Tribunal: TJMT
Processo: 1002925-61.2026.8.11.0000
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002925-61.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LILIANE RANECO - CPF: 031.205.051-88 (ADVOGADO), BRUNA PINHEIRO HEMSING - CPF: 114.202.976-00 (AGRAVANTE), IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 29.871.448/0001-62 (AGRAVADO), ALVARO RATTI HUBNER - CPF: 048.814.741-70 (ADVOGADO), TIAGO MIGUEL DOS SANTOS - CPF: 061.759.471-69 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. TUTELA DE URGÊNCIA. IPTU. RESPONSABILIDADE PELO ENCARGO ECONÔMICO ENTRE PARTICULARES. AUSÊNCIA DE POSSE OU FRUIÇÃO DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE INTER PARTES. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender obrigações contratuais e impedir negativação da autora, mas indeferiu o pedido de suspensão da exigibilidade do IPTU incidente sobre o imóvel objeto do contrato.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível, em sede de tutela provisória, afastar a exigibilidade do IPTU, no âmbito
inter
partes
, imputando o encargo econômico à promitente vendedora, diante da ausência de posse ou fruição do bem pela promitente compradora.

III. Razões de decidir

3. A sujeição passiva tributária não pode ser alterada por convenção privada ou decisão judicial sem a participação do ente tributante, em respeito ao princípio da legalidade tributária.

4. Contudo, é juridicamente admissível, no plano
obrigacional entre particulares, a redistribuição do ônus econômico do tributo, sem alteração da relação jurídico-tributária perante o Fisco.

5. A probabilidade do direito decorre da plausibilidade da rescisão contratual já reconhecida, da ausência de posse ou fruição do imóvel pela agravante e da incongruência em manter encargo tributário desvinculado do proveito econômico do bem.

6. O perigo de dano resta caracterizado pelo risco de agravamento do débito tributário, inscrição em dívida ativa e comprometimento da utilidade do provimento jurisdicional final.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Agravo de Instrumento provido.

Tese de julgamento:
“1. É admissível, em sede de tutela provisória, a redistribuição do encargo econômico do IPTU entre particulares, sem alteração da sujeição passiva tributária perante o Fisco. 2. A ausência de posse ou fruição do imóvel pelo promitente comprador autoriza, em
J
uízo de cognição sumária, a imputação do ônus tributário à parte vendedora, no âmbito
inter
partes
.”

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Bruna Pinheiro
Hemsing
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da
Segunda
Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da
ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos com pedido de tutela de urgência
sob n.º
1020550-97.2025.8.11.0015
, que deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência, para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e obstar a negativação da autora, indeferindo, todavia, o pedido de suspensão da exigibilidade do IPTU incidente sobre o imóvel objeto do contrato.

A insurgência recursal circunscreve-se, portanto, ao ponto específico em que o Juízo de origem reputou inviável, em sede liminar, a suspensão da obrigação tributária, ao fundamento de que se trataria de relação jurídica estabelecida com terceiro estranho à lide.

Em suas razões, sustenta a agravante, em síntese, que: (i) o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional, sendo certo que não exerce posse nem fruição econômica do bem; (
ii
) a própria decisão agravada reconheceu a plausibilidade da rescisão contratual, ao suspender as obrigações principais, o que evidenciaria a incoerência na manutenção de encargo acessório; (
iii
) a
exigência do tributo, nas circunstâncias, revela-se desproporcional e dissociada da realidade fática, impondo ônus indevido à consumidora; (
iv
) estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, notadamente o perigo de dano, consubstanciado no risco de inscrição em dívida ativa e de agravamento de sua situação financeira; e (v) há precedentes jurisprudenciais que autorizam a suspensão da exigibilidade do IPTU em hipóteses análogas.

Postula, ao final, a concessão de tutela de urgência recursal, com a atribuição de efeito suspensivo ativo, para determinar a suspensão da exigibilidade do IPTU até ulterior deliberação.

O Relator, em
J
uízo de cognição sumária, deferiu a tutela recursal
(id.
343427374 - Pág. 1
/2).

Instado a se manifestar, o Juízo de origem prestou informações, consignando a manutenção da decisão agravada por seus próprios fundamentos.

Em contrarrazões, a agravada defende a manutenção da decisão hostilizada, aduzindo, em síntese, que: (i) a pretensão recursal implicaria indevida alteração da sujeição passiva tributária, matéria submetida à reserva legal, nos termos do art. 150, I, da Constituição Federal e art. 121 do CTN; (
ii
) a obrigação tributária possui natureza autônoma e não pode ser modificada por decisão judicial proferida em demanda da qual o ente tributante não participa; (
iii
) inexiste probabilidade do direito, uma vez que o contrato permanece formalmente vigente; (
iv
) a controvérsia demanda dilação probatória, incompatível com a via estreita da tutela provisória; e (v) não há perigo de dano irreparável, por se tratar de obrigação de natureza patrimonial, passível de recomposição.

Requer, ao final, o desprovimento do recurso, com a consequente revogação da tutela recursal deferida.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como já mencionado,
c
uida-se de Agravo de Instrumento interposto por Bruna Pinheiro
Hemsing
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da
Segunda
Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos com pedido de tutela de urgência, que deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência

sob n.º
1020550-97.2025.8.11.0015
, para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e obstar a negativação da autora, indeferindo, todavia, o pedido de suspensão da exigibilidade do IPTU incidente sobre o imóvel objeto do contrato.

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso interposto.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, portanto, à possibilidade de, em sede de tutela provisória, afastar, ainda que provisoriamente, a exigibilidade do IPTU em face da promitente compradora que não exerce posse ou fruição do bem, atribuindo-se o encargo à promitente vendedora.

É certo que a sujeição passiva tributária, enquanto elemento da regra-matriz de incidência, não pode ser alterada por convenção privada nem por decisão judicial proferida em processo do qual não participa o ente tributante, sob pena de violação ao princípio da legalidade.

Todavia, não é disso que se cuida na hipótese.

A pretensão deduzida não objetiva modificar a relação jurídico-tributária perante o Município, mas, sim, disciplinar, no âmbito
inter

partes
, a responsabilidade pelo encargo econômico do tributo, enquanto pendente a definição acerca da subsistência do vínculo contratual.

Nesse sentido, a orientação jurisprudencial é firme no sentido de admitir que, entre particulares, é possível a alocação contratual do ônus
financeiro decorrente da tributação, sem que isso implique qualquer alteração da sujeição passiva perante o Fisco.
Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos
.
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes
.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA– SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO –DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE
VENDEDORA –INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI Nº
13.786
/2018, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – INTELIGÊNCIA DO
PARÁGRAFO ÚNICO
DO ART.
86

CPC
– HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes
.

As alterações promovidas pela Lei nº.
13.786
/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”(N.U
1001470-91.2022.8.11.0003
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,ANTONIA
SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024,
Publicado
no DJE 18/03/2024)

A concessão da tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso concreto, tais requisitos se mostram presentes.

A probabilidade do direito decorre de um conjunto de elementos convergentes: o Juízo de origem reconheceu a plausibilidade da rescisão contratual ao suspender as obrigações principais dela decorrentes; a parte agravante declara, sem impugnação eficaz neste estágio processual, que não exerce posse, uso ou fruição do imóvel; a manutenção do encargo tributário, desvinculada da utilidade econômica do bem, demonstra-se, em análise preliminar, incompatível com a lógica do fato gerador do IPTU. Portanto, parece incongruente suspender as obrigações contratuais e, simultaneamente, manter acessória obrigação delas funcionalmente derivada.

O perigo de dano é igualmente evidente.

A exigência contínua do IPTU:

impõe ônus financeiro progressivo à parte agravante;

enseja risco concreto de inscrição em dívida ativa, protesto e execução fiscal;

compromete, em última análise, a utilidade prática da própria demanda de rescisão.

Em face d
o exposto,
conheço do
recurso e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
ao recurso
,
para

eximir a parte agravante do dever d
e adimplemento

do IPTU, no âmbito
inter
partes
,
a partir da citação da ré, ora agravad
a, por conseguinte, deve arcar com quaisquer despesas geradas
após a
citação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026