Tribunal: TJMT
Processo: 1003728-10.2023.8.11.0013
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003728-10.2023.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Reivindicação, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[REGINA MARIA NUNES DE QUEIROZ - CPF: 300.004.161-34 (APELANTE), WALTER EMANUEL ABREU DE OLIVEIRA - CPF: 046.989.801-19 (ADVOGADO), LUIZ ALFREDO GOMES DE SEIXAS - CPF: 052.355.091-02 (ADVOGADO), JOSE RONALDO PEREIRA DE JESUS - CPF: 709.615.301-20 (ADVOGADO), ROMAIR RODRIGUES DE FARIAS - CPF: 027.467.341-09 (APELADO), SEBASTIAO ANDRADE RIBEIRO - CPF: 594.236.411-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DO DOMÍNIO. REQUISITO ESSENCIAL NÃO COMPROVADO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação reivindicatória ajuizada por autora que pretende a imissão na posse de imóvel, com fundamento em contrato particular de compra e venda celebrado com terceiro não titular registral. A controvérsia gira em torno da suficiência do referido contrato para comprovar a titularidade do domínio, requisito indispensável para o ajuizamento da demanda petitória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o contrato particular de compra e venda, desacompanhado de registro e celebrado com terceiro não identificado como proprietário registral, é documento idôneo para comprovar a titularidade do domínio, legitimando a propositura da ação reivindicatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação reivindicatória exige a comprovação cumulativa de três requisitos: (i) titularidade do domínio; (ii) individualização do bem; e (iii) posse injusta do réu, conforme estabelece o art. 1.228 do Código Civil.

O contrato particular de compra e venda celebrado com pessoa que não figura como titular registral do imóvel não transfere a propriedade, por ausência de registro no cartório competente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

A jurisprudência majoritária entende que o domínio só se transmite com o registro do título translativo, sendo inidôneo, para fins de ação petitória, o contrato particular desacompanhado dessa formalidade.

A autora não demonstrou que a vendedora do imóvel possuía domínio legítimo ou vínculo com o titular registral, o que inviabiliza a flexibilização jurisprudencial que, em hipóteses excepcionais, admite a propositura da ação por promitente comprador.

Os documentos apresentados nos autos, como prova oral, fotografias, recibos e contratos particulares, não suprem a exigência legal de comprovação do domínio, sendo insuficientes para a procedência da ação reivindicatória.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por REGINA MARIA NUNES DE QUEIROZ, visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1ª VARA DE PONTES E LACERDA que, nos autos da AÇÃO REIVINDICATÓRIA nº 1003728-10.2023.8.11.0013, movida em face de ROMAIR RODRIGUES DE FARIAS, julgou improcedente o pedido inicial e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, observada a assistência judiciária.

Nas razões do recurso, a recorrente apresenta síntese do processo, informando que a ação foi proposta com fundamento em contrato particular de compra e venda de terreno urbano, firmado em 09 de janeiro de 2019. Alega que o recorrido adentrou no imóvel, construiu muro e portão com cadeado, impedindo o acesso da autora ao bem, configurando esbulho possessório. Ressalta que a tutela de urgência foi indeferida e que, ao final, o juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, sob o argumento de ausência de prova da propriedade, com base em que a autora não possuía registro imobiliário do bem.

Sustenta que a sentença incorreu em erro de direito e de julgamento, ao desconsiderar a legitimidade do promitente comprador para ajuizar ação reivindicatória ou possessória, mesmo que desprovida de título registrado. Invoca jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em especial o entendimento do REsp 1.724.739/SP, no sentido de que o compromissário comprador, ainda que sem registro, pode ser imitido na posse do imóvel se demonstrar que adquiriu o bem de quem detinha, à época, a titularidade registral, especialmente quando a posse atual for exercida por terceiro sem título hábil.

Afirma que comprovou documentalmente a sua qualidade de legítima adquirente do imóvel, mediante contrato de compra e venda firmado com Nilce dos Santos Silva, a qual, por sua vez, havia adquirido o lote de Alcir Luiz da Silva (“Malinha”), o então proprietário da gleba matriz, constante da matrícula nº 58 do Registro de Imóveis de Pontes e Lacerda. Sustenta que houve dupla alienação do imóvel, pois o mesmo Alcir teria alienado novamente o mesmo lote ao recorrido, Romair, em 2023, ou seja, cinco anos após a venda originária à vendedora da apelante, sem que houvesse qualquer rescisão do contrato anterior.

Defende que essa segunda alienação é nula e ineficaz, pois realizada por quem já não detinha mais legitimidade dominial sobre o bem, o que evidencia a má-fé do segundo adquirente e configura a posse exercida por este como injusta. Sustenta, ainda, que a ausência de registro não impede o reconhecimento da validade do vínculo aquisitivo e, consequentemente, do direito à posse derivada.

Argumenta que restou configurado o esbulho possessório, pois o recorrido trancou o imóvel, murando-o e instalando portão com cadeado, impedindo o acesso da legítima possuidora. Traz jurisprudência do TJMT e de outros tribunais estaduais que reconhecem a posse legítima e anterior do adquirente que, mesmo sem registro, demonstra vínculo negocial e exercício anterior da posse.

Defende que houve erro na valoração da prova documental e indevida distribuição do ônus probatório, pois a sentença atribuiu à autora o encargo de provar fato negativo (a inexistência de domínio ou posse legítima do réu), quando caberia a este demonstrar a validade de sua própria aquisição, especialmente diante da alegação de dupla venda.

Alega também que houve cerceamento de defesa, pois o juízo de origem indeferiu, sem fundamentação expressa, o pedido de produção de prova pericial técnica, formulado na inicial, e que visava à correta identificação e individualização do imóvel litigioso, bem como à comprovação da sobreposição entre o lote adquirido pela apelante e aquele ocupado pelo recorrido.

Requer, subsidiariamente, a anulação da sentença, com o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual e realização da prova pericial e eventual inspeção judicial.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso o reconhecimento da posse legítima e anterior da apelante, com a consequente reintegração no imóvel; ou, subsidiariamente, a anulação da sentença para realização de prova pericial.

Contrarrazões, no Id. 331525897, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se à análise da possibilidade jurídica do pedido reivindicatório, à luz dos documentos trazidos aos autos, especificamente sobre a suficiência do contrato particular de compra e venda apresentado pela autora para embasar a pretensão de imissão na posse fundada no direito de propriedade.

Com efeito, conforme bem assentado na sentença recorrida, a ação reivindicatória tem fundamento no art. 1.228 do Código Civil, que assegura ao proprietário o direito de reaver a coisa do poder de quem injustamente a possua ou detenha. Trata-se de típica ação petitória, que exige a comprovação cumulativa de três requisitos: i) prova do domínio; ii) individualização do bem; e iii) posse injusta do réu.

No caso concreto, a autora fundamenta sua pretensão unicamente em contrato particular de compra e venda, datado de 09/01/2019, celebrado com terceiro que não figura como titular registral do bem. Tal instrumento, como é cediço, gera efeitos obrigacionais entre as partes, mas não transfere o domínio, nos termos do art. 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Logo, ausente o registro do título aquisitivo, não se aperfeiçoa a aquisição da propriedade imobiliária, razão pela qual a autora não possui prova hábil do domínio do imóvel, requisito indispensável à propositura da ação reivindicatória.

A sentença enfrentou a matéria com precisão, não havendo razão para reforma. A fundamentação está em consonância com a jurisprudência pátria, conforme excertos reproduzidos abaixo:

“A ação reivindicatória exige a presença de três requisitos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu. Caso não demonstrada a presença concomitante de tais requisitos, a improcedência da ação é medida que se impõe.”
(TJMT - N.U 1000036-86.2017.8.11.0021, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 27/09/2024, publicado no DJE 27/09/2024).

A jurisprudência do TJMG é igualmente firme ao afirmar que o contrato de compra e venda, sem registro, não confere o domínio, impedindo o êxito da demanda petitória:

“A ação de imissão de posse constitui demanda petitória, fundada em domínio, que visa a conceder ao proprietário o direito de imitir-se, pela primeira vez, na posse do imóvel adquirido, que se encontra injustamente na posse do alienante ou de terceiro a ele vinculado – Estando a pretensão da parte autora amparada em 'Contrato de Compra e Venda', que lhe confere apenas direito pessoal, o qual não pode ser protegido por ação petitória, impõe-se a declaração de extinção do processo sem resolução do mérito.”
(TJ-MG – Apelação Cível: 50014117920228130035, Rel. Des. Octávio de Almeida Neves, Julgamento: 29/06/2024, 15ª Câmara Cível, publicação em 03/07/2024).

É verdade que parte da jurisprudência tem admitido, em hipóteses excepcionais, a legitimidade do promitente comprador para propor ação petitória, mesmo sem o registro do título, desde que demonstrado que o contrato foi celebrado com o proprietário registral do bem. No entanto, a autora não comprovou essa cadeia dominial. Nenhum documento demonstra que a vendedora mencionada no contrato particular — Nilce dos Santos Silva — tenha adquirido o imóvel diretamente do titular registral ou de alguém que ostentasse propriedade legitimamente constituída.

A sentença foi igualmente acertada ao destacar que, mesmo admitindo-se essa flexibilização, caberia à autora comprovar o domínio da pessoa com quem contratou, ou, ao menos, da primeira alienante, o que não foi feito.

Neste ponto, mais uma vez, a fundamentação do juízo de origem está afinada com a jurisprudência:

“A ação reivindicatória é demanda típica do proprietário sem posse contra o possuidor desprovido de domínio, tornando necessário a satisfação dos pressupostos: a) titularidade do domínio/propriedade; b) individualização da coisa; c) posse injusta do réu exercida em oposição ao título de domínio. Evidenciado os pressupostos, adequada a ordem de desocupação da área objeto de litígio.”
(TJ-AC – Agravo de Instrumento: 10015767020248010000, Rel. Des. Lois Arruda, Julgamento: 16/12/2024, Primeira Câmara Cível).

A análise dos autos revela, ainda, que os elementos probatórios apresentados — como prova oral, fotografias, recibos ou contratos particulares — não suprem a exigência legal de prova do domínio, servindo, no máximo, como indício de ocupação ou mera detenção. Para o exercício da tutela possessória, outros caminhos jurídicos estariam disponíveis. Entretanto, a via eleita foi a ação petitória, cujo requisito essencial, o domínio, não foi comprovado.

Portanto, a sentença não comporta reforma. Ao contrário, deve ser integralmente mantida, diante da ausência de prova concreta e válida do domínio, o que, por si só, obsta o acolhimento da pretensão reivindicatória.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária anteriormente fixada para 15% (vinte por cento) do valor da causa, observada a assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026