Tribunal: TJMT
Processo: 1008920-12.2024.8.11.0037
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008920-12.2024.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[CRISTIANO JOAQUIM DE OLIVEIRA - CPF: 017.789.592-61 (APELANTE), JOZILENE COSTA ASSUNCAO - CPF: 907.691.632-20 (ADVOGADO), SANTA HELENA QUATORZE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SPE LTDA - CNPJ: 15.656.206/0001-41 (APELADO), DYONISIO PINTO CARIELO - CPF: 226.390.888-90 (ADVOGADO), PABLO ARAUJO MACEDO - CPF: 034.237.871-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito civil e direito do consumidor. Apelação cível. Distrato de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano. Lei do distrato. Retenção de valores. Limitação das deduções a 25% dos valores efetivamente pagos. Comissão de corretagem. Restituição imediata e em parcela única.
Iptu
. Sucumbência. Recurso parcialmente provido
.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por adquirente de lote urbano contra sentença que, em ação de distrato contratual cumulada com restituição de valores, declarou rescindido o compromisso de compra e venda e determinou a devolução das quantias pagas, autorizando retenção de cláusula penal calculada sobre o valor atualizado do contrato, dedução da comissão de corretagem e de débitos de IPTU, bem como restituição parcelada. O recorrente pretende a limitação da retenção aos valores pagos, a restituição imediata em parcela única, a exclusão do IPTU e a revisão da sucumbência.

Ii
. Questão em discussão

2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a soma das deduções decorrentes da resilição contratual pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente; (
ii
) estabelecer se a comissão de corretagem pode ser deduzida da restituição; (
iii
) determinar se a devolução dos valores deve ocorrer de forma parcelada ou imediata e em parcela única; e (
iv
) verificar a legitimidade da dedução de débitos de IPTU e os reflexos da solução adotada na distribuição da sucumbência.

Iii
. Razões de decidir

3. A relação jurídica possui natureza consumerista, incidindo os
arts
. 47, 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, em conjunto com o art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

4. A retenção prevista no art. 32-A da Lei nº 6.766/79 deve ser compatibilizada com a proteção conferida pelo CDC, de modo que a soma das deduções não ultrapasse 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, sob pena de perda excessiva das prestações e enriquecimento sem causa do vendedor.

5. A comissão de corretagem é dedutível quando expressamente discriminada no contrato e previamente informada ao consumidor, nos termos do art. 32-A, V, da Lei nº 6.766/79.

6. A comissão de corretagem integra o limite global de 25% das deduções, não podendo, somada às demais rubricas, superar esse teto.

7. A restituição parcelada prevista no art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/79 não prevalece na relação de consumo quando configura prática abusiva, impondo-se a devolução imediata e em parcela única dos valores devidos ao adquirente.

8. Os juros de mora incidem a partir da citação em obrigação contratual decorrente de contrato celebrado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, mantida a correção monetária pelo IGP-M desde cada desembolso.

9. O IPTU incide também sobre terreno urbano não edificado, sendo legítima a responsabilidade do promitente comprador imitido na posse, nos termos da legislação tributária e da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

10. A dedução de IPTU exige comprovação efetiva dos débitos em aberto, incumbindo à loteadora o respectivo ônus probatório.

11. O provimento parcial do recurso, com ampliação do proveito econômico do adquirente, impõe o redimensionamento da sucumbência conforme o efetivo decaimento das partes, a ser apurado em liquidação.

Iv
. Dispositivo e tese

12. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. Nos contratos de compra e venda de lote urbano submetidos ao CDC, a soma das deduções decorrentes do distrato não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente.

2. A comissão de corretagem regularmente informada e discriminada no contrato pode ser deduzida da restituição, observada sua inclusão no teto global de retenção.

3. A restituição dos valores devidos ao adquirente deve ocorrer de forma imediata e em parcela única quando o parcelamento se revelar abusivo na relação de consumo.

4. O promitente comprador imitido na posse responde pelo IPTU incidente sobre lote urbano, ainda que não edificado, desde que haja comprovação dos débitos deduzidos. 5. Os juros de mora incidem a partir da citação em distrato de contrato celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018.

______________

Dispositivos relevantes citados
: CDC,
arts
. 47, 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, incisos II, IV e V, e § 1º; Lei nº 13.786/2018; CC, art. 422 e art. 405; CPC,
arts
. 240 e 85, § 11; CTN, art. 32.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 19.09.2025; STJ, REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção; STJ, REsp 1.820.330/SP, Terceira Turma; STJ, Tema Repetitivo 577 (REsp 1.300.418/SC); STJ, REsp 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Tema 122; TJMT, Apelação Cível nº 1050992-65.2025.8.11.0041, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 28.01.2026.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CRISTIANO JOAQUIM DE OLIVEIRA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT (ID 370301393), que julgou parcialmente procedente a Ação de Distrato de Contrato c/c Pedidos de Restituição de Valores
Pagos e Tutela de Urgência ajuizada em desfavor de SANTA HELENA QUATORZE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA.

Narra a inicial que o autor firmou com a ré, em 04/06/2020, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Lote 006, Quadra 12, do loteamento “Orla
Ville
”, em Porto Nacional/TO, pelo valor de R$ 153.250,30, parcelado em 180 (cento e oitenta) prestações. Em razão de dificuldades financeiras supervenientes, desemprego e problemas de saúde, postulou a resilição do contrato e a restituição dos valores pagos, admitindo retenção máxima de 25% e impugnando a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado.

A tutela de urgência foi parcialmente deferida (ID 370301366), com suspensão das cobranças e vedação à negativação, e concedida a gratuidade de justiça ao autor. A audiência de conciliação restou infrutífera (ID 370301378).

Em contestação (ID 370301370), a ré arguiu, preliminarmente, incompetência territorial (cláusula de eleição de foro), impugnação à gratuidade de justiça e suspensão por IRDR do TJTO; no mérito, sustentou a incidência da Lei nº 13.786/2018, com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato (cláusula penal), taxa de fruição de 0,75% ao mês, IPTU, encargos moratórios e comissão de corretagem, impugnando o montante pago (alegou R$ 35.867,89) e pleiteando juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Na decisão saneadora (ID 370301392), foram rejeitadas as preliminares, fixados os pontos controvertidos, invertido o ônus da prova em favor do consumidor e determinado à ré que apresentasse relatório analítico dos pagamentos — determinação não cumprida.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato e condenar a ré à restituição dos valores pagos, autorizadas as deduções de: (a) 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal
compensatória; (b) a integralidade da comissão de corretagem (R$ 4.739,70); e (c) débitos comprovados de IPTU e taxas associativas até a data da tutela de urgência. Indeferiu a taxa de fruição (lote não edificado), fixou a restituição em até 12 (doze) parcelas mensais (art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/79), os juros de mora a partir do término da carência legal e a correção monetária pelo IGP-M desde cada desembolso. Distribuiu a sucumbência em 30% para o autor e 70% para a ré, com honorários de 10% para cada patrono, vedada a compensação e suspensa a exigibilidade quanto ao autor, beneficiário da gratuidade.

Inconformado, o autor apela (ID 370301395), pugnando pela reforma para que: (a) a cláusula penal incida apenas sobre os valores pagos, e não sobre o valor do contrato (invocando o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, a Súmula 543/STJ e os
arts
. 51, IV, e 53 do CDC); (b) a restituição seja imediata e em parcela única, com inclusão de seis parcelas supostamente não contabilizadas, elevando o valor pago para R$ 55.928,01; (c) seja declarada a inexigibilidade do IPTU sobre terreno não edificado; e (d) seja redistribuída a sucumbência, com fixação de honorários recursais.

Intimada, a apelada não apresentou contrarrazões (ID 370301396). Distribuídos os autos a este Gabinete, vieram conclusos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

1- Do conhecimento

Presentes os pressupostos de admissibilidade — tempestividade, regularidade formal e isenção de preparo, em razão da gratuidade de justiça deferida ao apelante —, conheço do recurso.

2- Da delimitação da controvérsia

Cuida-se de resilição de compromisso de compra e venda de lote urbano por iniciativa do adquirente, sob a égide da Lei n. 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei n. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano). A relação é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, notadamente os
arts
. 47, 51, IV, e 53. O efeito devolutivo abrange quatro capítulos: (i) a base de cálculo da retenção; (
ii
) a comissão de corretagem; (
iii
) a forma de restituição e o quantum pago; e (
iv
) a exigibilidade do IPTU, com o consequente redimensionamento da sucumbência.

Registro, desde logo, que a sentença indeferiu a taxa de fruição — solução que, aliás, está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, mesmo após a Lei n
.
13.786/2018, é indevida a taxa de fruição na resolução de compra e venda de lote não edificado, ante a ausência dos requisitos do enriquecimento sem causa (REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma) — e que a apelada não recorreu nem ofereceu contrarrazões, de modo que o ponto está, de todo modo, fora do efeito devolutivo, sendo vedada a reformatio in pejus.

3- Da base de cálculo da retenção

Sustenta o apelante que a cláusula penal deve incidir apenas sobre os valores pagos, e não sobre o valor do contrato. O fundamento legal por ele invocado, contudo, está equivocado: o art. 67-A da Lei nº 4.591/64 disciplina a incorporação imobiliária (unidades autônomas), ao passo que a hipótese versa sobre loteamento, regido pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79. E este, em seu inciso II, fixa a cláusula penal em até 10% do valor atualizado do contrato — exatamente a base adotada na sentença. Sob o prisma estritamente literal, portanto, não haveria reparo.

Ocorre que o recorrente também deduziu a tese de abusividade e de desproporcionalidade da retenção (
arts
. 51, IV, e 53 do CDC, Súmula 543/STJ e vedação ao enriquecimento sem causa). A incorreção do dispositivo invocado não impede, pois, o exame da pretensão à luz do direito efetivamente aplicável, à vista do brocardo
iura

novit

curia
.

E, nesse ponto, assiste razão ao apelante. O Superior Tribunal de Justiça, por sua Terceira Turma, em julgamento paradigmático de loteamento, firmou que os descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79 podem ser realizados como regra geral, mas, em relação de consumo, a soma deles deve respeitar o teto de 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, sob pena de redução, ressalvada apenas a taxa de fruição (REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi,
Terceira Turma, DJEN 19/9/2025), na esteira do percentual de 25% fixado pela Segunda Seção (REsp 1.723.519/SP) e da natureza indenizatória e cominatória reconhecida pela Terceira Turma (REsp 1.820.330/SP)
. Prevalece, em consumo, a proteção do art. 53 do CDC, que veda a perda excessiva das prestações pagas.

No caso concreto, a desproporção é manifesta e foi reconhecida na própria sentença: a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (aproximadamente R$ 15.325,00) corresponde a cerca de 31% dos valores pagos; somada a comissão de corretagem (R$ 4.739,70) e os eventuais débitos de IPTU, a retenção global ultrapassa 40% do desembolsado, muito além do teto de 25% — que, sobre a base adotada na origem, situa-se em torno de R$ 12.353,00.

Impõe-se, pois, o provimento parcial, neste capítulo, para limitar a soma das deduções (cláusula penal e despesas administrativas, comissão de corretagem e tributos comprovados) ao teto de 25% dos valores efetivamente pagos, assegurada a restituição mínima de 75%.

Anote-se que a fixação do teto de 25% não configura julgamento além do pedido: o apelante postulou retenção ainda menor — limitada a 10% sobre os
valores pagos —, de modo que a limitação a 25% lhe concede aquém do pleiteado, caracterizando provimento parcial.

O percentual, ademais, constitui o teto legal máximo extraído da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, aplicável por força do brocardo
iura

novit

curia
. Por fim, a solução melhora a posição do apelante frente à sentença, que autorizou a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato — reconhecida pela própria sentenciante como equivalente a cerca de 31% dos valores pagos — acrescida da integralidade da comissão de corretagem, elevando a retenção a mais de 40% do efetivamente desembolsado; daí não haver falar em
reformatio in pejus
.

4- Da comissão de corretagem

A dedução da comissão de corretagem deve ser mantida. Para os loteamentos, o art. 32-A, V, da Lei n. 6.766/79 autoriza expressamente o desconto da comissão de corretagem, e o contrato discrimina o respectivo valor (R$ 4.739,70) no quadro-resumo.

De fato, é válida a transferência ao consumidor do custo da intermediação desde que previamente informado o preço, com destaque do valor da comissão. A rubrica, todavia, integra o teto de 25% acima fixado, não podendo, somada às demais deduções, ultrapassá-lo.

5- Da forma de restituição — da restituição imediata, em parcela única

Assiste razão ao apelante quanto à forma de restituição. Embora o art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/79 autorize, em abstrato, a devolução parcelada em até 12 (doze) prestações, tal previsão não prevalece na relação de consumo. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 577, firmou ser abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de promessa de compra e venda de imóvel
submetida ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa de qualquer dos contratantes.

Aplicando essa orientação aos loteamentos celebrados sob a Lei do Distrato, o Superior Tribunal de Justiça determinou a restituição imediata das parcelas (REsp 2.106.548/SP). No mesmo sentido decidiu este egrégio Tribunal de Justiça, afastando o parcelamento do art. 32-A, § 1º, por configurar prática abusiva, e impondo a restituição imediata, em parcela única (TJMT, Apelação Cível 1050992-65.2025.8.11.0041, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 28/01/2026).

Impõe-se, pois, reformar a sentença, neste capítulo, para determinar que a restituição do saldo apurado ocorra de forma imediata e em parcela única, afastado o parcelamento.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, a sentença os havia atrelado ao fim da carência legal, que ora se afasta com a determinação de restituição imediata.
Registre-se, de início, que os juros de mora e a correção monetária constituem consectários legais da condenação, de ordem pública, passíveis de fixação e adequação de ofício, em qualquer grau de jurisdição e independentemente de impugnação específica, de modo que seu reexame não extrapola o efeito devolutivo.
Não incide, na espécie, o Tema 1.002/STJ — que fixa os juros a partir do trânsito em julgado —, porquanto restrito, por sua própria tese, aos compromissos de compra e venda celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018, ao passo que o contrato em exame data de 04/06/2020.

Cuidando-se de pretensão de natureza contratual, os juros de mora fluem da citação, nos termos dos
arts
. 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, mantida a correção monetária pelo IGP-M desde cada desembolso. Anote-se que tal marco é, ademais, mais favorável ao apelante do que o fixado na origem, não havendo falar em
reformatio in pejus
.

6- Do quantum dos valores pagos

Quanto à inclusão de seis parcelas e à elevação do valor pago para R$ 55.928,01, cuida-se de matéria de
quantum
, adequadamente relegada à liquidação na origem. Observo, ademais, que o próprio demonstrativo de cálculo apresentado pelo autor (ID 370300948) contempla pagamentos nos meses por ele apontados como faltantes, o que infirma a alegação.

De todo modo, diante da inversão do ônus da prova e do descumprimento, pela ré, da determinação de juntar o relatório analítico dos pagamentos, eventual dúvida sobre a exata extensão dos valores pagos há de ser dirimida em liquidação, em desfavor de quem detinha a prova e se omitiu. Mantém-se, no ponto, a sentença.

7- Da exigibilidade do IPTU

Não merece acolhida a tese de inexigibilidade do IPTU. Trata-se de imposto predial e territorial urbano, cujo fato gerador também se verifica sobre o terreno não edificado situado em zona urbana (art. 32 do CTN).
Nos termos do que decidiu o Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos (REsp 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Tema 122):

“Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto o seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.”

Logo, é irrelevante a ausência de transferência do registro, que permanece em nome da loteadora: o promitente comprador imitido na posse, com
animus
domini
, é contribuinte responsável. A dedução, ademais, encontra dupla base
— o art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79 e cláusula contratual expressa, que atribui ao comprador o IPTU e demais encargos vinculados ao lote, descontáveis na rescisão.

A alegação de que o terreno nunca teria sido demarcado, além de irrelevante para a incidência do tributo, é desmentida pela própria declaração contratual do apelante (cláusula 4.4), na qual afirmou ter percorrido pessoalmente as divisas do imóvel, encontrando-as “perfeitamente demarcadas”, e assumiu a obrigação de mantê-las — o que evidencia o exercício de posse com
animus
domini
e caracteriza
venire
contra
factum

proprium
, em afronta à boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Mantém-se, pois, a legitimidade da rubrica, com dois registros: a dedução alcança apenas débitos comprovadamente em aberto, e a ré — que detinha o ônus — nada comprovou, sendo o documento por ela juntado (ID 370301376, intitulado “extrato de IPTU”) mero aviso interno de cobrança de parcelas em atraso, imprestável à demonstração do tributo; e, de todo modo, a rubrica integra o teto de 25% acima fixado. Legítima em tese, a dedução tende a ser
inócua
na liquidação.

8- Da sucumbência

Provido em parte o recurso, com sensível ampliação do proveito econômico do apelante, impõe-se o redimensionamento da sucumbência fixada na origem, na proporção do efetivo decaimento de cada parte, a ser apurada na liquidação.

Não há majoração de honorários recursais em desfavor do apelante, vencedor parcial; tampouco em favor da apelada, que não apresentou contrarrazões nem desenvolveu trabalho adicional em grau recursal a justificá-la (art. 85, § 11, do CPC).

9- Do dispositivo

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

(i) limitar a soma das deduções (cláusula penal e despesas administrativas, comissão de corretagem e tributos comprovados) ao teto de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo apelante, assegurada a restituição mínima de 75% (setenta e cinco por cento), na forma da fundamentação;

(
ii
) determinar que a restituição do saldo apurado ocorra de forma imediata e em parcela única, afastado o parcelamento, com correção monetária pelo IGP-M desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação;

(
iii
) manter, no mais, a sentença, inclusive quanto à dedução da comissão de corretagem (observado o teto) e à legitimidade da dedução do IPTU, limitada a débitos comprovadamente em aberto; e

(
iv
) redistribuir a sucumbência na proporção do efetivo decaimento das partes, a ser apurada em liquidação, sem majoração de honorários recursais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026