Tribunal: TJMT
Processo: 1038191-45.2022.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038191-45.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

arte(s):

[JOSE CARLOS MAXIMO DA SILVA - CPF: 206.924.201-34 (APELADO), DANIEL NASCIMENTO RAMALHO - CPF: 033.076.081-50 (ADVOGADO), CLAUDIR ANTONIO ZANINI - CPF: 347.180.449-87 (APELANTE), JEAN WALTER WAHLBRINK - CPF: 785.605.781-53 (ADVOGADO), EDER ROBERTO PIRES DE FREITAS - CPF: 436.728.760-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ARBITRAMENTO JUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE QUANDO HÁ AJUSTE PRÉVIO ENTRE AS PARTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com cobrança, declarando a nulidade parcial de contrato de corretagem na cláusula que limitava a comissão ao valor de R$ 50.000,00 e condenando o réu ao pagamento da diferença para alcançar 5% do valor da venda de imóveis rurais (R$ 487.500,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a intimação realizada exclusivamente pelo sistema
PJe
; (
ii
) estabelecer se houve negativa de prestação jurisdicional na sentença recorrida; (
iii
) determinar se é válido o contrato de corretagem livremente pactuado entre as partes que fixou a comissão em valor inferior ao usualmente praticado no mercado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A nulidade da intimação não se configura quando, apesar da irregularidade formal, não há demonstração de prejuízo concreto à parte, conforme o princípio
pas
de
nullité

sans

grief
(art. 282, §1º do CPC), especialmente quando o próprio apelante reconhece a tempestividade do recurso interposto.

A sentença que apresenta fundamentação suficiente para a solução da controvérsia, abordando as questões essenciais ao deslinde do feito, não padece de nulidade por negativa de prestação jurisdicional, não estando o magistrado obrigado a rebater todos os argumentos trazidos pelas partes.

O arbitramento judicial da remuneração do corretor somente é cabível quando não houver fixação em lei ou ajuste entre as partes, conforme dispõe expressamente o art. 724 do Código Civil, tratando-se de norma subsidiária inaplicável quando existe contrato formal estabelecendo o valor da comissão.

O contrato de corretagem livremente pactuado entre partes capazes constitui ato jurídico perfeito, protegido constitucionalmente, não cabendo ao Poder Judiciário substituir a vontade manifestada pelas partes na ausência de comprovação de vício de consentimento.

A tabela do CRECI, utilizada como referência para arbitramento da comissão, não tem força de lei e não pode se sobrepor ao que foi livremente pactuado entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido
.

Tese de julgamento
:

É válido o contrato de corretagem firmado entre partes capazes que estabelece comissão em valor fixo, ainda que inferior ao percentual usualmente praticado no mercado.

O arbitramento judicial da comissão de corretagem, com base no art. 724 do Código Civil, somente é cabível quando não houver ajuste prévio entre as partes, não podendo o Judiciário substituir a vontade manifestada no contrato por critério subsidiário.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL Nº
1038191-45.2022.8.11.0002

CLAUDIR ANTONIO ZANINI X JOSE CARLOS MAXIMO DA SILVA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por CLAUDIR ANTONIO ZANINI co
m o fito de reformar a
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por JOSÉ CARLOS MAXIMO DA SILVA em ação de rescisão contratual cumulada com cobrança
, para
: a) declarar a nulidade parcial do contrato firmado entre as partes, especificamente na cláusula que limita a comissão de corretagem ao valor de R$ 50.000,00; b) condenar o requerido ao pagamento da quantia de R$ 537.500,00, referente à comissão de corretagem devida, com a dedução do valor já pago de R$ 50.000,00, perfazendo o montante líquido de R$ 487.500,00; c) determinar a incidência de correção monetária desde a data da concretização da venda (ano de 2014) e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; d) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais
; e) condenar
o réu ao pagamento d
e
custas processuais e
honorários advocatícios,
que
fixo
u
em 10% sobre o valor da condenação líquida
.

Em suas razões, o apelante suscita preliminar
de
nulidade da intimação da decisão dos embargos de declaração, por ter sido realizada pelo sistema
PJe
em descompasso com o art. 64 da Resolução TJMT/TP nº 03/2018, que determina a comunicação oficial dos atos processuais por meio de publicação no Diário da Justiça Eletrônico; e a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, alegando que o juízo
de origem
deixou de analisar argumentos fundamentais trazidos na contestação, violando o disposto nos artigos 93, IX, da Constituição Federal e 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil.

No mérito, o apelante defende a validade do contrato de corretagem e a impossibilidade de arbitramento judicial da comissão, argumentando que o art. 724 do Código Civil só permite a intervenção judicial para fixar a remuneração na ausência de acordo, o que não seria o caso dos autos
.

Entende que houve
cobrança indevida e a aplicação do artigo 940 do Código Civil, sustentando que o apelado omitiu dolosamente o recebimento do valor de R$ 50.000,00 e a participação de outro corretor na neg
ociação
.

Alega que foi indevida a
concessão da justiça gratuita ao apelado,
por
que este não se enquadra no conceito de hipossuficiente,
já que
atua em negócios de alto padrão, com potencial de ganhos expressivos.

R
equer o provimento do recurso
.

Em contrarrazões, o apelado defende que a sentença deve ser mantida quanto à nulidade parcial da cláusula de comissão e ao arbitramento judicial em 5% sobre o valor da venda, em consonância com os
arts
. 724 e 725 do Código Civil e os usos do mercado. Requer o desprovimento do recurso e a condenação da parte apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios recursais.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (NULIDADE DA INTIMAÇÃO)

Eminentes Pares:

O apelante alega nulidade da intimação da decisão dos embargos de declaração, argumentando que esta foi realizada exclusivamente pelo sistema
PJe
, em desacordo com o art. 64 da Resolução TJMT/TP nº 03/2018, que determina a comunicação oficial dos atos processuais por meio de publicação no Diário da Justiça Eletrônico (
DJe
).

A preliminar não merece acolhimento.

Embora o apelante aponte irregularidade formal na intimação, não demonstrou qualquer prejuízo concreto decorrente do ato, requisito essencial para o reconhecimento de nulidade processual, conforme o princípio
pas
de
nullité

sans

grief
, consagrado no art. 282, §1º do CPC.

Ademais, o próprio apelante reconhece expressamente em suas razões recursais que "o recurso de apelação interposto nesta data é tempestivo", o que evidencia a ausência de prejuízo e afasta a alegação de cerceamento de defesa. A interposição tempestiva do recurso demonstra que a finalidade do ato foi alcançada, não havendo que se falar em nulidade.

Ante o exposto,
REJEITO

a preliminar de
nulidade da intimação
.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR (
NULIDADE DA SENTENÇA)

Eminentes Pares:

O apelante sustenta a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, alegando que o juízo
de origem
deixou de analisar argumentos fundamentais trazidos na contestação, em violação ao disposto nos artigos 93, IX, da Constituição Federal e 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil.

A preliminar não prospera.

Da análise dos autos, verifica-se que a sentença recorrida apresentou fundamentação suficiente para a solução da controvérsia, abordando as questões essenciais ao deslinde do feito, notadamente a existência da relação de corretagem, a validade parcial do contrato e o arbitramento da comissão conforme os usos e costumes do mercado.

O magistrado não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes, bastando que exponha, de forma clara e coerente, as razões de seu convencimento.

Nesse sentido,
é pacificado o entendimento de
que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão
.

No caso em análise, a sentença enfrentou adequadamente o núcleo da controvérsia, reconhecendo a existência da relação de corretagem, a invalidade parcial da cláusula que limitava a comissão a valor desproporcional e o direito do autor à remuneração conforme os usos do mercado.

O fato de a decisão não ter acolhido a tese defensiva não caracteriza omissão ou negativa de prestação jurisdicional.

Ademais, eventuais omissões na fundamentação da sentença constituem matéria a ser analisada no mérito recursal, não configurando nulidade processual apta a invalidar o julgado.

Ante o exposto,
REJEITO

a preli
minar de
nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional
.

É como voto.

VOTO
MÉRITO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com cobrança de comissão de corretagem. Em síntese, o autor, corretor de imóveis, intermediou a venda de duas propriedades rurais no valor total de R$ 11.750.000,00, tendo recebido R$ 50.000,00 a título de comissão. Posteriormente, ajuizou ação pleiteando a anulação do contrato que fixou tal valor e o pagamento da diferença para alcançar 5% do valor da venda (R$ 537.500,00), conforme tabela do CRECI/MT.

A sentença recorrida declarou a nulidade parcial do contrato firmado entre as partes, especificamente na cláusula que limitava a comissão de corretagem ao valor de R$ 50.000,00, e condenou o réu ao pagamento da diferença, totalizando R$ 487.500,00, com correção monetária e juros.

A controvérsia
está em sa
ber se é válido
o contrato de corretagem livremente pactuado entre as partes, que fixou a comissão em R$ 50.000,00, e na possibilidade de intervenção judicial para arbitrar novo valor com base nos usos e costumes do mercado.

Após análise dos autos e das razões recursais, entendo que o recurso merece provimento.

O cerne da questão está na interpretação e aplicação do art. 724 do Código Civil, que dispõe: "
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais
."

Da leitura do dispositivo legal, extrai-se claramente que o arbitramento judicial da remuneração do corretor somente é cabível em duas hipóteses: (i) quando não houver fixação em lei; e (
ii
) quando não houver ajuste entre as partes. Trata-se de norma subsidiária, aplicável apenas na ausência de estipulação prévia.

No caso em tela, é incontroverso que houve ajuste entre as partes quanto à remuneração do corretor, formalizado em contrato escrito (ID
355376418
), pelo qual o autor recebeu R$ 50.000,00 e deu plena quitação. Não se trata, portanto, de hipótese que autorize a intervenção judicial para arbitramento da comissão.

A sentença recorrida, ao declarar a nulidade parcial do contrato e fixar nova remuneração com base na tabela do CRECI/MT, violou o princípio da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), pilares fundamentais do direito contratual brasileiro.

O contrato celebrado entre as partes é ato jurídico perfeito, protegido constitucionalmente pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal. Não havendo vício de consentimento devidamente comprovado e ressalte-se que o autor sequer alegou coação, erro, dolo ou outro defeito específico do negócio jurídico, não cabe ao Poder Judiciário substituir a vontade manifestada pelas partes por critério que a própria lei define como subsidiário.

A tabela do CRECI, utilizada como fundamento para a condenação, não tem força de lei e serve apenas como referência, não podendo se sobrepor ao que foi livremente pactuado entre partes capazes.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou: "
No direito civil brasileiro, predomina a autonomia privada, de modo que se confere, em regra, total liberdade negocial aos sujeitos da relação obrigacional
" (STJ - REsp: 2000978 SP 2022/0093650-8).

Ademais, não se pode presumir desequilíbrio contratual ou vulnerabilidade do autor, que é corretor profissional e, portanto, conhecedor das práticas do mercado.

O fato de ter aceitado valor inferior ao usualmente praticado pode decorrer de diversas circunstâncias negociais legítimas, como a complexidade da operação, o tempo despendido ou mesmo a concorrência com outros profissionais.

Quanto à impugnação ao benefício da justiça gratuita concedido ao autor/apelado, o recurso não merece provimento neste ponto.

O art. 99, §3º do CPC estabelece que "
presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural
", tratando-se de presunção relativa que, para ser afastada, exige prova em contrário.

No caso em análise, o apelante não trouxe aos autos elementos probatórios concretos que demonstrem a capacidade financeira do beneficiário para arcar com as custas processuais sem prejuízo de seu sustento.

O simples fato de o autor atuar como corretor de imóveis em negócio de valor expressivo não constitui, por si só, prova suficiente de sua capacidade econômica atual, considerando que a atividade de corretagem é marcada por rendimentos variáveis e intermitentes.

Portanto, na ausência de elementos probatórios concretos que afastem a presunção de hipossuficiência do autor, mantenho o benefício da gratuidade de justiça concedido pelo juízo de primeiro grau.

Ante
o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso
,
para
reformar a sentença e julgar improcedente a ação, para r
econhecer a validade integral do contrato de corretagem firmado entre as partes, que fixou a comissão em R$ 100.000,00 para ambos os corretores (sendo R$ 50.000,00 para cada um), valor já quitado ao autor
.

Por fim, em razão da alteração do resultado do julgamento, inverto
os ônus sucumbenciais, condenando o autor/apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
que fixo em
1
0
% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça mantida, conforme art. 98, §3º do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026