Tribunal: TJMT
Processo: 1039258-46.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039258-46.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Posse, Aquisição]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JULIANA RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 022.704.571-88 (ADVOGADO), JURANDIRA ARMIDA SPINELLI PALMA - CPF: 712.917.501-00 (AGRAVANTE), NEWTON SPINELLI PALMA - CPF: 229.305.581-72 (AGRAVANTE), ELAINE SPINELLI PALMA - CPF: 161.762.431-49 (AGRAVANTE), ROSANA SPINELLI PALMA FONTES - CPF: 174.839.641-20 (AGRAVANTE), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (AGRAVADO), ROBERTO FONTES - CPF: 111.122.981-34 (TERCEIRO INTERESSADO), KATYA LOREDANA BARBATO PALMA - CPF: 483.299.321-68 (TERCEIRO INTERESSADO), TRUST AGRO COMPANY HOLDING LTDA - CNPJ: 35.808.259/0001-48 (TERCEIRO INTERESSADO), KWT AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 53.196.886/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), RAQUEL VILA MOURA - CPF: 006.349.471-09 (ADVOGADO), GIULIANNE CREPALDI SILVA - CPF: 022.040.991-98 (ADVOGADO), ERNANDES BRITO DE OLIVEIRA MORAIS - CPF: 735.444.691-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OPOSIÇÃO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. POSSE DERIVADA DE NEGÓCIO JURÍDICO COM PROMISSÁRIA COMPRADORA. TERCEIRO ESTRANHO AO CONTRATO PRINCIPAL. BOA-FÉ PRESUMIDA. PRESERVAÇÃO DA POSSE EM SEDE DE TUTELA PROVISÓRIA. COMPLEXIDADE PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto por JURANDIRA ARMIDA SPINELLI PALMA E OUTROS contra decisão proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Oposição n. 1089389-96.2025.8.11.0041 ajuizada por MARCELO SOUZA DE BARROS, que deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar a manutenção da posse do imóvel de matrícula nº 34.363 do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT em favor do opoente, o agravado. Os agravantes alegaram, em síntese, a ilegitimidade ativa do agravado, inoponibilidade dos contratos firmados com a
Trust Agro Company Holding Ltda.
, ausência de requisitos do art. 300 do CPC, má-fé possessória e inexistência de direito de retenção. Pleitearam o efeito suspensivo (indeferido) e, no mérito, o provimento do recurso.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão:

(i) definir se o agravado possui legitimidade ativa para ajuizar ação de oposição, apesar de reconhecido como “terceiro estranho ao pacto” na ação originária entre agravantes e a Trust;

(ii) analisar se estão presentes os requisitos legais do art. 300 do CPC para manutenção da posse por meio de tutela provisória; e

(iii) averiguar se há elementos suficientes para afastar a presunção de boa-fé da posse exercida pelo agravado, a justificar sua reversão liminar.

III. Razões de decidir

3. A legitimidade ativa do agravado para propor a ação de oposição decorre do art. 682 do CPC, que autoriza a intervenção de terceiro que alegue direito sobre bem litigioso entre autor e réu, ainda que não integre a relação contratual originária. A exclusão do agravado do polo passivo da ação de obrigação de fazer proposta pelos agravantes contra a
Trust
não impede que figure como autor na oposição, pois os institutos têm fundamentos jurídicos distintos.

4. A decisão recorrida considerou presentes os requisitos do art. 300 do CPC: probabilidade do direito e perigo de dano. O agravado apresentou encadeamento negocial consistente com a aquisição da posse — promessa de compra e venda entre agravantes e
Trust
; escritura pública lavrada e pendente de assinatura pela compradora; dação em pagamento à pessoa do agravado; entrega da posse do imóvel; e realização de reformas substanciais, estimadas em R$ 1.863.477,00.

5. A ausência de qualquer gravame, penhora ou averbação premonitória na matrícula do imóvel à época da tradição da posse legitima a expectativa do terceiro adquirente e atrai a aplicação analógica da Súmula 375 do STJ, que presume a boa-fé na ausência de prova de má-fé e de registro impeditivo.

6. A alegação de má-fé do agravado por ciência do inadimplemento da
Trust
carece de prova concreta. A celebração de aditivo contratual posterior não é suficiente para demonstrar ciência inequívoca do vício no momento da tradição da posse. Ademais, a decisão saneadora na ação principal reconheceu que a boa-fé ou má-fé é questão controvertida e determinou a produção de prova pericial, com ônus dos agravantes para demonstrar a má-fé.

7. A jurisprudência do STJ é pacífica ao exigir prova específica da má-fé para afastar a presunção legal de boa-fé do terceiro adquirente. Conversas de
WhatsApp
com terceiros e notificações dirigidas à
Trust
não se prestam, por si sós, a comprovar o conhecimento do agravado sobre o inadimplemento contratual.

8. A posse exercida pelo agravado é protegível judicialmente, ainda que o título não esteja registrado, conforme a Súmula 84 do STJ. O fundamento da proteção possessória reside na posse justa, derivada de título negocial legítimo, ainda que ausente formalização registral.

9. A via do agravo de instrumento não comporta a análise exauriente de prova complexa ou revolvimento de fatos cuja elucidação depende da instrução processual. O juízo de cognição sumária limita-se à análise da plausibilidade do direito e do risco de dano irreparável.

10. A reversão da posse em sede liminar representaria grave risco ao agravado, que utiliza o imóvel como sede de seu escritório de advocacia, com equipe constituída e estrutura montada, podendo gerar prejuízos irreversíveis à sua atividade profissional. Em contrapartida, a manutenção da posse não impede os agravantes de exercer seus direitos ao longo do processo principal, inclusive quanto à resolução contratual e eventuais perdas e danos.

IV. Dispositivo e tese

11. Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ação de oposição é cabível por terceiro que alegue direito sobre bem litigioso, mesmo que excluído da relação contratual originária entre autor e réu, nos termos do art. 682 do CPC.

2. A posse derivada de negócio jurídico válido, ainda que não registrado, justifica a concessão de tutela provisória de manutenção, desde que presente a aparência de boa-fé e inexistam gravames impeditivos.

3. A má-fé do possuidor não se presume e deve ser provada por quem a alega, não sendo cabível sua caracterização em sede de agravo de instrumento, quando há determinação de produção de prova em primeira instância.

4. A reversão liminar da posse não se justifica quando a situação de fato é protegida pelo princípio da confiança e sua modificação representaria risco de dano grave e irreversível à atividade profissional do possuidor.

Dispositivos relevantes citados:
CF, arts. 5º, XIII e 170; PC, arts. 300, 373, 682 a 686; CC, arts. 1.201, 1.202, 113 e 422.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 375; STJ, Súmula 84; STJ, REsp 956.943/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Corte Especial, DJe 01.12.2014; STJ, AgInt no AREsp 737.757/ES, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, DJe 09.09.2021; STJ, AgRg no AREsp 45.143/RJ, Rel. Min. Massami Uyeda, 3ª Turma, DJe 09.02.2012; TJMT, RAC 1000474-67.2019.8.11.0078, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 19.02.2025; TJMT, RAC 1018418-28.2021.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 22.06.2022; TJMT, RAC 0014060-57.2017.8.11.0015, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 19.11.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
JURANDIRA ARMIDA SPINELLI PALMA
e
OUTROS
contra a decisão proferida pela Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dr. Alexandre Elias Filho, nos autos da
Ação de Oposição n. 1089389-96.2025.8.11.0041
ajuizada por
MARCELO SOUZA DE BARROS
em face dos Agravantes e da empresa
Trust Agro Company Holding Ltda.
, que
deferiu parcialmente a tutela de urgência
para determinar a manutenção da posse do imóvel matriculado sob o nº 34.363 do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT em favor do Opoente (
vide
ID. 327118858).

Por suas razões recursais de ID. 327104897, a parte Agravante sustenta, em síntese:
(i)
ilegitimidade ativa do Opoente/Agravado, que não detém título jurídico direto sobre o bem;
(ii)
inoponibilidade dos contratos celebrados entre a
Trust
e o Agravado, por força do princípio
res inter alios acta
;
(iii)
violação ao brocardo
nemo dat quod non habet
, já que a
Trust
não possuía disponibilidade jurídica plena;
(iv)
contradição com decisão proferida na ação principal (processo n. 1008529-11.2025.8.11.0041) que reconheceu a ilegitimidade do Agravado para figurar no polo passivo daquela demanda;
(v)
má-fé possessória, demonstrada pela ciência do inadimplemento contratual;
(vi)
ausência dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil; e
(vii)
inexistência de direito de retenção por benfeitorias realizadas em contexto de má-fé.

Com tais argumentos, pugnou,
inicialmente
, pela concessão de efeito suspensivo para
reverter a decisão agravada e retomar a posse do imóvel
e, no
mérito
, pelo
provimento do recurso
.

O
efeito suspensivo recursal

foi indeferido
no

ID. 327662887.

O MM. Juiz de origem prestou informações ao ID. 329011208, mantendo a decisão agravada por seus próprios fundamentos.

Em contrarrazões de ID. 335069388, o Agravado sustenta a manutenção integral da decisão, argumentando:
(a)
legitimidade ativa do Opoente/Agravado para o ajuizamento da oposição, nos termos do art. 682 do CPC;
(b)
validade da cadeia contratual documentada que fundamenta a aquisição da posse;
(c)
boa-fé na aquisição, ausente prova de ciência inequívoca do inadimplemento no momento da tradição;
(d)
ausência de gravames na matrícula à época da tradição;
(e)
investimentos substanciais realizados no imóvel (R$ 1.863.477,00);
(f)
utilização do bem como sede de escritório de advocacia; e
(g)
risco concreto de dano grave e irreversível em caso de reversão liminar da posse.

Recurso tempestivo e dispensado do preparo em razão do deferimento da justiça gratuita (ID. 327186360).

Em consulta aos autos originários, averiguou-se que posteriormente a decisão ora agravada, sobreveio decisão saneadora de ID. 209495595 que:
(i)
indeferiu expressamente o pedido de inclusão de
MARCELO SOUZA DE BARROS
no polo passivo, por considerá-lo "
terceiro estranho ao pacto
";
(ii)
fixou como ponto controvertido a existência de boa-fé ou má-fé por parte da Ré e do terceiro ocupante ao realizarem benfeitorias; e
(iii)
deferiu produção de prova pericial para apuração da natureza, regularidade e valor das benfeitorias.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

P
resentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e adentro no mérito recursal.

Inicialmente, cumpre consignar que o agravo de instrumento é um recurso
secundum eventum litis
, ou seja, tem a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a matéria de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau, sob pena de supressão de instância.

Na origem, os Agravantes alegam ser legítimos proprietários do imóvel situado na Rua Almirante Henrique Pinheiro Guedes, nº 531, Bairro Duque de Caxias, Cuiabá, matrícula nº 34.363.

Aduzem que, em junho de 2024, teriam celebrado promessa de compra e venda com a empresa
Trust Agro Company Holding Ltda.
, estabelecendo o preço de R$ 4.000.000,00, parcelado em 06 prestações. Contudo, a compradora teria quitado apenas a primeira parcela de R$ 800.000,00, tornando-se inadimplente quanto às demais.

Não obstante o inadimplemento, a
Trust
teria transferido a posse do bem ao Agravado
MARCELO SOUZA DE BARROS
, por força de negócio jurídico celebrado exclusivamente entre ambos, denominado dação em pagamento, vinculado a operações envolvendo direitos sobre propriedade rural denominada “
Fazenda Entre Rios”
.

O Agravado, uma vez na posse, teria promovido reforma substancial no imóvel, investindo aproximadamente R$ 1.863.477,00 e convertendo a edificação residencial, originalmente adaptada a pessoa idosa, em escritório de advocacia.

Diante do inadimplemento da
Trust
, os Agravantes ajuizaram Ação de Obrigação de Fazer c/c Cobrança, distribuída sob o nº 1008529-11.2025.8.11.0041 perante a 7ª Vara Cível desta Comarca.

Naqueles autos, a
Trust
requereu a inclusão do Agravado no polo passivo, o que foi expressamente indeferido pelo MM. Juízo de origem, que reconheceu se tratar de terceiro estranho à relação contratual originária, sem legitimidade para integrar aquela lide.

Posteriormente,
MARCELO SOUZA DE BARROS
ajuizou a Ação de Oposição, pleiteando o reconhecimento de seus direitos sobre o bem, vindo o Juízo da oposição a deferir parcialmente a tutela de urgência, determinando a manutenção da posse em favor do Opoente/Agravado, nos seguintes termos:

“
Vistos,

Comprovado o recolhimento da primeira parcela das custas processuais, passo a analisar a petição inicial.

No caso, trata-se de ação denominada
“OPOSIÇÃO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA”
, movida por
MARCELO SOUZA DE BARROS
em desfavor de
JURANDIRA ARMIDA SPINELLI PALMA e outros
, ambos devidamente qualificados nos autos.

Em resumo, o opoente
Marcelo Souza de Barros
propôs ação de oposição em face de
Jurandira Arminda Spinelli Palma e outros (Família Spinelli)
e da
Trust Agro Company Holding Ltda
., objetivando o
reconhecimento de seus direitos sobre o imóvel de matrícula n.º 34.363, do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, objeto da ação principal n.º 1008529-11.2025.8.11.0041
.

Alega que recebeu o referido imóvel em dação em pagamento da empresa
Trust Agro Company Holding Ltda
., no contexto de negócios jurídicos envolvendo cessão de direitos hereditários e parceria para aquisição e venda da propriedade rural “Fazenda Entre Rios”. Sustenta ter ingressado na posse do bem de boa-fé, com base em documentação regular, e que realizou investimentos expressivos na reforma do imóvel, conforme planilha e laudo técnico juntados.

Afirma que, posteriormente, teve ciência de que a
Trust
não havia quitado integralmente o preço ajustado com a Família Spinelli, o que ensejou a ação principal de obrigação de fazer cumulada com cobrança e pedido de tutela de urgência. A presente oposição, portanto, busca
o reconhecimento da posse legítima do opoente, a invalidação de eventuais medidas possessórias em seu desfavor e o resguardo de seu direito sobre o imóvel
, de modo a evitar decisões contraditórias.

Aduz ainda a existência de aditivo contratual firmado com a
Trust
, por meio do qual lhe foi autorizada a negociação direta com os vendedores originais e a compensação de valores devidos mediante créditos junto à empresa
KWT Agropecuária Ltda.
, terceira interessada no feito.

Por fim, requer o reconhecimento da boa-fé e legitimidade de sua posse, o direito à indenização e retenção por benfeitorias, bem como o processamento conjunto da presente oposição com a ação principal, nos termos dos arts. 682 e 686 do CPC.

Com o pedido tutela provisória de urgência, vieram os autos conclusos para análise.

É O NECESSÁRIO.

DECIDO

De proêmio, considerando que a petição inicial preenche os requisitos previstos no art. 319 do Código de Processo Civil,
RECEBO a petição inicial
.

Da análise inicial dos elementos e das circunstâncias que envolvem a controvérsia, concluo que o pedido de antecipação de tutela específica
merece parcial acolhimento
.

(...)

No caso
, verifica-se a verossimilhança da narrativa apresentada pela parte opoente quanto à aquisição do imóvel matriculado sob o nº 34.363, do 7º Ofício do Registro de Imóveis de Cuiabá/MT
, mediante instrumento de dação em pagamento firmado entre o opoente
Marcelo Souza de Barros
e a pessoa jurídica T
rust Agro Company Holding Ltda
., ora oposta na lide, conforme documento acostado aos autos (Id. 207234089), datado de 18/10/2024.

Isso porque, no referido instrumento contratual, ficou pactuado que o opoente cederia e transferiria à empresa
Trust Agro Company Holding Ltda
. os direitos que detinha sobre o imóvel rural pertencente ao espólio de José Honorato, situado no município de Paranatinga/MT,
recebendo, como contrapartida, o imóvel urbano localizado na Comarca de Cuiabá/MT, matrícula nº 34.363, conforme previsto na Cláusula Segunda do instrumento de dação em pagamento
(Id. 207234089, fl. 5).

Ademais, restou demonstrado que a empresa oposta
Trust Agro Company Holding Ltda
. celebrou contrato de compra e venda com os proprietários registrados do imóvel —
Jurandira Arminda Spinelli Palma, Elaine Spinelli Palma, Rosana Spinelli Palma Fontes e Newton Spinelli Palm
a —
sem conter cláusula resolutiva expressa, bem como com previsão de cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, conforme documento juntado aos autos
(Id. 207235042).

Outrossim, ficou evidenciado nos autos o significativo investimento realizado pelo opoente no imóvel, consubstanciado na execução de benfeitorias úteis e necessárias, conforme comprovado pelo Laudo Técnico de Constatação acostado aos autos (Id. 207235055).

Dessa forma, ao menos nesta fase preliminar,
verifica-se a probabilidade do direito da parte opoente à manutenção da posse sobre o bem imóvel, diante dos indícios de verossimilhança quanto aos fatos narrados e da legitimidade da cadeia contratual que lhe confere direito aquisitivo sobre o referido bem
.

Deve-se, portanto, nesta análise inicial, preservar a integração dos negócios jurídicos firmados sob a égide da boa-fé objetiva, conforme disposto no art. 113 do Código Civil.

A posse do opoente decorre de
negócio jurídico celebrado com quem detinha contrato de compra e venda devidamente formalizado em cartório
, bem como do
exercício da posse mansa e pacífica sobre o bem imóvel à época dos fatos
. Tal circunstância preenche os requisitos caracterizadores da posse de boa-fé, nos termos do art. 1.201 do Código Civil. Acerca do tema:

(...)

Ainda, considerando a natureza da presente ação, que, nos termos do art. 685 do Código de Processo Civil, deve ser julgada simultaneamente à ação originária, observa-se que, diante da comprovação dos significativos investimentos realizados pelo opoente no imóvel e da utilização do bem para o exercício de sua atividade profissional,
a manutenção da posse também se justifica pelo poder geral de cautela do juízo
.

Tal medida visa resguardar a situação fática menos gravosa às partes, garantindo a preservação do equilíbrio processual até a solução definitiva da controvérsia. Acerca do tema:

(...)

Por sua vez,
quanto ao perigo da demora
, diante do cenário delineado, verifica-se que a manutenção da posse do bem imóvel em favor do opoente mostra-se necessária,
considerando os investimentos significativos realizados no local e a aparente boa-fé na aquisição, bem como o fato de o imóvel estar vinculado ao exercício de sua atividade profissional
, a qual depende diretamente do uso do bem.

Desse modo, com o objetivo de
preservar a situação menos gravosa às partes, justifica-se a manutenção da posse do imóvel pelo opoente
, até a solução final da demanda.

Por fim, ressalta-se que a concessão da medida liminar ora deferida
não acarreta risco de irreversibilidade
, uma vez que, em caso de eventual improcedência da ação, não haverá prejuízo aos opostos para o restabelecimento da posse sobre o imóvel.

Contudo, ao menos nesta fase preliminar, cujo objetivo não é o esgotamento da matéria, diante da ausência de plena triangularização processual,
verifica-se inexistir elementos jurídicos suficientes para a antecipação dos efeitos da decisão de mérito no tocante à determinação de penhora ou ordem de pagamento à terceira
KWT Agropecuária Ltda
., uma vez que não há provas de esvaziamento patrimonial ou de tentativa de se furtar ao cumprimento das obrigações contratuais que lhe são imputadas.

Ademais,
destaca-se que a própria validade e o cabimento da exigibilidade decorrente da cessão de crédito entre a oposta
Trust Agro Company Holding Ltda
. e a terceira
KWT Agropecuária Ltda
., em favor da parte opoente, demandam dilação probatória
, uma vez que não se evidenciam de plano.

Contudo,
justifica-se a inclusão da empresa
KWT Agropecuária Ltda
.
como terceira interessada nos autos, uma vez que os documentos apresentados evidenciam a existência de crédito em favor da oposta
Trust Agro Company Holding Ltda
., o que pode viabilizar eventual autocomposição entre as partes,
na forma do art. 139, V do CPC.

É importante ressaltar que o instituto da tutela de urgência está diretamente associado ao tempo como fator de erosão dos direitos. Portanto, somente em situações em que o transcurso do tempo prejudica os direitos, a antecipação dos efeitos de atos decisórios jurídicos deve ser considerada em detrimento do direito ao contraditório.

Ante o exposto,
RECEBO A PRESENTE OPOSIÇÃO
, uma vez que estão preenchidos os requisitos do art. 682 do Código de Processo Civil e, nos termos dos arts. 300 e 301 do mesmo diploma legal,
DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA DE URGÊNCIA
requerida pela parte opoente, e:

1)
DETERMINO a
manutenção da posse do imóvel registrado sob a matrícula nº 34.363
, junto ao 7º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, localizado na Rua Almirante Henrique Pinheiro Guedes, nº 531, Bairro Duque de Caxias, Cuiabá/MT,
em favor da parte opoente MARCELO SOUZA DE BARROS
.

Translade-se cópia da presente decisão para os autos nº 1008529-11.2025.8.11.0041, com a devida certificação da presente lide, a fim de possibilitar o
trâmite conjunto e a apreciação simultânea dos feitos, nos termos do art. 685 do Código de Processo Civil.
”

Pois bem.

In casu
, a questão central se limita à análise da presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil em ação de oposição, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Os Agravantes suscitam, preliminarmente, a ilegitimidade ativa do Agravado para propor a ação de oposição, invocando decisão proferida na ação principal que reconheceu ser o Agravado "
terceiro estranho ao pacto
".

Sem delonga, entendo que a matéria se confunde com o próprio mérito recursal, portanto, será analisada como tal.

Do cotejo dos autos, compreendo que seu argumento não prospera
.

Cediço que a oposição constitui modalidade interventiva autônoma regulada pelos artigos 682 a 686 do Código de Processo Civil, facultada a “
Quem pretender, no todo ou em parte, a coisa ou o direito sobre que controvertem autor e réu
” (art. 682 CPC).

Em escorço ao dispositivo acima, Luiz Guilherme Marinoni e Daniel Mitidiero afirmam que:

“1. Oposição. A oposição é um caso de intervenção voluntária de terceiro, em processo pendente. Também conhecida como intervenção principal (interventio ad infringendum iura utriusque competitoris), o seu exercício é facultativo, não sendo obrigatório. Compete ao terceiro que pretende, no todo ou em parte, a coisa ou o direito sobre o qual controvertem demandante e demandado. A oposição pode ser total ou parcial, consoante apanhe todo o objeto da lide ou não. A ação de oposição tem dois pedidos: um contra o demandante e outro contra o demandado. São duas ações. Há pluralidade de partes polo passivo da demanda de oposição, não havendo, contudo, litisconsórcio, porque falta aos opostos o interesse comum que qualifica a cumulação subjetiva como litisconsórcio. A demanda de oposição, todavia, tem de ser proposta necessariamente contra demandante e demandado. Ambos devem figurar como réus na oposição. (...).”
(
In
Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, p. 139).

Com efeito, contrariamente ao sustentado nas razões recursais, a legitimidade ativa do Opoente/Agravado decorre diretamente do dispositivo legal supratranscrito e pressupõe
justamente
que o terceiro
não
figure na relação contratual originária, mas alegue direito incompatível com a pretensão de ambos os litigantes.

Esclareça-se que a decisão agravada ao reconhecer ser o Agravado "
terceiro estranho ao pacto que fundamenta a pretensão deduzida
", refere-se à legitimidade
passiva
em demanda obrigacional de cobrança e cumprimento de contrato celebrado entre os Agravantes e a
Trust
.

Trata-se de institutos processuais estruturalmente diversos. A inclusão no polo passivo da ação obrigacional demandaria participação na avença originária ou responsabilidade contratual derivada. Já a legitimidade para opor exige apenas que o terceiro afirme titularidade —
ainda que controvertida
— sobre a coisa ou direito disputado, nos exatos termos do artigo 682 do CPC.

Este Egrégio Tribunal de Justiça já assentou entendimento de que:
“
O ingresso do terceiro, por meio da ação de oposição, implica que ele acione tanto o autor quanto o réu, normalmente solicitando contra o autor uma ação declaratória negativa da pretensão deste e contra o réu uma ação de eficácia condenatória
. Se o opoente pretende que a demanda principal seja julgada favoravelmente ao réu da ação principal, não tem ele interesse em manejar ação de oposição.”
(
Ex vi
TJ/MT. RAC 1000474-67.2019.8.11.0078, Relator Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 19/02/2025, DJe: 20/02/2025; g. n.).

Ademais, o artigo 685 do CPC determina expressamente que a oposição será apensada aos autos e tramitará simultaneamente com a ação originária, sendo ambas julgadas pela mesma sentença, justamente para evitar decisões conflitantes sobre o mesmo bem.

Inexiste, portanto, a alegada contradição entre os pronunciamentos judiciais
. Ambos estão tecnicamente corretos dentro de seus respectivos escopos processuais.

Prosseguindo, controvérsia cinge-se à verificação, em sede de cognição sumária, da presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência.

-

Da cadeia translativa e da probabilidade do direito

Os Agravantes invocam a inoponibilidade absoluta dos negócios jurídicos celebrados entre a
Trust
e o Agravado, fundando-se no princípio
nemo dat quod non habet
e no aforismo
res inter alios acta
.

Ocorre que tais princípios, embora integrem a estrutura do direito obrigacional brasileiro, não possuem aplicação automática quando se trata de relações possessórias e de proteção do terceiro adquirente de boa-fé.

Os elementos documentais carreados aos autos demonstram, em cognição sumária, a existência de:

(i)
contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os Agravantes e a
Trust
em 25/06/2024,
sem cláusula resolutiva expressa
e com previsão de
irrevogabilidade e irretratabilidade
;

(ii)
transmissão voluntária da posse pelos promitentes vendedores à promissária compradora, conforme cláusula contratual expressa prevendo entrega em até 60 dias;

(iii)
lavratura de escritura pública de compra e venda em 18/09/2024 pelos próprios Agravantes, pendente apenas de assinatura pela adquirente, conforme Ofício do 7º Serviço Notarial datado de 06/11/2024;

(iv)
negócio jurídico de dação em pagamento formalizado em 18/10/2024, mediante o qual o Agravado recebeu o imóvel em contrapartida à cessão de direitos sobre imóvel rural; e

(v)
investimentos substanciais em reformas e adequações no valor de R$ 1.863.477,00, devidamente documentados por laudo técnico.

Esse encadeamento negocial revela, no mínimo,
aparência
de legitimidade suficiente para justificar, em juízo de probabilidade, a manutenção provisória da situação fática.

Releva notar que, ao tempo da tradição, a matrícula nº 34.363 não ostentava qualquer gravame, penhora, indisponibilidade ou averbação premonitória, circunstância que gera legítima expectativa no terceiro adquirente e atrai a proteção da confiança registral.

A Súmula n. 375 do Superior Tribunal de Justiça, embora trate especificamente de fraude à execução, expressa princípio aplicável
analogicamente
ao presente contexto:
"O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente"
.

Compreendo que o substrato principiológico deste enunciado —
proteção da confiança legítima fundada na publicidade registral e exigência de prova concreta de má-fé para afastar direitos do terceiro adquirente
— ilumina a presente controvérsia.

Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no julgamento do REsp 956.943/PR, submetido ao rito dos recursos repetitivos pela Corte Especial, fixando a tese de que
"inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência"
(
Ex vi
STJ. REsp 956.943/PR, Rel. p/ acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, DJe 01/12/2014).

Aplicando esse critério probatório ao caso concreto, verifica-se que a ausência de publicidade registral impeditiva e a falta de prova de má-fé específica impõem a preservação da esfera jurídica do terceiro.

Recente precedente deste Sodalício reforça essa orientação:

“EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REGISTRO – PRESCINDIVEL – FRAUDE À EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DE ANOTAÇÃO PREMONITÓRIA OU AVERBAÇÃO DA PENHORA NO REGISTRO DO IMÓVEL – MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – NÃO COMPROVADA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. (...).
A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que o reconhecimento da fraude à execução exige a anterior averbação da penhora no registro do imóvel ou a prova da má-fé do terceiro adquirente, consoante se depreende da redação da Súmula n. 375/STJ e da tese firmada no REsp repetitivo de n. 956 .943/PR
.”
(TJ/MT RAC 1018418-28.2021.8.11.0041, Relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 22/06/2022, DJe: 23/06/2022; g. n.).

A escritura já lavrada pelos próprios Agravantes reforça essa aparência de legitimidade, pois evidencia que o processo de transferência dominial estava materialmente avançado, pendente apenas de providência atribuível à compradora originária.

A colenda Corte Cidadã tem aplicado a teoria da aparência e a proteção do terceiro de boa-fé em casos análogos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE DEMANDANTE. (...). 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé. 2.1. Admite-se, também, a aplicação às transações de bens imóveis, ainda que reconhecidas as formalidades necessárias às negociações desta natureza, quando demonstrada a existência de situação aparente e justificada a crença na legitimidade da representação. 2.2. Excepcionalidade demonstrada, na hipótese, nos termos do quadro fático delineado pelas instâncias ordinárias. 3. Agravo interno desprovido.”
(STJ. AgInt no AREsp 737.757/ES, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma. Julgamento: 29/06/2021, DJe 09/09/2021).

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Da caracterização da boa-fé ou má-fé possessória

Os Agravantes sustentam que o Agravado teria ingressado na posse de má-fé, alegando ciência do inadimplemento da
Trust
quando da celebração do primeiro aditivo contratual.

Salienta-se que a caracterização da boa-fé ou má-fé do possuidor, nos termos dos artigos 1.201 e 1.202 do Código Civil, constitui questão de alta complexidade probatória, expressamente reconhecida como
ponto controvertido
na decisão saneadora proferida em 29/09/2025 nos autos da ação principal.

O artigo 1.201 do Código Civil estabelece:
"

É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa."

Por sua vez, o artigo 1.202 do mesmo diploma esclarece:
"

A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente."

O juízo originário determinou a produção de prova pericial para apuração da natureza, extensão e valor das benfeitorias, bem como fixou o ônus probatório caber aos Autores (aqui Agravantes) demonstrar a má-fé da posse.

Essa distribuição de encargos probatórios atende à regra geral do artigo 373 do Código de Processo Civil e reconhece que a má-fé não se presume, mas deve ser demonstrada por quem a alega.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacifica no sentido de que “
a boa-fé deve ser sempre presumida enquanto que a má-fé, ao contrário, necessita de prova escorreita de sua existência
” (STJ. AgRg no AREsp 45.143/RJ, Relator Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe 9/2/12).

Os elementos até agora coligidos não autorizam, em cognição sumária, a conclusão segura de má-fé, sendo que a celebração de aditivo contratual posterior não configura, por si só, prova de que o Agravado tinha ciência
inequívoca
do inadimplemento
no momento da tradição
.

O aditivo, pelo contrário, revela esforço de regularização e compatibilidade com a boa-fé objetiva prevista nos artigos 113 e 422 do Código Civil, na medida em que previu a possibilidade de o Agravado negociar diretamente com os vendedores e assumir as obrigações pendentes.

A seu turno, as conversas de
WhatsApp
entre terceiros (arquiteto e herdeiro) e as notificações dirigidas exclusivamente à
Trust
—
e não ao Agravado
— carecem de contemporaneidade com a tradição e não demonstram ciência pessoal e inequívoca do Agravado.

Não se pode exigir do adquirente diligência superior ao razoável, nem lhe impor o ônus de antever descumprimentos contratuais futuros, sob pena de presunção de má-fé. A inadimplência futura, por sua própria natureza, não é previsível nem imputável ao terceiro de boa-fé.

Este Egrégio Tribunal de Justiça já decidiu em caso análogo envolvendo terceiro adquirente:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE CONSTRIÇÃO NO IMÓVEL. DISPENSA VOLUNTÁRIA DE CERTIDÕES NEGATIVAS QUE, POR SI SÓ, NÃO CONFIGURA MÁ-FÉ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (...). III. RAZÕES DE DECIDIR: A Súmula 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, presumindo-se a boa-fé na ausência de tais elementos. A jurisprudência do STJ (Tema 243) reitera que a boa-fé do terceiro adquirente é presumida, cabendo ao exequente o ônus de provar o conhecimento da demanda executiva pelo adquirente. A dispensa voluntária de certidões negativas em nome dos vendedores, embora incomum, não caracteriza, por si só, má-fé, sendo necessária prova concreta de que o adquirente tinha ciência da execução e da possibilidade de insolvência do vendedor. No caso concreto, não foi demonstrado que a embargante tivesse conhecimento de eventual constrição sobre o imóvel, nem de pendências judiciais contra o alienante, motivo pelo qual a presunção de boa-fé prevalece. (...).”
(TJ/MT. RAC 0014060-57.2017.8.11.0015, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado. Julgamento: 19/11/2024, DJe: 19/11/2024).

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Da proteção possessória e da Súmula 84 do STJ

Cumpre registrar ainda que a proteção possessória do Agravado encontra respaldo direto na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece:
"

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro "
.

Embora o enunciado se refira especificamente a embargos de terceiro, seu substrato principiológico se aplica integralmente à ação de oposição, visto que a proteção possessória não depende, necessariamente, de registro formal, bastando a demonstração de posse derivada de título.

No caso concreto, o Agravado exerce posse justa derivada de negócio jurídico de dação em pagamento celebrado com quem detinha contrato de compra e venda formalizado e escritura já lavrada, circunstâncias que conferem colorido de legitimidade à sua situação possessória.

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Da complexidade probatória e da inadequação da via recursal

A pretensão dos Agravantes, em última análise, equivale à antecipação do próprio mérito da oposição mediante provimento do presente agravo de instrumento.

Ocorre que a via recursal estreita do agravo não comporta o revolvimento aprofundado de matéria fático-probatória complexa, muito menos a desconstituição de cadeia negocial documentada sem a devida instrução.

De mais a mais, a decisão saneadora superveniente corrobora essa percepção ao reconhecer expressamente a complexidade dos pontos controvertidos e ao determinar a produção de prova pericial. Não se trata, portanto, de controvérsia passível de solução imediata.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal é firme no sentido de que o agravo de instrumento não comporta análise exauriente de matéria de fundo:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO – TURBAÇÃO/ESBULHO – DILAÇÃO PROBATORIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – RECURSO DESPROVIDO. Para o deferimento da liminar nas ações possessórias, necessário se mostra a comprovação dos requisitos do artigo 561 do CPC, quais sejam: a posse do autor; a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; a data da turbação ou do esbulho; e, por fim, a continuidade da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração. Não evidenciados os requisitos mínimos para o deferimento de liminar, por demandar instrução processual a questão controvertida quanto à ocorrência da turbação à posse, a manutenção da decisão é medida que se impõe até que sobrevenham maiores elementos durante a instrução do processo.”
(TJ/MT. RAI 1024319-32.2023.8.11.0000, Relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 21/02/2024, DJe: 25/02/2024).

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Do
periculum in mora
e da situação menos gravosa

O Agravado demonstrou que o imóvel constitui sede de seu escritório de advocacia, onde exerce atividade profissional constitucionalmente protegida (artigos 5º, XIII e 170 da Constituição Federal) com estrutura montada, equipe de apoio e atendimento regular de clientes, sendo que os investimentos realizados alcançam a cifra expressiva de R$ 1.863.477,00, conforme laudo técnico acostado aos autos.

Com a devida vênia, tenho que a prematura reversão liminar da posse causaria prejuízos concretos e de difícil reparação, pois inviabilizaria o exercício profissional, comprometeria contratos em andamento, prejudicaria terceiros que dependem do funcionamento do escritório e esvaziaria economicamente os dispêndios realizados.

Em contrapartida, a manutenção provisória da situação fática não elimina qualquer prerrogativa dos Agravantes, que conservam intactos seus direitos de discutir o inadimplemento contratual, pleitear perdas e danos, buscar a resolução do negócio originário e, ao final, obter a restituição do bem, caso lhes assista razão.

O princípio da situação menos gravosa, que orienta a concessão de tutelas provisórias em cenários de dúvida, recomenda a preservação do
status quo
, evitando-se modificações drásticas que possam gerar danos irreversíveis antes do julgamento definitivo.

Partindo dessas premissas,
tem-se que a decisão agravada encontra-se devidamente fundamentada e não merece reforma
.

Por todo o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento interposto por
JURANDIRA ARMIDA SPINELLI PALMA e OUTROS
, mantidos os termos da decisão agravada, por este e por seus próprios termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026