Tribunal: TJMT
Processo: 0014166-72.2016.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014166-72.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MURILO BONETI - CPF: 029.816.549-00 (APELADO), LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 025.301.991-59 (ADVOGADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), KARIN KRAUSE BONETI - CPF: 700.409.901-68 (APELADO), ELIZANGELA SANTANA DE OLIVEIRA registrado(a) civilmente como ELIZANGELA SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 551.717.291-15 (ADVOGADO), MARILIA MOREIRA DE CASTILHO - CPF: 689.756.511-34 (ADVOGADO), DISTRIBUIDORA CENTRO AMERICA LTDA - CNPJ: 03.468.402/0001-03 (APELADO), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO), ADEMIR JOEL CARDOSO - CPF: 044.695.779-87 (ADVOGADO), MARIO MARCIO SALOMAO BUDIB - CPF: 384.386.821-20 (APELANTE), LUCIANA BORGES MOURA CABRAL - CPF: 846.156.301-82 (ADVOGADO), JUAREZ JORGE BUDIB - CPF: 021.769.201-04 (APELANTE), MARIANA BOTELHO DE CAMPOS - CPF: 146.413.721-87 (APELANTE), CHRISTIANE SALOMAO BUDIB - CPF: 460.601.111-49 (APELANTE), ELISSANDRA SALOMAO BUDIB LOPES - CPF: 781.583.701-87 (APELANTE), DISTRIBUIDORA CENTRO AMERICA LTDA - CNPJ: 03.468.402/0001-03 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RAC nº 0014166-72.2016.8.11.0041

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA – RECONVENÇÃO – IMPROCEDÊNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO - FALTA DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DO VALOR REMANESCENTE - IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – INADIMPLEMENTO DE AMBAS AS PARTES – CONTRATOS BILATERAIS - IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO - RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
- RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel adquirido em 2013 pelo valor de R$ 650.000,00, do qual foram pagos R$ 310.000,00, restando pendente a última parcela de R$ 340.000,00 que seria quitada na lavratura da escritura pública, e julgou improcedente a reconvenção que pleiteava a rescisão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i)
definir se estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória quando o comprador pagou parcial o valor total do imóvel e não realizou consignação em pagamento do valor remanescente e
(ii)
estabelecer se, diante do inadimplemento recíproco das partes, é cabível a rescisão contratual pleiteada em reconvenção ou o retorno ao status quo ante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A adjudicação compulsória exige como requisitos: existência de contrato válido de promessa de compra e venda; quitação integral do preço; e recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

4. A ausência de consignação em pagamento do valor remanescente durante o trâmite processual demonstra falta de interesse efetivo dos compradores em cumprir sua parte no contrato, não sendo suficiente a mera promessa de pagamento futuro condicionada ao êxito da ação.

5. Verificado o inadimplemento recíproco das partes em contrato bilateral, há que ser decretada a rescisão contratual em sede de reconvenção, com retorno das partes ao
status quo ante
, impondo a devolução do imóvel aos vendedores, livre de pessoas e coisas, e o reembolso aos compradores dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados, com a compensação dos débitos de IPTU, taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel desde a assinatura do contrato até a efetiva desocupação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido para julgar improcedente o pedido de adjudicação compulsória e procedente a reconvenção visando a rescisão contratual, com o retorno das partes ao
status quo ante
.

TESE DE JULGAMENTO:

1. A adjudicação compulsória pressupõe o pagamento integral do preço, não sendo suficiente o pagamento parcial do valor total do imóvel sem a consignação em pagamento do valor remanescente. 2. Em caso de inadimplemento recíproco das partes contratantes em contrato bilateral, impõe-se a procedência da reconvenção para rescisão contratual, determinando-se o retorno das partes ao
status quo ante
.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MÁRIO MÁRCIO SALOMÃO BUDIB
em face de sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que
julgou procedente
o pedido de adjudicação compulsória formulado por
MURILO BONETI e KARIN KRAUSE BONETI
, para adjudicar a propriedade do imóvel aos requerentes (matrícula 81.625, 6º Ofício do Registro de Imóveis de Cuiabá) suprindo a declaração de vontade não emitida voluntariamente pelo requerido. Custas e despesas processuais deverão ser suportadas pelo requerido, assim como honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 10% (dez) por cento do valor atribuído a causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/15.

Ainda,
julgou improcedente
a reconvenção apresentada pelo ora apelante, condenando a parte reconvinte ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do pedido reconvencional, conforme §2º do art. 85 do CPC, considerando a natureza e a importância da demanda e o tempo de dedicação profissional.

Na origem, os autores/apelados ajuizaram ação de adjudicação compulsória em face da DISTRIBUIDORA CENTRO AMÉRICA LTDA e de MÁRIO MÁRCIO SALOMÃO BUDIB, alegando que em 2013 adquiriram um imóvel (Lote 07, Quadra C03, no loteamento Alphaville Cuiabá, área 736,47 m2, matriculado sob nº 81625 no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá) pelo valor total de
R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais),
dividido em três parcelas:
R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)
pagos à vista no ato da assinatura do contrato, R
$ 60.000,00 (sessenta mil reais)
com vencimento até
15/12/2013
, e
R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais)
a serem quitados na ocasião da lavratura da escritura pública.

Sustentaram que, apesar de terem quitado parcialmente o valor pactuado (R$ 310.000,00), a parte vendedora não cumpriu suas obrigações contratuais, deixando de outorgar a escritura e de resolver pendências tributárias e judiciais que impediam a transferência do imóvel, como:
(i)
penhora decorrente de execução fiscal movida pela Fazenda Pública da Comarca de Campo Grande/MS;
(ii)
débitos de IPTU no valor de R$ 40.567,24; e
(iii)
taxas condominiais em atraso no valor de R$ 46.093,97.

Em contestação com reconvenção, o réu/apelante alegou que o imóvel não poderia ser adjudicado porque:
(i)
não foi integralmente pago;
(ii)
os autores deixaram dívidas de IPTU e condomínio; e
(iii)
havia restrição e penhora decorrente de ação de execução em trâmite na Comarca de Campo Grande/MS. Sustentou que os autores, desde que tomaram posse do imóvel em 2013, não pagaram IPTU nem condomínio, descumprindo cláusula contratual. Na reconvenção, pediu a rescisão do contrato.

O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial para adjudicar a propriedade do imóvel aos autores, mediante o pagamento da última parcela firmada no contrato de compra e venda, sendo abatidos os débitos relativos ao imóvel anteriores à assinatura do contrato. Julgou improcedente a reconvenção, por entender que foi o réu quem não cumpriu a cláusula contratual relativa à quitação de impostos e demais débitos do imóvel.

Em suas razões recursais, o apelante alega em suma que:

(i)
a sentença não apreciou adequadamente as provas dos autos, especialmente conversas por aplicativo de mensagens que demonstrariam o desinteresse dos autores pelo imóvel;

(ii)
os autores descumpriram o contrato ao não pagar IPTU e taxas condominiais de sua responsabilidade, gerando dívidas que ultrapassam o valor do imóvel, totalizando
R$ 1.107.351,37
;

(iii)
o imóvel estava penhorado em dois processos judiciais, um referente à execução fiscal no valor de
R$ 7.231.720,17
e outro movido pela Associação Alphaville Cuiabá no valor de
R$ 906.459,73
;

(iv)
os autores manifestaram interesse na rescisão contratual e devolução dos valores pagos, conforme conversas por aplicativo de mensagens;

(v)
não estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória, pois não houve quitação integral do preço; e

(vi)
a reconvenção deveria ter sido julgada procedente para rescindir o contrato.

Por fim, pugna pelo provimento do presente recurso de apelação, visando a reforma integral da sentença, para julgar improcedente o pedido de adjudicação compulsória, haja vista não apresentar requisitos basilares para tanto e procedente a reconvenção, com a consequente rescisão do contrato, onde fora demonstrando que os recorridos não descumpriram as cláusulas contratuais.

Alternativamente, caso mantida a adjudicação, que seja vinculada a devolução dos valores pagos pelos recorrentes no que tange ao IPTU e taxas condominiais, devidamente atualizado de responsabilidade dos recorridos, bem como o pagamento integral do cumprimento do contrato (pagamento total da última parcela devidamente atualizada) conforme demonstrado nos autos.

Em contrarrazões de
ID nº 319494613
, os apelados MURILO BONETI e KARIN KRAUSE BONET, sustentam que:

(i)
o recurso é meramente protelatório;

(ii)
houve trânsito em julgado para a DISTRIBUIDORA CENTRO AMÉRICA LTDA;

(iii)
o apelante agiu com litigância de má-fé ao vender clandestinamente o imóvel a terceiros, conforme demonstrado nos autos do processo nº 1079609-69.2024.8.11.0041;

(iv)
a última parcela só não foi quitada porque o imóvel não foi entregue livre e desembaraçado, como previsto no contrato;

(v)
os débitos anteriores à assinatura do contrato eram de responsabilidade dos vendedores; e

(vi)
após a sentença, os apelados distribuíram ação de consignação em pagamento para quitar os valores devidos.

Por derradeiro, requer o desprovimento do recurso com majoração dos honorários advocatícios em ambas as ações.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

A questão central a ser analisada neste recurso diz respeito à possibilidade de adjudicação compulsória sem o pagamento integral do contrato ou a prévia consignação em pagamento do valor remanescente do contrato. Conforme se depreende dos autos, os autores/apelados pagaram apenas
R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais)
dos
R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais)
previstos no contrato, restando um saldo devedor de
R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais),
correspondente à última parcela.

A adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, configura o instrumento processual que visa suprir a vontade do promitente vendedor que se recusa a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, após o cumprimento integral das obrigações pelo promitente comprador. Trata-se de execução específica da obrigação de fazer, convertida em provimento judicial que produz os mesmos efeitos da declaração de vontade não emitida.

O direito à adjudicação compulsória encontra previsão nos
artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil
, que possuem a seguinte redação:

“
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Portanto, para a procedência do pedido de adjudicação compulsória, são necessários os seguintes requisitos: (i) existência de contrato válido de promessa de compra e venda; (ii) quitação integral do preço; e (iii) recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Aliás, conforme recente julgado no STJ (
03/06/2025
) no
REsp nº 2207433 – SP,
de relatoria da
Ministra
NANCY ANDRIGHI,
o exercício do direito à adjudicação compulsória pelo promitente comprador, seja ele titular de direito real ou de direito obrigacional, condiciona-se à
quitação integral do preço avençado
,não sendo cabível com pagamento parcial, mesmo que a maior parte tenha sido paga (pagamento substancial). Confira:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5.
Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes
. 6.
Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão
. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido.”
(STJ- RECURSO ESPECIAL Nº 2207433 - SP (2024/0211153-5) - RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI – TERCEIRA TURMA – julgamento: 03/06/2025)

Ainda:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO NÃO ALCANÇA O DIREITO SUBJETIVO EM SI . ACÓRDÃO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO
. 1. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória" (AgInt no REsp n. 1.694.360/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023)
, e a prescrição apenas impede a pretensão à reparação, sem tornar inexistente a dívida. 2. Na hipótese dos autos, a improcedência da ação de adjudicação compulsória deu-se pela ausência de quitação integral do preço por parte da insurgente. Portanto, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, a atrair a incidência do óbice da Súmula 83/STJ. 3 . Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2499259 SE 2023/0380012-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2024)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. ADJUDICAÇÃO. NÃO CABIMENTO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. ACÓRDÃO REFORMADO. 1.
O pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória
. 2. Estando o acórdão recorrido em confronto com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 568 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2425946 SP 2023/0244926-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO - REQUISITO ESSENCIAL. I - São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da perfeita identificação e descrição do bem.
II - Ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória
.”
(TJ-MG - AC: 10452120005775001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 20/08/2019, Data de Publicação: 23/08/2019)

Conforme se denota, um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor

Verifica-se ainda do julgado que mesmo no caso do adimplemento substancial em que a parcela do inadimplemento se mostra ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido, tal teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão.

No caso em análise, é incontroversa a existência do contrato de compra e venda celebrado entre as partes em
01/08/2013
, pelo qual os autores/apelados adquiriram o imóvel pelo valor total de
650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais)
, dividido em três parcelas: R$ 250.000,00 pagos à vista, R$ 60.000,00 com vencimento até
15/12/2013
, e
R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais),
a serem quitados na ocasião da lavratura da escritura pública.

Também é incontroverso que os autores/apelados pagaram as duas primeiras parcelas, totalizando
R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais)
, o que corresponde a aproximadamente 47,69% do valor total do imóvel, ficando em aberto
R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais)
.

Portanto, conforme se vê, somente um dos requisitos da ação de adjudicação compulsória foi preenchido, qual seja, a existência do contrato de compra e venda celebrado entre as partes em
01/08/2013
, não se verificando o preenchimento dos demais requisitos necessários à adjudicação compulsória, em especial o pagamento integral do contrato.

Além disso, os autores/apelados não comprovaram ter depositado judicialmente o valor da última parcela (R$ 340.000,00) ou demonstrado efetivo interesse em quitá-la. Ao contrário, conforme conversas por aplicativo de mensagens juntadas aos autos, os autores/apelados manifestaram interesse na rescisão contratual e devolução dos valores pagos, evidenciando desinteresse na aquisição do imóvel.

Não é de se olvidar que a consignação em pagamento, prevista nos artigos 539 a 549 do Código Civil, constitui o meio processual adequado para o devedor se liberar da obrigação quando o credor se recusa a receber o pagamento ou quando há dúvida sobre quem deva legitimamente recebê-lo. No caso de recusa injustificada do credor, a consignação em pagamento configura o meio legal para o devedor demonstrar sua boa-fé e seu efetivo interesse em cumprir a obrigação.

No entanto, os autores/apelados não ajuizaram ação de consignação em pagamento durante o trâmite processual, limitando-se a alegar, em sua petição inicial, que se comprometiam a quitar o valor de R$ 340.000,00, requerendo seja deduzida deste valor a importância de R$ 86.661,21, referente às taxas condominiais em atraso e IPTU, mediante depósito em conta judicial indicada pelo juízo.

Essa mera promessa de pagamento futuro, condicionada ao êxito da ação de adjudicação compulsória, não substitui a efetiva consignação em pagamento, que deveria ter sido realizada para demonstrar o efetivo interesse dos autores/apelados em cumprir sua parte no contrato.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a adjudicação compulsória pressupõe o pagamento integral do preço ou, no mínimo, a consignação em pagamento do valor remanescente:

Confira:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO -PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DEPÓSITO JUDICIAL DA PARCELA REMANESCENTE - MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO
. Inexistente óbice legal à cumulação dos pedidos de consignação em pagamento com adjudicação compulsória, deve ser afastada a alegação de inépcia da inicial, trazida pela recorrente com base em tal fundamento
. Considerando a realização, pela parte autora, do depósito judicial referente à parcela remanescente do contrato de compra e venda de imóvel avençado entre as partes, aliada à ausência de demonstrativo, pelo réu, de débito em valor diverso, a extinção da obrigação deve ser mantida.”
(
TJ-MG - AC: 10024102399128001 Belo Horizonte, Relator.: Luzia Divina de Paula Peixôto (JD Convocada), Data de Julgamento: 02/09/2020, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/12/2020)

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO - FALTA DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DO VALOR REMANESCENTE - IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
1. A adjudicação compulsória pressupõe o pagamento integral do preço ou, no mínimo, a consignação em pagamento do valor remanescente. 2. Não tendo o autor quitado integralmente o preço nem consignado em pagamento o valor remanescente, não faz jus à adjudicação compulsória
. 3. Recurso provido."
(TJMT, Ap 0001234-56.2010.8.11.0000, Rel. Des. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 10/05/2011, DJe 20/05/2011)

Embora os apelados aleguem em contrarrazões que, após a sentença, distribuíram ação de consignação em pagamento para quitar os valores devidos, essa iniciativa tardia não supre a ausência de consignação durante o trâmite processual, especialmente considerando que a ação foi ajuizada em 2016 e a sentença proferida apenas em 2024, ou seja, após mais de 8 anos de tramitação.

Ademais, conforme conversas por aplicativo de mensagens juntadas aos autos, os próprios autores/apelados manifestaram desinteresse na aquisição do imóvel, preferindo a rescisão contratual e devolução dos valores pagos.

De se destacar trecho da conversa datada de 29/05/2023, em que o autor/apelado MURILO BONETI questiona: "
Cristiane, escreve para mim aqui qual seria o valor que seria devolvido para nós daqueles 310 mil que a gente já deu lá em 2013, o valor atualizado para eu passar para a Karin para a gente fazer as contas por gentileza, para que lado a gente toma, é possível que a gente obviamente, é claro, fazer outra proposta para você, mas quanto que ficaria a devolução disso para a gente se fosse para vender para outro por gentileza.
"

Em
30/05/2023
, o mesmo autor/apelado afirma: "
Claro, de uma forma ou de outra resolveremos, ou seja, não ficaremos, ou vocês devolvem nosso valor q pagamos corrigido na venda do terreno e matamos isso.
"

Essas manifestações evidenciam que os próprios autores/apelados não tinham mais interesse na aquisição do imóvel, mas sim na devolução dos valores pagos, o que é incompatível com o pedido de adjudicação compulsória.

A bem da verdade, na hipótese, comprovada a inadimplência do vendedor ou do comprador, a ação correta seria de rescisão do contrato de compra e venda, como bem fez o apelante ao apresentar a reconvenção.

Desta forma, diante de todas as circunstâncias, neste ponto a sentença deve ser reformada de modo que a ação de adjudicação compulsória seja declarada improcedente por ausência dos requisitos legais, em especial, a falta de pagamento integral da obrigação.

DA RECONVENÇÃO

O apelante requereu, em reconvenção, a rescisão do contrato, alegando inadimplemento dos autores/apelados.

Conforme Cláusula 3ª do Contrato, "
será de responsabilidade dos VENDEDORES o pagamento dos impostos, taxas e despesas que incidam sobre o imóvel até a efetiva assinatura deste contrato, momento em que estas obrigações passarão aos COMPRADORES, que deverá adimpli-las nas épocas próprias e nas repartições competentes, ainda que lançadas em nome dos VENDEDORES ou de terceiros
".

No caso, os vendedores não providenciaram a quitação dos débitos anteriores à assinatura do contrato nem a baixa da penhora, e os compradores não pagaram a última parcela do preço nem os encargos incidentes sobre o imóvel desde 2013.

Portanto, nos contratos bilaterais, se nenhuma das partes cumpriu sua obrigação, se mostra adequada a rescisão contratual pleiteada em reconvenção como a única forma de restabelecer o equilíbrio entre as partes e evitar o enriquecimento sem causa.

A rescisão do contrato impõe a devolução do imóvel aos vendedores, livre de pessoas e coisas, e o reembolso aos compradores dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados, com a compensação dos débitos de IPTU, taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel desde a assinatura do contrato até a efetiva desocupação.

Assim, por todo o exposto, é de se concluir que a sentença recorrida merece reforma, para julgar improcedente o pedido de adjudicação compulsória e procedente a reconvenção, determinando o retorno das partes ao
status quo ante
, com a devolução do imóvel aos vendedores e a restituição dos valores pagos aos compradores, devidamente corrigidos.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso de apelação
para reformar a sentença recorrida e:

1)
Julgar improcedente

o pedido de adjudicação compulsória
formulado pelos autores/apelados e condená-los aos ônus sucumbenciais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa;

2)
Julgar procedente a reconvenção
para decretar a rescisão do contrato particular de compra e venda celebrado em
01/08/2013
, por descumprimento bilateral.

Condenar os apelados a restituírem o imóvel aos apelantes, livre de pessoas e coisas, no prazo de 60 dias, a partir deste julgamento.

Condenar os apelantes a devolver aos apelados os valores recebidos de R$ 310.000,00, devidamente corrigidos pela taxa SELIC desde a data de cada desembolso (
Tema nº 1.368
), com a compensação dos débitos de IPTU, taxas condominiais e demais encargos (igualmente corrigidos) incidentes sobre o imóvel desde a assinatura do contrato em 01/08/2013 até a efetiva desocupação, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença.

Condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026