Tribunal: TJMT
Processo: 1017268-62.2026.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:
direito processual civil. agravo de instrumento. execução de título extrajudicial. averbação premonitória. artigo 828 do código de processo civil. cancelamento na origem. alegação de prejuízo a terceiros. descabimento. natureza informativa. publicidade erga omnes. alienação do bem posterior ao registro. sentença em embargos à execução pendente de recurso com efeito suspensivo. manutenção da anotação necessária. recurso provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017268-62.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ERIKA SANTOS ALENCAR - CPF: 326.542.668-85 (ADVOGADO), FABIANO HENRIQUE FORTUNATO FERREIRA - CPF: 044.541.837-08 (AGRAVANTE), JEFFERSON AMERICO - CPF: 695.957.471-49 (AGRAVADO), GISELLE CRISTINA DE ALMEIDA SANTOS AMERICO - CPF: 544.419.431-72 (AGRAVADO), RENATA KARLA BATISTA E SILVA - CPF: 819.368.181-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito processual civil. agravo de instrumento. execução de título extrajudicial. averbação premonitória. artigo 828 do código de processo civil. cancelamento na origem. alegação de prejuízo a terceiros. descabimento. natureza informativa. publicidade erga omnes. alienação do bem posterior ao registro. sentença em embargos à execução pendente de recurso com efeito suspensivo. manutenção da anotação necessária. recurso provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou o cancelamento de averbação premonitória na matrícula de imóvel, sob o fundamento de que a manutenção do registro poderia causar prejuízos a terceiros de boa-fé. O agravante sustenta que a averbação foi realizada meses antes da alienação do bem, o que confere publicidade à execução e afasta a presunção de boa-fé dos adquirentes. Por outro lado, os agravados alegam que o bem não lhes pertence mais e que sentença em embargos à execução reconheceu a inexigibilidade de parte da dívida.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a averbação premonitória deve ser mantida quando a alienação do imóvel ocorre após a formalização do registro na matrícula; e (ii) estabelecer se a prolação de sentença em embargos à execução, ainda pendente de recurso dotado de efeito suspensivo, justifica o cancelamento imediato da referida averbação.

III. Razões de decidir

3. A averbação premonitória, prevista no art. 828 do CPC, possui natureza meramente informativa e visa conferir publicidade à existência da execução, não se confundindo com ato de constrição judicial.

4. O registro da execução na matrícula do imóvel gera efeitos erga omnes, impondo ao adquirente o dever de diligência e afastando a alegação de desconhecimento da demanda ou boa-fé subjetiva.

5. O cancelamento da averbação sob o argumento genérico de proteção a terceiros inverte a lógica do sistema protetivo do crédito, uma vez que a finalidade do instituto é justamente alertar terceiros sobre o risco do negócio.

6. A sentença proferida em embargos à execução que declara a inexigibilidade de obrigações contratuais, quando impugnada por apelação recebida no efeito suspensivo (art. 1.012 do CPC), não autoriza a baixa imediata das garantias e cautelas processuais, pois ainda não transitou em julgado.

7. A retirada prematura da anotação registral esvazia a utilidade do processo executivo e compromete a sua efetividade, facilitando a dissipação patrimonial enquanto perdura a discussão judicial sobre o crédito.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:
“1. A averbação premonitória efetuada nos termos do art. 828 do CPC gera presunção de ciência da execução por terceiros, tornando ineficaz a alegação de boa-fé em alienações posteriores ao registro. 2. A alienação de bens após a averbação premonitória faz presumir a fraude à execução, conforme inteligência do art. 792, II, do CPC. 3. A existência de sentença recorrível em embargos à execução não constitui fundamento idôneo para o cancelamento de averbação premonitória enquanto subsistir recurso dotado de efeito suspensivo.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 792, inc. II, 828, §§ 1º ao 5º, e 1.012.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível nº 0002215-24.2018.8.11.0005, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 05.07.2023.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FABIANO HENRIQUE FORTUNATO FERREIRA contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da “Ação de Execução de Título Extrajudicial” (Processo nº 1021635-50.2019.8.11.0041), ajuizada pelo agravante contra JEFFERSON AMERICO e GISELLE CRISTINA DE ALMEIDA SANTOS AMERICO, ora agravados, determinou o cancelamento da averbação premonitória (AV-02-126.689) incidente sobre a matrícula nº 126.689 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá (cf. Id. nº 229211571 dos autos de origem).

Em suas razões recursais, a agravante sustenta que a decisão agravada, ao determinar o cancelamento da averbação premonitória realizada na matrícula do imóvel, incorreu em equívoco, por desconsiderar o contexto fático e jurídico da demanda executiva.

Argumenta que promove execução de título extrajudicial em razão do inadimplemento contratual dos agravados, tendo efetuado regularmente a averbação premonitória com fundamento no art. 828 do CPC, com o objetivo de dar publicidade à existência da execução e resguardar a eficácia da tutela jurisdicional.

Sustenta que a alienação do imóvel ocorreu posteriormente à averbação, circunstância que evidencia a ciência inequívoca da existência da demanda por eventuais adquirentes, afastando a alegação de boa-fé e configurando hipótese de fraude à execução, nos termos do art. 792, II, do CPC e da jurisprudência do STJ.

Defende que a averbação premonitória possui natureza meramente informativa e protetiva do crédito, não constituindo restrição ao direito de propriedade, razão pela qual sua baixa, sob fundamento genérico de possível prejuízo a terceiros, mostra-se indevida e contrária à finalidade do instituto.

Alega, ainda, que a decisão agravada inverte a lógica do sistema executivo ao transferir ao credor o ônus decorrente de conduta dos devedores, além de esvaziar a utilidade da averbação premonitória, permitindo que o devedor disponha do bem e, posteriormente, utilize tal fato como fundamento para afastar a proteção legal do crédito.

Defende que a manutenção da averbação é medida necessária à preservação da efetividade da execução e do resultado útil do processo.

No tocante ao pedido de efeito suspensivo, sustenta a presença dos requisitos legais, consubstanciados na probabilidade do direito, evidenciada pela legalidade da averbação, e no perigo de dano grave, consistente na possibilidade de novas alienações do bem e consequente frustração da execução.

Pede, sob esses fundamentos, o recebimento do recurso com concessão de efeito suspensivo para impedir o cancelamento da averbação premonitória, bem como, ao final, o seu provimento para reformar integralmente a decisão agravada, determinando-se a manutenção da averbação na matrícula do imóvel, como forma de resguardar a eficácia da execução (cf. Id. nº 362302867).

A decisão de Id. nº 363566374 deferiu o pedido de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada, determinando a manutenção da averbação premonitória (AV-02-126.689) na matrícula nº 126.689 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá. Ademais, consignou que, caso já tivesse sido efetivada a baixa da referida averbação, deveria ser promovido o seu imediato restabelecimento, até ulterior deliberação deste Juízo.

Em contrarrazões, a agravada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 367363350).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FABIANO HENRIQUE FORTUNATO FERREIRA contra decisão proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da “Ação de Execução de Título Extrajudicial” nº 1021635-50.2019.8.11.0041, ajuizada contra JEFFERSON AMERICO e GISELLE CRISTINA DE ALMEIDA SANTOS AMERICO, por meio da qual foi determinado o cancelamento da averbação premonitória (AV-02-126.689) incidente sobre a matrícula nº 126.689 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá.

O magistrado de origem consignou que a parte requerente sustentou que a manutenção da averbação premonitória (AV-02-126.689) poderia ocasionar prejuízos a terceiros, razão pela qual pleiteou sua retirada. Ao analisar o pedido, entendeu que a medida se mostrava adequada e necessária para resguardar a segurança jurídica e evitar eventuais danos a terceiros de boa-fé, especialmente diante da inexistência de óbices à exclusão da averbação ou da cessação dos motivos que ensejaram sua inscrição.

Destacou, ainda, que o deferimento da medida se coaduna com os princípios da efetividade da tutela jurisdicional e da proteção à boa-fé objetiva, concluindo pela pertinência da providência requerida.

Diante disso, o Juízo a quo deferiu o pedido, determinando a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para proceder à baixa da averbação premonitória constante da matrícula do imóvel.

Irresignada, alega a parte agravante que procedeu à averbação em 23 de julho de 2019, em estrito cumprimento ao art. 828 do Código de Processo Civil, visando conferir publicidade à demanda (cf. Id. nº 362302867).

Sustenta que a alienação do imóvel ocorreu em outubro de 2019, três meses após o registro, o que afasta a presunção de boa-fé dos adquirentes e caracteriza fraude à execução, nos termos do art. 792, inciso II, do diploma processual.

Por sua vez, a agravada sustenta a manutenção da decisão recorrida, ao argumento de que a averbação premonitória foi realizada indevidamente sobre imóvel pertencente a terceira de boa-fé, cuja alienação ocorreu anteriormente ao ajuizamento da execução e à própria averbação registral (cf. Id. nº 367363350).

Afirma que o bem matriculado sob nº 126.689 não integra o patrimônio dos executados, inexistindo justificativa para a manutenção da restrição.

Aduz, ainda, que os embargos à execução foram julgados procedentes, com reconhecimento da inexigibilidade das penalidades contratuais cobradas pelo agravante, razão pela qual inexistiria fundamento para subsistência da averbação premonitória.

Pede, sob esses fundamentos, o desprovimento do recurso e a manutenção integral da decisão agravada.

Pois bem.

Adentrando à análise da controvérsia, verifica-se que a averbação premonitória é um instrumento legítimo colocado à disposição do credor pelo art. 828 do Código de Processo Civil, cuja finalidade é, precisamente, conferir publicidade à existência da execução, prevenindo a fraude e protegendo tanto o exequente quanto eventuais terceiros interessados.

“Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

§ 1º No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas.

§ 2º Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o exequente providenciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados.

§ 3º O juiz determinará o cancelamento das averbações, de ofício ou a requerimento, caso o exequente não o faça no prazo.

§ 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação.

§ 5º O exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não cancelar as averbações nos termos do § 2º indenizará a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados.”

Sob essa ótica, a averbação premonitória possui natureza eminentemente informativa, não se confundindo com ato constritivo, como a penhora. Sua finalidade não é restringir o direito de propriedade ou impedir a circulação do bem, mas, sim, dar publicidade à existência da execução, funcionando como mecanismo de transparência e prevenção. Ao tornar pública a pendência judicial, o ordenamento jurídico busca evitar que terceiros adquiram o bem sob a alegação de desconhecimento da demanda, resguardando, assim, a segurança das relações jurídicas.

Nesse contexto, a averbação atua como importante instrumento de proteção do crédito, pois antecipa os efeitos da publicidade registral e reforça a presunção de ciência por parte de eventuais adquirentes. Com efeito, eventual alienação posterior ao registro passa a ser analisada sob a ótica da fraude à execução, especialmente porque a publicidade registral afasta a boa-fé subjetiva do terceiro adquirente, que não pode alegar ignorância acerca da existência da demanda.

Ademais, o instituto se harmoniza com os princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da efetividade da execução, na medida em que equilibra os interesses do credor e de terceiros, sem impor restrições indevidas ao direito de propriedade. Ao contrário, preserva a circulação de bens, mas impõe ao adquirente o dever de diligência mínima na verificação da situação jurídica do imóvel.

Assim, a averbação prevista no art. 828 do CPC constitui mecanismo legítimo e essencial para garantir o resultado útil do processo executivo, impedindo manobras destinadas à dilapidação patrimonial do devedor e fortalecendo a confiabilidade do sistema registral.

Nesse cenário, a fundamentação do juízo originário no sentido de que a manutenção da averbação “poderia ocasionar prejuízos a terceiros” inverte a lógica do sistema registral e da proteção ao crédito. Conforme visto, a função da averbação prevista no art. 828 é justamente retirar de qualquer adquirente posterior o argumento do desconhecimento da lide.

Se o terceiro adquire o bem quando já consta na matrícula a informação de que sobre os proprietários pende uma execução capaz de levá-los à insolvência, este assume o risco do negócio juridicamente instável.

A manutenção da decisão agravada representaria, em última análise, o esvaziamento da utilidade do art. 828 do CPC e um incentivo à dissipação patrimonial.

Ademais, importante colacionar que a parte executada, ora agravada, opôs embargos à execução distribuído por dependência ao feito executivo, o qual encontra-se registrado sob o nº 1058667-89.2019.8.11.0041.

Tem-se que naquele processo, o juízo já prolatou sentença acolhendo os embargos à execução, ao passo que o julgou extinto com resolução de mérito, reconhecendo “a inexigibilidade das penalidades constantes do tópico “DA CLÁUSULA RESOLUTIVA, RESCISÃO CONTRATUAL E CLÁUSULAS PENAIS” do “INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E OUTRAS AVENÇAS” (ID 20259005, dos autos apensos - ExTiEx n. 1021635-50.2019.8.11.0041).”.

Irresignado, o exequente, ora agravante, interpôs recurso de apelação pugnando, inclusive, pela improcedência da inicial. Nesse contexto, considerando que a apelação, em regra, é dotada de efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012 do CPC, conclui-se que os efeitos da decisão impugnada não se operam de imediato, razão pela qual se revela indevida qualquer medida que antecipe seus efeitos, sob pena de violação ao direito da parte agravante nos presentes autos.

Assim, entendo prudente reconhecer que a sentença proferida nos embargos à execução, embora tenha acolhido a pretensão dos executados e declarado a inexigibilidade de parte das obrigações contratuais, ainda não se encontra acobertada pela imutabilidade própria da coisa julgada, justamente em razão da interposição de recurso de apelação pelo exequente, o qual, novamente, é recebido no efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012 do CPC.

Com efeito, enquanto não houver pronunciamento definitivo acerca da exigibilidade do título executivo, subsiste, ao menos em juízo de cognição sumária, a plausibilidade do direito creditório perseguido pelo exequente, o que justifica a manutenção dos mecanismos processuais voltados à preservação da utilidade da execução, dentre os quais se insere a averbação premonitória.

Ademais, a retirada da averbação, nesse contexto, revela-se medida prematura, pois importa em atribuir eficácia prática imediata à sentença ainda recorrível, favorecendo a parte executada antes mesmo do esgotamento das instâncias ordinárias. Esta providência, pode comprometer a efetividade da execução, sobretudo diante do risco de novas alienações do bem, dificultando ou até inviabilizando a futura satisfação do crédito.

Dessa forma, em prestígio aos princípios da segurança jurídica, da efetividade da tutela jurisdicional e da utilidade do processo, impõe-se a cautela na adoção de medidas que possam esvaziar o resultado prático do recurso interposto, recomendando-se a manutenção do estado atual até o julgamento definitivo da controvérsia.

Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de FABIANO HENRIQUE FORTUNATO FERREIRA para reformar a decisão agravada e determinar a manutenção/restabelecimento da averbação premonitória AV-02-126.689 na matrícula nº 126.689 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá, até que ocorra a garantia da execução ou o desfecho da demanda originária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026