Tribunal: TJMT
Processo: 1001067-79.2023.8.11.0006
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001067-79.2023.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[WEUDES DOS SANTOS - CPF: 965.729.651-04 (APELADO), JOSEVALDO AUGUSTO CASSIANO - CPF: 061.184.516-48 (ADVOGADO), SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 18.622.215/0001-00 (APELANTE), FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - CPF: 275.375.838-70 (ADVOGADO), JAIR TAVARES DA SILVA - CPF: 674.342.748-91 (ADVOGADO), S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (APELANTE), MAYRA FERNANDA IANETA PALOPOLI ALBRECHT - CPF: 298.288.908-01 (ADVOGADO), OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - CPF: 317.005.378-73 (ADVOGADO), KAWANA PARK LTDA - CNPJ: 42.933.773/0001-70 (APELANTE), JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - CPF: 300.467.708-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA E NEGOU PROVIMENTO AO APELO DE SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A E KAWANA PARK LTDA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. GRUPO ECONÔMICO. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. CULPA DAS VENDEDORAS. DEVOLUÇÃO DE VALORES COM RETENÇÃO MODERADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA EM GRAU RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DE S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e KAWANA PARK LTDA DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de
multipropriedade
, em razão do atraso na entrega do empreendimento, com condenação das rés à restituição dos valores pagos, retenção de 25%, multa contratual de
10% e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2.
Há quatro questões em discussão: (i) saber se pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça em grau recursal; (
ii
) saber se as empresas rés são partes legítimas para
figurar no polo passivo, à luz da teoria da aparência e da existência de grupo econômico; (
iii
) saber se o atraso na entrega do empreendimento, atribuído à pandemia da COVID-19, afasta a responsabilidade das vendedoras; e (
iv
) saber qual o percentual adequado de retenção dos valores pagos na hipótese de rescisão cont
ratual por culpa do fornecedor.

III. Razões de decidir

3.
A gratuidade da justiça pode ser concedida à pessoa jurídica, de forma excepcional e restrita, quando demonstrada a impossibilidade momentânea de arcar com as despesas processuais, o que restou evidenciado nos au
tos quanto ao preparo recursal.

4.
A atuação integrada das empresas, a identidade de endereço, a confusão patrimonial e a apresentação conjunta do empreendimento perante o consumidor caracterizam grupo econômico, atraindo a responsabilidade solidária, nos termos da teoria da aparência e do risco da ativi
dade.

5.
O atraso na entrega do empreendimento, mesmo considerado o prazo de tolerância contratual, configura inadimplemento das vendedoras, sendo a pandemia da COVID-19 fortuito interno, inerente ao risco
do empreendimento imobiliário.

6.
Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, é devida a restituição dos valores pagos, admitida a retenção moderada de 25%, suficiente para recompor despesas administrativas, já incluída a comissão de corretagem, alé
m da multa contratual prevista.

7.
O exercício regular do direito de recorrer, ainda que sem êxito, não configura litigância de má-fé, ausente d
emonstração de dolo processual.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso de S.P.E. Resort do Lago Caldas Novas
LTDA
parcialmente provido apena
s para conceder a gratuidade da justiça em grau recursal. Recursos de SPE
Mirante Investimentos Imobiliários S/A e
Kawana
Park
LTDA
desprovidos. Sentença mantida. Honorários advoc
atícios majorados.

Tese de julgamento:

“1. Empresas que atuam de forma integrada na comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente perante o consumidor, à luz da teoria da aparência e do risco da atividade.

2. A pandemia da COVID-19 configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade do fornecedor pelo atraso na entrega do imóvel.

3. Reconhecida a culpa do vendedor pela rescisão contratual, é devida a restituição dos valores pagos, admitida retenção moderada, vedada a aplicação de penalidades próprias do inadimplemento do
adquirente
. ”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de
dois R
ecursos de
A
pelação
Cível
interpostos por
S
PE
MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e KAWANA PARK LTDA
(ID.
316601404
)
e
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
(ID. 316601407)

contra sentença
proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cáceres aos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/
c
Cobrança e Indenização por Perdas e Danos n. 1001067-79.2023.8.11.0006
, ajuizada em seu desfavor por

WEUDES DOS SANTOS
.

A sentença (ID.
316601397
) julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial para declarar
rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de
multipropriedade
, condenando as rés à restituição dos valores pagos pelo autor com retenção de 25%, acrescidos de multa contratual de 10% sobre os valores pagos, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação
.

Em razões recursais (ID.
316601404
), os apelantes
S
PE
MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e KAWANA PARK LTDA

suscitam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da empresa KAWANA PARK,
sob alegação de que a empresa não possui qualquer ligação com o empreendimento alienado pela empresa SPE MIRANTE.

No mérito, defendem a culpa exclusiva do autor pela rescisão contratual, afirmando que este deixou de cumprir com as parcelas ajustadas em contrato antes mesmo do vencimento do prazo previsto para a entrega do empreendimento, requerendo seja determinada a devolução dos valores com a retenção prevista em contrato (retenção do valor da entrada e de 50% dos valores quitados).

Por sua vez,
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
(ID.
316601407
) pugna, preliminarmente, pela concessão da gratuidade de justiça e pela declaração de sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que
o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente com a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S/A, não havendo qualquer vínculo jurídico, contratual ou societário com a apelante, tampouco participação na venda ou recebimento de valores.

Alternativamente, caso não acolhida a ilegitimidade passiva,
a apelante defende que eventual condenação deve recair exclusivamente sobre a empresa que celebrou o contrato e deu causa ao inadimplemento, qual s
eja, a SPE Mirante Investimentos
.

Contrarrazões pelo desprovimento
, com pedido de condenação das apelantes por litigância de má-fé
(ID.
316601421
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que, em 01/06/2021, o autor firmou
contrato particular de promessa de compra e venda
com a requerida S.P.E. Mirante Investimentos Imobiliários, referente a aquisição de
unidade imobiliária em regime de
multipropriedade
, especificamente fração ideal da unidade autônoma 209, Bloco 1, do empreendimento
RESORT DO LAGO PARK
,
localizado em Caldas Novas/GO
pelo valor de R$ 76.000,00
(setenta e seis mil reais)
, com prazo de entrega previsto para 06/2022, admitida tolerância de 180 dias.

Entretanto, o empreendimento não foi entregue no prazo acordado.

Por isso, o autor ajuizou a presente ação, requerendo
, liminarmente, a concessão de tutela de urgência consistente na suspensão do pagamento das prestações do parcelamento firmado com as requeridas.

No mérito, pugnou fosse declarada a rescisão do contrato particular de compra e venda em razão do inadimplemento das requeridas, com a restituição integral do valor do contrato e a aplicação de multa de 50% do valor quitado.

A tutela de urgência foi indeferida (ID.
316600941
).

Em 25/05/2025, sobreveio sentença que
julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial para declarar
rescindido o contrato
objeto da lide,
condenando as rés à restituição dos valores pagos pelo autor com retenção de 25%, acrescidos de multa contratual de 10% sobre os valores pagos, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação
.

Inconformadas, recorrem as requeridas.

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
dos recursos.

Inicialmente, destaca-se que os recursos serão julgados em conjunto, vez que guardam relação entre si.

Preliminarmente
,
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA

requer a concessão da gratuidade de justiça, alegando encontrar-se em estado de hipossuficiência financeira, não dispondo de recursos para arcar com as custas de preparo sem prejuízo da manutenção de suas atividades.

Para tanto, instruiu o pedido com extratos contábeis (ID.
316601420
) e balanço patrimonial (ID.
316601419
) que ev
idenciam a existência de passivo de considerável monta, além de extratos bancários (ID. 316601415) que demonstram o bloqueio judicial de valores em conta bancária,
documentos hábeis à demonstração de sua condição de hipossuficiência, nos termos do art. 99, § 3º e § 7º, do CPC.

A
despeito de se tratar de pessoa jurídica, a documentação apresentada demonstra, de forma suficiente para esta fase processual, a impossibilidade momentânea de arcar com o preparo recursal, razão pela qual a gratuidade deve ser deferida de forma excepcional e restrita
.

Desse modo, à luz do princípio da ampla acessibilidade à justiça (art. 5º, LXXIV, da CF),
defiro
o pedido de gratuidade da justiça
tão somente
em grau recursal.

Por conseguinte,
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
e
KAWANA PARK LTDA suscitam sua ilegitimidade passiva, sob alegação de que o contrato foi firmado tão somente entre o autor e a também apelante
S.P.E. MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
.

A tese não merece acolhimento.

Isto
porque, como corretamente apontado pelo magistrado sentenciante, verifica-se
do termo de sessão de audiência de conciliação (ID. 316601376) e dos instrumentos procuratórios (
IDs
.
316601371
e

316601370
)
que
as empresas
possuem sede no mesmo endereço na Av. Caminho
do Lago, s/n, Caldas Novas/GO:

Além disso,
matérias jornalísticas
,

somadas aos demais elementos dos autos, corroboram a conclusão de que as empresas atuam de forma integrada perante o consumidor
(ID.
316600925
e
316600926
)
.

Destaca-se que a
própria SPE Resort do Lago admitiu em contestação que o empreendimento Resort do Lago Park foi transformado em
Kawana

Residence
(ID.
316601383
, p. 05)
,
havendo, inclusive, indícios da divulgação em conjunto dos estabelecimentos,
evid
enciando a confusão patrimonial e o pertencimento ao mesmo grupo econômico.

Neste sentido, como cediço, a
teoria da aparência e a existência de grupo econômico autorizam a responsabilização solidária das empresas que integram o mesmo conglomerado empresarial, especialmente em matéria consumerista, onde vige a teoria do risco da atividade.

A propósito, decidiu recentemente este E. Tribunal de Justiça:

“
DIREITO ADMINISTRATIVO E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. MULTA ADMI
NISTRATIVA APLICADA PELO PROCON
. LEGALIDADE DA AUTUAÇÃO.
RESPONSABILIDADE DE GRUPO ECONÔMICO
. O VALOR DA MULTA APLICADA EXTRAPOLA OS LIMITES DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PARCIAL
PROVIMENTO.
SENTENÇA REFORMA
DA. REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA. (...) III. Razões de decidir
3
. A responsabilidade solidária de empresas do mesmo grupo econômico foi reconhecida, com base na teoria da aparência e no risco da atividade, em conformidade com
a legislação consumerista e a jurisprudência consolidada.
(...)"
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10204374120208110041,
Relator:
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 18/12/2024, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 07/01/2025)
– destaquei.

Assim, evidenciado que as empresas apelantes são parte de mesmo grupo econômico e em observância ao princípio da aparência, não há que se falar na ilegitimidade passiva, sendo as empresas participantes do mesmo grupo econômico responsáveis solidariamente pelos danos eventualmente causados ao consumidor.

Deste modo,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, a
apelante SPE Mirante alega que o autor estava inadimplente antes do prazo de entrega, tendo efetuado o último pagamento em julho/2022, razão pela qual não poderia exigir o cumprimento da obrigação de entrega
.

A tese não
merece acolhimento, uma vez que o contrato estabelecia que o imóvel seria entregue até 06/2022
(ID. 316600932, p. 02)
, com tolerância
de 180 (cento e oitenta dias), estendendo-se, portanto,
até 12/2022
, conforme cláusula 5ª do instrumento (ID.
316600932
, p. 05)
.

No entanto, como bem apurado pelo juízo do feito, até a propositura da ação (
13/02/2023
), a entrega do lote com a infraestrutura discriminada ainda não havia sido concluída.

Logo, resta por inconteste o atraso na entrega do
imóvel
com a infraestrutura prometida em contrato.

Neste sentido, em que pese as alegações das apelantes de que o atraso decorreu das alterações causadas pela pandemia de COVID-19 e dos impactos dela decorrentes na construção civil, a jurisprudência deste E. Tribunal é firme no sentido de que a pandemia constitui fortuito interno inerente ao empreendimento econômico, em observância ao princípio da teoria do risco da atividade, não sendo, portanto, hábil a justificar o atraso da entrega do imóvel.

A propósito:

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PANDEMIA DE COVID-19.
LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO
DESPROVIDO.

(...) III
. Razões de decidir
(...)

4. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior para isentar a construtora de responsabilidade, pois se enquadra como fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil. Além disso, o contrato foi firmado durante o período pandêmico, sendo os seus efeitos já conhecidos, e a cláusula de tolerância de 180 dias já se destina a cobrir imprevistos da obra.

(...)
Tese de julgamento: “1. Não viola o princípio da
dialeticidade
o recurso que, embora reitere teses da contestação, impugna diretamente os fundamentos da decisão recorrida.
2. A pandemia de COVID-19 classifica-se como fortuito interno, inerente ao risco da atividade da construção civil, não constituindo excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega de
imóvel.

(...)”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10462108320238110041,
Relator.:
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 30/10/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025)
– destaquei.

Ademais,
conforme se demonstra do histórico de pagamentos (ID. 316600933), o autor realizou o pagamento das parcelas até 07/2022
,
ou seja, durante o prazo de tolerância, demonstrando boa-fé contratual ao pagar a entrada e 14 das 90 parcelas do saldo.

Sendo assim, verifica-se que a rescisão do contrato se deu por culpa exclus
iva das apelantes vendedoras, é cabível a resolução contratual pelo apelado/comprador, com a devolução dos valores quitados, acrescidos de multa de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, conforme estabelece a cláusula 6ª do contrato (ID. 316600932, p. 05):

Outrossim, a
s apelantes sustentam que a comissão de corretagem deve ser integralmente retida com base n
o art. 67-A, I, da Lei 4.591/64. Entretanto, tal
dispositivo legal refere-se a distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, o que não ocorreu nos autos.

Inclusive, importa salientar que a
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento)
determinada pela sentença já contempla as
“(...)
despesas
gerais sobre o rompimento unilateral do contrato”
,

incluindo a despesa de
corretagem, não havend
o razão para retenção adicional, não havendo razão para reforma neste ponto.

Por fim, o autor/apelado, em contrarrazões, faz pedido contraposto
condenação das apelantes por litigância de má-fé
,
alegando resistência injustificada e interposição de recurso protelatório
.

Entretanto, a tese não se sustenta, vez que as apelantes
exerceram regularmente o direito de defesa e recurso, ainda que suas teses não tenham sido acolhidas.

A divergência quanto à interpretação de normas e precedentes não configura por si só litigância de má-fé, pois a condenação exige dolo processual, ou seja, intenção deliberada de alterar a verdade, tumultuar o processo ou lesar a parte contrária, o que não restou demonstrado, razão pela qual indefiro o pedido de condenação por litigância de má-fé.

Portanto, demonstrad
o que a rescisão do contrato foi causada pelo
inadimplemento contratual das apelantes
, não há que se falar na aplicação de multa rescisória ou de retenção superior à fixada pelo Juízo
a quo
, sendo, portanto, imperiosa a manutenção da sentença.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
tão somente para deferir a gratuidade de justiça em grau recursal
, e
, no mais,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

e KAWANA PARK LTDA
, mantendo a sentença recorrida na integralidade de seus termos.

Considerando o resultado do julgamento e o proveito econômico obtido pela parte autora,
majoro
os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor da condenação, a serem suportados solidariamente
pelas rés/apelante
, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026