Tribunal: TJMT
Processo: 0000018-60.2017.8.11.0093
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CULPA DA VENDEDORA. PROMESSA DE POSSE E DOMÍNIO HÍGIDOS. DESCUMPRIMENTO. POSSE JAMAIS EXERCIDA. VÍCIO NA CADEIA DOMINIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DO VEÍCULO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFASTAMENTO. RECONVENÇÃO. LUCROS CESSANTES E RESTITUIÇÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantias pagas, perdas e danos e multa, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e improcedente a reconvenção. A sentença declarou a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel rural por culpa da vendedora, condenou-a à restituição da entrada, declarou a posse da compradora sobre o veículo dado em permuta, condenou-a à indenização das benfeitorias, à multa contratual de 20% e ao pagamento de danos morais.
2. Requerimentos do recurso: (i) a reforma da sentença para reconhecer o cumprimento integral das obrigações da vendedora, a entrega de posse mansa e pacífica e o inadimplemento antecedente da compradora apto a atrair a exceção do contrato não cumprido; (ii) o afastamento da condenação por perdas e danos, da multa contratual e do dano moral; e (iii) a procedência da reconvenção, com reconhecimento do inadimplemento da compradora e, subsidiariamente, mantida a rescisão, o retorno ao status quo ante com restituição da posse do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir a quem se imputa a culpa pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel rural; (ii) aferir a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em favor da vendedora; (iii) verificar a pertinência da restituição dos valores pagos e do veículo, da indenização por benfeitorias e da multa contratual; (iv) analisar a configuração de dano moral indenizável; e (v) examinar a procedência dos pedidos reconvencionais de multa, lucros cessantes, perdas e danos e restituição da posse.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O compromisso de compra e venda gera para o promitente vendedor a obrigação de proporcionar ao compromissário o ingresso e a permanência no bem, com posse desimpedida, e de assegurar a higidez do domínio prometido, nos termos do art. 481 e dos deveres de probidade e boa-fé objetiva do art. 422 do Código Civil, cujo descumprimento autoriza a parte lesada a pleitear a resolução do ajuste com perdas e danos, na forma do art. 475 do mesmo diploma.
5. A culpa pela rescisão recai sobre a vendedora, que declarou ser legítima proprietária e possuidora do lote, com posse mansa e pacífica, e assumiu a responsabilidade pela legalidade da documentação e pela evicção, garantias desmentidas pela prova pericial, a qual apurou, por imagens orbitais de satélite entre 1999 e 2015, que a área permaneceu sob vegetação nativa em sucessivos ciclos de regeneração, sem exploração que caracterizasse posse efetiva, que a única ocupação anterior ao contrato era de terceiro e que havia vício na origem do título dominial, somado aos indícios de falsidade da escritura pública lavrada em momento posterior ao óbito da proprietária registral originária.
6. A cláusula que atribuiu à compradora o ônus de repelir turbação posterior à imissão na posse pressupõe a entrega de posse desimpedida apta a ser defendida contra investidas supervenientes, hipótese inexistente na espécie, porque a vendedora nunca exerceu a posse e a área já se encontrava ocupada por terceiro desde momento anterior ao contrato, de modo que a previsão de assunção de riscos possessórios não alcança quem prometeu posse inexistente.
7. A exceção do contrato não cumprido do art. 476 do Código Civil não socorre a vendedora, na medida em que seu inadimplemento é originário. A obrigação de entregar posse e domínio hígidos foi violada desde a celebração do contrato, circunstância que precede qualquer ato da compradora invocado como inadimplemento antecedente.
8. A solução da controvérsia independe da declaração de nulidade da matrícula, objeto de demanda autônoma de cunho anulatório, e da configuração de evicção, inexistente ante a ausência de

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000018-60.2017.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[FABIANNE COLLA - CPF: 771.555.561-49 (APELADO), ROBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 591.700.770-53 (ADVOGADO), LUCIANA AGNER GALLO - CPF: 650.346.781-87 (APELANTE), CRISTIANE DEPINE DE OLIVEIRA - CPF: 031.883.331-02 (ADVOGADO), CARLA CRISTINA MAYER - CPF: 021.503.901-75 (ADVOGADO), SILVANO FRANCISCO DE OLIVEIRA - CPF: 518.250.079-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CULPA DA VENDEDORA. PROMESSA DE POSSE E DOMÍNIO HÍGIDOS. DESCUMPRIMENTO. POSSE JAMAIS EXERCIDA. VÍCIO NA CADEIA DOMINIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DO VEÍCULO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFASTAMENTO. RECONVENÇÃO. LUCROS CESSANTES E RESTITUIÇÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantias pagas, perdas e danos e multa, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e improcedente a reconvenção. A sentença declarou a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel rural por culpa da vendedora, condenou-a à restituição da entrada, declarou a posse da compradora sobre o veículo dado em permuta, condenou-a à indenização das benfeitorias, à multa contratual de 20% e ao pagamento de danos morais.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
a reforma da sentença para reconhecer o cumprimento integral das obrigações da vendedora, a entrega de posse mansa e pacífica e o inadimplemento antecedente da compradora apto a atrair a exceção do contrato não cumprido;
(ii)
o afastamento da condenação por perdas e danos, da multa contratual e do dano moral; e
(iii)
a procedência da reconvenção, com reconhecimento do inadimplemento da compradora e, subsidiariamente, mantida a rescisão, o retorno ao status quo ante com restituição da posse do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
definir a quem se imputa a culpa pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel rural;
(ii)
aferir a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em favor da vendedora;
(iii)
verificar a pertinência da restituição dos valores pagos e do veículo, da indenização por benfeitorias e da multa contratual;
(iv)
analisar a configuração de dano moral indenizável; e
(v)
examinar a procedência dos pedidos reconvencionais de multa, lucros cessantes, perdas e danos e restituição da posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O compromisso de compra e venda gera para o promitente vendedor a obrigação de proporcionar ao compromissário o ingresso e a permanência no bem, com posse desimpedida, e de assegurar a higidez do domínio prometido, nos termos do art. 481 e dos deveres de probidade e boa-fé objetiva do art. 422 do Código Civil, cujo descumprimento autoriza a parte lesada a pleitear a resolução do ajuste com perdas e danos, na forma do art. 475 do mesmo diploma.

5. A culpa pela rescisão recai sobre a vendedora, que declarou ser legítima proprietária e possuidora do lote, com posse mansa e pacífica, e assumiu a responsabilidade pela legalidade da documentação e pela evicção, garantias desmentidas pela prova pericial, a qual apurou, por imagens orbitais de satélite entre 1999 e 2015, que a área permaneceu sob vegetação nativa em sucessivos ciclos de regeneração, sem exploração que caracterizasse posse efetiva, que a única ocupação anterior ao contrato era de terceiro e que havia vício na origem do título dominial, somado aos indícios de falsidade da escritura pública lavrada em momento posterior ao óbito da proprietária registral originária.

6. A cláusula que atribuiu à compradora o ônus de repelir turbação posterior à imissão na posse pressupõe a entrega de posse desimpedida apta a ser defendida contra investidas supervenientes, hipótese inexistente na espécie, porque a vendedora nunca exerceu a posse e a área já se encontrava ocupada por terceiro desde momento anterior ao contrato, de modo que a previsão de assunção de riscos possessórios não alcança quem prometeu posse inexistente.

7. A exceção do contrato não cumprido do art. 476 do Código Civil não socorre a vendedora, na medida em que seu inadimplemento é originário. A obrigação de entregar posse e domínio hígidos foi violada desde a celebração do contrato, circunstância que precede qualquer ato da compradora invocado como inadimplemento antecedente.

8. A solução da controvérsia independe da declaração de nulidade da matrícula, objeto de demanda autônoma de cunho anulatório, e da configuração de evicção, inexistente ante a ausência de decisão judicial a privar a compradora do bem, pois o que se reconhece é o descumprimento da garantia contratual de entrega de posse e domínio livres e desembaraçados, matéria que se resolve no plano obrigacional sem incursão no mérito registral.

9. A contradição apontada na prova pericial é apenas aparente, porque o ingresso físico da compradora e a edificação de benfeitorias não equivalem à posse mansa, pacífica e desembaraçada prometida no contrato, tanto que o ingresso foi prontamente repelido pelo terceiro, que impediu a permanência da compradora no imóvel.

10. Reconhecida a resolução por culpa da vendedora, impõe-se restituição dos valores pagos e o reconhecimento da posse definitiva da compradora sobre o veículo dado como parte do preço pela compra do imóvel.

11. A compradora que investe no imóvel na legítima expectativa de validade do negócio faz jus à recomposição dos valores comprovadamente despendidos, por força dos arts. 475 e 944 do Código Civil, sem que a alegação de desmatamento ilegal infirme o dever de indenizar, pois a perícia atribuiu a derrubada da vegetação nativa ao terceiro, e não à compradora, cujas intervenções se resumiram a casa de madeira, poço artesiano e rede de energia, deslocando-se a discussão sobre o
quantum
para a fase de sentença.

12. A multa de 20% sobre o valor do contrato, prevista em desfavor da parte que provocar a rescisão, incide contra a vendedora, que deu causa ao rompimento do vínculo, admitida sua cumulação com as perdas e danos por possuírem, no caso, fatos geradores e finalidades diversas.

13. O mero inadimplemento contratual, em regra, não enseja reparação por dano moral, reservada essa consequência à ofensa concreta a direito da personalidade, de modo que, evidenciado o prejuízo de natureza patrimonial, já recomposto pelas demais condenações e sem prova de lesão autônoma atribuível à vendedora, deve ser afastada condenação fixada a título de dano moral.

14. Reconhecida a culpa da vendedora pela resolução, esgotam-se os fundamentos que amparam os pedidos deduzidos na reconvenção.

15. O pedido subsidiário de restituição da posse esbarra na ausência de posse efetiva da compradora, prontamente repelida pelo verdadeiro possuidor do imóvel, e na inexistência de situação possessória anterior da vendedora passível de restauração.

IV. DISPOSITIVO

16. Recurso parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
CC - art. 166, II, art. 422, art. 475, art. 476, art. 481, art. 944; CPC - art. 85, § 11, art. 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - Tema Repetitivo n. 1.059, REsp n. 2.222.984/SP, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.956.085/SP, AgInt no AREsp n. 2.961.180/RJ.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela ré
LUCIANA AGNER GALLO
contra sentença do Juízo da Vara Única da Comarca de Feliz Natal, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantias pagas, perdas e danos e multa, autuada sob o n. 0000018-60.2017.8.11.0093, ajuizada por
FABIANNE COLLA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e improcedente o pedido reconvencional, a fim de declarar a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes, condenar a ré à restituição dos valores pagos, declarar a posse da autora quanto ao veículo envolvido na permuta e condenar a ré ao pagamento de danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (id. 361782390).

Na origem, a autora narrou que celebrou com a ré, em 26/outubro/2016, instrumento de compromisso de compra e venda do imóvel rural denominado Lote 39-B, com área de 250 ha, matriculado sob o n. 536 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Feliz Natal, pelo preço de R$ 1.670.040,00 (um milhão, seiscentos e setenta mil e quarenta reais).

Relatou que adimpliu as obrigações imediatas, com o pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a outorga de procuração para transferência do veículo Chevrolet Camaro, recebido como parte do preço, e a entrega de cheque pós-datado de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais). Sustentou que, após iniciar investimentos na propriedade, foi surpreendida por terceiro, Paulo Airton Bortolo, que se declarou legítimo proprietário e possuidor da área, com apresentação da matrícula n. 13.237 do Cartório do 6º Ofício de Cuiabá e de contrato de compra e venda firmado com Telmo Albino Hentz.

Aduziu que, após diligências, constatou vício insanável na cadeia dominial da matrícula n. 536 do Cartório de Registro de Imóveis de Feliz Natal, pois a escritura que originou o registro foi lavrada em 05/outubro/2004 com a participação de vendedora falecida em 12/outubro/1992.

Diante disso, suspendeu os pagamentos vincendos, revogou a procuração outorgada à ré que autorizava a transferência do veículo Chevrolet Camaro e sustou o cheque, com notificação extrajudicial.

Nesses termos, requereu, em tutela de urgência, a suspensão das parcelas vincendas e, no mérito, a rescisão do contrato, a devolução de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a indenização por perdas e danos de R$ 62.200,91 (sessenta e dois mil, duzentos reais e noventa e um centavos) relativa aos investimentos, a aplicação da multa contratual de 20% e a condenação ao pagamento de danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (id. 361781889).

A tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas.

Citada, a ré apresentou contestação com reconvenção.

Defendeu a validade e a eficácia do negócio jurídico, sob o fundamento de que apresentou documentação dominial regular e transferiu à autora a posse mansa e pacífica do imóvel, posteriormente perdida por desídia da compradora.

Imputou à autora conluio fraudulento com Paulo Airton Bortolo e invocou a exceção do contrato não cumprido, ao apontar que a revogação da procuração relativa ao veículo Camaro ocorreu em 16/novembro/2016, anteriormente à alegada turbação de 17/novembro/2016, somada à sustação dos cheques entregues como pagamento.

Refutou o pedido de perdas e danos, sob o argumento de que as benfeitorias indicadas consistiram em desmatamento ilegal de vegetação nativa, e impugnou a multa contratual e o dano moral.

Em reconvenção, imputou inadimplemento contratual à autora e postulou o reconhecimento do vencimento antecipado da dívida, a multa penal de 20% sobre as parcelas em atraso, os lucros cessantes e as perdas e danos, a retenção do valor da entrada a título de arras e, subsidiariamente, em caso de rescisão, o retorno das partes ao
status quo ante
com a restituição da posse do imóvel (id. 361781892).

A autora apresentou impugnação à contestação, na qual reiterou os argumentos da inicial e refutou a tese de conluio com o terceiro (id. 361781895).

Em contestação à reconvenção, a autora afirmou que a culpa pela rescisão decorre do inadimplemento da vendedora, que jamais exercera posse sobre a área e ostentava título de propriedade eivado de nulidade. Assim, pugnou pela improcedência da reconvenção e suscitou a litigância de má-fé da reconvinte (id. 361781894).

Saneado o feito, realizaram-se a oitiva de testemunhas e a produção de prova pericial, com posterior apresentação de alegações finais pelas partes (ids. 361782388 e 361782389).

Após, o Juízo
a quo
proferiu sentença de parcial procedência dos pedidos autorais.

Na parte dispositiva, a sentença declarou a rescisão do contrato, a posse da autora sobre o veículo Chevrolet Camaro ou, na impossibilidade de devolução, ao pagamento do valor equivalente, condenou a ré à restituição de R$ 100.000,00 (cem mil reais), ao pagamento da multa contratual de 20% prevista no instrumento, à indenização pelas benfeitorias e despesas comprovadas, a ser apurado em liquidação, bem como ao pagamento de indenização moral de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além das custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Quanto à reconvenção, reconheceu que seria a hipótese de venda a
non domino
e julgou improcedente o pedido reconvencional, com a condenação ao pagamento das custas e honorários de 10% sobre o valor da causa atribuído à reconvenção (id. 361782390).

Irresignada, a ré interpõe o presente recurso de apelação.

Sustenta o cumprimento integral de suas obrigações e a efetiva entrega da posse mansa e pacífica do imóvel, exercida pela apelada após a assinatura do contrato, com ingresso na área, contratação de funcionário e realização de benfeitorias.

Reitera a alegação de que a cronologia dos fatos revela o inadimplemento antecedente da compradora, o que atrai a exceção do contrato não cumprido. Defende a validade do negócio e a presunção de legitimidade do registro imobiliário, não desconstituído por via própria, e invoca a cláusula 7.3 do contrato, que atribuiu à compradora a responsabilidade por repelir turbação posterior à imissão na posse.

Refuta a configuração de evicção, ante a ausência de decisão judicial que privasse a apelada do bem, bem como a imputação de fraude ou má-fé, sob o argumento de que a prova pericial não reconheceu conduta dolosa da vendedora.

Aponta contradição na perícia, que, embora reconheça a edificação de benfeitorias pela apelada, atestou ausência de posse. Impugna a condenação por perdas e danos, por ausência de nexo causal e rechaça a aplicação da multa contratual em seu desfavor e a condenação em dano moral.

Quanto à reconvenção, postula o reconhecimento do inadimplemento da compradora e, subsidiariamente, mantida a rescisão, o retorno ao
status quo ante
com a devolução da posse do imóvel.

Nesses termos, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais e a procedência da reconvenção (id. 361782392).

Em contrarrazões, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso (id. 361782397).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
LUCIANA AGNER GALLO
contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
FABIANNE COLLA
em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantias pagas, perdas e danos e danos morais, na qual se reconheceu a culpa da vendedora pela resolução do compromisso de compra e venda de imóvel rural, com a restituição da entrada paga, a liberação do veículo dado em pagamento, a indenização das benfeitorias, a incidência da multa contratual e a condenação por dano moral, julgada improcedente a reconvenção.

O cerne da controvérsia recursal reside na imputação da culpa pela rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel rural denominado Lote 39-B, nas consequências patrimoniais dela decorrentes, na configuração do dano moral e na pertinência dos pedidos deduzidos pela vendedora na reconvenção.

O recurso comporta parcial acolhimento, apenas para o fim de afastar a condenação em dano moral.

CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL

O compromisso de compra e venda faz nascer para o promitente vendedor a obrigação de proporcionar ao compromissário o ingresso e a permanência no bem, com posse desimpedida, e de assegurar a higidez do domínio que se promete transferir, à luz do art. 481 do Código Civil e dos deveres anexos de probidade e boa-fé objetiva impostos pelo art. 422 do mesmo diploma.

Descumprida essa obrigação, faculta-se à parte lesada pleitear a resolução do ajuste, com perdas e danos, na forma do art. 475 do Código Civil.

No caso em exame, a vendedora não se limitou a prometer a transferência do imóvel, pois declarou, nas cláusulas 1.1, 1.2 e 2.1 do instrumento, ser legítima proprietária e possuidora do lote, com posse mansa, contínua e pacífica há mais de vinte anos, somada à de seus antecessores, e assumiu a condição de única responsável, a qualquer tempo, pela legalidade da documentação e pela evicção de direito (id. 361781889 – Pág. 39).

Essas declarações integraram a base do negócio e converteram-se em garantias contratuais cujo cumprimento a vendedora se obrigou a assegurar.

A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório revelou que essas garantias não correspondiam à realidade, pois a análise da dinâmica de uso e ocupação do imóvel, conduzida por meio de imagens orbitais de satélite entre o ano de 1999 e o final de 2015, demonstrou que a área permaneceu sob vegetação nativa em sucessivos ciclos de regeneração, sem qualquer exploração que caracterizasse posse efetiva pela vendedora (id. 361782371 e 361782380).

O laudo concluiu que, à data da celebração do contrato, em 26/outubro/2016, nem a vendedora nem seus antecessores detinham a posse mansa e pacífica da área (id. 361782371 e 361782380).

Soma-se a isso a constatação técnica de que a única ocupação física anterior ao contrato adveio de terceiro, o Sr. Paulo Airton Bortolo, registrando que a “
derrubada (desmate) da vegetação nativa se deu concomitante à celebração do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural celebrado entre o Sr. PAULO AIRTON BORTOLO e o Sr. TELMO ALBINO HENTZ em JANEIRO DE 2.016
” (id. 361782371).

Assim, observa-se que a vendedora prometeu posse que jamais exerceu e que, na data da celebração do contrato, já era exercida por terceiro.

O laudo apurou, ainda, vício na própria origem do título dominial da vendedora, na medida em que a matrícula n. 536 do Cartório de Registro de Imóveis de Feliz Natal teve por origem o registro de título definitivo em data anterior à emissão do único título definitivo expedido pelo Estado de Mato Grosso na região, em favor de Asami Asanome, circunstância que o perito reputou incompatível com os registros antecedentes (id. 361782371).

Acresce a esse defeito de origem dominial os indícios de falsidade da escritura pública de compra e venda que perfectibilizou a transferência da propriedade dos titulares originários (Asami Asanome e Misao Asanome), registrada sob o n. R-02/536, tendo em vista que o título translativo foi lavrado em 05/outubro/2004, ao passo que a titular registral faleceu em 12/outubro/1992 (id. 361781890 – Pág. 30 e 361781891 – Pág. 11).

Assentadas essas premissas, impõe-se enfrentar a tese central da apelante, segundo a qual teria cumprido sua obrigação com a entrega da posse e a transferência à compradora do ônus de repelir turbação posterior, nos termos da cláusula 7.3 do contrato.

A cláusula, contudo, pressupõe a entrega de posse desimpedida, apta a ser defendida pelo adquirente contra investidas supervenientes, situação que não se constata na hipótese.

A vendedora não transferiu posse que pudesse ser conservada, porque nunca a exerceu, e a área já se encontrava ocupada por terceiro desde momento anterior ao contrato.

A previsão contratual de assunção de riscos possessórios não alcança, portanto, a hipótese de quem prometeu posse inexistente.

A apelante alega, também, a cronologia dos atos da compradora, ao destacar que a revogação da procuração relativa ao veículo, em 16/novembro/2016, antecedeu a turbação narrada para 17/novembro/2016, do que extrai inadimplemento antecedente apto a atrair a
exceptio non adimpleti contractus
do art. 476 do Código Civil.

Todavia, o argumento não prospera, porque o inadimplemento da vendedora é originário e estrutural, visto que a obrigação de entregar posse e domínio hígidos foi violada desde a celebração do contrato, razão pela qual a exceção do contrato não cumprido não socorre a vendedora, que assumiu obrigação de ceder o que jamais esteve em condições de transmitir.

Cumpre afastar, igualmente, o argumento de que a presunção de legitimidade do registro, de natureza
juris tantum
, não poderia ser superada sem ação própria de desconstituição, sob pena de ofensa à reserva de jurisdição.

A solução da controvérsia posta neste feito independe de declaração de nulidade da matrícula n. 536 do Cartório de Registro de Imóveis de Feliz Natal, matéria que tramita em demanda autônoma ajuizada contra a ré (processo n. 1000422-55.2021.8.11.0093), pois o que se reconhece nestes autos é o descumprimento da garantia contratual de entrega de posse e domínio livres e desembaraçados, fatos cuja perícia judicial logrou êxito em apurar.

A higidez do título prometido constituía obrigação assumida pela vendedora, e a frustração dessa obrigação resolve a controvérsia no plano obrigacional, sem incursão no juízo registral, que está submetida a outra demanda de cunho anulatório.

Pela mesma razão, mostra-se desnecessária reconhecer a evicção no caso dos autos, uma vez que não houve decisão judicial capaz de privar o bem da compradora do bem. A rescisão, porém, não decorre de evicção consumada, mas do inadimplemento da obrigação de entregar coisa apta ao fim contratado.

Assim, a discussão sobre evicção, consumada ou presumida, travada por ambas as partes em sede recursal, perde relevância diante do fundamento que sustenta a resolução do compromisso de compra e venda.

No que tange à alegação de contradição da prova pericial, que teria reconhecido a realização de benfeitorias pela compradora ao mesmo tempo em que assinalou a ausência de posse da vendedora, a incoerência é apenas aparente.

O ingresso físico da compradora e a edificação das benfeitorias no imóvel, como a casa de madeira, poço e rede de energia, realizadas após outubro/2016, não equivalem à posse mansa, pacífica e desembaraçada prometida no contrato.

Tanto é assim que o ingresso no imóvel pela compradora foi rapidamente contestado pelo terceiro, que impediu a permanência da compradora e de seu funcionário, motivo pelo qual os atos de antropização da adquirente não se confundem com a posse hígida que a vendedora se obrigou a transferir.

Portanto, a culpa pela rescisão recai sobre a vendedora, que descumpriu obrigação essencial do ajuste.

RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA E DO VEÍCULO

Reconhecida a resolução por culpa da vendedora, a consequência natural é o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a restituição daquilo que a compradora desembolsou.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona:

“[...] Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador [...]”
(STJ, REsp n. 2.222.984/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 5/12/2025).

No caso, o pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) em favor da ré é incontroverso, admitido na própria contestação, que reconhece a compensação do cheque correspondente, de sorte que se mostra correta a condenação à devolução, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

Quanto ao veículo Chevrolet Camaro, entregue como parte da entrada mediante outorga de procuração e posteriormente retomado pela compradora, a solução adotada na sentença, ao declarar definitiva a posse da compradora sobre o bem e liberá-la da obrigação de transferência, harmoniza-se com o retorno ao
status quo ante
e não merece reparo.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DESPESAS

A reparação dos prejuízos suportados pela parte lesada decorre do art. 475 do Código Civil e orienta-se pelo princípio da reparação integral inscrito no art. 944 do mesmo diploma.

A compradora que investe no imóvel na legítima expectativa de validade do negócio faz jus à recomposição dos valores comprovadamente despendidos, frustrados pela resolução imputável à outra parte.

A apelante sustenta que os gastos corresponderiam a desmatamento ilegal, objeto ilícito insuscetível de indenização à luz do art. 166, II, do Código Civil.

Contudo, o argumento esbarra na própria conclusão pericial, que atribuiu a derrubada da vegetação nativa de janeiro/2016 ao terceiro Paulo Airton Bortolo, e não à compradora, cujas intervenções se resumiram à edificação de casa de madeira, poço e rede de energia, posteriores ao contrato e de natureza diversa da abertura de área imputada àquele.

A impugnação quanto à efetiva vinculação de cada despesa ao imóvel não infirma o dever de indenizar, de modo que apenas desloca a controvérsia relativa ao
quantum
indenizatório para o momento da liquidação, no qual se aferirá a pertinência e o montante de cada rubrica.

Logo, subsiste a obrigação de ressarcimento dos custos despendidos em razão das benfeitorias e demais despesas comprovadas relativas à aquisição do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença.

MULTA CONTRATUAL

A cláusula 10.1 do instrumento estipulou multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato em desfavor da parte que provocar a rescisão.

Assim, a incidência da penalidade depende da identificação de quem deu causa ao rompimento do vínculo, definição que já restou assentada em desfavor da vendedora, que descumpriu a obrigação de entregar posse e domínio hígidos.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cumulação da cláusula penal, imputável em desfavor da parte que deu causa à rescisão do contrato, com a indenização pelas perdas e danos, sobretudo quando decorrem de fatos geradores diversos. Confira-se:

“[...] O entendimento desta Corte é no sentido de ser possível a cumulação da multa eventualmente estipulada no contrato de promessa de compra e venda de imóvel e prejuízos decorrentes das perdas e danos, porquanto as finalidades dos institutos são diversas [...]”
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.956.085/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022).

No caso, conforme demonstrado, a culpa da vendedora pela rescisão enseja a aplicação da multa prevista no contrato em seu desfavor, o que conduz, logicamente, à impossibilidade de inverter a penalidade contra a compradora.

Por conseguinte, deve ser mantida a condenação da apelante ao pagamento da multa de 20% sobre o valor do contrato, consoante previsto na cláusula 10.1 do instrumento particular.

DANO MORAL

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, em regra, não enseja reparação por dano moral, reservada essa consequência às hipóteses de ofensa concreta ao direito da personalidade, que ultrapasse os dissabores inerentes ao descumprimento de obrigações (STJ, AgInt no AREsp n. 2.961.180/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 16/4/2026).

Nesse sentido, a frustração de expectativas negociais, ainda que intensa, situa-se no campo do prejuízo patrimonial, reparável pelas vias próprias, salvo quando demonstrado a existência de particularidades que demonstrem, de forma concreta, a ofensa aos direitos da personalidade.

Na espécie, a subsunção dos fatos a esse entendimento conduz ao afastamento da condenação fixada a título de dano moral, tendo em vista que o prejuízo experimentado pela compradora possui natureza preponderantemente patrimonial, integralmente recomposto pela rescisão, pela restituição dos valores pagos, pela indenização das benfeitorias e pela multa contratual.

A reparação extrapatrimonial somada a esses títulos não encontra suporte autônomo no acervo probatório.

A alegação de que teria sido imposto à compradora a pecha de grileira e invasora de terras não altera essa conclusão, pois essa circunstância decorreu da conduta do terceiro que a confrontou no imóvel, e não de ato da vendedora dirigido à honra ou à imagem da compradora.

Além disso, não há nos autos prova inequívoca de que a vendedora celebrou o contrato com o intuito de ludibriar a compradora, no sentido de vender algo que sabidamente não era seu.

Pelo contrário, apesar da imprecisão da cláusula em que a vendedora declarava-se como legítima possuidora, a matrícula n. 536 do Cartório de Registro de Imóveis de Feliz Natal está verdadeiramente registrada em seu nome, bem como inexistem indícios de que a vendedora tenha participado da alegada nulidade relativa à abertura da matrícula e da propalada falsidade da escritura pública de compra e venda celebrada com a proprietária originária.

Logo, os elementos constantes nos autos são insuficientes para demonstrar lesão autônoma a direito da personalidade atribuível à vendedora.

Afasta-se, no ponto, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, e a sentença merece reforma nesse aspecto.

RECONVENÇÃO

A pretensão reconvencional da apelante assenta-se na premissa de que a culpa pela rescisão seria da compradora, do que decorreriam a multa contratual, os lucros cessantes e o ressarcimento de despesas em favor da vendedora, além do pedido subsidiário de retorno ao estado anterior com restituição da posse do imóvel.

Ocorre que, reconhecida a culpa da vendedora pela resolução, esgotam-se os fundamentos que sustentam a multa e as verbas indenizatórias por ela postuladas.

Por sua vez, merece registro específico a pretensão de lucros cessantes pela privação do uso, do gozo e da fruição do imóvel durante o período do litígio, bem como a pretensão de restituição da posse do imóvel em favor da vendedora.

Os pedidos da apelante pressupõem que ela auferisse ou pudesse auferir proveito econômico do bem de que se viu privado, hipótese inexistente no caso.

A perícia judicial apurou que nem a vendedora nem seus antecessores exerceram uso ou ocupação sobre a área, que permaneceu sob vegetação nativa em sucessivos ciclos de regeneração até janeiro/2016. Sem fruição atual ou potencial sobre o imóvel, não há lucro cessante a recompor em favor de quem nunca extraiu proveito do bem.

O pedido subsidiário de restituição da posse esbarra em obstáculo objetivo e demonstrado nos autos, relativo à ausência de posse efetiva pela compradora, a qual foi prontamente repelida pelo terceiro e verdadeiro possuidor do imóvel rural, a ensejar a impossibilidade de a compradora restituir à vendedora a posse do bem.

Além disso, conforme já assentado, a perícia consignou que a vendedora nunca exerceu posse sobre a área, motivo pelo qual não há situação possessória anterior passível de restauração em seu proveito.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
LUCIANA AGNER GALLO
para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, mantida, no mais, a sentença recorrida em todos os seus termos.

Não obstante o parcial provimento do recurso, com modificação da sucumbência, a autora decaiu de parte mínima dos pedidos, razão pela qual os ônus sucumbenciais permanecem integralmente a cargo da ré, na forma do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026