Tribunal: TJMT
Processo: 1006851-34.2023.8.11.0007
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006851-34.2023.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 33.364.586/0001-22 (APELANTE), THALES ALEXANDRE MIDON DE MELO - CPF: 012.623.921-52 (ADVOGADO), RODRIGO CESAR MIDON DE MELO - CPF: 012.610.081-03 (ADVOGADO), ANTONIO GOULART - CPF: 213.418.779-49 (APELADO), SIDNEI TADEU CUISSI - CPF: 158.820.138-44 (ADVOGADO), LUIS AUGUSTO CUISSI - CPF: 218.912.368-22 (ADVOGADO), ABDO ALHAQUIM ASSAF - CPF: 045.840.218-48 (TERCEIRO INTERESSADO), VINICIUS EDUARDO DE JESUS PEREIRA - CPF: 059.203.991-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Do Consumidor. Apelação Cível. Atraso Na Entrega De Imóvel Adquirido Na Planta. Rejeição De Alegação De Força Maior Decorrente Da Pandemia. Responsabilidade Da Construtora Mantida. Multa Contratual Devida. Dano Moral Configurado.
Recurso Desprovido.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelação cível interposta
por construtora
em virtude da sentença
de parcial procedência dos pedidos em Ação de Indenização por Danos Morais e multa contratual, proposta por adquirente de imóvel na planta. A sentença condenou a empresa ao pagamento de multa por atraso na entrega do imóvel e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

II.
Questão Em Discussão

2.
Há três questões em discussão:

i) saber se a pandemia da Covid-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel;
ii
) saber se é válida a cláusula de multa contratual de 1% ao mês sobre os valores pagos;
iii
) saber se o atraso justifica a indenização por danos morais.

III.
Razões De Decidir

3.
A tese de força maior não se sustenta por ausência de nexo causal direto entre o evento pandêmico e o inadimplemento específico, sobretudo diante da continuidade das obras no período.

4.
As dificuldades enfrentadas pela construtora inserem-se no risco do empreendimento e não afastam sua responsabilidade objetiva.

5.
A cláusula penal por inadimplemento é válida e foi expressamente pactuada, incidindo nos termos do contrato.

6.
A indenização por dano moral é cabível diante da mora injustificada na entrega do imóvel, da frustração da legítima expectativa do adquirente e do impacto sobre bem essencial (moradia).

7.
A sentença afastou corretamente o pedido de lucros cessantes, inexistindo cumulação indevida entre cláusula penal e indenização.

IV.
Dispositivo E Tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A pandemia da Covid-19, por si só, não configura excludente de responsabilidade civil contratual da incorporadora pela mora na entrega de imóvel, quando não demonstrado nexo causal direto e exclusivo. 2. A cláusula penal por atraso na entrega do imóvel é válida e incide nos termos pactuados. 3. O atraso injustificado na entrega da unidade habitacional pode ensejar a condenação por danos morais, desde que demonstrado impacto relevante ao consumidor.”

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 389, 393, 395, 927; CDC,
arts
. 6º, VI, e 14; CPC,
art
. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AgRg
no
AREsp
120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, 3ª Turma, j. 06.05.2014; STJ,
REsp
2.025.166/RS, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, 3ª Turma, j. 14.06.2022; TJMT, Apelação 1007709-65.2023.8.11.0007, Rel. Des.ª
Serly
Marcondes Alves, j. 02.09.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Eco
Ville
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
em virtude da sentença proferida pel
a
Ju
í
z
a
da 3ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, nos autos da
Ação por Danos Materiais e Morais
c.c.
Lucros Cessantes
ajuizada por
Antonio
Goulart.

A Juíza sentenciante
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenou a Ré ao pagamento da multa contratual, nos termos da cláusula 26ª do contrato, de 01/01/2023 até o dia anterior à entrega do imóvel, com apuração em liquidação de sentença, e condenou a Requerida ao pagamento de R$ 20.000,00 a título de danos morais, com correção monetária pelo INPC a partir da sentença e juros de 1% ao mês a partir da citação. Em virtude da sucumbência recíproca, condenou a Ré à restituição ao Autor de metade das custas processuais e ao pagamento de honorários
advocatícios
fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, bem como condenou o Autor ao pagamento de
honorários
advocatícios
fixados em 10% do valor dos lucros cessantes pleiteados.

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta, em síntese, a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia de Covid-19, com impacto direto e imprevisível sobre a execução do contrato de incorporação imobiliária, o que justificaria a suspensão dos prazos contratuais.

Alega que na sentença o Juiz aplicou de forma indevida o Código de Defesa do Consumidor, afastando a incidência da Lei nº 4.591/1964, própria da incorporação imobiliária, com inversão indevida do ônus da prova.

Afirma que o atraso na entrega do imóvel não decorreu de conduta da empresa, mas de circunstâncias excepcionais relacionadas à pandemia, com restrições sanitárias, escassez de insumos, elevação de custos e limitações operacionais no setor da construção civil.

Ressalta que o próprio contrato prevê a calamidade pública como hipótese de caso fortuito e força maior, o que autoriza a suspensão da execução contratual e afasta a incidência de penalidades durante o período de 03/02/2020 a 22/04/2022.

Argumenta que é indevida a condenação ao pagamento de multa contratual e lucros cessantes, bem como a
cumulação dessas verbas, em afronta ao Tema 970 do STJ e ao princípio da vedação ao
bis in idem
.

Relata que na sentença o Julgador sentenciante desconsiderou provas documentais, comunicações aos adquirentes, normas técnicas e impactos objetivos da crise sanitária sobre a atividade empresarial.

Assegura que a multa fixada no percentual de 1% ao mês sobre os valores pagos revela desproporção e violação aos
princípios da razoabilidade, equilíbrio contratual e função social do contrato, devendo ser afastada ou, subsidiariamente, reduzida.

Ao final, requer o provimento do recurso
e a
reforma integral da sentença e a i
mprocedência dos pedidos formulados na inicial.

Nas contrarrazões
,
o Apelado
pugnou
pelo desprovimento
do Recurso
.

Determinei a intimação do Apelante para, no prazo de cinco dias, apresentar documentos que comprovassem a alegada insuficiência financeira, nos termos do
art
. 99, § 2º, do CPC, a fim de viabilizar a análise do pedido de gratuidade da justiça.

Após a juntada da documentação, indeferi o pedido, diante da falta de elementos aptos a demonstrar a
hipossuficiência
alegada.

Comprovante de recolhimento do preparo juntado aos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SR.ª

DES.ª
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Antonio
Goulart
ajuizou
Ação por Danos Materiais e Morais
c.c
. Lucros Cessantes
em face de
Eco
Ville
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
, alegando que adquiriu, na planta, o Apartamento nº 11 do Bloco C – Edifício Paineira, integrante do Condomínio Residencial Eco
Ville
, conforme contrato firmado em 25/10/2021.

Afirmou que o empreendimento previa a entrega de áreas comuns com piscina adulto e infantil, quadra recreativa,
playground, churrasqueiras e salão de festas, conforme cláusula contratual específica.

Sustentou que o prazo contratual de entrega estava fixado para julho de 2022, com tolerância de seis meses, findando em dezembro de 2022, sem que o imóvel tivesse sido entregue.

Argumentou que realizou o pagamento integral do valor ajustado, no montante de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), sem qualquer inadimplemento contratual de sua parte.

Alegou que mesmo após o término do prazo de tolerância contratual, a requerida não concluiu a obra, não apresentou nova previsão de entrega e recusou o pagamento das multas contratuais previstas, além de propor distrato com imposição de penalidade ao Autor.

Relatou que requereu o cumprimento da cláusula 8.2.1, §3º, que prevê multa de 1% ao mês sobre o valor pago, a qual foi expressamente negada pela Requerida.

Requereu a condenação da ré ao pagamento da multa contratual, indenização por lucros cessantes e compensação por danos morais, além dos consectários legais, custas processuais e honorários advocatícios.

Citada, a Ré não apresentou contestação.

Na d
ecisão de saneamento e organização do processo
, a Juíza de origem
decretou a revelia da
R
equerida
,
aplicou a inversão do ônus da prova em favor do consumidor
e designou
audi
ê
ncia
de instrução e julgamento.

Encerrada a instrução processual,
a
Ju
í
z
a

a quo

julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenou a Ré ao pagamento da multa contratual, calculada conforme a cláusula 26ª do contrato, de 01/01/2023 até o dia anterior à entrega do imóvel, com apuração em liquidação de sentença e condenou a Requerida ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais, com correção monetária pelo INPC a partir da data da sentença e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Condenou, ainda, em virtude da sucumbência recíproca, a Requerida à restituição ao Autor de metade das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, e condenou o Autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor dos lucros cessantes pleiteados.

Inconformad
a
,
a Ré
interpôs este Recurso de Apelação.

Desde logo, anoto que os contratos de compra e venda firmados com incorporadoras, nos quais estas se obrigam à construção e entrega de unidades imobiliárias, submetem-se às
normas do Código de Defesa do Consumidor, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal.
”

(STJ, Terceira Turma,
AgRg
no
AREsp
nº 120.905/SP, relator Ministro Ricardo Villas Boas
Cueva
, julgado em 06/05/2014).

As
sim,
a
tese recursal de afastamento do
Código de Defesa do Consumidor
, por mera invocação da Lei n. 4.591/1964, não prospera,
pois
a especialidade da lei de incorporação não exclui, por si, a tutela do consumidor na aquisição do imóvel para uso próprio, sobretudo em controvérsia sobre inadimplemento do fornecedor (atraso de entrega) e suas consequências.

Mantém-se, portanto, a incidência do
Código de Defesa do Consumidor
.

A controvérsia recursal consiste em verificar a responsabilidade civil da Apelante pelo atraso na entrega de unidade imobiliária, a validade da tese de caso fortuito decorrente da pandemia de Covid-19 e a possibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes.

É
incontroverso nos autos que as partes celebraram, em 25 de outubro de 2021, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda referente ao Apartamento nº 11, Bloco C, do Edifício Paineira, integrante do Condomínio Residencial Eco
Ville
, localizado no Município de Alta Floresta/MT, pelo valor total de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), com área total de 93,5641 m2.

Registre-se que o ajuste foi celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, circunstância que impõe a observância de suas disposições à relação jurídica controvertida, especialmente no que se refere às consequências do inadimplemento e às penalidades contratuais pactuadas
.

O contrato celebrado previa a entrega da unidade até o mês de julho de 2022. No entanto, o termo final deve observar a cláusula de tolerância de 180 dias, o que projeta o prazo máximo para dezembro de 2022. Todavia, até o momento da propositura da ação, em 2023, o imóvel não foi colocado à disposição do adquirente, circunstância que evidencia a mora da vendedora
.

A Ré
sustenta que o cronograma contratual teria sido impactado pela pandemia da Covid-19, o que configuraria hipótese de caso fortuito ou força maior. Todavia, não houve comprovação do nexo causal direto e específico entre o evento sanitário e a impossibilidade fática de conclusão das obras no prazo
ajustado, sobretudo diante do reconhecimento da construção civil como atividade essencial durante o período pandêmico.

No caso, a
A
pelante
não demonstrou impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação, limitando-se a alegar dificuldades operacionais e econômicas inerentes ao exercício da atividade empresarial, circunstâncias que se inserem no âmbito do risco do empreendimento.

Os documentos constantes dos autos, inclusive aqueles produzidos pela própria ré, evidenciam que as obras não foram paralisadas, mas apenas sofreram atraso em sua execução, o que afasta a caracterização de fortuito externo apto a excluir a responsabilidade contratual.

Dificuldades econômicas, logísticas e de mercado integram o risco da atividade empresarial e não se qualificam como eventos extraordinários externos à esfera de controle do fornecedor, nos termos da teoria do risco do empreendimento. A pandemia, por si só, não enseja exoneração automática de responsabilidade, especialmente quando inexistente demonstração de relação causal direta e exclusiva entre o evento e o inadimplemento específico da obrigação contratual.

Com efeito, a Apelante
não produziu qualquer prova idônea de causa legítima apta a justificar o descumprimento da
obrigação de entrega da unidade imobiliária. A mera alegação genérica de crise econômica ou escassez de insumos, desacompanhada de prova documental específica da paralisação da obra objeto do contrato, não tem o condão de afastar a responsabilidade objetiva da construtora pelo inadimplemento contratual.

Logo
, inexistente causa excludente de responsabilidade, impõe-se a manutenção da condenação imposta na origem.

Também não há
qualquer previsão de suspensão automática das obrigações em razão de eventos sanitários ou situações
excepcionais
, tampouco suporte legal que autorize o reconhecimento de moratória tácita ou de suspensão contratual geral por fato superveniente.

Quanto
à multa contratual, cuida-se de cláusula penal expressamente pactuada, válida, lícita e de conhecimento prévio das partes, cuja incidência decorre do inadimplemento objetivo caracterizado pelo atraso na entrega da unidade imobiliária, fato incontroverso nos autos.

Inexistem
elementos técnicos ou probatórios

que
evidenciem
onerosidade excessiva superveniente concreta, razão pela qual não se justifica
a
redução ou
o
afastamento
da cláusula penal.

Em relação
ao pedido subsidiário de aplicação da multa apenas após o término da pandemia, inexiste fundamento contratual ou legal que autorize a fixação de termo inicial diverso daquele pactuado, sobretudo diante da ausência de qualquer hipótese válida de suspensão da obrigação principal.

Do mesmo modo, não prospera o pleito de conversão da obrigação em perdas e danos com restituição parcelada dos valores pagos, nos moldes de cláusula contratual específica, porquanto a presente demanda não versa sobre resolução contratual por iniciativa do adquirente, mas sobre responsabilização civil por inadimplemento da vendedora, hipótese que não autoriza a aplicação do regime contratual de parcelamento da restituição.

A Apelante sustenta violação ao Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, ao argumento de cumulação indevida entre cláusula penal e lucros cessantes.

Ocorre que a sentença julgou improcedente o pedido de lucros cessantes, por
inexistência
de comprovação do prejuízo e, ainda, por reconhecer a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização
locatícia
(lucros cessantes/danos emergentes). Assim, inexiste condenação em lucros cessantes e, por conseguinte, resta prejudicada, por
falta
de interesse
recursal
, a insurgência dirigida à alegada cumulação.

Quanto
à indenização por danos morais, o atraso na entrega da unidade imobiliária, cujo prazo final se exauriu em
dezembro
de 202
2
, já considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, caracteriza conduta ilícita imputável à ré, configurando mora injustificada e violação ao dever de adimplemento contratual. Tal descumprimento extrapola o padrão de tolerância juridicamente admissível nos contratos de incorporação imobiliária, não se tratando de mero atraso episódico ou justificável.

Verifica-se que a frustração da legítima expectativa de aquisição da unidade habitacional, aliada ao desembolso integral de valores expressivos pelo adquirente e à ausência de informações claras e precisas acerca do cronograma de conclusão da obra, produz situação de angústia, insegurança e instabilidade jurídica que ultrapassa o mero dissabor cotidiano.

Na hipótese
, o impacto é intensificado pela natureza essencial do bem jurídico tutelado
,
a moradia
,
e pela prolongada incerteza quanto à fruição do patrimônio investido, circunstâncias que consolidam a configuração do dano moral indenizável.

Referente ao valor fixado na sentença a título de danos morais, no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais),
o arbitramento revela-se razoável, proporcional e compatível com as particularidades da lide, observando os critérios da moderação, da
proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. A quantia atende, de forma adequada, às funções compensatória, pedagógica e preventiva da indenização, especialmente diante da conduta omissiva prolongada da incorporadora, motivo pelo qual o montante deve ser integralmente mantido.

Sobre
a questão
,
este Tribunal
já
decidiu
em caso idêntico, envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário e a mesma Apelante,
cujos fundamentos em tudo aqui se aplicam:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERDAS E DANOS. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. DANO MORAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ações de apelação interpostas por Wellington
Belani
e pela construtora Eco
Ville
Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer com indenização por danos materiais, lucros
cessantes e danos morais. A sentença rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da ré, determinando a restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual, condenação ao pagamento de R$ 20.000,00 por danos morais e improcedência do pedido de lucros cessantes. O autor busca a cumulação de lucros cessantes com a multa contratual e indenização pela valorização do imóvel. A construtora pleiteia a suspensão do contrato em razão da pandemia, a exclusão ou redução da multa contratual e dos danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a apelação da construtora deve ser conhecida, diante da alegada ofensa ao princípio da
dialeticidade
; (
ii
) estabelecer se houve inovação
recursal
ou preclusão nas alegações das partes; (
iii
) determinar se o atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão contratual e o pagamento da multa; (
iv
) examinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes e de indenização pela valorização do imóvel; (v) verificar a ocorrência de litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso da construtora preenche os requisitos do
art
. 1.010 do CPC, uma vez que impugna especificamente os fundamentos da sentença, não havendo ofensa ao princípio da
dialeticidade
.

Não há inovação
recursal
por parte do autor quanto à cláusula 26 do contrato, pois a sentença já havia feito referência a ela. Também não há inovação no pedido de indenização pela valorização do imóvel, por se tratar de fato superveniente ligado à conversão da obrigação em perdas e danos.

O pedido de suspensão contratual formulado pela construtora não está
precluso
, podendo ser examinado pelo tribunal, conforme
art
. 1.013, §1º, do CPC.

A pandemia de Covid-19, embora configure caso fortuito, não isenta automaticamente o inadimplemento contratual, sendo necessária prova do nexo causal, o que não foi demonstrado pela construtora.

A venda do imóvel a terceiro durante o trâmite processual configura inadimplemento absoluto e impossibilita o cumprimento específico da
obrigação, justificando a conversão da ação em perdas e danos.

A cláusula penal de 0,25% ao mês não é equivalente ao valor locativo do imóvel, o que permite sua cumulação com lucros cessantes, conforme entendimento do STJ no Tema 970 e no
REsp
2.025.166/RS.

A valorização do imóvel vendido a terceiro representa lucro cessante indenizável, nos termos do
art
. 402 do CC, configurando também enriquecimento sem causa da construtora.

O valor de R$ 20.000,00 fixado a título de danos morais é proporcional à gravidade da conduta da construtora e às circunstâncias do caso concreto, sendo mantido.

A construtora incorre em litigância de má-fé ao negar fato incontroverso – a venda do imóvel a terceiro – confirmado por documentos constantes dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do autor provido. Recurso da construtora desprovido.

Tese de julgamento:

A ocorrência da pandemia de Covid-19, por si só, não exime a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual, sendo imprescindível a prova do nexo causal entre o evento e a impossibilidade de cumprimento da obrigação.

A venda do imóvel a terceiro durante o trâmite processual caracteriza inadimplemento absoluto e justifica a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos.

É possível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa contratual é inferior ao valor locativo do imóvel.

A valorização do imóvel não entregue pode ser considerada como dano material indenizável, por configurar lucro cessante e impedir enriquecimento sem causa.

A negativa deliberada de fato incontroverso caracteriza litigância de má-fé, nos termos do
art
. 80, II, do CPC.

(
TJMT,
Quarta Câmara de Direito Privado,
Apelação
1007709-65.2023.8.11.0007,
relatora Desembargadora
Serly
Marcondes Alves, p
ublicado no DJE 02/09/2025)
.

Dessa forma, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem sólidos e em perfeita consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência sobre a matéria.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários
advocatícios
para 12% (doze por cento)
do
valor atualizado da condenação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026