Tribunal: TJMT
Processo: 1043421-69.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043421-69.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 00.942.246/0012-35 (AGRAVANTE), AUTO POSTO SAN REMO LTDA - CNPJ: 05.580.463/0001-93 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. LAUDO DE AVALIAÇÃO UNILATERAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DE PERIGO DE DANO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação revisional de aluguel, com pedido de tutela provisória de urgência, que indeferiu a fixação de aluguel provisório em valor superior ao contratado, relativa à locação de complexo comercial destinado à operação de posto de combustíveis, sob o fundamento de insuficiência probatória e necessidade de prévia dilação probatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se laudo de avaliação mercadológica produzido de forma unilateral é suficiente para demonstrar a probabilidade do direito e autorizar a fixação liminar de aluguel provisório; e (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, notadamente o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O agravo de instrumento possui cognição limitada ao acerto ou desacerto da decisão recorrida, sendo vedada a análise aprofundada do mérito da ação revisional, sob pena de supressão de instância.

4.
A fixação de aluguel provisório, embora admitida pela Lei do Inquilinato, submete-se ao regime geral das tutelas de urgência,
exigindo a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano.

5.
A avaliação do valor de mercado do aluguel constitui matéria técnica complexa, que, em regra, demanda prova pericial produzida sob o crivo do contraditório.

6.
O laudo de avaliação apresentado de forma unilateral, ainda que elaborado segundo metodologia técnica reconhecida, não se revela suficiente, por si só, para embasar a majoração liminar do aluguel.

7.
A ausência de prova técnica imparcial compromete a formação de juízo seguro acerca da probabilidade do direito invocado.

8.
Não se evidencia perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo, diante da inexistência de demonstração concreta de prejuízo irreparável ou de situação excepcional que justifique a intervenção judicial imediata.

9.
O art. 69 da Lei nº 8.245/1991 assegura a retroatividade do aluguel fixado em sentença à data da citação, o que afasta o risco de prejuízo irreversível ao locador.

10.
A decisão agravada encontra-se alinhada à jurisprudência dominante e aos princípios que regem a concessão das tutelas provisórias, revelando-se prudente a manutenção do status quo até a regular instrução do feito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
1.
A fixação de aluguel provisório em ação revisional exige demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.
2.
O laudo de avaliação produzido unilateralmente, sem submissão ao contraditório, é insuficiente para autorizar a majoração liminar do aluguel.
3.
A previsão legal de retroatividade do aluguel fixado em sentença afasta o risco de prejuízo irreparável e mitiga a alegação de urgência
”
.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/1991,
arts
. 19, 68, II, “a”, e 69.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, Agravo de Instrumento nº 1004649-37.2025.8.11.0000, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 24.04.2025;
TJMT, Apelação nº 1020515-18.2021.8.11.0003, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 28.08.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
a
gravo

de
i
nstrumento
,
com pedido de
antecipação de tutela da pretensão recursal,
inter
posto
p
or
SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTDA
.
,

contra decisão
(Id.

334026373
),
proferida pel
a MM. Juíza de Direito Olinda de Quadros
Altomare
da 11
ª Vara Cível da Comarca de C
uiabá
/MT na
ação revisional de aluguel
com pedido de tutela provisória de urgência

proposta contra
AUTO POSTO SAN REMO LTDA
.
, que indeferiu pedido de fixação de aluguel provisório no valor de R$
12.249,71
(d
oze mil, duzentos e quarenta e nove reais e setenta e um centavos)
, referente à locação de complexo comercial destinado à operação de posto de combustíveis.

A parte agravante sustenta que o imóvel objeto da locação possui estrutura complexa, voltada à atividade de revenda de combustíveis e serviços correlatos, incluindo tanques subterrâneos, bombas de abastecimento e salas comerciais sublocadas pelo agravado,
AUTO POSTO
SAN REMO LTDA
. Afirma que tais características conferem ao bem natureza diferenciada e alto potencial econômico, circunstância que justificaria a recomposição do valor locatício.

Alega que contratou empresa especializada, Forense
Lab
Perícias, a qual elaborou laudo técnico segundo a metodologia da ABNT NBR 14.653-2/2011, fixando o valor de mercado do aluguel em R$ 15.312,14
(quinze mil, trezentos e doze reais e catorze centavos)
. Com base nesse parâmetro, pleiteia a fixação provisória em 80%
(oitenta por cento)
desse montante, qual seja, R$ 12.249,71
(doze mil, duzentos e quarenta e nove reais e setenta e um centavos)
.

Defende que o art. 68, II, “a”, da Lei n.º 8.245/91 autoriza expressamente o arbitramento de aluguel provisório com base em elementos fornecidos pelas partes, sem necessidade de prévia perícia judicial
, sustentando que o
indeferimento do pedido configura interpretação restritiva e ilegal do dispositivo legal, além de fomentar enriquecimento ilícito do locatário e comprometer o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Requer
eu
, em sede recursal, a concessão de tutela provisória com efeito ativo para fixação do aluguel provisório
no valor de R$ 12.249,71 (doze mil, duzentos e quarenta e nove reais e setenta e um centavos)
e, ao final, o provimento do recurso, com a consequente reforma da decisão agravada.

O pedido de tutela antecipada recursal foi indeferido (Id. 335200392).

Sem contrarrazões ante a ausência de
angularização
processual na origem (Id. 335221877).

É o relatório.

Cuiabá, data da assinatura digital.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

De proêmio, vale consignar que o agravo de instrumento é um recurso
secundum
eventum
litis
, ou seja, tem a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a questão de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau, sob pena de supressão de instância.

No caso,
SIMARELLI DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTDA.
ajuizou
Ação Revisional de Aluguel
, com pedido de tutela de urgência, em face de
AUTO POSTO
SAN REMO LTDA
., objetivando a fixação de aluguel provisório compatível com o valor de mercado, relativamente à locação de complexo comercial destinado à operação de posto de combustíveis, sustentando a existência de acentuada defasagem locatícia e desequilíbrio econômico-financeiro do contrato vigente.

Alegou, para tanto, que o valor atualmente pago não reflete a realidade mercadológica do imóvel, circunstância que lhe acarretaria prejuízo patrimonial contínuo, razão pela qual requereu a concessão de medida liminar para o arbitramento provisório do locativo até o julgamento final da demanda.

Ao apreciar a demanda
,
o Juízo
a quo
indeferiu o pedido de antecipação de tutela, nos seguintes termos:

“
[...]

No caso em apreço, a parte autora fundamenta a probabilidade de seu direito

(fumus boni iuris) essencialmente no laudo de avaliação produzido de forma unilateral id. 208137240.

Embora tal documento constitua um indício da alegada defasagem do

aluguel, sua produção sem o crivo do contraditório lhe retira, em sede de cognição sumária, a força

probante necessária para justificar uma medida tão gravosa como a majoração liminar do valor

locatício.

A fixação do valor de mercado de um aluguel é matéria eminentemente

técnica e complexa, que demanda,
via de regra
, uma análise aprofundada e imparcial, usualmente

alcançada por meio de perícia judicial, onde se garantem às partes a possibilidade de indicar assistentes

técnicos e formular quesitos.

Nesse sentido, a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato

Grosso tem se posicionado com cautela, entendendo que o laudo unilateral, por si só, é insuficiente para

embasar a fixação de aluguel provisório, sendo prudente aguardar a dilação probatória.

[...]

Dessa forma, embora o direito à revisão seja legalmente previsto, a

quantificação do novo valor locatício, mesmo em caráter provisório, exige um substrato probatório mais

robusto do que o apresentado.

A prudência recomenda que se aguarde a instauração do contraditório para

uma análise mais aprofundada dos elementos de convicção.

Ante o exposto, INDEFIRO, por ora, o pedido de tutela provisória de

urgência para fixação de aluguel provisório, por entender que os elementos probatórios apresentados,

notadamente o laudo de avaliação unilateral, são insuficientes para, neste momento processual,

demonstrar com a robustez necessária a probabilidade do direito invocado, sendo prudente aguardar a

instauração do contraditório e a eventual dilação probatória.

[...]
”
(Id.

334026373
, fl.
5
).

Pois bem.

A pretensão recursal encontra amparo, essencialmente, na alegada defasagem do valor atualmente pago a título de aluguel, a qual a agravante busca demonstrar por meio de laudo de avaliação mercadológica produzido por sua exclusiva iniciativa. Sustenta-se, a partir desse documento, a necessidade de imediata intervenção judicial para fixação de aluguel provisório em patamar compatível com o suposto valor de mercado do imóvel.

Todavia, conforme reiterada jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, a fixação provisória de novo valor locatício, embora
admitida pelo art. 68 da Lei n. 8.245/91
(Lei do Inquilinato)
, não prescinde de adequada base probatória, especialmente quando a controvérsia envolve avaliação técnica complexa e impacto patrimonial direto sobre a parte adversa.

Ora, é certo que a
norma legal não atribui caráter automático ao arbitramento liminar, permanecendo a medida sujeita ao regime geral das tutelas de urgência, que exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.

No caso concreto, o único elemento técnico apresentado para embasar o pedido liminar consiste em laudo unilateral
(Id.
334026378
, na origem)
, não produzido sob supervisão judicial nem submetido ao contraditório.

Ainda que o documento ostente rigor metodológico formal e tenha sido elaborado por profissional habilitado, tal circunstância, por si só, não é suficiente para autorizar a antecipação dos efeitos da tutela pretendida.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a prova unilateral, isoladamente considerada, não se revela apta a formar convicção segura acerca da probabilidade do direito, quando indispensável a aferição técnica imparcial do valor de mercado e das condições específicas do imóvel.

Vejamos:

“
Tese de julgamento: “1.
Em sede de tutela provisória em ação revisional de aluguel, o laudo de avaliação produzido unilateralmente, sem submissão ao contraditório, é insuficiente para justificar a fixação de aluguel provisório em valor significativamente superior ao contratado, sendo imprescindível a dilação probatória.
2. A mera alegação de dificuldades financeiras, sem comprovação objetiva da insuficiência do valor atual para prover as necessidades básicas, não configura o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo necessário à concessão da tutela antecipada”.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei 8.245/91, artigos 19 e 68, II, “a”.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1014252-08.2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. em 06/12/2023
”. (TJ/MT, Quinta Câmara de Direito Privado, agravo de instrumento 1004649-37.2025.8.11.0000, relator Desembargador Marcos
Regenold
Fernandes,
Dje

24/04/2025
).

“[...]
Constatação de imprescindibilidade da produção da prova pericial para o deslinde do feito. Impossibilidade de julgamento sem prévia realização de perícia para aferição do valor atual do aluguel. Laudo unilateral não constitui documento idôneo para fundamentar decreto de procedência. Necessidade de dilação probatória
”.
(TJ/MT, Terceira Câmara de Direito Privado, apelação 1020515-18.2021.8.11.0003, relator Desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha,
Dje
28/08/2024).

Do mesmo modo, a jurisprudência dos Tribunais pátrios
já assentou que, em sede de tutela provisória em ação revisional de aluguel, o laudo de avaliação produzido unilateralmente, sem submissão ao contraditório, é insuficiente para justificar a fixação de aluguel provisório em valor significativamente superior ao contratado, sendo imprescindível a prévia dilação probatória
:

“
Tese de julgamento: "1.
A apresentação de laudo técnico unilateral não autoriza, por si só, o arbitramento liminar de aluguel provisório em ação revisional. 2. A tutela de urgência prevista no art. 68 da Lei do Inquilinato exige a demonstração da probabilidade do direito e do risco de dano, o que não se verifica na ausência de prova técnica contraditada. 3. O art. 69 da Lei n. 8.245/91 permite a retroatividade da revisão locatícia à data da citação, afastando o risco de prejuízo irreparável ao locador.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991,
arts
. 68 e 69. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Agravo de Instrumento n. 5003109-20.2025.8 .24.0000, rel. Des. Osmar Nunes Júnior, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 03.04.2025. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5074170-72.2024.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Marcelo Carlin, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 12-
06-2025)
”
.

(TJ
/
SC
,
Segunda Câmara de Direito Civil
,
Agravo de Instrumento 5074170
-
72
.
2024
.
8
.
24
.
0000,
r
elator
Desembargador
Marcelo Carlin,
D
je
12/
06/2025)
.

“
Agravo de instrumento. Ação revisional de aluguel. Decisão que indeferiu a tutela provisória. Inconformismo por parte da autora. Não acolhimento. Não configuração dos requisitos previstos no art. 300 do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano. Eventual procedência do pedido de revisão do aluguel terá efeito
ex

tunc
, não havendo risco de dano material. Inteligência do art. 69 da Lei nº 8.245/1991.
Laudo que foi elaborado por profissional contratado pela autora, de maneira unilateral. Argumentos da autora, bem como o laudo apresentado, que devem ser submetidos ao contraditório. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido
”
.

(TJ
/
SP
,
34ª Câmara de Direito Privado
, A
gravo de Instrumento 2253860
-
24
.
2025
.
8
.
26
.
0000
, r
elator
Desembargador
Rômolo
Russo,
D
je

26/10/2025)
.

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DISPOSTOS NO ART. 300 DO CPC/15. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. 1. Para a concessão da tutela provisória de urgência é necessário o preenchimento dos dois requisitos dispostos no artigo 300 do Código de Processo Civil, sendo eles: a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 2.
Constatando-se nos autos a necessidade de dilação probatória destinada a apurar eventual alteração da realidade fática e financeira atinente aos aluguéis, sobretudo em razão da juntada de laudos avaliativos unilaterais e contraditórios pelas partes, impõe-se o indeferimento da tutela provisória de urgência
. 3. Recurso conhecido e não provido
”
.

(TJ
/
MG
,
Câmaras Cíveis / 3º Núcleo de Justiça 4 .0
–
Cív
el,
Agravo de Instrumento 2737952
-
27
.
2025
.
8
.
13
.
0000,
r
elator

Des
embargador
Fausto Bawden de Castro Silva
,
Dje
07/10/2025)
.

Com efeito, a
ausência de prova pericial idônea compromete, portanto, a caracterização da probabilidade do direito invocado, tornando incabível a majoração liminar do aluguel sem a devida verificação
técnica do valor locatício
, com contraditório
, conforme precedentes desta Corte.

Outrossim, também não se evidencia, no caso concreto, a presença de perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. A agravante limita-se a alegações genéricas de prejuízo financeiro decorrente da suposta defasagem locatícia, sem, contudo, apresentar elementos objetivos e concretos que demonstrem a imprescindibilidade da majoração imediata do aluguel para preservação da subsistência econômica ou da viabilidade do contrato. Não se identificou, igualmente, qualquer alteração extraordinária das circunstâncias contratuais que justificasse intervenção judicial urgente e excepcional.

A esse respeito, cumpre destacar que a própria Lei do Inquilinato, em seu art
igo
69, assegura ao locador o recebimento das diferenças eventualmente apuradas ao final da demanda, com efeitos retroativos à data da citação. Tal previsão legal mitiga sensivelmente o argumento de urgência e afasta o risco de prejuízo irreparável, na medida em que preserva o direito à recomposição patrimonial caso a revisão venha a ser julgada procedente.

In
verbis
:

“
Art. 69.
O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão
”
.

Por fim, observa-se que a decisão agravada apresenta fundamentação adequada, alinhada à jurisprudência dominante e aos princípios que regem a concessão das tutelas provisórias, inexistindo, em juízo de cognição sumária, qualquer ilegalidade, arbitrariedade ou teratologia que imponha sua reforma.

Ao optar pela preservação do
status quo
até a regular instrução do feito, o Juízo de origem atuou com a cautela que a natureza da controvérsia recomenda, sem prejuízo da reapreciação da matéria após a produção da prova técnica necessária.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao agravo de instrumento, mantendo-se integralmente a decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026