Tribunal: TJMT
Processo: 1011470-65.2024.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011470-65.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[INACIO GERONIMO DA CUNHA - CPF: 346.682.331-53 (EMBARGANTE), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (EMBARGANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (EMBARGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), INACIO GERONIMO DA CUNHA - CPF: 346.682.331-53 (EMBARGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANIZADO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADO – INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97 – MATÉRIA DEVIDAMENTE ENFRENTADA NO ACÓRDÃO – PREQUESTIONAMENTO – EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

1.
Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso da embargante para majorar o percentual de retenção de 15% para 25% dos valores pagos pelo autor, e negou provimento ao recurso do autor, mantendo os demais termos da sentença.

2.
A embargante alega omissão do acórdão quanto à validade e eficácia do contrato com cláusula de alienação fiduciária mesmo sem registro no Cartório de Imóveis, à impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal e à configuração da mora antecipada.

3.
Requer o prequestionamento expresso dos artigos 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, do art. 395 do Código Civil e do Tema 1.095 do STJ.

II. Questão em discussão

4.
A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado foi omisso ao não se manifestar sobre: (i) a validade e eficácia do contrato com cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o registro no Cartório de Imóveis; (
ii
) a impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal, diante da existência de cláusula contratual de alienação fiduciária; e (
iii
) a configuração da mora antecipada e desnecessidade de notificação.

III. Razões de decidir

5.

Os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão recorrida, obscuridade, contradição, omissão ou erro material, conforme dispõe o art. 1.022 do Código de Processo Civil.

6.

O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 ao caso concreto, fundamentando que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição do direito real de propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da própria Lei nº 9.514/97.

7.

Uma vez afastada a aplicação da Lei nº 9.514/97 por ausência do requisito registral, não há que se falar em mora antecipada ou em impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal previsto na referida norma.

8.

A pretensão de rediscutir o mérito da causa não se coaduna com a finalidade dos embargos de declaração, que não se prestam à revisão do julgado.

9.

Embora os embargos de declaração possam ser utilizados para fins de prequestionamento, é necessário que esteja presente alguma das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC, o que não ocorre no caso em análise.

10.

O art. 1.025 do CPC dispõe que
se
considera incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.

IV. Dispositivo e tese

11.
Embargos de
declaração rejeitados
.

Tese de julgamento: "1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição do direito real de propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, tornando inaplicável o rito especial previsto nessa lei. 2. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, sendo cabíveis apenas nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão embargada."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA
contra acórdão
que, à unanimidade, deu
parcial provimento ao recurso da embargante para majorar o percentual de retenção de 15% para 25% dos valores pagos pelo autor, e negou provimento ao recurso do autor
INACIO GERONIMO DA CUNHA
, mantendo os demais termos da sentença.

Em suas razões, a embargante alega que o acórdão foi omisso por não se manifestar sobre: a) a validade e eficácia do contrato com cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o registro no Cartório de Imóveis; b) a impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal, diante da existência de cláusula contratual de alienação fiduciária; c) a configuração da mora antecipada e desnecessidade de notificação.

Sustenta que, embora o registro seja imprescindível para a execução extrajudicial, ele não é exigência para a validade do contrato entre as partes, tampouco autoriza sua rescisão por via diversa da contratualmente prevista.

Afirma que o pedido de rescisão apresentado pelo comprador configura quebra antecipada do contrato, atraindo a incidência do rito legal da consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, não cabendo resilição judicial direta.

Requer o prequestionamento expresso dos artigos 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, do art. 395 do Código Civil e do Tema 1.095 do STJ.

O embargado apresentou contrarrazões, pugnando pela rejeição dos embargos, sob o argumento de que o acórdão não apresenta qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material, tendo apreciado detidamente e de forma clara as questões levantadas pela embargante.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

No caso em análise, a embargante alega omissão do acórdão quanto à validade e eficácia do contrato com cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o registro no Cartório de Imóveis, à impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal e à configuração da mora antecipada.

Contudo, não se vislumbra qualquer omissão no julgado.

O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 ao caso concreto, fundamentando que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição do direito real de propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da própria Lei nº 9.514/97, mantendo-se a relação no âmbito obrigacional.

Confira-se o trecho do acórdão:

"Deveras, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095, firmou a seguinte tese: 'Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
'

Note-se que o próprio STJ estabeleceu como requisito para a aplicação da Lei nº 9.514/97 o registro do contrato em cartório, o que não ocorreu no caso em análise. Não havendo registro da propriedade fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis, não se constitui
o direito real de propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da própria Lei nº 9.514/97, mantendo-se a relação no âmbito obrigacional.

Portanto, não sendo possível aplicar o rito especial da Lei nº 9.514/97 por ausência do requisito registral, deve-se necessariamente adotar o regime do CDC, garantindo-se ao consumidor a devolução proporcional dos valores pagos e afastando-se qualquer pretensão de execução extrajudicial ou retenção desmedida.

Como se vê, o acórdão foi claro ao adotar o entendimento de que, sem o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, não se constitui o direito real de propriedade fiduciária, sendo inaplicável o rito especial da Lei nº 9.514/97.

Quanto à alegação de que o pedido de rescisão apresentado pelo comprador configura quebra antecipada do contrato, atraindo a incidência do rito legal da consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, tal questão está intrinsecamente ligada à aplicabilidade ou não da Lei nº 9.514/97, já enfrentada pelo acórdão.

Uma vez afastada a aplicação da Lei nº 9.514/97 por ausência do requisito registral, não há que se falar em mora antecipada ou em impossibilidade de rescisão judicial fora do rito legal previsto na referida norma.

O que se verifica, na verdade, é a pretensão da embargante de rediscutir o mérito da causa, o que não se coaduna com a finalidade dos embargos de declaração, que não se prestam à revisão do julgado.

Quanto ao prequestionamento, embora os embargos de declaração possam ser utilizados para tal finalidade, é necessário que esteja presente alguma das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC, o que não ocorre no caso em análise.

Ademais, o art. 1.025 do CPC dispõe que
"consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade"
.

Assim, mesmo com a rejeição dos presentes embargos, consideram-se
prequestionados
os dispositivos legais indicados pela embargante, para fins de eventual recurso às instâncias superiores.

Ante o exposto,

rejeito
os embargos declaração
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026