Tribunal: TJMT
Processo: 1010006-25.2021.8.11.0004
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1010006-25.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[RODRIGO BUENO DE OLIVEIRA - CPF: 707.424.051-68 (APELANTE), ALESSANDRA KELLY CHAVES SBRISSA ABUD - CPF: 266.690.258-74 (ADVOGADO), JHONATAS ALVES FARIA - CPF: 036.832.661-63 (APELADO), ALEX DA MATA ROCHA - CPF: 024.358.431-86 (ADVOGADO), LUCAS NEVES BATISTA - CPF: 096.276.559-70 (ADVOGADO), Alessandra dos Santos Faria (APELADO), ALESSANDRA DOS SANTOS FARIA - CPF: 046.942.341-29 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESSARCIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES VENDEDORES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE SINAL. MULTA CONTRATUAL AFASTADA.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por adquirente de imóvel, em desfavor de sentença que julgou improcedente o pedido de restituição de sinal e procedente a reconvenção, condenando-o ao pagamento de cláusula penal e à perda do valor pago. A controvérsia gira em torno do descumprimento de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, em razão de pendências documentais que inviabilizaram a efetivação do financiamento bancário.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar a responsabilidade pela frustração do contrato: (i) se houve inadimplemento contratual por parte do comprador, ao não prosseguir com o financiamento; ou (ii) se o insucesso decorreu da ausência de regularização documental do imóvel pelos promitentes vendedores, circunstância impeditiva da conclusão do negócio.

III. Razões de decidir

3. A prova dos autos revela que o comprador manteve-se diligente e de boa-fé, realizando o pagamento do sinal e apresentando os documentos exigidos para o trâmite do financiamento, tendo inclusive cobrado insistentemente providências da corretora.

4. O financiamento foi inviabilizado por ausência de regularização registral do imóvel, notadamente quanto a sua exata localização e confrontações, fato reconhecido pela própria intermediadora da transação.

5. O juízo de origem, ao impor ao comprador a cláusula penal e a perda do sinal, deixou de considerar que a frustração do negócio se deu por culpa exclusiva dos vendedores, pela não apresentação tempestiva da documentação apta à conclusão do financiamento.

6. Diante da desídia dos vendedores, assiste ao comprador o direito de resolver o contrato e reaver o valor pago, afastando-se a cláusula penal e qualquer ônus em seu desfavor.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação provido para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedente a reconvenção e determinando a restituição integral do sinal pago, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a contar da citação.

Tese de julgamento:

"1. A responsabilidade pela frustração de promessa de compra e venda de imóvel recai sobre os vendedores quando, por desídia, deixam de providenciar a regularização documental do bem, obstando a concretização do financiamento.

2. Nessa hipótese, é devida a restituição integral do sinal pago, afastando-se a cláusula penal imposta ao comprador."

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1010006-25.2021.8.11.0004

APELANTE: RODRIGO BUENO DE OLIVEIRA

APELADO: JHONATAS ALVES FARIA, ALESSANDRA DOS SANTOS FARIA.

Colenda câmara:

Cuida-se de recurso de apelação interposto por RODRIGO BUENO DE OLIVEIRA contra a sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças – MT, nos autos da Ação de Execução de Contrato com Pedido de Restituição de Valores ajuizada em face de JHONATAS ALVES FARIAS e ALESSANDRA DOS SANTOS FARIAS, visando à devolução do valor pago a título de sinal, diante da frustração do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado pelas partes.

Alega o apelante que, em 03 de maio de 2021, firmou contrato intermediado pela IMOBILIÁRIA RNI – REGIONAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, tendo por objeto unidade residencial situada na Rua Grande Universo, Qd. 515, Lote 25, Bairro Jardim Nova Barra, nesta cidade, pelo valor total de R$ 180.000,00, cuja composição incluía sinal de R$ 4.000,00, saque de FGTS no importe de R$ 16.000,00 e financiamento bancário no valor de R$ 160.000,00.

Alega que, logo após a assinatura do instrumento contratual, efetuou o pagamento do sinal diretamente aos vendedores, conforme estipulado contratualmente, e passou a aguardar a regular tramitação do processo de financiamento.

Sustenta, todavia, que transcorreram-se mais de 90 (noventa) dias sem qualquer providência concreta da parte compromissária vendedora ou da imobiliária, situação que ensejou reiteradas cobranças junto à corretora responsável, como demonstrado pelas conversas mantidas com a representante da intermediadora, via aplicativo WhatsApp.

Destaca que os entraves à efetivação do financiamento decorreram da ausência de regularidade na documentação do imóvel, notadamente no que se refere às informações de localização, quadra, lote e confrontações, que não se encontravam aptas a viabilizar a contratação junto à instituição bancária, como atestado pela própria corretora nos diálogos constantes dos autos.

A sentença recorrida, todavia, atribuiu ao autor a responsabilidade pela não concretização da transação, julgando improcedente o pedido inicial e, em sede de reconvenção, condenou-o ao pagamento da multa contratual prevista no montante de 20% sobre o valor do contrato, além da perda integral do sinal, sob o fundamento de que o próprio autor teria deixado de dar prosseguimento ao financiamento.

Inconformado, o autor interpõe o presente recurso de apelação, insistindo na tese de que agiu de boa-fé durante toda a negociação, tendo aguardado por mais de quatro meses a regularização dos documentos do imóvel e providências por parte dos compromissários vendedores e da imobiliária intermediadora, as quais não se concretizaram, culminando na frustração do negócio por fato a ele não imputável.

Pugna pela reforma integral da sentença, com a procedência do pedido inicial, a devolução do valor pago, o afastamento da multa contratual e a improcedência da reconvenção.

Ausente o preparo eis que hipossuficiente.

Contrarrazões apresentadas pelo desprovimento.

É o relatório.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia cinge-se à definição sobre quem deu causa à frustração do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

Analisando o caderno processual, entendo por reformar o decidido.

Isso porque, o contrato foi firmado em 03 de maio de 2021, sendo que o início das tratativas restou comprovado documentalmente por meio de mensagens trocadas via aplicativo WhatsApp, datadas de
11 de maio de 2021
.

Já a informação decisiva quanto à inviabilidade do financiamento bancário somente foi repassada ao apelante
em 28 de setembro de 2021
, após insistentes tentativas de resolução da pendência documental relacionadas à exata localização e confrontações do imóvel, que impediram a finalização da transação.

A documentação carreada aos autos comprova que o apelante se manteve à disposição durante todo o trâmite, prestando as informações e documentos exigidos, além de cobrar reiteradamente providências da imobiliária responsável, o que denota sua inequívoca boa-fé e vontade de consumar o negócio.

A negativa do banco para liberação do financiamento decorreu de problemas na documentação do imóvel, conforme admitido pela própria intermediadora nas mensagens, o que afasta a responsabilidade do comprador pelo insucesso do contrato.

Colaciono:

O juízo de origem, ao decidir pela procedência da reconvenção e impor a penalidade contratual de 20% ao apelante, desconsiderou o contexto probatório dos autos.

A responsabilidade pela frustração do negócio é exclusiva dos vendedores, assistidos pela imobiliária, pela ausência de documentação regular e tempestiva do bem objeto do contrato.

Ao arremate, observado a desídia dos vendedores junto com a imobiliária, objetivamente em finalizar o negócio, é um direito do comprador se arrepender e/ou rescindir o negócio jurídico.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO REFERENTE AO BEM - OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, restando configurada a desídia injustificada do vendedor de, em descumprimento à cláusula contratual, providenciar a documentação necessária para a concretização do negócio, deve ser ele, vendedor, condenado a cumprir com as obrigações assumidas, de modo a possibilitar a regularização do negócio nos moldes avençados, sob pena de multa diária
.
(TJ-MG - AC: 10231110183408001 Ribeirão das Neves, Relator.: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 19/04/2018, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/04/2018)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO REFERENTE AO BEM. OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA . IRESSIGNAÇÃO DO EMBARGANTE. MANUTENÇÃO DO DECISUM. CONFIGURADA DESÍDIA INJUSTIFICADA DO VENDEDOR DE, EM DESCUMPRIMENTO À CLÁUSULA CONTRATUAL, PROVIDENCIAR A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO, DEVE SER ELE, VENDEDOR, RESPONSABILIZADO POR ISSO. DESPROVIMENTO AO RECURSO
. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00253315420118190208, Relator.: Des(a). MAURO PEREIRA MARTINS, Data de Julgamento: 28/11/2024, VIGESIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 19ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 05/12/2024)

Dessa forma, impõe-se a reforma integral da sentença, julgando-se improcedente a reconvenção, com a inversão dos ônus sucumbenciais em favor do apelante.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por RODRIGO BUENO DE OLIVEIRA
, para
julgar improcedente a reconvenção
, afastando a aplicação da cláusula penal e
determinando a restituição integral do valor pago a título de sinal, devidamente corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora a contar da citação
.

Por corolário logico, invertido o ônus sucumbencial tanto da ação principal quanto da reconvenção.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025