Tribunal: TJMT
Processo: 1019530-16.2025.8.11.0001
Relator(a): GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão julgador: GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1019530-16.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Turma Julgadora:

[DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[NELY LUCIA DE SOUZA - CPF: 777.975.401-44 (RECORRENTE), BENEDITO ROSARIO ALVES DA CUNHA - CPF: 155.894.801-59 (ADVOGADO), TOWORK EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 43.546.728/0001-26 (RECORRIDO), FAUSTO ANDRE DA ROSA MIGUEIS - CPF: 698.600.921-68 (ADVOGADO), EMERSON BASTOS RIBEIRO - CPF: 040.040.223-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. ESCRITÓRIO COMPARTILHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO/ADMINISTRAÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. ANUÊNCIA CONTRATUAL. USUFRUTO DOS SERVIÇOS. PROTESTO DE TÍTULO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de cancelamento de protesto, declaração de inexigibilidade de título e indenização por danos morais, formulados em face de cobrança de taxas de manutenção/administração decorrentes de contrato de cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de escritório compartilhado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é lícita a cobrança de taxas de manutenção/administração e o protesto delas decorrente em empreendimento não formalmente constituído como condomínio edilício; (ii) estabelecer se a cobrança e o protesto configuram ato ilícito apto a gerar dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato celebrado entre as partes, embora atípico, prevê expressamente a obrigação de pagamento mensal de taxa de manutenção/administração, à qual a recorrente anui de forma expressa.

As despesas demonstradas pela recorrida correspondem a gastos típicos de manutenção de espaço compartilhado, como salários, energia, água, limpeza, segurança, internet e tributos, evidenciando a natureza condominial das cobranças.

A inexistência de condomínio edilício formalmente instituído caracteriza condomínio de fato, situação que não afasta a obrigação de rateio das despesas comuns quando há anuência contratual e efetivo usufruto dos serviços.

A jurisprudência admite a cobrança de taxas de manutenção em condomínios irregulares ou de fato, sob pena de enriquecimento ilícito daquele que se beneficia dos serviços sem contribuir para seu custeio.

A gestão das despesas pela promotora do empreendimento, ainda que informal, é compatível com a realidade de condomínio de fato em formação e não invalida a cobrança.

A inadimplência da obrigação contratualmente assumida legitima o protesto do título como exercício regular de direito.

Inexistente ilicitude na cobrança e no protesto, não se configura dano moral indenizável.

Os Temas 882/STJ e 492/STF não se aplicam ao caso, mediante distinguishing, por se referirem a associações em loteamentos abertos sem anuência prévia do adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

É lícita a cobrança de taxas de manutenção/administração em condomínio de fato quando há previsão contratual e efetivo usufruto dos serviços pelo cessionário.

A ausência de constituição formal do condomínio edilício não afasta a obrigação de rateio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento ilícito.

O protesto de título decorrente de inadimplemento de taxa de manutenção contratualmente assumida configura exercício regular de direito e não gera dano moral.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.331 e 1.332; CPC, art. 98, § 3º; Lei nº 9.099/95, art. 46; CF/1988, art. 5º, XX.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação nº 0718267-83.2019.8.07.0020, Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra, 5ª Turma Cível, j. 01.12.2021; TJGO, IRDR nº 5121940-74.2021.8.09.0003; TJDFT, Apelação nº 0702215-07.2022.8.07.0020, Rel. Des. Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, j. 15.08.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso inominado interposto por NELY LUCIA DE SOUZA contra sentença proferida pelo 4º Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT, que julgou improcedentes os pedidos de cancelamento de protesto, declaração de inexigibilidade de título e indenização por danos morais.

O processo teve origem na alegação da recorrente de que a recorrida estaria cobrando indevidamente taxas de manutenção/administração de um "Escritório Compartilhado", culminando no protesto de títulos. A recorrente argumenta que a cobrança é ilegal devido à ausência de condomínio formalmente constituído, ilegitimidade da recorrida para administrar condomínio e falta de aprovação das despesas em assembleia.

Em suas razões recursais, a recorrente reitera os argumentos da petição inicial, sustentando a irregularidade do protesto e a necessidade de reforma da sentença para declarar a inexigibilidade dos débitos e condenar a recorrida por danos morais.

Em contrarrazões, a recorrida defende a regularidade das cobranças, afirmando que se trata de taxas administrativas previstas contratualmente e que a recorrente usufrui dos serviços.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Colendos Pares

De proêmio, verifico que o recurso é tempestivo e preenche os requisitos de admissibilidade, sendo deferida a gratuidade da justiça.

A questão central consiste em verificar a legalidade da cobrança das chamadas "taxas de manutenção/administração" e do protesto delas decorrente, em face da ausência de constituição formal de um condomínio edilício.

No caso em análise, o contrato celebrado entre as partes (ID 300485459) é negócio jurídico atípico, intitulado de "cessão onerosa de direito de uso vitalício e hereditário de escritório compartilhado e colaborativo com obrigação de transferência de propriedade".

No Item 8 do Quadro Resumo e na Cláusula 11, o contrato prevê expressamente o pagamento mensal de uma "TAXA DE MANUTENÇÃO (TAXA DE ADMINISTRAÇÃO)" pela cessionária. A recorrente, ao assinar o contrato, anuiu com essa obrigação.

Os demonstrativos de despesas juntados pela recorrida (ID 300485481) evidenciam claramente despesas típicas de condomínio: folha de pagamento de funcionários, energia, água, limpeza, segurança, internet, IPTU, rescisões contratuais.

A própria recorrida, em sua ata de reunião de 20/03/2024, refere-se expressamente a "valor do condomínio" e "taxa de condomínio", não a meras taxas administrativas contratuais (id. 300485480).

Portanto, ainda que o contrato utilize nomenclatura diversa, a essência das cobranças é condominial, submetendo-se ao regime jurídico próprio.

No entanto, pelos documentos coligidos no feito, é certo que o empreendimento "Edifício ToWork" não se encontra formalmente instituído como condomínio edilício, não havendo registro da convenção ou individualização das unidades no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pelo art. 1.332 do Código Civil. Tratando-se portanto, de condomínio de fato, aplica-se, inclusive, o regime jurídico das associações naquilo que lhe faltar, cuja anuência do caso concreto foi obtida por meio do contrato alhures mencionado.

Contudo, essa irregularidade formal não pode, por si só, eximir a recorrente da obrigação de contribuir para as despesas comuns, sob pena de configurar enriquecimento ilícito. A jurisprudência, em casos análogos, tem se consolidado no sentido de ser lícita a cobrança de taxas de manutenção e conservação quando há a prestação efetiva de serviços e a anuência do proprietário ou possuidor, ainda que o empreendimento não esteja formalmente regularizado. Nesse sentido:
"O possuidor/cessionários de direitos de uma das unidades imobiliárias do condomínio irregular ou de fato é parte legítima para figurar no polo passivo de qualquer ação de cobrança de taxa condominial. Ainda que as associações não tenham status de condomínio, por ausência de propriedade propriamente dita, nos termos dos artigos 1.331 e 1.332 do Código Civil, podem cobrar as taxas instituídas em assembleia ou previstas em estatuto ou convenção, máxime quando disponibilizam serviços de uso geral. Havendo aderência automática à associação de moradores, pelo simples fato de ser o adquirente/cessionários de direitos que recaem sobre uma das unidades e beneficiário das despesas condominiais, não subsiste a tese defensiva de afronta ao direito constitucional de livre associação, previsto no artigo 5º, XX, da Constituição Federal, sob pena de enriquecimento ilícito." (TJ-DF 07182678320198070020, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 01/12/2021, 5ª Turma Cível)

Em situação semelhante, o Tribunal de Justiça de Goiás, por meio do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) do TJ-GO (TJ-GO 51219407420218090003) fixou a tese jurídica de que: "
É lícita a cobrança de taxas condominiais, de conservação e manutenção por empreendimentos ainda em formação, por condomínios de fato e por condomínios irregulares daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários, etc.), ainda que entenda serem mínimos ou deles não usufrua, presumindo-se a prévia existência de uma área comum e obras de infraestrutura básica já concluídas pelo empreendedor ou loteador, a serem comprovadas em cada caso concreto
."

A propósito:

APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO À LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. TESE AFASTADA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O possuidor/cessionários de direitos de uma das unidades imobiliárias do condomínio irregular ou de fato é parte legítima para figurar no polo passivo de qualquer ação de cobrança de taxa condominial. 2. Ainda que as associações não tenham status de condomínio, por ausência de propriedade propriamente dita, nos termos dos artigos 1 .331 e 1.332 do Código Civil, podem cobrar as taxas instituídas em assembleia ou previstas em estatuto ou convenção, máxime quando disponibilizam serviços de uso geral. 3. Havendo aderência automática à associação de moradores, pelo simples fato de ser o adquirente/cessionários de direitos que recaem sobre uma das unidades e beneficiário das despesas condominiais, não subsiste a tese defensiva de afronta ao direito constitucional de livre associação, previsto no artigo 5º, XX, da Constituição Federal, sob pena de enriquecimento ilícito. 4. Sendo devido o pagamento das taxas condominiais pela parte ré, ainda que o condômino seja irregular ou de fato, não prospera a alegação de litigância de má-fé, na forma dos artigos 17 e 18 do Código de Processo Civil. 5. Negou-se provimento ao recurso . (TJ-DF 07182678320198070020 DF 0718267-83.2019.8.07 .0020, Relator.: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 01/12/2021, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/01/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. AFASTADA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONSTITUIÇÃO DE ASSOCIAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE TAXAS. ADESÃO À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. IMÓVEL COM ENTRADA INDEPENDENTE DO CONDOMÍNIO. UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS. COBRANÇA DEVIDA ATÉ A DATA DO DESLIGAMENTO. 1. Não viola o princípio da dialeticidade o recurso que ataca especificamente os fundamentos da sentença recorrida. 2. Os recursos paradigmáticos que amparam as respectivas teses formulados nos temas 882/STJ e 492/STF referem-se à associação voluntária de proprietários de imóveis em bairro aberto, hipótese que não se aplica a condomínio particular irregular com acesso restrito e controlado. 3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais . 5. A jurisprudência desta Corte de Justiça é firme quanto à desnecessidade de adesão do titular ou possuidor de imóvel à associação de moradores para fins de cobrança de taxa fixada para pagamento dos serviços prestados aos ocupantes de condomínio irregular. 6. Aprovado em assembleia o desligamento da ré, proprietária de lote situado no condomínio de fato, mas com acesso direto à via pública, após o levantamento do muro e mudança do relógio de água para fora das dependências da associação, tendo a proprietária anuído com tais condições, é devido o pagamento das taxas até então inadimplidas. 7. Preliminar rejeitada. 8. Recurso conhecido e provido (TJ-DF 07022150720228070020 1908067, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 15/08/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/09/2024)

No caso em tela, a obrigação decorre de uma anuência expressa e prévia no contrato de cessão (Item 8 e Cláusula 11 - ID 300485459), no qual a recorrente se obrigou a pagar a taxa de manutenção/administração desde o início da relação contratual.

A recorrente reconhece em sua impugnação à contestação que "não afirmou ser ilícito cobrar taxas de manutenção e administração, não se opôs a recolher a sua quota-parte no que lhe couber em rateio". O cerne de sua insurgência reside na ausência de transparência e formalidade na cobrança. Contudo, a recorrida apresentou demonstrativos de despesas que, embora elaborados unilateralmente, listam gastos que são típicos de manutenção de um espaço compartilhado (salários, energia, água, limpeza, segurança, internet, IPTU, etc. - ID 300485481).

A sentença de primeiro grau, ao analisar as provas, verificou que a recorrente "encontra-se na posse do espaço, utilizando-o normalmente", o que supõe a efetiva prestação de serviços e o benefício decorrente para a recorrente. Permitir que a recorrente usufrua desses serviços sem a devida contraprestação configuraria enriquecimento ilícito.

Quanto à alegação de que a recorrida não tem legitimidade por ter CNAE de incorporadora, embora essa seja uma atividade distinta da gestão condominial, no contexto de um condomínio de fato em formação e com anuência contratual, a responsabilidade pela gestão e cobrança das despesas necessárias à manutenção do empreendimento recai sobre a promotora do projeto até a formalização do condomínio, visto que é quem provê os serviços. A ausência de contrato de "empresa especializada" formalmente distinta da própria incorporadora não invalida a cobrança em si, mas aponta para a informalidade da gestão, o que é inerente ao conceito de "condomínio de fato".

Portanto, a obrigação de pagar as despesas de manutenção, embora de um "condomínio/associação de fato", é válida em face da anuência contratual da recorrente e do usufruto dos serviços. Consequentemente, diante do exercício regular de direito, a declaração de inexigibilidade da dívida e a indenização por danos morais não se sustentam, o que autoriza o protesto do título.

É comezinha a existência dos Temas 882/STJ e 492/STF, todavia, mediante
distinguishing
, não há que se falar em sua aplicação para o presente caso, vez que concernem à impossibilidade de cobrança de taxas associativas de não associados em loteamentos abertos ou quando a associação é criada posteriormente à aquisição do imóvel sem a anuência.

No que se refere à alegação de que as despesas não são equalizadas adequadamente pela recorrida, inexiste prova nos autos nesse sentido, e considerando que o pedido é de ver declarada a inexistência de todo e qualquer débito por ela cobrado, e que tal pleito fora afastado, não há que se falar em reforma do ato decisório vergastado. A presente decisão não afasta o direito da parte recorrente em ver as contas prestadas oportunamente, e nos termos da previsão jurídico contratual estabelecida.

Dessa forma, a sentença de primeiro grau merece ser mantida em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Por essas razões, CONHEÇO do recurso inominado e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO para manter a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95.

Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida (art. 98, § 3º, CPC).

É como voto.

GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Juiz de Direito

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Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026