Tribunal: TJMT
Processo: 1000870-96.2025.8.11.0025
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000870-96.2025.8.11.0025
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Liminar, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[PAULO CESAR GOMES - CPF: 267.464.331-53 (APELADO), LUIZ CARLOS TAQUES DE ANDRADE - CPF: 106.664.511-68 (ADVOGADO), CELIA ROSA TAQUES OLIVEIRA GOMES - CPF: 395.823.701-06 (APELADO), MASTER VILLE JUINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 23.800.640/0001-81 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e do consumidor. apelação cível. compromisso de compra e venda de imóvel. lote urbano. rescisão contratual por iniciativa do adquirente. lei do distrato (lei nº 13.786/2018). incidência dialógica do código de defesa do consumidor. limitação da retenção global a 25% dos valores pagos. abusividade da multa sobre o valor total do contrato. taxa de fruição indevida. lote não edificado. restituição imediata e em parcela única. súmula 543 do stj. sentença mantida. recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto pela loteadora contra sentença que, em ação de resolução contratual, autorizou a retenção de apenas 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores, determinando a restituição imediata e integral do remanescente.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a prevalência do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei do Distrato em contratos de adesão imobiliários; (ii) estabelecer se a base de cálculo da cláusula penal deve ser o valor total do contrato ou o montante pago; (iii) determinar se os descontos previstos na Lei nº 13.786/2018 devem respeitar um teto global de retenção; (iv) verificar o cabimento de taxa de fruição sobre lote de terreno não edificado; e (v) definir a validade da cláusula de restituição parcelada frente à Súmula 543 do STJ.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica entre adquirente de lote e loteadora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o qual prevalece sobre as disposições da Lei nº 13.786/2018 sempre que a aplicação literal desta última implicar em desvantagem exagerada ou confisco de valores pelo fornecedor (Arts. 51, IV e 53 do CDC).

4. Conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.106.548/SP), nos contratos submetidos ao CDC, a soma de todos os descontos autorizados pela Lei do Distrato (cláusula penal, corretagem e encargos moratórios) deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos, com exceção apenas da taxa de fruição.

5.
“
O STJ possui o posicionamento de que “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.).

6. “Segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado.” (STJ – Terceira Turma – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze - AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, julgado em 26/06/2023, DJe de 29/06/2023.).

7. A despeito da previsão legal de parcelamento na Lei do Distrato, a restituição de valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, para garantir a efetiva recomposição do status quo ante sem onerosidade excessiva ao consumidor.

8. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, visto que a rescisão decorreu de iniciativa dos compradores (Tema 1002 do STJ).

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Nas relações de consumo, as retenções previstas na Lei do Distrato devem ser interpretadas em harmonia com o CDC, limitando-se a soma de todos os descontos ao teto de 25% sobre os valores efetivamente pagos. 2. É abusiva a estipulação de cláusula penal baseada no valor total do contrato quando esta implicar na retenção substancial ou total do montante desembolsado pelo consumidor. 3. É incabível a fixação de taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado e sem prova de exploração econômica. 4. A restituição de valores ao consumidor deve ser imediata e em parcela única, sendo inaplicável o parcelamento legal em face da proteção consumerista.”

_____________

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 6º, III, 31, 47, 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.09.2025; STJ, REsp nº 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24.11.2020; STJ, AgInt no AREsp nº 2.270.435/GO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 26.06.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, AC nº 1098051-49.2025.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 27.05.2026.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MASTER VILLE JUINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Juína que, nos autos da “Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda com Devolução de Valores” (Processo nº 1000870-96.2025.8.11.0025), ajuizada PAULO CESAR GOMES e CÉLIA ROSA TAQUES OLIVEIRA GOMES, ora apelados, contra a apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano e determinar a restituição imediata dos valores pagos, autorizando a retenção de apenas 10% (dez por cento) sobre a quantia efetivamente desembolsada (cf. Id. nº 367131890).

A r. sentença, ainda, condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença aplicou indevidamente a Súmula 543 do STJ, porquanto a controvérsia deve ser regida pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que disciplinou especificamente a resolução de contratos de compra e venda de lotes urbanos por inadimplemento do adquirente.

Argumenta que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva dos compradores e que, por isso, deve ser observada a disciplina do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.

Defende que a retenção deve corresponder a 10% do valor atualizado do contrato, e não apenas dos valores pagos, além da incidência da taxa de fruição, da retenção da comissão de corretagem e dos demais encargos legalmente previstos.

Sustenta, ainda, que a restituição dos valores remanescentes pode ocorrer de forma parcelada, em até 12 parcelas mensais, conforme autoriza a legislação específica.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso para reformar a sentença, aplicando-se integralmente a Lei nº 13.786/2018, com o reconhecimento da retenção dos valores previstos em lei, da taxa de fruição, da comissão de corretagem e da possibilidade de devolução parcelada dos valores devidos aos compradores (cf. Id. nº 367131898).

Em contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 367131903).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MASTER VILLE JUÍNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida nos autos da “Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda com Devolução de Valores”, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda de lote urbano e condenar a requerida à restituição das quantias pagas pelos autores, com retenção de 10% (dez por cento) dos valores desembolsados.

A sentença vergastada julgou parcialmente procedentes os pedidos ao fundamento de que a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, sendo aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor em harmonia com a Lei nº 13.786/2018.

Destacou que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa dos compradores, por razões pessoais e financeiras, circunstância que autoriza a restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

O magistrado consignou que, embora a Lei do Distrato seja aplicável ao caso, seus dispositivos não afastam o controle judicial de abusividade previsto no CDC, concluindo que a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se razoável diante da ausência de prova de prejuízos extraordinários suportados pela loteadora.

Assentou, ainda, que a restituição deve ocorrer em parcela única, por inexistir demonstração de impacto financeiro relevante que justificasse o parcelamento pretendido pela requerida.

Afastou a cobrança de taxa de fruição ao fundamento de que o imóvel consiste em lote não edificado e não houve comprovação de proveito econômico, exploração do bem ou qualquer utilização capaz de justificar indenização pela posse.

Rejeitou igualmente a retenção de valores a título de IPTU e comissão de corretagem, por ausência de demonstração de despesas suportadas pela requerida e por não haver prova de informação clara e destacada ao consumidor acerca da cobrança da corretagem.

Por fim, determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 10%, em parcela única, acrescida de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora, confirmando a tutela de urgência que suspendeu a exigibilidade das parcelas vincendas e condenando a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Irresignada, alega a parte apelante, em síntese, que o contrato foi firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, devendo ser respeitada a cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, a retenção da comissão de corretagem, a fixação de taxa de fruição pela imissão na posse e a devolução parcelada em 12 meses, conforme o rito do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (cf. Id. nº 367131898).

Já a parte apelada, em sede de contrarrazões, defende a manutenção integral do julgado, sustentando a natureza consumerista da relação e a abusividade das retenções pretendidas pela loteadora, as quais implicariam na perda substancial dos valores investidos, além de refutar a taxa de fruição por se tratar de lote vago, sem qualquer edificação ou proveito econômico (cf. Id. nº 367131903).

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se à definição do regime jurídico aplicável à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, especificamente quanto ao percentual de retenção, à base de cálculo da multa, à comissão de corretagem, à taxa de fruição e à forma de devolução dos valores.

Embora a apelante sustente a aplicação estrita e literal do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, entendo que o deslinde da causa exige uma interpretação sistemática e dialógica entre a referida norma e o sistema de proteção do consumidor.

Verifica-se nos autos que a relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, figurando os autores como destinatários finais do lote comercializado pela ré no mercado imobiliário. Nesse contexto, é imperioso registrar que a superveniência da Lei do Distrato não revogou ou afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor, o qual atua como norma de sobredireito baseada em mandamento constitucional de proteção à parte vulnerável.

Sob essa perspectiva, o colaciona-se que no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional, qual seja a caracterização de uma relação de consumo.

Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (STJ - Terceira Turma - REsp 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

Nesse ponto, inclusive, registra-se que, de acordo com o entendimento firmado, “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ – Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.), o “referido percentual (de 25%) possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade”.

Diante desse cenário, conclui-se que, no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pela consumidora deve observar o limite máximo de 25% (vinte e cinco por cento), percentual este que abrange, de forma global, todas as deduções admitidas, inclusive comissão de corretagem e cláusula penal, sob pena de se admitir enriquecimento sem causa da incorporadora e afronta direta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Sob esse prisma, depreende-se da referida orientação que a pretensão da apelante em reter 10% sobre o valor total do contrato revela-se manifestamente abusiva. Observa-se que os autores pagaram aproximadamente R$ 88.233,62 de um contrato de R$ 265.014,05, a retenção baseada no valor global do negócio superaria, em muito, o teto de 25% sobre o valor efetivamente pago, resultando no confisco de quase a totalidade das economias dos consumidores, o que é vedado pelo art. 53 do CDC.

Portanto, a retenção de 10% sobre o montante pago, conforme fixada na sentença recorrida, mostra-se dentro do teto admitido pela jurisprudência, não havendo razões para sua reforma em prejuízo do consumidor.

Do mesmo modo, a pretensão de retenção autônoma da comissão de corretagem e encargos moratórios deve ser rejeitada, uma vez que tais verbas já se encontram absorvidas pela finalidade indenizatória da cláusula penal, respeitando-se o limite global de retenção sobre o desembolso, ademais a Terceira Turma do STJ destacou que “ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.” (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.).

Relativamente à taxa de fruição, considero que a decisão de primeiro grau agiu com acerto ao indeferi-la. Constata-se que o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado.

Nesse sentido, “segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado.” (STJ – Terceira Turma – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze - AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, julgado em 26/06/2023, DJe de 29/06/2023.).

Inobstante, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça de Mato Grosso orienta que, em se tratando de lote vago, a mera posse precária não gera proveito econômico ao comprador nem desgaste ao imóvel que justifique indenização. Considero que a sentença agiu com acerto ao indeferi-la.

Constata-se que o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado. Nesse sentido, “a taxa de fruição é indevida em hipótese de lote não edificado quando inexistente previsão contratual expressa e ausente comprovação de efetiva utilização econômica do imóvel pelo adquirente.” (TJMT - Quarta Câmara de Direito Privado - Rel. Serly Marcondes Alves – Apelação Cível nº 1098051-49.2025.8.11.0041, Julgado em 27/05/2026, Publicado no DJe 01/06/2026).

Portanto, inexistindo edificação ou uso efetivo que demonstre vantagem material percebida, bem como ausente previsão contratual, a cobrança da taxa de fruição configuraria enriquecimento sem causa da loteadora.

Quanto à forma de restituição, embora a Lei nº 13.786/2018 preveja o parcelamento, a natureza consumerista da lide atrai a incidência da Súmula 543 do STJ, que impõe a imediata restituição das parcelas. “Caso o rompimento do pacto decorra da mora ou culpa da vendedora, deverá ser assegurada ao consumidor comprador a restituição integral de todas as parcelas pagas.” (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.). Portanto, tenho que o parcelamento pretendido onera desproporcionalmente o consumidor que já suporta a retenção penal, ferindo o princípio da restituição ao status quo ante de forma célere e eficaz.

Por fim, no que tange ao termo inicial dos juros de mora, a sentença já fixou a incidência a partir do trânsito em julgado, em estrita observância ao Tema 1002 do STJ, carecendo o recurso de interesse ou objeto de reforma neste particular.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de MASTER VILLE JUÍNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., mantendo a sentença em seus exatos termos, por seus próprios e bem lançados fundamentos.

Em observância ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026