Tribunal: TJMT
Processo: 1025851-61.2025.8.11.0003
Relator(a): VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1025851-61.2025.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 16.586.005/0001-88 (RECORRENTE), LUCAS SANTIAGO DE MELO E AGUIAR - CPF: 751.796.601-49 (ADVOGADO), ARLINDO MARCOS DOS SANTOS FILHO - CPF: 860.634.721-34 (RECORRIDO), ANA SHIRLEY PEREIRA DE BASTOS TEIXEIRA - CPF: 033.793.511-48 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado nº
1025851-61.2025.8.11.0003.

Origem: Primeiro Juizado Especial Cível de Rondonópolis.

Recorrente:
MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
.

Recorrido:
ARLINDO MARCOS DOS SANTOS FILHO
.

Data do Julgamento virtual:
14 a 16/04/2026.

SÚMULA DO JULGAMENTO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM MULTIPROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. RECURSO DESPROVIDO.

1.

Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade e condenou a recorrente à restituição integral do valor de R$ 55.985,00, em razão da ausência de outorga da escritura pública definitiva.

2.

Em suas razões recursais, a recorrente suscita preliminares de incompetência territorial em razão da existência de foro de eleição, falta de interesse de agir sob o argumento de que o contrato estaria quitado e seria cabível a adjudicação compulsória e ilegitimidade ativa, em razão da ausência do cônjuge. No mérito, sustenta o adimplemento substancial, ao argumento de que a obra foi entregue e o autor usufrui do bem; afirma que a demora na outorga da escritura é imputável ao cartório; e, subsidiariamente, pleiteia a retenção de 25% dos valores pagos, bem como a cobrança de taxa de fruição.

3.

Inicialmente, rejeito a preliminar de incompetência territorial. Em se tratando de relação de consumo, a competência é absoluta em favor do consumidor, em prestígio à facilitação de sua defesa (art. 6º, VIII, e art. 101, I, do CDC). A imposição de foro de eleição em comarca diversa do domicílio do autor configura desvantagem excessiva e, portanto, nulidade da cláusula.

4.

De igual modo, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. O contrato de multipropriedade possui natureza obrigacional no que se refere ao seu distrato. O cônjuge do autor figurou no instrumento meramente como anuente. Ademais, sob a égide da Lei nº 13.777/2018, as frações de tempo são indivisíveis, e a pretensão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda dispensa o litisconsórcio ativo necessário do cônjuge, conforme jurisprudência consolidada do STJ (AgInt no REsp 1.754.242/DF).

5.

Rejeito, ainda, a preliminar de falta de interesse de agir. O fato de o contrato estar quitado não impede o pedido de rescisão, caso a vendedora descumpra obrigação principal posterior, qual seja, a entrega do imóvel livre de ônus e a outorga da escritura definitiva. A fruição precária do bem não supre a omissão quanto ao título de propriedade plena.

6.

No mérito, a sentença não merece reparos.

7.

A relação jurídica entre as partes submete-se ao Código de Defesa do Consumidor. O autor comprovou o pagamento integral do preço. A requerida, por sua vez, confessou que não procedeu à individualização das matrículas nem à outorga da escritura pública, alegando entraves cartorários.

8.

Entretanto, as provas dos autos demonstram que o imóvel está gravado com alienação fiduciária em favor de terceiros (Forte Securitizadora S/A), ônus constituído ou prorrogado pela recorrente após a venda da unidade ao autor. A certidão de inteiro teor (ID 209416372) e a certidão narrativa (ID 214546645) confirmam que não há matrícula própria para a cota imobiliária adquirida, o que inviabiliza qualquer registro de propriedade em nome do consumidor.

9.

A tese de adimplemento substancial é descabida. A transferência da propriedade é o fim último do contrato de compra e venda. Manter o comprador em situação de insegurança jurídica, com o bem por ele pago servindo de garantia para dívidas da construtora por mais de seis anos após o habite-se, configura inadimplemento grave.

10.

Não se aplica a retenção de 25% prevista na Lei 13.786/2018, uma vez que tal dispositivo rege a desistência imotivada pelo comprador ou sua inadimplência. No caso em tela, a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora. Nesse contexto, incide a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor..."

11.

A taxa de fruição também é indevida, pois o consumidor não pode ser penalizado pelo uso de um bem que pagou integralmente e cuja propriedade definitiva lhe foi negada pela desídia da vendedora.

12.

A propósito, colaciono o seguinte precedente:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E INDISPONIBILIDADE REGISTRAL. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, condenar a ré à restituição de R$ 44.044,17, com atualização e juros, e suspender a exigibilidade de taxas condominiais. O recorrente sustenta inexistência de inadimplemento, aplicação da teoria do adimplemento substancial e adequação da adjudicação compulsória como medida própria, além de suscitar preliminares de incompetência territorial, falta de interesse de agir e ausência de legitimidade ativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de outorga da escritura pública definitiva, após a quitação integral do preço e decurso de longo lapso temporal desde a conclusão do empreendimento, configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual; (ii) estabelecer se são procedentes as preliminares de incompetência territorial, falta de interesse de agir e ausência de legitimidade ativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de eleição de foro não prevalece automaticamente em demanda de consumo submetida ao Juizado Especial, sobretudo quando não demonstrada a inexistência de vulnerabilidade ou prejuízo concreto, impondo-se a rejeição da preliminar de incompetência territorial.

4. A quitação do contrato não afasta o interesse de agir, pois evidencia a utilidade da tutela jurisdicional para compelir a fornecedora ao cumprimento da obrigação remanescente ou para discutir as consequências do inadimplemento.

5. A alegação genérica de litisconsórcio ativo necessário, sem demonstração de prejuízo processual ou indispensabilidade do cônjuge, não autoriza a extinção do feito, podendo eventual irregularidade ser sanada por regularização do polo.

6. A outorga da escritura definitiva constitui obrigação principal no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, representando o núcleo do negócio jurídico e não podendo ser substituída pela mera fruição do bem.

7. A ausência de convocação para escrituração no prazo contratual, mantida por mais de seis anos após a conclusão do empreendimento, caracteriza inadimplemento absoluto e frustra a finalidade econômica do ajuste, afastando a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

8. A existência de alienação fiduciária, indisponibilidade de bens e ausência de individualização das matrículas evidencia óbice à transferência dominial, tornando inviável a adjudicação compulsória.

9. Nos termos do art. 475 do Código Civil, o inadimplemento que impede a obtenção do resultado útil autoriza a resolução contratual com restituição das prestações pagas, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

10. Incumbe à incorporadora comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu, conclusão reforçada pelo art. 6º, VIII, do CDC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A ausência de outorga da escritura definitiva após a quitação integral do preço, especialmente diante de óbices registrais atribuíveis ao fornecedor, configura inadimplemento absoluto apto a ensejar a resolução contratual. 2. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando a obrigação principal do contrato não é cumprida e resta frustrada a finalidade econômica do ajuste. 3. A adjudicação compulsória pressupõe viabilidade registral do título, sendo incabível quando há alienação fiduciária, indisponibilidade e ausência de individualização matricial.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, arts. 73, 373, II, e 487, I; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 9.099/1995, arts. 46, 54 e 55.

Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0304800-49.2018.8.24.0090, Rel. Des. Fernando Carioni, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 08.03.2022; TJSP, Apelação Cível n. 1039692-75.2021.8.26.0576, Rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 21.06.2023.”
(N.U 1008529-96.2025.8.11.0045, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Terceira Turma Recursal, Julgado em 24/02/2026, Publicado no DJE 27/02/2026)

13.

Quanto aos juros de mora, a sentença fixou corretamente a incidência a partir da citação (art. 405, CC), visto que a mora é da vendedora. A tese de juros a partir do trânsito em julgado só se aplica em rescisões por culpa do comprador (Tema 1002, STJ), situação diversa da verificada nos autos.

14.

Sentença mantida pelos próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95, devendo a súmula de julgamento servir de acórdão.

15.

Condeno a recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 55 da Lei nº 9.099/95.

16.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026