Tribunal: TJMT
Processo: 1075548-57.2025.8.11.0001
Relator(a): EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-23
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1075548-57.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[IGOR CLAUDIO SILVA PENHA - CPF: 056.832.641-54 (RECORRIDO), BRUNA FIGUEIREDO OLIVEIRA SILVA - CPF: 061.434.801-33 (ADVOGADO), IMOVELI CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 13.254.825/0001-84 (RECORRENTE), DORVALINO GLERIAN - CPF: 918.493.811-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. INTERMEDIAÇÃO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO INTEGRAL. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar empresa de assessoria imobiliária à restituição de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
pagos pelo consumidor, em razão de contrato de intermediação para aquisição de imóvel não concretizado.

A recorrente sustenta que a prestação de serviços foi integral e que a remuneração é devida, com base no art. 725 do CC e em cláusula de distrato que prevê retenção integral dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a remuneração da intermediação
imobiliária
é devida sem a concretização do negócio principal; (
ii
) saber se é válida cláusula de distrato que prevê quitação e retenção integral dos valores; (
iii
) saber se o art. 725 do CC se aplica quando não há resultado útil; e (
iv
) saber se a retenção integral configura abusividade à luz do CDC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica é de consumo, com incidência do CDC.

A remuneração da corretagem exige resultado útil, consistente na conclusão do negócio ou na formação de acordo vinculante entre as partes, o que não ocorreu.

A cláusula de distrato, de natureza adesiva, não prevalece quando impõe quitação genérica dissociada da efetiva prestação útil do serviço.

A retenção integral dos valores pagos configura vantagem manifestamente excessiva e enriquecimento sem causa, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Ausente a concretização do negócio, é indevida a remuneração integral da intermediadora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por IMOVELI CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA (ID 354077895) contra a sentença proferida pelo 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Cuiabá (ID 354077888), posteriormente integrada pela decisão que rejeitou os Embargos de Declaração (ID 354077893), nos autos da Ação de Revisão de Distrato por Inadimplemento com Restituição de Valores Pagos c/c Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por IGOR CLAUDIO SILVA PENHA.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a empresa,
ora Recorrente
, a restituir ao autor, ora Recorrido, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), de forma simples, corrigida monetariamente e acrescida de juros legais. O juízo de primeiro grau entendeu que a retenção integral do valor pago pelo consumidor, prevista no distrato firmado entre as partes, configuraria vantagem manifestamente excessiva e enriquecimento sem causa, uma vez que o negócio principal de aquisição do imóvel não se concretizou. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.

Em suas razões recursais, a Recorrente pugna pela reforma integral da sentença. Sustenta, em síntese, que: (i) o serviço de assessoria e intermediação imobiliária foi integralmente prestado, constituindo uma obrigação de meio, e não de resultado; (
ii
) a remuneração é devida conforme o artigo 725 do Código Civil, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes, o que alega ter ocorrido por parte do Recorrido; (
iii
) a sentença seria contraditória ao validar o distrato e, ao mesmo tempo, anular seus efeitos, desconsiderando a confissão expressa do Recorrido, na Cláusula Segunda do instrumento, de que "recebeu toda a prestação de serviços contratada"; e (
iv
) o verdadeiro enriquecimento sem causa seria do Recorrido, que se beneficiou dos serviços profissionais da Recorrente por mais de um ano sem a devida contraprestação. Por fim, defende que a cláusula que previa a utilização do valor como crédito por seis meses era uma liberalidade, e não uma abusividade. Requer, assim, o provimento do recurso para que a ação seja julgada totalmente improcedente.

Devidamente intimado, o Recorrido apresentou contrarrazões (ID 354077902), rebatendo as teses recursais e pleiteando a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos. Argumenta que a Recorrente não se desincumbiu de seu ônus de provar a efetiva prestação dos serviços e que a não concretização do negócio se deu por culpa da própria imobiliária, conforme evidenciado em conversas de WhatsApp. Reitera a abusividade da cláusula de retenção e a nulidade do distrato de adesão.

É o relatório. Decido.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares
,

Do Juízo de Admissibilidade do Recurso

Inicialmente, analiso os pressupostos de admissibilidade do recurso. A Recorrente foi intimada da sentença que rejeitou os embargos de declaração e interpôs o presente Recurso Inominado (ID 354077895) de forma tempestiva.

Após despacho inicial que determinou a comprovação da hipossuficiência para
análise
do pedido de justiça gratuita (ID 354077896), a Recorrente optou por efetuar o recolhimento do preparo recursal, conforme comprovantes juntados aos autos (
IDs
354077899 e 354077900), atendendo, assim, ao requisito do artigo 42, § 1º, da Lei nº 9.099/95.

Dessa forma, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise de seu mérito.

Do Mérito Recursal

A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em reexaminar a legalidade da retenção, pela empresa de assessoria imobiliária, da totalidade do valor pago pelo consumidor, mesmo diante da não concretização do negócio de compra e venda de imóvel que era o objeto final da prestação de serviços. A Recorrente busca a reforma da sentença que considerou tal retenção abusiva e determinou a restituição do montante.

Após detida análise dos argumentos recursais, da prova documental produzida e dos fundamentos da sentença combatida, entendo que o recurso não merece provimento, devendo a decisão do juízo de primeiro grau ser mantida em sua integralidade. Exponho, a seguir, os fundamentos que me conduzem a essa conclusão, analisando pormenorizadamente cada uma das teses arguidas pela Recorrente.

Da Natureza do Contrato de Corretagem e o Indispensável Requisito do Resultado Útil

O principal argumento da Recorrente se assenta na premissa de que o contrato de assessoria imobiliária configura uma obrigação de meio, e não de resultado, de modo que a remuneração seria devida pela simples disponibilização de sua estrutura e pela realização de atos de intermediação, independentemente do sucesso na aquisição do imóvel.

Com o devido respeito à tese defensiva, tal interpretação não se harmoniza com a disciplina legal da matéria. O contrato de corretagem, regido pelos artigos 722 e seguintes do Código Civil, embora exija do corretor uma conduta diligente e profissional (o que caracteriza, sob esse aspecto, uma obrigação de meio), tem sua remuneração
intrinsecamente vinculada à produção de um efeito concreto, o que a doutrina e a jurisprudência denominam "resultado útil".

O artigo 725 do Código Civil é de clareza solar a esse respeito: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."

A controvérsia, portanto, desloca-se para a definição do que constitui o "resultado útil" no contexto de uma intermediação imobiliária. A Recorrente sustenta que tal resultado se resumiu à análise de crédito e à obtenção de aprovações de financiamento. Contudo, essa visão é excessivamente restritiva e não corresponde à finalidade econômica e social do contrato. O consumidor não procura uma imobiliária para obter uma simulação de financiamento, ato que ele mesmo poderia realizar. Ele a procura para comprar um imóvel.

Dessa forma, o resultado útil da intermediação imobiliária se aperfeiçoa quando a atuação do corretor leva à celebração do negócio jurídico principal, ou seja, a assinatura do contrato de promessa de compra e venda ou da escritura definitiva. A mera execução de diligências preliminares, como a análise de crédito (ID 354077884) ou a elaboração de propostas e simulações (ID 354077883 e 354077885), constitui o meio para se atingir o fim, mas não o fim em si mesmo. Sem a efetiva aproximação das partes que culmine em um acordo de vontades formal e vinculativo sobre o objeto e o preço, não há que se falar em resultado útil e, por conseguinte, em direito à comissão.

No caso dos autos, a Recorrente não logrou êxito em comprovar que sua atuação tenha ultrapassado a fase de meros atos preparatórios. Não há nos autos um contrato de promessa de compra e venda assinado, a identificação clara de um vendedor que tenha aceitado uma proposta, ou qualquer documento que demonstre a formação de um negócio jurídico concreto frustrado unicamente por arrependimento posterior e imotivado do Recorrido. Ao contrário, o que se extrai dos autos, especialmente da troca de mensagens via WhatsApp (ID 354077870), é a informação de que a não efetivação se deu pela "desistência da construtora", o que, inclusive, aponta para uma falha na cadeia de fornecedores da própria Recorrente, e não para uma culpa do consumidor.

Da Nulidade da Confissão Adesiva no Distrato e da Abusividade da Retenção Integral

A Recorrente deposita grande peso argumentativo na Cláusula Segunda do Distrato (ID 354077869), na qual o Recorrido declara que "recebeu toda a prestação de serviços contratada". Alega tratar-se de confissão extrajudicial que validaria a retenção dos honorários.

Todavia, essa cláusula deve ser interpretada sob a ótica protecionista do Código de Defesa do Consumidor. O referido distrato é um nítido contrato de adesão, com cláusulas
pré
-redigidas unilateralmente pela fornecedora, sem que o consumidor, parte vulnerável da relação, pudesse discuti-las ou alterá-las. Em tais circunstâncias, a jurisprudência é pacífica em reconhecer a nulidade de cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor ou que sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade, conforme preceitua o artigo 51 do CDC.

Uma declaração genérica de quitação de serviços, inserida em um instrumento de
rescisão
, não pode ter o condão de validar uma cobrança por um serviço cujo resultado útil jamais foi alcançado. Tal disposição serve, na prática, como uma renúncia antecipada e implícita ao direito do consumidor de questionar a falha na prestação do serviço, o que é vedado pelo ordenamento consumerista.

Ademais, a Cláusula Terceira, que estabelece a retenção integral do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), condicionando seu aproveitamento a um futuro negócio no prazo de seis meses, é a materialização da abusividade. Essa estipulação impõe ao consumidor a perda total da quantia paga, uma penalidade de 100%, caso ele não realize nova contratação com a mesma empresa. Isso não apenas o penaliza desproporcionalmente, mas também
o força
a manter um vínculo contratual com uma fornecedora em quem, compreensivelmente, não possui mais confiança.

Corretamente, o juízo de primeiro grau identificou que tal cláusula representa uma vantagem manifestamente excessiva para a Recorrente, que, além de não ter
entregue
o
resultado final
prometido, busca reter a integralidade do valor pago, configurando um claro enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil. A sentença, ao
anular os efeitos dessa cláusula e determinar a devolução do valor para retornar as partes ao status quo ante, aplicou o direito de forma justa e equilibrada.

Da Conclusão e Manutenção da Sentença

Por fim, a tese recursal de que a sentença promove o enriquecimento sem causa do consumidor não se sustenta. O enriquecimento sem causa ocorreria se a Recorrente, sem ter gerado o resultado útil a que se propôs, fosse autorizada a reter a totalidade da quantia paga pelo consumidor. A devolução do valor não enriquece o Recorrido; apenas o indeniza pelo desembolso de uma quantia para um serviço cujo objetivo final não foi atingido.

A sentença recorrida, portanto, não apresenta qualquer contradição ou equívoco. Ela reconheceu a existência de uma relação de consumo, aplicou as normas protetivas do CDC, analisou a natureza do contrato de corretagem e concluiu, de forma irretocável, que, sem a comprovação do resultado útil, a retenção integral dos valores pagos é abusiva. A decisão de afastar o pedido de danos morais e a devolução em dobro demonstra, ainda, a ponderação e o equilíbrio do julgador, que se ateve a reparar estritamente o dano material comprovado.

Os argumentos da Recorrente, portanto, não são suficientes para abalar os sólidos fundamentos da decisão de primeiro grau, que deve ser mantida em sua totalidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto por
conhecer
e
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso inominado
,
mantendo-se, na integralidade, a r. sentença fustigada.

Em face do que dispõe o art. 55, da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais, condeno a parte recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios na base de 10% (de
z por cento) sobre o valor da c
ondenação
.

É como voto.

Eduardo Calmon de Almeida Cézar

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2026