Tribunal: TJMT
Processo: 1002031-63.2023.8.11.0009
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002031-63.2023.8.11.0009
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Cláusula Penal, Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VALGUINA DUTRA DOS SANTOS - CPF: 387.740.039-68 (APELANTE), PAULO CELERINO ALVIM DA FONSECA - CPF: 923.517.351-53 (ADVOGADO), MARCOS GARCIA - CPF: 535.456.481-68 (APELADO), CASSIO BOCCHI GARCIA - CPF: 048.181.681-06 (ADVOGADO), GUILHERME AUGUSTO FERRARI - CPF: 023.318.630-16 (TESTEMUNHA), ANDERSON TANCREDO INDERE DE OLIVEIRA - CPF: 956.434.351-87 (TESTEMUNHA), Rogerio Lavezzo (TESTEMUNHA), Sergio Vanderlei Dutra (TESTEMUNHA), Rogerio Garcia (TESTEMUNHA), ALEXANDRE ALVIM DA FONSECA - CPF: 630.595.761-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA. REGULARIZAÇÃO DOMINIAL. INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL. VENDEDORA HERDEIRA QUE SE RECUSA INJUSTIFICADAMENTE A ASSINAR MINUTA JÁ ELABORADA. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR POR SUSTAÇÃO DE CHEQUE-CAUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO TAL MODALIDADE DE PAGAMENTO. RECUSA INJUSTIFICADA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. MORA CONFIGURADA. SUPRIMENTO JUDICIAL DE VONTADE. CLÁUSULA PENAL APLICADA DE FORMA PROPORCIONAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente Ação de obrigação de fazer cumulada com pagamento de quantia certa, supriu judicialmente a sua anuência quanto à lavratura da escritura pública de inventário extrajudicial referente ao imóvel de matrícula n.º 3.608 do CRI de Colíder/MT, e a condenou ao pagamento proporcional de cláusula penal contratual, fixada em R$ 120.000,00, com atualização pela Taxa SELIC, além de custas e honorários.

I
I. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) preliminar de intempestividade do recurso; (ii) inadimplemento contratual das partes, à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva; (ii) aplicação da exceção do contrato não cumprido e da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato previa obrigações recíprocas: o comprador deveria pagar o preço em parcelas e os vendedores, solidariamente, incumbia a regularização dominial dos imóveis, com lavratura do inventário extrajudicial.

4. A sustação de cheque-caução emitido extracontratualmente antes do vencimento da segunda parcela não configurou inadimplemento, pois o contrato não previa esse meio de pagamento.

5. A co-vendedora recusou-se, injustificadamente, a assinar a escritura de inventário, mesmo após elaboração da minuta e convocação, enquanto os demais co-vendedores cumpriram sua parte.

6. A recusa injustificada à assinatura de escritura de inventário, fundada em dívida ainda não vencida, viola os deveres anexos da boa-fé objetiva e configura inadimplemento positivo do contrato.

7. O valor devido à co-vendedora foi pago pelo comprador o que demonstra sua boa-fé e reforça que a mora decorreu exclusivamente da conduta da vendedora.

8. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) pressupõe inadimplemento prévio da contraparte, não se aplicando quando fundada em mero receio de descumprimento futuro.

9. O suprimento judicial da vontade da apelante é cabível nos termos do art. 501 do CPC, diante da recusa injustificada e da persistência do inadimplemento.

10. A cláusula penal prevista em caso de inadimplemento individualizado foi corretamente aplicada de forma proporcional e reduzida equitativamente conforme o art. 413 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Preliminar rejeitada. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

1.

A recusa isolada e injustificada de co-vendedor em assinar inventário extrajudicial previamente elaborado configura inadimplemento positivo, frustrando a execução do contrato e atraindo o suprimento judicial da vontade.

2.

A cláusula penal pode ser aplicada de forma proporcional ao vendedor inadimplente, com redução equitativa quando presente desproporção entre o valor estipulado e a gravidade da infração.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 421, 422, 413; CPC/2015, arts. 219, 501, 1.003, §5º e 85, §11º.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, N.U 0004393-64.2011.8.11.0045, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 14/08/2019, DJE 21/08/2019. TJMT, N.U 1006356-02.2023.8.11.0003, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 25/06/2025, DJE 28/06/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação Cível interposta por
VALGUINA DUTRA DOS SANTOS

contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Colíder/MT, na Ação
de obrigação de fazer cumulada com pagamento de quantia certa
ajuizada por
MARCOS GARCIA
.

A sentença que
julgou procedente os pedidos para
suprir a declaração de vontade da ré Valguina Dutra dos Santos, no que tange à sua anuência e assinatura na Escritura Pública de Inventário Extrajudicial do imóvel de matrícula n.º 3.608 do Cartório de Registro de Imóveis de Colíder/MT, e condená-la ao pagamento da cláusula penal contratual, equitativamente reduzida para o montante de R$ 120.000,00, acrescido, a partir da citação, da Taxa SELIC. Condenou a ré, ainda, nas custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 331954938).

A apelante sustenta que a sustação do cheque-caução, em 20/04/2023, e a declaração do recorrido de que reteria pagamentos, configuraram inadimplemento prévio, legitimando sua recusa em assinar o inventário. Afirma que o contrato previa o prazo até 10/05/2024 para cumprimento da obrigação de regularização dominial, de modo que a sua recusa em 05/05/2023 não poderia ser considerada mora. Sustenta que a sentença inverteu injustamente a responsabilidade contratual, ignorando provas documentais e testemunhais que confirmariam sua boa-fé e ausência de culpa. Defende a inaplicabilidade da cláusula penal, sob o argumento de que não deu causa ao inadimplemento, requerendo sua exclusão ou, subsidiariamente, nova redução, em observância ao art. 413 do Código Civil. Requer o provimento do recurso para julgar improcedente a lide, invertendo o ônus sucumbencial e condenando o autor nas penas de litigância de má-fé (id. 331954947).

O apelado suscita preliminar de intempestividade
do recurso, sustentando que o prazo se esgotaria em 04/11/2025, e que o recurso foi interposto somente em 05/11/2025, sem comprovação de eventual feriado local. N
o mérito, i
mpugna a
alegação recursal de exceção do contrato não cumprido
, por se tratar de inovação recursal, não arguida na contestação ou nas alegações finais e que
a apelante incorreu em inadimplemento positivo, ao frustrar a execução do contrato, recusando-se, de forma isolada, a assinar escritura já elaborada, mesmo estando ciente e previamente convocada. Ressalta que o cheque-caução, cujo vencimento era anterior à obrigação principal, não vinculava a exigibilidade da parcela contratual e foi sustado em razão da inércia da ré quanto ao inventário. Defende a manutenção da cláusula penal reduzida, nos termos da sentença, como resposta proporcional à conduta da apelante, reiterando o dano à boa-fé objetiva e à função social do contrato. Requer o não conhecimento do recurso ou seu desprovimento (id. 331954954).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Sustenta o apelado que a Apelação teria sido interposta fora do prazo legal, diante do decurso do prazo em 04/11/2025 e da interposição somente no dia 05/11/2025.

Verifica-se que a intimação ocorreu por meio do sistema eletrônico e pelo DJEN em 10/10/2025, iniciando-se a contagem do prazo recursal no primeiro dia útil subsequente, nos termos dos arts. 219 e 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil. Verifica-se, ainda, que não houve expediente forense no dia 28/10/2025 (Portaria TJMT/PRES n. 1428/2024), cujo dia não foi computado como útil para fins de contagem do prazo recursal, que terminaria em 06/11/2025.

Assim, protocolado o recurso no dia 05/11/2025, dentro do prazo legal de 15 dias úteis, conforme certidão emitida no id. 214622591, não há que se falar em intempestividade.

Portanto, REJEITO a preliminar arguida.

VOTO – MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia gira em torno da alegação de que o autor, ora apelado, teria sido o primeiro a inadimplir o contrato firmado entre as partes, justificando, segundo a apelante, a recusa em cumprir sua obrigação de assinar a escritura de inventário extrajudicial.

Extrai-se dos autos que, em 25 de abril de 2022, foi celebrado entre o autor e os herdeiros do espólio, inclusive a ora apelante, o
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
, que teve por objeto dois imóveis rurais.

O preço ajustado foi fixado em
R$ 3.600.000,00
, a ser pago de forma parcelada, conforme
cláusula 3.2
do contrato:

“(a)
R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) em até 60 dias, contados da assinatura deste contrato, distribuídos da seguinte maneira: i) R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) à vendedora Nair Gomes Ferreira Dutra; i) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) ao vendedor Sergio Vanderlei Dutra; iii) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) ao vendedor Vanildo Sergio Dutra; e
iv) R$ 300.000,00 (frezentos mil reais) à vendedora Valguina Dutra dos Santos
.

(b)

R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) no dia 10 de maio de 2023, distribuídos da seguinte maneira: i) R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) à vendedora Nair Gomes Ferreira Dutra; ii) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) ao vendedor Sergio Vanderlei Dutra; iii) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) ao vendedor Vanildo Sergio Dutra; e
iv) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) à vendedora Valguina Dutra dos Santos
.

(c) R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) no dia 10 de maio de 2024 à vendedora Nair Gomes Ferreira Dutra;”

A obrigação dos promitentes-vendedores, por sua vez, ficou claramente definida na cláusula 4.7:

“Os vendedores comprometem-se solidariamente a providenciar a regularização dos imóveis
negociados, bem como obrigam-se a obter meios de outorga das escrituras públicas tão logo paga a última parcela (item c da cláusula 3.2), sob pena de inadimplemento contratual.

Parágrafo Único - Fica ajustado entre os contratantes que os VENDEDORES se obrigam a proceder com o inventário de bens em relação aos imóveis objeto deste contrato, com vistas a futura outorga das escrituras públicas de venda e compra, a ser outorgada em nome do COMPRADOR ou de que este indicar, o que deverá ser concluído até a data do último pagamento (10/05/2024).
”

É certo que o contrato configura uma relação contratual bilateral, fundada em obrigações recíprocas e interdependentes, sendo que ao autor incumbia o pagamento do preço ajustado, de forma parcelada; aos vendedores, de maneira solidária, cabia a regularização dominial dos imóveis objeto da avença.

A cronologia dos fatos pela documentação acostada, permite reconstituir a evolução da relação contratual e os eventos que levaram ao litígio.

O início da relação jurídica ocorreu em 25 de abril de 2022, data em que as partes, de forma livre e consciente, firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, estabelecendo os compromissos que fundamentam esta demanda, onde a controvérsia começou a se delinear em 20 de abril de 2023, o apelado determinou a sustação do cheque n.º 000032, cujo vencimento estava previsto para 25 de abril de 2023 (Id. 131667964). Este cheque, entregue à apelante a título de caução, passou a ser o fundamento utilizado por ela para se recusar ao cumprimento do contrato.

Ato continuo, os demais vendedores deram continuidade aos trâmites necessários, e a minuta da Escritura Pública de Inventário foi elaborada em 02 de maio de 2023 (Id 131667961), ocorrendo aí o ponto central da controvérsia, que ocorreu em 05 de maio de 2023, data agendada para a assinatura da escritura, fato que somente a ré, entre todos os co-vendedores, deixou de comparecer, impedindo a formalização do ato, conforme registrado na Escritura Pública Declaratória de Ausência (Id. 131667962).

Ante a inércia da apelante, o apelado preferiu por dar continuidade as tratativas com os demais vendedores, celebrando com eles, em 26 de maio de 2023, um Aditivo Contratual, constante no id. 131667973.

Consta que entre 26 de maio e 07 de agosto de 2023, o apelado quitou totalmente os valores devidos aos co-vendedores adimplentes, como demonstram os documentos juntados nos ids 186348236, 186349241, 186349242, e a

partir desse momento, em 16 de outubro de 2023, o apelado realizou o depósito judicial do valor correspondente à apelante (id. 131819867).

Contudo, em 18 de outubro de 2023, a apelante protestou o cheque (id. 132934729), mesmo frente a conduta inesperada, o apelado efetuou o pagamento diretamente à apelada em 27 de outubro de 2023 (id. 152423759), e mesmo tendo recebido o valor principal, a apelante em 31 de outubro de 2023, levou a protesto o próprio contrato, visando à cobrança da multa contratual de forma integral (id. 144470583).

Ocorre que o prazo estipulado no contrato para a conclusão do inventário foi fixado para 10 de maio de 2024, que transcorreu sem cumprimento pela apelante, momento que se deu início a mora.

A argumentação da apelante não resiste à análise técnico-jurídica das obrigações pactuadas
.

Conforme se extrai das cláusulas contratuais: (a) o
contrato não exigia a emissão ou entrega de cheque caução
como forma de pagamento; (b) a obrigação de pagamento da segunda parcela estava
fixada de maneira clara e objetiva para 10 de maio de 2023
, conforme cláusula 3.2(b); (c) a
cláusula 4.7
, por sua vez, impunha aos vendedores a obrigação solidária de
promover o inventário dos imóveis até 10/05/2024
, mas sem prejuízo de sua
execução contínua e diligente desde a celebração do contrato
, em observância à boa-fé e cooperação contratual.

Logo, o
cheque-caução não integra o pacto contratual
, tampouco substitui ou antecipa a obrigação formal de pagamento. Sua existência decorreu de prática extracontratual de confiança entre as partes e
não vincula o cumprimento das cláusulas contratuais
. A sua sustação, portanto,
não configura inadimplemento contratual
, até porque a obrigação de pagamento só se tornaria exigível em 10/05/2023.

A sustação do cheque-caução, ainda que anterior à recusa da apelante,
não representou inadimplemento contratual
, mas medida acessória adotada diante da resistência injustificada da vendedora em cumprir obrigação preparatória indispensável à execução do contrato.

A recusa da apelante em assinar o inventário em
05/05/2023
, antes mesmo do vencimento da obrigação do autor,
não encontra amparo no texto contratual nem se coaduna com a boa-fé objetiva
que rege os contratos bilaterais.

Mais ainda, tal recusa, conforme demonstrado nos autos, deu-se
mesmo diante da adesão dos demais vendedores
, da minuta de escritura já elaborada, e da ciência prévia da apelante.

A conduta da apelante, além de injustificada, representa violação aos deveres decorrentes do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), especialmente os deveres de lealdade, cooperação e confiança, configurando, assim, violação positiva do contrato, hipótese em que o inadimplemento se manifesta não pela inércia absoluta, mas pela frustração intencional da finalidade contratual.

Na audiência (ids. 331954906 a 331954914), a testemunha Rogério Lavezzo, advogado que assessorou os vendedores na confecção das minutas de inventário, foi categórico ao afirmar que a documentação estava pronta para ser assinada, mas não o foi porque a ré "mencionou que não assina". Ao ser questionado sobre o motivo, declarou: "
Salvo engano, pelo que os comentários que eu ouvi da família, ele envolvem o pagamento, parece que é uma questão de uma multa, alguma coisa nesse sentido
.". O depoimento confirma que a recusa da apelante estava atrelada a questões pecuniárias, e não a qualquer impedimento fático ou jurídico para a realização do inventário.

A testemunha Sergio Vanderlei Dutra (ids. 331954915 a 331954918), irmão da ré e também vendedor, ao ser inquirido sobre a razão da recusa, respondeu: "
Segundo ela, que ela não tinha recebido
". Embora esta testemunha tenha, em um primeiro momento, afirmado de forma equivocada que ele e os demais receberam "
no dia que estava no contrato
", os comprovantes de pagamento juntados pelo apelado (ids 186348236, 186349241 e 186349242), demonstram que os pagamentos aos demais herdeiros ocorreram em datas posteriores a 10 de maio de 2023, no contexto do aditivo contratual.

A contradição, não invalida a parte central de seu depoimento, que corrobora a versão do apelante: a justificativa apresentada pela ré para não assinar foi à falta de pagamento.

O conjunto probatório comprova que
a apelante foi a parte que deu causa ao inadimplemento contratual
, e a persistente inércia da apelante, que se prolonga até a presente data, torna seu inadimplemento absoluto, revelando-se a intervenção judicial como providência não apenas legítima, mas imperiosa.

De fato, a obrigação de pagamento não estava vencida, a obrigação de fazer (regularização dominial) já exigia atuação cooperativa e
a recusa da apelante antecedeu qualquer mora do comprador, frustrando a finalidade do contrato.

Ressalte-se, ainda, que o prazo contratual até 10 de maio de 2024 para a regularização do inventário não pode ser interpretado de forma a legitimar a inércia da apelante.

Embora o contrato estabeleça essa data como termo final, a obrigação de fazer não se sujeita a cumprimento exclusivamente na data-limite, sob pena de subversão da boa-fé objetiva e do princípio da cooperação, que impõem conduta ativa, leal e diligente ao longo de toda a execução contratual.

Já em maio de 2023 havia plena viabilidade jurídica e material para cumprimento da obrigação, como efetivamente ocorreu por parte dos demais vendedores, os quais compareceram ao cartório e firmaram a escritura pública de inventário extrajudicial.

A recusa isolada da apelante, nesse contexto, impediu a realização do ato e constituiu mora desde então, situação que persistiu mesmo após o decurso do prazo contratual em 10/05/2024, sem que a apelante tenha comprovado qualquer esforço ou cumprimento espontâneo de sua parte.

Trata-se, pois, de mora continuada, com efeitos jurídicos próprios, legitimando integralmente a aplicação da cláusula penal e a procedência da obrigação de fazer tal como decidido na origem.

Assim, a sentença, ao aplicar o suprimento judicial da vontade, previsto no artigo 501 do Código de Processo Civil, encontra respaldo nas provas e no contrato firmado, devendo ser mantida.

Nesse sentido, corrobora a jurisprudência:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA – QUESTÕES QUE NÃO FORAM TRATADAS NA SENTENÇA – LIMITES DA LIDE – QUESTÕES QUE FORAM DECIDIDAS EM FEITO CONEXO - NÃO CONHECIMENTO NESTA PARTE – PRETENSÃO RECURSAL DE RECONHECIMENTO DO NÃO PAGAMENTO DO PREÇO – QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM PROCESSO AUTONOMO – PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO – IMPOSSIBIIDADE – COISA JULGADA MATERIAL OPERADA – ART. 467 CPC/73 –
SUPRIMENTO JUDICIAL
DE DECLARAÇÃO DE VONTADE – POSSIBILIDADE. HONORARIOS ADVOCATÍCIOS - MAJORAÇÃO – SENTENÇA PROFERIDA SOB ÉGIDE DO CPC/73 – IMPOSSIBILIDADE – ARTIGO 14 DO CDC VIGENTE. Recurso conhecido parcialmente e desprovido. 1. O juiz deve estar atendo aos limites da lide e assim decidir. Se a pretensão recursal não ataca a sentença proferida e trata-se de renovação de questões já decididas em processo diverso, nesta parte, por ofensa aos limites da lide, o recurso não pode ser conhecido. Qualquer decisão seria ultra pedido. 2. No que sobeja, já tendo a mesma pretensão recursal sido apreciado, quer pelo juízo de piso, quer pelo Tribunal, em feito autônomo (embargos à execução) e consolidada a coisa julgada, não há como albergar pretensão de rediscussão da matéria no mesmo processo ou em processo autônomo. Quer nos embargos, quer na ação declaratória, registram-se a identidade das partes envolvidas, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, não havendo como renovar discussão meritória acerca da matéria. 3. A prova produzida revela que a ré vendeu o bem e recebeu o preço, questão já consolidada em coisa julgada material em processo diverso. Nesta toada, plenamente cabível seja suprida judicialmente a manifestação de vontade da ré, a fim de que seja viabilizado a transferência do bem imóvel, à titularidade dos adquirentes/autores e seu registro junto ao CRI competente, aperfeiçoando o contrato. 4. Não há como albergar a majoração dos honorários em face de que a sentença recorrida ter sido proferida dentro da vigência do Código de Processo Civil/73 – ‘
tempus regit actum
’.

(TJMT, N.U 0004393-64.2011.8.11.0045, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/08/2019, Publicado no DJE 21/08/2019).

Inclusive, precedente de minha relatoria:

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CLÁUSULA CONTRATUAL DE AFASTAMENTO DE CORREÇÃO MONETÁRIA. VALIDADE DA CLÁUSULA. QUITAÇÃO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com reconvenção, julgou parcialmente procedente a demanda para determinar a transferência do imóvel à autora e a restituição de valores pagos a maior, reconhecendo saldo devedor remanescente, além de rejeitar o pedido de indenização formulado na reconvenção.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) a validade e eficácia da cláusula que afasta a correção monetária se a escritura não for outorgada em até 12 meses; (ii) a existência de saldo devedor e eventual obrigação da autora quanto à correção, bem como a manutenção da condenação dos réus à outorga da escritura pública.

III. Razões de decidir

3. É válida, clara e objetiva a cláusula que afasta a correção monetária se a escritura não for outorgada em 12 meses, o que não ocorreu, pois a matrícula só foi aberta mais de três anos após a assinatura do contrato, sem comprovação de vício de consentimento, simulação ou abuso.

4. A autora quitou integralmente antes da formalização da matrícula, enquanto os réus não outorgaram a escritura no prazo, afastando a mora da autora e a correção monetária sobre eventual saldo.

5. O valor pago pela autora superou o preço originalmente pactuado, cabendo, por isso, a restituição do montante excedente.

6. Embora juridicamente frágil, a tese dos réus não configura má-fé, inexistindo indícios de dolo ou intenção de alterar a verdade dos fatos.

7. A ausência de dilação probatória não configura cerceamento de defesa, pois a controvérsia é eminentemente documental e jurídica, dispensando prova testemunhal.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso da autora provido para manter a validade da cláusula, reconhecer a quitação integral e afastar a correção monetária, confirmando a condenação dos réus à restituição do valor pago a maior e à outorga da escritura, sob pena de suprimento judicial. Recurso dos réus não provido.

Tese de julgamento: “1. Cláusula que afasta a correção monetária sobre o saldo devedor, caso a escritura não seja outorgada no prazo, é válida quando pactuada de forma clara, sem vícios de consentimento.
2. Não há mora quando os pagamentos são feitos antes da formalização registral, sendo indevida a exigência de saldo vinculado à correção afastada por cláusula expressa.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 421, 422 e 1.245; CPC, arts. 370 e 501.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.523.019/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11/11/2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.403.788/MT, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 26/2/2024.

(TJMT, N.U 1006356-02.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 25/06/2025, Publicado no DJE 28/06/2025)

No que se refere a cláusula penal,
a cláusula 5.4 do contrato é categórica ao registrar que:

“5.4. Como cláusula penal, as partes convencionam que, aquele que infringir qualquer uma das disposições e condições aqui estabelecidas, arcará com multa convencional de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do presente contrato, incidindo também a multa em caso de não concretização do negócio em vista de fato causado por qualquer dos contratantes.

Parágrafo Único - Fica ajustado entre os contratantes que se ocorrer a hipótese de um ou mais de um dos VENDEDORES se recusar a outorgar as escrituras públicas de venda e compra atinentes aos imóveis objeto deste contrato, ou não promover diligências no sentido de regularizar o inventário dos imóveis, objeto deste contrato, em razão disso, se for o caso de aplicação da multa contratual, o COMPRADOR, deverá exigir a multa, tão somente do VENDEDOR(ES) que se recusar a outorgar as escrituras ou promover as diligências no sentido de regularizar o domínio dos imóveis.”

Trata-se, pois, de cláusula expressa que reforça a responsabilidade individual da apelante pelo inadimplemento contratual, ensejando, inclusive, a aplicação proporcional da cláusula penal.

Não se pode olvidar que a exigibilidade de condutas colaborativas, como o comparecimento para assinatura do inventário, antecede o vencimento da obrigação final, sobretudo quando os demais coobrigados já se encontravam adimplentes.

Ao obstruir, de forma voluntária, o cumprimento da obrigação de fazer, a apelante frustrou a finalidade do contrato, incorrendo em inadimplemento positivo. O inadimplemento contratual é exclusivamente da apelante, e foi corretamente reconhecido pela sentença.

A redução equitativa da cláusula penal observa o disposto no art. 413 do Código Civil, norma de ordem pública, destinada a preservar o equilíbrio econômico do contrato e a vedar o enriquecimento sem causa, inexistindo violação à autonomia privada quando exercida nos limites da função social do contrato.

Por oportuno, registro que a alegação de
inovação em sede recursal pela apelante
,
não prospera, pois, a
inda que não tenha utilizado a nomenclatura específica da “exceptio non adimpleti contractus” na contestação,
o núcleo argumentativo da defesa foi construído desde o início com base nos mesmos fatos e fundamentos fáticos e jurídicos
: ou seja, sustentou que
o inadimplemento originário seria do autor
, ao não cumprir a obrigação de pagamento na forma acordada, justificando assim sua recusa de assinar o inventário.

Não se trata de inovação recursal, mas sim de
desdobramento jurídico da tese já posta na origem
, circunstância que não configura supressão de instância, sendo perfeitamente cabível sua reapreciação em sede recursal.

Por fim, o pedido da apelante para
condena
r

o apelado nas penas de

litigância de má-fé
não deve ser acolhido, pois
não se evidencia conduta dolosa ou maliciosa que justifique a aplicação das sanções previstas no art. 80 do CPC.

Portanto, constata-se que a sentença apreciou de forma adequada as questões suscitadas, devendo ser integralmente mantida.

Diante do exposto, REJEITO a preliminar arguida e
NEGO PROVIMENTO ao recurso de Apelação
.

Majoro a condenação dos honorários advocatícios fixados em mais 2% (dois por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11°, do CPC e ao Tema 1.059, do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026