Tribunal: TJMT
Processo: 1019292-76.2022.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019292-76.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA - CPF: 008.636.711-01 (APELADO), JOSE CARLOS MENEGATI - CPF: 848.211.161-20 (ADVOGADO), PHELIPPE AYSLAN FONSECA MENEGATTI - CPF: 014.361.971-39 (ADVOGADO), ANDRE LUIS AUGUSTO MARTINS - CPF: 028.473.811-55 (ADVOGADO), ALESSANDRA DA SILVA BASTOS - CPF: 886.809.671-49 (APELADO), GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (APELANTE), RODOLFO DA SILVA GUIMARAES - CPF: 047.828.551-50 (ADVOGADO), WALLAS HENRIQUE DE LIMA DOS SANTOS - CPF: 016.082.831-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:

GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
SPE LTDA
.

APELADOS:
RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA

ALESSANDRA DA SILVA BASTOS

EMENTA
. DIREITO
DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
COM PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA
. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL.

RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS
. CONTRATO
FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786/2018
.
CLÁUSULA PENAL.
SENTENÇA QUE REDUZIU A PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 25% PARA 10%
SOBRE OS VALORES PAGOS
.

LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE USO EFETIVO, FRUIÇÃO ECONÔMICA OU DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO EXTRAORDINÁRIO.
MANUTENÇÃO DA
REDUÇÃO DA RETENÇÃO PARA 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por GMP 67 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual
cumulada com
restituição de quantia paga, declarou rescindido
o
instrumento particular de compromisso de compra e venda referente ao Lote 3, da Quadra 19, do loteamento “Residencial Parque Bela Conquista”, e condenou a requerida à restituição, em parcela única e imediata, de 90% dos valores efetivamente pagos, com autorização de retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória.

2. A apelante
sustenta a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 25% dos valores pagos em caso de resolução por iniciativa do comprador e requer a reforma da sentença, com inversão do ônus sucumbencial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3
. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018, deve prevalecer a cláusula penal contratual de retenção de 25% dos valores pagos, ou se é cabível a sua redução para 10%, à luz do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil e das circunstâncias concretas do caso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Por força do princípio do
tempus
regit

actum
e da segurança jurídica, a Lei n.º 13.786/2018 não incide retroativamente sobre contrato firmado em
período anterior à vigência da lei
, razão pela qual a controvérsia deve ser solucionada sob a égide do microssistema consumerista, diante da reconhecida relação de consumo
, em diálogo com as fontes civilistas.

5. A cláusula penal prevista em contrato de adesão não possui aplicação automática nem prevalece de forma absoluta, subordinando-se, em relações de consumo, ao controle judicial de proporcionalidade, a fim de evitar desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, bem como à redução equitativa autorizada pelo art. 413 do Código Civil, quando o montante estipulado se revelar excessivo.

6. Além disso, o art. 8º do Código de Processo Civil impõe interpretação orientada pelos fins sociais, pelo bem comum, pela razoabilidade e pela proporcionalidade, ao passo que os
arts
. 113, 421 e 422 do Código Civil exigem que o contrato seja interpretado e executado em conformidade com a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a sua função social.

7. No caso concreto, trata-se de lote não edificado, sem prova de uso efetivo, fruição econômica, construção, deterioração, posse produtiva ou prejuízo extraordinário, permanecendo o bem apto à imediata reinserção no estoque comercial da vendedora.

8. Nesse contexto, e à luz do diálogo das fontes, a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se suficiente para recompor os encargos ordinários da contratação, sem ensejar enriquecimento sem causa da fornecedora, vedado pelo art. 884 do Código Civil, ao passo que a retenção de 25% pretendida pela apelante se revela excessiva e
desproporcional.

9. Assim, a restituição parcial das quantias pagas, com retenção limitada a 10% e devolução imediata do remanescente, constitui solução compatível com o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, com os
arts
. 113, 413, 421, 422 e 884 do Código Civil e com o art. 8º do Código de Processo Civil, porquanto, embora o desfazimento do contrato por iniciativa do comprador autorize retenção moderada, não legitima a imposição de perdas excessivas ao consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10
. Recurso desprovido.

Tese
s
de julgamento:
“
Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018, a cláusula penal estipulada para a hipótese de resolução por iniciativa do comprador não
é absoluta
, submetendo-se ao controle judicial de proporcionalidade, à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, em diálogo das fontes com os
arts
. 113, 413, 421, 422 e 884 do Código Civil, bem como com o art. 8º do Código de Processo Civil, de modo que, ausentes
o
uso efetivo do bem,
a
fruição econômica ou
a
demonstração de prejuízo extraordinário, a retenção deve ser fixada em percentual suficiente para recompor os encargos ordinários da contratação, sem impor perdas excessivas ao consumidor.”

____
___
_

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código Civil,
art
s
.
113,
413
, 421, 422 e 884
; Código de Processo Civil, art. 8º
.

Jurisprudência relevante citada:

STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017
;
TJMT, AC 1001921-51.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/12/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso d
e Apelação Cível
,
interposto por
GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILI
Á
RIO SPE LTDA
.
,

contra sentença

(ID.
347570350
) proferida pelo Juízo da
6
ª Vara Cível da Comarca de Cui
abá
-MT que,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga

proposta por
RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA e ALESSANDRA DA SILVA BASTOS
,
julgou
parcialmente
p
rocedente
s

os pedidos

da inicial
, nestes termos
:

[...]

Trata-se de
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga
ajuizada por
Rayrobio
Jose Pereira Danta e Alessandra da Silva Bastos
em face de
GMP 67 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda
,
tendo por objeto a declaração de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel e a devolução de 90% dos valores adimplidos
.

A parte autora alega, em síntese, que celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda com a requerida para aquisição do Lote 3, da Quadra 19, do loteamento "Residencial Parque Bela Conquista", pelo valor de R$ 125.859,35.
Aduz que efetuou o pagamento da quantia total de R$ 28.421,44, referente a sinal eparcelas,todavia, em virtude de dificuldades financeiras, não conseguiu manter a adimplência. Relata ter buscado o distrato extrajudicialmente, propondo a retenção de 10% dos valores, sem obter êxito
. Sustenta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a abusividade das cláusulas contratuais que instituem a convenção de arbitragem compulsória, a retenção de comissão de corretagem e a multa rescisória escalonada (Cláusula 12ª), que entende excessiva.

Pugna, em sede de tutela de urgência, pela suspensão das cobranças e abstenção
de negativação de seus nomes. No mérito, requer a declaração de nulidade das cláusulas abusivas, a rescisão do contrato e a condenação da ré à restituição de 90% do montante pago, em parcela única.

Citada, a parte requerida apresentou contestação, oportunidade em que arguiu a preliminar de incompetência da justiça estatal, ante a existência de convenção de arbitragem (cláusula compromissória) expressa no contrato
firmado entre as partes. No mérito, a parte requerida sustenta, em síntese, a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso e defende a manutenção do pactuado com base no princípiopacta sunt servanda, alegando que a dificuldade financeira dos autores não constitui motivo imprevisível apto a justificar a revisão contratual
. Defende a legalidade da cláusula que transfere aos promitentes compradores a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, invocando o Tema 938 do STJ. Impugna a retenção de apenas 10% dos valores pagos, pugnando pela aplicação das deduções contratuais para cobrir despesas administrativas e de comercialização. Requer, ainda, a fixação de taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde aassinatura,a dedução de eventuais débitos de IPTU e que o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado da decisão.
Por fim, insurge-se contra a inversão do ônus da prova e os pedidos de tutela de urgência.

Em réplica (Id. [96737211]), a parte autora apresentou impugnação à contestação, na qual refutou as preliminares e os argumentos de mérito deduzidos pela parte requerida. Em síntese, a parte autora sustenta
aintempestividade da contestação, pugnando pela aplicação dos efeitos da revelia. Quanto ao mérito, reitera a inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) em razão da
anterioridade do contrato, bem como a nulidade da cláusula de arbitragem compulsória em relação de consumo. Reforça o pedido de restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, com juros a partir da citação, e impugna a cobrança de taxa de fruição, sob o argumento de que se trata de lote não edificado e que não houve posse efetiva. Por fim, contesta a validade da cobrança de comissão de corretagem por ausência de informação adequada e requer o julgamento antecipado da lide.

Foi dada a oportunidade para as partes se manifestarem e especificarem que provas pretendem produzir (Id. 144213033).

Eis a suma do essencial. Fundamento e decido.

[...]

DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO: FIXAÇÃO EM 10% SOBRE OS VALORES PAGOS

Superada a premissa da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da possibilidade de revisão das cláusulas contratuais mesmo diante da posterior vigência da Lei nº 13.786/2018 — embora inaplicável ao caso concreto em razão da anterioridade do contrato —, impõe-se a análise doquantuma ser retido pela promitente vendedora a título de cláusula penal compensatória.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção entre10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento)dos valores pagos.

A definição do percentual exato dentro dessa baliza deve observar as circunstâncias fáticas
de cada caso, notadamente: (i) se houve ocupação do imóvel; (
ii
) se o comprador obteve algum proveito econômico; (
iii
) se a vendedora suportou prejuízos extraordinários; e (
iv
) a facilidade de renegociação do bem.

No caso em apreço, a aplicação do percentual máximo de 25% ou da multa contratual estipulada em patamar elevado sobre ovalor total do contratorevelar-se-ia manifestamente excessiva e desproporcional, configurando enriquecimento sem causa da requerida.

Isso porque, conforme comprovado nos autos, o objeto do contrato é umlote de terreno não edificado. Não houve, portanto, habitação, uso efetivo ou fruição do bem que pudesse gerar desgaste ao imóvel ou proveito econômico à parte autora. A posse exercida foi precária e não impediu a reincorporação imediata do bem ao patrimônio da ré em perfeitas condições.

Ademais, não há nos autos comprovação de que a requerida tenha sofrido prejuízos extraordinários que excedam as despesas administrativas usuais. Pelo contrário, a rescisão antecipada permite à requerida arápida renegociação do lote, muitas vezes por valor superior ao originalmente contratado, dada a valorização imobiliária natural
.

Nesse cenário, em que o imóvel (terra nua) retorna intacto à vendedora para nova comercialização e o comprador não auferiu qualquer renda ou vantagem com o negócio, a fixação da retenção no patamar máximo de 25% seria punitiva e injusta.
A jurisprudência pátria reserva esse percentual maior para casos em que há efetiva utilização do bem, desgaste ou longo período de ocupação gratuita, o que não se verifica na espécie
.

Diante disso, conforme a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
em casos análogos, “A retenção de 10% das parcelas pagas, reconhecida pelo acórdão recorrido, encontra respaldo na Súmula 543 do STJ, mostra-se proporcional e impede enriquecimento ilícito do fornecedor, não havendo afronta aos
arts
. 412, 413 e 416 do Código Civil, tampouco aos
arts
. 6º, V, 51, IV, e 53 do CDC.” (
AREsp
n. 2.716.361/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)

Corroborando esse entendimento,
oTribunal de Justiça de Mato Grossotem decidido reiteradamente pela aplicação dopercentual de 10%em casos semelhantes:

RECURSOS DE APELAÇÃO – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – AUSÊNCIA DE RESCISÃO IMOTIVADO POR PARTE DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES – CLÁUSULA ABUSIVA – INTERVENÇÃO JUDICIAL – ART. 51, IV, CDC – RESTITUIÇÃO PARCIAL – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO DESPROVIDO. 1. Mostra-se abusiva a cláusula que prevê retenção de 10% do valor adimplido calculado sobre total do imóvel em caso de distrato. 2. A cláusula resultou em retenção
de 31% dos valores adimplidos, estabelecendo a forma de devolução em 22 parcelas com início para um ano após a assinatura do distrato, evidenciando a abusividade na relação contratual, afeta pelo Código de Defesa do Consumidor. 3. A Súmula 543 do c. STJ, que determina a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador, com retenção máxima de 10% em caso de culpa não exclusiva do vendedor. 4. O c. STJ possui entendimento assente de que a retenção deve flutuar entre 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a depender do caso concreto, devendo evitar-se
locupletação
indevida do vendedor e um prejuízo desproporcional ao comprador. 5.
Afigura-se excessiva a retenção de 25% das parcelas pagas, quando o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, impondo-se a redução no percentual mínimo de 10%
(TJ-MT 10072036020188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA). 6. Inaplicável o Tema Repetitivo n. 1.002-STJ, vez que não demonstrado que a extinção do contrato se deu por iniciativa exclusiva do promitente comprador. 7
. Mantida a sentença que limitou a retenção a 10% do valor pago e determinou a devolução do restante em parcela única.
(N.U 1021696-71.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/08/2024,
Publicado
no DJE 09/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ -
RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - SENTENÇA ESCORREITA
– RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Admitida, assim, a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.
(N.U 1014386-92.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/11/2024,
Publicado
no DJE 11/11/2024)

Portanto, considerando que a requerida não restou impedida de realizar a venda da unidade para terceiros e que a parte autora não usufruiu do imóvel nem obteve proveito econômico, reputo suficiente e justa a retenção de
10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos
(e não sobre o valor do contrato), montante este que se mostra adequado para indenizar a ré pelas despesas administrativas e operacionais inerentes à contratação, sem onerar excessivamente o consumidor.

[...]

DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição
inicial, resolvendo o mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

a) DECLARAR
rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, referente ao
Lote 3, da Quadra 19
, do loteamento “Residencial Parque Bela Conquista”, confirmando-se a tutela de urgência anteriormente deferida para suspender a exigibilidade das parcelas e abster a negativação;

b) DECLARAR
a nulidade das cláusulas contratuais que estabelecem a convenção de arbitragem compulsória, a retenção escalonada sobre o valor total do contrato, a retenção de comissão de corretagem sem o devido destaque e a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, por configurarem abusividade e vantagem manifestamente excessiva (art. 51, IV e VII, e art. 39, V, do CDC);

c)
CONDENAR
a parte requerida à restituição, em
parcela única e imediata
, de
90% (noventa por cento)
dos valores efetivamente pagos pela parte autora, autorizando-se a retenção de
10% (dez por cento)
a título de cláusula penal compensatória para cobertura de despesas administrativas.

Autorizo a dedução, do montante a ser restituído, de eventuais débitos de
IPTU
comprovadamente em aberto,
limitada aos débitos vencidos e não pagos referentes estritamente ao período compreendido entre a data da imissão na posse do autor e a data da efetiva desocupação/ rescisão contratual.

Sobre o valor a ser restituído deverá incidir
correção monetária
pelo índice INPC a partir de cada desembolso e
juros de mora
de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir do
trânsito em julgado
desta sentença (Tema 1.002/STJ).

Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido,
CONDENO
a parte requerida ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em
10% (dez por cento)
sobre o valor total atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

[...]
[grifos
nossos e do original]

A apelante, em suas razões recursais (ID.
347570356
), sustenta a seguinte tese:

Da legalidade da cláusula de rescisão contratual – cláusula décima segunda,
parágrafo sexto, alínea “b” – multa contratual de 25% sobre os valores pagos

O
s
apelado
s
, por sua vez, apresent
a
ram
contrarrazões
(ID
.

347570360
)
nas quais
rebate
m
as alegações da

apelante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem
(
s
entença
n.º
46575808)
, e preparo efetuado, nos termos
da certidão de ID.
347798861
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE:

GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA.

APELADOS:
RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA

ALESSANDRA DA SILVA BASTOS

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Rememoro que se trata de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida p
elo Juízo da

6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga proposta
contra a ora apelante
, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial

para declarar rescindido o instrumento particular de
compromisso de compra e venda
referente ao Lote n.º 03, da Quadra 19, do loteamento “Residencial Parque Bela Conquista”
, com condenação da requerida, ora apelante,
à restituição, em parcela única e imediata, de 90% dos valores efetivamente pagos pela parte autora, autorizando-se a retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória para cobertura de despesas administrativas.

No que tange à retenção de 10%, o Juízo
a quo
asseverou que, embora a jurisprudência do STJ admita a flutuação do percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, a definição do índice deve observar as circunstâncias concretas do caso, notadamente a inexistência de edificação no lote, a ausência de uso efetivo ou fruição econômica do bem pelos compradores, a inexistência de prova de prejuízos extraordinários suportados
pela
vendedora e a possibilidade de rápida renegociação do imóvel.

Assim, no caso em exame, asseverou
que a incidência do percentual máximo de 25%, ou da multa contratual em patamar elevado sobre o valor total do contrato, revelar-se-ia manifestamente excessiva e desproporcional, configurando enriquecimento sem causa da requerida, razão pela
qual reputou suficiente, razoável e justa a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor integral do contrato, por entender que tal montante se mostra adequado para ressarcir as despesas administrativas e operacionais inerentes à contratação, sem impor onerosidade excessiva ao consumidor.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas
pela apelante
.

1.
Da legalidade da cláusula de rescisão contratual – cláusula décima segunda, parágrafo sexto, alínea “b” – multa contratual de 25% sobre os valores pagos

A apelante sustenta que a sentença merece reforma especificamente no ponto em que limitou a retenção a
10%
dos valores adimplidos, pois, segundo afirma, deve prevalecer a
Cláusula Décima Segunda, § 6º, alínea “b”
, que prevê
multa contratual de 25% sobre os valores pagos
em caso de resolução por iniciativa/inadimplemento do comprador.

Defende que essa cláusula é válida, legítima e compatível com a jurisprudência do STJ para contratos celebrados antes da Lei n.º 13.786/2018.

Nesse sentido, a
recorrente afirma ser
incontroverso
que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018 e que, nessa hipótese, a disciplina aplicável, segundo a jurisprudência do STJ invocada no recurso, conduz ao reconhecimento da possibilidade de retenção de
25% dos valores pagos
, desde que a rescisão decorra da conveniência ou inadimplemento do comprador.

A corroborar, a
apelante
cita
julgados
do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o
REsp 1.723.519/SP
e os
EAg
1.138.183/PE
, para sustentar que, nos contratos anteriores à Lei do Distrato, o percentual de
25% dos valores pagos
foi consolidado como
parâmetro-base
nas hipóteses de resolução por iniciativa do comprador, ausente peculiaridade concreta que justifique redução.

Sustenta que esse patamar seria “adequado e suficiente” para indenizar a incorporadora pelas despesas gerais e para desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Outrossim, a
apelante sustenta que a resolução contratual decorreu
exclusivamente da iniciativa e do inadimplemento dos adquirentes
, sem qualquer descumprimento contratual imputável à vendedora.

Ressalta que não houve alegação de vício do empreendimento, atraso na entrega, falha estrutural ou qualquer conduta ilícita da empresa.

A partir disso, procura enquadrar o caso como hipótese típica de
rescisão por conveniência do comprador
, em que seria legítima a retenção em patamar maior.

Argumenta, ainda,
que a cláusula contratual de retenção goza de presunção de validade e que sua nulidade dependeria de
prova efetiva de abusividade
ou de
comprovação de onerosidade excessiva
ao consumidor, decorrente de fato extraordinário e imprevisível capaz de alterar a equação econômico-financeira do contrato.

Argumenta que os apelados não demonstraram tal abusividade nem qualquer fato extraordinário que tornasse excessivamente oneroso o pagamento das parcelas.

Outrossim, sustenta que
não é razoável que, em uma rescisão ocorrida sem culpa da vendedora, seja aplicada retenção de apenas
10%
.

Defende que esse percentual é insuficiente para recompor os efeitos do rompimento contratual e contraria o parâmetro jurisprudencial que reputa adequado o percentual de
25%
.

Ademais, a
apelante combate expressamente a lógica adotada pela sentença ao asseverar que exigir
prova individualizada de prejuízo extraordinário
esvaziaria a própria essência da cláusula penal.

Afirma que a incorporadora suporta custos administrativos, comerciais, financeiros e tributários permanentes, que independem da edificação do lote ou da
efetiva ocupação do bem pelo comprador. Por isso,
argumenta que
a ausência de demonstração específica de dano extraordinário não impediria a retenção de 25%.

Além disso, a
recorrente sustenta que os fundamentos adotados na sentença — lote não edificado, ausência de fruição econômica e inexistência de prejuízos extraordinários comprovados — não constituem peculiaridades aptas a afastar o parâmetro consolidado do STJ.

Cita julgados
segundo os quais o percentual de 25% seria aplicável independentemente da entrega ou ocupação da unidade imobiliária, pois o caráter da cláusula penal não depende da utilização do bem.

Assim, pede:

[...]

a)
que seja reconhecida como VÁLIDA as disposições contidas na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA, PARÁGRAFO SEXTO do contrato
, sendo reconhecidas como válida a multa contratual de
25% sobre os valores pagos
, em conformidade com a jurisprudência predominante do STJ bem como a
Cláusula Décima Segunda, Parágrafo Sexto, Alínea “b”
, do contrato;

b)
MAJORAR e INVERTER o ônus sucumbencial
arbitrado, com a consequente condenação dos Apelados ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

[...]
(ID.
347570356, p. 12) [grifo
s nossos e
do original]

Os apelados, por sua vez,
refutam a tese recursal de que o Superior Tribunal de Justiça teria consolidado um percentual automático ou padrão de
25%
para contratos anteriores à Lei n.º 13.786/2018.

Sustentam que esse entendimento
não possui caráter absoluto
, pois a própria jurisprudência do STJ exige exame das
peculiaridades do caso concreto
, com observância da vedação ao enriquecimento sem causa, do equilíbrio contratual e da proteção do consumidor.

Asseveram
que
, apesar d
o contrato
ter sido
celebrado em
agosto de 2018
, antes da vigência da Lei do Distrato, a controvérsia deve ser resolvida
integralmente à luz do Código de Defesa do Consumidor
, exatamente como reconhecido na sentença.

A partir disso, invocam os
arts
.
51
e
53
do CDC como parâmetros de controle da abusividade das cláusulas contratuais e da limitação das perdas impostas ao consumidor.

Outrossim, argumentam que
o Juízo de origem não adotou critério abstrato ou automático, mas examinou
detalhadamente
as circunstâncias fáticas da causa para concluir pela retenção de
10%
.

Sustentam, assim, que o
decisum
observou precisamente o método exigido pela jurisprudência: análise do caso concreto, proporcionalidade da cláusula penal e prevenção de vantagem excessiva em favor da incorporadora.

Os apelados rechaçam a alegação da apelante de que a cláusula penal contratual prefixaria automaticamente os prejuízos e, por isso, não poderia ser revista judicialmente.

Sustentam que, nos termos dos
arts
.
412 e 413 do Código Civil
, a cláusula penal
não é imune ao controle jurisdicional
, podendo ser reduzida sempre que se revelar
manifestamente excessiva
. Assim, ainda que exista previsão contratual de retenção superior,
alegam que
cabe ao Poder Judiciário adequá-la às circunstâncias do caso, sobretudo em relações de consumo.

Outrossim, o
s
recorridos
afirmam que, no caso concreto,
não há peculiaridades fáticas que legitimem a retenção de 25%
.

Para tanto, enumeram os seguintes elementos:

a)
o lote é
não edificado
;

b)
não houve fruição do imóvel
;

c)
não houve posse produtiva
;

d)
o bem retorna integralmente ao
estoque da incorporadora
;
e

e)
a apelante
não comprovou despesas individualizadas
.

Ademais, os
apelados
ressaltam
que pagaram
R$ 28.421,44
, de modo que a retenção de
25%
representaria
R$ 7.105,36
, quantia que qualificam como excessiva diante da inexistência de prejuízo concreto comprovado.

Defendem, por isso, que a retenção de
10%
já cumpre satisfatoriamente a função compensatória e pedagógica da cláusula penal, sem ensejar enriquecimento ilícito da vendedora.

Pois bem
.
É cediço que a Lei n.º 13.786/2018inseriuo art. 32-A à Lei n.º 6.766/79,com entrada em vigor em27/12/2018,do qual se destaca oinciso II,
in
verbis
:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

[...]

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal,limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

[...][grifo nosso]

Porém, no caso em exame, considerando que o contrato foi firmado antes da referida Le n.º13.786/2018, conforme asseverado pela própria recorrente,
há que se verificar se
é adequado o percentual
previsto no contrato,
de retenção de 25% sobre os valores pagos, em caso de desistência do comprador, uma vez que não cabe a aplicação retroativa da referida lei.

A respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça “
tem considerado razoável
[...]
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas,
seja arbitrado entre 10% e 25%
,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Ou seja,
o percentual de 25% não consubstancia patamar fixo, automático ou imune ao controle jurisdicional, mas apenas teto jurisprudencial admitido em determinadas hipóteses, sempre sujeito ao exame das circunstâncias concretas da causa e à incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, assevera-se que, e
m relações de consumo, a cláusula penal inserida em contrato de adesão não prevalece de modo absoluto, sobretudo quando sua aplicação literal conduzir à imposição de desvantagem exagerada ao adquirente ou à perda substancial das prestações pagas, vedada pelo
art. 51, IV, do C
ódigo de Defesa do Consumidor
,
in
verbis
:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV -
estabeleçam
obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade
;

[...]
[grifo nosso]

Também sob a ótica do direito comum, a cláusula penal não está subtraída ao
controle de proporcionalidade
, podendo ser reduzida judicialmente quando se revelar manifestamente excessiva, nos termos do
art. 413 do Código Civil
, conforme cita-se:

Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.

[grifo nosso]

No caso em exame,
a retenção contratual de 25% sobre os valores pagos não se mostra adequada.

Cuida-se de compromisso de compra e venda firmado em 15/08/2018, relativo a lote urbano não edificado, no qual os compradores adimpliram R$ 28.421,44 e posteriormente manifestaram interesse no desfazimento do negócio por impossibilidade financeira.

Ocorre que, n
ão há elemento idôneo a demonstrar que os adquirentes tenham extraído proveito econômico do bem, tampouco que tenham promovido
construção, deterioração, exploração produtiva ou retenção indevida da unidade
.

Ao reverso, os autos revelam que o lote permaneceu sem edificação, apto à imediata reinserção no estoque comercial da vendedora
.

Assim, em razão das circunstâncias do caso,
não se justifica impor aos consumidores retenção no percentual máximo
de 25%
pretendido pela apelante
.

A inexistência de fruição do imóvel e a ausência de demonstração de prejuízo concreto mais gravoso afastam a necessidade de retenção em patamar superior.

Ainda que se reconheça que a incorporadora suporta custos administrativos, comerciais e operacionais inerentes à contratação, tais despesas ordinárias já se mostram suficientemente compensadas com a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, percentual que preserva o sinalagma contratual, evita o enriquecimento sem causa e impede que o desfazimento do negócio se converta em fonte de lucro excessivo para a fornecedora.

Não procede, pois, a alegação de que a simples existência de cláusula contratual prevendo retenção de 25% dispense a aferição judicial da razoabilidade no caso concreto.

A cláusula penal tem, de fato, função indenizatória e cominatória, mas sua finalidade não autoriza a abstração completa da realidade fática, nem afasta a incidência do microssistema consumerista.

O controle judicial, em tal contexto, não esvazia a convenção privada; apenas a reconduz aos limites da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

É precisamente por isso que a jurisprudência admite variação entre 10% e 25%, e não adoção cega do percentual máximo em todo e qualquer distrato por iniciativa do comprador
.

Acresce que os compradores buscaram o distrato extrajudicialmente, propuseram retenção de 10% e disponibilizaram o lote para imediata comercialização, circunstâncias que evidenciam conduta compatível com a
boa-fé objetiva e com o dever de cooperação
, reduzindo ainda mais o impacto econômico do desfazimento para a vendedora.

Em tal cenário, a elevação da retenção para 25% importaria, na prática, desconto de R$ 7.105,36 sobre o total pago, quantia excessiva diante da
ausência de uso do bem, da inexistência de depreciação material e da possibilidade de pronta revenda da unidade
.

Outrossim, s
ob a perspectiva do
diálogo das fontes
, a cláusula penal estipulada para a hipótese de resolução contratual por iniciativa do adquirente não pode ser examinada de forma isolada e inflexível, mas em consonância com os postulados da
boa-fé objetiva e da função social do contrato
, previstos nos
arts
. 422 e 421 do Código Civil
.

Isso porque
,
a autonomia privada, embora deva ser preservada, não autoriza a imposição de desvantagem excessiva a uma das partes, nem a conversão da cláusula de retenção em instrumento de onerosidade desmedida.

Nesse sentido, a
pretensão de retenção de 25% dos valores pagos, em hipóteses como a dos autos, ultrapassa a medida necessária à recomposição das despesas ordinárias do negócio e acaba por favorecer vantagem patrimonial desproporcional da vendedora, em afronta, ainda, à
vedação ao enriquecimento sem causa, insculpida no art. 884 do Código Civil
.

Desse modo, a retenção de
10% sobre os valores efetivamente pagos
, com restituição imediata do remanescente, mostra-se
a
solução mais consentânea com o
art. 51, IV, do C
ódigo de Defesa do Consumidor,
com o
s

art
s
.
113,
413
, 421 e 422
do Código Civil
e
com o art. 8º do Código de Processo Civil (
fins sociais, bem comum, proporcionalidade e razoabilidade)
,

pois,
em hipóteses de resolução do contrato por iniciativa do comprador,
embora a
restituição
dev
a
ser parcial,
não se podem impor
perdas desproporcionais ao consumidor.

A corroborar o entendimento, cita-se
ementa de julgado desta colenda
Quinta Câmara de Direito Privado
:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL
. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR PAGO, E NÃO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786/2018
. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame:

Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, condenando a Loteadora Assaí à devolução de 80% dos valores pagos pelos promitentes compradores, à indenização por benfeitorias realizadas e à isenção de taxa de fruição. Determinou-se ainda a responsabilidade dos autores pelo pagamento de débitos tributários até a rescisão.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) se a tese de ausência de registro do loteamento, alegada após a prolação da sentença, configura causa de nulidade do contrato, implicando a devolução integral das parcelas pagas; (
ii
) se podem ser revistas cláusulas do contrato de promessa de compra e venda consideradas abusivas; (
iii
) se é aplicável a taxa de fruição e se os juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas pagas devem ter como termo inicial a data do trânsito em julgado da decisão; (
iv
) se os promitentes compradores, por terem dado causa à rescisão contratual, devem arcar com o ônus sucumbencial.

III. Razões de decidir:

3. Para além de não se admitir novo pedido após a prolação da sentença, sob pena de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC, a ausência de registro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei nº 6.766/79.

4.
Em que pese à existência de cláusula contratual permitindo a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel em caso de rescisão por culpa do adquirente, é certo que tal cláusula se mostra abusiva por trazer uma penalidade demasiada ao consumidor
.

5.
A Corte Superior “tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

6. A taxa de fruição prevista no art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao caso, por ter sido o contrato celebrado anteriormente à sua vigência, em observância ao princípio do ato jurídico perfeito (art. 6º da LINDB).

7. Quanto aos juros de mora, deve-se observar o entendimento consolidado no Tema Repetitivo 1002/STJ, incidindo a partir do trânsito em julgado, dada a ausência de mora do promitente vendedor.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso interposto por Luzia Martins da Silva Moreira e João Moreira desprovido. Recurso interposto pela Loteadora Assaí S/S Ltda. parcialmente provido, para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.

Tese de julgamento:

"1. Para além de não se admitir novo pedido após a prolação da sentença, sob pena de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC, a ausência de registro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei nº 6.766/79.

2.
É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel em caso de rescisão por culpa do adquirente, devendo a retenção de valores pagos incidir sobre o valor pago.

3. A taxa de fruição não se aplica a contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018 se não houver cláusula expressa nesse sentido.

4. Os juros de mora incidentes sobre valores restituíveis começam a fluir a partir do trânsito em julgado da decisão."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CDC, art. 51, IV; CC/2002, art. 408; Lei nº 6.766/79,
arts
. 34 e 38; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 20/6/2017; STJ, Tema Repetitivo 1002; Súmula 543/STJ.

(
TJMT, AC
1001921-51.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/12/2024,
Publicado
no DJE 21/01/2025)
[grifo nosso]

Diante do exposto,
conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

Por fim,
nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em 10%, para 12% sobre o
valor atualizado da condenação
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026