Tribunal: TJMT
Processo: 1027984-98.2021.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027984-98.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[AECIO BENEDITO ORMOND - CPF: 265.964.581-72 (APELADO), JOSE GOMES FERREIRA NETO - CPF: 432.365.291-72 (ADVOGADO), JOACI PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 353.808.291-04 (APELANTE), ADJAIR PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 405.769.491-91 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE BENOCIL GONCALVES DA SILVA registrado(a) civilmente como BENOCIL GONCALVES DA SILVA - CPF: 502.814.021-91 (APELANTE), ESPÓLIO DE BENOCIL GONCALVES DA SILVA registrado(a) civilmente como BENOCIL GONCALVES DA SILVA - CPF: 502.814.021-91 (TERCEIRO INTERESSADO), TALITA GONCALVES DOS SANTOS - CPF: 047.110.311-03 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS.
PROCEDÊNCIA.
RELAÇÃO LOCATÍCIA
E
INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA EM SEDE DE RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE
ANIMUS DOMINI
. POSSE PRECÁRIA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, decretando o despejo dos ocupantes de imóvel comercial e condenando-os ao pagamento dos aluguéis em atraso, e julgou improcedente a reconvenção que pleiteava o reconhecimento de usucapião extraordinária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar a existência de relação locatícia entre as partes; (
ii
) analisar a ocorrência de inadimplência que justifique o despejo; e (
iii
) examinar a configuração de usucapião extraordinária em favor das apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Restou comprovada a existência de contrato de locação
firmado entre o apelado e o falecido locatário, com vigência inicial de 05/01/2016 a 05/01/2019, contendo cláusula de prorrogação automática em caso de permanência do locatário no imóvel após o término do prazo contratual.

4. Com o falecimento do locatário, operou-se a sub-rogação legal prevista no art. 11, II, da Lei nº 8.245/91, transferindo-se os direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação para sua viúva, que continuou ocupando o imóvel e mantendo a atividade comercial no local.

5. A inadimplência dos aluguéis restou demonstrada pela planilha de cálculos apresentada pelo apelado, evidenciando débito referente a aluguéis vencidos de maio/2018 a julho/2021, sem que as apelantes apresentassem qualquer comprovante de pagamento.

6. Para a configuração da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, é necessária a posse contínua, com
animus
domini
, sem interrupção nem oposição, pelo prazo de 15 anos, reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

7. No caso em análise, não restou demonstrado o elemento essencial do
animus
domini
, uma vez que as provas dos autos evidenciam que a posse exercida pelo falecido e, posteriormente, pela apelante tinha natureza precária, decorrente de contrato de locação.

8. É pacífico na jurisprudência que a posse decorrente de contrato de locação não induz usucapião, por ser posse precária e sem
animus
domini
.

9. Não há prescrição da pretensão de cobrança dos aluguéis, pois a ação foi ajuizada em agosto de 2021, pleiteando o pagamento de aluguéis vencidos a partir de maio de 2018, dentro do prazo
prescricional de três anos previsto no art. 206, § 3º, I, do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido
.

Tese de julgamento: 1. A posse decorrente de contrato de locação é precária e não induz usucapião, por ausência de
animus
domini
. 2. Com o falecimento do locatário, opera-se a sub-rogação legal prevista no art. 11, II, da Lei nº 8.245/91, transferindo-se os direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação para o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. 3. A inadimplência dos aluguéis, comprovada pela ausência de pagamento e não contestada por prova em contrário, autoriza o despejo e a cobrança das verbas
locatícias.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. D
ES
A. MARILSEN ANDRADE AD
DA
RIO

Egrégia
Câmara
:

Trata-se de r
ecurso de
a
pelação
c
ível interposto por
JOACI PEREIRA DOS SANTOS e TALITA GONÇALVES DOS SANTOS
contra
a
sentença que julgou
procedente a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de
Alugueis

proposta
por
AECIO BENEITO ORMOND
, para:

a)

declarar resolvida a locação inerente ao imóvel comercial situado no imóvel não residencial,
situado na Rua Teles Pires, nº 356, Bairro Dom Aquino, CEP 78015-290, na cidade de Cuiabá/MT
;

b)
decretar o despejo da demandada, JOACI PEREIRA DOS SANTOS, concedendo o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária, nos termos do art. 63, § 1º
, alínea “b”, c/c art. 9º, inciso III, ambos da Lei nº 8.245/91,
caso não tenha deixado o imóvel;

c) determinar a imissão na posse do bem imóvel localizado na Rua Teles Pires, nº
356, Bairro Dom Aquino, CEP 78015-290, na cidade de Cuiabá/MT
;

d)
condena
r
a
requerida JOACI PEREIRA DOS SANTOS ao pagamento dos aluguéis e demais encargos em atraso, referentes aos meses vencidos entre 30/05/2018
a
30/05/2021, acrescidos dos vincendos até a desocupação voluntária do imóvel, sobre os quais incidirão correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir do vencimento de cada prestação
;

e) condenar a requerida JOACI PEREIRA DOS SANTOS ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10%
sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Julgou, ainda, improcedente os pedidos
apresentados na reconvenção pela reconvinte JOACI PEREIRA DOS SANTOS
e condenou a reconvinte
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atribuído à reconvenção
, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Em suas razões recursais, as apelantes
pugnam, preliminarmente, pela concessão de efeito suspensivo ao presente recurso
para evitar a ordem de despejo.

Alegam,
em síntese: a) que o falecido
BENOCIL GON
Ç
ALVES DA SILVA
, esposo da primeira apelante, possuía o imóvel desde o ano 2000, exercendo posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 20 anos; b) que o contrato de locação apresentado pelo apelado, datado de 05/01/2016, seria posterior à consumação da usucapião; c) que o falecido
BENOCIL
teria comprado a posse do imóvel do apelado em 2004, pagando R$ 55.000,00, sendo R$ 5.000,00 no ato e o restante em 25 parcelas de R$ 2.000,00; d) que o apelado teria enviado notificação extrajudicial após o falecimento de
BENOCIL
, ocorrido
em 03/04/2021; e) que o contrato de compra e venda apresentado pelo apelado conteria indícios de falsidade; f) que haveria prescrição quanto à cobrança dos aluguéis; g) que o juiz teria se omitido quanto a fatos relevantes, como a existência de contrato de sociedade entre o falecido
BENOCIL
e o irmão do apelado em 2005.

Ao final, requerem o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos formulados na ação de despejo e procedentes os pedidos formulados na reconvenção, declarando a aquisição da propriedade do imóvel por usucapião extraordinária.

Em contrarrazões, o apelado
pugna pelo desprovimento do recurso (ID nº
329585516
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Do exame dos autos
,

verifica-se
que

AECIO BENEDITO ORMOND
ajuizou
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de
Alugueis

em face de
JOACI PEREIRA DOS SANTOS
,
na qualidade de representante do espólio de BENOCIL GONÇALVES DA SILVA.

Alegou,
em síntese,

que
celebrou contrato de locação d
e
imóvel
não residencial,
situado na Rua Teles Pires, nº 356, Bairro Dom Aquino, Cuiabá/MT,
em 05/01/2016, com
o Sr.
BENOCIL GONÇALVES DA SILVA, pelo valor
mensal de R$ 1.500,00 com pagamento estipulado para o último dia de cada m
ês
e pelo prazo de 03 anos.

Contudo, afirmou que desde maio de
2018 os aluguéis não foram mais pagos, resultando em uma dívida acumulada até julho de 2021 no valor de R$ 96.774,45, considerando juros, multa e correção monetária.

Aduziu que
, após a morte do locatário em abril de 2021, a posse do imóvel foi mantida pela
requerida
(viúva)
, que

continuou explorando a marmoraria instalada no local sem firmar novo contrato ou quitar os valores em aberto.

Ao final
,
requereu liminarmente o despejo e no mérito
a condenação da requerida ao pagamento dos aludidos débitos abertos.

A liminar
de despejo
foi indeferida no ID
nº

329584892
.

Citada
,
a requerida ofertou contestação e reconvenção (ID nº
329585355
),
aleg
ando que
BENOCIL teria adquirido a posse do imóvel em 2004, mediante pagamento de R$ 55.000,00 ao autor. Argument
ou,
ainda
,
que a marmoraria foi operada pela família ao longo de mais de 20 anos e que a posse teria sido exercida de forma mansa e pacífica, possibilitando eventual reconhecimento de usucapião
.

Irresignado com a decisão liminar, o autor
interpês
Agravo de Instrumento nº
1004662-41.2022.8.11.0000
, o qual foi desprovido.

Impugnação à contestação e contestação à reconvenção (ID
nº
329585395
.

Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes manifestaram
pela produção de prova testemunhal
no ID nº
329585445
e ID nº
329585446
.

Decisão de saneamento no ID nº
329585449
.

Audiência de instrução, com oitiva de testemunhas no ID nº
329585462
.

Alegações finais no ID nº
329585473
e
329585479
.

Ao sentenciar, o i. magistrado Dr. Alexandre Elias Filho julgou
procedente a ação de despejo, conforme relatado.

Pois bem
.

Preliminarmente, indefiro o pedido de
concessão de efeito suspensivo ao recurso, uma vez que nos termos do art.
1.012, § 1º, II, do CPC, a apelação não terá efeito suspensivo quando a sentença versar sobre despejo.

Ademais, o
§ 4º do mesmo artigo estabelece que a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.

No caso em análise, não
se
vislumbr
a
a presença dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo, uma vez que a sentença
e
ncontra-se
fundamentada em provas documentais e testemunhais que demonstram a existência de relação locatícia e a inadimplência das apelantes.

Do mérito.

O cerne da controvérsia consiste em verificar: (i) a existência de relação locatícia entre as partes; (
ii
) a ocorrência de inadimplência que justifique o despejo; e (
iii
) a configuração de usucapião extraordinária em favor das apelantes.

Da relação locatícia e da inadimplência

Analisando detidamente os autos, verific
a-se
que o apelado comprovou a existência de contrato de locação firmado com
BENOCIL GONÇALVES DA SILVA
(falecido), com vigência de 05/01/2016 a 05/01/2019, contendo cláusula de prorrogação automática em caso de permanência do locatário no imóvel após o término do prazo contratual

(
parágrafo único, da
cláusula
segunda)
.
Vejamos
(ID nº
329584861
)
:

Ademais, o apelado juntou aos autos contrato particular de compra e venda do imóvel (ID
nº
329585434
), demonstrando sua condição de proprietário, além de boletos e comprovantes de IPTU
(ID nº
329585436
)
, certidões de dívida ativa e execução fiscal quitada
(ID nº
329584877
)
.

Quanto à inadimplência, o apelado apresentou planilha de cálculos (ID
nº
329584879
) demonstrando débito referente a aluguéis vencidos de maio/2018 a julho/2021, não tendo as apelantes apresentado qualquer comprovante de pagamento.

Ressalt
a-se
que, com o falecimento do locatário
(BENOCIL GONÇALVES DA SILVA) em 03/04/2021,
operou-se a sub-rogação legal prevista no art. 11, II, da Lei nº 8.245/91,
transferindo-se os direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação para sua viúva
, JOACI PEREIRA DOS SANTOS (ré/apelante), que contin
u
ou ocupando o imóvel e mantendo a atividade comercial no local.

Dispõe o art. 11, II, da
Lei nº

8.245/91
:

"Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

(...)

II -
nas
locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio."

Nesse contexto,
restou comprovad
o nos autos
a existência de contrato de locação prorrogado e com
assunção de deveres pela viúva do falecido locatário, que passou a ocupar o imóvel, bem como
que esta não comprovou o pagamento das obrigaç
ões, autorizando
o
despejo e a cobrança de alugueres e demais verbas
, nos termos do art. 23, I, da Lei nº
8.245/91.

Da alegação de usucapião

As apelantes sustentam que o falecido
BENOCIL GON
Ç
ALVES DA SILVA
exercia posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel desde o ano 2000, com
animus
domini
, o que configuraria a usucapião extraordinária.

Contudo, tal alegação não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos.

Para a configuração da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, é necessária a posse contínua, com
animus
domini
, sem interrupção nem oposição, pelo prazo de 15 anos, reduzido para 10 anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

No caso em análise, não restou demonstrado o elemento essencial do
animus
domini
, ou seja, a intenção de possuir o bem como proprietário.

Ao contrário, as provas dos autos evidenciam que a posse exercida pelo falecido
BENOCIL
e, posteriormente, pela apelante
JOACI
,
tinha natureza precária, decorrente de contrato de locação.

As testemunhas ouvidas em juízo foram unânimes em afirmar que o apelado sempre foi reconhecido como proprietário do imóvel.

A
testemunha GERSON FERREIRA DA CONCEIÇÃO afirmou que mora ao lado do imóvel há 50 anos e que AECIO era o proprietário, não tendo conhecimento de eventual compra e venda entre o falecido BENOCIL e o apelado
(ID nº
329585464
)
.

Por sua vez,
a testemunha

PAULO GON
Ç
ALVES DA SILVA FILHO, irmão do falecido BENOCIL, declarou que trabalhava com o irmão desde 2003, sempre sabendo que o lote era do "Dr. AECIO", e que nunca soube sobre eventual negócio de compra e venda do imóvel, apenas que seu irmão tinha interesse em adquiri-lo, mas nunca teve condições de pagar
(ID nº
329585466
)
.

É pacífico na jurisprudência que a posse decorrente de contrato de locação não induz usucapião, por ser posse precária e sem
animus
domini
. Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. Usucapião extraordinária. Sentença de improcedência. Insurgência da autora
Desacolhimento .
Ausência de comprovação do preenchimento dos requisitos necessários para usucapião extraordinária.
Posse em razão de contrato de locação é precária. Afastamento do animus
domini
e do direito à usucapião.

Ônus de prova que pertencia à
apelante .
Sentença mantida por seus próprios fundamentos (RITJSP, art. 252). Recurso improvido.”

(TJ-SP - Apelação Cível: 00041188320128260071 Bauru, Relator.:
Pastorelo
Kfouri, Data de Julgamento: 22/08/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/08/2024)
destaquei

Ademais, o fato de o falecido
BENOCIL
ter exercido atividade comercial no imóvel (marmoraria) não é suficiente para caracterizar o
animus
domini
, especialmente quando há prova da relação locatícia.

Quanto à alegação de que o contrato de locação seria posterior à consumação da usucapião, não há nos autos prova robusta de que a posse do falecido
BENOCIL
tenha se iniciado em 2000, como alegam as apelantes.

Isto porque, o
s documentos juntados, como CNPJ da marmoraria de 2006 e contrato de sociedade de 2005, não são suficientes para comprovar o início da posse com
animus
domini
.

Mesmo que se considerasse o início da posse em 2005, o contrato de locação firmado em 2016 evidencia o reconhecimento da propriedade do apelado, descaracterizando eventual
animus
domini
anterior.

Da prescrição dos aluguéis

As apelantes alegam a prescrição das cobranças dos aluguéis, com base no art. 206, § 3º, I, do Código Civil, que estabelece prazo prescricional de
03

(
três
)
anos para a pretensão de cobrança de aluguéis.

Contudo,
verifica-se que
a ação foi ajuizada em agosto de 2021, pleiteando o pagamento de aluguéis vencidos a partir de maio de 2018, ou seja, dentro do prazo prescricional de três anos.

Portan
t
o, não há se falar em prescrição

total da pretensão.

Do contrato de compra e venda

As apelantes questionam a validade do contrato de compra e venda apresentado pelo apelado (ID
nº
329585434
), alegando indícios de falsidade.

Contudo, verific
a-se
que tal alegação está preclusa, uma vez que o apelado juntou o referido contrato em petição do ID
nº
329585434
, tendo sido determinada a intimação da
requerida
JOACI

para manifestação (ID

nº

329585442
), sem que
esta
tenha se pronunciado no prazo legal.

Ademais, não há nos autos qualquer prova técnica que corrobore a alegação de falsidade do documento, tratando-se de mera conjectura das apelantes.

Da notificação extrajudicial após o falecimento de
BENOCIL

As apelantes alegam que o apelado teria agido de má-fé ao enviar notificação extrajudicial após o falecimento de
BENOCIL
, ocorrido em 03/04/2021.

Contudo, tal circunstância não invalida a pretensão de despejo, uma vez que a notificação, ainda que enviada após o falecimento do locatário, produziu efeitos em relação aos sucessores sub-rogados na locação, nos termos do art. 11, II, da Lei nº 8.245/91.

Ademais, a inadimplência dos aluguéis, que fundamenta o pedido de despejo, é anterior ao falecimento do locatário, tendo se iniciado em maio de 2018, conforme planilha juntada pelo apelado.

Ante o exposto,

nego provimento
ao recurso
. No mais,
majoro os honorários advocatícios devidos pelas apelantes ao patrono do apelado em
3
% sobre o valor já fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do
CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026