Tribunal: TJMT
Processo: 0020757-55.2013.8.11.0041
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
Direito civil e processual civil. Embargos de declaração em apelação cível. Contrato de assessoria imobiliária. Omissão e obscuridade. Limitação da restituição aos valores recebidos pela corretora. Embargos parcialmente acolhidos.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0020757-55.2013.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ELZITA AMADA DE ALMEIDA - CPF: 207.231.801-72 (EMBARGADO), CLAUDIO APARECIDO SOUTO - CPF: 596.883.009-34 (ADVOGADO), CAMILA FERNANDA DE ALMEIDA BEZERRA - CPF: 076.461.051-12 (EMBARGADO), CLEIDE IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 05.775.668/0001-24 (EMBARGANTE), JOSE RICARDO NUNES - CPF: 140.763.901-30 (ADVOGADO), MICHAEL RODRIGO DA SILVA GRACA - CPF: 019.668.971-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE OS EMBARGOS.

E M E N T A

Direito civil e processual civil. Embargos de declaração em
apelação cível
.
Contrato de assessoria imobiliária.
Omissão
e
obscuridade
.
Limitação da restituição aos valores recebidos pela corretora.
Embargos
parcialmente acolhi
dos.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos
contra acórdão
que
negou provimento à apelação em ação indenizatória por danos materiais e morais, na qual se discutiu falha na prestação de serviços de assessoria imobiliária vinculada ao programa “Minha Casa Minha Vida”, tendo sido determinada a devolução de 90% dos valores pagos pela consumidora após frustração do negócio por negativa de financiamento.

II. Questão em discussão

2.
Há
duas
questões em discussão: (i) verificar a existência de omissões, obscuridades ou contradições no acórdão quanto à incidência do CDC, prescrição, culpa da consumidora e responsabilidade da corretora; (
ii
) definir se a condenação deve abranger valores que não ingressaram no patrimônio da imobiliária, à luz da vedação ao enriquecimento sem causa.

III. Razões de decidir

3.
Não se constatam omissão
ou
obscuridade quanto às teses jurídicas já enfrentadas no acórdão
acerca da
incidência do CDC, prescrição, culpa da consumidora e responsabilidade da corretora
, uma
vez que a fundamentação apresenta solução clara e suficiente para a controvérsia.

4.
Há
omissão quanto à extensão da condenação, pois parte dos valores pagos foi destinada diretamente à construtora, não tendo ingressado no patrimônio da corretora.

5.
Impõe-se a integração do julgado para limitar a restituição aos valores percebidos pela imobiliária a título de taxa de assessoria.

IV. Dispositivo e tese

6
. Embargos
parcialmente acolhidos.

Tese de julgamento:
“1
.
A responsabilidade do fornecedor, na restituição de valores, limita-se ao montante efetivamente recebido, vedado o enriquecimento sem causa.
2
. É cabível a atribuição de efeitos infringentes aos embargos quando a correção de omissão altera a extensão da condenação.
”

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 1.022, 1.025
.

R E L A T Ó R I O

Ilustres membros desta
Primeir
a Câmara de Direito Privado
:

Trata-se de
embargos de declaração opostos
por

Cleide Imóveis Ltda. – Me
contra acórdão proferido por esta
Primeira
Câmara de Direito Privado
, no julgamento da

Apelação Cível
n.

0020757-55.2013.8.11.0041
,
nos autos
da

Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais
, em trâmite no Juízo da
8
ª
Vara
Cível

da Comarca de
Cuiabá
/MT,
ajuizada por

Elzita
Amada d
e Almeida (Espólio)
e
Camila
Fernanda d
e Almeida Bezerra (Representante)

que, à unanimidade,

negou
provimento ao recurso interposto pela embargante
.

Nas
razões recursais
,
a

embargante

sustenta a existência de
omissões e
obscuridade

no
acórdão
.

Aduz omissão e obscuridade quanto à base jurídica para a incidência do Código de Defesa do Consumidor e obscuridade na análise da prescrição trienal, argumentando que o marco inicial deveria ser o efetivo desembolso da corretagem.

Aponta omissão sobre a tese de culpa exclusiva da consumidora, asseverando que a autora assinou declaração expressa de que não possuía outros imóveis, bem como obscuridade quanto à afirmação de publicidade enganosa, por ausência de provas específicas.

A
lega, ainda,
que a condenação é indevida em relação aos valores que não ingressaram no patrimônio da imobiliária. A embargante destaca que o sinal e as parcelas mensais foram pagos diretamente à construtora MRV Engenharia e que houve omissão quanto ao risco de pagamento em duplicidade, uma vez que a parte autora celebrou acordo com a incorporadora em processo distinto, recebendo a quantia de
R$ 5.800,00 (c
inco mil e oitocentos reais
)
como quitação da relação contratual.

Diante disso, requer
sejam acolhidos os embargos para sanar
o
s
vício
s
apontad
o
s
,
com efeitos infringentes

(ID
.

354311877
).

Nas contrarrazões,
o espólio embargado apresentou contrarrazões sustentando que os embargos possuem nítido caráter de rediscussão do mérito e que a imobiliária, como integrante da cadeia de fornecimento, deve responder de forma solidária pela integralidade dos danos

(ID.

355300355
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Dessume-se dos autos que
a
embargante

Cleide Imóveis Ltda. – Me

interpôs

recurso de
Apelação Cível
contra a
decisão
proferida pelo Juízo da
8
ª Vara Cível da Comarca de
Cuiabá
/MT
.

Cuida-se, na origem, de
Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais ajuizada por
Elzita
Amada de Almeida
(posteriormente substituída por seu espólio) contra
Cleide Imóveis Ltda
.
- M
e
.

A controvérsia
refere-se

a
celebração de um contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento
“Parque Chapada Imperial”
, em Cuiabá/
MT, intermediado pela empresa requerida
no contexto do programa governamental
“
Minha Casa Minha Vi
da”
(MCMV).

A autora celebrou o pacto em 05/04/2010, efetuando pagamentos que totalizaram R$ 7.004,15
(sete mil e quatro reais e quinze centavos)
, divididos entre taxa de assessoria/corretagem (R$ 3.560,00
– três mil e quinhentos e sessenta reais,
pagos à imobiliária) e sinal/parcelas mensais (R$ 3.444,15
– três mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e quinze centavos,
supostamente destinados à construtora MRV).

O negócio jurídico foi frustrado em razão da negativa de financiamento pela Caixa Econômica Federal (CEF), sob o fundamento de que a autora já possuía outro imóvel em seu nome, o que a desenquadrava das regras do MCMV.

O Juízo de origem
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar o distrato dos contratos; (
ii
) condenar a r
equerida
(corretora) à devolução de 90% do sinal (R$ 3.204,00
– três mil, duzentos e quatro reais
) e 90% das parcelas (R$ 3.099,73
– três mil e noventa e nove reais e setenta e três centavos
). O pedido de danos morais foi julgado improcedente.

Diante disso a imobiliária
apelou arguindo ilegitimidade passiva (sustentando que parte dos valores foi paga à MRV), prescrição trienal e intercorrente, e culpa exclusiva da consumidora (que assinou declaração afirmando não possuir outro imóvel).

A
Primeira
Câmara de Direito Privado, sob
minha
relatoria
,
julgou, à unanimidade,
no dia
03
de
março
de 202
6
,
pelo
não provimento
d
o recurso interposto pel
a
embarga
nte (ID.

351622854
)
,
nos termos da seguinte ementa:

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.CONTRATO DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. FALHA.INDENIZAÇÃO.ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. AFASTADAS. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS.RESPONSABILIDADE CIVIL.RECONHECIDA.DANOS MATERIAIS. DEVOLUÇÃOSIMPLES.DANO
M
ORALNÃOCONFIGURADO. RECURSODESPROVIDO.

I. Caso em exame:

Apelação cível. Ação indenizatória por danos materiais e morais. Contrato de assessoria imobiliária para aquisição de imóvel no programa "Minha Casa Minha Vida". Sentença de parcial procedência para declarar o distrato e condenar à devolução de 90% dos valores pagos. Recurso da corretora.

II. Questão em discussão:

Legitimidade passiva da corretora de imóveis. Prescrição trienal e intercorrente para restituição de valores. Responsabilidade civil por falha na prestação de serviços de assessoria.

III. Razões de decidir:

A relação jurídica é de consumo, atraindo a incidência do CDC. "
O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras"
(Súmula 297/STJ). A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços impõe o dever de orientação adequada ao consumidor (art. 14, CDC). A prescrição trienal para restituição de comissão de corretagem (Tema 938/STJ) tem início após a resolução do contrato quando a causa de pedir é a falha do fornecedor (STJ,
AgInt
no
REsp
2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo,
DJe
13/06/2023). No caso, restou comprovada a falha da corretora na orientação sobre os requisitos do financiamento, sendo legítima a condenação à devolução proporcional dos valores pagos, com retenção de 10% pelos serviços parcialmente prestados.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso desprovido. Sentença mantida integralmente. Majoração dos honorários recursais para20% (art. 85, §11, CPC).

Tese: "A corretora de imóveis responde objetivamente pela falha na prestação de serviços de assessoria, sendo devida a devolução proporcional dos valores pagos quando a frustração do negócio decorrer de orientação inadequada ao consumidor."

Dispositivos relevantes citados:

arts
. 14 e 42 do CDC; art. 725 e 206, §3º, IV, do Código Civil; art. 85, §11,doCPC.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 297/STJ; Tema 938/STJ; STJ,
AgInt
no
REsp
2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo,
DJe
13/06/2023;
REsp
1827060/SP e do
AgInt
no
AREsp
1800613/RS;STJ,
REsp
1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
,
DJe
06/12/2016;STJ
REsp
2188970/PR– Ministro João Otávio Noronha;TJMTN.U 1040769-92.2021.8.11.0041.

Irresignad
a
,
a
empresa requerida/apelante
op
ôs
o presente recurso apontando omiss
ões e
obscuridades

no acórdão embargado.

Com a detida análise das alegações trazidas e com o revolvimento do acórdão embargado,
verifico a necessidade de
acolhimento parcial
da insurgência para integrar o julgado e conferir-lhe efeitos infringentes quanto à delimitação da responsabilidade patrimonial.

Os embargos de declaração são oponíveis quando houver na decisão embargada obscuridade, contradição ou omissão de ponto sobre o qual deveria se pronunciar o julgador, bem como diante de erro material, conforme o artigo 1.022, do Código de Processo Civil,
in
verbis
:

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I -
deixe
de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II -
incorra
em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º.”

A jurisprudência pátria consolidada é firme no sentido de que os embargos de declaração não podem ser utilizados como sucedâneo recursal para rediscutir matéria já decidida, devendo limitar-se às hipóteses taxativamente previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

No tocante à incidência das
normas consumeristas
e à alegada obscuridade sobre a base jurídica, não assiste razão à embargante.

A imobiliária atua como prestadora de serviços de assessoria e intermediação, enquadrando-se perfeitamente no conceito de fornecedora do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor, enquanto a adquirente é a destinatária final do serviço.

O acórdão foi claro ao aplicar a responsabilidade objetiva decorrente da falha no dever de assessoramento técnico e informação, o que torna despicienda maior digressão sobre a Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça, utilizada no julgado como reforço argumentativo sobre a amplitude do regime protetivo.

Quanto à
prescrição trienal
da taxa de corretagem, o acórdão embargado adotou tese jurídica clara e coerente com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, em casos de rescisão por falha ou inadimplemento do fornecedor, o prazo prescricional para a restituição de valores flui a partir da resolução do contrato.

O Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece o desembolso como marco inicial, aplica-se às pretensões de restituição fundadas apenas na abusividade da transferência do encargo ao consumidor, hipótese distinta da discutida nestes autos, onde a causa de pedir é a inexecução do objeto por culpa da ré.

De igual modo, deve ser rejeitada a tese de
culpa exclusiva da consumidora
baseada na declaração de inexistência de bens.

Considerando a expertise da imobiliária e a natureza do serviço de assessoria contratado justamente para viabilizar o financiamento pelo programa Minha Casa Minha Vida, o dever de diligência profissional impõe que a r
equerida
verifique as condições básicas de elegibilidade do cliente.

A simples aceitação de uma declaração que a r
equerida
sabe
,
ou deveria saber
,
ser impeditiva ao financiamento governamental configura falha na prestação do
serviço técnico, não restando caracterizada a excludente de responsabilidade prevista no artigo 14,
§ 3º
, inciso
II
, do
CDC
.

Por fim, a afirmação de
publicidade enganosa
decorre logicamente da indução da consumidora a erro quanto à viabilidade do negócio, o que se extrai de todo o contexto fático e probatório.

A irresignação
da embargante nesses pontos
revela nítido descontentamento com o resultado do julgamento e a tentativa de rediscutir o mérito da controvérsia.

Todavia, os embargos de declaração não se prestam a tal finalidade. A via estreita dos
aclaratórios
destina-se exclusivamente à correção de vícios de integração (omissão, contradição, obscuridade) ou erro material, não servindo como sucedâneo recursal para reforma do julgado.

Não obstante a manutenção da responsabilidade da imobiliária pela falha no serviço, o acórdão incorreu em omissão
ao manter
a condenação
pela
devolução de valores que comprovadamente foram destinados a terceiro
.

A prova documental carreada aos autos

demonstra que o sinal e as parcelas do imóvel, que totalizam
R$ 3.444,15 (
três mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e quinze centavos
)
, foram pagos diretamente à MRV Prime Parque Chapada Imperial Incorporações SPE Ltda.

A solidariedade na cadeia de consumo não autoriza que o retorno das partes ao
status quo ante
, em decorrência da resolução contratual, gere um desequilíbrio patrimonial injustificado.

Se a corretora recebeu apenas a taxa de assessoria, a sua obrigação de restituir no âmbito da resolução do contrato deve ficar limitada ao que efetivamente percebeu. Compelir o intermediador a devolver o preço do imóvel que foi vertido ao caixa da construtora implicaria enriquecimento sem causa da parte autora e violação ao artigo 884 do Código Civil.

Há que considerar ainda
o acordo firmado na lide que tramitou perante a Sétima Vara Cível
, na qual a embargante destaca que
a parte autora transigiu com a MRV Engenharia, recebendo a quantia de R$ 5.800,00
(
cinco mil e oitocentos reais
)
.

Nesse contexto, impõe-se a exclusão
da condenação da apelante a obrigação de restituir os valores pagos a título de sinal e parcelas do imóvel, visto que destinados a terceiro e já objeto de composição amigável anterior.

Assim, a integração do julgado é imperativa para limitar a condenação da
imobiliária

embargante aos valores que ingressaram em sua esfera patrimonial
.

Em relação ao
prequestionamento
, ressalto que a exigência legal e jurisprudencial
refere-se
à matéria debatida e decidida, e não à menção explícita de todos os dispositivos legais invocados.

O artigo 1.025 do CPC consagrou o prequestionamento ficto, considerando incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o
T
ribunal
S
uperior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.

Logo
, tendo a matéria sido devidamente enfrentada, desnecessária a manifestação expressa sobre cada artigo de lei mencionado pela parte.

Pelo
exposto
,
ACOLH
O
PARCIAL
MENTE
os

embargos de declaração
, com a atribuição de efeitos infringentes,
para sanar a omissão quanto à individualização das verbas indenizatórias e, por conseguinte, reformar em parte o acórdão de ID
.
351622854, que passará a ter o seguinte dispositivo:

“
Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação da Cleide Imóveis Ltda. - ME
, para reformar em parte a sentença de primeiro grau e limitar a condenação de restituição de 90% exclusivamente ao valor recebido pela r
equerida
a título de taxa de assessoria imobiliária (R$ 3.560,00
– três mil quinhentos e sessenta reais
), com correção monetária pelo IPCA desde o
desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, respeitados os critérios de atualização estabelecidos pela Lei n
.
14.905/2024 a partir de sua vigência.
Mantidos os demais termos da sentença.”

Ademais, em
razão da sucumbência recíproca, as custas processuais
e honorários advocatícios
fixad
o
s na origem
deverão ser ratead
o
s em
50%
para cada parte
,
observada a suspensão da exigibilidade para a parte beneficiária da gratuidade da justiça.
Deixo de majorar os honorários diante do provimento parcial do recurso interposto.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026