Tribunal: TJMT
Processo: 1039774-74.2024.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039774-74.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELANTE), VINICIUS FARIAS ROSA - CPF: 040.930.271-61 (ADVOGADO), KNOW HOW'S EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 01.865.804/0001-16 (APELANTE), GEANDRE BUCAIR SANTOS - CPF: 688.175.331-49 (ADVOGADO), CARLA DA COSTA MARQUES - CPF: 716.930.761-87 (APELADO), JOAO TITO SCHENINI CADEMARTORI NETO - CPF: 022.521.531-48 (ADVOGADO), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), DUILIO FERNANDES DA SILVA - CPF: 007.448.681-06 (APELADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (TERCEIRO INTERESSADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELADO), VINICIUS FARIAS ROSA - CPF: 040.930.271-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. NEGATIVA DE ENQUADRAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. ART. 373, I, DO CPC. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de
I
ndenização por
D
anos
Materiais e

M
orais proposta por consumidores que, ao tentarem adquirir imóvel por meio do Programa Minha Casa Minha Vida, efetuaram o pagamento de valores à imobiliária sob a garantia de enquadramento no programa governamental, o que não se concretizou. Apesar da formalização de distrato, continuaram sendo cobrados e não obtiveram devolução integral dos valores pagos. Pleitearam a restituição de R$20.579,09 e indenização por danos morais no valor de R$20.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se a imobiliária deve responder solidariamente pelos valores pagos pelos autores, diante de sua atuação na intermediação da venda com promessa de enquadramento no programa habitacional;
e
estabelecer se há direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A imobiliária não se limita à mera intermediação, tendo atuado ativamente na formalização contratual e recebido contraprestação direta dos autores, o que atrai sua responsabilidade pelos danos decorrentes
da relação de consumo, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

Não há previsão contratual
nem por qualquer das rés
que assegure o enquadramento dos autores no Programa Minha Casa Minha Vida, tampouco demonstração de que estes preenchiam os requisitos legais para tanto, considerando, inclusive, a renda mensal superior ao limite estabelecido.

Reconhecida a rescisão contratual, impõe-se a restituição dos valores pagos, descontada a quantia já devolvida e a comissão de corretagem, devida pelo aperfeiçoamento do negócio jurídico, ainda que posteriormente desfeito.

Inexistente comprovação de dano moral indenizável, não sendo caracterizado abalo que ultrapasse o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A imobiliária que participa ativamente da
cadeia de fornecedores e contribuem para a
celebração do contrato responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes da frustração do negócio.

É devida a devolução parcial dos valores pagos, excluída a comissão de corretagem, quando o
contrato se aperfeiçoa, mesmo que posteriormente rescindido.

A inexistência de comprovação de abalo moral relevante impede o reconhecimento de danos morais indenizáveis.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 7º, parágrafo único; CPC, art. 85, § 2º.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais julgada parcialmente procedente para
“
a condenar as rés, de forma solidária, a restituir aos autores, de forma simples, o montante de R$ 15.029,07 (quinze mil e vinte e nove reais e sete centavos), já abatido o montante devolvido anteriormente, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação e correção monetária pelo INPC, a partir dos efetivos desembolsos, bem como ao pagamento de R$ 15.000 (quinze mil reais) pelo dano moral, incidindo juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a data do arbitramento”
, além das cu
stas
processuais e dos honorários advocatícios de
1
0% sobre o valor
atualizado
da condenação.

A
apelante
nega
a prática de propaganda enganosa
, notadamente
no tocante ao
enquadramento do imóvel no programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Afirma que o empreendimento, de fato, atendia aos critérios exigidos pelo programa habitacional federal. No entanto, aponta que os próprios apelados não preenchia
m
o requisito lega
l
para
a participação no referido programa
, atinente à renda mínima
e que, por isso, a
obtenção do financiamento junto à Caixa Econômica Federal
não foi concedida
, o que
resultou de fatores alheios à sua atuação.

E
xplica
que o
C
ontrato entre as partes foi rescindido por meio
de
D
istrato
celebrado livremente, no qual houve quitação ampla, geral e irrestrita. Por esse motivo,
a
ssinal
a
que eventual pretensão indenizatória posterior carece de amparo jurídico, pois já não subsistia qualquer obrigação ou vínculo contratual
, sob pena de caracterizar ofensa ao princípio da segurança jurídica
e do
venire
contra
factum

proprium
.

A
duz que não pode ser responsabilizada solidariamente, pois sua atuação limitou-se à intermediação imobiliária, sem qualquer ingerência sobre a aprovação do crédito ou execução da obra. Atribui, assim, exclusivamente ao adquirente a responsabilidade pel
a

não
concretização do financiamento.

Sustenta a
inexistência de ato ilícito capaz de ensejar indenização por danos materiais ou morais, conforme exige o artigo 186 do Código Civil
, uma vez
que não houve violação a qualquer dever legal ou contratual, tampouco comprovação de prejuízo concreto que justifique a reparação pretendida.

Em caráter subsidiário, pleiteia a redução do valor arbitrado, nos termos do artigo 944 do Código Civil.

Em contrarrazões,
os apelados dize
m
que, apesar da promessa de que o imóvel se enquadrava nas condições do referido programa habitacional
"Minha Casa, Minha Vida",
inclu
s
ive com o pagamento da entrada, a imobiliária alega que eles
não atendiam aos requisitos exigidos para a participação no
referido
programa
, o que
levou à rescisão do contrato
e
resultou na devolução parcial de valores pagos.

A
firma
m

que a
imobiliária não pode se eximir de sua responsabilidade alegando ser mera intermediária, pois, conforme as regras do Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI n
.
326/92),
el
a tem a obrigação de conhecer detalhadamente as condições do imóvel e as particularidades do cliente, incluindo sua capacidade de financiamento. Portanto, ao não cumprir com esses deveres, a
apelante
contribuiu diretamente para o prejuízo dos apelados.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os autores ajuizaram a presente demanda sob a alegação de que em
12-8-
2019 tentaram adquirir imóvel integrante do “Programa Minha Casa Minha
Vida”, tendo
pago
a comissão da imobiliária ré.

Dizem que tanto
pel
a Construt
ora quanto pela Imobiliária foi assegurado que o crédito seria aprovado na instituição financeira, sendo que esta última (
Imobiliária) garantiu que eles se enquadravam no programa governamental em questão.

Alega
m
que, no entanto, no momento de assinarem o respectivo contrato, fo
ram
informado
s
que não fazia
m
jus a tal benefício, a partir de quando pass
aram
a ser
cobrado
s
dos pagamentos das parcelas,
ainda que não tenha
m
conseguido o financiamento bancário.

Afirmam que
mesmo com a formalização
de Distrato
, continuaram recebendo cobranças
e não foram ressarcidos do montante que quitaram
.

Requerem a restituição dos valores pagos
(R$20.579,09)
e indenização por danos morais

no valor
de R$20.000,00 para cada um
.

1 – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

A apelante aduz que não pode ser responsabilizada solidariamente, pois sua atuação limitou-se à intermediação imobiliária, sem qualquer ingerência sobre a aprovação do crédito ou execução da obra. Atribui, assim, exclusivamente ao adquirente a responsabilidade pela não concretização do financiamento.

No entanto, a Imobiliária participou ativamente da ultimação do Contrato
(Id 272809391
- págs. 1/5
), tendo recebido a correspondente contraprestação (Id 272
809391 - pág
s
. 6
/7
)
.

Ademais, todos aqueles que integram a cadeia de fornecedores devem ser responsabilizados pelos danos dela decorrentes
, consoante previsto no artigo 7º, parágrafo único, do CDC
.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

Os autores
firmaram o Contrato de Prestação de Serviços de Assessoria Imobiliária
(Id 272809391 - págs. 1/5)
, bem como
o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal (Id 272809864 - pág
s
. 50
/77
) e o
Termo de Confissão de Dívida
(Id 272809858)
.

Afirmam que celebraram tais atos mediante a garantia de que seriam incluídos no “Programa Minha Casa Minha Vida”.

Verifica-se que
que em nenhum dos documentos firmados
e descritos acima
há a menção
pelas rés
ao “Programa Minha Casa Minha Vida”, tampouco garantia de que eles seriam nele enquadrados.
E

mais, o autor aufere rendimentos de R$19.433,34 (Id 272809883), sem contar o de sua mulher, o que já supera a quantia que pode
ria
inseri-los no PMCMV.

A circunstância
de no anúncio de Id 272809863 constar que o imóvel era passível de se enquadrar no PMCMV não significa que os apelados
automaticamente
e
s
tão sujeitos
a ele, sem análise dos requisitos necessários.

Logo, os autores não comprovaram
o fato constitutivo de seu direito
(art. 373, I, do CPC)
, qual sejam, a promessa pelas rés de que poderiam participar do PMCMV.

Assim, manifestada a vontade de desfazimento do negócio, os valores pagos pelos autores devem lhe ser restituídos
. Já foi reconhecida a devolução de R$5.550,02, a qual deve ser abatida do total a ser devolvido
, com exceção
também
da verba de corretagem
(R$10.200,00)
, a qual é devida mediante
o
aperfeiçoamento do
negóci
o,
sobretudo quando firmado contrato específico para essa finalidade
.

Logo, resta ressarcir os autores em R$4.829,07
.

A propósito:

“
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Promessa de compra e venda de bem móvel – Resolução do contrato por desistência da compradora – Em casos como o presente, fixou-se a possibilidade de retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, revelando-se abusivas as cláusulas contratuais que determinem percentual superior – O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, somente permite pena de até 50% sobre os valores pagos pelo adquirente quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, inexistindo prova da existência de patrimônio de afetação registrado na matrícula do imóvel – Retenção em patamar condizente com as diretrizes supramencionadas, não tendo a apelante demonstrado que suas perdas e danos superariam tal montante, limitando-se a alegá-las genericamente –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – Consoante entendimento
fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo ( REsp nº 1.599 .511/SP), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que se verifica na hipótese vertente – Afastamento, então, da condenação à devolução do valor pago a título de corretagem
– Recurso parcialmente provido.
”

(TJ-SP - AC: 10032268720218260348 SP 1003226-87.2021.8 .26.0348, Relator.: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 24/02/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2022)
. (Sem destaque no original).

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
para determinar a devolução aos autores de R$4.827,07
, com os consectários legais definidos na sentença.

Por conseguinte,
diante da sucumbência recíproca, distribuo os ônus sucumbenciais na proporção de 50% para cada parte
e fixo a verba honorária em 10% o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025