Tribunal: TJMT
Processo: 1008259-70.2022.8.11.0015
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008259-70.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELANTE), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), MARINA PESSOA BORGUETTE - CPF: 077.503.979-90 (ADVOGADO), MATHEUS DALL AGNOL PIRES - CPF: 057.680.451-71 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), JORGE AUGUSTO BUZETTI SILVESTRE - CPF: 344.161.188-80 (ADVOGADO), EDUARDO MARQUES CHAGAS - CPF: 010.741.671-98 (ADVOGADO), EDNEY LUIZ HEBERLE - CPF: 872.362.491-49 (ADVOGADO), REGINA LUCIA ALVES - CPF: 814.670.441-72 (APELADO), FRANCISCO ANTONIO BIOLCHI - CPF: 593.565.880-15 (ADVOGADO), DAVID DALL STELLA COSTA - CPF: 034.183.059-38 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), REGINA LUCIA ALVES - CPF: 814.670.441-72 (APELANTE), DAVID DALL STELLA COSTA - CPF: 034.183.059-38 (ADVOGADO), FRANCISCO ANTONIO BIOLCHI - CPF: 593.565.880-15 (ADVOGADO), JULIO VERISSIMO BENVINDO DO NASCIMENTO - CPF: 108.000.197-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO NÃO CONHECIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL –
RECURSO ADESIVO – DESERÇÃO – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DO PREPARO – NÃO CONHECIMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS –
PARCIAL PROCEDEN
CIA
–
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL –
TAXA DE FRUIÇÃO –CABIMENTO – ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA –RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS –MANUTENÇÃO – RAZOABILIDADE – RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de resolução contratual, reintegração de posse, restituição de valores com retenção de 20% a título de cláusula penal e indenização de benfeitorias.

Recurso adesivo interposto
pela requerida,
que não comprovou o recolhimento da primeira parcela do preparo recursal, após deferimento do parcelamento das custas.

II. Questão em discussão

3
.

A questão em discussão consiste em
analisar
: (i) se o recurso adesivo deve ser conhecido, ante o não recolhimento do preparo recursal; (
ii
) se é devida compensação indenizatória pela fruição do imóvel durante o período de inadimplemento; e (
iii
) se o percentual de retenção de 20% deve ser majorado para 25% dos valores pagos.

III. Razões de decidir

4.
Não tendo a apelante adesiva cumprido a determinação de recolhimento da primeira parcela do preparo recursal no prazo assinalado, impõe-se o reconhecimento da deserção do recurso de apelação adesivo, nos termos do art. 1.007, §2º, do CPC.

5. É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a devida contraprestação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, independentemente de previsão contratual expressa.

6. Embora o art. 32-A da Lei n.º 6.766/79 não seja aplicável ao caso concreto, por se tratar de norma posterior à celebração do contrato, os princípios que o inspiram – vedação ao enriquecimento sem causa e equilíbrio contratual – são plenamente aplicáveis, com fundamento nos
arts
. 884 e 927 do C
C
.

7. A fixação da taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato mostra-se razoável e proporcional, considerando o período de inadimplemento e a necessidade de recomposição dos prejuízos da apelante.

8. O percentual de retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequado e proporcional, considerando o tempo de
vigência do contrato, o pagamento da entrada e de 49 parcelas pela apelada, a necessidade de recomposição dos prejuízos administrativos e operacionais da apelante, e a existência de benfeitorias no imóvel que agregaram valor ao bem.

9. A majoração para 25% não se justifica no caso concreto, pois a apelante já será compensada pela fruição do imóvel e a apelada realizou benfeitorias que valorizaram o bem.

IV. Dispositivo e tese

1
0
.
Recurso de apelação adesivo não conhecido. Recurso de apelação parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“
1.
Não tendo a parte cumprido a determinação de recolhimento da primeira parcela do preparo recursal no prazo assinalado, impõe-se o reconhecimento da deserção do recurso de apelação adesivo, nos termos do art. 1.007, §2º, do CPC. 2. É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a devida contraprestação, independentemente de previsão contratual expressa, como forma de evitar o enriquecimento sem causa. 3. A fixação da taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato mostra-se razoável e proporcional para recomposição dos prejuízos do promitente vendedor. 4.

O percentual de retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente está em consonância com a jurisprudência do STJ e representa percentual razoável para compensar os prejuízos do vendedor, consideradas as circunstâncias do caso concreto
”.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
em face da sentença proferida n
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ção
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anos,
que
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, determinando a resolução do contrato de promessa de compra e venda, a reintegração da autora na posse do imóvel (lote 08, quadra 53, Residencial Florença 3ª Etapa), a restituição dos valores pagos pela ré com retenção de 20% a título de cláusula penal, a indenização das benfeitorias realizadas no terreno (a ser apurada em liquidação de sentença) e a condenação da requerida ao pagamento dos IPTUs incidentes sobre o imóvel e das despesas com notificação extrajudicial, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado.

Opostos embargos de declaração pela autora,
estes
foram parcialmente acolhidos para corrigir erro material quanto ao termo inicial dos juros moratórios, fixando-o a partir do trânsito em julgado da sentença
.

Nas razões recursais, a apelante
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
busca a reforma da sentença para: (i) reconhecer o direito à compensação indenizatória pela fruição do imóvel sem o pagamento de contraprestação, a ser arbitrada desde o início do inadimplemento (30.05.2021) até a efetiva reintegração da posse, sob pena de enriquecimento sem causa; e (
ii
) majorar o percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, alegando que a retenção de 20% não é suficiente para suprir todos os prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

Contrarrazões foram apresentadas pela apelada
REGINA LUCIA ALVES
, pugnando pela manutenção integral da sentença, sustentando que: (a) não há cláusula contratual que ampare o pedido de compensação pela fruição do imóvel; (b) o pedido de fixação de aluguéis é genérico e desprovido de comprovação; (c) a edificação realizada pela ré agregou valor ao imóvel, beneficiando diretamente a apelante; e (d) a retenção de 25% constitui inovação recursal, pois não constava da petição inicial, além de ser indevida ante a valorização do bem pelas benfeitorias.

Interpôs a apelada
REGINA LUCIA ALVES
recurso adesivo, pleiteando a reforma da sentença para: (i) declarar a invalidade da notificação extrajudicial para constituição em mora, por ter sido enviada a endereço diverso do contratual e recebida por terceiro, bem como por ter sido realizada por AR, em desacordo com o art. 32, §1º, da Lei n.º 6.766/79; (
ii
) determinar a indenização pelas benfeitorias com base no valor de mercado do imóvel, e não apenas no valor gasto com a construção; (
iii
) declarar a nulidade da cláusula 15ª do contrato em todos os seus termos, por desequilíbrio contratual; (
iv
) limitar a retenção de valores aos efetivamente comprovados no processo; (v) declarar a preclusão do direito da apelada de apresentar valores referentes às despesas administrativas não indicadas na inicial; e (vi) conceder-lhe os benefícios da justiça gratuita.

Contrarrazões ao recurso adesivo foram ofertadas pela apelada
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
, impugnando preliminarmente o pedido de justiça gratuita por ausência de comprovação da hipossuficiência e arguindo a ausência de dialeticidade das razões recursais. No mérito, sustenta que: (a) a notificação extrajudicial foi regularmente recebida pela apelante, conforme certificação da Registradora e comparação das assinaturas; (b) a indenização pelas benfeitorias deve considerar o valor efetivamente gasto, atualizado, e não o valor de mercado,
sob pena de enriquecimento ilícito; e (c) a cláusula 15ª já foi de
clarada nula
, não havendo razão para o recurso neste ponto. Requer o desprovimento do recurso adesivo e a majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

A
apelante

adesiva
REGINA LUCIA ALVES
foi intimada para comprovar a hipossuficiência alegada, no prazo de 05 dias, sob pena de indeferimento da justiça gratuita
(ID. 301311862)
. Não tendo atendido à determinação, o pedido foi indeferido
,
ID
.
304334889, sendo-lhe concedido, posteriormente, o parcelamento das custas do preparo em seis parcelas mensais e sucessivas, conforme decisão de ID
.
308762375.

A apelante adesiva foi intimada para comprovar o pagamento do parcelamento das custas do preparo, contudo,
conforme certificado no ID. 325355376, decorreu o prazo sem qualquer manifestação.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Quanto ao recurso de apelação adesivo interposto por
REGINA LUCIA ALVES
, verific
a-se
que a apelante, intimada para comprovar a hipossuficiência alegada (ID
.
301311862), não trouxe aos autos documentos aptos a demonstrar a necessidade, razão pela qual o pedido de justiça gratuita foi indeferido pela decisão de ID
.
304334889.

Posteriormente, foi-lhe deferido o parcelamento das custas do preparo em seis parcelas mensais e sucessivas, nos termos do art. 98, §6º, do CPC, vencendo
-se
a primeira em 05 dias úteis a partir da intimação da decisão de ID 308762375, sob pena de deserção.

Compulsando os autos, a apelante não comprovou o recolhimento da primeira parcela do preparo recursal no prazo assinalado, conforme se depreende da ausência de comprovante nos autos.

Destarte, não tendo a apelante cumprido a determinação de recolhimento da primeira parcela do preparo recursal, impõe-se o reconhecimento da deserção do recurso de apelação adesivo, nos termos do art. 1.007, §2º, do CPC.

Do recurso de apelação interposto por
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA

1. Da compensação indenizatória pela fruição do imóvel

A apelante
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA.
postula o reconhecimento do direito à compensação indenizatória pela fruição do imóvel sem o pagamento de contraprestação, a ser arbitrada desde o início do inadimplemento (30.05.2021) até a efetiva reintegração da posse, sob pena de enriquecimento sem causa da apelada.

Sustenta que, desde a assinatura do contrato, a apelada foi imitida na posse do imóvel, podendo dele usufruir livremente, e que, após o inadimplemento, continuou na posse sem efetuar o pagamento das parcelas contratuais, o que enseja o direito à reparação pecuniária a título de taxa de fruição ou lucros cessantes.

Pois bem.

O juízo
a quo
, ao apreciar a questão, consignou que o art. 32-A da Lei n.º 6.766/79, que prevê a possibilidade de retenção de valores correspondentes à fruição do imóvel não é aplicável ao caso concreto, porquanto o contrato foi celebrado em 23.01.2017 e o referido dispositivo foi introduzido no ordenamento jurídico pela Lei n.º 13.786/2018, publicada apenas em 28.12.2018. Ademais, registrou a inexistência de previsão contratual acerca da fixação de aluguéis pelo período de inadimplemento ou de taxa de fruição.

Com a devida vênia, divirjo do entendimento.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, é devida a indenização pela fruição do imóvel, independentemente de previsão contratual expressa, como forma de evitar o enriquecimento sem causa.

Nesse sentido
,
jurisprudência de minha relatoria, vejamos
:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – BENFEITORIAS IRREGULARES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE – NÃO INDENIZAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ART. 34, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79 – ANATOCISMO – MATÉRIA PRECLUSA – COISA JULGADA – IPTU –
RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Comprovado o inadimplemento contratual do promitente comprador, é cabível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a consequente reintegração de posse em favor do promitente vendedor.

2. É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a devida contraprestação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.

3. Nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79, não são indenizáveis as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei, cabendo ao possuidor comprovar a regularidade da edificação ou a possibilidade de sua regularização.

4. Havendo decisão transitada em julgado em ação revisional que afastou a alegação de anatocismo, opera-se a coisa julgada material, sendo vedada a rediscussão da matéria em qualquer outro processo.

5. É válida a cláusula contratual que atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de sua posse.

6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente está em consonância com a jurisprudência do STJ e representa percentual razoável para compensar os prejuízos do vendedor.

7. Recurso desprovido.-

(N.U 1000484-06.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS
CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/11/2025, Publicado no DJE 10/12/2025)

A ocupação do imóvel sem o pagamento das contraprestações configura uso indevido do bem, gerando prejuízo ao proprietário, que fica privado de sua posse direta e da possibilidade de dar destinação econômica ao imóvel.

Embora o art. 32-A da Lei n.º 6.766/79 não seja aplicável ao caso concreto, por se tratar de norma posterior à celebração do contrato, os princípios que o inspiram – vedação ao enriquecimento sem causa e equilíbrio contratual – são plenamente aplicáveis, com fundamento nos arts. 884 e 927 do Código Civil.

A fixação da taxa de fruição em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato mostra-se razoável e proporcional, considerando o período de inadimplemento e a necessidade de recomposição dos prejuízos da apelante.

O termo inicial deve ser fixado a partir do inadimplemento (30.05.2021), e o termo final na data da efetiva reintegração da posse do imóvel à apelante.

Portanto, neste particular, há que ser acolhida a tese recursal
.

2. Da majoração do percentual de retenção de 20% para 25%

A apelante postula a majoração do percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos, com fundamento em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, alegando que a retenção de 20% não é suficiente para suprir todos os prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o percentual de retenção pelo vendedor, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, deve variar entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. (...) Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga." (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

No caso dos autos, o percentual de 20% (vinte por cento) fixado na sentença mostra-se adequado e proporcional, considerando:
o

tempo de vigência do contrato (de janeiro de 2017 até o inadimplemento em maio de 2021);
o
pagamento da entrada e de 49 parcelas pela apelada;
a
necessidade de recomposição dos prejuízos administrativos e operacionais da apelante;

e a
existência de benfeitorias no imóvel, que agregaram valor ao bem e serão indenizadas à apelada.

A majoração para 25%, conforme pretendido, não se justifica no caso concreto, pois a apelante já será compensada pela fruição do imóvel, conforme reconhecido no tópico anterior, e a apelada realizou benfeitorias que valorizaram o bem.

Ademais, a fixação do percentual de retenção deve observar o princípio da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, não podendo representar penalidade excessiva ao promitente comprador inadimplente.

Ante o exposto,
não conheço
do recurso de apelação adesivo interposto por
REGINA LUCIA ALVES
.

Dou provimento

parcial
ao
recurso de apelação interposto

por
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
,
para reconhecer o direito à compensação indenizatória pela fruição do imóvel, fixando a taxa de fruição em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculada desde o inadimplemento (30.05.2021) até a efetiva reintegração da posse do imóvel à apelante
.

É como voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026