Tribunal: TJMT
Processo: 1074736-26.2024.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1074736-26.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NAYARA COSTA REDEZ VALVERDE - CPF: 044.042.881-58 (APELADO), NATHALIA LACERDA BONACCORDI - CPF: 035.656.281-62 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), LARISSA ALEXANDRE REDES - CPF: 039.634.861-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DO DISTRATO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual por iniciativa da adquirente, declarou o desfazimento do negócio e limitou a retenção a 20% dos valores pagos. A recorrente pleiteia a nulidade do feito por ausência de outorga uxória, a aplicação da retenção de 50% (regime de patrimônio de afetação) e a dedução da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

(i) a necessidade de outorga uxória em ação de rescisão de compromisso de compra e venda; (
ii
) a possibilidade de redução equitativa da cláusula penal de 50% prevista na Lei nº 13.786/2018; (
iii
) a validade da retenção da comissão de corretagem expressamente pactuada no contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de rescisão de compromisso de compra e venda possui natureza pessoal e obrigacional, dispensando a outorga uxória ou a formação de litisconsórcio necessário. A previsão legal de retenção de até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação (Lei nº 13.786/2018) não afasta a incidência do art. 413 do Código Civil e do CDC. Configurada a onerosidade excessiva no caso concreto, é dever do magistrado reduzir a penalidade para patamar razoável (20%), evitando o enriquecimento sem causa. A comissão de corretagem, quando expressamente pactuada no contrato com previsão de retenção em caso de rescisão por iniciativa do comprador, constitui despesa efetivamente incorrida pela vendedora, devendo ser deduzida do montante a ser restituído, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
A rescisão de compromisso de compra e venda prescinde de outorga uxória por ter natureza obrigacional. A cláusula penal baseada na Lei do Distrato sujeita-se ao controle judicial de equidade (art. 413, CC) para evitar abusividade. A comissão de corretagem expressamente pactuada no contrato, com previsão de retenção em caso de rescisão por iniciativa do comprador, constitui despesa legítima a ser deduzida do montante a restituir, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação cível interposta contra sentença da 9ª Vara Cível de Cuiabá que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, rescindiu o contrato firmado em 30/01/2023 e condenou a incorporadora à restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, juros a partir do trânsito em julgado e ônus sucumbenciais integrais, sob fundamento do CDC e da abusividade de retenção superior.

A incorporadora sustenta, preliminarmente, nulidade por ausência de outorga uxória, por se tratar de direito real imobiliário, e, no mérito, defende a aplicação da Lei nº 13.786/2018, em razão de patrimônio de afetação, pugnando pela validade da retenção de 50% e pela dedução integral da comissão de corretagem, além da inversão
do
ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, a apelada sustenta a natureza pessoal da ação e a abusividade da retenção de 50% cumulada com corretagem, por configurar
bis in idem
e enriquecimento ilícito.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

A controvérsia recursal cinge-se a verificar a validade do processo ante a alegada ausência de outorga uxória e, no mérito, definir o percentual adequado de retenção dos valores pagos em virtude da rescisão contratual por iniciativa da compradora, bem como a possibilidade de dedução da comissão de corretagem.

DA PRELIMINAR: AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA

A Apelante sustenta a nulidade do feito sob o argumento de que a demanda versa sobre direito real imobiliário, exigindo a presença do cônjuge da autora no polo ativo.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Estadual firmou o entendimento de que a ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel possui natureza pessoal e obrigacional, e não real.

O que se discute é o vínculo contratual e as consequências de seu desfazimento, não o direito de propriedade em si. Portanto, é prescindível a outorga uxória ou a formação de litisconsórcio ativo necessário com o cônjuge que não participou da avença ou que não integra a lide.

Rejeito, pois, a preliminar.

DO MÉRITO

A relação é de consumo, regida pelo CDC, sem prejuízo da Lei nº 13.786/2018, pois o contrato foi firmado em 30/01/2023.

A controvérsia recursal limita-se ao percentual de retenção. A apelante sustenta a aplicação da cláusula contratual de 50%, sob o argumento de patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64).

Embora a Lei do Distrato autorize retenção de até 50% nessa hipótese, tal previsão não é absoluta, devendo ser harmonizada com o CDC e o Código Civil. O art. 413 do CC impõe a redução da penalidade quando manifestamente excessiva.

No caso, a retenção de 50% (aprox. R$ 38.000,00) mostra-se desproporcional, colocando a consumidora em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC) e gerando enriquecimento sem causa, já que o imóvel retornará à vendedora para nova comercialização.

O percentual de 20% fixado na sentença é razoável, suficiente para cobrir despesas administrativas e alinhado à jurisprudência deste Tribunal e do STJ, mesmo sob a vigência da Lei do Distrato:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO ACERCA DA CARÊNCIA DE PROVA DE CONSTITUIÇÃO DO REGIME DE AFETAÇÃO NO MOMENTO PROCESSUAL OPORTUNO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CABIMENTO DA RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO) POR CENTO DA QUANTIA PAGA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão estabeleceu que a insurgente não fez prova da averbação da constituição do regime de afetação do imóvel, porquanto não juntou aos autos, no momento processual oportuno, a demonstração nesse sentido, o que seria feito pela colação da certidão da matrícula do bem emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis; bem como asseverou que a recorrida questionou todos os pontos trazidos na contestação; acrescentou que há a premissa no julgamento de que a prova da constituição de patrimônio de afetação não foi juntada no momento oportuno - aplicação do art. 434 do CPC. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. Julgados desta Corte Superior entendem que, mesmo na hipótese de devida comprovação da constituição do patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador pode chegar a até 50% (cinquenta por cento), conforme o estabelecido no art. 67-A, I, e § 5º, da Lei n. 13.786/2018; nada obsta, portanto, a que o seja em percentual menor, como no mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido." (
AgInt
no
AREsp
n. 2.590.853/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024,
DJe
de 15/8/2024).

Quanto ao pedido de retenção da comissão de corretagem,
o
contrato prevê expressamente, na Cláusula 6.5 e no Quadro XI, ambos rubricados pela compradora, a dedução integral da comissão de corretagem (R$ 14.885,22), com identificação da imobiliária beneficiária (Imobiliária Rodobens Ltda) e declaração expressa de ciência da adquirente.

O
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938),
firmou
a tese de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem exige que seja
"previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"
, no caso concreto verifica-se que tais requisitos foram atendidos.

Foram atendidos os requisitos fixados no Tema 938 do STJ, pois houve informação prévia, clara e destacada do valor da comissão.

A dedução encontra respaldo no art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64. O STJ reconhece sua legitimidade quando há previsão contratual expressa e cumprimento do dever de informação.

Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a legitimidade da dedução da comissão de corretagem quando há previsão contratual expressa e cumprimento do dever de informação:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 3. Esta Corte Superior entende que é válida a 'cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem', situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016,
DJe
de 6/9/2016). (...). (
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025).

Diferentemente do precedente, aqui há previsão contratual expressa e ciência inequívoca da compradora. Assim, é devida a dedução da comissão, que não configura bis in idem com a cláusula penal, pois são verbas distintas e cumulativas, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64.

P
osicionamento também predominante nesta Câmara:

“[...] 3. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por sua iniciativa, desde que tal percentual observe os parâmetros jurisprudenciais de razoabilidade, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

4. A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, desde que haja informação prévia e destacada no contrato, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938).”

(N.U 1025935-70.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/06/2025,
Publicado
no DJE 10/06/2025)

“[...] É válida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de
corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa. Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

(N.U 1016173-10.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,
Q
uarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024,

Pu
blicad
o
n
o DJE 26/07/2024).”

Quanto aos juros, mantida a incidência a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ), inexistindo interesse recursal da apelante.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação, apenas para reconhecer a legitimidade da
dedução
da comissão de corretagem, nos termos contratualmente pactuados, devendo o respectivo valor ser descontado do montante a ser restituído à parte autora.

Mantenho a sucumbência recíproca nos percentuais fixados na origem.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026