Tribunal: TJMT
Processo: 1039470-67.2025.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039470-67.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[YASMIN ARAUJO RIBEIRO - CPF: 046.926.051-38 (ADVOGADO), PHELIPE ERICK DE SIQUEIRA MATOS - CPF: 054.502.101-40 (AGRAVANTE), MARIA JOSE MOSQUEIRO - CPF: 063.887.361-49 (AGRAVADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO BRANDS HATCH - CNPJ: 33.004.433/0001-74 (AGRAVADO), DANDARA MAGALHAES DE ALMEIDA BALTHAZAR - CPF: 142.970.097-14 (ADVOGADO), JORGE ANDRE RITZMANN DE OLIVEIRA - CPF: 895.860.779-34 (ADVOGADO), ROSEMERI MITSUE OKAZAKI TAKEZARA - CPF: 084.461.988-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO

PROCESSUAL CIVIL
–
AGRAVO DE INSTRUMENTO
– EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ARREMATAÇÃO EM LEILÃO JUDICIAL – VAGAS DE GARAGEM COM MATRÍCULAS AUTÔNOMAS – PENHORA CONJUNTA COM O APARTAMENTO – AVALIAÇÃO ÚNICA – INCLUSÃO NA CARTA DE ARREMATAÇÃO – POSSIBILIDDE – BOA-FÉ DO ARREMATANTE – PROTEÇÃO DA CONFIANÇA LEGÍTIMA – RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida n
a
execução de título extrajudicial n.º 1032745-17.2017.8.11.0041, que indeferiu o pedido de inclusão das vagas de garagem n.º 04 e n.º 05 (matrículas n.º 65.994 e n.º 65.995) na carta de arrematação do Apartamento 1001 (matrícula n.º 65.983), arrematado pelo agravante em leilão judicial.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em determinar: (i) se as vagas de garagem com matrículas autônomas, penhoradas conjuntamente com o apartamento, devem integrar a carta de
arrematação; (
ii
) se a avaliação única do imóvel abrangeu o conjunto formado pelo apartamento e pelas vagas; e (
iii
) se há violação à boa-fé objetiva e ao princípio da proteção da confiança legítima do arrematante.

III. Razões de decidir

3.
O termo de penhora de ID
.
21925492 determinou expressamente a constrição do imóvel como um todo, englobando as três matrículas: n.º 65.983 (apartamento), n.º 65.994 (garagem 04) e n.º 65.995 (garagem 05).

4.
A avaliação judicial fixou o valor do imóvel em R$ 600.000,00, montante compatível com imóveis da mesma região que incluem vagas de estacionamento, evidenciando que a avaliação considerou o conjunto econômico formado pelo apartamento e pelas vagas de garagem.

5.
A circunstância de as vagas de garagem possuírem matrículas autônomas não impede sua alienação conjunta com o apartamento quando penhoradas e avaliadas em bloco, devendo o edital de leilão ser interpretado sistematicamente, em consonância com o termo de penhora e o laudo de avaliação.

6.
O ordenamento jurídico confere especial proteção ao arrematante de boa-fé, que participa de leilão judicial confiando na regularidade dos atos processuais e na correspondência entre o bem ofertado e o bem efetivamente penhorado.

7.
A exclusão das vagas de garagem da carta de arrematação, após a consumação do leilão, representa manifesta
violação à boa-fé objetiva e ao princípio da proteção da confiança, além de configurar enriquecimento sem causa do executado.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido.

Tese de julgamento:
“
1.
Vagas de garagem com matrículas autônomas, quando penhoradas conjuntamente com o apartamento e avaliadas em bloco, devem integrar a carta de arrematação, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio da proteção da confiança legítima do arrematante.

O edital de leilão deve ser interpretado sistematicamente, em consonância com o termo de penhora e o laudo de avaliação, prevalecendo a unidade do procedimento expropriatório sobre a interpretação literal e restritiva do edital.

A exclusão posterior de bens penhorados e avaliados conjuntamente configura enriquecimento sem causa do executado e prejuízo ao arrematante de boa-fé, devendo ser afastada para preservar a segurança jurídica e a efetividade da execução.
"
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se
de Agravo de Instrumento interposto por
PHELIPE ERICK DE SIQUEIRA

MATOS
contra
a
decisão proferida n
a E
xecução de
T
ítulo

E
xtrajudicial n.º 1032745-17.2017.8.11.0041, movida

pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BRANDS HATCH
em face de
MARIA JOSE MOSQUEIRO
, que indeferiu o pedido de inclusão das vagas de garagem na carta de
arrematação e condicionou a expedição do mandado de imissão na posse à comprovação da averbação da carta de arrematação no registro imobiliário
.

Em suas razões recursais,
o agravante sustenta, em síntese, que: a) arrematou o Apartamento 1001 do Edifício Brands Hatch em leilão judicial; b) as vagas de garagem correspondentes às matrículas n.º 65.994 (garagem 04) e n.º 65.995 (garagem 05) foram objeto da penhora juntamente com o apartamento (matrícula n.º 65.983); c) a avaliação do imóvel no valor de R$ 600.000,00 considerou as três matrículas em conjunto; d) o valor de mercado de imóveis na mesma região e no mesmo condomínio com uma ou duas vagas de garagem corresponde ao valor da avaliação; e) não há previsão legal para condicionar a expedição do mandado de imissão na posse à comprovação do registro da carta de arrematação.

Requer a concessão de tutela recursal para determinar a imediata expedição do mandado de imissão na posse, independentemente da comprovação do registro da carta de arrematação, bem como a inclusão das vagas de garagem n.º 04 e n.º 05 (matrículas n.º 65.994 e n.º 65.995) na carta de arrematação.

A
liminar recursal foi deferida
parcialmente, tão somente para determinar que o juízo de origem se abstenha de alienar as vagas de garagem n.º 04 e n.º 05 (matrículas n.º 65.994 e n.º 65.995) até o julgamento definitivo do recurso, conforme decisão de ID
.
332241868.

O agravado apresentou c
ontrarrazões
,
ID
.
339844884, nas quais o Condomínio sustenta que: a) as vagas de garagem possuem matrículas individualizadas e autônomas; b) não foram incluídas no edital de leilão n.º 001, de 27/02/2025; c) o auto de avaliação não mencionou a avaliação das garagens, referindo-se apenas à unidade habitacional; d) a
jurisprudência do
eg
. Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que vagas de garagem com matrícula autônoma que não constaram no termo de penhora e no edital de leilão não podem ser incluídas na carta de arrematação.

Pugna pelo desprovimento do recurso, mantendo-se
incólume
a decisão agravada.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

A controvérsia cinge-se em definir se as vagas de garagem identificadas pelas matrículas n.º 65.994 e n.º 65.995 devem ser incluídas na carta de arrematação do Apartamento 1001, matrícula n.º 65.983, arrematado pelo agravante em leilão judicial.

Compulsando detidamente os autos, verific
a-se
que a razão se encontra com o agravante.

Da penhora conjunta das vagas de garagem

Conforme se extrai do termo de penhora de ID
.
21925492,
dos autos da execução extrajudicial,
a constrição judicial recaiu expressamente sobre o imóvel como um todo, englobando as três matrículas: n.º 65.983 (apartamento), n.º 65.994 (garagem 04) e n.º 65.995 (garagem 05).

A penhora
configura
o ato pelo qual se individualizam os bens que responderão pela dívida executada, e sua efetivação sobre as
três matrículas demonstra inequivocamente a intenção de submeter o conjunto imobiliário à expropriação forçada.

Da avaliação conjunta do bem

O auto de avaliação juntado no ID
.
93109034, oriundo do processo n.º 0022300-87.2011.811.0001, fixou o valor do imóvel em R$ 600.000,00. Embora o documento não discrimine expressamente as vagas de garagem, o valor atribuído ao bem é compatível com imóveis da mesma região que incluem vagas de estacionamento, conforme demonstrado pelo agravante.

A avaliação judicial deve refletir o valor real e de mercado do bem penhorado. No caso em análise, o montante de R$ 600.000,00 para um apartamento sem vagas de garagem em condomínio de padrão elevado mostra-se manifestamente desproporcional aos valores praticados na região, o que corrobora a tese de que a avaliação considerou o conjunto formado pelo apartamento e pelas duas vagas.

Da boa-fé do arrematante

O agravante participou do leilão judicial confiando na regularidade do procedimento expropriatório e na correspondência entre o bem penhorado, o bem avaliado e o bem ofertado em hasta pública.

A arrematação em leilão judicial goza de presunção de legitimidade e deve assegurar ao arrematante a aquisição do bem nas condições em que foi ofertado, sob pena de violação aos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança legítima.

Permitir que o arrematante adquira apenas o apartamento, excluindo as vagas de garagem que integraram a penhora e
foram consideradas na avaliação, importaria em enriquecimento sem causa do executado e prejuízo ao arrematante de boa-fé.

Da interpretação sistemática do procedimento expropriatório

Embora as vagas de garagem possuam matrículas autônomas, o que lhes confere natureza de unidades independentes nos termos do art. 1.331, § 1º, do C
C
, tal circunstância não obsta sua alienação conjunta quando penhoradas em bloco e avaliadas como conjunto econômico.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, invocada pelo agravado, refere-se a situações em que as vagas de garagem não foram objeto de penhora ou não constaram do edital de leilão. Diversamente, no caso em análise, as vagas foram penhoradas juntamente com o apartamento, conforme termo de penhora de ID
.
21925492.

O edital de leilão n.º 001, de 27/02/2025, embora não discrimine expressamente as matrículas das vagas de garagem, refere-se ao
"Apartamento 1001 do Edifício Brands Hatch"
, devendo ser interpretado em consonância com o termo de penhora que abrange
u
o conjunto imobiliário.

A interpretação restritiva do edital, dissociada dos demais atos processuais, vulneraria a unidade do procedimento expropriatório e frustraria a legítima expectativa do arrematante.

A propósito, julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo que enfrentou situação análoga
,
in
verbis
:

Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Decisão que manteve designação de leilão sobre apartamento e vaga de garagem previamente penhorados. Inconformismo da executada. Alegação de independência entre o apartamento e a vaga, já que objeto de matrículas distintas e invocação do princípio da menor onerosidade, já que a alienação somente da unidade autônoma já bastaria para satisfação do crédito exequendo. Não acolhimento. Inconformismo quanto à penhora manifestada a destempo. Anterior decisão que deferiu a penhora conjunta não impugnada pela via recursal pertinente. Questão patrimonial, disponível. Caracterizada a preclusão. Alienação judicial conjunta, ademais, que se justifica ante o disposto no art. 1 .331, § 1º, do CC e das normas contidas na Convenção e Regulamento condominiais, que vedam a alienação e locação das vagas de garagem para não moradores. Pretendida manutenção da propriedade da executada apenas sobre a vaga de garagem iria de encontro aos supramencionados dispositivos, afinal, deixaria a executada de ser condômina com o perfazimento da arrematação. Evidente relação de interdependência entre apartamento e vaga de garagem, sendo irrelevante a existência de matrículas diferentes. Ademais, encaminhamento a leilão apenas do apartamento reduziria a atratividade da aquisição por terceiros, reduzindo as chances de arrematação. Decisão mantida. Recurso não provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2299566-35.2022.8 .26.0000 São Paulo, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 24/02/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2023)

Da proteção ao arrematante de boa-fé

O ordenamento jurídico confere especial proteção ao arrematante de boa-fé, que participa de leilão judicial confiando na regularidade dos atos processuais e na correspondência entre o bem ofertado e o bem efetivamente penhorado.

A exclusão das vagas de garagem da carta de arrematação, após a consumação do leilão, representa manifesta violação à boa-fé objetiva e ao princípio da proteção da confiança, além de configurar enriquecimento sem causa do executado, que manteria a titularidade das vagas sem ter quitado a dívida executada.

Ante o exposto,
dou provimento
ao Agravo de Instrumento para reformar a decisão agravada e determinar a inclusão das vagas de garagem n.º 04 e n.º 05, correspondentes às matrículas n.º 65.994 e n.º 65.995, na carta de arrematação do Apartamento 1001, matrícula n.º 65.983, arrematado pelo agravante.

Quanto ao pedido de expedição do mandado de imissão na posse independentemente da comprovação do registro da carta de arrematação, mantenho o entendimento da decisão agravada, porquanto a averbação no registro imobiliário constitui requisito de segurança jurídica e publicidade da transferência da propriedade.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026