Tribunal: TJMT
Processo: 1003876-63.2025.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:
. direito civil e do consumidor. apelação cível. rescisão de contrato imobiliário. inadimplemento absoluto da incorporadora. abandono de empreendimento. restituição integral e imediata. cláusula penal invertida. danos morais configurados. gratuidade de justiça concedida. recurso desprovido.
i. caso em exame
1. Apelação Cível interposta por incorporadora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por sua culpa exclusiva, em razão do abandono das obras e inviabilidade do empreendimento "Viva Esmeralda". A

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003876-63.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[JEFERSON FRANCA DA SILVA - CPF: 717.679.161-91 (APELADO), ADANI BARROS DA SILVA - CPF: 032.355.171-89 (ADVOGADO), PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa
. direito civil e do consumidor. apelação cível. rescisão de contrato imobiliário. inadimplemento absoluto da incorporadora. abandono de empreendimento. restituição integral e imediata. cláusula penal invertida. danos morais configurados. gratuidade de justiça concedida. recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Apelação Cível interposta por incorporadora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por sua culpa exclusiva, em razão do abandono das obras e inviabilidade do empreendimento "Viva Esmeralda". A decisão de primeiro grau determinou a restituição imediata dos valores pagos, a inversão de cláusula penal de 50% e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

ii. questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) a possibilidade de concessão da gratuidade de justiça a pessoa jurídica em crise financeira; (ii) a legalidade do parcelamento da restituição de valores em caso de culpa da vendedora; (iii) a viabilidade da inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador; (iv) a caracterização de dano moral pelo abandono integral do projeto habitacional; e (v) a ocorrência de duplicidade punitiva na cumulação das verbas condenatórias.

iii. razões de decidir

3. A gratuidade de justiça deve ser deferida quando demonstrada a incapacidade financeira da pessoa jurídica, evidenciada pela ausência de faturamento e multiplicidade de demandas que comprometem a disponibilidade de caixa, ainda que o balanço apresente lucro meramente contábil.

4. O inadimplemento absoluto da incorporadora, manifestado pelo abandono das obras, impõe a restituição integral e imediata das quantias pagas, sendo vedado o parcelamento que transfere ao consumidor o risco da atividade empresarial ou o ônus da reorganização financeira da empresa.

5. A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é medida de equidade e equilíbrio contratual, autorizada quando o contrato prevê penalidade apenas para o adquirente, devendo o percentual fixado pela própria fornecedora ser mantido em observância à boa-fé e à vedação ao comportamento contraditório.

6. O abandono do empreendimento e o encerramento das atividades de venda transcendem o mero descumprimento contratual, pois frustram o direito social à moradia e atingem a estabilidade emocional do adquirente, configurando dano moral passível de reparação.

7. inexiste sobreposição indevida de penalidades na cumulação de restituição, multa e danos morais, visto que cada verba possui natureza jurídica distinta: recomposição patrimonial, sanção convencional e compensação extrapatrimonial, respectivamente.

iv. dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido

Tese de julgamento: “1. A restituição de valores por rescisão contratual decorrente de culpa exclusiva da incorporadora deve ser integral e imediata, sem possibilidade de parcelamento. 2. O abandono total de empreendimento imobiliário configura dano moral por atingir a esfera existencial do consumidor e frustrar a legítima expectativa de moradia.”

______________

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §10; Código Civil, art. 475; Código de Processo Civil, arts. 85, 98 e 239, §1º; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 971; TJMT, N.U. 1026461-12.2025.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 02/06/2026; TJMT, N.U. 1002875-77.2024.8.11.0041, Rel. Des. Antonio Veloso Peleja Junior, j. 27/05/2026.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de quantias pagas c/c reparação de danos (Proc. nº 1003876-63.2025.8.11.0041), ajuizada por JEFERSON FRANCA DA SILVA contra a apelante, relativa a unidade habitacional no empreendimento "Viva Esmeralda", julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a à restituição integral e imediata da quantia de R$ 48.369,37, acrescida de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros pela taxa Selic, deduzido o IPCA, a partir da citação. Também foi imposta a condenação ao pagamento de cláusula penal invertida, fixada em 50% dos valores pagos, em observância ao Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cf. Id. nº 371376385).

Em suas razões recursais, a apelante requer, preliminarmente, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sob o fundamento de que se trata de sociedade de propósito específico cujo empreendimento foi integralmente cancelado, sem geração de receitas operacionais, comprovando sua situação financeira por meio de balanço patrimonial e demonstração do resultado do exercício.

No mérito, não se insurge quanto ao reconhecimento da rescisão contratual nem quanto ao dever de restituir os valores pagos, mas pugna pela reforma da sentença para que a restituição seja realizada de forma parcelada, em até 12 (doze) meses e com prazo de carência, sob o argumento de que a paralisação do empreendimento atingiu uma coletividade de adquirentes e que o pagamento imediato comprometeria sua viabilidade financeira.

Sustenta a inexistência de danos morais, alegando que a situação não ultrapassa o mero inadimplemento contratual, e requer, subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório.

Aduz a indevida aplicação da multa contratual invertida, sob o fundamento de que a cláusula penal foi estipulada exclusivamente em desfavor do comprador, sem previsão de incidência em face da incorporadora, e requer, subsidiariamente, a redução do percentual fixado.

Argumenta, ainda, a ocorrência de bis in idem na cumulação da restituição integral, da multa contratual e dos danos morais, requerendo a exclusão de uma das verbas de natureza punitiva.

Por fim, requer a redução dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, sob o argumento de que a causa não apresentou elevada complexidade e foi julgada antecipadamente, sem dilação probatória (cf. Id. nº 371376386).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do apelo, com a manutenção integral da sentença, requerendo, ainda, a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do CPC (cf. Id. nº 371376393).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação interposto por Pedra 90 Echer Incorporações Spe Ltda contra a sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da apelante e a condenou à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual invertida e de indenização por danos morais.

Extrai-se dos autos que Jeferson Franca da Silva firmou com a apelante, em 25/03/2023, contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento "Viva Esmeralda", pelo preço total de R$ 261.213,52, tendo adimplido o montante de R$ 48.369,37. O contrato previa, na Cláusula 8.2, item "a", multa compensatória de 50% sobre os valores pagos, estipulada exclusivamente em desfavor do comprador. Embora o prazo de entrega estivesse fixado para dezembro de 2024, o empreendimento jamais saiu do papel: as obras encontram-se paralisadas, sem qualquer edificação levantada, e o escritório de vendas da apelante foi fechado. Em contestação, a própria apelante reconheceu expressamente a paralisação do empreendimento e sua inviabilidade econômica, invocando a teoria da imprevisão e o cenário pós-pandemia para justificar o inadimplemento.

A r. sentença recorrida assim fundamentou:

Após afastar a preliminar de nulidade da citação, por entender suprido o vício pelo comparecimento espontâneo da ré (art. 239, §1º, do CPC), reconheceu que a confissão da inviabilidade do empreendimento constitui prova inequívoca do inadimplemento absoluto da incorporadora, afastando a tese de imprevisibilidade ante o caráter ordinário dos riscos da atividade empresarial, e declarou a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com fundamento no art. 475 do Código Civil. Em consequência, determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos, com base no art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/1964 e na Súmula 543 do STJ, rejeitando a proposta de parcelamento por considerá-la abusiva à luz do art. 51, IV, do CDC. Aplicou, ainda, o Tema 971 do STJ para inverter a cláusula penal de 50% em favor do consumidor, e reconheceu a configuração de dano moral pela frustração do projeto de aquisição da casa própria, fixando a indenização em R$ 5.000,00. Por fim, condenou a ré nas verbas de sucumbência, com honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

A apelante alega, em síntese, que faz jus à gratuidade de justiça por sua incapacidade financeira; que a restituição deveria ser parcelada, dada a multiplicidade de demandas semelhantes e o impacto financeiro da condenação imediata; que não há dano moral indenizável, por se tratar de mero inadimplemento contratual; que a multa contratual não pode ser invertida em seu desfavor, à falta de previsão contratual nesse sentido; que há bis in idem na cumulação das verbas; e que os honorários de 10% são excessivos diante da simplicidade da causa.

Pois bem.

Quanto ao pedido preliminar de gratuidade de justiça, a controvérsia está em saber se a apelante, pessoa jurídica que apresenta lucro contábil de R$ 2,1 milhões em seu balanço, pode, ainda assim, ser considerada financeiramente incapaz para os fins do art. 98 do CPC.

O exame da documentação contábil juntada aos autos revela que o resultado positivo registrado é de natureza meramente escritural, decorrente de provisão de recebíveis, e não corresponde a disponibilidade efetiva de caixa: a apelante encontra-se sem faturamento operacional desde maio de 2025, e a multiplicidade de protestos e demandas judiciais simultâneas, decorrentes do cancelamento do próprio empreendimento, evidencia a impossibilidade real de fazer frente às despesas processuais sem comprometimento de sua subsistência.

Não se trata, portanto, de mera alegação genérica de dificuldade financeira, mas de demonstração concreta de incapacidade de caixa, ainda que sob aparência de lucro contábil. Assim, defiro o pedido de gratuidade de justiça à apelante.

No mérito, quanto à possibilidade de parcelamento da restituição dos valores pagos, a apelante não impugna a rescisão contratual nem o dever de restituir, limitando-se a pleitear o pagamento fracionado, em até 12 meses, com fundamento em sua situação financeira e na existência de outras demandas semelhantes. Nesse sentido, este Tribunal já decidiu:

Nesse sentido, é o entendimento deste eg. Tribunal:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. EMPREENDIMENTO NÃO INICIADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL. NATUREZAS E FINALIDADES DISTINTAS. INOCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO DESPROVIDO.

"A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo inadmissível transferir aos consumidores os riscos da atividade empresarial."

(TJMT, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, N.U. 1026461-12.2025.8.11.0041, j. 02/06/2026, DJE 08/06/2026)

No caso em exame, o risco da inviabilidade econômica do empreendimento, ainda que agravado pela multiplicidade de ações semelhantes, integra a álea ordinária da atividade de incorporação imobiliária e não pode ser transferido ao consumidor, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais. O acolhimento do parcelamento equivaleria a transformar o adquirente lesado em financiador involuntário da reorganização financeira da incorporadora, o que não encontra amparo na Súmula 543 do STJ nem no art. 51, IV, do CDC. Mantém-se, portanto, a restituição integral e imediata fixada na sentença.

Quanto à alegada inexistência de dano moral, a questão está em saber se o abandono do empreendimento, com a paralisação total das obras e o fechamento do escritório de vendas, extrapola o mero inadimplemento contratual a ponto de configurar lesão a direito da personalidade.

Sobre o tema, este Tribunal firmou o seguinte entendimento:

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO DESPROVIDO.

"A paralisação prolongada do empreendimento habitacional transcende o mero inadimplemento contratual, atingindo a dignidade e a estabilidade emocional do adquirente que vê frustrado o sonho da moradia, configurando dano moral passível de reparação."

Tese de julgamento: "3. O descumprimento de prazos de entrega em contratos de moradia, em contexto de abandono do empreendimento, gera dano moral indenizável."

(TJMT, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antonio Veloso Peleja Junior, N.U. 1002875-77.2024.8.11.0041, j. 27/05/2026, DJE 02/06/2026)

No caso em exame, não se trata de simples atraso na entrega do imóvel, mas de abandono integral do canteiro de obras, com encerramento das atividades de venda e confissão expressa, pela própria incorporadora, da inviabilidade do empreendimento, circunstância que, à luz do precedente acima, ultrapassa o mero dissabor contratual e atinge a esfera existencial do consumidor, que viu frustrada a expectativa de aquisição da casa própria. O valor de R$ 5.000,00, fixado na origem, mostra-se proporcional e razoável às circunstâncias do caso, não comportando redução. Mantém-se, assim, a condenação por danos morais.

No que tange à inversão da cláusula penal, a controvérsia consiste em definir se a multa de 50%, estipulada no contrato exclusivamente para o inadimplemento do comprador, pode ser revertida em favor do consumidor em razão do inadimplemento da incorporadora.

A matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 971, cuja tese firmada estabelece:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

No mesmo sentido, decidiu este Tribunal:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. EMPREENDIMENTO NÃO INICIADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL. NATUREZAS E FINALIDADES DISTINTAS. INOCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO DESPROVIDO.

"Inviável o reconhecimento da alegada excessividade da cláusula penal quando o percentual questionado foi livremente estipulado pelas próprias fornecedoras para proteção de seus interesses contratuais, incidindo, em favor do consumidor, por aplicação do Tema 971 do STJ e dos postulados da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório."

"A cumulação da multa contratual com indenização por danos morais não caracteriza bis in idem, por possuírem naturezas e finalidades distintas."

(TJMT, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, N.U. 1026461-12.2025.8.11.0041, j. 02/06/2026, publ. DJE 08/06/2026)

No caso em exame, foi a própria apelante quem estipulou o percentual de 50% na Cláusula 8.2, "a", como penalidade em caso de inadimplemento do comprador; por força do Tema 971 e da vedação ao comportamento contraditório, o mesmo percentual deve incidir em seu desfavor, não havendo fundamento para a alegação de ausência de previsão contratual nem para a redução subsidiariamente postulada. Mantém-se a multa invertida no patamar fixado na origem.

Quanto à alegada ocorrência de bis in idem, a questão está em saber se a cumulação entre a restituição integral, a multa contratual invertida e a indenização por danos morais configura dupla penalização pelo mesmo fato.

No caso em exame, as três verbas desempenham funções jurídicas autônomas: a restituição recompõe o patrimônio do consumidor ao status quo ante; a multa contratual, livremente estipulada pela própria incorporadora, possui natureza coercitivo-sancionatória de origem convencional; e a indenização por danos morais compensa a lesão extrapatrimonial decorrente da frustração do projeto de vida do consumidor. Não há, portanto, sobreposição indevida de penalidades, devendo ser mantida a cumulação tal como fixada na sentença.

Por fim, quanto à redução dos honorários advocatícios, o art. 85, §2º, do CPC determina que sua fixação observe o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço. O percentual de 10% fixado na origem situa-se no patamar mínimo da faixa legal aplicável a causas de conhecimento, sendo compatível com a natureza da demanda, que envolveu a análise de múltiplas pretensões cumuladas, rescisão contratual, restituição de valores, inversão de cláusula penal e reparação por danos morais, não se verificando excesso a justificar sua redução. Mantém-se, assim, o percentual fixado na sentença.

Em razão do desprovimento do recurso quanto ao mérito, e havendo condenação sucumbencial na origem, é devida a majoração dos honorários recursais em favor do patrono do apelado, nos termos do art. 85, §11, do CPC, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

Pelo exposto, DEFIRO o pedido de gratuidade de justiça formulado pela apelante e, no mérito, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a r. sentença recorrida em todos os seus termos, e majorando os honorários recursais em favor do patrono do apelado para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026