Tribunal: TJMT
Processo: 1011674-29.2024.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011674-29.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[RENATO GOMES DO AMARAL - CPF: 650.763.701-72 (APELANTE), ATILA RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 018.017.291-31 (ADVOGADO), ONEIDE RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 852.888.701-44 (ADVOGADO), LILIAM SUZANA DA SILVA - CPF: 907.472.241-53 (APELANTE), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (APELADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

RENATO GOMES DO AMARAL e LILIAM SUZANA DA SILVA

APELADO(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA.

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO INCC. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória e condenatória, declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por culpa dos compradores, condenou a incorporadora à restituição de 75% dos valores pagos, reconheceu a validade da retenção integral da comissão de corretagem, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais e distribuiu os ônus sucumbenciais de forma recíproca. Os apelantes sustentam que a rescisão decorreu de alteração unilateral do valor do imóvel pela incorporadora, postulam a redução da retenção para 10%, a restituição da comissão de corretagem, a condenação por danos morais e a redistribuição da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se a resolução contratual decorreu de conduta da incorporadora ou do inadimplemento dos compradores; (
ii
) estabelecer se houve alteração unilateral e abusiva do valor do imóvel; (
iii
) determinar o percentual adequado de retenção dos valores pagos em razão da resolução contratual; (
iv
) verificar se a comissão de corretagem deve integrar a base de cálculo da restituição; (v) definir se estão presentes os pressupostos para condenação por danos morais, inclusive com fundamento na teoria do desvio produtivo do consumidor; e (vi) estabelecer se é cabível a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A atualização do saldo devedor decorre exclusivamente da incidência dos índices de correção monetária expressamente previstos no contrato, inexistindo prova de alteração unilateral das condições econômicas do negócio pela incorporadora.

O inadimplemento dos compradores, consistente na ausência de quitação do saldo devedor, constitui causa determinante da resolução contratual, não sendo as tratativas para obtenção de financiamento ou cessão dos direitos aquisitivos aptas a afastar os efeitos da mora.

A mera elevação nominal do saldo devedor, decorrente da aplicação dos índices contratuais de atualização monetária, não caracteriza prática abusiva nem violação ao Código de Defesa do Consumidor.

Embora o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 admita retenção de até 50% nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a cláusula penal permanece sujeita ao controle judicial de proporcionalidade previsto no art. 413 do Código Civil.

A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se proporcional às despesas administrativas e operacionais decorrentes da resolução contratual, evitando enriquecimento sem causa da incorporadora, diante da ausência de entrega ou fruição do imóvel pelos adquirentes.

A cláusula que atribui aos compradores o pagamento da comissão de corretagem é válida quando houver informação prévia, clara e destacada acerca da cobrança e do respectivo valor, em conformidade com o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.

O inadimplemento contratual e as tratativas frustradas para solução consensual não configuram, por si sós, dano moral nem autorizam a aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor, ausente demonstração de comportamento ilícito ou abusivo da incorporadora.

O parcial acolhimento do recurso, restrito à redução do percentual de retenção, não altera a sucumbência substancial da parte autora, justificando a manutenção da distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A atualização do saldo devedor pelo índice contratualmente pactuado não configura alteração unilateral abusiva do contrato, quando inexistente prova de cobrança além dos critérios convencionados.

O inadimplemento do adquirente legitima a resolução do contrato de promessa de compra e venda, quando não demonstrada conduta da incorporadora apta a afastar a mora.

A cláusula penal prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 submete-se ao controle judicial de proporcionalidade previsto no art. 413 do Código Civil.

A retenção de 20% dos valores pagos revela-se proporcional quando o imóvel retorna ao patrimônio da incorporadora sem utilização pelo comprador e inexistem prejuízos extraordinários.

A comissão de corretagem pode ser validamente transferida ao comprador desde que haja informação prévia, clara e destacada sobre a cobrança e seu valor.

O mero inadimplemento contratual, desacompanhado de conduta ilícita excepcional, não gera dano moral nem caracteriza desvio produtivo do consumidor.

O parcial provimento do recurso apenas para redimensionar o percentual de retenção não afasta a sucumbência recíproca quando preservado o resultado substancial da demanda.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Código Civil, art. 413; Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 39, V, e 51, IV; Código de Processo Civil,
arts
. 85, §§ 2º e 11, e 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3ª Turma, j. 26.06.2023,
DJe
30.06.2023; TJMT, N.U. 1027328-73.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 09.12.2025, DJE 15.12.2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Renato Gomes do Amaral e Liliam Suzana da Silva Amaral
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT (ID 375198428), que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação declaratória e condenatória, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa dos autores, condenando a ré à restituição de 75% dos valores pagos a título de parcelas do imóvel, reconhecendo a validade da retenção integral da comissão de corretagem.

Na origem, Renato Gomes do Amaral e Liliam Suzana da Silva Amaral ajuizaram ação declaratória e condenatória em face de
Rodobens Incorporadora Imobiliária 412 SPE Ltda.
, objetivando a declaração de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, a redução do percentual de retenção contratual, a restituição dos valores pagos e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

A
sentença
recorrida declarou a rescisão contratual por culpa dos autores, condenou a ré à devolução de 75% dos valores pagos a título de parcelas, reconheceu a validade da retenção integral da comissão de corretagem, fixou correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, julgou improcedente o pedido de danos morais e distribuiu a sucumbência de forma recíproca,
conforme:

Vistos.

Trata-se de
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
ajuizada por RENATO GOMES DO AMARAL em face de RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA., ambos qualificados nos autos.

O autor alega, em síntese, ter firmado contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em 2020. Sustenta que, em 2023, foi surpreendido por uma notificação da ré informando a majoração substancial do saldo devedor, o que atribui a uma alteração unilateral de preços. Diante da impossibilidade de arcar com o novo montante, pleiteia a rescisão do contrato por culpa da vendedora, com a restituição de 90% dos valores pagos e condenação em danos morais.

Citada, a requerida apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a falta de interesse de agir e a necessidade de outorga uxória. No mérito, defendeu a legalidade da evolução do saldo devedor pelo índice INCC e encargos contratuais, imputando a culpa pela rescisão ao autor, que inadimpliu a "Parte B" do preço. Pugnou pela aplicação da retenção de 50% dos valores pagos, sob o argumento de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, além da retenção da comissão de corretagem.

Houve réplica.

Os autos vieram conclusos para sentença.

É o relatório.
Decido.

FUNDAMENTAÇÃO

DAS PRELIMINARES

REJEITO
a preliminar de falta de interesse de agir, uma vez que a resistência da ré quanto ao percentual de restituição e a necessidade de provimento jurisdicional para a rescisão formal do pacto configuram o binômio necessidade-utilidade da via eleita.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito.

DO MÉRITO

A controvérsia reside em verificar se a majoração do saldo devedor constituiu prática abusiva da ré ou se decorreu de previsão contratual legítima. Compulsando os autos, verifica-se que o contrato prevê a atualização monetária das parcelas pelo índice INCC. O autor não logrou êxito em comprovar que o aumento do valor excedeu os índices de correção e juros pactuados.

A variação nominal do preço, em contratos de longa duração na construção civil, é inerente à recomposição do valor da moeda. O inadimplemento da parcela final, vencida em 30/05/2023, é incontroverso. Assim, a rescisão opera-se por culpa do adquirente, que não obteve o financiamento ou os recursos necessários para a quitação do saldo devedor na data aprazada.

O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). A ré sustenta a validade da cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, alegando a existência de patrimônio de afetação (Art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64).

Embora a legislação especial preveja o teto de 50% para incorporações com patrimônio de afetação, tal dispositivo não deve ser aplicado de forma absoluta e automática. A jurisprudência estabelece que tal percentual é um teto máximo, sujeito à redução equitativa pelo magistrado quando se mostrar manifestamente excessivo.

A retenção de metade dos valores adimplidos revela-se manifestamente excessiva, importando em enriquecimento sem causa da incorporadora, que retomará o imóvel para nova comercialização pelo valor de mercado atualizado. Nesse sentido, a jurisprudência tem fixado que, mesmo sob a égide da nova lei, o percentual de retenção deve observar a razoabilidade, situando-se, em regra, no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. SUFICIÊNCIA DO CONJUNTO PROBATÓRIO. PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DO DISTRATO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS PAGAMENTO DA ENTRADANA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. INTEGRA A BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO
RESTITUIÇÃO
IMEDIATA. PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO RESTITUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) IV. Dispositivo e tese 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1.
Em contratos de compra e venda de lote urbano, configurada relação de consumo, prevalece o CDC sobre a Lei nº 13.786/2018, limitando-se a retenção a 25% dos valores pagos.
(...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10082686320258110003, Relator: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 15/04/2026, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/04/2026). (destacamos)

Portanto, reduzo a cláusula penal para determinar a retenção de 25% sobre o montante total pago pelo autor (excluída a corretagem), valor este que se mostra suficiente para indenizar a ré pelas despesas administrativas e operacionais.

COMISSÃO DE CORRETAGEM

A parte requerida pleiteia a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, sustentando a validade da cláusula contratual que transferiu tal obrigação à compradora.

A matéria é regida pela tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP), que estabeleceu a validade da transferência dessa obrigação ao consumidor, desde que cumpridos dois requisitos cumulativos: 1) informação prévia do preço total da aquisição; e 2) com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Após analisar detidamente a prova documental, constato que a própria proposta de compra e venda, no campo "
termo de declaração
", contém uma cláusula específica que atende diretamente à exigência, informando a ciência da cliente sobre o pagamento direto aos profissionais e citando expressamente o precedente vinculante (REsp 1.599.511/SP).

O princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) deve prevalecer quando os requisitos de validade do negócio jurídico, incluindo o dever de informação, são observados, senão vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL .
EMPREENDIMENTO SUJEITO AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES
PAGOS .
LIMITAÇÃO ENTRE 10% E 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA E PRÉVIA. LEGITIMIDADE DA
COBRANÇA .
RECONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão de
corretagem .
Tese de julgamento: “1. A cláusula que prevê retenção de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador deve observar o limite razoável entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada.
2. É legítima a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando previamente pactuada e destacada no
contrato .
"
Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
arts
. 5º, XXXII, e 170, V; CDC,
arts
. 6º, III, 39, V, 51, IV e § 1º; CC/2002,
arts
. 421 e 725;
L .
4.591/1964, art. 67-A, § 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1 .599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 2ª Seção,
j .
24.08.2016 (Tema 938); TJMT, N.U 1004287-60 .2024.8.11.0003,
Rel
. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 20 .08.2025. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10526549820248110041, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 28/01/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/01/2026). (destacamos)

Dessa forma, tendo sido cumpridos os requisitos, o valor correspondente, portanto, pode ser legalmente retido pela vendedora e não integrará a base de cálculo para a restituição.

DANOS MORAIS

O pedido de indenização por danos morais é improcedente.

A rescisão contratual, motivada pelo inadimplemento do próprio autor, não configura ato ilícito por parte da requerida. O mero dissabor decorrente da impossibilidade de manutenção do negócio jurídico ou a divergência sobre os valores a serem restituídos não atingem a esfera da dignidade da pessoa humana ou direitos da personalidade.

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃOINDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL .
PAGAMENTO DO SINAL A ESTAGIÁRIO DA JGM BRASIL BROKERS CONSULTORIA IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE REPASSE DO DINHEIRO. NÃO CONCLUSÃO DO CONTRATO. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA
ENTRADA .
RESPONSABILIDADE DA EMPRESA PELO ATO DO SEU PREPOSTO. LUCRO CESSANTE. NÃO COMPROVAÇÃO. DANO
MORAL .
AUSÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
4.O inadimplemento motivado pelo descumprimento de obrigação contratual, em regra, não causa, por si só, dano moral, que pressupõe ofensa anormal à imagem, ao patrimônio imaterial da
vítima
.

4.1. A não concretização de contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera dissabores e frustrações que, no entanto, não chegam a abalar os direitos de personalidade da contratante. 4 .2. Jurisprudência do STJ: "Cuidando-se de inadimplemento contratual, a caracterização do dano moral pressupõe muito mais do que o aborrecimento decorrente de um negócio frustrado; é imprescindível que se caracterize uma significativa e anormal violação a direito de personalidade"
( REsp
1658692/MA, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
DJe
12/06/2017).
5 .Recurso
parcialmente provido.
(TJ-DF 20111110050674 DF 0004763-59.2011.8 .07.0011, Relator.: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 04/10/2017, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
10/10/2017. Pág.: 253-286). (destacamos)

Portanto, inexistindo ato ilícito pela ré, uma vez que a rescisão decorre do inadimplemento do autor, não há que se falar em dano moral.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

DECLARAR
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, por culpa do autor (inadimplemento).

CONDENAR
a requerida à restituição, em parcela única, de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor a título de parcelas do imóvel, autorizando-se a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal.

RECONHECER
a validade da retenção integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

DETERMINAR
que sobre os valores a serem restituídos incida correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido de indenização por danos morais.

Diante da sucumbência recíproca,
CONDENO
as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 60% a cargo do autor e 40% a cargo da ré,
observada a eventual concessão de gratuidade da justiça.

Trânsito em julgado automático,
ARQUIVEM-SE
os autos.

CUMPRA-SE.

Nas razões recursais (ID 375198430), os recorrentes sustentam as seguintes teses:

Imputação da rescisão contratual à conduta da incorporadora

Abusividade da alteração unilateral do valor do imóvel

Redução do percentual de retenção para 10% dos valores pagos

Inaplicabilidade da retenção integral da comissão de corretagem

Configuração de dano moral indenizável e aplicação da teoria da perda do tempo útil

Reforma da distribuição da sucumbência

Ao final, os recorrentes requerem a reforma integral da sentença, com o reconhecimento da culpa da ré pela rescisão, a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores pagos, a exclusão da retenção da comissão de corretagem da base de cálculo da restituição, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Apresentadas contrarrazões (ID 375198432), nas quais a recorrida pugna pela manutenção integral da sentença, sustentando a legalidade da atualização monetária do saldo devedor pelo índice INCC, a culpa exclusiva dos compradores pela rescisão, a validade da retenção de 25% fixada na sentença, a legitimidade da retenção da comissão de corretagem com fundamento no Tema 938 do STJ e a ausência de ato ilícito apto a ensejar reparação por danos morais.

O recurso é tempestivo, conforme se verifica
da Aba Expedientes –
Sentença (49118820) - Prioridade: Normal - ID do documento (231501370) e Sentença (49118821) - Prioridade: Normal - ID do documento (231501370)
– PJE 1º Grau
, sendo a parte beneficiária da gratuidade da justiça (ID 375360352).

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

RENATO GOMES DO AMARAL e LILIAM SUZANA DA SILVA

APELADO(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente recurso comporta juízo de admissibilidade positivo em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de recurso de apelação interposto por Renato Gomes do Amaral e Liliam Suzana da Silva Amaral em face da sentença proferida nos autos da ação declaratória e condenatória, processo nº 1011674-29.2024.8.11.0003, originário da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão contratual por culpa dos autores, condenando a ré à restituição de 75% dos valores pagos a título de parcelas, reconhecendo a validade da retenção integral da comissão de corretagem, fixando correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, julgando improcedente o pedido de danos morais e distribuindo a sucumbência de forma recíproca, na proporção de 60% a cargo dos autores e 40% a cargo da ré.

Os recorrentes
s
ustentam, em síntese, que a rescisão contratual não decorreu de inadimplemento próprio, mas de conduta da incorporadora, que teria alterado unilateralmente as condições financeiras do negócio, tornando inviável o cumprimento da obrigação.

Alegam, ainda, que o percentual de retenção fixado em 25% é excessivo diante das circunstâncias do caso, postulando sua redução para 10%, e que a comissão de corretagem não deveria ser excluída da base de cálculo da restituição.

Pleiteiam, ademais, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, com fundamento na conduta omissiva da incorporadora e na prolongada privação dos valores pagos, invocando a teoria da perda do tempo útil.

Por fim, impugnam a distribuição da sucumbência, requerendo sua integral imputação à parte contrária.

A recorrida, em contrarrazões,
a
firma que a variação do saldo devedor decorreu de atualização monetária contratualmente prevista pelo índice INCC, sem qualquer alteração unilateral das condições pactuadas.

Sustenta que a rescisão
operou-se
exclusivamente pelo inadimplemento dos compradores, que não quitaram B do preço no prazo avençado.

Defende a validade da retenção de 25% fixada na sentença, com amparo na jurisprudência do STJ, e a legitimidade da retenção da comissão de corretagem, com fundamento no Tema 938 do STJ.

Nega a ocorrência de dano moral indenizável, por ausência de ato ilícito imputável à incorporadora.

Delineadas as posições das partes e as teses devolvidas a esta instância revisora, passo à análise das questões suscitadas no recurso.

Imputação da rescisão contratual à conduta da incorporadora

Os recorrentes sustentam que a rescisão não lhes é imputável, pois a incorporadora teria promovido alteração unilateral das condições financeiras do contrato, elevando substancialmente o valor do saldo devedor e inviabilizando o cumprimento da obrigação de pagamento da Parte B, o que configuraria descumprimento contratual por parte da vendedora.

A recorrida contrapõe que a variação do saldo devedor decorreu exclusivamente da aplicação do índice INCC, expressamente previsto no contrato para atualização monetária das parcelas durante o período de construção, não havendo qualquer modificação unilateral das condições originalmente pactuadas.

A controvérsia reside em definir se a majoração do saldo devedor da Parte B, verificada entre a data de assinatura do contrato e o momento da notificação extrajudicial, configura alteração unilateral abusiva das condições contratuais ou se representa mera atualização monetária prevista no instrumento, de modo a identificar a quem deve ser imputada a causa determinante da rescisão.

O contrato firmado entre as partes estabeleceu, de forma expressa, que a denominada Parte B do preço seria quitada até 30/05/2023, mediante recursos próprios ou financiamento bancário, prevendo, ainda, a incidência de atualização monetária pelo
INCC durante a fase de construção e, posteriormente, pelo IPCA, até o efetivo pagamento do saldo devedor.

A notificação extrajudicial encaminhada pela incorporadora não noticia qualquer revisão do preço originalmente ajustado, limitando-se a exigir a quitação do saldo devedor atualizado "nos exatos termos contratuais", consignando o valor então devido e concedendo prazo para purgação da mora.

Embora os apelantes sustentem que a incorporadora teria alterado unilateralmente as condições econômicas do contrato, não produziram prova de que o valor exigido extrapolasse a atualização monetária expressamente convencionada pelas partes.

Ao contrário, a documentação constante dos autos demonstra que a evolução do saldo devedor decorreu da incidência dos índices de correção previstos contratualmente, circunstância inerente aos contratos de incorporação imobiliária de execução continuada.

Também não prospera a alegação de que a incorporadora teria promovido alteração unilateral do preço da unidade em razão do aumento dos custos da obra ou da mão de obra.

A notificação extrajudicial não faz qualquer referência à revisão extraordinária do contrato, à recomposição do preço ou à imposição de obrigação não prevista no instrumento particular, restringindo-se à cobrança do saldo contratualmente atualizado.

Desse modo, não há elementos aptos a infirmar a conclusão adotada pelo juízo de origem de que o inadimplemento da Parte B decorreu da ausência de quitação do saldo devedor pelos compradores, circunstância suficiente para legitimar a resolução contratual, nos termos pactuados.

É certo que as conversas mantidas entre o recorrente e a preposta da incorporadora revelam tratativas destinadas à viabilização de financiamento bancário e, posteriormente, de eventual cessão dos direitos aquisitivos.

Todavia, tais tratativas não se revelam suficientes para afastar os efeitos da mora contratual.

Embora as mensagens demonstrem que a incorporadora continuou orientando os procedimentos necessários à cessão, fornecendo informações acerca do saldo atualizado e da documentação exigida, não há demonstração de que tenha
assumido obrigação de suspender os efeitos da notificação extrajudicial, de prorrogar o prazo para pagamento ou de assegurar a concretização da cessão de direitos.

As conversas evidenciam mera negociação entre as partes, desprovida de compromisso definitivo capaz de afastar os efeitos do inadimplemento ou de modificar os termos originalmente pactuados.

Não se verifica, portanto, prova suficiente de comportamento contraditório apto a descaracterizar a mora dos adquirentes ou a transferir à incorporadora a responsabilidade pela resolução contratual.

Mantém-se, assim, a conclusão de que o desfazimento do negócio decorreu do inadimplemento dos compradores.

Abusividade da alteração unilateral do valor do imóvel

Os recorrentes alegam que o valor do imóvel foi majorado de forma desproporcional ao longo da execução contratual, passando de patamar inicial para montante significativamente superior, o que caracterizaria prática abusiva incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, especialmente no contexto de relação de consumo.

A recorrida afirma que os valores praticados refletem exclusivamente a incidência dos índices de correção monetária contratualmente estabelecidos, sem qualquer componente de abusividade, sendo a variação inerente à natureza dos contratos de incorporação imobiliária de longa duração.

Discute-se se a variação nominal verificada no saldo devedor da Parte B, ao longo do período compreendido entre a celebração do contrato e a notificação extrajudicial, encontra amparo nos índices de reajuste contratualmente pactuados ou se excede os limites da atualização monetária legítima, configurando prática abusiva vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

A mera circunstância de o saldo devedor apresentado na notificação extrajudicial ser superior ao valor nominal originalmente previsto para a Parte B não autoriza concluir que tenha ocorrido majoração abusiva do preço do imóvel.

Como visto, o contrato estabeleceu critérios objetivos de atualização monetária, inicialmente pelo INCC e, posteriormente, pelo IPCA, incidindo tais índices até o efetivo adimplemento da obrigação.

Não foi produzida prova técnica ou documental demonstrando que o valor exigido extrapolasse a aplicação dos critérios expressamente convencionados.

De igual modo, o fato de a incorporadora posteriormente anunciar a unidade por valor superior ao originalmente contratado não caracteriza

alteração unilateral do contrato anteriormente celebrado, tratando-se de negócio jurídico distinto, submetido às condições de mercado vigentes à época da nova oferta.

Inexistindo demonstração de cobrança além dos encargos previstos no instrumento contratual, não há falar em prática abusiva ou violação aos
arts
. 39, V, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Redução do percentual de retenção para 10% dos valores pagos

Os recorrentes postulam a redução do percentual de retenção fixado na sentença, de 25% para 10% dos valores efetivamente pagos, argumentando que o patamar estabelecido pelo juízo de origem é excessivo diante das circunstâncias do caso concreto, especialmente considerando que o imóvel retornou ao patrimônio da incorporadora e foi disponibilizado para nova comercialização por valor superior ao originalmente contratado.

A recorrida defende a manutenção do percentual de 25%, sustentando que esse patamar é o mínimo necessário para compensar as despesas administrativas, tributárias e operacionais suportadas em razão do desfazimento do negócio, estando em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ para contratos firmados sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

A questão controvertida consiste em definir qual o percentual de retenção adequado e proporcional ao caso concreto, considerando a natureza do inadimplemento, o regime de patrimônio de afetação do empreendimento, os limites estabelecidos pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e os parâmetros de razoabilidade fixados pela jurisprudência dos Tribunais Superiores.

Neste ponto, contudo, assiste parcial razão aos recorrentes.

É que e
mbora o empreendimento esteja submetido ao regime do patrimônio de afetação e o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 admita cláusula penal de até 50% dos valores pagos, referido limite não possui aplicação automática, submetendo-se ao controle judicial de proporcionalidade, nos termos do art. 413 do Código Civil.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a cláusula penal pode ser reduzida quando se mostrar manifestamente excessiva, devendo guardar correspondência com as circunstâncias concretas da resolução contratual
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO .
REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE.
IMPOSSIBILIDADE .
SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL.
EDIFICAÇÃO .
AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO
COMPRADOR .
PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA .
IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não
edificados .
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas
nºs
5 e 7/STJ
) .
5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação
a
mesmo título). 6. Agravo interno não
provido .
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/06/2023)

No caso, embora a rescisão decorra do inadimplemento dos compradores, verifica-se que o imóvel jamais foi entregue ou fruído pelos adquirentes, retornando integralmente ao patrimônio da incorporadora, inexistindo demonstração de prejuízos excepcionais aptos a justificar a retenção no patamar máximo usualmente admitido pela jurisprudência.

Por outro lado, não se mostra adequada a redução pretendida pelos apelantes para 10%, pois o contrato permaneceu vigente por longo período, impondo à incorporadora despesas administrativas, comerciais e operacionais inerentes à manutenção do negócio e à sua posterior recolocação no mercado.

À vista dessas particularidades, reputo mais equilibrada a fixação da retenção em
20% (vinte por cento)
dos valores efetivamente pagos, percentual
suficiente para compensar os encargos ordinários suportados
pela
incorporadora, sem importar enriquecimento sem causa, em consonância com o art. 413 do Código Civil
.

Este, inclusive, é
o entendimento recentemente adotado por esta Quinta Câmara de Direito Privado
:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TIME SHARING. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, ajuizada por consumidora em face de empresa fornecedora, em razão de desistência de negócio jurídico envolvendo aquisição de cotas de imóvel em regime de multipropriedade (time
sharing
). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual, condenando à restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 10%, afastando os danos morais e fixando sucumbência recíproca. Ambas as partes interpuseram apelação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a fornecedora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (
ii
) estabelecer o percentual de retenção sobre os valores pagos, à luz da cláusula penal contratual e da Lei do Distrato Imobiliário; (
iii
) determinar a validade da cobrança da comissão de corretagem e eventual restituição; (
iv
) avaliar a existência de dano moral indenizável e a correta distribuição dos ônus
da
sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A fornecedora figura como beneficiária direta dos pagamentos, conduz tratativas comerciais e recebe notificações contratuais, caracterizando-se como integrante da cadeia de fornecimento, com legitimidade passiva, conforme os
arts
. 7º e 25 do CDC e jurisprudência do STJ (Tema 939). 4. A cláusula penal contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos, mesmo em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, não é absoluta e deve ser reduzida judicialmente quando excessiva, sendo fixada em 20% no caso concreto, conforme art. 413 do CC e precedentes do STJ (REsp 2091170/SP). 5. A restituição da comissão de corretagem é devida quando não demonstrada ciência prévia e destacada pelo consumidor sobre a obrigação de seu pagamento, nos termos do Tema 938 do STJ. 6. A desistência do contrato pela consumidora, por si só, não configura abalo moral indenizável, ausente prova de conduta abusiva, humilhação ou dano extrapatrimonial relevante. 7. A autora obteve êxito substancial nos pedidos principais, razão pela qual é indevida a fixação de sucumbência recíproca, devendo a fornecedora arcar com 80% dos ônus
da
sucumbência, nos termos do art. 86 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: “1. A fornecedora que atua diretamente na intermediação, celebração e execução do contrato de multipropriedade imobiliária possui legitimidade passiva para responder à ação, nos termos do CDC. 2. A cláusula penal de retenção de valores pagos em contratos submetidos à Lei do Distrato deve ser fixada judicialmente em percentual razoável, sendo excessiva a retenção de 50% sem comprovação de prejuízo. 3. A comissão de corretagem é devida apenas quando o consumidor é previamente informado, de
forma clara e destacada, sobre sua cobrança e valor, sob pena de devolução integral. 4. A desistência contratual voluntária, desacompanhada de conduta abusiva ou repercussão psíquica relevante, não configura dano moral indenizável. 5. A sucumbência deve ser fixada de forma proporcional ao êxito da parte, sendo indevida sua divisão igualitária quando a parte autora obtém acolhimento substancial de seus pedidos”. Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 413, 421 e 475; CDC,
arts
. 6º, III e VI, 7º, parágrafo único, 25, §1º, 39, V, 51, IV; CPC,
arts
. 85, §11, 86 e 99; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §§1º e 5º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.551.968/SP (Tema 939), rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 06.09.2016; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 24.08.2016; STJ, REsp 2091170/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 30.10.2025; TJMT, Apelação 1032165-11.2022.8.11.0041, rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 20.08.2025. (N.U 1027328-73.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/12/2025,
Publicado
no DJE 15/12/2025)

Reforma-se, portanto, a sentença apenas para reduzir a retenção de 25% para 20% dos valores pagos.

Inaplicabilidade da retenção integral da comissão de corretagem

Os recorrentes sustentam que os valores pagos a título de comissão de corretagem devem integrar a base de cálculo da restituição, não podendo ser retidos pela incorporadora, pois a transferência dessa obrigação ao comprador não teria sido informada de forma clara e prévia, em desconformidade com os requisitos estabelecidos pelo STJ para a validade dessa cláusula.

A recorrida defende a validade da retenção integral da comissão de corretagem, afirmando que o contrato contém cláusula expressa e destacada informando o valor da corretagem e a ciência do comprador acerca do pagamento, atendendo plenamente aos requisitos do Tema 938 do STJ.

Cumpre analisar se a cláusula contratual que transferiu ao comprador a obrigação de suportar a comissão de corretagem observou os requisitos de validade fixados pelo STJ no julgamento do Tema 938, especialmente quanto à prévia e clara informação do valor da corretagem no momento da formação do contrato, de modo a definir se esse montante pode ser legitimamente excluído da base de cálculo da restituição.

Da análise dos autos, verifica-se que
a proposta de compra e venda contém cláusula expressa e destacada informando o pagamento da corretagem, atendendo
aos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 938
:

Assim, demonstrada a prévia ciência do consumidor acerca da cobrança e de seu respectivo valor, mantém-se a validade da cláusula que atribuiu aos compradores o pagamento da comissão de corretagem, a qual não integra a base de cálculo da restituição.

Configuração de dano moral indenizável e aplicação da teoria da perda do tempo útil

Os recorrentes alegam que a conduta da incorporadora, caracterizada pela rescisão unilateral do contrato sem comunicação prévia, pela recusa em formalizar o distrato e pela retenção prolongada dos valores pagos, causou
dano
extrapatrimonial indenizável, que transcende o mero inadimplemento contratual e atinge a esfera da dignidade e da personalidade dos consumidores. Invocam, ainda, a teoria da perda do tempo útil, sustentando que as reiteradas tentativas de solução extrajudicial, sem êxito, configuraram desvio produtivo indenizável.

A recorrida nega a ocorrência de dano moral, afirmando que a rescisão decorreu do inadimplemento dos próprios compradores, inexistindo ato ilícito imputável à incorporadora, e que os dissabores decorrentes do desfazimento do negócio constituem mero aborrecimento cotidiano, insuficiente para caracterizar lesão à personalidade.

A insurgência recursal concentra-se em verificar se as circunstâncias específicas do caso concreto — notadamente a forma como se deu o desfazimento do contrato, a ausência de comunicação formal do distrato e a prolongada retenção dos valores pagos — configuram situação excepcional capaz de ensejar reparação por dano moral, superando o patamar do mero inadimplemento contratual, bem como se a conduta da incorporadora gerou desvio produtivo indenizável à luz da teoria da perda do tempo útil.

O conjunto probatório não evidencia conduta ilícita da incorporadora capaz de ultrapassar os limites do mero inadimplemento contratual.

A controvérsia estabelecida entre as partes decorreu da resolução do contrato por inadimplemento dos compradores e das tratativas subsequentes acerca da cessão dos direitos aquisitivos, circunstâncias que, embora geradoras de frustração e aborrecimentos, não configuram violação aos direitos da personalidade.

Do mesmo modo, não se verifica hipótese de aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor, pois não houve demonstração de comportamento abusivo reiterado ou de imposição de ônus extraordinário apto a caracterizar dano moral autônomo.

Mantém-se, portanto, a improcedência do pedido indenizatório.

Reforma da distribuição da sucumbência

Os recorrentes impugnam a distribuição recíproca da sucumbência fixada na sentença, sustentando que, reconhecida a procedência de seus pedidos principais em sede recursal, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente imputados à parte contrária, com aplicação do art. 85, § 2º, e do art. 85, § 11, do CPC.

A recorrida defende a manutenção da distribuição proporcional fixada na sentença, argumentando que houve sucumbência recíproca, na medida em que parte dos pedidos formulados pelos autores foi julgada improcedente.

O ponto controvertido reside em definir se o resultado do julgamento, consideradas as teses recursais eventualmente acolhidas ou rejeitadas, justifica a redistribuição dos ônus sucumbenciais e em que proporção, observados os critérios do art. 86 do CPC e a jurisprudência aplicável à espécie.

Considerando o parcial provimento do recurso exclusivamente para reduzir o percentual de retenção de 25% para 20%, impõe-se apenas o redimensionamento da condenação principal, permanecendo substancialmente preservado o resultado da demanda.

Assim, mantém-se a distribuição da sucumbência fixada na origem, porquanto a parte autora continuou sucumbente quanto às teses centrais da demanda, notadamente no reconhecimento de que a rescisão decorreu de seu inadimplemento,
na validade da retenção da comissão de corretagem e na improcedência do pedido de indenização por danos morais.

Conclusão

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso, apenas para reduzir de 25% (vinte e cinco por cento) para 20% (vinte por cento) o percentual de retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos pelos recorrentes, mantidos os demais termos da sentença por seus próprios fundamentos.

É
como voto
.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026