Tribunal: TJMT
Processo: 1022428-47.2023.8.11.0041
Relator(a): MARIA EROTIDES KNEIP
Órgão julgador: MARIA EROTIDES KNEIP
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1022428-47.2023.8.11.0041
Classe:

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199)
Assunto:

[Desapropriação]
Relator:
Des(a).
MARIA EROTIDES KNEIP

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO]

Parte(s):

[ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (RECORRENTE), LEILA MARIA FURLAN - CPF: 051.026.578-28 (RECORRIDO), JEAN WALTER WAHLBRINK - CPF: 785.605.781-53 (ADVOGADO), FERNANDO FERREIRA DA SILVA TELLES - CPF: 307.745.278-20 (RECORRIDO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), EDER ROBERTO PIRES DE FREITAS - CPF: 436.728.760-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA EROTIDES KNEIP, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, SENTENÇA CASSADA.

E M E N T A

DIREITO ADMINISTRATIVO. REMESSA NECESSÁRIA. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. VALORIZAÇÃO DECORRENTE DE OBRA PÚBLICA. FRAGILIDADE DA PROVA PERICIAL. SENTENÇA CASSADA PARA NOVA AVALIAÇÃO TÉCNICA.

I. CASO EM EXAME

1.

Remessa necessária prevista no § 1º do art. 28 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, decorrente de ação de desapropriação direta, cujo objeto é a revisão da sentença que fixou o valor da indenização devida ao expropriado. Embora reconhecida a regularidade formal da desapropriação e a validade da declaração de utilidade pública, a controvérsia centra-se na higidez da prova pericial utilizada para definir o justo preço, especialmente após a exclusão de fator de atualização vinculado ao INCC e à adoção de valores de mercado supostamente influenciados por obra pública.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a prova pericial que embasou a indenização observou parâmetros técnicos válidos, especialmente quanto à neutralização de efeitos de valorização decorrente de obra pública; (ii) definir se o procedimento adotado pelo juízo de origem, ao expurgar o fator de multiplicação atrelado ao INCC sem revisão da base amostral, é suficiente para garantir a justa indenização prevista constitucionalmente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a relativização da regra da contemporaneidade da avaliação, quando comprovada valorização exacerbada do imóvel decorrente de obra pública, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do expropriado.

4.

A avaliação pericial original, embora formalmente conforme à ABNT NBR 14.653-2, baseou-se em dados de mercado obtidos após a declaração de utilidade pública e a execução da obra, em contexto de valorização atípica causada pela própria intervenção estatal.

5.

O perito, nos esclarecimentos prestados, confirmou que o valor apurado considerava fator de multiplicação vinculado ao INCC, índice voltado à atualização de custos da construção civil, sem fundamentar tecnicamente sua aplicabilidade à avaliação de terreno nu em contexto expropriatório.

6.

A simples exclusão do fator de multiplicação, sem redefinição da data de referência ou reavaliação das amostras utilizadas, não afasta a contaminação do laudo pelos efeitos da valorização indevida.

7.

A sentença recorrida incorretamente adotou valor intermediário sugerido pelo próprio perito, sem amparo técnico suficiente, substituindo o necessário rigor metodológico por operação aritmética desprovida de fundamentação robusta.

8.

Em desapropriação, a justa indenização exige prova técnica segura, submetida ao contraditório, que desconsidere ganhos decorrentes da atuação estatal, sob pena de violação ao princípio da legalidade e prejuízo ao erário.

9.

Diante da fragilidade da perícia judicial e da ausência de fundamentação técnica idônea para a fixação do valor indenizatório, impõe-se a cassação da sentença e a realização de nova avaliação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Sentença cassada.

Tese de julgamento
:

1.

A indenização por desapropriação deve desconsiderar qualquer valorização do imóvel decorrente de obra pública realizada pelo próprio expropriante.

2.

A simples exclusão de índice de atualização sem revisão da base amostral e da data de referência da avaliação não afasta a contaminação do laudo por fatores externos.

3.

A fragilidade técnica da perícia judicial impõe a cassação da sentença e a realização de nova avaliação, com rigor metodológico e ampla fundamentação.

Dispositivos relevantes citados
: Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 26 e 28, § 1º; CC, art. 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1995633/CE, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 23.02.2021, DJe 02.03.2021.

STJ, REsp 1793598/MG, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, j. 15.12.2020, DJe 18.12.2020. STJ, AgInt no REsp 1815491/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 19.08.2024, DJe 22.08.2024. STJ, REsp 1695016/MG, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 13.12.2018, DJe 08.09.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA EROTIDES KNEIP

Egrégia Câmara:

Cuida-se de remessa necessária oriunda de ação de desapropriação ajuizada pelo Estado de Mato Grosso em face de Leila Maria Furlan e Fernando Ferreira da Silva Telles, objetivando a transferência definitiva da posse e da propriedade da área de 4.144,00 m2, a ser desmembrada de imóvel maior registrado sob a matrícula nº 92.430 do 2º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá, situado na região denominada Tijuco Preto, às margens da Rodovia Contorno Norte, no entroncamento com a Rodovia Helder Cândia, área declarada de utilidade pública por meio do Decreto nº 107, de 1º de fevereiro de 2023, para fins de implantação do anel viário Contorno Norte.

Na petição inicial, o ente expropriante sustentou a presença dos pressupostos constitucionais e legais da desapropriação, oferecendo indenização prévia no valor de R$ 81.180,96, apurada em avaliação administrativa realizada pela Secretaria de Estado de Infraestrutura e Logística. Requereu a imissão provisória na posse e, ao final, a procedência do pedido com a consolidação da propriedade em seu favor.

A imissão provisória foi deferida mediante depósito do valor ofertado. Os expropriados apresentaram contestação, impugnando o montante indenizatório, por reputá-lo incompatível com o valor de mercado do imóvel, que estimaram em R$ 1.839.000,00, alegando falhas na avaliação administrativa e postulando a realização de perícia judicial.

Produzida a prova técnica, o perito judicial apresentou laudo no qual, adotando o método comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por fatores, fixou o valor do imóvel desapropriado em R$ 2.987.810,00, com base em valor unitário de R$ 721,00 por metro quadrado.

O Estado de Mato Grosso impugnou o laudo, apontando discrepância extrema entre a avaliação administrativa e a judicial, sustentando a inadequação da utilização de valores de mercado inflados por força da própria obra pública e invocando a vedação ao enriquecimento sem causa.

Instado a se manifestar, o perito prestou esclarecimentos nos quais manteve a avaliação originalmente apresentada, mas consignou que o valor de R$ 2.987.810,00 resultava da aplicação de fator de multiplicação vinculado ao INCC, esclarecendo que, sem a incidência desse fator, o montante apurado corresponderia a R$ 1.686.707,47.

Sobreveio sentença que julgou procedente o pedido de desapropriação, reconhecendo a validade da declaração de utilidade pública e, no tocante à indenização, afastou expressamente a aplicação do fator de multiplicação relacionado ao INCC, fixando o valor indenizatório em R$ 1.686.707,47, acrescido dos consectários legais, sob o fundamento de que a avaliação pericial deveria desconsiderar valorização decorrente da obra pública, mas reputando suficiente a complementação apresentada pelo perito.

A sentença foi submetida ao reexame necessário, não havendo interposição de recurso voluntário.

É o relato necessário.

VOTO

Exma. Sra. Desa. MARIA EROTIDES KNEIP (Relatora)

Eminentes Pares:

Conheço do reexame necessário, por expressa previsão do § 1º do art. 28 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, aplicável às sentenças proferidas em ações de desapropriação.

No âmbito da remessa obrigatória, a controvérsia restringe-se à adequação da prova pericial que embasou a fixação da indenização, especialmente após os esclarecimentos prestados pelo expert, e à correção do procedimento adotado pelo juízo de origem ao simplesmente expurgar o fator de multiplicação do INCC, mantendo, no mais, a estrutura valorativa do laudo.

Embora seja incontroversa a presença dos pressupostos formais da desapropriação e a regularidade da declaração de utilidade pública, a análise detida dos autos revela fragilidades relevantes na prova técnica utilizada para a fixação da justa indenização, as quais não foram superadas pela complementação apresentada pelo perito e que comprometem a higidez da sentença no ponto.

O laudo pericial original, embora formalmente alinhado à metodologia prevista na ABNT NBR 14.653-2, fundamentou a valoração do imóvel em dados de mercado obtidos em contexto de intensa especulação imobiliária, reconhecida expressamente pelo próprio perito, vinculada à implantação de infraestrutura pública relevante, notadamente a obra do Contorno Norte e equipamentos públicos correlatos. As amostras utilizadas refletem valores contemporâneos ou posteriores à declaração de utilidade pública e à execução da obra, circunstância que, em desapropriações, exige especial cautela, diante da vedação legal e jurisprudencial à incorporação, na indenização, de valorização decorrente diretamente da atuação estatal expropriatória.

Nos esclarecimentos prestados, longe de sanar essa fragilidade, o perito acabou por evidenciar ainda mais a inconsistência da avaliação, ao afirmar que o valor inicialmente apurado resultava da aplicação de fator de multiplicação atrelado ao INCC, índice típico de atualização de custos da construção civil, sem demonstrar, de forma tecnicamente convincente, a pertinência de sua utilização para retroagir ou neutralizar efeitos de valorização em avaliação de terreno nu, especialmente em contexto de desapropriação. A simples exclusão matemática desse fator, sem reexame dos dados amostrais, da data de referência da avaliação e da influência concreta da obra pública sobre os preços observados, não tem o condão de expurgar a contaminação valorativa apontada na impugnação.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite, em hipóteses excepcionais, o afastamento da contemporaneidade da avaliação quando a valorização exacerbada do bem decorre da própria obra pública, justamente para evitar enriquecimento sem causa do expropriado.

A propósito:

“ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. INDENIZAÇÃO. LAUDO OFICIAL DESCONSIDERADO EM RAZÃO DA EXACERBADA VALORIZAÇÃO DO BEM, APÓS A IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. EXCEPCIONALIDADE ADMITIDA PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AFERIÇÃO DA JUSTA INDENIZAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2. A jurisprudência desta Corte admite o afastamento da regra da contemporaneidade da indenização à data da avaliação judicial "quando, em virtude do longo período de tempo havido entre a imissão na posse e a data da realização da perícia ou da exacerbada valorização do imóvel, o valor da indenização possa acarretar o enriquecimento sem causa do proprietário expropriado" (AgInt no REsp 1424340/PR, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 23/02/2021, DJe 02/03/2021). 3. No presente caso, o acórdão recorrido entendeu que "deveria prevalecer o valor encontrado na perícia administrativa (em 2005), uma vez que a perícia judicial foi realizada uma década e meia depois da imissão na posse, quando já existentes valorizações no preço do Imóvel, inclusive decorrentes da própria obra pública que ocasionou a desapropriação (duplicação da Rodovia PE-020/CE), além do fato de que o Perito não teria conseguido estimar o valor do imóvel para o ano em que houve a imissão na posse (2005), por absoluta ausência de dados amostrais de imóveis similares e próximos" (fl. 1.160). Logo, não há como rever tal conclusão, sem o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 1995633 CE 2022/0098526-4, Data de Julgamento: 29/08/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022)

“(...) Em relação à apontada violação do art. 26 do Decreto-Lei n. 3.365/41, tema em comum aos três recursos especiais, sustenta-se, em síntese, a necessidade de o valor indenizatório ser contemporâneo à avaliação judicial. Esta Corte de Justiça tem firme entendimento no sentido da possibilidade de relativização do referido dispositivo, nas seguintes hipóteses: transcurso de longo período entre a imissão na posse e a avaliação oficial; valorização exagerada do imóvel, acarretando desequilíbrio econômico-financeiro entre as partes, ou, ainda, quando comprovado que a valorização resultou de obra pública ou de infraestrutura realizada pelo próprio expropriante.VIII - O acórdão recorrido está em consonância com tal entendimento, ao reduzir o valor indenizatório fixado na origem, à consideração do "[...] longo período entre a imissão na posse [...]" , e do fato de que as melhorias no imóvel sobrevieram de obras realizadas pela própria administração. IX - Dissídio jurisprudencial a que não se conhece, por não traduzir o posicionamento desta Corte sobre a matéria e, ainda, por implicar o reexame de matéria fática e provas.X - Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nesta parte, desprovidos.” (STJ - REsp: 1793598 MG 2019/0019237-1, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 15/12/2020, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2020)

Essa orientação, contudo, não autoriza a adoção acrítica de valor intermediário extraído do mesmo conjunto de dados comprometidos, mediante mera subtração de índice, sem que se proceda à reconstrução da base técnica da avaliação.

Nesse sentido:

“ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. APURAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. JUIZ LIVRE PARA FORMAR SUA CONVICÇÃO, DESDE QUE FUNDAMENTE A DECISÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. (...) 4. O STJ reconhece a possibilidade de afastar o critério da contemporaneidade quando decorrido longo prazo entre o apossamento e a avaliação. Com efeito, o STJ já se pronunciou no sentido de que, em regra, "nas demandas expropriatórias, o valor da indenização deve ser contemporâneo à avaliação do perito judicial. Excepcionalmente, porém, a jurisprudência do STJ tem admitido a mitigação dessa diretriz avaliatória quando, em virtude do longo período de tempo havido entre a imissão na posse e a data da realização da perícia ou da exacerbada valorização do imóvel, o valor da indenização possa acarretar o enriquecimento sem causa do proprietário expropriado. 4. 'Ressalte-se ainda que a fixação do justo preço não se vincula a determinado laudo técnico de avaliação, seja ele do Perito Oficial seja aqueles apresentados pelas partes. Compete ao julgador analisar as provas e os laudos apresentados e, a partir das considerações técnicas, fixar o valor que entenda mais adequado à finalidade de justa indenização' (Aglnt no REsp 1.690.011/TO. Rel. Ministro Herman Benjamin. Segunda Turma. DJe 23/11/20/8)" (AgInt no REsp 1.424.340, PR. Rel. Min. Sergio Kukina, Primeira Turma, DJe de 2/3/2021). (...)” (STJ - AgInt no REsp: 1815491 RJ 2019/0092916-5, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 19/08/2024, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024)

“ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. PRINCÍPIO DA JUSTA INDENIZAÇÃO. ART. 26, CAPUT, DO DECRETO-LEI 3.365/1941. DATA DO APOSSAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CÓDIGO CIVIL. (...) 3. Segundo a jurisprudência do STJ, o art. 26, caput, do DL 3.365/1941, no ponto que se refere ao modo de cálculo da indenização, deve ser interpretado
cum grano salis
, sendo, por isso mesmo, de aplicação restrita e cautelosa. Diante da possibilidade de transcurso de longo período entre o apossamento e a propositura da demanda - e, em consequência, a avaliação judicial -, o justo preço comumente não corresponde ao valor contemporâneo à perícia. Compensação financeira por desapropriação direta ou indireta não pode, jamais, ultrapassar o patamar da justa indenização, nem para mais, nem para menos. Configura enriquecimento sem causa do proprietário ou posseiro receber por valorização posterior à intervenção no bem, incremento que desponta, normalmente, em decorrência de obras e melhoramentos, viabilizados pela intervenção estatal em si e implementados com recursos públicos. O art. 884 do Código Civil deve ser lido não só como justa providência legal de restituição do indevidamente auferido (= fato pretérito, Direito de danos), mas também, e com maior razão, como barreira preventiva para evitar a consumação da anomalia censurável (= fato futuro, Direito de riscos). 4. Recurso Especial provido.” (STJ - REsp: 1695016 MG 2017/0215454-9, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 13/12/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2020)

O que se observa, no caso, é que a sentença, embora corretamente tenha reconhecido a impossibilidade de considerar valorização decorrente da obra pública, acabou por substituir a necessária depuração técnica por uma solução aritmética, escolhendo, entre dois valores apresentados pelo perito, aquele que reputou mais adequado, sem que haja prova segura de que o montante de R$ 1.686.707,47 represente efetivamente o valor justo do imóvel em momento anterior ou neutro à declaração de utilidade pública.

A prova pericial, nesse aspecto, permanece fragilizada, pois não houve redefinição clara da data de referência da avaliação, nem demonstração de que as amostras utilizadas estariam imunes à influência direta ou indireta da obra estatal.

Em ações de desapropriação, a justa indenização constitui elemento central da garantia constitucional da propriedade, impondo ao julgador especial rigor na apreciação da prova técnica. Quando subsistem dúvidas fundadas quanto à correção da metodologia aplicada ou à neutralidade dos dados utilizados, não se mostra adequado manter sentença lastreada em perícia que não enfrentou, de forma plena, as críticas formuladas, sobretudo quando o próprio perito reconhece a existência de fatores externos relevantes na formação do valor.

Diante desse cenário, a manutenção da sentença implicaria chancelar indenização fixada com base em prova técnica insuficientemente depurada, em prejuízo do erário e em afronta ao princípio da justa indenização, compreendido não apenas sob a ótica do expropriado, mas também da legalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Por essas razões, impõe-se a cassação da sentença, exclusivamente no que concerne à fixação do valor indenizatório, determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem para a realização de nova perícia judicial.

Destaco que a nova avaliação deverá observar, de forma expressa, a desconsideração de qualquer valorização decorrente da obra pública que motivou a desapropriação, fixando-se o valor do bem com base em referência temporal anterior ou neutra à declaração de utilidade pública, mediante utilização de dados de mercado compatíveis, devidamente justificados e submetidos ao contraditório, assegurando-se, assim, maior segurança técnica e jurídica ao desfecho da demanda.

Ante o exposto, em sede de remessa necessária, voto pela cassação da sentença, com determinação de realização de nova perícia, nos termos expostos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026