Tribunal: TJMT
Processo: 1000589-86.2024.8.11.0022
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000589-86.2024.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[FLAVIO JOSE PENSO JUNIOR EIRELI - CNPJ: 01.836.999/0001-76 (APELADO), DANIEL DIAS PIO - CPF: 057.490.531-64 (ADVOGADO), ALMIR HEITOR DUARTE - CPF: 288.595.707-78 (APELANTE), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MARILEUSA MELO DA SILVA DUARTE - CPF: 304.122.691-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Promessa De Compra E Venda. Regularização Registral.
Adimplemento total pelo comprador. Imóvel excluído da Inventariança há mais de três anos. Legitimidade de
o coproprietári
o
viabilizar a sobrepartilha. Mora dos vendedores configurada. Obrigação Possível de ser cumprida. Possibilidade subsidiária de
Adjudicação Compulsória. Multa Cominatória.
Valor razoável. Sentença confirmada.

Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por comprador para compelir os promitentes vendedores a regularizar o registro de imóveis adquiridos por contrato de promessa de compra e venda, com o objetivo de viabilizar a outorga da escritura definitiva.

2.
Imóveis retirados do inventário judicial a que estavam vinculados, inviabilizando o registro. Comprador requer providências sucessórias ou judiciais para viabilizar a transferência.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a legitimidade e responsabilidade dos vendedores pela regularização registral dos imóveis; (
ii
) a validade da imposição de multa cominatória e possibilidade de adjudicação compulsória.

III. Razões de decidir

4. A regularização registral integra a obrigação assumida pelos vendedores, sendo dever decorrente da boa-fé objetiva e do contrato, independentemente de estipulação de prazo.

5. A alegação de ilegitimidade para promover sobrepartilha não prospera,
pois
a obrigação é ampla e admite outras vias jurídicas.

6. A multa cominatória de R$ 500,00
(quinhentos
reais) por
dia, limitada a R$ 30.000,00
(trinta mil reais)
, é proporcional e visa compelir o cumprimento da obrigação, sem configurar
excesso.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
"Compete aos promitentes vendedores adotar as medidas jurídicas necessárias à regularização registral do imóvel objeto de promessa de compra e venda, inclusive mediante sobrepartilha, viabilizando a outorga da escritura definitiva."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 422 e 394; CPC,
arts
. 616, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 239.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de

Recurso de A
pelação interpost
o
por
Almir Heitor Duarte
e

Marileusa
Melo
d
a Silva Duarte

em virtude da
sentença proferida pelo Ju
i
z da Vara Única da Comarca de Pedra Preta/MT que julgou procedente o pedido
formulado na A
ção de
O
brigação de fazer ajuizada por
Flávio José Penso Junior
-
Eireli
.

O
s r
éus
/recorrentes
foram co
mpelidos
a adotar todas as providências necessárias à regularização registral dos Lotes 07 e 08, integrantes da matrícula nº 1.474 do Cartório de Registro de Imóveis de Pedra Preta/MT, mediante instauração e impulso da sobrepartilha no
bojo da Ação de
Inventário nº 0001695-51.2010.8.11.0003, no prazo de 60
(sessenta)
dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00
(quinhentos reais)
, limitada inicialmente a R$ 30.000,00
(trinta mil reais)
.

Determinou que, concluída a regularização, os
r
éus
/recorrentes
outorguem a escritura pública definitiva em favor do
a
utor
/recorrido
no prazo de 60
(sessenta)
dias, sob pena da mesma multa diária
.

Ao final,
consignou
que
, caso os réus/recorrentes descumpram as deliberações anteriores,

a sentença s
ervirá como título hábil para fins de adjudicação compulsória e registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Lado outro, julgou prejudicado o pedido de
perdas e danos.

Diante da sucumbência, os Réus
/recorrentes
foram compelidos a arcar as custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% do valor atualizado da condenação.

Inconformados, os réus suscitara
m a
preliminar de cerceamento de defesa
, sob o argumento de que
a lide
demandava produção de prova testemunhal para demonstrar que o Apelado tinha pleno conhecimento de que os lotes adquiridos pertenciam também ao falecido
,
Sr.
Nelson Heitor
Machado
,
e que não havia previsão de lavratura das escrituras pela imprevisibilidade de conclusão do inventário.

Arguiram,
também,
preliminar de ilegitimidade ativa
, alegando que incumbe ao inventariante a prerrogativa de promover a reabertura do inventário por meio do procedimento de sobrepartilha, e que os
a
pelantes não são inventariantes no processo de inventário
.

No
mérito
, argumenta
ra
m que a sentença é impossível de ser cumprida, visto que são proprietários de apenas 50%
dos imóveis, pertencendo a outra metade ao
Espólio de Nelson Heitor Machado
, exigindo-se a formação de litisconsórcio passivo necessário, cuja
inexist
ência acarreta nulidade absoluta do processo.

Salienta
ra
m que não há inércia, pois o obstáculo à regularização decorreu de pedido de exclusão do imóvel da partilha formulado pela inventariante, configurando fato de terceiro, excludente de responsabilidade.

Afirma
ra
m que o Apelado tinha plena ciência da complexidade e imprevisibilidade da situação, uma vez que a concretização do negócio dependia do desfecho de processo judicial de inventário
(
cláusula terceira do contrato
)
.

Insurg
ira
m, por fim, contra a desproporcionalidade da multa cominatória, sustentando que se trata de determinação impossível de ser cumprida, pois a situação está
fora

d
o controle dos Apelantes.

Forte nesses argumentos, pediram o provimento do apelo. Em pedido subsidiário, pugnaram pela redução da multa
por descumprimento.

Contrarrazões no ID 329579402.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer proposta por
Flavio Jose Penso Junior EIRELI
em face de
Almir Heitor Duarte
e
Marileusa
Melo da Silva Duarte
com o propósito central de compelir os réus à regularização dominial e, ao final, viabilizar a outorga de escritura definitiva de imóveis objeto de promessa de compra e venda.

Narr
ou
que, em
18/12/2018
, celebrou com o
s
requerido
s/recorrentes o
contrato de promessa de compra e venda referente a
02 (
dois
)

lotes

– n.º 07
com 1.044,15m2
e nº 08
com 900
m2
–
vinculados

à
matrícula n.º 1.474 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pedra Preta/MT
, que trata do Loteamento Jardim Tatuapé
(ID 329579356)
.

Sustent
ou
que o preço foi pactuado
de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), cujo pagamento se deu
mediante entrada de R$ 10.000,00
(dez mil reais)
e 24 parcelas de R$ 2.000,00
(dois mil reais)
, todas integralmente adimplidas
.

Como prova da quitação do preço, o requerente/recorrido
anexo
u
documentos/cheques
no ID 329573952.

Alegou que
a controvérsia
não se circunscreve
ao pagamento,
e
sim à etapa final de consolidação do negócio, consistente na transferência formal da propriedade mediante título hábil e registro.

S
ustent
ou
que os bens negociados teriam
, em parte,
origem hereditária, inserindo-se no âmbito d
a Ação

de I
nventário n.º 0001695-51.2010.8.11.0003
, atinente aos bens deixados por
Nelson Heitor Machado
,

coproprietário
registral dos lotes alienados
.

Aleg
ou
que, ao consultar a tramitação do inventário, constat
ou
que
todos
os
lotes

do Loteamento Tatuapé
foram retirados do acervo inventariado, por decisão
judicial
homologa
tória, proferida em
09/06/2022
, circunstância que inviabilizaria ou
,
ao menos
,
obstaculizaria

a adoção das providências necessárias para a formalização da transferência dominial ao comprador
/recorrido
.

Nessa perspectiva, a
comprador
afirm
ou
que a conclusão do negócio estaria condicionada à
ado
ção de
medidas jurídicas adequadas para tornar possível a outorga do título definitivo,
mediante providência sucessória
a ser tomada pelos vendedores
que viabilize a recomposição do acervo ou a adequada transmissão, apontando-se, entre as alternativas, a sobrepartilha.

R
ealç
ou
que, apesar de tentativas de solução extrajudicial e d
a
insistência para que a situação fosse sanada, os réus teriam permanecido
inertes, prolongando indevidamente a pendência e impedido que
o comprador
alcançasse o
resultado
esperado
, que é
a obtenção de instrumento definitivo apto ao registro
.

Ao final de seu arrazoado, o comprador
postula
que os vendedores/recorrentes fossem
compeli
dos
a regularizar os imóveis pelos meios jurídicos adequados (com destaque para a providência sucessória mencionada) e, então, outorgar a escritura definitiva
.

Pediu
a fixação de
astreintes
em caso de descumprimento e, se necessário, o suprimento judicial do ato de vontade para que a transferência se viabilize independentemente da
resistência do obrigado;
em pedido
subsidi
ário
, requer
eu
a conversão em perdas e danos caso a tutela específica não possa ser concretizada.

Em sua defesa, os
vendedores/recorrentes
alegaram
a
preliminar
de
inépcia da inicial por
falta
de causa de pedir quanto ao pedido de perdas e danos.

No mérito, afirmaram que o
comprador
tinha plena ciência da condição registral dos imóveis, cuja regularização dependia de inventário judicial em curso, inclusive previsto na cláusula
3ª
.

Argumentaram que não houve estipulação de prazo para a outorga da escritura, e que a demora se deu por causas alheias à
s
sua
s
vontade
s
, notadamente pela exclusão do bem do inventário a pedido da inventariante, sob alegação de inconsistências na matrícula nº 1.474
do RGI de Pedra Petra/MT
.

Asseveraram que são coproprietários de 50% do imóvel, sendo a outra metade pertencente ao espólio de
Nelson Heitor Machado
.

Reforçaram que não houve qualquer recusa em outorgar a escritura e que estão buscando, junto às herdeiras do espólio, a regularização da matrícula.

E
xplica
ram
que a retirada do imóvel d
a Ação de

I
nventário não teria sido causada pelos
vendedores/recorrentes
, mas
por requerimento expresso da inventariante
, Sra.
Maria Marlene da Costa, que justificou a exclusão para futura sobrepartilha, devido a inconsistências na matrícula
, consistentes em:
divergências de área e anotações, necessidade de suscitação de dúvida/retificação, impactos em ITCMD e apuração exata da área remanescente, inclusive com notícia de alienação de alguns lotes.

Com base nisso, os
vendedores
informam que estão buscando medidas para a regularização documental da matrícula
e
que sem essa colaboração e sem a correção registral, a outorga da escritura definitiva não se viabiliza nos termos pretendidos pelo autor
/comprador
.

Conquanto as partes tenham manifestados a intenção de produzir prova oral, o Juiz encerrou a fase instrutória e
julgou antecipadamente a lide, com a procedência do pedido autoral
, o que deu azo à interposição do apelo
.

Passo, então, à análise individualizadas dos argumentos recursais.

-
Preliminar de Nulidade por cerceamento de defesa
:

Os vendedores
argument
aram
que a prova testemunhal era imprescindível para demonstrar que o
comprador
possuía pleno conhecimento de que os lotes adquiridos
,
também
, pertenciam
ao falecido
Nelson Heitor Duarte
e que não havia previsão de proceder à lavratura das escrituras dos imóveis, pela imprevisibilidade de conclusão do inventário.

Alega
ra
m
,
ainda
,
que a prova oral seria crucial para demonstrar que a exclusão do bem do processo de inventário se deu por meio de requerimento expresso formulado pela inventariante, sem qualquer participação ou manifestação dos apelantes nesse sentido.

A preliminar não prospera.

No caso, os fatos essenciais ao deslinde da controvérsia
se
encontram amplamente demonstrados pela prova documental
.

Isto é. São fatos incontroversos
: (i)
contrato de promessa de compra e venda firmado em 18
/12/
2018,
(
ii
) prova d
o pagamento integral do preço ajustado,
(
iii
)
a obrigação contratual de regularização e posterior outorga da escritura,
(iv)
a exclusão dos
imóveis do inventário
por sentença proferida
em
09/06/
2022
(ID 329579393);
(v)
a omissão dos
vendedores
quanto à sobrepartilha
.

Logo, a
produção de prova
oral
para comprovar que o
comprador
tinha ciência da condição registral dos imóveis
se
revela absolutamente desnecessária, porquanto tal circunstância jamais foi negada pelo apelado.

O próprio contrato firmado entre as partes, em sua cláusula terceira, faz expressa menção à pendência de regularização junto ao inventário.

No particular,
o ponto nodal da controvérsia não reside em saber se o
comprador/
apelado tinha ou não conhecimento da situação registral dos imóveis, mas sim em verificar se os
vendedores/
apelantes cumpriram a obrigação contratual de promover a regularização e a posterior outorga da escritura definitiva.

Dito isso, rejeito a preliminar.

-
Preliminar de Ilegitimidade e Falta de Litisconsórcio
passivo necessário
:

Sustenta
ra
m que carecem de legitimidade processual para instaurar o procedimento de sobrepartilha, ao argumento de que o artigo 615 do Código de Processo Civil confere tal prerrogativa ao inventariante.

Com o devido respeito, a tese não prospera.

Na
sentença recorrida o Juiz não condicionou os
vendedores/
apelantes à realização exclusiva de sobrepartilha
.

Em verdade, o Julgador
determinou que
os vendedores
adotassem todas as providências necessárias à regularização registral dos lotes, inclusive mediante instauração e impulso da sobrepartilha.

Trata-se de formulação ampla, que não se restringe a uma única modalidade de atuação, mas confere aos apelantes diversas possibilidades para o cumprimento da obrigação contratual assumida.

Vale dizer,
em comum esforço com
a
inventariante e demais herdeiros,
podem
promover a sobrepartilha, postular ação obrigacional em desfavor do espólio e d
a
inventariante para que seja promovida a regularização, ou adotar qualquer outro ato apto a viabilizar a outorga da escritura definitiva.
Essa é a inteligência do
artigo 616, inciso II, do Código de Processo Civil
.

Do cotejo da Ação de I
nventário nº 0001695-51.2010.8.11.0003
, verifica-se que se
encontra arquivad
a
desde 2022.

P
ortanto,
não há
óbice processual
par
a que, na qualidade de coproprietários de 50% do imóvel,
os apelantes
promovam a sobrepartilha ou adotem outras medidas necessárias à regularização registral dos bens.

Ademais, a
alegada
falta
de formação de litisconsórcio passivo necessário, em razão de o imóvel pertencer, em condomínio, ao espólio de
Nelson Heitor Machado
, não foi suscitada em contestação, tampouco foi objeto de decisão na sentença recorrida.

Trata-se de inovação recursal, vedada pelo sistema processual vigente, que não pode ser conhecida nesta instância revisora.

Dito isso, rejeito a preliminar arguida.

-
Mérito:

Conforme relatado alhures, o
contrato de promessa de compra e venda
,
firmado em 18
/12/
2018
, teve o p
reço integralmente quitado pelo
comprador
, conforme reconhecido pelos próprios
vendedores
em sua contestação.

Decorridos mais de
06 (
seis
)
anos da celebração do contrato e mais de
03 (
três
)
anos da exclusão dos imóveis do inventário, os
vendedores/
apelantes não adotaram qualquer providência concreta para promover a regularização registral dos bens ou viabilizar a outorga da escritura definitiva.

Os apelantes
/vendedores
assumiram, perante o
comprador/
apelado, a obrigação de promover a regularização dos
imóveis, obrigação que decorre da própria natureza do contrato de promessa de compra e venda.

Com efeito, à luz d
o artigo 422 do Código Civil,
a boa-fé objetiva
impõe aos contratantes o dever de cooperação para viabilizar o cumprimento das obrigações assumidas.

Na espécie, a falta
de manifestação contrária ao pedido de exclusão formulado pela inventariante, a omissão em interpor recurso e a inércia em promover a sobrepartilha desde 2022 revelam descumprimento do dever de cooperação.

A
tese
de que não houve estipulação de prazo para a outorga da escritura não afasta a caracterização da mora.
Isso porque o
artigo 394 do Código Civil considera em mora o devedor que não cumpre a obrigação no tempo oportuno.

Ora, se estão
certos o objeto e o preço, o contrato de promessa de compra e venda é perfeito e obrigatório, cabendo ao vendedor o dever de transferir a propriedade ao comprador.

A
demais, não custa reforçar que o Verbete de
Súmula
n.
239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, bastando a comprovação do contrato e do pagamento integral do preço.

E, n
o caso, ambos os requisitos
do verbete sumular citado acima se
encontram satisfeitos, impondo-se aos
vendedores/
apelantes o cumprimento da contraprestação assumida.
Logo, a sentença não merece retoques neste ponto.

Quanto
à alegada desproporcionalidade da multa cominatória, a insurgência não merece acolhida.

A multa foi fixada em R$ 500,00
(quinhentos reais)
por dia de atraso, limitada inicialmente a R$ 30.000,00
(trinta mil reais)
, valor que se revela razoável e proporcional à natureza da obrigação e ao tempo decorrido desde a celebração do contrato
, pois a natureza da multa é coercitiva destinada a forçar o devedor a cumprir sua obrigação em tempo razoável
.

A fixação em patamar módico, desprovido de aptidão para compelir ao adimplemento, esvaziaria a eficácia da tutela específica.

Por fim, ao contrário do alegado, a
sentença não impõe aos apelantes obrigação impossível de ser cumprida.

Em realidade
, confer
iu
prazo razoável para a adoção das providências necessárias à regularização registral dos imóveis e à outorga da escritura definitiva, sob pena de multa diária.

E
não só isso.
Persistindo a inércia,
perfeitamente escorreito o capítulo da
sentença
que
servirá como título para
adjudicação compulsória, medida que viabiliza a transferência da propriedade ao apelado independentemente da vontade dos apelantes.

A meu sentir, t
rata-se de solução que observa o princípio da efetividade da tutela jurisdicional e prestigia o cumprimento das obrigações contratuais livremente assumidas.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento ao apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
em 12% sobre o valor já arbitrado na origem, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026