Tribunal: TJMT
Processo: 1036201-19.2022.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036201-19.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), PAULO CESAR DA SILVA - CPF: 926.109.191-15 (APELADO), EDEN ANDERSON GARCIA - CPF: 502.739.301-68 (ADVOGADO), PRISCILIA MARTINS BONINI DA SILVA - CPF: 924.943.581-91 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTES:

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADOS:

PAULO CESAR DA SILVA

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL.
RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.
SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
CONHECIDO
E
DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais ajuizada por Paulo César da Silva. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, declarou inexigíveis as parcelas em aberto e condenou a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora. O recurso busca, em síntese, afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em razão da cláusula de alienação fiduciária, ainda que não registrada, e pleiteia a majoração da retenção dos valores pagos para 25%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei nº 9.514/97 nos contratos com cláusula de alienação fiduciária sem registro cartorário; (
ii
) estabelecer se é devida a majoração do percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador de 20% para 25%.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária inviabiliza a constituição da propriedade fiduciária e impede a incidência da Lei nº 9.514/97, tornando aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao contrato firmado.

A jurisprudência do STJ e do TJ-MT é pacífica ao reconhecer que, sem o registro cartorário, o contrato não gera efeitos reais, subsistindo apenas a obrigação contratual sujeita às normas consumeristas.

A restituição das parcelas pagas, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, deve observar a Súmula 543 do STJ, que permite a retenção parcial de valores para compensar prejuízos do vendedor.

O percentual de 20% de retenção fixado na sentença se mostra razoável, suficiente para ressarcir os custos da vendedora e evitar enriquecimento sem causa, especialmente diante da ausência de edificação e da culpa exclusiva do comprador pela rescisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
conhecido e
desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/97 e autoriza a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

É válida a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, com restituição das parcelas pagas, admitida a retenção de percentual razoável a título de compensação por despesas do vendedor.

A fixação do percentual de retenção em 20% é adequada quando inexistente edificação e demonstrada culpa exclusiva do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC,
arts
. 2º, 6º e 7º; Lei nº 9.514/1997, art. 23; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.740.911/DF, Tema 1002; STJ, REsp nº 1.891.498, Tema 1095; STJ, REsp nº 1.976.082/DF; STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 725.986/RJ; Súmula 543/STJ; TJ-MT, Apelação Cível nº 1003692-32.2022.8.11.0003, j. 22.03.2023; TJ-MT, Apelação Cível nº 1005885-25.2019.8.11.0003, j. 17.05.2021.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação, tirado contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais, movida por Paulo Cesar da Silva, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nestes termos:

“(...) Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a)
Declarar
rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então. Ratifico a tutela de urgência concedida;

b)
Condenar
a requerida a restituir à parte autora, em parcela única o valor equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos (prestações e arras/sinal), devendo incidir correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, a partir a partir do trânsito em julgado da decisão (
REsp.
nº 1.740.911/DF. Tema 1002).

Ante a sucumbência recíproca, cada parte arcará com as custas processuais incidentes sobre os atos que tiver praticado, bem como de honorários advocatícios em prol dos advogados da parte contrária, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
(grifo original)

(...)
”

Em suas razões recursais a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Da
boa-fé
contratual
.

Da aplicação da lei de
a
lienação
f
iduciária nos
c
ontratos sem registro
.

Da necessidade de retenção de 25% dos valores.

O recurso é tempestivo, e
o preparo foi recolhido.
(ID
291005867
).

A parte recorrida apresentou suas contrarrazões,
rebatendo, n
o mérito, os argumentos deduzidos pela parte recorrente, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso
(ID 290177427).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADOS:
PAULO CESAR DA SILVA

VOTO

Egrégia Câmara:

Mérito Recursal.

Conforme anteriormente exposto,
extrai-se
dos autos que Paulo César da Silva, ora recorrido, ajuizou Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos em face de BRDU SPE Várzea Grande Ltda., alegando que, em 18 de maio de 2017, adquiriu um imóvel localizado na Rua 22, quadra 11, lote 01, no loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, em Várzea Grande, pelo valor de R$ 48.625,22 (quarenta e oito mil, seiscentos e vinte e cinco reais e vinte e dois centavos), mediante a celebração de instrumento particular de promessa de compra e venda firmado com a empresa ora recorrente.

Na petição inicial, aduziu que, em razão da incidência de taxas de juros e de atualização monetária, houve um aumento significativo nas parcelas pactuadas, o que motivou seu desinteresse em prosseguir com a relação contratual, razão pela qual solicitou à Apelante a devolução dos valores até então pagos.

Após a instrução processual, o juízo a quo proferiu sentença declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, tornando inexigíveis as parcelas eventualmente vencidas a partir daquele momento, bem como condenou a empresa vendedora à restituição, em parcela única, de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela parte autora/recorrida, a título de prestações e arras (sinal), com incidência de correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inconformada com a decisão, a empresa recorrente interpôs
o recurso de
apelação.

Em suas razões recursais, a empresa recorrente sustenta, em síntese, que o contrato firmado entre as partes não se submete às disposições do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de instrumento de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997. Alega que referido contrato não prevê cláusula resolutiva nem admite rescisão judicial, razão pela qual não seria possível a devolução dos valores pagos, como pleiteia o Apelado.

Aduz, ainda, que a simples desistência da parte não enseja a rescisão imediata do contrato, uma vez que, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, é necessário que o devedor seja constituído em mora e devidamente notificado para, no prazo de 15 (quinze) dias, quitar as prestações vencidas, bem como as que se vencerem até a data do pagamento, além de todos os encargos contratuais e legais incidentes.

Por fim, afirma que a inércia do fiduciante resulta na consolidação da propriedade em nome do credor, momento em que se iniciam os atos expropriatórios. Após a expropriação, caso o produto da arrematação seja
suficiente para a quitação integral da dívida — acrescida de todos os custos incorridos, inclusive tributos de qualquer natureza e dívidas
propter
rem
—, o valor excedente deverá ser restituído ao fiduciante.

Pois bem. Feito este breve relato passo ao exame das teses recursais.

Da aplicação da lei de alienação fiduciária nos contratos sem registro.

Em que pese as alegações da empresa recorrente, razão não lhe assiste.

Isto porque, e
mbora não se desconheça o entendimento firmado pelo STJ no Recurso Especial n.º 1.891.498 (Tema 1095), o qual dispõe que
"em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienaçãofiduciária devidamente registradoem cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa doConsumidor",
no caso
sub judice
,a despeito da previsão contratual de alienação fiduciária em favor da própria vendedora, não houve registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis.

O registro do título é requisito indispensável para a aquisição do direito real e a transferência do domínio resolúvel, concretizando a constituição da propriedade fiduciária (art. 23 da Lei nº 9.514/97). Sua ausência impede a formação do direito real, restringindo as partes ao âmbito obrigacional e impossibilitando o surgimento da propriedade fiduciária.

Assim,inobstante a irresignação da
empresa
Apelante,afalta de registro cartorário do pacto torna
ineficaz
a garantia prevista, o que admite a incidência das disposições especiais doCódigo de Defesa do Consumidor, como chancelado pelo STJ no julgamento doREsp1.976.082/DF
.

Por conseguinte, não se mostra possível a liquidação do contrato conforme a Lei nº9.514/97, remanescendo apenas o contrato de venda, o qual pode ser resolvido a pedido do adquirente, nos termos da Súmula543 do STJ, que assim dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorreraimediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Nesse sentido
,
é
a jurisprudência hodierna deste
Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna
inócua
a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 eadmite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.De acordo com o art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante. É devida a retenção de parte dos
valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1273751/DF). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, § 11, do CPC).
(TJ-MT - EMBDECCV: 10036923220228110003, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023)(
g.n
.)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levadoa registrono Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei nº 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorreraimediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (
Súmula 543 do STJ
)(...)
(TJ-MT 10058852520198110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 17/05/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/05/2021)(
g.n
.)

Da necessidade de retenção de 25% dos valores.

Neste ponto recursal, a empresa apelante pleiteia a majoração da retenção para 25%, argumentando que o percentual de apenas 20% dos valores pagos mostra-se insuficiente diante da necessidade de indenizar o construtor pelas despesas gerais e de desestimular o rompimento unilateral e imotivado do contrato.

Pois bem.

In
casu
,
comprovada ainiciativa do compradorpara arescisão do contrato,o Superior Tribunal de Justiça
“
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Desse modo,
rejeito a pretensão recursal
, pois se mostrou
razoável
a
retenção
no importe
de
20
% do
s
valor
es
pago
s
, percentual que
garante o equilíbrio contratual,não causando enriquecimento ilícito para nenhuma das partes esuficiente para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação.

Registre-se, ainda, que, tratando-se de lote não edificado e jamais ocupado, e considerando a culpa exclusiva da parte autora pela rescisão do contrato, entendo suficiente, para fins de indenização dos prejuízos da vendedora, a dedução no importe de 20% dos valores pagos pelo comprador, conforme bem assentado no
decisum

fustigad
o.

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação

e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo
-se, na integralidade, a r. sentença fustigada.

Ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados pelo Juízo de 1º Grau, em desfavor da recorrente, para o importe de 1
3
% (
treze
por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025