Tribunal: TJMT
Processo: 1031689-22.2024.8.11.0002
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031689-22.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[NADIA FRANCISCA DE ARRUDA SOUZA - CPF: 317.778.481-72 (APELADO), KELLY MESQUITA TORRES - CPF: 049.189.791-06 (ADVOGADO), LUCIANA GOMES DA SILVA - CPF: 730.072.181-87 (ADVOGADO), ITAMAR BARBOSA DE SOUZA - CPF: 267.473.751-49 (APELADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA. - CNPJ: 21.403.427/0001-00 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito
d
o consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas.
C
ontrato de
compromisso de compra e venda de imóvel.
R
elação de consumo.
R
escisão
contratual
por culpa do promitente comprador.
C
ontrato celebrado sob a vigência da lei n. 13.786/2018.
P
atrimônio de afetação.
C
láusula de retenção de 50% dos valores pagos.
V
alidade.

Retenção
adicional
de valores a título de comissão de corretagem. Impossibilidade. Encargo que ficou sob a responsabilidade da vendedora e já abrangido pela multa penal/compensatória.
Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de
Apelação interpost
o

pela i
ncorporadora/ré

contra sentença que
julgou o
pedido parcialmente procedente para declarar
a resolução

d
o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e a abusividade da cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos
em razão do contrato
, reduzindo-a para o percentual de 25%,
e a
conden
ou a
restituir
o v
alor
equivalente
a 75% do total pago em razão do contrato
.

II. Questão em discussão

2.
O mérito recursal consiste
em
aferir
a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018
, mais o
direito de
retenção
complementar
de valor a título de compensação pela taxa da comissão de corretagem
custeada pela incorporadora.

III. Razões de decidir

3.
Na hipótese de resolução de
compromisso
de compra e venda de imóvel
por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida
a imediata restituição das parcelas pagas
em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da
Súmula nº 543
do STJ.

4.
“O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.” (STJ - Quarta Turma -
AgInt
no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 5/6/2023,
DJe
de 13/6/2023).

5. Não havendo cláusula contratual que transfira o custeio ao comprador, “
a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem sobre os valores pagos, configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte recorrida, o que é inadmissível” (STJ - Quarta Turma -
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.280.013/PE, relator Ministro Marco
Buzzi
, julgado em 5/6/2023,
DJe
de 14/6/2023).

IV. Dispositivo

6
. Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto

por

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA

contra a sentença proferida pel
a
MM
ª
. Ju
íza
de Direito da
8
ª Vara Cível da Comarca de
Várzea Grande
/
MT
, que
nos autos da ação
de

“
Rescisão Contratual c/c Anulação
d
e Cláusula Abusiva, Devolução
d
e Valores
e
Indenização
p
or Danos Morais
”
(Proc. nº
1031689-22.2024.8.11.0002
), ajuizada

contra a apelante
por
NADIA FRANCISCA DE ARRUDA SOUZA e ITAMAR BARBOSA DE SOUZA
,
julgou o pedido
parcialmente
procedente para
d
eclarar res
olvido
o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes
e a
abusiv
idade

d
a cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos, reduzindo-a para o percentual de 25%
, e, assim, c
ondenar a
Incorporadora/
ré a restituir
o valor
correspondente a 75% do total pago
em razão do contrato
(
cf. Id. nº
340617874
).

A
apelante
defende a
validade
da cláusula penal contratual que
prevê
o direito de retenção de
50% das quantias pagas
à
hipótese de rescisão do
pacto
por culpa do compromissário comprador,
haja vista que se trata de previsão expressamente autorizada pelo disposto no a
rt. 67-A
,
§5º
,
da Lei
nº
4.591/64
, sendo que o
regime de patrimônio de afetação
se
encontra instituído na matrícula mãe do empreendimento
, e, no
mais,
queixa-se da omissão da sentença
quanto
à
comissão de corretagem na sentença apelada
, sustentando que “
o pagamento da comissão do corretor é devido pela
a
pelada após o pedido de rescisão e não pode integrar o cálculo de devolução dos valores
”.

Pede, pois,
o provimento do recurso, para que
, reformada a sentença, seja reconhecido o direito de retenção nos termos contratados
(cf. Id. nº

340617880
).

O
s
apelado
s
ofert
am

contrarrazões
junto ao
Id. nº

341678384
, pugnando pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O mérito
recursal circunscreve à discussão quanto à validade da cláusula penal
prevista
no c
ompromisso
d
e
c
ompra
e

v
enda
objeto da lide,
na medida em que já assentada a culpa dos autores/compromissários compradores pela rescisão contratual, a qual estabelece que, “n
o caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do
comprador
, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga,
(...),
e dela será descontado o percentual equivalente a 50% (cinquenta por cento) a título de pena convencional, além da integralidade da comissão de corretagem, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo
comprador
”
(cf. Id. nº
340617384
)

A
r.
sentença apelada
assim dispõe sobre a questão:

“
É incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda da unidade autônoma descrita na exordial, bem como que os autores não prosseguiram com o pagamento do saldo devedor, circunstância que ensejou a rescisão do pacto por parte da ré.

As provas constantes dos autos demonstram que os autores foram formalmente notificados para liquidar o saldo devedor, não o tendo feito no prazo estabelecido, o que configura inadimplemento. A alegação de que a rescisão teria ocorrido por negativa de financiamento decorrente de apontamento restritivo no nome da autora
Nadia

não encontra respaldo contratual, tampouco é suficiente para afastar a responsabilidade dos autores.

O contrato não prevê a concessão de crédito como obrigação da ré, sendo ônus do comprador o cumprimento do pagamento integral do preço.

Portanto, não tenho dúvidas que a rescisão contratual ocorreu por culpa dos autores, o que justifica a incidência de cláusula penal, desde que nos limites da razoabilidade e da legislação consumerista.

Nesse aspecto, o contrato em exame prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Entretanto, é entendimento reiterado deste juízo, com respaldo na jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso e do Superior Tribunal de Justiça, que a cláusula penal que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos se mostra abusiva e deve ser reduzida a patamar razoável e proporcional ao prejuízo do vendedor, especialmente quando ausente demonstração de maiores danos.

A orientação jurisprudencial consolidada estabelece que, nos contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, como é o caso dos autos, é admitida a retenção de valores entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. Em situações semelhantes venho adota
n
do o percentual de 25% como patamar justo, de modo a assegurar a função ressarcitória da cláusula penal, sem onerar desproporcionalmente o consumidor.

Assim, declara-se a abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos e fixa-se a retenção de 25% sobre o total pago, correspondente a R$ 4.398,49, devendo a ré restituir aos autores a quantia de R$ 13.195,47, devidamente corrigida pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

(...)

DIANTE DISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos feitos nesta ação para:

a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes;

b) Declarar abusiva a cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos, reduzindo-a para o percentual de 25%; e

c) Condenar a ré a restituir aos autores a quantia de R$ 13.195,47, correspondente a 75% do total pago (R$ 17.593,96), corrigida monetariamente pelo INPC desde o efetivo pagamento de cada parcela e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.
”

O
art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 expressamente autoriza que, na hipótese de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, a multa/cláusula penal pode ser “estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”, e, nos termos da jurisprudência do STJ, “a Lei 13.786/2018, suprindo a lacuna do direito positivo, e incorporando ao direito positivo diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo STJ, adotou o percentual 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (
arts
. 67-A, inciso I e §5º)”, assim, “a retenção em questão pode ser estabelecida até o teto de 50% da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, tratado nos
arts
. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64, como no caso dos autos, destarte, encontrando-se o limite previsto na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes em consonância com o contido na lei, não há como reconhecer sua nulidade, ante a primazia do princípio do
pacta sunt servanda
” (STJ - Quarta Turma -
AgInt
no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 5/6/2023,
DJe
de 13/6/2023).

Logo, comprovado

que
a incorporação

estava
submetida ao re
gime do patrimônio de afetação
(cf. Id. nº
340617858
) e que o contrato contém
disposição
clara e acessível
quanto ao direito de retenção no percentual de 50%
das quantias pagas,
e não havendo nenhum argumento concreto acerca da abusividade da cláusula penal, porquanto a tese autoral se limitou a invocar genericamente a presença de onerosidade excessiva,
não se pode falar em ilegalidade ou abusividade d
o

percentual de retenção
previsto na
cláusula penal, nem, por consequência, em necessidade de revisão ou alteração do que restou pactuado entre os contratantes
nesse particular
,
já que
a

“
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece
que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio
”
(
AgInt
no
AREsp
n. 2.733.052/RJ, relator Ministro Carlos Cini
Marchionatti
(Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025)
.

No mesmo sentido:

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (
AgInt
no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024,
DJe
de 2/5/2024.) - Súmula 83/STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(
AgInt
no
AREsp
n. 2.949.467/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025)

EMENTA:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(...).
3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo,
sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.

5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial. IV.
Agravo interno desprovido.
(
AgInt
no
AREsp
n. 2.733.052/RJ, relator Ministro Carlos Cini
Marchionatti
(Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025)

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDANTE.

1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como
nos casos
dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.

Precedentes.

2. Agravo interno desprovido.

(
AgInt
no REsp n. 2.222.921/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025)

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU EM PARTE DO RECLAMO E DEU-LHE PROVIMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES.

1. Nos casos de desfazimento por iniciativa dos adquirentes de contrato derivado de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação celebrado após a vigência da Lei nº. 13.786/2018, a pena convencional pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos.

1.2. Não há como considerar ilegal ou abusiva cláusula contratual que não ultrapassa os limites expressamente previstos na legislação de regência. 3.

Agravo
interno desprovido.

(
AgInt
no REsp n. 2.106.149/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 5/9/2025)

Por outro lado, é manifestamente abusiva e inválida a previsão de desconto/retenção/cobrança de quaisquer outros valores em função da rescisão contratual
, pois,

“em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem
, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1224921/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado 26/04/2011),
ou seja, na composição da cláusula penal (isto é, multa compensatória) já é abrangido
os prejuízos suportados

pelas

incorporadora
s
em amplo senso,
tais
como
despesas administrativas havidas com
a
comercialização e
comissão de
corretagem,
assim como

pelas perdas sofridas com o inadimplemento contratual e
utilização do bem pelo comprador
, daí porque “
a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem sobre os valores pagos, configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte recorrida, o que é inadmissível
”
(
STJ -
Quarta Turma
-
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.280.013/PE, relator Ministro Marco
Buzzi
, julgado em 5/6/2023,
DJe
de 14/6/2023)
.

É certo que, em relação ao custeio da comissão de corretagem na área da
incorporação imobiliária
, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o
eg
. STJ definiu que, “
no contrato tradicional de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra parte interessada no
negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato principal
”, ou seja, que
é válida a
“
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (STJ –
Segunda Seção
–
REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, julgado em 24/8/2016,
DJe
de 6/9/2016)
.

Ocorre que, na hipótese, embora fosse
perfeitamente possível e válida a transferência ao
comprador
d
a obrigação

d
e arcar com o pagamento da comissão d
e
corretagem na promessa de compra
e

venda
, não foi o que aconteceu, já que, conforme expressa previsão estabelecida no contrato firmado entre as partes (“cláusula 14 - Dos custos e despesas” – cf. Id. nº
340617856 -
p
ág. 21
), tal ônus não foi repassado aos autores/
apelados
, ficando a cargo da própria ré/
apelante
, de modo que
o que
ela pretende
, aqui,
é
o reconhecimento do direito de

retenção de valor adicional a título de compensação pela taxa da comissão de corretagem, o que, como visto, de acordo com a orientação do STJ, “
configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte recorrida, o que é inadmissível
”, até porque é
flagrantemente abusiva
qualquer outra disposição do contrato que estabeleça penalidade diversa ou adicional ao direito de retenção a título de multa penal/compensatória,
afinal,
além do
bis in idem
,
cuida-se de
que impõe excessiva oneração
ao consumidor, colocando-o em inegável desvantagem (CDC, art. 51, IV)
.

E
m hipótese semelhante,
assim já decidiu a
e
g
. Corte Superior:

EMENTA:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO UNILATERAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO

CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é direito seu receber de volta o que pagou, podendo a vendedora reter 25% como percentual padrão se, como na espécie, não há motivação razoável no acórdão recorrido apta a fixar percentual menor. Entendimento da Segunda Seção (REsp 1.723.519/SP).

2. A comissão de corretagem não pode ser ressarcida à construtora, pois não há cláusula contratual que transfira essa obrigação ao comprador, conforme exigido pelo Tema 938/STJ.

3. Agravo conhecido. Recurso especial desprovido.

(
AREsp
n. 2.178.744/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025)

Pelo exposto,

dou parcial provimento ao recurso,
a fim de
reconhecer a validade d
o percentual de retenção estipulado na
multa/cláusula penal ajustada entre as partes e, assim, condenar a ré/apelante a restituir 50% (cinquenta por cento) do total pago pelo
s
autor
es
/apelado
s
em razão do contrato objeto da lide
, a ser atualizado monetariamente de acordo com o definido na sentença.

Diante da alteração do desfecho decisório, redistribuo os ônus sucumbências, inclusive honorários advocatícios, os quais mantenho em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de
75
%
para os autores e 25% à ré.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026