Tribunal: TJMT
Processo: 1016074-06.2023.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
direito civil e processual civil. embargos de declaração. rescisão contratual. incorporação imobiliária. constituição em mora. ausência de notificação pessoal. inexistência de vícios. rediscussão da matéria. honorários advocatícios. base de cálculo. acolhimento parcial.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016074-06.2023.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[DEBORA REGINA DE OLIVEIRA - CPF: 957.851.671-15 (EMBARGADO), MARCOS ALEXANDRE SCHOFFEN - CPF: 029.910.969-00 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (EMBARGANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE OS EMBARGOS.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. embargos de declaração. rescisão contratual. incorporação imobiliária. constituição em mora. ausência de notificação pessoal. inexistência de vícios. rediscussão da matéria. honorários advocatícios. base de cálculo. acolhimento parcial.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação, mantendo sentença que reconheceu a culpa exclusiva da incorporadora pela rescisão contratual, em razão da ausência de notificação pessoal válida para constituição em mora, determinando a restituição integral das parcelas pagas e fixando honorários sobre o valor da causa.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se há omissão ou contradição quanto à validade da notificação extrajudicial realizada por terceiro e por meios eletrônicos; (ii) saber se é possível rediscutir a responsabilidade pela rescisão contratual e a aplicação da Lei do Distrato; (iii) saber se há erro quanto à base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. Os embargos de declaração destinam-se à integração ou esclarecimento do julgado, não sendo via adequada para rediscussão do mérito, inexistindo omissão ou contradição quando o acórdão enfrenta de forma clara e fundamentada a controvérsia.

4. A notificação extrajudicial recebida por terceiro não configura constituição válida em mora em contratos de incorporação imobiliária, exigindo-se ciência pessoal e inequívoca do devedor, sendo inaplicável, por analogia, precedente restrito a alienação fiduciária de bens móveis.

5. A pretensão recursal quanto à validade do distrato e à retenção de valores revela inconformismo com o resultado do julgamento, não caracterizando vício sanável por embargos declaratórios.

6. Reconhecida a falha na constituição em mora, mantém-se a imputação de culpa exclusiva à incorporadora, com restituição integral das parcelas pagas, nos termos da jurisprudência consolidada.

7. Assiste razão à embargante quanto ao erro material na fixação dos honorários advocatícios, os quais devem observar a ordem do art. 85, § 2º, do CPC, incidindo sobre o valor da condenação quando este for mensurável.

IV. Dispositivo e tese

8. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes quanto ao mérito, apenas para adequar a base de cálculo dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento:
“1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo cabíveis apenas para sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material. 2. A constituição em mora em contratos de incorporação imobiliária exige notificação pessoal e inequívoca do devedor, sendo inválida a ciência por terceiros. 3. Havendo condenação líquida, os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.”

__________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022, 1.023 e 85, § 2º; CC, art. 405; Lei nº 4.591/1964.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.877.995/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 21.02.2022.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA contra o v. acórdão proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado deste eg. Tribunal de Justiça, que, à unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação interposto pela ora embargante, mantendo a sentença que reconheceu a culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato (por inobservância da notificação pessoal válida para constituição em mora) e determinou a restituição integral das parcelas pagas, com incidência de juros de mora a partir da citação, além de majorar os honorários recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa (cf. Id. nº 354115877).

Em suas razões recursais, a embargante sustenta, inicialmente, a necessidade de acolhimento dos presentes embargos de declaração para fins de prequestionamento, ao argumento de que o v. acórdão não teria esgotado a análise da matéria à luz da legislação federal aplicável, o que inviabilizaria a interposição de recursos excepcionais.

No mérito, aduz a existência de omissão e contradição no julgado quanto à exigência de notificação pessoal e inequívoca da embargada, defendendo que inexiste previsão legal nesse sentido e que a notificação realizada atendeu às disposições contratuais, tendo sido encaminhada ao endereço indicado e recebida por familiar, além de reforçada por comunicações via WhatsApp.

Argumenta que a embargada tinha plena ciência da inadimplência desde julho de 2022, permanecendo inerte por mais de oito meses, circunstância que legitima o distrato contratual realizado.

Sustenta, ainda, que a jurisprudência admite a validade da notificação recebida por terceiros no endereço do devedor, inexistindo irregularidade no procedimento adotado.

Alega, outrossim, que, demonstrada a regularidade do distrato, deve ser reconhecido o direito de retenção dos valores pagos, conforme previsto contratualmente.

Por fim, aponta erro no v. acórdão quanto à base de cálculo dos honorários de sucumbência, defendendo que, havendo condenação líquida, estes devem incidir sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Pede, sob esses fundamentos, o acolhimento dos embargos de declaração, com eventual atribuição de efeitos infringentes, para reconhecer a validade da notificação realizada, autorizar a retenção contratual dos valores e adequar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais (cf. Id. nº 356159385).

Em contrarrazões, a embargada refuta os argumentos recursais e torce pela rejeição do recurso (cf. Id. nº 357317858).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de recurso de embargos de declaração opostos por RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 448 LTDA contra o v. acórdão proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado deste eg. Tribunal de Justiça, que, à unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação interposto pela ora embargante, mantendo integralmente a sentença de origem que reconheceu a culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato, em razão da ausência de notificação pessoal válida para constituição em mora, bem como determinou a restituição integral das parcelas pagas, com incidência de juros de mora a partir da citação, além de majorar os honorários recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Inicialmente, constato a tempestividade do recurso, pois interposto dentro do prazo legal de 5 (cinco) dias úteis, nos termos do art. 1.023 do CPC.

Verificam-se também presentes a legitimidade e adequação, dado que a parte embargante figura como litigante na lide e se insurge contra decisão que lhe foi desfavorável.

Os embargos de declaração são o recurso que tem por finalidade aclarar ou integrar qualquer tipo de decisão judicial que padeça dos vícios de omissão, obscuridade ou contradição. Servem ainda para corrigir eventuais erros materiais constantes na decisão (CPC, art. 994).

Sua função precípua é sanar esses vícios da decisão. Não se trata de recurso que tenha por fim reformá-la ou anulá-la (embora o acolhimento dos embargos possa eventualmente resultar na sua modificação), mas aclará-la e sanar as suas contradições, omissões ou erros materiais.

Nas lições de Luiz Guilherme Marinoni “é necessário que a tutela jurisdicional seja prestada de forma completa e clara”1. Exatamente com o objetivo de esclarecer, complementar e aperfeiçoar asdecisões judiciais existe o recurso de embargos de declaração.Esserecurso não tem a função de viabilizar a revisão ou a anulação dasdecisõesjudiciais, como acontece com os demais recursos. Suafinalidade écorrigir defeitos – omissão, contradição, obscuridade e erros materiais – do ato judicial, os quais podem comprometer sua utilidade.

O art. 1.022, do CPC esclarece que os embargos de declaração são cabíveis contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento e para corrigir erro material.

Obscuridade significa falta de clareza no desenvolvimento das ideias que norteiam a fundamentação da decisão. Representa hipótese em que a concatenação do raciocínio e a fluidez das ideias vêm comprometidas, porque expostas de maneira confusa, lacônica ou ainda porque a redação foi malfeita, com erros gramaticais, de sintaxe, concordância ou outros capazes de prejudicar a sua interpretação.

A contradição, à semelhança do que ocorre com a obscuridade, também gera dúvida quanto ao raciocínio do magistrado. Mas essa falta de clareza não decorre da inadequada expressão da ideia, mas sim da justaposição de fundamentos antagônicos, seja com outros fundamentos, seja com a conclusão, seja com o relatório, seja ainda, no caso de julgamentos de tribunais, com a ementa da decisão (STJ, Corte Especial,EREsp40.468/CE, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU 03.04.2000).

A omissão representa a falta de manifestação expressa sobre algum ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento. Como deixa claro o próprio parágrafo único do art. 1.022, o conceito de omissão relevante para fins de embargos declaratóriosé dado pelo direito ao contraditório (arts. 5°, LV, da CF, 7°, 9° e10)epelodever de fundamentação analítica (arts. 93, IX, da CF, 11 e 489, §§ 1° e 2°).

Por fim, cabem embargosdedeclaração para correção de erro material, assim entendidos os erros de cálculo e as inexatidões materiais (art. 494, I). Erro de cálculo consiste no erro aritmético (não se confunde, porém, com o erro quanto a critério de cálculo ou elementos do cálculo, que constituem erros de julgamento a respeito do cálculo). Inexatidão material constitui erro na redação da decisão – e não no julgamento nela exprimido.

No que tange às alegações de validade da notificação, aplicação das retenções previstas na Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) e alteração do termo inicial dos juros de mora (Tema 1.002 do STJ), a embargante busca, por vias transversas, o reexame da causa.

A contradição que autoriza a oposição de embargos de declaração é a interna, caracterizada pela existência de proposições inconciliáveis entre si dentro do próprio julgado. (STJ - Quinta Turma - Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca - EDcl no AgRg no REsp 1954864/SC, DJe 18/03/2022). A discordância entre a tese da parte e o resultado do julgamento não configura vício sanável na estrita via dos aclaratórios.

Da leitura atenta do acórdão embargado, verifica-se que a Turma Julgadora enfrentou de forma clara e exaustiva a controvérsia sobre a constituição em mora da consumidora. O Colegiado deliberou expressamente que a notificação extrajudicial enviada ao endereço contratual, mas assinada por terceiro estranho à lide, não possui o condão de constituir validamente em mora o promitente comprador em contratos de incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64).

O acórdão, inclusive, rechaçou a pretendida aplicação analógica do Tema 1.132 do STJ, destacando que tal precedente é restrito às ações de busca e apreensão disciplinadas pelo Decreto-Lei n. 911/1969, não servindo para mitigar a necessidade de ciência inequívoca e pessoal (mora ex persona) imposta para a resolução de compromissos de compra e venda de imóveis.

À propósito, é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. ALEGAÇÃO DE FALTA DE COMPROVAÇÃO DA INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES PARA CIÊNCIA DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. SUSPENSÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em Ação Anulatória de Consolidação da Propriedade, deferiu tutela provisória de urgência para suspender leilões extrajudiciais e demais atos de alienação do imóvel objeto de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, bem como inverteu o ônus da prova em favor dos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em juízo de cognição sumária, estão preenchidos os requisitos legais, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano aptos a justificar a suspensão dos leilões extrajudiciais decorrentes da consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) saber se incumbe ao credor fiduciário comprovar a regular intimação pessoal dos devedores acerca da purgação da mora e das datas designadas para os leilões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, bastando, nessa fase processual, juízo de plausibilidade da tese deduzida, e não demonstração exauriente do direito invocado.

4. Nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997, a interpretação do procedimento de excussão extrajudicial deve ser realizada em conformidade com as garantias do devido processo legal e da ampla defesa, de modo a exigir a comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante, não apenas para purgação da mora, mas também para ciência das datas, horários e locais dos leilões, em ordem a viabilizar o exercício do direito de preferência.

5. Incumbe ao credor fiduciário, que detém a documentação pertinente ao procedimento de consolidação e excussão, comprovar de forma inequívoca a realização da intimação pessoal dos devedores ou, ao menos, o esgotamento prévio dos meios razoáveis de localização antes de eventual notificação por edital, não se mostrando legítimo impor à parte autora a produção de prova negativa.

6. No caso, o Agravante não trouxe elementos aptos a evidenciar a regular intimação pessoal dos agravados para purgar a mora ou para ciência das datas dos leilões.

7. O perigo de dano mostra-se manifesto, pois a iminente alienação do imóvel a terceiro de boa-fé pode consolidar situação fática de difícil ou impossível reversão, com potencial agravamento dos prejuízos para todas as partes envolvidas, inclusive no tocante à higidez do próprio procedimento expropriatório.

8. Nesse contexto, a manutenção da tutela deferida pelo juízo de origem traduz providência de prudência jurisdicional, destinada a preservar a utilidade do processo principal até o pleno estabelecimento do contraditório, sem importar reconhecimento definitivo da nulidade arguida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Nos procedimentos de excussão extrajudicial fundados na Lei nº 9.514/1997, a validade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões subsequentes reclama a comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, em observância ao devido processo legal e ao exercício do direito de preferência. 2. Em fase de tutela de urgência, a falta de prova da regular notificação pessoal dos devedores, aliada à iminência de alienação do bem a terceiro, autoriza a suspensão dos leilões extrajudiciais até ulterior apuração da regularidade do procedimento.”

(TJMT - Primeira Câmara de Direito Privado - Rel. Clarice Claudino da Silva - Agravo de Instrumento nº 1046743-97.2025.8.11.0000, Julgado em 31/03/2026, Publicado no DJE 05/04/2026)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL (LEI N. 9.514/1997). AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA NA ORIGEM. SUSPENSÃO DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. DISCUSSÃO SOBRE A REGULARIDADE DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL NÃO ESGOTADA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em sede de ação anulatória, deferiu tutela de urgência para suspender leilões extrajudiciais de imóvel residencial, determinar a abstenção de sua alienação e manter os autores na posse do bem. O juízo de origem fundamentou a medida na possível nulidade da intimação por edital para purgação da mora, ante a realização de tentativa única de localização pessoal dos devedores.

2. Requerimentos do recurso: (i) a reforma integral da decisão para revogar a tutela de urgência, sob a alegação de regularidade do procedimento expropriatório; (ii) o reconhecimento da validade da intimação por edital após certificação de que os devedores se encontravam em local incerto; (iii) o reconhecimento da eficácia dos leilões e dos termos de quitação outorgados, ante a ciência inequívoca dos devedores sobre as praças.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência voltada à suspensão de leilões extrajudiciais; (ii) a validade da intimação por edital para purgação da mora ante o regramento da Lei n. 9.514/1997; (iii) a repercussão de eventual vício na constituição em mora sobre os atos subsequentes de consolidação da propriedade e alienação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A concessão da tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme estabelece o artigo 300 do Código de Processo Civil.

5. A intimação pessoal para purgação da mora constitui a regra no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária (artigo 26, § 3º, da Lei n. 9.514/1997), enquanto a modalidade por edital consiste em medida excepcional, reservada às hipóteses em que o devedor se encontra em local ignorado ou inacessível.

6. A validade da intimação por edital pressupõe o esgotamento das diligências de localização. Essa medida exige que o oficial de registro procure o devedor por pelo menos 2 (duas) vezes antes de proceder à notificação ficta, nos termos do artigo 26, § 3º-A, da Lei n. 9.514/1997.

7. A existência de controvérsia sobre o cumprimento do número mínimo de tentativas de localização pessoal e a não utilização de meios eletrônicos de contato disponíveis no cadastro da instituição financeira conferem plausibilidade à tese de nulidade da constituição em mora (STJ - REsp n. 2.013.586/AM).

8. A consolidação da propriedade é pressuposto lógico e jurídico dos leilões extrajudiciais, de modo que eventual vício na fase de purgação da mora contamina, por nulidade reflexa, todos os atos de alienação subsequentes, independentemente da regularidade formal das comunicações das praças (STJ - AREsp n. 2.656.244/ES).

9. O perigo de dano é evidenciado pela natureza residencial do imóvel e pelo risco de transferência da posse a terceiros arrematantes, circunstância que tornaria difícil a restituição do status quo ante em caso de procedência da ação principal.

10. A manutenção da suspensão dos leilões preserva a utilidade do processo sem acarretar prejuízo irreversível ao credor fiduciário, no qual a garantia permanece resguardada na esfera registral até o desfecho da lide.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso desprovido.

(TJMT - Segunda Câmara de Direito Privado - Rel. Helio Nishiyama - Agravo de Instrumento nº 1000938-87.2026.8.11.0000, Julgado em 25/03/2026, Publicado no DJE 31/03/2026)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE POR APLICATIVO DE MENSAGENS. INVALIDADE. EXIGÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS E CONTRATUAIS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1132/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento para reformar decisão que deferiu tutela de urgência e suspendeu procedimento de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária designado para os dias 25/09/2025 e 26/09/2025.

II. Questão em discussão

2. O ponto em análise consiste em verificar a validade da notificação realizada para constituição em mora do devedor fiduciante por meio de aplicativo de mensagens (WhatsApp), requisito essencial para o regular prosseguimento do procedimento extrajudicial da garantia fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 9.514/97, com as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023, estabelece de forma expressa e taxativa que a intimação do devedor fiduciante deve ser feita pessoalmente, por meio do Oficial do Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, conforme dispõe o art. 26, § 3º.

4. A notificação por aplicativo de mensagens não se enquadra em nenhuma das hipóteses legalmente previstas para constituição em mora do devedor fiduciante de imóvel, a configurar descumprimento dos requisitos legais.

5. A Cláusula 15 do contrato firmado entre as partes estabelece de forma expressa que a intimação deve ser realizada pessoalmente e, apenas na hipótese de insucesso, por hora certa ou, em último caso, por correspondência enviada ao endereço informado pelo devedor, o que evidencia descumprimento também do pacto contratual.

6. O § 2º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 14.711/2023, prevê a comunicação por meio eletrônico apenas para as datas, horários e locais dos leilões, e não para a constituição em mora.

7. O Tema 1132/STJ, fixado nos REsp 1.951.888/RS e REsp 1.951.662/RS, não se aplica ao presente caso, pois foi estabelecido no contexto do Decreto-Lei nº 911/69, que regula a alienação fiduciária de bens móveis, enquanto a Lei nº 9.514/97 disciplina a alienação de bens imóveis e possui regime jurídico próprio e mais rigoroso quanto à forma de intimação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "A notificação do devedor fiduciante para constituição em mora no procedimento extrajudicial de alienação fiduciária de bem imóvel deve observar rigorosamente as formas previstas na Lei nº 9.514/97, que exige intimação pessoal por meio do Oficial do Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. A notificação por aplicativo de mensagens não constitui meio válido para esse fim, a configurar nulidade do procedimento extrajudicial."

(TJMT - Segunda Câmara de Direito Privado - Rel. Marilsen Andrade Addario - Agravo de Instrumento nº 1037943-80.2025.8.11.0000, Julgado em 25/02/2026, Publicado no DJE 06/03/2026)

Portanto, reconhecida a falha na constituição em mora, o Colegiado imputou à própria vendedora a culpa exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico, uma vez que operou rescisão unilateral irregular. Como consectário lógico e inafastável dessa premissa, o acórdão aplicou a Súmula 543 do STJ, determinando a restituição integral das parcelas pagas, afastando a retenção de 50% ou o abatimento da comissão de corretagem, verbas estas reservadas exclusivamente aos casos em que a culpa é do comprador.

Igualmente, quanto aos juros de mora, a decisão foi precisa ao afastar o Tema 1.002 do STJ, porquanto tal precedente regula os casos de resolução motivada pela desistência ou inadimplência do comprador, ao passo que, no caso dos autos, a restituição decorreu da culpa exclusiva da incorporadora (resolução ilícita), hipótese que atrai a incidência dos juros a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Nesse diapasão, o órgão julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes, devendo apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. (STJ - Quarta Turma - Rel. Min. Luis Felipe Salomão - EDcl no AgInt no REsp 1877995/DF, j. 21/02/2022, DJe 25/02/2022). No caso vertente, todos os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada foram devidamente enfrentados.

Evidencia-se, assim, o mero inconformismo da embargante com a interpretação jurídica conferida ao caso, o que não autoriza a reforma do julgado na via dos embargos de declaração.

Por outro lado, no que toca à base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, assiste razão à embargante.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 85, § 2º, estabelece uma ordem de preferência rígida e sucessiva para a fixação dos honorários de sucumbência: os honorários devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação; não havendo condenação, sobre o proveito econômico obtido; e, apenas quando não for possível mensurar o proveito econômico, sobre o valor atualizado da causa.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme na observância dessa gradação, consagrada em precedente de observância obrigatória.

Ocorre que a sentença de piso, mantida neste aspecto pelo acórdão (que apenas majorou o percentual de 10% para 12% em razão do trabalho em grau recursal), fixou os honorários advocatícios sobre o valor atualizado da causa. Contudo, houve no feito comando condenatório líquido e expresso em desfavor da requerida, consistente na restituição do montante de R$ 106.595,87 (cento e seis mil, quinhentos e noventa e cinco reais e oitenta e sete centavos), acrescido dos consectários legais.

Assim, existindo condenação mensurável, a utilização do “valor da causa” como base de cálculo configura omissão e erro material na aplicação da ordem de preferência estabelecida no § 2º do art. 85 do CPC, vício que deve ser sanado na presente via, atribuindo-se efeito infringente ao recurso unicamente neste particular.

Quanto ao pedido de prequestionamento, é importante destacar que o prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 1.022 do CPC, o que não ocorreu no caso em análise. Tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivoslegais, bastando que a questão posta tenha sido decidida, como ocorreu no presente caso.

Pelo exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração, com excepcionais efeitos infringentes, apenas para sanar o vício apontado quanto aos ônus sucumbenciais, passando a constar que os honorários advocatícios, majorados em sede de apelação para o percentual de 12% (doze por cento), devem incidir sobre o valor da condenação, e não sobre o valor atualizado da causa, mantendo-se irretocável o acórdão embargado em seus demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2026