Tribunal: TJMT
Processo: 1041324-96.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041324-96.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), FERNANDO CESAR PASSINATO AMORIM - CPF: 531.913.071-68 (AGRAVADO), AUGUSTINHO CLAUDINO NETO - CPF: 929.320.961-68 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PENHORADO. LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE. IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA COM APRESENTAÇÃO DE LAUDO TÉCNICO PARTICULAR. DISCREPÂNCIA SUBSTANCIAL ENTRE OS VALORES APURADOS. DÚVIDA RAZOÁVEL SOBRE O VALOR DE MERCADO. APLICAÇÃO DO ART. 873 DO CPC. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO JUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial fundada em Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária, que homologou o laudo de avaliação de imóvel rural penhorado elaborado por Oficiala de Justiça, fixando o valor do bem em R$ 1.600.000,00, e indeferiu o pedido de realização de nova avaliação judicial.

2.

A instituição financeira agravante impugnou o laudo apresentado, sustentando que a avaliação não refletiria o valor de mercado do imóvel rural denominado
“Fazenda Três Irmãos”
, com área aproximada de 422 hectares, apresentando laudo técnico particular que estimou o bem em R$ 6.690.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

A questão em discussão consiste em saber se a significativa divergência entre a avaliação realizada por Oficiala de Justiça e o laudo técnico particular apresentado pela parte exequente constitui fundamento suficiente para autorizar a realização de nova avaliação judicial, nos termos do art. 873 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A avaliação realizada por Oficial de Justiça avaliador possui presunção relativa de legitimidade, decorrente da fé pública inerente à função exercida, sendo válida enquanto não demonstrado erro ou inadequação relevante na estimativa do valor do bem.

5.

Essa presunção, contudo, não possui caráter absoluto, admitindo revisão quando a parte apresenta elementos técnicos capaz de suscitar dúvida razoável acerca da correção do valor atribuído ao bem, conforme previsão expressa do art. 873 do CPC.

6.

No caso concreto, a parte agravante apresentou laudo técnico particular elaborado por profissional especializado, fundamentado em metodologia reconhecida de avaliação imobiliária – método comparativo direto de dados de mercado – indicando valor significativamente superior ao fixado na avaliação judicial.

7.

A discrepância substancial entre os valores atribuídos ao imóvel - R$ 1.600.000,00 na avaliação oficial e R$ 6.690.000,00 no estudo técnico apresentado – revela cenário de incerteza quanto ao real valor de mercado do bem penhorado, circunstância que compromete a segurança dos atos expropriatórios no processo executivo.

8.

Nessas hipóteses, mostra-se recomendável a realização de nova avaliação por perito judicial especializado, providência destinada a assegurar maior precisão técnica na definição do valor do imóvel e a preservar o equilíbrio entre os interesses do credor e do executado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso de Agravo de Instrumento provido.

Tese de julgamento:

“1. A avaliação realizada por Oficial de Justiça possui presunção relativa de legitimidade, podendo ser revista quando demonstrada dúvida razoável acerca do valor atribuído ao bem. 2. A existência de laudo técnico fundamentado que indique discrepância substancial em relação à avaliação judicial autoriza a realização de nova avaliação, nos termos do art. 873 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, art. 873.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AI nº 1024575-04.2025.8.11.0000, Rel. Des. Tatiane Colombo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 06.10.2025; TJ-GO, AI nº 5545002-96.2022.8.09.0115, Rel. Des. Alan Sebastião de Sena Conceição, 5ª Câmara Cível.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por
BANCO DO BRASIL S/A
, em face da decisão proferida pela
MM Juízo Vara Única da Comarca de Alto Garças/MT
, que nos autos da
Execução de Título Extrajudicial

ajuizada em face de
FERNANDO CESAR PASSINATO AMORIM
e
AUGUSTINHO CLAUDINO NETO
,
homologou
o laudo de avaliação apresentado pela Sra. Oficiala de Justiça

O banco agravante sustenta que a significativa discrepância entre os valores apresentados – R$ 1.600.000,00 na avaliação judicial e R$ 6.690.000,00 no laudo técnico particular – evidencia a existência de fundada dúvida quanto ao real valor de mercado do bem, circunstância que autorizaria a realização de nova avaliação judicial, nos termos do art. 873, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Alega, ainda, que a avaliação realizada por oficial de justiça não possui o mesmo grau de rigor técnico de uma perícia especializada, especialmente em se tratando de imóvel rural de grande extensão e destinado à exploração agropecuária, razão pela qual requer a
cassação da decisão agravada e a determinação de nova avaliação por perito técnico nomeado pelo juízo
.

Custas devidamente recolhida.

A liminar foi indeferida em ID. 330448379.

Regularmente intimados, os agravados deixaram transcorrer
in albis
o prazo

sem a apresentação da contraminuta.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Verifica-se, na origem, que se trata de
Execução de Título Extrajudicial,
ajuizada por
BANCO DO BRASIL S/A,
em

face de
FERNANDO CESAR PASSINATO AMORIM
e
AUGUSTINHO CLAUDINO NETO,
em razão do inadimplemento da
Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária Nº 40/01054-6
, representando a quantia de
R$ 171.498,06,
quando do ajuizamento da ação (2019).

Nos autos, procedeu-se à penhora do imóvel descrito na
matrícula nº 8.194
do Cartório de Registro de Imóveis de Alto Garças/MT, denominado
“Fazenda Três Irmãos”
, sendo posteriormente realizada avaliação pela Oficiala de Justiça, que atribuiu ao bem o valor de R$ 1.600.000,00.

O Autor impugnou o laudo, sustentando que a Sra. Oficiala de Justiça não deteria conhecimento técnico para proceder à avaliação de imóvel rural de tais dimensões, apresentando, para tanto, laudo particular que atribuiu ao imóvel o valor de R$ 6.690.000,00.

Ao analisar a alegação apresentada, o juízo
a quo
deliberou nos seguintes termos:

“(...) Considerando que a avaliação realizada
in locu
pela Sra. Oficiala de Justiça leva em conta diversos fatores, dentre eles as condições atuais do bem, benfeitorias do imóvel, a aptidão da terra (em caso de imóvel rural) como no presente caso, bem como desgaste e preço médio de mercado e região, não se pode levar e conta avaliações feitas pela própria exequente por mero inconformismo, com razões mal delineadas.

Além disso, cediço que os Oficiais de Justiça gozam de fé pública, de modo que, ao ver deste Juízo, a homologação da avaliação é a medida que se impõe.

Não o bastante, verifica-se pedido de homologação de laudo particular realizado pela própria exequente, sem fundamentação idônea para acolhimento daquela avaliação, em detrimento da realizada pela Oficiala, apenas a discordância com o valor apresentado, de modo que o indeferimento do pleito é a medida impositiva. Não há, sequer, pedido de nomeação de perito técnico do Juízo, para realização de avaliação, o que desprestigia o pedido.

Sendo assim,
INDEFIRO
o pedido de ID 191517848, para
HOMOLOGAR a avaliação realizada pela senhora Oficiala (ID 190033730).

INTIME-SE
a exequente para dizer se dá por satisfeita a dívida ou, em sendo negativa a resposta, requerer o que de direito, no prazo de 15 (quinze) dias.

Transcorridos quaisquer prazos, sem manifestação da parte exequente, ficará
SUSPENSA
a execução por 1 (um) ano, após o que correrá o prazo prescricional (art. 921, III e §1º, do CPC).

(...).” (ID. 213151983).

Contra a decisão supra, insurge-se a instituição Agravante, postulando a concessão da tutela recursal.

Pois bem.

A controvérsia recursal se volta à análise da correção da homologação o laudo de avaliação do imóvel rural penhorado elaborado por Oficiala de Justiça, bem como ao indeferimento do pedido do exequente de realização de nova avaliação judicial.

Conforme se depreende dos autos, a execução foi ajuizada em razão do inadimplemento de
Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária
, tendo sido realizada a penhora do imóvel rural denominado
“Fazenda Três Irmãos”
, registrado sob a matrícula nº 8.194 do Cartório de Registro de Imóveis de
Alto Garças/MT
, com área aproximada de 422,1077 hectares. Posteriormente, procedeu-se à avaliação do bem pela Oficiala de Justiça, que lhe atribuiu o valor de R$ 1.600.000,00.

A parte exequente, ora agravante, impugnou a avaliação realizada, sustentando que a estimativa apresentada não refletiria o valor real de mercado do imóvel. Para tanto, juntou em ID. 191515735
Laudo Técnico
particular elaborado por profissional especializado, no qual se atribuiu ao bem o valor de R$ 6.690.000,00, mediante utilização do método comparativo direto de dados de mercado, com análise de amostras de propriedades com características semelhantes.

A despeito dessa manifestação, o Juízo de origem entendeu inexistirem elementos suficientes para afastar a avaliação realizada pela Oficiala de Justiça, destacando que os oficiais avaliadores
gozam de fé pública
e que a avaliação fora realizada
in loco
, considerando as condições do imóvel, suas benfeitorias, aptidão da terra e os valores praticados na região, razão pela qual homologou o laudo apresentado.

Cumpre inicialmente reconhecer que o laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça avaliador goza de presunção relativa de legitimidade, decorrente da fé pública inerente à função exercida por esses agentes públicos. Trata-se de ato processual regularmente previsto no sistema executivo, cuja validade se presume até que prova idônea em sentido contrário seja apresentada.

Essa presunção, contudo, possui natureza relativa. O próprio sistema processual admite a revisão da avaliação quando surgirem elementos que indiquem possível erro, imprecisão ou discrepância significativa em relação ao valor de mercado do bem. Nesse sentido dispõe o art. 873 do Código de Processo Civil, que autoriza a realização de nova avaliação quando qualquer das partes alegar, de forma fundamentada, a ocorrência de erro na avaliação ou quando houver dúvida razoável quanto ao valor atribuído ao bem.

Nesse sentido:

(...) IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

A avaliação realizada por Oficial de Justiça presume-se legítima e somente pode ser afastada mediante prova técnica robusta em sentido contrário.

A mera discordância com o valor atribuído ao imóvel, desacompanhada de elementos concretos, não configura hipótese do art. 873 do CPC
.

A realização de nova avaliação exige a demonstração de erro, dolo, alteração posterior no valor do bem ou fundada dúvida do juiz, o que não se verificou no caso concreto.

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10245750420258110000, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 06/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2025)

Nessa perspectiva, a fé pública do oficial avaliador não impede o controle jurisdicional sobre a adequação técnica da avaliação, sobretudo quando o impugnante apresenta prova
técnica capaz de suscitar dúvida plausível acerca da correção do valor fixado.

No caso concreto, observa-se que a parte agravante não se limitou a manifestar inconformismo genérico com o valor apurado. Ao contrário, apresentou laudo técnico elaborado por profissional especializado, fundamentado em metodologia reconhecida na avaliação imobiliária, qual seja, o método comparativo direto de dados de mercado, com base em levantamento de propriedades similares.

O estudo apresentado aponta valor significativamente superior ao indicado na avaliação realizada pela Oficiala de Justiça. Enquanto esta fixou o valor do imóvel em R$ 1.600.000,00, o laudo técnico particular estimou o bem em R$ 6.690.000,00.

A diferença entre os valores revela discrepância substancial, suficiente para suscitar dúvida razoável acerca do real valor de mercado do bem penhorado. Tal circunstância assume especial relevância no âmbito do processo executivo, pois a correta avaliação do bem constitui etapa essencial para a regular realização dos atos expropriatórios e para a preservação do equilíbrio entre os interesses do credor e do executado.

A jurisprudência tem reconhecido que, em hipóteses de divergência significativa entre avaliações, especialmente quando uma delas se encontra lastreada em estudo técnico especializado, mostra-se recomendável a realização de nova perícia judicial, a fim de conferir maior segurança à definição do valor do bem.

Nesse sentido:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APRESENTADOS. AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS PARTICULARIDADES REAIS DAS PROPRIEDADES. NECES­SIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. 1. Havendo divergência entre o valor atribuído aos imóveis pelo oficial de justiça avaliador e o de mercado informado pelas partes agravantes, torna-se necessária nova avaliação, com fulcro no artigo 873, parágrafo único c/c o artigo 480 do CPC . 2. Existindo dúvidas quanto ao valor atribuído aos bens imóveis, por não ter sido levado em consideração todas as particularidades reais da propriedade, impõe-se a realização de uma nova perícia por profissional habilitado, inclusive para que se avalie a possibilidade de desmembramento dos imóveis penhorados, de acordo com o valor do crédito exequendo. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - AI: 55450029620228090115 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

A
ratio decidendi
do precedente se revela aplicável ao caso em análise. Quando a discrepância entre as avaliações apresenta magnitude relevante e encontra respaldo em prova técnica fundamentada, forma-se cenário de incerteza que recomenda a produção de prova pericial imparcial, conduzida por profissional nomeado pelo juízo.

Importa ressaltar que a determinação de nova avaliação não implica desconsideração da atuação do oficial de justiça avaliador, tampouco desqualifica a presunção de legitimidade do ato praticado. Trata-se, antes, de providência destinada a assegurar maior precisão técnica na definição do valor do bem, especialmente quando se cuida de imóvel rural de grande extensão e com potencial econômico expressivo.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, conclui-se que a significativa divergência entre os valores atribuídos ao imóvel, aliada à existência de laudo técnico fundamentado apresentado pela parte agravante, é suficiente para gerar dúvida razoável quanto à adequação da avaliação realizada, circunstância que
autoriza a aplicação do art. 873 do Código de Processo Civil e justifica a realização de nova avaliação judicial
.

Por todo o exposto,
DOU

PROVIMENTO
ao recurso interposto por
BANCO DO BRASIL S/A
,
para
reformar
a decisão recorrida e
determinar
a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, por perito judicial devidamente habilitado, a ser nomeado pelo Juízo de origem, assegurando-se às partes o acompanhamento do ato, bem como a apresentação de quesitos e indicação de assistente técnico, na forma da legislação processual.

É como
VOTO
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026