Tribunal: TJMT
Processo: 1023277-58.2019.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:

1023277-58.2019.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[
P
ERDAS E DANOS, COMPROMISSO
]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES

TURMA JULGADORA:
[EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES, EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

PARTE(S):

[SILVANO POHL MOREIRA DE CASTILHO - CPF: 008.337.381-00 (APELADO), CARLOS EDUARDO LOPES - CPF: 927.170.391-04 (ADVOGADO), JOAO OTAVIO PEREIRA MARQUES - CPF: 859.999.461-15 (ADVOGADO), GARON RIBEIRO E MORAES - CPF: 062.100.581-91 (APELANTE), YANKA GAMA TEIXEIRA - CPF: 373.899.448-38 (ADVOGADO), WILLIAN ALVES FERREIRA - CPF: 256.206.579-49 (APELADO), M. G. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 12.566.358/0001-65 (APELANTE), ALBERTO VICENTE RESEGUE - CPF: 609.942.158-00 (APELANTE), VITOR CARMO ROCHA - CPF: 019.435.491-17 (ADVOGADO), RODRIGO CONINGHAM DE MIRANDA - CPF: 703.394.811-53 (ADVOGADO), JAMIL NADAF DE MELO - CPF: 001.684.871-36 (ADVOGADO), MARCIA FERREIRA DE SOUZA - CPF: 460.693.301-10 (ADVOGADO), MONICA DENTI MASSON RESEGUE - CPF: 022.949.208-80 (APELANTE), ROSA INES RESEGUE - CPF: 004.164.038-16 (APELANTE), AGUA-VIVA ADMINISTRACAO DE BENS S/A - CNPJ: 12.665.382/0001-51 (APELANTE), FERNANDA BARRETTO MIRANDA DAOLIO - CPF: 286.486.298-02 (ADVOGADO), LEONARDO CARVALHO RANGEL - CPF: 336.501.198-62 (ADVOGADO), WILLIAN ALVES FERREIRA - CPF: 256.206.579-49 (TERCEIRO INTERESSADO), AMIR SAUL AMIDEN - CPF: 027.566.561-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do Exmo. Sr. Des.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:

PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA; PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA PARCIALMENTE ACOLHIDA; DEMAIS PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. DECISÃO UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE SIMULAÇÃO C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS. SIMULAÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. LIMITAÇÃO DOS EFEITOS DA NULIDADE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de simulação c/c cobrança e indenização por perdas e danos, declarando a nulidade de negócios jurídicos que culminaram na transferência de imóvel e condenando os réus ao pagamento de valor inadimplido e multa contratual, decorrentes de obrigação de construir unidades imobiliárias não cumprida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve julgamento extra petita na declaração de nulidade integral dos negócios jurídicos; (
ii
) estabelecer se ocorreu simulação nos negócios que culminaram na transferência da propriedade do imóvel; (
iii
) verificar se os apelantes devem ser condenados ao pagamento do valor inadimplido e da multa contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença incorreu em julgamento extra petita ao declarar a nulidade integral dos negócios jurídicos, quando o pedido inicial expressamente limitou a pretensão à nulidade ou ineficácia apenas sobre a fração do imóvel necessária à reparação civil.

A simulação resta caracterizada pelo conjunto de indícios convergentes: cronologia suspeita das transações, valorização injustificada do imóvel, vínculo familiar e societário entre os envolvidos, e ausência de comprovação da efetiva realidade econômica da transação.

A adquirente do imóvel não pode ser considerada terceira de boa-fé, pois ao adquirir parte do imóvel por instrumento particular de cessão de direitos, sub-rogou-se na posição contratual dos compradores originários, tomando ciência inequívoca das obrigações pendentes.

O inadimplemento contratual é incontroverso, tendo expirado o prazo para entrega das unidades imobiliárias sem cumprimento da obrigação, o que justifica a condenação ao pagamento do valor inadimplido e da multa contratual prevista.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

O julgamento extra petita não implica nulidade integral da sentença quando possível adequar o dispositivo aos limites do pedido, em observância ao princípio da primazia do julgamento de mérito.

A simulação pode ser comprovada por conjunto de indícios convergentes, sendo desnecessária a prova direta da intenção fraudulenta.

Os efeitos da declaração de nulidade por simulação devem ser limitados à fração do bem necessária para satisfazer o crédito reconhecido quando assim expressamente requerido pelo autor.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES

(RELATORA):

Eminentes Pares:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
Garon
Ribeiro e Moraes e M.G. Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA (primeiro grupo de apelantes) e por Alberto Vicente
Resegue
, Mônica
Denti
Masson
Resegue
, Rosa Inês
Resegue
e Água Viva Administração de Bens S.A. (segundo grupo de apelantes) com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação Declaratória de Simulação c/c com Cobrança e Indenização por Perdas e Danos, ajuizada por Silvano Pohl Moreira de Castilho, julgou parcialmente procedentes os pedidos para:

a) declarar a nulidade, por simulação, dos negócios jurídicos que culminaram na transferência do imóvel de Matrícula nº 95.495 à Água Viva;

b) condenar os réus
Garon
e Willian ao pagamento do valor inadimplido de R$ 2.504.471,19, bem como da multa contratual de R$ 331.712,55;

c) tornar definitiva a tutela de urgência que determinou a averbação da lide na matrícula do imóvel;

d) julgou improcedente a reconvenção apresentada pelos réus Alberto, Mônica, Rosa e Água Viva;

e) condenou todos os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais da ação principal e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação;

f) condenou os réus reconvintes ao pagamento das custas da reconvenção e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa reconvencional (R$ 100.000,00).

Em suas razões recursais, o primeiro grupo de apelantes (
Garon
e M.G. Empreendimentos), declarados revéis em primeira instância, argumenta que a revelia não produz presunção de veracidade quando há pluralidade de réus e algum deles contesta a ação, conforme art. 345, I, do CPC.

Alegam irregularidade na representação da Água-Viva, pois a procuração outorgada pela empresa ao Sr. Alberto Vicente
Resegue
venceu em 31/12/2022.

Sustentam cerceamento de defesa por não terem conseguido acessar a integralidade do relatório de mídias da audiência de instrução.

Defendem a nulidade por ausência de litisconsórcio passivo necessário, pois a obrigação de construir estaria vinculada à Matrícula nº 95.494, posteriormente alienada à empresa
Contracta
Oito Empreendimentos Imobiliários Ltda.

No mérito, argumentam que o próprio autor reconheceu em audiência que a tese de simulação foi construída por seu advogado, e que a dívida decorreu de instrumento legítimo de compra e venda de participações societárias.

Por fim, alegam julgamento
extra petita
, pois a sentença teria extrapolado os limites do pedido ao declarar a nulidade integral dos negócios jurídicos.

O segundo grupo de apelantes (Alberto, Mônica, Rosa e Água Viva) alega nulidade da sentença por violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC, pois o juízo não teria enfrentado todos os fundamentos deduzidos na contestação.

Sustentam nulidade por inversão tácita e indevida do ônus da prova e por julgamento
extra petita.

No mérito, defendem a inexistência de simulação, argumentando que os negócios jurídicos foram legítimos, decorrentes da venda de participações societárias em empresas proprietárias de imóveis rurais pelo valor de R$ 55.000.000,00.

Sustentam sua condição de terceiros de boa-fé e argumentam que a obrigação contratual de construção não recairia sobre o imóvel objeto da Matrícula nº 95.495, mas sim sobre a área da Matrícula nº 95.494.

Pleiteiam, ainda, a reforma da sentença para julgar procedente a reconvenção, condenando o autor ao pagamento de indenização por danos morais.

Em contrarrazões, o apelado Silvano Pohl Moreira de Castilho defende a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

SU
S
TENTAÇÃO ORAL

US
ARAM

DA PALAVRA O
S
ADVOGADO
S

ALVARO AUGUSTO MACEDO VASQUES ORIONE SOUZA, OAB
-
MT 30814
/
A, YANKA GAMA TEIXEIRA, OAB
-
SP
456492,
E
CARLOS EDUARDO LOPES, OAB
-
MT 20499
/
B.

V O T
O

EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES
(RELATORA):

Eminentes Pares:

PRELIMINAR (DA INOVAÇÃO RECURSAL)

O apelado sustenta que não deve ser conhecida parte do recurso, especificamente quanto à alegação de que a obrigação de construir estaria vinculada à Matrícula nº 95.494, e não à Matrícula nº 95.495, por configurar inovação recursal.

Assiste razão ao apelado.

À luz do princípio da eventualidade, insculpido no art. 336 do Código de Processo Civil, incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido autoral.

No caso em análise, os apelantes
Garon
Ribeiro e Moraes e M.G. Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA foram declarados revéis em primeira instância, enquanto os demais réus, em sua contestação, não suscitaram a tese de que a obrigação de construir estaria
adstrita
à Matrícula nº 95.494.

Embora o art. 346, parágrafo único, do CPC faculte ao réu revel intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontra, tal intervenção tardia não lhe reabre a oportunidade de discutir matérias fáticas preclusas, que deveriam ter sido arguidas em sede de contestação.

Ante o exposto,
ACOLHO
a preliminar e
NÃO CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso no tocante à alegação de que a obrigação de construir estaria vinculada à Matrícula nº 95.494.

É como voto.

PRELIMINAR (DA IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DA CORRÉ ÁGUA-VIVA)

Eminentes Pares:

Os apelantes
Garon
e M.G. Empreendimentos alegam irregularidade na representação processual da corré Água-Viva Administração de Bens S.A., sustentando que a procuração outorgada pela empresa ao Sr. Alberto Vicente
Resegue
teria vencido em 31/12/2022, o que comprometeria a validade dos atos processuais praticados em nome da referida empresa.

A preliminar não merece acolhimento.

Inicialmente, reconheço a legitimidade dos apelantes para suscitar questões relativas à regularidade formal do procedimento, inclusive quanto à capacidade processual e representação adequada das partes, por se tratar de matéria de ordem pública que pode afetar a validade dos atos processuais como um todo.

No mérito da preliminar, verifico que, embora conste dos autos (ID 351856383) procuração outorgada pela empresa Água-Viva em favor dos Srs. Alberto Vicente
Resegue
e Mônica
Denti
Masson
Resegue
com validade até 31/01/2022, a alegação de irregularidade na representação da pessoa jurídica não merece acolhimento, porquanto, ainda que se cogite da expiração do instrumento de mandato, verifica-se que a parte atuou no processo por intermédio de representante que exerceu poderes de fato, sem impugnação oportuna e sem demonstração de prejuízo, circunstância que afasta a nulidade, à luz dos princípios da boa-fé e da instrumentalidade das formas.

Ressalte-se que a jurisprudência dos tribunais superiores tem mitigado o rigor formal em casos semelhantes, reconhecendo a figura do "mandato tácito" ou "aparente", quando há inequívoca ciência e aquiescência da pessoa jurídica quanto aos atos praticados em seu nome, sem oposição tempestiva.

No caso em análise, observa-se que a própria Água-Viva, por meio de seus representantes legais, não questionou a validade de sua representação processual em nenhum momento, tendo inclusive interposto recurso de apelação próprio, o que evidencia sua plena ciência e participação no processo.

Ademais, os apelantes não demonstraram qualquer prejuízo concreto decorrente da suposta irregularidade, requisito indispensável para o reconhecimento de nulidade processual, conforme o princípio
pas
de
nullité

sans

grief
,
consagrado no art. 282, §1º, do CPC.

Por fim, cumpre destacar que o art. 76 do CPC estabelece que, verificada a incapacidade processual ou a irregularidade da representação da parte, o juiz suspenderá o processo e designará prazo razoável para que seja sanado o vício.

No entanto, tal providência se mostra desnecessária no presente caso, tendo em vista que os atos praticados em nome da pessoa jurídica foram tacitamente ratificados por sua conduta processual subsequente, não havendo razão para se reconhecer qualquer nulidade.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar de irregularidade na representação da corré Água-Viva Administração de Bens S.A.

É como voto.

PRELIMINAR (DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

Eminentes Pares:

Os apelantes
Garon
e M.G. Empreendimentos alegam cerceamento de defesa, sustentando que não conseguiram ter acesso à integralidade do relatório de mídias da audiência de instrução (ID 351856603).

A preliminar não merece acolhimento.

A denominada "nulidade de algibeira", consistente na conduta de reservar suposto vício processual para arguição em momento posterior, conforme a conveniência da parte, é reiteradamente repelida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Se efetivamente houvesse prejuízo, incumbia aos apelantes suscitar a questão na primeira oportunidade após a prática do ato, e não apenas em sede de embargos de declaração opostos contra sentença desfavorável.

Ademais, conforme por eles próprios admitido, tiveram acesso às mídias posteriormente, sem demonstrar prejuízo concreto, sobretudo considerando sua condição de revéis e a preclusão das matérias fáticas não oportunamente arguidas.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa.

É como voto.

PRELIMINAR (DA VIOLAÇÃO AO ART. 489, §1º, IV, DO CPC)

Eminentes Pares:

Os apelantes Alberto, Mônica, Rosa e Água Viva alegam nulidade da sentença por negativa parcial de prestação jurisdicional, sustentando que o juízo não teria enfrentado todos os fundamentos deduzidos na contestação.

A preliminar não procede.

A sentença não padece de omissão. Ao revés, o magistrado examinou, de forma detida, os elementos indiciários caracterizadores da simulação, notadamente a cronologia dos atos, a desproporção dos valores envolvidos e o vínculo existente entre as partes.

O fato de não ter acolhido a tese defensiva de que a transação decorreria de "operação societária autônoma" não implica ausência de fundamentação, máxime porque o julgador está obrigado a motivar sua decisão, mas não a rebater, individualmente, todos os argumentos expendidos pelas partes, sobretudo quando incapazes de infirmar a conclusão adotada.

A sentença atendeu plenamente ao dever constitucional de fundamentação (art. 93, IX, da Constituição Federal) e às exigências do art. 489 do Código de Processo Civil, inexistindo nulidade a ser reconhecida.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

PRELIMINAR (DA VIOLAÇÃO À DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA)

Eminentes Pares:

Os apelantes Alberto, Mônica, Rosa e Água Viva alegam nulidade da sentença por inversão tácita e indevida do ônus da prova, em violação ao art. 373, I, do Código de Processo Civil.

A preliminar não merece acolhimento.

Não houve inversão tácita do ônus probatório, mas valoração do conjunto probatório conforme o princípio do livre convencimento motivado.

A prova da simulação, por sua natureza, é predominantemente indireta e indiciária, uma vez que as partes envolvidas no vício, em regra, não produzem provas diretas de sua má-fé ou da intenção fraudulenta.

Ao reconhecer a robustez dos indícios apresentados pelo autor, o juízo de origem limitou-se a consignar que os apelantes, que detinham melhores condições de produzir prova em sentido contrário, não lograram fazê-lo.

Tal circunstância não configura inversão do ônus da prova, mas representa mera valoração racional do conjunto probatório, nos termos do princípio do livre convencimento motivado.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

PRELIMINAR (DO JULGAMENTO
EXTRA PETITA
)

Eminentes Pares:

Os apelantes alegam que a sentença teria incorrido em julgamento extra petita, ao declarar a nulidade integral dos negócios jurídicos por simulação, sob o argumento de que o pedido inicial teria sido expressamente limitado à nulidade ou ineficácia apenas sobre a fração do imóvel necessária à reparação civil decorrente da responsabilidade contratual.

A preliminar merece acolhimento parcial.

Da análise dos autos, verifica-se que o autor, em sua petição inicial, expressamente limitou seu pedido nos seguintes termos: "
O que se requer é a nulidade ou ineficácia recaia somente sobre a fração do imóvel necessária à reparação civil decorrente da responsabilidade contratual e seus acessórios
" (item 70 da petição inicial).

Contudo, a sentença declarou a nulidade integral dos negócios jurídicos, conforme se depreende do dispositivo: "
DECLARAR A NULIDADE, por simulação (art. 167, CC), dos negócios jurídicos consubstanciados na Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Fiduciária, na Escritura Pública de Cessão de Créditos e na Escritura Pública de Dação em Pagamento, que resultaram na transferência do imóvel de Matrícula nº 95.495 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá-MT para a ré ÁGUA VIVA ADMINISTRAÇÃO DE BENS S.A., tornando, por conseguinte, ineficaz perante o autor a referida transferência de propriedade
".

Há, portanto, evidente discrepância entre o pedido (nulidade parcial limitada ao valor do crédito) e o provimento jurisdicional (nulidade total dos negócios), o que caracteriza julgamento extra petita, violando os princípios da congruência e da adstrição previstos nos artigos 141 e 492 do CPC.

Todavia, tal vício não implica a nulidade integral da sentença, mas apenas sua reforma parcial para adequar o dispositivo aos limites do pedido, em observância ao princípio da primazia do julgamento de mérito (art. 4º do CPC) e à teoria da causa madura (art. 1.013, §3º do CPC).

Ante o exposto,
ACOLHO PARCIALMENTE
a preliminar de julgamento
extra petita
para, sem anular a sentença, reformá-la neste ponto específico, limitando os efeitos da declaração de nulidade/ineficácia à fração do imóvel necessária para satisfazer o crédito reconhecido na própria sentença.

É como voto.

MÉRITO

Eminentes Pares:

Trata-se de controvérsia originada de negócio imobiliário realizado em 26/07/2011, quando o apelado Silvano, juntamente com outros condôminos, vendeu área de 103.012,27m2 aos apelantes
Garon
e Willian pelo valor de R$ 14.741.823,60. Do montante total, R$ 2.504.471,19 (após aditivo contratual) deveria ser pago mediante a entrega de unidades imobiliárias a serem construídas na "área maior" do imóvel, no prazo de 3 anos contados da escritura pública lavrada em 12/09/2012.

Após a transferência do imóvel para a M.G. Empreendimentos, esta realizou uma sequência de negócios jurídicos: (i) em 01/10/2012, firmou Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Fiduciária em favor de Alberto, Mônica e Rosa, no valor de R$ 41.250.000,00, oferecendo em garantia a matrícula nº 95.495; (
ii
) em 07/02/2013, o crédito foi cedido à Água Viva; e (
iii
) em 14/02/2013, o imóvel foi transferido à Água Viva em dação em pagamento pelo valor de R$ 55.000.000,00.

A controvérsia está em saber se houve simulação nos negócios jurídicos que culminaram na transferência da propriedade do imóvel; se a transferência seria ineficaz perante o apelado; e se os apelantes
Garon
, Willian e M.G. Empreendimentos devem ser condenados ao pagamento do valor inadimplido e da multa contratual.

Superadas as questões preliminares, com o acolhimento parcial da preliminar de julgamento
extra petita
para limitar os efeitos da declaração de nulidade/ineficácia à fração do imóvel necessária para satisfazer o crédito reconhecido, passo à análise do mérito recursal.

A sentença reconheceu a simulação com base em quatro elementos principais: (i) cronologia suspeita das transações; (
ii
) valorização exorbitante e injustificada do imóvel; (
iii
) relação familiar e societária entre os partícipes do negócio; e (
iv
) ausência de comprovação da efetiva transferência de numerário.

Após análise dos autos, entendo que a conclusão do juízo de origem merece ser mantida quanto ao reconhecimento da simulação, embora seus efeitos devam ser limitados conforme decidido na análise da preliminar de julgamento
extra petita
.

A simulação, por sua natureza, raramente se comprova por elementos diretos, sendo geralmente evidenciada por um conjunto de indícios convergentes.

No caso em apreço, a sequência cronológica dos negócios jurídicos, realizados em curtíssimo espaço de tempo, associada à valorização injustificada do imóvel (de R$ 41.250.000,00 para R$ 55.000.000,00 em apenas quatro meses) e ao vínculo familiar e societário entre os envolvidos, forma um quadro probatório robusto que aponta para a existência de simulação.

Os apelantes Alberto, Mônica, Rosa e Água Viva sustentam que a dívida seria legítima, oriunda de um negócio de venda de participações societárias em empresas proprietárias de imóveis rurais. Contudo, a despeito da juntada de instrumentos contratuais, não lograram êxito em demonstrar a efetiva realidade econômica da transação que teria dado origem a um crédito de tal magnitude.

O argumento de que não houve transferência de numerário porque se tratava de uma "troca patrimonial" não se sustenta diante da ausência de elementos que comprovem a equivalência econômica dos ativos supostamente permutados.

A mera formalização de instrumentos contratuais, sem a demonstração da substância econômica subjacente, não é suficiente para afastar os robustos indícios de simulação.

Quanto à alegação do primeiro grupo de apelantes de que o próprio autor teria reconhecido em audiência que a tese de simulação foi construída por seu advogado, tal circunstância não infirma a conclusão judicial.

O reconhecimento da simulação decorre da análise objetiva dos elementos probatórios, e não da percepção subjetiva da parte sobre a estratégia jurídica adotada.

Por outro lado, os apelantes Alberto, Mônica, Rosa e Água Viva alegam sua condição de terceiros de boa-fé, argumentando que não poderiam ser prejudicados por eventual inadimplemento contratual de que não participaram.

Tal argumento não prospera.

Conforme bem pontuado na sentença, a Água Viva não pode ser considerada terceira de boa-fé, pois, ao adquirir a "área menor" do imóvel por meio do "Instrumento Particular de Cessão de Direitos" (ID 351855965), sub-rogou-se na posição contratual dos compradores originários, tomando ciência inequívoca de todas as cláusulas do contrato primitivo, inclusive da obrigação de entregar unidades imobiliárias futuras ao autor.

A boa-fé objetiva, princípio basilar do direito contratual (art. 422, CC), impõe aos contratantes um dever de lealdade e cooperação que se estende para além da relação contratual original, alcançando terceiros que, cientes da obrigação, praticam atos que visam a frustrar o seu cumprimento.

Contudo, em consonância com o decidido na preliminar de julgamento
extra petita
, os efeitos da ausência de boa-fé devem ser limitados à fração do imóvel necessária para satisfazer o crédito reconhecido, preservando-se o restante da eficácia do negócio jurídico.

Além disso, é incontroverso o inadimplemento dos apelantes
Garon
, Willian e M.G. Empreendimentos quanto à obrigação de entregar as unidades imobiliárias previstas na cláusula 3.1.1.6 do contrato original. O prazo para cumprimento expirou em 12/09/2015, sem que a obrigação fosse adimplida.

A revelia destes apelantes, associada à ausência de prova em contrário, corrobora a veracidade dos fatos narrados na inicial quanto ao inadimplemento.

Assim, mostra-se correta a condenação ao pagamento do valor inadimplido (R$ 2.504.471,19) e da multa contratual prevista na Cláusula Oitava do contrato originário (R$ 331.712,55).

Por fim, quanto à reconvenção apresentada pelos apelantes Alberto, Mônica, Rosa e Água Viva, não merece reforma a sentença que a julgou improcedente.

A procedência da ação principal, com o reconhecimento da simulação e/ou da ineficácia do negócio jurídico, demonstra que o autor agiu no exercício regular de um direito ao buscar a tutela jurisdicional para proteger seu crédito.

A averbação da lide na matrícula do imóvel foi medida cautelar legítima e necessária, deferida pelo juízo, para dar publicidade ao litígio e resguardar o resultado útil do processo.

Não há que se falar em ato ilícito por parte do autor-reconvindo, pressuposto indispensável da responsabilidade civil (
arts
. 186 e 927, CC), sendo a improcedência da reconvenção medida que se impõe.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
aos recursos de apelação apenas para reformar a sentença no tocante à extensão da declaração de nulidade/ineficácia, limitando seus efeitos à fração do imóvel necessária para satisfazer o crédito reconhecido na sentença (R$ 2.504.471,19 acrescido de R$ 331.712,55 e respectivos consectários legais), mantendo-se, no mais, a decisão por seus próprios fundamentos.

É como voto.

V O T O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(1
ª
VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXM
O
. SR
. D
ES
.

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(2
º
VOGAL
):

Aguardo o pedido de vista.

SESSÃO DE 20 DE MAIO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (1ª VOGAL):

Egrégia Câmara:

Pedi vista dos autos e, após exame, acompanho a eminente Relatora.

Nos termos do voto condutor, rejeito as preliminares de irregularidade de representação processual da corré Água Viva Administração de Bens S.A., cerceamento de defesa, negativa de prestação jurisdicional e nulidade por inversão tácita do ônus da prova.

Também mantenho o reconhecimento da simulação. A sentença não se fundou em presunção automática, mas na valoração conjunta das provas, sendo admissível, nessa matéria, o convencimento por indícios graves, precisos e convergentes.

A escritura pública de confissão de dívida com garantia fiduciária, a cessão de crédito e a dação em pagamento relativas à matrícula nº 95.495, constantes dos ids. 351856395 e seguintes, 351856404 e seguintes e 351856403, ocorreram em sequência concentrada, entre pessoas ligadas por vínculos familiares e societários, com relevante alteração de valores e sem prova suficiente da substância econômica da operação.

A alegada origem societária autônoma da dívida não supera esse conjunto indiciário, sobretudo diante do valor envolvido, da proximidade dos atos e da forma como o imóvel saiu do patrimônio da M.G. Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

Não há boa-fé bastante da Água Viva. Embora a escritura da chamada área menor seja posterior à dação em pagamento da matrícula nº 95.495, o instrumento particular de id. 351855965 indica tratativas praticamente contemporâneas, o que, somado ao vínculo entre os envolvidos, afasta a tese de completo alheamento da adquirente.

Quanto à matrícula nº 95.494, o resultado não se alteraria, pois o contrato originário de id. 351855959 e o aditivo de id. 351855960 inserem a obrigação de entrega das unidades no contexto da área maior, posteriormente desmembrada nas matrículas indicadas nos ids. 351855963 e 351855964. A alegada vinculação da construção ao chamado objeto liberado não rompe esse nexo, já que a matrícula nº 95.495 integra o mesmo contexto imobiliário e foi utilizada na cadeia negocial reconhecida como simulada.

A condenação contratual deve ser mantida, pois o crédito decorre do contrato de id. 351855959, do aditivo de id. 351855960 e da escritura de id. 351855961; o prazo venceu em 12/09/2015, sem prova de entrega das unidades ou de adimplemento por outro modo. Subsiste, portanto, a condenação de
Garon
Ribeiro e Moraes, Willian Alves Ferreira e M.G. Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. ao pagamento de R$ 2.504.471,19, acrescido da multa contratual de R$ 331.712,55.

Também acompanho a Relatora quanto ao alcance do provimento, pois a limitação dos efeitos à satisfação do crédito reconhecido observa os limites do pedido e preserva a congruência entre pretensão e julgamento, nos termos dos
arts
. 141 e 492 do CPC.

A reconvenção é improcedente, pois a demanda decorreu de inadimplemento contratual anterior e de cadeia negocial complexa, enquanto a averbação determinada nos ids. 351855986 e 351856533 resultou de decisão judicial, sem configurar abuso do direito de ação ou ato ilícito indenizável.

Assim, acompanho a eminente Relatora para rejeitar as preliminares, manter o reconhecimento da simulação, a condenação contratual e a improcedência da reconvenção, bem como para dar parcial provimento aos recursos apenas a fim de limitar os efeitos do provimento à satisfação do crédito reconhecido em favor do autor, nos termos do voto condutor.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026