Tribunal: TJMT
Processo: 1023366-63.2026.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023366-63.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Correção Monetária]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (AGRAVANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), PAOLO MONTE CRUZ RODRIGUES - CPF: 637.486.491-34 (AGRAVADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS TAVARES DE MELLO - CPF: 570.805.691-68 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. MULTA MORATÓRIA. TERMO FINAL DE INCIDÊNCIA. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO RESCISÓRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. ARTS. 412 E 413 DO CÓDIGO CIVIL. MATÉRIA NÃO APRECIADA NA ORIGEM. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão proferida em Cumprimento de Sentença que determinou a elaboração de novo cálculo do crédito decorrente de sentença que declarou a rescisão de contratos de compra e venda de lotes por culpa exclusiva das vendedoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

As controvérsias consistem em: (i) definir se o termo final da multa moratória deve corresponder à data de conclusão da infraestrutura do empreendimento ou ao trânsito em julgado da decisão que declarou a rescisão contratual; (ii) estabelecer se é possível, na fase atual do cumprimento de sentença, limitar o montante da cláusula penal ao valor da obrigação principal com fundamento nos arts. 412 e 413 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O título executivo judicial reconhece a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras e mantém a condenação ao pagamento de multa moratória pelo atraso na entrega do empreendimento, observados os parâmetros fixados na fase de conhecimento.

4.

A emissão de alvará de operação e a conclusão administrativa da infraestrutura não equivalem à efetiva entrega do imóvel nem demonstram a imissão na posse dos adquirentes.

5.

A mora contratual somente se extingue com o efetivo adimplemento da obrigação de entrega do bem ou com a dissolução do vínculo contratual, não bastando a mera conclusão física ou administrativa da obra.

6.

Inexistindo prova inequívoca de entrega dos lotes ou de imissão na posse dos compradores, mostra-se compatível com o título executivo a fixação do trânsito em julgado da decisão rescisória como termo final da multa moratória.

7.

A análise da eventual limitação da cláusula penal com fundamento nos arts. 412 e 413 do Código Civil exige a prévia elaboração e homologação do cálculo atualizado do débito, a fim de verificar concretamente a existência de excesso.

8.

A questão relativa à limitação do montante da multa não foi apreciada pelo Juiz singular em bases concretas, pois o cálculo retificado ainda não foi concluído.

9.

O exame imediato da alegação de excessividade da cláusula penal pelo Tribunal implicaria supressão de instância e afronta ao duplo grau de jurisdição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A conclusão administrativa ou física do empreendimento não afasta a mora contratual quando não há prova da efetiva entrega do imóvel ou da imissão na posse do adquirente.

2.

A multa moratória decorrente do atraso na entrega do imóvel pode incidir até o trânsito em julgado da decisão que declarou a rescisão contratual, quando inexistente prova inequívoca de adimplemento da obrigação de entrega.

3.

A aferição da necessidade de limitação da cláusula penal com fundamento nos arts. 412 e 413 do Código Civil depende da prévia apuração concreta do débito e deve ser apreciada inicialmente pelo Juiz singular.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 412 e 413.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela
Ginco Urbanismo Ltda.
em virtude da decisão interlocutória proferida pelo Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos do Cumprimento de Sentença n.º 1010646-68.2020.8.11.0002, movido por
Paolo Monte Cruz Rodrigues
em desfavor de
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
e da agravante.

O Juiz singular acolheu parcialmente as impugnações das partes, sem homologar o cálculo da Contadoria e sem acolher integralmente as memórias unilaterais apresentadas, e remeteu os autos à Contadoria Judicial a fim de elaborar novo cálculo, com os seguintes critérios: correção monetária sobre os valores restituídos pelo INPC/IBGE desde cada desembolso; juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, ou a partir do próprio pagamento para as parcelas quitadas após a citação; multa moratória de 1% calculada mês a mês sobre o valor histórico acumulado pago em cada competência, com atualização individualizada de cada parcela pelo INPC/IBGE; termo inicial da multa fixado em julho de 2015, correspondente ao mês subsequente ao encerramento do prazo contratual de tolerância; e termo final fixado na data do trânsito em julgado da ação rescisória, em 07/09/2024.

A agravante sustenta que a decisão afronta os limites do título executivo ao fixar o trânsito em julgado como termo final da multa moratória, uma vez que a infraestrutura do empreendimento foi integralmente concluída em 08/03/2019, momento em que, na sua visão, cessou a mora contratual.

Alega, ainda, que a incidência da multa por período superior a nove anos, sem qualquer limitação ao valor da obrigação principal, contraria os arts. 412 e 413 do Código Civil, por ocasionar penalidade manifestamente excessiva e ensejadora de enriquecimento sem causa.

Postula a concessão do efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso a fim de que o termo final da multa seja reduzido à data de conclusão do empreendimento ou à data da rescisão contratual, e a fim de que o montante da cláusula penal seja limitado ao valor da obrigação principal.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido.

O agravado apresentou contraminuta (ID 371889853).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Conforme relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
Ginco Urbanismo Ltda.
contra a decisão do Juiz singular da 4ª Vara Cível de Várzea Grande/MT que, na fase de Cumprimento de Sentença, estabeleceu os parâmetros para retificação do cálculo do crédito devido a
Paolo Monte Cruz Rodrigues
, com fixação do termo final da multa moratória na data do trânsito em julgado da ação rescisória, em 07.09.2024, sem impor qualquer limite ao montante acumulado da penalidade em relação ao valor da obrigação principal.

A ação de conhecimento que originou o título executivo foi ajuizada por
Paolo Monte Cruz Rodrigues
com o objetivo de declarar a rescisão contratual e obter a restituição de valores pagos em razão da aquisição dos lotes 06, 07 e 08 da Quadra 42 do empreendimento Parque das Águas, em Várzea Grande/MT, sob três contratos celebrados em 01.12.2012, cada qual no valor de R$ 30.580,28 (trinta mil, quinhentos e oitenta reais e vinte e oito centavos), com prazo de entrega previsto para dezembro de 2014.

Na sentença o Juiz
a quo
concluiu ser parcialmente procedente o pedido, declarou a rescisão contratual por culpa exclusiva das rés, condenou-as solidariamente à restituição dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além de multa moratória de 1% sobre o valor pago do contrato por mês de atraso e indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Na fase recursal, a Primeira Câmara de Direito Privado, em julgado da relatoria da Des.ª Nilza Maria Pôssas de Carvalho, proferido em 02.07.2024, proveu parcialmente o apelo apenas a fim de afastar a condenação por danos morais, com manutenção dos demais capítulos condenatórios, inclusive a multa moratória e os parâmetros de correção. O trânsito em julgado ocorreu em 07.09.2024.

As controvérsias recursais consistem em analisar o termo final da multa moratória e a suposta necessidade de limitar o montante acumulado da cláusula penal ao valor da obrigação principal, com apoio nos arts. 412 e 413 do Código Civil.

Quanto ao primeiro ponto, a agravante sustenta que a mora contratual cessou em março de 2019, quando a infraestrutura do empreendimento teria sido concluída com a emissão de alvará de operação, razão pela qual seria indevida a extensão da multa até o trânsito em julgado da ação rescisória, em 07/09/2024.

O argumento não se sustenta.

O título executivo judicial, transitado em julgado, reconheceu a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva das promitentes vendedoras e fixou multa moratória pelo atraso na entrega do empreendimento aos adquirentes.

O julgado que consolidou a fase de conhecimento assentou que não havia comprovação de efetiva imissão na posse dos lotes pelos compradores, o que afasta a identificação entre a conclusão administrativa da infraestrutura e o adimplemento das obrigações contratualmente assumidas perante o consumidor.

A emissão de alvará de operação constitui ato de natureza administrativa, que certifica o cumprimento de requisitos perante o Poder Público, mas não equivale à entrega efetiva do bem ao adquirente nem extingue a mora contratual enquanto não há imissão na posse ou prova inequívoca da disponibilização do imóvel ao comprador.

A mora contratual, reconhecida no título executivo, não cessa pela mera conclusão física ou administrativa da obra, mas pela efetiva entrega do bem objeto da avença. Enquanto o vínculo contratual não se desfez, e ele só se desfez com o trânsito em julgado da decisão que declarou a rescisão, em 07/09/2024, o adquirente permaneceu privado do bem pelo qual pagou e em relação ao qual a vendedora estava inadimplente.

O Juiz singular agiu com acerto ao fixar o trânsito em julgado como marco final da incidência da multa, com ressalva expressa da possibilidade de fixação de data anterior apenas se houver nos autos prova inequívoca de efetiva entrega ou imissão na posse, hipótese a ser certificada pela própria Contadoria.

Essa solução está em perfeita harmonia com o título executivo e com a coisa julgada formada na fase de conhecimento, sem espaço para a limitação temporal pretendida pela agravante com fundamento em documento que não demonstra o adimplemento da obrigação contratual principal.

Quanto ao segundo ponto recursal, relativo à limitação da cláusula penal ao valor da obrigação principal, esta Câmara não desconhece que a matéria encontra fundamento nos arts. 412 e 413 do Código Civil e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que autorizam a redução equitativa de penalidades manifestamente excessivas. Contudo, a análise dessa questão não pode ter lugar neste momento processual, por razão de ordem procedimental que se impõe.

O cálculo retificado ainda não foi elaborado pela Contadoria. Não há, portanto, valor concreto apurado que permita verificar se, e em que medida, a multa moratória acumulada supera o montante da obrigação principal de restituição.

A eventual aplicação do limite previsto no art. 412 do Código Civil pressupõe a definição do que integra a "obrigação principal" para fins da comparação ali exigida, questão que envolve, por exemplo, saber se a correção monetária e os juros moratórios sobre os valores a restituir compõem esse parâmetro de cotejo, e em que extensão.

Trata-se de matéria não apreciada pelo Juiz singular, exatamente porque o cálculo que servirá de base para essa análise sequer foi concluído. Avançar sobre tais questões diretamente neste grau implicaria supressão de instância, com prejuízo ao duplo grau de jurisdição, razão pela qual esta Câmara não adentrará o mérito desse ponto por ora. Caberá ao Juiz singular, após a elaboração e homologação do novo cálculo, examinar a alegação de excessividade e, se for o caso, proceder ao controle judicial da cláusula penal com os elementos concretos necessários a tanto.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026