Tribunal: TJMT
Processo: 1002273-10.2025.8.11.0055
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002273-10.2025.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ELTON JOHN NUNES DA SILVA - CPF: 013.545.041-19 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), LOTEAMENTO TARUMA II LTDA - CNPJ: 07.435.414/0001-92 (APELADO), KLEITON ARAUJO DE CARVALHO - CPF: 695.827.181-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25%. PROPORCIONALIDADE. IPTU. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. FORMA DE RESTITUIÇÃO. PARCELAMENTO AFASTADO. SÚMULA 543 DO STJ. PREVALÊNCIA DA PROTEÇÃO CONSUMERISTA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta pelo autor em face de sentença que, ao decretar a rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador, fixou o direito de retenção da vendedora em 25% dos valores pagos, autorizou o desconto de débitos de IPTU e determinou a restituição do saldo remanescente em 12 (doze) parcelas mensais. O recorrente busca a redução da retenção para 10%, a devolução imediata em parcela única e o afastamento da cobrança de IPTU.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos é razoável frente às despesas administrativas e ao tempo de vigência do contrato; (ii) saber se é devida a dedução de valores relativos ao IPTU durante o período de posse contratual; (iii) saber se a restituição dos valores ao consumidor deve ocorrer de forma imediata (Súmula 543/STJ) ou parcelada (Lei do Distrato).

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, na rescisão por culpa do adquirente, é lícita a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, o percentual de 25% revela-se adequado e proporcional, considerando que o autor adimpliu quantia ínfima (aproximadamente 10% do valor total) e o contrato permaneceu vigente por período considerável, gerando despesas operacionais à vendedora que devem ser ressarcidas para evitar o enriquecimento sem causa.

4. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o promitente comprador desde a imissão na posse — ainda que precária — até a efetiva rescisão contratual, sendo legítimo o desconto de eventuais débitos tributários pendentes desse período, nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 e do art. 130 do CTN.

5. Embora a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) preveja a possibilidade de parcelamento da restituição, tal norma deve ser interpretada sistematicamente com o Código de Defesa do Consumidor. A imposição de devolução parcelada coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC), devendo prevalecer o entendimento cristalizado na Súmula 543 do STJ, que impõe a restituição imediata das parcelas pagas, garantindo o equilíbrio substancial da relação jurídica e o retorno ao status quo ante de maneira efetiva.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Apelação Cível parcialmente provido.

Tese de julgamento
:
"1. É legítima a retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, quando proporcional às despesas administrativas e ao tempo de ocupação do imóvel. 2. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, em observância à Súmula 543 do STJ, afastando-se o parcelamento previsto na Lei do Distrato quando este configurar onerosidade excessiva ao consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CDC, art. 51, IV; CTN, art. 130.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de
Recurso de Apelação
apresentado por
ELTON JOHN NUNES DA SILVA
, com o objetivo de reformar parcialmente a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, Estado do Mato Grosso, no bojo da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência que move contra
LOTEAMENTO TARUMA II LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial.

O caso em análise versa sobre contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes em novembro de 2023, tendo como objeto o lote nº 003, quadra nº 033, com área de 300,00 metros quadrados, localizado no Loteamento Buritis II. Conforme narrado na inicial, o autor/apelante efetuou o pagamento de entrada no valor de R$ 1.290,75 (um mil, duzentos e noventa reais e setenta e cinco centavos), uma parcela anual de R$ 5.349,96 (cinco mil, trezentos e quarenta e nove reais e noventa e seis centavos), e 12 (doze) parcelas mensais, totalizando aproximadamente R$ 18.891,87 (dezoito mil, oitocentos e noventa e um reais e oitenta e sete centavos). Contudo, em razão de crise financeira, o autor/apelante viu-se impossibilitado de continuar adimplindo as parcelas do contrato, motivo pelo qual ajuizou a ação originária pleiteando a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos.

A tutela de urgência foi parcialmente deferida em 19/03/2025 (Id. 349087358), “para determinar que a parte requerida suspenda a cobrança das parcelas vencidas e vincendas referentes ao contrato de ID 186389887, bem como se abstenha de incluir o nome do autor nos cadastros de inadimplentes, ou, caso já o tenha incluído, realize sua exclusão, no prazo de 10 (dez) dias,
sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao valor da causa
.”

Em audiência de conciliação (Id. 349087379), a parte requerida informou que foram efetivamente pagos pelo lote, o valor de R$ 9.405,43, propondo a devolução do valor de R$ 5.468,38, após a retenção de 25%, descontar os IPTUs em aberto (relatório anexo) e taxa de limpeza (foto anexa), considerando que o lote está sujo. Todavia, não houve acordo entre as partes (Id. 349087378).

O requerido contestou a pretensão de rescisão contratual (Id. 349087384), com restituição de 90% dos valores pagos, argumentando que a relação é regida pela Lei nº 9.514/97 (alienação fiduciária), que prevê rito específico para inadimplência, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Subsidiariamente, defendeu a retenção de 25% dos valores pagos e o abatimento de débitos de IPTU e taxas de limpeza do lote. Também impugnou o valor alegado como pago pelo autor, apresentando planilha que totaliza R$ 9.405,43, e não R$ 18.891,87, além de sustentar a impossibilidade de devolução da comissão de corretagem. Por fim, contestou a inversão do ônus da prova e o pedido de tutela de urgência.

O Magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial (id. 349087391), para declarar rescindido o contrato objeto dos autos, restabelecendo as partes ao status quo ante, bem como para condenar a parte requerida a restituir à parte autora 75% dos valores pagos, a serem apurados em liquidação de sentença, em até 12 (doze) parcelas mensais, no período de 12 meses contados da rescisão, sendo que os valores deveriam ser atualizados pelo índice IPCA e juros de mora, a ser calculado pela taxa SELIC, nos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil, observando-se a metodologia de cálculo estabelecida na Resolução CMN nº 5.171/2024, ambos a partir do trânsito em julgado, ficando permitido, ainda, o desconto pela parte requerida dos impostos, taxas e contribuições incidentes sobre os imóveis, a partir da data da assinatura (06/11/2023), confirmando a tutela de urgência parcialmente deferida no id 187651407.

Em suas razões recursais (ID 349087397), o apelante alega que a sentença merece reforma em cinco pontos específicos: 1) quanto ao percentual de retenção fixado em 25%, argumentando que a retenção de 10% dos valores pagos seria suficiente para ressarcir a ré pelas despesas administrativas, sem dar ensejo ao enriquecimento ilícito; 2) quanto à forma de restituição dos valores, defendendo que a devolução deve ser imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ, e não em 12 parcelas mensais como determinado na sentença; 3) quanto ao marco inicial da correção monetária, sustentando que esta deve incidir a partir de cada desembolso e não do trânsito em julgado; 4) quanto ao termo inicial dos juros de mora, argumentando que estes devem incidir a partir da citação e não do trânsito em julgado; e 5) quanto à dedução de valores a título de IPTU, alegando que não houve imissão na posse do imóvel, o que inviabilizaria tal desconto.

Em contrarrazões (ID 349087399), a parte apelada LOTEAMENTO TARUMA II LTDA defende a manutenção integral da sentença, argumentando que: 1) a retenção de 25% é justa e razoável para cobrir as despesas administrativas, de publicidade e tributárias suportadas pela empresa, especialmente considerando que o apelante permaneceu por longo período inadimplente e na posse do imóvel; 2) a restituição parcelada está em conformidade com o Art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, que rege os loteamentos e estabelece este prazo específico para devolução em caso de rescisão por iniciativa do adquirente; 3) o marco inicial dos juros de mora e da correção monetária a partir do trânsito em julgado está em estrita consonância com o Tema Repetitivo 1.002 do STJ; e 4) o pagamento do IPTU é devido pelo comprador desde o dia em que tomou posse do imóvel até a data da rescisão contratual, sendo cabível a retenção dos valores correspondentes.

A apelante é beneficiária da justiça gratuita (Id. 351598878).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso e passo à análise do mérito.

Conforme relatado, cuida-se de
Recurso de Apelação
apresentado por
ELTON JOHN NUNES DA SILVA
, com o objetivo de reformar parcialmente a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, Estado do Mato Grosso, no bojo da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência que move contra
LOTEAMENTO TARUMA II LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial.

O Magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial (id. 349087391), para declarar rescindido o contrato objeto dos autos, restabelecendo as partes ao status quo ante, bem como para condenar a parte requerida a restituir à parte autora 75% dos valores pagos, a serem apurados em liquidação de sentença, em até 12 (doze) parcelas mensais, no período de 12 meses contados da rescisão, sendo que os valores deveriam ser atualizados pelo índice IPCA e juros de mora, a ser calculado pela taxa SELIC, nos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil, observando-se a metodologia de cálculo estabelecida na Resolução CMN nº 5.171/2024, ambos a partir do trânsito em julgado, ficando permitido, ainda, o desconto pela parte requerida dos impostos, taxas e contribuições incidentes sobre os imóveis, a partir da data da assinatura (06/11/2023), confirmando a tutela de urgência parcialmente deferida no id 187651407.

A inadimplência é incontroversa nos autos. O cerne da controvérsia diz respeito à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador e os valores a serem retidos pela vendedora.

Imóvel envolvido - Contrato de Compra e Venda de 06/09/2023
(ID 349087353): lote nº 003, quadra nº 033, com área de 300,00 metros quadrados, localizado no Loteamento Buritis II, na Cidade de Tangará da Serra.

O contrato objeto da lide foi firmado em 06/09/2023, sem alienação fiduciária, e após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que ocorreu em 27/12/2018.

A Lei do Distrato introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), que estabelece os percentuais de retenção em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;"

Não obstante a expressa previsão legal, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça tem mitigado a aplicação literal desses percentuais, considerando as peculiaridades de cada caso e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Conforme Informativo nº 6 do STJ, citado pelo apelante:

"No caso de rescisão de contratos envolvendo compra e venda de imóveis por culpa do comprador, é razoável ao vendedor que a retenção seja arbitrada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados."

Cabe ressaltar que, embora estejamos diante de contrato celebrado na vigência da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), sua aplicação não afasta por completo a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre consumidores e fornecedores de produtos imobiliários.

A interpretação sistemática do ordenamento jurídico impõe reconhecer que, em contratos de adesão com consumidores, mesmo as previsões legais aparentemente rígidas podem ser flexibilizadas quando resultarem em desequilíbrio contratual significativo. Isso porque o art. 51, IV e §1º do CDC estabelece a nulidade de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatíveis com a boa-fé objetiva e equidade que devem nortear as relações de consumo.

Portanto, ainda que a Lei do Distrato estabeleça percentuais específicos de retenção, o caso concreto pode exigir mitigações para preservar o núcleo de proteção consumerista, evitando o enriquecimento sem causa e mantendo a proporcionalidade entre a penalidade e as circunstâncias fáticas da resolução contratual.

No caso, a apelante pretende a modificação da sentença de primeiro grau, que determinou a restituição de 75% dos valores pagos,
a serem apurados em liquidação de sentença.

Em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade,
entendo que a retenção de 25% aplicada pelo Magistrado deve ser mantida.
Isso porque, a parte Apelante adimpliu parcela mínima nesse período. No contrato, consta que o valor do imóvel é de R$ 122.622,39 (cento e vinte e dois mil seiscentos e vinte e dois reais e trinta e nove centavos).

A cláusula terceira do contrato regula o preço e as condições de pagamento:

O preço do imóvel ora compromissado e absolutamente aceito pelas partes contratantes é de R$ 122.622,39 (CENTO E VINTE E DOIS MIL, SEISCENTOS E VINTE E DOIS REAIS E TRINT NOVE CENTAVOS), e será pago da seguinte forma:

ENTRADA DE R$ 1.290,75 (UM MIL, DUZENTOS E NOVENTA REAIS E SETENTA E CINCO CENTAVOS), M 03 (TRÊS) PARCELAS, SENDO A PRIMEIRA NO VALOR DE R$ 430,25 (QUATROCENTOS E TRINTA REAIS E VINTE E CINCO CENTAVOS), A VISTA, A SEGUNDA NO VALOR R$ 430,25 (QUATROCENTOS E TRINTA REAIS E VINTE E CINCO CENTAVOS), PARA O DIA 15/12/2023, E A TERCEIRA NO VALOR R$ 430,25 (QUATROCENTOS E TRINTA REAIS E VINTE E CINCO CENTAVOS), PARA O DIA 15/01/2024, A TÍTULO DE ARRAS, 144 (CENTO E QUARENTA E QUATRO) PARCELAS MENSAIS E CONSECUTIVAS NO VALOR DE R$ 995,56 (NOVECENTOS E NOVENTA E CINCO REAIS E CINQUENTA E SEIS CENTAVOS), CADA, COM VENCIMENTO DA 1ª PARCELA NO DIA 20/02/2024, E AS DEMAIS NOS MESMOS DIAS DOS MESES SUBSEQUENTES, E MAIS 12 (DOZE) PARCELAS ANUAIS E CONSECUTIVAS NO VALOR DE R$ 5.349,96 (CINCO MIL, TREZENTOS E QUARENTA E NOVE REAIS E NOVENTA E SEIS CENTAVOS), CADA, COM VENCIMENTO DA 1ª PARCELA NO DIA 25/11/2024, E AS DEMAIS NOS MESMOS DIAS DOS ANOS SUBSEQUENTES, SENDO TODAS AS PARCELAS DO PLANO COM INCIDÊNCIA DE JUROS DE 0,80% (ZERO VÍRGULA OITENTA POR CENTO) AO MÊS, JÁ EMBUTIDOS NAS PARCELAS ACIMA MENCIONADAS, CALCULADO PELO SISTEMA PRICE.

A Apelante informa, em sua petição inicial que efetuou o pagamento da entrada no valor de R$ 1.290,75 (um mil, duzentos e noventa reais e setenta e cinco centavos), uma parcela anual de R$ 5.349,96 (cinco mil, trezentos e quarenta e nove reais e noventa e seis centavos), e 12 (doze) parcelas mensais, totalizando aproximadamente R$ 18.891,87 (dezoito mil, oitocentos e noventa e um reais e oitenta e sete centavos). Em contrapartida, a Apelada sustenta que foram efetivamente pagos pelo lote, o valor de R$ 9.405,43.

Nesse descompasso, considerando que parte Apelante apresentou aos autos apenas o comprovante do último pagamento efetuado no dia 07/02/2025, no valor de R$ 1.046,30, o Magistrado rescindiu o contrato e determinou apuração em liquidação de sentença, com a apresentação dos documentos comprobatórios dos pagamentos efetuados.

Como já mencionado, o STJ pacificou entendimento no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, é razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores
efetivamente pagos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº
543
DO STJ – RESERVA DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso
, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt no AREsp n. 725.986/RJ
, Relator Ministro
MARCO BUZZI
, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
.

De igual modo nosso Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ –
RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE
–
PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

Contata-se que a Apelante adimpliu aproximadamente 10% dos valores correspondentes ao preço avençado, e permaneceu vinculado ao contrato por aproximadamente um ano e quatro meses. Ademais, embora não tenha havido comprovação de posse efetiva, o contrato permaneceu ativo por tempo considerável, gerando legítima expectativa de recebimento integral pela vendedora, que suportou também despesas com publicidade, comercialização inicial, assessoria jurídica e manutenção do empreendimento.

Assim, considerando que os valores pagos representam apenas parte do montante contratado, a retenção de 25% mostra-se proporcional ao período de vigência contratual e às despesas operacionais da vendedora, evitando tanto enriquecimento sem causa do fornecedor quanto prejuízo desproporcional à sua atividade empresarial, configurando solução equilibrada para o caso em análise.

Outrossim, revela-se adequada a permissão para abatimento dos valores de IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel. Desde a assinatura do contrato, o promitente comprador assumiu a posse do bem e a obrigação contratual e legal pelo pagamento dos respectivos encargos tributários, nos termos do Art. 130 do CTN. Assim, é lícito à promitente vendedora reter os valores necessários para quitar eventuais débitos pendentes até a data da rescisão contratual, evitando-se o enriquecimento sem causa.

Mantenho a retenção fixada na sentença.
Mantendo também, o desconto pela parte requerida dos impostos, taxas e contribuições incidentes sobre os imóveis, a partir da data da assinatura (06/11/2023).

A Apelante pretende ainda, que
a devolução dos valores
seja realizada em parcela única. Ainda que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) preveja, no Art. 32-A, § 1º, II, da Lei 6.766/1979, que a devolução poderá ocorrer em até 12 parcelas mensais, tal dispositivo deve ser interpretado à luz do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, que determinam a imediata restituição das parcelas pagas, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador.

Colaciono a
Súmula 543:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente
, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Tratando-se de relação consumerista, a imposição de devolução parcelada por longo prazo mostra-se demasiadamente onerosa ao consumidor, violando os princípios protetivos que regem a matéria. Dessa forma, merece provimento ao recurso, determino a devolução em parcela única.

No tocante ao marco inicial da correção monetária e dos juros de mora, devem ser mantidos conforme determinado na sentença, que observou a regra nova da Lei nº 14.905/2024.

Ante todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de
Apelação Cível
interposto por
ELTON JOHN NUNES DA SILVA
, e no mérito,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
tão somente

para determinar que a restituição dos valores pagos pela Apelante seja realizada de forma imediata e em parcela única, afastando o parcelamento determinado na sentença,
mantendo-se
na íntegra as demais determinações nela contida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026