Tribunal: TJMT
Processo: 1007018-75.2025.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007018-75.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Sistema Financeiro da Habitação, Vícios de Construção, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LEIBIANE MORAIS DA SILVA - CPF: 033.352.171-44 (APELADO), HEMERSON LEITE DE SOUZA - CPF: 691.197.161-68 (ADVOGADO), RODOLFO FERNANDO BORGES - CPF: 819.925.991-49 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELANTE), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), BRUNA DE OLIVEIRA COTRIM DIAS - CPF: 059.867.141-21 (APELANTE), MARCOS ROGERIO ARAUJO NOGUEIRA - CPF: 522.581.141-87 (APELANTE), RARYANA MARQUES CUNHA - CPF: 004.391.811-51 (ADVOGADO), BRUNA DE OLIVEIRA COTRIM DIAS - CPF: 059.867.141-21 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCOS ROGERIO ARAUJO NOGUEIRA - CPF: 522.581.141-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DOIS RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DISTRATO DESCUMPRIDO. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos de apelação interpostos por IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME e IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, condenando-as solidariamente à restituição de valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a imobiliária possui legitimidade passiva e qual a extensão de sua responsabilidade; (ii) estabelecer quais os efeitos jurídicos do distrato firmado e não cumprido pela construtora; (iii) determinar a extensão da responsabilidade das requeridas quanto aos valores a serem restituídos; e (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel configura danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A imobiliária possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que a autora busca expressamente a restituição do valor pago a título de intermediação imobiliária, existindo relação jurídica direta entre as partes quanto a este valor específico.

4.

A intermediadora imobiliária não responde solidariamente por obrigações da construtora relacionadas ao atraso na entrega do imóvel, salvo se comprovada sua participação ativa no empreendimento, confusão patrimonial ou se fizer parte do mesmo grupo econômico, conforme entendimento do STJ.

5.

O distrato firmado entre as partes estava condicionado ao pagamento das parcelas previstas, obrigação que foi integralmente descumprida pela construtora, perdendo sua eficácia liberatória e legitimando a rescisão judicial do contrato original por culpa exclusiva da vendedora.

6.

Em caso de culpa exclusiva do vendedor, a restituição deve ser integral e imediata, conforme Súmula 543 do STJ, sendo devida também a multa contratual de 10% pela inversão da cláusula penal, conforme entendimento consolidado no REsp 1.614.721/DF (Tema 971).

7.

O atraso injustificado na entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa da consumidora de ter sua casa própria, ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, sendo o valor de R$ 15.000,00 razoável e proporcional às particularidades do caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso da imobiliária (IDEALE) parcialmente provido e Recurso da construtora (IPM2) não provido.

Tese de julgamento
:

1.

A imobiliária que atua como intermediadora na venda de imóvel possui legitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem, mas sua responsabilidade não se estende solidariamente aos danos decorrentes do atraso na entrega da obra quando não comprovada sua participação ativa no empreendimento.

2.

O descumprimento do distrato pela construtora autoriza a rescisão judicial do contrato original, com restituição integral dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1007018-75.2025.8.11.0041

IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME X LEIBIANE MORAIS DA SILVA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de dois recursos de apelação interpostos por IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME e IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por LEIBIANE MORAIS DA SILVA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar solidariamente as requeridas a restituírem à autora os valores pagos, totalizando R$ 32.077,81, acrescidos da taxa Selic a partir do desembolso, bem como a pagarem multa contratual no valor de R$ 15.490,00, correspondente a 10% do valor do contrato e a pagarem indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. Acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva dos sócios da empresa IPM2, determinando sua exclusão do polo passivo.

Em suas razões, a apelante IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, alegando encontrar-se em estado financeiro periclitante.

No mérito, sustenta que as partes já haviam firmado distrato em 05/12/2023, operando-se seus efeitos jurídicos, sendo a presente ação, em verdade, uma cobrança e não de rescisão contratual.

Argumenta que o distrato representou uma novação contratual, não sendo possível rediscutir as cláusulas primitivas ou analisar nova rescisão do contrato.

Defende que o único valor devido seria a restituição da quantia de R$ 26.656,31, estabelecida no distrato, não havendo cabimento para o pagamento de multa contratual ou valores superiores ao acordado na composição.

Por sua vez, a apelante IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME também requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

No mérito, sustenta sua ilegitimidade passiva, argumentando que atuou exclusivamente como intermediadora na celebração do contrato, não integrando a cadeia de produção/construção do imóvel.

Alega que sua função se restringiu à aproximação das partes e à concretização do negócio jurídico de compra e venda, atividade que foi devidamente concluída com a assinatura do contrato.

Invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça que afastam a responsabilidade solidária de corretoras imobiliárias por descumprimento de obrigações das construtoras. Subsidiariamente, requer que eventual condenação seja limitada estritamente ao montante auferido a título de comissão de corretagem, com ressalva expressa de seu direito de regresso contra a construtora.

Em contrarrazões, a apelada LEIBIANE MORAIS DA SILVA rebate os argumentos das apelantes, defendendo a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Trata-se de dois recursos de apelação interpostos por IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME e IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por LEIBIANE MORAIS DA SILVA em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais.

Do exame, extrai-se que em 23/02/2021, a autora firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado no Loteamento Novo Tempo - Residencial Park Leste, pelo valor de R$ 154.900,00, com prazo de entrega de 24 meses.

A autora efetuou o pagamento de R$ 5.421,50 a título de intermediação imobiliária à Ideale e R$ 26.656,31 como financiamento direto à construtora IPM2.

Diante do atraso na entrega do imóvel, as partes firmaram distrato em 05/12/2023, no qual a construtora se comprometeu a restituir o valor pago em 10 parcelas iguais de R$ 2.652,82, obrigação que não foi cumprida.

A sentença condenou solidariamente as requeridas à restituição integral dos valores pagos (R$ 32.077,81), ao pagamento de multa contratual (R$ 15.490,00) e indenização por danos morais (R$ 15.000,00).

A controvérsia está em saber se há legitimidade passiva da Ideale Negócios Imobiliários, considerando sua atuação como intermediadora; quais os efeitos jurídicos do distrato firmado entre as partes e não cumprido pela construtora; qual a extensão da responsabilidade das requeridas quanto aos valores a serem restituídos; e se configurados os danos morais indenizáveis.

A apelante adesiva Ideale suscita preliminar de ilegitimidade passiva, argumentando que atuou exclusivamente como intermediadora na celebração do contrato de compra e venda, não possuindo gerência, controle ou qualquer participação nas etapas de execução da obra.

A análise desta questão preliminar se confunde com o mérito recursal, pois envolve a definição da extensão da responsabilidade da imobiliária na cadeia de consumo, razão pela qual passo a examiná-las conjuntamente.

Inicialmente, observo que a autora busca expressamente em sua petição inicial a restituição do valor pago a título de intermediação imobiliária à Ideale, no montante de R$ 5.421,50. Esta circunstância, por si só, já confere legitimidade à apelante adesiva para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que existe relação jurídica direta entre a autora e a imobiliária quanto a este valor específico.

No entanto, quanto à extensão da responsabilidade da Ideale, é necessário fazer uma distinção importante.

O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar casos análogos, tem consolidado o entendimento de que a intermediadora imobiliária não responde solidariamente por obrigações da construtora/incorporadora relacionadas ao atraso na entrega do imóvel, salvo se comprovada sua participação ativa no empreendimento, confusão patrimonial, ou se fizer parte do mesmo grupo econômico.

Nesse sentido, é paradigmático o acórdão proferido no AgInt no REsp 1.779.271/SP, Relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 01/06/2021:

"Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil."

Analisando o contrato firmado entre as partes, verifico que a cláusula 10.4 estabelece claramente a natureza da participação da Ideale como intermediadora, recebendo honorários de corretagem no valor de R$7.745,00 (5% do valor do imóvel), sendo 3,5% (R$5.421,50) no ato da assinatura e 1,5% (R$2.323,50) no recebimento do financiamento bancário.

Não há nos autos elementos que demonstrem que a Ideale tenha se envolvido nas atividades de incorporação e construção do imóvel, ou que pertença ao mesmo grupo econômico da construtora IPM2. Sua atuação limitou-se à intermediação do negócio, atividade que foi concluída com êxito.

Ademais, no termo de distrato firmado em 05/12/2023, a Ideale sequer figura como parte, sendo o acordo celebrado apenas entre a compradora (Leibiane) e a construtora (IPM2), o que reforça a separação de responsabilidades entre as empresas.

É necessário estabelecer uma distinção clara entre a "cadeia de produção" (construtora) e a "cadeia de intermediação" (corretora). A Ideale não contribuiu para o atraso da obra, pois sua atividade se encerrou com a concretização da venda, não tendo qualquer ingerência sobre o cronograma de construção ou a entrega do imóvel.

Ademais, a condenação solidária imporia à intermediadora um risco desproporcional ao seu proveito econômico (limitado à comissão), equiparando-a indevidamente à construtora.

Portanto, embora a Ideale seja parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, sua responsabilidade deve ser limitada à restituição do valor que efetivamente recebeu a título de intermediação imobiliária, não se estendendo aos demais valores pagos à construtora ou aos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

Por outro lado, a apelante IPM2 sustenta que o contrato já havia sido rescindido por meio de distrato formal assinado entre as partes em 05/12/2023, operando-se uma novação no consentimento e nos efeitos do contrato anterior. Argumenta que a ação da autora deveria ser de cobrança e não de rescisão, uma vez que o contrato já havia sido encerrado formalmente.

O argumento não merece prosperar.

Embora as partes tenham firmado distrato em 05/12/2023, este estava condicionado ao pagamento das parcelas ali previstas, obrigação que foi integralmente descumprida pela construtora. Nos termos do Código Civil, o inadimplemento da obrigação assumida no distrato autoriza a parte lesada a requerer a resolução do negócio ou o cumprimento forçado.

Uma vez que a construtora não honrou o acordo, este perde sua eficácia liberatória, retornando as partes ao
status quo ante
, o que legitima a rescisão judicial do contrato original por culpa exclusiva da vendedora.

A jurisprudência e a Súmula 543 do STJ são claras: em caso de culpa exclusiva do vendedor, a restituição deve ser integral e imediata. Portanto, o valor fixado na sentença (R$ 32.077,81) reflete exatamente o que foi desembolsado pela consumidora, não havendo que se falar em limitação ao valor do distrato descumprido.

Quanto à multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, esta é devida pela inversão da cláusula penal, visando o equilíbrio contratual ante o inadimplemento da vendedora, conforme entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do REsp 1.614.721/DF (Tema 971).

Por fim, no que tange aos danos morais, o atraso injustificado na entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa da consumidora de ter sua casa própria, ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o atraso na entrega da obra gera sofrimento, transtorno e inquietações caracterizadores de danos morais, sendo suficiente para ensejar a obrigação de reparar o dano extrapatrimonial.

O valor de R$ 15.000,00 fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional às particularidades do caso, atendendo à dupla finalidade da condenação, que é de compensar a vítima e ser pedagógica para o ofensor.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso adesivo da IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME apenas para limitar sua responsabilidade à restituição do valor recebido a título de intermediação imobiliária, afastando sua condenação solidária quanto aos demais valores pagos à construtora, à multa contratual e aos danos morais; e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME, mantendo a sentença quanto à rescisão contratual, à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento da multa contratual e à indenização por danos morais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026