Tribunal: TJMT
Processo: 1102914-48.2025.8.11.0041
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1102914-48.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), TEREZA FERREIRA DE AGUIAR - CPF: 079.520.898-70 (APELADO), IVO MARCELO SPINOLA DA ROSA - CPF: 627.442.241-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A SETE ANOS NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto por incorporadora imobiliária em face de sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, reconheceu sua culpa exclusiva pelo inadimplemento de contrato de compra e venda de lote, em razão do atraso superior a sete anos na entrega do empreendimento, condenando-a à restituição integral dos valores pagos pela consumidora, incluindo comissão de corretagem, e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões centrais em discussão: (i) saber se a execução parcial de obras de infraestrutura afasta a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual; (
ii
) definir se a restituição dos valores deve ser integral, abrangendo a comissão de corretagem, ou se incide direito de retenção; (
iii
) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a condenação; e (
iv
) aferir se o atraso prolongado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável ou mero dissabor.

III. Razões de decidir

3. A obrigação da promitente-vendedora em contratos de incorporação imobiliária é de resultado. A execução parcial e fragmentada de obras, com atraso superior a uma década, não configura adimplemento contratual, mas sim inadimplemento
substancial, a caracterizar a culpa exclusiva da fornecedora pela resolução do pacto, sobretudo quando há manifesta dissociação entre a oferta publicitária e a realidade fática do empreendimento.

4. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Tal devolução abrange a comissão de corretagem, que, no contexto de resolução por inadimplemento, compõe os danos emergentes, não se sujeitando ao prazo prescricional trienal do Tema 938/STJ.

5. O termo inicial dos juros de mora, em casos de responsabilidade contratual por culpa exclusiva do vendedor, é a data da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, sendo inaplicável a tese firmada no Tema 1.002/STJ, restrita às hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador.

6. O inadimplemento contratual que se prolonga por mais de uma década, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir do imóvel adquirido, transcende o mero aborrecimento e atinge a esfera dos direitos da personalidade, configurando dano moral
in
re

ipsa
, cuja compensação pecuniária se impõe como medida de justiça e com finalidade pedagógica.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "[1. A execução parcial de obras, com atraso superior a sete anos, não afasta a culpa exclusiva da promitente-vendedora pelo inadimplemento substancial de contrato de compra e venda de lote, cuja obrigação é de resultado.] [2. Reconhecida a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição das quantias pagas deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem, não se aplicando o prazo prescricional do Tema 938/STJ, mas a regra de reparação de danos. [3. O inadimplemento contratual caracterizado pelo atraso excepcional e prolongado na entrega de empreendimento imobiliário configura dano moral indenizável, pela frustração da legítima expectativa do consumidor.]"

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR.
DR.
JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA., com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedentes os pedidos formulados nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais proposta por TEREZA FERREIRA DE AGUIAR, para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, condenando-a à restituição integral dos valores adimplidos, no montante de R$ 20.264,08, incluindo a comissão de corretagem, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais. Além da condenação em custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Para tanto, a apelante, em suas razões recursais, sustenta, em síntese, o erro de premissa fática da sentença ao desconsiderar as obras já realizadas no empreendimento, o que afastaria sua culpa exclusiva. Defende, por conseguinte, o direito de retenção de parte dos valores pagos, a impossibilidade de devolução da comissão de corretagem e a inexistência de dano moral indenizável. Requer, ainda, a aplicação do Tema 1.002 do STJ para que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado. Pugna pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, para acolher suas teses defensivas.

Em contrarrazões, a apelada defende a manutenção integral da sentença e o desprovimento da apelação, com a majoração dos honorários recursais.

Dispensável a intimação da Procuradoria-Geral de Justiça, em razão da hipótese não se enquadrar nos requisitos do artigo 178 do Código de Processo Civil.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Do Inadimplemento Contratual e da Caracterização da Culpa Exclusiva da Apelante

A apelação visa reforma da sentença sob a
alegação de que a sentença teria partido de premissa fática equivocada ao afirmar que "o empreendimento sequer teve suas obras iniciadas".

A apelante sustenta que as fotografias e documentos acostados, inclusive em sede recursal, demonstrariam a existência de infraestrutura, como pórtico de entrada, vias de acesso, rede de água e áreas de lazer, o que, em sua visão, afastaria a sua culpa exclusiva pelo desfazimento do pacto.

O cerne da questão não repousa na verificação de se alguma obra foi ou não iniciada, mas sim se a obrigação principal, qual seja, a entrega de um loteamento completo, funcional e dotado detodaa infraestrutura prometida, foi cumprida dentro do prazo avençado. Trata-se de uma obrigação de resultado, cujo adimplemento não se confunde com a mera execução parcial e fragmentada de algumas benfeitorias.

Conforme documentado nos autos, o contrato foi firmado em setembro de 2014, com prazo final de entrega, já computada a tolerância, para abril de 2018. A presente demanda, por sua vez, foi ajuizada em outubro de 2025, mais de sete anos após o termo final para o cumprimento da obrigação. A apelante, em sua defesa, não logrou êxito em comprovar o adimplemento integral e tempestivo do contrato. Ao
contrário, os elementos probatórios, mesmo aqueles por ela trazidos, corroboram a tese de um inadimplemento grave e prolongado.

As fotografias apresentadas, produzidas unilateralmente e desprovidas de datação precisa, são insuficientes para atestar a conclusão do empreendimento nos exatos moldes em que foi comercializado.

A existência de um pórtico, de uma guarita ou de vias encascalhadas não equivale à entrega de um loteamento com a complexa infraestrutura prometida, que incluía, entre outros, salão de festas, rampa para barco, quadras poliesportivas, parque saúde, jóquei clube e terminal rodoviário. A dissociação entre a propaganda e a realidade fática é manifesta e configura violação direta ao princípio da vinculação da oferta, insculpido no artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, o "Termo de Entrega à Associação", datado de janeiro de 2024 e juntado com o apelo, ao invés de socorrer a tese da apelante, opera como verdadeira confissão de sua mora, pois evidencia que, quase seis anos após o prazo final, a estrutura do loteamento ainda estava sendo formalmente repassada, e de forma parcial, a uma associação de moradores. Ora, o consumidor que adquire um lote em 2014 não pode ser compelido a aguardar indefinidamente pela conclusão de um projeto cuja entrega se arrasta por mais de uma década.

Nesse contexto, a conduta da apelante representa uma quebra manifesta da boa-fé objetiva, que impõe aos contratantes deveres de lealdade, transparência e cooperação. A frustração da legítima expectativa da consumidora, que cumpriu integralmente sua parte na avença, é patente. A teoria do risco do empreendimento, basilar nas relações de consumo, estabelece que os percalços inerentes à atividade econômica, como entraves burocráticos ou dificuldades na execução de obras, são de responsabilidade do fornecedor, não podendo ser transferidos ao consumidor.

Portanto, resta inequívoco que a resolução contratual não decorreu de desistência ou culpa da compradora, mas sim do inadimplemento substancial, grave e exclusivo da promitente-vendedora.

Assim sendo, a conclusão adotada na sentença mostra-se irrepreensível.

Das Consequências da Resolução por Culpa Exclusiva da Vendedora

Uma vez estabelecida
o ponto de partida
da culpa exclusiva da vendedora, as consequências jurídicas aplicadas pelo Juízo de primeiro grau decorrem de imperativo lógico e legal.

Primeiramente, a restituição integral das quantias pagas é medida que se impõe, nos exatos termos da
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
, que preconiza: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor

(
...
)
". O retorno das partes ao
status quo ante
é o efeito natural da resolução por inadimplemento, sendo inadmissível que a parte infratora retenha qualquer percentual a título de despesas administrativas, pois foi sua própria conduta que deu causa ao desfazimento do negócio.

No que tange à comissão de corretagem, a sentença também aplicou corretamente o direito. A apelante tenta, de forma equivocada, atrair a incidência do prazo prescricional trienal fixado no
Tema 938/STJ
.

Ocorre que, como bem distinguiu o magistrado sentenciante, a pretensão da autora não se funda na abusividade da cobrança da taxa de corretagem, mas sim na reparação integral dos prejuízos sofridos em decorrência do inadimplemento contratual da ré.

A devolução da comissão, nesse cenário, integra os danos emergentes, pois representa despesa que a consumidora não teria tido se o contrato não houvesse sido frustrado por culpa da vendedora. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp 1.737.992/RO
, já pacificou a distinção, afastando a aplicação do Tema 938 a casos como o presente.

De igual modo, a pretensão de que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, com base no
Tema 1.002/STJ
, não prospera. O referido precedente vinculante
se
aplica exclusivamente às hipóteses em que a resolução contratual ocorre por iniciativa do
comprador
.

No caso dos autos, onde a rescisão é motivada pela mora e culpa exclusiva da
vendedora
, a responsabilidade contratual atrai a regra geral do artigo 405 do Código Civil, segundo a qual os juros de mora contam-se desde a citação. A mora da apelante se configurou com o descumprimento do prazo de entrega e foi judicialmente constituída com o ato citatório.

Assim, a manutenção da condenação à restituição integral, incluindo a comissão de corretagem, e a fixação do termo inicial dos juros de mora na citação são medidas juridicamente escorreitas.

Da Configuração do Dano Moral

A apelante defende que o caso se resumiria a mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual, o que não ensejaria reparação extrapatrimonial. A tese, contudo, não se amolda à magnitude dos fatos aqui analisados.

O
simples descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral. Todavia, a mesma jurisprudência ressalva que, em situações excepcionais, nas quais o inadimplemento transcende a esfera patrimonial e atinge a dignidade da pessoa, a reparação se faz necessária.

O caso em
tela n
ão se trata de um atraso de poucos meses. A apelada aguardou por mais de uma década pela concretização de um sonho legítimo, o de possuir um imóvel para lazer.

Durante todo esse período, viu seu investimento paralisado e suas expectativas sistematicamente frustradas pela inércia da vendedora.
Neste sentido:

APELANTE: KYMBERLY LOHAYNE SILVA APELADO: PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
DANO MORAL
CONFIGURADO .
MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO.
RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE OBSERVADAS. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os
pedidos da consumidora, reconhecendo o inadimplemento contratual pelo não cumprimento do prazo de entrega de imóvel adquirido na planta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
-
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o inadimplemento contratual justifica a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (
ii
) saber se o descumprimento contratual autoriza indenização por dano moral; e (
iii
) saber se é devida a indenização por lucros cessantes na ausência de prova de locação frustrada.

III .
RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica é regida pelo CDC, impondo-se a inversão do ônus da prova diante da hipossuficiência técnica da consumidora.

4. Restou demonstrado o inadimplemento contratual da incorporadora, ante a ausência de início das obras dentro do prazo contratualmente estabelecido, mesmo considerado o período de tolerância.

5.
A frustração da legítima expectativa de aquisição da moradia própria, somada à ausência de iniciativa da incorporadora para resolução do contrato, extrapola o mero inadimplemento e caracteriza abalo moral indenizável.

6. Os lucros cessantes são presumidos, dispensando comprovação de locação frustrada, bastando a privação indevida do uso do imóvel, conforme jurisprudência do STJ no Tema 996.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O inadimplemento contratual por atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta autoriza a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.

2.
A frustração da legítima expectativa do consumidor quanto à aquisição de imóvel para moradia configura dano moral indenizável
.

3 .
É devida a indenização por lucros cessantes durante o período de mora da incorporadora, independentemente de comprovação de locação frustrada, presumindo-se o prejuízo.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, inc. V e XXXII; CC,
arts
. 389, 475 e 478; CDC,
arts
. 2º, 3º, 6º, inc. VI e VIII; CPC/2015, art. 487,
inc
. I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996),
Rel
. Min. Marco Aurélio
Bellizze
,
Segunda Seção, j. 27.09 .2019; TJMT,
ApCiv
1008495-36.2025.8.11 .0041, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro,
j .
05.11.2025.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10750731520248110041, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 18/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2025)

A situação vivenciada pela consumidora extrapola, em muito, os aborrecimentos da vida cotidiana. A angústia, a incerteza e a sensação de impotência diante de um descumprimento contratual tão longevo configuram ofensa a direitos da personalidade, como a paz e a tranquilidade, justificando a compensação pecuniária.

O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), fixado na origem, mostra-se razoável, atendendo ao duplo caráter da medida – compensatório para a vítima e pedagógico-punitivo para o ofensor –, sem implicar enriquecimento sem causa.
A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. TAXA DE OBRA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE REQUERENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou parcialmente procedente pedido de indenização decorrente de atraso na entrega de imóvel, condenando as rés ao pagamento de lucros cessantes e devolução de taxa de evolução de obra, afastando os pedidos de dano moral e impondo sucumbência
recíproca .
II. Questões em discussão 2. São quatro as questões debatidas: (i) saber se há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento de provas; (
ii
) verificar a responsabilidade das requeridas pelo atraso na entrega do imóvel, inclusive quanto à alegação de caso fortuito pela pandemia da Covid-19; (
iii
) apurar
a existência de danos materiais e morais e a forma adequada de fixação da indenização por lucros cessantes; (
iv
) avaliar a possibilidade de condenação das rés ao pagamento integral da verba sucumbencial e afastamento da sucumbência recíproca.
III .
Razões de decidir 3. Inexiste cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser dirimida à luz das provas documentais constantes dos autos, não havendo necessidade de dilação probatória. 4. O atraso na entrega do imóvel foi incontroverso, não sendo demonstrado nexo causal entre a pandemia de Covid-19 e o descumprimento contratual, afastando a tese de caso fortuito ou força
maior .
5. A jurisprudência do STJ admite a fixação de lucros cessantes com base na presunção de prejuízo, sendo válida sua quantificação em 0,5% do valor do imóvel. 6. Configura-se o dano moral em razão da frustração da legítima expectativa de uso do bem, o qual deve ser fixado com razoabilidade, sendo adequada a indenização no valor de R$ 10 .000,00. 7. A condenação recíproca de honorários sucumbenciais não subsiste,
pois
a parte autora obteve êxito em todos os pedidos principais, impondo-se a condenação exclusiva das rés nas verbas de sucumbência. IV. Dispositivo e tese 8. Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa afastada.

Recurso das requeridas desprovido.

Recurso da requerente parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. Não há nulidade da sentença por cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser resolvida à luz das provas constantes dos autos.

2. A pandemia de Covid-19, por si só, não afasta a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega de imóvel, na ausência de prova concreta do nexo causal.

3. A indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de imóvel pode ser fixada em percentual sobre o valor do contrato, independentemente de prova do efetivo prejuízo.

4. O atraso na entrega do imóvel gera abalo à dignidade do adquirente e enseja compensação por danos morais.

5. Descabe a sucumbência recíproca quando todos os pedidos principais são acolhidos, ainda que parcialmente.

Dispositivos
relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC/2002,
arts
. 186, 389, 395, 927; CDC,
arts
. 6º, VI, 14 e 42,
p.u
.; CPC/2015,
arts
. 355, I, 371, 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 2003066/PA; TJMT,
ApCiv
nº 1003314-59.2022.8 .11.0041;
ApCiv
nº 1017487-79.2020.8 .11.0002.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10401633020228110041, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2025)

Por fim, a pretensão de compensação de débitos de IPTU carece de objeto e fundamento, uma vez que a posse plena e útil do imóvel jamais foi efetivamente transferida à adquirente, sendo a obrigação tributária, nesse contexto, de responsabilidade da proprietária registral que não cumpriu sua parte no contrato.

DISPOSITIVO

Em face do
exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação
para manter
inalterada
a respeitável sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante ao patrono da apelada para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

ANTONIO ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Juiz de Direito
Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026