Tribunal: TJMT
Processo: 1024886-76.2019.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024886-76.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PETERSON GUALDINO DE OLIVEIRA - CPF: 045.048.734-27 (APELADO), MARIANA PERINI BRASIL DE PAULA DURIGAN - CPF: 722.865.551-68 (ADVOGADO), ANA LUIZA AGGENS OLIVEIRA - CPF: 722.576.281-87 (APELADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE CENTRAL DE IMOVEIS CUIABÁ LTDA. NÃO PROVIDO. RECURSO DA GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDO
R.
APELAÇ
ÕES
CÍVE
IS
.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO CAMPESTRE.
ATRASO NA ENTREGA D
A
INFRAESTRUTURA COLETIVA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. PROPAGANDA QUE INTEGRA O AJUSTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR D
O
CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS
.
LITISCONSÓRCIO PASSIVO.

INEXISTÊNCIA DE
SOLIDARIEDADE ENTRE AS R
ÉS
.
OBRIGAÇÕES DISTINTAS. RATEIO PROPORCIONAL DAS DESPESAS E HONORÁRIOS.

RECURSO DA
CENTRAL DE IMOVEIS

NÃO PROVIDO. RECURSO DA
G
OLDEM GESTAO DE NEGOCIOS

PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recursos de apelação contra sentença
que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de lote por inadimplemento da vendedora quanto às obras de infraestrutura e lazer, condenando a
vendedora
à restituição
integral
d
os
valores, pagamento de multa contratual e danos morais,
e
a

corretora à

devolução da taxa de corretagem, impondo ônus sucumbencial de forma solidária às rés
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Discute-se: (i) a
preliminar
de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (
ii
) o inadimplemento contratual relativo às obras de infraestrutura do loteamento; (
iii
) o direito à restituição integral das parcelas; (
iv
) a possibilidade de inversão da cláusula penal; (v) o cabimento e o valor da indenização por danos morais; (vi) a solidariedade das requeridas
pel
o pagamento dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O julgamento antecipado do mérito é admissível quando o acervo probatório já se mostra suficiente à formação do convencimento judicial, sobretudo quando a parte, embora alegue cerceamento, não requereu a prova pericial oportunamente.

4.
A publicidade suficientemente precisa
integra
o contrato de consumo e vincula o fornecedor ao cumprimento das benfeitorias e áreas de lazer anunciadas no empreendimento.

5.
O descumprimento do cronograma de entrega das obras de infraestrutura coletiva configura culpa exclusiva da promitente vendedora, autorizando a rescisão do contrato com a restituição integral das parcelas pagas.

6.
É lícita a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas em desfavor do consumidor para a hipótese de inadimplemento do fornecedor, como medida de reequilíbrio contratual.

7.
O atraso substancial e injustificado na entrega d
a obra
frustra
a
legítima expectativa dos adquirentes e configura dano moral indenizável.

8. No litisconsórcio passivo, as despesas e os honorários advocatícios devem ser distribuídos entre os vencidos de forma proporcional à sua responsabilidade e ao proveito econômico da condenação que lhes foi imposta, afastando-se a solidariedade quando as obrigações são distintas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Preliminar rejeitada.
Recurso da CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda não provido. Recurso da Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda parcialmente provido.

Tese de julgamento
:
“
1. O descumprimento de oferta relativa à infraestrutura de lazer e segurança em loteamento justifica a rescisão do contrato por
culpa do vendedor. 2. Em tais casos, a restituição das parcelas pagas deve ser integral.
3. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do adquirente quando o contrato prevê punição exclusivamente para o consumidor. 4. As verbas sucumbenciais no litisconsórcio passivo devem ser rateadas proporcionalmente à cota de responsabilidade de cada réu, nos termos do art. 87 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados
:
CDC, art. 30; CPC, arts. 87, 355 e 370; CC, arts. 186 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ,
AgInt
no
AREsp
2042000/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. 27.11.2023
; TJMT,
RAC
1007018-75.2025.8.11.0041, Rel. Desa.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 06.05.2026; TJMT,
RAC
1008934-18.2023.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 13.05.2026; TJMT,
R
AC n. 0055074-45.2014.8.11.0041, Rel. Desa.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 06.11.2019.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
:

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por CIC - Central de Imóveis Cuiabá LTDA e

por

Golden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA - ME contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Cuiabá
na
Ação de Obrigação de Fazer
c/c
Indenização
p
or Danos Materiais, Morais
e
Lucros Cessantes proposta por Peterson
Gualdino
de Oliveira e Ana Luiza
Aggens
Oliveira
.

A sentença
julgou parcialmente procedentes
os
pedi
dos
para
: (i)
a
resci
ndir
o contrato de compra e venda de unidade imobiliária
no
loteamento campestre
EcoVille
Pantanal
por culpa exclusiva da vendedora
,
ficando inexigíveis quaisquer parcelas eventualmente em aberto;
(
ii
)
condena
r
a ré
CIC à restituição das parcelas pagas
, no valor de
R$ 15.233,73
; (
iii
) condenar
a ré Golden
à restituição
d
o valor de R$ 3.958,70, pago a título de comissão de corretagem; (
iv
) condenar a ré CIC
ao pagamento de multa contratual
de 10% sobre o valor total do contrato
no valor de
R$ 6.704,14
; (v) condenar a ré CIC

em
indenização por danos morais
no valor de
R$
8
.000,00
para cada autor
; (vi)

condena
r,
solidariamente,
as rés
ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A

apelante

CIC - Central de Imóveis Cuiabá LTDA
suscita
nulidade da sentença por cerceamento de defesa, asseverando que o julgamento antecipado do mérito impediu a produção de prova pericial de engenharia, imprescindível para aferir a real extensão das obras de infraestrutura realizadas, alegando que o Auto de Constatação lavrado por Oficial de Justiça não supre a necessidade de perícia técnica.

No mérito,

a
firma que o empreendimento foi entregue nos termos pactuados, destacando que a posse precária foi transferida no ato da assinatura e que a infraestrutura básica foi atestada por Certidão de Conclusão emitida pela Prefeitura Municipal de Santo Antônio de Leverger. Argumenta que o descumprimento parcial de itens de área comum não configura inadimplemento total apto a justificar a rescisão por culpa da vendedora.

Sustenta a inexistência de danos morais, afirmando que o caso versa sobre mero inadimplemento contratual sem violação a direitos da personalidade
e

r
essalta a necessidade de redução equitativa da cláusula penal, apontando que sua aplicação sobre o valor total do contrato, cumulada com outras indenizações, gera enriquecimento sem causa dos apelados e
bis in idem
.

R
equer
o provimento do recurso para anular a sentença ou, subsidiariamente, julgar improcedentes os pedidos iniciais, afastando-se a rescisão e as indenizações impostas
,
ou reduzir o
quantum

(ID 370754946)
.

A

apelante
G
olden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA – ME defende a necessidade de reforma da sentença no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais, asseverando que os autores decaíram da maior parte dos pedidos formulados especificamente contra a imobiliária, o que atrairia a aplicação do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Afirma a inexistência de responsabilidade solidária quanto às custas e honorários, destacando que sua atuação
se limitou
à intermediação imobiliária, sem vínculo com as obrigações de construção. Sustenta a aplicação do Tema Repetitivo 1.173 do Superior Tribunal de Justiça, defendendo que o corretor não responde por danos causados pelo descumprimento de obrigações da incorporadora ou construtora, salvo hipóteses de confusão patrimonial ou grupo econômico não demonstradas nos autos.

Requer o provimento do recurso para redistribuir o ônus
da
sucumbência ou afastar a responsabilidade solidária pelo pagamento dos encargos processuais
(ID 370754951).

Os
apelado
s
não apresent
aram

contrarrazões
(ID 370754954)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-

PRELIMINAR
DE
NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
:

A apelante CIC argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegando que o julgamento antecipado impediu a realização de prova pericial necessária para comprovar a entrega da infraestrutura.

O
juiz é o destinatário da prova e, nos termos dos
arts
. 370 e 355, inc. I, do CPC, pode e deve indeferir diligências inúteis ou protelatórias, julgando o mérito quando a questão fática estiver suficientemente elucidada pela prova documental, como ocorre no presente caso.

A
lém de a controvérsia se assentar essencialmente sobre prova documental, a própria recorrente não requereu a prova pericial que entendia necessária, tampouco interpôs recurso contra a decisão saneadora ou a decisão que encerrou a instrução (ID 370754906, 370754925, 370754937).

Igualmente não procede a alegação de que a sentença teria decidido a causa com base, exclusivamente,
no Auto de Constatação lavrado por Oficial de Justiça
,
uma
vez que
o juízo examinou o contrato, o termo de obras, a certidão municipal, o material publicitário, as fotografias e os demais documentos juntados pelas partes, tendo formado sua convicção a partir do conjunto probatório, e não de um único dado isolado
(ID 370754938)
.

Logo, não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Portanto
,
REJEITO a preliminar

arguida
.

VOTO MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
:

I – Recurso da apelante CIC - Central de Imóveis Cuiabá LTDA

A controvérsia
cinge-se
à insurgência da
apelante

quanto
à
rescisão
do contrato
, por culpa da promitente vendedora,
a restituição das parcelas por ela recebidas,
a
fix
ação de
indenização por danos morais, aplic
ação d
a cláusula penal em favor d
o
adquirente e

lhe
impôs
os ônus sucumbenciais.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, tendo em vista que os autores adquiriram um lote em empreendimento imobiliário ofertado ao mercado pela r
é
, que a
tua profissionalmente na atividade de loteamento e comercialização de imóveis.

Extrai-se que
os autores, em 24/06/2015, firmaram contrato para aquisição de
unidade imobiliária
no empreendimento "Ecoville Pantanal Loteamento Campestre", em Santo Antônio do Leverger
/
MT,
com 603,98 m2,
pelo preço de R$ 67.041,37
(ID 370754379)
.

Sustentam
os autores
que as rés assumiram a obrigação de entregar o imóvel com infraestrutura
completa até
10/
2017 (prazo prorrogável até abril de 2018),
porém
, apesar de estarem quites com suas obrigações financeiras, as obras não foram concluídas no prazo pactuado, encontrando-se o empreendimento em estado de abandono, o que configuraria propaganda enganosa e descumprimento contratual, frustrando a expectativa de fruição do bem e causando prejuízos materiais e morais.

No caso, verifica-se que
o contrato não se limitou à promessa de disponibilização física do lote, pois a vendedora assumiu o dever de entregar
o complexo com infraestrutura completa, abrangendo desde serviços básicos e de segurança, como
piqueteamento
, encascalhamento de ruas, redes de água e energia, fechamento perimetral e guaritas, até áreas de lazer e paisagismo, incluindo lagos, parque saúde, salão de festas e quadras poliesportivas
(ID 370754379, p. 12)
.

A oferta publicitária, por sua vez, reforçou esse padrão de lazer e comodidade, integrando o conteúdo obrigacional da fornecedora, de forma que a publicidade veiculada integra o contrato, conforme dispõe o art. 30 do CDC.

A certidão municipal invocada pela recorrente não comprova o adimplemento integral dessas obrigações, pois atesta apenas as obras gerais necessárias à aprovação urbanística
consistente em galeria pluvial, rede de energia e água
, mas não certifica o cumprimento d
e toda
estrutura
prometid
a
contratualmente
(ID
370754900)
. A mera existência de lotes
nu
s não afasta o direito dos consumidores de exigir a resolução do contrato quando a infraestrutura coletiva não foi entregue de forma completa.

Nesse contexto, ficou comprovado o descumprimento contratual por parte da apelante, o que justifica a rescisão do ajuste com a
devolução integral das quantias pagas
, nos termos da Súmula 543 do STJ.

No tocante à cláusula penal, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, havendo inadimplemento do promitente vendedor, é lícita a inversão da penalidade originalmente prevista apenas contra o consumidor
que, neste caso, é de 10% sobre o valor total do contrato (parágrafo 7º, cláusula 14ª - ID 370754379).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA.
AFASTAMENTO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. RECONHECIMENTO. SÚMULAS
NºS
5 E 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA Nº 971. SÚMULA Nº 83/STJ. COTAS CONDOMINIAIS. SÚMULA Nº 284/
STF .
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias acerca do descumprimento contratual e da responsabilidade do promitente vendedor pelo atraso na entrega do imóvel demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido à incidência das Súmulas
nºs
5 e 7/
STJ .
3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. Súmula nº 83/STJ.

4 .
No que diz respeito ao pagamento das cotas condominiais, o recurso especial esbarra no óbice da Súmula nº 284/STF, pois suas razões encontram-se dissociadas daquilo que decidiu o acórdão recorrido. 5. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2042000 SP 2021/0396133-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/11/2023)

Quanto aos danos morais, o valor de

R$
8
.000,00
para cada autor
está adequado e atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade

e atende aos parâmetros desta Câmara
.

Ademais, este Tribunal possui entendimento no sentido de que o significativo atraso na entrega do imóvel, que na hipótese deu causa à rescisão contratual, frustra as expectativas e metas dos adquirentes quanto à aquisição de imóvel próprio, não se podendo admitir que tal abalo fique apenas no plano do mero aborrecimento.

A propósito:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DOIS RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DISTRATO DESCUMPRIDO. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME e IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, condenando-as solidariamente à restituição de valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a imobiliária possui legitimidade passiva e qual a extensão de sua responsabilidade; (
ii
) estabelecer quais os efeitos jurídicos do distrato firmado e não cumprido pela construtora; (
iii
) determinar a extensão da responsabilidade das requeridas quanto aos valores a serem restituídos; e (
iv
) verificar se o atraso na entrega do imóvel configura danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A imobiliária possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que a autora busca expressamente a restituição do valor pago a título de intermediação imobiliária, existindo relação jurídica direta entre as partes quanto a este valor específico.

4. A intermediadora imobiliária não responde solidariamente por obrigações da construtora relacionadas ao atraso na entrega do imóvel, salvo se comprovada sua participação ativa no empreendimento, confusão patrimonial ou se fizer parte do mesmo grupo econômico, conforme entendimento do STJ.

5. O distrato firmado entre as partes estava condicionado ao pagamento das parcelas previstas, obrigação que foi integralmente descumprida pela construtora, perdendo sua eficácia liberatória e legitimando a rescisão judicial do contrato original por culpa exclusiva da vendedora.

6. Em caso de culpa exclusiva do vendedor, a restituição deve ser integral e imediata, conforme Súmula 543 do STJ, sendo devida também a multa contratual de 10% pela inversão da cláusula penal, conforme entendimento consolidado no REsp 1.614.721/DF (Tema 971).

7.
O atraso injustificado na entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa da consumidora de ter sua casa própria, ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, sendo o valor de R$ 15.000,00 razoável e proporcional às particularidades do caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso da imobiliária (IDEALE) parcialmente provido e Recurso da construtora (IPM2) não provido.

Tese de julgamento:

1. A imobiliária que atua como intermediadora na venda de imóvel possui legitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem, mas sua responsabilidade não se estende solidariamente aos danos decorrentes do atraso na entrega da obra quando não comprovada sua participação ativa no empreendimento.

2. O descumprimento do distrato pela construtora autoriza a rescisão judicial do contrato original, com restituição integral dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais.

(N.U 1007018-75.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2026,
Publicado
no DJE 12/05/2026)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. PANDEMIA DE COVID-19. AUSÊNCIA DE PROVA DE CASO FORTUITO EXTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
O recurso. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, por culpa exclusiva da fornecedora, e a condenou à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual invertida e de indenização por danos morais.
Fato relevante. Os adquirentes celebraram contrato para aquisição de unidade vinculada a empreendimento imobiliário, com prazo contratual de entrega em 08/02/2020, acrescido de prazo de tolerância até 06/08/2020. Após o término do prazo, as obras não haviam sido iniciadas. A apelante alegou que o atraso decorreu da pandemia de COVID-19.

A decisão recorrida. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato por culpa exclusiva da fornecedora, determinar a restituição integral dos valores pagos, condenar ao pagamento de multa contratual inversa, indenização por danos morais e verbas sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) saber se a pandemia de COVID-19 afasta a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do empreendimento; (
ii
) saber se é cabível retenção parcial dos valores pagos na resolução contratual por culpa da fornecedora; (
iii
) saber se é possível a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor; e (
iv
) saber se o inadimplemento contratual configura dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A alegação genérica de impacto da pandemia de COVID-19 não afasta a responsabilidade contratual da fornecedora sem demonstração concreta do nexo causal entre o evento extraordinário e o inadimplemento. O atraso prolongado, com ausência de início das obras mesmo anos após o prazo contratual, caracteriza inadimplemento substancial.
Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora pela resolução contratual, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos, sem retenção, conforme entendimento consolidado do STJ.
É cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor, para restabelecimento do equilíbrio contratual, quando o inadimplemento decorre exclusivamente da fornecedora.
Os juros de mora incidem a partir da citação, diante da mora da devedora, nos termos da legislação civil.
O inadimplemento prolongado, com frustração relevante da legítima expectativa contratual e ausência de demonstração de efetiva execução da obra, ultrapassa mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido. Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento: “1. A alegação genérica de impacto da pandemia de COVID-19 não afasta a responsabilidade da incorporadora por atraso na entrega de empreendimento imobiliário sem prova concreta do nexo causal. 2. Na resolução contratual por culpa exclusiva da fornecedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem retenção. 3. É admissível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do consumidor quando o inadimplemento decorre da fornecedora. 4. O inadimplemento contratual prolongado e substancial pode configurar dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, II; CPC, art. 85, § 11; CC, art. 405; CDC; Súmula nº 543/STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp nº 2.072.593, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 30.10.2023; TJMT, Apelação Cível nº 1003474-67.2023.8.11.0003, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 25.09.2024.

(N.U 1008934-18.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/05/2026,
Publicado
no DJE 19/05/2026)

Por conseguinte, o significativo atraso na entrega das obras de lazer e segurança frustra legítimas expectativas dos adquirentes, não se tratando de mero aborrecimento cotidiano.

Assim, a sentença que rescindiu o contrato, determinou a devolução das parcelas pagas e condenou a ré CIC ao pagamento de indenização a título de danos morais e
da
cláusula penal deve ser mantida.

II – Recurso da apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA - ME

A apelante Golden postula a redistribuição dos ônus de sucumbência, alegando que os autores decaíram de parte substancial dos pedidos em relação a ela.

Embora o juízo tenha delimitado que, quanto à Golden, teria legitimidade apenas para responder ao pedido de restituição da taxa de corretagem, isso não impõe o reconhecimento da sua sucumbência mínima. Ao contrário, o autor foi vencedor integral no tocante ao que cabia à Golden e, pela mesma razão, descabe sucumbência recíproca entre autor e a referida apelante.

Contudo, considerando a quantidade de pedidos procedentes em relação à CIC (rescisão, restituição das parcelas pagas, dano moral e inversão da cláusula penal) e em relação à Golden (devolução de taxa de corretagem), deve ser redistribuído os ônus sucumbenciais.

Isso porque inexiste solidariedade material entre as corrés considerando que respondem por obrigações autônomas e de natureza distinta
, visto que
a CIC
responde
pelo inadimplemento do contrato de compra e venda
e
a Golden pela devolução da corretagem como consequência da rescisão.

A esse propósito, o art. 87 do CPC dispõe que, havendo litisconsórcio, as despesas e os honorários devem ser distribuídos proporcionalmente entre os litigantes.

Nessa perspectiva,
é adequada a fixação da cota de responsabilidade
do
ônus
sucumbencial
em
90
% para a CIC e
10
% para a GOLDEN, dado o número de pedidos procedentes
e o valor da condenação

em relação à primeira.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO – DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS - ALEGAÇÃO, PELOS FIADORES, DE FATO EXTINTIVO DE UMA DAS PRESTAÇÕES OBJETO DA CONDENAÇÃO – EMISSÃO DE CHEQUE SEM FUNDOS PELA LOCATÁRIA – TÍTULO DE NATUREZA PRO SOLVENDO – EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO CONDICIONADA À LIQUIDAÇÃO DO TÍTULO – TESE AFASTADA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – ÔNUS SUCUMBENCIAL – ART. 87 DO CPC –
DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL ENTRE OS VENCIDOS, RÉUS EM LITISCONSÓRCIO
– PEDIDO DE REDUÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – INVIABILIDADE – VERBA ARBITRADA EM PATAMAR COMPATÍVEL COM OS PARÂMETROS DO ART. 85, § 2º DO CPC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I – O cheque possui natureza pro solvendo, de modo que a simples entrega do título, sem a efetiva liquidação, inviabilizada em razão da falta de provisão de fundos, não acarreta a extinção da obrigação correspondente.
II – Na hipótese de vencidos que figuram em litisconsórcio passivo, faz-se necessário o rateio proporcional das obrigações decorrentes da sucumbência, na forma do art. 87, caput e § 1º do CPC.
III – A verba honorária fixada em percentual compatível com os parâmetros estabelecidos pelo art. 85, § 2º do CPC não comporta redução.

(TJ-MT - AC: 00550744520148110041 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 06/11/2019, Vice-Presidência, Data de Publicação: 22/01/2020)

Por conseguinte, o recurso merece parcial provimento somente quanto à distribuição da sucumbência.

Dispositivo

Dia
nte o exposto,
rejeito
a preliminar

arguida
,

nego provimento

ao recurso d
e
CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
;
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME para redistribuir o ônus sucumbencial, determinando

que
as custas processuais
e os honorários
advocatícios

sejam ratead
o
s na proporção de
90
% p
ar
a
a
CIC e
10
% p
ar
a
a
GOLDEN.

Majoro
os honorários advocatícios
devidos pela CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA em mais

2
% sobre o valor atualizado da condenação
imposta a ela
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026