Tribunal: TJMT
Processo: 0005352-73.2007.8.11.0013
Relator(a): MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão julgador: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0005352-73.2007.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[Desapropriação de Imóvel Urbano]
Relator:
Des(a).
MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO]

Parte(s):

[MUNICÍPIO DE PONTES E LACERDA - CNPJ: 15.023.989/0001-26 (APELADO), JOAQUIM PEDRO BARBOSA - CPF: 054.503.221-00 (APELANTE), ORMEZINDA MOREIRA BARBOSA - CPF: 060.562.291-49 (APELANTE), ESPÓLIO DE MAURICIO MARCELINO DE MOURA - CPF: 248.161.168-34 (APELANTE), OSCAR LEONEL DE MENEZES - CPF: 031.513.618-97 (ADVOGADO), ADRIANA ANTUNES DE FREITAS - CPF: 895.014.461-15 (APELANTE), IVAIR BUENO LANZARIN - CPF: 594.229.711-87 (ADVOGADO), MARIANA FREITAS DE MOURA - CPF: 036.347.651-27 (TERCEIRO INTERESSADO), JANETE GARCIA DE OLIVEIRA VALDEZ - CPF: 207.960.801-00 (ADVOGADO), MARCELLY GARCIA VALDEZ - CPF: 023.075.331-09 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO E RETIFICARAM PARCIALMENTE A SENTENÇA. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,1ª VOGAL EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO E 2º VOGAL EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR.

E M E N T A

DIREITO CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. INDENIZAÇÃO. REGRA DA CONTEMPORANEIDADE DA AVALIAÇÃO. MITIGAÇÃO EM RAZÃO DO LONGO TEMPO ENTRE A IMISSÃO NA POSSE E A AVALIAÇÃO JUDICIAL ALIADA À EXPRESSIVA VALORIZAÇÃO DO BEM. VALOR DE MERCADO DO BEM À ÉPOCA DA IMISSÃO DE POSSE QUE MELHOR REFLETE A JUSTA INDENIZAÇÃO. INADMISSIBILIDADE DO VALOR VENAL DO IMÓVEL COMO PARÂMETRO QUANDO NÃO COINCIDE COM O VALOR DE MERCADO. JUROS COMPENSATÓRIOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE PERDA DE RENDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO EM PATAMAR IRRISÓRIO. MAJORAÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA RETIFICADA EM PARTE.

I. Caso em exame

1. Reexame necessário e apelação interposta contra sentença que, em ação de desapropriação ajuizada pelo Município de Pontes e Lacerda, declarou a perda da propriedade de imóvel urbano de 10.000 m2, fixando indenização com base no valor venal de 2007 (R$669.510,54) e afastando os juros compensatórios, com condenação do ente público a honorários advocatícios de 0,5%.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i)
saber se a indenização por desapropriação deve ser fixada com base no valor venal do imóvel na data da imissão na posse, ainda que esse parâmetro não reflita o valor de mercado do bem, ou se deve prevalecer o valor de mercado do imóvel apurado para a mesma data em laudo pericial judicial;
(ii) saber se são devidos juros compensatórios em razão da alegada exploração comercial do imóvel à época da desapropriação; (iii) saber se os honorários advocatícios devem ser majorados, à luz da complexidade, duração e atuação processual dos patronos.

III. Razões de decidir

3. Embora o art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 disponha que a indenização deve ser contemporânea à avaliação judicial, é possível mitigar essa regra em hipóteses excepcionais, como o decurso de longo prazo entre a imissão e a avaliação e a valorização expressiva do imóvel, como reconhecido na jurisprudência do STJ.

4. No caso, há lapso de 17 anos entre a imissão (2007) e a avaliação (2024), sendo comprovado que a valorização decorreu de obras públicas e não de investimentos dos expropriados.

5.
O valor venal do imóvel, por ter finalidade meramente fiscal, não pode ser adotado como critério exclusivo de indenização quando não coincide com o valor de mercado, sob pena de ofensa ao princípio da justa indenização e à vedação ao confisco.

6. Afastam-se os juros compensatórios, à luz do art. 15-A, §1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 e do Tema 282/STJ, por ausência de prova concreta de perda de renda decorrente da desapropriação.

7. Considerando a complexidade, a dedicação dos advogados e o longo curso processual (mais de 17 anos), é razoável majorar os honorários advocatícios para 5% sobre a diferença entre o valor ofertado e o valor fixado.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido e, em reexame necessário, sentença parcialmente reformada.

Tese de julgamento:

“1. É admissível a mitigação da regra da contemporaneidade da avaliação prevista no art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 quando há longo lapso temporal entre a imissão na posse e a perícia judicial e expressiva valorização do imóvel decorrente de obras públicas.

2.
A justa indenização deve tomar por base o valor de mercado do imóvel à data da imissão na posse, revelando-se inadequado o emprego do valor venal quando este não representa adequadamente a expressão econômica do bem
.

3. A incidência de juros compensatórios exige prova da efetiva perda de renda decorrente da desapropriação, nos termos do art. 15-A, §1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941.

4. É cabível a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais quando ínfimo o percentual arbitrado, à luz da complexidade da causa, da duração do processo e da atuação dos patronos”.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-lei nº 3.365/1941, arts. 15-A, 15-B, 26 e 27; CPC, art. 85, §§2º e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 998.611/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, 2ª T., j. 28.03.2017; STJ, AgInt no AREsp 2.165.112/MT, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, 1ª T., j. 31.03.2025; STJ, Tema 282.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de reexame necessário e recurso de apelação interposto pelo
Espólio de Maurício Marcelino de Moura e outros
em face da sentença que, nos autos da ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo
Município de Pontes e Lacerda
(Autos nº 0005352-73.2007.8.11.0013), julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a desapropriação do imóvel urbano de 10.000 m2, situado na Quadra 17 do Loteamento Parque São Cristóvão, objeto da matrícula nº 12.695 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, fixando como indenização, a ser paga pelo ente municipal, o valor de R$669.510.54, corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir da data da imissão de posse até a data do efetivo pagamento e por juros moratórios de 0,5% ao mês (6% ao ano),
contados a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito, nos termos do art. 15-B do Decreto-lei nº 3.365/41.

A sentença ainda condenou o Município de Pontes e Lacerda ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais no montante de 0,5% sobre o valor da diferença encontrada entre a quantia ofertada e o preço avaliado, na forma do art. 27, §1º, do Decreto-lei nº 3.365/41
(id. 290905957).

Nas razões recursais os apelantes sustentam, em síntese, que a sentença violou o princípio da justa indenização previsto no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, ao adotar como valor indenizatório o laudo complementar baseado no valor venal do imóvel à época da imissão de posse (2007), desconsiderando por completo o laudo principal que apurou, por meio do método comparativo direto de mercado, o valor real do imóvel em R$6.240.000,00 em março de 2024, o que, segundo alegam, corresponderia ao verdadeiro valor de mercado.

Afirmam, neste contexto, que a indenização por força de desapropriação deve dar-se com base no valor de mercado e não no valor venal do imóvel, o qual somente é utilizado para efeitos tributários, bem como que ela deve ser contemporânea à data da avaliação judicial e não à data da imissão de posse, conforme jurisprudência pacífica firmada com amparo no art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941.

Asseveram, na sequência, que houve indevida exclusão dos juros compensatórios na sentença, mesmo diante da evidente perda de renda com a desapropriação do imóvel, pois este era parte de loteamento urbano já em comercialização à época da imissão (Loteamento São Cristóvão) e sua renda, decorrente da venda de lotes, alimentava toda a família, o que justificaria a incidência da compensação econômica decorrente da indisponibilidade do bem por parte dos expropriados.

Defendem, outrossim, a necessidade de majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, considerando os critérios previstos nos incisos do §2º do art. 85 do CPC, ao fundamento de que o valor arbitrado na sentença (0,5% sobre a diferença entre o valor ofertado e o fixado judicialmente), é desproporcional à complexidade do feito, à longa duração do processo (mais de 17 anos de tramitação) e ao trabalho técnico-jurídico desenvolvido pelos patronos ao longo dos anos, com a apresentação de inúmeras manifestações, impugnações e até recursos de agravo de instrumento, além de comparecimento em diligências com vistas a resguardar o direito e os interesses de seus constituintes.

Com essas considerações, requerem o provimento do recurso para que seja observada a avaliação constante do laudo pericial principal, que atribui ao imóvel o valor de R$6.240.000,00, com a incidência de juros de mora de 6% ao ano a contar da imissão de posse e a retificação dos honorários advocatícios, para que sejam fixados no patamar máximo de 5%. Prequestionam, por fim, o art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 e o art. 85 do CPC (id. 290905960).

O Município de Pontes e Lacerda apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso diante da possibilidade de mitigação do art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/41 em face do longo lapso temporal de tramitação do processo após a imissão de posse (17 anos), da ausência de prova concreta quanto ao prejuízo econômico ou perda de renda pelos apelados, pois o imóvel possuía apenas algumas edificações, e, também, da improcedência do pleito de majoração dos honorários sucumbenciais, eis que fixados em consonância com os critérios estabelecidos no art. 27, §1º, do Decreto-lei nº 3.365/41 (id. 290905970).

A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se nos autos, abstendo-se de emitir parecer ante a ausência de interesse público que justificasse sua intervenção (id. 294535377).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem, o Município de Pontes e Lacerda ajuizou ação de desapropriação por utilidade pública em face de Joaquim Pedro Barbosa, Ormezinda Moreira Barbosa e Maurício Marcelino de Moura, com o objetivo de incorporar ao patrimônio municipal o imóvel urbano de 10.000 m2, situado na Quadra 17 do Loteamento Parque São Cristóvão, objeto da matrícula nº 12.695 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pontes e Lacerda/MT para construção de casas populares a pessoas de baixa renda.

O juízo de primeiro grau, ao receber a petição inicial, deferiu o pedido de imissão provisória do ente municipal na posse do imóvel, o qual ofereceu, como depósito prévio, a quantia de R$ 83.520,15, considerando o valor do metro quadrado, à época, de R$8,35, equivalente ao valor cadastral para fins de recolhimento de IPTU. A posse do ente municipal foi efetivada em 07/12/2007, conforme
auto de imissão de posse subscrito pelos Oficiais de Justiça Altimar Basílio e Mário Aparecido Presutto (id. 290905366, p. 72/73).

Citados, os herdeiros de Maurício Marcelino de Moura apresentaram contestação impugnando o valor ofertado e requereram o arbitramento de indenização justa, baseada no valor de mercado do imóvel (id.
290905366, p. 121/134
).

Durante a instrução, após revogada a decisão que homologou o laudo pericial elaborado pelo perito Robervane de Oliveira Costa, foi feita a sua destituição e nomeada Camilla de França Soares, que apresentou laudo pericial fixando o valor do imóvel em R$6.240.000,00, com base no método comparativo direto de dados de mercado, utilizando como data-base março de 2024 (id. 290905909).

Após as respostas aos quesitos complementares formulados pelas partes, foi elaborado laudo pericial complementar, por determinação judicial, no qual a
expert
aplicou o método involutivo (Fórmula de Olave) – que desconsidera a valorização artificial decorrente de obras públicas – e concluiu que o valor histórico do imóvel era de R$669.510,54, correspondente ao seu valor venal em 2007, data da imissão de posse (id. 290905952).

Em seguida, foi proferida sentença julgando procedentes os pedidos iniciais para declarar desapropriado o imóvel, fixando a indenização, em conformidade com o laudo complementar e mitigação do art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/41, em R$669.510,54, a ser atualizado monetariamente pelo IPCA-E desde a imissão de posse e acrescido de juros moratórios de 0,5% ao mês a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento seria devido. A sentença ainda afastou a incidência de juros compensatórios, considerando que as únicas benfeitorias existentes no imóvel desapropriado eram algumas edificações, e condenou o ente municipal ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 0,5% sobre a diferença entre o valor ofertado e o fixado judicialmente (id. 290905957).

Irresignados, os expropriados interpuseram recurso de apelação sustentando, em síntese: a) a inadequação do valor fixado na sentença, por ter se baseado no valor venal de 2007, utilizado apenas para fins tributários, e não no valor de mercado atual do imóvel, estimado no laudo principal em R$6.240.000,00; b) a necessidade de incidência de juros compensatórios, em razão de o imóvel integrar loteamento urbano em fase de comercialização à época; e, por fim, c) a majoração dos honorários advocatícios, dada a complexidade da causa, o zelo dos advogados e o longo tempo de sua tramitação.

Assim, a controvérsia posta à análise cinge-se à definição da justa indenização decorrente da desapropriação, à luz dos critérios legais estabelecidos no Decreto-lei nº 3.365/41, especialmente dos seus arts. 26 e 27, e dos princípios constitucionais da justa indenização e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Pois bem. De acordo com o art. 26 do referido diploma legal, o valor da indenização deve ser contemporâneo à data da avaliação judicial, sendo irrelevante, em regra,
a data do decreto de utilidade pública
ou da imissão na posse, veja-se:

“
Art. 26. No valor da indenização,
que será contemporâneo da avaliação
, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado.

§ 1º Serão atendidas as benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação; as úteis, quando feitas com autorização do expropriante.

§ 2º Decorrido prazo superior a um ano a partir da avaliação, o Juiz ou Tribunal, antes da decisão final, determinará a correção monetária do valor apurado, conforme índice que será fixado, trimestralmente, pela Secretaria de Planejamento da Presidência da República”.
Grifei.

Não obstante, o Superior Tribunal de Justiça admite a mitigação da regra da contemporaneidade para a fixação da justa indenização quando presentes circunstâncias excepcionais, como a existência de longo lapso temporal entre a imissão de posse e a avaliação judicial e/ou quando há valorização extraordinária do imóvel decorrente de intervenções estatais.

Nesse sentido, confira-se os seguintes julgados do Tribunal da Cidadania:

“ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 3/STJ. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL. VALORES AFERIDOS PARA A DATA DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PERSUASÃO RACIONAL. CONSIDERAÇÃO DE ELEMENTARES FÁTICAS DA DEMANDA. VALORIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA DO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO EXPROPRIADO. UTILIZAÇÃO DE PARÂMETRO DISTINTO DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. SÚMULA 568/STJ. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. LAUDO PERICIAL. INAPLICAÇÃO. MOMENTO INDENIZATÓRIO DISTINTO.

1
. Como regra, o predicado da contemporaneidade da indenização por desapropriação deve observar o momento da avaliação judicial do perito, sendo desimportante a data do decreto de utilidade pública ou a data da imissão na posse
.

2.
No entanto, o órgão julgador pode, em razão de particularidades do caso concreto, e imbuído de persuasão racional, concluir que o atendimento da justeza da indenização implica a adoção de critério distinto, como, por exemplo, os mencionados anteriormente, isso sendo comum e aceitável em situações nas quais, como no caso presente, há um lapso razoável entre a imissão e a avaliação pericial, bem como uma valorização imobiliária exorbitante
. Precedentes.

3. Na hipótese em exame, essa valorização num período de seis anos foi de aproximadamente quinhentos por cento.

4.
A indenização da desapropriação não é justa por uma questão de justiça, mas sim porque deve apresentar justeza, vale dizer, exatidão e precisão, de maneira que a Administração Pública deve pagar ao particular desapropriado exatamente aquilo que representar a este a sua perda patrimonial, nem mais, nem menos
.

5.
Em consideração a isso, o órgão julgador está autorizado a afastar a regra geral da contemporaneidade, como forma de evitar tanto a onerosidade excessiva do ente expropriante, como também para que o proprietário não enriqueça indevidamente
.

6. Por outro lado, a correção monetária tem como finalidade preservar o valor da moeda, recompor o valor do capital depreciado pelo transcurso do tempo. Assim, portanto, justifica-se que o valor indenizatório, quando apurado a partir do laudo pericial, seja corrigido monetariamente a partir do momento em que essa aquilatação é feita, ou seja, corrige-se monetariamente o valor indenizatório apurado pelo laudo pericial desde quando este foi elaborado.

7. Contudo, na hipótese em que o valor indenizatório é tomado levando em consideração o montante fixado na data do ato de desapropriação ou na data da imissão na posse, não faz sentido que esse valor seja corrigido monetariamente apenas levando em conta o laudo pericial, primeiramente porque haveria todo um período anterior a este que ficaria descoberto, isto é, sem a recomposição do valor do capital.

8. Além disso, a consequência seria o pagamento da indenização em montante inferior ao justo.

9. Em desapropriação, o termo inicial da correção monetária deve ser sempre o da avaliação do imóvel: se feita com base no laudo pericial, então deste correrá; se, do contrário, avaliado em consideração à data da imissão na posse, devida a correção desde então.

10. Agravo interno provido parcialmente”.
(AgInt no AREsp n. 998.611/PR, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/3/2017, DJe de 3/4/2017.)

“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO INTERNO. DESAPROPRIAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. VINCULAÇÃO DO JUIZ AO LAUDO PERICIAL. INEXISTÊNCIA. INDENIZAÇÃO. ARBITRAMENTO. VALOR DO IMÓVEL NA DATA DA AVALIAÇÃO PERICIAL, SALVO SE DECORRIDO LONGO PERÍODO ENTRE A IMISSÃO E A PERÍCIA. SÚMULA 83/STJ. PRECEDENTES. ACÓRDÃO QUE, À LUZ DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO, ESCORA-SE EM LAUDO DO INCRA PARA ARBITRAR VALOR PROPORCIONAL E ADEQUADO À JUSTA INDENIZAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não caracteriza violação ao art. 489, II, do CPC, a adoção, pelo acórdão recorrido, de linha argumentativa que vai de encontro ao interesse da parte.

2. O juiz não está adstrito às conclusões do laudo pericial produzido no processo, podendo decidir a causa de acordo com outros elementos fático-probatórios existentes nos autos. Precedentes da Primeira Turma.

3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, como regra, o valor da indenização deve ser contemporâneo à data da avaliação do imóvel realizada pelo perito judicial, regra que, todavia, pode ser excepcionada para evitar o enriquecimento sem causa do expropriado, notadamente quando houver decorrido longo período entre a imissão na posse e a data da realização da perícia
.

Precedentes.

4. O acórdão recorrido, em razão dos defeitos existentes no trabalho pericial, descartou suas conclusões e arbitrou a indenização tomando por base laudo de avaliação elaborado administrativamente pelo INCRA, que reputou indicativo de um valor proporcional e adequado para a justa indenização pela perda da propriedade.

Dissentir do acórdão recorrido conforme pretendido pelos expropriados, a fim de reconhecer eventual desproporcionalidade ou injustiça na indenização tal como arbitrada, demandaria inevitável incursão pelo substrato fático-probatório da causa, o que não é possível em recurso especial nos termos do entendimento consolidado na Súmula 7/STJ. Precedentes.

5. Agravo interno a que se nega provimento”.
(AgInt no AgInt no AgInt no AREsp n. 2.165.112/MT, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.)

“ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. UTILIDADE PÚBLICA. VALOR DA INDENIZAÇÃO. JUSTO PREÇO. LAUDO PERICIAL. CONTEMPORANEIDADE DA AVALIAÇÃO. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.

1. Cuida-se, na origem, de ação de desapropriação ajuizada pelo Estado do Ceará em face da parte agravada.

2.
Em regra, nas demandas expropriatórias, o valor da indenização deve ser contemporâneo à avaliação do perito judicial
.
Excepcionalmente, porém, a jurisprudência do STJ tem admitido a mitigação dessa diretriz avaliatória quando, em virtude do longo período de tempo havido entre a imissão na posse e a data da realização da perícia ou da exacerbada valorização do imóvel, o valor da indenização possa acarretar o enriquecimento sem causa do proprietário expropriado
.

3. Caso em que o Tribunal a quo, com base nos elementos probatórios, concluiu pela prevalência do laudo do perito judicial, ressaltando que a realização da avaliação judicial ocorreu em razão "da demora do expropriante em impulsionar o feito".

4. A alteração das premissas adotadas pela Corte de origem, tal como colocada a questão nas razões recursais, a fim de aferir a possibilidade de afastar a regra da contemporaneidade para fins de fixação do justo preço a ser pago ao expropriado, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto na Súmula 7/STJ.

5. Agravo interno não provido”.
(AgInt no AREsp n. 2.517.170/CE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 5/12/2024.) Destaquei.

Outrossim, embora o art. 27 do Decreto-Lei nº 3.365/41 permita a adoção do valor venal como critério subsidiário, a jurisprudência majoritária dos tribunais pátrios entende que a justa indenização, nos termos do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, deve refletir, prioritariamente, o
valor de mercado
do bem, por ser este o parâmetro que mais fielmente repara a perda patrimonial do expropriado. O valor venal, em razão de sua destinação tributária (recolhimento do IPTU), mostra-se geralmente inferior e insuficiente para servir de base exclusiva à indenização expropriatória, salvo quando coincidente com o valor de mercado.

Assim, a aplicação isolada do valor venal para fins de indenização em desapropriação, sem respaldo em avaliação mercadológica, contraria os princípios da reparação integral e da vedação ao confisco, podendo conduzir à fixação de valores arbitrários e notoriamente desproporcionais.

A propósito, veja-se os seguintes julgados:

“DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. PRAZO CONSIDERÁVEL ENTRE A IMISSÃO NA POSSE E A AVALIAÇÃO. DESAPROPRIAÇÃO E A JUSTA INDENIZAÇÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA ANULADA.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra a sentença que homologou a avaliação judicial realizada em 2021, fixando o valor de R$ 215.000,00 (duzentos e quinze mil reais) para a indenização a ser paga ao expropriado, em ação de desapropriação movida para a construção de quadra esportiva com vestiário na Escola Municipal Paulo Freire. O apelante contesta o valor e a data da avaliação, requerendo nova perícia.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside em determinar o momento adequado para a avaliação do imóvel desapropriado e a necessidade de realização de nova perícia técnica especializada. A questão principal é saber se o valor fixado em avaliação judicial, realizada em 2021, que considera benfeitorias feitas após a imissão na posse, deve ser mantido, ou se deve ser revisado à luz do valor de mercado da época da imissão na posse (2014).

III. Razões de decidir

3.
A jurisprudência e o Decreto-Lei 3.365/1941 preveem que a avaliação para fins de indenização deve considerar o valor de mercado do imóvel no momento da imissão na posse, salvo em casos excepcionais que justifiquem a revisão do valor, como a valorização ou depreciação significativa do imóvel ao longo do tempo
.

4. No caso em tela, a avaliação de 2021, que levou em conta benfeitorias realizadas pelo Município após a imissão na posse, não está em conformidade com o princípio da justa indenização, previsto no art. 5º, XXIV da Constituição Federal.

5. A ausência de clareza quanto aos parâmetros utilizados na avaliação judicial e a discrepância entre as avaliações apresentadas indicam a necessidade de uma nova perícia para garantir a justa indenização e evitar o enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido para anular a sentença e determinar a realização de nova avaliação do imóvel desapropriado.

Tese de julgamento:

“A discrepância entre as avaliações e a ausência de elementos claros para fundamentar a fixação do quantum indenizatório exigem a realização de nova perícia.”

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/1941, art. 26.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1755077/PA, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, j. 17/10/2018. STJ, REsp 592.736/RJ, Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, j. 27/09/2005”.
(N.U 0006436-92.2014.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Vice-Presidência, Julgado em 23/01/2025, Publicado no DJE 23/01/2025)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO - FIXAÇÃO DA ÁREA A SER DESAPROPRIADA - LAUDO PERICIAL JUDICIAL - SUFICIÊNCIA E ADEQUAÇÃO - EXTENSÃO DA ÁREA MANTIDA - VALOR DA INDENIZAÇÃO - JUSTA COMPENSAÇÃO - ART. 5º, INCISO XXIV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL - METODOLOGIA ADEQUADA - LAUDOS PARTICULARES - FORÇA PROBATÓRIA INFERIOR - PRESUNÇÃO DE IMPARCIALIDADE DO PERITO JUDICIAL.

Em ação de desapropriação, cabe ao Poder Público determinar a área estritamente necessária à consecução do interesse público, nos termos do Decreto-Lei nº 3.365/1941. A extensão da área desapropriada foi definida com base em laudo técnico judicial, que observou a proporcionalidade e as necessidades da obra pública, afastando a necessidade de desapropriação integral do imóvel, como pleiteado pelos apelantes.
O valor da indenização fixado em sentença deve corresponder ao justo valor de mercado do bem expropriado, sendo fundamentado em laudo técnico judicial elaborado com metodologia adequada e imparcial
.

Laudos particulares, por não terem sido produzidos sob contraditório judicial, possuem força probatória inferior ao laudo oficial elaborado por perito nomeado pelo juízo”
. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.462487-0/001, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/05/2025, publicação da súmula em 14/05/2025) Grifei.

No caso dos autos, além de estarem presentes ambas as hipóteses excepcionais que autorizam, isolada ou concomitantemente, a mitigação da regra contida no art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/41 – decurso de longo período entre a imissão de posse e a avaliação judicial e a valorização extraordinária do imóvel após a perda da posse pelo expropriado –, não se mostra juridicamente possível
a adoção do valor venal como critério principal para a fixação da indenização judicial, uma vez que tal parâmetro, de natureza meramente fiscal, não coincide com o valor de mercado do bem no caso concreto, conforme demonstrado nos laudos técnicos acostados ao caderno processual.

Com efeito, ressai dos autos que transcorreram cerca de 17 anos entre a imissão do Município de Pontes e Lacerda na posse do imóvel, ocorrida em 2007, e a realização da avaliação judicial, datada de 2024. E, durante esse extenso lapso temporal, o imóvel, que à época da desapropriação possuía apenas algumas construções/edificações isoladas, sofreu acentuada valorização, resultante, principalmente, de obras públicas de urbanização promovidas na localidade, como a implantação de rede elétrica, pavimentação asfáltica e fornecimento de água, além do visível crescimento urbano da região.

Neste cenário, além das assertivas constantes da peça de contestação do Município de Pontes e Lacerda, datada de 2010, segundo as quais a Quadra 17 encontrava-se nua e desprovida de infraestrutura ou benfeitoria relevante antes da imissão de posse (id.
290905366, p. 235), também a perita judicial, em resposta expressa a quesito formulado, declarou que havia apenas algumas construções/edificações parcialmente instaladas no imóvel e que, para o ano de 2007,
“não é possível afirmar a existência de benfeitoriais de infraestrutura interna no imóvel avaliado, para o referido ano de 2007”
(id. 290905909, p. 19/20), corroborando, portanto, a ausência de elementos que justificassem a valorização do bem antes da intervenção estatal.

Corroborando esse contexto fático-probatório, outrossim, as imagens de satélite extraídas do Google Earth, colacionadas pela perita judicial, demonstram de forma visualmente objetiva a intensa transformação urbanística sofrida pelo entorno do imóvel entre os anos de 2007 e 2023. A comparação entre os registros revela o significativo adensamento urbano na região, evidenciando, de maneira inconteste, que a valorização do imóvel não decorreu de esforços ou investimentos dos expropriados, mas sim de ações estruturantes levadas a efeito pelo próprio poder público após a imissão de posse (id. 290905909, p. 19/20).

Assim, no caso em exame,
embora o juízo
a quo
tenha acertadamente afastado a regra da contemporaneidade da avaliação, prevista no art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/41, em razão do extenso lapso temporal entre a imissão na posse e a realização da avaliação judicial, bem como da expressiva valorização do imóvel decorrente de intervenções estatais, incorreu em equívoco ao adotar
como base para a fixação da indenização o valor venal do bem em 2007, apurado no laudo complementar. Referido montante, correspondente a R$669.510,54, ainda que formalmente justificado pelo método involutivo (Fórmula de Olave), desconsidera por completo a valorização legítima do imóvel à época da imissão, impondo ao expropriado uma reparação incompleta. Tal conduta afronta os princípios constitucionais da justa indenização e da reparação integral, que norteiam as desapropriações, e conduz a um enriquecimento sem causa por parte do ente público.

Por conseguinte, a indenização deve ser fixada, no caso concreto, com base no laudo principal, o qual avaliou o imóvel pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e utilizou a Tabela de Correção Monetária do Conselho da Justiça Federal,
adotando-se, porém, o valor de mercado da época da imissão de posse, qual seja, R$2.764.652,50.

Nesse sentido, veja-se o teor do laudo pericial principal (id 290905909, p. 17/18)
:

Ressalte-se que embora este relator tenha adotado entendimento diverso sobre a regra da contemporaneidade da avaliação em outro feito (RAC nº 0002214-62.2006.8.11.0004), como alertado pelos apelantes em suas razões, não se pode olvidar que ali não se verificava o extenso intervalo temporal ora constatado, a acentuada valorização imobiliária após a imissão de posse, nem os demais elementos fáticos presentes nestes autos, o que justifica a adoção de entendimento diverso no presente recurso de apelação.

Ademais, a quantia de R$2.764.652,50, por corresponder ao valor de mercado à época da imissão de posse, melhor traduz a justa indenização exigida pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Essa quantia reflete o valor real do bem no momento em que o Município assumiu sua posse, abstraindo-se a valorização posterior decorrente de obras públicas, conforme reconhecido na impugnação municipal ao laudo pericial. Na ocasião, o ente expropriante contestou o valor de R$6.240.000,00 (correspondente ao mercado de 2024), mas anuiu expressamente ao valor de R$2.764.652,50, afirmando ser este o
quantum
correto da indenização, desde que observado o mercado à época da imissão (id. 290905933).

Assim, revela-se imperiosa a reforma da sentença para, com base na fundamentação supra, fixar a indenização no valor de R$2.764.652,50, corrigido na forma estipulada pelo juízo
a quo
quanto ao índice de correção monetária (IPCA-E) a partir da imissão de posse e aos juros moratórios de 0,5% ao mês, a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte em que o pagamento deveria ser feito.

Quanto
aos juros compensatórios, os apelantes sustentam que também deve ser reformada a sentença, pois o imóvel expropriado integrava loteamento urbano já regularizado e em fase de comercialização, sendo, portanto, presumida sua aptidão para geração de rendimentos.

No entanto, razão assiste ao juízo de origem ao indeferir tal pleito, uma vez que não foi produzida qualquer prova documental a demonstrar a efetiva exploração econômica do bem à época da desapropriação, não podendo ser admitida mera presunção neste sentido, como entendem os recorrentes.

Com efeito, a jurisprudência consolidada, a partir da readequação do Tema 282/STJ na Petição nº 12.344/DF, firmou entendimento de que, desde 27.09.1999, exige-se prova concreta da perda de renda para fins de incidência de juros compensatórios, nos termos do art. 15-A, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41.

Essa orientação também é seguida por diversos julgados deste Tribunal de Justiça e de outros tribunais estaduais, que exigem a demonstração da exploração econômica concreta do bem para incidência da referida verba indenizatória.

“JUÍZO DE RETRATAÇÃO – RECURSO REPETITIVO – ART. 1.030, II, CPC – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL – INDENIZAÇÃO FIXADA COM BASE EM LAUDO PERICIAL – JUROS COMPENSATÓRIOS DE 12% – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 282 DO STJ – AUSÊNCIA DE PROVA DA EFETIVA PERDA DE RENDA COM A DESAPROPRIAÇÃO DO IMÓVEL – EXCLUSÃO DOS JUROS COMPENSATÓRIOS – SENTENÇA RETIFICADA EM PARTE – JUÍZO DE RETRAÇÃO POSITIVO – ACÓRDÃO RETIFICADO EM PARTE.

1.
Exige-se a prova pelo expropriado da efetiva perda de renda para incidência de juros compensatórios, NOS TERMOS DO TEMA 282 DO STj, O QUE DEFINITIVAMENTE NÃO OCORREU NA ESPÉCIE
”.
(N.U 0004251-55.2012.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, GILBERTO LOPES BUSSIKI, Vice-Presidência, Julgado em 25/10/2023, Publicado no DJE 25/10/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. USINA HIDRELÉTRICA FOZ DO CHAPECÓ. ÁREAS DO ENTORNO DO RESERVATÓRIO DA USINA. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. 1. A indenização devida pelo bem expropriado deve ser justa, consoante o disposto no art. 5º, XXIV, da Constituição da República, buscando traduzir o prejuízo efetivamente sofrido pelo desapropriado.2. Embora não esteja o magistrado adstrito às conclusões do laudo pericial, podendo cotejar outros elementos constantes dos autos, é de ser acolhido o valor da avaliação obtida pelo perito oficial, que utilizou critérios adequados e atuou de forma imparcial, mediante laudo bem fundamentado. 3. A utilização do método comparativo de dados de mercado, técnica que encontra assento na Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis (NBR 14.653), elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), órgão responsável pela normatização técnica no país, confere credibilidade ao trabalho técnico.4. Os juros de mora, devem incidir ao percentual de 6% ao ano sobre o valor inscrito em precatório, a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito – inteligência do artigo 15-B do Decreto-Lei nº 3365/41. 5.
Ausente prova efetiva da perda de renda, deve ser afastada a incidência de juros compensatórios na espécie, haja vista que, à luz do enunciado de revisão do tema 282, “a partir de 27.9.99, data de edição da MP 1901-30/99, exige-se a prova pelo expropriado da efetiva perda de renda para incidência de juros compensatórios (art. 15-A, § 1º, do Decreto-Lei 3365/41)”
.
DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO.(Apelação Cível, Nº 50004168620198210152, Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Matilde Chabar Maia, Julgado em: 25-04-2024) Destaquei.

No caso dos autos, todavia, os apelantes limitaram-se a alegações genéricas de que o bem compunha o Loteamento São Cristóvão e suas famílias se beneficiavam das vendas dos lotes, sem apresentação de contratos ou quaisquer documentos que evidenciassem a exploração econômica do imóvel litigioso à época dos fatos, motivo pelo qual não se mostram devidos os juros compensatórios.

Por fim, no que se refere aos honorários advocatícios, verifica-se que o percentual de 0,5% fixado na origem mostra-se irrisório diante da complexidade da lide, da dedicação dos patronos dos apelantes e do longo tempo de tramitação do feito (atualmente mais de 17 anos). Assim, impõe-se a sua majoração para 5% sobre a diferença do valor ofertado e o valor judicialmente fixado, nos termos do o §1º do art. 27 do Decreto-Lei nº 3.365/41, do §2º do art. 85 do CPC e dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação interposto pelo Espólio de Maurício Marcelino de Moura e outros e, em reexame necessário, retifico parcialmente a sentença recorrida apenas para fixar o valor da indenização a ser paga pelo Município de Pontes e Lacerda em
R$2.764.652,50, observada a correção monetária e os juros moratórios estipulados em primeiro grau de jurisdição, e para majorar os honorários advocatícios sucumbenciais em 5%, nos termos do art. 27, §1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 e art. 85, §2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025