Tribunal: TJMT
Processo: 1006096-85.2021.8.11.0037
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-16
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006096-85.2021.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCOS JOSE GONZAGA - CPF: 947.427.821-00 (APELADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), HALLISON FERNANDO NUNES CARVALHO - CPF: 042.270.511-00 (ADVOGADO), MARTA FERREIRA DA SILVA GONZAGA - CPF: 756.872.671-15 (APELADO), PAULO SARI - CPF: 476.150.870-15 (APELANTE), MARGARETE LOPES RODRIGUES - CPF: 731.780.630-72 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM APURAÇÃO DE PERDAS E DANOS, ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS, COMPENSAÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DIALETICIDADE RECURSAL. INOVAÇÃO RECURSAL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DOS COMPRADORES. RESPONSABILIDADE POR PARCELAS DO FINANCIAMENTO, IPTU, FATURAS DE ÁGUA E ENCARGOS DA REPACTUAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. REDUÇÃO DO VALOR MENSAL DA TAXA DE FRUIÇÃO.
RECURSO CONHECIDO EM PARTE E
, NA PARTE CONHECIDA,
PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por compradores
em virtude da
sentença que rescindiu
o C
ontrato de
C
ompra e
V
enda de imóvel por inadimplemento substancial,
com o retorno das partes ao estado anterior. De conseguinte,
confirmou a reintegração de posse dos vendedores, condenou os compradores ao pagamento de parcelas do financiamento, IPTU, faturas de água, multa contratual, aluguéis e encargos da repactuação, e condenou os vendedores à devolução dos valores pagos e à indenização por benfeitorias, com compensação entre as obrigações.

2.
Os compradores requereram gratuidade da justiça, alegaram que o inadimplemento decorreu de conduta dos vendedores, impugnaram os encargos da repactuação, o valor dos aluguéis, a cumulação da multa contratual com a taxa de fruição, a distribuição da responsabilidade entre as partes e a sucumbência.

3.
Os vendedores suscitaram preliminares de ofensa à dialeticidade e inovação recursal, além de requererem a manutenção da sentença e a majoração dos honorários.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se deve ser concedida a gratuidade da justiça aos apelantes; (
ii
) se o recurso viola a dialeticidade; (
iii
) se há inovação recursal quanto à tese de culpa concorrente com rateio igualitário das obrigações; (
iv
) se o inadimplemento é imputável aos compradores; (v) se eles respondem pelos encargos da repactuação do financiamento; (vi) se é possível cumular multa contratual e indenização pela fruição do imóvel; (
vii
) se o valor mensal da indenização pela fruição deve ser reduzido.

III. Razões de decidir

5.
A gratuidade da justiça é devida diante da prova documental que demonstra a insuficiência de recursos dos apelantes, satisfeita a exigência do art. 99, §3º, do CPC.

6
. Rejeita
-se a ofensa à dialeticidade

quando
as razões recursais identificam com precisão suficiente os capítulos da sentença impugnados, permitindo o exercício do contraditório pela parte contrária.

7
.
Não se conhece da tese de culpa concorrente, com rateio das obrigações em 50% para cada litigante, deduzida apenas em grau recursal, sem correspondência na contestação, por configurar inovação recursal
.

8
. A rescisão contratual por inadimplemento substancial dos compradores é medida que se impõe, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 32 da Lei 6.766/79, considerando que o débito acumulado supera 90% do valor total do contrato.

9
. Os encargos decorrentes da repactuação do financiamento têm fundamento contratual expresso na Cláusula Quarta, §5º, que atribuiu aos compradores todas as responsabilidades pelo não pagamento das parcelas mensais, sendo inconsistente a tese de que a renegociação foi ato exclusivo da vendedora.

10
. O valor mensal arbitrado a título de fruição do imóvel, com base em 1% do valor contratual, destoa da única prova documental de mercado existente no processo, consistente em contrato de locação celebrado em 2021 por valor inferior a um
salário-mínimo
.
Necessário
adequar a indenização à realidade demonstrada nos autos.

IV. Dispositivo e tese

11
. Recurso
conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente
provido.

Tese de julgamento: "
A responsabilidade dos compradores pelos encargos de repactuação de financiamento decorre diretamente da previsão contratual que lhes atribui todas as obrigações resultantes do inadimplemento das parcelas, sendo indevida a transferência desse ônus ao vendedor que, por necessidade, procedeu à renegociação da dívida. O valor da indenização pela fruição do imóvel deve corresponder à realidade do mercado local comprovada nos autos, e não a percentual contratual que com ela conflite
"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 402, 421, 422, 475 e 884; CPC,
arts
. 85, 98, 99 e 373; Lei 6.766/79,
arts
. 32 e 32-A.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.854.120/PR; TJMT, N.U 0000630-55.2016.8.11.0053.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Paulo
Sari
e
Margarete Lopes
Sari
, por intermédio da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, em
virtude
da sentença proferida pelo Ju
iz
da 3ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, integrada por decisão em
E
mbargos de
D
eclaração, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com apuração de perdas e danos, arbitramento de aluguéis, compensação de valores e indenização por dano moral, ajuizada por
Marcos José Gonzaga
e
Marta Ferreira da Silva Gonzaga
.

O Jui
z
de primeiro grau
rescindiu o contrato por inadimplemento substancial dos compradores, confirmou a reintegração de posse deferida em tutela de urgência, condenou os
Apelantes
ao pagamento de indenização pelas parcelas do financiamento
imobiliário
, IPTU e faturas de água não quitadas no período de 06
/08/
2019 a 20
/09/
2022, a ser apurada em liquidação,
além de
multa contratual no valor de R$ 12.384,68 (doze mil, trezentos e oitenta e quatro reais e sessenta e oito centavos), equivalente a 10% sobre os valores pagos pelos compradores, e de perdas e danos correspondentes a R$ 1.421,00 (um mil, quatrocentos e vinte e um reais) mensais pelo mesmo período
(
06
/08/
2019 a 20
/09/
2022
), a título de alugueis
.

De outro lado, c
ondenou os
Apelados
a devolver aos
Apelantes
o valor de R$ 123.846,86 (cento e vinte e três mil, oitocentos e
quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos), corrigido
s
pelo INPC desde cada desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, e a indenizar as benfeitorias reconhecidas no imóvel
consistentes na construção de
poço artesiano, muro de 52 cm e estrutura metálica, a ser apurado em liquidação.

Determinou a compensação entre os valores devidos pelas partes. Por fim, impôs aos
Apelantes
o pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Em sede de Embargos Declaratórios, o
Ju
i
z
singular

integrou a sentença para incluir a condenação dos
Apelantes
ao pagamento das perdas e danos pelos juros de mora decorrentes da repactuação da obrigação
(financiamento imobiliário)
e da impontualidade moratória dos pagamentos, com fundamento na Cláusula Quarta, §5º, do contrato, a ser apurada em liquidação, com correção pelo INPC e juros de 1% ao mês desde a sentença.

Inconformados, os compradores apelaram
por meio de p
atroc
ínio d
a Defensoria Pública
.

De proêmio,
f
ormularam pedido de concessão da gratuidade da justiça, com juntada de documentação comprobatória da insuficiência de recursos, atendendo a determinação dest
a

Relatora
.

No mérito, sustentaram que o inadimplemento foi provocado pelos próprios vendedores
Apelados
, que teriam dificultado o pagamento das parcelas por alteração unilateral na forma de quitação.

Questionaram a responsabilidade pelos encargos da repactuação, afirmando que a renegociação foi ato exclusivo d
os vendedores Apelados
.

Insurg
iram
contra o valor dos aluguéis arbitrados, apontando que o imóvel é de natureza simples e que há nos autos
um
contrato de locação
firmado em
2021 por valor inferior a
01 (
um
)
salário
-
mínimo.

Sustentaram a impossibilidade de cumula
r
a multa contratual com a taxa de fruição, por configurar bis in idem.

Deduziram, em pedido alternativo, a divisão das obrigações em 50% para cada litigante, com reconhecimento de culpa concorrente.

Postularam, por fim, o reconhecimento do direito à devolução do valor de R$ 128.846,86 (cento e vinte e oito mil, oitocentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos) e a condenação dos autores em honorários advocatícios em favor da Defensoria Pública, diante da sucumbência recíproca.

Nas
c
ontrarrazões
,
o
s
Apelado
s
suscitaram as preliminares de
ofensa à
dialeticidade e inovação recursal
.

N
o mérito, postularam a manutenção integral da sentença
e r
equereram a majoração dos honorários advocatícios.

É
o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Marcos José Gonzaga
e
Marta Ferreira da Silva Gonzaga

ajuizaram a A
ção de
R
escisão
C
ontratual cumulada com apuração de perdas e danos, arbitramento de aluguéis, compensação de valores, indenização por dano moral em face de
Paulo
Sari
e
Margarete Lopes
Sari
, em razão d
o

descumprimento contratual
por parte dos compradores.

N
arra
ram

ter
celebra
do
negócio jurídico
de
C
ompra e
V
enda/cessão de direitos aquisitivos relativo a imóvel urbano situado no Lote nº 03, Quadra 69, Loteamento Jardim Poncho Verde II, matrícula nº 12.960 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT.

Arguiram que a avença foi firmada
pelo valor de R$ 142.100,00
(cento e quarenta e dois mil e cem reais)
, consistente
s
no pagamento de R$ 90.000,00
(noventa mil reais)
a título de entrada ou ágio, acrescido da assunção, pelos compradores
,
das parcelas remanescentes de financiamento habitacional firmado perante a Caixa Econômica Federal
,
a partir de 06
/10/
2016, no valor unitário de R$ 1.166,63 (um mil, cento e sessenta e seis reais e sessenta e três centavos), correspondentes à 52ª parcela em diante.

Os
vendedores Apelados
sustenta
ra
m que os
compradores Apelantes
pagaram R$ 85.000,00
(oitenta e cinco mil reais) a título de
entrada
e mais
R$ 38.846,86
(trinta e oito mil oitocentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos) do financiamento imobiliário, tendo
interromp
ido
os pagamentos a partir da 86ª parcela,
vencida em agosto/2019
.

Alegaram que, na Caixa Econômica Federal,
acumul
ou-se
o débito superior a 90% do valor total contratado, e que
os Apelantes
permaneceram na
posse do imóvel até 20/09/2022
, data em que foi efetivada a
liminar de
imissão possessória
deferida
em favor dos
Apelados
.

Aduziram que permaneceram formalmente responsáveis perante terceiros, pois o financiamento, os tributos e as contas de consumo continuaram atrelados a
os
nomes
dos Apelados
mesmo após a posse do bem ter sido transferida aos compradores
Apelantes.

E
, em razão do inadimplemento
dos compradores
,
se
viram compelidos a renegociar junto à instituição financeira as parcelas em atraso, operação que gerou encargos moratórios expressivos, atribuíveis exclusivamente à conduta dos compradores, consoante estipulação contratual.

Quanto aos valores, os
vendedores Apelados
afirmam que os
compradores Apelantes
pag
aram, a
o
todo, a importância de
R$ 123.846,86
(cento e vinte e três mil oitocentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos)
, cujo valor entende que deve ser compensado com as dívidas em aberto e as perdas e danos
.

Em contrapartida, pe
diram a
rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel,
a compensação d
o
montante
citado no parágrafo acima
com valores que reputam devidos, incluindo
: (i) os
encargos decorrentes da repactuação das prestações atrasadas,
(
ii
)
débitos de água,
(
iii
)
débitos tributários,
(iv)
multa contratual de 10% e
(v)
aluguéis pela ocupação do imóvel.

A inicial apont
ou
, a título de perdas e danos, o valor de R$ 56.595,45
(cinquenta e seis mil quinhentos e noventa e cinco reais e quarenta e cinco centavos)
, composto
s
por encargos financeiros atribuídos à renegociação do saldo devedor e por débitos tributários e de consumo.

Quanto à
condenação
dos Apelantes
ao pagamento
de aluguéis, indicaram a importância
de R$ 83.839,00
(oitenta e três mil oitocentos e trinta e nove reais)
, calculados com base em 1% do valor do imóvel, equivalente a R$ 1.421,00
(um mil quatrocentos e vinte e um reais)
mensais, pelo período de 59
(cinquenta e nove)
meses de ocupação, além da multa contratual de R$ 12.384,68
(doze mil trezentos e oitenta e quatro reais e sessenta e oito centavos)
.

Reforçaram
, por fim,
o pedido de
compensação entre as obrigações recíprocas das partes, com apuração do saldo remanescente
, assim como a condenação dos Apelantes em indenização por danos morais porque deram causa à
inscrição indevida
dos nomes dos Apelados
em cadastros restritivos
, a pedido da Caixa Econômica Federal
.

A
defesa
foi apresentada apenas por Margarete Lopes
Sari
, que c
onfirm
ou
a celebração do contrato e a assunção das parcelas do financiamento
imobiliário
, mas impugn
ou
os pedidos indenizatórios.

R
econhece
u
que houve atraso no pagamento das parcelas
do financiamento
e de débitos perante a Prefeitura, mas sustent
ou
que a situação não decorreu de má-fé de sua
s
parte
s
, afirmando que o próprio
vendedor
teria dificultado a regularização ao procurar a instituição financeira e solicitar que os pagamentos passassem a ser realizados apenas por débito em sua conta, impedindo que terceiros efetuassem os pagamentos diretamente.

Segundo a defesa, tal conduta teria sido previamente calculada para criar o cenário de inadimplemento e, posteriormente, justificar a propositura da ação judicial.

No mais,
questionaram os valores pretendidos a título de aluguéis e encargos de repactuação.

A Apelante Margarete a
dmit
iu
que eventuais juros, correções por atraso, custas, emolumentos e prejuízos efetivamente comprovados podem ser suportados pelos
compradores
, inclusive com eventual indenização justa
pelas benfeitorias realizadas no imóvel
, em patamar compatível com a realidade econômica das partes, descritas como pessoas simples e de rendimentos limitados
.

Por fim, a
compradora Apelante pediu
que não
fosse
decretada a rescisão contratual, especialmente porque o imóvel seria o único bem do casal e teria relevância para sua subsistência e reorganização pessoal, sobretudo diante da existência de processo de divórcio em curso.

O
Apelante Paulo
Sari
foi considerado citado
face ao
comparecimento espontâneo na audiência de tentativa de acordo
e, co
mo

não apresentou defesa escrita, foi declarado revel (ID 354676023)
.

Após regular instrução processual,
com realização de prova oral e juntada de imagens do imóvel litigioso, o
Ju
i
z prolatou
a
sentença
recorrida.

Rescindi
u
o contrato de compra e venda
do imóvel (matrícula nº 12.960), c
onfirm
ou
a reintegração de p
osse aos
vendedores
(id. 66947472), com o retorno das partes ao estado anterior.

Conden
ou
os
Apelantes
a pagar
em
indenização por parcelas
atrasadas
,
dívida de
IPTU e faturas de água não quitadas,
no período
de 06/08/2019 a 20/09/2022, a ser apurada em liquidação, acrescida de correção pelo INPC e juros d
e 1% ao mês desde
a sentença.

Conden
ou-os ao pagamento de
multa contratual de R$ 12.384,68 (doze mil, trezentos e oitenta e quatro re
ais e sessenta e oito centavos) e de
R$ 1.421,00 (
um
mil, quatrocentos e vinte e um reais)
mensais, a título de
aluguéis, no lapso
de 06/08/2019 a 20/09/2022, com correção pelo INP
C e juros de 1% ao mês desde
a sentença;

Por outro lado, c
onden
ou os Apelados
a devolver
em
aos
Apelantes a quantia paga de
R$ 123.846,86 (cento e vinte e três mil, oitocentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos), com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado
, e à
indeniza
ção pela
s benfeitorias
realizadas
(poço artesiano, muro de 52 cm e estrutura metálica), a ser apurado em liquidação
.

Em virtude da confusão patrimonial, d
etermin
ou
a compensação entre os valores devidos pelas partes, na
fase de
liquidação.

Por fim, c
ondeno
u
os
Apelantes ao pagamento de
custas e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação (art. 85, §2º, CPC).

Em sede de E
mbargos de
D
eclaração, o
Juiz
a quo
integrou a sentença
para incluir a condenação dos
Apelantes
ao pagamento das perdas e danos pelos juros de mora decorrentes da repactuação da obrigação e da impontualidade moratória dos pagamentos, com fundamento na Cláusula Quarta, §5º, do contrato, a ser apurada em liquidação, com correção pelo INPC e juros de 1% ao mês desde a sentença.

Inconformados, os compradores apelaram, mediante patrocínio da Defensoria Pública
e, como questão prejudicial de admissibilidade, pugnaram pela concessão da justiça gratuita
.

-
Pedido de gratuidade da justiça
:

O pedido de concessão da gratuidade da justiça merece acolhimento.

A documentação juntada pela Defensoria Pública em
atendimento à determinação desta

Relatora
demonstra, de forma suficiente, a insuficiência de recursos dos apelantes para arcar as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento.

A apelante Margarete exerce função de empregada doméstica sem vínculo empregatício, percebendo R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) mensais, comprometidos com despesas essenciais de saúde, medicamentos de uso contínuo e manutenção básica, residindo em imóvel cedido por terceiro.

Já o
apelante Paulo aufere salário líquido de R$ 3.590,58 (três mil, quinhentos e noventa reais e cinquenta e oito centavos), dos quais parcela expressiva é destinada ao pagamento de aluguel de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais) e demais despesas compartilhadas com os filhos.

A situação de ambos se enquadra na hipótese do art. 99, §3º, do C
PC
, que presume verdadeira a insuficiência formulada por pessoa natural, cabendo à parte contrária o ônus de impugná-la especificadamente, o que não ocorreu.

Defiro
a gratuidade da justiça aos apelantes
e passo a enfrentar as teses devolvidas
na apelação
.

-
Preliminares
de n
ão conhecimento por ofensa à dialeticidade
:

Os apelados suscitaram a não admissão do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, ao argumento de que as razões da apelação consistiriam em mera reprodução da defesa de primeiro grau, desprovida de impugnação específica dos fundamentos da sentença.

A preliminar não prospera.

A exigência de dialeticidade, consagrada pelo art. 1.010, II e III, do Código de
Ritos
, impõe ao recorrente a indicação dos fundamentos de fato e de direito que justificam a reforma da decisão impugnada, com o cotejo entre os argumentos recursais e a fundamentação adotada pelo juízo de origem.

No caso, as razões de apelação identificam, com precisão suficiente, os capítulos da sentença contra os quais se insurgem
, que são:
a imputação do inadimplemento exclusivamente aos
compradores
, a responsabilidade pelos encargos da repactuação, o valor dos aluguéis e a cumulação de verbas, expondo os fundamentos jurídicos pelos quais cada um desses capítulos mereceria reforma.

Há, portanto, impugnação dialética, ainda que não exauriente de todos os argumentos.

O Verbete Sum
ula
r
284 do Supremo Tribunal Federal,
arguida
por analogia pelos apelados, destina-se a situações em que a peça recursal é de tal modo vaga que impede a compreensão do inconformismo, hipótese que não se verifica nos autos.

S
em mais delong
as,
r
ejeito
a preliminar.

-
Preliminar de Inovação Recursal
:

Quanto
a
este ponto, a
ssiste
parcial
razão

a
o
s
A
pelados
.

A
tese de culpa concorrente com responsabilidade distribuída em 50% para cada litigante não foi deduzida
na
contestação, tendo sido articulada apenas
na fase
recursal.

Com efeito, o cotejo entre a peça defensiva de primeiro grau e as razões da apelação confirma que os
Apelantes
não
suscita
ram, na fase
de conhecimento, a tese de divisão igualitária das obrigações por culpa recíproca como fundamento autônomo.

Em verdade, a
contestação
apresentada se
limitou a questionar a forma de pagamento e a impugnar os valores pretendidos, sem construir argument
os
de que as partes concorreram
,
em igual medida
,
para o inadimplemento.

Trata-se de inovação recursal, vedada pela jurisprudência consolidada desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, porquanto configura supressão de instância e viola o princípio do contraditório, ao privar a parte contrária da possibilidade de rebater a tese no momento processual adequado.

Portanto,
acolho a preliminar neste ponto específico

e
não conhe
ço
da tese de culpa concorrente

e
rateio igualitário das obrigações.

As demais teses recursais, por terem correspondência com argumentos veiculados na defesa de primeiro grau, serão apreciadas no mérito.

-
Mérito Recursal
:

A controvérsia recursal
está circunscrita
a
04 (
quatro
)
questões:
(i)
a imputação do inadimplemento aos compradores;
(
ii
)
a responsabilidade pelos encargos da repactuação do financiamento;
(
iii
)
o valor mensal da indenização pela fruição do imóvel;
(
iv
)
a possibilidade de cumulação da multa contratual com a taxa de fruição
, o que passo a enfrentar de modo individualizado
.

Quanto à
rescisão
e ao
inadimplemento dos compradores
, a pretensão recursal não oferece substrato fático ou jurídico capaz de abalar os fundamentos da sentença.

É incontroverso que os apelantes deixaram de efetuar
os
pagamento
s
a partir da 86ª parcela,
vencida
em agosto de 2019, acumulando débito que supera 90% do valor total contratado.

A tese de que o inadimplemento teria sido provocado pela suposta alteração unilateral da forma de pagamento pelos vendedores é desprovida de prova
porque n
enhum documento foi juntado aos autos que demonstre
que
a parte
vendedora

tenha
dificultado
,
ou impedido
,
concretamente o acesso às informações necessárias ao pagamento.

A narrativa dos apelantes esbarra no fato de que o período de inadimplemento se estendeu por mais de
03 (
três
)
anos sem qualquer iniciativa de consignação extrajudicial ou judicial dos valores devidos,
cuja
conduta seria esperada de quem genuinamente pretendia pagar e encontrava obstáculos para fazê-lo.

O inadimplemento substancial,
à luz
do art. 475 do Código Civil e do art. 32 da Lei 6.766/79, autoriza a resolução do contrato, com a consequente obrigação de indenizar as perdas e danos suportadas pela parte credora, o que inclui as parcelas do financiamento não quitadas, os tributos incidentes sobre o imóvel e os encargos de serviços públicos durante o período de ocupação indevida.

A sentença está
es
corre
i
ta nesse ponto, e não comporta reforma.

Quanto às
obrigações de pagamento das parcelas do financiamento, do IPTU e das faturas de água
n
o período compreendido entre 06/08/
2019 e 20
/09/
2022, a condenação encontra fundamento direto na Cláusula Quarta do contrato, que atribuiu integralmente aos compradores a responsabilidade pelo pagamento de todas as parcelas do financiamento
habitacional a partir de outubro de 2016, e na Cláusula Quarta, §4º, que lhes impôs todas as responsabilidades decorrentes do não pagamento.

Com efeito
, o
inadimplemento dessas obrigações gerou prejuízos concretos e
estão
documentalmente comprovados
nos autos, o que impõe a confirmação da
sentença neste capítulo.

No que concerne aos
encargos decorrentes da repactuação do financiamento
, objeto da sentença integrativa, a tese recursal de que os apelantes não poderiam ser responsabilizados por ato realizado exclusivamente pel
os Apelados
não
encontra eco n
os autos.

A repactuação
do financiamento habitacional
foi celebrada em 16
/03/
2021 com o propósito de renegociar as parcelas inadimplidas referentes ao período de agosto
/
2019 a março
/
2021,
a fim de
evita
r
consequências mais graves para o contrato de financiamento.

No caso, a
necessidade da renegociação teve origem exclusiva no inadimplemento dos compradores, e não em qualquer ato voluntário ou interesse próprio d
os
vendedor
es
.

Dizer que a repactuação foi ato exclusivo d
os apelados

significa
inver
ter
a cadeia causal dos fatos: sem o inadimplemento dos
Apelantes
, a renegociação seria desnecessária.

Com efeito, a
Cláusula Quarta, §5º do instrumento contratual é expressa ao prever que os compradores assum
iram
todas as responsabilidades decorrentes do não pagamento das parcelas mensais, o que abrange, por interpretação sistemática e teleológica, os encargos gerados pela necessidade de renegociação do financiamento perante a instituição credora.

Logo, a
sentença
também deve ser mantida
neste capítulo.

Em relação à
multa contratual
de R$ 12.384,68 (doze mil, trezentos e oitenta e quatro reais e sessenta e oito centavos), fixada em 10% sobre os valores pagos pelos compradores, a pretensão de afastamento ou redução não encontra amparo.

A cláusula décima segunda do contrato prevê expressamente essa penalidade para a hipótese de rescisão por inadimplemento do comprador.

O percentual de 10% é moderado, condizente com os parâmetros jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça para contratos de compra e venda de imóveis, e não apresenta qualquer traço de abusividade.

A
tese
de que a cumulação da multa contratual com a indenização pela fruição do imóvel configuraria bis in idem não procede.

As duas verbas têm natureza jurídica e finalidade distintas: a multa contratual tem caráter compensatório pelo inadimplemento em si, funcionando como prefixação dos danos resultantes da rescisão
, ao passo que
a indenização pela fruição do imóvel
se
destina a remunerar o uso do bem durante o período em que os compradores permaneceram na posse sem título legítimo para tanto.

São obrigações com fatos geradores autônomos, e a jurisprudência desta Câmara e do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de cumulação em contratos de compra e venda de imóveis quando as cláusulas assim o previrem e cada verba responder a um prejuízo distinto.

O único capítulo que comporta reforma é o relativo ao
valor mensal arbitrado a título de indenização pela fruição do imóvel
.

O Juiz da causa
fixou esse valor em R$ 1.421,00 (um mil, quatrocentos e vinte e um reais) mensais, com base na cláusula segunda do
contrato, que previa o equivalente a 1% do valor do bem como parâmetro indenizatório.

Ocorre que o processo contém, sob o ID 92311254, contrato de locação celebrado em 2021
,
exatamente no período de ocupação discutido nos autos
,
referente
ao
imóvel na mesma localidade, por valor inferior a
01 (
um
)
salário
-
mínimo
, correspondente a R$ 1.000,00 (um mil reais)
.

Essa é a única prova documental de mercado existente no processo que permite aferir a realidade do mercado local à época.

Logo, o
valor de R$ 1.421,00
(um mil quatrocentos e vinte e um reais)
mensais supera esse parâmetro concreto, revelando descompasso com a realidade demonstrada nos autos.

O arbitramento da indenização pela fruição do imóvel deve refletir o valor que o proprietário efetivamente obteria pela locação do bem em condições normais de mercado, e não
por
um índice contratual que conflite com a prova produzida.

A indenização baseada em percentual do valor contratual tem validade como critério orientador, mas cede
lugar
quando há prova documental direta que demonstre ser incompatível com o mercado local.

Nessas condições,
é de rigor
reforma
r
este capítulo
da sentença
para fixar o valor mensal da indenização pela fruição do imóvel em conformidade com a única evidência de mercado efetivamente produzida nos autos, consistente no contrato de locação de ID 92311254,
no importe de R$ 1.000,00 (um mil reais),

cujo valor deverá ser utilizado como parâmetro na fase de liquidação de sentença para o cálculo do período compreendido entre 06
/08/
2019 e 20
/09/
2022.

O capítulo da sentença que condenou os
Apelados
a devolver
em
aos
Apelantes
o valor de R$ 123.846,86 (cento e vinte e três mil, oitocentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos), acrescido
s
das correções pactuadas, e a indenizar as benfeitorias reconhecidas, com determinação de compensação entre os valores devidos pelas partes em fase de liquidação,
não
foi objeto de impugnação recursal, razão pela mant
enho
nos exatos termos em que foi prolatado.

Feitos esses esclarecimentos,

conheço em parte do recurso
de apelação, com rejeição da tese de culpa co
ncorrente por inovação recursal.

Na parte conhecida,

dou parcial provimento
e reformo exclusivamente o capítulo relativo ao valor mensal da indenização pela fruição do imóvel, fixando-o
em
R$ 1.000,00 (um mil reais)
por mês,
a ser considerado na liquidação de sentença
, com o acréscimo dos consectários legais fixados na sentença
.

M
anten
h
o
íntegro
s
os
demais capítulos da decisão recorrida.

Considerando que o recurso foi parcialmente provido, deixo de majorar os honorários advocatícios em grau recursal.

Mantenho a distribuição da sucumbência fixada na sentença, uma vez que o provimento parcial se limitou à redução do valor mensal da indenização pela fruição do imóvel, sem alterar a sucumbência predominante dos Apelantes.

Em razão da gratuidade da justiça deferida, fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais impostas aos Apelantes, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/06/2026