Tribunal: TJMT
Processo: 1040993-25.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-20
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040993-25.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Cessão de Direitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI registrado(a) civilmente como ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (APELANTE), JESSICA SCHIMAIDA MEDINA - CPF: 033.563.741-84 (ADVOGADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), INVENTARIANTE registrado(a) civilmente como ADRIANA RIBEIRO GARCIA BERNARDES ZAMPIERI - CPF: 760.946.421-04 (APELANTE), EZHEN PHIETRO RODRIGUES BASTOS - CPF: 059.883.551-29 (APELADO), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), INVENTARIANTE registrado(a) civilmente como ADRIANA RIBEIRO GARCIA BERNARDES ZAMPIERI - CPF: 760.946.421-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:
ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI

APELADO:
EZHEN PHIETRO RODRIGUES BASTOS

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS COM ARRAS. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES. REJEIÇÃO. RECURSO INTERPOSTO DENTRO DO PRAZO LEGAL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. RESISTÊNCIA À PRETENSÃO AUTORAL E PRESENÇA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO. MÉRITO RECURSAL. INADIMPLEMENTO
PARCIAL
CORRESPONDENTE A APROXIMADAMENTE 17% DO VALOR GLOBAL DO CONTRATO. PAGAMENTO DE CERCA DE 83% DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
I
NCIDÊNCIA DOS ARTS. 421, 422 E 475 DO CÓDIGO CIVIL.

FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E BOA-FÉ OBJETIVA COMO PARÂMETROS INTERPRETATIVOS. RESOLUÇÃO CONTRATUAL COMO MEDIDA EXCEPCIONAL, INCOMPATÍVEL COM O CUMPRIMENTO QUASE INTEGRAL DA AVENÇA. NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL.
CLÁUSULA PENAL FIXADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO.
CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA (ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL).
APLICAÇÃO
DA MULTA EXCLUSIVAMENTE SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE INADIMPLIDO, E NÃO SOBRE O MONTANTE GLOBAL DA AVENÇA.
PRECEDENTES STJ E TJMT. SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão de contrato de cessão de direitos possessórios, declarou rescindido o ajuste, determinou a perda integral dos valores pagos a título de arras e condenou o requerido ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor global do contrato.

2.
O contrato foi firmado pelo valor de R$ 220.000,00, tendo sido adimplidos R$ 183.333,00, remanescendo saldo de R$ 36.667,00, equivalente a aproximadamente 17% do valor ajustado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
Há quatro questões em discussão: (i) saber se o recurso é tempestivo, diante da alegação de extemporaneidade suscitada em contrarrazões; (
ii
) saber se há ausência de interesse de agir da parte autora; (
iii
) saber se o inadimplemento parcial autoriza a resolução contratual ou se incide a teoria do adimplemento substancial; e (
iv
) saber se a cláusula penal deve ser reduzida proporcionalmente ao inadimplemento verificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
Rejeita-se a preliminar de intempestividade, pois os embargos de declaração interromperam o prazo recursal (CPC, art. 1.026), e a indisponibilidade do sistema eletrônico ensejou prorrogação do
termo final, nos termos do CPC,
arts
. 219 e 224, sendo a apelação interposta dentro do prazo legal.

5.
Afasta-se a alegação de ausência de interesse processual, uma vez que demonstrado o inadimplemento parcial e a resistência à pretensão autoral, evidenciando-se a necessidade e adequação da tutela jurisdicional.

6.
No mérito, o pagamento de aproximadamente 83% do valor contratado caracteriza adimplemento substancial, instituto extraído dos
arts
. 421, 422 e 475 do CC, que limita o exercício do direito potestativo de resolução quando o inadimplemento residual não compromete a finalidade econômica do contrato. A resolução, com perda integral das quantias pagas e cumulação de multa, configura medida desproporcional e potencialmente violadora do art. 884 do CC.

7.
A cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor global do contrato revela-se excessiva diante do cumprimento substancial da obrigação, impondo-se a sua redução equitativa, nos termos do art. 413 do CC, para que incida apenas sobre o valor efetivamente inadimplido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido para afastar a resolução contratual e determinar que a cláusula penal incida proporcionalmente sobre o saldo remanescente, mantida a exigibilidade do valor inadimplido com os consectários legais
.

Tese de julgamento: “1. O adimplemento substancial, caracterizado pelo cumprimento expressivo da obrigação, impede a resolução contratual quando o inadimplemento residual não compromete a finalidade do negócio. 2. A cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, incidindo sobre o valor efetivamente inadimplido, nos termos do art. 413 do CC.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 219, 224, 1.003, § 5º, e 1.026; CC,
arts
. 413, 421, 422, 475 e 884.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.636.692/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª Turma, j. 22.05.2018; STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1.146.231/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 02.05.2024; TJMT, Apelação nº 1040472-80.2024.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 21.05.2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Espólio De Roberto Zampieri, representado pela inventariante Adriana Ribeiro Garcia Bernardes Zampieri, contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Cessão de Direitos Possessórios ajuizada por
Ezhen

Phietro
Rodrigues Bastos
.

A sentença vergastada rejeitou as preliminares e julgou procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato firmado entre as
partes, com a perda dos valores pagos a título de arras, bem como condenar o requerido ao pagamento da multa contratual de R$ 22.000,00, corrigida pela taxa Selic a partir do inadimplemento, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursai
s,
a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Preliminar.

Da nulidade de citação, por
ausência de interesse processual da parte autora.

Mérito Recursal.

Sustenta a inaplicabilidade da rescisão contratual diante do adimplemento substancial da obrigação, com pagamento de cerca de 83% do valor contratado.

Defende a incidência do art. 413 do Código Civil para redução equitativa da cláusula penal, bem como a impossibilidade de retenção integral dos valores pagos cumulada com a multa contratual, sob pena de enriquecimento sem causa.

Requer, ao final, a reforma integral da sentença, para que seja julgada improcedente a ação ou, subsidiariamente, para que seja afastada ou reduzida a penalidade imposta.

A
s

custas

judiciais
foram recolhidas, nos termos da certidão de
ID
3
406
99376
.

A parte recorrida apresentou contrarrazões, nas quais suscitou, preliminarmente, a
intempestividade

do recurso interposto. No mérito, pugnou pela integral manutenção da sentença, defendendo a correção dos fundamentos adotados pelo Juízo de origem e ressaltando a existência de
jurisprudência dominante sobre a matéria em debate, a qual, segundo sustenta, ampara o decisum recorrido.
(ID

3
40322891
)

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE: ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI

APELADO:
EZHEN PHIETRO RODRIGUES BASTOS

VOTO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente,
trata-se
de recurso de apelação interposto pelo Espólio De Roberto Zampieri, representado pela inventariante Adriana Ribeiro Garcia Bernardes Zampieri, contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Cessão de Direitos Possessórios ajuizada por
Ezhen

Phietro
Rodrigues Bast
os
, ora apelado.

A sentença vergastada julgou procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, com a perda dos valores pagos a título de arras, bem como condenar o requerido ao pagamento da multa contratual de R$ 22.000,00, corrigida pela taxa Selic a partir do inadimplemento, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Superada a exposição dos contornos fáticos e processuais,
impõe-se, em caráter preliminar ao exame do mérito recursal,
a aferição dos pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade do apelo, especialmente no que tange à sua tempestividade,
diante da preliminar de extemporaneidade suscitada pela parte recorrida em contrarrazões.

Da p
reliminar suscitada em contrarrazões pelo recorrido
Ezhen

Phietro
Rodrigues Bastos
.

Da alegada intempestividade do recurso de apelação
.

O recorrido suscita, em sede preliminar de contrarrazões, a intempestividade do recurso de apelação, ao argumento de que o Apelante foi regularmente intimado da r. sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau em 14/10/2025, tendo protocolizado o presente recurso apenas em 10/11/2025, portanto, após o transcurso do prazo legal.

Sustenta, ainda, que há certificação nos autos, datada de 07/11/2025, atestando que o prazo recursal se encerrou em 06/11/2025, bem como que, em consulta à aba “Expedientes” do sistema
PJe
, consta igualmente como termo final para interposição do recurso a referida data, o que evidenciaria a alegada extemporaneidade.

Pois bem.

A controvérsia instaurada em contrarrazões quanto ao termo final do prazo exige a verificação da forma de intimação, eventual suspensão de expediente forense e contagem em dias úteis, nos termos dos art
igos
219 e 1.003, § 5º, do CPC.

Nesse sentido, e
m que pese as alegações suscitadas pelo recorrido, a preliminar em referência não merece acolhimento, porquanto a análise detida dos marcos processuais pertinentes e das regras de contagem de prazo aplicáveis ao caso concreto conduz à conclusão de que o recurso foi interposto dentro do lapso legal, inexistindo vício apto a obstar o seu conhecimento.

Com efeito, verifica-se que a sentença vergastada foi proferida em 16/09/2025, conforme se extrai
do ID 340322874
. Irresignada, a parte apelante, Espólio de Roberto Zampieri, opôs embargos de declaração tempestivamente, consoante certidão constante do
ID 340322877.

Na sequência, em 10/10/2025, sobreveio decisão que apreciou os embargos declaratórios (ID 340322880), cuja disponibilização ocorreu em 13/10/2025
, contudo, a publicação ocorreu
em 14/10/2025
.

Dessa forma, o CPC
estabelece como data de publicação o primeiro dia útil subsequente ao da disponibilização da informação no Diário da Justiça eletrônico
,
nos termos do art. 224, §2º, do CPC
.

Nos termos do art. 1.026 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração não possuem efeito suspensivo, mas interrompem o prazo para a interposição de outros recursos, razão pela qual o lapso recursal para a apelação foi integralmente renovado após o julgamento dos
aclaratórios
.

Assim, à luz do art. 224 do CPC, que consagra a regra de exclusão do dia do começo e inclusão do dia do vencimento na contagem dos prazos processuais, o prazo de 15 (quinze) dias previsto no art. 1.003, §5º, do Código de Processo Civil iniciou-se em 15/10/2025.

Registre-se, ademais, que houve emissão de certidões de indisponibilidade do sistema
PJe
nos dias
03 e 05 de novembro de 2025
, conforme
IDs
340322885 e seguintes
, circunstância que impõe a prorrogação do prazo para o primeiro dia útil subsequente, nos termos da regulamentação aplicável ao processo judicial eletrônico.

Desse modo, o termo final para a interposição do recurso de apelação recaiu em 10/11/2025, data em que o recurso foi efetivamente protocolizado às 22h01min (ID 340322881 e subsequentes), evidenciando-se, de forma inequívoca, a sua tempestividade.

Por fim, a alegação fundada em registro automatizado do sistema
PJe
igualmente não possui o condão de reconhecer a suposta extemporaneidade, porquanto desconsidera peculiaridades processuais relevantes, notadamente as
certidões formais de indisponibilidade do sistema, bem como a disciplina normativa aplicável à prorrogação dos prazos processuais.

Diante desse contexto, não há falar em extemporaneidade recursal, impondo-se a rejeição da preliminar suscitada pela parte recorrida,
Ezhen

Phietro
Rodrigues Bastos.

É como voto.

Da preliminar arguida pelo recorrente Espólio de Roberto Zampieri.

Da
alegada ausência de interesse de agir
.

O apelante suscita preliminar de ausência de interesse processual, ao argumento de que a parte autora, ao postular a rescisão contratual cumulada com a retenção dos valores já pagos e a incidência de multa contratual, careceria do necessário interesse de agir.

A preliminar, todavia, não merece prosperar.

Como cediço, o interesse processual constitui condição da ação e revela-se à luz do binômio necessidade–adequação. A necessidade decorre da imprescindibilidade da tutela jurisdicional para a satisfação do direito material alegado, evidenciada pela resistência da parte adversa; a adequação, por sua vez, relaciona-se à idoneidade da via eleita para a obtenção do provimento jurisdicional pretendido.

No caso concreto, os elementos probatórios constantes dos autos evidenciam o inadimplemento parcial do preço ajustado, no montante de R$ 36.667,00 (trinta e seis mil, seiscentos e sessenta e sete reais), não obstante as tentativas extrajudiciais de cobrança empreendidas. Tal circunstância
demonstra, de forma inequívoca, a necessidade de intervenção jurisdicional para a recomposição da ordem contratual.

Além disso, a resistência à pretensão autoral mostra-se patente na própria contestação apresentada, por meio da qual o requerido impugna expressamente o pedido de rescisão e as consequências dele decorrentes. Está, pois, configurada a lide, com pretensão resistida apta a justificar a provocação da tutela jurisdicional.

De igual modo, a via eleita revela-se adequada, porquanto a ação de rescisão contratual cumulada com as consequências patrimoniais decorrentes do inadimplemento constitui instrumento processual idôneo à tutela do direito material invocado.

Diante desse cenário, presentes os requisitos da necessidade e da adequação, não há que se falar em ausência de interesse processual.

Rejeita-se, portanto, a preliminar.

É como voto.

Das razões recursais meritórias suscitada por Espólio De Roberto Zampieri
.

Da
impossibilidade de
resolução do contrato de cessão de direitos possessórios diante do inadimplemento parcial e aplicação da teoria do adimplemento substancial e do enriquecimento sem causa
.

No mérito, o recorrente sustenta a reforma da sentença, ao argumento de que a obrigação contratual foi adimplida em sua quase integralidade, circunstância que afastaria a resolução do ajuste e tornaria aplicável a teoria do adimplemento substancial.

Passo à análise.

Consoante se extrai dos autos, as partes celebraram, em 09 de janeiro de 2023, o denominado “Instrumento Particular de Cessão de Direitos Possessórios com Arras”, por meio do qual o apelado
Ezhen

Phietro
Rodrigues Bastos contratou com o
“
de cujus
”

Roberto Zampieri a cessão de direitos possessórios sobre imóvel com área total de 2.309,776498 m2, pelo valor global de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), ajustado para pagamento em duas parcelas iguais de R$ 110.000,00, com vencimentos em 20/02/2023 e 20/03/2023.

É incontroverso que o cessionário efetuou pagamentos que totalizaram
R$ 183.333,00
, remanescendo saldo inadimplido de
R$ 36.667,00
, equivalente a aproximadamente 17% do valor total ajustado.

A sentença recorrida reconheceu a incidência da cláusula resolutiva expressa e reputou relevante o inadimplemento, afastando a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Com a devida vênia, a conclusão não se mostra a mais adequada à moldura jurídico-dogmática que rege a matéria.

É cediço que a
teoria do adimplemento substancial, construída pela doutrina e consolidada pela jurisprudência, encontra fundamento nos
arts
. 421 e 422 do Código Civil, que consagram a função social do contrato e a boa-fé objetiva como vetores interpretativos e limitadores do exercício de posições jurídicas subjetivas. Trata-se de técnica de controle do exercício do direito potestativo de resolução previsto no art. 475 do Código Civil, impedindo que o credor, diante de cumprimento substancial da prestação, se valha da resolução contratual como mecanismo de obtenção de vantagem manifestamente
desproporcional.

A
ratio
subjacente à teoria consiste na preservação do vínculo contratual quando o inadimplemento residual não compromete a utilidade econômica do contrato nem frustra sua finalidade objetiva, devendo o interesse do credor ser satisfeito por meios menos gravosos, notadamente pela cobrança do saldo remanescente.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp 1.636.692/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, assentou que o adimplemento substancial se caracteriza quando o cumprimento contratual se aproxima de tal modo do
resultado final
almejado que a resolução se revela incompatível com a boa-fé objetiva e com a vedação ao comportamento contraditório. Embora naquele caso concreto se tenha afastado a incidência da teoria, restaram delineados seus pressupostos estruturantes.

Em reforço, no
AgInt
no REsp 1.691.860/PR, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, reafirmou-se que, constatado o cumprimento expressivo da obrigação, a preservação do pacto mostra-se medida mais consentânea com os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, devendo a resolução constituir providência excepcional.

No caso concreto,
conforme já delineado,
o inadimplemento verificado revela-se quantitativamente inexpressivo em cotejo com a obrigação global assumida, representando parcela minoritária do valor avençado, sem que haja nos autos demonstração idônea de que o saldo remanescente seja apto a frustrar a finalidade econômico-social do contrato ou a comprometer, de modo substancial, o interesse útil do credor.

Nessa
linha de intelecção
, a preservação da sentença tal como
proferida conduziria à consolidação da perda integral da quantia de
R
$
183.333,00 (cento e oitenta e três mil, trezentos e trinta e três reais), acrescida da multa contratual de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais)
, resultando em vantagem patrimonial expressiva em favor da parte autora, desacompanhada de correspondente contraprestação. Tal desfecho mostra-se potencialmente colidente com o postulado que veda o enriquecimento sem causa, positivado no art. 884 do Código Civil, na medida em que ensejaria incremento patrimonial desproporcional e destituído de justa causa jurídica.

Ness
e contexto
, a resolução contratual revela-se medida excessiva e desproporcional, sobretudo quando existente meio adequado e suficiente para a satisfação do crédito remanescente, qual seja, a cobrança do saldo devido, acrescido dos consectários legais e eventualmente das penalidades contratuais cabíveis.

A propósito, colhe-se precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça que, e
m situação fática análoga — figurando, de um lado, o réu, ora recorrente, e, de outro, inclusive, um dos confinantes da área descrita no instrumento contratual — reconheceu a incidência da teoria do adimplemento substancial, afastando a resolução contratual diante do cumprimento expressivo da obrigação principal.

Naquela oportunidade, privilegiou-se
a preservação do negócio jurídico, em prestígio aos postulados da boa-fé objetiva e da função social do contrato, assentando-se que o inadimplemento residu
a
l
,
desprovido de gravidade suficiente para comprometer a finalidade econômica do ajuste, não autoriza a extinção do vínculo obrigacional.

Confira-se:

DIREITO CIVIL. RECUROS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE CESSÃO DE
DIREITOS POSSESSÓRIOS. INADIMPLEMENTO PARCIAL. PRELIMINAR. NULIDADE DA CITAÇÃO. REJEITADA. APLICAÇÃO DO ART. 248, §4º, DO CPC.
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL RECONHECIDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM PERDA DO SINAL. DESCABIMENTO.
CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL
.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO

[...]
III. Razões de decidir

3. A preliminar de nulidade da citação não prospera,
pois
a correspondência foi entregue em condomínio edilício e recebida por pessoa autorizada, nos termos do art. 248, §4º, do CPC.

4. O inadimplemento remanescente não compromete a finalidade do contrato, configurando-se o adimplemento substancial, instituto que afasta a possibilidade de rescisão contratual e de perda das arras, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5. Embora a autora tenha obrigações relativas à regularização fundiária, não há prova nos autos de que as tenha descumprido, sendo a discussão dependente de instrução probatória própria.

6. A cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total do negócio deve ser reduzida proporcionalmente à parte inadimplida da obrigação, nos termos do art. 413 do Código Civil, fixando-se a multa sobre o valor remanescente.

IV. Dispositivo e tese

7. Preliminar rejeitada. Recurso do autor desprovido. Recurso do espólio parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. É válida a citação recebida por preposto em condomínio com controle de acesso, nos termos do art. 248, §4º, do CPC. 2. A configuração de adimplemento substancial impede a rescisão do contrato e a perda do sinal. 3. A cláusula penal deve ser proporcionalmente reduzida em caso de cumprimento parcial da obrigação, conforme o art. 413 do CC."

(N.U 1040472-80.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Vice-Presidência, Julgado em 21/05/2025,
Publicado
no DJE 23/05/2025)

Da impossibilidade de incidência da multa contratual, em decorrência da pendência de finalização da ação de usucapião vinculada ao contrato pactuado.

No ponto, sustenta a parte recorrente que a Cláusula Terceira, § 1º, do instrumento contratual estabelece, de forma expressa, que a transferência da
área — com a consequente lavratura da escritura pública e posterior registro imobiliário — somente se perfectibilizaria após a prolação de sentença favorável na ação de usucapião ou, alternativamente, após a conclusão do procedimento de regularização fundiária em trâmite perante o INTERMAT.

Nesse contexto, embora o espólio recorrente sustente a ocorrência de omissão da autora quanto ao cumprimento de tais obrigações,
não lhe assiste razão.

É certo que a situação descrita, em tese, poderia atrair a incidência da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de adimplida a sua obrigação, pode exigir o cumprimento da prestação da outra parte.

Todavia, a despeito da relevância jurídica da tese defensiva, não se identificam nos autos elementos probatórios robustos e suficientes aptos a demonstrar, de forma inequívoca, o efetivo inadimplemento da autora no tocante à regularização fundiária ou possessória do imóvel objeto do contrato de cessão de direitos possessórios.

Com efeito, inexiste comprovação idônea acerca de eventual paralisação injustificada do procedimento administrativo ou da ação judicial mencionada, tampouco se verifica prova de conduta dolosa ou negligente capaz de caracterizar descumprimento contratual apto a obstar, de plano, a exigibilidade da obrigação assumida pelo recorrente.

Assim, ainda que juridicamente pertinente a alegação defensiva sob o prisma teórico, eventual inadimplemento contratual imputável à autora, quanto à obrigação de promover a regularização dominial do bem, deve ser objeto de apuração específica em demanda própria, não se revelando, na presente ação,
fundamento autônomo e suficiente para justificar o inadimplemento parcial invocado ou para desconstituir, por si só, a pretensão deduzida nos autos.

Da redução da clausula penal.

No que concerne à cláusula penal, entendo que assiste razão ao Espólio de Roberto Zampieri ao postular a sua redução proporcional, com fundamento no art. 413 do Código Civil,
segundo o qual:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Na hipótese vertente, a multa contratual foi estipulada no percentual de 10% sobre o valor global do contrato (R$ 220.000,00), o que, em termos absolutos, corresponde a R$ 22.000,00. Todavia, verifica-se que o inadimplemento alcançou apenas fração minoritária da avença, equivalente a aproximadamente 17% do valor total ajustado, circunstância que evidencia o cumprimento substancial da obrigação principal.

Nesse cenário, a incidência da cláusula penal sobre o montante integral do contrato revela-se desproporcional e manifestamente excessiva, porquanto desconsidera a extensão efetiva do inadimplemento e rompe o necessário equilíbrio contratual, convertendo a penalidade em instrumento de vantagem patrimonial exacerbada.

A interpretação sistemática do art. 413 do Código Civil impõe ao magistrado o dever de proceder à redução equitativa da penalidade sempre que verificado o adimplemento parcial relevante, de modo a adequar a sanção à real
dimensão do descumprimento, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Assim, em hipóteses de adimplemento parcial, a cláusula penal deve incidir, como regra, apenas sobre o valor efetivamente inadimplido, e não sobre a totalidade da obrigação contratual, sob pena de desnaturação de sua função coercitiva e indenizatória.

Nesse sentido, alinha-se a jurisprudência hodierna do colendo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COMBUSTÍVEIS.
EXCLUSIVIDADE.
CONTRATO DE BANDEIRA. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO.
CLÁUSULA PENAL.
ART.
413 DO CC. REDUÇÃO EQUITATIVA, ANTE O ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO.
ACÓRDÃO RECORRIDO DISSONANTE DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO
PROVIDO.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1
. A norma do
art
.
413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal, na hipótese de cumprimento parcial da obrigaçã
o. Precedentes. 2.
Entretanto, não há uma equivalência matemática entre a extensão do inadimplemento e a redução equitativa da penalidade, cabendo ao Magistrado sopesar o grau de culpa do devedor, a sua situação financeira, o montante adimplido, a utilidade do adimplemento parcial da obrigação para o credor, entre outros pressupostos a serem analisados
concretamente
.
Precedentes. 3. Na hipótese, o entendimento adotado no acórdão recorrido está dissonante da jurisprudência assente desta Corte Superior.
4 .
Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial”.
(
AgInt
no
AREsp
n. 1146231.2017/0190336-1, Rel. Min. Raul
Araújo,4
ª Turma, J. 02.05.24 - negritei
) .

Na mesma toada, cito precedente desta Corte
, in
verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
RURAL E OUTRAS AVENÇAS
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DO CONTRATO – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – CABIMENTO – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE
RESCISÃO CONTRATUAL – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA DO ENCARGO (CC, ART. 413)
– AUSÊNCIA DE DANO MORAL – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio.

Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações
” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021,
DJe
de 26/3/2021).

Quanto aos danos morais, no caso não estão presentes, visto que o mero descumprimento contratual sem maiores impactos na vida dos litigantes desautoriza a aludida condenação, razão pela qual também deve ser mantida a sucumbência recíproca, visto que ambas as partes saíram vencidas
.”
(
RAC n. 1042917-81.2018.8.11.0041, 2ª Câm. Dir. Privado. Rel. Desa.Maria Helena
Gargaglione
Povoas, J. 23.02.24 - negritei)

Desse modo, a cláusula penal fixada no percentual de
10% deve incidir exclusivamente sobre a quantia efetivamente inadimplida (R$ 36.667,00)
, e não sobre o valor total do contrato (R$ 220.000,00), impondo-se, por conseguinte, a redução da penalidade aplicada.

Diante disso,
impõe-se a parcial reforma da sentença, a fim de restringir a incidência da multa contratual de 10% ao valor inadimplido
, nos
termos do art. 413 do Código Civil.

CONCLUSÃO

Por essas razões, conheço
do recurso de Apelação
e
DOU
-LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
,

para:

a) Afastar a resolução contratual, reconhecendo a incidência da teoria do adimplemento substancial e preservando o vínculo obrigacional;

b) Condenar o Espólio de Roberto Zampieri ao pagamento da quantia remanescente de R$ 36.667,00 (trinta e seis mil, seiscentos e sessenta e sete reais), acrescida de atualização monetária pela taxa SELIC, a partir do vencimento da obrigação, até o efetivo adimplemento;

c) Condenar o Espólio de Roberto Zampieri ao pagamento da multa contratual no percentual de 10% incidente exclusivamente sobre o valor efetivamente inadimplido (R$ 36.667,00), com atualização pela taxa SELIC desde a data do inadimplemento, nos termos do art. 413 do Código Civil;

d) Manter inalterada a sucumbência fixada na origem, considerando o decaimento mínimo da parte autora, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Por fim, ante o resultado do julgamento, deixo de majorar os honorários sucumbenciais (art. 85, §11, do CPC), em observância à tese firmada no Tema 1059 do STJ:

“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.”

(STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023)

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2026