Tribunal: TJMT
Processo: 1012805-76.2023.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO C/C USUCAPIÃO, NULIDADE DE REGISTRO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ALEGAÇÃO DE POSSE LEGÍTIMA SOBRE IMÓVEL RURAL – CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO – INEXISTÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL IDÔNEA – LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO – OCUPAÇÃO RECONHECIDA APENAS A PARTIR DE 2020 – AUSÊNCIA DE REQUISITOS PARA USUCAPIÃO – INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE REGISTRAL – BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS – PERÍCIA TÉCNICA IDÔNEA – INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – ADPF 828 – INAPLICABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
É improcedente o pedido formulado em embargos de terceiro, cumulados com usucapião, nulidade registral e indenização por benfeitorias, quando não comprovada a posse legítima e anterior à constrição judicial, tampouco a existência de ocupação qualificada e contínua por prazo suficiente à prescrição aquisitiva, nos termos do art. 191 da Constituição Federal e dos arts. 1.238 e 1.243 do Código Civil.
O contrato particular de compra e venda desprovido de registro não tem eficácia erga omnes e não serve como título apto à proteção possessória contra o proprietário registral (arts. 1.227 e 1.245, §1º, do Código Civil).
A alegação de vício na perícia judicial deve ser afastada quando esta se mostra tecnicamente fundamentada, baseada em imagens de satélite e inspeção in loco, não havendo elementos que justifiquem sua invalidação ou renovação.
Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de complementação pericial quando ausente prejuízo e quando o conjunto probatório revela-se suficiente para o julgamento da causa (art. 370, parágrafo único, do CPC).
A simples alegação de nulidade das matrículas imobiliárias, desacompanhada de prova técnica que demonstre vício registral ou superposição indevida, não afasta a presunção de legitimidade dos registros públicos.
O pedido de indenização por benfeitorias depende da comprovação da posse de boa-fé e da efetiva realização de melhorias úteis ou necessárias (art. 1.219 do Código Civil), requisitos não preenchidos no caso concreto.
Inaplicável a ADPF 828 quando a ocupação ocorreu após o período de suspensão determinado pelo STF e ausente a configuração de vulnerabilidade coletiva protegida pela

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012805-76.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Intervenção de Terceiros]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ALESANDRA VIANA - CPF: 002.782.791-71 (APELANTE), LUIZ CARLOS FANAIA DE ALMEIDA - CPF: 535.175.711-72 (ADVOGADO), RONCADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.269.146/0001-16 (APELADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), RONE CESAR DE FREITAS - CPF: 630.836.551-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO C/C USUCAPIÃO, NULIDADE DE REGISTRO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ALEGAÇÃO DE POSSE LEGÍTIMA SOBRE IMÓVEL RURAL – CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO – INEXISTÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL IDÔNEA – LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO – OCUPAÇÃO RECONHECIDA APENAS A PARTIR DE 2020 – AUSÊNCIA DE REQUISITOS PARA USUCAPIÃO – INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE REGISTRAL – BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS – PERÍCIA TÉCNICA IDÔNEA – INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – ADPF 828 – INAPLICABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

É improcedente o pedido formulado em embargos de terceiro, cumulados com usucapião, nulidade registral e indenização por benfeitorias, quando não comprovada a posse legítima e anterior à constrição judicial, tampouco a existência de ocupação qualificada e contínua por prazo suficiente à prescrição aquisitiva, nos termos do art. 191 da Constituição Federal e dos arts. 1.238 e 1.243 do Código Civil.

O contrato particular de compra e venda desprovido de registro não tem eficácia erga omnes e não serve como título apto à proteção possessória contra o proprietário registral (arts. 1.227 e 1.245, §1º, do Código Civil).

A alegação de vício na perícia judicial deve ser afastada quando esta se mostra tecnicamente fundamentada, baseada em imagens de satélite e inspeção in loco, não havendo elementos que justifiquem sua invalidação ou renovação.

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de complementação pericial quando ausente prejuízo e quando o conjunto probatório revela-se suficiente para o julgamento da causa (art. 370, parágrafo único, do CPC).

A simples alegação de nulidade das matrículas imobiliárias, desacompanhada de prova técnica que demonstre vício registral ou superposição indevida, não afasta a presunção de legitimidade dos registros públicos.

O pedido de indenização por benfeitorias depende da comprovação da posse de boa-fé e da efetiva realização de melhorias úteis ou necessárias (art. 1.219 do Código Civil), requisitos não preenchidos no caso concreto.

Inaplicável a ADPF 828 quando a ocupação ocorreu após o período de suspensão determinado pelo STF e ausente a configuração de vulnerabilidade coletiva protegida pela decisão.

Apelação desprovida. Sentença mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1012805-76.2023.8.11.0002

APELANTE:

ALESSANDRA VIANA

APELADO:

RONCADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ALESSANDRA VIANA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, subscrita pelo Juiz de Direito
Wladys Roberto Freire do Amaral
, nos autos da ação de embargos de terceiro cumulada com pedido de usucapião, nulidade de registro e indenização por benfeitorias, por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos, com condenação da embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade por litigar sob o pálio da justiça gratuita.

Nas razões do apelo Id. 322172437, a apelante Alessandra Viana sustenta, inicialmente, que o imóvel rural denominado “Chácara Monte Hermon”, com área total de 35,51 hectares, localizado na cidade de Várzea Grande, encontrava-se sob sua posse legítima, mansa, pacífica, contínua, ininterrupta e de boa-fé desde o ano de 2004.

Alega que exerceu a posse com base em contrato particular de compra e venda firmado com Rosalvo de Paula e Silva em 22 de maio de 2004, com reconhecimento de firma em cartório em 25 de maio do mesmo ano.

Defende que, apesar de ter inicialmente utilizado a propriedade de forma intermitente, passou a residir no local de forma permanente a partir de 2015, com ânimo de dona, utilizando a terra para produção agrícola de subsistência e criação de animais, preservando área de reserva e realizando benfeitorias, tais como instalação de cercas, pequenas edificações e atividades relacionadas ao cultivo e à preservação ambiental.

Argumenta que sempre exerceu sua posse de forma pública, contínua, ostensiva, sem oposição e com
animus domini
, razão pela qual preencheu os requisitos legais para a proteção possessória e, cumulativamente, para o reconhecimento da usucapião rural prevista no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.238 do Código Civil.

A apelante afirma que foi surpreendida com decisão de reintegração de posse determinada em outro processo, no qual não figurou como parte, e cuja ordem judicial atingiu diretamente o imóvel que possuía, com base em matrículas imobiliárias supostamente constituídas de forma irregular e que não correspondiam à área efetivamente ocupada por ela.

Aponta que, por não ser parte na ação possessória, e por possuir o bem de forma legítima, ajuizou os embargos de terceiro com fundamento no art. 674 do Código de Processo Civil, visando proteger sua posse de boa-fé e evitar que terceiros, com base em registro posterior ou não correspondentes à área de fato, suprimissem sua ocupação histórica e consolidada.

Assevera que os documentos juntados aos autos comprovariam inequivocamente a cadeia de transmissão possessória e a antiguidade de sua ocupação, com início em 2004, além de demonstrarem sua boa-fé e a efetiva utilização produtiva do imóvel.

Insurge-se contra a sentença que julgou improcedentes os embargos, sob o fundamento de que teria sido baseada unicamente no laudo pericial, o qual, segundo a apelante, estaria viciado.

Verbera, no ponto, que o laudo elaborado pelo perito judicial teria analisado área diversa da efetivamente ocupada, restringindo-se indevidamente a 18 hectares, enquanto a propriedade objeto da lide seria de 35,51 hectares.

Explana que a delimitação utilizada pelo perito estaria incorreta, pois se baseou exclusivamente em elementos cartorários e imagens de satélite, desconsiderando o contrato particular e os documentos de posse apresentados pela própria embargante, além de ter ignorado a manifestação de terceiros e a prova testemunhal colhida durante a instrução.

Requer a declaração de nulidade da perícia, apontando suposto erro material na delimitação da área analisada, e a realização de nova perícia judicial que abrangesse a totalidade da área reivindicada, com base nos elementos efetivamente constantes nos autos.

Aduz que, mesmo em relação à área de 18 hectares avaliada pelo perito, o laudo indicou a existência de sinais de ocupação e utilização a partir de 2016, o que comprovaria o início de sua posse há mais de sete anos, sendo suficiente para o reconhecimento da usucapião especial rural prevista no art. 191 da Constituição Federal, que exige apenas cinco anos de posse contínua, desde que utilizada a terra como meio de subsistência.

Reforça que a testemunha Eurides Pedro de Oliveira afirmou em juízo que a embargante residia no imóvel desde 2015 ou 2016 e que sempre esteve presente no local, realizando atividades rurais, o que, segundo alegou, seria prova inequívoca da veracidade de sua narrativa.

Rebate o argumento da sentença de que a certidão de nascimento de sua filha, lavrada em 2008 com endereço urbano em Sorriso/MT, evidenciaria ausência de posse no imóvel rural naquele período, afirmando que o início da residência no local foi a partir de 2015, conforme declarado, e que a posse anterior se exercia mediante atos vinculados à propriedade, mesmo sem moradia permanente.

Afirma, ainda, que a análise técnica realizada no presente processo divergiu da metodologia empregada pelo mesmo perito em outro feito judicial relacionado à mesma região, sem justificativa técnica, o que indicaria ausência de uniformidade e possível falha metodológica que comprometeria a credibilidade do laudo. Assevera que a sentença indeferiu o pedido de complementação do laudo, impedindo o esclarecimento das contradições apontadas e a verificação da totalidade da área objeto da posse, o que configuraria cerceamento de defesa.

Explica que o juízo de origem desconsiderou totalmente os documentos e provas produzidas que demonstrariam a posse legítima e consolidada, a antiguidade da ocupação, a efetividade da utilização da terra para fins de subsistência, a natureza das benfeitorias realizadas, o
animus domini
e a origem negocial lícita da posse.

Aborda que os fundamentos adotados pela sentença para indeferir os pedidos cumulados de usucapião, nulidade registral e indenização por benfeitorias foram frágeis, pois fundados exclusivamente na negativa da posse legítima.

Argumenta que o vício das matrículas do imóvel foi comprovado pela descontinuidade do histórico registral e pela superposição com áreas efetivamente ocupadas por terceiros, de forma anterior aos registros, razão pela qual requereu a nulidade das matrículas indicadas na inicial.

Em relação às benfeitorias, reitera que foram comprovadas nos autos a existência de cercas, plantações, atividades produtivas e construção de moradia simples, que teriam valor econômico e não poderiam ser ignoradas sem a devida indenização, mesmo na hipótese de eventual desocupação forçada.

Ao final, requer, preliminarmente, a anulação da sentença com retorno dos autos à origem para realização de nova perícia que abrangesse a totalidade da área de 35,51 hectares. No mérito, pede o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando-se procedentes os embargos de terceiro, reconhecendo-se a posse legítima e de boa-fé, declarando-se o domínio por meio de usucapião ou, alternativamente, decretando-se a nulidade das matrículas imobiliárias supostamente irregulares e condenando-se a parte contrária à indenização pelas benfeitorias realizadas. Postula, ainda, o reconhecimento da procedência de todos os pedidos cumulados, inclusive com o deferimento dos efeitos possessórios e a condenação da parte adversa ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Na peça Id. 322172440, consta as contrarrazões da recorrida
RONCADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, sustentando, em suma, que a apelação interposta por Alessandra Viana não merecia provimento, uma vez que a sentença recorrida analisou com precisão todos os elementos dos autos e se fundamentou corretamente na prova técnica e documental produzida.

A apelada argumenta que os embargos de terceiro foram corretamente julgados improcedentes, tendo em vista que a embargante não demonstrou posse legítima, tampouco anterior ao ato constritivo, sendo ausente o direito à proteção possessória nos termos do art. 674 do Código de Processo Civil.

Aduz que o laudo pericial constante dos autos foi elaborado de forma técnica, criteriosa, imparcial e adequada, com utilização de imagens de satélite, inspeção in loco e confrontação de documentos.

Afirma que a área efetivamente examinada pelo perito — correspondente a 18 hectares — foi aquela delimitada no contrato particular de compra e venda apresentado pela própria embargante, não havendo nos autos qualquer documento que vinculasse de modo claro e preciso a posse à área de 35,51 hectares alegada na petição inicial.

A apelada destaca que a delimitação da área objeto da perícia não decorreu de escolha arbitrária do perito, mas sim da ausência de documentos válidos que permitissem identificar a extensão maior mencionada pela embargante, razão pela qual não se configurou erro material ou vício técnico que justificasse a anulação do laudo.

A recorrida reforça que o laudo pericial concluiu, com base em imagens de satélite, que a ocupação da área analisada pela embargante teve início somente a partir de novembro de 2020, inexistindo qualquer vestígio anterior de benfeitorias, uso agrícola, cercas ou outras intervenções humanas significativas.

Assevera que a utilização de sensoriamento remoto por imagem de satélite é técnica reconhecida e usual para verificar alterações no uso do solo, sendo plenamente confiável e válida como meio de prova. Alega que a prova testemunhal isolada apresentada pela embargante não possui força suficiente para infirmar a robustez da prova técnica, especialmente em razão da ausência de qualquer documento idôneo que comprove a suposta posse contínua e de boa-fé anterior à constrição judicial.

A parte apelada afirma que a embargante não demonstrou qualquer cadeia dominial válida ou título possessório oponível a terceiros, uma vez que seu contrato de compra e venda não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis e não possui eficácia real perante a matrícula vigente.

Invoca o disposto nos arts. 1.227 e 1.245, § 1º, do Código Civil, segundo os quais os direitos reais sobre imóveis só se constituem com o devido registro e, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como proprietário do imóvel. Sustenta que, por essa razão, mesmo que o contrato invocado pela embargante fosse autêntico, ele não geraria efeito erga omnes, tampouco impediria o regular prosseguimento da ordem judicial de reintegração proferida no processo originário.

Quanto ao pedido de usucapião formulado cumulativamente na petição inicial, a apelada destaca que não houve prova de posse antiga, ininterrupta, mansa, pacífica e com ânimo de dona, nos termos exigidos pelos arts. 1.238 e 1.243 do Código Civil e pelo art. 191 da Constituição Federal.

Reforça que a própria perícia indicou que a ocupação se iniciou apenas em novembro de 2020 e que a prova testemunhal produzida foi vaga, contraditória e incapaz de comprovar posse consolidada por prazo suficiente para qualquer das modalidades de usucapião. Argumenta que a certidão de nascimento da filha da embargante, datada de 2008, comprova que à época ela residia em Sorriso/MT, em endereço urbano, o que contraria frontalmente a alegação de posse agrária contínua desde 2004.

Rechaça a tese de nulidade das matrículas defendida pela apelante, afirmando que os registros públicos gozam de presunção de veracidade e legalidade, que não foi elidida por qualquer elemento apresentado nos autos.

Defende que inexiste qualquer irregularidade ou ruptura na cadeia registral que justifique a anulação das matrículas pertencentes à empresa Roncador, e que não cabe ao juízo cível de primeiro grau desconstituir registros com base apenas em alegações genéricas de sobreposição territorial sem base técnica ou dominial válida.

Reitera que a área ocupada pela embargante está integralmente contida dentro dos limites das matrículas da recorrida, conforme apontado no laudo técnico, e que eventual sobreposição alegada nunca foi efetivamente comprovada, tratando-se de mera tentativa de afastar a validade do título dominial da empresa apelada.

No que se refere ao pedido de indenização por benfeitorias, a apelada sustenta que a embargante não comprovou a realização de quaisquer obras ou melhorias no imóvel, tampouco demonstrou que estivesse na posse de boa-fé.

Alega que os vestígios de ocupação indicados pelo perito foram recentes, destruídos ou abandonados, e que a ausência de posse legítima e de registro válido afasta a boa-fé necessária à indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. Destaca que a embargante não apresentou notas fiscais, registros fotográficos válidos ou qualquer prova pericial que demonstrasse o valor, natureza ou utilidade das supostas benfeitorias, tratando-se de alegações genéricas desacompanhadas de respaldo técnico.

Rebate a alegação de cerceamento de defesa pela negativa de complementação do laudo pericial, afirmando que a decisão foi proferida com base na suficiência do conjunto probatório e na ausência de omissões relevantes no laudo, tendo sido devidamente fundamentada pelo juízo. Ressalta que a apelante participou ativamente da perícia e não demonstrou prejuízo processual. Destacou que a insurgência contra a metodologia adotada pelo perito seria meramente inconformismo com a conclusão técnica desfavorável, o que não configura vício ou nulidade.

Por fim, a apelada defende a total manutenção da sentença de improcedência dos embargos, com o reconhecimento da ausência dos requisitos legais para a proteção possessória e para os pedidos cumulados. Requer o desprovimento integral do recurso de apelação e, diante da rejeição da pretensão recursal, postulou a fixação de honorários recursais em favor da parte recorrida, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

A apelante é beneficiária da justiça gratuita, razão pela qual não houve recolhimento de preparo.

Pedido de destaque realizado pela parte apelada por meio da manifestação Id. 340673856.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço o presente apelo.

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por Alessandra Viana contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Várzea Grande que julgou improcedentes os embargos de terceiro por ela opostos, bem como indeferiu os pedidos cumulados de usucapião, nulidade de registro e indenização por benfeitorias, condenando a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Nas razões recursais, a apelante alega posse mansa, pacífica e contínua sobre o imóvel rural denominado “Chácara Monte Hermon”, com início em 2004, fundamentada em contrato particular de compra e venda. Sustenta que a ocupação teria se tornado permanente a partir de 2015, com utilização produtiva da terra e realização de benfeitorias, defendendo o preenchimento dos requisitos para usucapião especial rural. Afirma que a reintegração de posse determinada em outro processo, do qual não foi parte, atingiu indevidamente a área que detinha, motivo pelo qual ajuizou os embargos de terceiro. Alega vícios na perícia judicial, que teria analisado área diversa da ocupada, requerendo nova perícia. Argumenta ainda que mesmo a área periciada indicaria ocupação desde 2016, suficiente para a usucapião.

Requer a anulação da sentença ou, no mérito, o provimento do recurso, com acolhimento dos pedidos iniciais.

Pois bem.

A análise deve iniciar pelas alegações preliminares formuladas pela apelante, uma vez que a solução das questões processuais condiciona o enfrentamento do mérito.

A recorrente afirma
nulidade da perícia judicial
sob o argumento de que o perito teria analisado área diversa daquela indicada na inicial, limitando-se a 18 hectares quando o objeto da demanda seria de 35,51 hectares.

Tal afirmação não se sustenta à luz dos autos.

De fato, a sentença examinou detidamente o laudo técnico e destacou que o perito delimitou a área periciada com base no único documento formal apresentado pela própria embargante, qual seja, o contrato particular de compra e venda juntado aos autos, o qual descrevia área aproximada de 18 hectares.

O juízo observou com exatidão que não havia, nos autos, qualquer documento apto a identificar a área de 35,51 hectares mencionada inicialmente pela autora supostamente adquirida da pessoa de Rosalvo de Paula e Silva, mediante contrato de compra e venda possessório, razão pela qual a perícia se concentrou na área documental e efetivamente vinculada à pretensão (18ha).

Além disso, a perícia foi realizada com inspeção
in loco
e análise de sensoriamento remoto, por meio de imagens de satélite dos anos imediatamente anteriores,
as quais demonstraram que não havia sinais de ocupação humana antes de novembro de 2020
.

Ademais, a ausência de elementos probatórios que permitissem ao perito aferir outra área impossibilitou qualquer extensão da análise, de modo que a alegação de que houve erro material, portanto, não encontra respaldo probatório, limitando-se à discordância subjetiva da apelante com o resultado técnico.

O indeferimento da complementação da perícia também não configura cerceamento de defesa
.

O juízo de origem motivou sua decisão enfatizando que o laudo estava completo, respondia a todos os quesitos com precisão, coerência e embasamento técnico, e não apresentava omissões capazes de comprometer a formação do convencimento judicial.

O Código de Processo Civil estabelece, em seu art. 370, que o juiz indeferirá as provas inúteis ou meramente protelatórias, e determina, em parágrafo único, que o magistrado “poderá indeferir a realização de diligências que considerar desnecessárias”.

O indeferimento fundamentado, aliado à suficiência técnica da prova produzida, afasta qualquer alegação de violação ao contraditório ou à ampla defesa.

Questão similar já foi apreciada por esta egrégia Corte de Justiça, em julgado assim ementado:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS DE TERCEIRO
CONTRA ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PRELIMINAR DE PERSISTÊNCIA DE OMISSÕES E ERRO DE FATO APÓS A REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. REJEITADA. PRELIMINAR DE TEMPESTIVIDADE DA EXCEÇÃO DE SUSPEIÇÃO DO PERITO. REJEITADA.
PRELIMINAR DE NULIDADE DA PERÍCIA E CONSEQUENTE NULIDADE DA SENTENÇA.

REJEITADA.
(...)

8. A alegação de nulidade da perícia por entrevista com representante da parte embargada não prospera. Os apelantes, após ciência da entrevista no primeiro laudo, formularam quesitos suplementares sem impugnar a regularidade do ato ou requerer a oitiva dos próprios embargantes, atraindo a preclusão (arts. 278, 465, §1º, 477, §1º e 507, CPC). Ademais, não demonstraram prejuízo processual nem vício formal na condução da perícia, sendo eventuais questionamentos quanto ao conteúdo técnico ou à valoração da prova matéria de mérito. (...)”
(N.U 1008387-46.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/09/2025, Publicado no DJE 17/09/2025)

Superadas as questões processuais, passa-se ao exame do mérito.

A recorrente fundamenta seus embargos no art. 674 do Código de Processo Civil.

Como sabido, para que tal tutela seja acolhida, exige-se a comprovação de posse legítima, mansa, pacífica, contínua e anterior à constrição.

Tal comprovação não ocorreu.

O laudo pericial constatou que a ocupação do imóvel pela embargante apenas teve início a partir de novembro de 2020, com base na análise sucessiva de imagens de satélite, que evidenciaram inexistência de intervenções humanas previamente àquele período.

As estruturas encontradas no local, como restos de cercas e pequenas construções improvisadas, estavam destruídas ou em ruína, e foram classificadas como irregulares.

O juízo de origem destacou, com suporte no laudo, que não houve qualquer indício de benfeitorias antigas, muito menos de moradia efetivamente consolidada antes do marco técnico identificado pelo perito
.

A prova testemunhal, que situou o início da presença da embargante em 2015 ou 2016, foi valorada na sentença como
insuficiente
para infirmar a prova técnica, sobretudo porque não foi corroborada por qualquer documento hábil.

Além disso, chama a atenção ao fato de que
a certidão de nascimento da filha da embargante, datada de 2008 e contendo endereço urbano em Sorriso/MT, demonstrou que a recorrente não residia no imóvel naquele período, enfraquecendo a narrativa de posse contínua iniciada em 2004 ou 2015
.

Sem comprovação da posse legítima e anterior à reintegração, não há como acolher os embargos de terceiro.

Ademais,
o contrato particular de compra e venda apresentado pela embargante, além de não ter sido objeto de registro no Cartório de Registro de Imóveis, não se refere à área de 35,51 hectares mencionada inicialmente, mas sim ao perímetro de 18 hectares já delimitado na perícia
.

De outra feita, o art. 1.245, § 1º, do Código Civil estabelece que
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”
, e o art. 1.227 do mesmo diploma reforça que
“os direitos reais sobre imóveis só se constituem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis”
, de modo que a ausência de registro impede que o contrato produza efeitos perante terceiros e afasta qualquer alegação de boa-fé possessória lastreada em título oponível ao proprietário registral.

Também não se verificam os requisitos para o reconhecimento da usucapião rural ou extraordinária, isso porque, no caso, a sentença ressaltou que
a ocupação iniciada em 2020 inviabiliza o preenchimento de qualquer dos lapsos temporais exigidos
, e que sequer a prova testemunhal sustenta a alegação de posse antiga, pois a narrativa de presença no imóvel desde 2015 ou 2016 é incompatível com a ausência de vestígios materiais anteriores a 2020.

Não havendo posse qualificada, não há qualquer fundamento legal para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

A alegação de nulidade das matrículas imobiliárias também foi corretamente afastada na origem.

O juízo ressaltou que não houve juntada de qualquer documento técnico que demonstrasse descontinuidade registral ou vício na cadeia dominial.

Neste contexto, a presunção de legitimidade dos registros públicos não foi afastada, e a perícia foi categórica ao afirmar que a área ocupada pela embargante se encontra completamente sobreposta às matrículas 101.502 e 101.503 da recorrida, inexistindo qualquer outra delimitação paralela ou sobreposição ilegítima, de tal feita que a simples alegação de que haveria incongruência nos registros não é suficiente para afastar a fé pública registral.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – ALEGAÇÃO DE PROPRIEDADE E POSSE - NÃO DEMONSTRADA - ÔNUS DA PROVA DA EMBARGANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS
– RECURSO DESPROVIDO. Nos termos do artigo 674 do Código de Processo Civil, os embargos de terceiro constituem ação de que dispõe aquele que não é parte no processo, para defender bens dos quais seja proprietário e possuidor ou apenas possuidor, apreendidos por ato judicial, devendo para tanto comprovar os requisitos próprios.
Nos embargos de terceiro cabe ao embargante o ônus da prova de sua propriedade ou posse decorrente de justo título sobre o bem, na forma da súmula 84 do STJ, para desconstituição da penhora. Ausente prova dos requisitos legais exigidos, mantém-se a improcedência dos embargos.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0025083-19.2017.8.11 .0041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/05/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2024)

No tocante à indenização por benfeitorias, a sentença ressaltou que
a perícia constatou inexistirem benfeitorias comprovadamente realizadas pela embargante, mas apenas ruínas de construções irregulares
. Na mesma toada, o art. 1.219 do Código Civil prevê que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, mas, no caso, a própria inexistência de boa-fé, aliada à inexistência de obras úteis ou necessárias devidamente comprovadas, impede o acolhimento do pedido indenizatório.

Por fim, quanto à alegação relativa à ADPF 828, a sentença rechaçou corretamente sua aplicação, enfatizando que a ocupação se deu após o período de suspensão de reintegrações de posse determinado pelo Supremo Tribunal Federal e que não se trata de ocupação coletiva de populações vulneráveis, hipótese restritiva prevista na decisão.

Portanto, todos os fundamentos da sentença encontram respaldo na prova técnica, documental e testemunhal coligida aos autos, e as contrarrazões apenas reforçam o acerto do julgamento ao demonstrar que a narrativa recursal não corresponde aos elementos objetivos verificados na fase instrutória.

Diante da coerência argumentativa e probatória apresentada na origem, o recurso não merece provimento.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto,
mantenho inalterada a sentença objurgada.

Majoro
os honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026