Tribunal: TJMT
Processo: 1007441-36.2017.8.11.0002
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007441-36.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), MONICA CLEMENTINO DA SILVA - CPF: 930.010.101-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. VÍNCULO NEGOCIAL COMPROVADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, determinando a expedição de carta de adjudicação em favor da autora, com registro de imóvel. Na parte ré, ora apelante, sustentou ilegitimidade passiva, alegando ausência de vínculo contratual com o autor e divergências

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se (i) a parte demandada é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, mesmo sem constar formalmente no apresentado contrato; e (ii) se houver erro na identificação do imóvel adjudicado, capaz de invalidar a sentença.

III. Razões de decidir

Os documentos juntados aos autos comprovaram a inserção da ré na cadeia dominial do imóvel, com atuação direta no processo de regularização da posse e cobrança de valores para viabilizar a escrituração, legitimando sua inclusão no polo passivo. Demonstrada a quitação das obrigações contratuais pelo autor e a resistência injustificada da ré em fornecer documentos para a escritura definitiva, é cabível a adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do CC. A divergência quanto à numeração do lote foi esclarecida nos autos, restando comprovada a identidade do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “É parte legítima para responder à ação de adjudicação compulsória a empresa que, embora não conste formalmente do contrato, integra a cadeia dominial do imóvel e praticou atos essenciais à sua transmissão. A recusa imotivada na entrega da documentação para outorga de escritura, após o cumprimento das obrigações contratuais, autoriza a adjudicação compulsória”

Dispositivos relevantes citados: C
C, arts. 421, 422 e 1.418; PCC, artes. 373, I e II, e 489, § 1º, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.490.802/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.04.2018.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda – ME, contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de adjudicação compulsória movida por Monica Clementino da Silva, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando a expedição da carta de adjudicação em favor da autora referente ao imóvel localizado à Rua D, quadra 14, lote 10, bairro Jardim Paula I, em Várzea Grande, devendo o imóvel ser devidamente registrado em seu nome. Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformado, o apelante recorre, reiterando a tese de a ilegitimidade passiva, argumentando que não possui relação jurídica ou contratual com a recorrida, visto que o bem objeto da lide foi adquirido por este de terceiros (não pela recorrente), e que não há qualquer vínculo que justifique a imposição da obrigação de adjudicar o referido bem

Argumenta que o imóvel referência na sentença (lote 10 da quadra 14) não corresponde ao imóvel tratado no contrato de permuta apresentado pela autora (lote 12 da quadra 14). Requer a reforma integral da sentença.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 292521968).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 13 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Monica Clementino da Silva propôs ação de adjudicação compulsória, em face de Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda – ME, objetivando a transferência definitiva do imóvel localizado na Rua D, quadra 14, lote 10, bairro Jardim Paula I, nesta Comarca, alegando tê-lo adquirido por permuta junto a terceiro.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando a expedição da carta de adjudicação em favor da autora referente ao imóvel localizado à Rua D, quadra 14, lote 10, bairro Jardim Paula I, em Várzea Grande, devendo o imóvel ser devidamente registrado em seu nome. Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformado, o apelante recorre, reiterando a tese de a ilegitimidade passiva, argumentando que não possui relação jurídica ou contratual com a recorrida, visto que o bem objeto da lide foi adquirido por este de terceiros (não pela recorrente), e que não há qualquer vínculo que justifique a imposição da obrigação de adjudicar o referido bem

Argumenta que o imóvel referência na sentença (lote 10 da quadra 14) não corresponde ao imóvel tratado no contrato de permuta apresentado pela autora (lote 12 da quadra 14). Requer a reforma integral da sentença.

Pois bem. A controvérsia central reside na legitimidade da empresa demandada e ora apelante, considerando esta não ter sido parte da relação contratual originária com a autora. Além disso, discute-se a o desacerto quanto à identificação do imóvel adjudicado.

O deslinde da presente exige perpassa pela correta identificação do polo passivo da lide e pela aferição da pertinência da relatórios da empresa ré à adjudicação do imóvel, à luz dos elementos probatórios apresentados.

Com efeito, a legitimidade da parte ré para figurar no polo passivo da demanda em face dos vínculos dominiais e negociais detectáveis nos documentos colacionados pela parte autora.

Além disso, a prova documental carreada aos autos demonstra que a empresa está inserida na cadeia de negócios que culminou na transferência possessória de imóvel, e que sua atuação foi fundamental para viabilizar a autorização de escritura ordinária para regularização dominial, tendo inclusive cobrado valores para tanto.

Observa-se que o pagamento dessa quantia pela autora foi devidamente verificado nos autos, sendo certo que a resistência injustificada da ré ao fornecimento da documentação necessária à escrituração definitiva autoriza o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória, conforme dispõe o art. 1.418 do Código Civil
:"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real à aquisição de imóvel, pode exigir do promitente vendedor ou de seus herdeiros a outorga da escritura definitiva, desde que tenha cumprido suas obrigações."

Nesse passo, o artigo supramencionado, assegura ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel, desde que tenha cumprido integralmente as obrigações contratuais.

Logo, demonstrada a quitação das obrigações contratuais pela apelada e a existência de vínculo jurídico com a empresa apelante, mesmo que indiretamente, mostra-se acertada a r. sentença ao considerar a legitimidade passiva da mesma e deferir o pedido de adjudicação compulsória, já que, vale frisar que a recusa infundada da vendedora em outorgar a escritura definitiva, após quitação do preço, autoriza a adjudicação judicial compulsória

Por outro lado,
mister
se faz constar que o art. 373, inc. I, do CPC, preceitua que compete a quem alega comprovar o fato constitutivo de seu direito, portanto, para o sucesso do pedido de adjudicação compulsória, caberia a autora, ora apelada, demonstrar de forma real a existência e o cumprimento do contrato de compra e venda em questão.

Acerca do tema, a meritória doutrina de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, assim leciona:
“10. Segundo a regra estatuída por Paulo, compilada por Justiniano, a prova incumbe a quem afirma e não a quem nega a existência de um fato (DIG.XXII,3,2). O autor precisa demonstrar em juízo a existência do ato ou fato por ele descrito na inicial como ensejador de seu direito”.
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 9ª Ed. Rev. Atual. e Ampl., São Paulo: Editora RT, 2006)

Neste tear de argumentação cabe registrar o entendimento clareador de Fredie Didier Jr.:
"O princípio da aquisição processual - chamado por alguns de princípio do ônus objetivo, em terminologia que não é a nossa - não se confunde com o ônus objetivo da prova, mas com ele se relaciona. O ônus objetivo entra em campo quando há uma insuficiência probatória e impõe a regra de julgamento desfavorável àquele que tinha o encargo de produzir provas, mas dele não se desincumbiu.”
(Curso de Direito Processual Civil, Teoria Gerai da Prova, v. 2, 4ª Ed., Bahia: Editora JusPodivm, 2009)

In casu
, em que pese às alegações do apelante, analisando os documentos juntados aos autos, observo a existência de elementos com força probatória para respaldar o quanto alegado na exordial pela parte autora.

Nesse ponto, imperioso se faz dizer que o recorrente não apresentou uma prova sequer de falsidade nos documentos, tampouco algo de concreto que desabonasse ou colocasse em dúvida as aludidas provas, restando em meras alegações, não havendo razão para a sua desconsideração consoante pretendido pelo mesmo, mormente pela falta de amparo legal.

Além do mais, os documentos demonstram trata-se de imóvel localizado à Rua D, quadra 14, lote 10, bairro Jardim Paula I, em Várzea Grande.

Nessa trilha, andou bem o d. magistrado ao fundamentar,
verbis
:

‘A indicação das partes na petição inicial, acompanhada de fundamentos que evidenciem a existência de uma suposta relação jurídica de direito material entre elas, é suficiente para sustentar a legitimidade, conforme preconiza a Teoria da Asserção, amplamente aceita pelo c. STJ:

(...) 1. Não há ilegitimidade passiva nas hipóteses em que a pertinência subjetiva do réu em relação à pretensão deduzida em juízo torna-se evidente à luz da teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas tomando como pressuposto, provisoriamente, apenas em juízo de admissibilidade da demanda, as próprias afirmações ou alegações contidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade probatória (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ AgRg no AREsp 740.588/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 16/11/2015)

Em exame apenas das alegações constantes da petição inicial, verifica-se que as partes da relação jurídica de direito material
coincidem
com as partes desta demanda, o que as tornam legítimas para figurarem nos polos ativo e passivo.

A eventual discussão acerca da responsabilidade civil da parte reclamada depende da análise da tese de defesa e do conjunto fático-probatório, questões que serão devidamente apreciadas no mérito da demanda.

Portanto, afasto a preliminar de ilegitimidade Ativa.

Passo a analise do mérito.

Analisando os autos, verifico que a parte autora demonstrou, por meio dos documentos juntados, que firmou contrato de compromisso de compra e venda como relatado na inicial, cumprindo integralmente com suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento total do preço pactuado.

Para melhor compreensão, o Senhor Moacir Francisco de Paula e sua Esposa venderam o Imóvel ao Senhor Hermes Vaz de Barros (ID 10076228), que transferiu para Senhora Ivanil Guia de Assunção Ozaki (ID 41841650), devidamente averbado (ID 10916873).

Como relatado na inicial foi dado para a Senhora Ivanil Guia de Assunção Ozaki autorização para a realização de escritura no imóvel discutido nestes autos conforme id. 10076109 e ainda consta nos autos procuração da Senhora Ivanil Guia de Assunção Ozaki, dando amplos poderes para a requerente acerca do imóvel.

A requerida, por sua vez, não trouxe elementos suficientes para afastar a legitimidade passiva ou para descaracterizar o direito da autora à adjudicação do imóvel, limitando-se a alegações genéricas que não encontram respaldo nos autos, ainda mais que o valor cobrado para entregar a autorização para a realização da escritura foi devidamente quitado conforme recibo de pagamento juntado no ID 10076334.

Assim, diante do cumprimento das obrigações contratuais pela requerente e da ausência de justificativa plausível por parte da requerida para obstar a autorização para a realização da escritura, a expedição da Carta de Adjudicação, é medida que se impõe, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil e artigo 489, II, do Código de Processo Civil.”
(id. 292521957).

Sendo assim, embora o apelante defenda que o condutor do feito não se ateve às provas produzidas nos autos, posto que o conjunto probatório produzido não é favorável ao recorrido, destaco que nos termos do art. 371, do CPC,
“O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Nesse sentido, o doutrinador Daniel Amorim Assumpção Neves esclarece:

“Atualmente o sistema de valoração adotado pelo sistema processual brasileiro é o da persuasão racional, também conhecido como o princípio do livre conhecimento motivado, no qual
o juiz é livre para formar seu convencimento
, dando às provas produzidas o peso que entender cabível em cada processo,
não havendo uma hierarquia entre os meios de prova
. Isso, claramente, não significa que o juiz possa decidir fora dos fatos alegados no processo, mas sim que dará aos fatos alegados a devida consideração diante das provas produzidas.Em tese, portanto, não há uma hierarquia preestabelecida da carga probatória dos meios de prova.
Diante dessa regra, não seria possível afirmar que um meio de prova é mais importante do que outro, ou que seja insuficiente para demonstrar a ocorrência de determinado fato.
É possível, por exemplo, que num determinado processo a prova testemunhal desbancasse a prova pericial, ou até mesmo a confissão.
E é também em razão do sistema admitido que as conclusões do laudo pericial não vinculam obrigatoriamente o juiz
.”
(Manual de Direito Processual Civil, 6ª Ed. Rev. Atual. e Amp. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, págs. 488/489 - negritei)

Nessa trilha, reafirma-se que, diante das provas apresentadas pela apelada, competia ao recorrente comprovar que não houve a quitação integral do bem, conforme preceitua o art. 373, inc. II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito do autor.

Por conseguinte, o ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito, que certamente atraiu para o apelante o encargo de provar de forma robusta suas alegações, ônus este do qual não se libertou, repisa-se.

Desse modo,

tenho que as provas trazidas aos autos são perfeitamente capazes de comprovar as alegações da autora, ora apelada, na hipótese em tela. Outro não é o entendimento desse Tribunal,
verbis
:

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – AUSENCIA DOS REQUISITOS – ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL - IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO – REQUISITO ESSENCIAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da perfeita identificação e descrição do bem.
Ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória
.”
(RAC n. 0001820-73.2008.8.11.0040, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 13.12.2023 – negritei).

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – IMÓVEL OBJETO DA LIDE ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO HEREDITÁRIO CELEBRADO ENTRE A PARTE AUTORA, O VIÚVO MEEIRO E OITO HERDEIROS – CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELA PARTE AUTORA – TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DO BEM NÃO REALIZADA – FALECIMENTO DO VIÚVO MEEIRO – BEM ALIENADO JÁ NÃO SE ENCONTRAVA NA ESFERA PATRIMONIAL DOS BENS DEIXADOS EM HERANÇA PELO MEEIRO FALECIDO – DESNECESSIDADE DE SUBMETER A TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA AO JUÍZO DO INVENTÁRIO – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 1.418, DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA –RECURSO PROVIDO.

1. Nos termos do Art. 501: “Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida” - O bem alienado já não se encontrava na esfera jurídica patrimonial dos bens deixados em herança pelo vendedor falecido, pois apenas faltava a obrigação de fazer, consistente na outorga de escritura pública de compra e venda, o que encontra amparo, como forma de substituir a vontade da parte, no supramencionado artigo 501 do CPC.

2. A ação de adjudicação de imóvel, a procedência do pedido inicial exige a prova de compromisso de compra e venda assinado pelas partes, da quitação do contrato e da recusa do promitente vendedor (Art. 1.418, CC) - Presentes os requisitos, deve ser reconhecido o direito à adjudicação compulsória
.”
(RAC n. 1029522-51.2020.8.11.0041, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 21.11.2023 – negritei).

“RECURSO DE APELAÇÃO
– ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS COMPROVADOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO E CADEIA SUCESSÓRIA – REGISTRO – DESNECESSIDADE – SÚMULA 239 DO STJ
– DIREITO DO CESSIONÁRIO EM VER OUTORGADA A ESCRITURA DEFINITIVA EM RELAÇÃO À SUA PARCELA – NECESSIDADE DE INDIVIDUALIZAÇÃO E OUTRAS PROVIDÊNCIAS – MEDIDAS TÍPICAS DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ALIENAÇÃO TOTAL EM FAVOR DE TERCEIROS – AUSÊNCIA DE PROVA – LOTEAMENTO – IRRELEVÂNCIA – CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO CONTIDA NO COMPROMISSO ORIGINÁRIO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO

1. As providências porventura necessárias à regularização da propriedade, como a individualização, a fixação de limites e a constituição de registros próprios, são medidas típicas do cumprimento de sentença e devem ser viabilizadas pelo réu na referida fase processual, não obstando a procedência da ação de adjudicação compulsória.

2. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Súmula n. 239 do STJ
.”
(RAC n. 1046617-94.2020.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 04.10.2023 – negritei).

De outra banda, no tocante a alegação de que o imóvel já foi vendido à terceiro, com a averbação na matrícula do bem, cabe ressaltar que a súmula 239 do STJ é suficientemente clara ao dispor que
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

A propósito:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. NATUREZA JURÍDICA. EFEITOS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AUSÊNCIA DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI Nº 4.591/1964. ÔNUS DA INCORPORADORA. NULIDADE AFASTADA. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

1. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC quando o tribunal de origem pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos.

2. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes.

3. É da natureza da promessa de compra e venda devidamente registrada a transferência, aos adquirentes, de um direito real denominado direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, do CC/02).

4.
A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. Precedentes.

5.
Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio
.

6.
Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé.

7. Recurso especial provido.”
(STJ, REsp n. 1.490.802/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.04.2018 – negritei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

De outra banda, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 13 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025