Tribunal: TJMT
Processo: 1003085-36.2021.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003085-36.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (APELADO), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO), FERNANDO ROBERIO DE BORGES GARCIA - CPF: 098.449.451-00 (APELADO), INARA REGINA AMIKI (APELADO), INARA REGINA AMIKI - CPF: 593.203.381-91 (APELANTE), ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - CPF: 010.984.351-76 (ADVOGADO), FERNANDO ROBERIO DE BORGES GARCIA - CPF: 098.449.451-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº
1003085-36.2021.8.11.0041

APELANTE:
INARA REGINA AMIKI.

APELADO:

PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. POSSE DERIVADA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE PROVA. POSSE PRECÁRIA. INEXIGIBILIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. USUCAPIÃO. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação reivindicatória, reconhecendo a propriedade da autora sobre imóvel e determinando a desocupação pela ré, ao fundamento de posse injusta decorrente de inadimplemento contratual.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a posse exercida pela apelante, oriunda de promessa de compra e venda não adimplida, pode ser considerada legítima a ponto de afastar a pretensão reivindicatória; (ii) é aplicável a exceção do contrato não cumprido diante da alegada omissão da vendedora; e (iii) estão presentes os requisitos para o reconhecimento da usucapião.

III. Razões de decidir

3. A posse derivada de relação obrigacional, fundada em promessa de compra e venda, possui natureza subordinada e não confere autonomia possessória suficiente para obstar o direito do proprietário, sobretudo diante do inadimplemento do preço.

A exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476) exige prova do inadimplemento da parte adversa, ônus que incumbia à apelante (CPC, art. 373, II), não atendido no caso concreto, ausente demonstração de recusa no fornecimento de documentos ou de tentativa efetiva de cumprimento contratual.

A permanência prolongada no imóvel sem quitação do preço e sem adoção de medidas judiciais adequadas configura posse precária e afronta aos deveres de boa-fé objetiva, vedando a consolidação de situação fática contrária ao direito de propriedade.

Na ação reivindicatória, de natureza petitória, dispensa-se a constituição em mora, bastando a comprovação da posse injusta, evidenciada pela manutenção do bem sem título jurídico válido após o inadimplemento.

A usucapião não se configura, pois a posse oriunda de vínculo contratual carece de animus domini, inexistindo prova de interversão possessória apta a transformar a detenção em posse ad usucapionem.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: “1. A posse decorrente de promessa de compra e venda não adimplida possui natureza precária e não impede o exercício do direito reivindicatório pelo proprietário. 2. A exceção do contrato não cumprido exige prova inequívoca do inadimplemento da parte adversa, não se presumindo. 3. A posse derivada de relação contratual não induz usucapião sem demonstração de interversão e animus domini.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228 e 476; CPC, arts. 5º e 373, II.

Jurisprudência relevante citada: n/a.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº
1003085-36.2021.8.11.0041

APELANTE:
INARA REGINA AMIKI.

APELADO:

PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
INARA REGINA AMIKI
contra sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da Ação Reivindicatória ajuizada por
PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA.
,
julgou procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a propriedade da autora sobre o imóvel descrito na inicial e determinando a desocupação do bem pela requerida no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de imissão na posse, além de condená-la ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da concessão da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, a tempestividade do recurso e a dispensa do preparo, em razão da gratuidade de justiça deferida na origem.

No mérito, aduz, em síntese, que a sentença merece reforma porquanto deixou de considerar que a posse exercida pela recorrente não é precária, tampouco ilegal, uma vez que decorre de contrato celebrado com a apelada, mediante o pagamento de sinal.

Alega que o ajuste firmado entre as partes previa que a apelada deveria fornecer a documentação necessária para viabilizar o financiamento do saldo remanescente junto à Caixa Econômica Federal, obrigação que não teria sido cumprida, motivo pelo qual a apelante não pode ser considerada inadimplente.

Invoca a aplicação da exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil, sustentando que o inadimplemento da apelada impede a exigibilidade da obrigação da recorrente, de modo que não há falar em posse precária.

Argumenta, ainda, que a apelada jamais promoveu qualquer cobrança do saldo devedor, nem apresentou documentação comprobatória de eventual tentativa de recebimento, o que evidenciaria sua inércia e violação ao princípio da boa-fé objetiva.

Defende que a sentença incorreu em omissão ao não considerar a ausência de constituição em mora, bem como ao reconhecer a inadimplência da apelante sem a devida comprovação.

No tocante à tese de usucapião, sustenta que o imóvel não possui natureza pública, porquanto não houve efetiva contratação de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, já que a própria apelada deixou de fornecer os documentos necessários, razão pela qual não subsiste o fundamento utilizado na sentença para afastar a prescrição aquisitiva.

Assevera, por fim, que preenche os requisitos da usucapião especial urbana, por exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel, pugnando pela reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos autorais e a manutenção da apelante na posse do bem, além da condenação da apelada ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas, pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares.

O recurso é tempestivo e preenche os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

Cuida-se de ação reivindicatória, por meio da qual a parte autora, na qualidade de proprietária do imóvel descrito na inicial, busca reavê-lo do poder de quem o possui ou detém injustamente, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, que dispõe:
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

No caso concreto, a controvérsia devolvida a esta instância recursal reside na verificação da natureza da posse exercida pela apelante, notadamente se justa, a ponto de impedir a procedência da ação, ou precária, autorizando a retomada do bem pela proprietária.

De início, cumpre consignar que a propriedade do imóvel encontra-se devidamente comprovada por meio da matrícula imobiliária juntada aos autos, circunstância, aliás, incontroversa entre as partes.

A individualização do bem igualmente não é objeto de controvérsia, de modo que o deslinde da controvérsia cinge-se, efetivamente, à análise da posse exercida pela requerida.

A apelante sustenta que sua posse é legítima, porquanto fundada em contrato celebrado com a autora, tendo, inclusive, efetuado o pagamento de sinal, sendo que o inadimplemento do saldo remanescente decorreu de culpa exclusiva da apelada, que não teria fornecido a documentação necessária à obtenção de financiamento bancário.

Todavia, razão não lhe assiste.

Conforme se extrai dos autos, a entrada da apelante no imóvel decorreu de ajuste de natureza obrigacional, consistente em promessa de compra e venda, ainda que não formalizada de modo completo, circunstância que evidencia a origem derivada da posse.

Nessa hipótese, a posse exercida pelo promitente comprador possui caráter direto e subordinado ao cumprimento da obrigação principal, qual seja, o pagamento integral do preço ajustado, não se revestindo de autonomia suficiente para caracterizar domínio.

A própria apelante admite que não houve a quitação do preço do imóvel, tampouco a concretização do financiamento que viabilizaria o pagamento do saldo devedor.

Assim, enquanto não cumprida a obrigação principal, a posse mantém-se precária, não sendo apta a impedir o exercício do direito de propriedade pelo titular registral.

A alegação de aplicação da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, não tem o condão de alterar tal conclusão.

Com efeito, dispõe o referido dispositivo que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Todavia, para a incidência da referida exceção, é imprescindível a demonstração do inadimplemento da parte contrária, o que não restou comprovado nos autos.

Nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual a apelante não se desincumbiu.

Não há nos autos prova robusta de que a autora tenha se recusado a fornecer a documentação necessária à obtenção do financiamento, tampouco de que a apelante tenha adotado providências efetivas para viabilizar o cumprimento da obrigação, como a formalização de pedido de financiamento frustrado por culpa da vendedora ou a notificação para cumprimento contratual.

Ademais, ainda que se admitisse eventual inadimplemento da autora, a exceção do contrato não cumprido não autoriza a permanência indefinida do contratante no imóvel sem o pagamento do preço, especialmente por longo período, sem a adoção das medidas judiciais cabíveis, como a ação de cumprimento contratual, consignação em pagamento ou resolução do contrato.

A manutenção da posse nessas circunstâncias implica enriquecimento sem causa e afronta ao princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 5º do Código de Processo Civil, que impõe às partes comportamento leal e cooperativo no curso da relação jurídica.

No que tange à alegação de ausência de constituição em mora, também não merece acolhimento.

Isso porque, na ação reivindicatória, de natureza petitória, não se exige a constituição em mora do possuidor, bastando a demonstração da posse injusta, o que restou configurado no caso concreto diante da permanência da apelante no imóvel sem título jurídico hábil que legitime sua ocupação após o inadimplemento da obrigação principal.

No tocante à tese de usucapião, igualmente não há como prosperar.

A usucapião exige, dentre outros requisitos, o exercício de posse com
animus domini
, ou seja, com intenção de dono, o que não se verifica na hipótese de posse originada de relação contratual.

A posse derivada de promessa de compra e venda é, por natureza, subordinada e precária, não induzindo, por si só, a aquisição da propriedade por usucapião.

Para que houvesse a possibilidade de reconhecimento da prescrição aquisitiva, seria necessária a demonstração de inequívoca interversão da posse, mediante ato de oposição ao proprietário, circunstância não evidenciada nos autos.

A simples permanência no imóvel, o decurso do tempo ou a realização de eventuais benfeitorias não são suficientes para caracterizar animus domini, por serem compatíveis com a posse decorrente do vínculo contratual.

Quanto ao argumento de que o imóvel não estaria vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, de modo a afastar eventual natureza pública, cumpre registrar que, ainda que se afastasse tal fundamento, a conclusão acerca da impossibilidade de usucapião permaneceria inalterada, diante da ausência de
animus domini
e de interversão da posse.

Diante desse contexto, verifica-se que a sentença recorrida analisou de forma adequada os elementos probatórios constantes dos autos e aplicou corretamente o direito à espécie, reconhecendo a posse injusta da requerida e determinando a restituição do imóvel à proprietária.

Assim, inexistindo elementos capazes de infirmar os fundamentos da decisão recorrida, impõe-se a sua manutenção.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença.

Tendo em vista o desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026