Tribunal: TJMT
Processo: 1051461-24.2019.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1051461-24.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Rescisão]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), JOSE APARECIDO DA ROCHA - CPF: 887.052.421-34 (APELADO), MARCO ANTONIO GUIMARAES JOUAN JUNIOR - CPF: 855.010.261-04 (ADVOGADO), ARNALDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 655.553.098-72 (ADVOGADO), ANDREA DA SILVA SANTIAGO - CPF: 000.997.741-43 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE JUNTADA DO CONTRATO INTEGRAL. NÃO COMPROVAÇÃO DE PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO FUNDADA NA INADIMPLÊNCIA DA VENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA. INCIDÊNCIA DO CDC. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. A PARTIR DO DESEMBOLSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, lucros cessantes e danos morais. Sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual, manter tutela de urgência, condenar à restituição integral dos valores pagos com correção monetária e juros, bem como ao pagamento das custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há seis questões em discussão:
(i) saber se incide o Código de Defesa do Consumidor nos contratos com eventual pacto de alienação fiduciária;
(ii) aplicação do Tema 1.095 do STJ;
(iii) inversão da caracterização da mora;
(iv) existência ou não de atraso na entrega da obra;
(v) responsabilidade por encargos como IPTU e taxa de ocupação antes da posse do imóvel;(vi) definição correta do termo inicial dos juros e da correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Inexistência de comprovação do pacto adjeto de alienação fiduciária afasta a tese de inaplicabilidade do CDC, bem como impossibilita a análise de aplicabilidade do Tema 1.095 do STJ.

4. Caracterização da mora do vendedor pela inobservância do prazo de entrega, mesmo após período de tolerância contratual.

5. Confirmação do atraso na entrega do imóvel, cujo habite-se foi emitido apenas em 2022.

6. Encargos como IPTU e taxas de ocupação não são devidos pelos compradores antes da posse do imóvel.

7. Correção monetária a partir dos desembolsos e juros a partir da citação, conforme jurisprudência do STJ.

8. Majoração dos honorários advocatícios de 12% para 15% do valor da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso improvido.

Tese de julgamento:

1. É válida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor na ausência de comprovação do pacto de alienação fiduciária.

2. Caracteriza-se a mora do vendedor quando há atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual, incluindo o período de tolerância.

3. O adquirente não responde por encargos incidentes antes da imissão na posse.

4. Na responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação e a correção monetária a partir de cada desembolso.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação, interposto por
Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário LTDA e Orleans Empreendimentos LTDA
,

contra sentença proferida
nos autos da ação de rescisão contratual c/c/ restituição de quantias pagas, lucros cessantes e dano moral n° 1051461-24.2019.8.11.0041, que julgou procedente os pedidos iniciais para: “a.
Declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes; b.
Confirmar
a tutela de urgência anteriormente deferida (id 28241810)[abstenção de cobrança dos valores e de inscrição do nome do autor em órgãos de proteção ao crédito]; c.
Condenar
a parte requerida ao pagamento do valor de R$ 63.397,16 (sessenta e três mil trezentos e noventa e sete reais e dezesseis centavos) referentes à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de 1% ao mês, ambos a partir da citação; d.
Condenar
a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 12% (doze por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.” (Id. 263792786).

Inconformado o apelante recorre da sentença argumentando:
1)
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pela lei de alienação fiduciária;
2)
aplicação do tema 1.095 do STJ;
3)
inversão da caracterização de mora;
4)
ausência do atraso de obra;
5)
existência de obrigação “propter rem”;
6)

o termo inicial dos juros de mora e correção monetária estão incorretos;

Ao final pugna pela reforma da r. sentença para julgar improcedente a ação.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação, interposto por
Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário LTDA e Orleans Empreendimentos LTDA
,

contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c/ restituição de quantias pagas, lucros cessantes e dano moral n° 1051461-24.2019.8.11.0041, que julgou procedente os pedidos iniciais de
JOSE APARECIDO DA ROCHA e outros,
para: “a.
Declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes; b.
Confirmar
a tutela de urgência anteriormente deferida (id 28241810)[abstenção de cobrança dos valores e de inscrição do nome do autor em órgãos de proteção ao crédito]; c.
Condenar
a parte requerida ao pagamento do valor de R$ 63.397,16 (sessenta e três mil trezentos e noventa e sete reais e dezesseis centavos) referentes à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de 1% ao mês, ambos a partir da citação; d.
Condenar
a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 12% (doze por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.” (Id. 263792786).

Pois bem.

O recurso não comporta provimento.

Inconformado, o apelante recorre da sentença argumentando:
1)
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pela lei de alienação fiduciária;
2)
aplicação do tema 1.095 do STJ;
3)
inversão da caracterização de mora;
4)
ausência do atraso de obra;
5)
existência de obrigação “propter rem”;
6)
o termo inicial dos juros de mora e correção monetária estão incorretos;

A parte apelante sustente que não se aplica o CDC, pois “Em julgamento proferido no dia 25/10/2022, publicado em 18/12/2022 REsp 1891498/SP restou firmado como tese que nos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá ser observado a forma prevista na Lei nº 9.514/97 como forma de estabelecer a resolução do contato, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em respeito ao princípio da especialidade das normas.” (Id. 263792792, pág. 2-3).

Malgrado os argumentos da parte recorrente não identifiquei nos autos o contrato entabulado entre as partes, logo, não é possível averiguar se o contrato possui pacto adjeto de alienação fiduciária e se esse pacto seria válido.

É certo que as partes colacionaram em suas manifestações algumas cláusulas contratuais, porém não há dentre elas nada que expresse a existência de alienação fiduciária, de forma que o argumento da parte recorrente não se encontra comprovado nos autos.

Assim, a parte recorrente não se se desincumbiu do seu ônus processual previsto no inciso II do artigo 373 do CPC, na medida em que não comprou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Por esse motivo não procede a tese de inaplicabilidade do CDC e não há como analisar a tese de aplicabilidade do Tema 1.095 do STJ.

A parte recorrente defende a inversão da caracterização de mora, uma vez que “não visualizou a manobra jurídica adotada pelos apelados no sentido de promover a desconstituição da caracterização da sua mora, sob o fundamento de atraso de obra.” (Id. 263792792, pág. 12).

O argumento não prospera.

A ação foi ajuizada em 07/11/2019, e a parte recorrente estava inadimplente, posto que não entregou a obra no prazo previsto, que era setembro de 2018 com possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que dá o
prazo final no mês de março de 2019,
ou seja, cerca e 08 (oito) meses antes do ajuizamento da ação.

Ora, da análise do documento colacionado pela empresa recorrente empresa recorrente que mesmo com o atraso na entrega da obra a parte recorrida continuou o pagamento das parcelas acordadas pontualmente até a parcela com vencimento em 22/05/2019 (Id. 263792792 - Pág. 13).

Logo é inconteste nos autos que parte recorrente se tornou inadimplente em momento bem anterior a parte recorrida.

A parte recorrente defenda ainda a ausência do atraso de obra.

O argumento não prospera.

O contrato estabelecia que a obra deveria ser entregue em setembro de 2018 com possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que dá o
prazo final no mês de março de 2019
.

A própria recorrente colaciona nas razões do recurso o habite-se emitido somente em 2022, sendo que a obra deveria ser entregue até março de 2019.

Assim, resta caracterizado o atraso na obra.

A parte recorrente defenda a existência de obrigação “propter rem”.

Na mesma forma, não lhe assiste razão quando as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, etc.

Isso é assim porque, os autores não estavam na posse do imóvel, de forma que deve a construtora arcar com as obrigações.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem? (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).

2. Agravo interno desprovido" (AgInt no REsp 1.897.785/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 14/10/2021).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).”. (destaquei)

A empresa recorrente defende que a correção monetária deve se dar a partir do ajuizamento da ação e os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença.

No que tange à atualização dos valores a título de devolução a sentença, assim dispôs:

“
Condenar
a parte requerida ao pagamento do valor de R$ 63.397,16 (sessenta e três mil trezentos e noventa e sete reais e dezesseis centavos) referentes à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de 1% ao mês, ambos a partir da citação”.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros devem incidir a partir da citação e correção monetária é contada a partir dos pagamentos. Assim, escorreita a sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora e da correção monetária.

Mantenho a sucumbência conforme fixada, pois a parte autora decaiu da parte mínima.

Ao arremate, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida
(EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios para o importe de 15% (quinze por cento) do valor da condenação nos termos do art. 85, §11 do CPC.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025