Tribunal: TJMT
Processo: 1003805-69.2022.8.11.0040
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003805-69.2022.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[FJ COMERCIO CEREAIS EIRELI - ME - CNPJ: 08.533.599/0001-30 (APELANTE), HUGO FLORENCIO DE CASTILHO - CPF: 689.432.371-20 (ADVOGADO), VIVIANE CRISTINE CALDAS - CPF: 700.887.721-87 (ADVOGADO), MARCOS AURELIO COSTA DA SILVA - CPF: 667.844.411-68 (APELANTE), LUCAS ALVES DOS SANTOS - CPF: 020.903.651-61 (APELADO), MONIQUE DOS SANTOS CASTELHANO VIEIRA - CPF: 004.125.171-75 (ADVOGADO), PATRICIA ALVES DE CARVALHO VAZ - CPF: 004.650.191-61 (ADVOGADO), MARCOS AURELIO COSTA DA SILVA - CPF: 667.844.411-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. INTERMEDIAÇÃO EXITOSA. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. VÍNCULO VERBAL COMPROVADO. POSTERIOR RESCISÃO DO CONTRATO PRINCIPAL. IRRELEVÂNCIA PARA A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Ação de cobrança ajuizada por Lucas Alves dos Santos contra FJ Comércio Cereais EIRELI – ME (posteriormente identificada como FJ Agroindustrial LTDA) e outro, em razão de intermediação de contrato de arrendamento rural relativo à Fazenda Vitória, pleiteando o pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 250.000,00, dos quais apenas R$ 50.000,00 teriam sido adimplidos.

2.

Sentença julgou procedente o pedido, condenando a empresa ao pagamento da comissão remanescente, com correção e juros legais, nos termos dos arts. 722 e 725 do CC/2002.

II. Questão em discussão

3. A controvérsia consiste em saber se há direito à percepção da comissão de corretagem diante da:
(i) ausência de contrato escrito;
(ii) alegação de que a contratação teria sido feita por terceiro (proprietário do imóvel);
(iii) rescisão posterior do contrato de arrendamento por vícios dominiais.

III. Razões de decidir

4. O contrato de corretagem admite forma verbal e pode ser demonstrado por prova indireta. A prova dos autos comprova a efetiva atuação do autor na intermediação, culminando na celebração do contrato de arrendamento rural.

5. A empresa apelante realizou pagamento parcial ao corretor, o que corrobora a existência de vínculo jurídico e obrigações decorrentes da mediação.

6. A rescisão posterior do contrato, por motivos alheios ao corretor, não obsta o direito à comissão, nos termos do art. 725 do CC/2002 e jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.

7. O resultado útil foi obtido, com a celebração do contrato e início da ocupação da área arrendada, sendo irrelevante o desdobramento posterior da avença principal.

8. A tentativa de imputar responsabilidade ao proprietário do imóvel não prospera, uma vez que a empresa foi a beneficiária direta da intermediação.

9. O reconhecimento de má-fé do proprietário em demanda própria não afasta o dever da arrendatária de remunerar o serviço de corretagem efetivamente prestado.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A comissão de corretagem é devida quando demonstrada a intermediação exitosa, ainda que não haja contrato escrito, nos termos dos arts. 722 e 725 do CC/2002.

2. A posterior rescisão do contrato principal não elide o dever de pagamento da comissão, quando o corretor tiver obtido o resultado útil da negociação.

3. O contratante beneficiário da intermediação responde pelo pagamento da comissão, ainda que alegue contratação por terceiro, se ausente prova robusta em sentido contrário."

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003805-69.2022.8.11.0040

APELANTE: FJ COMÉRCIO CEREAIS EIRELI - ME

APELADO:

LUCAS ALVES DOS SANTOS

Colenda câmara.

Cuida-se de
ação de cobrança cumulada com pedido de tutela de urgência
ajuizada por LUCAS ALVES DOS SANTOS em face de F J COMÉRCIO CEREAIS EIRELI – posteriormente identificada como FJ AGROINDUSTRIAL LTDA – e MARCOS AURÉLIO COSTA DA SILVA, sob a alegação de prestação de serviços de corretagem consistentes na intermediação de contrato de arrendamento rural referente à Fazenda Vitória, localizada no município de Peixoto de Azevedo/MT.

Aduz o autor que promoveu os atos de intermediação entre os proprietários do imóvel e a empresa interessada no arrendamento, desempenhando atividades de captação, divulgação, articulação de visitas e reuniões, o que culminou na celebração de contrato de arrendamento entre os proprietários do imóvel e a empresa demandada. Segundo o autor, teria sido ajustada comissão no valor de R$ 300.000,00, a ser paga em parcelas, das quais apenas R$ 50.000,00 teriam sido quitados. Postula, portanto, o recebimento do saldo remanescente de R$ 250.000,00.

Sobreveio sentença proferida pelo MM. Juízo da Vara Única da Comarca de Matupá/MT, julgando procedente o pedido formulado por LUCAS ALVES DOS SANTOS, para condenar a empresa FJ AGROINDUSTRIAL LTDA ao pagamento da quantia de R$ 250.000,00, a título de comissão de corretagem, acrescida de correção monetária e juros legais, nos termos do art. 722 e 725 do Código Civil.

Inconformada, a parte ré interpõe recurso de apelação.

Nas razões recursais, sustenta, em suma, a inexistência de relação contratual com o autor, a ausência de prova da contratação de serviços de corretagem, a ilegitimidade passiva da empresa, a inexistência de resultado útil da intermediação diante da anulação do contrato de arrendamento, e a imputabilidade da responsabilidade ao proprietário do imóvel.

Requer a reforma integral da sentença, com a improcedência do pedido inicial.

O preparo foi recolhido – Id. 328777852.

Contrarrazões apresentadas pelo desprovimento.

É o relatório.

Peço inclusão em pauta para julgamento colegiado.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

A controvérsia recursal cinge-se à verificação do direito à percepção de comissão de corretagem, pleiteada por LUCAS ALVES DOS SANTOS, pela intermediação de contrato de arrendamento rural firmado entre a empresa FJ AGROINDUSTRIAL LTDA e os proprietários da Fazenda Vitória.

A apelante sustenta, essencialmente, inexistência de vínculo jurídico com o autor e ausência de resultado útil da mediação, ante a rescisão posterior do arrendamento.

Dispõe o art. 722 do Código Civil que “
pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra por vínculo de dependência ou de mandato, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
”. E o art. 725 da mesma codificação prescreve que a remuneração é devida
“uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

No caso em apreço, o conjunto probatório revela, com segurança, a atuação ativa e relevante do autor na aproximação das partes, realização de tratativas, visitas e mediações que culminaram na celebração formal do contrato de arrendamento. A própria empresa ré admite ter realizado transferência bancária de R$ 50.000,00 ao autor, o que denota existência de obrigação ao menos parcial, não obstante alegações de que o valor teria sido repassado por solicitação de terceiro.

A alegação de que a corretagem não teria sido contratada pela empresa, mas exclusivamente pelo proprietário do imóvel, não encontra amparo nos elementos fáticos e probatórios dos autos.

Ainda que inexistente contrato escrito, a corretagem pode ser ajustada verbalmente e demonstrada por prova indireta, como ocorre no presente feito. O autor demonstrou que promoveu a negociação e obteve o resultado útil da intermediação, na medida em que houve efetiva assinatura do contrato e início da exploração da área rural pela apelante.

A posterior rescisão do contrato de arrendamento, por vícios dominiais imputáveis aos proprietários do imóvel, não elide o direito à comissão, conforme entendimento sedimentado na jurisprudência dos tribunais superiores.

O arrependimento, inadimplemento ou anulação superveniente não afasta a obrigação de remunerar o corretor que exerceu sua função com êxito e alcançou o resultado negocial, nos termos do art. 725 do Código Civil.

Cito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. CORRETOR DE IMÓVEIS . MERA INTERMEDIAÇÃO DO CONTRATO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXCLUSÃO MANTIDA. MULTA CONTRATUAL . IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO
. - Corretores de imóveis que atuam como meros intermediadores não possuem legitimidade passiva para responder por inadimplemento contratual, salvo demonstração de má-fé, negligência ou dolo, o que não ficou configurado nos autos - A cumulação de cláusula penal compensatória com lucros cessantes é vedada, salvo previsão expressa no contrato, conforme dispõe o art . 416, parágrafo único, do Código Civil e entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. No caso, a multa contratual já foi fixada no valor correspondente a 15% do preço do imóvel, nos termos do contrato firmado entre as partes.
(TJ-MG - Apelação Cível: 50007387120228130525, Relator.: Des.(a) Rui de Almeida Magalhães, Data de Julgamento: 29/01/2025, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE CONSTRUÇÃO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO INTERMEDIADO POR CORRETOR . PROJETO NÃO REALIZADO. INADIMPLEMENTO DEMONSTRADO. RESCISÃO OPERADA. INSURGÊNCIA DO CORRETOR ACERCA DA SUA RESPONSABILIDADE PELOS PREJUÍZOS ADVINDOS DO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO . INSUBSISTÊNCIA. CORRETOR QUE APENAS ASSINA, COMO TESTEMUNHA, O TERMO DE ADESÃO. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO . RESPONSABILIDADE AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO. RECURSO PROVIDO. "
A participação do profissional de corretagem, via de regra, refere-se às tratativas da contratação, atuando nos momentos de decisão a respeito da celebração do negócio e na mediação de eventuais conflitos . Ele não concorre, portanto, para a execução do objeto do pacto, cuja responsabilidade, certamente, cabe à contratada, salvo se comprovada a existência de má-fé do corretor"
(TJSC, AC n. 0009032-49.2011.8 .24.0018, de Chapecó, Rel. Des. Helio David Vieira Figueira dos Santos, j . em 11-10-2018). (TJ-SC - APL: 03031303120148240020 TJSC 0303130-31.2014.8 .24.0020, Relator.: SAUL STEIL, Data de Julgamento: 20/10/2020, 3ª Câmara de Direito Civil)

A tese de ausência de vínculo contratual entre corretor e arrendatário também não prospera. A empresa apelante foi à beneficiária direta da intermediação e, portanto, responde pela obrigação de remunerar o serviço prestado, sob pena de enriquecimento sem causa. O direito à comissão decorre da obtenção do resultado útil, e não da subsistência do contrato firmado.

Igualmente, não prospera a alegação de que a obrigação recairia exclusivamente sobre o proprietário do imóvel. O autor dirigiu a ação contra aquele que efetivamente celebrou o contrato de arrendamento, auferiu os benefícios da negociação e iniciou a ocupação do imóvel rural, restando configurada relação jurídica apta a justificar a condenação ao pagamento da comissão ajustada.

Por fim, a existência de ação judicial envolvendo o proprietário do imóvel e a arrendatária, reconhecendo má-fé do primeiro, não afasta o dever da empresa ré de cumprir a obrigação contratada com o corretor, tampouco ilide os efeitos jurídicos da mediação concretamente realizada e eficaz.

Assim, inexistindo vício na sentença recorrida, e tendo o autor demonstrado a efetiva prestação do serviço de corretagem, afigura-se legítima a condenação da empresa apelante ao pagamento da comissão ajustada, no valor de R$ 250.000,00, conforme decidido na origem.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
mantendo integralmente a sentença recorrida.

Ao arremate, por força do art. 85, §11°, do CPC, majoro a sucumbência de 10% para o novo importe de 12%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025