Tribunal: TJMT
Processo: 1014780-45.2025.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014780-45.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[TARCIO MATOS DOS SANTOS - CPF: 034.849.311-83 (APELANTE), MAURICIO ALMEIDA JOPPERT - CPF: 363.548.458-08 (ADVOGADO), HELEN KAROLINE DOS SANTOS - CPF: 043.519.231-05 (APELANTE), SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 33.337.272/0001-30 (APELANTE), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - CPF: 065.757.058-39 (ADVOGADO), WAM INCORPORACAO S/A - CNPJ: 29.855.842/0001-07 (APELANTE), SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 33.337.272/0001-30 (APELADO), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - CPF: 065.757.058-39 (ADVOGADO), WAM INCORPORACAO S/A - CNPJ: 29.855.842/0001-07 (APELADO), TARCIO MATOS DOS SANTOS - CPF: 034.849.311-83 (APELADO), MAURICIO ALMEIDA JOPPERT - CPF: 363.548.458-08 (ADVOGADO), HELEN KAROLINE DOS SANTOS - CPF: 043.519.231-05 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O APELO DE TARCIO MATOS DOS SANTOS E HELEN KAROLINE DOS SANTOS, E DEPROVEU O RECURSO DE SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e WAM INCORPORAÇÃO S/A.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença que declarou a rescisão de contratos de aquisição de unidades imobiliárias sob regime de multipropriedade, motivada pelo inadimplemento das vendedoras, as quais, após três anos do prazo assinalado para o início das obras, mantiveram o cronograma físico em zero por cento. O juízo de origem determinou a restituição integral dos valores e a inversão da multa contratual, indeferindo, contudo, a reparação por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) validade da cláusula de eleição de foro frente ao domicílio do consumidor; (ii) legitimidade passiva da incorporadora integrante do mesmo grupo econômico; (iii) caracterização do inadimplemento antecipado pela paralisia total das obras; (iv) direito à restituição integral das parcelas sem as retenções da Lei n. 13.786/2018; (v) possibilidade de inversão da cláusula penal; e (vi) ocorrência de danos morais pela frustração da expectativa contratual.

III. Razões de decidir

3. A competência territorial em lides consumeristas deve facilitar a defesa do aderente, sendo nula a cláusula de eleição de foro que imponha obstáculo desarrazoado ao acesso à jurisdição, prevalecendo o foro do domicílio do autor.

4. Empresas que atuam de forma coordenada e ostentam a mesma identidade visual perante o mercado respondem solidariamente pelos vícios do serviço, com amparo na teoria da aparência e na responsabilidade objetiva da cadeia de fornecimento.

5. A paralisia absoluta do cronograma construtivo por período excessivo autoriza o reconhecimento do inadimplemento antecipado, pois a inércia das vendedoras torna matematicamente inviável o cumprimento do prazo final de entrega, violando a boa-fé objetiva.

6. Constatada a culpa exclusiva das fornecedoras, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, revelando-se inaplicáveis as retenções previstas na Lei do Distrato, destinadas apenas aos casos de desistência imotivada ou mora do comprador.

7. É legítima a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor, visando restabelecer o equilíbrio sinagmático do contrato, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos.

8. O abandono do empreendimento, sem qualquer justificativa técnica, ultrapassa o mero dissabor contratual, ferindo direitos da personalidade e gerando dano moral passível de compensação pecuniária.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso das rés desprovido. Recurso adesivo parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. O inadimplemento antecipado, caracterizado pela ausência total de início das obras em prazo considerável, autoriza a rescisão do contrato por culpa do vendedor e a restituição integral das parcelas pagas. 2. A frustração severa da expectativa de fruição de imóvel em regime de multipropriedade, decorrente de abandono do empreendimento, configura dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 186, 405, 475 e 927; CDC, arts. 6º, VIII, 7º, parágrafo único, 25, §1º, e 101, I; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A (a contrário sensu).

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 971 (REsp 1614721/DF); STJ, Tema Repetitivo 1002; STJ, REsp 1358513/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 12.05.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de
Apelação Cível
e
Recurso Adesivo
interpostos, respectivamente, por
SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e WAM INCORPORAÇÃO S/A
(primeiras apelantes) e por
TARCIO MATOS DOS SANTOS e HELEN KAROLINE DOS SANTOS
(apelantes adesivos), em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da Ação de Rescisão Contratual.

Na origem, os autores ajuizaram a demanda alegando inadimplemento contratual das requeridas, consubstanciado na ausência de início das obras de duas unidades imobiliárias adquiridas sob o regime de multipropriedade no empreendimento "Le Charmant Maison de Luxe", em Campos do Jordão/SP. Sustentaram que, embora o contrato previsse o início das obras para março de 2022, até março de 2025 nada havia sido construído. Pleitearam a rescisão por culpa das vendedoras, restituição integral dos valores, inversão de cláusula penal e danos morais.

O magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão dos contratos por culpa exclusiva das rés; (ii) condenar as rés, solidariamente, à restituição integral de R$ 18.829,84; e (iii) condenar as rés ao pagamento de multa contratual invertida no valor de R$ 9.414,92. Os danos morais foram indeferidos.

Em suas razões recursais (Id. 361374419), as requeridas (SPE VALE VERDE e WAM) suscitam preliminares de incompetência territorial, ilegitimidade passiva da WAM Incorporação S/A e ilegitimidade quanto à restituição da corretagem. No mérito, alegam a inexistência de atraso, uma vez que o prazo final (junho de 2026, computada a tolerância) ainda não expirou. Defendem a legalidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) por se tratar de patrimônio de afetação (Lei n. 13.786/2018), a impossibilidade de inversão da multa e a alteração do termo inicial dos juros para o trânsito em julgado.

Os apelados apresentaram contrarrazões (Id. 361374424), pugnado pela improcedência do recurso. Em recurso adesivo (Id. 361374428), pugnam pela reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os danos morais, bem como para que os honorários advocatícios incidam sobre o proveito econômico total, incluindo o valor dos contratos rescindidos (natureza declaratória).

As contrarrazões foram apresentadas por ambas as partes, cada qual pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e WAM INCORPORAÇÃO S/A (primeiras apelantes) recolheram o preparo recursal (Id. 361374421). TARCIO MATOS DOS SANTOS e HELEN KAROLINE DOS SANTOS (apelantes adesivos) são beneficiários da justiça gratuita.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuidam-se
de recursos de
Apelação Cível
e
Recurso Adesivo
interpostos, respectivamente, por
SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e WAM INCORPORAÇÃO S/A
(primeiras apelantes) e por
TARCIO MATOS DOS SANTOS e HELEN KAROLINE DOS SANTOS
(apelantes adesivos), em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais.

Conheço
dos recursos, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

I. DAS QUESTÕES PRELIMINARES

No que tange à preliminar de incompetência territorial em razão da cláusula de eleição de foro, esta não merece prosperar. Conforme documentado nos autos, a relação jurídica é nitidamente consumerista, atraindo a incidência do artigo 6º, inciso VIII, e do artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. A imposição de foro distante do domicílio dos consumidores (Cuiabá/MT vs. Campos do Jordão/SP) configura obstáculo indevido ao acesso à justiça, sendo correta a declaração de nulidade da cláusula de eleição pelo juízo singular. Assim,
rejeita-se
a alegação de incompetência do juízo.

Quanto
à ilegitimidade passiva da WAM Incorporação S/A
, a análise sistemática do caderno probatório demonstra que as empresas pertencem ao mesmo grupo econômico e atuam de forma coordenada na cadeia de fornecimento. À luz da teoria da aparência e do artigo 7º, parágrafo único, do CDC, todos os que participam da introdução do produto ou serviço no mercado respondem solidariamente pelos vícios ou defeitos na prestação.

A fundamentação da magistrada encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “
fundamenta-se na existência da relação jurídica de consumo, não importando ser a relação contratual (responsabilidade contratual) ou o fato ilícito (responsabilidade extracontratual). 2. É objetiva a responsabilidade do fornecedor (fabricante, o produtor, o construtor e o importador)”
.

O REsp: 1358513 RS 2012/0264861-3, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO estabelece a evolução da responsabilidade civil na seara consumerista, “
pois passou a alcançar não apenas o fornecedor diretamente ligado ao evento danoso, mas toda a cadeia de produção envolvida na atividade de risco por ora prestada”
.

Assim colaciono:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. FUNDAMENTO.
RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. SOLIDARIEDADE ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRODUTOS OU SERVIÇOS. PRINCÍPIO DA APARÊNCIA. BOA-FÉ. LEALDADE. CONFIANÇA. SEGURANÇA JURÍDICA.
ATROPELAMENTO DURANTE A ENTREGA DO PRODUTO CAUSANDO A MORTE DO CONSUMIDOR. DEFEITO NO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A ENTREGADORA DO BOTIJÃO DE GÁS E A FABRICANTE. PENSÃO MENSAL POR MORTE. EMBARGOS INFRINGENTES INCABÍVEIS. NÃO SUSPENSÃO NEM INTERRUPÇÃO DO PRAZO PARA INTERPOSIÇÃO.
1. No âmbito do direito consumerista, a teoria do risco estabelece que a base da responsabilidade civil do fornecedor fundamenta-se na existência da relação jurídica de consumo, não importando ser a relação contratual (responsabilidade contratual) ou o fato ilícito (responsabilidade extracontratual). 2. É objetiva a responsabilidade do fornecedor (fabricante, o produtor, o construtor e o importador) na hipótese de defeito na prestação do serviço, e, desde que demonstrado o nexo causal entre o defeito do serviço e o acidente de consumo ou fato do serviço, nascerá o dever reparatório, cuja isenção apenas será possível nos casos em que constatada a culpa exclusiva do consumidor ou uma das causas excludentes de responsabilidade genérica - força maior ou caso fortuito externo.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser solidária a responsabilidade entre os fornecedores integrantes da mesma cadeia de produtos ou serviços que dela se beneficiam pelo descumprimento dos deveres de boa-fé, transparência, informação e confiança, independentemente de vínculo trabalhista ou de subordinação.
4. A boa-fé nos contratos, a lealdade nas relações sociais e a confiança que devem inspirar as declarações de vontade e os comportamentos fundamentam a proteção a uma situação aparente, tomada como verdadeira, a fim de imprimir segurança nas relações jurídicas (Princípio da Aparência).
5. No caso dos autos, a primeira ré, entregadora do botijão de gás de cozinha - GLP, é responsável pelo dano, uma vez que o evento fora causado por atropelamento por caminhão de sua propriedade, no momento em que prestava o serviço de entrega (serviço defeituoso, portanto). 6. Ainda, em relação à segunda ré (ULTRAGAZ), fabricante do produto entregue, sua responsabilidade apoia-se na teoria da aparência, haja vista tratar-se de situação em que o serviço identifica-se com o próprio produto. É que não interessa ao consumidor saber qual a empresa efetivamente entrega o botijão de gás em sua residência, importando, sobremaneira, o fato de o GLP ser "produzido" pela ULTRAGÁS. Essa marca é que, aos olhos do consumidor, confere identidade ao produto e ao mesmo tempo ao serviço a ele diretamente ligado. 7. Como regra, a pensão mensal devida aos pais pela morte do filho deve ser estimada em 2/3 do salário mínimo a partir da data em que a vítima completaria 14 anos até os seus 25 anos de idade, e, após, reduzida para 1/3, haja vista a presunção de que a vítima constituiria seu próprio núcleo familiar, até a data em que o de cujus completaria 65 anos. 8. É entendimento pacífico desta Corte que os embargos infringentes, quando não conhecidos por serem incabíveis, não suspendem nem interrompem o prazo para a apresentação do recurso, que é contado a partir da data da publicação do acórdão embargado. 9. Recurso especial de COMPANHIA ULTRAGÁZ S.A. parcialmente provido, apenas no que se refere ao pensionamento. Agravo em recurso especial de W. BIANCHI COMÉRCIO DE GÁS LTDA. a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1358513 RS 2012/0264861-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 12/05/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/08/2020).

As empresas requeridas assumiram relação direta pela entrega da unidade, portanto, integram a cadeia de fornecimento.

Sobre o tema, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso entende pela necessidade de reconhecimento da responsabilidade solidária entre a construtora e a incorporadora para fins de indenização pelos danos causados ao consumidor pelo contrato firmado de compra e venda de imóvel.

Colaciono o julgado:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEITADA - PRESCRIÇÃO DA PARCELA REFERENTE À CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA - PREVISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS -RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO -SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. Inexiste ofensa ao princípio da dialeticidade, se as apelantes atacam o pronunciamento judicial e fica evidente que os argumentos apresentados nas razões do recurso estão intrinsecamente ligados com o que ficou decidido na sentença. Carece de interesse recursal a pretensão de reconhecimento de prescrição das parcelas de comissão de corretagem, se a autora não se insurgiu contra essa retenção pelas rés/apelantes, nem ao menos as cobrou. À luz da jurisprudência e da legislação consumerista, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a intermediadora (imobiliária) e a construtora, por integrarem a mesma cadeia de consum
o, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
(TJ-MT - AC: 10057868120218110004, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023) (g.n.)

A relação firmada entre as requeridas entre as partes caracteriza-se como "terceirização" das atividades exploradas comercialmente na construção civil, portanto permanecem responsáveis solidariamente, tornaram-se beneficiárias economicamente da atividade desenvolvida, portanto, assumem os riscos dela decorrente, logo, possuem legitimidade passiva para responder a pretensão dos requerentes.

Por fim, a legislação consumerista regulamenta claramente que, no contexto de relação de consumo, todos os fornecedores respondem solidariamente pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço, razão pela qual se
mantém no polo passivo tal como fixado na origem,
nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e do artigo 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Por fim,
a ilegitimidade quanto à restituição da corretagem
confunde-se com o mérito e com ele será apreciada.

II. DO MÉRITO

A controvérsia recursal cinge-se à responsabilidade civil das empresas SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e WAM INCORPORAÇÃO S/A pelo fato do serviço (artigo 14 do CDC) prestados as partes
TARCIO MATOS DOS SANTOS e HELEN KAROLINE DOS SANTOS
, pelo inadimplemento da entrega do imóvel denominado empreendimento "Le Charmant Maison de Luxe", em Campos do Jordão/SP.

De início, impõe-se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre partes se caracteriza como relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Os autores, na qualidade de pessoas físicas que adquiriram serviços de construção para uso próprio como destinatários finais, enquadram-se perfeitamente no conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC. Por outro lado, as requeridas, como prestadoras de serviços de construção civil no mercado de consumo, configuram-se como fornecedoras, conforme dispõe o art. 3º do mesmo diploma legal.

Nesse sentido é o entendimento desta corte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA INDEFERIDA PELO JUÍZO A QUO –
CONTRATO DE EMPREITADA - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Como as partes firmaram contrato de empreitada, contrato típico da construção civil, onde um dos contratantes (empreiteiro) se obriga a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, determinada obra para o proprietário do imóvel, com material próprio ou fornecido por este, tal atividade se insere no conceito de fornecedor, previsto no artigo 3º do CDC. (
TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10040284020258110000, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 28/04/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2025). (Destaquei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REDIBITÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. COMPRA DE VEÍCULO. VÍCIO OCULTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
A relação estabelecida entre as partes é de consumo, e nos autos há hipossuficiência técnica por parte da agravada, de modo que a inversão do ônus é plenamente possível.
Com isso, não se está a tratar de prova diabólica, pois a pretensão é de saber ou não sobre a existência do vício oculto, portanto a probabilidade do direito e o risco de prejuízo não estão demonstrados. (TJ-MT - AI: 10186742620238110000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 03/10/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/10/2023). (Destaquei)

A situação fática delineada nos autos revela clara relação de consumo, com incidência do CDC (arts. 6º, III e VI, 14 e 30/35) e responsabilidade objetiva das fornecedoras pela falha na prestação do serviço. É uma particular hipótese de responsabilidade civil, cujo cerne conceitual se hospeda na ideia geral de" indenizar um dano ", mas um dano novo, nascido de um descumprimento de obrigações preexistentes (contratual ou legal).

Os autores alegam inadimplemento contratual das requeridas, consubstanciado na ausência de início das obras de duas unidades imobiliárias adquiridas sob o regime de multipropriedade no empreendimento "Le Charmant Maison de Luxe", em Campos do Jordão/SP. Sustentam que, embora o contrato previsse o
início das obras para março de 2022, até março de 2025 nada havia sido construído.
Pleitearam a rescisão por culpa das vendedoras, restituição integral dos valores, inversão de cláusula penal e danos morais.

Conforme documentado nos autos, especificamente na Cláusula Doze dos instrumentos contratuais (IDs 361374355 e 361374356), as rés declararam expressamente que as obras do Bloco E teriam início em março de 2022. Os fatos comprovados, amparados por imagens de satélite 9Id. 361374359) e dados do próprio sítio eletrônico das requeridas, indicam que, em março de 2025 — três anos após o prazo de início —, o cronograma físico era de 0% (zero por cento).

A inexecução de um marco intermediário fundamental, como o início das fundações e da estrutura, autoriza o consumidor a pleitear a resolução antecipada do contrato. Aplica-se aqui a teoria do inadimplemento antecipado, pois é evidente que o descumprimento do prazo de início torna matematicamente impossível o cumprimento do prazo final, ainda que computada a cláusula de tolerância de 180 dias. Manter o consumidor vinculado a um pagamento mensal por um imóvel que sequer começou a ser construído violaria frontalmente a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Dessa forma, a rescisão decorre de culpa exclusiva das promitentes vendedoras, o que atrai a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, determinando a restituição imediata e integral das parcelas pagas.

A tese recursal de de que não houve inadimplemento porque o prazo de entrega dependeria de financiamento a ser providenciado pela compradora — não se sustenta ante o regime protetivo do consumo e a própria narrativa recursal. O Distrato comprova que houve inadimplência, bem como que os autores permaneceram na expectativa pela entrega por três anos.

As apelantes invocam o artigo 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 (redação dada pela Lei n. 13.786/2018), que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação.

Entretanto, é imperativo distinguir que referida norma disciplina a resolução contratual por inadimplemento do adquirente ou por sua desistência imotivada. No caso em tela, o desfazimento do vínculo é imputado exclusivamente às rés. Quando o fornecedor dá causa à rescisão, não há espaço para retenções, sob pena de premiar o contratante inadimplente com parte do capital do consumidor inocente. O retorno ao
status quo ante
exige a devolução de 100% (cem por cento) do que foi vertido pelo comprador. As cláusulas do distrato possuem condições desvantajosas, em flagrante abuso de direito e prática lesiva ao consumidor.

Durante toda a tramitação processual, as requeridas não comprovaram sequer, o início das obras do empreendimento
.

Ocorre que neste momento, não mais há dúvida da inadimplência contratual, que é patente,
tornando o pedido de rescisão contratual dos autores totalmente procedente, por culpa exclusiva das requeridas.
O inadimplemento contratual, de responsabilidade exclusiva das requeridas, impõe a rescisão do contrato, com a devolução imediata dos valores pagos pela autora, nos termos da Súmula 543 do STJ, sem parcelamento ou retenção abusiva.

Mantém-se, pois, a resolução contratual por culpa das rés e o retorno das partes ao status quo ante,
com devolução integral das parcelas desembolsadas, tal como decidido.

Um ponto que demanda precisão técnica diz respeito ao valor da corretagem. As apelantes insurgem-se contra a condenação à restituição, alegando que o valor foi pago a terceiros intermediadores.

Contudo, compulsando os autos, verifica-se que o magistrado de primeiro grau fixou a condenação em R$ 18.829,84, valor este que corresponde estritamente ao somatório das parcelas mensais e consecutivas pagas pelos autores conforme o histórico de pagamentos (Doc. 06 - ID 361374357).

É essencial observar, no Contrato ID 361374356 (Cláusula C.3), que a corretagem de R$ 3.391,00 foi ajustada para pagamento em 5 parcelas de R$ 678,20 mediante cartão de crédito. Considerando que o montante condenatório de R$ 18.829,84 foca exclusivamente nas parcelas do saldo devedor pagas diretamente às rés e comprovadas no extrato financeiro, o valor da corretagem pago via cartão de crédito não foi, na prática, incluído no cálculo aritmético da condenação de origem.

Assim, inexistindo inclusão numérica da corretagem na soma da restituição deferida, as alegações das rés acerca da ilegitimidade ou impossibilidade de devolução de tais valores carecem de objeto prático para reforma da sentença, devendo o valor nominal da condenação ser mantido por representar o histórico de parcelas de financiamento direto.

A condenação à multa de 50% sobre o valor pago
, mediante inversão da cláusula penal prevista na Cláusula Nona, Parágrafo Segundo, encontra amparo no Tema Repetitivo 971 do STJ (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF). Havendo previsão de sanção apenas contra o consumidor para a hipótese de inadimplemento, o princípio da isonomia e a natureza bilateral do contrato autorizam que a mesma penalidade incida contra o fornecedor que descumpre sua obrigação principal.

Colaciono a tese firmada:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Portanto, agiu com acerto a Magistrada de primeiro grau, razão pela qual mantenho referida condenação.

Quanto aos juros de mora
, as apelantes requerem a fixação a partir do trânsito em julgado. Contudo, o Tema 1002 do STJ (juros no trânsito em julgado) aplica-se exclusivamente aos casos de rescisão por iniciativa do comprador e sem culpa do vendedor. Tratando-se de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros fluem a partir da citação (art. 405 do Código Civil), conforme corretamente estabelecido pela sentença, ressalvando-se a aplicação das regras de atualização monetária vigentes (Lei n. 14.905/2024). Portanto,
mantenho a sentença também com relação a esse capítulo.

No mais, não se presta a viabilizar tão somente a rescisão contratual pelo inadimplemento. Visto que
com o inadimplemento contratual, nasce fato novo
, e quanto a esse, não há que se falar em obrigação de fazer ou não fazer,
mas o dever de indenizar
.

Assim, passo a análise dos
DANOS MORAIS
suscitados em recurso adesivo, visto que não concedidos pela Magistrada de primeiro grau.

Nesse particular, Pontes de Miranda, citado por Aguiar Dias, expõe com precisão que a responsabilidade civil - o dever de indenizar, recompor o dano causado -, é obrigação nova, que não se confunde com a obrigação (contratual ou legal) anteriormente violada:

É preciso, para ser ato ilícito (no sentido restrito do capítulo), que produza obrigação independente, isto é, invada a esfera dos direitos que de modo geral competem ao titular. O ato ilícito estabelece de si e originariamente o vínculo de obrigação. Quer dizer: exclui-se da matéria, que devemos versar, tudo quanto não produzir aquela obrigação independente, oriunda da invasão da esfera jurídica de outrem. Assim, o conceito de ato ilícito não pode ser equiparado ao de violação de direito (sentido geral), de que nascem todas as ações e exceções, não pode ser assimilável ao de certas perdas de direitos, impostas como conseqüência de se haver infringido a lei, nem tampouco com as penas em geral: não poderia confundir-se com modificação ou rechaço (digamos assim) de relações obrigacionais já existentes (
Apud.
DIAS, José de Aguiar.
Da responsabilidade civil
. 11. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 563)

A responsabilidade civil pelo fato do produto e do serviço consiste, assim, na imputação ao fornecedor do dever de indenizar em razão dos danos decorrentes do defeito na concepção ou fornecimento de produto ou de serviço.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos

189

e

927, ambos do

C
ó
digo Civil, revelado,

in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de usufruir do imóvel, o que constitui fato causador de danos morais.

No caso, os autores constaram que as duas cotas de unidades imobiliária em regime de multipropriedade, sequer haviam saído do papel,
após dois anos da aquisição
, efetuando regularmente o pagamento das parcelas, conforme reclamação realizada em 15/04/2024 (Id. 361374361).

Constata-se ainda, que em 22/07/2025, as requeridas apresentaram contestação (Id. 361374390) com alegação genérica de que a obra não estava atrasada, porém, não apresentaram qualquer prova e sequer impugnaram as imagens de satélite juntadas pelas autoras nos Ids. 361374359 (Petição inicial) e 361374402(Impugnação), demonstrando que o empreendimento se encontrava paralisado.

Portanto, entendo que a
ausência de justificativa para não entrega do empreendimento, nem mesmo em juízo
, extrapola o mero aborrecimento e frustação pelo descumprimento contratual e atinge os direitos da personalidade dos autores.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora. Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.
Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório. - (N.U

0014339-33.2015.8.11.0041, C
Â
MARAS ISOLADAS C
Í
VEIS DE DIREITO PRIVADO,

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda C
â
mara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020). (Destaquei)

EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto. Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019. O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento. No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.
O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.-
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183670820198110002, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

No mesmo sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.

Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro

PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021). (Destaquei)

Nesse contexto, a fixação do
quantum
indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico-punitivo da medida. A indenização não pode ser ínfima, a ponto de não desestimular a conduta ilícita, nem exorbitante, a ponto de gerar enriquecimento sem causa. Deste modo, entendo que o valor de
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
se afigura adequado e proporcional aos abalo sofrido pelos autores.

Relativamente aos honorários advocatícios, os autores pretendem que a base de cálculo seja o valor total dos contratos (natureza declaratória). Contudo, o artigo 85, § 2º, do CPC estabelece uma ordem de preferência: valor da condenação, proveito econômico ou valor da causa. Havendo condenação pecuniária líquida e expressiva (restituição de parcelas mais multa), esta deve ser a base de cálculo prioritária.

O proveito econômico, no caso, é mensurado pelos valores que as rés serão compelidas a pagar, e não pelo valor de face de um contrato que não seria integralmente pago no ato da rescisão. Assim, a fixação em 15% sobre o valor da condenação revelou-se adequada e remuneradora para o patrocínio da causa.

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos recursos e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao
recurso de Apelação
dos requeridos
SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e WAM INCORPORAÇÃO S/A
, para manter integralmente a sentença com relação
à restituição integral

da quantia de R$ 18.829,84 e ao
pagamento da multa contratual
em valor equivalente a 50% (cinquenta e cinco por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos compradores, equivalente a R$ 9.414,92 (nove mil, quatrocentos e quatorze reais e noventa e dois centavos).

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao
recurso Adesivo
dos autores
TARCIO MATOS DOS SANTOS e HELEN KAROLINE DOS SANTOS,
para condenar os requeridos à reparação por
DANOS MORAIS
, que fixo em
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
. O valor deverá ser atualizado com juros legais pela taxa SELIC, nos termos do artigo 406 do Código Civil, a partir da citação e correção monetária pelo IPCA desde o arbitramento.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelas apelantes
SPE VALE VERDE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e WAM INCORPORAÇÃO S/A
em 5% (cinco por cento), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026