Tribunal: TJMT
Processo: 1014068-47.2026.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. TUTELA DE URGÊNCIA. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM AÇÃO DE CONHECIMENTO. PODER GERAL DE CAUTELA. INDÍCIOS DE FRAUDE DOCUMENTAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DA

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014068-47.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), NATAL APARECIDO DELIBERALLI - CPF: 524.049.199-20 (AGRAVANTE), JUSSARA MARIA GRAPIGLIA - CPF: 461.995.270-20 (AGRAVANTE), DIVINO DE LIBERALI - CPF: 332.069.299-20 (AGRAVANTE), MARIA APARECIDA SECUNDES - CPF: 616.244.389-20 (AGRAVANTE), NEUZA VITALIANO DE LIBERALI - CPF: 663.845.089-15 (AGRAVANTE), AUREO DELIBERALLI - CPF: 524.312.589-04 (AGRAVANTE), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), EDENIR RIGHI - CPF: 630.307.481-20 (ADVOGADO), ELIZABETH REGINA PACOLA - CPF: 171.509.528-60 (AGRAVADO), ELIZETE BAGATELLI GONCALVES - CPF: 301.330.841-91 (ADVOGADO), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO), ODIVAN GERMANO DRESCHER - CPF: 051.027.591-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. TUTELA DE URGÊNCIA. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM AÇÃO DE CONHECIMENTO. PODER GERAL DE CAUTELA. INDÍCIOS DE FRAUDE DOCUMENTAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto por NATAL APARECIDO DELIBERALLI e outros contra decisão da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, em Ação Declaratória de Nulidade de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar a averbação da existência da demanda na margem da matrícula n. 14.171 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Porto dos Gaúchos/MT, com fundamento nos arts. 300 e 301 do CPC, a fim de dar publicidade ao litígio e resguardar direitos de terceiros. Os agravantes sustentam a ausência dos requisitos legais para a concessão da medida, alegando inexistência de probabilidade do direito e de perigo de dano, bem como os efeitos gravosos que a averbação produziria sobre seu patrimônio e atividade econômica.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o conjunto probatório apresentado com a petição inicial é suficiente para demonstrar a probabilidade do direito da agravada, à luz dos indícios de fraude documental no instrumento particular de compra e venda da Fazenda Santo Antônio da Cimasa; e (ii) saber se está presente o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo que justifique a averbação da existência da ação de conhecimento na matrícula do imóvel, com fundamento no poder geral de cautela do magistrado.

III. Razões de decidir

3. A averbação premonitória, embora originalmente prevista no art. 828 do CPC para o processo de execução, pode ser determinada pelo magistrado em ação de conhecimento, com fundamento no poder geral de cautela do art. 301 do CPC, desde que demonstrados, de forma cumulativa, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do mesmo diploma legal.

4. A probabilidade do direito da agravada está demonstrada por conjunto probatório documental consistente, composto por: (a) contrato de comodato rural datado de 2013, firmado pelo falecido Antônio Pacolla com os mesmos agravantes sobre o mesmo imóvel objeto da suposta compra e venda de 2011, circunstância logicamente incompatível com a condição de quem já seria proprietário do bem desde aquela data; (b) declarações de imposto de renda do falecido dos exercícios de 2012/2013 e 2013/2014, nas quais o bem imóvel continuava declarado como de sua propriedade; (c) abertura de nova matrícula em 2012 pelo próprio Antônio Pacolla, na qualidade de proprietário e possuidor, com registro do georreferenciamento certificado pelo INCRA; (d) anacronismo técnico do instrumento de 2011, que contém coordenadas geográficas e dados de georreferenciamento somente gerados e registrados em 2012; (e) existência de duas versões divergentes do mesmo contrato, com o aparecimento de segunda assinatura do falecido em versão apresentada anos após a primeira; e (f) parecer técnico de perito especializado em documentoscopia apontando indícios de adulteração, montagem e inserção digital de assinaturas.

5. O perigo de dano é concreto e atual, pois o imóvel já se encontra registrado em nome dos agravantes, que detêm plena capacidade jurídica de disposição sobre o bem. A ausência de publicidade sobre a existência do litígio expõe terceiros ao risco de adquirir o imóvel sem conhecimento da controvérsia e expõe a agravada ao risco de ver frustrado o resultado útil do processo, diante da possibilidade de alienação a terceiro de boa-fé no curso da demanda.

6. A averbação premonitória é medida de publicidade registral de natureza meramente informativa, que não impede a alienação ou a exploração econômica do bem, não constitui constrição judicial e é plenamente reversível mediante cancelamento por determinação judicial, caso a ação seja julgada improcedente. Os eventuais reflexos negativos sobre a obtenção de crédito ou sobre negociações em curso decorrem da própria existência da controvérsia sobre a titularidade do bem, e não da medida judicial em si.

7. As questões processuais prejudiciais ventiladas pelos agravantes — ilegitimidade ativa, coisa julgada e decadência — constituem matéria a ser examinada pelo Juízo de origem no momento processual oportuno, sendo inadequado, em sede de agravo de instrumento contra decisão de tutela de urgência, antecipar seu julgamento em cognição sumária e unilateral. A nulidade absoluta por fraude documental, nos termos do art. 169 do Código Civil, não convalesce pelo decurso do tempo e pode ser arguida a qualquer tempo, não havendo coisa julgada sobre a validade intrínseca do contrato de compra e venda objeto da presente demanda.

IV. Dispositivo e tese

8. Agravo de Instrumento não provido.

Tese de julgamento:

"1. Com fundamento no poder geral de cautela previsto no art. 301 do CPC, é admissível a determinação de averbação da existência de ação de conhecimento na matrícula de imóvel, desde que demonstrados, de forma cumulativa, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. 2. A probabilidade do direito em ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda de imóvel rural por fraude documental resta demonstrada quando o conjunto probatório apresentado com a petição inicial revela contradições objetivas e insuperáveis entre o conteúdo do instrumento impugnado e os atos e negócios jurídicos praticados pelo suposto vendedor em momento posterior à data do contrato, incluindo a celebração de comodato sobre o mesmo bem com os mesmos supostos compradores, a declaração do imóvel como de sua propriedade perante a Receita Federal e a abertura de nova matrícula na qualidade de proprietário. 3. A averbação premonitória em ação de conhecimento é medida de publicidade registral de natureza meramente informativa e reversível, que não constitui constrição judicial sobre o bem e não impede sua alienação ou exploração econômica, limitando-se a alertar terceiros sobre a existência de litígio judicial que pode afetar a titularidade do imóvel."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 300, 301, 792 e 828; CC, arts. 169 e 1.245; CF/1988, art. 5º, XXII e XXX.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.847.105/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 12/09/2023, DJe 19/09/2023; STJ, AgInt no REsp 2.032.353/MT, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 11/09/2023, DJe 14/09/2023; TJMT, AI 1029653-76.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; TJMT, AI 1011025-78.2021.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 22/09/2021
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento
interposto por
NATAL APARECIDO DELIBERALLI, JUSSARA MARIA GRAPIGLIA, DIVINO DE LIBERALI, MARIA APARECIDA SECUNDES, NEUZA VITALIANO DE LIBERALI e AUREO DELIBERALLI
contra
ELIZABETH REGINA PACOLA
, com o objetivo de reformar a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pedidos de Tutela de Urgência (proc. n. 1001213-10.2026.8.11.0041), que deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela autora, determinando a expedição de ofício ao 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Porto dos Gaúchos/MT para que procedesse à averbação da existência da Ação Declaratória de Nulidade na margem da matrícula n. 14.171, a fim de dar publicidade ao litígio e resguardar direitos de terceiros.

A decisão agravada (ID 220024620) apreciou dois pedidos de tutela de urgência formulados pela autora: (i) a exibição do contrato original pelos réus, para viabilizar a realização de perícia; e (ii) a averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel de matrícula n. 14.171 do CRI de Porto dos Gaúchos/MT.

O Juízo o indeferiu o primeiro pedido (
ID. 219711247)"
e deferiu o segundo pedido.

Os agravantes interpuseram o presente recurso, que está fundamentado em dois eixos principais: (i) a inexistência de probabilidade do direito da agravada; e (ii) a inadmissibilidade da averbação premonitória nas circunstâncias do caso, diante da ausência dos requisitos do art. 300 do CPC e dos efeitos gravosos imediatos que a medida produz sobre o patrimônio dos agravantes.

Os agravantes requereram a concessão de efeito suspensivo liminar, que foi indeferido em decisão de 06/04/2026.

Em contrarrazões (ID 365316864), a agravada pugnou pelo não provimento do recurso e pela manutenção integral da tutela de urgência deferida.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento
interposto por
NATAL APARECIDO DELIBERALLI, JUSSARA MARIA GRAPIGLIA, DIVINO DE LIBERALI, MARIA APARECIDA SECUNDES, NEUZA VITALIANO DE LIBERALI e AUREO DELIBERALLI
contra
ELIZABETH REGINA PACOLA
, com o objetivo de reformar a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural com Pedidos de Tutela de Urgência (proc. n. 1001213-10.2026.8.11.0041), que deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela autora, determinando a expedição de ofício ao 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Porto dos Gaúchos/MT para que procedesse à averbação da existência da Ação Declaratória de Nulidade na margem da matrícula n. 14.171, a fim de dar publicidade ao litígio e resguardar direitos de terceiros.

A controvérsia recursal cinge-se a uma única questão: saber se a decisão que determinou a
averbação da existência da Ação Declaratória de Nulidade de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural na margem da matrícula n. 14.171 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Porto dos Gaúchos/MT
está amparada nos requisitos legais que autorizam a concessão de tutela de urgência, nos termos dos arts. 300 e 301 do Código de Processo Civil.

Os agravantes sustentam, em síntese, que: (a) inexiste probabilidade do direito da agravada, dado o histórico processual que envolve o imóvel e as questões prejudiciais que deverão ser enfrentadas antes do mérito; e (b) a averbação premonitória em ação de conhecimento é medida excepcional que exige demonstração rigorosa dos pressupostos legais, os quais não teriam sido preenchidos no caso concreto.

A agravada, por sua vez, sustenta que o conjunto probatório apresentado com a petição inicial — composto por documentos que apontam para a fraude documental do instrumento particular de compra e venda — demonstra tanto a probabilidade do direito quanto o perigo de dano, justificando a manutenção da medida.

DA AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM AÇÃO DE CONHECIMENTO

O art. 828 do CPC disciplina a averbação premonitória no âmbito da execução, permitindo ao exequente obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz para fins de averbação no registro de imóveis. Contudo, a jurisprudência reconhece que o magistrado pode, com fundamento no
poder geral de cautela
previsto no art. 301 do CPC, determinar a averbação da existência de ação de conhecimento na matrícula de imóvel, desde que presentes os requisitos do art. 300 do mesmo diploma legal.

Nesse sentido, o STJ, no REsp 1.847.105/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 12/09/2023, DJe 19/09/2023, reconheceu expressamente a possibilidade de aplicação analógica da averbação premonitória em processos de conhecimento quando presentes os requisitos da tutela de urgência. Esta Câmara, igualmente, já se pronunciou no mesmo sentido, conforme se extrai do julgado proferido nos autos do AI 1011025-78.2021.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 22/09/2021.

A questão, portanto, não é a de saber se a medida é, em tese, admissível em ação de conhecimento — pois o é —, mas sim a de verificar se, no caso concreto, estão presentes os requisitos que a autorizam.

DA PROBABILIDADE DO DIREITO

O primeiro requisito para a concessão da tutela de urgência é a
probabilidade do direito
, que corresponde ao juízo de verossimilhança sobre a tese jurídica sustentada pela parte requerente, aferível em cognição sumária, sem o aprofundamento próprio da fase de instrução.

No caso em exame, a agravada sustenta a nulidade de instrumento particular de compra e venda da Fazenda Santo Antônio da Cimasa, datado de 06/06/2011, ao argumento de que o documento foi fabricado após o falecimento de seu pai, Antônio Pacolla, ocorrido em 2014. Para tanto, apresentou com a petição inicial um conjunto de elementos documentais que merecem exame cuidadoso.

1 — O contrato de comodato de 2013

O elemento central que fundamentou a decisão agravada foi a existência de um
contrato de comodato rural datado de 03/06/2013
, firmado pelo falecido Antônio Pacolla com os mesmos agravantes, sobre o mesmo imóvel objeto da suposta compra e venda de 2011, registrado no Cartório do 1º Ofício de Porto dos Gaúchos em 20/06/2013.

Os agravantes, em suas razões recursais, sustentam que a existência do comodato é
"plenamente compatível com a dinâmica própria das negociações envolvendo imóveis rurais, especialmente quando ainda pendentes providências de regularização fundiária, registral e documental"
, e que o próprio instrumento particular de compra e venda estabeleceu obrigações aos vendedores relacionadas à regularização do imóvel.

O argumento, contudo, não resiste a um exame minimamente aprofundado. A lógica jurídica e negocial elementar impõe que, se os agravantes já eram proprietários do imóvel desde 2011 — tendo pagado, segundo afirmam, R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) no ato da assinatura e recebido a posse em 30/04/2011, conforme a Cláusula Terceira do instrumento —, seria absolutamente incompatível que, dois anos depois, em 2013, o mesmo Antônio Pacolla lhes emprestasse o mesmo bem por meio de contrato de comodato. O comodato pressupõe que o comodante seja o proprietário ou possuidor legítimo do bem emprestado. Se os agravantes já eram os proprietários desde 2011, não haveria qualquer razão jurídica ou lógica para que o falecido lhes emprestasse o que já lhes pertencia.

A tentativa de explicar essa contradição pela existência de pendências de regularização fundiária não se sustenta, pois o próprio instrumento particular de compra e venda, em sua Cláusula Terceira, estabelece que
"a posse dos imóveis objetos deste contrato será transmitida pelo VENDEDOR aos COMPRADORES na data de 30 de abril de 2011"
, e em seu Parágrafo Segundo que
"a partir de 01/05/2011 todos os proventos oriundos da utilização dos pastos pelo PARCEIRO/ANUENTE deverão ser pagos diretamente aos COMPRADORES"
. Ou seja, segundo o próprio instrumento, a posse já havia sido transferida em 2011. A celebração de um comodato em 2013, pelo qual o falecido emprestaria o imóvel aos agravantes, é, no mínimo, um forte indício de que a posse e a propriedade ainda permaneciam com Antônio Pacolla naquele momento.

2 — As declarações de imposto de renda do falecido

A agravada apresentou as Declarações de Imposto de Renda de Antônio Pacolla dos exercícios de 2012/2013 e 2013/2014, nas quais o falecido continuava a declarar o bem imóvel como de sua propriedade. Esse elemento, conjugado com o contrato de comodato, reforça a probabilidade de que o negócio jurídico de 2011 não tenha, de fato, ocorrido nos termos descritos no instrumento.

3 — A abertura de nova matrícula em 2012

A agravada aponta que o próprio Antônio Pacolla, em 2012, procedeu à abertura de nova matrícula (n. 12.335) do imóvel, na qualidade de proprietário e possuidor, com o registro do georreferenciamento certificado pelo INCRA. Esse ato, praticado pelo falecido um ano após a suposta venda, é incompatível com a condição de quem já teria alienado o bem.

Mais relevante ainda é o fato de que o instrumento particular de compra e venda, datado de 2011, contém em seu texto os elementos técnicos do georreferenciamento — coordenadas geográficas, azimutes e distâncias — que somente foram gerados e registrados em cartório no ano de 2012. Esse anacronismo técnico constitui, por si só, um indício sério de que o documento não poderia ter sido elaborado na data que ostenta.

4 — As duas versões do contrato

A agravada aponta a existência de
duas versões distintas
do mesmo contrato: a cópia juntada no015 e a versão apresentada pela inventariante em 26/01/2022, com diferenças significativas entre si, inclusive com o aparecimento de uma segunda assinatura do falecido Antônio Pacolla na versão mais recente. A existência de duas versões de um mesmo documento, com diferenças substanciais, é elemento que, em cognição sumária, aponta para a probabilidade de adulteração documental.

5 — O parecer técnico do Prof. Dr. Ricardo Molina de Figueiredo

A agravada apresentou parecer técnico do Prof. Dr. Ricardo Molina de Figueiredo, reconhecido Perito Criminal em âmbito nacional, que, mesmo analisando apenas cópias dos documentos, identificou indícios de fraude, incluindo: sobreposição da assinatura de Antônio Pacolla sobre o carimbo do Cartório, em desacordo com a lógica de aposição manuscrita; contornos mais limpos e contraste com o fundo a sugerirem inserção digital; resquícios de traços apagados na área destinada ao vendedor, indicando tentativa de apagar a assinatura original e substituí-la por outra; e diferenças de espaçamento, fontes e negrito em diversas páginas, sugerindo recomposição digital ou nova digitação em pelo menos uma das versões.

6 — Conclusão quanto à probabilidade do direito

O conjunto probatório apresentado pela agravada com a petição inicial — composto pelo contrato de comodato de 2013, pelas declarações de imposto de renda do falecido, pela abertura de nova matrícula em 2012, pelas duas versões divergentes do contrato e pelo parecer técnico especializado — é suficiente para, em cognição sumária, reconhecer a
probabilidade do direito
da agravada, nos termos do art. 300 do CPC.

Não se trata, como querem fazer crer os agravantes, de meras conjecturas ou ilações. Trata-se de elementos documentais concretos, apresentados com a petição inicial, que apontam para contradições objetivas e insuperáveis na narrativa dos agravantes, gerando, no mínimo, elevada verossimilhança quanto à tese de fraude documental sustentada pela agravada.

A argumentação dos agravantes no sentido de que a presente demanda constitui aventura jurídica tendente a reabrir discussão anteriormente judicializada não se sustenta, pois, como a própria agravada esclarece, as demandas anteriores versaram sobre a validade da partilha realizada em audiência, e não sobre a validade intrínseca do contrato de compra e venda da Fazenda Santo Antônio da Cimasa. A nulidade absoluta por fraude documental, nos termos do art. 169 do Código Civil, não convalesce pelo decurso do tempo e pode ser arguida a qualquer tempo, não havendo, portanto, coisa julgada sobre a matéria ora discutida.

As questões processuais prejudiciais ventiladas pelos agravantes — ilegitimidade ativa, ausência de pressuposto válido, coisa julgada e decadência — são matérias que deverão ser examinadas pelo Juízo de origem no momento processual oportuno, não sendo adequado, em sede de agravo de instrumento contra decisão de tutela de urgência, antecipar o julgamento dessas questões com base em cognição sumária e unilateral.

DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO

O segundo requisito para a concessão da tutela de urgência é o
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
, que, no caso da averbação premonitória em ação de conhecimento, se traduz na possibilidade concreta de que, sem a medida, o bem possa ser alienado a terceiro de boa-fé no curso do processo, tornando ineficaz eventual sentença de procedência.

No caso em exame, o imóvel já se encontra registrado em nome dos agravantes (ID 219711252 dos autos de origem), o que lhes confere plena capacidade jurídica de disposição sobre o bem. Sem a averbação da existência da lide na matrícula, um eventual adquirente de boa-fé poderia invocar a proteção do art. 792 do CPC e do art. 1.245 do Código Civil para resistir à eficácia de eventual sentença declaratória de nulidade do negócio.

O argumento dos agravantes de que inexiste perigo de dano porque a satisfação registral do negócio e a baixa das condições resolutivas dependem de providência jurisdicional a ser adotada no juízo do inventário não afasta o risco. A existência de pendências registrais não impede a alienação do imóvel a terceiros, especialmente considerando que o bem já se encontra registrado em nome dos agravantes. A averbação de condições resolutivas na matrícula não equivale à averbação da existência de ação de nulidade, e a pendência de questões no inventário não cria, por si só, qualquer obstáculo à disposição do bem pelos agravantes.

O perigo de dano, portanto, é concreto e atual: trata-se de imóvel rural de expressão econômica significativa — avaliado em R$ 27.000.000,00 (vinte e sete milhões de reais) à época da suposta negociação —, registrado em nome dos agravantes, sobre o qual pende ação de nulidade do título aquisitivo. A ausência de publicidade sobre a existência do litígio expõe terceiros ao risco de adquirir o bem sem conhecimento da controvérsia, e expõe a agravada ao risco de ver frustrado o resultado útil do processo.

DA PROPORCIONALIDADE E REVERSIBILIDADE DA MEDIDA

Os agravantes sustentam que a averbação, embora formalmente reversível, produz efeitos gravosos imediatos sobre seu patrimônio, com repercussões na obtenção de crédito e na condução da atividade econômica vinculada ao imóvel.

O argumento merece ponderação, mas não tem o condão de afastar a medida. A averbação premonitória é, por definição, uma medida de publicidade registral, não uma constrição judicial. Ela não impede a alienação do bem, não bloqueia sua exploração econômica e não constitui qualquer gravame real sobre a propriedade. Sua única função é informar terceiros sobre a existência de uma disputa judicial, permitindo que tomem decisões negociais com pleno conhecimento do risco envolvido.

Os eventuais reflexos negativos sobre a obtenção de crédito ou sobre negociações em curso decorrem não da medida judicial em si, mas da própria existência da controvérsia sobre a titularidade do bem — controvérsia que, como demonstrado, possui fundamento probatório consistente. Seria paradoxal negar a publicidade de uma disputa judicial legítima para preservar a aparência de regularidade de um negócio que apresenta sérios indícios de fraude.

A medida é, ademais, plenamente reversível: caso a ação seja julgada improcedente, a averbação será cancelada por determinação judicial, sem qualquer prejuízo permanente ao imóvel ou aos agravantes. A reversibilidade formal da medida, aliada à sua natureza meramente informativa, confirma sua proporcionalidade no caso concreto.

DA PONDERAÇÃO ENTRE OS INTERESSES EM CONFLITO

A análise da tutela de urgência exige, em última instância, uma ponderação entre os interesses em conflito: de um lado, o interesse dos agravantes em não ter a matrícula de seu imóvel gravada com a notícia de uma ação de nulidade; de outro, o interesse da agravada em garantir a eficácia de eventual sentença de procedência e o interesse de terceiros em conhecer a existência do litígio antes de eventualmente adquirir o bem.

Nessa ponderação, o interesse da agravada e de terceiros deve prevalecer. A averbação da existência da ação é medida de baixo custo para os agravantes — que, se de fato são os legítimos proprietários do bem, nada têm a temer da publicidade do litígio — e de alto valor para a agravada e para a segurança jurídica do mercado imobiliário. A ausência da medida, por outro lado, poderia resultar em dano irreparável: a alienação do bem a terceiro de boa-fé, com a consequente frustração do resultado útil do processo.

Diante de todo o exposto, conclui-se que a decisão agravada está corretamente fundamentada e que os requisitos do art. 300 do CPC foram devidamente preenchidos: a probabilidade do direito da agravada é amparada em conjunto probatório documental concreto e consistente; e o perigo de dano é real e atual, decorrente da possibilidade de alienação do bem a terceiro de boa-fé no curso do processo.

A averbação da existência da Ação Declaratória de Nulidade na margem da matrícula n. 14.171 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Porto dos Gaúchos/MT é medida proporcional, necessária e reversível, que se insere no poder geral de cautela do magistrado previsto no art. 301 do CPC, e que encontra amparo na jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026