Tribunal: TJMT
Processo: 0006532-25.2016.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0006532-25.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL COLINA VERDE - CNPJ: 33.052.366/0001-63 (APELANTE), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), ELOINA OKAZAKI RODIGHERI - CPF: 069.891.978-54 (APELANTE), CAMILA NIEDERAUER SILVEIRA DE MORAIS - CPF: 009.465.360-74 (APELANTE), MARCEL DA SILVA MROGINSKI - CPF: 015.019.470-60 (ADVOGADO), EDUARDO NIEDERAUER SILVEIRA DE MORAIS - CPF: 009.465.330-59 (APELANTE), ANTONIO AUGUSTO BONATTO BARCELLOS - CPF: 011.140.950-01 (ADVOGADO), CAMILA NIEDERAUER SILVEIRA DE MORAIS - CPF: 009.465.360-74 (APELADO), MARCEL DA SILVA MROGINSKI - CPF: 015.019.470-60 (ADVOGADO), EDUARDO NIEDERAUER SILVEIRA DE MORAIS - CPF: 009.465.330-59 (APELADO), ANTONIO AUGUSTO BONATTO BARCELLOS - CPF: 011.140.950-01 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL COLINA VERDE - CNPJ: 33.052.366/0001-63 (APELADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), ELOINA OKAZAKI RODIGHERI - CPF: 069.891.978-54 (APELADO), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA: REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA: ACOLHIDA. PROVIDOS, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR
ES.
NULIDADE DA SENTENÇA
POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO
REJEITADA. IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. PEÇA FACULTATIVA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. MATRÍCULA DO IMÓVEL EM NOME DOS GENITORES
DOS AGRAVANTES
.
USUFRUTO EM FAVOR DA
GENITORA
ESTIPULADO
EM ACORDO EM AÇÃO DE DIVÓRCIO.
COBRANÇA
CONDOMINIAL QUE PERMANECE
EM SEU NOME. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSOS PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de cotas condominiais, reconhecendo responsabilidade solidária dos recorrentes, indicados como titulares de direitos sobre a unidade imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se a sentença é nula por deficiência de fundamentação,
incl
usive di
ante
da

ausência de menção acerca da intempestividade da
impugnação à contestação; e (
i
i
)
se os recorrentes são parte legítima para responder por cotas condominiais
vencidas
, à vista
da situação registral do imóvel
, do usufruto e da conduta do próprio condomínio na identificação do responsável pela unidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Inexiste nulidade por falta de fundamentação quando o
decisum
delimita as controvérsias essenciais e enfrenta os fundamentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada;
a impugnação à contestação, ademais, possui natureza facultativa, de modo que sua apresentação intempestiva, por si, não autoriza presunção de veracidade das alegações suscitadas em contestação, sobretudo sem demonstração de prejuízo.

4. As cotas condominiais possuem natureza
propter
rem
,
assim, a

legitimidade passiva, em regra, recai sobre o titular do domínio ou sobre quem mantém relação material com o imóvel.

5. A matrícula do imóvel indica como proprietários os genitores dos apelantes, inexistindo averbação de transferência em nome destes.
Con
s
ta no
acordo homologado no divórcio
do casal a
preserv
ação do
usufruto em favor da genitora, a quem foram atribuídas obrigações correlatas ao imóvel, re
afirmando
a manutenção de
sua
responsabilidade.

6. A própria dinâmica condominial demonstra que a cobrança foi direcionada à usufrutuária, com emissão de boletos e planilhas em seu nome, circunstância que afasta a imputação da obrigação aos apelantes, que não figuram como titulares registrais nem foram tratados como responsáveis pela unidade
em nenhum momento
.

7. A orientação
d
o STJ no Tema 886
é no sentido de
que a responsabilidade por encargos condominiais deve
recair sobre quem tem
relação jurídica material com o imóvel e a ciência inequívoca do condomínio acerca da realidade fática, não sendo legítima a cobrança dirigida a quem não detém titularidade registral nem exerce a posse ou fruição reconhecida pela administração condominial.

8. Configurada a ilegitimidade passiva, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Preliminar de nulidade de sentença rejeitada. Recursos providos para reconhecer a ilegitimidade passiva dos apelantes e extinguir
a ação de cobrança,
sem resolução do mérito.

Tese de julgamento: “1. A impugnação à contestação é manifestação facultativa, cuja intempestividade não gera, por si, presunção de veracidade das alegações em contestação, nem desentranhamento automático, ausente prejuízo. 2. Em ação de cobrança de cotas condominiais, é parte ilegítima o demandado que não figura como proprietário registral e que, à vista de usufruto constituído e da ciência inequívoca do condomínio quanto à fruição e à responsabilidade atribuída à usufrutuária, não mantém relação material com a unidade no período cobrado.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 485, VI, e 489, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886; TJMT, Apelação Cível 10108470620218110041, Rel. Des. Márcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 11.02.2025,
publ
. 14.02.2025; TJGO, Apelação Cível 00121084220088090006, Rel. Des. Altamiro Garcia Filho, 10ª Câmara Cível,
publ
. 05.02.2024; TJMG, Apelação Cível 50035444920208130105, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, 12ª Câmara Cível, j. 12.12.2025,
publ
. 12.12.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelações cíveis interpostas por Camila
Niederauer
Silveira de Morais e por Eduardo
Niederauer
Silveira de Morais contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedente o pedido formulado pelo Condomínio Residencial Colina Verde em ação de cobrança de taxas condominiais, relativas ao apartamento nº 32, bloco E, do referido condomínio, reconhecendo a responsabilidade solidária dos apelantes quanto aos débitos compreendidos entre abril de 2015 e fevereiro de 2016.

A apelante
Camila sustenta que a sentença deve ser anulada em razão da ausência de fundamentação quanto à intempestividade da réplica apresentada pelo autor e pela ausência de análise individualizada dos argumentos apresentados em sua contestação. Alega também ilegitimidade passiva, uma vez que seria apenas nua-proprietária do imóvel, cuja posse e uso teriam permanecido com sua genitora, usufrutuária, além de defender o reconhecimento da prescrição quinquenal dos débitos anteriores a janeiro de 2018. Subsidiariamente, requer que a incidência de juros e multa se dê apenas a partir de sua citação válida, que ocorreu por meio de comparecimento espontâneo em janeiro de 2023.

O apelante Eduardo,
igualmente
,
busca a reforma da sentença sob argumentos similares, especialmente quanto à ausência de posse do imóvel e à responsabilidade da genitora, que detém o usufruto e permanece na posse do bem. Argumenta que a obrigação não poderia ser estendida a ele, que jamais teve qualquer relação de fato com o imóvel durante o período da cobrança. Aponta ainda que os boletos continuaram a ser emitidos em nome da genitora, reforçando que a responsabilidade não poderia recair sobre os filhos.

Devidamente intimado, o apelado deixou de apresentar contrarrazões (id.
340646857
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Na origem, a ação foi ajuizada inicialmente em face de Edson Gonçalves de Morais e Ivanise Cristina
Niederaner
Silveira de Morais, genitores dos ora apelantes. Após tentativas infrutíferas de citação, o autor informou que os responsáveis pelo débito seriam, na realidade, Camila
Niederauer
e Eduardo
Niederauer
,
pois

figurariam como titulares dos direitos relativos ao imóvel, com usufruto em favor de Ivanise, conforme acordo de
divórci
o consensual
dos executados originários
. A retificação do
polo passivo, com inclusão dos filhos e exclusão
do genitor
foi deferid
a
. (id. 159756699 – p. 18/19; id. 159756757 – p. 8; id. 159756699 – p. 26)
. M
ais adiante, foi homologada a desistência da ação em face de Ivanise. (id. 159756700 – p. 1).

Em 30/11/2022, sobreveio sentença julgando improcedente a pretensão, com reconhecimento de revelia, contra a qual Eduardo e Camila interpuseram apelações
.

E
sta
eg
. Câmara deu provimento aos recursos para reconhecer a nulidade da citação e dos atos subsequentes (id. 159756742; id. 159756746; id. 159756762; id. 186084180)
,
sem
,
contudo
,
adentrar na questão da
legitimidade
.

Com o retorno dos autos à origem, Eduardo e Camila apresentaram contestação,
e a impugnação à contestação foi apresentada após o decurso do prazo
(id. 338310905; id. 338310906; id. 33831091; id. 338310911; id. 338310912)
. Em julgamento antecipado, sobreveio a sentença ora impugnada
.

Embora apresentadas em peças autônomas, as insurgências guardam nítida convergência quanto ao núcleo argumentativo
, conforme se verifica do relatório
.
Assim, d
iante da identidade substancial das teses, especialmente no tocante à legitimidade e à prescrição, os recursos serão enfrentados em conjunto, por economia e coerência decisória, sem prejuízo do exame das particularidades eventualmente pertinentes a cada recorrente.

I – Da alegada nulidade da sentença

A apelante Camila sustenta, em síntese, que o juízo de origem não enfrentou questões relevantes que teria suscitado (inclusive em embargos de declaração), violando o dever de fundamentação (art. 489, §1º, do CPC) e gerando cerceamento de defesa.

Afirma que o condomínio apelado não apresentou impugnação à contestação no prazo, tendo protocolado a réplica mais de 1 ano e 3 meses depois
do decurso, razão pela qual
requereu o desentranhamento da peça e a aplicação do art. 341 do CPC (presunção de veracidade dos fatos não impugnados especificamente). Alega que, ao rejeitar os embargos de declaração, o juízo tratou a intempestividade como “questão processual” que não interferiria no mérito, e não examinou o impacto d
a circunstância
sobre as teses de ilegitimidade e prescrição por ela levantadas.

Sustenta
,
ademais,
q
ue apresentou contestação autônoma, mas que a sentença teria se limitado a tratar dos argumentos do corréu Eduardo, sem mencionar/refutar especificamente as teses particulares por ela levantadas, inclusive a circunstância de ter sido incluída na partilha quando menor. Aduz que o juízo singular, ao rejeitar os embargos de declaração, justificou que as matérias seriam “coincidentes” e analisadas “em conjunto”, mas que isso não supriria a necessidade de enfrentar argumento capaz de infirmar a conclusão adotada.

O art. 489, §1º, do Código de Processo Civil dispõe que não se considera fundamentada a decisão judicial que:

I -
se
limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II -
empregar
conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV -
não
enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V -
se
limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI -
deixar
de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

No caso, a sentença delimitou como questões centrais a discussão acerca da legitimidade passiva, da prescrição e da própria existência/certeza do débito condominial, fundamentando o julgamento antecipado e, em seguida, expondo as razões pelas quais afastou a prejudicial prescricional e rejeitou a tese de ilegitimidade, para então reconhecer a procedência do pedido. Assim, ainda que a recorrente discorde das conclusões adotadas, não se extrai do
decisum
ausência de motivação.

No ponto específico relativo à impugnação intempestiva à contestação, é certo que a apelante pretende extrair da perda do prazo pelo autor consequências como o desentranhamento da peça e a presunção de veracidade dos fatos articulados na defesa. Ocorre que, a impugnação à contestação possui natureza facultativa, destinando-se a oportunizar ao autor a manifestação sobre as alegações defensivas. A sua ausência, ou mesmo a apresentação fora do prazo, não acarreta a presunção de veracidade das alegações deduzidas em contestação.

Nesse sentido, cabe mencionar que:
“[...] É irrelevante a apresentação intempestiva da impugnação à contestação, por ser peça facultativa e possuir finalidade apenas de rebater os argumentos levantados pelo réu em sua defesa
” (TJ-GO - Apelação Cível: 001210842200880900
06 ANÁPOLIS, Relator.: Des(a). Altamiro Garcia Filho, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ de 05/02/2024).
Além disso
, ainda que se reconheça a intempestividade, a consequência processual pretendida pela apelante igualmente não decorre automaticamente do simples decurso de prazo, sobretudo quando inexistente demonstração de prejuízo concreto.

De igual forma, também da jurisprudência:

“[...] 2. É intempestiva a impugnação à contestação apresentada fora do prazo legal de 15 dias, nos termos do art. 350 do CPC, embora a perda do prazo não acarrete, por si só, o desentranhamento da peça ou a presunção de veracidade dos fatos narrados na contestação, diante da ausência de prejuízo à parte contrária.”

(TJ-MG - Apelação Cível: 50035444920208130105, Relator.: Des.(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 12/12/2025, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/12/2025)

Consigna-se que também não pro
spera
a alegação de que não teria havido análise “individualizada” da contestação d
e
Camila. O dever de fundamentação impõe ao julgador o enfrentamento dos argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, mas não o obriga a rebater, um a um, todos os pontos suscitados, notadamente quando as teses são substancialmente comuns entre os litisconsortes e a motivação adotada é plenamente aproveitável a ambos. A controvérsia é essencialmente una: definir quem responde pelas cotas condominiais no período e se a pretensão está prescrita,
teses estas
efetivamente enfrentada
s
, inexistindo lacuna decisória apta a caracterizar negativa de prestação jurisdicional.

Em suma, ausente demonstração de vício de fundamentação nos moldes do art. 489, §1º, do CPC e, sobretudo, inexistente prejuízo processual concreto,
rejeita-se
a preliminar de nulidade da sentença.

II – Da alegada ilegitimidade passiva

A controvérsia, neste ponto, consiste em definir quem mantém a relação jurídica material com a unidade e, por consequência, quem deve responder, perante o condomínio, pelos encargos condominiais lançados no período objeto da cobrança.

É certo que as cotas condominiais ostentam natureza
propter
rem
. Nessa perspectiva, o ponto de partida para a definição da legitimidade passiva, em regra, é a identificação de quem figura como titular do direito perante terceiros, especialmente a partir do título registral. De igual forma, cabe destacar da jurisprudência:
“O débito condominial constitui obrigação
propter
rem, vinculando o proprietário registral ao pagamento das taxas, independentemente da posse do imóvel por terceiros”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10108470620218110041, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 11/02/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2025).

Na hipótese, o condomínio instruiu a inicial com matrícula do imóvel na qual consta o registro de propriedade em nome dos genitores
dos ora apelantes,
Edson Gonçalves de Morais e Ivanise Cristina
Niederaner
Silveira de Morais, constando ainda ônus hipotecário em favor da Caixa Econômica Federal (id. 159756698 - pág. 57/58.). Não há, nesse sentido, averbação indicando Camila e Eduardo como proprietários. Isto é, no plano registral, os apelantes não figuram como titulares do domínio perante terceiros.

Assim, à luz do critério objetivo decorrente da natureza
propter
rem
, os apelantes são ilegítimos para figurarem no polo passivo da ação de cobrança.

Não se ignora que, no âmbito do divórcio, no acordo de dissolução do vínculo conjugal,
homologado no ano de 1999,
houve previsão de destinação de direitos aos filhos. Entretanto, necessário ressaltar que o mesmo documento consignou usufruto em favor da genitora Ivanise, bem como lhe atribuiu a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações do financiamento (id. 159756757), circunstância que, por si, já revela que a fruição jurídica do bem, e os encargos a ela associados, foram mantidos sob a esfera da usufrutuária.

Além disso, também sob o prisma da dinâmica condominial, nota-se que o autor, ao formalizar a cobrança e instruir a ação, identificou Ivanise como responsável pela unidade, pois a planilha de cálculo que acompanhou a exordial, bem como os boletos acostados, foram emitidos em seu nome (id. 159756698). Nesse contexto, os apelantes também comprovaram que, até data recente, os boletos condominiais continuaram sendo emitidos em nome de Ivanise (id. 338310907).

A propósito, a orientação do Superior Tribunal de Justiça no Tema 886 reforça que a definição do responsável pelo pagamento de cotas condominiais deve observar, conforme as circunstâncias do caso concreto, a correspondência entre a cobrança e a situação fática-jurídica efetivamente estabelecida, considerando, além dos elementos formais, a relação material com
o imóvel
e a ciência inequívoca do condomínio quanto à realidade subjacente. Assim assentou o repetitivo:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

Embora não se trate, aqui, de compromisso de compra e venda em sentido estrito, a
ratio
do Tema 886 se ajusta ao caso justamente para evitar que a cobrança seja dirigida a quem não figura como titular registral e tampouco é tratado, no âmbito condominial, como sujeito responsável pela unidade. A conjugação dos elementos constantes dos autos, matrícula indicando como proprietários os genitores, sem averbação em nome dos apelantes; acordo de divórcio preservando usufruto em favor de Ivanise e atribuindo-lhe obrigações correlatas; e documentos de cobrança emitidos em nome da usufrutuária, conduz ao reconhecimento de que Camila e Eduardo não devem figurar no polo passivo da ação de cobrança.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
aos recursos de apelação, para reconhecer a ilegitimidade passiva de Camila
Niederauer
Silveira de Morais e Eduardo
Niederauer
Silveira de Morais, extinguindo-se o feito sem resolução do mérito, em relação a ambos, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Por consequência, inverto o ônus sucumbencial fixado na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026