Tribunal: TJMT
Processo: 1004141-22.2024.8.11.0002
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004141-22.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JONAS ALVES PEREIRA - CPF: 004.551.391-05 (APELADO), LARYSSA ANANDA MENDES MOREIRA - CPF: 041.401.321-24 (ADVOGADO), WESLLEY SILVA DE ARAUJO - CPF: 042.958.831-31 (ADVOGADO), CASA BRASILEIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 41.877.397/0001-81 (APELANTE), RUI EDUARDO SANO LAURINDO - CPF: 931.725.241-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NEGATIVA DE CRÉDITO. AUSÊNCIA DE PROVA DE PROMESSA DE APROVAÇÃO DEFINITIVA PELA IMOBILIÁRIA. SITUAÇÃO CADASTRAL DO COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA NÃO DEMONSTRADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. MERO INSUCESSO NEGOCIAL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para decretar a rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda, condenar a ré à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, ao fundamento de que a frustração do negócio decorreu de culpa exclusiva da intermediadora imobiliária.

II. Questão em discussão

2. Discute-se: (i) responsabilidade pela frustração do financiamento bancário; (ii) cabimento da restituição integral dos valores pagos, incluída a corretagem; e (iii) configuração de danos morais.

III. Razões de decidir

3. A incidência do CDC não transforma a imobiliária em garantidora da aprovação do financiamento, subsistindo a necessidade de demonstração do defeito do serviço, do dano e do nexo causal.

4. Os documentos contratuais e o termo de ciência assinados pelo comprador evidenciam que a contratação dependia de análise final da instituição financeira e da manutenção da regularidade cadastral do proponente.

5. A prova produzida não demonstra promessa de aprovação definitiva do crédito nem ciência prévia da ré sobre inviabilidade absoluta do financiamento no momento da contratação.

6. A restrição cadastral superveniente e a negativa do crédito bancário deslocam a causa da frustração do negócio para a esfera do próprio comprador, afastando a premissa de culpa exclusiva da fornecedora.

7. A previsão contratual de taxa de intermediação e a ausência de prova segura de cobrança abusiva impedem o reconhecimento da restituição integral com fundamento em inadimplemento da imobiliária.

8. A não concretização do financiamento, desacompanhada de fraude, negativação indevida ou lesão concreta a direito da personalidade, configura mero insucesso contratual, insuficiente para gerar dano moral.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, com inversão dos ônus sucumbenciais e suspensão da exigibilidade em favor do autor beneficiário da gratuidade da justiça.

Tese de julgamento:
“1. A intermediação imobiliária não importa garantia de aprovação definitiva de financiamento bancário quando os documentos contratuais submetem a contratação à análise final da instituição financeira e à regularidade cadastral do comprador. 2. A ausência de prova de falha na prestação do serviço afasta a restituição integral dos valores pagos com fundamento em culpa exclusiva da fornecedora. 3. A frustração de financiamento imobiliário, sem repercussão excepcional sobre direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3º, II; CC, arts. 113, 421, 422, 722 e 725; CPC, arts. 85, § 2º, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: Tema 938/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Casa Brasileira Negócios Imobiliários Ltda
. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Várzea Grande, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais ajuizada por
Jonas Alves Pereira
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para decretar a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos pelo autor, no montante de R$ 8.000,00, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais. Condenou, ainda, a apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

A apelante sustenta que a sentença incorreu em erro de julgamento, por inadequada valoração da prova oral, ausência de enfrentamento das cláusulas contratuais e equivocada imputação de responsabilidade à intermediadora imobiliária por fato que, segundo afirma, decorreu da esfera pessoal e cadastral do comprador.

Alega violação aos arts. 371 e 489, § 1º, IV e VI, do CPC, ao argumento de que o Juízo de origem desconsiderou elementos que indicariam a existência de restrições cadastrais em nome do autor e a natureza meramente condicionada da análise bancária.

Defende que não houve promessa de aprovação definitiva do financiamento, mas apenas consulta ou pré-análise de viabilidade, sujeita ao exame final da instituição financeira e à manutenção da regularidade cadastral do interessado.

Afirma que a tela de id. 153996701, pág. 3, teria sido validada pela testemunha Matheus Souza Batista como oriunda do sistema da Caixa Econômica Federal ou de correspondente bancário, sem impugnação do apelado, e que a restrição foi registrada em 09/02/2023, após a assinatura do contrato, ocorrida em 10/06/2022. Sustenta, ainda, que comunicou o fato restritivo, concedeu prazo para regularização e notificou o autor, buscando viabilizar a conclusão do negócio.

Aduz que atuou apenas como intermediadora imobiliária e que a negativa ou limitação do crédito decorreu de critérios da instituição financeira e da situação cadastral do comprador, o que configuraria culpa exclusiva do consumidor, nos termos do art. 14, § 3º, II, do CDC, ou, subsidiariamente, culpa concorrente. Invoca a força obrigatória do contrato, a boa-fé objetiva e os arts. 113, 421, 422, 722 e 725 do Código Civil, afirmando que as cláusulas pactuadas atribuíam ao comprador a responsabilidade pela obtenção, acompanhamento e conclusão do financiamento, bem como pelas consequências da negativa ou redução do crédito.

Quanto à corretagem, afirma que o serviço foi efetivamente prestado, razão pela qual não seria cabível a restituição integral do valor pago. Sustenta, ainda, que houve mera frustração contratual, sem fato excepcional apto a configurar dano moral.

Ao final, requer a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, o reconhecimento de culpa exclusiva ou concorrente do autor, o afastamento da restituição integral, a preservação da verba de corretagem, o afastamento dos danos morais ou a redução do quantum indenizatório, além da redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, o apelado requer o não provimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por Casa Brasileira Negócios Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Jonas Alves Pereira, para decretar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da ré, condená-la à restituição de R$ 8.000,00 e ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais.

A apelante sustenta, em síntese, que a sentença atribuiu equivocadamente à intermediadora imobiliária a responsabilidade pela não concretização do financiamento, apesar de o contrato e o termo de ciência assinados pelo comprador indicarem que a aprovação do crédito dependia da regularidade cadastral do proponente e de análise final da instituição financeira.

A controvérsia consiste em definir se a frustração do negócio decorreu de falha na prestação do serviço da imobiliária, como reconhecido na sentença, ou de fato imputável ao comprador, relacionado à não aprovação do financiamento bancário, com reflexos sobre a restituição dos valores pagos e a indenização por dano moral.

A relação jurídica deve ser examinada sob a ótica do CDC, pois o autor figura como destinatário final do serviço de intermediação e a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário. Todavia, a incidência do regime consumerista não dispensa a demonstração do defeito do serviço, do dano e do nexo causal, nem transforma a imobiliária em garantidora da aprovação de financiamento bancário por instituição financeira.

No caso, a sentença reconheceu a culpa exclusiva da ré ao fundamento de que teria sido apresentada ao autor simulação de financiamento como viável, criando legítima expectativa de concretização do negócio.

Ocorre que essa conclusão não encontra suporte suficiente no conjunto probatório, sobretudo diante dos documentos contratuais assinados pelo próprio comprador.

O contrato particular de compra e venda indica expressamente que parte substancial do preço seria paga por financiamento bancário, além de prever taxa de intermediação/corretagem e disciplina própria para a hipótese de negativa ou redução do crédito pela instituição financeira.

O contrato em questão contém cláusulas que atribuem ao comprador o dever de não comprometer seu nome durante a fase de financiamento, não realizar empréstimo ou financiamento que pudesse reduzir sua capacidade de crédito e providenciar, se necessário, outra forma de pagamento ou complementação do valor liberado.

O termo de ciência assinado pelo autor reforça a mesma lógica contratual, ao registrar obrigações como manter o nome livre de restrição, não fazer empréstimo ou financiamento, manter holerite e comprovante de endereço atualizados, trazer a documentação quando solicitada e aguardar a liberação do crédito pela Caixa para posterior entrega do imóvel.

Essas disposições não são compatíveis com a tese de que o financiamento já estivesse definitivamente aprovado ou garantido pela imobiliária. Ao contrário, revelam que a contratação dependia de análise bancária, documentação regular e manutenção das condições cadastrais do comprador até a formalização do crédito.

A notificação extrajudicial encaminhada ao autor comunicou a reprovação do financiamento habitacional proposto junto à Caixa Econômica Federal, com impossibilidade de liberação do crédito pelo banco financiador, e indicou a rescisão do contrato com retorno do imóvel à disponibilidade da construtora.

O distrato também não demonstra, por si só, culpa da imobiliária. Embora sua redação seja imprecisa ao mencionar o valor de R$ 8.000,00 como “entrada para a construtora” e, em seguida, afirmar que a quantia não seria devolvida por se tratar de taxa de corretagem, o documento registra que o valor poderia ser utilizado como entrada em outro imóvel, caso houvesse aprovação de crédito pelo banco financiador no prazo de seis meses.

A ambiguidade redacional do distrato pode justificar cautela na interpretação da natureza dos valores pagos, mas não autoriza concluir, automaticamente, que a ré tenha prometido financiamento aprovado ou atuado com falha causal suficiente para responder integralmente pela ruptura contratual.

A prova oral aponta que, no momento inicial, o comprador estava apto à contratação, mas posteriormente surgiram restrições em seu nome, circunstância que teria impedido a formalização do financiamento. Esse ponto é relevante porque desloca a causa da frustração do negócio da conduta da intermediadora para a situação cadastral do próprio proponente.

A tela do sistema SIRIC reproduzida nas razões recursais também aponta análise condicionada e anotação de que o proponente/grupo familiar possuía dívidas baixadas como prejuízo no SCR, informação compatível com a tese defensiva de impedimento cadastral ou financeiro para a conclusão do crédito.

Não se ignora que a sentença afirmou que a prova oral teria revelado informações de financiamento “aprovado” ou “encaminhado com êxito”. Contudo, a sentença não transcreveu os trechos determinantes do depoimento nem explicou de que modo tais afirmações superariam as cláusulas contratuais e o termo de ciência assinados pelo comprador.

A distribuição dinâmica do ônus da prova e a inversão probatória no âmbito consumerista não dispensam a parte autora de demonstrar, ao menos minimamente, o fato constitutivo do direito alegado. Não basta afirmar que houve promessa de financiamento se os documentos assinados indicam que a aprovação dependia de análise final da instituição financeira e da regularidade cadastral do comprador.

Também não há prova segura de que a ré tivesse ciência prévia de inviabilidade absoluta do financiamento no momento da contratação e, ainda assim, tivesse induzido o comprador ao pagamento dos valores. A conclusão em sentido contrário exigiria elemento documental ou oral mais consistente, não bastando a frustração posterior do crédito.

Quando a obtenção do financiamento é assumida contratualmente pelo comprador e não há prova de conduta ilícita da intermediadora, a negativa de crédito não autoriza imputar à vendedora ou corretora a responsabilidade integral pela resolução do negócio.

É certo que, neste processo, o valor de R$ 8.000,00 recebeu tratamento documental pouco uniforme, ora vinculado à entrada, ora à taxa de intermediação/corretagem. Essa inconsistência poderia gerar discussão sobre a extensão da restituição em outro contexto decisório, mas não é suficiente para sustentar a culpa exclusiva da ré, tal como reconhecida na sentença.

A restituição integral determinada na origem partiu da premissa de que a rescisão ocorreu por culpa da vendedora/intermediadora. Afastada essa premissa, não subsiste o fundamento utilizado para devolver ao comprador a totalidade da quantia paga como se houvesse inadimplemento da fornecedora.

Quanto à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 938, admite a validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento da comissão, desde que haja informação prévia e clara acerca do preço total da aquisição e do destaque da verba.

No caso, o contrato discrimina parcelas identificadas como taxa de intermediação, e os comprovantes juntados indicam pagamentos vinculados à Casa Brasileira, o que enfraquece a alegação de cobrança oculta ou absolutamente indevida.

Ainda que a redação do distrato não seja tecnicamente adequada, a existência de pagamento destacado e de previsão contratual sobre taxa de intermediação impede reconhecer, com a segurança exigida, que a cobrança tenha decorrido de prática abusiva autônoma apta a justificar a restituição integral em favor do comprador.

O dano moral, por sua vez, deve ser afastado. A não concretização de financiamento imobiliário, desacompanhada de prova de fraude, exposição vexatória, negativação indevida, perda efetiva da posse de imóvel ou violação concreta a direito da personalidade, configura frustração contratual insuficiente para gerar reparação extrapatrimonial.

A própria fundamentação da sentença revela fragilidade nesse ponto, ao afirmar que a aquisição envolveria “imóvel de lazer” e “sonho de lazer para a família”, enquanto a inicial descreve o autor como pessoa humilde que pretendia adquirir o primeiro imóvel e sair do aluguel. A desconexão entre a narrativa inicial e a fundamentação sentencial reforça a necessidade de afastamento da condenação moral.

Não há, portanto, base probatória suficiente para manter a condenação por danos morais. A frustração da expectativa de compra, embora compreensivelmente desagradável, permaneceu no plano do inadimplemento ou insucesso negocial, sem demonstração de repercussão extraordinária.

As contrarrazões defendem a manutenção da sentença e reiteram a hipossuficiência do apelado, mas não superam os documentos contratuais nem demonstram que a imobiliária tenha garantido aprovação definitiva do financiamento. A condição econômica do consumidor, por si, não altera a causa jurídica da não contratação do crédito.

Desse modo, a sentença deve ser reformada para afastar a culpa exclusiva da ré, excluir a restituição integral fundada em inadimplemento da fornecedora e julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Em razão da reforma da sentença, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com a condenação do autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida na origem, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, invertendo-se os ônus sucumbenciais, com suspensão da exigibilidade em relação ao autor, por ser beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026