Tribunal: TJMT
Processo: 1028385-39.2017.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028385-39.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JULIANA DE OLIVEIRA BATISTA - CPF: 733.957.571-53 (APELANTE), EZIO AUGUSTO TIERRE NUNES DE ALMEIDA - CPF: 038.925.741-97 (ADVOGADO), STEFANY BRAYANE WOHLFAHRT DE PINHO - CPF: 016.236.091-60 (ADVOGADO), MARCELINO CANDIDO RIBEIRO - CPF: 977.246.961-87 (APELADO), LEANDRO FERREIRA DA CRUZ - CPF: 011.302.441-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO
PRÉVIA
PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. SÚMULA 76/STJ. PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DO PROCESSO. SENTENÇA COM CONTRADIÇÃO INTERNA.
ERROR IN PROCEDENDO
. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a autora ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
.

II. Questão em discussão

2.
Há duas questões em discussão:
(i)
saber se o julgamento antecipado da lide, sem produção de prova testemunhal requerida, configura cerceamento de defesa; e
(
ii
)
saber se a ausência de prévia constituição em mora do compromissário comprador impede o exame do mérito da ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel fundada em inadimplemento.

III. Razões de decidir

3.

Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado, como destinatário
da prova, verifica que os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação de seu convencimento, nos termos do art. 355, I, do CPC.

4.
Em ações de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promissário comprador, a constituição em mora exige prévia interpelação judicial ou notificação extrajudicial realizada por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, conferindo-se prazo para purgação da mora, conforme dispõe o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 e o entendimento consolidado na Súmula nº 76 do STJ.

5.
A ausência
da notificação
configura falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, impedindo o exame do mérito da pretensão resolutória.

6.

Reconhecida tal ausência, revela-se incongruente o julgamento de improcedência com resolução do mérito, configurando
error
in procedendo
, a exigir a adequação do provimento jurisdicional para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Sentença reformada, d
e ofício, para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

Tese de julgamento:

“1. A ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel fundada no inadimplemento do promissário comprador exige prévia constituição em mora mediante interpelação judicial ou notificação extrajudicial válida.

2
. A ausência de
notificação
configura falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, impondo a extinção da demanda sem resolução do mérito.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 355, I, 485, IV, e 487, I; Decreto-Lei nº 745/1969, art. 1º; Lei nº 6.766/1979, art. 32.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1.306.539, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, 3ª Turma, j. 17.06.2024; STJ,
AgInt
no REsp 1.647.329, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª Turma, j. 10.06.2019; Súmula nº 76/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-s
e
de
recurso de apelação interposto
por
JULIANA DE OLIVEIRA BATISTA

em face de
sentença prolatada pel
a Juíza
de Direito
Olinda de Quadros
Altomare
, da 11
ª Vara Cível da Comarca de
Cuiabá
, que, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos

ajuizada em desfavor de
MARCELINO CANDIDO RIBEIRO
,
julgou
improcedentes os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em suas razões recursais,
a apelante alega, preliminarmente,
a
nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, sustentando que o Juízo de origem teria julgado antecipadamente a lide, sem oportunizar a realização de
audiência de instrução
, apesar de haver requerimento expresso de produção de prova testemunhal.

No mérito,
a apelante sustenta, em síntese,
a existência de
contradição interna na sentença
, que
teria reconhecido a ausência de pressuposto de constituição e de desenvolviment
o válido e regular do processo,
especialmente sob a ótica da alegada inexistência de constituição em mora ou da ausência de demonstraç
ão suficiente do inadimplemento,

mas ainda assim
teria
examinado o
mérito da causa.

Defende que houve a

comprovação do inadimplemento contratual do apelado
, especialmente quanto ao não pagamento integral do val
or ajustado a título de entrada, bem como a
ausência de quitação das dívidas assumidas
perante a
construtora
e as prestações do financiamento imobiliário junto ao
Banco do Brasil S.A.
, obrigações que, segundo sustenta, igualmente não foram cumpridas
.

Assevera
a existência de
provas documentais e conversas eletrônicas
que demonstrariam a cobrança extrajudicial da obrigação e a confissão do requerido qu
anto à pendência dos pagamentos, de modo que a sentença seria
in
compatível com o acervo documental constante dos autos.

Além disso, aduz que houve

ocupação irregular
do imóvel por parte do apelado, bem como sua exploração para fins econômicos
, inclusive mediante utilização por terceiro, que se aprese
ntaria como proprietário do bem.
R
elata que,
mesmo sem ter quitado integralmente as obrigações assumidas, o apelado teria passado a exercer posse de fato sobre
o bem
, ou ao menos permitido que terceiro o fizesse, sem autorização válida da proprietária fiduciária, da construtora ou da apelante.

Afirma a ocorrência de
manobras processuais, inconsistências narrativas e contradições nas alegações
apresentadas
apelado
, inclusive
em
outras demandas judiciais relacionadas ao mesmo imóvel
, sustentando
a adoção de
comportamento contraditório
pelo recorrido
, ora afirmando determinada condição jurídica sobre o bem, ora sustentando versão incompatível em processos diversos.

Ao final, requer
o
conhecimento e provimento do recurso
, para
anular a sentença por cerceamento de defesa
, com retorno dos autos à origem para rea
lização de instrução probatória. No mérito, pugna pel
a
reforma integral da sentença
, para
julgar procedentes os pedidos iniciais
, declarando rescindido o contrato de compra e venda, determinando a desocupação do imóvel e condenando o apelado ao pagamento de perdas e danos, além da inversão do ônus sucumbencial.

Apesar de intimado, o apelado não apresentou contrarrazões (ID:
348709953
).

É o relatório.

Inclua-se na
pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) –
NULIDADE POR
CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Em suas razões recursais, a apelante alega, preliminarmente, a
nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, sustentando que o Juízo de origem teria julgado antecipadamente a lide, sem oportunizar a realização de
audiência de instrução
, apesar de haver requerimento expresso de produção de prova testemunhal.

Todavia, a preliminar não merece acolhimento.

Nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado da lide é cabível quando o magistrado verificar que
os elementos constantes dos autos são suficientes para formação de seu convencimento
, sendo desnecessária a produção de outras provas.

No caso concreto, a controvérsia posta em juízo é essencialmente
documental e jurídica
, estando relacionada à interpretação do contrato celebrado entre as partes, da verificação da existência ou não de constituição em mora e da análise do cumprimento das obrigações recíprocas assumidas.

Os elementos probatórios relevantes — contrato firmado entre as partes, comprovantes de pagamento e demais documentos — encontram-se devidamente juntados aos autos, não havendo demonstração de que a prova testemunhal seria indispensável ao esclarecimento dos fatos controvertidos.

A jurisprudência é firme no sentido de que
não há cerceamento de defesa quando o magistrado entende suficiente o conjunto probatório documental
, cabendo-lhe, como destinatário da prova, avaliar a necessidade ou não da dilação probatória. A propósito, vejamos:

“(...)
Não configura o cerceamento de defesa quando o magistrado entende que as provas coligidas são suficientes à formação de seu convencimento e julga antecipadamente a lide, de modo que se torna desnecessária a dilação probatória, uma vez que se trata de matéria eminentemente afeta à prova produzida
. Como é livre em seu convencimento, não há espaço para a alegação de cerceamento de defesa quando, em decisão fundamentada, o magistrado indefere produção de prova, seja ela
testemunhal, pericial
ou documental. (...)”.
(TJMT, N.U 0010509-04.2014.8.11.0006, Guiomar Teodoro Borges, Vice-Presidência, julgado em 23/08/2024, publicado no DJE 23/08/2024).

“(...)
Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando há elementos suficientes nos autos para dirimir a controvérsia, tornando desnecessária a produção de prova pericial
. (...)”.
(TJMT, N.U 1008790-92.2022.8.11.0004, Maria Helena
Gargaglione
Povoas, Vice-Presidência, julgado em 13/08/2024, publicado no DJE 13/08/2024).

In
casu
, verifica-se que a lide versa sobre questão unicamente de direito e que a matéria foi decidida com base em prova documental já carreada nos autos, não havendo, no contexto fático-jurídico delineado, necessidade de produção de outros elementos probatórios.

Assim, estando o processo devidamente instruído com a documentação necessária ao deslinde da controvérsia e ausente a demonstração de prova imprescindível que justifique a reabertura da instrução, inexiste razão para o acolhimento da preliminar.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
JULIANA DE OLIVEIRA BATISTA
ajuizou

Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos
em desfavor de
MARCELINO CANDIDO RIBEIRO
, pleiteando
:
(i)

a
rescisão do compromisso particular de compra e venda celebrado entre as partes
, referente ao imóvel situado no
Condomínio Parque Chapada dos Bandeirantes
, localizado na Rua Alexandre de Barros, s/n, Bairro Coxipó, Cuiabá/MT, objeto do
Contrato nº 121.613.744, matrícula nº 96.775, registrada no Cartório do 5º Serviço Notarial de Cuiabá
, bem como
a reintegração definitiva da posse do referido imóvel em seu favor; e
(
ii
)
a condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos
, em razão de eventual deterioração, inutilização ou qualquer fato que impeça a restituição regular do bem, nos termos dos
arts
.
389 e 475 do Código Civil
, além da
condenação ao pagamento integral das parcelas do financiamento e demais encargos incidentes sobre o imóvel
, cuja inadimplência teria dado causa à rescisão contratual.

Após
o decorrer do processamento do feito
, foi proferida sentença que julgou
im
p
rocedente
a demanda
, nos seguintes termos:

(...)

Trata-se de
ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos
ajuizada por
Juliana de Oliveira Batista
em desfavor de
Marcelino Candido Ribeiro
, todos devidamente qualificados nos autos, por meio da qual a parte autora busca a declaração de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, a consequente reintegração na posse do bem, bem como a condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos, compreendendo os valores das parcelas inadimplidas do financiamento imobiliário e demais prejuízos decorrentes do alegado inadimplemento contratual.

De início, destaco que estão presentes nos autos elementos suficientes que permitem a formação do convencimento do juiz, conforme regra do art. 370, do Código de Processo Civil.

Passo, então, a decidir a causa.

Pois bem. Antes de adentrar na análise do mérito da presente demanda, impõe-se ao Juízo suscitar, de ofício, matéria de ordem pública, concernente à ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, o que obsta o regular prosseguimento da ação.

In
casu
, o pedido inicial da autora nos autos da presente demanda está fundado no suposto inadimplemento contratual, afeto ao não pagamento integral da entrada ajustada e das prestações do financiamento assumido, oriundo do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Sendo assim, cabe ressaltar que, em se tratando de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado e com cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do compromissário comprador exige prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência.

Nesse contexto, a notificação premonitória é obrigatória por imposição legal (art. 1º, do Decreto-Lei n. 745/69 e art. 32, da Lei n. 6.766/79), de modo que na hipótese em apreço a mora não é
ex

re
, mas sim,
ex
persona
, senão
vejamos,

verbis
:

(...)

À vista disso, percebe-se da aludida legislação que, inicialmente, notifica-se o devedor (mediante interpelação), de que lhe é conferido o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento das prestações em mora e, na hipótese de permanecer a inadimplência, é que o promitente vendedor ingressará com a competente ação de resolução, com fundamento na inadimplência.

Dessa forma, a súmula 76 do STJ caminha no mesmo sentido ao dispor que
“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.
”

Por conseguinte, compulsando os autos, não há uma prova sequer que demonstre que a autora constituiu o requerido em mora acerca da alegada inadimplência contratual.

Isso porque, o termo de conciliação juntado no id. 15240465, referente à sessão de conciliação realizada em 10.09.2018, não supre os requisitos legais exigidos para a caracterização da notificação premonitória, conforme disposta na legislação de regência alhures.

Ora, reafirma-se que, conforme disposto na norma especial, a resolução de contrato por inadimplemento do promitente comprador somente pode ser promovida judicialmente após prévia notificação pessoal, com prazo razoável para purgação da mora.

Por conseguinte, o termo de audiência em questão, por não se tratar de notificação formal e específica com caráter premonitório, tampouco veiculando advertência quanto à intenção de rescisão contratual e suas consequências jurídicas, não pode ser considerado suficiente para suprir tal exigência legal.

Nesse diapasão, considerando que não houve referida interpelação prévia legalmente exigida para purgar a mora, repisa-se, a rescisão contratual não tem como ser pleiteada,
visto
se tratar de condição de procedibilidade para a propositura da presente demanda.

Nesse sentido é o entendimento do c. STJ:

(...)

No mesmo norte caminha a jurisprudência do e. TJMT:

(...)

Ademais, cabe ressaltar que a citação não supre a falta da notificação em questão e, muito menos, um mero termo de sessão de conciliação, motivo pelo qual o conhecimento da parte requerida acerca da demanda não é suficiente a garantir o direito à purgação da mora.

Logo, a ausência da notificação para constituição em mora, no caso específico dos autos,
da ensejo
a extinção do feito, sem resolução de mérito.

Entretanto, não obstante a manifesta carência da ação para esgotar a análise meritória,
passo
a examinar a questão de fundo sob a ótica do direito material, notadamente a exceção do contrato não cumprido, arguida em sede de defesa.

A controvérsia central da presente demanda gravita em torno da aferição de qual das partes contratantes deu causa ao inadimplemento do “Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel” (id. 9840698), a fim de se perquirir sobre a possibilidade de sua rescisão e as consequências jurídicas daí advindas.

De um lado, a autora imputa a culpa ao requerido, por suposto não pagamento integral da entrada e das parcelas do financiamento.

O requerido, por sua vez, opõe a exceção do contrato não cumprido, sustentando que a autora inadimpliu obrigação anterior e essencial, qual
seja,
a outorga de procuração, o que o teria impedido de adimplir suas próprias obrigações.

De proêmio, cabe ressaltar que o instituto da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, positivado no artigo 476, do Código Civil, estabelece que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o
implemento
da do outro.

Na verdade, trata-se de um meio de defesa que paralisa a pretensão do autor que, sendo também inadimplente, busca exigir o cumprimento da contraprestação.

Assim, a análise de sua aplicabilidade demanda um exame acurado do
sinalagma
contratual, ou seja, da reciprocidade e interdependência das obrigações pactuadas.

Na espécie, o instrumento contratual de id. 9840698 estabelece, em sua cláusula 5ª, parágrafo primeiro, de forma expressa e inequívoca, a obrigação da vendedora, ora autora, de conceder
“ao comprador
2
procurações dando plenos poderes sobre o imóvel do presente contrato, sendo ela com direito para
venda e representatividade em todo órgão que diz respeito ao imóvel (Banco do Brasil S.A) Devendo a mesma ter em seu caráter irrevogável, irretratável, podendo substabelecer, artigo 117
Cod
Civil”
.

À vista disso, a outorga de tal mandato não era uma obrigação acessória ou secundária, mas sim a condição primordial para que o requerido pudesse exercer os direitos inerentes à sua nova condição de cessionário e, fundamentalmente, para que pudesse cumprir suas próprias obrigações perante terceiros.

Ora, sem a referida procuração, o requerido estava fática e juridicamente impossibilitado de se apresentar perante o Banco do Brasil para obter os boletos de pagamento do financiamento, bem como perante a construtora MRV para negociar a dívida que assumira.

Nesse diapasão, a justificativa da autora para tal omissão, centrada no suposto pagamento a menor da entrada – R$ 10.000,00 (dez mil reais) em vez de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) –, não se sustenta.

Isso porque, ainda que se admita como verdadeira a alegação de pagamento parcial, tal fato não conferia à autora o direito de, unilateralmente, reter o documento essencial à execução do restante do contrato, paralisando todo o negócio jurídico.

Com a devida vênia, a conduta correta, à luz do princípio da boa-fé objetiva e do dever de cooperação, seria notificar o requerido para complementar o valor da entrada,
sob pena
de rescisão, mas jamais criar um obstáculo intransponível ao adimplemento das demais obrigações.

Desse modo, ao reter a procuração, a autora incorreu em
mora
accipiendi
(mora do credor) e, mais grave, deu causa direta e imediata ao subsequente inadimplemento do requerido quanto às parcelas do financiamento.

Com efeito, o nexo de causalidade é evidente: sem a procuração, o requerido não podia pagar; sem o pagamento, o nome da autora foi negativado.

Logo, a autora não pode se valer de um inadimplemento que ela mesma provocou para pleitear a rescisão do contrato, sendo de
clareza solar que sua conduta viola a boa-fé objetiva, que veda o comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
).
Por conseguinte, tendo
a autora inadimplido
sua obrigação primária e essencial, não lhe assiste o direito de exigir o cumprimento das obrigações do requerido, tampouco de pleitear a rescisão contratual com base em um inadimplemento para o qual ela mesma concorreu de forma determinante, motivo pelo qual a teoria da exceção do contrato não cumprido é perfeitamente aplicável na espécie.

A propósito:

(...)

À vista disso, a improcedência dos pedidos autorais é medida que se impõe, seja pela ausência de pressuposto processual (falta de notificação premonitória), seja pela análise de mérito que reconhece a culpa da própria autora pela quebra da base contratual.

Por fim, os pedidos de reintegração de posse e de condenação em perdas e danos, por serem consectários lógicos do pleito rescisório, seguem a mesma sorte.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, §1º, IV do CPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5º, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na
ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos
ajuizada por
Juliana de Oliveira Batista
em desfavor de
Marcelino Candido Ribeiro
.

Condeno
a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, observado o quanto disposto no art. 98, §3º, do mesmo
codex
.

(...) (ID:
348709943
)

Contra a sentença foram opostos embargos de declaração pela ora apelante, os quais restaram rejeitados pelo Juízo de origem (ID:
348709950
).

Irresignada
,
a
apelante
interpôs
o presente recurso, pr
etendendo a reforma
integral
da sentença
.

Pois bem.

A
pós detida análise dos autos, vislumbra-se que o apelo
não
comporta
provimento.

A controvérsia recursal cinge-se em verificar se a sentença que julgou improcedentes
os pedidos formulados
na inicial
merece
reforma, notadamente diante das alegações da apelante de que teria sido devidamente demonstrado o inadimplemento contratual do apelado, bem como de que a decisão recorrida conteria contradição interna ao reconhecer a ausência de pressuposto processual e, ainda assim, examinar o mérito da controvérsia.

Consta dos autos que as partes celebraram
contrato particular de compra e venda de imóvel
referente à unidade autônoma situada no Condomínio Chapada dos Bandeirantes, nesta Capital, tendo a autora alegado que o requerido não honrou integralmente a entrada ajustada, tampouco assumiu regularmente as obrigações relativas ao débito
perante a
MRV e ao financiamento imobiliário m
antido junto ao Banco do Brasil, razão pela qual ajuizou a presente ação visando a rescisão do
do
ajuste
firmado
, a reintegração de posse do imóvel e a condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos.

A sentença recorrida foi
expressa
ao reconhecer que, em se tratando de ação de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel fundada no inadimplemento do compromissário comprador, a prévia constituição em mora constitui
exigência legal indispensável, caracterizando pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

Sobre o tema,
a jurisprudência é consolidada no sentido de que a resolução do contrato por inadimplemento do compromissário comprador exige sua
prévia constituição em mora
, mediante interpelação judicial ou notificação extrajudicial por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, conferindo-se prazo para purgação da mora.

A exigência decorre do
Decreto-Lei n. 745/69
, cujo art. 1º dispõe que o inadimplemento absoluto do promissário comprador somente se caracteriza se, interpelado por via judicial ou por intermédio do cartório competente, deixar d
e purgar a mora no prazo legal,
assegura
ndo
-se
ao devedor oportunidade concreta de adimplemento, em prestígio à conservação do negócio jurídico e à boa-fé objetiva.

No mesmo sentido orienta a
Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça
, segundo a qual:
“
a
falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.
”

A propósito, vejamos a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO.
MORA. INTERPELAÇÃO. NECESSIDADE
. 1.
Na linha da jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, por força de expressa disposição legal (Lei nº 4.591/1964 e art. 1º do DL nº 745/1969)
. 2. Agravo interno não provido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1306539 SP 2018/0137482-3, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 17/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/06/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL .
ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE
INTERPELAÇÃO .
NÃO OCORRÊNCIA.
(...)

2
.
Jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, mesmo na falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel, não se dispensa a prévia interpelação para constituição em mora do devedor.
(...)

4
.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1647329 ES 2017/0003726-2, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 10/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
14/06/2019)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NOTIFICAÇÃO
PREMONITÓRIA .
NECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. SÚMULA Nº 7/
STJ .
IMPOSTOS E TAXAS SOBRE O IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS
NºS
282 E 356/
STF .
IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. INOVAÇÃO RECURSAL. 1.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as
partes .
Precedentes.
(...) (STJ -
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1302229 SP 2018/0129947-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
13/03/2020)

Na mesma linha, seguindo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é o entendimento adotado por este Egrégio Tribunal em casos semelhantes:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é
pressuposto

necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual.

A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ.

Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ,
sob pena
do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie.
(N.U 1025529-80.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/10/2024,
Publicado
no DJE 24/10/2024
)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SEM COMPROVAÇÃO DE RECEBIMENTO – INEFICÁCIA – EXIGÊNCIA LEGAL DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA VÁLIDA – MORA EX PERSONA – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO
. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo quando não registrados e ainda que
contenham
cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promitente comprador depende de prévia interpelação, judicial ou extrajudicial, devidamente recebida, conforme determinam o art. 32 da Lei nº 6.766/79, o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69 e o entendimento consolidado na Súmula nº 76 do STJ.
(...)
A ausência de constituição válida em mora configura a falta de pressuposto processual essencial ao exercício do direito de ação para resolução do contrato, impondo a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

(N.U 1003828-44.2024.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES,
Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/09/2025,
Publicado
no DJE 22/09/2025
)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE - EXIGÊNCIA LEGAL - PRECEDENTES DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.

Para a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda é imprescindível
a
constituição em mora do devedor, através de notificação por Cartório Extrajudicial, nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/79 e conforme os precedentes do
eg
. STJ.

(N.U 1008406-55.2021.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/04/2024,
Publicado
no DJE 08/05/2024
)

No vertente
caso
, observa-se que
,
de fato
,
não houve prévia constituição em mora do compromissário comprador,
seja
por meio de interpelação judicial ou notificação extrajudicial formal,
impondo-se o reconhecimento da ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, acarretando a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

Registre-se que a própria sentença foi expressa nesse sentido, asseverando
que
não há
demonstração
de prévia constituição em mora do requerido
,
destacando, ainda,
que a audiência de conciliação
realizada nos autos não possui
aptidão para suprir a exigência leg
al de notificação premonitória.

Todavia, embora tenha reconhecido
acertadamente
premissa processual incompatível com o exame do mérito, o Juízo singular avançou sobre a questão de fundo e julgou os pedidos
improcedentes
, com resolução do mérito, nos
termos do art. 487, I, do CPC.

Com efeito, se o próprio pronunciamento reconhece a ausência de requisito necessário ao manejo da pretensão resolutória, não se revela juridicamente
possível, na sequência lógica, adentrar no mérito para concluir pela improcedência do pedido.

A propósito, registre-se que a própria
apelante
mencionou em suas razões recursais
a existência de
contradição interna na sentença
, que
teria reconhecido a ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo,
em razão da
inexistência de constituição em mora
do compromissário comprador
,
mas ainda assim
teria
examinado o
mérito da causa.

Constata-se, portanto, a existência de

incongruência interna da sentença
, a caracterizar típico
error
in procedendo
, porque o julgamento de mérito foi proferido apesar da afirmação expressa de obstáculo processual apto a impedi
r o exame da pretensão material, impondo-se a correção
,
de ofício
, da natureza do provimento jurisdicional, a fim de compatibilizar o dispositivo sentencial com a fundamentação jurídica efetivamente adotada.

Assim, r
econhecida a ausência de prévia constituição em mora, a consequência não é a improcedência do pedido, mas a extinção
do processo
sem resolução do mérito, com fundamento no
art. 485
, IV,
do Código de Processo Civil
,
por ausência de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo,
porquanto a autora ajuizou demanda resolutória sem demonstrar a prévia constituição em mora do devedor, providência indispensável ao regular exercício da pretensão.

Registre-se que não se trata de dar provimento ao recurso de apelação para anular a sentença, como pretende a apelante, porquanto não se verifica hipótese de nulidade do pronunciamento judicial, mas apenas a necessidade de adequação da natureza do julgamento, uma vez que reconhecido obstáculo processual que impede a apreciação do mérito, impondo-se a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485 do Código de Processo Civil.

Assim, u
ma vez reconhecida
a
necessidade de extinção do processo sem resolução do mérito, resta
prejudicado o exame exauriente das demais teses
de direito material suscitadas pelas partes, inclusive aquelas atinentes ao alegado
inadimplemento da entrada, à outorga da procuração contratual e à incidência da e
xceção do contrato não cumprido, tendo em vista a ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, consistente na prévia notificação do compromissário comprador ao ajuizamento da ação de resolução do contrato.

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
JULIANA DE OLIVEIRA BATISTA
e,
DE OFÍCIO
,
reformo a sentença por
error
in procedendo
, para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485
, IV,
do Código de Processo Civil, em razão da ausência de prévia
notificação apta à constituição em mora do compromissário comprador
.

A despeito
da alteração da natureza do pronunciamento judicial,
mantém-se a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão de exigibilidade em virtude da gratuidade da justiça.

Deixo de majorar os honorários recursais, uma vez que não se trata de hipótese de manutenção integral da sentença recorrida, mas de reforma de ofício do pronunciamento judicial para extinguir o processo sem resolução do mérito, circunstância que afasta a incidência do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026