Tribunal: TJMT
Processo: 1036141-47.2025.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036141-47.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[THIAGO REBELLATO ZORZETO - CPF: 335.007.318-21 (ADVOGADO), LOTTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.352.424/0001-39 (AGRAVANTE), SOLANGE SALETE PERIOLO - CPF: 736.180.209-53 (AGRAVADO), JOSIANE APARECIDA PIREZ - CPF: 009.815.891-03 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA DE IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM PARA SUSPENDER A CONSTRIÇÃO – POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – SÚMULA 84 DO STJ – PLAUSIBILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO DEMONSTRADOS EM COGNIÇÃO SUMÁRIA – DECISÃO PROVISÓRIA LASTREADA EM ELEMENTOS PROBATÓRIOS INICIAIS – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS APTOS A INFIRMAR O
DECISUM
– DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, nos termos da Súmula 84 do STJ.

Demonstrada, em juízo de cognição sumária, a aquisição da posse anteriormente à constrição judicial, revela-se legítima a suspensão provisória da penhora para preservação do estado fático até julgamento definitivo da ação principal.

Ausentes elementos novos capazes de evidenciar a probabilidade de provimento do recurso, impõe-se a manutenção da decisão agravada.

Recurso desprovido.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO
DE INSTRUMENTO Nº 1036141-47.2025.8.11.0000

AGRAVANTE: LOTTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO: SOLANGE SALETE PERIOLO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
LOTTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, contra decisão proferida pelo MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop-MT,
Dr. Cristiano dos Santos Fialho
, nos autos dos Embargos de Terceiro nº 1024605-91.2025.8.11.0015, opostos por
SOLANGE SALETE PERIOLO
, por dependência ao Cumprimento de Sentença nº 0001768-16.2012.8.11.0015 ajuizada pela ora recorrente, que
deferiu
tutela de urgência, para determinar a suspensão da penhora incidente sobre o imóvel matriculado sob o nº 34.737 do Cartório de Registro de Imóveis de Sinop/MT, localizado no lote nº 36, quadra nº 09, do Loteamento Jardim Paulista II.

Inconformada, a agravante sustenta, em síntese, que a decisão combatida premiou a inércia da agravada, que, apesar de alegar ter adquirido o bem há mais de doze anos, jamais providenciou a lavratura da escritura pública nem o registro da propriedade no cartório competente, conduta que afronta os arts. 1.245, §1º, 104, III, e 108, todos do Código Civil.

Aponta que, para fins de oponibilidade a terceiros, a propriedade somente se transfere com o registro do título translativo, razão pela qual a executada permanece formalmente proprietária do imóvel, respondendo com ele por suas obrigações.

Assevera, ainda, que a suspensão da penhora compromete a efetividade da execução que tramita há quase uma década, colocando em risco o direito do credor e incentivando a insegurança jurídica.

Afirma que o “contrato de gaveta” não possui eficácia
erga omnes
e que a agravada agiu de forma negligente e contrária à boa-fé objetiva, permanecendo omissa mesmo após a quitação do financiamento do bem em maio de 2024.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, com a revogação da tutela deferida na origem.

Preparo recolhido no Id. 322463882.

O efeito suspensivo foi
indeferido
por mim, na data de 27/10/2025, conforme Id. 325070399.

A agravada apresentou contraminuta, por intermédio da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

Para tanto, argumenta, em suma, que comprovou a posse do imóvel mediante compromisso de compra e venda celebrado anteriormente à constrição judicial, incidindo, na hipótese, o entendimento consolidado na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de contrato não registrado.

Pedido de destaque realizado pela parte agravante por intermédio da manifestação Id. 350040851.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que a constrição judicial foi determinada no bojo do Cumprimento de Sentença nº 0001768-16.2012.8.11.0015, ajuizado por
Lotte Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em face de
Josiane Aparecida Pires
, visando à satisfação de crédito decorrente de acordo judicial inadimplido.

Consoante relatado na petição recursal, após tentativas infrutíferas de localização de bens, foi identificada a existência do imóvel registrado sob a matrícula nº 34.737, cuja penhora foi deferida em
15/02/2025
.

Infere-se que após a efetivação da constrição, avaliação e averbação na matrícula, a agravada
Solange Salete Periolo
opôs embargos de terceiro, alegando, em síntese, ter adquirido o bem por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado em 20/06/2013 com a executada Josiane.

O magistrado singular, entendendo presentes os requisitos do artigo 300 do CPC, e aplicando o artigo 677 do mesmo diploma, além de amparar na Súmula 84 do STJ, reconheceu, em juízo de cognição sumária, a plausibilidade do direito invocado pela embargante/recorrida, deferindo a tutela de urgência para suspender a medida constritiva sobre o imóvel objeto da celeuma, cujos termos são agora questionados por meio do presente recurso.

Logo, a controvérsia recursal devolvida a esta instância cinge-se à verificação da legalidade ou não da decisão que, em sede de embargos de terceiro, deferiu tutela de urgência para suspender a penhora incidente sobre bem imóvel, cuja posse é alegadamente exercida por terceiro estranho à relação executiva.

Inicialmente, cumpre destacar que a decisão combatida ostenta nítido caráter provisório, deferida em juízo de cognição não exauriente, com fundamento nos artigos 300 e 677 do CPC, voltada a resguardar, temporariamente, a esfera jurídica do terceiro possuidor diante de constrição judicial incidente sobre bem que afirma possuir e ter adquirido anteriormente à penhora.

Em situações como a presente, a intervenção desta instância revisora, em sede de agravo de instrumento, deve observar o princípio da deferência ao juízo natural da causa e a contenção própria do controle de tutelas provisórias, reservando-se a reforma apenas a hipóteses de ilegalidade manifesta, teratologia ou flagrante descompasso com os requisitos legais, o que não se evidencia no caso.

O magistrado singular consignou, com clareza, que, para a tutela de urgência no âmbito dos embargos de terceiro, exige-se prova sumária suficiente da plausibilidade do direito e do perigo de dano, além de demonstração da condição de terceiro possuidor ou proprietário do bem objeto da constrição (art. 677 do CPC).

E, ao compulsar o material cognitivo, concluiu estarem presentes “evidências” de que a embargante/agravada é legítima possuidora do imóvel, com base em contrato de promessa de compra e venda datado de
20/06/2013
, firmado com a executada Josiane Aparecida Pirez, isto é, em momento anterior à constrição, que somente veio a ser deferida em
15/02/2025
.

Desse modo, o
fumus boni iuris
foi reconhecido a partir de elemento objetivo (cronologia documental: aquisição possessória anterior à penhora), e o
periculum in mora
decorre do risco inerente à manutenção de constrição judicial sobre bem cuja posse, em tese, já se encontrava consolidada em favor de terceiro, podendo gerar gravames e instabilidade possessória até o julgamento definitivo da ação incidental

A principal premissa recursal da agravante repousa na tese registral: por não haver escritura/registro, o bem permaneceria formalmente em nome da executada Josiane, possibilitando a penhora e sua oponibilidade plena.

Todavia, a decisão recorrida não nega o princípio registral do artigo 1.245 do Código Civil; ao revés, reconhece expressamente que a propriedade se adquire pelo registro, mas, no contexto dos embargos de terceiro, dá prevalência, em cognição sumária, ao direito possessório e ao direito pessoal à aquisição, sobretudo quando amparado por prova documental prévia à execução/constrição.

É exatamente nessa moldura que incide a Súmula 84 do STJ, mencionada pelo juízo de origem e reafirmada na decisão liminar deste agravo, segundo a qual,
“é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel,
ainda que desprovido de registro
”
.

Portanto, a ausência de registro, por si só, não impede a tutela possessória do terceiro, desde que demonstrados, ainda que em juízo perfunctório, a posse e sua anterioridade em relação ao ato constritivo. É justamente esse o cenário delineado nos autos, razão pela qual a decisão agravada se mantém dentro da legalidade e da jurisprudência consolidada.

É compreensível a preocupação da agravante com a duração da execução e com a efetividade da tutela executiva. Todavia, o processo executivo não pode avançar à custa de possível sacrifício da esfera jurídica de terceiro estranho à relação obrigacional, quando há elementos suficientes, ao menos nesta fase, a indicar que o bem constrito pode não integrar validamente o patrimônio do executado sob o ângulo possessório.

A invocada “inércia” da agravada em registrar o título não é, por si, circunstância apta a infirmar o núcleo decisório: a posse anterior e a plausibilidade do direito veiculado nos embargos de terceiro.

Tal discussão — inclusive quanto às razões da ausência de registro, à boa-fé, à cadeia aquisitiva e à compatibilidade entre datas de aquisição e atos executivos — demanda dilação e exame probatório mais aprofundado, o que será oportunamente realizado no juízo de origem.

Com efeito, nesta fase, não se vislumbra motivo jurídico suficiente para afastar a solução prudente adotada: preservar provisoriamente a posse do terceiro até o julgamento do mérito dos embargos, evitando-se gravame potencialmente indevido.

A corroborar, cito entendimento deste Sodalício:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. POSSE NÃO REGISTRADA. CADEIA AQUISITIVA ANTIGA. EXERCÍCIO DE POSSE COMPROVADO. SUSPENSÃO DE EXECUÇÃO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência nos Embargos de Terceiro nº 1001732-15.2025.8.11.0010, ajuizados para suspender execução e restringir a penhora sobre imóvel. A agravante alega que o bem foi alienado pelo executado em 1989 e, após sucessivas transferências, foi-lhe atribuído em acordo de divórcio homologado judicialmente em 2004. Sustenta exercer a posse desde então, comprovando-a com cadastros públicos e certidão de oficial de justiça. Argumenta que a decisão agravada ignorou tais provas, amparando-se exclusivamente em embargos de terceiro anteriores, ajuizados por herdeiros do ex-cônjuge. Requereu a concessão da tutela de urgência para impedir o leilão do imóvel, a qual foi parcialmente deferida em sede recursal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência nos embargos de terceiro, visando à suspensão da execução e do leilão do imóvel; e (ii) analisar se a ausência de registro imobiliário inviabiliza o reconhecimento da posse e a proteção possessória da agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tutela de urgência exige demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, sendo admissível em sede recursal (art. 1.019, I, CPC).

A documentação apresentada indica, em juízo sumário, a existência de cadeia aquisitiva desde 1989, atribuição do bem por decisão judicial de divórcio em 2004, e indícios de exercício de posse pela agravante, como cadastros de serviços públicos e certidão de oficial de justiça.

Conforme a Súmula 84 do STJ, admite-se embargos de terceiro fundados na posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro imobiliário.

A decisão agravada baseou-se exclusivamente na existência de embargos de terceiro anteriores, ajuizados por herdeiros do ex-cônjuge, mas sem demonstrar, de forma inequívoca, que a agravante não exerça a posse atual.

A iminência do leilão judicial configura perigo de dano irreversível, legitimando a medida cautelar para suspensão dos atos executivos até julgamento dos embargos de terceiro.

A ausência de registro do imóvel não impede, por si só, o reconhecimento da posse e a concessão de tutela possessória em favor de terceiro embargante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A tutela provisória em embargos de terceiro pode ser deferida para suspender a execução e impedir leilão de imóvel, desde que demonstrados, em juízo sumário, a aparência do direito e o perigo de dano.

A ausência de registro do imóvel não impede a concessão de proteção possessória ao embargante que apresenta indícios de posse e de cadeia aquisitiva legítima.

A existência de embargos de terceiro anteriores ajuizados por terceiros não é suficiente, por si só, para afastar a plausibilidade do direito do atual possuidor.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 1.019, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; TJMT, AI nº 1004459-74.2025.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 29.05.2025.”
(N.U 1024602-84.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/08/2025, Publicado no DJE 01/09/2025)

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO.
EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. ALEGAÇÃO DE POSSE EXERCIDA PELO EMBARGANTE HÁ MAIS DE 14 ANOS. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. SÚMULA 84/STJ.
LIMINAR INDEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Os embargos de terceiro são via processual adequada para afastar a constrição judicial sobre bem cuja posse é exercida pelo embargante, ainda que proveniente de compromisso de compra e venda não registrado, nos termos da Súmula 84 do STJ.

II. No caso, o agravado demonstrou exercer a posse do imóvel desde 2010, anteriormente ao ajuizamento da ação principal em 2014, além de ter realizado benfeitorias no bem, o que corrobora sua relação possessória.

III. A inexistência de averbação de restrição na matrícula do imóvel à época da suposta aquisição e a ausência de prova cabal de ciência do embargante quanto à constrição judicial justificam, neste momento processual, a presunção de boa-fé.

IV. Preenchidos os requisitos do artigo 678 do CPC, mostra-se adequada a decisão que deferiu liminar para suspender a adjudicação e manter o embargante na posse do bem até ulterior deliberação.

V. Agravo de Instrumento Desprovido.”
(N.U 1029189-86.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/04/2025, Publicado no DJE 24/04/2025)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
EMBARGOS DE TERCEIROS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO – NEGÓCIO REALIZADO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE EXECUÇÃO – APLICAÇÃO DA SÚMULA 84 DO STJ – SUSPENSÃO DOS ATOS EXECUTIVOS SOB IMÓVEL PENHORADO – NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 678, DO CPC
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Os embargos de terceiro constituem demanda à disposição daquele que, não sendo responsável patrimonial, ou possuindo bem específico que escapa a esta responsabilidade, sofre ameaça ou tem concretizada sobre patrimônio seu a prática de turbação ou de esbulho perpetrado por força de decisão judicial.

Comprovada a posse anterior do imóvel pelo agravante diante da prova da aquisição do bem em data anterior à distribuição do processo executivo, impõe-se a suspensão das medidas constritivas sobre o bem litigioso objeto dos embargos, nos termos do que estabelece o art. 678 do CPC
.”
(N.U 1017064-23.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/09/2023, Publicado no DJE 22/09/2023)

Diante do exposto,
NEGO
PROVIMENTO
, a fim de manter integralmente a decisão vergastada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026