Tribunal: TJMT
Processo: 1028493-12.2022.8.11.0003
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1028493-12.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[WAF ADMINISTRADORA DE EMPRESAS LTDA - CNPJ: 09.357.691/0001-50 (APELANTE), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), CICERO BALBINO DA SILVA - CPF: 008.579.071-07 (APELADO), MARIA APARECIDA SILVEIRA LOPES - CPF: 568.160.731-34 (TESTEMUNHA), DEJANIR LUIZ DOS SANTOS - CPF: 334.853.729-00 (TESTEMUNHA), REGILANDIA BRITO DA SILVA - CPF: 894.079.111-87 (TESTEMUNHA), MARIENE DE ABREU FAGUNDES - CPF: 160.453.002-20 (TERCEIRO INTERESSADO), ABENITA DURAES DE SOUZA - CPF: 318.054.001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), DANIEL RODRIGUES DE SOUSA - CPF: 593.352.541-34 (TERCEIRO INTERESSADO), VALDEMIR SOUZA NORBERTO - CPF: 353.439.901-34 (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. RECURSO DA RÉ. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE JUSTO TÍTULO E DE IMPLEMENTO DO PRAZO LEGAL. VENDA A
NON DOMINO
. INVIABILIDADE DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA. POSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI. MORADIA HABITUAL. PRAZO DECENAL IMPLEMENTADO NO CURSO DO PROCESSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de usucapião, julgou procedente o pedido para declarar o domínio do autor sobre área urbana.

2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da inexistência de justo título e boa-fé, por se tratar de alienação a
non domino
; (ii) reconhecimento de posse clandestina e precária; (iii) declaração de não implementação do lapso temporal previsto no art. 1.242 do Código Civil; (iv) reforma integral da sentença para julgar improcedente o pedido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a alienação a
non domino
configura justo título apto a amparar a usucapião ordinária; (ii) verificar se estão presentes os requisitos da usucapião, especialmente quanto à posse com
animus domini
e ao implemento do prazo legal, ainda que no curso do processo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A venda a
non domino
não configura justo título para fins de usucapião ordinária, pois contrato firmado por quem não detém propriedade registral não supre a exigência do art. 1.242 do Código Civil.

5. A usucapião extraordinária prescinde de justo título e boa-fé, exigindo apenas posse mansa, pacífica e ininterrupta com
animus domini
pelo prazo legal, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.

6. O estabelecimento de moradia habitual no imóvel autoriza a redução do prazo para dez anos, conforme parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil.

7. O prazo da usucapião pode se completar no curso do processo, desde que a posse permaneça contínua e sem oposição até o julgamento.

8. A posse exercida de forma ostensiva, com moradia habitual e pagamento de encargos, afasta a alegação de clandestinidade.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido. Mantida a sentença por fundamentos diversos. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238, caput e parágrafo único, e 1.242; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação 1000531-58.2022.8.11.0053; TJMT, Apelação 0000820-06.2006.8.11.0041; STJ, REsp 1.550.255/RJ; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.176209-5/001.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1028493-12.2022.8.11.0003

APELANTE:
WAF ADMINISTRADORA DE EMPRESAS LTDA

APELADO:

CICERO BALBINO DA SILVA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação, interposto por WAF ADMINISTRADORA DE EMPRESAS LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da
Ação de Usucapião Ordinária
ajuizada por CICERO BALBINO DA SILVA (proc. n. 1028493-12.2022.8.11.0003), julgou procedente o pedido para declarar o domínio do Autor/Apelado sobre uma área de 290,70m2, correspondente ao lote 08, integrante da Chácara 5 do loteamento “Chácaras da Vila Salmen”, objeto da matrícula nº 94.183 do Cartório de Registro de Imóveis local, condenando a empresa Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, aduz a inexistência de justo título e boa-fé, por se tratar de alienação a
non domino
, visto que os vendedores amais foram proprietários do imóvel, bem como ocorrência de posse clandestina e precária, o que impede a configuração do
animus domini
.

Alega, ainda, a não implementação do lapso temporal exigido pelo art. 1.242 do CC à época do ajuizamento da ação.

Pugna pelo provimento do recurso, com a reforma integral da sentença, para julgar improcedente o pedido.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 348091000).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de
Apelação interposta por WAF ADMINISTRADORA DE EMPRESAS LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Usucapião Ordinária ajuizada por CICERO BALBINO DA SILVA (proc. n. 1028493-12.2022.8.11.0003), julgou procedente o pedido para declarar o domínio do Autor/Apelado sobre uma área de 290,70m2, correspondente ao lote 08, integrante da Chácara 5 do loteamento “Chácaras da Vila Salmen”, objeto da matrícula nº 94.183 do Cartório de Registro de Imóveis local.

Em que pese as alegações recursais, o inconformismo não prospera.

Com efeito, verifica-se dos autos que, em 29/11/2013, o Autor/Apelado firmou contrato particular de compra e venda referente ao lote descrito na inicial

com Belarmino Garcia da Silva, o qual, por sua vez, havia adquirido o bem, pela mesma forma, de Miguel Rodrigues de Souza em 08/03/2010 (Id. 348090891).

De outro lado, é incontroverso que o imóvel, matriculado sob n. 94.183, sendo esteve em nome de terceiros (Noé Rodrigues de Sousa e Abenita Durães de Sousa), tendo a Apelante adquirido a totalidade da área maior por escritura pública de inventário e adjudicação registrada em 18/11/2021 (Id. 348090892).

Anota-se que a semelhança dos sobrenomes entre o vendedor originário, Miguel Rodrigues de Souza, com um dos proprietários registrais, Noé Rodrigues de Sousa), juntamente com a indicação nos instrumentos particulares de compra e venda que o bem “está para ser inventariado”, o que guarda correlação com a forma de aquisição pela Apelante, sugere a possível existência de relação de parentesco entre aqueles, o que poderia indicar a existência de justo título para os compradores.

Todavia, a mingua de maiores informações nos autos nesse sentido, não há como se concluir dessa forma por mera presunção.

Logo, considerando que os contratos particulares apresentados foram firmados por pessoas que jamais figuraram como proprietários registrais, a alienação do bem deve ser considerada a
non domino
, como expressamente reconhecido pelo Apelado em suas contrarrazões recursais, a qual, contudo, consoante firme entendimento jurisprudencial, não configura justo título para fins de usucapião ordinária.

Sobre o tema, colaciono recente julgado desta Câmara:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA – IMPROCEDENCIA - EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO – PROCEDENCIA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS - VENDA A NON DOMINO - NULIDADE - CONTAS DE LUZ REFERENTES A IMÓVEL DIVERSO - RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE CUSTAS - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação reivindicatória, acolhendo exceção de usucapião, sem formalizar expressamente a extinção da reconvenção por ausência de recolhimento de custas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para a procedência da ação reivindicatória, especialmente quanto à posse injusta do réu e (ii) estabelecer se a reconvenção deve ser extinta sem resolução de mérito, com condenação do reconvinte aos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ação reivindicatória exige a presença de três requisitos: prova do domínio da coisa reivindicada, individualização do bem e comprovação da posse injusta do réu, todos demonstrados pela apelante através de escritura pública de compra e venda, matrículas dos imóveis e croquis. 4. Os contratos particulares apresentados pelo apelado configuram venda a non domino, absolutamente nula nos termos dos artigos 166, II, 169 e 1.268 do Código Civil, pois não há comprovação de que os vendedores tinham poderes para alienar os imóveis em nome da proprietária. 5. As contas de luz apresentadas pelo apelado referem-se a imóvel diverso, localizado na "Rua Vinte e Três, nº 0, Bairro Peixinho", enquanto os lotes reivindicados estão situados na "Rua Três, nº 03, do Bairro Chácaras de Recreio Beira Rio", não comprovando, portanto, a posse alegada. 6. Para a configuração da usucapião ordinária (art. 1.242 do CC) são necessários posse contínua e incontestada, justo título, boa-fé e prazo de dez anos, requisitos não comprovados pelo apelado. 7. A reconvenção deve ser extinta sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I e IV, do CPC, em razão do não recolhimento das custas iniciais pelo reconvinte, mesmo após intimação específica. 8. Em razão da extinção da reconvenção sem resolução de mérito, o reconvinte deve ser condenado ao pagamento dos ônus de sucumbência, incluindo honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 1º, do CPC/15. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A venda a non domino é absolutamente nula e não transfere o domínio para aquele que figura como adquirente, não servindo como justo título para fins de usucapião.
2. As contas de luz referentes a imóvel diverso do reivindicado não comprovam a posse alegada para fins de usucapião. 3. A ausência de recolhimento das custas iniciais da reconvenção, mesmo após intimação específica, enseja sua extinção sem resolução de mérito, com condenação do reconvinte aos ônus sucumbenciais.- (N.U 1000531-58.2022.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Gabinete 3 - Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/02/2026, Publicado no DJE 20/02/2026)
(destaquei)

Deveras, admitir que contrato celebrado por quem não detinha qualquer vínculo com o registro imobiliário constitua justo título significaria esvaziar a exigência legal do art. 1.242 do CC, transformando a usucapião ordinária em modalidade desvinculada da boa-fé.

Entretanto, a venda “a non domino”, por si só, não impede o reconhecimento da usucapião, especialmente em sua modalidade extraordinária, prevista no art. 1.238 do CC, que dispensa justo título e boa-fé, senão vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEITADA - VENDA "A NON DOMINO" - - MATÉRIA DE DEFESA - USUCAPIÃO - POSSE MANSA E PACÍFICA EXERCIDA POR PERÍODO DE TEMPO SUPERIOR AO EXIGIDO PELA NORMAL LEGAL - JUSTO TÍTULO QUE, PARA FINS DE ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO, PODE SER FRUTO DE VENDA "NON DOMINO". MATÉRIA DE DEFESA ACOLHIDA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - ALTERAÇÃO DE OFÍCIO - FIXAÇÃO POR EQUIDADE. - O juiz é o destinatário da prova, razão pela qual compete a ele a análise da imprescindibilidade ou da sua produção para efeito de formar seu convencimento. -A realização de nova perícia somente se justifica quando se constata algum vício na prova, como ausência de fundamentação do laudo, inobservância de requisitos científicos, ausência de qualificação do profissional ou mesmo parcialidade do perito. Portanto, não implica cerceamento de defesa o indeferimento de nova perícia, diante da mera discordância da parte quanto ao seu conteúdo material.
- A venda "a non domino", por si só, não impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva (usucapião), especialmente, quando preenchidos os requisitos legais para usucapião, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.
- Preenchidos os requisitos necessários à configuração da usucapião, inexistindo qualquer oposição ou interrupção do prazo, o pedido reivindicatório deve ser julgado improcedente. - Segundo o §2º do art.85 do CPC, os honorários deverão ser arbitrados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% do valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, exceto quando este for muito baixo ou, ainda, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico. - Conforme a tese adotada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do tema repetitivo 1.076, nas causas em que não houver condenação, o proveito econômico pela parte vencedora for inest imável ou irrisório, e o valor da causa resultar em honorários ínfimos, é cabível a alteração dos honorários advocatícios para fixá-los por equidade.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.24.176209-5/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/11/2024, publicação da súmula em 14/11/2024)
(destaquei)

Cabe anotar que, à luz do princípio
jura novit cura
, o julgador deve respeitar os limites do pedido (o que foi pedido) e da causa de pedir (os fatos), mas não está vinculado aos fundamentos jurídicos (argumentos legais) citados pelas partes.

Segundo a jurisprudência do STJ, “
não há que falar em julgamento extra petita quando o órgão julgador não afronta os limites objetivos da pretensão inicial, tampouco concede providência jurisdicional diversa da requerida, respeitando o princípio da congruência
” (REsp n. 1.550.255/RJ, Relator para o Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 13/11/2015).

Assim, tendo o Autor/Apelado postulado pelo reconhecimento da usucapião com amparo no art. 1.242 do CC, nada obsta que seja reconhecido com fundamento no art. 1.238 do CC.

Nesse sentido, o parágrafo único do art. 1.238 do CC estabelece que o prazo de 15 anos estabelecido no
caput
do dispositivo será reduzido “
a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo
”.

In casu
, restou documentalmente comprovado nos autos que a parte Autora exerce a posse do imóvel, com
animus domini
, desde 29/11/2013, tendo estabelecido no imóvel sua moradia habitual.

No mesmo sentido foi o depoimento das testemunhas ouvidas em juízo, que afirmaram que o Apelado exerce a posse do lote de forma mansa, pacífica e com
animus domini
há mais de dez anos, de forma a ensejar a aplicação do disposto
no
parágrafo único do art. 1.238 do CC.

A alegação de clandestinidade não encontra respaldo probatório. Ora, na espécie, o exercício da posse se deu com moradia habitual, pagamento de tributos e serviços públicos, circunstâncias que revelam ostensividade e publicidade suficientes para caracterizar posse
ad usucapionem.

No que tange ao lapso temporal, verifica-se que o contrato data de 29/11/2013 e a ação foi ajuizada em 21/11/2022. Ainda que considerado apenas esse período, o prazo decenal se implementou no curso do processo, circunstância admitida pela jurisprudência, desde que a posse permaneça contínua até o julgamento.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA DE IMÓVEL URBANO. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA. EXISTÊNCIA DE PEDIDO CERTO. VALIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL PRODUZIDA ANTES DA INCLUSÃO DO APELANTE NO POLO PASSIVO. PRAZO AQUISITIVO COMPLETADO NO CURSO DA AÇÃO. AÇÃO POSSESSÓRIA ANTERIOR JULGADA IMPROCEDENTE. INEXISTÊNCIA DE INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CC PREENCHIDOS. POSSE COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE 15 ANOS COMPROVADA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Usucapião extraordinária de imóvel urbano com área de 5.459,52 m2, destacada da matrícula nº 2.005 do 2º Ofício de Cuiabá/MT, reconhecendo a prescrição aquisitiva em favor dos autores/apelados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Definir se a petição inicial é inepta por ausência de pedido expresso de usucapião; estabelecer a validade da prova testemunhal colhida antes da inclusão do apelante no polo passivo; determinar se estão preenchidos os requisitos do art. 1.238 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR O pedido formulado na inicial contém pretensão clara de reconhecimento de usucapião, atendendo ao art. 319 do CPC, afastando a alegação de inépcia. A prova testemunhal colhida antes da inclusão do apelante no polo passivo é válida quando aproveitada com concordância a pedido da parte e corroborada por outros elementos probatórios. A usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil não exige justo título nem boa-fé, bastando a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini por 15 anos.
É possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva mesmo que o prazo se complete no curso do processo, conforme jurisprudência do STJ.
A improcedência de ação possessória não interrompe o prazo da usucapião, haja vista a natureza distinta entre as ações. Comprovou-se que os apelados detêm a posse do imóvel desde 2001, de forma contínua, sem oposição, e com animus domini, implementando-se o prazo legal. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não provido. Tese de julgamento: A petição inicial que contém manifestação inequívoca de pretensão à declaração de usucapião é apta. É válida a prova testemunhal anterior à inclusão de parte no polo passivo quando reaproveitada no processo e corroborada por outros elementos.
O prazo da usucapião extraordinária pode se completar no curso da ação judicial.
A improcedência de ação possessória anterior não interrompe o prazo da usucapião extraordinária. (N.U 0000820-06.2006.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Gabinete 1 - Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2025, Publicado no DJE 15/08/2025)
(destaquei)

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, confirmando a sentença recorrida, embora por fundamentos diversos.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026