Tribunal: TJMT
Processo: 1019125-80.2025.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREJUDICIAL DE MÉRITO. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO TRIENAL. INAPLICÁVEL. PRAZO QUINQUENAL. ART. ART. 206, § 5º, II, DO CÓDIGO CIVIL. TEMA REPETITIVO Nº 938/STJ QUE SE REFERE À REPETIÇÃO DO INDÉBITO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E NÃO À COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO. PREJUDICIAL AFASTADA. MÉRITO. MEDIDA CAUTELAR DE AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM DIVERSOS IMÓVEIS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AGRAVANTES QUE TÊM COMO ATIVIDADE EMPRESARIAL O COMÉRCIO IMOBILIÁRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM NO MONTANTE DE 1% DO VALOR GERAL DE VENDAS LÍQUIDO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO PERICULUM IN MORA. ELEMENTOS QUE NÃO EVIDENCIAM RISCO DE INSOLVÊNCIA OU DE DILAPIDAÇÃO PATRIMONIAL DAS REQUERIDAS. PEDIDO DE COBRANÇA NÃO VINCULADO À OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL OU À REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AVERBAÇÃO PREMONITORIA INDEVIDA. REQUISITOS CUMULATIVOS DO ART. 300 NÃO PRESENTES.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019125-80.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Corretagem]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (AGRAVANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (AGRAVANTE), LL GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 06.951.939/0001-18 (AGRAVADO), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE:
RNI INCORPORADORA IMOBILI
Á
RIA 474 LTDA
.

RNI NEG
Ó
CIOS IMOBILI
Á
RIOS S/A

AGRAVADO:

LL GEST
Ã
O DE NEG
Ó
CIOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA
.

EMENTA
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREJUDICIAL DE MÉRITO.
ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO TRIENAL.
INAPLICÁVEL. PRAZO QUINQUENAL. ART.
ART. 206, § 5º, II, DO CÓDIGO CIVIL
. TEMA
REPETITIVO Nº 938/STJ QUE SE REFERE À
REPETIÇÃO DO INDÉBITO

DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
E NÃO À
COBRANÇA
POR FALTA DE PAGAMENTO
.
PREJUDICIAL AFASTADA. MÉRITO.
MEDIDA CAUTELAR DE
AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA
EM DIVERSOS IMÓVEIS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.
AGRAVANTES QUE TÊM COMO ATIVIDADE EMPRESARIAL O COMÉRCIO IMOBILIÁRIO.
COMISSÃO
DE CORRETAGEM
NO MONTANTE DE 1% DO VALOR GERAL DE VENDAS
LÍQUIDO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO
PERICULUM IN MORA
. ELEMENTOS QUE NÃO
EVIDENCIAM
RISCO DE INSOLVÊNCIA
OU DE DILAPIDAÇÃO PATRIMONIAL
DAS REQUERIDAS
. PEDIDO DE COBRANÇA NÃO VINCULADO À OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL OU À REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
AVERBAÇÃO PREMONITORIA INDEVIDA.
REQUISITOS CUMULATIVOS DO ART. 300 NÃO PRESENTES. DECISÃO REFORMADA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de cobrança de comissão de corretagem, deferiu tutela de urgência para determinar a averbação
premonitória
da existência da demanda na matrícula originária do imóvel e nas matrículas individualizadas do empreendimento
imobiliário
das rés.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) a ocorrência ou não da prescrição da pretensão de cobrança da comissão de corretagem, e (
ii
) a presença dos requisitos legais
para concessão de tutela de urgência cautelar consistente na averbação premonitória
decorrente de ação de cobrança de corretagem
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Afastada a alegação de prescrição trienal com base no Tema Repetitivo
nº
938 do STJ, por sua inaplicabilidade à hipótese dos autos. O referido precedente trata da pretensão de repetição de indébito — ou seja, de restituição de valores pagos
indevidamente
a corretor
— enquanto a presente demanda busca o recebimento de comissão decorrente de intermediação imobiliária efetivamente realizada, hipótese que se enquadra na previsão
da prescrição quinquenal
do art. 206, § 5º, II, do Código Civil.

4.

O termo inicial do prazo prescricional deve ser fixado na data da lavratura da escritura pública de compra e venda, momento em que se concretiza o negócio jurídico intermediado.
Inteligência do art. 189 do Código Civil.

5.
No mérito, ausente a demonstração do
periculum in mora
, não havendo nos autos prova de risco concreto de dilapidação patrimonial, de alienação fraudulenta de bens ou de insolvência das agravantes, cujas atividades empresariais consistem justamente na comercialização imobiliária.

6
. A mera possibilidade de alienação de bens
imóveis
no curso d
e
processo
de ação de cobrança de comissão de corretagem
não justifica a medida cautelar
de averbação premonitória
, especialmente quando não evidenciado que o objeto da demanda esteja vinculado à posse, propriedade ou reintegração
de imóvel
e ausente
s
evidências de insolvência, fraude contra credores ou fraude à execução.

7
. A averbação premonitória, embora de natureza informativa, exige os requisitos cumulativos do art. 300 do CPC,
cumulação que não restou atendida
no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
. Recurso provido para reformar a decisão que deferiu a averbação premonitória.

Teses de julgamento:

a) “Na ação de cobrança de comissão de corretagem, aplica-se o prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5º, II, do Código Civil.”

b) “
A concessão de tutela de urgência para fins de averbação premonitória exige demonstração concreta e objetiva de risco de alienação fraudulenta,
de dilapidação patrimonial ou de insolvência, especialmente quando o crédito perseguido não decorre de obrigação vinculada à entrega, posse ou propriedade do bem, mas de prestação de serviço de corretagem. Tal risco não se presume pela mera inadimplência do valor reivindicado.
”

________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil,
art
s
. 189 e
206, § 5º, II; CPC,
arts
. 300 e 301.

Jurisprudência relevante citada:
Tema nº 938/STJ;
STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
: 1692724 SP 2020/0092021-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 02/09/2024
;
TJ-SP - Apelação Cível: 1065018-39.2023.8.26 .0100 São Paulo, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 13/05/2024
;
TJMT, ED em AI 1012968-91.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2025
;
TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1017216-71.2023 .8.11.0000, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 07/11/2023
;
TJ-PR 0093882-92.2023.8 .16.0000 Londrina, Relator.: Jose
Hipolito
Xavier da Silva, Data de Julgamento: 08/04/2024
;
TJ-RS - Agravo de Instrumento: 50148619520208217000 CAXIAS DO SUL, Relator: Vivian Cristina
Angonese
Spengler, Data de Julgamento: 16/07/2020
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

EGRÉGIA CÂMARA:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA RECURSAL
,

interposto por

RNI INCORPORADORA IMOBILI
Á
RIA 474 LTDA
.
e
RNI NEG
Ó
CIOS IMOBILI
Á
RIOS S/A
,

contra a decisão proferida
(ID.
196216130
,
a
utos
n.º

1003393-53.2025.8.11.0002
)

pelo Juízo da 1
ª Vara Cível da Comarca de
Várzea
Grande
-MT

que
, na Ação de Cobrança
com Pedido de Tutela de Urgência

movida por
LL GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
,
deferiu a tutela antecipada para determinar a averbação da existência da demanda na
“
matrícula-mãe
”
do imóvel objeto da controvérsia, bem como nas matrículas individualizadas das unidades resultantes do emp
reendimento edificado pelas rés
, sob os seguintes fundamentos:

[...]

Trata-se de ação de cobrança com pedido de tutela de urgência, ajuizada por
LL GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
, pessoa jurídica de direito privado, em face de
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A.
e
RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 474 LTDA.
, ambas igualmente pessoas jurídicas de direito privado, por meio da qual
a parte autora pleiteia, liminarmente,a averbação premonitória da presente
demanda junto à
matrícula-mãe
do imóvel objeto do litígio, bem como às matrículas individualizadas que eventualmente decorram de sua fragmentação
, tudo com fulcro nos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil.

A pretensão liminar está amparada no receio fundado de que, ao longo da tramitação processual, as rés alienem os imóveis envolvidos ou deles disponham de modo a frustrar a satisfação do crédito reclamado, consubstanciado na comissão de corretagem que alega ser-lhe devida
em razão da intermediação imobiliária que culminou, mesmo após o distrato contratual, na aquisição do imóvel pela segunda ré, com a intervenção garantidora da primeira.

São requisitos para a concessão das tutelas de urgência: a
probabilidade do direito, e operigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito, de natureza notavelmente documental, pressupõe a existência de documento que, para o juízo de admissibilidade em análise perfunctória, seria capaz de demonstrar o direito invocado.

Nota-se que tais documentos devem estar atrelados em prova preexistente, que seja clara, evidente e portadora de um grau de convencimento tal que não possa ser levantado dúvida razoável.

É provável o direito, em outros termos, como sendo a prova capaz, no momento processual, de autorizar uma sentença de mérito favorável à parte que invoca a tutela antecipada, caso pudesse ser a causa julgada desde logo, senão vejamos;

No caso vertente, os elementos fáticos e documentais trazidos aos autos — notadamente o contrato de corretagem firmado entre a autora e a primeira ré, o distrato subsequente, a escritura pública de compra e venda celebrada entre a segunda ré e a empresa proprietária do imóvel, com intervenção da primeira ré, e a continuidade do objeto negocial (loteamento para empreendimento imobiliário) — demonstram, ao menos em juízo de cognição sumária, aprobabilidade do direito invocado
.

A verossimilhança se reforça diante da narrativa coesa da parte autora, que expõe a cronologia negocial com precisão, indicando que
a concretização do empreendimento pelas rés, em terreno desmembrado daquele originalmente apresentado, decorreu de sua intermediação pretérita
, o que, à luz dos artigos 725 e 727 do Código Civil, pode ensejar o dever de pagamento da comissão de corretagem pactuada.

O
periculum
in mora, por sua vez, é igualmente presente, uma vez que a ausência da medida acautelatória requerida poderá permitir às rés a alienação, oneração ou dissipação dos bens imóveis em questão, o que comprometeria a utilidade da futura execução,
em flagrante prejuízo à eficácia da tutela jurisdicional eventualmente concedida.

A averbação premonitória, nesse contexto, ostenta naturezameramente informativaenão restritiva do direito de
propriedade
, não implicando constrição, mas apenas publicidade da existência da demanda judicial, nos termos da jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça.

Deveras, o STJ já firmou entendimento no sentido de que é
admissível, em sede de tutela provisória de urgência cautelar
, a
averbação premonitória nos registros públicos, mesmo no curso do processo de conhecimento
, com fundamento no poder geral de cautela do magistrado, assegurado pelo artigo 301 do Código de Processo Civil (cf. REsp 1.847.105/SP, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira,
DJe
19/09/2023).

Ante o exposto
, e com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil,
DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA
pleiteada para
determinar a averbação da presente demanda na
matrícula-mãe
do imóvel objeto da controvérsia, bem como, se houver, nas matrículas individualizadas das unidades resultantes do empreendimento edificado pelas rés, todas junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis
.

Para tanto, expeça-se ofício, conforme requerido pela parte autora, devendo esta providenciar os dados necessários à precisa identificação das matrículas.

[...]
[grifos nossos e do original]

A
s
agravantes, em sua minuta recursal (ID.

292796856
),
suscitam a seguinte prejudicial de mérito:

Prescrição trienal

No mérito, sustentam as seguintes teses:

Ausência dos requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência

A tutela de urgência recursal
foi parcialmente deferida (ID.
293517394
) para
limitar a determinação de averbação da ação
de cobrança
apenas às matrículas individualizadas
,
de unidades autônomas
,
cujo valor total seja suficiente para garantir, de forma proporcional, o montante discutido na demanda, qual seja, R$ 3.474.647,76, ressalvada a possibilidade de reavaliação da medida, caso surjam novos elementos no curso do processo.

A agravada, por sua vez, apresento contraminuta recursal (ID.
297836872
)
na qual rebate as alegações dos agravantes.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir partes incapazes.

Recurso tempestivo, conforme
ID.
196747123

(
autos de origem), e
preparo efetuado, nos termos da certidão de ID.
292812353
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE:
RNI INCORPORADORA IMOBILI
Á
RIA 474 LTDA
.

RNI NEG
Ó
CIOS IMOBILI
Á
RIOS S/A

AGRAVADO:

LL GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

VOTO PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

EGRÉGIA CÂMARA:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da

1
ª Vara Cível da Comarca de
Várzea
Grande
-MT

que
, na Ação de Cobrança com Pedido de Tutela de Urgência

movida
pela ora agravada,

deferiu a tutela
de urgência
para determinar a averbação da existência da demanda
na matrícula de origem (“
matrícula-mãe
”)
do imóvel objeto da controvérsia, bem como nas matrículas individualizadas das unidades resultantes do emp
reendimento edificado pelas rés
.

Em síntese, o Juízo a quo
asseverou e concluiu que a parte autora demonstrou, em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito invocado por meio de documentação pré-constituída que apontaria vínculo entre sua atuação como intermediadora e a efetiva concretização do empreendimento pelas rés, mesmo após distrato contratual, sendo plausível a incidência do dever de remuneração conforme os
arts
. 725 e 727 do Código Civil.

Acrescentou que a medida se justifica diante do risco de alienação ou dissipação dos imóveis objeto da lide, o que comprometeria a utilidade da futura execução, razão pela qual deferiu a averbação da existência da ação nas matrículas
imobiliárias, ressaltando o caráter meramente informativo da medida
, com amparo no poder geral de cautela previsto no art. 301 do CPC.

A seguir, passo ao exame da
prejudicial de mérito sustentada pela
s
agravante
s
.

1. Prescrição trienal

A
s
agravante
s
sustenta
m

que a pretensão da agravada estaria prescrita, com fulcro no art. 206, § 3º, IV e V, do Código Civil.

Argumenta
m
que
a
causa de pedir da
a
gravada refere-se à comissão de corretagem e/ou enriquecimento sem causa.

Ocorre que, segundo as agravantes, a
escritura pública foi lavrada em 07/12/2021, e o registro se deu em 09/12/2021.

Porém, ressaltam que a
ação foi ajuizada apenas em 04/02/2025, ou seja, após o prazo prescricional de 3 anos.

Por conseguinte, sustentam que
o p
edido inicial está prescrito
e que, assim, a
ação originária deve ser extinta com resolução do mérito, por força do art. 487, II, do CPC.

A agravada, por sua vez,
sustenta que não há que se falar em prescrição, pois
esta seria quinquienal, com fulcro
no art. 206, §5º, I, do Código Civil.

Argumenta que
a
ação tem natureza de cobrança de comissão de corretagem, e não de indenização por perdas e danos.

Assim, ressalta que a
escritura pública de compra e venda foi lavrada em 07/12/2021, e a ação foi ajuizada em 04/02/2025, dentro do prazo quinquenal.

Outrossim, aduz que, m
esmo havendo distrato do contrato em 2017, o negócio se concretizou em razão da intermediação da Agravada, nos termos do art. 727 do CC.

Ademais, alega que e
ventual simulação pelas
a
gravantes implicaria
nulidade do negócio, insuscetível de prescrição (
arts
. 167 e 169 do CC).

Pois bem
.
Primeiramente, assevera-se que,
o prazo prescricional
trienal,
previsto no art. 206, §3º, inciso IV, do Código Civil, com interpretação vinculante
do Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça,
somente deve ser aplicado aos casos de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel
quando os compradores é que pleiteiam
restituição

dos valores pagos a título de corretagem
,
de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere
.

Ocorre que o
caso em exame se trata de
cobrança
de comissão de corretagem decorrente do
suposto
serviço prestado pel
a
corretor
a
, dotada de natureza de verba honorária alimentar,
para a qual
incide a literalidade do
art. 206, § 5º, II, do Código Civil
,

in
verbis
:

Art. 206.
Prescreve:

[...]

§ 5º
Em cinco anos
:

[...]

II -
a
pretensão dos profissionais liberais em geral
, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, contado o prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou mandato;

[...] [grifo nosso]

Para elucidar, cita-se a íntegra
do
Tema
nº 938
do Superior Tribunal de Justiça:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(
ii
, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

[grifo nosso]

Porém, após a identificação do prazo quinquenal para a prescrição da cobrança de correção de corretagem, faz-se necessário
identificar o termo inicial para a contagem do referido prazo.

No caso em exame, verifica-se que
houve
celebração de contrato de corretagem entre as partes, em 26
/10/
2016
(ID.
182700131
, autos de origem),

o qual foi rescindido
de comum acordo
, por distrato,
em 26/10/2016 (ID.
182700132
, autos de origem
).

Em
07/12/2021
,
porém,

a
alienação da
área em exame ocorreu mediante Escritura Pública
de Venda e Compra (ID.
182700134
).

Assim,
nos termos do
art. 189 do Código Civil
,
o termo inicial para se postular a pretensão de cobrança de comissão de corretagem, sem adentrar no mérito d
a procedência ou não do pedido, iniciou-se na data em que lavrada a escritura pública de venda e compra
.

A corroborar o entendimento, cita-se:

Apelação. Ação de cobrança de comissão de corretagem. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Sentença que afastou a tese de prescrição trienal, sob o fundamento de que incide, in
casu
, a prescrição quinquenal, nos termos do
art
.
206, § 5º, II do CC, condenando a Ré na comissão de corretagem. Recurso da Ré. Alegação no sentido de que a cobrança de comissão de corretagem pleiteada está fulminada pela prescrição trienal, nos termos do art. 206, § 3º, IV, CC, que trata da prescrição no caso de "pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa
" .
Sustenta que incide no presente caso o entendimento firmado pelo STJ quando do julgamento do REsp 1.551.956/SP, que fixou o prazo prescricional de trienal (art. 206, § 3º, IV do CC) para pretensão de restituição de taxa SATI e comissão de
corretagem .
Assevera, ainda, que deve ser considerado como termo inicial para contagem do prazo prescricional a data da assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda em 05/08/2017, adotando-se como prazo fatal o dia de distribuição da ação em 25/05/2023. Recurso da Ré que não comporta acolhimento.
Termo inicial de contagem da prescrição para cobrança da comissão de corretagem que deve ser contabilizado do dia em que ocorreu a conclusão efetiva do negócio jurídico, por meio da escritura pública do contrato de compra e venda em 27/08/2018
. Prescrição trienal que somente é aplicável para a hipótese de pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC), ou seja, os pedidos de repetição do indébito
relativos aos valores pagos a esse
título .
Recurso Repetitivo nº 1.551.956-SP do C.
STJ .
Situação que visa somente a cobrança de comissão de corretagem decorrente do serviço prestado pelo corretor, tratando-se de cobrança de verba honorária de natureza alimentar, incidindo a literalidade do art. art. 206, § 5º, II do CC. Inaplicabilidade da tese firmada em recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 938
) .
Incidência ainda do art. 3º da Lei. 14.010/2020, que dispõe sobre a suspensão dos prazos prescricionais, por conta do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações de Direito Privado (RJET), no período da pandemia de corona vírus (Covid-19), tornando inequívoca a ausência de
prescrição .
Prescrição afastada. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO
DESPROVIDO .

(TJ-SP - Apelação Cível: 1065018-39.2023.8.26 .0100 São Paulo, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 13/05/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2024) [grifo nosso]

Por conseguinte, não há que se falar em prescrição quinquenal ao caso em exame
e
, assim,
a prejudicial de mérito deve ser
rejeitada
.

É como voto.

A seguir, passa-se ao exame das teses
de mérito sustentadas pela parte agravante.

VOTO DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

EGRÉGIA CÂMARA:

1.
Ausência dos requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência

As agravante
s
sustentam que
não há probabilidade do direito.

Asseveram que
o
contrato de corretagem foi distratado em 12/06/2017, com quitação plena, irrevogável e irretratável
reconhecida pela agravada
.

Ressaltam que a
venda posterior do imóvel (2021) foi realizada diretamente
com
a proprietária da área (DUCTIEVICZ)
, sem intermediação
da agravada
.

Outrossim, argumentam que a
área vendida em 2021 (matrícula 111.539) é diversa da tratada no contrato de 2016 (matrícula 103.305).

Desse modo, aduzem que a
Agravada não provou qualquer participação na intermediação da compra efetivada em 2021.

Além disso, aduzem que há necessidade de dilação probatória antes que se defira a antecipação da tutela postulada pela agravada.

Ademais, sustentam que não há que se falar em perigo de dano imediato ou de risco ao resultado útil do processo.

Isso porque,
ressaltam que a
compra foi realizada e registrada em 2021
e a
ação foi ajuizada somente em 04/02/2025.

As
sim, argumentam que não
há urgência que justifique o registro nas matrículas imobiliárias.

Além disso,
sustentam que
são empresas sólidas, integrantes do Grupo Rodobens
e que não há nos autos
qualquer indício de dilapidação patrimonial.

Desse modo, aduzem que a
averbação judicial dificulta o financiamento imobiliário e a venda das unidades.

Nesse sentido, alegam que
a
decisão agravada afeta 257 unidades ainda disponíveis para venda
, com v
alor médio de cada unidade
em
R$ 383.491,34.

Assim, argumentam que haveria um p
otencial prejuízo
de
R$ 98.557.274,38
, muito maior do que o v
alor p
ostulado
pela
a
gravada
, qual seja, o de
R$ 3.474.647,76.

Por conseguinte, aduzem que o processo pode durar anos e que o comprometimento das vendas pode levar à insolvência das agravantes
, principalmente por se tratar de empreendimento
submetido ao regime de afetação, com impacto direto sobre os consumidores.

Nesse sentido, assevera que
a ação

principal não discute posse ou propriedade sobre o imóvel em questão, mas se trata

apenas de ação de cobrança, o que não justifica a tutela deferida para registro de

existência de ação judicial na matrícula do imóvel.

A agravada, por sua vez,
sustenta que
há probabilidade do direito, uma vez que, nos termos dos
arts
. 725 a 727 do Código Civil,
a
comissão
seria
devida quando a mediação foi efetiva, mesmo após distrato ou expiração do prazo contratual
.

Nesse sentido, a agravada assevera
que
identificou o imóvel (matrícula 103.305)
, i
ntermediou as negociações
e a
presentou o imóvel que atendeu plenamente ao interesse das
a
gravantes.

Outrossim, ressalta que o
imóvel adquirido (matrícula 111.539) é desmembramento direto da área originalmente negociada.

Assim, a agravada alega que sua
atuação foi efetiva e útil, gerando direito à comissão mesmo após o distrato.

Sustenta, ainda, que se trata de
tentativa de dissimulação
das

a
gravantes
que visam
burlar o pagamento da remuneração contratada.

No que tange à averbação premonitória, argumentam que é válida com fulcro no poder geral de cautela, previsto no art. 301 do Código de Processo Civil, e conforme jurisprud
ência do STJ e deste egrégio Tribunal de Justiça.

Ademais, assevera que a
medida não implica constrição ou impedimento de alienação
de imóveis, pois
trata-se de publicidade do litígio, com finalidade de proteger terceiros de boa-fé.

Outrossim, sustenta que o
regime de patrimônio de afetação mencionado pelas
a
gravantes, ao contrário do que sustentam, reforça a segurança jurídica da medida.

Nesse sentido, argumentam que a
decisão agravada foi equilibrada e razoável, pois visa apenas garantir o resultado útil do processo.

Além disso,
aduz que as a
legações de prejuízo de R$ 98 milhões e risco de falência são alarmistas e infundadas.

Ademais, sustenta que há risco de frustação da execução, uma vez que
d
emonstrações financeiras do Grupo Rodobens revela
riam:

p
assivo total superior a R$ 6 bilhões
;

í
ndice de liquidez corrente abaixo de 1 (0,89)
;

R$ 242 milhões em passivos contingentes de risco possível.

Por conseguinte, assevera que i
sso revela concreta possibilidade de esvaziamento patrimonial e risco de insucesso da futura execução, caso a medida não seja mantida.

Por fim, entende que as agravantes são litigantes de má-fé, com fulcro nos
arts
. 80 e 81 do CPC, pois apresentam alegações contraditórias e dissociados dos autos, com confusão
intencional entre ação de cobrança contratual e repetição de indébito; omissão deliberada de fatos relevantes, deturpação da natureza da causa e abuso do direito de defesa.

Pois bem
.
Ressai doso autos de origem que
a
ação de cobrança
pleiteia a condenação das agravadas ao pagamento d
o valor de R$ 3.474.647,76,
a título de comissão de corretagem.

A insurgência das agravantes, por sua vez, é quanto à determinação, em tutela de urgência liminar,
de
averbação da existência da demanda na
matrícula-mãe
do imóvel discutido, bem como nas matrículas individualizadas das unidades autônomas resultantes do empreendimento edificado pelas agravantes.

Como é cediço, nos termos do art. 300, combinado com o art. 301, ambos do Código de Processo Civil, para a concessão de
medida cautelar
, inclusive a de averbação premonitória
na matrícula de imóvel, faz-se necessária a
presença cumulativa
da probabilidade do direito e do risco
de dano ou de risco ao resultado útil do processo.

Porém, e
xtrai-se da exordial
, nos autos de origem, que
a agravada
não evidenciou
a existência do
“periculum in mora”
,
pois apresentou
os seguintes argumentos:

[...]

A Autora,
diante da urgência e do risco iminente de frustrar o direito que busca garantir
, requer a concessão da tutela de urgência, com base no artigo 300 do Código de Processo Civil, para que seja determinada a averbação premonitória da presente demanda junto ao registro de imóveis competente.

60. Assim, requer-se a averbação premonitória na matrícula mãe do empreendimento e, caso haja a individualização das unidades, que seja efetuada também nas matrículas individuais, registradas em nome das Rés.

62
. A averbação premonitória, visa garantir a efetividade da decisão que, ao final, possa ser favorável à Autora, assegurando que, em caso de eventual insolvência ou alienação de bens pela Parte Ré, os direitos da Autora sejam resguardados e a execução se torne eficaz
.

63. Ademais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a averbação premonitória tem a inequívoca finalidade de proteger o credor contra a prática de fraude à execução, afastando a presunção de boa-fé de terceiros que, porventura, venham a adquirir bens do devedor.

64. Neste sentido, segue o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:
[...]

65.
Assim, estando presentes os requisitos legais, é imperiosa a concessão da tutela de urgência cautelar, a fim de que seja determinada a averbação premonitória, conforme detalhado no esquema abaixo
:

[...]

Ademais, a averbação premonitória tem o objetivo de dar publicidade, aos terceiros de boa-fé, quanto à existência da ação em curso, garantindo maior segurança jurídica às partes envolvidas
.

O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação é evidente, uma vez que a demora na concessão da medida pode comprometer de forma irreversível o resultado útil do processo. Caso a tutela de urgência não seja concedida, há o risco de a parte ré adotar comportamentos que tornem ineficaz a futura decisão judicial, seja por meio da alienação de bens ou pela iminente possibilidade de insolvência
. Dessa forma, a medida requerida se faz urgente para evitar que o direito da autora seja frustrado, configurando o periculum in mora.

66. Diante do exposto, a Autora requer a concessão da tutela de urgência, a fim de
que seja determinada a averbação premonitória na matrícula mãe do empreendimento e, caso haja a individualização das unidades, que seja efetuada também nas matrículas individuais, registradas em nome das Rés, no registro de imóveis competente, com o objetivo de garantir a eficácia futura de eventual decisão
favorável
.
[...]
[grifo nosso]

Assevera-se que a ação de cobrança não envolve obrigação de entrega de imóvel
,
reintegração de posse
ou conversão em perdas e danos
referente a valor integral dos bens
, mas pedido de condenação das agravantes ao pagamento de
comissão de corretagem
,
no montante de
1% do valor geral de vendas líquido

do
empreendimento objeto do contrato originário entre a
primeira requerida (RNI
Negócios Imobiliários S.A.)
e a recorrida.

Desse modo, o a
legado risco de dano ou risco ao resultado útil do processo sob o argumento de
necessidade de publicidade para terceiros e
que eventualmente, caso a ação seja julgada procedente,
eventual insolvência ou venda de bens pela parte ré não prejudicaria
a futura fase satisfativa do
direito
de crédito da autora.

Ora,

além de inexistir
evidências de insolvência ou risco de insolvência
das agravantes
, uma vez que a atividade principal
das recorrentes
é
imobiliária, a venda de bens imóveis é justamente circunstância de geração de renda e
de manutenção e aumento d
a
capacidade econômica das
requeridas.

Outrossim, ressalta-se que apenas em sede contraminuta a este Agravo de Instrumento é que
a autora, ora recorrida, sustentou a tese de que
as demonstrações financeiras do Grupo Rodobens, do qual
os agravantes fariam parte, evidenciariam risco de insolvência.

Assevera-se, inclusive, que
a agravada juntou documentos novos em fase de contraminuta, documentos estes e nova tese de insolvência não juntados e não apreciados nos autos de origem.

Assim, examinar a referida tese e os novos documentos,
inovações recursais
, resultaria em
supressão de instância
por violação ao
devido processo legal
, nos termos do
art. 5º
, LIV, da CF/88
.

Desse modo, assiste razão às agravantes quanto ao pedido de reforma da decisão objurgada para afastar a determinação das averbações premonitórias.

A corroborar o entendimento, cita-se
ementas de julgado
do Superior Tribunal de Justiça,
deste egrégio Tribunal de Justiça e de outros Tribunais pátrios
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TUTELA PROVISÓRIA DE NATUREZA CAUTELAR – AVERBAÇÃO PREMONITORIA – REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA MEDIDA NÃO PREENCHIDOS – AUSÊNCIA DE PROBALIDADE DO DIREITO OU PERIGO CONCRETO DE DANO
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A averbação premonitória serve para dar conhecimento a terceiros da existência da ação
judicial movida contra o proprietário do bem, sendo medida que não leva à indisponibilidade do imóvel afetado por ela, tratando-se, na verdade, de mera advertência a terceiros da existência de ação envolvendo aquele imóvel,
mas ela só se justifica quando a parte promovente da medida tiver fundado e legítimo interesse na vinculação do imóvel à lide
, seja porque, conforme os contornos da pretensão deduzida, pretende a propriedade do imóvel, ou então porque este deve receber o selo admonitório em razão de ser o único bem disponível para a garantia da responsabilidade patrimonial do adversário.

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1017216-71.2023 .8.11.0000, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 07/11/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2023)
[grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE COBRANÇA – DECISÃO QUE INDEFERIU O PLEITO LIMINAR PARA DETERMINAR A ANOTAÇÃO PREMONITÓRIA DA AÇÃO JUNTO ÀS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS DE TITULARIDADE DO REQUERIDO
– INSURGÊNCIA DO AUTOR – POSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA NO PROCESSO DE CONHECIMENTO, DESDE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC – PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO NÃO VERIFICADOS –
AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE INDÍCIOS DE QUE O RESULTADO DA DEMANDA PODE REDUZIR O REQUERIDO À INSOLVÊNCIA
(ART. 54, IV, DA LEI N. 13 .097/2015)– DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-PR 0093882-92.2023.8 .16.0000 Londrina, Relator.: Jose
Hipolito
Xavier da Silva, Data de Julgamento: 08/04/2024, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/04/2024)
[grifo nosso
]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CORRETAGEM.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TUTELA DE URGÊNCIA
INDEFERIDA.
AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA.
POSSIBILIDADE DE ADOÇÃO DE TAL MEDIDA,
EXCEPCIONALMENTE
, EM SEDE DE PROCESSO DE CONHECIMENTO. PRECEDENTES. CASO EM QUE NÃO ESTÁ CONFIGURADO UM DOS REQUISITOS PREVISTOS NO
ART .
300, CAPUT, DO CPC/2015, QUAL SEJA, A PROBABILIDADE DO DIREITO DA PARTE AUTORA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50148619520208217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Vivian Cristina
Angonese
Spengler, Julgado em: 16-07-2020)

(TJ-RS - Agravo de Instrumento: 50148619520208217000 CAXIAS DO SUL, Relator: Vivian Cristina
Angonese
Spengler, Data de Julgamento: 16/07/2020, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 20/07/2020)
[grifo nosso]

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
IMPOSSIBILIDADE DE O TRIBUNAL ANALISAR QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA PELO JUÍZO NATURAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. INOVAÇÃO RECURSAL
. DESCABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso, verifica-se que o entendimento esposado pelo Tribunal de origem, no julgamento do agravo de instrumento,
está em consonância com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assente no sentido da impossibilidade de análise de questão que ainda não foi apreciada pelo juízo de origem, a qual não pode ser objeto de deliberação pela instância ad quem, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição. Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
: 1692724 SP 2020/0092021-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
13/09/2024) [grifo nosso]

DIREITO EMPRESARIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. IMPUGNAÇÃO DE CRÉDITO. INCLUSÃO DE CRÉDITO DECORRENTE DE AVAL.
INOVAÇÃO RECURSAL
. NÃO CONHECIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em incidente de impugnação de crédito proposto pelo Banco do Brasil S.A., no âmbito da recuperação judicial de
Volme
Alves Felix e José
Clebion
Felix, julgou parcialmente procedente o pedido, mantendo crédito listado no valor de R$ 497.546,85 e incluindo crédito de R$ 1.882.947,62, decorrente de coobrigação por aval em operações de crédito n.º 37624032 e 37624735.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é possível o conhecimento do recurso que alega, pela primeira vez em sede recursal, a gratuidade do aval prestado como fundamento para afastar a sujeição do crédito aos efeitos da recuperação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os agravantes não suscitaram no juízo de origem qualquer alegação quanto à suposta gratuidade do aval, limitando-se a requerer a intimação do Administrador Judicial.

4. A alegação de gratuidade do aval somente foi apresentada em embargos de declaração, configurando inovação recursal, já que os
aclaratórios
não comportam a formulação de novos pedidos ou argumentos não ventilados anteriormente.

5.
A inovação recursal viola o princípio da não supressão de instância e impede o conhecimento da matéria pelas instâncias superiores, pois não foi oportunamente submetida ao contraditório e à apreciação do juízo de primeiro grau.

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal é firme em vedar a apreciação de teses novas não arguidas na instância originária, salvo matérias de ordem pública, o que não se verifica na hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo de instrumento não conhecido.

Tese de julgamento:

1.
A alegação de fato novo ou tese jurídica não deduzida oportunamente na origem caracteriza inovação recursal, sendo vedado seu conhecimento pelas instâncias superiores por configurar supressão de instância
.

2. Os embargos de declaração não se prestam à introdução de novas alegações ou causas de pedir, limitando-se à integração ou correção de vícios da decisão embargada.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.101/2005, art. 5º, I; art. 8º; art. 49, § 6º; CPC, art. 1.022.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
EDcl
no
AgInt
no REsp 1750628/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 15.04.2024; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
1654787/RJ, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 15.12.2020; TJ-MT, Apelação Cível 1040268-12.2019.8.11.0041, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, 05.06.2024.

(
TJMT,
ED em AI
1012968-91.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2025,
Publicado
no DJE 23/06/2025)
[grifo nosso]

Assevera-se que
a tutela de urgência cautelar pode ser eventualmente reapreciada pelo Juízo de origem, caso
a agravada demonstre novos elementos a justificar a medida.

Outrossim,
não assiste razão à agravada quanto ao pedido de condenação dos agravantes em litigância de má-fé
, uma vez que
a exegese incorreta de instituto jurídico, qual seja, prescrição, ou
a
fundamentação em teses que
a agravada entendem
por inaplicáveis, não se enquadram
nas
hipótese
s do art. 80 do Código de Processo Civil.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO

para
reforma
r
a de
cisão objurgada com o fim de indeferir o pedido da agravada de
averbação premonitória na
“
matrícula
-
mãe
”
do empreendimento
e n
as
matrículas individuais, registradas em nome das
agravantes
, no registro de

imóveis competente
.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, deixo de majorar os honorários, uma vez que não foram fixados na decisão objurgada.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025