Tribunal: TJMT
Processo: 0000640-77.2007.8.11.0033
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000640-77.2007.8.11.0033
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ZAID ARBID - CPF: 208.245.721-49 (APELANTE), ULLI BAPTISTELLA BARBIERI - CPF: 040.909.881-79 (ADVOGADO), ADRIANA SCHOTTEN WITTMANN - CPF: 858.373.931-53 (ADVOGADO), JOIFER ALEX CARAFFINI - CPF: 009.323.821-50 (ADVOGADO), BOM ZON AMAZONIA AGRO-INDUSTRIAL LTDA - CNPJ: 24.703.902/0001-52 (APELADO), ANTONIO MARCOS LOPES - CPF: 875.009.491-20 (ADVOGADO), ANTONIO STEFANE FILHO - CPF: 330.890.869-72 (APELADO), WANDERSON STEFANE BASTIDA - CPF: 004.495.999-06 (APELADO), SERGIO APARECIDO FACCIO - CPF: 528.884.019-91 (APELADO), JOAO NEVIO LORENZONI - CPF: 010.661.450-91 (APELADO), JOAO MARCELO DE SOUSA TRINDADE - CPF: 453.013.951-49 (ADVOGADO), JOSE MARIA MARIANO - CPF: 062.481.609-53 (ADVOGADO), WANDERSON STEFANE BASTIDA - CPF: 004.495.999-06 (TERCEIRO INTERESSADO), SERGIO APARECIDO FACCIO - CPF: 528.884.019-91 (TERCEIRO INTERESSADO), REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA - ME - CNPJ: 07.957.255/0001-96 (TERCEIRO INTERESSADO), BOM ZON AMAZONIA AGRO-INDUSTRIAL LTDA - CNPJ: 24.703.902/0001-52 (TERCEIRO INTERESSADO), ANTONIO STEFANE FILHO - CPF: 330.890.869-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. SIMULAÇÃO. ALIENAÇÃO FRAUDULENTA. BOA-FÉ CONTRATUAL. INEFICÁCIA DA AQUISIÇÃO SUPERVENIENTE. RECURSO PROVIDO.

I
. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de obrigação de fazer ajuizada com o objetivo de compelir os vendedores à outorga da escritura definitiva de imóvel rural objeto de compromisso particular de compra e venda firmado em 2006.

2. O contrato envolvia área gravada por penhora anterior, posteriormente arrematada por terceiro vinculado aos próprios vendedores. Posteriormente, o bem foi alienado a terceiro com registro posterior à distribuição da ação.

II. Questão em discussão

3. Há três questões em discussão: saber se há nulidade da sentença por violação ao princípio do juiz natural e da oralidade; saber se a arrematação anterior ao contrato é válida para afastar a obrigação de transferir o imóvel ao compromissário comprador; e saber se o adquirente posterior é terceiro de boa-fé apto a opor sua aquisição contra o direito do comprador original.

III. Razões de decidir

4. A preliminar de nulidade da sentença foi rejeitada por ausência de demonstração de prejuízo concreto e validade da atuação do juiz cooperador designado.

5. Restou caracterizada a simulação da arrematação de 2003, utilizada pelos próprios vendedores mediante interpostas pessoas com o objetivo de afastar ônus sobre o imóvel e, posteriormente, frustrar o cumprimento contratual.

6. A cadeia negocial evidencia vínculo entre o arrematante e os vendedores, inclusive mediante procuração in rem suam, revelando domínio jurídico contínuo dos alienantes sobre o bem.

7. A alienação posterior a João Névio Lorenzoni ocorreu após a averbação da litigiosidade e distribuição da ação, afastando sua condição de terceiro de boa-fé.

8. A cláusula de evicção e o inadimplemento contratual originário dos vendedores autorizam a adjudicação compulsória, condicionada ao depósito judicial do saldo remanescente, com expurgo dos encargos moratórios.

9. A alienação superveniente é ineficaz em relação ao compromissário comprador, nos termos do art. 109, § 3º, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido para reformar a sentença, julgando procedente o pedido.

Tese de julgamento:1. Caracterizada a simulação na arrematação anterior ao compromisso de compra e venda, com domínio contínuo do bem pelos vendedores, impõe-se a adjudicação compulsória em favor do comprador. 2. A aquisição superveniente, registrada após a averbação da lide, é ineficaz em relação ao compromissário comprador. 3. O inadimplemento do comprador não impede a adjudicação quando causado por violação contratual do vendedor.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 167, 422, 476; CPC/2015, arts. 109, § 3º, 1.013, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.702.805/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª T., j. 03.03.2020; STJ, REsp 1193739/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, 3ª T., j. 03.05.2012; STF, ADPF 130, Rel. Min. Ayres Britto, Pleno, j. 30.04.2009; STJ, REsp 1.863.952/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 26.10.2021.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Zaid Arbid contra a sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de São José do Rio Claro, que, nos autos da ação ordinária de cumprimento de obrigação de fazer, julgou improcedente o pedido deduzido em face de Bom Zon Amazônia Agroindustrial Ltda. e Antônio Stefane Filho, figurando ainda como terceiros interessados Sérgio Aparecido Faccio e João Névio Lorenzoni.

A controvérsia tem origem no compromisso particular de compra e venda firmado em fevereiro de 2006, por meio do qual o apelante compromissou-se a adquirir dos requeridos um conjunto de imóveis rurais, entre os quais figura a área de 120,46 hectares registrada sob a matrícula n. 857 do Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Claro/MT. A avença previa pagamento parcelado em sacas de soja, cláusula de evicção e previsão de destinação dos primeiros pagamentos à quitação dos ônus existentes sobre os imóveis, notadamente penhoras judiciais.

Sobreveio, entretanto, situação litigiosa relacionada à matrícula do imóvel, eis que os compromitentes vendedores teriam alienado o bem a terceiro João Névio Lorenzoni com base em arrematação judicial anterior, formalizada em processo trabalhista e atribuída a Sérgio Aparecido Faccio. A alienação foi levada a registro no cartório competente, após recolhimento do imposto de transmissão e lavratura de escritura pública.

Diante da suposta ameaça ao direito decorrente do contrato, o autor propôs a presente ação em 2007, pleiteando o reconhecimento da validade do compromisso e a condenação dos requeridos na obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva do imóvel. Em sede de cognição sumária, foi deferido o registro do contrato na matrícula n. 857, medida liminar posteriormente confirmada por acórdão proferido em agravo de instrumento.

A demanda foi instruída com documentos, depoimentos testemunhais e manifestação das partes. No curso do feito, a requerida Bom Zon foi citada por edital e representada por curador especial; alguns réus foram reveles. O terceiro adquirente João Névio requereu sua inclusão no polo passivo e foi admitido como assistente litisconsorcial.

Prolatada a sentença, julgou-se improcedente o pedido, sob os fundamentos de que o imóvel já se encontrava gravado por penhora judicial à época do contrato, que o bem foi validamente arrematado por terceiro, e que não se verificou o adimplemento integral das obrigações contratuais por parte do autor, tampouco sua boa-fé na celebração do pacto.

Inconformado, o autor interpôs apelação sustentando, em síntese, que firmou contrato com base em legítima posse exercida sobre o imóvel desde 2002, que vinha cumprindo regularmente o pagamento pactuado, e que os compromitentes, de má-fé, alienaram o bem já prometido a terceiro próximo, em contexto de conluio. Aduz que houve ciência prévia e deliberada da litigiosidade do imóvel por parte do adquirente posterior, o que afasta a presunção de boa-fé e impõe a prevalência do seu direito à aquisição do bem.

O apelado, em contrarrazões, sustenta a validade da arrematação judicial e a impossibilidade de se impor obrigação de fazer contra terceiros estranhos ao contrato, afirmando que o autor, ciente da existência de penhoras e da necessidade de arrematação, jamais formalizou a aquisição por via judicial, permanecendo na posse do imóvel de modo indevido (Id. nº 310336937).

O recurso foi regularmente processado e está apto à apreciação.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO JUIZ NATURAL E DA ORALIDADE

O Apelante suscita, ab initio, a nulidade da sentença por violação ao princípio do juiz natural e da oralidade, visto que a magistrada sentenciante, Dra. Tabatha Tosetto, atuou em regime de cooperação (portaria 866/2025) e não foi a mesma que presidiu e concluiu a audiência de instrução e julgamento.

Embora a proximidade do julgador com a prova oral colhida seja, indubitavelmente, salutar à justa composição da lide, a preliminar deve ser afastada.

O princípio da identidade física do juiz, outrora positivado no Art. 132 do CPC/1973, foi mitigado pelo Código de Processo Civil de 2015, que não mais o contempla de forma absoluta.

Verifique o entendimento doutrinário do Doutor José Cretella Neto acerca do tema:

"O afastamento por qualquer motivo do Juiz responsável pela colheita de prova oral em audiência, autoriza, a teor da letra do art. 132 do Código de Processo Civil, seja a sentença proferida por seu sucessor, que decidirá acerca da necessidade ou não da repetição do ato. Atenuação legal do princípio da imediação. 10

Realmente, o princípio da identidade física do juiz possui caráter relativo e não absoluto, só ensejando nulidade da sentença se importar em violação ao contraditório e à ampla defesa. 11

Para a melhor doutrina – que se mostra deveras surpresa com a inexistência de dispositivo correspondente ao mencionado art. 132 do Código Buzaid –, manifestando-se após o advento do CPC de 2015 12 seria possível extrair do art. 366 do NCPC fundamento para a manutenção do princípio da identidade física do juiz no ordenamento infraconstitucional. Trata-se de comando que prevê que, encerrados os debates na audiência de instrução, deve o juiz proferir sentença imediatamente, na própria audiência, ou em trinta dias, como, aliás, já constava do art. 456 do CPC de 1973 (com prazo, no entanto, de dez dias, raramente cumprido, diga-se).

A inexistência de previsão legal, no entanto, não retira sua importância, na medida em que favorece a oralidade e os deveres de colaboração e da aproximação do julgador da realidade da causa concreta."
[1]

A jurisprudência pátria, sob a égide do princípio pas de nullité sans grief, é pacífica no sentido de que, inexistindo demonstração de prejuízo concreto, a prolação de sentença por juiz que não presidiu a instrução não gera nulidade. Veja-se:

“AGRAVO REGIMENTAL NO HABEAS CORPUS. TRÁFICO DE DROGAS. NULIDADE DA SENTENÇA CONDENATÓRIA. INEXISTÊNCIA. PROGRAMA CGJ-APOIA. JUIZ TITULAR DE COMARCA DIVERSA CONVOCADO POR MEIO DE PORTARIA VISANDO A RACIONALIZAÇÃO E UNIFORMIZAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS E MÉTODOS DE TRABALHO DAS UNIDADES DE PRIMEIRO GRAU. PORTARIA EXPEDIDA PELA COORDENADORIA DE MAGISTRADOS DO TRIBUNAL DE ORIGEM. JULGAMENTO DOS FEITOS EXCEDENTES. INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DO JUIZ NATURAL OU DA IDENTIDADE FÍSICA. INEXISTÊNCIA DE CONSTRANGIMENTO ILEGAL OU TERATOLOGIA.

1. Consta que o processo em questão foi redistribuído entre magistrados em razão do programa CGJ-APOIA, instituído com o objetivo de "viabilizar o julgamento dos feitos que integram o acervo excedente de processos acumulados da justiça de primeiro grau e de implantar boas práticas administrativas e medidas voltadas à organização, racionalização e uniformização dos procedimentos e métodos de trabalho das unidades de primeiro grau".

2. Em obediência às diretrizes do mencionado programa, a Coordenadoria de Magistrados do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina expediu a Portaria GP n. 1.105, de 13 de maio de 2019, na qual foram designados os magistrados responsáveis pelo recebimento de feitos excedentes.

3. No texto da mencionada Portaria consta que o magistrado prolator da sentença condenatória ficou responsável para, no período de janeiro a dezembro de 2019, receber feitos excedentes da 1ª e da 2ª Vara Criminal de Criciúma.

4. Esta Corte é firme no entendimento de que "não há nulidade no processo pelo fato de outro magistrado ter proferido a sentença, haja vista que estava designado para atuar como cooperador na respectiva Vara, designado pelo Programa CGJ Apoia (Portaria GP n. 1870, de 21 de setembro de 2020, com data retroativa de 1º de agosto de 2020). O princípio da identidade física do juiz não é absoluto, podendo ser excepcionado em hipóteses como a dos autos, em que o magistrado que presidiu a instrução foi auxiliado por outro em esquema de colaboração na condução dos processos sob sua responsabilidade na Vara, não havendo falar-se em nulidade" (AgRg no HC n. 676.173/SC, relator Ministro OLINDO MENEZES (Desembargador convocado do
TRF 1ª Região), SEXTA TURMA, DJe 11/3/2022).

5. Se o magistrado prolator da sentença estava designado para atuar como cooperador na respectiva Vara, não há nenhum abalo ao princípio da identidade física do juiz, não havendo falar em nulidade.

6. Agravo regimental desprovido.”

(AgRg no HC n. 523.501/SC, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 18/11/2022.). Grifei.

Ademais, o prejuízo efetivamente alegado pelo Apelante qual seja, o "lamentável alheamento do verdadeiro núcleo da causa de pedir e pedidos" não constitui vício de forma, mas sim vício de fundo, um possível error in judicando.

Este erro de julgamento, se constatado, será corrigido pelo amplo efeito devolutivo do presente recurso de apelação, nos termos do Art. 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, que devolve a esta Corte o conhecimento de toda a matéria impugnada, fática e jurídica.

Dessa forma, rejeito, a preliminar de nulidade da sentença por violação ao princípio do juiz natural e da oralidade.

VOTO - MÉRITO

A controvérsia posta em juízo cinge-se à possibilidade de se exigir o cumprimento específico de obrigação de fazer, consubstanciada na outorga de escritura pública de imóvel rural, decorrente de compromisso particular de compra e venda celebrado entre o Apelante e os Réus, tendo por objeto o imóvel de matrícula n.º 857, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Claro/MT.

A sentença de origem julgou improcedente o pedido, sob o fundamento de que, à época da celebração do contrato, em 23 de fevereiro de 2006, o imóvel já se encontrava gravado por penhora judicial regularmente averbada e, posteriormente, teria sido arrematado em hasta pública por terceiro, com o registro formal da aquisição no cartório competente. Entendeu, assim, que a obrigação de dar se tornara inexigível diante da alienação judicial superveniente e da ausência de registro do contrato pelo comprador.

O juízo a quo fundamentou a improcedência da ação em uma premissa fática que, embora cronologicamente correta, foi juridicamente mal interpretada, considerando a existência de uma arrematação do imóvel (matrícula n.º 857), ocorrida em 2003, anterior ao contrato de promessa de compra e venda celebrado pelo Apelante em 23 de fevereiro de 2006.

Conforme se depreende da r. sentença (Id. nº 310336929), a arrematação realizada por Sérgio Aparecido Faccio, por meio de seu procurador Wanderson Stefani Batista (Id. nº 310336852 – Pág. 01), constituiu “aquisição originária da propriedade” e um “fato jurídico relevante e eficaz” que obstou a execução específica do contrato posterior.

Outrossim, ao analisar os atos jurídicos, notadamente a penhora de 20 de fevereiro de 2001 (conforme averbação n.º 003-857 – Id. nº 310336852 – Pág. 04), a arrematação de 29 de fevereiro de 2003 (Id. nº 310336852 – Pág. 04), o contrato entre Zaid Arbid e Wanderson Stefani Batista firmado em 23 de fevereiro de 2006 (Id. nº 310336852 – Págs. 39/40) e a venda para João Névio Lorenzoni em 03 de maio de 2007 (Id. nº 310336852 – Págs. 06/07), o fez de forma estanque e atomizada, como se fossem atos praticados por agentes independentes e autônomos.

Contudo, é forçoso reconhecer que os autos demonstram, e que foi corroborado pela revelia da maioria dos Requeridos e pela confissão ficta do único contestante ativo, Antônio Stefane Filho, que esses atos estão umbilicalmente ligados. Compõem um complexo esquema negocial arquitetado pelos Apelados, no qual a arrematação de 2003 não foi um ato de terceiro, mas um ato-meio dos próprios devedores, com o objetivo de deixar o ativo sem ônus ou gravações, utilizando-se de interpostas pessoas.

Passo a discorrer sobre a presente cadeia negocial, a qual se revela maculada à luz do bom direito.

Nessa linha, a sentença e as contrarrazões do Apelado Lorenzoni firmam-se na tese de que Sérgio Aparecido Faccio arrematou o imóvel em 29 de fevereiro de 2003 e, como novo e legítimo proprietário, vendeu-o a Lorenzoni. Esta narrativa, data venia, não se sustenta diante das provas.

Ficou demonstrado, de forma inconteste, que a arrematação de 29 de fevereiro de 2003 foi um negócio jurídico simulado, engendrado por Antônio Stefane Filho, garantidor da venda de 2006, e pela própria executada Bom Zon Amazônia Agroindustrial Ltda.

Os fatos provados e incontroversos, seja em razão da revelia, seja pela confissão ficta, são os seguintes: a matrícula n.º 857, anteriormente registrada sob o n.º 5.968 no Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino, pertencia à empresa Bom Zon Agroindustrial Ltda. O imóvel foi objeto de penhora em execução trabalhista. Em 29 de agosto de 2003, foi arrematado por Sérgio Aparecido Faccio, representado na hasta pública por seu procurador, o Sr. Wanderson Stefane Bastida, que figura como promitente vendedor. Ressalte-se que Wanderson Stefane Bastida é sobrinho de Antônio Stefane Filho, fiador no contrato firmado em 2006.

O mesmo Wanderson Stefane Bastida era, ao mesmo tempo, procurador do arrematante Sérgio Aparecido Faccio e procurador da empresa executada, Bom Zon Agroindustrial Ltda., conforme procurações públicas lavradas em 2003 (Id. nº 310336852 – Pág. 01) e 2005 (Id. nº 310336852 – Pág. 02).

Temos, pois, a figura clássica da simulação por interposta pessoa. Os Requeridos, utilizando-se de pessoa interposta, arremataram o bem de si mesmos, com o intuito de extinguir a penhora trabalhista e consolidar a propriedade em nome de preposto, mantendo-a, contudo, sob seu controle fático e jurídico.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE ASCENDENTE A DESCENDENTE POR INTERPOSTA PESSOA. SIMULAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. DECADÊNCIA. INEXISTÊNCIA. ATO NULO INSUSCETÍVEL DE CONVALIDAÇÃO PELO DECURSO DO TEMPO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. O Tribunal de origem, com fundamento na prova documental trazida aos autos, concluiu pela existência de simulação de negócio jurídico relativo ao contrato de compra e venda de imóvel de ascendente a descendente por interposta pessoa.
A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.

2.
O negócio jurídico nulo por simulação não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo e, portanto, não se submete aos prazos prescricionais, nos termos dos arts. 167 e 169 do Código Civil de 2002.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 1.702.805/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 3/3/20, DJe 25/3/20). Grifei.

Segundo o doutrinador Giovanni Ettore Nanni, ao comentar a simulação prevista no art. 167 do Código Civil, leciona sobre a nulidade do negócio celebrado por interposta pessoa, utilizada para ocultar o verdadeiro interessado,
in verbis:

Negócio simulado e simulação absoluta. Ao fazer referência a “negócio jurídico simulado”, qualificando-o de nulo, o caput do art. 167 tem em mira a simulação absoluta , que é aquela em que as partes estabelecem um acordo simulatório para não celebrar negócio jurídico algum. Nessa espécie de simulação, em que o acordo simulatório é geralmente verbal, não se verifica a ocultação de um negócio. As partes nada fazem; criam apenas uma aparência de realização de um vínculo jurídico para iludir terceiros de maneira geral. A sanção à simulação absoluta será a nulidade, desconstituindose o negócio jurídico simulado, que não tem aptidão alguma para produzir efeitos. Exemplo clássico de simulação absoluta é o da aquisição de bens forjada em que o adquirente na realidade não se torna proprietário dos bens adquiridos, sendo o seu único intuito aparentar uma situação patrimonial vantajosa para obter crédito. Da mesma forma, é negócio simulado aquele em que o marido finge contrair dívidas com pessoas conhecidas para frustrar os direitos de sua esposa na partilha do divórcio."

Na mesma senda, o mestre Caio Mário da Silva Pereira
[2]
, m suas Instituições de Direito Civil, há muito ensina que a simulação ocorre quando há um desacordo intencional entre a vontade interna e a declarada, visando criar a aparência de um negócio que não existe ou que oculta outro. A utilização de interposta pessoa é o mecanismo clássico para tal fim.

Portanto, a arrematação de 2003, embora formalmente válida no âmbito da execução trabalhista, não representou uma transferência efetiva de propriedade a terceiro. O bem permaneceu no patrimônio oculto do grupo econômico supostamente liderado por Antônio Stefane Filho.

Se alguma dúvida pairava sobre o conluio entre o "arrematante" Sérgio Aparecido Faccio e o "vendedor" Antônio Stefane Filho, ela é dissipada por uma prova documental cabal, inexplicavelmente ignorada pela sentença, qual seja, a procuração pública de 06 de março de 2006 (Id. nº 310336852 – Pág. 44/45). O teor do referido instrumento revela-se suficiente para elucidar o complexo caso ora submetido a esta Turma:

"Saibam quantos este público instrumento de procuração bastante virem, que aos seis dias do mês de março do ano de dois mil e seis (06/03/2006), nesta cidade de Curitiba, Capital do Estado do Paraná, em Serventia cujos serviços ao Notário foram regularmente delegados pelo Poder Público Estatal, perante mim escrevente do 8° Tabelionato,
comparece como outorgante, SERGIO APARECIDO FACCIO, brasileiro, que se declara solteiro, sem nenhum vínculo de convivência que configure união estável, maio e capaz, empresário, portador da CI/RG n°3.741.324-0/SSP/PR e inscrito no CPF/MF sob o n°528.884.019-91, residente e domiciliado à Rua Monsenhor Manuel Vicente, n° 1318, Água Verde, nesta Capital.
O presente, pessoa identificada por mim e pelo Notário que esta subscreve, através dos documentos apresentados e acima mencionados, do que dou fé. E, pelo outorgante me foi dito que,
por este público instrumento e ha melhor forma de direito, nomeia e constitui seu bastante procurador, ANTONIO STEFANE FILHO, brasileiro, casado, empresário, portador da CI/RG n°2.025.760/SSP/PR e inscrito no CPF/MF scb o n°330.890.869-72, residente e domiciliado à Rua Brigadeiro Franco, n° 786 apto 901, nesta Capital.
A quem confere os mais amplos, gerais e ilimitados poderes
para o fim específico de vender, ceder e transferir,
a quem convier ou entender conveniente, inclusive a si próprio, pelo preço, cláusulas e condições que ajustar
o seguinte imóvel: QUAISQUER BENS IMÓVEIS SITUADOS NA CIDADE DE SAO JOSE DO RIO CLARO, ESTADO DO MATO GROSSO.
Podendo para tanto mandar lavrar e firmar os competentes instrumentos contratuais, públicos ou particulares; escritura pública de compra e venda, ou de qualquer outra natureza, inclusive re-ratificação e desfazimento; anuir e concordar com cessões e transferências, descrever e caracterizar o imóvel em suas divisas, metragens e confrontações; transmitir posse, jus, domínio ações sobre o referido imóvel; responder pela evicção de direito; receber, assinar recibos e dar quitação; representa-los perante repartições públicas municipais, estaduais, federais e autárquicas; Serventias em Geral, Serventias Notariais e Serventias Registrais; prestar e firmar declarações, assinar requerimentos; providenciar averbações; cumprir exigências, tudo requerer, alegar e assinar o que convier; produzir e juntar provas; apresentar e desentranhar documentos, enfim, praticar todos os demais atos necessários ao bom e cabal cumprimento do presente mandato e substabelece. (SOB MINUTA). O nome e dados do procurador e os elementos relativos ao objeto do presente instrumento foram fornecidos e conferidos pelo outorgante, que por eles se responsabiliza. ESTA PROCURAÇÃO SÓ TERA VALIDADE COM A APRESENTAÇÃO DOS DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS DA PROPRIEDADE DO (S) IMÓVEL (EIS) ACIMA REFERIDO (S) EM NOME DO OUTORGANTE, QUE AQUI A DECLAROU SOB AS PENAS DA LEI. E de como assim disse, me pediu que 1he fizesse este público instrumento que depois de lido e em tudo achado conforme, aceita, outorga e assina, dispensando para este ato, a presença e assinatura de testemunhas instrumentárias, conforme faculta-lhe o disposto no Provimento n° 60/2005 da Corregedoria da Justiça deste Estado, tudo perante min REGINA ARAUJO, Escrevente, que a digitei. E eu 8° Tabelião, a subscrevi. Curitiba, 06 de março de 2006. a.a. SKGIO APARECIDO FACCIO, Custas: 384,62 VRO- REN 38 "NADA MAIS". TRASLADADA na mesma data. eu Substituto, a fiz digitar subscrevo e assino em público e raso. Curitiba, 09 de março de 2006.” Grifei.

Ademais, faz-se mister consignar que a cronologia é crucial para entender o caso em tela, considerando que em 23 de janeiro de 2006 Antônio Stefane Filho como garantidor e Bom Zon Agroindustrial Ltda. firmam o contrato com o Apelante Zaid Arbid, incluindo a Matrícula 857. Na sequência, em 06 de março de 2006, o "arrematante" Sérgio Aparecido Faccio outorga a Antônio Stefane Filho uma procuração pública em causa própria (in rem suam), transferido ao promitente vendedor o direito de transferir a propriedade para si mesmo. Veja-se:

A procuração em causa própria é o negócio jurídico unilateral que confere um poder de representação ao outorgado, que o exerce em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante. Também é conhecido pelas expressões em latim “in rem propriam” ou “in rem suam”.

Sua utilização é muito comum para a celebração de contratos de compra e venda, facilitando a transmissão da propriedade, já que não haverá a necessidade da presença física do alienante no cartório.

A procuração em causa própria, por si só, não é considerada título translativo de propriedade.

Em outras palavras, a procuração em causa própria não transmite o direito objeto do negócio jurídico. O que essa procuração faz é passar ao outorgado o poder de transferir esse direito.

Assim, mesmo após passar a procuração, o outorgante continua sendo titular do direito (real ou pessoal) objeto da procuração em causa própria. Quando recebe a procuração, o outorgado passa a ser apenas titular do poder de dispor desse direito, em seu próprio interesse, mas em nome alheio.

STJ. 4ª Turma. REsp 1345170-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 04/05/2021 (Info 695). Grifei.

A outorga da referida procuração, em causa própria (in rem suam), por Sérgio Aparecido Faccio a Antônio Stefane Filho, constitui verdadeira confissão documental da simulação. Tal instrumento comprova que Faccio não era o real proprietário do imóvel, tendo apenas emprestado seu nome para a arrematação realizada em 2003. O domínio jurídico e o controle fático do bem retornaram ou, na realidade, jamais deixaram de estar com Antônio Stefane Filho, agora dissociados dos ônus que anteriormente sobre ele recaíam.

Ademais, quando Antônio Stefane Filho, em conjunto com a empresa Bom Zon Agroindustrial Ltda., vendeu o bem a Zaid Arbid em fevereiro de 2006, detinha plenos poderes para tanto, pois já controlava o “arrematante”. A procuração datada de março de 2006 foi apenas o instrumento formal para viabilizar o cumprimento da obrigação assumida no contrato firmado em 23 de fevereiro daquele ano.

Nesse sentido, estabelecido que os Apelados atuavam, para fins deste negócio, como uma única entidade, a conduta subsequente de tentar alienar o bem a um terceiro João Névio Lorenzoni revela flagrante violação à boa-fé objetiva, nos termos do art. 422 do Código Civil, in verbis:

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Em 23 de fevereiro de 2006, os Apelados incluíram a matrícula n.º 857 no contrato com Zaid Arbid, garantindo-lhe a outorga da escritura e responsabilizando-se pela evicção (Id. nº 310336852 – Págs. 39/40). Vejamos trecho do referido instrumento:

“
A vendedora se responsabiliza pela evicção quanto ao imóvel ora compromissado em seu todo, por si, seus sócios e mandatário. Incorporam e passam a fazer parte integrante do imóvel todas as benfeitorias e acessões atualmente encontradas no seu interior.
Comparece neste instrumento, como terceiro interveniente e garante, ANTONIO STEFANI FILHO, brasileiro, casado, empresário, portador da cédula de identidade RG n.° 2025760 SSP-PR e inscrito sob o CPF(MF) sob o n.° 330.890.869-72
assumindo, isolada e solidariamente, todas as responsabilidades pelas obrigações, inclusive de evicção, que caibam à vendedora e ao seu mandatário.
O atual compromisso é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando partes, sucessores, herdeiros e interveniente. Fica eleito o foro da comarca de São José do Rio Claro - MT, para rever dúvidas na execução do aqui compromissado. Por estarem certos e avindos assinam o presente em 03 (três) vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas. São José do Rio Claro -MT, 23 de fevereiro de 2006.”

Paradoxalmente, a cláusula de evicção foi utilizada pelo juízo a quo como indicativo de ciência do risco por parte do Apelante, quando, na verdade, reforça a responsabilidade dos vendedores quanto à validade da aquisição.

Ao gerar no Apelante a legítima expectativa de aquisição e, no ano seguinte, utilizar a arrematação interna de 2003 como justificativa para uma nova alienação, os Apelados incorreram em comportamento contraditório, caracterizando a figura do venire contra factum proprium.

Sobre o ponto, é de se mencionar a lição de Antônio Menezes de Cordeiro, em consagrada obra sobre a boa-fé no direito civil:

“A locução venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente. Esse exercício é tido sem contestação por parte da doutrina que o conhece, como inadmissível”
[3]
.

O Apelado Joao Nevio Lorenzoni e a sentença invocam a "aquisição originária" da arrematação. Contudo, o argumento é juridicamente inepto neste contexto, considerando que a arrematação em 29 de fevereiro de 2003 pode ser aquisição originária em relação aos ônus anteriores, como a penhora trabalhista. Ela, contudo, não isenta o arrematante Sérgio Aparecido Faccio e seu controlador Antônio Stefane Filho de cumprirem obrigações contratuais assumidas posteriormente, qual seja, o contrato com Zaid Arbid em 23 de fevereiro de 2006(Id. nº 310336852 – Pág. 39/40).

Dessa forma, os Apelados não podem, licitamente, valer-se da própria estrutura simulada que criaram, notadamente da arrematação realizada por Sérgio Aparecido Faccio, para se eximirem do cumprimento do contrato de compra e venda pactuado com o Apelante.

No tocante à posição jurídica do Apelado João Névio Lorenzoni, também não lhe socorre a alegação de ser terceiro adquirente de boa-fé. A cronologia dos fatos, extraída dos autos, é fatal à sua tese.

Em 8 de maio de 2007, o Apelante Zaid Arbid ajuizou a presente ação de obrigação de fazer. Na mesma data, o juízo a quo deferiu a liminar pleiteada, determinando o registro do contrato firmado por Zaid Arbid na matrícula n. 857 do imóvel (Id. nº 310336852 – Pág. 12/15).

Contudo, em 31 de maio de 2007, aproveitando-se de um breve efeito suspensivo concedido no agravo interposto, os Apelados e João Névio Lorenzoni promoveram o registro precário da escritura pública de venda. Importa frisar que o referido agravo foi, ao final, desprovido (Id. nº 310336856 – Págs. 121/124).

É evidente, portanto, que João Névio Lorenzoni adquiriu e registrou o imóvel após o ajuizamento da ação e após a averbação da litigiosidade do bem na matrícula do registro de imóveis.

Assim, mostra-se factualmente inverídica a alegação do Apelado de que o imóvel não estava sob litígio. Aplica-se, in casu, o princípio da concentração dos atos na matrícula, positivado pela Lei n. 13.097/2015.

Segundo jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o registro da existência de ação na matrícula do imóvel gera presunção absoluta de conhecimento da lide por terceiros, com efeitos erga omnes.

A propósito, cita-se o seguinte precedente do STJ:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. ALIENAÇÕES SUCESSIVAS. EXTENSÃO AUTOMÁTICA DA INEFICÁCIA DA PRIMEIRA ALIENAÇÃO ÀS TRANSAÇÕES SUBSEQUENTES. IMPOSSIBILIDADE. MÁ-FÉ. CONFIGURAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/2015.

1. Recurso especial interposto em 03/10/2019 e concluso ao gabinete em 14/09/2020.

2. O propósito recursal consiste em dizer sobre a configuração da fraude à execução em caso de alienações sucessivas.

3. A fraude à execução atua no plano da eficácia, de modo que conduz à ineficácia da alienação ou oneração do bem em relação ao exequente (art. 592, V, do CPC/73; art. 792, § 2º, do CPC/2015). Em outros termos, é como se o ato fraudulento não tivesse existido para o credor.

4. As hipóteses em que a alienação ou oneração do bem são consideradas fraude à execução podem ser assim sintetizadas: (i) quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória; (ii) quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução; (iii) quando o bem tiver sido objeto de constrição judicial nos autos do processo no qual foi suscitada a fraude; (iv) quando, no momento da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (art. 593 do CPC/73 e art. 792 do CPC/2015).

5. Esta Corte tem entendimento sedimentado no sentido de que a inscrição da penhora no registro do bem não constitui elemento integrativo do ato, mas sim requisito de eficácia perante terceiros.

Precedentes. Por essa razão, o prévio registro da penhora do bem constrito gera presunção absoluta (juris et de jure) de conhecimento para terceiros e, portanto, de fraude à execução caso o bem seja alienado ou onerado após a averbação (art. 659, § 4º, do CPC/73;

art. 844 do CPC/2015). Presunção essa que também é aplicável à hipótese na qual o credor providenciou a averbação, à margem do registro, da pendência de ação de execução (art. 615-A, § 3º, do CPC/73; art. 828, § 4º, do CPC/2015).

6. Por outro lado, se o bem se sujeitar a registro e a penhora ou a ação de execução não tiver sido averbada no respectivo registro, tal circunstância não obsta, prima facie, o reconhecimento da fraude à execução. Nesse caso, entretanto, caberá ao credor comprovar a má-fé do terceiro; vale dizer, de que o adquirente tinha conhecimento acerca da pendência do processo. Essa orientação é consolidada na jurisprudência deste Tribunal Superior e está cristalizada na Súmula 375 do STJ e no julgamento do Tema 243.

7. Desse modo, são pressupostos genéricos da fraude à execução: (i) processo judicial em curso em face do devedor/executado; (ii) registro, na matrícula do bem, da penhora ou outro ato de constrição judicial ou averbação premonitória ou, então, prova da má-fé do terceiro adquirente.

8. Em caso de alienações sucessivas, inicialmente, é notório que, na circunstância narrada, não se exige a pendência de processo em face do alienante do qual o atual proprietário adquiriu o imóvel. Tal exigência, em atenção aos ditames legais (art. 593 do CPC/73 e art. 792 do CPC/2015), deve ser observada exclusivamente em relação ao devedor que figura no polo passivo da ação de conhecimento ou de execução. É dizer, a litispendência é pressuposto a ser analisado exclusivamente com relação àquele que tem relação jurídica com o credor.

9. No que concerne ao requisito do registro da penhora ou da pendência de ação ou, então, da má-fé do adquirente, de acordo com os diversos precedentes já analisados por esta Corte e que, inclusive, embasaram a edição da Súmula 375/STJ, e com a doutrina especializada, o reconhecimento da ineficácia da alienação originária, porque realizada em fraude à execução, não contamina, automaticamente, as alienações posteriores.
Nessas situações, existindo registro da ação ou da penhora à margem da matrícula do bem imóvel alienado a terceiro, haverá presunção absoluta do conhecimento do adquirente sucessivo e, portanto, da ocorrência de fraude. Diversamente, se inexistente o registro do ato constritivo ou da ação, incumbe ao exequente/embargado a prova da má-fé do adquirente sucessivo.

10. Na espécie, o imóvel não foi adquirido pela recorrente (embargante) diretamente dos executados, mas sim de terceiro que o comprou destes. Todavia, o quadro-fático delineado pelas instâncias de origem evidencia a existência de conluio fraudulento entre as partes envolvidas na operação e, portanto, a má-fé da recorrente.

11. Recurso especial conhecido e não provido.”

(REsp n. 1.863.952/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 29/11/2021.). Grifei.

Diante disso, João Névio Lorenzoni não pode ser considerado terceiro de boa-fé. Ele é adquirente de coisa litigiosa, submetido, portanto, ao regime previsto no artigo 109, §3º, do Código de Processo Civil.

“Art. 109. A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes.

§ 1º O adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária.

§ 2º O adquirente ou cessionário poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente.

§ 3º Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário.” Grifei.

De acordo com tal dispositivo, a alienação da coisa litigiosa não altera a legitimidade das partes, e os efeitos da sentença proferida entre os litigantes originários estendem-se ao adquirente ou cessionário.

Portanto, a alienação realizada por Sérgio Aparecido Faccio, representado por outro preposto de Antônio Stefane Filho, a João Névio Lorenzoni é, em relação ao Apelante Zaid Arbid, ineficaz.

No que diz respeito à alegação de ausência de cumprimento integral das obrigações pelo Apelante, é necessário destacar que a exceptio non adimpleti contractus, prevista no artigo 476 do Código Civil, configura meio de defesa legítimo nos contratos bilaterais. Nesses contratos, as obrigações são interdependentes, de modo que uma parte não pode exigir o cumprimento da outra enquanto não houver cumprido ou oferecido o cumprimento da sua.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o descumprimento parcial, ou mesmo a ameaça concreta de não cumprimento da obrigação por uma das partes, autoriza a aplicação da exceptio non adimpleti contractus, suspendendo a exigibilidade da prestação da parte contrária,
in verbis
:

“RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO MANIFESTAMENTEPROCRASTINATÓRIOS - NÃO-CARACTERIZAÇÃO - MULTA - AFASTAMENTO - AÇÃODE COBRANÇA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - RECONHECIMENTO -RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A aplicação da multa prevista no parágrafo único do artigo 538 do Código de Processo Civil exige que os declaratórios sejam manifestamente protelatórios, não caracterizado, in casu.

2 . A exceptio non adimpleti contractus está para os contratante como uma maneira de assegurar o cumprimento recíproco das obrigações assumidas.

3.
O descumprimento parcial na entrega da unidade imobiliária, assim como o receio concreto de que o promitente vendedor não transferirá o imóvel ao promitente comprador, impõe a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido.

4 . Recurso parcialmente provido.”

(STJ - REsp: 1193739 SP 2010/0085838-5, Relator.: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 03/05/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/05/2012).

No presente caso, o Apelante alega ter cumprido suas obrigações até que os Requeridos passaram a exigir valores além do contratado e, posteriormente, tentaram alienar o bem a terceiro, registrando a carta de arrematação de 2003 apenas em 03 de maio de 2007, dias antes da propositura da presente ação.

Verifica-se, pois, que o inadimplemento substancial partiu dos Apelados, os quais violaram a boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e o dever de garantia, ao tentar dispor do bem já prometido a outrem. Tal conduta justifica a suspensão dos pagamentos pelo Apelante, nos exatos termos do artigo 476 do Código Civil.

Como ensina Orlando Gomes, a exceptio é o direito de recusar a prestação enquanto o outro não cumpre a sua ou não oferece o seu cumprimento simultâneo
[4]
.

Embora a jurisprudência exija a quitação do preço como requisito para a adjudicação compulsória, deve-se reconhecer que, nos casos em que a mora decorre da própria conduta do vendedor, não se pode imputar ao comprador o inadimplemento. A solução, nestes casos, é a procedência do pedido, condicionada ao depósito judicial do saldo remanescente, expurgada a mora imputável ao alienante.

O Apelante, inclusive, ajuizou ação declaratória (Processo n. 0000586-14.2007.8.11.0033), visando discutir a suspensão dos pagamentos.

Dessa forma, impõe-se a integral reforma da r. sentença, com o reconhecimento da validade do compromisso de compra e venda firmado em 2006 e o consequente deferimento do pedido de cumprimento específico da obrigação de fazer, mediante a outorga da escritura pública em favor do Apelante, condicionada ao depósito judicial do valor remanescente do preço, corrigido monetariamente e descontada eventual mora imputável aos Apelados.

Diante do exposto
, DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para reformar integralmente a sentença recorrida, nos seguintes termos:

a)

JULGAR PROCEDENTE a Ação de Obrigação de Fazer (Processo n. 0000640-77.2007.8.11.0033), para determinar aos Apelados Bom Zon Amazônia Agro-Industrial Ltda., Antônio Stefane Filho e Sérgio Aparecido Faccio, este último em razão da simulação e da procuração in rem suam a outorga da escritura pública definitiva da área rural objeto da Matrícula n. 857 do CRI de São José do Rio Claro/MT, em favor do Apelante Zaid Arbid, nos termos do "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra" de 23 de fevereiro de 2006.

b)

A outorga fica condicionada ao depósito judicial, pelo Apelante, do saldo devedor remanescente do contrato, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, expurgados quaisquer encargos moratórios incidentes após o inadimplemento dos vendedores (03/05/2007, data do registro da arrematação interna visando a segunda alienação).

c)

DECLARAR A INEFICÁCIA, perante o Apelante Zaid Arbid, da alienação e do respectivo registro (R. 006-857 e subsequentes) operados em favor do Apelado João Névio Lorenzoni, por se tratar de aquisição de coisa litigiosa (Art. 109, § 3º, do Código de Processo Civil), tornando definitiva a tutela liminar deferida em 08/05/2007.

d)

DETERMINAR a expedição de ofício ao 1º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de São José do Rio Claro/MT, para que, após o trânsito em julgado e a comprovação do depósito judicial (item 1.a), proceda ao cancelamento do registro efetuado em nome de João Névio Lorenzoni e promova o registro da propriedade em nome do Apelante, Zaid Arbid.

e)

INVERTER integralmente os ônus da sucumbência, para condenar os Apelados Bom Zon Amazônia Agro-Industrial Ltda., Antônio Stefane Filho, Sérgio Aparecido Faccio e Wanderson Stefane Bastida, solidariamente, ao pagamento das custas, despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios.

f)

Destaco que o Apelado João Névio Lorenzoni, na qualidade de assistente litisconsorcial vencido, responderá solidariamente pela sucumbência, nos termos do Art. 121 do Código de Processo Civil.

É como voto.

[1]
NETO, José. 6.15 Princípio da identidade física do juiz In: NETO, José. Fundamentos principiológicos do Processo Civil. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2018
.

[2]
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 2022.

[3]
CORDEIRO, Antônio Menezes de.
Da boa fé no direito civil
. 2ª reimpressão. Coimbra: Almedina, 2001.

[4]
GOMES, Orlando. Contratos. 23. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 92. Ver também: CORDEIRO,

António Menezes. Tratado de direito civil: direito das obrigações: cumprimento e não-cumprimento: transmissão: modificação e extinção. 3. ed. Coimbra: Almedina, 2017, v. 9, p. 294-297.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025