Tribunal: TJMT
Processo: 1049041-07.2023.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1049041-07.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SUELEN FERREIRA DA SILVA - CPF: 049.672.871-74 (APELADO), EDUARDO HENRIQUE FERREIRA CAMPOS - CPF: 049.443.831-26 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA ABUSIVA. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.. Apelação cível interposta por Echer Empreendimentos Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da ré, condenando-a à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a apelante possui legitimidade passiva para responder pela demanda; (ii) verificar se houve inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão por culpa da vendedora; e (iii) definir a extensão da restituição de valores e a ocorrência de danos morais indenizáveis.

III. Razões de decidir

3. A legitimidade passiva da apelante decorre de sua inserção na cadeia de fornecimento e de sua atuação como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista no CDC.

4.. É abusiva a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento, por violar a boa-fé objetiva e impor desvantagem excessiva ao consumidor, devendo o prazo ser contado da celebração do contrato.

5.. Restou caracterizado o inadimplemento contratual da apelante, diante da ausência de comprovação da evolução da obra, da indefinição quanto à entrega do imóvel e da cobrança de parcelas sem contraprestação adequada.

6.. A alegação de culpa da adquirente pela não obtenção de financiamento não se sustenta, por ausência de prova de negativa formal de crédito e de efetiva submissão ao procedimento bancário.

7..Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ e da orientação jurisprudencial quanto ao retorno das partes ao status quo ante.

8.. O dano moral é configurado quando o inadimplemento extrapola o mero descumprimento contratual, evidenciando frustração legítima de expectativa e abalo à esfera psíquica do consumidor, circunstância verificada no caso concreto.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. É abusiva a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega de imóvel à obtenção de financiamento, devendo o prazo ser contado da celebração do contrato. 2. Reconhecida a culpa exclusiva do vendedor pelo desfazimento do contrato, é devida a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem. 3. O atraso injustificado e a falta de transparência na execução do empreendimento configuram dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, X; CDC, arts. 7º, p.u., 30, 35 e 51, I e IV; CC, arts. 389 e 927; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 996; STJ, Tema 938; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05.06.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
apresentado por
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, no bojo da
"Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Antecipação de Tutela c/c Restituição dos Valores Pagos e Indenização por Dano Moral"
ajuizada por
SUELEN FERREIRA DA SILVA
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida, condenando-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais

Alega a recorrente, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que não figurou como parte no contrato celebrado, o qual foi firmado com pessoa jurídica distinta, qual seja, VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. Em suas palavras:
"Conforme se extrai dos próprios documentos acostados aos autos, o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado exclusivamente entre a Apelada e a pessoa jurídica Várzea Grande Aeroporto Echer 37 Incorporações SPE Ltda., sociedade de propósito específico constituída para a incorporação e comercialização do empreendimento imobiliário objeto da demanda."

No mérito, a apelante argumenta que não houve atraso na entrega do empreendimento que justificasse a rescisão contratual, uma vez que o prazo para entrega estava condicionado à assinatura do contrato de financiamento junto à instituição bancária, evento que não ocorreu por culpa exclusiva da apelada.

Defende que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da apelada, em razão da não obtenção do financiamento bancário por estar com restrições em seu nome, conforme previsto na cláusula 13.4 do contrato, que estabelece:
"Restará o presente instrumento contratual rescindido quando o(a) Comprador(a) não preencher os requisitos impostos pela instituição financeira, impossibilitando a liberação do financiamento."

Quanto à restituição dos valores pagos, argumenta que, por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme cláusula 3.11 do contrato, é legalmente admissível a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, além da retenção integral da comissão de corretagem.

Afirma que
"ao declarar nula a cláusula contratual e determinar a devolução integral dos valores pagos, o juízo de primeiro grau ignorou a legislação especial aplicável, notadamente os incisos I e II e o § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, impondo condenação em patamar manifestamente superior ao autorizado pelo ordenamento jurídico."

No tocante aos danos morais, sustenta sua inexistência, argumentando que o mero inadimplemento contratual não é suficiente para caracterizar dano moral indenizável, especialmente quando o distrato decorreu de inadimplemento exclusivo da própria adquirente. Alega que:
"Ao reconhecer dano moral em hipótese de inadimplemento contratual imputável à própria adquirente, a r. sentença acaba por banalizar o instituto do dano moral, transformando qualquer distrato imobiliário em fonte automática de indenização, em frontal contrariedade à jurisprudência consolidada do STJ."

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso para que seja integralmente reformada a sentença, reconhecendo-se: a) a ilegitimidade passiva da apelante; b) que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da apelada; c) a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), autorizando-se a retenção de até 50% dos valores pagos; d) a legalidade da retenção integral da comissão de corretagem; e) a inexistência de danos morais; f) subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório; e g) a inversão dos ônus sucumbenciais.

O recurso foi interposto tempestivamente, conforme certificado no ID 356990387, tendo sido efetuado o preparo recursal em 30/01/2026, com base no valor fixado na sentença (R$ 48.332,17).

Conforme ato ordinatório de ID 354717373, a parte apelada foi intimada para apresentar contrarrazões ao recurso de apelação, no prazo de 15 (quinze) dias, não havendo nos documentos fornecidos informação sobre a apresentação das contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recurso de apelação
apresentado por
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, no bojo da
"Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Antecipação de Tutela c/c Restituição dos Valores Pagos e Indenização por Dano Moral"
ajuizada por
SUELEN FERREIRA DA SILVA
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida, condenando-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais

Infere-se dos autos que a autora, ora apelada, ajuizou ação alegando que, em 24/05/2021, celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, referente a uma unidade no empreendimento Viva Várzea Grande, no valor de R$ 203.242,60 (duzentos e três mil, duzentos e quarenta e dois reais e sessenta centavos).

Sustentou que, conforme cláusula 9.2 do contrato, o imóvel deveria ser entregue até o último dia do 24º (vigésimo quarto) mês após a assinatura do Contrato de Financiamento junto à instituição bancária, mas que, até o momento do ajuizamento da ação, sequer havia sido chamada para assinar a documentação de financiamento, continuando a requerida a receber as parcelas sem se comprometer quanto ao prazo de entrega do imóvel.

Afirmou ter pago a importância de R$ 38.332,17 (trinta e oito mil, trezentos e trinta e dois reais e dezessete centavos) e requereu a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

A requerida apresentou contestação (ID 157667981), na qual suscita, preliminarmente: (i) ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o contrato de compra e venda foi celebrado com a empresa Várzea Grande Aeroporto Echer 37 Incorporações SPE Ltda.; (ii) ausência de interesse processual, ao fundamento de que o contrato já teria sido unilateralmente rescindido em janeiro de 2024; e (iii) a não incidência da inversão do ônus da prova.

No mérito, sustenta que o prazo para entrega do imóvel é de 24 (vinte e quatro) meses, contados da assinatura do contrato de financiamento firmado entre a construtora e a Caixa Econômica Federal, acrescido de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Afirma que a data estimada para a celebração do referido financiamento era dezembro de 2022, de modo que a conclusão da obra estaria prevista para dezembro de 2024.

Alega, ainda, que o pedido de rescisão não decorre de eventual atraso na entrega do empreendimento, mas da incapacidade financeira da parte autora em adimplir suas obrigações contratuais, tendo em vista a existência de restrições em seu nome, conforme extrato do SPC juntado aos autos (ID 157669029). Aduz que a autora foi convocada a providenciar o financiamento bancário, contudo deixou de apresentar a documentação necessária em razão de tais restrições, o que inviabilizou a liberação do crédito.

Defende a legalidade do distrato unilateral promovido em janeiro de 2024, com fundamento na cláusula 13.4 do contrato, a qual prevê a rescisão automática em caso de inadimplemento decorrente da não obtenção do financiamento. No tocante à restituição dos valores pagos, argumenta que, por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação (cláusula 3.11), é juridicamente admissível a retenção de até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, além da retenção da comissão de corretagem.

Por fim, refuta a ocorrência de danos morais e impugna o montante pleiteado a esse título.

A contestação veio instruída com documentos (IDs 157667984 a 157669029), dentre os quais se destacam cópia do contrato, notificações encaminhadas à autora e extrato do SPC.

Em réplica (ID 160492598), a autora impugnou as alegações da contestação, rebatendo as preliminares suscitadas e reiterando os fundamentos expostos na petição inicial. Sustenta, ademais, que a cláusula contratual que prevê retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos viola o disposto no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64, o qual limita a cláusula penal ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia adimplida.

O juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato por culpa exclusiva da requerida, condenando-a à restituição integral do valor de R$ 38.332,17, devidamente corrigido, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Vejamos:

“[...]
DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

1.
DECLARAR
rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida;

2.
CONDENAR
a requerida a restituir à autora o valor de R$ 38.332,17 (trinta e oito mil, trezentos e trinta e dois reais e dezessete centavos), devidamente corrigido pelo índice contratualmente estabelecido (INCC-DI até a conclusão das obras e IGP-M após a conclusão), desde a data de cada pagamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

3.
CONDENAR
a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

Condeno a parte Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º. [...]”

Pois bem.

- DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

A apelante Echer Empreendimentos Ltda. sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, alegando não integrar a relação contratual de compra e venda de imóvel.

Sem razão a recorrente.

O contrato celebrado entre o consumidor e as empresas rés revela, em sua essência, uma relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Conforme já pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, do CDC, é admissível a responsabilização
solidária
de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, inclusive incorporadora, construtora e vendedora, diante da natureza coletiva da obrigação assumida perante o consumidor final.

Analisando detidamente os autos, verifico que, de fato, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado entre a apelada e a empresa VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, conforme se depreende do instrumento contratual juntado aos autos (ID 137619157).

Contudo, a mera constituição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para a realização de determinado empreendimento imobiliário não afasta, por si só, a legitimidade da empresa controladora para responder por obrigações relacionadas ao negócio, especialmente quando há elementos que indicam a existência de grupo econômico.

No caso em análise, observa-se que a própria denominação da SPE contém o nome "ECHER", o que sugere sua vinculação à apelante. Além disso, a apelante não comprovou a completa independência e autonomia entre as pessoas jurídicas, limitando-se a alegar, genericamente, que são empresas distintas.

Outrossim, constata-se dos autos que a Echer Empreendimentos atua não apenas como executora da obra, mas também como empreendedora e corresponsável pelo empreendimento, constando inclusive em documentos relacionados ao contrato e à publicidade do imóvel.

Nesse sentido:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS. PAGAMENTO DE ALUGUEL. COMPROVADO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. INADMISSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação indenizatória, condenando solidariamente as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 e danos materiais de R$ 7.800,00 a título de aluguéis, decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta com prazo contratual vencido em 30/05/2024, incluído período de tolerância de 180 dias. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a empresa Viasul Engenharia Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista sua alegada condição de mera executora da obra; (ii) verificar se restou comprovado o atraso na entrega do imóvel e a consequente caracterização do inadimplemento contratual; (iii) analisar se os danos morais e materiais alegados pelo autor encontram amparo probatório e jurídico; e (iv) examinar se é juridicamente viável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, à luz da orientação consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça. III. Razões de decidir 3. A legitimidade passiva da empresa de engenharia/construtora decorre de sua participação ativa no empreendimento, não se limitando à mera execução da obra, conforme documentação que comprova sua atuação como empreendedora e corresponsável, aplicando-se o disposto no artigo
7º
,
parágrafo único
, do
CDC
, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento . 4. O inadimplemento contratual das apelantes restou inequivocamente demonstrado, considerando que o prazo máximo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância de 180 dias, encerrou-se em 30/05/2024, sem que houvesse a disponibilização das chaves ou justificativa plausível para o atraso, caracterizando mora contratual injustificada. 5. Os danos morais são presumidos em casos de atraso injustificado na entrega de imóvel residencial, especialmente quando há frustração de expectativas legítimas relacionadas a eventos familiares significativos, como o casamento planejado pelo autor, ultrapassando a esfera do mero aborrecimento e causando abalo psicológico compensável. 6. Os danos materiais consistentes no pagamento de aluguéis no valor de R$ 600,00 mensais, totalizando R$ 7.800,00, encontram-se devidamente comprovados documentalmente e decorrem diretamente do inadimplemento contratual, constituindo danos emergentes reparáveis. 7. A orientação jurisprudencial consolidada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça veda expressamente a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, tendo em vista o caráter indenizatório substitutivo da multa contratual, sendo juridicamente adequada a condenação isolada ao pagamento dos aluguéis efetivamente desembolsados pelo consumidor. IV.Dispositivo e tese 8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento:"1. A construtora que participa ativamente do empreendimento imobiliário, constando em documentos publicitários e memoriais descritivos, possui legitimidade passiva solidária com a incorporadora, aplicando-se a responsabilidade conjunta prevista no artigo
7º
,
parágrafo único
, do
CDC
. 2. O inadimplemento contratual em contratos de compra e venda de imóvel na planta, mesmo após esgotado o período de tolerância, gera presunção de danos morais ao consumidor, especialmente quando há frustração de expectativas familiares legítimas. 3. É juridicamente inviável a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, conforme orientação do Tema 970/STJ, sendo admissível a condenação isolada ao pagamento de aluguéis efetivamente desembolsados durante o período de atraso." (...) (N.U
1033145-04.2024.8.11.0003
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2025, Publicado no DJE 13/08/2025)

Consoante precedentes deste eg. Tribunal de Justiça, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado.

Portanto,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva, passo à análise das razões recursais.

-
DO MÉRITO

No mérito, a controvérsia central consiste em verificar se houve descumprimento contratual por parte da apelante apto a justificar a rescisão do contrato e, em caso afirmativo, definir quais valores devem ser restituídos à apelada, bem como se a situação configura hipótese de reparação por danos morais.

A apelante sustenta que não houve atraso na entrega do empreendimento, uma vez que o prazo para entrega estava condicionado à assinatura do contrato de financiamento junto à instituição bancária, evento que não ocorreu por culpa exclusiva da apelada, que não conseguiu obter o financiamento por estar com restrições em seu nome.

De fato, a cláusula 9.2 do contrato estabelece que o prazo de entrega do imóvel seria contado a partir da assinatura do contrato de financiamento junto à instituição bancária, nos seguintes termos:

"9.2 - PRAZO DE ENTREGA: Fica ajustado que as obras do imóvel objeto do presente instrumento contratual deverão estar concluídas, e o objeto do presente contrato entregue, até o último dia do 24º (vigésimo quarto) mês após a assinatura do Contrato de Financiamento, junto a Instituição bancária, mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente do acima pactuado."

A cláusula 9.3, por sua vez, prevê uma tolerância de 180 dias corridos para a entrega do imóvel.

Ocorre que, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 996, em sede de recurso repetitivo, "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."

Nesse contexto, a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é manifestamente abusiva, pois coloca o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes, atentando contra o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear todos os contratos.

Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO - EXCLUDENTES DE NEXO DE CAUSALIDADE - AFASTAMENTO - FORTUITO INTERNO - DANO MORAL CONFIGURADO - DANOS MATERIAIS CARACTERIZADOS – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. 1. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes. 2. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo
51
, incisos
I
e
IV
, do
Código de Defesa do Consumidor
, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível. (...) (N.U
0007578-83.2015.8.11.0041
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2023, Publicado no DJE 17/11/2023)

Reconhecida a nulidade da cláusula
que condiciona o termo inicial do prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, impõe-se adotar, como marco inaugural, a data da celebração do contrato de promessa de compra e venda, ocorrida em 24/05/2021. Nessa linha,
o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão do imóvel findaria em 24/05/2023
, admitida a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias prevista contratualmente, o que
projeta o termo final para 20/11/2023.

No caso concreto, observa-se que, até o ajuizamento da demanda, a apelante sequer havia promovido a convocação da apelada para formalização do financiamento, mantendo, contudo, a cobrança das parcelas contratuais, sem qualquer definição concreta quanto ao prazo de entrega do imóvel. Tal conduta revela inequívoco descumprimento contratual.

A alegação de que a apelada teria dado causa à não obtenção do financiamento não se sustenta à luz do conjunto probatório. As notificações juntadas aos autos (IDs 157669000 e 157669007), expedidas apenas em setembro e outubro de 2023, mais de dois anos após a celebração do contrato, limitam-se a solicitar a apresentação de documentos, não evidenciando a efetiva submissão da proponente ao procedimento de análise de crédito.

De igual modo, o extrato do SPC apenas atesta a existência de restrições em nome da apelada, sem demonstrar nexo causal entre tais apontamentos e eventual negativa de financiamento, inexistente nos autos qualquer prova de recusa formal por parte da instituição financeira.

Some-se a isso a ausência de comprovação de que o empreendimento se encontrava em regular andamento ou em condições de ser concluído no prazo ajustado. Ao revés, a assertiva de que as obras estavam inacabadas e distantes de sua finalização permaneceu incólume, desprovida de impugnação eficaz por parte da apelante.

Nesse contexto, evidencia-se a responsabilidade exclusiva da apelante pelo desfazimento do ajuste, sendo de rigor a manutenção da rescisão contratual, diante do descumprimento do prazo de entrega e da falta de transparência quanto à evolução das obras e à previsão de conclusão do empreendimento.

Reconhecida a rescisão contratual por culpa da apelante, passa-se à análise dos valores a serem restituídos à apelada.

A apelada afirma ter adimplido o montante total de R$ 38.332,17 (trinta e oito mil, trezentos e trinta e dois reais e dezessete centavos), circunstância corroborada pelo extrato de pagamentos acostado aos autos (ID 137619159).

Por sua vez, a apelante sustenta que, tratando-se de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, nos termos da cláusula 3.11 contratual, é juridicamente admissível a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, conforme disposto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, além da retenção da comissão de corretagem.

O art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), assim dispõe:

“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do
caput
deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”

O referido dispositivo, todavia, incide nas hipóteses de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato, seja por resolução decorrente de inadimplemento absoluto do adquirente.

Todavia, não é essa hipótese dos autos, em que a rescisão contratual
decorre de culpa exclusiva da apelante
, e não de inadimplemento da compradora.

Nessa perspectiva, aplica-se o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, integralmente quando configurada a culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

Assim, reconhecida a responsabilidade
exclusiva
da apelante pelo desfazimento do ajuste, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pela apelada, devidamente atualizados.

No que concerne à
comissão de corretagem
, a apelante sustenta que o montante de R$ 5.538,94 (cinco mil, quinhentos e trinta e oito reais e noventa e quatro centavos) foi efetivamente repassado ao corretor, conforme comprovantes acostados aos autos (IDs 157669015 e 157669020).

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938), firmou orientação no sentido
da validade da cláusula que transfere ao consumidor o encargo pelo pagamento da comissão de corretagem,
desde que haja prévia informação do preço total da unidade
, com destaque do referido valor.

No caso, o contrato dispõe expressamente, em sua cláusula 5.1, que
até 5% (cinco por cento) do valor do imóvel
corresponde à comissão de corretagem, havendo, ainda, comprovação do efetivo pagamento.

Não obstante, a peculiaridade da hipótese, em que a rescisão se deu por
culpa exclusiva da vendedora
, afasta a possibilidade de retenção de qualquer parcela, inclusive a título de corretagem, sob pena de esvaziamento da restituição integral assegurada pela jurisprudência consolidada.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que, resolvido o contrato por
inadimplemento do vendedor
, impõe-se o
retorno das partes ao status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, abrangida a comissão de corretagem, vejamos

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO . INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem . Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023)

Outrossim, cumpre destacar que os Temas 938 e 1099 do Superior Tribunal de Justiça, embora ambos versem sobre a comissão de corretagem em contratos imobiliários, não se confundem, porquanto incidem em planos jurídicos distintos.

O
Tema 938
cuida da
validade da cláusula que transfere ao consumidor o encargo pelo pagamento da corretagem
, desde que
previamente informado
o preço total da unidade com a devida discriminação do valor correspondente, situando-se, portanto, no âmbito da formação e validade do contrato. De outro lado, o
Tema 1099
projeta-se sobre a
fase de execução contratual
, assegurando ao adquirente a restituição da comissão de corretagem quando verificado o inadimplemento do vendedor, notadamente em hipóteses de atraso na entrega do imóvel.

Assim, ainda que válida, em abstrato, a cláusula de transferência da corretagem (Tema 938),
tal estipulação não subsiste diante da resolução contratual por culpa da incorporadora, impondo-se a devolução integral dos valores pagos,
inclusive da comissão, em consonância com a orientação firmada no Tema 1099 e com o princípio da
restitutio in integrum
.

Desse modo, deve ser mantida a sentença no ponto em que determinou a restituição integral dos valores pagos pela apelada, no montante de R$ 38.332,17 (trinta e oito mil, trezentos e trinta e dois reais e dezessete centavos), corrigidos desde cada desembolso, pelo índice contratualmente previsto, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Quanto ao dano moral, a apelante sustenta a inexistência de prejuízo indenizável, ao argumento de que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, reparação extrapatrimonial.

Com efeito, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que o descumprimento contratual, isoladamente considerado, não é apto a gerar dano moral. Tal orientação, contudo, não possui caráter absoluto, admitindo mitigação quando as circunstâncias do caso concreto evidenciam violação a direitos da personalidade, ultrapassando o âmbito dos meros dissabores cotidianos.

Nessa perspectiva, à luz do art. 5º, inciso X, da Constituição da República, o dano moral se configura quando há lesão ao patrimônio imaterial da pessoa, com repercussão em sua esfera psíquica e em sua dignidade. Assim, quando o inadimplemento se apresenta de forma prolongada, desprovida de transparência e apta a frustrar legítimas expectativas do consumidor — notadamente em hipóteses de atraso injustificado na entrega de imóvel —, resta caracterizada situação que transcende o mero aborrecimento.

No caso concreto, evidencia-se que
a situação extrapolou o simples descumprimento contratual,
configurando verdadeira frustração da legítima expectativa da apelada, que organizou sua vida com base na aquisição do imóvel e se deparou com empreendimento inacabado, desprovido de qualquer previsão concreta de entrega.

Some-se a isso o fato de que a
apelante promoveu o distrato unilateral
do contrato, imputando à apelada a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, circunstância que, à evidência, é apta a gerar angústia e abalo psicológico, sobretudo diante do significativo montante já despendido pela adquirente.

Corrobora esse entendimento o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO EM OBRA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CONSTATAÇÃO - VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - TEMA 996 DO STJ - ILEGALIDADE - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - PANDEMIA COVID 19 - NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DANOS MATERIAIS - PREJUÍZO PRESUMIDO - TERMO FINAL - ENTREGA DAS CHAVES - TEMA 966 DO STJ - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM MANTIDO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrara expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais. Evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta. (...) (N.U 1000885-05.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 20/08/2024)

No tocante ao quantum indenizatório, o juízo de origem fixou-o em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Sabe-se que o valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar-se inócuo.

Todavia, à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como em consonância com os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos, mostra-se mais adequado o arbitramento da indenização no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), quantia suficiente para compensar os prejuízos suportados pela apelada, sem implicar onerosidade excessiva à parte adversa.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA . LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VINCULAÇÃO INDEVIDA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO . CLÁUSULA ABUSIVA. INAPLICABILIDADE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL . CONFIGURADOS. PAGAMENTO REGULAR DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO. IMPROCEDENTE . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por Echer Empreendimentos Ltda . e outra contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando as rés ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e indenização por danos morais. 2. As apelantes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda., ao argumento de que não participou da relação contratual, e, no mérito, alegam ocorrência de caso fortuito ou força maior em razão da pandemia da Covid-19, bem como a inexistência de dano moral e excesso no valor fixado . II. Questões em discussão 3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a Echer Empreendimentos Ltda. possui legitimidade passiva; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel foi justificado por caso fortuito ou força maior; (iii) examinar a validade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à concessão do financiamento; e (iv) analisar a configuração e o valor das indenizações por danos materiais e morais . III. Razões de decidir 4. A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada. Nos termos do art . 7º, parágrafo único, do CDC, há responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento — construtora, incorporadora e vendedora — sendo inequívoca a participação da Echer Empreendimentos na execução e promoção do empreendimento. 5. A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é abusiva, por contrariar o dever de boa-fé e criar desvantagem excessiva ao consumidor, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 996. 6 . A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia não se sustenta, pois ausente demonstração de nexo causal entre as restrições sanitárias e a impossibilidade concreta de cumprimento do prazo contratual. A pandemia, em si, não exonera o fornecedor do dever de entregar o imóvel no prazo ajustado. 7. O atraso de 1 ano e 7 meses após o término da prorrogação contratual caracteriza inadimplemento injustificado e enseja a reparação dos prejuízos materiais . Os lucros cessantes são devidos, na forma do art. 402 do CC/2002, presumindo-se o prejuízo pela privação do uso do bem. 8. Mantém-se o valor fixado a título de danos morais em R$ 6 .000,00, quantia proporcional à gravidade da conduta e suficiente para atender aos princípios da razoabilidade e da função pedagógica da indenização. 9. Reformada parcialmente a sentença apenas para afastar a condenação referente ao reembolso das parcelas de financiamento pagas antes da entrega das chaves, por configurarem cumprimento regular de obrigação contratual junto à instituição financeira financiadora. IV . Dispositivo e tese 10. Recurso parcialmente provido, apenas para excluir da condenação a restituição dos valores pagos a título de financiamento imobiliário junto a instituição financeira financiadora. Tese de julgamento: “1. A construtora e a incorporadora que atuam de forma conjunta na execução e comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art . 7º, parágrafo único, do CDC. 2. É abusiva a cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento, devendo prevalecer a data expressamente pactuada para a conclusão da obra, acrescida apenas do prazo de tolerância. 3 . A pandemia da Covid-19, por si só, não configura hipótese de caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, se não demonstrado nexo causal entre o evento e o descumprimento contratual. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera presunção de danos materiais (lucros cessantes) e enseja indenização por danos morais, quando ultrapassado o mero aborrecimento e frustrada a legítima expectativa do consumidor.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10118163320248110003, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 28/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2025)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 6.000,00 (seis mil reais), mantendo os demais termos da sentença, inclusive quanto à rescisão do contrato por culpa exclusiva da apelante e à restituição integral dos valores pagos pela apelada.

Em razão da sucumbência recursal mínima da apelante, mantenho os honorários advocatícios conforme fixados na sentença, sem majoração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2026