Tribunal: TJMT
Processo: 1106156-15.2025.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1106156-15.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[EDMILSON SOUZA FERREIRA - CPF: 019.375.681-13 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE REGISTRO. RELAÇÃO DE CONSUMO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA AFASTANDO A INCIDÊNCIA DESSA LEI. APLICAÇÃO

DO CDC RESTITUIÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 20%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarando rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, com devolução de 80% dos valores pagos e retenção de 20% pela vendedora, afastando comissão de corretagem pela prescrição.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) definir a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1095 do STJ em contrato não registrado; (ii) verificar a incidência do Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei nº 13.786/2018; (iii) aferir a legalidade do percentual de retenção fixado; (iv) examinar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição.

III. Razões de decidir
3.
A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do rito extrajudicial nela previsto, aplicando-se, em consequência, o regime obrigacional comum, tampouco se aplica ao caso o Tema 1.095 do STJ.

4. Caracterizada a relação de consumo, impõe-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, cuja prevalência sobre a Lei nº 13.786/2018 foi reafirmada pelo STJ, especialmente,

para vedar retenção abusiva e assegurar restituição proporcional,
ademais, no caso há expressa previsão contratual afastando a incidência da Lei 13.786/2018 devendo a questão ser dirimida à lus da legislação consumerista.

5.
A retenção de 20% dos valores pagos revela-se adequada e proporcional, em consonância com a jurisprudência consolidada
, que limita a retenção no patamar entre 10 a 25%

evitando enriquecimento sem causa.
6.
A cobrança de taxa de fruição mostra-se indevida
na hipótese de lote não edificado, ante a ausência de prova de uso ou proveito econômico do imóvel.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, submetendo a controvérsia ao regime obrigacional comum. 2. Em relações de consumo, deve ser aplicada as regras do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no caso em que expressamente as partes convencionaram o afastamento da Lei

13.786/2018. A retenção dos valores pagos deve ocorrer entre 10 a 25% sendo que o montante de 20% determinado na sentença atende a razoabilidade.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado sem comprovação de uso efetivo.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, IV, e 53; CC, arts. 421 e 422; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095; STJ, REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02/09/2025; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1106156-15-15-2025

APELANTE:
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA

APELADO:
EDMILSON SOUZA FERREIRA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por BRDU Cuiabá 01 Ltda, em face da sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que
julgou procedente a

Ação de Rescisão Contratual
c/c Restituição de Valores Pagos, ajuizada pelo Apelado para

declarar rescindido o contrato
entre as partes, devendo a ré ressarcir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela parte autora, excluída integralmente a comissão de corretagem por força da prescrição trienal reconhecida, devendo reter o percentual de 20% (vinte por cento) dos referidos valores, corrigidos pelo IPCA desde o desembolso até o trânsito em julgado da sentença. Após o trânsito em julgado, juros de mora pela SELIC, que abrange juros e correção.

Nas razões recursais a Apelante sustenta que
na petição inicial o Recorrido afirma que enfrentou dificuldades financeiras que inviabilizaram o adimplemento contratual, pleiteando a resolução do contrato e a devolução dos valores pagos, argumentando, em essência, a existência de onerosidade excessiva e a necessidade de rescisão com restituição parcial dos valores, nos moldes da jurisprudência consolidada do STJ.

Em
suas razões recursais
, a Apelante sustenta que a demanda versa sobre contrato de compra e venda de imóvel com financiamento direto pelo vendedor, garantido por alienação fiduciária, submetido ao regime jurídico especial da
Lei nº 9.514/1997
.

Afirma que o Apelado promoveu inadimplemento voluntário ao buscar a rescisão judicial sob alegação genérica de dificuldade financeira, caracterizando, segundo sua tese, “típico exercício do inadimplemento voluntário com posterior tentativa de rescisão unilateral do pacto”.

Argumenta que o contrato está sujeito ao rito específico dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, que prevê procedimento próprio para inadimplemento, consistente na notificação do devedor, consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e realização de leilão extrajudicial, sendo a restituição de valores condicionada à existência de saldo remanescente ao final desse procedimento.

Sustenta ainda que, mesmo na ausência de registro do contrato, a Lei nº 9.514/1997 é plenamente aplicável entre as partes, conforme entendimento firmado pelo STJ no
Tema 1095 (EREsp 1.866.844/SP)
, segundo o qual “a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária

não impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997 entre as partes”.

Afirma que a sentença incorreu em erro ao afastar o regime fiduciário e aplicar regras gerais de rescisão contratual, violando a especialidade normativa e a jurisprudência vinculante.

Aduz que o contrato não admite rescisão judicial tradicional, sendo obrigatória a observância do procedimento legal específico, acrescentando que
houve
quebra antecipada do contrato (anticipatory breach)
por parte do Apelado, que declarou incapacidade de cumprir a obrigação, não podendo, assim, pleitear devolução direta de valores fora do regime legal e que
permitir tal prática equivaleria a premiar o inadimplemento.

Defende, ainda, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, argumentando que há existência de microssistema jurídico próprio regulando a matéria,
pleiteando, ao final,

o provimento do recurso para
reconhecer a natureza fiduciária do contrato e afastar a rescisão judicial,
afastar a aplicação do CDC e da Súmula 543 do STJ, declarar inexistente o direito à restituição direta de valores. Subsidiariamente requereu, na hipótese de manutenção da rescisão,
a aplicação da Lei nº 13.786/2018,
autorização de retenção mínima de 25% dos valores pagos, compensação de valores relativos a encargos, fruição do imóvel
e despesas administrativas bem como
condenação do Apelado ao pagamento de custas e honorários.

As contrarrazões
o Apelado sustenta que buscou a rescisão amigável do contrato, sem sucesso, sendo compelido a recorrer ao Judiciário, defendendo a manutenção da sentença.

Alega que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sendo plenamente aplicável o
Código de Defesa do Consumidor
, a
Súmula 543 do STJ
e o
artigo 53 do CDC
.

Afirma que a Apelante não comprovou o registro do contrato de alienação fiduciária no cartório de imóveis, de modo que a avença permanece no plano obrigacional, equiparando-se a promessa de compra e venda, o que afasta a aplicação do rito da Lei nº 9.514/1997.

Sustenta que a ausência de registro por mais de quatro anos configura violação à boa-fé objetiva, caracterizando
supressio
e
venire contra factum proprium
, impedindo a Apelante de invocar o regime fiduciário apenas em sede recursal.

Alega, ainda, que o
Tema 1095 do STJ não se aplica ao caso
, pois pressupõe contexto fático diverso, especialmente,

situações em que já houve consolidação da propriedade ou tentativa de execução extrajudicial, o que não ocorreu nos autos.

Defende a plena aplicabilidade da Súmula 543 do STJ, que assegura ao comprador a restituição das parcelas pagas, com retenção moderada pelo vendedor, sendo correto o percentual de retenção em 20% fixado na sentença, diante da ausência de comprovação de prejuízos adicionais.

Sustenta, também, a inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, especialmente, porque
o próprio contrato afasta sua incidência,
não podendo a Apelante invocá-la posteriormente em benefício próprio.

Afirma a impossibilidade de cobrança de taxa de fruição e comissão de corretagem, bem como sustenta que a correção monetária deve ocorrer desde cada desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ. Por fim, pugna pelo desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença recorrida.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Como visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou procedente a Ação
Rescisão Contratual
c/c Restituição de Valores Pagos, ajuizada pelo Apelado para

declarar rescindido o contrato
entre as partes, devendo a ré ressarcir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela parte autora, excluída integralmente a comissão de corretagem por força da prescrição trienal.

Sustenta a Apelante que o caso é regido pela Lei 9.514/97, e que diante do inadimplemento deve ocorrer o leilão extrajudicial do imóvel, sendo aplicável ao caso o Tema 1.095 do STJ tendo o Juízo incorrido em erro ao afastar referida legislação.

Afirma ter ocorrido quebra antecipada do contrato pelo Apelado não podendo o mesmo pleitear a devolução dos valores pagos fora do regime legal, pretendendo seja reconhecida a natureza fiduciária do contrato e afastamento da rescisão.

Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e Súmula 543 pretendendo a reforma da sentença para retenção de 25% dos valores pagos e compensação com taxa de fruição do imóvel.

Constata-se da análise dos Autos que as partes firmaram contrato de compra e vende de imóvel concernente ao Loteamento denominado
MIRANTE DO PARQUE Quadra: 05 - Lote nº: 04 Area Total: 200,00 m2, mediante entrada de R$ 1.755,22(Um Mil, Setecentos e Cinquenta e Cinco Reais e Vinte e Dois Centavos) e 120 parcelas no valor de R$ 681,37 (seiscentos e oitenta e um reais e trinta e sete centavos)

O Autor/Apelado alegando dificuldades financeiras buscou a declaração de rescisão do contrato e restituição dos valores pagos, sobrevindo a sentença recorrida declarando a rescisão do contrato com retenção pela Apelante de 20% do valor pago.

Embora a Apelante tenha sustentado que diante do inadimplemento do Apelado deve ser aplicada a Lei 9.514/97,

para dirimir a questão de forma que deve ocorrer o leilão extrajudicial do imóvel, sendo aplicável ao caso o Tema 1.095 do STJ, não lhe assiste razão.

Com efeito, constata-se que se trata de contrato de compra e venda de um lote urbano, sendo que o Autor manifestou interessa na rescisão do contrato diante de dificuldades financeiras, não podendo continuar com o pagamento das parcelas tendo a Apelante se recusado a firmar distrato ou devolver os valores pagos, sob argumento de existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade contratual, bem como ausência de previsão para rescisão imotivada.

Inicialmente, necessário anotar que
na compra e venda de lote urbano
não registrado
no Cartório de Imóveis,
não se aplica o procedimento da Lei 9.514/97
(leilão extrajudicial) em caso de inadimplemento, sendo a rescisão contratual a regra adotada.
A falta de registro impede a constituição da propriedade fiduciária,
atraindo o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e permitindo ao comprador rescindir o contrato e reaver parte dos
valores pagos de forma que não há falar em incidência da lei retro mencionada.

Quanto ao Tema
1.095 do STJ,
(REsp 1.891.469) a tese firmada é no sentido de que “
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
”

No entanto como já mencionado
a legislação retromencionada, bem como referido Tema são aplicáveis

aos
contratos de alienação fiduciária de imóveis
devidamente registrados
, o que não é o caso retratado nos Autos.

No mais, com relação a incidência da Lei 13.786/2018 que altera as disposições da Lei
4.591/64,

invocada pela Apelante embora o contrato tenha sido celebrado em

06/10/2021, porém,

constata-se que
há cláusula contratual expressa afastando a sua incidência
como se vê na cláusula IV, III, VII.I que estabelece o seguinte:

“
VII.I - Os procedimentos previstos na Lei 13.786/2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do(s)COMPRADOR(ES) de unidade imobiliária em incorporação imobiliária ou em parcelamento de solo urbano, NÃO se aplicam ao presente instrumento”.

Dessa forma, resta evidente que a questão deve ser dirimida à luz da legislação consumerista, não merecendo reforma a sentença quanto a sua aplicação ao caso.

Aliás, com relação a aplicação do CDC o Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão no sentido de que quando tratar-se de relação de consumo o Código de Defesa do Consumidor deve prevalecer em relação a Lei n
13.786/2018
sendo que para melhores esclarecimentos é ilustrativa a publicação sobre a matéria datada de 29 de setembro de 2025 (Coluna Boletin d Notícias), matéria denominada
PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DOS DISTRATOS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS”, por Munir Saleh Silva (
assessor de ministra do STJ (Superior Tribunal de Justiça). Graduado pela UFPEL (Universidade Federal de Pelotas)
e Augusto Cesar Lukascheck Prado (
professor de Direito Civil Mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco (USP). Membro da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo. Graduado pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco (USP),

trazendo as seguintes informações:

“Em
artigo publicado nesta coluna
, foi analisada a temática da resolução do contrato de compra e venda de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmada antes da Lei nº 13.786/2018.

Naquela oportunidade, ficou registrado que havia um debate sobre o regramento aplicável com o advento da Lei nº 13.786/2018, tendo em vista que a jurisprudência do STJ foi construída a partir de uma interpretação do CDC, o que gerava dúvida acerca da aplicação da referida lei às relações de consumo.

No dia 2 de setembro deste ano, a 3ª Turma do STJ resolveu a controvérsia no paradigmático julgamento conjunto de quatro recursos especiais (REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP), que durou mais de um ano e no qual prevaleceu a solução proposta pela ministra Nancy Andrighi.

A corte, então, decidiu
(1)
pela prevalência do CDC sobre a Lei nº 13.786/2018; e
(2)
pela aplicação da jurisprudência do STJ construída à luz do CDC também à hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a Lei nº 13.786/2018, quando se tratar de relação de consumo.

(...)

“COMPREENSÃO DA CONTROVÉRSIA:

Os contratos de compra e venda de imóvel são regulamentados por um conjunto de normas, em especial, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e, a depender do caso, a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) ou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979).

A Lei do Distrato limitou-se a alterar as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979,
“para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano

Ocorre que a referida lei não fez qualquer menção à relação de consumo, tampouco alterou ou revogou o artigo 53 do CDC, que determina a nulidade de pleno direito das cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóveis.

A controvérsia gerada pela superveniência da Lei nº 13.786/2018 é mais complexa do que pode parecer e consiste em
duas principais questões
.

A

primeira
se refere ao aparente conflito de normas: havendo um eventual conflito entre o CDC e a Lei nº 13.786/2018, qual deve prevalecer?

Quanto ao ponto, no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, o STJ decidiu pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, nos termos do voto da ministra Nancy Andrighi.

A segunda questão
consiste em identificar os pontos de conflito entre as duas leis, para definir quais dispositivos da Lei do Distrato não se aplicarão às relações de consumo, o que vai depender da interpretação conferida ao CDC.

A complexidade, neste ponto, ocorre em razão de já existir diversos precedentes fixados pelo STJ à luz do diploma consumerista, que ultrapassam a sua simples literalidade. No entanto, vários desses entendimentos foram contrariados pela Lei nº 13.786/2018, por exemplo, ao limitar a cláusula penal a 10% do valor atualizado do contrato no caso de parcelamento do solo urbano, enquanto o STJ limitava a 25% das parcelas pagas.

Não se pode ignorar que o STJ é o intérprete da lei federal, de modo que os seus entendimentos fixados a partir da interpretação do CDC devem ser compreendidos como sendo o próprio comando legal”.

(...)

“Da interpretação do CDC e do conflito com a Lei do Distrato

(...)

a Lei do Distrato não modificou o entendimento de que, quando a culpa da resolução for da vendedora/construtora, deve haver a restituição integral das parcelas pagas ao comprador e, quando a culpa for do comprador, a restituição será parcial.

Diante da prevalência do CDC, deve-se observar que os artigos 51, IV, e 53 consideram nulas as cláusulas abusivas

aquela que prevê a perda total das prestações na hipótese de resolução por inadimplemento do consumidor.

Interpretando esses dispositivos, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que
(1)
a retenção não pode ultrapassar 25% das parcelas pagas, já abrangido nesse percentual a cláusula penal e todas as despesas suportadas pelo vendedor, inclusive comissão de corretagem
[3]
,
(2)
excepciona-se, apenas, a taxa de fruição, que pode ser cobrada em separado, desde que se trate de lote edificado e não haja cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo
[4]
.

A Lei do Distrato, contudo, apesar de também ter previsto um percentual máximo para a cláusula penal, autorizou, por outro lado, diversos descontos adicionais que não se submetem a limite algum, como a comissão de corretagem, encargos moratórios, impostos, débitos condominiais e, no caso de incorporação imobiliária,
“os demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato”
, conforme os artigos 67-A da Lei nº 4.591/1964 e 32-A da Lei nº 6.766/1979.

Além disso, no caso de parcelamento de solo urbano, o percentual máximo para a cláusula penal e despesas administrativas residuais foi estabelecido em 10% do “valor atualizado do contrato”, em incoerência com o próprio
caput
do artigo 32-A, que trata de descontos sobre a restituição dos “valores pagos” pelo comprador.

Nota-se que, mesmo com os limites à cláusula penal, a soma de todos os descontos adicionais autorizados pode levar não apenas à perda substancial, como também à perda total das prestações pagas pelo consumidor, o que é expressamente vedado pelo artigo 53 do CDC.

Por essa razão, observando a prevalência do CDC e a interpretação conferida a esse diploma legal pelo STJ, a corte, no julgamento aqui analisado, concluiu que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser realizados como regra geral,
“todavia, quando se tratar de relação de consumo,
a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição
”
.

(...)

“Por fim,
quanto ao momento de restituição
, verifica-se que a Lei do Distrato autorizou a vendedora a restituir o valor pago ao adquirente de forma parcelada, com prazos diferenciados para obras concluídas ou em andamento, no caso de parcelamento de solo urbano, e em parcela única, mas após o prazo de até 180 dias do desfazimento do contrato, no caso de incorporação imobiliária (artigos 67-A, § 6º, da Lei nº 4.591/1964 e 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979).

No entanto, o STJ decidiu que
“a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos artigos 39 e 51, II, IV e IX, do CDC”
, como decidido no Tema 577/STJ,
“de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ”
.

(...)".

Dessa forma, a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça nos julgamento dos REsp

2.106.548/SP,

2.117.412/SP
,
2.107.422/SP
e
2.111.681/SP
, é no sentido de que

o CDC prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 sendo que os descontos admitidos pela Lei 13.786/2018 podem, em regra, ser realizados, salvo

quando se tratar de relação de consumo

quando a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos.

Portanto em conformidade com o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento dos Recursos Especiais
2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP,
a Corte Superior adotou a tese pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, nos termos do voto da Ministra Nancy Andrighi, ou seja, firmou-se entendimento no sentido da prevalência do CDC em relação a Lei 13.786/2018 em razão da sua especialidade quando
se tratar de relação de consumo
, devendo dessa forma, observar as disposições constantes dos

51, IV, e 53 que consideram nulas as cláusulas abusivas

aquela que prevê a perda total das prestações na hipótese de resolução por inadimplemento do consumidor, mesmo porque interpretação diversa em determinadas hipóteses poderia levar a desvantagem exagerada e total iniqüidade em ofensa á razoabilidade e a boa fé objetiva em prejuízo do consumidor.

Cumpre transcrever a decisão do

Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferida no (Recurso Especial n.
2106548 – SP (2023/0393051-0) Relatora: Ministra Nancy Andrighi Data: 02/09/2025) que delimita o atual entendimento sobre o tema, estabelecendo um novo panorama para os
distratos de imóveis (lotes)
senão vejamos:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.
8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.
12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.

Acórdão

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista divergente do Sr. Ministro Moura Ribeiro, por maioria, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Votaram vencidos, parcialmente, os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente) e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Informações Complementares à Ementa

(VOTO VENCIDO) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)
"'No caso em apreço', para determinar a condenação da parte ré a restituir aos autores o equivalente a 80% (oitenta por cento) do que fora pago, ambas 'as instâncias ordinárias declararam ser abusiva a cláusula que previa a retenção de10% (dez por cento) do valor total do contrato e que tal imposição esbarraria na vedação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor'.
No entanto, 'porque fundada em expressa previsão legal', não se pode considerar abusiva eventual cláusula contratual que, ao prefixar as perdas e danos resultantes do desfazimento do contrato, tenha respeitado o limite legalmente imposto.
A partir de tal compreensão, não se pode limitar a cláusula penal, já ajustada aos limites legais ? '10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato' - para autorizar a retenção de apenas '20% (vinte por cento) dos valores pagos'.
De fato, manter o entendimento adotado pelas instâncias ordinárias equivaleria a simplesmente ignorar as novas disposições contidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, o que não se admite, sob pena de contrariar a Súmula Vinculante nº 10/STF: 'Viola a cláusula de reserva de plenário (CF, artigo 97) a decisão de órgão fracionário de Tribunal que, embora não declare expressamente a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo do poder público, afasta sua incidência, no todo ou em parte'".
(Processo
REsp

2106548
/ SP, RECURSO ESPECIAL 2023/0393051-0,
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI

Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
02/09/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/09/2025).

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS
.
1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição",
em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
(
REsp

2.106.548/SP
,

Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. Recurso especial conhecido e provido.
(
REsp

2207712

/ SP
RECURSOESPECIAL2025/0125239-6
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
15/12/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/12/2025).

Ementa

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
(
REsp

2.106.548/SP
,
Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Recurso especial conhecido e provido. (
REsp
2243279
/ GO
RECURSO ESPECIAL2024/0403458-8
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
15/12/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/12/2025).

Diante desse quadro, ainda que no presente caso não houvesse cláusula contratual expressa afastando a incidência da referida Lei
13.786/2018, o fato é que ainda assim por se tratar a venda de loteamento e de relação de consumo, aplica-se as regras
do Código de Defesa do Consumidor como visto.

No mais, necessário anotar que
o Juízo

determinou a retenção de 20% dos valores pagos pelo consumidor,
sendo que
referida retenção tem a finalidade de ressarcir a vendedora pelas despesas realizadas com o empreendimento, venda, propaganda, tributos entre outras eventuais despesas não podendo constituir fonte de enriquecimento desta.

Dessa forma, no caso em análise,
não merece modificação a sentença quando a determinação de que a retenção pela vendedora sobre o montante pago pela compradora deve ocorrer em 20% sobre o valor pago já que condizente com o entendimento jurisprudencial
senão vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negara provimento à apelação cível, em ação envolvendo rescisão, por culpa do adquirente, de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 2023. A agravante sustenta erro de julgamento na aplicação de jurisprudência anterior à Lei nº 13.786/2018, defendendo a prevalência do regime específico por ela inaugurado, especialmente quanto à validade da retenção de 10% sobre o valor do contrato, cobrança de taxa de fruição e restituição parcelada. Invoca o precedente do REsp 2.149.326-SC como fundamento central. A parte agravada apresentou contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.786/2018 afasta integralmente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos firmados sob sua vigência; (ii) estabelecer se a retenção de valores pode incidir sobre o valor global do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (iii) determinar se é cabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese de inexistência de uso efetivo do imóvel; e (iv) verificar se a restituição dos valores pagos pode ser realizada de forma parcelada com base exclusiva na legislação especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 13.786/2018, embora constitua legislação especial, não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser interpretada de forma harmônica com os princípios da proteção contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

O parâmetro de retenção deve observar os valores efetivamente pagos, e não o valor total do contrato, sob pena de violação ao princípio da proporcionalidade e de configuração de cláusula abusiva.

A fixação de retenção de 20% dos valores pagos mostra-se compatível com os parâmetros jurisprudenciais usuais, atendendo à compensação de custos sem impor sacrifício desproporcional ao consumidor
.

A cobrança da taxa de fruição exige prova de fruição efetiva ou possibilidade concreta de uso do imóvel; na ausência de tal demonstração, a cobrança configura enriquecimento sem causa e deve ser afastada.

A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única quando a devolução parcelada impuser desvantagem excessiva ao consumidor, ainda que prevista na legislação especial.

A comissão de corretagem pode ser repassada ao comprador quando houver cláusula contratual clara e destacada, não se exigindo prova de repasse ao corretor.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve considerar o decaimento substancial do autor, mantendo-se a condenação nos moldes fixados na decisão agravada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada de forma compatível com os princípios do Código de Defesa do Consumidor.

A cláusula de retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor global do contrato.

A taxa de fruição somente é devida quando comprovada a fruição ou uso econômico do imóvel pelo adquirente.
A devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e integral quando a restituição parcelada implicar desvantagem excessiva ao consumidor.

A comissão de corretagem pode ser exigida do comprador se houver cláusula contratual expressa e destacada.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CDC, arts. 6º, IV, e 51, IV e §1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.149.326-SC, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 23.12.2024; Súmula 543 do STJ.

(N.U 1000456-20.2025.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2026, Publicado no DJE 18/02/2026).

Assim mantém-se a retenção no percentual de 20% sobre os valores pagos pelo Apelado, já que

mostra-se adequada e proporcional, inserindo-se nos parâmetros usualmente admitidos, e atende à necessidade de compensar despesas administrativas e efeitos do distrato, sem impor sacrifício excessivo ao consumidor/adquirente.

Com relação a
pretensão à compensação com taxa de fruição,

necessário registrar que a cobrança da referida taxa pressupõe a
efetiva utilização do imóvel, ou ao menos possibilidade concreta de fruição apta a gerar vantagem ao adquirente.

No caso, tratando-se de lote não edificado, sem demonstração de uso ou de proveito econômico, a cobrança se torna incompatível com o próprio fundamento da rubrica (evitar enriquecimento sem causa do comprador), pois não se evidencia fruição indenizável. Ausente prova de utilização, deve ser mantido o afastamento da taxa.

Nesse sentido:

ementa: direito civil e direito processual civil. apelação cível. ação de rescisão contratual. compra e venda de lote. distrato motivado pelo adquirente. retenção de valores pagos. aplicação da lei do distrato. posse formal sem uso. inexistência de obrigação de pagamento de iptu ou taxa de fruição. gratuidade de justiça mantida. recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com restituição parcial dos valores pagos e fixação de honorários de sucumbência recíproca.

ii. questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a retenção deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos; (ii) saber se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado; (iii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição; (iv) saber se o promitente comprador deve arcar com o pagamento de IPTU; (v) saber se é cabível a revogação da gratuidade da justiça deferida na origem.

iii. razões de decidir

3. A Lei nº 13.786/2018, em consonância com o CDC, autoriza a retenção de valores em caso de resolução contratual motivada pelo comprador, sendo o percentual razoável de 20% incidente sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato.

4. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme preceitua o art. 405 do CC, não se aplicando o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ, que se refere a contratos celebrados antes da entrada em vigor da referida lei.

5. A cobrança de taxa de fruição exige demonstração de uso efetivo do bem, o que não se verifica em lote sem edificação e sem comprovação de posse exercida com finalidade econômica.

6. O IPTU não é exigível do promitente comprador quando inexistente a posse qualificada ou transferência da titularidade do imóvel, nos termos do art. 34 do CTN e da jurisprudência dominante.

7. A gratuidade da justiça, deferida com base em declaração de hipossuficiência e documentos comprobatórios, deve ser mantida, diante da ausência de prova em sentido contrário.

iv. dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de percentual razoável sobre os valores pagos, vedada a incidência sobre o valor total do contrato. 2. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, salvo disposição contratual ou legal expressa em sentido diverso. 3.
A cobrança de taxa de fruição
e de IPTU
depende da comprovação de posse efetiva e uso econômico do imóvel pelo comprador, o que não se verifica em caso de lote não edificado
. 4. Presume-se verdadeira a alegação de hipossuficiência econômica, podendo ser afastada apenas mediante prova inequívoca trazida pela parte contrária.”

(N.U 1029030-88.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/03/2026, Publicado no DJE 20/03/2026).

Em face dessas considerações, não há como acolher a tese recursal de forma que
nego propvimento ao recurso de Apelação Cível e mantenho a sentença em seus termos.

Majoro os honorários advocatícios em 2% fixando-os em 12% sobre o valor atualizado da causa.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026