Tribunal: TJMT
Processo: 1032849-79.2024.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032849-79.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VANDERLEIA ALVES GARCES - CPF: 060.159.731-10 (APELADO), SILSI DE OLIVEIRA MENDES HENRIQUE BARBOSA - CPF: 053.011.938-21 (ADVOGADO), HELEN CRISTINA FREITAS DOS SANTOS - CPF: 043.951.941-17 (APELADO), RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (APELANTE), DANIELA PEDROSA CARDOSO - CPF: 912.778.846-68 (ADVOGADO), HELEN CRISTINA FREITAS DOS SANTOS - CPF: 043.951.941-17 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CITAÇÃO POSTAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE EMPRESAS INTEGRANTES DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL INDENIZATÓRIA. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por empresas responsáveis por empreendimento imobiliário contra sentença que, reconhecendo a revelia, julgou procedentes os pedidos de consumidora para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a citação postal recebida por terceiro no endereço da pessoa jurídica; (ii) saber se a empresa construtora possui legitimidade para figurar no polo passivo, ao lado da incorporadora; (iii) saber se é devida a indenização por lucros cessantes e danos morais em decorrência do atraso na entrega de imóvel adquirido por contrato de adesão.

III. Razões de decidir

3. A citação postal enviada ao endereço constante no contrato social da empresa e recebida por pessoa presente no local é válida, conforme o art. 248, §2º, do CPC, e jurisprudência consolidada do STJ.

4. A legitimidade passiva da empresa construtora é reconhecida diante de sua atuação como corresponsável na execução do empreendimento, aplicando-se a solidariedade prevista nos arts. 7º, p.u., e 25, §1º, do CDC.

5. O atraso superior ao prazo contratual, mesmo considerada a cláusula de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual e enseja a reparação dos danos, nos termos do art. 14 do CDC.

6. A cláusula de indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, prevista contratualmente em favor do consumidor em caso de mora da incorporadora, tem natureza indenizatória autônoma e afasta a necessidade de prova dos lucros cessantes, nos moldes do Tema 971/STJ.

7. O dano moral configura-se in re ipsa, tendo em vista a frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel para moradia e o longo período de espera, sendo razoável o valor fixado em R$ 4.000,00.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
"1. É válida a citação postal dirigida ao endereço da pessoa jurídica e recebida por terceiro que se encontrava no local, nos termos do art. 248, §2º, do CPC. 2. Construtora e incorporadora respondem solidariamente pelos vícios na entrega do imóvel adquirido na planta, nos termos do art. 25, §1º, do CDC. 3. A cláusula contratual que estabelece indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, por atraso na entrega do imóvel, possui natureza indenizatória autônoma e prescinde de prova específica de prejuízo. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido para fins residenciais configura dano moral, sendo devida indenização pela frustração da legítima expectativa do consumidor."

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, arts. 5º, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 6º, VI, 7º, p.u., 14, 25, §1º e 47; CPC, art. 248, §2º.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AREsp 1864070/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª T., j. 14/02/2022; STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª S., j. 22/05/2019 (Temas 970 e 971); TJMT, Ap Cív nº 1030173-20.2019.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena Póvoas, j. 27/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. e VIA SUL ENGENHARIA LTDA.
, irresignadas com a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da A
ção de Obrigação de Fazer c/c indenizatória
movida por
VANDERLEIA ALVES GARCES.

A sentença impugnada, reconhecendo a revelia das requeridas, julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), bem como ao pagamento de lucros cessantes (aluguéis) correspondentes a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, a contar do inadimplemento até a efetiva entrega das chaves, além dos ônus sucumbenciais.

Em suas razões recursais (Id.

332108941), as apelantes suscitam, preliminarmente, a nulidade da citação, argumentando que o Aviso de Recebimento (AR) foi assinado por terceiro estranho aos seus quadros funcionais. Alegam violação ao contraditório e à ampla defesa, bem como a ilegitimidade passiva da empresa
Via Sul Engenharia Ltda
. No mérito, sustentam a inexistência de atraso na entrega da obra, a impossibilidade de inversão da cláusula penal e a ausência de comprovação dos danos materiais e morais, pugnando pela reforma integral do decisum.

Em contrarrazões (Id.

332108947), a apelada refuta as preliminares arguidas, defendendo a validade do ato citatório e a manutenção da sentença em todos os seus termos, reiterando o atraso injustificado na entrega do imóvel e a previsão contratual da multa aplicada.

Preparo recursal recolhido, conforme certidão (Id. 335574395).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. e VIA SUL ENGENHARIA LTDA.
, irresignadas com a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c indenizatória
movida por
VANDERLEIA ALVES GARCES.
A sentença condenou a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), bem como ao pagamento de lucros cessantes (aluguéis) correspondentes a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, a contar do inadimplemento até a efetiva entrega das chaves, além dos ônus sucumbenciais.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade,
conheço
do recurso interposto.

Inicialmente, impende destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), uma vez que a parte autora se enquadra no conceito de consumidora (art. 2º) e as requeridas no de fornecedoras de produtos e serviços (art. 3º). Nessa toada, a responsabilidade civil das apelantes é objetiva, prescindindo da comprovação de culpa, e a interpretação das cláusulas contratuais deve ser realizada de maneira mais favorável ao consumidor, conforme preceitua o artigo 47 do referido diploma legal.

·

DAS PRELIMINARES

Avançando à análise das preliminares, as apelantes sustentam a nulidade absoluta da citação, sob o argumento de que o Aviso de Recebimento foi assinado por pessoa estranha aos seus quadros sociais. Todavia, tal alegação não merece prosperar.

Compulsando os autos, verifica-se que a carta de citação foi encaminhada para o endereço constante no Contrato Social da empresa (Id. 332108925), qual seja, Avenida Álvares Cabral, nº 1777, 6º andar, Bairro Santo Agostinho, Belo Horizonte/MG, conforme AR juntado aos autos (Id.

332108919). É imperioso notar que a apelante, em suas razões recursais, limitou-se a impugnar a qualidade da pessoa que recebeu a correspondência, sem, contudo, negar que o endereço para o qual a missiva foi enviada é, de fato, sua sede administrativa.

Nesse contexto, a validade do ato citatório é inconteste à luz do ordenamento jurídico vigente. O Código de Processo Civil, em seu artigo 248, § 2º, é cristalino ao dispor que:

"Sendo o citando pessoa jurídica, será válida a entrega do mandado a pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências".

A norma processual, aliada à Teoria da Aparência, confere validade à citação postal entregue no endereço da pessoa jurídica e recebida por pessoa que, ali se encontrando, não faz qualquer ressalva quanto à impossibilidade de recebê-la.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica e consolidada nesse sentido, firmando o entendimento de que é válida a citação postal com aviso de recebimento entregue no endereço correto do réu, ainda que recebida por terceiros, porteiros ou recepcionistas. Não se exige que o recebedor tenha poderes de representação expressos em estatuto, bastando que se encontre no local de funcionamento da empresa.

Cita-se, por oportuno, o precedente do STJ no REsp 1864070 SP, que reafirma a validade da citação nessas circunstâncias.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CITAÇÃO POR CARTA. AVISO DE RECEBIMENTO. ENTREGA NO ENDEREÇO E RECEBIMENTO POR TERCEIROS. VALIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. 1.
A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que a citação postal, com aviso de recebimento, é válida se entregue no endereço correto do executado, mesmo que recebida por terceiros.
2. Caso em que, em cumprimento de sentença, a Corte local atestou ser válida a citação postal entregue no endereço correto do réu, ainda que recebida por terceiros, destacando inexistir prova de que a signatária da correspondência, à época da diligência, não integrava os quadros de funcionários ou representantes comerciais da empresa. 3. Divergir do aresto recorrido para entender que a correspondência foi entregue em endereço diverso e recebida por pessoa que não compunha os quadros de funcionários da empresa implica reexame do acervo fático-probatório dos autos (Súmula 7 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1864070 SP 2021/0089368-2, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/02/2022)

Registra-se, ademais, que inexiste nos autos qualquer prova de que a pessoa que assinou o Aviso de Recebimento não integrava os quadros da empresa ou não detinha legitimidade para recebê-lo, nos moldes exigidos pelo art. 248, §2º do CPC e pela jurisprudência consolidada do STJ. A apelante, por sua vez, não promoveu qualquer diligência para desconstituir a presunção de validade do ato.

Portanto, tendo a citação sido direcionada ao endereço correto e recebida sem oposição, reputa-se perfeito e acabado o ato processual, afastando-se a tese de nulidade.

Consequentemente,
rejeita-se também a alegação de violação ao contraditório e à ampla defesa.
A empresa apelante foi regularmente citada, conforme Aviso de Recebimento juntado aos autos em 31/01/2025 (Id. 332108919), e deixou transcorrer
in albis
o prazo legal para apresentação de contestação, conforme certificado no Id. 332108921. A sentença foi proferida apenas em maio de 2025 (Id. 332108922), meses após o aperfeiçoamento da citação, o que evidencia o respeito ao devido processo legal e a correta decretação da revelia, decorrente da inércia da própria parte.

No que tange
à preliminar de ilegitimidade passiva
, melhor sorte não assiste às recorrentes. A análise do contrato social acostado ao Id. 332108925, aponta em sua constituição a empresa VIA SUL ENGENHARIA LTDA, especificamente em sua Cláusula Primeira, demonstra a constituição da sociedade sob o nome empresarial de RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA., com o propósito específico de desenvolver o empreendimento em questão.

Outrossim, constata-se dos autos que a Viasul Engenharia atua não apenas como executora da obra, mas também como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso caminha no mesmo sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA –
PRELIMINARES
–
ILEGITIMIDADE PASSIVA
– CERCEAMENTO DE DEFESA – OFENSA À DIALETICIDADE – PRESCRIÇÃO – REJEITADAS – MÉRITO – CONTRATO SEM PACTUAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CONDICIONAMENTO À CAPTAÇÃO DE RECURSOS FINANCEIROS – ABUSIVIDADE – TEMA 996 DO STJ – ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA POR MAIS DE 12 MESES – DANO MATERIAL – PAGAMENTO DE ALUGUEIS – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 8.000,00 – VALOR RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO. Não há que se falar em cerceamento de defesa quando as provas existentes nos autos são suficientes para formação do convencimento do magistrado.
Consoante precedentes desta Câmara, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado.
O prazo prescricional da pretensão relacionada à responsabilidade civil decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil, e não trienal, pois o prazo prescricional do art. 206, §3º, V, do mesmo Códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos. Não há falar em ofensa à dialeticidade quando a parte expõe as razões de sua inconformidade com o decisum de forma clara, bem como os motivos pelos quais busca a sua reforma. Na linha do Tema 996 do STJ, “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” A demora injustificada da entrega da obra por 12 (doze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal prejuízo ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.”(N.U 1030173-20.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Vice-Presidência, Julgado em 27/06/2024, Publicado no DJE 27/06/2024). (Destaquei)

Ademais, no direito do consumidor, prevalece a teoria da aparência e a solidariedade entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento. As empresas que atuam de forma conjunta no mercado de consumo, apresentando-se ao consumidor como parte de um mesmo grupo econômico ou parceiras na realização do empreendimento, respondem solidariamente pelos danos causados, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC.

Portanto, ambas as apelantes possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Superadas as questões preliminares, adentro ao mérito recursal.

·

MÉRITO

A controvérsia cinge-se ao atraso na entrega da obra e às consequências jurídicas e contratuais desse inadimplemento.

Consta nos autos que a apelante celebrou em 14 de setembro de 2021, contrato de compra e venda com as empresas
Rondonópolis 1 Incorporação Imobiliária SPE Ltda e Viasul Engenharia Ltda
para aquisição de imóvel no empreendimento “Park Rita Maria”, unidade BL11UN404.

O Contrato de Compra e Venda (Id. 332108909), em seu item 5 do Quadro Resumo, estabelece expressamente o prazo de execução das obras em 36 meses, com data de entrega estimada para 30/11/2023. Ainda que considerado o prazo de tolerância de 180 dias — cuja validade é reconhecida pela jurisprudência —, o termo final para a entrega do imóvel expirou em maio de 2024.

Conforme documentado nos autos e corroborado pela presunção de veracidade decorrente da revelia, até o ajuizamento da ação e a prolação da sentença,
não houve a entrega das chaves à consumidora

da unidade BL11UN404 do Empreendimento denominado de PARK RITA MARIA, módulo 3, com endereço na avenida Leopoldina Pinheiro de Carvalho SN, Vila Aurora I, na cidade de Rondonópolis/MT. O atraso é, portanto, incontroverso e injustificado,
configurando falha na prestação do serviço e inadimplemento contratual por parte das fornecedoras
.

Tal inadimplemento caracteriza mora contratual injustificada, sendo inequívoco o direito do consumidor à reparação pelos prejuízos sofridos (materiais e morais) decorrentes da situação narrada, oriunda do inadimplemento em relação ao prazo de entrega do imóvel.

No tocante à condenação ao pagamento de
indenização mensal
(lucros cessantes/multa), a sentença recorrida não merece reparos, pois limitou-se a aplicar estritamente o que foi pactuado entre as partes. Diferentemente do que alegam as apelantes, não se trata de inversão de cláusula penal ou criação judicial de penalidade, mas sim de cumprimento de cláusula expressa redigida pela própria incorporadora.

O contrato firmado entre as partes prevê, textualmente:

"Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto neste item, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao CLIENTE adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à INCORPORADORA, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado neste contrato."

Ora, havendo previsão contratual específica estipulando a indenização de 1% sobre o valor pago por mês de atraso em favor do consumidor, não há que se falar em ausência de provas de lucros cessantes ou em impossibilidade de cumulação. A condenação imposta pelo juízo
a quo
nada mais é do que a execução específica da vontade das partes consubstanciada no instrumento contratual.

As apelantes pretendem, em verdade, eximir-se de uma obrigação que elas mesmas criaram ao redigir o contrato de adesão, comportamento que viola a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

A cláusula contratual que prevê indenização mensal de 1% sobre o valor pago à incorporadora, em caso de atraso, possui natureza indenizatória expressa e autônoma, firmada em contrato de adesão, redigido pelas próprias fornecedoras. Assim, não se trata de cláusula penal moratória cumulada com lucros cessantes — o que vedaria sua acumulação, conforme Tema 970/STJ —, mas de indenização contratual prefixada, plenamente válida nos moldes do Tema 971/STJ.

No que se refere à cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, verifica-se a incidência direta dos Temas 970 e 971 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, firmados no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, com
status
de repetitivos:

Tema 970:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (STJ - REsp: 1635428 SC 2016/0285000-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/05/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 25/06/2019 RSTJ vol. 255 p. 540) (grifo nosso).

Tema 971:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Os precedentes do STJ deixam assentado que a cláusula penal de natureza moratória possui finalidade nitidamente indenizatória, e quando arbitrada de modo razoável, substitui o dever de comprovação e reparação dos lucros cessantes. Portanto, desnecessário a apresentação de contrato de locação.

Assim mantenho a condenação da sentença impugnada:

“condenar a empresa ré em lucros cessantes – aluguéis durante o período do atraso – no importe de 1% (um por cento), do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, o qual deverá ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária - INPC partir desta decisão;”

Quanto aos
pedido de indenização por danos morais
, a autora comprovou suas alegações mediante a juntada do contrato e a demonstração do decurso do prazo sem o recebimento do imóvel, que aguardou por aproximadamente 4 anos para entrega, cumprindo todas as suas obrigações contratuais. Consigno que não há nos autos comprovando do habite-se.

O atraso excessivo na entrega da obra, ultrapassa os limites do mero aborrecimento cotidiano, frustra a legítima expectativa da consumidora de usufruir do bem adquirido para moradia, configurando dano moral
in re ipsa
. O quantum indenizatório fixado em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) mostra-se razoável e proporcional, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica do instituto, sem ensejar enriquecimento sem causa.

Em casos semelhantes, já decidiu esta Corte de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
– ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
– RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – MORAL CONFIGURADO – QUANTUM MANTIDO – SENTENÇA ESCORREITA – INCONFORMISMO – PRETENSA REDISCUSSÃO – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CPC – “EMBARGOS REJEITADOS. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
Deve ser mantido o valor da indenização fixado dentro dos padrões de razoabilidade e proporcionalidade, bem como por estar de acordo com os precedentes jurisprudenciais análogos. (...)” (N.U 1015522-29.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024, Publicado no DJE 30/06/2024). (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA – REJEITADAS – INÉPCIA DA INICIAL – AFASTADA – MÉRITO –
ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA – 21 MESES DE ATRASO
– TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – COBRANÇA ILEGAL E ABUSIVA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO – CABÍVEIS SOMENTE APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 – VALOR REDUZIDO PARA R$7.000,00 VISANDO ATENDER AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O condômino e proprietário de uma das unidades do empreendimento possui legitimidade para pleitear danos materiais e morais em relação ao seu imóvel, tanto no tocante à área privativa, quanto à área comum, cuja expectativa de uso e gozo restou frustrada diante do atraso na entrega da obra. Consoante precedentes desta Câmara, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado entre comprador e agente financeiro. Se a petição inicial é clara e objetiva quanto aos fatos, e faz perfeita distinção quanto aos pedidos, não havendo que se confundir multa contratual com aluguel, ou com devolução dos juros da obra, ou ainda, danos morais, descabe falar em inépcia. No caso, é notório o atraso desarrazoado na entrega do empreendimento, e, quanto a esse aspecto, não há que se falar em excludente de responsabilidade, imputando na Pandemia da COVID-19 a culpa pela quebra contratual, diante da ausência de provas concretas da influência do Coronavírus na evolução desta obra, especificamente
.

Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.
A demora injustificada da entrega da obra por 21 (vinte e um) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir de R$10.000,00 (dez mil reais) para R$7.000,00 (sete mil reais) o valor dos danos morais decorrentes do injustificado atraso na obra.”
(N.U 1040009-12.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 19/06/2024). (grifo nosso)

As apelantes, por sua vez, sendo revéis, não apresentaram qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, como a ocorrência de caso fortuito ou força maior, limitando-se, em sede recursal, a argumentos genéricos que não têm o condão de afastar a força vinculante do contrato e os danos causados à autora/apelada.

Diante desta dinâmica de fatos e circunstâncias, reputa-se escorreita a sentença recorrida, pois o atraso injustificado na entrega do bem, gera, por si só, dano (material e moral) passível de indenização. Às requeridas competiam apresentar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado pelo autor, ônus do qual não se desincumbiu a recorrente (art. 373, inciso II, do CPC).

Ante o exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação cível
interposto por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. e VIA SUL ENGENHARIA LTDA.,
no entanto, lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença vergastada, pelos fundamentos jurídicos acima.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026