Tribunal: TJMT
Processo: 1021680-93.2023.8.11.0015
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021680-93.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[TAYLOR ROMERO DA ROCHA - CPF: 052.546.561-82 (APELANTE), LUIZ CARLOS BOFI - CPF: 788.152.829-04 (ADVOGADO), DIVINA MARIA DE SOUZA RIBEIRO - CPF: 352.609.041-68 (APELADO), ANELISE INES ANDRUCHAK - CPF: 615.599.891-49 (ADVOGADO), ELIZANGELA BRAGA SOARES ALTOE - CPF: 042.841.076-66 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL

1021680-93.2023.8.11.0015

APELANTE:
TAYLOR ROMERO DA ROCHA

APELADO:
DIVINA MARIA DE SOUZA RIBEIRO

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO

–
IMPROCEDÊNCIA –
CONTRATO DE LOCAÇÃO – RESCISÃO ANTECIPADA – ALEGAÇÃO DE VÍCIOS OCULTOS NO IMÓVEL –
NÃO COMPROVAÇÃO
–

MULTA CONTRATUAL DEVIDA – ENTREGA DAS CHAVES – ATO FORMAL – MERA ALEGAÇÃO DE DISPONIBILIZAÇÃO EM LOCAL DIVERSO – INSUFICIÊNCIA – ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL –

RECURSO DESPROVIDO.

1. Descabe a alegação de vícios ocultos no imóvel locado que justifiquem a rescisão antecipada sem incidência de multa contratual, se não
consta
dos autos provas nesse sentido,
sobretudo se
o locatário permaneceu no imóvel por mais de um ano sem notificação formal à locadora sobre os problemas alegados.

2. A entrega das chaves constitui ato formal que marca o término da relação locatícia, sendo insuficiente a mera alegação de disponibilização em local diverso do pactuado. Em caso de recusa injustificada do locador, caberia ao locatário promover a consignação judicial das chaves, o que não ocorreu.

3. Os aluguéis são devidos até a efetiva entrega das chaves, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

4. Não tendo o apelante comprovado a existência de distrato verbal ou a quitação dos valores cobrados, ônus que lhe competia nos
termos do art. 373, II, do CPC/15, mantém-se a improcedência dos embargos à execução.

5. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso
d
e Apelação Cível interposto p
or

TAYLOR ROMERO DA ROCHA

nos

Embargos à Execução

opostos

em face de

DIVINA MARIA DE SOUZA RIBEIRO
,

contra a sentença que

julgou improcedentes os embargos e condenou o embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa,
observando-se a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do CPC/15
.

Em síntese, sustenta o apelante que
o imóvel apresentava vícios ocultos que comprometiam seu uso adequado, contrariando o disposto no art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91.

Alega
que a apelada se recusou injustificadamente a receber as chaves do imóvel, condicionando o recebimento ao pagamento da multa contratual.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso
.

Ao apresentar as contrarrazões,
impugnou a concessão da assistência judiciária gratuita, argumentando que o apelante apresentou os extratos de apenas uma de suas contas bancárias, bem como que possui condições financeiras de arcar com as custas do processo.
No mérito, refuta os argumentos do recurso, requerendo o seu
desprovimento (ID
310292394
)
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Extrai-se dos autos que a exequente, ora apelada, propôs Execução de Título Extrajudicial em face do executado/
embargante/apelante
em junho de 2023, visando o recebimento de R$ 25.192,59 (vinte e cinco mil, cento e noventa e dois reais e cinquenta e nove centavos), referente a aluguéis dos meses
de março, abril e maio de 2023, multa por rescisão antecipada do contrato e encargos locatícios.

Segundo a exequente
/embargada
, em 25/02/2022, firmou com o executado contrato de locação de imóvel localizado na Rua dos Manacás, nº 699, Setor Industrial Sul, Sinop-MT, com valor mensal de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) e prazo de duração de três anos.

Nar
ra que o locatário informou a saída
do imóvel em 25/03/2023, porém
,
não realizou a entrega das chaves, alegando que precisava pintar o imóvel. Após diversas tentativas de contato, as chaves foram entregues apenas em 16/05/2023, permanecendo o executado inadimplente quanto aos aluguéis vencidos e à multa por rescisão antecipada.

Sob a alegação de que
o imóvel apresentava diversos vícios ocultos que não foram sanados pela locadora, o que jus
tifica
a rescisão antecipada sem incidência de multa
, bem como que

realizou
distrato verbal com a locadora e
a qual
se recusou injustificadamente a receber as chaves
,
opôs os embargos à execução
.

Pois bem
.

Inicialmente, q
uanto
à impugnação à assistência judiciária gratuita concedida ao apelante, descabe maiores considerações, uma vez que compete ao impugnante, no caso a
embargada/apelada
, comprovar a capacidade financeira do beneficiário, o que entretanto, não ocorreu.

Corrobora esse entendimento os seguintes julgados:

"
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS C/C COBRANÇA –
IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA – AUSÊNCIA DE PROVA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DO IMPUGNADO – ÔNUS QUE INCUMBE AO IMPUGNANTE –
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA MANTIDA
– MÉRITO – CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS PARA A PROPOSITURA DE DEMANDA VISANDO A RESTITUIÇÃO DE EXPURGOS DE CADERNETA DE POUPANÇA – REMUNERAÇÃO DE 30% SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO – RESCISÃO DO CONTRATO – HONORÁRIOS CONTRATUAIS DEVIDOS EM RAZÃO DOS SERVIÇOS PRESTADOS – RECURSO DESPROVIDO.

Compete ao impugnante demonstrar que o impugnado tem condições de arcar com as custas e despesas processuais sem comprometer o seu sustento, o que não se verifica na hipótese, não havendo se falar em revogação do benefício da gratuidade de justiça.

Afigura-se ilegítimo à parte que contrata serviços advocatícios, após a obtenção do proveito econômico com a propositura da demanda judicial, furtar-se da obrigação de efetuar o pagamento dos honorários contratados. Necessidade de observância aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento indevido
." (TJMT - N.U 0004578-75.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLEUCI TEREZINHA CHAGAS, Vice-Presidência, Julgado em 12/12/2018,
Publicado
no DJE 19/12/2018)

Destarte, não comprovada a possibilidade financeira da parte apelante, deve ser mantida a justiça gratuita.

No tocante ao mérito propriamente dito, cinge
-se
o recurso nas alegações de
existência de vícios ocultos no imóvel
que justifica
m a rescisão antecipada sem
incidência de multa contratual, bem como na re
cusa injustificada da apelada em receber as chaves do imóvel.

No tocante ao primeiro ponto, aduz o
apelante que
os
diversos vícios ocultos
apresentados,
que comprometiam sua habitabilidade
–
tais como
como goteiras, infiltrações, problemas elétricos, infestação de ratos, canos quebrados e portas deterioradas
–
justifica
a rescisão antecipada do contrato sem incidência de multa.

Com efeito, n
os termos do art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), compete ao locador entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Por outro lado, o art. 23, inciso II
I
, da mesma lei estabelece que cabe ao locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu e realizar a manutenção necessária durante o período da locação.

No caso, apesar das alegações do apelante, não consta dos autos prova efetiva da existência dos vícios ocultos apontados.

A
s fotografias, vídeos e áudios apresentados constituem documentos unilaterais, sem qualquer laudo técnico ou notificação formal à locadora que comprovasse a preexistência dos problemas ou sua gravidade a ponto de
tornar
o imóvel inabitável.

De se destacar
que os vários áudios juntados pela parte autora são
gravações dela mesma, supostamente narrando os problemas à locadora.

De igual forma, não é possível saber com precisão de quando são os vídeos com infiltrações, vazamentos e problemas elétricos apresentados, tampouco se decorrentes do próprio uso do
imóvel pelo
locatário ou se são anteriores à locação.

Neste particular, insta salientar que a embargada alegou na impugnação que foram efetuadas instalações de antenas, alteração de fiação elétrica para instalação de máquina de lavar, dentre outras modificações
que poderiam causar os vícios narrados pelo locatário.

Ademais, chama atenção o fato de que o apelante permaneceu no imóvel por mais de um ano, o que enfraquece consideravelmente a tese de que os problemas eram graves a ponto de comprometer a habitabilidade.

Se realmente existissem vícios ocultos significativos, o natural seria que o locatário notificasse formalmente a locadora logo após sua descoberta e buscasse a rescisão imediata do contrato, o que não ocorreu no caso.

Ora, não se afigura razoável que diante tantos supostos vícios ocultos o embargante não tivesse diligenciado em
proceder
a notificação extrajudicial da locadora sobre os problemas
, mostrando-se no mínimo duvidosa a atitude de aguardar ser
acionado judicialmente
para cobrança dos

alugueis
para
formalizar tais reclamações.

Desta feita, se
o apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência dos alegados vícios ocultos, limitando-se a apresentar documentos unilaterais sem valor probante suficiente para afastar a ex
igibilidade da multa contratual, há de ser mantida a sentença neste ponto.

Quanto à alegada recusa injustificada da apelada em receber as chaves,
melhor sorte não socorre ao apelante.

O
embargante
afirma que deixou as chaves disponíveis na secretaria onde trabalhava, mas não apresentou qualquer documento que comprovasse a tentativa formal de entrega ou a recusa da locadora.

É cediço que a
entrega das chaves constitui ato formal que marca o término da relação locatícia, sendo insuficiente a mera alegação de disponibilização em local diverso do pactuado. Em caso de recusa injustificada do locador, caberia ao locatário promover a consignação judicial das chaves, o que não
ocorreu
.

Nesse contexto, a
jurisprudência é firme no sentido de que os aluguéis são devidos até a efetiva entrega das chaves:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - ENTREGA DAS CHAVES OU NOTIFICAÇÃO DO LOCADOR - AUSÊNCIA -
ALUGUEIS
VENCIDOS ATÉ A RETOMADA DA POSSE DO BEM PELO LOCADOR - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO.
A rescisão do contrato de locação condiciona-se ao ato formal de entrega das chaves por parte do locatário, com a consequente expedição de recibo de quitação e assinatura do termo de vistoria final
. Consoante precedentes do STJ, o simples abandono do imóvel não se mostra como elemento apto a desonerar os locatários e fiadores da entrega das chaves e, tampouco, do pagamento dos
alugueis
até a efetiva transferência.
Cabendo ao locatário o dever de entrega das chaves, ou, ao menos, de notificação do locador, a fim de ver a relação locatícia encerrada, mostra-se legítima a cobrança da integralidade dos encargos locatícios por
aquele devidos
até a efetiva entrega do imóvel ao proprietário
.
”
(TJ-MG - AC: 51306236020208130024, Relator.: Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 07/11/2023, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2023)

g.n
.

“
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA .
RECURSO DOS EMBARGANTES. INSUBSISTÊNCIA. DATA LIMITE PARA COBRANÇA DOS
ALUGUEIS
. EFETIVA ENTREGA DAS
CHAVES .
ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. IMÓVEL DESOCUPADO PELA LOCATÁRIA EM MOMENTO ANTERIOR. IRRELEVÂNCIA. DEPÓSITO DAS CHAVES NA PORTARIA DO
PRÉDIO .
IMPOSSIBILIDADE.
AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A IMOBILIÁRIA SE RECUSOU IMOTIVADAMENTE A RECEBER AS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA
. HONORÁRIOS
RECURSAIS .
POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO NCPC. -
De acordo com o entendimento consolidado perante o Superior Tribunal de Justiça, os alugueis são devidos até a efetiva entrega das chaves, pois é nesse momento em que se encerra a relação contratual, sendo irrelevante o fato de o imóvel ter sido desocupado pela parte locatária em momento anterior
.- A entrega das chaves constitui ato formal, pois é nesse momento em que a parte locatária comprovará a quitação dos débitos finais e que a locadora/imobiliária entregará o recibo correspondente, pondo fim à relação contratual.- Deixaram os apelantes de demonstrar que a imobiliária se recusou imotivadamente a receber as chaves, sendo descabido o depósito delas junto à portaria do edifício, fato que, diga-se, não restou cabalmente comprovado
.- Em caso de recusa imotivada da locadora/imobiliária, a locatária ou os fiadores deveriam ter promovido a consignação judicial das chaves, o que não ocorreu.-
Por conta da regra insculpida no
art
. 85, § 11, do NCPC, possível a majoração dos honorários sucumbenciais a que foram condenados os apelantes, observada a anterior concessão da justiça
gratuita.Recurso
não provido. (TJPR - 18ª
C.Cível
- 0001198-90 .2019.8.16.0194 - Curitiba -
Rel
.: Desembargador Péricles
Bellusci
de Batista Pereira - J. 25.05.2020)
”
(TJ-PR - APL: 00011989020198160194 PR 0001198-90 .2019.8.16.0194 (Acórdão), Relator.: Desembargador Péricles
Bellusci
de Batista Pereira, Data de Julgamento: 25/05/2020, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/05/2020)

g.n
.

No caso,
como
o apelante não comprovou a entrega formal das chaves ou a recusa injustificada da apelada em recebê-las,
deve responder
pelo pagamento dos aluguéis até a efetiva devolução do imóvel, que ocorreu apenas em 16/05/2023, conforme termo de entrega
devidamente assinado
juntado
pela embargada no ID
119775239
.

Por fim, quanto ao alegado distrato verbal, também não há nos autos qualquer elemento que comprove sua existência. O único cheque apresentado pelo apelante encontra-se rasurado e desacompanhado de comprovação quanto à sua finalidade ou vínculo com a obrigação discutida.

Nos termos do art. 373, inciso II, do CPC/15, incumbe ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso, cabia ao apelante demonstrar a existência do alegado distrato verbal ou a quitação dos valores cobrados, ônus do qual não se desincumbiu.

Assim, não tendo o apelante comprovado a existência de vícios ocultos no imóvel, a recusa injustificada da apelada em receber as chaves ou a existência de distrato verbal, mantém-se
a improcedência dos embargos à execução e, via de consequência
a exigibilidade dos aluguéis dos meses de março, abril e maio de 2023, bem como da multa contratual por rescisão antecipada cobrados na execução.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários recursais para 1
5
% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15
, observando-se a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do CPC/15.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025