Tribunal: TJMT
Processo: 1023194-24.2026.8.11.0000
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. EFICÁCIA ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. LEI Nº 9.514/1997. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. REVOGAÇÃO DA SUSPENSÃO DAS PARCELAS E DOS ATOS DE COBRANÇA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por CIPASA Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda. contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023194-24.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (AGRAVANTE), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (AGRAVANTE), ELISEU JULIANO TIRLONI - CPF: 730.121.811-72 (AGRAVADO), MARIA BETANIA DALLA NORA - CPF: 005.065.771-20 (AGRAVADO), KELY DIAS FERREIRA - CPF: 047.534.631-92 (ADVOGADO), LUIZ ALEXANDRE GONCALVES DO AMARAL - CPF: 542.058.911-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. EFICÁCIA ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. LEI Nº 9.514/1997. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. REVOGAÇÃO DA SUSPENSÃO DAS PARCELAS E DOS ATOS DE COBRANÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por CIPASA Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda. contra decisão que, em Ação de Resilição Contratual, deferiu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, impedir a inscrição dos autores em cadastros de inadimplentes e vedar atos voltados à execução da garantia fiduciária, inclusive leilão do imóvel. As agravantes sustentam que o contrato se submete ao regime especial da Lei nº 9.514/1997 e que a ausência de registro não afasta sua validade e eficácia entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência do regime jurídico previsto na Lei nº 9.514/1997; e (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para manutenção da tutela de urgência que suspendeu as obrigações contratuais e os atos de cobrança.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 300 do CPC exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para a concessão da tutela de urgência.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo nº 1.095, estabelece que os contratos de compra e venda de imóvel garantidos por alienação fiduciária
submetem-se
ao procedimento específico da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação de regime diverso para resolução do pacto em caso de inadimplemento.

A Segunda Seção do STJ, no julgamento do
EREsp
nº 1.866.844/SP, afirma que a ausência de registro do contrato no Registro de Imóveis não retira sua validade e eficácia entre os contratantes, produzindo efeitos internos independentemente da publicidade perante terceiros.

A falta de registro não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão contratual por meio diverso daquele previsto contratualmente e na legislação especial aplicável.

As partes aderem livremente ao regime jurídico da alienação fiduciária, que prevê a satisfação do crédito mediante os mecanismos próprios da Lei nº 9.514/1997, inclusive a alienação do bem e eventual restituição apenas do saldo remanescente.

A pretensão de suspender o pagamento das parcelas com fundamento na ausência de registro do contrato não revela probabilidade do direito, requisito indispensável para a manutenção da tutela de urgência.

A inexistência de probabilidade do direito impõe a revogação da tutela que suspendeu a exigibilidade das parcelas contratuais e vedou os atos de cobrança e negativação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária não afasta sua validade e eficácia entre os contratantes.

O regime jurídico da Lei nº 9.514/1997 prevalece nas relações entre fiduciante e fiduciário, ainda que o contrato não esteja registrado no Registro de Imóveis.

A ausência de registro não autoriza a rescisão contratual por procedimento diverso daquele previsto na legislação especial e no contrato.

Inexiste probabilidade do direito para concessão de tutela de urgência fundada exclusivamente na ausência de registro do contrato de alienação fiduciária.

A falta do requisito da probabilidade do direito autoriza a revogação da tutela de urgência concedida com fundamento no art. 300 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997,
arts
. 23 e 26.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ,
EREsp
nº 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27.09.2023,
DJe
09.10.2023; TJMT, AI nº 1016102-39.2019.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 18.12.2019; TJGO, Apelação Cível nº 5684253-35.2019.8.09.0051, Rel. Des. Vicente Lopes da Rocha Júnior, 2ª Câmara Cível,
publ
. 02.10.2024.

R E L A T Ó R I O

AI
1023194-24.2026.8.11.0000

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA

x

MARIA BETANIA DALLA NORA e ELISEU JULIANO TIRLONI

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Tapurah/MT, nos autos da Ação de Resilição Contratual n. 1000604-20.2026.8.11.0108, por meio da qual foi deferida tutela de urgência em favor do
s autores para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, impedir a inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes e vedar a prática de atos voltados à execução da garantia fiduciária, inclusive a realização de leilão do imóvel.

Em suas razões, as agravantes sustentam que o contrato é regido pela Lei nº 9.514/97, a qual possui rito próprio para resolução por inadimplemento ou desistência, não se aplicando a restituição de valores nos moldes do CDC.

Alegam que a ausência de registro não retira a validade do pacto entre as partes contratantes, conforme entendimento recente do STJ.

Pugnam pelo provimento do recurso para revogar a tutela de urgência.

O efeito suspensivo foi indeferido (ID 371106398).

Os agravados apresentaram contrarrazões (ID 375391391), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

A questão reside em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para suspender os efeitos do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária
.

Então, neste agravo, cumpre apenas verificar o preenchimento ou não dos requisitos para concessão da tutela provisória de urgência antecipada, previstos no artigo 300 do novo CPC,
in
verbis
:

A propósito:

Art.
300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Acerca dos requisitos autorizadores da tutela de urgência antecipada, orienta a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE PROCESSUAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - ART. 300 DO CPC - REQUISITOS AUSENTES - RECURSO NÃO PROVIDO.
Não é cabível o deferimento de tutela
antecipada se ausentes ambos os requisitos do art. 300 do CPC – a probabilidade do direito arguido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

(N.U 1016102-39.2019.8.11.0000, C MARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS
DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado,
Julgado em 18/12/2019,
Publicado
no DJE 21/01/2020)

No caso, o
s
a
utores
fundamenta
m
sua pretensão na tese de que a falta de registro do contrato no Registro de Imóveis descaracterizaria a alienação fiduciária, atraindo a incidência do CDC e o direito p
otestativo à rescisão com devolução imediata de valores.

Contudo, tal tese confronta o entendiment
o pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça.

No julgamento do Tema Repetitivo 1.095, o STJ fixou que “
e
m contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Mais recentemente, no
EREsp
1.866.844/SP
,
a Segunda Seção assentou que

"
a
ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto
.
".

A propósito:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO.
IMPRESCINDIBILIDADE.
1.
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do
art
. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do
art
. 26 da Lei nº 9.514/1997.4.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo
remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da
dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas .
5. Embargos de divergência não providos.
(STJ -
EREsp
: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
09/10/2023)

Portanto, entre as partes contratantes, a garantia é válida e o regime jurídico especial prevalece
, independentemente do registro, o qual tem finalidade precípua de publicidade perante terceiros.

Nesse sentido:

AP
ELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. INCOMPORTABILIDADE DE REAVALIAÇÃO DO TEMA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI Nº 9.514/1997). REGISTRO EM CARTÓRIO. PRESCINDIBILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
PREQUESTIONAMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
1.
A competência do juízo, suscitada em sede de contrarrazões, trata-se de matéria já apreciada e decidida no julgamento do Conflito de Competência, restando incomportável a retomada da discussão acerca de referido tema. 2. O negócio fiduciário é aquele pelo qual o fiduciante, com fito de garantir uma obrigação, transmite a propriedade de uma coisa ou a titularidade de um direito ao fiduciário, o qual, este último, tem o dever de proceder a devolução do bem se cumprido o encargo assumido por àquele. Considera-se fiduciária, assim, a propriedade resolúvel de coisa ou direito que o devedor fiduciante, com escopo de garantia, transfere ao credor fiduciário. 3.
Apesar da celeuma instaurada sobre o tema, a jurisprudência do STJ entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. 4.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
EREsp

n.
1.866.844/SP, reinterpretando o Tema n. 1 .095, fixado sob a sistemática dos recursos repetitivos, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, de forma que não se admite a rescisão do contrato por outros meios.
5.
É dispensável a referência expressa aos dispositivos legais e constitucionais tidos por violados, pois o exame da controvérsia, à luz dos temas invocados, é suficiente para caracterizar o prequestionamento da matéria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.
(TJ-GO 56842533520198090051, Relator.: VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação:
02/10/2024)

Nesse sentido,
os agravados,
ao firmarem o contrato, aderiram livremente ao regime especial da Lei nº 9.514/97. Assim, a pretensão de suspender pagamentos sob a premissa de uma futura restituição carece de probabilidade do direito, uma vez que o regime de alienação fiduciária pressupõe a venda do bem em leilão e a devolução apenas de saldo remanescente.

Portanto, não preenchido o requisito da probabilidade do direito (Art. 300, CPC) por parte dos autores/agravados, a reforma da decisão é medida que se impõe.

Antes o
exposto,

DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a decisão agravada e revogar a tutela de urgência que suspendeu a exigibilidade das parcelas e proibiu os atos de cobrança/negativação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026