Tribunal: TJMT
Processo: 1024591-63.2024.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024591-63.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Liminar, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR]

Parte(s):

[ANA PAULA GOES AQUINO - CPF: 052.852.061-03 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELADO), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), ANA PAULA GOES AQUINO - CPF: 052.852.061-03 (APELADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO E ADESIVO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – PARALISAÇÃO PROLONGADA DAS OBRAS – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – GRATUIDADE DE JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA – PRELIMINAR DE DESERÇÃO REJEITADA – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO AFASTADAS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM – DANO MORAL MANTIDO –
RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO E ADESIVO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Concedem-se os benefícios da gratuidade da justiça à pessoa jurídica que demonstra, por meio de documentação idônea, a impossibilidade de arcar com os encargos processuais sem prejuízo de sua manutenção, nos termos do art. 98 do CPC e da Súmula 481 do STJ, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar de deserção fundada na ausência de recolhimento do preparo recursal.

A existência de contrato de financiamento habitacional com pacto de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal não impede, por si só, a resolução judicial do contrato de promessa de compra e venda quando a pretensão se funda no inadimplemento da própria incorporadora quanto à execução do empreendimento e à entrega do imóvel, porquanto a controvérsia não recai sobre a validade, revisão ou exigibilidade do mútuo habitacional, mas sobre a responsabilidade contratual da vendedora pela frustração do negócio.

Inexiste litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, tampouco deslocamento da competência para a Justiça Federal, quando a demanda se limita à resolução do contrato de promessa de compra e venda e à responsabilização da incorporadora pelos prejuízos decorrentes da paralisação da obra, sendo meramente reflexos os efeitos eventualmente projetados sobre o contrato de financiamento e a garantia fiduciária.

A paralisação prolongada das obras, sem demonstração de retomada efetiva, cronograma seguro ou perspectiva concreta de conclusão do empreendimento, configura inadimplemento substancial da construtora e autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora, nos termos do art. 475 do Código Civil, sendo irrelevante, para esse fim, a alegação de inadimplência da compradora quando a causa determinante do desfazimento do vínculo é a inexecução da obrigação principal de construir e entregar o imóvel.

Não se aplica, em favor da incorporadora, a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, quando foi a própria fornecedora quem comprometeu substancialmente a execução do contrato ao paralisar o empreendimento e frustrar a entrega da unidade imobiliária, não lhe sendo lícito invocar suposto inadimplemento da adquirente para eximir-se das consequências de sua própria mora.

Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela resolução da avença, a restituição das quantias pagas pela adquirente deve ocorrer de forma integral, sendo incabível a retenção de percentual a título de cláusula penal, despesas administrativas ou compensação contratual, porquanto tal providência transferiria à consumidora os riscos econômicos do empreendimento e importaria indevido benefício à parte inadimplente, em afronta à Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

A restituição integral abrange também a comissão de corretagem, porquanto, no contexto da resolução contratual motivada pelo inadimplemento da vendedora, tal desembolso integra os danos emergentes suportados pela consumidora para viabilizar aquisição que não se concretizou por culpa da fornecedora, não incidindo, nessa hipótese, a disciplina prescricional do Tema 938 do STJ, restrita à pretensão autônoma de repetição de indébito fundada na abusividade da transferência do encargo.

A paralisação prolongada do empreendimento, associada à incerteza concreta quanto à entrega do imóvel e à frustração da legítima expectativa da adquirente, ultrapassa os limites do mero inadimplemento contratual e autoriza a condenação em danos morais, sendo adequada a manutenção do quantum indenizatório fixado em R$5.000,00, por observar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sem justificar majoração ou redução.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1024591-63.2024.8.11.0041

APELANTES:
ANA PAULA GOES AQUINO
e
CEA SADDI SPE LTDA.

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação, interpostos por
ANA PAULA GOES AQUINO
e
CEA SADDI SPE LTDA.
,
contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr.
Alexandre Elias Filho
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos nº 1024591-63.2024.8.11.0041, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
“
a)
Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;
b)
Condenar a requerida a restituir à autora o valor de R$ 25.126,03, correspondente a 90% do valor pago, devidamente corrigido monetariamente desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação.
b)
Condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, corrigido monetariamente a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora a partir da citação (art. 405 do Código Civil). A correção monetária deve incidir pelo IPCA e os juros de mora devem observar a taxa SELIC, devendo ser deduzido da SELIC o valor correspondente ao IPCA, a fim de evitar bis in idem na atualização do débito”
(sic).

Ao final, condenou a
CEA SADDI SPE LTDA.
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

A primeira apelante
CEA SADDI SPE LTDA.
, em suas razões recursais, de início, formula pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, ao argumento de que, embora se trate de pessoa jurídica, demonstrou documentalmente a sua incapacidade de arcar com as custas processuais sem prejuízo da própria atividade empresarial.

Sustenta que atravessa severa crise econômico-financeira, afirmando possuir despesas superiores à receita, acúmulo de débitos fiscais, protestos, diversas ações judiciais em trâmite, além de quadro de redução de empregados e ausência de saldo em contas bancárias, circunstâncias que, a seu ver, autorizariam a incidência do art. 98 do CPC e da Súmula 481 do STJ.

A recorrente assevera, nesse ponto, que a insuficiência econômica estaria evidenciada por certidões de protesto, certidões de débitos tributários, extratos bancários, relação de demandas judiciais em curso e documentos contábeis apresentados com o recurso, defendendo que a concessão da benesse é plenamente admissível às pessoas jurídicas quando comprovada a impossibilidade de arcar com os encargos processuais. Alega, ainda, que o custo do preparo recursal, somado à situação financeira já combalida da empresa, inviabilizaria o regular exercício do direito de recorrer, razão pela qual pugna pelo deferimento da gratuidade.

Superada essa questão, a apelante passa a sustentar a necessidade de reforma integral da sentença, afirmando, em síntese, que a condenação à rescisão do contrato e à restituição de valores teria sido proferida em desacordo com a disciplina jurídica aplicável ao caso concreto.

Defende que a relação contratual estabelecida entre as partes não poderia ser desfeita nos moldes reconhecidos pelo juízo de origem, porque o negócio não se resumiria a uma promessa de compra e venda isolada, mas integraria operação mais ampla, envolvendo financiamento habitacional com garantia fiduciária, já formalizado e registrado na matrícula do imóvel.

Nessa linha, a recorrente desenvolve, inicialmente, tese que denomina de “prejudicial de mérito”, segundo a qual o pedido de rescisão seria juridicamente inviável em razão de o imóvel já ter sido objeto de financiamento, com registro da alienação fiduciária na matrícula e transferência da propriedade resolúvel à instituição financeira. Argumenta que, uma vez consolidada a estrutura contratual com a formalização do mútuo habitacional e constituição da garantia real, não mais subsistiria espaço para a simples resolução do compromisso de compra e venda, porquanto o negócio teria se tornado perfeito e acabado, submetendo-se ao regime da Lei nº 9.514/1997.

A apelante sustenta, assim, que a autora buscaria, por via inadequada, rescindir contrato que já se encontra escriturado, registrado e vinculado a financiamento imobiliário, o que tornaria impossível o retorno das partes ao status quo ante apenas por decisão proferida em ação ajuizada exclusivamente contra a construtora. Alega que a pretensão autoral esbarraria na própria estrutura do negócio fiduciário, pois o bem teria passado a garantir obrigação assumida perante a instituição financeira, circunstância que inviabilizaria o desfazimento da avença sem observância do rito próprio previsto na legislação de regência.

Ainda no desenvolvimento dessa tese, a recorrente procura afastar a incidência do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.739.994/DF, invocado na sentença, afirmando que o precedente teria sido construído em contexto fático diverso, no qual a resolução contratual decorreria de inadimplemento do vendedor e de mora da incorporadora quanto à entrega do imóvel. Segundo sustenta, no caso dos autos a situação seria oposta, pois o descumprimento contratual seria imputável exclusivamente à compradora, que teria deixado de adimplir as prestações assumidas, não sendo possível estender ao caso concreto a orientação firmada naquele julgado.

A recorrente acrescenta que o Superior Tribunal de Justiça possui precedentes no sentido de que, em contratos de compra e venda de imóvel garantidos por alienação fiduciária, a resolução contratual pretendida pelo adquirente, por razões pessoais ou por desinteresse na manutenção do negócio, deve observar a sistemática própria da Lei nº 9.514/1997, e não a disciplina geral de rescisão contratual com devolução simples das parcelas pagas. Com isso, sustenta que o decisum recorrido teria desconsiderado a natureza complexa do negócio firmado, aplicando indevidamente regime jurídico incompatível com a realidade contratual estabelecida entre as partes.

Em seguida, a apelante suscita questão de ordem processual atinente à competência jurisdicional e à necessidade de integração da Caixa Econômica Federal à lide. Alega que, desde a contestação, teria apontado a existência de contrato de financiamento firmado entre a autora e a instituição financeira, bem como a constituição de alienação fiduciária sobre o imóvel, de modo que a controvérsia não poderia ser decidida sem a participação da CEF, credora fiduciária e titular de direitos diretamente afetados pela sentença rescindente.

A partir dessa premissa, sustenta a configuração de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, por entender que eventual rescisão da promessa de compra e venda repercute inevitavelmente sobre o contrato de financiamento e sobre a garantia fiduciária constituída em favor da empresa pública federal. Argumenta que a sentença, ao desconstituir a avença principal sem a presença da credora fiduciária, teria produzido efeitos sobre relação jurídica da qual a CEF participa diretamente, em afronta aos arts. 114 e 115 do Código de Processo Civil.

A apelante defende, por conseguinte, que a ausência de citação da Caixa Econômica Federal acarretaria nulidade da sentença, pois a eficácia do provimento jurisdicional dependeria da participação de todos os sujeitos da relação jurídica material controvertida. Afirma que, como o imóvel foi dado em garantia à instituição financeira e a propriedade resolúvel teria sido transferida em seu favor, a rescisão contratual reconhecida na origem criaria situação de insegurança jurídica e afetaria diretamente direitos da CEF, sem que lhe fosse assegurado o contraditório.

A recorrente vai além e sustenta que, sendo a Caixa Econômica Federal empresa pública federal interessada na lide, a competência para processar e julgar a causa seria da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição da República. Afirma que o juízo estadual não poderia ter examinado pedido que, a seu ver, interfere no contrato de financiamento habitacional e na garantia fiduciária firmados com a instituição financeira, motivo pelo qual requer o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Comum Estadual, com a consequente cassação da sentença e remessa dos autos ao juízo federal competente.

No mérito propriamente dito, a apelante insiste na improcedência dos pedidos iniciais ao sustentar que a autora não faria jus à rescisão contratual com restituição de valores, porquanto teria dado causa ao rompimento da avença ao deixar de adimplir as prestações pactuadas. Defende que a inadimplência da compradora é anterior ao ajuizamento da ação e que a petição inicial teria omitido tal circunstância, construindo narrativa centrada em suposta falta de perspectivas quanto ao empreendimento, quando, na verdade, a ruptura contratual decorreria do descumprimento das obrigações assumidas pela própria adquirente.

Segundo a recorrente, o conjunto documental acostado aos autos demonstraria que a autora permaneceu por meses sem realizar os pagamentos devidos, incidindo nas cláusulas contratuais atinentes à mora e ao inadimplemento, de modo que não poderia se beneficiar de resolução contratual com devolução de parcelas em moldes favoráveis ao consumidor que rompe o ajuste por culpa exclusiva da vendedora. Sustenta que o contrato firmado previa expressamente consequências para a inadimplência do promitente comprador, inclusive retenção de valores e demais encargos decorrentes da resolução, devendo ser observadas as cláusulas livremente pactuadas.

A apelante argumenta, nesse contexto, que a sentença afrontaria os princípios da força obrigatória dos contratos e da autonomia privada, por ter desconsiderado o conteúdo do pacto celebrado e afastado, sem fundamento idôneo, as disposições contratuais que disciplinavam a hipótese de desfazimento do negócio por inadimplemento do adquirente. Alega que, em se tratando de contrato complexo, vinculado a financiamento habitacional e alienação fiduciária, não seria possível simplesmente aplicar solução de rescisão com devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, como se se tratasse de mera desistência em compromisso de compra e venda desatrelado de financiamento.

A recorrente também sustenta que, em hipóteses como a dos autos, o inadimplemento em contrato de mútuo habitacional com garantia real deve ensejar a execução da garantia fiduciária e a observância do regime próprio da Lei nº 9.514/1997, e não a restituição das prestações com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Defende que os contratos de financiamento imobiliário possuem disciplina específica e não se confundem com simples contratos de promessa de compra e venda, razão pela qual a solução adotada na sentença, ao impor devolução substancial dos valores pagos, seria juridicamente inadequada.

Por fim, a apelante impugna a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sustentando, em essência, que não praticou ato ilícito apto a justificar reparação extrapatrimonial. Afirma que sempre buscou o cumprimento do contrato e a continuidade do empreendimento, inexistindo conduta abusiva, humilhante ou ofensiva à dignidade da autora que ultrapasse os limites do mero inadimplemento contratual. Alega, assim, que o contexto narrado nos autos não revela violação a direitos da personalidade, mas, quando muito, controvérsia patrimonial decorrente de relação contratual, insuficiente para legitimar a compensação moral arbitrada na origem.

A par destes argumentos, pugna “
[...]
a)
Seja conhecido o presente recurso, eis que tempestivo e dentro do que determina a possibilidade de concessão da justiça gratuita em favor da Apelante conforme o que prevê o art. 99, §7º do CPC;
b)
Seja CASSADA a sentença, diante da necessidade da presença da CEF no polo passivo da ação, sendo, portanto, incompetente o Juízo sentenciante; caso seja ultrapassada a preliminar recursal, no mérito;
c)
Seja provido o presente recurso reformar a decisão quanto restituição total dos valores pagos pela Apelada de forma a ser considerada improcedente ou, caso não seja o entendimento de vossas excelências, aplicação de retenção de 50% conforme determina a lei e a jurisprudência e reforma da condenação em danos morais ou frente a entendimento diverso sua minoração”
(sic).

A segunda apelante,
ANA PAULA GOES AQUINO
, insurge-se, inicialmente, contra o capítulo sentencial que autorizou a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos à construtora, sustentando que, uma vez reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, não subsiste fundamento jurídico para qualquer abatimento sob a rubrica de despesas administrativas.

Afirma que a paralisação das obras por período superior a dois anos, com execução estagnada em 51,45%, evidencia o inadimplemento integral da fornecedora, circunstância que atrai a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral.

Aduz, por conseguinte, que a sentença, embora tenha reconhecido corretamente a responsabilidade da construtora pela resolução do negócio, incorreu em contradição ao impor à consumidora prejuízo econômico decorrente de conduta que não lhe é imputável.

Prossegue alegando que a retenção de qualquer percentual transfere indevidamente à adquirente os riscos do empreendimento imobiliário, em afronta à sistemática protetiva do Código de Defesa do Consumidor.

Argumenta que o valor histórico de R$27.917,81 (vinte e sete mil, novecentos e dezessete reais e oitenta e um centavos) deve ser restituído em sua integralidade, com atualização monetária e juros, de modo a recompor plenamente o patrimônio da compradora e evitar o enriquecimento sem causa da construtora, que permaneceu com os valores sem entregar a unidade prometida. Ao final desse tópico, requer a reforma da sentença para afastar integralmente a retenção de 10% (dez por cento) e condenar a recorrida à devolução de 100% (cem por cento) das quantias pagas, acrescidas de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros moratórios a partir da citação, nos moldes já fixados pelo juízo de origem.

No tocante aos danos morais, a recorrente adesiva sustenta que o montante arbitrado em primeiro grau, correspondente a R$5.000,00 (cinco mil reais), revela-se insuficiente diante da gravidade concreta da lesão suportada.

Defende que a prolongada paralisação da obra, sem perspectiva concreta de conclusão, extrapola o mero inadimplemento contratual e atinge diretamente a esfera da dignidade da consumidora, que viu frustrado o projeto de aquisição da casa própria, submetendo-se a quadro prolongado de insegurança jurídica, financeira e emocional.

Ressalta que a indenização deve observar não apenas a função compensatória, mas também a dimensão pedagógico-preventiva, de forma a desestimular a repetição de condutas negligentes por parte da construtora. Com base nessas premissas, pugna pela majoração do quantum indenizatório para R$10.000,00 (dez mil reais), conforme postulado na petição inicial.

Ao final, requer
“
a)
Conhecimento e Provimento: Que o presente Recurso Adesivo seja conhecido e, no mérito, TOTALMENTE PROVIDO para reformar a r. sentença nos pontos impugnados;
b)
Restituição Integral (100%): A reforma do dispositivo para afastar a retenção de 10%, condenando a Recorrida à devolução INTEGRAL (100%) dos valores pagos, no montante de R$ 27.917,81, em observância à Súmula 543 do STJ, por se tratar de rescisão por culpa exclusiva da construtora;
c)
Atualização Monetária: Que sobre o valor integral da restituição incida correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, conforme critérios já estabelecidos em juízo;
d)
Majoração dos Danos Morais: A reforma da sentença para majorar o quantum indenizatório a título de danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando a frustração do direito à moradia e o tempo de paralisação da obra;
e)
Honorários Advocatícios: A majoração dos honorários sucumbenciais para o patamar máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11 do CPC, face ao trabalho adicional em sede recursal”
(sic).

A primeira apelante,
CEA SADDI SPE LTDA.
, apresentou contrarrazões ao recurso de apelação da parte contrária, requerendo o desprovimento do recurso de apelação da segunda apelante.

A segunda apelante,
ANA PAULA GOES AQUINO
, apresentou contrarrazões ao recurso de apelação da parte contrária, requerendo preliminarmente o não-conhecimento do recurso de apelação, alegando para tanto a ocorrência de deserção, ante a interposição da apelação sem o indevido recolhimento do preparo. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso de apelação da primeira apelante.

Conforme Id. 356631873, a segunda apelante
ANA PAULA GOES AQUINO
,

tem justiça gratuita deferida na origem, sendo dispensada do recolhimento do preparo recursal.

O preparo recursal atinente ao recurso interposto por
CEA SADDI SPE LTDA.
não foi recolhido, haja vista que há pedido de gratuidade de justiça a ser analisado por esta relatoria.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença
que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
“
a)
Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;
b)
Condenar a requerida a restituir à autora o valor de R$ 25.126,03, correspondente a 90% do valor pago, devidamente corrigido monetariamente desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação.
b)
Condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, corrigido monetariamente a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora a partir da citação (art. 405 do Código Civil). A correção monetária deve incidir pelo IPCA e os juros de mora devem observar a taxa SELIC, devendo ser deduzido da SELIC o valor correspondente ao IPCA, a fim de evitar bis in idem na atualização do débito”
(sic).

Ao final, condenou a
CEA SADDI SPE LTDA.
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Eis a sentença exarada:

“[...]
Vistos.

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos com pedido de danos morais e liminar, ajuizada por ANA PAULA GOES AQUINO em face de CEA SADDI SPE LTDA.

Narra a autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a requerida, tendo como objeto uma unidade imobiliária localizada na Avenida Aycar Saddi, loteamento Jardim Presidente, nesta capital, identificada como unidade 103, bloco 05, do empreendimento Residencial CA SADDI, no valor de R$ 204.288,00 (duzentos e quatro mil, duzentos e oitenta e oito reais), conforme contrato firmado em 30/08/2022.

Afirma que efetuou o pagamento de R$ 27.917,81, a título de entrada, e que o restante do valor seria financiado pela Caixa Econômica Federal, o que de fato ocorreu através de contrato firmado em 12/09/2022.

Alega que a obra se encontra paralisada há mais de 10 meses, sem previsão de retorno, o que tem gerado insegurança quanto à entrega do imóvel. Informa que a requerida estaria negociando medidas emergenciais junto à Caixa Econômica Federal para retomada das construções, mas que já houve três tentativas de solicitação do plano emergencial, todas negadas pelo banco.

[...]

a) Da ilegitimidade passiva

A requerida alega ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, sob o argumento de que, com a celebração do contrato de financiamento com alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal, teria se operado a transferência da propriedade, não subsistindo mais relação contratual entre as partes.

Tal alegação, entretanto, não merece prosperar, pois, embora tenha havido financiamento bancário com alienação fiduciária, a relação jurídica originária entre a autora e a construtora permanece válida, especialmente no que tange às obrigações da requerida quanto à construção e entrega do imóvel no prazo contratado.

[...]

II- Do mérito

A controvérsia cinge-se à possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a consequente devolução dos valores pagos pela autora, em razão da paralisação das obras do empreendimento.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, estando sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

[...]

A requerente fundamenta seu pedido de rescisão contratual na paralisação das obras do empreendimento por mais de dez meses, sem previsão concreta de retomada, o que gera insegurança quanto à entrega do imóvel.

Ao passo que a requerida alega que o contrato encontra-se dentro do prazo de entrega, que seria de 36 meses a partir da assinatura do contrato (30/08/2022), com prazo de carência de 180 dias, e que a paralisação das obras decorre de fatores alheios à sua vontade, como a pandemia de COVID-19 e a desvalorização da construção civil.

Pois bem.

Analisando os documentos juntados aos autos, verifico que é incontroversa a paralisação das obras do empreendimento, tendo em vista que a própria requerida admite tal fato em sua contestação, apenas justificando que estaria buscando soluções junto à Caixa Econômica Federal e investidores para retomar a construção.

Os documentos juntados pela autora, especialmente a contranotificação da Caixa Econômica Federal (ID 158717485), confirmam a "desmobilização momentânea da presente obra constatada em vistoria técnica", bem como que a construtora estaria em negociações com a Caixa "objetivando avaliar medidas emergenciais para restabelecimento das condições de continuidade de execução das obras".

Ademais, as atas de reuniões realizadas entre a construtora, a comissão de representantes dos adquirentes e a Caixa Econômica Federal (IDs 158717487, 170707157 e 206983924) evidenciam que a obra está paralisada há mais de um ano, com apenas 51,45% de execução, e que a construtora vem tentando, sem sucesso, obter aprovação de um plano emergencial junto à Caixa Econômica Federal para retomada das obras.

O comunicado da construtora de junho de 2025 (ID 206983925) revela que, mesmo após a aprovação do plano emergencial, a construtora não conseguiu obter os recursos necessários para a retomada das obras, pois o fundo de investimentos com o qual havia firmado memorando de entendimentos desistiu do negócio, e a Caixa Econômica Federal negou a alteração da modalidade do plano emergencial.

Diante desse cenário, é evidente que a paralisação prolongada das obras, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento contratual por parte da requerida, autorizando a rescisão do contrato.

[...]

No caso em análise, a paralisação das obras por mais de um ano, associada às sucessivas tentativas frustradas da construtora em obter recursos para sua retomada, torna evidente que a requerida não conseguirá cumprir sua obrigação de entregar o imóvel no prazo contratualmente estabelecido.

Ademais, a cláusula contratual que prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega por tempo indeterminado em caso de força maior (ID 165222767) mostra-se abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, transferindo-lhe os riscos do negócio que deveriam ser suportados pela construtora.

Cabe ressaltar também que, conforme ata de reunião de janeiro de 2025 (ID 206983924), a construtora informou que o novo prazo para entrega e legalização do empreendimento seria de 24 meses a contar da assinatura do aditamento do plano emergencial com a CEF, o que estenderia o prazo para 31/01/2027, ou seja, quase quatro anos e meio após a assinatura do contrato original, o que se mostra manifestamente excessivo e abusivo.

Além disso, o comunicado de junho de 2025 (ID 206983925) demonstra que, mesmo após a aprovação do plano emergencial, a construtora não conseguiu obter os recursos necessários para a retomada das obras, o que torna ainda mais incerta a possibilidade de conclusão do empreendimento no prazo estipulado.

Reconheço, portanto, o inadimplemento contratual da requerida e declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. De modo que, surge o dever de restituir os valores pagos pela autora, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, no valor de R$ 27.917,81, conforme demonstrativo de pagamentos juntado aos autos (ID 158717482).

Quanto à cláusula penal prevista no contrato, que estabelece a retenção de 50% do valor pago, além da integralidade da comissão de corretagem e honorários advocatícios, entendo que esta se mostra manifestamente abusiva, especialmente considerando que a rescisão decorre de culpa exclusiva da requerida.

A Lei nº 13.786/2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, estabelece em seu art. 67-A, II, que a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga.

Em que pese o dispositivo tratar especificamente da resolução por inadimplemento do adquirente, se aplica o mesmo limite percentual nos casos de rescisão por culpa do vendedor, como forma de equilibrar a relação contratual. Razão pela qual, considerando que a rescisão decorre de culpa exclusiva da requerida, entendo que a retenção deve ser limitada a 10% do valor pago, percentual que se mostra razoável para cobrir as despesas administrativas da construtora.

Nesse contexto, determino a devolução de 90% do valor pago pela autora, o que corresponde a R$ 25.126,03, devidamente corrigido monetariamente desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como as circunstâncias do caso concreto, entendo adequado o montante de R$ 5.000,00, que se mostra suficiente para compensar o dano sofrido pela autora, sem configurar enriquecimento sem causa, e para desestimular a requerida a praticar condutas semelhantes no futuro.

Esclareço, por fim, que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda não implica automaticamente na extinção do contrato de financiamento firmado pela autora junto à Caixa Econômica Federal. Bem como que, caberá à autora, após o trânsito em julgado desta sentença, buscar junto à instituição financeira a resolução da questão relativa ao financiamento ou outra solução que se mostre adequada, observadas as condições contratuais específicas do financiamento.

Com essas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;

b) Condenar a requerida a restituir à autora o valor de R$ 25.126,03, correspondente a 90% do valor pago, devidamente corrigido monetariamente desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação.

b) Condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, corrigido monetariamente a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

A correção monetária deve incidir pelo IPCA e os juros de mora devem observar a taxa SELIC, devendo ser deduzido da SELIC o valor correspondente ao IPCA, a fim de evitar bis in idem na atualização do débito.

[...]

Considerando que a autora sucumbiu em parte mínima de seus pedidos, condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
”

(Id. 356305915)

Pois bem.

Inicialmente, cumpre apreciar o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça formulado pela primeira apelante em sede recursal.

Nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil:

“
Art. 98.
A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.”

Em se tratando de pessoa jurídica, todavia, a concessão do benefício não decorre de mera afirmação de hipossuficiência, exigindo-se demonstração concreta da impossibilidade de arcar com os encargos processuais, conforme entendimento consolidado na Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

“
Súmula 481 STJ:
Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.”

No caso concreto, entendo que a recorrente logrou comprovar, de forma suficiente, a alegada dificuldade financeira.

Isso porque a documentação carreada com as razões de apelação evidencia quadro patrimonial e financeiro sensivelmente comprometido, notadamente a partir da existência de expressivo passivo fiscal, com 43 inscrições em dívida ativa e valor consolidado de R$3.716.429,61 (três milhões, setecentos e dezesseis mil, quatrocentos e vinte e nove reais e sessenta e um centavos), conforme relatório extraído da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.

Soma-se a isso a certidão positiva de débitos municipais e a documentação contábil apresentada pela empresa, indicativa de acentuado desequilíbrio em sua saúde financeira, tal como alegado no recurso.

Além disso, a apelante juntou extrato bancário de conta de sua titularidade, referente ao mês de março de 2025, do qual se extrai ausência de movimentação financeira e saldo zerado ao longo de todo o período consultado, circunstância que, embora isoladamente não seja conclusiva, corrobora o cenário de incapacidade econômica narrado pela recorrente. Também consta das razões recursais a informação de existência de múltiplas demandas judiciais, protestos e débitos perante diversos entes, o que reforça o contexto de dificuldade econômico-financeira enfrentado pela empresa.

Nesse contexto, considerados em conjunto os elementos documentais trazidos aos autos, reputo suficientemente evidenciada, ao menos para os fins do art. 98 do CPC, a impossibilidade de a apelante suportar, neste momento, o recolhimento das custas recursais sem prejuízo de sua própria manutenção.

Diante disso,
defiro
à apelante os benefícios da gratuidade da justiça, apenas para fins de processamento do presente recurso, dispensando-a do recolhimento do preparo tão somente.

Por conseguinte,
rejeito
a preliminar de deserção suscitada em contrarrazões por
ANA PAULA GOES AQUINO
. Isso porque a ausência de recolhimento do preparo, na hipótese, não conduz ao não conhecimento da apelação, uma vez que a recorrente formulou, no próprio ato de interposição, pedido de concessão da gratuidade da justiça, instruindo-o com documentos voltados à demonstração de sua alegada incapacidade financeira.

Reconhecida a presença dos requisitos para o deferimento da benesse, fica afastada a exigibilidade do recolhimento das custas recursais, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil, restando descaracterizada a deserção.

Não se desconhece a insurgência da apelada no sentido de que os documentos apresentados não seriam suficientes à comprovação da hipossuficiência da pessoa jurídica.

Todavia, uma vez reputados idôneos os elementos coligidos para evidenciar, ao menos neste momento processual, a impossibilidade de a apelante suportar os encargos do preparo sem prejuízo de sua já combalida situação financeira, impõe-se reconhecer a regularidade formal do apelo.

A deserção, portanto, não se configura, porquanto o não recolhimento do preparo encontra justificativa em pedido de assistência judiciária que ora se acolhe.

Assim, superada a questão atinente ao preparo,
conheço
do recurso interposto pela
CEA SADDI SPE LTDA.
e passo a análise das questões preliminares por ela arguidas.

A apelante sustenta, em sede de prejudicial de mérito, a impossibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, ao argumento de que o imóvel objeto da avença foi submetido a financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal, circunstância que, a seu ver, tornaria o negócio jurídico perfeito e acabado, inviabilizando sua desconstituição na via eleita.

Alega, ainda, que a existência da garantia fiduciária atrairia a incidência do rito da Lei nº 9.514/1997 e revelaria a necessidade de integração da instituição financeira ao polo passivo da demanda, com o consequente deslocamento da competência para a Justiça Federal.

A irresignação, contudo, não comporta acolhimento.

Isso porque a controvérsia submetida a julgamento não recai sobre o contrato de financiamento celebrado entre a adquirente e a Caixa Econômica Federal, tampouco sobre a higidez da alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel.

O objeto da presente demanda é mais restrito: discute-se, exclusivamente, a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a consumidora e a incorporadora, em razão do alegado inadimplemento desta quanto à execução do empreendimento e à entrega do bem no prazo ajustado. Trata-se, portanto, de relação jurídica autônoma em face daquela estabelecida com a instituição financeira, ainda que a ela conexa sob o aspecto econômico.

Nessa perspectiva, a existência de financiamento habitacional com garantia fiduciária não constitui, por si só, obstáculo intransponível à resolução do contrato principal, sobretudo quando a pretensão resolutória decorre de suposto inadimplemento da própria vendedora/incorporadora.

A disciplina prevista na Lei nº 9.514/1997 volta-se precipuamente à tutela do crédito fiduciário e ao procedimento de consolidação da propriedade em favor do credor nas hipóteses de mora do devedor fiduciante. Não se presta, porém, a blindar o fornecedor inadimplente contra a desconstituição do negócio jurídico principal quando demonstrado que a frustração da avença decorreu de sua própria conduta.

Sobre o tema, colaciono precedente deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PARALISAÇÃO PROLONGADA DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por construtora/incorporadora em virtude da sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma por culpa exclusiva da vendedora, condenou-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

2. A paralisação da obra foi documentalmente confirmada pela Caixa Econômica Federal, que atestou a desmobilização do canteiro e negou os planos emergenciais apresentados pela construtora.

II. Questão em discussão

3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se a existência de alienação fiduciária em garantia impede a rescisão judicial do contrato de compra e venda por culpa da construtora; (ii) se a paralisação prolongada da obra configura inadimplemento contratual apto a autorizar a resolução imediata do contrato; (iii) se a restituição dos valores pagos deve ser integral; (iv) se o inadimplemento, nas circunstâncias do caso, gera dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

4. A alienação fiduciária em garantia não obsta a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda quando a culpa pelo inadimplemento é exclusiva da construtora/incorporadora; a Lei n.º 9.514/1997 disciplina a excussão da garantia em caso de inadimplência do devedor fiduciante, situação diversa da presente.

5. A paralisação da obra por período superior a dezenove meses, com estagnação em 51% de execução e ausência de perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento antecipado do contrato, com violação dos deveres anexos de lealdade e cooperação decorrentes da boa-fé objetiva, a autorizar a resolução imediata da avença.

6. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível qualquer retenção a título de cláusula penal, comissão de corretagem ou despesas administrativas.

7. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. Para que o descumprimento alcance a esfera da personalidade do contratante lesado, é necessária a demonstração de circunstância excepcional que produza lesão efetiva à dignidade, à integridade psíquica ou a outros direitos personalíssimos, o que não se verifica no caso concreto.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais.

Tese de julgamento: “A paralisação prolongada da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento antecipado do contrato de promessa de compra e venda, autorizando a rescisão imediata com restituição integral dos valores pagos, independentemente da existência de alienação fiduciária em garantia, sendo incabível a condenação por danos morais na ausência de circunstância excepcional que demonstre lesão a direito da personalidade do adquirente”.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 475; CDC, arts. 2º, 3º e 47; Lei n.º 9.514/1997, arts. 22 e 26; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.739.994/DF.”
(N.U 1030499-04.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2026, Publicado no DJE 30/06/2026) (Destaquei)

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp nº 1.739.994/DF, assentou compreensão no sentido de que a alienação fiduciária não impede, em abstrato, a resolução do contrato de promessa de compra e venda quando a ruptura decorre de culpa do promitente vendedor, justamente porque não seria juridicamente aceitável converter a garantia real em instrumento de perpetuação do inadimplemento do fornecedor.

Embora a apelante busque afastar a incidência desse entendimento mediante
distinguishing
, ao sustentar que, no caso concreto, a mora seria imputável à compradora, o exame dos autos revela que a demanda foi proposta com fundamento na paralisação das obras e na ausência de perspectiva concreta de conclusão do empreendimento, vale dizer, em alegado descumprimento contratual da própria incorporadora, e não em mero arrependimento ou desinteresse da adquirente. É precisamente essa moldura fática que afasta a incidência da tese recursal.

Também não procede a alegação de necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, tampouco de deslocamento da competência para a Justiça Federal. Isso porque a presente demanda versa exclusivamente sobre a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a autora e a incorporadora, não havendo discussão acerca da validade, revisão ou exigibilidade do contrato de financiamento celebrado com a instituição financeira.

Nessa linha, a eventual existência de alienação fiduciária em favor da Caixa não torna a empresa pública litisconsorte passiva necessária, pois a controvérsia posta em juízo pode ser integralmente solucionada entre as partes contratantes da promessa de compra e venda. Os reflexos da rescisão sobre o financiamento e sobre o registro da garantia, se houver, constituem mera consequência acessória, a ser oportunamente regularizada pelas vias próprias, sem interferir na competência desta Justiça Estadual para o julgamento da lide.

Assim,
rejeito
a prejudicial de mérito fundada na impossibilidade de rescisão do contrato em razão da alienação fiduciária registrada em favor da Caixa Econômica Federal.

Rejeitada, portanto, a tese de impossibilidade de rescisão do contrato em razão da alienação fiduciária, passa-se, por consequência, ao exame da preliminar de incompetência da Justiça Estadual, igualmente suscitada pela recorrente sob o fundamento de necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda.

No tocante à preliminar de incompetência da Justiça Estadual, igualmente não assiste razão à recorrente.

A controvérsia deduzida nos autos não se volta contra a Caixa Econômica Federal, tampouco envolve discussão sobre a validade, revisão ou exigibilidade do contrato de financiamento, limitando-se à responsabilização da incorporadora pelos efeitos do inadimplemento contratual decorrente da paralisação da obra e da não entrega do imóvel no prazo ajustado.

Nessa perspectiva, o pedido de restituição dos valores suportados pela adquirente, inclusive aqueles pagos a título de encargos vinculados ao financiamento, insere-se no contexto da reparação dos prejuízos decorrentes da mora da fornecedora, e não em pretensão dirigida à instituição financeira.

Inexiste, portanto, litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, assim como não há falar em deslocamento da competência para a Justiça Federal, porquanto eventual interesse da instituição financeira no desfecho da demanda é meramente reflexo e insuficiente para atrair a incidência do art. 109, I, da Constituição Federal.

Nesse viés, colaciono entendimento desta Câmara de direito privado:

Ementa: direito civil e do consumidor. apelação cível. ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito. compra e venda de imóvel na planta. atraso na entrega da unidade. ilegitimidade passiva afastada. responsabilidade solidária das incorporadoras. juros de obra. tema 996/stj. indenização por aluguéis e danos morais. termo inicial da mora readequado. recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por Echer Empreendimentos Ltda. e Alameda Echer 38 Incorporações SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito, condenando solidariamente as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, ao pagamento de indenização material correspondente a alugueis durante o período de atraso na entrega do imóvel, indenização por danos morais e multa por descumprimento de decisão liminar. As apelantes sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda., bem como a incompetência da Justiça Estadual quanto aos pedidos relacionados aos juros de obra, sob alegação de necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo. No mérito, impugnam o reconhecimento da mora contratual e os consectários indenizatórios dela decorrentes.

II. Questões em discussão

Há três questões: (i) se a empresa Echer Empreendimentos Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, diante da alegação de ausência de vínculo contratual direto com a adquirente; (ii) se a controvérsia envolvendo ressarcimento de juros de obra atrai a competência da Justiça Federal e impõe a inclusão da Caixa Econômica Federal no feito; e (iii) se houve atraso imputável às incorporadoras na entrega do imóvel, apto a ensejar o ressarcimento de juros de obra, indenização por alugueis e compensação por danos morai.

III. Razões de decidir

1. A legitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda. decorre de sua inserção na cadeia de fornecimento e da atuação conjunta no empreendimento imobiliário, circunstância evidenciada pela participação das empresas no contrato de financiamento e pela configuração de grupo econômico, impondo-se a responsabilidade solidária nos termos do CDC.

2. A pretensão deduzida não se volta contra a instituição financeira nem objetiva revisão do contrato bancário, mas busca a responsabilização civil das incorporadoras pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Inexiste, assim, hipótese de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal ou deslocamento da competência para a Justiça Federal.

3. A cláusula contratual que fixou o prazo de entrega da unidade em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento prevalece sobre eventual cronograma diverso constante do ajuste bancário, conforme expressamente pactuado pelas partes.

4. Considerando que o contrato de financiamento foi firmado em 10/08/2022, o prazo contratual para entrega do imóvel encerrou-se em 10/08/2024, prorrogado até 10/02/2025 em razão da cláusula de tolerância de 180 dias, restando configurada a mora contratual das apelantes após essa data.

5. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza o ressarcimento dos juros de obra suportados pela adquirente após o termo final contratualmente previsto, ainda que a cobrança tenha sido realizada diretamente pela instituição financeira.

6. A privação da posse do imóvel durante o período de mora presume prejuízo material ao comprador, legitimando a condenação ao pagamento de indenização equivalente aos aluguéis comprovadamente suportados pela adquirente até a efetiva entrega das chaves.

7. O inadimplemento prolongado das incorporadoras, frustrando a legítima expectativa de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero dissabor contratual e configura dano moral indenizável.

8. Assiste parcial razão às apelantes apenas quanto ao marco inicial da mora, devendo o ressarcimento dos juros de obra e a indenização material por aluguéis observar a data de 10/02/2025, mantidos os demais termos da condenação

IV. Dispositivo e teses

Recurso de apelação parcialmente provido.

Teses de julgamento:

1. A incorporadora integrante do mesmo grupo econômico e participante da cadeia de fornecimento possui legitimidade para responder solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

2. O pedido de ressarcimento de juros de obra fundado no inadimplemento contratual da construtora não atrai a competência da Justiça Federal nem impõe a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo.

3. O atraso na entrega do imóvel autoriza o ressarcimento dos juros de obra e o pagamento de indenização equivalente aos alugueis suportados pelo adquirente até a efetiva entrega das chaves, observando-se o termo final contratualmente ajustado, incluído o prazo de tolerância.”
(N.U 1036281-55.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/05/2026, Publicado no DJE 26/05/2026)

Rejeito
, assim, a preliminar de incompetência da Justiça Estadual.

Quanto ao cerne, considerando a existência de recursos de apelação interpostos por ambas as partes e a evidente interdependência entre as teses deduzidas, impõe-se o exame conjunto das insurgências recursais, a fim de propiciar solução uniforme e coerente da controvérsia, em observância aos fundamentos suscitados em cada apelo e aos limites da devolutividade recursal.

Desse modo, as matérias meritórias serão apreciadas de forma articulada, à luz dos argumentos veiculados por ambas as recorrentes, evitando-se repetições desnecessárias e assegurando-se enfrentamento integral das questões efetivamente devolvidas a esta instância revisora.

No mérito remanescente, a rescisão contratual revela-se cabível e necessária, não por simples desistência da adquirente, mas em razão do inadimplemento substancial da construtora, consubstanciado na paralisação prolongada das obras, sem demonstração de retomada efetiva, cronograma seguro ou perspectiva concreta de entrega da unidade imobiliária.

A relação jurídica firmada entre as partes tem natureza consumerista, pois a autora figura como destinatária final do imóvel adquirido, ao passo que a ré atua profissionalmente no mercado de incorporação e construção imobiliária.

Desse modo, incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação subsidiária do Código Civil, especialmente quanto à resolução por inadimplemento, nos termos do art. 475, segundo o qual:

“
Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Nesse contexto, a obrigação assumida pela incorporadora/construtora não se limita à formalização do contrato ou à viabilização inicial do financiamento, mas compreende a execução regular do empreendimento e a entrega da unidade imobiliária em conformidade com a oferta e com a legítima expectativa criada no consumidor.

A paralisação da obra, em percentual significativo de execução e sem horizonte concreto de conclusão, compromete a finalidade econômica do contrato e autoriza o desfazimento do vínculo por culpa exclusiva da fornecedora.

Não prospera, portanto, a tentativa da
CEA SADDI SPE LTDA.
de deslocar a responsabilidade pela ruptura contratual à adquirente.

A alegação de inadimplência da autora não se sobrepõe ao fato determinante da lide: a obra permaneceu paralisada por longo período, sem demonstração de que a construtora possuísse condições objetivas de cumprir a prestação principal que lhe competia. A eventual existência de parcelas em aberto, em cenário de incerteza quanto à própria entrega do imóvel, não transmuda a consumidora em responsável pela frustração do negócio, sobretudo quando a causa eficiente da resolução contratual foi a descontinuidade do empreendimento.

Pela mesma razão, mostra-se inaplicável a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.

A
exceptio non adimpleti contractus
não pode ser manejada pela parte que, antes ou de modo substancial, comprometeu a execução da obrigação principal do contrato. Em outras palavras, a construtora não pode invocar suposto inadimplemento da compradora para justificar a própria paralisação prolongada da obra, quando era dela o dever primordial de executar e entregar o empreendimento em condições compatíveis com o pactuado.

Nesse sentido, e envolvendo o mesmo empreendimento objeto da lide, colaciono precedentes deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PARALISAÇÃO PROLONGADA DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por CEA Saddi SPE Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com devolução de valores pagos, danos morais e pedido liminar, julgou procedentes os pedidos formulados por Evandro Corbelino Biancardini, declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva da ré, condenou-a à restituição integral de R$ 62.496,00, corrigidos pela SELIC desde cada desembolso, ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A apelante alegou não ter dado causa à rescisão, invocou inadimplência do comprador e exceção do contrato não cumprido, requereu a retenção de 25% a 30% dos valores pagos, a exclusão da comissão de corretagem da restituição e o afastamento ou redução da indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a paralisação das obras do empreendimento por mais de dois anos, sem perspectiva concreta de retomada, caracteriza inadimplemento substancial da incorporadora e justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora; (ii) estabelecer se eventual inadimplência do comprador autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido em favor da incorporadora; (iii) determinar se, reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, é cabível retenção de percentual dos valores pagos; (iv) definir se a comissão de corretagem deve ser excluída da restituição; e (v) estabelecer se a paralisação prolongada das obras enseja indenização por danos morais e se o valor fixado é adequado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A paralisação prolongada das obras por mais de dois anos, com desmobilização do canteiro, ausência de perspectiva concreta de retomada e dependência de aprovação de plano emergencial por instituição financeira, caracteriza inadimplemento substancial da incorporadora.

4. A obrigação da incorporadora em contrato de aquisição de imóvel na planta compreende a execução regular do empreendimento e a entrega do bem em condições compatíveis com a oferta, de modo que a paralisação indefinida das obras rompe a confiança legítima do adquirente e viola a boa-fé objetiva.

5. O consumidor não pode ser compelido a permanecer vinculado a contrato cuja execução se tornou incerta, imprevisível e sem garantia concreta de entrega da unidade imobiliária.

6. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, não se aplica em favor da incorporadora quando o inadimplemento substancial da obrigação principal de executar e entregar o empreendimento antecede e determina a ruptura contratual.

7. Eventual existência de parcelas em aberto pelo comprador não transfere a culpa pela rescisão ao consumidor quando a causa determinante do desfazimento contratual é a paralisação prolongada e indefinida das obras.

8. A retenção de percentual dos valores pagos somente se justifica quando a rescisão decorre de iniciativa imotivada ou culpa do comprador, não sendo cabível quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva da vendedora.

9. A restituição integral dos valores pagos recompõe o patrimônio do consumidor ao estado anterior à contratação e impede que o custo do inadimplemento da fornecedora seja transferido ao adquirente.

10. A tese relativa à exclusão da comissão de corretagem não altera o resultado do julgamento, pois a restituição integral, em caso de resolução por culpa exclusiva da incorporadora, visa recompor os prejuízos decorrentes da frustração do negócio, e a apelante não demonstrou que o valor reconhecido na sentença incluía parcela destacada, válida e autonomamente devida a esse título.

11. O mero inadimplemento contratual, em regra, não gera dano moral indenizável, mas a paralisação prolongada de empreendimento imobiliário por mais de dois anos, sem perspectiva concreta de retomada ou conclusão, frustra legítima expectativa de aquisição de imóvel e ultrapassa o simples aborrecimento cotidiano.

12. A indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 observa a razoabilidade e a proporcionalidade, não configura enriquecimento indevido e possui aptidão para compensar o dano e desestimular a repetição de condutas semelhantes.

13. A manutenção integral da sentença impõe a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A paralisação prolongada de obras de empreendimento imobiliário, sem perspectiva concreta de retomada ou conclusão, caracteriza inadimplemento substancial da incorporadora e autoriza a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

2. A exceção do contrato não cumprido não favorece a incorporadora quando a obrigação principal de executar e entregar o empreendimento está substancialmente comprometida.

3. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pela rescisão contratual, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenção contratual.

4. A resolução do contrato por culpa da incorporadora impede a transferência ao consumidor dos prejuízos econômicos decorrentes da frustração do negócio.

5. A paralisação prolongada e indefinida das obras de imóvel adquirido na planta pode configurar dano moral indenizável quando ultrapassa os dissabores ordinários do inadimplemento contratual.
”
(N.U 1093281-13.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/06/2026, Publicado no DJE 02/07/2026) (Destaquei)

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALIZAÇÃO DE OBRAS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA.
PROVIMENTO NEGADO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais.

2. Os autores alegaram que adquiriram unidade no “Residencial C&A SADDI”, com previsão de entrega em 36 meses a partir de 20/08/2022, mas, diante da paralisação das obras por mais de nove meses e da ausência de informações da construtora, requereram a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos (R$ 32.743,23) e indenização por danos morais.

3. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa da requerida pela paralisação das obras e condenando-a à restituição integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor a título de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão contratual em razão da paralisação das obras por culpa da construtora, mesmo em contrato com garantia fiduciária; (ii) saber se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenções contratuais; (iii) saber se estão configurados danos morais indenizáveis diante da frustração da entrega do imóvel e da instabilidade do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A constituição de garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da construtora. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a alienação fiduciária protege o credor apenas quando o comprador é inadimplente.

4. Demonstrada a paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão para sua retomada, restou caracterizada a culpa exclusiva da Apelante, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ.

5. Configurada a excepcionalidade do caso, com risco concreto de prejuízo total do investimento e frustração das legítimas expectativas dos consumidores, é devida a indenização por danos morais no valor arbitrado de R$ 5.000,00 para cada autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

“
1. A paralisação das obras por período prolongado, sem justificativa ou previsão de retomada, caracteriza inadimplemento da construtora, legitimando a resolução contratual, independentemente da existência de garantia fiduciária. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem aplicação de cláusulas penais.
3. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, aliada à insegurança quanto à conclusão do empreendimento, caracteriza dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-SP, Apelação Cível 1000971-30.2023.8.26.0529, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 11.08.2025; TJ-MT, Apelação Cível 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14.05.2024.”
(N.U 1013287-67.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/11/2025, Publicado no DJE 14/11/2025) (Destaquei)

A tese defensiva, se acolhida, importaria indevida inversão da lógica contratual e consumerista, pois transferiria ao consumidor o risco do empreendimento imobiliário, o que é incompatível com a boa-fé objetiva, com a função social do contrato e com o sistema de responsabilidade do fornecedor. O risco da atividade econômica pertence à incorporadora, não podendo ser deslocado à adquirente que, diante da paralisação indefinida da obra, busca apenas a recomposição de seu patrimônio.

Reconhecida, pois, a culpa exclusiva da construtora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, sem retenção de qualquer percentual. A retenção contratual somente se justifica nas hipóteses em que o desfazimento decorre de desistência imotivada ou culpa do comprador, o que não ocorre no caso. Aqui, a resolução decorre do inadimplemento da vendedora, incidindo a orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente quando a resolução do contrato se dá por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

Por conseguinte, merece reforma a sentença apenas no ponto em que autorizou a retenção de 10% dos valores pagos. Se a construtora deu causa ao desfazimento contratual, não há base jurídica para que retenha parcela do montante desembolsado pela consumidora a título de despesas administrativas, cláusula penal ou compensação contratual. Admitir tal retenção equivaleria a premiar a inadimplência da fornecedora e impor à consumidora o custo econômico da frustração do empreendimento.

A restituição integral deve abranger todos os valores efetivamente pagos em razão do contrato, inclusive eventual comissão de corretagem. Isso porque, no contexto de resolução contratual por inadimplemento da construtora, a devolução da corretagem não se confunde com a repetição autônoma de cobrança supostamente abusiva examinada no Tema 938/STJ, mas constitui consequência reparatória do desfazimento do negócio por culpa da fornecedora.

Em tais hipóteses, a comissão de corretagem integra os danos emergentes suportados pelo consumidor para viabilizar aquisição que não se concretizou por culpa da incorporadora. Assim, não se aplica o prazo prescricional trienal definido no Tema 938/STJ, restrito à pretensão de restituição da comissão de corretagem fundada na abusividade da transferência do encargo ao consumidor. Aqui, a causa de pedir é diversa: a recomposição integral do prejuízo decorrente da resolução contratual por inadimplemento da vendedora.

Vejamos entendimento desta Câmara de Direito Privado em caso análogo:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A SETE ANOS NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto por incorporadora imobiliária em face de sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, reconheceu sua culpa exclusiva pelo inadimplemento de contrato de compra e venda de lote, em razão do atraso superior a sete anos na entrega do empreendimento, condenando-a à restituição integral dos valores pagos pela consumidora, incluindo comissão de corretagem, e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões centrais em discussão: (i) saber se a execução parcial de obras de infraestrutura afasta a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual; (ii) definir se a restituição dos valores deve ser integral, abrangendo a comissão de corretagem, ou se incide direito de retenção; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a condenação; e (iv) aferir se o atraso prolongado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável ou mero dissabor.

III. Razões de decidir

3. A obrigação da promitente-vendedora em contratos de incorporação imobiliária é de resultado. A execução parcial e fragmentada de obras, com atraso superior a uma década, não configura adimplemento contratual, mas sim inadimplemento substancial, a caracterizar a culpa exclusiva da fornecedora pela resolução do pacto, sobretudo quando há manifesta dissociação entre a oferta publicitária e a realidade fática do empreendimento.

4. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Tal devolução abrange a comissão de corretagem, que, no contexto de resolução por inadimplemento, compõe os danos emergentes, não se sujeitando ao prazo prescricional trienal do Tema 938/STJ.

5. O termo inicial dos juros de mora, em casos de responsabilidade contratual por culpa exclusiva do vendedor, é a data da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, sendo inaplicável a tese firmada no Tema 1.002/STJ, restrita às hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador.

6. O inadimplemento contratual que se prolonga por mais de uma década, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir do imóvel adquirido, transcende o mero aborrecimento e atinge a esfera dos direitos da personalidade, configurando dano moral in re ipsa, cuja compensação pecuniária se impõe como medida de justiça e com finalidade pedagógica.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"[1. A execução parcial de obras, com atraso superior a sete anos, não afasta a culpa exclusiva da promitente-vendedora pelo inadimplemento substancial de contrato de compra e venda de lote, cuja obrigação é de resultado.] [2. Reconhecida a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição das quantias pagas deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem, não se aplicando o prazo prescricional do Tema 938/STJ, mas a regra de reparação de danos. [3. O inadimplemento contratual caracterizado pelo atraso excepcional e prolongado na entrega de empreendimento imobiliário configura dano moral indenizável, pela frustração da legítima expectativa do consumidor.]
"
(N.U 1102914-48.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/06/2026, Publicado no DJE 30/06/2026) (Destaquei)

Portanto, a restituição devida à autora deve corresponder à integralidade dos valores comprovadamente pagos em razão do negócio, afastada a retenção de 10% (dez por cento) fixada na origem e incluída a comissão de corretagem, caso compreendida nos desembolsos vinculados à aquisição da unidade, tudo com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Quanto aos danos morais, também não comporta acolhimento a insurgência da construtora para afastar ou reduzir a condenação, tampouco o pleito da autora para majorá-la. Embora o inadimplemento contratual, em regra, não gere dano moral indenizável, a hipótese dos autos revela situação excepcional, marcada pela paralisação prolongada da obra, insegurança quanto à entrega do imóvel e frustração legítima da expectativa de aquisição da casa própria ou de unidade imobiliária planejada.

A indenização fixada em R$5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se adequada às circunstâncias do caso concreto. O montante não é ínfimo a ponto de esvaziar a função compensatória e pedagógica da condenação, nem excessivo a ponto de ensejar enriquecimento sem causa. Observa, portanto, os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, razão pela qual deve ser mantido.

Assim, deve ser negado provimento ao recurso interposto por
CEA SADDI SPE LTDA.
e dado parcial provimento ao recurso adesivo de
ANA PAULA GOES AQUINO
, tão somente para afastar a retenção de 10% (dez por cento) autorizada na sentença e determinar a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, se comprovadamente vinculada ao negócio rescindido.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
CEA SADDI SPE LTDA.
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso adesivo interposto por
ANA PAULA GOES AQUINO
, para reconhecer a culpa exclusiva da construtora pelo desfazimento contratual e condená-la à restituição integral dos valores pagos pela autora, afastada qualquer retenção, inclusive quanto à comissão de corretagem eventualmente comprovada, mantida a sentença nos demais termos.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 15 para 20% (quinze por cento) sobre a condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026