Tribunal: TJMT
Processo: 1019946-75.2025.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-08
Data de publicação: 2026-07-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019946-75.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[KAILLANY EDUARDA CANDIDO DE SOUZA - CPF: 088.377.871-89 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), SAMUEL MARTINS NASCIMENTO - CPF: 053.521.011-69 (APELANTE), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 457 LTDA - CNPJ: 33.919.668/0001-96 (APELADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), KAILLANY EDUARDA CANDIDO DE SOUZA - CPF: 088.377.871-89 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), SAMUEL MARTINS NASCIMENTO - CPF: 053.521.011-69 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 457 LTDA - CNPJ: 33.919.668/0001-96 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, RECURSO RÉ PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO – INICIATIVA DO COMPRADOR – LEI DO DISTRATO E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – CLÁUSULA PENAL DE 50% – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – TETO DE RETENÇÃO REDUZIDO PARA 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO AUTÔNOMA – POSSIBILIDADE – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – INCLUSÃO NO MONTANTE A SER RESTITUÍDO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – BASE DE CÁLCULO – PROVEITO ECONÔMICO –
RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual com pedido de restituição de valores. A sentença declarou a rescisão por culpa dos adquirentes, permitindo a retenção de 50% do valor pago pela pena convencional (patrimônio de afetação), além da comissão de corretagem e arras. Os autores recorrem para reduzir a retenção para 10-25%, alegando abusividade. A ré recorre para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios para o proveito econômico.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões consistem em: (i) definir o percentual razoável de retenção da pena convencional frente ao CDC; (
ii
) deliberar sobre a legalidade da retenção autônoma da comissão de corretagem; (
iii
) avaliar a natureza das arras e a possibilidade de sua retenção; e (
iv
) ajustar a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A incidência da Lei nº 13.786/2018 não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, cujas normas de ordem pública vedam a perda substancial de valores pagos (Art. 53, CDC). Conforme orientação atual do STJ, em relações de consumo, a pena convencional deve ser limitada a 25%, mesmo em casos de afetação, para preservar o equilíbrio contratual.

A comissão de corretagem, quando expressamente destacada e informada no contrato, pode ser retida integralmente pela vendedora, por se tratar de serviço de intermediação efetivamente prestado, conforme a tese fixada no Tema 938 do STJ.

As arras confirmatórias integram o preço total e, havendo rescisão, devem ser restituídas ou computadas no cálculo da retenção da pena, sendo vedada sua perda integral cumulada com a multa contratual.

Os honorários sucumbenciais devem incidir sobre o valor da condenação ou proveito econômico (Art. 85, § 2º, CPC), sendo o valor da causa parâmetro subsidiário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
do
s
autores
providos em parte
e da rá provido
.

Tese de julgamento:
1. A cláusula penal em rescisão imobiliária consumerista é limitada ao teto de 25% dos valores pagos a título de preço do imóvel. 2. É legítima a retenção da comissão de corretagem destacada no contrato, independentemente do teto da cláusula penal. 3. O proveito econômico é a base de cálculo prioritária para honorários sucumbenciais quando quantificável.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Recursos de apelação interpostos contra sentença da 1ª Vara Cível de Rondonópolis, que julgou procedente o pedido de rescisão contratual formulado por SAMUEL MARTINS NASCIMENTO e KAILLANY EDUARDA CANDIDO DE SOUZA em face de RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 457 LTDA. Declarado o distrato por iniciativa dos autores, foi autorizada a retenção de 50% dos valores pagos em favor da ré, além da comissão de corretagem e das arras confirmatórias, com fundamento no regime de patrimônio de afetação e na Lei nº 13.786/2018.

Os autores sustentam que a retenção é confiscatória e viola o CDC. Invocam orientação recente da Terceira Turma do STJ, de setembro de 2025, segundo a qual, mesmo em contratos regidos pela Lei do Distrato e submetidos à afetação, a cláusula penal deve ser limitada a 25%, em proteção ao consumidor vulnerável. Requerem a redução do percentual retido e a restituição das arras e da corretagem.

A ré, por sua vez, recorre apenas quanto aos honorários advocatícios, impugnando a fixação sobre o valor da causa. Defende que, havendo condenação em valor certo, a verba deve incidir sobre o proveito econômico ou sobre o valor da condenação, nos termos da ordem hierárquica do art. 85, § 2º, do CPC.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes, cada qual defendendo a manutenção dos capítulos da sentença que lhes foram favoráveis.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A controvérsia reside na definição dos valores a serem retidos pela construtora e na base de cálculo dos honorários.

A sentença, ao permitir a retenção de 50%, aplicou de forma literal o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64. Contudo, a relação jurídica é de consumo, o que convoca a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para coibir cláusulas que imponham desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC).

A jurisprudência deste Tribunal, inclusive desta Quarta Câmara, tem convergido para limitar a retenção a 25%, mesmo em casos de patrimônio de afetação, por considerar o percentual de 50% abusivo.

TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL 1032523-22.2024.8.11.0003
"Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado após a Lei nº 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo promitente comprador, quando caracterizada relação de consumo, deve observar o limite máximo de 25%, à luz dos
arts
. 51, IV, e 53 do CDC."

Essa posição é amparada por vertente do STJ que permite a revisão judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas. Logo, reduzo a cláusula penal para 25% sobre os valores pagos.

Definida a cláusula penal, resta analisar a legalidade da retenção dos demais valores.

Quanto às arras, sendo estas confirmatórias, servem como início de pagamento. A jurisprudência do STJ é consolidada no sentido de que sua retenção cumulada com a cláusula penal configura dupla penalidade (bis in idem).

STJ - REsp: 1617652 DF 2016/0202087-2
"Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem[...]"

Assim, o valor do sinal deve ser somado ao total pago para, então, calcular-se a retenção de 25%.

Quanto à comissão de corretagem, a Lei do Distrato (art. 67-A, I, Lei 4.591/64) expressamente autorizou sua dedução integral. A Quarta Turma do STJ, em interpretação literal da norma, entendeu pela possibilidade de retenção autônoma deste valor, em adição à cláusula penal.

STJ - REsp: 2223687 SP 2025/0262195-5 (Quarta Turma)
Tese de julgamento: "1. O art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 autoriza a dedução autônoma e cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, além da cláusula penal, desde que haja previsão contratual clara."

No caso, havendo previsão contratual e cumprimento do dever de informação (Tema 938/STJ), a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem é devida.

Quanto ao recurso da
ré
, o
art. 85, § 2º, do CPC estabelece uma ordem de preferência clara, e o proveito econômico, sendo mensurável, deve servir como base de cálculo dos honorários, em detrimento do valor da causa.

Ante o exposto,
dou parcial provimento

ao recurso dos autores
para reduzir a cláusula penal para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos (incluindo as arras), e
dou provimento

ao recurso da ré
para fixar a base de cálculo dos honorários advocatícios sobre o proveito econômico obtido.

Redistribuo a sucumbência na proporção de 70% para a ré e 30% para os autores, fixando os honorários em 12% sobre o valor da condenação (já incluída a majoração recursal do art. 85, §11, do CPC), suspensa a exigibilidade em relação aos autores por serem beneficiários da justiça gratuita.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2026