Tribunal: TJMT
Processo: 1026966-20.2025.8.11.0003
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026966-20.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Bancários]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[INES GONCALVES DE MOURA - CPF: 284.521.511-87 (APELADO), DIEGO MOURA - CPF: 020.157.131-58 (ADVOGADO), BANCO PAN S.A. - CNPJ: 59.285.411/0001-13 (APELANTE), CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR - CPF: 221.436.208-88 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO QUITADO. TERMO DE QUITAÇÃO INEFICAZ.
RECUSA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. DOCUMENTAÇÃO INCOMPLETA.

GRAVAME MANTIDO INDEVIDAMENTE. BOA-FÉ OBJETIVA VIOLADA. DANO MORAL CONFIGURADO.

QUANTUM
INDENIZATÓRIO ADEQUADO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, determinando a emissão de termo de quitação hábil à baixa de gravame de alienação fiduciária sobre imóvel integralmente quitado, sob pena de multa diária e condenando ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A consumidora quitou o financiamento em 28/08/2025, mas o gravame permanece ativo na matrícula do imóvel após mais de seis meses, em razão da recusa do Cartório de Registro de
Imóveis em aceitar o termo de quitação apresentado por ausência de documentação essencial.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve efetivo cumprimento da obrigação de fazer consistente na emissão de termo de quitação hábil à baixa do gravame; (
ii
) analisar a legitimidade e adequação das
astreintes
fixadas; e (
iii
) examinar a configuração do dano moral e a adequação do
quantum
indenizatório em face de consumidora idosa privada do pleno exercício do direito de propriedade.

III. Razões de decidir

3. O cumprimento da obrigação de fazer não se esgota na prática de ato formal, mas exige a obtenção do resultado prático útil, abrangendo o dever anexo de fornecer toda a documentação necessária à concretização do ato registral, nos termos do art. 422 do CC e do art. 25, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

4. A certidão atualizada da matrícula demonstra que o gravame permanece ativo, e o Cartório de Registro de Imóveis recusou o termo de quitação por ausência de documentos essenciais que apenas a instituição financeira detém, configurando violação ao princípio da boa-fé objetiva e ao dever de cooperação.

5. A responsabilidade pela baixa do gravame abrange todos os entes que constem nos registros públicos como custodiante ou originador da Cédula de Crédito Imobiliário, por força do art. 290 do CC e do princípio da aparência registral, conforme jurisprudência consolidada.

6. As
astreintes
possuem natureza coercitiva e mostram-se cabíveis enquanto persistir a resistência injustificada,
revelando-se a multa diária de R$ 1.000,00, limitada a R$ 20.000,00, adequada e proporcional à gravidade da conduta e à capacidade econômica da instituição financeira.

7. A manutenção indevida de gravame sobre imóvel quitado, por período superior a seis meses, em face de consumidora idosa, caracteriza dano moral
in
re

ipsa
, prescindindo de prova específica do abalo psicológico, especialmente quando mantida postura de resistência reiterada mesmo após decisões judiciais favoráveis, justifica
ndo
a manutenção do
quantum
indenizatório de R$ 10.000,00, que atende
a regra da
razoabilidade
e os critérios da proporcionalidade,
sem gerar enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento:
"1. O cumprimento da obrigação de emitir termo de quitação de financiamento imobiliário exige a obtenção do resultado prático útil, abrangendo o dever de fornecer toda a documentação necessária à efetiva baixa do gravame registral. 2. A manutenção indevida de gravame sobre imóvel quitado, por período prolongado, em face de consumidora idosa, caracteriza dano moral
in
re

ipsa
, especialmente quando mantida postura de resistência injustificada mesmo após decisões judiciais favoráveis."

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 290, 422 e 942; CPC/15,
arts
. 240, §§ 1º e 3º, e 537, § 1º; Lei nº 9.514/97, art. 25, § 1º; CF/88, art. 230; Lei nº 10.741/2003.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação Cível nº 10123490920238110041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 24/07/
2025
;
TJ-DF 07181173420218070020 1614063,
Relator.: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Data de Julgamento: 14/09/2022
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. JUIZ CONVOCADO ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
BANCO PAN S.A.
na Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais nº 1026966-20.2025.8.11.0003

ajuizada por
INES GONÇALVES DE MOURA
em face do apelante, contra a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para:

a) determinar que a parte ré emita o termo de quitação referente ao contrato de financiamento vinculado ao imóvel de matrícula nº 46.156, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais);

b) condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do fato danoso e correção monetária pela Taxa Selic a partir da data da sentença;

c) condenar o demandado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em síntese, sustenta
o apelante que cumpriu integralmente a obrigação de fazer ao emitir o termo de quitação e protocolar o título no cartório, razão pela qual requer o reconhecimento da perda superveniente do objeto no que tange à obrigação de fazer e, por conseguinte, o total afastamento da multa diária (
astreintes
) fixada na sentença, declarando-se sua inexigibilidade. Subsidiariamente, pugna pela fixação do termo final da incidência da multa na
data do protocolo do termo de quitação no registro de imóveis (03/02/2026), bem como pela sua drástica redução a patamar condizente com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Aduz, ainda,
inexistência de dano moral indenizável, alegando tratar-se de mero aborrecimento decorrente de relação contratual, sem comprovação de prejuízo extrapatrimonial concreto, intenso e duradouro. Afirma que a autora não demonstrou

qualquer situação excepcional que transborde os contratempos próprios da rotina de financiamento imobiliário e tramitação cartorária.

Subsidiariamente, requer a substancial redução do
quantum
indenizatório, para patamar mais condizente com a realidade dos fatos
.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento
(id.

355928917
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. JUIZ CONVOCADO ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a autora,
ora apelada

INES GONCALVES DE MOURA
,
celebrou em 10 de dezembro de 2015 contrato de financiamento imobiliário com constituição de alienação fiduciária em garantia junto à
Brazilian

Mortgages
Companhia Hipotecária, para aquisição de imóvel residencial. O crédito foi posteriormente securitizado por meio de Cédula de Crédito Imobiliário
(CCI)
, operação na qual o BANCO PAN S.A., ora apelante, foi nomeado como instituição custodiante, conforme averbação Av.7/46.156 da matrícula do imóvel
(id
355928860
)
.

Após anos de adimplemento pontual, a apelada conseguiu reunir os recursos necessários para a quitação antecipada do saldo devedor. Em 28 de agosto de 2025, realizou o pagamento do boleto final, no valor de R$ 9.812,82, extinguindo por completo a dívida, conforme demonstra o comprovante de pagamento bancário constante dos autos.

Com a quitação integral, a autora aguardava o cumprimento da obrigação legal do credor: o fornecimento do Termo de Quitação no prazo de 30 dias, documento indispensável para o cancelamento da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, conforme preceitua o art. 25, §1º, da Lei nº 9.514/97. Contudo, o prazo legal expirou em 27 de setembro de 2025, sem que o apelante cumprisse sua obrigação.

Diante da omissão, a apelada realizou inúmeras tentativas de solução administrativa, gerando diversos protocolos de atendimento junto ao banco e ao PROCON, todos sem êxito. Esgotadas as vias extrajudiciais, ajuizou a presente ação, obtendo, em sede de Agravo de Instrumento, a concessão de liminar determinando a emissão do termo de quitação.

Ao final, sobreveio sentença de total procedência, reconhecendo a falha na prestação do serviço, determinando o cumprimento da obrigação de fazer sob pena de multa diária, e condenando o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

No curso da relação processual, o Banco PAN
procedeu à emissão de Termo de Quitação
em 03/10/2025, reconhecendo a quitação do contrato e autorizando a baixa do gravame. Posteriormente, diante da controvérsia judicial, emitiu novo Termo de Quitação em 30/01/2026. Contudo, ambos os documentos foram recusados pelo Cartório de Registro de Imóveis, conforme Notas de Devolução nº 83.079, 83.363 e 83.686, por ausência de documentação complementar.

Pois bem.

D
o alegado cumprimento da obrigação de fazer
e das
astreintes

A tese central do apelante fundamenta-se na alegação de que cumpriu integralmente a obrigação de fazer ao emitir termo de quitação em 03/10/2025, reiterado em 30/01/2026, e protocolar o título no Cartório de Registro de Imóveis em 03/02/2026.

A análise detida dos autos revela, contudo, que o cumprimento da obrigação de fazer não se esgota na mera prática de ato formal, mas exige a obtenção do resultado prático útil, qual seja, a efetiva baixa do gravame na matrícula do imóvel.

A certidão atualizada da matrícula nº 46.156, datada de 02/03/2026, demonstra de forma inequívoca que o gravame de alienação fiduciária permanece ativo, onerando indevidamente o imóvel da apelada, mesmo após decorridos mais de seis meses da quitação integral do financiamento
(id
355928925
)
.

O Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT recusou expressamente o termo de quitação apresentado pelo apelante por meio das Notas de Devolução nº 83.079, 83.363 e 83.686
(ids.
355928905
,
355928906
e
355928907
)
, apontando a ausência de documentos essenciais que apenas a instituição financeira detém. As exigências cartorárias incluem procuração com poderes específicos devidamente autenticada, documentos comprobatórios da cadeia de cessão dos direitos creditórios e documentos societários e de representação dos signatários.
Vejamos
:

A alegação do apelante de que tais exigências constituem questões administrativas e registrais que extrapolam a obrigação principal não se sustenta à luz da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, especialmente na fase pós-contratual.

O art. 422 do CC estabelece que os contratantes permanecem obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, impondo deveres anexos de cooperação e lealdade que se estendem até a completa extinção da relação obrigacional.

A obrigação do credor fiduciário, nos termos do art. 25, § 1º, da Lei nº 9.514/97, não se limita à emissão de documento formal, mas abrange o
dever de fornecer toda a documentação necessária para que o ato registral se concretize, viabilizando a efetiva liberação do gravame.
In
verbis
:

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A O não fornecimento do termo de quitação no prazo previsto no § 1º deste artigo acarretará multa ao fiduciário equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, que se reverterá em favor daquele a quem o termo não tiver sido disponibilizado no referido prazo.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Destarte, t
ransferir à consumidora, pessoa idosa e hipossuficiente técnica, o ônus de sanar pendências documentais que apenas a instituição financeira pode resolver constitui violação ao princípio da boa-fé objetiva e ao dever de cooperação.

Aliás, a
conduta do apelante revela-se ainda
mais

contr
á
ria a boa-fé
objetiva
quando
,
examinando
os e-mails trocados entre seu preposto e o advogado da apelada
, verifica-se que
o
Sr. Cesar Branco, representante do banco, orientou que a consumidora deveria obter a cópia autenticada da procuração junto ao cartório de notas em São Paulo/SP, transferindo indevidamente a responsabilidade pela regularização de documento de titularidade exclusiva da instituição financeira. Posteriormente, em e-mail de 23/01/2026, o advogado do banco, Dr. Saulo Cezar, reconheceu implicitamente a responsabilidade ao afirmar que todos os itens poderiam ser devidamente deliberados junto à área responsável, mas condicionou a solução à celebração de acordo no valor de R$ 8.000,00, utilizando a própria falha como moeda de troca para reduzir o valor da condenação.

Portanto, t
al postura
evidência
não apenas o conhecimento do apelante quanto à ineficácia do documento apresentado, mas também a deliberada resistência em adotar as providências necessárias, caracterizando mora do credor e descumprimento da ordem judicial.

Aliás
, neste sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS – INCIDENTE CAUTELAR ANTECEDENTE –
[...]
– CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – IMÓVEL QUITADO – EXIGÊNCIAS CARTORÁRIAS NÃO ATENDIDAS – RESPONSABILIDADE DAS INSTITUIÇÕES ENVOLVIDAS NA OPERAÇÃO – LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – CUSTÓDIA E ORIGINAÇÃO DO CRÉDITO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA PELO DESFECHO REGISTRAL – MANUTENÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAIL – ASTREINTES FIXADAS EM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – REVOGAÇÃO JUSTIFICADA – DILIGÊNCIAS REALIZADAS E DOCUMENTOS APRESENTADOS DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. [...]. Em ações que visam o cancelamento de averbações de alienação fiduciária após a quitação do contrato de crédito, a legitimidade passiva abrange todos os entes que constem nos registros públicos como custodiante ou originador da CCI, ainda que eventualmente não detenham mais a titularidade do crédito, por força do
art
.
290 do Código Civil e do princípio da aparência registral. A 1ª apelante, Oliveira Trust, consta como custodiante na matrícula do imóvel, o que lhe confere legitimidade passiva para responder pela baixa do gravame fiduciário, com base na aparência registral. A 2ª apelante, CHB, ainda que tenha cedido o crédito, originou a CCI e realizou o registro da garantia sem promover a devida averbação das cessões subsequentes, contribuindo para a insegurança jurídica e, por isso, também é parte legítima para compor o polo passivo. A condenação das rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios se justifica pela responsabilidade objetiva derivada da desorganização da cadeia de cessão de crédito e da ausência
de regularização registral, que impediu os autores de viabilizarem a baixa da garantia fiduciária, mesmo após o pagamento da
dívida .
A revogação das astreintes anteriormente fixadas em sede de tutela de urgência está amparada no art. 537, § 1º, do CPC, notadamente diante da ausência de resistência injustificada ou descumprimento doloso da ordem judicial, sendo legítima a conclusão do juízo de primeiro grau no sentido de que as falhas decorreram de burocracia cartorária e inconsistências formais, e não de má-fé ou inércia deliberada das rés.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123490920238110041, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 24/07/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/07/2025)

CONSUMIDOR. PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. DEMORA NA EMISSÃO DE CARTA DE QUITAÇÃO E BAIXA DO
GRAVAME .
RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1. A alegação de que o Ofício de Registro de Imóveis fez exigências para a averbação da cessão de direito (portabilidade do financiamento) não exclui a responsabilidade da empresa, sobretudo quando as exigências cartorárias diziam respeito às falhas nos documentos de representação da própria instituição financeira, sem contar a ausência de pagamento dos emolumentos no tempo devido.
2 .
Configura conduta ilícita e reprovável a demora excessiva da instituição financeira em atender as exigências do cartório - apresentação de documentos com a informação correta do bem financiado e procuração dos representantes - resultando na perda de prazo, cancelamento da prenotação e prolongamento de mais de 4 meses para expedir a carta de quitação. 3. A entrega ao consumidor de recibo de quitação, com a ressalva de que será válido apenas quando registrado, não substitui a carta de quitação nem ostenta força liberatória do gravame.
4 .
Reconhecida a conduta ilícita do fornecedor, deve este responder pelos danos suportados pelo consumidor, cuja existência e extensão não foram objetos do recurso. 5. Recurso conhecido e desprovido.
6 .
Recorrente condenado ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

(TJ-DF 07181173420218070020 1614063, Relator.: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Data de Julgamento: 14/09/2022, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 22/09/2022)

Deveras, não há que se falar em
cumprimento da obrigação de fazer, pois o resultado útil pretendido - a efetiva baixa do gravame na matrícula do imóvel - não foi alcançado por culpa exclusiva do apelante, que deixou de apresentar documentação de sua titularidade exclusiva.

Do mesmo modo, a
s
astreintes
possuem natureza coercitiva e destinam-se a compelir o devedor ao cumprimento da obrigação, mostrando-se cabíveis enquanto persistir a resistência injustificada.

O art. 537, §1º, do CPC/15 autoriza a revisão da multa cominatória quando se tornar desnecessária, houver cumprimento total ou parcial da obrigação, ou quando o valor se mostrar excessivo.

No caso, a multa diária de R$ 1.000,00, limitada a R$ 20.000,00, revela-se adequada e proporcional à gravidade da conduta e à capacidade econômica do apelante
,
pois o resultado prático não foi alcançado por inércia exclusiva do devedor.

Portanto, as
astreintes
fixadas na sentença devem ser mantidas, pois subsiste o descumprimento da obrigação de fazer, e a multa cominatória revela-se necessária e adequada para compelir o apelante a, finalmente, cessar sua conduta desidiosa e cumprir a ordem judicial de forma eficaz.

Do
dano moral
e o
quantum
fixado

A tentativa do apelante de descaracterizar o dano moral como mero aborrecimento não encontra respaldo nos elementos dos autos nem na jurisprudência consolidada.

O dano moral, no presente caso, configura-se
in
re

ipsa
, ou seja, decorre do próprio fato da violação, prescindindo de prova específica do abalo psicológico sofrido. A manutenção indevida de gravame de alienação fiduciária sobre imóvel integralmente quitado, por período superior a seis meses,
somada à resistência reiterada do banco em fornecer a documentação necessária à baixa registral
,
priva a proprietária do pleno exercício dos atributos da propriedade, especialmente do direito de dispor livremente do bem.

A situação agrava-se quando se considera que a apelada possui a condição de pessoa idosa, circunstância expressamente reconhecida nos autos desde o início da demanda, o que lhe confere proteção especial nos termos do art. 230 da Constituição Federal e do Estatuto da Pessoa Idosa.

Portanto, o dano moral encontra-se plenamente configurado, não se tratando de mero dissabor, mas de lesão a direito fundamental, agravada pela condição de vulnerabilidade da consumidora e pela persistência da conduta ilícita mesmo após decisões judiciais.

Subsidiariamente, o apelante requer a redução do valor da indenização por danos morais, fixada em R$ 10.000,00, alegando que o
quantum

se mostra
elevado e desproporcional às circunstâncias do caso concreto.

Contudo, a
fixação do
quantum
indenizatório deve observar
a regra da
razoabilidade
e os critérios da proporcionalidade
, considerando a gravidade da lesão, o caráter punitivo da medida, a condição social e econômica do lesado, a capacidade econômica do ofensor, e a repercussão do dano.

No caso, o valor de R$ 10.000,00
revela
-se adequado e
razoável
, considerando: a gravidade da conduta do apelante, que persiste há mais de um ano; a condição de pessoa idosa da apelada, que agrava a vulnerabilidade; a capacidade econômica do apelante, instituição financeira de grande porte;
e
a necessidade de função pedagógica para desestimular condutas semelhantes
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso
, mantendo-se
inalterada
a sentença de primeiro grau.

Por fim, a verba honorária comporta majoração para
15
% (
quinze
por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do ar
tigo 85, §§ 1º, 2º e 11, do CPC
, levando-se em conta a atuação dosadvogadosda parte reco
rrida nesta instância recursal.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito
Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026