Tribunal: TJMT
Processo: 1031977-91.2025.8.11.0015
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031977-91.2025.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico, Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ERNANDES ALVES BRITO - CPF: 626.953.981-15 (APELANTE), KELLY CHRISLAINE SOUZA BRITO - CPF: 035.899.591-42 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO INTEGRAL DOS PEDIDOS. CASSAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inc. IV, do CPC, ao entendimento de que a existência de alienação fiduciária sobre o imóvel objeto da demanda impediria sua transferência sem a anuência do credor fiduciário.

O autor postulou o reconhecimento da existência, validade e eficácia de negócio jurídico verbal de compra e venda de imóvel, alegando pagamento substancial do preço ajustado e exercício da posse do bem, bem como o reconhecimento dos efeitos obrigacionais decorrentes da avença e o cumprimento das obrigações assumidas pela demandada.

A sentença limitou-se a analisar a impossibilidade de transferência do imóvel gravado com alienação fiduciária, sem apreciação dos demais pedidos formulados na petição inicial.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se a existência de alienação fiduciária sobre o imóvel autoriza a extinção do processo sem resolução do mérito; e (ii) saber se a ausência de apreciação dos pedidos relacionados ao reconhecimento da existência e dos efeitos do alegado negócio jurídico verbal impõe a cassação da sentença.

III. Razões de decidir

A controvérsia submetida à apreciação judicial não se limita à transferência da propriedade do imóvel, abrangendo também o reconhecimento da existência, validade e eficácia do alegado contrato verbal de compra e venda e dos efeitos obrigacionais dele decorrentes.

O pedido de obrigação de fazer voltado à regularização e transferência do imóvel constitui apenas uma das pretensões deduzidas na inicial, não se confundindo com o objeto integral da demanda.

A sentença deixou de apreciar parcela relevante da controvérsia ao restringir-se à impossibilidade de transferência do imóvel sem anuência do credor fiduciário, sem examinar a alegação de existência do negócio jurídico verbal e os efeitos obrigacionais narrados pelo autor.

A ausência de apreciação integral dos pedidos impede a manutenção da extinção do processo e afasta a aplicação da teoria da causa madura prevista no art. 1.013, § 3º, do CPC, diante da necessidade de análise originária pelo Juízo de primeiro grau, observância do contraditório e eventual instrução probatória.

A cassação da sentença assegura a observância dos princípios do devido processo legal, do contraditório, da ampla defesa e da primazia da resolução do mérito.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido. Sentença cassada. Determinado o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento do feito e apreciação integral dos pedidos formulados na petição inicial.

Tese de julgamento: “1. A existência de alienação fiduciária sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda não autoriza, por si só, a extinção do processo sem resolução do mérito quando a demanda também envolve pedido de reconhecimento da existência, validade e eficácia do negócio jurídico e de seus efeitos obrigacionais. 2. A ausência de apreciação integral dos pedidos deduzidos na petição inicial impõe a cassação da sentença para regular prosseguimento do feito. 3. Não se aplica a teoria da causa madura quando permanecem pendentes de apreciação questões relevantes dependentes de análise originária e eventual instrução probatória.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Apelação Cível interposta por Ernandes Alves Brito contra a sentença proferida na Ação Declaratória de Existência de Negócio Jurídico c/c Obrigação de Fazer, ajuizada em face de Kelly Chrislaine Souza Brito, por meio da qual o MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop extinguiu o feito, sem resolução do mérito, por entender ser juridicamente impossível o pedido de transferência de imóvel gravado com alienação fiduciária sem a anuência do credor fiduciário, reconhecendo a impossibilidade de cumprimento da obrigação pretendida pelo autor.

Inconformado, o apelante sustenta, em síntese, que: (i) a impossibilidade jurídica do pedido não constitui mais condição da ação no CPC/2015; (ii) a questão suscitada pelo juízo de origem refere-se ao mérito da demanda; (iii) o contrato verbal de compra e venda produz efeitos obrigacionais entre as partes, ainda que o imóvel esteja alienado fiduciariamente; e (iv) a sentença deve ser cassada para regular prosseguimento do feito ou reformada para acolhimento dos pedidos iniciais. Ao final, requer o provimento do recurso.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 24 de junho de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Ernandes Alves Brito ajuizou Ação Declaratória de Existência de Negócio Jurídico c/c Obrigação de Fazer em face de Kelly Chrislaine Souza Brito, alegando ter celebrado com a demandada contrato verbal de compra e venda referente ao imóvel matriculado sob o nº 41.724 do Cartório de Registro de Imóveis de Sinop/MT, pelo valor de R$ 90.000,00. Sustentou que efetuou o pagamento substancial do preço ajustado, permanecendo na posse do bem, mas que a requerida passou a se recusar a formalizar o negócio e a promover a transferência da propriedade, razão pela qual requereu o reconhecimento judicial da existência, validade e eficácia do negócio jurídico verbal, bem como a condenação da ré ao cumprimento das obrigações dele decorrentes.

Sobreveio sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, ao entendimento de que o imóvel objeto da demanda se encontra gravado com alienação fiduciária em favor do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, circunstância que impediria sua transferência sem a anuência do credor fiduciário, concluindo o magistrado singular pela impossibilidade jurídica da pretensão deduzida.

Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação sustentando, em síntese, que: (i) a impossibilidade jurídica do pedido não mais subsiste como condição da ação no sistema processual instituído pelo Código de Processo Civil de 2015; (ii) eventual incompatibilidade da pretensão com o ordenamento jurídico constitui matéria de mérito, e não questão afeta aos pressupostos processuais; (iii) o contrato verbal celebrado entre as partes produz efeitos obrigacionais válidos, ainda que o imóvel esteja gravado com alienação fiduciária; (iv) a sentença violou os princípios da primazia da resolução do mérito e do acesso à justiça; e (v) impõe-se a cassação da sentença para regular prosseguimento do feito, ou, subsidiariamente, o julgamento do mérito por esta Corte.

Pois bem. Da análise dos presentes autos, constata-se que assiste razão ao recorrente.

Conquanto o magistrado singular tenha concluído pela inviabilidade da transferência do imóvel objeto da demanda em razão da existência de alienação fiduciária em favor do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, verifica-se que a controvérsia submetida à apreciação jurisdicional não se restringe à pretensão de transferência da propriedade.

Com efeito, observa-se da petição inicial que o autor formulou pedido de natureza mais ampla, postulando, em primeiro lugar, o reconhecimento da existência, validade e eficácia do alegado negócio jurídico verbal celebrado entre as partes, sustentando que houve ajuste de compra e venda do imóvel pelo valor de R$ 90.000,00, com pagamento substancial do preço e assunção da posse do bem.

Além disso, requereu o reconhecimento dos efeitos jurídicos decorrentes da avença narrada, bem como o cumprimento das obrigações que afirma terem sido assumidas pela demandada no âmbito da relação contratual estabelecida entre as partes.

Somente como consequência do reconhecimento da referida relação jurídica é que foi formulado o pedido de obrigação de fazer voltado à adoção das providências necessárias à regularização e transferência do imóvel.

Verifica-se, portanto, que a obrigação de fazer deduzida na inicial constitui apenas uma das pretensões submetidas à apreciação jurisdicional, não se confundindo com o objeto integral da demanda.

Todavia, ao examinar a causa, o Juízo de origem limitou-se a analisar a impossibilidade de transferência do imóvel gravado com alienação fiduciária sem a anuência do credor fiduciário, deixando de apreciar os demais pedidos formulados pelo autor e as questões jurídicas que lhes servem de fundamento.

Em outras palavras, a sentença não enfrentou a alegação de existência do negócio jurídico verbal, tampouco examinou a extensão dos efeitos obrigacionais que eventualmente possam decorrer da relação contratual narrada na inicial, restringindo-se à análise de apenas um dos desdobramentos pretendidos pela parte autora.

Tal circunstância revela-se suficiente para afastar a extinção prematura do processo, uma vez que parcela substancial da controvérsia deduzida em juízo permaneceu sem apreciação.

Cumpre registrar que não compete a esta instância recursal realizar, originariamente, a análise dessas questões, sobretudo porque demandam prévia apreciação pelo Juízo de primeiro grau, observância do contraditório e eventual instrução probatória acerca dos fatos alegados pelas partes.

Não se mostra aplicável, portanto, a teoria da causa madura prevista no art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil, porquanto permanecem pendentes de apreciação questões relevantes relacionadas à própria configuração da relação jurídica invocada pelo demandante, à extensão das obrigações alegadamente assumidas pelas partes e aos efeitos jurídicos decorrentes do negócio descrito na petição inicial.

Assim, a solução que melhor se harmoniza com os princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa consiste na cassação da sentença, a fim de que o feito retorne à origem para regular processamento e apreciação integral dos pedidos deduzidos pelo autor.

Diante de todo o exposto, impõe-se a cassação da sentença recorrida, com a consequente determinação de retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento da demanda e apreciação de todos os pedidos formulados na petição inicial.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 24 de junho de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026