Tribunal: TJMT
Processo: 1002223-86.2020.8.11.0013
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUTODECLARAÇÃO INVERÍDICA NO CADASTRO AMBIENTAL RURAL (CAR) E EM OUTROS DOCUMENTOS AMBIENTAIS NAS TRATATIVAS PRÉ-CONTRATUAIS. DOLO ACIDENTAL. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. ITBI E INDÉBITO TRIBUTÁRIO. RESSARCIMENTO CONTRA PARTICULARES. INVIABILIDADE. CLÁUSULA PENAL. NÃO INCIDÊNCIA. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ASTREINTES CONDICIONADAS À MINUTA E ANUÊNCIA DOS CONDÔMINOS. TRANSFERÊNCIA DA GESTÃO AMBIENTAL. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença (integrada por decisões em embargos de declaração com efeitos infringentes) proferida nos autos de ação de indenização com pedido de consignação em pagamento, decorrente de contrato de compra e venda da Fazenda Vila Bela.
A sentença julgou improcedentes os pedidos indenizatórios e consignou que as obrigações contratuais deveriam ser cumpridas, remetendo o tema da escrituração ao decidido no AI nº 1015999-27.2022.8.11.0000.
O

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:
1002223-86.2020.8.11.0013

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL
]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

REDATOR DESIGNADO
:
EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:
[EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES, EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA, EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

PARTE
(
S
)
:

A
PELANTE
:

OLINDA MARIA GOMES DA COSTA BRITO EUSEBIO

A
PELADOS
:

MARIA DO CARMO CASTRO MARTINEZ
, JOANYCE DE CASTRO MARTINEZ, ESPÓLIO DE OSCAR MARTINEZ, FLAVIO DE CASTRO MARTINEZ, BEATRIZ CAROLINA DE MAGALHAES MARTINEZ, OSCAR MARTINEZ NETO,
OSCAR MARTINEZ FILHO,

PRISCILLA MARTINEZ
, RODRIGO MARTINEZ, RENATA BORDIN MARTINEZ, LILIANE MOFARREJ MARTINEZ, MONICA MARTINEZ BERTAGNOLI, MILLES ZANIOLO BERTAGNOLI,
TAYSE CRISTINA RIGOLINO MARTINEZ, CARLOS MOFARREJ MARTINEZ, DIEGO MOFARREJ MART
INEZ, RAFAEL MOFARREJ MARTINEZ

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do Exmo. Sr. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL - CONVOCADO (DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA), QUE FOI ACOMPANHADO PELA 2ª VOGAL (DESA. SERLY MARCONDES ALVES) E PELO 4º VOGAL - CONVOCADO (DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES). A RELATORA CONHECEU PARCIALMENTE DO RECURSO E, NESSE PONTO, NEGOU-LHE PROVIMENTO, SENDO ACOMPANHADA PELO 3º VOGAL (DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO).

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUTODECLARAÇÃO INVERÍDICA NO CADASTRO AMBIENTAL RURAL (CAR) E EM OUTROS DOCUMENTOS AMBIENTAIS NAS TRATATIVAS PRÉ-CONTRATUAIS. DOLO ACIDENTAL. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. ITBI E INDÉBITO TRIBUTÁRIO. RESSARCIMENTO CONTRA PARTICULARES. INVIABILIDADE. CLÁUSULA PENAL. NÃO INCIDÊNCIA. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ASTREINTES CONDICIONADAS À MINUTA E ANUÊNCIA DOS CONDÔMINOS. TRANSFERÊNCIA DA GESTÃO AMBIENTAL. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença (integrada por decisões em embargos de declaração com efeitos infringentes) proferida nos autos de ação de indenização com pedido de consignação em pagamento, decorrente de contrato de compra e venda da Fazenda Vila Bela.

A sentença julgou improcedentes os pedidos indenizatórios e consignou que as obrigações contratuais deveriam ser cumpridas, remetendo o tema da escrituração ao decidido no AI nº 1015999-27.2022.8.11.0000.

O voto-vista (vencedor) divergiu parcialmente do voto da Relatora, para prover parcialmente o recurso nos termos do dispositivo.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

No mérito:

a) se a conduta atribuída aos vendedores, ligada à informações ambientais e autodeclaração inverídica no CAR, configura dolo apto a ensejar indenização por dano emergente;

b) se é cabível a condenação dos vendedores ao ressarcimento/indenização do ITBI dito pago a maior;

c) se incide cláusula penal prevista no contrato;

d) se subsiste o dever de outorga da escritura pública, e em que condições de cumprimento/astreintes; e

e
) se é possível apreciar, em grau recursal, o pedido de transferência da gestão ambiental.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A controvérsia foi delimitada nas informações ambientais relevantes prestadas pelos vendedores e seus prepostos na fase pré-contratual e em documentos correlatos, em especial a autodeclaração inverídica no CAR, utilizadas como referência de área consolidada/explorável e, portanto, com aptidão para influenciar a formação do consentimento e a precificação do negócio, notadamente à luz da função do CAR como registro público eletrônico obrigatório destinado a integrar informações ambientais e servir de base para controle, monitoramento e planejamento ambiental e econômico (Lei n.º 12.651/2012, art. 29, caput e §1º, III).

6. No plano da responsabilidade civil contratual, assentou-se que a análise do negócio não se exaure na literalidade do instrumento, impondo-se interpretação conforme a boa-fé objetiva e os usos do lugar da celebração (CC, art. 113), bem como o dever de probidade e boa-fé na conclusão e execução do contrato (CC, art. 422), inclusive com incidência na fase pré-contratual, conforme os Enunciados doutrinários CJF n.º 25 e 170.

7. Quanto ao alcance do aditivo contratual e da expressão “sem qualquer ressalva”, concluiu-se que não se pode conferir leitura ampliativa para reputá-la como renúncia genérica a direitos, pois renúncia interpreta-se estritamente (CC, art. 114). Nessa linha, a interpretação do ajuste deve observar: (i) o sentido confirmado pelo comportamento posterior das partes, e (
ii
) a racionalidade econômica da negociação, consideradas as informações disponíveis ao tempo da celebração (CC, art. 113, §1º, I e V), afastando-se a atribuição de “questão futura” a “renúncia pretérita” quando não abrangida, de modo inequívoco, pelo conteúdo do aditivo.

8. Reconheceu-se que a recomposição patrimonial é juridicamente compatível com a disciplina do dolo acidental (CC, art. 146) quando demonstrado que a contratante foi conduzida a contratar em condições mais onerosas por informações objetivas inverídicas ou incongruentes com a realidade do imóvel rural, sobretudo quando tais dados se referem à área consolidada/explorável indicada em documentos ambientais relevantes e utilizados como parâmetro de precificação. Nesse contexto, reputou-se cabível a reparação por perdas e danos na extensão do desequilíbrio econômico-financeiro, sob pena de também se chancelar enriquecimento sem causa (CC, art. 884) e comportamento contratual incompatível com os deveres anexos da boa-fé.

9. Fixou-se o dano emergente no montante de R$ 7.391.900,00, adotando-se, conforme o dispositivo do voto, correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, observada a dedução do IPCA dos juros de mora, com referência ao art. 406 do Código Civil.

10. Quanto ao pedido de “indenização” por ITBI supostamente recolhido a maior, entendeu-se que a controvérsia se insere no campo da relação jurídico-tributária entre contribuinte e Fazenda Municipal: a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem transmitido (CTN, art. 38), e eventual divergência depende do procedimento próprio de arbitramento (CTN, art. 148), à luz da tese firmada no Tema n.º 1.113 do STJ. Assim, eventual pagamento indevido configura matéria típica de indébito tributário (CTN, art. 165 e seguintes), cuja restituição se postula perante o sujeito ativo do tributo, e não por condenação de particulares à “devolução de tributo” em ação indenizatória.

11. No tocante à cláusula penal (Cláusula 14 do contrato), concluiu-se pela sua não incidência, pois a penalidade pressupõe inadimplemento ou mora de obrigação prevista no contrato (CC, art. 408) e opera como prefixação das consequências do descumprimento (CC, art. 409). A recomposição patrimonial reconhecida — vinculada ao dolo e à violação dos deveres anexos da boa-fé — não se confunde automaticamente com hipótese contratual de descumprimento “sanável” no prazo estipulado, além de submeter-se a controle judicial quanto a eventual excesso (CC, art. 413) e às regras de cumulação (CC, art. 416), com os precedentes transcritos no voto (v.g., STJ,
AgInt
no REsp 1710524/SP).

12. Quanto ao dever de escrituração, consignou-se que a sentença de origem fez remissão ao decidido no AI n.º 1015999-27.2022.8.11.0000, sem enfrentar adequadamente as questões relevantes, o que foi reputado incompatível com o dever de fundamentação (CF, art. 93, IX; CPC, art. 489, §1º), nos termos da tese firmada no Tema n.º 1.306 do STJ, que admite fundamentação por referência apenas quando enfrentadas as questões relevantes do caso.

13. Em sequência, deu-se provimento ao pedido de obrigação de fazer para determinar a outorga da escritura pública definitiva da fração ideal de 71,43% do imóvel (matrículas n.º 26.305 e 26.306), com imposição de astreintes nos moldes da tutela de urgência deferida e do comando executivo (CPC, art. 536, §1º), observada a condicionante fixada no AI n.º 1015999-27.2022.8.11.0000 quanto ao termo inicial da multa, subordinado à definição, na origem, da minuta de escritura com anuência dos condôminos adquirentes.

14. Por fim, quanto ao pedido de transferência da gestão ambiental, assentou-se o não conhecimento por inovação recursal e extrapolação dos limites objetivos da demanda, pois a pretensão não foi deduzida na petição inicial, sendo vedado decidir fora do pedido e sem a conformação adequada do contraditório (CPC,
arts
. 141 e 492; CPC, art. 10), além de observar-se a estabilização objetiva da demanda (CPC, art. 329).

IV. DISPOSITIVO E TESES

15. Recurso parcialmente provido para:

a) condenar os apelados, solidariamente, ao pagamento de R$ 7.391.900,00 (dano emergente), com correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, observada a dedução do IPCA dos juros de mora (conforme constou no voto-vista);

b) negar provimento ao pedido de indenização relativo ao ITBI;

c) negar provimento ao pedido de incidência de cláusula penal;

d) dar provimento ao pedido de escrituração, determinando que os apelados, no prazo de 45 dias, outorguem a escritura pública definitiva da fração ideal de 71,43%, sob pena de multa diária de R$ 50.000,00, limitada a R$ 2.500.000,00, com incidência condicionada à apresentação/anuência da minuta nos termos do voto;

e) não conhecer do pedido de transferência da gestão ambiental.

Teses de julgamento:

a) “A autodeclaração inverídica no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e a documentação ambiental correlata, utilizadas na fase pré-contratual, como referência de área consolidada e explorável e parâmetro de precificação do imóvel rural, podem caracterizar dolo acidental e ensejar recomposição patrimonial, à luz da boa-fé objetiva contratual e da tutela da confiança.”

b) “O pedido de ressarcimento por ITBI supostamente recolhido a maior não se viabiliza por condenação de particulares em ação indenizatória cível, por se tratar de matéria própria de indébito tributário, a ser deduzida perante o sujeito ativo do tributo, nos termos da tese firmada no Tema n.º 1.306 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: Código Civil:
arts
. 113, 113, §1º, I e V, 114, 146, 406, 422, 427, 884; Código de Processo Civil:
arts
. 10, 141, 329, 489, §1º, 492, 536, §1º;

Constituição Federal: art. 93, IX; Código Tributário Nacional:
arts
. 38, 148, 165 e seguintes; Lei n.º 12.651/2012 (Código Florestal): art. 29, caput e §1º, III.

Jurisprudência relevante citada: Tema n.º 1.306 do STJ; STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2163489 MA 2022/0205401-7, Relator.: Ministro AFRÂNIO VILELA, Data de Julgamento: 04/03/2024 ; STJ -
AgInt
no REsp: 1710524 SP 2017/0299705-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/08/2020; STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2137625 MS 2022/0158268-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/04/2023; STJ -
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1809319 RJ 2020/0336835-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/08/2023; STJ - REsp: 2078517 RJ 2022/0239925-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/05/2024; TJ-SC - Apelação: 0301429-40 .2015.8.24.0007, Relator.:
Haidée
Denise
Grin
, Data de Julgamento: 02/03/2023; TJ-MG - Apelação Cível: 51198927320188130024, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 29/08/2024; TJ-RS - AC: 70077644383 RS, Relator.: Marlene Marlei de Souza, Data de Julgamento: 25/02/2021; TJ-MT, AI 10159992720228110000 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 07/12/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(RELATORA):

Eminentes
p
ares
:

Trata-se de Apelação Cível interposta por Olinda Maria Gomes da Costa Brito Eusébio contra a sentença, integrada em sede de embargos de declaração, proferida nos autos da ação de indenização por defeito no negócio jurídico c/c consignação em pagamento, ajuizada em face do Espólio de Oscar Martinez e outros, que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

A controvérsia tem origem na aquisição, pela autora, de fração ideal do imóvel rural denominado Fazenda Vila Bela, cuja área total ultrapassa 11 mil hectares. A autora alega que foi induzida em erro quanto à extensão da área consolidada do imóvel, inicialmente informada em 3.351 hectares, mas posteriormente reduzida para 2.069,62 hectares.

Sustenta ter havido conduta dolosa dos vendedores, que teriam inflado artificialmente a área consolidada para influenciar a formação do preço do imóvel. Informa que, diante de divergência inicialmente detectada em setembro de 2019, foi celebrado termo aditivo com desconto de R$ 5.500.000,00. Não obstante, em momento posterior, foi identificada divergência ainda maior, ensejando pedido de indenização no montante remanescente de R$ 7.887.500,00.

Argumenta que a consolidação ambiental foi posteriormente reduzida em razão de atos unilaterais dos réus, os quais, segundo afirma, alijaram-na da gestão ambiental da propriedade e, conduzindo o processo de inscrição no CAR, promoveram pedido de revisão junto à SEMA, sem seu conhecimento e reduzindo deliberadamente a área explorável após a venda.

Postula, além da indenização, pela restituição de ITBI pago a maior, multa contratual compensatória de 10% e a outorga de escritura definitiva da fração ideal do imóvel.

A sentença recorrida foi proferida em sede de embargos de declaração (ID 325610422) com anulação de sentença anterior (ID 325610414) que havia analisado apenas a cláusula ad corpus do contrato. Corrigidas as omissões e contradições relativas à natureza da avença, à participação da autora nas tratativas e à análise da compensação já realizada por meio do termo aditivo, a ação foi julgada improcedente, por ausência de comprovação do dolo acidental e ato ilícito dos requeridos, bem como de prejuízos além dos já compensados pelo aditivo contratual.

Nas razões recursais, a autora sustenta que houve erro na valoração da prova pelo juízo
a quo
, insistindo na tese de dolo acidental e na existência de vícios ocultos que teriam comprometido a validade da negociação. Reafirma que a extensão da área consolidada era elemento essencial para a compra do imóvel, e que os documentos apresentados foram determinantes para a formação de sua manifestação de vontade. Requer o provimento do recurso, com a reforma da sentença para que sejam acolhidos os pedidos iniciais.

Os apelados apresentaram contrarrazões, nas quais defendem a higidez da sentença e sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva de alguns réus em razão do regime de bens e ausência de interesse processual. No mérito, alegam que a negociação se deu na modalidade
ad corpus
, sendo expressa a aceitação do imóvel no estado em que se encontrava, inclusive quanto aos documentos ambientais.

Argumentam, ainda, que eventual diferença já foi objeto de compensação no aditamento contratual, e que a autora, assessorada por advogados e técnicos, assumiu os riscos do negócio jurídico. Por fim, afirmam inexistência de provas de má-fé ou dolo.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS JOAQUIM LUIZ BERGER GOULART NETTO, OAB-MT 11269-0, E CLAUDIO NOVAES ANDRADE, OAB-SP 18
7479-0.

V O T
O

EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA):

Senhora Presidente
:

À vista das sustentações orais
apresentadas
,
peç
o o
adiamento d
a
conclusão
do julgamento
, a fim de
revisitar os autos.

SESSÃO DE 28 DE JANEIRO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(REVISITADO)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA)
:

Egrégia C
â
mara,

I – Admissibilidade

Além da reforma da sentença em relação à indenização pelo vício contratual, a apelante postula pela confirmação expressa da tutela concedida no curso do processo, para
que os Apelados escriturem a Apelante nos termos do contrato de compra e venda da Fazenda Vila Bela, lhe outorgando o percentual de 71,43% do imóvel composto pelas matrículas 26.305 e 26.306, com previsão expressa de adjudicação compulsória em caso de descumprimento, considerando a decisão já transitada em julgado.

Extrai-se que, em decisão proferida no ID 325610148, o juízo de origem concedeu tutela provisória de urgência, determinando que os ora apelados outorgassem a escritura pública de compra e venda do imóvel em favor da autorano prazo de 45 dias, sob pena de multa. A decisão foi objeto do Agravo de Instrumento nº 1015999- 27.2022.8.11.0000, julgado por esta Egrégia Quarta Câmara de Direito Privado, conforme acórdão publicado em 12/12/2022, não alterado pelos embargos de declaração da ora apelante, nos termos da ementa:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DE DEFEITO NO NEGÓCIO JURÍDICO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – DECISÃO QUE DETERMINA A ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL NO PRAZO DE 45 DIAS COMO DISPOSTO EM CLÁUSULA CONTRATUAL SOB PENA DE MULTA DIÁRIA PELO DESCUMPRIMENTO –
DEVER CONTRATUAL DOS VENDEDORES DE ESCRITURAR A ÁREA - INCIDÊNCIA DA MULTA A CONTAR DA DEFINIÇÃO NO JUÍZO DE ORIGEM ACERCA DA MINUTA DE ESCRITURA A SER OUTORGADA EM FAVOR DE AMBOS OS CONDÔMINOS ADQUIRENTES
– VALORES DAS PARCELAS CONSTRATADAS OBJETO DE
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO -DEFERIMENTO DO LEVANTAMENTO EM FAVOR DOS VENDEDORES -RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.Se no contrato de compra e venda de imóvel rural restou previstaexpressamente a obrigação dos vendedores outorgarem a escritura em favor da compradora agravada, com acerto a decisão que determina seu cumprimento.A multa impingida aos promitentes vendedores, para que outorguem a escritura do imóvel objeto da promessa de compra e venda,
passa a contar partir da definição do juízo de origem acerca da minuta de escritura a ser outorgada em favor de ambos os condôminos adquirentes
.
Se já se decidiu como indevida a retenção de parcelas vencidas, como espécie de garantia de procedência da ação, somado ao que dispõe a Cláusula 6ª do aditamento, no sentido de que a escrituração não está condicionada ao pagamento integral do preço, é circunstância queautoriza o levantamento do valor consignado em favor dos promitentes vendedores.(ID 152794186 – RAI n. 1015999-27.2022.8.11.0000).

Nesse contexto, a outorga compulsória da escritura foi tratada na sentença como consequência da manutenção dos termos do contrato original e da quitação do preço ajustado, com os seguintes fundamentos:

Consequentemente, a improcedência dos pedidos indenizatórios contempla o princípio da preservação do contrato, de modo que suas clausulas, obrigações, deveres, pagamentos, lugar, e afins devem ser cumpridos pelas partes. Isso inclui, objetivamente, o aditivo contratual, acessório do contrato principal. Assim, os pagamentos e seus valores permanecem hígidos, na forma contratada, descontado o previsto pelo aditivo.
De igual forma, o pedido de escrituração deve atender ao disposto nos requisitos
estipulados em contrato, reconhecidos pelo julgamento do Agravo de Instrumento nº 1015999-27.2022.8.11.0000 – ID. 105811905
.

Portanto, carece de interesse recursal o pedido, pois o juízo de origem já garantiu a não alteração da obrigação contratual de outorga da escritura pública, ratificando tacitamente a tutela de urgência, com as condicionantes estabelecidas no acórdão do RAI n. 1015999-27.2022.8.11.0000, cujo implemento deve ser demonstrado pela apelante em cumprimento de sentença.

Assim, estando presentes os requisitos de admissibilidade apenas em relação aos demais pedidos, conheço parcialmente do recurso.

II - Mérito

Conforme delineado na petição inicial, a parte autora adquiriu, em condomínio com Pedro João Martins Carvalho, o imóvel rural denominado Fazenda Vila Bela, com área total de 11.046,9826 hectares. Conforme contrato de compromisso de compra e venda de 10/06/2019. Pela fração de 37,5%, a apelante pagaria o valor de R$ 35.000.000,00.

A propriedade rural é composta de duas matrículas distintas: a gleba 1, com área total de 8.854,0481 hectares, registrada sob a matrícula nº. 26.305 do CRI de Pontes e Lacerda–MT (doc. 3); e gleba 2, de 2.604,7054 hectares, registrada sob a matrícula nº. 26.306.

Afirmou que, à época das negociações, os réus entregaram documentos técnicos e ambientais que indicavam a existência de 3.351,5614 hectares de área consolidada, que teriam sido fornecidos com objetivo de atrair a autora à celebração do contrato, com ocultação da real situação do imóvel.

Ressaltou que os referidos documentos (Laudo Ambiental elaborado pela engenheira contratada pelos vendedores, a Declaração de Limpeza de Área – DLA nº 268/2019, o CAR/2013 e o SIMCAR de 2017 e o Projeto Técnico Ambiental (PTA) de maio de 2019), foram determinantes para a fixação do preço ajustado.

Informou, ainda, que foi assinado Termo de Aditamento contratual em 10/09/2019, por meio do qual as partes reconheceram, formalmente, a necessidade de aplicar desconto de R$ 5.500.000,00 ao valor inicialmente avençado. Sustenta que a concessão do desconto se deu com base na divergência relativa à DLA nº 268/2019, diante da descoberta de áreas de preservação permanente, que não poderiam ser exploradas (cerca de 360 hectares inseridos em área objeto de Declaração de Limpeza de Área – DLA).

Afirma que, naquele momento, não tinha ciência da existência de divergências mais significativas quanto à área consolidada total da propriedade. Apenas em fevereiro de 2020, com a emissão da Autorização Provisória de Funcionamento – APF nº 015065/2020, teria identificado redução ainda mais acentuada da área consolidada, de 3.351 para 2.069,62 hectares (diferença de 1.282 hectares), o que configuraria vício oculto na avença.

Em 2022, no curso do processo, houve homologação do CAR pela SEMA, com redução da área consolidada para 2.117,0551 hectares.

Segundo a autora, a redução decorre de conduta deliberada dos vendedores, que teriam requerido a revisão do CAR no órgão ambiental após a venda, alijando a autora da gestão ambiental da propriedade. Refere que os documentos técnicos e ambientais que basearam a precificação do imóvel teriam sido fraudados pelos apelados, com a finalidade de ocultar a real extensão da área produtiva no momento da negociação, em prejuízo da adquirente.

Concluiu que a conduta dos apelados caracterizaria dolo acidental, nos termos do art. 147 do Código Civil, diante da indução em erro sobre aspecto essencial à formação da vontade contratual, pleiteando a revisão da avença e indenização por perdas e danos.

Com efeito, a caracterização do dolo acidental, nos termos do art. 146 do Código Civil, exige prova segura de que a parte contrária, mediante artifício ou ardil, tenha induzido o contratante a realizar o negócio em
condições mais onerosas, ainda que o contrato fosse celebrado de qualquer forma. Trata-se de vício de natureza subjetiva, cuja demonstração não se presume e cuja prova incumbe exclusivamente à parte que o alega, conforme a regra do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

No caso concreto, tal como concluiu o juízo sentenciante, a apelante não logrou demonstrar a existência de conduta dolosa imputável aos apelados.

Embora alegue a autora/apelante que recebeu garantias por parte dos vendedores quanto à aptidão e extensão exata da área para a atividade produtiva, e em que pese à afirmação de que esta característica seria determinante para a definição do preço do imóvel, não foi estipulada em contrato qualquer condição ou ressalva neste sentido.

Pelo contrário, além da inserção de cláusula
ad corpus
, a delimitação do objeto do contrato sequer menciona o quantitativo de área consolidada (aberta ou fechada) supostamente informado pelos vendedores, ou a possibilidade de abatimento no preço em caso de não confirmação da área consolidada pelo órgão ambiental.

E, diversamente do que defende a autora, a instrução probatória não revelou qualquer evidência de que os documentos ambientais entregues previamente à celebração do contrato tenham sido forjados ou manipulados, tampouco que a redução da área autorizada para exploração em 2022 decorra de conduta ativa dos vendedores.

Em e-mail datado de 19/06/2019, foram remetidos à apelante os seguintes documentos, cujos anexos estão juntados à inicial: (i) CAR nº: 21404/2013 (ID 325607933), indicando área consolidada de
2.162,967419 hectares
, a partir de dados do Processo Administrativo nº. 686426/2011; (
ii
) Recibo de Inscrição no CAR-MT, de 2014 (ID 325607932), com declaração de área consolidada de
2.164,2383 hectares
; (
iii
) Recibo de Inscrição no CAR/2017 (arquivo denominado SIMCAR - ID 325607934),
cadastro provisório pendente de análise pela autoridade ambiental estadual, com área
declarada de 3.351,5614 hectares
; (
iv
) Autorização Provisória de Funcionamento – APF de 2019 (ID 325607931), com área de
3.351,5614 hectares, baseada nos dados registrado no SIMCAR, com validade até 31/12/2019
; (v) Laudo Ambiental de 2019 (ID 325607937), referente apenas à Gleba 2, elaborado à época do fechamento do negócio, que qualificou como área de pastagem a extensão de
2.346 hectares
da Matrícula n. 26.306, parcela de interesse da autora; e (vi) Declaração de Limpeza de Área – DLA de 2019 (ID 325607935), que autorizava a limpeza de 746 hectares na propriedade, conforme respectivo croqui.

Ou seja, também não houve ocultação de informações. Antes da celebração do contrato, a apelante teve acesso integral à documentação ambiental do imóvel, tanto que foi discutida entre os condôminos, previamente à compra, a futura definição, pela SEMA, do quantitativo de reserva legal que seria necessário.

O Cadastro Ambiental Rural (CAR) possui natureza jurídica eminentemente declaratória e caráter permanente (art. 29,
caput
e § 1º, da Lei nº 12.651/2012). No caso, o CAR nº 21404/2013 (ID 325607933), documento emitido em 15/02/2013, sob a égide da revogada Lei Complementar Estadual nº 343/2008, não atesta homologação definitiva, mas sim que o imóvel se encontrava em "processo de regularização ambiental". O registro evidencia a existência de passivo ambiental, condicionado ao cumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) nº 9604/2012 e à obrigação de regularização da Reserva Legal. Ademais, o documento impõe restrição administrativa ao consignar que a propriedade (Fazenda Vila Bela, com área total de 11.492,7935 ha) está totalmente inserida na área de entorno da Terra Indígena
Sararé
. Por expressa disposição em seu texto, possui natureza declaratória, para fins de controle e monitoramento.

Na mesma linha, a inscrição no sistema estadual (SIMCAR/2017), constitui ato unilateral do proprietário ou possuidor, gozando de presunção relativa de veracidade. Para que tais informações adquiram natureza definitiva e constitutiva de direitos, especialmente no que tange à fixação do quantitativo de área consolidada (art. 3º, IV, da Lei nº 12.651/2012), é imprescindível a validação (homologação) pelo órgão ambiental competente (SEMA/MT), após análise técnica e conferência geoespacial.

A Lei Complementar Estadual nº 592/2017 (Mato Grosso), vigente ao tempo da negociação, estabelece expressamente que "A análise e validação das informações declaradas no CAR serão concluídas após a aprovação do quadro de áreas e registro da Reserva Legal no SIMCAR (art. 24) e determina que as licenças e autorizações ambientais (como a APF para uso da área)
ficarão condicionadas à validação das informações prestadas no CAR
(art. 14). Ou seja, sem validação, o cadastro não gera direitos plenos de uso.

Conforme art. 14 do Decreto Estadual nº 1.031/2017 (Regulamento do SIMCAR), a análise técnica consiste na apreciação minuciosa de todas as etapas (geométrica, documental, dominial) e, segundo art. 21, os cadastros devem ser "analisados e validados" para produzir efeitos definitivos, superando a fase de mera declaração.

Portanto, a inscrição no Cadastro Ambiental através do SIMCAR gera apenas uma expectativa de direito (natureza declaratória). A segurança jurídica quanto ao quantitativo de área consolidada (o "direito de produzir" naquela área) só se constitui com a homologação estatal, momento em que o órgão ambiental (SEMA) confirma que a declaração do proprietário coincide com a realidade fática e legal (conferência geoespacial).

Como visto, a distinção legal entre o ato de inscrição (declaratório) e o ato de validação (homologatório/constitutivo) sempre esteve prevista na legislação ambiental do Estado de Mato Grosso, sendo plenamente possível a constatação, pelos documentos enviados para análise do corpo
jurídico que assessorou a autora nas negociações, que a área consolidada declarada não gozava de definitividade e que o risco de redução (decote) era inerente à situação do imóvel, dada a ausência de homologação estatal.

A testemunha Vânia
Zanzarini
, responsável técnica pela elaboração dos documentos ambientais, esclareceu que o aumento de área consolidada proposto no CAR/2017 foi objeto de análise pela SEMA, que, após nove exigências e endurecimento da legislação ambiental, reduziu a área de pousio, retornando aos quantitativos originais do CAR/2013.

A instrução também não produziu qualquer prova de fraude nas declarações do Laudo Técnico sobre a área da Matrícula 26.306, firmado pela referida testemunha. Trata-se, portanto, de decisão da autoridade ambiental, tomada em procedimento administrativo regular, e não de manipulação de dados pelos apelados.

É importante ressaltar que a própria apelante, em suas razões recursais, afirma expressamente que os apelados "já tinham ciência" das divergências existentes entre o CAR/2013 (que indicava 2.162 hectares de área consolidada) e a declaração no SIMCAR/2017 (que indicava 3.351 hectares) e que isso comprovaria que a induziram em erro.

Todavia, a boa-fé objetiva é princípio de mão-dupla: se os apelados tinham conhecimento de tais divergências, a apelante, que recebeu exatamente os mesmos documentos, contava com assessoria jurídica e técnica altamente especializada e era a maior interessada na questão, igualmente conhecia (ou deveria conhecer) a situação ambiental precária/provisória da propriedade que estava adquirindo.

Mesmo dispondo de elementos suficientes para avaliar, de forma criteriosa, a viabilidade de homologação da área declarada como consolidada em 2017 em face das informações declaradas no CAR em 2013 e 2014 (SIMCAR), não teve a cautela de especificar esta característica no objeto contratual ou estipular condição especial de garantia quanto à área a ser
explorada, assumindo conscientemente o risco de que alterações legislativas posteriores ou intervenções diretas na propriedade poderiam modificar ou reduzir a parcela destinada à exploração econômica.

Quanto ao aditamento contratual, assinado 3 meses após a aquisição, o contexto relatado pela própria apelante demonstra ciência inequívoca da existência de divergências relativas à classificação ambiental e a efetiva viabilidade de abertura/limpeza de áreas declaradas como consolidadas na propriedade. Ainda assim, recebendo desconto substancial de R$ 5.5 milhões, declarou, expressamente, que
recebem a Fazenda Vila Bela na forma que lhes foi entregue
e
sem qualquer ressalva, inclusive quanto ao CAR e SIMCAR que foram entregues pelos Vendedores e Compradores,
renunciando, portanto, a qualquer
discussão posterior quanto
à futura e eventual validação pelo órgão ambiental.

Apesar de afirmar que o desconto dado pelo aditivo se limitou a compensar a descoberta de córregos e
APPs
na área da DLA, o instrumento nada especificou sobre essa questão, sequer mencionando impedimento à limpeza ou redução de área aberta. Também não foi consignado critério de quantificação do abatimento por proporção de área reduzida.

A apelante pretende interpretar a expressão "sem qualquer ressalva" de forma restritiva, limitando seu alcance aos documentos existentes naquele momento histórico. No entanto, como visto, a divergência documental entre “
CAR e SIMCAR
” já existia à época, precisamente aquela entre as declarações do SIMCAR 2017 e as anteriores (CAR 2013 e 2014), cujos documentos foram enviados antes do fechamento do negócio. Ademais, a interpretação sustentada pela apelante esvaziaria completamente o conteúdo da cláusula pactuada, pois permitiria que, a qualquer tempo, viesse a questionar a situação ambiental do imóvel com base em decisões administrativas supervenientes.

Em relação à gestão ambiental, o contrato original estabeleceu que a adquirente assumiria as responsabilidades por eventuais infrações ambientais após a transferência da posse. Não obstante, a apelante permaneceu inerte, confiando exclusivamente em documentos de natureza declaratória e provisória. Embora alegue surpresa com a validação de área menor, por supostamente ter sido alijada da gestão ambiental pelos apelados, não comprovou ter requisitado informações sobre o andamento do procedimento administrativo ou fiscalizado a condução do processo de regularização das áreas consolidadas após a compra.

Também não há qualquer comprovação de que a redução da área autorizada para exploração em 2022 decorra de conduta ativa dos vendedores, com alterações/revisões do requerimento de inscrição protocolado em 2017.

Verifica-se, portanto, que inexiste prova de conduta dolosa por parte dos apelados ou de fraude nas declarações ambientais. Não se demonstrando que os apelados tenham empregado qualquer artifício para induzir a apelante em erro, o que se constata é que ambas as partes tinham conhecimento das divergências documentais, sendo que a redução da área consolidada decorreu de decisão administrativa da SEMA, tomada em procedimento regular de análise do CAR.

Assim, a sentença que julgou improcedentes os pedidos indenizatórios, em ampla e consistente análise do acervo probatório, devem ser integralmente
mantida
, impondo-se o desprovimento do recurso.

Consigno, por fim, ter deixado de apreciar em separado a preliminar
contrarrecursal
de ilegitimidade passiva, em razão do resultado do julgamento (art. 488, do CPC).

III – DISPOSITIVO

Por todo o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE DO RECURSO e, na parte conhecida, NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXM
O
. SR. DES.
SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
(1º VOGAL
- CONVOCADO
)
:

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL)
:

Aguardo o pedido de vista.

SESSÃO DE 11 DE FEVEREIRO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (1º VOGAL
-
CONVOCADO)
:

Egrégia Câmara:

Rememoro que se trata de Recurso de Apelação Cível, interposto por
OLINDA MARIA GOMES DA COSTA BRITO EUSEBIO
, contra sentença integrada por decisões que acolheram Embargos de Declaração com efeitos infringentes (
IDs
. 325610422 e 325610429), proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Pontes e Lacerda na Ação de Indenização com pedido de Consignação em Pagamento movida em desfavor de
MARIA DO CARMO CASTRO MARTINEZ
e
OUTROS
, com o objetivo de obter indenização por suposto vício no negócio jurídico de compra e venda da Fazenda Vila Bela, bem como consignar valores restantes do contrato, alegando inadimplemento contratual pelos vendedores.

Em síntese, o Juízo
a quo
entendeu que a controvérsia não autorizava a responsabilização civil dos vendedores, porque o negócio jurídico foi celebrado
na modalidade
ad corpus
, havendo cláusula expressa no contrato de promessa de compra e venda afastando complemento de área, compensação ou abatimento, de modo que a eventual divergência superveniente quanto à “área consolidada/útil”
não teria o condão de infirmar as disposições contratuais nem justificar revisão judicial do preço
.

Assentou, ainda, que
os documentos ambientais questionados
(Laudo Ambiental, SIMCAR, DLA, APF) foram disponibilizados previamente e analisados pela compradora e por seus representantes, inexistindo prova concreta de que os réus tenham apresentado documentos
manipulados, falsificados
ou com intuito de induzir a autora a erro.

Ademais, o Juízo de origem considerou que a dinâmica da regularização ambiental é variável, não sendo suficiente, por si, a divergência entre cadastros e avaliações posteriores para configurar dolo acidental (CC, art. 146), cujo ônus probatório incumbia à autora.

Registrou, também, que as partes celebraram
aditivo contratual
com abatimento de
R$ 5.500.000,00
e declaração de recebimento do imóvel
“sem qualquer ressalva, inclusive quanto ao CAR e SIMCAR”
, reputando que tal ajuste
solucionou consensualmente
eventual desencontro de informações sobre a área útil, sem demonstração de prejuízos adicionais além do já compensado, aplicando, por conseguinte, o
princípio da preservação dos contratos
.

Por consequência, julgou
improcedentes os pedidos indenizatórios
e consignou que as obrigações contratuais — inclusive pagamentos remanescentes, já considerado o desconto do aditivo contratual — deveriam ser cumpridas nos termos avençados; e, quanto ao pedido de outorga/escrituração, consignou que deve observar os requisitos contratuais e o decidido no
Agravo de Instrumento nº 1015999-27.2022.8.11.0000
(ID 105811905).

Ao final, com fundamento no art. 487, I, do CPC, condenou a parte autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais fixados em
10%
sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa (CPC, art. 98, §3º).

Em sequência, ao acolher os Embargos de Declaração de ID. 325610424, afastou a suspensão da exigibilidade dos honorários sucumbenciais por inexistência de gratuidade da justiça.

A apelante
, por sua vez, apresentou razões recursais (ID. 325610430) nas quais sustenta as seguintes teses:

Dolo dos vendedores e direito à indenização

Indenização pelo recolhimento em excesso do ITBI

Incidência de cláusula penal

Dever de escrituração

Dever de transferência da gestão ambiental

Os apelados, por outro lado, apresentaram contrarrazões (ID. 325610438) nas quais rebatem as alegações da apelante.

A
Ilustre Relatora
, por sua vez, em síntese, entendeu por
conhecer parcialmente
do recurso e, na parte conhecida,
negar provimento
à apelação.

Pois bem
. Solicitei vista dos autos para melhor análise da matéria, uma vez que já enfrentei tema semelhante quando do julgamento de dois Recursos de Apelação Cível (autos n.º 1000491-13.2021.8.11.0053 e 1001678-56.2021.8.11.0053) que envolviam discussão contratual por autodeclaração no CAR que destoou da realidade e resultou em precificação errônea, de imóvel rural, em prejuízo da parte compradora.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela apelante.

1. Dolo dos vendedores e direito à indenização

A apelante sustenta que a sentença conferiu “prevalência absoluta” ao
ad corpus
, afirmando que incorreções sobre área consolidada não poderiam superar a modalidade de venda pactuada.

Em contraposição, afirma que não discute extensão física, mas sim “qualidade intrínseca”, a saber: capacidade produtiva (área consolidada/cultivável) como elemento essencial do negócio e do preço.

Outrossim, alega que, após a compra, teria sido vedado o acesso à gestão ambiental, com surgimento de nova documentação ambiental (APF/2020) e “sucessivas alterações ao SIMCAR”, tudo sob gestão dos vendedores e “à revelia” da compradora.

Sustenta, em consequência, que o que se discute é o dever de indenizar por “qualidade diversa”, pois o imóvel não conteria a área “prometida” como economicamente explorável.

Assim, ressalta que a controvérsia é de alteração relevante de característica essencial (capacidade produtiva), com impacto econômico direto, ensejando reparação, independentemente da cláusula
ad corpus
.

Outrossim, a apelante reproduz trecho em que a sentença teria afirmado que o dolo acidental “não constitui vício de consentimento” e que o negócio teria sido praticado independentemente das manobras.

A partir disso, a apelante sustenta que a própria descrição do conceito demonstraria o equívoco: ela teria sido levada a contratar em condições mais onerosas, que é justamente o núcleo do dolo acidental.

Nesse sentido, a apelante assevera que os vendedores teriam apresentado CAR/SIMCAR e documentos ambientais com
área consolidada/explorável “inflacionada”
para valorizar artificialmente o imóvel, e que isso não seria “mera divergência documental”.

Cita, como suporte, e-mails e documentos ambientais com área consolidada “inflacionada”, incluindo o SIMCAR/2017, o Laudo Ambiental/2019 e o DLA/2019.

Afirma que, após aditivo contratual, teria sido “surpreendida” com APF/2020, declarado e emitido por um dos vendedores, apontando
nova redução
significativa para
2.069,6200 ha
de área consolidada em todo o imóvel, reforçando que o debate é “qualidade produtiva” e não perímetro.

Para elucidar, a apelante aduz que, antes do APF/2020, o aditivo contratual de
10/09/2019
teria sido motivado por
divergência parcial entre a situação real do imóvel e a declarada pelos vendedores
, ligada à execução de limpeza prevista na DLA: de
746,4500 ha
apontados como consolidados, foi constatado que apenas
385,6084 ha
teriam sido efetivamente limpos/abertos, pois o restante corresponderia a
córregos e
APPs
posteriormente identificados na área
, resultando em abatimento de aproximadamente
360,8416
ha
no preço da área
.

Assim, argumenta que o abatimento obtido com o aludido aditamento contratual (
R$ 5.500.000,00
) refletiria a multiplicação dessa área (360,8416
ha
) por
R$ 15.000,00/ha
, como preço médio do hectare consolidado — reforçando que a área consolidada era, portanto, determinante do preço.

Porém, argumenta que,
depois da redução do preço pelo aditivo, vieram reduções maiores da área consolidada anteriormente declarada pelos vendedores
: APF/2020 e, posteriormente, CAR/2021 (e referência a validação/homologação), o que demonstraria que
o aditivo teria tratado apenas do “primeiro degrau” de redução
.

Quanto ao
método de cálculo do dano emergente
, a apelante argumenta que decorre da comparação do CAR/2017 (3.351,5614 ha) com o CAR/2021 (2.117,0551 ha), com diferença de
1.234,5063 ha
, equivalendo a
36,834%
.

Desse modo, aduz que aplicou esse percentual ao preço contratado (R$ 35.000.000,00) e à fração ideal atribuída à autora (
71,43%
), chegando à conclusão de que deveria ter
pago

R$ 22.108.181,73
, o que implicaria direito a
abatimento real de
R$ 12.891.818,27
.

Mas, como já houve o desconto de R$ 5.500.000,00 pelo aditivo
, aponta direito à indenização no valor remanescente de
R$ 7.391.818,27
.

Outrossim, atribui mora a partir da data de
26/12/2019
, por vencimento da obrigação e notificações.

Além disso, a apelante afirma que a sentença teria estendido a expressão “sem qualquer ressalva” (no aditivo) para abarcar renúncia ao direito de questionar vícios/irregularidades/omissões e até pleitear indenização/abatimento, inclusive
por situações desconhecidas e futuras
.

Todavia, a recorrente argumenta que a menção “sem qualquer ressalva” se referiria
especificamente aos documentos CAR/2017 e SIMCAR/2017 entregues até então
, e não poderia abranger fatos/documentos supervenientes descobertos a partir de 2020 ou decorrentes de revisões a partir de 2021, sob gestão ambiental dos vendedores.

Assim, assevera que a real dimensão da redução teria sido conhecida depois, por meio da
APF/2020 (28/02/2020)
e do
CAR/2021
, de modo que seria inviável “atribuir questão futura a renúncia pretérita”.

Invoca o
art. 114 do CC
(interpretação estrita da renúncia), sustentando que renúncia não pode ser presumida nem ampliada, exigindo manifestação inequívoca.

Ademais, a apelante sustenta que a sentença teria afirmado que, por ser empresária experiente e assessorada por técnicos/advogados, teria aceitado documentos e assumido os riscos, sendo incabível depois invocar erro.

Porém, rebate ressaltando que isso violaria a teoria da confiança/boa-fé contratuais, pois não caberia exigir auditoria completa e desconfiança sistemática do comprador, sobretudo em contexto técnico complexo.

Invoca o
art. 422

do CC
, para afirmar deveres anexos de lealdade/transparência e que o vendedor deve prestar informação precisa, sendo que a omissão ou prestação de informação falsa configuraria ato ilícito com dever de indenizar.

Sustenta, como conclusão, que a responsabilidade pela veracidade das informações é “de quem presta, e não de quem recebe”.

Por fim, apresentou os seguintes
pedidos recursais
:

[...]

a)
Reformar a r. sentença para reconhecer a ocorrência de dolo acidental
por parte dos Apelados e, consequentemente, a sua responsabilidade em indenizar a Apelante pelos danos sofridos.

b)
Condenar os Apelados ao pagamento do

dano emergente
sofrido pela Apelante, no valor correspondente a
R$ 7.391.900,00
(sete milhões, trezentos e noventa e um mil e novecentos reais),
que corresponde ao remanescente para além dos R$ 5.500.000,00 já descontados pelos vendedores antecipadamente
(no aditivo ao contrato de compra e venda)
para se chegar aos 38,25% da redução da quantidade de área consolidada, utilizando por base o CAR de 2021/2022 (MT47333/2017)
. Quantia que deverá ser devidamente atualizada com juros e correção monetária a partir do momento em que estes restaram constituídos em mora (26/12/2019);

[...] (ID. 325610430, p. 63)

Os apelados
, por sua vez, sustentam que a apelante teria se “arrependido do negócio” e buscaria transferir o prejuízo aos vendedores, atuando para
alterar a natureza do contrato
, de “
Ad Corpus
para
Ad Mensuram
, o que reputam
inadmissível
.

Concluem, nesse encadeamento, que não há que se falar em discussão do contrato, muito menos em indenização.

Afirmam que a narrativa de ilicitude (diferença de área consolidada / “características diversas”) seria
inverídica
e sem lastro, defendendo que:

forneceram
toda a documentação solicitada
, inclusive outras não pedidas;

deixaram a fazenda
à disposição para vistorias
;

embora não obrigados, por
boa-fé
, concederam
desconto de R$ 5.500.000,00
para encerrar a discussão;

ofereceram, mais de uma vez,
devolução de valores pagos corrigidos
, mediante devolução da gleba, proposta que teria sido recusada; e

a autora não contratou serviços que entendesse necessários, recebeu o desconto e declarou ter recebido a posse “sem mais nada a reclamar”, e ainda assim buscaria indenização, o que os apelados qualificam como
pretensão indevida e de má-fé
.

Outrossim, os apelados argumentam que é incumbência da autora provar o que alega, e ela não se desincumbiu e que
inexistiriam provas de vício/dolo
, havendo “prova em sentido contrário” — em especial o aditivo.

Quanto ao suposto prejuízo, alegam ausência de embasamento e criticam o uso, pela apelante, de documento que descrevem como provisório/precário/inadequado para sustentar o abatimento pretendido.

Destacam a força do aditivo contratual, assinado por ambas as partes, e que nele a apelante
declarou ciência do estado do imóvel e não fez qualquer ressalva
, inclusive quanto ao CAR e SIMCAR.

Por isso, reputam impossível caracterizar dolo acidental e, ausente ato ilícito/vício, inexistiria dever de reparar.

Além disso, os apelados asseveram que a apelante seria empresária experiente, assistida por advogado e vários profissionais/familiares (com destaque ao marido, que teria conduzido as tratativas).

Assim, argumentam que, se a dimensão de “área consolidada” fosse decisiva, a apelante teria tomado cautelas típicas: contratar laudo ambiental específico, recusar cláusula
ad corpus
ou prever reequilíbrio econômico-financeiro.

Também afirmam que a apelante não comprova qual teria sido o “ardil” praticado, tratando-se de alegações sem respaldo probatório.

Ademais, os apelados acrescentam que a apelante já estava na posse e poderia ter “descaracterizado” a área consolidada.

Sustentam ainda que a existência (ou não) de DLA (Declaração de Limpeza de Área) em uma matrícula “em nada” interfere no quantitativo de área que seria necessário ceder para complementar reserva legal da outra matrícula.

Ainda na mesma sequência argumentativa, os apelados rebatem a tese de conluio envolvendo condômino (Pedro João) pelo fato de compartilharem patronos, afirmando que apenas ter os mesmos advogados não configura conluio; inexiste impedimento/conflito automático e que caberia à autora comprovar dolo/conluio, o que não ocorreria, segundo a peça, pois ela “jogaria informações ao vento” com intuito de se locupletar.

No que tange aos alegados
danos emergentes
(R$ 7.391.900,00), os recorridos sustentam que deve ser mantida a improcedência, pois não teria sido provado o dano sofrido pela autora.

Outrossim, asseveram que não existiu dolo acidental, afirmando ter havido boa-fé, fornecimento de documentação, abertura para vistoria e propostas de devolução dos valores pagos atualizados, reforçando o pedido de indeferimento da indenização.

Além disso, os apelados sustentam que a apelante formula alegações “indevidas”, “sem respaldo jurídico” e sem documentação idônea, com intuito protelatório e, assim, teria alterado a verdade dos fatos (enquadramento no art. 80 do CPC, especialmente inciso II, conforme narram).

Pedem, então, condenação por
litigância de má-fé
, com multa no patamar máximo cabível (calculada sobre o valor da causa), além de honorários recursais e despesas processuais, invocando o art. 81 do CPC.

A
ilustre Relatora
, por sua vez, entendeu que a apelante não comprovou conduta dolosa imputável aos apelados.

Outrossim, asseverou que o contrato não estipulou condição/garantia mínima de área consolidada como elemento do objeto; existe cláusula
ad corpus
e não foi pactuado abatimento futuro condicionado à homologação ambiental.

Ademais, destacou que a apelante teve acesso integral aos documentos ambientais antes do contrato (inclusive CAR/2013 e 2014 com área menor, SIMCAR/2017 com área maior, APF/2019 atrelada ao SIMCAR, laudo e DLA).

Ressaltou que o CAR/SIMCAR possui natureza eminentemente declaratória, e que a consolidação efetiva depende de validação/homologação pelo órgão ambiental.

Nesse sentido, entende que a legislação estadual apontada no voto reforça a distinção entre “inscrição declaratória” e “validação” para efeitos plenos.

Quanto à posterior redução da área consolidada, entendeu que se trata de ato regular, inexistindo fraude, pois:

não houve prova de documentos forjados/manipulados;

a redução decorreu de procedimento de análise do órgão ambiental (SEMA), em contexto de exigências e validações; e

inexiste demonstração de que os vendedores tenham alterado/requerido revisão dolosamente para reduzir a área após a venda.

Asseverou que, se havia divergência entre CAR/2013/2014 e SIMCAR/2017, e os documentos foram compartilhados, a autora também tinha ciência (ou deveria ter, dada a assessoria técnica/jurídica e interesse), mas, apesar disso, não inseriu no contrato salvaguardas/condições específicas.

Além disso, quanto ao efeito jurídico do aditivo contratual, argumenta que, nesse aditivo, houve desconto relevante e os compradores declararam recebimento “sem qualquer ressalva, inclusive quanto ao CAR e SIMCAR.

Assim, interpreta que essa cláusula abrange a divergência já existente na época (SIMCAR/2017
versus
cadastros anteriores) e que a leitura restritiva pretendida pela autora esvaziaria a cláusula.

Também ressalta que o aditivo não detalhou método de cálculo por área e nem consignou delimitação do desconto apenas à DLA/
APPs
.

Pois bem
. A controvérsia central gira em torno de alegada
informações inverídicas prestadas pelos vendedores (apelados) em documento público
, qual seja, a
autodeclaração constante do Cadastro Ambiental Rural – CAR
, e em
tratativas pré-contratuais
.

Inicialmente, no que tange ao imóvel em exame, ressai dos autos que o primeiro corretor de imóveis enviou e-mail (
IDs
. 325607921 e 325607922) aos apelantes, em
08/6/2017
, afirmando que a Fazenda Vila Bela, no valor de R$ 70.000.000.00 (setenta milhões de reais), seria composta de 4.000 hectares de área aberta e aproximadamente 7.458 hectares de área de reserva.

Posteriormente, em
01/12/2017
, outros dois corretores enviaram outro e-mail (ID. 325607923) também afirmando que o imóvel era composto de 4.000 hectares de área aberta e aproximadamente 7.458 hectares de área de reserva, cujo preço de venda era igualmente no montante de R$ 70.000.000.00 (setenta milhões de reais).

Em sequência, em
21/08/2018
, novo e-mail (
IDs
. 325607924 e 325607925) foi enviado aos apelantes, por corretores, novamente enfatizando a situação de limpeza da área, com 4.000 hectares de área aberta.

Posteriormente, em
28/05/2019
, o corretor Tulio Roncalli enviou e-mail com nova proposta de venda, anexando cópia das matrículas, SIMCAR Estadual e mapa da propriedade (
IDs
. 325607926, 325607927, 325607928 e 325607929), no qual se delimitou a extensão de
3.351,5614 hectares de área consolidada/explorável
, conforme Recibo e Croqui do CAR datados de
19/10/2017
.

Do
Recibo e Croqui do CAR
, cita-se:

[...]

Proprietários

Oscar Martinez

[...]

Adesão ao Programa de Regularização

O proprietário ou possuidor acima identificado, no ato de inscrição do seu imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural, aderiu ao Programa de Regularização Ambiental, na forma da Lei,
com o objetivo de regularizar os passivos existentes nas áreas de reserva legal, preservação permanente e uso restrito, identificadas nas informações inseridas no SIMCAR
.

[...]

A Secretaria de Estado de Meio Ambiente – SEMA/MT,
não se responsabiliza por eventual uso indevido do presente Recibo de Inscrição do CAR, advindo de dolo ou má fé
;

Todas as informações técnicas prestadas, especialmente os pessoais e dominiais, bem como as informações prestadas pelo (a) proprietário (a) do imóvel
é de sua inteira responsabilidade
, respondendo legalmente
pelas mesmas
.

[...] (ID. 325607929) [grifos nossos e do original]

Posteriormente, após reunião presencial no dia
19/06/2019
, foram entregues aos apelantes as seguintes
documentações ambientais
(
IDs
. 325607916 e 325607944):

SIMCAR Estadual;

CAR Federal;

SICAR;

Laudo Ambiental;

Autorização Provisória de Funcionamento (APF) do ano de 2019;

Declaração de Limpeza de Área (DLA) e o respectivo Croqui da Área de Limpeza
.

Segundo os documentos oficiais e laudo da engenheira, os 3.351 hectares de área consolidada total estavam divididos entre duas glebas, sendo 2.346 hectares localizados na gleba 2 (matrícula n° 26.306) e 1.005,5614 hectares localizados na gleba 1 (matrícula n° 26.305).

Após ponderar os contornos do negócio — especialmente a localização do imóvel, a extensão da área passível de exploração econômica e o valor proposto — a autora optou por apresentar proposta formal para aquisição da Fazenda Vila Bela em conjunto com o Sr. Pedro João, formando-se, assim, o condomínio entre os adquirentes.

Nessa composição, a autora direcionou seu interesse à
Gleba 2
(de menor área total), na qual, conforme a documentação então apresentada, estaria concentrada a maior parcela da área consolidada do imóvel, estimada em aproximadamente
70%
, correspondente a
2.346 hectares
.

Já o Sr. Pedro João manifestou interesse pela
Gleba 1
(de maior área total), na qual, ainda segundo a mesma documentação, se encontraria cerca de
30%
da área consolidada, estimada em
1.005 hectares
.

Em sequência, em
08/07/2019
,
foi celebrado o contrato definitivo de compra e venda
(ID. 325607946), pelo qual os adquirentes, em regime de condomínio, ajustaram a aquisição do imóvel pelo montante de
R$ 49.000.000,00
, a ser quitado em
quatro parcelas anuais
, com vencimentos até o ano de
2022
.

Na distribuição interna das obrigações, ficou estipulado que à autora, ora apelante, competiria a fração de
71,43%
, com responsabilidade pelo pagamento de
R$ 35.000.000,00
, enquanto ao Sr. Pedro João caberia a fração de
28,57%
, assumindo o pagamento de
R$ 14.000.000,00
.

Posteriormente, em
21/08/2019
, os compradores foram imitidos na posse da Fazenda, na forma prevista no ajuste, conforme
Termo de Transferência de Posse
regularmente firmado entre as partes (ID. 325607947).

Ocorre que, dias após a emissão na posse, a apelante verificou que, dentro da área indicada na
DLA (746,45 ha)
, existiam
córregos e
APPs
não considerados, o que
reduziria a área efetivamente consolidada/cultivável
tomada como referência na negociação.

Em razão dessa discussão, as partes teriam reconhecido uma
divergência documental
e, para recompor o equilíbrio econômico do negócio, os vendedores, ora apelados, concederam
abatimento de R$ 5.500.000,00
no preço do imóvel.

Assim, em
10/09/2019
, foi firmado
aditivo contratual
(ID. 325607948), reduzindo o preço do imóvel, de
R$ 35.000.000,00
, para
R$ 29.500.000,00
, com a justificativa principal de que
APPs
não poderiam integrar a área consolidada
, além de acertos com arrendatários.

Todavia, posteriormente, ao implementar melhorias (cercas, plantio, apascentamento e limpeza), a apelante verificou que a área aberta do imóvel
não correspondia
aos documentos ambientais anteriormente fornecidos.

Após averiguação, tomou conhecimento de
documentos ambientais de 2020
que seriam
incompatíveis
com aqueles apresentados no momento da contratação.

Nesse sentido, ressai dos autos que a
APF de 28/02/2020
declarou
área consolidada menor, no total de 2.069,6200 ha
(consideradas as duas glebas) e
reserva de 9.389,1555 ha
, o que representaria redução aproximada de
38,25%
em relação aos
3.351
ha
anteriormente informados.

Com isso, a apelante sustenta que o valor econômico da fração adquirida (71,43%)
não corresponderia
ao preço pago (nem ao original, nem ao preço após o aditivo), diante da menor área produtiva e maior área de reserva.

Nesse contexto, ressai dos autos que a apelante
notificou
os réus, ora apelados, em
19/06/2020
(ID. 325609850) pedindo novo reequilíbrio econômico-financeiro.

Porém, verifica-se que os vendedores, ora apelados, em
25/06/2020
(ID. 325609851),
contranotificaram
recusando-se a conceder novo desconto, que levou à apelante a ajuizar a demanda em exame.

Pois bem. Destaca-se da
APF
que foi emitida em
17/06/2019
, em nome de Oscar Martinez, representado por
Dazir

Znazrini
, que também conta com expressa declaração de que
a área utilizada na atividade era de 3.351,5614 hectares
(2.346
ha
+ 1.005
ha
) (ID. 325607931).

A declaração de que a área consolidada, passível de exploração, seria de 3.351,5614 hectares
também constou dos e-mails
encaminhados por corretores, à apelante, na fase pré-contratual do negócio, bem como na
autodeclaração do CAR
efetivada pelos vendedores, ora apelados, conforme Recibo e Croqui, datados de
19/10/2017
(ID. 325607929).

Porém,
verifica-se que, após o contrato (08/07/2019) e aludido aditivo contratual (10/09/2019)
,
os apelados declararam informações ambientais
, em nome de Oscar Martinez, distintas das apresentadas e declaradas anteriormente,
reduzindo a área autorizada para a atividade, de 3.351,5614 hectares totais, para 2.069,6200 hectares
.

Assim, a controvérsia central gira em torno das
informações inverídicas prestadas pelos vendedores (apelados) em documento público
, qual seja, a
autodeclaração constante do Cadastro Ambiental Rural – CAR
, além da
declaração constante na APF
, bem como tratativas por e-mail, tudo em período anterior ao contrato firmado entre as partes.

Ora,
assevera-se que as informações públicas do Cadastro Ambiental Rural são informações disponíveis para compradores diligentes, a fim de se verificar a situação do imóvel quanto à sua cobertura do solo e questões ambientais, se tratando, portanto, de documento público essencial para o mercado de aquisição e uso de áreas rurais
.

Não se pode, portanto, punir o comprador diligente
, que se ateve à autodeclaração dos vendedores em documento público relevante para a aquisição legal de imóveis rurais, e desconsiderar a gravidade da inserção inverídica de área aberta pelos apelados, em um contrato em que se espera adquirir bem não só livre de restrições legais, mas também conforme as condições de cobertura de solo em documento com fé-pública preenchido pelos próprios vendedores.

Assim, assevera-se que
as informações declaradas no CAR, obrigatórias, são essenciais não só para questões ambientais, mas também para um prévio planejamento econômico para aquisições de propriedades rurais
nos negócios jurídicos de compra e venda imobiliária.

A corroborar o entendimento, cita-se o teor do
art. 29,
caput
e §1º, III, do Código Florestal
(Lei n.º 12.651/2012),
in
verbis
:

[...]

Art. 29. É cria
do o Cadastro Ambiental Rural - CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente - SINIMA,
registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais
, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento,
planejamento
ambiental e
econômico
e combate ao desmatamento.

[...]

§ 1º A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento,
exigirá do proprietário ou possuidor rural
:

[...]

III - identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel,
informando
a localização dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Preservação Permanente, das Áreas de Uso Restrito, das
áreas consolidadas
e, caso existente, também da localização da Reserva Legal.

[...] [grifo nosso]

Entender-se que a declaração inverídica dos vendedores, em documento público obrigatório, e na citada APF, não faz qualquer vinculação ao contrato de compra e venda do respectivo imóvel, seria o mesmo que se afirmar que, na nova sistemática dos negócios jurídicos cíveis, vigente desde 2003, não haveria que se falar em obrigações contratuais decorrentes de fases pré-contratuais, ignorando-se por completo o inteiro teor do atual Código Civil brasileiro, que normatizou a boa-fé objetiva contratual e a função social do contrato.

Ocorre que, desde 2003, com a entrada em vigor do Código Civil atual, não se pode mais entender que, para a composição e solução de lides processuais envolvendo direito material contratual, o Poder Judiciário só poderá se ater ao expressamente disposto no texto do contrato, desconsiderando-se as obrigações decorrentes da
boa-fé objetiva
, da
função social do contrato e da proteção da confiança legítima gerada na fase pré-contratual
.

Nesse sentido, cita-se os
enunciados doutrinários n.º 25 e 170 do Conselho da Justiça Federal
,
in
verbis
:

Enunciado nº 25 da I Jornada de Direito Civil, CJF: O art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação, pelo julgador, do princípio da boa-fé
nas fases
pré
e pós-contratual
.

Enunciado nº 170 da III Jornada de Direito Civil, CJF:
A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares
e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato.

Outrossim, de acordo com a lição de
Nelson
Rosenvald
e Cristiano Chaves
, o princípio da boa-fé objetiva é a mais imediata tradução do princípio da confiança e impõe aos contratantes a atuação de acordo com determinados padrões de lisura, retidão e honestidade, de modo a não frustrar a legítima expectativa e confiança despertada em outrem. Confira-se:

[...]

Em sentido diverso, o princípio da boa-fé objetiva – localizado no campo dos direitos das obrigações – é o objeto de nosso enfoque. Trata-se da “confiança adjetivada”, uma crença efetiva no comportamento alheio.

O princípio compreende um modelo de
eticização
de conduta social, verdadeiro standard jurídico ou regra de comportamento, caracterizado por uma atuação de acordo com determinados padrões sociais de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte.

A boa-fé objetiva pressupõe: (a) uma relação jurídica que ligue duas pessoas, impondo-lhes especiais deveres mútuos de conduta; (b) padrões de comportamento exigíveis do profissional competente, naquilo que se traduz como bônus pater famílias; (c) reunião de condições suficiente para ensejar na outra parte um estado de confiança no negócio celebrado.
(in Teoria Geral e Contratos em Espécie, 6ª ed., Editora Jus
Podivm
, pág. 174/175).

Ou seja, a boa-fé objetiva é um arquétipo ou modelo de comportamento social que nos aproxima de um conceito ético de proceder de forma correta.

Assim, toda pessoa deverá ajustar o seu agir negocial a este padrão objetivo.

A conduta esperada é a conduta devida, de acordo com parâmetros sociais.

Por conseguinte,
a boa-fé objetiva consiste em uma ideia que insere uma suavização e uma correção em uma inteligência demasiadamente estrita do
pacta sunt servanda
, introduzindo modulações que possam ser exigidas nas circunstâncias do caso concreto
.

Trata-se de uma fórmula indutora de uma certa dose de moralização na criação e no desenvolvimento das relações obrigacionais, propiciando a consideração de uma série de princípios que a consciência social demanda, mesmo que não envolvam atos e condutas que estejam expressamente
prevista
em contrato escrito.

Assevera-se que, o caso em exame,
a situação é muito mais grave: o erro substancial decorreu não só de informações errôneas, privadas, encaminhadas por corretores de imóveis, mas pela inserção de dados inverídicos sobre área aberta do imóvel, consolidada, em um documento público, com fé-pública, que obrigatoriamente deve ser produzido para imóveis rurais, com autodeclaração dos próprios vendedores meses antes à assinatura do contrato
.

Nesse sentido, ressalta-se que, nos moldes dos
arts
. 113
e
422 do Código Civil
, impõe-se que os contratos sejam interpretados não apenas conforme a literalidade das cláusulas, mas também considerando-se o
comportamento das partes, o contexto do negócio, as informações veiculadas previamente e a expectativa legítima do contratante
, conforme cita-se:

Art. 113.
Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
.

[...]

Art. 422.
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

[grifo nosso]

Assim, a boa-fé objetiva impõe às partes
deveres anexos
, como o
dever de lealdade e de informação
, cuja violação autoriza a responsabilização contratual mesmo na ausência de cláusula expressa.

Assim,
o simples fato de não constar expressamente do contrato, cláusula com a descrição da área aberta consolidada, não afasta a incidência dos efeitos obrigacionais da fase de formação negocial, uma vez que a declaração inverídica reflete substancialmente no preço do imóvel
.

Ademais, assevera-se que,
antes mesmo do advento do atual Código Civil
, ao final da década de 1990, a doutrina já asseverava a necessidade de se superar a secular e inflexível tese do “pacta sunt servanda”, conforme cita-se dos ensinamentos de
Washington de Barros Monteiro
e
Maria Helena Diniz
,
in
verbis
:

[...]

Contrato é declaração de vontade, que se manifesta por símbolos ou sinais, entre os quais a palavra, falada ou escrita, ocupa preeminente lugar
[...]
Determina o Código Civil, no art. 85, que “nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da
linguagem”...
O legislador quer que o intérprete se atenha à intenção que inspirava os contratantes, induzindo-os, de modo precípuo e decisivo, à criação do negócio jurídico
.

Deve o intérprete, por conseguinte, em tal conjuntura, procurar reconstruir, retrospectivamente, o ato volitivo, em que se exteriorizou o negócio jurídico, pesquisando meticulosamente qual teria sido a real vontade do agente e assim corrigindo sua manifestação, verbal ou escrita, expressa erradamente. Uma vez aclarada a vontade, interpretado estará o ato jurídico, espancando-se as dúvidas acaso suscitadas
.

[...]

(MONTEIRO, Washington de Barros.
Curso de Direito Civil
. Vol. 05, 32 ed. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 25-37) [grifo nosso]

[...]

Como todo negócio jurídico, o contrato origina-se de ato volitivo, com o escopo de obter um certo objetivo, com base em norma jurídica, direito subjetivo, e impondo, por outro lado, obrigações jurídicas.

Essa declaração de vontade requer sempre uma interpretação, dado o fato
da
possibilidade do negócio jurídico conter cláusula duvidosa, qualquer ponte obscuro ou controvertido.

A interpretação situar-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, fixando-se em normas empíricas, mais de lógica prática do que de normação legal, pois a legislação contém tão-somente algumas normas interpretativas
:

1.0)
Nas declarações de vontade atender-se-á mais à sua intenção do que ao sentido literal da linguagem
(CC, art.85; Projeto de CC, art.112,
Ccom
, art.130).
Assim, o intérprete do sentido negocial não deverá ater-se, unicamente, à exegese, isto é, ao exame gramatical de seus termos, mas sim à fixação da vontade dos contraentes, procurando seus efeitos jurídicos, indagando sua intenção e os fins econômicos por eles visados, sem se vincular, estritamente, ao teor
lingüístico
do ato negocial
(RT, 518:229, 510:133, 115:717, 125:573, 146:703; FR 71:113).

[...]

(DINIZ, Maria Helena.
Tratado Teórico e Prático dos Contratos
. Vol.01. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 81) [grifo nosso]

Além disso, a autodeclaração dos vendedores no CAR e na APF, documentos que obrigatoriamente se vinculam a imóveis rurais, informando área consolidada de 3.351 hectares, configura verdadeira
oferta vinculante
, nos termos do
art. 427 do Código Civil
, e gerou no comprador diligente uma legítima confiança quanto às características essenciais do imóvel, especialmente por se tratar de contrato oneroso de grande vulto, celebrado entre partes capazes e com evidente finalidade econômica e produtiva.

Assim, no caso em tela, é patente que a expectativa legítima do comprador foi frustrada por informação inverídica, objetiva e essencial, prestada diretamente pelos vendedores em documento oficial, o que compromete a higidez do contrato e impõe a revisão do negócio jurídico à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Ora, admitir que o vendedor possa prestar informação falsa em documento público obrigatório e, ainda assim, se eximir de responsabilidade sob o argumento de ausência de cláusula expressa, implicaria chancelar conduta contrária à boa-fé contratual e à confiança legítima do adquirente.

Outrossim, no caso em exame, também se verifica que os vendedores, ora apelados, adotaram
comportamento contraditório
ao longo da execução contratual.

Isso porque, firmaram o
Termo de Aditamento
, em setembro de 2019, para
abatimento de R$ 5.500.000,00
, justamente em razão da constatação de
diminuição da área consolidada/cultivável
, a partir da verificação da existência de
córregos e
APPs
que reduziram a área efetivamente explorável.

Tal ajuste, na prática, implicou reconhecimento de que as informações então utilizadas para nortear a limpeza/abertura não correspondiam ao resultado verificável em campo.

Além disso, a tese defensiva de que as alterações posteriores decorreriam exclusivamente de “novas exigências” e “adequações” impostas pela
SEMA
não se mostra suficiente, pois
não se identifica, nos elementos referidos
, demonstração técnica prévia (p.ex., estudos ambientais estruturados) que comprove que as autodeclarações do
CAR
e da
APF
já refletiam, de modo adequado, a legislação ambiental vigente à época e a realidade da área.

Em outras palavras, se a área consolidada apresentada ao tempo da contratação era tratada como dado relevante para a exploração econômica e precificação do imóvel, a invocação genérica de mudanças administrativas supervenientes, sem que se comprove mudança posterior na legislação ambiental, não afasta a necessidade de explicar, com suporte técnico idôneo,
por que
a autodeclaração inicial destoou do que posteriormente se confirmou no processo de validação/regularização ambiental, nem elide o dever de coerência e lealdade que deve orientar a conduta dos contratantes.

Ademais, à luz do
art. 114 do Código Civil
, a declaração de “recebimento do imóvel
sem qualquer ressalva
” contida no aditivo não comporta interpretação ampliativa para significar
renúncia genérica e irrestrita
a todo e qualquer direito, inclusive a pretensões indenizatórias futuras fundadas em fatos então desconhecidos. Veja-se:

Art. 114. Os negócios jurídicos benéficos e a
renúncia interpretam-se estritamente
. [grifo nosso]

Renúncia é ato de disposição e, por isso, deve ser
inequívoca
e
restritivamente interpretada
, não se presumindo nem se estendendo para além do que foi efetivamente declarado pelas partes.

Nessa perspectiva, a expressão empregada no aditivo deve ser compreendida dentro de seu
contexto negocial
, vinculada ao objeto que se buscava compor naquele momento — isto é, às informações e documentos então existentes e debatidos (v.g.,
CAR/SIMCAR
em circulação à época), e não como cláusula de quitação universal capaz de blindar condutas e eventos futuros que sequer integravam a base informacional do ajuste.

O próprio
art. 113, §1º, I e V, do Código Civil
reforça essa conclusão ao impor que a interpretação do negócio jurídico considere (a)
o comportamento das partes
posterior à contratação, e (b) ao que seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais cláusulas e da racionalidade econômica, consideradas as informações disponíveis no momento da celebração, conforme cita-se:

Art. 113.
Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
.

§ 1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que:

I -
for
confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio
;

[...]

V -
corresponder
a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração
.

[...] [grifo nosso]

Assim, se o aditivo foi pactuado com base nas informações e documentos então conhecidos — especialmente os elementos ambientais existentes à época — não é razoável concluir que a parte teria negociado, de forma consciente e informada, a renúncia antecipada a direitos relacionados a documentos e resultados administrativos
posteriores
(v.g., APF/2020 e referências a revisões/validações posteriores), cuja dimensão e impacto econômico não integravam o conjunto informacional disponível quando da assinatura.

Em síntese, “atribuir questão futura por renúncia pretérita” contraria, simultaneamente, a
interpretação restritiva da renúncia (art. 114)
e o critério da
negociação razoável à luz da informação disponível (art. 113, §1º, V)
.

A corroborar os entendimentos acima, cita-se ementas de julgado do Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais Estaduais:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO CPC. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO. DANO MATERIAL, MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. SÓCIO. DIREITO PRÓPRIO COMO ALHEIO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A contradição apta a ensejar a oposição dos declaratórios é aquela contida no próprio decisum, isto é, nos tópicos internos da decisão, e não em cotejo com outros atos judiciais ou posicionamento de outras Cortes de Justiça, situação que impede o conhecimento do apelo nobre por suposta violação do art. 1 .022 do CPC.

2.
A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o princípio do pacta sunt servanda pode ser relativizado, principalmente diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual
.

3. Somente o titular da relação jurídica material pode pleitear, em juízo, tutela jurisdicional, com o escopo de resguardar determinada posição jurídica, conteúdo dessa relação.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2137625 MS 2022/0158268-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/05/2023) [grifo nosso]

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXISTÊNCIA DE VÍCIO. EFEITOS INFRINGENTES. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 182 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE LEGAL E PRINCIPIOLÓGICA DAS RELAÇÕES CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. NÃO CABIMENTO.
PRINCÍPIOS CONTRATUAIS. BOA-FÉ OBJETIVA.

1. Segundo o
art
. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

2. Em casos excepcionais, é possível a atribuição de efeitos modificativos aos embargos declaratórios, isto é, quando, para ser sanado algum vício - omissão, contradição ou obscuridade -, a alteração da decisão surja como consequência lógica e
necessária .
3. Não se aplica a Súmula n. 182 do STJ quando das alegações apresentadas se depreende a existência de elementos específicos para atacar a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, combatendo os fundamentos nela insertos.

4 .

Não encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ a pretensão da parte de exame de questões legais e principiológicas que orientam as relações contratuais.

5. As relações contratuais são regidas por princípios, entre os quais o da autonomia da vontade, o da obrigatoriedade,
o da relatividade dos contratos e o da boa-fé
.

6.
A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, "impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato
" (REsp n. 1 .9844.616/MT, Terceira Turma).

7. Fere a boa-fé objetiva e gera enriquecimento sem causa a pretensão de receber, pela indicação de cliente, porcentagem sobre o valor total do precatório, quando tal valor não foi efetivamente recebido na integralidade, em razão de negociação prévia do crédito com deságio.

8. Embargos de declaração acolhidos com efeito modificativo.

(STJ -
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1809319 RJ 2020/0336835-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/08/2023) [grifo nosso]

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DA PATENTE DE INVENTO. FIFA. SPRAY EVANESCENTE PARA MARCAÇÃO TEMPORÁRIA DA DISTÂNCIA ENTRE A BARREIRA E O GOL EM PARTIDAS DE FUTEBOL SEM MARCAS NO CAMPO DE JOGO.
ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL. FASE PRÉ-CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA DURANTE AS TRATATIVAS MANTIDAS ENTRE AS PARTES PARA A AQUISIÇÃO DA INVENÇÃO. VEDAÇÃO DE COMPORTAMENTOS OPORTUNISTAS ABUSIVOS E DE EXPLORAÇÃO INDEVIDA DE VANTAGEM SITUACIONAL.
REPERCUSSÕES NEGATIVAS NO MERCADO FUTEBOLÍSTICO CONSEQUENTES DE ATUAÇÃO DA
FIFA .
SUFICIÊNCIA DE PROVAS ATESTADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA
N .
7/STJ. APLICAÇÃO DA TAXA DE JUROS SELIC SOBRE A CONDENAÇÃO. 1. O caso em tela trata de violação da patente de invento da autora, consubstanciado em spray evanescente para marcação temporária da distância entre a barreira e o gol em partidas de futebol, sem deixar marcas no campo de jogo, bem como de violação da boa-fé objetiva na fase pré-contratual durante as tratativas mantidas entre as partes para a aquisição da invenção em
foco .

2.
A demanda se circunscreve às violações de direitos ocorridas no que diz respeito, especificamente, à relação pré-contratual
existida entre a parte recorrida e a FIFA e que envolvem, conforme narrado na inicial, repercussões negativas e prejudiciais no mercado futebolístico, que configuram consequência de atuações de responsabilidade da FIFA, diante de sua ingerência sobre organizações hierarquicamente subordinadas, sobretudo com a transferência da expertise e da tecnologia da inovação construída pela parte recorrida, bem como ocultação da marca da recorrida no maior evento esportivo ocorrido no País.

3. Na experiência negocial, é possível a ocorrência de comportamentos oportunistas abusivos e de exploração indevida de vantagem situacional, e
a aplicação do princípio da boa-fé objetiva, em todas as fases da contratação, tem importante função social de estimular a conduta leal e cooperativa entre as partes negociantes, coibindo exercício abusivo de direitos pelas partes e protegendo as naturais expectativas criadas no desenvolvimento da relação contratual e confiança depositada no comportamento do outro
.

4. A instância originária entende que, na demanda em apreço, ficou provada a ausência de boa-fé objetiva e da quebra da relação de confiança criada durante as tratativas pré-contratuais entre as partes recorrentes, que trouxeram consequências maléficas à introdução, no mercado futebolístico, da invenção da parte recorrente.

5. Reavaliar a conclusão judicial de necessidade de reparação por parte da FIFA, decorrente de sua atuação pré-contratual ilícita, demandaria alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas dos autos, o que é vedado em recurso especial, em razão da necessidade de respeito ao óbice inserto na Súmula
n .
7 do STJ.

6. A não extensão de dilação probatória não leva à conclusão
inexorável
de cerceamento de defesa, sobretudo quando as provas já produzidas são suficientes para a resolução da demanda, segundo a análise competente e baseada no livre convencimento motivado da instância originária.

7. Conforme orientação jurisprudencial do STJ, os débitos posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002 devem ser corrigidos com a aplicação da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - Selic. Precedentes. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 2078517 RJ 2022/0239925-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/05/2024) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO REDIBITÓRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS.
ASSOCIAÇÃO AUTORA QUE ADQUIRIU TERRENO PARA CONSTRUIR SEDE BALNEÁRIA. CONSULTA DE VIABILIDADE EXARADA NO ANO DE 2008, ASSEGURANDO TRATAR-SE DE TERRENO
EDIFICÁVEL.
COMPRA E VENDA PERFECTIBILIZADA EM 2012. EMISSÃO DE UMA SEGUNDA CONSULTA DE VIABILIDADE, APÓS A ALIENAÇÃO, DESTA VEZ ATESTANDO A INCIDÊNCIA DE RESTRIÇÃO ECOLÓGICA NA GLEBA, CONDIZENTE COM A ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL ANHATOMIRIM (DECRETO N. 528/92) E LOCAÇÃO DO IMÓVEL EM TERRENO DE MARINHA. APONTADA OCORRÊNCIA DE VÍCIO OCULTO, DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA E DA SÓCIA PROPRIETÁRIA
. DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO TRANSITADA EM JULGADO QUE DECLAROU A DECADÊNCIA DO DIREITO DE RECLAMAR A RESCISÃO DO CONTRATO COM BASE EM ALEGAÇÃO DE
VÍCIO REDIBITÓRIO
. PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO QUANTO AOS DEMAIS FUNDAMENTOS E PEDIDOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS
RÉS.
PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AOS ARTS. 10, 141 E 492, TODOS DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TESE
REJEITADA.
INOCORRÊNCIA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO. LEITURA LÓGICO SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL. RECONHECIMENTO DA NULIDADE DO PACTO POR
ERRO SUBSTANCIAL QUE SE ENCONTRA DENTRO DOS LIMITES DA LIDE
. POSSIBILIDADE DE O MAGISTRADO APLICAR DISPOSITIVO LEGAL DIVERSO DAQUELE INDICADO PELAS
PARTES.
INCIDÊNCIA DOS PRINCÍPIOS IURA NOVIT CURIA (O JUIZ CONHECE O DIREITO) E MIHI FACTUM, DABO TIBI JUS (DÁ-ME O FATO, DAR-TE-EI O DIREITO). "A missão interpretativa do ordenamento jurídico não reclama prévia consulta às partes, muito menos vale por deliberação extra ou ultra petita. É da natureza da atividade jurisdicional primeiramente definir as circunstâncias de fato que devem ser tomadas por evidenciadas. Depois, como nova atividade própria da missão judicante, apontam-se os princípios e regras incidentes, além de seguir a orientação jurisprudencial vigente sobre o tema" (TJSC, AC
n.
5052555-93.2020.8.24 .0023, rel. Hélio do Valle Pereira, Quinta Câmara de Direito Público, j. 11-10-2022). MÉRITO. DEFENDIDA INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E VÍCIO DE CONSENTIMENTO. INSUBSISTÊNCIA.
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL COM A FINALIDADE EXCLUSIVA DE CONSTRUÇÃO DE SEDE BALNEÁRIA, SENDO-LHE APRESENTADO PELAS ALIENANTES, NA FASE PRÉ-CONTRATUAL, CONSULTA DE VIABILIDADE EXPEDIDO PELA MUNICIPALIDADE ATESTANDO QUE O IMÓVEL NÃO SE ENCONTRA EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE E QUE EVENTUAL CONSTRUÇÃO NO LOCAL DEVERIA ATENDER A UM AFASTAMENTO MÍNIMO DA VALA DE DRENAGEM PLUVIAL. CONHECIMENTO POSTERIOR DE QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA 99,17% EM TERRAS MARINHA E DENTRO DA APA
ANHATOMIRIM.
IMÓVEL, ADEMAIS, QUE APRESENTA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA PRÓPRIA NO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BIGUAÇU. ERRO SUBSTANCIAL (ART. 139, I, CC/2002) QUE, SE DELE TIVESSE CONHECIMENTO A ADQUIRENTE, IMPEDIRIA A CELEBRAÇÃO DA AVENÇA. PARTE AUTORA QUE FOI DILIGENTE NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. HIPÓTESE DE ERRO ESCUSÁVEL (ART. 138, CC/2002).
DESFAZIMENTO DA AVENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO ADESIVO DA AUTORA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO PELAS DESPESAS COM FRJ, ITBI, IPTU E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. ACOLHIMENTO. ANULAÇÃO DO PACTO QUE IMPLICA NA RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE (ART. 182, CC/2002). DIREITO À RESTITUIÇÃO PELOS GASTOS HAVIDOS COM A AQUISIÇÃO E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL, PENA DE ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DA PARTE ADVERSA. DESPESAS EFETIVAMENTE COMPROVADAS (ART. 373, I, CPC). HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PLEITO DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. ACOLHIMENTO. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE (ART. 85, § 8º, CPC). IMPOSSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO PECUNIÁRIA. NECESSIDADE DE OBSERVAÇÃO À ORDEM DE VOCAÇÃO ESTABELECIDA PELO ART. 85, § 2º, CPC. PERCENTUAL DA VERBA HONORÁRIA QUE DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. "[...] 3. Com isso, o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2º e 8º do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria.
4.
Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (
II.a
) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II .b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º)"(STJ, REsp n. 1 .746.072/PR. Relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 13-2-2019) . REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação
n.
0301429-40.2015.8.24 .0007, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.
Haidée
Denise
Grin
, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 02-03-2023).

(TJ-SC - Apelação: 0301429-40 .2015.8.24.0007, Relator.:
Haidée
Denise
Grin
, Data de Julgamento: 02/03/2023, Sétima Câmara de Direito Civil) [grifo nosso]

Por fim, diante da fundamentação acima exposta, no que tange ao montante indenizatório postulado pela apelante, pelo alegado prejuízo de
R$ 7.391.900,00
, entendo que a recomposição patrimonial é juridicamente compatível com a disciplina do
dolo acidental
(CC, art. 146), uma vez que, se demonstrado que a apelante foi conduzida a contratar
em condições mais onerosas
por informações objetivas inverídicas ou incongruentes com a realidade do imóvel — especialmente quanto à
área consolidada/explorável
declarada pelos vendedores em documentos ambientais relevantes e utilizados como parâmetro de precificação —, impõe-se a reparação por
perdas e danos
, na extensão do efetivo desequilíbrio econômico-financeiro, sob pena também de
enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)
dos vendedores e de respaldar comportamento contratual contraditório.

Nessa perspectiva, o valor indicado pela apelante como “remanescente”, após o abatimento concedido no aditivo, pode ser qualificado como
dano emergente
decorrente da frustração da base informacional essencial do negócio,
congruente com o padrão econômico adotado pelas próprias partes
quando ajustaram o abatimento anterior (isto é, a vinculação econômica entre área consolidada e preço) no
aditivo contratual
firmado em 2019.

2. Indenização pelo recolhimento em excesso do ITBI

A apelante
postula por indenização pelo ITBI que fora pago a maior
, uma vez que foi calculado com base no valor original de R$ 35.000.000,00 (trinta e cinco milhões de reais), quando deveria ter sido recolhido sobre o valor de R$ 22.108.181,73.

Por fim, apresentou os seguintes
pedidos recursais
:

[...]

a)
Reformar a r. sentença para reconhecer a ocorrência de dolo acidental
por parte dos Apelados e, consequentemente, a sua responsabilidade em indenizar a Apelante pelos danos sofridos.

d)
Condenar os Apelados ao ressarcimento do valor da diferença recolhido a maior a título de ITBI
, uma vez que foi recolhido sobre R$ 35.000.000,00, quando deveria ter sido recolhido sobre o valor de R$ 22.108.181,73;

[...] (ID. 325610430, p. 63)

Os apelados, por sua vez, defendem que o tributo foi calculado pelo Município de Conquista D’Oeste/MT, a pedido exclusivo da autora, com base em pautas de valores de terras na zona rural e que isso não refletiria majoração/redução do que seria pago aos vendedores.

Ademais, argumentam que, ainda que refletisse, eventual pleito deveria ser direcionado contra a Fazenda Municipal, e não contra os vendedores.

Desse modo, pedem o indeferimento do ressarcimento do ITBI e afirmam inexistir fundamento para redução do preço sob tal argumento.

Pois bem
. No que tange ao alegado direito à indenização pelo ITBI pago em excesso, verifica-se que, na exordial, a ora apelante sustentou que, conforme guia de pagamento anexada (ID. 325609854),
recolheu o valor de R$ 700.000,00
, tendo como base de cálculo o montante de
R$35.000.000,00
(alíquota de 2%).

Assim, no caso de procedência de um do pedido indenizatório, também requer que, cumulativamente, em fase de liquidação, seja apurada a base de cálculo correta do ITBI, com base no valor efetivo de compra da propriedade a ser estabelecido, sendo os apelados condenados a devolver a diferença paga a maior pela apelante.

Todavia, assevera-se que o ITBI é tributo de competência municipal, cuja base de cálculo é o
valor venal do bem transmitido
, nos termos do
art. 38 do CTN
, apurado no âmbito do
lançamento tributário
. Veja-se:

Seção III

Do Imposto sobre a Transmissão Inter vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos

[...]

Art. 38.
A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos
.

§ 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

[...] [grifo nosso]

A quantificação do imposto, portanto, decorre da relação jurídico-tributária estabelecida entre contribuinte e
Fazenda Municipal
, a qual, conforme tese firmada no
Tema n.º 1.113 do STJ
, deve tomar como referência o valor de mercado do imóvel, admitindo-se a presunção de conformidade do valor declarado e eventual afastamento apenas mediante procedimento próprio de
arbitramento
(
CTN, art. 148
), com contraditório. Veja-se:

Tema n.º 1.113 do STJ

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que
somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
.

[grifo nosso]

Código Tributário Nacional

Seção II

Modalidades de Lançamento

[...]

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos,
a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço
, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial
.

Logo, eventual recolhimento “a maior” configura questão típica de indébito tributário (
CTN, art. 165 e seguintes
), cuja restituição se postula perante o sujeito ativo do tributo, e não mediante condenação de particulares à “devolução de tributo” em ação indenizatória.

Por tais razões,
afasto o pedido de condenação dos apelados ao ressarcimento do ITBI
, sem prejuízo de que a contribuinte apelante, se assim entender, busque a via própria perante a Fazenda Municipal, com a demonstração dos pressupostos legais pertinentes.

3. Incidência de cláusula penal

A apelante sustenta que os devedores estão oficialmente em situação de mora desde o dia 26/12/2019, data em que a obrigação venceu, após a realização de inúmeras notificações por parte da recorrente.

Assim, argumenta que essa circunstância acarreta a aplicação de
multa
de acordo com a
Cláusula n.º 14
do contrato de compra e venda, que dispõe que “[...]
a parte que descumprir as cláusulas e condições do presente contrato e não sanar o descumprimento dentro do prazo de 10 (dez) dias contados do recebimento de notificação
[...]
incorrerá automaticamente na obrigação de pagamento de multa penal não compensatória de 10% (dez por cento) do valor do contrato, por cada infração verificada e não sanada tempestivamente, sem prejuízo de indenizar perdas e danos
[...]”.

Por conseguinte, aduz que deve ser aplicada a cláusula penal atinente à multa penal de 10% sobre o valor integral do contrato, em razão
da flagrante
violação à obrigação principal (entrega da área prometida) e assessória (dever de lealdade e boa-fé).

Por fim, apresentou os seguintes
pedidos recursais
:

[...]

c) Condenar os Apelados
ao pagamento da multa penal no valor de 10% (dez por cento) sobre a fração ideal atribuída à Apelante (71,43%)
e ser calculada sobre o valor integral do contrato atualizado, conforme Cláusula 14 do contrato de compra e venda;

[...] (ID. 325610430, p. 63)

Os apelados, por outro lado, sustentam que a multa penal de 10% não seria devida porque não houve descumprimento contratual por parte deles.

Assim, também requerem a total improcedência do pedido de condenação ao pagamento da cláusula penal.

Pois bem
. Para elucidar a questão, cita-se o teor da Cláusula Penal prevista no contrato:

[...]

14. Multa Penal.

A parte que descumprir as cláusulas e condições do presente contrato e não sanar o descumprimento dentro do prazo de 10 (dez) dias contados do recebimento de notificação
que obrigatoriamente deverá ser enviada pela outra parte, incorrerá automaticamente na obrigação de pagamento de multa penal não compensatória de 10% (dez por cento) do valor do contrato, por cada infração verificada e não sanada tempestivamente, sem prejuízo de indenizar as perdas e danos diretamente incorridas pela parte inocente.

[...] [grifo nosso]

Em que pesem as alegações da apelante,
não lhe assiste razão
.

Isso porque, o direito à recomposição patrimonial que se reconhece no tópico antecedente — alicerçado em ocorrência de dolo e violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva (CC, art. 422), na tutela da confiança, na vedação ao comportamento contraditório e na vedação ao enriquecimento ilícito —
não se confunde
, automaticamente, com “descumprimento de cláusulas e condições do contrato” apto a acionar a penalidade prevista na Cláusula 14.

Com efeito, a cláusula penal, por sua natureza, pressupõe
inadimplemento ou mora de
obrigação prevista no contrato
(CC, art. 408), operando como prefixação de consequências do descumprimento (CC, art. 409).

No caso em exame, o dolo apontado pela apelante (“entrega da área prometida/área consolidada”) decorre de alegada divergência informacional e de qualificação econômica do bem, tema que se vincula à formação e à precificação do negócio e que, apesar de gerar o direito à indenização,
não consiste em obrigação contratual expressa e sanável
por simples adimplemento no prazo de 10 (dez) dias previsto no pacto.

Assim, a controvérsia posta nestes autos — atrelada à alegada frustração da base informacional do negócio e às repercussões econômicas daí decorrentes —
não se resolve por “saneamento”
no interregno contratual, mas por recomposição patrimonial, o que afasta a tipicidade exigida para incidência automática da penalidade.

E mais: ainda que se reconheça que as partes podem estipular multa e modular seus efeitos, a aplicação da cláusula penal demanda substrato claro de inadimplemento contratual e permanece sujeita ao controle judicial de proporcionalidade, inclusive quanto à possibilidade de redução se se revelar manifestamente excessiva (CC, art. 413), bem como à
disciplina de cumulação com perdas e danos
(CC, art. 416). Veja-se:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

[...]

Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.

Parágrafo único.
Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente
.

Assim, independentemente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória,
não cabe a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes
.

Nesse sentido, cita-se ementas de julgado do Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais pátrios,
in
verbis
:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM DANOS
EMERGENTES.
IMPOSSIBILIDADE.
OBSERVÂNCIA DO RESP Nº 1.635.428/SC, JULGADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2 .
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, de relatoria do eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
3.
Havendo cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes
. 4. No caso concreto, havendo cláusula penal no contrato firmado entre as partes, é de ser mantida a condenação da Incorporadora somente ao pagamento da multa contratual, no percentual mensal de 0, 5% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto na sentença.
5.
A questão relativa
a
razoabilidade do percentual fixado a título de cláusula penal não foi discutido nas instâncias ordinárias, tratando-se de inovação recursal, o que não se admite. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1710524 SP 2017/0299705-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
14/08/2020) [grifo nosso]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
- VÍCIOS APARENTES - OBRIGAÇÃO DE FAZER - TRANSCURSO DO PRAZO DE 90 DIAS PREVISTO NO ART. 26, II, § 1º, DO CDC - DECADÊNCIA CONFIGURADA - ATRASO - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR - MULTA MORATÓRIA - AUSENCIA DE ABUSIVIDADE -
DANOS EMERGENTES
-
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA
- DANOS MORAIS CONFIGURADOS -QUANTUM INDENIZATÓRIO - RESTITUIÇÃO DE VALORES DE FORMA SIMPLES. Nos termos do art. 26, II, § 1º, do CDC, o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação em produto durável caduca em 90 dias, contados da entrega
efetiva.
Sendo incontroversa a inadimplência das empresas rés, impõe-se a sua condenação no pagamento da multa expressamente prevista no contrato e no valor ajustado, pois condizente com o negócio e com as peculiaridades do caso concreto.
Segundo a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, havendo cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes
. O atraso na entrega da obra (além do prazo de carência previamente estipulado) configura inadimplemento contratual e, quando se protrai no tempo por lapso temporal considerável, é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, em virtude da frustração de suas legítimas expectativas. Ao arbitrar o quantum devido a título de danos morais, deve o julgador se atentar para o caráter dúplice da indenização (punitivo e compensatório), bem como às circunstâncias do caso concreto, sem perder de vista os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. A repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou
sej
a, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo", sendo tal tese
aplicável"aos
indébitos de natureza contratual não pública cobrados após a data da publicação deste acórdão" (STJ,
EAREsp
n. 664.888/RS, em 30/03/2021).

(TJ-MG - Apelação Cível: 51198927320188130024, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 29/08/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/08/2024) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. IMPOSSIBILIDADE
. TEMA 970 DO STJ. A cláusula penal, também conhecida por multa contratual ou pena convencional, é um elemento acidental pactuado pelas partes para garantir o cumprimento da obrigação principal, fixando de antemão o valor das perdas e danos em caso de descumprimento. Divide-se em duas espécies: moratória e compensatória (REsp 1.355.554/RJ,
Informativo
513 do STJ). Não é possível a cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1 .635.428-SC e nº 1.498.484-
DF.
Essa conclusão deve ser estendida à cumulação de cláusula penal com danos emergentes, pois
quDF.natureza
da multa contratual prevista é a mesma dos danos materiais e, por isso, não cumulável, devendo a parte autora optar por qual executará a ré em cumprimento de sentença. Caso em que presente cláusula resolutiva expressa, sendo incontroverso o inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora com o atraso do imóvel, sendo cabível a resolução do contrato, com a devolução da quantia paga, já que o atraso ocorreu por culpa exclusiva da demandada, restando afastadas as alegações de caso fortuito ou força maior. Redimensionamento dos ônus sucumbenciais. DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO E AO RECURSO
ADESIVO.

(TJ-RS - AC: 70077644383 RS, Relator.: Marlene Marlei de Souza, Data de Julgamento: 25/02/2021, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 16/06/2021) [grifo nosso]

Assim, não assiste razão à apelante quanto ao pedido de
aplicação da multa de 10% prevista na Cláusula 14
, preservando-se a recomposição patrimonial na extensão do dano emergente efetivamente configurado.

4. Dever de escrituração

A apelante sustenta que a sentença se limitou a dizer que a escrituração deve observar requisitos contratuais e o decidido no agravo de Instrumento nº 1015999-27.2022.8.11.0000, o que, segundo a recorrente, resultou no não enfrentamento da pontuada dificuldade de se obter a escritura e, por consequência, do pedido de adjudicação compulsória.

Alega que, independentemente do mérito indenizatório, a obrigação de escriturar seria incontroversa, já reconhecida por decisões judiciais, e que a apelante teria quitado integralmente o contrato.

Aponta tutela provisória determinando a outorga da escritura pública (ID. 87464756) e menciona que, no citado Agravo de Instrumento nº 1015999-27.2022.8.11.0000 (ID. 105811905), teria sido mantida a obrigação principal de escriturar, com ajuste apenas quanto às astreintes.

Por fim, apresentou os seguintes
pedidos recursais
:

[...]

e)
Determinar que os Apelados escriturem
a Apelante nos termos do contrato de compra e venda da Fazenda Vila Bela,
lhe outorgando o percentual de 71,43% do imóvel composto pelas matrículas 26.305 e 26.306, com previsão expressa de adjudicação compulsória em caso de descumprimento
, considerando a decisão já transitada em julgado;

f)
Determinar a imediata transferência da gestão ambiental da propriedade para a Apelante
;

[...] (ID. 325610430, p. 63)

Os apelados, por outro lado, afirmam que nunca negaram o dever de transferir a propriedade e que “o que eles mais querem” é efetivar a transferência.

Porém, alegam que a recorrente não compareceu na data marcada para outorga.

Sustentam que, apesar de a apelante alegar ter juntado minuta da escritura pública de compra e venda em 20/03/2023, os vendedores já haviam juntado a minuta anteriormente (Id. 95717934, em 21/09/2022).

Outrossim, ressaltam que a decisão de segunda instância, no Agravo de Instrumento, teria exigido que a minuta da escritura fosse apresentada com anuência de ambos os compradores (apelante e condôminos), o que não teria sido atendido, imputando à autora atuação de má-fé e tentativa de locupletamento.

A
ilustre Relatora
, por sua vez, entender por
não conhecer
desse pedido por ausência de interesse recursal, pois a sentença manteve a obrigação de outorgar a escritura pública definitiva mediante as condicionantes do Agravo de Instrumento), devendo o implemento ser buscado em cumprimento de sentença.

Pois bem
. Ressai dos autos de origem que a apelante, em sua exordial, expressamente postulou pela seguinte obrigação de fazer:

[...]

h) sejam os réus condenados a obrigação de fazer, consistente na

outorga à autora da competente escritura definitiva de compra e venda do imóvel, de acordo com a fração ideal que lhe cabe (71,43%),
no prazo de 30 dias contados do trânsito em julgado
sob pena de, não o fazendo, a própria sentença servir como título para adjudicação dos imóveis ao patrimônio da autora, suprindo a declaração de vontade dos réus; e, por fim, também cumulativamente,
[...] (ID. 325607916, p. 51) [grifo nosso]

No que concerne aos pagamentos pelo imóvel, a apelante cumulou o pedido indenizatório com a consignação em pagamento das parcelas vincendas, até que fosse definitivamente julgada a lide.

Em sequência, em 08/05/2022, a ora apelante postulou, perante o Juízo a quo, os seguintes pedidos em tutela de urgência incidental:

[...]

a)
Que sejam concedida tutela antecedente em caráter incidental, para,
observando-se os documentos juntados aos autos em 24/4/2022 (ID 82981798), os quais foram havidos como de conhecimento do advogado dos réus na audiência de conciliação,
seja determinado que os réus forneçam as informações necessárias, apresentem os imprescindíveis documentos e certidões e outorguem a escritura de compra e venda, dentro do prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da sua intimação via DOE, sob pena de pagamento de multa diária a ser arbitrada por V. Exa. e;

b)
Que seja concedida tutela antecedente em caráter incidental, suspendendo-se a exigibilidade da parcela do preço que se vencerá no próximo dia 1/7/2022, no valor de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), que deverá ser corrigido conforme contrato e que, por mora dos réus, manterá o valor alcançado até a outorga da escritura, dispensando-se a autora de depositá-la nos autos, ficando o seu pagamento condicionado, nos termos do contrato de compra e venda, à outorga da escritura por parte dos réus (a autora fará o pagamento no ato da lavratura da escritura);

c)
Que seja mantida a decisão anterior para que a liberação aos réus vendedores dos valores consignados se dê somente após a transferência de titularidade dos imóveis
.

[...] (ID. 87013279, autos de origem, p. 07) [grifos nossos e do original]

Em resposta, em 13/06/222, o Juízo
a quo
deferiu parcialmente o os pedidos acima, nestes termos:

[...]

Isto posto,
DEFIRO PARCIALMENTE
os pedidos de id. 87013279,
para o fim de DETERMINAR que os requeridos outorguem a escritura de venda e compra do imóvel rural em
45 (quarenta e cinco) dias
, sob pena de incorrer em multa diária de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), limitada ao patamar máximo de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e meio de reais), na forma do art. 536, §1º, do NCPC.

[...] (ID. 87464756, autos de origem, p. 02) [grifos nossos e do original]

Contra esta decisão, os ora apelados interpuseram o
Agravo de Instrumento n.º 1015999-27.2022.8.11.0000
, no qual este egrégio Tribunal de Justiça proferiu o seguinte julgado, em sessão de
07/12/2022
, conforme cita-se da ementa e de trechos do Voto condutor do acórdão:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DE DEFEITO NO NEGÓCIO JURÍDICO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – DECISÃO QUE DETERMINA A ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL NO PRAZO DE 45 DIAS COMO DISPOSTO EM CLÁUSULA CONTRATUAL SOB PENA DE MULTA DIÁRIA PELO DESCUMPRIMENTO – DEVER CONTRATUAL DOS VENDEDORES DE ESCRITURAR A ÁREA - INCIDÊNCIA DA MULTA A CONTAR DA DEFINIÇÃO NO JUÍZO DE ORIGEM ACERCA DA MINUTA DE ESCRITURA A SER OUTORGADA EM FAVOR DE AMBOS OS CONDÔMINOS ADQUIRENTES – VALORES DAS PARCELAS CONSTRATADAS OBJETO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - DEFERIMENTO DO LEVANTAMENTO EM FAVOR DOS VENDEDORES - RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Se no contrato de compra e venda de imóvel rural restou prevista expressamente a obrigação dos vendedores outorgarem a escritura em favor da compradora agravada, com acerto a decisão que determina seu cumprimento
.

A multa impingida aos promitentes vendedores, para que outorguem a escritura do imóvel objeto da promessa de compra e venda, passa a contar partir da definição do juízo de origem acerca da minuta de escritura a ser outorgada em favor de ambos os condôminos adquirentes.

Se já se decidiu como indevida a retenção de parcelas vencidas, como espécie de garantia de procedência da ação, somado ao que dispõe a Cláusula 6ª do aditamento, no sentido de que
a escrituração não está condicionada ao pagamento integral do preço, é circunstância que autoriza o levantamento do valor consignado em favor dos promitentes vendedores
.

[...]

Neste cenário, em que já se decidiu como indevida a retenção de parcelas vencidas, como espécie de garantia de procedência da ação, somado ao que dispõe a Cláusula 6ª do aditamento, no sentido de que a escrituração não está condicionada ao pagamento integral do preço, é circunstância que demonstra que, se de um lado é dever dos vendedores/agravantes fazer a escrituração do imóvel à agravada, por outro, não há por que não autorizar o levantamento do valor consignado.

Assim, comporta reforma a decisão recorrida apenas no que tange
a
multa diária de R$50.000,00, limitada a R$2.500.000,00, cuja incidência fica condicionada apenas se, com a minuta apresentada eanuência de ambos os compradores – Olinda Maria Gomes da Costa Brito Eusébio e Pedro João Martins Carvalho-, os vendedores se negarem a proceder a pretendida escrituração
.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso para que eventual incidência da multa diária seja contada a partir da definição do juízo de origem, acerca da minuta de escritura a ser outorgada em favor de ambos os condôminos adquirentes, bem assim autorizado o levantamento de valores consignados na origem, em favor dos agravantes
.

É como voto.

[...] (TJ-MT,
AI 10159992720228110000
MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 07/12/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2022). [grifos nossos e do original]

Em razão do supracitado acórdão, o Juízo de Origem proferiu o seguinte despacho, 15/12/2022:

[...]

CERTIFIQUE-SE
a secretaria se foi atribuído efeito suspensivo ao recurso de embargos de declaração opostos contra o v. acórdão proferido nos autos do agravo de instrumento nº 1015999-27.2022.8.11.0000 (id. 105811905).

Caso negativo,
CUMPRA-SE o referido acórdão, expedindo-se alvará de levantamento dos valores depositados nos autos em benefício dos réus
.

[...] (ID. 325610220) [grifos nossos e do original]

Os alvarás eletrônicos foram expedidos (ID. 325610274) em favor dos apelados.

Sobre o tema, a sentença objurgada (ID. 325610421, p. 13) determinou que [...]
o pedido de escrituração deve atender ao disposto nos requisitos estipulados em contrato, reconhecidos pelo julgamento do Agravo de Instrumento
nº 1015999-27.2022.8.11.0000
– id. 105811905
.
[...] [grifo nosso]

Os requeridos, por sua vez, não questionam o direito da apelante à escritura pública, mas apenas sustentam que seria obrigação da recorrente apresentar a minuta da escritura para que os apelados possam efetivar a outorga.

Pois bem. Ressai da sentença objurgada que o Juízo de origem fez
referência aliunde (
per
relationem
)
concernentes à outorga da escritura pública, remetendo os fundamentos e determinação ao teor da decisão do supracitado Agravo de Instrumento,
prática que destoa do dever de fundamentação adequada
extraído do
art. 93, IX, da CF/88
, cumulado com o
art. 489, § 1º do CPC
e da tese firmada no
Tema n.º 1.306
do Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis
:

1.
A técnica da fundamentação por referência (per relacione) é permitida desde que o julgador, ao reproduzir trechos de decisão anterior (documentos e/ou pareceres) como razões de decidir, enfrente, ainda que de forma sucinta, as novas questões relevantes para o julgamento do processo, dispensada a análise pormenorizada de cada uma das alegações ou provas
.

2.
O § 3º do artigo 1.021, do CPC não impede a reprodução dos fundamentos da decisão agravada como razões de decidir pela negativa de provimento de agravo interno quando a parte deixa de apresentar argumento novo para ser apreciado pelo colegiado
.

[grifo nosso]

Nesse sentido, cita-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO 211/
STJ.
FUNDAMENTAÇÃO PER RALATIONEM. POSSIBILIDADE. 1. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, para que se atenda ao requisito do prequestionamento, é necessária a efetiva discussão do tema pelo Tribunal de origem, sob pena de aplicação do Enunciado 211 da Súmula do Superior Tribunal de
Justiça.
2
. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido da possibilidade de utilização, pelo magistrado, da chamada fundamentação per
relationem
, por referência ou por remissão, desde que os fundamentos existentes aliunde sejam reproduzidos no julgado definitivo (principal), não se admitindo, todavia, a fundamentação implícita ou presumida, porquanto inexistente
. 3. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão
agravada.
4. Agravo interno conhecido e desprovido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2163489 MA 2022/0205401-7, Relator.: Ministro AFRÂNIO VILELA, Data de Julgamento: 04/03/2024, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/03/2024)

Desse modo, a fim de explicitar a fundamentação para a obrigação de fazer postulada quanto à outorga da escritura pública,
considerando
: (i) que a apelante foi adimplente com o pagamento das parcelas do contrato, já levantadas pela parte apelada; (
ii
) que a própria sentença reconheceu a existência do dever de escriturar, remetendo-o aos “requisitos estipulados em contrato” e ao que decidido no Agravo de Instrumento nº 1015999-27.2022.8.11.0000 (ID. 105811905); (
iii
) que os apelados
não negam
a obrigação de outorga, limitando-se a atribuir à apelante a responsabilidade pela apresentação de minuta, e (
iv
) que, no referido agravo nº 1015999-27.2022.8.11.0000, este Tribunal
manteve a obrigação principal aos apelado para outorga da escritura pública
, condicionando apenas a incidência das astreintes à definição, em primeiro grau, da minuta a ser outorgada
com anuência de ambos os condôminos adquirentes
,
deve-se dar provimento aos pedidos recursais para
determinar que os apelados,
no prazo de 45 dias
,
outorguem à apelante
a competente
escritura pública definitiva
de compra e venda da fração ideal de
71,43%
do imóvel (matrículas nº 26.305 e 26.306),
na forma do contrato
principal e do respectivo aditivo, sob pena de multa diária de R$50.000,00, limitada a R$ 2.500.000,00, cuja incidência das astreintes fica condicionada apenas se, com a minuta apresentada e anuência da compradora apelante, os vendedores se negarem a proceder a pretendida escrituração definitiva.

5. Dever de transferência da gestão ambiental

A apelante se insurge contra o que denomina de indevida
manutenção da gestão ambiental pelos devedores
.

Argumenta que é “fundamental” compelir os apelados a transferir a gestão ambiental.

Afirma que os vendedores se mantiveram na gestão do CAR mesmo após contrato e aditivo, embora documentos previssem assunção de responsabilidades ambientais pelos compradores.

Aduz que impedir a gestão ambiental do SIMCAR criaria dificuldade para emissão de APF, comprometendo atividade empresarial rural.

Assevera que conseguiu obter apenas gestão ambiental “precária”, o que teria permitido apresentar CAR, obter APF e questionar áreas consolidadas aceitas pela SEMA.

A
ilustre Relatora
, por sua vez, asseverou que o contrato originário previu que, uma vez transferida a posse, competiria à adquirente suportar as responsabilidades por eventuais infrações ambientais supervenientes.

Ainda assim, a apelante não demonstrou atuação diligente após a imissão na posse, limitando-se a amparar-se em documentos de caráter declaratório e sujeito a validação administrativa.

E, embora sustente ter sido surpreendida com a posterior confirmação de área consolidada inferior — sob o argumento de que teria sido afastada da gestão ambiental pelos apelados —, não trouxe prova de que tenha efetivamente solicitado informações sobre o andamento do procedimento perante o órgão ambiental, tampouco de que tenha acompanhado ou fiscalizado a condução da regularização das áreas consolidadas após a aquisição.

Pois bem
. Ressai da exordial que
o pedido de obrigação de fazer para transferência da gestão ambiental não foi postulado pela autora
, ora apelante, pois apenas requereu a obrigação de outorga da escritura pública, conforme cita-se:

[...]

g)
sejam os réus condenados a obrigação de fazer, consistente na outorga à autora da competente escritura definitiva de compra e venda do imóvel
, de acordo com a fração ideal que lhe cabe (71,43%), no prazo de 30 dias contados do trânsito em julgado sob pena de, não o fazendo, a própria sentença servir como título para adjudicação dos imóveis ao patrimônio da autora, suprindo a declaração de vontade dos réus; e, por fim, também cumulativamente,

[...] (ID. 325607916, Petição Inicial, p. 51) [grifo nosso]

Desse modo,
impõe-se reconhecer a impossibilidade de apreciação do pedido recursal de transferência da gestão ambiental
, porquanto
não integrou os limites objetivos da demanda
na origem.

Com efeito, o processo civil brasileiro é regido pelos princípios da
adstrição/congruência
, segundo os quais o órgão jurisdicional deve decidir a lide
nos limites em que foi proposta
, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa, bem como condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que foi demandado (
CPC,
arts
. 141 e 492
).

Assim, ausente pedido expresso na petição inicial voltado à obrigação de fazer consistente na “transferência da gestão ambiental”, o exame do tema em sede recursal implicaria inovação indevida e julgamento
extra petita
, circunstância que não se admite.

Além disso, a pretensão recursal não pode ampliar, por si, o objeto litigioso fixado na fase postulatória, notadamente porque a atuação jurisdicional se submete à estabilização da demanda, cuja modificação só é possível nas hipóteses e nos momentos processuais legalmente admitidos (
CPC, art. 329
).

Nessa linha, ainda que se reconheça a relevância prática da gestão ambiental para exploração do imóvel rural, tal providência não pode ser deferida neste recurso sem que tenha sido validamente deduzida como pedido na origem, com a correspondente oportunidade de contraditório e instrução sobre os contornos fáticos e técnicos da medida (
CPC, art. 10
).

Por essas razões,
entendo que o pedido recursal de transferência da gestão ambiental não dever ser conhecido
, por configurar inovação recursal e extrapolar os limites objetivos da lide fixados na petição inicial,
sem prejuízo
de que a parte interessada formule a pretensão pela via processual adequada, se assim entender.

CONCLUSÃO

Diante do exposto,
divirjo parcialmente
do voto da ilustre Relatora para:

Dar parcial provimento
ao recurso, a fim de
condenar os apelados
, solidariamente, ao
pagamento de indenização por danos materiais (dano emergente)
à apelante, no montante de
R$ 7.391.900,00 (sete milhões, trezentos e noventa e um mil e novecentos reais),
acrescido de
correção monetária pelo IPCA
a partir do desembolso e
juros de mora pela taxa SELIC
, a partir da citação, observada a dedução do IPCA dos juros de mora, nos termos do art. 406 do Código Civil.

Negar provimento
ao pedido de indenização relativo ao
ITBI
.

Negar provimento
ao pedido de incidência de
cláusula penal
.

Dar provimento
ao pedido de
escrituração
, para determinar que os apelados, no prazo de 45 dias,
outorguem
à apelante a competente
escritura pública definitiva
de compra e venda da fração ideal de
71,43%
do imóvel (matrículas nº
26.305 e 26.306
), nos termos do contrato e respectivo aditivo, sob pena de multa diária de R$50.000,00, limitada a R$ 2.500.000,00, cuja incidência das astreintes fica condicionada apenas se, com a minuta apresentada e anuência da compradora apelante, os apelados se negarem a proceder a pretendida escrituração definitiva.

Não conhecer
do pedido recursal de
transferência da gestão ambiental
.

É o Voto Vista.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL)
:

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

SESSÃO DE 04 DE MARÇO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL):

Eminentes Pares,

Trata-se de Apelação Cível interposta por OLINDA MARIA GOMES DA COSTA BRITO EUSEBIO contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Pontes e Lacerda, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de indenização por defeito no negócio jurídico c/c consignação em pagamento ajuizada em face do ESPÓLIO DE OSCAR MARTINEZ e outros.

A controvérsia tem origem na aquisição, pela autora, em condomínio com Pedro João Martins Carvalho, do imóvel rural denominado Fazenda Vila Bela, com área total superior a 11 mil hectares, pelo valor de R$ 49.000.000,00, cabendo a apelante a fração de 71,43% do imóvel, correspondente ao pagamento de R$ 35.000.000,00.

A apelante alega que foi induzida a erro quanto à extensão da área consolidada do imóvel, inicialmente informada em documentos ambientais como sendo de 3.351 hectares, mas posteriormente reduzida para 2.117 hectares após validação administrativa pela SEMA/MT. Sustenta que houve conduta dolosa dos vendedores, que teriam inflado artificialmente a área consolidada para influenciar a formação do preço do imóvel.

Informa que, diante de divergência inicialmente detectada em setembro de 2019, foi celebrado termo aditivo com desconto de R$ 5.500.000,00. Não obstante, em momento posterior, foi identificada divergência ainda maior, ensejando pedido de indenização no montante remanescente de R$ 7.887.500,00, além de restituição de ITBI pago a maior, multa contratual compensatória de 10% e a outorga de escritura definitiva da fração ideal do imóvel.

A sentença recorrida, proferida em sede de embargos de declaração, julgou improcedentes os pedidos, por entender que: (i) a venda ocorreu na modalidade
ad corpus,
o que afastaria o pleito indenizatório relacionado à metragem do imóvel; (
ii
) não houve comprovação de dolo acidental ou má-fé dos vendedores; (
iii
) o aditivo contratual já teria compensado os prejuízos constatados; e (
iv
) a apelante teria renunciado a direitos ao declarar, no aditivo, que recebia o imóvel "sem qualquer ressalva".

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que: (i) a cláusula
ad corpus
não pode prevalecer sobre o dolo acidental; (
ii
) houve comprovação do dolo acidental e da má-fé dos apelados; (
iii
) o aditivo contratual compensou apenas os prejuízos constatados até sua celebração, não abrangendo as reduções posteriores da área consolidada; (
iv
) não houve renúncia expressa a direitos futuros; e (v) há necessidade de apreciar por completo o pedido de escritura com a decretação da adjudicação compulsória.

Os apelados apresentaram contrarrazões, defendendo a higidez da sentença e sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva de alguns réus. No mérito, alegam que a negociação se deu na modalidade
ad corpus
, sendo expressa a aceitação do imóvel no estado em que se encontrava, inclusive quanto aos documentos ambientais.

A eminente Relatora, Desembargadora
Anglizey

Solivan
de Oliveira, conheceu parcialmente do recurso e, na parte conhecida, negou-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida.
Entendeu que a apelante não comprovou conduta dolosa imputável aos apelados, que o contrato não estipulou condição/garantia mínima de área consolidada como elemento do objeto, que existe cláusula
ad corpus
e que não foi pactuado abatimento futuro condicionado à homologação ambiental.

O primeiro vogal, Desembargador Sebastião de Arruda Almeida, divergiu parcialmente do voto da Relatora, dando parcial provimento ao recurso para: (i) condenar os apelados ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 7.391.900,00; (
ii
) negar provimento ao pedido de indenização relativo ao ITBI; (
iii
) negar provimento ao pedido de incidência de cláusula penal; (
iv
) dar provimento ao pedido de escrituração; e (v) não conhecer do pedido recursal de transferência da gestão ambiental.

Pedi vista dos autos para melhor análise da matéria, considerando a divergência instaurada entre os votos já proferidos.

É o relatório.

Inicialmente, acompanho a eminente Relatora quanto ao conhecimento parcial do recurso, não conhecendo do pedido de confirmação da tutela de urgência para outorga da escritura, por ausência de interesse recursal, uma vez que o juízo de origem já garantiu a não alteração da obrigação contratual de outorga da escritura pública, ratificando tacitamente a tutela de urgência.

DO MÉRITO RECURSAL

A controvérsia central deste recurso reside em determinar se a redução da área consolidada do imóvel rural, verificada após a celebração do contrato de compra e venda, caracteriza vício oculto ou dolo acidental dos vendedores, apto a ensejar revisão contratual ou indenização.

Após detida análise dos autos e dos votos já proferidos, entendo que a solução da controvérsia demanda a ponderação entre dois princípios fundamentais do direito contratual: de um lado, a força obrigatória dos contratos, materializada na cláusula
ad corpus
e na autonomia da vontade; de outro, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.

O contrato de compra e venda da Fazenda Vila Bela foi celebrado na modalidade
ad corpus
, conforme expressamente previsto na cláusula 4 do instrumento contratual, que dispõe:
"O imóvel é vendido na modalidade 'ad corpus', como sendo coisa certa e discriminada, não cabendo qualquer complemento de área, compensação ou abatimento nos valores pactuados, nos termos do art. 500, §3º, do Código Civil."

A venda
ad corpus
, nos termos do art. 500, §3º, do Código Civil, caracteriza-se pela alienação do imóvel como coisa certa e determinada, sendo meramente enunciativa a referência às suas dimensões. Nessa modalidade, eventual divergência na metragem não autoriza, em regra, complementação de área ou abatimento no preço.

Contudo, é necessário distinguir entre a extensão física total do imóvel e a qualidade intrínseca do bem, representada pela sua capacidade produtiva (área consolidada/cultivável). No caso em análise, não se discute a extensão perimetral da propriedade, mas sim a proporção de área efetivamente explorável economicamente, que constitui elemento essencial para a formação do preço em negócios envolvendo imóveis rurais.

Conforme bem pontuado pelo e. Desembargador Sebastião de Arruda Almeida, as informações declaradas no Cadastro Ambiental Rural (CAR) são essenciais não apenas para questões ambientais, mas também para o planejamento econômico nas aquisições de propriedades rurais.

O art. 29 do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) estabelece que o CAR é registro público obrigatório para todos os imóveis rurais, com finalidade de integrar informações ambientais das propriedades para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico.

No caso concreto, verifico que a
área consolidada
foi elemento determinante para a formação do preço e para a própria divisão do imóvel entre os condôminos compradores. Isso fica evidenciado pelo fato de que a apelante, detentora de 71,43% do negócio, direcionou seu interesse à Gleba 2 (matrícula nº 26.306), que, segundo os documentos apresentados pelos vendedores, concentraria aproximadamente 70% da área consolidada do imóvel (2.346 hectares).

A relevância da área consolidada como fator de precificação também se confirma pelo próprio comportamento dos apelados, que concederam abatimento de R$ 5.500.000,00 no aditivo contratual firmado em 10/09/2019, justamente em razão da constatação de divergência na área explorável, após a descoberta de córregos e
APPs
que não haviam sido considerados.

Neste cenário, pondero que o princípio da boa-fé objetiva, consagrado nos
arts
. 113 e 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de agir com lealdade, probidade e transparência em todas as fases da contratação, inclusive na fase pré-contratual.

Conforme os enunciados nº 25 e 170 do Conselho da Justiça Federal, o art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação do princípio da boa-fé nas fases
pré
e pós-contratual, devendo ser observado pelas partes nas negociações preliminares quando tal exigência decorrer da natureza do contrato.

No caso em análise, verifico que
os apelados apresentaram à apelante, na fase pré-contratual, documentos ambientais que indicavam uma área consolidada de 3.351,5614 hectares, sendo 2.346 hectares na matrícula nº 26.306 (de interesse da apelante) e 1.005,5614 hectares na matrícula nº 26.305.

Contudo, após a celebração do contrato e do aditivo, constatou-se que
a área consolidada efetivamente homologada pela SEMA/MT era de apenas 2.117,0551 hectares,
o que representa uma redução de aproximadamente 36,83% em relação ao inicialmente informado.

O que chama atenção é que, conforme demonstrado nos autos, os próprios apelados já haviam declarado, nos CAR de 2013 e 2014, uma área consolidada de aproximadamente 2.162 hectares, muito próxima daquela posteriormente homologada pela SEMA/MT. Isso sugere que os vendedores tinham conhecimento prévio da real dimensão da área consolidada, mas ainda assim apresentaram, para fins de negociação, documentos com informações divergentes.

Essa conduta caracteriza o dolo acidental previsto no art. 146 do Código Civil, que ocorre quando, a despeito da manobra ardilosa, o negócio seria realizado, embora por outro modo ou em condições diversas. No caso, a apelante provavelmente adquiriria o imóvel mesmo com a área consolidada menor, mas por preço significativamente inferior.

O dolo acidental não invalida o negócio jurídico, mas obriga à satisfação das perdas e danos, justamente para recompor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes.

Outro ponto crucial para a solução da controvérsia diz respeito aos efeitos do aditivo contratual firmado em 10/09/2019, pelo qual os apelados concederam abatimento de R$ 5.500.000,00 no preço do imóvel.

Conforme demonstrado nos autos, esse aditivo foi celebrado em razão da descoberta de córregos e
APPs
na área da DLA/2019, que reduziram a área efetivamente explorável em aproximadamente 360,8416 hectares. Trata-se, portanto, de uma primeira constatação de divergência, limitada a uma parcela específica do imóvel.

Contudo, posteriormente, com a emissão da APF/2020 em 28/02/2020 e a homologação do CAR/2021 pela SEMA/MT,
verificou-se uma redução muito mais significativa da área consolidada total, que passou de 3.351,5614 hectares para 2.117,0551 hectares.

Essa segunda redução não foi contemplada pelo aditivo contratual, que se limitou a compensar a divergência então conhecida. Não se pode, portanto, interpretar o aditivo como uma quitação ampla e irrestrita que abrangesse fatos futuros e desconhecidos no momento de sua celebração.

Ademais, a declaração de recebimento do imóvel "sem qualquer ressalva" constante do aditivo deve ser interpretada restritivamente, conforme determina o art. 114 do Código Civil, não podendo ser presumida ou ampliada para abranger situações que não estavam no horizonte de conhecimento das partes quando da celebração do ajuste.

Considerando que o aditivo contratual compensou apenas a primeira redução da área consolidada (aproximadamente 360,8416 hectares), resta verificar o dano material decorrente da redução adicional constatada posteriormente.

Conforme apurado nos autos, a diferença entre a área consolidada informada no CAR/2017 (3.351,5614 hectares) e a efetivamente homologada no CAR/2021 (2.117,0551 hectares) é de 1.234,5063 hectares, o que representa uma redução de 36,834%.

Aplicando-se esse percentual ao preço originalmente contratado (R$ 35.000.000,00), chega-se ao valor de R$ 12.891.818,27, que seria o abatimento total devido. Contudo, como já houve um desconto de R$ 5.500.000,00 no aditivo contratual, o valor remanescente a ser indenizado é de R$ 7.391.818,27.

Referido cálculo, proposto pelo 1º Vogal, Desembargador Sebastião de Arruda Almeida, mostra-se adequado e proporcional, pois utiliza o mesmo critério econômico adotado pelas próprias partes quando do primeiro abatimento, preservando a coerência e a equidade na solução da controvérsia.

Quanto ao pedido de indenização pelo ITBI pago a maior, acompanho o entendimento do Desembargador Sebastião de Arruda Almeida no sentido de que eventual recolhimento excessivo configura questão típica de indébito tributário, cuja restituição deve ser postulada perante o sujeito ativo do tributo (Município), e não mediante condenação dos particulares em ação indenizatória.

No que tange à cláusula penal, também acompanho o entendimento de que não é cabível sua aplicação no caso concreto, pois o direito à recomposição patrimonial decorrente do dolo acidental não se confunde com o inadimplemento de obrigação contratual expressa. Ademais, haveria vedação à cumulação da cláusula penal com a indenização por perdas e danos, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Por fim, quanto ao pedido de escrituração, verifico que a obrigação dos apelados de outorgar a escritura pública definitiva é incontroversa, tendo sido inclusive objeto de tutela provisória confirmada em sede de agravo de instrumento. Contudo, a sentença limitou-se a determinar que "o pedido de escrituração deve atender ao disposto nos requisitos estipulados em contrato, reconhecidos pelo julgamento do Agravo de Instrumento nº 1015999-27.2022.8.11.0000", sem estabelecer prazo ou consequências para o descumprimento.

Nesse ponto, igualmente acompanho o entendimento do Desembargador Sebastião de Arruda Almeida, no sentido de que deve ser fixado prazo para cumprimento da obrigação, sob pena de multa diária, conforme já determinado na tutela provisória e confirmado pelo acórdão do agravo de instrumento.

Em conclusão, após ponderar os argumentos apresentados nos votos da Relatora e do primeiro Vogal, entendo que a solução mais adequada para o caso concreto é aquela proposta pelo Desembargador Sebastião de Arruda Almeida, na medida em que a cláusula
ad corpus
, embora válida, não pode ser interpretada de forma absoluta a ponto de afastar a incidência dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, especialmente quando se verifica a ocorrência de dolo acidental.

Os elementos probatórios dos autos demonstram que os apelados tinham conhecimento prévio da real dimensão da área consolidada do imóvel, mas apresentaram à apelante, na fase pré-contratual, documentos com informações divergentes, caracterizando o dolo acidental previsto no art. 146 do Código Civil.

O aditivo contratual firmado em 10/09/2019 compensou apenas a primeira redução da área consolidada, não abrangendo a redução adicional constatada posteriormente com a emissão da APF/2020 e a homologação do CAR/2021.

A declaração de recebimento do imóvel "sem qualquer ressalva" constante do aditivo deve ser interpretada restritivamente, conforme determina o art. 114 do Código Civil, não podendo ser presumida ou ampliada para abranger situações que não estavam no horizonte de conhecimento das partes quando da celebração do ajuste.

A indenização por danos materiais no valor de R$ 7.391.818,27 mostra-se adequada e proporcional, pois utiliza o mesmo critério econômico adotado pelas próprias partes quando do primeiro abatimento.

Não é cabível a indenização pelo ITBI pago a maior, pois eventual recolhimento excessivo configura questão típica de indébito tributário, cuja restituição deve ser postulada perante o sujeito ativo do tributo.

Não é cabível a aplicação da cláusula penal, pois o direito à recomposição patrimonial decorrente do dolo acidental não se confunde com o inadimplemento de obrigação contratual expressa.

A obrigação dos apelados de outorgar a escritura pública definitiva é incontroversa, devendo ser fixado prazo para cumprimento, sob pena de multa diária.

Ante o exposto,
acompanho integralmente o voto do Desembargador Sebastião de Arruda Almeida para conhecer parcialmente do recurso e, na parte conhecida, dar parcial provimento ao recurso
para condenar os apelados, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (dano emergente) à apelante, no montante de R$ 7.391.818,27 (sete milhões, trezentos e noventa e um mil, oitocentos e dezoito reais e vinte e sete centavos), acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros de mora pela taxa SELIC, a partir da citação, observada a dedução do IPCA dos juros de mora, nos termos do art. 406 do Código Civil; negar provimento ao pedido de indenização relativo ao ITBI e de incidência de cláusula penal. Por fim, dar provimento ao pedido de escrituração, para determinar que os apelados, no prazo de 45 dias, outorguem à apelante a competente escritura pública definitiva de compra e venda da fração ideal de 71,43% do imóvel (matrículas nº 26.305 e 26.306), nos termos do contrato e respectivo aditivo, sob pena de multa diária de R$ 50.000,00, limitada a R$ 2.500.000,00, cuja incidência das
astreintes
fica condicionada apenas se, com a minuta apresentada e anuência da compradora apelante, os apelados se negarem a proceder a pretendida escrituração definitiva.

Inverter os ônus sucumbenciais, condenando os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Adiada a conclusão do julgamento para aplicação da Técnica prevista no art. 942 do CPC.

SESSÃO DE 18 DE MARÇO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA
OS ADVOGADOS JOAQUIM LUIZ BERGER GOULART NETTO, OAB
-
MT 11269
/
0, E CL
Á
UDIO NOVAES ANDRADE, OAB
-
SP 187
479.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (3º VOGAL):

Examinei atentamente os autos, e peço vênia à divergência, para acompanhar a relatora
.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (4º VOGAL - CONVOCADO):

Bom dia, primeiramente
,
a todos os queridos colegas.

É um p
razer estar aqui com vocês nes
t
a
Q
uarta
C
âmara
de Direito Privado
.

F
iquei com a difícil missão d
o
desempate
.

Q
uero apenas dizer que
li
e re
li
não só os votos substanciosos da eminente relatora,

da
D
esembargadora
S
erly
Marcondes Alves,
e do desembargador Sebastião
de Arruda Almeida
, que inaugurou a divergência,

voto
esse
extremamente pormenorizado, como só
i
ocorrer,
d
e 49 laudas, citando
,
inclusive
,

dois
processos
em que
,
juntamente com ele
,
participei

d
o julgamento na Quinta Câmara
,
recentemente
,
e que eram situações parecidas
,
tratando
-se
de venda
a
d corpus
.

Mas
,
como muito bem simplific
aram
a
D
esembargadora
S
erly

Marcondes Alves
e o

D
esembargador Sebastião
de Arruda Almeida
,

não se trata
,

aqui
,

de discussão de venda
ad corpus

propriamente dita, mas sim da qualidade da área que foi negociada.

O
ponto nodal da controvérsia reside no preenchimento

dos
CARs

(
C
adastro
A
mbiental
R
ural
)
.

Houve um preenchimento
,
em 2012, 2013,

declarando uma área X de 2000 e tant
o
s hectares.
Trata-se de declaração
própria daquele que detém

a propriedade da área
perante o
s órgãos ambientais,

informando

cerca
de 3.300 e poucos hectares de área agricultável,
ou seja,
área aberta.

Em

2019
,

ocorreu

o
negócio jurídico
(
a compra e venda
)
, se não me engano, no mês de setembro
;
aliás, pouco antes
. E
pouco tempo
depois
, em 2020,

houve a autorização da SEMA
,

por meio
de um
a
APF
,
para a exploração
de apenas

dois mil cento
e tantos hectares.

Essa é a grande divergência.

O que me chamou a atenção não é tão somente a questão da divergência,

porque
,
como proprietário,

o declarante
preenche
as informações constantes no
CAR
sob pena

de responsabilidade
, o
bviamente,
uma vez que se trata de
declaração pública
prestada
perante órgão público
, inclusive
para fi
ns
de fiscalização.

O que me chamou
a
atenção
foi o fato de
a parte apelada alega
r
que houve uma modificação,

um
endurecimento das leis ambientais
,

exatamente nesse
interstício
temporal
entre o

preenchimento do CAR de 2017
e
o de 2020
,

o que teria dado

azo à
emissão da

APF de 2020 com área de exploração significativamente menor.

O
corre que
,
no curto espaço de tempo
de que me dispus, busquei tais

informações

nos autos e verifiquei
,
no voto do eminente

D
esembargador Sebastião
de Arruda Almeida,
a seguinte
asserti
v
a
:

“
Além disso, a tese defensiva de que as alterações posteriores decorreriam
exclusivamente de novas exigências e

adequações impostas pela SEMA, não se mostra o suficiente, pois não se identificou nos elementos referidos

demonstração técnica prévia, por exemplo, estudos ambientais estruturados, que comprove que as autodeclarações do CAR e da APF já refletiam de modo adequado

a legislação vigente à época e a realidade da área.

Em outras palavras,

se a área consolidada apresentada ao tempo da contratação era tratada como dado relevante para exploração econômica

e precificação do imóvel, a evocação genérica de mudanças administrativas supervenientes sem que se comprove

mudança posterior na legislação ambiental não afasta a necessidade de explicar com suporte técnico idôneo

porque a autodeclaração inicial destoou do que posteriormente se confirmou no processo de validação, regularização

ambiental, nem
elide o
dever de coerência e lealdade que deve orientar a conduta dos
contratantes”
.

A meu ver, esse
é o

ponto nodal da controvérsia.
Ao
verifica
r
os a
ut
os, não
encontrei
nenhuma prova

(
que deveria

ter sido produzida pelos apelados
)
no sentido de
demonstrar
que
,

caso tenha
de fato
havido
endurecimento das leis ambientais,
a
té que ponto isso influenciou na autodeclaração
realizada, diante da

alteração substancial da área consolidada
?

Assim
, com base nessas premissas,
acompanho
o voto divergente,

pedindo v
ênias à douta
relatora e ao
D
esembargador Ruben
s

de Oliveira Santos Filho.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026