Tribunal: TJMT
Processo: 1003631-42.2021.8.11.0025
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003631-42.2021.8.11.0025
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[NILCELIA NORBERTO GUARIENTI - CPF: 614.057.101-44 (APELADO), JANAINA BRAGA DE ALMEIDA GUARIENTI - CPF: 013.993.071-00 (ADVOGADO), ALMELINDA CORREA DA SILVA - CPF: 013.565.711-31 (APELADO), GERSON CIRILO DE LIMA - CPF: 619.987.888-49 (APELANTE), ESTER BOTELHO DE FREITAS LIMA - CPF: 022.939.901-09 (APELANTE), EDILAMAR APARECIDA RAMPANELLI - CPF: 535.943.479-15 (ADVOGADO), APARECIDA DE CÁSSIA LIMA (APELANTE), EDIAINE CIRILO DE LIMA - CPF: 017.091.311-28 (APELANTE), MARCIO CIRILO DE LIMA - CPF: 551.060.801-34 (APELANTE), JODEMAR CIRILO DE LIMA (APELANTE), RAIMUNDO ALEXANDRE DA SILVA - CPF: 074.886.539-04 (APELANTE), ARLINDO FERNANDES DE BARROS - CPF: 079.044.952-87 (APELANTE), KELLI CRISTINI PANAS HELATCZUK - CPF: 015.213.501-40 (ADVOGADO), JODEMAR CIRILO DE LIMA - CPF: 551.075.671-34 (APELANTE), APARECIDA DE CASSIA LIMA - CPF: 013.190.931-24 (APELANTE), GERSON CIRILO DE LIMA - CPF: 619.987.888-49 (TERCEIRO INTERESSADO), EDIAINE CIRILO DE LIMA - CPF: 017.091.311-28 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCIO CIRILO DE LIMA - CPF: 551.060.801-34 (TERCEIRO INTERESSADO), JODEMAR CIRILO DE LIMA - CPF: 551.075.671-34 (TERCEIRO INTERESSADO), RAIMUNDO ALEXANDRE DA SILVA - CPF: 074.886.539-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES
RECURSAIS
. JUSTIÇA GRATUITA.
INOCORRÊNCIA DE
CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO.
ADEQUAÇÃO DA
VIA
ELEITA
. DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
APLICAÇÃO DA
SÚMULA 239/STJ. CADEIA NEGOCIAL
REGULARMENTE COMPROVADA
. QUITAÇÃO
INTEGRAL
DO PREÇO. POSSE
MANSA, PACÍFICA E
PROLONGADA.
FALECIMENTO DO TITULAR REGISTRAL. POSSIBILIDADE DE SUPRIMENTO JUDICIAL DA VONTADE DOS HERDEIROS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, reconhecendo o cumprimento dos requisitos legais, suprindo a manifestação de vontade dos promitentes vendedores e de seus sucessores, adjudicando imóvel urbano determinado, com determinação de expedição de mandado para registro imobiliário e condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado do mérito; (
ii
) estabelecer se a ação de adjudicação compulsória constitui via adequada diante da ausência de
registro do compromisso de compra e venda; (
iii
) determinar se a cadeia negocial apresentada é válida e suficiente para amparar o direito à adjudicação; e (
iv
) verificar se o falecimento do titular registral impede o suprimento judicial da obrigação de outorga da escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Reconhece-se a possibilidade de concessão da justiça gratuita em grau recursal quando demonstrada a hipossuficiência econômica, não sendo a ausência de apreciação expressa em primeiro grau óbice ao exame do recurso.

4.
Afasta-se o cerceamento de defesa quando o conjunto probatório documental se mostra suficiente ao julgamento da lide, sendo lícito ao magistrado julgar antecipadamente o mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC.

5.
Afirma-se que a adjudicação compulsória é via processual adequada para a tutela do direito do promitente comprador, não se condicionando ao registro do compromisso de compra e venda, conforme orientação consolidada na Súmula 239 do STJ.

6.
Reconhece-se a validade da cadeia negocial quando demonstrados contratos sucessivos, mandato com poderes expressos para alienação e inexistência de prova de fraude ou de venda a non domino.

7.
Considera-se comprovada a quitação integral do preço e a posse mansa, pacífica e prolongada do imóvel, elementos suficientes para caracterizar o direito aquisitivo tutelável.

8.
Entende-se que o falecimento do titular registral não extingue a obrigação de outorga da escritura definitiva, remanescendo aos herdeiros obrigação de fazer suscetível de suprimento judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
1.
A ação de adjudicação compulsória é cabível independentemente do registro do compromisso de compra e venda, desde que comprovados
contrato válido, quitação do preço e recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva.
2.
O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente à solução da controvérsia.
3.
A morte do titular registral não impede o suprimento judicial da vontade dos herdeiros quando a obrigação de outorga da escritura foi validamente constituída em vida
”
.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV e LV; CC,
arts
. 661, §1º, 1.417 e 1.418; CPC,
arts
. 98, 99, 355, I, 370, 371, 373, II, 501 e 85, §§ 2º e 11; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16, §2º; Lei nº 6.015/1973.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 239; STJ, REsp nº 1.976.615/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.11.2025; TJMT, Apelação Cível nº 1002650-50.2019.8.11.0003, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 23.09.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação
interpost
o
p
or

ESTER BOTELHO DE FREITAS LIMA e APARECIDA DE CÁSSIA LIMA

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a sentença
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roferida
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a
MM. Ju
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de Direito
Patrick Coelho Campos
Gappo

d
a
1
ª Vara
Cível da Comarca de Juína
/MT,
nos autos da
ação de
adjudicação compulsória
,
ajuizada

por
NILCELIA NORBERTO GUARIENTI e ALMELINDA CORREA DA SILVA
,

que julgou
procedentes os pedidos iniciais
,
para suprir a manifestação de vontade dos promitentes vendedores e de seus sucessores, adjudicando às autoras o imóvel descrito como
Lote
Urbano
nº 07, Quadra 05, Módulo 04, Setor “A”,
Residencial Urbano Juína – 1ª Fase,
com área total de 1.000 m2,
conforme Matrícula n.º 3.352, Livro 02-C, do 6º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, observadas as frações adquiridas por cada autora (500 m2 para cada uma, conforme contratos anexos)
,
determinando a expedição de mandado de registro imobiliário e condenando o espólio e os herdeiros ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Inicialmente, as apelantes reiteram o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, afirmando não possuírem condições financeiras de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. Alegam que tal pedido foi formulado expressamente em contestação, mas não foi apreciado pelo juízo sentenciante, sustentando que a omissão implica deferimento tácito da gratuidade, razão pela qual defendem a regularidade formal do recurso independentemente de preparo.

Ainda e
m preliminar, as apelantes alegam cerceamento de defesa, sustentando que, em contestação, requereram a produção de prova testemunhal destinada a comprovar a alegada fraude na cadeia negocial e a inexistência de poderes de disposição por parte dos alienantes intermediários
, e que
o Juízo de origem proferiu julgamento antecipado do mérito, sem apreciar o pedido de produção probatória, afastando as teses defensivas por ausência de prova, o que, segundo afirmam, violou os princípios do contraditório e da ampla defesa, razão pela qual pleiteiam a cassação da sentença, com o retorno dos autos à origem para regular instrução.

No mérito, as apelantes sustentam, em primeiro plano, a inadequação da via eleita, ao argumento de que a adjudicação compulsória pressupõe a existência de compromisso de compra e venda válido, firmado por quem detenha legitimidade para alienar o bem, o que não se verifica no caso concreto.

Aduzem que o título definitivo do imóvel foi expedido exclusivamente em nome do falecido Gerson Cirilo de Lima, inexistindo prova de que
os terceiros que posteriormente negociaram o bem possuíssem poderes para aliená-lo ou transferir direitos reais, sobretudo após a emissão do título em nome do
de cujus
.

Defendem, ainda, a nulidade da cadeia negocial, sustentando que as alienações subsequentes decorreram de atos praticados por terceiros sem poderes de representação, inexistindo autorização expressa dos herdeiros ou anuência da universalidade da herança. Argumentam que a ausência de consentimento dos sucessores inviabiliza a adjudicação compulsória, pois não se pode suprir judicialmente manifestação de vontade inexistente ou juridicamente inválida.

As apelantes também apontam a inexistência de justo título, afirmando que os contratos particulares apresentados pelas autoras não são aptos a demonstrar a regular aquisição do domínio, nem a quitação válida do preço perante o verdadeiro titular do direito real, o que comprometeria o próprio suporte fático da pretensão adjudicatória.

Ao final, requerem o provimento integral do recurso, para que seja reformada a sentença e julgados improcedentes os pedidos iniciais, ou, subsidiariamente, para que seja anulada a sentença a fim de reabrir a instrução processual, com a apreciação do pedido de justiça gratuita e a produção das provas reputadas necessárias.

Regularmente intimadas, as apeladas
NILCELIA NORBERTO GUARIENTI
e
ALMELINDA CORRÊA DA SILVA
apresentam contrarrazões
(Id. 335315470)
,
sustentando, em sede preliminar, a
inexistência de concessão da justiça gratuita às apelantes, afirmando que estas não comprovaram hipossuficiência econômica, razão pela qual defendem a necessidade de recolhimento do preparo recursal, nos termos do art. 1.007 do Código de Processo Civil, com eventual intimação para pagamento em dobro.

No mérito, rechaçam a alegação de cerceamento de defesa, afirmando que o magistrado é o destinatário da prova e pode julgar antecipadamente a
lide quando entender suficientes os elementos constantes dos autos, inexistindo direito subjetivo à produção de provas inúteis ou protelatórias. Sustentam que a controvérsia é eminentemente de direito e que a prova documental acostada é bastante para o deslinde da causa.

Defendem a regularidade da cadeia possessória e negocial, destacando que a adjudicação compulsória não exige o registro do compromisso de compra e venda, tampouco instrumento público, sendo suficiente a comprovação da quitação do preço e da posse prolongada, mansa e pacífica do imóvel por mais de duas décadas. Argumentam que a sentença aplicou corretamente a legislação civil e processual, bem como a orientação jurisprudencial consolidada, razão pela qual deve ser integralmente mantida.

Ao final, requerem o desprovimento da apelação, com a manutenção integral da sentença recorrida.

O recurso é tempestivo e
as apelantes pleiteiam os benefícios da justiça gratuita.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O (
PRELIMINAR
)

CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Antes de adentrar o exame da preliminar de cerceamento de defesa, impõe-se apreciar o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pelas
apelantes
, reiterado em sede recursal, uma vez que a questão possui repercussão direta sobre a regularidade formal do recurso e sobre o próprio acesso à instância revisora.

Consoante se extrai dos autos, o pedido de justiça gratuita foi expressamente deduzido na fase de conhecimento e reiterado no apelo, estando instruído com declaração de hipossuficiência econômica, bem como com documentos que indicam percepção de rendimentos modestos, inexistência de patrimônio relevante e ausência de capacidade contributiva compatível com o custeio das despesas processuais sem prejuízo da própria subsistência.

Tais elementos, não infirmados por prova em sentido contrário, atendem ao disposto nos artigos 98 e 99 do Código de Processo Civil, os quais consagram presunção relativa de veracidade da declaração firmada pela parte natural.

Registre-se, ademais, que a ausência de apreciação expressa do pedido pelo Juízo de origem não pode ser interpretada em desfavor das recorrentes, sobretudo quando inexistente qualquer decisão que o indefira de forma fundamentada.

Diante desse contexto, reconheço a suficiência dos elementos constantes dos autos para demonstrar, ao menos em juízo de cognição compatível com esta fase, a hipossuficiência econômica das
apelantes
, motivo pelo qual defiro o benefício da justiça gratuita exclusivamente para fins recursais, ressalvada a possibilidade de ulterior revisão, caso sobrevenham elementos que infirmem tal condição.

Superada essa questão, passa-se à análise da preliminar de cerceamento de defesa.

A preliminar de cerceamento de defesa arguida pelas apelantes não merece acolhida.

Do exame acurado dos autos, verifica-se que a controvérsia posta em julgamento prescinde de dilação probatória, porquanto os fatos juridicamente relevantes à solução da lide encontram-se suficientemente demonstrados por meio de prova documental idônea, apta a embasar o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Com efeito, o conjunto probatório revela, de forma clara e coerente, a existência de compromisso de compra e venda originário
(Id. 335314963)
, a subsequente cadeia de cessões formalizadas por instrumentos públicos e particulares, a comprovação do pagamento substancial do preço avençado, bem como a individualização registral do imóvel objeto da demanda
(Id. 335314963 -fls. 1/8)
,

conforme Matrícula n.º 3.352, Livro 02-C, do 6º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT,
com
as frações adquiridas por cada autora
,
500 m2 para cada uma, conforme contratos anexos
, e
descrição precisa, matrícula própria e aprovação administrativa do desmembramento urbano
(Id. 335314967)
.

Soma-se a isso a demonstração da posse prolongada, mansa e pacífica das autoras, acompanhada do pagamento regular de tributos incidentes sobre o bem.

Com efeito, a
s insurgências defensivas deduzidas não introduzem fatos novos ou controvérsias fáticas relevantes que demandem esclarecimento por meio de prova oral ou pericial, uma vez que a solução da lide repousa sobre elementos objetivos, documentalmente comprovados nos autos. Assim, não se evidencia utilidade concreta na instauração de fase instrutória, mostrando-se legítimo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.

Ressalte-se que, na ação de adjudicação compulsória, regida pelo art. 1.418 do Código Civil, os requisitos para o reconhecimento do direito são objetivos e verificáveis a partir da prova escrita do negócio jurídico, da quitação do preço e da recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva, circunstâncias plenamente evidenciadas nos autos.

Nessas hipóteses, a prova testemunhal mostra-se prescindível, não configurando cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado, como destinatário da prova, considera suficientes os elementos constantes do processo, nos termos dos
arts
. 370 e 371 do Código de Processo Civil.

Não se constata, ademais, qualquer prejuízo concreto às apelantes, uma vez que a sentença não se valeu da ausência de prova para surpreender a defesa, mas formou seu convencimento com base no acervo documental regularmente produzido, afastando as teses defensivas por falta de comprovação mínima.

Assim, inexistente violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa,
REJEITO
a preliminar de cerceamento de defesa.

É como
voto.

V O T O (
MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Superadas as questões preliminares relativas ao deferimento da justiça gratuita para fins recursais e à alegação de cerceamento de defesa, e estando presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Passa-se, assim, ao exame do mérito recursal, com o enfrentamento sistemático e concatenado de todas as teses deduzidas pelas apelantes.

Conforme se extrai dos autos, as
autoras

NILCELIA NORBERTO GUARIENTI
e
ALMELINDA CORREA DA SILVA

afirmam ter adquirido o imóvel objeto da lide por meio de sucessivos contratos particulares de compra e venda, celebrados com fundamento em poderes conferidos por procuração pública outorgada pelo então titular do domínio, tendo comprovado a quitação integral do preço e a posse prolongada do bem.

Sustentam que, não obstante o adimplemento das obrigações assumidas, não lograram obter, pela via administrativa, a outorga da escritura definitiva, seja em razão do falecimento do outorgante originário, seja pela resistência de seus sucessores, circunstâncias que as conduziram ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória.

Regularmente processada a demanda, com apresentação de contestação pelas
rés
e formação do conjunto probatório essencialmente documental, o Juízo de primeiro grau, entendendo presentes os requisitos legais para o suprimento judicial da manifestação de vontade, julgou procedente o pedido inicial, proferindo a sentença ora impugnada pelas
apelantes, nos seguintes termos, no que
pertine
:

“[...]
A preliminar de inadequação da via eleita, suscitada pelas requeridas, não merece prosperar.

Nos termos dos
arts
. 1.417 e 1.418 do Código Civil, bem como do art. 16 do Decreto-Lei n.º 58/1937, a ação de adjudicação compulsória é o instrumento processual idôneo para compelir o promitente vendedor, ou seus sucessores, a outorgar a escritura definitiva, quando comprovada a celebração válida do contrato de compra e venda, a quitação do preço e a recusa ou impossibilidade da outorga.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o registro do contrato não é requisito essencial para o exercício do direito, consoante a Súmula 239/STJ:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Assim, a via eleita é adequada à pretensão deduzida.

II.II. Dos requisitos materiais

Conforme entendimento consolidado do STJ e do TJMT, são três os requisitos cumulativos para o deferimento da adjudicação compulsória: (a) existência de contrato válido de promessa de compra e venda ou cessão de direitos aquisitivos; (b) quitação integral do preço; e (c) recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva.

II.II.I. Existência de contrato válido

As autoras instruíram a inicial com instrumentos particulares de compra e venda (ID 69488511) firmados com Arlindo Fernandes de Barros, o qual obteve direitos possessórios sobre o imóvel mediante substabelecimento outorgado por Raimundo Alexandre da Silva, que, por sua vez, havia recebido procuração pública de Gerson Cirilo de Lima, adquirente originário do bem junto à CODEMAT.

Embora a cadeia dominial não possua registro formal no cartório de imóveis, o conjunto documental revela negócio jurídico típico de promessa de compra e venda, hábil a ensejar o direito aquisitivo, nos moldes do art. 1.417 do Código Civil.

Cumpre registrar que a ausência de registro não afasta a eficácia obrigacional do contrato entre as partes, tendo natureza pessoal e exequível por via judicial, nos termos da Súmula 239 do STJ.

II.
II.II.
Quitação do preço

Consta dos próprios contratos a declaração de pagamento à vista e integral do valor ajustado, não havendo prova em sentido contrário produzida pelas rés.

As requerentes apresentaram, ainda, comprovantes de residência e recolhimento de tributos municipais (IPTU), reforçando o exercício da posse prolongada e onerosa sobre o bem, o que corrobora a efetividade da quitação.

Assim, reputa-se comprovado o pagamento integral do preço, inexistindo impugnação específica ou prova desconstitutiva trazida pelas demandadas.

II.II.III. Recusa ou impossibilidade de outorga

O vendedor originário, Gerson Cirilo de Lima, encontra-se falecido desde 05/09/2008 (certidão de óbito, ID 69488504), sendo incontroversa a impossibilidade material de outorga da escritura pública.

A resistência dos herdeiros, que negaram validade ao negócio e suscitaram ausência de anuência de todos os sucessores, equivale à recusa prevista no art. 1.418 do Código Civil, ensejando a atuação judicial supletiva.

Com efeito, o fato de alguns herdeiros (como Arlindo Fernandes de Barros) terem reconhecido o negócio e celebrado acordo (ID 84828938), enquanto outros se omitiram ou discordaram, não afasta o direito das autoras, desde que preenchidos os requisitos legais e observados os limites da área adquirida.

A jurisprudência do TJMT admite expressamente o suprimento judicial da vontade do vendedor falecido, quando demonstrado contrato válido e quitação integral (TJMT, Ap.
Cív
. n.º 1002650-50.2019.8.11.0003, 4ª Câm. Dir. Priv., j. 23/09/2020).

II.III. Da alegação de fraude e má-fé

As teses defensivas de fraude na venda a terceiros e inexistência de posse justa e de boa-fé não encontram respaldo probatório.

Não foram trazidos aos autos elementos que indiquem vício na aquisição, sobreposição de direitos ou disputa possessória paralela. As autoras demonstraram residir no imóvel há longa data, de forma mansa e pacífica, circunstância que revela o exercício da posse de boa-fé e com animus
domini
, na forma do art. 1.201 do Código Civil.

II.IV. Conclusão

Preenchidos os requisitos legais — (i) existência de contrato válido, (
ii
) quitação do preço e (
iii
) impossibilidade de outorga por falecimento do vendedor —, impõe-se o reconhecimento do direito das autoras à adjudicação compulsória, a fim de suprir a manifestação de vontade dos herdeiros do promitente vendedor, permitindo o registro da propriedade em nome das adquirentes.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por NILCÉLIA NORBERTO GUARIENTI e ALMELINDA CORRÊA DA SILVA na presente Ação de Adjudicação Compulsória Proposta em face do ESPÓLIO DE GERSON CIRILO DE LIMA e dos sucessores ESTER BOTELHO DE FREITAS LIMA, APARECIDA DE CÁSSIA LIMA, RAIMUNDO ALEXANDRE DA SILVA, JODEMAR CIRILO DE LIMA, MÁRCIO CIRILO DE LIMA, EDIAINE CIRILO DE LIMA e ARLINDO FERNANDES DE BARROS, para o fim de SUPRIR a manifestação de vontade dos promitentes vendedores e de seus sucessores, adjudicando em favor das autoras o imóvel descrito na inicial, consistente no Lote n.º 07, Quadra 05, Módulo 04, Setor “A”, Residencial Urbano Juína 1ª Fase, com área total de 1.000 m2 (mil metros quadrados), situado no Município de Juína/MT, conforme Matrícula n.º 3.352, Livro 02-C, do 6º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, observadas as frações adquiridas por cada autora (500 m2 para cada uma, conforme contratos anexos).

DETERMINO, após o trânsito em julgado, que seja expedido MANDADO DE REGISTRO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS COMPETENTE, servindo a presente sentença como título hábil para transferência da propriedade às autoras, nos termos do art. 1.418 do Código Civil e art. 501 do Código de Processo Civil, independentemente de outorga de escritura pública.

OFICIE-SE à Prefeitura Municipal de Juína, caso necessário, para atualização do cadastro imobiliário e tributário do imóvel em nome das adjudicantes.

Condeno o espólio e os herdeiros requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
[...]” (Id. 335315463 – fls. 1/7).

1. Da alegada inadequação da via eleita
.

Sustentam as apelantes que a ação de adjudicação compulsória seria inadequada, ao argumento de inexistência de título jurídico hábil e de ausência de direito real validamente constituído em favor das autoras, sobretudo diante da inexistência de registro do compromisso de compra e venda e da suposta invalidade da cadeia negocial.

A tese não merece acolhida.

A adjudicação compulsória, prevista no art. 1.418 do Código Civil, destina-se precisamente a suprir judicialmente a manifestação de vontade do promitente vendedor ou de seus sucessores, quando demonstrada a existência de
contrato preliminar válido
, a
quitação do preço
e a
recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva
.

“
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”.

Embora o dispositivo mencione o “
titular de direito real
”, a interpretação sistemática e teleológica da norma, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, conduz à conclusão de que a adjudicação compulsória não se restringe às hipóteses de compromisso registrado, tratando-se de pretensão de natureza pessoal, fundada na obrigação de fazer assumida no contrato preliminar.

Esse entendimento encontra-se cristalizado na Súmula 239 do STJ, segundo a qual “
o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
”.

A ausência de registro, portanto, não desnatura o direito do promitente comprador, desde que comprovados o vínculo contratual válido, a inexistência de cláusula de arrependimento e a quitação integral do preço, requisitos que, no caso concreto, mostram-se amplamente atendidos pelo conjunto probatório.

Com efeito, o registro do compromisso de compra e venda constitui requisito para a constituição do direito real de aquisição e para a oponibilidade
erga omnes
,
mas não se apresenta como condição de procedibilidade da ação adjudicatória
, a qual possui natureza obrigacional e eficácia
inter
partes
.
Assim, a ausência de registro do contrato preliminar não macula o direito das autoras, tampouco impede o suprimento judicial da vontade dos promitentes vendedores ou de seus sucessores.

No mesmo sentido, a Corte Superior reiteradamente afirma que a ausência de registro do contrato não desnatura o direito do promitente comprador de exigir judicialmente a outorga da escritura definitiva, desde que demonstrados o vínculo contratual, a inexistência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço, requisitos estes plenamente atendidos no caso concreto.
Vejamos:

“
PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE HIPOTECA. COMPRA E VENDA. COOPERATIVA HABITACIONAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. COMPETÊNCIA ABSOLUTA. FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. ANULAÇÃO DA SENTENÇA E DO ACÓRDÃO. REMESSA AO JUÍZO COMPETENTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL.

[...]
2.
A despeito da desnecessidade do registro do compromisso para o exercício do direito à adjudicação compulsória, conforme pacificou a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, a finalidade última da demanda é a aquisição da propriedade e a consolidação do domínio, propósito eminentemente real. Busca-se instrumentalmente um provimento que substitui a declaração de vontade do vendedor recusante, permitindo o registro da transmissão do direito real na matrícula do imóvel
.
[...]”. (STJ, Terceira Turma, REsp 1976615/DF, relator Ministro Moura Ribeiro,
Dje

27/11/2025
).

A jurisprudência dos Tribunais Estaduais caminha na mesma direção
:

“
Tese de julgamento:
A adjudicação compulsória pode ser requerida independentemente do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, desde que comprovada a existência do contrato e o pagamento integral do preço estabelecido
. [...]”. (TJ/PR, 19ª Câmara Cível
, apelação
0012969
-
11
.
2024
.
8
.
16
.
0026,
r
elator
Desembargador Andrei
de
O
liveira
R
ech,
Dje
05/03/2025).

“
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. COMPROVAÇÃO. REGISTRO. DESNECESSIDADE. SÚMULA 239 DO COL. STJ. DIREITO À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. RECURSO PROVIDO. - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418 do Código Civil)
:
"
O direito à
adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
" (STJ, Súmula 239). No caso concreto, o Apelante comprovou o direito à outorga definitiva de escritura do imóvel, nos termos do art. 373, I, do CPC
”
. (TJ/MG, 18ª Câmara Cível, apelação 5007414-78.2023.8.13.0079, relator Desembargador Habib Felippe Jabour,
Dje
28/05/2025).

“[...]
A posse duradoura do imóvel pelos agravados, aliada à comprovação da quitação integral do preço e da ausência de oposição por anos, constitui situação jurídica consolidada e merecedora de tutela, mesmo diante da ausência de registro do compromisso de compra e venda, nos termos da Súmula nº 239 do STJ.

[...]

Tese de julgamento: "1. É cabível o bloqueio da matrícula do imóvel como medida de urgência para garantir a utilidade de ação anulatória e de adjudicação compulsória,
ainda que ausente o registro do compromisso de compra e venda
,
quando comprovadas a quitação integral e a posse contínua do imóvel pelo adquirente
.
[...].” (TJ/MT, Quinta Câmara de Direito Privado, apelação 1035356-85.2025.8.11.0000, relator Desembargador Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro,
Dje
26/11/2025).

Ressalte-se, ademais, que a ação de adjudicação compulsória pressupõe a existência de imóvel certo, determinado e juridicamente registrável, nos termos do artigo 16, §

2º, do Decreto-Lei nº 58/1937, em consonância com os princípios da especialidade objetiva e da continuidade registral previstos na Lei nº 6.015/1973.

“
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
”

No caso concreto, tais pressupostos encontram-se plenamente atendidos, uma vez que o bem objeto da demanda possui matrícula individualizada e descrição precisa, o que assegura a aptidão do provimento jurisdicional para ingresso no fólio real.

Desse modo, não há falar em inadequação da via eleita ou em ausência de interesse processual, porquanto a pretensão deduzida visa à execução específica de obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva, providência que se amolda perfeitamente à ação ajuizada.

Superada, assim, a alegação de inadequação da via eleita, passa-se ao exame do substrato fático-probatório que embasa a pretensão adjudicatória.

2. Da validade da cadeia negocial e da alegada inexistência de poderes de alienação
.

Outro eixo central da insurgência recursal reside na alegação de nulidade da cadeia negocial, sob o fundamento de que os contratos de compra e venda teriam sido celebrados por terceiros desprovidos de poderes para alienar o imóvel, especialmente após a expedição do título definitivo em nome do falecido
GERSON CIRILO DE LIMA
.

A argumentação, contudo, não resiste ao exame detido dos autos.

Conforme se extrai da prova documental produzida desde a inicial, a cadeia negocial apresenta-se contínua, coerente e juridicamente estruturada, iniciando-se com o compromisso de compra e venda celebrado entre a CODEMAT e o
de cujus

GERSON CIRILO DE LIMA
, seguido da expedição do título definitivo em seu favor

(Id. 335314963)
,
e, posteriormente, da outorga de
procuração pública
conferindo poderes expressos para alienação do bem

(Id. 335314964).

A leitura atenta da procuração pública juntada aos autos demonstra, de forma inequívoca, a concessão de
poderes especiais e expressos para alienar, transferir direitos, celebrar contratos particulares e públicos e praticar todos os atos necessários à disposição do imóvel
, atendendo rigorosamente às exigências do art. 661, §1º, do Código Civil.

“
Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1 o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária,
depende a procuração de poderes especiais e expressos
”.

Não procede, portanto, a afirmação de que se trataria de mandato genérico ou meramente administrativo. A alienação do imóvel foi praticada dentro dos limites objetivos do mandato, inexistindo qualquer vício de representação.

Além disso, inexiste nos autos qualquer elemento concreto que indique falsidade, fraude ou extrapolação dos poderes outorgados. As alegações recursais, nesse ponto, permanecem no plano da abstração, desprovidas de lastro probatório mínimo, ônus que incumbia às apelantes, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Assim, não se verifica ruptura da cadeia negocial nem prática de ato por quem não estivesse legitimado, afastando-se a alegação de nulidade absoluta ou de venda a
non domino
.

3. Da alegada inexistência de justo título e da quitação do preço

As apelantes também sustentam a inexistência de justo título, afirmando que os contratos particulares apresentados não
são
aptos a demonstrar aquisição válida do domínio, nem a quitação do preço perante o verdadeiro titular.

A tese igualmente não prospera.

Na adjudicação compulsória, o conceito de “justo título” não se confunde com título registral perfeito e acabado. Exige-se, isto sim, prova escrita idônea do negócio jurídico preliminar, acompanhada da demonstração do adimplemento substancial ou integral da obrigação assumida pelo promitente comprador.

No caso concreto, os contratos particulares juntados
(Id. 335314966)
individualizam adequadamente o imóvel, estipulam preço certo, demonstram a quitação integral e evidenciam a transferência da posse às autoras, que exercem sobre o bem posse mansa, pacífica e prolongada, com pagamento regular de tributos e aprovação administrativa do desmembramento urbano
datado de 29/10/2004 (Id. 335314967)
.

Esses elementos, analisados em conjunto, são suficientes para caracterizar o suporte fático da pretensão adjudicatória, conforme entendimento consolidado dos tribunais pátrios.

Não se exige, para esse fim, instrumento público ou registro prévio, sob pena de esvaziar a própria finalidade da adjudicação compulsória.

4. Da morte do titular registral e da alegada impossibilidade de suprimento da vontade dos herdeiros

Sustentam, ainda, as apelantes que a morte do titular registral inviabilizaria a adjudicação, por ausência de anuência expressa de todos os herdeiros ou da universalidade da herança.

A tese tampouco merece acolhida.

É firme o entendimento jurisprudencial no sentido de que o falecimento do promitente vendedor não extingue a obrigação de outorga da escritura definitiva, quando o negócio foi validamente celebrado e quitado em vida. Nessa hipótese, o que remanesce ao espólio e aos herdeiros é mera obrigação de fazer, plenamente suscetível de suprimento judicial.
Vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. DESNECESSIDADE DE ABERTURA DE INVENTÁRIO. SENTENÇA CASSADA. 1. Sabe-se que na adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio. 2.
Evidenciado nos autos, que os bens imóveis foram negociados e quitados antes da morte do antigo proprietário, deve-se reconhecer a integralização dos imóveis ao patrimônio dos autores/apelantes, ora sucessores e titulares dos direitos de Joaquim Gonzaga da Silva
. 3.
O imóvel discutido na presente adjudicação compulsória não remanesce ao espólio, não precisando, pois, ser inventariado. O que remanesce ao espólio é apenas uma obrigação de fazer, qual seja, outorgar a Escritura Pública que pode ser solvido pela via judicial da adjudicação compulsória. Forte nessas razões, cassar a sentença apelada é medida que se impõe, para o normal seguimento do feito
. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA
”.
(TJ
/
GO
,
6ª Câmara Cível
, a
pelação 5242691-90.2021.8.09.0100
, relator
Des
embargador
S
ilvânio
Divino de Alvarenga,
Dje
18/3/2024).

“
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.
COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PREÇO. POSTERIOR FALECIMENTO DO PROMITENTE-VENDEDOR. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO DOMÍNIO VIA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DESNECESSIDADE DE SUBMISSÃO DO NEGÓCIO A
PROCESSO DE INVENTÁRIO. ART. 1.013, § 3º, I DO CPC.
PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO
”
(TJ
/
PR
,
17ª Câmara Cível
, apelação
0007265
-
49
.
2018
.
8
.
16
.
0148
, r
elator
Desembargador
Lauri
Caetano da Silva,
D
je

22/10/2019)

O imóvel, nessas circunstâncias, não integra o acervo hereditário como bem disponível, mas apenas como situação jurídica pendente de formalização, sendo desnecessária, inclusive, a abertura de inventário para o ajuizamento da ação adjudicatória, conforme reiteradamente reconhecido pela jurisprudência.

Não há, pois, falar em violação à autonomia da vontade dos herdeiros ou em criação judicial de direito inexistente, mas tão somente em concretização de obrigação preexistente e validamente assumida pelo autor da herança.

Diante do exame concatenado de todas as razões recursais, conclui-se que:

a ação de adjudicação compulsória é via adequada e juridicamente idônea para a tutela pretendida;

a ausência de registro do compromisso de compra e venda não obsta o direito à adjudicação;

a cadeia negocial é válida, contínua e lastreada em mandato público com poderes expressos de alienação;

inexiste venda a non domino, fraude ou nulidade apta a infirmar a sentença;

a morte do titular registral não impede o suprimento judicial da obrigação de outorga da escritura;

a sentença examinou corretamente o conjunto probatório e aplicou o direito de forma adequada.

A
nte o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação,
mantendo-se integralmente a sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme art. 85, §

11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade por força da gratuidade de justiça concedida.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026