Tribunal: TJMT
Processo: 1007889-62.2024.8.11.0002
Relator(a): VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1007889-62.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[BARACAT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 03.790.722/0001-85 (APELADO), GERALDO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 495.513.371-15 (ADVOGADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO.

E M E N T A

EMENTA:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL SEM REGISTRO. OCUPAÇÃO CLANDESTINA POR TERCEIROS. REVISÃO CADASTRAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta pelo Município de Várzea Grande contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução fiscal para reconhecer a ilegitimidade passiva da embargante em relação às Certidões de Dívida Ativa referentes a imóveis alienados ou invadidos por terceiros, determinar a exclusão de parte dos créditos executados, bem como determinar a análise de pedidos administrativos de revisão cadastral.

II. Questão em discussão

2.

O ponto em análise consiste em três questões: (i) saber se a alienação de imóvel sem o registro do título translativo afasta a legitimidade passiva do proprietário registral para responder pelo IPTU; (ii) verificar se a ocupação clandestina do imóvel por terceiros torna inexigível a cobrança do imposto em relação ao proprietário despojado da posse; e (iii) examinar a manutenção da determinação para análise administrativa dos pedidos de revisão cadastral.

III. Razões de decidir

3.

O contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, competindo à legislação municipal definir o sujeito passivo, nos termos da orientação firmada pelo STJ no Tema 122. A alienação do imóvel desacompanhada do registro do título translativo não transfere a propriedade perante terceiros, permanecendo o alienante como proprietário registral e sujeito passivo da obrigação tributária.

4.

A comunicação administrativa e a alteração do cadastro imobiliário possuem natureza meramente cadastral e não substituem o registro imobiliário exigido para a transferência da propriedade, razão pela qual devem ser restabelecidas as Certidões de Dívida Ativa referentes aos imóveis alienados sem registro.

5.

Em relação aos imóveis comprovadamente ocupados clandestinamente por terceiros, é inexigível a cobrança do IPTU quando o proprietário se encontra privado da posse e dos atributos inerentes ao domínio, conforme entendimento firmado do STJ, circunstância que descaracteriza a materialidade do fato gerador do tributo.

6.

A determinação para que o Município analise os pedidos administrativos de revisão cadastral decorre do dever de eficiência da Administração Pública e não interfere na definição da sujeição passiva tributária, devendo ser mantida.

7.

Mantém-se a distribuição da sucumbência recíproca e os honorários advocatícios fixados sobre o proveito econômico obtido por cada litigante, diante do parcial provimento do recurso.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A alienação de imóvel sem o registro do título translativo não afasta a legitimidade passiva do proprietário registral para responder pelo IPTU, competindo à legislação municipal definir o sujeito passivo, nos termos do Tema 122 do STJ. Por outro lado, é inexigível a cobrança do imposto em relação ao proprietário que, em razão de ocupação clandestina por terceiros, perdeu a posse e os atributos inerentes ao domínio, restando descaracterizada a materialidade do fato gerador. A determinação de análise de pedido administrativo de revisão cadastral constitui dever da Administração e não implica reconhecimento da inexistência da obrigação tributária.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
REsp
2.213.454/RS, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, 2ª Turma, j. 15.4.2026; STJ,
AgInt no AREsp
1.545.307/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, 1ª Turma, j. 17.4.2023; TJ/MT,
AgInt
1003725-38.2023.8.11.0051, relatora Desembargadora Maria Erotides Kneip, 1ª Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 29.4.2026.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande que, nos autos dos Embargos à Execução Fiscal n.º 1007889-62.2024.8.11.0002, opostos por
BARACAT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – ME
,

julgou parcialmente procedente os embargos à execução fiscal para reconhecer a ilegitimidade passiva da embargante quanto às CDAs referentes a imóveis cuja alienação foi comprovada e comunicada ao Município, determinar a análise dos pedidos de revisão cadastral, manter a exigibilidade das demais CDAs e reconhecer a sucumbência recíproca.

O Município apelante sustenta que a sentença violou os arts. 34 e 123 do Código Tributário Nacional ao afastar a sujeição passiva tributária com fundamento em contratos particulares não registrados e em comunicações administrativas.

Argumenta que a alteração da titularidade do imóvel somente produz efeitos perante o Fisco após o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis e que o cadastro imobiliário municipal possui natureza meramente administrativa, não sendo apto a alterar a responsabilidade tributária.

Alega, ainda, que a invasão do imóvel por terceiros não afasta a incidência do IPTU e que a sentença diverge da jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, segundo a qual a alteração da sujeição passiva depende do registro da transferência da propriedade.

Ao final, requer a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os embargos à execução fiscal e, subsidiariamente, a redução da condenação em honorários advocatícios.

Em contrarrazões, a Baracat Empreendimentos Imobiliários Ltda. – ME sustenta que o Município tinha ciência da alienação dos imóveis e dos pedidos de revisão cadastral, o que afasta sua legitimidade passiva. Requer, assim, a manutenção da sentença, o desprovimento do recurso e a condenação do apelante ao pagamento de honorários recursais.

Dispensado o parecer da Procuradoria Geral de Justiça, conforme Súmula nº 189 do STJ.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

O apelante,
Município de Várzea Grande
, insurge-se contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução fiscal para reconhecer a ilegitimidade passiva da embargante em relação às Certidões de Dívida Ativa referentes a imóveis alienados a terceiros, determinando a exclusão dessas CDAs da execução fiscal, bem como a análise dos pedidos de revisão cadastral, mantida a exigibilidade das demais e a sucumbência recíproca.

Sustenta que a alteração da titularidade do imóvel somente produz efeitos perante o Fisco após o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo irrelevantes contratos particulares não registrados e comunicações administrativas. Afirma, ainda, que a invasão do imóvel por terceiros não afasta a incidência do IPTU e requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os embargos ou, subsidiariamente, reduzir os honorários advocatícios.

Os embargos à execução fiscal foram opostos por
Baracat Empreendimentos Imobiliários Ltda. – ME
, visando à declaração de nulidade das Certidões de Dívida Ativa que instruem a Execução Fiscal n. 1011346-73.2022.8.11.0002, sob o fundamento de ilegitimidade passiva em razão da alienação ou invasão dos imóveis objeto da cobrança.

O recurso deve ser parcialmente provido.

A controvérsia comporta soluções distintas conforme a natureza fática de cada grupo de imóveis, impondo-se a devida distinção entre os imóveis alienados sem registro e os imóveis ocupados clandestinamente por terceiros.

1. Dos imóveis alienados sem registro — sujeição passiva mantida (Tema 122 do STJ)

Quanto às CDAs referentes a imóveis alegadamente alienados a terceiros, assiste razão ao Município. O art. 34 do Código Tributário Nacional dispõe que contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, redação reproduzida pelo art. 12 do Código Tributário Municipal de Várzea Grande (Lei n. 1.178/91). A Súmula 399 do STJ atribui à legislação municipal a definição do sujeito passivo.

A matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 122, cuja tese firmou que tanto o promitente comprador — possuidor a qualquer título — quanto o proprietário/promitente vendedor, aquele que detém a propriedade registrada no Registro de Imóveis, são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo.

Assim, a existência de contrato de alienação, ainda que quitado, não afasta por si só a responsabilidade tributária do proprietário registral pelos fatos geradores anteriores ao registro da transferência.

Neste sentido:

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA SEM REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 122. NOTIFICAÇÃO DO LANÇAMENTO PELO ENVIO DO CARNÊ AO IMÓVEL. SÚMULA 397/STJ. RECURSO PROVIDO. (...)

2.
Nos termos do Tema 122 do STJ, tanto o proprietário constante do registro imobiliário quanto o possuidor, a qualquer título, podem ser legitimados como sujeitos passivos do IPTU, cabendo à legislação municipal definir o contribuinte, de modo que a existência de promessa de compra e venda, ainda que quitada, não afasta, por si só, a responsabilidade tributária do proprietário registral pelos fatos geradores ocorridos antes do registro da transferência
.

3.
Enquanto não formalizada a transferência da propriedade no registro imobiliário, a titularidade dominial permanece com o alienante, o que mantém sua legitimidade passiva para responder pelos débitos de IPTU referentes ao imóvel, relativamente a fatos geradores anteriores ao registro da transmissão, sem prejuízo da responsabilidade do possuidor.

4. Conforme entendimento consolidado nesta Corte, inclusive sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.111.124/PR), a notificação do lançamento do IPTU se aperfeiçoa com o envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel, prescindindo de notificação pessoal do contribuinte, nos termos da Súmula 397/STJ.

5. A circunstância de o proprietário registral não residir no imóvel, ou de o Município ter ciência de que a posse é exercida por terceiro, não afasta a presunção de validade da notificação decorrente do envio do carnê ao endereço do bem, cabendo ao sujeito passivo demonstrar o efetivo não recebimento da correspondência.

6. Ao afastar a presunção de notificação do lançamento com fundamento na ausência de posse do imóvel pelo proprietário registral, o acórdão recorrido divergiu da orientação consolidada desta Corte Superior.

7. Recurso especial provido. (REsp n. 2.213.454/RS, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 15/4/2026, DJEN de 22/4/2026.)

A comunicação administrativa e o cadastro imobiliário municipal possuem natureza meramente cadastral, não constituindo modo de transferência da propriedade. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo, permanecendo o alienante como proprietário perante o Fisco enquanto não regularizada a transmissão.

Nessa linha, o próprio Tribunal de Justiça de Mato Grosso assentou que a ausência de registro da alienação mantém a legitimidade passiva do proprietário formal. Acerca do tema:

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL SEM REGISTRO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO FORMAL. POSSIBILIDADE DE ELEIÇÃO DO SUJEITO PASSIVO PELO FISCO. SÚMULA 392 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME (...)

3. O IPTU possui natureza propter rem, de modo que a obrigação tributária acompanha o bem, podendo recair sobre o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.

4.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que tanto o possuidor quanto o proprietário sem posse podem figurar no polo passivo, facultando ao Fisco a escolha do sujeito passivo
.

5.
A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis, permanecendo o alienante como proprietário formal perante terceiros até a regularização
.

6.
A ausência de comprovação do registro da alienação mantém a responsabilidade tributária da executada pelos débitos referentes ao período cobrado
.

(...) (TJ-MT - AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL: 1003725-38.2023.8.11.0051, Relator.: MARIA EROTIDES KNEIP, Data de Julgamento: 29/04/2026, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 01/05/2026)

Nesse ponto, portanto, a sentença merece reforma, para restabelecer a exigibilidade das CDAs referentes aos imóveis alienados sem registro do título translativo, cujas certidões gozam de presunção de certeza e liquidez (art. 3º da Lei n. 6.830/80).

2. Dos imóveis ocupados clandestinamente por terceiros — inexigibilidade da exação

Situação diversa, contudo, verifica-se quanto aos imóveis objeto de invasão. Embora a ocupação por terceiros não retire, em regra, a titularidade dominial, o Superior Tribunal de Justiça possui orientação firme no sentido de que é inexigível a cobrança de tributo do proprietário que não detém a posse do imóvel em razão de ocupação clandestina por terceiros, porquanto, despojado do domínio útil e dos atributos inerentes à propriedade — reivindicar, usar, gozar e dispor —, resta desnaturada a base material do fato gerador do IPTU.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. IPTU. COBRANÇA. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIROS. OCUPAÇÃO CLANDESTINA. PERDA DO DOMÍNIO E DOS DIREITOS INERENTES À PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DA SUBSISTÊNCIA DA EXAÇÃO TRIBUTÁRIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO A QUE NEGA PROVIMENTO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que "é inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, em decorrência da ocupação clandestina do bem por terceiros, porquanto ele se encontra despojado do domínio e, consequentemente, dos atributos inerentes à propriedade (reivindicar usar, gozar e dispor) do bem imóvel, o que desnatura a base material do fato gerador do IPTU/TCL" (...) (STJ - AgInt no AREsp: 1545307 RS 2019/0209542-2, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 17/04/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023)

No caso, tendo a embargante, ora apelada, comprovado a perda da posse por invasão e comunicado tal circunstância à municipalidade, não subsiste a materialidade do fato gerador em relação ao proprietário que não mais exerce qualquer poder sobre o bem. Correta, nesse ponto, a sentença ao afastar a exigibilidade das CDAs relativas aos imóveis comprovadamente invadidos.

3. Da revisão cadastral

Mantém-se, igualmente, a determinação para que a municipalidade analise e decida os pedidos administrativos de revisão cadastral (processos n. 860906/23 e 893604/23), providência que se insere no dever de eficiência da Administração e não se confunde com o mérito da sujeição passiva ora decidido.

Dispositivo

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para, reformando parcialmente a sentença, restabelecer a exigibilidade das Certidões de Dívida Ativa referentes aos imóveis alienados a terceiros sem o registro do título translativo, as quais deverão prosseguir na Execução Fiscal n. 1011346-73.2022.8.11.0002.

Mantenho, no mais, a sentença quanto à exclusão das Certidões de Dívida Ativa relativas aos imóveis comprovadamente invadidos e quanto à determinação de análise dos pedidos de revisão cadastral.

Em razão da manutenção da sucumbência recíproca, mantenho os honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento), os quais incidirão sobre o proveito econômico obtido por cada parte, e não sobre o valor da causa.

Para o contribuinte, o proveito econômico corresponde ao valor do crédito tributário excluído, referente às Certidões de Dívida Ativa relativas aos imóveis comprovadamente invadidos. Para a Fazenda Pública, corresponde ao valor do crédito tributário mantido, relativo às Certidões de Dívida Ativa referentes aos imóveis alienados a terceiros sem o registro do título translativo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026