Tribunal: TJMT
Processo: 1018744-38.2026.8.11.0000
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-03
Data de publicação: 2026-06-08

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. SUSPENSÃO DE LEILÃO JUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE PENDENTE DE ANÁLISE. RISCO DE DANO IRREVERSÍVEL. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE DA EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto por executados contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018744-38.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Sustação/Alteração de Leilão, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GUILHERME EVANGELISTA DE ALBUQUERQUE AFFI - CPF: 046.993.091-86 (ADVOGADO), WALDEMAR DIAS DE ROSA - CPF: 003.808.301-91 (AGRAVANTE), WILSON DE OLIVEIRA ROSA - CPF: 033.859.648-81 (AGRAVANTE), LENIR PEDROSA DE OLIVEIRA ROSA - CPF: 570.801.511-04 (AGRAVANTE), JOSE CARLOS DE OLIVEIRA GUIMARAES JUNIOR - CPF: 621.214.991-72 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO IMPERIAL - CNPJ: 33.053.687/0001-82 (AGRAVADO), UEBER ROBERTO DE CARVALHO - CPF: 459.437.371-20 (ADVOGADO), JHONATTAN DIEGO VIDAL GRIEBEL ELY - CPF: 050.325.931-41 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. SUSPENSÃO DE LEILÃO JUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE PENDENTE DE ANÁLISE. RISCO DE DANO IRREVERSÍVEL. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE DA EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por executados contra decisão proferida em plantão judiciário que indeferiu pedido liminar de suspensão de leilão judicial de imóvel residencial, formulado em tutela cautelar antecedente, sob fundamento de ausência de urgência imprevisível. Os agravantes alegam nulidade da citação por hora certa sem nomeação de curador especial, irregularidade na avaliação judicial do imóvel, excesso de execução em razão da inclusão de taxa de assessoria de cobrança e prescrição parcial do crédito exequendo, requerendo a suspensão da hasta pública até apreciação da Exceção de
Pré
-Executividade pendente no juízo de origem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se o agravo de instrumento é via adequada para impugnar decisão que indeferiu tutela cautelar de suspensão de leilão judicial; (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência destinada a suspender a alienação judicial até apreciação da Exceção de
Pré
-Executividade pelo juízo da execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O agravo de instrumento constitui via processual adequada para controle da decisão que indeferiu tutela cautelar, e a análise recursal da presença dos requisitos da medida urgente não configura supressão de instância, pois não implica julgamento antecipado do mérito da execução.

A existência de Exceção de
Pré
-Executividade pendente de apreciação, contendo alegações juridicamente relevantes sobre matérias de ordem pública e regularidade dos atos executivos, evidencia plausibilidade suficiente para adoção de medida conservativa.

A realização do leilão antes de pronunciamento judicial sobre as teses defensivas pode comprometer o devido processo legal, o contraditório e o princípio da menor onerosidade da execução.

A alienação judicial de imóvel residencial produz efeitos imediatos e de difícil reversão, especialmente diante da possibilidade de futura declaração de nulidade dos atos executivos.

O sobrestamento temporário da hasta pública não acarreta prejuízo irreparável ao credor, pois o crédito condominial possui natureza
propter
rem e a penhora regularmente registrada preserva a garantia patrimonial da execução.

A tutela de urgência, nesse contexto, tem natureza estritamente conservativa, destinada a preservar a utilidade do processo principal sem substituição da competência do juízo natural da execução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A pendência de apreciação de Exceção de
Pré
-Executividade com alegações juridicamente relevantes autoriza, em caráter excepcional, a suspensão de leilão judicial para preservação da utilidade do processo. 2. A alienação judicial iminente de imóvel residencial configura perigo de dano de difícil reversão apto a justificar tutela de urgência conservativa. 3. A suspensão temporária da hasta pública não caracteriza prejuízo desproporcional ao exequente quando a execução permanece garantida por penhora regularmente constituída.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 72, II; CPC, art. 77, II e § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, Apelação Cível nº 0174357-52.2015.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos de Oliveira, 2ª Câmara Cível, pub. 09.02.2023; TJ-MG, Agravo de Instrumento nº 4905063-36.2024.8.13.0000, Rel. Des. Régia Ferreira de Lima, 12ª Câmara Cível, j. 13.02.2025; REsp 1.575.243/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22.03.2018.

R E L A T Ó R I O

AI
1018744-38.2026.8.11.0000

LENIR PEDROSA DE OLIVEIRA ROSA e outros

x

CONDOMINIO EDIFICIO IMPERIAL

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por WILSON DE OLIVEIRA ROSA, LENIR PEDROSA DE OLIVEIRA ROSA e ESPÓLIO DE
WALDEMAR DIAS DE ROSA contra decisão proferida pelo Juízo Plantonista da Comarca de Cuiabá (ID 232097720 – origem), que indeferiu o pedido liminar de suspensão de leilão judicial em sede de Tutela Cautelar Antecedente, fundamentando-se na inexistência de urgência imprevisível.

Em suas razões, os agravantes sustentam, em síntese, a nulidade da citação por hora certa de Wilson de Oliveira Rosa, em razão da ausência de nomeação de curador especial, nos termos do art. 72, II, do CPC.

Alegam, ainda, a nulidade da avaliação judicial, ao argumento de que o perito não ingressou no imóvel e baseou sua conclusão em informações prestadas pela síndica, parte supostamente interessada, o que teria resultado em avaliação irrisória de R$300.000,00, muito aquém do valor de mercado, que afirmam superar R$500.000,00.

Sustentam, também, manifesto excesso de execução em razão da inclusão da quantia de R$ 25.413,75 a título de taxa de assessoria de cobrança em favor de empresa terceirizada, em afronta à jurisprudência do STJ, bem como a ocorrência de prescrição quinquenal sobre parte das parcelas executadas.

Por fim, defendem a existência de perigo de dano irreparável, considerando que o leilão estava designado para a segunda-feira imediatamente subsequente ao protocolo da medida, o
que inviabilizaria a obtenção de tutela junto ao juízo de origem.

A medida liminar de efeito ativo foi deferida em plantão recursal pelo Des. Marcos
Regenold

Fernandes (ID 364597856), determinando a imediata suspensão da hasta pública referente ao Lote 25 do Edital nº 001/2026 DF-CPL.

Redistribuído o feito a esta Relatoria, proferi a decisão de ID 364695886
, mantendo
a suspensão da hasta pública
.

O
a
gravado apresentou contrarrazões (ID 368713876), arguindo preliminar de supressão de instância e defendendo que as matérias de mérito estão preclusas, pois os executados não impugnaram a avaliação no tempo oportuno.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

A controvérsia posta em exame reside na aferição do acerto da decisão proferida em sede de plantão judiciário de primeiro grau, que indeferiu o pedido de suspensão de leilão judicial de imóvel residencial, a despeito da existência de Exceção de
Pré
-Executividade pendente de análise pelo juízo de origem.

De início, rejeito as preliminares de inadequação da via eleita e de supressão de instância suscitadas pelo Condomínio agravado, pois o presente agravo volta-se precisamente contra a negativa de tutela cautelar na instância inferior; sendo assim, cabe a este Tribunal analisar se os fundamentos da defesa possuem relevância jurídica suficiente para justificar o sobrestamento de um ato iminente e irreversível, sem que isso signifique julgar
antecipadamente o mérito da execução.

No mérito,

a controvérsia recursal não exige, neste momento processual, exame exauriente acerca da procedência das nulidades alegadas no processo executivo.

O que se analisa, em sede de cognição sumária, é se há situação excepcional apta a justificar providência jurisdicional conservativa, a fim de resguardar a utilidade do processo principal.

No caso, a
análise detida dos autos revela que os
a
gravantes protocolaram na origem
uma Exceção de
Pré
-Executividade (ID 232073412)
com pedido de tutela de urgência, visando à suspensão da hasta pública e
veiculando matérias de ordem pública e teses jurídicas
relevantes.

Entre elas,
questionamentos relacionados à composição do débito exequendo, com alegação de cobrança de valores indevidos e eventual prescrição de parte do crédito perseguido, bem como insurgência quanto à regularidade da avaliação judicial do imóvel objeto da constrição e, ainda, supostas irregularidades processuais ocorridas no curso da execução, especialmente no que se refere à regularidade da representação processual dos executados e à validade de atos executivos posteriormente praticados.

É imperioso destacar que este Tribunal não deve, neste momento processual, exaurir o julgamento de tais matérias, sob pena de efetiva supressão de instância.

Contudo,
a gravidade dessas arguições impõe
o reconhecimento de que a realização do leilão, antes de um pronunciamento judicial seguro sobre o mérito da referida exceção, afrontaria o princípio da menor onerosidade da execução e o devido processo legal.

A alienação forçada de um bem imóvel residencial, especialmente quando pertencente a uma idosa com mais de 80 anos, produz efeitos imediatos e de dificílima reversão em caso de futura declaração de nulidade dos atos processuais.

Por outro lado, o sobrestamento temporário da hasta pública não acarreta prejuízo irreparável ao credor exequente. O débito condominial possui natureza
propter
rem
e o imóvel objeto da disputa já se encontra penhorado, com o gravame devidamente registrado na matrícula imobiliária, o que garante a higidez da execução para o momento oportuno.

Caso o juízo de origem, ao analisar as teses de defesa, conclua por sua improcedência ou preclusão, bastará a redesignação do certame, sem qualquer perda da garantia patrimonial.

A atuação jurisdicional de urgência, nesse contexto, não implica exame definitivo do mérito das nulidades alegadas, tampouco importaria substituição da competência do juízo da execução, mas apenas preservação do resultado útil do processo até deliberação judicial adequada.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0174357-52.2015.8.09 .0051 COMARCA DE GOIÂNIA 2ª CÂMARA CÍVEL APELANTE: ENGEL ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. APELADOS: ALEXANDRE GRAZIANI GOMES E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO CAUTELAR INCIDENTAL. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE
IMÓVEL.
REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS.
DESCUMPRIMENTO DE LIMINAR. ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Tratando-se de tutela cautelar de natureza incidental, faz-se necessária a presença do fumus boni iuris e do periculum in mora. 2. A concessão da antecipação de tutela na conexa ação revisional, autorizando os autores/apelados a pagarem as parcelas nos valores que entendessem devidos, demonstra que o procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade não se mostrou hígido, de modo a autorizar o prosseguimento expropriatório extrajudicial. 3. É cristalina a possibilidade de dano grave aos autores/recorridos em caso de realização de leilão e posterior arrematação de terceiros, uma vez que o reconhecimento de seus pedidos revisionais e afastamento ou purgação da mora manteria a propriedade do imóvel com os adquirentes/apelados. 4. Havendo liminar impedindo a realização de leilão até o deslinde da ação revisional principal, configura ato atentatório à dignidade da justiça a realização de novo certame (
art
. 77, inc. II, CPC), incidindo a sanção pecuniária prevista no § 2o, no exato patamar fixado na sentença (15%), em razão de sua gravidade em relação à parte adversa e ao próprio processo. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.
(TJ-GO 01743575220158090051, Relator.: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/02/2023)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL. BEM DE
FAMÍLIA.
SUSPENSÃO DE LEILÃO JUDICIAL. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME
1 .
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar para suspensão de leilão judicial de imóvel sob alegação de bem de família. A recorrente sustenta ser este seu único bem para moradia, configurando proteção legal da impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/90.
II .
QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos da tutela de urgência para suspensão do leilão judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR
3 .
Documentos apresentados pela Agravante demonstram, em sede de cognição sumária, o uso exclusivo do imóvel como moradia familiar, satisfazendo o requisito de bem de família. 4. O perigo de dano é evidente, dada a iminência do leilão judicial e a possível alienação do imóvel.
5 .
Suspensão do leilão assegura o direito à moradia, conforme art. 6º da CF/1988, até decisão final. IV. DISPOSITIVO E TESE
6 .
Recurso provido. Determinada a suspensão dos atos constritivos até o julgamento definitivo dos embargos de terceiro. Tese de julgamento: "1. O imóvel residencial, utilizado como moradia permanente pela entidade familiar, é protegido pela impenhorabilidade prevista na Lei nº 8 .009/90. 2. A tutela de urgência para suspensão de leilão judicial pode ser concedida quando há comprovação sumária de uso do bem como residência familiar e risco de dano irreparável." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8 .009/1990,
arts
. 1º e 5º; CF/1988, art. 6º. Jurisprudência relevante citada: REsp 1 .575.243/
DF ,
Relatora Ministra NANCY
ANDRIGHI ,
Terceira Turma, julgado em 22/3/2018,
DJe
de 2/4/2018.
(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 49050633620248130000, Relator.: Des.(a) Régia Ferreira de Lima, Data de Julgamento: 13/02/2025, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/02/2025)

Dessa forma, entendo que a decisão recorrida merece reforma para que seja assegurada a suspensão do leilão até que os vícios apontados na Exceção de
Pré
-Executividade sejam devidamente enfrentados pelo juízo natural.

A prudência e o dever de cautela exigem que a expropriação patrimonial ocorra somente após o saneamento de dúvidas razoáveis sobre a regularidade do contraditório e da avaliação do bem, preservando-se, assim, a segurança jurídica e a utilidade do provimento jurisdicional final.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a decisão agravada e confirmar a suspensão da hasta pública referente ao Lote 25 do Edital nº 001/2026 DF-CPL, até que o Juízo da 3ª Vara Cível de Cuiabá aprecie o mérito da Exceção de
Pré
-Executividade (ID 232073412) protocolada nos autos da execução nº 1014828-43.2021.8.11.0041.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2026