Tribunal: TJMT
Processo: 1032329-73.2022.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032329-73.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Correção Monetária, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JULIO CESAR FERRAZ MUZZI - CPF: 081.047.431-04 (APELANTE), EMERSON DE ALMEIDA DE SOUZA - CPF: 522.474.301-04 (ADVOGADO), EDIFICIO RESIDENCIAL KAYABI - CNPJ: 24.950.354/0001-65 (APELADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), CAROLINE MARIA CAMPOS MUZZI - CPF: 700.966.001-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA IDOSA. HIPOSSUFICIÊNCIA SUPERVENIENTE. DEFERIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. CONTRATO DE ASSESSORIA DE COBRANÇA. MANDATO. AUSÊNCIA DE
SUB-ROGAÇÃO
CONVENCIONAL. REJEIÇÃO. INÉPCIA DA INICIAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL SEM REGISTRO. EFICÁCIA ENTRE CONDÔMINOS. REJEIÇÃO. NULIDADE DA SENTENÇA POR OMISSÃO. TESES REJEITADAS POR FUNDAMENTO CONTRÁRIO. REJEIÇÃO. MÉRITO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. DISTINÇÃO ENTRE AÇÃO DE COBRANÇA E EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. COTAS VINCENDAS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto por JÚLIO CEZAR FERRAZ MUZZI contra sentença da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que julgou procedente Ação de Cobrança de Cotas Condominiais ajuizada por EDIFÍCIO RESIDENCIAL KAYABI, condenando o apelante ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas no valor de R$ 20.271,23 (referentes ao período de janeiro a agosto de 2022), acrescidas das vincendas até o efetivo pagamento, com correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% ao mês desde o vencimento de cada parcela, multa condominial prevista na convenção, custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. O apelante, pessoa idosa de 73 anos, aposentado e acometido por AVC isquêmico superveniente, requer a concessão da gratuidade de justiça, a extinção do feito sem resolução de mérito por ilegitimidade ativa do condomínio e inépcia da inicial, ou, subsidiariamente, a reforma da sentença por ausência de liquidez e certeza do crédito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se o apelante, pessoa idosa com renda líquida de R$ 2.272,00 e patrimônio ilíquido, preenche os requisitos para a concessão da gratuidade de justiça em sede recursal; (
ii
) estabelecer se o contrato de prestação de serviços firmado com a empresa Holder Assessoria de Cobrança, com vigência de 2016 a 2018, operou sub-rogação convencional capaz de retirar a legitimidade ativa do condomínio para cobrar cotas vencidas em 2022; (
iii
) verificar se a ausência de registro da convenção condominial e a natureza do documento de constituição do condomínio
tornam inepta a petição inicial; (
iv
) examinar se a sentença padece de nulidade por omissão de fundamentação ao rejeitar as teses defensivas; e (v) definir se os documentos juntados pelo condomínio constituem prova suficiente para a procedência da ação de cobrança pelo procedimento comum, na ausência de atas de assembleia que especifiquem os valores das cotas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A gratuidade de justiça deve ser deferida ao apelante pessoa física idosa que, atendendo à determinação judicial de juntada de documentos, comprova renda líquida de R$ 2.272,00 após descontos compulsórios de empréstimos consignados, despesas mensais de aproximadamente R$ 2.000,00 com plano de saúde, saldo bancário zerado ao final de cada mês e patrimônio reduzido a R$ 0,00 nos anos-calendário 2024 e 2025, sendo o único bem o imóvel objeto da lide, ilíquido e invendável no momento, pois a posse de patrimônio imobiliário ilíquido não equivale à disponibilidade de recursos para arcar com as custas processuais.

A preliminar de ilegitimidade ativa deve ser rejeitada porque o contrato firmado com a Holder Assessoria de Cobrança teve vigência expressamente delimitada de 01/07/2016 a 30/06/2018, sendo os débitos cobrados referentes ao período de janeiro a agosto de 2022, o que afasta qualquer nexo entre o contrato invocado e os créditos objeto da demanda; ademais, a Cláusula Quinta, Parágrafo Terceiro, do referido contrato nomeia a contratada como "procuradora bastante" do condomínio para praticar atos de cobrança "em seu nome", caracterizando mandato e não cessão de crédito, de modo que a sub-rogação convencional prevista no art. 347, inciso I, do Código Civil não se opera sem prova do efetivo pagamento da dívida por terceiro ao credor originário.

A preliminar de inépcia da inicial deve ser rejeitada porque a Súmula 260 do STJ consagra a eficácia da convenção condominial aprovada entre os condôminos independentemente de registro, e o documento de constituição do condomínio contém, em seu próprio corpo, tópico expresso denominado "Da Convenção do Condomínio", subscrito pelos condôminos fundadores em assembleia realizada em 21 de maio de 1984, incluindo o próprio apelante como condômino do apartamento 602 desde a constituição do empreendimento; a ausência do regimento interno, por sua vez, não constitui requisito absoluto para a cobrança de despesas condominiais quando demonstradas a existência do condomínio, a inadimplência e a obrigação legal prevista no art. 1.336, inciso I, do Código Civil.

A preliminar de nulidade da sentença por omissão de fundamentação deve ser rejeitada porque a sentença recorrida enfrentou expressamente todas as preliminares arguidas na contestação, dedicando tópicos específicos a cada uma delas, sendo que as supostas omissões
se referem
a teses que foram rejeitadas pela adoção de fundamento contrário, o que não configura o vício previsto no art. 1.022 do CPC.

No mérito, a ação de cobrança pelo procedimento comum distingue-se essencialmente da execução de título extrajudicial, pois naquela a prova do débito é formada ao longo do processo sob o crivo do contraditório, sem o rigor formal exigido para a via executiva, razão pela qual o precedente do TJMT proferido no processo nº 1029266-45.2019.8.11.0041, que extinguiu execução de título extrajudicial por ausência de atas de assembleia, não se aplica automaticamente ao caso concreto.

A obrigação condominial possui natureza
propter
rem, vinculando-se à própria coisa e acompanhando o imóvel independentemente de quem seja seu titular, de modo que o apelante, proprietário do apartamento 602 desde a constituição do empreendimento em 1984 e residente no imóvel conforme admissão expressa nos autos, responde pelas cotas condominiais inadimplidas, sendo que a ausência de qualquer comprovante de pagamento ou impugnação específica aos valores lançados na planilha confirma a inadimplência, cabendo ao condômino, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, demonstrar o fato extintivo da obrigação.

A inclusão das cotas vincendas na condenação encontra expressa previsão no art. 323 do CPC, que determina a inclusão das prestações sucessivas no pedido e na condenação enquanto durar a obrigação, em homenagem aos princípios da efetividade e da economia processual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Gratuidade de justiça deferida. Preliminares de ilegitimidade ativa, inépcia da inicial e nulidade da sentença por omissão de fundamentação rejeitadas. Recurso não provido.

Tese de julgamento
:

A gratuidade de justiça deve ser deferida à pessoa física idosa que, atendendo à determinação judicial de juntada de documentos, comprova renda líquida insuficiente para arcar com as custas processuais, sendo irrelevante a titularidade de imóvel ilíquido utilizado como única moradia.

O contrato de prestação de serviços de cobrança condominial que nomeia a empresa contratada como "procuradora bastante" do condomínio para praticar atos de cobrança em seu nome configura mandato, e não cessão de crédito ou sub-rogação convencional,
de modo que o condomínio permanece como legítimo titular do crédito condominial, especialmente quando os débitos cobrados são posteriores ao encerramento da vigência contratual.

A convenção condominial aprovada em assembleia pelos condôminos fundadores, ainda que sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, é eficaz para regular as relações entre os condôminos e fundamentar a cobrança de cotas inadimplidas, nos termos da Súmula 260 do STJ.

Na ação de cobrança de cotas condominiais pelo procedimento comum, a prova do débito é formada ao longo do processo sob o crivo do contraditório, sendo suficiente o conjunto probatório composto por ata de constituição com cláusula convencional, boletos bancários emitidos em nome do condômino e planilha detalhada de débitos, sem exigência das atas de assembleia que especifiquem os valores das cotas, requisito próprio da execução de título extrajudicial.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil,
arts
. 347, I; 1.333; 1.336, I; 1.348, II e III; CPC,
arts
. 18; 99, §3º; 320; 323; 373, II; 485, IV e VI; 489, §1º, IV; 783; 784, X; 1.014; 1.022; CF/1988, art. 5º, LV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 260; TJMT, Apelação Cível nº 1029266-45.2019.8.11.0041, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado.

R E L A T Ó R I O

RAC
1032329-73.2022.8.11.0041

JULIO CESAR FERRAZ MUZZI
x
EDIFICIO RESIDENCIAL KAYABI

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por JÚLIO CEZAR FERRAZ MUZZI em face da sentença proferida pela 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais ajuizada por EDIFÍCIO RESIDENCIAL KAYABI.

A sentença recorrida julgou procedentes os pedidos iniciais do autor EDIFÍCIO RESIDENCIAL KAYABI, condenando o réu JÚLIO CEZAR FERRAZ MUZZI ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas, cujo valor em 23/08/2022 era de R$ 20.271,23 (vinte mil, duzentos e setenta e um reais e vinte e três centavos), bem como das vincendas até a data do efetivo pagamento do débito, corrigidas monetariamente pelo INPC e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês desde o vencimento de cada parcela, além da multa condominial prevista na convenção, custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais de ID 368367902, o Apelante requer, preliminarmente, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, informando ser pessoa idosa de 73 anos que sofreu grave Acidente Vascular Cerebral há 14 meses, fato superveniente que teria alterado drasticamente sua saúde e capacidade financeira, sendo sua renda proveniente exclusivamente de aposentadoria, integralmente consumida pela subsistência e reabilitação, conforme documentos anexados ao recurso.

Sustenta que a sentença recorrida padece de vícios insanáveis, arguindo, em sede de preliminar, a nulidade do julgado por ilegitimidade ativa do condomínio apelado, ao argumento de que o contrato de prestação de serviços firmado com a empresa Holder Assessoria de Cobrança, em sua Cláusula Primeira, Parágrafo Único, Item 5, delegou expressamente o recebimento das cotas condominiais à referida empresa, a qual, ao antecipar os valores ao condomínio, teria operado sub-rogação convencional nos termos do art. 347, inciso I, do Código Civil, transferindo a titularidade do crédito à empresa garantidora, de modo que o condomínio, tendo seu caixa satisfeito, não mais deteria legitimidade para figurar no polo ativo da demanda, configurando-se, ademais, operação de "
factoring
" impróprio, em violação ao art. 18 do CPC.

Alega que a sentença incorreu em manifesto erro ao conferir natureza jurídica de convenção condominial ao documento de ID
368367440
, que seria, em verdade, instrumento particular de incorporação imobiliária incompleto, encerrando-se abruptamente no item "5",
sem conter as assinaturas dos condôminos, a data de aprovação, a forma de rateio das despesas nem as sanções moratórias previstas, o que tornaria a petição inicial inepta por ausência de documento indispensável à propositura da ação, nos termos dos
arts
. 320 e 485, inciso IV, do CPC, e do art. 1.333 do Código Civil, que exige quórum qualificado e aprovação pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais para a constituição da convenção condominial.

Aduz que a sentença merece reforma integral por ter julgado procedente pretensão desprovida de lastro probatório essencial, uma vez que o apelado não coligiu aos autos a convenção de condomínio válida, o regimento interno ou, fundamentalmente, as atas de assembleia que fixaram o valor da cota condominial para o período de 2022, sendo os boletos bancários e as planilhas de débito documentos de confecção unilateral que não possuem força probatória autônoma para fundamentar a cobrança sem o respaldo das deliberações assembleares que aprovaram as despesas e fixaram os valores, em violação ao art. 784, inciso X, do CPC
.

Aduz, ainda, que o juízo a quo cerceou o direito de defesa do apelante ao não aplicar a distribuição dinâmica do ônus da prova prevista no art. 373, §1º, do CPC, pois, tendo o apelante coligido o contrato com a empresa garantidora, incumbiria ao condomínio o ônus de provar que não houve a antecipação dos boletos ora cobrados, sendo tal prova diabólica para o condômino, já que os balancetes internos e extratos de repasse estão sob a posse exclusiva do apelado, em violação ao art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal.

Por fim, requer o recebimento e processamento do recurso em seus efeitos suspensivo e devolutivo, com a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça em razão da hipossuficiência financeira superveniente causada pelo AVC; o acolhimento das preliminares arguidas para anulação da sentença, determinando-se o retorno dos autos à origem ou, desde logo, a extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, incisos IV e VI, do CPC, em razão da inépcia da inicial e da ilegitimidade ativa do apelado; e, caso superadas as preliminares, o provimento total do recurso para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, ante a ausência de liquidez e certeza do crédito pela inexistência de atas de assembleia que fixem a cota condominial, com a inversão do ônus
da
sucumbência e condenação do apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios majorados para o patamar de 20% sobre o valor atualizado da causa.

Subsidiariamente, requer que, caso indeferida a gratuidade de justiça, seja autorizado o recolhimento do preparo em momento posterior ou seu parcelamento em até 6 (seis) vezes, nos termos do art. 98, §6º, do CPC, ou, em última hipótese, que seja o recorrente expressamente
intimado para realizar o recolhimento do preparo recursal no prazo legal de 5 (cinco) dias, nos termos do art. 1.007, §7º, do CPC.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID
368367908
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR
(
GRATUIDADE DE JUSTIÇA
)

Eminentes pares:

O Apelante requer a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, alegando hipossuficiência financeira superveniente decorrente de grave enfermidade, que teria comprometido sua capacidade financeira, já fragilizada pela condição de aposentado com renda integralmente consumida por despesas de saúde e empréstimos consignados. Para tanto, juntou declarações de Imposto de Renda dos exercícios de 2024 e 2025, histórico de créditos do INSS e extratos bancários do período de janeiro a junho de 2026.

O Apelado impugna o pedido, sustentando que o apelante reside em imóvel de alto padrão, com área superior a 200m2 e cotas condominiais mensais superiores a R$ 2.000,00, o que seria incompatível com a alegada hipossuficiência, e que a documentação apresentada seria insuficiente para comprovar a incapacidade financeira.

O pedido merece ser deferido.

Para a pessoa física, o art. 99, §3º, do Código de Processo Civil estabelece presunção relativa de veracidade da declaração de insuficiência de recursos, cabendo ao julgador, diante de elementos concretos que a contradigam, exigir a comprovação.

No caso em exame,
est
a Desembargadora Relatora, ao receber o recurso, determinou a juntada de documentação específica, e o Apelante atendeu à determinação, apresentando os documentos requisitados.

A análise concreta dos documentos revela que o Apelante, pessoa idosa de 73 anos, recebe aposentadoria por idade com valor bruto de R$ 3.591,42, do qual são descontados, diretamente na fonte, quatro empréstimos consignados que totalizam R$ 1.319,70 mensais, resultando em valor líquido de R$ 2.272,00.

O fato de o Apelante residir em imóvel de alto padrão não afasta a gratuidade, pois o imóvel é seu único bem, adquirido ao longo de uma vida de trabalho, e encontra-se ilíquido. A posse de patrimônio imobiliário ilíquido não equivale à disponibilidade de recursos para arcar com as custas processuais.

Assim, presentes os requisitos legais,
DEFIRO
a gratuidade de justiça ao Apelante, ficando prejudicada a análise dos pedidos subsidiários de parcelamento do preparo e de intimação para recolhimento.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR
(
ILEGITIMIDADE ATIVA
)

Eminentes pares:

O Apelante sustenta que o contrato de prestação de serviços firmado com a empresa Holder Assessoria de Cobrança (ID
368367878
), em sua Cláusula Primeira, Parágrafo Único, Item 5, teria delegado o recebimento das cotas condominiais à referida empresa, e que a Cláusula Quarta estabelece sistema de antecipação de receita pelo qual a empresa adianta ao condomínio os valores das cotas independentemente do pagamento pelos condôminos.

Argumenta que essa antecipação operaria sub-rogação convencional nos termos do art. 347, inciso I, do Código Civil, transferindo a titularidade do crédito à empresa garantidora, de modo que o condomínio, tendo seu caixa satisfeito, careceria de legitimidade ativa e de interesse de agir, configurando-se operação de "
factoring
" impróprio vedada pelo art. 18 do CPC.

A preliminar não merece acolhimento, por razões que se passam a expor.

A primeira e mais evidente razão para a rejeição da tese diz respeito à inaplicabilidade temporal do contrato invocado.

O contrato com a Holder Assessoria de Cobrança teve vigência expressamente delimitada de 01 de julho de 2016 a 30 de junho de 2018. Os débitos objeto da presente ação referem-se ao período de janeiro a agosto de 2022, ou seja, aproximadamente quatro anos após o encerramento da vigência contratual.

Não há, portanto, qualquer nexo entre o contrato invocado e os créditos cobrados nesta demanda.

A segunda razão reside na natureza jurídica do contrato, que a sentença recorrida corretamente identificou como mandato.

A Cláusula Quinta, Parágrafo Terceiro, do contrato expressamente nomeia a contratada como "procuradora bastante" do condomínio para praticar atos de cobrança "em seu nome", o que é característico do mandato e não da cessão de crédito.

A sub-rogação convencional do art. 347, inciso I, do Código Civil pressupõe o efetivo pagamento da dívida por terceiro ao credor originário, com a consequente extinção da obrigação perante este e transferência do crédito ao sub-rogado.

Não há nos autos qualquer prova de que a empresa garantidora tenha efetivamente antecipado os valores referentes ao período de 2022 cobrado nesta demanda.

O condomínio permanece como o único e legítimo titular do crédito condominial, nos termos do art. 1.348, incisos II e III, do Código Civil, que lhe assegura o direito de representar o condomínio em juízo e praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Ademais, a tese de "
factoring
" impróprio e a alegação de distribuição dinâmica do ônus da prova foram desenvolvidas de forma mais elaborada apenas em sede recursal, configurando, nessa parte, inovação inadmissível nos termos do art. 1.014 do CPC, que somente permite a
suscitação de questões de fato não propostas no juízo inferior quando a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior, o que evidentemente não ocorreu.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de ilegitimidade ativa.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR
(
INÉPCIA DA INICIAL
)

Eminentes pares:

O Apelante sustenta que a sentença incorreu em erro ao conferir natureza jurídica de "Convenção de Condomínio" ao documento de ID
368367440
, que seria instrumento particular de incorporação imobiliária incompleto, encerrando-se abruptamente no item "5", sem conter assinaturas dos condôminos, data de aprovação, forma de rateio das despesas nem sanções moratórias.

Argumenta que a Convenção de Condomínio, prevista no art. 1.333 do Código Civil, exige quórum qualificado e aprovação pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, sendo distinta do instrumento de incorporação. Sem convenção válida, completa e aprovada, a inicial seria inepta por ausência de documento indispensável, nos termos dos
arts
. 320 e 485, inciso IV, do CPC.

O Apelado sustenta que o documento
em discussão
contém a Ata de Constituição do Condomínio Residencial
Kayabi
e, em seu próprio corpo, apresenta tópico expresso denominado "Da Convenção do Condomínio", no qual os condôminos fundadores estabeleceram as regras condominiais.

Invoca a Súmula 260 do STJ, segundo a qual a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz entre condôminos, e aduz que a ausência de regimento interno não constitui requisito absoluto para a cobrança de despesas condominiais.

A preliminar também não merece acolhimento.

A Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça é expressa ao dispor que
"a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos."

O enunciado consagra a desnecessidade do registro como condição de procedibilidade para a ação de cobrança de cotas condominiais, bastando que a convenção tenha sido regularmente aprovada em assembleia para produzir efeitos entre os condôminos.

Nesse sentido, a ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, por si só, não configura óbice à propositura da demanda nem torna inepta a petição inicial.

No caso concreto, o documento contém, em seu próprio corpo, tópico expresso intitulado "Da Convenção do Condomínio", no qual os condôminos fundadores, reunidos em assembleia em 21 de maio de 1984, estabeleceram as regras de organização e convivência do empreendimento e assumiram o compromisso de observância das normas condominiais.

O documento foi subscrito pelos condôminos presentes, identificados nominalmente com seus dados qualificativos, incluindo o próprio Apelante (JULIO CEZAR FERRAZ MUZZI, identificado como condômino do apartamento 602 desde a constituição do empreendimento).

Importa destacar, ainda, que a presente demanda foi ajuizada pelo rito comum de cobrança, e não como execução de título extrajudicial.

Na ação de cobrança pelo procedimento
comum, a prova do débito é formada ao longo do processo, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, sem o rigor formal exigido para a via executiva.

Quanto à alegação de ausência do regimento interno, verifica-se que tal documento disciplina regras de convivência e organização interna do condomínio, mas não constitui requisito absoluto para a cobrança de despesas condominiais quando demonstrada a existência do condomínio, da unidade autônoma, da inadimplência e da obrigação legal prevista no art. 1.336, inciso I, do Código Civil.

O que o Apelante pretende é transformar a demanda em uma discussão meramente formal, como se a dívida condominial somente pudesse ser exigida diante de documentação perfeita e exaustiva, tese que não se compatibiliza com a natureza da ação de cobrança pelo procedimento comum.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de inépcia da inicial.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR
(
NULIDADE DA SENTENÇA POR OMISSÃO DE FUNDAMENTAÇÃO
)

Eminentes pares:

O Apelante sustenta que a sentença padece de nulidade por falta de fundamentação, ao não enfrentar os argumentos da sub-rogação convencional e da imprestabilidade do instrumento de incorporação, temas centrais da defesa, em violação ao art. 489, §1º, inciso IV, do CPC.

A preliminar não prospera.

A sentença recorrida enfrentou expressamente todas as preliminares arguidas na contestação, dedicando tópicos específicos a cada uma delas
.

O fato de a fundamentação adotada pelo juízo ser contrária aos interesses do Apelante não configura omissão ou ausência de fundamentação.

As supostas omissões referem-se, na verdade, a teses que foram rejeitadas pela adoção de fundamento contrário na sentença, o que não configura o vício previsto no art. 1.022 do CPC.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de nulidade por omissão de fundamentação
.

É como voto.

VOTO
MÉRITO

Eminentes pares:

A controvérsia central gira em torno da validade da documentação que instruiu a inicial e da suficiência probatória para a cobrança das cotas condominiais inadimplidas.

A relação jurídica subjacente é de natureza condominial.

O Edifício Residencial
Kayabi
, constituído em 1984, cobra do condômino Júlio Cezar Ferraz Muzzi
,
proprietário do apartamento 602 desde a formação do empreendimento, conforme a própria ata de constituição de 1984
,
as cotas condominiais vencidas entre janeiro e agosto de 2022, no valor de R$ 20.271,23, acrescidas das vincendas até o efetivo pagamento.

A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das frações ideais é dever legal imposto a todo condômino, nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, possuindo natureza
propter
rem
,
isto é, vincula-se à própria coisa e acompanha o imóvel independentemente de quem seja seu titular.

O Apelante sustenta,
em verdadeira confusão entre preliminares e mérito recursal
, que a inicial seria inepta por ausência de convenção condominial válida, argumentando que os documentos apresentados pelo condomínio seriam, na verdade, instrumento de incorporação imobiliária incompleto, e não a convenção propriamente dita.

Conforme já visto alhures, o
documento de ID
368367440
, denominado "Ata de Constituição e Convenção", contém, em seu próprio corpo, tópico expresso intitulado "Da Convenção do Condomínio", no qual os condôminos fundadores estabeleceram as regras de organização e convivência do empreendimento.

Importa destacar, ainda, que a presente demanda foi ajuizada pelo rito comum de cobrança, e não como execução de título extrajudicial.

Essa distinção é fundamental para afastar o argumento central do Apelante, que insiste em aplicar ao caso o precedente do TJMT proferido no processo nº 1029266-45.2019.8.11.0041.

Naquele feito, tratava-se de ação de execução de título extrajudicial, rito que exige, desde o ajuizamento, a presença de título dotado de certeza, liquidez e exigibilidade, nos termos do art. 783 do CPC.
A ausência de atas de assembleia que especificassem os valores exatos das cotas cobradas comprometia a liquidez do título executivo, o que justificou a extinção da execução.

Contido, n
a ação de cobrança pelo procedimento comum, a prova do débito é formada ao longo do processo, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, permitindo ao magistrado formar sua convicção com base no conjunto probatório disponível, sem o rigor formal exigido para a via executiva.

Trata-se, portanto, de situações jurídicas e processuais distintas, que não comportam a aplicação automática do mesmo entendimento.

A sentença recorrida foi precisa ao realizar essa distinção, consignando que a via da ação de conhecimento é adequada justamente quando o credor não possui título executivo perfeito, sendo a prova do débito formada no curso do processo.

Nessa perspectiva, os documentos juntados pelo condomínio
, notadamente a
ata de constituição com cláusula convencional, ata de eleição do síndico, boletos bancários emitidos mensalmente em nome do Apelante e enviados ao seu endereço, e planilha detalhada de débitos com a evolução dos encargos
,
constituem conjunto probatório suficiente para demonstrar a existência, a origem e a extensão da dívida condominial.

O Apelante, por sua vez, não apresentou qualquer comprovante de pagamento das cotas cobradas, nem impugnou especificamente os valores lançados na planilha, limitando-se a arguições de natureza formal.

Nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, o pagamento das taxas condominiais constitui fato extintivo da obrigação e, por isso, deve ser demonstrado pelo condômino.

A ausência de qualquer prova de quitação, aliada à admissão expressa de que reside no imóvel confirma a inadimplência e a responsabilidade do Apelante pelas cotas cobradas.

Por fim, verifica-se que a sentença recorrida está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a natureza
propter
rem da obrigação condominial e a responsabilidade do condômino pelo pagamento das cotas, independentemente da efetiva fruição dos serviços.

A inclusão das cotas vincendas na condenação, por sua vez, encontra expressa previsão no art. 323 do CPC, que determina a inclusão das prestações sucessivas no pedido e na condenação enquanto durar a obrigação, em homenagem aos princípios da efetividade e da economia processual.

Ante todo exposto,
NEGO
P
ROVIMENTO

ao recurso
,

mantendo integralmente a r. sentença recorrida

e, via de consequência, majoro os honorários advocatícios para
15
%, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026