Tribunal: TJMT
Processo: 1001067-04.2017.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001067-04.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Aquisição]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[EMANUEL LUIZ OLIVEIRA - CPF: 206.090.351-34 (APELANTE), JANEGLADY PERES DE BRITO NUNES - CPF: 568.788.341-04 (ADVOGADO), TÔNIA CARLA MACIEL (APELADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), DIMAS SIMOES FRANCO NETO - CPF: 015.958.891-08 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), TONIA CARLA MACIEL - CPF: 420.246.251-34 (APELADO), LAZARO ROBERTO SOUZA - CPF: 248.795.922-34 (ADVOGADO), MAURA CECILIA GREGORIO DORILEO - CPF: 570.140.511-72 (ADVOGADO), EMANUEL LUIZ OLIVEIRA - CPF: 206.090.351-34 (TERCEIRO INTERESSADO), ELANE BRAGA OLIVEIRA - CPF: 049.124.645-54 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL. COMPROMISSO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DE OFICIAL DE REGISTRO. AUSÊNCIA DE CULPA OU DOLO. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RELAÇÃO À VENDEDORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de venda em duplicidade de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar apenas a empresa vendedora ao pagamento de indenização correspondente ao valor
venal
atual do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença, julgando improcedente o pedido de danos morais, reconhecendo a boa-fé do terceiro adquirente e a ilegitimidade passiva da oficiala do cartório de registro de imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a oficiala do cartório de registro de imóveis possui responsabilidade civil pelo cancelamento de averbação de compromisso de compra e venda; (
ii
) estabelecer se o terceiro adquirente do imóvel agiu com má-fé ao registrar escritura pública de compra e venda; (
iii
) determinar se houve julgamento extra petita na fixação do critério de indenização pelo valor venal do imóvel; e (
iv
) verificar se a perda da possibilidade de registro da propriedade configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A responsabilidade civil de notários e registradores é subjetiva, exigindo demonstração de dolo ou culpa na prática do ato
registral
, nos termos do
art
. 22 da Lei nº 8.935/94 e do
art
. 28 da Lei nº 6.015/73.

4.
A
oficiala
de
registro
limitou-se a praticar atos formais inerentes à atividade
registral
, sem prova de erro técnico, negligência ou conluio, inexistindo conduta ilícita capaz de ensejar responsabilização civil.

5.
O sistema
registral
imobiliário brasileiro baseia-se na publicidade e na confiança legítima no conteúdo da matrícula, de modo que a propriedade imobiliária se transfere apenas com o
registro
do título translativo, conforme
art
. 1.245 do Código Civil.

6.
O terceiro adquirente celebrou escritura pública regularmente
registrada
quando não havia qualquer restrição ou anotação na matrícula que indicasse alienação anterior, o que preserva a presunção de sua boa-fé.

7.
Incumbe ao autor comprovar a má-fé do adquirente ou a existência de conluio, nos termos do
art
. 373, I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.

8.
Não configura julgamento extra petita a fixação de indenização pelo valor venal atual do imóvel quando o pedido inicial visa à reparação patrimonial pela perda do bem, cabendo ao magistrado definir o critério de valoração mais adequado dentro dos limites da pretensão deduzida, conforme
art
. 492 do CPC.

9. A venda em duplicidade do mesmo imóvel pela empresa vendedora, após o pagamento integral do preço pelo primeiro adquirente, viola o dever de boa-fé objetiva nas relações contratuais (
art
. 422 do CC) e extrapola o mero inadimplemento contratual, configurando ato ilícito apto a gerar dano moral indenizável.

10.
A frustração da legítima expectativa de consolidação da propriedade sobre bem integralmente pago e posteriormente alienado a terceiro caracteriza dano moral
in
re

ipsa
, independentemente de prova específica do abalo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1
0
.
Recurso

parcialmente
provido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade civil de notários e registradores depende da comprovação de dolo ou culpa na prática do ato
registral
.

A aquisição de imóvel por escritura pública regularmente
registrada
, sem qualquer restrição na matrícula, presume a boa-fé do terceiro adquirente.

Não há julgamento extra petita quando o magistrado define critério de apuração da indenização dentro dos limites do pedido de reparação patrimonial.

A venda em duplicidade de imóvel pelo mesmo vendedor, após o pagamento integral do preço pelo primeiro adquirente, viola a boa-fé objetiva e configura ato ilícito apto a gerar dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 113, §1º, I, e 1.245; CPC,
arts
. 373, I, 485, VI, e 492; Lei nº 8.935/1994,
art
. 22; Lei nº 6.015/1973,
art
. 28.

Jurisprudência relevante citada
: STF, RE 842846/SC, Rel. Min. Luiz
Fux
, Tribunal Pleno, Tema 777 da Repercussão Geral.

R E L A T Ó R I O

RAC
1001067-04.2017.8.11.0002

ELANE BRAGA OLIVEIRA

X

CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA
–
ME
,
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
–
ME
e

TONIA CARLA MACIEL

RELATÓRIO

Eminentes
P
ares:

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por ELANE BRAGA OLIVEIRA (sucessora de Emanuel Luiz Oliveira), com o fito de reformar a
sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da comarca de Várzea Grande/MT,
que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais
(Proc. nº
1001067-04.2017.8.11.0002
)
, proposta em face de EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME, TÔNIA CARLA MACIEL e CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais

para condenar apenas a ré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.-ME a indenizar o autor pelo valor atual do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. Ainda, julgou improcedentes os pedidos em relação ao corréu Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda.-ME, reconhecendo sua boa-fé na aquisição do imóvel e ausência de culpa ou ilícito civil. Por fim, reconheceu a ilegitimidade passiva da corré Tônia Carla Maciel, extinguindo o feito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC
(Id. 347763474)
.

Em suas razões recursais (ID
347763470
), a apelante alega que a sentença contém erro de julgamento na valoração do conjunto probatório, pois as provas documentais demonstrariam o conluio e a má-fé dos apelados. Sustenta que a oficiala do cartório agiu com culpa grave ao cancelar a averbação do compromisso de compra e venda sem a devida cautela, e que o corréu Carlos Barbosa Imóveis não seria terceiro de boa-fé, pois teria requerido o cancelamento da averbação em nome do autor original. Argumenta que a sentença incorreu em julgamento extra petita quanto ao dano material, ao determinar a indenização pelo valor venal atual do lote, quando o pedido na inicial era de valor certo. Defende a configuração de danos morais, por entender que a perda da propriedade por meio de fraude não constitui mero dissabor. Requer a reforma da sentença para
condenar solidariamente todos os apelados ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 130.000,00
devidamente atualizado,
e por danos morais.

Em contrarrazões (ID
347763474
), o apelado Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda.-ME pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando a manutenção da sentença quanto à sua absolvição, por ausência de ato ilícito, nexo causal e responsabilidade. Defende a legalidade do cancelamento da averbação, reconhecida pelo Juiz Diretor do Foro e pelo Ministério Público. Argumenta que, pelo princípio da prioridade registral (art. 1.245 do CC), a propriedade somente se transfere com o registro, o que não foi feito pelo autor original. Sustenta, ainda, a prescrição da pretensão indenizatória e o não cabimento dos danos morais e materiais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

A controvérsia recursal cinge-se à verificação da responsabilidade civil da oficiala de cartório e do terceiro adquirente de imóvel em caso de venda em duplicidade,
bem como à fixação da indenização por danos materiais correspondente ao valor venal do bem
e à
configuração de danos morais decorrentes da impossibilidade de registro da propriedade.

Na origem, trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais proposta por Emanuel Luiz Oliveira (sucedido por sua filha Elane Braga Oliveira) em face de Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.-ME, Tônia Carla Maciel e Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda.-ME. O autor alegou ter adquirido um terreno da primeira ré mediante contrato particular de compra e venda, tendo
pago
integralmente o valor ajustado. Contudo, não conseguiu registrar a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, pois o bem já havia sido transferido, em 2009, pela primeira ré ao terceiro réu. Sustentou que havia, na matrícula, averbação de existência da venda a seu favor, posteriormente cancelada, e que, em razão da alienação anterior, restou impossibilitado de consolidar seu direito de propriedade.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar apenas a ré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.-ME a indenizar o autor pelo valor atual do imóvel, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais e reconhecendo a ilegitimidade passiva da oficiala de cartório e a boa-fé do terceiro adquirente.

Pois bem.

A sentença reconheceu a ilegitimidade passiva da corré Tônia Carla Maciel, oficiala de cartório, por entender que não houve participação efetiva na cadeia dominial ou contratual relativa ao imóvel objeto da lide.

A apelante sustenta que a oficiala agiu com culpa grave ao cancelar a averbação do compromisso de compra e venda sem a devida cautela, violando seu dever de ofício.

Contudo, a sentença fundamentou corretamente o reconhecimento da ilegitimidade passiva ao consignar que a análise dos autos revela que a ré, à época, exerceu função vinculada ao registro e averbação de atos imobiliários, limitando-se a proceder ao registro formal dos títulos apresentados pelas partes contratantes.

Com efeito, a responsabilidade civil dos notários e registradores é subjetiva, nos termos do art. 22 da Lei nº 8.935/94, que dispõe: "
Os notários e oficiais de registro são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que designarem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito de regresso
."

No mesmo sentido, o art. 28 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelece que "
os oficiais são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que designarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro
."

O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 777 de Repercussão Geral (RE 842846/SC), firmou a tese de que "
o Estado responde, objetivamente, pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que, no exercício de suas funções, causem
dano
a terceiros, assentado o dever de regresso contra o responsável, nos casos de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa
."

No caso concreto, como bem pontuado na sentença, não há qualquer elemento probatório que indique erro técnico, negligência, dolo ou conluio por parte da ré. Ela apenas formalizou o registro de documentos apresentados pelas demais partes, sem poder ou dever jurídico de investigar a origem remota da propriedade ou a existência de compromissos particulares não registrados — ônus que incumbe ao adquirente.

A apelante não logrou demonstrar que a oficiala tenha praticado ato específico que configure culpa ou dolo. O simples fato de ter procedido ao cancelamento da averbação, mediante requerimento da parte interessada, não caracteriza, por si só, conduta ilícita passível de responsabilização civil.

Dessa forma, ausente o nexo causal e inexistindo qualquer conduta ilícita comprovada, correta a sentença ao reconhecer a ilegitimidade passiva da ré Tônia Carla Maciel.

Com relação à boa-fé do terceiro adquirente,
a
apelante sustenta que a sentença contém erro de julgamento na valoração do conjunto probatório, alegando que as provas documentais demonstrariam o conluio e a má-fé dos apelados, incluindo o corréu Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda.-ME.

Contudo, a sentença analisou corretamente a questão ao reconhecer a boa-fé do terceiro adquirente, conforme se depreende do seguinte trecho: "
o
conjunto probatório demonstra que o corréu adquiriu o imóvel regularmente, por escritura pública registrada em 2009, sem qualquer anotação ou restrição na matrícula que indicasse a existência de venda anterior. Não há nos autos
qualquer elemento que revele má-fé, fraude ou conluio com a vendedora, sendo aplicável a presunção de boa-fé do adquirente, conforme o art. 113, § 1º, I, do Código Civil
."

O sistema registral brasileiro é estruturado sobre o princípio da publicidade e da confiança legítima no conteúdo da matrícula. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária transfere-se com o registro do título translativo. Enquanto não realizado o registro, o alienante continua a ser havido como proprietário do bem (§1º)
.

No caso em análise, o autor original jamais promoveu o registro de título que lhe conferisse domínio. A averbação de promessa de compra e venda na matrícula não se confunde com o registro do título translativo de propriedade, nem lhe equivale em efeitos.

O corréu Carlos Barbosa Imóveis adquiriu o imóvel daquele que figurava como proprietário registral, mediante escritura pública regularmente levada a registro, inexistindo qualquer restrição, gravame ou impedimento apto a suscitar dúvida sobre a higidez da aquisição no momento da compra.

A apelante não apresentou provas concretas que afastem a presunção de boa-fé do terceiro adquirente. Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbia à apelante comprovar eventual ciência inequívoca de irregularidade registral ou contratual, ônus do qual não se desincumbiu.

Portanto, correta a sentença ao reconhecer a boa-fé do terceiro adquirente e afastar sua responsabilidade civil.

Ainda,
a
apelante alega que a sentença incorreu em julgamento extra petita quanto ao dano material, ao determinar a indenização pelo valor venal atual do lote, quando o pedido na inicial era de valor de mercado estimado em R$130.000,00, com possibilidade de avaliação imobiliária.

Contudo, não se verifica a ocorrência de julgamento extra petita no caso em análise. O julgamento extra petita ocorre quando o juiz concede algo diferente do que foi pedido pela parte. No caso, tanto o pedido quanto a condenação referem-se à indenização pelo valor do imóvel, havendo apenas divergência quanto ao critério de valoração.

O autor pediu indenização pelo valor de mercado do imóvel, enquanto a sentença determinou a indenização pelo valor venal atual. Embora geralmente o valor de mercado seja superior ao valor venal, ambos se referem à mesma pretensão: a reparação material pela perda do imóvel.

O art. 492 do CPC veda ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. No entanto, o juiz
não está
adstrito
aos critérios de valoração sugeridos pela parte, podendo adotar aquele que entender mais adequado para a justa reparação do dano, desde que dentro dos limites do pedido.

No caso em análise, o magistrado, no exercício do seu poder de livre convencimento motivado, entendeu que o valor venal atual do imóvel seria o critério mais adequado para a reparação do dano material sofrido pelo autor, determinando sua apuração em liquidação de sentença.

Ademais, a sentença não fixou um valor específico, mas apenas estabeleceu um critério para apuração em fase de liquidação, o que não caracteriza julgamento extra petita, mas sim exercício regular do poder de decisão do magistrado.

Portanto, não há razão para reforma da sentença neste ponto.

Por fim,
a
sentença julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, fundamentando que, embora o autor tenha experimentado prejuízo patrimonial, não se verifica ofensa a direito da personalidade. Considerou que o caso versa sobre inadimplemento contratual de natureza patrimonial, sem repercussão extrapatrimonial relevante.

Neste ponto, merece reforma a sentença.

Com efeito, embora não se tenha comprovado fraude ou má-fé por parte da oficiala de cartório e do terceiro adquirente,
o mesmo
não se pode dizer em relação à ré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.-ME.

A conduta da referida ré ao vender o mesmo imóvel duas vezes - primeiro ao autor original (que quitou integralmente o preço) e posteriormente a terceiro - caracteriza não apenas inadimplemento contratual, mas violação ao dever de boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais (art. 422 do CC).

A venda em duplicidade do mesmo bem imóvel extrapola o mero descumprimento contratual de natureza patrimonial. Trata-se de conduta que atinge a confiança depositada pelo adquirente na seriedade da transação, frustrando legítima expectativa de consolidação da propriedade sobre o bem adquirido e integralmente pago.

A jurisprudência deste Tribunal já se manifestou nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE – PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CARÊNCIA DA
AÇÃO, CERCEAMENTO DE DEFESA, AFASTAMENTO DA REVELIA E PRESCRIÇÃO REJEITADAS – MÉRITO – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – DUPLICIDADE DE VENDA PARA PESSOAS DIFERENTES – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – DANOS MATERIAIS E MORAIS – MANUTENÇÃO DO VALOR DAS INDENIZAÇÕES – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. A ocorrência de venda de imóvel em duplicidade para pessoas distintas e boa-fé, mostra-se hábil a dar azo a indenização por danos morais, vez que extrapola meros aborrecimentos provenientes do inadimplemento contratual, além de ser garantido o ressarcimento pelos valores regularmente adimplidos. Sentença de procedência mantida
.
”
(TJ-MT - AC: 00114303520158110003 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 29/01/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/02/2020)

No caso em análise, o autor
narra que
adquiriu o imóvel, quitou integralmente o preço, teve seu direito averbado na matrícula do imóvel, e posteriormente viu-se privado da propriedade em razão da venda do mesmo bem a terceiro pela empresa vendedora original.

Embora seja verdade que o autor não tenha promovido o registro da escritura pública, o que contribuiu para a situação, tal circunstância não exime a ré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.-ME
de
sua responsabilidade pela venda em duplicidade, conduta que configura má-fé e violação ao dever de lealdade contratual.

O dano moral, neste caso, é
in
re

ipsa
,
decorrendo da própria natureza do ato ilícito praticado. A frustração da legítima expectativa de consolidação da propriedade sobre bem adquirido e integralmente pago, aliada à insegurança e ao sentimento de impotência experimentados pelo autor, configuram ofensa a direitos da personalidade passível de reparação.

Para a fixação do
quantum
indenizatório, devem ser observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando-se a extensão do dano, a gravidade da conduta, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da indenização.

Considerando as peculiaridades do caso concreto, a gravidade da conduta da ré ao vender o mesmo imóvel duas vezes, a frustração experimentada pelo autor, e os parâmetros adotados pela jurisprudência em casos análogos, fixo a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra adequado para compensar o dano sofrido sem gerar enriquecimento sem causa.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL
PROVIMENTO

ao
recurso de
apelação
,

para condenar a ré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.-ME ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
acrescida de correção monetária pelo IPCA-E desde a data do arbitramento (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde o evento danoso (Súmula 54/STJ), até 29/08/2024.

A partir de 30/08/2024, incidirá exclusivamente a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, com base na SELIC (Lei nº 14.905/2024), vedada a cumulação com outros índices de correção monetária ou juros de mora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026