Tribunal: TJMT
Processo: 1006418-54.2025.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006418-54.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[JOSE EDUARDO DA SILVA BALBINO - CPF: 011.010.981-39 (APELADO), JORDANA GALLIO BALBINO - CPF: 056.806.841-60 (ADVOGADO), JOAO ANTONIO DA SILVA BALBINO - CPF: 823.357.531-34 (ADVOGADO), REGIANE ELIDIA SAMPAIO REGIS BALBINO - CPF: 022.075.251-63 (APELADO), KELEN GANASSIN ROSA BALBINO - CPF: 041.199.349-69 (APELANTE), VICTOR HUGO DA SILVA PEREIRA - CPF: 817.814.311-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALEGADA NOVAÇÃO TÁCITA. AUSÊNCIA DE
ANIMUS NOVANDI.
INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS. INCIDENCIA. LEGALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel c/c indenização por lucros cessantes e danos morais c/c reintegração de posse, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão contratual por culpa da compradora, determinar a reintegração de posse do imóvel aos vendedores, condenar a ré ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e autorizar a retenção de 25% dos valores pagos, afastada a cumulação da cláusula penal com as arras. A apelante sustenta inexistência de inadimplemento apto a justificar a resolução do contrato, ocorrência de novação tácita, aplicação da teoria do adimplemento substancial e desproporcionalidade das penalidades impostas.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do compromisso de compra e venda; (ii) estabelecer se a aceitação de pagamentos realizados de forma diversa da prevista no contrato caracteriza novação tácita da obrigação; (iii) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante dos valores já pagos pela compradora; e (iv) verificar a adequação das consequências jurídicas da rescisão contratual, notadamente a reintegração de posse, a retenção parcial dos valores pagos, a taxa de fruição e a indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

A resolução contratual é cabível quando configurado inadimplemento da obrigação principal, nos termos do art. 475 do Código Civil, sendo incontroverso que a compradora não quitou o saldo remanescente nem promoveu a assunção do financiamento imobiliário no prazo contratualmente estipulado.

A mera aceitação de pagamentos realizados em conta bancária dos vendedores não configura novação, pois a caracterização do instituto exige manifestação inequívoca de vontade de extinguir a obrigação anterior e substituí-la por outra, inexistindo nos autos prova do animus novandi.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela significativa da obrigação ou compromete o núcleo essencial do contrato, como ocorre no caso em que permanece pendente a quitação de expressivo saldo devedor relativo ao preço do imóvel.

A reintegração de posse constitui consequência lógica da resolução do contrato, uma vez que a permanência da compradora no imóvel torna-se injusta após o desfazimento do negócio jurídico.

A retenção de 25% dos valores pagos pela compradora revela-se proporcional e adequada para compensar os prejuízos decorrentes da resolução contratual, sobretudo diante da vedação ao enriquecimento sem causa e da necessidade de moderação da penalidade originalmente pactuada.

A fixação de taxa de fruição correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato constitui parâmetro amplamente admitido pela jurisprudência para compensar o proprietário pela privação do uso do imóvel durante o período de ocupação indevida.

A condenação ao pagamento de indenização por danos morais mostra-se adequada diante dos transtornos experimentados pelos vendedores em razão da prolongada inadimplência e da impossibilidade de dispor livremente do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A ausência de quitação do saldo devedor ou de assunção do financiamento pelo comprador configura inadimplemento da obrigação principal e autoriza a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel.

A aceitação de pagamentos realizados de forma diversa da originalmente pactuada não caracteriza novação sem prova inequívoca do animus novandi.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela relevante do preço ou compromete a finalidade econômica do contrato.

A resolução do compromisso de compra e venda autoriza a reintegração de posse do imóvel ao vendedor e a fixação de taxa de fruição pela ocupação indevida.

A retenção parcial dos valores pagos pelo comprador inadimplente é admissível quando fixada em patamar razoável e proporcional aos prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 360, 361, 413 e 475; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC nº 1010011-50.2021.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 15.12.2021; TJMT, RAC nº 1029767-67.2017.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 01.12.2021; TJMG, RAC nº 1000021-11.798580-01, Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 25.08.2021.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto

por
Kelen Ganassin Rosa Balbino
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel c/c Indenização por Lucros Cessantes e Danos Morais c/c Reintegração de Posse, ajuizada por
José Eduardo da Silva Balbino
e
Regiane Elidia Sampaio Regis Balbino,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e reconvenção.

Consta da inicial que, em 25 de maio de 2021, as partes celebraram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel, tendo por objeto a casa nº 30 do Condomínio Residencial Breeze Housing, situado na Rua das Brisas, nº 184, nesta Capital, pelo valor total de R$ 550.000,00, sendo R$ 205.000,00 pagos a título de sinal, ficando o saldo de R$ 345.000,00 a ser quitado até 30 de junho de 2022, mediante pagamento direto à Caixa Econômica Federal para quitação do financiamento existente em nome dos vendedores ou pela assunção formal do financiamento pela compradora.

Segundo os autores, apesar de ter sido imitida na posse do imóvel após o pagamento do sinal, a ré não quitou o saldo devedor nem promoveu a assunção do financiamento no prazo estipulado, permanecendo inadimplente. Alegaram, ainda, que tentaram resolver a questão de forma amigável mediante proposta de distrato, a qual não foi aceita pela ré, razão pela qual requereram a rescisão contratual, com imediata reintegração na posse do imóvel, a aplicação da cláusula penal contratual, a retenção do sinal, o pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais.

Regularmente citada, a requerida apresentou contestação cumulada com reconvenção, na qual admitiu não ter quitado o saldo do contrato no prazo originalmente pactuado, mas sustentou que tal circunstância decorreu de modificação tácita do contrato, uma vez que passou a efetuar o pagamento das parcelas do financiamento diretamente na conta bancária do autor José Eduardo, com anuência dos vendedores, o que configuraria novação contratual. Sustentou, ainda, a aplicação da teoria do adimplemento substancial, alegando ter pago a quantia de R$ 205.000,00 a título de entrada e, aproximadamente, R$ 134.400,00 referentes a parcelas do financiamento, totalizando investimento superior a R$ 339.400,00, e requereu, em reconvenção, a manutenção do contrato ou, subsidiariamente, a nulidade da cumulação da cláusula penal com a retenção das arras.

Após regular instrução processual, o Juízo de primeiro grau proferiu sentença de mérito (id. 212283828 - autos de origem),
julgando parcialmente procedentes os pedidos
, para: (i) decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da ré; (ii) determinar a reintegração de posse do imóvel em favor dos autores, concedendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária após o trânsito em julgado; (iii) condenar a ré ao pagamento de taxa de fruição a título de lucros cessantes, correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (R$ 550.000,00); (iv) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00; (v) reconhecer o direito dos autores à retenção de 25% dos valores pagos pela ré; (vi) julgar parcialmente procedente a reconvenção apenas para afastar a cumulação da cláusula penal com a retenção das arras; (vii) condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da justiça gratuita.

Desta decisão, a ré opôs
embargos de declaração
, alegando omissões e contradições quanto à cumulação de penalidades, ao termo inicial da taxa de fruição e à responsabilidade pelo financiamento após a rescisão contratual. Os embargos foram
parcialmente acolhidos
apenas para esclarecer que, após a reintegração de posse, a responsabilidade pelo financiamento passará a recair exclusivamente sobre os autores, sendo rejeitadas as demais alegações.

Inconformada, a requerida recorre. Em suas
razões de apelação
, a recorrente sustenta, em síntese: (i) a inexistência de inadimplemento absoluto apto a justificar a rescisão contratual; (ii) a ocorrência de novação tácita do contrato, decorrente da aceitação, pelos autores, de pagamentos das parcelas diretamente em conta bancária; (iii) a aplicação da teoria do adimplemento substancial, diante do elevado valor já pago; (iv) a desproporcionalidade da rescisão contratual e das penalidades impostas; e, ao final, requer a reforma integral da sentença para a manutenção do contrato ou revisão das penalidades aplicadas.

Apresentadas
contrarrazões
pelos autores, estes suscitam preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade recursal, argumentando que as razões recursais não enfrentam adequadamente os fundamentos da sentença. No mérito, defendem a manutenção integral do
decisum,
reiterando que houve inadimplemento absoluto da obrigação principal, inexistindo novação contratual ou adimplemento substancial apto a impedir a resolução do contrato.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 18 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel c.c pedido de indenização por lucros cessantes e dano moral c.c pedido de reintegração de posse com pedido liminar, interposta por José Eduardo da Silva Balbino e Regiane Elidia Sampaio Regis Balbino, em face de Kelen Ganassin Rosa Balbino.

Narrou a exordial que, em 25 de maio de 2021, as partes celebraram "Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel" (id. 183918079), tendo por objeto a casa nº 30 do Condomínio Residencial Breeze Housing, nesta Capital, pelo preço total de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais). A forma de pagamento ajustada previa um sinal de R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais) e o pagamento do saldo remanescente de R$ 345.000,00 (trezentos e quarenta e cinco mil reais) até 30 de junho de 2022, a ser efetuado diretamente à Caixa Econômica Federal, para quitação do financiamento imobiliário existente em nome dos Autores, ou, alternativamente, pela assunção formal do dito financiamento pela Ré. Alegaram os autores que, a despeito do pagamento do sinal e da imissão da Ré na posse do imóvel, esta não cumpriu a obrigação principal de adimplir o saldo devedor no prazo estipulado, permanecendo inadimplente.

Sustentaram, ainda, que tentaram a resolução amigável, inclusive com o envio de um instrumento de distrato, o qual a Ré se recusou a assinar. Com base no inadimplemento, pugnaram pela rescisão do contrato, com a aplicação da cláusula penal de 5% sobre o valor do imóvel, a retenção integral do sinal pago, a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e a consequente reintegração na posse do bem.

O pedido de tutela de urgência foi
indeferido
(id. 184573939- autos de origem).

Citada, a Ré apresentou contestação com reconvenção (id. 195101546). Em sua defesa, admitiu a não quitação/transferência do financiamento no prazo original, mas sustentou que tal fato decorreu de uma modificação tácita do contrato (novação), uma vez que, por ajuste com os próprios autores, passou a realizar o pagamento mensal das parcelas do financiamento diretamente na conta bancária do autor José Eduardo. Em sede de reconvenção, postulou pela manutenção do contrato e, subsidiariamente, pela declaração de nulidade da cumulação da cláusula penal com a retenção das arras (sinal).

Houve impugnação à contestação e contestação à reconvenção (id. 196897612).

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
proferiu sentença de mérito (id. 212283828- autos de origem),
julgando parcialmente procedentes os pedidos
, para: (i) decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da ré; (ii) determinar a reintegração de posse do imóvel em favor dos autores, concedendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária após o trânsito em julgado; (iii) condenar a ré ao pagamento de taxa de fruição a título de lucros cessantes, correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (R$ 550.000,00); (iv) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00; (v) reconhecer o direito dos autores à retenção de 25% dos valores pagos pela ré; (vi) julgar parcialmente procedente a reconvenção apenas para afastar a cumulação da cláusula penal com a retenção das arras; (vii) condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da justiça gratuita.

Desta decisão, a ré opôs
embargos de declaração
, alegando omissões e contradições quanto à cumulação de penalidades, ao termo inicial da taxa de fruição e à responsabilidade pelo financiamento após a rescisão contratual. Os embargos foram
parcialmente acolhidos
apenas para esclarecer que, após a reintegração de posse, a responsabilidade pelo financiamento passará a recair exclusivamente sobre os autores, sendo rejeitadas as demais alegações.

Inconformada, a requerida recorre. Em suas
razões de apelação
, a recorrente sustenta, em síntese: (i) a inexistência de inadimplemento absoluto apto a justificar a rescisão contratual; (ii) a ocorrência de novação tácita do contrato, decorrente da aceitação, pelos autores, de pagamentos das parcelas diretamente em conta bancária; (iii) a aplicação da teoria do adimplemento substancial, diante do elevado valor já pago; (iv) a desproporcionalidade da rescisão contratual e das penalidades impostas; e, ao final, requer a reforma integral da sentença para a manutenção do contrato ou revisão das penalidades aplicadas.

Apresentadas
contrarrazões
pelos autores, estes suscitam preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade recursal, argumentando que as razões recursais não enfrentam adequadamente os fundamentos da sentença. No mérito, defendem a manutenção integral do
decisum,
reiterando que houve inadimplemento absoluto da obrigação principal, inexistindo novação contratual ou adimplemento substancial apto a impedir a resolução do contrato.

Pois bem. Inicialmente, passo a análise da preliminar suscitada em contrarrazões.

Os apelados suscitam
preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade recursal
, argumentando que as razões recursais não enfrentam adequadamente os fundamentos da sentença.

Compulsando os autos, verifica-se que a preliminar não merece prosperar, pois basta uma simples leitura da peça recursal da parte ré, para visualizar que o inconformismo volta-se contra o capítulo da sentença que decretou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e as consequências jurídicas em razão da rescisão, evidenciando que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do édito sentencial.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO - APELAÇÃO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO CONSIGNADO – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA – PRELIMINAR REJEITADA JUROS REMUNERATÓRIOS CONFORME A MÉDIA DE MERCADO – MANUTENÇÃO – AGRAVO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE – APLICAÇÃO DE MULTA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Não há ausência de dialeticidade recursal se as razões expostas pelo apelante combatem os fundamentos da sentença, como determina o art. 1.010, II, do CPC.

A aplicação de juros remuneratórios acima de 12% ao ano, por si só, não revela abuso, o que se dá somente quando estiver configurado o excesso capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada, e para isso deve ser considerada a taxa média praticada pelo mercado (Súmula 382 do STJ).

Verificado que o Agravo Interno é manifestamente improcedente, aplica-se a multa prevista no art. 1.021, §4º, do CPC”.
(RAI n. 1010011-50.2021.8.11.0003, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 15.12.21 - negritei)

Dessarte, havendo impugnação específica da decisão recorrida, ainda que se utilizando de reiteração de argumentos, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade.

Desta feita,
rejeito
a preliminar suscitada.

Superado esse ponto, passo a análise do mérito recursal.

A controvérsia devolvida ao exame deste Tribunal cinge-se, essencialmente, à análise (i) da existência ou não de inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) da alegada novação contratual decorrente da modificação da forma de pagamento; (iii) da aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial; e (iv) da adequação das consequências jurídicas impostas na sentença, notadamente a reintegração de posse, a taxa de fruição, a retenção parcial dos valores pagos e a indenização por danos morais.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, instrumento amplamente utilizado no mercado imobiliário e disciplinado pelas normas gerais do direito contratual previstas no Código Civil.

Nos termos do artigo 475 do Código Civil,
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No caso concreto, restou incontroverso nos autos que a apelante não quitou o saldo devedor nem promoveu a assunção formal do financiamento junto à Caixa Econômica Federal até a data estipulada contratualmente (30.06.2022), circunstância inclusive expressamente admitida pela própria ré em sua contestação.

A tese recursal sustenta que teria havido novação tácita da obrigação, pois os apelados passaram a aceitar pagamentos mensais realizados diretamente em conta bancária.

Entretanto, a alegação não merece prosperar. Explico.

É cediço que o instituto da novação encontra-se disciplinada nos artigos 360 e 361 do Código Civil, que assim dispõem, respectivamente,
“Dá-se a novação: I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior; II – quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor; III – quando, em virtude de obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo”. “Não havendo ânimo de novar, expresso ou inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira”.

Conforme bem observado pelo magistrado sentenciante, a aceitação de pagamentos parciais ou realizados de forma diversa da originalmente pactuada, não caracteriza, por si só, a intenção inequívoca de extinguir a obrigação originária e/ou substituí-la por outra, constituindo, no máximo, tolerância do credor diante do inadimplemento.

No caso em exame, não há qualquer elemento probatório que demonstre o
animus novandi
, requisito essencial para a configuração da novação.

Com efeito, o contrato estabelecia como obrigação nuclear da compradora a quitação integral do saldo devedor ou a assunção formal do financiamento imobiliário, providência que não foi efetivada. A manutenção do financiamento em nome dos vendedores, por período prolongado, evidencia, inclusive, grave risco financeiro aos apelados, pois permanecem vinculados a obrigação perante a instituição financeira, circunstância esta incompatível com a alegada substituição da obrigação originária.

Também não merece acolhimento a tese de
adimplemento substancial
trazida pela recorrente. Tal teoria, amplamente reconhecida pela jurisprudência, visa impedir a resolução contratual quando o devedor cumpriu parcela significativa da obrigação e o inadimplemento remanescente é mínimo ou irrelevante.

Contudo, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a aplicação da teoria exige que o inadimplemento seja ínfimo e incapaz de comprometer a finalidade econômica do contrato.

No caso concreto, o inadimplemento recai exatamente sobre a obrigação principal do contrato, consistente na quitação do saldo remanescente de R$ 345.000,00, valor que representa parcela significativa do preço total do imóvel.

Logo, não se trata de inadimplemento residual ou de pequena monta, mas de descumprimento do núcleo essencial da prestação contratual.

Assim, a teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso em tela, posto que o inadimplemento aqui atinge parcela relevante da obrigação, comprometendo a essência do contrato.

Deste modo, configurado o inadimplemento absoluto da obrigação principal, correta a sentença ao decretar a rescisão contratual.

Nesse sentido, segue a jurisprudência reconhecendo o direito da parte lesada postular pela resolução do contrato, mormente quando a obrigação era líquida e com vencimento certo, veja:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA IMÓVEL RURAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO – REJEIÇÃO – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DO REQUERIDO/APELANTE – INADIMPLEMENTO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)
3 - Comprovada a inadimplência do comprador, a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, amparada pelo artigo 475 do Código Civil, que assim dispõe: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 5 – Constatado o descumprimento contratual por parte do Apelante e configurada a inadimplência, rescindido o contrato de pleno direito, tem como consequência o retorno das partes ao estado originário com a devolução do imóvel aos Recorridos.”
(RAC n.º10297676720178110041, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 01.12.2021 - destaquei).

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE.
- Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel. - Não apenas o contrato, mas o Código Civil, em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, dispondo que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
".
(TJMG, RAC n.º 10000211179858001, Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 25.08.2021 – destaquei).

No que concerne às consequências jurídicas da rescisão, igualmente não se verifica ilegalidade na decisão recorrida.

A
reintegração de posse
constitui consequência lógica da resolução do contrato, pois a posse exercida pela compradora, anteriormente legítima, passa a ser precária e injusta após o desfazimento do negócio jurídico.

No tocante à
cláusula penal
, é sabido que esta tem natureza compensatória e visa estabelecer previamente o
quantum
devido em caso de descumprimento contratual. No caso concreto, o juiz sentenciante julgou parcialmente procedente a reconvenção apresentada pela requerida, ora apelante, para declarar a abusividade da sua cumulação com a retenção das arras, aplicando-se a penalidade da seguinte forma,
verbis:

“Cláusula Penal e Arras: O contrato prevê, na Cláusula 6ª, multa de 5% sobre o valor da venda e, na Cláusula 9ª, a perda do sinal em caso de inadimplemento. As arras, no valor de R$ 205.000,00, foram dadas como princípio de pagamento, possuindo natureza confirmatória. Em casos de rescisão por culpa do comprador, a retenção das arras confirmatórias funciona como prefixação mínima das perdas e danos. A cumulação com a cláusula penal compensatória, que possui a mesma natureza indenizatória, configuraria bis in idem. Contudo, o valor pago a título de sinal (R$ 205.000,00) mostra-se, no caso concreto, excessivo como mera retenção, correspondendo a mais de 37% do valor total do negócio. Em observância ao artigo 413 do Código Civil e aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, afigura-se equitativo reduzir a penalidade.
Assim, fixo a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos pela Ré (sinal + parcelas), montante que se revela suficiente para compensar os Autores pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, sem prejuízo da taxa de fruição
.

Nesse sentido: (...)

Os valores deverão ser atualizados com correção monetária pelo IPCA, a contar do desembolso de cada prestação efetivamente paga e juros de mora pela taxa SELIC, a contar do trânsito em julgado desta sentença, devendo-se observar, contudo, as deduções entre as taxas SELIC e o IPCA, em conformidade com as alterações promovidas no Código Civil pela Lei 14.905/2024.
(id.

342429389 - Pág. 5/6 - negritei)

Assim sendo, tenho que a retenção de
25% dos valores pagos pela compradora,
mostra-se razoável e proporcional, estando alinhada com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual por culpa do comprador.

Quanto à
taxa de fruição
fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, verifica-se que tal parâmetro encontra amplo respaldo na jurisprudência pátria, sendo utilizado como forma de compensar o proprietário pela privação do uso do imóvel durante o período de ocupação indevida.

Por fim, quanto à indenização por
danos morais
fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), verifica-se que o magistrado de primeiro grau fundamentou adequadamente a condenação no caso concreto, levando em consideração os transtornos experimentados pelos autores diante da prolongada inadimplência e da impossibilidade de dispor livremente do imóvel até a presente data.

Assim, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou desproporcionalidade na decisão recorrida.

Diante de todo o exposto, conclui-se que a sentença analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito à espécie, inexistindo fundamentos capazes de justificar a sua reforma.

Por fim, desprovido o recurso,
majoro
a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento) nos termos da sentença, consoante dispõe o art. 85, §11, do CPC, observada a condição suspensiva caso seja beneficiaria da justiça gratuita.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 18 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026