Tribunal: TJMT
Processo: 1036796-95.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036796-95.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas, Irregularidade no atendimento]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WESLLEY ALMEIDA - CPF: 035.854.591-96 (APELADO), ADILSON BATISTA LIMA - CPF: 487.991.571-87 (ADVOGADO), CONFIANCA NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 28.258.528/0001-84 (APELANTE), RUI EDUARDO SANO LAURINDO - CPF: 931.725.241-91 (ADVOGADO), BRUNA OLIVIA ARTMANN - CPF: 004.048.571-40 (ADVOGADO), LEONARDO JOSE DE ALMEIDA OLIVEIRA - CPF: 052.923.421-14 (APELANTE), CASA BRASILEIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 41.877.397/0001-81 (APELANTE), MORAR CONSTRUCOES EIRELI - CNPJ: 28.467.419/0001-77 (APELANTE), MARINALVA BATISTA ROCHA - CPF: 352.443.801-68 (APELANTE), MARINALVA BATISTA ROCHA - CPF: 352.443.801-68 (TERCEIRO INTERESSADO), MORAR CONSTRUCOES EIRELI - CNPJ: 28.467.419/0001-77 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE CONSUMO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa dos fornecedores, condenando-os solidariamente à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos materiais (aluguéis) e à compensação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a responsabilização solidária dos réus, inclusive pessoa física, exige instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica; (iii) determinar se a rescisão contratual decorreu de culpa dos fornecedores, com consequente restituição integral dos valores e configuração de danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgamento antecipado do mérito é legítimo quando o conjunto probatório documental é suficiente, podendo o magistrado indeferir provas inúteis ou protelatórias, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC.

4. Não há cerceamento de defesa quando a controvérsia é eminentemente documental e inexistente demonstração de prejuízo concreto pela ausência de prova oral.

5. A responsabilização solidária decorre da relação de consumo, sendo desnecessária a instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica quando os agentes integram a cadeia de fornecimento.

6. A atuação integrada das empresas e a participação direta do sócio na relação contratual caracterizam unidade na cadeia de consumo e autorizam a responsabilização solidária, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC.

7. A falha na prestação do serviço resta configurada quando o fornecedor não viabiliza o financiamento nem comprova negativa de crédito imputável ao consumidor, atraindo a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC.

8. A ausência de prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, cujo ônus incumbia aos réus, reforça a conclusão de inadimplemento contratual dos fornecedores.

9. Reconhecida a culpa exclusiva dos fornecedores, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, vedada qualquer retenção, conforme Súmula 543 do STJ.

10. Os danos materiais são devidos quando comprovadas despesas com aluguéis decorrentes da frustração do negócio imobiliário.

11. O dano moral se configura quando a falha na prestação do serviço frustra a legítima expectativa de aquisição de moradia, ultrapassando o mero inadimplemento contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “
1. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para a solução da controvérsia. 2. Os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, independentemente de incidente de desconsideração da personalidade jurídica. 3. A falha na prestação do serviço que impede a concretização de contrato imobiliário caracteriza culpa do fornecedor e enseja rescisão contratual. 4. A resolução do contrato por culpa do fornecedor impõe a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. 5. A frustração da aquisição de imóvel por falha do fornecedor gera danos materiais e morais indenizáveis
”.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CDC, arts. 3º, 7º, parágrafo único, 14 e 25, §1º; CPC, arts. 355, I, 370 e 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 362; STJ, AgInt no AREsp 2422743/BA, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 11.12.2023; STJ, AgInt no REsp 1967220/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 09.10.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
CONFIANÇA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA
contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito Olinda de Quadros Altomare da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais
ajuizada por
WESLLEY ALMEIDA
, que julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato por culpa dos requeridos, condenando-os solidariamente à restituição integral da quantia paga a título de entrada, ao pagamento de indenização por danos materiais referentes a aluguéis e à compensação por danos morais, além do pagamento de custas e honorários advocatícios.

A apelante
CONFIANÇA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI
(Id. 357495889) sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o julgamento antecipado da lide ocorreu em contexto de controvérsia fática relevante, sem a produção da prova oral oportunamente requerida, a qual reputa indispensável para esclarecer a dinâmica do financiamento habitacional e a causa da não concretização do negócio.

Aduz que o
decisum
incorreu em contradição ao indeferir a instrução probatória e, simultaneamente, fundamentar a condenação na ausência de provas que somente poderiam ser produzidas em audiência.

No mérito, afirma que não houve falha na prestação do serviço, sustentando que a não conclusão da compra decorreu de negativa de crédito imputável ao comprador ou de fatores alheios à sua atuação, consistindo em fato de terceiro. Defende que o contrato atribui ao adquirente a responsabilidade pela obtenção do financiamento, inclusive quanto à apresentação de documentos e manutenção de condições cadastrais adequadas, razão pela qual não poderia ser responsabilizada pelo insucesso da operação.

Sustenta, ainda, a validade das cláusulas contratuais que preveem retenção de percentual sobre os valores pagos em caso de rescisão, bem como a inexistência de danos materiais e morais indenizáveis, ao argumento de que a frustração do negócio, por si só, não configura ilícito indenizável.

Ao final, requer o provimento do recurso para anular a sentença ou, subsidiariamente, reformá-la para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Por sua vez, os apelantes
CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA
, também sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova oral, reiterando a necessidade de instrução probatória para elucidação dos fatos controvertidos relacionados ao financiamento e à execução contratual.

Alegam, ainda, nulidade por violação ao devido processo legal, ao argumento de que o reconhecimento de grupo econômico e a responsabilização solidária, inclusive do sócio pessoa física, ocorreram sem a instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica e sem a demonstração dos requisitos legais, como desvio de finalidade ou confusão patrimonial.

Sustentam que a mera identidade de sócio ou eventual proximidade estrutural entre empresas não autoriza a extensão automática da responsabilidade.

No mérito, defendem a inexistência de prova de atuação conjunta ou de participação na relação contratual, especialmente no caso da
CASA BRASILEIRA
, afirmando que o contrato foi celebrado com pessoa jurídica distinta. Alegam que a sentença se baseou em elementos insuficientes, como comunicações informais e presunções, para reconhecer grupo econômico e imputar responsabilidade solidária.

Sustentam, ainda, que não há comprovação de conduta ilícita apta a ensejar indenização, reiterando que a frustração do negócio decorreu de circunstâncias não imputáveis aos recorrentes. Ao final, requerem o acolhimento das preliminares para anular a sentença ou, subsidiariamente, sua reforma para afastar a condenação solidária e os danos fixados.

Em contrarrazões (Id. 357495891),
WESLLEY ALMEIDA
pugna pelo desprovimento dos recursos, sustentando a inexistência de cerceamento de defesa, uma vez que a controvérsia é eminentemente documental e suficientemente comprovada nos autos, sendo legítimo o julgamento antecipado da lide.

No mérito, afirma que restou demonstrada a falha na prestação do serviço pelas empresas apelantes, integrantes de um mesmo grupo econômico, as quais não viabilizaram o financiamento nem entregaram o imóvel no prazo ajustado, sendo responsáveis pela frustração do negócio.

Sustenta que a negativa de crédito não foi comprovada e que os elementos dos autos evidenciam irregularidades do próprio empreendimento.

Defende, ainda, a responsabilidade solidária dos requeridos com fundamento nas normas consumeristas, bem como a correção da sentença quanto à restituição integral dos valores pagos, à indenização por danos materiais e à compensação por danos morais. Requer, ao final, a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

O recurso é tempestivo e encontra-se devidamente preparado (Id. 360817355).

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

V O T O
(PRELIMINAR)
NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

As recorrentes
CONFIANÇA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI
, bem como
CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA
suscitam, em preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o Juízo de origem teria julgado antecipadamente a lide, indeferindo a produção de prova oral, não obstante a existência de controvérsia fática relevante, especialmente quanto à dinâmica do financiamento habitacional e à causa da não concretização do negócio jurídico, sustentando, ainda, que o
decisum
teria incorrido em contradição ao fundamentar a condenação na ausência de provas que somente poderiam ser produzidas em audiência.

A preliminar, todavia, não merece acolhimento.

É cediço que o magistrado é o destinatário da prova, competindo-lhe, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, determinar as provas necessárias à formação de seu convencimento, podendo indeferir, de forma fundamentada, aquelas que reputar inúteis, irrelevantes ou meramente protelatórias.

De igual modo, o julgamento antecipado do mérito, previsto no art. 355, inciso I, do CPC, revela-se legítimo quando o conjunto probatório documental se mostra suficiente para a solução da controvérsia, sendo desnecessária a dilação probatória.

No caso concreto, verifica-se que o Juízo de origem, de maneira expressa e fundamentada, consignou que a controvérsia — atinente à causa da resolução contratual, se decorrente de falha na prestação do serviço ou de negativa de crédito imputável ao adquirente — é passível de demonstração por meio de prova documental, destacando que os elementos constantes dos autos, notadamente contratos, comprovantes de pagamento e registros de comunicação entre as partes, eram suficientes à formação de seu convencimento, razão pela qual indeferiu a produção de prova oral por considerá-la despicienda.

Não se vislumbra, nesse contexto, qualquer ilegalidade no julgamento antecipado da lide. Ao revés, a decisão se encontra em perfeita consonância com o sistema processual vigente, que privilegia a duração razoável do processo e a racionalização da atividade jurisdicional, vedando a produção de provas desnecessárias.

Ademais, não prospera a alegação de contradição interna do
decisum
. A sentença não se funda em ausência absoluta de prova acerca dos fatos controvertidos, mas sim na suficiência do acervo probatório produzido pelo autor, aliado à ausência de demonstração eficaz, por parte das requeridas, de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, cujo ônus lhes incumbia, sobretudo diante da inversão do ônus da prova deferida na origem.

Com efeito, o Juízo
a quo
reconheceu, com base nos documentos acostados — especialmente as comunicações mantidas entre as partes —, que o autor diligenciou no fornecimento de documentos, enquanto as rés não lograram comprovar que a frustração do financiamento decorreu de circunstâncias imputáveis ao comprador, limitando-se a alegações genéricas desprovidas de lastro probatório.

Não se trata, portanto, de julgamento baseado na inexistência de prova, mas de valoração do conjunto probatório existente, cuja robustez foi considerada suficiente para a solução da controvérsia, sendo a ausência de prova em sentido contrário consequência da inércia das próprias rés, e não de eventual cerceamento.

Ressalte-se, ainda, que a matéria controvertida — atinente à regularidade documental do imóvel, à tramitação do financiamento e às tratativas negociais — possui natureza eminentemente objetiva e documental, não dependendo, em regra, de prova testemunhal para sua elucidação, sobretudo quando já instruída por registros escritos contemporâneos aos fatos.

Assim, inexistindo demonstração de prejuízo concreto às partes, tampouco evidência de que a prova oral seria imprescindível à formação do convencimento judicial, não há falar em cerceamento de defesa.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa arguida por ambas as recorrentes.

É como
voto.

V O T O
(PRELIMINAR)
NULIDADE POR VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL - AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DO INCIDENTE DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Os apelantes
CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA
sustentam a nulidade da sentença ao argumento de que o reconhecimento de grupo econômico e a responsabilização solidária, inclusive da pessoa física do sócio, teriam ocorrido sem a instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, previsto nos arts. 133 a 137 do Código de Processo Civil, e sem a demonstração dos requisitos do art. 50 do Código Civil.

A preliminar não merece acolhimento.

De início, impõe-se a adequada qualificação jurídica da controvérsia, a fim de afastar premissa equivocada adotada pelos recorrentes. O caso dos autos não versa sobre típica hipótese de desconsideração da personalidade jurídica em sentido estrito — voltada à superação episódica da autonomia patrimonial da pessoa jurídica para atingir bens de sócio ou de terceiro estranho à relação jurídica originária —, mas sim sobre responsabilização solidária no âmbito de relação de consumo, fundada na participação conjunta dos demandados na cadeia de fornecimento.

Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente consumerista, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, que consagram a responsabilidade objetiva e solidária de todos aqueles que concorrem para a prestação do serviço ou fornecimento do produto, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º:

“
Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.

Parágrafo único.
Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

[...]

Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 1°
Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores
”.

A análise do conjunto probatório evidencia que as empresas
CONFIANÇA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI
e
CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
atuaram de forma integrada na captação e condução da relação contratual, compartilhando estrutura física, identidade de endereço, meios de contato e organização operacional, circunstâncias que, sob a ótica do consumidor, revelam inequívoca unidade empresarial ou, ao menos, atuação coordenada apta a atrair a incidência da teoria da aparência, conforme se extrai dos documentos juntados sob os Ids. 357495394 (prova de identidade empresarial), 357495395 (CNPJ da CONFIANÇA com indicação de contatos coincidentes) e 357495396 (CNPJ da CASA BRASILEIRA com coincidência estrutural e temporal).

Ademais, há elementos indicativos de continuidade da atividade empresarial, com substituição de denominação social sem alteração substancial da estrutura de funcionamento, conforme narrado na exordial e corroborado pelas evidências documentais e registros de comunicação entre as partes (Id. 357495393), o que reforça a conclusão de integração na cadeia de fornecimento.

Nesse contexto, a responsabilização solidária das pessoas jurídicas não decorre da desconsideração da personalidade jurídica, mas da própria disciplina normativa do direito do consumidor, que visa impedir a fragmentação artificial da atividade econômica em prejuízo do consumidor hipossuficiente.

No que concerne à inclusão do sócio pessoa física,
LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA
, igualmente não se verifica a alegada nulidade. Isso porque sua responsabilização, na hipótese, não se funda exclusivamente na condição de sócio, mas na sua atuação direta na condução das atividades empresariais envolvidas na contratação, inserindo-se, portanto, no conceito amplo de fornecedor previsto no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor.

“
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços
”.

A prova dos autos indica sua vinculação direta com as empresas demandadas e com a estrutura operacional utilizada na captação e atendimento do consumidor, circunstância que afasta a necessidade de instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, conforme se extrai dos documentos de qualificação e representação processual do sócio (Ids. 357495868 e 357495867), bem como dos elementos que evidenciam a identidade estrutural entre as pessoas jurídicas e sua atuação conjunta no mesmo endereço e com os mesmos meios operacionais (Ids. 357495394, 357495395 e 357495396), além das comunicações mantidas com o consumidor por meio dos canais utilizados indistintamente pelas empresas (Id. 357495393).

Registre-se, por oportuno, que o incidente previsto nos arts. 133 a 137 do Código de Processo Civil constitui instrumento vocacionado às hipóteses em que se pretende a superação da autonomia patrimonial da pessoa jurídica com fundamento em abuso de personalidade, nos termos do art. 50 do Código Civil. Não se aplica, contudo, às situações em que a responsabilização decorre diretamente da participação do agente na relação jurídica de direito material, especialmente no âmbito consumerista, em que vigora regime próprio de solidariedade.

A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, nas relações de consumo, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, sendo desnecessária a instauração de incidente de desconsideração quando a responsabilidade decorre da própria inserção do agente na relação de consumo:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME FÁTICO PROBATÓRIO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 e 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ
. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROTELATÓRIOS. MULTA AFASTADA. 1. Ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. 2. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1 .022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC. 4. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere às teses atinentes à legitimidade passiva do agravante e a sua responsabilidade solidária por integrar e se beneficiar da cadeia de consumo, envolve o reexame de fatos e provas e a reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 5. A incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte
. 6. É solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de consumo na compra e venda de imóvel. Precedentes
. 7. Afasta-se a multa do art. 1.026, § 4º, do CPC/2015 quando não se caracteriza o intento protelatório na oposição dos embargos de declaração. 8. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido, apenas para afastar a multa prevista no art. 1 .026, § 2º, do CPC
”. (STJ - AgInt no AREsp: 2422743 BA 2023/0236871-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 11/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2023).

“
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. CADEIA DE PRESTADORES DE SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 568 DO STJ. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 3. No caso dos autos, houve falha na prestação do serviço prestado pela agência intermediadora da venda de passagens aéreas, que vendeu voo inexistente. Incidência da Súmula n.º 7 do STJ. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido
”. (STJ - AgInt no REsp: 1967220 SP 2021/0324237-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 09/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/10/2023).

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA ON LINE. PAGAMENTO REALIZADO. MERCADORIA NÃO ENTREGUE. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. 1. O art. 7º, parágrafo único, do CDC prevê a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo. Precedentes. 2. Agravo regimental a que se nega provimento
”. (STJ - AgRg no AREsp: 766570 SE 2015/0209776-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/02/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/02/2016)

Destarte, não se constata violação ao devido processo legal, ao contraditório ou à ampla defesa, porquanto a responsabilização dos apelantes decorre de sua efetiva participação na cadeia de fornecimento e da aplicação direta das normas consumeristas, e não de desconsideração da personalidade jurídica em sentido técnico.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de nulidade por violação ao devido processo legal, arguida por
CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA
.

É como
voto.

V O T O
(
MÉRITO
)

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Inicialmente, cumpre registrar que, embora os recursos de apelação tenham sido interpostos por distintos recorrentes, as insurgências veiculadas no mérito apresentam substancial identidade de fundamentos, notadamente no que concerne à alegação de inexistência de culpa pela rescisão contratual, à pretensão de retenção de valores pagos e à impugnação da condenação por danos morais.

Assim, por razões de economia processual e coerência lógica, procede-se à análise conjunta das teses meritórias, sem prejuízo da consideração das peculiaridades eventualmente suscitadas por cada recorrente, em estrita observância aos limites do efeito devolutivo.

Prossigo.

Conforme relatado, cuida-se de
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais
proposta por
WESLLEY ALMEIDA
em face de
CONFIANÇA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA
, decorrente de contrato de promessa de aquisição de unidade imobiliária, cuja concretização restou frustrada.

Alega o autor que, não obstante o cumprimento de suas obrigações, o negócio não foi efetivado por falhas imputáveis aos fornecedores, o que culminou na prolação de sentença de procedência, reconhecendo a culpa dos réus, rescindindo o contrato e determinando a restituição integral dos valores pagos, além da condenação por danos materiais e morais.

Eis, no que pertine, a sentença objurgada:

“
Do Mérito

Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, configurando-se o autor como consumidor (art. 2º) e os réus como fornecedores (art. 3º), atuando na comercialização e intermediação imobiliária. A responsabilidade dos réus é objetiva (art. 14 do CDC), respondendo pelos danos causados independentemente de culpa, salvo prova de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

O ponto nodal da controvérsia reside na causa da resolução contratual: se por culpa das requeridas (desídia na aprovação do financiamento e não entrega do imóvel) ou por culpa do autor (insuficiência de crédito).

A análise do conjunto probatório favorece a tese autoral.

Os documentos anexados, em especial as conversas via aplicativo de mensagens (WhatsApp – ID 96134644), demonstram que o autor diligenciou entregando a documentação solicitada. Em contrapartida, os prepostos da imobiliária (Ingrid) apresentavam respostas evasivas, citando, em dado momento, que "estavam aguardando documento do imóvel" e "documento da prefeitura" (mensagens de abril e julho de 2021).

Tais mensagens evidenciam que o óbice ao financiamento não decorreu de negativa de crédito pessoal do autor, mas sim de irregularidades ou pendências documentais do próprio empreendimento/imóvel, cuja regularização incumbia aos fornecedores. Se o imóvel não possui a documentação apta (Habite-se, averbações, regularidade na Prefeitura), a instituição financeira (Caixa Econômica Federal) não libera o crédito, independentemente da capacidade financeira do comprador.

Incumbia às requeridas, por força da inversão do ônus da prova, demonstrar documentalmente que o financiamento foi negado por restrição cadastral ou insuficiência de renda do autor (ex: carta de indeferimento da CEF). Não o fizeram. Limitaram-se a alegações genéricas em sede de contestação, sem lastro probatório.

Configurada, pois, a falha na prestação do serviço e o inadimplemento contratual por culpa exclusiva dos promitentes vendedores/intermediadores, que não viabilizaram o financiamento prometido nem entregaram o imóvel no prazo estipulado.

Da Restituição dos Valores (Súmula 543 do STJ)

Reconhecida a culpa exclusiva dos requeridos, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo consumidor, vedada qualquer retenção a título de multa, taxa administrativa ou comissão de corretagem. Aplica-se o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

[...]

Os recibos de ID 96134642 comprovam o pagamento de R$ 7.056,00 (sete mil e cinquenta e seis reais) a título de entrada/sinal. A alegação da defesa de que tais valores referem-se à comissão de corretagem não prospera para fins de retenção, pois, havendo culpa do fornecedor no desfazimento do negócio, as perdas e danos abrangem a restituição ao status quo ante, devendo o consumidor ser ressarcido de tudo o que despendeu.

Dos Danos Materiais (Aluguéis)

O atraso na entrega do imóvel e a frustração do negócio obrigaram o autor a arcar com aluguéis para sua moradia, despesa que não teria se o contrato fosse cumprido. O autor juntou contrato de locação (ID 96134643) comprovando o dispêndio mensal de R$ 750,00, com início em junho de 2021.

Considerando que a promessa de entrega (já com prorrogação) findaria em novembro de 2021 e que a culpa pela rescisão é das rés, é devida a indenização pelos aluguéis pagos. O prejuízo do comprador, em casos de atraso, é presumido, conforme tese firmada pelo STJ (Tema 996) e aplicada pelo TJMT.

Acolho o pedido de indenização material no valor de R$ 7.500,00, correspondente aos meses de aluguel indicados na inicial (dezembro/2021 até a propositura da ação), valor que se mostra compatível com o prejuízo demonstrado.

Dos Danos Morais

O dano moral, in casu, transcende o mero aborrecimento. A frustração do sonho da casa própria, aliada à desídia das requeridas que "enrolaram" o consumidor por meses com informações desencontradas, retendo seu capital e gerando falsa expectativa, configura violação aos direitos da personalidade, apta a ensejar reparação.

[...]

O quantum indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, servindo como compensação à vítima e desestímulo ao ofensor. Considerando as circunstâncias do caso, o poder econômico das partes e a extensão do dano, fixo a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos;

CONDENAR os requeridos CONFIANÇA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, LEONARDO JOSÉ DE ALMEIDA OLIVEIRA, CASA BRASILEIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARINALVA BATISTA ROCHA, de forma solidária, a RESTITUÍREM ao autor, de forma integral e imediata, a quantia de R$ 7.056,00 (sete mil e cinquenta e seis reais), acrescida de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por DANOS MATERIAIS no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), referente aos aluguéis suportados, acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por DANOS MORAIS no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (responsabilidade contratual).

Em razão da sucumbência, condeno os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC
. [...]” (Id. 357495885 – fls. 1/6).

Irresignados, os apelantes, em síntese, sustentam em suas razões de apelação: (i) inexistência de inadimplemento por parte das empresas; (ii) culpa do adquirente pela não aprovação do financiamento; (iii) validade das cláusulas contratuais de retenção; (iv) inaplicabilidade da restituição integral; e (v) inexistência de danos morais.

Pois bem.

Nenhuma das insurgências comporta acolhimento.

Sobre a responsabilidade pela rescisão contratual, a tese recursal de que a frustração do negócio decorreu de fatores imputáveis ao comprador não encontra respaldo no conjunto probatório.

Os documentos acostados aos autos demonstram que o autor diligenciou regularmente para a obtenção do financiamento, fornecendo a documentação exigida, ao passo que os entraves decorreram de irregularidades vinculadas ao próprio empreendimento e à atuação das empresas rés, conforme evidenciado pelas comunicações mantidas entre as partes (Id. 357495393), bem como pela estrutura negocial adotada pelas demandadas (Ids. 357495394 a 357495396).

Não há prova concreta de negativa de crédito por motivo imputável ao consumidor. Ao contrário, verifica-se que as rés não lograram demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, limitando-se a alegações genéricas, em afronta ao disposto no art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Nesse contexto, correta a conclusão da sentença ao reconhecer a falha na prestação do serviço e a responsabilidade das rés pela frustração do negócio jurídico.

Do mesmo modo, a invocação da exceção do contrato não cumprido não se sustenta.

Para sua incidência, seria imprescindível a comprovação de que o fornecedor estava apto a cumprir integralmente sua obrigação, o que não se verifica no caso concreto. Ao revés, os elementos dos autos indicam que a prestação principal — viabilização do negócio e entrega do bem nas condições pactuadas — não foi adequadamente cumprida pelas rés.

A jurisprudência é firme no sentido de que o inadimplemento do fornecedor afasta a alegação de culpa do consumidor, sobretudo em relações de consumo submetidas à teoria do risco do empreendimento:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE PISCINA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ABSOLUTO. NÃO ENTREGA DO PRODUTO E NÃO EXECUÇÃO DOS SERVIÇOS NO PRAZO AJUSTADO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DAS FORNECEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO EM RAZÃO DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS QUE EXTRAPOLAM O MERO INADIMPLEMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. ELEVAÇÃO DO VALOR DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS PELA APELANTE. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O pedido de gratuidade da justiça formulado na contestação e não apreciado pelo Juízo de origem presume-se tacitamente deferido, à luz da garantia constitucional de acesso à jurisdição, afastando-se a deserção e preservando-se a regularidade do processamento do recurso, com suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais enquanto perdurar a condição de hipossuficiência. 2.
Caracteriza-se relação de consumo o vínculo estabelecido entre as partes, submetendo-se a controvérsia ao regime do Código de Defesa do Consumidor, com incidência da responsabilidade objetiva do fornecedor pelos defeitos na prestação do serviço, somente afastável mediante prova de excludente legal, não demonstrada no caso concreto
. 3.
Configura inadimplemento contratual absoluto a não entrega da piscina e a não execução dos serviços de instalação no prazo ajustado, aliada à inexistência de cronograma, à execução meramente precária de escavação e ao encerramento das atividades da fornecedora no endereço informado, circunstâncias que inviabilizam o cumprimento tardio da obrigação e autorizam a resolução do contrato
. 4.
A alegação de dificuldades logísticas, problemas financeiros, fatores climáticos ou dependência de terceiros constitui fortuito interno inerente ao risco da atividade empresarial, insuscetível de afastar a responsabilidade do fornecedor no âmbito das relações de consumo. 5. O dano moral resta configurado quando o inadimplemento contratual se reveste de especial gravidade, frustrando finalidade terapêutica do contrato, expondo a consumidora e sua família a riscos à saúde e à segurança, impondo desgaste emocional relevante e evidenciando descaso e abandono da prestação, extrapolando o mero aborrecimento cotidiano.
6. Mantida a sentença, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios devidos pela apelante para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, ressalvada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade judicial
”. (TJ-SP - Apelação Cível: 10065767320248260576 São José do Rio Preto, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 11/02/2026, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2026).

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido indenizatório. Decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência. Inconformismo do autor. Instrumento particular de prestação de serviços de marcenaria para instalação de móveis. Recorrente alega o descumprimento contratual pela demandada e requer a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, cujo pagamento ocorre por meio do cartão de crédito. Possibilidade. Fornecedor do serviço que confessa em resposta à notificação extrajudicial o descumprimento do prazo contratual.
Autor que não pode ser compelido a adimplir sua obrigação de pagar sem que a outra parte tenha igualmente cumprido a avença. Exceção de contrato não cumprido regrado pelo art. 476, do CC
. Decisão reformada. Recurso provido
”. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2187985-78.2023.8.26.0000 São Paulo, Relator: REGIS RODRIGUES BONVICINO, Data de Julgamento: 27/11/2023, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2023)

No tocante à pretensão de retenção de valores, igualmente não assiste razão aos apelantes.

A controvérsia deve ser solucionada à luz da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

No caso concreto, como já demonstrado, a resolução contratual decorreu de culpa exclusiva das fornecedoras.

Dessa forma, impõe-se a restituição integral das quantias pagas, sendo inaplicáveis as cláusulas contratuais que preveem retenção, porquanto incompatíveis com o regime protetivo do consumidor e com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A propósito, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, configurada a culpa do fornecedor, não é admissível a retenção de valores, inclusive a título de arras ou despesas administrativas, devendo as partes retornar ao
status quo ante
.

“
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. Ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores. Sentença de procedência que reconheceu o atraso das obras e condenou a ré a pagar ao autor multa contratual e a reembolsar todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem. Inconformismo da ré. Não acolhimento. ATRASO. Ocorrência. Restrições impostas pela pandemia da COVID-19 que não configuram fortuito ou força maior que justifique o atraso na entrega do imóvel. Ré que não demonstrou o impacto causado nas obras pelo advento da pandemia. Contrato, ademais, que foi assinado em setembro de 2022, meses após a revogação dos decretos que impunham as medidas de isolamento. MULTA. Cláusula penal prevista em contrato que é válida e aplicável, pois, o atraso na entrega do imóvel foi injustificado. Multa de 10% sobre o valor da venda do imóvel que deve ser mantida. RETENÇÃO.
Rescisão contratual por culpa da ré impede a retenção de valores pagos pelo autor, conforme Súmula 543 do STJ
. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO
”. (TJ-SP - Apelação Cível: 10281988720248260002 São Paulo, Relator: Ana Maria Baldy, Data de Julgamento: 13/02/2025, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2025)

“
Tese de julgamento: 1. O descumprimento do dever de colaboração na entrega de documentos para financiamento imobiliário autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor.

2. A restituição de valores deve ser integral em casos de culpa exclusiva da fornecedora (Súmula 543/STJ).

3. A frustração prolongada do acesso à moradia gera dano moral indenizável”.
(N.U 1001730-40.2023.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/04/2026, Publicado no DJE 22/04/2026).

“
Tese de julgamento: "1. A promessa de rentabilidade financeira por meio de pool de locação, quando incompatível com os resultados efetivamente apurados, configura falha no dever de informação e publicidade enganosa por omissão, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, com restituição integral dos valores pagos. 2. Os percentuais de retenção previstos na Lei nº 13.786/2018 são inaplicáveis quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor, incidindo a Súmula 543 do STJ. 3. A rescisão por culpa exclusiva do fornecedor implica a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem, vedado o enriquecimento sem causa. 4. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o uso efetivo do imóvel pelo adquirente, especialmente quando o bem permanece sob administração exclusiva do fornecedor em regime de pool de locação. 5. A frustração de legítima expectativa gerada por marketing agressivo e omissão de informações essenciais configura dano moral indenizável, que transcende o mero dissabor contratual. 6. Em se tratando de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º; 3º; 6º, III; 37, §1º; 51, IV; 54, §3º; CC, arts. 186 e 422; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 362; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, Tema 1002, REsp 1.740.911/DF, 2ª Seção, j. 14/08/2019; TJ-MT, Ap. Cív. 1052462-68.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; TJ-MT, Ap. Cív. 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 11/02/2025; TJ-MT, Emb. Decl. Cív. 1032165-11.2022.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 20/08/2025”.
(N.U 1036212-23.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2026, Publicado no DJE 06/04/2026)

Também não prospera a pretensão de retenção do valor pago a título de sinal.

A orientação consolidada da jurisprudência dos Tribunais pátrios estabelece que, em caso de rescisão por culpa do vendedor, as arras confirmatórias devem ser integralmente restituídas, não sendo possível sua retenção.

Tal entendimento decorre diretamente da aplicação da Súmula 543/STJ e da vedação ao enriquecimento sem causa. Vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – RECURSO ADESIVO - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos e dano moral - Compromisso de compra e venda de imóvel – Unidade residencial – Sentença de parcial procedência que declarou rescindido o contrato, com determinação de devolução integral dos valores pagos pelos autores além de multa contratual - Recursos interpostos pela ré e autor – Relação negocial incontroversa – Julgamento ultra petita – Não ocorrência – Cláusula nula de pleno direito que deve ser declarada inclusive de ofício – Inteligência do art. 51 do CDC – Disposição e cláusula contratual que condicionam o início da obra e entrega de chaves à assinatura e repasse do valor do contrato de financiamento - Nulidade mantida - Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça - Prazo de 24 meses que deve ser considerado a partir da assinatura do contrato – Precedente deste C. Câmara - Relação de consumo - Atraso na entrega da obra configurado – Não há que se falar em justificativa de atraso em razão das restrições impostas pela pandemia de Covid-19 "in casu" - Ré que não mencionou ter sido obrigada a paralisar as construções ou reduzir o número de trabalhadores - Rescisão do compromisso de compra e venda que ocorreu por culpa exclusiva da ré apelante, promitente vendedora, que deixou de concluir a obra – Caso fortuito ou força maior não configurados – Restituição imediata e integral do montante quitado (parcelas, arras/sinal e corretagem) - Exegese da Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça - Aplicabilidade, também, da multa contratual livremente avençada – Medida que tem como objetivo garantir o equilíbrio contratual e a reciprocidade das obrigações – Recurso adesivo do autor - Dano moral – Caracterização – Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) – Valor que observa os princípio da razoabilidade e proporcionalidade, servindo de desestímulo para a reiteração da postura indevida da ré apelante – Sentença reformada apenas quanto ao dano moral - Recurso da ré não provido e adesivo do autor provido
”. (TJ-SP - Apelação Cível: 10232089420238260032 Araçatuba, Relator: Ana Luiza Villa Nova, Data de Julgamento: 10/03/2025, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2025)

“
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL, REPARAÇÃO POR DANO MORAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTAS DE PROPRIEDADE – REVELIA – PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELO AUTOR – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.APELAÇÃO – IMÓVEL SUBMETIDO AO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING) –
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – EFEITOS DA REVELIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE DA PARCELA DE INTERMEDIAÇÃO –
ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 APLICADA SOMENTE NO CASO DE DISTRATO OU RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.RECURSO ADESIVO –
PARCELA DE INTERMEDIAÇÃO (COMISSÃO DE CORRETAGEM) QUE, NA ESPÉCIE, TEVE NATUREZA DE ARRAS OU SINAL – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS DE NATUREZA CONFIRMATÓRIA – ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL
– RECURSO PROVIDO
”. (TJ-PR 00101506520238160017 Maringá, Relator: Domingos José Perfetto, Data de Julgamento: 28/02/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/03/2025).

No que tange à condenação por danos morais, igualmente não merece guarida a tese recursal de sua exclusão.

A hipótese dos autos ultrapassa o mero inadimplemento contratual.

A frustração do negócio imobiliário, especialmente quando vinculada à aquisição de moradia, associada à conduta das fornecedoras e à falha na prestação do serviço, configura violação a direitos da personalidade, gerando abalo que excede o simples dissabor cotidiano.

No caso concreto, o valor fixado na sentença de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não comportando redução, porquanto compatível com os parâmetros adotados pelos tribunais em hipóteses análogas.

Não há, portanto, qualquer elemento que justifique a reforma da sentença.

Diante de todo o exposto, as razões recursais não infirmam os fundamentos da sentença, a qual se mostra em perfeita consonância com o conjunto probatório dos autos, com a legislação aplicável e com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Deve, pois, ser integralmente mantida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do desprovimento dos recursos, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, elevando o percentual fixado na origem para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação,

observados os limites legais estabelecidos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026