Tribunal: TJMT
Processo: 1007117-53.2022.8.11.0040
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1007117-53.2022.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[MARIZETE SOARES DA SILVA - CPF: 567.523.931-68 (APELANTE), LUCAS FELIPE DO NASCIMENTO MOURA - CPF: 006.999.121-99 (ADVOGADO), ELISANE APARECIDA DE CARLI - CPF: 712.192.850-72 (APELADO), FERNANDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 022.793.739-20 (ADVOGADO), MARIZETE SOARES DA SILVA - CPF: 567.523.931-68 (APELADO), LUCAS FELIPE DO NASCIMENTO MOURA - CPF: 006.999.121-99 (ADVOGADO), ELISANE APARECIDA DE CARLI - CPF: 712.192.850-72 (APELANTE), FERNANDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 022.793.739-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSOS DA AUTORA E DA RÉ. AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. REVISÃO DOS DANOS MATERIAIS. DANO MORAL AFASTADO. ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que, em ação de despejo cumulada com rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora e improcedente a reconvenção.

Fatos relevantes: (i) contrato de locação firmado entre as partes para uso comercial, pelo prazo de 120 meses; (ii) inadimplemento contratual pela locatária com relação aos aluguéis e encargos; (iii) desocupação voluntária do imóvel; (iv) condenação da ré ao pagamento de aluguéis, encargos e multa contratual; (v) improcedência da reconvenção; (vi) reconhecimento de sucumbência recíproca e concessão da gratuidade da justiça a ambas.

Requerimentos dos recursos:

(i) pela ré: compensação de valores supostamente pagos, revisão dos valores das faturas e da multa contratual, reconhecimento da sublocação como tolerância, reconsideração da improcedência da reconvenção e redistribuição da sucumbência;

(ii) pela autora: inclusão de despesas com pintura e honorários advocatícios contratuais na indenização, reconhecimento de dano moral, revisão dos valores das faturas de água e energia e afastamento da sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a adequação da condenação imposta à ré quanto aos danos materiais e à multa contratual; (ii) analisar a legalidade da sublocação do imóvel e a validade dos argumentos deduzidos na reconvenção; (iii) avaliar a existência de dano moral indenizável; (iv) revisar a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A ausência de prova documental e a contradição nos depoimentos do apelante inviabilizam a compensação de valores com supostos adiantamentos de aluguéis.

6. A sublocação de imóvel exige autorização prévia e escrita do locador, nos termos do art. 13 da Lei 8.245/91, não configurando aceitação tácita a mera ausência de oposição.

7. É incabível o ressarcimento de honorários advocatícios contratuais como dano material, por se tratar de exercício regular do direito de acesso à justiça.

8. Não se reconhece como dano moral o mero inadimplemento contratual, salvo quando comprovadas circunstâncias excepcionais, o que não ocorreu nos autos.

9. A majoração da condenação por despesas de água e energia é devida quando demonstrado, nos autos, que o valor fixado na sentença foi inferior ao efetivamente comprovado.

10. A distribuição do ônus sucumbencial deve observar o grau de procedência dos pedidos, sendo possível a fixação proporcional nos casos de sucumbência recíproca.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso da ré desprovido. Recurso da autora parcialmente provido, para majorar o valor da indenização por despesas de água e energia para R$ 2.561,08.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, e 86; Lei 8.245/91, art. 13.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 173.247/PR; STJ, REsp 545.613/MG.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1007117-53.2022.8.11.0040

APELANTES:
MARIZETE SOARES DA SILVA, ELISANE APARECIDA DE CARLI

APELADAS:

ELISANE APARECIDA DE CARLI, MARIZETE SOARES DA SILVA

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois recursos de Apelação interpostos por ELISANE APARECIDA DE CARLI e por MARIZETE SOARES DA SILVA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorrido que, nos autos da
Ação de Despejo c/c com Rescisão Contratual e Indenização por Danos Materiais e Morais
ajuizada pela última contra a primeira (proc. n. 1007117-53.2022.8.11.0040), julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial e improcedente a reconvenção para: (i) declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; (ii) reconhecer a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, em razão da desocupação voluntária do imóvel pela requerida e (iii) condenar a demandada ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 14.700,00 (quatorze mil e setecentos reais), correspondentes a aluguéis não pagos (R$ 6.600,00), despesas de água e energia (R$ 1.500,00) e multa contratual (R$ 6.600,00), com correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada obrigação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, condenando as litigantes, ao final, diante da sucumbência recíproca, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para a requerida e 30% para a autora, nos termos do art. 86 do CPC, observada a gratuidade da justiça concedida a ambas as partes.

ELISANE APARECIDA DE CARLI, em suas razões, aduz, preliminarmente, a necessidade de que o documento intitulado “análise comportamental” apresentado nas alegações finais pela parte contrária seja desconsiderado, por ausência de validade probatória.

No mérito, afirma, em apertada síntese a: (i) ausência de valoração adequada das provas relativas ao pagamento de R$ 40.000,00; (ii) iliquidez das faturas de água e energia; (iii) excesso na aplicação da multa contratual; (iv) ausência de sublocação onerosa e existência de mera tolerância contratual; (v) verossimilhança das alegações da reconvenção sobre benfeitorias e danos; e (vi) necessidade de readequação da distribuição da sucumbência.

Pugna pelo provimento do recurso, com reforma da sentença, nos termos acima indicados.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 331142986).

MARIZETE SOARES DA SILVA, em suas razões, aduz a necessidade de inclusão, na condenação, do valor despendido com a contratação de advogado (R$ 5.000,00), e com a pintura do imóvel locado.

Alega a necessidade de afastamento da sucumbência recíproca, ante sua sucumbência mínima.

Cita que os valores das faturas de água e energia lançados na sentença não correspondem a soma total das faturas juntadas aos autos.

Aponta, ainda, a necessidade de reconhecimento de dano moral indenizável, considerando que “
foi obrigada a arcar com despesas adicionais, custear reparos no imóvel e suportar situação de insegurança e desgaste emocional prolongado, com barulho de som alto e inclusive ameaças
”.

Pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença nos pontos acima indicados.

Ausente contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de dois recursos de Apelação interpostos por ELISANE APARECIDA DE CARLI e por MARIZETE SOARES DA SILVA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorrido que, nos autos da Ação de Despejo c/c com Rescisão Contratual e Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada pela última contra a primeira (proc. n. 1007117-53.2022.8.11.0040), julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial e improcedente a reconvenção para: (i) declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; (ii) reconhecer a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, em razão da desocupação voluntária do imóvel pela requerida e (iii) condenar a demandada ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 14.700,00 (quatorze mil e setecentos reais), correspondentes a aluguéis não pagos (R$ 6.600,00), despesas de água e energia (R$ 1.500,00) e multa contratual (R$ 6.600,00).

A lide tem por objeto a locação de imóvel comercial pela parte Autora, pelo prazo de 120 meses, com início em 01/12/2021, o qual teria sido descumprido pela demandada ao atrasar o pagamento dos aluguéis, não transferir as unidades consumidoras de água e energia para seu nome, não pagar as despesas de água e energia e sublocar o imóvel sem anuência da locadora.

Pois bem.

Passo à análise separada dos recursos.

·

DO RECURSO DE ELISANE APARECIDA DE CARLI

De início, não conheço da insurgência quanto ao documento “análise comportamental” apresentado pela Autora em suas alegações finais, por ausência de interesse recursal, na medida em que referido documento não fui utilizado pelo julgador singular para formar seu convencimento, sequer tendo sido mencionado na sentença, de forma que é inócuo o debate sobre sua validade probatória.

Superada tal questão, o inconformismo não prospera.

Com efeito, a alegação de que teria pago à locadora a quantia de
R$ 40.000,00
, a título de adiantamento de aluguéis, a qual deveria ser compensada com os débitos locatícios discutidos na presente ação não se sustenta.

Tal qual anotado na sentença, inexiste nos autos
qualquer documento contratual, recibo ou termo aditivo
que comprove a natureza do referido pagamento como adiantamento de aluguéis. Ao revés, a afirmar, em seu depoimento pessoal em juízo,

que o montante teria sido entregue para ampliação do espaço do imóvel, e não como antecipação de aluguéis, em verdadeira contradição ao alegado na contestação, a versão revelou-se totalmente inconsistente.

Inobstante, a própria Recorrente confessou que
continuou a realizar pagamentos mensais após o suposto adiantamento
, o que é incompatível com a narrativa de compensação integral dos valores, inviabilizando, por completo, o acolhimento da tese.

Do mesmo modo, não há falar em iliquidez das faturas de água e energia por ausência de planilha discriminatório, pois, como indicado em sede de contrarrazões, “
As faturas foram devidamente acostadas aos autos nos ids. 115809751, 115809752, 115809752, 115809752, contendo todas as informações necessárias (mês de referência, leitura, vencimento e valores), sendo perfeitamente identificável o montante total devido com a simples soma das faturas
”.

Prosseguindo, a multa contratual, no importe de três alugueis, encontra previsão
expressa e específica na cláusula sexta do contrato de locação
, estipulada para hipóteses de rescisão antecipada por culpa da locatária, hipótese dos autos, não havendo falar em sua exclusão, mormente quando ausente qualquer abusividade em seu montante.

Outrossim, a assertiva de que

o uso do imóvel por terceiro (filho da Apelante) seria mera tolerância não se sustenta diante da
prova testemunhal
colhida, que confirmou o uso do bem por pessoa diversa da locatária, e do disposto no
art. 13 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
, que exige
consentimento prévio e escrito do locador
para a cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel.

No caso, inexiste qualquer autorização escrita. O fato de não haver oposição imediata não configura aceitação tácita, tampouco elide o inadimplemento.

Em relação à reconvenção, o julgador rejeitou todos os pedidos formulados pela parte considerando que: (i)

não houve comprovação da destinação contratual dos R$ 40.000,00; (ii)

os supostos bens deixados no imóvel não foram demonstrados documentalmente; (iii) as alegadas benfeitorias tampouco foram comprovadas; (iv) o contrato não impunha à locadora obrigação de fornecer documentação para alvarás e (v) o pleito de dano moral baseia-se em inadimplemento contratual, não configurando violação a direito da personalidade.

Inobstante, ao pleitear a reforma parcial da sentença no ponto, limitou-se a Recorrente a indicar que “
A improcedência total ignora a verossimilhança dos gastos benéficos ao ponto comercial (benfeitorias necessárias/úteis, inclusive pintura/adequações)
”, descumprindo a dever imposto às partes, por força do princípio da dialeticidade, de impugnar, de forma especifica, os fundamentos da decisão vergastada, sob pena de não conhecimento de suas razões

Logo, o pleito totalmente genérico e superficial de reforma do entendimento acerca do desprovimento da reconvenção, sem pontual contrariedade aos termos da sentença, sequer merece ser conhecido.

Por derradeiro, observa-se que a Autora teve seus pedidos julgados parcialmente procedentes, enquanto a reconvenção proposta pela Apelante foi julgada totalmente improcedente, de forma que é evidente o decaimento maior sofrido pela Recorrente, a indicar a adequação da atribuição de maior percentual do ônus sucumbencial em seu desfavor.

Ante o exposto, nego provimento ao apelo.

·

DO RECURSO DE MARIZETE SOARES DA SILVA

A despeito da alegação de que as despesas com a contratação de advogado, de R$ 5.000,00, deva ser incluída na condenação, este Sodalício, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, possui entendimento no sentido de que tal dispêndio, enquanto manifestação regular do direito de acesso à justiça, não configura, em si, um dano material passível de indenização, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ABERTURA DE MATRÍCULA. INEXISTÊNCIA DE ORDEM JUDICIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO OFICIAL DE REGISTRO. RECURSO DE PAULENES CARDOSO DA SILVA

CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DE PARECIS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pelo atual Oficial de Registro de Imóveis e pela empresa proprietária contra sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da abertura de matrículas imobiliárias e de seus registros subsequentes. A nulidade foi declarada pelo Juízo singular com base na constatação de que a ordem judicial que supostamente fundamentou a abertura das matrículas originais é inexistente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o atual Oficial Titular de serventia extrajudicial possui legitimidade passiva em ação que busca anular ato registral praticado por seu antecessor; (ii) estabelecer se a competência para julgar ação de nulidade de matrícula imobiliária é do foro da situação do imóvel ou do local onde o ato de abertura da matrícula foi originalmente praticado; e (iii) determinar se a ausência de comprovação da ordem judicial, mencionada como fundamento para a abertura de matrícula, acarreta a nulidade do ato registral. III. RAZÕES DE DECIDIR O Oficial de Registro Público não possui legitimidade para figurar no polo passivo de pleito de anulação de registro imobiliário, uma vez que sua função é meramente instrumental, não detendo a titularidade dos direitos reais em discussão. A responsabilidade civil do delegatário de serviço extrajudicial é pessoal e recai sobre quem praticou o ato à época. O sucessor na serventia não responde por atos ilícitos praticados por seu antecessor, em observância ao princípio da pessoalidade. A competência para o julgamento da causa é do foro da comarca onde os atos de abertura das matrículas foram praticados, pois a controvérsia central reside na validade e legalidade desses registros específicos. É nula a abertura de matrícula imobiliária quando não comprovada a existência da sentença judicial que, segundo o registro, teria determinado o ato. A apresentação de um mandado de notificação judicial que não contém expressa ordem para a abertura de matrículas é insuficiente para validar o registro.
A contratação de advogado para defesa judicial constitui exercício regular do direito de acesso à justiça e não configura dano material passível de indenização a título de honorários contratuais, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de Paulenes Cardoso da Silva provido. Recurso de Parecis Empreendimentos e Participações S/C LTDA desprovido. Tese de julgamento: O Oficial de Registro Público não possui legitimidade passiva em ação anulatória de registro imobiliário, pois não é titular dos direitos reais em litígio e sua função é puramente instrumental. A responsabilidade civil por atos praticados em serventia extrajudicial é pessoal do delegatário que estava à frente do cartório à época do fato, não se estendendo ao seu sucessor. A ausência de comprovação da existência do ato judicial que fundamentou a abertura de uma matrícula imobiliária acarreta a sua nulidade, não sendo suprida por documentos que não contenham ordem expressa para tal finalidade. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (CPC), arts. 47, 85, §§ 1º, 2º e 11; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos); Lei nº 8.935/1994. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 1142635 SP; STJ, REsp 173.247/PR; STJ, REsp 696989/PE; STJ, REsp 1177372/RJ; STJ, REsp 545613/MG; STJ, EREsp 1155527/MG; STJ, EREsp 1507864/RS. . (N.U 1002602-17.2021.8.11.0005, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/08/2025, Publicado no DJE 26/08/2025)
(destaquei)

No que se refere aos gastos com pintura, verifica-se que o julgador singular anotou, na sentença, que “
Os danos materiais compreendem os aluguéis não pagos, as despesas de água e energia não pagas pela requerida e a multa contratual prevista na cláusula sexta do contrato de locação
”.

Com efeito, embora a Apelante tenha apresentado, na impugnação a contestação, nota fiscal de pagamento de serviços de pintura no imóvel (Id. 331142918), não formulou qualquer pedido de ressarcimento do valor na citada peça processual, tampouco em suas alegações finais, vindo fazê-lo somente após a prolação da sentença.

Logo, não há falar em condenação da parte contrária ao ressarcimento de despesa não postulada pela Autora.

Soma-se a isso o fato de que a referida nota fiscal indicada o nome de terceiro (Anterio Soares da Silva) como tomador dos serviços, pelo que a Apelante não possuiria legitimidade para o pretendido ressarcimento.

Lado outro, razão assiste à Recorrente quanto à necessidade de retificação dos valores das faturas de água e luz.

Isso porquê, embora o julgador tenha indicado que as faturas teriam sido apresentadas no Id. 143485151, no valor total de R$ 1.500,00, observa-se a inexistência do referido Id. nos autos, estando as faturas, em verdade, acostadas nos Ids. 115809751 e 115809752 dos autos originários, cujo somatório atinge o valor de R$ 2.561,08, devendo este ser o montante considerado para fins de indenização.

No que tange aos danos morais, este Sodalício compartilha do entendimento do magistrado sentenciante e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, danos morais.

E, no caso, a despeito das alegações recursais, não logrou êxito a Autora/Apelante em comprovar particularidades excepcionais que extrapolem os limites dos desentendimentos decorrentes do inadimplemento do contrato de locação.

Por derradeiro, considerando o afastamento do pleito de indenização por danos morais, cujo valor postulado na inicial não se encontra muito aquém daquele efetivamente obtido a título de danos materiais, não há falar em ausência de sucumbência para fins de atribuição do ônus sucumbencial exclusivamente à parte contrária.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por ELISANE APARECIDA DE CARLI. Por outro lado, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto por MARIZETE SOARES DA SILVA para corrigir a condenação quanto ao valor total das despesas de água e energia, fixando-a no valor de R$ 2.561,08 (dois mil quinhentos e sessenta e um reais e oito centavos).

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 15% para 16% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026