Tribunal: TJMT
Processo: 0025453-13.2008.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025453-13.2008.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[TENA S A - CNPJ: 55.119.259/0001-48 (APELANTE), MARIA APARECIDA CARDOSO FROSINI LUCAS EVANGELISTA - CPF: 034.927.368-58 (ADVOGADO), ANTONIO JOSE RIBAS PAIVA - CPF: 231.667.898-04 (ADVOGADO), SERGIO GOMES DE AZEVEDO PECANHA - CPF: 171.054.868-13 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS AGROPECUARIOS ELDORADO SA - CNPJ: 88.916.143/0001-99 (APELADO), JATABAIRU FRANCISCO NUNES - CPF: 958.632.148-72 (ADVOGADO), IRINEU NEGRAO DE VILHENA MORAES - CPF: 055.561.268-60 (ADVOGADO), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), JOSE DELAMAR CORREA FERREIRA (APELADO), DEBORAH KELLER DE OLIVEIRA - CPF: 023.692.691-89 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO MANHAES BARRETO - CPF: 035.609.698-08 (APELADO), RUY NOGUEIRA BARBOSA - CPF: 172.275.851-15 (ADVOGADO), HUMBERTO MARQUES DA SILVA - CPF: 250.277.938-39 (ADVOGADO), OSWALDO SANTOS - CPF: 009.746.811-80 (ADVOGADO), MARCO RIBEIRO LIMA - CPF: 685.403.456-68 (APELADO), VILSON COPETTI - CPF: 524.971.439-00 (APELADO), MIGUEL DE CARVALHO FRANCO - CPF: 302.960.996-00 (ADVOGADO), PAULO ROGERIO LEMOS MELO DE MENEZES - CPF: 894.908.271-34 (ADVOGADO), LUCIANO TEIXEIRA BARBOSA PINTO - CPF: 030.994.459-75 (ADVOGADO), LUCIANE BERTINATTO COPETTI (APELADO), SILVANA BUZZO - CPF: 050.978.168-38 (APELADO), ARMANDO VICENTE NOVACZYK - CPF: 015.894.409-78 (ADVOGADO), THIAGO ALVES BERNARDES - CPF: 008.714.421-24 (ADVOGADO), NERY JOSE EVERLING - CPF: 503.021.591-34 (APELADO), JOSE GEOVALDO SILVA - CPF: 021.896.401-30 (ADVOGADO), OBADIAS COUTINHO DOS REIS - CPF: 805.898.209-15 (ADVOGADO), VANDERVAL QUEIROZ VIEIRA JUNIOR - CPF: 662.438.661-49 (ADVOGADO), VERA LUCIA SCHNEIDER - CPF: 678.730.650-49 (APELADO), EMPREENDIMENTOS AGROPECUARIOS ELDORADO SA - CNPJ: 88.916.143/0001-99 (APELANTE), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), IRINEU NEGRAO DE VILHENA MORAES - CPF: 055.561.268-60 (ADVOGADO), KHADINE KATIA NOVACZYK BERNARDES - CPF: 965.812.711-87 (ADVOGADO), ALMINO AFONSO FERNANDES - CPF: 251.784.401-10 (ADVOGADO), LUCIANE BERTINATTO COPETTI - CPF: 826.045.681-87 (APELADO), JOSE DELAMAR CORREA FERREIRA - CPF: 151.001.700-34 (APELADO), TENA S A - CNPJ: 55.119.259/0001-48 (APELADO), MARIA APARECIDA CARDOSO FROSINI LUCAS EVANGELISTA - CPF: 034.927.368-58 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO E O SEGUNDO NÃO CONHECIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. 1º APELO. NEGÓCIO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. SIMULAÇÃO E FRAUDE. DECADÊNCIA CONFIGURADA. CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADOS. 2º APELO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL E INOVAÇÃO EM GRAU RECURSAL.
1º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 2º APELO NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação interpostos por TENA S.A. (primeiro recurso) e por EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A. (segundo recurso) contra sentença que julgou improcedente pedido de declaração de nulidade de alienações imobiliárias, extinguindo o feito com resolução de mérito e condenando a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) no primeiro recurso, verificar se houve cerceamento de defesa, julgamento extra petita e decadência da pretensão anulatória; (ii) no segundo recurso, analisar a admissibilidade do apelo da corré vencedora, à luz da ausência de sucumbência e da inovação recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O segundo recurso não é conhecido, pois a recorrente foi vencedora na demanda, carecendo de interesse recursal, além de ter inovado em grau recursal ao alegar fato superveniente não submetido ao contraditório na instância de origem.

No primeiro recurso, rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado da lide foi legítimo diante da suficiência da prova documental, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A alegação de julgamento extra petita é afastada, pois a sentença analisou adequadamente o pedido de nulidade do ato jurídico, com base na simulação alegada e no regime legal aplicável.

O negócio impugnado foi celebrado sob a vigência do Código Civil de 1916, que tratava a simulação como causa de anulabilidade, sujeita à prescrição de quatro anos (art. 178, § 9º, V, “b”), prazo esse que se encontrava consumado à época do ajuizamento da ação.

A ausência de registro da escritura pública de compra e venda impede a sua oponibilidade a terceiros, prevalecendo o direito daquele que primeiro promoveu o registro do título aquisitivo.

IV. DISPOSITIVO

Segundo recurso (corré EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A.): não conhecido.

Primeiro recurso (autora TENA S.A.): conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por TENA S.A. (autora) e por EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A. (primeira requerida), contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico nº 0025453-13.2008.8.11.0041, ajuizada em face dos ora apelados e outros, julgou improcedente o pedido formulado pela autora, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Ao final, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da causa.

Inconformada, a autora TENA S.A. interpôs recurso de apelação (ID 231130188), arguindo, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Sustenta que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de prova testemunhal essencial para demonstrar a má-fé dos adquirentes subsequentes, os quais, segundo alega, eram seus vizinhos e tinham ciência da prévia alienação.

No mérito, aponta erro de julgamento (
error in judicando
) e decisão extra
petita
, ao argumento de que a demanda busca a declaração de nulidade de ato jurídico, de natureza pessoal, e não a anulação de escrituras públicas, de natureza real.

Defende que se trata de ato jurídico nulo de pleno direito, hipótese em que não se aplica o prazo decadencial de quatro anos previsto no Código Civil de 1916, mas sim a imprescritibilidade prevista no art. 169 do Código Civil de 2002. Alega, ainda, que o próprio Tribunal já reconheceu o caráter pessoal da demanda ao definir a competência do juízo da capital em anterior julgamento de agravo de instrumento.

Ao final, requer o acolhimento da preliminar, com a anulação da sentença e retorno dos autos à origem para regular instrução probatória; ou, alternativamente, a reforma da sentença para declarar a nulidade do ato jurídico impugnado.

A requerida EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A., embora vencedora na ação, também interpôs recurso de apelação (ID 231130192), com fundamento em fato superveniente. Alega que auditoria interna recentemente realizada identificou que todas as alienações dos imóveis litigiosos (tanto a realizada em favor da autora TENA S.A., quanto às subsequentes) foram fraudulentas.

Sustenta que os negócios foram formalizados por procuradores que se valeram de procurações particulares falsas, inexistindo manifestação de vontade da legítima proprietária, o que implicaria a nulidade absoluta dos atos.

Diante disso, requer o retorno dos autos à origem para produção de provas acerca da fraude e, ao final, a declaração de nulidade de todos os negócios jurídicos, com a consequente reintegração dos imóveis ao seu patrimônio.

Os apelados Vilson Copetti e Luciane Bertinatto Copetti (IDs 231130198 e 231130199), Silvana Buzzo (ID 231130196) e Nery José Everling e outros (ID 302570354) apresentaram contrarrazões. Preliminarmente, sustentam a inadmissibilidade do recurso interposto pela corré EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A., por ausência de interesse recursal, inovação em sede recursal e violação ao princípio da boa-fé objetiva. No mérito, defendem a manutenção integral da sentença, refutando as alegações de cerceamento de defesa e de nulidade absoluta dos atos impugnados. Reforçam, ainda, a decadência do direito à anulação e a prevalência do registro imobiliário como forma de aquisição da propriedade.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Para adequada compreensão dos recursos, é imprescindível delinear o contexto fático e processual da controvérsia.

No caso, a autora, TENA S. A., narra ter adquirido da primeira requerida, EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A., em 19.07.1996, por meio de escritura pública, onze lotes de terras rurais situados em Tapurah/MT. Contudo, não procedeu ao registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Alega que, em 1998, a alienante, ciente da venda anterior, vendeu os mesmos imóveis a terceiros (os demais requeridos), praticando, assim, negócio jurídico nulo por objeto ilícito e impossível, pois os bens já não integravam seu patrimônio. Postulou, ao final, a declaração de nulidade da segunda alienação e das escrituras subsequentes.

O trâmite processual foi longo e complexo: envolveu a citação de múltiplos réus, contestações diversas, homologação de desistência quanto a réus falecidos e incidente de competência resolvido por este Tribunal (AI nº 1005953-52.2017.8.11.0000), que fixou a competência do juízo da capital por se tratar de lide de natureza pessoal. O feito foi, então, sentenciado.

O juízo
a quo
afastou a alegação de nulidade do negócio jurídico por objeto ilícito, sob o fundamento de que, ausente o registro da primeira escritura, a propriedade permaneceu com a vendedora. Analisou, ainda, a tese de simulação à luz do Código Civil de 1916, reconhecendo a decadência do direito de anular o negócio jurídico impugnado.

Conforme relatado, irresignadas, TENA S.A. (autora) e por EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A. (primeira requerida) recorrem do
decisum,
pleiteando a sua reforma.

Pois bem.

Do Recurso de EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S. A.

Os apelados arguiram, em contrarrazões, a inadmissibilidade do recurso da requerida EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S.A., por ausência de sucumbência, inovação recursal e comportamento contraditório.

As preliminares devem ser acolhidas.

Nos termos do art. 996 do CPC, somente a parte vencida, o terceiro juridicamente prejudicado ou o Ministério Público podem recorrer. A sentença julgou improcedente a pretensão da autora, beneficiando integralmente a empresa apelante. Ausente qualquer gravame, inexiste interesse recursal.

Ademais, a alegação de que auditoria interna posterior teria revelado fraude em todas as alienações, inclusive na que favoreceu a autora, constitui inovação recursal inadmissível, por tratar-se de fato novo não submetido ao contraditório na origem, configurando evidente supressão de instância.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CAPTAÇÃO E TRATAMENTO DE ESGOTO - LIGAÇÃO PREDIAL ENTRE A RESIDÊNCIA DO PARTICULAR E A REDE DE ESGOTO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - INOVAÇÃO DAS TESES DE DEFESA EM GRAU RECURSAL – QUESTÕES NÃO APRECIADAS PELO JUÍZO A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – CONFIGURAÇÃO – RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. As teses veiculadas na apelação não foram, em momento algum, suscitadas na contestação e sequer aventadas no decorrer da fase instrutória e, portanto, não foram submetidas ao contraditório, à ampla defesa e, principalmente, ao crivo do d. Juízo a quo . 2. A inovação em sede recursal impede que a questão seja apreciada por este órgão ad quem, sob pena de supressão de instância.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1003988-81.2018 .8.11.0007, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 06/03/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/03/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER DECORRENTE DE NÃO TRANSFERÊNCIA DE VEÍCULO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – SENTENÇA DE AUSÊNCIA DE INTERESSE AGIR – APELO DISCORRENDO SOBRE O MÉRITO DA DEMANDA – INOVAÇÃO RECURSAL – MATÉRIA NÃO ANALISADA PELA ORIGEM – SENTENÇA MANTIDA – APELO NÃO CONHECIDO. Há inovação recursal quando a matéria trazida em razões de apelo não foi anteriormente levada à conhecimento do juízo.”
(TJ-MS - Apelação Cível: 08596381520238120001 Campo Grande, Relator.: Des. José Eduardo Neder Meneghelli, Data de Julgamento: 20/01/2025, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/01/2025)

Ainda, ao sustentar agora a nulidade dos mesmos atos que antes defendeu, a recorrente incorre em violação à boa-fé objetiva, por adotar conduta contraditória.

Diante de tais vícios,
NÃO CONHEÇO do recurso de apelação interposto por EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S. A.

Do Recurso de TENA S.A.

Da Preliminar de Cerceamento de Defesa

A recorrente sustenta que o julgamento antecipado do mérito cerceou seu direito de defesa, ao impedir a produção de prova testemunhal.

Entretanto, os autos já estavam suficientemente instruídos, sendo desnecessária a complementação probatória. O juiz, como diretor do processo (CPC, art. 370), possui discricionariedade para julgar antecipadamente a lide, quando entender que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento (CPC, art. 355, I).

Nesse sentido, é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas ou alegações em juízo, quando as já juntadas aos autos se mostram suficientes para o convencimento do prolator da sentença. Só ao Juiz diretor do processo cabe avaliar a necessidade ou não de novas provas, não configurando, portanto, cerceamento de defesa a sua não produção.

Ademais, reputa-se legalmente respaldada a decisão do Juiz de primeiro grau em julgar o feito no momento em que entender correto, por analisar que a matéria, mesmo sendo de direito e de fato, não carecia de outras formas de provas e memoriais, posicionamento facultado pelo inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil.

O Superior Tribunal de Justiça já resolveu neste sentido
:

“Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.”
(STJ – 4ª Turma – Agravo 14.952-DF-AgRg – Relator Ministro Sálvio de Figueiredo) (grifo nosso)

In casu
, o conjunto probatório colacionado nos autos foi devidamente valorado e a decisão está adequadamente fundamentada, conforme estabelece o art. 93, IX, da Constituição Federal.

Importante salientar que ao magistrado cabe apreciar e julgar as demandas livremente de forma motivada, conforme o que ele entender correto e aplicável para cada lide, especificamente.

A propósito:

“Não está obrigado o Magistrado a julgar a questão posta a seu exame de acordo com o pleiteado pelas partes, mas sim com o seu livre convencimento
(art. 131 do CPC), utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso concreto.”
(STJ. AGA 433999/GO. Relator: Ministro JOSÉ DELGADO, publicado D.J.U. de 24/06/2002, pg. 0225) (grifo nosso)

Destaco, ainda, que, no presente caso, não houve desrespeito com normas processuais e princípios constitucionais, como o insculpido no artigo 5º, LV:
“aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”
.

Além disso, a prova requerida (depoimentos para comprovar suposta má-fé dos adquirentes) é irrelevante, diante da incidência da decadência e da prevalência do registro imobiliário.

Desta feita, afasto tal tese apresentada pelo recorrente e
REJEITO
a preliminar aventada.

Do Mérito

A apelante insiste na tese de que a ação versa sobre nulidade absoluta de ato jurídico, de natureza pessoal e imprescritível, e que a sentença, ao tratar da matéria como anulabilidade e aplicar prazo decadencial, incorreu em
error in judicando
e julgou de forma
extra petita
.

A irresignação, contudo, não se sustenta.

Não se discutem nos presentes autos os efeitos da compra e venda firmada, mas, sim, os próprios pressupostos de sua validade, uma vez que a requerente alega que o negócio jurídico teria sido celebrado sob a alegação de dolo e simulação. O ponto central, portanto, não recai sobre as consequências da avença, mas sobre a sua essência e a regularidade formal e material de sua constituição.

A título de esclarecimento, colaciono abaixo, a descrição dos registros questionados e lançados na petição inicial:

Considerando que o Código Civil atual entrou em vigor em 11.01.2003, e que o ato jurídico referente à compra e venda de imóvel, com alegação de fraude e dolo, ocorreu na data de
28 de agosto de 1998
, não há dúvida de que o negócio jurídico em questão se sujeita ao regramento do Código Civil de 1916.

Aliás, nos termos do art. 2.035 do Código Civil atual:

“A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.”.

A respeito da simulação/fraude, assim dispunha o Código Civil de 1916:

"Art. 147. É anulável o ato jurídico: I. Por incapacidade relativa do agente (art. 6).

II. Por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação, ou fraude (art. 86 a 113)."

A prescrição da pretensão de anular negócios por fraude se dava em 4 anos, conforme artigo 178 do antigo código,
in verbis
:

"Art. 178. Prescreve: [...]

§ 9º Em quatro anos: [...]

V. A ação de anular ou rescindir os contratos, para a qual se não tenha estabelecido menor prazo; contado este:

a) no caso de coação, do dia em que ela cessar;

b) no de erro, dolo, simulação ou fraude, do dia em que se realizar o ato ou o contrato;

c) quanto aos atos dos incapazes, do dia em que cessar a incapacidade."

Não obstante eventual dissenso, prevalece na doutrina e na jurisprudência pátrias o entendimento de que a pretensão anulatória de contratos firmados sob alegação de fraude, quando sob a égide do Código Civil de 1916, submete-se ao prazo prescricional de quatro anos, previsto no artigo 178, § 9º, do referido diploma legal.

Nesse sentido, também já decidiu o colendo Superior Tribunal de Justiça:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE IMÓVEL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS RELATIVOS A PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ERRO NA MATRÍCULA DECORRENTE DE SIMULAÇÃO EM NEGÓCIOS JURÍDICOS ANTERIORES. PRESCRIÇÃO. ART. 178, § 9º, V, B, DO CC/1916. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULA 283/STF. RECURSO IMPROVIDO. 1.
Conforme reconhecido pelas instâncias ordinárias, é evidente a intenção da parte autora de atacar os negócios jurídicos subjacentes ao registro, pois, do contrário, não haveria justa causa jurídica hábil a embasar o pedido de anulação. 2. A pretensão de anular negócio jurídico fundada em erro, dolo, simulação, fraude ou coação, nos termos do art. 178, § 9º, V, b, do CC/1916, vigente à época em que firmados os ajustes, prescreve em quatro anos, contados da data da celebração.
3. A ausência de impugnação, no recurso especial, de fundamento suficiente à manutenção de determinado ponto do acórdão recorrido, atrai o óbice da Súmula 283 do STF. 4. Agravo interno não provido.”
(AgRg no AREsp 519.852/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/05/2017, DJe 01/06/2017 - grifo acrescentado).

Nessa perspectiva, impõe-se observar a regra de transição aplicável ao caso, de modo que a análise deve ser realizada à luz do Código Civil de 1916. Referido diploma legal conferia ao dolo, fraude, o tratamento jurídico de negócio anulável — diferentemente do atual Código Civil, que o reputa nulo de pleno direito.

Assim, a desconstituição de tal negócio estava condicionada à observância do prazo prescricional de quatro anos, conforme previsto no art. 178, § 9º, inciso V, alínea "b", do estatuto revogado.

Portanto, a discussão trazida aos autos se concentra na validade do negócio jurídico questionado, considerando-se o regime normativo vigente à época de sua celebração, o que conduz à necessidade de examinar se a pretensão anulatória foi ou não exercida dentro do prazo legal então estabelecido.

Partindo dessa premissa, constata-se que eventual pretensão anulatória estava prescrita em 28 de agosto de 2002, certo de que esta demanda somente foi ajuizada em 08 de outubro de 2008.

Com efeito, não obstante os judiciosos argumentos trazidos pela parte apelante, o Juízo
a quo
fundamentou minuciosamente o reconhecimento da decadência do direito da recorrente, o qual transcrevo abaixo, a fim de evitar desnecessária tautologia:

"Após, acerca da alegação de nulidade por ato simulado, observo que a referida compra e venda se deu em 1998, ou seja, anterior ao Código Civil de 2002 e ainda sob a égide do Código Civil de 1916, que dispunha que a simulação era causa de possível anulação do negócio jurídico, com prazo decadencial de quatro anos.

[...]

Assim, não há que se falar em ato nulo e/ou em anulabilidade do negócio jurídico, ante a configuração da decadência (quatro anos), levando em consideração o decurso de prazo de aproximadamente 10 anos da realização do negócio para o ajuizamento da presente ação.

Outrossim, acrescento que o contrato de compra e venda, quando não levado a registro, gera efeitos apenas entre as partes que participaram do referido negócio jurídico.

Dessa forma, mesmo que a compra do autor tenha sido anterior, o domínio será de quem primeiro levar a sua escritura a registro, em conformidade com o artigo 1.227 do Código Civil: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.”
- ID. 231130175.

Assim, a compra e venda, ainda que eventualmente maculada por dolo ou simulação, foi convalidada com a consumação do prazo para propositura de ação anulatória pela apelante, ganhando status de ato jurídico perfeito (válido e eficaz).

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - "Ação Anulatória de Negócio Jurídico e Evicção Cumulada com Perdas e Danos" (sic.) - Sentença que reconheceu a prescrição e julgou o feito extinto, com resolução do mérito - Insurgência dos autores - Não acolhimento - Compra e venda firmada pelo falecido pai e marido dos apelantes, com um dos demandados - Alegação de que o negócio jurídico seria simulado, e de que o co-apelado adquirente do imóvel, seria conhecido agiota, o qual tomou o bem como pagamento de dívidas contraídas pelo de cujus - Negócio jurídico celebrado em 02.05.2002, sob a vigência do Código Civil de 1916 - Simulação, que, no regime anterior, era tratada como ato anulável, sujeito à prescrição de 04 anos (art . 178, § 9º, V, b) - Art. 2.035 do Código Civil atual que estabelece que a validade dos negócios jurídicos celebrados na vigência do diploma revogado, devem se sujeitar ao regramento da lei anterior - Compra e venda questionada nos autos que, se de fato eivada de simulação, foi convalidada com o decurso do prazo de prescrição para ajuizamento de ação anulatória - Ato jurídico perfeito configurado - Prescrição consumada dois anos antes do falecimento do de cujus - Filhos que, antes do óbito do genitor, tinham mera expectativa de direito sucessório sobre o bem, não podendo, depois de consumada a prescrição contra seu pai, pretender invocar a regra que estabelece não correr prescrição contra os absolutamente incapazes - Quando aberta a sucessão, o imóvel já não integrava o patrimônio do de cujus, sendo inviável a discussão sobre a validade da compra e venda, neste momento, ainda que parte dos apelantes fosse incapaz à época - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO.”
(TJ-SP - AC: 00043141120098260022 SP 0004314-11 .2009.8.26.0022, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 12/06/2019, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - FORMAL DE PARTILHA - SONEGAÇÃO DE BENS - FRAUDE - ATO ANULÁVEL - PRESCRIÇÃO - QUADRIENAL - CC/1916. 1. Nos termos do artigo 147 do Código Civil de 1916, é anulável o ato jurídico por vício resultante de fraude. 2 . A pretensão de anular negócio jurídico por fraude, na vigência do Código de 1916, deve observar o prazo prescricional quadrienal do artigo 178, § 9º, do antigo Código Civil. 3. No caso de fraude, o prazo prescricional se inicia no dia em que se realizar o ato ou o contrato. 5 . Hipótese em que ação anulatória foi ajuizada após o transcurso do prazo prescricional.”
(TJ-MG - Apelação Cível: 5000196-24.2021.8 .13.0643 1.0000.22 .026264-6/001, Relator.: Des.(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 19/04/2024, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/04/2024)

Por fim, a r. sentença não incorreu em julgamento extra
petita
, pois se ateve aos limites da lide. A autora pleiteou a "declaração de NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO para em consequência declarar nulas as escrituras lavradas". O juízo analisou a natureza do vício alegado (simulação) à luz da lei da época (CC/16), concluindo pela sua anulabilidade e consequente decadência. A análise da natureza do vício e do prazo extintivo aplicável é intrínseca ao julgamento do pedido de invalidação do negócio, não extrapolando os limites da demanda.

Dispositivo.

Diante do exposto,
NÃO CONHEÇO
do Recurso de Apelação interposto por EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS ELDORADO S. A., por manifesta ausência de interesse recursal.

CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto por TENA S. A. e NEGO-LHE PROVIMENTO.

Inaplicável ao caso o art. 85, §11, do CPC, pois os honorários já foram fixados no patamar de 20%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026