Tribunal: TJMT
Processo: 0020426-97.2018.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0020426-97.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ARUAK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 02.177.686/0001-16 (APELANTE), FILIPE GIMENES DE FREITAS - CPF: 691.216.801-91 (ADVOGADO), MAURICIO CAMPIOLO - CPF: 434.280.619-34 (APELANTE), JOSE FRANCISCO CAPISTRANO DE PINHO - CPF: 815.442.517-34 (APELADO), DIEGO JUSTINIANO CAPISTRANO PINHO - CPF: 987.660.661-15 (ADVOGADO), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (APELADO), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

ARUAK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO(S):

J
OSE FRANCISCO CAPISTRANO DE PINHO
e
KARLOS LOCK

EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE ASSESSORIA, NEGOCIAÇÃO E MAXIMIZAÇÃO DE PREÇO. ALEGAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE, INCERTEZA E ILIQUIDEZ. CONTINUIDADE DAS TRATATIVAS. PRESTAÇÃO EFETIVA DOS SERVIÇOS. PRORROGAÇÃO TÁCITA DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Aruak Construtora e Incorporadora Ltda. – EPP contra sentença que, nos autos de embargos à execução opostos em face de José Francisco Capistrano de Pinho e Karlos
Lock
, julgou improcedentes os embargos, ao fundamento de que o contrato particular que embasa a execução permaneceu revestido de certeza, liquidez e exigibilidade, apesar de a venda do imóvel ter sido formalizada após o termo final inicialmente previsto no ajuste.

2.
A apelante sustenta a inexigibilidade, incerteza e iliquidez do título executivo extrajudicial, bem como a inadequação da via executiva, ao argumento de que o contrato de assessoria e negociação estava vinculado a termo de opção de compra e venda com prazo expirado, sem renovação formal, tendo a alienação sido concluída apenas posteriormente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
A questão em discussão consiste em saber: (i) se o contrato particular assinado pela devedora e por duas testemunhas permaneceu dotado de certeza, liquidez e exigibilidade, apesar da formalização da venda após o prazo inicialmente previsto; (
ii
) se houve efetiva prestação dos serviços contratados apta a amparar a cobrança; e (
iii
) se a continuidade das tratativas autoriza o reconhecimento da subsistência da obrigação, sem descaracterizar a força executiva do título.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
O documento que embasa a execução é contrato particular assinado pela devedora e por duas testemunhas, enquadrando-se, em tese, no art. 784, III, do Código de Processo Civil. A controvérsia não reside na existência formal do título, mas na alegada perda superveniente de seus requisitos executivos.

5.
A prova produzida nos autos demonstrou que não houve ruptura negocial nem celebração de negócio novo e autônomo, mas continuidade
do mesmo
iter negocial iniciado durante a vigência contratual, com o mesmo potencial comprador, até a efetiva formalização da venda.

6.
A prova oral, especialmente o depoimento da testemunha que participou diretamente das tratativas, corroborou que os apelados atuaram desde o início da negociação com o Grupo Kroton, prestando os serviços de assessoria, negociação e maximização de preço contratados.

7.
A prova documental, consistente em e-mails trocados ao longo de 2013 entre os apelados, representantes da compradora e a própria apelante, confirmou a ciência e a anuência da contratante quanto à continuidade das atividades desempenhadas, evidenciando o aproveitamento dos serviços prestados.

8.
Restou demonstrado que os apelados efetivamente realizaram a prospecção da compradora, acompanharam as tratativas e contribuíram para a maximização do valor do metro quadrado da área negociada, não se tratando de atuação periférica ou de mera expectativa de negócio.

9.
O simples decurso do prazo contratual, sem renovação formal, não afasta, por si só, a exigibilidade da obrigação quando o conjunto probatório evidencia a continuidade da relação obrigacional, a utilidade dos serviços prestados e o nexo direto entre a atuação contratada e o resultado econômico obtido.

10.
A ausência de aditamento formal não impede o reconhecimento da continuidade da execução da avença originária, à luz da boa-fé objetiva, dos
arts
. 113 e 422 do Código Civil e da vedação ao
venire
contra
factum

proprium
, sobretudo quando a contratante se beneficiou das tratativas desenvolvidas e, posteriormente, buscou afastar a obrigação.

11.
O pagamento parcial realizado pela própria recorrente após o alegado vencimento contratual reforça o reconhecimento da persistência da relação obrigacional e enfraquece a tese de completa inexigibilidade do crédito.

12.
A necessidade de apreciação do contexto fático em embargos à execução não descaracteriza, por si só, a executoriedade do título, quando a instrução apenas confirma a subsistência da obrigação e a efetiva prestação dos serviços previstos no ajuste.

13.
Inexistente causa apta a afastar a certeza, liquidez e exigibilidade do título, nem a justificar a procedência dos embargos à execução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.
Recurso conhecido e desprovido.
Mantida integralmente a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução. Majorados os honorários advocatícios recursais para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Teses de julgamento:

1.
“Permanece revestido de certeza, liquidez e exigibilidade o contrato particular assinado pela devedora e por duas testemunhas quando a prova dos autos demonstrar que a formalização posterior do negócio constituiu desdobramento das tratativas iniciadas durante a vigência do ajuste, no mesmo contexto negocial e com o mesmo adquirente.”

2.
“A ausência de renovação formal do prazo contratual não afasta, por si só, a exigibilidade da obrigação, quando evidenciada a continuidade da prestação dos serviços, o proveito econômico auferido pela contratante e a incidência da boa-fé objetiva, com vedação ao comportamento contraditório.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 784, III; CPC, art. 85, §11; Código Civil,
arts
. 113 e 422.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
2697843/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 28.10.2024,
DJe
30.10.2024; STJ, REsp 1.072.397/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma,
DJe
09.10.2009; STJ,
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
1772887/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3ª Turma, j. 30.08.2021,
DJe
03.09.2021.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
ARUAK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. – EPP
, contra a sentença (ID.
349895921
– Autos de Origem nº
0020426-97.2018.8.11.0041
), proferida pelo Juízo da
11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, que, nos autos dos
Embargos à Execução
opostos em face de
JOSÉ FRANCISCO CAPISTRANO DE PINHO
e
KARLOS LOCK
,
julgou improcedentes os embargos
, ao fundamento de que a obrigação consubstanciada no título executivo extrajudicial subsistiu após o termo final inicialmente previsto no ajuste, permanecendo o título revestido de
certeza, liquidez e exigibilidade
.

A sentença recorrida foi exarada nos seguintes termos:

“
1.

Relatório

ARUAK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
e
MAURÍCIO CAMPIOLO
, já qualificados nos autos, opuseram os presentes
Embargos à Execução
em face de
JOSÉ FRANCISCO CAPISTRANO DE PINHO
e
KARLOS LOCK
, igualmente qualificados, por dependência à Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial n.º 12441-48.2016.811.0041.

Alegam os embargantes, em suma, a inexigibilidade do título executivo extrajudicial, sob o argumento de que o "Contrato de Assessoria e Negociação com Maximização de Preço" estava estritamente vinculado a um "Termo de Opção de Compra e Venda de Imóvel Urbano" com prazo de validade determinado, findo em 30 de setembro de 2012. Sustentam que, com o vencimento do prazo sem a concretização do negócio, a obrigação contratual se extinguiu, tornando o título ilíquido, incerto e inexigível, visto que a venda efetiva do imóvel só ocorreu em novembro de 2013, no bojo de uma negociação inteiramente nova e desvinculada da anterior.

Regularmente intimados, os embargados apresentaram impugnação, defendendo a plena exequibilidade do título. Argumentaram que o serviço de assessoria e maximização do preço de venda foi efetivamente prestado de forma contínua e com a anuência dos embargantes, sendo a causa direta para a concretização do negócio com o Grupo Kroton. Sustentam que, embora o prazo formal da opção de venda tenha expirado, os seus trabalhos prosseguiram ininterruptamente, caracterizando uma prorrogação tácita do contrato, sendo devida a remuneração pelo sobrepreço obtido na venda. Informaram ainda a juntada do contrato original nos autos da execução.

O feito foi saneado, fixando-se como pontos controvertidos a origem da dívida, a efetiva prestação dos serviços e os termos da negociação entre as partes. Realizou-se audiência de instrução em 01 de outubro de 2024, com a colheita dos depoimentos pessoais do representante da parte embargante e do embargado José Francisco, bem como a oitiva de uma testemunha arrolada pelos embargados. As partes apresentaram alegações finais em forma de memoriais, reiterando as suas teses.

É o relatório.

II – Fundamentação

O cerne da controvérsia reside em verificar se a obrigação consubstanciada no título executivo extrajudicial subsistiu após o termo final previsto no contrato de opção de compra e venda ao qual estava inicialmente atrelada, e se os serviços dos embargados foram, de fato, o fator determinante para a venda do imóvel.

A tese dos embargantes fundamenta-se numa interpretação estritamente formal do prazo contratual. O representante da embargante, Sr. Maurício
Campiolo
, afirmou em seu depoimento que, vencido o prazo de aproximadamente 90 dias sem a concretização da venda,
considerou a relação jurídica extinta
. Alegou, ainda, que só veio a ter conhecimento de que a empresa compradora era o Grupo Kroton no ano de 2013, e não durante a vigência do contrato original.

Contudo, a prova produzida nos autos, em especial a prova oral, contradiz de forma contundente a versão apresentada pelos embargantes e corrobora integralmente a tese dos embargados.

O depoimento da testemunha
André Romariz Silvério
, corretor de imóveis que participou de toda a negociação, é peça-chave para o deslinde da causa. A testemunha, devidamente compromissada, foi categórica ao afirmar que
o Sr. Maurício
Campiolo
tinha conhecimento desde o início de que a compradora era o Grupo Kroton
. Esta afirmação isoladamente já fragiliza a credibilidade da narrativa do embargante.

Ademais, a testemunha esclareceu que a negociação, embora tenha "esfriado" por um período de três a quatro meses devido à morosidade da empresa compradora, foi posteriormente
"retomada", e não iniciada do zero
. Este facto demonstra que não houve uma quebra definitiva do vínculo negocial, mas sim uma continuidade, o que justifica a manutenção do contrato de assessoria que visava precisamente o êxito desta negociação específica. A existência de uma segunda autorização de venda, longe de provar uma nova e desvinculada negociação, apenas formalizou a retomada das tratativas, como confirmado pela testemunha.

O ponto mais contundente do depoimento da testemunha, no entanto, foi a
negação categórica de ter solicitado ao Sr. Maurício que efetuasse qualquer pagamento em favor do Sr. José Francisco ou da empresa PKP
. Esta declaração desconstitui por completo a justificativa apresentada pelo embargante para o pagamento incontroverso de R$ 122.000,00 e confere total verossimilhança à alegação dos embargados de que tal valor se tratou de um pagamento parcial e, portanto, de um
reconhecimento da dívida
.

Não parece plausível que um empresário realize um pagamento de vultosa quantia a um terceiro sem que reconheça a existência de uma obrigação subjacente.

O próprio embargado, Sr. José Francisco, descreveu detalhadamente o seu trabalho contínuo, atuando como principal interlocutor entre o vendedor e a compradora, mesmo após o prazo formal do contrato, e que nunca foi instruído pelo Sr. Maurício a cessar suas atividades. As trocas de e-mails juntadas aos autos, datadas de 2013, embora não reconhecidas formalmente pelo embargante em audiência, alinham-se perfeitamente com a cronologia dos factos e com os depoimentos do embargado e da testemunha, demonstrando a participação ativa e contínua do Sr. José Francisco nas tratativas que culminaram na venda.

A conduta das partes, em observância ao princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais (art. 422 do Código Civil), aponta para a prorrogação tácita do contrato de assessoria.

A inércia do embargante em notificar formalmente o fim da prestação de serviços, somada à aceitação do trabalho contínuo dos embargados e ao pagamento parcial da comissão, gerou a justa expectativa de que a remuneração seria devida caso o negócio se concretizasse, como de facto ocorreu.

Desta forma, resta claro que
o serviço de maximização de preço foi efetivamente prestado e foi condição essencial para a venda do imóvel ao Grupo Kroton
. O título executivo, portanto, representa uma obrigação
certa
(prestação de serviço de assessoria),
líquida
(valor calculado com base no sobrepreço obtido na venda, conforme cláusula contratual) e
exigível
(diante do inadimplemento do valor remanescente).

III – Dispositivo

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO IMPROCEDENTES
os presentes Embargos à Execução.

Em consequência, determino o prosseguimento da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial n.º 12441-48.2016.811.0041, nos seus ulteriores termos.

Condeno os embargantes, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo profissional, o trabalho realizado e a natureza da causa.

Intimo
as partes via DJE, por meio de seus advogados da presente sentença

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas
”
.

Em razões recursais (ID.
349895922
), a Apelante sustenta, em síntese, a
inexigibilidade, incerteza e iliquidez do título executivo extrajudicial
, ao argumento de que o “Contrato de Assessoria, Negociação com Maximização de Preço” estava expressamente vinculado ao “Termo de Opção de Compra e Venda de Imóvel Urbano”, cujo prazo se encerraria em
30/09/2012
, sem renovação documental. Afirma que, tendo a venda do imóvel ocorrido apenas em
21/11/2013
, mais de um ano após o termo final contratual, a obrigação constante do instrumento originário teria se extinguido, de modo que não seria possível admitir, em sede de execução, a subsistência da avença escrita por meio de interpretação fundada em
suposta prorrogação tácita do ajuste.

Alega, ainda, que a controvérsia instaurada depende da comprovação da efetiva continuidade dos serviços após o vencimento contratual, com apoio em e-mails, prova oral e outros elementos externos ao título, o que afastaria os requisitos próprios da via executiva. Defende, por isso, a
inadequação da execução de título extrajudicial
, sustentando que eventual pretensão dos Apelados deveria ser deduzida por
ação de cobrança
ou outra via cognitiva apta à dilação probatória, e não mediante execução lastreada em título que reputa inexigível. Ao final, requer a
reforma da sentença
, para acolhimento dos embargos à execução e extinção da execução correlata.

A parte recorrida apresenta contrarrazões (ID.
349895925
), nas quais pugna pelo
desprovimento do recurso
e pela
manutenção integral da sentença
, sustentando que o contrato foi
tacitamente prorrogado pela conduta das próprias partes
, circunstância demonstrada pela continuidade das tratativas, pela troca de e-mails ao longo de
2013
e pela prova produzida em audiência. Defende que os Recorridos permaneceram atuando na negociação, com encaminhamento de documentos, projetos e interlocução com representantes da compradora, o que corroboraria a continuidade da relação obrigacional e a efetiva prestação dos serviços contratados.

Asseveram, ainda, que a testemunha
André Romariz
, ouvida sob compromisso, confirmou que os Recorridos auxiliaram diretamente nas tratativas com o
Grupo Kroton
, tendo prestado os serviços para os quais foram contratados, inclusive no tocante à maximização do preço da venda. Destacam, ademais, a existência de
pagamento parcial de R$ 122.000,00
realizado pela Apelante após o alegado vencimento do contrato, afirmando que tal conduta revela reconhecimento da dívida e da continuidade da relação negocial, sendo incompatível com a tese recursal de completa extinção da obrigação.

Dispensado o Parecer Ministerial, em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo e preparo efetuado (ID.
351323876
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
ARUAK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO(S):

J
OSE FRANCISCO CAPISTRANO DE PINHO
e
KARLOS LOCK

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de
admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de
Apelação Cível
, interposto por
ARUAK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. – EPP
, contra a sentença proferida pelo Juízo da
11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, que, nos autos dos
Embargos à Execução
, julgou
improcedente
a pretensão da embargante, ao entendimento de que o título executivo extrajudicial permanece hígido, porquanto a obrigação nele retratada subsistiu após o termo final originalmente previsto no ajuste, diante da continuidade das tratativas e da efetiva prestação dos serviços contratados.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou que a controvérsia consistia em definir se a obrigação estampada no título executivo subsistira após o término do prazo inicialmente previsto no contrato de opção de compra e venda, bem como se os embargados efetivamente contribuíram para a concretização do negócio jurídico posteriormente firmado.

Concluiu, a partir do conjunto probatório produzido, que os exequentes continuaram a prestar os serviços de assessoria e negociação mesmo após o prazo originariamente estipulado, sendo sua atuação relevante para a venda do imóvel ao Grupo Kroton, razão pela qual reconheceu a subsistência da obrigação e a presença
dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título.

Passo ao exame das teses sustentadas pela recorrente.

Da alegada ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo extrajudicial, bem como da suposta inadequação da via executiva

Cumpre registrar, de início, que o documento que embasa a execução é
contrato particular assinado pela devedora e por duas testemunhas
, circunstância que, em tese, o enquadra como
título executivo extrajudicial
, nos termos do
art. 784, III, do Código de Processo Civil
. Assim, a controvérsia recursal não diz respeito à inexistência formal do título, mas à alegada ausência, no caso concreto, dos requisitos de
certeza, liquidez e exigibilidade
da obrigação nele consubstanciada.

Sobre tais atributos, a doutrina assinala que a obrigação certa é aquela que identifica os elementos subjetivos e objetivos da relação obrigacional; a líquida, a que se encontra quantificada ou é quantificável por simples cálculo aritmético; e a exigível, aquela suscetível de cumprimento imediato, sem submissão a termo ou condição. Nesse sentido: “Tem-se por certa a obrigação que define os elementos objetivos e subjetivos da obrigação, isto é, quem é o credor e o devedor e o que se deve. Obrigação líquida é aquela quantificada ou, pelo menos, quantificável por meio de simples cálculo aritmético. Tem-se por exigível a obrigação que é passível de cumprimento imediato, porquanto não se sujeita a termo ou condição” (WAMBIER, Teresa Arruda Alvim et al.
Primeiros comentários ao novo Código de Processo Civil: artigo por artigo
. 1. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 784).

A apelante sustenta que o título exequendo não mais ostenta tais requisitos, ao argumento de que o
Contrato de Assessoria, Negociação com Maximização de Preço
estava vinculado ao
Termo de Opção de Compra e Venda de Imóvel Urbano
, cuja vigência teria se encerrado sem renovação. Afirma que o contrato de maximização foi firmado por 60 (sessenta) dias, vinculado à opção de compra, e que, como essa opção não foi renovada, a obrigação deixou de ser certa, concluindo que a obrigatoriedade se encerraria em
01/10/2012
. Nessa linha,
defende que eventual continuidade posterior das tratativas não preservaria a força executiva do ajuste originário, mas evidenciaria a necessidade de apuração de fatos supervenientes em demanda cognitiva, sendo inadequada a via executiva.

Os apelados, por sua vez, defendem que o título permanece revestido de
certeza, liquidez e exigibilidade
, porquanto a obrigação nele consubstanciada não se extinguiu com o advento do termo final inicialmente previsto no ajuste, tendo havido continuidade das tratativas e da prestação dos serviços contratados. Sustentam que a atuação por eles desenvolvida, consistente em assessoria, negociação e maximização de preço, foi efetiva e contribuiu diretamente para a concretização da venda do imóvel ao mesmo comprador com quem já vinham sendo conduzidas as negociações. Asseveram, ainda, que a discussão instaurada não afasta a higidez do título nem torna inadequada a via executiva, sobretudo porque os elementos constantes dos autos evidenciam a subsistência da relação obrigacional, reforçada, inclusive, pelo pagamento parcial realizado pela própria devedora após o alegado vencimento contratual.

A construção recursal, todavia, não se sustenta diante da prova produzida nos autos.

Com efeito, a prova oral colhida em audiência revela-se especialmente relevante, notadamente porque a testemunha
André Romariz
foi o corretor que participou diretamente dos dois instrumentos negociais mencionados pela apelante: no primeiro, na condição de
pessoa física
, e, no segundo, vinculado à
pessoa jurídica
. Justamente por estar inserido em ambos os momentos da relação negocial, sua narrativa assume particular relevo para o deslinde da controvérsia.

A prova oral colhida em audiência de instrução corrobora essa dinâmica. A testemunha
André Romariz Silvério
, corretor de imóveis que também atuou na transação, desde as primeiras tratativas até a conclusão do negócio, aduziu em Juízo que:

(2 minutos 2 segundos
)
Esse
negócio que foi
pro
pessoal da Kroton que me procurou, né?

E eu conversando com o Carlos, o Carlos me indicou Francisco, seu Francisco.

Que ele tinha uma área
pra
me oferecer. Então, como o início foi esse e, desde então, a gente é, fez tratativas diretamente, como o Francisco. Eu não conheci o Maurício ainda. Ele, a tratativa inicial no toda foi com o Francisco. (2 minutos 28 segundos)

(...)

( 3
minutos 6 segundos)

Aham
, o senhor pode me dizer se o José Francisco trabalhou com o seu Maurício.

Qual que era o papel dele? Nesse contrato, qual que era o papel dele no contrato? Você sabe dizer isso.

Bom relação
ao Maurício,
tá
que eu me lembro e eu fazia parte da corretagem? Então, eu era corretor. E eu me lembro que o Zé Francisco ele tinha um contrato. Com o Mauricio
Campiolo
, né?

Esse contrato ele tinha de maximização de preço. E, o senhor sabe dizer se esse trabalho foi executado pelo José? Se a expectativa foi maior da venda ou foi menor que o senhor sabe dizer que assim?

Quando me passaram o valor, eu estava trabalhando no valor montante, né? É, mas eu acredito, sim, foi feito todo o serviço pelo
pelo
Francisco. (4 minutos 4 segundos)

Tá o senhor Mauricio
Campiolo
? Ele passou para o Senhor duas opções de venda certo? Uma em 30 de julho 2012
tá
? Página 21 do processo de execução. Eles primeira e a segunda, a segunda foi juntada pelo seu Maurício e essa primeira para juntar, né? Na execução, assinado pelo Maurício também.

(..) inaudível

O senhor consegue me explicar
Sr
André, por qual motivo foi feito? Em 2 opções de venda, uma
pro
senhor
pessoa
física e a segunda em 15 de junho, 2013. Agora, na sua empresa, representada pelo senhor. Que que foi essa situação, que teve 2 opções de venda?

Bom, Eu Acredito que tenha sido porque como demorou muito essa transação dessa venda, doutor, foi mais 1 ano. Que é assim. Houve muita morosidade da empresa contratada. Bom que estava querendo comprar. É a Kroton é educacional sim, né? Então eles demoraram demais. Era um valor alto e é normal. Ali foi falado dos valores e eles aceitaram né. Só que aí depois vim, passou 2 ou mais de 3 meses sem evoluir o negócio. Aí quando evoluiu, eu terminei a venda. Foi isso que aconteceu.

Então, senhor, prestou serviço de corretagem? Sim, no início até o fim, certo? É desde o início, foi a empresa Kroton?

Sim, o senhor sabe dizer se o senhor Maurício tinha conhecimento, o senhor deve se
recorda
de e-mails trocados com o senhor Mauricio?

Sim, sabia, deixa.

Você acredita que ele sabia disso, né?

É.

É quando o senhor recebeu o senhor se recorda o valor que você recebeu André, de comissão? Lembra? Lembra, você pode nos falar, por favor?

Isso foi um questionamento, né? Que eu não estava de acordo, porque até então era 100% de comissão. E aí, depois de tanto tempo de trabalho, Maurício quis me
paga
só 3%? E eu acabei aceitando. Só que eu tinha outros parceiros junto comigo, né? E quando eu aceitei, eu, eu recebi esse o valor e separei metade da minha comissão para o outro corretor, ele. Ele. Ele não acreditou em mim, ele achou que eu tivesse recebido todo montante e entrou com uma ação contra a minha pessoa depois.

E aí, foi o advogado do Maurício que me defendeu porque o Maurício viu que eu estava certo, não tem
porquê
eu pegar a comissão de ninguém, que eu recebi 3% e eu dividi metade com ele, só que ele não acreditou e ele entrou contra a mim e ARUAK. Esse outro corretor o Fabrício.
(
7
minutos 30 segundos)

E o que essa prova demonstrou foi que a negociação com a
Kroton
permaneceu a mesma do início ao fim, tendo apenas se prolongado no tempo em razão da demora da compradora para conclusão de operação de maior vulto, circunstância normal em negócios dessa natureza. Ficou evidenciado, assim, que não houve ruptura negocial, nem celebração de negócio novo, autônomo e desvinculado das tratativas originárias, mas simples continuidade de um mesmo iter
negocial.

Tal circunstância afasta a tese da apelante de que o decurso do prazo e a ausência de renovação formal da opção de compra e venda seriam suficientes, por
si só, para esvaziar a executoriedade do título. Ao contrário, os autos evidenciam que os apelados efetivamente realizaram, ainda no período contratual, os serviços para os quais foram contratados, consistentes na
prospecção da compradora Kroton
, na condução das tratativas e negociações e na atuação voltada à
maximização do valor do metro quadrado
da área negociada, sendo que a continuidade posterior apenas permitiu a conclusão do mesmo negócio jurídico já iniciado, com a efetiva concretização da venda e da maximização do preço.

A prova documental também demonstra essa continuidade: e-mails trocados entre os Apelados e os representantes do Grupo Kroton, com cópia para a Apelante, datados de
abril, maio e novembro de 2013
, demonstram que a Recorrente não apenas tinha ciência, mas
permitiu a continuidade das atividades
realizadas pelos recorridos, beneficiando-se diretamente da evolução do negócio jurídico até sua conclusão.

Vê-se, portanto, que o cerne da insurgência recursal está em atribuir ao decurso do prazo contratual o efeito de afastar os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título. Todavia, demonstrado que a negociação posteriormente concluída constituiu desdobramento do mesmo negócio iniciado sob a vigência do contrato de maximização, não há como acolher a alegação de perda da força executiva do ajuste.

Isso porque o contrato não pode ser interpretado de forma estanque, com abstração da conduta posteriormente adotada pelas partes e da realidade negocial efetivamente demonstrada nos autos. No caso concreto, os elementos probatórios evidenciam que os apelados realizaram, ainda no período contratual, a prospecção da empresa
Kroton
, bem como desenvolveram as tratativas e negociações voltadas à concretização do negócio e à
maximização do valor da área negociada
, nos exatos termos ajustados. As tratativas subsequentes, longe de descaracterizarem a avença originária, apenas demonstram a continuidade da atividade negocial já iniciada, a qual se protraiu até o desfecho da negociação, com a efetiva aquisição do imóvel pelo mesmo comprador e em condições compatíveis com o objetivo contratual de maximização do preço.

Esse aspecto é particularmente relevante porque o contrato discutido nos autos não se resume à simples intermediação episódica entre vendedor e
comprador. Conforme delineado na relação jurídica estabelecida entre as partes, o objeto avençado envolvia
serviços de assessoria, negociação e maximização de preço
, isto é, atuação negocial mais ampla, voltada não apenas à aproximação inicial, mas também ao acompanhamento das tratativas e à obtenção de proposta economicamente mais vantajosa ao alienante.

Sob tal perspectiva, o fato de a compra e venda somente ter sido formalizada em momento posterior ao termo inicialmente previsto não conduz, por si só, à extinção da obrigação. Ao contrário, uma vez demonstrado que, durante o período contratual, os apelados atuaram em relação ao mesmo potencial comprador, promovendo negociações destinadas à maximização do preço e contribuindo para a evolução do negócio, tem-se por evidenciada a subsistência da obrigação reclamada.

Não se está, portanto, diante de negócio novo, autônomo e inteiramente dissociado da contratação originária. Os elementos constantes dos autos evidenciam que a alienação posterior representou desdobramento das tratativas anteriormente desenvolvidas, e não ruptura com a atividade já desempenhada pelos apelados. Daí por que o êxito do negócio não pode ser artificialmente apartado dos serviços que o antecederam e o viabilizaram.

A posterior formalização da venda, assim, não desnatura a utilidade nem a eficácia do trabalho anteriormente desenvolvido. Antes, indica que as atividades desempenhadas pelos apelados foram concretas e aptas a produzir o resultado econômico buscado pela contratante, tanto que o comprador que ao final celebrou a avença foi justamente aquele com quem as tratativas haviam sido iniciadas e desenvolvidas a partir da atuação dos contratados.

Também por isso a hipótese não se equipara à corretagem simples, em que, esgotado o prazo contratual, a venda é realizada posteriormente por atuação exclusiva de terceiro estranho ao ajuste originário.
Aqui, o núcleo do contrato consistia precisamente na
maximização de preço
, e os apelados comprovaram atuação útil e efetiva no iter negocial que culminou com a alienação do imóvel ao
mesmo adquirente com quem as tratativas haviam sido desenvolvidas, inclusive com a elevação do valor pretendido de
R$ 300,00/m2 para R$ 400,00/m2
.

Ademais, a recorrente não aponta, de forma específica, vício concreto na execução material desses serviços, concentrando
sua
insurgência na tese de que a obrigação, por ter se projetado no tempo, não mais poderia ser exigida pela via executiva.
Ocorre que a necessidade de exame do contexto fático em sede de embargos à execução não descaracteriza, por si só, a executoriedade do título, sobretudo quando a instrução realizada apenas confirma a persistência da relação obrigacional e o proveito econômico auferido pela contratante.

Os elementos dos autos também demonstram que houve anuência, ao menos tácita, da recorrente com a continuidade das atividades desempenhadas pelos apelados, especialmente diante da evolução das tratativas e da manutenção do diálogo negocial em torno da alienação do imóvel. Tal comportamento mostra-se incompatível com a pretensão posterior de afastar integralmente a exigibilidade da obrigação, sobretudo quando os serviços desenvolvidos se revelaram úteis à concretização do negócio.

Não se apresenta como razoável, à luz da
boa-fé objetiva
, admitir que a parte contratante usufrua da aproximação negocial, das tratativas desenvolvidas e do trabalho de maximização do preço realizado pelos apelados, beneficiando-se do resultado econômico produzido, para, apenas ao final, sustentar que a remuneração não seria devida por ter a formalização do negócio ocorrido em momento posterior ao inicialmente previsto. Tal compreensão importaria prestigiar comportamento contraditório em detrimento da realidade negocial efetivamente demonstrada nos autos.

Nesse contexto, o
pagamento parcial
realizado pela própria recorrente após o alegado vencimento contratual revela-se elemento particularmente relevante, porquanto reforça o reconhecimento da utilidade dos serviços prestados e da continuidade da relação obrigacional, enfraquecendo sensivelmente a tese de completa inexigibilidade do crédito.

Assim, não prospera a alegação de inadequação da via executiva. Reconhecida a efetiva prestação dos serviços contratados, a continuidade das tratativas com o mesmo comprador, a obtenção de resultado útil em favor da contratante e a subsistência da obrigação retratada no título, remanescem preservados os requisitos de exigibilidade do crédito perseguido.

2. Da alegada inexistência de prestação de serviços apta a amparar a cobrança

A apelante sustenta que não restou suficientemente demonstrada a prestação de serviços apta a justificar a cobrança perseguida, porquanto a exigibilidade do crédito dependeria da comprovação de fatos posteriores ao prazo contratual, mediante elementos externos ao título, especialmente quanto à continuidade das tratativas e à relevância da atuação dos apelados para a venda posteriormente concretizada.

Os apelados, por sua vez, afirmam que os serviços foram efetivamente prestados nos exatos termos contratados, consistentes em assessoria, negociação e maximização de preço, tendo sua atuação se desenvolvido de forma útil e contínua nas tratativas que resultaram na alienação do imóvel, o que, segundo defendem, comprova a legitimidade da cobrança.

Sem razão a recorrente.

Os elementos constantes dos autos evidenciam que os recorridos efetivamente executaram, no período de vigência contratual, os serviços ajustados com a apelante, consistentes na prospecção do comprador, na realização de tratativas e negociações e na atuação voltada à maximização do valor do metro
quadrado da área objeto da alienação. Trata-se, a meu sentir, de circunstância incontroversa no feito. As tratativas posteriores, referidas sob a ótica de continuidade tácita do vínculo, não se prestam a suprir eventual insuficiência da prestação originária, mas, ao revés, reforçam que os trabalhos desenvolvidos durante o período contratual foram efetivos, úteis e aptos a culminar, em momento posterior, na concretização do negócio jurídico.

Em outras palavras, os autos não revelam simples expectativa negocial frustrada ou atuação meramente periférica dos apelados. Ao contrário, demonstram que a atividade contratada foi efetivamente desenvolvida e produziu resultado útil para a contratante, de modo que a cobrança perseguida encontra suporte na própria execução dos serviços ajustados.

3. Do alegado descabimento do reconhecimento de prorrogação tácita do ajuste contratual

A apelante sustenta que o contrato não poderia ser considerado tacitamente prorrogado após o termo final nele previsto, por inexistir aditamento formal, de modo que eventual continuidade das tratativas configuraria, quando muito, nova avença verbal, sem força executiva.

Os apelados, por sua vez, defendem que a relação obrigacional não se extinguiu com o simples advento do termo final, pois os serviços contratados continuaram a ser desenvolvidos no contexto do mesmo negócio jurídico, com o mesmo comprador e em proveito da contratante, de modo que a continuidade da execução contratual não descaracteriza o ajuste originário, mas apenas evidencia sua persistência fática.

A tese recursal, contudo, não merece acolhimento.

Conforme já ressaltado, os atos posteriores ao término do período contratual não servem para instituir obrigação nova e autônoma, mas para evidenciar que as tratativas iniciais efetivamente foram realizadas e alcançaram o objetivo contratual de maximização dos valores pretendidos pela contratante. Esse aspecto assume especial relevo, porquanto ficou demonstrado nos autos que o
desfecho negocial decorreu das tratativas iniciadas no período de vigência do ajuste e posteriormente continuadas, o que reforça a conclusão de que o resultado útil obtido pela apelante guarda nexo direto com os serviços prestados pelos apelados
desde o início do contrato celebrado
.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
reconhece a natureza de título executivo aos contratos de prestação de serviços quando os efei
tos atingidos são decorrentes dos trabalhos realizados, vejamos
:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. EMISSÃO DE PASSAGENS AÉREAS. CONTRATO ASSINADO POR DUAS TESTEMUNHAS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. COMPROVAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O contrato assinado por duas testemunhas é título executivo extrajudicial, de modo que é instrumento hábil a amparar o processo de execução. 2. O Tribunal estadual assentou que a execução não foi amparada unicamente nas duplicatas, mas também em contrato de prestação de serviços, que, assinado por duas testemunhas, seria título executivo. Ainda, a Corte local asseverou que foi demonstrada de forma suficiente a prestação do serviço, em consonância com a previsão contratual, não tendo sido impugnada a emissão das passagens minuciosamente discriminadas, sendo a dívida líquida, certa e exigível. Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória e interpretação de cláusula contratual, em afronta às Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2697843 PR 2024/0252094-5, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/10/2024)

CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. (...) Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.”
(
REsp 1.072.397/RS
, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma,
DJe
09/10/2009).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO. PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS .
COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS E DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS
NºS
5 E 7/
STJ .
ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE E ERRO MATERIAL NÃO VERIFICADOS. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nºs
2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Na hipótese, o acolhimento da tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas
nºs
5 e 7/STJ. 4. Agravo interno não
provido.

(STJ -
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
: 1772887 DF 2020/0261879-2, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 30/08/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
03/09/2021)

Embora a hipótese dos autos apresente contornos próprios, por envolver contrato de assessoria, negociação e maximização de preço, a razão adotada no
s
referido
s
precedente
s
se revela aplicável à espécie, na medida em que igualmente
reconhece a executoriedade do contrato e
prestigia o nexo entre os serviços prestados e o resultado negocial posteriormente concretizado.

No âmbito das relações obrigacionais, a interpretação do negócio jurídico deve observar a
boa-fé objetiva
, os usos da relação contratual e o comportamento concretamente adotado pelas partes, nos termos dos
arts
. 113 e 422 do Código Civil
. Assim, a ausência de aditamento formal não impede, por si só, o reconhecimento da continuidade da relação obrigacional quando os atos subsequentes demonstram a manutenção do vínculo negocial e o aproveitamento dos serviços prestados.

No caso concreto, a própria dinâmica negocial demonstrada nos autos revela que a avença originária continuou a produzir efeitos práticos, não porque tenha surgido contrato inteiramente novo, mas porque os serviços contratados seguiram irradiando resultados no mesmo contexto negocial para o qual foram celebrados. A apelante anuiu à continuidade das tratativas, auferiu o proveito econômico decorrente da atuação desenvolvida e, posteriormente, buscou afastar a
subsistência da obrigação sob fundamento incompatível com sua conduta anterior. Tal postura não se harmoniza com a
boa-fé objetiva
e atrai a vedação ao
venire
contra
factum

proprium
, na medida em que impede à parte adotar comportamento contraditório em prejuízo de quem legitimamente confiou na persistência dos efeitos da relação obrigacional.

Soma-se a isso a circunstância de ter havido
pagamento parcial
posterior ao alegado vencimento contratual, elemento que reforça a conclusão de que a própria devedora reconheceu a persistência da obrigação, não lhe sendo lícito, em momento posterior, adotar comportamento contraditório em afronta à boa-fé objetiva.

Desse modo, o reconhecimento da prorrogação tácita, nas circunstâncias delineadas nos autos, não representa criação de obrigação nova desprovida de lastro documental, mas simples afirmação da continuidade de execução da avença originária, à luz da conduta concretamente praticada pelas partes.

Do pedido de reforma da sentença para acolhimento dos embargos à execução e extinção da execução correlata

Diante da rejeição das teses recursais, não há espaço para a reforma pretendida.

A sentença apreciou adequadamente a controvérsia e concluiu, com base no acervo probatório, que o título executivo extrajudicial permanece exigível, não se verificando qualquer causa apta a ensejar a procedência dos embargos à execução.

Assim, a manutenção integral do
decisum
é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para MANTER INTEGRALMENTE a sentença recorrida, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, acrescidos dos expostos neste voto.

Condeno a Apelante ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência recursal, que MAJORO
para
1
5
% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026