Tribunal: TJMT
Processo: 1032165-11.2022.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032165-11.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RODRIGO PEREIRA DE FARIA - CPF: 710.906.730-00 (APELADO), PEDRO SEFFAIR BULBOL FILHO - CPF: 870.036.942-04 (ADVOGADO), MARLUCE BRANDAO ARAUJO - CPF: 792.286.153-20 (APELADO), LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 06.964.057/0001-97 (APELANTE), PEDRO HENRIQUE SCHMEISSER DE OLIVEIRA - CPF: 025.285.211-70 (ADVOGADO), LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES - CPF: 030.507.921-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C LUCROS CESSANTES E NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULA. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TEMA 1.002/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual referente à aquisição de duas cotas de unidade habitacional em regime de
multipropriedade
, condenando a vendedora a restituir 80% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e com juros a partir da citação, fixando honorários proporcionais à sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir o termo inicial dos juros moratórios; (
ii
) verificar a possibilidade de majorar a retenção de 20% para 25% dos valores pagos; e (
iii
) analisar a viabilidade de cobrança de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do imóvel.

III. Razões de decidir

3. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ).

4. A retenção de 20% preserva o equilíbrio contratual e se mantém dentro da faixa admitida pelo STJ, inexistindo prova de prejuízo que autorize majoração para 25%.

5. A cobrança de taxa de fruição exige prova inequívoca do uso do imóvel, ônus que não foi cumprido pela apelante, sendo indevida a indenização.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido para fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento: “1. Em contratos de compra e venda de
imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018
, rescindidos por iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ. 2. É legítima a retenção de 20% dos valores pagos, inexistindo prova que autorize majoração. 3. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o efetivo uso do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
.
421, 422 e 475
; CDC,
arts
. 53 e 101, I; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002,
REsp
1.740.911/DF, 2ª Seção, j. 14/08/2019; STJ, Súmula 543; TJMT, N.U 1006811-33.2024.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 11/07/2025

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-s
e
de recurso de apelação interposto
por

LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
. contra a sentença proferida pela Dra.
Myrian
Pavan
Schenkel
, Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Lucros Cessantes c/c Nulidade Parcial da Cláusula de Atraso n. 1032165-11.2022.8.11.0041, ajuizada por
RODRIGO PEREIRA DE FARIA
e
MARLUCE BRANDÃO ARAÚJO DE FARIA
,
que
julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial, declarando a rescisão
do
s
contratos
referente à aquisição de duas cotas de unidade habitacional do empreendimento Jardim da Lagoa Condo-Resort (bangalô 71, cotas 10 e 11), condenando a requerida a restituir aos autores 80% da totalidade dos valores pagos, de forma única, com correção monetária desde o efetivo desembolso de cada parcela (Súmula 43 do STJ) e juros de mora a partir da citação (Tema 685 do STJ)
, fixando honorários advocatícios
na proporção de 60%
para a ré e 40% para os autores, diante da
sucumbência recíproca
(ID. 301239409, integrada pelos embargos de declaração em ID. 301239415
).

Em suas razões recursais

(ID. 301239418), a Apelante alega, em síntese, que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ, uma vez que a rescisão decorreu por culpa dos adquirentes e não po
r inadimplemento da recorrente. Sustenta, também, que
o percentual de retenção deve ser majorado para 25% dos valores pagos, em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ para contratos firmados antes da Lei n
. 13.786/2018, autorizando
a retenção da taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do imóvel pelo período em que esteve
disponibilizado
aos
A
pelados, vez que houve plena fruição do imóvel conforme previsto na Cláusula Quinta, Item III, do contrato.

Os Apelados apresentaram contrarrazões no ID. 301239421, alegando que a apelação contém argumentos infundados e meramente protelatórios, devendo ser totalmente rejeitada com a manutenção integral da sentença, sustentando que a ré não entregou o lazer do condomínio como prometido e atrasou a obra, pugnando pela total improcedência do recurso e majoração dos honorários advocatícios.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e preparado (ID.
302082864
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
a apelante
LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
pretende a reforma parcial da sentença, apenas para estabelecer o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos e delimitar a retenção da taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do imóvel pelo período de disponibilização aos apelados
.

Do cotejo dos autos,
contudo,
entendo que o recurso comporta apenas parcial provimento
, somente para adequação do termo inicial dos juros de mora à tese firmada no
Tema
n.
1.002 do STJ
. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
,
integrada pelos embargos de declaração acolhidos em parte,
no que
pertine
:

“(...)

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL/ LUCROS CESSANTES/ NULIDADE PARCIAL DA CLAUSULA DE ATRASO ajuizada por RODRIGO PEREIRA DE FARIA e MARLUCCE BRANDÃO ARAÚO DE FARIA em face de LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, todos devidamente qualificados nos autos.

Narram, em síntese, que celebraram com a requerida contrato de compra e venda de imóvel, concernente a aquisição de cotas 02 unidades habitacionais do empreendimento “JARDIM DA LAGOA CONDO-RESORT”, cota do bangalô 71, cotas 10 e
11, contratos
de nº 01-0942 e 01-0941.

Alegam que tiveram que desembolsar as quantias de R$ 34.474,65 e R$ R$ 34.474,65, para cada contrato, totalizando R$ 68.949,30 (sessenta e oito mil e novecentos e quarenta e nove reais e trinta centavos).

Relatam que a data prevista para entrega seria dezembro de 2016, o que não ocorreu.

Assim, pugnam pela rescisão do contrato e seja a requerida compelida a restituir aos requerentes o valor total pago 02 cotas (duas) unidade habitacional do empreendimento “JARDIM DA LAGOA CONDO-RESORT”, no valor de R$ 68.949,30
(sessenta e oito mil e
novecentos e quarenta e nove reais e trinta centavos, bem como ao pagamento da multa prevista na cláusula V do contrato, no valor até a presente data de R$ 6.894,93 (seis mil e oitocentos e noventa e quatro reais e noventa e três centavos).

Com a inicial, vieram documentos.

No id nº 67806588, decisão indeferindo a tutela antecipada, oportunidade e que foi deferido o pedido de justiça gratuita.

Citada, a requerida apresentou contestação no id nº 111016292, aduzindo, preliminarmente, incompetência do foro, ante a existência de cláusula de eleição de foro no contrato objeto dos autos.

No mérito, alega que
o empreendimento
trata-se
de complexo imobiliário habitacional constituído por “cotas imobiliárias” e funciona sob o regime de “
multipropriedade
”, não se tratando de imóvel residencial
.

Relata que não atraso na entrega das obras, sendo que os requerentes
utilizaram-se
do empreendimento por diversas vezes. Por fim, pugna pela improcedência dos pedidos iniciais.

Impugnação à contestação no id nº 111515012.

Intimadas para especificarem as provas que pretendem produzir, as partes não se manifestaram.

É o relatório.

Fundamento e decido.

Inicialmente, deve ser consignado que o litígio versa sobre matéria exclusivamente de direito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, dispensando dilação probatória, razão pela qual, em observância aos princípios da celeridade processual e da razoável duração do processo
,
passo a julgar antecipadamente a lide
.

Há preliminar pendente de análise,
a qual passo
a analisar.

Alega
a requerida a incompetência
do foro em razão da existência da cláusula contratual de eleição do foro.

Da análise dos autos, no que se refere
a
competência, a cláusula 14º assim dispõe:
(...)

Todavia, a faculdade da empresa de eleger o foro que melhor lhe convém desequilibra a relação jurídica havida entre as partes estabelecendo vantagem desproporcional. Isso porque o foro escolhido é o da cidade de Caldas Novas/GO, e o domicílio dos requerentes é Cuiabá/MT.

Assim, tendo em vista a relação de consumo, aplica-se a regra do artigo 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, qual
seja,
que a ação pode ser proposta no domicílio do autor.

Portanto, rejeito a preliminar arguida pela requerida.

O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo se fazem presentes, assim como as condições da ação, estando o feito apto a receber um julgamento com resolução de mérito.

Cinge-se a questão controvertida sobre a rescisão do contrato entabulado entre as partes em razão do atraso na entrega do imóvel.

Cumpra registrar que o Código Civil estabelece que a liberdade de contratar
será
exercida nos limites da função social do contrato, respeitando, inclusive, os princípios de probidade e boa-fé:

Art. 421.
(...)
Art. 422.
(...)

Oportuno consignar que, segundo Miguel
Reale
: “
(...)”
.

Outrossim
, o mesmo códex adotou diversas formas de extinção do contrato, sendo uma das principais a que se embasa na cláusula resolutória tácita, que é a possibilidade de pedido judicial de extinção do contrato por uma das partes contratantes, diante do inadimplemento da outra, conforme previsão esculpida no artigo 475 do Código Civil, que assim dispõe:
(...)

Desta maneira, entende-se que para o cancelamento do contrato, nos casos de contratos
sinalagmáticos
, basta
a
existência do inadimplemento da obrigação por uma das partes contratantes para que a outra possa demandar em juízo pleiteando a resolução do contrato. Também é possível a condenação do inadimplente ao pagamento dos danos morais e materiais decorrentes do fato, por causa da existência da cláusula resolutiva tácita em todos os contratos bilaterais.

Diante do acima exposto, extrai-se que a legislação exige para o cancelamento ou resolução de um contrato bilateral a ocorrência do inadimplemento por um dos contratantes e o requerimento judicial, por considerar que está presente em todos os contratos a cláusula resolutiva tácita.

No caso dos autos, pretende a parte requerente a rescisão do contrato por culpa da requerida no atraso em entregar a obra.

Todavia, os requerentes apenas pleitearam o desfazimento do negócio após 08 anos do contrato e depois de
usufruirem
da coisa, de modo que não há como atribuir
a requerida a culpa
exclusiva pela rescisão.

A jurisprudência se consolidou no sentido de que o comprador tem direito a rescindir o negócio, independentemente da existência de vício no contrato ou de inadimplemento da parte contrária, caso em que terá direito à devolução de parte dos valores pagos.

Nesse sentido a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em razão do desinteresse da parte requerente em continuar com o imóvel, não vejo óbice para o pedido principal, com devolução da quantia paga, de acordo com o disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, vejamos:
(...
)

Nesse sentido:

(...)
(TJ-GO - Apelação Cível: 5735296-49.2019.8.09.0006 ANÁPOLIS, Relator:
Des(
a). SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Diante da rescisão, consoante supramencionado, o direito da parte requerente à restituição parcial das quantias pagas é inegável.

A Cláusula 5ª do contrato prevê a retenção de 10% do valor do negócio jurídico, a título de
pré-fixação
das perdas e danos, e mais 10% sobre o valor do contrato, a título de ressarcimento pelos custos e despesas com
comercialização, publicidade, encargos tributários e comissão de vendedores, dentre outras despesas suportadas pela promitente vendedora.

Destaco que a retenção de 20% não se afigura abusiva uma vez que referido percentual se mostra adequado para reparar eventuais prejuízos sofridos pela requerida. Nessa toada:

(...)
TJSP; Apelação Cível 1000925-
22.2020.8.26.
0246 ;
Relator (a): Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Ilha Solteira - 1a Vara; Data do Julgamento: 13/10/2021; Data de Registro: 13/10/2021)

(...)
(TJMG -

Apelação Cível

1.0261.16.014816-7/002,
Relator(
a): Des.(a) Arnaldo
Maciel ,
18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/11/2022, publicação da súmula em 23/11/2022)

Desse modo, considerando as lições colimadas, bem como o conjunto probatório jungido nos autos, o pedido merece acolhimento parcial.

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE
o pedido, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, para:

I.

RESCINDIR o contrato entabulado entre as partes referente à aquisição de cotas 02 (duas) unidade habitacional do empreendimento “JARDIM DA LAGOA CONDO-RESORT”, cota do bangalô 71, cotas 10 e 11, contratos 01-0942 e 01-0941
;

II.

CONDENAR
a requerida a restituir aos requerentes
80% da totalidade dos valores pagos em razão do negócio jurídico, de forma única
, a ser atualizado pelo INPC e juros de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença.

Fixo honorários advocatícios em
10% do valor da causa
, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista que a parte requerente decaiu de parte dos pedidos, condeno as partes à
sucumbência recíproca
, na proporção de
60% (sessenta por cento) para a requerida e 40% (quarenta por cento) para a requerente
, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil.

(
...)”
(ID.
301239409
)
(
g.n
.)

Embargos de declaração:

“(...)
Ante o exposto,
ACOLHO
os embargos de declaração opostos por
RODRIGO PEREIRA DE FARIA
e
MARLUCE BRANDÃO ARAÚJO DE FARIA
, para esclarecer que
a correção monetária incidirá desde o efetivo desembolso de cada parcela paga, e os juros de mora incidirão a partir da citação, nos termos da Súmula 43 e Tema 685 do STJ
.
(...)” (ID.
301239415
) (
g.n
.
)

Como visto,
considerando que a Apelante não questiona o desfazimento do negócio em si, a controvérsia recursal cinge-se a três pontos: o percentual de retenção do valor pago pelos Apelados
;
a possibilidade de condenação dos Apelados ao pagamento de taxa de fruição
; e

o termo inicial para a incidência dos juros de mora e da correção monetária sobre
os valores a serem restituídos.

Pois bem.

De início, é importante destacar que a
rescisão contratual restou incontrov
ersa nos autos, tendo o magistrado singular acertadamente fundamentado no fato de que
“
os requerentes apenas pleitearam o desfazimento do negócio após 08 anos do contrato e depois de
usufruírem
da coisa, de modo que não há como atribuir à requerida a culpa exclusiva pela rescisão
”
, evidenciando que o desfazimento decorreu por iniciativa dos compradores
longo período de vigência contratual,
premissa
esta que
, inclusive, é fundamental para a
análise dos consectários legais.

Isso porque o
Superior Tribunal de Justiça, no ju
lgamento do Recurso Especial n.
1.740.911/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a tese consolidada no Tema
n.
1
.
0
02, segundo a qual:

“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”
.
(STJ. Tema n. 1.002,
REsp
n. 1.740.911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel
Gallotti
, 2ª Seção, j. 14/8/2019,
DJe
22/8/2019) (
g.n
.)

O fundamento dessa orientação reside no fato de que, quando a rescisão decorre de iniciativa do promitente comprador, não há inadimplemento contratual por parte do vendedor que justifique a incidência de juros mo
ratórios desde a citação, de modo que a
mora do devedor-vendedor somente se configura com o trânsito em julgado da decisão que determina a restituição dos valores, pois é nesse momento que a obrigação de restituir se torna líquida e exigível.

No caso concreto, o contrato fo
i
firmado em
maio de 2014
, portanto, anterior
à Lei n
.
13.786/2018, e a rescisão
decorreu
de iniciativa dos promitentes compradores
, tendo que e
ste
Corte
tem aplicado sistematicamente o entendimento consolidado no Tema
n.
1
.
002
do STJ em casos como tais:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
MULTIPROPRIEDADE
. PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.
TERMO INICIAL DOS JUROS TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
7
. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, aplica-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002, estabelecendo que nos contratos de compra e venda resolvidos por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, preservando-se a segurança jurídica decorrente do regime de precedentes qualificados.
(...)
4.
Nos contratos de compra e venda resolvidos por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema 1002 do STJ
."

(...)” (TJMT. N.U 1006811-33.2024.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 11/07/2025,
DJe
11/07/2025) (
g.n
.)

Consequentemente, deve ser reformada a sentença neste ponto, para estabelecer que os juros de mora
incidirão
a partir do trânsito em julgado desta decisão.

No que diz respeito
ao percentual de retenção aplicável na restituição dos valores pagos
, melhor sorte não socorre à Apelante.

Embora o Superior Tribunal de Justiça, de fato, em sua jurisprudência mais recente para contratos anteriores à Lei n
.
13.786/2018, tenha se posicionado pela razoabilidade da retenção de 25% dos valores pagos, abandonando o percentual flutuante entre 10% e 25% em algumas hipóteses, é crucial observar que a fixação desse percentual não é au
tomática, uma vez que o
julgador deve analisar as peculiaridades do caso concreto, observando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, visando a ressarcir custos operacionais e evitar enriquecimento sem causa.

No caso em tela, o juízo de primeiro grau, ao analisar as cláusulas contratuais e o contexto fático, entendeu que a retenção de 20% seria suficiente e adequada para indenizar a constr
utora pelos prejuízos sofridos.

A apelante, por sua vez, não comprovou prejuízo específico que justificasse o teto de 25% no caso concreto, limitando-se a invocar, em abstrato, a jurisprudência
do STJ mencionada acima
.

Logo, a
decisão está devidamente fundamentada, e o percentual fixado encontra-se dentro da faixa admitida pela jurisprudência (10% a
25%), evidenciando que a
manutenção dos 20% preserva o equilíbrio contratual, repara despesas ordinárias da vendedora e coíbe excessos, em estrita consonância com a orientação do STJ e com o que assentado
no próprio
decisum
integrativo, não havendo
lastro fático-probatório para a elevação pretendida.

Do mesmo modo, também inexiste razão para a
cobrança da taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do imóvel pelo período em que este
supostamente
esteve disponibilizado aos
Apelados.

Como cediço, a
taxa de fruição tem natureza compensatória, visando indenizar o promitente vendedor pelo período em que o promissário comprador
manteve-se
na posse do imóvel sem a devida contraprestação.
C
ontudo,
para sua incidência, exige-se
a prova inequívoca de que o comprador efetivamente
usufruiu do
bem ou que este esteve à sua inteira e exclusiva disposição.

Ademais
, tratando-se de cotas de imóvel adquirido em regime de
multipropriedade
, eventual fruição deve se limitar ao período de ocupação efetiva, ou, ainda, da exploração econômica pelos autores, sendo impossível a criação de tal ônus sem fato gerador comprovado nos autos.

In
casu
, o
juízo de origem rejeitou a tese da taxa de fruição nos embargos de declaração,
por
“
não vislumbrar prova robusta quanto ao efetivo uso e tampouco previsão contratual que se amolde às exigências leg
ais de clareza e transparência
”

(
ID. 301239415).

Frise-se que, e
mbora a sentença
inicialmente
tenha feito uma menção genérica de que os autores
“usufruíram
da coisa
”
, essa afirmação não se traduziu em
“
prova robusta
”
para o juízo
a quo
, conforme se depreende da conclusão posterior, em sede de embargos de declaração.

De fato, acertada também a sentença neste ponto, uma vez que, apesar de a Apelante juntar inúmeras “
fichas de hospedagem
”

à contestação para
comprovar o uso efetivo do bem

(ID. 111016334 a 111017013)
,
uma análise minuciosa dos documentos revela sua
extrema fragilidade probatória.

É que o
s únicos documentos que mencionam o nome de um dos autores
(
RODRIGO PEREIRA DE FARIA
)
são os de ID. 301239385 (referente à unidade 70, e não
à
71, obje
to do contrato) e ID. 301239386, sendo que
nenhum desses documentos contém a assinatura do Apelado ou qualquer outra forma de validação que comprove sua ciência ou efetiva presenç
a no local nas datas indicadas, de modo que configuram
meros documentos unilaterais, produzidos pela própria Apelante, que não possuem força probatória para demonstrar a efetiva utilização do imóvel pelos compradores.

Ora, a
obrigação de provar o fato constitutivo do seu direito
, qual seja, a
fruição do bem
por parte dos Apelados,
era da Apelante, nos termos do art. 373, I, do CPC, ô
nus do qual não se desincumbiu.

Em casos análogos já decidiram outros Tribunais Pátrios:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM
REGIME DE MULTIPROPRIEDADE
. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR
.
DIREITO POTESTATIVO. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. RETENÇÃO DE 20%. TAXA DE FRUIÇÃO PROPORCIONAL
.
SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO PROCEDENTE. 01) O consumidor tem direito potestativo à rescisão imotivada do contrato de promessa de compra e venda em regime de
multipropriedade
, bastando
a
demonstração de arrependimento. 02) É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 20% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do consumidor
.
03)
A indenização por fruição do imóvel deve observar o cronograma contratual de uso, sendo proporcional ao período efetivamente disponibilizado ao comprador
.
”
(TJMG
.
Apelação Cível:
5010944-34.2023.8.13.0518
, Rel
. Dr.
José Maurício
Cantarino
Villela (JD 2G),
Câmaras Cíveis / 1º Núcleo de Justiça 4.0
–

Cív
, j. 05/08/2025, p.
06/08/2025)
(
g.n
.)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
MULTIPROPRIEDADE
. DISTRATO
.
INICIATIVA DOS COMPRADORES. TAXA DE FRUIÇÃO. PERÍODO. DISPONIBILIZAÇÃO EFETIVA DO BEM
.
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1
.
Embora seja cabível a taxa de fruição, para a incidência da referida taxa deve haver a comprovação do efetivo uso do bem. Precedentes do TJDFT. 2.
Tratando-se de imóvel em regime de
multipropriedade
, o período de incidência deve corresponder apenas ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado pelos autores
, o que
não restou comprovado no presente caso
. 3. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
”
(TJDF
.
Rac
n.
0712323-61.2023.8.07.0020
, 7ª Turma Cível, Rel
. Des. Robson Barbosa de Azevedo
,
j.
06/11/2024,
p.
26/11/2024)

Com tais considerações, entendo que a moderação da cláusula penal em 20% atende ao binômio razoabilidade-proporcionalidade,
sendo indevida a taxa de fruição,
porquanto não comprovado o uso do imóvel, especialmente em se tratando de regime de
multipropriedade
, cuja eventual incidência limita-se ao período de
utilização
efetiva
, o que também não se demonstrou
, de modo que o recurso
deve
ser provido em parte, apenas para adequar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema n. 1.002/STJ (
REsp
n. 1.740.911/DF).

Diante do exposto
,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso
de apelação interposto por
LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
,
reformando
a sentença unicamente para estabelecer que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos aos Apelados incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema n. 1.002 do STJ,

m
antendo-se
os demais termos,
por
estes e por
seus próprios fundamentos.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionada ao
des
provimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie
(STJ, Tema n. 1.059,
REsp
n. 1.864.633/RS)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025