Tribunal: TJMT
Processo: 1010545-86.2024.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-02
Data de publicação: 2026-06-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010545-86.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VITOR BORGES CAUHY - CPF: 006.340.191-63 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (APELANTE), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADA. PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO AFASTADA. TESE DE DENUNCIAÇÃO À LIDE NÃO CONHECIDA POR INOVAÇÃO RECURSAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência
, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando as incorporadoras à restituição integral dos valores pagos pelo adquirente e ao pagamento de indenização por danos morais em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida ao autor; (ii) a Caixa Econômica Federal deve integrar o polo passivo da demanda na condição de litisconsorte necessário; (iii) é cabível a denunciação à lide da instituição financeira; (iv) há incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Tema n. 1.095 do STJ à hipótese; (v) o atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; e (vi) o inadimplemento contratual enseja indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A gratuidade da justiça anteriormente concedida somente pode ser revogada mediante demonstração concreta da alteração da condição financeira da parte beneficiária, inexistente na espécie, motivo pelo qual a impugnação deve ser rejeitada.

4. Os contratos de promessa de compra e venda e de financiamento imobiliário constituem relações jurídicas autônomas, de modo que a eventual repercussão indireta da rescisão contratual sobre o mútuo não configura hipótese de litisconsórcio passivo necessário.

5. A denunciação à lide suscitada apenas em sede recursal configura inovação recursal vedada, por ausência de alegação oportuna na contestação e inexistência das hipóteses excepcionais previstas no art. 342 do CPC.

6. A relação jurídica estabelecida entre adquirente e incorporadoras possui natureza consumerista, pois as rés exercem atividade profissional de incorporação imobiliária e o autor figura como destinatário final do imóvel adquirido.

7. O Tema n. 1.095 do STJ não se aplica ao caso em que a resolução contratual decorre do inadimplemento da incorporadora, e não do adquirente, tampouco quando ausente o registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis.

8. A irretratabilidade prevista no art. 32, § 2º, da Lei n. 4.591/64 não impede a resolução contratual fundada em inadimplemento da incorporadora, nos termos do art. 475 do Código Civil.

9. O atraso injustificado na entrega do imóvel após o prazo contratual e o período de tolerância caracteriza mora da incorporadora e autoriza a resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

10. A retenção de valores prevista na Lei n. 13.786/2018 e nas cláusulas contratuais pressupõe resolução contratual imputável ao comprador, sendo inaplicável quando o desfazimento decorre de inadimplemento da incorporadora.

11. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva da promitente vendedora, conforme entendimento consolidado na Súmula n. 543 do STJ.

12. O atraso injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. O
quantum
fixado - R$ 8.000,00 - observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da reparação civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Preliminares rejeitadas. Tese de denunciação à lide não conhecida. Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento: “1. O contrato de financiamento imobiliário não gera litisconsórcio passivo necessário em ação que discute exclusivamente a resolução de promessa de compra e venda. 2. A denunciação à lide suscitada apenas em apelação configura inovação recursal vedada. 3. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta autoriza a resolução do contrato com restituição integral das parcelas pagas quando caracterizada culpa exclusiva da incorporadora. 4. A irretratabilidade prevista na Lei n. 4.591/64 não impede a resolução contratual fundada em inadimplemento do fornecedor. 5. A retenção de valores prevista na Lei n. 13.786/2018 é inaplicável quando a resolução contratual decorre de mora da incorporadora.”

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 85, § 11, 98, 99, § 3º, 114, 336, e 342; CDC, arts. 2º e 3º; Lei n. 9.514/97; Lei n. 4.591/64, art. 32, § 2º; CC, art. 475; Lei n. 11.977/09; Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudências relevantes citadas:
STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 2.386.125/SP, REsp n. 1.774.660/RJ,AgInt no REsp n. 1.785.426/PB,AgInt no REsp n. 1.743.428/MG,AgInt no AREsp n. 1.089.437/MG,AgInt no AREsp n. 1.564.850/MG, AREsp n. 2.760.394/RJ, Tema n. 1.095, REsp n. 2.154.606/MT, e Súmula n. 543; TJMT, N.U 1024887-85.2024.8.11.0041, N.U 1018638-04.2025.8.11.0003, e N.U 1010240-51.2025.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
VIA SUL ENGENHARIA LTDA.
contra
sentença proferida pela Juíza de Direito Milene Aparecida Pereira Beltramini, da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência
movida por
VITOR BORGES CAUHY
, julgou procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, determinando que as requeridas promovam a restituição dos valores pagos pelo autor, acrescidos de correção monetária e juros de mora, além de condená-las ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de reparação pelos danos morais, e das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o importe indenizatório atualizado (id. 366660388).

Em suas razões, as apelantes suscitam, preliminarmente, a nulidade do feito e sua consequente extinção por ausência de condições da ação, ao argumento de que a Caixa Econômica Federal deve integrar o polo passivo da demanda, na condição de litisconsorte necessária, dada a vinculação do negócio a financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária perante a instituição financeira.

Aduzem ser cabível a denunciação à lide, na forma do art. 125 do CPC, e que, embora autônomos, os contratos de financiamento e de compra e venda estão relacionados ao mesmo imóvel, de modo que a rescisão pretendida afetaria diretamente a esfera jurídica da credora fiduciária, podendo ocasionar enriquecimento sem causa do recorrido, a quem imputam omissão dolosa quanto à existência do mútuo.

No mérito, sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, destacando que a controvérsia deve ser solucionada à luz das Leis n. 9.514/97 e 4.591/64, em atenção ao princípio da especificidade e conforme o Tema n. 1.095 do STJ. Invocam a aplicação da Lei n. 11.997/09, mencionando que o empreendimento está vinculado a programa habitacional popular, com patrimônio de afetação, circunstância que impede a rescisão contratual.

Asseveram que o negócio jurídico é irretratável, que cumpriram adequadamente seu dever de informação e que não há motivos para o desfazimento da avença, registrando a ausência de elementos probatórios aptos a ensejar a rescisão contratual por sua culpa.

Assinalam que, caso mantida a resolução do ajuste, a restituição dos valores deve observar a cláusula 8ª do instrumento contratual, diante da desistência atribuída ao apelado. Afirmam que a retenção de 50% das quantias pagas possui amparo legal e se justifica pelo fato de que, após a celebração do financiamento imobiliário, o imóvel perde as características vinculadas ao programa habitacional subsidiado, inviabilizando sua reinserção no mercado nas mesmas condições originalmente concedidas.

Reputam devida a retenção da integralidade da comissão de corretagem, a ser deduzida dos valores eventualmente restituídos ao recorrido.

Com essas considerações, requer o acolhimento da preliminar arguida para extinguir o processo ou cassar a sentença, com retorno à origem a fim de que seja proferido novo julgamento no qual se enfrentem todas as teses aventadas. No mérito, postula a improcedência da ação, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

Alternativamente, pleiteia a aplicação das penalidades contratuais em desfavor do apelado, reformando o
decisum
neste ponto. Por fim, almeja a revogação dos benefícios da justiça gratuita concedidos ao autor, em virtude da confissão, na exordial, da existência de recursos para tanto.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pela rejeição da preliminar e desprovimento do recurso, bem como pela condenação das empresas ao pagamento de honorários recursais (id. 366660392).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – JUSTIÇA GRATUITA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

As recorrentes visam à revogação da gratuidade de justiça concedida ao apelado, sustentando que a própria narrativa constante da petição inicial evidenciaria a existência de recursos financeiros incompatíveis com a alegada hipossuficiência, circunstância que afastaria os pressupostos autorizadores da benesse.

Sem razão, contudo.

Consoante a sistemática do Código de Processo Civil, a parte que não dispõe de condições financeiras para arcar com custas, despesas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família tem direito à gratuidade, independentemente de ser considerada pobre ou necessitada, nos termos do art. 98 do citado diploma legal.

Ainda, conforme art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural para fins de obtenção da gratuidade da justiça, salvo existência de elementos que demonstrem a capacidade financeira do requerente. A presunção, embora relativa, somente pode ser afastada mediante prova consistente de que a parte possui recursos suficientes para arcar com os encargos processuais sem comprometer sua subsistência ou a de sua família.

No caso em exame, o Juízo de primeiro grau, após determinar a juntada de documentos voltados à demonstração da hipossuficiência econômica, reconheceu a presença dos requisitos legais para a concessão do benefício (id. 366659999), decisão que deve ser prestigiada na ausência de elementos concretos que a refutem.

Aliás, “
uma vez concedida, a gratuidade de justiça prevalecerá em todas as instâncias e para todos os atos do processo, nos expressos termos do art. 9º da Lei 1.060/50. Precedentes
” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 2.386.125/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 25/4/2024).

Demais disso, após a impugnação da gratuidade de justiça pela parte ré, a Magistrada oficiante determinou nova intimação do requerente para comprovar a alegada insuficiência financeira, sob pena de revogação da benesse (id. 366660372), tendo sido apresentada a documentação pertinente (ids. 366660373 a 366660377).

De acordo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, para que se promova a revogação do benefício já concedido, não basta a mera alegação de capacidade financeira da parte; faz-se necessária a produção de prova robusta que efetivamente afaste a condição de hipossuficiência anteriormente reconhecida. Nessa linha, confirmam os precedentes: REsp n. 1.774.660/RJ;AgInt no REsp n. 1.785.426/PB;AgInt no REsp n. 1.743.428/MG;AgInt no AREsp n. 1.089.437/MG;AgInt no AREsp n. 1.564.850/MG.

Na hipótese, as recorrentes se limitaram a formular alegações genéricas a respeito, sem apresentar qualquer elemento probatório concreto apto a infirmar a presunção legal, o que se revela manifestamente insuficiente para autorizar a revogação almejada.

Assim,
REJEITO
a preliminar, mantendo o direito à gratuidade de justiça em favor do autor/apelado.

É como voto.

VOTO (PRELIMINAR) – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO, DENUNCIAÇÃO À LIDE E NULIDADE

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

As apelantes suscitam preliminar de nulidade do feito, defendendo a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, na medida em que o imóvel objeto da lide foi dado em garantia fiduciária no bojo de financiamento imobiliário celebrado com a instituição financeira, circunstância que impediria a rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Alegam, ainda, o cabimento da denunciação à lide, afirmando que eventual procedência da demanda afetaria diretamente a esfera jurídica da credora fiduciária e poderia ocasionar enriquecimento sem causa do autor.

A insurgência não merece acolhimento.

A controvérsia submetida à apreciação judicial restringe-se à resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em razão do alegado inadimplemento decorrente do atraso na entrega do imóvel, inexistindo pedido voltado à revisão, modificação ou desconstituição do financiamento pactuado com a Caixa Econômica Federal.

Nos termos do art. 114 do Código de Processo Civil, o litisconsórcio passivo necessário somente se configura quando houver imposição legal ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da presença de todos os sujeitos envolvidos na relação material discutida em juízo, hipótese que não se verifica no presente.

Com efeito, embora conexos sob o aspecto econômico, os contratos de promessa de compra e venda e de financiamento imobiliário constituem relações jurídicas autônomas, dotadas de partes, objeto e efeitos próprios, circunstância que afasta a alegada indispensabilidade de integração da instituição financeira ao polo passivo da demanda.

A eventual repercussão indireta da rescisão contratual sobre a relação mantida entre o autor e a instituição financeira não é suficiente para caracterizar litisconsórcio necessário, sobretudo porque os direitos decorrentes do contrato de mútuo permanecem íntegros e poderão ser exercidos nos meios processuais adequados, sem qualquer prejuízo à esfera jurídica da Caixa Econômica Federal.

Nessa linha, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de “
ilegitimidade passiva da CEF quando atua como mero agente financeiro
” (STJ, AREsp n. 2.760.394/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026).

Deveras, a própria tese recursal revela contradição lógica ao sustentar, simultaneamente, a autonomia do contrato de financiamento e a imprescindibilidade da participação da instituição financeira na presente lide em razão da eficácia da sentença.

Logo, inexistindo relação jurídica unitária e indivisível, tampouco dependência da eficácia da sentença em relação à instituição financeira, não há que se falar em nulidade processual por ausência de litisconsórcio passivo necessário. Por conseguinte, não subsiste a tese de ausência de condições da ação apta a justificar a extinção do processo.

Do mesmo modo, não se verifica nulidade da sentença por ausência de enfrentamento das teses defensivas, porquanto o Juízo de origem apreciou adequadamente as questões pertinentes ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses das rés.

No que tange ao intento de denunciação à lide, vale salientar que a matéria somente foi deduzida na apelação, circunstância que configura indevida inovação recursal, inviabilizando o conhecimento da tese em razão da preclusão consumativa e da vedada supressão de instância, em violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.

Notadamente, incumbia às rés alegar toda a matéria de defesa na contestação, nos termos do art. 336 do CPC, não se enquadrando a hipótese em nenhuma das exceções previstas no art. 342 do mesmo diploma legal.

A propósito, “
a inovação recursal é vedada quando as matérias não foram suscitadas em contestação e não se enquadram nas hipóteses do art. 342 do CPC
” (TJMT, N.U 1024887-85.2024.8.11.0041, Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 27/08/2025, publicado no DJE 02/09/2025).

Por essas razões,
REJEITO
a preliminar de litisconsórcio passivo necessário e
NÃO CONHEÇO
da tese relativa à denunciação à lide.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
VITOR BORGES CAUHY
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência
em desfavor de
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
VIA SUL ENGENHARIA LTDA.
,
pretendendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, ao argumento de atraso injustificado na entrega do empreendimento, com restituição integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal em desfavor das requeridas e condenação ao pagamento de indenização por danos morais

no importe de R$ 10.000,00 (id.
366659981).

Em julgamento antecipado da lide, o Juízo
a quo
proferiu sentença de procedência da demanda, nos seguintes termos:

“(...) No tocante a alegação de ilegitimidade passiva da ré Via Sul Engenharia Ltda, esta não merece prosperar.

Analisando a questão da legitimidade das partes, colho na doutrina, importante lição de Humberto Theodoro Júnior, que em sua obra "Curso de Direito Processual Civil", 41. ed, v. I, p. 57, ensina: (...)

Assim sendo, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito. A legitimação ativa caberá ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão.

Ademais, os documentos anexos no Id. 154567359 - Pág. 18 e seguintes, mostra de forma clara a participação da ré, o que é o bastante para mantê-la no polo passivo.

As requeridas impugnam a justiça gratuita concedida ao autor, ao argumento de que este não faz jus ao referido benefício.

Todavia os documentos que instruem a inicial comprovam a hipossuficiência do requerente. Ademais, as requeridas não anexaram aos autos nenhum documento capaz de comprovar que houve mudança na situação financeira do demandante, capaz de revogar o benefício concedido.

Desta forma, rejeito a preliminar.

Ante a irresignação da parte ré, quanto a inaplicabilidade do CDC, consigno que todos aqueles que participam da cadeia de consumo, auferindo vantagem econômica ou de qualquer outra natureza, por intermediarem transações entre o consumidor e terceiros devem responder solidariamente aos prejuízos causados, conforme o § 2º, do artigo 3º; parágrafo único, do art. 7º; §1º, do art. 25, todos do CDC.

Ainda, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

Desse modo, refuto as preliminares arguidas e passo à analise do mérito.

O mérito da lide tem por objeto a rescisão de contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a devolução integral dos valores pagos, e ressarcimento dos alegados danos sofridos.

É inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do instrumento contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel para aquisição da Unidade BL03UN302, Módulo 2, do Residencial Park Rita Maria (Id. 154567359 - Pág. 18/33), nesta cidade.

No caso dos autos, a data inicialmente prevista para entrega do imóvel está inserida na clausula 5 do contrato (Id. 154567359 - Pág. 22), a qual estabelece:

(...)

5) DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL:

Prazo de execução das obras:
36 Meses

Data de entrega estimada*:
30/10/2023

* O
CLIENTE
declara ter conhecimento que a conclusão das obras, retro mencionada, é estimativa. Assim, ela poderá variar de acordo com a data que eventualmente for estabelecida no contrato de financiamento junto à instituição financeira responsável pelo financiamento das obras. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a maior data entre as duas datas estabelecidas.

Fica estabelecido que a conclusão das obras poderá ocorrer, para fins de direito, em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estimada para a conclusão das obras, não dará causa à resolução do contrato por parte do
CLIENTE
e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pela
INCORPORADORA
.

(...)

Até data da propositura da ação o imóvel não foi entregue, razão pela qual está caracterizada a mora.

Se não bastasse, inadmissível que os riscos da atividade empresarial e os prejuízos decorrentes de falha no planejamento da construtora sejam repassados ao consumidor, tornando-o o único prejudicado por fatos inteiramente alheios à sua esfera de controle.

Assim, diante do cenário dos autos, considero indiscutível a responsabilidade da empresa ré pelo atraso verificado.

In casu
, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa das requeridas, diante do atraso na entrega das obras de infraestrutura do imóvel adquirido pelo requerente.

Deve, assim, responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475 do CC em vigor. (...)

Destarte, em face do inadimplemento das obrigações pactuadas, o autor é lícito pedir a rescisão contratual.

Nesse sentido: (...)

Em vista dessas constatações, dúvida não resta de que, realmente, deve ser julgada procedente a demanda, em virtude do inadimplemento da ré, o que garante ao autor o direito em ver rescindido, judicialmente, o pacto, eis que a falta de cumprimento das obrigações assumidas acarreta e acarretará prejuízos diretos a ela.

Logo, deve-se considerar rescindido o contrato com a imposição de restituição dos valores pagos pela parte requerente em função da aquisição do terreno, objeto da lide.

O entendimento jurisprudencial que prevalece sobre o assunto está no sentido de que tal previsão deve ser invertida em desfavor do promitente vendedor, por ter dado causa à rescisão contratual.

Veja-se: (...)

Concernente ao dano moral e o valor a ser arbitrado pelo julgador, a jurisprudência tem assentado o seguinte entendimento: (...)

Tem-se que, tratando-se de dano moral, o conceito de ressarcimento abrange duas forças: uma de caráter punitivo, visando punir o causador do dano, pela ofensa que praticou; outra, de caráter compensatório, que proporcionará à vítima algum bem em contrapartida ao mal por ela sofrido.

A este respeito, eis a lição do magistrado paranaense Clayton Reis: (...)

É certo que inexiste um parâmetro legal para se quantificar o valor de uma indenização por dano moral. A indenização, em casos tais, atende a função de desestimular o autor do dano de praticá-lo novamente. A fixação da reparação é tarefa atribuída ao julgador que deve se basear nas peculiaridades do caso concreto, atendendo a alguns critérios, quais sejam: a posição social do autor, o grau de culpabilidade do réu, as consequências do ato danoso e o caráter sancionador, pois a compensação da vítima deve ter um sentido punitivo ao lesionador.

Não se pode olvidar que a indenização não pode representar enriquecimento injustificado do ofendido, mas há que atender ao caráter inibitório-punitivo, especialmente a prevenir reincidências, e atender ainda à natureza reparatório-compensatória que deve sempre informar as indenizações por dano moral, levando-se em consideração as circunstâncias gerais e específicas do caso concreto, atentando à gravidade do dano, comportamento do ofensor e ofendido, repercussão do fato e, capacidade de absorção por parte de quem sofre o abalo, de modo a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe.

Isto posto, arbitro os danos morais em R$ 8.000,00 (oito mil reais). A quantia ora arbitrada atende, satisfatoriamente aos interesses das partes, compensando o sofrimento e constrangimento da autora, representando sanção à requerida, de forma que agirá de maneira mais cautelosa quando adotar medidas que possam prejudicar seus clientes.

Ex Positis
, e de tudo mais que dos autos consta
julgo procedente
o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. Determino que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos pelo autor com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da demandada, bem como a da própria requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida, a pagar a autora a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno-as, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações. (...)”.
(id. 366660382).

Em face da retrocitada sentença o autor opôs embargos de declaração (id. 366660383), os quais foram rejeitados (id.

366660386).

Irresignadas, as empresas requeridas interpuseram o presente recurso, por meio do qual objetivam que a ação seja julgada improcedente, com a consequente inversão dos ônus de sucumbência. De forma alternativa, requerem que as penalidades contratuais sejam imputadas ao apelado.

Pois bem.

A controvérsia central cinge-se à validade da rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, cujo objeto é a unidade habitacional BL03UN302, Módulo 2, do empreendimento Residencial Park Rita Maria, em Rondonópolis/MT, pelo preço total de R$ 191.478,52.

Do instrumento juntado aos autos (id. 366659988), verifica-se que a data estimada para a entrega do imóvel era 30/10/2023, com prazo de tolerância de até 180 dias corridos, o que projetava o limite máximo para 30/04/2024. A ação foi distribuída em 03 de maio de 2024, sem que houvesse notícia de conclusão das obras ou convocação do adquirente para recebimento das chaves, tampouco demonstração de fato superveniente inevitável que justificasse o descumprimento, seja por caso fortuito, força maior ou outra causa excludente de responsabilidade.

Registre-se que a ata de assembleia (id. 366660379), apresentada pelas recorrentes como documento novo, acaba por reforçar o inadimplemento, pois mais de um ano após o esgotamento do prazo de tolerância, a obra ainda não havia sido concluída, tanto que se debatia um plano emergencial para sua finalização.

Além disso, a unidade do apelado pertence ao Módulo 2, que sequer foi objeto da deliberação assemblear, tendo sido expressamente excluído da pauta por não estar contratado com a Caixa Econômica Federal. O recorrido não participou da assembleia, não foi por ela representado e não votou pela prorrogação do prazo, razão pela qual o documento é incapaz de atingir o direito de resolução já exercido muito antes de sua realização.

Diante disso, inequívoca a configuração da mora das apelantes pela inobservância da obrigação de entrega do imóvel no prazo contratualmente estabelecido, circunstância que autoriza o adquirente a pleitear a rescisão do vínculo.

Quanto ao regime jurídico aplicável, insta destacar que a relação jurídica estabelecida é inequivocamente consumerista, pois o recorrido é destinatário final de unidade habitacional adquirida junto a empresas que exercem profissionalmente a atividade de incorporação imobiliária, enquadrando-se nos conceitos dos arts. 2º e 3º do CDC.

É certo que o Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema n. 1.095, firmou a compreensão de que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deve observar a sistemática da Lei n. 9.514/97, afastando a aplicação do CDC.

Ocorre que a tese regula a resolução promovida pelo credor fiduciário diante do inadimplemento do devedor-comprador, e não a rescisão requerida pelo adquirente em razão de descumprimento imputado ao próprio fornecedor, que é a causa de pedir da presente demanda.

Ademais, não consta dos autos o registro do contrato de alienação fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis, pressuposto inafastável para a constituição da propriedade fiduciária e incidência da Lei n. 9.514/97.

Assim, o Tema n. 1.095 da Corte Cidadã não tem aplicação ao caso concreto, seja pela natureza da pretensão deduzida - inadimplemento do fornecedor, não do devedor -, seja pela ausência de contrato de alienação fiduciária registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Por certo, “
a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de promessa de compra e venda de imóvel
” (TJMT, N.U 1018638-04.2025.8.11.0003, Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 20/05/2026, publicado no DJE 26/05/2026).

Por seu turno, a tese da irretratabilidade também não comporta guarida.

O art. 32, § 2º, da Lei n. 4.591/64 declara irretratáveis os contratos de promessa de compra e venda de unidades autônomas, impedindo o arrependimento imotivado das partes. O dispositivo não foi concebido, porém, para imunizar quem descumpriu a obrigação principal das consequências do seu próprio inadimplemento.

De fato, a mora da incorporadora habilita o adquirente a invocar a resolução do vínculo, com fundamento no art. 475 do Código Civil, segundo o qual “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

Nesse sentido:

“(...) 5. A irretratabilidade prevista no art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 não impede a resolução do contrato a pedido do comprador, com restituição imediata das parcelas pagas, conforme Súmula 543 do STJ e à luz do CDC. (...)”.
(STJ, REsp n. 2.154.606/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025).

Quanto ao argumento fundado na Lei n. 11.977/09, as apelantes sustentam que a rescisão implicaria a perda das características vinculadas ao programa habitacional popular, inviabilizando a reinserção do imóvel no mercado nas mesmas condições originalmente concedidas.

No entanto, a eventual perda do
status
subsidiado é consequência direta do inadimplemento das próprias recorrentes, que descumpriram a obrigação de entrega, e não pode ser oposta ao adquirente como óbice ao exercício de direito que lhe assiste precisamente em razão dessa conduta. Admitir o contrário seria impor ao consumidor lesado as consequências do ilícito praticado pelo fornecedor.

Afastadas as teses voltadas a impedir a rescisão, examina-se o pedido subsidiário das apelantes, que postulam a incidência das penalidades previstas na cláusula 7.1.1 do instrumento contratual, consistentes na retenção de 50% das quantias pagas e na dedução da integralidade da comissão de corretagem, com fundamento na Lei n. 13.786/2018.

A respeito, tanto a cláusula contratual invocada quanto os parâmetros da Lei n. 13.786/2018 pressupõem, como condição de incidência, o desfazimento do negócio por iniciativa ou inadimplemento do adquirente. Na espécie, a rescisão decorreu exclusivamente da inexecução contratual imputável às incorporadoras, de modo que inexiste suporte jurídico para onerar o comprador com as consequências da mora das vendedoras.

Efetivamente, a restituição deve ser integral, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, a qual preconiza que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Do demonstrativo de pagamentos acostado ao feito (id. 366660365), verifica-se que o recorrido desembolsou, entre maio de 2022 e abril de 2024, o total de R$ 29.152,86, importe que lhe deve ser devidamente ressarcido.

Outrossim, em relação aos danos morais, a condenação deve ser preservada. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, após o esgotamento do período de tolerância, produz consequências que extrapolam o mero dissabor, frustrando o projeto de aquisição da moradia própria, com reflexos sobre a organização financeira e existencial do consumidor.

Em caso análogo, outro não foi o entendimento deste Sodalício:

“(...) 1. A inexecução absoluta do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, evidenciada pela ausência de início das obras após o prazo contratual e de tolerância, caracteriza inadimplemento imputável exclusivamente à incorporadora.

2. Reconhecida a culpa do promitente vendedor, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo adquirente.

3. O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável, independentemente de prova específica do prejuízo. (...)”
(TJMT, N.U 1010240-51.2025.8.11.0041, Ricardo Gomes de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 03/03/2026, publicado no DJE 11/03/2026).

Por fim, insta mencionar que o montante de R$ 8.000,00 fixado na origem revela-se proporcional e adequado às particularidades da espécie, atendendo ao caráter compensatório da reparação e ao viés pedagógico da medida, sem ensejar enriquecimento indevido da parte lesada.

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
e
VIA SUL ENGENHARIA LTDA.
, mantendo incólume a sentença vergastada.

Por conseguinte, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 15% para 20% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2026