Tribunal: TJMT
Processo: 1016074-06.2023.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016074-06.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[DEBORA REGINA DE OLIVEIRA - CPF: 957.851.671-15 (APELADO), MARCOS ALEXANDRE SCHOFFEN - CPF: 029.910.969-00 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa: direito civil e do consumidor. apelação cível. ação declaratória de negócio jurídico. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. incorporação imobiliária. rescisão unilateral pela promitente vendedora. inadimplemento do promitente comprador. constituição em mora não configurada. notificação extrajudicial. recebimento por terceiro. invalidade do ato. culpa exclusiva da incorporadora configurada. devolução integral das parcelas pagas. termo inicial dos juros de mora. citação. sentença mantida. recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Apelação cível interposta por sociedade incorporadora em face de sentença que, em sede de Ação Declaratória de Validade Contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a ilicitude da rescisão unilateral de um contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. O juízo a quo, ao constatar a invalidade da constituição em mora da promitente compradora, porquanto a notificação extrajudicial fora recebida por terceiro, determinou a restituição integral dos valores por ela adimplidos. A apelante, por sua vez, sustenta a culpa exclusiva da compradora pelo desfazimento do negócio, em razão de sua confessa inadimplência, defendendo a validade da notificação expedida e, por conseguinte, a legalidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos termos da Lei nº 13.786/2018, bem como da comissão de corretagem.

II. questão em discussão

2. A questão central consiste em definir a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o que perpassa, fundamentalmente, pela análise da validade da constituição em mora da promitente compradora, perfectibilizada por meio de notificação extrajudicial enviada ao seu endereço contratual, porém recebida e assinada por terceiro. Como consectários lógicos, impõe-se determinar a quem se imputa a culpa pelo desfazimento do negócio e, a partir daí, estabelecer o percentual de retenção aplicável, o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos e a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. razões de decidir

3. A relação jurídica estabelecida entre a incorporadora e a adquirente de unidade imobiliária qualifica-se como relação de consumo, submetendo-se, portanto, aos princípios e normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente o reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor e a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável a este.

4. A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo diante da inadimplência do promitente comprador e da existência de cláusula resolutória expressa, não opera de pleno direito, exigindo, como condição de validade, a prévia e regular constituição em mora do devedor. Tal formalidade, de natureza ex persona, visa a assegurar ao adquirente a oportunidade de purgar a mora e, assim, preservar a continuidade do vínculo contratual, em homenagem aos princípios da boa-fé objetiva e da conservação dos negócios jurídicos.

5. A constituição em mora, para fins de rescisão de contrato de incorporação imobiliária regido pela Lei nº 4.591/1964, demanda notificação pessoal e inequívoca do devedor. O mero envio de carta com aviso de recebimento ao endereço contratual, quando o recebimento é atestado por assinatura de terceiro estranho à relação jurídica, não se revela suficiente para comprovar a ciência efetiva do devedor, tornando o ato inválido para o fim a que se destina e, por conseguinte, viciando o procedimento resolutório subsequente.

6. A conduta da incorporadora que, diante da inadimplência do adquirente, promove a rescisão unilateral do contrato sem antes esgotar os meios para sua notificação pessoal e inequívoca, configura ato ilícito e violação aos deveres anexos de lealdade e cooperação, decorrentes da boa-fé objetiva, imputando-lhe a culpa exclusiva pelo desfazimento do negócio.

7. Uma vez caracterizada a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, impõe-se a restituição integral e imediata de todas as parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, sendo incabível a aplicação de quaisquer cláusulas penais ou a retenção de valores a título de comissão de corretagem ou despesas administrativas.

8. Pelo princípio da causalidade, a parte que deu causa à instauração do processo, ao praticar o ato ilícito que gerou a pretensão resistida, deve arcar integralmente com os ônus da sucumbência. Tendo a autora decaído de parte mínima de seu pedido (manutenção do contrato, que se tornou impossível pela revenda do bem a terceiro), correta a condenação da ré à totalidade das custas processuais e honorários advocatícios.

IV. dispositivo e tese

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de incorporação (Lei nº 4.591/1964), por inadimplemento do promitente comprador, exige sua prévia e inequívoca constituição em mora, a qual não se perfectibiliza com o mero envio de notificação extrajudicial ao endereço contratual, quando recebida por terceiro alheio à relação jurídica, sem prova da ciência efetiva do devedor. 2. A rescisão unilateral promovida pela incorporadora sem a observância do requisito da notificação pessoal e válida para constituição em mora do adquirente caracteriza culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio jurídico. 3. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador (Súmula 543/STJ), com juros de mora incidentes a partir da citação (art. 405 do CC), sendo inaplicáveis as penalidades de retenção de valores previstas na Lei nº 13.786/2018 e a tese firmada no Tema 1.002/STJ.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 4.591/1964, art. 63; Lei nº 6.766/1979, art. 32, § 1º; Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), arts. 2º e 3º; Código Civil, arts. 405 e 474.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 76; STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 1.002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, EDcl no AgInt no AREsp 1.302.229/SP; STJ, REsp 1.745.407/SP.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 448 LTDA. Contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da “Ação Declaratória de Validade Contratual” (Processo nº 1016074-06.2023.8.11.0041), ajuizada por DEBORA REGINA DE OLIVEIRA, ora apelada, contra a apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para reconhecer a irregularidade da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenar a construtora a restituir à autora o valor de R$ 106.595,87 (cento e seis mil, quinhentos e noventa e cinco reais e oitenta e sete centavos), correspondente às parcelas comprovadamente pagas, acrescidos de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além de determinar o levantamento, em favor da autora, das parcelas consignadas em juízo (cf. Id. nº 326491893).

A r. sentença, ainda, condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em suma, que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da apelada, que se encontrava inadimplente com diversas parcelas (cf. Id. nº 326491902).

Defende a validade da notificação extrajudicial enviada ao endereço contratual, ainda que recebida por terceiro, para fins de constituição em mora.

Argumenta que, sendo a culpa da compradora, deve ser aplicada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), autorizando-se a retenção de 50% dos valores pagos, por se tratar de empreendimento com patrimônio de afetação, bem como a retenção integral da comissão de corretagem. Pugna, ainda, pela reforma do termo inicial dos juros de mora, para que incidam a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do STJ, e, por fim, pela inversão dos ônus sucumbenciais.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, com vistas a reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais (cf. Id. nº 326491902).

Em contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 326491911).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto pela RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA contra a r. sentença que, em Ação Declaratória de Validade Contratual, reconheceu a ilicitude da rescisão unilateral do compromisso de compra e venda e a condenou à restituição de valores pagos pela compradora, ora apelada.

Nesses termos, o MM. Juízo sentenciou da seguinte forma:

“(...) Fundamento e decido.

Sem questões preliminares a serem apreciadas, presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e existência válida da relação jurídico-processual, prescindindo o feito de produção de outras provas, passo ao julgamento do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC.

Prosseguindo, a hipótese se submete aos princípios e normas de ordem pública insertas na Lei 8.078/90, por se tratar de relação contratual de prestação de serviços e fornecimento de produto, se coadunando com arts. 2º e 3º, §§ 1º e 2º, do CDC, assumindo assim, especial relevância as regras de julgamento da lei 8.078/90, como o reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor.

Analisando detidamente os autos, verifico que é o caso de procedência da demanda.

A controvérsia da demanda versa sobre a legalidade da rescisão unilateral do contrato entabulado entre as partes, em virtude da inadimplência da parte autora.

As partes firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal, correspondente a unidade autônoma de n. 1.303, com área de 41,47m2, localizado no Bairro Parque Ohara, do município de Cuiabá/MT, ajustado sobre o preço total de R$ 198.000,00 (cento e noventa e oito mil reais).

Restou pactuado que o pagamento seria realizado nas seguintes condições: uma entrada no valor de R$ 74.250,00 (setenta e quatro mil, duzentos e cinquenta reais); 15 parcelas mensais no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais); parcelas móveis no montante de R$ 24.750,00 (vinte e quatro mil, setecentos e cinquenta reais) e R$ 61.400,00 (sessenta e um mil e quatrocentos reais), e parcela complementar de R$ 100,00 (cem reais), conforme previsão contratual (id. 116800668).

Aduz a requerente que permaneceu inadimplente referente aos meses de setembro e novembro de 2022, em decorrência do não envio dos boletos por parte da requerida, e ao realizar tratativas administrativas para quitação das parcelas, obteve conhecimento de que o contrato foi rescindido unilateralmente pela empresa ré. Sustenta não ter sido constituída em mora, razão pela qual requer a declaração de validade do contrato de compra e venda firmado.

De início, saliento que a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de inadimplência do promitente comprador, pressupõe a regular constituição em mora do devedor, nos termos do art. 32, § 1º, da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), in verbis:

“Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação”.

Assim, independentemente da existência de cláusula resolutória expressa, a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda depende de prévia notificação do promissário comprador para que ele tenha oportunidade de adimplir o contrato, o que não foi providenciado no caso em tela.

Note-se que, a regra contida no artigo 32, § 1º, da Lei nº 6.766/79, tem caráter protetivo, permitindo ao devedor o adimplemento da obrigação, o que não se verifica no caso dos autos.

Nesse sentido, é firme o entendimento de que “o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes” (EDcl no AgInt no AREsp1.302.229/SP,Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe13/3/2020).

Ademais, conforme disposição da Súmula nº 76 do Superior Tribunal de Justiça, “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.

Especificadamente, quanto à forma de notificação, o e. STJ já se posicionou ressaltando a necessidade de intermediação da Serventia Extrajudicial ou, sendo realizado mediante carta registrada, é imprescindível a assinatura do devedor, vejamos:

“A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49” (STJ, REspn.1.745.407/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em11/5/2021,DJe de 14/5/2021). (destaquei)

Na espécie, o demandado acosta aos autos notificação encaminhada ao endereço da contratante via carta registrada, recebida por terceiros estranhos aos autos (id. 124575330).

Nesse viés, a despeito do contido no “item II (Quadro XII)” do contrato de id. 116800668, tem-se que tal normatização não é válida para dispensar a notificação prévia na forma exigida pelas leis específicas (Lei nº 6.766/79 e Decreto-Lei nº 745/69) quando o objetivo do credor é a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em razão de inadimplemento.

(...)

Desse modo, a interpelação do devedor, concedendo-lhe prazo para purgar a mora, continua sendo um requisito legal indispensável, mesmo que a totalidade da dívida já esteja vencida antecipadamente.

Assim sendo, no caso em tela não há como se aplicar os artigos. 394, 474 e 475 do CC, uma vez que a resolução da promessa de compra e venda, ainda que haja cláusula expressa, depende de prévia notificação, por força de regramento específico, consoante o firme entendimento jurisprudencial acima mencionado.

Contudo, apesar da autora almejar a declaração de validade do contrato com a demandada em relação a mesma unidade imobiliária, verifica-se que o imóvel foi objeto de venda a um terceiro adquirente, consoante contrato acostado ao id. 124575336.

Assim mostra-se impossível o restabelecimento da relação contratual da unidade imobiliária que lhe foi prometida, uma vez que tal resolução exigiria a participação do terceiro (comprador) no processo, eis que os limites subjetivos desta lide não podem atingir quem não fez parte da relação processual, na forma do art. 506 do Código de Processo Civil.

Pelo que consta nos autos, o distrato e a alienação da unidade imobiliária a terceiro são fatos incontroversos nos autos, eis que reconhecido pelo réu.

Outrossim, conforme outrora delineado, a motivação para a rescisão unilateral foi realizada indevidamente pela empresa ré, tendo em vista a inobservância aos requisitos legais previstos para o rompimento do vínculo contratual, razão pela qual impõe-se à requerida a devolução dos valores pagos pela autora.

No tocante ao pagamento, a autora comprovou que realizou os pagamentos intermediários e das prestações à empresa ré, nos meses de fevereiro a agosto de 2022, dezembro de 2022 e janeiro de 2023, de acordo com o extrato de pagamento acostado pela própria empresa ao id. 124575333.

Também comprovou pagamento efetuado no mês de janeiro de 2022, referente à parcela de entrada no imóvel, no valor de R$ 74.250,00 (setenta e quatro mil, duzentos e cinquenta reais) totalizando o montante de R$ 106.595,87 (cento e seis mil, quinhentos e noventa e cinco reais e oitenta e sete centavos), conforme comprovantes de pagamentos de ids. 116800646, 116799323, 116800660, 116799324, 116799325, 116799327, 116799329, 116799331, 116799332 e 116800667.

Entretanto, o documento anexado ao id. 116799328, não comprova o pagamento, uma vez que se trata apenas de print do aplicativo bancário, contendo tão somente os detalhes do boleto, de modo que não há de ser restituído.

Ressalte-se que a determinação de devolução dos valores pagos pelos réus, como decorrência do reconhecimento da rescisão unilateral indevida promovida pelos demandados, não configura julgamento extra petita. Trata-se, na verdade, de providência lógica e consequente, necessária ao restabelecimento do equilíbrio contratual, bem como à prevenção de enriquecimento sem causa por parte do polo contrário.

Sobre o tema, já se posicionou a Corte Superior:

(...) 3. Para a a jurisprudência do STJ, inexiste julgamento extra petita no provimento judicial que decreta a rescisão ou a nulidade contratual - condicionando a devolução das quantias eventualmente adiantadas pelos contratantes - mesmo se ausente requerimento expresso nesse sentido, pois tal providência é inerente ao retorno das partes ao status quo ante e evita o enriquecimento sem causa das partes. Precedentes .3.1.(...) (STJ - AgInt no AREsp: 786232 RJ 2015/0249910-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 13/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/05/2024) (Destaquei)

Dessa maneira, a rescisão unilateral sem a observância do procedimento legal e contratual mostrou-se abusiva e não havendo a possibilidade, neste momento, da manutenção do negócio devem as partes serem repostas ao seu status anterior, com devolução da integralidade da importância paga pela compradora, devidamente corrigida.

Portanto, diante de todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de condenar a ré a restituir à autora o valor de R$ 106.595,87 (cento e seis mil, quinhentos e noventa e cinco reais e oitenta e sete centavos), correspondente ao total das prestações pagas pela requerente, corrigidas a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora a partir da citação. A correção monetária incidirá segundo o INPC e os juros moratórios pela Taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos do art. 406 do Código Civil.

As parcelas consignadas em juízo durante o trâmite processual, decorrente de deferimento da tutela de urgência ao id. 119115521, deverão ser levantadas em favor da requerente.

Diante da sucumbência mínima, CONDENO o requerido ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. (...)”

Irresignada com o desfecho da demanda, a RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA interpôs o presente recurso de apelação, buscando em síntese, que a rescisão se deu por culpa exclusiva da apelada, que estava inadimplente, e que a notificação extrajudicial enviada ao endereço contratual é válida para constituí-la em mora.

Pede a reforma da sentença para que seja autorizada a retenção de 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, e para que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado.

Já a parte apelada defende a manutenção da sentença, sustentando que a rescisão foi irregular por ausência de notificação pessoal válida, o que caracteriza a culpa da construtora.

Argumenta ser devida a restituição integral dos valores, com juros a partir da citação, e rechaça a pretensão de retenção de qualquer quantia.

Pois bem.

A controvérsia central reside em definir a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o que depende, fundamentalmente, da análise sobre a validade da constituição em mora da promitente compradora. A partir dessa definição, as demais questões, como o percentual de retenção, o termo inicial dos juros de mora e a distribuição dos ônus sucumbenciais, encontram sua solução como consectários lógicos.

Verifica-se nos autos que a relação jurídica entre as partes é de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o que atrai a aplicação de seus princípios protetivos.

Nesse contexto, a incorporadora apelante sustenta ter rescindido o contrato unilateralmente em razão da inadimplência da apelada, amparando-se em uma notificação extrajudicial enviada por carta com aviso de recebimento ao endereço constante do contrato.

Para adentrar ao cerne da controvérsia, primeiramente, é imprescindível esclarecer a natureza do negócio jurídico objeto da presente análise. Cuida-se de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que Correspondente a Unidade Autônoma Futura (cf. Id. nº 326491862), típico contrato preliminar utilizado em empreendimentos imobiliários submetidos ao regime de incorporação.

Esse instrumento possui natureza de contrato preliminar (promessa de compra e venda), pelo qual as partes se obrigam a, futuramente, celebrar o contrato definitivo relativo à unidade imobiliária que vier a ser individualizada ao término da obra. A venda recai, nesse primeiro momento, sobre fração ideal do terreno, ainda não vinculada fisicamente à unidade, o que somente ocorrerá com a conclusão da construção, registro da incorporação e instituição do condomínio.

Em razão disso, o compromisso de compra e venda de fração ideal vinculada a unidade futura não transfere a propriedade, mas apenas gera direitos obrigacionais entre as partes, assegurando ao promitente comprador expectativa jurídica de aquisição, tutelada pelo ordenamento, inclusive com possibilidade de adjudicação compulsória quando atendidos os requisitos legais (Súmula 239 do STJ).

Desse modo, a qualificação do negócio como contrato preliminar envolvendo bem futuro é essencial para a correta compreensão das obrigações assumidas, dos limites da responsabilidade das partes e dos efeitos decorrentes do inadimplemento contratual.

Sob esse cenário, a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do adquirente é uma medida extrema que exige o cumprimento rigoroso de formalidades legais, destinadas a garantir ao devedor a oportunidade de purgar a mora e preservar o negócio jurídico.

Extrai-se que, novamente, a controvérsia dos autos gravita precisamente em torno da notificação da promitente compradora, isto é, se ela foi efetivamente realizada nos moldes exigidos pela legislação, com caráter pessoal e inequívoco, de modo a possibilitar a purgação da mora. Caso não tenha sido promovida de forma válida, resta comprometida a própria constituição em mora e, por consequência, a legitimidade da resolução contratual realizada pela vendedora, atribuindo a esta última, a culpa pelo distrato.

Nesse sentido, a Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que:

“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.”

Tem-se, portanto, que ainda que o compromisso de compra e venda de imóvel não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o credor não fica dispensado de realizar a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora. Em outras palavras, mesmo na ausência de registro, que tornaria o contrato eficaz perante terceiros, o procedimento de notificação prévia é indispensável para legitimar a rescisão contratual ou qualquer outra consequência decorrente do inadimplemento.

Todavia, percebo que a súmula do STJ nasce em decorrência de contratos firmados sob a égide do Decreto-Lei nº 58/1937, que dispõe exclusivamente sobre loteamentos e a venda de terrenos para pagamentos em prestações, e não de condomínios de lotes (edilício).

Destaca-se, nesse ponto, que o Decreto-Lei nº 745/1969, dispôs sobre os contratos a que se refere o art. 22 do referido Decreto-Lei nº 58/1937, quais sejam relativos aos sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados.

Entendo, portanto, que, ainda que o Decreto-Lei nº 745/1969 tenha sido invocado pelas partes como fundamento para a resolução contratual em caso de inadimplência (cf. Id. nº 326491862), tal diploma não se aplica à hipótese em análise. Isso porque o referido decreto disciplina a rescisão extrajudicial de contratos relativos a imóveis prontos, celebrados após a emissão do habite-se, realidade que não corresponde ao caso dos autos, no qual se trata de unidade ainda não concluída ou vinculada apenas à fração ideal do terreno.

Nessas circunstâncias, a resolução deve observar o regime jurídico próprio das incorporações imobiliárias e das promessas de compra e venda de unidades futuras, afastando-se a aplicação do Decreto-Lei nº 745/1969.

Acresce que a regulamentação jurídica dos loteamentos urbanos passou por significativas alterações com a edição da Lei nº 6.766/1979, a qual será examinada melhor adiante, visto que foi objeto de fundamentação para condenar a apelante à devolução integral dos valores pagos pela apelada. Importa desde já destacar que essa lei se aplica exclusivamente aos imóveis loteados e, embora tenha modernizado e sistematizado a matéria, não revogou integralmente o Decreto-Lei nº 58/1937, que continua vigente naquilo que com ela não conflita.

Logo, impõe-se ao caso concreto a aplicação da Lei n.º 4.591/1964, a qual disciplina o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, tanto pela natureza do contrato celebrado entre as partes quanto pelo regime jurídico específico que rege a aquisição de unidades futuras ou vinculadas a frações ideais.

Tem-se, sob esse prisma, que a resolução contratual deve observar o regime jurídico próprio das incorporações imobiliárias e das promessas de compra e venda de unidades futuras.

Ademais, o art. 63 da Lei nº 4.591/1964 estabelece importante ressalva quanto ao procedimento de constituição em mora. Embora sua redação seja relativamente abrangente quanto à forma de notificação do promitente comprador, permanece inequívoca a exigência de notificação prévia do adquirente, a fim de que lhe seja oportunizada a purgação da mora. Trata-se de requisito essencial e indispensável, logo, sem sua observância, não há que se falar em resolução válida do contrato:

“Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. (...)”

Verifico que o dispositivo autoriza que as partes estipulem, no próprio contrato, cláusulas prevendo consequências específicas para o inadimplemento do adquirente quanto ao pagamento das prestações relativas ao preço da construção. Assim, é permitido convencionar que a falta de pagamento de três prestações, sejam elas as originalmente fixadas, sejam prestações posteriormente modificadas ou criadas, poderá acarretar a rescisão do contrato, desde que o adquirente seja previamente notificado e lhe seja concedido prazo de 10 dias para purgar a mora, ou seja, para regularizar o débito.

O dispositivo também admite que o contrato estabeleça, alternativamente, que a inadimplência do adquirente faça com que respondam pela dívida os direitos correspondentes à sua fração ideal do terreno e à parte já construída. Em outras palavras, o próprio direito aquisitivo do compromissário sobre o terreno e sobre a construção poderá ser utilizado para satisfação do débito, conforme as regras previstas a seguir na lei, caso o instrumento contratual não disponha de outro modo.

Em síntese, o artigo assegura às partes a liberdade de prever, contratualmente, mecanismos de resolução do negócio ou de garantia do crédito, condicionados à notificação prévia do adquirente e à adoção do procedimento legal para constituição em mora.

Nesse ponto, o Código Civil disciplina em seu art. 474:

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Percebo que no caso dos autos, o contrato juntado sob o Id. nº 326491862 (fls. 4 e 5), dispõe de forma cristalina quanto as consequências do desfazimento do negócio jurídico, especificadamente, de forma expressa e inequívoca, as condições para constituição em mora do comprador e os efeitos decorrentes do inadimplemento:

“I) A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas neste contrato acarretar-lhe-á a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades:

a) reajuste monetário e juros compensatórios constantes da "OBS 2" do Quadro V, supra, de acordo com a aplicação da variação positiva acumulada dos índices contratados até a data do efetivo pagamento;

b) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido; e

c) multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido (a multa moratória será imediatamente elevada ao maior limite que venha a ser admitido por lei, na data da sua entrada em vigor), e;

d) honorários de advogado, bem como despesas de cobrança judiciais e extrajudiciais, a teor do artigo 389 e seguintes do Código Civil.

II) A mora do COMPRADOR será constituída mediante notificação judicial ou extrajudicial enviada ao COMPRADOR no endereço por ele fornecido no Quadro II do "Preâmbulo", com prazo de quinze (15) dias, a contar da data do recebimento da notificação, para sua purgação (Decreto-Lei 745/69). Caberá ao COMPRADOR comunicar a VENDEDORA, formalmente, sobre quaisquer alterações havidas em seu endereço, sob pena de serem considerados recebidos e válidos todas e quaisquer notificações que forem dirigidas ao antigo endereço.

(...)

VII) No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada aquantia paga, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a 50%(cinquenta por cento) a título de pena convencional, além da integralidade da comissão de corretagem, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR (não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência). (...)”

À luz dessa estipulação, verifica-se que a apelante encaminhou a notificação exatamente para o endereço constante do contrato. Os avisos de recebimento juntados demonstram que a correspondência foi recebida por terceira pessoa identificada como “neta” da apelada. À primeira vista, portanto, sob a ótica estritamente contratual, haveria o cumprimento da obrigação de remeter a notificação ao endereço indicado, conforme pactuado entre as partes.

Contudo, é justamente aqui que reside o ponto sensível da controvérsia.

Ainda que o contrato contemple a validade da entrega no endereço informado e atribua ao comprador o dever de manter seus dados atualizados, tal previsão não afasta a necessidade, imposta pela legislação especial e pela jurisprudência consolidada, de que a constituição em mora seja pessoal e inequívoca.

O contrato, ao estabelecer que a mora seria constituída mediante notificação judicial ou extrajudicial enviada ao comprador no endereço por ele indicado, alinha-se ao modelo clássico da mora ex persona, hipótese em que o credor precisa notificar formalmente o devedor para constituí-lo em mora. Trata-se, portanto, de cláusula que reforça a necessidade de comunicação prévia e inequívoca ao adquirente, condição indispensável para a validade de qualquer medida resolutória.

Além disso, estando o ajuste submetido à disciplina da Lei nº 4.591/1964, conforme anteriormente exposto, as partes pactuaram as consequências do inadimplemento exatamente nos moldes previstos pela legislação específica. Assim, atraíram para a relação contratual a incidência do instituto da mora ex persona, cuja observância rigorosa é condição essencial para que se opere validamente a resolução do negócio jurídico.

Em síntese, a apelante observou a cláusula contratual relativa ao envio da notificação, mas isso não é suficiente para suprir o requisito legal de constituição válida em mora, que exige certeza quanto à ciência do próprio adquirente, ora apelada, não sendo atendido quando o aviso é assinado por terceira pessoa alheia à relação contratual.

Corrobora para a conclusão de que não houve constituição válida em mora da promitente compradora, ora apelada, o teor dos documentos por ela próprios juntados aos autos, conforme se verifica nos Ids. nº 326491376 e 326491377. Observa-se que, ao tomar ciência da inadimplência por simples mensagem, a apelada imediatamente manifestou disposição em regularizar o débito, solicitando o envio do respectivo boleto para pagamento, quando foi surpreendida com a notícia de que o imóvel já havia sido “distratado” e transferido a terceiro de boa-fé.

Para todos os efeitos, o magistrado sentenciante fez uso da Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e outras providências, para embasar a condenação à apelante.

Embora a sentença tenha se referido ao art. 32, § 1º, da referida lei, que, inclusive, mais uma vez, trata de loteamentos e não de condomínio edilícios, o princípio da necessidade de notificação pessoal para a constituição em mora em contratos imobiliários é transversal e se aplica também às incorporações, especialmente quando previstas nos negócios jurídicos, como é o caso.

Transcreve-se, abaixo, o que o art. 32, § 1º, da lei de parcelamento do solo urbano dispõe sobre a notificação, afirmando ser indispensável que o adquirente seja formalmente colocado em mora:

“Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. (...)”

O § 1º esclarece como essa constituição em mora deve ocorrer. Para fins do artigo, o devedor-adquirente deverá ser intimado pelo Oficial do Registro de Imóveis, mediante requerimento do credor, para quitar não apenas as prestações vencidas, mas também aquelas que se vencerem até a data do efetivo pagamento, além dos juros convencionados e das custas da própria intimação.

Todavia, ressalto que essa exigência é válida tão somente para loteamentos e não condomínios de lotes (edilício), o que atrai, mais uma vez a aplicação branda do art. 63 da Lei nº 4.591/1964, que admite a constituição em mora por simples aviso de recebimento, desde que a notificação seja efetivamente recebida pela própria apelada, e não por terceiro.

Ademais, a tese da apelante, que busca aplicar por analogia o Tema Repetitivo 1.132 do STJ, não se sustenta.

O referido precedente, que dispensa o recebimento pessoal da notificação, aplica-se estritamente às ações de busca e apreensão regidas pelo Decreto-Lei nº 911/1969, cujo rito e finalidade são distintos e não se confundem com a resolução de contrato de compra e venda de imóvel, que possui regramento próprio e visa proteger o direito à moradia e a estabilidade dos negócios imobiliários.

Por fim, ao promover a rescisão unilateral do contrato sem a certeza da constituição em mora da devedora, a apelante agiu de forma precipitada e ilícita, assumindo para si a culpa pelo desfazimento do negócio.

A conduta viola a boa-fé objetiva, que impunha à incorporadora o dever de esgotar os meios razoáveis para notificar a compradora antes de extinguir um contrato com mais de 70% de seu valor já adimplido.

Uma vez estabelecida a culpa exclusiva da apelante pela rescisão, a consequência jurídica é a restituição integral das parcelas pagas pela compradora, nos exatos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Por decorrência lógica, tornam-se inaplicáveis as teses recursais de retenção de 50% dos valores pagos com base na Lei nº 13.786/2018 e de retenção da comissão de corretagem. Tais deduções são penalidades contratuais e legais previstas apenas para a hipótese de rescisão por culpa do adquirente, o que não ocorreu no caso concreto.

Da mesma forma, não prospera o pedido de alteração do termo inicial dos juros de mora.

O Tema Repetitivo 1.002 do STJ, invocado pela apelante, é claro ao limitar sua aplicação aos casos em que a resolução do contrato ocorre “por iniciativa do promitente comprador”. Tendo sido reconhecida a culpa da vendedora, a mora desta se configura a partir da citação, momento em que tomou ciência da pretensão resistida e foi constituída em mora, nos termos do art. 405 do Código Civil.

A sentença, neste ponto, aplicou corretamente o direito ao fixar os juros a partir do ato citatório.

Assim, a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida. Pelo princípio da causalidade, foi a conduta da apelante que forçou a apelada a buscar o Poder Judiciário para reaver os valores indevidamente retidos.

A apelada decaiu de parte mínima de seu pedido inicial (manutenção do contrato, que se tornou impossível pela revenda do bem), obtendo o principal proveito econômico almejado, que era a restituição dos valores pagos. Correta, portanto, a condenação da apelante à integralidade das custas e honorários.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação para manter integralmente a sentença recorrida.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026