Tribunal: TJMT
Processo: 1001780-84.2024.8.11.0017
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001780-84.2024.8.11.0017
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JAIME BERNARDES - CPF: 181.124.818-73 (APELADO), EDMAR TEIXEIRA DE PAULA JUNIOR - CPF: 795.197.251-72 (ADVOGADO), EDMAR TEIXEIRA DE PAULA - CPF: 008.430.326-34 (ADVOGADO), ARAGARCAS CARTORIO DO SEGUNDO OFICIO - CNPJ: 00.004.473/0001-67 (APELANTE), ESPOLIO DE JOAO ANTONIO DOS SANTOS - CPF: 901.956.048-49 (APELANTE), JACIARA ALVES LOPES - CPF: 560.827.621-34 (ADVOGADO), LINDALVA MARIA DE ABREU SANTOS - CPF: 508.101.381-15 (APELANTE), THAIZA KELEM DE ABREU E SANTOS - CPF: 942.438.321-53 (APELANTE), LUCAS ANTONIO DE ABREU SANTOS - CPF: 030.870.681-10 (APELANTE), LIVIA DE ABREU E SANTOS - CPF: 000.747.771-65 (APELANTE), ARAGARCAS CARTORIO DO SEGUNDO OFICIO - CNPJ: 00.004.473/0001-67 (TERCEIRO INTERESSADO), LINDALVA MARIA DE ABREU SANTOS - CPF: 508.101.381-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), THAIZA KELEM DE ABREU E SANTOS - CPF: 942.438.321-53 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LUCAS ANTONIO DE ABREU SANTOS - CPF: 030.870.681-10 (TERCEIRO INTERESSADO), LIVIA DE ABREU E SANTOS - CPF: 000.747.771-65 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), MARIANA LOPES BEZERRA DE MELO - CPF: 025.280.351-52 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DA TITULAR DO TABELIONATO. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL E PROVA ORAL. DESNECESSIDADE.
PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE ATIVA
REJEITADA.
INTERESSE JURÍDICO CONCRETO. PRESCRIÇÃO. NULIDADE ABSOLUTA. IMPRESCRITIBILIDADE. MÉRITO. VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO E FRAUDE DOCUMENTAL. TÍTULO INÁBIL À TRANSFERÊNCIA DOMINIAL. CANCELAMENTO DE MATRÍCULAS DERIVADAS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO
NÃO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação contra sentença que declarou a nulidade absoluta
de escritura p
ública de
c
ompra e
v
enda e determinou o cancelamento da
correspondente e das
matrículas dela derivadas, mantendo bloqueios registrais até o efetivo cancelamento, sob fundamento de vício de representação e fraude documental no título.

II. Questão em discussão

2. Delimitação das matérias devolvidas: (i) nulidade do processo por ausência de citação da titular do Tabelionato de Notas de Aragarças/GO; (
ii
) cerceamento de defesa por julgamento antecipado, diante do indeferimento de prova pericial e oral; (
iii
) legitimidade ativa do autor; (
iv
) prescrição; (v) manutenção, no mérito, da nulidade do título e dos efeitos registrais dele decorrentes
.

III.RAZÕES DE DECIDIR

3.

A desconstituição de escritura e o cancelamento de registros, sem pedido indenizatório e sem imputação de responsabilidade civil à delegatária, não exigem litisconsórcio passivo necessário com a titular do tabelionato.

4. O julgamento antecipado foi adequado: o ponto decisivo é a higidez do mandato indicado na própria escritura; perícia de sobreposição e prova oral não enfrentam a validade dos poderes e não modificam a solução, à luz do art. 370 do CPC e do parecer ministerial.

5. A legitimidade ativa decorre do interesse jurídico direto do demandante na tutela do direito de propriedade, diante de repercussão registral concreta do título impugnado.

6. Inaplicável a prescrição: a controvérsia versa nulidade absoluta por vício de representação/fraude documental, insuscetível de convalescimento pelo tempo (art. 169 do CC), não se ajustando ao regime de transição e prazos invocados para atos anuláveis.

7. No mérito, a inconsistência objetiva, subjetiva e cronológica entre a procuração/substabelecimento apontados na escritura e os assentos notariais indicados como sua fonte compromete a base jurídica da representação, tornando o título inábil à transferência dominial e impondo o cancelamento das matrículas diretamente derivadas.

8. Mantida a sentença, cabível a majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor atualizado da causa.

IV. Dispositivo e tese

9.
Preliminares afastadas.
Recurso
não provido
.

Tese de julgamento: “1. Em ação anulatória de escritura e cancelamento registral, sem pretensão indenizatória, é desnecessária a formação de litisconsórcio necessário com a titular do tabelionato. 2. Não há cerceamento quando o ponto decisivo é documental e centrado no vício de representação indicado no título, sendo impertinentes perícia de sobreposição e prova oral. 3. Vício de representação com fraude documental conduz à nulidade absoluta, imprescritível, e invalida o registro e as matrículas diretamente derivadas.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 114, 115, I, 370 e 85, § 11; CC,
arts
. 169, 2.028 e 205.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 173.247/PR; TJMT, RAI 10209202420258110000 (j. 06/11/2025).

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação cível interposta pelo ESPÓLIO DE JOÃO ANTÔNIO DOS SANTOS, representado por seus sucessores/habilitados
e
LINDALVA MARIA DE ABREU SANTOS contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de São Félix do Araguaia/MT, nos autos da ação anulatória de escritura pública e de registro de matrícula de imóvel, ajuizada por JAIME BERNARDES.

A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a nulidade absoluta da Escritura Pública de Compra e Venda n.º 51, lavrada às fls. 19-20 do Livro de Notas do Tabelionato de Notas de Aragarças/GO, em 29/01/1993, referente à alienação do imóvel rural denominado “Fazenda São Judas Tadeu”; (
ii
) declarar a nulidade da Matrícula n.º 10.627 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Félix do Araguaia/MT, determinando o seu cancelamento, bem como o cancelamento das matrículas n.º 12.551 e n.º 12.680, e de outras que lhe sejam derivadas, na mesma serventia registral; e (
iii
) determinar a expedição de ofícios ao Tabelionato de Notas de Aragarças/GO e ao CRI de São Félix do Araguaia/MT para adoção das providências necessárias ao cumprimento do decisum.

Confirmou, ainda, a tutela de urgência deferida na origem e posteriormente estendida, mantendo o bloqueio da Escritura Pública n.º 51 e das matrículas n.º 10.627 (encerrada), n.º 12.551 e n.º 12.680, até o efetivo cancelamento determinado.

Por fim, condenou o ESPÓLIO DE JOÃO ANTÔNIO DOS SANTOS e LINDALVA MARIA DE ABREU SANTOS, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte autora, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, CPC), e afastou condenação em custas e honorários em relação à ré DANIELA RODRIGUES DA SILVA BUENO (Tabeliã), por entender não demonstrada atuação pessoal apta a caracterizar causa direta para o ajuizamento da demanda.

Em suas razões recursais, os apelantes suscitam,
em preliminar, cerceamento de defesa, sustentando que a sentença foi proferida com julgamento antecipado apesar de requerimento de instrução probatória, especialmente prova pericial para aferição de eventual sobreposição entre as áreas e, ainda, prova oral e documental para elucidar a formação dos títulos e a cadeia dominial.

Alegam que a controvérsia não se resolveria apenas por leitura documental, pois haveria inconsistências entre a transcrição n.º 3.354 e a composição da matrícula n.º 12.324 (resultado de fusões), além de afirmarem que o memorial descritivo mencionado pelo autor não apontaria, por si, sobreposição, o que tornaria imprescindível a perícia.

Defendem, também, que depoimentos (inclusive do autor e de agentes da serventia registral) seriam relevantes para a “verdade real” quanto à constituição dos registros e à controvérsia de limites, motivo pelo qual pedem a cassação da sentença para reabertura da instrução.

Ainda em sede preliminar, sustentam nulidade por ausência de citação da titular do Tabelionato de Notas de Aragarças/GO, afirmando tratar-se de hipótese de litisconsórcio passivo necessário, porquanto a eficácia da sentença
,
que declarou a nulidade de escritura pública lavrada na serventia
,
dependeria da integração do contraditório, nos termos dos
arts
. 114 e 115, I, do CPC.

Argumentam que, embora a tabeliã tenha sido indicada no polo passivo, não teria sido validamente citada, e que, mesmo assim, o juízo singular declarou a nulidade do ato e apenas a excluiu de custas e honorários sem que houvesse sua manifestação, o que, a seu ver, impõe a nulidade do decisum.

Como prejudiciais, os apelantes reiteram, primeiro, a ilegitimidade ativa de
Jaime Bernardes
, ao argumento de que ele é terceiro estranho ao negócio jurídico formalizado em 1993 (compra e venda da Fazenda São Judas Tadeu) e que, por isso, não poderia pleitear a anulação da escritura e do registro como se defendesse direito alheio, notadamente porque não participou da relação jurídica cuja validade ataca.

Em seguida, invocam a prescrição da pretensão, sustentando que, diante da celebração do ato na vigência do CC/1916 e da regra de transição do art. 2.028 do CC/2002, aplica-se o prazo decenal do art. 205, com termo inicial em 11/01/2003, de modo que o ajuizamento em 2022 teria ocorrido após o lapso, impondo extinção com resolução do mérito (art. 487, II, CPC).

Nas contrarrazões, o apelado sustenta que não houve cerceamento de defesa, porque o objeto da ação é a nulidade da escritura pública e do registro imobiliário por vício de representação (procuração/substabelecimento), e não a apuração de sobreposição de áreas. Afirma que a nulidade se comprova exclusivamente por prova documental, já suficiente nos autos, pois a própria escritura indica procuração no Livro 6, fls. 89 e 92 de Acorizal/MT, mas a fl. 89 corresponde a outros outorgantes/outorgado e a imóvel diverso (Chapada dos Guimarães/MT), e o substabelecimento da fl. 92, além de remeter à fl. 89, teria data anterior à procuração, revelando fraude e ausência de poderes. Por isso, diz serem desnecessárias prova pericial e prova oral, cabendo ao juiz, como destinatário da prova (art. 370 do CPC), indeferir diligências inúteis/protelatórias e julgar antecipadamente.

Ainda, rebate a tese de nulidade por falta de citação da tabeliã de Aragarças/GO, afirmando que não há litisconsórcio passivo necessário, já que a eficácia da sentença não depende da presença da titular do tabelionato, pois o vício decorre da cadeia de representação supostamente fraudada em Acorizal/MT, e não de conduta pessoal da tabeliã atual; no máximo, seria litisconsórcio facultativo, citando precedentes do TJMT que dispensam a inclusão do tabelião quando não essencial ao julgamento. Quanto à legitimidade ativa, sustenta que o autor tem interesse jurídico direto por ser titular da Fazenda São João e porque a controvérsia surgiu quando o próprio espólio/apelantes impugnou administrativamente a averbação do georreferenciamento, alegando disputa/limites, de modo que o autor busca
proteger seu direito de propriedade frente a registro que reputa viciado. Rechaça a prescrição, por se tratar de nulidade absoluta, imprescritível (art. 169 do CC), com apoio em jurisprudência do STJ.

No mérito, pede a manutenção integral da sentença, argumentando que os apelantes não infirmaram a fraude documental e que eventual debate sobre limites/sobreposição deve ser tratado em ação própria (demarcatória), sem afastar a nulidade do título e dos registros dele derivados.

Esta
Relatora identificou que, embora haja menor no feito (
João Pedro Souza e Santos
, representado por sua genitora), não houve intervenção do Ministério Público na primeira instância e, até então, também não constava manifestação da Procuradoria de Justiça nesta fase recursal.

Diante disso, ressaltou o entendimento jurisprudencial
no sentido de que
a ausência de atuação do Parquet no 1º grau pode ser suprida por manifestação em 2º grau, desde que inexistente prejuízo, e determinou a remessa dos autos ao Procurador de Justiça para emissão de parecer.
(id. 339695378), que, em parecer de id. 344227377 opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A insurgência recursal volta-se contra sentença que declarou a nulidade absoluta da Escritura Pública de Compra e Venda n.º 51, lavrada no Tabelionato de Notas de Aragarças/GO em 29/01/1993, e determinou, como consequência, o cancelamento da Matrícula n.º 10.627 e das matrículas dela derivadas (12.551 e 12.680) no Cartório de Registro de Imóveis de São Félix do Araguaia/MT, sob fundamento central de fraude documental e vício de representação no título translativo.

Por técnica de julgamento, examino inicialmente as questões capazes de comprometer a validade do processo, para, em seguida, apreciar as condições da ação e as prejudiciais de mérito, passando ao mérito recursal apenas se superadas.

1.Da preliminar de nulidade por falta de citação da tabeliã de Aragarças/GO

A preliminar sustenta nulidade do processo sob o argumento de que a titular do Tabelionato de Notas de Aragarças/GO não teria sido validamente citada, o que caracterizaria litisconsórcio passivo necessário, à luz dos
arts
. 114 e 115, I, do CPC.

O percurso processual mostra que a demanda foi inicialmente proposta na Comarca de Aragarças/GO e que, naquele juízo, determinou-se a emenda da inicial para substituir o “tabelionato” — ente desprovido de personalidade jurídica — por sua titular, DANIELA RODRIGUES DA SILVA BUENO, providência atendida pelo autor, com requerimento expresso de inclusão no polo passivo (ID 168316298, p. 77 e p. 79-81). Esse registro histórico delimita com precisão o alcance do debate.

Ainda assim, o ponto decisivo é a natureza da pretensão deduzida: trata-se de ação anulatória/desconstitutiva, voltada à nulidade do título e ao cancelamento dos registros dele decorrentes, sem formulação de pedido indenizatório nem imputação de responsabilidade civil à delegatária. Nessa moldura, a utilidade e eficácia do provimento jurisdicional recaem, em primeiro plano, sobre os beneficiários do ato e sobre quem sustenta a manutenção do registro como fonte de direito, não se extraindo, da relação
jurídica controvertida, indispensabilidade da presença do tabelião para validade do julgamento.

A orientação do Superior Tribunal de Justiça é convergente: em ação declaratória destinada a desconstituir escritura e atos registrais subsequentes, a legitimidade passiva se concentra nos alienantes/titulares diretamente atingidos, sendo desnecessária a inclusão do tabelionato quando inexiste discussão sobre responsabilização civil do delegatário, porque os efeitos jurídicos e econômicos do provimento se exaurem na esfera dos participantes do negócio e dos titulares do registro (REsp 173.247/PR, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. 25.11.2002, DJ 10.03.2003).

No mesmo sentido, a própria sentença afastou condenação em custas e honorários em relação à tabeliã, por não identificar atuação pessoal que configurasse causa direta do litígio, o que reforça que o comando jurisdicional proferido não dependeu
,
como pressuposto de validade
,
da integração do contraditório com a delegatária, mas da verificação do vício do título invocado como base da escritura e dos efeitos registrais dele irradiados.

Com essas premissas,
afasto
a preliminar.

2.Do alegado c
erceamento de defesa (prova pericial e prova oral)

Os apelantes afirmam que o julgamento antecipado impediu a produção de prova pericial e prova oral, reputadas necessárias para esclarecer a alegada sobreposição de áreas e a cadeia dominial.

A controvérsia, no entanto, foi estruturada na origem com base em um ponto antecedente: a validade do próprio título translativo. A sentença não reconheceu nulidade por discussão topográfica, mas por vício de representação vinculado ao instrumento público: a Escritura n.º 51 identifica, como base de poderes do representante, procuração/substabelecimento constantes do Livro 6, fls. 89 e 92, do Cartório de Engenho/Acorizal/MT.

Os
documentos juntados demonstram, em síntese, incongruência objetiva e subjetiva entre a folha indicada e o negócio retratado na escritura, bem como incompatibilidade cronológica relevante
(substabelecimento com data anterior à procuração referida), além de discrepância quanto ao objeto.

Nesse recorte, a prova pericial voltada à sobreposição de áreas não é apta a infirmar
,
nem a convalidar
,
eventual ausência de poderes de representação. O exame de validade do mandato indicado no título é questão que se resolve, essencialmente, pela prova documental, especialmente porque o próprio instrumento público aponta a origem e as folhas do livro notarial.

Quanto à prova oral
/documental
, também não se evidencia essencialidade
, a medida em que d
epoimentos não substituem o conteúdo objetivo de livro notarial e certidões correspondentes, nem reconstituem, por si, a cadeia de mandato que o título diz existir.

Também nessa linha, o
Douto
Procurador de Justiça, em parecer
de
id. 344227377, consignou que a realização de perícia voltada à aferição de eventual sobreposição de áreas não alteraria o desfecho da demanda, porque a controvérsia submetida a julgamento restringe-se à validade do instrumento de representação que lastreou a escritura, vício que se comprova pela documentação constante dos autos.

Assentou, ainda, que eventual debate técnico sobre limites e sobreposição extrapola os limites objetivos desta ação, devendo ser veiculado em via própria, e que a prova oral postulada igualmente não se revela imprescindível, pois a fraude foi demonstrada por prova documental, de modo que a oitiva de testemunhas não agregaria elemento idôneo à solução da causa.

Ressalte-se
, por fim,
que o magistrado é destinatário da prova e, nos termos do art. 370 do CPC, pode indeferir diligências que não contribuam para o esclarecimento do ponto decisivo, especialmente em atenção à duração razoável do processo
, de sorte que o
julgamento antecipado, quando lastreado em acervo documental suficiente para enfrentar o núcleo da causa, não configura cerceamento.

Assim,
afasto
a preliminar de cerceamento de defesa.

3. Da tese de i
legitimidade ativa

A tese recursal sustenta que o autor seria terceiro estranho ao negócio jurídico de 1993 e, por isso, não poderia pleitear a nulidade da
escritura e do registro.
Contudo, a
legitimidade, não se restringe às partes originárias do contrato quando o pedido é de nulidade absoluta e o demandante demonstra interesse jurídico concreto
, como ocorreu no caso.

O autor afirma ser proprietário registral da Fazenda São João (Matrícula n.º 12.324) e aponta repercussão direta do registro impugnado em sua esfera dominial, inclusive em razão de controvérsia administrativa prévia envolvendo georreferenciamento e impugnação por confrontação.

Sob esse ângulo, o pedido não é defesa de direito alheio, mas tutela do próprio direito de propriedade, diante de registro que reputa viciado. A discussão de mérito sobre existência, extensão ou efeitos do conflito registral não se confunde com a pertinência subjetiva, presente a partir das assertivas iniciais e do interesse jurídico alegado.

Portanto,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade ativa.

4. Da p
rescrição

A tese de prescrição foi construída como se a controvérsia envolvesse anulabilidade por vício de consentimento, hipótese sujeita a prazo. No entanto, o que se discute nos autos é nulidade absoluta do título por alegada falsidade na representação, matéria que, por expressa disposição legal, não se convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC).

Nesse tipo de vício, o tempo não atua como elemento saneador, porque o defeito não é “deformação” de vontade existente, mas ausência de base jurídica válida para a própria formação do ato translativo. Por isso, o itinerário argumentativo que invoca o art. 2.028 do CC e projeta prazo decenal a partir de 11/01/2003 desloca o problema para uma moldura que não é a dos autos.

A distinção é relevante: o regime de prescrição/decadência opera, em regra, sobre pretensões desconstitutivas de atos anuláveis (erro, dolo, coação), em que há consentimento, ainda que defeituoso. Aqui, ao contrário, a causa de pedir se ancora em suposta falsidade do instrumento de mandato/substabelecimento indicado na própria escritura como suporte da representação do alienante, de modo que se
afirma
vício que atinge a estrutura do título, comprometendo a aptidão do ato para irradiar efeitos registrais.

A partir dessa premissa, a controvérsia prescricional se esvazia: não há falar em extinção da pretensão pelo decurso do tempo quando o pedido se funda em nulidade absoluta, cuja declaração não é suscetível de estabilização temporal pela via prescricional.

Nessa linha, a orientação desta Corte é convergente
:
apontado o ato como nulo, não incidem decadência ou prescrição, porque a nulidade absoluta não se estabiliza pelo tempo, nos termos do art. 169 do Código Civil (TJ-MT
–

RAI
10209202420258110000, Relator.:
Des.
S
ebastião
B
arbosa
F
arias
, Data de Julgamento: 06/11/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2025)

Com esse enquadramento, não há espaço para aplicar a regra de transição do art. 2.028 do Código Civil nem para projetar prazo decenal a partir de 11/01/2003, pois a pretensão deduzida é de reconhecimento de nulidade absoluta, que não se estabiliza pelo decurso do tempo (art. 169 do CC). Superada, portanto, a prejudicial de prescrição, passo ao exame das demais questões devolvidas no recurso.

5.Do mérito

No mérito, a controvérsia não se resolve pela via da medição geográfica dos imóveis, mas pela verificação da validade do próprio título translativo que deu suporte ao assento registral impugnado.

A Escritura Pública de Compra e Venda n.º 51 (lavrada em Aragarças/GO, em 29/01/1993) afirma que a alienação foi praticada por mandatário, com poderes extraídos de procuração pública indicada como lavrada no Cartório de Engenho/Acorizal/MT, Livro 6, fls. 89 e 92. Esse ponto é decisivo, porque o vício alegado e reconhecido na sentença recai exatamente sobre a cadeia de representação utilizada no ato notarial.

E, à luz dos documentos juntados, a correspondência entre o que a escritura declara e o que efetivamente consta nas folhas indicadas não se sustenta. A fl. 89 do Livro 6 refere-se a outorgantes e outorgado diversos dos mencionados na compra e venda e a objeto imobiliário diverso, ao passo que o substabelecimento da fl. 92, além de remeter à fl. 89, apresenta incongruência temporal com a própria procuração a que se vincula, circunstâncias que retiram do mandatário a base jurídica mínima para representar validamente o alienante no ato de disposição do bem.

Nessa moldura, o defeito não é secundário nem periférico: a alienação por representação exige poderes válidos, e a ausência (ou a invalidez) desses poderes compromete a própria imputação da declaração de vontade ao titular do direito, atingindo requisito essencial do negócio jurídico. Trata-se, portanto, de vício insanável, que impede o título de produzir efeitos aptos a sustentar a transferência dominial e, por consequência, a manutenção de assento registral que dele dependa.

A partir daí, perde centralidade a discussão sobre “sobreposição” física de áreas. A utilidade da perícia geográfica pressupõe um título hígido a ser confrontado com outro título hígido. Aqui, porém, o que se examina é a aptidão jurídica do título que deu origem ao registro questionado. Se a escritura é nula por vício de representação, o registro decorrente
e seus
desdobramentos diretos que dele emanam não se mantêm por simples ausência de perícia de limites, porque o vício é anterior e impede a própria produção de efeitos registrais válidos.

Também não altera essa conclusão a invocação de boa-fé. A boa-fé pode repercutir em sede própria, especialmente para recomposição patrimonial entre alienantes e adquirentes e para exame de responsabilidades correlatas, mas não tem o condão de convalidar título que nasce inválido nem de tornar eficaz, por si, o que não poderia produzir transferência dominial válida.

Nessa linha, subsiste a conclusão alcançada na origem quanto à nulidade do título e às providências registrais dela decorrentes, pois a estabilidade do fólio real pressupõe cadeia dominial minimamente hígida.

Ante o exposto, AFASTO as preliminares deduzidas (ausência de citação da tabeliã e cerceamento de defesa) e rejeito a ilegitimidade ativa e a prejudicial de mérito de prescrição. No mérito,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Mantida a sentença,
majoro
os honorários recursais (art. 85, §11, CPC), elevando-os para 12% sobre o valor atualizado da causa, observados os limites legais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026