Tribunal: TJMT
Processo: 1002497-58.2023.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002497-58.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), LUCAS PAULA NEVES - CPF: 981.692.201-06 (APELANTE), FRANCIELLY CAMPOS ROCHA - CPF: 061.607.361-59 (APELANTE), DANIEL TADEU ROCHA - CPF: 075.662.938-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
PARCIAL PROCEDENCIA -
COMPRA E VENDA DE LOTE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL COMPROVADA – PRELIMINAR DE CONEXÃO REJEITADA – IMÓVEIS DISTINTOS E RELAÇÕES JURÍDICAS DIVERSAS – REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO PELO USO DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE 0,75% PREVISTO EM CONTRATO E NA LEI 13
.786/2018
–

RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote por inadimplemento dos promitentes compradores.

2.
Os apelantes adquiriram lote no empreendimento "Parque Residencial Tropical
Ville
" em 25/10/2017,
tornaram-se
inadimplentes
, foram notificados extrajudicialmente e não purgaram a mora.

3.
A sentença determinou a reintegração de posse em favor da autora, condenou os réus ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor do bem em contrato e ao ressarcimento dos valores de IPTU/ITU incidentes sobre o imóvel no período de posse.

4.
Os apelantes pleiteiam o reconhecimento de conexão com ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária em trâmite na Vara Especializada em Direito Bancário de Várzea Grande/MT, a redução da taxa de ocupação para 0,5% e a limitação do marco temporal da taxa à data efetiva da desocupação do imóvel.

II. Questão em discussão

5.
Há três questões em discussão: (i) verificar se existe conexão entre a presente ação de rescisão contratual e a ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária em trâmite na Vara Especializada em Direito Bancário de Várzea Grande/MT; (
ii
) analisar a adequação do percentual de 0,75% fixado a título de taxa de fruição do imóvel; e (
iii
) definir o marco temporal para incidência da taxa de ocupação.

III. Razões de decidir

6.
Não há conexão entre as ações, pois restou demonstrado que se trata de imóveis distintos e relações jurídicas diversas. A presente demanda versa sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote situado no "Parque Residencial Tropical
Ville
", em Cuiabá/MT, enquanto a ação anulatória refere-se a imóvel localizado em Várzea Grande/MT, envolvendo relação com instituição financeira.

7.
O inadimplemento contratual dos apelantes é incontroverso nos autos, estando comprovado pelo "Extrato do Cliente/Venda", que demonstra o histórico de parcelas vincendas e não adimplidas
.

8.
A constituição em mora está evidenciada pela notificação extrajudicial juntada aos autos, cujo envio/recebimento foi afirmado pela apelada e não impugnado especificamente pelos apelantes com contraprova idônea.

9. O percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, fixado a título de taxa de fruição, encontra respaldo tanto na previsão contratual quanto no art. 32-A, I, da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).

10. A alegação genérica de hipossuficiência não é suficiente para afastar a aplicação do percentual legalmente previsto, mormente quando os apelantes não demonstraram de forma específica a desproporcionalidade do valor em relação ao imóvel ou à sua capacidade econômica.

11. O marco temporal da taxa de ocupação foi corretamente fixado, tendo como termo inicial a data da transmissão da posse (25/10/2017) e como termo final a data da efetiva reintegração, em consonância com o disposto no art. 32-A, I, da Lei 13.786/2018.

IV. Dispositivo e tese

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não há conexão entre ação de rescisão contratual por inadimplemento em promessa de compra e venda de lote e ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária quando evidenciada a distinção de imóveis, partes e relações jurídicas. 2. A indenização pela fruição do imóvel no
percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato encontra respaldo tanto na previsão contratual quanto no art. 32-A, I, da Lei 13.786/2018, sendo devida desde a transmissão da posse até a efetiva reintegração."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LUCAS PAULA NEVES e FRANCIELLY CAMPOS ROCHA
contra sentença proferida
na
ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse
, ajuizada por
ELMO ENGENHARIA LTDA
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados
, declarando
rescindido o contrato de promessa de compra e venda relativo ao lote identificado como Quadra 04, Lote 44, do empreendimento "Parque Residencial Tropical
Ville
", por inadimplemento dos promitentes compradores, determinou a reintegração de posse em favor da autora, condenou os réus ao pagamento de indenização pela fruição/ocupação do imóvel no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor do bem em contrato, a partir de 25/10/2017 até a efetiva reintegração, bem como ao ressarcimento dos valores de IPTU/ITU e encargos correlatos incidentes sobre o imóvel no período em que detiveram a posse.

Condenou
solidariamente os réus ao pagamento das custas e despesas processuais e de
honorários advocatícios
ao patrono da autora,
fixado
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade enquanto perdurarem os efeitos da gratuidade (art. 98, § 3º, CPC).

Em suas razões recursais, os apelantes alegam, em síntese: (i) que existe conexão com ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária em trâmite na Vara Especializada em Direito Bancário de Várzea Grande/MT (processo nº 1010313-77.2024.8.11.0002), sustentando que os arrematantes assumiram o risco de eventual anulação do procedimento expropriatório; (
ii
) que a taxa de ocupação deve ser reduzida para 0,5% do valor da arrematação, considerando a hipossuficiência dos recorrentes; e (
iii
) que o marco temporal da taxa de ocupação deve ser limitado à data efetiva da desocupação do imóvel.

Contrarrazões apresentadas pela apelada, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Inicialmente,
a
preliminar de conexão com a ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária (processo nº 1010313-77.2024.8.11.0002) não merece acolhimento.

Conforme bem destacado na sentença recorrida, restou demonstrado nos autos que se trata de imóveis distintos e relações jurídicas diversas. A presente demanda versa sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote situado no "Parque Residencial Tropical
Ville
", em Cuiabá/MT (Quadra 04, Lote 44), enquanto a ação anulatória refere-se a imóvel localizado em Várzea Grande/MT (Rua Emília Jacinta Neto, Área 19-A,
Qd
. 78, Paiaguás), envolvendo relação com instituição financeira.

A apelada, em atendimento à determinação judicial, esclareceu a inexistência de matrícula individualizada do lote e reiterou tratar-se de imóvel diverso e de relação jurídica distinta, inclusive
juntando
cópia da peça inaugural do processo bancário, na qual se identifica outro endereço e relação com o Banco Bradesco S/A. Os apelantes, por sua vez, não trouxeram contraprova idônea quanto à identidade dos bens.

Assim, não havendo identidade de objeto e de causa de pedir, nos termos do art. 55 do CPC, rejeito a preliminar de conexão e, por conseguinte, o pedido de suspensão por prejudicialidade.

No mérito, a controvérsia cinge-se à análise da rescisão contratual por inadimplemento, da reintegração de posse, do percentual da taxa de fruição.

Quanto à rescisão contratual, o inadimplemento dos apelantes restou incontroverso nos autos. A materialidade do vínculo obrigacional e a individualização do bem encontram-se demonstradas pelo "Extrato do Cliente/Venda", no qual constam a identificação do cliente "22591 – Lucas Paula Neves", "Venda: 2659", "
Dt
. Venda: 25/10/2017", "Empreendimento: 0025 – Bairro Planejado Tropical
Ville
Cuiabá", com referência expressa ao lote da Quadra 04 (lote 44), além do histórico de parcelas vincendas e não adimplidas.

A constituição em mora
ficou
evidenciada pela notificação extrajudicial juntada aos autos, cujo envio/recebimento foi afirmado pela apelada e não impugnado especificamente pelos apelantes com contraprova idônea de nulidade da comunicação.

Nesse contexto, comprovado o inadimplemento contratual e a constituição em mora, impõe-se a rescisão do contrato e a reintegração de posse em favor da promitente vendedora.

No que tange à taxa de fruição, os apelantes pleiteiam a redução do percentual de 0,75% para 0,5% do valor da arrematação, alegando hipossuficiência econômica.

Contudo, o percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato encontra respaldo tanto na previsão contratual quanto no art. 32-A, I, da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que assim dispõe:

"Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;"

Ademais, a alegação genérica de hipossuficiência não é suficiente para afastar a aplicação do percentual legalmente previsto, mormente quando os apelantes não demonstraram de forma específica a desproporcionalidade do valor em relação ao imóvel ou à sua capacidade econômica.

Quanto ao marco temporal da taxa de ocupação, a sentença corretamente fixou o termo inicial em 25/10/2017 (data da transmissão da posse registrada no Extrato de Venda) e o termo final na data da efetiva reintegração, em consonância com o dispositivo legal supracitado.

Nesse contexto, não há como acolher a súplica recursal.

Aliás,
é nesse sentido
a jurisprudência
sobre o tema:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO
PRINCIPIO
DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE 20% - RAZOABILIDADE - ARRAS - INCLUSÃO NO MONTANTE A SER RESTITUÍDO - TAXA DE FRUIÇÃO - BENFEITORIAS - VALOR ADEQUADAMENTE FIXADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, em razão de o recorrente ter atendido aos requisitos previstos no artigo 1.010 do CPC/15, trazendo os fundamentos de fato e de direito, havendo pedido expresso de reforma da sentença.

2. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é significativo e os pagamentos realizados durante o trâmite processual são feitos de forma
unilateral, sem anuência do credor e sem autorização judicial, não observando as condições pactuadas.

3. Mostra-se lícita a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de resolução contratual por inadimplência, conforme entendimento pacificado pelo STJ. Percentual de 20% que se mostra razoável e adequado às circunstâncias do caso concreto.

4. O valor pago a título de arras, reconhecido pela própria apelada na petição inicial, deve integrar o montante a ser restituído ao apelante, com a devida retenção do percentual estabelecido a título de cláusula penal, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

5. A taxa de fruição é devida desde o momento em que o comprador se torna inadimplente, pois a partir desse momento sua posse passa a ser exercida sem a devida contraprestação.

6. O valor da indenização pelas benfeitorias úteis, fixado com base no laudo pericial e correspondente ao montante efetivamente gasto pelo possuidor, devidamente atualizado, está em consonância com o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

7. Recurso parcialmente
provido.-

(N.U 1002475-88.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/07/2025,
Publicado
no DJE 22/07/2025)
(Negritei)

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.
Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela autora em 5% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026