Tribunal: TJMT
Processo: 1000483-53.2025.8.11.0002
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-10
Data de publicação: 2026-06-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000483-53.2025.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LUIS SOUSA - CPF: 169.039.352-15 (APELADO), PRISCILA DELAMANE MENDES SILVA - CPF: 703.214.481-03 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote no Loteamento Parque das Águas, celebrado com pacto adjeto de alienação fiduciária, e condenou a ré à restituição de 90% dos valores pagos pelo autor.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a apelante é parte legítima para figurar como credora fiduciária; (
ii
) estabelecer se a Lei nº 9.514/1997 se aplica ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado; e (
iii
) determinar se a retenção deve ser fixada em 25% dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3.
A coincidência entre vendedora e credora fiduciária não descaracteriza a alienação fiduciária, pois o art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 admite sua contratação por pessoa física ou jurídica, sem exclusividade das entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário.

4.
A aplicação da Lei nº 9.514/1997 pressupõe o registro do contrato, não bastando a existência de pacto adjeto de alienação fiduciária no instrumento contratual.

5.
A ausência de comprovação do registro afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema nº 1.095 do STJ, mantendo-se a rescisão contratual sob o regime do Código de Defesa do Consumidor.

6.
O REsp nº 1.866.844/SP não afasta a aplicação do CDC ao caso, pois trata apenas da validade da constituição da alienação fiduciária para fins de alienação extrajudicial.

7. A cláusula contratual atribuía ao comprador o dever de providenciar o registro em 90 dias, mas também autorizava a vendedora a fazê-lo em caso de inércia, com posterior reembolso de custas, emolumentos, diligências e taxa de
expediente.

8. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, o parâmetro adotado pelo STJ para retenção é de 25% dos valores pagos, com natureza indenizatória e cominatória.

9. A redução da retenção para 10% não se sustenta, pois se apoiou parcialmente em alegada valorização decorrente de construção no lote, fato que a própria sentença reputou não comprovado.

10. O percentual adimplido, isoladamente, não autoriza o afastamento do parâmetro de 25%, porque a retenção recompõe os custos gerais do negócio desfeito independentemente do montante pago.

IV. Dispositivo e tese

Tese de julgamento:
“
1. A vendedora pode figurar como credora fiduciária em contrato de alienação fiduciária imobiliária, pois a Lei nº 9.514/1997 admite sua contratação por pessoa física ou jurídica. 2. A aplicação da Lei nº 9.514/1997 exige o registro do contrato de alienação fiduciária. 3. A ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e mantém a rescisão contratual sob o regime do Código de Defesa do Consumidor. 4. Em contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018, admite-se a retenção de 25% dos valores pagos quando inexistem peculiaridades aptas a justificar percentual inferior”.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR.
DR.
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados
,
declarando rescindido o contrato de compra e venda de lote no Loteamento Parque das Águas, celebrado com pacto adjeto de alienação fiduciária, e condenando a ré a restituir ao autor
90% (
noventa por cento
)
dos valores pagos
.

A apelante sustenta
que é parte legítima para figurar como credora fiduciária, e a lei admite que a alienação fiduciária seja celebrada por pessoa física ou jurídica, inexistindo limitação institucion
al, bem como argumenta que é possível a aplicação da Lei nº
.
9.514/97 nos contratos sem registro.

Alega que cabia ao apelado o registro do contrato, cabendo ao apelado a obrigação de promover o registro no prazo de 90 dias e de arcar com as despesas e emolumentos correspondentes
, conforme previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº
.
9.514/97.

Defende que é possível a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária nas promessas de compra e venda deve respeitada, independentemente do seu registro em cartório.

Subsidiariamente, argumenta que o percentual de 25% dos va
lores pagos constitui parâmetro adequado, de maneira que a redução da retenção para apenas 10% não se sustenta em motivação idônea.

Ao final, requer que seja reconhecida a legitimidade da apelante para figurar como credora fiduciária, bem como seja reconhecida a aplicabilidade da Lei nº
.
9.514/97 ao caso, ainda que ausente o prévio registro. Subsidiariamente, pugna que seja reformada a sentença para
fixar a retenção em 25% dos valores pagos.

Intimado, o apelado deixou transcorrer o prazo sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V

O

T

O

EXMO. SR.
DR.
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos,
conheço
do recurso de apelação.

A controvérsia recursal principal se refere à legitimidade da apelante como credora fiduciária
,
a aplicação da
lei nº
.
9.514/97 e a validade da cláusula de alienação fiduciária.

A título subsidiário, a apelante argumenta acerca da necessidade de que a retenção seja de 25% dos valores pagos.

I – Legitimidade da Apelante como credora fiduciária

A
coincidência entre vendedora e credora fiduciária
não descaracteriza a alienação fiduciária, porque o artigo 22,
§1°

da Lei nº 9.514/1997
admite sua contratação por pessoa física ou jurídica, não privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário.

Art. 22.
A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de
terceiro
, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
.

§ 1
°
A
alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

Contudo, tal reconhecimento não é capaz de alterar o entendimento exposto na sentença pelas razões que passo a expor.

I
I
– Quanto à aplicação da Lei nº9.514/97

Embora o instrumento contenha pacto adjeto de alienação fiduciária, existe a necessidade do registro do contrato para fins de aplicação da Lei nº9.514/97 e do Tema nº1.095 do STJ, o qual não foi comprovado pelo apelante.

Neste sentido, em julgado desta e. Câmara:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, declarando rescindido contrato de compra e venda de lote urbano por culpa das vendedoras, com restituição integral dos valores pagos, aplicação de cláusula penal e condenação ao pagamento de indenização moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se incide o regime da Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor diante da ausência de registro da alienação fiduciária; (
ii
) verificar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento; (
iii
) aferir a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei nº 9.514/1997 e atraindo a aplicação do CDC, caracterizando típica relação de consumo.

O atraso superior a um ano e cinco meses após o prazo de tolerância configura inadimplemento substancial das vendedoras, sendo irrelevante a ciência prévia do comprador acerca de eventual mora contratual.

Reconhecida a culpa exclusiva das fornecedoras, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, vedada qualquer retenção a título de arras ou despesas administrativas.

O atraso significativo na entrega do imóvel, aliado à frustração do projeto de aquisição da casa própria, configura dano moral in
re

ipsa
, sendo adequado o quantum fixado em R$ 10.000,00.

Os consectários legais devem ser parcialmente ajustados para adequação à Lei nº 14.905/2024.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de promessa de compra e venda de imóvel.
2. O atraso substancial na entrega de loteamento configura inadimplemento do fornecedor e autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e incidência de cláusula penal. 3. O descumprimento relevante do contrato, frustrando legítima expectativa de aquisição imobiliária, enseja dano moral indenizável. 4. Os consectários legais devem observar a disciplina da Lei nº 14.905/2024 quanto à atualização monetária e juros de mora.”

(N.U 1018638-04.2025.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/05/2026,
Publicado
no DJE 02/06/2026) - grifo proposital

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CDC. RESTITUIÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 25%. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA PROPORCIONAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote e condenou a ré à restituição de 75% dos valores pagos, em parcela única, reconhecendo sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se, ausente o registro da alienação fiduciária, aplica-se o regime da Lei nº 9.514/1997 ou as normas do Código de Defesa do Consumidor ao desfazimento contratual; e (
ii
) saber se o percentual de retenção e a distribuição dos ônus sucumbenciais observam os princípios da proporcionalidade e do grau de êxito das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A incidência do regime da alienação fiduciária exige o registro do contrato na matrícula do imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, ônus probatório que incumbia à requerida e não foi cumprido.

Ausente a constituição da propriedade fiduciária, a relação jurídica assume natureza obrigacional, submetendo-se às normas do CDC, com aplicação da Súmula 543/STJ.

A desistência do comprador, motivada por incapacidade financeira superveniente, autoriza a resolução contratual com restituição parcial das parcelas pagas, vedada a retenção integral (CDC, art. 53).

O percentual de retenção de 25% revela-se adequado, em consonância com a jurisprudência do STJ, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, admitindo-se controle judicial de abusividade.

Configurada sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, observando-se o grau de êxito das partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da construtora desprovido. Recurso da autora parcialmente provido.

Teses de julgamento: “1. A aplicação do regime da alienação fiduciária em contratos imobiliários depende do registro do contrato na matrícula do imóvel. 2. Na resolução contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, sujeita ao controle de razoabilidade. 3. A sucumbência recíproca deve ser distribuída proporcionalmente ao grau de êxito das partes.”

(N.U 1030326-34.2023.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2026,
Publicado
no DJE 12/05/2026).

Registra-se, por oportuno, que a controvérsia se encontra afetada no ST
J
pelo
Tema nº
.
1.420
: “
Definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor”.

Em relação ao precedente invocado pelo apelante (REsp nº1.866.844/SP), trata-se apenas da validade da constituição da alienação fiduciária para fins de alienação extrajudicial, o que não é suficiente para afastar a aplicação do CDC no caso dos autos pelas razões já expostas e com base em entendimento desta e. Câmara.

Acrescento que a alegação de que constituía obrigação do apelado de promover o registro, a cláusula contratual que previa essa obrigação também permitia que, caso o apelado não promovesse o registro, caberia à apelante realizar, sendo possível posterior reembolso:

PARÁGRAFO DÉCIMO QUINTO O(s) COMPRADOR(ES) se compromete(m) a providenciar o registro deste Instrumento, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, no prazo de 90 (noventa) dias contados a partir desta data.
Decorrido o prazo ora estabelecido e não sendo realizado o registro pelo(s) COMPRADOR(ES), a VENDEDORA poderá tomar tal providência, cabendo ao(s) COMPRADOR(ES) o reembolso de custas, emolumentos, diligências e pagamento de taxa de expediente.
Nestes termos o(s) COMPRADOR(ES) declara(m), na qualidade de transmitente(s) da propriedade resolúvel do imóvel, para a finalidade de registro do presente Instrumento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, que não está(
ão
) obrigado(s) a apresentar as certidões negativas do INSS e da Secretaria da Receita Federal, nos termos da Lei 8.212/91, regulamentada pelo Decreto n° 3.048/99, modificado pelo Decreto 3.265/99.
-
id.
363949939

Portanto, é necessária a manutenção da sentença que determinou a rescisão do contrato com a aplicação do CDC.

III – Da retenção

O parâmetro
adotado pelo
STJ é
de
25% (
vinte e cinco por cento
)
dos valores pagos, com natureza indenizatória e cominatória
, para contratos firmados antes da Lei nº
.
13.786/2018, como é o caso dos autos
,
conforme jurisprudência do STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA.
1.
Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1.138 .183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1 .723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
de 2/10/2019).
1.1 . As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ -
AgInt
no REsp: 2126709 DF 2024/0064262-5, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 08/04/2025)

A redução a
10% (
dez por cento
)
amparou-se, em parte, na alegada valorização por construção no lote, fato que a própria sentença reputou
que se tratava de alegações genéricas, razão pela qual não deve ser considerado
, já que o apelado sequer apresentou os comprovantes dos gastos referentes às benfeitorias.

Remanesce apenas o percentual adimplido, que, isoladamente, não autoriza o afastamento do parâmetro, porquanto a retenção recompõe os custos gerais do negócio desfeito independentemente do montante pago.

Impõe-se a
fixação
da retenção para
25% (
vinte e cinco por cento
)
,
dos valores efetivamente pagos, mantidos os consectários fixados na origem.
Nesse sentido
, em casos análogos
:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CDC. RESTITUIÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 25%. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA PROPORCIONAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote e condenou a ré à restituição de 75% dos valores pagos, em parcela única, reconhecendo sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se, ausente o registro da alienação fiduciária, aplica-se o regime da Lei nº 9.514/1997 ou as normas do Código de Defesa do Consumidor ao desfazimento contratual; e (
ii
) saber se o percentual de retenção e a distribuição dos ônus sucumbenciais observam os princípios da proporcionalidade e do grau de êxito das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A incidência do regime da alienação fiduciária exige o registro do contrato na matrícula do imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, ônus probatório que incumbia à requerida e não foi cumprido.

Ausente a constituição da propriedade fiduciária, a relação jurídica assume natureza obrigacional, submetendo-se às normas do CDC, com aplicação da Súmula 543/STJ.

A desistência do comprador, motivada por incapacidade financeira superveniente, autoriza a resolução contratual com restituição parcial das parcelas pagas, vedada a retenção integral (CDC, art. 53).

O percentual de retenção de 25% revela-se adequado, em consonância com a jurisprudência do STJ, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, admitindo-se controle judicial de abusividade.

Configurada sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, observando-se o grau de êxito das partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da construtora desprovido. Recurso da autora parcialmente provido.

Teses de julgamento: “1. A aplicação do regime da alienação fiduciária em contratos imobiliários depende do registro do contrato na matrícula do imóvel. 2.
Na resolução contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, sujeita ao controle de razoabilidade. 3. A sucumbência recíproca deve ser distribuída proporcionalmente ao grau de êxito das partes.”

(N.U 1030326-34.2023.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2026,
Publicado
no DJE 12/05/2026)
(destaquei).

Em face do
exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso para
fixar a retenção em 25%
(
vinte e cinco por cento
)
dos valores pagos
.

Em razão da sucumbência mínima, mantenho a verba honorária fixada na sentença.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUN
I
OR

Juiz de Direito
C
onvocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2026