Tribunal: TJMT
Processo: 1119759-58.2025.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1119759-58.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Contratos Bancários, Penhor]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LIGHIA POMPERMAYER RIGO - CPF: 031.379.111-25 (APELANTE), JOAO PAULO DE JULIO PIOVEZAN - CPF: 023.443.811-80 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO UNIAO E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRACAO - CNPJ: 08.742.188/0001-55 (APELADO), EDUARDO ALVES MARCAL - CPF: 902.715.131-87 (ADVOGADO), GRAFFITE COMERCIO E SERVICOS DE INFORMATICA LTDA - CNPJ: 22.063.815/0001-52 (APELADO), MARCOS GATTASS PESSOA JUNIOR - CPF: 922.353.361-91 (ADVOGADO), LUANNA MEURER OLIVEIRA - CPF: 064.570.631-01 (APELADO), LIGHIA POMPERMAYER RIGO - CPF: 031.379.111-25 (ADVOGADO), GRAFFITE COMERCIO E SERVICOS DE INFORMATICA LTDA - CNPJ: 22.063.815/0001-52 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO POSTERIOR À CITAÇÃO VÁLIDA. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. DISPENSA DE CERTIDÕES POR ADVOGADA. PREÇO VIL. VÍNCULO DE PROXIMIDADE ENTRE AS PARTES. ILEGITIMIDADE DO TERCEIRO PARA DISCUTIR SUFICIÊNCIA DE GARANTIAS DA EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos mantendo incólume a penhora sobre o imóvel de matrícula nº 24.087 do 1º Tabelionato e Registradoria Paixão da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT. A embargante adquiriu o imóvel por escritura pública lavrada em 13/03/2025, trinta e sete dias após a citação válida por edital, ocorrida em 04/02/2025, no bojo da Execução de Título Extrajudicial nº 1019885-37.2024.8.11.0041, na qual se persegue crédito de R$ 1.430.203,22.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de intimação prévia da terceira adquirente antes da declaração incidental de fraude à execução configura nulidade insanável, à luz do artigo 792, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil; (ii) saber se o benefício da assistência judiciária gratuita concedido em grau recursal deve ser revogado ante os elementos de capacidade econômica demonstrados nos autos; (iii) saber se a alienação do imóvel configura fraude à execução, considerando a cronologia dos atos processuais, a dispensa voluntária de certidões por advogada, a disparidade entre o valor declarado e a avaliação municipal e a proximidade entre as partes; (iv) saber se o terceiro adquirente possui legitimidade para invocar a solvência da executada e o excesso de penhora como fundamentos para afastar a ineficácia do negócio fraudulento.

III. Razões de decidir

3. A eventual irregularidade formal decorrente da ausência de intimação prévia nos autos da execução restou integralmente convalidada pelo exercício do contraditório diferido, uma vez que a embargante opôs os presentes embargos de terceiro em 05/12/2025, anteriormente à intimação determinada nos autos principais, desenvolvendo extensa argumentação defensiva e obtendo pronunciamento judicial de mérito sobre todas as suas alegações, sem que se verificasse qualquer cerceamento concreto ao seu direito de defesa.

4. O benefício da assistência judiciária gratuita foi concedido pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso nos autos do Agravo de Instrumento nº 1004851-77.2026.8.11.0000, após análise criteriosa dos elementos probatórios apresentados, operando-se a preclusão hierárquica quanto ao ponto, não tendo a apelada apresentado elementos concretos e supervenientes capazes de infirmar a condição de hipossuficiência reconhecida pelo Tribunal.

5. A citação válida da executada por edital em 04/02/2025 constitui o marco temporal que induz a presunção de fraude à execução nas alienações patrimoniais subsequentes, e a escritura pública de compra e venda foi lavrada em 13/03/2025, preenchendo o requisito temporal do artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil, independentemente da ausência de registro da penhora na matrícula do imóvel.

6. A presunção de boa-fé do terceiro adquirente, estabelecida pela Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça e pelo Tema 243 do STJ, possui natureza relativa e foi afastada pela conjugação de três elementos probatórios concretos: a dispensa voluntária das certidões de feitos ajuizados por profissional do direito, conduta incompatível com o conhecimento técnico exigível de advogada; a disparidade superior a 70% entre o valor declarado na escritura (R$ 250.000,00) e a avaliação municipal para fins de ITBI (R$ 428.801,31), indicativa de preço vil e simulação; e a identidade de sobrenome entre a adquirente e a sócia da empresa executada, afastando a narrativa de negócio celebrado entre estranhos.

7. O terceiro adquirente que participou de ato declarado fraudulento não detém legitimidade para invocar a existência de outros bens da devedora ou arguir excesso de penhora, pois tais matérias constituem questões de ordem interna da relação executiva, de interesse exclusivo da própria executada, a serem deduzidas nos autos principais ou em sede de embargos do devedor, sendo que a ineficácia do negócio translativo, uma vez declarada, opera de pleno direito em relação ao credor exequente, independentemente da existência de outras constrições.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
1. A irregularidade formal decorrente da ausência de intimação prévia do terceiro adquirente, nos termos do artigo 792, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil, resta convalidada quando o adquirente opõe embargos de terceiro e exerce amplamente o contraditório, obtendo pronunciamento judicial de mérito sobre todas as suas alegações. 2. A presunção de boa-fé do terceiro adquirente de imóvel, prevista na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, possui natureza relativa e é afastada pela conjugação da dispensa voluntária de certidões de feitos ajuizados por profissional do direito, da aquisição por preço substancialmente inferior ao valor venal e da existência de vínculo de proximidade entre adquirente e alienante. 3. O terceiro adquirente em fraude à execução não possui legitimidade para discutir, nos embargos de terceiro, a suficiência das garantias da execução ou o excesso de penhora, matérias de interesse exclusivo da parte executada."

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 792, IV, §§ 1º e 4º; 805; 85, § 11; 98, § 3º; Lei nº 7.433/1985, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 243 (REsp nº 956.943/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Corte Especial, j. 20/08/2014); STJ, Súmula 375; STJ, RMS nº 27.358/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 05/10/2010; TJ-MT, Apelação Cível nº 1018810-48.2022.8.11.0003, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 26/03/2025; TJ-MT, Agravo de Instrumento nº 1012088-65.2026.8.11.0000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 20/05/2026; TJ-MT, Apelação Cível nº 00024966620188110041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 19/07/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se
de recurso de apelação
interposto por
LIGHIA POMPERMAYER RIGO
contra a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, em razão da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT nos autos dos
Embargos de Terceiro com Pedido de Tutela Provisória de Urgência
movido em desfavor de
COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO UNIÃO E NEGÓCIOS - SICOOB INTEGRAÇÃO, GRAFFITE COMÉRCIO E SERVIÇOS DE INFORMÁTICA EIRELI EPP e LUANNA MEURER OLIVEIRA,
que manteve incólume a penhora sobre o imóvel de matrícula nº 24.087 do 1º Tabelionato e Registradoria da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT.

A sentença recorrida (id. 374590897), fundamentou-se na configuração de fraude à execução, considerando que a alienação do imóvel ocorreu após a citação válida da executada
Luanna Meurer Oliveira
por edital em 04/02/2025, enquanto a escritura pública de compra e venda foi lavrada apenas em 13/03/2025. O magistrado destacou que a embargante dispensou a apresentação das certidões de feitos ajuizados e que tal conduta, vinda de uma profissional da advocacia, afasta a presunção de boa-fé, além de apontar disparidade entre o valor declarado (R$ 250.000,00) e a avaliação municipal (R$ 428.801,31).

Alega a recorrente, preliminarmente,
nulidade absoluta da decisão por violação ao contraditório prévio e proibição da decisão surpresa
(arts. 10 e 792, § 4º, do CPC)
.

Argumenta que a ausência de prejuízo e plena solvência da executada (art. 792, IV, CPC), uma vez que a execução de R$ 1,4 milhão já se encontra garantida por imóvel avaliado em R$ 4,5 milhões. No mérito, sustenta sua condição de terceira de boa-fé, destacando que
"à época da alienação, as certidões dos distribuidores e a certidão negativa de ônus da matrícula (ID 217368933) apontavam o bem livre de entraves judiciais"
. Argumenta ainda a ausência de
eventus damni
, demonstrando através de quadro técnico que a devedora principal conta com R$ 4.560.000,00 em garantias homologadas frente a um passivo de R$ 1.430.203,22, resultando em patrimônio subsistente que supera a execução em 318%. Sustenta ainda manifesto excesso de penhora e violação ao princípio da menor onerosidade (art. 805, CPC).

Por fim, requer seja dado total provimento ao recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os embargos de terceiro, afastando o reconhecimento da fraude à execução, reconhecendo sua boa-fé e desconstituindo definitivamente a penhora.

Em contrarrazões (id. 374591362), a parte recorrida
COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO UNIÃO E NEGÓCIOS - SICOOB INTEGRAÇÃO
alegou preliminarmente a revogação do benefício da justiça gratuita. Argumenta a rejeição da nulidade por decisão surpresa, sustentando que a ausência de intimação anterior restou plenamente convalidada pelo ajuizamento espontâneo dos presentes embargos de terceiro pela Apelante, e que tendo em vista que a Apelante manejou a via processual adequada dos embargos de terceiro e obteve o pronunciamento judicial de mérito após exauriente dilação probatória documental, qualquer irregularidade formal decorrente da falta de intimação prévia nos autos da execução restou superada e sanada.

No mérito, sustenta a configuração cabal da fraude à execução, destacando que a cronologia processual documentada nos autos é o selo definitivo da fraude, pois a Ação de Execução foi ajuizada em maio de 2024, enquanto a citação válida da executada devedora
Luanna Meurer Oliveira
, perfectibilizada por meio de edital público, operou-se em 04/02/2025. A Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, contudo, foi lavrada somente em 13/03/2025.

Argumenta ainda a ausência de boa-fé, destacando que a dispensa voluntária de certidões negativas em nome dos vendedores, embora incomum, não caracteriza, por si só, má-fé, sendo necessária prova concreta de que o adquirente tinha ciência da execução, e aponta inegável ligação pessoal entre as partes envolvidas, considerando que a embargante
Lighia Pompermayer Rigo
ostentar o mesmíssimo e incomum sobrenome familiar revela que o negócio imobiliário não ocorreu entre estranhos no mercado. Sustenta ainda a inexistência de excesso de penhora, argumentando que o terceiro adquirente que ingressa em juízo por meio de embargos de terceiro não detém legitimidade concorrente ou subsidiária para discutir matérias internas da relação de execução. Por fim, requer o total desprovimento do recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau.

Em contrarrazões (ID 374591361), a parte recorrida
LUANNA MEURER OLIVEIRA
, representada pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso na qualidade de curadora especial, limitou-se a apresentar defesa por negativa geral, informando que a Defensoria Pública notoriamente não possui contato com o curatelado citado por edital, exercendo o
munus
de curador especial, motivo pelo qual deixa de ofertar contrarrazões de maior complexidade, por não ter elementos necessários para sua confecção. Requer que seja negado total provimento ao apelo.

O agravante é beneficiário da gratuidade de justiça e dessa forma isento do preparo (id. 375265374).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) quanto os extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), conheço do recurso.

Conforme relatado, trata-se
de recurso de apelação
interposto por
C
LIGHIA POMPERMAYER RIGO
contra a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, em razão da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT nos autos dos
Embargos de Terceiro com Pedido de Tutela Provisória de Urgência
movido em desfavor de
COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO UNIÃO E NEGÓCIOS - SICOOB INTEGRAÇÃO, GRAFFITE COMÉRCIO E SERVIÇOS DE INFORMÁTICA EIRELI EPP e LUANNA MEURER OLIVEIRA,
que manteve incólume a penhora sobre o imóvel de matrícula nº 24.087 do 1º Tabelionato e Registradoria da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT.

Feito esse breve relatório, passo à análise das questões submetidas a julgamento.

DAS QUESTÕES PRELIMINARES

Da Preliminar de Nulidade por Violação ao Contraditório Prévio

Inicialmente, cumpre analisar a alegação de nulidade absoluta da decisão por violação ao contraditório prévio, sustentada com base no artigo 792, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil. A embargante argumenta que a declaração incidental de fraude à execução, proferida sem prévia intimação do terceiro adquirente, configuraria vício insanável de procedimento.

A questão, conforme verifico, foi objeto de análise por esta Câmara nos autos do A
gravo de Instrumento nº 1045690-81.2025.8.11.0000
, no qual o recurso foi parcialmente provido para
anular a decisão que reconheceu a fraude à execução quanto ao imóvel de matrícula nº 24.087, determinando o regular processamento da questão com intimação prévia da terceira adquirente
, nos termos do artigo 792, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil, entre outras determinações. No processo originário, após o julgamento do recurso, foi determinada a intimação pessoal da apelante, conforme documentado no id. 226326773, proferida em
12 de março de 2026
.

Ocorre que os presentes embargos de terceiro foram opostos
em 5 de dezembro de 2025
, portanto anteriormente à intimação determinada nos autos da execução principal. Diante desse quadro, a questão processual assume contornos distintos daqueles que poderiam, em tese, conduzir à declaração de nulidade. A apelante, ao opor os embargos de terceiro, exerceu espontaneamente e com plena amplitude o contraditório que lhe era assegurado, desenvolvendo extensa argumentação defensiva, apresentando documentos e obtendo pronunciamento judicial de mérito sobre todas as suas alegações. O juízo de origem apreciou detidamente cada um dos fundamentos deduzidos, assegurando à embargante o mais amplo direito de defesa.

Nesse contexto, a eventual irregularidade formal decorrente da ausência de intimação prévia nos autos da execução restou integralmente convalidada pelo exercício do contraditório diferido através da via processual adequada. O sistema processual civil brasileiro, informado pelo princípio da instrumentalidade das formas, consagrado no artigo 188 do Código de Processo Civil, repudia a declaração de nulidade quando o ato atingiu sua finalidade essencial sem causar prejuízo à parte que deveria ser protegida pela formalidade preterida.

Não há nulidade sem prejuízo, e no caso em análise, a apelante exerceu plenamente todos os meios de defesa que lhe eram disponíveis, não se verificando qualquer cerceamento concreto ao seu direito de contraditório e ampla defesa.

Rejeita-se
, portanto, a preliminar de nulidade.

Da Preliminar de Revogação da Assistência Judiciária Gratuita

A Cooperativa apelada postula, em sede preliminar, a revogação do benefício da assistência judiciária gratuita concedido à apelante, sustentando que os elementos constantes dos autos demonstrariam capacidade econômica incompatível com a condição de hipossuficiência declarada.

A preliminar não merece acolhimento. O benefício da justiça gratuita foi concedido pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, em sede de Agravo de Instrumento nº 1004851-77.2026.8.11.0000, após análise criteriosa dos elementos probatórios apresentados pela apelante, incluindo extratos bancários e declaração de renda que demonstraram o comprometimento financeiro da beneficiária. A decisão que concedeu o benefício em grau recursal possui autoridade que não pode ser simplesmente desconsiderada pela instância de origem, operando-se, quanto ao ponto, a preclusão hierárquica.

Ademais, a apelada não apresentou, nesta sede recursal, elementos concretos e supervenientes que infirmassem a condição de hipossuficiência reconhecida pelo Tribunal. A mera aquisição de imóvel, por si só, não constitui prova suficiente de capacidade econômica plena, especialmente quando os próprios autos demonstram que a adquirente comprometeu recursos significativos em operação que ora se discute.

Rejeita-se,
portanto, a preliminar de revogação da gratuidade da justiça.

DO MÉRITO

Superadas as preliminares, passo à análise do mérito recursal.

O artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil estabelece que a alienação de bem configura fraude à execução quando, ao tempo do ato translativo, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. A interpretação teleológica deste dispositivo revela que o legislador buscou proteger a efetividade da tutela executiva, impedindo que o devedor, ciente da demanda contra si proposta, esvazie seu patrimônio em detrimento do credor. Trata-se, portanto, de norma que tutela a função social do processo de execução e a confiança legítima do credor na satisfação de seu crédito.

Sobre o tema, estabelece a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que
“o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

O Tema 243 dos Recursos Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, firmado no REsp n. 956.943/PR, consolidou os requisitos para a configuração da fraude à execução em bens imóveis, nos seguintes termos:
(i)
é indispensável a citação válida para configuração da fraude de execução;
(ii)
o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente;
(iii)
a presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito;
(iv)
inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência.

Conforme documentado nos autos, a cronologia dos fatos é inequívoca e determinante para o deslinde da controvérsia.

A Ação de Execução de Título Extrajudicial foi ajuizada em
14 de maio de 2024
.

A citação válida da executada Luanna Meurer Oliveira perfectibilizou-se por edital em
4 de fevereiro de 2025
.

A escritura pública de compra e venda do imóvel de matrícula nº 24.087 foi lavrada em
13 de março de 2025
, portanto trinta e sete dias após a consolidação da citação editalícia, com registro efetivado em
2 de abril de 2025
.

A citação válida constitui o marco temporal que, por força de expressa disposição legal, induz a presunção de fraude à execução nas alienações patrimoniais subsequentes. Isso porque, a partir da citação, o devedor possui ciência inequívoca da demanda capaz de comprometer sua solvência, de modo que qualquer ato de disposição patrimonial realizado após esse momento carrega a presunção de ter sido praticado em detrimento do credor. No caso em análise, a alienação ocorreu inequivocamente após a citação válida da executada, preenchendo o requisito temporal estabelecido pelo ordenamento processual.

Evidente, portanto, que a alienação se deu em fraude de execução, uma vez que realizada quando já em curso a demanda movida contra a parte vendedora do bem. A publicidade inerente ao processo judicial e a citação válida da executada afastam qualquer argumento em sentido contrário à configuração da fraude.

A análise dos autos permite concluir que a alienação se deu em fraude de execução, mesmo que a constrição não constasse, ainda, do registro imobiliário.

A apelante invoca a proteção da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, argumentando que, à época da aquisição, não havia registro de penhora na matrícula do imóvel, razão pela qual deveria prevalecer a presunção de boa-fé em seu favor. O argumento, embora tecnicamente fundado na literalidade do enunciado sumular, não resiste à análise sistemática das circunstâncias concretas dos autos.

A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça e o Tema 243, firmado no julgamento do Recurso Especial nº 956.943/PR, estabelecem que a presunção de boa-fé do terceiro adquirente é relativa, podendo ser afastada pela prova de que o adquirente tinha conhecimento da demanda executiva ou agiu com negligência inescusável ao deixar de adotar as cautelas mínimas exigíveis na aquisição de bem imóvel. Trata-se, portanto, de presunção juris tantum, que cede diante de elementos probatórios concretos que demonstrem a ciência ou a culpa grave do adquirente.

Com base nas provas documentadas nos autos, verifica-se que a apelante dispensou voluntariamente a apresentação das certidões de feitos ajuizados em nome da vendedora, conforme expressamente consignado na escritura pública de compra e venda (id. 374590867).

Esta conduta assume gravidade singular quando se considera que a adquirente é advogada regularmente inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional de Mato Grosso, sob o número 30.822/B. De uma profissional do direito, a quem se presume conhecimento técnico apurado sobre as cautelas inerentes aos negócios imobiliários de expressivo valor, a dispensa de certidões forenses elementares não pode ser qualificada como mero descuido ou ignorância escusável. Ao contrário, tal conduta evidencia a assunção consciente do risco ou, em perspectiva mais grave, o conluio destinado a frustrar a satisfação do crédito exequendo.

Constitui praxe comercial que, na celebração de negócios jurídicos voltados à compra e venda imobiliária, o comprador postule a apresentação das certidões distribuídas em nome do alienante.

PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL LITIGIOSO. TERCEIRO ADQUIRENTE. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA SENTENÇA . LIMITES. 1. A regra do art. 42, § 3º, do CPC, que estende ao terceiro adquirente os efeitos da coisa julgada, somente deve ser mitigada quando for evidenciado que a conduta daquele tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida . Há uma presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, cumprindo a ele demonstrar que adotou todos os cuidados que dele se esperavam para a concretização do negócio, notadamente a verificação de que, sobre a coisa, não pendiam ônus judiciais ou extrajudiciais capazes de invalidar a alienação. 2.
Na alienação de imóveis litigiosos, ainda que não haja averbação dessa circunstância na matrícula, subsiste a presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, pois é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC
. Diante dessa publicidade, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado. 3.
Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1 .º, da Lei n.º 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição
. 4 . Recurso ordinário em mandado de segurança a que se nega provimento. (STJ - RMS: 27358 RJ 2008/0159701-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/10/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2010)

Com efeito,

EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRETENDIDA LIBERAÇÃO DE PENHORA EFETIVADA EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INADMISSIBILIDADE . ALIENAÇÃO DE IMÓVEL QUANDO JÁ EM CURSO A DEMANDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PENHORA AO TEMPO DA AQUISIÇÃO DO BEM. IRRELEVÂNCIA. FRAUDE DE EXECUÇÃO CARACTERIZADA . ARTIGO 792, IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. ELEMENTO SUBJETIVO DA CONDUTA DA ADQUIRENTE PRESENTE, CONFORME POSICIONAMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO (REsp Nº 956.943/PR). MÁ-FÉ EVIDENCIADA . ADQUIRENTE QUE DISPENSOU A APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES, BEM ASSIM DEIXOU DE DILIGENCIAR JUNTO AO DISTRIBUIDOR PARA APURAR A EXISTÊNCIA DE AÇÕES CONTRA O VENDEDOR DO IMÓVEL. ADQUIRENTE QUE DEIXA DE TOMAR AS MÍNIMAS CAUTELAS PARA A SEGURANÇA JURÍDICA DO NEGÓCIO QUE NÃO PODE SER REPUTADA DE BOA-FÉ. DESPREZO PELAS REGRAS BÁSICAS DE AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA E PELA CAUTELA DEPÕE CONTRA A EMBARGANTE. INSOLVÊNCIA DO EXECUTADO QUANDO DA ALIENAÇÃO . EMBARGOS IMPROCEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001928-68 .2019.8.26.0659 Vinhedo, Relator.: Vito Guglielmi, Data de Julgamento: 18/04/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2024)

No mesmo sentido, já decidiu esta Egrégia Corte de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL – AVERBAÇÃO DE EXECUÇÃO ANTERIOR À ESCRITURA PÚBLICA –
DISPENSA
DE
CERTIDÃO
NEGATIVA DE AÇÕES JUDICIAIS MOVIDAS EM DESFAVOR DO ALIENANTE –
FRAUDE
À
EXECUÇÃO
CARACTERIZADA – INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. (...) IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido. Reconhecimento da
fraude
à
execução
e declaração de ineficácia da alienação do imóvel em relação aos exequentes. Tese de julgamento: “1. A alienação de imóvel cuja escritura pública é lavrada após a averbação da execução na matrícula configura, por presunção legal,
fraude
à
execução
(art. 792, II, do CPC). 2. A ciência da execução pelas partes, expressamente mencionada na escritura, afasta a presunção de boa-fé dos adquirentes. 3.
A
dispensa
de
certidões
judiciais no ato da escritura pública compromete a segurança do negócio jurídico e reforça a caracterização da má-fé.”
j. 19.07.2022. (N.U 1018810-48.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/03/2025, Publicado no DJE 22/04/2025 - destaquei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO.
FRAUDE
À
EXECUÇÃO
.
DISPENSA
DE
CERTIDÕES
JUDICIAIS. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ. FINANCIAMENTO APÓS PENHORA. RECURSO PROVIDO. (...) IV. Dispositivo e tese 6. Recurso provido. Tese de julgamento: 1.
A
dispensa
de
certidões
judiciais em contrato de alto valor afasta a boa-fé objetiva do terceiro adquirente (art. 792, §2º, CPC
). 2. A celebração de financiamento após averbação da penhora evidencia ausência de diligência e ciência potencial da constrição. 3. A suspensão prematura da penhora compromete a garantia do crédito exequendo. (N.U 1012088-65.2026.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/05/2026, Publicado no DJE 02/06/2026 – destaquei.)

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E PENHORA – AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DO PREÇO E DISPENSA DAS CERTIDÕES EXIGIDAS PELA LEI – AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE E NEGÓCIO CELEBRADO COM CUNHADO (EXECUTADO) – PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA – FRAUDE A EXECUÇÃO – RECONHECIMENTO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 792, INCISO IV E § 2º., DO CPC – INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO EM RELAÇÃO AO APELANTE – ALTERAÇÃO DOS FATOS – RECONHECIMENTO DA MÁ-FÉ – APLICAÇÃO DE MULTA - APELO PROVIDO – IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO. “Na alienação de imóveis litigiosos, ainda que não haja averbação dessa circunstância na matrícula, subsiste a presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, pois é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC . Diante dessa publicidade, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado. Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.º, da Lei n .º 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.” (STJ – 3ª CCível – RMS 27.358/RJ – Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI – julgado em 05/10/2010, DJe 25/10/2010).
Ausente a prova de que o adquirente de imóvel tenha se acautelado com a exigência de certidão de existência de ações em andamento contra o alienante, aliada a ausência de prova do pagamento, com apresentação de história extremamente divergentes, somada ao nível de parentesco entre executado (cunhado) e adquirente, e ausência de prova da posse a época declarada, não há como acolher a tese de se tratar de adquirente de boa-fé.
(TJ-MT 00024966620188110041 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/07/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022)

Acresce a esses elementos a significativa
disparidade entre o valor declarado na escritura pública e a avaliação municipal contemporânea do imóvel
. Conforme documentado nos autos, o bem foi alienado pelo preço declarado de R$ 250.000,00, enquanto a avaliação municipal para fins de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis foi fixada em R$ 428.801,31 (id.374590867), representando
diferença superior a 70%
entre o valor de mercado e o preço praticado. A aquisição de imóvel por valor substancialmente inferior ao seu valor venal constitui indício robusto de simulação e de preço vil, revelando que a transação não foi celebrada em condições normais de mercado, mas com o propósito de dissimular o esvaziamento patrimonial da devedora.

Soma-se a esse quadro probatório a evidente proximidade entre as partes envolvidas no negócio. A documentação constante dos autos revela que
Aline Pompermayer Oliveira
,
sócia da empresa executada Graffite Comércio e Serviços de Informática Eireli EPP
, ostenta o mesmo sobrenome da apelante. Esta circunstância afasta a narrativa de que a transação teria ocorrido entre pessoas estranhas no mercado imobiliário, sugerindo vínculo de proximidade que torna ainda menos crível a alegação de desconhecimento das pendências judiciais da alienante.

Considerando os fatos apresentados e a legislação aplicável, pode-se concluir que a conjugação desses elementos — dispensa de certidões por profissional do direito, preço vil e proximidade entre as partes — afasta de forma definitiva a presunção de boa-fé da adquirente, configurando a fraude à execução nos termos do artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil.

A apelante sustenta, ainda, que a executada possui patrimônio remanescente vastamente superior ao débito exequendo, apresentando demonstrativo que aponta margem de solvência de trezentos e dezoito por cento, e que a manutenção da penhora sobre o imóvel de matrícula nº 24.087 configuraria excesso de execução e violação ao princípio da menor onerosidade consagrado no artigo 805 do Código de Processo Civil.

O argumento, contudo, não possui o condão de afastar a ineficácia do negócio jurídico fraudulento. A discussão sobre a suficiência das garantias constituídas nos autos da execução principal ou sobre eventual excesso de penhora constitui matéria de ordem interna da relação executiva, cujo exame compete exclusivamente à própria executada, a ser deduzido nos autos principais ou em sede de embargos do devedor. O terceiro adquirente que participou de ato declarado fraudulento não detém legitimidade para invocar a existência de outros bens da devedora com o objetivo de liberar o objeto da fraude da constrição judicial.

Admitir tal tese representaria subversão da lógica processual que informa o instituto da fraude à execução. Uma vez declarada a ineficácia do negócio translativo em relação ao credor exequente, nos termos do artigo 792, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, o bem retorna juridicamente à esfera patrimonial do devedor para fins de satisfação do crédito, independentemente da existência de outras constrições nos autos principais. Permitir que o adquirente em fraude escolha qual patrimônio da devedora deve satisfazer o crédito do exequente equivaleria a premiar a conduta fraudulenta e esvaziar a efetividade do instituto, o que o ordenamento jurídico não tolera.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que a fraude à execução restou objetivamente configurada pela alienação posterior à citação válida da executada, que a boa-fé da apelante foi afastada por elementos probatórios concretos e que a questão da solvência da executada é matéria estranha ao objeto dos presentes embargos de terceiro. A sentença recorrida, ao julgar improcedentes os embargos e manter incólume a penhora sobre o imóvel, aplicou corretamente o direito ao caso concreto, não merecendo reforma.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
NEGO PROVIMENTO
e mantendo inalterada a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada, a suspensão da exigibilidade com relação ao apelante, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026