Tribunal: TJMT
Processo: 1035459-54.2023.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035459-54.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), AUANNY BONFIM DOS REIS - CPF: 071.827.291-99 (APELADO), REGIANE GONCALVES VIEIRA SIQUEIRA DE SOUSA - CPF: 034.275.311-80 (ADVOGADO), EDNA GONCALVES VIEIRA - CPF: 654.747.241-87 (APELADO), SANDRA BONFIM SANTANA - CPF: 701.249.061-68 (APELADO), ESPÓLIO DE APARECIDO VIEIRA DOS REIS - CPF: 621.187.651-34 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCELADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta contra sentença proferida
em
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de quatro lotes urbanos, fixar retenção total de 20% sobre os valores pagos (10% a título de cláusula penal e 10% por despesas administrativas), determinar a restituição em parcela única, com correção pelo IPCA e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, afastar a taxa de fruição, reconhecer a prescrição da devolução da corretagem quanto a um contrato e condenar as rés ao pagamento integral das custas e honorários. As apelantes pleiteiam majoração da retenção para 25%, incidência de taxa de fruição, restituição parcelada nos termos da Lei nº 13.786/2018, retenção da corretagem, aplicação do INPC e redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há seis questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção deve ser elevado de 20% para 25%; (
ii
) estabelecer se é devida a cobrança de taxa de fruição sobre lotes não edificados; (
iii
) determinar se a restituição deve ocorrer de forma parcelada, à luz da Lei nº 13.786/2018, inclusive quanto a contratos anteriores à sua vigência; (
iv
) definir se é cabível a restituição da comissão de corretagem; (v) estabelecer o índice de correção monetária aplicável; e (vi) verificar a existência de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, devendo o percentual ser fixado conforme as peculiaridades do caso concreto.

4.
A retenção total de 20%, resultante da cumulação de 10% de cláusula penal e 10% por despesas administrativas, observa os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, inexistindo demonstração de despesas extraordinárias que justifiquem majoração para 25%.

5.
É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, conforme entendimento do STJ (
AgInt
no
REsp
2.060.756/SP), pois ausente proveito econômico apto a caracterizar enriquecimento sem causa, além de configurar
bis in idem
diante da retenção já fixada.

6.
A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência

devendo a restituição referente ao contrato firmado em 2014 ocorrer em parcela única.

7.
Aos contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 aplica-se o
art
. 32-A, § 1º, II, que autoriza a restituição em até 12 parcelas mensais, após prazo de carência de 12 meses, tratando-se de loteamento com obras concluídas.

8.
Nos termos do Tema 938 do STJ (
REsp
1.599.511/SP), é válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor, inexistindo prova de vício informacional ou abusividade, razão pela qual é indevida a restituição dos valores pagos nos contratos recentes.

9.
A correção monetária deve observar o índice contratualmente pactuado (INPC), inexistindo ilegalidade ou abusividade, inclusive em consonância com o
art
. 32-A da Lei nº 13.786/2018.

10.
Não há sucumbência recíproca, pois as autoras obtiveram êxito substancial no pedido principal de rescisão e restituição, aplicando-se o
art
. 86, parágrafo único, do CPC, com manutenção da condenação integral das rés ao pagamento das custas e honorários.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11
.
Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento
:

É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos em rescisão contratual por iniciativa do comprador, quando proporcional e adequada às circunstâncias do caso concreto.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, mas rege integralmente aqueles firmados posteriormente, inclusive quanto à restituição parcelada prevista no
art
. 32-A, § 1º, II.

É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor, sendo indevida a restituição na ausência de abusividade.

A correção monetária deve observar o índice contratualmente pactuado, quando inexistente ilegalidade.

Não há sucumbência recíproca quando a parte autora obtém êxito substancial no pedido principal.

Dispositivos relevantes citados
:

CDC, art. 6º, VIII; CC, art. 206, § 3º, IV; CPC,
arts
. 85, § 2º, e 86, parágrafo único; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, § 1º, II.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no
AREsp
1.384.313/PE, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 26.03.2019; STJ,
AgRg
no
AREsp
600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 19.05.2015; STJ,
AgInt
no REsp 1.806.095/CE, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 18.11.2019; STJ,
AgInt
no REsp 2.060.756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 3ª Turma, j. 05.06.2023; STJ; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938).

R E L A T Ó R I O

RAC
1035459-54.2023.8.11.0003

SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
,
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e
MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
X
AUANNY BONFIM DOS REIS
,
EDNA GONCALVES VIEIRA
,
SANDRA BONFIM SANTANA
e
ESPÓLIO DE APARECIDO VIEIRA DOS REIS

RELATÓRIO

Eminentes
P
ares:

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga
(Proc. nº
1035459-54.2023.8.11.0003
)
, proposta por ESPÓLIO DE APARECIDO VIEIRA DOS REIS, AUANNY BONFIM DOS REIS, EDNA GONÇALVES VIEIRA e ANA JÚLIA BONFIM DOS REIS

representada por sua genitora SANDRA BONFIM SANTANA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais
, para
declar
ar
a legalidade da cláusula penal no percentual de 10% e da retenção de 10% a título de despesas administrativas, totalizando 20% sobre o valor principal efetivamente pago pelas autoras
; c
onden
ar
as requeridas, solidariamente, a restituírem às autoras, em parcela única, os valores efetivamente pagos, deduzidos os 20% mencionados, com correção monetária pelo IPCA a partir de cada pagamento e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
;

d
eclar
ar
a prescrição da pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem quanto ao contrato referente ao Lote 12, Quadra 12, do Residencial Parque dos Lírios, mas conden
ar
as requeridas a restituírem os valores pagos a título de comissão de corretagem referentes aos Lotes 12/Quadra 33, 04/Quadra 08 e 01/Quadra 60
; d
eclar
ar
a regularidade do desconto dos tributos incidentes sobre os imóveis e afast
ar
a cobrança da taxa de fruição. Por fim, condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação
(Id. 325943411)
.

As apelantes opuseram Embargos de Declaração (Id.
325943412
), os quais foram julgados improcedentes pela decisão de Id.
325943420
.

Em suas razões recursais (Id.
325943421
), as apelantes sustentam que o percentual de retenção deve ser elevado para 25% dos valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Alegam que tal percentual possui caráter indenizatório e cominatório, prescindindo da demonstração individualizada das despesas gerais do empreendimento, e que a fixação em apenas 20% pode conduzir à inviabilidade do empreendimento em época de crise no mercado imobiliário.

Defendem, ainda, a legalidade da cobrança da taxa de fruição de 1% sobre o valor atualizado do contrato por mês de inadimplência, argumentando que a posse do imóvel se estabelece desde a assinatura do contrato, após o prazo de reflexão, e que a fruição é devida independentemente de edificação sobre o lote, bastando a posse jurídica e a inadimplência do comprador.

Quanto à forma de devolução, as apelantes invocam a aplicação da Lei nº 13.786/2018, especificamente o art. 32-A, § 1º, II, sustentando que, tratando-se de loteamento com obras concluídas, a restituição deve ocorrer em 12 parcelas mensais, após prazo de carência de 12 meses.

Argumentam que a lei incide sobre os efeitos pendentes da rescisão, ainda que o contrato seja anterior à sua vigência, em razão da retroatividade média.

As apelantes requerem, também, a autorização para retenção dos valores pagos a título de intermediação e corretagem, sob o fundamento de que tais valores foram destinados a terceiros pela efetiva prestação de serviço, conforme orientação do Tema Repetitivo nº 938 do STJ.

Insurgem-se contra a aplicação do IPCA como índice de correção monetária, sustentando que o índice pactuado pelas partes nos contratos é o INPC, e que, ausente ilegalidade, deve prevalecer a vontade contratual.

Ainda
, impugnam a condenação exclusiva ao pagamento de custas e honorários advocatícios, alegando que houve sucumbência recíproca, uma vez que as autoras não obtiveram êxito integral em suas pretensões. Requerem, alternativamente, que cada parte arque com seus honorários e que as custas sejam igualmente rateadas.

Ao final, as apelantes postulam o provimento do recurso para: (a) elevar o índice de retenção para 25%; (b) aplicar a fruição de 1% sobre o valor atualizado do contrato por mês de inadimplência; (c) determinar a devolução em 12 prestações, conforme art. 32-A da Lei nº 13.786/2018; (d) autorizar a retenção dos valores pagos a título de intermediação e corretagem; (e) aplicar o índice INPC; e (f) redistribuir os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas pelos apelados (Id.
325943426
), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo provimento parcial do recurso, sugerindo a manutenção do afastamento da taxa de fruição, a determinação de restituição parcelada conforme a Lei nº 13.786/2018, o afastamento da condenação de devolução das comissões de corretagem nos contratos recentes, a substituição do IPCA pelo INPC e a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais

(Id. 343928881)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação desta Colenda Câmara a controvérsia sobre os efeitos da rescisão contratual de promessa de compra e venda de lotes urbanos, especialmente quanto ao percentual de retenção de valores pagos, à incidência de taxa de fruição, à forma e prazo de restituição, à devolução de comissão de corretagem, ao índice de correção monetária aplicável e à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Na origem, trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, ajuizada por AUANNY BONFIM DOS REIS, EDNA GONÇALVES VIEIRA e ANA JÚLIA BONFIM DOS REIS, representada por sua genitora SANDRA BONFIM SANTANA, em face de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

As autoras alegaram ter adquirido, mediante financiamento, quatro lotes localizados no Residencial Parque dos Lírios, cujos direitos foram transmitidos por herança do falecido Aparecido Vieira dos Reis.

Sustentaram a impossibilidade de arcar com os encargos financeiros dos contratos e a existência de cláusulas abusivas, postulando a rescisão e a restituição de 90% das quantias pagas.

O Juízo de primeiro grau, após regular instrução processual, julgou parcialmente procedentes os pedidos, fixando a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos, determinando a restituição em parcela única, com correção pelo IPCA, afastando a taxa de fruição, condenando à devolução da comissão de corretagem de três dos quatro lotes e condenando as rés ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

Passo à análise dos pontos controvertidos.

As apelantes postulam a elevação do percentual de retenção de 20% para 25%, invocando precedentes do Superior Tribunal de Justiça que estabeleceriam tal percentual como padrão-base em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a retenção pelo vendedor de percentual que flutua entre 10%
a
25% do total da quantia paga,
a depender da realidade fática.

Para ilustrar:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção
(...)
”
.
(
AgInt
no
AREsp
1384313/PE, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019,
DJe
de 29-3-2019, sem destaque no original).

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10%
a

25% do total da quantia paga.
(...)
”
.
(
A
gRg

no
A
REsp

600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 19-5-2015,
D
Je

de 22-6-2015, sem destaque no original).

“
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS.
SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os
prejuizos
suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador
”
(REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011,
DJe
11/5/2011). (...) (
AgInt
no REsp 1806095/CE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 18-11-2019,
DJe
de 21-11-2019, sem destaque no original).

No caso dos autos, a sentença recorrida fundamentou adequadamente a fixação do percentual de retenção em 20%, considerando as peculiaridades da relação de consumo estabelecida entre as partes, a vulnerabilidade técnica e econômica das autoras, a inversão do ônus da prova deferida com base no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e a cumulação da cláusula penal de 10% com o percentual de 10% a título de despesas administrativas.

A decisão de primeiro grau ponderou, com acerto, que a cumulação da cláusula penal com o percentual de retenção administrativa, desde que limitados a 10% cada um sobre o valor efetivamente pago, não se mostra abusiva, pois não ultrapassa o limite de 25% estabelecido pela jurisprudência.

Ademais, o percentual de 20% cumpre adequadamente as funções indenizatória e cominatória da cláusula penal, recompondo as despesas administrativas e operacionais das vendedoras e desestimulando rescisões unilaterais futuras, sem, contudo, onerar excessivamente as
consumidoras, em observância aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

Assim, não havendo demonstração pelas apelantes de despesas extraordinárias que justificassem a elevação do percentual para 25%, e considerando que a sentença exerceu adequadamente a discricionariedade judicial dentro da faixa estabelecida pela jurisprudência do STJ, mantenho o percentual de retenção em 20%.

Quanto à taxa de fruição, as apelantes sustentam a legalidade da cobrança de 1% sobre o valor atualizado do contrato por mês de inadimplência, argumentando que a posse do imóvel se estabelece desde a assinatura do contrato e que a fruição é devida independentemente de edificação sobre o lote.

Não lhes assiste razão.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição em casos de rescisão contratual envolvendo terrenos não edificados.

No julgamento do
AgInt
no REsp 2.060.756/SP, sob a relatoria do Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, a Terceira Turma do STJ decidiu que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.

À propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI
EDIFICADO.
TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO
CABIMENTO.
MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015.
INAPLICABILIDADE.
AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2.
Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a
automática condenação à multa do art. 1 .021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido
.
”
(STJ -
AgInt
no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023)
.

A taxa de fruição visa compensar o uso e gozo efetivo do bem, o que pressupõe a existência de proveito econômico mensurável.
Em se tratando de lotes não edificados, não há utilização econômica que justifique a cobrança de indenização autônoma, especialmente considerando que o percentual de retenção já cumpre a função de indenizar as vendedoras pelas despesas administrativas e pelo período em que o imóvel permaneceu vinculado ao contrato.

Ademais, a cobrança cumulativa de taxa de fruição e de percentual de retenção configuraria
bis in idem
, onerando excessivamente as consumidoras e violando os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Portanto, mantenho a sentença no ponto em que afastou a cobrança da taxa de fruição.

No que tange à forma e prazo de restituição, as apelantes requerem que a restituição dos valores seja realizada em 12 parcelas mensais, após prazo de carência de 12 meses, com fundamento no art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 13.786/2018.

Neste ponto, é necessário analisar separadamente cada contrato, considerando suas datas de celebração em relação à vigência da Lei do Distrato, que entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018.

O contrato referente ao Lote 12, Quadra 12, foi firmado em 9 de junho de 2014, portanto, anterior à vigência da Lei do Distrato.

A
Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente aos contratos firmados antes de sua vigência, ainda que o
distrato
seja posterior, em respeito ao ato jurídico perfeito e ao princípio da irretroatividade das leis. Portanto, para este contrato específico, a restituição deve ocorrer em parcela única.

Já os contratos referentes ao Lote 04, Quadra 08 (firmado em 25 de julho de 2021), ao Lote 01, Quadra 60 (firmado em 26 de outubro de 2021) e ao Lote 12, Quadra 33 (firmado em 1º de julho de 2022) são todos posteriores à vigência da Lei do Distrato.

Para estes contratos, aplica-se integralmente o disposto no art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 13.786/2018, que estabelece que o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 meses após a formalização da rescisão contratual, tratando-se de loteamentos com obras concluídas.

Sendo os contratos celebrados já sob a égide da nova legislação, suas disposições são
plenamente aplicáveis, independentemente de previsão contratual expressa, pois a lei já integra o ordenamento jurídico e rege as relações contratuais firmadas após sua vigência.

Portanto, reformo parcialmente a sentença para determinar que a restituição dos valores referentes aos contratos firmados em 2021 e 2022 (Lote 04/Quadra 08, Lote 01/Quadra 60 e Lote 12/Quadra 33) seja realizada em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 meses contados do trânsito em julgado da presente decisão, nos termos do art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 13.786/2018. Mantenho, contudo, a determinação de restituição em parcela única para o contrato firmado em 2014 (Lote 12/Quadra 12), por ser anterior à vigência da Lei do Distrato.

Relativamente à comissão de corretagem, as apelantes requerem a autorização para retenção dos valores pagos a título de intermediação e corretagem, sob o fundamento de que tais valores foram destinados a terceiros pela efetiva prestação de serviço.

Neste ponto, também assiste razão às apelantes.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

A sentença recorrida reconheceu a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quanto ao contrato referente ao Lote 12, Quadra 12, do Residencial Parque dos Lírios, firmado em 9 de junho de 2014, aplicando corretamente o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. Contudo, a sentença condenou as requeridas a restituírem os valores pagos a título de comissão de corretagem referentes aos Lotes 12/Quadra 33, 04/Quadra 08 e 01/Quadra 60, firmados em 2021 e 2022.

Ocorre que, conforme a tese firmada no Tema 938 do STJ, a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem depende de que o preço total da aquisição tenha sido previamente informado, com o destaque do valor da comissão.

No caso dos autos, não há demonstração de que tenha havido vício na informação ou abusividade na cobrança da comissão de corretagem.

Os contratos foram celebrados com a intermediação de corretores, que efetivamente prestaram o serviço de aproximação das partes e conclusão do negócio. Os valores foram pagos pelas autoras e destinados aos corretores, não integrando o patrimônio das vendedoras.

Assim, não se justifica a condenação das vendedoras à restituição de
valores que não receberam e que foram pagos em razão de serviço efetivamente prestado por terceiros.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso, no julgamento da Apelação Cível nº 1016173-10.2022.8.11.0041, consignou que
mostra-se
possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos.

Portanto, reformo a sentença para afastar a condenação das apelantes à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem referentes aos Lotes 12/Quadra 33, 04/Quadra 08 e 01/Quadra 60, mantendo, contudo, o reconhecimento da prescrição quanto ao Lote 12/Quadra 12.

Quanto ao índice de correção monetária, as apelantes insurgem-se contra a aplicação do IPCA, sustentando que o índice pactuado pelas partes nos contratos é o INPC. Assiste razão às apelantes.

A correção monetária constitui mecanismo de recomposição do valor da moeda em face da inflação, e sua aplicação deve observar, em princípio, o índice pactuado pelas partes, desde que não haja ilegalidade ou abusividade.

No caso dos autos, os contratos firmados entre as partes previam expressamente a aplicação do INPC como índice de correção monetária.

Lado outro, n
ão há demonstração de que tal índice seja ilegal ou abusivo, ou que tenha causado desequilíbrio contratual em desfavor das consumidoras.

Ademais, o próprio art. 32-A da Lei nº 13.786/2018 estabelece que os valores a serem restituídos devem ser atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.

Assim, em observância ao princípio da boa-fé objetiva e à vontade manifestada pelas partes no momento da celebração do contrato, reformo a sentença para determinar que a correção monetária dos valores a serem restituídos seja calculada com base no INPC, a partir de cada desembolso, mantendo-se os juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Por fim, as apelantes impugnam a condenação exclusiva ao pagamento de custas e honorários advocatícios, alegando que houve sucumbência recíproca. Contudo, não lhes assiste razão neste ponto.

Analisando o resultado do julgamento, verifica-se que as autoras obtiveram êxito no pedido principal, qual seja, a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

O fato de a restituição ter sido determinada com retenção de 20%, e não de 10% como pretendido inicialmente, não descaracteriza o acolhimento substancial da pretensão autoral.

Da mesma forma, a alteração do
índice de correção monetária e o afastamento da devolução da comissão de corretagem representam aspectos acessórios da condenação principal.

Nesse contexto, aplica-se o disposto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo o qual
“
se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
”
.

As autoras decaíram apenas em parte mínima de seus pedidos, tendo obtido o provimento essencial buscado na ação.

Portanto, mantenho a sentença no ponto em que condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso,
para

reformar a sentença
e
determinar que a restituição dos valores referentes aos contratos firmados em 2021 e 2022 (Lote 04/Quadra 08, Lote 01/Quadra 60 e Lote 12/Quadra 33) seja realizada em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 meses contados do trânsito em julgado, mantendo a restituição em parcela única para o contrato de 2014 (Lote 12/Quadra 12)
, bem como
afastar a condenação das apelantes à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem referentes aos Lotes 12/Quadra 33, 04/Quadra 08 e 01/Quadra 60, mantendo o reconhecimento da prescrição quanto ao Lote 12/Quadra 12;
e ainda,
determinar que a correção monetária dos valores a serem restituídos seja calculada com base no INPC, a partir de cada desembolso, mantendo-se os juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026