Tribunal: TJMT
Processo: 1003044-23.2024.8.11.0087
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003044-23.2024.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[FABIO PAULO DE MELO SILVA - CPF: 007.719.221-40 (APELADO), VALQUIRIA MARIA DO CARMO - CPF: 933.450.891-49 (ADVOGADO), ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 19.510.749/0001-07 (APELANTE), VITOR ARTHUR PASTRE - CPF: 718.851.451-87 (ADVOGADO), SAO BENTO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 07.333.683/0001-48 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CLÁUSULA PENAL COM BASE DE CÁLCULO NO VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. TAXA DE FRUIÇÃO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% SOBRE AS QUANTIAS ADIMPLIDAS MANTIDO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA EM LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE EFETIVO PROVEITO ECONÔMICO PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto pela parte ré contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou rescindido o contrato, determinou a restituição ao autor do percentual de 90% dos valores pagos, em parcela única, afastou a cobrança de taxa de fruição e condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) verificar a validade da cláusula penal que estabelece a retenção de valores com base no valor total do contrato, em detrimento do montante pago pelo consumidor; (ii) analisar o cabimento da taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado; (iii) definir a forma de restituição dos valores pagos; e (iv) avaliar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

É abusiva a cláusula penal que, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixa a retenção com base no valor total do contrato por colocar o consumidor em desvantagem exagerada e violar os princípios do Código de Defesa do Consumidor, devendo a base de cálculo ser o montante efetivamente pago.

Não é cabível a fixação de taxa de fruição pela ocupação de lote não edificado, uma vez que a indenização pressupõe o efetivo proveito econômico pelo comprador, o que não se presume pela simples imissão na posse.

A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê a devolução parcelada.

Ainda que a rescisão contratual decorra da iniciativa do comprador, a vendedora deve arcar com os ônus sucumbenciais quando sua resistência à devida restituição dos valores, com a apresentação de cálculos abusivos, dá causa à instauração da lide, em observância ao princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA e outra, visando reformar a sentença proferida pela Juízo da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte, que, nos autos da Ação de Cobrança n.º 1003044-23.2024.8.11.0087, movida por FABIO PAULO DE MELO SILVA, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, condenar as rés a restituírem 90% dos valores pagos, em parcela única, autorizada a dedução da comissão de corretagem e eventuais débitos de IPTU, e afastou a cobrança de taxa de fruição. Condenou, ainda, a parte demandada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Aduz a parte apelante que a sentença deve ser reformada, pois o contrato foi celebrado sob a égide da Lei n° 13.786/2018 (Lei do Distrato), cujas disposições foram integralmente observadas nas cláusulas contratuais, notadamente no que tange à retenção de 10% sobre o valor total e atualizado do contrato a título de cláusula penal, à cobrança de taxa de fruição de 0,75% ao mês e à restituição dos valores de forma parcelada, conforme previsto no artigo 32-A da Lei n° 6.766/79.

Assevera que as cláusulas contratuais não são abusivas, uma vez que apenas reproduzem os limites estabelecidos pela legislação específica, devendo prevalecer a autonomia da vontade das partes e o princípio da intervenção mínima na revisão contratual, nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil.

Argumenta que, em observância ao princípio da causalidade, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente suportados pelo apelado, que deu causa ao ajuizamento da demanda ao desistir do negócio e pleitear a rescisão em moldes diversos do pactuado.

Sustenta, subsidiariamente, que, caso mantida a revisão judicial do contrato, o percentual de retenção deve ser fixado no patamar de 25% sobre os valores efetivamente pagos, por ser este o padrão-base consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.723.519/SP), adequado para indenizar as despesas administrativas e o rompimento unilateral do contrato.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de que sejam aplicadas integralmente as cláusulas contratuais de retenção, incluindo a cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, a taxa de fruição e a devolução parcelada dos valores. Subsidiariamente, pugna pela fixação da retenção no patamar de 25% dos valores pagos. Requer, ainda, a inversão dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas no ID 327736885.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia recursal cinge-se à análise da legalidade das cláusulas de retenção previstas em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, notadamente no que tange à base de cálculo da cláusula penal, à incidência de taxa de fruição, à forma de devolução dos valores pagos e à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Da cláusula penal e da pretendida majoração do percentual de retenção

De início, é inegável que o contrato em tela, firmado em 22 de agosto de 2022, submete-se ao regime jurídico da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/79 e introduziu o artigo 32-A, disciplinando especificamente a matéria. Contudo, a aplicação da referida norma não pode ocorrer de forma isolada, dissociada dos princípios basilares que regem as relações de consumo, notadamente a proteção contra cláusulas abusivas e a vedação à onerosidade excessiva, conforme preceitua o Código de Defesa do Consumidor.

O ponto fulcral da insurgência das apelantes reside na base de cálculo da cláusula penal. Defendem a aplicação literal do inciso II do artigo 32-A, que permite a retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato. Ocorre que este Egrégio Tribunal de Justiça, em julgamento recente de caso análogo, já se debruçou sobre a matéria e firmou entendimento no sentido de que tal disposição, quando resulta em desvantagem exagerada para o consumidor, deve ser temperada.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO. Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel .
É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8 .11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024)

A razão de decidir desse precedente, à qual me filio, reside na constatação de que, em contratos de longa duração e com baixo percentual de adimplemento – como o dos autos, em que foram pagas apenas 17 das 144 parcelas, além da entrada –, a retenção calculada sobre o valor total do negócio pode levar à perda da integralidade, ou de parte substancial, dos valores despendidos pelo consumidor, configurando uma penalidade desproporcional e violadora do equilíbrio contratual, além de ensejar o enriquecimento ilícito da vendedora.

A interpretação sistemática do ordenamento jurídico, em um necessário diálogo das fontes entre a lei especial e os princípios do CDC, impõe o controle judicial sobre a abusividade da cláusula, ainda que esta encontre aparente respaldo legal.

Nessa linha de entendimento, a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção, mesmo em contratos posteriores à "Lei do Distrato", deve ser fixado entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador.

No caso concreto, a sentença fixou a retenção no patamar mínimo de 10% sobre as quantias adimplidas, o que se revela razoável e suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, sem impor ao consumidor uma sanção excessiva, considerando-se a sua hipossuficiência, a ausência de edificação ou uso efetivo do bem, a curta duração da relação contratual e o caráter aderente do contrato.

Rejeito, portanto, a pretensão recursal neste ponto.

Da taxa de fruição

A tese recursal que postula a condenação do autor ao pagamento de taxa de fruição igualmente não prospera.

A jurisprudência atual do STJ é firme ao exigir demonstração de posse qualificada e de efetivo proveito econômico do imóvel para legitimar a cobrança de taxa de fruição (REsp 2113745 SP 2023/0439294-7).

No caso, trata-se de terreno não edificado, não havendo qualquer prova de uso residencial, comercial ou lucrativo por parte do autor, tampouco desvalorização do bem ou privação concreta à vendedora.

A mera imissão na posse, de caráter precário e contratual, não se confunde com a fruição real do bem, sendo insuficiente, por si só, para legitimar a cobrança de uma indenização por ocupação, sob pena de se configurar, mais uma vez, o enriquecimento sem causa da vendedora, que receberá o imóvel de volta, apto a ser novamente comercializado, muitas vezes com valorização.

No mesmo sentido é o entendimento desta c. Câmara:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RETENÇÃO ARRAS/SINAL. INDEVIDA. APELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DO RÉU DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível contra sentença que declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos e determinou a devolução de valores pagos, autorizando retenção de 10%. Insurgência da vendedora quanto ao percentual fixado para retenção e do comprador quanto à retenção de valores sob a rubrica de comissão de corretagem e taxa de fruição. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula contratual que prevê retenção superior a 10% em caso de rescisão por iniciativa do comprador; e (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado e retenção de sinal. III. Razões de decidir Aplicação do CDC aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Fixação da retenção em 10%, observada a razoabilidade e a jurisprudência dominante sobre o tema. Indevida a cobrança de taxa de fruição, por se tratar de terreno não edificado e inexistir comprovação de uso ou benefício econômico pelo comprador. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal, se não há previsão expressa no contrato. IV. Dispositivo e Tese Apelo autor parcialmente provido. Apelo ré, desprovido. Tese de julgamento: "1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados antes da Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, sendo abusiva a cláusula que impõe percentual superior. 2.
É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ante a ausência de efetiva fruição ou ocupação pelo comprador.
É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, se não há previsão expressa no contrato.”
(N.U 1014531-82.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/05/2025, Publicado no DJE 12/05/2025)

Assim, correta a sentença ao afastar a incidência da taxa de fruição.

Da devolução em parcela única

Quanto à forma de restituição, a pretensão de parcelamento dos valores a serem devolvidos ao consumidor vai de encontro a entendimento pacificado e sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça. A matéria foi objeto do Recurso Especial Repetitivo nº 1.300.418/SC e consolidada na Súmula 543, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A expressão "imediata" contida no enunciado afasta qualquer possibilidade de parcelamento, garantindo que o retorno das partes ao
status quo ante
não seja indevidamente postergado em prejuízo do consumidor. Portanto, a devolução deve ocorrer em parcela única.

Dos ônus sucumbenciais

Por fim, as apelantes buscam a inversão dos ônus sucumbenciais, com base no princípio da causalidade, argumentando que o apelado deu causa à rescisão contratual e, consequentemente, à demanda judicial.

Todavia, embora a rescisão tenha sido motivada pela impossibilidade financeira do comprador, a lide se instaurou em razão da resistência das vendedoras em proceder à devolução dos valores nos moldes estabelecidos pela legislação e pela jurisprudência. Ao apresentarem um cálculo de distrato que não apenas zerava o saldo a ser restituído ao consumidor, como também apontava que este ainda lhes seria devedor da quantia de R$ 33.082,60, além da perda integral dos R$ 40.462,48 já pagos, e ao defenderem em juízo a aplicação de cláusulas manifestamente abusivas – como a cobrança de taxa de fruição indevida –, as apelantes deram causa à necessidade de o consumidor buscar a tutela jurisdicional para ver seu direito reconhecido.

Dessa forma, em face da sucumbência mínima do autor, a condenação das rés ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais foi medida acertada e deve ser mantida.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026