Tribunal: TJMT
Processo: 1083230-97.2024.8.11.0001
Relator(a): EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-23
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL. EXIGIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE PROVA DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto contra sentença que reconheceu a exigibilidade de multa contratual em razão de rescisão antecipada de contrato de locação residencial pelo locatário, com fixação proporcional ao período restante do contrato.
Fato relevante. Locatário devolveu o imóvel antes do término do prazo contratual. Alegou ausência de prejuízo ao locador em razão da rápida realocação do bem e dificuldades financeiras supervenientes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1083230-97.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[CRISTIANE DIAS DE OLIVEIRA - CPF: 032.498.399-90 (RECORRENTE), VIVIANE DINARTI DE SOUZA LOPES CONTE - CPF: 031.325.241-66 (RECORRIDO), DIEGO GUTIERREZ DE MELO - CPF: 905.736.761-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL. EXIGIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE PROVA DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que reconheceu a exigibilidade de multa contratual em razão de rescisão antecipada de contrato de locação residencial pelo locatário, com fixação proporcional ao período restante do contrato.

Fato relevante. Locatário devolveu o imóvel antes do término do prazo contratual. Alegou ausência de prejuízo ao locador em razão da rápida realocação do bem e dificuldades financeiras supervenientes.

Decisão anterior. Sentença julgou procedente a cobrança da multa proporcional, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se (i) a rescisão antecipada do contrato de locação pelo locatário autoriza a cobrança de multa contratual, independentemente da
comprovação
de prejuízo; e (
ii
) a realocação do imóvel ou dificuldades financeiras afastam a incidência da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 autoriza a cobrança de multa proporcional na hipótese de devolução antecipada do imóvel pelo locatário.

A cláusula penal prevista no contrato abrange o descumprimento do prazo de vigência, ainda que não haja previsão literal específica sobre rescisão antecipada.

A multa contratual possui natureza compensatória. Independe da demonstração de prejuízo efetivo pelo locador.

A posterior realocação do imóvel não afasta a incidência da multa.

Dificuldades financeiras não configuram força maior apta a excluir a responsabilidade contratual.

A multa foi fixada de forma proporcional ao período restante do contrato, em conformidade com a legislação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso inominado interposto por Cristiane Dias de Oliveira contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança proposta por Viviane
Dinarti
de Souza Lopes Conte, condenando a recorrente ao pagamento de R$ 2.762,50 (dois mil setecentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos) a título d
e multa rescisória proporcional
.

A condenação decorreu da rescisão antecipada de contrato de locação residencial, cujo prazo era de 12 meses, tendo a locatária desocupado o imóvel antes do termo final.

O juízo de origem reconheceu:

a validade do contrato;

a ocorrência de rescisão antecipada;

a incidência da multa;

entretanto
, afastou a cobrança integral de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), aplicando a proporcionalidade legal.

O cálculo adotado considerou:

valor mensal proporcional de R$ 325,00 (trezentos e vinte e cinco reais);

período restante de 8,5 meses;

fixando
a condenação final em R$ 2.762,50 (dois mil setecentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos).

A recorrente sustenta, em síntese:

inexistência de cláusula expressa de multa rescisória;

ausência de prejuízo, em razão da rápida realocação do imóvel;

ocorrência de força maior financeira;

necessidade de redução da multa aos dias de vacância.

É o relatório. Decido.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares
,

O recurso é tempestivo e preenche os requisitos de admissibilidade, sendo, portanto, conhecido. No mérito,

não

merece provimento
.

Regime jurídico da rescisão antecipada na locação urbana

O ponto de partida da análise reside no art. 4º da Lei nº 8.245/1991, que estabelece um regime jurídico específico e completo para a rescisão antecipada da locação.

O dispositivo equilibra dois interesses contrapostos:

de um lado, assegura ao locatário a liberdade de resilir o contrato antes do prazo;

de outro, impõe a ele a obrigação de arcar com as consequências econômicas dessa ruptura.

Essa consequência se materializa na multa proporcional, cuja incidência não é facultativa, mas sim regra legal.

Portanto, a discussão não é sobre a existência da obrigação, mas sobre sua extensão.

A sentença, ao aplicar a proporcionalidade, aderiu exatamente ao modelo normativo legal, sem qualquer desvio interpretativo.

Da existência e suficiência da cláusula penal

A tese recursal de inexistência de cláusula de multa rescisória não se sustenta.

O contrato contém cláusula penal para hipóteses de descumprimento contratual. A rescisão
antecipada sem justificativa legal configura, inequivocamente, inadimplemento do prazo pactuado.

A interpretação contratual deve ser orientada pela boa-fé objetiva e pela função econômica do negócio. Não se exige rigor formal ou terminologia específica quando o conteúdo da obrigação é claro.

A tentativa da recorrente de restringir a cláusula penal a hipóteses diversas constitui interpretação artificial e descontextualizada.

Ademais, mesmo que inexistisse cláusula expressa — o que não é o caso —, o art. 4º da Lei do Inquilinato autoriza a fixação judicial da multa.

Logo, a tese recursal falha tanto sob a perspectiva contratual quanto legal.

Da natureza jurídica da multa e da irrelevância do prejuízo concreto

A recorrente sustenta ausência de prejuízo em razão da imediata realocação do imóvel.

Todavia, essa argumentação parte de premissa equivocada: trata a multa como se fosse indenização comum por perdas e danos.

A cláusula penal compensatória possui natureza distinta:

prefixa danos;

evita discussão probatória;

protege a estabilidade do vínculo contratual.

A sua função não se limita a recompor eventuais dias de vacância, mas também a compensar a ruptura da expectativa legítima de cumprimento integral do contrato.

A realocação do imóvel não elimina esse aspecto jurídico.

Se assim fosse, a multa perderia sua função e se tornaria
inócua
, esvaziando o próprio art. 4º da Lei do Inquilinato.

Da alegada força maior financeira

A recorrente invoca dificuldades financeiras decorrentes de doença familiar.

Embora a situação mereça consideração sob o prisma social, não se enquadra no conceito jurídico de força maior.

A força maior exige:

inevitabilidade;

imprevisibilidade;

impossibilidade objetiva de cumprimento.

Dificuldades econômicas, ainda que severas, integram o risco pessoal e não afastam a responsabilidade contratual.

A exclusão da multa com base nesse argumento comprometeria a segurança jurídica das relações locatícias.

Da proporcionalidade da multa fixada

A sentença adotou critério matemático objetivo e juridicamente adequado.

O valor fixado — R$ 2.762,50 (dois mil setecentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos) — corresponde ao período restante do contrato, em estrita observância ao art. 4º da Lei do Inquilinato.

Não há excesso, tampouco desproporção.

Ao contrário, houve redução significativa em relação à multa integral de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais).

A pretensão de reduzir a multa aos dias de vacância não possui respaldo legal e desvirt
ua a natureza da cláusula penal
.

Precedente em caso análogo:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AGRAVO INTERNO.
CONTRATO DE LOCAÇÃO
RESIDENCIAL.
RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. PROPORCIONALIDADE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
A multa contratual deve observar o
princípio da proporcionalidade
, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/91 e art. 413 do Código Civil, quando o contrato for cumprido parcialmente
. O valor da multa deve ser calculado proporcionalmente ao tempo restante do contrato
, fixando-se em R$ 533,32, diante da entrega do imóvel restando aproximadamente dois meses para o término do prazo contratual.
(...)
(N.U 1009592-57.2022.8.11.0015, TURMA RECURSAL CÍVEL, EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, Primeira Turma Recursal, Julgado em 04/08/2025,
Publicado
no DJE 07/08/2025)
. (
negritei
).

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto por conhecer e
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso inominado, mantendo-se, na integralidade, a r. sentença fustigada.

Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a sua execução consoante art. 98, § 3º, do CPC
.

É como voto.

Eduardo Calmon de Almeida Cézar

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2026