Tribunal: TJMT
Processo: 1029484-68.2022.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029484-68.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL SAN MARTIN - CNPJ: 33.708.983/0001-74 (APELADO), JORDAN NAVES COSTA - CPF: 729.604.341-53 (ADVOGADO), YURI ROBSON NADAF BORGES registrado(a) civilmente como YURI ROBSON NADAF BORGES - CPF: 021.331.671-45 (ADVOGADO), EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA registrado(a) civilmente como EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA - CPF: 020.599.561-61 (ADVOGADO), HCA ENGENHARIA E CONTRUCOES LTDA - CNPJ: 29.668.557/0001-87 (APELANTE), MARCELO FALCAO FERREIRA - CPF: 452.112.301-59 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL SAN MARTIN - CNPJ: 33.708.983/0001-74 (APELANTE), EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA registrado(a) civilmente como EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA - CPF: 020.599.561-61 (ADVOGADO), YURI ROBSON NADAF BORGES registrado(a) civilmente como YURI ROBSON NADAF BORGES - CPF: 021.331.671-45 (ADVOGADO), JORDAN NAVES COSTA - CPF: 729.604.341-53 (ADVOGADO), HCA ENGENHARIA E CONTRUCOES LTDA - CNPJ: 29.668.557/0001-87 (APELADO), MARCELO FALCAO FERREIRA - CPF: 452.112.301-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
AUTOR NÃO PROVIDO, REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONTRATADA. EXECUÇÃO PARCIAL DA OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. ABATIMENTO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA.
RECURSO
D
O
AUTOR

NÃO
PROVIDO.

RECURSO
D
A
RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação interpostos por condomínio contratante e empresa construtora contra sentença que declarou a resolução de contrato de empreitada por culpa exclusiva da contratada, determinando a restituição do valor pago a título de entrada, com abatimento da quantia correspondente à parcela da obra executada, além do pagamento de cláusula penal. O autor (condomínio) requer a restituição integral do valor pago, alegando inadimplemento absoluto. A ré (construtora) pugna pelo reconhecimento de culpa concorrente e pela redução equitativa da cláusula penal, com base no cumprimento parcial do contrato.

II. QUESTÃO EM
DISCUSSÃO

D
efinir se é devido o abatimento do valor correspondente aos serviços parcialmente executados do montante a ser restituído ao contratante
e
estabelecer se o cumprimento parcial da obrigação contratual impõe a redução equitativa da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A inexecução de contrato de empreitada por abandono da obra configura culpa exclusiva da contratada, contudo, a constatação probatória de que houve início da prestação dos serviços autoriza o abatimento proporcional do valor a ser restituído ao contratante, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa.

O valor estimado pela própria construtora em sua defesa atua como parâmetro mínimo para aferir a execução parcial, recaindo sobre o contratante o ônus probatório de demonstrar a inutilidade total dos serviços prestados para obstar o abatimento, o que não ocorreu no caso.

O cumprimento parcial da obrigação principal atrai a incidência da regra cogente de redução equitativa da cláusula penal, como forma de preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.

A base de cálculo da multa contratual deve ser readequada para incidir exclusivamente sobre a parcela não executada do contrato, afastando-se a manifesta excessividade da penalidade calculada sobre o valor total da avença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

R
ecurso
do autor

não p
rovido
e da ré
parcialmente provido.

Teses
:

A resolução de contrato de empreitada com execução parcial dos serviços impõe a restituição proporcional dos valores antecipados, deduzindo-se o montante relativo à parcela da obra já realizada, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito.

É dever do julgador reduzir equitativamente a cláusula penal quando houver cumprimento parcial da obrigação, devendo a m
ulta incidir apenas sobre a fração inadimplida do contrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAN MARTIN
e
HCA ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Resolução Contratual nº 1029484-68.2022.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para
declarar a resolução do contrato de empreitada por culpa exclusiva da ré, com sua condenação à restituição de R$ 37.462,00 (já descontados R$ 22.538,00 referentes à parte executada) e ao pagamento de R$ 11.663,10 a título de cláusula penal, equivalente a 5% do valor da obra, além da fixação da sucumbência em 80% para a ré e 20% para o autor.

O
autor
, em seu apelo, insurge-se exclusivamente contra o abatimento do valor de R$ 22.538,00. Sustenta que a ré não produziu prova da execução parcial, tratando-se de inadimplemento absoluto, motivo pelo qual a restituição do valor pago a título de entrada (R$ 60.000,00) deve ser integral.

Por sua vez, a
ré
apela defendendo, em síntese, a culpa concorrente do condomínio pela rescisão e a necessidade de redução equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do Código Civil, por ser excessiva e desproporcional diante do cumprimento parcial da obrigação.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes, pugnando pelo
não
provimento do recurso adverso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Eminentes Pares,

Analiso conjuntamente os apelos, dada a interconexão das matérias.

1. Da Culpa pela Rescisão e do Dever de Restituição Parcial

A controvérsia principal reside na definição da responsabilidade pela inexecução do contrato de empreitada e seus consectários lógicos.

A sentença reconheceu a culpa exclusiva da empreiteira

pelo abandono da obra. Tal conclusão
está
solidamente amparada no conjunto probatório, especialmente na prova oral colhida, que demonstrou
que
a paralisação dos serviços decorreu da falta de pagamento dos funcionários da ré, e não de qualquer interferência do condomínio contratante.

Embora a rescisão tenha sido motivada por culpa da contratada, a própria petição inicial e as provas dos autos, incluindo os depoimentos, confirmam que houve um início de execução dos serviços. A sentença, ao acolher o pedido de abatimento do valor correspondente à parcela da obra executada (R$ 22.538,00), agiu em

conformidade com o princípio que veda o enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil.

Permitir que o condomínio recebesse de volta a integralidade do valor pago, mesmo tendo se beneficiado de parte dos serviços prestados, configuraria um locupletamento ilícito. A decisão de primeiro grau, portanto, equilibrou adequadamente as consequências da rescisão, determinando o retorno das partes ao
status quo ante
na medida do possível.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

"[...] A inexecução parcial do contrato de empreitada, ainda que sem culpa exclusiva de uma das partes, gera o dever de restituição dos valores pagos pelo contratante, proporcionalmente ao serviço não prestado." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10113578720198110041, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024)

Adicionalmente, a tese do condomínio apelante de que a ausência de prova pericial impediria o abatimento e que a contratação de nova empresa para "refazer" os serviços anularia o trabalho inicial não se sustenta.

A decisão de primeiro grau adotou como base o valor de R$ 22.538,00, correspondente ao montante reconhecido pela própria ré em sua contestação como custo estimado dos serviços executados. Essa admissão, ainda que unilateral, gera presunção de veracidade em desfavor de quem a realizou e funciona como parâmetro mínimo para o reconhecimento da execução parcial. Caberia ao condomínio, ao sustentar a total inutilidade dos serviços, o ônus de demonstrar que nada do que foi feito era aproveitável (art. 373, I, do CPC), encargo do qual não se desincumbiu.

A simples alegação de que outra empresa refez o trabalho não anula o fato de que a
contratada
mobilizou mão de obra, despendeu materiais e executou uma etapa da obra, agregando, ainda que minimamente, valor ao imóvel. Manter o abatimento é, portanto,
a
medida que melhor reflete a realidade fática e jurídica, impedindo que o condomínio se beneficie tanto da restituição integral do preço quanto da parcela de trabalho que, bem ou mal, foi incorporada ao seu patrimônio.

Assim, nego provimento ao recurso d
o autor
.

2. Da Cláusula Penal e sua Redução Equitativa

Quanto ao
recurso da
ré
,
a
sentença condenou a empreiteira ao pagamento de multa de 5% sobre o valor
total
da obra (R$ 233.262,00), resultando em R$ 11.663,10. Contudo, ao mesmo tempo, reconheceu que houve cumprimento parcial do contrato.

Essa situação atrai a incidência do artigo 413 do Código Civil, que dispõe:

Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida
equitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte
, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

A redução da cláusula penal não é uma mera faculdade, mas um dever do julgador quando presentes seus pressupostos, como forma de garantir o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, mesmo no momento da rescisão.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a redução é cabível e impositiva nessas hipóteses:

"[...] A multa estabelecida no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 tem como fato determinante o descumprimento, pela incorporadora, da sua obrigação de registrar a incorporação no prazo previsto na legislação.
A sua natureza é de cláusula penal, razão pela qual é possível a sua redução equitativa, pelo juiz, nos termos do art. 413 do CC/02.
Esse dispositivo legal é lei posterior, que consagra uma cláusula geral de redução de cláusula penal, devendo ser aplicada conjuntamente às disposições já existentes. Assim, na hipótese, afigura-se correta a redução da penalidade realizada pelas instâncias ordinárias com base em circunstâncias concretas." (STJ - REsp: 1952243 PE 2021/0217361-1, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/08/2023)

No caso
, a
aplicação da multa sobre a totalidade do contrato se mostra excessiva, uma vez que parte da obrigação foi adimplida. A solução mai
s
equitativa é adequar a base de cálculo da penalidade, fazendo-a incidir apenas sobre a parcela não executada do contrato.

O valor total do contrato era de R$ 233.262,00. Tendo sido reconhecida a execução de serviços no montante de R$ 22.538,00, a parcela inadimplida corresponde a R$ 210.724,00. A multa de 5%, portanto, deve ser calculada sobre este valor, resultando em
R$ 10.536,20
.

A reforma da sentença neste ponto é, portanto, medida de justiça.

Ante o exposto,

nego provimento
ao recurso do autor e
dou parcial provimento
ao da ré, apenas para reduzir a cláusula penal para R$ 10.536,20, mantendo-se, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência
recíproca
, mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem, arcando a ré com 80% das custas processuais e honorários advocatícios, e o autor com os 20% restantes, vedada a compensação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026