Tribunal: TJMT
Processo: 1035895-51.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis. Legitimidade ativa do locador contratual. Liminar de desocupação. Requisitos legais preenchidos. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035895-51.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DHIEGO DE SOUZA PIRES - CPF: 346.506.518-24 (ADVOGADO), LUANDERSON MANOEL PEREIRA NETTO - CPF: 811.121.659-91 (AGRAVANTE), RICARDO CESAR NIEDERMEYER - CPF: 019.523.449-99 (AGRAVADO), JOÃO GABRIEL SILVA TIRAPELLE (AGRAVADO), LINALVA MARIA DE LIMA ARANTES - CPF: 793.904.201-72 (ADVOGADO), JOAO GABRIEL SILVA TIRAPELLE - CPF: 883.287.671-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis. Legitimidade ativa do locador contratual. Liminar de desocupação. Requisitos legais preenchidos. Recurso desprovido.

I.
Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de tutela de urgência, determinou a desocupação liminar de imóvel rural localizado em Paranatinga/MT, no âmbito de
Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis.
O agravante sustenta a ilegitimidade ativa do agravado e a ausência de vínculo locatício válido, requerendo a revogação da liminar concedida.

II.
Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o agravado detém legitimidade ativa para propor ação de despejo sem ser proprietário registral do imóvel; (ii) aferir se estão presentes os requisitos legais para concessão da liminar de desocupação prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato.

III.
Razões de decidir

3. A legitimidade ativa para propor ação de despejo decorre da condição de locador contratual, não sendo exigida a propriedade do imóvel, nos termos do art. 22, II, da Lei n. 8.245/91, bastando que o autor figure como parte no contrato e tenha transferido a posse direta ao locatário.

4. O contrato firmado entre as partes, datado de março de 2021, com término previsto para outubro de 2024, não continha garantias locatícias e foi seguido de notificações extrajudiciais para desocupação não atendidas, configurando inadimplemento e posse injustificada.

5. A liminar de desocupação encontra respaldo no art. 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/91, e foi corretamente concedida, inclusive com dispensa da caução, diante de débito superior ao valor a ser garantido.

6. Vícios formais apontados no contrato não invalidam, por si só, a avença, sobretudo diante da posse exercida pelo agravante.

7. Pretensões autônomas formuladas nas contrarrazões, como condenação por má-fé, imposição de caução e fixação de honorários recursais, não são conhecidas, por inadequação da via utilizada.

IV.
Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. “O locador contratual tem legitimidade ativa para propor ação de despejo, ainda que não seja o proprietário registral do imóvel”. 2. “A liminar de desocupação é cabível quando demonstrado o inadimplemento do locatário e a inexistência de garantia locatícia válida”. 3. “Vícios formais no contrato não afastam sua eficácia, quando a relação locatícia estiver configurada e for seguida de posse do bem pelo locatário”. 4. “Pretensões autônomas não podem ser formuladas em sede de contrarrazões recursais, sob pena de inadmissibilidade”.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 8.245/1991, arts. 22, II, 37, e 59, § 1º, IX.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, AI n. 1036700-56.2017.8.11.0041, Rel. Dra. Tatiane Colombo, j. 16/07/2025; TJMT, AI n. 1004409-88.2017.8.11.0045, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 01/04/2024; TJMT, AC n. 0040595-10.2013.8.11.0000, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 22/09/2022; STJ, REsp n. 2.100.228/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03/09/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
LUANDERSON MANOEL PEREIRA NETO
contra a decisão proferida pelo Dr. Leonardo Lucio Santos, Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Paranatinga/MT, que, nos autos da
Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis Atrasados
n. 1001483-59.2025.8.11.0044, ajuizada por
RICARDO CESAR NIEDERMEYER
, determinou que o agravante desocupasse o imóvel voluntariamente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório (ID 204204917, na origem).

Inconformado, o agravante sustenta, em síntese, que a decisão recorrida foi proferida com base em fatos que não correspondem à realidade, pois o agravado não possui legitimidade ativa para propor a ação de despejo, uma vez que não detém a propriedade nem a posse legítima do imóvel objeto do litígio, localizado na zona rural de Paranatinga, matrícula n. 6.961 do CRI local.

Alega que o referido imóvel pertencia ao Sr. José Maria Pereira da Silva, falecido em 01/07/2021, e que a empresa C
onstrutora, Incorporadora e Locadora Manawa Eireli
, da qual o agravante é procurador, mantinha a posse do bem desde fevereiro de 2020, por acordo de cessão de uso e posse firmado com o legítimo proprietário, utilizando-o para armazenar maquinários e instalar uma usina de concreto destinada à construção de moradias populares.

Afirma que o agravado celebrou contrato de locação sem possuir qualquer título de propriedade ou posse sobre o imóvel, o que o torna parte ilegítima na ação originária. Aduz, ainda, que o contrato apresentado é viciado, pois não possui reconhecimento de firma na data indicada, não contém assinaturas de testemunhas e não há qualquer comprovante de pagamento de aluguel.

Argumenta que o despejo determinado de forma liminar carece dos pressupostos legais, não estando presentes o
fumus boni iuris
nem o
periculum in mora
, pois inexiste comprovação de vínculo locatício válido entre as partes, tampouco mora do suposto locatário. Sustenta que o perigo de dano, na verdade, se encontra em seu desfavor, tendo em vista que exerce posse pacífica e contínua sobre o imóvel desde 2020.

Assevera, ademais, que o inventário do falecido proprietário foi concluído, com formal de partilha registrado em 2024, demonstrando que o domínio do bem foi transmitido aos herdeiros de José Maria Pereira da Silva, únicos legitimados a discutir a posse ou eventual retomada do imóvel.

Com essas considerações, pleiteou a suspensão dos efeitos da decisão até ulterior deliberação, ou, subsidiariamente, que lhe fosse permitido permanecer no imóvel até decisão final, em razão dos investimentos e atividades nele desenvolvidas. No mérito, requer a revogação da liminar de despejo, sob o argumento de que a concessão da tutela de urgência foi precipitada e desproporcional, postulando, ao final, pela condenação do agravado por litigância de má-fé.

Recurso tempestivo e devidamente preparado (ID 325968874).

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (ID 323056354).

Em contrarrazões, a parte agravada pugna pelo desprovimento do recurso, requerendo, ainda, a condenação do agravante por litigância de má-fé, com aplicação de multa e indenização pelos prejuízos suportados, bem como a fixação de honorários recursais (ID. 312953869).

Subsidiariamente, requer seja determinado ao agravante (
i
) o depósito integral dos valores devidos (R$ 8.544,39, acrescidos dos aluguéis vencidos até a desocupação, devidamente atualizados), (
ii
) a comprovação da alegada boa-fé mediante prova documental robusta e irrefutável e (
iii
) a prestação de caução idônea para garantir eventuais perdas e danos, na hipótese de posterior reforma da decisão.

É o relatório
.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Extrai-se da origem que
RICARDO CESAR NIEDERMEYER
ajuizou
Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis Atrasados
em desfavor de
MANOEL PEREIRA NETO
, pleiteando, em sede de tutela de urgência a desocupação compulsória do imóvel rural locado, situado na Rodovia MT - 130, s/n, Zona Rural do município de Paranatinga/MT, registrado sob a matrícula n. 6.961 do Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga/MT, na data de 1º de março de 2021 (ID 204204917, na origem).

Na exordial, narrou que o contrato firmado entre as partes teve sua vigência encerrada em 1º de outubro de 2024, sem interesse de renovação por parte do locador, permanecendo o requerido na posse do bem de forma irregular e injustificada, além de inadimplente quanto aos aluguéis pactuados.

Alegou, ainda, que promoveu diversas notificações extrajudiciais para desocupação voluntária, restando todas infrutíferas, bem como apontou deterioração e abandono do imóvel, o que motivou a demanda judicial para retomada da posse e cobrança dos valores devidos.

Ao apreciar o pedido liminar, o Juízo
a quo
deferiu a tutela requerida, fundamentando sua decisão nos seguintes termos, no que concerne ao ponto em questão:

“
[...]

Para o deferimento da desocupação liminar prevista na Lei do Inquilinato, é necessário que estejam presentes, de forma cumulativa: (i) o inadimplemento do locatário quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, e (ii) a inexistência de garantia locatícia válida entre aquelas previstas no artigo 37 da Lei nº 8.245/91 — quais sejam: fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Nessas hipóteses, impõe-se ao locador a prestação de caução idônea equivalente a três meses de aluguel, conforme dispõe o artigo 59, §1º, inciso IX, da mencionada lei. Vejamos: [...].

Analisando detidamente os autos observa-se que o contrato de locação acostado aos autos (id 198499136) está desprovido de qualquer garantia prevista no art. 37 da Lei de Locação, o que impõe a concessão da tutela de urgência para o despejo da parte contrária.

Ademais, a parte autora solicita a dispensa do pagamento de caução, tendo em vista que o valor do débito ultrapassa a garantia a ser prestada.

De acordo com o entendimento jurisprudencial, nos casos em que o valor do débito supera o valor a ser prestado a título de caução, cabível a sua dispensa, uma vez que a garantia se torna desnecessária.

[...]

Dessa forma,
autorizo
a dispensa à prestação de caução.

Assim, uma vez presentes os requisitos necessários à tutela pretendida,
DEFIRO
a tutela de urgência para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação coercitiva, a partir do final deste prazo. [...]
” (ID 204204917, na origem).

Contra essa decisão, insurge-se o requerido, sustentando a ilegitimidade ativa do agravado, sob o argumento de que ele não possui qualquer título de propriedade ou posse sobre o imóvel, uma vez que o proprietário registral do terreno seria o falecido José Maria Pereira da Silva e, atualmente, a terra pertenceria aos seus herdeiros.

Pois bem
.

Após detida análise dos autos, vislumbro que
o presente recurso não comporta provimento
. Vejamos.

Com efeito, a ação de despejo, prevista na Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), é cabível sempre que o locador busca reaver a posse do imóvel locado em razão do descumprimento contratual ou do término da relação locatícia.

De acordo com o artigo 59, § 1º, da referida legislação, será admitida a concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução correspondente a três meses de aluguel.
In verbis
:

“
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo
”.

Trata-se de medida voltada a resguardar a efetividade da tutela jurisdicional nas situações em que o fundamento da demanda se enquadra nas hipóteses legalmente previstas, dentre as quais a falta de pagamento do aluguel e demais encargos da locação, autorizando a retomada célere da posse pelo locador.

No caso concreto, verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes, datado de 1º de março de 2021, estabeleceu relação jurídica locatícia que perduraria até 1º de outubro de 2024 (ID 198499136, na origem). Conforme consta dos autos, o agravado notificou o agravante quanto à sua intenção de não renovar o ajuste (ID 198499138, na origem), solicitando a devolução do bem ao término da vigência contratual, o que não foi atendido.

A argumentação do agravante, centrada na ilegitimidade ativa do agravado por suposta ausência de domínio ou posse legítima do imóvel, não se sustenta diante da jurisprudência consolidada segundo a qual, para o ajuizamento da ação de despejo, a figura do locador não se confunde, necessariamente, com a do proprietário do bem.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
. [...] 5.
A Lei do Inquilinato não exige que o locador seja o proprietário do imóvel para propor ação de despejo
,
bastando a comprovação da condição de locador contratual
. 6. Restou comprovado o inadimplemento contratual, sendo irrelevante a ausência de prova de propriedade do bem ou titularidade de contas públicas em nome da apelante. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento:

[...] 3.
A ausência de prova de propriedade do imóvel não afasta o direito do locador contratual de promover a ação de despejo
. 4. Comprovado o inadimplemento, impõe-se a procedência da pretensão de despejo e cobrança de aluguéis. [...]
” (TJMT, Agravo de Instrumento n. 1036700-56.2017.8.11.0041, Rel. Dra. Tatiane Colombo, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 16/07/2025, DJE 16/07/2025 – grifo nosso).

“
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS
– LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL –
LEGITIMIDADE ATIVA
– PARTE INTEGRANTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL E EM DEFESA DE DIREITO PRÓPRIO –
LOCADOR QUE NÃO PRECISA SER PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL LOCADO
[...] 1.
Detém legitimidade para pleitear a rescisão contrato de locação e o despejo do inquilino aquele que figura com parte do contrato e desde que formule pedido em nome e de direito próprio
. 2.
A lei não exige que o locador seja o proprietário do imóvel
,
mas apenas que garanta, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (Lei nº 8.245/1991, art. 22, II). [...]
” (TJMT, Agravo de Instrumento n. 1004409-88.2017.8.11.0045, Rel. Des. João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 01/04/2024, DJE 01/04/2024 – grifo nosso).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE CONTRATO
- PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR - NULIDADE DE SENTENÇA -
ILEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR
-
PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
-
IRRELEVÂNCIA
- REJEIÇÃO [...]
A legitimidade ativa para propor ação de despejo é do locador, que poderá ser ou não o proprietário do imóvel
,
não havendo necessidade sequer da participação daquele em cujo nome o imóvel esteja registrado
. [...]
” (TJMT, Apelação Cível n. 0040595-10.2013.8.11.0000, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 22/09/2022, DJE 22/09/2022 – grifo nosso).

A Lei do Inquilinato exige do locador tão somente a garantia do uso pacífico do imóvel durante a vigência do contrato, nos termos do artigo 22, inciso II, não lhe impondo a titularidade dominial.

Dessa forma, o que se exige para o exercício do direito de ação é a comprovação de que houve a transferência da posse direta do imóvel ao locatário, com base em ajuste contratual firmado com quem se apresenta como locador, condição que foi devidamente demonstrada no presente caso por meio do contrato de locação e das notificações extrajudiciais juntadas aos autos.

Portanto, a ausência de título de propriedade ou de comprovação de domínio por parte do agravado não compromete sua legitimidade ativa, tampouco invalida a pretensão deduzida na ação de despejo.

Ademais, a alegação de posse preexistente exercida pela empresa Manawa Eireli, representada pelo agravante, também não se mostra suficiente para infirmar a existência do vínculo locatício. Isso porque a referida empresa, conforme narrado pelo próprio agravante, firmou acordo informal com o antigo proprietário do imóvel, já falecido, sem que tenha havido qualquer regularização registral ou documental da posse.

A suposta cessão de uso do imóvel carece de elementos robustos que a corroborem, e, ainda que existente, não exclui a posterior avença de locação celebrada com o agravado.

Aliás, os vícios apontados no contrato de locação, como a ausência de reconhecimento de firma, a falta de assinatura de testemunhas e a não apresentação de comprovantes de pagamento, não comprometem, por si sós, a higidez do pacto, sobretudo quando o agravante não nega que se encontra na posse do imóvel e tampouco comprova pagamentos que infirmem a mora.

Nesse ponto, vale ressaltar que, mesmo diante de ausência de formalidades, a execução prática da locação, por meio da posse e uso do bem, é apta a caracterizar relação contratual válida. Logo, não se identifica ilegalidade ou desproporcionalidade na decisão agravada.

Em relação à suposta existência de direito de preferência na aquisição do imóvel, não há nos autos comprovação de oferta formal da venda, tampouco demonstração de que o agravado estivesse obrigado a oferecer o bem ao agravante, sendo este ponto irrelevante para a apreciação da liminar de despejo.

Dessa forma, restando caracterizados o vínculo locatício, a inadimplência e o término da vigência contratual, bem como a desnecessidade de caução,
impõe-se a manutenção da decisão agravada
, por se encontrar em consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência pátria.

Por fim, observa-se que as
pretensões formuladas pela parte agravada em sede de contrarrazões
não encontram respaldo processual hábil para apreciação.

Quanto aos pedidos de condenação do agravante por indenização por danos processuais decorrentes de alegada litigância de má-fé, bem como à fixação de honorários recursais, não se conhece, por manifesta inadequação da via utilizada.

De igual modo, não se conhece dos pleitos subsidiários referentes à determinação de depósito integral dos valores supostamente devidos, à exigência de prova documental de boa-fé por parte do agravante, tampouco à prestação de caução idônea, por não constituírem objeto passível de apreciação em sede de contrarrazões recursais.

Consoante reiterado posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, não é cabível formular pretensões autônomas em contrarrazões, porquanto esse instrumento processual se destina, exclusivamente, à impugnação dos fundamentos do recurso interposto, sendo vedado, portanto, à parte agravada ampliar ou inovar o objeto da lide, especialmente para agravar a situação jurídica do recorrente.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. [...] LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E ATOS ATENTATÓRIOS À DIGNIDADE DA JUSTIÇA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. [...] 10.
Conforme posicionamento desta Corte
,
é inviável formular pedido de condenação por litigância de má-fé ou por ato atentatório à dignidade da Justiça em contrarrazões a recurso
,
pois
,
além de não ser possível piorar a situação da parte recorrente
,
o referido instrumento se destina apenas a impugnar os fundamentos do recurso interposto
. Precedentes. [...]
” (STJ, REsp n. 2.100.228/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.

03/09/2024, DJe 06/09/2024 – grifo nosso).

Assim,
NÃO CONHEÇO
das pretensões formuladas nas contrarrazões quanto à condenação por danos processuais, fixação de honorários recursais e pedidos subsidiários de depósito, prova de boa-fé e caução, por inadequação da via e manifesta inadmissibilidade jurídica.

Ante o exposto,
conheço
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto por
LUANDERSON MANOEL PEREIRA NETTO
, mantendo-se, por seus próprios fundamentos, a decisão recorrida

É como
voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2025