Tribunal: TJMT
Processo: 1000467-18.2020.8.11.0021
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000467-18.2020.8.11.0021
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[CLEBER VINICIUS GANASSINI - CPF: 344.448.311-20 (APELADO), ARTHUR RODRIGUES - CPF: 038.388.121-82 (ADVOGADO), AMILCAR ROQUE ANTUNES - CPF: 580.766.891-04 (APELANTE), AMANDA LETICIA SOUZA LIBERALESSO - CPF: 038.135.271-40 (ADVOGADO), IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), IVONE ALVES DA SILVA ANTUNES - CPF: 925.724.301-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. RECUSA INJUSTIFICADA EM OUTORGAR ESCRITURA DEFINITIVA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a existência de contrato de compra e venda de imóvel, o pagamento integral do preço pelo autor e seu direito à adjudicação compulsória, bem como à indenização por lucros cessantes e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se os apelantes fazem jus ao benefício da justiça gratuita; (ii) determinar se houve cerceamento de defesa pela não realização de perícia grafotécnica; (iii) estabelecer a natureza jurídica do negócio entabulado entre as partes - se contrato de compra e venda ou contrato de garantia de empréstimo; (iv) verificar a configuração de lucros cessantes e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da justiça gratuita aos apelantes é mantido, uma vez que não comprovaram suficientemente a hipossuficiência econômica.

Não há cerceamento de defesa pela ausência de perícia grafotécnica, considerando que os apelantes não negam a autenticidade de suas assinaturas no contrato, mas apenas divergem quanto à sua natureza jurídica.

O instrumento firmado entre as partes constitui inequívoco contrato de compra e venda de imóvel, conforme sua redação expressa.

O apelado comprovou o adimplemento integral do preço pactuado, mediante transferência bancária, entrega de veículos e permissão de uso do imóvel pelos apelantes pelo período contratualmente estabelecido.

É devido o pagamento de lucros cessantes ao apelado, correspondentes aos aluguéis indevidamente apropriados pelos apelantes após o período em que deveriam ter desocupado o imóvel.

A conduta dos apelantes, que recusaram a outorgar escritura definitiva, tentaram reverter a titularidade do imóvel e permitiram sua penhora em ações trabalhistas, causou ao apelado angústia e preocupação que extrapolam o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

O promissário comprador que comprova o pagamento integral do preço tem direito à adjudicação compulsória do imóvel, mesmo que o promitente vendedor venha a ter contra si constrições judiciais posteriores à celebração do contrato.

São devidos lucros cessantes ao promissário comprador pelos frutos do imóvel indevidamente apropriados pelo promitente vendedor após a quitação do preço.

A recusa injustificada em outorgar escritura definitiva de imóvel, associada a condutas que colocam em risco o patrimônio do adquirente, configura dano moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta por AMILCAR ROQUE ANTUNES e IVONE ALVES DA SILVA ANTUNES, contra sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Água Boa (Dr. Jorge Hassib Ibrahim), que, nos autos da Ação De Adjudicação Compulsória c/c Danos Materiais e Morais nº 1000467-18.2020.8.11.0021, movida pelo apelado ACLEBER VINICIUS GANASSINI,
julgou procedente
o pleito exordial para:

I-)
deferir ao Autor\Apelado, a adjudicação do imóvel correspondente à matrícula nº 8.120, situado à Rua 15, nº 257, Bairro Operário, no município de Água Boa-MT;

II-)
condenar os Réus\Apelantes a ressarcir ao Autor\Apelado, a título de lucros cessantes, o valor de R$ 28.889,90 (vinte e oito mil reais, oitocentos e oitenta e nove e noventa centavos), acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir do inadimplemento;

III-)
condenar os Requeridos\Apelantes ao pagamento da quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC, desde o arbitramento;

IV-)
condenar os Requeridos\Apelantes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que, nos termos do art.85, §2º, do Código de Processo Civil, fixou em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Histórico Processual e Alegações das Partes

O Autor\Apelado propôs ação de adjudicação compulsória em face dos Réus\Apelantes, narrando que celebrou contrato de compra e venda referente ao imóvel situado à Rua 15, nº 257, Bairro Operário, no município de Água Boa-MT, registrado sob a matrícula nº 8120.

Sustentou que adimpliu integralmente o preço de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), mediante pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) em moeda corrente, transferência de veículos no montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e permissão de uso do imóvel pelos vendedores até inteirar o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Alegou que, embora cumpridas todas as suas obrigações contratuais, os vendedores se recusaram a outorgar-lhe a escritura definitiva do bem, tendo posteriormente o imóvel sido objeto de penhora e indisponibilidade em ações trabalhistas movidas contra os apelantes.

Em sede inicial, requereu a adjudicação compulsória do imóvel, a condenação dos apelantes ao pagamento de lucros cessantes no montante de R$ 28.889,90 (vinte e oito mil, oitocentos e oitenta e nove reais e noventa centavos) e danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

A inicial foi recebida, sendo deferida a tutela de urgência para determinar a averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel e para que o atual inquilino procedesse ao depósito judicial dos valores dos alugueres (id. 30592260).

Citados, os Réus\Apelantes apresentaram contestação (id. 49265008), oportunidade em que impugnaram a gratuidade de justiça deferida ao autor e, no mérito, alegaram não ter havido compra e venda do imóvel, mas sim um contrato de garantia decorrente de empréstimo de R$ 100.000,00 (cem mil reais) realizado pelo autor em seu favor, o qual já teria sido integralmente quitado mediante consumo do requerente em seu estabelecimento comercial, comprovado por "notinhas" juntadas aos autos.

Após a instrução processual, com a colheita de depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas, o Magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos formulados na inicial.

Na fundamentação, o Magistrado reconheceu a existência de contrato de compra e venda, e não de contrato de garantia como alegado pelos Requeridos\Apelantes, com base no instrumento contratual juntado, que contém cláusula expressa de transmissão definitiva do imóvel ao comprador pelo preço pactuado.

Considerou comprovado o pagamento integral do preço pelo Autor\Apelado e reconheceu a configuração de lucros cessantes, bem como dos danos morais pelos transtornos causados.

Irresignados, os Réus\Apelantes interpuseram recurso de apelação (id. 240607771), sustentando preliminarmente:
a)
o cerceamento de defesa pela ausência de perícia grafotécnica no contrato e nas declarações juntadas pelo apelado, alegando que o contrato foi adulterado para inclusão de assinatura de duas testemunhas e que as declarações de ex-funcionários foram falsificadas;
b)
nulidade da sentença pela ausência de juntada das gravações da audiência de instrução realizada em 28/11/2023;
c)
reforma da decisão quanto ao indeferimento da justiça gratuita aos apelantes.

No mérito, alegam que nunca venderam o imóvel ao apelado, tratando-se o contrato de mera garantia de um empréstimo de R$ 100.000,00 (cem mil reais) realizado pelo apelado, que teria sido integralmente quitado mediante pagamento em espécie e consumo em seu estabelecimento comercial, comprovados por comandas assinadas pelo apelado.

Sustentam que o apelado devia anteriormente aos apelantes a quantia de R$ 86.000,00 (oitenta e seis mil reais), e que esta dívida foi paga mediante a entrega de um caminhão bi-trem.

Alegam ainda que o apelado nunca teve a posse do imóvel, tanto que o contrato de locação com o atual inquilino foi firmado entre este e os apelantes.

Questionam o depoimento da testemunha Katielle Machado e valorizam o depoimento de Oséias Andrade Pereira, que teria confirmado a sua tese.

Afirmam que o Apelado praticou fraude processual e falsificação de documentos, especificamente nas declarações juntadas por ele e supostamente firmadas por seus ex-funcionários, que teriam registrado boletins de ocorrência contra o Apelado.

Requerem a concessão da justiça gratuita, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, a aplicação de multa por litigância de má-fé ao apelado e a expedição de ofício às autoridades policiais para apuração da suposta fraude processual e falsificação de documentos.

Em contrarrazões (id. 240607774), o Apelado rebate os argumentos recursais, afirmando que o recurso visa apenas prolongar a aplicação do golpe praticado pelos Apelantes.

Sustenta a existência de contrato de compra e venda legítimo, com firma reconhecida em cartório, e o cumprimento integral de suas obrigações, comprovado por documentos e pelo depoimento da testemunha Katielle Machado, que afirmou ter elaborado o contrato a pedido do próprio Apelante.

Refuta as alegações de fraude documental e requer o desprovimento do recurso com a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Inicialmente, faz-se mister a análise das preliminares arguidas pelos recorrentes.

1. Da justiça gratuita aos Apelantes

Pretende-se a reforma da decisão no tocante ao indeferimento dos benefícios da assistência judiciária gratuita aos apelantes. Sustentam os recorrentes que estão desempregados, vivendo de "bicos" e da ajuda de familiares, não possuindo condições econômico-financeiras de arcar com as custas processuais sem prejuízo de seu próprio sustento.

Entrementes, compulsando os autos, verifico que os apelantes não lograram êxito em comprovar, de maneira inequívoca, a alegada hipossuficiência financeira. Com efeito, em que pese a juntada das Carteiras de Trabalho (id’s. 134353824 e 134353827) e declarações de pobreza (id’s. 56762311-56762312), tais documentos, por si sós, não são suficientes para demonstrar a incapacidade econômica, máxime considerando que os recorrentes foram proprietários de estabelecimentos comerciais (restaurante, pizzaria e distribuidora de bebidas) e de bem imóvel urbano, objeto desta lide.

Destarte, mantenho o indeferimento como pretendido pelos apelantes, isentando-os, apenas, do preparo recursal.

2. Do alegado cerceamento de defesa pela não realização de perícia grafotécnica

Alegam os Apelantes cerceamento de defesa pela ausência de perícia grafotécnica no contrato de compra e venda juntado pelo apelado (id. 30308279) e nas declarações de ex-funcionários (id. 86492325), sustentando que o contrato foi adulterado pela inclusão de assinaturas de testemunhas e que as declarações foram falsificadas.

A alegação não merece prosperar. Primeiramente, porque os próprios Apelantes reconhecem expressamente a existência e validade do contrato firmado com o apelado, apenas divergindo quanto à sua natureza jurídica (se compra e venda ou contrato de garantia).

Em segundo lugar, a perícia grafotécnica seria desnecessária para a resolução da controvérsia, pois os Apelantes reconhecem ter assinado o documento e não contestam a autenticidade de suas assinaturas.

No que tange às declarações dos ex-funcionários, estas constituem apenas elementos probatórios complementares, não sendo decisivas para o julgamento da causa, que se fundamenta primordialmente no contrato escrito, nos comprovantes de pagamento e na prova testemunhal colhida em Juízo.

Nesse sentido, é assente na jurisprudência que o magistrado possui ampla liberdade na condução do processo, podendo indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do parágrafo único do art. 370 do CPC.

Desse modo, entendo que inexistiu o cerceamento de defesa.

3. Da alegada nulidade pela ausência de juntada das gravações da audiência de instrução

Os apelantes sustentam a nulidade da sentença pela ausência de juntada das gravações da audiência de instrução realizada em 28/11/2023, o que teria prejudicado a elaboração de suas alegações finais e do recurso.

A alegação não prospera. Compulsando os autos, verifica-se que foi devidamente lavrado termo de audiência (id. 135585839), no qual constam os principais pontos dos depoimentos colhidos.

Além disso, é crucial ressaltar que os próprios apelantes, em suas razões recursais, não apenas fazem menção, mas discorrem detalhadamente sobre os depoimentos prestados durante a fase instrutória do processo. Tal conduta processual demonstra, inequivocamente, um pleno e aprofundado conhecimento do conteúdo desses depoimentos, bem como de todas as nuances e informações neles contidas.

Esse domínio da prova oral reforça a percepção de que a parte tinha acesso irrestrito e compreendia integralmente o material probatório produzido, o que, por sua vez, valida a regularidade dos atos processuais e a ausência de prejuízo.

Ademais, não houve alegação tempestiva de prejuízo decorrente da ausência de juntada das gravações, tendo os apelantes apresentado regularmente suas alegações finais (id. 141079665) e interposto o presente recurso com ampla fundamentação.

Aplica-se, na espécie, o princípio
pas de

nullité sans grief
, segundo o qual não se declara nulidade sem demonstração de efetivo prejuízo, o que não ocorreu no caso em tela.

Rejeitadas as preliminares, passo ao exame do mérito recursal.

Quanto ao mérito. A controvérsia central consiste em determinar a natureza jurídica do negócio entabulado entre as partes - se contrato de compra e venda de imóvel, como sustenta o Apelado, ou contrato de garantia de empréstimo, como alegam os Apelantes.

Da detida análise dos autos, constata-se que o instrumento firmado entre as partes (id. 30308279) constitui inequívoco contrato de compra e venda de imóvel, e não mero contrato de garantia de empréstimo.

Com efeito, o documento intitula-se expressamente "CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO" e contém cláusula explícita nesse sentido:

"
Os VENDEDORES são legítimos detentores de todos os direitos e obrigações sobre o imóvel acima especificado e os cedem e transferem definitivamente ao COMPRADOR pelo preço justo e acertado de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)...
"

Outrossim, referido instrumento contratual, na cláusula 2ª (das Condições) detalha meticulosamente a forma de pagamento do preço convencionado, a saber: R$ 100.000,00 (cem mil reais) à vista, em moeda corrente; R$ 100.000,00 (cem mil reais) mediante a entrega de veículos especificados no contrato; e R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) por meio da permissão de uso do imóvel pelos vendedores pelo período de dois anos.

A corroborar a natureza jurídica do negócio como compra e venda, sobreleva notar que o Apelado comprovou o adimplemento integral do preço pactuado, mediante a juntada do comprovante de transferência bancária de R$ 100.000,00 (cem mil reais) em favor dos apelantes, bem como pela comprovação da entrega dos veículos descritos no contrato (id’s. 240606337 e 240606338), fato este reconhecido pelo próprio Apelante Amilcar.

No que concerne à terceira forma de pagamento - permissão de uso do imóvel pelos apelantes por dois anos, avaliada em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) - trata-se de cláusula contratual expressa, cujo cumprimento restou igualmente demonstrado.

Noutro giro, as alegações dos apelantes de que o negócio jurídico consistiria em contrato de garantia de empréstimo de R$ 100.000,00 (cem mil reais), e não em compra e venda, carecem de lastro probatório idôneo. Os Apelantes não juntaram aos autos qualquer documento formal (contrato de empréstimo, nota promissória, confissão de dívida) que pudesse corroborar sua tese, ou simplesmente como recebeu esse valor.

As comandas de restaurante apresentadas (id. 49265011), supostamente assinadas pelo Apelado e alegadamente comprobatórias de pagamento do empréstimo, não se prestam a tal finalidade, posto que não contêm elementos essenciais à caracterização de quitação (data precisa, causa do débito, indicação clara de valores) e ostentam montantes claramente incompatíveis com consumo regular em estabelecimento alimentício.

Ressalte-se que o próprio Magistrado
a quo
, na sentença recorrida, constatou que tais comandas "
não possuem data do consumo realizado, de forma que não há como saber se o referido consumo foi anterior ou posterior à avença firmada
" e que "
os valores de tais notas são flagrantemente superiores ao hodiernamente comum vivenciado no dia a dia, vez que algumas notas juntadas possuem valores no montante de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) e R$ 4.132,00 (quatro mil, cento e trinta e dois reais) (...), não merecendo, portanto, credibilidade
".

Destarte, considerando o princípio da força probante dos instrumentos particulares, previsto no art. 408 do Código de Processo Civil, e a máxima "
pacta sunt servanda
", impõe-se reconhecer a validade e eficácia do contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como o cumprimento integral das obrigações pelo apelado, o que conduz à procedência da ação de adjudicação compulsória.

Desse modo, ante a recusa injustificada dos Apelantes em outorgar a escritura, emerge o direito potestativo do apelado à adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Destarte, irretorquível a sentença ao deferir a adjudicação compulsória em favor do apelado.

Dos lucros cessantes

Quanto aos lucros cessantes, o Magistrado
a quo
condenou os Apelantes ao pagamento de R$ 28.889,90 (vinte e oito mil, oitocentos e oitenta e nove reais e noventa centavos), correspondentes a 11 (onze) meses de aluguéis não repassados ao apelado, do período compreendido entre maio de 2019 (quando os apelantes deveriam ter desocupado o imóvel) e março de 2020 (quando foi deferida a tutela de urgência determinando que o inquilino depositasse os aluguéis em juízo).

A decisão merece ser mantida. Consoante a cláusula 3 do contrato de compra e venda, os vendedores (ora Apelantes) poderiam permanecer no imóvel por dois anos (março/2017 a fevereiro/2019), sendo que após esse prazo deveriam pagar aluguel ao comprador (ora apelado). Contudo, conforme narrado na inicial e não infirmado pelos Apelantes, estes permaneceram no imóvel por mais três meses (até maio/2019), com concordância do Apelado, e posteriormente celebraram contrato de locação com terceiro (Marcio Gondim de Freitas), recebendo os aluguéis para si, em patente violação ao direito de propriedade do Apelado.

Desse modo, é devido o ressarcimento ao Apelado a título de lucros cessantes.

Dos danos morais

A sentença condenou os Apelantes ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, considerando os transtornos causados ao Apelado, que necessitou ajuizar ação de adjudicação compulsória para ver efetivada a transferência do imóvel já adquirido e quitado, além da apreensão e preocupação decorrentes da penhora e risco de leilão judicial do bem.

Com efeito, a conduta dos Apelantes ultrapassou o mero inadimplemento contratual, configurando verdadeiro abuso de direito e violação à boa-fé objetiva, isso porque, não apenas recusaram-se a outorgar a escritura definitiva ao Apelado, como também tentaram reverter a titularidade do imóvel perante o cadastro municipal e permitiram que o bem fosse penhorado em ações trabalhistas movidas contra si, colocando em risco o patrimônio legítimo do apelado.

Tais circunstâncias causaram ao Apelado angústia e preocupação que extrapolam o mero dissabor cotidiano, notadamente pelo risco concreto de perda do imóvel adquirido com seu patrimônio, configurando dano moral indenizável.

O
quantum
indenizatório fixado (R$ 5.000,00, cinco mil reais) mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, não merecendo reparos.

Da alegada falsificação de documentos e litigância de má-fé

Os Apelantes sustentam que o Apelado teria praticado fraude processual e falsificação de documentos, especificamente nas declarações juntadas por ele e supostamente firmadas por ex-funcionários dos apelantes, que teriam registrado boletins de ocorrência contra o apelado.

Não obstante, não há elementos probatórios suficientes nos autos que corroborem tais alegações. Ademais, como já explicitado, as referidas declarações constituem elementos probatórios complementares, não sendo decisivas para o julgamento da causa, que se fundamenta primordialmente no contrato escrito firmado entre as partes e nos comprovantes de pagamento.

Destarte, não se vislumbra a prática de litigância de má-fé pelo Apelado ou a necessidade de expedição de ofício às autoridades policiais para apuração dos fatos alegados.

Conclusão

Ante o exposto, conheço em parte do recurso e nesta,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Defiro a isenção do preparo recursal.

Majoro os honorários para 15% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025