Tribunal: TJMT
Processo: 1005089-33.2025.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005089-33.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RUBENS FERREIRA CORREA - CPF: 238.153.881-04 (AGRAVANTE), ANDREA DA COSTA CORREA - CPF: 827.527.101-00 (AGRAVADO), MARCOS AURELIO DA COSTA - CPF: 569.994.291-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE PRAZO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CONTRATO COM PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. INAPLICABILIDADE DO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI N. 8.245/91. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto por locatário contra decisão que concedeu liminar de despejo em ação ajuizada por locadora, fundamentada no término do prazo de contrato de locação residencial de 12 meses, com aplicação do art. 300 do CPC combinado com o art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/91, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se é juridicamente possível a concessão de liminar em ação de despejo fundamentada em término de contrato de locação residencial com prazo determinado inferior a 30 meses, especificamente quanto à aplicabilidade do art. 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8.245/91 e à presença dos requisitos do art. 300 do CPC para a tutela de urgência.

III. Razões de decidir

3. O art. 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8.245/91 restringe-se expressamente às locações não residenciais, sendo inaplicável ao caso concreto que envolve contrato de locação residencial, conforme interpretação literal e sistemática do dispositivo legal.

4. Nas locações residenciais com prazo inferior a 30 meses, opera-se a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado após o término do prazo estipulado, conforme estabelece o art. 47 da Lei n. 8.245/91, exigindo-se "denúncia cheia" para a retomada do imóvel.

5. A retomada do imóvel em contratos de locação residencial prorrogados automaticamente somente é possível nas hipóteses taxativamente previstas no art. 47, incisos I a V, da Lei do Inquilinato, demandando dilação probatória para comprovação da efetiva necessidade.

6. Os requisitos para concessão da tutela de urgência do art. 300 do CPC não se encontram presentes, considerando que a probabilidade do direito não se verifica em face da prorrogação automática do contrato e inexiste perigo de dano que justifique a desocupação imediata do imóvel.

7. A permanência do locatário no imóvel, mediante regular pagamento dos aluguéis, não acarreta prejuízo irreparável ao locador, ao passo que a desocupação forçada pode configurar dano grave e de difícil reparação ao direito fundamental à moradia.

IV. Dispositivo e tese

8. Agravo de instrumento provido para revogar a decisão que concedeu a liminar de despejo.

Tese de julgamento:

"1. Em contratos de locação residencial com prazo inferior a 30 meses, é inaplicável o art. 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8.245/91, que se destina exclusivamente às locações não residenciais. 2. A concessão de liminar de despejo em locação residencial prorrogada automaticamente por prazo indeterminado exige a comprovação de uma das hipóteses taxativas do art. 47 da Lei n. 8.245/91, mediante dilação probatória, não sendo cabível a antecipação dos efeitos da tutela com base no mero terminus ad quem contratual."

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 8.245/91, arts. 47 e 59, § 1º, VIII; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MG, AI: 10000210637310001, Rel. Des. Mariangela Meyer, j. 28/09/2021; TJ-DF, AI: 07140380420238070000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, j. 21/06/2023; TJ-SP, AI: 22085763720188260000, Rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. 15/10/2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
RUBENS FERREIRA CORREA
contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, na Ação de Despejo por Término de Prazo de Vigência com Pedido Liminar n. 1003344-89.2025.8.11.0041, ajuizada por
ANDREA DA COSTA CORREA
, que concedeu a liminar para ordem de despejo, por aplicação da regra geral prevista pelo art. 300 do CPC c/c leitura sistemática com o art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, determinando que o requerido, ora agravante, desocupe o imóvel objeto da demanda, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado.

O agravante alega, em síntese, que a decisão que deferiu liminarmente o despejo foi equivocada, pois não atendeu aos requisitos do artigo 300 do CPC, uma vez que não há probabilidade do direito nem perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Sustenta que o contrato de locação residencial foi prorrogado tacitamente para prazo indeterminado após o término do prazo, conforme prevê o artigo 47 da Lei 8.245/91, exigindo-se "denúncia cheia" (apresentação de justa causa) para a retomada do imóvel, o que não ocorreu no caso.

Argumenta ainda que a decisão foi incorretamente fundamentada no artigo 59, §1º, inciso VIII da Lei 8.245/91, que trata de locação não residencial, inaplicável ao caso. Aduz que o deferimento da liminar causará prejuízos irreparáveis, pois passa por dificuldades financeiras, não possui condições de arcar com mudança e encontrar novo local para morar em prazo tão exíguo, violando o princípio da dignidade da pessoa humana e o direito à moradia. Por esses motivos, requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, a reforma da decisão para indeferir a liminar de despejo.

Restou concedido o efeito suspensivo, requerido pelo agravante (id. 270244867), sob o fundamento de que “
a locação do imóvel objeto da lide possui natureza residencial, circunstância que afasta, a princípio, a aplicação do artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei n. 8.245/1991
”, bem como que “
se tratando de locação residencial, a liminar de despejo só tem cabimento nas hipóteses elencadas no artigo 47, da referida lei, o que não restou claramente demonstrado no caso em tela
”.

Contrarrazões apresentadas em id. 274783894.

Agravo interno interposto por
ANDREA DA COSTA CORREA
contra a decisão liminar em id. 274783893.

Contrarrazões ao agravo interno apresentadas em id. 287148353.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Preambularmente, verifico que o recurso merece ser conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
RUBENS FERREIRA CORREA
contra decisão que concedeu a liminar para ordem de despejo, por aplicação da regra geral prevista pelo art. 300 do CPC c/c leitura sistemática com o art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, determinando que o requerido, ora agravante, desocupe o imóvel objeto da demanda, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado.

O cerne da controvérsia reside na possibilidade jurídica de concessão de liminar em ação de despejo fundamentada em término de contrato de locação residencial com prazo determinado inferior a 30 (trinta) meses.

Em detida análise dos documentos que instruem o feito, constato que a relação locatícia estabelecida entre as partes possui natureza
estritamente residencial
, conforme se verifica no contrato anexado aos autos, com prazo de 12 (doze) meses, iniciado em 10 de dezembro de 2023 e encerrado em 10 de dezembro de 2024.

A decisão agravada, ao conceder a tutela de urgência para determinar a desocupação do imóvel, fundamentou-se no art. 300 do CPC c/c art. 59, §1º da Lei nº 8.245/1991, com especial referência ao inciso VIII deste último dispositivo, conforme se depreende da seguinte passagem da decisão:

“Nesse contexto, acerca da matéria, estabelece o art. 59, da Lei n. 8.245/1991 que cabe o despejo liminar nos casos elencados em seus incisos, sendo que o inciso VIII permite o despejo por medida liminar caso haja o término do prazo da locação não residencial, o ajuizamento da ação de despejo em até trinta dias após aquele termo final ou do cumprimento da notificação comunicando a intenção de retomada do imóvel locado”.

Inicialmente, cumpre ressaltar que o artigo 59, §1º, VIII da Lei de Locações dispõe expressamente:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias
, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel,
nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
:

(...)

VIII – o término do prazo da
locação não residencial
, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. (destaquei).

Da simples leitura do dispositivo, extrai-se uma premissa fundamental: a hipótese de concessão de liminar por término de prazo contratual restringe-se às locações não residenciais.

No caso em apreço, trata-se inequivocamente de locação residencial, o que afasta, de plano, a aplicação do referido dispositivo.

Esta interpretação não comporta flexibilizações, pois o legislador foi expresso ao delimitar o âmbito de incidência da norma.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - TÉRMINO DO CONTRATO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES
- RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO -
ART. 47 DA LEI Nº 8.245/91 - AUSÊNCIA DA PROBABILIDADE DO DIREITO - INDEFERIMENTO DA LIMINAR - DECISÃO MANTIDA
- RECURSO NÃO PROVIDO. -
Em contrato de locação residencial por prazo determinado e inferior a 30 (trinta) meses, a liminar de desocupação só é possível mediante a ocorrência de uma das hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/91 - Ausente tal hipótese, impõe-se a manutenção da decisão que indeferiu a liminar requerida na peça inicial, ante a ausência da probabilidade do direito a que alude o art. 300 do CPC
- Decisão mantida - Recurso não provido”. (TJ-MG - AI: 10000210637310001 MG, Relator.: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 28/09/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2021 - destaquei).

Superada esta questão preliminar, necessário analisar o regime jurídico aplicável às locações residenciais com prazo inferior a 30 (trinta) meses, como é o caso dos autos.

O art. 47 da Lei n. 8.245/91 estabelece expressamente:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Do comando legal extraem-se duas conclusões fundamentais para o deslinde da controvérsia: a) nas locações residenciais por prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estipulado, opera-se a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado; b) a retomada do imóvel, após operada a prorrogação, somente é possível nas hipóteses taxativamente previstas nos incisos I a V do art. 47, que configuram a denominada "denúncia cheia" do contrato.

No caso concreto, a autora da ação de despejo, ora agravada, fundamenta seu pedido no término do prazo contratual e na alegação de necessidade de retomada do imóvel para uso próprio, enquadrando-se, em tese, na hipótese do inciso III do art. 47.

Todavia, a simples invocação desta hipótese não autoriza, por si só, a concessão de liminar para desocupação imediata do imóvel. Isso porque, diferentemente das hipóteses previstas no art. 59, §1º, o art. 47 não prevê a possibilidade de antecipação dos efeitos da tutela definitiva. Pelo contrário, ao estabelecer no §1º que "
a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada
", o legislador exige dilação probatória para comprovação da real necessidade de uso próprio alegada pelo locador.

Portanto, a pretensão da agravada, de obtenção de liminar de despejo com fundamento no mero término do prazo contratual, confronta diretamente o regramento especial estabelecido no art. 47 da Lei do Inquilinato para as locações residenciais.

No que tange à aplicação do art. 300 do CPC, também invocado na decisão agravada, entendo que os requisitos para concessão da tutela de urgência não estão presentes. Isso porque: a) a probabilidade do direito não se verifica, já que a pretensão da agravada contraria frontalmente o disposto no art. 47 da Lei n. 8.245/91, que prevê a prorrogação automática do contrato de locação residencial por prazo inferior a 30 meses; b) não há perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo que justifique a medida extrema de desocupação imediata do imóvel. Ao contrário, a permanência do agravante no imóvel, mediante o regular pagamento dos aluguéis, não acarreta qualquer prejuízo irreparável à agravada, sendo certo que eventual procedência da ação principal assegurará a retomada do bem.

Há, no entanto, risco de dano grave e de difícil reparação ao agravante, que poderá se ver privado de sua moradia sem a observância do devido processo legal e sem a adequada dilação probatória necessária à demonstração da efetiva necessidade de uso próprio alegada pela agravada.

Ademais, constato que a alegação da agravada de que necessita vender o imóvel por residir em Juína/MT e desejar adquirir outro mais próximo a seus filhos não se enquadra automaticamente na hipótese de "uso próprio" prevista no inciso III do art. 47, pois tal dispositivo se refere expressamente à necessidade de "uso residencial" do imóvel pelo próprio locador, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente, e não à necessidade de alienação do bem.

Em casos análogos, assim é o entendimento dos Tribunais Pátrios:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA DE URGENCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO EVIDENCIADA. RISCO DE DANO IN REVERSO E IRREPARÁVEL.
DECISÃO REFORMADA. 1. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC/2015. 1.1. Esta modalidade de tutela provisória necessita de demonstração da verossimilhança das alegações, do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação e da inexistência de perigo de irreversibilidade da medida. 2.
Nos contratos de locação com prazo inferior a trinta meses, o imóvel somente poderá ser retomado nas hipóteses elencadas no art. 47 da Lei 8 .245/1991 (denúncia cheia), não sendo permitida a retomada do bem por mero desejo imotivado do locador (denúncia vazia).
Precedentes. 3. Ausente a probabilidade do direito e sendo constatado o risco de dano irreversível (art. 300, § 3º, do CPC), deve a tutela provisória de urgência ser indeferida. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido”. (TJ-DF 07140380420238070000 1719394, Relator.: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 21/06/2023, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/07/2023 - destaquei).

“LOCAÇÃO – Imóvel residencial – Contrato escrito –
Ação de despejo fundada no vencimento do prazo contratado
e em infração contratual cumulada com cobrança de multa – Pretensão do locador de obter a imediata desocupação – Decisão de primeiro grau que indefere pedido de tutela de urgência fundado no artigo 300 do Código de Processo Civil – Agravo interposto pelo autor –
Ausência dos requisitos legais a autorizar a concessão da medida de urgência – Desocupação liminar de imóvel locado vinculada somente às hipóteses específicas do artigo 59 da Lei nº 8.245/91
– Impossibilidade de aplicação das regras gerais do Código de Processo Civil –
Situação de fato que não contempla a hipótese de desocupação forçada imediata
– Contrato celebrado com prazo inferior a trinta meses – Prorrogação automática por prazo indeterminado – Retomada, no caso concreto, condicionada à comprovação da prática de infração contratual por desvio de finalidade do imóvel locado – Necessidade de se garantir o exercício do contraditório e da ampla defesa –
Não preenchimento de nenhuma das hipóteses do rol taxativo do artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91
– Decisão mantida – Recurso desprovido (TJ-SP - AI: 22085763720188260000 SP 2208576-37.2018 .8.26.0000, Relator.: Carlos Henrique Miguel Trevisan, Data de Julgamento: 15/10/2018, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/10/2018 - destaquei).

Diante de todo o exposto, constato que a decisão agravada incidiu em equívoco ao aplicar o art. 59, §1º, VIII da Lei nº 8.245/91 a contrato de locação residencial, bem como ao conceder tutela de urgência sem a presença dos requisitos legais, em situação que demanda dilação probatória e não comporta antecipação dos efeitos da tutela definitiva.

Ressalvo, por oportuno, que a agravada alegou em suas contrarrazões que o agravante teria deixado de pagar os aluguéis. Contudo, tal fato não restou comprovado nos autos. De qualquer forma, importa esclarecer que a prorrogação automática do contrato de locação mantém todas as obrigações contratuais para ambas as partes, incluindo o dever do locatário de pagar pontualmente os aluguéis. Assim, caso venha a ser efetivamente comprovado o inadimplemento do agravante, nada impede que o juízo de origem aprecie novo pedido de liminar fundado na falta de pagamento de aluguéis, hipótese expressamente prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/91 como autorizadora da concessão de liminar de despejo.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento para revogar a decisão que concedeu a liminar de despejo, determinando que o agravante permaneça na posse do imóvel até o julgamento final da ação de despejo, observado o devido processo legal e a necessária dilação probatória. Por consequência,
JULGO PREJUDICADO
o agravo interno interposto pela agravada contra a decisão que concedeu efeito suspensivo ao agravo de instrumento, diante da perda superveniente de seu objeto em razão do julgamento do mérito recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025