Tribunal: TJMT
Processo: 1012093-86.2019.8.11.0015
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012093-86.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 07.537.508/0001-72 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), VALDINEI ALVES FONSECA - CPF: 029.571.541-37 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL –
PROCEDÊNCIA PARCIAL –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO –

INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR –

RESCISÃO CONTRATUAL – TAXA DE FRUIÇÃO –
CABIMENTO -
LOTE VAGO POSTERIORMENTE EDIFICADO – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
–
DIREITO INTERTEMPORAL
–
LEI N.º 13.786/2018
–

INAPLICABILIDADE RETROATIVA
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano,
decretando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do promissário comprador, determinando a restituição de valores com retenção de 20%, reintegração de posse mediante compensação de benfeitorias, mas indeferindo a pretensão de retenção de taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em
analisar
: (i) se é devida taxa de fruição em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano vago, posteriormente edificado pelo promissário comprador; (
ii
) se é devida indenização por benfeitorias realizadas sem comprovação de regularidade formal; e (
iii
) se o percentual de retenção de 20% dos valores pagos está adequado aos parâmetros jurisprudenciais.

III. Razões de decidir

3.
A taxa de fruição não se confunde com aluguel pela efetiva utilização do imóvel, tratando-se de compensação pela indisponibilidade do bem para o proprietário durante o período em que o promissário comprador detém a posse, ainda que precária, em razão do contrato

de compra e venda de lote
.

4
. A circunstância de o lote ter sido entregue sem edificação não afasta o direito à compensação, pois o que se indeniza não é a utilização de uma construção, mas a privação do direito de propriedade e a impossibilidade de dispor do bem.

5
. O art. 32-A, inciso I, da Lei n.º 6.766/79, introduzido pela Lei n.º 13.786/2018, reconhece legislativamente que a fruição é devida pela indisponibilidade do bem, independentemente da existência de edificação, prevendo retenção de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

6
. No caso
,
o apelado não apenas deteve a posse do lote desde 03/10/2009, como nele edificou sua residência e nela permanece até os dias atuais, sem pagar qualquer contraprestação há quase sete anos, configurando enriquecimento sem causa se afastada a taxa de fruição.

7
. Quanto à indenização por benfeitorias, o art. 34 da Lei n.º 6.766/79 assegura o direito à indenização das benfeitorias
necessárias ou úteis, sendo que o §1º, que restringe a indenização às benfeitorias em conformidade com o contrato ou com a lei, foi introduzido pela Lei n.º 13.786/2018, portanto
,
após a celebração do contrato em 2009.

8
. Aplica-se o princípio do direito intertemporal, segundo o qual a lei nova não retroage para alcançar situações jurídicas consolidadas sob a égide da legislação anterior, sendo manifestamente injusto aplicar retroativamente a limitação do §1º do art. 34 para negar ou condicionar a indenização pelas benfeitorias edificadas quando tal exigência não existia à época da construção.

9
. O percentual de retenção de 20% dos valores pagos encontra-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do S
TJ
(10% a 25%), mostrando-se razoável e proporcional para compensar despesas administrativas, publicidade e demais custos decorrentes da rescisão contratual.

IV. Dispositivo e tese

1
0
. Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento:
“1.
A taxa de fruição é devida em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, independentemente de o imóvel ter sido entregue sem edificação, pois o que se compensa é a indisponibilidade do bem para o proprietário durante o período em que o promissário comprador detém a posse. 2. A circunstância de o lote ter sido edificado posteriormente pelo promissário comprador com recursos próprios não afasta o direito à taxa de fruição, que visa compensar a impossibilidade de a proprietária dispor do bem durante todo o período de ocupação. 3. O direito à indenização por benfeitorias realizadas antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018 não pode ser
condicionado à regularidade formal das construções, sob pena de aplicação retroativa de restrição inexistente à época da edificação e de enriquecimento sem causa da vendedora.
4.
O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo promissário comprador inadimplente, conforme jurisprudência do STJ, destina-se a compensar despesas administrativas e custos decorrentes da rescisão contratual
.
”
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata
-se de
recurso de apelação interposto por
PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI
(posteriormente denominada LOTEADORA ASSAÍ S.S LTDA) em face da sentença proferida

n
a
ação de resolução contratual
, proposta em face de
VALDINEI ALVES FONSECA
que julgou parcialmente procedentes os pedidos
,
decret
ando
a rescisão do contrato, determinando a restituição dos valores pagos pelo requerido, autorizada a retenção de 20% sobre a quantia paga e dos valores devidos a título de IPTU, corrigidos monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.

Determinou, ainda, a reintegração de posse do imóvel à autora, mediante compensação de valores referentes às benfeitorias existentes no imóvel e restituição de valores pagos, a serem apurados em liquidação de sentença. Indeferiu a pretensão de retenção a título de taxa de fruição, ao fundamento de que, tratando-se de lote vago posteriormente edificado pelo comprador com recursos próprios, não haveria que se falar em indenização por fruição.

Deferiu os benefícios da gratuidade ao requerido e condenou as partes reciprocamente em honorários advocatícios, na proporção de 20% para a autora e 80% para o requerido.

Nas razões recursais (ID
.
187750052), a apelante postula a reforma da r. sentença, sustentando: (i) a validade das cláusulas contratuais pactuadas, com fundamento no princípio do
pacta sunt servanda
; (
ii
) a devida retenção da taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a assinatura até a desocupação, porquanto o imóvel permaneceu indisponível para a proprietária, sendo irrelevante a ausência de edificação ou a efetiva utilização pelo apelado, que inclusive edificou e reside no local há quase sete anos sem contraprestação; (
iii
) a impossibilidade de indenização pelas benfeitorias, ante a carência de provas quanto à regularidade da construção (ausência de projetos aprovados, alvarás, habite-se, notas fiscais e comprovantes de despesas), bem como em razão da configuração de posse de má-fé do apelado após o inadimplemento; (
iv
) subsidiariamente, a necessidade de nomeação de perito para avaliação das benfeitorias em liquidação de sentença, nos termos do art. 510 do CPC, afastando-se o critério de valor de mercado e apurando-se o custo efetivo da construção, sua regularidade e eventual necessidade de demolição. Requer, ao final, o provimento do recurso para que sejam aplicadas as retenções previstas no art. 32-A da Lei 6.766/79, especialmente a taxa de fruição, e para que seja afastada a condenação em indenização por benfeitorias ou, subsidiariamente, determinada a realização de perícia técnica.

Contrarrazões apresentadas pel
o
apelad
o

(
ID
.
200111561
)
, pugnando pelo conhecimento e desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença por seus próprios fundamentos

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

A demanda originária versa sobre a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda firmado em 03/10/2009, tendo por objeto o Lote 20, Quadra 04, com 255,00m2, localizado no Jardim Pequena Londres, na cidade de Sinop/MT, pelo valor de R$ 33.356,00, a ser pago mediante entrada de R$ 500,00 e o restante em 120 parcelas mensais, com reajustes anuais pelo IGP-M/FGV acrescidos de 6% de juros ao ano.

Consoante narrado na exordial (ID 24114753), o requerido efetuou o pagamento da entrada e de 69 parcelas, tornando-se inadimplente a partir de 15/07/2015. Foram realizados três adendos contratuais (em 24/02/2016, 19/10/2017 e 20/08/2018) para renegociação do débito, porém
,
o requerido permaneceu inadimplente. Após notificação extrajudicial recebida em 16/07/2019 sem purgação da mora, a autora ajuizou a presente demanda postulando a rescisão contratual com reintegração de posse e retenções previstas no art. 32-A da Lei 6.766/79, incluindo taxa de fruição de 0,75% ao mês, 10% a título de cláusula penal e despesas administrativas, débitos de IPTU e comissão de corretagem.

Pois bem.

O
inadimplemento do promissário comprador
foi confirmad
o
pelo próprio apelado, restando matéria incontroversa.

Entretanto,
ainda que motivado por dificuldades financeiras decorrentes de problemas de saúde, não afasta o direito da promitente vendedora de pleitear a resolução do contrato, nos termos dos
arts
. 475 e 389 do C
C
.

Embora a situação
de

dificuldade financeira do devedor seja digna de consideração, o ordenamento
jurídico não autoriza a manutenção forçada de vínculo contratual quando uma das partes não pode
mais cumprir suas obrigações. A rescisão, neste contexto, é medida que se impõe, restando apenas definir as consequências patrimoniais do desfazimento do negócio.

Da taxa de fruição

A questão central do recurso reside na possibilidade de retenção de taxa de fruição em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano.

O juízo
a

quo
indeferiu a pretensão da apelante,

fundamentando-se em jurisprudência que afasta a taxa de fruição quando se trata de lote vago, posteriormente edificado pelo comprador com recursos próprios.

Com a devida vênia, o entendimento merece reforma.

A taxa de fruição não se confunde com aluguel pela efetiva utilização do imóvel. Trata-se de compensação pela indisponibilidade do bem para o proprietário durante o período em que o promissário comprador detém a posse, ainda que precária, em razão do contrato.

No caso dos autos, a Cláusula Nona do contrato (ID
.
24114759) estabeleceu expressamente que "a COMPROMITENTE transmite neste ato ao(a) COMPROMISSÁRIO(A) a posse do terreno objeto deste compromisso, que será exercida a título precário e em nome da COMPROMITENTE, até que efetuado o pagamento integral do preço".

Desde a assinatura do contrato em 03/10/2009, portanto, o apelado detém a posse do imóvel, tendo inclusive nele edificado sua residência, conforme por ele próprio admitido. A última parcela foi paga em
06/09/2018, permanecendo o apelado no imóvel, sem qualquer contraprestação, por quase sete anos até a presente data.

Conforme se verifica
, d
urante todo esse período, a apelante ficou impossibilitada de dispor do bem, seja para vendê-lo a terceiros, seja para dele extrair qualquer proveito econômico. A circunstância de o lote ter sido entregue sem edificação não afasta o direito à compensação, pois o que se indeniza não é a utilização de uma construção, mas a privação do direito de propriedade.

Aliás, nesse mesmo sentido o
Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou de que a indenização pelo uso do imóvel é devida por todo o período de ocupação, desde a transferência da posse:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (
ii
) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se
tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte
consolidou-se
no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (STJ, REsp 2104086/SP, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgando em 07/10/2025).

A
demais, a
Lei 6.766/79, em seu art. 32-A, inciso I, introduzido pela Lei 13.786/2018, expressamente prevê a possibilidade de
retenção de
"valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador".

Embora a norma não se aplique retroativamente ao contrato firmado em 2009, ela representa o reconhecimento legislativo de que a fruição é devida pela indisponibilidade do bem, e não pela existência de edificação.

Não prospera, portanto, o argumento de que a taxa de fruição seria indevida por se tratar de lote vago. O que se compensa é a impossibilidade de a proprietária dispor do bem durante todo o período em que o promissário comprador deteve a posse, independentemente de ter ou não edificado.

Ademais, no caso concreto, o apelado não apenas deteve a posse do lote, como nele edificou sua residência e nela permanece até os dias atuais, sem pagar qualquer contraprestação há quase sete anos. Afastar a taxa de fruição neste contexto representaria flagrante enriquecimento sem causa.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a
notificação extrajudicial em 16/07/2019
até a efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença.

Da indenização por benfeitorias

O
j
uízo
a quo
condenou a apelante a indenizar o apelado pelas benfeitorias (edificação) realizadas no imóvel, a serem apuradas em liquidação de sentença.

O apelante alega a impossibilidade de indenização pelas benfeitorias, ante a carência de provas quanto à regularidade da construção (ausência de projetos aprovados, alvarás, habite-se, notas fiscais e comprovantes de despesas), bem como em razão da configuração de posse de má-fé do apelado após o inadimplemento
.

Embora o
art. 34 da Lei n.º 6.766/79 disp
onha
que
"em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário"
, ressalvando, em seu §1º, que
"não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei"
, tal dispositivo f
oi introduzido pela Lei n.º 13.786, de 27 de dezembro de 2018, portanto, após a celebração do contrato entre as partes, ocorrida em
03/10/2009
.

Nesse contexto,
deve ser aplicado o
princípio do direito intertemporal, segundo o qual a lei nova não retroage para alcançar situações jurídicas consolidadas sob a égide da legislação anterior, salvo disposição expressa em contrário.

No caso em análise, quando o
apelado edificou
as benfeitorias no imóvel, não havia a restrição prevista no §1º do art. 34 da Lei n.º 6.766/79. Portanto, seria manifestamente injusto e contrário ao princípio da segurança jurídica aplicar retroativamente essa limitação para negar ou condicionar a indenização pelas duas residências construídas pelos adquirentes.

Negar a indenização ou condicioná-la à regularidade formal das construções, quando tal exigência não existia à época da edificação, configuraria enriquecimento sem causa da vendedora.

Nesse sentido, a jurisprudência,
in
verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. CULPA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. ARRAS. POSSE DO IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO PELO JUIZ. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. ANÁLISE CASUÍSTICA. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O Código do Consumidor é aplicável ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, tendo em vista que as pessoas jurídicas incorporadora e vendedora se enquadram no conceito de fornecedoras de produto e prestadores de serviço. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão contratual motivada por culpa dos promitentes-compradores, deve ocorrer a imediata restituição, em parcela única das parcelas adimplidas. (Súmula 543 do STJ). 3. Não se pode confundir as arras confirmatórias com as arras penitenciais, pois estas servem como sanção à parte inadimplente, enquanto as primeiras constituem garantia ao negócio jurídico e início de pagamento, o que inviabiliza a sua retenção. (
AgInt
no REsp 1763044/RJ,
Rel
. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 18/03/2019,
DJe
22/03/2019). Se no contrato entabulado entre as partes foi inserida cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, há de se concluir que as arras foram estipuladas em caráter confirmatório, não admitindo-se a perda em favor da parte contrária. 4. É cabível a incidência do percentual mensal de 1% sobre o valor de mercado do imóvel, na hipótese de o promitente-adquirente vir a tomar posse do bem objeto de posterior rescisão contratual, mormente estando a pretensão revestida de lastro contratual. 4.1. Considerando que os promitentes-compradores não receberam, a tempo e modo contratado, a vaga de garagem estipulada no contrato, é cabível a redução correlata sobre o preço de mercado do bem, para fins de dimensionar a taxa de ocupação. 5. Se considera razoável a retenção entre 10% e 25% sobre o montante pago pelos promitentes-compradores, observadas as especificidades do caso concreto para a fixação do percentual, que servirá para a cobertura das despesas suportadas pelo vendedor, além de propiciar à construtora a renegociação do imóvel no mercado. 5.1. O percentual de 15%, conforme pedido dos promitentes-compradores, mostra-se razoável para recompor o prejuízo da promitente-vendedora. 6. Ao juiz é permitido modular a cláusula contratual punitiva quando ela se afigurar excessiva e a obrigação estiver cumprida em parte. 7. Podem os contratantes, ao firmarem um negócio jurídico, em exercício autônomo da vontade, dispor sobre as benfeitorias. Contudo, não havendo do contrato previsão acerca do tema, este se resolverá na forma da lei, sendo certo que a teor do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. 8. Apelação da autora conhecida
e parcialmente provida. Recurso adesivo dos réus conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 07030488720198070001 DF 0703048-87.2019.8 .07.0001, Relator.: CARLOS RODRIGUES, Data de Julgamento: 30/09/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 16/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Portanto, há que ser mantido o direito dos réus à indenização pelas benfeitorias edificadas no imóvel, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença
.

Da retenção de 20% dos valores pagos

A sentença fixou a retenção em 20% dos valores pagos pelo apelado, percentual que se encontra dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do STJ (10% a 25%)
e não impugnado especificamente
pela apelante, a qual se limitou a
defender a aplicação das cláusulas contratuais e das retenções previstas no art. 32-A da Lei 6.766/79.

Entretanto, o
percentual de 20% mostra-se razoável e proporcional, destinando-se a compensar a apelante pelas despesas administrativas, publicidade e demais custos decorrentes da rescisão contratual, não merecendo reforma neste ponto.

Ante o exposto,
dou
provimento
em parte
ao recurso de apelação
tão somente para determinar
a retenção de taxa de fruiçãono percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato,
desde a notificação extrajudicial em 16/07/2019
até a efetiva desocupação do imóvel pelo apelado
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026