Tribunal: TJMT
Processo: 1017352-04.2019.8.11.0002
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017352-04.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Posse]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDERSON ZUCHETO MACHADO - CPF: 003.792.191-66 (APELANTE), MARLON HUDSON MACHADO - CPF: 826.548.401-15 (ADVOGADO), GISELA ALVES CARDOSO - CPF: 667.682.761-15 (ADVOGADO), JANAINA MARIA RAMOS MACHADO - CPF: 979.607.991-72 (APELANTE), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ANA MARIA DE ARRUDA PAULA registrado(a) civilmente como ANA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 109.181.401-53 (APELANTE), CELIA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 265.900.691-15 (APELANTE), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ANA MARIA DE ARRUDA PAULA registrado(a) civilmente como ANA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 109.181.401-53 (APELADO), CELIA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 265.900.691-15 (APELADO), DANILO FERNANDO GAIOTTE-ENGENHARIA - CNPJ: 25.377.641/0001-90 (APELADO), PAULO ROBERTO SCHMIDT - CPF: 839.891.539-00 (ADVOGADO), LOUISE FERNANDA DELFRATE SILVEIRA - CPF: 069.115.659-01 (ADVOGADO), DANILO FERNANDO GAIOTTE - CPF: 032.036.471-25 (APELADO), EDERSON ZUCHETO MACHADO - CPF: 003.792.191-66 (APELADO), MARLON HUDSON MACHADO - CPF: 826.548.401-15 (ADVOGADO), GISELA ALVES CARDOSO - CPF: 667.682.761-15 (ADVOGADO), JANAINA MARIA RAMOS MACHADO - CPF: 979.607.991-72 (APELADO), ADEMAR SANTANA FRANCO - CPF: 445.783.936-15 (ADVOGADO), ARIADNE SELLA SIMOES - CPF: 957.627.521-00 (ADVOGADO), ARIADNE SELLA SIMOES - CPF: 957.627.521-00 (ADVOGADO), KLEBER JORGE JUNIOR - CPF: 027.931.941-07 (ADVOGADO), BEATRIZ MELO DE SOUZA - CPF: 027.880.211-78 (ADVOGADO), BEATRIZ MELO DE SOUZA - CPF: 027.880.211-78 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), DANILO FERNANDO GAIOTTE-ENGENHARIA - CNPJ: 25.377.641/0001-90 (AGRAVANTE), ADEMAR SANTANA FRANCO - CPF: 445.783.936-15 (ADVOGADO), LOUISE FERNANDA DELFRATE SILVEIRA - CPF: 069.115.659-01 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO SCHMIDT - CPF: 839.891.539-00 (ADVOGADO), DANILO FERNANDO GAIOTTE - CPF: 032.036.471-25 (AGRAVANTE), ADEMAR SANTANA FRANCO - CPF: 445.783.936-15 (ADVOGADO), LOUISE FERNANDA DELFRATE SILVEIRA - CPF: 069.115.659-01 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO SCHMIDT - CPF: 839.891.539-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE SENTENÇA REJEITADAS. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL. TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. PROTEÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. VALOR DO DANO MORAL MANTIDO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer venda em duplicidade do Lote 15, Quadra 32, Loteamento Jardim Paula II, perpetrada pela empresa Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda., reconhecer a boa-fé dos terceiros adquirentes, converter o pedido de anulação do registro e reintegração de posse em indenização por perdas e danos, e condenar a imobiliária ao ressarcimento do valor do imóvel e ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais.

Os primeiros apelantes adquiriram o imóvel em 2010, mas não promoveram o registro da aquisição. Em 2019, ao tentarem regularizar a situação dominial, descobriram que a vendedora havia alienado o mesmo imóvel a terceiro, que por sua vez, registrou a escritura pública e iniciou construções no terreno. Os segundos apelantes sustentam inexistência de negócio jurídico válido com os autores e ausência de dano moral indenizável.

II. Questão em discussão

3. Há quatro questões em discussão: (i) verificar a validade da alegada preliminar de nulidade da sentença por ausência de intimação quanto ao julgamento dos embargos de declaração; (ii) analisar a arguição de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (iii) examinar a responsabilidade civil da imobiliária pela venda em duplicidade e os danos morais decorrentes; e (iv) determinar se os terceiros adquirentes agiram de boa-fé ou má-fé, para fins de manutenção ou anulação do registro imobiliário.

III. Razões de decidir

4. A preliminar de nulidade por ausência de intimação específica dos embargos de declaração foi rejeitada, pois o comparecimento espontâneo da parte com interposição tempestiva de recurso supre eventual vício na comunicação processual, observando-se o princípio pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo).

5. O cerceamento de defesa alegado não se caracterizou, uma vez que a controvérsia fática restringia-se à existência de venda em duplicidade e aferição da boa-fé na cadeia dominial, fatos comprováveis por prova documental fartamente acostada aos autos, sendo desnecessária a produção de prova testemunhal.

6. A conduta da empresa configurou ato ilícito ao vender o mesmo imóvel duas vezes, violando o princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais, especialmente considerando que emitiu "Autorização para Escritura" aos primeiros compradores mediante pagamento em 2010.

7. Os terceiros adquirentes agiram de boa-fé, pois não havia na matrícula imobiliária qualquer averbação, anotação ou prenotação indicativa de negócio jurídico anterior ou litígio sobre o bem, consolidando-se a propriedade em seu favor pela primazia do registro público válido.

8. A desídia dos primeiros compradores, que permaneceram inertes por quase uma década sem efetivar o registro do título translativo, gerou situação de aparência de domínio em favor da vendedora, não sendo demonstrada má-fé inequívoca dos segundos adquirentes que justificasse a anulação do registro.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos. Sentença mantida integralmente. Honorários advocatícios majorados para 17% sobre o valor da condenação em desfavor da parte requerida.

Tese de julgamento:

"1. A venda em duplicidade de imóvel pela mesma empresa constitui ato ilícito gerador do dever de indenizar por danos morais e materiais. 2. A proteção dos terceiros adquirentes de boa-fé prevalece sobre os direitos dos primeiros compradores que deixaram de registrar seu título por longo período, resolvendo-se o conflito mediante conversão em perdas e danos. 3. A presunção de boa-fé do terceiro adquirente somente pode ser afastada mediante prova robusta e inequívoca de conluio ou ciência prévia do vício jurídico do negócio."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 186, 248, 389, 422, 1.227, 1.245; CPC, arts. 277, 282, § 1º, 370, parágrafo único, 85, § 11, 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, precedentes consolidados sobre proteção de terceiros de boa-fé e sistema registral; TJMT, jurisprudência sobre alienação em duplicidade e danos morais decorrentes.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recursos de apelação
interpostos por
EDERSON ZUCHETO MACHADO
e
JANAINA MARIA RAMOS
e por
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA., ESPÓLIO DE ANA MARIA DE ARRUDA PAULA
e
CÉLIA MARIA DE ARRUDA PAULA
e
DANILO FERNANDO GAIOTTE ENGENHARIA LTDA ME
e
DANILO FERNANDO GAIOTTE,
contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da
Ação de Reintegração de Posse c/c Anulação de Escritura Pública e Indenização por Danos Materiais e Morais,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
reconhecer a venda em duplicidade
do imóvel (Lote 15, Quadra 32, Loteamento Jardim Paula II), perpetrada pela requerida Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.; b)
reconhecer a boa-fé dos terceiros adquirentes
, Danilo Fernando Gaiotte e sua empresa, convertendo o pedido de anulação do registro e de reintegração de posse em
indenização por perdas e danos
; c)
condenar a
imobiliária ao ressarcimento do valor do imóvel, conforme avaliação à época da tradição, aos terceiros adquirentes, a ser apurado em liquidação de sentença e d)
condenar a referida empresa
ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de
danos morais
, em favor dos autores.

Nas razões recursais (documento ID 315920940), alegam os apelantes
Ederson Zucheto Machado
e
Janaina Maria Ramos Machado
, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sustentando que o julgamento antecipado da lide inviabilizou a produção de prova testemunhal essencial para comprovar a má-fé dos réus Danilo Fernando Gaiotte e Danilo Fernando Gaiotte Engenharia ME.

No mérito, afirmam que os referidos réus (segundos adquirentes) tinham plena ciência da existência da demanda judicial e da liminar que determinava a paralisação das obras, uma vez que se habilitaram nos autos em março de 2020. Todavia, teriam agido com manifesta má-fé e dolo, ao prosseguir com as construções e revender o imóvel a terceiros.

Aduzem, ainda, que “
a obra não foi paralisada; ao contrário, foi acelerada”
, razão pela qual requerem a responsabilização solidária de Danilo Fernando Gaiotte e sua empresa.

Ao final requerem o provimento do recurso de apelação para anular a sentença, com o consequente retorno dos autos à instância de origem para reabertura da fase instrutória.

Subsidiariamente, a reforma da sentença, com a condenação solidária dos apelados Danilo Fernando Gaiotte e sua empresa, mediante o reconhecimento de sua má-fé; a anulação dos registros imobiliários realizados após a concessão da tutela de urgência (09/07/2020); a aplicação de multa cominatória pelo descumprimento da liminar, no valor total de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e a majoração dos danos morais, considerando a gravidade da conduta dolosa e reincidente da imobiliária, bem como as ameaças alegadamente sofridas pelos autores.

Por sua vez, recorrem
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. e outros
(documento ID 315920943), arguindo, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de intimação quanto ao julgamento dos embargos de declaração, embora tenham apresentado contrarrazões ao apelo adverso na mesma data.

No mérito, sustentam a inexistência de negócio jurídico válido com os autores, argumentando que
“os documentos apresentados não possuem legitimidade para comprovar a existência de vínculo contratual entre as partes”
, tratando-se apenas de recibo e autorização para lavratura de escritura, sem contrato formal de compra e venda ou prova inequívoca de quitação.

Afirmam, ademais, não haver nulidade na alienação do imóvel ao segundo adquirente (Danilo), realizada, segundo alegam, de boa-fé, diante da inércia dos autores por mais de oito anos em promover o registro do imóvel em seu nome.

Impugnam a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, alegando que os fatos constituem mero aborrecimento. Subsidiariamente, pleiteiam a redução do valor arbitrado para R$ 1.000,00 (mil reais).

Em contrarrazões ao
primeiro apelo
(documento ID 315920946), os apelados
Danilo Fernando Gaiotte
e
Danilo Fernando Gaiotte Engenharia – ME

refutam a alegação de cerceamento de defesa
, defendendo a
suficiência da prova documental constante dos autos
.

No mérito, sustentam que a obra
já se encontrava concluída e com o “Habite-se” regularmente expedido antes da concessão da liminar
, inexistindo, portanto, qualquer descumprimento de ordem judicial.

Reafirmam sua condição de
terceiros adquirentes de boa-fé
, amparados pela
fé pública registral
e pela
desídia dos autores
, que
não promoveram o registro ou averbação de seus supostos direitos
.

Em contrarrazões ao segundo apelo (documento ID 315920948),
Ederson Zucheto Machado
e
Janaina Maria Ramos Machado
impugnam a tese de inexistência de negócio jurídico válido, ressaltando que a própria empresa emitiu a “Autorização para Escritura”, documento que, segundo afirmam, comprova a efetiva celebração do contrato de compra e venda, bem como a quitação do preço ajustado.

Reiteram, ainda, a má-fé da empresa ré, evidenciada na venda em duplicidade do imóvel e requerem o desprovimento do recurso de apelação interposto.

O pedido de gratuidade da justiça formulado pela apelante
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.
foi indeferido monocraticamente por este Relator (ID. 321369365), diante da ausência de comprovação robusta da hipossuficiência econômica da pessoa jurídica.

Contra referida decisão, foi interposto
agravo interno
(ID. 323930853), ao qual esta Câmara, à unanimidade, negou provimento (Acórdão ID. 336881390).

Em cumprimento à determinação judicial, a
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.
promoveu o
recolhimento do preparo recursal
, conforme guia e comprovante de pagamento juntados aos autos (documentos ID’s. 341987871 e 342307398).

A Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer lançado no ID. 343043360, manifestou-se pela desnecessidade de intervenção no feito, por tratar-se de litígio envolvendo direitos patrimoniais disponíveis entre partes capazes, sem evidência de interesse público ou social que justifique a atuação do
Parquet
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recursos de apelação
interpostos por
EDERSON ZUCHETO MACHADO
e
JANAINA MARIA RAMOS
e por
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA., ESPÓLIO DE ANA MARIA DE ARRUDA PAULA
e
CÉLIA MARIA DE ARRUDA PAULA
e
DANILO FERNANDO GAIOTTE ENGENHARIA LTDA ME
e
DANILO FERNANDO GAIOTTE,
contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da
Ação de Reintegração de Posse c/c Anulação de Escritura Pública e Indenização por Danos Materiais e Morais,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
reconhecer a venda em duplicidade
do imóvel (Lote 15, Quadra 32, Loteamento Jardim Paula II), perpetrada pela requerida Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.; b)
reconhecer a boa-fé dos terceiros adquirentes
, Danilo Fernando Gaiotte e sua empresa, convertendo o pedido de anulação do registro e de reintegração de posse em
indenização por perdas e danos
; c)
condenar a
imobiliária ao ressarcimento do valor do imóvel, conforme avaliação à época da tradição, aos terceiros adquirentes, a ser apurado em liquidação de sentença e d)
condenar a referida empresa
ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de
danos morais
, em favor dos autores.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade,
conheço de ambos os recursos
e passo a analisá-los conjuntamente, iniciando pelas questões prejudiciais suscitadas.

Da preliminar de nulidade da Sentença por ausência de intimação.

O Empreendimento Nossa Senhora da Guia e outros,
suscitam, a nulidade da sentença integrativa que julgou os Embargos de Declaração, sob o argumento de que não teriam sido regularmente intimados do
decisum.

O sistema das nulidades processuais no ordenamento jurídico brasileiro é regido, precipuamente, pelo princípio da instrumentalidade das formas e pelo brocardo
pas de nullité sans grief
(não há nulidade sem prejuízo), ambos positivados nos artigos 277 e 282, § 1º, do Código de Processo Civil.

Compulsando-se os autos, verifica-se que, não obstante a alegação de ausência de intimação formal específica acerca da decisão dos embargos de declaração opostos em face da sentença recorrida, os apelantes compareceram espontaneamente aos autos, apresentando contrarrazões ao recurso da parte adversa e interpondo sua própria apelação dentro do prazo legal, o que demonstra ciência inequívoca dos atos processuais e, por conseguinte, ausência de prejuízo concreto.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o comparecimento espontâneo da parte supre a ausência ou a nulidade da intimação, sobretudo quando o ato processual subsequente, no caso, a interposição do recurso, é praticado de forma tempestiva, atingindo sua finalidade.

Se a parte exerceu seu direito de recorrer e de apresentar contrarrazões ao recurso adverso, não há que se falar em prejuízo ao contraditório ou à ampla defesa que justifique a anulação do julgado.

Ressalte-se que o processo não constitui um fim em si mesmo, mas sim um instrumento voltado à efetivação do direito material. Anular a sentença para repetir ato de comunicação já cumprido em essência, diante da inequívoca ciência da parte e do efetivo exercício da faculdade recursal, configuraria violação aos princípios da celeridade e da economia processual.

Dessa forma, inexistente prejuízo concreto demonstrado
, REJEITO a preliminar de nulidade por ausência de intimação
.

Da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa
levantada por
Ederson Zucheto Machado
e
Janaina Maria Ramos Machado,
alegando

que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de prova testemunhal essencial para comprovar a posse e a má-fé dos réus adquirentes, Danilo Fernando Gaiotte e sua empresa.

No caso em exame, a controvérsia fática restringe-se à existência de venda em duplicidade e à aferição da boa-fé ou má-fé na cadeia dominial. Trata-se de fatos eminentemente comprováveis por prova documental, fartamente acostada aos autos.

A cronologia dos fatos, as datas das escrituras públicas, os registros nas matrículas imobiliárias, a expedição de alvarás de construção e “habite-se”, bem como os recibos e autorizações emitidos, constituem acervo probatório suficiente para o deslinde da controvérsia.

Neste contexto, a prova testemunhal revela-se de pouca, ou nenhuma, utilidade para infirmar a fé pública dos registros imobiliários ou para modificar a cronologia objetiva dos atos jurídicos

perfectibilizados.

Ressalte-se que a eventual má-fé do terceiro adquirente, para fins de anulação do registro público, exige prova robusta de conluio ou ciência prévia do vício jurídico do negócio, elementos que, em regra, se extraem de circunstâncias objetivas documentadas, como preço vil, dispensa indevida de certidões, ou prenotação anterior na matrícula do imóvel.

A Magistrada de primeiro grau, ao considerar o feito maduro para julgamento, atuou em conformidade com o dever processual de garantir a rápida solução do litígio, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Não configura cerceamento de defesa a recusa de produção de prova testemunhal manifestamente desnecessária, especialmente quando a prova documental constante dos autos é suficiente para a formação do convencimento judicial.

Se os documentos demonstram que, à época da aquisição pelo terceiro, não havia obstáculo registral nem posse ostensiva que comprometesse a presunção de boa-fé, a oitiva de testemunhas torna-se irrelevante ao deslinde da demanda.

Dessa forma, reputando suficientes os elementos probatórios constantes dos autos para o correto enquadramento jurídico da controvérsia,
REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa
.

Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito recursal, examinando as teses contrapostas deduzidas pelas partes.

Depreende-se dos autos que, no ano de
2010
, os autores
Ederson Zucheto Machado
e
Janaina Maria Ramos Machado
adquiriram o Lote 15, Quadra 32, do Loteamento Jardim Paula II, entretanto, não promoveram o devido registro da aquisição na respectiva matrícula imobiliária.

Apenas em
2019
, ao buscarem regularizar a situação dominial, constataram que a vendedora original,
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.
, havia alienado o mesmo imóvel, em momento posterior,

à
empresa Danilo Fernando Gaiotte Engenharia – ME
, a qual procedeu ao registro da escritura pública em 13 de junho de 2019, no Cartório Notarial e Registral do Distrito de Bom Sucesso e após foi iniciada as construções no referido lote.

Em razão da duplicidade de vendas, os autores ajuizaram a presente ação reintegração de posse c/c anulação de escritura pública/ e ou registro público, c/c danos materiais e morais, na qual foi deferida medida liminar, em 2020, para determinar a paralisação das obras. Contudo, alegam que a ordem judicial foi descumprida pela parte adversa, tendo em vista que o terreno em questão se encontrava cercado e com placa indicativa de propriedade particular.

Como meio de prova, os autores juntaram aos autos os seguintes documentos: Termo de Transferência do lote, datado de 2010 (ID. 315920372); a autorização para escritura pública, emitida pela imobiliária Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, em 2010 (ID. 315920371); Boletim de Ocorrência relatando ameaças e suposta fraude (ID. 315920379) e fotos que visam comprovar o início das obras pelos réus, mesmo após sua ciência da existência da ação judicial (ID’s. 33261678 e 33270891).

Diante desse cenário, os autores/apelantes, requerem a anulação de todos os registros na matrícula nº 18.370 realizados após a liminar deferida em 09/07/2020 e majoração do valor dos danos morais com a condenação solidária de todos os réus.

Por sua vez, a imobiliária
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.
e o
Espólio de Ana Maria de Arruda Paula
sustentam que os autores não apresentaram contrato formal de compra e venda, limitando-se a juntar aos autos comprovantes de depósito bancário em nome de terceiros.

Aduzem, ainda, que os autores permaneceram inertes por mais de 14 (quatorze) anos, sem promover o registro do imóvel na matrícula competente, circunstância que, segundo alegam, viabilizou a alienação do bem a terceiro adquirente de boa-fé, sem que tenha havido qualquer ato ilícito ou dano moral indenizável, anexando aos autos "Habite-se" para provar que a obra já estava concluída antes da liminar (ID. 315920895).

Em sede de contestação, os requeridos
Danilo Fernando Gaiotte Engenharia – ME
e
Danilo Fernando Gaiotte
apresentaram escritura pública registrada, bem como comprovantes de pagamento do IPTU referentes a todos os exercícios anuais.

Afirmaram, ainda, que construíram duas unidades habitacionais no referido imóvel, as quais foram posteriormente alienadas a terceiros.

A magistrada de primeiro grau julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para condenar a empresa requerida Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda., ao pagamento do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para à autora, a título de indenização por danos morais e condenou a requerida Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda, a ressarcir a parte autora as perdas e danos decorrentes da venda do imóvel a terceiro, consistente no valor do imóvel em questão à época da sua tradição aos requeridos Danilo Fernando Gaiotte Engenharia Me e Danilo Fernando Gaiotte, a ser apurado em liquidação de sentença.

Pois bem. A controvérsia envolve a análise quanto à validade da venda promovida pela requerida
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.
do Lote 15, Quadra 32, do Loteamento Jardim Paula II, situado nesta Comarca, aos requeridos
Danilo Fernando Gaiotte Engenharia – ME e Danilo Fernando Gaiotte.

Discute-se, ainda, se referida alienação é
nula,
em razão de venda anterior realizada em favor da parte autora, bem como se tal negócio jurídico ocasionou danos materiais e morais passíveis de reparação.

Conforme se depreende dos autos, os autores adquiriram o imóvel em 2010, contudo, em 2019 ao tentarem formalizar o registro do imóvel

c
onstatou que este já estava registrado em nome de outra pessoa, conforme se pode observar do documento de ID. 315920378.

O apelante alega que não agiu com má-fé. No entanto, tal argumento não a exime de responsabilidade, uma vez que, como incorporadora e vendedora original do loteamento, não poderia vender o lote em duplicidade, já que expediu autorização para escritura mediante pagamento (ID. 315920371).

Conforme documentado nos autos, a própria empresa ré emitiu documento denominado "Autorização para Escritura", datado e assinado, reconhecendo expressamente a obrigação de transferir o domínio do imóvel aos autores. Tal documento, conjugado com os comprovantes de pagamento e a cadeia de cessão de direitos (do primitivo comprador Alécio para os autores), constitui prova inequívoca da existência e validade do compromisso de compra e venda.

A conduta da apelante, ao vender o mesmo imóvel duas vezes ou ao emitir autorização para escritura de imóvel que já havia sido alienada a terceiro, configura nítido ato ilícito, nos termos do artigo 186 do Código Civil, pois viola o dever de boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.

A magistrada sentenciante bem observou que esta não é a primeira vez que a apelante incorre em prática de venda em duplicidade de imóveis do mesmo loteamento, havendo várias ações judiciais com objeto semelhante, o que evidencia a reiteração da conduta ilícita.

Nesse contexto, resta caracterizado o dano moral sofrido pela apelada, que não se confunde com mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. A frustração da legítima expectativa de adquirir um imóvel, após dispêndio de considerável quantia, aliada à descoberta de que o bem já pertencia a terceiro, configura situação que ultrapassa o mero descumprimento contratual, atingindo atributos da personalidade da vítima.

Portanto, irrefutável a responsabilidade da empresa vendedora e de seus sócios pelos danos causado, em razão da duplicidade de alienação constatada nos autos, configurando violação ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que rege as relações contratuais e impõe aos contratantes o dever de lealdade e transparência.

Diferentemente do que alega a apelante, não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de conduta que fere a boa-fé objetiva e causa significativo abalo emocional à vítima, que vê frustrado seu projeto de vida relacionado à aquisição imobiliária.

No tocante ao valor indenizatório fixado em
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
mostra-se adequado e proporcional, observando a extensão do dano, o grau de culpa da ofensora e sua capacidade econômica, além do caráter pedagógico da indenização, merecendo ser mantido.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO –VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE – EMISSÃO DE AUTORIZAÇÃO PARA ESCRITURA PELA APELANTE – COBRANÇA DE VALORES – LEGITIMIDADE CONFIGURADA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO. 1. Resta configurada a legitimidade passiva da empresa que emitiu autorização para escrituração de imóvel mediante pagamento, mesmo após ter alienado o bem a terceiro, caracterizando venda em duplicidade.
2. A venda de imóvel em duplicidade pela mesma empresa, com cobrança de valores para emissão de autorização para escritura de imóvel já alienado a terceiro, configura ato ilícito que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, causando dano moral indenizável. 3. O valor da indenização por dano moral deve ser mantido quando fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, considerando o grau de culpa do agente, a extensão do dano experimentado pela vítima e a situação econômica das partes.
4. Recurso desprovido.” (N.U 1009989-63.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2025, Publicado no DJE 08/08/2025). (grifo nosso)

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE CUMULADA COM ANULAÇÃO DE ESCRITURA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DUPLICIDADE DE ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. PRESERVAÇÃO DA POSSE ANTERIOR. NULIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA E DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME: 1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que, em ação de manutenção de posse cumulada com anulação de escritura e indenização por danos morais, ajuizada por Manoel Domingos da Silva e Benedita Antônia do Prado Silva, declarou a nulidade da averbação “R/1” constante da matrícula n.º 111.863 e da escritura pública de compra e venda, além de condenar a apelante ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) por danos morais. 2. A apelante pleiteou, preliminarmente, a concessão do benefício da gratuidade da justiça, alegando inatividade empresarial e incapacidade financeira. No mérito, insurgiu-se contra a declaração de nulidade do registro e da escritura, sustentando a validade do negócio jurídico com base na titularidade registral. Também impugnou a condenação por danos morais, sob o argumento de ausência de má-fé e inexistência de ofensa à personalidade dos apelados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 3. A questão em discussão consiste em: (i) verificar o preenchimento dos requisitos para a concessão do benefício da gratuidade da justiça à pessoa jurídica apelante; (ii) examinar a validade do negócio jurídico formalizado pela apelante, considerando a alegada alienação prévia do imóvel objeto da lide; (iii) avaliar a existência de ato ilícito e o consequente cabimento da indenização por danos morais arbitrada na sentença recorrida.

III. RAZÕES DE DECIDIR: 4. Quanto ao pedido de gratuidade da justiça, restou demonstrada, mediante análise da documentação acostada aos autos, a inatividade econômica da apelante, corroborada por declarações fiscais que evidenciam ausência de atividades operacionais, patrimoniais ou financeiras no período relevante. Em razão disso, foi concedido o benefício, nos termos do art. 98, do CPC.
5. No mérito, constatou-se que os apelados adquiriram o imóvel litigioso por meio de contrato de compra e venda firmado em 20 de fevereiro de 1996 e exerceram posse contínua e produtiva do bem desde então. A apelante, entretanto, realizou nova alienação do mesmo imóvel a terceiro em 25 de janeiro de 2019, configurando alienação em duplicidade
. 6
. A validade do negócio posterior foi afastada, pois a boa-fé objetiva exigida nas relações contratuais (art. 422 do CC) foi violada pela apelante, que, ao celebrar a segunda transação, tinha ciência da posse e da alienação anterior
. 7. A sentença que declarou a nulidade da averbação e da escritura pública foi mantida, dado o reconhecimento da primazia do primeiro contrato, ainda que não registrado formalmente, mas comprovado por documentos idôneos.
8. Em relação à indenização por danos morais, o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) foi considerado adequado, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Ficou evidenciado que a tentativa de desocupação dos apelados gerou constrangimento e insegurança jurídica, configurando ofensa à dignidade e à integridade psíquica dos mesmos (art. 5º, X, da CF e art. 186 do CC).

IV. DISPOSITIVO E TESE: 9. Recurso desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. Benefício da gratuidade da justiça concedido à apelante. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento: "1. A concessão do benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica exige prova concreta de sua hipossuficiência econômica." "
2. A alienação em duplicidade de imóvel configura violação ao princípio da boa-fé objetiva e justifica a nulidade do segundo negócio jurídico realizado."

"3
. A indenização por danos morais decorrente de alienação irregular de imóvel é cabível quando caracterizados transtornos e inseguranças jurídicas ao possuidor legítimo
."

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º, X e LXXIV; CPC, arts. 98, 99, § 3º e § 4º, 422 e 85, § 11; CC, arts. 186 e 422.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp 1311620/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 10/12/2018; STJ - AgInt no AREsp 1387536/MS, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 08/04/2019; REsp 682.152/GO, Rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, j. 22/03/2005.

(N.U 1026727-92.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Vice-Presidência, Julgado em 21/01/2025, Publicado no DJE 27/01/2025). (grifo nosso)

Outrossim, os autores pugnam pela anulação do registro imobiliário em nome de Danilo Fernando Gaiotte e sua empresa, alegando má-fé destes.

A sentença recorrida andou bem ao prestigiar a segurança jurídica e o sistema registral.

No caso sub judice, os autores adquiriram o
imóvel em 2010
, contudo, permaneceram inertes por quase uma década, deixando de efetivar o registro do título translativo. Tal desídia gerou uma situação de aparência de domínio em favor da vendedora, que continuava a constar na matrícula imobiliária como titular do bem.

Quando os terceiros adquirentes,
Danilo Fernando Gaiotte e Danilo Fernando Gaiotte Engenharia – ME
, adquiriram o
imóvel em 2019
, não havia na matrícula qualquer averbação, anotação ou prenotação que indicasse a existência de negócio jurídico anterior ou litígio sobre o bem.

Assim,
presume-se a boa-fé do terceiro adquirente
, nos termos da legislação civil e da jurisprudência dominante, cabendo à parte que alega a má-fé o ônus da prova robusta e inequívoca nesse sentido.

No presente caso, não se verifica nos autos nenhum elemento probatório contundente capaz de demonstrar que os segundos compradores atuaram em conluio com a vendedora, tampouco que tinham ciência inequívoca da venda anterior ao tempo da aquisição. A alegação de que as construções prosseguiram após a concessão da liminar, ou que houve aceleração das obras, refere-se a fase posterior à celebração do contrato e do registro da escritura, não comprometendo a validade do negócio jurídico já perfeito e acabado.

Ademais, a expedição de alvarás de construção e do “Habite-se” reforça a tese de que a posse e a propriedade foram exercidas de maneira pública, contínua e ostensiva pelos terceiros adquirentes, sem oposição ou impedimento anterior.

Em casos de dupla alienação de imóvel, a jurisprudência pátria é pacífica ao interpretar os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, no sentido de que a propriedade se consolida em favor daquele que primeiro promove o registro do título, salvo comprovação inequívoca de má-fé, o que, como visto, não ocorreu nos autos.

Dessa forma, diante da negligência dos autores em registrar seu título durante um longo período, da ausência de prova cabal de má-fé dos adquirentes posteriores, e da regularidade do registro realizado por estes, deve ser reconhecida a validade do domínio em favor dos segundos compradores, resolvendo-se eventual prejuízo dos autores mediante indenização por perdas e danos, nos termos da sentença recorrida.

Por conseguinte,
mantenho a improcedência
do pedido de anulação do registro imobiliário e de reintegração de posse, bem como o indeferimento das astreintes, uma vez que, com a consolidação da propriedade em nome dos terceiros, esvazia-se a utilidade da tutela possessória pleiteada.

Quanto aos
danos materiais
, a sentença corretamente determinou a conversão da obrigação em perdas e danos, devendo a imobiliária ressarcir aos autores o valor atual de mercado do imóvel. É a consequência lógica da impossibilidade de entrega do bem (art. 248, segunda parte, e art. 389 do CC).

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
a ambos os recursos de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte requerida (2ºs Apelantes) para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação. Deixo de majorar honorários em desfavor dos autores (1ºs Apelantes) em relação aos terceiros adquirentes, uma vez que a sentença não lhes impôs condenação honorária específica nesse ponto, e eles são beneficiários da justiça gratuita, observando-se a suspensão da exigibilidade do art. 98, § 3º, CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026