Tribunal: TJMT
Processo: 1003046-90.2024.8.11.0087
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003046-90.2024.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 19.510.749/0001-07 (APELANTE), VITOR ARTHUR PASTRE - CPF: 718.851.451-87 (ADVOGADO), SAO BENTO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 07.333.683/0001-48 (APELANTE), FABIO PAULO DE MELO SILVA - CPF: 007.719.221-40 (APELADO), VALQUIRIA MARIA DO CARMO - CPF: 933.450.891-49 (ADVOGADO), SAO BENTO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 07.333.683/0001-48 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RESCISÃO CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO.
INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PAGAMENTO EM PARCELA ÚNICA E IMEDIATA.
TAXA DE FRUIÇÃO.
NÃO INCIDÊNCIA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta por incorporadora em face de sentença que julgou parcialmente procedente pedido d
o
consumidor para rescisão contratual, com devolução de 90% dos valores pagos em parcela única, admitida a retenção de valores referentes
a
IPTU e comissão de corretagem, afastando a taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão:

(i) saber se a cláusula contratual que prevê retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato deve prevalecer sobre a limitação de retenção com base no valor pago;

(
ii
) saber se é válida a devolução em parcela única, mesmo diante de cláusula prevendo parcelamento;

(
iii
) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado;

(
iv
) saber se é cabível, em sede de contrarrazões, rediscutir a retenção da comissão de corretagem.

III. Razões de decidir

3. O contrato firmado é regido pelo CDC, tratando-se de relação de consumo e contrato de adesão, admitindo revisão de cláusulas abusivas.

4. A cláusula de retenção sobre o valor total do contrato é abusiva, devendo incidir sobre o valor efetivamente pago,
sob pena
de enriquecimento sem causa.

5. A devolução
deve ocorrer
em parce
la única, nos termos d
a Súmula 543 do STJ.

6. A cobrança de taxa de fruição é incabível na ausência de demonstração de uso efeti
vo do lote urbano não edificado, nos termos da jurisprudência do STJ.

7.
O p
edido
autônomo
formulado em
sede
contrarrazões acerca da comissão de corretagem não pode
ser conhecido, p
or inadequação da via utilizada;

IV. Dispositivo e tese

8
. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

"1. Em contratos de adesão envolvendo relação de consumo, é abusiva a cláusula que fixa retenção
sobre o valor total do contrato, devendo a retenção
incidir sobre o valor efetivamente pago.

2
. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado quando inexistente demonstração de sua efetiva utilização.

4.
Pretensões autônomas deduzidas em sede de contrarrazões não são conhecíveis por ausência de via processual adequada
."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988,
arts
. 5º, XXXV
; CDC,
arts
. 6º, IV, e 51, IV;
CC, art.
406; L
ei n
. 13.786/2018, art. 32-A; CPC/2015,
arts
. 85, § 11, e 86,
p.u
.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ,
AgInt
no
AREsp
2051509/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3ª T., j. 20.03.2023; STJ,
REsp
1.723.519/SP; TJMT, Apelação Cível nº 1025931-86.2017.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octavio O. Saboia Ribeiro, j. 03.06.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-s
e
de
recurso de apelação interposto
por
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA

em face de
sentença prolatada pelo Juiz de Direito
Guilherme Carlos
Kotovicz
, da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte, que
nos autos da
Ação de
Cobrança
ajuizada por
FÁBIO PAULO DE MELO SILVA
, julgou
parcialmente procedentes
os
pedidos formulados na exordial
para:

i
)

rescindir
o con
trato pactuado entre as partes;
ii
)
condenar a
apelante

a restituir à parte a
utora
(
ora apelada
)

a quantia
referente a
90% dos valores pagos,
em parcela única,
com correção monetária desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora a p
artir do trânsito em julgado d
a
sentença
, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ,
devidamente
atualizados
nos termos d
o art. 406 do CC;
iii
)

deduzir

em favor da
apelante
os valores
relativos ao IPTU incidente
desde a assinatura
do contrato
até a rescisão, bem
como a comissão de corretagem, confirmando, ainda, a tutela de urgência concedida
inicialmente
.

Em suas razões recursais, a apelante
impugna
,
preliminarmente
,
a concessão do benefício da justiça gratuita à parte autora, alegando que
o deferimento se baseou exclusivamente
em autodeclaração de hipossuficiência, sem documentação comprobatória
nesse sentido
, em afronta ao art. 5º, LXXIV, da Co
nstituição Federal.

No mérito, sustenta que o contrato e seu aditivo foram celebrados em conformidade com a Lei n
.
13.786/2018, sendo plenamente válidas as cláusulas que preveem a
retenção de 10% a título de cláusula penal, 5% a título de corretagem, 0,75% ao mês pela fruição do bem
, além da
devolução parcelada
com prazo de carência de até 12 meses
, confor
me art. 32-A da referida norma.

Assevera que tais cláusulas foram
expressamente
aceita
s pelo apelado no momento da celebração do contrato
em discussão
, devendo ser observadas em sua integralidade
,
em consonância com os princípios da autonomia privada e da função social do contrato
.

Subsidiariamente, pugna pela aplicação do entendimento consolidado
pelo Superior Tribunal de Justiça
no
REsp 1.723.519/SP
, que fixou em
25% dos valores pagos

o parâmetro padrão de cláusula penal por resolução contratual por inadimplemento, em casos em que a cláusula contratual é desconsiderada judicialmente.
Nesse sentido, a
firma que a sentença diverge da jurisprudência pacificada e afronta o princípio da segurança jurídica
.

Argumenta que, mesmo tratando-se de lote não edificado, a posse do imóvel foi transmitida ao recorrido, impossibilitando sua revenda ou fruição por parte da vendedora, o que configura o dever de indenizar por indisponibilidade da coisa
,

razão pela r
equer a fixação da taxa de fruição entre
0,5% e 1% ao mês sobre o valor do contrato
, durante todo o período de vigência contratual.

Sustenta que a iniciativa da ação partiu do comprador, por sua própria inadimplência e vontade de rescindir o contrato, não tendo
a recorre
nte praticado
qualquer ilícito,
pleiteando
a condenação do recorrido ao pagamento
integral das custas e honorários advocatícios, c
om base no
princípio da causalidade
.

Ao final
, requer o conhecimento e
provimento da apelação para que s
eja
declarada a plena validade das cláusulas contratuais e do aditivo
, inclusive quanto às retenções pactuadas e devolução parcelada
. Em caráter subsidiário,
pugna para
que
seja fixada a
retenção no percentual de 25% dos valores pagos
e

reconhecido
o direito à indenização por fruição do bem
, com base na posse exercida pelo recorrido, fixando-se percentual mensal de 0,5% a 1% sobre o valor atualizado do contrato.

Em sua contraminuta, o apelado
pugna pelo despr
ovimento do recurso de apelação
, requerendo, ainda, a reforma parcial da sentença, a fim de que seja afastada a dedução da comissão de corretagem em favor da empresa apelante (ID: 336521998).

É o relatório.

Inclua-se na
pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) –
IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante impugna,
preliminarmente
,
a concessão do benefício da justiça gratuita à parte autora, alegando que o deferimento se baseou exclusivamente em autodeclaração de hipossuficiência, sem documentação comprobatória nesse sentido, em afronta ao art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal.

Sem razão, contudo.

Ao contrário do alegado pela recorrente, compulsando os autos denota-se que o pedido de concessão da gratuidade da justiça foi
indeferido
pelo Juízo de Primeiro Grau (ID: 336521954), razão pela qual a parte autora realizou o recolhimento das custas judiciais, conforme manifestação de ID: 336521955 e comprovante de ID: 336521957.

Dessa forma, resta evidente que não subsiste qualquer vício
na sentença recorrida com relação a esse ponto
, porquanto
tal benefício sequer foi deferido
à parte autora na instância de origem
, tendo o Juízo
a quo
oportunizado
o recolhimento das custas processuais, o que foi efetivamente cumprido.

Sendo assim
, diante
da inexistência de concessão da gratuidade de justiça na origem
,
rejeito
a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
FÁBIO PAULO DE MELO SILVA
ajuizou
Ação de Cobrança

em desfavor de
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA

e

SÃO BENTO
INCORPORADORA
LTDA
,
pleiteando
a rescisão do contrato
particular de compra e venda de imóvel firmado
entre as partes, a condenação da requerida à restituição do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em
parcela única
, com a incidência de correção monetária e juros moratórios, autorizando
-se
à r
equerida
a dedução dos valores devidos a título de IPTU e demais encargos do terreno com fatos geradores da efetiva disponibilização da posse até a denúncia do contrato
,
desde que comprovado o efetivo pa
gamento desses encargos pela requerida (ID:
336521942
).

Após a instrução processual,
sobreveio
sentença que julgou
parcialmente
p
rocedente
a demanda
, nos seguintes termos:

(...)

Cumpre anotar que o caso em apreço é hipótese que comporta o julgamento antecipado de mérito, nos termos do inciso I do artigo 355 do CPC, não
havendo, salvo
melhor juízo, a necessidade de dilação probatória:

(...)

Depois, presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido, regular e eficaz do processo, bem como não havendo preliminares, passo à análise e decisão do mérito.

Observa-se que o contrato entabulado entre as partes está anexado ao ID 185866291, estando o contrato em tela sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

Entretanto, conforme já exposto, a relação entre as partes é nitidamente consumerista, pois a requerida se trata de fornecedora, tendo como atividade econômica a incorporação de empreendimentos imobiliários e o loteamento de imóveis próprios, enquadrando-se nos requisitos constantes no art. 3º, do Código de Defesa do Consumidor. A requerente, por sua vez,
ao adquirir o imóvel comercializado pela requerida, caracteriza-se como destinatária final, nos termos do art. 2º do referido Diploma Legal.

Assim, aplicam-se as disposições do art. 54 do CDC, segundo o qual “contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”.

Desta forma, resta nítido que o contrato em discussão se trata de contrato de adesão, admitindo-se a revisão de eventuais cláusulas abusivas, de modo a extirpar ilegalidades, nos termos do art. 6º, do CDC.

DA RESCISÃO DO CONTRATO

Postula a autora pela rescisão do contrato e sua devida homologação.

Em sede de contestação, a demandada não se opôs a rescisão.

Acerca da rescisão, não há grandes indagações a serem feitas, haja vista que, por um motivo ou outro, a rescisão é permita, seja por culpa da requerida ou por vontade da parte autora, compradora que afirma não ter mais condições de prosseguir com o negócio.

Portanto, de rigor a declaração da rescisão do contrato.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Quanto
a
cláusula de retenção de 10% sobre o valor do contrato, entendo que descabe a aplicação da respectiva cláusula, por ser totalmente desarrazoada e desproporcional, onerando demasiadamente o comprador e enriquecendo ilicitamente o vendedor. Aliás, a cláusula que prevê a retenção com base no valor de contrato deve ser reconhecida abusiva, devendo ser aplicada a regra inserida do Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV), conforme precedente jurisprudencial:

(...)

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Inclusive o Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que é lícita a retenção, pela vendedora, de cerca de 10% a 25%
dos valores pagos
, na hipótese em que a culpa pela resolução do compromisso de compra e venda for imputada ao promissário comprador, podendo tal percentual ser minorado ou majorado a depender dos prejuízos suportados
pela
vendedora e desde que não configure seu enriquecimento ilícito.

A saber:

(...)

Inclusive o próprio art. 67-A, II, da Lei 13.786/2018 limita a pena convencional a no máximo 25%
dos valores pagos
.

Desse modo,
reputo como lícita a DEDUÇÃO no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento), dos valores efetivamente pagos,
a título de despesas com a realização do empreendimento.

Ainda, a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

DA RETENÇÃO DO IPTU

Verificando que restou estipulada a obrigação por meio da cláusula 4.5, item “c” do contrato, deve ser autorizada a compensação de eventuais débitos relativos a encargos tributários (IPTU) pelo período em que o promissário comprador se comprometeu a realizar o respectivo pagamento.

O inverso também é válido, ou seja, caso o autor tenha efetuado os pagamentos dos
IPTU’s
, não é devida a retenção de tais valores em favor da vendedora, visto se tratar de tributo de natureza
propter

rem
.

Colaciono:

(...)

Neste sentido, como a autora não comprovou o pagamento dos tributos,
é lícito
a
demandada a retenção de tais valores desde a assinatura do contrato até a data da rescisão
.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a
aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração
é
devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os
arts
. 723 do Diploma civilista; artigo 6º, III, IV e VI, do CDC; e artigo 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978.

Com efeito, determina o Art. 67-A
.,
I (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018), daLei Nº 4.591/1964, determina:

(...)

Analisando o contrato de ID 185865072, verifica-se que a cláusula de comissão de corretagem foi celebrada no importe de R$ 8.558,44 reais, conforme cláusula 3.1,
razão pela deve tal valor ser retido em favor da ré.

DA TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO

Neste ponto, entendo que tal taxa deve ser afastada, uma vez que não restou comprovado nos autos que a parte autora utilizou o terreno, construiu edificação ou dele usufruiu, de modo que, não havendo utilização do terreno para edificação ou qualquer outro fim, inexiste motivação para cobrança da taxa de fruição/ocupação.

A corroborar o alegado:

(...)

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
ACOLHO

EM PARTE
a pretensão deduzida na inicial e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora para:

(a)DECLARAR
rescindido o contrato pactuado entre as partes.

(b)CONDENAR
a parte demandada a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ, atualizados conforme determina o art. 406 do CC.

(d)

DEDUZIR
em favor da demandada os valores do tributo de
IPTU’s
desde a assinatura até a rescisão, bem como a comissão de corretagem.

(e)CONFIRMAR
a antecipação dos efeitos da t
utela deferida ao ID 175319165.

CONDENO
, ainda,

a parte Demandada ao pagamento de custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, que
FIXO
em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC
.

Por oportuno,
DECLARO EXTINTO
o feito com resolução do mérito nos termos do inciso I do art. 487 do CPC.

Após o trânsito em julgado da sentença,
AO ARQUIVO
com as baixas e anotações de estilo.

(...) (ID: 336521990)

Foram opostos embargos de declaração por
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA
e

SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA
,
tendo sido
rejeitados pelo Juízo de Primeiro Grau, mantendo-se inalterada a sentença proferida (ID:
336521993
).

Irresignada, a
apelante
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA

interpôs o presente recurso, pretendendo a reforma da sentença
, a fim de que seja reconhecida
a validade das cláusulas contratuais e do aditivo
, inclusive quanto às retenções pactuadas e devolução parcelada. Em caráter subsidiário, pleiteia seja fixada a
retenção
em seu favor
no percentual de 25% dos valores pagos
e
reconhecido o direito à indenização por fruição do bem
, com base na posse exercida pelo recorrido, fixando-se percentual mensal de 0,5% a 1% sobre o valor atualizado do contrato.

Pois bem.

Após detida análise dos autos, entendo que o apelo
não
comporta

provimento.

Inicialmente
, necessário esclarecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como relação de consumo, nos termos dos art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor
, uma vez que o
apelado, na condição
de adquirente, é destinatário final do bem, enquanto a apelante figura como fornecedora do produto.

Dessa forma, tratando-se de típico contrato de adesão firmado entre incorporadora imobiliária e consumidor adquirente, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor, conforme estabelece o art. 47 do CDC, e eventuais cláusulas que estabeleçam obrigações desproporcionais ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada devem ser consideradas abusivas, nos termos do art. 51 do mesmo diploma legal.

No caso em análise,
extrai-se dos autos que o apelado
FÁBIO PAULO DE MELO SILVA

adquiriu, em 25/07/2022, um lote urbano situado na quadra 14, lote 13, com área total de 551,27
m2
, no Município de Guarantã do Norte, no loteamento denominado ECO PARK RESIDENCE I, mediante contrato de compra e venda firmado com a empresa apelante

ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA
, no valor total de R$ 158.490,14 (cento e cinquenta e oito mil, quatrocentos e noventa reais e
qu
atorze centavos),
mediante pagamento parcelado (ID:
336521942

e ID:
336521947
).

Consta que o autor, ora apelado, efetuou o pagamento da
primeira
entrada no valor de R$ 2.646,79 (dois mil seiscentos e quarenta seis reais e setenta e nove centavos), mais as 05 (cinco) parcelas mensais e sucessivas da segunda entrada, bem como mais 09 (nove) parcelas,
totalizando o valor pago
de R$ 25.194,88 (vinte e cinco mil, cento e noventa e quatro reais e oitenta e oito centavos), todavia, por questões financeiras, se viu impossibilitado de pagar as parcelas seguintes, ficando inadimplente e resultando no distrato por parte da requerida.

Portanto, verifica-se que a própria inicial revela que a rescisão decorreu, precipuamente, da
impossibilidade
do
autor continuar arcando com as prestações
do contrato, tratando-se, portanto, de desistência motivada por razões pessoais e financeiras, e não por qualquer
inadimplemento da vendedora apelante
.

No tocante
à possibilidade de restituição das importâncias pagas em caso de rescisão do contrato, importa mencionar que a
Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça
preconiza que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

In
casu
, denota-se que o contrato foi firmado em
25/07/2022
, momento em que já estava em
vigor a Lei n.
13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, a qual promoveu profundas alterações na Lei nº 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e na Lei nº 6.766/79, estabelecendo regime jurídico específico para rescisões em cont
ratos de aquisição imobiliária.

Consoante se extrai do instrumento contratual firmado entre as partes,
foi estabelecido o seguinte percentual de retenção para o caso de inadimplemento por parte do comprador:

(...)
4.5 HAVENDO A RESCISÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL DO PRESENTE INSTRUMENTO, INDEPENDENTEMENTE DOS MOTIVOS QUE A ENSEJARAM, TERÁ O COMPRADOR O DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS, APÓS A OBRIGATÓRIA REALIZAÇÃO DOS DESCONTOS DOS SEGUINTES VALORES:

A) 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL E ATUALIZADO DESTE CONTRATO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL CONVENCIONAL, NOS TERMOS DO INCISO II DO ARTIGO 32-A DA LEI 13.786/2018 E DA LEI 6.766/1979;

(...) (ID: 336521947)

Todavia, conforme asseverado pelo Juízo de Primeiro Grau na sentença recorrida, a cláusula que determina a
aplicação do percentual de
retenção
sobre o

valor
total e atualizado
do contrato
se mostra abusiva, onerando
demasiadamente o comprador e enriquecendo ilicitamente o vendedor, devendo ser considerado o
valor efetivamente pago pelo adquirente
.

A pretensão da apelante de ver reconhecida a validade da cláusula contratual que fixa a penalidade sobre o
valor total do contrato
não encontra respaldo na jurisprudência pátria, pois configura
ônus desproporcional ao consumidor
, em violação direta aos
arts
. 6º, inciso IV, e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Sobre o tema, já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO. DANOS MORAIS DECORRENTES DE NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (...)
3
.
A retenção contratual deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor atualizado do imóvel,
sob pena
de onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa, nos termos do art. 51, IV, do CDC e da Súmula 543 do STJ
. (...) (N.U 1005700-31.2023.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/09/2025,
Publicado
no DJE 11/09/2025
)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. (...)
3
. A Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicados de forma harmônica e sistemática, prevalecendo
as
normas consumeristas quando mais favoráveis ao consumidor, em razão da natureza protetiva e de ordem pública do microssistema de proteção ao consumidor. 4.
A retenção de dez por cento a título de cláusula penal e despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, devidamente
atualizados, e não sobre o valor total do contrato,
sob pena
de violação aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que os prejuízos do vendedor guardam proporcionalidade com os valores recebidos e o tempo de duração contratual
. (...) (N.U 1028446-67.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/11/2025,
Publicado
no DJE 18/11/2025
)

No tocante ao percentual aplicável
, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento
consolidado
no sentido de que
“nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre
10%
a
25% do total da quantia paga
”
(
AgInt
no
AREsp
2051509/RJ 2022/0005992-7, Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma, julgado em 20/03/2023, publicado em 23/03/2023).

É
certo que a fixação do percentual de retenção deve observar as peculiaridades e circunstâncias específicas de cada caso concreto, considerando-se, entre outros fatores, o período de vigência do contrato, o estágio de execução do empreendimento, o percentual do preço já adimplido pelo promitente comprador, a natureza dos custos operacionais e administrativos incorridos pela promitente vendedora, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

In
casu
, tem-se que o contrato foi celebrado em 25/07/2022 e a última parcela adimplida pelo comprador data de 09/11/2023, conforme extrato financeiro do contrato de ID: 336521948, de modo que a avença vigorou por aproximadamente um ano e três meses. Nesse período, o apelante adimpliu o montante de R$ 25.194,88, correspondente a cerca de 15,9% do valor total pactuado (R$ 158.490,14).

Por outro lado, vislumbra-se que a apelada não trouxe aos autos elementos concretos e específicos aptos a demonstrar a extensão dos prejuízos efetivamente suportados em decorrência da rescisão contratual, limitando-se a
requerer
, de forma genérica,
a majoração do patamar
fixado na origem.

Considerando, portanto, (i) o período de vigência do contrato; (
ii
) o percentual relativamente baixo do preço já adim
plido pelo promitente comprador;
(
iii
) a ausência de comprovação detalhada dos prejuízos efetivos suportados
pela
promitente vendedora a ensejar
a majoração do percentual de retenção
; e (
iv
) os princípios da razoabilidade e proporcionalidade que devem nortear as relações de consumo, entendo ser adequada a
manutenção
do percentual de retenção
de 10%
fixado na sentença objurgada
, encontrando-se dentro dos limites estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça
.

Registre-se ainda que a restituição dos valores pagos
deve
se dar em parcela única, conforme acertadamente reconhecido na sentença recorrida,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição, tendo o vista o teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, acima mencionada, que determina que a devolução deve ser imediata.

Em caso semelhante, já decidiu esta Quinta Câmara de Direito Privado:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANO MORAL. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO. DEMAIS RECURSOS DESPROVIDOS.
(...)
4
.

O percentual de retenção de 10% dos valores pagos fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional, considerando as particularidades do caso concreto, notadamente o valor total do contrato (R$ 66.246,62), o montante efetivamente pago pela autora (R$ 6.875,80) e as circunstâncias que levaram à resolução contratual, estando dentro dos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça (entre 10% e 25%).
(...)
(N.U 1025931-86.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/06/2025,
Publicado
no DJE 10/06/2025
)

No tocante à alegação d
a
apelante de que a decisão recorrida teria descumprido

o entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp
1.723.519/SP, verifica-se que não
lhe
assiste razão, pois no referido julgado, diversamente do caso em análise, tratava-se de
contrato anterior à Lei n. 13.786/2018
, sendo adotado pela Egrégia Corte o entendimento de que o percentual de 25% seria suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais.

O referido julgado não afasta o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, já mencionado anteriormente, que reconhece como válida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10%
a
25% do total da quantia pag
a, a ser analisado no caso concreto.

Com relação
à taxa de fruição pleiteada pela

apelante
, tem-se que o pagamento se revela incabível,
uma
vez que o imóvel objeto do contrato de compra e venda
em análise
se trata de lote urbano, logo, terreno não edificado, e inexistindo proveito econômico, não há que se falar em taxa de fruição.

A esse respeito, é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
5
.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa
. (...) (
AREsp
n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE
CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
(...)
4
. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa
.
(...)
(
REsp
n. 2.243.279/GO, relatora Ministra Nancy
Andrighi
, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)

No
que se refere
à pretensão de inversão
dos
ônus sucumbenciais, também não merece guarida a insurgência, uma vez que
a apelante foi sucumbente na maior parte dos pedidos
, tendo sido acolhidas, em favor do recorrido, as teses centrais de rescisão do contrato, restituição de 90% dos valores pagos em parcela única e o
afastamento da taxa de fruição.

Diante disso, a sentença distribuiu adequadamente os ônus
da
sucumbência de forma proporcional, em estrita observância ao disposto no
art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil
, não havendo fundamento para alteração da condenação imposta em primeiro grau.

Por fim, com relação ao pedido de reforma da sentença no tocante à comissão de corretagem apresentado pelo apelado
FÁBIO PAULO DE MELO SILVA
em sede de contrarrazões
(ID: 336521998), é certo que o pleito
não comporta
conhecimento por esta instância, por inadequação da via utilizada.

Isso porque as contrarrazões destinam-se
exclusivamente à impugnação dos fundamentos do recurso interposto pela parte adversa
, não se prestando à formulação de pretensões autônomas ou à ampliação da
devolutividade
da apelação,
sob pena
de violação ao princípio do duplo grau de jurisdição e à garantia do contraditório.

A
eventual irresignação da parte vencedora quanto a capítulo da sentença que lhe foi parcialmente desfavorável
deve ser veiculada por meio do recurso próprio e dentro do prazo legal,
sob pena
de preclusão. Ausente recurso nesse sentido, não é possível conhecer do pedido novo apresentado em contrarrazões,
sob pena
de ofensa ao devido processo legal.

Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência
deste Egrégio Tribunal:

(...)
As contrarrazões não constituem meio processual idôneo para formulação de pedidos autônomos ou pretensões defensivas, destinando-se unicamente a impugnar, sob o prisma material ou processual, as matérias suscitadas nas razões do recurso interposto pela parte adversa
. (...) (N.U 1026374-27.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/09/2025,
Publicado
no DJE 06/09/2025
)

(...) Incomportável o pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária em sede de contrarrazões, porquanto
a resposta ao recurso constitui via inadequada para a formulação de pedido, servindo apenas para a defesa do recorrido
. (...) (N.U 1002079-45.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Vice-Presidência, Julgado em 11/11/2025,
Publicado
no DJE 19/11/2025
)

(...) A alegação de prescrição formulada em contrarrazões não é conhecida, por inadequação da via eleita, conforme entendimento pacífico no Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual
pedidos de reforma de decisão não podem ser formulados exclusivamente em sede de contrarrazões
. (...) (N.U 1005975-65.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, MARCIO VIDAL, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 30/09/2025,
Publicado
no DJE 07/10/2025
)

Dessa forma,
não se conhece do pedido de reforma da sentença quanto à comissão de corretagem apresentado nas contrarrazões
, por inadequação da via utilizada.

Sendo assim, constata-se que a sentença recorrida
encontra-se
alicerçada na legislação e na jurisprudência pátrias, sendo adequado o reconhecimento do direito à restituição de 90% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, de imediato, com retenção de 10% sobre essa quantia em favor da vendedora, bem como à exclusão da taxa de fruição.

Em face do exposto, conheço e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA
,
mantendo
-se

integralmente
a sentença

recorrida por seus próprios fundamentos
.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios de 10% para
15
% (
quinze
por cento)

(art. 98, § 3º, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026