Tribunal: TJMT
Processo: 1020532-54.2021.8.11.0003
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020532-54.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Liminar]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ALDENOR ALEXANDRE DE SOUSA - CPF: 002.832.581-87 (APELADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), MANUEL ALEXANDRE DE SOUZA NETO - CPF: 285.580.813-87 (APELANTE), WISSER ALVES BARBOSA - CPF: 048.367.561-03 (APELANTE), KARLLA KELLER LOPES - CPF: 048.486.901-96 (ADVOGADO), KARLLA KELLER LOPES - CPF: 048.486.901-96 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), MANUEL ALEXANDRE DE SOUZA NETO - CPF: 285.580.813-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE DUPLICIDADE DE GARANTIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento com cobrança de aluguéis e acessórios, reconhecendo o inadimplemento contratual dos locatários.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve nulidade do contrato por suposta duplicidade de garantias (caução e fiança); (
ii
) saber se estaria configurada onerosidade excessiva em razão da PANDEMIA COVID-19; (
iii
) examinar se o pedido de abatimento por benfeitorias poderia ser analisado em grau recursal.

III. Razões de decidir

3. Não houve duplicidade de garantias, pois o caso não comporta caução, mas apenas de antecipação do primeiro aluguel cumulada com fiança.

4. A alegada onerosidade excessiva não foi demonstrada, inexistindo prova de que o imóvel não foi utilizado ou de que as atividades foram paralisadas.

5. Tal matéria demandaria reconvenção ou ação própria, não sendo possível reconhecê-la nos autos.

6. O pedido de abatimento por benfeitorias constitui inovação recursal, inexistente na demanda originária, razão pela qual não pode ser apreciado.

7. A sentença apreciou corretamente o conjunto probatório, não havendo motivo para reforma.

IV. Dispositivo e tese

8. Apelação desprovida.

Tese de julgamento:

"1. A antecipação do primeiro aluguel não configura caução, inexistindo duplicidade de garantias em contrato de locação que contém cláusula de fiança. 2. A alegação de onerosidade excessiva, em razão da pandemia COVID-19, exige prova robusta acerca da afetação direta, acarretando inviabilidade de utilização do bem ou limitação das atividades comerciais, sendo que tais provas devem ser trazidas em reconvenção ou ação própria. 3. Pedido de abatimento por benfeitorias formulado apenas em sede recursal constitui inovação e não pode ser conhecido."

Jurisprudência relevante citada:
TJMG-Apelação
Cível 1.0000.25.110879
-1/001, Relator(a): Des.(a) Rui de Almeida Magalhães, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2025, publicação da súmula em 10/07/2025
.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
WISSER ALVES BARBOSA
e KARLLA KELLER LOPES
,
em face de sentença pro
latada
pelo Ju
ízo da
3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT, que nos autos de
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/ Cobrança de Aluguéis e Acessórios c/c Tutela de Urgência de Natureza Antecipada n. 1020532-54.2021.8.11.0003
, proposta por
ALDENOR ALEXANDRE DE SOUSA
,
JULGOU PROCEDENTE
o pedido formulado na inicial e
DECLAROU RESCINDIDO
o contrato de locação.
A sentença, então,
DECRETOU o despejo
dos réus e ratifico os termos da liminar concedida
;
determinou a expedição de mandado de despejo
, de imediato, para a imissão na posse do autor sobre os imóveis objetos do contrato de locação firmado entre as partes.

Por fim,
CONDENOU
os demandados, solidariamente, ao pagamento dos alugueres em atraso, multa contratual e demais encargos
locatícios
, sobre os quais incidirão juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos incidentes na data em que se tornaram exigíveis, devendo o
quantum
debeatour

ser apurado em liquidação de sentença por simples cálculo do contador.
E, p
elas mesmas razões,
JULGOU IMPROCEDENTE a reconvenção
apresentada pelos requeridos
,
CONDENANDO-OS
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito,observando o que estabelece o artigo 85, § 2º, do CPC.

Saliente-se que em julgamento de embargos de declaração, ficou consignado que
“(...)
“a sucumbência somente será exigível se presentes os requisitos legais vez que a parte requerida/embargante é beneficiária da assistência judiciária gratuita, o qual ratifico nesta oportunidade, vez que comprova sua condição de hipossuficiente.”

Em síntese, os Apelantes alegam que a sentença deve ser reformada, pois “(...)
No contrato objeto de discussão, foi estabelecido a título de caução o pagamento ao equivalente a 01 (um) mês de aluguel (R$ 2.690,00) de forma antecipada, conforme consta na cláusula “do valor do aluguel” Num. 63693371 - Pág. 2, bem como foi feita a inclusão da 2ª Apelante (cônjuge do 1º Apelante) como fiadora
”
.

Destaca, portanto, que foram oferecidas duas garantias (caução e fiança), embora não haja permissão legal para tanto, ressaltando-se que a exigência de duas garantias fere o princípio da função social do contrato e é considerada abusiva, à luz do artigo 51 do CDC.

Assevera acerca da impossibilidade de cumprimento do contrato, diante da pandemia de COVID-19, causa de força maior, acarretando onerosidade excessiva, aviltando, ainda, a função social do contrato.

Diz que “(...)
embora o contrato seja nulo e que foi rescindido por força maior (COVID-19), se permanecer o entendimento de que os Apelantes são obrigados a pagar tais valores ao Apelado, deve-se levar em consideração as benfeitorias realizadas no imóvel
”
.

Requer o “(...)
recebimento e provimento da presente apelação, para: 12 Reformar a decisão de primeira instância, reconhecendo a nulidade do contrato de locação ou da fiança prestada diante da dupla garantia, com consequente pagamento de indenização a ser revertida aos Apelantes. Ainda, não sendo considerado nulo, pugna pela declaração de inexigibilidade da cobrança de
alugueis
e consectários, ou ao menos quanto a multa rescisória, em virtude da rescisão motivada por força maior (pandemia COVID-19). Por fim, na remota hipótese desse E. Tribunal entender por certa a condenação dos Apelantes, pugna-se pela compensação entre aluguéis e consectários com as benfeitorias necessárias realizados no imóvel. A condenação do Apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
”
.

Em contrarrazões, o Apelado suscita preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal. No mérito, aponta inovação recursal quanto às benfeitorias, bem como a ausência de motivos para o provimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O
– preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

Não há falar em afronta ao princípio da dialeticidade.

As razões recursais, no caso, se mostram suficientes ao enfrentamento da sentença.

Assim, não merece acolhimento a preliminar, sobretudo porque as teses
são de reforma da sentença, por
nulidade do contrato
de locação
firmado
, onerosidade excessiva e pedido de indenização por benfeitorias.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar.

V O T O - MÉRITO

O objeto de mérito desta apelação consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos de
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/ Cobrança de Aluguéis e Acessórios c/c Tutela de Urgência de Natureza Antecipada n. 1020532-54.2021.8.11.0003
, proposta por
ALDENOR ALEXANDRE DE SOUSA
, em face de
WISSER ALVES BARBOSA e KARLLA KELLER LOPES
, E
JULGOU PROCEDENTE
o pedido formulado na inicial e
DECLAROU RESCINDIDO
o contrato de locação
;
DECRETOU o despejo
dos réus e ratifico os termos da liminar concedida
;
determinou a expedição de mandado de despejo
, de imediato, para a imissão na posse do autor sobre os imóveis objetos do contrato de locação firmado entre as partes.

E, por fim,
CONDENOU
os demandados, solidariamente, ao pagamento dos alugueres em atraso, multa contratual e demais encargos
locatícios
, sobre os quais incidirão juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos incidentes na data em que se tornaram exigíveis, devendo o
quantum
debeatour

ser apurado em liquidação de sentença por simples cálculo do contador.
Consta que, p
elas mesmas razões,
JULGOU
-SE
IMPROCEDENTE a reconvenção
apresentada pelos requeridos
,
CONDENANDO-OS
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito,observando o que estabelece o artigo 85, § 2º, do CPC.

Pois bem.

De pronto, cabe consignar que a tese de dupla garantia do contrato não se sustenta.

Não há qualquer demonstração da existência de caução.

O que há é o pagamento do valor do aluguel, de forma antecipada, o que é usual no mercado imobiliário.

Portanto, há que ser rechaçada a alegada nulidade, sendo perfeitamente plausível a antecipação do primeiro aluguel e a fiança.

Quanto à alegação de que há onerosidade excessiva, eis que houve afetação do negócio, em razão da pandemia COVID-19,
primeiramente há que se destacar que ao caso não se aplica o Código de Defesa Consumerista; e também que
não há comprovação nestes autos
no sentido de que haveria impossibilidade de utilização do bem e exercício das atividades
; cabendo às partes além de composição em caso de pandemia que afeta a todos; mais especificamente ao locatário o pedido de revisão/diminuição dos valores ou qualquer tipo de acordo, que possa minorar os prejuízos.

Todavia, não se verifica que as partes tenham adotado qualquer procedimento para amenizar a questão.

Assim, prevalece a tese da sentença, no sentido de que caberia aos locatários proporem a revisão do contrato
, o que poderia ter sido feito em sede de reconvenção ou em ação própria; mas não na contestação.

A esse respeito, mostra-se irretocável a sentença, cujo trecho transcrevo:

“(...)
ainda que se considere o período de pandemia COVID-19, a pretensão de revisão do valor do contrato de locação deveria ter sido formulada em sede de reconvenção ou em ação própria para tal fim, e não no bojo da contestação.

A propósito:

"APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - LOCAÇÃO COMERCIAL - INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO - PERÍODO DE CARÊNCIA - FATO INCONTROVERSO - LIMITAÇÃO DA CONDENAÇÃO - DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - FATO NÃO COMPROVADO - CONTRATO VERBAL PARA COMPENSAÇÃO DE VALORES - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ENGENHARIA PELO LOCATÁRIO - AUSENTE COMPROVAÇÃO - PRETENSÃO REVISIONAL DE CONTRATO - NECESSIDADE DE PROPOSITURA DE RECONVENÇÃO.

1.O julgador está restrito aos limites da lide, estabelecido pelo pedido das partes, sob pena de incorrer em erro in procedendo, por vício de julgamento extra petita ou ultra petita.

2.Se a pretensão de cobrança de aluguéis não contempla o período de carência previsto contratualmente, não há falar-se em condenação ao pagamento de locativos desde o início do contrato.

3. Não comprovada a devolução das chaves ao locador, são devidos aluguéis até a efetiva retomada do bem.

4. Não comprovado o contrato verbal para prestação de serviços pelo locatário como forma de compensação aos aluguéis, mantém-se a exigibilidade de todas as parcelas.

5. Diante da ausência de caráter dúplice da pretensão de despejo c/c cobrança e da inexistência de reconvenção ofertada pelo réu/locatário, é descabida a análise da pretensão revisional de todo o contrato formulada em contestação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.116043-1/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/03/2024, publicação da súmula em 26/03/2024)"

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - PEDIDO DE REVISÃO DE ALUGUERES FORMULADO EM CONTESTAÇÃO - AUSÊNCIA DE NATUREZA DÚPLICE DA AÇÃO DE DESPEJO - SUSPENSÃO DO ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO DA LOCATÁRIA EM VISTA DA PANDEMIA - FRUSTRAÇÃO DO OBJETO DA LOCAÇÃO - INOCORRÊNCIA - INADIMPLEMENTO - PROVA DO PAGAMENTO - ÔNUS DO DEVEDOR - INDENIZAÇÃO MATERIAL POR REPAROS NO IMÓVEL - PROVA DOS DANOS - NECESSIDADE - DEVER DA LOCATÁRIA

- Ante a inexistência de natureza dúplice da ação de despejo, incumbe à parte ré, caso pretenda a revisão dos valores locatícios, apresentar reconvenção ou ajuizar ação própria para tal fim.

- Não incorre a locadora em quebra de sua obrigação legal, imposta pelo artigo 22, inciso I, da Lei nº 9.245/91, de disponibilizar aos locatários o imóvel alugado em estado de servir à utilização a que se destina, a ocorrência de fato externo, qual seja, a suspensão do alvará de funcionamento do estabelecimento em vista de restrições sanitárias impostas no período de pandemia pela COVID-19.

- Incumbe ao locatário demonstrar a quitação dos alugueres e dos encargos correlatos e ao locador o ônus de instruir a impugnação dos documentos juntados no sentido do pagamento.

- A alegada necessidade de realização de reparos no imóvel após sua entrega prova-se pela constatação dos danos no laudo de vistoria ou por outro meio trazido à luz do contraditório. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.081147-5/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/08/2022, publicação da súmula em 18/08/2022)"

A esse respeito
, “mutatis mutandis”
:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. REVISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE PROVAS DO DESEQUILÍBRIO. PEDIDO CONTRAPOSTO INADEQUADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Ivani José Barbosa contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas, que julgou procedentes os pedidos formulados por João Batista Rocha em ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis. O autor alegou inadimplência da locatária em contrato de locação residencial, mesmo após tentativas extrajudiciais de composição. Requereu despejo, cobrança de aluguéis vencidos e tutela antecipada. A sentença reconheceu a mora da locatária, deferiu os pedidos iniciais e autorizou a disposição de bens deixados no imóvel. A ré apelou, alegando caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19, pleiteando revisão contratual e reconhecimento de pedido contraposto como reconvenção, com pedido de indenização por supostos danos morais e materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito ou força maior apto a justificar a revisão contratual e a exclusão ou redução dos valores locatícios devidos; (
ii
) estabelecer se o pedido contraposto formulado na contestação deve ser admitido como reconvenção para julgamento imediato, à luz da teoria da causa madura.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de força maior fundada na pandemia da COVID-19 não é suficiente, por si só, para justificar a revisão contratual, sendo indispensável a demonstração de prejuízo efetivo, desequilíbrio contratual e impossibilidade concreta de adimplemento, o que não foi comprovado nos autos.

A jurisprudência exige prova robusta da onerosidade excessiva e da desproporcionalidade contratual para aplicação da cláusula rebus sic stantibus,
nã
o bastando alegações genéricas sobre perda de renda ou dificuldades financeiras.

A pretensão de reconhecimento do pedido contraposto como reconvenção não se sustenta, pois, o procedimento especial da ação de despejo admite reconvenção expressa, sendo incabível a formulação de pedido contraposto, forma restrita a hipóteses específicas previstas no CPC.

A teoria da causa madura (art. 1.013, §3º, III, do CPC) não se aplica, uma vez que o pedido indenizatório formulado de forma imprópria carece de instrução probatória adequada e deve ser veiculado por ação própria.

A sentença está devidamente fundamentada, com respaldo nos elementos constantes dos autos, sendo legítima a decretação do despejo e a condenação ao pagamento dos valores locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, nos termos da Lei 8.245/91.

Os ônus sucumbenciais foram fixados em conformidade com a Lei, com majoração dos honorários advocatícios de sucumbência em grau recursal, observada a gratuidade de justiça deferida à parte ré.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A pandemia da COVID-19, embora constitua fato extraordinário, não afasta o dever contratual sem prova concreta de onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual.

É incabível o pedido contraposto em ação de despejo, sendo a reconvenção o meio adequado para postular pretensões da parte ré.

A teoria da causa madura não se aplica a pedidos indevidamente formulados como contrapostos, que demandam instrução própria. (TJMG
- Apelação

Cível 1.0000.25.110879
-1/001, Relator(a): Des.(a) Rui de Almeida Magalhães, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2025, publicação da súmula em 10/07/2025)
”.

No que diz respeito ao pedido de abatimento de benfeitorias eventualmente realizadas, trata-se de inovação recursal.

Não há na contestação/reconvenção (ID. Num. 302976858) qualquer menção a benfeitorias, nem pedido de ressarcimento a tal título.

Desse modo, deixo de conhecer tal matéria neste apelo.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo, mantendo
incólume
a sentença recorrida.

Majoro em 5% a verba honorária advocatícia sucumbencial fixada pelo Juízo “a quo”; todavia, suspendo a exigência em razão dos sucumbentes serem beneficiários da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026