Tribunal: TJMT
Processo: 1008414-79.2026.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008414-79.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LETICIA VICTOR PEREIRA MARTINS - CPF: 049.942.271-60 (ADVOGADO), SONIA DE FATIMA GOMES DE MOURA - CPF: 075.728.877-40 (AGRAVANTE), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (AGRAVADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), DIOGO MIGUEL DE SOUZA MOTA - CPF: 065.071.761-92 (ADVOGADO), GRAZIELLA MARTINS DA SILVA - CPF: 050.716.781-36 (ADVOGADO), SARAH OLIVEIRA BRITO - CPF: 025.807.871-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. VENCIMENTO ANTECIPADO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. TÍTULO EXECUTIVO VÁLIDO E EXIGÍVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade em execução de título extrajudicial fundado em contrato de cessão de direitos aquisitivos vinculado à promessa de compra e venda de imóvel, no qual a agravante alega inexigibilidade do título por ausência de notificação prévia para constituição em mora.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a notificação prévia do devedor é requisito indispensável para a constituição em mora e consequente exigibilidade do título executivo extrajudicial, em caso de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com vencimento antecipado.

III. Razões de decidir

3. O contrato de cessão de direitos aquisitivos assinado pelas partes e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, III, do CPC, contendo valor confessado, forma de pagamento e previsão de vencimento antecipado.

4. Tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, aplica-se a regra do dies interpellat pro homine (art. 397 do Código Civil), segundo a qual o inadimplemento da obrigação, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor, dispensando notificação prévia.

5. A previsão contratual de notificação para purgação da mora tem finalidade de conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, não retirando a liquidez e exigibilidade do título quando a inadimplência é incontroversa e o credor opta pela via executiva.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

"Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel com vencimento certo, a mora decorre automaticamente do inadimplemento (mora ex re), sendo desnecessária notificação prévia para constituição em mora e exigibilidade do título executivo extrajudicial, mesmo quando prevista contratualmente como faculdade do credor."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 784, III; 798; CC, art. 397.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AI 1018375-78.2025.8.11.0000, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 26/09/2025; TJMT, AI 1024260-73.2025.8.11.0000, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 05/09/2025; TJMT, 1000949-88.2018.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 04/10/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Agravo de Instrumento,
com pedido de efeito suspensivo, apresentado por
SÔNIA DE FÁTIMA GOMES DE MOURA
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, no bojo da Ação de Execução de Título Extrajudicial (Processo nº 1009780-83.2022.8.11.0004), movida por
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, determinando o prosseguimento dos atos expropriatórios.

Alega a recorrente que a execução originária se funda em instrumento particular de cessão de direitos aquisitivos vinculado a contrato de promessa de compra e venda de imóvel (Lote 22, Quadra A44, do Loteamento Residencial Jardim dos Ipês), no valor original de R$ 64.178,40. Narra que, diante da inadimplência iniciada em janeiro de 2021, a empresa credora declarou o vencimento antecipado da dívida e ajuizou a execução cobrando o montante integral de R$ 89.063,86, sem, contudo, promover a indispensável notificação prévia para purgação da mora.

Sustenta que, o contrato firmado entre as partes exige, de forma expressa, a notificação prévia do devedor para que este tenha a oportunidade de purgar a mora no prazo de 30 dias antes que o credor possa declarar o vencimento antecipado da dívida e cobrar a sua totalidade. Como a empresa Agravada nunca realizou essa notificação extrajudicial ou judicial prévia, o vencimento antecipado do contrato é ineficaz.

Para reforçar sua alegação, argumenta que a decisão impugnada, ao aplicar a regra da mora
ex re
(art. 397 do Código Civil) para validar o vencimento antecipado, violou frontalmente o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e a legislação consumerista. Sustenta ainda que a exigibilidade do título é requisito fundamental (art. 783 do CPC) e que a própria credora instituiu uma condição suspensiva para a cobrança total (a notificação de 30 dias), a qual não pode ser ignorada sob o pretexto de ser mera faculdade.

Invoca a aplicação da Lei 6.766/79 e do Decreto-Lei 745/69, que impõem a interpelação prévia como condição
sine qua non
para a constituição em mora absoluta e rescisão ou vencimento antecipado em promessas de compra e venda de lote. Pleiteia, preliminarmente,
a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça
, acostando declaração de hipossuficiência e comprovantes do INSS que demonstram ser beneficiária de Prestação Continuada (BPC/LOAS), no valor de um salário mínimo.

Por fim, requer que seja concedido efeito suspensivo ativo ao recurso para paralisar imediatamente a execução e impedir atos de constrição patrimonial e, no mérito, o provimento integral do agravo para reformar a decisão, reconhecendo a inexigibilidade do título executivo por ausência de notificação prévia obrigatória e, consequentemente, extinguindo o processo de execução.

O recurso foi conhecido e deferida justiça gratuita, todavia,
a tutela de urgência foi indeferida
por esta Relatoria, conforme decisão de id. 350190851.

Em contrarrazões, a parte agravada BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA alegou que o instrumento contratual que fundamenta a execução nos autos originários goza de plena validade e eficácia, tendo sido devidamente assinado pelas partes, com todas as cláusulas claras quanto às obrigações assumidas e às consequências do inadimplemento. Sustenta que não há qualquer vício capaz de macular o título ou retirar-lhe a força executiva prevista no art. 784, III, do CPC. Sustenta ainda que a eventual cláusula contratual que mencione a possibilidade de notificação para purgação da mora não tem o condão de afastar a incidência da regra legal, tratando-se, no máximo, de faculdade conferida ao credor — não de requisito obrigatório para exigibilidade do crédito. Por fim, requer o prosseguimento do feito, mantendo-se inalterada a decisão agravada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Agravo de Instrumento,
com pedido de efeito suspensivo, apresentado por
SÔNIA DE FÁTIMA GOMES DE MOURA
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, no bojo da Ação de Execução de Título Extrajudicial (Processo nº 1009780-83.2022.8.11.0004), movida por
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, determinando o prosseguimento dos atos expropriatórios.

Inicialmente, cumpre destacar que a questão central do presente recurso reside na necessidade ou não de notificação prévia do devedor para constituição em mora e consequente exigibilidade do título executivo extrajudicial, no caso de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Colaciono os fundamentos da decisão agravada:

“(...) 8. Passo à análise da
Exceção de Pré-Executividade
. O incidente é via estreita, admitida apenas para questões de ordem pública, cognoscíveis de ofício, que não demandem dilação probatória. No caso, a executada alega nulidade da execução por ausência de notificação prévia para constituição em mora, argumentando ser requisito contratual para o vencimento antecipado da dívida.

9. A exceção não merece prosperar. A obrigação exequenda possui natureza positiva, líquida e com termo certo de vencimento (parcelas mensais). Nesse cenário, aplica-se a regra do
dies interpellat pro homine
, consagrada no art. 397 do Código Civil, segundo a qual o inadimplemento da obrigação, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

10. Com efeito, tratando-se de mora
ex re
, a notificação prévia é dispensável para a constituição do devedor em mora, bastando o simples inadimplemento na data aprazada para tornar a dívida exigível. O vencimento antecipado da dívida, decorrente da falta de pagamento, é faculdade do credor expressamente prevista no contrato e na legislação, não dependendo de prévia notificação extrajudicial para validar o título executivo.

11. Ademais, a exigência de notificação para purgação da mora prevista em contrato, via de regra, tem a finalidade de permitir a conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, mas não retira a liquidez e exigibilidade do título quando a inadimplência é incontroversa e o credor opta pela via executiva para satisfação do crédito inadimplido há longo período. A execução foi instruída com o título e o demonstrativo do débito, preenchendo os requisitos do art. 798 do CPC.

DISPOSITIVO:

12. Diante do exposto,
DEFIRO
o reconhecimento da citação da executada SONIA DE FATIMA GOMES DE MOURA pelo comparecimento espontâneo, nos termos do art. 239, §1º, do CPC.

13.
REJEITO
a Exceção de Pré-Executividade oposta (ID 208755858), determinando o regular prosseguimento do feito.”

A agravante sustenta que o contrato firmado entre as partes exige, de forma expressa, a notificação prévia do devedor para que este tenha a oportunidade de purgar a mora no prazo de 30 dias antes que o credor possa declarar o vencimento antecipado da dívida e cobrar a sua totalidade. Argumenta que, como a empresa agravada nunca realizou essa notificação extrajudicial ou judicial prévia, o vencimento antecipado do contrato seria ineficaz, tornando o título inexigível para fins de execução.

Contudo, após detida análise dos autos e dos argumentos apresentados pelas partes, entendo que a decisão agravada não merece reforma.

Conforme documentado nos autos, o "Termo Aditivo de cessão/Transferência dos direitos aquisitivos do contrato particular nº. 210143375 de compromisso de compra e venda" do Lote 22, Quadra A44, na rua São Lucas do Residencial Jardim dos Ipês, na cidade de Barra do Garças/MT, no valor de R$ 89.063,86, datado de 12/09/2019, a ser pago em 240 (duzentos e quarenta prestações), juntado no Id. 104016127, atende aos requisitos do art. 784, III, do CPC, por estar assinado pelos executados e por duas testemunhas, descrever o valor confessado, a forma de pagamento e prever o vencimento antecipado em caso de inadimplemento, configurando título executivo extrajudicial apto a embasar a execução.

A inadimplência da agravante é fato incontroverso
nos autos, tendo início em janeiro de 2021, conforme reconhecido pela própria recorrente. Diante desse cenário, a empresa credora, ora agravada, optou pela via executiva para satisfação do crédito inadimplido, instruindo a execução com o título e o demonstrativo do débito, em conformidade com os requisitos do art. 798 do Código de Processo Civil.

No que tange à alegada necessidade de notificação prévia para constituição em mora, é preciso esclarecer que, no caso em análise, aplica-se a regra do
dies interpellat pro homine
, consagrada no art. 397 do Código Civil, segundo a qual o inadimplemento da obrigação, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Trata-se da chamada mora
ex re
, que decorre automaticamente do simples vencimento da obrigação, quando o contrato estipula prazo certo para pagamento, dispensando qualquer notificação prévia.

Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.
TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL. MORA EX RE. RECURSO NÃO PROVIDO
. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade, reconhecendo a validade de título executivo extrajudicial fundado em contrato de confissão de dívida regular e determinando o prosseguimento da execução. 2. O agravante alega inexigibilidade do título, ausência de notificação para vencimento antecipado, vícios na memória de cálculo e falta de fundamentação, requerendo a extinção da execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em verificar se a confissão de dívida é título líquido, certo e exigível e se a ausência de notificação prévia ou eventuais vícios na memória de cálculo comprometem sua exigibilidade. III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O título executivo atende ao art. 784, III, do CPC, por consistir em confissão de dívida assinada pelas partes e por duas testemunhas, constando o valor, forma de pagamento e cláusula de vencimento antecipado. 5. A mora decorre do simples inadimplemento no prazo pactuado, dispensando notificação prévia, conforme art. 397 do Código Civil.
6. A decisão agravada apresentou fundamentação suficiente ao afastar os pontos centrais da exceção, em observância ao art. 489, § 1º, do CPC. 7. A impugnação à memória de cálculo não afeta a exigibilidade do título e deve ser arguida em embargos à execução, por demandar dilação probatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo de instrumento não provido. Tese de julgamento: “1. O contrato de confissão de dívida subscrito pelas partes e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, III, do CPC. 2. A mora decorre do inadimplemento da obrigação no prazo avençado, sendo desnecessária notificação prévia (mora ex re), conforme art . 397 do Código Civil. 3. A ausência de vícios formais no título e a regularidade da memória de cálculo impedem o acolhimento da exceção de pré-executividade, cabendo eventuais discussões sobre excesso de execução em sede própria.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts . 784, III; 786; 917, III; CC, art. 397. Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 1024490-86.2023 .8.11.0000, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 27.02.2024, DJE 27 .02.2024; TJMT, AI 1022815-88.2023arts..0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, jj.04.02.2024, DJE 04.02 .2024; TJMT, AI 1018950-86.2025.8.11 .0000, Rel. Desa. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 25 .07.2025, DJE 25.07.2025; TJMT, AI 1012369-55 .2025.8.11.0000, Rel . Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.05 .2025, DJE 30.05.2025. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10183757820258110000, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/09/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2025)

Quanto à alegação de que o contrato prevê expressamente a necessidade de notificação prévia para purgação da mora, é importante destacar que tal previsão, quando existente, tem a finalidade de permitir a conservação do negócio jurídico na fase pré-processual, mas não retira a liquidez e exigibilidade do título quando a inadimplência é incontroversa e o credor opta pela via executiva para satisfação do crédito inadimplido há longo período.

Ademais, o vencimento antecipado da dívida, decorrente da falta de pagamento, é faculdade do credor expressamente prevista no contrato e na legislação, não dependendo de prévia notificação extrajudicial para validar o título executivo. Trata-se de prerrogativa conferida ao credor diante do inadimplemento contratual, que pode ser exercida independentemente de notificação prévia, especialmente quando se trata de mora
ex re
, na qual a notificação prévia não constitui condição de procedibilidade da execução.

A agravante invoca ainda a aplicação da Lei 6.766/79 e do Decreto-Lei 745/69, que impõem a interpelação prévia como condição para a constituição em mora absoluta e rescisão ou vencimento antecipado em promessas de compra e venda de lote. Contudo, é preciso esclarecer que tais dispositivos legais têm aplicação específica em situações de rescisão contratual, e não necessariamente em casos de execução de título extrajudicial.

No presente caso, a agravada não busca a rescisão do contrato, mas sim a satisfação do crédito inadimplido por meio da via executiva, com fundamento no art. 784, incisos II e III, do CPC. Portanto, o procedimento escolhido pela agravada para demandar em juízo está em conformidade com a legislação processual civil, sendo desnecessária a notificação prévia para tornar exigível o título em juízo.

Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CITAÇÃO VIA APLICATIVO DE MENSAGENS. VALIDADE DO ATO CITATÓRIO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PRÉVIA. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. RECURSO DESPROVIDO.I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu exceção de pré-executividade em execução de título extrajudicial, proposta pela Cooperativa Sicoob Credip, sustentando a nulidade da citação realizada por aplicativo de mensagens e a ausência de notificação extrajudicial prévia ao ajuizamento da demanda. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a citação realizada exclusivamente por meio do aplicativo WhatsApp, sem esgotamento dos meios tradicionais, é válida à luz da legislação processual; e (ii) saber se a ausência de notificação extrajudicial prévia compromete a validade da execução fundada em título executivo contratual. III. Razões de decidir 3. A citação por meio eletrônico encontra respaldo no art. 246, §1º, do CPC/2015, sendo válida quando comprovada a ciência inequívoca do destinatário, como no caso em que a parte respondeu prontamente à mensagem, demonstrando conhecimento da demanda. 4. A certidão do Oficial de Justiça goza de presunção de veracidade e não foi infirmada por prova idônea, inexistindo indicativo de má-fé, surpresa ou prejuízo à ampla defesa.
5. A notificação extrajudicial não constitui condição de procedibilidade da execução fundada em Cédula de Crédito Bancário com vencimento certo, tratando-se de hipótese de mora ex re, conforme art. 783 do CPC/2015. 6. A parte teve oportunidade de defesa por meio da exceção de pré-executividade, inexistindo cerceamento de defesa ou ofensa ao contraditório.
IV. Dispositivo e tese 7. Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. É válida a citação realizada por meio de aplicativo eletrônico, quando demonstrada a ciência inequívoca do destinatário.
2. É desnecessária a notificação extrajudicial prévia em execução fundada em título executivo extrajudicial com vencimento contratualmente estipulado.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10242607320258110000, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 05/09/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2025).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS e COBRANÇA DE ARRENDAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ESPECÍFICA QUANTO À CONSTITUIÇÃO EM MORA – REJEIÇÃO – MORA “EX RE” – DESNECESSIDADE – INAPLICABILIDADE DA LEI 6. 6.766/1979 QUE TRATA DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO – OBSERVÂNCIA PACTA SUNT SERVANDA – RECURSO PROVIDO – SENTENÇA CASSADA, COM RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel rural e, havendo data marcada para o vencimento, a mora se dá automaticamente, sem a necessidade da interpelação do credor. É a regra dies interpellat pro homine, ou o dia interpela em lugar do homem, sendo totalmente desnecessária a notificação para fins de constituição em mora, sobretudo neste caso concreto, em que embora desnecessária foi expedida notificação prévia, que, acabou por atingir o fim de “constituição em mora”.(TJ-MT 10009498820188110003 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 04/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022)

Diante do exposto, entendo que a decisão agravada está em consonância com a legislação e a jurisprudência aplicáveis ao caso, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao
agravo de instrumento
interposto por
SÔNIA DE FÁTIMA GOMES DE MOURA
, mantendo inalterada a decisão agravada, que rejeitou a exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento da execução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026