Tribunal: TJMT
Processo: 1018756-17.2024.8.11.0002
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018756-17.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). HELIO NISHIYAMA]

Parte(s):

[YASMIM CANDIDA DE ALMEIDA POMPEO - CPF: 047.665.841-12 (APELADO), PAULO RONALD MUSSA DE OLIVEIRA - CPF: 012.493.481-10 (ADVOGADO), MPV CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 25.252.226/0001-00 (APELANTE), JOIR AUGUSTO LACCAL DA SILVA - CPF: 708.113.771-72 (ADVOGADO), REALIZA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 49.436.833/0001-99 (APELANTE), WAGNER DOS SANTOS GOUVEIA - CPF: 045.546.661-07 (ADVOGADO), TATIANE CORBELINO LACCAL DA SILVA - CPF: 834.453.581-68 (ADVOGADO), REALIZA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 49.436.833/0001-99 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE CONSUMO. TEORIA DA APARÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE “HABITE-SE”. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM RAZOÁVEL. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.
RECURSO
DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, rescindindo contrato de compra e venda de imóvel, condenando as rés, solidariamente, à restituição integral da quantia paga e ao pagamento
de indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

2.
Há duas questões em discussão: (i) saber se a construtora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, ainda que não tenha firmado diretamente o contrato; e (
ii
) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da consumidora ou de falha na prestação do serviço pelas fornecedoras, com repercussão na restituição dos valores pagos e na co
nfiguração do dano moral.

III. Razões de decidir

3.
A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, que impõe responsabilidade solidária a todos os integrantes da cadeia de fornecimento, sendo irrelevante a ausência de assinatura direta da construtora no instrumento contratua
l.

4.
A ausência de averbação do “habite-se” até após o prazo contratual inviabilizou a obtenção do financiamento imobiliário, configurando falha na prestação do serviço imputável às fornecedoras.

5.
A alegação de culpa exclusiva da consumidora, por suposta divergência documental, não se sustenta diante da impossibilidade objetiva de aprovação do financiamento sem a regularização do imóvel.

6.
Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7.
A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, somada ao prolongado atraso e à necessidade de
judicialização
, ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável, sendo adequado e proporcional o valo
r fixado.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação desprovido, com majoração dos honorários advocatícios nos
termos do art. 85, §11, do CPC.

Tese de julgamento:

“1. A construtora que integra a cadeia de fornecimento responde solidariamente pelos danos decorrentes da promessa de compra e venda de imóvel, ainda que a contratação tenha sido intermediada por imobiliária.

2. A ausência de ‘habite-se’ no prazo contratual caracteriza falha na prestação do serviço e enseja a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos.

3. O atraso injustificado e a frustração da aquisição da casa própria configuram dano moral
indenizável.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MPV CONSTRUÇÕES LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/
c
Devolução de Quantias Pagas e Danos Morais n. 1018756-17.2024.8.11.0002
, ajuizada
em seu desfavor por

YASMIM CANDIDA DE ALMEIDA.

A sentença
(ID.
332872391
)
julgou procedentes os pedidos iniciais para
declarar a rescisão do contrato de compra e venda, condenando as requeridas,
solidariamente, à restituição integral do valor pago (R$ 3.000,00) e ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais.

Condenou-as, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais
(ID.
332872392
), a a
pelante sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, alegando não ter assinado o contrato de compra e venda, o qual teria sido firmado apenas pela imobiliária corré
(REALIZA IMOBILIÁRIA)
.

No mérito, aduz a culpa exclusiva da consumidora pela não concretização do financiamento, em razão de divergência de dados (data de nascimento) em seus documentos pessoais, pugnando pela reforma da sentença e improcedência dos pedidos.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID.
332872397
).

A corré
REALIZA IMOBILIÁRIA LTDA
não recorreu.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que, em 01/12/2023, a autora firmou com as
requeridas um
contrato de compra e venda de imóvel situado na Rua Liu Arruda,
Lote 07, Quadra 12, Área 7B, bairro Jardim Costa Verde, em Várzea Grande/MT. O negócio previa o pagamento de sinal no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), entrada de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) e o saldo remanescente mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal, no montante de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais).

No instrumento contratual, figurou como vendedora a MPV Construções, com intermediação da Realiza Imobiliária, tendo sido estipulado prazo de e
ntrega do imóvel até 28/02/2024 (ID.
332871886
).

Entretanto,
constatou-se que o imóvel originalmente negociado não possuía o “habite-se”, documento indispensável à obtenção do financiamento. Diante disso, em 22/01/2024, a imobiliária ofereceu à autora outro imóvel em substituição, assegurando que este se encontrava com a documentação regular.

Contudo, após aproximadamente 05 (cinco) meses de
tratativas
, o segundo imóvel também não foi entregue.

A imobiliária, à época,
informou que o atraso decorreria da avaliação do bem para fins de financiamento. Posteriormente, alegou que o financiamento não se concretizou em razão de divergências nos dados da documentação pessoal da autora.

Em razão do atraso injustificado, a autora encaminhou notificação extrajudicial às requeridas, pleiteando a rescisão contratual e a restituição do valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), no prazo de cinco dias, sem obter êxito.

Diante do descumprimento, a autora ajuizou a presente ação, postulando a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais.

O feito teve regular processamento.

Em contestação (ID. 332872366),
a Realiza Imobiliária sustentou que o atraso na liberação do financiamento decorreu de culpa exclusiva da autora, que não teria providenciado a regularização de seus dados pessoais, razão pela qual pugnou pela improcedência dos pedidos.

Por sua vez, a MPV Construções (ID. 332872378)
arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e, no mérito, requereu a improcedência da ação.

Em 04/09/2025, sobreveio sentença que julgou procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o contrato, condenando as requeridas, solidariamente, à restituição dos valores pagos e à indenização por danos morais,
esta
no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Inconformada, recorre a MPV Construções.

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Preliminarmente, a construtora
insiste na tese de que é parte ilegítima para figurar no polo passivo, sob o argumento de que não apôs sua assinatura no instrumento contratual, tendo a negociação sido conduzida pela imobiliária corré.

A tese não merece acolhimento.

Isso porque a relação em tela é tipicamente de consumo, atraindo, portanto, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, que
adota a Teoria da Aparência e a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento (
arts
. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC).

Compulsando os autos, verifica-se que a Apelante figura no cabeçalho do contrato como "VENDEDORA". Ademais, é a construtora e proprietária do imóvel objeto da lide.

O fato de a imobiliária atuar como sua preposta na comercialização e assinatura do termo não exime a construtora de responsabilidade
,
haja vista
que a
construtora se beneficia diretamente da atividade de venda realizada pela imobiliária, integrando, de forma indissociável, a cadeia de consumo.

Deste modo,
uma vez que integra a cadeia de consumo, a construtora responde
solidariamente pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço, nos termos do art.
14
,
caput
, c/
c
art. 25, §1º, ambos do CDC, cabendo ao consumidor demandar qualquer dos fornecedores, isolada ou conjuntamente.

Portanto,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, a controvérsia cinge-se a definir a culpa pela rescisão contratual: se da construtora (por atraso/irregularidade do imóvel) ou da consumidor
a (por divergência documental).

Na hipótese, sem maiores delongas, verifico ser caso de desprovimento do recurso.

Isso porque, na hipótese, verifica-se que o

contrato

estipulava a entrega do imóvel para 28/02/2024

(ID.
332871886
)
:

Contudo, é fato incontroverso e documentalmente comprovado (ID 157081144) que a averbação da construção ("Habite-se") na matrícula do imóve
l inicialmente pactuado somente ocorreu em 30/04/2024, conforme ID.
332871890:

Como cediço, a averbação do “habite-se” é imprescindível à obtenção de financiamento habitacional.

Nesse sentido, a
tese da Apelante de que o financiamento foi obstado por divergência na data de nascimento da Autora (culpa exclusiva da vítima)
não subsiste diante da cronologia dos fatos. Explico:

Ainda que a documentação da Autora estivesse em perfeita ordem, o financiamento não seria aprovado na data aprazada (fevereiro/2024) por culpa exclusiva da Apelante, que não havia
regularizado o empreendimento.

Ademais,
ressalta-se que
a
própria
corré Realiza Imobiliária, que lidou diretamente com a consumidora, sequer recorreu da sentença, conformando-se com o reconhecimento da falha na prestação do serviço.

Inclusive, h
á nos autos elementos que demonstram que a imobiliária assegurou à autora que a questão documental não seria óbice
à obtenção do financiamento
(áudios anexados
em ID.
332872384
), o que reforça a violação ao dever de informação e boa-fé objetiva.

Deste modo, resta evidente a configuração de culpa exclusiva da das requeridas, enquanto vendedora e intermediária, é imperiosa a manutenção da sentença que determinou a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos, atraindo a aplicação da Súmula n. 543 do STJ:

“
Súmula n. 543/STJ.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. ”

Nesse sentido, decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA.
RESCISÃO.
CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA.
RETENÇÃO DE VALORES INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. JUROS DE
MORA.
CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1 .
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

(...)
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2064705 GO 2022/0028639-4, Data de Julgamento: 26/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/10/2022)
– destaquei.

Assim, demonstrada a falha na prestação de serviço e o nexo causal entre a conduta das requeridas e o dano sofrido pelo apelado, é imperiosa a responsabilização das requeridas à reparação do dano, nos termos do art. 14, caput, do CDC.

Portanto, correta a determinação de restituição integral dos valores
pagos
(R$ 3
.000,00), sem qualquer retenção, sendo imperiosa a manutenção da sentença nesse ponto.

Outrossim,
é cediço que o mero inadimplemento contratual não é suficiente, por si só, para a caracterização dos danos morais, exigindo-se
a comprovação de dano extrapatrimonial que ultrapasse a esfera do mero aborrecimento cotidiano.

No caso em comento, verifica-se que
a frustração da expectativa de aquisição da casa própria,
tendo

a autora
sido submetida a meses de promessas vazias e tentativas de troca de imóvel por parte das fornecedoras, ultrapassa o mero dissabor cotidiano.

Importa destacar a condição de hipossuficiente da autora, consumidora que, à época, estava
gestante
(conforme ID.
332871891
), tendo sua expectativa frustrada e precisando recorrer ao Judiciário por conta da falha na prestação de serviços das requeridas.

Deste modo, o
atraso na entrega da obra e a desorganização administrativa das rés causaram angústia e aflição que merecem reparação.

A propósito, decidiu esta E. Câmara:

“
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
COMPRA E VENDA DE LOTE (PARQUE DAS ÁGUAS – VÁRZEA GRANDE) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO
- PRETENSÃO DE
RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – IMPOSSIBILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE VÍCIOS, EM RAZÃO DE OUTRO JULGADO DA CÂMARA EM SENTIDO DIVERSO – DEFESA DE AUSÊNCIA DE DANO MORAL, MAS SIM MERO DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO – VÍCIOS INEXISTENTES – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO – INVIABILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a extrapolação do prazo contratual, já computado o prazo de tolerância (de 06 meses), é viável a devolução dos valore
s pagos, sem qualquer retenção.
É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

Deve ser mantido o valor fixado a título de dano moral, quando observado os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como o caráter pedagógico da condenação.
(...)”

(N.U 1005470-45.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/12/2024,
Publicado
no DJE 20/12/2024)

O
quantum
indenizatório fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se razoável, proporcional e até módico diante da capacidade econômica da Apelante e da extensão do dano, devendo ser mantido, notadamente à míngua de recurso da parte autora para majorá-lo.

A propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DE QUANTUM INDENIZATÓRIO. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
. MANUTENÇÃO DO VALOR FIXADO NA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta com a finalidade de reformar sentença que fixou o valor da indenização por danos morais em R$ 3.000,00 (três mil reais), pleiteando o apelante a majoração para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal reside exclusivamente na adequação do quantum indenizatório fixado, considerando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão dos danos, as condições econômicas das partes e o objetivo compensatório e pedagógico da indenização.

III. Razões de decidir

3.
O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de modo a desestimular a prática de atos ilícitos e compensar adequadamente o ofendido, sem, contudo, propiciar o enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884
do CC/2002. (...)
”

(N.U 1025322-93.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/11/2024,
Publicado
no DJE 25/11/2024)
– destaquei.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença na integralidade de seus termos.

Considerando o resultado do julgamento, majoro a verba devida
pela Apelante para 15% (quinze por cen
to) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026