Tribunal: TJMT
Processo: 1041520-66.2025.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041520-66.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural, Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), FABIO ANDRE FOGACA - CPF: 559.452.361-87 (AGRAVADO), MAIR HAUPT MENDES - CPF: 166.980.960-91 (AGRAVADO), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), YORGOS LUIZ SANTOS DE SALLES GRACA - CPF: 068.147.339-86 (TERCEIRO INTERESSADO), IZABELLA CRISPILIO PILATI - CPF: 023.500.749-86 (ADVOGADO), ERLON DE FARIA PILATI - CPF: 827.423.249-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. DÚVIDA OBJETIVA SOBRE A IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO DO BEM ARREMATADO. NULIDADE DO AUTO DE ARREMATAÇÃO ANTES DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de execução de título extrajudicial fundada em cédula rural pignoratícia, declarou a nulidade do auto de arrematação de imóvel rural levado a leilão e determinou a restituição dos valores pagos pelo arrematante.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se deve ser mantida a decisão que declarou a nulidade do auto de arrematação e determinou a restituição dos valores pagos pelo arrematante, diante da existência de dúvida objetiva quanto à identificação e localização do imóvel levado a leilão.

III. Razões de decidir

A regra da irretratabilidade da arrematação prevista no art. 903 do CPC não possui caráter absoluto, admitindo invalidação quando presente vício no ato expropriatório.

A exigência de ação autônoma para desconstituição da arrematação somente se aplica após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega.

No caso, a dúvida técnica quanto à localização do imóvel arrematado foi demonstrada pelo arrematante e corroborada pela manifestação do próprio leiloeiro, que devolveu a comissão recebida em razão da não localização da área.

IV. Dispositivo e tese

Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“A arrematação pode ser anulada nos próprios autos da execução, antes da expedição da carta de arrematação, quando houver vício que comprometa o leilão.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 903, §§ 1º, 4º e 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1655729/PR, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, j. 21.02.2018; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2079588/MT, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 04.03.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pelo Banco do Brasil S.A., em face da r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Diamantino/MT, que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial, deferiu o pedido formulado pelo terceiro interessado, Yorgos Luiz Santos de Salles Graça, a fim de decretar a nulidade do auto de arrematação, tendo em vista a inexistência da área objeto do imóvel arrematado, bem como de todos os atos processuais subsequentes, determinando, ainda, a expedição de alvará para devolução dos valores depositados.

Inconformado, o agravante defende, em suma, que foi procedida a avaliação do imóvel matrícula nº 36.928 do CRI de Diamantino/MT e realizado o leilão e a arrematação. Contudo, menciona que o arrematante, terceiro interessado, após realizar estudo técnico contratado posteriormente à arrematação, constatou que a área objeto da matrícula arrematada é divergente da área apontada no edital de leilão. Aduz que o leilão foi realizado e o auto de arrematação foi devidamente assinado pelo Juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante em 11.04.2023.

Argumenta, deste modo, que nos termos do artigo 903 do CPC, assinado o auto, a arrematação considera-se perfeita, acabada e irretratável. Defende que qualquer discussão sobre eventual nulidade ou invalidação deve ser pleiteada, conforme preconiza o § 4º do referido dispositivo, em ação autônoma e não nos próprios autos da execução. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da decisão, a fim de manter a arrematação.

Sem contraminuta.

O terceiro interessado, Yorgos Luiz Santos de Salles Graça, manifestou pelo desprovimento do recurso (id. 348095858).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 18 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada por Banco do Brasil S.A. em desfavor de Mair Haupt Mendes e Fábio André Fogaça, fundada em cédula rural pignoratícia.

Durante o curso do processo executivo, foi determinada a penhora de imóvel rural registrado sob a matrícula nº 36.928 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Diamantino/MT, o qual posteriormente foi levado à alienação judicial por meio de leilão.

Realizado o certame, o bem foi arrematado por Yorgos Luiz Santos de Salles Graça, no importe de R$ 95.813,40, tendo sido lavrado o respectivo auto de arrematação, com o pagamento de valores pelo arrematante (id. 114821252 – autos de origem).

Contudo, antes da expedição da Carta de Arrematação, o terceiro interessado Yorgos Luiz apresentou manifestação nos autos da execução requerendo a anulação do leilão, alegando inconsistências quanto à identificação e localização da área do imóvel arrematado.

Afirmou que após realizar buscas aprofundadas sobre a área arrematada, constatou que o
croqui
de localização do imóvel leiloado não correspondia à área descrita na matrícula imobiliária. Para tanto, juntou laudo técnico elaborado por profissional habilitada, no qual apontou divergência entre o
croqui
de localização disponibilizado no material de divulgação do leilão e a descrição constante da matrícula imobiliária, bem como a inexistência de elementos técnicos suficientes que permitissem a identificação segura da área. Ao final, postulou pela anulação do auto de arrematação com a imediata devolução dos valores até então pagos, inclusive a comissão do leiloeiro (id. 184983783).

Em seguida, após determinada a intimação pelo Juízo, o leiloeiro oficial manifestou nos autos, informando a devolução da comissão recebida, em razão da não localização do imóvel arrematado (id. 190205843).

Determinada a intimação das partes para manifestarem nos autos, tanto o exequente quanto os executados permaneceram inertes (certidão – id. 194474226).

A intimação foi reiterada pelo Juízo, para que as partes manifestassem expressamente acerca do pedido de anulação do leilão, sendo certificado novamente o decurso do prazo sem qualquer manifestação (id. 201545587).

Na sequência, o douto magistrado
a quo
acolheu o pedido formulado pelo terceiro interessado, declarando a nulidade do auto de arrematação e de todos os atos processuais subsequentes, sob o fundamento de que o próprio leiloeiro reconheceu a nulidade do auto de arrematação, ante a inexistência da área arrematada. Na oportunidade, determinou a expedição de alvará para devolução dos valores depositados pelo arrematante (id. 210680875).

Irresignado, o Banco do Brasil opôs embargos de declaração, sustentando a irretratabilidade da arrematação nos termos do art. 903 do Código de Processo Civil (id. 211091425), os quais foram rejeitados pelo juízo de origem (id. 213385831).

Contra a decisão que declarou a nulidade da arrematação, insurge-se o Banco do Brasil S.A., ora agravante, alegando, em suma, a inexistência de vício na arrematação realizada. Sustenta que o procedimento expropriatório observou as formalidades legais e que, nos termos do art. 903 do CPC, a arrematação deve ser considerada perfeita, acabada e irretratável.

Argumenta, ainda, que eventual divergência quanto à localização do imóvel deve ser discutida em ação autônoma. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da decisão.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em verificar se deve ser mantida a decisão que declarou a nulidade do auto de arrematação do imóvel levado a leilão, bem como dos atos subsequentes, determinando a restituição dos valores pagos pelo arrematante, Yorgos Luiz Santos de Salles Graça.

Dito isso, é possível observar que o ponto nuclear do caso reside na higidez do próprio objeto da arrematação. Em outras palavras, a questão jurídica central consiste em saber se a alienação judicial pode subsistir quando os elementos constantes dos autos revelam dúvida séria, objetiva e tecnicamente relevante acerca da exata identificação e localização do imóvel anunciado em leilão.

A resposta, no caso concreto, é negativa.

É certo que o art. 903 do Código de Processo Civil dispõe:

“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

§ 1º
Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, observado o contraditório, ser:

I -
invalidada, quando realizada

por preço vil ou
com outro vício;

II - considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;

III - resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

[...]

§ 4º Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.

§ 5º
O
arrematante poderá desistir da arrematação
, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:

[...]

II -
se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º
;”

Ora, a leitura isolada do
caput
, como pretende o agravante, conduz a conclusão artificial e juridicamente incompleta.

A irretratabilidade da arrematação não tem caráter absoluto e não opera como cláusula geral de blindagem contra todo e qualquer vício. O próprio dispositivo legal ressalva, expressamente, a possibilidade de invalidação do ato quando presente “outro vício”, desde que observado o contraditório.

E mais: a exigência de ação autônoma, prevista no § 4º, está vinculada ao momento posterior à expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega. Não é essa, todavia, a hipótese retratada nos autos.

Nesse sentido:
“[...]
A expedição da carta de arrematação constitui pressuposto processual para o ajuizamento da ação autônoma para requerer a invalidade da alienação judicial realizada
. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento.[...]”.
(AgInt nos EDcl no REsp: 2079588/MT, Relator.: Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024 – destaquei).

A decisão agravada foi proferida justamente no âmbito da própria execução, a partir de elementos documentais que evidenciaram dúvida substancial sobre o bem levado a leilão, antes da consolidação definitiva dos efeitos dominiais da arrematação.

A propósito, bem destacou o douto magistrado ao asseverar:

“
Em suma, foi procedida a avaliação do imóvel matriculado sob n. 36.928 do CRI de Diamantino/MT, e então realizado o leilão e a arrematação (IDs 48742824 / 108568944 / 114821252 / 114821252).

Contudo, afirma o arrematante em ID 184983783, que, após estudo técnico contratado posterior à arrematação para levantamento mais aprofundado das questões geográficas e ambientais, constatou-se que a área objeto da matrícula arrematada (nº 36.928 do CRI do 1º Oficio de Diamantino MT) é divergente da área apontada no edital do leilão.

O próprio leiloeiro procedeu com a devolução devidamente corrigida da comissão no valor de R$5.185,00 (cinco mil, cento e oitenta e cinco reais) referente ao arrematante Yorgos Luiz Santos de Salles Graça, diante do fato da não localização do imóvel arrematado (ID 190205843).

A decisão embargada, ao contrário do alegado, encontra-se suficientemente fundamentada e clara, tendo analisado a questão posta à apreciação deste Juízo à luz dos elementos constantes nos autos, especialmente a
anuência do próprio leiloeiro quanto à inexistência da área objeto da arrematação, fundamento que por si só legitima a anulação do ato judicial, nos termos do art. 903, §5º, do CPC
.

Neste viés, eis o disposto no art. 903 do CPC:

(...)

No presente caso, o vício recai sobre a suposta área arrematada, visto que o croqui de localização do imóvel leiloado, conforme edital e anexos do site da leiloeira, não corresponde à área descrita na matrícula imobiliária.

Diante de tal informação, antes mesmo de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o arrematante postulou pela desistência da arrematação com a consequente devolução dos valores depositados, com respaldo no art. 903, §5º, do CPC.

(...)

Consigno, ainda, que as partes foram devidamente intimadas para se manifestarem quanto ao pedido de anulação do auto de arrematação (ID 194945073), todavia, quedaram-se inertes consoante certidão de ID 201545587
.

Por conseguinte, foi deferido o pedido do arrematante, decretando-se a nulidade do auto de arrematação e demais atos subsequentes, e determinando-se a expedição de alvará para devolução dos valores devidos (ID 210680875).”
– id. 213385831 – autos de origem.

In casu
, de clareza solar que o juízo de origem não desconstituiu o leilão por mera liberalidade, nem acolheu alegação genérica ou desamparada de prova.

O próprio leiloeiro oficial, Wellington Martins Araújo, peticionou nos autos informando a devolução da comissão de leilão, no importe de R$ 5.185,00, em favor de Yorgos Luiz Santos de Salles Graça, consignando expressamente que a restituição ocorria “
em razão da não localização do imóvel arrematado
”.

Nesse cenário, a tese recursal do Banco do Brasil, de que a controvérsia somente poderia ser discutida em ação autônoma, mostra-se excessivamente formalista. Aliás, o Superior Tribunal de Justiça assim já enfrentou o tema:

“
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. TERMO INICIAL. DATA DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que a arrematação pode ser impugnada nos próprios autos da execução, mediante petição do interessado, ou invalidada, de ofício, caso haja nulidade, sendo certo que, após expedida a respectiva carta, a sua desconstituição deve ser pleiteada na via própria, isto é, por meio de ação anulatória
.

2. Se a ação anulatória só tem cabimento após expedida a carta de arrematação, o termo inicial para a contagem do prazo decadencial para a propositura desse tipo de demanda deve ser a data de expedição da carta.

3. Embargos de divergência não providos.”
(EREsp 1655729/PR Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, j. 21.02.2018 – destaquei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. decisão está bem posta, devendo permanecer por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 18 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026