Tribunal: TJMT
Processo: 1014216-20.2024.8.11.0003
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-23
Data de publicação: 2026-07-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014216-20.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[SILVANA CAMPOS BOAVENTURA - CPF: 631.655.461-34 (APELANTE), GIUSEPPE GONZAGA DALIO - CPF: 470.410.388-90 (ADVOGADO), BRUNO PETILLO DE CASTRO BOSCATTI - CPF: 489.189.268-47 (ADVOGADO), LIVING 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.689.777/0001-70 (APELADO), DANIELA GALVAO DA SILVA REGO ABDUCHE - CPF: 025.332.997-31 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Distrato contratual. Migração entre unidades imobiliárias da mesma incorporadora. Alegação de falha no dever de informação e vício de consentimento. Não configuração. Contratos eletronicamente assinados com previsão expressa das condições financeiras da operação. Tratativas preliminares que não prevalecem sobre o instrumento definitivo. Retenção de valores em 15%. Ausência de abusividade. Danos materiais. Não comprovação. Danos morais não configurados. Ausência de negativação em órgãos de proteção ao crédito. Meros dissabores contratuais. Sentença mantida. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes pedidos indenizatórios decorrentes de distrato contratual e migração entre unidades imobiliárias de empreendimentos da mesma incorporadora

II. Questão em discussão

2. Discute-se a validade do distrato celebrado entre as partes, a alegada ocorrência de vício de consentimento por falha no dever de informação, a legalidade da retenção contratual aplicada e a configuração de danos materiais e morais indenizáveis.

III. Razões de decidir

3. A alegação de vício de consentimento exige demonstração concreta de erro substancial, dolo ou ocultação relevante de informações, não sendo suficiente o mero inconformismo posterior da adquirente com os efeitos econômicos do negócio livremente celebrado.

4. A formalização eletrônica do distrato e do novo contrato, contendo cláusulas expressas acerca da compensação de créditos, retenção de valores e fluxo financeiro da nova operação, evidencia ciência inequívoca das condições pactuadas.

5. Conversas preliminares, simulações financeiras e expectativas negociais não prevalecem sobre o conteúdo do instrumento contratual definitivo regularmente assinado pelas partes.

6. A retenção de aproximadamente 15% dos valores pagos pela adquirente não se mostra abusiva ou desproporcional, por situar-se abaixo do limite de 25% previsto no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964.

7. Não há dano material indenizável sem demonstração objetiva de cobrança ilícita, perda patrimonial indevida ou descumprimento contratual imputável à incorporadora.

8. A inexistência de inscrição efetiva em cadastro restritivo e a ausência de lesão concreta aos direitos da personalidade afastam a configuração de dano moral, sendo insuficientes os transtornos inerentes às tratativas negociais e cobranças administrativas decorrentes da relação contratual.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese firmada: “A celebração de distrato e novo contrato imobiliário com cláusulas expressas acerca da compensação financeira e retenção de valores afasta alegação de vício de consentimento fundada apenas em tratativas preliminares ou expectativa subjetiva do adquirente, não configurando dano moral a ausência de negativação efetiva do consumidor.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III, e 30; CC, arts. 138 e 421; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC nº 1015652-17.2024.8.11.0002, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 17.03.2026; STJ, REsp nº 1.740.911/DF.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por SILVANA CAMPOS BOAVENTURA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais nº 1014216-20.2024.8.11.0003, ajuizada em face de LIVING 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que julgou improcedentes os pedidos iniciais, ao fundamento de inexistência de ato ilícito praticado pela requerida e ausência de danos morais indenizáveis, diante da inexistência de negativação do nome da autora promovida pela requerida (cf. id. nº 362254898).

Nas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença deixou de se manifestar acerca da alegada falha na prestação de informações por parte da apelada, afirmando que a intenção da autora consistia apenas na troca de unidade imobiliária entre empreendimentos da própria requerida, e não na celebração de novo contrato com posterior distrato do contrato anterior. Alega que a apelada inicialmente informou a impossibilidade de troca entre unidades e, posteriormente, comunicou que o procedimento poderia ter sido realizado por telefone, sem perda financeira, sustentando existir descumprimento de oferta e violação ao dever de informação previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

Sustenta, ainda, que a falha na prestação de informações culminou na formalização indevida do distrato contratual, ocasionando retenção de valores, abatimentos indevidos e aumento das parcelas originalmente pactuadas. Afirma que o novo contrato passou a conter cobranças não previamente informadas, incluindo novos pagamentos iniciais, redistribuição de parcelas e devolução de valores relacionados ao empreendimento anteriormente adquirido. Aduz que houve divergência entre o fluxo de pagamento inicialmente ofertado pela corretora e as condições efetivamente inseridas no novo contrato firmado com a apelada.

Alega, também, a existência de vício de consentimento no distrato firmado entre as partes, sustentando que sua manifestação de vontade ocorreu em razão de informações contraditórias e incompletas prestadas pela apelada acerca da possibilidade de substituição da unidade imobiliária. Afirma que não possuía intenção de rescindir o contrato anterior, mas apenas realizar troca de unidade dentro dos empreendimentos da própria requerida, sustentando que a desinformação prestada pela apelada comprometeu a validade do negócio jurídico celebrado.

Sustenta, ainda, a ocorrência de danos morais em razão do alegado desvio de tempo útil suportado pela apelante, afirmando que precisou buscar reiteradamente informações junto à apelada, inclusive mediante deslocamento até a cidade de São Paulo, sem solução do problema narrado na inicial. Aduz que houve envio de aviso de negativação, posteriormente obstado por tutela de urgência deferida no curso da demanda, sustentando que a ausência de inscrição efetiva decorreu exclusivamente da medida judicial concedida nos autos.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo-se que a falha na prestação de informações da apelada culminou na realização do distrato e nos prejuízos materiais suportados pela apelante, bem como condenando a requerida ao ressarcimento dos valores cobrados indevidamente e ao pagamento de indenização por danos morais em razão do desvio de tempo útil alegadamente suportado pela autora (cf. id. nº 362254899).

Intimada, a parte apelada apresentou contraminuta pugnando pelo desprovimento do recurso (cf. id. n° 362254902).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

A controvérsia central do recurso consiste em verificar a validade do distrato celebrado entre as partes, especialmente quanto à legalidade do percentual de retenção aplicado, à alegada ocorrência de vício de consentimento por suposta falha no dever de informação durante a migração entre unidades imobiliárias, bem como à configuração de danos materiais e morais indenizáveis.

O recurso não merece provimento.

A relação jurídica discutida nos autos submete-se simultaneamente às disposições do Código de Defesa do Consumidor e ao regime específico instituído pela Lei n.º 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), especialmente no tocante às consequências patrimoniais decorrentes da resolução contratual por iniciativa do adquirente.

Nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação admite-se, em caso de resolução contratual por iniciativa do adquirente, retenção de até 50% dos valores pagos. Inexistindo patrimônio de afetação, ou estando a obra concluída ao tempo do desfazimento contratual, aplica-se o limite de 25% previsto no inciso II do referido dispositivo.

Além disso, embora o CDC imponha ao fornecedor o dever de informação clara e adequada, tal circunstância não afasta a eficácia vinculante dos instrumentos formalmente assinados pelas partes, sobretudo quando inexistente prova concreta de dolo, coação, erro substancial ou qualquer vício apto a comprometer a manifestação válida de vontade.

Feito tais premissas, no caso concreto, a apelante celebrou inicialmente contrato de promessa de compra e venda da unidade 1808 do empreendimento “Vivaz Prime Vila Nova Cachoeirinha”, em 19/02/2023 (cf. id.

362254388). Posteriormente, em 03/04/2024, optou por adquirir nova unidade imobiliária no empreendimento “Vivaz Prime Santa Cecília”, firmando novo instrumento contratual referente à unidade 1015 (cf. id. 362254389).

Para viabilizar a migração contratual entre os empreendimentos, as partes formalizaram novo instrumento de promessa de compra e venda referente à unidade 1015 do empreendimento “Vivaz Prime Santa Cecília” (cf. id. 362254389), no qual foi incorporada cláusula específica de distrato da unidade anteriormente adquirida, prevendo-se o aproveitamento parcial dos valores já pagos mediante compensação no saldo devedor do novo imóvel (pág. 9).

O boletim interno de distrato, por motivo de “upgrade”, demonstra que o valor histórico pago pela adquirente correspondia a R$ 39.696,03, tendo sido migrados R$ 33.741,62 para a nova operação, o que resultou em retenção equivalente a aproximadamente 15% do montante anteriormente quitado (cf. id. 362254877).

Com base nesse contexto, a recorrente afirmar que teria sido induzida a erro quanto à possibilidade de mera “troca de unidades sem ônus”, afirmando existir divergência entre as tratativas preliminares realizadas via WhatsApp e os encargos efetivamente previstos no instrumento definitivo.

Todavia, os elementos constantes dos autos não corroboram a alegação de vício de consentimento.

O certificado de assinaturas eletrônicas demonstra que a apelante e seu cônjuge receberam regularmente os instrumentos negociais e procederam à assinatura digital tanto do distrato quanto do novo contrato em 19/04/2024 (cf. id. 362254389 - p. 62/65).

Além disso, o novo contrato contém disposição expressa acerca do fluxo financeiro da operação, dos valores envolvidos, da compensação do crédito oriundo da unidade anterior e das condições de pagamento assumidas pela adquirente (cf. id. 362254886, pág. 9/10 - item 3.4 e item 3.4.1, “a.1”).

Não há qualquer elemento concreto indicando que a apelante tenha sido impedida de acessar, compreender ou revisar previamente os instrumentos assinados, tampouco prova de ocultação dolosa de cláusulas pela incorporadora.

Na realidade, a insurgência recursal parece decorrer de inconformismo posterior com os efeitos econômicos do negócio regularmente formalizado, circunstância insuficiente para descaracterizar manifestação válida de vontade livremente exteriorizada.

Ademais, eventuais tratativas preliminares, simulações financeiras ou conversas informais mantidas antes da assinatura do contrato não prevalecem sobre o instrumento definitivo regularmente pactuado, especialmente quando não incorporadas expressamente ao ajuste final.

Também não se verifica abusividade no percentual de retenção aplicado.

Importa registrar que, embora a apelada sustente a incidência do regime de patrimônio de afetação com fundamento em cláusula contratual, não consta dos autos cópia da matrícula do empreendimento apta a comprovar a efetiva instituição e eventual vigência desse regime, circunstância que impede a aplicação automática do percentual de retenção previsto no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.

Não obstante, a conclusão adotada pela sentença deve ser mantida, pois a retenção efetivamente praticada correspondeu a aproximadamente 15% dos valores pagos pela adquirente, percentual substancialmente inferior ao parâmetro de 25% reiteradamente admitido pela jurisprudência em hipóteses análogas de resolução contratual por iniciativa do comprador.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. OBRAS CONCLUÍDAS NA DATA DO PEDIDO DE DESFAZIMENTO. RETENÇÃO DE 25%. DEDUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DANO MORAL FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. NÃO CONHECIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por incorporadora em virtude de sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda, firmado em 28/01/2022, por iniciativa do comprador, e determinou a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, afastou a dedução da corretagem, fixou correção monetária desde cada desembolso, confirmou tutela para impedir negativação e julgou improcedente o pedido de indenização por dano moral.

2. A incorporadora defendeu retenção de 50% com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, dedução integral da corretagem e incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

3. O comprador, em contrarrazões, requereu condenação indenizatória por dano moral.

II. Questão em discussão

4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se incide retenção de 50% ou o limite de 25% do art. 67-A da Lei 4.591/1964; (ii) se é cabível a dedução integral da comissão de corretagem prevista no quadro-resumo; (iii) o termo inicial dos juros de mora; (iv) a possibilidade de apreciação de pedido de dano moral formulado apenas em contrarrazões; e (v) a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

5. A retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 tem finalidade protetiva vinculada à conclusão do empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, e não se aplica quando a obra se encontra concluída ao tempo do pedido de rescisão, hipótese em que prevalece o limite de 25% do inciso II.

6. É válida a dedução integral da comissão de corretagem quando o contrato informa previamente o preço total e destaca o valor da comissão no quadro-resumo, nos termos do art. 67-A, I, da Lei 4.591/1964 e da jurisprudência do STJ.

7. Em resolução contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição.

8. Não se conhece do pedido de indenização por dano moral formulado em contrarrazões.

9. Caracterizada a sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição dos ônus processuais em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, vedada compensação, mantida a base de cálculo dos honorários.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento: "1. Na rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, aplica-se a retenção de 25% quando o empreendimento estiver concluído. 2. Admite-se a dedução da corretagem destacada no quadro-resumo; 3. Os juros de mora fluem do trânsito em julgado, 4. Não se conhece de pedido formulado apenas em contrarrazões ".

___________________________

Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/1964, art. 67-A, I, II e § 5º; CPC, art. 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF.”

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - relatora Desa. Clarice Claudino da Silva - N.U 1015652-17.2024.8.11.0002 - Julgado em 17/03/2026 - Publicado no DJE 24/03/2026)

Logo, ainda que afastada a incidência específica do regime de patrimônio de afetação por ausência de comprovação documental suficiente, o percentual concretamente retido não se revela excessivo, abusivo ou desproporcional à luz dos princípios da razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

No tocante aos alegados danos materiais, igualmente não há demonstração de ilícito indenizável.

O documento de id. n° 362254850, juntado pela própria autora, apresenta detalhamento do fluxo financeiro da nova contratação, guardando compatibilidade com os valores previstos no instrumento contratual definitivo.

Assim, eventual divergência entre a expectativa subjetiva da consumidora e os encargos efetivamente assumidos não autoriza reparação patrimonial quando inexistente prova de fraude, ocultação dolosa ou cobrança manifestamente abusiva, sobretudo porque o próprio instrumento contratual disciplinou de forma pormenorizada a metodologia de compensação dos valores, o fluxo financeiro da operação e os montantes das parcelas assumidas (cf. id. n° 362254389, pág. 09).

Quanto aos danos morais, também não se verifica lesão indenizável aos direitos da personalidade.

Embora tenham sido juntados avisos de cobrança e notificações extrajudiciais relacionadas à unidade distratada (cf. id. 362254392), o relatório extraído do Sistema de Informações de Crédito do Banco Central demonstra inexistir efetiva negativação promovida pela apelada (cf. id. 362254867).

A própria autora reconheceu posteriormente, em emenda à inicial, que a inscrição em cadastros restritivos efetivamente não ocorreu (cf. id. 362254863).

Nessas circunstâncias, os transtornos decorrentes de cobranças contratuais, necessidade de contatos administrativos ou deslocamentos para tentativa de solução consensual não ultrapassam a esfera dos meros dissabores inerentes às relações negociais, sendo insuficientes, por si sós, para caracterizar dano moral indenizável.

Portanto, o distrato contratual e a migração de créditos entre unidades ocorreram de forma válida, regular e expressamente anuída pela adquirente, inexistindo prova de vício de consentimento, retenção abusiva ou ato ilícito apto a justificar condenação indenizatória.

Ante o exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em observância ao art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2026