Tribunal: TJMT
Processo: 1004812-45.2024.8.11.0002
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004812-45.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ROSANY DIVINA DE JESUS - CPF: 805.240.871-72 (APELANTE), FERNANDA DOMINGAS RONDON - CPF: 034.159.131-98 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 32.228.719/0001-70 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Direito
civil e direito do consumidor. Apelação cível. Rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa da compradora. Patrimônio de afetação não comprovado. Retenção reduzida. Parcial provimento.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, declarou a rescisão do contrato por culpa da compradora, autorizou a retenção de 50% dos valores pagos com base no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, admitiu a dedução integral da comissão de corretagem, afastou os danos morais e fixou juros moratórios a partir do trânsito em julgado. A insurgência recursal restringe-se, essencialmente, à validade da retenção de 50%, sob o argumento de ausência de prova formal da constituição do patrimônio de afetação.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se, na ausência de prova registral idônea da constituição do patrimônio de afetação, é possível aplicar a retenção excepcional de até 50% das quantias pagas, prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, ou se deve incidir o limite ordinário de 25% previsto no caput do referido dispositivo.

III. Razões de decidir

3. O contrato foi firmado já na vigência da Lei n. 13.786/2018, sendo aplicável a disciplina do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 ao desfazimento do negócio por iniciativa da adquirente.

4. A retenção de até 25% das quantias pagas constitui a regra geral nos casos de resolução contratual por inadimplemento do adquirente, enquanto a retenção de até 50% possui caráter excepcional e exige demonstração de que a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação.

5. Nos termos do art. 31-B da Lei n. 4.591/1964, o patrimônio de afetação se constitui mediante averbação no Registro de Imóveis, não bastando mera cláusula contratual declaratória para autorizar a incidência da hipótese excepcional mais gravosa ao consumidor.

6. A incorporadora não juntou certidão de matrícula, termo de afetação averbado ou outro documento registral idôneo apto a comprovar a constituição formal do regime especial, ônus que lhe incumbia por se tratar de fato justificante da retenção majorada.

7. Ausente prova formal do patrimônio de afetação, afasta-se a incidência do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, devendo ser aplicado o limite ordinário de retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora.

8. Mantém-se a sentença quanto à dedução da comissão de corretagem, nos limites da prova produzida, à improcedência do pedido de danos morais, aos consectários não impugnados eficazmente e ao reconhecimento da sucumbência recíproca, com necessária redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais em razão do parcial provimento do apelo.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação parcialmente provido.
Tese de julgamento:

“1. A retenção de até 50% das quantias pagas, prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, exige prova formal da constituição do patrimônio de afetação, mediante averbação no Registro de Imóveis, não sendo suficiente a mera previsão contratual. 2. Ausente comprovação registral idônea do patrimônio de afetação, aplica-se o limite ordinário de retenção de até 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, mantidas as demais deduções legalmente admitidas e comprovadas.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 4.591/1964,
arts
. 31-B e 67-A, caput, I e II, e § 5º; Lei n. 13.786/2018; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível n. 1025019-45.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 06.11.2025; STJ, Tema 1002.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ROSANY DIVINA DE JESUS
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos
da
ação de rescisão contratual c/c reparação de danos materiais e morais com pedido de tutela antecipada
,
n.º 1004812-45.2024.8.11.0002
, a
juizada em face de
VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
, a qual julgou
parcialmente procedentes
o
s pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato por culpa da autora, confirmar a liminar apenas quanto à suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, determinar que a restituição dos valores pagos observe a Lei n. 13.786/2018 e a
cláusula 8.2 do contrato, autorizando a
retenção de 50% dos valores adimplidos
e a
dedução integral da comissão de corretagem
, além de afastar o pedido de indenização por danos morais, fixando juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

Da análise da petição inicial (
IDs
341430393 e 341430394
) e dos documentos que a instruem, verifica-se que a autora afirmou haver celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel no empreendimento
“Viva Várzea Grande”
, sustentando que, após o pagamento da entrada e de parcelas iniciais, não logrou obter aprovação do financiamento bancário necessário à quitação do saldo remanescente. Aduziu, em razão disso, a impossibilidade de prosseguir com o negócio e a abusividade da retenção proposta pela incorporadora, postulando a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Juntou, entre outros documentos, cópia contratual (
ID
341430397
) e proposta de devolução de valor (
ID
341430851
), na qual consta oferta de restituição de
R$ 991,39
.

O Juízo de origem, por decisão de
ID 341430855
, deferiu os benefícios da justiça gratuita e apreciou o pedido de tutela de urgência, suspendendo as cobranças relativas ao contrato. Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera, conforme termo de audiência de
ID 341430861
.

A requerida apresentou contestação (
ID 341430862
), arguindo, preliminarmente, a ausência de interesse de agir, ao fundamento de que o contrato já teria sido objeto de desfazimento extrajudicial. No mérito, sustentou, em síntese, que a resolução decorreu de fato imputável exclusivamente à compradora, em razão da não obtenção do financiamento, defendendo a incidência da
Lei n. 13.786/2018
e a legitimidade da retenção de
50%
dos valores pagos, além da dedução integral da comissão de corretagem. Com a resposta, juntou novo instrumento contratual (
ID 341430863
), extrato financeiro (
ID 341430864
), comprovantes relacionados à corretagem (
IDs
341430865 e 341430866
), e-mail/notificação (
ID 341430867
) e documento denominado
“Distrato Unilateral”
(
ID 341430868
).

Na impugnação à contestação (
ID 341430870
), a autora reiterou a tese de abusividade da retenção, insistindo na devolução dos valores pagos. Em seguida, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito, conforme manifestações de
IDs
341430872
e
341430873
. Após decisão de
ID 341430874
, posteriormente esclarecida pela petição de
ID 341430875
, sobreveio sentença (
ID 341430876
) que
julgou parcialmente procedentes os pedidos
, para: i) declarar a rescisão do contrato por culpa da autora;
ii
) confirmar a liminar apenas quanto à suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas;
iii
) determinar que a restituição dos valores pagos observasse a Lei n. 13.786/2018 e a cláusula 8.2 contratual, com autorização de
retenção de 50%
dos valores adimplidos e
dedução integral da comissão de corretagem
;
iv
) afastar o pedido de indenização por danos morais; e v) fixar juros de mora de 1% ao mês apenas a partir do trânsito em julgado.

Irresignada, a autora interpôs apelação (
ID
341430877
). Em suas razões, concentra a insurgência, essencialmente, no capítulo da sentença que validou a
retenção de 50%
. Sustenta que a incidência do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 exige prova idônea de que a incorporação está efetivamente submetida ao regime de patrimônio de afetação, não bastando, para tanto, simples menção contratual. Alega não haver, nos autos, certidão de matrícula ou outro documento registral apto a comprovar a constituição formal do referido regime, razão pela qual postula a redução da retenção para
25%
dos valores pagos.

Em contrarrazões (
ID 341430879
), a apelada defende a manutenção integral da sentença. Afirma que o contrato foi celebrado já sob a égide da Lei do Distrato, que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme expressa previsão da cláusula 3.11 do instrumento contratual, e que, por isso, é legítima a retenção de 50%, além da dedução integral da comissão de corretagem. Sustenta, ainda, a correção do termo inicial dos juros moratórios, bem como a inexistência de devolução, no apelo, do capítulo referente aos danos morais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade. A apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, deferida na origem
(id
341430855
), estando dispensado o preparo recursal.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal é
delimitada
. Não se discute, propriamente, a rescisão do contrato, nem o reconhecimento de que ela decorreu da impossibilidade de a compradora obter o financiamento necessário à conclusão do negócio.

Também não se devolveu, de modo efetivo e específico, o capítulo da sentença que rejeitou o pedido de indenização por danos morais. O ponto central do apelo reside, isso sim, em saber
se era juridicamente possível autorizar, no caso concreto, a retenção de 50% dos valores pagos
, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, a partir da documentação efetivamente produzida nos autos.

Pois bem. O recurso comporta parcial acolhimento.

A sentença entendeu legítima a retenção de 50% por considerar suficiente a cláusula contratual que indica a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação (ID 341430876, págs. 3 e 4 do documento). Já a apelação sustenta que essa conclusão não pode subsistir sem prova formal da efetiva constituição do regime especial (ID 341430877).

Portanto, a questão recursal não é abstrata; é concreta e probatória:
o acervo documental existente basta, ou não, para autorizar a incidência da hipótese excepcional do § 5º do art. 67-A?

Tal delimitação se impõe para circunscrever o julgamento ao exato conteúdo devolvido pela insurgência recursal
. O núcleo do litígio recursal é único:
a prova do patrimônio de afetação e a consequência jurídica daí derivada sobre o percentual de retenção
.

O contrato foi celebrado em
18/11/2020
, conforme documento de
ID 341430863
, portanto já sob a vigência da
Lei n. 13.786/2018
, que alterou a Lei n. 4.591/1964 para disciplinar o desfazimento do contrato celebrado com o incorporador.

Nessa moldura normativa, o
art. 67-A
estabelece, como regra geral, que, em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, este faz jus à restituição das quantias pagas, atualizadas, delas deduzidas a comissão de corretagem e a pena convencional,
esta
limitada a
até 25%
da quantia paga. Excepcionalmente,
quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação
, admite-se que a pena convencional alcance
até 50%
da quantia paga.

A mesma legislação especial dispõe, ainda, no âmbito do regime do patrimônio de afetação, que este
se considera constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador
.

Em outras palavras, a lei não trata o patrimônio de afetação como simples declaração negocial interna ao contrato; trata-o como regime jurídico especial cuja constituição se opera por meio de
formalidade registral própria
.

A partir daí, a compreensão se torna didática:
a retenção de 25% é a regra; a retenção de até 50% é exceção legal condicionada à demonstração de que a incorporação está submetida ao regime especial do patrimônio de afetação
. Essa distinção não é meramente teórica; ela
produz efeito econômico sensível no patrimônio do adquirente
e, por isso mesmo, reclama exame rigoroso do suporte fático que a autoriza.

No caso concreto, a apelada invoca a cláusula 3.11 do contrato juntado no
ID 341430863
, segundo a qual o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação. A sentença reputou suficiente essa previsão contratual para validar a retenção de 50% (
ID 341430876
).

Com a devida vênia, não me parece que essa conclusão se harmonize, integralmente, com a sistemática legal.

Isso porque a lei de regência, ao mesmo tempo em que admite a retenção majorada no art. 67-A, § 5º, também define, nos dispositivos que regulam o patrimônio de afetação,
como se dá a constituição desse regime
.

Se a própria lei vincula a existência jurídica do patrimônio de afetação à averbação no Registro de Imóveis, não se mostra suficiente, para fins de incidência da hipótese excepcional mais gravosa ao consumidor, a mera autodeclaração constante do contrato particular.

Em rigor, uma coisa é a afirmação contratual de submissão ao regime de afetação; outra, juridicamente distinta, é a demonstração de sua efetiva constituição na forma legal.

E é esta segunda circunstância que autoriza a retenção excepcional de até 50%.

Não se revela suficiente, para a incidência da hipótese excepcional prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, a mera previsão contratual de que o empreendimento estaria submetido ao regime do patrimônio de afetação. Isso porque a própria legislação de regência, em seu art. 31-B, dispõe que tal regime se considera constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador.
Não se trata, portanto, de formalidade acessória, mas de requisito legal de constituição do regime especial.

Assim, ausente nos autos prova formal idônea da averbação registral, não se justifica a retenção majorada de 50% sobre as quantias pagas, devendo incidir, em consequência, o limite ordinário de até 25%, previsto no art. 67-A, caput, inciso II, da Lei n. 4.591/1964.

Aqui reside o ponto decisivo do recurso. A apelada, embora tenha juntado contrato, extrato financeiro e distrato unilateral
(
IDs
341430863, 341430864 e 341430868
)
,
não trouxe aos autos certidão de matrícula do imóvel, termo de afetação averbado, memorial com comprovação registral, nem outro documento de mesma robustez apto a demonstrar a constituição formal do regime especial
.

O conjunto documental comprova a contratação, os pagamentos, a tentativa de desfazimento e a metodologia unilateral de cálculo adotada pela incorporadora; não comprova, entretanto, de modo idôneo e formal, a averbação do patrimônio de afetação.

Nessa perspectiva, o argumento recursal da autora
merece
acolhimento. Não porque o patrimônio de afetação seja impossível em tese, nem porque a Lei do Distrato seja inaplicável ao caso, mas porque
a apelada não demonstrou, com a prova adequada, o fato jurídico específico que lhe permitiria sair da regra geral de até 25% e ingressar na hipótese excepcional de até 50%
.

O raciocínio probatório, aqui, é linear. A apelada, ao defender a retenção em patamar superior ao ordinário, invocou
fato impeditivo, modificativo ou extintivo
do direito restitutório da autora em extensão mais ampla, assumindo o ônus de comprovar o suporte fático da exceção legal, nos termos do art. 373, II, do C
PC.

Se a incorporadora pretende reter não 25%, mas até 50%,
competia-lhe demonstrar que o empreendimento estava efetivamente submetido ao regime especial que justifica o tratamento mais severo.
Não o tendo feito de forma idônea, a consequência não é a improcedência total da defesa, mas o afastamento da
regra excepcional

por ela invocada.

Afastada a hipótese excepcional do § 5º, remanesce a disciplina geral do caput do art. 67-A: devolução das quantias pagas, com dedução da comissão de corretagem e da pena convencional limitada a
até 25% da quantia paga
.

Desse modo, a sentença deve ser reformada para reduzir o percentual de retenção de
50% para 25%
sobre os valores efetivamente pagos pela adquirente diretamente à incorporadora.

Faço, porém, uma ressalva necessária para evitar imprecisões futuras. Os autos apresentam
divergência quanto ao montante efetivamente adimplido
pela autora.

Na petição inicial (
ID 341430394
), há referência a
R$ 19.548,99
. Na contestação (
ID 341430862
), aparece menção a
R$ 19.458,99
. Já o extrato financeiro e o distrato unilateral apresentados pela ré adotam o valor de
R$ 21.630,76
como total pago (
IDs
341430864 e 341430868
).

Como a sentença não liquidou numericamente a condenação, tendo fixado apenas os critérios jurídicos de restituição, o mais prudente é manter a lógica decisória em sede recursal:
o percentual de retenção fica reduzido para 25%, observando-se, na fase de cumprimento, o montante efetivamente pago que for extraído do acervo documental, com abatimentos nos exatos limites da prova dos autos
.

Essa técnica evita dois erros: primeiro, o de afirmar como incontroverso um valor que não o é;
segundo,

o
de transformar a apelação em fase prematura de liquidação.

A cerc
a
da
comissão de corretagem
, não vislumbro motivo para reforma. O art. 67-A, I, expressamente autoriza a dedução da
integralidade da comissão de corretagem
.

Além disso, a controvérsia recursal da autora foi estruturada, de modo concentrado, em torno do percentual de retenção. As contrarrazões, inclusive, ressaltam essa delimitação (
ID 341430879
). Some-se a isso o fato de a ré haver juntado comprovantes relacionados à corretagem
(
IDs
341430865 e 341430866
)
, além de previsão contratual no instrumento de
ID 341430863
.

Assim,
mantém-se a sentença quanto à dedução da corretagem
, observada, naturalmente, a limitação aos valores efetivamente comprovados nos autos.

Também não comporta alteração o capítulo da sentença que julgou improcedente o pedido de
indenização por danos morais
. Além de não se verificar devolução recursal específica e consistente sobre esse ponto, a própria estrutura do apelo revela insurgência dirigida ao percentual de retenção, e
não à rejeição do dano extrapatrimonial
(ID 341430877).

Permanece, pois, hígido o decisum quanto a esse aspecto.

Mantém-se, ainda, o critério fixado na sentença quanto à atualização monetária e aos juros de mora, por ausência de insurgência recursal específica apta a ensejar sua modificação
.

No tocante à sucumbência,
não há espaço para a inversão integral pretendida pela apelante
, pois subsiste sucumbência recíproca: a autora não obteve restituição integral, não afastou a corretagem e não logrou êxito no pedido de danos morais.

Contudo,
e
m
razão do parcial provimento do recurso, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, observada a sucumbência recíproca, mantida a suspensão de exigibilidade em favor da autora, beneficiária da gratuidade da justiça
.

Ao arremate, tal exegese encontra, ademais, amparo em precedente desta Corte de Justiça, consubstanciado na
Apelação Cível n. 1025019-45.2024.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 06/11/2025
,
no qual se consignou, em essência, que

“a ausência de comprovação formal do patrimônio de afetação impede a aplicação da retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964”
, bem assim que
“a previsão de patrimônio de afetação no contrato não é suficiente para aplicação do limite de retenção de 50%, exigindo-se averbação no registro de imóveis e comprovação da segregação patrimonial”
.

A
ratio

decidendi
ali firmada ajusta-se, com particular pertinência, à hipótese sob julgamento, porquanto também nestes autos a incorporadora se limitou a invocar cláusula contratual alusiva ao regime especial, sem carrear aos autos prova formal idônea de sua constituição, notadamente a averbação registral exigida pela legislação de regência.

Em tal contexto, a submissão da adquirente ao regime excepcional mais gravoso não encontra suporte jurídico bastante, razão pela qual se impõe, em homenagem à estrita legalidade, à coerência do sistema normativo e à preservação do equilíbrio contratual, a incidência do limite ordinário de retenção de 25% das quantias pagas.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para reformar em parte a sentença a fim de:

afastar, no caso concreto, a incidência do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964
, por ausência de prova formal idônea da constituição do regime de patrimônio de afetação nos autos;

reduzir de 50% para 25% o percentual de retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos pela autora/apelante diretamente à incorporadora
, mantidas as demais deduções legalmente admitidas e comprovadas;

manter, no mais, a sentença recorrida
, inclusive quanto à rescisão contratual, à dedução da comissão de corretagem nos limites da prova produzida, à improcedência do pedido de danos morais e aos demais consectários não impugnados de forma eficaz.

Fica consignado que eventual apuração do montante final a restituir deverá observar os documentos de
id
s
341430394, 341430862, 341430864 e 341430868, diante da divergência quanto ao total efetivamente pago, aplicando-se, sobre a base que se apurar documentalmente, a retenção ora fixada em 25%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026