Tribunal: TJMT
Processo: 1076520-27.2025.8.11.0001
Relator(a): EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão julgador: EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-03-12
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

Número Único
:

1076520-27.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI

Turma Julgadora:

[DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[WILLIAM DE SOUZA PEIXOTO - CPF: 944.766.911-53 (RECORRENTE), ANA SHIRLEY PEREIRA DE BASTOS TEIXEIRA - CPF: 033.793.511-48 (ADVOGADO), MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 16.586.005/0001-88 (RECORRIDO), STEPHANIE RODRIGUES COUTO - CPF: 014.820.951-30 (ADVOGADO), LUCAS SANTIAGO DE MELO E AGUIAR - CPF: 751.796.601-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1076520-27.2025.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1076520-27.2025.8.11.0001

Recorrente:
Maf Construtora e Incorporadora Ltda.

Recorrido:
William de Souza Peixoto

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO IMOBILIÁRIO. RECURSO INOMINADO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COTA DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA POSTERIOR À COMERCIALIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO ESSENCIAL. RESCISÃO POR CULPA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INAPLICABILIDADE DA RETENÇÃO DE 25%. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto por construtora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou rescindido o contrato de cessão de cota imobiliária e condenou a incorporadora à restituição de valor integralmente quitado pelo adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se há ausência de interesse de agir diante da quitação do contrato; (ii) estabelecer se a não outorga da escritura pública configura inadimplemento apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora; (iii) determinar se é cabível a retenção de vinte e cinco por cento dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A quitação do preço não afasta o interesse de agir quando há descumprimento de obrigação essencial consistente na transferência da propriedade mediante escritura pública.

4.

A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o regime da responsabilidade objetiva previsto no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.

5.

A ausência de outorga da escritura pública por período superior a sete anos após a entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento substancial da obrigação principal do contrato.

6.

A alienação fiduciária instituída pela incorporadora após a comercialização das unidades não pode ser oposta ao consumidor que já quitou integralmente o preço.

7.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando a obrigação descumprida é nuclear, como a transferência da propriedade.

8.

A retenção de valores prevista na Lei nº 13.786/2018 incide apenas nas hipóteses de distrato por iniciativa do comprador, não sendo aplicável quando a rescisão decorre de culpa da vendedora.

9.

A restituição integral dos valores pagos é medida que se impõe para evitar enriquecimento sem causa da fornecedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A não outorga da escritura pública no prazo contratual configura inadimplemento da obrigação essencial do contrato de compra e venda imobiliária e autoriza a rescisão por culpa da vendedora.

2.

A alienação fiduciária constituída pela incorporadora não pode restringir o direito do adquirente que quitou integralmente o preço à regularização dominial do imóvel.

3.

A retenção de percentual dos valores pagos é indevida quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do vendedor.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.099/1995, artigos 46 e 55; Código de Defesa do Consumidor, artigo 14; Código Civil, artigos 422 e 884; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: Tribunal de Justiça de Mato Grosso, Quinta Câmara de Direito Privado, N.U 1018728-63.2023.8.11.0041, relator Desembargador Marcos Regenold Fernandes, julgado em 11.02.2025.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1076520-27.2025.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1076520-27.2025.8.11.0001

Recorrente:
Maf Construtora e Incorporadora Ltda.

Recorrido:
William de Souza Peixoto

RELATÓRIO

Recurso Inominado de Maf Construtora e Incorporadora Ltda.

Ação:
de Rescisão Contratual Cumulada com Restituição de Valores.

Origem:
1°

Juizado Especial Cível de Cuiabá-MT.

Sentença
(Id. 344773899)
:
julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, declarou a rescisão do contrato discutido nos autos e condenou a recorrente a restituir o valor de R$
30.769,65 (trinta mil setecentos e sessenta e nove reais e sessenta e cinco centavos).

Recurso Cível Inominado
(Id. 344774352): requer a reforma da sentença a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, ou, alternativamente, que seja acolhido o pedido de retenção de 25% dos valores pagos.

Contrarrazões
(Id. 344774358):

defende a manutenção da sentença e o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1076520-27.2025.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1076520-27.2025.8.11.0001

Recorrente:
Maf Construtora e Incorporadora Ltda.

Recorrido:
William de Souza Peixoto

VOTO

Colendos Pares;

A sentença recorrida deve ser mantida por seus fundamentos, razão pela qual nos termos do artigo 46, da Lei nº 9.099/95 e do artigo 66 do Regimento Interno das Turmas Recursais Cíveis e Criminais dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso (Resolução n.º 16 de 23 de novembro de 2023/TJMT), passam a integrar este voto.

Trata-se de recurso inominado interposto por Maf Construtora e Incorporadora Ltda em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores proposta por William de Souza Peixoto.

Da narrativa inicial o autor alega que adquiriu, em janeiro de 2020, mediante cessão de direitos, cota imobiliária nº 13 do Apartamento 508, Torre 02, do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, já integralmente quitada no valor de R$ 30.769,65(trinta mil setecentos e sessenta e nove reais e sessenta e cinco centavos).

Sustenta que, embora o imóvel tenha sido entregue em julho de 2018, a promovida jamais outorgou a escritura definitiva, descumprindo o prazo contratual de 90 dias após a conclusão das obras. Relata a existência de alienação fiduciária sobre o empreendimento, prorrogada até 2028, impedindo a regularização dominial. Razão pela qual requer a rescisão contratual por culpa da recorrente, com devolução integral dos valores pagos e aplicação de multa contratual de 10%.

A recorrente, por sua vez, alega ausência de interesse de agir, sob o argumento de que o contrato se encontra quitado e de que o autor poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória. Sustenta, ainda, a inexistência de culpa pela rescisão contratual, eis que a demora na lavratura da escritura não configura inadimplemento absoluto. Defende, por fim, a necessidade de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Frise-se que a relação existente entre as partes é de natureza consumerista, de modo que se aplicam os ditames contidos no Código de Defesa do Consumidor para solução dos conflitos.

Nesse sentido, dispõe o artigo 14 do referido diploma legal que
“
O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa
, pela reparação dos danos causados aos consumidores por
defeitos relativos à prestação dos serviços
, bem como
por informações insuficientes ou inadequadas sobre fruição e riscos
”
.

A questão central consiste em definir se tal situação configura inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da promitente vendedora, com as consequências daí decorrentes.

Da análise dos autos, verifica-se que o autor adquiriu cota de multipropriedade imobiliária por meio de cessão de direitos, tendo quitado integralmente o preço ajustado. O empreendimento foi entregue em julho de 2018. Contudo, até a presente data, não foi outorgada a escritura pública definitiva, em razão da existência de alienação fiduciária incidente sobre o imóvel, prorrogada até o ano de 2028, bem como da ausência de individualização das matrículas.

Inicialmente, afasto a preliminar de ausência de interesse de agir. O fato de o contrato estar supostamente quitado não impede o exercício do direito de rescisão quando há descumprimento de obrigação essencial pela outra parte. A quitação do preço não se confunde com o adimplemento integral do contrato, que abrange também a transferência da propriedade mediante outorga de escritura pública.

Quanto à teoria do adimplemento substancial, não merece acolhida. Referida teoria aplica-se quando o devedor cumpriu a maior parte de suas obrigações e o inadimplemento remanescente é de pequena monta, desproporcional à drástica medida da resolução contratual.

No caso concreto, a obrigação descumprida não é acessória ou secundária: trata-se da própria transferência da propriedade, finalidade essencial do contrato de compra e venda. O compromissário comprador não adquire mera posse ou direito de uso, mas a propriedade plena do bem. A ausência de escrituração, passados mais de sete anos da entrega do imóvel, não constitui inadimplemento mínimo, mas descumprimento da obrigação nuclear do contrato.

A recorrente alega que a impossibilidade de escrituração decorre de exigências cartorárias relacionadas à atualização da incorporação e à existência de alienação fiduciária, circunstâncias que não lhe seriam imputáveis. Tal argumento não prospera, pois a alienação fiduciária foi constituída pela própria recorrente após a conclusão das obras e a comercialização das unidades, como forma de captação de recursos. Embora seja prática admitida no mercado imobiliário, seus efeitos não podem ser transferidos ao adquirente que já quitou integralmente o preço. O consumidor não pode ser compelido a aguardar indefinidamente que a incorporadora quite suas obrigações perante terceiros para obter o título de propriedade que lhe é devido.

Ressalta-se que a cláusula contratual estabelecia prazo de 90 dias após a conclusão das obras para convocação dos compradores para lavratura da escritura. Considerando que o empreendimento foi entregue em julho de 2018, tal prazo expirou em outubro de 2018. Transcorridos mais de sete anos, a obrigação permanece inadimplida.

A boa-fé objetiva, consagrada no artigo 422 do Código Civil, impõe aos contratantes deveres anexos de informação, lealdade e cooperação. A recorrente tinha o dever de informar aos adquirentes sobre a existência de impedimentos à lavratura da escritura e de adotar as providências necessárias à regularização dominial. A constituição de alienação fiduciária após a comercialização das unidades, sem a devida individualização das matrículas, revela conduta incompatível com tais deveres.

No tocante à retenção de valores, a recorrente postula a aplicação da Lei nº 13.786/2018, que permite retenção de até 25% em caso de distrato por iniciativa do comprador. Contudo, tal dispositivo não se aplica quando a rescisão decorre de inadimplemento do vendedor. A rescisão por culpa da promitente vendedora impõe a restituição integral dos valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa. A jurisprudência é pacífica nesse sentido, reconhecendo que a retenção de valores somente se justifica quando o distrato ocorre por iniciativa ou culpa do adquirente.

A propósito:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação contra sentença que sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes de cotas de multipropriedade no empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort e condenou as requeridas à devolução integral dos valores pagos (R$ 2.660,00), corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC desde o desembolso, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, também corrigida e com incidência de juros de mora a partir da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As apelantes sustentam que: (i) a relação contratual não está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) a rescisão contratual por iniciativa do consumidor deveria ensejar retenção de valores, nos termos da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); (iii) a devolução da comissão de corretagem não é devida; e (iv) os juros de mora deveriam incidir apenas a parti do trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois envolve a aquisição de cotas de multipropriedade imobiliária por consumidor final. A Lei nº 13.777/2018, que regula a multipropriedade, não afasta a incidência das normas consumeristas, especialmente no que tange ao dever de informação e à boa-fé objetiva (art. 4º, III, do CDC).

5.
A rescisão do contrato não decorreu de mera desistência da consumidora, mas da violação do dever de informação e da utilização de práticas comerciais abusivas, incluindo ambiente ruidoso, pressão psicológica e oferta de bebidas alcoólicas, comprometendo sua manifestação livre e consciente de vontade. A retenção de valores, nesse contexto, seria abusiva, conforme o art. 51, IV, do CDC.

6. A restituição da comissão de corretagem foi corretamente determinada, pois não houve informação clara e destacada sobre a cobrança da taxa antes da contratação, violando o entendimento fixado pelo STJ no Tema 938, que exige transparência na imputação desse custo ao consumidor.

7. A indenização por danos morais se mostra devida, pois as técnicas agressivas de venda e a ausência de informação adequada configuram prática comercial abusiva, sendo o dano moral in re ipsa.

8. Quanto à incidência de juros de mora, aplica-se a Súmula 43 do STJ, segundo a qual a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo. Assim, os juros devem incidir desde o desembolso dos valores pagos indevidamente, conforme decidido na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

"1. A multipropriedade imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas.

2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor.

3. A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes d contratação, nos termos do Tema 938 do STJ.

4. A prática comercial abusiva na contratação de multipropriedade caracteriza dano moral in re ipsa, sendo devida indenização ao consumidor.

5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ."

(...)

(N.U 1018728-63.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2025, Publicado no DJE 18/02/2025)”. (grife

Desse modo, impõe-se a rescisão contratual por culpa da recorrente, diante do inadimplemento prolongado da obrigação de outorgar a escritura pública, providência essencial à consolidação da propriedade.

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHES PROVIMENTO
,
para manter a sentença de origem em sua integralidade.

Diante do que dispõe o artigo 55, da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais, condeno a recorrente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios à base de
15% (quinze por cento)
sobre o valor corrigido da condenação.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem.

É como voto.

Eulice Jaqueline da Costa Silva Cherulli

Juíza de Direito Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2026