Tribunal: TJMT
Processo: 1027107-22.2025.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027107-22.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[GLEISON APARECIDO BATISTA RODRIGUES - CPF: 009.577.171-99 (APELADO), ERICK RAFAEL DA SILVA LEITE - CPF: 012.677.021-25 (ADVOGADO), MRV PRIME PROJETO MT B2 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 29.289.789/0001-24 (APELANTE), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:

MRV PRIME PROJETO MT B2 INCORPORACOES SPE LTDA

APELADO:
GLEISON APARECIDO BATISTA RODRIGUES

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. REJEIÇÃO. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE
SUB-ROGAÇÃO
OU DIREITO DE REGRESSO ENTRE OS FORNECEDORES. ÔNUS PROBATÓRIO QUE INCUMBE À PARTE RÉ (ART. 373, II, DO CPC). INEXIGIBILIDADE DO ENCARGO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES NA FORMA SIMPLES. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO PARA DEVOLUÇÃO EM DOBRO EM RAZÃO DA VEDAÇÃO À REFORMATIO IN PEJUS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação revisional cumulada com repetição de indébito, declarou a inexigibilidade de cobranças lançadas sob a rubrica “juros contratuais de fase de obra” e condenou a incorporadora à restituição simples dos valores pagos, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, nos termos da Lei nº 14.905/2024, fixando sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) saber se o autor detém legitimidade ativa para discutir as cobranças relativas à unidade imobiliária; (
ii
) saber se a incorporadora é parte legítima para responder pelos valores lançados sob a rubrica “juros de obra”; e (
iii
)
saber se restou comprovada a licitude da cobrança, diante da alegada sub-rogação decorrente de pagamento efetuado na qualidade de fiadora perante a instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A preliminar de ilegitimidade ativa não prospera. A legitimidade ad causam aferre-se pela pertinência subjetiva entre a parte e a relação jurídica afirmada. Demonstrada a cessão de direitos e a incidência direta das cobranças sobre o demandante, mostra-se presente a titularidade plausível exigida pelos
arts
. 17 e 18 do CPC.

4.
Igualmente rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva. A própria incorporadora realizou os lançamentos e promoveu a cobrança dos valores impugnados, figurando como destinatária do pagamento. À luz da teoria da asserção e do art. 308 do CC, responde aquele que exige o adimplemento.

5.
No mérito, a controvérsia não reside na licitude abstrata dos juros de obra durante o período construtivo, mas na ausência de comprovação do fato modificativo invocado pela ré. Incumbia à fornecedora demonstrar, de forma específica e individualizada, o efetivo pagamento ao agente financeiro e a correspondência exata entre o valor desembolsado e o montante exigido do consumidor, nos termos dos
arts
. 346, II, e 349 do CC e do art. 373, II, do CPC.

6.
A manutenção da rubrica “juros contratuais de fase de obra” nos extratos emitidos pela própria requerida compromete a transparência exigida pelo art. 6º, III, do CDC, evidenciando assimetria informacional incompatível com a boa-fé objetiva. A alegação genérica de sub-rogação, desacompanhada de prova técnica idônea, não legitima a cobrança.

7.
Ausente a comprovação do efetivo desembolso na qualidade de fiadora e da precisa vinculação entre o crédito originário e o valor repassado, não se aperfeiçoa a sub-rogação legal, impondo-se a
declaração de inexigibilidade das cobranças e a restituição simples dos valores pagos
, conforme determinado no decisum fustigado.

8.
Correta, ainda, a fixação dos consectários legais com incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, conforme a Lei nº 14.905/2024.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A incorporadora que realiza a cobrança direta de valores sob a rubrica ‘juros de obra’ é parte legítima para responder pela legalidade da exação. 2. A alegação de sub-rogação decorrente de pagamento na qualidade de fiadora exige prova específica do efetivo desembolso e da correspondência entre o valor pago ao agente financeiro e o montante exigido do consumidor, sob pena de inexigibilidade da cobrança.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 17, 18 e 373; CC,
arts
. 308, 346, II, e 349; CDC, art. 6º, III; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 1.877.005/MS, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 01.06.2021; STJ, Tema 996.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso
de Apelação Cível interposta por
Mrv
Prime Projeto
Mt
B2 Incorporações
Spe
Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Revisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Gleison Aparecido Batista Rodrigues.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a inexigibilidade das cobranças lançadas sob a rubrica “juros contratuais de fase de obra” e condenar a requerida à restituição simples dos valores pagos a esse título, com incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, nos termos da Lei nº 14.905/2024, além de fixar sucumbência recíproca.

Em suas razões recursais, a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Preliminar
es
.

D
a ilegitimidade ativa.

Da ilegitimidade passiva.

2. Mérito Recursal.

2.1. D
a ausência de conduta ilícita.

Recurso tempestivo e custas
recolhidas
.
(ID
3
341772851
).

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença, reiterando a suficiência da cadeia documental quanto à legitimidade ativa, a responsabilidade da apelante pelos lançamentos realizados em seu próprio extrato e a ausência de comprovação específica do alegado pagamento na qualidade de fiadora, circunstância que inviabilizaria o reconhecimento de direito de regresso.

(ID.
3
41708382
)

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE: MRV PRIME PROJETO MT B2 INCORPORACOES SPE LTDA

APELADO: GLEISON APARECIDO BATISTA RODRIGUES

VOTO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente,
trata-se
de Recurso de Apelação Cível interposta por
Mrv
Prime Projeto
Mt
B2 Incorporações
Spe
Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Revisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Gleison Aparecido Batista Rodrigues.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a inexigibilidade das cobranças lançadas sob a rubrica “juros contratuais de fase de obra” e condenar a requerida à restituição simples dos valores pagos a esse título, com incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, nos termos da Lei nº 14.905/2024, além de fixar sucumbência recíproca.

Pois bem. Passo
ao exame
das teses suscitadas no apelo recursal.

1.
Da
s preliminares
apresentadas por
MRV PRIME PROJETO MT B2 INCORPORACOES SPE LTDA.

D
a ilegitimidade ativa
.

A apelante sustenta que o imóvel foi originariamente adquirido por terceira pessoa, no âmbito do programa habitacional, inexistindo comprovação válida de cessão ou de que o autor tenha realizado os pagamentos questionados, o que inviabilizaria o exercício do direito em nome próprio.

Conforme documentado nos autos e expressamente consignado na sentença, foram
juntados
procurações e instrumentos de cessão de direitos
(
IDs

341707447
e
341707448
)
que indicam a transferência dos poderes e das obrigações correlatas à unidade imobiliária ao demandante.

A parte alega que eventual cessão seria irregular à luz das normas do programa habitacional. Todavia, essa discussão, além de não ter sido acompanhada de prova específica acerca de vedação contratual absoluta e nulidade formal dos instrumentos, não desnatura, por si, a legitimidade processual.

Sob o prisma processual, a legitimidade ad causam se aferre pela pertinência subjetiva da parte com a relação jurídica de direito material afirmada. O autor pleiteia a declaração de inexigibilidade de cobranças que o atingem e cuja existência foi comprovada mediante extrato emitido pela própria requerida. Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que há correspondência lógica entre a narrativa fática e a titularidade afirmada.

A eventual discussão sobre validade ou eficácia plena das cessões no plano material não impede o reconhecimento da legitimidade para discutir lançamentos que recaem sobre o próprio demandante.

Trata-se de aplicação da interpretação sistemática do art. 17 e do art. 18 do CPC, segundo a qual basta a afirmação de titularidade plausível para que se configure a legitimidade, sendo o mérito o
locus
próprio para aferição aprofundada.

Rejeit
a-se
, portanto, a preliminar
vindicada
.

É como voto.

1.2.

Da
ilegitimidade passiva
.

Sustenta a apelante que os juros de obra decorrem do contrato de financiamento celebrado entre o mutuário e a instituição financeira, figurando a construtora apenas como fiadora, de modo que eventual controvérsia deveria ser direcionada ao agente financeiro.

Entretanto, conforme documentado no extrato “MRV – Chapada das Tulipas”
(ID 341707446)
, foi a própria apelante quem lançou os débitos sob a rubrica “juros contratuais de fase de obra”, indicando vencimentos, status e histórico, inclusive registrando pagamento de R$ 127,73 em 07/06/2024.

Sob a ótica da teoria da asserção, a legitimidade passiva se define pela narrativa inicial.

A
autor imputa à requerida a prática de cobranças indevidas, lançadas e exigidas por ela. Ademais, ainda que se admita a tese defensiva de direito de regresso, é a própria incorporadora quem promove o repasse ao consumidor.

Aplicando-se interpretação literal e sistemática do art. 308 do Código Civil, o pagamento deve ser feito ao credor ou a quem o represente. Se a requerida se apresenta como destinatária dos valores e efetua a cobrança, assume a posição de parte legítima para responder pela legalidade da exação.

Rejeita-se, assim, a preliminar suscitada.

É como voto.

2.
Mérito Recursal
.

2.1.
Da ausência de conduta ilícita.

Inicialmente,
a relação jurídica é nitidamente de consumo, enquadrando-se o adquirente como consumidor (art. 2º do CDC) e a incorporadora como fornecedora (art. 3º do CDC). Aplica-se, portanto, o microssistema protetivo, inclusive quanto ao dever de informação clara e adequada (art. 6º, III, do CDC) e à boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil).

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que o conjunto probatório evidencia a realização de lançamentos sob a rubrica “juros contratuais de fase de obra”, bem como a efetivação de ao menos
1 (um)
pagamento identificado com idêntica denominação.

O decisum fustigado examinou a controvérsia com acuidade, ao assentar que o ponto nodal da demanda não se circunscreve à licitude abstrata dos denominados “juros de obra” — cuja exigibilidade, no período de construção, encontra respaldo na jurisprudência consolidada —, mas, sim, na necessária correspondência entre a natureza jurídica invocada pela apelante (reembolso decorrente de sub-rogação) e a forma concreta pela qual os valores foram lançados e exigidos do consumidor.

Em outras palavras, a controvérsia não gravita em torno da possibilidade, em tese, de cobrança dos encargos durante a fase construtiva, mas da coerência entre a qualificação jurídica atribuída aos valores e a realidade fático-contábil evidenciada nos autos.

Nessa linha de intelecção,
o extrato emitido pela própria requerida identifica expressamente os débitos como “juros contratuais de fase de obra”, inclusive registrando pagamento sob essa rubrica. Este dado é objetivo e incontroverso. Assim, o fato constitutivo do direito do autor — existência de
cobrança e de pagamento sob determinada nomenclatura — restou demonstrado, atendendo ao art. 373, I, do CPC.

A partir daí, desloca-se o exame para o fato modificativo alegado pela ré: a tese de que os valores não corresponderiam a juros de obra exigidos pela incorporadora, mas a reembolso de quantias por ela suportadas na qualidade de fiadora perante a instituição financeira.

Aqui reside o cerne da controvérsia.

No
que concerne à sub-rogação legal disciplinada nos art
igos
346, II, e 349 do Código Civil, impende destacar que não se opera de forma automática ou presumida. Exige
-se
, para sua configuração, a comprovação cumulativa do efetivo pagamento e da precisa identificação do crédito originário, com demonstração inequívoca de que o terceiro adimpliu obrigação alheia, sucedendo o credor na titularidade do respectivo direito.

Cuida-se, pois, de consequência jurídica que somente se aperfeiçoa mediante a comprovação do suporte fático correspondente, não sendo suficiente a mera alegação desacompanhada de elementos probatórios idôneos.

Em consonância com esse entendimento, assim se posiciona a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO EVIDENCIADA. EXECUÇÃO. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL.
SUB-ROGAÇÃO
LEGAL DE TERCEIRO.
COBRANÇA DOS AVALISTAS. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1
. O entendimento desta Corte é no sentido de que o pagamento realizado pelo novo credor gera a sub-rogação nos direitos do credor originário, transferindo-lhe todos os direitos, ações, privilégios da obrigação primitiva, o que alberga, inclusive, as dívidas de natureza cambiária.
2. Agravo interno desprovido
.
(STJ -
AgInt
no REsp: 1877005 MS 2020/0127897-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/06/2021)

Na mesma linha interpretativa, colhe-se da jurisprudência deste Sodalício,
in
verbis
:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIROS. - IMPOSSIBILIDADE – QUESTÃO SUPERVENIENTE.
SUBSTITUIÇÃO DO CREDOR/EXEQUENTE.
SUB-ROGAÇÃO
. - POSSIBILIDADE –
FRAUDE A EXECUÇÃO – PRESUNÇAO – DISCUSSÃO ATRAVÉS DE EMBARGOS DE TERCEIROS. Recurso conhecido e desprovido. 1. A interposição de embargos de terceiros não suspende a totalidade da execução e sim e tão somente em relação
a
venda em hasta pública dos bens que se encontram em discussão. Não age com lealdade processual a parte que, sabedora da inexistência da suspensão do feito alegado, por força de decisão posterior do juízo de piso, não leva ao conhecimento do órgão jurisdicional, com possibilidade de induzir o tribunal a erro.
2. Quando terceiro efetua o pagamento do débito do executado, a sub-rogação se dá de forma automática, operando-se ‘
ex
-vi-legis’, por força do disposto nos artigos 348 e 349 do Código Civil Brasileiro e, neste norte, possível se apresenta a substituição do
exeqüente
originário pelo pagador da dívida. 3. O ‘consilium fraudis’ se presume.
Se o devedor, após o registro junto ao CRI, onera o bem, arrendando-o a terceiros, esta presunção faz com que a situação deve ser
visto
a título de fraude à execução. Eventuais direitos dos terceiros podem ser discutidos em sede de embargos patrocinados por estes onde formarão o princípio do contraditório e da ampla defesa para o desate meritório. Prematuro se apresenta a não caracterização da fraude à execução, dentro do contexto específico da
análise
em relação da matéria em sede de decisão de cunho interlocutório. (TJ-MT - Agravo de Instrumento: 00260096020168110000, Relator.: SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 11/05/2016, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 17/05/2016)

No caso concreto, a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar, de forma clara, individualizada e tecnicamente adequada, que tenha efetuado pagamento ao agente financeiro na qualidade de fiadora, com vistas à posterior sub-rogação.

Importa assinalar que a sentença recorrida não declarou, em tese, a ilegalidade dos juros de obra, tampouco afastou a possibilidade jurídica do
exercício do direito de regresso. Limitou-se a reconhecer que, na hipótese específica dos autos, não restou demonstrado o fato modificativo invocado pela ré, razão pela qual subsiste a qualificação do débito tal como consignada nos próprios documentos empresariais.

Nessa linha, n
ão foram apresentados elementos probatórios aptos a indicar, com precisão, qual parcela teria sido adimplida perante a instituição financeira, a data do alegado desembolso, a causa jurídica do pagamento, nem a correspondência exata entre esse suposto adimplemento e os valores posteriormente exigidos do consumidor.

Portanto, a
usente a demonstração concreta do pagamento e dos requisitos da sub-rogação, também não se comprovou, mediante planilha discriminada ou documentação bancária idônea, a necessária vinculação entre o débito originário e o lançamento realizado.

Acresce que os valores permaneceram sendo exigidos sob a rubrica “juros contratuais de fase de obra”, circunstância que fragiliza a transparência contratual exigida pelo art. 6º, III, do CDC, por dificultar a identificação inequívoca da real natureza jurídica da cobrança apresentada como exercício de direito regressivo.

À luz do art. 373, II, do CPC, a ausência dessa prova específica inviabiliza o acolhimento da tese defensiva. Em se tratando de relação de consumo, a assimetria informacional impõe ao fornecedor o dever de apresentar demonstração técnica e individualizada dos fatos que alega, especialmente quando a documentação pertinente se encontra sob sua exclusiva disponibilidade.

Dessa forma, n
ão se cuida

de formalismo exacerbado, mas de exigência inerente à própria estrutura jurídica do direito de regresso.

Ora, s
em prova do efetivo pagamento e da exata equivalência entre o débito originário e o valor repassado ao consumidor, não se aperfeiçoa a sub-rogação, nem se legitima a cobrança subsequente.

Por fim, a
invocação do Tema 996 do STJ não altera a conclusão.

O referido
precedente reconhece a licitude da cobrança de juros de obra no período construtivo e sua ilicitude após o prazo contratual de entrega.

No caso concreto, a ilicitude não foi reconhecida apenas por questão temporal, mas pela ausência de prova do alegado regresso e pela forma como a cobrança foi apresentada ao consumidor.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que a apelante não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia.

Logo, correta a declaração de inexigibilidade das cobranças tal como lançadas.

2.2.
Da alteração dos consectários legais.

Neste ponto recursal, registre-se que a
incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, nos termos da Lei nº 14.905/2024, encontra respaldo na legislação superveniente aplicável às condenações de natureza civil, não havendo incongruência com a fundamentação adotada.

CONCLUSÃO

Por essas razões, conheço
do recurso
interposto
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo-se na integralidade, a r. sentença fustigada.

Ante o resultado do julgamento,
majoro
os honorários de sucumbência fixados
nos termos supracitados, para o
importe de
R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais)
, devendo
ser arcados
pela recorrente, conforme disposto no
decisum
fustigado.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026