Tribunal: TJMT
Processo: 1000300-83.2025.8.11.0034
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000300-83.2025.8.11.0034
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Imissão, Aquisição]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ANTONIO NUSRALLAH SAAB - CPF: 444.796.899-15 (APELADO), ANDERSON LUIZ RASIA - CPF: 020.953.521-06 (ADVOGADO), REMI CRUZ BORGES - CPF: 904.330.411-53 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO - SICREDI VALE DO CERRADO - CNPJ: 32.983.165/0001-17 (APELANTE), EUDER OLIVEIRA RIBEIRO - CPF: 496.013.771-15 (ADVOGADO), DARLEY DA SILVA CAMARGO - CPF: 592.518.750-49 (ADVOGADO), ARIANE TANARA BASTOS DE LIMA - CPF: 580.872.811-87 (ADVOGADO), JOAO OLIVEIRA DE LIMA - CPF: 194.946.880-15 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ GUERO - CPF: 010.176.391-32 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO ANTERIORMENTE. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. DEVER DE DILIGÊNCIA DO CREDOR. SUCUMBÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Recurso de apelação interposto contra sentença que, ao julgar procedentes embargos de terceiro, determinou o levantamento de averbação premonitória e impôs à cooperativa credora o ônus da sucumbência. A controvérsia reside na aplicação do princípio da causalidade, sob o argumento recursal de que o adquirente teria sido desidioso ao não registrar a escritura pública definitiva de transferência da propriedade.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão são: (i) saber se a existência de registro de compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, em data anterior à averbação premonitória, afasta a tese de desídia do terceiro adquirente; (ii) definir se o credor que ignora a publicidade do registro e promove restrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios por força do princípio da causalidade.

III. Razões de decidir

3. A responsabilidade pelas verbas sucumbenciais em embargos de terceiro é orientada pelo princípio da causalidade, segundo o qual os encargos processuais devem recair sobre aquele que deu causa à instauração indevida da lide, conforme cristalizado na jurisprudência superior.
4. O compromisso de compra e venda devidamente registrado na matrícula imobiliária goza de publicidade plena e eficácia contra todos, impondo ao credor o dever de diligência mínima de consultar a situação jurídica do bem antes de efetivar medidas de constrição ou restrição.
5. A inércia do exequente em verificar o histórico registral do imóvel caracteriza conduta negligente que torna o processo necessário, não podendo a ausência de escritura definitiva ser invocada para transferir o ônus financeiro do processo ao terceiro que agiu com boa-fé e deu transparência ao seu direito real de aquisição.
6. O reconhecimento jurídico do pedido após a citação não desonera o embargado da sucumbência quando a pretensão resistida na esfera administrativa ou a falta de cautela prévia for o fator determinante para o ajuizamento da ação.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação cível desprovido.

Tese de julgamento:
"1. O credor que promove averbação premonitória sobre imóvel cujo compromisso de compra e venda já se encontra registrado na matrícula responde pelos ônus sucumbenciais, dada a falha no dever de diligência. 2. A publicidade registral do compromisso de compra e venda é suficiente para afastar a alegação de desídia do adquirente, tornando inaplicável o Tema Repetitivo 872 do Superior Tribunal de Justiça em favor do embargado."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil, art. 85, §§ 2º e 11, art. 828;

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula nº 303; STJ, Tema Repetitivo nº 872 (REsp 1452840/SP); STJ, Súmula nº 84. TJMT, 10528570220208110041 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2022)

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

Recurso de Apelação Cível interposto por
COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO VALE DO CERRADO – SICREDI VALE DO CERRADO,

em face de sentença prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Dom Aquino/MT, que nos autos dos Embargos de Terceiro n.
1000300-83.2025.8.11.0034
, opostos por
ANTONIO NUSRALLAH SAAB
em desfavor da apelante,
JULGOU PROCEDENTE
o pedido para
determinar a desconstituição de averbação premonitória
e
CONDENOU
a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A apelante sustenta que os honorários advocatícios devem ser arbitrados com base no princípio da causalidade, nos termos da Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça. Aduz que a desídia na atualização dos dados cadastrais do imóvel foi do apelado, que deixou de registrar a escritura pública definitiva após o prazo pactuado no contrato. Ressalta que a promessa de compra e venda gera apenas expectativa de direito e não transfere a propriedade, razão pela qual a averbação premonitória foi realizada legitimamente sobre patrimônio que formalmente pertencia aos devedores.

Requer a reforma da sentença apenas no que se refere aos honorários sucumbenciais, aplicando-se o princípio da causalidade, deixando de condenar a apelante ao pagamento das custas e honorários (Id. 362219357)

Em contrarrazões, a parte apelada arguiu, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por deserção, ante a ausência de recolhimento do preparo. No mérito, requer o desprovimento do apelo.

Em sede recursal, foi indeferido o pedido de diferimento do recolhimento do preparo para o final da demanda, sendo determinada a regularização do ato. A apelante efetuou o recolhimento das custas recursais com base no proveito econômico correspondente ao valor dos honorários sucumbenciais fixados na sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE DESERÇÃO

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara.

A parte apelada sustenta que o recurso não deve ser conhecido, pois a apelante não efetuou o preparo integral sobre o valor da causa, tampouco faz jus ao benefício de diferimento previsto no artigo 82, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil.

Pois bem. O pedido de isenção de adiantamento fundamentado na Lei n. 15.109/2025, conforme relatado, foi indeferido por este relator (Id. 365601398), uma vez que a natureza da ação (embargos de terceiro para desconstituição de gravame imobiliário) não tem relação com as hipóteses taxativas de ações de cobrança ou execução de honorários previstas na referida norma.

Todavia, observa-se que a apelante promoveu a regularização do preparo, adotando como base de cálculo o valor líquido da condenação em honorários advocatícios, R$ 19.518,80 (dezenove mil e quinhentos e dezoito reais e oitenta centavos), correspondente ao proveito econômico imediato do recurso, visto que a insurgência se limita exclusivamente à verba sucumbencial.

Considerando que a sentença é líquida e o recurso versa apenas sobre a exclusão da condenação em honorários, a base de cálculo deve refletir o benefício patrimonial pretendido, em observância ao artigo 7º-A, parágrafo único, da Lei Estadual n. 11.077/2020.

“Art. 7º-A As custas no recurso de apelação serão calculadas em 3% (três por cento) sobre o valor da causa, observando-se o disposto no item 01 da Tabela A desta Lei.

Parágrafo único O valor do preparo será calculado sobre o valor fixado na sentença se líquida, ou, se ilíquida, sobre o valor fixado pelo juiz da causa, observando-se o disposto no caput deste artigo.”

Em face do exposto,
REJEITO
a preliminar suscitada.

É com voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

A única controvérsia recursal reside na definição da responsabilidade pelo ônus de sucumbência em sede de embargos de terceiro, quando a credora reconhece o pedido, mas sustenta que a constrição ocorreu por desídia do adquirente em não formalizar a escritura pública de compra e venda.

Pois bem. A regra geral para a fixação dos encargos processuais nos embargos de terceiro é o princípio da causalidade. Tal entendimento tem relação com a Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça:
“EM EMBARGOS DE TERCEIRO, QUEM DEU CAUSA À CONSTRIÇÃO INDEVIDA DEVE ARCAR COM OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS”.

Dentro desse contexto, o mesmo STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 872 (REsp 1452840/SP), fixou a tese de que os honorários serão de responsabilidade do embargante se este não atualizou os dados cadastrais do bem.

Todavia, a mesma tese ressalva que a sucumbência recairá sobre o embargado se este, após tomar ciência da transmissão do bem, insistir na manutenção do ato constritivo.

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/1973 NÃO CONFIGURADA. DISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

1. A solução integral da controvérsia, com fundamento suficiente, não caracteriza ofensa ao art. 535 do CPC/1973. 2. "É admissível a oposição de Embargos de Terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ). 3. A sucumbência, para fins de arbitramento dos honorários advocatícios, tem por norte a aplicação do princípio da causalidade. Nesse sentido, a Súmula 303/STJ dispôs especificamente: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios". 4. O adquirente do imóvel, ao não providenciar a transcrição do título na repartição competente, expõe o bem à indevida constrição judicial em demandas ajuizadas contra o antigo proprietário. As diligências realizadas pelo oficial de Justiça ou pela parte credora, destinadas à localização de bens, no caso específico daqueles sujeitos a registro (imóveis, veículos), são feitas mediante consulta aos Cartórios de Imóveis (Detran, no caso de veículos), razão pela qual a desatualização dos dados cadastrais fatalmente acarretará a efetivação da indevida penhora sobre o bem. 5. Nessas condições, não é lícito que a omissão no cumprimento de um dever legal implique, em favor da parte negligente, que esta deve ser considerada vencedora na demanda, para efeito de atribuição dos encargos de sucumbência. 6. Conforme expressamente concluiu a Corte Especial do STJ, por ocasião do julgamento dos Embargos de Divergência no REsp 490.605/SC: "Não pode ser responsabilizado pelos honorários advocatícios o credor que indica à penhora imóvel transferido a terceiro mediante compromisso de compra e venda não registrado no Cartório de Imóveis. Com a inércia do comprador em proceder ao registro não havia como o exequente tomar conhecimento de uma possível transmissão de domínio". 7. Para os fins do art. 1040 do CPC/2015 (antigo art. 543-C, § 7º, do CPC/1973), consolida-se a seguinte tese:
"Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais. Os encargos de sucumbência serão suportados pela parte embargada, porém, na hipótese em que esta, depois de tomar ciência da transmissão do bem, apresentar ou insistir na impugnação ou recurso para manter a penhora sobre o bem cujo domínio foi transferido para terceiro".
8. Precedentes: AgRg no REsp 1.282.370/PE, Rel. Ministro Benetido Gonçalves, Primeira Turma, DJe 06/03/2012; EDcl nos EDcl no REsp 375.026/PR, Rel. Ministro Carlos Fernando Mathias (Juiz Federal convocado do TRF 1ª Regidão), Segunda Turma, DJe 15/04/2008; REsp 724.341/MG, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJ 12/11/2007, p. 158; AgRg no REsp 462.647/SC, Rel. Ministro Castro Meira, SEGUNDA TURMA, DJ 30/08/2004, p. 244. 9. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem concluiu que "a Fazenda Nacional, ao se opor à pretensão do terceiro embargante, mesmo quando cristalinas as provas de sua posse sobre o imóvel constrito, atraiu para si a aplicação do princípio da sucumbência". 10. Recurso Especial desprovido. Acórdão submetido ao julgamento no rito do art. 1036 do CPC/2015 (antigo art. 543-C do CPC/1973)”. (STJ, REsp 1.452.840-SP (2014/0097324-1, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN – PRIMEIRA SEÇÃO – julgado em 14/09/2016)
(negritei)

No caso, verifica-se que a conduta do terceiro adquirente configurou a desídia prevista no precedente vinculante, eis que o apelado registrou o compromisso particular de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel em 13/06/2023 (R/04/12.466), data muito anterior à averbação premonitória efetuada pela apelante em 29/08/2024.

O registro do compromisso de compra e venda, nos termos da Lei de Registros Públicos, confere publicidade “erga omnes” ao negócio jurídico e assegura ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel. Assim, uma vez que o ato estava devidamente anotado no registro,
a informação sobre a alienação do bem tornou-se pública e acessível a qualquer interessado, inclusive à instituição financeira credora.

Portanto, há que se concluir que a apelante falhou no seu dever de diligência, pois antes de promover a averbação premonitória autorizada pelo artigo 828 do Código de Processo Civil, incumbe ao exequente consultar a matrícula atualizada do bem para aferir a existência de eventuais direitos de terceiros. Se a credora tivesse adotado a cautela necessária, verificaria que o imóvel já havia sido transferido à posse e expectativa real do apelado.

A propósito, colaciona-se julgado desta Câmara Cível:

“EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA – IMÓVEL – POSSE FUNDADA CONTRATO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – PRETENSÃO RESISTIDA PELA PARTE EMBARGADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro (Súmula nº 84 do STJ). Nos embargos de terceiro os encargos de sucumbência serão suportados pela parte embargada, na hipótese em que, depois de tomar ciência da transmissão do bem, insistir na impugnação ou recurso para manter a penhora sobre o bem (Tema 872, do STJ - REsp 1.452 .840/SP julgado sob o rito dos recursos repetitivos). Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC. (TJ-MT 10528570220208110041 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2022)”.

A tese recursal de que apenas o registro da escritura pública definitiva seria apto a afastar a causalidade não prospera.

Nesse sentido, a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça protege o possuidor fundado em compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Se o ordenamento protege até mesmo o contrato particular oculto, também deve proteger aquele que, agindo com boa-fé, deu publicidade ao seu direito por meio do registro do compromisso na matrícula imobiliária.

A causa da demanda não foi a ausência da escritura pública, mas sim a realização de uma averbação restritiva sobre um bem cuja alienação já constava dos registros públicos. A inércia da apelante em consultar o histórico da matrícula deu causa direta ao ajuizamento dos embargos, pois obrigou o terceiro a contratar patrono e buscar a tutela jurisdicional para resguardar seu patrimônio.

Ainda, a ausência de resistência ao pedido após a citação não exonera a apelante da sucumbência. O princípio da causalidade foca no momento inicial do conflito e quem torna o processo necessário deve responder por ele. A concordância tardia com o levantamento do gravame apenas confirma a procedência do direito do autor, mas não apaga o fato de que a restrição indevida foi provocada por omissão culposa da credora em sua fase de investigação patrimonial.

Em face do exposto,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso.

Em atenção ao disposto no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026