Tribunal: TJMT
Processo: 1030867-96.2025.8.11.0002
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030867-96.2025.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MONICA MARIA NETTO MALHADO - CPF: 000.789.101-61 (APELANTE), GRACIELLE PEREIRA LEMES - CPF: 545.377.541-68 (ADVOGADO), LUANA EMANUELLE GALVAO DE MORAIS - CPF: 729.839.301-49 (ADVOGADO), WANDIR SOARES MASSAFRA - CPF: 063.553.310-34 (APELADO), ROSANE CASTAGNA MASSAFRA - CPF: 344.610.431-34 (APELADO), ANNA LUZ NETTO MALHADO - CPF: 000.789.111-33 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. INÉPCIA DA INICIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. CADEIA NEGOCIAL NÃO REGISTRADA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO COM PROPRIETÁRIO REGISTRAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu o processo sem resolução do mérito, em ação declaratória c/c obrigação de fazer, sob fundamento de inépcia e ausência de interesse processual, diante da inadequação da via eleita para obtenção de outorga de escritura definitiva de imóveis adquiridos por cadeia negocial não registrada.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a existência de cadeia negocial intermediária sem registro imobiliário afasta o interesse processual das autoras; e (ii) a ação declaratória c/c obrigação de fazer constitui via adequada para compelir o proprietário registral à outorga de escritura definitiva.

III. Razões de decidir

3. O interesse processual exige utilidade e necessidade da tutela jurisdicional, inexistindo quando a providência judicial não é apta a produzir efeitos práticos, como ocorre diante da ausência de continuidade registral.

4. A cadeia negocial não registrada impede a constituição e a oponibilidade de direitos reais, nos termos do art. 1.227 do CC e do art. 195 da L. nº 6.015/1973, inviabilizando a pretensão em face do proprietário registral.

5. A inexistência de vínculo contratual direto ou de cadeia dominial juridicamente válida afasta a possibilidade de exigir a outorga de escritura, não sendo suprida por cessões extrarregistrárias ou alegação de boa-fé.

6. A ausência de registro do compromisso de compra e venda impede a constituição do direito real à aquisição, requisito indispensável para pretensões de adjudicação ou efeitos equivalentes.

7. A alteração da via processual não supre a inexistência de obrigação jurídica dos apelados, sendo inaplicável o art. 501 do CPC sem vínculo obrigacional prévio.

8. Os princípios da primazia do mérito e da cooperação processual não autorizam o prosseguimento de demanda estruturalmente incapaz de gerar resultado útil.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A ausência de cadeia dominial regularmente registrada impede o reconhecimento de interesse processual para obtenção de escritura definitiva em face do proprietário registral. 2. A inexistência de vínculo jurídico direto ou de direito real à aquisição inviabiliza a utilização de ação declaratória c/c obrigação de fazer para compelir a outorga de escritura.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.227, 1.417 e 1.418; CPC, art. 485, incs. I e VI; L. nº 6.015/1973, art. 195.

Jurisprudência relevante citada:

1001682-88.2022.8.11.0011, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/11/2025, Publicado no DJE 10/12/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
MONICA MARIA NETTO MALHADO
e
ANNA LUZ NETTO MALHADO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação Declaratória c/c Obrigação de Fazer movida por
WANDIR SOARES MASSAFRA
e
ROSANE CASTAGNA MASSAFRA GHIORZI
, que indeferiu a petição inicial por inépcia e falta de interesse processual pela inadequação da via eleita (Id. 359068395).

Inconformadas, as apelantes argumentam que, o Juízo de Origem se equivocou ao reconhecer a inadequação da via eleita, alegando quanto a existência de interesse processual.

Continua afirmando que, a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, se fundamentou na inexistência de interesse processual, por inadequação da via eleita, sob o argumento de que os imóveis foram adquiridos por meio de cadeia negocial intermediária, inexistindo vínculo contratual direto entre as recorrentes e aos proprietários registrais. Entretanto, alega que, a conclusão adotada pelo Juízo “
a quo
” não se sustenta, diante dos fatos e documentos constantes nos autos.

Narra que, a genitora recorrente adquiriu e quitou integralmente os lotes nº 29 e 30 do Loteamento denominado Sítio de Recreio Ninho das Águias, empreendimento de titularidade dos recorridos, permanecendo, todavia, os imóveis registrados em nome destes que figuram como proprietários registrais e responsáveis pelo loteamento.

Sustenta que, o fato de ter havido cessões ou transferências contratuais anteriores à consolidação da aquisição pela genitora das recorrentes não descaracteriza o dever do proprietário registral de outorgar a escritura definitiva, sobretudo porque os contratos originários derivam do próprio loteador, permanecendo a titularidade formal do imóvel em seu nome até o presente momento.

Assevera que, não houve rompimento de cadeia dominial, mas apenas sucessivas cessões de direitos possessórios e aquisitivos, prática comum em loteamentos comercializados por meio de contratos particulares, especialmente em empreendimentos antigos, nos quais a formalização registral nem sempre acompanhava a circulação dos direitos aquisitivos.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, afastando o reconhecimento de inadequação da via eleita e ausência de interesse processual, determinando a anulação da sentença e determinando o regular prosseguimento do feito (Id. 359068396).

Por sua vez, a parte apelada não apresentou contrarrazões.

A parte apelante comprovou o recolhimento do preparo recursal em 29 de abril de 2026 (Id. 364096853)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
MONICA MARIA NETTO MALHADO
e
ANNA LUZ NETTO MALHADO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação Declaratória c/c Obrigação de Fazer movida por
WANDIR SOARES MASSAFRA
e
ROSANE CASTAGNA MASSAFRA GHIORZI
, que indeferiu a petição inicial por inépcia e falta de interesse processual pela inadequação da via eleita (Id. 359068395).

O recurso não merece provimento.

A controvérsia central reside em saber se a existência de cadeia negocial intermediária, sem formalização perante o registro imobiliário, é suficiente para afastar o interesse processual das apelantes em face dos proprietários registrais, e se a ação declaratória c/c obrigação de fazer constitui via adequada para a pretensão deduzida. A resposta, em ambos os casos, é negativa, e as razões que sustentam essa conclusão são as que passo a expor.

O interesse processual, como pressuposto processual de ordem objetiva, manifesta-se pelo binômio necessidade-utilidade da prestação jurisdicional. Não basta que a parte necessite da intervenção judicial; é indispensável que a tutela pretendida seja apta a produzir resultado útil e juridicamente possível no plano do direito material. No caso dos autos, ainda que se reconheça a necessidade subjetiva das apelantes em regularizar a situação dominial dos imóveis, falta, de forma manifesta,
o requisito da utilidade, pois qualquer sentença de procedência esbarraria no vício de continuidade registral, tornando-se ineficaz no plano prático
.

Com efeito, os documentos juntados aos autos revelam que os lotes nº 29 e 30 da Quadra A do loteamento Sítio de Recreio Ninho das Águias foram originalmente adquiridos pela empresa SERINGUEIRA COMÉRCIO DE ARTEFATOS BORRACHA LTDA, por meio dos contratos nº 141 e nº 129, respectivamente.

Posteriormente, esses direitos foram cedidos a ESMERALDO DE ALMEIDA BRITO e, somente após essa transferência intermediária, é que a genitora das apelantes, Sra. MÉRICE DA SILVA NETTO, teria adquirido os direitos sobre os imóveis. Nenhuma dessas cessões foi levada a registro, criando uma cadeia negocial extra registral que, por si só, inviabiliza a pretensão ora deduzida em face dos proprietários registrais.

O princípio da continuidade registral, consagrado no art. 195 da Lei nº 6.015/1973 e no art. 1.227 do Código Civil, impõe que qualquer ato de transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis somente produzem efeitos perante terceiros após o competente registro, e que cada ato registral deve ter como pressuposto o ato anterior, formando uma cadeia ininterrupta de titularidades.

“Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

A ausência de registro das cessões intermediárias não é mera irregularidade formal superável por via judicial;
trata-se de óbice estrutural que impede a produção dos efeitos pretendidos pelas apelantes, independentemente da via processual eleita
.

As apelantes sustentam que as cessões intermediárias são práticas comuns em loteamentos antigos e que não houve rompimento da cadeia dominial, mas apenas sucessivas transferências de direitos aquisitivos. O argumento, embora compreensível sob a perspectiva fática,
não encontra amparo jurídico suficiente para superar o obstáculo registral
. A circunstância de que tais práticas eram corriqueiras em empreendimentos imobiliários de décadas passadas
não as torna juridicamente oponíveis aos proprietários registrais que não participaram dos negócios intermediários
. O direito real somente se constitui e se transmite pelo registro (art. 1.227, CC), e a obrigação de outorgar escritura definitiva pressupõe, necessariamente, a existência de relação contratual válida e direta entre as partes, ou ao menos de cadeia sucessória devidamente documentada e oponível.

Nesse ponto, é preciso ser rigoroso: o art. 1.418 do Código Civil autoriza o promitente comprador
a exigir a outorga da escritura definitiva do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos
. A norma, contudo, pressupõe que
o promitente comprador seja titular de direito real à aquisição, nos termos do art. 1.417 do mesmo diploma, o que, por sua vez, exige o registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis
. No caso dos autos,
não há registro de qualquer compromisso de compra e venda em favor da genitora das apelantes, tampouco das próprias apelantes, de modo que sequer se pode cogitar da titularidade do direito real aquisitivo que legitimaria a pretensão deduzida
.

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

A tentativa de adequação da demanda para ação declaratória c/c obrigação de fazer, promovida em atendimento à determinação judicial de emenda da inicial, não tem o condão de suprir a ausência do pressuposto essencial da pretensão. O art. 501 do CPC estabelece que a sentença que julgar procedente o pedido de emissão de declaração de vontade produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. Todavia, para que tal dispositivo seja aplicável,
é indispensável que exista obrigação prévia de emitir a declaração, decorrente de relação jurídica válida entre as partes
. No presente caso,
os apelados não participaram de qualquer negócio jurídico com a genitora das apelantes, não assumiram qualquer obrigação contratual perante elas e não podem ser compelidos, por via judicial, a cumprir obrigação da qual não são devedores. A mudança do rótulo da ação não altera a substância da pretensão nem cria vínculo obrigacional onde ele inexiste
.

O argumento de que os apelados têm ciência das negociações e estão ativamente envolvidos na regularização do loteamento, por meio de contrato firmado com o advogado Arnô Lopes Moreira, não é suficiente para estabelecer o vínculo jurídico necessário. O conhecimento de fato acerca das negociações realizadas no âmbito do loteamento
não equivale à assunção de obrigação contratual perante adquirentes com quem não se contratou diretamente
. A regularização do loteamento, ainda que em curso, é atividade que segue procedimento próprio e não implica, automaticamente, a obrigação de outorgar escritura a quem não demonstrou, por meio de cadeia documental válida e contínua, a titularidade dos direitos aquisitivos sobre os lotes específicos objeto desta demanda.

Nesse sentido, vejamos como este e. Tribunal de Justiça tem decidido em casos análogos, “
in verbis
”:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. AUSÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL. INEXISTÊNCIA DE CADEIA DOMINIAL VÁLIDA. BOA-FÉ E QUITAÇÃO INSUFICIENTES. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória, sob o fundamento de ausência de vínculo jurídico com o proprietário registral e de cadeia dominial válida, bem como indeferiu produção de prova testemunhal e julgou antecipadamente a lide, com base na suficiência das provas documentais. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o indeferimento da prova oral e o julgamento antecipado da lide configuram cerceamento de defesa; (ii) se a boa-fé da parte e a quitação do valor do imóvel são suficientes, à ausência de promessa de compra e venda válida e oponível, para justificar a adjudicação compulsória. III. Razões de decidir 3. O indeferimento da prova testemunhal é legítimo quando a controvérsia for eminentemente documental, sendo o juiz o destinatário da prova (arts. 355, I, 370 e 371 do CPC). 4. A prova oral não supre a ausência de título formal apto a transferir o domínio, como exige o princípio da continuidade registral (CC, art. 1.227; L. 6.015/1973, art. 195). 5.
A ausência de vínculo contratual direto ou sucessório com o proprietário registral inviabiliza a adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do CC.
6.
A boa-fé e a quitação do preço não substituem o requisito essencial do título jurídico oponível ao titular do registro, sendo incabível ao Judiciário substituir a manifestação de vontade sem esse pressuposto
. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: “1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova oral quando a controvérsia é unicamente documental. 2. A adjudicação compulsória exige vínculo contratual válido e oponível ao titular do domínio, sendo insuficiente a alegação de boa-fé e quitação do preço quando ausente a cadeia dominial.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CC, arts. 1.227, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 355, I, 370 e 371; L. 6.015/1973, art. 195. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.157.385/AL, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, 2ª T., j. 04.12.2024; STJ, AREsp 2.787.919/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª T., j. 13.10.2025; TJMT, N.U 1025285-54.2021.8.11.0003, Rel. Des. Luiz Octavio Saboia Ribeiro, j. 24.06.2025.” (N.U 1001682-88.2022.8.11.0011, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/11/2025, Publicado no DJE 10/12/2025) (destaquei)

A invocação dos princípios da primazia da decisão de mérito e da cooperação processual, previstos nos arts. 4º e 6º do CPC, não socorre as apelantes na hipótese dos autos. Tais princípios orientam o processo no sentido de evitar extinções prematuras fundadas em vícios formais sanáveis, privilegiando o exame do direito material controvertido. Não se prestam, contudo, a impor o prosseguimento de demanda que, por sua própria estrutura,
é incapaz de produzir resultado útil, independentemente da instrução probatória que se realize
. Permitir o prosseguimento do feito nessas condições seria impor às partes e ao Poder Judiciário o ônus de uma instrução processual fadada ao insucesso, em manifesta contrariedade à economia processual e à razoável duração do processo.

O Juízo de Origem, ao extinguir o processo sem resolução do mérito com fundamento no art. 485, incisos I e VI, do CPC, agiu com acerto e precisão técnica. A petição inicial, mesmo após a emenda,
permaneceu inepta por não descrever adequadamente a relação jurídica que legitimaria a pretensão deduzida em face dos apelados, e a ausência de interesse processual, verificável de plano a partir dos documentos juntados, impunha a extinção do feito, nos termos da legislação processual vigente
.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença objurgada.

Em virtude da não condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais, frente a ausência de angularização processual, deixo de majora-los.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026