Tribunal: TJMT
Processo: 1016236-26.2020.8.11.0002
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016236-26.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARLOM VALBERT RIBEIRO GHISI - CPF: 052.972.091-45 (APELANTE), RAPHAEL ALVES RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 029.195.661-05 (ADVOGADO), RUBENS RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 314.595.791-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ABUSIVIDADE CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADA.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedente pedido revisional de contrato de financiamento imobiliário, negando a produção de prova pericial contábil e testemunhal. Alegação de cerceamento de defesa e nulidade da sentença por ausência de enfrentamento de suposta ilegitimidade da requerida para operar no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da produção de prova pericial e testemunhal caracteriza cerceamento de defesa; e (ii) saber se contratos firmados por entidades não integrantes do SFI são válidos quando contêm cláusulas de alienação fiduciária e capitalização de juros.

III. Razões de decidir

3. O julgamento antecipado da lide encontra amparo no art. 355, I, do CPC, sendo legítimo quando os autos já contêm prova suficiente à formação do convencimento do magistrado.

4. A controvérsia limita-se à validade de cláusulas contratuais expressamente pactuadas, cujos elementos fáticos e jurídicos estão adequadamente documentados nos autos.

5. A capitalização de juros, desde que pactuada, é admitida conforme o art. 5º, III e §2º, da L. 9.514/1997, ainda que celebrada por incorporadoras ou loteadoras não vinculadas ao SFI.

6. A pactuação de juros anuais inferiores à média do mercado, bem como a atualização pelo IGP-M, não configura abusividade, tampouco há ilegalidade no uso da Tabela Price, conforme entendimento consolidado do STJ.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso de apelação desprovido
. Majorado os honorários advocatícios, porém suspensa a exigibilidade pelo benefício da Justiça Gratuita concedido.

Tese de julgamento:
"1. Não há cerceamento de defesa quando o juízo indefere a produção de provas que se revelem irrelevantes ao deslinde da controvérsia, especialmente em demandas revisionais baseadas em documentos contratuais suficientes. 2. É válida a cláusula de capitalização de juros pactuada em contratos de financiamento imobiliário celebrados por incorporadoras e loteadoras, à luz do art. 5º, §2º, da L. 9.514/1997."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARLOM VALBERT RIBEIRO GHISI
contra a sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível de Várzea Grande, MT, nos autos da AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO, movida pelo recorrente em face da
BRDU Urbanismo S/A
.

Prolatada a sentença (ID. 259972163) nos termos:

“
DIANTE DO EXPOSTO, JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos desta Ação Revisional de Contrato.

Pelo princípio da sucumbência condeno o autor ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios em favor da ré, esses fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do NCPC, cuja exigibilidade suspendo por aplicação do art. 98, § 3º, do NCPC(1)”. (Sic)

Em suas razões recursais (ID. 259972171) o autor suscita preliminar de nulidade da sentença, sob o argumento de ocorrência de
cerceamento de defesa
, ao fato do julgamento antecipado da lide, tolheu-lhe o direito a produção de provas testemunhal e pericial.

Aduz em complementação a preliminar de cerceamento de defesa que, a sentença foi omissa a questão da alegada ilegitimidade da reclamada em operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, além de que com a abusividade em cláusula contratual pela Reclamada que utilizando do sistema francês de amortização (Tabela Price), necessária a produção de prova pericial.

Suscita ainda preliminar de sentença citra petita, a ausência de analise de pedido da inicial quanto a ilegitimidade da reclamada atuar no sistema financeiro imobiliário.

No mérito, assevera da abusividade de cláusula contratual (Clausula Quinta) que dispõe sobre o financiamento imobiliário, sem que a requerida tivesse legitimidade de operar no sistema imobiliário.

Alega a imposição de onerosidade excessiva ao comprador em contrato, com a cobrança de juros compostos capitalizados. Pretende a revisão contratual a aplicação de juros simples.

Defende a manutenção parcial do contrato de compra e venda, com a permanência da garantia em alienação fiduciária do negócio.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas (ID 259972176).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A parte apelante suscita preliminar de

cerceamento de defesa
ao argumento de necessidade de produção de prova por perícia técnica (contábil) e testemunhal, a contrapor o resultado da lide revisional.

Analisando os autos, verifica-se que, ao julgar improcedentes os pedidos da
Ação Revisional
, o MM. Juízo de primeiro grau fundamentou sua decisão com base na produção documental constante dos autos, demonstrando a inexistência de qualquer óbice jurídico e afastando a necessidade de outras provas.

Isso porque a controvérsia apresenta-se única e simples, restringindo-se à análise revisional da cobrança de parcelas oriundas de negócio jurídico firmado entre as partes, consubstanciado em contrato de financiamento destinado à aquisição de imóvel, no valor de R$ 83.642,05, com garantia de alienação fiduciária, conforme demonstrado pela juntada do contrato de compra e venda, contendo seus termos e encargos.

Nota-se, portanto, que, nos fundamentos da sentença, a Magistrada aplicou corretamente as razões de fato e de direito pertinentes, com base nos termos contratuais e demais documentos relacionados à operação, tendo sido oportunizado à parte autora o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Assim, não há como acolher a alegação de nulidade por suposta necessidade de produção de provas pericial e testemunhal, que se mostram desnecessárias.

Mostra-se frágil qualquer alegação quanto à imprescindibilidade de prova técnica para comprovar a legalidade dos encargos incidentes no contrato imobiliário, bem como de prova testemunhal para confirmar os fatos narrados, uma vez que os documentos acostados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia.

Portanto, é desnecessária a produção de outras provas para demonstrar fatos já plenamente comprovados nos autos.

Não há, assim, que se falar em cerceamento de defesa em decorrência do julgamento antecipado da lide, especialmente quando as provas requeridas não se revelam relevantes para modificar o convencimento do Juízo.

A propósito:

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. 2. Rever o acórdão que afastou o cerceamento de defesa implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ - AgRg no AREsp: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/201
5).

Rejeito, portanto, a preliminar
.

Quanto à preliminar de sentença citra petita, referente à alegada ausência de análise da ilegitimidade da requerida para operar no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), observo que tal questão se confunde com o mérito recursal, razão pela qual passo a analisá-la conjuntamente.

É imperioso consignar que, embora o apelante sustente a abusividade dos encargos contratuais sob a égide da legislação consumerista, conforme o Tema 1.095 do STJ, os contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devem observar o regramento da Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto ao inciso III do art. 6º e aos artigos 51 e 54.

Importa destacar que, nos termos da Lei n. 9.514/97, ainda que as loteadoras e incorporadoras não integrem formalmente o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI),
podem celebrar contratos de venda de unidades imobiliárias mediante autofinanciamento com pacto adjeto de alienação fiduciária, consoante o art. 5º, §2º, da referida norma
:

Lei nº 9.514/97 - Art. 5º. As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

(...);

§ 2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CAPITALIZAÇÃO - POSSIBILIDADE - ARTIGO 5º, III C/C § 2º DA LEI Nº 9.514/97 - ABUSIVIDADE NÃO RECONHECIDA - IMPROCEDÊNCIA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. - A cobrança de juros capitalizados encontra respaldo no artigo 5º, III da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário - Embora as construtoras não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 2º), certo é que o parágrafo segundo do supracitado artigo 5º autoriza nas operações de comercialização de imóveis a aplicação das mesmas condições conferidas aos entes autorizados a operar no SFI - Inexistindo abusividade na cobrança da capitalização, não há nenhuma ilegalidade a ser declarada - Recurso provido. Sentença reformada. (TJ-MG - AC: 10000222796344001 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 15/12/2022, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/01/2023)

Portanto, não há que se falar em nulidade do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário, pela existência da alienação fiduciária e capitalização de juros por entidades que não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 2º), mas, autorizadas a operar.

Acrescente-se que ações revisionais dessa natureza apenas se justificam nos casos de pactuação de encargos ilegais, manifestamente abusivos ou desproporcionais, ou ainda se sobrevier causa superveniente que torne a obrigação excessivamente onerosa, o que não se verifica nos autos.

No caso, a cláusula de atualização monetária pelo IGP-M encontra respaldo legal e jurisprudencial consolidado, e a taxa de juros remuneratórios pactuada (8,7311% ao ano) está aquém da média fixada pelo Código Civil, não se constatando violação ou abusividade.

A propósito, da análise do contrato (ID. 259970785), constata-se que este realmente traz de forma clara e até mesmo em destaque, todas as informações necessárias à compreensão mínima daquilo que se contratou, consignando que todas as parcelas serão atualizadas mensalmente pelo IGP-M e acrescidos de juros remuneratórios de 0,7% (zero vírgula sete por cento) ao mês, perfazendo 8,7311% (oito vírgula sete mil trezentos e onze por cento) ao ano:

Importa consignar que a jurisprudência do STJ não impõe qualquer óbice à pactuação de atualização monetária dos financiamentos imobiliários pelo IGP-M.

Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INDEXAÇÃO PELO IGP-M. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVOS TIDOS POR VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE MATÉRIA DE FATO. SÚMULA 7/STJ.[...] 4. A livre pactuação do IGP-M como fator de correção monetária não viola o art. 6º, V, do CDC. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 165.318/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2013, DJe 03/04/2013)

Consequentemente, a substituição de tal índice atualizador por outro somente seria admissível se o índice eleito tivesse sofrido uma variação imprevisível e draconiana de tal ordem que tornasse impossível o cumprimento da obrigação sob uma ótica racional de proporcionalidade e razoabilidade, o que não ocorreu.

No que respeita aos juros remuneratórios ajustados, o fato é que o percentual ajustado (8,7311% ao ano) está aquém dele fixado nos artigos 1º e 3º do Decreto n. 22.262/33.

Além disso, a pactuação e cobrança dos juros de forma capitalizada está expressamente autorizada como alhures mencionado pelo inciso III do art. 5º da Lei n. 9.514/97.

Nesse viés, mesmo que a loteadora/incorporadora não integre o Sistema Financeiro Nacional, e que o contrato havido entre as partes não seja de natureza bancária, inexiste razão para alterar o padrão jurisprudencial para considerar da expressamente contratada a capitalização de juros (temas 246 e 247 do STJ), qual seja, a pactuação de juros anuais superior ao duodécuplo da taxa mensal contratada.

Quanto a utilização da Tabela Price, por si só, não implica em ilegalidade.

Nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, não será considerada abusiva a taxa dos juros remuneratórios contratada quando ela for até uma vez e meia superior à taxa de juros média praticada pelo mercado.

No caso, conclui-se que escorreito o posicionamento adotado pela d. Magistrada singular, posto que a aplicação dos juros está aquém à taxa média estabelecida pelo Código Civil.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESNECESSIDADE DA PROVA PERICIAL RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE FATOS E PROVAS. COBRANÇA DE CAPITALIZAÇÃO ADMITIDA. PROVA DA CAPITALIZAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. TABELA PRICE. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem reconheceu a desnecessidade da produção da prova pericial. No caso, a prova pericial tinha como objetivo demonstrar a incidência de capitalização de juros. Contudo, a sentença e o acórdão recorrido concluíram que a capitalização foi devidamente pactuada e, portanto, seria admitida. Dessarte, mostra-se inócua a produção de prova pericial para demonstrar sua incidência na hipótese dos autos. 2.
A utilização do Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros. Precedentes.
3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 751655 SP 2015/0181894-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/03/2020) (g.n.)

Sendo assim, não demonstrado qualquer encargo contratual abusivo no contrato, descabe cogitar-se qualquer repetição de valores, muito menos de forma dobrada como pretenderam os autores apelantes.

Portanto, por ter dado adequada solução à lide, de rigor a manutenção da sentença.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro
os honorários advocatícios para o patamar de 11% (onze por cento), nos termos do artigo 85 §11 do Código de Processo Civil, contudo, fica sua exigibilidade suspensa, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025