Tribunal: TJMT
Processo: 1022558-83.2025.8.11.0003
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022558-83.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ANDREYA CRISTHINA SUZANETH ALVES DOS SANTOS - CPF: 704.629.921-87 (APELADO), PAULO ROBERTO CONFORTO - CPF: 409.293.808-00 (ADVOGADO), BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO - CPF: 419.861.388-52 (ADVOGADO), IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 27.995.600/0001-93 (APELANTE), FELIPE QUEIROZ MORAES - CPF: 022.898.131-09 (ADVOGADO), NADIA MIDORI FERREIRA MATSUDA - CPF: 706.182.161-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. USO ECONÔMICO COMPROVADO. POOL HOTELEIRO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de multipropriedade imobiliária, determinou a restituição de 75% dos valores pagos, em parcela única, com juros de mora desde a citação e afastou a cobrança de taxa de fruição, sob o argumento de que a multa compensatória já recomporia os prejuízos da vendedora.

II. Questão em discussão

2.
As
questões em discussão
são
: (i) definir o termo inicial dos juros moratórios na hipótese de rescisão por desinteresse do comprador; (
ii
) verificar o cabimento da taxa de fruição em regime de multipropriedade quando demonstrada a exploração econômica da unidade; e (
iii
) readequar a distribuição dos ônus sucumbenciais à luz do decaimento das partes.

III. Razões de decidir

3. Conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.002, nos contratos de compra e venda de imóveis resolvidos por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, dada a inexistência de mora anterior da vendedora.

4. A taxa de fruição é devida pela simples disponibilidade do imóvel ao adquirente, adquirindo especial
importância
quando comprovada a percepção de frutos civis por meio de sistema de pool hoteleiro, sob pena de enriquecimento sem causa do consumidor que, embora inadimplente ou desistente, auferiu proveito econômico do bem.

5. A reforma parcial do julgado, com o acolhimento de pretensões relevantes da recorrente, impõe a redistribuição da sucumbência para refletir a proporção de vitória e derrota de cada litigante, observando-se o proveito econômico obtido como base de cálculo dos honorários.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. Na rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado. 2. É legítima a retenção de taxa de fruição, calculada sobre o valor atualizado do contrato, quando demonstrada a disponibilidade jurídica do imóvel e o efetivo proveito econômico pelo adquirente, ainda que em regime de multipropriedade."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 884; CPC,
arts
. 85, § 2º, e 86; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, III (redação da Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.740.911/DF (Tema 1002), Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 14.08.2019; STJ,
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2103116 DF 2022/0100017-4, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/03/2023
.

Súmula nº 543.

TJ-MG - AC: 50103578020218130518, Relator.: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 04/07/2023, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2023)
;
TJ-PR 00145675620228160030 Foz do Iguaçu, Relator.: Rosaldo Elias
Pacagnan
, Data de Julgamento: 08/11/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/11/2024

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

R
ecurso de
A
pelação
C
ível interposto por
I
PIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
, em face de
sentença pro
latada
pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT
que, nos autos da
A
ção de
R
escisão
C
ontratual
n.
1022558-83.2025.8.11.0003
, pro
posta por
A
NDREYA CRISTHINA SUZANETH ALVES DOS SANTOS MOSER
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos
, para
“DECLARAR RESCINDIDO o
contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 13 de dezembro de 2019, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela, ratificando a decisão Id 205744818
”.
Foram fixados honorários advocatícios de sucumbência
em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à
causa, e, com amparo no artigo 86 do Código de Processo Civil, fixo
u-se
o percentual de 50% (cinquenta por cento), à cada parte.

A apelante sustenta a necessidade de reforma do julgado no tocante ao termo inicial dos juros moratórios, apontando a existência de contradição na sentença que, embora tenha mencionado o trânsito em julgado em sua fundamentação, fixou a citação no dispositivo. Argumenta que, tratando-se de rescisão por iniciativa exclusiva da compradora e em contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

A
recorrente
se
insurge contra o afastamento da taxa de fruição
, a
lega
ndo
que o empreendimento foi entregue em janeiro
/
2023 e que a autora usufruiu economicamente da unidade, inclusive percebendo rendimentos por meio do sistema de pool hoteleiro, o que totalizaria cerca de
10 (
dez
)
semanas de exploração remunerada. Defende que a ausência de desconto pela fruição acarreta enriquecimento sem causa da apelada, violando o disposto no artigo 67-A, § 2º, inciso III, da Lei nº 4.591/1964.

Requer ‘(...)
a reforma da sentença para afastar o termo inicial dos juros moratórios fixado desde

a citação, estabelecendo-se sua incidência apenas a partir do trânsito em julgado;

c) a reforma da sentença para reconhecer a dedução relativa à fruição do imóvel, diante

da disponibilização da unidade e da comprovada fruição econômica por meio do

sistema de pool hoteleiro, com apuração do montante devido na forma legal, inclusive

em liquidação, se necessário;

d) a redistribuição dos ônus sucumbenciais, à luz do novo resultado da demanda
”.

Em
contrarrazões
, pugna-se pelo desprovimento da apelação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara Cível

O recurso é tempestivo
e houve o recolhimento do preparo. O feito
atende aos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual
conheço
do apelo.

O caso envolve rescisão de contrato com retenção máxima de 25% dos valores pagos pela Autora/Apelada, sendo que a
controvérsia
recursal reside
na definição do termo inicial dos juros moratórios
,
na legalidade da retenção de taxa de fruição em contrato de multipropriedade e na distribuição da sucumbência.

A
plica-se o
Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação das normas específicas da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), uma vez que o contrato foi celebrado em 03
/12/
2019.
Mostra-se necessário
registrar que o
consumidor possui
direito à rescisão contratual
, não sendo obrigado a continuar com o contrato firmado,
sendo assegurada a restituição parcial das parcelas pagas, conforme consolidado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Neste sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MULTIPROPRIEDADE - APLICAÇÃO DO CDC -
RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - SÚMULA Nº 543 DO STJ
- PERCENTUAL DE 25% DE RETENÇÃO - CLÁUSULA PENAL - ABUSIVIDADE.
Considerando a impossibilidade financeira do comprador de manter o pagamento das parcelas previstas no contrato, impõe-se a rescisão contratual, bem como a restituição parcial das prestações pagas, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.
A multa de 10% sobre o valor total do contrato é abusiva, já que pode resultar em um valor maior do que o efetivamente pago pelo comprador. Nesse caso, deve ser declarada a nulidade parcial da referida cláusula, a fim de decotar a multa de 10% sobre o valor total do contrato, com base no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor
.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção
.

(TJ-MG - AC: 50103578020218130518,
Relator.: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 04/07/2023, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2023)

Feito esse apontamento, verifica-se que a
sentença revela uma incoerência
existente
entre o corpo da fundamentação e o comando dispositivo
, pois
o magistrado
“a quo”
consignou que os juros seriam devidos a partir do trânsito em julgado,
mas
o dispositivo estipulou a citação como marco inicial. Tal vício, não
foi
sanado em sede de embargos de declaração na origem,
e
deve
, portanto,
ser corrigido
neste apelo.

N
este ponto,
assiste razão à apelante.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial repetitivo nº 1.740.911/DF (Tema 1002), firmou a tese de que,
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias em que a resolução ocorre por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

De acordo com tal julgamento,
não há mora anterior do vendedor se a rescisão decorre do desinteresse ou da incapacidade financeira do adquirente.
Assim, s
omente com a de
cisão judicial definitiva, que fixa o valor da
restituição
,
é que se configura a obrigação líquida e a eventual mora do incorporador em caso de descumprimento do pagamento.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema n.º 1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2103116 DF 2022/0100017-4, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento:
27/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/03/2023)
”.

Portanto, deve o dispositivo ser reformado para
se
alinhar à jurisprudência vinculante da Corte Superior.

No que diz respeito à taxa de fruição e enriquecimento indevido,
verifica-se que a
sentença de origem afastou a referida indenização sob o argumento de que a multa compensatória de 25% seria suficiente para ressarcir os prejuízos da vendedora. Contudo, tal entendimento desconsidera a prova documental
d
os autos e
o disposto na
Lei nº 13.786/2018.

No caso, o
relatório de repasses de pool hoteleiro

(
investimento imobiliário onde proprietários de flats ou quartos de hotel entregam a gestão de seus imóveis a uma administradora especializada
) indica
que a
apelada não apenas teve a unidade à sua disposição desde a entrega do Habite-se, como
também
auferiu frutos civis derivados da locação da fração imobiliária. A fruição, nesse contexto, não se limita à ocupação física do imóvel, mas compreende a disponibilidade jurídica e econômica do bem. O artigo 67-A, § 2º, inciso III, da Lei nº 4.591/1964 estabelece que o adquirente responde pelo valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato,
proporcional ao dia
, pelo período em que a unidade esteve disponibilizada.

Neste sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO 1, DA RÉ: 1)
MANUTENÇÃO DA BASE DE CÁLCULO PREVISTA NO CONTRATO PARA O CÁLCULO DA TAXA DE FRUIÇÃO. Acolhimento. Incidência da taxa de fruição estipulada em 0,5% calculada proporcionalmente aos períodos anuais de disponibilização/utilização da unidade imobiliária à concessionária (promissária compradora). Contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018. Resolução contratual atribuída exclusivamente à adquirente. Cláusula clara e expressa. Observância do artigo 35-A, inciso VI, § 2º, e do artigo 67-A, § 2º, inciso III, e §§ 3º e 4º, da Lei nº 4.591/1964. Não bis in idem com a
retenção de parte das parcelas pagas.
2) MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PARA 20%. Adequação. Percentual de 10% fixado pelo Juízo a quo que não se mostra razoável e proporcional à satisfação das despesas presumidamente suportadas pela ré com o rompimento do contrato. 3) DIES A QUO DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SER DEVOLVIDOS À AUTORA. Modificação exigida. Sentença que fixou a data da citação. Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Termo inicial que deve ser a data do trânsito em julgado desta decisão. Artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil. 4) DIVISÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Acolhimento. Caso em que não houve sucumbência mínima da autora. Artigo 86, caput, do Código de Processo Civil. APELO 2, DA AUTORA: AFASTAMENTO DA RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM OU INTERMEDIAÇÃO. Admissão. Ausência de demonstração, pela ré, de atuação de corretor de imóveis autônomo no negócio e de repasse de valores. Efetiva intermediação por terceiro não comprovada. Inteligência do artigo 722 do Código Civil. Previsão genérica da comissão no contrato insuficiente para reconhecer obrigação de pagar da consumidora aderente. Artigo 35-A, inciso III, § 2º, da Lei nº 4 .591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, que não foi observado no instrumento contratual. Não identificação de beneficiário. Tese de prescrição trienal alegada nas contrarrazões recursais prejudicada. Existência da própria corretagem que foi afastada. Impossibilidade de valer-se da natureza jurídica da comissão de corretagem para considerar prescrita parte da restituição dos valores pagos. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

(TJ-PR 00145675620228160030 Foz do Iguaçu, Relator.: Rosaldo Elias
Pacagnan
, Data de Julgamento: 08/11/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/11/2024)
”. (negritei)

Negar a retenção da taxa de fruição quando comprovado que a adquirente recebeu valores pela exploração econômica da cota imobiliária implicaria em desequilíbrio contratual e violação ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Nestes termos, c
onsiderando que o imóvel foi entregue em 05
/01/
2023
; e
que a rescisão foi declarada judicialmente, é devida a indenização pelo período de disponibilidade, limitada ao percentual legal. Note-se que o fato de ser multipropriedade não obsta a cobrança, devendo-se observar a proporcionalidade
temporal das semanas que compõem a fração da autora. Assim, a reforma da sentença é medida que se impõe para autorizar a dedução da taxa de fruição sobre os valores a serem restituídos.

Quanto à comissão de corretagem e retenção penal, a
sentença manteve a retenção em 25% do valor pago. A apelante sustenta que as deduções deveriam ser cumulativas (multa penal mais comissão de corretagem). Todavia, observa-se que o magistrado
“a quo”
fixou o teto de retenção em 25%, o que se mostra condizente com o limite máximo permitido pelo artigo 67-A, inciso II, da Lei nº 13.786/2018 para incorporações que não estejam submetidas ao regime de patrimônio de afetação.

Considerando que a soma das retenções pretendidas pela
Requerida/Apelante
superaria a razoabilidade e o próprio equilíbrio da relação consumerista, e que não houve recurso da autora para reduzir o percentual de 25%, mant
ém-se a
retenção no patamar fixado na sentença,
eis que tal montante satisfaz valores referentes à
cláusula penal e
às
despesas administrativas, devendo-se abater separadamente apenas a taxa de fruição, dada a sua natureza indenizatória pelo uso efetivo, e a corretagem, desde que demonstrada a transparência exigida pelo Tema 938 do STJ. No caso, a corretagem foi destacada no contrato, sendo legítima sua retenção separada da pena convencional, conforme autoriza o inciso I do art. 67-A da citada lei.

No que se refere aos ônus de sucumbência, verifica-se que, co
m a reforma parcial da sentença, alterando-se o termo inicial dos juros e permitindo o abatimento da taxa de fruição, a apelante obteve êxito em parte significativa de sua insurgência. Por outro lado, a autora obteve a declaração de rescisão e a restituição da maior parte dos valores pagos.
Dentro deste cenário,
configura
-se
a sucumbência recíproca, mas não
de forma
equivalente.

Mostra-se, portanto,
readequar a sucumbência.
Assim, c
onsiderando que a autora decaiu em pontos relevantes (percentual de retenção, taxa de fruição e marco dos juros), as custas e honorários devem ser redistribuídos
, fixando-se a
verba honorária em 10% sobre o valor da condenação (e não sobre o valor da causa, em respeito à ordem de preferência do art. 85, § 2º, do CPC),
cabendo à
autora
/apelada
arcar com 40% das custas e honorários,
e a requerida/apelante com os
60% restantes.

Em face do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto para:

RE
FORMAR
o termo inicial dos juros moratórios
incidentes sobre o valor a ser restituído à autora, fixando-os a partir do trânsito em julgado desta decisão, em observância ao Tema 1002 do STJ;

RECONHECER
o direito da apelante à retenção do valor correspondente à fruição do imóvel, no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculado
proporcionalmente ao dia,
em relação ao período de disponibilidade da fração (desde a entrega das chaves até a citação), devendo o montante ser apurado em liquidação de sentença;

REDISTRIBUIR
os ônus sucumbenciais, determinando que a parte autora arque com 40% (quarenta por cento) e a parte ré com 60% (sessenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes mantidos em 10% (dez por cento), porém incidindo sobre o valor atualizado da condenação (proveito econômico), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Mantém-se a sentença em seus demais tópicos.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026