Tribunal: TJMT
Processo: 1009809-68.2024.8.11.0003
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009809-68.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ADONIAS FERNANDES DE SOUZA - CPF: 318.246.091-91 (APELANTE), ALENCAR LIBANO DE PAULA - CPF: 496.621.981-72 (ADVOGADO), SANDRA ELISA TURCATO - CPF: 459.457.991-49 (APELANTE), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. C
ontrato de
compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. Não aprovação do financiamento pela instituição financeira. Inadimplemento das parcelas contratuais. Cláusula penal. Patrimônio de afetação. Direito de retenção de 50% dos valores pagos. Cabimento. Abusividade não constatada. Retenção de valores a título de comissão de corretagem. Impossibilidade. Encargo que ficou sob a responsabilidade da vendedora. Dano moral. Não configurado. R
ecurso Desprovido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu em parte o pedido dos autores/promitentes compradores para, em razão da rescisão contratual, condenar a Incorporadora/ré a restituir os valores pagos em razão do compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, mas, por considerar que os autores deram causa ao rompimento do pacto, autorizou a retenção de 50% do montante a ser devolvido, mais o valor da taxa de comissão de corretagem, conforme multa/cláusula penal contratualmente ajustada.

II. Questão em discussão

2. O mérito recursal versa sobre: (i) a investigação quanto ao culpado pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel; (ii) a validade da previsão contratual acerca da multa compensatória e condições de restituição de valores; (iii) a forma de devolução das quantias pagas pelo compromissário comprador; (iv) a caracterização de dano moral indenizável na espécie.

III. Razões de decidir

3. O contrato firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo passível de revisão das cláusulas que imponham excessiva onerosidade ao consumidor.

4.
Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória e corretagem. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ.

5. “O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023).

6. “E
m se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023).

IV. Dispositivo

7. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ADONIAS FERNANDES DE SOUZA e SANDRA ELISA TURCATO contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “Devolução de Quantia Pagas c/c Indenização por Dano Moral” (Proc. 1009809-68.2024.8.11.0003), ajuizada pelos apelantes em face de RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA, julgou o pedido em parte procedente para condenar a Incorporadora/ré a restituir os valores pagos em razão do contrato, mas, por considerar que os autores deram causa à resolução do contrato, autorizou a retenção de 50% do montante a ser devolvido a título de multa/cláusula penal, mais o valor da taxa de comissão de corretagem (cf. Id. nº 294010413).

Os apelantes alegam que a Incorporadora/ré/apelada deu causa à rescisão contratual, de modo que fazem jus à restituição de tudo que foi pago em razão do compromisso de compra e venda, e, isso, porque, por culpa exclusiva dela, não conseguiram obter financiamento bancário para adimplir o pagamento do preço contratual, eis que, ao gravar o imóvel com hipoteca, a compromissária vendedora “criou um entrave intransponível” para que pudessem obter o empréstimo bancário, sendo “evidente que a negativa das instituições financeiras não decorreu de mera escolha dos apelantes, mas sim da inviabilidade da operação causada pela condição gravosa do imóvel”, e, se não bastasse, “outro fator determinante que inviabilizou a obtenção do financiamento foi a ausência do Habite-se completo do imóvel, (...), visto que muitas instituições financeiras não liberam financiamento para imóveis apenas com Habite-se parcial”.

Sustentam, por outro lado, a abusividade da cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, além da integralidade da comissão de corretagem e perdas e danos, pois se trata de previsão contratual que contraria o princípio da boa-fé objetiva, além de configurar evidente desequilíbrio na relação contratual, uma vez que transfere ao consumidor todo o risco da operação, sem considerar circunstâncias que podem afetar o cumprimento da obrigação.

Afirmam, em todo caso, que fazem jus à indenização por dano moral, eis que, ainda que não reconhecida a culpa da ré/apelada pela resolução do contrato, a prova dos autos mostra que ela lhes impôs a rescisão de forma unilateral, “sem que fosse garantida qualquer oportunidade de contraditório e ampla defesa, violando preceitos fundamentais da boa-fé e do equilíbrio contratual”, o que “gerou grave frustração e angústia aos apelantes, que, após terem investido valores expressivos no imóvel, descobriram que seu bem já estava sendo comercializado novamente”.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja dada integral procedência ao seu pedido, para condenar a ré/apelada à restituição integral dos valores despendidos com o contrato e a indenizá-los pelos danos morais sofridos, ou, ao menos, seja reduzido para 10% dos valores pagos em razão do contrato o direito de retenção a título de multa compensatória (cf. Id. nº 294010425).

Nas contrarrazões, a apelada argui a intempestividade do apelo adversário, uma vez que interposto após o decurso do prazo de 15 dias úteis, não tendo sido comprovado a existência de feriados locais nesse interregno; no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 294010429).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

De início, rejeito a arguição preliminar de intempestividade da interposição recursal, eis que, nos termos do art. 1.003, § 6º, do CPC, já consta dos autos informação quanto aos pontos facultativos dos dias 17.04.2025 e 02.05.2025, e, depois, intimados a suprir a falta, os apelantes apresentaram prova idônea quanto à tempestividade do apelo.

O mérito recursal gira em torno da discussão sobre o culpado pela resolução do negócio jurídico representado pelo “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que Corresponderá Unidade Autônoma Futura.”, celebrado em 17.07.2021, tendo por objetivo a aquisição de imóvel/unidade localizado no “Condomínio RNI Origem Rondonópolis” (cf. Id. nº 294010353), e dos efeitos daí decorrentes, especialmente no que tange ao modo de restituição dos valores pagos em razão do contrato resolvido, pois, segundo os autores/apelantes, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promissária vendedora, que inviabilizou que eles pudesse obter o financiamento bancário para quitar o preço contratual quando deu o imóvel em garantia hipotecaria para outra instituição financeira e, ainda, por não ter liberado a tempo o “Habite-se” completo, de modo que o ressarcimento de valores deve ser integral, sem nenhuma retenção, e, em contrapartida, a ré/apelada diz que o inadimplemento das parcelas contratuais foi o único e exclusivo motivo para o rompimento do pacto, o que consiste em falta de total responsabilidade dos promitentes compradores e que atrai a incidência das penalidades contratualmente ajustadas para o caso de inadimplemento.

A r. sentença apelada deu a seguinte solução à lide:

“ADONIAS FERNANDES DE SOUZA E SANDRA ELISA TURCATO, qualificados nos autos ingressaram com AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS em face de RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 412 SPE LTDA, também qualificada no processo.

Os autores aduzem que, em 17 de julho de 2021, firmaram contrato de compromisso de compra e venda com a ré para aquisição do imóvel localizado no condomínio denominado RNI Origem Rondonópolis, nesta cidade, no valor de R$ 420.000,00, para pagamento em duas etapas: Parte A – entrada de R$ 20.900,00; 24 parcelas de R$ 3.500,00 e 01 parcela de R$ 100,00; Parte B – o importe restante de R$ 315.000,00, que seria liquidado com recursos próprios dos autores ou mediante financiamento com agente financeiro.

Alegam terem quitado a ‘Parte A’ na importância de R$ 114.071,83. Argumentam que tentaram adquirir financiamento em agências bancárias, mediante simulações, aguardando a disponibilização do ‘habite-se’, porém sem êxito, visto que o bem estava hipotecado com a instituição financeira Santander; que não pode atribuir aos autores a impossibilidade do pagamento da ‘Parte B’.

Dizem que tomaram conhecimento que o contrato havia sido rescindido de forma unilateral, quando souberam que o imóvel estava sendo anunciado para a venda pela parte ré.

Sustentam que procuraram a requerida para devolução da quantia paga, sendo informado que o valor seria retido para liquidação da taxa de corretagem, multa e outros encargos.

Requerem a procedência do pedido inicial, bem como indenização pelos danos morais que lhe causaram. Juntaram documentos.

(...)

O mérito da lide tem por objeto a devolução dos valores pagos, bem como indenização pelos danos morais sofridos.

É inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do instrumento particular de compromisso de compra e venda para aquisição do imóvel descrito no contrato nº 302, sob a unidade nº 127 – quadra “F” (Num. 153729992) restando indiscutível que a relação submetida a análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

No referido contrato restou ajustado que o pagamento do bem no valor de R$ 420.000,00, com pagamento em duas etapas: PARTE A – R$ 105.000,00, sendo a entrada de R$ 20.900,00 em 20.07.2021; 24 parcelas de R$ 3.500,00, com início em 20.08.2021 e; o complemento de R$ 100,00 em 30.07.2024. PARTE B – R$ 315.000,00 – para pagamento através de financiamento por agente financiador da obra ou por agente financeiro a escolha do comprador.

Ainda, consta no “quadro XI” que do valor constante na PARTE A (quadro IV), R$ 16.086,00 se refere a comissão de corretagem que seria pago pela ré a Imobiliária Rodobens Ltda.

No tocante a rescisão contratual, o Quadro XII do Num. 153729992 - Pág. 4/5, prevê:

‘
IV) Inobstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, este contrato será resolvido de pleno direito:

a) Se o comprador não pagar quaisquer uma das parcelas relativas ao preço pactuado, pertencente à PARTE A ou à PARTE B, aplicando-se, em especial, as condições ajustadas para o inadimplemento e resolução contratual; ou

b) se uma das partes não cumprir qualquer outra obrigação prevista neste contrato.

V) A mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então, este contrato será considerado RESOLVIDO de pleno direito e em sua integralidade (artigo 474, do Código Civil), ou, a critério da VENDEDORA, poderá ser objeto de execução por ser título extrajudicial, a teor do artigo 585, inciso II, do Código de Processo Civil.

VII) No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a 50% (cinquenta por cento) a título de pena convencional, além da integralidade da comissão de corretagem, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR (não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência).
’

Consta nos autos, pela própria narrativa dos demandantes que não houve o pagamento da PARTE B do contrato. Entretanto, sustentam que a dita inadimplência se deu pela falta do ‘Habite-se’ e pelo fato do bem estar gravado com hipoteca.

Ocorre que, diferentemente do empossado pelos autores, não há nos autos qualquer negativa dos agentes bancários em que foram realizadas as simulações de financiamento e que a mesma se deu em razão do alegado registro na matrícula do bem.

Além do mais, a ré colacionou em sua defesa o documento emitido pela Prefeitura de Rondonópolis, concedendo o ‘Habite-se’ parcialmente, abrangendo a unidade residencial dos requerentes em 22.09.2023 (Num. 163475772 - Pág. 1/2), ou se já dentro do prazo de prorrogação de entrega do bem previsto no contrato e em data posterior a algumas simulações bancárias.

Portanto, a inadimplência é incontroversa, aliada a prova da notificação extrajudicial encaminhada aos autores para liquidação do saldo devedor do débito relativo à PARTE B do contrato (Num. 163475769

e Num. 163475771).

In casu, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa dos demandantes. E estes devem, assim, responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475 do CC em vigor.

Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao statu quo ante e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes.

Ressalta-se ainda, que vige nos contratos o princípio do enriquecimento sem causa, decorrente do princípio geral suum cuique tribuere, princípio de ordem moral e que guarda relação com o interesse social, na medida em que o eleva à categoria de fonte normativa de obrigação, ou seja, como imposição legal de restituição, ficando a pessoa beneficiada ilegitimamente com o acréscimo incumbida de repor o bem, ou o valor, este corrigido monetariamente.

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na inadimplência pela impossibilidade financeira do promissária-compradora, reserva-se a esta o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Denota-se pela matrícula mãe do condomínio, registrada sob o nº 127.757 do CRI local (Num. 163475773), que o empreendimento foi incorporado sob o regime de patrimônio de afetação.

O contrato firmado entre as partes foi firmado em 17 de julho de 2021, na vigência da Lei n.º 13.786/2018 - Lei do Distrato Imobiliário, que introduziu o art. 67-A e ss. à Lei n.º 4.591/1964, que segue:

(...)

Portanto, para o caso dos autos, havendo previsão contratual e estando o patrimônio do empreendimento do condomínio adquirido sob o regime de afetação, não existe vedação legal e tampouco abusividade contratual para a retenção do percentual de 50% sobre o valor das parcelas pagas.

(...)

No que concerne à taxa de corretagem, que além de haver previsão legal para sua retenção no caso de rescisão motivada por inadimplemento, o STJ firmou tese no sentido de ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP, Tema 938), o que ocorreu no contrato envolvendo as partes.

Ainda, os demandantes invocam a reparação indenizatória pela negativa de rescisão dos contratos.

No entanto, da análise do feito, vê-se que os requerentes não demonstraram, em nenhum momento, ter sofrido abalo em sua honra, ou mesmo em sua imagem, bom nome e prestígio tenham sido afetados vez que mesmo diante da inadimplência seu nome sequer foi negativado e/ou protestado, não bastando meras alegações para a concessão da indenização ora pretendida, visto que, nesse caso, o dano moral não se presume.

Assim, não resta configurado, contudo, o dano moral alegado, pois os transtornos sofridos pela parte autora consistem em meros aborrecimentos decorrentes de desacordo comercial entre as partes.

Além do que, na hipótese de rescisão por culpa exclusiva da compradora, que não arcou com as parcelas do imóvel, não há que se falar em indenização por danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pela requerida.

(...)

Ex positis, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial. Determino que a requerida retenha 50% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, bem como a quantia de R$ 16.086,00, se refere a comissão de corretagem, devolvendo o restante aos autores, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês com incidência a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ. Considerando que as partes decaíram reciprocamente do pedido, cada uma arcará com 50% das custas processuais e suportará o ônus pelos honorários de seus respectivos advogados em verba que fixo em 10% sobre o valor da condenação, para cada patrono, com alicerce no artigo 85, § 2º do CPC. Deixo de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão da nova disposição contida no artigo 85, § 14, do CPC, que privilegia o entendimento já defendido por parte do STJ, segundo o qual os honorários sucumbenciais possuem natureza alimentar e devem, portanto, receber o mesmo tratamento privilegiado que o ordenamento jurídico confere às outras quantias que possuem essa mesma natureza. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.

Conforme orienta a Súmula nº 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”, assim, considerando que o mérito da lide envolve justamente a situação acima retratada, o primeiro passo decisório será impreterivelmente o de definir a culpa pela rescisão do contrato.

No caso, não há dissenso sobre o fato de que o inadimplemento da “Parte B” prevista no “Quadro V - Forma Pagamento”, que prevê o pagamento através de financiamento obtido junto ao agente financeiro, foi o motivo que levou à resolução do compromisso de compra e venda objeto da lide, o que resta saber é se a não obtenção do financiamento pelos autores pode ser imputada a conduta (comissiva ou omissiva) praticada pela ré.

Com efeito, a opção pelo pagamento das parcelas contratuais por meio de financiamento bancário e a responsabilidade (e, portanto, o risco) de obtê-lo era exclusivamente dos promitentes compradores, aqui autores/apelantes, não havendo nada nos autos que diga ao contrário, eis que a concessão ou não do crédito é afeta exclusivamente à atividade do banco, fugindo à esfera da vontade e influência da Incorporadora/ré, sendo que a prática de “simulação de crédito” serve para auxiliar e tentar antecipar a resposta do agente financeiro, porém, sem nenhum caráter vinculante.

No mercado imobiliário, é prática bastante usual e corriqueira a de que, para levantar recursos para financiar a construção do empreendimento, a incorporadora dê as próprias unidades imobiliárias como garantia contratual, como é o caso da hipoteca, sendo que, no caso, consta do contrato objeto da lide expressa previsão quanto à “total ciência e concordância (do comprador) com o fato de que a vendedora poderá contratar recursos financeiros por meio de financiamento bancário ou operação de captação de recursos no mercado de capitais para execução das obras deste empreendimento, sendo que em caso de financiamento, constituirá ônus hipotecário ou fiduciário em favor do agente financiador” (cláusula 2.1).

É válido lembrar, ainda, que, quanto ao tema, o STJ já definiu que “a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula n. 308/STJ), o que não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1.601.575/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 2/8/2016, DJe de 23/8/2016).

Logo, considerando a ausência de documentação comprobatória da negativa, não soa nenhum pouco crível a alegação dos autores de que a existência de hipoteca teria sido o motivo determinante à negativa de crédito, e, para além disso, conforme muito bem apontado na sentença, os autores/apelantes não fizeram prova mínima nesse sentido, isto é, de que a recusa ou “não aprovação” do financiamento bancário decorreu por causa de conduta ou omissão praticado pela ré/apelada, o que também vale à dita exigência do “Habite-se completo”, ainda que a unidade objeto do contrato tivesse abrangida pelo “Habite-se parcial”, de modo que a única conclusão admissível é a de que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos promitentes compradores/autores/apelantes.

Ressalvo, a propósito, que a
inversão do ônus probatório em desfavor do fornecedor de serviço (CDC, art. 6º, VIII) não isenta o consumidor da responsabilidade de comprovar os fatos constitutivos do direito (CPC, art. 373, I), cuidando-se de mero mecanismo de facilitação da defesa de seu direito em Juízo, já que o espírito da norma consumerista se volta à facilitação da defesa dos direitos do consumidor, sem, contudo, comprometer a isonomia do processo.

Definido o culpado pela resolução contratual, resta assentar os moldes em que deve se dar o retorno dos contratantes ao
status quo ante
, e, nesse particular, o contrato objeto da lide prevê que direito de retenção do “percentual equivalente a 50% (cinquenta por cento) a título de pena convencional, além da integralidade da comissão de corretagem, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo comprador”.

O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 expressamente autoriza que, na hipótese de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, a multa/cláusula penal pode ser “estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”, e, nos termos da jurisprudência do STJ, “a Lei 13.786/2018, suprindo a lacuna do direito positivo, e incorporando ao direito positivo diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo STJ, adotou o percentual 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e §5º)”, assim, “a retenção em questão pode ser estabelecida até o teto de 50% da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, tratado nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64, como no caso dos autos, destarte, encontrando-se o limite previsto na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes em consonância com o contido na lei, não há como reconhecer sua nulidade, ante a primazia do princípio do
pacta sunt servanda
” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023)

Assim, havendo comprovação de que a incorporação estava submetida ao regime do patrimônio de afetação, e diante da expressa disposição contratual quanto ao direito de retenção no percentual de 50%, não se pode falar em ilegalidade ou abusividade da cláusula penal, nem, por consequência, em necessidade de revisão ou alteração do que restou pactuado entre os contratantes, sendo irretocável a sentença nesse ponto.

Ademais,
considerando que, “em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1224921/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado 26/04/2011), bem como a previsão expressa no contrato, entendo possível a retenção pela despesa de corretagem suportada pela vendedora/apelada.

Para encerrar, merece pronta rejeição a pretensão indenizatória por danos morais, uma vez que, como decidido, a culpa pela rescisão contratual foi dos próprios autores, não havendo falha na prestação do serviço ou a prática de ato ilícito por parte da Incorporadora/ré, e, de igual modo, não há falar em “imposição unilateral de rescisão do contrato” ou de qualquer ilegalidade no encerramento da relação contratual extrajudicialmente, já que a avença contém cláusula resolutiva expressa e a prova dos autos mostra que os autores foram devidamente notificados para pagar as prestações inadimplidas, inclusive com a advertência de que a mora iria resultar na “rescisão automática do contrato” (cf. Id. nº 294010382).

Sobre o tema, a atual orientação da jurisprudência do STJ é a de que, “em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023).

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, apenas para afastar a autorização de retenção de valores a título de comissão de corretagem, e, no mais, mantenho os exatos termos da sentença apelada.

Custas pelos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025