Tribunal: TJMT
Processo: 1000187-33.2023.8.11.0024
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000187-33.2023.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SERGIO DA SILVA JUNIOR - CPF: 896.481.881-49 (APELADO), CARLOS HENRIQUE GHIORZI - CPF: 892.777.751-49 (ADVOGADO), CONDOMINIO MALAI MANSO RESORT IATE GOLF CONVENTION & SPA - CNPJ: 28.974.056/0001-66 (APELANTE), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), RENATA SCOZZIERO DE ARRUDA SILVA - CPF: 918.386.811-91 (ADVOGADO), MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (ART. 784, X, CPC). EXTINÇAO. CONVENSÃO CONDOMINIAL. AUSENCIA CRITÉRIO CÁLCULO. ATA ASSEMBLEAR. EXTEMPORANEA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença em ação de execução de cotas condominiais,

que acolheu os embargos à execução e extinguiu o feito executivo, por ausência de título executivo certo, líquido e exigível.

II. Questão em discussão

Há duas questões: (i) saber se a
juntada posterior
da ata assemblear
supre
sua ausência na petição inicial, quando a
convenção
não traz valor nem critério objetivo de cálculo; (ii) saber se é admissível a
inclusão de parcelas vincendas
(art. 323, CPC) na espécie.

III. Razões de decidir

Em execução de cotas de condomínios, são documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da
convenção
com valor/critério
ou

ata assemblear
que os fixe, somadas às provas da inadimplência. A
juntada tardia
da ata
em impugnação
aos embargos
não retroage
para convalidar a inicial mal instruída, vez que
não
supre a ausência do documento na petição inicial executiva, por contrariar os arts. 783, 798 e 801 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso
desprovido

Tese de julgamento
:
“1. Em execução de cotas condominiais, quando a convenção
não
fixa valor nem critério objetivo de cálculo, é
indispensável
a
ata assemblear do período cobrado
para conferir
liquidez
ao título. 2. A
juntada posterior
da ata em sede de embargos
não
supre a ausência do documento na petição inicial executiva, por contrariar os arts. 783, 798 e 801 do CPC. 3. Pretensão de incluir
parcelas vincendas
fica
prejudicada
na ausência de título válido e pré-constituído
”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Condomínio Malai Manso Resort Iate Golf Convention & Spa
e
Malai Manso Hotel Resort S.A.
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara de Chapada dos Guimarães (Id. 306707365), que, nos autos dos
Embargos à Execução
opostos por
Sergio da Silva Junior
, julgou procedente a demanda, declarando a nulidade da Ação de Execução nº 1002532-40.2021.8.11.0024, por ausência de título executivo certo, líquido e exigível, e, por conseguinte, extinguiu o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, determinando ainda a condenação dos embargados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, a suficiência dos documentos apresentados com a inicial da execução, os quais comprovariam a inadimplência, de modo que a ausência da ata assemblear naquele momento não inviabilizaria a execução, pois juntada em momento posterior. Segue, alegando que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, notadamente no REsp 2.048.856/SC, afasta formalismos excessivos, sendo indevido exigir a ata já na petição inicial, sob pena de privilegiar o devedor inadimplente em detrimento dos condôminos adimplentes

Assevera que a manutenção da sentença implicaria grave prejuízo ao condomínio, inclusive com risco de prescrição de parte dos créditos condominiais, além de contrariar os princípios da celeridade e da economia processual; e que é possível a execução das prestações vincendas, nos termos do art. 323 do CPC. Ao final, pugnam pelo provimento integral da apelação.

Contrarrazões pelo apelado no ID n. 306707372, defendendo a manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 08 de

outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de embargos à execução opostos por
Sergio da Silva Junior
, sustentando a
nulidade da execução proposta pelo Condomínio Malai Manso Resort e outro,
por ausência de
título executivo certo, líquido e exigível
, porque a ação executiva de cotas condominiais

não veio
instruída com a ata da assembleia
que aprovou os valores cobrados, limitando-se o exequente à convenção condominial e a planilhas unilaterais de débito (além de boletos, notificação e protesto).

Cinge-se que decorrida a marcha processual, o juiz
a quo
,

julgou procedentes
os embargos para
declarar a nulidade da execução
por ausência de título executivo válido (arts. 783 e 803, I, CPC), reputando
insuficiente
a juntada extemporânea da ata e
condenou
os embargados nas custas e
honorários sucumbenciais.

Não concordando com o édito sentencial, recorrem os exequentes, sustentando, em suma: a suficiência documental e
desnecessidade de formalismo excessivo
, invocando o
REsp 2.048.856/SC;
a prevalência da
instrumentalidade

e da

economia processual
, com risco de
prescrição
de parcelas; e

possibilidade de incluir
parcelas vincendas
(art. 323, CPC).

Nesse contexto, a controvérsia devolvida a este Colegiado é estrita e reside em definir se a execução de cotas condominiais podia prosseguir quando a petição inicial executiva foi instruída com a convenção condominial, planilhas de débito, boletos, notificação e protesto,
sem

a ata assemblear que fixou os valores das contribuições do período cobrado (jan/2020 a set/2021), ata que somente veio aos autos
posteriormente
, em sede de
impugnação aos embargos à execução
. Em outras palavras:
a juntada tardia da ata supre a ausência do documento essencial na inicial da execução?

O
art. 783 do CPC
dispõe, com clareza peremptória, que “
a

execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível
”.

Por sua vez,

o

art. 784, X, do citado Códex,
confere eficácia executiva extrajudicial ao
“
crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas
”

.

O
art. 798, I, “a” e “b
”
, por sua vez, exige que a petição inicial executiva venha
instruída

com o
título executivo
e com o
demonstrativo discriminado do débito
. E, faltando documento
indispensável
, o
art. 801 do CPC
impõe ao juiz abrir prazo para
emenda
,

não sanado
o vício, sobrevém o
indeferimento
.

No que toca à prova do crédito condominial, a orientação da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça
foi recentíssima e objetiva no
REsp 2.048.856/SC.

S
ão aptos
a embasar a execução as
cópias da convenção
e/ou da
ata da assembleia
que
estabeleceu o valor
das cotas (ordinárias ou extraordinárias),
somadas

aos documentos demonstrativos da
inadimplência
.
Confira:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS
. DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE "ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA". DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS. PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO. MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

(...)

2. O
propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício.

3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15).

4.
São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias
(art. 1.333, caput, do CC/02)
somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência.

5. Mostra-se desnecessário - e indevidamente oneroso ao credor/exequente - exigir que seja apresentado "orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária", bem como que a "convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis".

(...)

8. Recurso especial conhecido e desprovido”.(
REsp n. 2.048.856/SC, Rel.

Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, J.

23.05.23 - negritei)

Nessa moldura, o STJ
repele
formalidades estranhas à lei (p. ex., registro imobiliário da convenção ou orçamento anual), como reconhecido no julgamento do
leading case
trazido pelos apelantes, mas
não
afasta — ao contrário,
reafirma
— a
necessidade
de que
haja, desde a origem
, documento que
fixe

o
valor
das contribuições ou contenha
critério objetivo de cálculo
.

Eis o
distinguishing
:
a)
Se

a

convenção
contém o
valor
ou um
critério objetivo
que permita o cálculo
automático
da quota —
dispensa-se
a ata; b)
Se
a convenção
não
contém valor/critério — a
ata assemblear
que fixou as cotas é
indispensável

à

liquidez
do título (art. 784, X).

Transportando essa orientação ao caso em pauta, percebo — como assentado na sentença e sublinhado nas contrarrazões — que a
convenção acostada na execução não estipula valor nominal da cota nem fornece fórmula/índice objetivo
que permita extrair o montante devido
sem
a deliberação assemblear correspondente ao período de referência. Nessas condições, a
ata que fixou as cotas
deixa de ser elemento meramente acessório para se converter, tecnicamente, em
componente formativo do próprio título executivo
. Ausente ela
na inicial
, falta ao título a
liquidez
exigida pelo
art. 783
, inviabilizando a via executiva.

Alega o apelante que a
juntada posterior
da ata, ainda que em embargos, teria
convalidado
a omissão, em homenagem à
instrumentalidade
e à
economia processual
.

Baldado os argumentos vertidos, a lógica do processo de execução é de
cognição sumária e vinculada ao título pré-constituído
, pois, não se executa para
construir
o título em juízo — executa-se porque o título
já existe
, é
certo
,
líquido
e
exigível
.

O
art. 801 do CPC
até autoriza
emenda
para sanar
irregularidades formais
ou

complementar
peças, mas tal saneamento deve ocorrer
na fase inaugural
, por determinação judicial,
para que a execução somente se desenvolva sobre título completo
. A
falta do documento que confere liquidez
(a
ata
quando a convenção não contém critérios)
não
se qualifica como mera irregularidade formal a ser sanada
tardiamente
.

A ata foi aportada
na impugnação aos embargos
, quando a própria parte executada já havia provocado o controle de validade do título. A essa altura, admitir a convalidação equivaleria a
retroagir
efeitos a um ato que nasceu
viciado
, desvirtuando a via executiva em verdadeiro
processo de conhecimento

para apurar a existência e a extensão do crédito — solução
incompatível

com os

arts. 783, 784, X e 798 do CPC
.

Também
não procede
a invocação de “
formalismo excessivo
”. O que se exige aqui não é rigorismo estéril, mas
a observância do próprio modelo legal
: em condomínios,
ou
a convenção fornece
valor/critério objetivo
,
ou
a ata

do período

o faz.
Um
desses instrumentos — conforme o caso — é
indispensável
desde a inicial. Afastar essa exigência por “instrumentalidade” significaria
executar sem título completo

e
transferir

para a fase executiva atividade cognitiva de
formação
do título, o que a lei não prevê.

A propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE CONDOMÍNIO – INDEFERIMENTO INICIAL – NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DAS ATAS DAS ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS QUE ESTABELECERAM O VALOR DA COTA CONDOMINIAL OBJETO DA EXECUÇÃO
– BOLETOS DE COBRANÇA E PLANILHAS QUE NÃO SUPREM A
NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DA ATA DA ASSEMBLEIA – FALTA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL
– INTIMAÇÃO PARA COMPLEMENTAÇÃO DE DOCUMENTOS – INÉRCIA DO AUTOR –– FEITO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A partir da vigência do atual CPC, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício passou a ser considerado título executivo extrajudicial (art 784, inciso X do CPC).

As contribuições condominiais devem estar previstas na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Ademais, com o fito de conferir a indispensável liquidez ao título executivo extrajudicial, requisito essencial previsto no art. 783, do CPC, a convenção ou ata de assembleia deve trazer de forma expressa o valor nominal da cota condominial.

A determinação de emenda a inicial tem lugar no momento que o magistrado verifica que a petição inicial não preenche os requisitos exigidos nos arts. 319 e 320, ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, devendo a exordial ser indeferida, se o autor não cumprir o comando judicial (art. 321, parágrafo único, do CPC). O juiz não resolverá o mérito quando indeferir a petição inicial
(Art. 485, I CPC)” (RAC n. 1007953-52.2024.8.11.0041,

Rel. Des. Sebastiao de Arruda Almeida, 5ª Câmara de Direito Privado, J. 08.09.24)

Quanto à alegação de
risco de prescrição
e apelo à
economia processual
, não se desconhece o interesse coletivo do condomínio nem a necessidade de celeridade. Todavia, a
segurança jurídica
na execução decorre justamente da
pré-constituição documental

do crédito. Se o título
não se formou adequadamente
, o remédio não é
flexibilizar
os requisitos de exigibilidade, mas
observar
o procedimento próprio (com nova demanda corretamente aparelhada), sem prejuízo de medidas para obstar a prescrição na via adequada.

Por fim, a discussão sobre a
inclusão de parcelas vincendas
(art. 323 do CPC) fica
prejudicada
pelo reconhecimento do vício de origem do título. De todo modo,
somente
seria possível enfrentar a pretensão de vincendas
após

superada a questão nuclear da validade do título e
dentro
dos contornos legal e jurisprudencial específicos, que não autorizam ampliar a execução para abranger prestações
não
contidas — de modo
documentalmente comprovado
— no título
pré-existente
que a aparelha.

Em conclusão,
a juntada posterior da ata assemblear que aprovou as cotas condominiais não supre a ausência do documento na petição inicial
quando a convenção não traz
valor

ou
critério objetivo

de cálculo. Nessa hipótese, a ata é
documento essencial
à própria
liquidez
do título executivo; carreá-la apenas em sede de impugnação aos embargos
não

convalida o vício
originário
da execução, impondo-se a
manutenção
da sentença que julgou
procedentes

os embargos e declarou a
nulidade

da execução por
ausência de título certo, líquido e exigível
.

Assim sendo, agiu com o costumeiro acerto o magistrado singular, não merecendo reparos a sentença.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá,08 de

outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025