Tribunal: TJMT
Processo: 1005038-85.2026.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO, À AMPLA DEFESA E DE

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005038-85.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[JOAO LUIZ DO ESPIRITO SANTO BRANDOLINI - CPF: 817.124.991-49 (ADVOGADO), FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS - CPF: 841.990.401-53 (AGRAVANTE), CELSO GENTIL BRETAS - CPF: 247.253.581-34 (AGRAVANTE), CONDOMINIO EDIFICIO POTIGUARA - CNPJ: 03.238.466/0001-18 (AGRAVADO), MARIA APARECIDA BUENO - CPF: 104.811.411-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MONICA FERNANDES DE SOUZA FERNANDES - CPF: 337.876.381-72 (TERCEIRO INTERESSADO), EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO - CPF: 004.691.681-45 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE
S
:
FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS

CELSO GENTIL BRETAS

AGRAVADO:
CONDOM
Í
NIO EDIF
Í
CIO POTIGUARA

AUTOS DE ORIGEM
:
1044827-46.2018.8.11.0041

EMENTA
.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO, À AMPLA DEFESA E DE DECISÃO
ULTRA PETITA
.
LEGALIDADE DA
SUCESSÃO PROCESSUAL COM
INCLUSÃO DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS
DO IMÓVEL
NO POLO PASSIVO.
PRELIMINARES REJEITADAS.
MÉRITO. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
.
SUCESSÃO PROCESSUAL.
IMPOSSIBILIDADE DE LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE AOS DÉBITOS POSTERIORES À REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença oriundo de ação de cobrança de cotas condominiais, que deferiu a inclusão dos agravantes no polo passivo da execução, em
sucessão processual
às executadas originárias, ao fundamento de que são os atuais proprietários da unidade condominial geradora dos débitos e de que a obrigação possui natureza
propter
rem
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber
:
(i)
se
a inclusão dos agravantes no polo passivo do cumprimento de sentença, embora não tenham participado da fase de conhecimento, viola o contraditório, a ampla defesa, a coisa julgada ou configura decisão ultra petita; e (
ii
)
se
subsidiariamente, a eventual responsabilidade dos agravantes deve ficar limitada aos débitos condominiais posteriores à
regularização da propriedade do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza
propter
rem
, aderindo ao imóvel e acompanhando sua titularidade, de modo que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

4. À luz do art. 109, § 3º, do CPC, e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é admissível, em fase de cumprimento de sentença, a inclusão do atual proprietário do imóvel no polo passivo da execução, ainda que ele não tenha integrado a fase de conhecimento, por se tratar de obrigação real vinculada à titularidade do bem.

5. A exclusão da devedora originária e a inclusão dos agravantes
, por sucessão processual,
não configuram violação ao contraditório, à ampla defesa, à coisa julgada nem decisão
ultra petita
, mas adequação do polo passivo da execução à realidade jurídica da titularidade do imóvel, sem criação de obrigação nova.

6. Inviável a limitação da responsabilidade dos agravantes apenas às cotas vencidas após a regularização da propriedade, pois a obrigação condominial acompanha o bem e alcança os débitos pretéritos a ele vinculados, sem prejuízo de eventual direito regressivo.

IV. DISPOSITIVO E TESES

7. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

a)
“É legítima a inclusão dos atuais proprietários de unidade condominial no polo passivo do cumprimento de sentença relativo à cobrança de cotas condominiais, ainda que não tenham participado da fase de conhecimento, em razão da natureza
propter
rem
da obrigação, nos termos do art. 1.345 do Código Civil e do art. 109, § 3º, do CPC.”

b)
“Não cabe limitar a responsabilidade dos atuais proprietários apenas às cotas condominiais posteriores à regularização da
propriedade, pois a obrigação
propter
rem
acompanha a titularidade do imóvel e abrange os débitos a ele vinculados.”

_________

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; CPC,
arts
. 109, § 3º, e 506.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 03.04.2025; STJ,
AgInt
no REsp 1.851.742/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29.06.2020,
DJe
01.07.2020; STJ, REsp 1.672.508/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª Turma, j. 25.06.2019,
DJe
01.08.2019; STJ,
AgInt
no REsp 1.962.085/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª Turma, j. 20.03.2023,
DJe
23.03.2023; STJ, REsp 2.042.756/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 12.11.2024,
DJe
29.11.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO.
SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se

de
Agravo de Instrumentocom

Pedido de Efeito Suspensivo
,
interposto por
FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS
e
CELSO GENTIL BRETAS
,
contra decisão proferida(ID.
209506579,
autos
de origem n.º

1044827-46.2018.8.11.0041
)

pelo Juízo da6ª

VaraCívelda Comarca deCuiabá/MT que
, nos autos do Cumprimento de Senten
ça de Ação de Cobrança de Cotas Condominiais instaurado pelo
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO POTIGUARA
,
deferiu a inclusão dos agravantes no polo passivo do
C
umprimento, sob os seguintes fundamentos
:

[...]

Visto, etc.

Trata-se decumprimento de sentençaem ação de cobrança de cotas condominiais, na qual
oCONDOMINIO EDIFICIO POTIGUARArequer a inclusão no polo passivo dos atuais proprietários da unidade condominial nº 601,FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS e
CELSO GENTIL BRETAS, em substituição à executada MARIA APARECIDA BUENO e MONICA FERNANDES DE SOUZA FERNANDES
.

O exequente apresentou documentos comprobatórios da propriedade do imóvel, incluindo Escritura Pública de Compra e Venda datada de 30/07/2008, além de outros documentos que demonstram que os requeridos são os atuais proprietários da unidade condominial geradora dos débitos (
IDs

169422156e
169422154 a 169420118).

A Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial da executada MARIA APARECIDA BUENO, não se opôs ao pedido de substituição processual (ID186968226).

Pois bem.

É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que as despesas condominiais possuem
natureza
propter
rem
, ou seja, aderem ao imóvel e acompanham sua titularidade, independentemente de quem tenha usufruído dos serviços do condomínio.

Conforme recente decisão do
STJ no REsp 1910280/PR (ID 192728867)
, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 03/04/2025: "Sendo a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo."

No caso em tela, restou comprovado por meio da documentação apresentada que FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS e CELSO GENTIL BRETAS são os atuais proprietários da unidade condominial nº 601, tendo adquirido o imóvel por meio de Escritura Pública de Compra e Venda datada de 30/07/2008 (ID 169422156), embora não tenham providenciado a regularização da propriedade junto ao registro imobiliário.

Ademais, os documentos juntados aos autos demonstram que os requeridos tinham pleno conhecimento da existência dos débitos condominiais, conforme se verifica na ação de despejo por eles proposta contra a executada MÔNICA FERNANDES DE SOUZA, que tramitou perante a 9ª Vara Cível desta Comarca (ID 169420122).

O art. 109, § 3º do CPC estabelece que "estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário",
o que autoriza a inclusão dos atuais proprietários no polo passivo da execução, mesmo que não tenham participado da fase de conhecimento.

Nesse sentido,
o art. 1.345 do Código Civil é taxativo ao prever que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PRETENSÃO DE INCLUSÃO DO NOVO PROPRIETÁRIO REGISTRAL.
Em se tratando de obrigação
propter
rem, possível a inclusão, na fase de cumprimento da sentença, do novo proprietário registral, que não constou no polo passivo da lide na fase de conhecimento. Precedentes do STJ e desta Corte
. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.” (TJ-RS - AI: 70083042218 RS, Relator:
Mylene
Maria Michel, Data de Julgamento: 12/12/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 16/12/2019)

“Despesas de condomínio - Cobrança - Cumprimento de sentença - Inclusão
da atual proprietária no polo passivo da execução de acordo descumprido, tendo em vista a natureza
propter
rem da obrigação - Possibilidade -
O STJ revendo entendimento anterior, firmou entendimento no sentido de ser possível incluir terceiro que não participou da ação na fase de formação do título judicial, para cobrança de cotas condominiais -
Possibilidade, ademais, da penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, diante do caráter
propter
remda dívida - Inexistência de excesso de execução - Agravo não provido.” (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2037684-85.2024.8 .26.0000 Taboão da Serra, Data de Julgamento: 27/03/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2024)

Ante o exposto,defiroo pedido formulado pelo exequente e determino a inclusão deFERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS, inscrita no CPF sob nº 841.990.401-53, eCELSO GENTIL BRETAS, inscrito no CPF sob nº 247.253.581-34, no polo passivo da presente execução, com a consequente exclusão de MARIA APARECIDA BUENO e MONICA FERNANDES DE SOUZA FERNANDES.

Proceda-se à retificação do polo passivo no sistema PJE.

Após, intimem-se os novos executados, nos endereços indicados pelo exequente, para pagarem o débito no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% e honorários advocatícios de 10%, nos termos do art. 523, § 1º do CPC.

Transcorrido o prazo sem pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que os executados, independentemente de penhora ou nova intimação, apresentem impugnação ao cumprimento de sentença, nos termos do art. 525 do CPC.

[...] [grifo
s nossos e do original]

Em
sua minuta recursal
(ID.
344862359
),os agravantes
suscitam
a
s
seguinte
s

tese
s
preliminar
es
:

V
iolação ao contraditório e à ampla defesa
pela inclusão
dos agravantes diretamente na fase de cumprimento de sentença e decisão
ultra petita
pela exclusão da Sra. Mônica Fernandes de Souza Fernades

No mérito, os agravantes apresentam
pedido subs
i
diário
:

Subsidiariamente:
l
imitação da eventual responsabilidade dos agravantes apenas aos débitos posteriores à regularização da propriedade

A agravada peticionou nos autos para sustentar a prevenção deste Relator, em razão do julgamento
proferido no Agravo de Instrumento n.º
1039643-91.2025.8.11.0000
, em
decorrência
da identidade de partes e da matéria

envolvendo
a mesma unidade imobiliária (ID.
346142357).

A Exma. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Povoas, então Relatora, indeferiu a tutela de urgência recursal, nos termos da decisão de ID.
347663899.

A agravada
, em sua contraminuta (ID.
348025856),
novamente sustenta prevenção e rebate as alegações dos agravantes.

A ilustre Exma. Desa.

Maria Helena
Gargaglione
Povoas, por sua vez, acolheu a tese de prevenção suscitada pela
recorrida e determinou a redistribuição do Agravo de Instrumento para a minha Relatoria.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme
aba de expedientes dos autos de origem
(Intimação n.º 45962312)
, e preparo
recursal pago em dobro, nos termos da certidão de ID. 347398366.

É o relatório. Decido.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTES:
FERNANDA TRETTEL DE URZEDO BRETAS

CELSO GENTIL BRETAS

AGRAVADO:
CONDOM
Í
NIO EDIF
Í
CIO POTIGUARA

AUTOS DE ORIGEM
:
1044827-46.2018.8.11.0041

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da

6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos do Cumprimento de Sentença de Ação de Cobrança de Cotas Condominiais instaurado
pelo Condomínio ora agravado
, deferiu a inclusão dos agravantes no polo passivo do Cumprimento
.

Em síntese, o Juízo
a quo

entendeu que restou comprovado, por meio da escritura pública de compra e venda e demais documentos juntados aos autos, que os agravantes são os atuais proprietários da unidade condominial geradora dos débitos, ainda que não tenham regularizado a propriedade perante o registro imobiliário, bem como que tinham ciência da existência das cotas em atraso.

Assentou, ainda, que as despesas condominiais possuem natureza
propter
rem
, aderindo ao imóvel e acompanhando sua titularidade, razão pela qual, com fundamento no art. 109, § 3º, do CPC, no art. 1.345 do Código Civil e em precedentes jurisprudenciais, seria possível estender aos adquirentes os efeitos da sentença proferida na fase de conhecimento, autorizando sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, em substituição às executadas originárias.

Ao final, deferiu o pedido do exequente, determinou a retificação do polo passivo
, com a exclusão das então executadas,
e a intimação dos novos executados
,
ora agravantes,
para pagamento do débito no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% e honorários advocatícios de 10%, facultando-lhes, em seguida, a apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença.

A seguir, passo ao exame da tese preliminar suscitada pelos agravantes.

1.
Violação ao contraditório e à ampla defesa pela inclusão dos agravantes diretamente na fase de cumprimento de sentença e decisão
ultra petita
pela exclusão da Sra. Mônica Fernandes de Souza Fernades

Os agravantes sustentam que a decisão os inseriu no polo passivo da execução como terceiros estranhos à lide originária e à formação do título executivo, o que representaria subversão da ordem lógica e jurídica do processo executivo.

Argumentam
que não se poderia executar quem não participou da fase de conhecimento e contra quem não se formou título judicial.

Outrossim, asseveram que
a mesma decisão que os incluiu no polo passivo liberou a devedora originária, Mônica Fernandes de Souza Fernandes, a qual, segundo a narrativa recursal, teria confessado judicialmente a responsabilidade pelo débito e já constaria do título executivo.

Para os agravantes, essa substituição dos executados revela
ria
contradição manifesta e desvirtuamento da finalidade da execução.

Outrossim, o
s agravantes sustentam que o
J
uízo
a quo

aplicou de forma errônea o art. 109, § 3º, do CPC, bem como jurisprudência que, na visão deles, não se ajusta ao caso concreto.

Argumentam que eles não seriam meros adquirentes ou cessionários que assumiram a dívida expressamente, nem pessoas que tiveram oportunidade anterior de defesa.

Ressaltam que a decisão agravada violou os
princípios do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal,
nos termos dos
arts
. 9º e 10 do CPC.

Os agravantes asseveram que
foram chamados a responder na fase
executiva sem prévia participação na fase cognitiva e sem oportunidade de manifestação antes da imposição da obrigação executiva.

Embora reconheçam que o juízo de origem se apoiou na natureza
propter
rem
das cotas condominiais, os agravantes defendem que essa natureza não autoriza
ria
, por si só, o redirecionamento do cumprimento de sentença ao novo proprietário que não integrou a fase de conhecimento.

Nesse sentido, os
agravantes defendem que a execução deve recair sobre o devedor original e sobre quem seja legalmente responsável, e não sobre terceiros que não puderam se defender da origem e da extensão da dívida.

Assim, a
rgumentam
que a responsabilidade material pela dívida, ainda que eventualmente existente em tese, não autoriza a simples transposição do título judicial para quem não foi parte na cognição.

Além disso, aduzem que
decisão lhes impôs o pagamento do débito em 15 dias, sob pena de multa de 10% e honorários de 10%, o que representaria gravame patrimonial imediato e reforçaria a necessidade de reforma da decisão.

Outrossim, o
s agravantes
ressaltam
que, na petição do exequente de ID
.
169420113,
autos de origem,
o pedido foi apenas o de inclusão deles no feito, em razão da alegada sucessão em relação à proprietária registral original, Maria Aparecida Bueno.

Segundo a peça, não houve pedido de exclusão de Mônica Fernandes de Souza Fernandes
do polo passivo.

Com base nessa premissa, os agravantes sustentam que a exclusão, de ofício, de Mônica do polo passivo
,
afrontou o princípio da demanda e o princípio da congruência, porque o juízo teria ido além do que foi submetido à sua apreciação.

Assim, a decisão seria nula por não guardar correspondência com o pedido formulado.

Outrossim, o
s agravantes sustentam que Mônica seria a principal responsável pelos débitos condominiais e a qualificam como devedora confessa e devedora contumaz.

Para amparar essa narrativa, mencionam a existência de processos anteriores, de números 0041165-67.2013.8.11.0041 e 0040180-93.2016.8.11.0041, nos quais, segundo a peça, Mônica teria firmado acordos para quitar débitos e não os teria cumprido.

Assim,
os agravantes sustentam que excluir a executada apontada como real devedora e transferir a cobrança aos atuais adquirentes do imóvel gera distorção processual e material e compromete a própria exigibilidade da obrigação.

Desse modo
, os agravantes argumentam que a decisão padece de nulidade absoluta por desconsiderar a real responsável pelo débito, inovar na pretensão executiva e desrespeitar o contraditório e a ampla defesa.

O
condomínio
agravado, por sua vez,
ressalta
que o cumprimento de sentença tem por objeto a cobrança de taxas condominiais incidentes sobre a unidade
n.º
601 do edifício agravado.

Argumenta que
a execução foi inicialmente direcionada contra quem figurava formalmente como titular do imóvel
, mas,
no curso da tramitação, teria ficado comprovado que os agravantes eram os efetivos proprietários e possuidores do bem

e que eles usufruíam das áreas comuns e exerciam plenamente os poderes inerentes à propriedade
.

A partir dessa realidade fática, o Condomínio sustenta que o juízo de origem corretamente
deferiu o pedido de
inclusão dos agravantes no polo passivo, porque seriam os proprietários/possuidores efetivos da unidade geradora das despesas.

Nesse sentido, afirma que
a obrigação condominial possui natureza
propter
rem
, isto é, decorre da titularidade da unidade e acompanha o bem.

Sustenta, também, que
a jurisprudência consolidada do STJ admite a inclusão, no cumprimento de sentença, do atual proprietário do imóvel
,
ainda que ele não tenha participado da fase de conhecimento
.

Outrossim, o agravado argumenta que
não há violação à coisa julgada
e
nem aos limites subjetivos da sentença
, pois
a execução não decorre de título pessoal,
mas de obrigação real vinculada ao imóvel.

Argumenta que
está demonstrada a regularidade da substituição processual
e inexiste nulidade
na exclusão da executada anterior.

Pois bem
.

A decisão agravada encontra-se em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, nas ações de cobrança de despesas condominiais, a obrigação possui natureza
propter
rem, recaindo sobre o imóvel e acompanhando sua titularidade, ainda que o novo proprietário não tenha figurado na fase de conhecimento do processo.

Destaco, inclusive, trecho da própria decisão agravada, que bem fundamenta essa possibilidade:

[...]

É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que as

despesas condominiais
possuem natureza
propter
rem, ou seja, aderem ao imóvel e acompanham sua titularidade,

independentemente de quem tenha usufruído dos serviços do condomínio
.

Conforme recente decisão do STJ no REsp 1910280/PR (ID 192728867), de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 03/04/2025: "Sendo a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento,
o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

[...]
(ID. 209506579, autos de origem) [grifo nosso]

Além disso, a
confissão da dívida por Mônica Fernandes, ainda que reconhecida e válida na fase de conhecimento, não impede a substituição do polo passivo, uma vez que os efeitos do título executivo podem alcançar o proprietário atual do imóvel onerado por obrigações condominiais.

A jurisprudência tem evoluído para reconhecer que, em se tratando de dívida real, a responsabilidade se transmite ao adquirente do bem, por ser proprietário, mesmo que este não tenha participado do processo original.

A decisão agravada também ressalta a responsabilidade do adquirente da unidade condominial, com base no
art. 1.345 do Código Civil
:

Art. 1.345.
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios
.

[grifo nosso]

Além disso, o fundamento do
art. 109, § 3º, do CPC
, também foi corretamente invocado, ao prever que: “
Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário
.”

Nesse contexto, a exclusão da devedora originária e inclusão dos agravantes não representa contradição, mas sim adequação do polo passivo da execução à realidade jurídica da titularidade do bem.

Não se está afastando a confissão válida anteriormente firmada, mas sim fazendo recair os efeitos da obrigação sobre os responsáveis legais atuais, os proprietários do imóvel, conforme a lógica que rege as obrigações
propter
rem
.

Portanto, não há vício de contradição na decisão agravada, mas sim aplicação correta da legislação civil e processual, em harmonia com o entendimento firmado nos Tribunais Superiores e com os elementos dos autos.

Outrossim, d
e fato, o art. 506 do CPC estabelece que:“
A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiro
s.”

Entretanto, esse dispositivo não impede a responsabilização do atual proprietário de unidade condominial inadimplente, quando a dívida executada for de natureza
propter
rem
, pois não se trata da formação de nova obrigação, mas sim da transmissão legal da obrigação real para quem passou a ser titular do imóvel.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao permitir a inclusão do adquirente ou possuidor direto no polo passivo de execução de despesas condominiais,
inclusive em sucessão
processual
ao devedor
originário
anterior
,
ainda que ele não tenha participado da ação de conhecimento, por se tratar de responsabilidade decorrente diretamente da propriedade ou da posse do bem.

Ademais, a
ssevera-se que
não se aplica a distinção suscitada
pelos
agravantes, no sentido de que a Jurisprudência do STJ
entenderia
possível a penhora de bens de adquirente de imóvel, em fase de cumprimento de sentença, ainda que o adquirente não
tenha
participado do processo de conhecimento
, mas que
não abrangeria a inclusão
do comprador
no polo passivo da lide.

Isso porque,
ao se admitir a penhora de bens do adquirente, há que se realizar sua inclusão no polo passivo da lide para o exercício do contraditório e da ampla defesa, sob pena de nulidade.

A corroborar o
s
entendimento
s acima
, cita-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM
. SÚMULA 568/STJ.
1 .
Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento
.
3 .
Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel
e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no
art
.
109, § 3º, do CPC/15
, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes. 4. Agravo interno não
provido .

(STJ -
AgInt
no REsp: 1851742 PR 2019/0361646-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/07/2020)
[grifo nosso]

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA.
COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.
CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO
. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. 2. Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional.
3 .
Os
arts
. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de sustentar a tese
recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF. 4. Não há violação aos
arts
.
489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 5.
Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "
propter
rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação,
admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante
. 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

(STJ - REsp: 1672508 SP 2017/0114274-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 25/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/08/2019 RB vol. 660
p .
194)
[grifo nosso]

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM
. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE.

1.
A dívida condominial tem natureza de obrigação
propter
rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso
.

Precedentes. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1962085 PR 2021/0306945-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/03/2023)

Assim, ainda que os agravantes não tenham participado do processo originário, sua inclusão no polo passivo da execução é juridicamente admissível, diante da natureza real da obrigação, da titularidade do bem e da ciência da inadimplência, devidamente demonstradas nos autos.

Não se trata, pois, de violação à coisa julgada
ou decisão ultra petita pela sucessão processual com exclusão da devedora anterior
, mas de eficácia da obrigação real, cuja cobrança pode alcançar o atual titular do imóvel, nos termos dos
arts
. 1.345 do Código Civil e 109, § 3º do CPC.

Ademais, o referido julgado do STJ, no REsp 1.910.280/PR e no julgamento do Tema 866,
consolidou o entendimento de que a responsabilidade por cotas
condominiais atinge o possuidor ou o proprietário atual da unidade, mesmo que ele não conste como parte na fase cognitiva do processo.

Assim, verifica-se que a
decisão agravada faz uso adequado e pertinente do precedente proferido no Recurso Especial n. 1.910.280/PR, cuja tese foi fixada pela 2ª Seção do STJ e integra o acervo de jurisprudência qualificada da Corte Superior.

Conforme bem assentado no voto condutor daquele julgado, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, restou definido que:

[...]

Sendo a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

[...]
(
REsp 1.910.280/PR, 2ª Seção, julgado em 03/04/2025)

A jurisprudência mencionada pela decisão agravada não se restringe à relação entre promissário e promitente, tampouco exige, como condição para a responsabilização, que o novo titular da unidade tenha sido parte na ação de conhecimento.

A essência do julgado do STJ reside na natureza
propter
rem
da obrigação condominial, que acompanha a titularidade do imóvel, tornando legítima a execução do atual proprietário, ainda que ele não tenha participado do processo de conhecimento e mesmo que a dívida tenha sido originalmente reconhecida por terceiro.

Desse modo, as preliminares devem ser
rejeitadas
.

É o voto preliminar.

VOTO

DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

1.
Subsidiariamente: limitação da eventual responsabilidade dos agravantes apenas aos débitos posteriores à regularização da propriedade

Os agravantes
postulam, subsidiariamente, caso mantida
a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, que a decisão seja modificada
para determinar a análise da responsabilidade dos
recorrentes
apenas

pelos débitos condominiais que se tornaram exigíveis após a regularização da propriedade do

imóvel, com a devida comprovação e liquidação do valor, afastando-se a cobrança de débitos

anteriores à sua efetiva assunção de responsabilidade
.

Pois bem
.
Não assiste razão aos agravantes.

Isso porque,
conforme já asseverado,
tratando-se de cobrança de cotas condominiais, a obrigação possui natureza
propter
rem
, aderindo à própria unidade autônoma e acompanhando sua titularidade, de modo que o adquirente responde, perante o condomínio, pelos débitos vinculados ao imóvel, inclusive multas e juros moratórios, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

Nessa perspectiva, a posterior regularização da propriedade não constitui, por si só, marco jurídico apto a restringir a responsabilidade apenas às parcelas vencidas depois desse evento, pois a obrigação acompanha o bem e é oponível ao titular atual, sem prejuízo de eventual direito regressivo em face do alienante ou de quem tenha dado causa ao débito.

Conforme acima já destacado, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive em sede de cumprimento de sentença, admite a sucessão processual do executado originário pelo adquirente ou arrematante e a responsabilização deste por cotas pretéritas, justamente em razão do caráter real da obrigação condominial.

Assim
,
não há falar em limitação da responsabilidade dos agravantes apenas às cotas posteriores à regularização dominial do imóvel
.

A corroborar o entendimento, cita-se entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA.
DÉBITOS CONDOMINIAIS
. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE
. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE
PROVAS .
INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional (
art
.
1.022, inciso II, do CPC), (
ii
) se o acórdão recorrido, ao decidir pela inclusão do arrematante no polo passivo da execução, teria ofendido a coisa julgada formada na Justiça Trabalhista (
arts
. 203, § 2º, 337, § 4º, e 507 do CPC) e (
iii
) se a obrigação do arrematante pelas despesas condominiais nasce somente com a imissão na posse do bem (
arts
. 1 .336, inciso I, do CCB e 12 da Lei nº 4.591/1964). 2. Na origem, cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual o condomínio exequente requereu a inclusão do arrematante do bem imóvel no polo passivo da
execução .
3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/
STF .
5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais,
responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter
propter
rem da obrigação e
(
ii
) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito. 6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/
STJ .
7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem. 8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os
paradigmas .
9. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 2042756 SP 2022/0384739-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data
de Publicação:
DJe
29/11/2024) [grifo nosso]

Diante do exposto
, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se, em sua integralidade, a r. decisão agravada.

Considerando tratar-se de recurso interposto contra decisão interlocutória e estando ausente a prévia fixação de honorários na instância de origem, deixo de condenar a parte agravante
à majoração dos honorários
sucumbenciais.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2026