Tribunal: TJMT
Processo: 1020980-64.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020980-64.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (APELANTE), ANA ROSA LONGO JOB - CPF: 856.356.851-53 (ADVOGADO), LARIELA MIORANZA THOME - CPF: 036.088.531-46 (ADVOGADO), SILKELY NATALY DE OLIVEIRA - CPF: 932.564.691-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO
FORNECEDOR. JULGAMENTO
ULTRA PETITA
. DANO MATERIAL NÃO COMPROVADO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, determinando a realização de reparos em imóvel da autora e condenando a ré ao pagamento de
indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em
verificar
se
:
(i)
há nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à impugnação do laudo pericial e teses defensivas;

(
ii
) houve decadência do direito da autora, ante o decurso dos prazos previstos nas normas técnicas da construção civil;

(
iii
) a sentença incorreu em julgamento
ultra petita
ao cumular obrigação de fazer com indenização por danos materiais baseados nos mesmos fatos
; e (
iv
)
restaram demonstrados os vícios construtivos
e
caracteriza
da
a responsabilidade da construtora pelos danos

sofridos pela consumidora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença apresentou fundamentação suficiente e compatível com o art. 489, §

1º, do CPC, apreciando as provas produzidas e adotando motivação apta a sustentar suas conclusões.

4.
Afastada a alegação de decadência
, uma vez que a pretensão é de natureza indenizatória e submetida ao
lapso
prescricional quinquenal do art. 27 do CDC, sendo irrelevantes os prazos da NBR 15575/2021.

5. Configurado julgamento
ultra petita
, pois a parte autora formulou pedido alternativo, e não cumulativo, sendo incabível a simultânea condenação à obrigação de fazer e ao pagamento de danos materiais pelos mesmos vícios.

6. Não
demonstrado
o efetivo desembolso pela autora para reparo do imóvel, razão pela qual é incabível a indenização por danos materiais.

7
. Comprovados os vícios construtivos e o nexo causal, mantém-se a condenação
à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos necessários, bem como à indenização por danos morais
.

8
. Manutenção do valor fixado a título de dano moral em R$
5
.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

IV. DISP
OSITIVO E TESE

9
. Recurso
conhecido e

parcialmente provido para afastar a condenação por danos materiais, mantidos os demais termos da sentença.

Tese
s
de julgamento:
“
1. O vício de fundamentação da sentença não se configura quando presentes os elementos lógicos e jurídicos mínimos ao deslinde da controvérsia.

2. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional de cinco anos, nos termos do art. 27 do CDC.

3.
Configura julgamento
ultra petita
a cumulação de obrigação de fazer (reparos no imóvel) com indenização por danos materiais
equivalentes ao custo dos mesmos
consertos
, quando a parte autora formulou pedidos em caráter alternativo, caracterizando dupla reparação pelo mesmo fato e enriquecimento sem causa.

4. O dano material exige comprovação do prejuízo efetivo; ausente essa demonstração, é incabível a condenação correspondente.

5.
Configura dano moral indenizável a privação do uso adequado de imóvel destinado à moradia, em razão de vícios construtivos que comprometem sua habitabilidade.
”

Dispositivos relevantes citados:

CR, art. 93, IX; CPC,
arts
. 85, § 11, 141, 326, 371, 489, § 1º, 492, e 1.013, § 3º; CDC,
arts
. 18, §
1º, 26, § 2º, e 27; NBR 15575/2021.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.394.798/SP,
AgRg
no REsp n. 1.311.367/MG,
EDcl
no
AgRg
no RMS n. 59.570/SP, REsp n. 1.864.633/RS (Tema n. 1.059); TJMT, N.U 1003972-20.2021.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
IMOBILI
Á
RIA PAIAGU
Á
S LTDA
.
contra
sentença proferida pel
o
Ju
iz
de Direito

Flávio
Miraglia
Fernandes
, da 4ª
Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência

movida
por

SILKELY NATALY DE OLIVEIRA
,
julgou
parcialmente p
rocedente
s
o
s
pedido
s
formulados na inicial
,
para condenar
a requerida
a
efetuar

todos os reparos necessários no imóvel da autora,

conforme detalhado

no laudo pericial, no prazo de 60 dias a

contar do trânsito em julgado
do
decisum
, sob pena de multa diária

de R$ 500,00, limitada a R$ 50.000,00,
com exceção do
s
serviços relativos à
fossa séptica
,
vez que
já realizados
, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de

R$ 10.838,96
,
por danos morais
n
o montante
de R$ 5.000,00
,
e das custas
processuais e honorários
advocatícios
, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação (id.
335133989
).

Nas razões recursais,

a
apelante
sustenta que
a sentença incorreu em vícios, na medida em que
impôs
condenação cumulativa não deduzida pela parte autora e
se amparou e
m prova técnica que reputa defeituosa
.

Afirma que a sentença é nula por vício de fundamentação,
limit
and
o-se a

transcrever as conclusões do laudo pericial e a adotá-las

integralmente
,
sem
e
nfrentar
su
as impugnações
.

Aponta como falhas
no documento técnico

a
contradição interna
relativa ao
custo dos reparos
, que
em um
dos
quesito
s

indica
R$ 2.906,64
e
na memória de cálculo R$

10.838,96
;
e

a inclusão de itens sem relação com os vícios constatados
,
configurando uma tentativa de
lhe
impor o custeio de verdadeiras reformas, melhorias e

upgrades no imóvel, em claro enriquecimento sem causa da
a
pelada
.

Suscita
a decadência do direito
da autora
,
consignando que
a perícia foi realizada em 11
/03/
2024, quase
6
anos após a emissão do habite-se
(
em 03
/05/
2018
)
, e que a ação foi proposta em 14
/08/
2020, quando já expirados
os
prazos de garantia previstos na NBR 15575/2021
para
a grande maioria dos vícios alegados
.
Defende que o
prazo quinquenal do
art
. 618 do Código Civil,

invocado implicitamente pela sentença, refere-se

exclusivamente à solidez e segurança da obra, não se

aplicando a
defeitos
aparentes ou relacionados a acabamentos,

cujo prazo é ditado pela norma técnica
.

Registra
que ao
deixar de analisar a prejudicial de mérito
arguida, o
pronunciamento judicial
violou o
art
.

489, §

1º, IV, do CPC
.

I
nvoca excludente de responsabilidade por culpa exclusiva da
consumidora
,
ante a ausência total de manutenção preventiva por
longo período
e
irregularidade
s
em obra
s

executada
s
pela própria recorrida.

Acrescenta que
o parecer de

seu assistente técnico

apresentou
embasamento

robust
o
,
amparado
em literatura científica especializada, enquanto o laudo do perito judicial

limitou-se a constatações genéricas, sem
subsídios
adequad
os,
entendendo que
a inexistência de uma análise crítica ou comparativa
pelo juízo

configura afronta ao dever de fundamentação previsto no
art
. 479 do CP
C
.

Assevera que
a sentença também é nula por ser
manifestamente
ultra petita
,
violando
o
princípio da congruência
,
ao

condená-la

tanto
na obrigação

de fazer (
consertos
no imóvel)
quanto
no pagamento de danos

materiais (equivalentes ao custo dos mesmos reparos)
, o que acarreta
o
enriquecimento sem causa
da recorrida
e
caracteriza

uma dupla reparação pelo mesmo fato gerador
.

Salienta que
a
a
pelada jamais formulou

pretensão cumulativa, mas sim
em
caráter

alternativ
o
.

Com essas considerações, pleiteia
a reforma da sentença
para
que
a ação seja
julga
da
totalmente improcedente
, com reconhecimento da decadência e da culpa exclusiva da autora, invertendo-se os ônus
sucumbenciais
.

De forma subsidiária
,
requer
o afastamento da cumulação
indevida da condenação
, determinando que a apelada
, em fase de cumprimento, opte entre a obrigação de fazer ou a indenização
material
.
Sucessivamente,
postula

a
redução do valor dos danos materiais
, limitando-o ao
montante de R$ 2.906,64, com
exclusão
dos itens estranhos aos vícios
constatados
. Ainda,
almeja a condenação da
recorrida ao pagamento integral das custas processuais e honorários
advocatícios
ou o
redimensionamento para refletir o resultado
recursal
, além de
prequestiona
r
a matéria aventada no recurso.

A
apelad
a
apresentou contrarrazões, pugnando pel
a manutenção
da sentença
(id.
335133993
)
.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) - NULIDADE DA SENTENÇA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante suscita nulidade da sentença por alegado vício de fundamentação, sustentando que o julgado acolheu sem o devido exame crítico laudo pericial contraditório e manifestamente viciado, sem enfrentar adequadamente as impugnações apresentadas
por sua
defesa técnica.

A insurgência não prospera.

O dever de fundamentação das decisões judiciais, consagrado no art. 93, IX, da Constituição da República, não se confunde com a obrigação de o magistrado responder, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes, desde que a decisão contenha elementos suficientes para a compreensão da controvérsia e do raciocínio lógico-jurídico adotado. O § 1º do art. 489 do Código de Processo Civil estabelece parâmetros objetivos para a caracterização de sentença não fundamentada, sendo imperioso verificar se o julgado se enquadra em alguma das hipóteses taxativamente
elencadas.

No caso vertente, a sentença enfrentou, de modo claro e coerente, todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia. O
decisum

analis
ou
o laudo pericial elaborado pelo expert nomeado, identific
ou
as patologias constatadas na edificação, valor
ou

a prova técnica produzida e explicit
ou
as razões pelas quais reconheceu a existência de vícios construtivos passíveis de responsabilização d
a construtora
,

expondo adequadamente os fundamentos jurídicos de sua conclusão e demonstrando o raciocínio lógico-jurídico que conduziu ao provimento parcial do pedido autoral.

Por certo, a
fundamentação apresentada permite a compreensão do caminho decisório percorrido e viabiliza o pleno exercício do contraditório em sede
recursal, atendendo satisfatoriamente aos requisitos constitucionais e legais de validade da decisão judicial.

A recorrente
aduz
,
também
, que o
J
uízo singular não teria enfrentado adequadamente as teses defensivas relacionadas à decadência do direito, aos prazos da NBR 15575/2021, à ausência de manutenção preventiva do imóvel e à obra irregular executada pela própria apelada. Ocorre que a sentença analisou a prova pericial, reconheceu a existência de vícios construtivos e concluiu pela responsabilidade da construtora
, sendo certo que o
fato de o julgador não ter acolhido a tese da decadência ou da excludente de responsabilidade não significa ausência de fundamentação, mas sim rejeição implícita desses argumentos a partir das premissas fáticas estabelecidas pela prova pericial.

Vale destacar que, nos termos do art. 371 do CPC, cabe ao magistrado, mediante livre apreciação da prova, confrontar os elementos probatórios com as alegações formuladas, não havendo obrigação de esgotar todos os argumentos
apresentados, bastando que exponha, de forma clara e suficiente, as razões de seu convencimento.

Ademais, i
nsta
assinalar

que as alegações recursais atinentes à suposta contradição interna do laudo quanto ao custo estimado dos serviços e à inclusão de itens reputados estranhos aos vícios constatados dizem respeito, precipuamente, ao capítulo da condenação por danos materiais, cuja análise será enfrentada oportunamente.

Destarte, não restam configuradas quaisquer das hipóteses de nulidade previstas no art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil. A sentença contém fundamentação adequada e suficiente, conforme evidenciado pelas próprias razões de apelação, que impugnam especificamente os fundamentos adotados.

Dessa forma, inexiste qualquer deficiência capaz de ensejar nulidade da sentença, razão pela qual
REJEITO
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO (PRELIMINAR) – DECADÊNCIA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante sustenta a ocorrência de decadência do direito da autora, alegando que os vícios construtivos
se
encontram fora dos prazos de garantia estabelecidos pela NBR 15575/2021, que prevê 2 anos para sistemas de revestimento e 1 ano para rejuntes e instalações hidrossanitárias.

A prejudicial não merece acolhimento.

De fato, a controvérsia
sub judice
diz respeito a vícios do produto

relacionados a defeitos construtivos que comprometem sua qualidade e funcionalidade.

A pretensão da autora, contudo, não se limita à recomposição do bem, mediante simples reparo ou substituição, mas visa, expressamente, à obtenção de indenização por danos alegadamente advindos da conduta da fornecedora.

Em hipóteses como esta
,
a pretensão indenizatória
se
submete ao prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 27 do CDC, contado do momento em que o consumidor teve ciência do dano e de sua autoria.

A propósito
:

“(...) 1. “A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor” (
AgInt
no REsp n. 1.863.245/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/8/2020,
DJe
27/8/2020).

2. “Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. (...)” (REsp n. 1.819.058/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/12/2019,
DJe
5/12/2019) (...)”.
(STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.394.798/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024,
DJe
de 18/4/2024).

No caso, a demanda foi ajuizada em
14/08/2020
, ou seja, dentro do quinquênio legal, contado a partir
da ciência do dano e de sua autoria, evidenciada, no mínimo, desde o recebimento do imóvel (30/04/2018 - id. 335133880).

Registre-se que a NBR 15575/2021, invocada pela recorrente, fixa garantias técnicas para sistemas, elementos e componentes da edificação. Tais parâmetros, contudo, têm caráter orientativo nas relações entre incorporadores, construtores
e adquirentes,
não se sobrepondo aos prazos legais estabelecidos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, cumpre consignar que
os pedidos de manutenção pós
-
venda
(id.
335133878
)
caracterizam
o intuito de solucionar administrativamente os vícios, demonstra
ndo
a ausência de inércia da consumidora,
o que
afasta a configuração da decadência, à luz do art. 26, § 2º, do CDC.

Portanto, não há que se falar em decadência,
permanecendo
incólume
o direito de ação da autora.

Por tais fundamentos,
REJEITO
a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO (PRELIMINAR) – SENTENÇA
ULTRA PETITA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante alega que a sentença incorreu em julgamento
ultra petita
ao cumular obrigação de fazer (reparos no imóvel) com pagamento de danos materiais (equivalentes ao custo dos mesmos
consertos
), quando a
recorrida
teria formulado pedidos em caráter alternativo
,
gerando enriquecimento sem causa e configurando
bis in idem
.

Razão lhe assiste.

O princípio da congruência ou adstrição, positivado nos
arts
. 141 e 492 do Código de Processo Civil, constitui garantia fundamental do devido processo legal, impondo ao julgador o dever de decidir a lide nos exatos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

O art. 492 do CPC
dispõe que

“
é
vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
”.

Analisando detidamente a petição inicial, constata-se que a apelada formulou pedido principal de condenação da
recorrida
em obrigação de fazer, consistente na realização de reparos no imóvel para cessar o represamento de água, as infiltrações e o transbordamento da fossa, no prazo máximo de 30 dias, sob pena de multa diária.
Ainda, de
forma expressa, a
exordial
consignou pedidos alternativos e subsidiários
,
aduzindo
:
“
a
lternativamente, requer: a substituição do produto por outro da mesma espécie, em

perfeitas condições de uso, e, inclusive com todas as benfeitorias realizadas pela autora;

subsidiariamente, a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, mais

eventuais perdas e danos
”.

O art. 326 do CPC autoriza a formulação de pleitos subsidiários e alternativos, e o
art. 18, §

1º, do
CDC

prevê
que, não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir,
“
alternativamente e à sua escolha
:
I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de
uso;

II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III - o abatimento proporcional do preço
”
.

Na hipótese, a sentença condenou a apelante, cumulativamente: (i) na obrigação de fazer, consistente na realização de todos os reparos necessários no imóvel; (
ii
) no pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 10.838,96, correspondente ao custo dos mesmos reparos; e (
iii
) no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

Tal condenação extrapola manifestamente os limites do pedido formulado pela autora. Ao cumular obrigação de fazer com danos materiais equivalentes ao custo dos reparos, o julgado impõe à
recorrente
dupla reparação pelo mesmo fato
, na medida em que
a construtora deverá executar os
consertos
no imóvel e, concomitantemente, pagar à apelada o
importe
correspondente a esses mesmos
serviços
.

Sobre o tema, pertinente citar o seguinte julgado
:

“(...)
Se a parte autora formula pedido cumulativo subsidiário, a análise do segundo pedido fica condicionada à rejeição do primeiro, conforme a disposição do artigo 326 do CPC.

Viola o princípio da congruência, e configura julgamento ultra petita a hipótese em que o Juízo singular, embora tenha acolhido o pedido principal, também concede o pedido subsidiário como segunda opção para eventual execução, à critério da parte autora.
”

(
TJMT,
N.U 1003972-20.2021.8.11.0041,
Vandymara
Galvão Ramos Paiva
Zanolo
, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo,
j
ulgado em 25/09/2024,
p
ublicado no DJE 10/12/2024)
.

Deveras,
a
finalidade da responsabilidade civil é restaurar o
statu
s
quo ante
, reparando o dano em sua exata extensão, sem constituir fonte de lucro ou enriquecimento para a vítima
.

Ressalte-se, ademais, que a condenação em danos materiais carece de fundamento fático
, pois
não há qualquer comprovação de que a apelada
tenha efetivamente realizado gastos com reparos no imóvel.
O
valor
arbitrado em
R$ 10.838,96
teve por base apenas a estimativa de custos apurada pelo perito judicial, sem respaldo em despesas concretas efetivamente suportadas pela consumidora
.

Efetivamente, o d
ano material pressupõe prejuízo patrimonial efetivo, concreto e demonstrado. Inexistindo desembolso comprovado, não há
que se falar em indenização a esse título
, tratando-se de mera expectativa de custo futuro.

Para mais, a
condenação cumulativa
viola
o direito de defesa da apelante, que formulou contestação e produziu sua prova defensiva tendo em vista os pedidos alternativos deduzidos na inicial.

Logo, uma vez que o
julgamento
ultra petita
configura vício objetivo da sentença, sua correção para adequar o julgado aos limites do pedido
é medida que se impõe
.

Por essas razões, reconheço o vício apontado pela apelante. Todavia, considerando que a
recorrente
postula, de forma principal, a total improcedência da ação,
e que
“
a decisão que julga além dos limites da lide não precisa ser anulada, devendo ser eliminada a parte que constitui o excesso
”
(STJ,
AgRg
no REsp n. 1.311.367/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/6/2014,
DJe
de 24/6/2014
),

passo à
apreciação
do mérito recursal, na forma do art. 1.013, § 3º, do CPC, sendo certo que a correção do julgamento
ultra petita
será implementada no dispositivo final
,
conforme o resultado da análise meritória.

É como voto.

VOTO
(MÉRITO)

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
SILKELY NATALY DE OLIVEIRA

ajuizou
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência

em desfavor de
IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA.
, pretendendo
que a requerida
efetue serviço de
forma

qualificada e eficaz para cessar o represamento de água no exterior do imóvel
de sua propriedade
,
assim como
as infiltrações e o

transbordamento da fossa, no prazo máximo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 em caso de

descumprimento
. Alternativamente,
pleite
ia
a substituição do produto por outro da mesma espécie, em

perfeitas condições de uso e, inclusive
,
com todas as benfeitorias realizadas
. De forma subsidiária, visa à
restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada,
acrescida de
eventuais perdas e danos
, além d
a condenação da empresa ao pagamento de R$ 20.000,00 a título de danos morais (id.
335133493
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que julgou parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)
Da Relação de Consumo: cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).

A Autora, na qualidade de adquirente do imóvel, enquadra-se como consumidora, e a Ré, como fornecedora de produtos e serviços, sujeitando-se às normas protetivas do CDC.

O artigo 18 do CDC estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor por vícios de qualidade que tornem os produtos impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam.

No presente caso, estamos diante de um vício redibitório, ou seja, vício oculto, que é aquele que não pode ser percebido de maneira aparente pelo homem médio, decorrendo de defeitos que tornem a coisa imprópria ao uso ou lhe diminua o valor, presentes antes ou no momento da tradição, sendo certo que tais
vícios devem ser sanados pela requerida. Direito esse tutelado, entre outros estatutos legais, pelos artigos seguintes do
CDC – (Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990
),
in
verbis
:
(...)

No caso de vícios construtivos, a responsabilidade do construtor/ incorporador é evidente, uma vez que o imóvel deve ser entregue em condições plenas de habitabilidade e segurança, sem defeitos que comprometam sua funcionalidade ou durabilidade.

O laudo pericial, elaborado pelo Engº Gabriel
Libardi
de Souza, é peça fundamental para o deslinde da controvérsia, tendo sido produzido por profissional habilitado e imparcial.

A perícia teve como objetivo a verificação
in loco
do sistema de tratamento de efluentes do imóvel e das infiltrações alegadas pela Autora.

O perito constatou a existência de diversos vícios construtivos no imóvel, detalhando-os minuciosamente.

Dentre as patologias encontradas, destacam-se: Infiltrações e fissuras: Observadas nas paredes da cozinha, sala, dormitórios e banheiro, oriundas de fissuras no reboco e na fachada, causando danos à pintura interna e proliferação de bolor.

Problemas no banheiro: Umidade e mau cheiro retornando do ralo da área molhada, além de infiltração nos revestimentos inferiores.

Problemas de drenagem no quintal: O sistema de drenagem interligado com o muro de arrimo do lote vizinho encontra-se obstruído, e o dreno executado no quintal não está absorvendo o volume de águas, o que levou a autora a instalar um ralo para escoamento.

O laudo pericial também apontou as causas das patologias, relacionando-as a falhas na execução do projeto e na qualidade dos materiais, conforme referências técnicas citadas.

O perito quantificou o custo para os reparos necessários no imóvel em R$ 10.838,96 (dez mil, oitocentos e trinta e oito reais e noventa e seis centavos), conforme Anexo III (Memória de cálculo dos serviços apontados na perícia).

As conclusões do laudo pericial são claras e contundentes, confirmando a existência dos vícios construtivos alegados pela autora e atribuindo-os a falhas na construção, o que corrobora a responsabilidade da requerida.

Da Obrigação de Fazer e dos Danos Materiais:

Diante da comprovação dos vícios construtivos pelo laudo pericial, a obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários no imóvel, é medida que se impõe.

A Ré, como fornecedora, tem o dever de entregar um produto adequado ao fim a que se destina, o que não ocorreu no presente caso.

Os danos materiais, por sua vez, são devidos para recompor o patrimônio da Autora ao estado anterior aos vícios.

O valor de R$ 10.838,96, apurado pelo perito, corresponde ao custo para sanar os defeitos e deve ser ressarcido pela Ré.

Dos Danos Morais:

A situação vivenciada pela autora, com a constatação de vícios graves em seu imóvel, que é o seu lar, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano.

A presença de infiltrações, bolor, mau cheiro e problemas de drenagem, conforme detalhado no laudo pericial, comprometeu a qualidade de vida, a saúde e a segurança da Autora e de sua família.

A privação do uso pleno e adequado do imóvel, a necessidade de lidar com problemas estruturais e a incerteza quanto à solução dos problemas, configuram abalo moral passível de indenização.

Nos termos do art. 186 e art. 927 do Código Civil, todo aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, causar dano a outrem é obrigado a repará-lo.

Logo, inequívoca a obrigação em indenizar, estando preenchidos os elementos da responsabilidade civil objetiva: a) ato ilícito/lesivo; b) dano; e, c) nexo causal, pois a parte subjetiva (dolo o culpa) segue afastada neste caso.

A jurisprudência pátria tem reconhecido o dano moral em casos de vícios construtivos que afetam a dignidade e o bem-estar do consumidor, especialmente quando tais vícios comprometem a habitabilidade do imóvel, vejamos:
(...)

Já o art. 618 impõe ao empreiteiro a responsabilidade pela solidez e segurança da obra por 05 (cinco) anos, assegurando ao adquirente estabilidade e confiança na estrutura do imóvel, justamente para garantir ao adquirente um mínimo de estabilidade e confiança na estrutura do imóvel.

Compulsando os autos, verifica-se que o imóvel adquirido pelo autor apresentava, desde o início da sua posse, vícios construtivos como umidade e mau cheiro retornando do ralo da área molhada, além de infiltração nos revestimentos inferiores, comprometendo sua fruição plena e frustrando a legítima expectativa de habitabilidade.

Ainda que possível habitar no imóvel, os defeitos afetaram sensivelmente a dignidade da autora e seu direito fundamental à moradia.

O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de forma a compensar o sofrimento da vítima e, ao mesmo tempo, desestimular a reiteração da conduta lesiva pelo ofensor, observando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Considerando a gravidade dos vícios, o tempo de duração dos problemas, os transtornos causados à autora e sua família, e a capacidade econômica das partes, entendo razoável e proporcional fixar a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

DISPOSITIVO:

Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMETNE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para:

CONDENAR requerida na obrigação de fazer, consistente na realização de todos os reparos necessários no imóvel da autora, SILKELY NATALY DE OLIVEIRA PIMENTEL, conforme detalhado no laudo pericial (ID 147938276), no prazo de 60 (sessenta) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais),
limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), exceto os reparos na fossa séptica, pois já foram realizados pela requerida.

CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 10.838,96 (dez mil, oitocentos e trinta e oito reais e noventa e seis centavos), bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

A incidência de juros moratórios e correção monetária sobre condenações judiciais, a partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, deve observar a taxa Selic e o índice IPCA, sem cumulação de índices e observando:

Os juros moratórios devem incidir a partir da citação no patamar de 1% ao mês (Súmula 54/STJ), e a correção monetária a partir da data do arbitramento (Súmula 362/STJ), ou seja, com base na Lei 14.905/2024, aplica-se: (I) até sua vigência, juros de 1% ao mês e correção pelo INPC; (II) após sua vigência, juros pela taxa SELIC e correção pelo IPCA, de forma não cumulativa.

Como a autora decaiu de parte mínima de seus pleitos,
condeno
a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

(...)”.
(id.
335133971
).

Em face da
retrocitada
sentença
a

demandada
opôs embargos de declaração
(id.
335133974
),
os quais foram rejeitados (id.
335133985
).

Irresignada
,
a
apelante interp
ôs
o presente recurso
,
por meio do
qual objetiva
que a
sentença seja reformada, julgando-se improcedente
a
ação
.
Subsidiariamente, intenta o decote do excesso da condenação
, a fim de que a

recorrida
opte entre
o cumprimento d
a obrigação de fazer ou
o pagamento da
indenização
por danos
materia
is
e, d
e forma sucessiva,
que a quantia arbitrada a este título seja reduzida
par
a R$
2.906,64
.

Pois bem.

De início, pertinente consignar que a controvérsia se insere no âmbito das relações de consumo, sendo a aquisição de unidade habitacional de incorporadora inequivocamente caracterizada como negócio jurídico consumerista, submetendo-se integralmente às disposições da Lei n. 8.078/90, que estabelece a responsabilidade objetiva dos fornecedores pelos vícios de qualidade dos produtos oferecidos no mercado.

Assim
,
tem-se que
o regime de responsabilidade civil por vícios da coisa, no âmbito consumerista, fundamenta-se na teoria do risco da atividade empresarial, prescindindo da demonstração de culpa do fornecedor.

Pass
a-se, então,
à análise da existência dos vícios construtivos, sua extensão e a responsabilidade da construtora, bem como à configuração dos danos morais.

O
laudo pericial
(id.
335133952
)
identificou a presença de diversas patologias construtivas no imóvel, consistentes, principalmente, em infiltrações e fissuras nas paredes da cozinha, sala, dormitório 1 e banheiro, decorrentes de falhas na execução do reboco e retração da fachada, com danos à pintura interna e formação de bolor.

Ainda, n
o banheiro,
foi constatada

umidade nos revestimentos inferiores da área molhada e retorno de mau cheiro pelo ralo, demandando a substituição parcial do revestimento e troca do ralo seco. No quintal,
foram verificados
problemas de drenagem, em razão da obstrução do sistema interligado ao muro de arrimo do lote vizinho, comprometendo o escoamento das águas pluviais.
Destacou-se também que, quanto ao dormitório 2, inexistiu vício construtivo, consignando
se
trata
r
de questão de manutenção referente ao rejunte ou selador aplicado na vedação da janela, com prazo de um ano de exposição.

O perito judicial, profissional habilitado e imparcial nomeado pelo juízo, realizou vistoria técnica no imóvel em 11/03/2024, constatando
in loco

diversas das patologias construtivas relatadas pela autora. O laudo pericial
fundamentou-se em normas técnicas específicas, notadamente a NBR 15575/2013, e identificou as causas das manifestações patológicas, relacionando-as a falhas na execução da obra e à ausência de medidas preventivas de impermeabilização em determinados pontos da edificação.

Ressalte-se que, n
a qualidade de auxiliar do juízo,
o perito
possui expertise técnica para determinar quais reparos são necessários à completa eliminação dos vícios construtivos e restabelecimento das condições de habitabilidade do imóvel. A discordância apresentada pelo assistente técnico da apelante não é suficiente para desconstituir as conclusões do perito judicial.

Em verdade, q
uando há divergência entre o laudo pericial e o parecer do assistente técnico, cabe ao julgador, no exercício do livre convencimento motivado, valorar as provas e optar pela que se apresente mais consistente e fundamentada.

A apelante não trouxe elementos técnicos concretos capazes de demonstrar erro manifesto ou inconsistência grave no laudo pericial que justificasse a realização de nova perícia ou o afastamento das conclusões do expert nomeado pelo juízo. As divergências apresentadas circunscrevem-se ao campo da interpretação técnica, não configurando vício capaz de macular a prova produzida.

No que diz respeito
à alegação de culpa exclusiva da consumidora, fundada na ausência de manutenção preventiva e na execução de obra irregular pela própria apelada, os argumentos não prosperam.

É certo que todo imóvel demanda manutenção preventiva periódica para preservação de suas condições e funcionalidade. Entretanto, a ausência de manutenção não se confunde com a existência de vícios construtivos originários, que decorrem de falhas no processo de concepção, execução ou nos materiais empregados na edificação.

Na espécie
, o laudo pericial identificou vícios construtivos endógenos, originários da própria edificação, decorrentes de falhas no processo
construtivo
, notadamente na
execução dos revestimentos ou retração inadequada da argamassa, problemas estes imputáveis à construtora
. A manutenção preventiva destina-se a preservar as condições do imóvel e evitar o desgaste natural decorrente do uso e da ação do tempo, mas não tem o condão de eliminar vícios construtivos preexistentes.

Quanto à tese de que o alagamento externo decorre da ineficiência do sistema implementado pela proprietária, o próprio laudo pericial esclarece a existência de estrutura de escoamento interligada ao muro de arrimo do lote vizinho, a qual se encontra obstruída, e que o mecanismo instalado no quintal não tem capacidade de absorver adequadamente o volume de águas pluviais. Ainda que a
proprietária
tenha promovido alguma intervenção
no sistema de drenagem,

tal circunstância
não afasta, por si só, o dever de a fornecedora entregar solução adequada de escoamento na unidade, devendo a obrigação de fazer observar as providências técnicas delineadas na prova pericial.

Não se desconhece a existência de construção irregular na área de serviço, sem projeto ou responsável técnico, executada pela própria apelada
,
o que, n
o entanto
, não guarda relação direta com os vícios construtivos identificados nas paredes internas do imóvel (infiltrações na cozinha, sala, dormitórios e banheiro),
motivo pelo qual
não se
mostra
suficiente para romper o nexo de causalidade entre as falhas construtivas e os danos experimentados pela consumidora.

Assim, não restou demonstrada a culpa exclusiva ou concorrente da consumidora apta a afastar ou mitigar a responsabilidade da
apelante
pelos vícios identificados no imóvel
, restando configurado
o
dever de
sanar as irregularidades de sua responsabilidade.

Com efeito
,
a obrigação de fazer determinada pela sentença -
realização de todos os reparos necessários no imóvel da autora

- encontra respaldo
na prova técnica produzida e fundamenta-se na responsabilidade da construtora pelas irregularidades construtivas comprovadas.

Quanto aos danos morais, restou demonstrado que a consumidora enfrentou situação excepcional que extrapolou o mero descumprimento contratual, sendo privada do uso adequado de seu imóvel em razão dos vícios construtivos identificados, circunstância que configura evidente abalo psíquico e frustração das expectativas legítimas.

A presença de infiltrações, bolor, mau cheiro e problemas de drenagem, conforme detalhado no laudo pericial, comprometeu a qualidade de vida, a saúde e o bem-estar da autora e de sua família. A privação do uso pleno e adequado do imóvel, aliada à necessidade de lidar com problemas estruturais e à incerteza quanto à solução dos problemas, caracteriza dano moral indenizável.

Referidas circunstâncias configuram quadro fático que transcende o mero dissabor, na medida em que a privação prolongada do uso adequado do bem adquirido, destinado à moradia da consumidora e de sua família, frustrou legítimas expectativas e afetou sensivelmente a dignidade e o direito fundamental à moradia.

Em relação ao
quantum
indenizatório, tenho que o valor de R$
5
.000,00 fixado na sentença se mostra adequado e proporcional, considerando as peculiaridades do caso concreto.

Deveras, a fixação considerou a extensão do dano, a gravidade dos vícios construtivos, o tempo de duração dos problemas, os transtornos causados à autora e sua família, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida, sem implicar enriquecimento sem causa, de sorte que o valor arbitrado atende adequadamente às funções compensatória e educativa da reparação moral.

Desse modo
,
escorreita a sentença objurgada
neste ponto.

No que tange
à condenação em danos materiais, conforme analisado na preliminar de julgamento
ultra petita
, verifica-se que a sentença extrapolou os limites do pedido ao cumular obrigação de fazer com indenização

equivalente ao custo dos mesmos reparos.

Ademais, não há nos autos qualquer comprovação de que a apelada tenha efetivamente realizado gastos com
consertos
no imóvel, tratando-se de mera expectativa de custo futuro apurada pelo perito judicial.

I
mpõe-se
, portanto,
o afastamento da condenação a esse título, mantida a obrigação de fazer que efetivamente repara o dano e restaura as condições de habitabilidade do imóvel.

Em razão do afastamento integral da condenação por danos materiais, ficam prejudicadas as insurgências recursais quanto à divergência interna do laudo acerca do valor estimado dos serviços (R$ 2.906,64 e R$ 10.838,96), bem como quanto à alegada inclusão de itens estranhos aos vícios constatados, na medida em que tais argumentos se dirigiam especificamente ao montante indenizatório decotado.

Por
derradeiro
, insta evidenciar ser prescindível a manifestação expressa acerca dos pontos tidos como controvertidos pelo recurso, já que os preceitos normativos foram observados e integrados à fundamentação do presente.

A respeito, “
o julgador não é obrigado a se manifestar sobre todas as teses expostas no recurso, ainda que para fins de prequestionamento, desde que demonstre os fundamentos e os motivos totalmente suficientes que justificaram suas razões de decidir. Precedentes
” (STJ,
EDcl
no
AgRg
no RMS n. 59.570/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 16/5/2019,
DJe
de 22/5/2019).

Destarte, considere-se
prequestionada
toda a matéria ventilada nos autos.

Em face do exposto, conheço e

DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA.

para, reconhecendo o julgamento
ultra petita
, afastar a condenação em danos materiais no valor de R$ 10.838,96 (dez mil, oitocentos e trinta e oito reais e noventa e seis centavos), mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionado ao não conhecimento do recurso ou seu improvimento, e incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026