Tribunal: TJMT
Processo: 0003895-55.2016.8.11.0024
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003895-55.2016.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Propriedade]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[CILCE DE ABREU - CPF: 064.793.591-00 (APELANTE), LUIZ ALFEU SOUZA RAMOS - CPF: 700.490.331-15 (ADVOGADO), HEBER HELTON DE PAULA GUERREIRO - CPF: 923.083.921-34 (APELADO), FERNANDO HERON DE PAULA GUERREIRO - CPF: 841.675.051-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA –
IMPROCEDENCIA -
PROPRIEDADE DE IMÓVEL – LOTE 12, QUADRA 09, JARDIM ACLIMAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DA POSSE INJUSTA – FALHA NA INDIVIDUALIZAÇÃO DA ÁREA REIVINDICADA – REQUISITOS DA AÇÃO REIVINDICATÓRIA NÃO PREENCHIDOS – TESE SUBSIDIÁRIA DE USUCAPIÃO PREJUDICADA – RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação reivindicatória de imóvel urbano, ante a ausência de prova inequívoca da posse injusta e da correta individualização da área reivindicada.

2.
A autora alega ser proprietária do Lote 12, Quadra 09, do loteamento Jardim Aclimação, em Chapada dos Guimarães/MT, conforme matrícula imobiliária, e que o réu estaria ocupando sua propriedade de forma ilícita.

3.
O réu sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, alegando ocupar o Lote 13, e não o Lote 12 e, subsidiariamente, invoca a usucapião extraordinária.

4.
A apelante alega que o réu ocupa parcialmente seu imóvel, conforme demonstram imagens de satélite, e que não estão presentes os requisitos da usucapião.

II. Questão em discussão

5.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos da ação reivindicatória, especialmente a prova da posse injusta e a correta individualização do bem; e (
ii
) analisar, caso superada a primeira questão, se estão presentes os requisitos da usucapião extraordinária alegada como matéria de defesa.

III. Razões de decidir

6.
A ação reivindicatória exige a comprovação de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização do bem e posse injusta pelo réu.

7.
Embora a autora tenha comprovado ser proprietária do Lote 12, Quadra 09, do loteamento Jardim Aclimação, mediante apresentação da matrícula imobiliária, não logrou êxito em demonstrar de forma inequívoca que o réu exerce posse injusta sobre o referido imóvel.

8.
O auto de constatação realizado por Oficial de Justiça não foi conclusivo quanto à sobreposição de áreas, havendo dúvidas sobre os limites exatos entre os Lotes 12 e 13, bem como sobre qual porção do terreno estaria sendo efetivamente ocupada pelo réu.

9.
Os documentos apresentados pelo réu, notadamente o contrato particular de compra e venda, o alvará de construção expedido pela prefeitura de Chapada dos Guimarães e a ART (anotação de responsabilidade técnica), todos referentes ao Lote 13, geram dúvida razoável sobre a alegada invasão.

10.
As imagens de satélite do Google Earth mencionadas pela autora em suas razões recursais não foram juntadas aos autos, impossibilitando a análise da alegada ocupação parcial do imóvel.

11.
A falha na individualização precisa da área supostamente invadida, com a ausência de perícia técnica que pudesse delimitar com exatidão os limites dos lotes e a eventual sobreposição, impede o acolhimento da pretensão reivindicatória.

12.
Não demonstrada de forma inequívoca a posse injusta do réu sobre o imóvel da autora, nem a correta individualização da área reivindicada, resta prejudicada a análise da tese subsidiária de usucapião.

IV. Dispositivo e tese

13.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A ação reivindicatória exige a comprovação cumulativa de três requisitos: prova do domínio pelo autor, individualização do bem e posse injusta pelo réu. 2. A ausência de prova inequívoca da posse injusta e a falha na individualização precisa da área reivindicada impedem o acolhimento da pretensão reivindicatória."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CILCE DE ABREU
contra sentença que julgou improcedente a ação reivindicatória ajuizada em face de
HEBER HELTON DE PAULA GUERREIRO
, ante a ausência de prova inequívoca da posse injusta e da correta individualização da área reivindicada.

Conden
ou
a parte
a
utora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios,
fixados
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme o disposto no artigo 85, § 2º, do CPC.

Em suas razões recursais, a apelante alega que o réu ocupa parcialmente seu imóvel, conforme demonstram imagens de satélite do Google Earth, que, contudo, não foram juntadas aos autos.

Sustenta que a sentença ignorou o fato de que o réu edificou sua casa parcialmente sobre o Lote 12, de propriedade da autora, conforme comprovado pela matrícula imobiliária juntada aos autos.

Argumenta que o instrumento particular juntado pelo réu não é hábil para comprovar a propriedade, pois constitui requisito formal para a transmissão da propriedade de bem imóvel o registro de escritura pública de compra e venda junto à matrícula imobiliária do imóvel.

Quanto à alegação de usucapião, reitera que o réu só passou a ocupar o imóvel por volta de 2012/2013, não tendo transcorrido o prazo legal para a prescrição aquisitiva.

Afirma que a ocupação do réu não incide sobre todo o terreno, mas apenas sobre parte dele, o que constituiria óbice ao reconhecimento da usucapião.

Sustenta que a falta de individualização da parcela do imóvel que pretende usucapir, com a delimitação da área efetivamente ocupada do terreno, impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Por fim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedente o pedido inicial, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel reivindicado.

Em contrarrazões, o apelado sustenta que a sentença deve ser mantida, pois não restou comprovada de forma inequívoca a posse injusta sobre o imóvel da autora, nem a correta individualização da área reivindicada.

Reitera que ocupa o Lote 13, e não o Lote 12, conforme documentos juntados aos autos, notadamente o contrato particular de compra e venda, o alvará de construção expedido pela prefeitura de Chapada dos Guimarães e a ART (anotação de responsabilidade técnica).

Argumenta que o auto de constatação realizado por Oficial de Justiça não foi conclusivo quanto à sobreposição de áreas, havendo dúvidas sobre os limites exatos entre os Lotes 12 e 13.

Subsidiariamente, insiste na tese de usucapião extraordinária, alegando exercer a posse do imóvel com
animus
domini
desde 06/04/2009, somando-se à posse de seu antecessor desde junho de 2006, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com moradia habitual, o que totalizaria mais de 10 (dez) anos de posse até o ajuizamento da ação em novembro de 2016.

Por fim, caso não reconhecido o direito de usucapião, requer o reconhecimento do direito à indenização pelas obras realizadas no imóvel, sem prejuízo ao direito de retenção pelo valor das benfeitorias.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na petição inicial, a autora alegou ser proprietária do Lote 12, da Quadra 09, situado no loteamento Jardim Aclimação, em Chapada dos Guimarães/MT, conforme matrícula imobiliária nº 4.635, Livro 2-F, do 6º RGI de Cuiabá. Sustentou que o réu estaria ocupando sua propriedade há mais de três anos de forma ilícita, tendo apresentado várias propostas de venda, as quais o réu teria se esquivado de forma evasiva.

Em contestação, o réu arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que não ocupa o lote da autora, mas sim o Lote 13, da Quadra 09, do Jardim Aclimação, adquirido de boa-fé mediante cessão de direito com firma reconhecida em 06/04/2009, conforme contrato particular de compra e venda celebrado em 30/06/2006. Subsidiariamente, no mérito, sustentou a ocorrência de usucapião extraordinária, alegando exercer a posse do imóvel com
animus
domini
desde 06/04/2009, somando-se à posse de seu antecessor desde junho de 2006, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com moradia habitual.

Em impugnação à contestação, a autora refutou a preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que a casa do réu se encontra edificada parcialmente sobre o Lote 12, de sua propriedade. Quanto à alegação de usucapião, sustentou que o réu só passou a ocupar o imóvel por volta de 2012/2013, não tendo transcorrido o prazo legal para a prescrição aquisitiva.

Durante a instrução processual, foi realizado auto de constatação por Oficial de Justiça, que não foi conclusivo quanto à sobreposição de áreas, havendo dúvidas sobre os limites exatos entre os Lotes 12 e 13, bem como sobre qual porção do terreno estaria sendo efetivamente ocupada pelo réu.

A sentença julgou improcedente o pedido inicial, por entender que não restou comprovada de forma inequívoca a posse injusta do réu sobre o imóvel da autora, nem a correta individualização da área reivindicada, restando prejudicada a análise da tese subsidiária de usucapião.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se à verificação dos requisitos da ação reivindicatória, especialmente a prova da posse injusta e a correta individualização do bem.

Como é cediço, a ação reivindicatória exige a comprovação de três requisitos: a) prova do domínio pelo autor; b) individualização do bem; e c) posse injusta pelo réu.

No caso em apreço, a autora comprovou ser proprietária do Lote 12, da Quadra 09, do loteamento Jardim Aclimação, mediante apresentação da matrícula imobiliária nº 4.635, Livro 2-F, do 6º RGI de Cuiabá. Contudo, não logrou êxito em demonstrar de forma inequívoca os outros dois requisitos.

Quanto à individualização do bem, verifica-se que não foi realizada perícia técnica que pudesse delimitar com exatidão os limites dos lotes e a eventual sobreposição. O auto de constatação realizado por Oficial de Justiça não foi conclusivo quanto à sobreposição de áreas, havendo dúvidas sobre os limites exatos entre os Lotes 12 e 13, bem como sobre qual porção do terreno estaria sendo efetivamente ocupada pelo réu.

A individualização do bem é requisito essencial da ação reivindicatória, pois o autor deve demonstrar, de forma precisa e inequívoca, qual é o imóvel que pretende reivindicar. No caso dos autos, embora a autora
tenha juntado a matrícula imobiliária do Lote 12, não há nos autos elementos suficientes para identificar com precisão os limites desse lote em relação ao Lote 13, supostamente ocupado pelo réu.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a ação reivindicatória exige a perfeita identificação do bem reivindicado, não sendo suficiente a mera alegação de que o réu ocupa o imóvel do autor. É necessário que se demonstre, de forma clara e precisa, qual é a área ocupada pelo réu e se essa área corresponde, total ou parcialmente, ao imóvel de propriedade do autor
, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA COM PEDIDO LIMINAR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. TITULARIDADE DO DOMÍNIO SOBRE A ÁREA REIVINDICADA NÃO DEMONSTRADA. FALTA DE REQUISITO ESSENCIAL PARA A DEMANDA. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA ÁREA DO IMÓVEL OCUPADA PELO RÉU. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. I - Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Espólio de Maria Borges Martins em face da sentença proferida pelo Juízo da 19ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, julgou improcedente a Ação Reivindicativo por ausência de um dos requisitos exigidos no art. 1 .228, do CC. II - São requisitos para a procedência da ação reivindicatória intentada pelo proprietário não possuidor, contra o possuidor não proprietário: a) que o autor tenha a titularidade do domínio sobre a coisa reivindicada; b) que a coisa seja individuada, identificada; c) que a coisa esteja injustamente em poder do réu, ou prova de que dolosamente deixou de possuir a coisa reivindicada. III - Não
comprovados um desses requisitos na petição inicial, pertinente a extinção do feito, sem julgamento de mérito, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. IV - O pedido reivindicatório não pode ser acolhido na hipótese de inexistência de título que justifica a propriedade do interessado, por ser imprescindível, para o ajuizamento da ação reivindicatória, a comprovação da propriedade do imóvel reivindicado, que é feita com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, consoante disciplina o art. 1.245 do Código Civil. V - Não se incumbindo o autor da ação reivindicatória do ônus que lhe competia, artigo 373, I, do CPC, a improcedência do seu pedido é medida que se impõe. VI - Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Visto, relatado e discutido o presente recurso, acorda a TURMA JULGADORA DA TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por UNANIMIDADE de votos, em CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Fortaleza dia e hora da assinatura digital. DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DES. PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA RELATOR (TJ-CE - Apelação Cível: 01514490920138060001 Fortaleza, Relator.: PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, Data de Julgamento: 09/04/2025, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2025)

No que tange à posse injusta, os documentos apresentados pelo réu, notadamente o contrato particular de compra e venda, o alvará de construção expedido pela prefeitura de Chapada dos Guimarães
e a ART (anotação de responsabilidade técnica), todos referentes ao Lote 13, geram dúvida razoável sobre a alegada invasão.

Embora a autora alegue que o réu ocupa parcialmente seu imóvel, não há nos autos elementos suficientes para comprovar essa alegação. As imagens de satélite do Google Earth mencionadas pela autora em suas razões recursais não foram juntadas aos autos, impossibilitando a análise da alegada ocupação parcial do imóvel.

Ademais, o réu apresentou documentos que indicam que sua edificação está localizada no Lote 13, e não no Lote 12. O contrato particular de compra e venda, embora não seja hábil para transferir a propriedade,
constitui
documento válido para comprovar a posse, especialmente quando corroborado por outros elementos, como o alvará de construção e a ART, que também se referem ao Lote 13.

A autora alega que o réu só passou a ocupar o imóvel por volta de 2012/2013, mas não apresentou provas concretas dessa alegação. Por outro lado, o réu juntou documentos que indicam que a posse do imóvel remonta a 2006, quando o antigo possuidor, João Batista de Araújo Gusmão, obteve alvará de construção para edificação no Lote 13.

Cumpre ressaltar que, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito. No caso, cabia à autora demonstrar de forma inequívoca que o réu exerce posse injusta sobre o imóvel reivindicado, ônus do qual não se desincumbiu.

A posse injusta, para fins de ação reivindicatória, é aquela exercida sem título ou com título viciado, que não confere ao possuidor o direito de possuir. No caso dos autos, o réu apresentou título que,
embora não seja hábil para transferir a propriedade, é suficiente para justificar a posse, especialmente quando corroborado por outros elementos, como o alvará de construção e a ART.

Ademais, a autora não comprovou que o réu tinha conhecimento de que estava ocupando imóvel alheio, requisito necessário para caracterizar a má-fé do possuidor. Ao contrário, os documentos juntados pelo réu indicam que ele acreditava estar ocupando o Lote 13, e não o Lote 12.

A falha na individualização precisa da área supostamente invadida, com a ausência de perícia técnica que pudesse delimitar com exatidão os limites dos lotes e a eventual sobreposição, impede o acolhimento da pretensão reivindicatória.

Não se pode olvidar que a ação reivindicatória
configura o
instrumento processual de proteção do direito de propriedade, que visa à restituição do bem ao seu legítimo proprietário. Contudo, para que essa pretensão seja acolhida, é necessário que o autor comprove, de forma inequívoca, os três requisitos exigidos pela lei: a propriedade, a individualização do bem e a posse injusta do réu.

No caso dos autos, embora a autora tenha comprovado ser proprietária do Lote 12, não logrou êxito em demonstrar de forma inequívoca que o réu exerce posse injusta sobre esse imóvel, nem a correta individualização da área reivindicada.

Não demonstrada de forma inequívoca a posse injusta do réu sobre o imóvel da autora, nem a correta individualização da área reivindicada,
não há como acolher a tese recursal.

Por outro lado, o requerido não
apelou da parte sentencial de rejeição à tese
subsidiária de usucapião
em seu favor, pelo que, não conheço do pedido
.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
e elevo em mais 1%
(um
por cento) os honorários advocatícios já fixados na sentença
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026