Tribunal: TJMT
Processo: 1028192-65.2022.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028192-65.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PEDRO LOURENCO DA SILVA FILHO - CPF: 022.292.331-81 (APELADO), ANTONIO MARCIO RODRIGUES MOREIRA - CPF: 653.201.072-34 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

–

AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
TERRENO –
PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INÉPICA DA INICIAL
E CERCEAMENTO DE DEFESA
–
CONFUSÃO COM
O MÉRITO
–

RESCISÃO
DO INSTRUMENTO
PARTICULAR REALIZADO ENTRE AS PARTES EXTRAJUDICIALMENTE – VALIDADE DO INSTRUMENTO – ART. 104 DO CC – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1.
As preliminares de inépcia da inicial e cerceamento de defesa por confundirem com o mérito, com ele serão analisadas.

2. N
ão há se falar em rescisão do contrato inicialmente firmado,
se
já houve
a
rescisão extrajudicialmente
entre as partes, inclusive as partes deram total e irrestrita quitação uma para com a outra
.

3. Lado outro,
denota-se que o Termo de Rescisão de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda envolveu agente capaz, objeto lícito e revestiu-se da forma prescrita em lei, visto que assinado por duas testemunhas, de acordo com o art. 104 do Código Civil, não havendo se falar em nulidade
.

4. Recurso
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. D
ES
A. MARILSEN ANDRADE AD
DA
RIO

Egrégia
Câmara
:

Trata-se de r
ecurso de
a
pelação
c
ível interposto por
POR
DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA

contra a sentença que julgou
procedente a
Ação de Rescisão
Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
ajuizada
por
PEDRO LOURENÇO DA SILVA FILHO,
para
:

-

decretar
a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial, determinando o retorno das partes ao
status quo ante;

-
determinar
a restituição dos valores despendidos pelo requerente, procedendo
a requerida
a retenção de 10% do valor das prestações pagas, bem como dos valores já restituídos, devolvendo o restante à parte autora em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado d
a decisão;

-
condenar
a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Alega
a recorrente
,
preliminarmente
:
(i) cerceamento de defesa, sob o argumento de que
o julgamento antecipado da lide desconsiderou o pedido da apelante para produção de prova testemunhal essencial para demonstrar a lisura e validade do distrato firmado entre
as
partes
, bem como comprovar a ausência de vícios de consentimento, como coação, dolo ou erro; (
ii
) inépcia da inicial, sob o fundamento de que
falta causa de pedir,

visto que o
contrato
que se pretende rescindir, já foi rescindido na data de 13/01/2021
, inclusive o requerente já recebeu todo o valor acordado no referido documento, não restando qualquer relação jurídica entre as partes pendente de intervenção jurídica.

Sustenta no mérito
,
a validade do distrato como ato jurídico
perfeito,
uma vez que fora celebrado por agentes capazes; objeto lícito e forma prescrita em lei.

Aduz que as partes firmaram cláusula de quitação ampla, irrevogabilidade e irretratabilidade, conferindo segurança jurídica ao ato, conforme assegurado pelo art. 5º, XXXVI, da CF.

Relata que a sentença não esclareceu se a retenção
(10%)
deve incidir sobre o valor total pago ou apenas sobre o saldo remanescente,
criando contradição que compromete a execução.

Narra que a aplicação de correção e juros sobre valores já quitados no distrato configura duplicidade de penalização (bis in idem).

Assevera que
o contrato prevê multa compensatória e dedução de custos operacionais, como IPTU, corretagem e taxas administrativas
, o que deve ser observado
na aplicação dos abatimentos.

Afirma que o apelado ajuizou a ação para reabrir contrato já rescindido e quitado, incorrendo em comportamento processual abusivo, conduta vedada pelo ordenamento jurídico, razão pela qual deve ser condenado em litigância de má-fé.

Ao final,
pugna pelo acolhimento das preliminares arguidas a fim de declarar a nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, com retorno dos autos à fase instrutória; ou extinguir a ação por inépcia da ação. No mérito
,
pugna pela reforma integral da sentença para reconhecer a validade do distrato e extinguir a pretensão autoral. Alternativamente, caso
não entenda pela extinção do processo,

requer a dedução integral dos valores pagos e revisão do percentual de retenção para 25% do valor pago, bem como permitir a dedução dos débitos de IPTU em aberto até o trânsito em julgado da sentença.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº
266058288
, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO
– PRELIMINAR
DE INEPCIA DA INICIAL

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Sustenta a apelante a
inépcia da inicial, sob o fundamento de que falta causa de pedir, visto que o contrato que se pretende rescindir, já foi rescindido na data de 13/01/2021, inclusive o requerente já recebeu todo o valor acordado no referido documento, não restando qualquer relação jurídica entre as partes pendente de intervenção jurídica.

No entanto, referida preliminar se confunde com o mérito e com ele será
analisado.
-

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Alega
a
apelante a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que
o julgamento
antecipado da lide desconsiderou o pedido da apelante para produção de prova testemunhal essencial para demonstrar a lisura e validade do distrato firmado entre as partes, bem como comprovar a ausência de vícios de consentimento, como coação, dolo ou erro.

Contudo,
tal preliminar
igualmente
se confunde com o mérito e com ele será
analisado.
-

VOTO – MÉRITO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
PEDRO LOURENÇO DA SILVA FILHO
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
em face de
POR DO SOL URBANIZAÇ
Õ
ES LTDA,
alegando, em suma, que firmou em 07/06/2016 Instrumento Particular de Compra e Venda junto à requerida, tendo como objeto um lote sob o nº 17, da quadra 32, do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, na cidade de Rondonópolis/MT
, pelo valor de R$ 123.950,40.

Sustentou que
em razão de problemas financeiros, comunicou a requerida do interesse de rescindir o contrato, contudo
,
a requerida dificultou a rescisão contratual.

Aduziu que pagou o valor total de R$ 29.362,96
.

Narrou que
foi
instruído a assinar um documento
(distrato)
em que a requerida se comprometeu a devolver apenas o valor de R$ 11.000,00 em 10 parcelas de R$ 1.000,00
.

Relatou que
efetuando a devolução de R$ 11.000,00 é de notar que a requerida
,
de maneira genérica, sem qualquer clareza, alegou que o valor a ser retido em razão da rescisão seria de R$ 18.362,96, ou seja, mais de 62% do valor pago.

Afirmou que tal conduta é ilícita e gera grandes prejuízos ao requerente, não restando
outra alternativa
senão a presente demanda
.

Ao final, requereu a procedência da ação
para declarar a rescisão do contrato havido entre as partes, sendo restituído ao autor os valores efetivamente pagos devidamente corrigidos pelo índice INPC, o qual perfaz a quantia de R$ 22.695,77
, já descontados a retenção de 10% do valor efetivamente pago e o valor já devolvido.

No ID nº
266057791
foi concedido os benefícios da justiça gratuita ao autor.

Citada, a requerida ofertou contestação no ID nº
266057793
,
aleando preliminarmente inépcia da inicial e impugnando o valor da causa. No mérito, sustent
ou
a improcedência da ação, sob o argumento de que o contrato já foi rescindido em
13/01/2021, inclusive
tendo o
distratante
/autor recebido os valores em sua conta corrente.

Instados a especificarem as provas que pretendiam produzir, a requerida pleiteou pela produção de prova testemunhal (ID nº
266058262
) e o autor requereu o julgamento antecipado da lide (ID nº
266058263
).

A i.
magistrada Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini julgou procedente a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença, foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

Dessa decisão, recorre a parte requerida.

Pois bem.

Conforme relatado, o autor pretende com a ação a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, do lote de terreno nº 17, da Quadra nº 32, do loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, firmado em 07/06/2016
.

Ocorre que
, na data de 13/01/2021, as partes firmaram termo de rescisão contratual, onde ficou pactuado, que a requerida, ora apelante
,
devolveria o valor de R$ 11.000,00 (onze mil reais), em 10 (dez) parcelas mensais e fixas, no valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais), com termo inicial em 10/09/2021 e termo final na data de 10/06/2022. Vejamos (ID nº
266057796
)
:

Constou no referido instrumento que os valores
seriam liquidados, na conta bancária do
distratante
, ora apelado. Diante disso, houve a devolução da posse do imóvel e todos os valores acordados
foram devidamente pagos nas datas pactuadas, conforme documentos acostados no ID nº
266057797
,
266057798
,
266057799
,
266058250
,
266058251
,
266058252
,
266058253
,
266058254
,
266058255
,
266058256
.

Portanto,
não há se falar em rescisão do contrato inicialmente firmado, vez que já houve
rescisão extrajudicialmente
entre as partes
, inclusive as partes deram total e irrestrita quitação uma para com a outra.

Nesse sentido:

“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E
OUTROS PLEITOS – DISTRATO JÁ REALIZADO ENTRE AS PARTES EXTRAJUDICIALMENTE – AÇÃO IMPROCEDENTE
– SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS FUNDAMENTOS – ART. 252 DO RITJSP – RECURSO NÃO PROVIDO.

Não trazendo o apelante fundamentos suficientes a modificar a sentença de primeiro grau, que reconheceu a ausência de nulidade no distrato realizado entre as partes, de rigor a manutenção integral da decisão, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal.
”

(TJSP, AC 1015134-04.2020.8.26.0405, 31ª Câmara de Direito Privado, Rel. Paulo Ayrosa,
DJe
27/09/2021)
destaquei

Lado outro,
denota-se que o
Termo de Rescisão de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda
envolveu agente capaz, objeto lícito e revestiu-se da forma prescrita em lei
, visto que assinado por duas testemunhas,
de acordo com o art. 104 do Código Civil,
não havendo se falar em nulidade.

A propósito:

“APELAÇÃO. Ação declaratória de inexistência de débito c/c indenização por danos morais. Nota promissória. Ausência de assistência de curador. Nulidade do negócio jurídico.
A validade do negócio jurídico, nos termos do art. 104 do Código Civil, requer agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei
. Sentença de procedência confirmada pelos seus próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça. Recurso desprovido.
”

(TJ-SP - AC: 10145664920178260451 SP 1014566-49.2017.8.26.0451, Relator: Flávio Cunha da Silva, Data de Julgamento: 29/01/2020, 38ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 30/01/2020)
destaquei

E, acaso o negócio jurídico
tivesse vícios, deveria o apelado entrar com ação própria e não pedir a rescisão do Instrumento de Compra e Venda, o qual já se encontra rescindido.

Dessa forma,
a improcedência da ação é medida que se impõe.

Por fim, indefiro o pedido de condenação do apelado em litigância de má-fé, uma vez que não restou configurada nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC/15.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar a sentença a fim de julgar improcedente a ação. Inverte-se o ônus de sucumbência
, respeitada a gratuidade judiciária
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2025