Tribunal: TJMT
Processo: 0001783-12.2018.8.11.0035
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001783-12.2018.8.11.0035
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[JOAO BATISTA DA SILVA - CPF: 251.357.081-20 (APELADO), FABRICIO CASTRO ALVES DE MELO - CPF: 962.208.211-49 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE CRISTOVAM GARCIA MORALES - CPF: 570.545.688-34 (APELANTE), CRISTIANE LEANDRO DE NOVAIS - CPF: 245.488.188-80 (ADVOGADO), SARA ELEN NEVES VEIGA - CPF: 399.428.758-83 (ADVOGADO), MARTA SOUZA TORRES MORALES - CPF: 045.409.118-48 (APELANTE), RUBENS SENA DE SOUZA - CPF: 906.188.828-04 (ADVOGADO), FABIANE TORRES GARCIA - CPF: 254.612.618-09 (ADVOGADO), MARTA SOUZA TORRES MORALES - CPF: 045.409.118-48 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária. inovação recursal. contrato verbal de corretagem. aproximação útil. comprovação. prova testemunhal que corrobora a tese autoral. ausência de inscrição no creci. irrelevância. percentual de 5%. compatível com a prática de mercado. manutenção da sentença. recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária, condenando o Espólio recorrente ao pagamento de R$ 171.000,00, decorrentes de intermediação verbal na venda de imóvel rural, com reconhecimento de aproximação útil entre vendedor e comprador.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em: (i) verificar o cabimento de conhecimento de teses inovadoras não deduzidas em contestação; (ii) aferir se a ausência de inscrição no CRECI impede a percepção de comissão de corretagem; (iii) analisar a existência de contrato verbal e de efetiva aproximação útil apta a gerar o direito à remuneração.

III. Razões de decidir

3. As teses relativas à inadequação da via eleita e à construção de óbice processual autônomo fundado na ausência de registro profissional configuram inovação recursal vedada pelo art. 1.014 do CPC, por não integrarem a controvérsia fixada em primeiro grau.

4. A ausência de inscrição no CRECI não constitui óbice ao reconhecimento do direito à comissão quando comprovada a efetiva intermediação, sob pena de enriquecimento sem causa, sendo prescindível a formal habilitação para fins de remuneração civil, conforme orientação jurisprudencial consolidada.

5. O conjunto probatório, especialmente o depoimento do adquirente do imóvel, demonstra atuação direta do corretor na apresentação do negócio, visita à propriedade e viabilização da negociação, caracterizando aproximação útil nos termos dos arts. 722 e 725 do Código Civil.

6. A comissão de corretagem é devida com a obtenção do resultado útil da intermediação, sendo irrelevante eventual ausência de participação do intermediador nas etapas finais do negócio ou posterior formalização documental, conforme art. 725 do Código Civil.

7. Prova testemunhal idônea e coerente, aliada a elementos contextuais da negociação, é suficiente para comprovar contrato verbal de corretagem.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento: “1. Configura inovação recursal a alegação de teses jurídicas não submetidas ao contraditório em primeiro grau. 2. A ausência de inscrição no CRECI não impede o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, quando comprovada a efetiva intermediação útil. 3. O direito à comissão de corretagem nasce com a obtenção do resultado útil da aproximação entre as partes, ainda que o negócio se aperfeiçoe posteriormente sem participação do intermediador.”

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.014; CC, arts. 722, 724 e 725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.828.390/DF; STJ, REsp 185.823/MG; STJ, AgInt no REsp 2.059.044/MG.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pelo ESPÓLIO DE CRISTOVAM GARCIA MORALES, representado pela inventariante MARTA SOUZA TORRES MORALES, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Alto Garças/MT, que nos autos da “Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária” (Proc. nº 0001783-12.2018.8.11.0035), ajuizada contra o apelante por JOÃO BATISTA DA SILVA, julgou procedente o pedido para condenar o Espólio ao pagamento de R$ 171.000,00 (cento e setenta e um mil reais), a título de comissão de corretagem, acrescido de correção monetária pelo INPC, a partir de janeiro de 2017, e de juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação, além do pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação (cf. Id. nº 344091894).

Em suas razões recursais, o Espólio/apelante suscita, preliminarmente, a inadequação da via eleita, ao argumento de que a pretensão autoral deveria ter sido veiculada por meio de ação de arbitramento, e não de cobrança, diante da inexistência de título certo e do não enquadramento do apelado como corretor profissional.

Sustenta que a ausência de registro do apelado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI constitui óbice ao reconhecimento do direito à remuneração, argumentando que a profissão de corretor de imóveis é rigorosamente regulamentada pela Lei nº 6.530/78, cujo artigo 3º estabelece que a intermediação imobiliária é competência exclusiva dos profissionais regularmente habilitados.

Insiste que a exigência de registro não representa mera formalidade administrativa, mas garantia de segurança jurídica e técnica para as partes, afirmando que o apelado, ao exercer atividade para a qual não possui habilitação, incorre em contravenção penal e desrespeita a estrutura de fiscalização estatal. Aduz que, sem a capacidade técnica profissional, seria necessária prova ainda mais rigorosa da efetiva intermediação útil, ônus do qual o apelado não teria se desincumbido.

No mérito, alega que o depoimento de Flávio Miranda Fernandes, adquirente da fazenda, confirma que as negociações efetivas, a definição dos valores e o fechamento do negócio ocorreram diretamente com o falecido Cristóvam Garcia Morales, sem participação relevante do apelado.

Esclarece que o próprio comprador declarou que o apelado não participou das reuniões de negociação, do levantamento documental ou da entrega final da fazenda, razão pela qual a atuação do apelado não teria preenchido os requisitos legais para caracterizar a intermediação imobiliária.

Argumenta que não há, nos autos, prova inequívoca da contratação de serviços de corretagem ou da concordância expressa com o pagamento da comissão de 5% (cinco por cento), sendo as falas genéricas e desprovidas de nexo causal claro com o objeto da demanda. Impugna a gravação como prova ilícita, unilateral, manipulada e desprovida de autenticidade, pleiteando o seu desentranhamento, sob o argumento de que conversas fragmentadas, especialmente aquelas oriundas de aplicativos de mensagens, não possuem a robustez probatória necessária para desconstituir o patrimônio de um espólio.

Aduz ainda que o comportamento processual do apelado, consistente na desistência da oitiva da testemunha Osvaldo Alves Fernandes, apontada como aquela que supostamente teria presenciado a contratação verbal, demonstra a fragilidade de sua tese e o descumprimento do ônus probatório previsto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil; e que essa renúncia à produção de prova essencial não pode ser interpretada senão como reconhecimento tácito da inexistência de elementos robustos a favor da demanda.

Defende, por fim, a impossibilidade de cobrança do percentual de 5% a título de comissão, sob o argumento de que tal percentual pressupõe o exercício regular da corretagem imobiliária, o que, manifestamente, não teria ocorrido no caso concreto.

Requer, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e a improcedência da ação, invertendo-se o ônus sucumbencial.

Em caráter subsidiário, requer a redução do valor da condenação a montante compatível com a simples indicação; prequestiona os arts. 722, 723 e 725 do Código Civil e a Lei nº 6.530/1978.

Nas contrarrazões o apelando refuta os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do Apelo (cf. Id. nº 344091900).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais formulados pelo autor, ora apelado, para condenar a parte ré, ora apelante, ao pagamento de R$ 171.000,00, a título de comissão de corretagem imobiliária.

Ressai dos autos que o autor, ora apelado, João Batista da Silva, ajuizou a presente ação, afirmando que, em 2016, celebrou contrato verbal de corretagem com o falecido Cristóvam Garcia Morales, proprietário da Fazenda Ipacaraí, imóvel rural com aproximadamente 1.238 hectares de área produtiva, acrescidos de 250 hectares de reserva legal, registrado sob as matrículas nº 7.902 e 7.903, juntamente com 186 cabeças de gado, sendo 180 vacas paridas e 6 touros.

Narrou que, por incumbência do proprietário da fazenda empreendeu esforços na identificação de compradores idôneos, chegando até as pessoas de Flávio Miranda Fernandes e seu genitor Osvaldo, residentes no Estado de Goiás, a quem apresentou a propriedade, conduzindo-os pessoalmente a Alto Garças e percorrendo toda a extensão da fazenda.

Sustentou que a negociação foi exitosa, culminando na venda do imóvel rural pelo montante de R$ 3.420.000,00 (três milhões, quatrocentos e vinte mil reais), sendo R$ 3.100.000,00 (três milhões e cem mil reais) referentes ao imóvel e R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) referentes ao rebanho, com comissão de 5% (cinco por cento) ajustada verbalmente, sugerida pelo próprio vendedor, resultando em remuneração devida no valor de R$ 171.000,00 (cento e setenta e um mil reais).

Alegou que, apesar da conclusão exitosa do negócio, o requerido recusou-se a adimplir a comissão pactuada, mesmo após notificação extrajudicial remetida em setembro de 2017.

Em contestação, o Espólio/apelante suscitou preliminares de incompetência territorial, inépcia da petição inicial, ilegitimidade e incapacidade ativa do autor em razão da ausência de registro no CRECI, impugnação à gratuidade de justiça e prescrição trienal da pretensão. No mérito, negou categoricamente a existência de qualquer contrato de corretagem verbal, a autorização para intermediação ou promessa de pagamento de comissão, sustentando que o autor, na condição de mero vizinho, limitou-se a informar ao comprador sobre a localização da propriedade, sem ter realizado qualquer atividade de mediação útil (cf. Id. nº 344091371 – pág. 73/106).

A decisão saneadora rejeitou as prejudiciais de prescrição e incompetência territorial, deferiu a habilitação da inventariante do Espólio e fixou os pontos controvertidos relativos à existência e forma da relação jurídica e ao valor supostamente devido, deferindo a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal (cf. Id. nº 344091862).

Após as alegações finais das partes, sobreveio a sentença ora recorrida, que julgou procedente o pedido, fundamentando-se na comprovação da aproximação útil, no reconhecimento da dívida pelo vendedor perante terceiro e na ausência de óbice civil decorrente da falta de registro profissional do autor.

Irresignado, o Espólio de Cristóvam Garcia Morales interpôs o presente recurso de apelação, sustentando a inexistência de aproximação útil e a fragilidade da prova testemunhal; que o contato do comprador com o apelado foi de caráter meramente incidental, aduzindo que o comprador Flávio Miranda Fernandes, ao se dirigir à fazenda sem encontrar o caseiro, obteve do apelado, na qualidade de vizinho, apenas informações genéricas acerca dos limites geográficos da propriedade, conduta que configura, no máximo, ato de cortesia entre vizinhos, desprovido de qualquer caráter negocial; a ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem por ausência de registro do apelado no CRECI, a fragilidade das provas fonográficas e, ainda, a inadequação da via eleita.

Pois bem.

Antes de adentrar no exame das teses de mérito suscitadas pelo apelante, é necessário delimitar com precisão o que efetivamente foi debatido em primeiro grau e o que constitui inovação inadmissível em sede recursal. A distinção é indispensável não apenas para a correta aplicação do artigo 1.014 do Código de Processo Civil, mas para que o acórdão não incorra em omissão quanto a matérias que foram regularmente submetidas ao contraditório.

Cumpre observar, de início, que a ausência de registro do apelado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI foi efetivamente suscitada na contestação, tendo sido articulada pelo réu, ora apelante, tanto como preliminar de ilegitimidade ativa quanto como argumento de mérito para afastar o direito à remuneração, com expressa invocação da Lei nº 6.530/1978 e das obrigações legais inerentes à profissão.

A sentença enfrentou e rejeitou ambas as dimensões dessa arguição. Essa questão, portanto, não constitui inovação recursal e será devidamente reexaminada no mérito deste recurso, oportunidade em que se verificará se o entendimento do juízo de origem merece reforma.

O que configura inovação vedada pelo artigo 1.014 do Código de Processo Civil são duas teses processuais autônomas que surgem pela primeira vez nas razões de apelação, sem que tenham integrado o objeto da contestação.

A primeira delas consiste na alegação de que a via processual eleita pelo apelado - ação de cobrança - seria inadequada à pretensão deduzida, a qual deveria ter sido veiculada por meio de ação de arbitramento. Trata-se de conclusão processual inteiramente nova, porquanto a contestação jamais invocou a inadequação da via eleita como causa de extinção do feito ou como fundamento de defesa.

A segunda tese inovadora é aquela que, sob o rótulo de prequestionamento e repercussão geral, pretende extrair da ausência de inscrição no CRECI uma consequência processual autônoma, qual seja, a inexistência de enquadramento jurídico do apelado como corretor de imóveis para fins de acesso às instâncias superiores, construindo raciocínio jurídico distinto e mais amplo do que a alegação de ilegitimidade ativa já examinada em primeiro grau.

O artigo 1.014 do Código de Processo Civil veda expressamente a inovação em grau recursal, ao dispor que as questões de fato não propostas no juízo inferior poderão ser suscitadas na apelação apenas se a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior. A norma é expressão do princípio do duplo grau de jurisdição e da indispensável relação de pertinência entre a sentença recorrida e o objeto do recurso.

A apelação não é instrumento de renovação integral do debate, mas de impugnação específica dos fundamentos da decisão. Admitir teses processuais inéditas em sede recursal implicaria supressão de instância, com grave violação ao contraditório e à ampla defesa do apelado, que não teve oportunidade de se manifestar sobre essas questões no momento processual adequado.

Nesse mesmo sentido é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

ementa. direito privado. agravo em recurso especial. inovação recursal e negativa de prestação jurisdicional. agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

i. caso em exame

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação do art. 1.022 do CPC e incidência da Súmula n. 7 do STJ.

2. O recurso especial foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, que não conheceu de apelação cível em ação de regularização de desconto cumulada com devolução de quantia descontada e danos morais, sob alegação de inovação recursal.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão, obscuridade e erro material, em violação ao art. 1.022 do CPC; e (ii) saber se o Tribunal decidiu fora dos limites da lide, ao qualificar como inovação recursal a tese veiculada apenas na apelação, em violação ao art. 141 do CPC.

III. Razões de decidir

4. Não há negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem examinou e decidiu, de forma clara e fundamentada, as questões que delimitam a controvérsia, não havendo omissão, obscuridade ou erro material que nulifique o acórdão recorrido.

5. Conforme entendimento do STJ, a questão alegada apenas nas razões da apelação configura inovação recursal, não merecendo conhecimento, salvo quando se trata de matéria de ordem pública ou de fatos supervenientes.

6. (...).

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem enfrenta os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo violação ao art. 1.022 do CPC. 2. Não se conhece do recurso especial quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). 3. A revisão de matéria fático-probatória é vedada em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ."

____________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, I, II e III; art. 141; art. 1.014; art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, AgRg no Ag n. 56.745/SP, relator Ministro Cesar Asfor Rocha, Primeira Turma, julgado em 16/11/1994; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.537.922/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.784.902/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/9/2021.

(STJ - Quarta Turma - relator Ministro João Otávio de Noronha, AREsp n. 3.047.553/SE, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026).

Por tais fundamentos, não conheço, especificamente, das teses relativas à inadequação da via eleita e ao prequestionamento de enquadramento jurídico autônomo, por constituírem inovação recursal vedada pelo artigo 1.014 do Código de Processo Civil.

Quanto à tese de ausência de registro do apelado no CRECI, repita-se, esta será integralmente apreciada no exame do mérito.

Conceitua-se, a princípio, o contrato de corretagem, nos termos de Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil, 23ª ed., v. III, Forense, p. 365), como sendo:

“[...] aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato. É intermediação que o corretor realiza, pondo o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que aquele necessita.”

O art. 722 do Código Civil, por sua vez, dispõe:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Amparado nesse conceito, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o vendedor e o terceiro que com ele contrata.

Sendo assim, se o corretor efetivamente aproximou as partes e viabilizou a celebração do contrato, esgotando sua participação na relação, fará jus à comissão de corretagem, ainda que, posteriormente, uma das partes desista do negócio, pois, nesse caso, o corretor terá atingido o resultado útil do contrato de mediação, consistente na aproximação das partes e na concretização do negócio jurídico, nos termos do art. 725 do Código Civil, que estabelece:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a comissão de corretagem é devida quando demonstrada, de forma inequívoca, a contratação do corretor e sua efetiva intermediação no negócio, e permanece devida mesmo quando há arrependimento das partes; vejamos:

EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO NCPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Em razão do princípio da unirrecorribilidade recursal, para cada provimento judicial admite-se apenas um recurso, ocorrendo a preclusão consumativa ao que foi deduzido por último, porque “electa una via non datur regressus ad alteram”.

3. Não há falar em omissão e falta de fundamentação no acórdão, quando o julgador adota fundamentação clara e suficiente para embasar a sua decisão. Ausentes os requisitos do art. 1022 do NCPC.

4. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

5. "É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio." (AgRg no AREsp nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014)

6. Agravo interno não provido.

(STJ - Relator Ministro Moura Ribeiro, AgInt no REsp 1.828.390/DF, DJe de 19/2020).

O apelante insiste que a ausência de inscrição do apelado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI constituiria óbice intransponível ao reconhecimento do direito à comissão, contudo, o argumento não prospera.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito sedimentou o entendimento de que a ausência de registro no órgão de classe não constitui, por si só, impedimento ao recebimento da remuneração quando demonstrada a efetiva prestação do serviço de intermediação.

A propósito:

EMENTA. PROCESSO CIVIL. COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCINDÍVEL A INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXISTÊNCIA DE INFRINGÊNCIA AO ART. 401, CPC, UMA VEZ QUE O OBJETIVO PRINCIPAL DA DEMANDA NÃO É PROVAR A EXISTÊNCIA DO CONTRATO EM SI, MAS A DEMONSTRAÇÃO DOS EFEITOS DECORRENTES DO PACTO.

1. É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor.

2 Em verdade, não é permitido provar-se exclusivamente por depoimentos testemunhais a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos dos fatos que envolveram as partes, assim como da prestação de serviços, afigura-se perfeitamente admissível, conforme precedentes da Corte.

3. A mera transcrição de parte do voto paradigma, sem, contudo, providenciar-se a demonstração analítica, apontando os pontos divergentes entre os julgados, não induz ao conhecimento do dissídio. 4. De outro lado, " não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". Súmula 83/STJ.

Recurso não conhecido.

(STJ - Quarta Turma - relator Ministro Luis Felipe Salomão - REsp n. 185.823/MG, julgado em 14/10/2008, DJe de 3/11/2008).

EMENTA. APELAÇÃO - IMÓVEL - COMPRA E VENDA - RELAÇÃO DE CONSUMO - CORRETAGEM - LEGALIDADE - COBRANÇA - DEMONSTRAÇÃO - AUSÊNCIA - VALORES - RESTITUIÇÃO - DEFERIMENTO.

(...). Nesse sentido, o resultado útil (ou resultado previsto no contrato de mediação) é alcançado no momento em que o corretor aproxima as partes e estas chegam a um consenso, formalizado, em regra, pela assinatura da promessa de compra e venda, sendo que o serviço de corretagem, portanto, exaure-se com a conclusão bem-sucedida do trabalho de intermediação.

No caso dos autos, é incontroverso que: (I) - o corretor (recorrente) aproximou as partes; (II) - as partes chegaram a um consenso e (III) - as partes assinaram a promessa de compra e venda. Assim, o trabalho do corretor estava, neste ponto, findo e exitoso. A obtenção do financiamento bancário não é parte do serviço de corretagem, sendo uma obrigação posterior, assumida pelo comprador perante o vendedor.

A falha do comprador em obter o financiamento (por não ter como comprovar renda, fato de sua exclusiva responsabilidade) é uma causa de desfazimento do negócio principal (compra e venda) por inadimplemento ou impossibilidade superveniente do comprador. Esta situação se amolda perfeitamente à hipótese legal do art. 725 do CC.

Assim, o arrependimento (ou o inadimplemento de uma das partes, que leva ao desfazimento) posterior à assinatura da promessa não tem o condão de afetar o direito do corretor à sua remuneração, pois este já havia cumprido integralmente sua obrigação. A propósito, cita-se precedentes neste sentido: AgInt no AREsp 1.262.428/ES, 3ª Turma, REsp 1.765.004/SP, 3ª Turma; AgInt no AREsp 1.020.941/RS, 4ª Turma; e AgRg no REsp 1.440.053/MS, 3ª Turma), sendo que o acórdão paradigma (REsp 1.783.074/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi). (...). A remuneração do corretor não pode ficar condicionada ao adimplemento integral do negócio principal pelo comprador.

(STJ – Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, REsp n. 2.119.385, Decisão Monocrática Certificada - DJEN de 20/02/2026).

O fundamento dessa orientação reside no princípio que veda o enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil. A negativa de pagamento da comissão ao intermediador não registrado, quando comprovada a efetiva mediação útil, implicaria permitir que a parte contratante se beneficiasse do trabalho alheio sem a devida contraprestação, locupletando-se indevidamente à custa de quem contribuiu para a realização do negócio.

Portanto, a alegada irregularidade no exercício da atividade profissional não podendo ser utilizada como obstáculo ao adimplemento de obrigação civil validamente constituída.

No caso, o apelado não se apresenta como corretor profissional habitual, mas como pessoa que, ocasionalmente, realizou a intermediação de um negócio específico, mediante ajuste verbal com o proprietário do imóvel, seu vizinho e amigo de longa data. A ausência de inscrição profissional não descaracteriza a relação jurídica estabelecida nem afasta o direito à remuneração, desde que comprovada a efetiva participação na conclusão do negócio.

Colaciono, oportunamente, julgados desta eg. Corte Julgadora que embasam esse entendimento:

EMENTA. AÇÃO DE ARBITRAMENTO C/C COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EXITOSA – CONTRATO VERBAL – PRESCINDIBILIDADE DE REGISTRO PROFISSIONAL NO CRECI – RESULTADO ÚTIL DA CORRETAGEM – RESCISÃO POSTERIOR DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – IRRELEVÂNCIA – REMUNERAÇÃO DEVIDA – MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

De acordo com a jurisprudência do c. STJ, “É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor” (REsp n. 185823 MG 1998/0060869-9, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14.10.2008).

(TJMT - Terceira Câmara de Direito Privado - Rel. Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA - N.U 1032529-51.2020.8.11.0041, Julgado em 29/11/2023, publicado no DJE 04/12/2023).

EMENTA. AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM (ART. 725, CC) – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CRECI – IRRELEVÂNCIA – CONTRATO VERBAL NÃO COMPROVADO NOS AUTOS – REQUISITOS LEGAIS DA COMISSÃO NÃO SATISFEITOS – INOCORRÊNCA DE APROXIMAÇÃO DOS CONTRATANTES POR ATUAÇÃO DO CORRETOR – AUSÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E FALTA DE PAGAMENTO DO SINAL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1 - Segundo entendimento do STJ, conquanto haja exigência do CRECI para o exercício da atividade de corretor, é cediço que se o contratante conhecia do intermediador que este não possuía registro no órgão competente e, mesmo assim contratou os seus serviços, não poderá posteriormente à conclusão do negócio, em virtude do trabalho daquele intermediador, alegar que a comissão é indevida. A falta de registro no CRECI não obsta o pedido de cobrança.

(TJMT - Vice-Presidência – Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA - N.U 0006249-78.2011.8.11.0040, Julgado em 06/11/2019, publicado no DJE 27/02/2020).

A questão desloca-se, portanto, integralmente para o mérito, consistindo em verificar se houve ou não aproximação útil, sendo esse é o núcleo central da controvérsia.

O apelante insiste que o contato do apelado com o comprador foi meramente incidental, tratando-se de ato de cortesia entre vizinhos, consistente na informação acerca dos limites geográficos da propriedade, quando o comprador não conseguiu localizar o caseiro da fazenda. Essa narrativa, contudo, encontra-se frontalmente contrariada pela prova produzida nos autos, a começar pelo depoimento da principal testemunha do processo, qual seja, o próprio adquirente do imóvel, Flávio Miranda Fernandes.

O depoimento de Flávio Miranda Fernandes possui relevante valor probante, por se tratar de terceiro absolutamente alheio ao litígio instaurado entre autor e réu. Não é parente do apelado, tampouco possui interesse econômico no resultado da demanda. Ao revés, eventual condenação do Espólio representa ônus patrimonial que, ainda que indiretamente, recai sobre o acervo hereditário, o qual foi objeto das tratativas negociais.

Sua imparcialidade, portanto, presume-se, não tendo sido afastada por qualquer elemento concreto trazido pela apelante. No depoimento constante dos Ids. nº 344091877, 344091878 e 344091879, Flávio Miranda Fernandes confirmou de forma inequívoca que tomou conhecimento da existência da Fazenda Ipacaraí por intermédio do apelado, João Batista da Silva, o qual ofereceu o imóvel ao seu genitor, Osvaldo.

Relatou, ainda, que o autor o conduziu pessoalmente ao município de Alto Garças e percorreu com ele toda a extensão da propriedade, apresentando-lhe suas características. Essa narrativa se contrapõe frontalmente à tese defensiva do apelante, segundo a qual o autor teria se limitado a fornecer informações sobre os limites da fazenda, quando o comprador não conseguiu localizar o caseiro.

Diante do conflito entre a versão do apelante - desacompanhada de qualquer prova - e o relato de testemunha isenta que participou diretamente dos fatos, não há margem razoável para dúvida.

Todavia, o elemento mais robusto do conjunto probatório, apto, por si só, a sustentar a manutenção da sentença, encontra-se em outro trecho do depoimento de Flávio Miranda Fernandes. A testemunha relatou que, durante as tratativas, o vendedor, Cristóvão Garcia Morales, questionou expressamente acerca do pagamento da comissão de corretagem. O comprador esclareceu que tal responsabilidade incumbiria ao próprio vendedor, e, na sequência, afirmou categoricamente que o próprio Cristóvão solicitou que ele, ainda na condição de comprador, acrescesse R$ 100.000,00 (cem mil reais) ao valor da transação, a fim de viabilizar o pagamento da comissão a João Batista.

O vendedor Cristóvão não apenas tinha ciência da comissão, como também a reconheceu publicamente, identificou seu credor pelo nome e solicitou ao comprador que majorasse o preço para que pudesse adimplir a obrigação. Não se trata de ilação, de interpretação forçada ou de mera alegação do apelado, mas de fato afirmado por quem estava presente e que não possui qualquer interesse em favorecer uma ou outra parte. O argumento da apelante de que a sentença teria interpretado equivocada e forçadamente os diálogos não resiste ao cotejo com o conteúdo literal do depoimento.

Diante desse quadro, é juridicamente inviável acolher a tese de que o apelado apenas informou os limites da propriedade como ato de cortesia entre vizinhos. A própria cadeia lógica dos acontecimentos narrados pela testemunha - o autor apresenta o imóvel, leva o comprador à visita, o vendedor na fase de fechamento questiona sobre a comissão e pede ao comprador que incremente o valor para pagá-la - demonstra a existência de contrato de corretagem verbal e a efetiva prestação do serviço de aproximação útil.

Logo, totalmente possível o reconhecimento da contratação do corretor de imóveis de forma verbal, cuja prova esteja fundamentada exclusivamente por testemunhas, como ocorre na hipótese em análise. Inclusive, nesse mesmo sentido se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça em caso semelhante:

EMENTA. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. LEGITIMIDADE DO EMPRESÁRIO INDIVIDUAL PARA REPRESENTAR A PESSOA JURÍDICA EM JUÍZO. COMISSÃO DE CORRETAGEM ACORDADA EM CONTRATO VERBAL. POSSIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO EXCLUSIVAMENTE POR TESTEMUNHA.

1. 2. (...).

3. Na intermediação de venda de imóvel e seus respectivos efeitos e obrigações, admite-se decisão judicial baseada exclusivamente em prova testemunhal.

(STJ - Terceira Turma - relator Ministro Humberto Martins - AgInt no REsp n. 2.059.044/MG, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024).

Ademais, a constatação de que João Batista da Silva não participou das reuniões de negociação realizadas em São Paulo, não elaborou os documentos contratuais e não esteve presente na entrega do imóvel não afasta o direito à comissão.

O art. 725 do Código Civil é claro ao estabelecer que a remuneração é devida quando alcançado o resultado previsto. A obrigação essencial do corretor consiste na aproximação útil, isto é, em colocar comprador e vendedor em contato, de modo a viabilizar a celebração do negócio, não se exige do intermediador o acompanhamento de cada etapa burocrática subsequente.

O apelante também aponta a existência de contradições entre o depoimento do autor e o da testemunha Flávio Miranda Fernandes quanto à forma inicial do contato - se por telefone ou pessoalmente - e divergências nos valores mencionados ao longo do processo, sustentando que tais inconsistências fragilizariam o conjunto probatório, no entanto, as alegadas contradições não têm a aptidão de infirmar as conclusões da sentença.

No que se refere à forma do primeiro contato entre o autor e o comprador, trata-se de divergência quanto a aspecto meramente periférico, sem repercussão sobre o núcleo essencial dos fatos. Ambos os depoentes confirmaram, de maneira convergente, o dado central da controvérsia: o autor apresentou a propriedade ao comprador e o acompanhou pessoalmente na visita à fazenda.

A circunstância de um deles ter destacado um contato telefônico inicial, enquanto o outro relatou encontro pessoal, revela tão somente variação de memória quanto a evento ocorrido em 2016, reconstituído em audiência realizada em 2025, quase uma década depois.

Quanto às divergências de valores, a sentença oferece explicação precisa de que o montante de R$ 4.000.000,00 se refere à pretensão inicial do vendedor; R$ 3.100.000,00 ao valor final ajustado para o imóvel; e R$ 3.420.000,00 ao valor total do negócio, incluindo o rebanho, refletindo etapas distintas e componentes diversos de uma mesma negociação.

O contrato particular de compromisso de compra e venda juntado aos autos no Id. nº 344091371 - pág. 65/72, registra o valor de R$ 3.100.000,00 (três milhões e cem mil reais), sem menção aos semoventes. Ocorre que, a testemunha Flávio Miranda Fernandes, adquirente do imóvel, ao ser ouvido em juízo confirmou que a venda se deu na modalidade “porteira fechada”, a qual, por sua própria natureza, abrange todos os bens integrantes da unidade produtiva, incluindo animais, equipamentos e benfeitorias.

A testemunha estimou que pagou pelo rebanho aproximadamente R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), quantia compatível com os R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) indicados pelo autor na peça inicial, e que a defesa, por sua vez, em nenhuma fase processual impugnou especificamente tal montante.

O conjunto probatório seria internamente contraditório se admitisse a prova oral para demonstrar a contratação verbal, a comissão ajustada e a efetiva intermediação - questões de maior complexidade e controvérsia -, mas a rejeitasse quanto a dado de menor relevo, como a composição do preço dos semoventes em negócio cuja natureza global foi confirmada em juízo pelo próprio adquirente.

Mantém-se, portanto, a base de cálculo de R$ 3.420.000,00 (três milhões, quatrocentos e vinte mil reais) e a comissão de R$ 171.000,00 (cento e setenta e um mil reais) fixada na sentença.

O apelante impugna a gravação telefônica juntada pelo apelado, sustentando tratar-se de prova ilícita, unilateral, manipulada e sem autenticidade, produzida por montagem de trechos soltos.

A sentença consignou, com propriedade, que a gravação telefônica constitui, no presente feito, elemento probatório acessório. E, ainda que fosse desconsiderada em sua integralidade - hipótese que se admite apenas para fins argumentativos-, o conjunto probatório remanescente seria, por si só, suficiente para a procedência da demanda.

Como já dito, o depoimento do comprador Flávio Miranda Fernandes, isento e detalhado, comprova com independência a existência do contrato de corretagem e o reconhecimento da dívida pelo vendedor, razão pela qual, a discussão sobre a autenticidade da gravação torna-se de todo irrelevante para o desfecho deste processo.

O apelante interpreta a desistência do apelado da oitiva de Osvaldo Alves Fernandes como confissão tácita da fragilidade probatória de sua tese. No entanto, a desistência da produção de prova é faculdade processual da parte, expressamente prevista e regulamentada pelo Código de Processo Civil, não gerando qualquer presunção desfavorável.

A parte pode desistir da oitiva de testemunha que inicialmente arrolou por inúmeras razões legítimas, inclusive por considerar que as provas já produzidas são suficientes à demonstração de sua pretensão.

E no caso, o depoimento do comprador Flávio Miranda Fernandes foi extraordinariamente robusto, confirmando todos os elementos essenciais da pretensão autoral.

Sendo assim, a oitiva de Osvaldo Fernandes, pai do comprador, que também tomou conhecimento da fazenda por meio do apelado, seria, nesse contexto, mera reiteração de fatos já confirmados. A desistência foi processualmente legítima e não pode ser transformada em argumento contrário ao apelado.

O apelante também contesta a base de cálculo da comissão e a impossibilidade de cobrança do percentual de 5% sobre o valor total do negócio, argumentando que o apelado não demonstrou ter realizado intermediação suficiente para justificar tal remuneração.

O artigo 724 do Código Civil dispõe que “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

O percentual de 5% é amplamente reconhecido como compatível com a prática de mercado na intermediação de imóveis rurais, situando-se, inclusive, abaixo dos parâmetros usualmente indicados em tabelas referenciais de honorários do setor imobiliário (CRECI), que estabelecem variação entre 6% e 10% para a remuneração de serviços de corretagem.

Subsidiariamente, o apelante requer que, em não sendo reconhecida a improcedência integral, a remuneração seja limitada a valor certo e módico, compatível apenas com a simples indicação das partes, sem qualquer vinculação percentual ao valor do negócio.

A tese subsidiária não pode prosperar porque parte de premissa fática que os autos não sustentam. A atuação do apelado não se resumiu a uma simples indicação; como já dito, ele identificou os compradores, ofereceu o imóvel ao genitor Osvaldo, levou pessoalmente Flávio Miranda Fernandes a Alto Garças, percorreu toda a extensão da fazenda com o comprador e propiciou o encontro entre as partes que culminou na celebração do negócio.

Não há, no ordenamento jurídico pátrio, figura jurídica denominada taxa de indicação, nem parâmetro legal que autorize a fixação de remuneração em valor arbitrário e dissociado da natureza e do porte do negócio intermediado, sem qualquer amparo normativo ou fático.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 15% sobre o valor atualizado da condenação, a teor do artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026