Tribunal: TJMT
Processo: 1000426-63.2024.8.11.0004
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000426-63.2024.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Divisão e Demarcação, Registro de Imóveis]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CERENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 01.310.614/0001-32 (APELANTE), DOMINGOS SAVIO DE SOUZA - CPF: 487.816.221-04 (ADVOGADO), CARTORIO DO PRIMEIRO OFICIO DE BARRA DO GARCAS - CNPJ: 14.953.004/0001-07 (APELADO), KAYO ALVES RIBEIRO - CPF: 086.845.287-43 (ADVOGADO), 1° cartório de registro de imóveis de Barra do Garças (APELADO), GEICIMAR CAMPOS DUQUES - CPF: 043.602.121-86 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Mandado de Segurança. Retificação de Matrícula de Imóvel. Declaração de Anuência dos Confinantes. Necessidade. Segurança Denegada.
Recurso Desprovido
.

I. Caso Em Exame

1.

Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que denegou a segurança pleiteada em Mandado de Segurança impetrado contra ato de Registrador. A impetrante, adquirente de imóvel urbano, pleiteou a retificação da matrícula imobiliária alegando erro material na metragem da área registrada, sem alteração de marcos ou divisas, e sustentou a prescindibilidade de anuência dos confrontantes. O Registrador indeferiu o pedido e exigiu a anuência de terceiros, por constatar erro no fechamento da poligonal da matrícula.

II.
Questão em Discussão

2.

A questão em discussão consiste em definir se a retificação da matrícula do imóvel, diante da divergência de metragem constatada, pode ser realizada sem a anuência dos confrontantes.

III.
Razões de Decidir

3.

A legislação aplicável exige a anuência dos confrontantes sempre que houver alteração nas medidas perimetrais, coordenadas de localização ou marcos divisórios, conforme disposto no artigo 700, do Código de Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Foro Extrajudicial (Provimento TJMT/CGJ n. 42/2020).

4.

O artigo 213, da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73), permite a retificação unilateral apenas quando não há alteração das medidas perimetrais do imóvel, o que não se verifica na hipótese sob julgamento, pois o Registrador identificou erro no fechamento da poligonal.

5.

A exigência da anuência dos confrontantes é medida de segurança jurídica para evitar litígios sobre possíveis sobreposições de áreas e garantir que a retificação não prejudique terceiros.

6.

A jurisprudência pátria corrobora a necessidade de notificação dos confrontantes em casos de alteração na metragem perimetral do imóvel e reafirma a indispensabilidade da anuência para assegurar a continuidade registral.

IV.
Dispositivo e Tese

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “1. A retificação da matrícula imobiliária exige a anuência dos confrontantes sempre que houver alteração das medidas perimetrais ou do fechamento da poligonal do imóvel. 2. A dispensa da anuência somente é possível quando a correção se limita a erro material que não implique modificação dos limites da propriedade. 3. A exigência da anuência dos confrontantes visa garantir a segurança jurídica e evitar prejuízos a terceiros, e é respaldada pelo Provimento TJMT/CGJ n. 42/2020 e pela Lei de Registros Públicos”.

__________

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 6.015/73, art. 213; Provimento TJMT/CGJ n. 42/2020, art. 700.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, AC 50005170820178130382, Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira, j. 21.09.2022; TJMT, AC 10337650420218110041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 13.11.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1000426-63.2024.8.11.0004

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Cerenge Empreendimentos Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado em face do
2º Registrador Substituto do Cartório do 1º Ofício de Barra do Garças
, denegou a segurança.

Em suas razões, o Recorrente sustenta que a diferença de metragem identificada na matrícula do imóvel não configura alteração de marcos ou divisas. No seu entender, trata-se apenas de erro material, que poderia ser corrigido conforme autoriza o artigo 213, inciso I, alínea "e" da Lei n. 6.015/73, sem necessidade da anuência de terceiros.

Além disso, aponta que, nesses casos, a própria legislação permite a retificação de ofício, e que o Município de Barra do Garças aprovou a Certidão de Confrontação e Inscrição Imobiliária, confirmando a inexistência de alterações nas divisas do imóvel.

Argumenta, ainda, que é indevido exigir a anuência do DNIT e da empresa JBS S/A, pois a área a ser retificada está dentro dos limites já estabelecidos na matrícula e não afeta os confrontantes.

Destaca que a demora no desmembramento pode gerar prejuízo financeiro significativo, uma vez que firmou Contrato de Compra e Venda com terceiros, que prevê multa de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), caso a transferência dos imóveis não seja concluída a tempo.

Forte nesses argumentos, pugna pelo provimento do Recurso, a fim de que seja determinado que o Apelado retifique a matrícula do imóvel sem a necessidade de apresentar a declaração de anuência dos confrontantes.

Contrarrazões no ID. 253483220.

Eis o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que a empresa Cerenge Empreendimentos Ltda. impetrou Mandado de Segurança em virtude de ato praticado pelo 2º Registrador Substituto do Cartório do 1º Ofício de Barra do Garças – MT que exigiu a apresentação de Declaração de Anuência dos Confrontantes, para que a Matrícula n. 4.4722 fosse retificada.

Ao impetrar o Mandado de Segurança, a empresa alegou que, em 01/08/2023, adquiriu um imóvel urbano com 70.328,50 m2, registrado no 1º Ofício de Barra do Garças/MT.

Aduziu que após a aquisição, vendeu duas porções desse imóvel, no total de 16.189,05 m2, e requereu o desmembramento e registro das novas matrículas. Contudo, ao processar o pedido, o Impetrado emitiu a primeira Nota Devolutiva (n. 30.112) informando que, ao realizar a plotagem dos documentos no
software
“Métrica Dimensor”, verificou que a área real do imóvel é de 72.261,972 m2, ou seja, 1.933,472 m2 a mais do que constava na matrícula original e, por esse motivo, exigiu a apresentação dos documentos elencados no artigo 700, do Provimento n. 42/2020-CGJ/TJMT.

Relatou que apresentou todos os documentos exigidos pelo Provimento n. 42/2020-CGJ/MT; entretanto, o Registrador emitiu nova Nota Devolutiva (n. 30.983) exigindo a Declaração de Anuência dos Confrontantes, incluindo o Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) e a multinacional JBS S/A.

Diante desse contexto, a empresa Cerenge Empreendimentos Ltda. impetrou o Mandado de Segurança, sob o argumento de que a diferença da área constitui de mero erro material e que a legislação permite a retificação de ofício, sem necessidade de anuência dos confrontantes, pois não há alteração de marcos ou divisas.

Destacou que o próprio Município de Barra do Garças aprovou a Certidão de Confrontação e Inscrição Imobiliária, confirmando que não houve qualquer alteração nas divisas do imóvel.

Ressaltou que a exigência da Declaração de Anuência dos Confrontantes é abusiva e ilegal, pois a área a ser retificada está completamente dentro dos limites da matrícula original, sem prejuízo a terceiros. Além disso, afirmou que a demora na retificação pode acarretar prejuízo financeiro significativo, uma vez que firmou Contrato de Compra e Venda com terceiro, que prevê multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, para o caso de inadimplemento e que, portanto, resultaria em uma penalidade de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) caso a transferência não seja concluída a tempo.

Diante disso, requereu, liminarmente, que o Registrador fosse compelido a retificar a matrícula n. 4.472, sem a exigência da Declaração de Anuência dos Confrontantes.

Subsidiariamente, solicitou que fosse autorizado o desmembramento e abertura das novas matrículas, sem a retificação da área remanescente.

No mérito, pugnou pela ratificação da medida e a notificação da autoridade impetrada para prestar informações.

A pretensão liminar foi deferida pelo Julgador de origem, “
de modo a determinar ao Cartório do 1º Ofício de Barra do Garças para que se abstenha de exigir a declaração de anuência dos confrontantes, e promova a retificação da matrícula nº 4.472, com a correção do erro material descrito na nota devolutiva 30.112, constando o valor correto da área do imóvel
” (ID. 253483200).

Notificado, Julian Barros da Silva, delegatário do serviço extrajudicial, defendeu o ato administrativo, sob o argumento de que “
não há erro material conforme pretende fazer crer o impetrante, mas sim necessidade de retificação bilateral da matrícula, nos termos do Art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, com a indispensável apresentação das declarações de concordância dos confrontantes
” (ID. 253483205).

Na sequência, o Mandado de Segurança foi sentenciado. O Juiz singular concluiu que a exigência do Registrador encontra respaldo legal, uma vez que o próprio registro imobiliário do imóvel indica discrepância na metragem e erro no fechamento da poligonal, o que justifica a necessidade da anuência dos confrontantes.

Sob tais fundamentos, foi denegada a segurança.

Inconformada, a
Recorrente insiste na tese de que o erro na metragem total do imóvel é meramente material, não afeta as divisas e confrontações e, portanto, a exigência de anuência dos confrontantes configura formalismo excessivo.

Pois bem.

A controvérsia central diz respeito à necessidade de anuência dos confrontantes no procedimento de retificação do registro imobiliário, especificamente quando há divergências na área total do imóvel.

A Apelante defende que o erro pode ser corrigido sem a anuência dos confrontantes, enquanto o Registrador aduz que a retificação afeta elementos essenciais do registro e, por esse motivo, exige a manifestação dos proprietários vizinhos.

Nos termos do artigo 700, do Código de Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Foro Extrajudicial (Provimento TJMT/CGJ n. 42, de 29/12/2020), o procedimento de retificação de registro imobiliário deve, obrigatoriamente, conter a declaração dos confinantes e/ou interessados sempre que houver alteração nas medidas perimetrais, nas coordenadas de localização ou nos marcos divisórios do imóvel. Confira-se:

Art. 700. O procedimento de retificação no registro de imóveis, no mínimo, deverá conter:

I - requerimento;

II - memorial descritivo, planta, laudo ou parecer técnico, com Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT quitados;

III - declaração de confinantes e/ou interessados;

IV - certidões fiscais;

V - outras certidões e/ou provas, se houver necessidade.

O requisito previsto no inciso III do referido artigo não é meramente formal, mas sim uma garantia registral essencial para a segurança jurídica das transações imobiliárias.

A anuência dos confrontantes visa evitar litígios decorrentes de eventuais sobreposições de áreas ou alterações indevidas nos limites dos imóveis vizinhos, assegurando que a retificação proposta não prejudicará terceiros.

Ademais, o artigo 213, da Lei de Registros Públicos, ao tratar da retificação de ofício ou a requerimento do interessado, exige que
não haja alteração de medidas perimetrais
para que a anuência dos confrontantes possa ser dispensada:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
(...) d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro.

Na hipótese, conforme já exposto, o Registrador constatou erro no fechamento da poligonal, o que significa que há impacto nas medidas perimetrais, afastando a possibilidade de retificação automática.

Essa divergência na metragem do imóvel registrado não é irrelevante, pois trata-se de uma diferença de 1.933,472 m2.

Desse modo, embora a Apelante sustente que essa diferença não altera os marcos divisórios, o Registrador identificou erro no fechamento do polígono, o que afasta a possibilidade de tratar a retificação como simples erro material.

Ademais, ainda que as medidas perimetrais informadas pela impetrante sejam coerentes, a exigência da anuência dos confrontantes torna-se ainda mais relevante em razão da localização do imóvel, que confronta diretamente com a Rodovia Federal BR-158.

Constatados esses fatos, é imprescindível garantir que a retificação respeite os recuos e a faixa de domínio da rodovia, motivo pelo qual é necessária a anuência do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT).

A jurisprudência dos Tribunais pátrios reforça que a dispensa da anuência dos confrontantes somente pode ocorrer quando não houver qualquer impacto nas medidas perimetrais ou nos limites dos imóveis vizinhos, o que não se verifica neste caso.

Para ilustrar, trago precedente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - JUSTIÇA GRATUITA - RECOLHIMENTO DO PREPARO - ATO INCOMPATÍVEL - REVOGAÇÃO DA BENESSE - PRELIMINAR DE MÉRITO - CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA ORAL - PRESCINDIBILIDADE - PRELIMINAR REJEITADA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - DECADÊNCIA - VÍCIO NÃO SUJEITO À DECADÊNCIA - PREJUDICIAL REJEITADA - MÉRITO RECURSAL - RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - ALTERAÇÃO NA MEDIDA PERIMETRAL DO IMÓVEL - NOTIFICAÇÃO DOS CONFRONTANTES - IMPRESCINDIBILIDADE - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DE TODOS OS CONFRONTANTES - NÃO CUMPRIMENTO DE SOLENIDADE QUE A LEI REPUTA ESSENCIAL - NULIDADE DO PROCEDIMENTO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Ao realizar o recolhimento do preparo recursal, a parte apelante praticou ato incompatível com a alegada hipossuficiência financeira, razão pela qual o benefício da justiça gratuita deve ser revogado - Considerando que a controvérsia trazida à instância recursal consiste em verificar se foram cumpridas as formalidades exigidas na lei para a retificação do registro imobiliário, a prova documental é suficiente para a solução da lide, sendo dispensável o depoimento pessoal do autor - Os vícios que implicam na nulidade do ato ou negócio jurídico podem ser arguidos a qualquer tempo, não estando submetidos à prescrição ou à decadência - Caso o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a parte interessa poderá requerer a retificação do registro
nos termos do art. 212, Lei nº 6.015/73 - O requerimento de retificação de área que implique na alteração da medida perimetral do imóvel deve conter a assinatura de todos os confrontantes na planta do imóvel,
de modo que a ausência de alguma assinatura implica na necessidade de notificação do interessado para apresentar impugnação no prazo de quinze dias - Uma vez que um dos confrontantes não foi notificado pessoalmente ou pelo correio acerca da pretensão de alteração da medida do imóvel, inafastável o reconhecimento de que não houve o cumprimento da solenidade que a lei reputa essencial para a validade do procedimento, o que enseja a nulidade da retificação do registro de imóvel - Manutenção da sentença que se impõe. (TJMG - AC: 50005170820178130382, Relator: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 21/09/2022, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 22/09/2022). (sem destaques no original)

No mesmo sentido, colaciono recente julgado desta Corte:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. ALEGADA DIVERGÊNCIA DE ÁREA EM REGISTRO PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA. FALTA DE DOCUMENTAÇÃO E DE ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE REGISTRAL E DA SEGURANÇA JURÍDICA. MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO DA AÇÃO, MAS POR OUTRO FUNDAMENTO. EXTINÇÃO DA DEMANDA SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) III. RAZÕES DE DECIDIR

A retificação de matrícula imobiliária deve observar a participação de terceiros interessados, incluindo os confrontantes, conforme arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, para preservar eventuais direitos de propriedade. A ausência de anuência dos confrontantes e de documentação adequada impede o prosseguimento da retificação requerida, conforme art. 225 da Lei nº 6.015/73, sendo responsabilidade da parte requerente instruir o pedido de forma completa.
O Princípio da Continuidade Registral, disposto no art. 195 da Lei nº 6.015/73, exige que a cadeia de titularidade esteja regularizada antes da abertura de novas matrículas, visando garantir a segurança jurídica e evitar registros desconexos. A alegada hipossuficiência da autora não exime o cumprimento das exigências legais para a retificação de matrícula, incluindo o fornecimento de cálculos detalhados da área, conforme solicitado na nota devolutiva do cartório. (...) (TJMT - APELAÇÃO CÍVEL: 10337650420218110041, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 13/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2024). (sem destaques no original)

Portanto, não há direito liquido e certo com vista a afastar a exigência do Registrador, uma vez que a retificação pretendida pela Apelante não se enquadra nas hipóteses de correção automática previstas na Lei de Registros Públicos. Mais uma vez: é necessária a anuência expressa dos confrontantes para garantir a validade e a segurança jurídica do procedimento.

Concluo, portanto, que a sentença recorrida analisou corretamente a legislação aplicável ao caso e, com base na documentação apresentada, reconheceu que a Apelante não demonstrou direito líquido e certo à dispensa da anuência dos confrontantes.

O ato praticado pelo Cartório encontra respaldo legal e visa garantir que a retificação proposta não acarrete prejuízos a terceiros.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho
integralmente a sentença que denegou a segurança.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025