Tribunal: TJMT
Processo: 1000125-03.2022.8.11.0032
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000125-03.2022.8.11.0032
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DALVA MARIA DE LIMA - CPF: 345.427.361-72 (APELADO), LINALVA MARIA DE LIMA ARANTES - CPF: 793.904.201-72 (ADVOGADO), SILVERIO SOARES DE MORAES - CPF: 483.571.201-30 (ADVOGADO), JESSICA THUANY DE LIMA WELTER (APELANTE), JESSICA THUANY DE LIMA WELTER - CPF: 030.504.041-32 (APELANTE), MUNICIPIO DE ROSARIO OESTE - CNPJ: 03.180.924/0001-05 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. OCUPAÇÃO CONSOLIDADA E INDIVIDUALIZADA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGULARIZAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO FÁTICO. ESCRITURA PÚBLICA POSTERIOR. REGISTRO IMOBILIÁRIO E TUTELA ESPECÍFICA. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. CORRESPONDÊNCIA ENTRE REGISTRO E REALIDADE FÁTICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo-lhe a ocupação exclusiva e legítima sobre fração de 136m2 do imóvel matriculado sob o nº 3712 do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Rosário Oeste/MT, determinando o desmembramento do bem em duas frações: 136m2 em favor da autora e 124m2 remanescentes em favor da ré, ora apelante.

II. Questão em discussão

A controvérsia recursal circunscreve-se às alegações de incorreção da sentença, por suposta valoração exclusiva da prova oral; inexistência de comprovação do domínio registral da autora; invalidade do desmembramento judicial sem prévia regularização administrativa e prevalência de escritura pública outorgada à apelante em 2020, abrangendo a integralidade do lote.

III. Razões de decidir

A prova testemunhal corroborada por inspeção judicial e documentos revelou a ocupação pacífica, contínua e exclusiva da apelada sobre a fração de 136m2 há mais de quatro décadas, enquanto a apelante detém escritura pública de 2020 sobre os 124m2 remanescentes, o que demonstra a divisão fática consolidada do lote matriculado sob o nº 3712.

O art. 1.245 do Código Civil exige o registro do título translativo como condição de transferência da propriedade, mas, no caso, não se trata de reconhecer domínio sem registro, e sim de regularizar juridicamente uma realidade fática consolidada, em conformidade com o art. 497 do CPC (tutela específica) e o princípio constitucional da função social da propriedade (CF, art. 5º, XXIII).

A decisão apelada não afronta o regime registral, mas ordena o desmembramento e a observância das exigências legais e cartorárias pertinentes, harmonizando a correspondência entre o registro e a situação real, em consonância com precedentes do Superior Tribunal de Justiça que admitem a tutela judicial para compelir à regularização dominial e cartorial quando há fracionamento consolidado de longa data.

A alegação de reforma por valoração probatória não procede, pois a sentença apreciou o conjunto probatório, integrando elementos testemunhais, documentais e de inspeção in loco, em estrita observância ao art. 371 do CPC (livre convencimento motivado).

A multa cominatória fixada em R$ 200,00 por dia, limitada a R$ 10.000,00, mostra-se proporcional e adequada à natureza da obrigação de fazer, conforme art. 537 do CPC.

IV. Dispositivo e tese jurídica

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “Em ação rotulada como reivindicatória, mas fundada em divisão fática consolidada, é juridicamente possível a tutela específica destinada à regularização registral e ao desmembramento do imóvel, desde que comprovada a ocupação exclusiva e duradoura de frações distintas por cada parte, sem violar o art. 1.245 do Código Civil, devendo o comando judicial observar as exigências legais e cartorárias pertinentes.”

“A concessão de tutela específica de obrigação de fazer para regularizar imóvel reflete a função social da propriedade e assegura correspondência entre registro imobiliário e realidade fática consolidada.”

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5º, XXII e XXIII. Código Civil, arts. 1.196, 1.200 e 1.245. Código de Processo Civil, arts. 371, 497, 537 e 1.013, §1º. Jurisprudência citada: STJ, REsp 1.602.211/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29/03/2019. STJ, EAREsp 399.852/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, DJe 20/04/2022. STJ, AgInt no AREsp 1.682.394/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 19/05/2020.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Jéssica Thuany de Lima Welter contra a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Rosário Oeste/MT, nos autos da Ação Reivindicatória, ajuizada por Dalva Maria de Lima em desfavor da ora apelante.

A decisão recorrida, lançada no id. 308783987, julgou procedentes os pedidos iniciais para: (a)
reconhecer a existência de ocupação legítima e exclusiva da autora
sobre a fração de 136m2 do imóvel matriculado sob o nº 3712, do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Rosário Oeste/MT; (b)
determinar o desmembramento

do imóvel originário
(matrícula nº 3712),
com a devida averbação da fração de 136m2 em favor da autora e dos 124m2 restantes em favor da requerida, ora apelante;
e (c)
ordenar que a requerida colabore com os trâmites do desmembramento
, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 10.000,00. Ao final, condenou a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC), extinguindo o processo com resolução do mérito (art. 487, I, CPC).

Irresignada, a requerida recorre. Em suas razões acostadas no id. 308783991, a Apelante, assistida pela Defensoria Pública, pugna pela concessão da gratuidade da justiça, salientando que o benefício teria sido concedido em 1º grau.

Sustenta equívoco da r. sentença por desconsiderar a prova documental e lastrear-se exclusivamente na prova oral, bem como a ausência de comprovação, pela autora, da titularidade dominial e da individualização precisa da área.

Alega a apelante, a existência, em seu favor, de escritura pública referente à totalidade do lote, outorgada pelo proprietário registral (Estevino Pedro de Lima) em 2020. Diante disso, pugna pela reforma da sentença, a fim de que seja julgada improcedente a demanda, por ausência dos requisitos clássicos da reivindicatória (propriedade, individuação e posse injusta).

As contrarrazões foram apresentadas no id. 308783994, pugnando pela manutenção integral do julgado e desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, 12 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de Ação Reivindicatória ajuizada por Dalva Maria de Lima em face de Jessica Thuany de Lima Welter.

A parte autora sustenta que é legitima proprietária do imóvel situado na Rua Coronel Antônio Bruno, nº 1003, bairro Centro, Rosário Oeste/MT, com área total de 136m2 e que a requerida ocupa indevidamente parte do referido imóvel, oriundo de desmembramento irregular promovido por ela.

Sustentou que a controvérsia versa sobre a consolidação, há mais de 40 anos, de frações faticamente individualizadas do lote matriculado sob o nº 3712, com posse pública, contínua e pacífica da Autora sobre 136m2 (inclusive com inspeção
in loco
e prova testemunhal) e a aquisição pela requerida, em 2020, da porção remanescente (124m2), sem a regularização registral prévia do desmembramento de fato. Diante disso, requereu a reintegração da posse da parte esbulhada.

Recebida a inicial, foi realizada tentativa de conciliação, a qual restou infrutífera (id. 102497260).

A requerida apresentou contestação no id. 104210357, rebatendo os argumentos apresentados na inicial.

Houve Impugnação a contestação no id. 107749614 – autos de origem.

Foi designada audiência de instrução e julgamento (id. 132275075). Realizada audiência de instrução e julgamento, fora ouvida as testemunhas da parte autora, Sr. Benedito Dadino da Costa Filho, Sr. Estevino Pedro de Lima e Sra. Maria Clementina de Lima, bem como, foram ouvidas as testemunhas da parte requerida, Sra. Ana Paula de Lima Félix e Sr. Fernando Cesar Cruz.

Na mesma oportunidade, fora determinada a intimação da Prefeitura Municipal para manifestar (id. 152498854). Instado, o Município de Rosário Oeste refutou todas as movimentações das partes litigantes sob a posse de área de propriedade do antigo Departamento de Água e Esgoto (DAE) pertencente ao Município de Rosário Oeste, requerendo a realização de perícia técnica
in loco
com a finalidade de constatar e limitar a área descrita na matricula 3712 (id. 153819491).

Foi deferida a realização de inspeção
in loco
do imóvel (id. 166100772).

Auto de constatação acostado no id. 176114482.

Instadas, às partes, a manifestarem, a requerida pugnou pelo julgamento improcedente da demanda (id. 178913110). Por sua vez, a parte autora requereu o julgamento procedente da inicial (id. 178925802).

O Município de Rosário Oeste/MT pugnou que a parte requerida fosse notificada para se abster de adentrar em área além dos limites de sua matricula e que estejam edificados em área pertencente ao ente público municipal (id. 185055865).

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos autoral, reconhecendo a existência de ocupação legítima e exclusiva da autora sobre a fração de 136m2 do imóvel matriculado sob o nº 3712 do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Rosário Oeste/MT; bem como determinou o desmembramento do imóvel originário da matrícula nº 3712, com a devida averbação da fração de 136m2 em favor da autora, e dos 124m2 restantes em favor da requerida, observando-se as exigências legais e cartorárias pertinentes.

Por fim, determinou que a requerida colaborasse com os trâmites necessários para a formalização do desmembramento no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de imposição de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de outras medidas executivas.

Não concordando com a r. sentença, recorre a requerida, ora apelante, pugnando pela concessão da gratuidade da justiça, salientando que o benefício teria sido concedido em 1º grau.

Sustenta equívoco da r. sentença por desconsiderar a prova documental e lastrear-se exclusivamente na prova oral, bem como a ausência de comprovação, pela autora, da titularidade dominial e da individualização precisa da área.

Alega a existência, em seu favor, de escritura pública referente à totalidade do lote, outorgada pelo proprietário registral (Estevino Pedro de Lima) em 2020.

Firme em seus argumentos, pugna pela reforma da sentença, julgando improcedente a pretensão inicial, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente, quanto ao pleito de gratuidade da justiça, salienta-se que a apelante está patrocinada pela Defensoria Pública e demonstra a insuficiência de recursos para pagamento do preparo recursal. Diante disso,
defiro a gratuidade à apelante para esta instância recursal.

Superada tal questão, passo a analise do mérito.

Compulsando os autos, verifica-se que a matéria devolvida cinge-se ao acerto da sentença que, a despeito da ação estar rotulada como “reivindicatória”, julgou procedentes os pedidos para reconhecer a ocupação legítima da Apelada sobre a fração de 136m2 e determinar o desmembramento registral da matrícula n.º 3712, atribuindo à Apelante a fração remanescente de 124m2, com imposição de dever de colaboração e
astreintes
.

Extrai-se das razões recursais, que a apelante deduz duas linhas argumentativas: uma de cunho processual-probatório, quanto à suposta valoração exclusiva da prova oral pelo Magistrado de origem, e a outra, de índole material, afirmando a ausência de comprovação da propriedade pela autora e invocando o art. 1.245 do Código Civil, para sustentar que a escritura pública sem registro não transfere domínio.

Analisando detidamente o caderno processual, verifico que tais insurgências não prosperam. Explico.

Consoante se vê do ato sentencial, o
decisum
não se limitou à valoração da prova testemunhal, encontrando-se fundamentado no conjunto probatório produzido por ambas as partes, principalmente, pelo histórico de ocupação por mais de 40 anos da parte autora, ora Apelada, pela inspeção
in loco
e pela constatação de que a matrícula única comporta, de fato, duas frações longamente individualizadas por muros e edificações.

À vista disso, a crítica recursal, portanto, não refuta concretamente os elementos que embasaram o convencimento do juízo de origem, limitando-se a dissociar a realidade fática consolidada da solução jurídica adequada.

Com efeito, é cediço que o art. 1.245 do Código Civil, assim dispõe:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”,
e,
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”
(CC, art. 1.245,
caput
e § 1º).

Contudo, conforme se vê dos autos, o caso concreto não envolve a clássica reivindicatória em que o proprietário registral busca a coisa contra possuidor injusto. Veja que a própria sentença, com precisão, delimitou a
quaestio,
veja
: “Em analise com acuidade ao feito, o que se busca na verdade com a presente demanda é o desmembramento da matrícula do imóvel e, a controvérsia da ação gira em torno da existência de justa posse exercida pela autora sobre parte de um terreno, cuja matrícula permanece única e indivisa, embora as partes envolvidas ocupem há décadas frações definidas, com construções e divisões físicas bem estabelecidas”.

Assim, ainda que sob o rótulo de “reivindicatória”, a lide versa sobre a necessidade de adequar o registro imobiliário a uma divisão fática pretérita e pacificamente consolidada entre as partes, com ocupação exclusiva e prolongada da apelada sobre 136m2 e, a aquisição, pela ora apelante, da porção remanescente, equivalente a 124m2, no ano de 2020, porém, sem prévia regularização cartorial do desmembramento de fato.

Em outras palavras, não se está a reconhecer “domínio” da Apelada sem registro, o que conflitaria, de fato, com o art. 1.245 do CC, mas sim, a conferir tutela obrigacional específica (CPC, art. 497) destinada a promover a regularização da realidade fática já consolidada entre as partes, mediante desmembramento e correta individuação registral das frações ocupadas. A solução harmoniza a proteção possessória duradoura (CC, arts. 1.196 e 1.200) com a função social da propriedade (CF, art. 5º, XXIII; art. 6º), evitando sobreposição de direitos e novas contendas. A resposta judicial, nessa conformação, respeita o princípio da congruência: a tutela deferida é instrumental à pacificação da controvérsia trazida pela causa de pedir e pelo objeto litigioso (regularização e delimitação das frações de fato), sem transmutar, indevidamente, posse consolidada em domínio registral, o que, aí sim, dependeria da via própria.

Outrossim, a solução também é coerente com a disciplina registral, posto que, a Corte Superior, já acentuou a necessidade de prévias providências administrativas e registrais em hipóteses que envolvem fracionamento/desmembramento de imóveis urbanos, justamente para que o registro reflita, de modo seguro, a realidade imobiliária. Aqui, o provimento jurisdicional reconhece a realidade fática consolidada e ordena a adoção das providências legais e cartorárias pertinentes, sem dispensá-las; ao contrário, condiciona a eficácia registral à observância da legislação urbanística e aos requisitos do registro de imóveis, o que afasta o risco de burla à legalidade técnica do fólio real.

Diante disso, andou bem o Magistrado de origem, ao assim fundamentar,
verbis:

“
Em analise com acuidade ao feito, o que se busca na verdade com a presente demanda é o desmembramento da matrícula do imóvel e, a controvérsia da ação gira em torno da existência de justa posse exercida pela autora sobre parte de um terreno, cuja matrícula permanece única e indivisa, embora as partes envolvidas ocupem há décadas frações definidas, com construções e divisões físicas bem estabelecidas.

Da análise dos autos, verifica-se que a autora comprovou suficientemente que ela e seu falecido esposo adquiriram, ainda na década de 1980, uma parte do terreno pertencente a Estevino Pedro de Lima, irmão do falecido. A posse da autora perdura há mais de 40 anos, é pública, contínua e pacífica, com construção de moradia própria e uso exclusivo da área.

Inclusive, a prova testemunhal produzida em Juízo, atesta a veracidade do narrado.

A requerida, por sua vez, adquiriu formalmente, em junho de 2020, a parte restante do imóvel, correspondente a 124m2, por meio de escritura simples, mas sem que houvesse qualquer regularização registral do desmembramento pré-existente de fato.

Restou demonstrado que a matrícula n.º 3712 comporta duas frações distintas, com ocupações há muito consolidadas e individualizadas de fato, de modo que a manutenção da indivisão registral acarreta insegurança jurídica, sobreposição de direitos e litígios possessórios como o presente.

Nesse contexto, o pedido de desmembramento é juridicamente viável e encontra respaldo na legislação civil e urbanística, desde que respeitados os critérios mínimos estabelecidos pelas normas locais e pelo cartório competente.

Com efeito, o desmembramento do imóvel em litígio atende ao interesse das partes e à necessidade de segurança jurídica na definição da titularidade e da posse. É medida que reconhece a realidade fática e materializa o princípio da função social da propriedade.

Ademais, eventual sobreposição da fração ocupada pela requerida ao terreno/imóvel pertencente ao município de Rosário Oeste/MT, poderá/deverá ser efetivamente demonstrado no momento do desmembramento e regularização da matricula, uma vez que não restou comprovada nos autos (...)”.
(id.
308783986 – negritei e grifei)

Por outro lado, ressalta-se que a ora apelante, não logrou infirmar a premissa fática central, qual seja: a posse exclusiva, pública e antiga da parte autora/apelada sobre a fração de 136m2, limitando-se a invocar a sua aquisição formal, em 2020, dos 124m2 remanescentes do mesmo lote.

Com efeito, a escritura da apelante, conquanto título hábil para a sua própria fração, não tem o condão de apagar a ocupação preexistente e consolidada por décadas pela apelada, sobre a fração diversa; menos ainda autoriza, sem o devido procedimento de regularização, a sobreposição de marcos fáticos e de áreas. Nessa linha, a providência jurisdicional, que reconhece as duas frações de fato e impõe às partes a colaboração na regularização, mostra-se proporcional, adequada e necessária para recompor a correspondência entre o registro e a realidade.

Por fim, acerca da fixação de
astreintes
em desfavor da ora apelante, verifico que a cominação de multa diária no valor de R$ 200,00 (duzentos reais), limitado a R$ 10.000,00), atende aos critérios da razoabilidade e mantém-se como estímulo legítimo ao cumprimento específico do comando (CPC, arts. 497 e 537).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 12 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025