Tribunal: TJMT
Processo: 1051953-29.2025.8.11.0001
Relator(a): GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão julgador: GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1051953-29.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Alienação Judicial]
Relator:
Des(a). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Turma Julgadora:

[DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[LIA MARA BRANCO - CPF: 206.945.471-15 (RECORRENTE), LUCIANA TENUTA PORTELA - CPF: 988.857.311-04 (ADVOGADO), EDIFICIO SAINT LAURENT - CNPJ: 33.005.018/0001-35 (RECORRIDO), MARIA JOSE DOS SANTOS BRAZAO - CPF: 370.787.477-04 (ADVOGADO), ALDA MARTINS BRANCO - CPF: 502.650.671-20 (RECORRIDO), CECILIA NOBRE TORRES - CPF: 018.300.111-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Vide Súmula De Julgamento.

R E L A T Ó R I O

Vide Súmula De Julgamento.

V O T O R E L A T O R

SÚMULA DO JULGAMENTO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO NÃO REGISTRADA. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE POSSE EXCLUSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. MANUTENÇÃO DA PENHORA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A questão central consiste em determinar se a embargante possui legitimidade para opor embargos de terceiro com base em escritura pública de doação não registrada na matrícula do imóvel objeto de penhora em execução de dívida condominial.

2. A análise dos documentos dos autos revela que, embora a recorrente tenha apresentado escrituras públicas de doação datadas de 24 de outubro de 2006 (id. 326955882), é incontroverso que tais instrumentos não foram registrados na matrícula do imóvel. O registro é requisito essencial para a transferência da propriedade imobiliária, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil: "
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
", bem como o §1º dispõe que "
enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
".

3. O caso envolve execução de dívida condominial, que possui natureza propter rem, acompanhando a coisa independentemente de quem seja o titular do bem. As despesas condominiais constituem obrigação real que grava o imóvel, sendo este a própria garantia do pagamento da dívida. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, tratando-se de dívida de condomínio de obrigação propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, podendo o proprietário figurar no polo passivo do cumprimento de sentença ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária (REsp 1.696.704/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020).

4. Quanto aos requisitos para oposição de embargos de terceiro, o artigo 674 do Código de Processo Civil estabelece que "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro", dispondo o §1º que "os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor".

5. A recorrente invoca a aplicação da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "
é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro
". Contudo, tal enunciado refere-se especificamente a compromissos de compra e venda, não se aplicando ao caso de escritura de doação não registrada. Ademais, a jurisprudência exige que o embargante demonstre posse autônoma e exclusiva do bem, o que não se verifica no caso, uma vez que, conforme se extrai da documentação apresentada e das próprias alegações da recorrente, ela reside no imóvel juntamente com a executada (sua genitora), conforme se depreende do endereço constante da procuração (id. 326955884) e do termo de curatela (id. 326955883), não caracterizando posse exclusiva que justifique a oposição dos embargos.

6. No presente caso, embora a recorrente não seja parte na execução, não demonstrou possuir direito incompatível com a constrição, uma vez que: (i) a escritura de doação não foi registrada, permanecendo a propriedade com a doadora; (ii) não há demonstração de posse exclusiva do bem; (iii) mesmo na condição alegada de nua-proprietária, permaneceria a responsabilidade solidária pelas despesas condominiais, não configurando direito incompatível com a penhora.

7. Quanto à alegação de boa-fé na realização da doação em data anterior ao surgimento dos débitos condominiais (2006 versus 2015), tal circunstância, embora relevante para afastar eventual fraude contra credores, não supre a ausência dos requisitos legais para a oposição de embargos de terceiro, especialmente a demonstração de direito incompatível com a constrição e a posse exclusiva do bem.

8. A responsabilidade solidária decorrente da natureza propter rem da dívida condominial alcança todos aqueles que possuem direitos reais sobre o bem (proprietário, nu-proprietário, usufrutuário), conforme estabelece o artigo 1.403 do Código Civil quanto aos encargos do usufruto. Esta solidariedade justifica a faculdade do exequente de demandar contra qualquer dos responsáveis, sendo legítima a conduta do condomínio ao executar a proprietária registral, especialmente considerando que não foi comunicado sobre a alegada doação e a ausência de registro da escritura na matrícula do imóvel.

9. O argumento de que a recorrente somente tomou conhecimento da situação após assumir a curatela de sua mãe em março de 2025 (id. 326955883) não prospera. Conforme se extrai dos autos, a execução tramita desde 2017, e há elementos que indicam que a embargante residia no imóvel durante todo esse período, tendo plenas condições de tomar conhecimento da situação. Ademais, a própria Alda Martins Branco já havia apresentado embargos à execução em 12 de março de 2019 (conforme mencionado nas contrarrazões), oportunidade em que a recorrente, caso efetivamente fosse a legítima interessada, poderia ter feito valer seus alegados direitos sobre o imóvel.

10. A sentença de curatela possui natureza constitutiva e efeitos não retroativos, instituindo nova situação jurídica a partir da data de sua prolação. Assim, os atos praticados anteriormente à curatela permanecem válidos, não havendo que se falar em nulidade da execução por este fundamento.

11. Mesmo que se admitisse a condição de nua-proprietária alegada pela recorrente, sua responsabilidade solidária pelas despesas condominiais permaneceria íntegra, não justificando a desconstituição da penhora. Da mesma forma, a genitora da recorrente, na condição de usufrutuária, possui responsabilidade legal expressa pelo pagamento dos encargos condominiais, conforme determina o artigo 1.403 do Código Civil.

12. Dessa forma, a sentença não merece reparos, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei nº 9.099/95, devendo a súmula de julgamento servir de acórdão.

13. Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

14. Condeno a parte Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida exequenda (correspondente à parte do imóvel que pretende ver liberada).

15. É como voto.

GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Juiz de Direito

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Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026