Tribunal: TJMT
Processo: 1040153-07.2025.8.11.0000
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040153-07.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Cancelamento de Hipoteca]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ADEMAR PAZZE JUNIOR - CPF: 028.813.745-06 (ADVOGADO), CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CREDITO S.A. - CNPJ: 31.468.139/0001-98 (AGRAVANTE), FABIO NEVES ZAMBARDINO - CPF: 284.405.068-99 (AGRAVADO), JAMILE GOELLNER ZAMBARDINO - CPF: 007.079.766-85 (AGRAVADO), HERITAGE OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 34.194.267/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), CONCRESUL ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 15.959.059/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), VALERIA SOUZA FONTANA DE ASSIS - CPF: 018.345.081-77 (ADVOGADO), RAFAEL NEPOMUCENO DE ASSIS - CPF: 713.786.501-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE GRAVAME FIDUCIÁRIO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CONSTITUÍDA APÓS QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O CONSUMIDOR DE BOA-FÉ. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 308 DO STJ À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROTEÇÃO DO ADQUIRENTE QUITANTE. RISCO DO EMPREENDIMENTO IMPUTÁVEL AO AGENTE FINANCEIRO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto por securitizadora de crédito contra decisão que, em ação de cancelamento de gravame fiduciário c/c adjudicação compulsória, deferiu tutela de urgência para suspender os efeitos da alienação fiduciária registrada sobre unidade imobiliária adquirida e integralmente quitada pelos autores, determinando a averbação da existência da demanda e vedando a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se a alienação fiduciária constituída pela incorporadora em favor da securitizadora, após a quitação integral do preço e a imissão na posse do imóvel pelos adquirentes, produz efeitos em face do consumidor de boa-fé, bem como se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a manutenção da tutela de urgência deferida.

III. Razões de decidir

A documentação constante dos autos evidencia, em juízo de cognição sumária, que os adquirentes quitaram integralmente o preço da unidade e receberam as chaves em momento anterior à constituição e ao registro da alienação fiduciária, circunstância suficiente para caracterizar a boa-fé objetiva do consumidor.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estende a
ratio
da Súmula 308 à alienação fiduciária em garantia, reconhecendo a ineficácia do gravame perante o adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação contratual, independentemente do registro do compromisso de compra e venda.

O risco do empreendimento imobiliário e o dever de fiscalização quanto à higidez das garantias recaem sobre o agente financeiro ou securitizadora, não sendo juridicamente admissível a transferência desse ônus ao consumidor final.

O perigo de dano milita em favor dos adquirentes, diante da possibilidade de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial do imóvel, enquanto as medidas deferidas são reversíveis e preservam o resultado útil do processo.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

“É ineficaz, perante o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, a alienação fiduciária constituída pela incorporadora em favor de agente financeiro ou securitizadora, ainda que regularmente registrada, aplicando-se por analogia a Súmula 308 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997; CF/1988, art. 5º, XXXII.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 308/STJ; STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1.581.978/PE, Terceira Turma, j. 01.12.2020.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S.A.
,
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Cancelamento de Gravame Fiduciário c/c Adjudicação Compulsória (autos nº 1025866-30.2025.8.11.0003), ajuizada pelos ora Agravados.

A decisão agravada (ID 211531153 na origem) deferiu a tutela de urgência pleiteada pelos autores, determinando o apontamento da existência da ação à margem da Matrícula nº 145.015 do 1º CRI de Rondonópolis/MT e suspendendo os efeitos da alienação fiduciária inscrita na Av.2/145.015 (referente à unidade 1307 do Edifício
Heritage
Tower), vedando a consolidação da propriedade em favor da Agravante.

Em suas razões recursais (ID 328488357), a Agravante sustenta, em síntese:

Sua legitimidade como terceira prejudicada e a tempestividade do recurso;
q
ue a decisão recorrida ignora o regime jurídico da Lei nº 9.514/1997, que confere propriedade resolúvel ao credor fiduciário mediante registro, dotado de eficácia erga omnes;
a
inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao instituto da Alienação Fiduciária em garantia no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), argumentando que o enunciado se restringe a hipotecas do SFH;
q
ue agiu com boa-fé e diligência (
due

diligence
), amparada pelo princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei nº 13.097/2015 e Lei nº 14.825/2024), uma vez que não havia registro de promessa de compra e venda anterior à constituição do gravame;
q
ue os adquirentes anuíram contratualmente (cláusulas 17.1 e 17.2 do contrato de compra e venda) com a possibilidade de a incorporadora dar o imóvel em garantia;
o
risco de dano inverso à
estrutura da operação de securitização e aos investidores dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Pugnou, liminarmente, pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso para revogar a tutela de urgência ou, subsidiariamente, limitá-la à averbação da existência da ação, sem suspensão dos efeitos da garantia.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido em decisão liminar (ID 329077352), sob o fundamento de que a jurisprudência do STJ tem estendido a aplicação da Súmula 308 às alienações fiduciárias, protegendo o adquirente de boa-fé que quitou o preço.

Devidamente intimados, os Agravados apresentaram contrarrazões (ID 333244874), pugnando pelo desprovimento do recurso. Alegam que adquiriram e quitaram integralmente a unidade imobiliária em 05/07/2024, recebendo a posse e as chaves, momento anterior à constituição da alienação fiduciária (agosto/2024). Invocam a proteção ao consumidor adquirente de boa-fé e a eficácia da Súmula 308/STJ, refutando a tese de validade do gravame sobre bem já excluído do patrimônio da incorporadora.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de
Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S.A.
,
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Cancelamento de Gravame Fiduciário c/c Adjudicação Compulsória (autos nº 1025866-30.2025.8.11.0003), ajuizada pelos ora Agravados.

Pois bem. P
resentes os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia reside na validade e eficácia, perante os adquirentes (Agravados), da alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel em favor da instituição financeira/securitizadora (Agravante), para garantia de dívida contraída pela construtora/incorporadora, considerando que os consumidores alegam ter quitado o preço da unidade.

A decisão agravada, que deferiu a tutela de urgência para suspender os efeitos do gravame fiduciário sobre a unidade dos Agravados, deve ser mantida.

Extrai-se dos autos de origem que os Agravados firmaram compromisso de compra e venda da unidade autônoma nº 1307 do empreendimento "
Heritage
Tower", tendo comprovado, em sede de cognição sumária, a quitação integral do preço e o recebimento das chaves em 05/07/2024 (conforme documentos acostados à inicial, notadamente ID 209436438 - Pág. 4/5 da origem e documentos de quitação). Por outro lado, a alienação fiduciária em favor da Agravante foi registrada posteriormente, em 30/09/2024 (Av.2 da Matrícula 145.015), lastreada em instrumento emitido em 02/08/2024.

A Agravante defende a inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso, sustentando que o instituto da alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) difere da hipoteca e transfere a propriedade resolúvel.

Contudo, a jurisprudência pacífica do STJ consolidou o entendimento de que a
ratio

decidendi
da Súmula 308
("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel")
aplica-se, por analogia, à alienação fiduciária em garantia de imóvel.

O objetivo
do
enunciado sumular é proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu sua obrigação contratual (pagamento do preço) contra a constrição do bem em razão de dívidas da incorporadora com o agente financiador. Entende-se que o risco do empreendimento e a fiscalização sobre a saúde financeira da construtora cabem à instituição financeira (ou securitizadora), e não ao consumidor final.

Nesse sentido, colaciono precedentes do STJ:

"

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CANCELAMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 308/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que "a Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço"

(
AgInt
no
AREsp
n. 1.581.978/PE, Relator MINISTRO MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2020,
DJe
18/12/2020).

No caso em tela, a documentação apresentada pelos Agravados demonstra a verossimilhança de suas alegações quanto à quitação do imóvel. O fato de o contrato de compra e venda não ter sido levado a registro antes da alienação fiduciária não afasta o direito dos consumidores, pois a eficácia da Súmula 308/STJ independe do registro do compromisso de compra e venda, bastando a comprovação da aquisição e pagamento.

A alegação da Agravante de que realizou
due

diligence

e confiou no registro imobiliário não se sobrepõe ao direito do consumidor adquirente.

Às securitizadoras e agentes financeiros incumbe o dever de fiscalizar o lastro das garantias oferecidas pelas incorporadoras, inclusive verificando a posse física das unidades (o que, no caso, já estava com os Agravados). Ao aceitar como garantia unidades de um empreendimento imobiliário, a Agravante assume os riscos inerentes à atividade, não podendo transferi-los ao consumidor que adimpliu integralmente sua parte na avença.

Quanto ao perigo de dano, este milita, na verdade, em favor dos Agravados. A manutenção dos efeitos da alienação fiduciária permitiria a consolidação da propriedade em nome da Agravante e eventual leilão extrajudicial do bem, privando os consumidores de sua moradia ou patrimônio, situação de difícil reversibilidade.

Por outro lado, a suspensão dos efeitos do gravame e a averbação da existência da ação são medidas reversíveis, caso ao final da demanda principal se conclua de forma diversa, o que afasta o argumento de risco irreversível à Agravante.

Portanto, agiu com acerto o magistrado a quo ao deferir a tutela de urgência, estando presentes os requisitos do art. 300 do CPC em favor dos autores/Agravados.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, mantendo
incólume
a decisão agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026