Tribunal: TJMT
Processo: 1036665-44.2025.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036665-44.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ROBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 591.700.770-53 (ADVOGADO), JULMAR SOARES DE MOURA - CPF: 535.438.401-00 (AGRAVANTE), IMOBILIARIA IRMAOS NOGUEIRA LTDA - CNPJ: 00.360.408/0001-74 (AGRAVADO), DANIEL DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 415.954.161-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Execução por Quantia Certa. Avaliação Judicial. Necessidade de Complementação Para Inclusão do Terreno.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão que homologou avaliação de benfeitorias e acessões existentes sobre imóvel penhorado e determinou a realização de leilão judicial eletrônico.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em verificar
se é necessária nova avaliação ou a complementação da avaliação judicial para incluir o valor atualizado do terreno.

III. Razões de decidir

3.
A realização de nova avaliação de bens exige, além de outras opções, fundada dúvida sobre os valores apurados (CPC, art. 873), o que foi devidamente demonstrado.

4.
No caso, a
avaliação judicial impugnada contemplou apenas as benfeitorias existentes sobre o imóvel, deixando de avaliar o lote onde estão edificadas, apesar de ambos integrarem o objeto da penhora e da futura alienação judicial.

5. Assim, a complementação da avaliação para incluir o terreno é medida necessária à adequada formação do valor de referência para a hasta pública.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
Havendo fundada dúvida sobre o valor atribuído a bem penhorado na primeira avaliação é admitida nova avaliação.

___________________________

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 873, III.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-MG, Agravo de Instrumento n. 2337837-71.2025.8.13.0000, Rel. Des. Newton Teixeira Carvalho, j. 29.08.2025, 13ª Câmara Cível, DJe 03.09.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Julmar Soares de Moura
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 3.ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Execução por Quantia Certa n. 0014177-19.2015.8.11.0015, ajuizada por
Imobiliária Irmãos Nogueira Ltda.

O Juiz singular homologou o laudo de avaliação do bem penhorado e determinou a realização de leilão judicial eletrônico.

O Recorrente sustenta que a avaliação homologada é nula por incompletude, uma vez que contemplou apenas as benfeitorias existentes sobre o imóvel, sem atribuir qualquer valor ao lote em que essas benfeitorias estão edificadas.

Alega que o imóvel se localiza na área de grande valorização imobiliária e em constante expansão e reforça a necessidade de avaliação integral.

Defende que a falta de avaliação do lote gera fundada dúvida sobre o valor da avaliação, nos termos do artigo 873 do CPC, não se tratando de mero erro material, mas de incompletude substancial que subestima drasticamente o preço do bem.

Argumenta que a homologação de avaliação incompleta viola o princípio da execução menos gravosa para o devedor, previsto no artigo 805 do CPC, e impede que o bem seja arrematado por seu preço justo e causa prejuízo irreparável.

Requer o provimento do Recurso e a reforma da decisão agravada, a fim de reconhecer a nulidade da avaliação homologada e determinar nova avaliação ou complementação da avaliação existente, incluindo o valor do lote sobre o qual as benfeitorias foram edificadas.

O pedido liminar foi indeferido (Id. 324057897).

A Recorrida foi intimada e deixou de apresentar contraminuta (Id. 331111850).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Julmar Soares de Moura
interpôs Recurso de Agravo de Instrumento com o objetivo de reformar a decisão lançada nos autos da Execução por Quantia Certa n. 0014177-19.2015.8.11.0015, ajuizada por
Imobiliária Irmãos Nogueira Ltda.

Na origem, cuida-se de Execução fundada em inadimplemento de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de imóvel.

Em 22/08/2016, foi promovida penhora do imóvel objeto do contrato, que consiste no Lote 07, Quadra 27, situado na Rua Roma, n. 1.496, no Bairro Jardim Itália, situado em Sinop/MT, avaliado inicialmente em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) pelo Oficial de Justiça.

Diante da discordância de ambas as partes, foi promovida nova avaliação por Oficial de Justiça, em 09/11/2020, ocasião em que atribuiu ao imóvel o valor de R$ 398.860,00 (trezentos e noventa e oito mil e oitocentos e sessenta reais).

O Julgador singular homologou o laudo de avaliação do bem penhorado em 29/10/2021.

No curso do processo, considerando que o bem imóvel ainda estava no nome da Exequente, o Julgador singular determinou a penhora dos créditos e dos direitos patrimoniais aquisitivos pertencentes ao Executado relativos ao contrato de promessa de compra e venda.

Em 31/01/2025, o Juiz singular deferiu o pedido da Exequente e determinou que a penhora recaísse também sobre as acessões constantes no bem prometido à venda. Ato contínuo, diante do lapso temporal transcorrido desde a última avaliação, determinou a expedição de mandado com a finalidade de proceder a avaliação das acessões e benfeitorias existentes no imóvel.

Em cumprimento à determinação judicial, o Oficial de Justiça procedeu à avaliação em 11/03/2025, atribuindo às benfeitorias e acessões o valor de R$ 404.240,00 (quatrocentos e quatro mil e duzentos e quarenta reais).

O Executado, regularmente intimado, manifestou-se concordando com o valor atribuído às benfeitorias, mas requereu a avaliação do lote, sob o fundamento de que o terreno não foi avaliado e que, em caso de hasta pública, o objeto a ser arrematado compreende tanto o lote quanto as benfeitorias.

Sobreveio a decisão agravada, na qual o Juiz singular homologou a avaliação e determinou a realização de leilão judicial eletrônico.

Inconformado, o Recorrente interpôs este Agravo de Instrumento.

O Recorrente sustenta que a avaliação homologada é incompleta, pois contemplou apenas as benfeitorias existentes sobre o imóvel, sem atribuição de valor ao lote sobre o qual tais benfeitorias estão edificadas.

Argumenta que o imóvel se localiza no Bairro Jardim Itália III, em área de grande valorização imobiliária e em constante expansão, razão pela qual a falta de avaliação do lote implica subestimação do valor do bem.

Afirma que, no caso de hasta pública, o objeto a ser arrematado compreende o lote e suas benfeitorias, de modo que a realização do leilão com base em avaliação parcial resultará na alienação do bem por preço vil, causando prejuízo irreparável.

O artigo 873 do Código de Processo Civil estabelece que é admitida nova avaliação quando houver erro na avaliação, dolo do avaliador, bem como quando se verificar que houve majoração ou diminuição no valor do bem ou, ainda, fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

No caso, não se trata propriamente de erro na avaliação das benfeitorias, tampouco de dolo do avaliador.

O Recorrente, aliás, expressamente concordou com o valor atribuído às edificações pelo Oficial de Justiça.

A questão, no entanto, reside na incompletude do objeto avaliado.

Com efeito, a decisão de 31/01/2025 determinou a penhora das acessões e a realização de avaliação das benfeitorias existentes sobre o imóvel, diante do lapso temporal transcorrido desde a última avaliação, datada de 09/11/2020.

O auto de avaliação de 31/01/2025 cumpriu parcialmente essa determinação, ao avaliar as edificações e benfeitorias, mas não contemplou o valor do terreno.

Sucede que a última avaliação que abrangeu a integralidade do bem, terreno e benfeitorias, data de novembro de 2020, ou seja, transcorreram mais de 4 (quatro) anos desde então.

É notório que o mercado imobiliário sofre variações ao longo do tempo, especialmente em regiões em desenvolvimento e expansão urbana.

Nessa perspectiva, a avaliação de 2020 atribuiu ao imóvel o valor de R$ 398.860,00 (trezentos e noventa e oito mil e oitocentos e sessenta reais), abrangendo tanto o terreno quanto as benfeitorias então existentes. A avaliação de 2025, por sua vez, atribuiu às benfeitorias isoladamente o valor de R$ 404.240,00 (quatrocentos e quatro mil e duzentos e quarenta reais).

Constata-se, portanto, que o valor atribuído apenas às edificações em 2025 já supera o valor total do imóvel avaliado em 2020, o que evidencia a defasagem da avaliação anterior e a impossibilidade de aproveitamento do valor atribuído ao terreno naquela ocasião.

Ademais, a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos do Executado decorrentes do contrato de promessa de compra e venda e sobre as acessões existentes no imóvel.

No caso de hasta pública, o objeto da arrematação compreenderá necessariamente tanto as edificações quanto o terreno sobre o qual foram erigidas, ainda que a transmissão ocorra na forma de cessão de direitos.

Para que a hasta pública reflita o valor de mercado do bem e permita a satisfação adequada do crédito exequendo, sem prejuízo desproporcional ao Executado, é imprescindível que a avaliação abranja a integralidade do objeto a ser expropriado.

A realização de leilão com base em avaliação que contempla apenas as benfeitorias, sem considerar o valor atualizado do terreno, implica fundada dúvida sobre o valor real do bem, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil.

Essa dúvida não decorre de erro na metodologia empregada pelo avaliador, que, ao contrário, demonstrou rigor técnico ao avaliar as edificações, mas da incompletude do objeto avaliado em relação ao bem que efetivamente será levado à hasta pública.

Nesse contexto, a complementação da avaliação, para incluir o valor do terreno, é medida que se impõe.

A propósito:

(...) 4. A regra geral é que a avaliação judicial seja realizada por oficial de justiça (CPC, art . 870), mas admite-se a designação de perito quando forem exigidos conhecimentos técnicos especializados. 5. A existência de parecer técnico particular que aponta valor diverso ao atribuído pelo oficial enseja
fundada dúvida sobre a avaliação judicial,

autorizando nova avaliação
conforme art. 873, III, do CPC. 6.
A correta aferição do valor do bem penhorado é essencial para o respeito ao princípio da menor onerosidade do devedor
(CPC, art. 805), motivo pelo qual é necessário o exame por perito oficial. (...) (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 23378377120258130000, Relator.: Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 29/08/2025, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/09/2025).

Ante o exposto,
dou provimento parcial ao Recurso
e determino a complementação da avaliação existente, a fim de que seja procedida avaliação atualizada do lote sobre o qual estão edificadas as benfeitorias.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026