Tribunal: TJMT
Processo: 1015781-46.2017.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. MÚTUO DISSIMULADO. LESÃO. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente a ação ordinária para declarar a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de retrovenda, escritura pública correspondente e atos derivados, reconhecendo a existência de mútuo dissimulado. Determinou-se o cancelamento dos registros imobiliários e a compensação de valores pagos, com incidência de juros e correção monetária sobre o valor do empréstimo.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela não realização de perícia oficial sobre o valor do imóvel; e (ii) saber se o negócio jurídico firmado entre as partes configura simulação e dissimula contrato de mútuo com cobrança de juros abusivos.
III. Razões de decidir
3. A preliminar de cerceamento de defesa foi rejeitada, pois o juiz pode indeferir a produção de prova considerada desnecessária, especialmente quando há nos autos laudo técnico pericial que examina a questão controvertida.
4. O conjunto probatório demonstrou desproporção entre o valor do contrato e o valor de mercado do imóvel, emissão de notas promissórias pelo suposto vendedor ao comprador e outorga de procurações com amplos poderes, o que caracteriza simulação e existência de mútuo dissimulado.
5. A operação envolveu cobrança de juros mensais superiores aos limites legais, configurando usura e lesão contratual, diante da vulnerabilidade da parte autora à época da negociação.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso conhecido e não provido. Majoração dos honorários advocatícios.
Tese de julgamento: “1. Caracteriza-se a simulação contratual quando a operação aparenta compra e venda, mas envolve mútuo com cobrança de juros abusivos e utilização de cláusula de retrovenda para dissimular a garantia. 2. É válida a recusa de produção de prova pericial quando houver nos autos elementos suficientes ao julgamento da causa.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 167, §1º, 406, §1º, e 389, p.u.; CPC, art. 85, §2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.201.815/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 25.10.2016; TJSP, Ap. Cív. 1000413-88.2016.8.26.0562, Rel. Des. Carlos Henrique Abrão, 11ª Câmara de Direito Privado, j. 10.09.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015781-46.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Mútuo]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA - CNPJ: 03.935.566/0001-01 (APELADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), RENATO CUSTODIO PINTO - CPF: 411.800.701-00 (APELANTE), FRANCISMARIO MOURA VASCONCELOS - CPF: 487.244.241-53 (ADVOGADO), ROGERIO BARAO - CPF: 233.109.449-72 (ADVOGADO), ENEIVA PEREIRA PINTO - ME - CNPJ: 03.498.125/0001-81 (APELANTE), WILSON CUSTODIO PINTO - ME - CNPJ: 32.934.655/0001-23 (APELANTE), MULTIFIOS COMERCIO DE CONDUTORES ELETRICOS LTDA - EPP - CNPJ: 07.311.466/0001-57 (APELANTE), FIOBRAS COMERCIO CONDUTORES ELETRICOS LTDA - ME - CNPJ: 05.555.048/0001-80 (APELANTE), RENAFIOS COMERCIO DE FIOS ESMALTADOS LTDA - ME - CNPJ: 01.232.232/0001-38 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. MÚTUO DISSIMULADO. LESÃO. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente a ação ordinária para declarar a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de retrovenda, escritura pública correspondente e atos derivados, reconhecendo a existência de mútuo dissimulado. Determinou-se o cancelamento dos registros imobiliários e a compensação de valores pagos, com incidência de juros e correção monetária sobre o valor do empréstimo.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela não realização de perícia oficial sobre o valor do imóvel; e (ii) saber se o negócio jurídico firmado entre as partes configura simulação e dissimula contrato de mútuo com cobrança de juros abusivos.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de cerceamento de defesa foi rejeitada, pois o juiz pode indeferir a produção de prova considerada desnecessária, especialmente quando há nos autos laudo técnico pericial que examina a questão controvertida.

4. O conjunto probatório demonstrou desproporção entre o valor do contrato e o valor de mercado do imóvel, emissão de notas promissórias pelo suposto vendedor ao comprador e outorga de procurações com amplos poderes, o que caracteriza simulação e existência de mútuo dissimulado.

5. A operação envolveu cobrança de juros mensais superiores aos limites legais, configurando usura e lesão contratual, diante da vulnerabilidade da parte autora à época da negociação.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e não provido. Majoração dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento:
“1. Caracteriza-se a simulação contratual quando a operação aparenta compra e venda, mas envolve mútuo com cobrança de juros abusivos e utilização de cláusula de retrovenda para dissimular a garantia. 2. É válida a recusa de produção de prova pericial quando houver nos autos elementos suficientes ao julgamento da causa.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 167, §1º, 406, §1º, e 389, p.u.; CPC, art. 85, §2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.201.815/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 25.10.2016; TJSP, Ap. Cív. 1000413-88.2016.8.26.0562, Rel. Des. Carlos Henrique Abrão, 11ª Câmara de Direito Privado, j. 10.09.2018.

Decisão validada conforme a Recomendação CNJ nº 154/2024.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Ordinária, julgada procedente para:

a) DECLARAR a nulidade do Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel com Cláusula de Retrovenda firmado entre as partes, bem como da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada perante o 7º Serviço Notarial, e de todos os atos jurídicos deles decorrentes, incluindo os registros imobiliários que transferiram a propriedade aos requeridos;

b) DECLARAR a nulidade das procurações públicas outorgadas pela parte autora aos requeridos, relativas ao imóvel objeto da matrícula nº 1.168, por vício de consentimento (lesão) e por serem instrumentais à simulação;

c) DETERMINAR o cancelamento da averbação lançada na matrícula nº 1.168;

d) DETERMINAR a expedição de ofício ao Cartório do 5º Ofício de Cuiabá/MT para que proceda à averbação da presente sentença na matrícula nº 1.168, promovendo o cancelamento de todos os registros decorrentes do negócio jurídico ora anulado;

e) RECONHECER a existência de um contrato de mútuo dissimulado entre as partes no valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), determinando-se que sobre este valor incidam juros remuneratórios à taxa SELIC (art. 406, §1º, do CC), e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), desde a data da concessão do empréstimo;

f) DETERMINAR a compensação de eventuais valores pagos pela parte autora aos requeridos, devendo o saldo remanescente ser apurado em liquidação de sentença;

Condeno os requeridos, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Os apelantes suscitam preliminar de cerceamento de defesa, pois o juízo não determinou perícia oficial sobre o valor de mercado do imóvel, apesar de impugnação expressa.

Defendem a validade do negócio jurídico de compra e venda com cláusula de retrovenda e inexistência de simulação, sustentando que a expressiva diferença entre o preço pactuado (R$ 1.830.000,00) e o valor de mercado do imóvel decorre de fatores de urgência, liquidez e livre negociação, além de ser prática usual a retrovenda em operações imobiliárias.

Sustentam a regularidade de procurações e dos demais documentos que lastrearam a escritura pública.

Contrarrazões no Id n. 309634106.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As partes firmaram o Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel com Cláusula de Retrovenda, em 16/08/2016, tendo por objeto o lote n. 01, matrícula n. 1.168 do 2º Serviço Registral de Cuiabá/MT, por R$ 1.830.000,00, com prazo de 90 dias para exercício da retrovenda.

Foram outorgadas procurações amplas ao apelante Renato Custódio Pinto e, transcorrido o prazo, lavrou-se, em 11/05/2017, a escritura pública de compra e venda e, em 02/06/2017, a averbação da posse/registro em seu favor.

Consta nos autos laudo de avaliação particular (março/2017) atribuindo ao imóvel o valor de R$ 13.100.000,00, e valor de venda forçada de R$ 10.600.000,00, além de prova pericial do juízo (2024) e depoimentos que referem a existência de empréstimo.

PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

As provas constantes dos autos mostraram-se suficientes para a formação de convencimento do juiz, destinatário da prova e que pode, de forma fundamentada, como neste caso, indeferir a perícia que julgar desnecessária.

Ademais, há nos autos Laudo Técnico Pericial Econômico-Financeiro (Id n. 309634032) em que foi analisado o contrato de compra e venda.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

O §1º do art. 167 do Código Civil dispõe sobre as características de negócio jurídico simulado elencando as seguintes hipóteses:

§ 1
o
Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

Neste caso, o conjunto probatório evidencia elementos que assinalam a presença de simulação em especial a discrepância manifesta entre o preço pactuado (R$ 1.830.000,00) e o valor de mercado do bem (R$ 13.100.000,00 — março/2017). Outro fato é a emissão, pela parte autora, de cinco notas promissórias, cada uma no valor de R$ 366.000,00, totalizando exatamente R$ 1.830.000,00, o mesmo valor da suposta “venda”, sendo que as cártulas possuem a mesma data de emissão do contrato (16/08/2016) e idêntico vencimento (14/11/2016), coincidente com o prazo de 90 dias estipulado para a retrovenda.

A emissão de títulos pelo “vendedor” em favor do “comprador”, no exato valor da transação, é circunstância atípica em compras e vendas legítimas, mas frequente em operações de mútuo disfarçadas.

Soma-se a isso a outorga de procurações públicas pela parte autora aos requeridos, conferindo-lhes amplos poderes sobre o imóvel, inclusive para transferi-lo ao próprio outorgado ou a terceiros.

Esses instrumentos, notadamente quando outorgados em situação de vulnerabilidade econômica, são comumente utilizados em operações de empréstimo garantidas por bem imóvel, justamente para contornar a necessidade de execução judicial e assegurar ao credor a apropriação direta do bem em caso de inadimplemento.

O laudo pericial (Id n. 309634032) foi categórico ao demonstrar que a operação embutia juros manifestamente usurários.

Segundo o
expert
, para um empréstimo de R$ 1.500.000,00 resultar em pagamento de R$ 1.830.000,00 em apenas 90 dias, a taxa de juros efetiva mensal seria de 6,853%.

Alternativamente, os próprios cálculos apresentados pelos requeridos, examinados no laudo, evidenciam a cobrança de 5% ao mês, capitalizados. Ambas as taxas superam, de forma exorbitante, os limites legais estabelecidos para mútuos entre particulares.

As provas testemunhais reforçam a natureza de mútuo. A assistente financeira da empresa, afirmou ter conhecimento de que o representante da requerente
“pegou um valor emprestado com o senhor Renato”
, indicando que o capital se destinava a obras em andamento.

Mesmo os depoimentos do requerido e de sua testemunha, embora sustentem a legitimidade da compra e venda, não conseguem afastar os robustos indícios de simulação. As explicações apresentadas para as notas promissórias, para a cláusula de retrovenda e para a planilha que continha juros de 5% não são suficientes para infirmar a prova documental e pericial.

Há que se considerar ainda a situação de vulnerabilidade econômica da parte autora à época da negociação. A necessidade urgente de capital para conclusão de empreendimento em andamento a colocou em posição de fragilidade na negociação, caracterizando o pressuposto subjetivo da lesão contratual.

Reconhecido o mútuo dissimulado, correta a adequação dos encargos ao padrão legal – juros legais (Selic) e correção monetária (IPCA) – expurgando-se a prática vedada e preservando-se o núcleo do negócio subjacente.

Pelo exposto,
rejeito as preliminares
e, no mérito,
nego provimento
ao Recurso.

Majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa.

V O T O S V O G A I S

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº. 1015781-46.2017.8.11.0041

RENATO CUSTODIO PINTO XIMOBILI
Á
RIA E CONSTRUTORA
SÃ
O JOS
É
LTDA
.

VOTO-VISTA

Eminentes Pares
:

Na sessão anterior,
p
edi vista dos autos para examinar mais detidamente os elementos probatórios constantes do processo e as razões recursais, especialmente quanto à alegação de cerceamento de defesa e à configuração de simulação no negócio jurídico impugnado.

Após detida análise, verifico que o voto condutor do eminente Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho enfrentou de forma minuciosa e coerente todas as questões suscitadas, apresentando fundamentação alinhada ao conjunto fático-probatório dos autos.

Com efeito, a
preliminar não merece prosperar
, pois, como cediço, o
juízo de primeiro grau, como destinatário da prova, pode indeferir diligências reputadas desnecessárias, desde que o faça de forma fundamentada, conforme autoriza o art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Nos autos, há laudo técnico-pericial econômico-financeiro (I
D
309634032) suficientemente esclarecedor quanto ao valor de mercado do imóvel e à natureza econômica da operação, de modo que a realização de nova perícia seria meramente repetitiva.

Assim, a rejeição da preliminar pelo relator encontra amparo não apenas na prova existente, mas também na jurisprudência consolidada do STJ, que admite o julgamento antecipado quando o acervo probatório se mostra bastante para o deslinde da controvérsia.

Quanto ao
mérito recursal
propriamente dito, o
s documentos carreados aos autos demonstram de forma incontestável que o contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda foi simulado, servindo como instrumento para mascarar empréstimo de R$ 1.500.000,00
(um milhão e quinhentos mil reais)
concedido à autora
/
apelada, garantido por bem de valor superior a R$ 13
.000.000,00

(treze milhões
de reais
)
.

Além da discrepância desproporcional entre o preço declarado e o valor de mercado do imóvel, verifica-se:
1)
a emissão de cinco notas promissórias no exato montante da suposta “venda” (R$ 1.830.000,00), todas datadas e vencidas nos mesmos
dias previstos para a retrovenda;
2)
a outorga de procurações públicas sucessivas, conferindo ao réu amplos poderes para alienar o bem, inclusive em causa própria;
3)
o laudo pericial judicial demonstrando que a diferença entre o valor recebido e o valor devido implicava juros de 6,85 % ao mês
-
patamar manifestamente usurário;
4)
os depoimentos testemunhais (Milka e David Seabra), que confirmam a obtenção de “empréstimo” junto ao requerido Renato Custódio Pinto para capital de giro.

Esse conjunto evidencia a ocorrência da simulação prevista no art. 167, § 1º, do Código Civil, bem como o estado de lesão contratual, diante da situação de vulnerabilidade financeira da empresa autora ao tempo da negociação.

Correta, pois, a sentença ao declarar a nulidade do contrato e de todos os atos derivados, reconhecendo o mútuo dissimulado e determinando a restituição das partes ao
“
status quo ante
”
, com adequação dos encargos à taxa SELIC e correção pelo IPCA, conforme
arts
. 406 § 1º e 389
, parágrafo único,
do Código Civil.

Diante do exposto,
ACOMPANHO
integralmente o voto do eminente Relator, para rejeitar a preliminar de cerceamento de defesa e negar provimento ao recurso de apelação, mantendo
incólume
a sentença de procedência.

Majoro, igualmente, os honorários advocatícios para 15 % sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025