Tribunal: TJMT
Processo: 1011638-38.2022.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011638-38.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO MARECHAL RONDON - CNPJ: 33.710.815/0001-13 (APELANTE), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), ROBSON ALVES DE PAULA - CPF: 570.169.096-20 (APELADO), EMILENE SOUZA BORGES - CPF: 783.250.721-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARECHAL RONDON contra sentença que, em sede de Ação de Cobrança ajuizada contra ROBSON ALVES DE PAULA, reconheceu a responsabilidade do réu apenas pelas cotas condominiais vencidas a partir de sua imissão na posse do imóvel (Unidade 0606), ocorrida em 21/06/2021. A parte autora, ora apelante, pleiteia a condenação ao pagamento integral das cotas condominiais vencidas desde a arrematação judicial do bem, realizada em 29/11/2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a obrigação condominial recai sobre o arrematante a partir da arrematação judicial do imóvel, ainda que ausente a posse; e (ii) estabelecer se a condenação pode abranger as parcelas vincendas até o efetivo pagamento da dívida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação condominial possui natureza
propter rem
, vinculando-se à coisa e não ao titular da posse, razão pela qual o adquirente do imóvel em hasta pública responde pelos débitos, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

4. A arrematação judicial se aperfeiçoa com a assinatura do auto respectivo, conforme art. 903 do Código de Processo Civil, conferindo ao arrematante a titularidade jurídica do bem, ainda que a imissão na posse ocorra em momento posterior.

5. A responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais incide desde o aperfeiçoamento da arrematação, independentemente da imissão na posse ou do registro imobiliário.

6. As obrigações condominiais possuem caráter sucessivo e contínuo, o que autoriza a inclusão das parcelas vincendas na condenação até o efetivo pagamento da dívida, em consonância com o art. 323 do CPC e entendimento consolidado do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade do arrematante por cotas condominiais tem início na data da arrematação, independentemente de posse ou registro do imóvel.

2. A condenação em ação de cobrança de despesas condominiais pode abranger as parcelas vincendas até o efetivo adimplemento, quando se tratar de obrigações homogêneas e contínuas.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
CONDOMINIO EDIFICIO MARECHAL RONDON
contra sentença proferida na “Ação de Cobrança” ajuizada pela própria parte recorrente, em face de
ROBSON ALVES DE PAULA
, que tramita perante a 8ª Vara Cível de Cuiabá - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

286477049 - ID de origem 184058528),

julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
condenou o réu ao pagamento das despesas condominiais relativas à Unidade 0606 do Condomínio Edifício Marechal Rondon, a partir de sua imissão na posse, ocorrida em 21/06/2021 (ID 92127364), com apuração do montante em sede de liquidação.

Diante da sucumbência mínima do autor, condenou o réu ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

O apelante em suas razões
(ID.

286477051 - ID de origem 186932342) sustenta que a obrigação condominial possui natureza
propter rem
, razão pela qual o arrematante, ao consolidar a propriedade em 29/11/2017, deve responder integralmente pelos débitos do imóvel, inclusive os anteriores à posse, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil.

Defende que a sentença contrariou esse entendimento ao vincular a obrigação à posse, e requer sua reforma para que o apelado seja condenado ao pagamento de todas as cotas vencidas e vincendas, com os consectários legais, desde a data da arrematação.

Contrarrazões sob ID. 286477056 - ID de origem 189149844.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de Ação de Cobrança proposta por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARECHAL RONDON em face de ROBSON ALVES DE PAULA, cujo objeto consiste na exigência de pagamento das taxas condominiais supostamente devidas entre 10/01/2018 e 10/02/2021, no valor de R$ 32.051,33.

O magistrado
de 1º grau
julgou parcialmente procedente o pedido, condenando o réu ao pagamento das despesas condominiais a partir de 21/06/2021, data de sua imissão na posse, a ser apurado em liquidação de sentença.

A insurgência autoral dirige-se contra a sentença que reconheceu a responsabilidade do arrematante apenas a partir da imissão na posse, em 21/06/2021. Assim, o apelante postula o reconhecimento da responsabilidade do arrematante pelas cotas vencidas entre a arrematação e a posse.

A controvérsia seguinte reside na definição do momento a partir do qual se impõe ao arrematante o dever de satisfazer as obrigações condominiais relativas ao imóvel objeto da hasta pública, notadamente diante de eventual lapso temporal entre a assinatura do auto de arrematação e a efetiva imissão na posse.

Sobreleva destacar que a obrigação condominial em questão possui natureza
propter rem
, sendo típica obrigação que acompanha o bem independentemente da titularidade subjetiva, conforme assevera o art. 1.345 do Código Civil:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

O supracitado dispositivo expressa
que
adquirente de unidade responde pelos débitos quanto à transmissibilidade da obrigação, sem condicionar sua exigibilidade à posse material do bem, bastando para tanto a assunção da titularidade jurídica do imóvel.

Essa titularidade se perfectibiliza, nos termos do art. 903 do Código de Processo Civil:

“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.”

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A literalidade do dispositivo é expressa quanto à transmissibilidade da obrigação, sem condicionar sua exigibilidade à posse material do bem, bastando para tanto a assunção da titularidade jurídica do imóvel.

Assim, nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública, a regra é que o arrematante receba o bem livre de quaisquer encargos tributários ou condominiais que decorram da propriedade, domínio ou posse. As dívidas serão abatidas do preço da aquisição e o bem passará ao arrematante livre e desembaraçado. Trata-se de solução que se amolda inclusive à natureza de aquisição originária de propriedade da arrematação.

Diante do quadro processual delineado, e ausente qualquer ressalva expressa no edital da hasta pública, não se pode transferir ao arrematante a responsabilidade pelo adimplemento de débitos condominiais pretéritos ao aperfeiçoamento da arrematação
.

A corte superior já tratou da matéria em debate:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - ARREMATAÇÃO - DESPESAS CONDOMINIAIS - EXPRESSA PREVISÃO NO EDITAL DE ARREMATAÇÃO - INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1.
Havendo expressa previsão no edital de praça que os imóveis seriam vendidos livres de quaisquer ônus que antecedessem à venda, impossível imputar ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento.
2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp n. 1.257.987/RS, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, j. em 20/10/2015, DJe de 26/10/2015.) (g.n).

A jurisprudência tem reconhecido que a obrigação condominial independe do exercício da posse direta, pois decorre da vinculação do imóvel ao rateio das despesas necessárias à conservação e administração da coisa comum, razão pela qual incide sobre o titular do domínio, e não sobre o possuidor eventual ou esporádico.

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO.
1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.
2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição.” (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011). (g.n).

Portanto, não se mostra juridicamente sustentável a tese segundo a qual a responsabilidade do arrematante restringir-se-ia ao período anterior à sua efetiva imissão na posse, ou somente após a sua imissão na posse
.

Ao contrário, sendo ele o proprietário formal desde a assinatura do auto de arrematação, responde pelas cotas condominiais vencidas a partir desse marco, nos termos do art. 1.345 do Código Civil e do art. 903 do Código de Processo Civil.

Por fim, nas obrigações de trato sucessivo, a condenação às parcelas vincendas configura pedido implícito, sendo admissível sua exigibilidade até o efetivo adimplemento.

O Superior Tribunal de Justiça coaduna:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL . ART. 784, X, DO CPC/15. OPÇÃO PELA AÇÃO DE CONHECIMENTO. TÍTULO JUDICIAL . ART. 785 DO CPC/15. CONDENAÇÃO JUDICIAL. PARCELAS VINCENDAS . INCLUSÃO. DATA LIMITE. EFETIVO PAGAMENTO. POSSIBILIDADE . PRECEDENTES. PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAIS. EXCEÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA QUE FIXA TERMO DIVERSO . IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAR. OFENSA À COISA JULGADA. HARMONIA DA DECISÃO RECORRIDA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1 . Ação de cobrança, ajuizada em 15/8/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 4/7/2022 e concluso ao gabinete em 23/9/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível incluir na condenação da ação de cobrança de quotas condominiais as parcelas vincendas até o efetivo pagamento, ainda que posteriores à sentença e ao trânsito em julgado. 3 . As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15). 4. Precedentes desta Corte no sentido de ser possível a inclusão, na execução de título extrajudicial, das parcelas vincendas no débito exequendo, até que ocorra o cumprimento integral da obrigação . Entendimento que privilegia os princípios da efetividade e da economia processual. 5. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pela ação de conhecimento (ação de cobrança), a fim de obter título executivo judicial, nos termos do art. 785 do CPC/15 .
6. De acordo com os precedentes desta Corte, é possível a condenação das parcelas vincendas das quotas e encargos condominiais até o efetivo pagamento, desde que apresentem a mesma natureza, sejam homogêneas, contínuas e originárias do mesmo título.
7. Todavia, na hipótese de o Tribunal de origem, diante das peculiaridades da situação em concreto, estabelecer marco diferenciado no título executivo judicial, ocorrendo o trânsito em julgado da decisão, esse não poderá ser modificado em cumprimento de sentença, sob pena de violação das normas processuais referentes à coisa julgada e à segurança jurídica . 8. Não obstante o art. 323 do CPC/15 (art. 290 do CPC/73) admita a inclusão na sentença condenatória, de parcelas vincendas no curso da demanda até o efetivo pagamento, esta providência é vedada em cumprimento de sentença quando o título executivo judicial estabelece marco final diverso, sob pena de ofensa à coisa julgada.
9. Hipótese em que o acórdão estadual determinou a condenação da recorrente ao pagamento de quotas condominiais vencidas e vincendas até a data do efetivo pagamento. Necessidade de manutenção da decisão.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.” (STJ - REsp: 2025425 RS 2022/0283994-8, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) (g.n)..

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
DOU PROVIMENTO
parcial para determinar a reforma da sentença para condenar a requerida ao pagamento das cotas condominiais vencidas a partir da data da arrematação, bem como daquelas que se vencerem até o efetivo adimplemento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025