Tribunal: TJMT
Processo: 1030048-76.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. ALEGADA CONTRADIÇÃO. RETIFICAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS SEM EFEITOS MODIFICATIVOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030048-76.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES - CPF: 033.537.551-01 (EMBARGADO), NATALIA CORREA DE SIQUEIRA - CPF: 039.945.781-08 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (EMBARGANTE), ERICA TEIXEIRA DOS SANTOS - CPF: 028.102.301-88 (ADVOGADO), PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (EMBARGANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGANTE(S)
:
GINCO URBANISMO LTDA

E PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA.

EMB
ARGADO(S):
VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES.

EMENTA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS
. ALEGADA CONTRADIÇÃO.
RETIFICAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO.
ACOLHIMENTO DOS
EMBARGOS
SEM EFEITOS
MODIFICATIVOS
.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao recurso
de apelação
, mantendo integralmente sentença
que
determinou
a rescisão contratual do contrato de promessa de compra e venda de imóvel
, e determinou a devolução de 90% dos
valores pagos pela compradora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado incorreu em
contradição
quanto
ao reconhecimento da aplicabilidade de cláusula de rescisão contratual
,
prevendo multa de 10% sobre o preço do imóvel, mas manteve a retenção em 10% sobre os valores efetivamente pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Verifica-se contradição na fundamentação do acórdão, pois embora tenha sido consignada a existência de cláusula prevendo multa de 10% sobre o preço do imóvel, a retenção foi mantida em 10% sobre os valores pagos, com apoio em fundamentação fundada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A jurisprudência do STJ admite, em hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das peculiaridades do caso concreto, não havendo aplicação automática do percentual máximo.

Impõe-se, assim, o acolhimento dos
aclaratórios
, sem efeitos infringentes, apenas para sanar a contradição da fundamentação, esclarecendo que a retenção de 10% dos valores pagos decorre da aplicação da jurisprudência do STJ, e não da estrita observância da cláusula contratual que previa multa sobre o preço total do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração acolhidos, sem efeitos modificativos. Retificação do acórdão para sanar a contradição apontada quanto à fundamentação adotada no acórdão, mantidos os demais termos do julgado.

Tese de julgamento:

“1.
Em resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, é admissível a fixação de retenção em 10% dos valores pagos, com fundamento na jurisprudência do STJ, desde que observadas as peculiaridades do caso concreto.
”

Dispositivos relevantes citados:

art. 1.022 do CPC
;

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Trata-se de Embargos de Declaração com efeitos modificativos opostos por
GINCO URBANISMO LTDA e PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
contra o acórdão de ID nº 346289851, proferido pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação, mantendo incólume a sentença
fustigad
a.

Sustentam as embargantes, em síntese, a existência de contradição no acórdão, ao reconhecer que as partes pactuaram cláusula contratual prevendo a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel em caso de rescisão, bem como ao consignar a inexistência de vício de consentimento ou abusividade da estipulação contratual, mas, ao final, manter a retenção em 10% (dez por cento) incidente sobre os valores efetivamente pagos,
alterando, assim, a base de cálculo prevista no contrato, sem fundamentação específica para tanto.

Afirmam que, diante da validade da cláusula livremente convencionada entre as partes, deveria prevalecer o princípio da
força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda)
, com a observância da retenção no exato modo ajustado, isto é, no percentual de 10% sobre o preço do imóvel.

Ao final, requerem o conhecimento e provimento dos aclaratórios, com efeitos modificativos, para sanar a contradição apontada e reconhecer a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de
10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel
.

Em contrarrazões, a parte embargada sustenta a inexistência de contradição no acórdão, ao argumento de que a decisão embargada aplicou corretamente a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
relativa à resolução contratual em relações de consumo, segundo a qual o percentual de retenção deve incidir sobre os
valores efetivamente pagos
pelo comprador

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

EMBARGANTE(S)
:
GINCO URBANISMO LTDA E PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA.

EMBARGADO(S):
VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES.

VOTO

Egrégia Câmara

Conforme relatado, t
rata-se de Embargos de declaração com efeitos
modificativo
s opostos por

Ginco
Urbanismo Ltda e outra
contra o acórdão em ID nº
346289851
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos, negou provimento ao recurso,
mantendo
inalterada
a r. sentença fustigada.

As embargantes sustentam que o acórdão incorreu em contradição, ao reconhecer expressamente que as partes pactuaram cláusula contratual prevendo a retenção de 10% (dez por cento) do valor do imóvel em caso de rescisão. Ressaltam que a própria decisão consignou a inexistência de vício de consentimento ou de abusividade na estipulação contratual, destacando que o percent
ual estabelecido
encontra-se
em conformidade com os parâmetros admitidos pela jurisprudência.

No entanto,
o acórdão limitou a retenção ao percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre os valores efetivamente pagos, modificando a base de cálculo prevista contratualmente, sem apresentar fundamentação específica que justificasse tal alteração.

Nesse contexto, afirmam que deveria prevalecer o princípio da força obrigatória dos contratos
pacta sunt servanda
, com a consequente observância da cláusula livremente pactuada entre as partes.

Ao final pugna pelo conhecimento e provimento dos embargos,
com
efeito modi
ficativo
, para sanar a contradição apontada e reconhecer a validade do percentual
estipulado no contrato de 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel.

A parte embargante alega em suas contrarrazões que o acórdão não incorreu em contradição,
uma vez que aplicou
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
ao defin
ir a base de cálculo da retenção, em caso de rescisão contratual

nas relações de consumo
,
estabelecendo que o percentual
de retenção
deve incidir
sobre o
monta
nte
total dos valores
efetivamente
pagos
.

O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC, vejamos
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação.

O acórdão Embargado restou assim proferido:

“
APEL
ANTE(S):
GINCO URBANISMO LTDA e PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA

APELADO(S):
VANESSA DA SILVA WENDERROSCHS GOMES

VOTO – PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

1) Ilegitimidade passiva da GINCO URBANISMO LTDA

A recorrente GINCO URBANISMO LTDA. aponta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, sustentando que não participou da negociação da unidade residencial adquirida pela apelada, tampouco figurou como parte no contrato preliminar de compra e venda de imóvel celebrado entre a apelada e a Primor das Torres Incorporações Ltda., motivo pelo qual não haveria relação jurídica material a justificar sua inclusão no polo passivo da demanda.

A legitimidade passiva
ad causam
configura-se pela pertinência subjetiva da demanda, ou seja, pela adequação entre os sujeitos da relação processual e os sujeitos da relação jurídica material controvertida.

No âmbito das relações de consumo, tal legitimidade não se restringe aos contratantes diretos, estendendo-se a todos aqueles que integram a cadeia de fornecimento do produto ou serviço.

A exemplo, julgado do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. NECESSIDADE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas em razão de desistência do comprador de unidade imobiliária. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. Apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a corretora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento. Precedentes. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Precedente da 2ª Seção (Recurso Repetitivo). 6. Há abusividade na cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Precedente da 2ª Seção (Recurso Repetitivo). 7. Agravo interno no recurso especial não provido. (
AgInt
no REsp n. 1.881.899/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021,
DJe
de 11/2/2021.)

No caso concreto, restou demonstrado nos autos que as empresas
Ginco
Urbanismo Ltda. e Primor das Torres Incorporações Ltda. integram o mesmo grupo econômico, foram citadas no mesmo endereço (ID. 337405397 e 337405398), além de apresentarem defesa conjunta por meio dos mesmos patronos.

Mais relevante, ficou comprovado que ambas participaram ativamente da cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário denominado "Primor das Torres", configurando-se, assim, a relação de consumo em cadeia.

Isto porque conforme os documentos apresentados pela Recorrida, há indicação da “
Ginco
” em vários momentos no decorrer da relação negocial, visto que a indicação do e-mail desta Recorrente na página 2 do Contrato firmado entre as partes (ID. 337405379), no demonstrativo de pagamentos (ID. 337405381), na notificação extrajudicial enviada à Recorrida (ID. 337405382) e em e-mail (ID. 337405385).

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de reconhecer a legitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda. em demandas desta natureza, porquanto sua participação na cadeia de consumo resta evidenciada pela integração no mesmo grupo econômico e pela participação no desenvolvimento e comercialização dos empreendimentos imobiliários:

EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE ATIVA – REJEIÇÃO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIARIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 25% - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1.002 DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – CRITÉRIO DE ARBITRAMENTO – SENTENÇA CONDENATÓRIA – SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO (ART. 85, §2º, DO CPC) – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE E RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. Rejeita-se a preliminar de legitimidade passiva da requerida GINCO URBANISMO LTDA, se esta não participou do negócio jurídico. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não concordar com os valores informados pela requerida, em razão da divergência sobre o abatimento do saldo devedor. Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ. Se o contrato não previu nenhuma cláusula de retenção para o caso de rescisão por culpa exclusiva do comprador, não prospera a pretensão recursal da requerida de retenção de 25% sobre o valor pago pelo comprador. O STJ firmou o entendimento, no RESP 1740911/DF, julgado pelo rito repetitivo – Tema 1002 – de que o termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda por desistência do comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Não há se falar em danos morais, se o autor não logrou êxito em comprovar abalo ou ato ilícito capaz de ensejar a reparação por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação à dignidade da pessoa humana. Na sentença condenatória, os honorários advocatícios devem ser arbitrados sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/15.- (N.U 1007982-98.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 18/09/2024,
Publicado
no DJE 01/10/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO. PRELIMINAR AFASTADA. DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA PELA RESCISÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. RETENÇÃO DE MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DO CDC. DANOS MORAIS. SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE FATOS ENSEJADORES DO DEVER DE INDENIZAR. CONDENAÇÃO AFASTADA COM FUNDAMENTO NA ATUAL JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - O CDC estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, sendo evidente,
portanto
a legitimidade da
Ginco
para responder pelas obrigações decorrentes. II - Se o Autor/Apelados enquadra na definição de consumidor e fornecedor, da Lei nº 8.078/90, a relação jurídica entre as partes está afeta à legislação consumerista. III - De acordo com o Verbete Sumular 543, do STJ, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. No caso, a rescisão do contrato decorre da culpa dos apelantes que não entregaram os lotes no prazo contratado. IV - O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (Resp. Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJE 25/06/2019). V - A correção monetária incide a partir do desembolso de cada parcela, ocasião em que o comprador dispôs da verba – que deve ser recomposta a partir de tal evento e não após o trânsito em julgado. VI - No âmbito do STJ é pacífico o entendimento de que “o dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores”. (
AgInt
no
AREsp
n. 1.901.500/SP, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 09/05/2022,
DJe
de 11/05/2022). In
casu
, o pleito indenizatório formulado pelo apelado tem como base o descumprimento obrigacional pelos apelantes e a inércia em devolver os valores pagos na via administrativa. Não havendo demonstração de ofensa ao direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade, como ser humano. VII - Sentença reformada, afastando a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. (N.U 1010646-68.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/07/2024,
Publicado
no DJE 03/07/2024)

Assim, não há como retirar da
Ginco
Urbanismo Ltda. a condição de participante da relação jurídica, tendo em vista que há documentos nos autos demonstrando que ela teve participação na comercialização do empreendimento imobiliário, seja como proprietária do terreno onde foi edificado o empreendimento, seja pela parceria estabelecida com as demais empresas do grupo.

Deste modo, seja pela integração na cadeia de consumo, a rigor do art. 7º, parágrafo único, do CDC, seja pela teoria da aparência, em que o consumidor é legitimado a demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de fornecimento, resta configurada a legitimidade passiva no presente caso.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da GINCO URBANISMO LTDA.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de apelação cível interposta por GINCO URBANISMO LTDA. e PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenando as requeridas solidariamente a restituírem à autora 90% dos valores por ela pagos, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, deduzidas as despesas de IPTU e taxa condominial no montante de R$ 5.056,83, também corrigidas pelo IPCA desde cada desembolso efetuado pelas requeridas.

As apelantes sustentam, em síntese, a necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos com fundamento no artigo 67-A da Lei n. 4.591/64 e na jurisprudência do STJ, bem como o reconhecimento da legalidade da retenção da comissão de corretagem ante a prestação do serviço de intermediação imobiliária.

A apelada, em contrarrazões, refuta integralmente os argumentos recursais, pugnando pela manutenção da sentença recorrida em todos os seus termos, sustentando a adequação do percentual de retenção de 10% às circunstâncias do caso concreto e a impossibilidade de retenção da comissão de corretagem ante a ausência de informação clara e destacada no contrato.

Passo à análise das teses recursais.

2) Necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos

As apelantes sustentam que o percentual de 25% seria o adequado para indenizar as despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, invocando precedentes do STJ que reconhecem tal patamar como padrão em casos de rescisão por culpa do adquirente.

Apontam que a pretensão de majoração de 10% para 25% dos valores efetivamente pagos pela apelada, encontra fundamento no artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/64 e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A insurgência, no entanto, não merece prosperar.

Embora seja certo que o artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/64, com redação dada pela Lei n. 13.786/18, autorize a retenção de até 25% dos valores pagos a título de cláusula penal em caso de resolução por inadimplemento do adquirente, tal percentual constitui limite máximo, não sendo de aplicação automática e compulsória.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado a esse respeito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. POSTERIOR A LEI Nº 13.786/18. PERCENTUAL. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL. REEXAME DE FATOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. "Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
2/10/2019). 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
DJe
de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (
AgInt
no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023,
DJe
de 3/4/2023.)

Ocorre que no caso concreto, as próprias partes estabeleceram livremente, no instrumento contratual, o percentual de retenção aplicável à hipótese de rescisão.

Conforme cláusula expressa constante na proposta de compra (ID. 337405380, p. 2), ficou pactuado que "
Em caso de cancelamento da presente Proposta por inadimplência ou desistência de uma das Partes (...) será cobrada a importância equivalente à 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel, a título de multa em razão do desfazimento do negócio, bem como a título de cobertura de despesas obrigatórias, administrativas, tributárias e corretagem imobiliária
".

Em igual sentido, constou no contrato firmado entre as partes em 02 de setembro de 2019 (ID. 337405399) o disposto no parágrafo primeiro da Cláusula Vigésima que menciona que “
ocorrendo a anuência da VENDEDORA FIDUCIÁRIA CREDORA em rescindir, será devido a esta a importância equivalente a 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel, a título de despesas obrigatórias administrativas e tributárias incorridas e suportados exclusivamente pela VENDEDORA FIDUCIÁRIA CREDORA, em razão da venda deste imóvel”.

Tal disposição contratual revela a manifestação de vontade das partes quanto ao percentual de retenção considerado adequado para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

O princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), consagrado no artigo 421 do Código Civil, impõe o cumprimento das obrigações livremente assumidas, não sendo lícito ao julgador alterar o que foi validamente pactuado, salvo em casos excepcionais de manifesta abusividade ou desequilíbrio contratual.

No presente caso, não se vislumbra qualquer vício de consentimento ou abusividade na cláusula que estabelece a retenção de 10% sobre o valor do imóvel, sendo que o percentual
encontra-se
dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência, que reconhece como razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias concretas do caso.

Ademais, as recorrentes não demonstraram a ocorrência de prejuízos extraordinários que justifiquem a majoração do percentual contratualmente estabelecido.

No caso, os documentos juntados aos autos limitam-se à comprovação dos pagamentos realizados pela autora e à notificação de rescisão, não havendo elementos probatórios que evidenciem despesas excepcionais com a resolução da avença, impedimento na revenda do imóvel ou perda de oportunidade comercial devidamente comprovada.

Não obstante a existência de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que reconheça o percentual de 25% como adequado em determinadas situações, tal situação não afasta a possibilidade de aplicação de percentual menor quando as circunstâncias do caso concreto assim o justifiquem, especialmente quando há previsão contratual específica nesse sentido, conforme:

Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual unilateral pelos compradores. Compra e venda de imóvel. Percentual de retenção de valores pagos. necessidade de reexame fático-probatório. impossibilidade. súmulas 5 e 7/
stj
. entendimento em consonância com precedentes desta corte. súmula 83/
stj
. Recurso não conhecido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou a inversão
dos
ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida, ora recorrente. 3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso especial. III. Razões de decidir
5 .
O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10% com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
7 .

O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

IV.Dispositivo
e tese Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento:
1 .
A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito do recurso especial quando demandar reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais. 2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4 .591/64, art. 63, § 4º; Código Civil,
arts
. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, §
11 .
Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 2126709/DF, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03 .2025; STJ,
AgInt
no
AREsp
2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 14.10 .2024. (STJ - REsp: 00000000000002106333 RJ 2023/0390630-4, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 17/11/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 24/11/2025) (grifo nosso)

No caso em exame, a circunstância específica que justifica a manutenção do percentual de 10% reside justamente na previsão contratual expressa nesse sentido, fruto da livre manifestação de vontade das partes contratantes.

Não há razão jurídica para flexibilizar o
pacta sunt servanda
em favor das recorrentes, majorando unilateralmente o percentual de retenção para além do que foi contratualmente estabelecido.

Portanto, a sentença recorrida acertou ao manter o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, em observância ao que foi livremente pactuado entre as partes, não merecendo reforma neste aspecto.

3) Legalidade da retenção da comissão de corretagem

As Recorrentes pugnam pelo reconhecimento da legalidade da retenção de valores pagos a título de comissão de corretagem, sustentando que o serviço foi devidamente prestado e que sua não retenção acarretaria enriquecimento ilícito.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo n. 938, fixou a seguinte tese de que é válida a "
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
".

A validade da transferência do ônus da comissão de corretagem ao consumidor está, portanto, condicionada ao cumprimento do dever de informação clara e destacada sobre tal encargo, em observância ao princípio da transparência consagrado no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.

No caso concreto, da análise do contrato firmado entre as partes, sequer há indicação de qualquer valor sobre comissão de corretagem ou comprovação de que este foi efetivamente pago pela Recorrida de forma separada e discriminada, conforme se faz prova através das cláusulas da avença rescindida pela sentença:

Para que seja válida a retenção da comissão de corretagem, é indispensável que o valor tenha sido previamente informado ao consumidor de forma expressa e destacada no instrumento contratual, o que não ocorreu no presente caso.

As recorrentes não lograram demonstrar o cumprimento de tais requisitos, limitando-se a invocar a prestação do serviço de corretagem e a regulamentação legal da atividade, argumentos que, por si sós, não são suficientes para afastar a necessidade de observância do dever de informação imposto pela legislação consumerista.

Essa Câmara já julgou caso similar:

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação contra sentença que sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes de cotas de multipropriedade no empreendimento
Jeriquiá
Lagoa Resort e condenou as requeridas à devolução integral dos valores pagos (R$ 2.660,00), corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC desde o desembolso, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, também corrigida e com incidência de juros de mora a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As apelantes sustentam que: (i) a relação contratual não está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) a rescisão contratual por iniciativa do consumidor deveria ensejar retenção de valores, nos termos da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); (
iii
) a devolução da comissão de corretagem não é devida; e (
iv
) os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois envolve a aquisição de cotas de multipropriedade imobiliária por consumidor final. A Lei nº 13.777/2018, que regula a multipropriedade, não afasta a incidência das normas consumeristas, especialmente no que tange ao dever de informação e à boa-fé objetiva (art. 4º, III, do CDC). 5. A rescisão do contrato não decorreu de mera desistência da consumidora, mas da violação do dever de informação e da utilização de práticas comerciais abusivas, incluindo ambiente ruidoso, pressão psicológica e oferta de bebidas alcoólicas, comprometendo sua manifestação livre e consciente de vontade. A retenção de valores, nesse contexto, seria abusiva, conforme o art. 51, IV, do CDC. 6. A restituição da comissão de corretagem foi corretamente determinada, pois não houve informação clara e destacada sobre a cobrança da taxa antes da contratação, violando o entendimento fixado pelo STJ no Tema 938, que exige transparência na imputação desse custo ao consumidor. 7. A indenização por danos morais se mostra devida, pois as técnicas agressivas de venda e a ausência de informação adequada configuram prática comercial abusiva, sendo o dano moral in
re

ipsa
. 8. Quanto à incidência de juros de mora, aplica-se a Súmula 43 do STJ, segundo a qual a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo. Assim, os juros devem incidir desde o desembolso dos valores pagos indevidamente, conforme decidido na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "1. A multipropriedade imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas. 2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor. 3. A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes da contratação, nos termos do Tema 938 do STJ. 4. A prática comercial abusiva na contratação de multipropriedade caracteriza dano moral in
re

ipsa
, sendo devida indenização ao consumidor. 5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ." Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 4º, III; 6º, III; 39, IV; 51, IV; CC, art. 422; Lei nº 13.777/2018; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 43; STJ, Tema 938; TJ-DF, Apelação Cível 07021324220228070003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2ª Turma Cível, julgado em 25/01/2023. (N.U 1018728-63.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2025,
Publicado
no DJE 17/02/2025)

Assim, correta a decisão de primeiro grau ao afastar a retenção da comissão de corretagem ante a ausência de comprovação de pagamento discriminado e destacado no contrato, mantendo-se inalterada a sentença neste ponto.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo inalterada a r. sentença fustigada.

Em razão da sucumbência recursal, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados em desfavor das recorrentes em primeiro grau, calculados sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.
”

No tocante à alegação de contradição suscitada pelas partes embargantes,
a
o proceder à análise dos autos, verifica-se que assiste razão às embargantes, diante d
a
contradição na fundamentação da aplicação do percentual de retenção de
10% sobre os valores pagos
,
c
om base no que teria sido contratualmente pactuado, quando, na realidade, o contrato prevê a incidência de multa correspondente a
10% sobre o preço total do imóvel.

Diante disso, reconhece-se a existência de contradição na fundamentação do julgado quanto à base de cálculo mencionada
.

Conforme
a
jurisprudência do STJ
, que
permite

a aplicação de percentual reduzido de retenção quando compatível com as peculiaridades do caso concreto, conforme entendimento consolidado na jurisprudência, a saber:

Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual unilateral pelos compradores. Compra e venda de imóvel. Percentual de retenção de valores pagos. necessidade de reexame fático-probatório. impossibilidade. súmulas 5 e 7/stj . entendimento em consonância com precedentes desta corte. súmula 83/stj. Recurso não conhecido.
I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual.
2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou a inversão
dos
ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida, ora recorrente. 3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso especial. III. Razões de decidir
5 .
O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10% com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
7 .

O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

IV.Dispositivo
e tese Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento:
1 .
A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito do recurso especial quando demandar reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais.
2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência do STJ.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4 .591/64, art. 63, § 4º; Código Civil,
arts
. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, §
11 .
Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 2126709/DF, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03 .2025; STJ,
AgInt
no
AREsp
2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 14.10 .2024. (STJ - REsp: 00000000000002106333 RJ 2023/0390630-4, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 17/11/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 24/11/2025) (grifo nosso)

Dessa forma, impõe-se o acolhimento dos embargos, a fim de sanar o vício apontado,
aplicando-se a
fundamentação
na jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
,
a qual admite, em hipóteses de resolução contratual, a retenção entre 10%
e

25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto.
Sendo fi
x
ado
, a multa de rescisão contratual unilateral,
o percentual de
10% dos valores pagos
pela embargada
,

de acordo com
a jurisprudência do STJ.

Por essas razões
ACOLHO
os embargos de declaração, sem os efeitos infringentes, opostos por
GINCO URBANISMO LTDA e PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA,
e
via de consequência, retifico o acórdão de ID.
346289851

apenas para sanar a contradição apontada quanto à fundamentação adotada, esclarecendo-se que a retenção
,
fixada
de 10% dos valores pagos
,
observa a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
.

Mantenho inalterados os demais termos do acórdão.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026