Tribunal: TJMT
Processo: 1000697-09.2023.8.11.0004
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000697-09.2023.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[WILSON CARVALHAES DE OLIVEIRA - CPF: 079.356.761-00 (APELADO), MARIANA DA CUNHA PEREIRA - CPF: 011.403.391-92 (ADVOGADO), BENEDITA DA CONCEICAO DE LARA - CPF: 326.084.461-91 (APELADO), EDSON RIBEIRO SOARES - CPF: 568.489.781-91 (APELANTE), JOAO RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 364.466.101-49 (ADVOGADO), CLAUDIA PEREIRA DOS SANTOS NEVES - CPF: 697.365.881-49 (ADVOGADO), ELIETE FERREIRA DE JESUS SOARES - CPF: 730.388.901-97 (APELANTE), SAMUEL FERREIRA SOARES - CPF: 069.239.561-02 (APELANTE), CLODOALDO CARVALHO QUEIROZ - CPF: 453.014.501-82 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCIO PIELKE - CPF: 023.798.779-12 (TERCEIRO INTERESSADO), NATHAYNE FERREIRA RODRIGUES - CPF: 421.099.188-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. PROCURAÇÃO FALSIFICADA. NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA
A NON DOMINO
. IRRELEVÂNCIA DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E RETENÇÃO. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA COM EFEITOS
EX NUNC
.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que, em Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública, declarou a nulidade de procuração pública e de escritura de compra e venda de imóvel, bem como dos respectivos registros, determinando o restabelecimento da propriedade aos Autores e sua imissão na posse, além de condenar os réus ao pagamento de honorários advocatícios. Os Apelantes sustentam nulidades processuais, alegam posse de boa-fé, pleiteiam indenização e retenção por benfeitorias e requerem redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por omissão quanto ao pedido de gratuidade da justiça; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à análise da boa-fé e das benfeitorias; (iii) determinar se a boa-fé dos adquirentes convalida negócio jurídico fundado em procuração falsificada; (iv) verificar a existência de direito à indenização e retenção por benfeitorias e a ocorrência de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afasta-se a nulidade por omissão quanto à gratuidade da justiça, pois o pedido formulado na contestação não se referia aos próprios réus, inexistindo requerimento a ser apreciado pelo juízo singular.

4. Inexiste omissão quanto a análise da boa-fé do adquirente e das benfeitorias no imóvel, uma vez que a declaração de nulidade absoluta do negócio jurídico implica, ainda que implicitamente, o afastamento dessas teses, além de permitir sua análise em grau recursal pelo efeito devolutivo.

5. O laudo pericial grafotécnico reconhece que as assinaturas constantes na procuração pública são falsas, o que invalida o instrumento e contamina todos os atos subsequentes.

6. A falta de manifestação de vontade dos proprietários configura nulidade absoluta, insanável, do negócio jurídico, nos termos dos arts. 166 e 167 do Código Civil.

7. De acordo com o entendimento consolidado do STJ, na venda a
non domino
a nulidade absoluta impede a produção de efeitos jurídicos, tornando irrelevante a boa-fé do adquirente.

8. O direito à indenização e retenção por benfeitorias não subiste, pois a posse fundada em título absolutamente nulo não caracteriza boa-fé jurídica apta a ensejar tais direitos.

9. Ausentes as prova das benfeitorias alegadas, cujo ônus incumbia aos apelantes, nos termos do art. 373, I, do CPC.

10. Fica mantida a distribuição do ônus da sucumbência, pois os pedidos principais foram integralmente acolhidos, inexistindo sucumbência recíproca relevante.

11. Defere-se a gratuidade da justiça em grau recursal, com efeitos
ex nunc
, sem retroagir para alcançar encargos anteriores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A falsificação de procuração pública acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico subsequente, inviabilizando a transferência da propriedade. 2. A boa-fé do adquirente não convalida negócio jurídico nulo nem produz efeitos em hipóteses de venda a non domino. 3. O direito à indenização e retenção por benfeitorias exige posse de boa-fé e prova efetiva das benfeitorias realizadas. 4. A gratuidade da justiça deferida em grau recursal produz efeitos apenas
ex nunc
.

___________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CC, arts. 166, II, 167 e 1.219; CPC, arts. 98, 373, I, e 489, §1º, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2636009/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 14.10.2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.897.620/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 13.05.2024.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Este recurso versa sobre o mesmo objeto do RAC nº 1003764-50.2021.8.11.0004, razão pela qual ambos devem ser julgados conjuntamente.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

Samuel Ferreira Soares, Edson Ribeiro Soares
e sua esposa
Eliete Ferreira de Jesus Soares
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública ajuizada por
Wilson Carvalhaes de Oliveira
e sua esposa
Benedita da Conceição de Lara Oliveira
.

O Juiz
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e declarou a nulidade da procuração pública lavrada em 01/07/2020 no Cartório da Comarca de Poxoréu/MT, bem como determinou a expedição de ofício ao 2º Ofício de Notas daquela comarca para cancelamento do ato.

Também declarou a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 17/07/2020 no Cartório da Comarca de Barra do Garças/MT, assim como do respectivo registro na matrícula nº 45.847 do Cartório de Registro de Imóveis local, e determinou a expedição de mandado para cancelamento desses atos e restabelecimento da propriedade aos autores.

Por fim, determinou a imissão dos Autores na posse do imóvel após o trânsito em julgado da sentença e, diante da sucumbência, condenou solidariamente a parte requerida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

De início, os Apelantes formularam pedido de justiça gratuita para o processamento do Apelo e, após serem intimados para comprovarem a incapacidade financeira, acostaram documentos no Id. 356629385.

Em suas razões recursais, suscitam, preliminarmente, a nulidade da sentença por omissão quanto ao exame do pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado em contestação, apontando violação ao dever de fundamentação e ao devido processo legal.

Ainda em sede preliminar, arguem nulidade pela falta de apreciação do pedido de retenção e indenização por benfeitorias, bem como pelo não enfrentamento da tese de posse de boa-fé, matérias que consideram essenciais ao deslinde da controvérsia.

No mérito, aduzem que exerceram posse de boa-fé, e afirmam ter adquirido o imóvel de forma onerosa, com base em documentos aparentemente válidos, cuja eventual irregularidade somente teria sido constatada por meio de perícia técnica, circunstância que afasta qualquer imputação de má-fé.

Alegam ter introduzido benfeitorias úteis e necessárias no imóvel ao longo de período significativo, motivo pelo qual postulam o reconhecimento do direito à indenização e à retenção, sob pena de enriquecimento sem causa da parte adversa.

Subsidiariamente, requerem a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com o reconhecimento da sucumbência recíproca, em razão da parcial procedência dos pedidos na primeira instância.

Com esses argumentos, pleiteiam a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 346407471.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Em 21/01/2023
Wilson Carvalhaes de Oliveira
e sua esposa
Benedita da Conceição de Lara Oliveira
propôs Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública em face de
Samuel Ferreira Soares, Edson Ribeiro Soares
e sua esposa
Eliete Ferreira de Jesus Soares
.

Na petição inicial, os Autores afirmaram ser legítimos proprietários do lote 05, quadra 16, localizado no Loteamento Anchieta, no Município de Barra do Garças/MT, adquirido em 23/06/2000 da empresa J.M.L Imóveis Ltda. e devidamente registrado no Cartório do 1º Serviço Notarial e Registral da Comarca Barra do Garças, livro 02, matrícula de n. 45.847, ficha 45847.

Relataram que, diante do falecimento da filha em agosto/2019, permaneceram na cidade de Várzea Grande/MT até dezembro/2020 e quando foram pagar o pagamento do IPTU constataram que o imposto já havia sido quitado por terceiros.

Diante disso, solicitaram ao Sr. Orivaldo Carvalhaes de Oliveira (irmão do Autor) que fosse até o local do fato para confirmação, sendo constatado que o invasor se identificava por “Ribeiro” e, além de se exaltar, não atendeu à solicitação verbal para desocupação do imóvel.

Em razão da ocupação indevida, em 11/01/2021 foi lavrado boletim de ocorrência e ajuizada Ação de Reintegração de Posse n. 1003764-50.2021.8.11.0004. No curso da demanda, os Requeridos apresentaram Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, alegando aquisição mediante procuração pública supostamente outorgada pelos Autores.

Ressaltaram que a mencionada Escritura Pública de Compra e Venda foi lavrada na Serventia do 2º Ofício de Notas da Comarca de Barra do Garças, cuja alienação, firmada pelo preço de R$ 30.0000,00 (Trinta mil reais), ocorreu com o uso de procuração outorgada pelos Autores perante o 2º Ofício de Notas e Protestos da Comarca de Poxoréu.

Alegaram que naquela procuração consta como endereço dos Autores o Município de Primavera do Leste, circunstância que afirmam ser inverídica.

Sustentaram que não conhecem os Requeridos, tampouco o filho deles, Samuel, afirmando, de modo categórico, que jamais venderam o imóvel ou receberam qualquer quantia a ele relacionada.

Asseveram que nunca estiveram no Município de Poxoréu, assim como jamais residiram em Primavera do Leste.

Enfatizaram que tais documentos contêm inconsistências, como ausência de assinaturas, divergência de endereços e inexistência de comprovação de pagamento.

Mencionaram que ao acessar o Termo Circunstanciado de Ocorrência, instaurado na Delegacia, bem como ao processo judicial, perceberam que nas provas apresentadas não existe assinatura dos Autores, muito menos foi comprovado através de imagens cartorárias ou documentos pessoais dos Autores, que estes houvessem comparecido nos cartórios citados, muito menos efetivaram comprovação de pagamento.

Aduziram, ainda, que não possuem qualquer vínculo ou conhecimento acerca das pessoas mencionadas nos depoimentos prestados na Delegacia, tampouco daquelas indicadas no arrolamento processual.

Acrescentam que o valor indicado na escritura (R$ 30.000,00) é manifestamente inferior ao valor de mercado do imóvel, estimado em aproximadamente R$ 90.000,00 (noventa mil reais), o que reforçaria a tese de fraude.

Sustentaram, assim, a ocorrência de falsidade documental e de negócio jurídico celebrado sem consentimento dos proprietários, caracterizando hipótese de nulidade absoluta, além de apontarem má-fé dos Requeridos, que teriam se valido de documentos irregulares para obter indevidamente a propriedade do bem.

Frisaram estar impedidos de exercer plenamente seu direito de propriedade, em razão das averbações e registros realizados na matrícula do imóvel com base em documentos que reputam fraudulentos.

Diante disso, requereram nulidade da procuração pública realizada no Cartório de Poxoréu, a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel realizada no Cartório do 2º Ofício de Barra do Garças e a nulidade das averbações e registros existentes na matrícula nº 45.847, referente ao dia 11/01/2021 e datas posteriores, realizadas no Cartório do 1º Ofício de Barra do Garças e determinando a imediata imissão na posse dos Autores, com determinação de reforço policial.

Na decisão prefacial, o Juiz
a quo
indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora e determinou a averbação desta Ação na matrícula do imóvel.

Na contestação, os Requeridos afirmaram que a versão apresentada na petição inicial não corresponde à realidade, especialmente no que diz respeito à alegada ausência de conhecimento da alienação do imóvel.

Sustentaram a validade da procuração pública utilizada para a lavratura da escritura de compra e venda. Alegaram que os próprios Autores outorgaram o instrumento procuratório, mediante apresentação de documentos originais em cartório, e que o referido documento contém suas assinaturas autênticas. Aduziram, inclusive, que os Autores teriam agido de forma desleal ao omitir, nos autos, a íntegra da procuração, especialmente a folha em que constam tais assinaturas, o que, segundo defenderam, evidencia tentativa de induzir o Juízo em erro.

A partir da validade da procuração, defendem, por consequência lógica, a regularidade da escritura pública de compra e venda, afirmando que o ato foi praticado em estrita conformidade com a lei e sem qualquer vício de consentimento. Rechaçam, assim, a alegação de nulidade dos negócios jurídicos, asseverando que inexiste prova de erro, dolo ou fraude, e que eventual prejuízo suportado pelos Autores decorreria de relação com terceiro intermediador, e não de conduta dos Requeridos.

Asseguram que atuaram em estrita boa-fé, dentro das práticas ordinárias do mercado imobiliário, ressaltando que a boa-fé se presume, ao passo que a má-fé deve ser comprovada, o que não ocorreu no caso concreto. Rebatem o argumento de discrepância entre o valor real da negociação e o valor declarado na escritura, afirmando tratar-se de prática comum nas transações imobiliárias, inclusive adotada anteriormente pelos próprios Autores. Frisaram a inexistência de ato ilícito, seja na modalidade dolosa ou culposa, afastando, assim, qualquer dever de indenizar.

Em observância ao princípio da eventualidade, apresentam tese subsidiária no sentido de que, caso sejam acolhidos os pedidos dos Autores, deve ser reconhecida a boa-fé dos Requerido, assegurando-lhes o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, bem como o direito de retenção, conforme previsto no art. 1.219 do Código Civil.

Réplica no Id. 346407383.

No laudo da perícia grafotécnica, o perito Marcio Pielke, após análise comparativa das assinaturas constantes na Certidão de Procuração Pública lavrada no 2º Ofício de Notas e Protestos da Comarca de Poxoréu – MT (Livro nº 075, Folha nº 138), concluiu que as assinaturas atribuídas aos Autores

não partiram do punho caligráfico de nenhum deles.

Com base na alta taxa de divergência das assinaturas (90,91%), o
Expert
afirmou que houve tentativa deliberada de fraude à identidade dos periciandos com o objetivo de viabilizar indevidamente a transação imobiliária, razão pela qual a Procuração Pública acostada aos autos não pode ser reconhecida como instrumento legítimo de compra e venda do imóvel em nome dos Autores.

Os Autores manifestaram concordância ao laudo.

Os Requeridos, por sua vez, afirmam que agiram de boa-fé, acreditando tratar-se de negócio jurídico legítimo. Relataram que o Requerido Edson Ribeiro Soares negociou a compra do lote com um intermediador identificado como “Geraldo”, efetuando pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) mediante a transferência de um automóvel. Posteriormente, descobriu que o verdadeiro recebedor, Natal Bispo de Souza, seria um estelionatário, inclusive com histórico de fraudes semelhantes, o que motivou o registro de boletim de ocorrência.

Sustentaram, ainda, que foram induzidos em erro por fraude de terceiros, não tendo qualquer participação na ilicitude, devendo ser reconhecidos como vítimas. Invocou o princípio da boa-fé objetiva e da proteção da confiança, bem como jurisprudência do STJ que resguarda o terceiro adquirente de boa-fé, afastando sua responsabilização em casos de fraude.

Ao final, declararam que não discordam do laudo pericial e que estão surpresos em saber que foram vítimas de estelionato. (Id. 346407450).

Encerrada a instrução processual, o Juiz
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e:

i)

Declarou a nulidade da procuração pública lavrada em 01/07/2020, no Cartório da Comarca de Poxoréu/MT, livro nº 075, folha nº 138;

ii)

Determinou a expedição de ofício ao Cartório do 2º Ofício de Notas da Comarca de Poxoréu/MT para que proceda ao cancelamento dos atos mencionados no item anterior;

iii)

Declarou a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 17/07/2020, no Cartório da Comarca de Barra do Garças/MT, e do correspondente registro (R-05-45.847 – Protocolo nº 191.265) na matrícula nº 45.847 do CRI de Barra do Garças;

iv)

Determinou a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT para que proceda ao cancelamento dos atos mencionados no item anterior, restaurando o
status
de proprietários aos autores;

v)

Determinou a imissão dos autores na posse do imóvel, a ser cumprida após o trânsito em julgado da sentença.

Diante da sucumbência, condenou a parte Requerida, de forma solidária, ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Inconformado,
Samuel Ferreira Soares, Edson Ribeiro Soares e sua esposa Eliete Ferreira de Jesus Soares
interpuseram Recurso de Apelação.

De início, no que se refere ao pedido de justiça gratuita formulado nas razões do Apelo, após serem intimados para comprovarem a incapacidade financeira os Recorrentes acostaram documentos no Id. 356629385, dos quais se consta que lograram demonstrar, de forma satisfatória, a alegada insuficiência de recursos para arcar com o preparo sem prejuízo do próprio sustento.

Com efeito, inobstante não tenham acostado qualquer documentação relacionada ao Apelante Samuel Ferreira Soares, verifica-se que a Apelante Eliete Ferreira de Jesus Soares e seu esposo Edson Ribeiro Soares integram o Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal, e que o Apelante Edson Ribeiro Soares, associado à Colônia dos Pescadores do Município de Barra do Garças/MT, possui renda aproximada de R$ 1.621,00 (um mil, seiscentos e vinte e um reais).

Assim, os rendimentos auferidos pelos Apelantes são incompatíveis com o recolhimento do preparo recursal no valor de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais), revelando situação de vulnerabilidade econômica apta a justificar a concessão do benefício.

Assim, com fundamento no art. 5.º, inciso LXXIV, da Constituição Federal e art. 98 do Código de Processo Civil,
defiro
o pedido de justiça gratuita formulado pelos Apelantes, dispensando-os do recolhimento do preparo recursal.

Oportuno registrar que, conforme entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, o benefício da gratuidade da justiça não possui efeito retroativo. Assim, sua concessão em momento posterior não tem o condão de eximir a parte do pagamento das verbas de sucumbência constituídas antes de seu deferimento.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DE DECISÃO. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 284 DO STF. CABIMENTO INEQUÍVOCO DEMONSTRADO. NOVA ANÁLISE. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA. EFEITOS
EX NUNC
. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Conquanto o pedido de justiça gratuita possa ser formulado a qualquer tempo e grau de jurisdição, sua concessão somente possui efeitos futuros, não retroagindo para alcançar encargos processuais anteriores.
2. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2636009 SP 2024/0140491-6, Relator.: Ministro João Otávio De Noronha, Data de Julgamento: 14/10/2024, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 16/10/2024).

Desse modo, o deferimento da justiça gratuita nesta instância opera efeitos
ex nunc
, produzindo consequências apenas a partir de sua concessão.

Passo, portanto, ao exame das teses recursais.

VOTO PRELIMINAR (NULIDADE DA SENTENÇA – JUSTIÇA GRATUITA):

Os apelantes suscitam, preliminarmente, nulidade da sentença por omissão quanto ao pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado em contestação, sustentando violação ao dever de fundamentação e ao devido processo legal.

A preliminar de nulidade não comporta acolhimento. Isso porque, ao contrário do que sustentam os Apelantes, o pedido de gratuidade da justiça formulado na contestação não se refere à sua própria condição, mas sim à concessão do benefício em favor dos Autores. Trata-se, portanto, de requerimento dirigido à parte adversa, e não de postulação de direito próprio, o que afasta, por completo, a alegada omissão judicial.

Não se desconhece o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de admitir, em determinadas hipóteses, a concessão tácita da gratuidade da justiça. Todavia, é imprescindível que o pedido seja claro, inequívoco e formulado de maneira escorreita, a fim de delimitar adequadamente a atuação jurisdicional e evitar julgamento fora dos termos em que a lide foi proposta.

Assim, inexistindo requerimento expresso de concessão do benefício em favor dos próprios Requeridos, ora Apelantes, não havia questão a ser apreciada pelo juízo de origem sob essa perspectiva. Logo, não se configura omissão, tampouco violação ao dever de fundamentação previsto no art. 489, §1º, IV, do CPC.

VOTO PRELIMINAR (NULIDADE SENTENÇA – BENFEITORIAS E POSSE DE BOA-FÉ):

Os Apelantes arguem, também, a nulidade por ausência de apreciação do pedido de retenção e indenização por benfeitorias, bem como pela falta de enfrentamento da tese de posse de boa-fé, questões que reputam essenciais ao deslinde da controvérsia.

A preliminar, igualmente, não comporta acolhida.

Consta nos autos que os Requeridos apresentaram, na contestação, tese subsidiária fundada no princípio da eventualidade, requerendo, para o caso de procedência dos pedidos autorais, o reconhecimento da boa-fé possessória, a indenização por benfeitorias e o direito de retenção, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Nota-se, todavia, que a suposta omissão não se sustenta. Isso porque ao declarar a nulidade absoluta dos negócios jurídicos, o Juiz
a quo
enfrentou, ainda que implicitamente, a questão da boa-fé dos Requeridos.

Ademais, ainda que assim não fosse, eventual omissão do Juízo singular não importaria nulidade processual, uma vez que esta Corte, diante do efeito devolutivo do Recurso de Apelação, está plenamente habilitada a apreciar a matéria, o que será feito quando do exame do mérito recursal.

Portanto, rejeito a preliminar.

VOTO (MÉRITO):

Os Apelantes alegam que exerceram posse de boa-fé, adquirindo o imóvel de forma onerosa e com base em documentos aparentemente válidos, cuja eventual irregularidade somente foi constatada mediante perícia técnica, o que afasta qualquer imputação de má-fé.

Afirmam ter realizado benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, ao longo de período significativo, razão pela qual postulam o reconhecimento do direito à indenização e à retenção, sob pena de enriquecimento sem causa da parte adversa.

Subsidiariamente, requerem a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com o reconhecimento da sucumbência recíproca, diante da parcial procedência dos pedidos na origem.

Por fim, pleiteiam o provimento do recurso para reforma integral da sentença com o reconhecimento dos direitos possessórios e indenizatórios.

Sobre a questão debatida, é certo que a boa-fé subjetiva, para fins de proteção jurídica, pressupõe a ignorância escusável acerca do vício que macula o negócio.

Entretanto, no caso concreto, a própria condição de validade do ato de transmissão encontra-se irremediavelmente comprometida desde sua origem, porquanto a procuração pública que lhe serviu de suporte foi lavrada mediante falsificação das assinaturas dos verdadeiros proprietários.

A conclusão do laudo pericial grafotécnico, subscrito pelo
Expert
Marcio Pielke, é clara e fundamentada nesse sentido: as assinaturas constantes na procuração pública lavrada no 2º Ofício de Notas e Protestos da Comarca de Poxoréu não foram produzidas pelos Apelados Wilson Carvalhaes de Oliveira e Benedita da Conceição de Lara Oliveira.

Após minuciosa análise técnica, fundada nos critérios científicos da grafoscopia, o perito identificou um índice de aproximadamente 90,91% de divergência entre as assinaturas questionadas e os padrões autênticos fornecidos, constatando incompatibilidades relevantes quanto ao ritmo, ao dinamismo, à trajetória e à espontaneidade, dentre outros elementos gráficos essenciais.

Diante desse cenário, o laudo concluiu ter havido tentativa deliberada de simulação, caracterizando falsificação, razão pela qual a procuração não pode ser reconhecida como instrumento legítimo apto a viabilizar a transação imobiliária.

Nota-se, ademais, que os próprios Apelantes, ao final da instrução processual, declararam expressamente que não discordavam do laudo pericial e que se consideravam vítimas de estelionato. Tal postura, longe de reforçar a tese recursal, esvazia-a, porquanto os Recorrentes reconhecem a invalidade do título que embasou a sua aquisição, tornando inconsistente a pretensão de afastar a nulidade declarada na sentença.

Nessa conjuntura, diante da nulidade absoluta do ato de outorga, pois ausente a manifestação de vontade dos verdadeiros proprietários, a boa-fé subjetiva dos adquirentes não tem o condão de convalidar o negócio jurídico.

O vício, em se tratando de nulidade absoluta, é insanável, porquanto atinge a própria essência do ato, qual seja, a existência de declaração de vontade genuína dos outorgantes.

Consoante dicção do art. 166, inciso II, do Código Civil, é nulo o negócio jurídico quando for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto, e, nos termos do art. 167,
caput
, do mesmo diploma, é nulo o negócio jurídico simulado, subsistindo o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

Nessa linha de intelecção, o Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido de que a proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé pressupõe, ao menos, a existência de um título válido como antecedente lógico da cadeia transmissiva.

A propósito:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. CONVALIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo jurisprudência desta Corte Superior, o "pedido de gratuidade da justiça formulado nesta fase recursal não tem proveito para a parte, tendo em vista que o recurso de agravo interno não necessita de recolhimento de custas. Benefício que, embora deferido, não produzirá efeitos retroativos" (AgInt no AREsp 898.288/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe 20/4/2018).
2. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que, na venda a non domino, a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.620/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 16/5/2024.) (sem destaque no original).

Inexistindo procuração legítima, porque forjada mediante falsificação, não há base jurídica para sustentar a transmissão da propriedade, independentemente da ignorância do adquirente acerca do vício.

No que se refere ao pedido de indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, a irresignação igualmente não comporta acolhida.

O art. 1.219 do Código Civil dispõe que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, podendo, quanto às úteis, exercer o direito de retenção.

Verifica-se, assim, que a norma condiciona expressamente o reconhecimento tanto do direito indenizatório quanto do direito de retenção à qualificação da posse como de boa-fé.

Ocorre que, no caso concreto, o título aquisitivo dos Apelantes é absolutamente nulo, por ter sido celebrado com base em procuração falsificada, sem qualquer manifestação de vontade dos legítimos proprietários.

Com efeito, o possuidor cujo título é nulo de pleno direito, em regra, não pode ser qualificado como possuidor de boa-fé para os fins do art. 1.219 do Código Civil. Ainda que se admitisse, em tese, a boa-fé subjetiva dos Apelantes, tal circunstância não seria suficiente para afastar a nulidade absoluta do negócio jurídico, ou para amparar o pleito indenizatório, sobretudo diante da ausência de comprovação das benfeitorias alegadas.

Nesse aspecto, os Apelantes não demonstraram ou quantificaram as benfeitorias alegadas, apenas limitaram a afirmar, de forma genérica, que realizaram benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, sem, contudo, indicar quais teriam sido e trazer qualquer documento hábil a comprová-las, tais como notas fiscais, recibos, laudos de avaliação ou fotografias, etc.

Imperioso consignar, que a prova das benfeitorias é ônus do possuidor que as alega, consoante a regra do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, ônus este que não foi minimamente satisfeito na demanda. Sem essa comprovação, o pleito indenizatório e o direito de retenção deles decorrente não têm como prosperar.

Por fim, no que tange ao pedido de redistribuição dos ônus sucumbenciais com fundamento na sucumbência recíproca, a pretensão também não comporta acolhimento.

Conforme consta na sentença, o Juiz singular julgou parcialmente procedente o pedido inicial apenas no sentido de não ter acolhido a imissão imediata na posse. Os pedidos principais, a saber, a declaração de nulidade da procuração pública, da escritura de compra e venda e dos correspondentes registros na matrícula do imóvel, foram todos integralmente acolhidos.

Nessa conjuntura, não há sucumbência recíproca substancial que justifique a redistribuição dos encargos processuais, porquanto os Apelantes restaram vencidos na essência da lide, o que torna correta a condenação solidária ao pagamento dos honorários advocatícios fixados na sentença.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026