Tribunal: TJMT
Processo: 1034692-67.2021.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034692-67.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[FRANCISCO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 603.489.338-00 (APELADO), LUIS HENRIQUE DE PAULA SANTOS - CPF: 047.517.651-08 (ADVOGADO), MARIA AUXILIADORA ANTUNES DOS SANTOS - CPF: 155.711.571-00 (APELADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA LOTEADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA.

SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contratos de promessa de compra e venda de lotes, por culpa da loteadora, condenando os requeridos à restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem, multa contratual e indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) devolução da corretagem; (ii) prescrição da pretensão restitutória; (iii) entrega regular do empreendimento; (iv) configuração do dano moral; (v) incidência da cláusula penal em favor dos compradores; e (vi) redução das condenações impostas.

III. Razões de decidir

A certidão municipal de conclusão não comprova, isoladamente, o adimplemento contratual diante das provas de ausência de infraestrutura essencial e equipamentos de lazer prometidos.

O inadimplemento da loteadora autoriza a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A pretensão restitutória da corretagem sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, conforme Tema 1099 do STJ.

O atraso excessivo na entrega do empreendimento e a frustração da finalidade recreativa do loteamento configuram dano moral indenizável.

A cláusula penal contratual pode ser invertida em favor do consumidor.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de infraestrutura essencial descaracteriza a entrega regular do empreendimento imobiliário. 2. A resolução contratual por culpa da loteadora impõe restituição integral das parcelas pagas. 3. O atraso prolongado e injustificado na entrega do empreendimento configura dano moral indenizável. 4. A cláusula penal contratual pode ser invertida em favor do consumidor.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Valdir Ferreira da Motta em face da sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c com indenização por dano material e moral movida por Francisco Rodrigues dos Santos e Maria Auxiliadora Antunes dos Santos, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Valdir Ferreira da Motta, condenando-os à restituição integral dos valores pagos pelos autores, inclusive os valores despendidos a título de corretagem, ao pagamento de multa contratual compensatória de 10% sobre os valores pagos e de indenização por dano moral fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o valor da condenação.

Inconformados, os apelantes sustentam, em síntese, que a sentença merece reforma, ao argumento de que os valores relativos à corretagem não ingressaram no patrimônio da CIC, mas foram recebidos pelos corretores responsáveis pela intermediação imobiliária. Alegam, ainda, a ocorrência de prescrição trienal da pretensão restitutória referente à corretagem, a regular entrega do empreendimento “Ecoville Pantanal”, a inexistência de abandono das obras, a inadimplência superveniente dos autores, a ausência de danos morais indenizáveis e a impossibilidade de incidência da multa contratual invertida.

Sustentam, também, a ausência de solidariedade e, subsidiariamente, requerem a redução dos valores fixados na condenação e a aplicação do Tema 1002 do STJ quanto ao termo inicial dos juros moratórios. Ao final requerem a reforma da sentença.

Intimados, os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 355212473).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 20 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Francisco Rodrigues dos Santos e Maria Auxiliadora Antunes dos Santos movem ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda cumulada com indenização por dano material e moral em desfavor de CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda., Valdir Ferreira da Motta, e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda., objetivando a rescisão dos contratos de aquisição de dois lotes localizados no empreendimento “Ecoville Pantanal – Loteamento Campestre de Pesca e Lazer”, a restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem, bem como condenação dos requeridos ao pagamento de multa contratual e indenização por dano moral.

Alegam, em apertada síntese, que celebraram contratos de compra e venda de dois lotes situados no empreendimento Ecoville Pantanal, localizado no Município de Santo Antônio de Leverger/MT, ajustando pagamento mediante parcelas mensais e valor inicial denominada “entrada básica”. Sustentam que o prazo contratual para entrega do empreendimento estava previsto para outubro de 2017, com cláusula de tolerância de 180 dias, mas que, mesmo após o transcurso do prazo, o loteamento não foi entregue nas condições prometidas, afirmando existir aparente abandono das obras, ausência de fornecimento de energia elétrica, pendências estruturais e inexistência de equipamentos de lazer anunciados.

Aduzem que, durante longo período, acreditaram na conclusão das obras, porém perderam o interesse na manutenção do negócio diante da persistência do inadimplemento e da frustração da finalidade contratual. Alegam, ainda, que houve prática abusiva relativa à cobrança da denominada “entrada básica”, sustentando tratar-se de corretagem imposta de forma vinculada à aquisição do imóvel, caracterizando venda casada e responsabilidade solidária entre os requeridos.

Requerem, ao final, a rescisão contratual, devolução integral das quantias pagas, incidência de multa contratual e compensação por dano moral decorrentes do atraso na entrega do empreendimento.

Após a regular tramitação processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda por culpa exclusiva de CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Valdir Ferreira da Motta, condenando-os à restituição integral dos valores pagos pelos autores, inclusive valores referentes à corretagem, ao pagamento de multa contratual compensatória e indenização por dano moral fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, além das custas processuais e honorários advocatícios. Em relação à requerida Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda., os pedidos foram julgados improcedentes.

Não concordando com a r. sentença, recorrem CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Valdir Ferreira da Motta, ora apelantes, sustentando, em suma, que a condenação relativa à devolução da corretagem é indevida, porque os respectivos valores não teriam ingressado no patrimônio da CIC, mas sido recebidos diretamente por corretores intermediadores.

Sustentam, ainda, a ocorrência de prescrição trienal da pretensão restitutória relativa à corretagem,

Alegam que o empreendimento foi regularmente entregue, conforme demonstrariam certidão municipal de conclusão de obras, existência de associação de proprietários, imóveis construídos e ocupação do loteamento. Defendem a inexistência de dano moral indenizável, a impossibilidade de incidência da multa contratual invertida e a ausência de responsabilidade solidária, postulando, subsidiariamente, a redução dos valores arbitrados e a aplicação do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça quanto ao termo inicial dos juros moratórios.

Pois bem.

Inicialmente, destaco que a controvérsia restringe-se à análise: (i) da alegada impossibilidade de condenação da apelante CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. à restituição dos valores pagos a título de corretagem; (ii) da prejudicial de prescrição da pretensão restitutória referente à corretagem; (iii) da alegada entrega regular do empreendimento “Ecoville Pantanal – Loteamento Campestre de Pesca e Lazer”; (iv) da configuração do dano moral; (v) da manutenção da multa contratual em favor dos adquirentes; e (vi) do pedido subsidiário de redução dos valores fixados na sentença e adequação do termo inicial dos juros moratórios.

Dito isso, verifica-se que a sentença recorrida reconheceu a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da loteadora, condenando os requeridos CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e Valdir Ferreira da Motta à restituição integral dos valores pagos, à incidência da multa contratual compensatória e ao pagamento de indenização por dano moral, sob fundamento de que o empreendimento não foi entregue nas condições contratualmente prometidas.

Após detida análise de todo o conjunto probatório produzido nos autos, verifico que a insurgência recursal não comporta acolhimento. Explico.

Os contratos firmados entre as partes previam a entrega das obras de infraestrutura do empreendimento até outubro de 2017, admitida cláusula de tolerância de 06 (seis) meses, circunstância que prorrogava o prazo máximo para abril de 2018 (id. 355212354 e id. 355212355).

Os apelantes sustentam que o empreendimento teria sido regularmente entregue, amparando-se, sobretudo, em Certidão de Conclusão expedida pela Prefeitura Municipal de Santo Antônio de Leverger, bem como na existência de associação de proprietários, imóveis edificados e ocupação parcial do loteamento. Todavia, a argumentação recursal não possui força suficiente para infirmar os fundamentos da sentença.

Isso porque a denominada “Certidão de Conclusão” (id. 355212429) constitui documento administrativo dotado de presunção relativa de veracidade, passível de afastamento mediante prova robusta em sentido contrário, exatamente como reconhecido pelo Juízo de origem.

E, no caso concreto, há prova documental expressiva demonstrando que o empreendimento não se encontrava plenamente operacional nem apto à finalidade econômica e recreativa prometida aos adquirentes.

Com efeito, os autores trouxeram aos autos ata de assembleia da associação de moradores realizada em 04.07.2021 (id. 355212360), documento posterior à alegada conclusão das obras, na qual o próprio requerido Valdir Ferreira da Motta reconhece a existência de pendências relacionadas à rede de abastecimento de água, dificuldades perante a concessionária de energia elétrica (Energisa), bem como entraves ambientais junto à SEMA para conclusão das estruturas de lazer, inclusive tablados e descida de barcos.

Tal elemento probatório assume especial relevância porque não se trata de alegação unilateral dos consumidores, mas de verdadeira admissão extrajudicial emanada do próprio empreendedor, anos após o prazo contratualmente previsto para conclusão do loteamento.

Aliás, denota-se que o empreendimento objeto da lide não consistia em simples loteamento urbano convencional, mas em loteamento campestre de pesca e lazer, circunstância que torna indissociáveis da própria finalidade contratual os equipamentos recreativos, a infraestrutura de lazer, o fornecimento regular de água e energia e as condições efetivas de fruição do imóvel. A mera disponibilização física dos lotes não equivale ao efetivo adimplemento contratual.

Sobre o tema, este eg. Tribunal de Justiça já decidiu, inclusive envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NAS CONDIÇÕES PROMETIDAS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA ADQUIRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO
.

(...)
4. A certidão municipal e as fotografias apresentadas não comprovam o adimplemento integral das obrigações assumidas no contrato e no termo de obras, que abrangiam infraestrutura e equipamentos de lazer prometidos no empreendimento.

5.A disponibilização física do lote não supre a obrigação de entrega do empreendimento nas condições contratadas.

(...)

Tese de julgamento: “1. Não há cerceamento de defesa quando a parte dispensa a produção de novas provas e requer o julgamento com base no acervo documental.
2. A certidão de conclusão de obras urbanísticas não comprova, por si só, o cumprimento integral das obrigações assumidas em contrato de promessa de compra e venda de loteamento
. 3. Reconhecida a culpa da promitente vendedora pela rescisão, é devida a restituição integral das parcelas pagas. 4. A frustração prolongada da entrega do empreendimento nas condições prometidas autoriza a condenação por danos morais e a incidência da cláusula penal em favor da adquirente.”
(RAC n.º 1030233-56.2020.8.11.0041, Rel. Desa. Anglizey Solivan De Oliveira, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 25.03.2026 – destaquei).

Também merece destaque o recente julgamento da Quinta Câmara de Direito Privado, igualmente envolvendo o empreendimento “Ecoville Pantanal”, no qual se reconheceu atraso superior a oito anos, inadimplemento da fornecedora, restituição integral dos valores pagos e configuração do dano moral em razão do acentuado atraso na conclusão da infraestrutura do empreendimento e da frustração da legítima expectativa do consumidor. Confira:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS. PRELIMINAR REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. ATRASO SUPERIOR A OITO ANOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

(...)
4. O contrato previa entrega do empreendimento até outubro de 2017, com prazo de tolerância até abril de 2018, mas os próprios documentos apresentados pelos apelantes comprovam entregas datadas de janeiro de 2024 e outubro de 2025, evidenciando atraso superior a oito anos. A entrega tardia não configura fato superveniente capaz de afastar o inadimplemento já constituído, caracterizando inadimplemento absoluto que autoriza a resolução contratual.
(...).”
(RAC n.º 1054761-91.2019.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 10.03.2026 – destaquei).

Nesse contexto, com a devida vênia ao entendimento esposado pelos apelantes, não prospera a tentativa de transferir aos autores a responsabilidade pela resolução contratual sob fundamento de inadimplência superveniente.

Os documentos acostados aos autos demonstram que os consumidores permaneceram adimplindo as prestações mesmo após o esgotamento do prazo contratual de entrega, cessando os pagamentos em 2021 (id. 355212358), apenas diante do inadimplemento substancial da loteadora.

Incide, portanto, a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, não sendo juridicamente admissível que a parte originalmente inadimplente invoque o descumprimento posterior do consumidor para afastar a própria mora.

Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Não há, portanto, espaço para retenção percentual das quantias pagas, como pretendem os recorrentes.

Superada essa questão, avançando na resolução da celeuma, no tocante à devolução dos valores relativos à corretagem, igualmente não assiste razão ao recurso.

Os apelantes sustentam que a CIC não recebeu diretamente os valores pagos a esse título, afirmando que as quantias foram destinadas exclusivamente aos corretores intermediadores da negociação.

Entretanto, a controvérsia não pode ser analisada sob ótica puramente fragmentada da circulação interna dos valores entre os integrantes da cadeia negocial.

A restituição determinada na sentença decorre da própria resolução do contrato motivada pelo inadimplemento da loteadora, circunstância que tornou economicamente inútil a contratação intermediada.

Além disso, os próprios documentos contratuais vinculam os pagamentos intitulados entrada básica ao contexto global da aquisição dos imóveis, inexistindo autonomia negocial capaz de afastar a responsabilidade decorrente da resolução do negócio principal.

Nesse ponto, bem observou a douta magistrada ao asseverar:

“Quanto à Comissão de Corretagem: Embora a imobiliária GOLDEN não tenha culpa pelo atraso (Tema 1173), o valor pago a título de corretagem integra o prejuízo suportado pelos consumidores.

A resolução do contrato por culpa da construtora impõe o dever de indenizar as perdas e danos (art. 475 do CC). Se o negócio se desfez por culpa da vendedora, a utilidade do serviço de corretagem perdeu-se para o consumidor.

Dessa forma, a construtora/loteadora (CIC e VALDIR) deve ressarcir os autores pelo valor pago a título de corretagem, pois foi ela quem deu causa à inutilidade do serviço.

Pois, a imobiliária GOLDEN, que efetivamente prestou o serviço de aproximação, não é obrigada a devolver sua remuneração, pois o resultado útil (a assinatura do contrato) foi alcançado à época. A responsabilidade pelo ressarcimento dessa verba recai integralmente sobre quem deu causa à resolução (a loteadora).
”

Também não prospera a alegação de prescrição trienal.

A hipótese dos autos não versa sobre pretensão autônoma fundada exclusivamente na abusividade da transferência da corretagem ao consumidor, mas sobre restituição decorrente da resolução contratual motivada pelo inadimplemento da fornecedora.

Nessa hipótese específica, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1099, firmou entendimento no sentido da incidência do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Confira:

“
Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

Considerando que os contratos foram celebrados em 2015 e a ação ajuizada em 2021, não há falar em prescrição.

Superadas essas questões, no que concerne ao dano moral, também não merece reforma a sentença. Isso porque, a situação retratada nos autos ultrapassa significativamente o mero inadimplemento contratual.

O prolongado atraso na efetiva entrega do empreendimento nas condições prometidas, associado à ausência de infraestrutura essencial, à frustração da finalidade recreativa do loteamento e à prolongada insegurança experimentada pelos consumidores, configura violação concreta aos direitos da personalidade e à legítima expectativa contratual dos adquirentes.

Como visto, a jurisprudência recente deste Tribunal envolvendo o mesmo empreendimento vem reconhecendo, reiteradamente, que a situação caracteriza dano moral indenizável. A propósito, já tive oportunidade de assim manifestar: “
[...]
O inadimplemento que frustra legítima expectativa do consumidor configura dano moral indenizável.

[...].”
(RAC n.º 1007168-66.2019.8.11.0041, minha relatoria, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 22.10.2025 – destaquei).

Concluindo-se pela responsabilidade da parte ré quanto ao dano moral sofrido pelos autores, em razão da falha na prestação de serviço, passo a análise do
quantum
indenizatório.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

Correto é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nesta trilha, vislumbro que a indenização imposta no ato sentencial, em R$10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral sofrido por cada autor, cumprirá a finalidade de inibir a ré à repetição da falha, considerando-se a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Ainda, em relação à parte ofendida, o valor a ser indenizado deve servir para de alguma forma confortá-los, amenizando os contratempos sofridos.

No tocante à multa contratual compensatória, igualmente não há ilegalidade a ser corrigida.

Destarte, sendo a parte ré quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal décima quinta, ajustada nas avenças firmadas entre as partes (id. 355212354 – pág. 11), deverá ser revertida em favor dos consumidores adquirentes, ora apelados, nos termos do entendimento firmado pelo STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971), senão vejamos,
verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019).

Assim, tendo sido estipulada no contrato a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado das quantias pagas pelos autores, tal percentual deve ser aplicado em benefício dos apelados, como compensação pelo inadimplemento contratual, devendo ser mantida a sentença também neste ponto.

Inviável, portanto, a pretendida redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil, porquanto ausente demonstração concreta de manifesta excessividade da penalidade contratual.

Por fim, quanto ao pedido subsidiário de adequação do termo inicial dos juros moratórios com fundamento no Tema 1002/STJ, observo que a sentença já observou critérios compatíveis com a orientação jurisprudencial pertinente, inexistindo ilegalidade ou excesso a justificar reforma.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença objurgada está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 20 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026