Tribunal: TJMT
Processo: 1002245-29.2024.8.11.0006
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002245-29.2024.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[FLAVIA GARCIA PIRES - CPF: 959.096.300-59 (APELADO), ALEXANDRE PACHECO QUIDA - CPF: 026.371.261-32 (ADVOGADO), GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 23.585.934/0001-38 (APELANTE), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL - CPF: 015.065.131-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTIPROPRIEDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATO ANTERIOR ÀS LEIS Nº 13.786/2018 E Nº 13.777/2018. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

1.. Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou a resilição de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e condenou a requerida à devolução das quantias pagas, com retenção de 25%, correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

2.. A recorrente suscita preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição relativas à comissão de corretagem, além de impugnar o percentual de retenção e a fixação de honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

3.. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é admissível a arguição, em sede recursal, de ilegitimidade passiva e prescrição quanto à restituição de comissão de corretagem não postulada na inicial; (ii) saber se houve inovação recursal diante da revelia da ré; (iii) saber se a retenção de 25% dos valores pagos é proporcional em contrato celebrado antes das Leis nº 13.786/2018 e nº 13.777/2018; e (iv) saber se os honorários fixados no percentual mínimo legal mostram-se adequados.

III. Razões de decidir

4.. Inexistindo pedido de restituição de comissão de corretagem na petição inicial, nem condenação a esse título na sentença, revela-se impertinente a preliminar de ilegitimidade passiva. A insurgência recursal introduz matéria estranha aos limites objetivos da demanda, configurando inovação vedada pelo art. 1.013, § 1º, do CPC.

5.. A arguição de prescrição relativa à corretagem igualmente carece de objeto, por não integrar a causa de pedir nem o dispositivo sentencial. Ainda que pertinente fosse, a controvérsia estaria submetida ao regime do CDC, não se aplicando automaticamente o prazo trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC.

6.. O contrato foi celebrado antes da vigência das Leis nº 13.786/2018 e nº 13.777/2018, incidindo o regime jurídico anterior, à luz do princípio do tempus regit actum. Nos termos da jurisprudência do STJ, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos em caso de desistência imotivada do adquirente, como parâmetro apto a recompor despesas administrativas e preservar o equilíbrio contratual.

7.. A frustração de expectativa de rentabilidade não caracteriza vício do produto ou falha do dever de informação, inexistindo prova de promessa de retorno financeiro garantido. A resilição decorreu de arrependimento da adquirente, legitimando a retenção fixada.

8.. Os honorários advocatícios foram arbitrados no piso previsto no art. 85, § 2º, do CPC, não se evidenciando desproporcionalidade. Majoração recursal nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

9.. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“
1. Configura inovação recursal a arguição, em apelação, de ilegitimidade passiva e prescrição relativas à comissão de corretagem não postulada na inicial, especialmente quando a parte permaneceu revel na fase de conhecimento. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente que desiste imotivadamente do negócio.”

Dispositivos relevantes citados
:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CPC, arts. 1.009, 1.012, § 4º, 1.013, § 1º, e 85, §§ 2º e 11; CC, arts. 205, 206, § 3º, IV, e 422; CDC, arts. 2º, 4º, III, 6º, III, 27, 46 e 54, § 3º; LINDB, art. 6º, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28.08.2019; STJ, REsp nº 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 22.05.2019; STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016; TJMT, Apelação Cível nº 1041956-72.2020.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 24.09.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
apresentado por
GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Cáceres/MT, nos autos da ação de Rescisão Contratual C/C Restituição de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência de Natureza Antecipada ajuizada pela parte
FLAVIA GARCIA PIRES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, declarando a resilição do contrato de compra e venda de multipropriedade e condenando a requerida ao ressarcimento parcial dos valores pagos, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Inconformada com a sentença, a apelante interpõe o presente recurso de apelação, postulando pelo recebimento tanto no efeito devolutivo quanto no suspensivo, sob o argumento de que, caso seja dado cumprimento à sentença e a mesma seja reformada pela Turma Julgadora, a parte recorrida não terá condições de ressarcir os eventuais valores recebidos por força da decisão reformada.

Em preliminar, a apelante sustenta sua ilegitimidade passiva quanto à devolução da comissão de corretagem, ao argumento de que não participou da intermediação do negócio nem recebeu os valores pagos pela apelada, os quais teriam sido destinados diretamente a corretores autônomos e à empresa WAM Brasil Negócios Inteligentes S/A, responsável pela comercialização do empreendimento.

Aduz que, embora seja titular do domínio do bem objeto da promessa de compra e venda, não poderia exercer atividade de corretagem, sob pena de afronta à Lei n. 6.530/1978, razão pela qual apenas a empresa intermediadora deteria legitimidade para responder pela restituição pretendida. Requer, assim, o reconhecimento da preliminar, com a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos dos arts. 337, XI, e 485, VI, do Código de Processo Civil.

Ainda em sede preliminar, suscita a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, afirmando que o pagamento ocorreu em 23/11/2017, ao passo que a demanda somente foi ajuizada em 14/03/2024, quando já ultrapassado o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, aplicável às pretensões fundadas em enriquecimento sem causa, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.551.956/SP, sob o rito dos recursos repetitivos. Postula, por conseguinte, a extinção do processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, II, do CPC.

No mérito, caso superadas as preliminares, a apelante defende a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem, ao argumento de que a remuneração é devida ao corretor uma vez alcançado o resultado útil da intermediação, nos termos do art. 725 do Código Civil.

Sustenta que a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com a corretagem é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor correspondente, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.599.511/SP.

Invoca, ainda, o disposto no art. 67-A, I, da Lei n. 13.786/2018, segundo o qual, em caso de resolução contratual, admite-se a retenção integral da comissão de corretagem, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa do adquirente.

Insurge-se contra o percentual fixado a título de honorários advocatícios, embora reconheça sua adequação formal aos parâmetros legais. Alega que a fixação em 10% sobre o valor atualizado da causa revela-se desproporcional às peculiaridades da demanda, que não ostentaria elevada complexidade nem teria exigido atuação processual extraordinária. Defende a necessidade de interpretação do art. 85, § 2º, do CPC à luz dos princípios da proporcionalidade, razoabilidade, causalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, pugnando pela fixação dos honorários em patamar mais moderado, preferencialmente sobre o valor da condenação.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso para que seja reformada a sentença, com o acolhimento das preliminares de ilegitimidade passiva e de prescrição ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a possibilidade de retenção integral da comissão de corretagem, bem como para que os honorários advocatícios sejam reduzidos e fixados em bases reputadas mais equânimes, com a inversão do ônus sucumbenciais.

Recolhimento do preparo. (id. 344458359).

Em contrarrazões, FLÁVIA GARCIA PIRES pugna pelo desprovimento da apelação, com a integral manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, especialmente quanto à resilição contratual e à restituição dos valores pagos, bem como pela condenação da apelante ao pagamento das verbas sucumbenciais, inclusive honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

No tocante às preliminares, sustenta a legitimidade passiva da apelante para responder pela devolução da comissão de corretagem, ao argumento de que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em recurso repetitivo (REsp 1.599.511/SP), reconhece a validade da cláusula de transferência da corretagem ao comprador apenas quando observados os deveres de informação e transparência, sem afastar a responsabilidade solidária da promitente vendedora perante o consumidor. Assevera que a comercialização ocorreu em estande vinculado à própria estrutura da apelante, que responde pelos atos de seus prepostos e parceiros comerciais, à luz dos arts. 7º, parágrafo único, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, não sendo possível dissociar as empresas que atuaram conjuntamente na captação da clientela.

Quanto à prescrição, defende a inaplicabilidade do prazo trienal invocado, sustentando tratar-se de relação de consumo, submetida ao prazo quinquenal previsto no art. 27 do CDC. Acrescenta que o contrato permaneceu em execução até 2024, com prestações sucessivas, circunstância que afasta a alegada consumação do lapso prescricional.

No mérito, afirma a indevida cobrança da comissão de corretagem, por inexistir intermediação autônoma efetivamente prestada à adquirente. Argumenta que a venda se deu diretamente no estande da empresa, por prepostos vinculados à apelante, sem contratação específica de corretor pela consumidora. Aduz que não houve informação clara, prévia e destacada acerca do valor da corretagem, em afronta aos arts. 6º, III, 39, V, e 51 do CDC, sendo nula a cláusula inserida em contrato de adesão sem a devida transparência. Sustenta que apenas tomou ciência da cobrança quando buscou a restituição dos valores, pois o montante foi pago sob a compreensão de se tratar de sinal, o que evidencia a abusividade da exigência.

Por fim, requer a manutenção dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, por estarem em consonância com os critérios do art. 85, § 2º, do CPC. Destaca que, embora a sentença tenha sido parcialmente procedente, a apelada logrou êxito no pedido principal, fazendo jus à verba sucumbencial. Assevera que a atuação de seu patrono foi compatível com a complexidade da demanda e que a fixação no patamar mínimo legal não configura excesso, devendo ser preservada em observância aos princípios da causalidade e da proporcionalidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recurso de apelação
apresentado por
GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Cáceres/MT, nos autos da ação de Rescisão Contratual C/C Restituição de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência de Natureza Antecipada ajuizada pela parte
FLAVIA GARCIA PIRES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, declarando a resilição do contrato de compra e venda de multipropriedade e condenando a requerida ao ressarcimento parcial dos valores pagos, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Inicialmente, verifico que o recurso de apelação foi interposto tempestivamente, encontra-se devidamente preparado e preenche os requisitos de admissibilidade previstos nos arts. 1.009 e seguintes do Código de Processo Civil. Conheço, portanto, do recurso.

Quanto ao pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, observo que a sentença recorrida determinou a restituição de valores à apelada, com retenção de 25% pela apelante.

A concessão de efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012, § 4º do CPC, demanda a demonstração de probabilidade de provimento do recurso e risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. No caso concreto, considerando que a sentença já estabeleceu retenção significativa em favor da apelante e que eventual reforma da decisão permitirá a adequação dos valores,
não vislumbro, de plano, a presença dos requisitos autorizadores
do efeito suspensivo, razão pela qual mantenho o recurso apenas no efeito devolutivo, sem prejuízo da análise meritória que se segue.

Infere-se dos autos, que a demanda originária foi proposta pela ora apelada, narrando que, durante viagem realizada à cidade de Gramado/RS, no mês de novembro de 2017, foi abordada por vendedores da requerida que lhe ofertaram cotas imobiliárias.

Após comparecimento em
stand
de vendas e conhecimento acerca dos imóveis ofertados, formalizou, em 23/11/2017, contrato de promessa de compra e venda para aquisição de unidade imobiliária do empreendimento denominado Golden Resort Laghetto, em regime de multipropriedade, contrato n° 229/01, Unidade E-255/11.

O empreendimento foi adquirido pela quantia pactuada de R$ 56.856,80 (cinquenta e seis mil e oitocentos e cinquenta e seis reais e oitenta centavos), com forma de pagamento acordada em 2 (duas) parcelas iniciais fixas no valor de R$ 50,00 (cinquenta reais) e 84 (oitenta e quatro) parcelas mensais e reajustáveis, iniciando-se com o valor de R$ 675,68 (seiscentos e setenta e cinco reais e sessenta e oito centavos), sendo que a última parcela quitada em fevereiro/2024 já se encontrava no valor de R$ 1.179,32 (um mil cento e setenta e nove reais e trinta e dois centavos). O imóvel foi entregue no mês de julho/2021.

Relatou a autora que, quando o produto foi ofertado, os vendedores suscitaram que poderia utilizar o imóvel para uso próprio ou como possível investimento, visto que poderia obter eventuais lucros com possíveis locações do empreendimento. Todavia, apenas posteriormente constatou que a aquisição não foi vantajosa da forma que era utilizada, visto que utilizou o local apenas uma vez e não obteve o lucro esperado com possíveis locações.

Diante dos fatos aduzidos, por arrependimento pelo negócio realizado, pugnou a autora, liminarmente, pela rescisão contratual e suspensão das cobranças e, no mérito, pela confirmação da liminar, pela resilição contratual e restituição das quantias pagas, monetariamente atualizadas e acrescidas de juros desde os desembolsos, bem como com retenção pela requerida de no máximo 10% (dez por cento).

O juízo de origem, por decisão de id. 148454987, recebeu a inicial e indeferiu a antecipação de tutela pretendida. Devidamente citada (ids. 153188081/149295209), a requerida não apresentou contestação, restando configurada a revelia.

Houve interposição de agravo de instrumento pela parte autora (id. 153325865), ao qual foi negado provimento tanto em sede de antecipação de tutela recursal (id. 155353696) quanto em julgamento definitivo (id. 175769393).

Tentada a autocomposição entre as partes, os atos restaram inexitosos (ids. 157626122 e 176924975).

A requerida, regularmente citada, não apresentou contestação, configurando-se a revelia.

O juízo
a quo
, reconhecendo tratar-se de relação de consumo e aplicando a inversão do ônus da prova, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a resilição do contrato com devolução do imóvel e condenando a requerida ao ressarcimento parcial dos valores pagos, com retenção de 25%, corrigidos monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Condenou ainda a vencida ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

“[...] Posto isto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

1) Declarar a resilição do contrato supracitado de compra e venda, com a devolução do imóvel;

2) Condenar a parte requerida ao ressarcimento parcial em favor da parte requerente pela quantia paga, com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), a serem corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescida de juros de mora de 1 % ao mês, a partir do trânsito em julgado desta ação.

Condeno a parte vencida ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais
fixo
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. [...]”

Pois bem.

Passo à análise das questões suscitadas no recurso, observando a hierarquia lógica entre as matérias preliminares e meritórias, conforme impõe a técnica processual adequada.

DA PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

A apelante sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pela restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, argumentando que o pagamento teria sido realizado diretamente à empresa WAM Brasil Negócios Inteligentes S/A, não tendo participado da intermediação nem recebido tais valores. Aduz que apenas a empresa intermediadora deteria legitimidade para responder pela restituição pretendida, requerendo o reconhecimento da preliminar, com a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos dos arts. 337, XI, e 485, VI, do Código de Processo Civil.

A preliminar
não
merece acolhida.

Do exame detido dos autos, verifica-se que a apelada, em sua petição inicial,
não formulou pedido de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem
.

A pretensão deduzida limitou-se à resilição do contrato de promessa de compra e venda de multipropriedade, com a consequente restituição das quantias adimplidas em razão dessa avença
,
inexistindo
, em qualquer passagem da peça inaugural ou ao longo do trâmite processual, postulação específica acerca de cobrança ou devolução de comissão de corretagem
.

A sentença recorrida, por sua vez, ateve-se estritamente aos limites da demanda, examinando apenas os pedidos efetivamente formulados pela parte autora. Nessa linha, condenou a apelante à restituição parcial das quantias pagas no âmbito do contrato principal, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento), sem enfrentar qualquer controvérsia relativa à comissão de corretagem, tema que não integrou o objeto litigioso.

Outrossim, da análise dos documentos acostados aos autos, especialmente do contrato de promessa de compra e venda n.º 229/01, referente à Unidade E-255/11, depreende-se a
inexistência de previsão
expressa ou cobrança destacada de taxa ou comissão de corretagem.

O instrumento contratual indica como preço total da aquisição o montante de R$ 56.856,80 (cinquenta e seis mil, oitocentos e cinquenta e seis reais e oitenta centavos),
consignando apenas a rubrica genérica “parcela de intermediação”,
no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), quantia inserida no preço global da operação,
sem destaque específico, transparência ou esclarecimento inequívoco acerca de sua natureza jurídica.

Ainda que se admitisse, por mera argumentação — o que não se concede —, que a denominada “parcela de intermediação” pudesse ser equiparada à comissão de corretagem, seria
inevitável reconhecer que o instrumento contratual não observou os deveres de informação e transparência impostos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, à luz dos arts. 6º, III, 46 e 54, § 3º, do CDC, os contratos de consumo, ainda que celebrados por adesão,
devem ser redigidos de forma clara, precisa e ostensiva,
de modo a possibilitar ao consumidor a exata compreensão de seu conteúdo e alcance, sobretudo no que se refere aos valores exigidos e à respectiva destinação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), submetido ao rito dos recursos repetitivos, assentou que a transferência do ônus da comissão de corretagem ao promitente comprador somente é válida quando precedida de informação clara, destacada e inequívoca acerca do valor cobrado, sua natureza e destinatário.

“(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo
206
,
§ 3º
,
IV
,
CC
). (vide
REsp n. 1.551.956/SP
)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide
REsp n. 1.599.511/SP
)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide
REsp n. 1.599.511/SP
)”.

No caso concreto, o contrato
NÃO discrimina com a clareza exigida pela legislação consumerista qual seria o valor específico da corretagem
, quem seria o efetivo beneficiário de tal verba, tampouco esclarece se houve efetiva prestação de serviço de intermediação em favor da consumidora. A menção genérica a "parcela de intermediação", inserida no corpo do preço total, sem destaque ou esclarecimento adequado, revela-se insuficiente para atender aos padrões de transparência impostos pelo CDC.

Acrescente-se que a apelante procura atribuir à empresa WAM Brasil Negócios Inteligentes S/A a legitimidade para eventual restituição de valores a título de corretagem, sob o argumento de que teria sido ela a destinatária das quantias pagas. Todavia, não há nos autos qualquer elemento que evidencie a participação formal dessa pessoa jurídica no negócio entabulado entre as partes, tampouco menção contratual expressa que a vincule à avença.

Inexiste, ademais, documento idôneo a demonstrar a celebração de contrato de intermediação entre a consumidora e a referida empresa, tratando-se, pois, de alegação desprovida de suporte probatório.

Cumpre registrar, ainda, que a
apelante permaneceu revel
no processo de conhecimento, deixando de apresentar contestação após regular citação. Ao manter-se inerte quando instada a se manifestar,
sujeitou-se aos limites objetivos da demanda tal como proposta
, não lhe sendo dado, em sede recursal, suscitar matéria estranha ao objeto da controvérsia originária ou insurgir-se contra questão
que sequer foi deduzida ou examinada pelo juízo de primeiro grau
.

A insurgência recursal, nesses termos, configura
indevida inovação
, vedada pelo princípio da congruência e pelos limites devolutivos da apelação. Nos termos do art. 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, não se admite a discussão, em grau recursal, de questões não suscitadas no processo de conhecimento, salvo hipóteses excepcionais previstas em lei, inexistentes na espécie.

O recurso de apelação tem efeito devolutivo, devolvendo ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada, nos limites estabelecidos pelo recorrente, não sendo lícito às partes inovar em grau de recurso, deduzindo pretensão ou defesa não suscitada em primeiro grau.

O Tribunal de justiça de mato grosso já se manifestou sobre a impossibilidade de inovação recursal, consagrando o entendimento de que o recurso de apelação não pode versar sobre matéria estranha ao objeto do processo, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa:

Tese de julgamento
: “A parte revel não pode, em sede de apelação, discutir matérias fáticas que deveriam ter sido apresentadas na contestação, sob pena de violação do princípio da preclusão.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10419567220208110041, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 24/09/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2024)

Portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva mostra-se manifestamente impertinente, porquanto alicerçada em premissa fática inexistente nos autos — qual seja, a alegada cobrança e o suposto pedido de restituição de comissão de corretagem. Tal matéria não integrou a causa de pedir nem o pedido formulado na inicial, tampouco foi objeto de apreciação pela sentença recorrida, revelando-se, portanto, estranha aos limites da controvérsia estabelecida na origem.

Rejeito
, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva.

DA PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

A apelante suscita a prescrição da pretensão de restituição de comissão de corretagem, ao argumento de que o pagamento teria ocorrido em 23/11/2017, enquanto a ação somente foi ajuizada em 14/03/2024, quando já ultrapassado o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, aplicável, segundo sustenta, às pretensões fundadas em enriquecimento sem causa, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.551.956/SP, sob o rito dos recursos repetitivos.

A preliminar, contudo,
NÃO
comporta acolhimento.

Como já demonstrado, inexiste nos autos pedido de restituição de comissão de corretagem, tampouco houve condenação a esse título na sentença recorrida. A controvérsia acerca do prazo prescricional aplicável a tal pretensão revela-se, portanto, destituída de objeto, porquanto fundada em questão que não integra a causa de pedir nem o provimento jurisdicional impugnado.

Cuida-se de matéria estranha ao objeto da demanda, introduzida apenas em sede recursal, após a apelante haver permanecido revel na fase de conhecimento. A arguição de prescrição, nesse contexto, constitui desdobramento da indevida inovação recursal, por meio da qual se pretende deslocar o eixo da discussão para tema que jamais foi submetido ao crivo do juízo de primeiro grau.

Ainda que se admitisse, por argumentação, a pertinência da discussão, a pretensão efetivamente deduzida nos autos refere-se à resilição contratual e à restituição das quantias pagas no âmbito de contrato de multipropriedade, relação submetida ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor.

Nessa hipótese, incidiria, ao menos, o prazo quinquenal previsto no art. 27 do CDC, ou, subsidiariamente, o prazo decenal do art. 205 do Código Civil, não havendo espaço para a aplicação do prazo trienal invocado.

De todo modo, a questão prescricional
mostra-se esvaziada diante da ausência de pedido relativo à corretagem
, o que torna inócua a preliminar arguida.

Rejeito
, pois, a preliminar de prescrição.

Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito recursal.

- DO MÉRITO

A resilição contratual não foi objeto de impugnação específica, operando-se o trânsito em julgado quanto a esse ponto para ambas as partes. A controvérsia recursal
restringe-se, portanto, ao percentual de retenção fixado na origem.

Cumpre definir se a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), estabelecida na sentença, revela-se adequada e proporcional às peculiaridades do caso concreto.

Registre-se, de início, que o contrato foi celebrado em
23 de novembro de 2017,
em momento
anterior
à vigência das Leis nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e nº 13.777/2018 (Lei da Multipropriedade). Tais diplomas
não incidem sobre contratos celebrados antes de sua entrada em vigor
, ainda que a resilição seja posterior, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.635.428/SC, sob o rito dos recursos repetitivos, em consonância com o princípio do
tempus regit actum
e com a diretriz de segurança jurídica insculpida no art. 6º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Naquele precedente, restou assentado que a Lei nº 13.786/2018
não
se aplica aos contratos de promessa de compra e venda celebrados anteriormente à sua vigência, devendo a controvérsia ser examinada à luz do regime jurídico então vigente.

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. [...] 2. No caso concreto, recurso especial não provido" (REsp 1.635.428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Na lição de Caio Mário da Silva Pereira:
"os direitos de obrigação regem-se pela lei no tempo em que se constituíram, no que diz respeito à formação do vínculo, seja contratual, seja extracontratual. (...) Se uma lei define a responsabilidade civil, torna obrigado aquele que comete o fato gerador, nos termos da lei que vigorava ao tempo em que ocorreu; mas, ao revés, se uma lei nova cria a responsabilidade em determinadas condições anteriormente inexistentes, não pode tornar obrigado quem praticou ato não passível de tal consequência segundo a lei do tempo. Os efeitos jurídicos dos contratos regem- se pela lei do tempo em que se celebraram" (
Instituições de Direito Civil v. I, 23a Edição, p. 136/137).

Desse modo, a aferição do percentual de retenção deve observar o Código Civil de 2002 e o Código de Defesa do Consumidor, interpretados à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

In casu
, a relação de direito material discutida submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, bem como às súmulas jurisprudenciais que discorrem acerca dessa matéria.

O fato de o imóvel ter sido adquirido a título de investimento não afasta a existência da relação consumerista. Isso porque, a aquisição de unidade em rede de hotelaria não torna os compromissários compradores, sejam pessoas físicas ou jurídicas, membros da cadeia de produção/fornecimento, visto que o fizeram visando a obtenção do rendimento como produto/serviço, nos exatos termos do artigo 2º, do CDC ("consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto u serviço como destinatário final").

Importa ressaltar, nesse âmbito, que o Superior Tribunal de Justiça adotou a teoria finalista mitigada, admitindo-se a tutela consumerista quando a pessoa física ou jurídica se encontrar em condição de vulnerabilidade técnica ou econômica perante a fornecedora, e pouco importando que elas não figurem, especificamente, como destinatárias finais do produto ou do serviço. Foi este também o entendimento da jurisprudência, ao julgar recursos em casos semelhantes:

"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Teoria finalística mitigada. Rescisão por mera desistência do comprador. Possibilidade. Súmula 01 do TJSP. Arras/Sinal. Princípio de pagamento que não tem caráter indenizatório. Indenização pela fruição do imóvel. Não cabimento. Aplicação da correção monetária desde o desembolso dos valores. Recurso desprovido." (TJSP; Apelação Cível 1011575-39.2020.8.26.0405; Relator (a): HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/10/2021; Data de Registro: 18/10/2021)

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA Regime de multipropriedade. Rescisão do contrato por culpa do comprador. Procedência da ação para determinar a devolução em parcela única de 90% dos valores pagos com correção monetária a fluir do desembolso e juros moratórios a contar do trânsito em julgado. Inconformismo da vendedora. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor, mesmo se tratando de imóvel adquirido a título de investimento. Majoração do percentual de retenção para 20%. Possibilidade. Precedentes do Colegiado envolvendo o mesmo tipo de empreendimento. Correção monetária que deve incidir em cada desembolso e juros moratórios que fluirão a partir do trânsito em julgado. Fixação de taxa por ocupação do imóvel. Impossibilidade. Taxa que incide apenas no período de inadimplemento da parte adquirente, até eventual devolução da posse, o que não se verifica no caso concreto. Sentença modificada em parte mínima Apelo parcialmente provido para majorar o percentual de retenção. (TJSP; Apelação Cível 1020013-27.2019.8.26.0005; Relator (a): João Baptista Galhardo Júnior; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/04/2022; Data de Registro: 01/04/2022)

Com efeito, no julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, a Corte Superior firmou orientação no sentido de que, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, o percentual de 25% mostra-se, em regra, razoável para compensar as despesas administrativas e os prejuízos decorrentes da resolução unilateral promovida pelo adquirente, constituindo parâmetro adequado à recomposição do equilíbrio contratual.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019 RSTJ vol . 256 p. 496)

Tal percentual vem sendo reiteradamente adotado pela jurisprudência como parâmetro apto a harmonizar os interesses em jogo, assegurando à incorporadora compensação adequada pelas despesas inerentes à contratação e à resolução antecipada, sem impor ao consumidor ônus excessivo.

No caso concreto, a rescisão decorreu de arrependimento da adquirente quanto ao negócio celebrado, e não de vício do produto, falha na prestação do serviço ou prática abusiva imputável à fornecedora. A apelada sustenta ter sido induzida a contratar mediante promessas de rentabilidade com locações que não se concretizaram, afirmando ter utilizado o imóvel apenas uma vez.

Embora a revelia importe presunção relativa de veracidade dos fatos alegados, tal presunção não é absoluta e pode ser afastada quando os fatos não se mostram verossímeis ou carecem de respaldo probatório. No caso, não há nos autos qualquer elemento documental que comprove a existência de promessa contratual de retorno financeiro garantido. O instrumento firmado não contém cláusula assegurando rentabilidade, limitando-se a disciplinar a aquisição de unidade em regime de multipropriedade, destinada ao uso próprio ou eventual exploração, conforme as regras do empreendimento.

A frustração de expectativas quanto à rentabilidade, por si só, não configura vício do produto ou do serviço, tampouco descumprimento do dever de informação, tratando-se de risco inerente a qualquer operação de natureza imobiliária. A multipropriedade não encerra, por definição, garantia de retorno financeiro, mas direito de uso e fruição nos termos ajustados.

Nesse cenário, a resolução contratual funda-se, substancialmente, em arrependimento da consumidora. Quando assim ocorre, a retenção de parte dos valores pagos encontra amparo na boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e no equilíbrio contratual que informa as relações de consumo (art. 4º, III, do CDC). Não se mostra razoável impor ao fornecedor a restituição integral das quantias recebidas, transferindo-lhe, exclusivamente, os custos da contratação desfeita por iniciativa do adquirente.

Por outro lado, a retenção não pode assumir caráter punitivo ou implicar enriquecimento sem causa. Deve limitar-se à recomposição das despesas administrativas, comerciais e operacionais decorrentes da contratação e de sua resolução.

O percentual de 25%, adotado como referência pelo Superior Tribunal de Justiça para contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, atende a tais balizas, revelando-se adequado e proporcional. No caso concreto, não há elementos que justifiquem sua redução, tampouco sua majoração. As alegações de frustração de expectativa de lucro não se mostram suficientes para afastar o parâmetro consolidado, assim como inexiste fundamento para retenções adicionais, especialmente porque a controvérsia relativa à corretagem não integrou o objeto da demanda.

Desse modo, mantenho a retenção de 25% sobre o total dos valores pagos pela consumidora, nos termos fixados na sentença, por reputá-la consentânea com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, bem como com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça aplicável aos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.

A apelante insurge-se contra os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, sob o argumento de excessividade.
Não
lhe assiste razão.

Nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, os honorários devem ser arbitrados entre 10% e 20%, observados os critérios legais. A sentença fixou o percentual no piso legal, o que, por si só, afasta a alegação de desproporcionalidade.

A demanda não se limitou a simples postulação inicial, tendo envolvido pedido de tutela de urgência, interposição de agravo de instrumento, tentativa de conciliação, embargos de declaração e atuação em sede recursal, evidenciando atividade profissional compatível com a verba fixada.

Quanto à base de cálculo, a condenação é ilíquida, dependendo de apuração em fase própria, o que legitima a fixação sobre o valor atualizado da causa, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Não se verifica, portanto, enriquecimento sem causa ou onerosidade excessiva, mas mera aplicação do parâmetro mínimo previsto em lei.

Mantenho, assim, a sentença quanto aos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Portanto, mantenho na íntegra, a declaração de resilição contratual e a determinação de restituição dos valores pagos pela apelada, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) em favor da apelante, tal como decidido pelo juízo de origem, matérias que, além de estarem em perfeita consonância com a jurisprudência vinculante do STJ, não foram objeto de impugnação específica pela apelante, operando-se a preclusão.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito, lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, acrescidos dos fundamentos expostos neste voto.

Condeno a apelante ao pagamento de honorários advocatícios recursais, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026