Tribunal: TJMT
Processo: 1046744-82.2025.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046744-82.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 78.638.061/0001-76 (AGRAVANTE), MURILO CASTANHO VIEIRA - CPF: 035.235.291-40 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ENTREGA DO BEM E ADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO VENDEDOR – OMISSÃO DO COMPRADOR NA LAVRATURA DA ESCRITURA E NA TRANSFERÊNCIA REGISTRAL – PRETENSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA – ART. 300 DO CPC – REQUISITOS PARCIALMENTE CONFIGURADOS –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

A tutela provisória de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade da medida.

Hipótese em que a probabilidade do direito resta evidenciada pelo conjunto documental, consistente em contrato de promessa de compra e venda devidamente quitado, com imissão do adquirente na posse do imóvel, bem como cláusula contratual que lhe impõe a obrigação de promover a regularização dominial.

A omissão do adquirente em providenciar a lavratura da escritura pública e o registro imobiliário pode ensejar prejuízos ao alienante, especialmente no que concerne à indevida imputação de débitos tributários, circunstância apta, em tese, a configurar perigo de dano.

Todavia, a determinação de transferência da titularidade registral do imóvel, em sede de tutela de urgência e sem prévia oitiva da parte adversa, revela-se juridicamente inviável, por configurar medida de natureza irreversível, vedada pelo art. 300, § 3º, do CPC, notadamente em razão dos efeitos erga omnes decorrentes do registro imobiliário (art. 1.245 do Código Civil).

Possibilidade, contudo, de concessão parcial da tutela, para determinar a atualização do cadastro imobiliário municipal, com a inclusão do nome do adquirente como responsável tributário pelo imóvel, por se tratar de providência de natureza administrativa, reversível e apta a mitigar os prejuízos decorrentes da cobrança de tributos em nome do vendedor.

Necessidade de dilação probatória quanto à controvérsia relativa à efetiva transferência da titularidade dominial, a ser dirimida no juízo de origem, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1046744-82.2025.8.11.0000

AGRAVANTE: PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA.

AGRAVADO: MURILO CASTANHO VIEIRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto pela
PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA.
, contra
decisum
proferido pelo MM. Juiz da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr.

Alexandre Elias Filho
,

lançada nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 1109692-34.2025.8.11.0041, ajuizada em face de
MURILO CASTANHO VIEIRA
, que indeferiu a tutela de urgência vindicada entendendo pelo não preenchimento dos requisitos autorizadores, previstos no art. 300 do CPC.

O agravante, em suas razões recursais, narra que a demanda originária consiste em ação de obrigação de fazer proposta com o objetivo de compelir o agravado, adquirente de unidade imobiliária, a proceder à regularização dominial do imóvel, consistente na lavratura da escritura pública e no respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como na atualização cadastral perante o Município de Cuiabá/MT e no pagamento dos tributos incidentes.

Assevera que o imóvel, apartamento nº 1401, com vaga de garagem autônoma nº 110, situado no Edifício Absolutto, foi devidamente entregue ao agravado em 24/03/2015, tendo a agravante cumprido integralmente suas obrigações contratuais.

Contudo, sustenta que o agravado permanece inerte quanto ao dever de promover a escrituração e transferência da titularidade, obrigação expressamente prevista na cláusula 7.1.7 do contrato firmado entre as partes.

Argumenta que tal omissão tem ocasionado prejuízos diretos à agravante, uma vez que os débitos tributários, notadamente IPTU e taxas municipais, continuam sendo lançados em seu nome, circunstância que enseja risco concreto de inscrição em dívida ativa e eventual protesto por parte da municipalidade, configurando situação de urgência que justificaria a concessão da tutela pleiteada.

Aduz, nesse contexto, que a decisão agravada incorreu em equívoco ao afastar a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, uma vez que, ao contrário do entendimento adotado pelo juízo
a quo
, estariam plenamente demonstrados tanto a probabilidade do direito quanto o perigo de dano.

Sustenta que a probabilidade do direito decorre do cumprimento integral de suas obrigações contratuais, aliado à inadimplência do agravado quanto à obrigação de escriturar o imóvel.

No tocante ao perigo de dano, enfatiza que a manutenção da titularidade formal do imóvel em seu nome acarreta a continuidade da imputação de débitos fiscais indevidos, o que pode resultar em graves consequências financeiras e reputacionais, inclusive com a inscrição em dívida ativa e protesto extrajudicial, circunstâncias que evidenciam o risco ao resultado útil do processo.

Prossegue o agravante sustentando que os fatos alegados encontram-se robustamente comprovados por meio de documentação acostada à petição inicial, tais como boletins de cadastro imobiliário, matrícula atualizada do imóvel, extratos de débitos tributários e instrumentos contratuais que demonstram a aquisição do bem pelo agravado, sua imissão na posse e a existência de cláusula expressa que lhe impõe a obrigação de regularização registral.

Afirma, ainda, que a decisão agravada incorreu em indevida exigência de dilação probatória, porquanto os elementos constantes dos autos já seriam suficientes para evidenciar a verossimilhança das alegações, não sendo razoável postergar a tutela de urgência diante da clareza documental apresentada.

Defende, nesse sentido, que a jurisprudência pátria é firme no reconhecimento de que, uma vez quitado o preço e entregue o imóvel, cabe ao adquirente promover a transferência da titularidade, sendo desnecessária, inclusive, a constituição em mora, por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo, nos termos do art. 397 do Código Civil.

A par destes argumentos, requer
“[...] seja conhecido e provido o presente agravo instrumento para reformar a r. decisão agravada e acolher a tutela de urgência pleiteada para determinar que o agravado efetue, dentro do prazo de quinze dias, o pagamento do débito de imposto predial em atraso, a atualização do Cadastro Imobiliário da Prefeitura de Cuiabá-MT para incluir seu nome como proprietário dos imóveis objetos da lide e a escrituração e transferência dos imóveis – apartamento nº 1401 e vaga de garagem autônoma nº 110, localizadas no Edi
f
ício Absolutto, mediante registro da escritura perante o Registro Imobiliário, devendo arcar com o pagamento do ITBI e demais despesas de escrituração e registro”
(sic).

Sem pedido de tutela de urgência conforme Id. 338292361.

Sem contraminuta.

Preparo recolhido, conforme certidão Id. 337768396.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge a controvérsia recursal em aferir o acerto ou não da decisão interlocutória que indeferiu a tutela de urgência vindicada entendendo pelo não preenchimento dos requisitos autorizadores, previstos no art. 300 do CPC.

C
olaciono trecho da decisão ora combatida:

“
Vistos.

Trata-se de ação de obrigação de fazer, ajuizada por DPLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA em face de MURILO CASTANHO VIEIRA.

Aduz da petição inicial que as partes firmaram contrato de cessão de direitos e obrigações referente à promessa de compra e venda da unidade imobiliária em construção de número 15910, tendo por objeto a unidade numerada por 1401.

Assevera que o pacto foi firmado no dia 24/03/2015, mas que, até a presenta data, o demandado não providenciou a transferência de titularidade do bem.

Elucida que a desídia do reclamante tem acarretado em prejuízos econômicos à demandada.

Neste contexto, fora ajuizada a presente ação, em que pugna, em sede de tutela de urgência, que o réu seja compelido a proceder com o pagamento do débito de imposto predial, a atualização do cadastro imobiliário junto à prefeitura de Cuiabá-MT e com a escrituração e transferência do imóvel adquirido.

Os autos me vieram conclusos para análise.

É o breve relato. DECIDO.

Inicialmente, verifico que resultam recolhidas as custas judiciais iniciais-, bem como recebo a presente ação.

Após, no que se refere ao pedido de concessão da tutela provisória de urgência, tenho que devem estar comprovados cumulativamente ambos os requisitos dispostos no artigo 300 do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o risco de dano ou do resultado útil do processo.

Todavia, tenho que a argumentação e os documentos juntados não são suficientes para comprovar de maneira irretorquível o preenchimento dos requisitos ensejadores do deferimento da tutela de urgência, nos moldes do artigo 300 do Código de Processo Civil, bem como não há como afirmar, sem maior dilação probatória e apreciação do contraditório, que há verossimilhança entre a realidade fática e os relatos supra, razão pela qual entendo ser temerário, nesta fase inicial, o acolhimento da antecipação da tutela.

[...]

Com essas considerações, ante a ausência de preenchimento dos requisitos,
indefiro o pedido de tutela provisória de urgência
. [...]”
(Id. 213309875)

Houve a complementação por meio da decisão que rejeito os aclaratórios opostos pela ora agravante:

“[...] A decisão embargada analisou os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência, concluindo pela ausência de elementos suficientes para o seu deferimento naquele momento processual. Não há omissão no julgado, pois a fundamentação foi clara ao apontar que a argumentação e os documentos juntados não são suficientes para comprovar de maneira irretorquível o preenchimento dos requisitos ensejadores do deferimento da tutela de urgência nos moldes do artigo 300 do Código de Processo Civil.

O fato de não ter havido menção expressa ao débito fiscal de 2025 não configura omissão, pois a decisão, ao analisar o conjunto probatório, considerou todos os elementos apresentados, inclusive os documentos que demonstram a existência de débitos em nome da embargante.

Na realidade, a embargante pretende, por via transversa, a reconsideração da decisão e o consequente deferimento da tutela provisória, o que não se coaduna com a finalidade dos embargos de declaração. O inconformismo quanto ao conteúdo da decisão deve ser objeto de recurso próprio.

Quanto aos precedentes mencionados, cada caso possui suas particularidades, não sendo possível a aplicação automática de entendimentos adotados em outros processos sem a análise das circunstâncias específicas da demanda em questão.

Ante o exposto, REJEITO os embargos de declaração, mantendo integralmente a decisão embargada por seus próprios fundamentos.”
(Id. 215468449)

Pois bem.

No cerne da controvérsia, discute-se a possibilidade de concessão de tutela provisória de urgência, em sede de agravo de instrumento, para compelir à atualização do Cadastro Imobiliário do Município de Cuiabá/MT, com a inclusão do nome do agravado como proprietário dos imóveis objeto da lide, bem como, originalmente, a pretendida transferência registral do bem, sem a prévia oitiva da parte adversa.

De pronto, cumpre destacar que a tutela provisória de urgência encontra disciplina no art. 300 do Código de Processo Civil, cujo teor ora se transcreve integralmente:

“
Art. 300.
A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1
o
Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.”

Nessa perspectiva normativa, verifica-se que a concessão da tutela antecipada exige a concomitância de dois requisitos essenciais: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da ausência de irreversibilidade da medida.

A esse respeito, em um primeiro momento, observa-se que a probabilidade do direito invocado pelo agravante encontra respaldo no conjunto documental acostado aos autos, notadamente no contrato de cessão de direitos e promessa de compra e venda firmado entre as partes, o qual, em tese, evidencia a transferência da posse qualificada e o adimplemento das obrigações contratuais (Id. 212477545 – Autos de origem).

Ademais, a própria jurisprudência pátria tem reconhecido que, uma vez quitado o preço e existente previsão contratual, é possível compelir a parte à regularização da titularidade do imóvel, consoante orientação consolidada, inclusive no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
REVELIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.
QUITAÇÃO DECLARADA PELO CREDOR. OMISSÃO DO COMPRADOR NA TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE. EXECUÇÃO FISCAL CONTRA O VENDEDOR.
DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos morais, fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O juízo de origem entendeu que a revelia não supre a ausência de prova da quitação integral, tampouco caracteriza ato ilícito.

O autor alegou ter o comprador quitado integralmente o preço do imóvel, sendo proposta execução fiscal em seu desfavor por ausência de lavratura de escritura e transferência da titularidade do bem. O réu foi revel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se: (i) se a declaração de quitação feita pelo autor, diante da revelia do réu, é suficiente para reconhecer o adimplemento contratual e impor a lavratura da escritura definitiva; e (ii) se a omissão do comprador em providenciar a transferência do imóvel, resultando em execução fiscal contra o vendedor, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A revelia, nos termos do art. 344 do CPC, gera presunção relativa de veracidade dos fatos alegados, sendo admissível o reconhecimento da quitação, quando corroborada por outros elementos dos autos.

Reconhecido o adimplemento contratual, é devida a outorga da escritura definitiva e a obrigação de providenciar a transferência da titularidade do imóvel.

A omissão do comprador, que resultou em execução fiscal contra o vendedor, configura violação à esfera extrapatrimonial e enseja indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A revelia, acompanhada de declaração de quitação não impugnada, permite o reconhecimento do adimplemento contratual. 2. A omissão do comprador em transferir a titularidade do imóvel, com a consequente inclusão do vendedor em execução fiscal, configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 927; CPC, art. 344.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, ApCiv 1016615-05.2024.8.11.0041, Rel. Des. Anglizey Solivan de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 25.07.2025, DJE 25.07.2025.”
(N.U 1002116-33.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/10/2025, Publicado no DJE 24/10/2025) (Destaquei)

Entretanto, não obstante a plausibilidade do direito alegado, verifica-se que a pretensão originária de transferência registral do imóvel, sobretudo de forma liminar e
inaudita altera pars
, encontra óbice intransponível no § 3º do art. 300 do CPC, porquanto se trata de medida de natureza eminentemente irreversível.

Isso porque a alteração do registro imobiliário, regida pelo art. 1.245 do Código Civil, produz efeitos jurídicos definitivos e oponíveis
erga omnes
, não sendo possível sua reversão sem a instauração de complexo procedimento judicial e registral.

Nesse contexto, a decisão agravada, ao indeferir a tutela antecipada quanto à transferência da titularidade registral, mostra-se absolutamente escorreita, pois observou com rigor os limites impostos pelo ordenamento jurídico, especialmente no que tange à vedação de concessão de medidas irreversíveis em sede de cognição sumária.

De outro lado, no que concerne à alegação de urgência fundada na cobrança de débitos de IPTU em nome do agravante, verifica-se que tal fundamento restou adequadamente enfrentado pelo juízo de origem, o qual já determinou providência suficiente para mitigar o alegado risco, consistente na transferência da responsabilidade tributária para o nome do agravado junto ao cadastro municipal.

Tal medida, aliás, revela-se adequada e proporcional, na medida em que preserva o resultado útil do processo sem antecipar, de forma irreversível, os efeitos próprios do provimento final.

Todavia, a análise detida dos autos revela que, embora a transferência registral não seja juridicamente viável neste momento processual,
a atualização do cadastro imobiliário municipal, com a inclusão do nome do agravado como responsável pelo imóvel, constitui providência de natureza meramente administrativa, desprovida de irreversibilidade jurídica, e que não implica, por si só, transferência da propriedade, mas apenas adequação da realidade fática à base cadastral do ente público
.

Com efeito, tal providência encontra amparo nos princípios da efetividade da tutela jurisdicional e da razoabilidade, permitindo-se a mitigação de prejuízos decorrentes da cobrança indevida de tributos, sem violação ao devido processo legal ou à segurança jurídica. Ademais, trata-se de medida reversível, que pode ser revista a qualquer tempo, caso sobrevenha decisão em sentido diverso no curso da instrução processual.

A propósito, sem caso semelhante, decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA REGISTRAL DO IMÓVEL INAUDITA ALTERA PARS. CONDIÇÕES NÃO PREENCHIDAS.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada de urgência para transferência da titularidade de imóvel ao agravado.

2. O pedido baseia-se na alegação de urgência devido à cobrança de débitos de IPTU do imóvel em nome do agravante, com risco de inscrição na dívida ativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em se saber se é possível a concessão de tutela antecipada para a transferência registral do imóvel sem o contraditório prévio, sendo as seguintes questões relevantes: (i) se há probabilidade do direito alegado; (ii) se a medida é irreversível e; (iii) se existem elementos que evidenciem urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A probabilidade do direito foi comprovada, mas a imposição da transferência de forma inaudita altera pars geraria resultado irreversível, violando o art. 300, § 3º, do CPC.

5. A alegação de urgência não se sustenta, uma vez que a decisão agravada já assegurou a transferência do IPTU para o nome do agravado, afastando o risco de inscrição na dívida ativa do Município.

IV. DISPOSITIVO

6. Recurso improvido.

LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, art. 300.”
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22012761420248260000 Cotia, Relator.: Maurício Velho, Data de Julgamento: 18/11/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2024) (Destaquei)

Nesse sentido, cumpre salientar que a manutenção da decisão agravada quanto aos demais pontos é medida que se impõe, sobretudo porque a controvérsia envolvendo a efetiva titularidade dominial do imóvel demanda ampla dilação probatória, com a análise aprofundada de elementos contratuais, eventual inadimplemento, manifestação de vontade das partes e demais circunstâncias fáticas que não podem ser adequadamente apreciadas em sede de cognição sumária.

Assim, à luz do princípio do contraditório substancial e da necessidade de instrução probatória adequada, mostra-se prudente e juridicamente adequado preservar a decisão de origem quanto à negativa de transferência registral, permitindo que a matéria seja devidamente apreciada no juízo de primeiro grau após a formação completa do conjunto probatório.

Diante de todo o exposto, em interpretação sistemática do art. 300 do Código de Processo Civil, do art. 1.245 do Código Civil e dos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e segurança jurídica, conclui-se que o recurso merece parcial provimento, apenas para assegurar medida menos gravosa e plenamente reversível.

Ante o exposto,
DOU

PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento, tão somente para determinar a atualização do Cadastro Imobiliário da Prefeitura de Cuiabá/MT, com a inclusão do nome do agravado,
MURILO CASTANHO VIEIRA
, como responsável/proprietário dos imóveis objeto da lide, mantendo-se, no mais, incólume a decisão agravada, especialmente quanto à necessidade de ampla dilação probatória para a solução definitiva da controvérsia.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026