Tribunal: TJMT
Processo: 1015239-57.2019.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015239-57.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[CVL IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 03.095.690/0001-06 (APELADO), RENATO DE PERBOYRE BONILHA - CPF: 353.882.771-00 (ADVOGADO), LUDMILLA DE MOURA BOURET - CPF: 395.487.911-53 (ADVOGADO), CLEIA MARIA TREVISAN VEDOIN - CPF: 207.425.761-91 (APELADO), SILVANA FERREIRA PINTO - CPF: 703.738.841-68 (APELANTE), BRUNO SAMPAIO SALDANHA - CPF: 916.258.151-15 (ADVOGADO), ZENILDO PACHECO SAMPAIO - CPF: 452.746.301-20 (APELANTE), FRANCISCO ANIS FAIAD - CPF: 495.976.049-49 (ADVOGADO), FRANCIS MAURO PEDROSO - CPF: 474.364.411-91 (APELANTE), FRANCIS MAURO PEDROSO - CPF: 474.364.411-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
:

SILVANA FERREIRA PINTO e ZENILDO PACHECO SAMPAIO

APELAD
O
:

CVL IMÓVEIS LTDA E OUTROS

EMENTA.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. CESSÃO DE LOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA ESCRITA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS ORIGINÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, condenando os réus ao pagamento de aluguéis e encargos contratuais vencidos, afastando parte dos pedidos e reconhecendo sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal; (
ii
) saber se os apelantes são partes ilegítimas para figurar no polo passivo; e (
iii
) saber se houve transferência válida da responsabilidade locatícia a terceiro, apta a afastar a obrigação dos contratantes originários.

III.
Razões de decidir

Não há cerceamento de defesa quando o magistrado indefere prova considerada inútil ou incapaz de alterar o resultado do julgamento, sobretudo quando a controvérsia é eminentemente jurídica e a prova pretendida não supre exigência legal de forma específica (CPC,
arts
. 355, I, e 370).

A cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador, nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991, sendo ineficaz a alegada anuência tácita ou comunicação verbal para fins de exoneração do locatário originário.

A legitimidade passiva deve ser aferida conforme a teoria da asserção, bastando a vinculação inicial ao contrato de locação, sendo a alegação de transferência da obrigação matéria de mérito.

Inexistente prova de novação subjetiva passiva ou de exoneração válida, subsiste a responsabilidade dos locatários originários pelos débitos contratuais, incumbindo-lhes o ônus de demonstrar fato modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, II).

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a matéria controvertida depende de requisito legal formal insuscetível de comprovação por prova oral.

2. A cessão de locação sem consentimento prévio e escrito do locador é ineficaz, não afastando a responsabilidade dos locatários originários.

3. A alegação de substituição do devedor configura matéria de mérito, não afastando a legitimidade passiva aferida pela teoria da asserção.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, LV; CPC,
arts
. 355, I, 370, 373, II; CC,
arts
. 360 e 361; Lei nº 8.245/1991, art. 13.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AREsp
nº 2.614.658/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 02.03.2026; STJ, REsp nº 1.961.729/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 30.08.2022; STJ, REsp nº 1.140.662/RS, Rel. Min. Celso Limongi, Sexta Turma, j. 16.03.2010.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
ZENILDO PACHECO SAMPAIO
e
SILVANA FERREIRA PINTO
, contra a sentença e a decisão integrativa proferidas pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança, Processo de Origem nº 1015239-57.2019.8.11.0041, que julgaram parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condenar os
Requeridos
, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos no período de 15/02/2019 a 07/05/2019, com os consectários contratuais, além da distribuição proporcional do ônus sucumbencial.

A sentença de mérito (ID 349065494) consignou, em síntese:

“[...]
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos entre 15 de fevereiro de 2019 e 07 de maio de 2019, conforme valores nominais e encargos moratórios (multa e juros) previstos no contrato e discriminados na planilha de ID 125365484, decotando-se, contudo, as parcelas relativas a "custas judiciais" e "honorários advocatícios", e aplicando-se o crédito referente ao IPTU de 2019, também constante na referida planilha.

O montante final deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença por simples cálculo aritmético, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar de cada vencimento.

JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de ressarcimento por custos com reparos no imóvel.

Diante da sucumbência recíproca, porém em proporções distintas, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na seguinte proporção:

1.Condeno os réus, solidariamente, ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

2.Condeno a parte autora ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos réus contestantes, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico por eles obtido (correspondente à soma dos pedidos julgados improcedentes – reparos no imóvel), nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

[...]
”.

Posteriormente, em sede de
E
mbargos de
D
eclaração, a decisão integrativa (ID 349065501) acolheu integralmente os embargos da parte autora e parcialmente os da parte ré, para sanar contradição, erro material e omissão quanto aos consectários da condenação, assentando que:

“[...]
Ante o exposto, ACOLHO INTEGRALMENTE os Embargos de Declaração opostos pela parte autora (CVL IMÓVEIS LTDA e OUTRA) eACOLHO PARCIALMENTEos Embargos de Declaração opostos pela parte ré (ZENILDO PACHECO SAMPAIO e OUTRA), apenas para reconhecer a existência da contradição apontada, sanando-a, contudo, em favor do que foi contratado.

Por consequência,
retifico o dispositivo da sentença embargada
, que passará a ter a seguinte redação:

"Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para CONDENAR os réus, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais vencidos no período de 15/02/2019 a 07/05/2019.

Sobre o valor de cada parcela inadimplida deverão incidir: (i) correção monetária pelo IGP-M, a partir do respectivo vencimento; (
ii
) a multa moratória contratual; e (
iii
) os juros de mora contratuais, ambos calculados desde o vencimento de cada obrigação até a data do efetivo pagamento."

No mais, a sentença permanece tal como lançada.

[...]
”.

Em razões recursais
(ID
349065503
)
, os
A
pelantes sustentam
quanto ao
cerceamento de defesa, ao argumento de que houve encerramento prematuro da instrução, sem delimitação dos pontos controvertidos e sem produção da prova testemunhal requerida
, a
ilegitimidade passiva
ad causam
de Silvana Ferreira Pinto e Zenildo Pacheco Sampaio
e a
necessidade de reforma da sentença, para julgar improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a responsabilidade pelos
débitos locatícios teria sido transferida, de fato, a Francis Mauro Pedroso, com ciência da administradora do imóvel.

A parte recorrida apresenta contrarrazões
(ID

349065507
)
, nas quais rebate as alegações recursais, defendendo, em síntese
,
a improcedência da tese de ilegitimidade passiva, ao argumento de que eventual cessão da locação, sem anuência prévia e escrita das locadoras, é ineficaz em relação a elas
,
a improcedência da alegação de cerceamento de defesa, sustentando a inutilidade e impertinência da prova testemunhal pretendida
e a
manutenção integral da sentença recorrida.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir
menor ou incapaz arrolado nos autos.

Recuso tempestivo e
preparo recursal efetuado, conforme
certidão
ID 350756388.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE
:
SILVANA FERREIRA PINTO e ZENILDO PACHECO SAMPAIO

APELAD
O
:

CVL IMÓVEIS LTDA E OUTROS

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de
APELAÇÃO CÍVEL

interposta por
ZENILDO PACHECO SAMPAIO
e
SILVANA FERREIRA PINTO

contra sentença, posteriormente integrada por decisão em embargos de declaração, proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá
/
MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança, por meio da qual foram os réus condenados, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos entre 15/02/2019 e 07/05/2019.

Em síntese, o Juízo a quo assentou que a locação foi formalizada em nome de
SILVANA FERREIRA PINTO
, figurando os demais
Requeridos
como
garantidores
.

A
tese defensiva de exoneração de responsabilidade em virtude de alegada assunção do vínculo locatício por
FRANCIS MAURO PEDROSO
não se sustentava diante da ausência de prova de alteração contratual oponível às locadoras
.

O
s débitos locatícios, tal como delimitados após a entrega do imóvel, eram devidos pelos contratantes originários, ressalvadas as parcelas expressamente excluídas da condenação. Registrou, ainda, que a decisão saneadora rejeitou as preliminares, decretou a revelia do corréu Francis, indeferiu a prova testemunhal e encerrou a instrução, reputando regular o trâmite processual.

Passo ao exame das teses sustentadas pelos
A
pelantes.

DA PRELIMINAR

DO CERCEAMENTO DE DEFESA

Os
A
pelantes sustentam nulidade da sentença por cerceamento de defesa,
ao argumento de que o Juízo de origem indeferiu a produção de prova testemunhal requerida para demonstrar fato essencial ao deslinde da controvérsia
.

A prova
alegada
, qual seja, a
comunicação verbal à imobiliária acerca da substituição do responsável pela locação, bem como a suposta anuência tácita das locadoras à permanência exclusiva de Francis Mauro Pedroso no vínculo obrigacional.

Afirmam, ainda, que houve encerramento prematuro da instrução e inobservância aos
arts
. 357 e 489, § 1º, IV, do CPC, além do art. 5º, LV, da Constituição Federal.

As
A
peladas, em contrarrazões, rebatem a preliminar, sustentando que a prova oral pretendida era inútil e impertinente, pois não teria aptidão para suprir a exigência legal de consentimento prévio e escrito do locador para cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel, de modo que o julgamento antecipado do mérito não importou em qualquer nulidade.

Pois bem.

Nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, incumbe ao
julgador
, como destinatário da prova, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências inúteis, protelatórias ou desnecessárias.

Na mesma direção, o art. 355, I, do CPC autoriza o julgamento antecipado quando a questão de mérito for unicamente de direito ou quando, sendo de fato e de direito, não houver necessidade de produção de outras provas.

No caso concreto, a prova testemunhal pretendida pelos apelantes visava demonstrar comunicação verbal e anuência tácita da administradora do imóvel quanto à alegada substituição subjetiva da relação locatícia.

Ocorre que a controvérsia, tal como devolvida ao Tribunal, encontra obstáculo jurídico objetivo no art. 13 da Lei nº 8.245/1991, segundo o qual a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Vale dizer: ainda que se admitisse, em tese, a produção de prova oral para demonstrar tratativas informais, tal meio de prova não seria apto, por si só, a substituir a forma exigida em lei para tornar eficaz, perante o locador, a alegada cessão ou transferência do vínculo locatício.

Em outras palavras, os fatos que os
A
pelantes pretendiam provar não possuíam aptidão jurídica suficiente para conduzir, isoladamente, ao resultado pretendido, justamente porque a tese defensiva repousa na existência de comunicação
verbal e anuência tácita, ao passo que a lei exige anuência prévia e escrita.

A sentença foi expressa ao consignar que, em decisão saneadora, foram rejeitadas as preliminares, indeferida a prova testemunhal e encerrada a instrução, tendo o feito tramitado com observância do contraditório e da ampla defesa.

Não se extrai, das peças remetidas, demonstração concreta de prejuízo processual útil e efetivo, requisito indispensável ao reconhecimento de nulidade, sobretudo quando a prova postulada se revela juridicamente incapaz de afastar a exigência legal
específic
o incidente
sobre a hipótese.

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o julgador indefere a produção de prova considerada desnecessária ao deslinde da controvérsia, sobretudo quando a matéria pode ser solucionada à luz de prova documental e de questão eminentemente jurídica.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CABIMENTO DE RECURSO CONTRA DECISÃO QUE APLICA TESE REPETITIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PROVA DESNECESSÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão da Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Na origem, os agravantes opuseram embargos à execução de título extrajudicial, alegando cerceamento de defesa e a sujeição do crédito aos efeitos da recuperação judicial da devedora principal. A sentença julgou improcedentes os embargos, decisão mantida pelo Tribunal de origem.

2. A decisão agravada negou seguimento ao recurso especial quanto ao tema dos coobrigados na recuperação judicial, com base no art. 1.030, I, "b", do CPC, por conformidade com o Tema 885 dos recursos repetitivos, e inadmitiu o recurso especial quanto ao cerceamento de defesa, com base no art. 1.030, V, do CPC, por óbice da Súmula 7/STJ.

3. Há duas questões em discussão: (I) saber se é cabível agravo em recurso especial contra decisão que nega seguimento ao recurso especial com fundamento em tese repetitiva; e (II) saber se houve cerceamento de defesa pela não produção de prova pericial contábil considerada desnecessária pelo Tribunal de origem.

4. O Código de Processo Civil de 2015 determina que, contra decisão que nega seguimento a recurso especial fundado em entendimento firmado em regime de recursos repetitivos, o recurso cabível é o agravo interno dirigido ao próprio Tribunal de origem, nos termos do art. 1.030, § 2º, do CPC. A interposição de agravo em recurso especial contra tal decisão enseja o não
conhecimento do recurso nessa parte. Precedentes.

5. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de provas adicionais consideradas desnecessárias e irrelevantes, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ. A revisão do entendimento do Tribunal de origem sobre a suficiência das provas nos autos demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

6. A decisão do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do STJ, que reconhece a liberdade do magistrado para determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, não configurando cerceamento de defesa o indeferimento de provas consideradas desnecessárias.

7. Agravo parcialmente conhecido para, na parte conhecida, negar provimento ao recurso especial.

(
AREsp
n. 2.614.658/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 11/3/2026.)

No caso, a controvérsia gravita em torno da eficácia jurídica da alegada cessão da locação perante o locador, matéria cuja solução decorre da interpretação de norma legal específica (art. 13 da Lei nº 8.245/1991), prescindindo de dilação probatória.

Cumpre ressaltar, ademais, que a decretação de nulidade processual exige a demonstração inequívoca de prejuízo, à luz do princípio
pas
de
nullité

sans

grief
, consagrado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse contexto, não há falar em cerceamento de defesa quando a prova requerida se revela manifestamente inútil ou incapaz de influenciar o resultado do julgamento, como ocorre na hipótese em exame, em que a prova oral pretendida não possui aptidão para suprir a exigência legal de forma escrita prevista no art. 13 da Lei nº 8.245/1991.

Também não prospera a alegação de ausência de fundamentação. A decisão recorrida enfrentou a questão central submetida a julgamento: a ineficácia, perante as locadoras, da alegada substituição informal do locatário. O fato de a conclusão não coincidir com a tese da parte recorrente não traduz violação ao art. 489, § 1º, do CPC.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA

Os
A
pelantes sustentam, ainda, sua ilegitimidade passiva
ad causam
,
afirmando que, embora o contrato de locação tenha sido formalizado em nome de Silvana Ferreira Pinto, a locação destinava-se ao funcionamento da pessoa jurídica FOZ Saúde Ocupacional e Serviços Clínicos Ltda.

Elucidam
que, em 2017, houve retirada de Silvana da sociedade e que, a partir de então, Francis Mauro Pedroso teria assumido integralmente a condução do empreendimento, a posse do imóvel e as tratativas com a administradora, o que implicaria sua exclusiva responsabilidade pelos débitos locatícios.

As
A
peladas contrapõem que não houve consentimento prévio e escrito das locadoras para cessão da locação, razão pela qual a alegada substituição é ineficaz e inoponível, subsistindo a responsabilidade dos locatários e garantidores originários até a formal extinção do vínculo.

A legitimidade passiva, na hipótese, decorre da própria relação jurídica de direito material narrada na inicial e confirmada pelo contrato referido na sentença

figura
ndo
como locatária
,
Silvana Ferreira Pinto
, e os demais demandados foram chamados à lide em razão das obrigações assumidas no pacto locatício.

A defesa, desde a contestação, não nega a formação originária do vínculo; sustenta, isto sim, fato superveniente que, segundo sua ótica, teria transferido a responsabilidade exclusivamente a terceiro.
A sentença registrou, de forma expressa, que a locação foi formalizada em nome da
Apelante,
Silvana, que os contestantes alegaram sucessão da posição de locatário por Francis Mauro Pedroso e que a parte
Apelada
impugnou tal narrativa, negando qualquer alteração contratual, verbal ou tácita.

Disso resulta que a matéria suscitada pelos
A
pelantes não conduz, propriamente, à ilegitimidade passiva em sentido estrito, mas à discussão de mérito sobre eventual exoneração ou substituição subjetiva das obrigações contratuais.

Com efeito, a legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se as afirmações deduzidas na petição inicial
, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça
.

RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DA ASSOCIAÇÃO CENTRO DOM BOSCO DE FÉ E CULTURA. AUSÊNCIA.

1- Recurso especial interposto em 9/2/2021 e concluso ao gabinete em 30/9/2021.

2- O propósito recursal consiste em dizer se: a) estaria caracterizada negativa
de prestação jurisdicional; b) a "Associação Centro Dom Bosco de Fé e Cultura" possui legitimidade e interesse para ajuizar ação em face da associação "Católicas Pelo Direito de Decidir" com o objetivo de impedir a utilização do termo "católicas"; c) a apelação interposta pela parte recorrida violou o princípio da dialeticidade; d) é possível fundamentar uma decisão judicial em disposições do Código de Direito Canônico; e) estaria configurada a decadência ou a prescrição; f) é possível a aplicação, por analogia, dos dispositivos legais relativos ao registro de imóveis ao registro civil de pessoas jurídicas; g) estaria caracterizado julgamento extra petita; e h) a utilização, pela associação recorrente, da expressão "católicas" em seu nome caracteriza ato ilícito.

3- Na hipótese em exame deve ser afastada a existência de negativa de prestação jurisdicional, pois não está caracterizada omissão, contradição ou erro material no acórdão recorrido.

4- A legitimidade das partes, como condição da ação, é sempre aferida in status
assertionis
, isto é, a partir da relação jurídica de direito material declinada na petição inicial e analisada em abstrato à luz da causa de pedir deduzida pelo autor.

5- Na hipótese dos autos, carece a parte autora de legitimidade ativa na medida em que inexiste qualquer relação jurídica de direito material entre as partes que justifique o ajuizamento da presente ação, sendo certo que, ao menos a partir do exame abstrato das alegações deduzidas na inicial, quem teria, em tese, ligação direta com o direito material deduzido em juízo não seria a associação de fiéis, mas a própria organização religiosa, que é pessoa jurídica de direito privado autônoma e titular da própria esfera jurídica, nos termos do inciso IV, do art. 44, do Código Civil.

6- Sob qualquer ângulo que se analise a questão e tendo em vista que, nos termos do art. 18 do CPC, ninguém pode pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico, conclui-se que a associação autora carece de legitimidade para o ajuizamento da presente ação.

7- Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.961.729/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022,
DJe
de 1/9/2022.)

Nesse sentido, eventual reconhecimento de fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor
,
como a alegada transferência da obrigação a terceiro
,
constitui matéria de mérito, nos termos do art. 373, II, do CPC, cujo ônus probatório
incumbia aos réus, não se confundindo com as condições da ação.

Assim, sendo os Apelantes indicados como partes integrantes da relação contratual originária, revela-se presente a pertinência subjetiva para figurar no polo passivo, deslocando-se eventual discussão acerca da exoneração da obrigação para o âmbito do mérito, e não das condições da ação.

A pertinência subjetiva para figurar no polo passivo permanece íntegra porque o contrato originário lhes atribui, em tese, responsabilidade pelas obrigações locatícias cobradas.

Ainda que assim não fosse, o argumento não subsistiria.

A alegada transferência da relação locatícia a Francis Mauro Pedroso, tal como descrita na
a
pelação, teria ocorrido por comunicação verbal, tolerância da administradora e anuência tácita das locadoras.

Essa narrativa, porém, não satisfaz a exigência do já mencionado art. 13 da Lei nº 8.245/1991, que condiciona a eficácia da cessão da locação ao consentimento prévio e escrito do locador.

Vejamos:

“[...]
Art. 13.
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
[...]”

A consequência jurídica é direta
,

l
ogo, ainda que tenha havido, no plano fático, alteração da composição societária da empresa ocupante, tratativas com terceiro ou mesmo recebimento de valores de pessoa diversa, tais circunstâncias, isoladamente, não bastam para desconstituir a posição jurídica dos contratantes originários perante o locador.

Tampouco se verifica a ocorrência de novação subjetiva passiva, nos termos dos
arts
. 360 e 361 do Código Civil, a qual demandaria manifestação inequívoca de vontade do credor no sentido de extinguir a obrigação originária e substituí-la por outra, com liberação do devedor primitivo.

A novação, por sua natureza excepcional, não se presume, exigindo prova inequívoca da intenção de novar (
animus
novandi
), o que não se verifica na hipótese. A ausência de manifestação expressa do credor quanto à substituição do devedor impede o reconhecimento de qualquer efeito liberatório.

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. ACORDO. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO. ACÓRDÃO A QUO FIRMADO EM MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. ENUNCIADOS 5 E 7, AMBOS DA SÚMULA DO STJ.

1. O acordo entre o locador e o locatário exclusivamente sobre as condições
de pagamento do débito, sem a anuência explícita do fiador, não enseja novação e decorrente exoneração de fiança locatícia, porquanto ausente a substituição da relação jurídica, com alteração do devedor, do credor, ou do objeto de prestação.

2. O Tribunal de origem concluiu pela inexistência de concessão de moratória ao devedor, a incidir o óbice do Enunciado 7 da Súmula do STJ ao caso presente, em razão do entendimento a quo acerca da ausência de aperfeiçoamento do suposto negócio jurídico, in
verbis
:

"restou demonstrado nos autos que o documento de fls. 30/33, consubstanciou-se em uma proposta de confissão de dívida elaborada pela locadora que, contudo, não lograram as partes êxito nas negociações a ponto de perfectibilizar o negócio." (fls. 366).

3. A incursão no exame de cláusula contratuais, por meio de recurso especial, esbarra no óbice do Enunciado 5 da Súmula do STJ, "A simples interpretação de
clausula
contratual não enseja recurso especial."

4. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.140.662/RS, relator Ministro Celso Limongi (Desembargador Convocado do TJ/SP), Sexta Turma, julgado em 16/3/2010,
DJe
de 3/5/2010.)

A mera tolerância quanto à ocupação do imóvel por terceiro, ou o eventual recebimento de valores por pessoa diversa, não configuram, por si só, consentimento apto a operar a novação, sobretudo na ausência de anuência expressa e formal do locador.

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. ALEGAÇÃO DE ORIENTAÇÃO DE PREPOSTA DA INTERMEDIADORA PARA SUSPENDER OS PAGAMENTOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONDUTA ILÍCITA DA INTERMEDIADORA. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, proposta em face da intermediadora imobiliária.

2. O juízo de origem entendeu inexistir prova de conduta culposa ou dolosa da requerida que pudesse levar a rescisão contratual, e reconheceu a validade
da cláusula de retenção de 10% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Discute-se: (i) se houve novação contratual apta a substituir a obrigação anterior por nova (
ii
) se é abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A novação exige animus
novandi
e substituição da obrigação anterior por nova, o que não se comprovou no caso concreto, diante da ausência de manifestação bilateral inequívoca e formalização do novo contrato.

5. A alegação de orientação verbal de funcionária da empresa intermediadora não afasta o inadimplemento contratual da autora, que não se desincumbiu do ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I).

6. A cláusula de retenção de 10% dos valores pagos revela-se razoável e proporcional, e em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ que admite a retenção entre 10% e 25% do montante pago pelo comprador inadimplente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso não provido.

Tese de julgamento: “1. A inexistência de assinatura ou formalização de novo contrato impede o reconhecimento de novação ou substituição do vínculo jurídico anterior. 2. A orientação informal de terceiro não afasta o dever contratual de adimplir obrigações assumidas. 3. É válida a cláusula de retenção de 10% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por refletir percentual razoável segundo a jurisprudência do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 104, III, 107 e 408; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3ª Turma, j. 26.06.2023; TJ-MT, Apelação Cível nº 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 17.04.2024; TJ-GO, Apelação Cível nº 5301271-37.2019.8.09.0051, Rel. Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, 4ª Câmara Cível, j. 14.12.2021; Súmula 543/STJ.

(N.U 1035610-37.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/11/2025,
Publicado
no DJE 11/11/2025)

Não se desconhece que a parte
A
pelante invoca boa-fé objetiva, vedação
ao comportamento contraditório e realidade material da relação negocial. Todavia, esses postulados não autorizam o julgador a afastar requisito formal expressamente imposto por lei para a oponibilidade da cessão da locação ao locador.

A boa-fé objetiva não pode ser manejada contra texto legal específico, nem para dispensar forma legalmente exigida quando a própria eficácia do ato perante terceiro depende de manifestação escrita.

Nessa linha, eventual comportamento tolerante do locador não se confunde com renúncia de direito nem autoriza a presunção de concordância com a substituição subjetiva do vínculo contratual, especialmente quando a legislação de regência exige forma específica para a validade e eficácia do ato.

Admitir solução diversa implicaria esvaziar a segurança jurídica inerente às relações locatícias, permitindo a modificação informal de obrigações contratuais em prejuízo da parte credora.

DO MÉRITO

DA
RESPONSABILIDADE DOS APELANTES PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS

Superadas as teses preliminares, remanesce o pedido de reforma da sentença para afastar a condenação dos
A
pelantes ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos entre 15/02/2019 e 07/05/2019, sob o argumento de que a obrigação teria sido integralmente assumida por Francis Mauro Pedroso desde 2017.

A sentença analisou a causa a partir de elementos objetivos do vínculo locatício e concluiu pela responsabilidade solidária dos réus pelos débitos contratuais reconhecidos, ressalvando, contudo, rubricas consideradas indevidas, tais como custas judiciais e honorários advocatícios contratuais, além de determinar a compensação do crédito relativo ao IPTU de 2019
, tendo julgado
improcedente, ainda, o pedido de ressarcimento por reparos no imóvel.

Esse dado é relevante porque evidencia que o Juízo de origem não acolheu indistintamente a pretensão autoral. Ao contrário, procedeu ao exame individualizado dos pedidos, afastando parcelas reputadas incompatíveis com a disciplina legal e contratual aplicável. Tal circunstância reforça a solidez da fundamentação e afasta a alegação de julgamento automático ou acrítico.

No ponto essencial da insurgência, a manutenção da condenação decorre do fato de que a defesa não demonstrou, por meio juridicamente idôneo, a exoneração dos
A
pelantes perante as locadoras.

Cumpre destacar que incumbia aos Apelantes o ônus de demonstrar fato modificativo ou extintivo da obrigação, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiram, limitando-se a alegações desacompanhadas de prova idônea apta a produzir efeitos jurídicos perante as locadoras.

Ressalte-se, ainda, que a responsabilidade dos contratantes e eventuais garantidores subsiste até a formal extinção do vínculo locatício ou até que haja exoneração válida, nos termos da legislação aplicável e do próprio contrato.

A ausência de formalização da cessão ou de liberação expressa impede o reconhecimento de qualquer limitação subjetiva da responsabilidade, preservando-se a integralidade das obrigações assumidas originariamente.

A narrativa de substituição prática do ocupante, ainda que tomada como verdadeira em seu aspecto fático, não produz, por si só, efeito liberatório em relação aos contratantes originários, justamente porque ausente a formalização exigida pela Lei do Inquilinato.

Além disso, a própria sentença delimitou a condenação ao período em que reconhecido o inadimplemento e à extensão efetivamente comprovada nos autos, após a devolução do imóvel em 07/05/2019.

A decisão proferida nos
E
mbargos de
D
eclaração, por sua vez, apenas saneou contradições e omissões no tocante aos consectários da condenação, fazendo prevalecer o que foi contratado, sem alterar o núcleo de responsabilização reconhecido no mérito.

Nessa perspectiva, a solução adotada na origem harmoniza-se com os
arts
. 421, 422 e 425 do Código Civil, que prestigiam a força obrigatória dos contratos, a boa-fé objetiva e a autonomia privada exercida dentro dos limites legais, bem como com o art. 13 da Lei nº 8.245/1991, norma especial que rege precisamente a hipótese debatida nos autos.

CONCLUSÃO

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença recorrida, tal como integrada pela decisão proferida nos embargos de declaração, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios recursais em 2%
(dois por cento)
sobre o percentual anteriormente fixado, observados os critérios e a base de cálculo definidos na sentença.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026