Tribunal: TJMT
Processo: 1008529-96.2025.8.11.0045
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1008529-96.2025.8.11.0045
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[JULIANA ANGOLA FERREIRA BLEICH - CPF: 977.415.071-68 (RECORRENTE), BELIZA MARIA BELEZA BRANDAO - CPF: 022.955.111-43 (ADVOGADO), MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 16.586.005/0001-88 (RECORRIDO), LUCAS SANTIAGO DE MELO E AGUIAR - CPF: 751.796.601-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E INDISPONIBILIDADE REGISTRAL. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, condenar a ré à restituição de R$ 44.044,17, com atualização e juros, e suspender a exigibilidade de taxas condominiais. O recorrente sustenta inexistência de inadimplemento, aplicação da teoria do adimplemento substancial e adequação da adjudicação compulsória como medida própria, além de suscitar preliminares de incompetência territorial, falta de interesse de agir e ausência de legitimidade ativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de outorga da escritura pública definitiva, após a quitação integral do preço e decurso de longo lapso temporal desde a conclusão do empreendimento, configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual; (ii) estabelecer se são procedentes as preliminares de incompetência territorial, falta de interesse de agir e ausência de legitimidade ativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula de eleição de foro não prevalece automaticamente em demanda de consumo submetida ao Juizado Especial, sobretudo quando não demonstrada a inexistência de vulnerabilidade ou prejuízo concreto, impondo-se a rejeição da preliminar de incompetência territorial.

4.

A quitação do contrato não afasta o interesse de agir, pois evidencia a utilidade da tutela jurisdicional para compelir a fornecedora ao cumprimento da obrigação remanescente ou para discutir as consequências do inadimplemento.

5.

A alegação genérica de litisconsórcio ativo necessário, sem demonstração de prejuízo processual ou indispensabilidade do cônjuge, não autoriza a extinção do feito, podendo eventual irregularidade ser sanada por regularização do polo.

6.

A outorga da escritura definitiva constitui obrigação principal no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, representando o núcleo do negócio jurídico e não podendo ser substituída pela mera fruição do bem.

7.

A ausência de convocação para escrituração no prazo contratual, mantida por mais de seis anos após a conclusão do empreendimento, caracteriza inadimplemento absoluto e frustra a finalidade econômica do ajuste, afastando a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

8.

A existência de alienação fiduciária, indisponibilidade de bens e ausência de individualização das matrículas evidencia óbice à transferência dominial, tornando inviável a adjudicação compulsória.

9.

Nos termos do art. 475 do Código Civil, o inadimplemento que impede a obtenção do resultado útil autoriza a resolução contratual com restituição das prestações pagas, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

10.

Incumbe à incorporadora comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu, conclusão reforçada pelo art. 6º, VIII, do CDC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A ausência de outorga da escritura definitiva após a quitação integral do preço, especialmente diante de óbices registrais atribuíveis ao fornecedor, configura inadimplemento absoluto apto a ensejar a resolução contratual. 2. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando a obrigação principal do contrato não é cumprida e resta frustrada a finalidade econômica do ajuste. 3. A adjudicação compulsória pressupõe viabilidade registral do título, sendo incabível quando há alienação fiduciária, indisponibilidade e ausência de individualização matricial.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, arts. 73, 373, II, e 487, I; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 9.099/1995, arts. 46, 54 e 55.

Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0304800-49.2018.8.24.0090, Rel. Des. Fernando Carioni, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 08.03.2022; TJSP, Apelação Cível n. 1039692-75.2021.8.26.0576, Rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 21.06.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1008529-96.2025.8.11.0045

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizados Especiais de Lucas do Rio Verde

Recorrente(s):

MAF Construtora e Incorporadora Ltda

Recorrida(s):

Juliana Angola Ferreira Bleich

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

24 a 26/02/2026 (Plenário Virtual)

VOTO

Egrégia Turma;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

Ante o exposto, e com fundamento no art. 487, I, do CPC, opino por
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para:

a) DECLARAR

rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

b) CONDENAR a ré a restituir à autora a quantia de R$ 44.044,17 (quarenta e quatro mil, quarenta e quatro reais e dezessete centavos), corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso até a citação, data a partir da qual incidem juros de mora pela taxa SELIC, já englobando a correção monetária.

c) SUSPENDER a exigibilidade das taxas condominiais em nome da autora, a partir do ajuizamento da ação.

Sem custas e sem honorários advocatícios, nos termos dos artigos 54 e 55, ambos da Lei nº 9.099/95.

Em suas razões recursais, o réu, ora recorrente, sustenta, em síntese, a inexistência de inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão do ajuste, ao argumento de que houve a entrega da posse da fração imobiliária, a quitação integral do preço e a fruição do bem pelos adquirentes, defendendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial e a desproporcionalidade da resolução contratual com restituição integral dos valores pagos. Aduz, ainda, que a ausência de outorga da escritura pública definitiva configuraria obrigação acessória passível de satisfação por meio de tutela específica ou adjudicação compulsória, não sendo causa suficiente para o desfazimento do negócio, pugnando, ao final, pela reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, pela limitação das consequências patrimoniais impostas.

PRELIMINARES:

INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL

Colendos Pares,

A cláusula de eleição de foro, por si só, não prevalece automaticamente em demanda de consumo, sobretudo quando o processo tramita nos Juizados Especiais, no qual se privilegia o acesso à justiça e a facilitação da defesa do consumidor.

A alegação recursal se limita a invocar a eleição da Comarca de Caldas Novas/GO, sem demonstrar, de maneira concreta, que a permanência do feito no foro eleito seria a única forma de preservar equilíbrio contratual ou que não há vulnerabilidade, nem enfrenta a incidência das normas protetivas de competência em favor do consumidor quando configurada relação de consumo.

Preliminar rejeitada.

É como voto.

FALTA DE INTERESSE DE AGIR PELA QUITAÇÃO DO CONTRATO

Colendos Pares,

A quitação não elimina o interesse processual; ao contrário, é precisamente a quitação que evidencia a utilidade da tutela jurisdicional para compelir a fornecedora ao cumprimento da obrigação remanescente (outorga/regularização da escritura) e, conforme a moldura do pedido deduzido na inicial, para discutir as consequências do inadimplemento.

A pretensão pode ser julgada procedente ou improcedente no mérito, mas não é juridicamente inexistente nem carente de necessidade/adequação apenas porque o preço foi pago. A própria preliminar recursal confunde extinção do vínculo obrigacional com inexistência de pretensão exigível.

Rejeito a preliminar.

É como voto.

AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE ATIVA/LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO

Colendos Pares,

A recorrente sustenta que haveria litisconsórcio ativo necessário porque duas pessoas teriam assumido obrigações no negócio e porque a autora é casada, invocando o art. 73 do CPC.

Ocorre que, no caso concreto, a preliminar é articulada de forma genérica e não demonstra, com precisão, a inviabilidade de prosseguimento do feito sem a presença do cônjuge, nem aponta prejuízo processual efetivo, especialmente quando a discussão está centrada em efeitos obrigacionais do contrato e em obrigações da fornecedora perante a adquirente que figura no polo ativo.

Ainda que se cogitasse de necessidade de integração, isso conduziria, em tese, à regularização do polo, e não ao acolhimento automático para extinção, como pretende o recorrente.

Rejeito a preliminar.

É como voto.

MÉRITO

Colendos Pares,

A autora ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização em face da construtora, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em multipropriedade, no valor total de R$ 44.044,17. Sustenta que a unidade foi entregue em julho de 2018, devendo a escritura definitiva ser outorgada em até 90 dias após o habite-se, o que não ocorreu até o ajuizamento. Afirma que a ausência de individualização das matrículas e a alienação fiduciária do empreendimento impediram a escrituração, configurando inadimplemento contratual da ré e justificando os pedidos de rescisão, restituição dos valores pagos e penalidades contratuais.

A ré, por sua vez, sustenta que o contrato foi integralmente quitado, inexistindo fundamento para rescisão ou devolução de valores. Defende que, após a quitação, a medida juridicamente adequada seria a adjudicação compulsória da escritura, e não a resolução contratual pretendida. Com base nesses fundamentos, requer a improcedência integral dos pedidos formulados na inicial.

Pois bem. A controvérsia recursal restringe-se a verificar se a ausência de outorga da escritura pública definitiva, mesmo após a quitação integral do preço e decurso de longo período desde a conclusão do empreendimento, configura inadimplemento apto a justificar a resolução contratual.

Os autos demonstram que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade em 17/01/2016, tendo por objeto a unidade T5-001/06 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort.

O preço total ajustado foi de R$ 44.044,17, posteriormente integralmente quitado, circunstância formalizada por termo de quitação emitido pela própria incorporadora em 16/03/2022.

O histórico financeiro indica que a emissão do título contratual ocorreu em 17/01/2016, que a entrega das chaves foi registrada em 01/07/2018, e que o contrato foi considerado quitado em 25/02/2022.

Do próprio instrumento contratual extrai-se a obrigação da incorporadora de convocar os compromissários compradores para a outorga da escritura pública definitiva no prazo máximo de 90 dias após a conclusão das obras e concessão do “habite-se”, previsão reiterada nas cláusulas contratuais referidas nos autos, conforme imagem destacada abaixo:

Considerando que a unidade foi disponibilizada em julho de 2018, o prazo final para a escrituração expirou em outubro de 2018, sem que houvesse convocação ou transferência dominial.

A persistência do descumprimento é corroborada por comunicação administrativa enviada pela adquirente em 11/05/2025, na qual registra que o contrato permanece quitado, que o imóvel está pronto desde 2018 e que não houve formalização da escritura, além de apontar a inexistência de individualização das matrículas e a alienação do imóvel em 2019, concedendo prazo de 10 dias úteis para solução.

Os documentos registrais confirmam a existência de alienação fiduciária firmada em 08/08/2019, com valor global de R$ 21.000.000,00 e vencimento final em 20/05/2025, bem como posterior averbação de indisponibilidade de bens em 23/11/2022 (ID 336706885) sobre direitos da incorporadora, circunstâncias incompatíveis com a transferência dominial da fração adquirida.

Logo, em detida análise das provas dos autos, a situação de inadimplemento absoluto da obrigação principal assumida pela fornecedora é inequívoca.

A transferência da propriedade constitui o núcleo do contrato de promessa de compra e venda imobiliária, não podendo ser substituída pela mera fruição da unidade.

A impossibilidade de escrituração, mantida por período superior a seis anos após o termo contratual, frustra a finalidade econômica do ajuste e afasta a incidência da teoria do adimplemento substancial.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE CESSÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE APARTAMENTO E GARAGEM. ILEGITIMIDADE PASSIVA . CONTRATAÇÃO REALIZADA ENTRE AUTOR E CONSTRUTORA. RÉ QUE FIGURA COMO ADMINISTRADORA DO EMPREENDIMENTO NA MODALIDADE TIME SHARING. EMPRESA QUE SE MOSTROU RESPONSÁVEL PELA RESOLUÇÃO DOS PROBLEMAS ENVOLVENDO O IMÓVEL E NÃO IMPUTOU A RESPONSABILIDADE A TERCEIROS QUANDO QUESTIONADA PELO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA . LEGITIMIDADE EVIDENCIADA. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. INADIMPLEMENTO DA RÉ .
OUTORGA DA ESCRITURA EM FAVOR DO AUTOR NÃO REALIZADA EM RAZÃO DE IMBRÓGLIOS ADMINISTRATIVOS. RISCO DO NEGÓCIO. CONTRATO QUITADO HÁ LONGOS ANOS. INADIMPLEMENTO DA RÉ CONFIGURADO . RESCISÃO OPERADA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE.
RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n . 0304800-49.2018.8.24 .0090, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Fernando Carioni, Terceira Câmara de Direito Civil, j. Tue Mar 08 00:00:00 GMT-03:00 2022).(TJ-SC - APL: 03048004920188240090, Relator.: Fernando Carioni, Data de Julgamento: 08/03/2022, Terceira Câmara de Direito Civil)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – Ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores e indenização por danos morais – Procedência parcial do pedido
– Aquisição, por parte da autora, de uma cota/fração imobiliária de imóvel, integrante de um empreendimento, comercializado pelo sistema de multipropriedade – Quitação de todas as parcelas devidas – Imóvel entregue com estrutura diversa da apresentada – Ausência de outorga à autora da escritura pública da fração adquirida e ausência de individualização das matrículas imobiliárias de cada uma das unidades – Empreendimento gravado com alienação fiduciária, o que cria óbice ao exercício dos atributos da propriedade
– Apelação que não tece nenhuma consideração a respeito das alterações do projeto – Alegações recursais superficiais quanto à questão da escritura e ao ônus da alienação fiduciária –
Obrigação da ré, diante da quitação das parcelas por parte da autora, de entregar a documentação de propriedade e manter o imóvel livre de quaisquer ônus – Culpa da ré pela rescisão, o que determina que os juros de mora não sejam fixados desde o trânsito em julgado e que não haja retenção de nenhum valor ou taxa – Negócio que não está perfeito e acabado, apesar da quitação do preç
o – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1039692-75.2021.8 .26.0576 São José do Rio Preto, Relator.: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 21/06/2023, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/06/2023)

À luz do art. 475 do Código Civil, o inadimplemento que impede a obtenção do resultado útil autoriza a resolução contratual, com restituição das prestações pagas,
in verbis:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A manutenção do vínculo, apesar da impossibilidade de transferência dominial, violaria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil, além de ensejar enriquecimento sem causa do fornecedor.

Também não prospera a tese recursal de adjudicação compulsória, porquanto tal medida pressupõe viabilidade registral do título, incompatível com a existência de alienação fiduciária, indisponibilidade de bens e ausência de individualização matricial demonstradas nos autos.

Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbia à incorporadora comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, especialmente a possibilidade concreta de outorga e registro da escritura definitiva, ônus do qual não se desincumbiu. Em se tratando de relação de consumo, a conclusão é reforçada pelo art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, diante da superioridade técnica da fornecedora quanto à regularidade registral do empreendimento.

Diante desse contexto probatório e jurídico, inexiste fundamento apto a justificar a reforma pretendida.

Ante o exposto
, conheço do recurso, porém,
nego
-lhe provimento.
Condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026