Tribunal: TJMT
Processo: 1011266-46.2021.8.11.0002
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011266-46.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição, Competência da Justiça Estadual]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[CARMELINDA PEREIRA - CPF: 241.131.071-49 (APELANTE), ANDERSON ROSA FERREIRA - CPF: 971.900.551-34 (ADVOGADO), GREICE KELLY PEREIRA BARROS - CPF: 040.909.951-16 (APELANTE), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), CELIA MARIA DE ARRUDA PAULA - CPF: 265.900.691-15 (APELADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO - CPF: 261.067.088-51 (ADVOGADO), SUZIANE DA SILVA LOPES - CPF: 018.587.961-64 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação declaratória de nulidade de escritura c/c cancelamento de averbação e registro imobiliário e indenização por danos morais e materiais. Contrato particular de compra e venda não registrado. Ausência de direito real. Ilegitimidade ativa. Improcedência.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de nulidade de escritura c/c cancelamento de averbação e registro imobiliário e indenização por danos morais e materiais, reconhecendo a ilegitimidade ativa das autoras que alegavam posse de imóvel há mais de 25 anos, adquirido mediante contrato particular de compra e venda não registrado, posteriormente alienado fiduciariamente a terceiro e consolidado em favor de instituição financeira.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se as apelantes, na condição de possuidoras de imóvel adquirido por contrato particular de compra e venda não registrado, possuem legitimidade para pleitear a anulação de escritura pública e do registro imobiliário, bem como se fazem jus à indenização por danos morais e materiais em decorrência da alienação fiduciária e posterior consolidação da propriedade do imóvel em favor de instituição financeira.

III. Razões de decidir

3. No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme expressamente previsto no art. 1.245 do Código Civil, sendo que, enquanto não registrado o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

4. O mero interessado não tem legitimidade ativa para discutir a regularidade da matrícula do bem imóvel por ele ocupado na condição de posseiro, por não ser detentor de direito real que o habilite, conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

5. A cadeia dominial demonstra que a propriedade do imóvel foi transferida legalmente entre as partes, culminando com alienação fiduciária e posterior consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, sem que se verificasse qualquer vício formal nos negócios jurídicos subsequentes.

6. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deve observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica (Tema Repetitivo 1095 do STJ).

7. Não há configuração do dever de indenizar, pois não se vislumbra ilicitude na conduta dos apelados, que agiram no exercício regular de direito, realizando negócios jurídicos com base em informações constantes do registro imobiliário, que goza de fé pública e presunção de veracidade.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CARMELINDA PEREIRA DE BARROS e GREICE KELLY PEREIRA BARROS, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação “Declaratória de Nulidade de Escritura c/c Cancelamento de Averbação e Registro Imobiliário e Indenização por Danos Morais e Materiais” (Proc. nº 1011266-46.2021.8.11.0002), ajuizada pela apelante contra EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA. – ME, BANCO BRADESCO S.A. e CELIA MARIA DE ARRUDA PAULA, julgou improcedentes os pedidos iniciais e reconheceu a ilegitimidade ativa das autoras, por não serem titulares de direito real sobre o imóvel objeto da lide, uma vez que jamais formalizaram a aquisição por meio de escritura pública registrada, não havendo, portanto, interesse processual nem legitimidade para pleitear a anulação de escritura pública e do respectivo registro imobiliário, tampouco para requerer indenização por eventuais danos decorrentes da venda da propriedade com alienação fiduciária (cf. Id. nº 303055948).

Em suas razões recursais, as apelantes alegam que possuem o imóvel há mais de 25 anos, conforme documentos juntados aos autos, tendo exercido posse mansa, pacífica e ininterrupta em conformidade com o art. 1.210 e seguintes do Código Civil.

Sustentam que o juiz singular desconsiderou tais documentos sob o argumento de que não há escritura registrada em nome das apelantes.

Argumentam que a arrematação promovida pelo banco demandado é nula, pois não houve qualquer notificação prévia às apelantes, conforme exige o art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97.

Requerem a reforma da sentença para que seja reconhecida a posse legítima e duradoura sobre o imóvel, declarada a nulidade da consolidação da propriedade e da arrematação realizada, bem como a condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos materiais e morais (cf. Id. nº 303055949).

Nas contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais e pugnam pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 303055952 e 303055953).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que as partes recorrentes buscam a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação declaratória de nulidade de escritura c/c cancelamento de averbação e registro imobiliário e indenização por danos morais e materiais.

Alegam as Apelantes que são possuidoras do imóvel há mais de 25 anos, tendo adquirido o lote mediante contrato particular de compra e venda em 1998, e que a venda posterior do mesmo imóvel pela imobiliária ré a terceiros, com subsequente alienação fiduciária ao Banco Bradesco, é nula, pleiteando a declaração de nulidade da escritura e do registro, bem como indenização por danos morais e materiais.

Já as partes Apeladas defendem que as autoras não possuem legitimidade ativa por não serem titulares de direito real sobre o imóvel, uma vez que jamais formalizaram a aquisição por meio de escritura pública registrada, e que os negócios jurídicos posteriores foram realizados regularmente, com observância da legislação aplicável.

Pois bem.

Aduzem as autoras que são legítimas possuidoras do lote nº 15, situado na Avenida Filinto Mulher, Quadra 86, no Residencial Nova Fronteira, nesta cidade, sob matrícula nº 105.71 do 1º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Várzea Grande, que foi adquirido em 05/06/1998, mediante compromisso particular de compra e venda firmado pela primeira autora e seu ex-cônjuge com a primeira requerida.

No curso de dissolução conjugal, em 2007, a posse direta do imóvel foi transferida à filha do casal GREICE, a qual passou a exerce a composse de forma mansa, pacífica e ininterrupta, porém por condições financeiras não obtiveram os recursos para escriturar o imóvel

Alegam que tomaram ciência de que o imóvel foi objeto de alienação, registro e subsequente consolidação de propriedade em favor do Banco Bradesco S.A., após alienação fiduciária originada por financiamento formalizado com terceiro estranho à relação contratual original, o Sr. Rubens Dam Kumagawa.

Assim, pediram a concessão de tutela provisória para averbar da existência da ação e indisponibilidade do imóvel. No mérito, pleiteiam a anulação da escritura de compra e venda e do registro correspondente e manutenção na posse, ou, alternativamente, a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por perdas e danos materiais no valor correspondente a terreno(R$ 320.000,00). Ainda; requerem a indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 para cada autora, e Ressarcimento de honorários pagos ao advogado por elas constituídos para realizar a defesa (R$ 90.000,00). Pendem, ainda, a gratuidade da justiça e a condenação dos réus ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

O Banco Bradesco apresentou contestação, arguindo a preliminar de ilegitimidade ativa das autoras. No mérito, sustentou que agiu com boa-fé ao formalizar a alienação fiduciária, com base na matrícula imobiliária que não apontava qualquer gravame ou promessa de venda anterior. Alegou que a inexistência de registro da suposta compra e venda firmada em 1998 torna ineficaz qualquer direito das autoras perante terceiros, citando os arts. 1.245 e 1.227 do Código Civil.

Sustenta que o “contrato de gaveta” firmado pelas autoras com a empresa ré não tem eficácia erga omnes e não poderia vincular o banco, terceiro de boa-fé. Defendeu a constitucionalidade do procedimento de consolidação extrajudicial conforme a Lei n. 9.514/97 e a legalidade dos atos praticados. (Id. 70522821).

As requeridas Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA e Célia Maria de Arruda Paula ofertaram contestação, suscitando as preliminares de ilegitimidade ativa, inépcia da inicial e impugnaram ao pedido de justiça gratuita.

No mérito, alegam inexistência de nulidade na escritura de compra e venda celebrada com terceiros, especialmente a empresa Bitencourt Construções EIRELI – ME. Asseveram que a venda ocorreu em 27/02/2019, mais de vinte anos após o alegado contrato de promessa de venda não registrado pelas autoras, não havendo, portanto, qualquer óbice legal ao registro da transação. Apontam, ainda, a ausência de qualquer pedido ou tentativa de escritura por parte das autoras ao longo de mais de duas décadas, o que revelaria inércia e desinteresse pela formalização do negócio.

Sustentam, ainda, que inexiste prova de quitação do imóvel, já que os documentos apresentados são unilaterais e desprovidos de assinatura ou reconhecimento por parte da empresa então vendedora. Contestam também os pedidos de indenização por danos morais e materiais, argumentando que as autoras não sofreram qualquer violação a direitos personalíssimos, tampouco apresentaram provas de dano efetivo. Quanto aos honorários advocatícios supostamente pagos com lote de propriedade duvidosa, afirmam que o bem utilizado para quitação está em litígio judicial em outra demanda, carecendo as autoras, pois, de legitimidade inclusive sobre esse bem.

Sobreveio a r. sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa sob os seguintes fundamentos:

“O Banco requerido alega a ilegitimidade ativa da parte autora, ao argumento de que esta é estranha ao contrato de financiamento imobiliário firmado entre o banco e o terceiro Rubens Dam Kumagawa. Sustenta, ainda, que o suposto contrato originário estaria em nome dos genitores da autora, além de não ter havido averbação do referido contrato na respectiva matrícula do imóvel.

As requeridas Empreendimentos Nossa Senhora da Guia – LTDA e Célia Maria de Arruda Paula, afirmam que embora as partes autoras sustentem que a posse do imóvel pertence à filha, Greice Kelly Pereira Barros, em razão da divisão de bens decorrente de divórcio, não há no documento juntado aos autos qualquer menção de transferência do imóvel aos filhos, nem prova da posse da referida filha sobre o bem discutido. Além disso, o processo mencionado como fundamento da posse trata de lotes distintos e não relacionados ao imóvel objeto desta ação. Por fim, os comprovantes de pagamento de IPTU apresentados estão todos em nome de Israel Pereira de Barros

A preliminar merece acolhimento.

Isso porque, as autora não são titulares de direito real sobre o imóvel objeto da lide, uma vez que jamais formalizaram a aquisição por meio de escritura pública registrada, não havendo, portanto, interesse processual nem legitimidade para pleitear a anulação de escritura pública e do respectivo registro imobiliário, tampouco para requerer indenização por eventuais danos decorrentes da venda da propriedade com a alienação fiduciária.

Com efeito, as autoras fundamentam seus pedidos em contrato particular de compromisso de compra e venda datado de 1998, cuja existência não foi objeto de registro na matrícula do imóvel, o que inviabiliza a oponibilidade do referido título perante terceiros de boa-fé, conforme preceituam os arts. 1.227 e 1.245, §1º do Código Civil, in verbis.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Segundo a jurisprudência do STJ, o mero interessado não tem legitimidade ativa para discutir a regularidade da matrícula do bem imóvel por ele ocupado na condição de posseiro, por não ser detentor de direito real que o habilite.

Vejamos:
(...)

No caso em apreço, verifica-se que o contrato particular invocado pelas autoras não foi registrado, juntado somente a frente do contrato, sem a assinatura das partes e comprovação da quitação (Id. 53258533), nem houve qualquer averbação da posse, tampouco ação judicial prévia de adjudicação compulsória ou usucapião visando à regularização dominial do bem.

Nesse passo, a cadeia registral demonstra que a propriedade do imóvel foi transferida legalmente a terceiro, Bitencourt e Santos Ltda, que o revendeu mediante alienação fiduciária regularmente formalizada para Rubens Dam Kumagawa, com subsequente consolidação da propriedade em nome do Banco Bradesco S.A., e posterior arrematação em leilão público, inexistindo vício formal que possa ser atribuído aos negócios jurídicos posteriores.

Ainda que superado o óbice da legitimidade, os pedidos formulados pelas autoras não encontram amparo jurídico.

Embora seja de conhecimento deste juízo que a requerida Nossa Senhora da Guia, realizou a venda em duplicidade de terrenos de sua propriedade, pois tramita nesta comarca diversos processos neste sentido, os documentos constantes nos autos, não comprovam a quitação integral do imóvel, tampouco qualquer tentativa de formalização da escritura por parte das autoras ao longo de mais de vinte anos desde a suposta aquisição.

O Banco réu, por sua vez, demonstrou que o imóvel foi regularmente adquirido e registrado por terceiro, inexistindo qualquer gravame ou restrição na matrícula aptos a infirmar sua boa-fé na formalização da alienação fiduciária.

Ressalta-se que o exercício da posse e prática de esbulho sobre o terreno são objetos das ações conexas, em que serão analisados.

Por conseguinte, inexiste fundamento legal para o reconhecimento da nulidade do registro ou para a responsabilização civil dos réus. Dessa forma, as autoras não demonstraram deter qualquer direito real que lhes assegure legitimidade ativa para a presente ação, carecendo, portanto, de interesse de agir.

Contudo, em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito e diante do regular processamento do feito, com contraditório e ampla produção documental, entende-se pela possibilidade de julgamento de improcedência do pedido com resolução de mérito, afastando-se a extinção sem julgamento por ilegitimidade ativa.

Em consequência, fica prejudicada a análise das demais preliminares suscitadas pelas partes.

V. Dispositivos.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos constam, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por CARMELINDA PEREIRA e GREICE KELLY PEREIRA BARROS em desfavor de EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA, CÉLIA MARIA DE ARRUDA PAULA e BANCO BRADESCO S.A., extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.”

Inconformada com o desfecho dado à lide, a apelante interpôs o presente recurso, requerendo a reforma integral da sentença.

A controvérsia central do presente recurso consiste em verificar se as apelantes possuem legitimidade para pleitear a anulação de escritura pública e do registro imobiliário, bem como se fazem jus à indenização por danos morais e materiais em decorrência da alienação fiduciária e posterior consolidação da propriedade do imóvel em favor do Banco Bradesco S.A.

Inicialmente, cumpre destacar que a sentença recorrida reconheceu a ilegitimidade ativa das autoras, ora apelantes, por não serem titulares de direito real sobre o imóvel objeto da lide, uma vez que jamais formalizaram a aquisição por meio de escritura pública registrada, não havendo, portanto, interesse processual nem legitimidade para pleitear a anulação de escritura pública e do respectivo registro imobiliário.

Embora as Apelantes aleguem ser possuidoras do imóvel desde 1998, quando teriam adquirido o lote mediante contrato particular de compra e venda firmado com a primeira Apelada (Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.), é incontroverso que tal contrato jamais foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Nesse contexto, é fundamental compreender que, no ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme expressamente previsto no art. 1.245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O § 1º do mesmo dispositivo complementa: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Da mesma forma, o art. 1.227 do Código Civil estabelece que “os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

Assim, à luz desses dispositivos legais, verifica-se que as Apelantes, ao não registrarem o contrato particular de compra e venda, não se tornaram proprietárias do imóvel, mas meras possuidoras, situação que não lhes confere legitimidade para questionar negócios jurídicos posteriores realizados pelo proprietário registral com terceiros de boa-fé.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que “o mero interessado não tem legitimidade ativa para discutir a regularidade da matrícula do bem imóvel por ele ocupado na condição de posseiro, por não ser detentor de direito real que o habilite” (AgInt no REsp 1844716/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2021, DJe 04/03/2021).

No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem decidido que “não sendo o autor o titular de direito real sobre o imóvel, vez que adquiriu dois lotes do adquirente primitivo por cessão de direitos e obrigações, sem anuência da loteadora e sem a devida averbação à margem da matrícula respectiva, não possui legitimidade ativa para discutir o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda celebrado entre terceiros e a requerida” (TJMT, RAC 1013087-17.2023.8.11.0002, Rela. Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 31/01/2024).

No caso em análise, a cadeia dominial demonstra que a propriedade do imóvel foi transferida legalmente da empresa Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. para a empresa Bitencourt e Santos Ltda. em 27/02/2019, que posteriormente o vendeu mediante alienação fiduciária a Rubens Dam Kumagawa em 21/01/2020. Com o inadimplemento deste último, houve a consolidação da propriedade em nome do Banco Bradesco S.A., seguida de arrematação em leilão público, sem que se verificasse qualquer vício formal nos negócios jurídicos subsequentes.

Importante ressaltar que, em se tratando de alienação fiduciária de imóvel, aplica-se a Lei nº 9.514/97, que estabelece procedimento específico para a consolidação da propriedade em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. Conforme o Tema Repetitivo 1095 do STJ, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica”.

No presente caso, não há qualquer indício de irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade em favor do Banco Bradesco S.A., tendo sido observados todos os requisitos legais, inclusive a notificação do devedor fiduciante para purgação da mora, conforme documentação juntada aos autos.

Ademais, ainda que se admitisse a legitimidade ativa das Apelantes, o que se faz apenas para argumentar, os documentos constantes nos autos não comprovam a quitação integral do imóvel, tampouco qualquer tentativa de formalização da escritura por parte das autoras ao longo de mais de vinte anos desde a suposta aquisição, o que demonstra, no mínimo, negligência na proteção de seus alegados direitos.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais e materiais, este também não merece acolhimento. Para a configuração do dever de indenizar, é necessária a presença concomitante de três elementos: conduta ilícita, dano e nexo causal. No caso em tela, não se vislumbra ilicitude na conduta dos Apelados, que agiram no exercício regular de direito, realizando negócios jurídicos com base em informações constantes do registro imobiliário, que goza de fé pública e presunção de veracidade.

O Banco Bradesco S.A., em particular, agiu com boa-fé ao aceitar o imóvel em garantia fiduciária, baseando-se nas informações constantes da matrícula, que não indicavam qualquer gravame ou restrição. A consolidação da propriedade e posterior alienação em leilão seguiram estritamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, não havendo que se falar em ato ilícito passível de indenização.

Por fim, cabe destacar que a proteção possessória, que poderia ser conferida às Apelantes em razão da alegada posse prolongada, deve ser buscada pelos meios processuais adequados, como ações possessórias ou mesmo usucapião, e não por meio de ação declaratória de nulidade de escritura e registro, para a qual carecem de legitimidade.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida à parte autora (art. 98, § 3º, do CPC).

Visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

Advirto, desde já, que a interposição de recurso manifestamente protelatório contra esta decisão ensejará a aplicação de multa (artigos 80, VII, 81 e 1.026, §2, todos do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026