Tribunal: TJMT
Processo: 1002544-61.2025.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002544-61.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JONATHAS MENDES GOBBI - CPF: 011.752.321-65 (APELADO), MAXWELL LATORRACA DELGADO - CPF: 883.978.311-34 (ADVOGADO), AMARILDO LUIS MARTINS - CPF: 502.207.481-87 (APELADO), S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (APELANTE), OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - CPF: 317.005.378-73 (ADVOGADO), COMPARTILHA CLUB LTDA - CNPJ: 33.037.617/0001-30 (APELANTE), REGINALDO DOS REIS CARVALHO JUNIOR - CPF: 015.485.831-54 (APELANTE), S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), REGINALDO DOS REIS CARVALHO JUNIOR - CPF: 015.485.831-54 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. GRUPO ECONÔMICO. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. DIREITO DE REGRESSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de multipropriedade, declarando rescindidos os contratos, condenando a apelante à restituição integral de R$ 10.566,60, ao pagamento de cláusula penal de 50% sobre o valor restituído e à indenização por danos morais de R$ 5.000,00.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a apelante possui legitimidade passiva para responder pela rescisão do contrato de multipropriedade, considerando que não celebrou o contrato principal de compra e venda e atua exclusivamente na administração e intercâmbio de férias; e (ii) saber se é viável, em sede de apelação, a inclusão da terceira empresa no polo passivo como responsável principal pela condenação.

III. Razões de decidir

3. A existência de vínculo contratual direto entre os autores e a apelante, materializado no "Contrato de Adesão ao Programa Compartilha Club", firmado no mesmo contexto negocial da aquisição da multipropriedade, afasta a alegação de ilegitimidade passiva.

4. A apelante integra a cadeia de fornecimento ao ofertar serviços de intercâmbio como parte do pacote de benefícios da multipropriedade, agregando valor ao negócio principal e apresentando-se ao consumidor como parceira essencial do empreendimento, o que atrai a aplicação da teoria da aparência.

5. A responsabilidade solidária dos fornecedores que atuam conjuntamente na oferta, comercialização e administração de produto ou serviço está expressamente prevista no art. 7º, parágrafo único, c/c art. 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, evidenciada pela identidade visual comum, canais unificados de atendimento e documentos contratuais interligados.

6. A pretensão de inclusão da terceira empresa no polo passivo, em sede recursal, para fins de condenação direta, é juridicamente inviável, por importar em violação aos princípios do contraditório, da ampla defesa e do juiz natural, além de configurar supressão de instância.

7. Assiste à apelante o direito de regresso em face da empresa apontada como responsável principal, a ser exercido em ação autônoma, nos termos do art. 283 do Código Civil, após o cumprimento da obrigação perante os consumidores.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:

"1. A empresa que firma contrato de adesão coligado à aquisição de multipropriedade, ofertando serviços complementares que agregam valor ao negócio principal e se apresentando ao consumidor como integrante do empreendimento, possui legitimidade passiva e responde solidariamente com os demais fornecedores, nos termos da teoria da aparência e do art. 7º, parágrafo único, do CDC. 2. É inviável a inclusão de terceiro no polo passivo em sede de apelação para fins de condenação direta, cabendo à parte condenada exercer eventual direito de regresso em ação autônoma."

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º; CC, art. 283; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Ap. Cív. n.º 1045043-31.2023.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 28/01/2026; TJMT, Ap. Cív. n.º 1001067-79.2023.8.11.0006, Rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; TJMT, Ap. Cív. n.º 1002173-55.2025.8.11.0055, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 28/01/2026.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
COMPARTILHA CLUB LTDA.
em face da sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais
, ajuizada por
JONATHAS MENDES GOBBI
e
AMARILDO LUIS MARTINS
.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade e condenar a apelante, à devolução integral e imediata da quantia de
R$ 10.566,60
(referente à soma da entrada, da comissão de corretagem e das parcelas do financiamento efetivamente pagas), bem como ao pagamento de cláusula penal correspondente a 50% sobre o valor a ser restituído, além de indenização por danos morais fixada em
R$ 5.000,00.

Alega o recorrente que figura como parte manifestamente ilegítima para compor o polo passivo da lide, sustentando que o contrato principal de promessa de compra e venda da fração imobiliária, em regime de multipropriedade, foi celebrado exclusivamente entre os autores e a empresa SPE Mirante Investimentos Imobiliários S/A, a qual sequer integra a lide. Aduz, ainda, que sua atuação no mercado se restringe à administração e ao intercâmbio de semanas de férias, serviço turístico que não foi solicitado nem usufruído pelos apelados.

Argumenta que não integra a cadeia de fornecimento vinculada à construção civil, à incorporação ou à venda de imóveis, inexistindo nexo de causalidade ou solidariedade que lhe possa ser imputado em razão do atraso na entrega da obra. Invoca, outrossim, as balizas regulatórias previstas no art. 6º da Deliberação Normativa Embratur nº 378, que delineiam o alcance de suas atividades.

Assevera, que os pagamentos realizados pelos consumidores foram destinados exclusivamente à promitente vendedora e ao empreendimento imobiliário.

Por fim, requer o provimento do recurso, para que seja declarada sua ilegitimidade passiva, com a consequente extinção do feito em relação a si; subsidiariamente, pugna pela limitação da condenação à responsável principal, com a inversão dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões,
JONATHAS MENDES GOBBI
e
AMARILDO LUIS MARTINS
, refutam a tese de ilegitimidade passiva, amparando-se na Teoria da Aparência e na ratio protetiva do Código de Defesa do Consumidor.

Aduz, ainda, que a recorrente chancelou o negócio ao ofertar seus serviços de intercâmbio de forma coligada à aquisição da cota imobiliária, integrando a cadeia de fornecimento e consumo, de modo que se evidencia a responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, e no art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

Sustenta, também, que, evidenciada a culpa pela não entrega do imóvel, é devida a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores.

Por fim, requer o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença e a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal.

Foi recolhido o preparo recursal no Id. 357779895.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
COMPARTILHA CLUB LTDA
. contra sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
ação declaratória de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais
, ajuizada por
JONATHAS MENDES GOBBI e AMARILDO LUIS MARTINS,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade e condenar a apelante, à devolução integral e imediata da quantia de
R$ 10.566,60
(referente à soma da entrada, da comissão de corretagem e das parcelas do financiamento efetivamente pagas), bem como ao pagamento de cláusula penal correspondente a 50% sobre o valor a ser restituído, além de indenização por danos morais fixada em
R$ 5.000,00.

Inicialmente, verifico a presença dos pressupostos de admissibilidade, razão pela qual conheço do recurso.

Depreende-se dos autos que os autores, em
junho de 2021
, durante viagem a Caldas Novas/GO, foram atraídos por oferta de multipropriedade imobiliária no empreendimento
“Resort do Lago Park
” e firmaram contrato para aquisição da unidade autônoma nº 104, Bloco 1, pelo valor de
R$ 34.990,00
(trinta e quatro mil novecentos e noventa reais).

Convencionou-se o pagamento de
R$ 3.499,00
(três mil, quatrocentos e noventa e nove reais) a
título de entrada
, sendo o saldo remanescente parcelado em
90 (noventa) prestações mensais
, reajustáveis monetariamente, no valor de
R$ 349,90
(trezentos e quarenta e nove reais e noventa centavos), por meio de boleto bancário, com vencimento
da primeira parcela em 10/05/2022 e da última em 10/10/2029.

Sustentam o descumprimento contratual por parte das requeridas,
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, COMPARTILHA CLUB
e
REGINALDO DOS REIS DE CARVALHO JUNIOR
, em razão do atraso substancial na entrega do imóvel, prevista para
junho de 2022
, a qual não se concretizou até a propositura da presente ação, em
22 de janeiro de 2025.

Aduzem, ainda, que a negociação ocorreu sob forte apelo emocional, caracterizando “venda emocional”, sem que lhes fosse oportunizada a análise detida das cláusulas de um contrato de adesão.

Requereram a declaração de rescisão do contrato de compra e venda firmado, a condenação das rés à restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, a aplicação de multa contratual, a declaração de nulidade de cláusulas consideradas abusivas e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Cumpre registrar que a magistrada de primeiro grau reconheceu a
ilegitimidade passiva SPE RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA,
em razão de ter sido demonstrado

por meio de documentos públicos ids.190006784 e seguintes, ser pessoa jurídica distinta, com CNPJ (20.269.496/0001-00) e quadro societário próprios, sem qualquer evidência de que componha o mesmo grupo econômico da vendedora.

E pelas mesmas razões, constou na decisão recorrida que a ação deve ser extinta em relação ao requerido
Reginaldo dos Reis Carvalho Junior
, ao fundamento de que:
“Embora figure como representante legal da corré Compartilha Club, não há nos autos qualquer alegação ou prova de que tenha agido com excesso de poderes ou em violação à lei ou ao contrato social, de modo a justificar a desconsideração da personalidade jurídica e sua responsabilização pessoal
.
A pretensão é dirigida à pessoa jurídica, e não ao seu administrador.”

Transcrevo dispositivo final da sentença (Id. 356129371):

“Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na
ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais com pedido de liminar
ajuizada por
Jonathas Mendes Gobbi
e
Amarildo Luis Martins
em face de
Spe Resort Do Lago Caldas Novas Ltda
,
Compartilha Club Ltda.
e
Reginaldo Dos Reis Carvalho Junior
, para:

a)
Acolher
a preliminar de ilegitimidade passiva e, em consequência,
JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
, em relação aos requeridos Spe Resort do Lago Caldas Novas Ltda e Reginaldo dos Reis Carvalho Junior, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

b)
Confirmar
a tutela de urgência anteriormente deferida;

c)
Declarar
rescindidos o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade" e o "Contrato de Adesão ao Programa Compartilha Club", por culpa exclusiva da parte vendedora;

d) Condenar a requerida a restituir aos autores, de forma integral e à vista, a quantia de
R$ 10.566,60 (dez mil, quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta centavos)
, referente à soma da entrada, comissão de corretagem e parcelas do financiamento efetivamente pagas, acrescida de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei nº 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar da citação (juros) e de cada desembolso (correção), respectivamente;

e)
Condenar
a requerida ao pagamento de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e
Selic
para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e do arbitramento, respectivamente;

f)
Condenar
a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.”

Como relatado, em sede preliminar, a apelante,
Compartilha Club,
sustenta a sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, alegando ser empresa que realiza intercâmbio de férias para adquirentes de imóveis em multipropriedade. Portanto, sua responsabilidade é limitada ao serviço oferecido de intercâmbio, o qual nunca

fora solicitado pela parte apelada e pelo qual não recebeu nenhum valor.

Afirma que todos os pedidos e causa de pedir vinculam exclusivamente a empresa
SPE MIRANTE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS S/A,
responsável pela venda da unidade imobiliária e a única que recebeu o valor pago pela parte autora a título de compra e venda e que não faz parte da lide.

Todavia, as alegações preliminares não merecem acolhimento, à luz do conjunto fático-probatório dos autos e do regime jurídico aplicável à espécie.

Com efeito, consta dos autos “Contrato de Adesão ao Programa Compartilha Club” devidamente firmado pelos autores e pela própria
Compartilha Club Ltda., na qualidade de CONTRATADA
, instrumento que integrou o mesmo contexto negocial da aquisição da multipropriedade no empreendimento denominado
“Resort do Lago Park
”
(Id. 356127866). Trata-se, portanto, de vínculo contratual direto, que afasta, por si só, a alegação de ausência de pertinência subjetiva ou de atuação meramente acessória.

Além disso, verifica-se que os documentos contratuais e acessórios indicam central de atendimento vinculada à marca “Compartilha Club”, com divulgação de canal oficial de contato e rede social relacionada ao empreendimento, circunstância que, sob a ótica do consumidor médio, reforçam a percepção de atuação da empresa ré na oferta, contratação e suporte ao negócio jurídico.

Ademais, a
Compartilha Club

Ltda
ofertou como parte do pacote de benefícios da aquisição da cota imobiliária,

o programa de intercâmbio, atraindo o consumidor e agregando valor ao negócio principal.

Aplica-se, portanto, a
teoria da aparência
e a regra da responsabilidade solidária prevista no parágrafo único do artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor.

A Compartilha Club, ao se apresentar como parceira e parte do produto oferecido,

tornando extremamente difícil para o consumidor/contratante a identificação da empresa com a qual ele contrata, bem como a compreensão da estrutura do conglomerado econômico em que as empresas se inserem, razão pela qual, torna-se solidariamente responsável perante o consumidor por eventuais falhas na prestação do serviço como um todo.

Nesses termos, não há que se falar em ilegitimidade passiva da
Compartilha Club

Ltda,
para figurar no polo passivo da ação.

Sob essa perspectiva, confiram-se julgados deste Eg. Tribunal de Justiça:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME: 1. Recursos de apelação cível interpostos contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas e indenização. A sentença: (i) confirmou a liminar; (ii) declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade celebrado entre as partes; (iii) condenou solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, incluindo corretagem; (iv) aplicou cláusula penal de 50% sobre o montante a ser restituído; e (v) fixou honorários sucumbenciais em 15% do valor da condenação. As apelantes alegam, em síntese, ilegitimidade passiva, culpa da autora pelo inadimplemento contratual e ilegalidade da cláusula penal imposta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se duas das requeridas são partes legítimas para figurar no polo passivo; (ii) apurar se a autora incorreu em inadimplemento contratual relevante; (iii) estabelecer se a cláusula penal invertida é aplicável à hipótese; e (iv) determinar a necessidade de redistribuição do ônus da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR: 3.
A existência de vínculo contratual direto com a autora, bem como a atuação conjunta das empresas rés na oferta e administração do empreendimento, evidenciada por identidade visual comum, canais unificados de atendimento e documentos interligados, legitima as requeridas a figurarem no polo passivo da demanda
. 4. As rés fazem parte da mesma cadeia de fornecimento e atuam em regime de interdependência, configurando responsabilidade solidária nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor. 5. A mora da autora é constatada a partir da interrupção dos pagamentos em março de 2023; contudo, tal inadimplemento não afasta o direito à rescisão, uma vez que o empreendimento não foi entregue nem no prazo contratual, nem dentro do período de tolerância. 6. A obrigação de entrega do imóvel é objetiva e independe da adimplência individual do consumidor em empreendimentos de multipropriedade, sendo ilegítima a manutenção compulsória do vínculo contratual diante da inércia das fornecedoras. 7. A coexistência de mora entre as partes caracteriza culpa recíproca, razão pela qual se afasta a aplicação da cláusula penal invertida, que pressupõe inadimplemento exclusivo da parte fornecedora. 8. A redistribuição do ônus sucumbencial se impõe diante do parcial provimento dos recursos, na proporção de 70% para as rés e 30% para a autora, mantendo-se a base de cálculo e o percentual dos honorários fixados na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE: 9. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:
1. Integra o polo passivo da demanda a empresa que figura diretamente no contrato de multipropriedade ou que, por meio de vínculo contratual ou documental, participa da relação jurídica de consumo estabelecida com o adquirente
. 2. A entrega do imóvel em regime de multipropriedade é obrigação objetiva, não podendo ser inviabilizada pelo inadimplemento individual do adquirente. 3. A cláusula penal invertida não é devida quando caracterizada a culpa recíproca entre as partes. 4. A redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais é cabível quando houver parcial procedência dos pedidos em face de ambas as partes.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 82, §2º, 85, §§2º e 11, e 86; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Ap. Cív. nº 1012878-38.2017.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 04.03.2020; TJMT, Ap. Cív. nº 0057118-71.2013.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 03.04.2019; TJMT, Ap. Cív. nº 24.74/2018, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 01.08.2018.” (N.U 1045043-31.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 02/02/2026). (grifo nosso)

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E
INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. GRUPO ECONÔMICO. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA
. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. CULPA DAS VENDEDORAS. DEVOLUÇÃO DE VALORES COM RETENÇÃO MODERADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA EM GRAU RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e KAWANA PARK LTDA DESPROVIDO.

I. Caso em exame: 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, em razão do atraso na entrega do empreendimento, com condenação das rés à restituição dos valores pagos, retenção de 25%, multa contratual de 10% e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão: 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça em grau recursal; (ii) saber se as empresas rés são partes legítimas para figurar no polo passivo, à luz da teoria da aparência e da existência de grupo econômico; (iii) saber se o atraso na entrega do empreendimento, atribuído à pandemia da COVID-19, afasta a responsabilidade das vendedoras; e (iv) saber qual o percentual adequado de retenção dos valores pagos na hipótese de rescisão contratual por culpa do fornecedor.

III. Razões de decidir: 3. A gratuidade da justiça pode ser concedida à pessoa jurídica, de forma excepcional e restrita, quando demonstrada a impossibilidade momentânea de arcar com as despesas processuais, o que restou evidenciado nos autos quanto ao preparo recursal. 4.
A atuação integrada das empresas, a identidade de endereço, a confusão patrimonial e a apresentação conjunta do empreendimento perante o consumidor caracterizam grupo econômico, atraindo a responsabilidade solidária, nos termos da teoria da aparência e do risco da atividade.
5. O atraso na entrega do empreendimento, mesmo considerado o prazo de tolerância contratual, configura inadimplemento das vendedoras, sendo a pandemia da COVID-19 fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento imobiliário. 6. Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, é devida a restituição dos valores pagos, admitida a retenção moderada de 25%, suficiente para recompor despesas administrativas, já incluída a comissão de corretagem, além da multa contratual prevista. 7. O exercício regular do direito de recorrer, ainda que sem êxito, não configura litigância de má-fé, ausente demonstração de dolo processual.

IV. Dispositivo e tese: 8. Recurso de S.P.E. Resort do Lago Caldas Novas LTDA parcialmente provido apenas para conceder a gratuidade da justiça em grau recursal. Recursos de SPE Mirante Investimentos Imobiliários S/A e Kawana Park LTDA desprovidos. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados.

Tese de julgamento: “
1. Empresas que atuam de forma integrada na comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente perante o consumidor, à luz da teoria da aparência e do risco da atividade
. 2. A pandemia da COVID-19 configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade do fornecedor pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Reconhecida a culpa do vendedor pela rescisão contratual, é devida a restituição dos valores pagos, admitida retenção moderada, vedada a aplicação de penalidades próprias do inadimplemento do adquirente.” (N.U 1001067-79.2023.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RICARDO GOMES DE ALMEIDA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/02/2026, Publicado no DJE 11/02/2026). (grifo nosso)

Por conseguinte, a apelante
COMPARTILHA CLUB

LTDA,
alega que o contrato foi firmado tão somente entre o autor e a
S.P.E. MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A,
afirmando ser esta a responsável pela venda da unidade imobiliária, bem como a destinatária dos valores pagos pela parte apelada a título de compra e venda.

Em razão disso, requer subsidiariamente caso não seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva, que seja declarada a condenação da responsável principal,
SPE MIRANTE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS S/A
, pelo contrato de aquisição de cota de multipropriedade.

Os autores ajuizaram a presente
ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais,
contra
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, COMPARTILHA CLUB
e
REGINALDO DOS REIS DE CARVALHO JUNIOR.

A
SPE MIRANTE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS S/A, não
integra a lide, o pleito subsidiário da apelante é juridicamente inviável neste momento processual. Admitir o ingresso de terceiro em sede de apelação para fins de condenação direta implicaria em flagrante violação aos princípios do
contraditório, da ampla defesa e do juiz natural
, além de configurar indébita
supressão de instância
.

Eventual ajuste de contas entre as empresas que participaram do contrato, ou seja, a definição de quem detém a responsabilidade “final” pelo desembolso, deve ser resolvido em via própria. A solidariedade perante o consumidor visa justamente protegê-lo, permitindo que este demande contra qualquer um dos fornecedores.

Assim, uma vez satisfeita a obrigação perante os autores, assiste à ora apelante o
direito de regresso
em face da empresa que aponta como responsável principal, a ser exercido por meio de
ação autônoma
, nos termos do art. 283 do Código Civil.

“Art. 283. O devedor que satisfez a dívida por inteiro tem direito a exigir de cada um dos co-devedores a sua quota, dividindo-se igualmente por todos a do insolvente, se o houver, presumindo-se iguais, no débito, as partes de todos os co-devedores.”

A propósito:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR VÍCIO OCULTO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO AUTOMOTOR USADO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO VINCULADO. PRELIMINARES DE INOVAÇÃO RECURSAL, CERCEAMENTO DE DEFESA E
ILEGITIMIDADE PASSIVA

AFASTADAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES. CONTRATOS COLIGADOS.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PARCIAL PROVIMENTO APENAS PARA
RECONHECIMENTO DO DIREITO DE REGRESSO
DO BANCO. RECURSO DO BANCO PARCIALMENTE PROVIDO E DO VENDEDOR NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame: 1.Apelações interpostas contra sentença que reconheceu a existência de vício oculto em veículo adquirido em relação de consumo, rescindiu o contrato de compra e venda e a respectiva cédula de crédito bancário, condenando solidariamente os fornecedores à restituição de valores pagos, à cessação das cobranças e à indenização por danos morais.

II. Questões em discussão: 2. As questões processuais envolvem:

(i) inovação recursal por alegações não deduzidas na origem; (ii) nulidade por cerceamento de defesa; (iii) ilegitimidade passiva da instituição financeira.

3. No mérito, discute-se: (i) a responsabilidade da revendedora pelos vícios do veículo; (ii) a possibilidade de manutenção do financiamento após a resolução do contrato de compra e venda;

(iii) o cabimento da indenização por danos morais e o direito de regresso entre os fornecedores.

III. Razões de decidir: 4. Configura inovação recursal a alegação, em sede de apelação, de ilegitimidade passiva, decadência, autonomia contratual e ausência de danos materiais, quando ausente impugnação específica no momento processual oportuno. 5. A rejeição da produção de prova testemunhal, diante de robusta prova documental sobre a existência do vício e da relação de consumo, não caracteriza cerceamento de defesa. 6. A atuação ativa do banco na operação de financiamento, incluindo avaliação do bem e cobrança de tarifa, revela sua integração à cadeia de consumo e atrai a responsabilidade solidária. 7. Reconhecido o vício oculto e rescindido o contrato de compra, impõe-se também a resolução do contrato de financiamento, em razão da sua vinculação funcional ao negócio. 8. O dano moral restou configurado diante da frustração legítima do consumidor, da persistência do defeito e do comprometimento do uso do bem.

9. É cabível o reconhecimento do direito de regresso do banco financiador em face da revendedora beneficiária do crédito.
10. Os honorários advocatícios devem ser majorados em razão do desprovimento de recurso e da atuação recursal.

IV. Dispositivo e tese: 11. Recurso de DOUGLAS CLAYTON DOS SANTOS LTDA conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

12. Recurso do BANCO C6 S.A.
parcialmente provido para reconhecer o direito de regresso contra a revendedora
.

13. Honorários advocatícios majorados nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Tese de julgamento: "1. Configura inovação recursal a introdução de teses não alegadas na contestação ou embargos declaratórios.

2. A recusa motivada da prova testemunhal, diante da suficiência do conjunto documental, não configura cerceamento de defesa. 3. O banco que participa ativamente da contratação e avaliação do bem responde solidariamente por vícios do produto financiado. 4. A rescisão do contrato de compra e venda por vício oculto acarreta a resolução do financiamento vinculado.
5. É devido o reconhecimento do direito de regresso da instituição financeira contra o fornecedor beneficiário dos valores repassados."

Dispositivos citados: CPC: art. 355, I, 370, 507 e 1014; CDC: art. 7º, § único e 18.”

(N.U 1002173-55.2025.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 03/02/2026). (grifo nosso)

Desse modo, merece ser mantida a sentença que
rejeitou
a preliminar de ilegitimidade passiva apresentada por
COMPARTILHA CLUB LTDA,
mantendo a rescisão contratual do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade" e o "Contrato de Adesão ao Programa Compartilha Club", a restituição das parcelas efetivamente pagas, inclusive comissão de corretagem, dano moral e inversão da cláusula penal.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo a sentença recorrida na integralidade de seus termos.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios para
20%
(vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2026