Tribunal: TJMT
Processo: 1063883-21.2025.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1063883-21.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[LIOON PROPERTIES ADMINISTRADORA DE BENS LTDA - CNPJ: 54.391.337/0001-04 (APELADO), ALAERTT RODRIGUES DA SILVA - CPF: 925.294.451-68 (ADVOGADO), LEONARDO DE STEFAN TAVARES - CPF: 035.483.359-69 (APELADO), ROONEY ROBERTO BONGIOVANNI - CPF: 471.117.209-20 (APELANTE), DANIELE IZAURA DA SILVA CAVALARI REZENDE - CPF: 262.196.808-20 (ADVOGADO), CISSA ZENILDA PEREIRA GODINHO BONGIOVANNI - CPF: 787.087.539-20 (APELANTE), CARLOS REZENDE JUNIOR - CPF: 053.966.508-85 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA EM CONJUNTO COM AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM RESOLUÇÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COMERCIAIS. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. NATUREZA OBRIGACIONAL DO COMPROMISSO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DEPÓSITO JUDICIAL DA ÚLTIMA PARCELA. RECUSA INJUSTIFICADA DOS VENDEDORES À OUTORGA DA ESCRITURA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Rooney Roberto Bongiovanni e Cissa Zenilda Pereira Godinho Bongiovanni contra sentença que, em julgamento conjunto, julgou procedente a ação de adjudicação compulsória ajuizada por Lioon Properties Administradora de Bens Ltda. e improcedente a ação anulatória de negócio jurídico cumulada com resolução contratual, reintegração de posse, perdas e danos e tutela de urgência proposta pelos apelantes. A controvérsia decorre de instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado em 14.08.2024, tendo por objeto as salas comerciais nº 301 e 302, com as vagas de garagem nº 07 e 08, situadas no Edifício Goiabeiras Executive Center, matriculadas sob os nº 76.266 e 76.267 no 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 700.000,00. A compradora pagou entrada de R$ 300.000,00 e 9 das 10 parcelas mensais ajustadas, correspondentes a mais de 92% do valor contratado, e depositou judicialmente a última parcela diante da recusa dos vendedores em recebê-la e outorgar a escritura definitiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a ausência de outorga uxória invalida o compromisso particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; (iii) determinar se estão preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória; e (iv) definir se havia inadimplemento da compradora apto a justificar a resolução contratual, a reintegração de posse e a indenização por perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia possui natureza eminentemente documental e os autos contêm elementos suficientes para a formação do convencimento judicial, especialmente contrato, comprovantes de pagamento, notificações, ata notarial, matrículas imobiliárias, comprovantes de despesas condominiais e depósito judicial da última parcela.

4.

O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis, desnecessárias ou meramente protelatórias, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC, quando a prova oral pretendida não tem aptidão para alterar a conclusão jurídica fundada na natureza obrigacional do compromisso e no adimplemento substancial da obrigação principal.

5.

A promessa particular de compra e venda de imóvel constitui contrato preliminar de natureza obrigacional e não opera, por si só, a transferência imediata da propriedade imobiliária, razão pela qual a ausência de outorga uxória não acarreta automaticamente a nulidade absoluta do pacto.

6.

O art. 1.647, I, do Código Civil não se aplica para invalidar compromisso particular de compra e venda que produz apenas efeitos obrigacionais, sem transferência registral consumada e sem escritura pública definitiva de alienação formalizada sem anuência conjugal.

7.

O promitente vendedor viola a boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório quando recebe parcela substancial do preço, permite a execução do negócio jurídico e, apenas no momento da formalização definitiva da transferência, invoca suposto vício formal para frustrar a legítima expectativa da compradora.

8.

A adjudicação compulsória exige a existência de promessa de compra e venda, a quitação do preço ou a possibilidade de complementação do pagamento e a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

9.

A compradora comprova os requisitos da adjudicação compulsória ao demonstrar a celebração do contrato, o pagamento de mais de 92% do preço, a imissão na posse, o depósito judicial da última parcela e a recusa injustificada dos vendedores em receber o saldo e outorgar a escritura.

10.

O depósito judicial da última parcela elide a mora da compradora quando o pagamento do saldo contratual está vinculado à outorga simultânea da escritura definitiva e os vendedores se recusam a praticar o ato necessário à transferência.

11.

A quitação ou regularização dos encargos condominiais e acessórios afasta a alegação de descumprimento contratual relevante, pois eventual atraso pontual posteriormente purgado não caracteriza inadimplemento absoluto apto a justificar a resolução de contrato substancialmente adimplido.

12.

A inexistência de inadimplemento absoluto da compradora e de vício capaz de invalidar o negócio jurídico afasta os pedidos de resolução contratual, reintegração de posse e condenação por perdas e danos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é documental e os autos contêm elementos suficientes para o julgamento.

2. A promessa particular de compra e venda de imóvel possui natureza obrigacional e não se invalida automaticamente pela ausência de outorga uxória.

3. O promitente vendedor não pode invocar vício formal cuja observância também lhe incumbia para frustrar negócio substancialmente cumprido pela compradora.

4. O depósito judicial da parcela final elide a mora quando o pagamento do saldo está condicionado à outorga simultânea da escritura e o vendedor se recusa injustificadamente a praticar o ato.

5. A adjudicação compulsória é cabível quando comprovados o compromisso de compra e venda, o adimplemento substancial do preço, o depósito do saldo remanescente e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1063883-21.2025.8.11.0041

APELANTES: ROONEY ROBERTO BONGIOVANNI, CISSA ZENILDA PEREIRA GODINHO BONGIOVANNI

APELADOS: LIOON PROPERTIES ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, LEONARDO DE STEFAN TAVARES

Colenda câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ROONEY ROBERTO BONGIOVANNI
e
CISSA ZENILDA PEREIRA GODINHO BONGIOVANNI
contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da
Ação de Adjudicação Compulsória
ajuizada por
LIOON PROPERTIES ADMINISTRADORA DE BENS LTDA
, em julgamento conjunto com a
Ação Anulatória de Negócio Jurídico cumulada com Resolução Contratual, Reintegração de Posse, Perdas e Danos e Tutela de Urgência
proposta pelos ora apelantes.

Na origem, a empresa Lioon Properties Administradora de Bens Ltda ajuizou ação de adjudicação compulsória narrando que, em 14 de agosto de 2024, celebrou com Rooney Roberto Bongiovanni instrumento particular de promessa de compra e venda de imóveis comerciais, tendo por objeto as salas comerciais nº 301 e 302, com as respectivas vagas de garagem nº 07 e 08, situadas no Edifício Goiabeiras Executive Center, matriculadas sob os nº 76.266 e 76.267 no 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT.

Afirmou que o preço total ajustado foi de R$ 700.000,00, a ser pago mediante entrada de R$ 300.000,00 e 10 parcelas mensais de R$ 44.444,44, tendo adimplido 9 das 10 parcelas, correspondentes a mais de 92% do valor contratado. Sustentou que, com a proximidade do pagamento final, o vendedor passou a criar embaraços à formalização da transferência, recusando-se a receber a última parcela e a outorgar a escritura pública definitiva.

Em demanda conexa, os apelantes ajuizaram ação anulatória sustentando, em síntese, a nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico por ausência de outorga uxória da cônjuge Cissa Zenilda Pereira Godinho Bongiovanni, além de alegarem preço inferior ao valor de mercado, inadimplemento contratual da compradora, necessidade de resolução do contrato e reintegração de posse.

Sobreveio sentença conjunta que julgou procedentes os pedidos formulados por Lioon Properties Administradora de Bens Ltda, declarando quitado o preço ajustado, validando o depósito judicial da última parcela e adjudicando compulsoriamente em favor da autora os imóveis objeto das matrículas nº 76.266 e nº 76.267. No mesmo ato, julgou improcedentes os pedidos formulados por Rooney Roberto Bongiovanni e Cissa Zenilda Pereira Godinho Bongiovanni na ação anulatória.

Em suas razões recursais, os apelantes suscitam preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o julgamento antecipado da lide teria impedido a produção de prova oral destinada a demonstrar a ausência de anuência da cônjuge virago.

No mérito, sustentam a imprescindibilidade da outorga uxória para validade do compromisso de compra e venda, a ineficácia do contrato em relação à cônjuge não signatária, a inaplicabilidade do princípio da vedação ao comportamento contraditório e a ausência dos requisitos necessários à adjudicação compulsória.

Ao final, requerem o provimento do recurso para cassar a sentença ou, subsidiariamente, reformá-la integralmente, julgando procedente a ação anulatória e improcedente a adjudicação compulsória.

O preparo foi recolhido – Id. 373969399.

Foram apresentadas contrarrazões, nas quais a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença, defendendo a inexistência de cerceamento de defesa, a natureza obrigacional do compromisso de compra e venda, a suficiência do depósito judicial da última parcela, a boa-fé da compradora e a recusa injustificada dos vendedores em outorgar a escritura definitiva.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal consiste em verificar:
(i)
se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide;
(ii)
se a ausência de outorga uxória invalida o compromisso particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes;
(iii)
se estão preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória; e
(iv)
se havia inadimplemento da compradora apto a justificar a resolução contratual e a reintegração de posse pretendidas pelos apelantes.

Da preliminar de cerceamento de defesa

Os apelantes sustentam que a sentença seria nula por cerceamento de defesa, sob o argumento de que o magistrado de origem indeferiu a produção de prova oral e julgou antecipadamente a lide.

A preliminar não merece acolhimento.

Nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado do mérito é cabível quando não houver necessidade de produção de outras provas. O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis, desnecessárias ou meramente protelatórias, desde que existam nos autos elementos suficientes para a formação de seu convencimento.

No caso concreto, a controvérsia possuía natureza eminentemente documental. A análise dos autos dependia, essencialmente, do exame do instrumento particular de promessa de compra e venda, dos comprovantes de pagamento, das notificações, da ata notarial, das matrículas imobiliárias, dos comprovantes de despesas condominiais e do depósito judicial da última parcela contratual.

A sentença recorrida foi expressa ao consignar que o feito comportava julgamento antecipado, pois os fatos relevantes estavam suficientemente comprovados por robusta prova documental, sendo desnecessária a produção de prova oral, a qual apenas procrastinaria o andamento do processo sem alterar o conjunto probatório já formado.

Além disso, a tese de cerceamento não se sustenta porque a prova oral pretendida pelos apelantes teria por finalidade demonstrar que a Sra. Cissa Zenilda Pereira Godinho Bongiovanni não teria anuído com o negócio. Ocorre que a sentença não reconheceu a validade do compromisso de compra e venda com fundamento exclusivo em suposta autorização tácita da cônjuge, mas, sobretudo, na natureza obrigacional do pacto e na boa-fé objetiva que rege a relação contratual.

Portanto, ainda que se produzisse prova oral sobre a extensão da participação da cônjuge nas tratativas, a conclusão jurídica adotada permaneceria inalterada, pois fundada na natureza do compromisso particular de compra e venda e no substancial adimplemento contratual pela compradora.

Nesse sentido este Colegiado:

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONSUMO DE ÁGUA. RECURSO DA AUTORA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REJEITADA.
CERCEAMENTO DE DEFESA PELO INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. INOCORRÊNCIA. MATÉRIA DE NATUREZA TÉCNICA SUFICIENTEMENTE ELUCIDADA PELA PERÍCIA
. HIDRÔMETRO REPROVADO POR SUBMEDIÇÃO. DEFEITO QUE BENEFICIA O CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA. RESPONSABILIDADE DA CONCESSIONÁRIA NÃO CONFIGURADA. VAZAMENTO INTERNO. RESPONSABILIDADE DO TITULAR DA LIGAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Atende ao princípio da dialeticidade recursal o apelo que impugna o núcleo da sentença em dois flancos distintos, ao questionar o indeferimento de prova e ao impugnar a conclusão sobre a regularidade das cobranças, desde que haja correlação mínima entre os fundamentos da decisão recorrida e as razões apresentadas.

5. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova testemunhal quando a controvérsia é de natureza estritamente técnica e o conjunto probatório, formado por laudo pericial elaborado por empresa especializada e submetido a exames laboratoriais certificados pelo INMETRO, é suficiente ao deslinde da causa.

6. O Juízo é o destinatário final da prova e pode, de forma fundamentada, indeferir a produção de meio probatório reputado desnecessário à formação de sua convicção, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil.

7. O hidrômetro reprovado por submedição registra volume de água inferior ao efetivamente consumido, circunstância que beneficia o consumidor, e não o prejudica. A falha não caracteriza cobrança indevida passível de revisão ou restituição.

8. A responsabilidade objetiva da concessionária de serviços públicos, nos termos dos arts. 14 e 22 do Código de Defesa do Consumidor, não alcança as causas de aumento de consumo decorrentes de vazamentos nas instalações hidráulicas internas do imóvel, cuja manutenção é encargo exclusivo do titular da ligação.

9. O comportamento anormal do hidrômetro, que prossegue a girar com o registro fechado, não configura, por si só, falha imputável à concessionária, quando o laudo pericial não atribui a esse fenômeno qualquer acréscimo nos volumes registrados e os elementos técnicos apontam para passagem de água pelas instalações internas do imóvel.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso desprovido.

(N.U 1006700-75.2023.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, HELIO NISHIYAMA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/04/2026, Publicado no DJE 01/05/2026)

Rejeito, pois, a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Mérito:

Conforme relatado, o apelante celebrou com o autor, ora apelado, instrumento particular de promessa de compra e venda tendo por objeto duas salas comerciais, nº 301 e 302, com as respectivas vagas de garagem, situadas no Edifício Goiabeiras Executive Center, pelo valor total de R$ 700.000,00. O preço foi ajustado mediante o pagamento de entrada no valor de R$ 300.000,00, acrescida de 10 parcelas mensais de R$ 44.444,44.

Colaciono o contrato na parte essencial do Id. 373231860:

Ocorre que, após o autor ter adimplido 9 das 10 parcelas pactuadas, totalizando mais de 92% do valor contratado
, e considerando que a Cláusula Quarta do instrumento condicionava a outorga da escritura pública ao pagamento da última parcela, o apelante passou a sustentar, em juízo, que o compromisso de compra e venda seria nulo ou anulável em razão da ausência de outorga uxória, com fundamento no art. 1.647, inciso I, do Código Civil.

A insurgência recursal, contudo, não merece prosperar.

Com efeito, a conduta do apelante revela manifesta contradição com o comportamento anteriormente adotado, pois recebeu parcela substancial do preço, permitiu a execução do negócio jurídico e, somente no momento da formalização definitiva da transferência, passou a invocar suposto vício formal para obstar a adjudicação do imóvel.

Tal postura aproxima-se dos contornos da litigância de má-fé, por evidenciar tentativa de frustrar negócio jurídico regularmente celebrado e substancialmente cumprido pela parte compradora, razão pela qual o recurso deve ser integralmente desprovido.

É incontroverso que o negócio jurídico discutido nos autos consiste em instrumento particular de promessa de compra e venda de imóveis comerciais. Trata-se, portanto, de contrato preliminar, de natureza obrigacional, que não opera, por si só, a transferência imediata da propriedade imobiliária.

A sentença recorrida examinou corretamente a questão ao reconhecer que a promessa de compra e venda, enquanto vínculo obrigacional, não se confunde com o ato translativo definitivo da propriedade. Por essa razão, a ausência de assinatura da cônjuge não conduz, automaticamente, à nulidade absoluta do pacto celebrado entre as partes.

No caso, não se está diante de transferência registral consumada, tampouco de alienação formalizada por escritura pública definitiva sem anuência conjugal. O que houve foi a celebração de compromisso particular de compra e venda, posteriormente substancialmente cumprido pela compradora, com pagamento de mais de 90% do preço ajustado, imissão na posse e depósito judicial da última parcela diante da recusa dos vendedores em receber o valor e outorgar a escritura.

Nesse sentido a Corte Superior:

"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. ESPÓLIO. ADMINISTRADOR PROVISÓRIO. LEGITIMIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. AFERIÇÃO. DESCABIMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. I - Conforme entendimento desta Corte, até que seja nomeado o inventariante, o administrador provisório representa o espólio judicial e extrajudicialmente. II - Se o tribunal de origem, por entender suficientemente instruído o feito, concluiu pela possibilidade de julgamento da causa, sem a produção de outras provas, não há cerceamento de defesa. Além disso, rever os fundamentos que levaram ao indeferimento demanda reapreciação do conjunto probatório, atraindo a incidência da Súmula
7
do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. III
- A ausência de outorga uxória não é causa de nulidade do compromisso de compra e venda, tendo em vista sua natureza obrigacional.
IV - Necessário o reexame de provas para afastar a afirmativa constante do acórdão recorrido, no sentido de que teria sido oportunizado o exercício do direito de preferência. Agravo interno improvido."
(STJ. AgRg nos EDcl no Ag n. 670.583/PR, relator Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado em 1/3/2007, DJ de 19/3/2007, p. 322.)

Processual civil. Civil. Contrato de compra e venda de imóvel. Rescisão . Nulidade. Inexistência. Mora. Notificação do cônjuge . Valor do débito. Dispensabilidade. Ausência de prejuízo. Embargos de declaração . Efeitos meramente infringentes. Ausência dos pressupostos do art. 535 do CPC. Súmulas 7/STJ e 211/STJ . - A alegação de contradição do acórdão, contida na petição dos embargos declaratórios, consubstancia, na realidade, a contrariedade da parte com o juízo de mérito realizado, situação que sugere a imposição de efeito infringente aos embargos declaratórios, sem que houvesse propriamente vício a ser sanado, procedimento inadmissível à luz da maciça jurisprudência deste STJ. - As alterações pretendidas nas conclusões do acórdão recorrido demandam uma reanálise do acervo de fatos e provas que instruem o processo, procedimento obstado pelo rigor da Súmula 7 deste STJ. - O ato processual analisado atingiu o fim colimado, cediço que não há declaração de nulidade sem que haja prejuízo ao escopo do processo. -
A promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais, não sendo, pois, a outorga da mulher, requisito de validade do pacto firmado . - É inviável o recurso especial quando a matéria contida em dispositivo legal não foi alvo de debate no acórdão recorrido. Recurso especial não conhecido.
(STJ - REsp: 677117 PR 2004/0087122-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI
, Data de Julgamento: 02/12/2004, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 24.10 .2005 p. 319 LEXSTJ vol. 195 p. 193)

Cito ainda:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OUTORGA UXÓRIA. Em se tratando de compromisso de compra e venda, a validade e eficácia do contrato não se subordina à outorga uxória, porque o referido negócio jurídico produz efeitos meramente obrigacionais, não se sujeitando ao disposto no art. 1.647 do CC/02 . Recurso desprovido
.
(TJ-MG - AC: 01058850720118130672 Sete Lagoas, Relator.: Des.(a) Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 16/08/2023, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/08/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. RECURSO DA PARTE RÉ.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA . OUTORGA UXÓRIA INEXISTENTE. FALTA DE REGISTRO DO CONTRATO. DISPENSABILIDADE. JUSTO TÍTULO . POSSE DEMONSTRADA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE COMPROVADA. DESPROVIMENTO. "A PROMESSA DE COMPRA E VENDA GERA APENAS EFEITOS OBRIGACIONAIS, NÃO SENDO, POIS, A OUTORGA DA MULHER, REQUISITO DE VALIDADE DO PACTO FIRMADO ." (RESP N. 677.117/PR, RELATORA MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 2/12/2004, DJ DE 24/10/2005, P. 319 .) "A FALTA DE REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO É SUFICIENTE PARA DESCARACTERIZAR O JUSTO TÍTULO COMO REQUISITO NECESSÁRIO AO RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA." (RESP N. 1.584 .447/MS, RELATOR MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 9/3/2021, DJE DE 12/3/2021.).
(TJ-SC - APL: 00092677520138240008, Relator.: Ricardo Fontes, Data de Julgamento: 19/09/2023, Quinta Câmara de Direito Civil)

Também não se pode ignorar que a alegação de ausência de outorga uxória foi deduzida após expressiva execução do contrato. O vendedor recebeu a maior parte do preço, permitiu o desenvolvimento da relação negocial e apenas no momento da formalização definitiva da transferência passou a invocar vício formal para desfazer o negócio.

Tal comportamento viola a boa-fé objetiva, consagrada no art. 422 do Código Civil, e a vedação ao comportamento contraditório, pois não se admite que a parte, depois de receber substancialmente o preço e permitir a execução do contrato, invoque formalidade cuja observância também lhe incumbia para frustrar a legítima expectativa criada na compradora.

A própria sentença destacou que o promitente vendedor não poderia valer-se de formalidade que ele mesmo deveria ter providenciado para, após receber o preço, arrepender-se do negócio.

Nesse sentido:

CONTRATO - RECIBO DE SINAL E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR - DESISTÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR - AJUIZAMENTO DE AÇÃO VISANDO A DEVOLUÇÃO EM DOBRO DA QUANTIA PAGA - ADMISSIBILIDADE - NEGÓCIO QUE NÃO SE OPEROU POR CULPA ÚNICA E EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR, QUE DELE DESISTIU - CORRETOR DE IMÓVEIS - CLÁUSULA MANDATO PERFEITAMENTE VÁLIDA, QUE O AUTORIZAVA A CONCRETIZAR O NEGÓCIO, RECEBER O SINAL OU AS ARRAS E EMITIR RECIBO, COMO FEZ - AUSÊNCIA DE RECEBIMENTO DO PAGAMENTO PELO VENDEDOR, TÃO SOMENTE EM FACE DA SUA RECUSA - CONFIGURAÇÃO DAS ARRAS PENITENCIAIS - OBRIGAÇÃO DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL PAGO- ART. 1095, DO CÓDIGO CIVIL - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - MANUTENÇÃO DO DECISUM - RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA
.
(TJ-PR - AC: 434542 PR Apelação Cível - 0043454-2, Relator.: Sérgio Rodrigues, Data de Julgamento: 14/12/1999, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/03/2000 DJ: 5596)

Ao arremate, a adjudicação compulsória exige a demonstração da existência de promessa de compra e venda, da quitação do preço ou possibilidade de sua complementação, e da recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Esses requisitos estão presentes.

A existência do negócio jurídico é incontroversa. O contrato foi celebrado em 14 de agosto de 2024, tendo por objeto as salas comerciais nº 301 e 302 e suas respectivas vagas de garagem, pelo preço total de R$ 700.000,00.

Também ficou demonstrado o substancial adimplemento da compradora, que pagou 9 das 10 parcelas ajustadas, totalizando mais de 92% do preço contratado
.

A última parcela, no valor de R$ 44.444,44, foi depositada judicialmente em razão da recusa dos vendedores em receber o valor concomitantemente à outorga da escritura.

A sentença consignou que a cláusula contratual estabelecia interdependência entre o pagamento da última parcela e a outorga da escritura definitiva, de modo que, recusando-se os vendedores a comparecer ao cartório e receber o saldo, a compradora agiu corretamente ao promover o depósito judicial do valor.

Assim, o depósito judicial elidiu a mora da compradora, nos termos do art. 335, inciso I, do Código Civil, e do art. 539 do Código de Processo Civil.

A recusa dos vendedores, por sua vez, não se mostrou justificada. Ao contrário, restou evidenciado que não houve inadimplemento absoluto da compradora, tampouco vício apto a invalidar o negócio jurídico. A resistência à outorga da escritura decorreu de arrependimento posterior ou de conveniência dos vendedores, o que não autoriza o desfazimento unilateral do contrato.

Portanto, comprovados o contrato, o pagamento substancial do preço, o depósito judicial da parcela final e a recusa injustificada dos vendedores, era mesmo de rigor a procedência da adjudicação compulsória.

Os apelantes também sustentam que a compradora teria inadimplido a última parcela e encargos acessórios, o que justificaria a resolução contratual e a reintegração de posse.

A alegação não prospera.

Quanto à última parcela, como já exposto, o pagamento estava vinculado à outorga da escritura definitiva, obrigação que deveria ser cumprida simultaneamente pelos vendedores. Diante da recusa destes em praticar o ato necessário à transferência, a compradora depositou judicialmente o valor, elidindo eventual mora.

Quanto às taxas condominiais e demais encargos, observa-se que a compradora juntou comprovantes de quitação e regularidade inclusive do ano de 2025, afastando a tese de descumprimento contratual relevante. Eventual atraso pontual de obrigação acessória, posteriormente purgado, não configura inadimplemento absoluto capaz de autorizar a resolução de contrato de vultosa quantia, especialmente quando observado o adimplemento substancial da obrigação principal.

Desse modo, não há fundamento para resolução contratual, reintegração de posse ou condenação da compradora ao pagamento de perdas e danos.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória proposta por LIOON PROPERTIES ADMINISTRADORA DE BENS LTDA e improcedente a ação anulatória proposta por ROONEY ROBERTO BONGIOVANNI e CISSA ZENILDA PEREIRA GODINHO BONGIOVANNI.

Deixo de aplicar a majorante contida no art. 85, §11, do CPC, uma vez que a sucumbência foi fixada em patamar máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026