Tribunal: TJMT
Processo: 1020016-29.2024.8.11.0003
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020016-29.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[IURI PATRICK ZWICK - CPF: 032.258.230-07 (APELADO), SONIR VIANA SAVARIS - CPF: 706.293.829-72 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. MAJORAÇÃO PARA 20%. LIMITES DA LEI Nº 13.786/2018. IPTU. AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA. INEXIGIBILIDADE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, com restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% a título de taxa administrativa, afastada a cobrança de IPTU e fixados honorários advocatícios sucumbenciais.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o recurso atende ao princípio da dialeticidade; (
ii
) definir o percentual adequado de retenção dos valores pagos em favor da promitente vendedora, diante da rescisão contratual por iniciativa do comprador; e (
iii
) apurar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU no período de vigência do contrato.

III. Razões de decidir

3. O recurso enfrenta de forma suficiente os fundamentos da sentença, expondo com clareza a pretensão de majoração do percentual de retenção, o que afasta a preliminar de ausência de dialeticidade.

4. A relação jurídica é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, ainda que reconhecida a culpa do comprador pela rescisão antecipada do contrato.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, nas hipóteses de rescisão por iniciativa do adquirente, a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as peculiaridades do caso concreto.

6. O percentual de 10% fixado na sentença revela-se insuficiente para recompor os custos administrativos, operacionais e comerciais suportados
pela
vendedora, mostrando-se mais adequado o percentual de 20%, em consonância com a cláusula contratual
e os limites previstos nos artigos
32-A da Lei nº 13.786/2018 e 67-A da Lei nº 4.591/1964.

7. A cobrança de IPTU pressupõe o exercício de posse efetiva pelo compromissário comprador, o que não se verifica em se tratando de lote urbano não edificado, inexistindo prova de imissão na posse apta a transferir a responsabilidade tributária.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e parcialmente provido, para majorar o percentual de retenção dos valores pagos de 10% para 20%, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

“1. Atende ao princípio da dialeticidade o recurso que impugna, de forma objetiva e fundamentada, os pontos centrais da sentença recorrida.

2. Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, sendo proporcional a fixação de 20% quando demonstrados custos administrativos e contratuais.

3. O IPTU somente é exigível do compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva do
imóvel.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/
c
devolução de quantia paga ajuizada por
IURI PATRICK ZWICK
.

Prolatada sentença (ID.
321230387
)
nos termos
:

“
Ex
positis
, julgo PROCEDENTE
o pedido inicial. Declaro
rescindido
o contrato de promessa de compra e venda de imóveis sob o nº PL-0850, vez que caracterizada a inadimplência do demandante. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês incidindo a partir do trânsito em julgado. Condeno, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 15
% (
quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações
necessárias.
”

Em suas razões recursais (ID.
321230389
),
a

PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
, sustenta
que o percentual de retenção fixado em 10% é insuficiente para cobrir os custos administrativos e operacionais, pugnando pela majoração para 25%, conforme entendimento jurisprudencial do ST
J.

Argumenta ainda que o
valor referente ao
IPTU do período em que o apelado esteve na posse do imóvel
,
deve ser de sua responsabilidade
.

Defende a restituição parcelada dos valores pagos.

Alega ocorrer
error
in
iudicando
ao comando do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil, devendo ser a base de cálculo dos honorários de sucumbência, o valor da condenação e não o valor atribuído à ação.

Aduz ser a partir da citação da requerida, o termo inicial a incidência de juros de mora, a ser observado tanto em valor de retenção quanto de restituição.

Ao final, requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença,
a possibilitar o
direito de
desconto
/retenção
de 25% (vinte e cinco por cento), dos valores

à
serem devolvidos à Recorrida,
bem como para possibilitar o desconto dos valores inerentes ao IPTU vencidos e não pagos durante a vigência do presente contrato
.

C
ontrarrazões
apresentadas (ID
321230393
), suscita preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelada suscita preliminar de ausência de dialeticidade.

Sabe-se que para o conhecimento do recurso, necessário se faz o cumprimento dos requisitos para a sua admissibilidade.

Dessa forma a argumentação de que o recurso da apelante não rebate especificamente a fundamentação da sentença recorrida não prospera, pois, da leitura do
recurso de apelação, é possível depreender a pretensão de reforma do julgado, bem como as razões que sustentam a tese de
majoração do percentual a retenção sobre os valores pagos na aquisição de lote objeto do Instrumento particular de compromisso de compra e venda
.

Dessa forma, rejeito a preliminar.

Superada a questão preliminar, passo à análise e julgamento do mérito recursal

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos, proposta por
IURI PATRICK ZWICK

em face de
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
.

O autor alega
que firmou contrato de compra e venda com a ré para aquisição do Lote n° 13, quadra n° 41, do Residencial Parque das Laranjeiras, naquela cidade.

Sustenta
que, em razão de dificuldades financeiras, restou impossibilitado de continuar com o pagamento das parcelas, tendo notificado a ré para realização do distrato.

Inform
a
que efetuou o pagamento de 31 parcelas, totalizando o importe de R$ 30.269,90.

Requer a procedência do pedido para rescindir o contrato com retenção de 10% do valor pago e a consequente devolução do saldo remanescente.

Em co
ntestação, a requerida sustenta
a inadimplência do autor e que não houve qualquer tipo de notificação para
rescisão contratual. Argumenta
que o contrato firmado possui cláusulas claras e precisas q
ue devem ser cumpridas. Informa
a existência de débito de IPTU. Requer a improcedência do pedido inicial e, alternativamente, caso houvesse a rescisão do contrato, pugnou pela retenção de 25% em caráter indenizatório e cominatório, bem como dos valores inerentes aos
IPTUs
.

Em sentença,
o
juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis sob o n° PL0850, determinando que a requerida retivesse 10% do valor das prestações pagas a título
de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela pelo índice definido no contrato, além de juros de mora no percentual de 1% ao mês, incidindo a partir do trânsito em julgado.

Condenou ainda a demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da condenação
.

Insurge-se a requerida contra a sentença, reafirmando os argumentos da contestação.

A
controvérsia cinge-se à definição do percentual de retenção a ser aplicado em favor da apelante, bem como à responsabilidade pelo pagamento do IPTU do imóvel durante a vigência do contrato.

No caso em espécie
, incontroverso que as partes firmaram, em
06/06/2017
, “Instrumento Particular d
e Compromisso de Compra e Venda
”
(ID.
321230352
)
, referente a 01 (um) lote de
n° 13 da quadra n° 41 do Loteamento denominado como
“
Residencial Parque Das Laranjeiras
”
, situado no Município de Rondonópolis, Estado de Mato Grosso,
no valor de
107.184,82 (cento e sete mil e cento e oitenta e quatro r
eais e oitenta e dois centavos)
, a ser pago da seguinte forma:

Neste contexto, t
ratando-se de aquisição de bem imóvel no mercado de consumo, seja pelo regime de
multipropriedade
ou não, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos
do art. 2º e art. 3º, isto é, o
autor enquanto consumidor, adquirindo produto como destinatári
o
final, e a requerida como fornecedora, ou seja, pessoa jurídica privada nacional, que desenvolve atividade de construção e
comercialização de imóvel.

Outrossim, induvidoso nos autos a culpa d
o autor
adquirente
pela rescisão
/distrato
antec
ipado
do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a Loteadora.

É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54) autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador.
Razão pela qual, foi d
eclarado em sentença a rescisão do contrato
de compromisso de compra e venda
.

De consequência o
juízo
a quo
condenou a requerida/apelante na restituição dos valores pagos,
com
possibilidade de
retenção de
10
% (
dez
por cento) sobre o valor, a título de indenização.

A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável,
nestes
casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a retenção pelo vendedor de valores entre 10% e 25% do montante pago, conforme as circunstâncias de cada caso e os prejuízos suportados.

Dessa forma
, a apelante
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
sustenta
que com a des
istência do comprador
aos termos disposto em contrato de compromisso de compra e venda do lote
,
dá-lhe o direito
a
restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, de 25% do valor pago, de forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados.

Neste importe, c
onsiderando as peculiaridades do caso concreto, entend
e-se
que o percentual de 10% fixado na sentença mostra-se insuficiente para ressarcir a apelante pelos custos administrativos, operacionais e de publicidade decorrentes da celebração e posterior rescisão do contrato.

O
contrato firmado entre as partes prevê expressamente na Cláusula Quinta, subitem d.2, alínea f,
que na
hipótese de rescisão d
o
contrato por culpa do comprador,
a
restituição será
cobrado
deste, além da multa
convencional de 10% sobre o valor do
instrumento, bem como as despesas de cobranças, e outros encargos no percentual de 10%, senão vejamos seu teor:

Assim, tenho que o percentual de 20% sobre os valores pagos pelo apelado se revela mais adequado e proporcional, situando-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisp
rudência do STJ e em observância a cláusula contratual que estabelece expressamente parâmetros e percentual a respeito do distrato/rescisão.

Ressalta-se que a
cláusula
pena
l
convencional pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da disposição do artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018, contudo,
não pode exceder ao montante de 25% da quantia paga
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser aplicada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi
firmado já sob sua vigência.
Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.
Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018. Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/
15.”
(N.U 1017924-13.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024,
Publicado
no DJE 20/05/2024) (
g.n
.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1 .
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido
(
AgRg
no
AREsp
807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016)

Portanto,
deve ser reformada a sentença neste ponto
,
a determinar
a justa
devolução dos valores
pagos, com a
retenção de
20
% (
vinte
por
cento) sobre o valor, na forma da cláusula penal pactuada
.
Disposição em consonância com o
art. 32-A da Lei nº 13.786/2018,
e que
comporta no exato teto

disposto em
artigo 67-A
da Lei 4.591/64.

No que tange ao IPTU,
inobstante as razões recursais da Loteadora, observa-se dos autos que
não há prova de que a posse foi efetivamente transferida ao autor.

Neste particular, não se pode olvidar que se trata de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

Nesse sentido
, este Tribunal
:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – DEDUÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS RELATIVAS ÀS PARCELAS PAGAS EM ATRASO E DO IPTU – DESCABIMENTO – PARCELAS JÁ PAGAS COM ENCARGOS DE MORA – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL – FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CONDENAÇÃO –
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Não há falar-se em dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo autor se constatado do extrato de pagamento que tais parcelas já foram pagas com encargos de mora.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU só é devida pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária.

A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do
REsp
1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação.

Havendo condenação e sendo mensurável o proveito econômico obtido pelo autor, a verba honorária deve ser fixada sobre o valor da condenação, nos termos da ordem estabelecida p
elo artigo 85, § 2º, do CPC/15.
(N.U 1013922-02.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 17/07/2024,
Publicado
no DJE 24/07/2024)

Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício
da posse
efetiva e não precária.

A propósito:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada –
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes
– Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - AC: 10055106720168260114 SP 1005510-67.2016.8.26.0114, Relator: José Wagner de Oliveira
Melatto
Peixoto, Data de Julgamento: 11/02/2020, 37ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020)

Portanto,
não há se falar em
pagamento de
imposto
–
IPTU
.

Isto posto
,
conheço do recurso e
DOU-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, para
reformar em parte a sentença, e

MAJORAR
o percentual de retenção dos valores pagos pelo autor de
1
0% para 2
0
%
(vinte por cento)
, nos termos da jurisprudência consolidada
do Superior Tribunal de Justiça.

Deixo
de majorar os honorários sucumbenciais, previsto no §11, do art. 85, do CPC, diante do provimento parcial dos recursos (Tema 1059 do STJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026