Tribunal: TJMT
Processo: 1008006-02.2025.8.11.0040
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008006-02.2025.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Liminar, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SIDNEI DE PAULA MORINI LTDA - CNPJ: 42.464.778/0001-00 (APELANTE), CARLOS ALBERTO KOCH - CPF: 003.449.959-84 (ADVOGADO), FLAVIO CEZAR DA SILVA - CPF: 877.760.651-53 (APELADO), JOSEMIR SOUSA SANTOS - CPF: 004.230.581-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINARES. DIALETICIDADE. REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de locação, confirmar o despejo já cumprido e condenar a ré ao pagamento do débito locatício e despesas de mudança.

2.

A apelante alega nulidade por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, bem como sustenta pagamentos parciais, realização de benfeitorias e direito à indenização, retenção e compensação.

3.

A sentença foi mantida quanto ao reconhecimento do inadimplemento e à rejeição das alegações de benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) saber se os pagamentos alegados afastam o débito locatício; e (iii) saber se há direito à indenização e retenção por benfeitorias, bem como à compensação de valores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado do mérito é válido quando a prova documental é suficiente, nos termos do art. 355, I, do CPC, inexistindo cerceamento de defesa.

4.

Os documentos apresentados não comprovam quitação do débito locatício nem demonstram a liquidez, certeza e exigibilidade de eventual crédito compensável.

5.

A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção é válida, conforme art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e Súmula 335/STJ.

6.

Ainda que comprovadas as benfeitorias, a renúncia contratual impede o reconhecimento de crédito indenizatório ou retenção.

7.

O inadimplemento contratual resta caracterizado, legitimando a procedência do despejo e da cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado do mérito se fundamenta em prova documental suficiente. 2. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contrato de locação. 3. A alegação de pagamentos parciais ou de benfeitorias não afasta o inadimplemento sem prova de quitação ou de crédito líquido, certo e exigível.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 341 e 355, I; Lei nº 8.245/1991, art. 35.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 335/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de recurso de apelação interposto por Sidnei de Paula Morini Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de locação, confirmar o despejo por falta de pagamento, já cumprido, e condenar a ré ao pagamento do débito locatício, bem como das despesas de mudança comprovadas.

Sustenta, em síntese, que a sentença é nula por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção de prova pericial e testemunhal. Aduz que houve desconsideração de documentos relevantes que demonstrariam pagamentos parciais e a realização de benfeitorias no imóvel, defendendo o direito à indenização e retenção, além da possibilidade de compensação dos valores investidos com o débito locatício. Requer, ao final, a reforma da sentença.

A justiça gratuita foi deferida (ID 355754399).

Em contrarrazões, o apelado sustenta, preliminarmente, a ausência de dialeticidade recursal. No mérito, defende a manutenção da sentença, afirmando que restou comprovado o inadimplemento, inexistindo prova suficiente das alegadas benfeitorias, além da existência de cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de indenização e retenção, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

II – Preliminar – Dialeticidade

A preliminar de ausência de dialeticidade recursal, suscitada em contrarrazões, também deve ser afastada. Embora parte das razões recursais reproduza argumentos já expendidos na contestação, verifica-se que a apelante impugna, ainda que de forma sucinta, os fundamentos da sentença, notadamente quanto ao julgamento antecipado da lide, à valoração das provas e à rejeição das benfeitorias, o que se mostra suficiente para o conhecimento do recurso.

Portanto, rejeito a preliminar e conheço do recurso.

II – Preliminar – Cerceamento de Defesa.

A apelante sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de prova pericial e testemunhal, que reputa essenciais para demonstrar os pagamentos parciais realizados e as benfeitorias efetuadas no imóvel, bem como para comprovar a extensão de seu alegado crédito, afirmando que a instrução probatória era indispensável ao adequado esclarecimento dos fatos.

O julgamento antecipado do mérito encontra amparo no art. 355, I, do Código de Processo Civil, sendo cabível quando a controvérsia puder ser resolvida com base na prova documental constante dos autos. No caso concreto, o conjunto probatório revela-se suficiente para o deslinde da controvérsia, especialmente quanto à existência da relação locatícia, ao inadimplemento e ao valor do débito, não se mostrando imprescindível a produção de prova pericial ou testemunhal.

Ademais, no que se refere às benfeitorias alegadas pela recorrente, verifica-se que o próprio contrato de locação contém cláusula expressa de renúncia ao direito de indenização e retenção, válida à luz do art. 35 da Lei nº 8.245/91, circunstância que torna irrelevante a produção de prova acerca de sua existência, natureza ou valor, porquanto, ainda que comprovadas, não teriam o condão de alterar a solução da lide. De igual maneira, os pagamentos parciais não podem ser comprovados por meio de prova oral.

A pretensão recursal, nesse ponto, limita-se à reabertura da instrução sem a demonstração concreta da utilidade das provas pretendidas, o que não autoriza o reconhecimento de nulidade.

Rejeito, portanto, a preliminar.

III - Mérito

A controvérsia recursal cinge-se em verificar se é devida a reforma do julgado quanto ao reconhecimento do débito locatício, ao direito de indenização por benfeitorias e à possibilidade de compensação de valores.

Consta dos autos que a ação originária foi proposta com o objetivo de rescindir contrato de locação comercial, retomar o imóvel e obter a condenação da ré ao pagamento de aluguéis e encargos inadimplidos. Foi deferida liminar de despejo, posteriormente cumprida, com imissão na posse do imóvel pelo autor, que também requereu o ressarcimento das despesas de mudança.

A apelante alega pagamentos parciais, realização de benfeitorias e nulidade de cláusula contratual que afastaria o direito de indenização e retenção.

Em relação aos pagamentos parciais, ainda que os documentos juntados pela apelante não tenham sido especificamente impugnados pelo autor, circunstância que atrai a presunção relativa de veracidade quanto ao recebimento dos valores (art. 341 do CPC), tal fato não conduz, por si só, ao reconhecimento de quitação do débito locatício. Isso porque não há demonstração de que os referidos valores tenham sido pagos a título de aluguel ou encargos contratuais, tratando-se, ao que tudo indica, de créditos oriundos de relações diversas, cuja eventual compensação dependeria de prova inequívoca de liquidez, certeza e exigibilidade, o que não se verifica no caso concreto. Assim, os pagamentos de eventuais débitos o autor tenha com o apelante devem ser buscados pelas vias próprias.

No tocante às benfeitorias, embora a apelante tenha instruído a defesa com documentos destinados a demonstrar a realização das obras e os dispêndios correspondentes, tal circunstância não lhe assegura, por si só, direito à indenização ou retenção. A controvérsia não se resolve pela simples comprovação das melhorias realizadas, mas pela validade e eficácia da cláusula contratual que expressamente afasta tais direitos.

No caso, o contrato de locação firmado entre as partes contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, cuja validade é reconhecida pelo art. 35 da Lei n. 8.245/1991 e pela Súmula n. 335 do Superior Tribunal de Justiça. Tal disposição contratual é plenamente eficaz e vincula as partes, não havendo falar em nulidade apenas porque as obras teriam sido realizadas para adequar o imóvel ao ramo de atividade da locatária. Ao contrário, a própria apelante afirma que as intervenções (como reformas estruturais, instalações e adequações do espaço) foram promovidas para viabilizar o funcionamento de seu estabelecimento comercial, o que evidencia tratar-se de benfeitorias ou adaptações ordinárias, e não de acessões autônomas aptas a afastar a incidência da cláusula de renúncia.

A alegação de existência de contrato verbal anterior igualmente não socorre a recorrente. Isso porque o autor juntou aos autos, em impugnação, contrato escrito anterior, datado de fevereiro de 2022 (ID 353320400), que já continha cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, demonstrando que a recorrente, desde o início da relação locatícia formalizada, tinha ciência inequívoca da limitação contratual.

A propósito, esta Quarta Câmara de Direito Privado já firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção:

O contrato de locação contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, cuja validade é reconhecida pelo art. 35 da Lei n. 8.245/91 e pela Súmula n. 335 do STJ.
As alegações do apelante sobre benfeitorias necessárias e urgentes não afastam a cláusula contratual válida, notadamente pela ausência de autorização da locadora e pela fragilidade das provas apresentadas, compostas por documentos unilaterais e em nome de terceiros.
O inadimplemento do contrato é incontroverso, inclusive reconhecido pelo próprio apelante, sendo legítima a cobrança dos valores adiantados pela locadora a título de IPTU e contas de água, cuja responsabilidade pelo pagamento é do locatário, conforme previsto contratualmente. (N.U 1008812-78.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/07/2025, Publicado no DJE 04/07/2025)

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula n. 335 do STJ. 2. Não há que se falar em enriquecimento sem causa no caso em que a manutenção das benfeitorias sem indenização por parte do proprietário do imóvel encontra previsão expressa no pacto locatício
.
(N.U 1003614-09.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/02/2022, Publicado no DJE 03/02/2022)

Nesse contexto, ainda que demonstrada a realização das obras e os respectivos gastos, subsiste a renúncia validamente pactuada, inexistindo direito de retenção ou crédito indenizatório apto a afastar a mora ou a impedir a procedência da ação de despejo cumulada com cobrança.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação.

Majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para 12%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade concedida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026