Tribunal: TJMT
Processo: 1000832-24.2023.8.11.0100
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000832-24.2023.8.11.0100
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[ZENI SABINO DE MARCO - CPF: 283.714.709-59 (APELANTE), NINIVI ZILIENE PEREIRA CARNEIRO GUIMARAES - CPF: 001.860.181-26 (ADVOGADO), EMERSON BIRCK - CPF: 779.947.011-91 (APELADO), ANDRE LUIZ FERREIRA DE CAMPOS - CPF: 842.270.521-49 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE LAURI NATALICIO BIRCK - CPF: 078.863.490-91 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1000832-24.2023.8.11.0100.

APELANTE:
ZENI SABINO DE MARCO.

APELADOS:
EMERSON BIRCK E ESPÓLIO DE NATLICIO BIRCK.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA RURAL. DIVERGÊNCIA ENTRE ÁREA CONTRATADA E ENTREGUE. NATUREZA DO CONTRATO. VENDA
AD MENSURAM
.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de abatimento proporcional do preço em contrato de compra e venda rural, ao entender tratar-se de contrato
ad corpus
e reconhecer inadimplemento contratual pelo comprador.

2.

O contrato foi firmado com descrição exata da área de 280 hectares, preço proporcional por hectare e documentação técnica anexa (memorial descritivo e levantamento topográfico). Comprovação de entrega de área inferior à contratada.

II. Questão em discussão

3.

A questão em discussão consiste em definir a natureza jurídica do contrato de compra e venda rural (se ad corpus ou ad mensuram), e se a diferença entre a área contratada e a efetivamente entregue justifica o abatimento proporcional do preço, nos termos do art. 500 do CC/2002.

III. Razões de decidir

4.

A indicação precisa da área e a fixação de preço por hectare revelam a essencialidade da metragem para o contrato, caracterizando-o como venda ad mensuram.

5.

A diferença aferida por prova técnica, não impugnada de forma idônea, foi de 57,26 hectares, representando 20,4% da área originalmente contratada — patamar superior ao limite de 1/20 previsto no art. 500 do CC/2002.

6.

O exercício da exceção do contrato não cumprido afasta a caracterização de inadimplemento do comprador, inviabilizando a aplicação da cláusula penal e da rescisão por culpa atribuída a este.

7.

O abatimento proporcional do preço deverá ser apurado em fase de liquidação, considerando a metragem não entregue e o valor por hectare ajustado na época da contratação.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso conhecido e provido para reformar integralmente a sentença, reconhecendo a natureza ad mensuram do contrato e o direito ao abatimento proporcional do valor ajustado, a ser apurado em liquidação, bem como para afastar a aplicação da cláusula penal e da rescisão contratual por culpa do autor.

Tese de julgamento:
"1. A estipulação de preço por hectare e a descrição precisa da área contratada conferem ao contrato de compra e venda de imóvel rural natureza ad mensuram. 2. Comprovada a entrega de área substancialmente inferior à contratada, é devida a redução proporcional do preço, nos termos do art. 500 do CC/2002, sendo inaplicáveis cláusula penal e rescisão por inadimplemento ao comprador que exerceu a exceção do contrato não cumprido."

R E L A T Ó R I O

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1000832-24.2023.8.11.0100.

APELANTE:
ZENI SABINO DE MARCO.

APELADOS:
EMERSON BIRCK E ESPÓLIO DE NATLICIO BIRCK.

RELATÓRIO:

Vistos.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível
interposta por
Zeni Sabino de Marco
contra a
sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Brasnorte/MT
, nos autos da ação revisional de contrato c/c obrigação de fazer ajuizada em face do espólio de
Lauri Natalício Birck
, representado por seu inventariante
Emerson Birck
.

Na origem, o autor alegou que firmou, em 02/01/2019, contrato de compra e venda de
imóvel rural com área declarada de 280 hectares
, pelo valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), sendo parte em dação de pagamento e o restante parcelado.

Após a realização de medição técnica, sustentou que a área efetivamente entregue foi de apenas
222,74 hectares
, resultando em uma diferença de
57,26 hectares
, o que representaria uma redução de aproximadamente
20%
da área contratada.

Com base na alegada natureza
ad mensuram
do contrato, pleiteou o
abatimento proporcional do preço
, no montante de R$ 51.133,18 (cinquenta e um mil, cento e trinta e três reais e dezoito centavos), além da condenação do requerido ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Argumentou, ainda, que reteve parte das parcelas restantes justamente diante da recusa do vendedor em solucionar a controvérsia, seja mediante complementação da área ou redução do preço.

Em contestação, os réus negaram a existência de diferença na área, sustentando que a venda se deu
ad corpus
, com base na posse e nas condições do imóvel conhecidas pelo comprador, que era vizinho da propriedade há mais de 15 anos.

Afirmaram, ademais, que o levantamento apresentado era unilateral, sem respaldo oficial, e apontaram que o autor estava inadimplente desde 2021, com débitos atualizados que ultrapassariam R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Em sede de
reconvenção
, requereram a
rescisão contratual
, a
reintegração de posse
do imóvel e a condenação do autor ao pagamento das parcelas inadimplidas e multas contratuais.

Sobreveio sentença que
j
ulgou improcedentes os pedidos formulados na ação principal
, reconhecendo a natureza
ad corpus
do contrato, além de
julgar parcialmente procedente a reconvenção
, determinando a
rescisão do contrato
, o
retorno das partes ao
status quo ante
e a aplicação de
multa contratual de 10%
(dez por cento) sobre as parcelas inadimplidas.

Contra a sentença foram opostos
embargos de declaração
, os quais foram
parcialmente acolhidos
apenas para corrigir erro material quanto à forma de restituição da dação em pagamento e ajustar o percentual da multa contratual.

Irresignado, o autor apelou, sustentando, preliminarmente, a
nulidade parcial da sentença por negativa de prestação jurisdicional
, sob o argumento de omissão quanto à análise de pontos relevantes, como: a natureza
ad mensuram
do contrato (art. 500 do CC); o laudo técnico e o memorial descritivo com ART, a
exceção do contrato não cumprido
(art. 476 do CC); a
função social do contrato e da propriedade
(arts. 421 e 421-A do CC) e a desproporcionalidade gerada pela conversão do valor em
bezerros
, o que teria implicado enriquecimento sem causa por parte do réu.

No mérito, pleiteia a
reforma da sentença
para o reconhecimento da venda
ad mensuram
, com o consequente
abatimento proporcional do preço
, e a improcedência da reconvenção.

Contrarrazões no Id. 33200401.

Parecer Ministerial pela ausência de intervenção (Id. 341305869).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

Voto Mérito.

Egrégia Câmara:

A controvérsia central reside na qualificação do contrato de compra e venda rural, celebrado em 02/01/2019, quanto à sua natureza: se
ad corpus
, como concluiu o juízo de origem, ou
ad mensuram
, como sustenta o apelante.

A leitura do instrumento contratual evidencia que a área objeto da avença está
quantificada com exatidão em 280 hectares
, desmembrada de área maior de 285,7622 ha, fazendo referência expressa ao memorial descritivo e ao levantamento topográfico anexado.

Trata-se de contrato com preço global fixado em R$ 250.000,00, sendo parte quitada por dação em pagamento e o restante parcelado.

A exatidão da medida descrita no contrato, aliada à fixação de preço proporcional à metragem, revela que o fator
"medida da área" foi elemento essencial da avença
, atraindo a incidência do
art. 500 do Código Civil
, segundo o qual:
“Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, e esta não corresponder à indicada no contrato, o comprador terá direito a exigir o complemento da área ou o abatimento proporcional do preço...”

A jurisprudência é firme ao estabelecer que,
havendo estipulação de preço por hectare
, presume-se a venda
ad mensuram
, invertendo o ônus argumentativo da parte vendedora quanto à ausência de medida exata.

Neste seguimento:

“APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO PERDAS E DANOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. OPORTUNIZAÇÃO DE ALEGAÇÕES FINAIS . FACULDADE DO JUIZ. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DIVERGÊNCIA DE DIMENSÃO DO IMÓVEL . INTERPRETAÇÃO. BOA-FÉ. USOS E COSTUMES. AD MENSURAM . VARIAÇÃO DA ÁREA SUPERIOR A 1/20. PRESUNÇÃO DE AD MENSURAM. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. SENTENÇA REFORMADA . 1. O fato de o magistrado não facultar a apresentação de alegações finais, oralmente ou por memoriais, não acarreta, por si só, nulidade da sentença ou error in procedendo, dado tratar-se faculdade do juiz. Ademais, o reconhecimento de eventual nulidade requer, imprescindivelmente, a demonstração de efetivo prejuízo pela parte que a suscita, o que não ocorreu na hipótese dos autos. 2 . Para determinar a natureza do contrato, se ad corpus ou ad mensuram, mister sejam suas cláusulas interpretadas em consonância com os ditames do artigo 113 do Código Civil, considerando a boa-fé, os usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio. 3. As provas dos autos evidenciam que o vendedor tinha conhecimento da divergência entre a dimensão do imóvel rural registrada em escritura pública e aquela efetivamente constatada e, não havendo comunicado ao comprador, evidencia-se má-fé. Prova testemunhal que revela os usos e costumes locais de que, na celebração de contrato de compra e venda de imóvel rural atribui-se um valor por alqueire . A interpretação do contrato de compra e venda celebrado pelos litigantes permite a conclusão de que as dimensões do imóvel, constantes do contrato, não eram meramente enunciativas, mas determinantes para alcançar o valor final do negócio, sendo, portanto, ad mensuram. 4. A variação da área constante do contrato e aquela verificada in loco é superior ao tolerável, 1/20 (um vigésimo), gerando presunção de venda ad mensuram, a ser elidida pelo réu, o que, na hipótese em estudo, não se verifica. 5 . Conquanto reconhecido o direito à conversão em perdas e danos, as provas jungidas ao feito não possuem aptidão para determinar o quantum a ser pago a este título, haja vista a necessidade de complementação da prova em fase de liquidação. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.” (TJ-GO 5258535-73.2019 .8.09.0125, Relator.: DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/02/2022).

No presente caso, a divergência entre a área contratada e a efetivamente entregue foi comprovada nos autos por meio de
laudo técnico, mapa planimétrico e memorial descritivo
, acompanhados de ART, os quais
não foram impugnados de forma técnica ou idônea pela parte ré
, que se limitou a negá-los genericamente, sem requerer prova pericial na fase própria.

Portanto, é imperativo reconhecer que o contrato tem natureza
ad mensuram
, sendo devida a readequação do valor em razão da entrega de área substancialmente inferior à contratada.

Comprovou-se nos autos que a área entregue foi de apenas
222,74 hectares
, o que representa uma redução de
57,26 hectares
, ou aproximadamente
20,4%
da área contratada.

A diferença ultrapassa, inclusive, o limite de 1/20 previsto no
caput do art. 500 do CC
, tornando incontroverso o direito do comprador ao
abatimento proporcional do valor ajustado
, o que foi indevidamente afastado pelo Juízo sentenciante.

É importante destacar que o apelante não pleiteia a resolução do contrato, mas sim a
preservação da avença com reequilíbrio contratual
, na forma do abatimento proporcional, o que encontra
amparo legal e jurisprudencial
, sem configurar inadimplemento contratual injustificado.

A retenção das parcelas finais por parte do apelante decorre diretamente do inadimplemento parcial do contrato pelo vendedor, diante da entrega de área inferior.

Nos termos do
art. 476 do Código Civil
, ninguém pode exigir o cumprimento de obrigação contratual se não tiver, ele próprio, adimplido a sua parte.

Assim, não se configura mora ou inadimplemento do comprador, mas sim o legítimo exercício da
exceção do contrato não cumprido
.

Consequentemente, não há base legal para a imposição da
multa contratual por inadimplemento
, tampouco para a
rescisão contratual por culpa do apelante
, como fixado na sentença.

Embora o apelante tenha indicado o valor estimado do abatimento (R$ 51.133,18), a apuração exata dependerá da aferição do valor do hectare, segundo os parâmetros econômicos e contratuais efetivamente praticados à época.

Dessa forma, a quantificação do abatimento proporcional deverá ser realizada
em sede de liquidação de sentença
, nos termos do art. 509 do CPC, observando-se a diferença de área comprovada e o preço contratual proporcional por hectare.

Dispositivo.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
DOU-LHE PROVIMENTO
para
r
eformar integralmente a sentença de primeiro grau
para re
conhecer a natureza
ad mensuram
do contrato de compra e venda celebrado entre as partes
, nos termos do art. 500 do Código Civil, e, via de consequência,
r
econhecer o direito da parte autora ao abatimento proporcional do preço contratado
, considerando a diferença entre a área ajustada (280 ha) e a efetivamente entregue (222,74 ha), nos termos da fundamentação, a ser apurado em liquidação de sentença, além de condenar os réus ao pagamento das
custas processuais
e dos
honorários advocatícios
, que fixo em
10% sobre o valor que for apurado em liquidação na ação principal e 10% sobre o valor da causa na reconvenção
, conforme art. 85, §2º e §4º, II, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026