Tribunal: TJMT
Processo: 1035757-84.2025.8.11.0000
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035757-84.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Benfeitorias, Liminar]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[EDUARDO FREITAS DUARTE - CPF: 098.754.446-26 (ADVOGADO), CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 18.346.168/0001-19 (AGRAVANTE), PEZINHO ESTACAO CALCADOS E ACESSORIOS INFANTIS LTDA - CNPJ: 39.308.806/0001-87 (AGRAVADO), GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - CPF: 871.667.807-97 (ADVOGADO), MARCELA BALIEIRO SOUKEF VIEGAS - CPF: 809.608.551-49 (ADVOGADO), ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA - CNPJ: 69.332.757/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL E DO VALOR CONTRATUAL DO ALUGUEL. POSSIBILIDADE.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão da 9ª Vara Cível de Cuiabá/MT, que, nos autos de ação renovatória de locação comercial ajuizada por empresa locatária, concedeu tutela provisória de urgência para assegurar a manutenção do contrato nas condições vigentes, impedindo a retomada do imóvel e fixando aluguel mensal no valor contratual de R$ 7.738,00, até ulterior deliberação judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência em ação renovatória; e (ii) examinar a legalidade da fixação do aluguel provisório no valor contratual vigente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tutela de urgência exige demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme o art. 300 do CPC.

A redação atual do art. 74 da Lei nº 8.245/91, alterada pela Lei nº 12.112/2009, permite a execução provisória da sentença de improcedência em ação renovatória, afastando a alegação de que a proteção possessória é automática.

A permanência do locatário no imóvel depende de decisão judicial específica, diante da possibilidade de despejo imediato, o que justifica a concessão da tutela para resguardar o fundo de comércio construído no local.

A manutenção do valor do aluguel nos moldes contratuais, até que se realize prova técnica imparcial, evita prejuízos à parte locatária e não impede posterior revisão com base no art. 72, § 4º, da Lei do Inquilinato.

A decisão agravada reflete medida equilibrada, preservando a utilidade do processo e o equilíbrio contratual, sem impedir a atuação do locador.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e outros em face da decisão proferida pelo douto Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Renovatória de Locação nº 1072232-13.2025.8.11.0041, ajuizada por PEZINHO ESTAÇÃO CALÇADOS E ACESSÓRIOS INFANTIS LTDA.

A decisão agravada (ID 321502869) deferiu o pedido de tutela provisória de urgência para determinar a manutenção do contrato de locação comercial nas condições então vigentes, fixando o aluguel mínimo mensal em R$ 7.738,00 (sete mil, setecentos e trinta e oito reais), e para impedir qualquer medida de retomada do imóvel pela parte locadora, ora agravante, até ulterior deliberação judicial.

Em suas razões recursais (ID 321502866), a parte agravante sustenta, em síntese, a manifesta ausência de interesse processual na concessão da medida liminar. Argumenta que a tutela deferida é inócua e desnecessária, porquanto a própria Lei nº 8.245/91, em seu artigo 74, já assegura ao locatário a permanência na posse do imóvel até o trânsito em julgado da ação renovatória.

Defende que, sendo a manutenção na posse uma consequência
ex lege
do ajuizamento tempestivo da demanda, não estariam presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, notadamente o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Aduz, ainda, que a fixação do aluguel no patamar contratual vigente subverte a lógica procedimental, restringindo indevidamente a faculdade do locador de pleitear a fixação de aluguel provisório, nos termos do artigo 72, § 4º, da Lei do Inquilinato.

Pugna, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão vergastada, indeferindo a tutela de urgência concedida na origem.

Sem pedido liminar.

Em contraminuta (ID 328456356), a parte agravada defende a manutenção da decisão combatida.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O presente recurso tem por objeto a discussão sobre a adequação e necessidade da tutela provisória de urgência concedida em primeira instância, a qual assegurou à locatária, ora agravada, a manutenção do contrato de locação comercial e sua permanência no imóvel até o desfecho da Ação Renovatória.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia recursal, portanto, em averiguar se estão presentes ou não os requisitos para a concessão da tutela de urgência.

Cumpre assinalar, inicialmente, que o art. 300 do CPC dispõe o seguinte, a respeito da tutela de urgência:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

Sendo assim, a concessão da tutela de urgência, de natureza antecipada, somente é cabível se o magistrado entender que a parte comprovou suficientemente suas razões alusivas ao direito alegado, e que há risco de ofensa ou perda do direito substancial almejado.

No tocante à técnica antecipatória como forma de promoção da lógica do provável, ou da probabilidade do direito como seu pressuposto, Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero lecionam:

“Quer se fundamente na urgência ou na evidência, a técnica antecipatória sempre trabalha nos domínios da "probabilidade do direito" (art. 300) - e, nesse sentido, está comprometida com a prevalência do direito provável ao longo do processo. Qualquer que seja o seu fundamento, a técnica antecipatória tem como pressuposto a probabilidade do direito, isto é, de uma convicção judicial formada a partir de uma cognição sumária das alegações da parte.

(...)

Para bem valorar a probabilidade do direito, deve o juiz considerar ainda: (i) o valor do bem jurídico ameaçado ou violado; (ii) a dificuldade de o autor provar a sua alegação; (iii) a credibilidade da alegação, de acordo com as regras de experiência (art. 375); e (iv) a própria urgência alegada pelo autor. Nesse caso, além da probabilidade das alegações propriamente dita, deve o juiz analisar o contexto em que inserido o pedido de tutela provisória.
(MARINONI, Luiz Guilherme, ARENHART, Sérgio Cruz, MITIDIERO, Daniel. Novo curso de processo civil: tutela dos direitos mediante procedimento comum. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, Vol. II, p. 202/203)

No caso, a tese sustentada pelo Agravante repousa sobre a ideia de que o ajuizamento da Ação Renovatória, por si só, garantiria ao locatário proteção automática contra o despejo, até o trânsito em julgado da decisão. Com base nessa premissa, sustenta a ausência do periculum in mora e, por consequência, a desnecessidade da medida.

Ocorre que tal entendimento não mais se sustenta após as relevantes alterações promovidas pela Lei nº 12.112/2009, que revogou a exigência de trânsito em julgado para expedição de mandado de despejo. A redação atual do art. 74 da Lei nº 8.245/91 determina, de forma clara, que não sendo renovada a locação, o juiz determinará o despejo.

A essa disposição soma-se o art. 58, V, da mesma Lei, que prevê efeito meramente devolutivo aos recursos contra sentenças em ações de despejo, tornando a sentença de improcedência da renovatória executável provisoriamente, sem necessidade de trânsito em julgado.

Dessa forma, superada a premissa do agravante, revela-se acertada a decisão do juízo a quo ao reconhecer a probabilidade do direito da agravada, fundada em contrato de locação escrito com prazo de 60 meses e adimplemento regular, elementos que apontam o preenchimento dos requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato.

O perigo de dano também é patente. A possibilidade de execução provisória de eventual sentença de improcedência representa risco concreto à atividade empresarial da locatária, construída ao longo de anos no local. A desocupação abrupta comprometeria o ponto comercial, com prejuízos irreversíveis ao seu fundo de comércio.

A tutela deferida, portanto, não é redundante, mas necessária para impedir que o direito da parte seja fulminado por uma desocupação prematura. Nesse sentido, vale citar o seguinte precedente:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. Decisão que, em sede de ação renovatória de locação comercial, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado na inicial. Inconformismo da parte agravante. Visando proteger o conjunto de bens na locação urbana para fins comerciais, o legislador positivou a chamada ação renovatória, a qual permite que o inquilino, independentemente da vontade do locador, renove o contrato por igual prazo, desde que cumpridos os requisitos legais (artigo 51, da Lei nº 8.245/1991).
A Ação Renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato de locação, visando protegê-lo das investidas abusivas do locador, que, não raras vezes, exigia do locatário o pagamento de altos valores (luvas) para renovar o contrato.
Preenchidos os requisitos para a concessão da tutela de urgência. Decisão reformada. Recurso provido.”
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2267896-42.2023.8.26.0000, Relator: Rogério Murillo Pereira Cimino, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 01/02/2024)

No que tange à fixação do aluguel provisório no valor atualmente praticado, também não se vislumbra qualquer ilegalidade. A decisão agravada apenas manteve as condições contratuais até posterior deliberação judicial, o que não impede o agravante de pleitear reajuste nos termos do art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, após a formação do contraditório.

Trata-se, pois, de decisão prudente, que se ampara na fixação de valor incontroverso, sem prejuízo de futura reavaliação com base em prova técnica imparcial. Nesse sentido, destaco:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação comercial. Ação renovatória de locação. Insurgência contra decisão que fixou aluguel provisório em 80% do valor sugerido pela locadora a partir do primeiro mês do novo período contratual. Documentos apresentados pela locadora consistentes em laudos extraprocessuais e unilaterais, sem respaldo em prova técnica imparcial nem submetidos ao contraditório.
Impossibilidade de se majorar o aluguel provisório com base em elementos unilaterais,
notadamente diante da determinação de perícia já deferida pelo juízo de origem. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.”
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 21262662720258260000, Relator: Carmen Lucia da Silva, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 16/10/2025)

Diante de todo o exposto, conclui-se que a decisão agravada não padece de qualquer vício. Ao contrário, está em perfeita consonância com a jurisprudência atual, demonstra sensibilidade ao novo regime jurídico das ações renovatórias e protege adequadamente o direito da parte locatária, dentro dos parâmetros do art. 300 do CPC.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026