Tribunal: TJMT
Processo: 1007278-41.2022.8.11.0015
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007278-41.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[EDSON LUIZ HASSELSTRON - CPF: 631.716.351-00 (APELADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), CONSTRUTORA A. S. A. EIRELI - CNPJ: 32.162.178/0001-25 (APELANTE), RONALDO COSTA DE SOUZA - CPF: 513.127.191-68 (ADVOGADO), ALEXANDRO SILVA ALVES - CPF: 726.164.742-04 (APELANTE), MARCIO MARQUES DE SOUSA - CPF: 916.782.002-63 (APELANTE), LUIZ MATHEUS RIBEIRO - CPF: 039.336.681-23 (ADVOGADO), PAULO CESAR VIECELLI - CPF: 706.771.239-49 (ADVOGADO), CONSTRUTORA A. S. A. EIRELI - CNPJ: 32.162.178/0001-25 (TERCEIRO INTERESSADO), ALEXANDRO SILVA ALVES - CPF: 726.164.742-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e processual civil. Apelação cível.

Ação de despejo c/c cobrança. Fiador. Preliminares.
Dialeticidade
. Inovação recursal. Preclusão. Prorrogação tácita da locação. Responsabilidade até entrega das chaves. Renúncia ao benefício de ordem.
Recurso
parcialmente conhecido e
desprovido.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença
proferida em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios, que condenou solidariamente a locatária e o fiador ao pagamento dos aluguéis vencidos, diferenças de aluguéis pagos parcialmente, encargos locatícios e despesas de água, energia elétrica e IPTU/Taxa de Lixo até a desocupação do imóvel.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a alegação de adulteração contratual configura inovação recursal; (
ii
) estabelecer se o pedido de desconsideração da personalidade jurídica está precluso; e (
iii
) determinar se a responsabilidade do fiador subsiste na prorrogação tácita da locação.

III. Razões de decidir

3.
A tese de adulteração contratual não foi apresentada na contestação, configurando inovação recursal vedada pelo art. 1.014 do CPC.

4.
O pedido de desconsideração da personalidade jurídica está precluso, pois já havia sido indeferido sem interposição do recurso cabível.

5.
A cláusula contratual que estende a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves é válida e compatível com o art. 39 da Lei n. 8.245/1991.

6.
A Súmula 214 do STJ não se aplica à hipótese de prorrogação tácita do contrato sem aditamento contratual.

7.
A renúncia expressa ao benefício de ordem é válida e autoriza a responsabilização direta do fiador.

IV. Dispositivo e tese

8
. Recurso
parcialmente conhecido e
desprovido.

Tese de julgamento:
“1.
A alegação inédita de
tese
em sede recursal configura inovação vedada pelo art. 1.014 do CPC.

2
.
A cláusula que estende a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves mantém a garantia durante a prorrogação tácita da locação.
3.
A renúncia expressa ao benefício de ordem torna solidária a responsabilidade do fiador.
”

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 1.014 e 85, § 11. CC,
arts
. 827, 828, I, e 835. Lei n. 8.245/1991,
arts
.
39 e 56, parágrafo
único.

Jurisprudência relevante citada:

STJ,
AgRg
no
AREsp
n. 281.410/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 11.04.2013; STJ,
REsp
n. 1.607.422/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, Terceira Turma, j. 17.10.2017; STJ,
AgInt
no
REsp
n. 1.893.749/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 10.05.2021; STJ,
AREsp
n. 2.588.557, Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
,
DJe
23.09.2024; TJMT, AC 1016475-39.2022.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 22.04.2026; TJMT, AC 1000583-10.2024.8.11.0045, Rel. Des.
Helio

Nishiyama
, j. 22.04.2026; TJMT, AC 1034553-04.2022.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 07.04.2026.

R E L A T Ó R I O

Ilustres membros desta
Primeir
a Câmara de Direito Privado
:

Trata-se de
apelação cível
interpost
a
p
or
M
á
rcio Marques
d
e Sousa

contra a se
ntença proferida pelo Juízo da
2ª Vara
Cível
da Comarca de
Sinop
/MT,
na A
ção de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios n
.
1007278-41.2022.8.11.0015
,
movi
da
por
Edson Luiz
Hasselstron
,
que

condenou solidariamente a
Construtora A.S.A. EIRELI
e o
apelante
fiador ao pagamento dos aluguéis vencidos de 03/07/2021 a 02/08/2022, com reajuste pelo IGP-M, correção monetária pelo INPC desde o vencimento, juros de mora de 1% ao mês e multa contratual de 10%; ao pagamento da diferença dos aluguéis pagos parcialmente entre 03/12/2020 e 03/06/2021, com os mesmos encargos; e ao pagamento das faturas de água, energia elétrica e IPTU/Taxa de Lixo até a data da desocupação, mediante comprovação.

Nas
razões recursais
,
o
apelante

suscita
a nulidade do contrato de locação por suposta adulteração, argumentando que as páginas 2 a 4 do instrumento não ostentam o carimbo cartorário de
“amarração”
e que o documento não contém assinaturas de testemunhas, o que comprometeria sua autenticidade e impediria sua utilização como fundamento da condenação.

Argumenta
que jamais renunciou ao benefício de ordem previsto no artigo 827 do Código Civil, de modo que a penhora deveria recair primeiramente sobre os bens da devedora principal.

Sustenta
que sua responsabilidade como fiador estaria limitada ao prazo original do contrato (03/10/2019 a 03/10/2021), não podendo ser estendida ao período de prorrogação tácita, por ausência de anuência expressa.

Adicionalmente, postula a desconsideração da personalidade jurídica de Alexandro Silva Alves, em razão de suposta prática reiterada de inadimplência mediante a constituição de pessoas jurídicas distintas.

Requer, por fim, a concessão da gratuidade de justiça em grau recursal, juntando CTPS digital e comprovan
te de endereço em Nova Mutum/MT
(ID.

336653902
).

Em contrarrazões, o apelado

pugna,
preliminarmente
, pel
o não conhecimento do recurso por ausência de
dialeticidade
,
uma vez que o apelante teria se limitado a reproduzir os argumentos da contestação sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença.

Suscitou, ainda, a inovação recursal indevida quanto à tese de adulteração contratual, matéria não ventilada na contestação. Impugnou o pedido de gratuidade de justiça, juntando Cédula de Crédito Bancário extraída do processo n. 1003169-57.2025.8.11.0086, em trâmite perante a 2ª Vara Cível de Nova Mutum/MT, na qual o próprio apelante declarou, em dezembro de 2024, renda mensal de R$ 15.000,00 e patrimônio de R$ 500.000,00.

No mérito, pugnou pela manutenção integral da sentença, juntando o contrato original em alta resolução e comp
rovante de amarração cartorária
(
ID.

336653909
)
.

A questão da gratuidade de justiça
, impugnada pelo apelado,
foi objeto de apreciação específica por este Relator. Por despacho
(ID
350477888
)
, foi determinada a intimação do apelante para comprovar os pressupostos da hipossuficiência, tendo sido, ao final, deferida a gratuidade de justiça na fase recursal, conforme decisão registrada nos autos (ID 351765360), de modo que tal questão encontra-se definitivamente resolvida e não comporta nova apreciação neste voto.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

I – Do
princípio da
dialeticidade
:

Inicialmente,
importante analisar a preliminar suscitada pelo apelado, em sede de contrarrazões recursais, quanto à alegada
ofensa ao princípio da
dialeticidade
recursal
.

Sustenta, em síntese, que
“
o Apelante
limitou-se
a reproduzir

integralmente as razões de sua contestação, sem impugnar de forma específica

os fundamentos centrais da sentença
”
.

Todavia, verifico que a alegação não comporta provimento.

O princípio da
dialeticidade
, consagrado no ordenamento processual civil brasileiro, exige que o recurso contenha argumentação específica e fundamentada contra a decisão impugnada, demonstrando de forma clara e objetiva os pontos de discordância e as razões pelas quais a decisão merece reforma.

Conforme leciona a doutrina processualista, o recurso deve ser dialético e discursivo, permitindo à parte contrária o exercício pleno do contraditório mediante a apresentação de contrarrazões.

Analisando detidamente as razões recursais apresentadas
pelo apelante, verifica-se que
,

embora
tenha
reproduz
ido
em grande medida os argumentos da contestação, ele também introduz
novas alegações
e enfrenta, ainda que de forma indireta, os fundamentos centrais da sentença quanto à extensão da responsabilidade do fiador.

A sentença fundamentou a condenação do apelante nas Cláusulas 14ª e 15ª do contrato, no artigo 39 da Lei n. 8.245/91 e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, e o recurso, ao questionar a validade do próprio instrumento contratual e ao insistir na limitação temporal da fiança, ainda que de forma deficiente,
dirige-se
contra esses mesmos fundamentos.

A
jurisprudência pátria tem adotado interpretação não excessivamente rigorosa quanto ao requisito da
dialeticidade
, privilegiando o princípio da primazia do julgamento de mérito e o amplo acesso à justiça, desde que o recurso permita a
compreensão da insurgência e possibilite o exercício do contraditório pela parte contrária, o que inequivocamente ocorreu no caso em análise.

Sobre o tema, esta e. Câmara firmou as seguintes teses de julgamento:
“A apelação que enfrenta os fundamentos da sentença, com exposição suficiente de fatos e fundamentos jurídicos, atende ao princípio da
dialeticidade
.”
(TJMT, 1000330-73.2024.8.11.0028, Rel.ª Des.ª Clarice Claudino Da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 09/12/2025);
“Não há violação ao princípio da
dialeticidade
quando as razões recursais enfrentam os fundamentos da sentença recorrida.”
(TJMT, 1000808-04.2024.8.11.0086, Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 23/09/2025).

Nesse contexto, c
onsiderando que o princípio da primazia do julgamento do mérito, consagrado no artigo 4º do Código de Processo Civil, orienta a interpretação dos requisitos de admissibilidade recursal no sentido de privilegiar o conhecimento e o julgamento do recurso sempre que possível, e que a jurisprudência admite o conhecimento parcial do recurso quando ao menos alguns de seus fundamentos atendem ao requisito da
dialeticidade
, entendo que o recurso deve ser conhecido, ao menos em relação às questões que efetivamente impugnam a sentença
.

II – Da inovação recursal:

I
mpõe-se examinar,
ainda,
em caráter preliminar ao mérito, a arguição

de
inovação recursal quanto à tese de adulteração do contrato de locação
.

Observa-se que a
alegação de adulteração contratual não foi suscitada na contestação apresentada pelo apelante.

Trata-se, portanto, de matéria inédita, introduzida apenas nos embargos de declar
ação opostos contra a sentença –
oportunidade em que o próprio
juiz de primeiro grau registrou expressamente que
“
a alegação de adulteração do contrato sequer foi levantada durante o trâmite processual
”

— e reiterada no presente recurso de apelação.

O artigo 1.014 do Código de Processo Civil veda expressamente a inovação em sede recursal, estabelecendo que as questões de fato não propostas no
Juízo de primeiro grau
poderão ser suscitadas na apelação apenas se a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior.

O
corre que o
apelante não demonstra qualquer motivo que justifique a omissão da alegação de adulteração contratual durante toda a
fase de conhecimento em primeira instância
, limitando-se a afirmar que não possui cópia do contrato original.

Tal argumento, contudo, não configura força maior apta a justificar a inovação, especialmente porque o instrumento contratual estava disponível nos autos desde o ajuizamento da ação, sendo acessível a qualquer das partes.

Além disso, a tese de adulteração contratual carece de qualquer substrato probatório. O apelante não apresentou laudo pericial, prova testemunhal ou qualquer elemento técnico que demonstre a efetiva adulteração do instrumento.

A ausência do carimbo cartorário nas páginas intermediárias do contrato não
é,
por s
i só, indicativa de adulteração. T
rata-se de prática cartorária variável, sendo suficiente o reconhecimento de firma nas páginas de assinatura para conferir autenticidade ao documento.

O apelado, por sua vez, juntou nas contrarrazões o contrato original em alta resolução e o comprovante de amarração cartorária pelo 2º Ofício Extrajudicial de Sinop/MT, reforçando a autenticidade do instrumento.

Nos termos do artigo 411
,
I, do
CPC
, o documento particular não impugnado tempestivamente presume-se autêntico. Tendo o apelante deixado de impugnar o contrato no momento processual oportuno
(
contestação
),
operou-se a preclusão, e a presunção de autenticidade do instrumento tornou-se inatacável pela via recursal.

A impugnação tardia, introduzida apenas em sede de embargos de declaração e reiterada na apelação, não tem o condão de afastar essa presunção.

Acrescente-se, por oportuno, que a alegada ausência de assinaturas de testemunhas no contrato de locação não compromete sua validade.

O artigo 32 da Lei n. 8.245/1991 dispõe que o contrato de locação pode ser ajustado por escrito ou verbalmente, o que demonstra que a presença de testemunhas não constitui requisito essencial à validade do negócio jurídico locatício.

A exigência de duas testemunhas prevista no artigo 784, III, do
CPC
aplica-se exclusivamente aos títulos executivos extrajudiciais, e não aos contratos que fundamentam ações de conhecimento, como é o caso da presente demanda.

Diante disso,
conclui-se que a tese de adulteração contratual constitui inovação recursal vedada pelo artigo 1.014 do
CPC
, desprovida de qualquer amparo probatório, e deve ser rejeitada.

III – Da Desconsideração da Personalidade Jurídica:

Por fim, o pedido do apelante relativo
a
desconsideração da personalidade jurídica,
visando atingir
o sócio da locatária
também não comporta conhecimento.

Nota-se que o referido
pedido f
oi liminarmente rejeitado pelo J
uízo de origem na decisão inicial (19/04/2022), por ausência de demonstração dos requisitos do artigo 50 do Código Civil.

Não inte
rposto recurso próprio –
agravo de instrumento
–
no prazo legal, operou-se a
preclusão
consumativa
da matéria, conforme reconhecido na sentença
, nos seguintes termos:

“
Da desconsideração da personalidade jurídica.

Inobstante a argumentação das partes, cumpre assinalar que o pedido de desconsideração da personalidade jurídica foi objeto de análise na decisão de Id. 82706080, sendo liminarmente rejeitado (item 5.5).

Dessa forma, não interposto recurso próprio no prazo legal contra a decisão que indeferiu o pedido de desconsideração da personalidade jurídica, tem-se por preclusa a questão. A propósito:

INCIDENTE DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA – Preclusão
consumativa
da matéria alegada em incidente anterior- Alteração do substrato fático- Ausência- Apreciação- Impossibilidade: – Há de se reconhecer a preclusão
consumativa
sobre a renovação do pedido de instauração de incidente de desconsideração da personalidade
jurídica já rejeitado
, sem que oportunamente tenha sido interposto o recurso cabível. Possibilidade de renovação mediante alteração do substrato fático, ausente na espécie. Precedente do C. Superior Tribunal de Justiça. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP - AI: 21014776620228260000 SP 2101477-66.2022.8.26.0000, Relator: Nelson Jorge Júnior, 13ª Câmara de Direito Privado, j
. 12/08/2022, p. 12/08/2022).”
(ID. 336653891).

A renovação do pedido em sede de embargos de declaração e de apelação não tem o condão de superar a preclusão, na ausência de alteração do substrato fático que justificasse nova apreciação.

Por tais considerações,
conheço parcialmente
do recurso e passa-se ao exame meritório.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Consoante relatado, o

apelado

Edson Luiz
Hasselstron

ajuizou
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios n. 1007278-41.2022.8.11.0015
em desfavor da
Construtora A.S.A. EIRELI

e do
apelante
M
á
rcio Marques
d
e Sousa
, na condição de fiador.

Dessume-se dos autos que

ação foi ajuizada em 14/04/
2022 pelo locador Edson Luiz em face da locatária Construtora A.S.A. EIRELI, de seu
sócio-administrador
Alexandro Silva Alves e do fiador Márcio,
ora apelante,
tendo por
objeto imóvel comercial sit
uado na Avenida dos Jatobás, n.
1335, Jardim Celeste,
no município de
Sinop/MT, locado
mediante contrato firmado em 03/10/
2019, com prazo de dois
anos e término previsto para 03/10/
2021, pelo valor mensal inicial de
R$ 3.500,00
(três mil e quinhentos reais)
, com reajuste anual pelo IGP-M
.

O autor
/apelado
narrou que a locatária efetuou apenas o pagamento parcial do aluguel com vencimento em 03/07/2021 e permaneceu integralmente inadimplente a partir de agosto de 2021, sem promover a desocupação do imóvel após o término do prazo contratual.

Além dos aluguéis em atraso, apontou a inadimplência quanto ao IPTU e à Taxa de Lixo (R$ 5.521,58
–
cinco mil, quinhentos e vinte e
um reais e cinquenta e oito centavos
), às faturas de energia elétrica (R$ 7.373,41
– sete mil, trezentos e setenta e três reais e quarenta e um centavos
) e às faturas de água, bem como os encargos moratórios incidentes sobre os aluguéis pagos com atraso no período de dezembro de 2020 a junho de 2021.

Requereu, ainda, a desconsideração da personalidade jurídica da locatária para fins de responsabilização do sócio Alexandro Silva Alves.

No curso do processo, a tutela de urgência de despejo foi indeferida em razão da existência de garantia fidejussória, decisão mantida pelo próprio Tribunal em se
de de agravo de instrumento (n.
1008010-67.2022.8.11.0000). Em agosto de 2022, noticiado o abandono do imóvel pela locatári
a, o J
uízo determinou a expedição de mandado de constatação e i
missão na posse, cumprido em 30/08/
2022, data a partir da qual o locador foi imitido na posse do bem.

O
Juízo de origem

extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação a Alexandro Silva Alves, por ilegitimidade passiva, em razão da preclusão
consumativa
do pedido de desconsideração da personalidade jurídica, que havia sido liminarmente rejeitado sem interposição de recurso próprio.

Reconheceu, igualmente, a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, em face do abandono do imóvel.

No mérito, condenou solidariamente a Construtora A.S.A. EIRELI e o fiador Márcio Marques de Souza ao pagamento dos aluguéis vencidos de 03/07/2021 a 02/08/2022, com reajuste pelo IGP-M, correção monetária pelo INPC desde o vencimento, juros de mora de 1% ao mês e multa contratual de 10%; ao pagamento da diferença dos aluguéis pagos parcialmente entre 03/12/2020 e 03/06/2021, com os mesmos encargos; e ao pagamento das faturas de água, energia elétrica e IPTU/Taxa de Lixo até a data da desocupação, mediante comprovação.

Afastou a cumulação da multa compensatória da Cláusula
16ª
com a multa moratória da Cláusula Sexta, por configurar bis in idem.

Fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, com sobrestamento da exigibilidade em relação ao fiador em razão da
gratuidade de justiça deferida.

A decisão recorrida foi proferida
em
13/09/2024

nos seguintes termos:

“
(...)

Prossegue o feito em relação à cobrança dos
alugueis
e demais encargos
.

Conforme pontuado acima, trata-se de ação fundada em contrato de locação, em que o requerente alega que a parte requerida está inadimplente com o pagamento dos aluguéis desde 03/07/2021, assim como dos encargos em razão dos pagamentos em atraso, relativo aos
alugueis
com vencimento no período de 03/12/2020
à
03/06/2021, além de outros encargos contratuais (água, energia, IPTU).

Pois bem. Analisando os documentos imbricados à exordial, restou evidenciada a relação locatícia existente entre as partes, diante da juntada do contrato de locação de imóvel, consignando o valor do aluguel em R$ 3.500,00 mensais, com reajuste anual pelo IGP-M (Id.
82400197 – Cláusula
Quarta).

Ainda, consta do contrato, sob a responsabilidade integral do locatário, o pagamento do IPTU, taxa do lixo, assim como as despesas de água e energia (Cláusula Quinta).

No que toca ao descumprimento contratual pela parte requerida, este encontra comprovação diante dos documentos acostados à exordial, especialmente a notificação de Id. 82400200, sendo corroborada pela confissão.

No mais, a parte requerida/locatária confirmou a inadimplência, apontando que“tal situação ocorreu em razão
da superveniência da pandemia do
Covid
19, a qual deve ser entendida como caso fortuito ou força maior, já que se trata de evento imprevisível, inevitável e sem relação com os riscos inerentes à atividade desenvolvida pela 1ª Requerida.
”

Ocorre que a arguição genérica de crise financeira, desprovida de qualquer indicação fática concreta ou mínimo indício de prova, não se mostra suficiente para afastar a mora e nem pode ser invocada como causa excludente da responsabilidade pelo cumprimento das obrigações assumidas, pois tal situação não configura caso fortuito ou força maior, tratando-se de risco inerente à atividade. A propósito:
(...)

No que se refere à multa, é lícito estabelecer a multa moratória nos contratos de locação pelo atraso no pagamento dos valores devidos, não sendo abusiva a fixação no percentual de 10% porquanto livremente pactuada entre as partes.

Dessa forma, sendo o descumprimento do contrato fato incontroverso, uma vez que houve confissão quanto à inadimplência, cabível a aplicação da multa contratual, prevista na Cláusula Sexta.

Por outro lado, não é possível a cumulação de multa moratória e multa compensatória, se ambas decorrem do mesmo fato gerador (atraso de pagamento de aluguel), pois seria o caso de “bis in idem”. A propósito:
(...)

Portanto, afasto a cobrança da multa prevista na Cláusula Décima Sexta.

Com relação à arguição de excesso de cobrança, tem-se que esta não prospera.

Conforme ressai do contrato entabulado entre as partes, o reajuste anual do valor do aluguel de R$ 3.500,00 ficou estabelecido de forma expressa com base no IGP-M (Cláusula Quarta), tendo a parte comprovado os respectivos valores (Id. 82400198 - Pág. 1), não havendo, portanto, que se falar em abusividade ou excesso.

Além disso, havendo prorrogação da locação por prazo indeterminado, ficam mantidas as cláusulas contratuais anteriormente ajustadas, inclusive quanto às atualizações/reajustes. Nesse sentido:
(...)

No que tange às supostas benfeitorias, além da inexistência de provas de que as benfeitorias realizadas no imóvel locado seriam necessárias, ausente prova de eventual autorização para realização das benfeitorias úteis, portanto, incabível a eventual indenização/compensação.

Destarte, à míngua de qualquer prova apta a comprovar fato modificativo ao direito do requerente, e considerando a documentação acostada aos autos, tem-se a suficiência de elementos capazes de revelar a inadimplência da parte
requerida, lastreando o pedido de recebimento dos valores devidos, conforme indicado nos autos.

Dessa forma, merece procedência o pedido de condenação da parte requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos, inclusive quanto aos alugueres pagos de forma parcial, até a data da desocupação do imóvel, que se deu em agosto de 2022, conforme indica a petição de Id. 91823227, corroborada pela certidão de Id. 94461428.

Demais disso, além do pagamento dos
alugueis
, os débitos atinentes às faturas de água, energia e IPTU/Taxa do lixo, conforme previsão contratual (Cláusula Quinta), comprovados em Ids. 82400203 - Pág. 1-2; 82400204 - Pág. 1-5; Ids. 88550712 - Pág. 1-6, bem como as que venceram no curso da ação, até a desocupação em agosto de 2022.

De fato, tratando de obrigação de trato sucessivo, a locatária e o fiador devem arcar ainda com
aos

alugueis
e encargos que venceram no curso da demanda até a data da desocupação, consoante permissivo do artigo 323 do Código de Processo Civil.

Com relação à responsabilidade do fiador, já analisada a questão consoante fundamentação preliminar.

Registre-se, ainda, que na hipótese de existência de cláusula expressa prevendo responsabilidade solidária do fiador até a efetiva entrega do imóvel e que não houve comprovação do aditamento verbal, não se aplica o entendimento da Súmula 214, STJ. A propósito:
(...)

No mais, o fiador não comprovou
nos autos qualquer
excludente de responsabilidade ou nulidade da garantia, nem vício de consentimento.

Registre-se que, oportunizada a produção de outras provas, os requeridos se quedaram silentes (Id. 91475609).

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, para o fim de condenar os requeridosConstrutora
A.S.
A
Eireli
e Márcio Marques de Souza, solidariamente:

a) ao pagamento dos aluguéisvencidos

desde 03/07/2021 até 02/08/2022 (data da desocupação),no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), cada, incidindo o reajuste anual pelo IGP-M, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde o vencimento e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde o vencimento até o efetivo pagamento, além de multa contratual de 10% (Cl. 6ª);

b)
ao pagamento da diferença dos
alugueis
vencidos

entre 03/12/2020 até 03/06/2021, novalor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), cada, incidindo o reajuste anual pelo IGP-M, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde o
vencimento do aluguel, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde o vencimento até o efetivo pagamento, além de multa contratual de 10% (Cl. 6ª);

c) ao pagamentodos débitos atinentes às faturas de água, energia e IPTU/Taxa do lixo, indicadas na exordial e as vencidas no curso da ação, até
a desocupação em 02/08/2022, mediante comprovação, corrigidos monetariamente pelo INPC, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir de cada dese
mbolso, até o efetivo pagamento
.
”
(ID.

336653891
).

Opostos embargos de declaração pelo apelante, foram rejeitados pelo
J
uízo
a quo
, que registrou expressamente que as alegações de adulteração contratual, preferência executiva e desconsideração da personalidade jurídica não configuravam vícios sanáveis pela via declaratória, tratando-se de pretensão de revisão meritória, sendo ainda anotado que a alegação de adulteração sequer havia sido suscitada durante o trâmite processual.

Irresignad
o
,
o
fiador
interpôs
o presente recurso
de apelação
visando
a
reforma da sentença.

Após a detida análise das alegações trazidas e da sentença recorrida, verifico que a pretensão recursal
não

merece amparo
.

Consta dos autos que
o co
ntrato de locação firmado em 03/10/
2019 contém duas cláusulas expressas que disciplina
m a responsabilidade do fiador (ID.
336652876
).

A Cláusula
14ª
estabelece que
“
o fiador renuncia expressamente os benefícios contidos nos artigos 827 e seguintes do Código Civil Brasileiro
”
, e a Cláusula
15ª
dispõe que
“
o fiador não se eximirá de responsabilidade solidária, caso o contrato venha a ultrapassar seu prazo de vigência, tornando-se desta forma, contrato por prazo indeterminado, persistindo a fiança até a efetiva devolução das chaves do imóvel
”

(ID.
336652876
– p. 4
).

Tais cláusulas são lícitas, não contrariam norma cogente e foram livremente pactuadas por pessoa capaz, com objeto lícito e na forma prescrita em lei.

O apelante, ao assinar o contrato na condição de fiador, anuiu expressamente com todas as suas disposições, incluindo aquelas que estabelecem a renúncia ao benefício de ordem e a extensão da garantia até a efetiva devolução das chaves.

A alegação de que teria sido coagido a assinar o contrato para manter o emprego não foi comprovada por qualquer meio de prova durante o trâmite processual, e a condição de empregado da empresa locatária não afasta, por si só, a capacidade civil para a prática de atos jurídicos.

O apelante invoca a Súmula 214
do Superior Tribunal de Justiça, que preceitua:
“
O fiador na locação não responde por obrigações resultantes
de aditamento ao qual não anuiu”
,
para sustentar que não responderia pelas obrigações decorrentes da prorrogação tácita do contrato.

A aplicação desse enunciado ao caso concreto, contudo, não se sustenta.

Essa súmula
foi editada para situações em que há um aditamento contratual que modifica as obrigações originai
s sem a participação do fiador –
por exemplo, quando locador e locatário celebram um aditivo que aumenta o valor do aluguel ou altera outras condições contratuais, sem que o fiador seja chamado a anuir.

No caso dos autos
, não houve qualquer aditamento,
o que ocorreu foi
a
prorrogação tácita do contrato por prazo indeterminado, nos termos do artigo
56, parágrafo único, da Lei n.
8.245/1991, que estabelece que, findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas.

A distinção é juridicamente relevante.

Na prorrogação tácita, não há modifi
cação das condições contratuais, de modo que
o contrato continua a vigorar com as mesmas cláusulas, inclusive aquelas que disciplinam a responsabilidade do fiador.

Não se trata, portanto, de “
aditamento
”
no sentido técnico que a Súmula 214/STJ pressupõe.

Conforme bem delineado pelo Juízo de origem, a
jurisprudência do
c.
Superior Tribunal de Justiça é
pacífica
nesse sentido, tendo firmado o entendimento de que, havendo cláusula expressa no contrato de locação prevendo a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, mantém-se essa responsabilidade na prorrogação tácita do contrato, independentemente de nova anuênc
ia do garante (
AgRg
no
AREsp
n.
281.410/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomã
o, Quarta Turma, j. 11/04/2013).

REsp
n. 1.607.422/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, Terceira Turma,
j. 17/10/2017;
AgInt
no
REsp
n.
1.893.749/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 10/05/2021).

Nesse sentido, este e. Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese de julgamento:
“A cláusula contratual que estende a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves legitima sua responsabilização durante a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.”
(TJMT, AC
1016475-39.2022.8.11.0041
, Rel. Des.
Carlos Alberto Alves
d
a Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado,
j.
22/04/2026
).

Ressalte-se que a
responsabilidade do fiador encontra fundamento não apenas nas cláusulas contratuais, mas também na própria lei.

O artigo 39 da Lei n.
8.245/1991 dispõe que
“
salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei
”
.

Trata-se de norma que estabelece, como regra geral, a extensão da garantia locatícia até a efetiva devolução do imóvel, admitindo apenas que o contrato disponha em sentido contrário
,
ou seja, que limite a responsabilidade do fiador ao prazo original.

No caso,
porém,
o contrato não apenas não limita a responsabilidade do fiador ao prazo original, como expressamente a estende até a devolução das chaves (Cláusula
15ª
).

A propósito:

“As garantias prestadas no contrato de locação permanecem eficazes até a efetiva devolução do imóvel, nos termos do art. 39 da Lei n. 8.245/1991. A existência de cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves impõe a manutenção da garantia fidejussória durante a prorrogação do contrato.”
(TJMT, AC
1000583-10.2024.8.11.0045,
Rel. Des.

Helio

Nishiyama
, Segunda Câmara de Direito Privado,
j.
22/04/2026
).

Assim, há
dupla fundamentação para a manutenção da responsabilidade do apelante: a norma legal do artigo 39 da Lei n. 8.245/1991 e a cláusula contratual expressa.

A pretensão do apelante de ver sua responsabilidade limitada ao prazo original do contrato contraria tanto a lei quanto o instrumento que ele próprio assinou.

Acrescente-se que o fiador poderia ter se exonerado da garantia mediante notificação ao credor, nos termos do artigo 835 do Código Civil, que lhe assegura o direito de exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante sessenta dias após a notificação do credor.

No entanto, pelo que se extrai do
s autos, o apelante não promoveu qualquer notificação de exoneração, razão pela qual permaneceu vinculado à garantia até a efetiva devolução do imóvel.

Ademais, conquanto o apelante alegue que jamais
renunciou ao benefício de ordem previsto no artigo 827 do
CC
,
não é o que se verifica na
Cláusula
14ª
do contrato, que estabelece expressamente a renúncia ao benefício de ordem.

Conforme já demonstrado, a tese de adulteração contratual
–
que seria o único fundamento para afastar a validade dessa cláusula
–
constitui inovação recursal vedada e desprovida de prova.

Desse modo, m
antida a validade do contrato, a renúncia ao benefício de ordem é plenamente eficaz, nos termos do artigo 828, I, do
CC
, que exclui o benefício de ordem quando o fiador o renunciou expressamente.

A jurisprudência do
c. STJ
é firme no sentido de que a cláusula de renúncia ao benefício de ordem é válida e eficaz
(STJ,
AREsp
n. 2.588.557,
Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
,
DJe

23/09/2024
)
, autorizando o credor a promover a execução diretamente contra o fiador, sem necessidade de prévia excussão
dos bens do devedor principal.

Sobre o tema, colhe-se precedente do TJMT:
“A renúncia expressa ao benefício de ordem descaracteriza a subsidiariedade da fiança, estabelecendo responsabilidade solidária entre fiador e devedor principal.”
(TJMT, AC
1034553-04.2022.8.11.0002,
Rel. Des.
Sebasti
ã
o
d
e Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado,
j.
07/04/2026
).

Nesse cenário, em apertada síntese, verifica-se que a
tese de adulteração contratual constitui inovação recursal vedada e desprovida de prova
, bem como o pedido
de desconsideração da personalidade jurídica é matéria preclusa
, motivos pelos quais o recurso não foi conhecido nesses pontos.

No mérito, a
responsabilidade do fiador
(apelante)
até a efetiva devolução das chaves decorre tanto das Cláusulas 14ª e 15ª do contrato
quanto do artigo 39 da Lei
n.º
8.245/1991, sendo inaplicável a Súmula 214/STJ, que pressupõe a existência de aditamento con
tratual sem anuência do fiador –
situação diversa da prorrogação tácita verificada nos autos.

A
demais, a
renúncia ao benefício de ordem está expressamente prevista na Cláusula
14ª
e é plenamente eficaz.

P
or todo o
exposto
,
NEGO

PROVIMENTO

ao recurso
, mantendo inalterada a
sentença que reconheceu a prescrição da pretensão executiva e extinguiu o feito.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais
fixando o patamar de
15% sobre o valor
da condenação
, nos termos do artigo 85, § 11º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026