Tribunal: TJMT
Processo: 0056147-18.2015.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. ESTABELECIMENTO DE ENSINO. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. ART. 63, §2º, DA LEI 8.245/91. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança e rescisão contratual, declarou rescindida a locação, decretou o despejo, fixou prazo de 60 dias para desocupação, determinou a imissão na posse e condenou o réu ao pagamento de aluguéis em atraso e encargos, além de custas e honorários. O apelante sustenta a necessidade de prazo especial para desocupação por se tratar de estabelecimento de ensino infantil em funcionamento, bem como pleiteia compensação por benfeitorias realizadas no imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável o prazo especial de desocupação previsto no art. 63, §2º, da Lei 8.245/91 em razão do funcionamento de estabelecimento de ensino no imóvel; (ii) estabelecer se há direito de retenção ou compensação por benfeitorias alegadamente realizadas pelo locatário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 63, §2º, da Lei 8.245/91 impõe prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano para desocupação de imóvel utilizado por estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado, devendo coincidir com o período de férias escolares.
O conjunto probatório demonstra indícios de funcionamento de escola no imóvel, por meio de

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0056147-18.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MARIA AUXILIADORA CORREA DA COSTA - CPF: 138.915.881-00 (APELANTE), JOSE DOMINGUES DE GODOI NETO - CPF: 989.760.601-72 (ADVOGADO), ROGERIO SEBASTIAO CORREA DA COSTA - CPF: 207.353.161-04 (APELANTE), RODOLFO CESAR CORREA DA COSTA - CPF: 209.103.801-63 (APELANTE), SEBASTIAO BENEDITO CORREA DA COSTA - CPF: 274.303.081-04 (APELANTE), TEREZA CRISTINA CORREA DA COSTA - CPF: 503.449.351-91 (APELANTE), DANIELLE CRISTINA MARTINS GONCALVES NONATO - CPF: 095.305.487-02 (ADVOGADO), TAIS GONCALVES MELADO OLIVEIRA - CPF: 865.899.201-25 (ADVOGADO), PAULO CESAR ARANTES SERAFIM - CPF: 696.638.151-91 (APELANTE), BENEDITO CESAR SOARES ADDOR - CPF: 314.499.561-49 (ADVOGADO), JOAO CESAR MAGNO TEODORO ADDOR - CPF: 035.488.761-02 (ADVOGADO), CLONILSE IZABEL BONATTO - CPF: 451.401.899-68 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO LORGA - CPF: 461.273.801-20 (ADVOGADO), VANIA REGINA MELO FORT - CPF: 050.417.068-67 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE INAH MARIA DA COSTA - CPF: 996.390.091-72 (APELADO), MARIA AUXILIADORA CORREA DA COSTA - CPF: 138.915.881-00 (TERCEIRO INTERESSADO), RODOLFO CESAR CORREA DA COSTA - CPF: 209.103.801-63 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), SEBASTIAO BENEDITO CORREA DA COSTA - CPF: 274.303.081-04 (TERCEIRO INTERESSADO), TEREZA CRISTINA CORREA DA COSTA - CPF: 503.449.351-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. ESTABELECIMENTO DE ENSINO. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. ART. 63, §2º, DA LEI 8.245/91. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança e rescisão contratual, declarou rescindida a locação, decretou o despejo, fixou prazo de 60 dias para desocupação, determinou a imissão na posse e condenou o réu ao pagamento de aluguéis em atraso e encargos, além de custas e honorários. O apelante sustenta a necessidade de prazo especial para desocupação por se tratar de estabelecimento de ensino infantil em funcionamento, bem como pleiteia compensação por benfeitorias realizadas no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável o prazo especial de desocupação previsto no art. 63, §2º, da Lei 8.245/91 em razão do funcionamento de estabelecimento de ensino no imóvel; (
ii
) estabelecer se há direito de retenção ou compensação por benfeitorias alegadamente realizadas pelo locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 63, §2º, da Lei 8.245/91 impõe prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano para desocupação de imóvel utilizado por estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado, devendo coincidir com o período de férias escolares.

O conjunto probatório demonstra indícios de funcionamento de escola no imóvel, por meio de relatório da Secretaria de Educação e documentos de matrícula, afastando a conclusão de inexistência da atividade educacional.

A circunstância de o imóvel estar fechado em diligência isolada não descaracteriza o funcionamento do estabelecimento, especialmente diante de justificativa plausível de reformas.

A proteção aos interesses dos alunos matriculados justifica a aplicação do prazo diferenciado previsto na legislação locatícia.

O direito de retenção por benfeitorias exige comprovação de benfeitorias necessárias ou úteis incorporadas ao imóvel, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91.

O pedido de compensação foi formulado de forma genérica, sem adequada delimitação e sem comprovação técnica idônea das benfeitorias alegadas.

Notas fiscais apresentadas incluem itens que não configuram benfeitorias incorporáveis ao imóvel, como bens de consumo e materiais removíveis.

A ausência de prova técnica da valorização ou incorporação das benfeitorias impede o reconhecimento do direito de retenção ou compensação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o prazo especial de desocupação previsto no art. 63, §2º, da Lei 8.245/91 quando comprovado o funcionamento de estabelecimento de ensino no imóvel locado.

O prazo de desocupação deve respeitar o mínimo de seis meses e coincidir com o período de férias escolares.

O direito de retenção por benfeitorias exige comprovação técnica da incorporação e valorização do imóvel, não se admitindo prova genérica ou baseada em despesas ordinárias.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 487, I; Lei 8.245/91,
arts
. 35 e 63, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-DF, AI nº 0731826-02.2021.8.07.0000, Rel. Des. Carmen Bittencourt, j. 21.01.2022; TJ-SP, Apelação Cível nº 1009344-94.2024.8.26.0309, Rel. Des. J.B. Paula Lima, j. 19.11.2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

0056147-18.2015.8.11.0041
.

PAULO CESAR ARANTES SERAFIM

DE INAH MARIA DA COSTA

RELATÓRIO

Eminentes Pares
:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto
pelo
PAULO CESAR ARANTES SERAFIM
,

com o fito de reformar a sentença que, nos autos
da
Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis c/c Rescisão Contratual
nº.
0056147-18.2015.8.11.0041
,
ajuizada
por

ESPÓLIO DE INAH MARIA DA COSTA
,
com fundamento no
art. 487, I, do CPC
, julgou
procedentes o pedido inicia
l

para
:
1)
DECLARAR
resolvida a locação inerente ao imóvel situado na Rua General Miranda Reis, na Praça dos Motoristas, n. 59, Bairro Poção, em Cuiabá (Cláusula Primeira - “Contrato Particular de Locação Residencial/Comercial");
2)
DECRETAR
o despejo do demandado,
Paulo Cesar Arantes Serafim
, concedendo o prazo até o final do período letivo do corrente ano (18.12.2025), por ser de melhor prudência, caso já não tenha deixado o imóvel;

3)
DETERMINAR
a imissão na posse do bem imóvel localizado na Rua General Miranda Reis, na Praça dos Motoristas, n. 59, Bairro Poção, em Cuiabá (Cláusula Primeira - “Contrato Particular de Locação Residencial/Comercial"), pelos representantes/herdeiros do
Espólio de Inah Maria Da Costa
, que deverá ocorrer da seguinte forma:

(i) concedo ao demandado,
Paulo Cesar Arantes Serafim
, o prazo até o final do período letivo do corrente ano (18.12.2025) para que desocupe voluntariamente o imóvel objeto da presente demanda, caso já não tenha desocupado, ficando advertido de que a inércia acarretará a desocupação compulsória do referido imóvel, bem como fixação de multa;

(
ii
) decorrido o prazo, ora concedido e, não havendo a desocupação voluntária do imóvel, DETERMINO a(o) Oficial(a) de Justiça que proceda a imissão do demandante na posse do bem, ficando, desde já, autorizado a requisição da força policial, havendo necessidade, para o cumprimento do mandado.
Por consequência,
condeno
u
o demandado ao pagamento dos aluguéis e demais encargos em atraso, referentes aos meses vencidos, no patamar de R$ 14.816,28 (quatorze mil, oitocentos e dezesseis reais e vinte e oito centavos), acrescidos dos vincendos até a desocupação voluntária do imóvel, sobre os quais incidirão correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir do vencimento de cada prestação inadimplida.
Por consequência, condenou
o demandado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante da condenação atualizado (CPC, Art. 85, § 2°)

(ID
356121915
).

Da sentença, o réu opôs embargos de declaração, aos quais foi dado parcial provimento
para, sanando o vício apontado, modificar a parte dispositiva da sentença, especificamente no que tange ao
prazo para desocupação do imóvel.

Assim, o item "i" do dispositivo da sentença pass
ou
a ter a seguinte redação:

i) concedo ao demandado o prazo de 60 (sessenta) dias, a contar da intimação da presente decisão, para que desocupe voluntariamente o imóvel objeto da presente demanda.

Irresignad
o
,
o réu/
apelante sustenta, em síntese: (i) a necessidade de concessão de efeito suspensivo ao recurso por se tratar de instituição de ensino infantil em funcionamento; (
ii
) a não concessão do prazo mínimo estabelecido no artigo 63, §2º da Lei 8.245/91, que prevê prazo de 6 meses a 1 ano para desocupação de estabelecimentos de ensino; (
iii
) o equívoco do juízo ao afirmar que não houve pedido contraposto de compensação pelas benfeitorias realizadas no imóvel, quando tal pedido constou expressamente na contestação.

Alega o apelante que o imóvel abriga a Escola Sementinha, estabelecimento de ensino infantil em pleno funcionamento, com alunos matriculados e professores contratados, e que o prazo de 60 dias é insuficiente para providenciar a mudança e a expedição de documentos escolares.

Alega
ainda que realizou benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, com autorização expressa da locadora falecida, as quais totalizam R$ 334.734,54, valor superior ao montante dos aluguéis em atraso, razão pela qual requer a compensação entre os valores

(ID
356121922
)
.

O
autor
/apelado apresentou contrarrazões ao recurso
, nas quais
defende a manutenção integral da sentença, argumentando que: (i) o apelante permanece no imóvel há mais de uma década sem pagar aluguel; (
ii
) não há comprovação de funcionamento regular da escola; (
iii
) o pedido de retenção por benfeitorias foi formulado de forma processualmente inadequada, sem reconvenção e sem delimitação da causa de pedir; (
iv
) as notas fiscais apresentadas não comprovam benfeitorias incorporadas ao imóvel, incluindo itens como produtos de limpeza, materiais de consumo, itens alimentícios e objetos recreativos; (v) a tentativa de simular funcionamento da escola é artificial, com matrículas recentes de parentes do próprio apelante
(ID
356121928
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

A
primeira questão a ser analisada diz respeito ao prazo concedido para desocupação do imóvel.

Quanto à matéria, o
artigo 63, §2º, da Lei 8.245/91 estabelece:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

[...];

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

A sentença recorrida, mesmo após os embargos de declaração, fixou o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob o fundamento de que não estaria comprovado o funcionamento do estabelecimento de ensino no local.

Contudo, analisando detidamente os autos, verifico que o apelante apresentou documentos que indicam o funcionamento da escola no imóvel, como o relatório técnico da Secretaria de Educação
(ID
356121917
)
e documentos de matrícula de alunos
(ID
356121925
)
.

Embora o relatório da Oficial de Justiça tenha indicado que o imóvel estaria fechado em determinada diligência, tal circunstância, por si só, não é suficiente para afastar a aplicação do prazo especial previsto na Lei do Inquilinato, especialmente considerando que o apelante justificou que o imóvel passava por reformas para adequação de segurança para recebimento dos alunos.

A jurisprudência dos tribunais é pacífica no sentido de que, tratando-se de estabelecimento de ensino, deve ser observado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, de modo que esta coincida com o período de férias escolares, conforme precedentes citados pelo próprio apelante.

Assim, considerando a natureza da atividade desenvolvida no imóvel e a necessidade de proteção aos interesses dos alunos matriculados, entendo que deve ser reformada a sentença neste ponto, para fixar o prazo de 6 (seis) meses para desocupação voluntária do imóvel, devendo esta coincidir com o período de férias escolares.

A propósito:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DEFERIMENTO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL UTILIZADO PARA ABRIGAR ESTABELECIMENTO DE ENSINO
DEDICADO A MINISTRAR CURSOS PREPARATÓRIOS PARA
CONCURSO.
INAPLICABILIDADE DAS REGRAS PREVISTAS NO ARTIGO 63, § 2º, DA LEI N. 8.245/1991. FIXAÇÃO DE PRAZO ESPECIAL PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
LOCADO.
NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1.
O artigo 63, § 2º, da Lei
n.
8.245/1991 estabelece que, em se tratando de despejo relativo a imóvel no qual se encontra estabelecida instituição de ensino autorizada e fiscalizada pelo Poder Público,
deve ser respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, cabendo ao magistrado adotar medidas para que a desocupação coincida com o período de férias escolares
. 2. Para os efeitos de aplicação da regra inserta no artigo 63, § 2º, da Lei
n.
8.245/1991, os estabelecimentos de ensino beneficiados pela extensão do prazo de desocupação do imóvel locado devem ser considerados apenas aqueles dedicados à educação básica, formada pela educação infantil, ensino fundamental e ensino médio, bem como pela educação superior, autorizadas e fiscalizadas pelo Poder Público. 3. A instituição de ensino livre, dedicada a ministrar cursos preparatórios para concursos públicos, não está amparada pela regra inserta no artigo 63, § 2º, da Lei de Locações, de forma que não há óbice para que seja determinada a desocupação do imóvel locado, em prazo inferior ao previsto no aludido dispositivo
legal.
4. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.

(TJ-DF 07318260220218070000 DF 0731826-02.2021 .8.07.0000, Relator.: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 21/01/2022, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 02/02/2022.
Pág.
: Sem Página Cadastrada)

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. ESTABELECIMENTO DE
ENSINO.
RECURSO DESPROVIDO. 1. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, condenada a ré a desocupar o imóvel comercial em seis meses e ao pagamento dos locativos vencidos, acrescidos de encargos, multa, juros e correção monetária.;
2.
Gratuidade da justiça deferida. Balancetes demonstram que o passivo supera o ativo, com existência de dívidas fiscais; 3. Nulidade processual afastada. Inexigibilidade de designação de audiência de conciliação quando a autora manifesta expressamente desinteresse na
composição.
Possibilidade de conciliação a
qualquer tempo. Precedentes; 4. Inadimplemento incontroverso. Impossibilidade de invocar pandemia para justificar débitos iniciados em outubro de
2023.
Mora não purgada. Despejo que se impõe; 5.
Estabelecimento de ensino. Prazo diferenciado para
desocupação.
Sentença que fixou prazo de seis meses, coincidente com período de férias escolares. Observância do art. 63, § 2º, da Lei nº 8.245/
91
.
Recurso desprovido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10093449420248260309 Jundiaí, Relator.: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 19/11/2025, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2025)

Quanto ao direito de retenção por benfeitorias, a sentença recorrida entendeu que não houve pedido contraposto ou reconvenção formulada na contestação, razão pela qual o apelante deveria cobrar eventual indenização em ação própria.

O apelante, por sua vez, sustenta que formulou expressamente o pedido de compensação entre os valores das benfeitorias realizadas e os aluguéis em atraso em sua contestação, conforme trecho destacado em suas razões recursais.

De fato, analisando a contestação apresentada pelo apelante, verifica-se que houve menção ao direito de retenção por benfeitorias e pedido de compensação com os aluguéis em atraso. Contudo, tal pedido foi formulado de maneira genérica, sem a devida delimitação da causa de pedir e sem a quantificação precisa do valor pretendido.

Ademais, conforme bem destacado nas contrarrazões, as notas fiscais apresentadas pelo apelante para comprovar as benfeitorias realizadas incluem itens que não podem ser considerados como benfeitorias incorporadas ao imóvel, tais como produtos de limpeza, materiais de consumo, itens alimentícios e objetos recreativos.

O direito de retenção por benfeitorias, previsto no artigo 35 da Lei 8.245/91, pressupõe a realização de benfeitorias necessárias ou úteis que efetivamente se incorporem ao imóvel, valorizando-o. Não se incluem nesse conceito despesas ordinárias de manutenção ou itens móveis que possam ser removidos sem prejuízo da estrutura do imóvel.

No caso em análise, embora o apelante tenha apresentado documentos que indicam a realização de algumas obras no imóvel, não há comprovação técnica adequada das benfeitorias realizadas, com memorial descritivo, projeto de obras ou laudo pericial que demonstre a efetiva incorporação ao imóvel e sua valorização.

Nesse contexto, entendo que a sentença recorrida não merece reforma neste ponto, pois, embora tenha havido menção ao direito de retenção na contestação, não houve a devida comprovação das benfeitorias alegadas, de modo a justificar a compensação com os aluguéis em atraso.

Ressalte-se que o direito de retenção por benfeitorias não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização, que devem ser devidamente comprovados. No caso, a ausência de comprovação adequada das benfeitorias impede o reconhecimento do direito de retenção.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso apenas para reformar a sentença no que tange ao prazo para desocupação do imóvel, fixando-o em 6 (seis) meses, a contar da publicação
da decisão integrativa da sentença proferida ao ID
356121921
, devendo a desocupação coincidir com o período de férias escolares, nos termos do artigo 63, §2º, da Lei 8.245/91.

Mantenho, no mais, a sentença recorrida, inclusive quanto à condenação ao pagamento dos aluguéis em atraso e à impossibilidade de compensação com as alegadas benfeitorias, pelos fundamentos já expostos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026