Tribunal: TJMT
Processo: 1000923-34.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000923-34.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOAO FERREIRA DE LIMA - CPF: 370.728.039-04 (APELANTE), THIAGO DE SIQUEIRA BATISTA MACEDO - CPF: 013.846.211-99 (ADVOGADO), ILMA CAMILO DOS SANTOS DE LIMA - CPF: 707.639.171-68 (APELANTE), ORACELIA BARBOSA DE ASSIS COSTA - CPF: 295.414.179-49 (APELADO), LAURIANE OLIVEIRA DA COSTA - CPF: 041.718.061-60 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), LAURIANE OLIVEIRA DA COSTA - CPF: 041.718.061-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COMO VIA ADEQUADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião extraordinária, ao fundamento de inadequação da via eleita, uma vez comprovada a existência de contrato de compra e venda entre as partes, com quitação do preço e anuência da proprietária registral, afastando a natureza originária da aquisição pretendida.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se (i) é admissível o reconhecimento da usucapião extraordinária quando a posse decorre de contrato de compra e venda celebrado com a proprietária registral; e (
ii
) se o extravio do instrumento contratual autoriza a utilização da usucapião como meio de regularização dominial.

III. Razões de decidir

3. A usucapião configura modo originário de aquisição da propriedade, incompatível com a posse derivada de relação contratual, na qual o possuidor reconhece a titularidade do alienante e aguarda a formalização da transferência dominial.

4. A existência de contrato de compra e venda, corroborada pela anuência da proprietária registral e pela quitação do preço, evidencia aquisição derivada, afastando o
animus
domini
necessário à usucapião.

5. A dificuldade probatória decorrente do extravio do contrato não autoriza a transmutação da natureza jurídica da posse, sendo admissível a comprovação do negócio jurídico por outros meios, inclusive confissão judicial.

6. A adjudicação compulsória constitui a via adequada para a regularização do domínio, sendo indevida a utilização da usucapião como sucedâneo, sob pena de violação ao sistema registral e à incidência tributária própria das transmissões onerosas.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: “1. A usucapião não é cabível quando a posse decorre de contrato de compra e venda, por se tratar de aquisição derivada da propriedade. 2. O extravio do instrumento contratual
, por si só,
não autoriza a utilização da usucapião como meio substitutivo da adjudicação compulsória.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CC, arts. 1.238 e 1.245; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.172.585/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3ª Turma, j. 10.12.2024; STJ, Súmula nº 239; TJMT, Apelação nº 1001982-32.2019.8.11.0051, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 18.02.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de apelação cível interposto por
ILMA CAMILO DOS SANTOS DE LIMA
e
JOÃO FERREIRA DE LIMA
contra a sentença proferida pelo Dr. Alexandre Elias Filho,
MM.
Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária n. 1000923-34.2022.8.11.0041, ajuizada em face de
ORACELIA BARBOSA DE ASSIS COSTA
, que julgou improcedente a pretensão deduzida na inicial ao fundamento de inadequação da via eleita, por entender que a existência de contrato de compra e venda revela aquisição derivada, e não originária, o que inviabiliza o reconhecimento da usucapião,
fixando
honorários de sucumbência em 15% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça (ID. 354333421).

Em suas razões (ID. 354333422), os Apelantes
defendem
que possuem interesse de agir, uma vez que o extravio do contrato de compra e venda tornaria inviável a via da adjudicação compulsória, subsistindo a usucapião como o único meio processual apto à regularização da propriedade que afirmam possuir com
animus
domini

há mais de 33 anos, sustentando que a usucapião extraordinária independe de título e de boa-fé e que a anuência expressa da proprietária registral apenas reforça a natureza mansa, pacífica e ininterrupta da posse exercida.

A
Apelad
a
deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentar suas contrarrazões
, conforme certidão automática do sistema.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo (ID. 354333422) e
isento de
preparo
(
ID.
357067852
)
.

É o relatório.

Inclua-se
em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado
,
ILMA CAMILO DOS SANTOS DE LIMA e JOÃO FERREIRA DE LIMA
pretendem a reforma integral da sentença, a fim de que seja reconhecida a prescrição aquisitiva extraordinária e declarado o domínio do imóvel situado no Lote 26 da Quadra 12, bairro Jardim dos Ipês, em Cuiabá, sob o argumento de que a existência de relação contratual pretérita não afasta o interesse de agir nem descaracteriza a natureza originária da usucapião, especialmente diante da alegada impossibilidade prática de regularização do bem pelos meios derivados em razão do extravio do instrumento contratual
.

Em qu
e pese os argumentos vertidos no apelo
,
contudo,
tenho que
o recurso
não
comporta
provimento
.
Vejamos.

Constou da sentença
recorrida
, no que pertine
:

“(...)

I - RELATÓRIO

ILMA CAMILO DOS SANTOS
e
JO
Ã
O FERREIRA DE LIMA
propuseram AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA em desfavor de
ORACELIA BARBOSA DE ASSIS COSTA
, ao argumento, em síntese, de que exercem a posse própria, de forma contínua e ininterrupta, sem oposição ou contestação do proprietário, com "animus
domini
” mansa e pacífica do imóvel situado no Lote 26 da Quadra 12, bairro: Jardim dos Ipês, Perímetro Urbano de Cuiabá, matriculado sob o n 31.300, há mais de 33 anos, consoante operação contrato de compra e venda de imóvel junto à demandante, motivo pelo qual busca a declaração da referida posse e propriedade, devendo, pois, ser oficiado o Cartório competente para fins de averbação.

Determinada a emenda da inicial, adveio manifestação e posterior recebimento da pretensão, com indeferimento do pedido de tutela de urgência liminarmente (ID 90586342).

A União e o Estado de Mato Grosso compareceram aos autos e manifestaram desinteresse na pretensão (
IDs
116490794 e 117461859).

Manifestação apresentada pela demandada nos autos (ID 120512167).

No momento de especificação de provas, as partes envolvidas na lide disseram que as existentes nos autos são suficientes ao desfecho (
IDs
205748922 e 206746392).

O Ministério Público tomou ciência da lide e deixou de manifestar quanto ao mérito do pedido (ID 206011736).

O Município de Cuiabá também informou desinteresse na área usucapienda (ID 206621664).

Vieram os autos conclusos.

É o que merece registro.

DECIDO.

II - FUNDAMENTAÇÃO

A controvérsia versa sobre a presença dos requisitos legais necessários ao reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel pela prescrição aquisitiva, eis que os demandantes afirmam que exercem a posse própria, de forma contínua e ininterrupta, mansa e pacífica há mais de 33 (trinta e três) anos, com "animus
domini
”, sem oposição ou contestação da proprietária do imóvel situado no Lote 26 da Quadra 12, bairro: Jardim dos Ipês, Perímetro Urbano de Cuiabá, matriculado sob o n. 31.300, nos termos do contrato de compra e venda celebrado com a demandada,
Oracelia
Barbosa de Assis Costa
.

E sobre o tema, com propriedade leciona Flávio Tartuce:

(...) (Manual de direito civil: volume único/Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e
ampl
. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, p. 991)

Oportuno colocar a evidência que os requisitos comuns a todas as modalidades de usucapião referem-se à capacidade de usucapir da parte, a capacidade do bem de ser usucapido e a forma de exercício da posse.

Nesse contexto, a capacidade de usucapir refere-se
a
capacidade do sujeito, cujas restrições apresentam-se em lei - tanto quanto à capacidade de fato quanto à legislação
especifica
para determinadas situações.

Já a capacidade do bem ser usucapido está intimamente relacionado ao objeto, pois nem todo bem é suscetível de ser usucapido, tais como os bens públicos e alguns bens "extra
commercium
”.

O terceiro requisito comum a todas as formas de usucapião é a forma do exercício da posse, que deve ser exercida de fato e de forma pública, com "animus
domini
", justa, mansa, pacífica e sem oposição.

Diante de tais considerações, há que se adiantar que a usucapião ordinária se difere da usucapião extraordinária exatamente pela demanda da comprovação de justo título e da boa-fé.

Da questão em apreço, se extrai que em manifestação apresentada nos autos (ID 120512167), a demandada, proprietária registral do imóvel (ID 73639326), anuiu ao pedido dos demandantes, reconhecendo a existência de contrato de compra e venda celebrado entre eles, bem como o recebimento integral do preço ajustado.

Nesse particular, entendo que a via não é a adequada ao fim que se colima; porquanto, tendo os demandantes adquirido a propriedade por meio de contrato, não se
tratam
de meros possuidores cuja posse devesse suprir a ausência de título registrável.

Não se aplica o instituto da usucapião quando já existe contrato de compra e venda regularmente celebrado entre as partes e não há resistência por parte do proprietário registral, como ocorre no caso dos autos.

Isso porque, nessas circunstâncias, a aquisição não se dá de forma originária, mas sim derivada, decorrente do negócio jurídico firmado entre alienante e adquirente.

Em casos tais, a via adequada para a obtenção do registro imobiliário e consequente consolidação da propriedade não é a ação de usucapião, mas sim a regularização do título aquisitivo, mediante adjudicação compulsória ou o próprio registro do contrato, quando possível.

A jurisprudência é pacífica ao reconhecer que a usucapião não pode ser utilizada como sucedâneo para suprir a ausência de registro em hipóteses em que o alienante, proprietário registral, não oferece resistência ao cumprimento da obrigação de transferir o imóvel.

A propósito:

(...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.322836-5/001, Relator(a): Des.(a)
Joemilson
Donizetti
Lopes ,
12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/09/2025, publicação da súmula em 26/09/2025)

A bem ver, os problemas referentes à efetivação do registro do imóvel deverão ser sanados pelos demandantes por meios próprios, e não pela inadequada via da ação de usucapião.

Mas não só. Sequer há indícios de que os demandantes diligenciaram com a demandada para obter a outorga da escritura, tampouco que tenha promovido qualquer medida administrativa ou judicial para tal fim.

Logo, é de se ter em mente que se os demandantes podem recorrer às vias adequadas como inventário, arrolamento, adjudicação ou obrigação de fazer
de outorga de escritura, a possibilidade de ajuizamento da ação de usucapião deve ser considerada uma exceção, e não a regra geral - mormente porque acarretaria burla ao recolhimento de tributos de transmissão (ITBI, ITCMD e "causa mortis”).

III - DISPOSITIVO

Isto posto, e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO IMPROCEDENTES as pretensões deduzidas na petição de ingresso
, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do Art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno
os demandantes ao pagamento das custas processuais
e honorários advocatícios
, estes últimos fixados
em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa
(CPC, Art. 85, § 2°), devendo a
exigibilidade
, entretanto, permanecer
suspensa
, face à concessão do benefício processual da gratuidade de justiça (ID 79984728).

(...
)
”
(ID.
354333421
)

(
g.n
.)

Como visto,
a
controvérsia devolvida a esta instância não está centrada, propriamente, na duração da posse exercida pelos
A
pelantes, tampouco na inexistência de oposição fática ao longo dos anos
.

No caso
sub judice
, o

ato jurídico
decisivo do caso é outro e emerge da própria narrativa autoral, corroborada pela manifestação da apelada
, consistente no fato de que
a posse dos demandantes teve origem em contrato de compra e venda celebrado com a titular registral, a qual compareceu aos autos, reconheceu o negócio jurídico e declarou quitado o preço ajustado (ID. 120512167)
.

Nesse contexto
, a pretensão deduzida em juízo não se amolda, com a necessária precisão técnica, ao regime jurídico d
e
aquisição d
e
propriedade

buscado pelos Apelantes.

Isso porque a
usucapião constitui modo originário de aquisição do domínio, caracterizando-se pela consolidação de uma situação de fato que inaugura uma nova cadeia dominial, rompendo o vínculo jurídico com o titular anterior
, ao passo que a
aquisição assentada em contrato de compra e venda
se
insere de forma hialina no âmbito da aquisição derivada.

Em que pese o
s
A
pelantes sustenta
rem
que a usucapião extraordinária independe de título e de boa-fé
, o fato é que
a dispensa de justo título não
elimina a necessidade de se aferir a qualidade da posse e sua compatibilidade com a aquisição originária pleiteada
.

Em casos como tais, a
jurisprudência do
STJ
é pacífica ao assentar que a posse decorrente de promessa ou contrato de compra e venda, em regra, não ampara a aquisição por usucapião por ser incompatível com o
animus
domini
pleno
, tendo em vista que o
possuidor ingressa no bem reconhecendo a soberania do direito do vendedor, de quem aguarda o ato translativo formal
, a exemplo do seguinte julgado:

Destaca-se a abalizada jurisprudência da Corte Cidadã:

“
RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.
(...)
2.
Na origem, cuida-se de ação de usucapião julgada improcedente em primeiro grau com sentença mantida em grau de apelação.

3.
A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com o animus
domini
, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião
. Precedentes.

4. A jurisprudência do STJ admite a transmutação da posse (de imprópria para própria) em casos excepcionais, o que não foi verificado no caso concreto.

5. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos autos, no sentido da não configuração do animus
domini
, indispensável para a procedência da ação de usucapião, inviável a inversão do julgado, por força da Súmula nº 7/STJ.

6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.
”
(
STJ.
REsp n. 2.172.585/DF, rel
.
Min
.
Ricardo Villas Bôas
Cueva
,
3ª
Turma,
j.
10/12/2024, DJEN 13/12/2024)
(
g.n
.)

Outro não é o entendimento d
este
Sodalício,
firmad
o
no sentido de que a usucapião não se presta a atuar como sucedâneo da adjudicação compulsória, quando resta inequívoca a aquisição de caráter derivado

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MODALIDADE DE AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MANUTENÇÃO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

(...)

III. Razões de decidir
.
5.
A usucapião, enquanto forma originária de aquisição da propriedade, é incompatível com a modalidade derivada decorrente de contrato de compra e venda
. Ação de adjudicação
compulsória é a via adequada para a regularização do imóvel junto ao registro público.
(...)
Tese de julgamento: "1.
A usucapião não é cabível para aquisição de propriedade lastreada em contrato de compra e venda, sendo a adjudicação compulsória a via adequada
.
(...)”
(
TJMT.
N.U 1001982-32.2019.8.11.0051,
rel. Des.
M
á
rcio Vidal
,
5ª
Câmara de Direito Privado,
j.
18/02/2025, DJ
e
21/02/2025
) (
g.n
.)

Por sua vez, o
argumento central da apelação, fundado na inviabilidade da via adjudicatória pelo extravio físico do contrato,
também
não se sustenta
.

Isso porque a
dificuldade probatória alegada não tem o condão de transmutar a natureza jurídica da posse nem de autorizar a flexibilização do sistema para a criação de atalhos processuais.

Como cediço, nosso
ordenamento jurídico pátrio admite a comprovação de negócios jurídicos por múltiplos meios
, de modo que a
expressa manifestação da vendedora nos autos, anuindo à transferência e declarando a quitação integral do preço, consubstancia genuína confissão judicial, elemento probatório de notável força
capaz de suprir, ao menos em tese,
a ausência do instrumento de gaveta
.

Tanto é que a
orientação consolidada pela Súmula 239 do STJ é clara ao afirmar que

“
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
”
(
2ª Seção
,
j.
28/06/2000, DJ 30/08/2000, p. 118)
.

No mesmo sentido, reafirmando a própria jurisprudência:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. NATUREZA JURÍDICA E CABIMENTO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CARÁTER PESSOAL.
AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS
. SÚMULA 239 DO STJ. ACÓRDÃO DISSONANTE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Nos termos da Súmula 239/STJ, "
o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
".

2. No caso, o acórdão recorrido está em dissonância com a jurisprudência do STJ.

3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.
”
(
STJ.
AgInt
no
AREsp
n. 2.437.168/SP, rel
. Min.
Raul Araújo,
4ª
Turma,
j.
19/3/2024, DJe 22/3/2024)
(
g.n
.)

Logo, se o registro formal não é exigido, a mera perda material do papel,
em um
contexto
onde
há o absoluto consenso das partes envolvidas, não pode fundamentar o emprego da via originária
, como pretende o Apelante
.

Por fim,
ad
argumentandum
tantum
,
também
não se pode
menosprezar
o princípio da continuidade registral (Lei nº 6.015/73) e a higidez do sistema tributário municipal
, tendo em vista que, s
endo a usucapião isenta de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a sua permissão, nestes casos de evidente aquisição derivada e não resistida, acarretaria indevida evasão fiscal sobre fato gerador que já se materializou por meio de ato oneroso entre vivos (art. 156, II, da CF)
.

Com tais considerações, tenho que a
lide de usucapião não pode ser instrumentalizada pelo Judiciário para contornar as expensas fiscais e notariais ínsitas à transmissão regular da propriedade
, pelo que se c
onclui

que os Apelantes carecem de interesse processual em sua vertente de adequação, porquanto pretendem tutelar o seu direito valendo-se de ação inadequada frente à natureza da posse que detém.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
de apelação
interposto por
ILMA CAMILO DOS SANTOS DE LIMA
e
JOÃO FERREIRA DE LIMA
, mantendo
incólume
a sentença
objurgada,
por estes e por seus próprios fundamentos.

Por
conseguinte
,
majoro
a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais
fixados na origem

de 1
5
% para
1
7
% (
dezessete
por cento)
, com fulcro
no
art. 85, § 11, do CPC
,
observada
a suspensão da exigibilidade,
nos termos do §

3º do art. 98 do mesmo
códex
, por se tratar de beneficiários da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026