Tribunal: TJMT
Processo: 1000678-41.2025.8.11.0098
Relator(a): VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-06-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1000678-41.2025.8.11.0098
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Fato Gerador/Incidência]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[JOSE SINVAL BIAZOTTO - CPF: 060.316.878-79 (APELANTE), GUSTAVO GARBATTI DO PRADO - CPF: 309.563.648-29 (ADVOGADO), NILTON ARLEI BIAZOTTO - CPF: 054.885.658-33 (APELANTE), ARIVELSI BIAZOTTO - CPF: 171.947.908-90 (APELANTE), NORMA SUELY NOGUEIRA BIAZOTTO - CPF: 441.931.221-15 (APELANTE), CAIO NOGUEIRA BIAZOTTO - CPF: 046.061.411-82 (APELANTE), LAURA GIOVANA BIAZOTTO - CPF: 047.539.871-83 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE RAUBER - CPF: 008.769.720-32 (APELADO), MUNICIPIO DE PORTO ESPERIDIAO (APELADO), MUNICIPIO DE PORTO ESPERIDIAO - CNPJ: 03.238.904/0001-48 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. DIVISÃO AMIGÁVEL DE IMÓVEIS PELO CRITÉRIO DO VALOR ECONÔMICO. ADJUDICAÇÃO INDIVIDUALIZADA DE IMÓVEIS. PERMUTA DE FRAÇÕES IDEAIS. INCIDÊNCIA DO ITBI. SEGURANÇA DENEGADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que denegou a segurança pleiteada em mandado de segurança impetrado em face de ato atribuído ao Fiscal de Tributos do Município de Porto Esperidião, por meio do qual foi indeferido pedido de expedição de certidão de não incidência de ITBI referente à Escritura Pública de Divisão Amigável de Propriedades Rurais. 2. Os apelantes sustentam que a operação consistiu em mera extinção de condomínio, sem transmissão onerosa ou torna, ao passo que o Município defende que houve permuta de frações ideais entre os coproprietários, configurando fato gerador do ITBI.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) definir se a divisão amigável de quatorze imóveis realizada entre os condôminos possui natureza meramente declaratória, apta a afastar a incidência do ITBI; e (ii) estabelecer se a adjudicação individualizada de imóveis mediante cessão recíproca de frações ideais configura permuta onerosa sujeita à tributação municipal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O fato gerador do ITBI consiste na transmissão
inter vivos
, por ato oneroso, de bens imóveis, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal e do art. 35 do CTN, sendo a permuta hipótese expressamente prevista na legislação municipal como fato tributável.

5. A simples extinção de condomínio sobre bem divisível possui natureza declaratória e não enseja incidência de ITBI quando cada condômino recebe parcela física correspondente à sua fração ideal originária.

6. A operação analisada não se limitou à divisão proporcional de um único imóvel, mas envolveu quatorze matrículas imobiliárias distintas, com atribuição exclusiva de determinados imóveis a cada condômino ou núcleo familiar.

7. A adjudicação integral de imóveis específicos exigiu a transmissão recíproca das frações ideais pertencentes aos demais coproprietários, caracterizando troca de direitos reais imobiliários economicamente equivalentes.

8. A mutualidade das cessões e a equivalência econômica consignada na escritura evidenciam a natureza onerosa e comutativa do negócio jurídico, configurando verdadeira permuta.

9. O princípio da primazia da substância sobre a forma impõe a análise da realidade econômica da operação, sendo irrelevante a denominação de “divisão amigável” atribuída pelas partes ao negócio jurídico.

10. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em hipóteses de extinção de condomínio envolvendo múltiplos imóveis, cada matrícula deve ser considerada autonomamente para fins tributários, incidindo ITBI sobre a parcela adquirida dos demais coproprietários mediante compra ou permuta.

11. Não demonstrado direito líquido e certo apto a afastar a exigência tributária, revela-se legítima a denegação da segurança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A adjudicação individualizada de imóveis integrantes de condomínio composto por múltiplas matrículas caracteriza transmissão onerosa quando realizada mediante cessão recíproca de frações ideais entre os condôminos.

2. A divisão amigável fundada no critério do valor econômico não afasta a incidência do ITBI quando houver permuta material de direitos reais imobiliários.

3. A análise do fato gerador do ITBI deve observar a substância econômica da operação e a autonomia de cada matrícula imobiliária.

4. A extinção de condomínio somente possui natureza declaratória e não tributável quando houver mera individualização proporcional das frações ideais sem transmissão patrimonial entre os condôminos.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 35; LC Municipal n. 132/2022, art. 56, III; Lei n. 6.015/1973, art. 176, §1º, I; CC/1916, arts. 631 e 632.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 722.752/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11.11.2009; STF, Súmula 589.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de recurso de apelação interposto por
José Sinval Biazotto e Outros
. contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Porto Esperidião que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado pelos apelantes em face de ato coimado de ilegal atribuído ao
Fiscal de Tributos do Município de Porto Esperidião
, denegou a segurança pleiteada, que visava obter certidão de não incidência de ITBI para registro de Escritura Pública de Divisão Amigável.

Os apelantes sustentam, em síntese, que a operação formalizada consistiu em ato meramente declaratório para extinguir o condomínio existente sobre quatorze imóveis, com a individualização de quinhões economicamente equivalentes e sem qualquer torna, o que afastaria a hipótese de transmissão onerosa e, consequentemente, a incidência do ITBI. Aduzem que a sentença se equivocou ao qualificar o negócio como permuta, ignorando a natureza do ato e a jurisprudência favorável à sua tese. Requerem a reforma da decisão para que seja concedida a segurança.

Em contrarrazões, a Fazenda Pública pugna pela manutenção da sentença, defendendo a legalidade da exigência fiscal. Argumenta que a operação, em sua substância, configurou permuta de frações ideais entre os condôminos, fato gerador do ITBI previsto na legislação municipal e em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

Relembrando o histórico processual, na origem, trata-se de Mandado de Segurança impetrado por
José Sinval Biazotto e Outros
em face de ato atribuído ao Fiscal de Tributos do Município de Porto Esperidião, objetivando o reconhecimento da não incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI sobre Escritura Pública de Divisão Amigável de Propriedades Rurais, bem como a expedição de certidão municipal de não incidência tributária necessária ao registro imobiliário do ato.

Os apelantes sustentaram que eram coproprietários de diversos imóveis rurais e urbanos mantidos em condomínio, tendo promovido a reorganização patrimonial mediante divisão amigável realizada segundo o critério do valor econômico, preservando-se, segundo alegam, a proporcionalidade dos quinhões originários, sem torna, compensação financeira ou acréscimo patrimonial, razão pela qual inexistiria transmissão onerosa apta a ensejar a incidência do ITBI.

A autoridade fazendária municipal, contudo, indeferiu o pedido administrativo de não incidência tributária ao fundamento de que a operação jurídica praticada configuraria hipótese de transmissão onerosa de propriedade imobiliária, mediante adjudicação individualizada de imóveis anteriormente mantidos em condomínio, atraindo, assim, a incidência do ITBI.

O Juízo de origem denegou a segurança, reconhecendo a legitimidade da exigência tributária, ao concluir que a operação não consubstanciou mera divisão física de bem divisível, mas verdadeira transferência patrimonial entre os coproprietários, caracterizada pela aquisição recíproca de frações ideais dos imóveis autonomamente considerados.

Inconformados, sustentam em síntese, a natureza meramente declaratória da extinção do condomínio, a inexistência de transmissão onerosa e a inaplicabilidade do ITBI à hipótese dos autos, requerendo a reforma integral da sentença para determinar a expedição da certidão de não incidência tributária.

O recurso, no entanto, não comporta provimento.

A controvérsia recursal consiste em definir a natureza jurídica do negócio formalizado pelos apelantes por meio da “Escritura Pública de Divisão Amigável de Propriedade Rural pelo Critério de Valor Econômico”, a fim de aferir a ocorrência, ou não, do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Os apelantes defendem a tese de que o ato possui natureza meramente declaratória, não translativa, limitando-se a extinguir o condomínio e a individualizar as frações ideais que cada um já possuía sobre o acervo de quatorze imóveis, sem qualquer acréscimo patrimonial a título oneroso.

A municipalidade, por sua vez, sustenta que a operação, ao envolver a adjudicação de imóveis inteiros a determinados condôminos em troca de suas participações nos demais bens, configurou, na realidade, uma permuta de frações ideais, negócio jurídico oneroso e, portanto, tributável.

A sentença denegatória não merece reparos.

Com efeito, o fato gerador do ITBI, conforme dispõe o art. 156, II, da Constituição Federal, e o art. 35 do Código Tributário Nacional, é a transmissão
inter vivos
, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. A legislação do Município de Porto Esperidião (LC n. 132/2022, art. 56, III) corretamente inclui a permuta como hipótese de incidência.

É certo que a simples extinção de condomínio sobre um único bem divisível, na qual cada condômino recebe uma porção física correspondente à sua fração ideal, tem natureza declaratória e não atrai a incidência do ITBI. Nesse cenário, não há verdadeira transmissão, mas apenas a materialização de um direito preexistente.

Contudo, a situação dos autos é substancialmente diversa e mais complexa. Os apelantes eram coproprietários não de um, mas de quatorze imóveis individualizados por matrículas próprias, dentre os quais as Fazendas Água Branca (Matrícula n. 2.984), Águia Branca (Matrícula n. 2.845), Lua Cheia (Matrícula n. 2.645), Arueira Boa – Parcela 01 (Matrícula n. 3.090), Arueira Boa – Parcela 02 (Matrícula n. 3.091), Arueira Boa – Parcela 03 (Matrícula n. 3.092), Indiaporã Área A (Matrícula n. 4.204), Indiaporã Área B (Matrícula n. 4.205), Estância Clarão da Lua (Matrícula n. 2.153), Portão do Belém (Matrícula n. R-10/58.457), além de imóveis urbanos identificados como Chácara Irmãos Mello do Prado (Matrícula n. R-3/65.583), Chácara Irmãos Mello do Prado (Matrícula n. R-6/2.181) e Casa de morada e respectivo terreno sob n. 35 (Matrícula n. 25.312), situados na Comarca de Mogi Mirim/SP, todos anteriormente titulados em copropriedade segundo quotas ideais previamente estabelecidas (ID 359238429).

A extinção da comunhão não se deu pela divisão proporcional de cada matrícula, mas por meio de uma sofisticada engenharia patrimonial que culminou na atribuição de imóveis inteiros a cada condômino ou núcleo familiar.

Conforme corretamente apontado pela autoridade fiscal, para que o apelante
Nilton Arlei Biazotto
se tornasse proprietário exclusivo da Fazenda Água Branca, foi juridicamente necessário que os demais condôminos lhe transferissem suas respectivas frações ideais do imóvel, correspondentes, no total, a 75% da propriedade. A contraprestação por essa aquisição não ocorreu em dinheiro, mas mediante a cessão, por parte de Nilton, de sua fração ideal de 25% sobre os outros treze imóveis em favor dos demais condôminos, conforme expressamente previsto na “Escritura Pública de Divisão Amigável de Propriedade Rural pelo Critério de Valor Econômico” (ID 359238429).

Essa troca recíproca de direitos reais imobiliários configura precisamente uma permuta, cuja onerosidade decorre da própria mutualidade das transmissões e é reforçada pela equalização econômica consignada na escritura, evidenciando o caráter comutativo do negócio, em que as cessões de frações possuem equivalência econômica.

No Direito Tributário, vige o princípio da primazia da substância sobre a forma, segundo o qual a análise do fato gerador deve se ater à realidade econômica da operação, e não à denominação que as partes lhe atribuem. No caso, a nomenclatura “divisão amigável” não tem o condão de descaracterizar a permuta materialmente ocorrida.

Esse entendimento encontra respaldo no Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 722.752/RJ, de relatoria do Herman Benjamin. Na ocasião, consignou-se que, na extinção de condomínio envolvendo múltiplos imóveis, cada bem deve ser analisado de forma autônoma para fins tributários. Assim, a adjudicação integral de determinado imóvel a um dos condôminos, com compensação correspondente às frações ideais detidas nos demais bens, caracteriza alienação onerosa da parcela que excede o quinhão originalmente pertencente ao condômino naquele imóvel específico.

Confira-se o seguinte trecho elucidativo do acórdão:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. OMISSÃO. NÃO-OCORRÊNCIA. ITBI. IMÓVEIS URBANOS EDIFICADOS. DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO. INCIDÊNCIA DO TRIBUTO. BASE DE CÁLCULO. PARCELA ADQUIRIDA AOS OUTROS CO-PROPRIETÁRIOS.

1. Hipótese em que os quatro impetrantes (ora recorridos) eram co-proprietários de seis imóveis urbanos edificados. Os condôminos resolveram extinguir parcialmente a co-propriedade. Para isso, cada impetrante passou a ser único titular de um dos seis imóveis. Quanto aos dois bens restantes, manteve-se o condomínio. Discute-se a tributação municipal sobre essa operação.

2. O Tribunal de origem entendeu ter ocorrido simples dissolução de condomínio relativo a uma universalidade de bens, conforme o art. 631 do CC/1916. Assim, não teria havido transmissão de propriedade com relação à maior parte da operação. Se o indivíduo passou a ser proprietário de imóvel em valor idêntico à sua cota ideal no condomínio, não incidiria o ITBI.

3. Inexiste omissão no acórdão recorrido, que julgou a lide e fundamentou adequadamente seu acórdão.

4. No entanto, o art. 631 não incide na hipótese, pois se refere ao caso clássico de condomínio de bem divisível. Seria aplicável se os quatro impetrantes fossem co-proprietários de terreno rural ou de terreno urbano não-edificado. Nesse exemplo, no caso de desfazimento do condomínio, o imóvel poderia ser fracionado junto ao cartório de imóveis, observados os limites mínimos, requisitos e formalidades legais, resultando em quatro partes iguais. Cada um dos antigos co-proprietários seria o único titular de seu terreno (correspondente a 25% do original). Inexistiria transmissão onerosa de propriedade nessa situação fictícia e, portanto, incidência do tributo municipal.

5. Diferentemente, quando há condomínio de apartamento edilício, ou de um prédio urbano não-fracionado em unidades autônomas, é impossível a divisão do bem. É este o caso dos autos.

6. O registro imobiliário é individualizado, como o é a propriedade de apartamentos, nos termos da Lei de Registros Públicos (art. 176, § 1º, I, da Lei 6.015/1973).

7.
Na situação inicial, antes do pacto de extinção parcial do condomínio, os quatro impetrantes eram co-proprietários de cada um dos imóveis, que devem ser considerados individualmente
.

8.
Com o acordo, cada um dos impetrantes passou a ser único proprietário de um dos seis imóveis. Ou seja, adquiriu dos outros co-proprietários 75% desse bem, pois já possuía 25%
.

9.
O ITBI deve incidir sobre a transmissão desses 75%. Isso porque a aquisição dessa parcela se deu por alienação onerosa: compra (pagamento em dinheiro) ou permuta (cessão de parcela de outros imóveis)
.

10. Esse raciocínio se aplica aos quatro imóveis que passaram a ser titulados por um único proprietário. Quanto aos outros dois bens, com relação aos quais o condomínio subsistiu, não há alienação onerosa nem, portanto, incidência do ITBI.

11. Os impetrantes adjudicaram cada um dos quatro imóveis a uma única pessoa, indenizando os demais (por pagamento ou permuta), nos termos do art. 632 do CC/1916.

12. É pacífico que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens autonomamente considerados. Também por essa razão seria incabível tratar diversos imóveis como universalidade para fins de tributação.

13. Esse entendimento foi consolidado pelo egrégio STF na Súmula 589: ‘É inconstitucional a fixação de adicional progressivo do imposto predial e territorial urbano em função do número de imóveis do contribuinte’.

14. A Suprema Corte impediu que os Municípios considerassem todos os imóveis de cada contribuinte como uma universalidade para fins de progressividade das alíquotas. Isso decorre do reconhecimento de que cada imóvel a ser tributado deve ser autonomamente considerado.

15. Se o Município não pode considerar o conjunto de imóveis uma universalidade, para cálculo do IPTU, seria inadmissível que o contribuinte possa fazê-lo com o intuito de pagar menos ITBI . 16. Recurso Especial provido.

(STJ - REsp: 722752 RJ 2005/0019335-9, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/11/2009)

A tentativa dos apelantes de distinguir o precedente, sob o argumento de que ele tratava de imóveis urbanos indivisíveis, não prospera, pois a
ratio decidendi
do STJ não se baseia na divisibilidade física do bem, mas na autonomia de cada matrícula imobiliária e na realidade da transferência de frações entre elas. A operação dos autos, que envolve a troca de participações em quatorze matrículas distintas, é juridicamente idêntica à analisada pela Corte Superior.

Portanto, o ato praticado pela autoridade coatora, ao qualificar a operação como permuta e exigir o recolhimento do ITBI sobre as frações ideais reciprocamente transferidas, revela-se em perfeita harmonia com a legislação e a jurisprudência pátria. Não se vislumbra, assim, qualquer ilegalidade ou abuso de poder.

Inexistindo o pressuposto fundamental do mandado de segurança, qual seja, o direito líquido e certo demonstrado de plano, a denegação da ordem era medida que se impunha.

Ante o exposto, em consonância com o parecer ministerial,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para manter integralmente a sentença que denegou a segurança.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026