Tribunal: TJMT
Processo: 1048100-15.2025.8.11.0000
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1048100-15.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Posse]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARI ANNE TEIXEIRA BRAGAGNOLO - CPF: 054.507.781-80 (ADVOGADO), ALEXANDRE AUGUSTO DE SOUZA - CPF: 612.891.591-49 (AGRAVANTE), PAOLLA CARDOSO DE LIMA - CPF: 043.994.481-30 (ADVOGADO), ADAO CANDIDO DA COSTA - CPF: 047.559.361-87 (AGRAVADO), ANTONIO ALVES CAPELI - CPF: 401.560.951-49 (AGRAVADO), HILDA DE ALMEIDA COSTA - CPF: 990.140.841-53 (AGRAVADO), BLAINY DANILO MATOS BARBOSA registrado(a) civilmente como BLAINY DANILO MATOS BARBOSA - CPF: 903.117.791-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO DE ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESTITUIÇÃO DA POSSE. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença que determinou a desocupação, no prazo de 15 dias, de imóvel rural objeto de contrato de compra e venda, em razão do inadimplemento de acordo homologado judicialmente que previa a restituição da posse em caso de descumprimento das obrigações pactuadas.

2.

O agravante sustenta exercer posse de boa-fé e afirma ter realizado benfeitorias no imóvel, postulando o reconhecimento do direito de retenção até eventual indenização pelas melhorias realizadas.

3.

A decisão agravada determinou a restituição da posse aos proprietários, diante do inadimplemento incontroverso das obrigações assumidas no acordo judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.

A questão em discussão consiste em saber se a alegação de direito de retenção por benfeitorias realizadas em imóvel rural é apta a impedir a desocupação determinada em cumprimento de sentença decorrente de acordo judicial homologado, diante do inadimplemento das obrigações assumidas pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.

O inadimplemento de obrigação com termo certo configura mora automática do devedor, independentemente de interpelação, nos termos do art. 397 do CC.

6.

A cláusula resolutiva expressa prevista no acordo homologado judicialmente autoriza a restituição da posse do imóvel ao proprietário em caso de descumprimento das obrigações assumidas.

7.

Com o inadimplemento contratual, a posse anteriormente exercida pelo comprador perde o suporte jurídico e passa a assumir natureza precária, caracterizando posse injusta.

8.

Nessas circunstâncias, não subsiste o direito de retenção por benfeitorias previsto no art. 1.219 do CC, aplicando-se a regra do art. 1.220 do CC, que afasta tal prerrogativa ao possuidor de má-fé.

9.

Eventual discussão acerca da existência ou extensão das benfeitorias poderá ser objeto de apuração em momento processual oportuno, sem impedir a restituição da posse do imóvel.

10.

Também não se verifica perigo de dano apto a justificar a suspensão da decisão agravada, pois já transcorrido prazo suficiente para adoção das providências necessárias à desocupação da área.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. O inadimplemento de acordo judicial que prevê cláusula resolutiva expressa autoriza a restituição da posse do imóvel ao proprietário, independentemente de prévia discussão acerca de eventual direito de retenção por benfeitorias. 2. Com o inadimplemento contratual, a posse do comprador torna-se injusta, afastando o direito de retenção previsto no art. 1.219 do Código Civil.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397, 1.219 e 1.220; CPC, art. 300.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 18.08.2016; TJMT, AI nº 1011604-94.2019.8.11.0000, Rel. Des. João Ferreira Filho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 05.05.2020; TJMT, AI nº 1019690-44.2025.8.11.0000, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 22.08.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Alexandre Augusto de Souza contra decisão proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, nos autos do cumprimento de sentença n. 1010739-20.2023.8.11.0004, que determinou a intimação do agravante para desocupar, no prazo de 15 (quinze) dias, a área objeto do litígio, em razão do descumprimento das obrigações assumidas em acordo homologado judicialmente.

Sustenta que exerce a posse do imóvel rural denominado Fazenda São José, localizado no município de General Carneiro/MT, desde 29/11/2021, quando celebrou contrato particular de compra e venda pelo valor de R$ 1.500.000,00. Relata que, após aditivo contratual firmado em 11/02/2023, as partes celebraram acordo em audiência realizada em 04/06/2024, repactuando o débito no montante de R$ 1.300.000,00, com vencimento final em 05/04/2025, prevendo restituição da posse em caso de inadimplemento.

Alega, contudo, que exerce posse de boa-fé, tendo realizado diversas benfeitorias no imóvel, razão pela qual sustenta possuir direito de retenção até a indenização pelas melhorias realizadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. Defende que a ordem de desocupação é prematura e requer a suspensão da decisão agravada, com a manutenção da posse até a apuração das benfeitorias.

O pedido de tutela recursal foi indeferido, decisão contra a qual o agravante interpôs agravo interno (ID 342356866), alegando, em síntese, que o objeto recursal se restringe à impossibilidade de cumprimento da ordem de desocupação antes da apuração do direito de retenção por benfeitorias, reiterando o pedido de concessão da tutela recursal para suspender a ordem de desocupação.

Os agravados apresentaram contraminuta ao agravo de instrumento, sustentando, em síntese, que a decisão agravada apenas deu cumprimento ao acordo homologado judicialmente, que possui força de título executivo judicial. Defendem, ainda, que eventual discussão sobre benfeitorias deveria ter sido suscitada na fase de conhecimento ou no momento da celebração do acordo, pugnando pela manutenção da decisão agravada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara

A controvérsia recursal cinge-se em verificar a presença dos requisitos do art. 300 do CPC para manutenção da decisão que determinou a desocupação do imóvel objeto do litígio no prazo de 15 dias, diante do inadimplemento da obrigação assumida pelo executado, bem como a possibilidade de suspensão dessa medida em razão da alegação de direito de retenção do imóvel por benfeitorias.

No caso dos autos, extrai-se que o agravante ingressou na posse do imóvel rural denominado Fazenda São José, localizado no município de General Carneiro/MT, mediante contrato particular de compra e venda celebrado em 29/11/2021, pelo valor de R$ 1.500.000,00.

Posteriormente, diante do inadimplemento das obrigações contratuais, as partes celebraram acordo judicial em audiência realizada em 04/06/2024, conforme termo de conciliação de ID 208391519, homologado por sentença (ID
162018435
- autos de origem), pelo qual foi repactuado o saldo devedor no montante de R$ 1.300.000,00, estabelecendo-se que o executado deveria pagar R$ 150.000,00 até 05/06/2024 e o valor remanescente até 05/04/2025, ficando expressamente convencionado que, em caso de inadimplemento, haveria restituição imediata da posse da área objeto do litígio, além de incidência de multa contratual de 10% sobre o saldo devedor, acrescida de juros e correção monetária de 1% ao mês a partir da data do vencimento.

Com base na alegada posse de boa-fé, o agravante sustenta que lhe assiste o direito de indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, pretendendo o reconhecimento do direito de retenção do imóvel até o pagamento dessa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Afirma, ainda, que não tem intenção de se furtar ao pagamento, sustentando que pretende apresentar proposta para composição ou regularização do débito, motivo pelo qual entende desproporcional a determinação de desocupação imediata da área.

É incontroverso, todavia, que o pagamento do valor ajustado não foi realizado na data pactuada, circunstância reconhecida pelo próprio agravante, que se limita a justificar o descumprimento sob o argumento de que terceiros deixaram de cumprir contratos nos quais figurava como credor. Tal circunstância, contudo, não constitui fato jurídico apto a afastar a mora, pois se trata de evento absolutamente alheio à esfera de responsabilidade dos agravados.

Nos termos do art. 397 do Código Civil, quando a obrigação possui termo certo, a mora do devedor opera-se automaticamente com o advento do vencimento (mora
ex re
), independentemente de notificação ou interpelação prévia. A jurisprudência desta Egrégia Câmara é firme nesse sentido:

“EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE LIMINAR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. [...] A agravante comprova a existência de contrato de compra e venda de imóvel rural com cláusula resolutiva expressa e inadimplemento por parte dos agravados, o que autoriza a resolução contratual de pleno direito, nos termos do art. 475 do CC.
A jurisprudência desta Corte reconhece que, havendo cláusula resolutiva expressa e inadimplemento incontroverso, não se exige a prévia decretação judicial da rescisão para deferir liminarmente a reintegração de posse.
[...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento:
A cláusula resolutiva expressa permite a resolução do contrato de pleno direito em caso de inadimplemento, independentemente de decisão judicial prévia. É admissível a concessão de tutela de urgência para reintegração de posse em favor do promitente vendedor, quando comprovado inadimplemento contratual e posse injusta pelos compradores.
A caracterização do perigo de dano se dá diante da exploração contínua do imóvel por parte dos inadimplentes, o que pode gerar prejuízos materiais, ambientais e fiscais ao titular do domínio. [...] (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10196904420258110000, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 22/08/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/08/2025)

“Não há necessidade de condicionar a concessão da liminar de reintegração de posse à rescisão do contrato, quando há, inequivocamente, o inadimplemento (...) sendo absolutamente injusto que o proprietário espere um processo judicial de longos anos para que só então possa efetivar o que tem de direito.” (TJMT, AI n. 1011604-94.2019.8.11.0000, Rel. Des. João Ferreira Filho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 05/05/2020).

No caso concreto, a incidência da cláusula resolutiva expressa, a posse anteriormente exercida a título legítimo pelo agravante (contrato de compra e venda), perdeu seu suporte jurídico e passou a assumir natureza precária, caracterizando situação de posse injusta, autorizando a restituição do imóvel aos agravados. Nesse sentido, recente julgado deste Egrégia Câmara:

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE LIMINAR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. [...] A agravante comprova a existência de contrato de compra e venda de imóvel rural com cláusula resolutiva expressa e inadimplemento por parte dos agravados, o que autoriza a resolução contratual de pleno direito, nos termos do art. 475 do CC. A jurisprudência desta Corte reconhece que, havendo cláusula resolutiva expressa e inadimplemento incontroverso, não se exige a prévia decretação judicial da rescisão para deferir liminarmente a reintegração de posse. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento:
A cláusula resolutiva expressa permite a resolução do contrato de pleno direito em caso de inadimplemento, independentemente de decisão judicial prévia. É admissível a concessão de tutela de urgência para reintegração de posse em favor do promitente vendedor, quando comprovado inadimplemento contratual e posse injusta pelos compradores
. A caracterização do perigo de dano se dá diante da exploração contínua do imóvel por parte dos inadimplentes, o que pode gerar prejuízos materiais, ambientais e fiscais ao titular do domínio. [...] (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10196904420258110000, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 22/08/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/08/2025)

Embora o Código Civil assegure ao possuidor de boa-fé o direito de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis (art. 1.219), tal prerrogativa não subsiste quando a posse se torna injusta em decorrência do inadimplemento contratual. Com o descumprimento da obrigação e a consequente precarização da posse, o comprador passa a ser considerado possuidor de má-fé, atraindo a incidência do art. 1.220 do Código Civil, afastando o direito de retenção por benfeitorias:
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão
ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas
, nem o de levantar as voluptuárias.
A jurisprudência desta Corte orienta-se no mesmo sentido:

AÇÃO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – QUALIDADE DA POSSE – MÁ-FÉ - RECURSO DESPROVIDO. É incabível o direito de retenção do imóvel decorrente das benfeitorias, em caso de rescisão do contrato, ante a qualidade de sua posse, caracterizada como má-fé com a inadimplência contratual. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1000525-49.2018 .8.11.0002, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 13/02/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2019)

Assim, eventual discussão acerca da existência e extensão de benfeitorias poderá ser objeto de apuração em momento processual oportuno, não se prestando, contudo, a impedir a restituição da posse do imóvel aos agravados.

Tampouco se verifica ausência de
periculum in mora
apta a justificar a suspensão da decisão agravada.

Embora alegue que o imóvel é local onde exerce sua moradia, não outro local para permanecer, a certidão de ID 213278894 dos autos de origem, foi lavrada após tentativa de intimação do agravante em imóvel residencial situado na cidade de Barra do Garças. Embora os vizinhos tenham relatado que o agravante e seus familiares ficam a maior parte do tempo na propriedade rural, a constatação infirma, ao menos por ora, a alegação de risco de perda da moradia.

Alega que a desocupação em 15 dias seria inexequível e causaria dano irreparável, pois possui rebanho bovino criado na área, cuja remoção exige obtenção guia de trânsito animal (GTA), que dependeria de vistoria sanitária, contratação de caminhões e equipe especializada de manejo para o transporte, preparação do local de destino e observância das normas sanitárias e de bem-estar animal.

Todavia, o prazo para desocupação do imóvel teve início com a intimação do agravante em 05/12/2025 (ID 217471062), já tendo transcorrido mais de 3 meses, tempo suficiente para as providências necessárias à transferência do rebanho.

Consigna, ainda, que houve pagamento substancial do preço contratado, no importe de R$700.000,00, que corresponderia a praticamente 50% do o valor do contrato primitivo, o que afastaria alegação de inadimplemento absoluto.

No caso concreto, entretanto, não se constata de imediato a possibilidade de aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, ao menos em sede de cognição sumária, considerando que n
o acordo objeto de execução foi firmado em ação de resolução contratual cumulada com indenização, tendo as partes repactuado o saldo devedor para fixa-lo em R$1.300.000,00, dos quais só foram pagos R$ 150.000,00, no ano de 2024
. O saldo remanescente, de 1.100.000,00, cuja parcela venceu em 05/04/2025 não foi quitado até o ajuizamento do cumprimento de sentença.

Assim, em princípio, o eventual impedimento para a rescisão do contrato encontra-se superado pela homologação do acordo na ação de resolução originária, não se tratando, pois, a intimação para desocupação, antecipação dos efeitos da rescisão contratual.

O Superior Tribunal de Justiça, tem entendimento pacificado no sentido de que “
O uso do
instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações
. 2.
Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio
.
(STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016). Assim, os critérios para admissão da tese dependem de dilação probatória, não podendo ser reconhecidos em sede de agravo de instrumento.

Em hipóteses como a presente, o perigo de dano decorre precisamente da manutenção indevida do comprador inadimplente na posse do imóvel, situação que prolonga os efeitos do inadimplemento e impõe ao proprietário a suportar, por tempo indeterminado, a privação do exercício pleno de seu direito. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – PRESCINDÍVEL DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – MORA CARACTERIZADA - DECISÃO REFORMADA – AGRAVO PROVIDO. Não há necessidade de condicionar a concessão da liminar de reintegração de posse à rescisão do contrato, quando há, inequivocamente, o inadimplemento e o devedor notificado pratica o descumprimento de obrigações acessórias, sem qualquer justificativa, sendo absolutamente injusto que o proprietário espere um processo judicial de longos anos para que só então no final, depois de todo um prejuízo, possa efetivar o que tem de direito. (TJ-MT - AI: 10116049420198110000 MT, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 05/05/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2020)

A permanência do agravante na posse do imóvel, mesmo após o inadimplemento da obrigação assumida em acordo judicial, implica a continuidade da exploração econômica da área por quem já não possui título legítimo para tanto, circunstância que potencializa prejuízos ao titular do domínio e compromete a eficácia do título executivo judicial formado.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão impugnada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026