Tribunal: TJMT
Processo: 1012210-60.2023.8.11.0040
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-08
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012210-60.2023.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADILSON DZOVONIARKIEVICZ - CPF: 655.701.891-49 (APELADO), EDER SANSO SAGAIS - CPF: 000.070.411-36 (ADVOGADO), VANUZA SAGAIS - CPF: 799.799.631-15 (ADVOGADO), VANEZA SAGAIS DE PAULA - CPF: 046.610.241-09 (ADVOGADO), GISTELA DALL AQUA DZOVONIARKIEVICZ - CPF: 871.009.911-53 (APELADO), SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 18.578.795/0001-85 (APELANTE), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO), IPARATYH EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 04.695.914/0005-07 (APELANTE), ADILSON DZOVONIARKIEVICZ - CPF: 655.701.891-49 (APELANTE), VANEZA SAGAIS DE PAULA - CPF: 046.610.241-09 (ADVOGADO), VANUZA SAGAIS - CPF: 799.799.631-15 (ADVOGADO), EDER SANSO SAGAIS - CPF: 000.070.411-36 (ADVOGADO), GISTELA DALL AQUA DZOVONIARKIEVICZ - CPF: 871.009.911-53 (APELANTE), VANEZA SAGAIS DE PAULA - CPF: 046.610.241-09 (ADVOGADO), VANUZA SAGAIS - CPF: 799.799.631-15 (ADVOGADO), EDER SANSO SAGAIS - CPF: 000.070.411-36 (ADVOGADO), SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 18.578.795/0001-85 (APELADO), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO), IPARATYH EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 04.695.914/0005-07 (APELADO), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DA LOTEADORA QUANTO À EXECUÇÃO DA INFRAESTRUTURA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, reconhecendo o inadimplemento das vendedoras na execução da infraestrutura de loteamento, declarando rescindido o contrato e condenando as rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de cláusula penal.

As apelantes suscitaram nulidade da sentença por julgamento citra petita e, no mérito, defenderam a ilegitimidade passiva da corretora, a exclusão da comissão de corretagem da restituição, a inexistência de inadimplemento contratual, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, a impossibilidade de cumulação da restituição integral com cláusula penal e a alteração do termo inicial dos juros de mora.

Recurso adesivo interposto pelos adquirentes com o objetivo de fazer incidir a cláusula penal sobre o valor total atualizado do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por julgamento citra petita; (ii) saber se houve inadimplemento contratual exclusivo das vendedoras; (iii) saber se a corretora responde solidariamente pela restituição dos valores pagos; (iv) saber se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 e o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; (v) saber se é possível cumular restituição integral e cláusula penal invertida; e (vi) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de julgamento citra petita não prospera, pois a sentença apreciou adequadamente a controvérsia principal, sendo as demais matérias passíveis de exame pelo Tribunal nos termos do art. 1.013, § 3º, do CPC.

As vendedoras não comprovaram a conclusão das obras de infraestrutura no prazo contratualmente previsto, configurando inadimplemento contratual exclusivo. A posterior regularização das obras não afasta a mora já consumada.

É inaplicável a Lei nº 13.786/2018, bem como o regime de retenções previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, por se tratar de resolução contratual motivada por culpa da vendedora, e não do adquirente.

A corretora responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes da contratação, pois integrou a cadeia de fornecimento e não demonstrou que os valores recebidos a título de corretagem eram autônomos em relação ao preço do imóvel.

A restituição integral dos valores pagos pode ser cumulada com a cláusula penal invertida, pois possuem naturezas jurídicas distintas. A restituição recompõe o patrimônio do adquirente, enquanto a cláusula penal visa indenizar o inadimplemento da vendedora.

O Tema 971/STJ autoriza a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do comprador, mas não impõe identidade de base de cálculo. Mostra-se adequada a incidência da penalidade sobre os valores efetivamente pagos.

Os juros de mora incidem a partir da citação, por se tratar de rescisão contratual decorrente de inadimplemento da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação cível e recurso adesivo conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:
“1. Configura inadimplemento contratual da loteadora a não conclusão das obras de infraestrutura no prazo previsto contratualmente, autorizando a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos. 2. É inaplicável a Lei nº 13.786/2018 quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva da vendedora. 3. A corretora que integra a cadeia de fornecimento responde solidariamente pelos valores a serem restituídos ao consumidor. 4. A restituição integral dos valores pagos pode ser cumulada com cláusula penal invertida. 5. O Tema 971/STJ não impõe que a cláusula penal invertida incida sobre o valor total do contrato, admitindo sua fixação sobre os valores efetivamente pagos.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 1.013, § 3º; CC, arts. 405, 722, 723 e 725; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 971, REsp nº 1.614.721/DF e REsp nº 1.631.485/DF; Súmula 543/STJ; TJMT, AC nº 1018756-17.2024.8.11.0002, Rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 24.02.2026.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de Apelação Cível interposta por SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e IPARATYH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, que julgou procedentes os pedidos formulados por ADILSON DZOVONIARKIEVICZ e GISTELA DALL AQUA DZOVONIARKIEVICZ na Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Parcelas Pagas, declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda por inadimplemento exclusivo das rés e condenando-as à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de cláusula penal.

SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e IPARATYH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpuseram recurso de apelação, arguindo, preliminarmente, nulidade da sentença por vício citra petita. No mérito, sustentam: (i) a ilegitimidade passiva de IPARATYH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por se tratar de contrato de corretagem autônomo e integralmente cumprido, sem falha de intermediação (arts. 722, 723 e 725 do Código Civil); (ii) a indevida inclusão da comissão de corretagem na restituição; (iii) erro de premissa fática quanto à imputação de culpa, sustentando que a infraestrutura já estava implantada e que a rescisão decorreu de desistência imotivada dos próprios adquirentes; (iv) a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com a consequente incidência de multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,75% ao mês e retenção de encargos moratórios; (v) a impossibilidade de cumulação da cláusula penal invertida com a restituição integral, por configurar bis in idem, inclusive à falta de cláusula penal contratual em desfavor da vendedora; e (vi) a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, e não da citação.

Em recurso adesivo, ADILSON DZOVONIARKIEVICZ e GISTELA DALL AQUA DZOVONIARKIEVICZ pugnaram pela reforma parcial da sentença para que a cláusula penal de 10% incida sobre o valor total atualizado do contrato, e não apenas sobre os valores efetivamente pagos, invocando o princípio da simetria e o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

As rés apresentaram contrarrazões ao recurso adesivo, sustentando que o Tema 971/STJ não impõe equivalência automática entre as multas aplicáveis a comprador e vendedor, mas apenas estabelece parâmetro de arbitramento judicial, de modo que a incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato configuraria enriquecimento sem causa e bis in idem, cumulando-a com a restituição integral já deferida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

I – Preliminar – Omissão e Julgamento
citra petita

As requeridas suscitam preliminar de nulidade da sentença por vício citra petita, ante a omissão quanto à ilegitimidade passiva da corretora, à exclusão da comissão de corretagem da restituição, ao pedido de retenções legais e à improcedência da restituição da intermediação.

Contudo, a sentença enfrentou de forma suficiente a causa de pedir, referente ao inadimplemento das requeridas quanto às obras de infraestrutura, e as questões apontadas como omitidas (ilegitimidade passiva da corretora, exclusão da comissão de corretagem da restituição e retenções legais previstas na Lei nº 13.786/2018) constituem matéria de mérito, plenamente solucionável por este Tribunal nos termos do art. 1.013, §3º, do CPC, o que afasta a alegada nulidade.

Rejeito, portanto, a preliminar.

II - MÉRITO

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação, que serão examinados conjuntamente.

A controvérsia recursal envolve dois núcleos distintos: (i) a apelação principal questiona o reconhecimento do inadimplemento contratual das incorporadoras, a legitimidade passiva da corretora, a inclusão da comissão na restituição, a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e a cumulação da restituição integral com a cláusula penal; e (ii) o recurso adesivo discute a base de cálculo da cláusula penal, pleiteando sua incidência sobre o valor total atualizado do contrato, com fundamento no princípio da reciprocidade extraído do Tema 971/STJ.

Os autores celebraram, em 22 de abril de 2022, contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano (contrato nº 10.248), identificado como lote localizado na Quadra 27, com área de 480 m2, na Rua 08, Jardim dos Ipês, Município de Sorriso/MT. Pelo instrumento, as requeridas assumiram a obrigação expressa de executar, até 31 de julho de 2023, as obras completas de infraestrutura do loteamento (drenagem, pavimentação, rede de água, rede de energia elétrica e iluminação pública), condição essencial para a liberação do lote para construção.

Os autores cumpriram integralmente suas obrigações financeiras, efetuando o pagamento de entrada e prestações subsequentes, totalizando o montante de R$ 42.002,90 no período apurado até setembro de 2023, valor que, atualizado, perfaz R$ 46.056,87 conforme planilha apresentada. Sustentam que, mesmo após o término do prazo contratual, o lote permanecia sem as obras de infraestrutura concluídas, inviabilizando seu uso econômico e caracterizando inadimplemento contratual exclusivo das rés. Diante disso, comunicaram a rescisão e requereram a restituição integral dos valores pagos, além da aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato.

As requeridas, em contestação, arguiram ilegitimidade passiva e, no mérito, sustentaram a ausência de descumprimento contratual, afirmando que a rescisão partiu da iniciativa dos próprios adquirentes e que seria aplicável a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

A sentença, julgou procedentes os pedidos. Reconheceu a relação de consumo, aplicou a inversão do ônus da prova em favor dos adquirentes e concluiu que as requeridas não comprovaram a conclusão das obras de infraestrutura no prazo fixado, configurando inadimplemento contratual exclusivo. Determinou a restituição integral dos valores pagos no montante de R$ 46.056,87, com correção monetária desde cada desembolso e juros a partir da citação, além da cláusula penal de 10% sobre os valores efetivamente pagos e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Opostos embargos de declaração pelos autores, a sentença foi parcialmente integrada para esclarecer que a condenação à restituição integral abrange também os valores comprovadamente pagos no curso do processo. Foram rejeitados, contudo, os embargos quanto à pretensão de fazer incidir a cláusula penal sobre o valor total atualizado do contrato.

No mérito da apelação principal, mantenho o reconhecimento do inadimplemento exclusivo das requeridas. O contrato obrigava a conclusão das obras de infraestrutura até 31/07/2023 e, por força da inversão do ônus da prova decorrente da relação de consumo, incumbia às Apelantes comprovar a execução tempestiva do contrato, o que não fizeram, diante da falta de Termo de Verificação de Obras ou de qualquer elemento técnico idôneo. Não prospera a alegação de erro de premissa fática quanto à imputação de culpa, pois a a pretensão rescisória foi deduzida exatamente com fundamento na inexecução da infraestrutura, e a alegada inércia dos autores em constituir as vendedoras em mora por outros meios não converte inadimplemento comprovado em desistência imotivada. Irrelevante, ainda, eventual regularização posterior das obras, porquanto o inadimplemento já se havia consumado no termo final ajustado.

Por conseguinte, é inaplicável a Lei nº 13.786/2018 e o regime de retenções do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 invocados pelas Apelantes: tal disciplina rege especificamente a resolução contratual por fato imputável ao adquirente, hipótese estranha aos autos, em que se reconheceu a culpa exclusiva da vendedora. Afastam-se, assim, conjuntamente, os pedidos de multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, de taxa de fruição de 0,75% ao mês e de retenção de encargos moratórios, todos condicionados a premissa fática não verificada no caso concreto.

Mantenho, também, a responsabilidade solidária de IPARATYH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Conquanto os arts. 722, 723 e 725 do Código Civil assegurem, como regra geral, autonomia ao contrato de corretagem e a remuneração devida ao corretor mesmo quando o negócio se desfaz por arrependimento das partes, tal regime pressupõe atuação do corretor como mero intermediário, estranho à cadeia de fornecimento – situação distinta da dos autos, em que a Iparatyh atuou em conjunto com a incorporadora na comercialização do lote, e o valor cobrado a título de "comissão" correspondeu, na prática, a parcela do preço do imóvel, sem que as Apelantes tenham se desincumbido do ônus de demonstrar o contrário.

Atrai-se, portanto, a responsabilidade solidária dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC, no que esta Corte já se manifestou em caso análogo (TJMT, AC nº 1018756-17.2024.8.11.0002, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, j. 24.02.2026). Pela mesma razão, subsiste a restituição integral, sem exclusão da comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ.

Tampouco há
bis in idem
na cumulação da cláusula penal com a restituição integral: tratam-se de verbas de natureza distinta – a restituição recompõe o que foi pago, e a cláusula penal indeniza o inadimplemento da vendedora. A ausência, no contrato, de cláusula penal estipulada expressamente contra a vendedora não obsta a condenação, mas é exatamente a hipótese disciplinada pelo Tema 971/STJ (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), que autoriza a inversão, por arbitramento judicial, da cláusula penal prevista apenas contra o comprador (Cláusula E, "b"), sem equivalência automática de base de cálculo. Mantenho, também, os juros de mora a partir da citação (art. 405 do CC; Súmula 543/STJ): os precedentes invocados pelas Apelantes para fixação do termo inicial no trânsito em julgado referem-se a hipóteses de simples desistência do adquirente, inaplicáveis ao caso, em que a rescisão decorreu de inadimplemento exclusivo da vendedora, já constituída em mora desde a citação. Nego provimento à apelação principal.

Quanto ao recurso adesivo, os autores pretendem que a cláusula penal de 10% incida sobre o valor total atualizado do contrato, e não sobre os valores pagos, invocando simetria com a Cláusula E, 'b', do contrato e o Tema 971/STJ. Não lhes assiste razão: o Tema 971/STJ não impõe equivalência automática de base de cálculo, autorizando apenas que a cláusula prevista contra o comprador sirva de parâmetro para arbitramento judicial da indenização devida pela vendedora, observadas as peculiaridades do caso. Esta Corte, em hipótese análoga, mesmo havendo cláusula contratual prevendo multa sobre o valor total do imóvel, admitiu a retenção/indenização sobre os valores efetivamente pagos, entre 10% e 25%, sem vinculação automática à base contratual

(TJMT, Embargos de Declaração nº 1030048-76.2024.8.11.0041, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 17.03.2026).

O percentual de 10% sobre os valores pagos, fixado na sentença, já atende à proporcionalidade exigida; sua ampliação para o valor total do contrato geraria enriquecimento sem causa em sentido inverso. Nego provimento ao recurso adesivo.

Ante o exposto, conheço de ambos os recursos e NEGO PROVIMENTO A AMBOS, mantendo a sentença na íntegra.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2026