Tribunal: TJMT
Processo: 1019187-19.2022.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019187-19.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[URBAN RESIDENCE INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 36.281.611/0001-00 (APELANTE), WESLEY HENRIQUE DE OLIVEIRA SOUSA - CPF: 028.819.891-36 (ADVOGADO), THALLES REZENDE LANGE DE PAULA - CPF: 009.490.111-26 (ADVOGADO), SILMARA MATOS NUNES - CPF: 654.771.111-00 (APELADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. JUSTIÇA GRATUITA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por
Urban

Residence
Incorporadora SPE Ltda. contra sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada em face de Silmara Matos Nunes, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato por inadimplemento da ré, autorizando a retenção de até 25% do valor pago, incluindo multa e corretagem, com devolução do valor remanescente. A sentença também determinou a compensação dos honorários sucumbenciais e
concedeu,
de ofício, justiça gratuita à ré. A Apelante requereu a reforma da sentença para autorizar a retenção integral da comissão de corretagem, revogar a justiça gratuita e afastar a compensação dos honorários, atribuindo à ré a integralidade da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a retenção integral da comissão de corretagem, conforme previsão contratual e a Lei nº 13.786/2018; (
ii
) verificar a legalidade da concessão de justiça gratuita sem requerimento expresso; e (
iii
) estabelecer se é cabível a compensação dos honorários sucumbenciais, à luz do art. 85, § 14, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A Lei nº 13.786/2018, aplicável ao contrato firmado em 13/11/2020, autoriza expressamente a dedução integral da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual motivada por
inadimplemento do comprador, independentemente da limitação de 25% sobre os valores pagos.

O contrato prevê de forma clara a responsabilidade da compradora pela comissão de corretagem, com o devido destaque do valor, atendendo às exigências fixadas pelo STJ no Tema 938, o que valida sua retenção integral.

A comissão de corretagem, por não integrar o preço do imóvel, não está sujeita à limitação de 25% da retenção total prevista contratualmente, conforme entendimento pacificado do STJ e da jurisprudência atual.

A concessão da justiça gratuita depende de requerimento expresso da parte interessada, nos termos do art. 99 do CPC. Sua concessão de ofício é vedada, conforme reiteradas decisões do STJ.

O art. 85, § 14, do CPC, veda a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, razão pela qual a condenação integral da parte vencida é medida que se impõe, em respeito ao princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem pode ser integralmente retida pelo incorporador em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, desde que haja previsão contratual expressa e destaque do valor.

A concessão do benefício da justiça gratuita exige requerimento expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício.

É inadmissível a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, conforme vedação expressa do art. 85, § 14, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 13.786/2018, art. 67-A; CPC,
arts
. 85, § 14, 86 e 99;
CC,
arts
. 368 e 369;
CDC,
arts
. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp
nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1931372/RJ, Rel. Min. Sérgio
Kukina
, 1ª Turma, j. 13.11.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1628011/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 08.02.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

URBAN RESIDENCE INCORPORADORA SPE LTDA
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
1
ª Vara
Cível da Comarca de
Rondonópolis
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual
ajuizada
em desfavor de SILMARA MATOS NUNES
,
julgou
parcialmente

procedente a ação
para
reconhecer
a rescisão do contrato por culpa da promitente compradora, autorizando a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, a título de cláusula penal e comissão de corretagem. Também determinou a devolução do valor remanescente à apelada, com correção monetária e juros, além de estabelecer sucumbência recíproca, com compensação dos honorários advocatícios na proporção de 40% para a autora e 60% para a ré, concedendo os benefícios da justiça gratuita à ré.

Inconformada,
o
Apelante interpôs o presente recurso de apelação, sustentando, em síntese: (i) a legalidade da retenção integral da comissão de corretagem, nos termos do contrato e da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), tendo em vista a inadimplência exclusiva da compradora; (
ii
) a impossibilidade de compensação dos honorários advocatícios, à luz do art. 85, §14, do CPC; (
iii
) a ausência de requerimento de gratuidade da justiça por parte da apelada, sendo incabível sua concessão de ofício.

Requereu, ao final, o provimento do recurso para que a sentença seja reformada nos seguintes termos: (a) reconhecimento da possibilidade de retenção integral da comissão de corretagem; (b) afastamento da compensação e redistribuição dos honorários sucumbenciais, com base no princípio da causalidade; e (c) revogação da concessão dos benefícios da justiça gratuita à parte apelada.

P
reparo devidamente recolhido (ID. 300716438
).

Devidamente intimad
a, a Apelada
apresentou contrarrazões requerend
o o desprovimento do recurso (ID. 30071644
).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão
ajuizada
por URBAN RESIDENCE INCORPORADORA SPE LTDA

em desfavor de
SILMARA MATOS NUNES
,
relatand
o que
em 13 de novembro de 2020, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda referente ao apartamento n.º 1104 do Edifício
Urban

Residence
, no valor de R$ 1.138.472,42.

Sustentou que d
urante a execução contratual, a ré solicitou e obteve prorrogaçã
o e novo
parcelamento da dívida. Contudo, permaneceu inadimplente quanto à parcela de R$ 20.000,00, vencida em 28/12/2021, cujo valor atualizado corresponde a R$ 25.268,66. Notificada em 07/03/2022 para purgar a mora,
a ré se
comprometeu a pagar a dívida entre abril e maio de 2022, mas não o fez.

Realizada n
ova tentativa de resolução extrajudicial
, esta restou
frustrada, inclusive em procedimento
pré
-processual no CEJUSC
(Processo n.º 1009566-95.2022.8.11.0003),
oportunidade em que
novamente
a requerida
descumpriu acordo.

Por essas razões
,
o autor
requereu a rescisão contratual e a condenação da
parte
ré ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, atribuindo à causa o valor de R$ 1.138.472,42.

Após a devida instrução processual, s
o
breveio sentença ao ID. 300716428
,
tendo o

M
agistrado de origem

julgado parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)

É cediço em nosso ordenamento jurídico, que o contrato se conceitua como
“negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interesses que regularam”.
(GOMES, Orlando. Contratos. Forense, 24a ed. 2001, RJ, p.10). Dentre os princípios que o regem, assim como a seus efeitos, destaca-se dois, de maior relevo para a compreensão do tema: o da força obrigatória dos contratos e o da intangibilidade.

Pelo princípio da força obrigatória dos contratos, tem-se a obrigatoriedade de seu cumprimento pelas partes contratantes, tal como avençado, sendo o contrato considerado “lei entre as partes”. Sua justificativa é a própria autonomia da vontade. Pelo princípio da intangibilidade, é vedada qualquer alteração não consensual do conteúdo do contrato, como consequência da irretratabilidade.

Outro aspecto relevante a ser destacado é o econômico. O conteúdo do contrato, como negócio jurídico que
é,
em regra, possui natureza econômica. Assim, não se pode levar em consideração apenas as nuances jurídicas da questão, mas as circunstâncias econômicas também devem ser sopesadas, para que seja possível uma regulação justa dos contratos. Segundo Enzo
Roppo
, renomado doutrinador sobre a matéria de contratos, frisa que:
“o contrato-conceito jurídico e o direito dos contratos são instrumentais da operação econômica, constituem a veste formal, e não seriam pensáveis abstraindo dela
[...]”.

Assim, o
pacta sunt servanda
é aspecto jurídico que não deve se sobrepor aos aspectos econômicos e práticos do desenvolvimento dos vínculos contratuais. E em razão destes
serem
o seu conteúdo material, o contrato se baseia em equilíbrio das prestações devidas e em previsão das margens de ganho e perda para cada contratante.

Entretanto, há circunstâncias que afetam esse equilíbrio, causando ganho para uma parte e perda para a outra, ultrapassando a margem previamente prevista de lucro e prejuízo. Como se observa no caso em questão, a parte ré deixou de cumprir suas obrigações contratuais em
relação ao pagamento das parcelas estipuladas no instrumento particular de promessa de compra e venda firmado com a parte autora.

Ademais, o contrato celebrado entre as partes possui cláusula resolutiva(Id. 92061083), nos termos do artigo 474:
“A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”:
“
08 – DA RESCISÃO
- Na hipótese rescisão contratual por opção da COMPRADORA ou inadimplemento de suas obrigações, inclusive de pagamento das parcelas, dar-se-á a restituição das prestações que haja efetuado depois de aplicadas as seguintes deduções”.

Registre-se, também, que a parte ré não comprovou a quitação das parcelas perseguidas pela parte autora, ônus que lhe incumbia
(art.373, II, CPC).

Ora, segundo o disposto no artigo 373 do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe a quem alega, assim:

“Art. 373 - O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;

II - ao réu, quanto à
existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
.”

Assim, segundo a regra do dispositivo processual, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu, quanto à
existência de fato extintivo do direito do autor
.

(...) É o caso dos autos, pois a parte ré confessou a inadimplência contratual, uma vez que não apresentou aos autos nenhum elemento que pudesse minorar a situação incômoda em que se encontra. Constatada a mora do comprador quanto ao pagamento das parcelas decorrentes do instrumento contratual firmado entre as partes, a rescisão contratual deve ser decretada.

Ressalta-se que, ao contrário do que a parte ré pretende, não pode ela se eximir de seu inadimplemento, atribuindo a responsabilidade à pandemia de Covid-19, sob o argumento de que esta teria gerado seu desequilíbrio financeiro, tornando as parcelas excessivamente onerosas.

Deste modo, diante do conjunto probatório constante dos autos, verifica-se que a ré não cumpriu sua obrigação contratual, uma vez que é inconteste seu inadimplemento com as parcelas, e, apesar de devidamente notificada extrajudicialmente, não purgou a mora. Assim, é
forçoso
, neste caso, a rescisão do negócio jurídico pactuado entre as partes, nos moldes estipulados no
'Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária Futura - Empreendimento:
Urban

Residence
'
(ID 92061083).

Assim, a falta de pagamento configura requisito suficiente para a rescisão do contrato, pois não se pode negar que se trata de uma grave infração tanto legal quanto contratual.

(...)

Por outro lado, a parte autora solicita a condenação da parte ré ao pagamento da multa contratual compensatória, fixada em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, bem como a retenção do valor pago a título de comissão, conforme disposto na cláusula 4ª do
'Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária Futura - Empreendimento:
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Residence
'
(ID 92061083):

“
4
.CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.4.1DISTRATO E RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DA COMPRADORA.

Em caso de rescisão contratual por inadimplência ou iniciativa da COMPRADORA,
será
RESTITUÍDO OS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR À VENDEDORA APÓS O DESCONTO DOS SEGUINTES ABATIMENTOS/PENALIDADES: a) 20% (vinte por cento) do valor pago pelo adquirente a título de multa penal não compensatória; b) Integralidade da comissão de corretagem”.(grifo nosso)

Pois bem, no caso em questão, não há dúvidas de que a parte ré foi a responsável pela rescisão contratual, uma vez que foi quem deixou de cumprir com o pagamento das parcelas do contrato.

Nesse contexto, deverá ocorrer a restituição parcial das prestações pagas, cabendo à parte autora o direito de retenção dos valores pagos, em razão das despesas administrativas que tenha suportado, conforme o entendimento da Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

De acordo com o artigo 416 do Código Civil, a cláusula penal serve como uma compensação pelos danos decorrentes do inadimplemento e, conforme definido pelo STJ, atua como uma forma de prefixação das perdas e danos.

(...)

Dessa forma, conforme exposto acima, a culpa pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre o promitente comprador, que deixou de efetuar os pagamentos que lhe cabiam.

No caso dos autos, a cláusula 4ª do
‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade
Imobiliaria
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Urban

Residence
’
(Id. 92061083)firmado entre as partes
estabelece:
“Em caso de rescisão contratual por inadimplência ou iniciativa da COMPRADORA, será RESTITUÍDO OS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR À VENDEDORA APÓS O DESCONTO DOS SEGUINTES ABATIMENTOS/PENALIDADES: 20% (vinte por cento) do valor pago pelo adquirente a título de multa penal não compensatória”.

Assim, é aplicável a estipulação contratual da cláusula penal compensatória, descrita na cláusula 4ª do
‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade
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Residence
’
(Id. 92061083), que prevê a cobrança de 20% (vinte por cento) do valor pago pelo adquirente em caso de rescisão por culpa da parte compradora, ora ré.

Dessa forma, considerando que a parte ré realizou o pagamento da quantia de R$ 56.652,81 (cinquenta e seis mil, seiscentos e cinquenta e dois reais e oitenta e um centavos), caberá à parte autora a retenção da porcentagem de 20% (vinte por cento) do valor pago pela parte ré a título de multa penal compensatória.

Noutro trilho, a parte autora pugna pela retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, que corresponde ao valor de R$ 45.538,89 (
quarenta e cinco mil, quinhentos e trinta e
oito reais e oitenta e nove centavos).

Pois bem, no que tange à taxa de corretagem, é certo que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Repetitivo 1.599.511/SP (Tema 938), decidiu ser válida
“a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”,
ou seja, para que se transfira a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador do imóvel, exige-se expressa e clara distinção quanto à destinação dos valores pagos a esse título.

No caso em apreço, observa-se que o
‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade
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Urban

Residence
’
dispõe (Id. 92061083):

“1. PREÇO – (...) 1.1.2 CORRETAGEM – R$ 45.538,89 (quarenta e cinco mil, quinhentos e trinta e oito reais e oitenta e nove centavos)”. 1.1.2.1 BENEFICIÁRIO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – Luan Henrique Ferreira Alves – CRECI 10524F.

(...) “
4
.
CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.
4.1
DISTRATO E RESOLUÇÃO
CONTRATUAL MOTIVADA POR DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DA COMPRADORA.
Em caso de rescisão contratual por inadimplência ou iniciativa da COMPRADORA, será RESTITUÍDO OS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR À VENDEDORA APÓS O DESCONTO DOS SEGUINTES ABATIMENTOS/PENALIDADES:
(...)
Integralidade da comissão de corretagem
”
(grifo nosso).

Ressalta-se que, na apresentação dos memoriais finais, a parte ré pugnou pela declaração de nulidade da cláusula retro mencionada, argumentando que esta seria abusiva (ID 174856359). Em contrapartida, observa-se que a parte autora insurgiu-se contra a análise desse argumento, uma vez que foi apresentado após a peça contestatória, estando precluso o direito (ID 174960128).

Pois bem, a insurgência da parte autora não merece prosperar, uma vez que a abusividade de cláusula contratual é matéria de ordem pública, podendo inclusive ser reconhecida e pronunciada de ofício(STJ -
AgRg
no
REsp
: 703558
RS ,
Relator: Ministro CASTRO FILHO, Terceira Turma. Data de Julgamento: 29/03/2005,
Publicado
no DJ: 16/05/2005).Dessa forma, não se configura a preclusão.

Contudo, no caso em análise, não se pode falar em cláusula abusiva, não merecendo acolhimento o pedido de decretação da nulidade da cláusula contratual, diante da expressa previsão contratual sobre a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, bem como o devido destaque do valor no
'Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária Futura - Empreendimento:
Urban

Residence
'
(ID 92061083). Dessa forma, a retenção é devida, não havendo que se falar em abusividade e/ou nulidade.

(...)

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores já pagos pelo consumidor, como forma de compensar os danos sofridos pela vendedora do imóvel. Dessa forma, diante de eventual previsão contratual de retenção em valor superior ao parâmetro adotado pelo STJ, deve-se limitar a referida cláusula, a fim de evitar o enriquecimento ilícito.

Portanto, considerando que a multa contratual compensatória foi fixada em 20% sobre os valores pagos,
caberá
à parte autora a retenção da comissão de corretagem, entretanto, sem exceder o limite de 25% dos valores já pagos pelo consumidor, percentual que inclui, além da multa, a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato(TJ-MG - AC: 10000222262503001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos,
Data de Julgamento: 03/02/2023, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/02/2023).

(...)

Pontua-se que a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ocorrer imediatamente, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça:
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Ademais, considerando a incidência da multa compensatória e da comissão de corretagem a ser paga pela parte ré, bem como a existência do direito à compensação, uma vez que ambas as partes são, simultaneamente, credora e devedora uma da outra, as obrigações deverão ser compensadas, conforme disposto nos artigos 368 e 369 do Código Civil.

Diante disso, só há um caminho a ser trilhado, qual seja, a parcial procedência do pedido.

Face ao exposto, o que mais consta dos autos e os princípios de direito aplicáveis à espécie,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente “Ação de Rescisão Contratual” proposta por
URBAN RESIDENCE INCORPORADORA SPE LTDA
, pessoa jurídica de direito privado, em desfavor de
SILMARA MATOS NUNES DOS SANTOS
, ambos devidamente qualificados nos autos, para:

a
)
declarar
rescindido o
‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade
Imobiliaria
Futura - Empreendimento:
Urban

Residence
’
celebrado entre as partes,

para a aquisição do Apartamento 1104, no 11º Pavimento, com área total de 172,13 m2 (cento e
setenta dois vírgula
treze metros quadrados) e 3 (três) vagas de garagem identificadas pelos números 176, 177 e 181, localizadas no 2º Pavimento, Box nº 72 (Id. 92061083).

b)

condenar

a parte autora ao pagamento (reembolso) das parcelas adimplidas pela parte ré/compradora, correspondentes ao valor de R$ 56.652,81 (cinquenta e seis mil, seiscentos e cinquenta e dois reais e oitenta e um centavos), em parcela única, com correção monetária (INPC) a partir do desembolso de cada parcela(TJMT, RAC n. 1000881-24.2018.8.11.0041)e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data do trânsito em julgado desta sentença (
AREsp
n.º 1.082.169), ressalvando-se que, deste valor, deverá ser decotada a importância contratual estipulada a título de cláusula penal compensatória e comissão de corretagem, conforme o
‘Instrumento Particular de Promessa de
Compra e Venda de Unidade
Imobiliaria
Futura - Empreendimento:
Urban

Residence
’
(Id. 92061083),
limitando-se o desconto/retenção à importância de 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido pela parte ré
(STJ -
AgInt
no
REsp
: 1813490 SP 2019/0129572-2, STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1285480 DF 2018/0098583-3);

c)

condenar

a parte ré ao pagamento da cláusula penal compensatória e da comissão de corretagem, conforme disposto na cláusula 4.1 do
‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade
Imobiliaria
Futura - Empreendimento:
Urban

Residence
’
(Id. 92061083), devendo a multa penal incidir sobre o valor pago de R$ 56.652,81 (cinquenta e seis mil, seiscentos e cinquenta e dois reais e oitenta e um centavos), e a comissão de corretagem ser restituída à autora até o limite de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC a partir do inadimplemento e juros de mora de 1% ao mês, contados a partir da citação.

Arbitro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, o qual deverá ser atualizado.

Uma vez julgado parcialmente procedente o pedido autoral, é imperioso, processualmente, que se distribua e se autorize a compensação dos ônus sucumbenciais na proporção de 40% (quarenta por cento) para o autor e 60% (sessenta por cento) para a ré, conforme a orientação do art. 86, do CPC e da Súmula 306, do STJ. Neste caso, diga-se, considerar-se-ão as despesas e custas apuradas. Os percentuais de 40% e 60% incidirão sobre o percentual fixado, devendo ser observado o disposto no artigo 98, § 3º, do mesmo
Códex
, em razão da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça em favor da parte ré.
”

Pois bem.

Da análise da
r.
sentença combatida, verifica-se que o Magistrado de origem determinou a retenção de 20% do valor pago pela compradora, conforme previsto contratualmente, já que ela deu causa a rescisão contratual ao deixar de cumprir a obrigação de realizar os pagamentos acordados.

Em relação à
comissão de corretagem
,
não obstante o reconhecimento da licitude da sua retenção – no valor de R$ 45.538,89 (quarenta e cinco mil, quinhentos e trinta e oito reais e oitenta e nove centavos) – o juízo
a quo
limitou tal retenção a 5% (cinco por cento) do montante pago pela apelada
, por entender
que a soma da multa contratual e da comissão de corretagem não
poderia ultrapassar o patamar de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos.

Em razão disso, recorreu o Apelante sustentando, em síntese, a possibilidade de retenção da integralidade do valor pago
a
título de comissão de corretagem, funda
mentando
o seu pleito no fato de que
o contrato foi firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, a qual possibilita a retenção da integralidade da comissão de corretagem, mesmo se superior a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

Na hipótese, importante salientar
que a relação jurídica entre as partes se enquadra nos
conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
º
e 3
º
, do CDC, de modo que deve ser realizada uma interpretação sistemática das cláusulas dispostas no contrato.

Sob outro enfoque, é pacífico o entendimento de que as disposições da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) incidem sobre os contratos celebrados após a sua entrada em vigor, razão pela qual se mostra plenamente aplicável ao caso em exame, tendo em vista que o contrato foi firmado em 13/11/2020.

Logo
, a interpretação da referida norma deve ser realizada em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a Lei do Distrato estabelece os itens e os limites máximos passíveis de retenção por ocasião da restituição dos valores pagos, admitindo, assim, modulações conforme as peculiaridades do caso concreto.

No caso, é incontroverso que a rescisão se deu por culpa da promitente compradora, a qual deixou de realizar os pagamentos e descumpriu os acordos firmados com o Apelante.

Neste ponto, cumpre destacar que o art. 67-A da Lei n.º 13.786/2018 autoriza, em caso de rescisão contratual, que o incorporador deduza dos valores a
serem
restituídos ao promissário comprador a
integralidade da comissão de corretagem
, bem como a multa compensatória, limitada ao percentual máximo de 25% do montante efetivamente pago:

“Art. 67-A
. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que
houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I -
a
integralidade da comissão de corretagem
;

II -
a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga
. (
...)”

No caso dos autos, a sentença
d
eterminou a retenção de 20% do valor pago pela compradora, conforme previsto contratualmente
, o que está em consonância com a legislação.

Contudo, importante ressaltar que, ao contrário do que entendeu o Magistrado de origem no julgamento do processo,
o valor estipulado a título de comissão de corretagem não integra o preço da unidade imobiliária, razão pela qual
não compõe a base de cálculo sobre a qual incide o percentual de retenção previsto contratualmente
. Por conseguinte, não há que se falar
em limitação da retenção dos valores pagos a título de corretagem.

Sobre o tema, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento, no julgamento do Recurso Especial n.º 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de ser legítima a transferência ao promissário comprador da obrigação de arcar com o pagamento da comissão de corretagem, desde que tal encargo esteja expressamente
destacado e individualizado de forma clara no contrato
— hipótese verificada nos autos.

Essas foram
as
teses
firmadas naquele julgamento, pelo STJ, no tema 938,
in
verbis
:

“(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide
REsp
n. 1.599.511/SP).

(
ii
, parte final)
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide
REsp
n. 1.599.511/SP)”.
(
g.n
.
)

Portanto, é plenamente válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que observados dois requisitos: (i) previsão expressa no contrato; e (
ii
) destaque do valor correspondente
em separado do preço do imóvel.

Na hipótese, observa-se que o
“Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade
Imobiliaria
Futura - Empreendimento:
Urban

Residentes
”
prevê de
forma expressa
o valor da comissão de corretagem
, bem como dispõe que, em caso de rescisão contratual por inadimplência ou iniciativa da compradora,
será restituído o valor já pago após o desconto de 20% do valor
adimplido
e da
integralidade da comissão de corretagem
:

“1. PREÇO – (...) 1.1.2 CORRETAGEM – R$ 45.538,89 (quarenta e cinco mil, quinhentos e trinta e oito reais e oitenta e nove centavos)”. 1.1.2.1 BENEFICIÁRIO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – Luan Henrique Ferreira Alves – CRECI 10524F.

(...) “
4
.
CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.
4.1
DISTRATO E RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DA COMPRADORA.
Em caso de rescisão contratual por inadimplência ou iniciativa da COMPRADORA, será RESTITUÍDO OS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR À VENDEDORA APÓS O DESCONTO DOS SEGUINTES ABATIMENTOS/PENALIDADES:
(...)
Integralidade da comissão de corretagem
”
.
(
g.n
.
)

Assim,
estando expressamente previsto no contrato,
sendo a culpa pela rescisão exclusivamente da compradora, o valor correspondente aos honorários do corretor
não se inclui no montante a ser restituído
e a ele
não se aplica o percentual
limitador da
retenção
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual. Compra e venda de unidade imobiliária em regime de
multripropriedade
. Sentença de
improcedência .
Irresignação dos requerentes. Desistência da avença. Rescisão por culpa dos promissários compradores. Cumprimento dos deveres de informação e
transparência .
Ré que concordou com a rescisão da avença mediante a retenção do valor pago de R$1.030,00, além da cobrança do montante de R$9.272,70, que somados correspondem à comissão de corretagem de 10% (dez por cento) do valor do contrato.
Incorporador que pode deduzir dos valores a
ser
restituídos ao promissário comprador a integralidade da comissão de
corretagem .
Inteligência dos
arts
. art. 32-A e 67-A da Lei 13.786/18, aplicável ao caso concreto
. Permitida a transferência aos promissários compradores do dever de pagar a comissão de corretagem desde que individualizada de forma clara.
REsp
nº 1.599.511/
SP .
Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.
”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10057822820248260002 São Paulo, Relator.: Pedro Paulo
Maillet

Preuss
, Data de Julgamento: 22/08/2024, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2024)
(
g.n
.)

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL.
PARCIAL PROVIMENTO. I
. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel. A sentença determinou a retenção de 20% dos valores pagos pela parte compradora e a restituição do restante em parcela única, acrescido de correção monetária e juros. A empresa requerida, Opus Incorporadora
Ltda
, recorreu, defendendo a aplicação da Lei nº
13 .
786/2018 (Lei do Distrato) e a retenção de 50% dos valores pagos, além de questionar a ilegitimidade passiva e a possibilidade de retenção de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos em razão do contrato estar subordinado ao regime de patrimônio de afetação; e (
ii
)
saber se é válida a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem

(...)
IV.DISPOSITIVO
E TESE

6. Recurso parcialmente provido para permitir a retenção de 50% dos valores pagos e a dedução da integralidade da comissão de corretagem.

Tese de julgamento: "
1 .
Nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador. 2. A
cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida quando expressamente prevista no contrato.

"Dispositivo
s relevantes citados: Lei
nº 13
.786/2018, art. 67-A, § 5º; Lei nº 4.591/1964, art. 31-
A .
Jurisprudência
relevante citada: STJ,
REsp
nº 1.599.511/SP, Rel.
Min .
Paulo de Tarso
Sanseverino
; STJ,
AgInt
no
REsp
nº 2.023.713/SP, Rel.
Min .
Moura Ribeiro.
”
(TJ-GO 50118330820248090051, Relator.: VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/10/2024)
(
g.n
)

Ultrapassada essa questão, o Apelante requer a
revogação da concessão dos benefícios da j
ustiça gratuita à parte apelada e o
afastamento da compensação e redistribuição dos honorários sucumbenciais, com base no princípio da causalidade
.

De fato, consta na parte final da sentença impugnada o seguinte:

“
Uma vez julgado parcialmente procedente o pedido autoral, é imperioso, processualmente, que se distribua e
se autorize a compensação dos ônus sucumbenciais
na proporção de 40% (quarenta por cento) para o autor e 60% (sessenta por cento) para a ré, conforme a orientação do art. 86, do CPC e da Súmula 306, do STJ. Neste caso, diga-se, considerar-se-ão as despesas e custas apuradas. Os percentuais de 40% e 60% incidirão sobre o percentual fixado, devendo ser observado o disposto no artigo 98, § 3º, do mesmo
Códex
,
em razão da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça em favor da parte ré
.
”

De acordo com o artigo 99, do Código de Processo Civil, a
concessão do benefício da justiça gratuita, que exime a parte do recolhimento das despesas processuais, depende de requerimento expresso formulado pela parte interessada, sendo vedado ao Juiz concedê-lo de ofício.

A partir do requerimento formulado, incumbe ao Magistrado analisar a existência de hipossuficiência econômica da parte, com fundamento nos elementos constantes dos autos e em conformidade com os critérios legais previstos para a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.

Da análise dos autos, verifica-se que em nenhum momento a parte ré realizou o pedido de justiça gratuita, tampouco forneceu documentos aptos a comprovar a sua hipossuficiência.

Assim,
inadmissível
a concessão da justiça
gratuita de ofício
, uma vez que, como dito,
o artigo 99,
caput,
do
CPC
, estabelece expressamente a
necessidade de requerimento
pela parte interessada para o deferimento do benefício.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SERVIDOR PÚBLICO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL .
AÇÃO ORDINÁRIA. IMPROCEDÊNCIA. SUCUMBÊNCIA DA
PARTE AUTORA. JUSTIÇA GRATUITA
.
CONCESSÃO DE OFÍCIO. IMPOSSIBILIDADE
. 1. "N
os termos do
art
. 85, caput, do CPC/15 o vencido será condenado a pagar honorários advocatícios" (
EDcl
no
REsp
n. 1.788.174/MG, relator Ministro HERMAN BENJAMIN, S
EGUNDA TURMA,
DJe
de 24/6/2022)
. 2. É pacífica a jurisprudência deste Superior Tribunal no sentido de que "o benefício da justiça gratuita, consonante o artigo 99 do Código de Processo Civil, pode ser formulado na própria petição inicial, na contestação, na petição de ingresso de terceiro no processo ou em recurso,
exigindo-se, contudo, requerimento expresso da parte interessada, sendo vedado sua concessão de ofício
" (
AgInt
no
REsp
n. 1.740 .075/RJ, relatora Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA,
DJe
de 21/9/201). Nesse mesmo sentido:
AgInt
no
AREsp
n. 2.279 .508/RS, relator Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 15/6/2023;
AgInt
no
AREsp
n. 2.239.564/RS, relator Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, PRIMEIRA TURMA,
DJe
de 6/6/
2023;AREsp

n .
1.516.810/RJ, relator Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA,
DJe
de 11/10/2019.
3 .
Agravo interno desprovido.
”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1931372 RJ 2021/0205296-4, Relator.: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 13/11/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/11/2023)
(
g.n
.)

“
PROCESSUAL CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. CONCESSÃO DE OFÍCIO. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. DESCABIMENTO.
1
. Conforme estabelecido pelo Plenário do STJ, aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de
admissibilidade recursal na forma nele prevista (Enunciado Administrativo 3
) .
2. A jurisprudência do STJ entende que
o benefício da assistência judiciária gratuita depende de requerimento expresso da parte interessada, razão pela qual é vedado ao julgador o seu deferimento
ex

officio
.
(...)
.
”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1628011 RJ 2019/0354441-3, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 08/02/2021, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/02/2021)
(
g.n
.)

A partir dessas considerações, com o provimento dos pedidos recursais, a presente ação deve ser julgada
totalmente procedente
, afastando-se, por conseguinte, a distribuição do ônus sucumbencial
na proporção de 40% (quarenta por cento) para o autor e 60% (sessenta por cento) para a ré
.

Logo,
a parte ré deverá arcar com a totalidade dos ônus sucumbenciais
, de modo que não há que se falar em possibilidade de compensação, até porque o Código de Processo Civil veda tal prática em seu art. 85, § 14º.

Ante o exposto,
DOU
PROVIMENTO
ao apelo interposto
pela Apelante
para reformar em parte a sentença
e: a)
determinar
a
retenção
integral
do valor
pago a título de comissão de corretagem
; b)
afastar a justiça gratuita concedida de ofício à requerida
;
e c)
determinar que a parte ré arque com o pagamento integral dos ônus
da
sucumbência,
em razão do provimento da ação, nos termos acima alinhados
.

Inaplicável o art. 85, §11º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025