Tribunal: TJMT
Processo: 1093281-13.2025.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-07-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1093281-13.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[EVANDRO CORBELINO BIANCARDINI - CPF: 570.401.761-49 (APELADO), EVANDRO CORBELINO BIANCARDINI - CPF: 570.401.761-49 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PARALISAÇÃO PROLONGADA DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por CEA Saddi SPE Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com devolução de valores pagos, danos morais e pedido liminar, julgou procedentes os pedidos formulados por Evandro Corbelino Biancardini, declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva da ré, condenou-a à restituição integral de R$ 62.496,00, corrigidos pela SELIC desde cada desembolso, ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A apelante alegou não ter dado causa à rescisão, invocou inadimplência do comprador e exceção do contrato não cumprido, requereu a retenção de 25% a 30% dos valores pagos, a exclusão da comissão de corretagem da restituição e o afastamento ou redução da indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a paralisação das obras do empreendimento por mais de dois anos, sem perspectiva concreta de retomada, caracteriza inadimplemento substancial da incorporadora e justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora; (ii) estabelecer se eventual inadimplência do comprador autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido em favor da incorporadora; (iii) determinar se, reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, é cabível retenção de percentual dos valores pagos; (iv) definir se a comissão de corretagem deve ser excluída da restituição; e (v) estabelecer se a paralisação prolongada das obras enseja indenização por danos morais e se o valor fixado é adequado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A paralisação prolongada das obras por mais de dois anos, com desmobilização do canteiro, ausência de perspectiva concreta de retomada e dependência de aprovação de plano emergencial por instituição financeira, caracteriza inadimplemento substancial da incorporadora.

4.

A obrigação da incorporadora em contrato de aquisição de imóvel na planta compreende a execução regular do empreendimento e a entrega do bem em condições compatíveis com a oferta, de modo que a paralisação indefinida das obras rompe a confiança legítima do adquirente e viola a boa-fé objetiva.

5.

O consumidor não pode ser compelido a permanecer vinculado a contrato cuja execução se tornou incerta, imprevisível e sem garantia concreta de entrega da unidade imobiliária.

6.

A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, não se aplica em favor da incorporadora quando o inadimplemento substancial da obrigação principal de executar e entregar o empreendimento antecede e determina a ruptura contratual.

7.

Eventual existência de parcelas em aberto pelo comprador não transfere a culpa pela rescisão ao consumidor quando a causa determinante do desfazimento contratual é a paralisação prolongada e indefinida das obras.

8.

A retenção de percentual dos valores pagos somente se justifica quando a rescisão decorre de iniciativa imotivada ou culpa do comprador, não sendo cabível quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva da vendedora.

9.

A restituição integral dos valores pagos recompõe o patrimônio do consumidor ao estado anterior à contratação e impede que o custo do inadimplemento da fornecedora seja transferido ao adquirente.

10.

A tese relativa à exclusão da comissão de corretagem não altera o resultado do julgamento, pois a restituição integral, em caso de resolução por culpa exclusiva da incorporadora, visa recompor os prejuízos decorrentes da frustração do negócio, e a apelante não demonstrou que o valor reconhecido na sentença incluía parcela destacada, válida e autonomamente devida a esse título.

11.

O mero inadimplemento contratual, em regra, não gera dano moral indenizável, mas a paralisação prolongada de empreendimento imobiliário por mais de dois anos, sem perspectiva concreta de retomada ou conclusão, frustra legítima expectativa de aquisição de imóvel e ultrapassa o simples aborrecimento cotidiano.

12.

A indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 observa a razoabilidade e a proporcionalidade, não configura enriquecimento indevido e possui aptidão para compensar o dano e desestimular a repetição de condutas semelhantes.

13.

A manutenção integral da sentença impõe a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A paralisação prolongada de obras de empreendimento imobiliário, sem perspectiva concreta de retomada ou conclusão, caracteriza inadimplemento substancial da incorporadora e autoriza a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

2. A exceção do contrato não cumprido não favorece a incorporadora quando a obrigação principal de executar e entregar o empreendimento está substancialmente comprometida.

3. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pela rescisão contratual, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenção contratual.

4. A resolução do contrato por culpa da incorporadora impede a transferência ao consumidor dos prejuízos econômicos decorrentes da frustração do negócio.

5. A paralisação prolongada e indefinida das obras de imóvel adquirido na planta pode configurar dano moral indenizável quando ultrapassa os dissabores ordinários do inadimplemento contratual.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1093281-13.2025.8.11.0041

APELANTE: CEA SADDI SPE LTDA

APELADO: EVANDRO CORBELINO BIANCARDINI

Colenda câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
CEA SADDI SPE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da
9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato e Devolução dos Valores Pagos com Pedido de Danos Morais e Liminar
, ajuizada por
EVANDRO CORBELINO BIANCARDINI
.

Na origem, narrou o autor que celebrou com a requerida contrato de promessa de compra e venda referente ao
apartamento nº 306, bloco 1, do Residencial C&A Saddi
, situado na Avenida Ayçar Saddi, bairro Jardim Presidente, em Cuiabá/MT. O contrato nº 0002714 foi firmado em
30 de dezembro de 2022
, pelo valor total de
R$ 210.700,00
, tendo o autor afirmado haver pago a quantia de
R$ 62.496,00
. Sustentou, contudo, que o empreendimento encontrava-se com as obras paralisadas há mais de dois anos, sem perspectiva concreta de retomada, razão pela qual requereu a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais.

Sobreveio sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, condenando-a à restituição integral da quantia de
R$ 62.496,00
, corrigida pela SELIC desde cada desembolso, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$ 10.000,00
, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação .

Irresignada, a ré interpôs apelação. Em suas razões, sustenta, a necessidade de reforma da sentença, argumentando que não teria dado causa à rescisão contratual. Aduz que sempre buscou cumprir o contrato e entregar a obra, razão pela qual a condenação ao ressarcimento integral dos valores pagos afrontaria o princípio do
pacta sunt servanda
e a autonomia da vontade.

Assevera, que o recorrido estaria inadimplente antes mesmo do ajuizamento da ação, afirmando que deixou de pagar parcelas contratuais vencidas e que, por isso, não poderia exigir a resolução do contrato com fundamento em inadimplemento da incorporadora. Com base nessa alegação, invoca a
exceção do contrato não cumprido
, prevista no art. 476 do Código Civil, e requer o reconhecimento de culpa do comprador pela rescisão.

A apelante também defende que, caso mantida a rescisão, seja autorizada a retenção de percentual entre
25% e 30%
dos valores pagos, conforme cláusulas contratuais e entendimento jurisprudencial aplicável, segundo afirma, às hipóteses de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador.

Além disso, sustenta que a comissão de corretagem não deve integrar a base de cálculo da restituição, sob o argumento de que tal verba remuneraria serviço efetivamente prestado e não se confundiria com os valores pagos diretamente à incorporadora.

Quanto aos danos morais, a apelante afirma que o caso retrataria mero inadimplemento contratual, insuficiente para gerar reparação extrapatrimonial. Subsidiariamente, requer a redução do valor fixado na sentença, por considerá-lo excessivo.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a culpa do apelado pela rescisão, aplicada a retenção contratual, excluída eventual comissão de corretagem da restituição e afastada ou reduzida a condenação por danos morais.

Deferido o parcelamento do preparo e, recolhido a primeira parcela – Id. 368991890.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença, defendendo que a paralisação prolongada das obras e a ausência de perspectiva concreta de conclusão do empreendimento justificam a rescisão por culpa exclusiva da vendedora/incorporadora.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal consiste em verificar se deve ser mantida a sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da ré/apelante, condenando-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

A sentença deve ser mantida.

O contrato celebrado entre as partes tinha por objeto unidade imobiliária em empreendimento cuja execução competia à ré/apelante. A prova documental considerada pelo juízo de origem demonstrou que o autor efetuou pagamentos no montante de
R$ 62.496,00
, quantia expressamente reconhecida na sentença e também reproduzida nas razões recursais da própria apelante .

Também restou consignado pela própria construtora que o empreendimento imobiliário se encontrava com as obras paralisadas há mais de dois anos, havendo desmobilização do canteiro, ausência de perspectiva concreta de retomada e informação de que a continuidade dependeria da aprovação de plano emergencial junto à instituição financeira responsável pelo financiamento do projeto.

Colaciono a ata de reunião com o representante do empreendimento:

Esse quadro fático revela inadimplemento substancial da fornecedora. Não se trata de mero atraso pontual, de intercorrência ordinária de obra ou de simples exercício de direito de arrependimento pelo adquirente. Cuida-se de paralisação prolongada, sem demonstração de prazo real para retomada ou conclusão, circunstância que compromete a própria finalidade econômica do contrato.

Em contratos de aquisição de imóvel na planta, a obrigação da incorporadora/construtora não se limita à celebração do instrumento contratual. Abrange, essencialmente, a execução regular do empreendimento e a entrega do bem em condições compatíveis com o que foi ofertado ao consumidor. A paralisação indefinida das obras rompe a confiança legítima depositada pelo adquirente, viola a boa-fé objetiva e torna inexigível a manutenção do vínculo contratual.

Assim, correta a sentença ao concluir que não se pode impor ao consumidor o ônus de permanecer vinculado a contrato cuja execução se tornou incerta, imprevisível e sem garantia concreta de entrega da unidade imobiliária .

A apelante sustenta a incidência da exceção do contrato não cumprido, afirmando que o apelado estaria inadimplente com parcelas contratuais e que, por isso, não poderia requerer a rescisão por culpa da vendedora.

A tese não prospera.

A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, tem aplicação quando uma parte exige da outra o cumprimento de obrigação sem ter cumprido a sua própria prestação. Todavia, sua incidência pressupõe equilíbrio e contemporaneidade entre obrigações exigíveis, além de inadimplemento relevante imputável à parte que demanda.

No caso, o inadimplemento atribuído ao consumidor não afasta o fato central reconhecido na sentença: a obra encontrava-se paralisada por período excessivo, sem perspectiva concreta de retomada. A obrigação principal da fornecedora — execução e entrega do empreendimento — estava comprometida de modo substancial.

A eventual existência de parcela em aberto, sobretudo em contexto no qual houve decisão judicial suspendendo a exigibilidade das obrigações contratuais futuras, não tem força para transformar a culpa pela rescisão em culpa do consumidor, quando a causa determinante do desfazimento contratual foi a paralisação prolongada e indefinida do empreendimento.

A apelante pretende deslocar o foco da controvérsia para o comportamento do comprador, mas não desconstitui o fundamento essencial da sentença: a impossibilidade de exigir que o adquirente permaneça vinculado a negócio jurídico sem execução regular e sem perspectiva concreta de conclusão.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS . SÚMULA 543/STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECONHECIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. O
Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Relativamente à aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, "no curso da mora da construtora, essa exceção favoreceria, na verdade, a adquirente, que não estava obrigada a quitar o saldo devedor antes que a construtora a convocasse para a entrega das chaves"
(REsp 1 .796.760/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 5/4/2019). 3. Agravo interno desprovido .
(STJ - AgInt no REsp: 1552363 ES 2015/0217245-0, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2023)

Por isso, não há como aplicar a tese da
exceptio non adimpleti contractus.

A apelante defende, subsidiariamente, a retenção de 25% a 30% dos valores pagos, invocando cláusulas contratuais e precedentes aplicáveis à hipótese de desistência ou resilição imotivada pelo comprador .

A pretensão não merece acolhida.

A retenção de parte dos valores pagos pode ser admitida quando a rescisão decorre de iniciativa imotivada ou culpa do comprador, hipótese em que se busca compensar despesas administrativas, comerciais e operacionais suportadas pela vendedora.

A situação dos autos, porém, é diversa. A rescisão foi declarada por culpa exclusiva da ré/apelante, em razão da paralisação prolongada das obras e da ausência de perspectiva concreta de entrega do empreendimento. Nessa hipótese, não há fundamento jurídico para impor ao consumidor retenção de valores, sob pena de transferir a ele o custo do inadimplemento da própria fornecedora.

Se a vendedora deu causa à resolução contratual, deve restituir integralmente os valores comprovadamente pagos pelo adquirente, recompondo o patrimônio do consumidor ao estado anterior à contratação, na medida do possível.

A aplicação de cláusula de retenção, nesse cenário, afrontaria a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor contra vantagem manifestamente excessiva.

Mantém-se, portanto, a condenação à restituição integral da quantia de
R$ 62.496,00
, nos termos fixados na sentença .

A apelante também sustenta que a comissão de corretagem não deve integrar a base de cálculo da restituição, invocando o entendimento firmado no
REsp nº 1.599.511/SP
, segundo o qual é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da comissão .

A tese, entretanto, não altera o resultado do julgamento.

O precedente mencionado pela apelante trata da validade da transferência do encargo de corretagem ao consumidor em contratos de incorporação imobiliária, desde que cumprido o dever de informação. Não se confunde, necessariamente, com a consequência jurídica da resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora/incorporadora.

Quando o desfazimento do contrato decorre do inadimplemento da fornecedora, a restituição integral dos valores pagos tem por finalidade recompor o consumidor dos prejuízos derivados da frustração do negócio. Nessa circunstância, não se mostra legítimo transferir ao adquirente o ônus econômico de uma contratação cuja finalidade foi inviabilizada pela própria ré.

A propósito:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM . RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame: Recurso de apelação contra sentença que declarou rescindido o contrato e condenou as requeridas à restituição dos valores pagos, excluindo o valor pago a título de corretagem. O autor alega que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva das recorridas devido ao atraso na entrega do empreendimento, pleiteando a inclusão do valor pago a título de corretagem na devolução . II. Questão em Discussão: Determinar se, em caso de rescisão contratual por culpa da construtora, é devida a devolução do valor pago a título de corretagem ao comprador. III. Razões de Decidir: 1
. A rescisão do contrato decorre do inadimplemento das rés, que não negaram o atraso na entrega da unidade imobiliária; 2. Nos casos em que a construtora é responsável pela resolução do contrato, a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos. Precedentes do C. STJ . IV. Dispositivo e Tese: Recurso provido. Tese de julgamento: Em caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem. Jurisprudência Citada: STJ, AREsp 2880214/SP, Rel . Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN 29/08/2025; STJ, AgInt no AREsp 2881691/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN 29/08/2025

. (TJ-SP - Apelação Cível: 10563273620238260100 São Paulo, Relator.: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 14/11/2025, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2025)

Além disso, a sentença condenou a requerida à restituição da quantia comprovadamente paga pelo autor, no montante de
R$ 62.496,00
, não havendo demonstração recursal suficiente de que tal valor inclua parcela destacada, válida e autonomamente devida a título de comissão de corretagem que deva ser excluída em razão de peculiaridade contratual específica.

Rejeita-se, portanto, este insurgência.

Ao arremate, a apelante sustenta que os danos morais não seriam cabíveis, pois o caso configuraria mero inadimplemento contratual. Subsidiariamente, requer a redução do valor fixado.

Sem razão.

De fato, o mero inadimplemento contratual, isoladamente considerado, em regra, não gera dano moral indenizável. Todavia, a situação dos autos possui contornos excepcionais. A paralisação prolongada das obras, por mais de dois anos, sem perspectiva concreta de retomada ou conclusão, frustra legítima expectativa de aquisição de imóvel e ultrapassa o campo do simples aborrecimento cotidiano.

A sentença destacou que o inadimplemento da ré, aliado à frustração da conclusão do negócio jurídico, gerou abalo emocional e angústia que excedem os dissabores ordinários da vida civil, fundamento compatível com a natureza do contrato e com a intensidade da frustração experimentada pelo consumidor .

O valor de
R$ 10.000,00
também se mostra adequado. A quantia observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, não representa enriquecimento indevido e possui aptidão mínima para compensar o dano e desestimular a reiteração de condutas semelhantes .

Assim, entendo por manter a condenação por danos morais.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença tal qual lançada.

Majoram-se os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026