Tribunal: TJMT
Processo: 1048424-86.2019.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1048424-86.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0004-62 (APELANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), HUGO GIORDANO SILVA LIMA - CPF: 727.570.601-63 (APELADO), TALITHA LAILA RIBEIRO - CPF: 014.745.471-92 (ADVOGADO), LUCIANA LUIZA FREITAS DE ALMEIDA - CPF: 015.022.356-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. MARCO TEMPORAL. INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DANOS MORAIS. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TAXA SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por construtora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais, declarando abusiva a aplicação do índice IGP-M sobre o saldo devedor antes da individualização da matrícula do imóvel, fixando o dia 17 de julho de 2015 como marco temporal para a substituição do INCC pelo IGP-M, condenando a apelante à restituição em dobro dos valores pagos em excesso, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 e ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação, com atualização pelo INPC acrescido de juros de mora de 1% ao mês.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o marco temporal para a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor de INCC para IGP-M é a data da expedição do "Habite-se" (26/05/2015), conforme previsto literalmente no contrato, ou a data da individualização da matrícula do imóvel (17/07/2015), por ser esta condição necessária para a obtenção do financiamento bancário; (ii) saber se a restituição em dobro do indébito é cabível, considerando que o pagamento ocorreu em setembro de 2015, antes do marco temporal fixado pela modulação de efeitos do EAREsp 676.608/RS, e se há demonstração de má-fé da construtora apta a autorizar a dobra sob o regime anterior; (iii) saber se o atraso na regularização documental do imóvel e a cobrança de encargos indevidos configuram dano moral indenizável; e (iv) saber se a sistemática de atualização monetária fixada na sentença — INPC acrescido de juros de mora de 1% ao mês — é compatível com o regime jurídico instituído pelo artigo 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

III. Razões de decidir

3. A obrigação do incorporador não se encerra com a expedição do "Habite-se". O artigo 44 da Lei nº 4.591/1964 impõe ao incorporador a responsabilidade pela averbação da construção e pela individualização das matrículas das unidades autônomas após a concessão do "Habite-se", respondendo pelas perdas e danos decorrentes da demora no cumprimento dessa obrigação.

4. A individualização da matrícula é condição inegociável para a obtenção do financiamento imobiliário — fato notório que independe de prova —, de modo que, ao aplicar o IGP-M a partir do "Habite-se" enquanto retardava a entrega da documentação essencial para a quitação do saldo devedor, a construtora transferiu ao consumidor o ônus financeiro de sua própria pendência obrigacional, em violação à boa-fé objetiva e ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. O marco de 17 de julho de 2015 deve ser mantido.

5. A modulação de efeitos determinada pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do EAREsp 676.608/RS é de observância obrigatória, por força do artigo 927 do Código de Processo Civil, restringindo a aplicação da tese objetivista — que dispensa a comprovação de má-fé para a restituição em dobro — aos indébitos pagos após 30 de março de 2021.

6. Todavia, sob o regime anterior à modulação, a restituição em dobro permanece cabível quando demonstrada a má-fé do fornecedor. No caso concreto, a construtora, ciente de que a matrícula individualizada não havia sido disponibilizada e de que, sem esse documento, o adquirente estava materialmente impedido de obter o financiamento, emitiu extrato de liquidação com a incidência do IGP-M a partir do "Habite-se", majorando conscientemente o saldo devedor durante o período de sua própria pendência obrigacional, conduta que caracteriza má-fé e autoriza a dobra.

7. O dano moral não decorre automaticamente do inadimplemento contratual, exigindo que o atraso seja considerável ou que esteja acompanhado de circunstâncias que causem angústia e frustração significativas ao adquirente.

8. No caso, o atraso deve ser analisado em sua globalidade: o prazo original para a conclusão da obra era novembro de 2014, e a efetiva disponibilização documental do imóvel somente ocorreu em julho de 2015, perfazendo aproximadamente 9 meses de espera, durante os quais o adquirente permaneceu impossibilitado de exercer plenamente seu direito de propriedade, com o saldo devedor sendo corrigido por índice mais oneroso sem que pudesse quitar o débito. Essa situação ultrapassa os limites do mero aborrecimento contratual e configura dano moral indenizável, sendo o valor de R$ 8.000,00 adequado, proporcional e razoável.

9. A Lei nº 14.905/2024 promoveu alteração substancial no regime jurídico da atualização monetária e dos juros moratórios nas obrigações civis, unificando esses dois componentes sob o referencial da Taxa SELIC, nos termos do artigo 406 do Código Civil.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de Apelação Cível parcialmente provido, tão somente para reformar a sentença recorrida no capítulo relativo à sistemática de atualização monetária, determinando a aplicação da Taxa SELIC a partir da citação, em substituição à cumulação de INPC e juros de mora de 1% ao mês, ressalvada a sistemática então vigente para o período anterior à vigência da Lei nº 14.905/2024, mantidos integralmente os demais capítulos da sentença recorrida.

Tese de julgamento:

"1. A obrigação do incorporador de individualizar a matrícula das unidades autônomas após a expedição do 'Habite-se', nos termos do artigo 44 da Lei nº 4.591/1964, é condição para a efetiva disponibilização jurídica do imóvel ao adquirente que optou pelo financiamento bancário, de modo que a aplicação de índice de correção monetária mais oneroso antes do cumprimento dessa obrigação configura desvantagem exagerada ao consumidor, vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. 2. A modulação de efeitos do EAREsp 676.608/RS não impede a restituição em dobro do indébito quando demonstrada a má-fé do fornecedor, nos termos do regime anterior à publicação do acórdão em 30 de março de 2021. 3. O atraso global na disponibilização documental do imóvel, quando considerável e acompanhado de cobrança de encargos indevidos, configura dano moral indenizável, por ultrapassar os limites do mero inadimplemento contratual. 4. Após a vigência da Lei nº 14.905/2024, a atualização de dívidas civis deve observar exclusivamente a Taxa SELIC, sendo vedada sua cumulação com outros índices de correção monetária, sob pena de bis in idem."

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 42, parágrafo único; 47; 51, IV e X; Lei nº 4.591/1964, art. 44; CC, art. 406 (redação da Lei nº 14.905/2024); CPC, arts. 374, I; 927.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EAREsp 676.608/RS, Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 21/10/2020, DJe 30/03/2021; STJ, AgInt no REsp 1.897.935/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 20/05/2024, DJe 04/06/2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.716.709/MG, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 26/08/2024, DJe 02/09/2024; TJ-MT, Apelação nº 00542765020158110041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 20/06/2018; TJ-SP, Apelação Cível nº 1048388-10.2020.8.26.0100, Rel. Des. José Aparício Coelho Prado Neto, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 01/03/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
HUGO GIORDANO SILVA LIMA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a abusividade da aplicação do índice IGP-M para a correção do saldo devedor do contrato firmado entre as partes antes da efetiva disponibilização da documentação necessária ao financiamento, fixando o dia 17 de julho de 2015 como o marco temporal para a substituição do índice de correção monetária de INCC para IGP-M, condenando a apelante a restituir em dobro o apelado, os valores pagos em excesso, decorrentes da aplicação indevida do IGP-M antes de 17 de julho de 2015, indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) e sucumbência fixada em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (Id. 371539511).

Inconformada, a parte apelante argumenta que a sentença reescreveu indevidamente os termos contratuais ao substituir o marco da "conclusão da obra", expressamente previsto na Cláusula 5.1.3 do contrato e atestado pela expedição do "Habite-se" em 26/05/2015, pela data da individualização da matrícula (17/07/2015), violando o princípio do “
pacta sunt servanda”
e a regra da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais.

Sustenta que o lapso de 52 (cinquenta e dois) dias entre o "Habite-se" e a individualização da matrícula constitui trâmite cartorário ordinário, previsível e fora do controle direto da construtora, não configurando mora ou falha na prestação do serviço.

Aduz que a própria Cláusula 8.1.2.4 do instrumento contratual já tratava o "Habite-se" como marco de início dos trâmites de quitação, e que a responsabilidade pelo financiamento bancário era exclusiva do adquirente, conforme pactuado. Defende, ainda, que a prova pericial contábil produzida nos autos atestou a regularidade e a conformidade dos cálculos do saldo devedor com os parâmetros contratuais, afastando qualquer cobrança indevida.

Subsidiariamente, impugna a restituição em dobro, alegando que o pagamento ocorreu em 2015, antes do marco temporal fixado pela modulação de efeitos determinada pelo STJ no julgamento do EAREsp 676.608/RS (publicado em 30/03/2021), razão pela qual seria exigível a comprovação de má-fé, elemento ausente no caso, dado o estrito cumprimento contratual. Quanto aos danos morais, sustenta que não houve atraso na conclusão da obra, que o trâmite de 52 (cinquenta e dois) dias é desproporcional ao precedente de 14 (quatorze) meses utilizado pela sentença como paradigma, e que o autor não comprovou ofensa efetiva a direitos da personalidade, tratando-se de mero inadimplemento contratual insuficiente para gerar reparação extrapatrimonial. Por fim, de forma subsidiária, postula a adequação da sistemática de atualização monetária à Taxa SELIC, nos termos do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, em substituição à cumulação de INPC e juros de 1% ao mês fixada na sentença.

Pugnou, assim, pela reforma integral da sentença e pela total improcedência dos pedidos iniciais, ou, subsidiariamente, pela redução da condenação à restituição simples, pela exclusão ou redução da indenização por danos morais e pela aplicação da Taxa SELIC como índice de atualização (Id. 371539512).

Por sua vez, a parte apelada apresentou contrarrazões sustentando que a sentença merece integral manutenção, pois a expedição do "Habite-se" constitui mero ato administrativo de regularidade urbanística, não se confundindo com a efetiva disponibilização jurídica do bem, sendo a individualização da matrícula condição inegociável para a obtenção do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal.

Ressalta que o atraso deve ser analisado em sua globalidade, computando-se os 9 (nove) meses transcorridos desde o prazo original de entrega (novembro de 2014) até a regularização documental (julho de 2015), agravado pelo fato de que a Convenção de Condomínio somente foi registrada em agosto de 2017, evidenciando prolongada irregularidade imputável exclusivamente à construtora. Defende que a apelante, ao emitir extrato de liquidação com o IGP-M incidindo antes da individualização da matrícula, transferiu ao consumidor o ônus inflacionário decorrente de sua própria inércia registral, em frontal violação aos artigos 47 e 51, incisos IV e X, do CDC e ao princípio da boa-fé objetiva.

Quanto à restituição em dobro, sustenta que, independentemente da modulação do EAREsp 676.608/RS, a má-fé da construtora restou demonstrada de forma cabal, pois ela agiu conscientemente para se beneficiar de sua própria mora, o que afasta qualquer alegação de engano justificável. Sobre os danos morais, argumenta que o sofrimento experimentado pelo autor ultrapassa o mero dissabor, configurando o denominado desvio produtivo do consumidor, e que o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) fixado pelo juízo de origem é, inclusive, conservador diante da gravidade da conduta da apelante.

Por fim, manifesta pelo integral desprovimento do recurso de apelação, com a manutenção da sentença em todos os seus termos, e requer a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, em razão do trabalho adicional realizado em sede recursal (Id. 371539517).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
HUGO GIORDANO SILVA LIMA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a abusividade da aplicação do índice IGP-M para a correção do saldo devedor do contrato firmado entre as partes antes da efetiva disponibilização da documentação necessária ao financiamento, fixando o dia 17 de julho de 2015 como o marco temporal para a substituição do índice de correção monetária de INCC para IGP-M, condenando a apelante a restituir em dobro o apelado, os valores pagos em excesso, decorrentes da aplicação indevida do IGP-M antes de 17 de julho de 2015, indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) e sucumbência fixada em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (Id. 371539511).

A apelante deduz, em síntese, as seguintes teses recursais: violação ao princípio do “
pacta sunt servanda
” pela substituição do marco contratual da "conclusão da obra" pela data da individualização da matrícula; validade do "Habite-se" como marco temporal para a alteração do índice de correção monetária; razoabilidade do prazo de 52 (cinquenta e dois) dias para o trâmite cartorário de individualização da matrícula; responsabilidade exclusiva do adquirente pelo financiamento bancário; conformidade dos cálculos atestada pela prova pericial contábil; inaplicabilidade da restituição em dobro por força da modulação de efeitos do EAREsp 676.608/RS e ausência de má-fé; inexistência de dano moral indenizável; e, subsidiariamente, aplicação da Taxa SELIC como índice de atualização monetária em substituição à cumulação de INPC e juros de 1% ao mês fixada na sentença.

Examino cada uma dessas teses na ordem em que se apresentam.

No que tange ao
marco temporal
para a substituição do índice de correção monetária, a sentença recorrida fixou a data da individualização da matrícula do imóvel, 17 de julho de 2015, como o evento a partir do qual seria legítima a incidência do IGP-M sobre o saldo devedor, em detrimento da data da expedição do "Habite-se" (26 de maio de 2015), expressamente prevista na Cláusula 5.1.3 do instrumento contratual. A apelante sustenta que essa interpretação viola a literalidade do contrato e o princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais privadas.

Com a devida vênia à tese recursal
, não assiste razão à apelante neste ponto
. A sentença recorrida está corretamente fundamentada e merece ser mantida. A questão não se resume à literalidade da Cláusula 5.1.3, mas à análise sistemática do contrato à luz das normas cogentes de proteção ao consumidor e do princípio da boa-fé objetiva, que impõe a todos os contratantes deveres anexos de lealdade, cooperação e transparência, independentemente do que esteja expressamente escrito no instrumento.

É fato incontroverso nos autos que a modalidade de pagamento escolhida pelo adquirente foi o financiamento bancário, opção expressamente prevista no próprio contrato, na Cláusula 8.1.2. É igualmente incontroverso que as instituições financeiras exigem, como requisito essencial e inegociável para a concessão de crédito imobiliário, a apresentação da certidão de matrícula individualizada e livre de ônus do imóvel a ser financiado. Trata-se de fato notório, que independe de prova, nos termos do artigo 374, inciso I, do Código de Processo Civil.
Sem esse documento, o adquirente está materialmente impossibilitado de obter os recursos necessários para quitar o saldo devedor e, por conseguinte, de receber as chaves e a posse do bem
.

O artigo 44 da Lei nº 4.591/1964 é expresso ao estabelecer que, após a concessão do "Habite-se", incumbe ao incorporador a averbação da construção para fins de individualização das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

A norma reconhece, portanto, que a obrigação do incorporador não se encerra com a expedição do "Habite-se", mas
se estende até a completa regularização registral do empreendimento
. Ao aplicar o IGP-M a partir do "Habite-se", mas retardar a entrega da documentação essencial para o financiamento, a construtora transferiu ao consumidor o ônus financeiro de sua própria pendência obrigacional, em clara violação à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.

Nesse sentido, vejamos:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA - AFASTADA - RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL PELA VENDEDORA - SUPOSTO INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES - INOCORRÊNCIA -
FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - INCUMBÊNCIA DAS VENDEDORAS - NÃO CUMPRIMENTO - MORA IMPUTADA ÀS REQUERIDAS - RESOLUÇÃO DO CONTRATO INDEVIDA - SENTENÇA ULTRA PETITA - NÃO EVIDENCIADA - PEDIDO DOS AUTORES PARA NULIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL ABARCA A DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO UNILATERAL INDEVIDA DO CONTRATO, EM RAZÃO DA MORA DAS VENDEDORAS - POSSIBILIDADE - DANO MORAL EVIDENCIADO - QUANTUM RAZOÁVEL - MANUTENÇÃO - VALOR DA MULTA DIÁRIA POR DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR – MAJORAÇÃO – DESPROVIDO O RECURSO DAS REQUERIDAS E PROVIDO PARCIALMENTE O APELO DOS AUTORES
. Não há falar em ilegitimidade passiva 'ad causam' de uma das requeridas, se ambas integram o mesmo grupo econômico, fato que, por si só, a legitima para integrar a lide no polo passivo.
Ressoa inequívoca a conduta imprudente das empresas vendedoras ao promover cobrança do saldo devedor do contrato, antes de cumprir obrigação contratual de individualização da matrícula do imóvel negociado, a fim de possibilitar o financiamento do saldo devedor pelos compradores
. A rescisão unilateral do contrato de compra e venda do imóvel por culpa do vendedor, sob o argumento de inadimplemento dos compradores, que não ocorreu, enseja a caracterização da mora das construtoras, bem como configura dano moral passível de reparação pecuniária . Se a mora é imputada às empresas vendedoras, não é razoável impor aos compradores os seus efeitos, porquanto não deram causa ao desequilíbrio contratual, de maneira que se mostra possível incidir atualização monetária sobre o saldo devedor do preço do imóvel até a data de rescisão unilateral indevida do contrato, o que não evidencia o alegado julgamento ultra petita. O valor arbitrado a título de danos morais deve levar em conta tanto a capacidade econômica do ofensor quanto as condições do ofendido, além da observância ao princípio da razoabilidade. A possibilidade da alteração, inclusive de ofício, do valor da multa diária, atende a orientação do STJ, contudo, no caso, deve ser majorado o montante fixado pela r. sentença, a fim de atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.” (TJ-MT - Apelação: 00542765020158110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 20/06/2018, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 29/06/2018) (destaquei)

O argumento da apelante de que a Cláusula 8.1.2.4 do contrato já tratava o "Habite-se" como marco de início dos trâmites de quitação não infirma essa conclusão. Essa cláusula estabelece o prazo para que o adquirente
providencie a assinatura do financiamento, mas não autoriza a construtora a aplicar índice mais oneroso durante o período em que ela própria ainda não havia cumprido a obrigação legal de individualizar a matrícula, sem a qual o financiamento é juridicamente inviável
. Há uma diferença substancial entre o prazo para o adquirente agir e a condição para que ele possa agir. O adquirente não pode iniciar o processo de financiamento sem a matrícula individualizada, e essa matrícula somente existia a partir de 17 de julho de 2015. Antes dessa data, o prazo contratual de 60 dias era, na prática, inexequível por fato imputável exclusivamente à construtora.

A propósito, vejamos:

“APELAÇÃO – Ação Declaratória de Inexigibilidade de débito cumulada com Restituição de Valores Indevidamente Pagos - Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel -
Pretensão de ressarcimento por danos materiais decorrentes do atraso na disponibilização da matrícula individualizada do imóvel para obtenção de financiamento bancário – Sentença de procedência – Inconformismo da ré – Alegação de inexistência de atraso de qualquer espécie - Descabimento – Documento essencial para a obtenção do financiamento junto ao agente financeiro – Acervo probatório que comprova que a certidão individualizada do imóvel foi expedida após o escoamento do prazo para entrega do imóvel e da data de vencimento da parcela relativa ao financiamento imobiliário – Mora da construtora configurada – Necessidade, contudo, de apuração dos valores devidos na fase de liquidação
– Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - Apelação Cível: 10483881020208260100 São Paulo, Relator.: José Aparicio Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 01/03/2022, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2022) (destaquei)

Tampouco prospera o argumento de que o prazo de 52 (cinquenta e dois) dias seria razoável e afastaria a mora da construtora. A razoabilidade do prazo cartorário não é, por si só, suficiente para afastar a responsabilidade da incorporadora pelos efeitos financeiros da pendência registral sobre o saldo devedor do adquirente. O que está em discussão não é a velocidade com que o Cartório processou o pedido de individualização, mas sim o fato de que, durante todo o período em que a matrícula não estava individualizada, independentemente do motivo,
o adquirente estava impedido de quitar o débito, e a construtora, ciente disso, aplicava um índice de correção mais oneroso
. Essa situação, independentemente de culpa subjetiva da construtora pelo prazo cartorário, configura desvantagem exagerada para o consumidor, vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Mantenho, portanto, a sentença recorrida neste capítulo, confirmando o dia 17 de julho de 2015 como o marco temporal para a substituição do INCC pelo IGP-M.

Passo ao exame da
condenação à restituição em dobro do indébito
. A sentença recorrida aplicou a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial nº 676.608/RS, segundo a qual a restituição em dobro é cabível quando a cobrança indevida configurar conduta contrária à boa-fé objetiva, independentemente da comprovação de dolo ou má-fé do fornecedor. A apelante sustenta que esse entendimento não se aplica ao caso, por força da modulação de efeitos determinada pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, que restringiu a aplicação da nova tese aos indébitos pagos após 30 de março de 2021.

Aliás, vejamos:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. TELEFONIA FIXA. COBRANÇA INDEVIDA. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO DE TARIFAS. 1) RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO (PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 42 DO CDC). DESINFLUÊNCIA DA NATUREZA DO ELEMENTO VOLITIVO DO FORNECEDOR QUE REALIZOU A COBRANÇA INDEVIDA. DOBRA CABÍVEL QUANDO A REFERIDA COBRANÇA CONSUBSTANCIAR CONDUTA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA. 2) APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL DO CÓDIGO CIVIL (ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL). APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 412/STJ. 3) MODULAÇÃO PARCIAL DOS EFEITOS DA DECISÃO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO INTEGRAL DO RECURSO. 1. Trata-se de embargos de divergência interpostos contra acórdão em que se discute o lapso prescricional cabível aos casos de repetição de indébito por cobrança indevida de valores referentes a serviços não contratados, promovida por empresa de telefonia. Discute-se, ainda, acerca da necessidade de comprovação da má-fé pelo consumidor para aplicação do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 2. Na configuração da divergência do presente caso, temos, de um lado, o acórdão embargado da Terceira Turma concluindo que a norma do art . 42 do Código de Defesa do Consumidor pressupõe a demonstração de que a cobrança indevida decorreu de má-fé do credor fornecedor do serviço, enquanto os acórdãos-paradigmas da Primeira Seção afirmam que a repetição em dobro prescinde de má-fé, bastando a culpa. Ilustrando o posicionamento da Primeira Seção: EREsp 1.155.827/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Primeira Seção, DJe 30/6/2011. Para exemplificar o posicionamento da Segunda Seção, vide: EREsp 1.127 .721/RS, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Rel. p/ Acórdão Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe 13/3/2013. 3. Quanto ao citado parágrafo único do art. 42 do CDC, abstrai-se que a cobrança indevida será devolvida em dobro, "salvo hipótese de engano justificável”.
Em outras palavras, se não houver justificativa para a cobrança indevida, a repetição do indébito será em dobro
.
A divergência aqui constatada diz respeito ao caráter volitivo, a saber: se a ação que acarretou cobrança indevida deve ser voluntária (dolo/má-fé) e/ou involuntária (por culpa)
. 4.
O próprio dispositivo legal caracteriza a conduta como engano e somente exclui a devolução em dobro se ele for justificável. Ou seja, a conduta base para a repetição de indébito é a ocorrência de engano, e a lei, rígida na imposição da boa-fé objetiva do fornecedor do produto ou do serviço, somente exclui a devolução dobrada se a conduta (engano) for justificável (não decorrente de culpa ou dolo do fornecedor)
. 5.
Exigir a má-fé do fornecedor de produto ou de serviço equivale a impor a ocorrência de ação dolosa de prejudicar o consumidor como requisito da devolução em dobro, o que não se coaduna com o preceito legal. Nesse ponto, a construção realizada pela Segunda Seção em seus precedentes, ao invocar a má-fé do fornecedor como fundamento para a afastar a duplicação da repetição do indébito, não me convence, pois atribui requisito não previsto em lei
. 6.
A tese da exclusividade do dolo inviabiliza, por exemplo, a devolução em dobro de pacotes de serviços, no caso de telefonia, jamais solicitados pelo consumidor e sobre o qual o fornecedor do serviço invoque qualquer "justificativa do seu engano". Isso porque o requisito subjetivo da má-fé é prova substancialmente difícil de produzir. Exigir que o consumidor prove dolo ou má-fé do fornecedor é imputar-lhe prova diabólica, padrão probatório que vai de encontro às próprias filosofia e ratio do CDC
. 7.
Não vislumbro distinção para os casos em que o indébito provém de contratos que não envolvam fornecimento de serviços públicos, de forma que também deve prevalecer para todas as hipóteses a tese, que defendi acima, de que tanto a conduta dolosa quanto culposa do fornecedor de serviços dá azo à devolução em dobro do indébito, de acordo com o art. 42 do CDC. Nessas modalidades contratuais, também deve prevalecer o critério dúplice do dolo/culpa . Assim, tanto a conduta dolosa quanto a culposa do fornecedor de serviços dão substrato à devolução em dobro do indébito, à luz do art. 42 do CDC
. 8. A Primeira Seção, no julgamento do REsp 1 .113.403/RJ, de relatoria do Ministro Teori Albino Zavascki (DJe 15/9/2009), submetido ao regime dos recursos repetitivos do art. 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ 8/2008, firmou o entendimento de que, ante a ausência de disposição específica acerca do prazo prescricional aplicável à prática comercial indevida de cobrança excessiva, é de rigor a incidência das normas gerais relativas à prescrição insculpidas no Código Civil na ação de repetição de indébito de tarifas de água e esgoto. Assim, tem-se prazo vintenário, na forma estabelecida no art . 177 do Código Civil de 1916, ou decenal, de acordo com o previsto no art. 205 do Código Civil de 2002. Diante da mesma conjuntura, não há razões para adotar solução diversa nos casos de repetição de indébito dos serviços de telefonia. 9 . A tese adotada no âmbito do acórdão recorrido, de que a pretensão de repetição de indébito por cobrança indevida de valores referentes a serviços não contratados, promovida por empresa de telefonia, configuraria enriquecimento sem causa e, portanto, estaria abrangida pelo prazo fixado no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, não parece ser a melhor. A pretensão de enriquecimento sem causa (ação in rem verso) possui como requisitos: enriquecimento de alguém; empobrecimento correspondente de outrem; relação de causalidade entre ambos; ausência de causa jurídica; inexistência de ação específica. Trata-se, portanto, de ação subsidiária que depende da inexistência de causa jurídica. A discussão acerca da cobrança indevida de valores constantes de relação contratual e eventual repetição de indébito não se enquadra na hipótese do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, seja porque a causa jurídica, em princípio, existe (relação contratual prévia em que se debate a legitimidade da cobrança), seja porque a ação de repetição de indébito é ação específica. Doutrina. 10. Na hipótese aqui tratada, a jurisprudência da Segunda Seção, relativa a contratos privados, seguia compreensão que, com o presente julgamento, passa a ser superada, em consonância com a dominante da Primeira Seção, o que faz sobressair a necessidade de privilegiar os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança dos jurisdicionados. 11. Assim, proponho modular os efeitos da presente decisão para que o entendimento aqui fixado seja empregado aos indébitos de natureza contratual não pública pagos após a data da publicação do acórdão. 12. Embargos de divergência conhecidos e providos integralmente, para impor a devolução em dobro do indébito. 13. Fixação das seguintes teses. Primeira tese: A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que realizou a cobrança indevida, revelando-se cabível quando a referida cobrança consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva. Segunda tese: A ação de repetição de indébito por cobrança de valores referentes a serviços não contratados promovida por empresa de telefonia deve seguir a norma geral do prazo prescricional decenal, consoante previsto no artigo 205 do Código Civil, a exemplo do que decidido e sumulado no que diz respeito ao lapso prescricional para repetição de tarifas de água e esgoto (Súmula 412/STJ). Modulação dos efeitos:
Modulam-se os efeitos da presente decisão - somente com relação à primeira tese - para que o entendimento aqui fixado quanto à restituição em dobro do indébito seja aplicado apenas a partir da publicação do presente acórdão. A modulação incide unicamente em relação às cobranças indevidas em contratos de consumo que não envolvam prestação de serviços públicos pelo Estado ou por concessionárias, as quais apenas serão atingidas pelo novo entendimento quando pagas após a data da publicação do acórdão.”
(STJ - EAREsp: 676608 RS 2015/0049776-9, Relator.: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 21/10/2020, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 30/03/2021) (destaquei)

O argumento da modulação é tecnicamente correto e merece acolhimento. O pagamento do saldo devedor ocorreu em setembro de 2015, mais de cinco anos antes do marco temporal fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. A modulação de efeitos determinada pela Corte Especial é de observância obrigatória por esta instância, por força do sistema de precedentes vinculantes consagrado no artigo 927 do Código de Processo Civil. Portanto, o novo entendimento que, dispensa a comprovação de má-fé, não se aplica ao presente caso.

Contudo, isso não significa que a restituição em dobro deva ser automaticamente afastada. Sob a égide do entendimento anterior à modulação,
a restituição em dobro era cabível mediante a demonstração de má-fé do fornecedor
. E, no caso concreto,
a má-fé da apelante está suficientemente demonstrada pelos elementos dos autos
.

A construtora tinha pleno conhecimento de que a matrícula individualizada não havia sido disponibilizada e de que, sem esse documento, o adquirente estava materialmente impedido de obter o financiamento e quitar o saldo devedor. Ainda assim, emitiu extrato de liquidação com a incidência do IGP-M a partir do "Habite-se", majorando o saldo devedor durante o período de sua própria pendência obrigacional.
Essa conduta não configura mero erro de interpretação contratual, mas sim a transferência consciente e deliberada dos custos de sua ineficiência registral ao patrimônio do consumidor, o que caracteriza má-fé em sua acepção objetiva
.

Mantenho, portanto, a condenação à restituição em dobro, confirmando a sentença recorrida também neste capítulo.

No que tange à condenação por danos morais, a sentença recorrida fixou indenização de R$ 8.000,00, (oito mil reais) fundamentando-se na frustração, angústia e insegurança causadas pela mora da construtora na regularização documental e pela cobrança indevida de índice mais oneroso. A apelante sustenta que não houve atraso na conclusão da obra, que o trâmite de 52 (cinquenta e dois) dias é insuficiente para configurar dano moral e que o autor não comprovou ofensa efetiva a direitos da personalidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o simples inadimplemento contratual não gera dano moral de forma automática, sendo necessário que
o atraso seja considerável ou que seja acompanhado de circunstâncias que causem angústia e frustração significativas ao adquirente
.

Nesse sentido, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. OFENSA AOS ARTS. 14, § 3º, E 28 DO CDC E AOS ARTS. 50 E 393 DO CÓDIGO CIVIL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ENTREGA DE OBRA. ATRASO EXCESSIVO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1 .022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 2.
A iterativa jurisprudência desta eg . Corte firmou-se no sentido de que "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial
" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). 3 .
Na espécie, o eg. Tribunal Estadual concluiu pela ocorrência de atraso excessivo e, por consequência, reconheceu a ocorrência de danos morais, fixando a respectiva indenização em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada um dos dois autores. 4 . Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ.
5. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no REsp: 1897935 RJ 2020/0252738-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 20/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2024) (destaquei)

No caso concreto, o atraso deve ser analisado em sua globalidade. O prazo original para a conclusão da obra era
novembro de 2014
, e a efetiva disponibilização documental do imóvel somente ocorreu em
julho de 2015
, perfazendo um período de aproximadamente
9 (nove) meses de espera pelo adquirente
. Durante todo esse período, o autor permaneceu impossibilitado de exercer plenamente seu direito de propriedade sobre o bem adquirido, vendo seu saldo devedor ser corrigido por índices crescentes sem poder quitar o débito. Essa situação, que se prolongou por período considerável e foi acompanhada da cobrança de encargos indevidos, ultrapassa os limites do mero aborrecimento contratual e configura dano moral indenizável.

O valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) fixado pela sentença recorrida mostra-se adequado, proporcional e razoável diante das circunstâncias do caso concreto, cumprindo as funções compensatória, punitiva e pedagógico-preventiva da responsabilidade civil, sem gerar enriquecimento ilícito ao adquirente. Mantenho, portanto, a condenação por danos morais em sua integralidade.

Examino, por fim, o pedido subsidiário da apelante quanto à sistemática de atualização monetária. A sentença recorrida fixou, sobre os valores da condenação, a incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. A apelante sustenta que essa sistemática diverge do atual regime jurídico previsto no artigo 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, que estabelece a Taxa SELIC como referencial para os juros legais, deduzido o índice de atualização monetária.

Neste ponto, assiste razão à apelante. A Lei nº 14.905/2024 promoveu alteração substancial no regime jurídico da atualização monetária e dos juros moratórios nas obrigações civis, unificando esses dois componentes sob o referencial da Taxa SELIC. O Superior Tribunal de Justiça, em sua jurisprudência mais recente, consolidou o entendimento de que
a Taxa SELIC é o índice exclusivo para a atualização de dívidas civis, sendo vedada a sua cumulação com qualquer outro índice de correção monetária, sob pena de “
bis in idem
”
, vejamos:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. NOTA PROMISSÓRIA. JUROS DE MORA. SENTENÇA ANTERIOR AO CÓDIGO CIVIL DE 2002. APLICAÇÃO DO NOVEL DIPLOMA LEGAL APÓS SUA VIGÊNCIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE QUALIFICADO DA CORTE ESPECIAL. ART. 406 DO CC/2002. TAXA SELIC. CUMULAÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA. DESCABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1
. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.111.117/PR, Rel. p/ acórdão Min. Mauro Campbell Marques, DJ de 02.09.2010, sob o rito do art . 543-C do CPC/73, decidiu que o percentual de 6% ao ano deve incidir até 11 de janeiro de 2003. A partir daí, deve-se observar o disposto no art. 406 do CC/2002, "seguindo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional" (atualmente, a taxa SELIC). 2 . De acordo com o entendimento do STJ, a taxa dos juros moratórios a que se refere o art. 406 do CC/2002 é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, que se revela insuscetível de cumulação com quaisquer índices de correção monetária, sob pena de bis in idem.
3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1716709 MG 2017/0332154-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 26/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024) (destaquei)

A sentença foi proferida em 07 de abril de 2026, portanto já sob a plena vigência da Lei nº 14.905/2024, o que torna a sistemática fixada, INPC acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, tecnicamente incompatível com o ordenamento jurídico vigente. A cumulação de correção monetária pelo INPC com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês representa exatamente o bis in idem vedado pela nova legislação e pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, pois a Taxa SELIC já engloba, em sua composição, tanto a recomposição do poder aquisitivo da moeda quanto a remuneração pelo inadimplemento.

ACOLHO
, portanto, o pedido subsidiário da apelante para determinar que a atualização dos valores da condenação observe a aplicação da Taxa SELIC a partir da citação, em substituição à cumulação de INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês fixada na sentença recorrida, nos termos do artigo 406 do Código Civil com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024 e em conformidade com a jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

Ressalvo que, para o período anterior à vigência da Lei nº 14.905/2024, deverá ser observada a sistemática então vigente, cabendo ao juízo de liquidação a correta aplicação dos índices em cada período correspondente.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para
reformar
a sentença recorrida no capítulo relativo à sistemática de atualização monetária,
determinando a aplicação da Taxa SELIC a partir da citação, em substituição à cumulação de INPC e juros de mora de 1% ao mês, nos termos do artigo 406 do Código Civil com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, mantendo-se integralmente os demais capítulos da sentença recorrida.

Diante da sucumbência mínima do apelado, mantenho a condenação da apelante ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026