Tribunal: TJMT
Processo: 1003413-29.2022.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003413-29.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[LUIZ FELLIPE COELHO LEAO - CPF: 965.951.751-34 (APELADO), ALEXANDRE GIL LOPES - CPF: 594.614.201-10 (ADVOGADO), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), MARINA FERREIRA VALVERDE MATOS - CPF: 930.965.181-49 (APELADO), GINCODELTA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 12.251.627/0001-02 (APELANTE), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), JUNIOR LEITE JUNIOR (TESTEMUNHA), JACIARA VALADARES (TESTEMUNHA), EMERSON QUEIROZ DOS SANTOS (TESTEMUNHA), LUIZ FELLIPE COELHO LEAO - CPF: 965.951.751-34 (APELANTE), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), ALEXANDRE GIL LOPES - CPF: 594.614.201-10 (ADVOGADO), MARINA FERREIRA VALVERDE MATOS - CPF: 930.965.181-49 (APELANTE), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), ALEXANDRE GIL LOPES - CPF: 594.614.201-10 (ADVOGADO), GINCODELTA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 12.251.627/0001-02 (APELADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 10%. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO EXTRAORDINÁRIO. CDC. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. VEDAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

1.

Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, declarando rescindido compromisso de compra e venda de imóvel, reconhecendo culpa dos compradores e determinando a restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%, afastando danos morais e fixando sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual e o percentual de retenção dos valores pagos; (iii) verificar a legalidade da compensação de honorários advocatícios e o termo inicial dos juros de mora.

III. Razões de decidir
3. Inexiste cerceamento de defesa quando o conjunto probatório documental é suficiente ao deslinde da controvérsia, sendo legítimo o julgamento antecipado nos termos do art. 355, I, do CPC.
4. Demonstrado o inadimplemento dos compradores, tanto pelo não pagamento das parcelas quanto pela inexecução da permuta pactuada, impõe-se o reconhecimento de sua responsabilidade pela rescisão contratual.
5. A retenção de 10% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional, à luz do CDC, diante da ausência de comprovação de prejuízos extraordinários, observando-se os parâmetros jurisprudenciais que admitem retenção entre 10% e 25%.
6. Inaplicável a Lei 13.786/2018 ao caso, por se tratar de contrato firmado anteriormente, regendo-se a relação pelas normas consumeristas.
7. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora, em caso de rescisão por culpa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado.
8. Inexistente dano moral, ante a ausência de ato ilícito da vendedora, sendo o inadimplemento imputável aos adquirentes.
9. Vedada a compensação de honorários advocatícios em caso de sucumbência recíproca, devendo cada parte arcar com os honorários do patrono da parte adversa, nos termos do art. 85, §14, do CPC.

IV. Dispositivo e tese
10. Recurso da incorporadora parcialmente provido. Recurso dos autores desprovido.
Tese de julgamento: "1. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos em rescisão contratual por inadimplemento do comprador, na ausência de prejuízos extraordinários. 2. Em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ. 3. É vedada a compensação de honorários advocatícios em caso de sucumbência recíproca."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 39, V; 51, IV; 53; CPC, arts. 85, §14, 355, I e 370; CC, art. 405.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, REsp 2.106.548/SP; STJ, REsp 2.243.279/GO; AgInt no AREsp 771.894/SP.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1003413-29-2022

APELANTES: GIANCODELTA INCORPORAÇÕES LTDA E LUIZ FELIPE COELHO LEÃO E OUTRO

APELADOS: LUIZ FELIPE COELHO LEÃO E OUTRO E GIANCODELTA INCORPORAÇÕES LTDA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Giancodelta Incorporações Ltda e Luiz Felipe coelho Leão e Marina Ferreira Valverde Matos Leão em face da sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que julgou
julgo parcialmente a Ação de Rescisão Contratual para declarar

rescindido

o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes em 27/09/2017, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Condenou a requerida Gincodelta Incorporações Ltda a restituir aos autores Luiz Fellipe Coelho Leão e Marina Ferreira Valverde Matos Leão o valor correspondente a 90% (noventa por cento) do montante por eles pago, corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso realizado pelos autores e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Reconheceu sucumbência recíproca

condenando as partes ao pagamento, “pro rata”, das custas, despesas processuais e nos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2º CPC/2015
).

Nas razões recursais a Apelante Giancodelta Incorporações Ltda sustenta que trata-se de

ação de rescisão de contratual c/c reparação de danos morais e proposta em desfavor

da Reqcorrenmte em que os autores pleitearam rescisão do contrato firmado entre as partes,

a devolução integral do valor pago, qual seja, R$ 65.644,06 (sessenta e cinco mil, seiscentos e quarenta e quatro reais e seis centavos e indenização por danos morais, no valor de R$72.000,00 (setenta e dois mil reais).

Ressalta que restou demonstrado nos Autos que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos Autores em razão de sua inadimplência,

ensejando a incidência de cláusula penal na ordem de 10% sobre o valor do imóvel ou a retenção de 25% sobre o valor pago, em conformidade com o jurisprudência consolidada sobre a matéria, bem como, a improcedência do pedido de indenização por danos morais.

Verbera que
em que pese o Juízo reconhecer, expressamente, na sentença que a rescisão do negócio ocorreu por culpa dos Compradores e rejeitar o pedido de indenização por danos morais porém, de forma equivocada, no que toca especificamente ao pedido de devolução de valores, determinou a restituição com a retenção de apenas 10% sobre os valores pagos

Sustenta que

de acordo com o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, é direito da Recorrente reter o quanto previsto contratualmente em respeito tanto a legislação federal, como aos princípios basilares que regem as normas contratuais, acrescentando que t
em direito a retenção de 25% sobre os valores pagos pelos autores.

Sustenta que a tentativa de justificar a retenção no patamar de 10% sobre os valores pagos, ante o fundamento de que “a requerida não demonstrou a ocorrência de prejuízos extraordinários que justifiquem a elevação do percentual de retenção”, impõe condicionante que a lei não exige e beneficia demasiadamente aquele que deu causa a rescisão
.

Verbera que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente é reiteradamente afirmado pelos nossos tribunais, em especial pelo STJ, como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Ressalta que além da inconformidade quanto ao índice de retenção a ser aplicado no caso concreto,
a sentença igualmente merece reforma no que toca à possibilidade de compensação dos honorários advocatícios
, acrescentando que em

que pese o acolhimento dos declaratórios anteriormente opostos para fins de implementar correção na base de cálculo de incidência dos honorários sucumbenciais, o juízo não atuou com o mesmo acerto ao autorizar compensação dos honorários violação à proibição contida na parte final do § 14º do art. 85 do CPC que veda, expressamente, a compensação em caso de sucumbência parcial.

Assevera que

em casos de sucumbência recíproca, as partes devem arcar com os honorários advocatícios da parte adversária, e não de seus próprios advogados e que a legislação atual, notadamente, a introdução contida no § 14º citado, ao contrário do CPC de 1973, proíbe a compensação de honorários e, segundo as novas diretrizes, os honorários advocatícios são devidos ao advogado da parte vencedora, configurando uma relação jurídica direta entre a parte vencida e o advogado da parte contrária.

Alega que nos termos do art. 85, caput, do CPC/2015, estabelecido o grau de sucumbência recíproca entre os litigantes, a parte autora deverá arcar com os honorários sucumbenciais do advogado do réu e este com os honorários sucumbenciais do advogado do autor, não sendo lícito na hipótese de sucumbência recíproca, a condenação de cada parte ao pagamento de honorários sucumbenciais de seus próprios advogados.

Pugna pelo provimento do recurso para determinar a retenção de 25% dos valores pagos como forma de indenizar a incorporadora Recorrente das despesas gerais e desestimular o rompimento imotivado unilateral do contrato, nos termos da jurisprudência atual do STJ e do TJMT e extirpar da sentença a autorização de compensação dos honorários sucumbenciais.

Quanto aos
Apelantes Luiz Felipe Coelho Leão e Maria Ferreira Valverde Matos Leão
em suas razões recursais sustentam
preliminar de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide,
argumentando a necessidade de esclarecimentos dos fatos acerca do negócio jurídico, aduzindo que a demanda não versa apenas sobre questões documentais, mas sobre fatos que necessitam ser comprovados através de prova testemunhal quanto a conduta da demandada

em dificultar a utilização da carta de crédito em outros empreendimentos e

obstáculos impostos para a escolha de novos terrenos, sendo oferecidos apenas lotes em localidades ruins ou empreendimentos que não correspondiam ao poder aquisitivo dos Apelantes e imposições de condições desfavoráveis aos Recorrentes pela demandada, havendo necessidade de produção de prova testemunhal para comprovar comprovar a culpa exclusiva da embargada na rescisão contratual
.

Asseveram que em 19 de setembro de 2017, firmaram com a Recorrida instrumento particular de compra e venda, conforme ID 83883961

que foi assinado no dia 27 de setembro de 2017, tendo por objeto a aquisição de 01 (um) lote e que parte dos pagamentos seriam realizados por meio de permuta

com serviços de fornecimento de equipamentos de impressão em regime de comodato, nos termos da proposta anexa, (ID 74855754), entre outras avenças.

Alegam que

o preço ajustado pelo imóvel escolhido pelos Apelantes foi de R$ 317.841,30 (trezentos e dezessete mil oitocentos e quarenta e um reais e trinta centavos), assim, ficou convencionado que o metro quadrado do bem era de R$ 670,00 (seiscentos e setenta reais), no caso um terreno de 474,39m2.

Asseveram, que a

Apelada deu causa a controvérsia, tendo em vista que descumpriu obrigação essencial assumida no âmbito do contrato de permuta, conforme conversas mantidas por meio do aplicativo WhatsApp, os áudios regularmente juntados aos autos e os demais documentos colacionados compõem um conjunto probatório apto a evidenciar que a ruptura do ajuste não decorreu de qualquer conduta inadimplente por parte dos Apelantes, mas sim de atuação unilateral da Apelada que se afastou dos termos originalmente pactuados e alterou, substancialmente, as condições do negócio de modo que à luz da prova produzida e da correta valoração dos elementos constantes dos autos, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade exclusiva da Apelada pelo desfazimento contratual.

Sustentam que com a devolução dos equipamentos de impressão, criou-se desvantagem excessiva aos Apelantes o que implicou em onerosidade do contrato entabulado e em razão disso

a aquisição do terreno deixou de reunir as condições necessárias para levar o negócio adiante.

Alegam que resta indubitável que a conduta da Apelada, consistente na alteração contratual de forma unilateral e sem previsão que a autorizasse a agir dessa forma criou desvantagem excessiva para os Apelantes.

Ressaltam que o contrato firmado entre as partes possui diversas cláusulas abusivas que simplesmente vulnerabilizam a posição do consumidor, sendo que a tentativa de rescisão amigável do contrato foi frustrada diante da abusividade de multa e na restituição parcelada dos valores pagos, acrescentando que
a Apelada deve ser condenada a restituição integral do valor pago, acrescentando que o total

de R$ 65.644,06 (sessenta e cinco mil, seiscentos e quarenta e quatro reais e seis centavos)
não se incorporaram ao patrimônio da construtora, uma vez que ela além de desistir do negócio vendeu a terceiro a unidade imobiliária objeto do contrato, sem que houvesse a devida devolução dos valores pagos.

Afirmam que tratando-se de responsabilidade contratual,
os juros moratórios devem incidir desde a citação,
momento em que se constitui formalmente a mora do devedor, nos termos do art. 405 do Código Civil, em consonância com o art. 240 do Código de Processo Civil, sendo que
a fixação dos juros apenas a partir do trânsito em julgado esvazia o caráter reparatório da condenação
e contraria a orientação consolidada da jurisprudência superior, que estabelece a citação como marco inicial nas hipóteses de inadimplemento contratual.

Alegam que mesmo que não seja reconhecida a culpa exclusiva da Apelada pelo desfazimento do ajuste,
impõe-se a adequação do termo inicial da atualização e dos juros
aos parâmetros fixados pela Corte Superior, argumentando pela irretroatividade da Lei 13.786/2018.

Asseveram ser devido o dano moral pleiteado, tendo em vista que não se está diante de simples inadimplemento contratual, tratando-se de de retenção indevida prolongada, associada à criação de desvantagem excessiva e ruptura injustificada da confiança legítima depositada na relação contratual, em afronta ao art. 39, V, do Código de Defesa do Consumidor. Pugnam, finalmente, pelo provimento do recurso e reforma da sentença para julgar procedente a demanda.

Requerem subsidiariamente,

caso se entenda pela responsabilidade exclusiva dos Apelantes, a reforma parcial da sentença apenas quanto ao
termo inicial dos juros de mora, para que sejam fixados desde a citação, nos termos do lei, por se tratar de responsabilidade contratual,
mantendo-se, no mais, a condenação para que a Apelada restitua o valor correspondente a 90% (noventa por cento) do montante por pago, corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso realizado pelos autores e, por conseguinte, seja proporcionalmente distribuídas entre Apelante e Apelada o ônus de sucumbência, em observância ao disposto no art. 86 do Código de Processo Civil.

Nas contrarrazões as partes refutam a tese da parte
ex
adversa pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR –
CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE

Como visto, os Autores sustentaram ter ocorrido cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, sustentando a necessidade de oitiva de testemunhas visando a comprovação da responsabilidade da ré pela rescisão contratual na medida em que teria criado obstáculos com relação a aceitação de carta de crédito e escolha do terreno pelos Apelantes.

A preliminar não merece acolhida

Com efeito,
ao que se verifica,
os elementos probatórios já apresentados pelos litigantes mostram-se suficientes para análise da controvérsia, inexistindo necessidade de oitiva de testemunhas ou depoimento das partes.

Além disso, a questão é de analise eminentemente documental
, de modo que não caberia motivos para colher o depoimento de testemunhas, já que em nada contribuiria para o deslinde da controvérsia
no concernente a

matéria questionada quanto a análise da responsabilidade pela rescisão contratual.

Cumpre ressaltar que a necessidade da produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado" (RTJ 115/789).

Impende destacar,
ainda, que a produção probatória, conquanto seja uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, não elide o poder-dever inerente ao julgador de evitar que, sob tal pretexto, o processo se transforme em infindáveis diligências inúteis
,
sendo no caso desnecessário invocar as partes para a realização de uma audiência para reproduzir os mesmos argumentos já incluído nos autos
.

Ademais, sabe-se que de acordo com o artigo 355, caput e inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

Segundo o princípio do livre convencimento motivado, o juiz é livre na pesquisa da prova podendo, dentro da linha de seu raciocínio, emprestar o valor que entender devido a cada uma das provas produzidas, desde que o faça motivadamente, demonstrando as razões de seu convencimento.

Dessa forma, cabe-lhe determinar as provas necessárias à instrução do feito, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias (artigo 370, parágrafo único do CPC).

Sobre o tema, Marinoni, Arenhart e Mitidiero ensinam que:

"Diligências inúteis são aquelas que nada podem adiantar a quem as requereu. Meramente protelatórias são as diligências que têm por único fito atrasar o desenvolvimento do processo. Umas e outras podem ser indeferidas pelo juiz. (...) A prova é inadmissível tão somente se impertinente, irrelevante ou incontroversa a alegação de fato a provar." (In: Código de Processo Civil comentado. 5 ed. ver atualizada e ampl - São Paulo: Thomson Reuters, 2019, p 500).

Anota-se que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas ou alegações em juízo, quando aquelas juntadas aos autos se mostram suficientes para o convencimento do prolator da sentença. Só ao Juiz diretor do processo cabe avaliar a necessidade ou não de novas provas, não configurando, portanto, cerceamento de defesa a sua não produção.

Portanto, cabe ao juiz decidir antecipadamente a lide sempre que entender presentes as provas necessárias para formar seu convencimento, mormente, quando o processo tenha sido instruído com documentos suficientes para embasá-lo.

O Superior Tribunal de Justiça já resolveu neste sentido:

“Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia" ( STJ- 4ª Turma, Agravo 14952-DF AgRg- Relator Ministro Sálvio de Figueiredo).

No caso ao examinar o conjunto probatório, demonstra-se suficientes para basear o livre convencimento e realizar a análise do direito de forma que demonstra-se desnecessária a produção de provas em audiência, tendo em vista que os documentos acostados aos autos são aptos para evidenciar a

quem teria dado causa a rescisão do contrato de forma que eventual realização de prova testemunhal torna-se desnecessária ao caso, conforme bem registra a sentença “
Os fatos alegados pelos autores justificando a necessidade de prova testemunhal, tais como a conduta da requerida em impor alterações unilaterais e dificultar a utilização de carta de crédito, são irrelevantes para o julgamento da causa, e já estão suficientemente documentados nos autos, inclusive, mediante as trocas de mensagens eletrônicas e e-mails juntados pelas próprias partes”.

Diante dessas considerações, afasto referida preliminar.

MÉRITO

Como visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização, reconhecendo, em síntese, que
os autores incorreram em mora tanto no pagamento das parcelas mensais quanto na prestação regular dos serviços objeto da permuta, dando causa, portanto, ao inadimplemento contratual, reconhecendo que o conjunto probatório dos autos demonstra, de forma inequívoca, que foram os autores que, por dificuldades financeiras ou por qualquer outro motivo, deixaram de cumprir as obrigações assumidas, dando causa ao desfazimento do negócio, determinando a retenção de 10% sobre os valores pagos pelos Autores.

A demandada

sustenta que uma vez reconhecido que foram os autores quem deram causa a rescisão do contrato a
retenção deve ocorrer em 25% do valor pago
e quanto aos
autores pretendem a restituição integral do valor,
sustentando que a demandada é quem teria dado causa à rescisão do contrato estabelecendo condições desvantajosas aos recorrentes a promovendo alteração no que havia sido ajustado inicialmente entre as partes.

Conforme ressai dos Autos as partes firmaram compromisso de compra e vende do imóvel
dentro do Condomínio Florais Itália, quadra 09, lote 05, medindo 474,39m2 (quatrocentos e setenta e quatro vírgula trinta e nove metros quadrados) e registrado sob a matricula nº 111545, no Sexto Serviço de Registro de Imóveis de Cuiabá-MT pelo preço de
R$ 317.841,30, que deveria ser pago conforme a cláusula quarta do contrato que estabelece o seguinte:

“CLÁUSULA QUARTA - DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO: O preço ajustado entre as partes corresponde à importância de RS 317.841,30 (trezentos e dezessete mil oitocentos e quarenta e um reais e trinta centavos), correspondentes a quatrocentos e setenta e quatro vírgula trinta e nove metros quadrados), sendo certo que, por metro quadrado, foi estipulado o valor de R$ 670,00 (seiscentos e setenta reais). O preço será pago da seguinte forma:

4.1 O pagamento dos imóveis objeto do presente contrato se dará da seguinte forma:

a) R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) será pago mediante de um bem móvel, qual seja, um veículo tipo: camionete/aberta/C D, marca/modelo: Nissan/Frontier Seatt 4x4, Ano 2011, Modelo 2012, cor Preta, Placa: MLB 3099, Chassi: 94DVCUD40CJ986875, de propriedade de Luiz Antônio Coelho Leão, mediante termo de dação em pagamento que integra a presente, bem como a efetiva transferência junto ao DETRAN. para o domínio da Vendedora ou a quem esta indicar.

b) R$ 39.339,00 (trinta e nove mil trezentos e trinta e nove reais) será pago em 36 (trinta e seis) parcelas mensais, reajustáveis pelo IGP-M, com data base de 10/2017 e subsequentes, no valor de R$ 1.092,75 (um mil e noventa e dois reais e setenta e cinco centavos), sendo a primeira para 20/11/2017.

c) R$ 273.454,44 (duzentos e setenta e três mil quatrocentos e cinquenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos) será pago em 84 (oitenta e quatro) parcelas mensais, reajustáveis pelo IGP-M, com data base de 10/2017 e subsequentes, no valor de R$ 1.092,75 (um mil e noventa e dois reais e setenta e cinco centavos), sendo a primeira para 20/11/2020.

d) R$ 90.000,00 (noventa mil reais) será pago na forma de permuta em Locação de Equipamentos e Serviços de Informática, que deverão ser prestados pela Interveniente Anuente à Vendedora e todas as empresas integrantes do Grupo Ginco, pelo prazo que vigorar a permuta.”

Constata-se da análise do demonstrativo de pagamento apresentado no ID 360744880 que os Autores/Apelantes realizaram três

pagamentos referentes a

entrega do veículo no valor de R$ 60.000,00 em 27/09/2017, realizaram pagamento de uma parcela no valor de R$ 1.098,50 em 26/12/2017 e de uma parcela referente à permuta no valor de R$ 4.545,56 em 09/04/2018,

atingindo o montante de R$ 65.644,06.

Nesse contexto, implica reconhecer que as parcelas mensais ajustadas entre as partes no valor de

1.098,50 deixaram de ser pagas pelos Autores a partir da segunda parcela, situação que enseja reconhecimento de que se tornaram inadimplentes quanto ao pagamento do ajustado.

Com relação a permuta constante na cláusula 4.3 que deveria ser executava em 36 meses, iniciando em

novembro de 2017, e término previsto para novembro de 2020 pelo que se verifica das provas constantes dos Autos a requerida solicitou o envio de toners para impressoras, tendo a empresa dos autores confirmado o envio, no entanto, em junho de 2018, a requerida comunicou aos autores que não havia localizado na minuta enviada a parte referente ao "bônus acordado", solicitando correções e reenvio do documento, sendo que não há demonstração de que os Autores tenham cumprido referida obrigação, ou seja, que tenham prestado o serviço em questão durante o prazo contratual na forma prevista, embora os autores busquem atribuir responsabilidade pela inexecução à recorrida sem elementos capazes de corroborar referida assertiva.

No presente caso pelo que ressai dos Autos, os Autores/Apelantes tornaram-se inadimplentes descumprindo o contrato, tanto em relação ao pagamento das parcelas mensais na forma ajustada entre
as partes como ainda quanto a prestação do serviço,
objeto da permuta, de forma que não há falar em responsabilidade da Recorrida pela rescisão contratual

Cumpre ressaltar que os argumentos elencados pelos Recorrentes no sentido de que a demanda teria imposto alterações unilaterais desvantajosas não resta corroborada, ademais, referidos argumentos não afastam a situação de que os Autores tornaram-se inadimplentes com relação ao pagamento das parcelas mensais na forma ajustada, sendo possível verificar, inclusive, dos
e-mails trocados entre as partes que os Autores enfrentaram problemas pessoais e dificuldades financeiras que impediram de cumprir as obrigações na forma contratada dando, portanto, ensejo a rescisão contratual.

Diante desse quadro, restando demonstrado que a rescisão decorre de culpa dos autores que se tornaram inadimplentes, impõe-se a restituição do valor pago, todavia, com possibilidade de retenção pela demandada em percentual entre 10% e 25%, conforme entendimento jurisprudencial.

No caso o Juízo
a quo
estabeleceu a retenção em 10%, reconhecendo que não há comprovação de prejuízos de monta e, tampouco, que o imóvel ficou impedido de comercialização e que não há demonstração concreta de prejuízos que ultrapassem as despesas administrativas ordinárias inerentes a qualquer rescisão contratual, mormente, não havendo demonstração de prejuízos extraordinários.

Cumpre anotar que a ré/Apelante tem o direito à realizar a retenção sobre o valor a ser restituído ao comprador em razão de despesas administrativas, custos operacionais, promoções de venda no, entanto, não é admissível que coloque

a parte em desvantagem exagerada,

mediante descontos excessivos em caso de rescisão contratual.

No caso, a ré/Apelante pretende que seja determinado a retenção de 25%

Referida retenção abrange despesas administrativas com divulgação, comercialização, pagamento de tributos e taxas, ou seja, já abrange despesas administrativas

valendo ressaltar que, efetivamente, o percentual fixado na sentença evidencia-se suficiente para cobrir referidas despesas mesmo porque a restituição é autorizada entre 10% a 20% dependendo efetivamente, de demonstração de prejuízos extraordinários

o que não é o caso, mesmo porque o imóvel retornou ao patrimônio da demandada que poderá comercializá-lo novamente.

Dessa forma e diante da situação descrita nos autos, o percentual de 10% de retenção constante da sentença não merece alteração.

Referido percentual está dentro da razoabilidade e dos parâmetros adotados pelo entendimento jurisprudencial que reconhece a possibilidade de retenção entre
10% a 25%
dos valores a serem restituídos ao comprador,

não havendo necessariamente de se fixar o valor máximo especialmente, como no caso em que como já fundamentado, não se verifica prejuízos extraordinários e o percentual determinado pelo Juízo revela-se bastante para fazer frente a eventuais prejuízos e despesas administrativas suportadas pela demandada.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusula e restituição de valores, reconheceu a culpa da vendedora pela rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. A decisão de primeiro grau determinou a devolução integral dos valores pagos (R$ 68.534,07) e condenou a ré ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais. O objetivo da apelante é o reconhecimento da culpa da adquirente pela não obtenção de financiamento, com a consequente autorização para retenção de parte dos valores pagos e o afastamento da condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir de quem é a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda; estabelecer a possibilidade e o percentual adequado de retenção de valores pagos pela promitente compradora e determinar se a rescisão contratual, no presente contexto, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O acervo probatório demonstra que a rescisão do contrato decorre da iniciativa e da impossibilidade da compradora em obter o financiamento imobiliário necessário para a quitação do saldo devedor, afastando-se a culpa da vendedora.

A jurisprudência autoriza a retenção, pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas em caso de resolução do contrato por culpa do comprador, com o fim de compensar despesas operacionais e administrativas.

A fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente adimplido mostra-se razoável, proporcional e adequada à natureza do empreendimento, evitando o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

A devolução do saldo remanescente (90%) deve ocorrer em parcela única, com incidência de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

A ausência de ato ilícito praticado pela vendedora descaracteriza o dever de indenizar, uma vez que o desfazimento do negócio motivado pela impossibilidade financeira da compradora não atinge direitos da personalidade, configurando mero dissabor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por impossibilidade de obtenção de financiamento pelo comprador, é lícita a retenção de 10% dos valores pagos pelo vendedor.

Nos casos de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel decorrente da incapacidade financeira do adquirente não gera, por si só, direito à indenização por danos morais.

(N.U 1031153-25.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2026, Publicado no DJE 14/04/2026).

No mais, com relação a pretensão da Apelante de que seja afastada a determinação de compensação dos honorários sucumbenciais
diante do reconhecimento de sucumbência recíproca, tenho que assiste razão à Apelante tendo em vista que conforme
85, caput, do CPC/2015, uma vez ocorrendo sucumbência recíproca entre os litigantes, a parte autora deverá arcar com os honorários sucumbenciais do advogado do réu e este com os honorários sucumbenciais do advogado do autor.

Portanto, cabe as partes no caso responder pelos honorários advocatícios da parte ex adversa, em conformidade com o artigo 85 § 14 do CPC.

Quanto aos Apelantes
Luiz Felipe Coelho Leão e Maria Ferreira Valverde Matos Leão sustentaram, culpa da demandada pela rescisão contratual, tese que como visto, restou afastada tratando-se o caso de rescisão contratual em decorrência de inadimplemento dos compradores.

No caso necessário registrar que o contrato foi firmado entre as partes em 2017, de forma que a questão deve ser dirimida à luz da legislação consumerista até mesmo por se tratar de relação de consumo, não se aplicando a Lei 13.786/2018 que não deve retroagir para ter incidência no caso.

Nesse contexto, ainda que no presente caso o contrato tenha sido firmado anteriormente a Lei
13.786/2018, necessário anotar que o
Tema 1002 do STJ (REsp 1.740.911/DF) definiu que, em contratos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei 13.786/2018, quando o comprador desiste do negócio (rescisão por iniciativa do promitente comprador), os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do
trânsito em julgado
da decisão e não a partir da citação já que não houve mora da incorporadora.

Acerca da questão o entendimento jurisprudencial
verbis:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE RECURSO ESPECIAL DA PROMITENTE-VENDEDORA. PRECLUSÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nas hipóteses de
rescisão
de
compromisso
de
compra
e
venda
de imóvel por inadimplência dos promitentes-compradores, com restituição de valores adimplidos, como no caso, os juros de mora relativos às parcelas a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, tendo em vista a inexistência de mora anterior por parte da promitente-vendedora. Precedentes.
(...).”

(AgInt nos EDcl no AREsp: 771.894/SP, Quarta Turma, Relator. Ministro Raul Araújo, j. 13.05.2024 – destaquei).

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
DE CONTRATO.
COMPRA
E
VENDA
. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema n .º 1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de
rescisão
contratual por inadimplência do promitente comprador.
2. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2103116/DF, Terceira Turma, Relator. Ministro Moura Ribeiro, j. 27.03.2023 – destaquei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a sentença não merece
reforma quanto a
o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, fixando-o a partir do trânsito em julgado.

Com relação a pretensão dos Autores à indenização por danos morais não prospera, haja vista que

a demandada
não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao pagamento de
indenização
por dano moral, vez que não restou caracterizada a culpa da construtora pela resolução do negócio jurídico, de modo que à míngua de culpa, pressuposto essencial ao reconhecimento do ato ilícito, não cabe condenação por dano moral conforme entendimento jurisprudencial
verbis:

“
RESCISÃO
DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL –
RESCISÃO
POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE –
DANO MORAL – INEXISTENTE
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)

No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo
.
” (RAC n.º 1002743-84.2017.8.11.0002, 3ª Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 28.07.2021 ).

Diante dessas considerações
dou provimento parcial ao recurso
interposto por Giancodelta Incorporações LTDA, para determinar que cada parte deve responder pelos honorários advocatícios da parte ex adversa (artigo 85 § 14º do CPC), e
nego provimento ao recurso interposto pelos Autores Luiz Felipe Coelho Leão e Marina Ferreira Valverde Matos Leão.

Majoro os honorários advocatícios em 2% para fixar em 12% sobre o valor da causa.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026