Tribunal: TJMT
Processo: 0001193-40.2018.8.11.0098
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001193-40.2018.8.11.0098
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ELIANE DOS SANTOS FARIA - CPF: 867.035.951-00 (APELANTE), SILVIO GOMES CAMPOS - CPF: 943.675.151-68 (ADVOGADO), ANTONIO FARIA DE AZAMBUJA - CPF: 051.389.141-20 (APELANTE), LENIR CASTILHO BATISTA MUSSOLINO - CPF: 650.934.701-63 (APELADO), KLEBER DE SOUZA SILVA - CPF: 787.682.171-53 (ADVOGADO), MARCIO ROBERTO CRUZ - CPF: 835.502.161-49 (ADVOGADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (APELADO), MUNICIPIO DE PORTO ESPERIDIAO - CNPJ: 03.238.904/0001-48 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTE PONTO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO.
PRELIMINARES
. PREPARO RECURSAL. JUNTADA DO COMPROVANTE DE RECOLHIMENTO NO MESMO DIA DA INTERPOSIÇÃO. REGULARIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO À ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONHECIMENTO.
MÉRITO
. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SITUADO EM ÁREA DA UNIÃO. VENDA
A NON DOMINO
. NULIDADE CONFIGURADA. ERRO SUBSTANCIAL DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação anulatória de negócio jurídico cumulada com indenização, para reconhecer a nulidade do contrato de compra e venda de imóvel, condenar os réus à restituição de R$ 70.000,00 e ao pagamento de indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação de sentença, bem como julgar improcedente a reconvenção.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reconhecimento da ilegitimidade passiva de um dos réus, sob o fundamento de que não figurou como parte no contrato de compra e venda;
(ii)
reforma da sentença para reconhecer a validade do negócio jurídico, porquanto a compradora tinha conhecimento da situação dominial do imóvel e o contrato configuraria mera cessão de direitos possessórios; e
(iii)
afastamento da condenação de indenização das benfeitorias, uma vez que cláusula contratual eximiria os vendedores de ressarcimento em caso de inadimplência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
saber se o preparo recursal juntado no mesmo dia da interposição do recurso atende à exigência legal;
(ii)
verificar se a arguição de ilegitimidade passiva formulada apenas em sede recursal configura inovação recursal;
(iii)
definir se o contrato de compra e venda de imóvel situado em área pertencente à União, firmado por quem não detinha o domínio, é nulo por configurar venda
a non domino
;
(iv)
avaliar se a compradora tinha conhecimento da situação dominial do bem e se o erro era escusável; e
(v)
analisar se a nulidade do contrato afasta a incidência de cláusula contratual que vedava o ressarcimento de benfeitorias e se a possuidora de boa-fé tem direito à respectiva indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A juntada do comprovante de pagamento do preparo recursal no mesmo dia da interposição do recurso, com intervalo inferior a duas horas, não justifica a penalidade de recolhimento em dobro, uma vez que, nos termos dos artigos 4º e 188 do Código de Processo Civil, o processo constitui instrumento de efetiva prestação jurisdicional.

5. A arguição de ilegitimidade passiva deduzida pela primeira vez em sede recursal configura inovação recursal e não comporta conhecimento pelo tribunal. No caso, o réu não apenas deixou de arguir a ilegitimidade passiva em contestação, como formulou pedido reconvencional em face da autora, com requerimento de desocupação do imóvel, retenção de valores e indenização.

6. O instrumento particular firmado entre as partes contém declarações reiteradas de domínio pleno em favor da vendedora, garantia de que o bem estava livre de quaisquer ônus e promessa de transferência da propriedade no ato do pagamento final, sem qualquer menção à titularidade da União, à situação do imóvel em área pública, à cessão de posse ou à regularização fundiária pendente. Não procede, portanto, a tese de que o contrato configuraria mera cessão de direitos possessórios.

7. A alegação de que a compradora tinha conhecimento prévio da situação dominial do imóvel tampouco encontra amparo no conjunto probatório.

8. O negócio jurídico configura, portanto, venda
a non domino
, caracterizada como a alienação praticada por quem não é titular do domínio, com nulidade fundada no artigo 166, II, do Código Civil.

9. Reconhecida a nulidade, o retorno ao
status quo ante
impõe a restituição dos valores pagos pela compradora. A cláusula que previa a retenção dos valores em caso de inadimplemento, por ser acessória a contrato nulo, não pode subsistir ao perecimento do negócio principal.

10. A indenização pelas benfeitorias realizadas pela apelada decorre do desfazimento do negócio, porquanto a posse retornará aos vendedores, que se beneficiarão de imóvel valorizado, que, inclusive, já se encontra em procedimento administrativo de regularização fundiária perante a Prefeitura Municipal, motivo pelo qual admitir a irressarcibilidade representaria enriquecimento sem causa do vendedor, em violação ao artigo 884 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, artigos 138, 166, II, 884 e 1.219; Código de Processo Civil, artigos 4º, 85, § 11, 188 e 1.013, § 1º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp n. 1.013.334/RJ; TJMT, ApCív n. 1006468-64.2020.8.11.0006 e ApCív n. 0000834-39.2013.8.11.0107.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos réus
ELIANE DOS SANTOS FARIA
e
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Porto Esperidião que, nos autos da ação anulatória de negócio jurídico cumulada com indenização, autuada sob o n. 0001193-40.2018.8.11.0098, ajuizada por
LENIR CASTILHO BATISTA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para reconhecer a nulidade do contrato de compra e venda firmado entre as partes e rescindi-lo, com a condenação dos réus à restituição do valor pago de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) e ao pagamento de danos materiais a serem apurados em liquidação de sentença em virtude da edificação de benfeitorias no imóvel (id. 335765902).

Na petição inicial, a autora narrou que, em 07/agosto/2014, firmou com os réus “
contrato particular de compra e venda de imóvel urbano
”, cujo objeto era o Lote 05, Quadra 15, localizado na Rua Paulo Veríssimo, n. 470, Centro, Porto Esperidião, com área total de 300m2, matriculado sob o n. 2.352 do Cartório de Registro de Imóveis de Porto Esperidião (id. 335765390).

O valor pactuado foi de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a ser pago da seguinte forma:
(i)
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) na data da celebração, em 17/abril/2014;
(ii)
R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em 17/maio/2014; R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em 17/junho/2014; e
(iii)
o valor remanescente de R$ 100.000,00 (cem mil reais) após um ano da celebração, em 17/maio/2015 (id. 335765390).

A autora aduziu que honrou as três primeiras parcelas, além de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de adiantamento da última, de modo que restavam R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) para a quitação integral do preço ajustado (id. 335765390).

Informou que suspendeu o pagamento residual em razão do descumprimento da Cláusula Sexta do contrato pelos vendedores, que previa a outorga da escritura pública no ato do pagamento final. Antes do vencimento da última parcela, a requerente notificou extrajudicialmente a ré, sem êxito, o que a levou a ajuizar ação de obrigação de fazer para compelir a outorga de escritura definitiva (autos n. 0000444-28.2015.811.0098), julgada improcedente (id. 335765390).

Ressaltou que, naquela demanda, o Juízo sentenciante consignou que o imóvel integrava o patrimônio da União e que os réus não detinham poderes para outorgar a escritura, o que configurou, portanto, venda
a non domino
(id. 335765390).

Esclareceu que somente teve ciência de que o imóvel pertencia à União quando foi oferecida a contestação na ação de obrigação de fazer (id. 335765390).

Relatou que a Superintendência do Patrimônio da União celebrou "contrato de cessão sob o regime de concessão de direito real de uso gratuito resolúvel" com o antecessor dos réus, Robson Garagorry da Rosa, cujo instrumento vedava expressamente a transferência ou alienação do imóvel sem autorização da Superintendência de Patrimônio da União. A despeito dessa restrição, o cessionário vendeu o bem aos réus, que, por sua vez, o revenderam à autora, com a promessa de outorga de escritura que jamais poderia ser cumprida.

Sustentou que a ré agiu de má-fé, porquanto era ciente da impossibilidade de outorgar escritura, como revela o contrato anterior com Robson Garagorry da Rosa, e ainda assim celebrou o negócio com a autora na qualidade de legítima proprietária (id. 335765390).

Com base nisso, fundamentou sua pretensão nos artigos 166 e 167 do Código Civil, porquanto o objeto do contrato era impossível e a vendedora carecia de legitimidade para alienar o bem (id. 335765390).

Quanto aos danos materiais, alegou ter realizado reformas e benfeitorias no imóvel, investimento que apurou em R$ 62.793,05 (sessenta e dois mil, setecentos e noventa e três reais e cinco centavos), conforme notas fiscais e recibos (id. 335765390).

Invocou, ainda, a responsabilidade civil fundada nos artigos 186 e 927 do Código Civil para pleitear indenização por danos morais (id. 335765390).

Dessa forma, postulou a procedência da ação para declarar a nulidade do negócio jurídico, a restituição dos valores pagos pelo imóvel (R$ 70.000,00 — setenta mil reais), o ressarcimento das benfeitorias, a condenação por danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e a condenação dos requeridos nas verbas de sucumbência (id. 335765390).

Citados, os réus ofertaram contestação com reconvenção (id. 335765390).

Em sede preliminar, arguiram a prescrição do direito de requerer a anulação do negócio, com fundamento no prazo de quatro anos previsto no artigo 178 do Código Civil. Suscitaram, ainda, a incompetência territorial do juízo, com base em cláusula de eleição de foro da Comarca de Rio Branco constante do contrato (id. 335765390).

No mérito, alegaram que a autora residiu no imóvel por aproximadamente um ano, antes da celebração do contrato de compra e venda, mediante contrato de aluguel, e que, naquela oportunidade, foi informada de que a casa estava construída sobre terreno da União e de que a prefeitura regularizava os imóveis da localidade para posterior escrituração (id. 335765390).

Afirmaram que a autora tinha pleno conhecimento da situação dominial, pois teve acesso ao contrato celebrado entre os requeridos e o antigo possuidor do bem. Aduziram que os problemas teriam começado quando, às vésperas do vencimento da última parcela, a compradora entregou R$ 20.000,00 (vinte mil reais) como adiantamento e, na data avençada, silenciou-se, a solicitar prazos sucessivos sem honrá-los, o que resultou no inadimplemento de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) (id. 335765390).

Defenderam a validade do negócio jurídico e sustentaram que o contrato reúne todos os requisitos legais de existência e validade, que a Cláusula Sexta não previa entrega de escritura pública e que a transferência dependia da regularização fundiária então em andamento pela prefeitura (id. 335765390).

Negaram a ocorrência de violação da boa-fé e de danos morais e materiais indenizáveis, sob o argumento de que as benfeitorias realizadas pela autora eram de sua exclusiva responsabilidade nos termos da Cláusula Sétima do contrato (id. 335765390).

Na reconvenção, relataram prejuízo financeiro decorrente do inadimplemento da autora, pois, confiantes no recebimento do saldo residual, contraíram financiamento imobiliário para amortizar com aquele valor, o que os teria levado a saldo negativo e pagamento de juros bancários (id. 335765390).

Diante disso, postularam, com fundamento na Cláusula Oitava do contrato, a condenação da reconvinda à desocupação imediata do imóvel, com os valores já pagos revertidos em favor dos reconvintes a título de indenização pela quebra contratual e aluguel pelo prazo de ocupação, bem como a condenação por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (id. 335765390).

A autora apresentou impugnação à contestação e contestação à reconvenção (id. 335765390).

Quanto à preliminar de prescrição, esclareceu que o prazo do artigo 178 do Código Civil diz respeito à decadência para anulação de negócio anulável, e não à nulidade absoluta, que não se sujeita a qualquer prazo, nos termos do artigo 169 do Código Civil. Subsidiariamente, argumentou que, por se tratar de pretensão pessoal sem prazo específico, aplicar-se-ia a prescrição decenal do artigo 205. No que concerne à incompetência territorial, sustentou que a demanda cumulava pedidos de natureza real (devolução do imóvel) e pessoal, razão pela qual prevalecia o foro de situação do bem, nos termos do artigo 47, §2°, do Código de Processo Civil (id. 335765390).

No mérito, impugnou a versão fática dos réus e questionou a ausência nos autos do suposto contrato de locação anterior, cuja existência considerou inverídica. Reafirmou que o imóvel não estava recém reformado, mas em condições precárias de moradia, o que tornou as benfeitorias imprescindíveis antes de sua ocupação. Reiterou que somente teve conhecimento dos documentos da propriedade pertencente à União quando os réus juntaram documentos na ação de obrigação de fazer anterior (id. 335765390).

Quanto à reconvenção, questionou a ausência de comprovação do suposto financiamento imobiliário celebrado pelos reconvintes e sustentou que a nulidade do contrato principal importa na nulidade da cláusula penal, por ser esta acessória àquele (id. 335765390).

O juízo determinou a intimação das partes para que indicassem as provas que pretendiam produzir. A autora postulou a produção de prova oral, mediante depoimento pessoal dos réus e oitiva de testemunhas (id. 335765871).

Em decisão interlocutória, o Juízo de origem rejeitou a prejudicial de prescrição/decadência (id. 335765871).

Intimada, a União, por meio da Superintendência do Patrimônio, manifestou desinteresse na retomada do bem, e a Prefeitura Municipal de Porto Esperidião informou que o lote passa por regularização fundiária em favor da ré/reconvinte
ELIANE DOS SANTOS FARIA
(id. 335765862 e 335765854).

Após audiência de instrução, o Juízo
a quo
proferiu sentença de parcial procedência dos pedidos autorais e de improcedência da reconvenção (id. 335765903).

Fundamentou que, no instrumento contratual firmado entre as partes, a ré se declarara legítima proprietária do imóvel, livre e desembaraçado de ônus, e assumira a obrigação de transferência da propriedade no ato do pagamento final. Consignou que a própria ré, em depoimento pessoal, reconheceu que, no momento da aquisição, tinha ciência de que toda a quadra do imóvel pertencia à União e que os moradores aguardavam a regularização fundiária (id. 335765903).

De acordo com o Juízo singular, esse reconhecimento evidenciou que o negócio jurídico envolveu bem pertencente à União, circunstância que configurou alienação
a non domino
(id. 335765903).

Com fundamento nos artigos 138 e 139 do Código Civil, reconheceu a anulação do negócio jurídico por erro substancial e consignou que a boa-fé objetiva dos requeridos não restou caracterizada, dado que lhes incumbia informar à compradora todo fato relevante acerca do bem (id. 335765903).

Quanto às benfeitorias, registrou que, demonstrada a posse exercida de boa-fé pela autora/reconvinda, o artigo 1.219 do Código Civil lhe assegura o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, a ser apurada em liquidação de sentença (id. 335765903).

Por sua vez, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, por ausência de demonstração de efetivo constrangimento (id. 335765903).

Na reconvenção, o pedido de reconhecimento do inadimplemento contratual e condenação ao pagamento foi julgado improcedente diante da procedência do pedido de anulação formulado pela autora (id. 335765903).

O dispositivo, por conseguinte, condenou os réus à restituição de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), ao pagamento dos danos materiais (indenização por benfeitorias), a serem apurados em liquidação, às custas processuais e a honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com a parcial procedência da ação principal e improcedência da reconvenção (id. 335765903 e 335765909).

Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação (id. 211820033).

Em sede de preliminar, arguiram a ilegitimidade passiva de
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
, sob o argumento de que ele não figurou como parte no contrato de compra e venda objeto da lide (id. 335765910).

No mérito, sustentaram, em síntese, três linhas argumentativas.

Quanto ao conhecimento da natureza do imóvel pela compradora, afirmaram que o erro substancial reconhecido pela sentença não subsiste, pois a autora residiu no local antes da compra, a região é notoriamente conhecida como área de fronteira pertencente à União, e a cláusula contratual não garantia plena propriedade, mas apenas posse e promessa de transferência futura. Invocaram o artigo 138 do Código Civil para afastar a anulabilidade, sob o fundamento de que o erro, no caso, não seria escusável para pessoa de diligência normal.

Argumentaram que o negócio não consubstanciou alienação de propriedade, mas apenas cessão de direitos possessórios, prática amplamente tolerada pela Administração Pública e corrente em áreas urbanas com expectativa de regularização fundiária. Pugnaram pela aplicação do princípio da primazia da realidade sobre a forma e pela interpretação do contrato segundo sua função social.

Por fim, quanto à inadimplência da autora, sustentaram que a obrigação de transferência do imóvel era condicionada à quitação integral do preço, que nunca ocorreu, razão pela qual não haveria descumprimento contratual dos apelantes. Invocaram a Cláusula Oitava do contrato para defender a legitimidade da retenção dos valores pagos e afirmaram que a Cláusula Sétima eximia expressamente os vendedores de qualquer ressarcimento em caso de inadimplência.

Nesses termos, requereram a reforma total da sentença, o reconhecimento da validade do negócio jurídico, o julgamento de procedência da reconvenção e a condenação da apelada nas verbas sucumbenciais.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 335765915).

Em caráter preliminar, arguiu que o preparo recursal não foi recolhido no ato de interposição do recurso e requereu a intimação dos apelantes para recolhimento em dobro sob pena de deserção, nos termos do artigo 1.007, §4°, do Código de Processo Civil. Suscitou, ainda, inovação recursal quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, pois
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
não apenas deixou de arguir sua ilegitimidade na contestação como apresentou reconvenção, conduta pela qual se submeteu voluntariamente à jurisdição (id. 335765915).

No mérito, pugnou pela manutenção integral da sentença (id. 335765915).

Reafirmou a ocorrência de venda
a non domino
e rebateu a tese de que a autora tinha ciência da natureza pública do bem, com o argumento de que, se assim fosse, não teria ajuizado ação de obrigação de fazer que visava a outorga da escritura pública de compra e venda (id. 335765915).

Destacou a inconsistência entre as declarações dos apelantes na contestação e em depoimento pessoal em juízo, sobretudo em relação à suposta locação anterior à formalização do contrato de compra e venda, o que comprometeria a credibilidade dessas alegações (id. 335765915).

Reiterou que o contrato, conforme Cláusula Sexta, previa a transferência da propriedade do imóvel, que somente se concretiza mediante outorga de escritura pública, e que, declarada nula a obrigação principal, as cláusulas acessórias igualmente se invalidam (id. 335765915).

Requereu, por fim, a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelos réus
ELIANE DOS SANTOS FARIA
e
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Porto Esperidião que, nos autos da ação anulatória de negócio jurídico cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por
LENIR CASTILHO BATISTA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para reconhecer a nulidade do contrato de compra e venda firmado entre as partes e rescindi-lo, condenar os apelantes à restituição de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) e ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a apurar em liquidação de sentença (id. 335765903 e 335765909).

A controvérsia recursal envolve três eixos argumentativos centrais:
(i)
a preliminar de ilegitimidade passiva de
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
;
(ii)
a validade do negócio jurídico celebrado entre as partes, com debate sobre a extensão do erro substancial da compradora e a natureza jurídica do contrato; e
(iii)
o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, diante de cláusula contratual que, segundo os apelantes, afastaria o direito ao ressarcimento.

A apelada, por sua vez, suscita, em contrarrazões, preliminares relativas ao recolhimento do preparo recursal e à inovação recursal quanto à arguição de ilegitimidade do apelante
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
.

Com efeito, o recurso comporta parcial conhecimento e, nesta extensão, deve ser desprovido.

PRELIMINARES

Preparo recursal em dobro

Quanto à alegação da apelada de necessidade de intimação dos apelantes para que recolhessem o preparo recursal em dobro, verifica-se que o recurso de apelação foi interposto às 14h51min do dia 16/outubro/2025, ao passo que o comprovante de pagamento do preparo foi acostado aos autos às 16h44min do mesmo dia (id. 335765910 e 335765911).

À luz do que preconizam os artigos 4º e 188, ambos do Código de Processo Civil, o processo deve ser um instrumento para a efetiva prestação jurisdicional, de modo que exigir o recolhimento do preparo recursal em dobro, além de demonstrar preciosismo excessivo, não se mostra razoável no caso concreto, em que o apelante promoveu a juntada do comprovante de pagamento em menos de duas horas após a interposição do apelo.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a juntada posterior de comprovante de recolhimento do preparo tempestivamente feito não é capaz de ensejar a aplicação de penalidade processual (STJ, AgInt no AREsp n. 1.013.334/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 20/9/2018, DJe de 26/9/2018).

Diante dessas razões, rejeito a preliminar de necessidade de recolhimento do preparo recursal em dobro.

Inovação recursal

Quanto à preliminar de inovação recursal suscitada pela apelada, em relação à arguição de ilegitimidade passiva do apelante
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
, razão lhe assiste.

O ordenamento processual brasileiro impede que as partes inovem em sede recursal, de modo que é vedada a dedução de teses e pedidos que não foram submetidos ao debate na instância de origem.

A
ratio
desse impedimento é de ordem constitucional, na medida em que visa preservar o duplo grau de jurisdição, o contraditório e a ampla defesa, a fim de assegurar que a parte adversa tenha a oportunidade de impugnar a alegação no momento e no foro adequados, sem ser surpreendida por tese nova perante o Tribunal
ad quem
.

O artigo 1.013, §1º, do Código de Processo Civil é expresso ao dispor que apenas as questões suscitadas e discutidas no processo constituirão objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal, de maneira que a inovação em sede recursal configura supressão de instância e ofende as garantias fundamentais do processo.

No caso dos autos,
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
não apenas deixou de arguir a própria ilegitimidade passiva em sede de contestação, como apresentou pedido reconvencional em face da apelada e requereu, em seu próprio nome, a desocupação do imóvel, a retenção dos valores pagos e indenização por danos morais.

Com a formulação da reconvenção, o apelante demonstrou, de modo inequívoco, o interesse em integrar e disputar a relação processual, o que evidencia submissão voluntária à jurisdição do juízo singular.

O comportamento adotado pelo apelante é manifestamente contraditório com a tese que ora deduz, porquanto ninguém pode valer-se da própria inércia para, depois de defender seus interesses no mérito durante toda a instrução e até formular pedido reconvencional, suscitar ilegitimidade que jamais foi alegada no momento oportuno.

Portanto, este ponto do apelo, calcado na alegação de ilegitimidade do réu
ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
, não comporta conhecimento nesta instância recursal.

MÉRITO

Como já salientado, o ponto nodal para a resolução da lide consiste na qualificação jurídica do negócio celebrado entre as partes.

Os apelantes, para infirmar a conclusão da sentença, constroem dois argumentos em paralelo. Primeiro, aduzem que a autora tinha pleno conhecimento de que o imóvel se situava em área pertencente à União e que aguardava regularização fundiária, o que tornaria o erro alegado inexcusável para pessoa de diligência normal, nos termos do artigo 138 do Código Civil. Em segundo lugar, defendem que o contrato não configurou alienação de propriedade, mas mera cessão de direitos possessórios, prática amplamente tolerada pela Administração Pública e usual em áreas urbanas com expectativa de regularização fundiária.

Contudo, nenhuma das teses resiste à acurada análise dos autos.

Conforme se verifica da Cláusula Primeira do contrato firmado entre as partes, a vendedora declara ser a legítima dona do imóvel. A Cláusula Segunda dispõe que o bem é alienado de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus ou impostos. De sua parte, a Cláusula Sexta prevê a “instituição” do imóvel à compradora no ato do pagamento final. A Cláusula Nona proíbe a revenda sem o consentimento da “proprietária”, com uso reiterado dessa qualificação ao longo do instrumento.

Não há, em nenhuma cláusula, qualquer menção à titularidade da União, a imóvel situado em área pública, a cessão de posse, a regularização fundiária pendente ou a qualquer limitação ao domínio que a vendedora afirmava deter.

Pela literalidade do instrumento, portanto, o contrato consiste em uma promessa de compra e venda de imóvel apresentado como de propriedade plena e livre da vendedora.

Ademais, a narrativa alternativa dos apelantes, no sentido de que a autora residiu no imóvel como locatária antes da compra e tinha ciência da situação dominial, não encontra suporte nos autos.

Os próprios apelantes apresentaram versões contraditórias sobre a duração da suposta locação, uma vez que afirmaram, na contestação, que teria durado aproximadamente um ano e, em depoimento pessoal em juízo, reduziram o prazo para quatro meses, inconsistência que compromete sensivelmente a credibilidade do relato, sobretudo porque desacompanhado de outras provas que o corroborem.

A conduta processual da apelada, examinada no contexto dos fatos, reforça essa conclusão.

Se a apelada tivesse ciência de que o imóvel pertencia à União e de que os vendedores não detinham título hábil à disposição da propriedade, não teria ajuizado ação de obrigação de fazer com o objetivo de compelir a vendedora à outorga da escritura pública de compra e venda (autos n. 0000444-28.2015.8.11.0098) que, inclusive, foi julgada improcedente em razão da impossibilidade de transferir bem integrante do patrimônio da União.

Essa conduta, que acarretou despesas com honorários advocatícios e taxas judiciais, somente se explica pela legítima e genuína crença de que a compradora adquirira a propriedade de quem tinha legitimidade para alienar.

Conforme esclarecido pela própria apelada, foi a partir da contestação apresentada pelos apelantes naquela ação anterior que ela tomou conhecimento de que o imóvel integrava o patrimônio da União e que seus vendedores eram meros ocupantes sem poder de disposição.

No que toca à qualificação jurídica do negócio, a alegação de que ele configurou mera cessão de direitos possessórios, e não alienação de domínio, igualmente não resiste, conforme já assinalado, à análise do instrumento particular entabulado entre as partes.

Para qualificar o instrumento como cessão de posse, seria necessário que o objeto estivesse claro quanto à transmissão da posição possessória e que a compradora tivesse manifestado vontade de adquirir apenas posse.

O instrumento revela exatamente o oposto, porquanto contém declarações reiteradas de domínio pleno em nome da vendedora, promessa de transferência formal e garantia de que o bem estava livre de quaisquer ônus.

O princípio da primazia da realidade sobre a forma, invocado pelos apelantes, opera em sentido contrário ao que propõem. É que a realidade demonstrada pelas cláusulas contratuais, pela conduta subsequente das partes e pelos fatos incontroversos dos autos revela que a apelada acreditou adquirir um imóvel de quem se declarou seu dono, crença induzida pelo próprio conteúdo do instrumento que os apelantes redigiram.

Nessa perspectiva, é forçoso concluir que o negócio configura venda
a non domino
, instituto que se caracteriza como a alienação praticada por quem não é titular do domínio e, por consequência, não tem legitimação específica para o negócio jurídico.

A jurisprudência da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal reconhece a nulidade de instrumento de compra e venda que tem como objeto imóvel localizado em área de assentamento federal, cujos alienantes não detinham o domínio, o que enseja o retorno das partes ao
status quo ante
em virtude da nulidade que a venda
a non domino
representa. Confira-se:

“[...] O contrato celebrado entre as partes refere-se a imóvel integrante de projeto de assentamento sob responsabilidade do INCRA, cuja alienação é proibida por normas constitucionais e infraconstitucionais sem autorização prévia do órgão e antes do decurso do prazo legal. A ausência de domínio por parte dos vendedores configura venda a non domino, o que torna o negócio jurídico nulo, conforme o art. 166, II, do Código Civil e precedentes do STJ e TJMT. Restou evidenciado o vício de consentimento, pois os compradores foram levados a erro essencial quanto à possibilidade jurídica da venda, acreditando adquirir a propriedade, quando, na realidade, tratava-se de mera posse de bem inalienável no momento da negociação. A alegação de que os compradores sabiam da irregularidade não se sustenta, sendo inócua a simples menção ao número do processo administrativo do INCRA no contrato. A omissão intencional dos vendedores quanto às restrições legais configura dolo contratual [...]”
(TJMT, ApCív n. 1006468-64.2020.8.11.0006, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Tatiane Colombo, Gabinete 1 - Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/06/2025, Publicado no DJE 25/06/2025).

“[...] Caracteriza-se venda a non domino o contrato de compra e venda firmado por quem não é titular do domínio do imóvel, ocasionando a nulidade absoluta do pacto, diante de falta de legitimação para o negócio jurídico [...]”
(TJMT, ApCív n. 0000834-39.2013.8.11.0107, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Gabinete 3 - Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2024, Publicado no DJE 03/12/2024).

Evidenciada, portanto, a nulidade do contrato entabulado entre as partes, impõe-se a restituição do
status
anterior, com a devolução dos valores pagos pela compradora.

A inadimplência quanto ao saldo remanescente de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) não altera esse raciocínio. A compradora suspendeu os pagamentos precisamente porque os vendedores não cumpriram a contraprestação essencial do negócio, qual seja, a transferência da propriedade, impossibilidade que não derivou de circunstância superveniente, mas era inerente à própria situação dominial do bem desde antes da celebração do contrato.

Não há, portanto, como invocar a Cláusula Oitava do contrato, que prevê a retenção dos valores pagos em caso de inadimplemento da compradora, porque essa cláusula é acessória a um contrato nulo.

A nulidade do negócio principal contamina todas as disposições que nele se inserem, inclusive as penais, porquanto o acessório não pode sobreviver ao perecimento do principal.

Declarada a nulidade, o retorno ao
status quo ante
constitui o único efeito jurídico cabível, com a restituição dos valores pagos pela apelada.

No que se refere à pretensão dos apelantes de afastar a condenação à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pela apelada, a Cláusula Sétima do instrumento, invocada para fundamentar o pedido, prevê o não ressarcimento em caso de inadimplência do preço ajustado pela compradora.

Ocorre que, conforme salientado, a nulidade do contrato contamina todas as suas disposições, motivo pelo qual não é possível invocar cláusula de negócio nulo para afastar direitos que o ordenamento confere à parte que atuou de boa-fé.

Reconhecida a nulidade, portanto, o fundamento jurídico da pretensão de indenização das benfeitorias reside no artigo 1.219 do Código Civil, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis.

Embora seja impossível transferir o domínio diretamente dos apelantes à apelada, esta foi imitida na posse e a exerceu de boa-fé, com base em justo título, convicta de que adquirira o imóvel do legítimo proprietário.

Com o desfazimento do negócio jurídico, a posse do imóvel retornará aos apelantes. Cumpre registrar que o imóvel já se encontra em processo administrativo de regularização fundiária em favor da apelante Eliane dos Santos Faria, conforme manifestação da Prefeitura Municipal de Porto Esperidião acostada aos autos (id. 335765854).

Em outras palavras, os apelantes se beneficiarão, no procedimento administrativo de regularização, de um imóvel guarnecido pelas benfeitorias realizadas pela apelada, de maneira que admitir a irressarcibilidade, com base em cláusula contratual de instrumento reconhecido nulo, representaria, em última análise, enriquecimento sem causa dos apelantes às custas de quem atuou de boa-fé durante toda a relação contratual, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil.

Desse modo, a manutenção da condenação ao ressarcimento das benfeitorias, a ser apurado em liquidação de sentença, é solução que, simultaneamente, protege o possuidor de boa-fé e veda o enriquecimento sem causa, institutos que o ordenamento civil consagra como instrumentos de equilíbrio das relações jurídicas.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso interposto pelos réus
ELIANE DOS SANTOS FARIA e ANTÔNIO FARIA DE AZAMBUJA
e, nesta extensão,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Por corolário, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela apelada, mesma base de cálculo estabelecida na sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026