Tribunal: TJMT
Processo: 1012065-22.2026.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012065-22.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SIRLEIA STROBEL - CPF: 378.036.031-49 (ADVOGADO), GATTO AGRICULTURA E PECUARIA LTDA - CNPJ: 29.302.795/0001-74 (AGRAVANTE), HERITAGE OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 34.194.267/0001-89 (AGRAVADO), CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CREDITO S.A. - CNPJ: 31.468.139/0001-98 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TUTELA DE URGÊNCIA. BAIXA DE GRAVAMES FIDUCIÁRIOS EM MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. MEDIDA SATISFATIVA. AVERBAÇÃO DA DEMANDA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela de urgência em ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória e indenização por danos morais, apenas para determinar a averbação da existência da demanda nas matrículas nº 145.028 a 145.037 do Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, indeferindo a baixa imediata de gravames fiduciários incidentes sobre salas comerciais do
Edifício Heritage Tower
.

2.

A agravante sustenta ter adquirido os direitos sobre as unidades imobiliárias e quitado integralmente o preço ajustado, afirmando que os gravames fiduciários teriam sido constituídos posteriormente aos contratos de promessa de compra e venda e às cessões de direitos, em prejuízo da adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

A questão em discussão consiste em saber se, em sede de cognição sumária, estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para determinar a baixa imediata dos gravames fiduciários registrados nas matrículas dos imóveis, ou se deve ser mantida apenas a averbação da existência da demanda até a adequada instrução processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A concessão da tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, devendo tais requisitos ser aferidos com maior cautela quando a providência possui natureza satisfativa e repercute diretamente sobre garantia real regularmente registrada.

5.

A baixa imediata dos gravames fiduciários não constitui mera providência conservativa, pois antecipa, em medida relevante, um dos efeitos práticos pretendidos na demanda originária e pode atingir a esfera jurídica da credora fiduciária antes da formação plena do contraditório.

6.

A controvérsia demanda exame aprofundado sobre a quitação das unidades, a data e as condições de constituição da alienação fiduciária, o alcance dos contratos de promessa de compra e venda, o conteúdo das cessões de direitos, a eventual anuência da construtora e a ciência da credora fiduciária acerca dos negócios anteriores.

7.

A orientação da Súmula nº 308/STJ, embora possa irradiar fundamentos protetivos em favor de adquirentes de imóveis em determinadas hipóteses, não dispensa a demonstração concreta da boa-fé, da regularidade da aquisição, da quitação do preço e da relação entre o gravame instituído pela construtora e as unidades negociadas.

8.

A averbação da existência da demanda nas matrículas imobiliárias preserva a utilidade do processo, confere publicidade ao litígio e resguarda terceiros de boa-fé, sem promover a desconstituição prematura da garantia fiduciária cuja eficácia ainda depende de instrução probatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A baixa liminar de gravame fiduciário registrado em matrícula imobiliária, quando dependente de prova sobre quitação, anterioridade da aquisição, ciência das partes e regularidade da garantia, exige dilação probatória e não se compatibiliza com cognição sumária. 2. A averbação da existência da demanda nas matrículas dos imóveis constitui medida adequada para preservar a utilidade do processo e dar publicidade ao litígio, sem antecipar de forma satisfativa o mérito da controvérsia.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300 e § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula nº 308/STJ; TJMT, Agravo de Instrumento nº 1044189-92.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 03.03.2026, p. 11.03.2026.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
GATTO AGRICULTURA E PECUÁRIA LTDA
, em face da decisão proferida pela
MM Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT
, que nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória c/c Indenização Por Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência

que move em face de
HERITAGE OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA
e
CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S/A
,
deferiu parcialmente a tutela de urgência
, apenas para determinar a averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis, até o julgamento definitivo da demanda.

Por meio das razões constantes no ID 354731883, sustenta que a decisão agravada não teria considerado adequadamente a documentação acostada aos autos, a qual, segundo afirma, demonstraria a aquisição e a quitação integral das unidades imobiliárias, bem como a posterioridade da alienação fiduciária em relação aos negócios jurídicos celebrados anteriormente.

Sustenta que se encontram presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, pois a manutenção dos gravames fiduciários permitiria à credora fiduciária promover a consolidação da propriedade em seu nome e a posterior realização de leilão extrajudicial, o que configuraria risco concreto de perda dos bens. Aduz que a mera averbação da existência da ação nas matrículas, embora útil, seria insuficiente para impedir os efeitos próprios da garantia fiduciária.

Argumenta, também, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na
Súmula 308
, reconhece a ineficácia da garantia real firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente do imóvel, entendimento que, segundo sustenta, vem sendo aplicado por analogia às hipóteses de alienação fiduciária constituída em favor de instituição financeira ou securitizadora.

Ao final, requer a reforma da decisão para que seja determinada a baixa dos gravames fiduciários incidentes sobre as matrículas nº
145.028, 145.029, 145.030, 145.031, 145.032, 145.033, 145.034, 145.035, 145.036 e 145.037
, sob pena de multa diária, com a consequente reforma da decisão agravada.

Regularmente intimada, a empresa agravada deixou o prazo correr
in albis
sem a apresentação da contraminuta.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara:

Verifica-se, na origem, que se trata de
Ação de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória c/c Indenização Por Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência
, ajuizada por
GATTO AGRICULTURA E PECUÁRIA LTDA
, em face de
HERITAGE OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA
e
CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S/A,
objetivando obter a outorga da escritura definitiva e a baixa de gravames fiduciários incidentes sobre unidades imobiliárias localizadas no empreendimento
Edifício Heritage Tower
, consistentes nas salas comerciais nº 1501 a 1510, registradas nas matrículas nº 145.028 a 145.037 do Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT.

Sustenta que adquiriu os direitos relativos às referidas unidades mediante contratos particulares de cessão de direitos e outras avenças firmados em 17/09/2024, derivados de instrumentos particulares de promessa de compra e venda celebrados em 26/02/2020, tendo quitado integralmente o preço ajustado.

Afirma que, ao buscar a lavratura das escrituras definitivas, constatou a existência de gravames decorrentes de alienação fiduciária registrados nas matrículas dos imóveis em favor da agravada
CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S.A.
, sendo devedora a construtora
HERITAGE OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA
.

Alega que tais garantias foram constituídas posteriormente à celebração dos contratos de promessa de compra e venda e à cessão dos direitos, razão pela qual não poderiam produzir efeitos em prejuízo da adquirente que já teria quitado integralmente as unidades.

Diante desse cenário, requereu, em sede de tutela de urgência, a determinação para que as requeridas procedessem à imediata baixa dos gravames fiduciários registrados nas matrículas dos imóveis, bem como a averbação da existência da demanda junto ao registro imobiliário.

Ao receber a inicial, o juízo
a quo
deliberou nos seguintes termos:

“(...) O artigo 303 do CPC, prevê a possibilidade da concessão de tutela antecedente de urgência, estabelecendo como requisitos para a concessão o perigo do dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A constatação da probabilidade do direito alegado pela parte autora se consubstancia na própria narrativa fática apresentada na inicial, bem como os documentos acostados aos autos.

O requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo consiste na análise das consequências que a demora na prestação jurisdicional pode acarretar na eficácia da realização do direito pleiteado.

Em análise dos documentos carreados nos autos, observa-se que a tutela pretendida em caráter antecipatório é absolutamente satisfatória, no tocante a imediata baixa dos gravames fiduciários, portanto, incabível a concessão neste presente momento, vez que, necessário se faz a dilação probatória acerca dos fatos arguidos pela parte autora.

O instituto da tutela antecipada não pode ser utilizado com vestes de pedido cautelar, vez que uma medida não se confunde com a outra. Ademais, a parte autora não demonstrou a contento o perigo do dano em caso de indeferimento da medida ora pleiteada.

In casu, vê-se a ausência de perigo de dano em relação ao direito alegado o que obsta o deferimento da medida pleiteada, eis que a negativação pleiteada é medida compatível em sede de execução ou cumprimento de sentença, além do que o pedido de tutela antecipatória em nada causará prejuízo à parte autora caso seja apreciado posteriormente.

Portanto, neste momento processual não se vislumbra a existência de dano irreparável ou de difícil reparação, que permita a concessão da tutela vindicada, havendo a necessidade de impulsionar a instrução do feito para estabelecer o contraditório e averiguar acerca das alegações trazidas pelas partes.

Lado outro, entendo cabível a averbação da presente demanda junto às matrículas acima indicadas, vez que nenhum prejuízo trará às partes.

Ex positis
,
defiro parcialmente a tutela de urgência
, tão-somente, para determinar que seja averbado sob as matrículas nº 145.028 (AV.02), 145.029 (AV.02), 145.030 (AV.02), 145.031 (AV.02), 145.032 (AV.02), 145.033 (AV.02), 145.034 (AV.02), 145.035 (AV.02), 145.036 (AV.02), 145.037 (AV.02), do CRI desta Comarca, a certidão da existência da presente ação, até o trânsito em julgado da apreciação de mérito da presente demanda. (...)” (ID. 354731898)

Pois bem.

A controvérsia recursal consiste em definir se deve ser reformada a decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência postulada na origem, apenas para determinar a averbação da existência da demanda nas matrículas dos imóveis, indeferindo, neste primeiro momento, a baixa dos gravames fiduciários incidentes sobre as salas comerciais nº 1501 a 1510 do
Edifício Heritage Tower
, registradas sob as matrículas nº 145.028 a 145.037 do Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência pressupõe a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Esses requisitos devem ser aferidos à luz dos elementos concretamente disponíveis no momento da apreciação do pedido, sobretudo quando a providência pretendida possui natureza antecipatória e pode produzir efeitos relevantes sobre a situação jurídica das partes.

No caso em comento, a medida postulada pela agravante não se restringe à preservação do resultado útil do processo. A pretensão recursal busca a imediata baixa dos gravames fiduciários registrados nas matrículas dos imóveis, providência que atinge diretamente a garantia real constituída em favor da credora fiduciária e antecipa, em considerável extensão, um dos efeitos práticos pretendidos na demanda originária.

Conforme já consignado quando da apreciação do pedido liminar, a controvérsia envolve questões fático-probatórias relevantes, notadamente quanto à efetiva quitação integral das unidades imobiliárias, à data e às condições da constituição da alienação fiduciária, à eventual ciência ou anuência das partes envolvidas e à relação jurídica estabelecida entre adquirente, construtora e instituição financeira. Tais pontos integram o núcleo da demanda e demandam exame mais aprofundado do conjunto probatório, preferencialmente após a formação do contraditório.

A agravante afirma que quitou integralmente o preço e que a garantia fiduciária foi constituída posteriormente aos contratos que invoca. Todavia, nesta fase de cognição sumária, antes do completo contraditório e sem análise exauriente da documentação contratual e registral, não se mostra possível afirmar, com a segurança necessária, que a baixa imediata dos ônus seja medida juridicamente adequada e proporcional.

Seria necessário verificar, por exemplo, o alcance dos contratos de promessa de compra e venda, o conteúdo das cessões de direitos, a extensão da anuência eventualmente prestada pela construtora, os comprovantes de quitação, as datas precisas dos atos registrais, as condições da operação fiduciária e a eventual ciência da credora fiduciária sobre negócios anteriores envolvendo as unidades. Essas circunstâncias exigem exame próprio da instrução processual e não podem ser resolvidas, de maneira definitiva ou quase definitiva, em sede liminar.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TUTELA DE URGÊNCIA. BAIXA DE GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE FRAUDE EM FINANCIAMENTO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RISCO DE IRREVERSIBILIDADE. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para determinar a baixa de gravame de alienação fiduciária registrado sobre veículo de propriedade do autor, sob alegação de financiamento fraudulento realizado em nome de terceiro desconhecido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se estão preenchidos, em cognição sumária, os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano, aptos a autorizar a baixa imediata de gravame de alienação fiduciária decorrente de suposta fraude contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão de tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art . 300 do CPC. Alegação de fraude em contrato bancário, com constituição de gravame, demanda instrução probatória ampla, não se compatibilizando com juízo de delibação fundado em prova unilateral. 4. O boletim de ocorrência constitui início de prova, mas não é suficiente, por si só, para afastar a presunção de legitimidade do registro regularmente lançado perante o órgão de trânsito. A controvérsia sobre a autenticidade da contratação reclama contraditório efetivo e eventual produção de prova pericial. 5. A baixa do gravame possui natureza satisfativa e pode ensejar risco de irreversibilidade, especialmente diante da possibilidade de alienação do veículo a terceiros de boa-fé, circunstância vedada pelo art. 300, § 3º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A alegação de fraude em contrato de financiamento com constituição de gravame de alienação fiduciária exige dilação probatória, não sendo suficiente, em cognição sumária, a apresentação de boletim de ocorrência para demonstrar a probabilidade do direito. 2. A baixa liminar de gravame possui natureza satisfativa e pode ensejar risco de irreversibilidade, vedando a concessão da tutela de urgência quando inexistentes os requisitos do art. 300 do CPC.” (...) (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10441899220258110000, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 03/03/2026, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/03/2026)

Também não se desconhece a orientação firmada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Do mesmo modo, há julgados que admitem a aplicação da lógica desse enunciado, em determinadas situações, às hipóteses de alienação fiduciária.

Contudo, a invocação dessa orientação jurisprudencial não dispensa a demonstração dos pressupostos fáticos que autorizam sua incidência no caso concreto. A proteção do adquirente pressupõe a comprovação suficiente da regularidade da aquisição, da boa-fé, da quitação do preço e da relação entre o gravame instituído pela construtora e a unidade adquirida.

Nessa perspectiva, a decisão agravada adotou solução prudente e compatível com o estágio processual da demanda, uma vez que ao determinar a averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis, o Juízo de origem conferiu publicidade ao litígio, resguardou terceiros de boa-fé e reduziu o risco de circulação dos bens sem ciência da controvérsia judicial. Essa providência preserva, em medida adequada, a utilidade do processo, sem desconstituir de imediato a garantia fiduciária cuja eficácia ainda depende de exame mais aprofundado.

A averbação da demanda, portanto, não é providência inócua. Ela torna pública a existência da discussão judicial e sinaliza a terceiros que há litígio envolvendo as unidades imobiliárias. Ao mesmo tempo, evita-se a adoção prematura de medida mais gravosa, consistente no cancelamento dos gravames, antes que estejam suficientemente esclarecidas as relações jurídicas subjacentes.

Não se está, com isso, afastando definitivamente o direito invocado pela agravante. A conclusão ora adotada se limita ao juízo provisório próprio deste agravo de instrumento. Após a formação do contraditório e a adequada instrução do feito, poderá o Juízo de origem reavaliar a matéria à luz de elementos probatórios mais completos, inclusive quanto à eventual ineficácia dos gravames fiduciários perante a adquirente, caso comprovados os pressupostos jurídicos e fáticos correspondentes.

Desse modo, deve ser mantido o indeferimento da baixa imediata dos gravames, sem prejuízo de posterior reapreciação pelo Juízo de origem.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento interposto por
GATTO AGRICULTURA E PECUÁRIA LTDA
, mantendo-se hígida a decisão proferida em primeiro grau.

É como
VOTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026