Tribunal: TJMT
Processo: 1009247-97.2026.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL DE GRANDE PORTE – LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA – IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA – NECESSIDADE DE CONHECIMENTOS TÉCNICOS ESPECIALIZADOS – ARTIGO 870, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – INOBSERVÂNCIA DAS NORMAS TÉCNICAS NBR 14.653-1 E NBR 14.653-3 DA ABNT – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 473 DO CPC – DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR ATRIBUÍDO E O VALOR DE MERCADO – PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE AO EXECUTADO – ARTIGOS 805, 873 E 891 DO CPC – NOMEAÇÃO DE PERITO ESPECIALIZADO – CUSTAS DA NOVA AVALIAÇÃO A CARGO DA PARTE AGRAVANTE –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009247-97.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural, Alienação Fiduciária, Bem Público]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PAULO ROBERTO MACHADO BORGES - CPF: 574.430.171-20 (ADVOGADO), ANA MARIA GARCIA RIBEIRO - CPF: 468.600.021-15 (AGRAVANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL DE GRANDE PORTE – LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA – IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA – NECESSIDADE DE CONHECIMENTOS TÉCNICOS ESPECIALIZADOS – ARTIGO 870, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – INOBSERVÂNCIA DAS NORMAS TÉCNICAS NBR 14.653-1 E NBR 14.653-3 DA ABNT – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 473 DO CPC – DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR ATRIBUÍDO E O VALOR DE MERCADO – PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE AO EXECUTADO – ARTIGOS 805, 873 E 891 DO CPC – NOMEAÇÃO DE PERITO ESPECIALIZADO – CUSTAS DA NOVA AVALIAÇÃO A CARGO DA PARTE AGRAVANTE – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A avaliação de imóvel rural de grande porte, com área superior a trezentos hectares e múltiplas benfeitorias, demanda análise de múltiplos fatores técnicos e econômicos complexos que extrapolam a formação profissional do Oficial de Justiça e exigem conhecimento técnico especializado em engenharia de avaliações ou agronomia, nos termos do artigo 870, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

A inobservância das normas técnicas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-3 da ABNT, que estabelecem as diretrizes metodológicas obrigatórias para avaliação de imóveis rurais no Brasil, e o descumprimento dos requisitos do artigo 473 do Código de Processo Civil tornam o laudo juridicamente insuficiente como parâmetro para alienação judicial.

A discrepância significativa entre o valor atribuído ao imóvel na avaliação e os valores praticados no mercado regional justifica a realização de nova avaliação por profissional habilitado, com observância das normas técnicas aplicáveis, a fim de evitar a alienação por preço vil e preservar o princípio da menor onerosidade ao executado consagrado no artigo 805 do Código de Processo Civil.

A parte agravante, não beneficiária da gratuidade de justiça, deverá arcar com as custas do ato judicial de avaliação por perito que será realizado a seu exclusivo interesse, sob pena de preclusão, em aplicação do artigo 95 do CPC e do princípio da causalidade.

Recurso provido. Decisão reformada.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1009247-97.2026.8.11.0000

AGRAVANTE:

ANA MARIA GARCIA RIBEIRO

AGRAVADO:

BANCO DO BRASIL S/A

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de tutela recursal de urgência, interposto por
ANA MARIA GARCIA RIBEIRO
, contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Barra do Garças/MT, subscrita pelo Juiz de Direito
Michell Lotfi Rocha da Silva
, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 1005629-11.2021.8.11.0004, movida pelo Banco do Brasil S/A, a qual rejeitou a impugnação à avaliação apresentada pela executada, homologou o auto de avaliação elaborado pelo Oficial de Justiça que atribuiu ao imóvel rural de matrícula nº 75.121 do 1º CRI de Barra do Garças/MT o valor de R$11.357.814,40 (onze milhões, trezentos e cinquenta e sete mil, oitocentos e quatorze reais e quarenta centavos), e deferiu o pedido de leilão judicial eletrônico, designando hasta pública para o dia 24 de abril de 2026.

A agravante, em suas razões recursais, sustenta preliminarmente fazer
jus
aos benefícios da justiça gratuita, alegando ser viúva, residir na zona rural, não exercer atividade remunerada e depender financeiramente da ajuda de seus filhos para subsistência.

Para tanto, afirma que sempre se dedicou exclusivamente às atividades domésticas e familiares, conforme comprova cópia de sua CTPS sem anotações.

Argumenta que sua hipossuficiência já foi reconhecida em outros processos, tanto pelo Juízo de primeiro grau quanto por este Tribunal, em embargos à execução e agravos de instrumento anteriormente julgados. Requer, com fundamento no artigo 98 do CPC e artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, a concessão da gratuidade da justiça.

Quanto ao pedido de tutela recursal de urgência, a agravante postula a concessão de efeito suspensivo ao recurso, com a imediata suspensão do leilão judicial designado para 24 de abril de 2026 e de todos os atos executivos decorrentes da decisão agravada.

Alega estar presente a probabilidade do direito, porque o laudo de avaliação elaborado pelo Oficial de Justiça padece de vícios insuperáveis, não tendo observado qualquer metodologia prescrita pelas normas técnicas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-3 da ABNT, não apresentado memorial descritivo individualizado das benfeitorias existentes no imóvel rural, não demonstrado os dados comparativos de mercado que embasaram a conclusão, não atendido aos requisitos do artigo 473 do CPC e resultando em valor manifestamente inferior ao de mercado, configurando flagrante subavaliação do bem.

Aponta que o perigo de dano é iminente e concreto, pois a realização da hasta pública com base em avaliação manifestamente viciada importará em alienação de seu patrimônio por valor irrisório, com prejuízo estimado em cerca de dez milhões de reais, uma vez que o imóvel foi avaliado a aproximadamente trinta e dois mil reais por hectare, quando os negócios realizados na região indicam valor de mercado na ordem de duzentos mil reais por alqueire, ou seja, aproximadamente um terço do valor real.

Argumenta que a concretização do leilão nas condições atuais ofende o artigo 805 do CPC, que consagra o princípio da menor onerosidade ao devedor, e que a alienação por preço vil somente seria aferível a partir de uma avaliação idônea, o que não existe no caso.

Elucida que, caso o leilão se realize antes do julgamento do recurso, a arrematação consumada tornará o provimento recursal inútil, ante a estabilização do ato expropriatório e a impossibilidade prática de desfazimento, configurando dano irreversível e irrecuperável.

Registra que o prejuízo não se limita a ela, mas compromete também o direito de todos os demais credores concorrentes, que verão reduzido o produto da arrematação disponível para satisfação de seus créditos.

No mérito recursal, a agravante alega ofensa ao artigo 870, parágrafo único, do CPC, argumentando que a avaliação de imóvel rural de grande porte demanda análise de múltiplos fatores técnicos e econômicos, como capacidade de uso do solo, recursos hídricos, benfeitorias, potencial produtivo, topografia, acessibilidade e influências de mercado regional, elementos que escapam notoriamente à formação profissional do Oficial de Justiça e exigem conhecimento técnico especializado em engenharia de avaliações ou agronomia.

Assevera que o dispositivo legal prevê expressamente que, se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, o que não foi observado no caso.

Invoca jurisprudência do Tribunal de Justiça de Goiás em casos análogos que reconheceram a necessidade de perícia técnica especializada para avaliação de imóveis rurais.

Defende ainda ofensa ao artigo 473 do CPC, afirmando que o laudo de avaliação impugnado é manifestamente deficiente e não atende a qualquer dos requisitos exigidos pelo dispositivo, que determina que o laudo pericial deverá conter a exposição do objeto da perícia, a análise técnica ou científica realizada pelo perito, a indicação do método utilizado com sua demonstração e resposta conclusiva a todos os quesitos.

Arremata dizendo que o laudo limita-se a atribuir valor global ao imóvel sem individualizar e descrever pormenorizadamente as benfeitorias existentes com seus respectivos valores, sem indicar quais dados comparativos de mercado foram efetivamente coletados e analisados, sem demonstrar a aplicação de qualquer metodologia reconhecida cientificamente e sem apresentar fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como se alcançaram as conclusões.

Explica que a ausência de tais elementos essenciais torna o laudo juridicamente imprestável como parâmetro para alienação judicial.

Quanto à inobservância das normas técnicas da ABNT, a agravante diz que a NBR 14.653-1 e a NBR 14.653-3 estabelecem as diretrizes metodológicas obrigatórias para avaliação de propriedades rurais no Brasil, determinando a preferência pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, a necessidade de coleta de dados amostrais com homogeneização de valores, a classificação do grau de fundamentação e precisão do laudo, a identificação da pessoa responsável com qualificação profissional e a descrição individualizada de terra nua, benfeitorias, recursos hídricos e demais componentes do imóvel.

Destaca que a avaliação impugnada não faz qualquer referência a tais normas técnicas, não há indicação de grau de fundamentação, não há memorial descritivo individualizado, não há apresentação de dados de mercado coletados, não há homogeneização de amostras e não há sequer a separação entre o valor da terra nua e o das benfeitorias.

Afiança também ofensa ao artigo 873 do CPC, que admite nova avaliação quando qualquer das partes arguir fundamentadamente a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, quando se verificar posteriormente à avaliação que houve majoração ou diminuição no valor do bem, ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Discorre que estão configuradas simultaneamente as hipóteses dos incisos I e III, pois o erro é manifesto, decorrente da ausência total de fundamentação técnica e da discrepância abissal entre o valor avaliado e o valor real de mercado, revelando subavaliação da ordem de sessenta a sessenta e cinco por cento do valor de mercado.

Por fim, cita ofensa aos artigos 805 e 891 do CPC, argumentando que o artigo 805 consagra o princípio da menor onerosidade ao executado, determinando que a execução se realize pelo modo menos gravoso, e que permitir a alienação judicial com base em avaliação que atribui ao imóvel apenas cerca de um terço de seu valor real configura gravame desproporcional e inadmissível. Quanto ao artigo 891, apoia que a garantia legal de que o bem não poderá ser arrematado por preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação somente cumpre sua finalidade se a avaliação for idônea e refletir o real valor de mercado do bem, o que não ocorre no caso, podendo o imóvel ser expropriado por apenas trinta e sete vírgula cinco por cento de seu valor real, o que constitui verdadeira expropriação confiscatória.

Argumenta que a subavaliação prejudica também todos os demais credores concorrentes, que terão reduzido o produto da alienação judicial disponível para satisfação de seus créditos.

Ao final, a agravante requer seja preliminarmente deferida a assistência gratuita e seja recebido e processado o presente recurso com a atribuição de efeito suspensivo, determinando-se a imediata suspensão do leilão judicial designado para 24 de abril de 2026 e de todos os atos executivos decorrentes da decisão agravada. No mérito, postula que seja conhecido e provido o presente recurso para reformar a decisão agravada, anulando o auto de avaliação em razão da manifesta inobservância aos requisitos dos artigos 473 e 870, parágrafo único, do CPC e das normas técnicas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-3 da ABNT, determinando-se a realização de nova avaliação do imóvel por profissional habilitado, engenheiro avaliador ou agrônomo, nomeado pelo Juízo, com observância obrigatória das normas técnicas pertinentes, incluindo memorial descritivo individualizado, indicação de metodologia, dados comparativos de mercado e classificação do grau de fundamentação e precisão.

A gratuidade de justiça foi indeferida na decisão monocrática Id. 351407865, sobrevindo comprovação do recolhimento das custas de preparo, conforme certificado em Id. 352110872.

A liminar recursal almejada foi por mim
deferida
em 18/03/2026, na decisão Id. 352304389, determinando-se a suspensão das hastas aprazadas.

Intimado, o Banco do Brasil S/A apresentou contraminuta na peça Id. 356789397, impugnando a justiça gratuita, alegando que a agravante é proprietária de imóvel rural avaliado em mais de onze milhões de reais e que a concessão do benefício a quem possui patrimônio desta magnitude afronta o espírito da lei e o artigo 98 do CPC.

Quanto à validade da avaliação por Oficial de Justiça, sustenta que a tese da agravante colide frontalmente com a regra geral do artigo 870 do CPC, que atribui ao Oficial de Justiça a competência para o ato, que o Oficial de Justiça no exercício de sua função goza de fé pública e que a nomeação de perito é exceção e só se justifica em casos de extrema complexidade técnica, o que não ocorre na simples constatação de valores de mercado de terras na região.

Quanto à ausência de prova da subavaliação e da inaplicabilidade rígida da ABNT, argumenta que a insurgência da recorrente carece de qualquer lastro fático, uma vez que não colacionou aos autos um único elemento concreto que pudesse infirmar a presunção de legitimidade do Oficial de Justiça, que essa omissão probatória é fatal, pois o artigo 873 do CPC exige que a arguição de erro seja feita de forma estritamente fundamentada, não se admitindo o mero inconformismo aritmético, que a impossibilidade de acolher a mera vontade da parte encontra eco na melhor doutrina processualista e que a ausência de um contra-laudo particular torna a impugnação inaceitável.

Quanto ao descabimento da antecipação da tutela recursal e do efeito suspensivo, alega que a pretensão carece de amparo legal, uma vez que os requisitos do artigo 1.019, inciso I, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do CPC, são cumulativos e não restaram minimamente demonstrados, que a agravante tenta induzir o Tribunal a erro ao afirmar que a probabilidade do direito decorre da simples vultuosidade do bem, que a recorrente não trouxe aos autos nenhum elemento técnico capaz de abalar a fé pública do Oficial de Justiça, que o perigo de dano alegado pela recorrente é em verdade o perigo de satisfação da dívida, o qual não possui proteção jurídica, e que suspender um leilão milionário cujo edital já foi publicado com base apenas em estimativas da devedora causaria um prejuízo inverso irreparável ao Banco do Brasil que aguarda a satisfação do seu crédito há anos.

Ao final, requer que seja negado provimento ao agravo, mantendo-se a decisão de origem.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de tutela recursal de urgência, interposto por Ana Maria Garcia Ribeiro contra decisão do Juiz de Direito Michell Lotfi Rocha da Silva, da 1ª Vara Cível de Barra do Garças/MT, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 1005629-11.2021.8.11.0004, movida pelo Banco do Brasil S/A. A decisão recorrida rejeitou a impugnação à avaliação, homologou o laudo do Oficial de Justiça que atribuiu ao imóvel rural (matrícula nº 75.121) o valor de R$ 11.357.814,40 e designou leilão judicial eletrônico para 24 de abril de 2026.

A controvérsia recursal cinge-se à validade da avaliação de imóvel rural realizada por Oficial de Justiça em sede de execução de título extrajudicial, especificamente quanto à necessidade de nomeação de perito especializado para avaliação de propriedade rural de grande porte e à observância das normas técnicas da ABNT aplicáveis à espécie.

A agravante sustenta que o laudo de avaliação elaborado pelo Oficial de Justiça padece de vícios insuperáveis, não tendo observado a metodologia prescrita pelas normas técnicas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-3 da ABNT, não apresentado memorial descritivo individualizado das benfeitorias existentes no imóvel rural, não demonstrado os dados comparativos de mercado que embasaram a conclusão e não atendido aos requisitos do artigo 473 do CPC, resultando em valor manifestamente inferior ao de mercado. O agravado, por sua vez, defende a validade da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, invocando a regra geral do artigo 870 do CPC e a fé pública de que goza o servidor, argumentando que a nomeação de perito é exceção reservada a casos de extrema complexidade técnica e que a agravante não trouxe aos autos qualquer elemento concreto capaz de infirmar a presunção de legitimidade do ato avaliatório.

A questão demanda análise cuidadosa do regime jurídico da avaliação de bens penhorados estabelecido pelo Código de Processo Civil, especialmente quanto aos limites da competência do Oficial de Justiça para proceder à avaliação de imóveis rurais de grande porte e à necessidade de observância de normas técnicas especializadas quando a complexidade do bem assim o exigir.

O artigo 870 do Código de Processo Civil estabelece como regra geral que a avaliação será feita pelo Oficial de Justiça, reservando a nomeação de avaliador especializado para as hipóteses em que forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar.

A interpretação desse dispositivo não pode ser realizada de forma mecânica ou descontextualizada, devendo considerar a natureza e as características específicas do bem a ser avaliado, a complexidade técnica envolvida na aferição de seu valor de mercado e a necessidade de que a avaliação reflita com fidedignidade o real valor do patrimônio a ser expropriado, em observância aos princípios da menor onerosidade ao executado e da vedação à alienação por preço vil.

No caso concreto, trata-se de imóvel rural com área superior a trezentos hectares, dotado de múltiplas benfeitorias, cuja avaliação demanda necessariamente a análise de fatores técnicos e econômicos complexos, tais como capacidade de uso do solo, recursos hídricos, potencial produtivo, topografia, acessibilidade, estado de conservação das benfeitorias, valorização ou desvalorização decorrente de fatores ambientais e urbanísticos, e comparação com dados de mercado regional devidamente homogeneizados.

Tais elementos extrapolam notoriamente a formação profissional do Oficial de Justiça e exigem conhecimento técnico especializado em engenharia de avaliações ou agronomia, conforme reconhecido pela jurisprudência dos Tribunais pátrios em casos análogos.

A jurisprudência colacionada pela agravante, especialmente do Tribunal de Justiça de Goiás, confere respaldo à tese de que a avaliação de propriedades rurais de grande porte demanda análise de múltiplos fatores técnicos e econômicos que justificam a nomeação de avaliador técnico especializado, não se tratando de mera constatação de valores de mercado que pudesse ser realizada pelo Oficial de Justiça no exercício de suas atribuições ordinárias.

Além disso, a complexidade da avaliação de imóveis rurais é reconhecida inclusive pelas normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que estabeleceram diretrizes metodológicas específicas para essa modalidade de avaliação, justamente em razão das peculiaridades e da multiplicidade de fatores que devem ser considerados na aferição do valor de mercado de propriedades rurais.

Ademais, a alegação de inobservância das normas técnicas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-3 da ABNT, que estabelecem as diretrizes metodológicas para avaliação de imóveis rurais no Brasil, merece acolhida, posto que essas normas técnicas determinam a preferência pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, a necessidade de coleta de dados amostrais com homogeneização de valores, a classificação do grau de fundamentação e precisão do laudo, a identificação da pessoa responsável com qualificação profissional e a descrição individualizada de terra nua, benfeitorias, recursos hídricos e demais componentes do imóvel.

No caso, a avaliação impugnada não faz qualquer referência a tais normas técnicas, não há indicação de grau de fundamentação, não há memorial descritivo individualizado, não há apresentação de dados de mercado coletados e devidamente homogeneizados, e não há sequer a separação entre o valor da terra nua e o das benfeitorias, elementos essenciais para que a avaliação possa ser considerada tecnicamente idônea e apta a servir de parâmetro para a alienação judicial do bem.

O artigo 473 do Código de Processo Civil estabelece que o laudo pericial deverá conter a exposição do objeto da perícia, a análise técnica ou científica realizada pelo perito, a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas, e resposta conclusiva a todos os quesitos.

Com efeito, embora esse dispositivo refira-se especificamente ao laudo pericial, seus requisitos devem ser observados, no que couber, também nas avaliações realizadas em sede de execução, especialmente quando se trata de bens de alto valor e complexidade técnica, sob pena de se permitir a expropriação de patrimônio com base em avaliação desprovida de fundamentação técnica adequada, de modo que a ausência de tais elementos essenciais torna o laudo juridicamente insuficiente como parâmetro para alienação judicial, configurando violação ao dever de fundamentação das decisões judiciais e ao princípio da menor onerosidade ao executado.

Destarte, a discrepância apontada pela agravante entre o valor atribuído ao imóvel na avaliação e os valores praticados no mercado regional, embora necessite de comprovação mais robusta mediante laudo técnico elaborado por profissional habilitado, não pode ser desconsiderada de plano, especialmente quando se trata de execução que pode resultar na expropriação de patrimônio por valor substancialmente inferior ao real, de modo que a alegação de que o imóvel foi avaliado a aproximadamente 32 mil reais por hectare, quando os negócios realizados na região indicam valor de mercado na ordem de 200 mil reais por alqueire, revela discrepância significativa que justifica a realização de nova avaliação por profissional habilitado, com observância das normas técnicas aplicáveis, a fim de que se possa aferir com maior precisão o real valor de mercado do bem e evitar a consumação de alienação por preço vil.

Neste contexto, o artigo 873 do Código de Processo Civil admite nova avaliação quando qualquer das partes arguir fundamentadamente a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, quando se verificar posteriormente à avaliação que houve majoração ou diminuição no valor do bem, ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

No caso concreto, a agravante apresentou impugnação fundamentada, apontando vícios específicos no laudo de avaliação e alegando discrepância significativa entre o valor atribuído e o valor de mercado, o que configura a hipótese do inciso I do artigo 873 e justifica a realização de nova avaliação por profissional habilitado.

Ademais, a ausência de contra-laudo particular não constitui óbice à determinação de nova avaliação, uma vez que o próprio Código de Processo Civil prevê a possibilidade de nova avaliação quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, independentemente de iniciativa da parte.

O artigo 805 do Código de Processo Civil consagra o princípio da menor onerosidade ao executado, determinando que a execução se realize pelo modo menos gravoso. Permitir a alienação judicial com base em avaliação que não observou as normas técnicas aplicáveis e que pode ter atribuído ao imóvel valor substancialmente inferior ao de mercado configura gravame desproporcional e inadmissível, violando o princípio da menor onerosidade e o dever de que a execução se realize de forma a preservar ao máximo o patrimônio do executado, expropriando-se apenas o necessário para a satisfação do crédito exequendo.

O artigo 891 do Código de Processo Civil estabelece que o bem não poderá ser arrematado por preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação, salvo deliberação em contrário, mas essa garantia legal somente cumpre sua finalidade se a avaliação for idônea e refletir o real valor de mercado do bem, o que não se verifica no caso concreto.

Nestes termos, a eventual alienação do imóvel por valor substancialmente inferior ao de mercado configuraria dano irreparável ou de difícil reparação não apenas à executada, mas também aos demais credores concorrentes que veriam reduzido o produto da arrematação disponível para satisfação de seus créditos, de modo que a subavaliação do bem penhorado prejudica não apenas o executado, mas todo o sistema de garantias e preferências estabelecido pelo ordenamento jurídico para a satisfação dos créditos em concurso, razão pela qual a realização de nova avaliação por profissional habilitado, com observância das normas técnicas aplicáveis, constitui medida que atende não apenas ao interesse da executada, mas ao interesse público na correta administração da justiça e na preservação da integridade do processo executivo.

A argumentação do agravado no sentido de que a agravante não trouxe aos autos qualquer elemento concreto capaz de infirmar a presunção de legitimidade do ato avaliatório não merece acolhida. A agravante apresentou impugnação fundamentada, apontando vícios específicos no laudo de avaliação, invocando normas técnicas aplicáveis que não foram observadas e alegando discrepância significativa entre o valor atribuído e o valor de mercado, o que é suficiente para caracterizar a arguição fundamentada de erro na avaliação prevista no artigo 873, inciso I, do Código de Processo Civil.

De outra feita, a exigência de que a parte apresente contra-laudo particular para que possa impugnar a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça não encontra amparo no ordenamento jurídico e representaria ônus excessivo e desproporcional, especialmente considerando que o próprio Código de Processo Civil prevê a possibilidade de nova avaliação quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, independentemente de iniciativa da parte ou de apresentação de laudo divergente.

De outra feita, a fé pública de que goza o Oficial de Justiça no exercício de suas funções não afasta a possibilidade de controle jurisdicional sobre a regularidade e a adequação técnica dos atos por ele praticados, especialmente quando se trata de avaliação de bens de alto valor e complexidade técnica que demandam conhecimentos especializados que extrapolam a formação profissional do servidor, sendo que a presunção de legitimidade dos atos administrativos e judiciais é relativa e pode ser afastada mediante demonstração fundamentada de vício ou irregularidade, o que ocorre no caso concreto.

Além disso, a nomeação de perito especializado para a realização de nova avaliação não implica desqualificação ou desrespeito ao trabalho do Oficial de Justiça, mas apenas reconhecimento de que a complexidade técnica do bem a ser avaliado demanda conhecimentos especializados que extrapolam a formação profissional do servidor, em observância ao disposto no artigo 870, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Portanto, a decisão recorrida, ao rejeitar a impugnação à avaliação apresentada pela executada e homologar o auto de avaliação elaborado pelo Oficial de Justiça sem determinar a realização de nova avaliação por profissional habilitado, afronta os artigos 870, parágrafo único, 473 e 873 do Código de Processo Civil, bem como o princípio da menor onerosidade ao executado consagrado no artigo 805 do mesmo diploma legal, devendo ser reformada para determinar a realização de nova avaliação do imóvel por profissional habilitado, engenheiro avaliador ou agrônomo, nomeado pelo Juízo, com observância obrigatória das normas técnicas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-3 da ABNT, incluindo memorial descritivo individualizado, indicação de metodologia, dados comparativos de mercado devidamente homogeneizados e classificação do grau de fundamentação e precisão.

A propósito do acima exposto,
mutatis mutandis
:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. NECESSIDADE DE CONHECIMENTOS ESPECIALIZADOS. COMPLEXIDADE TÉCNICA. NULIDADE DA AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. DETERMINAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA.
RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que homologou laudo de avaliação de imóvel rural com área de 2.426,3516 hectares, realizado por Oficial de Justiça, e rejeitou impugnação dos executados que apontava erros técnicos na metodologia e subavaliação do bem penhorado.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se a avaliação de imóvel rural de grande extensão, envolvendo questões técnicas complexas de georreferenciamento e análise de mercado regional, pode ser validamente realizada por Oficial de Justiça ou se demanda conhecimentos especializados que exigem a nomeação de perito.
III. Razões de decidir
3. O juízo deprecante determinou expressamente a realização da avaliação "por perito na área", reconhecendo a necessidade de conhecimentos especializados, conforme autoriza o parágrafo único do art. 870 do CPC.
4. O parecer técnico apresentado pelos agravantes demonstra fundada dúvida sobre a metodologia empregada na avaliação, especialmente quanto à utilização de coordenadas magnéticas desatualizadas, resultando em sobreposição teórica de 985,83 hectares sobre imóveis vizinhos.
5. A discrepância significativa entre o valor atribuído pelo Oficial de Justiça (R$ 10.700,00/ha) e os valores referenciais do INCRA para a região (média superior a R$ 29.000,00/ha), aliada à ausência de metodologia técnica adequada, configura hipótese de nova avaliação prevista no art. 873, I e III, do CPC.
6. A avaliação judicial constitui ato essencial à higidez da expropriação, devendo refletir o valor atual e real do bem, a fim de evitar preço vil e prejuízo desproporcional ao executado, em observância ao princípio da menor onerosidade.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de Agravo de Instrumento provido.
Tese de julgamento: "1. A avaliação de imóvel rural de grande extensão, que envolva questões técnicas complexas de georreferenciamento e análise de mercado regional, demanda conhecimentos especializados que exigem a nomeação de perito, nos termos do parágrafo único do art. 870 do CPC. 2. Configura-se hipótese de nova avaliação, conforme art. 873 do CPC, quando demonstrada fundada dúvida sobre a metodologia empregada e significativa discrepância entre o valor atribuído e os valores referenciais de mercado."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 465, 805, 870, parágrafo único, e 873, I e III.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 10456942120258110000, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 18/02/2026, p. 23/02/2026.”
(N.U 1004287-98.2026.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2026, Publicado no DJE 06/04/2026)

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL COM BASE EM AVALIAÇÃO IMPUGNADA E NÃO ATUALIZADA. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de execução, que, não obstante impugnação tempestiva da avaliação do imóvel penhorado e determinação de nova perícia pelo juízo deprecado, deferiu a adjudicação do bem com base em avaliação realizada em 27/07/2020. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a adjudicação fundada em avaliação judicial impugnada e não atualizada, quando já determinada nova avaliação pelo juízo competente e verificado lapso temporal relevante entre a primeira avaliação e o ato expropriatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O agravo de instrumento limita-se ao exame do acerto técnico da decisão recorrida, sendo vedada a incursão em matérias não apreciadas na origem, sob pena de supressão de instância. 4.
A avaliação judicial constitui ato essencial à higidez da expropriação, devendo refletir o valor atual do bem, a fim de evitar preço vil e prejuízo desproporcional ao executado.
5. O art. 873, II, do CPC autoriza nova avaliação quando, posteriormente à avaliação inicial, verificar-se majoração ou diminuição do valor do bem, assim como quando houver fundada dúvida quanto ao montante atribuído. 6. No caso, a avaliação de 2020 foi tempestivamente impugnada, tendo o juízo deprecado determinado a realização de perícia técnica, o que evidencia a existência de controvérsia instaurada sobre o valor do imóvel. A adjudicação com base em avaliação questionada e não atualizada vulnera o contraditório substancial e o devido processo legal. 7. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece que o decurso de lapso temporal significativo entre a avaliação e a alienação judicial impõe a realização de nova avaliação, inclusive de ofício, para evitar alienação por preço vil e enriquecimento sem causa. 8.
A execução deve ser orientada pelo princípio da utilidade ao exequente, assegurando-lhe a efetiva satisfação do crédito, e pelo princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no art. 805 do CPC, que impõe a adoção do meio menos gravoso entre aqueles aptos a alcançar o resultado executivo.
9. Tais princípios não se excluem, mas se complementam, exigindo do magistrado atuação equilibrada para que a expropriação produza resultado útil ao credor sem impor ao devedor sacrifício desnecessário ou desproporcional. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e provido para anular a adjudicação do imóvel e determinar a realização de nova avaliação, preferencialmente por perícia técnica, nos termos do art. 873 do CPC. Tese de julgamento: 1.
É inválida a adjudicação fundada em avaliação judicial impugnada e não atualizada, quando já determinada nova avaliação e verificado lapso temporal relevante.
2. O art. 873 do CPC autoriza a realização de nova avaliação sempre que houver fundada dúvida sobre o valor do bem ou alteração superveniente de mercado, a fim de resguardar a regularidade do ato expropriatório. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC, arts. 805, 873 e 877. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.778 .395/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 23/05/2022, DJe 21/06/2022; STJ, AgInt no REsp 1 .130.982/PB, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15/08/2017, DJe 29/08/2017; TJMT, AI 1024671-19.2025.8.11 .0000, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 28/08/2025.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10456942120258110000, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 18/02/2026, Gabinete 2 - Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2026)

Por fim, ressalte-se que é a parte agravante, que não é beneficiária da gratuidade de justiça, quem, na forma do Código de Processo Civil, deverá arcar com as custas do ato judicial de avaliação por perito que será realizado a seu exclusivo interesse, sob pena de preclusão, uma vez que a determinação de nova avaliação decorre de sua impugnação ao laudo elaborado pelo Oficial de Justiça.

Trata-se de aplicação do art. 95 do CPC e do princípio da causalidade, segundo o qual aquele que dá causa à realização de ato processual deve arcar com os respectivos custos, especialmente quando se trata de ato realizado no interesse exclusivo de uma das partes, de modo que a imposição desse ônus à agravante não viola o princípio da menor onerosidade ao executado, uma vez que a realização de nova avaliação por profissional habilitado constitui medida necessária para a correta aferição do valor de mercado do bem e para a preservação do patrimônio da executada, evitando-se a alienação por preço vil.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, para, ratificando a tutela recursal Id. 352304389, reformar a decisão recorrida e determinar a realização de nova avaliação do imóvel de matrícula nº 75.121 do 1º CRI de Barra do Garças/MT por profissional habilitado, engenheiro avaliador ou agrônomo, nomeado pelo Juízo, com observância obrigatória das normas técnicas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-3 da ABNT, incluindo memorial descritivo individualizado, indicação de metodologia, dados comparativos de mercado devidamente homogeneizados e classificação do grau de fundamentação e precisão, devendo a parte agravante arcar com as custas do ato judicial de avaliação por perito que será realizado a seu exclusivo interesse, sob pena de preclusão, ficando suspensa a designação de leilão judicial até que sobrevenha nova avaliação idônea, manifestação das partes e ulterior homologação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026