resolução do contrato vigente e suas consequências. Além disso, o próprio autor afirma ter adimplido, neste contrato, o total de R$ 17.828,39, quantia sobre a qual incidirá, de modo único, a retenção aqui reconhecida, afastando-se a ideia de duplicidade de cobrança sobre o mesmo fato gerador.

No tocante à comissão de corretagem, o contrato dispõe, com clareza, que a corretagem é paga diretamente ao corretor/imobiliária e que não será restituída em hipótese alguma de cancelamento ou resolução, com expressa menção ao art. 725 do Código Civil.

Tal previsão, em tese, harmoniza-se com a orientação do Superior Tribunal de Justiça firmada no Tema 938, que admite o repasse da corretagem ao adquirente quando houver prévia informação e destaque, razão pela qual não há base para condenar a ré à devolução dessa verba.

Quanto ao prazo de restituição, tratando-se de empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, deve prevalecer a disciplina específica do art. 67-A da Lei 4.591/64, tal como vem aplicando o Tribunal de Justiça local, não se acolhendo a pretensão de devolução imediata e em parcela única, por contrariar a regra especial do distrato nessa modalidade.

A tutela provisória anteriormente deferida deve ser confirmada, pois a resolução aqui decretada torna incompatível a continuidade das cobranças e a adoção de medidas de restrição creditícia relacionadas a obrigações decorrentes do contrato rescindido.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, relativo ao lote descrito na inicial, e condenar a requerida a restituir ao autor 50% (cinquenta por cento) do montante efetivamente pago no contrato, total atualmente indicado em R$ 17.828,39, abatidas as parcelas relativas à comissão de corretagem, na forma contratual, observando-se o prazo legal do art. 67-A da Lei 4.591/64, com atualização monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da mora, na forma do prazo legal de pagamento
.

Confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida, para manter suspensa a exigibilidade das parcelas do contrato rescindido e para determinar que a ré se abstenha de promover ou manter negativação do nome do autor por débitos vinculados ao referido instrumento.

Diante da
sucumbência majoritária da parte autora quanto ao percentual pretendido (90%), à forma e ao tempo da restituição, reconheço o decaimento mínimo da parte ré e condeno o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC
, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida. (...)” (ID.

361087350) (g.n.)

Pois bem
.

Como visto, o Apelante sustenta, sob a ótica consumerista, a ocorrência de onerosidade excessiva e indevido
bis in idem
, haja vista que o capital utilizado como entrada decorre de um “aproveitamento de crédito” que já havia sido severamente penalizado em um distrato imobiliário pretérito com empresa do mesmo grupo econômico.

Com efeito, tenho que o caso concreto
sub judice
exige a harmonização da norma especial estatuída pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) com a principiologia protetiva do Código de Defesa do Consumidor e a vedação ao enriquecimento sem causa, pois incontroverso que a relação ostenta natureza de consumo e que o negócio jurídico foi firmado sob o regime de patrimônio de afetação, fato devidamente comprovado pela Averbação AV/1 na Matrícula nº 122.783.

Este cenário, aparentemente, atrairia a incidência irrestrita do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, o qual prevê que a cláusula penal seja estabelecida
“até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”
.

Ocorre que a locução normativa
“
até o limite
”
estabelece um teto máximo abstrato, e não uma imposição legal tarifada, inflexível ou automática que dispense o controle judicial de abusividade, tanto que o Superior Tribunal de Justiça já consolidou, em recentes julgados, o entendimento de que o CDC, por se consubstanciar em norma de ordem pública e de envergadura constitucional, atua como vetor limitador das penalidades da Lei do Distrato.

Desse modo, mesmo sob o regime de afetação, a retenção deve se sujeitar ao crivo do art. 51, IV, do CDC e do art. 413 do Código Civil, que determinam a redução equitativa da penalidade quando esta se revelar manifestamente excessiva, conforme se vê:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...) IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade
; (...)”

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.”

Nesse contexto, restou cristalizado na jurisprudência do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018
. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS
(...) RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. (...) 2.
A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo
. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). (...)” (STJ. REsp n. 2.148.689/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 9/12/2025, DJEN 12/12/2025) (g.n.)

Essa orientação protetiva foi corroborada ainda no recentíssimo julgamento do REsp n. 2.260.270/SP, onde aquela Corte Superior asseverou que, no conflito aparente de normas, a aplicação literal do teto de 50% do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 deve recuar diante do limite máximo de 25% em relações de consumo,
mesmo em contratos firmados sob o regime de patrimônio de afetação
, obstando o locupletamento ilícito da vendedora, nos seguintes termos:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
RETENÇÃO DE VALORES EM INCORPORAÇÃO
COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC ESTABELECIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS
. ÓBICES DAS SÚMULAS Nº 7 E 83/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) III. Razões de decidir.

4. O órgão julgador de origem examinou de forma expressa e suficiente os pontos relevantes suscitados, inclusive a redução da multa compensatória e a ponderação entre o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, o art. 413 do Código Civil e as normas do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se, por isso, a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. 5. Decisão contrária aos interesses da parte não se confunde com negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação concisa se equipara à ausência de fundamentação, de modo que não se caracteriza prestação jurisdicional defeituosa. 6. A revisão do percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem (25% dos valores pagos) e da aplicação concreta do art. 413 do Código Civil e do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das circunstâncias específicas do contrato, providência vedada em recurso especial, à luz da Súmula nº 7/STJ. 7.
O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 8. Em casos semelhantes, esta Corte já firmou o entendimento de que, em regra, a redução da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil, por considerar excessiva a penalidade originalmente pactuada, encontra-se alicerçada nas particularidades fático-probatórias do caso concreto
, o que atrai novamente a vedação contida na Súmula nº 7 desta Corte. 9. O alinhamento do acórdão recorrido à orientação consolidada desta Corte atrai a incidência da Súmula nº 83/STJ, que obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/1988. IV. Dispositivo. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, nego provimento.” (STJ. REsp n. 2.260.270/SP, rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 13/4/2026, DJEN 16/4/2026) (g.n.)

Frise-se que, no caso vertente, desponta ainda uma peculiaridade fática incontornável que torna a aplicação do percentual máximo de 50% flagrantemente abusiva, tendo em vista que o montante de R$ 16.578,39, correspondente à quase totalidade do valor pago no atual contrato, não consiste em um “aporte de capital novo”, mas sim em um “aproveitamento de crédito oriundo de um distrato anterior firmado com empresa pertencente ao mesmo grupo econômico da Apelada (Esmeralda X Club).

Isso porque, naquela primeira rescisão, o Apelante já suportou severas retenções, incluindo R$ 6.233,83 e débitos de condomínio, de modo que, chancelar uma nova retenção de 50% sobre as sobras desse mesmo crédito, que foi apenas reaproveitado internamente, consistiria em legitimar uma dupla oneração sobre a mesma base econômica.

Tal conduta, à toda evidência, transgride a função compensatória da cláusula penal, materializando inegável
bis in idem
e flagrante enriquecimento sem causa da Apelada (art. 884 do CC), uma vez que a empresa mitigou seu prejuízo mantendo a receita dentro do próprio grupo, sem suportar novos e expressivos custos de captação de clientela para essa realocação de valores.

A propósito, em casos como tais, a jurisprudência deste Sodalício, inclusive em julgados desta Câmara, de minha relatoria, já assentou a indispensabilidade de redução do teto legal quando configurada a onerosidade excessiva,
in verbis
:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TIME SHARING. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (...) 4.
A cláusula penal contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos, mesmo em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, não é absoluta e deve ser reduzida judicialmente quando excessiva, sendo fixada em 20% no caso concreto, conforme art. 413 do CC e precedentes do STJ (REsp 2091170/SP
) (...)” (TJMT. N.U 1027328-73.2023.8.11.0041, rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 09/12/2025, DJe 15/12/2025) (g.n.)

Nesse contexto, com fundamento no art. 413 do Código Civil e na vedação ao
bis in idem
, entendo que também nesta hipótese a adequação da multa compensatória, todavia, para o patamar global de
25% (vinte e cinco por cento)
sobre a totalidade das quantias efetivamente pagas, percentual este que se afigura como medida mais equitativa e escorreita para o caso concreto, pois tal limite resguarda os legítimos interesses operacionais da incorporadora, restabelecendo a isonomia contratual violada pela retenção em cascata, além de configurar um patamar razoável e suficiente na hipótese de rescisão imotivada por iniciativa do comprador.

No tocante ao prazo e à forma de devolução dos valores, a sentença determinou a restituição diferida, 30 dias após a expedição do “habite-se”, de modo que merece guarida a irresignação do Apelante também neste ponto, a fim de adequar o ato sentencial ao entendimento consolidado pelo STJ no REsp n. 2.148.689/SP, pois a postergação da restituição para o final da obra em contratos de consumo configura prática abusiva que subjuga o consumidor a uma desvantagem exagerada, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC.

Destarte, a restituição das quantias pagas deve ser promovida de forma imediata e em parcela única, aplicando-se a inteligência da Súmula 543 do STJ, afastando-se a abusividade do diferimento.

Em relação à comissão de corretagem, contudo, deve ser mantido o entendimento exarado pelo Juízo
a quo
, pois a mesma foi expressamente pactuada e destacada no instrumento, de modo a atender rigorosamente à orientação sedimentada pelo STJ no Tema 938, não sendo o simples aproveitamento de crédito suficiente para afastar a validade formal da cláusula, devendo ser observado na dedução, contudo, como fartamente demonstrado acima, o teto global de retenção de 25% fixado neste voto para todo o distrato.

No que pertine à fixação dos consectários legais incidentes sobre o montante a ser restituído (danos materiais decorrentes de responsabilidade contratual), impõe-se a aplicação imediata do regime instaurado pela Lei nº 14.905/2024, que alterou os arts. 389 e 406 do Código Civil, devendo a correção monetária, por constituir mero mecanismo de preservação do poder aquisitivo da moeda, incidir a partir da data de cada desembolso (ou do efetivo aproveitamento econômico do crédito), devendo ser balizada estritamente pelo IPCA, nos termos do parágrafo único do art. 389 do Código Civil.

Os juros de mora, por sua vez, inexistindo renitência pretérita da construtora - já que a rescisão se deu por iniciativa do adquirente e de forma diversa da convencionada -, o termo inicial deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, em estrita obediência ao Tema 1.002 do STJ, com base na Taxa SELIC (deduzido o índice de atualização monetária IPCA, sob pena de
bis in idem
contábil), conforme dispõe o novel art. 406, § 1º, do Código Civil.

Por fim, impõe-se examinar também o capítulo da sentença relativo aos honorários advocatícios de sucumbência, porquanto encerra equívoco de ordem técnica que não pode ser chancelado por esta Corte, independente de impugnação específica, dado o caráter de ordem pública que reveste a matéria.

É que a sentença recorrida, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial - decretando a rescisão contratual e condenando a Apelada à restituição de 50% dos valores pagos -, condenou exclusivamente o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Ora, tal solução se mostra teratológica, pois seria juridicamente insustentável impor ao consumidor, vencedor em parcela considerável da pretensão, a responsabilidade integral pelos encargos sucumbenciais, como se a demanda houvesse sido julgada improcedente, sendo certo que, existindo êxito substancial de ambas as partes, a sucumbência deve ser recíproca.

Ademais, a condenação desrespeitou a ordem de vocação estrita esculpida no art. 85, § 2º, do CPC, vez que, havendo condenação em valor econômico mensurável (restituição de parcelas), a base de cálculo da verba honorária deve ser o valor da condenação, e não o valor da causa, como constou da sentença vergastada.

Logo, a correção desse erro estrutural de ofício revela-se imperiosa e não configura
reformatio in pejus
em desfavor da Apelada, uma vez que a correção aproveita ao próprio recorrente e consubstancia o corolário lógico da adequação processual, insculpido no próprio
caput
do art. 85 do CPC, devendo a sentença ser reformada também neste ponto.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
SAMUEL MARTINS DA SILVA
, reformando parcialmente a sentença para limitar a retenção total ao patamar de
25% (vinte e cinco por cento)
sobre os valores efetivamente pagos ou aproveitados pelo Apelante no contrato rescindido, compreendidas nesse limite todas as deduções ordinárias (cláusula penal, corretagem etc.), bem como para determinar a restituição do saldo remanescente de forma imediata e em parcela única; com correção monetária incidindo a partir da data de cada desembolso ou aproveitamento econômico (calculada pelo IPCA), e juros de mora a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ, incidentes pela Taxa SELIC, abatido o IPCA, observada as alterações da Lei nº 14.905/2024).

Por conseguinte, considerando o provimento parcial do apelo, redistribuo os ônus de sucumbência, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais redimensiono, considerando

o trabalho adicional dos causídicos (art. 85, §§ 2º, do CPC), para
15% (quinze por cento)
sobre o valor atualizado da condenação, suportados na proporção de 70% (setenta por cento) para a Apelada e 30% (trinta por cento) para o Apelante, mantida a suspensão da exigibilidade em face do Apelante, por ser beneficiário da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC), mantidos os demais termos da sentença, por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026