Tribunal: TJMT
Processo: 1045713-40.2021.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045713-40.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE CARLOS DE ALMEIDA - CPF: 064.755.311-20 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP - CNPJ: 36.915.056/0001-13 (APELANTE), GONCALINA MARTINS DE BULHOES - CPF: 621.693.431-72 (APELADO), EMERSON DE ALMEIDA DE SOUZA - CPF: 522.474.301-04 (ADVOGADO), MIGUEL ANTONIO DA SILVA AMORIM - CPF: 627.099.251-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO .

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL.
RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO
.

O pedido de fixação de taxa de fruição não deduzido na petição inicial ou em impugnação à contestação na origem, configura inovação recursal com supressão de instância, não podendo ser conhecido em sede de apelação.

Compete à parte que alega ter realizado benfeitorias o ônus de comprovar, de forma precisa e especificada, a natureza, extensão, valor, época de realização e conformidade legal das obras, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A juntada de meras fotografias, sem documentação complementar (notas fiscais, recibos, laudos técnicos, alvarás, projetos aprovados ou habite-se), mostra-se insuficiente para demonstrar a existência e o valor de benfeitorias indenizáveis.

A boa-fé do possuidor, pressuposto para indenização por benfeitorias (art. 1.219 do CC), subsiste apenas durante o período de adimplemento contratual, convertendo-se em má-fé após a configuração da mora.

Benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei não são indenizáveis, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/79.

A remessa para liquidação de sentença pressupõe a existência de direito reconhecido na fase de conhecimento, sendo inadequada quando sequer demonstrada a existência do próprio direito.

Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido para julgar improcedente o pedido de indenização por benfeitorias e determinar a reintegração imediata de posse, observado prazo de 60 dias para desocupação voluntária.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1045713-40.2021.8.11.0041

APELANTES:
JOSE CARLOS DE ALMEIDA e BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP

APELADOS:
GONÇALINA MARTINS DE BULHOES e MIGUEL ANTÔNIO DA SILVA AMORIM

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JOSÉ CARLOS DE ALMEIDA
e
BARBOSA E RAMOS LTDA – EPP
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, subscrita pela Juíza de Direito
Myrian Pavan Schenkel
, a qual, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, processo número 1045713-40.2021.8.11.0041, julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse movida pela parte autora recorrente contra
GONÇALINA MARTINS DE BULHÕES
e
MIGUEL ANTÔNIO DA SILVA AMORIM
para
“i. RESCINDIR o contrato de compromisso de compra e venda, prorrogação de vencimento e outras avenças, considerando nulas quaisquer negociações realizadas com terceiros a partir dessa relação jurídica ora desfeita; ii. DETERMINAR a reintegração de posse em favor dos requerentes no imóvel descrito e caracterizado no contrato, após apurada o valor da benfeitoria realizada no terreno e a devida restituição a requerida, que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença”
(sic).

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese: (i) que a posse exercida pelos requeridos era precária e de má-fé, especialmente após o inadimplemento, não fazendo jus à indenização por benfeitorias; (ii) que o contrato expressamente vedava qualquer indenização por benfeitorias em caso de inadimplemento; (iii) que não houve comprovação adequada das benfeitorias alegadamente realizadas, ausentes notas fiscais, recibos, laudos técnicos ou documentação de regularidade da obra perante órgãos públicos; (iv) que as benfeitorias, se existentes, foram realizadas em desconformidade com o contrato e com a lei, afastando o direito à indenização nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/79; (v) que a reintegração de posse deve ser imediata, não podendo ficar condicionada à apuração de benfeitorias; (vi) que deve ser fixada taxa de fruição pelo uso gratuito do imóvel durante quase 10 anos, sob pena de enriquecimento ilícito dos requeridos.

Requerem, ao final, o provimento do recurso para afastar a condenação à indenização por benfeitorias e determinar a reintegração imediata de posse, bem como para fixar taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Argumentam que: (i) os apelantes não comprovaram a propriedade plena do imóvel nem a regularidade do loteamento; (ii) houve adimplemento substancial do contrato, com pagamento de 38 parcelas, além de entrada e taxas; (iii) as benfeitorias foram comprovadas e o direito à indenização está assegurado pelo art. 34 da Lei nº 6.766/79; (iv) não há enriquecimento ilícito dos apelados, mas sim dos apelantes caso retomem a posse sem qualquer indenização; (v) a fixação de taxa de fruição é incabível por não ter sido requerida na inicial, configurando inovação recursal, além de representar bis in idem diante dos valores já pagos e das benfeitorias realizadas. Requerem a manutenção integral da sentença e a condenação dos apelantes em honorários recursais.

Custas de preparo recolhidas.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por JOSÉ CARLOS DE ALMEIDA e BARBOSA E RAMOS LTDA – EPP contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (processo nº 1045713-40.2021.8.11.0041), movida em face de GONÇALINA MARTINS DE BULHÕES e MIGUEL ANTÔNIO DA SILVA AMORIM.

A sentença, proferida pela Juíza de Direito Myrian Pavan Schenkel, julgou procedente o pedido para: (i) rescindir o contrato de compromisso de compra e venda do Lote 26, Loteamento São Tomé, Cuiabá/MT; (ii) determinar a reintegração de posse em favor dos autores, condicionada à prévia apuração do valor das benfeitorias realizadas no terreno e à devida restituição aos requeridos, a ser apurada em liquidação de sentença.

Os apelantes insurgem-se contra a condenação à indenização por benfeitorias e o condicionamento da reintegração de posse, sustentando que: (i) a posse dos requeridos era precária e de má-fé após o inadimplemento; (ii) o contrato vedava expressamente indenização por benfeitorias em caso de inadimplemento; (iii) inexiste comprovação adequada das benfeitorias (ausência de notas fiscais, recibos, laudos técnicos ou documentação de regularidade); (iv) eventuais benfeitorias foram realizadas em desconformidade com o contrato e a lei, afastando o direito à indenização (art. 34, parágrafo único, Lei nº 6.766/79); (v) a reintegração de posse deve ser imediata e incondicionada; (vi) deve ser fixada taxa de fruição pelo uso gratuito do imóvel por quase 10 anos, sob pena de enriquecimento ilícito dos requeridos.

Requerem o provimento do recurso para: (a) afastar a condenação à indenização por benfeitorias; (b) determinar a reintegração imediata de posse; (c) fixar taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.

Pois bem.

Conheço parcialmente do recurso, pelos fundamentos que passo a expor.

Inicialmente, no que concerne ao pedido de fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel durante o período de inadimplemento, verifica-se manifesta inovação recursal com supressão de instância.

De fato, a pretensão de cobrança de valores a título de ocupação do imóvel não foi deduzida na petição inicial, tampouco foi objeto de impugnação ou pedido contraposto na fase de conhecimento perante o juízo de primeiro grau, tratando-se de pretensão nova, introduzida apenas em sede recursal, o que não se admite no sistema processual vigente.

Com efeito, o recurso de apelação destina-se à revisão da matéria efetivamente submetida ao crivo do juízo
a quo
, não podendo servir de veículo para ampliação objetiva da demanda.

Neste ponto, portanto, não conheço do recurso.

Quanto ao mérito propriamente dito, a insurgência dos apelantes concentra-se na condenação à indenização por benfeitorias, tema que merece acolhida.

A sentença recorrida reconheceu o direito dos requeridos à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, remetendo a questão para liquidação de sentença mediante comprovação por escrito.

Tal conclusão, contudo, não se sustenta diante do conjunto probatório dos autos e da distribuição do ônus da prova estabelecida pelo ordenamento processual.

Com efeito, competia aos requeridos, na qualidade de possuidores que alegam ter realizado benfeitorias no imóvel, o ônus de comprovar de forma precisa e especificada a natureza, extensão e valor das obras supostamente realizadas.

Trata-se de fato constitutivo do direito à indenização pretendida, atraindo a incidência do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, que impõe à parte a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte contrária.

No caso, a pretensão indenizatória constitui defesa indireta de mérito que exigia comprovação robusta e detalhada na fase de conhecimento.

Nestes termos, a análise dos autos revela que os requeridos se limitaram a juntar fotografias (Id. 326379445) que, por si sós, mostram-se absolutamente insuficientes para demonstrar a existência, natureza e valor das benfeitorias alegadas.

De fato, os autos são desprovidos de qualquer elemento probatório apto a responder às questões essenciais: o que exatamente foi construído, quando foi construído, qual o valor efetivamente despendido na obra, se a construção observou a legislação urbanística e edilícia, se há possibilidade de regularização da edificação e se existem alvarás, projetos aprovados, anotações de responsabilidade técnica ou habite-se.

Frisa-se que as fotografias apresentadas não permitem sequer identificar com segurança se as imagens retratam efetivamente o lote objeto do contrato, muito menos estabelecer o período em que eventual construção teria sido realizada ou o montante investido. Não foram juntados recibos, notas fiscais, contratos com prestadores de serviços, orçamentos, laudos técnicos ou qualquer outro documento apto a especificar e valorar as supostas benfeitorias. A total ausência de precisão quanto a estes dados inviabiliza o reconhecimento do direito à indenização pretendida.

Ademais, é relevante anotar que a boa-fé da parte requerida, pressuposto para o reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias nos termos do art. 1.219 do Código Civil, somente pode ser reconhecida no período de regularidade contratual, ou seja, enquanto os compromissários compradores estavam adimplentes com as parcelas do preço do lote.

A partir do momento em que se configurou o inadimplemento contratual, a posse passou a ser exercida de má-fé, circunstância que afasta o direito à indenização e à retenção por benfeitorias úteis e voluptuárias, subsistindo apenas eventual direito às benfeitorias necessárias, desde que devidamente comprovadas.

No caso concreto, os requeridos deixaram de pagar 82 das 120 parcelas avençadas, representando inadimplemento de aproximadamente 68% do contrato, salientando-se que eventual construção realizada após a configuração da mora contratual não pode ser considerada de boa-fé.

Outrossim, a cláusula 6ª do contrato firmado entre as partes é expressa ao qualificar a posse como provisória e precária, subordinada ao cumprimento integral das obrigações assumidas, além de prever expressamente a ausência de direito à indenização por benfeitorias em caso de inadimplemento, sendo que, embora tal cláusula deva ser interpretada à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não se pode ignorar que a parte que edifica em imóvel alheio, sem autorização do proprietário, em situação de inadimplemento contratual e sem observância das normas urbanísticas e edilícias, assume o risco de perder o investimento realizado.

Ademais, o art. 34 da Lei nº 6.766/79, invocado pelos requeridos, de fato assegura o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis em caso de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente. Contudo, o parágrafo único do mesmo dispositivo estabelece ressalva expressa: não serão indenizadas as benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

No caso dos autos, não há qualquer comprovação de que eventual construção tenha observado as exigências legais e contratuais, o que, por si só, afastaria o direito à indenização.

Além disso, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a realização de benfeitorias após a constituição em mora do devedor configura má-fé, afastando o direito à indenização, conforme precedentes colacionados pelos próprios apelantes em suas razões recursais.

A propósito:

“APELAÇÕES. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO CONTRAPOSTO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DOAÇÃO DO BEM NÃO CARACTERIZADA. COMODATO VERBAL. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recursos de Apelação interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Reintegração de Posse, determinando a reintegração do autor na posse de imóvel urbano localizada em Cuiabá/MT, condicionada ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas pela ré.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se a posse exercida pela ré decorre de comodato verbal, o que afasta a alegação de usucapião e de doação, bem como estabelecer se a ré possui direito à indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A posse exercida pela ré teve origem em comodato verbal concedido por membro do Centro Espírita, inexistindo, portanto, animus domini necessário à usucapião, conforme art. 1.208 do CC.
A prova testemunhal confirma que a ré foi autorizada a permanecer no imóvel de forma temporária e tolerada, o que descaracteriza a intenção de doação.
Comprovada a posse de boa-fé da ré durante o comodato, é devido o ressarcimento pelas benfeitorias necessárias, úteis e o levantamento das voluptuárias realizadas nesse período, nos termos do art. 1.219 do CC.
A constituição em mora ocorreu com a notificação extrajudicial de 20/10/2020, momento a partir do qual a posse da ré tornou-se de má-fé, restringindo a indenização no período apenas às benfeitorias necessárias.
O direito de retenção da ré persiste até a efetiva indenização das benfeitorias realizadas de boa-fé, sendo inviável a reintegração imediata sem o pagamento correspondente.
O pedido de entrega das chaves pela ré não foi objeto de discussão em primeiro grau, configurando inovação recursal, motivo pelo qual não foi conhecido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da ré não provido.
Tese de julgamento:
A posse exercida com base em comodato verbal descaracteriza o animus domini necessário à configuração da usucapião.
O comodatário de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas durante a vigência do comodato, com direito de retenção até o pagamento.
Após a constituição em mora, o comodatário faz jus à indenização apenas pelas benfeitorias necessárias.
A matéria não arguida na fase de conhecimento não pode ser analisada em grau recursal.”
(N.U 1001579-88.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/06/2025, Publicado no DJE 25/06/2025)

Neste tear, a remessa da questão para liquidação de sentença, como determinado pela sentença recorrida, mostra-se inadequada diante da ausência de elementos mínimos que permitam a apuração do
quantum
indenizatório, frisando-se que a liquidação pressupõe a existência de direito reconhecido na fase de conhecimento, restando apenas a quantificação do valor devido.

No caso, sequer foi demonstrada a existência do próprio direito, na medida em que não se comprovou com segurança e precisão a realização de benfeitorias indenizáveis, quando foram realizadas, sua natureza, extensão ou valor.

Permitir que a parte requerida produza em liquidação de sentença a prova que deveria ter produzido na fase de conhecimento representaria indevida inversão do sistema processual e violação ao princípio da eventualidade e ônus da impugnação especificada (arts. 336 e 341 CPC), que impõe às partes o dever de apresentar toda a matéria de defesa e todos os meios de prova na oportunidade adequada, sob pena de preclusão.

Portanto, diante da ausência de comprovação adequada das benfeitorias alegadamente realizadas, com especificação de sua natureza, extensão, valor, época de realização e conformidade com a legislação aplicável, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente a pretensão indenizatória deduzida pelos requeridos.

Consequentemente, fica afastada a condição imposta para a reintegração de posse, que deverá ser efetivada de forma imediata após o trânsito em julgado desta decisão, observado prazo razoável para desocupação voluntária.

Mantenho, no mais, a sentença recorrida em seus demais termos, especialmente no que concerne à rescisão contratual e à restituição proporcional dos valores pagos pelos requeridos, conforme previsto no contrato firmado entre as partes.

Ante o exposto,
NÃO CONHEÇO PARCIALMENTE DO RECURSO
quanto ao pedido de fixação de taxa de fruição, por configurar inovação recursal, e, na parte conhecida,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença recorrida e julgar improcedente o pedido de indenização por benfeitorias, excluindo o item II do dispositivo sentencial, determinando-se a reintegração de posse de forma imediata em favor dos apelantes, observado prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária do imóvel pelos apelados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026