Tribunal: TJMT
Processo: 1029305-71.2021.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029305-71.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Prestação de Serviços, Condomínio]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO GARDEN 3 AMERICAS - CNPJ: 19.328.750/0001-15 (APELANTE), MARCIA REGINA HARLOS DOS SANTOS - CPF: 032.781.531-03 (ADVOGADO), ALDEYR LIMA DE MELO - CPF: 709.937.771-04 (ADVOGADO), PREMIER NEGOCIOS E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.690.941/0001-46 (APELADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), MARLENE FERREIRA DE AGUIAR CESAR - CPF: 531.661.831-91 (ADVOGADO), VICTOR SATOSHI KUROYANAGI RAMOS - CPF: 064.506.801-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C TUTELA ACAUTELATÓRIA. CONTRATO DE TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO ASSEMBLEAR. INOCORRÊNCIA. ATO DE ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA. RATIFICAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE EXCESSIVIDADE. REAJUSTE VINCULADO À CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO. LEGITIMIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação Cível interposta por CONDOMÍNIO GARDEN 3 AMÉRICAS contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c tutela acautelatória ajuizada em face de PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e procedente a reconvenção, condenando o condomínio ao pagamento de multa rescisória, aviso prévio indenizado, ressarcimento da isenção concedida no primeiro mês contratual e diferenças decorrentes de reajuste previsto em Convenção Coletiva de Trabalho. O apelante alegou nulidade do contrato por ausência de autorização assemblear e por suposta irregularidade da representação do síndico signatário, além de abusividade da cláusula penal e ilegalidade do reajuste contratual
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há quatro questões em discussão:

(i) definir se a contratação de empresa terceirizadora de mão de obra pelo síndico exigia prévia autorização assemblear;

(ii) estabelecer se a execução prolongada do contrato caracterizou ratificação tácita da avença pelo condomínio;

(iii) determinar se a cláusula penal estipulada em duas mensalidades comporta redução judicial; e

(iv) verificar a legitimidade do reajuste contratual vinculado à Convenção Coletiva da categoria profissional
.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. O contrato foi firmado quando o síndico exercia regularmente o mandato conferido em assembleia, inexistindo prova de destituição ou irregularidade na representação condominial.

4. A contratação de serviços de limpeza, portaria, zeladoria, ronda e apoio operacional insere-se nas atribuições ordinárias do síndico previstas no art. 1.348, V, do Código Civil.

5. A exigência de autorização assemblear prevista no art. 1.348, §2º, do Código Civil restringe-se à transferência das funções administrativas do síndico, hipótese diversa da terceirização de mão de obra operacional.

6. O regimento interno do condomínio condiciona deliberação assemblear apenas à contratação de empresa administradora, não alcançando contratos de prestação de serviços operacionais.

7. A manutenção do contrato por mais de seis meses, com pagamento regular das obrigações sob administrações sucessivas e sem impugnação formal da coletividade condominial, evidencia ratificação tácita da avença.

8. O condomínio não pode usufruir dos serviços contratados e, posteriormente, invocar nulidade contratual para afastar as consequências da rescisão unilateral imotivada, em observância à vedação ao
venire contra factum proprium
.

9. A eventual responsabilização pessoal do ex-síndico não possui aptidão para invalidar contrato celebrado com terceira contratante de boa-fé.

10. A cláusula penal correspondente a duas mensalidades representa percentual reduzido em relação ao valor global do contrato e não evidencia excesso manifesto apto a justificar redução com fundamento no art. 413 do Código Civil.

11. A rescisão antecipada após curto período de execução potencializou os prejuízos da contratada, que suportou custos iniciais de implementação e estruturação dos serviços.

12. O reajuste vinculado à Convenção Coletiva de Trabalho decorre de cláusula contratual expressa e constitui mecanismo legítimo de recomposição do custo da mão de obra terceirizada.

13. O repasse do reajuste salarial previsto em norma coletiva não se confunde com correção monetária por índices inflacionários, afastando a incidência da limitação anual prevista na Lei n. 9.069/95.

14. A condenação ao pagamento de aviso prévio indenizado e ao ressarcimento da isenção concedida no primeiro mês decorre diretamente da rescisão unilateral imotivada promovida pelo condomínio antes do prazo contratual ajustado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15.
Recurso de Apelação parcialmente conhecido e desprovido
.

Tese de julgamento:
“
1. A contratação de empresa terceirizadora de serviços operacionais pelo síndico configura ato de administração ordinária e independe de autorização assemblear específica. 2. A execução continuada do contrato pelo condomínio, sem oposição formal e com adimplemento regular das obrigações, caracteriza ratificação tácita da avença. 3. A vedação ao comportamento contraditório impede a invalidação posterior de contrato regularmente executado e usufruído pela coletividade condominial. 4. A cláusula penal proporcional ao valor global do contrato e aos prejuízos decorrentes da rescisão antecipada não comporta redução judicial sem demonstração de excesso manifesto. 5. O reajuste contratual vinculado à Convenção Coletiva de Trabalho constitui repasse legítimo dos custos da mão de obra terceirizada e não se submete à limitação anual da Lei n. 9.069/95.
”.

Dispositivos relevantes citados:

CC, arts. 186, 413, 607, 932, III, e 1.348, V e §2º; CPC, arts. 4º, 85, §11, e 435; Lei n. 9.069/95, art. 28, §1º
.

Jurisprudência relevante citada:

TJ/MT, RAC 1027343-81.2019.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 09.09.2020, DJe 15.09.2020; TJ/MT, RAI 1006446-14.2026.8.11.0000, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22.04.2026, DJe 24.04.2026; TJ/MT, RAC 0037936-31.2015.8.11.0041, Rel. Desa. Maria Aparecida Ferreira Fago, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 18.04.2023, DJe 26.04.2023
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CONDOMÍNIO GARDEN 3 AMÉRICAS
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dr. Alexandre Elias Filho, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c pedido de Tutela Acautelatória ajuizada em face de
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, que
julgou improcedentes os pedidos da ação principal
e
procedente a reconvenção
, condenando o Condomínio Autor/Reconvindo ao pagamento de R$ 315.890,79, com correção monetária pelo IPCA desde o inadimplemento (17/08/2021) e juros pela taxa SELIC, deduzida a correção, a partir da citação para a reconvenção, fixando a sucumbência em 10% sobre o valor atualizado da causa, na ação principal, e em 10% sobre o valor da condenação, na reconvenção (
vide
sentença de ID. 356428878).

Por suas razões recursais de ID. 356428879, sustenta a Apelante, em síntese, a nulidade do contrato de prestação de serviços firmado em 05/02/2021, por suposta ausência de aprovação assemblear, sob o argumento de que o pacto teria sido celebrado por síndico
"deposto"
, em ofensa ao art. 1.348, §2º, do Código Civil, ao art. 124, parágrafo único, do Regimento Interno e ao art. 28 da Convenção do Condomínio, devendo assim ser a nulidade ou, subsidiariamente, a redução da multa rescisória estipulada na cláusula 7.1 do contrato (duas mensalidades), à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e do art. 413 do Código Civil. Escuda ainda a ilegitimidade do reajuste contratual de 6,95% aplicado retroativamente, com fundamento na cláusula 2.2 e na Convenção Coletiva da categoria. Postula, ao final, a
reforma integral da sentença com a procedência dos pedidos iniciais e improcedência da reconvenção
. Acostou, com as razões recursais, cópia de sentença prolatada em outros autos (n. 1026756-88.2021.8.11.0041 - ID. 220563444).

Contrarrazões apresentadas nos IDs 356428882 e 356428883, nas quais a Apelada arguiu,
preliminarmente
,
ofensa ao princípio da dialeticidade
, ao argumento de reprodução das peças anteriores, bem como a
inovação probatória
e
preclusão consumativa
quanto à sentença acostada em grau recursal, estando ausente pleito e pressupostos para concessão de efeito suspensivo. No
mérito
, defende a validade do contrato, o caráter de ato de administração ordinária da contratação, a proporcionalidade da cláusula penal frente ao valor global da avença e a legitimidade do reajuste vinculado à Convenção Coletiva, invocando, ainda, a teoria da aparência e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao
venire contra factum proprium
. Pugna pelo
desprovimento do apelo
e pela majoração dos honorários recursais (art. 85, §11, do CPC).

Recurso tempestivo e preparado em dobro (ID. 362057361).

O feito foi redistribuído por sorteio, em razão da declarada suspeição, por foro íntimo, do outrora Relator, Exmo. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro (ID. 364004850).

É o relatório.

Inclua-se em Pauta de Julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

I) DA INOVAÇÃO PROBATÓRIA EM SEDE RECURSAL — JUNTADA DE SENTENÇA PROFERIDA EM PROCESSO DIVERSO

Augusta Câmara:

De proêmio, antes de adentrar nas matérias devolvidas a este Sodalício,
cumpre verificar, em atenção à preliminar suscitada pela Apelada, a admissibilidade da prova documental nova trazida em sede recursal
.

Compulsadas as razões recursais de ID. 356428879, observa-se que a Apelante anexou cópia de sentença proferida em
outro feito
(autos n. 1026756-88.2021.8.11.0041 - ID. 356428880), apta, segundo defende, a demonstrar a responsabilização do ex-síndico
Rodolfo Lima Borges Monteiro
pelos atos por ele praticados,
sem
, contudo, qualquer justificativa quanto à impossibilidade de juntada no momento processual oportuno.

Ocorre que a produção documental em grau recursal é admitida em hipóteses estritas
, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil, exigindo-se que se trate

de documento destinado a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, ou

voltado a contrapor outros produzidos nos autos, demandando o parágrafo único do dispositivo, ainda, a demonstração de motivo de força maior apto a justificar a tardia juntada.
In casu
,
nenhuma das hipóteses se faz presente
.

Denota-se que o mencionado documento foi trazido com o nítido propósito de
inovar
o lastro probatório
, em fase processual já alcançada pela preclusão consumativa, e sem qualquer demonstração de impossibilidade de juntada na origem.

Aliás, esse o entendimento adotado por este eg. Tribunal de Justiça:

"RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO DPVAT – INDENIZAÇÃO - DOCUMENTO NOVO EM SEDE DE APELAÇÃO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA E ADSTRIÇÃO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. A juntada de documentos após a prolação da sentença, salvo quando se tratar de fato novo posterior ou documento que a parte não tinha conhecimento ou condições de produzir, não pode ser admitida. Impróprio, portanto, em sede recursal, requerimento ou juntada de documento que deveria ter sido encaminhado ao juízo de piso (STJ, AgInt no MS 18528/DF)."
(TJ/MT, RAC 1027343-81.2019.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 09/09/2020, DJe 15/09/2020).

Acresça-se que a eventual responsabilização do ex-síndico
Rodolfo Lima Borges Monteiro
em demanda autônoma,
ainda que existente
, não tem o condão de macular o contrato firmado com a Apelada
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, terceira contratante de boa-fé, observado o regime de responsabilidade pessoal do síndico que age com excesso de poderes (arts. 186 e 932, III, do Código Civil), ressalvado, em sede própria, o direito de regresso.

Ante o exposto,
deixo de conhecer do recurso na parte em que se ampara no documento juntado no ID. 356428880
.

É como voto.

II) DA ALEGADA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Quanto à preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, igualmente suscitada em contrarrazões,
deve ser rejeitada
.

Isso porque, embora se reconheça certa repetição argumentativa nas razões recursais, é igualmente verdade que a Apelante delineou, ainda que com economia, os pontos de inconformismo, consubstanciados na validade do contrato, abusividade da cláusula penal e legitimidade do reajuste, todos enfrentados pelo r. juízo
a quo
, permitindo a devolução da matéria a este Sodalício, em prestígio à primazia do julgamento de mérito (art. 4º do CPC).

Assim sendo,
rejeito a aludida preliminar
.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Augusta Câmara:

Superada a preliminar e presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço, no mais, do recurso de apelação e adentro no seu mérito.

Conforme relatado, cuida-se de Apelação contra sentença que reconheceu a validade do contrato de prestação de serviços terceirizados firmado entre as Partes em 05/02/2021 e, em consequência, julgou procedente a reconvenção, condenando o Apelante ao pagamento da multa rescisória, do aviso prévio indenizado, do ressarcimento da isenção do primeiro mês e das diferenças do reajuste vinculado à Convenção Coletiva da categoria, totalizando R$ 315.890,79, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade:

“
Vistos.

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c pedido de tutela acautelatória ajuizada por
Condomínio Garden 3 Américas
em face de
Premier Serviços Terceirizados Eirelli
, ambos qualificados nos autos.

Narra a parte autora que em 05/02/2021 o então síndico do condomínio firmou com a requerida contrato de prestação de serviços que perdurou até o dia 17/08/2021, conforme notificação de distrato anexa. Aduz que a celebração do contrato fora pactuada sem o aval do Conselho, tampouco aprovação de Assembleia Geral, sendo que logo após celebrar o contrato, o antigo síndico se afastou da administração do condomínio, vindo a formular renúncia no dia 29/03/2021.

Sustenta que, nos termos do artigo 1348, §2º do Código Civil, o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção de Condomínio.

Alega que o Regimento Interno, bem como a Convenção do Condomínio, exigem aprovação de Assembleia para rescisão e/ou contratação de prestadores de serviços, conforme artigo 124, parágrafo único, do Regimento Interno.

Afirma que o contrato celebrado entre o síndico deposto e a requerida foi pactuado sem observância da Convenção e da legislação sobre a matéria, tendo sido o Conselho e demais condôminos surpreendidos com a troca de empresas prestadoras de serviço. Argumenta que a única conclusão possível é que houve atuação do antigo síndico em detrimento dos interesses da coletividade de condôminos.

Aduz ainda que, após a notificação informando o distrato, a empresa requerida emitiu nota fiscal cobrando diferença de reajuste do período de março a agosto de 2021, na ordem de 6,95%, perfazendo o montante de R$ 22.153,23, além de requerer o recebimento de multa rescisória estipulada no importe de R$ 137.308,24.

Diante desses fatos, propôs a presente ação, objetivando a declaração de nulidade da cláusula 7.1 do contrato firmado entre as partes, que estipulou multa de 02 (duas) mensalidades em caso de rescisão antecipada, bem como a declaração de inexistência dos débitos oriundos do reajuste aplicado na ordem de 6,95% desde o mês de março do corrente ano. Alternativamente, requer a adequação do valor da multa de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, tendo em vista o tempo curto de duração do contrato.

Com a inicial vieram diversos documentos.

A tutela de urgência postulada pelo autor foi deferida para determinar que a requerida se abstivesse de incluir o nome do autor nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito (ID 63924949).

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação (ID 71355395), alegando, em síntese, que o contrato é válido, pois foi entabulado por síndico devidamente eleito. Sustenta que o contrato de prestação de serviços terceirizados de mão-de-obra não se enquadra nas hipóteses que exigem aprovação assemblear, pois não configura transferência de poderes de representação ou funções administrativas, nem se trata de contrato com empresa administradora. Defende a validade das cláusulas contratuais, pugnando pela improcedência do feito.

Simultaneamente, a requerida apresentou reconvenção (ID 71356547), requerendo a condenação do condomínio ao pagamento do montante de R$ 315.890,79, acrescido de juros e correção monetária desde a constituição da mora até a data do efetivo pagamento, relativo à penalidade da Cláusula 7.1 e demais consectários contratuais.

Alega que o contrato foi rescindido de forma unilateral e antecipada pelo condomínio, sem justa causa e sem aviso prévio formal, descumprindo as cláusulas contratuais.

O autor apresentou impugnação à contestação (ID 90089044), reiterando os argumentos da inicial e insistindo na nulidade do contrato por falta de aprovação assemblear.

O autor também apresentou contestação à reconvenção (ID 120534792), reiterando os argumentos da inicial e sustentando a nulidade do contrato por falta de aprovação assemblear.

A reconvinte apresentou impugnação à contestação da reconvenção (ID 168209125), reafirmando a validade do contrato e a exigibilidade dos valores cobrados.

As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, tendo o autor requerido a produção de prova testemunhal (ID 172571380) e a requerida/reconvinte solicitado a designação de audiência de instrução e julgamento para colheita do depoimento pessoal da parte autora e oitiva de testemunhas (ID 172779087).

Após determinação, a requerida/reconvinte procedeu com o recolhimento das custas em relação à reconvenção (ID 197372291).

É o relatório.

DECIDO.

No caso em apreço, verifico que a controvérsia central reside em questão eminentemente jurídica, qual seja, a validade do contrato firmado pelo síndico sem aprovação assemblear e, por consequência, a exigibilidade da multa contratual e demais consectários decorrentes da rescisão antecipada.

Os fatos relevantes para o deslinde da causa estão suficientemente demonstrados pelos documentos juntados aos autos, notadamente o contrato de prestação de serviços (ID 63588945), a convenção do condomínio (ID 63588942), o regimento interno (ID 63588083), a ata de assembleia (ID 63588079), a notificação extrajudicial (ID 63588090) e as notas fiscais (ID 63588950 e 63588955).

Não há controvérsia sobre a existência do contrato, sua data de celebração (05/02/2021), seu objeto (prestação de serviços de limpeza, garagista, portaria, auxiliar administrativo, ronda e zelador), seu valor mensal (R$ 68.654,12), a data da renúncia do síndico que o celebrou (29/03/2021) e a data da rescisão unilateral pelo condomínio (17/08/2021).

A questão controvertida - se o síndico poderia ou não firmar tal contrato sem aprovação assemblear - é de natureza jurídica, dependendo da interpretação do Código Civil, da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, não havendo fatos controvertidos que demandem dilação probatória oral.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou:

(...)

Portanto, com fundamento no art. 370, parágrafo único, do CPC, indefiro a produção de prova oral requerida pelas partes, por ser desnecessária ao deslinde da controvérsia, passando ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC.

I. Do mérito da ação principal:

A controvérsia central da presente demanda consiste em verificar se o síndico do condomínio autor poderia, sem aprovação assemblear, firmar contrato de prestação de serviços com a requerida e, por consequência, se são exigíveis a multa contratual e demais consectários decorrentes da rescisão antecipada.

O artigo 1.348 do Código Civil estabelece as competências do síndico, dispondo em seu §2º que:

(...)

Por sua vez, o Regimento Interno do Condomínio, em seu artigo 124, parágrafo único, dispõe:

(...)

Já a Convenção do Condomínio, em seu artigo 28, estabelece:

"Art. 28. Compete ao Síndico cumprir e fazer cumprir a lei, a convenção, o regimento interno e as deliberações das assembleias gerais."

Da análise dos dispositivos acima transcritos, verifico que a necessidade de aprovação assemblear para contratação de serviços pelo síndico está restrita a duas hipóteses específicas: (i) transferência total ou parcial dos poderes de representação ou das funções administrativas do síndico a terceiros (art. 1.348, §2º, CC); e (ii) contratação ou cancelamento de contrato com empresas administradoras (art. 124, parágrafo único, do Regimento Interno).

No caso em apreço, o contrato firmado entre o condomínio autor e a requerida tinha por objeto a prestação de serviços de limpeza, garagista, portaria, auxiliar administrativo, ronda e zelador, conforme se verifica da cláusula 1.1 do contrato (ID 63588945):

"1.1. O presente Contrato tem por objeto a prestação de serviços especializados de Limpeza, Garagista, Portaria, Aux. Administrativo, Ronda e Zelador no CONDOMÍNIO DO GARDEN 3 AMERICAS, sem disponibilização do material de limpeza, conforme descrito na Proposta Comercial apresentada pela CONTRATADA."

Trata-se, portanto, de contrato para prestação de serviços operacionais, relacionados ao funcionamento cotidiano do condomínio, e não de transferência de poderes de representação ou funções administrativas do síndico, nem de contratação de empresa administradora.

A contratação de serviços operacionais, como limpeza, portaria e zeladoria, insere-se no âmbito dos atos de administração ordinária do condomínio, para os quais o síndico possui competência própria, nos termos do art. 1.348 do Código Civil:

(...)

No caso em análise, a contratação de serviços de limpeza, portaria, zeladoria e outros serviços operacionais enquadra-se perfeitamente no conceito de "atos de administração ordinária", pois são serviços essenciais ao funcionamento do condomínio e à conservação das áreas comuns, não representando transferência de poderes de representação ou funções administrativas do síndico.

Diferente seria se o contrato tivesse por objeto a contratação de empresa para administrar o condomínio, realizando a gestão financeira, contábil e administrativa, hipótese em que estaria configurada a transferência de funções administrativas, exigindo aprovação assemblear.

Ademais, o contrato foi firmado em 05/02/2021, quando o síndico estava regularmente investido em suas funções, tendo renunciado apenas em 29/03/2021, conforme documento de ID 63588079. Portanto, não procede a alegação do autor de que o contrato foi firmado por "síndico deposto", pois à época da contratação o síndico exercia regularmente suas funções.

Quanto à alegação de abusividade da multa contratual, verifico que a cláusula 7.1 do contrato (ID 63588945) estabelece:

"7.1. Na hipótese de rescisão imotivada deste Contrato por qualquer uma das partes, esta pagará à outra multa de 02 (duas) mensalidades no valor mencionado no item 2.1, sem prejuízo das perdas e danos eventualmente decorrentes da rescisão."

Considerando que o valor mensal do contrato era de R$ 68.654,12 (cláusula 2.1), a multa corresponde a R$ 137.308,24, o que representa aproximadamente 4,3% do valor global do contrato para os 36 meses de vigência previstos (R$ 3.171.984,96).

Não vislumbro abusividade na referida multa, considerando que o contrato tinha prazo de vigência de 36 meses (cláusula 8.1) e foi rescindido unilateralmente pelo condomínio após apenas 6 meses de vigência, sem justa causa comprovada. A multa de duas mensalidades mostra-se razoável e proporcional, considerando o longo prazo contratual remanescente e os investimentos realizados pela requerida para a execução do contrato.

(...)

No caso em análise, não verifico que o montante da penalidade seja manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, bem como o prazo contratual remanescente. A multa de duas mensalidades representa percentual razoável do valor global do contrato e visa a compensar os investimentos realizados pela contratada e o lucro cessante decorrente da rescisão antecipada.

Quanto ao reajuste contratual de 6,95%, verifico que a cláusula 2.2 do contrato (ID 63588945) estabelece:

(...)

Conforme documentos juntados pela requerida (ID 71355422), a Convenção Coletiva de Trabalho 2021 da categoria foi homologada em 17/06/2021, com reajuste salarial de 6,95% retroativo a janeiro/2021.

Portanto, o reajuste aplicado pela requerida está em conformidade com a cláusula contratual, não havendo ilegalidade na cobrança das diferenças retroativas a março/2021, conforme previsto no contrato.

Diante do exposto, concluo que o contrato firmado entre as partes é válido, tendo sido celebrado pelo síndico no exercício regular de suas atribuições de administração ordinária, não havendo ilegalidade na multa contratual e no reajuste aplicado.

II. Do mérito da reconvenção:

Na reconvenção, a requerida/reconvinte pleiteia a condenação do condomínio/reconvindo ao pagamento do montante de R$ 315.890,79, relativo à penalidade da cláusula 7.1 do contrato e demais consectários contratuais decorrentes da rescisão antecipada.

Conforme fundamentação acima, reconhecida a validade do contrato firmado entre as partes, bem como a legalidade da multa contratual e do reajuste aplicado, impõe-se o acolhimento do pedido reconvencional.

O demonstrativo apresentado pela reconvinte (ID 71356547) discrimina os seguintes valores:

1) Penalidade de duas mensalidades (cláusula 7.1): R$ 146.851,16.

2) Isenção do mês 02/2021 (cláusula 2.3, §4º): R$ 68.654,12.

3) Aviso prévio de 1 mês (cláusula 8.1): R$ 73.425,58.

4) Reajuste da categoria de 02 a 08/2021: R$ 26.959,93.

Total:
R$ 315.890,79.

Quanto à penalidade de duas mensalidades, já foi reconhecida sua legalidade na fundamentação acima, sendo devido o valor de R$ 146.851,16.

Em relação à isenção do mês 02/2021, verifico que a cláusula 2.3, §4º, do contrato estabelece:

"Parágrafo Quarto. O CONTRATANTE fica isento de pagamento de qualquer valor, custo, parcela ou obrigação relativos ao primeiro mês do contrato."

Considerando que a isenção do primeiro mês estava condicionada ao cumprimento integral do contrato, que tinha prazo de 36 meses, e tendo o condomínio rescindido unilateralmente o contrato após apenas 6 meses, é devido o ressarcimento do valor correspondente ao primeiro mês (R$ 68.654,12).

Quanto ao aviso prévio, a cláusula 8.1 do contrato estabelece:

"8.1. O presente Contrato tem seu termo Inicial em 10/02/2021 e Termo final em 10/02/2024, sendo que se não houver manifestação de rescisão por qualquer das partes no prazo de 30 (trinta) dias antes do seu termo final, o mesmo fica prorrogado por mais 01 (um) ano e assim subsequente aos demais anos."

Embora não haja previsão expressa de aviso prévio para rescisão antecipada, o art. 607 do Código Civil estabelece que o contrato de prestação de serviço termina "pela rescisão do contrato mediante aviso prévio", sendo razoável a cobrança de valor correspondente a um mês de contrato (R$ 73.425,58) a título de aviso prévio não concedido.

Por fim, quanto ao reajuste da categoria, conforme já fundamentado acima, o reajuste de 6,95% previsto na CCT 2021 é devido desde março/2021, conforme cláusula 2.2 do contrato, sendo legítima a cobrança das diferenças no valor de R$ 26.959,93.

Portanto, reconheço como devido o valor total de R$ 315.890,79, conforme demonstrativo apresentado pela reconvinte.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na ação principal, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Por consequência,
JULGO PROCEDENTE a reconvenção
, nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar o condomínio reconvindo ao pagamento do valor de R$ 315.890,79 (trezentos e quinze mil, oitocentos e noventa reais e setenta e nove centavos), acrescidos de correção monetária pelo IPCA a partir da data do inadimplemento (17/08/2021) e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o valor da correção pelo IPCA, a partir da citação para a reconvenção.

Em razão da sucumbência na ação principal, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Em razão da sucumbência na reconvenção, condeno o reconvindo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.”

Pois bem.

Sem delonga, a controvérsia devolvida a esta Corte se limita a definir acerca da validade do contrato e a regularidade da sua firmatura pelo então síndico
Rodolfo Lima Borges Monteiro
, da legalidade e proporcionalidade da multa rescisória pactuada na cláusula 7.1, além da legitimidade do reajuste contratual amparado na cláusula 2.2 e na Convenção Coletiva da categoria.

In casu
, é incontroverso que o contrato foi celebrado em
05/02/2021
, quando o Sr.
Rodolfo Lima Borges Monteiro
, signatário do pacto,
exercia regularmente o cargo de síndico
(ID. 356428364), tendo sido eleito em Assembleia Geral Ordinária de 30/11/2020 (ID. 356428361). Sua renúncia somente sobreveio em
29/03/2021
(conforme comunicado anexo à ata da AGE de 18/05/2021 - ID. 356428360), vale dizer,
quase dois meses após a celebração da avença
.

Não há, portanto, falar-se em
"síndico deposto"
,
expressão reiteradamente empregada na peça recursal e que destoa, frontalmente, da realidade documental dos autos.

Acresça-se que o objeto contratual (cláusula 1.1) consistiu em prestação de serviços operacionais de limpeza, garagista, portaria, auxiliar administrativo, ronda e zelador (ID. 356428364), atividades inerentes à conservação das partes comuns e à prestação dos serviços que interessam aos possuidores, inscritas, à toda evidência,
no rol de atos de administração ordinária do síndico
,
ex vi
do art. 1.348, V, do Código Civil,
in verbis
:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

(...)

§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Como se verifica, a exegese do art. 1.348, §2º, do Código Civil, invocado pela Apelante, exige aprovação assemblear apenas para a hipótese de
transferência, total ou parcial, dos poderes de representação ou das funções administrativas do próprio síndico
a outrem,
vale dizer
, para a delegação da gestão sindical em si, hipótese típica da contratação de empresa administradora de condomínios, e não para a contratação de empresa terceirizadora de mão de obra para serviços operacionais.

No mesmo sentido, o art. 124, parágrafo único, do Regimento Interno é
expresso
ao restringir a exigência de assembleia extraordinária às hipóteses de
"obras necessárias"
e de
"contratação e/ou cancelamento de contrato com empresas (administradoras)"
(ID. 356428362), o que não corresponde à figura da Apelada
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,
empresa terceirizadora de mão de obra,
sendo certo que a administração condominial, à época, era exercida por empresa distinta
(
Attento Administração Condominial Ltda.
), conforme se infere das atas e correspondências constantes dos autos (IDs. 356428360, 356428368 e 356428369.

A propósito, é firme a jurisprudência desta eg. Corte:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CONTRATO PARTICULAR SEM DUAS TESTEMUNHAS. MITIGAÇÃO DO ART. 784, III, DO CPC. REPRESENTAÇÃO DO SÍNDICO. RATIFICAÇÃO TÁCITA. CLÁUSULA PENAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. (...) A execução do contrato por aproximadamente 15 meses, com pagamento regular das mensalidades pelo condomínio, evidencia a existência da relação obrigacional e supre eventual irregularidade formal.
O art. 1.348, II, do Código Civil confere ao síndico poderes para representar o condomínio e praticar atos de administração ordinária, entre os quais se insere a contratação de serviços de segurança e portaria. A manutenção do contrato por mais de um ano, com aprovação das contas e pagamento das obrigações, caracteriza ratificação tácita pela coletividade condominial, afastando alegado vício de representação
. (...)."
(TJ/MT, RAI 1006446-14.2026.8.11.0000, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22/04/2026, DJe 24/04/2026; g. n.).

Acresça-se que
o contrato foi executado por mais de 06 meses, com pagamento regular das mensalidades
,
sob duas administrações sindicais sucessivas
, a do síndico
Rodolfo Lima Borges Monteiro
(até 29/03/2021) e a do Sr.
Admilson Macsoel Cruz de Campos
(que o sucedeu na qualidade de subsíndico,
ex vi
do art. 27 da Convenção – ID. 356428360, e perdurou na função até a rescisão),
sem oposição formal da coletividade condominial
.

Verifica-se, ainda, da Ata da Assembleia Geral Extraordinária de 18/05/2021 (ID. 356428360) que, embora discutida a insatisfação dos condôminos com a terceirizada,
não houve deliberação formal pela rescisão
, tendo-se apenas determinado ao síndico que apresentasse novos orçamentos para deliberação futura; o que jamais ocorreu, sobrevindo a rescisão unilateral, em agosto de 2021, sem prévia chancela assemblear.

Tal sequência configura, à evidência
,
ratificação tácita do pacto pela própria coletividade condominial
, atraindo a incidência do princípio do
nemo potest venire contra factum proprium
, ou melhor explicitando, vedada está a conduta contraditória do
CONDOMÍNIO GARDEN 3 AMÉRICAS
que, após usufruir dos serviços por meses, busca
a posteriori
a invalidação do pacto para se subtrair às consequências da ruptura unilateral e imotivada.

Frise-se, ainda, que eventual excesso de poderes do ex-síndico
Rodolfo Lima Borges Monteiro
,
não comprovado
, não invalidaria o pacto perante a terceira contratante de boa-fé, restando à coletividade, em sede própria, o direito de regresso, nos termos dos arts. 186 e 932, III, do Código Civil.

Outrossim, postula o Condomínio Apelante a nulidade da multa rescisória (cláusula 7.1) ou, subsidiariamente, a redução da multa estipulada em duas mensalidades para a hipótese de rescisão imotivada.
Sem razão
.

Pactuado o contrato pelo prazo determinado de
36 (trinta e seis) meses
(cláusula 8.1), com valor mensal de
R$ 68.654,12
(ID. 356428364),
posteriormente reajustado para R$ 73.425,58
em razão da CCT (ID. 356428397), de modo que o valor global da avença, projetado para a integralidade da execução, atingia cifra superior a
R$ 2,6 milhões
.

Nesse panorama, a multa de duas mensalidades representa percentual módico, de aproximadamente
5,5%
do valor global, situando-se
muito aquém
do parâmetro autorizativo da redução prevista no art. 413,
in fine
, do mesmo Codex, que exige
excesso manifesto
.

Convém notar que a rescisão foi consumada após apenas 06 meses de execução, restando
30 meses contratuais
abruptamente seccionados pela Apelante, o que potencializa o prejuízo experimentado pela Apelada, que arcou com os custos iniciais de implementação (recrutamento, treinamento, fornecimento de uniformes e equipamentos para 18 colaboradores), os quais seriam amortizados ao longo do prazo contratual.

A cláusula penal foi, de mais a mais, pactuada de modo
bilateral,
aplicar-se-ia, em iguais termos, em desfavor de qualquer das Partes, o que afasta de plano a alegação de unilateralidade.

A invocada equiparação do Condomínio Apelante à condição de consumidor coletivo,
em si mesma
, não tem o condão de invalidar cláusulas penais proporcionais e bilateralmente estipuladas
, pressupondo a regra do art. 47 do CDC ambiguidade ou abusividade,
aqui ausentes
.

No que concerne ao reajuste contratual vinculado à Convenção Coletiva, a cláusula 2.2 do contrato é
expressa e límpida
:
"

O valor mensal do presente Contrato será reajustado todo mês de margo de acordo com o piso salarial dos empregados conveniados ao sindicato da categoria pertinente."
(ID. 356428396).

O índice de reajuste, portanto, foi expressamente vinculado pelas Partes ao reajuste salarial da categoria profissional fixado em Convenção Coletiva de Trabalho
, tratando-se de solução técnica usual em contratos de terceirização de mão de obra, dado que o custo da mão de obra constitui o principal componente do preço dos serviços prestados. Por sua vez, comprovou a Apelada que a CCT 2021 da categoria veio a ser homologada em 17/06/2021, com efeitos retroativos a janeiro/2021, fixando reajuste de 6,95% (ID. 356428850).

Logo, por força
imperativa
da norma coletiva, repassou aos colaboradores as diferenças e, ato contínuo, repassou ao tomador o respectivo aumento do custo da mão de obra,
exatamente nos termos pactuados
.

Inaplicável, à hipótese, a regra de periodicidade anual prevista no art. 28, §1º, da Lei n. 9.069/95
, porquanto não se trata de correção monetária por índices gerais de inflação,
mas de repasse contratualmente previsto de aumentos salariais derivados de norma coletiva trabalhista
.

E, conforme já decidido por esta eg. Corte, o reajuste salarial decorrente de Convenção Coletiva se caracteriza como evento previsível, inserindo-se no rol das circunstâncias normais da execução contratual de serviços terceirizados:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO ADMINISTRATIVO – TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA – REPACTUAÇÃO – SUPERVENIÊNCIA DE CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO – AUMENTO SALARIAL – CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO SE CARACTERIZA COMO IMPREVISÍVEL OU DE CONSEQUÊNCIAS INCALCULÁVEIS – PRECEDENTES DO STJ – REITERADAS PRORROGAÇÕES DO PRAZO CONTRATUAL POR MEIO DE ADITIVOS COM RATIFICAÇÃO DAS DEMAIS CLÁUSULAS DO AJUSTE – DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO NÃO EVIDENCIADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. (...).
De acordo com a jurisprudência assente no Superior Tribunal de Justiça, a superveniência de aumento de salário proveniente de dissídio coletivo não caracteriza fato imprevisível
(...)."
(TJ/MT, RAC 0037936-31.2015.8.11.0041, Rel. Desa. Maria Aparecida Ferreira Fago, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 18/04/2023, DJe 26/04/2023; g. n.).

Com maior razão,
in casu
, em que a incidência do reajuste decorrente da CCT não é mera pretensão de revisão contratual,
mas direito derivado de cláusula contratual expressa
, livremente pactuada pelas Partes.

Ao arremate, conquanto o Condomínio Apelante tenha postulado, ao final da peça recursal, a total improcedência da reconvenção, não dirigiu argumentação específica contra a condenação ao pagamento do aviso prévio indenizado (R$ 73.425,58) e o ressarcimento do valor correspondente à isenção do primeiro mês contratual (R$ 68.654,12).

Anote-se,
ad argumentandum tantum
, quanto ao aviso prévio, tem-se que a respectiva condenação encontra apoio direto no art. 607 do Código Civil. Portanto, comprovada a rescisão abrupta,
sem qualquer comunicação prévia formal
, é devida a indenização correspondente, outrora fixada em uma mensalidade, que se revela como parâmetro razoável.

Já no tocante à isenção do primeiro mês (cláusula 2.3, §4º), sua concessão guardou inequívoco nexo de causalidade com o prazo de 36 meses pactuado, traduzindo, à toda evidência,
vantagem comercial condicionada à execução integral da avença
. Rompido prematuramente o contrato,
por culpa do Apelante
e sem justa causa, justifica-se o ressarcimento, sob pena de configurar-se enriquecimento sem causa em desfavor da Apelada.

Diante do exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso para
REJEITAR preliminar
arguida e, na parte conhecida de mérito,
NEGAR PROVIMENTO
à Apelação Cível interposta por
CONDOMÍNIO GARDEN 3 AMÉRICAS
, mantendo a r. sentença recorrida em todos os seus termos, por estes e por seus próprios fundamentos.

Em razão do desprovimento e nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil,
majoro os honorários sucumbenciais, no que toca à ação principal,
de 10% para
15% (quinze por cento)
, e de 10%
para 15% (quinze por cento)
no que toca à reconvenção, em favor dos patronos da parte Apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026