Tribunal: TJMT
Processo: 1001336-70.2023.8.11.0022
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001336-70.2023.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SEBASTIANA MATEUS DE MORAES - CPF: 266.078.401-91 (APELADO), WESLEY HENRIQUE DE OLIVEIRA SOUSA - CPF: 028.819.891-36 (ADVOGADO), ADMILSON LEME DOS SANTOS - CPF: 274.701.721-49 (APELANTE), GABRIELA PEREIRA COSTA - CPF: 117.237.996-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RELAÇÃO LOCATÍCIA VERBAL. PROVA ORAL E DOCUMENTAL ROBUSTA. CONFISSÃO DE PAGAMENTO MENSAL MEDIANTE ENTREGA DE CARGAS DE GÁS. TESTEMUNHA QUE RECEBIA VALORES PARA REPASSE À LOCADORA. ALEGAÇÃO DE
ANIMUS DOMINI
E DE POSSE HÁ MAIS DE 20 ANOS. INCOMPATIBILIDADE LÓGICA ENTRE POSSE DERIVADA E POSSE
AD USUCAPIONEM
. AÇÃO DE USUCAPIÃO CONEXA NÃO CONFIGURA PREJUDICIALIDADE EXTERNA (ART. 313, V, “A”, CPC). INEXISTÊNCIA DE QUESTÃO PREJUDICIAL. INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO COMPROVADO. RESCISÃO CONTRATUAL, DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS MANTIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I.
Caso em exame

Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis interposta, alegando a existência de contrato verbal de locação e inadimplemento dos aluguéis a partir de julho/2023. O juízo de origem julgou procedentes os pedidos, decretou o despejo e condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos. O réu interpôs apelação sustentando a inexistência de locação, posse com animus domini, prejudicialidade decorrente de ação de usucapião e nulidade da sentença.

II.
Questões em discussão

A controvérsia envolve: (i) determinar se há relação locatícia verbal entre as partes, apta a caracterizar posse derivada do apelante; (ii) avaliar se a alegada posse com animus domini e a existência de ação de usucapião configuram questão prejudicial externa a justificar a suspensão do processo (art. 313, V, "a", CPC); (iii) verificar se houve inadimplemento contratual apto a ensejar despejo e cobrança de aluguéis; (iv) examinar a manutenção ou não da condenação e dos honorários sucumbenciais, com eventual majoração recursal.

III.
Razões de decidir

Restou comprovada a existência de contrato verbal de locação, mediante confissão judicial do réu acerca da entrega mensal de “cargas de gás” como forma de pagamento e confirmação por testemunha que recebia valores para repassá-los à autora, evidenciando contraprestação típica da locação.

A alegação de animus domini não prospera, pois a posse exercida é derivada, o que a torna precária e incompatível, como regra, com a prescrição aquisitiva. Construções e benfeitorias realizadas pelo ocupante não transmitem, por si sós, posse ad usucapionem.

A ação de usucapião não constitui questão prejudicial externa, pois o julgamento da ação de despejo prescinde da definição do domínio do bem, bastando verificar a existência da relação locatícia e do inadimplemento. A suspensão do feito, portanto, é indevida.

Comprovado o inadimplemento dos aluguéis desde julho/2023, impõe-se a manutenção da rescisão contratual, do despejo e da cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos.

Diante do desprovimento da apelação, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais (art. 85, § 11, CPC), observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

IV.
Dispositivo e tese

Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida integralmente. Honorários majorados.

Teses de julgamento: “A existência de contraprestação periódica, comprovada por confissão do réu e por prova testemunhal, é suficiente para caracterizar contrato verbal de locação e posse derivada, afastando a alegação de animus domini.” “A ação de usucapião paralela não constitui questão prejudicial externa em ações de despejo fundadas em inadimplemento locatício.” “O inadimplemento dos aluguéis autoriza a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos, nos termos da Lei nº 8.245/91.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, §3º; 313, V, “a”; 373, I e II; 85, §§ 2º e 11. Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III; 23, VI e VIII; 58, V; 62, I.

Jurisprudência citada: STJ – precedentes sobre impossibilidade de usucapião fundada em posse precária decorrente de contrato verbal de locação ou comodato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Admilson Leme dos Santos
em face da r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Pedra Preta/MT, que nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis ajuizada por
Sebastiana Mateus de Moraes
, julgou procedentes os pedidos iniciais.

A decisão recorrida foi lançada no id. 313835906, ocasião em que o juízo
a quo
, reconhecendo a existência de contrato verbal de locação entre as partes, referente ao imóvel localizado na Avenida Emílio G. Médice, s/n, Centro, Pedra Preta/MT, e constatando o inadimplemento contratual a partir de julho/2023, julgou procedente a ação, para: (i) declarar rescindido o contrato verbal de locação celebrado entre as partes; (ii) determinar o despejo do requerido, impondo-lhe o dever de desocupar o imóvel em 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de mandado de despejo coercitivo; (iii) condenar o requerido ao pagamento dos alugueis vencidos, no valor total de R$ 3.333,67 (três mil, trezentos e trinta e três reais e sessenta e sete centavos), bem como dos aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, com correção monetária pelo IPCA-E e juros moratórios de 1% ao mês, contados do vencimento de cada parcela; e, ainda, condená-lo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, com exigibilidade suspensa em razão do benefício da justiça gratuita.

Inconformado, o réu recorre.

Em suas razões recursais (id. 313835907), o requerido afirma que a r. sentença se fundou em equívoco de cognição, por não ter observado, a seu ver, a fragilidade da prova produzida pela autora, sustentando que não restou demonstrada a existência de relação locatícia, mormente por se tratar de alegado contrato verbal e por inexistir comprovação de contraprestação periódica típica de locação.

Assevera residir no imóvel há mais de 20 (vinte) anos, em posse mansa, pacífica e contínua, com ânimo de dono, tendo construído a residência “do zero” sobre terreno que era vago, arcando com todos os custos de construção, bem como com tributos, água, luz e demais encargos, sempre de forma ostensiva e sem oposição da autora.

Aduz que os recibos juntados pela autora remontam a 2009/2010, são esparsos e antigos, sem vinculação com o imóvel objeto da lide, e seriam, de todo modo, incapazes de demonstrar locação contemporânea ao alegado inadimplemento de 2023.

Defende que as recargas de gás por ele fornecidas à autora, referiam a imóvel diverso e contíguo, onde não reside, sendo indevida a extensão dessa suposta contraprestação ao imóvel em que construiu sua casa e as demais edificações destinadas a familiares.

Argumenta que, no lote em que reside, foram construídas quatro casas (a sua, a de seu filho, de seu genitor e outra desocupada), todas edificadas com recursos próprios, o que demonstraria a posse qualificada com
animus domini.

Afirma que a autora jamais cobrou aluguéis ao longo de duas décadas, tampouco formalizou contrato escrito, somente vindo a ajuizar a presente demanda após a valorização advinda das benfeitorias por ele realizadas, o que configuraria abuso de direito.

Noticia a existência da Ação de Usucapião nº 1000451-85.2025.8.11.0022, em trâmite perante à mesma Comarca, onde foram acostadas provas materiais da posse qualificada exercida sobre o imóvel (fotografias da construção, comprovantes de pagamento de tributos e contas de consumo desde 2003 etc.), sustentando que tais elementos demonstram sua posse
ad usucapionem
. Com base nisso, sustenta haver questão prejudicial externa, nos termos do art. 313, V, “a”, do CPC, requerendo a suspensão do presente feito de despejo até o julgamento definitivo da ação de usucapião.

Por fim, requer o provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, afastando o despejo e a cobrança de aluguéis. Subsidiariamente, pugna pela suspensão do processo em razão da usucapião e a inversão da sucumbência.

Foram apresentadas contrarrazões pela apelada Sebastiana Mateus de Moraes id. 313835911, suscitando, em preliminar, a inexistência de prejudicialidade externa/indeferimento do pedido de suspensão do processo, ao argumento de que a Ação de Usucapião nº 1000451-85.2025.8.11.0022 não constitui questão prejudicial externa apta a obstar o prosseguimento da ação de despejo, porquanto aqui se discute relação obrigacional locatícia e inadimplemento contratual, enquanto na usucapião se discute domínio, de natureza real, de modo que a solução daquela demanda não se revela pressuposto lógico e necessário para o julgamento desta.

No mérito, sustenta que o próprio réu, em audiência de instrução, confessou efetuar pagamento mensal de aluguel mediante entrega de “10 cargas de gás”, constando tal admissão do registro judicial da prova oral, o que, aliado à prova documental, corrobora com a existência de contrato verbal de locação. Destaca, ainda, o teor da prova testemunhal, em especial o depoimento de Gevanilso Pinheiro da Costa, que teria recebido aluguéis para repassá-los à autora, confirmando a contraprestação periódica própria da locação. Afirma que a tese dos “dois imóveis” não prospera, pois, na realidade trata-se de um único imóvel físico, sendo apenas documental a distinção matricial alegada pelo réu, que não provou a vinculação exclusiva dos pagamentos a imóvel diverso. Invoca o art. 23, VI, da Lei 8.245/91, para assentar que eventuais obras e benfeitorias realizadas pelo ocupante não afastam a natureza locatícia da posse, exigindo-se, para tanto, consentimento prévio e por escrito do locador, o que não foi demonstrado. Sustenta que eventual pretensão indenizatória por benfeitorias não se confunde com o direito da autora ao despejo por falta de pagamento, mormente diante da confissão de contraprestação e da inadimplência superveniente. Ressalta que o inadimplemento dos aluguéis a partir de julho/2023 autoriza a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, nos termos da Lei 8.245/91. Noticia, inclusive, a juntada de imagens que demonstram a continuidade da utilização do imóvel pelo apelante, inclusive como estacionamento em datas festivas, em afronta ao direito de propriedade da autora e à sentença que rescindiu o contrato. Ao final, pugna pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de despejo c/c cobrança de aluguéis proposta por Sebastiana Mateus de Morais contra Admilson Leme dos Santos, com o objetivo de reaver a posse de imóvel alegadamente locado, bem como cobrar valores de aluguéis supostamente em atraso.

Alegou a parte autora, na inicial, que é proprietária do imóvel localizado na Avenida Emílio G. Médice, s/n, no município de Pedra Preta/MT, conforme matrícula imobiliária anexada aos autos. Relata que celebrou com o requerido contrato verbal de locação para fins residenciais, com aluguel mensal estipulado em R$ 1.000,00, vencível todo dia 10.

Sustentou que, a partir de julho de 2023, o requerido deixou de efetuar os pagamentos, acumulando débito de R$ 3.333,67 até a propositura da ação.

Afirmou que tentou resolver a situação de forma amigável, inclusive mediante envio de notificação extrajudicial, mas o requerido recusou-se a deixar o imóvel e manteve-se inadimplente.

A autora destacou, ainda, que depende dos valores dos aluguéis para seu sustento, em razão de sua idade avançada (76 anos), e que o imóvel está sendo utilizado de forma indevida, com construção de tanques para criação de peixes sem autorização.

Pleiteou, por conseguinte, o despejo liminar do requerido com base no art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91, a rescisão do contrato verbal de locação e a condenação do requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, além de custas processuais e honorários advocatícios.

Em sua contestação, a parte requerida Admilson Leme dos Santos alegou, inicialmente, ser hipossuficiente e pleiteou o deferimento da justiça gratuita. No mérito, suscitou a preliminar de inépcia da petição inicial, por ausência de elementos indispensáveis ao regular prosseguimento do feito, e requereu a extinção do processo sem resolução do mérito com base nos incisos I e IV do art. 485 do CPC. Sustentou que nunca firmou contrato de locação, seja verbal ou escrito, com a autora, tampouco pactuou o pagamento de aluguel. Alegou que reside no imóvel há mais de 20 anos, em posse mansa, pacífica e com ânimo de dono, tendo construído, com recursos próprios, a residência em terreno que se encontrava vago à época. Afirmou também que, durante todo esse período, arcou com os tributos incidentes sobre o imóvel, inclusive com contas de água, luz e gás, tratando o bem como se fosse seu. Rechaçou a existência de qualquer relação locatícia com a autora e afirma que a mesma apenas ajuizou a ação após duas décadas de ocupação pacífica, motivada por interesses financeiros em razão das melhorias realizadas no imóvel. Por fim, requereu a extinção do processo sem julgamento do mérito, ou, subsidiariamente, a improcedência total dos pedidos formulados pela autora, além da condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 20%.

A autora apresentou réplica, na qual impugnou os argumentos defensivos do requerido. Contestou o pedido de justiça gratuita, sustentando que o réu exerce atividade empresarial (comércio de gás) no próprio imóvel objeto da lide, e que não juntou qualquer prova de sua alegada hipossuficiência. Quanto ao mérito, reafirmou a existência de contrato verbal de locação, cujos pagamentos eram feitos por meio de entregas mensais de cargas de gás, e que o inadimplemento começou em julho de 2023. A autora mencionou que notificou o requerido em duas oportunidades, com comprovação de recebimento, solicitando a formalização do contrato por escrito e a regularização dos pagamentos, sem qualquer resposta efetiva. Refutou a alegação de posse com ânimo de dono, apontando contradições nas datas apresentadas pelo réu. Asseverou que, conforme o art. 23 da Lei 8.245/91, é obrigação do locatário arcar com encargos como luz, água e gás, e que o simples pagamento desses encargos não transfere a titularidade da posse ou propriedade do bem.

Reiterou que os recibos apresentados nos autos e os áudios anexados comprovam a relação locatícia e o inadimplemento do réu, sendo cabível a procedência integral dos pedidos formulados na exordial.

A decisão saneadora proferida pelo Juízo rejeitou a impugnação à gratuidade da justiça, reconhecendo a ausência de prova robusta da capacidade financeira do requerido. Declarou o feito saneado e fixou como pontos controvertidos: (1) a comprovação da existência de contrato de locação verbal entre as partes e o valor da locação; (2) a demonstração de que o requerido exerce posse mansa, pacífica e com ânimo de dono há mais de 20 anos. Determinou-se a produção de prova oral, com oitiva das partes e testemunhas.

Na audiência de instrução e julgamento, após frustrada tentativa de conciliação, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, bem como as oitivas das testemunhas Gevanilso Pinheiro da Costa (indicada pela autora), e Creuza Mariano da Silva e José Roberto Orlato (indicadas pelo requerido). Ambas as partes desistiram da oitiva de uma testemunha cada. Ao final, foi aberto prazo para apresentação de alegações finais por memorial escrito.

Nas alegações finais, a autora reafirmou que é proprietária do imóvel locado verbalmente ao réu pelo valor mensal de R$ 1.000,00, com vencimento todo dia 10. Ressaltou que o réu confirmou em juízo a existência do contrato verbal, bem como o pagamento mediante fornecimento de 10 cargas de gás mensais, equivalentes ao valor locatício. Sustentou que a inadimplência teve início em julho de 2023, mesmo após a notificação extrajudicial, e que as provas testemunhais corroboram a sua versão dos fatos. Requereu a procedência da ação, com decretação do despejo, condenação do réu ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos e ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Já nas alegações finais da parte requerida, esta reiterou que nunca firmou contrato de locação, que reside no imóvel há mais de 20 anos com pleno conhecimento da autora, tendo erguido a construção com recursos próprios. Sustentou que os recibos apresentados não comprovam a relação locatícia, pois são referentes a outro imóvel, contíguo ao ocupado pelo réu, e que a autora busca se beneficiar indevidamente das benfeitorias realizadas. Reiterou o pedido de extinção do processo por inépcia da inicial ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos formulados, com a condenação da autora ao pagamento de honorários e custas.

O Magistrado
a quo
proferiu sentença, julgando procedente o pedido formulado na inicial, com fulcro nos arts. 9º, III, 23 e 62, inciso I, da lei nº 8.245/91, para: “1. declarar rescindido o contrato verbal de locação celebrado entre as partes; 2. determinar o despejo de Admilson Leme Dos Santos, que deverá desocupar o imóvel situado na avenida Emílio G. Médice, s/n, centro, Pedra Preta-MT, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de mandado de despejo coercitivo; 3. condenar o requerido ao pagamento dos alugueis vencidos, no valor total de r$ 3.333,67 (três mil trezentos e trinta e três reais e sessenta e sete centavos), bem como os alugueis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, com atualização monetária pelo IPCA-E e juros moratórios de 1% ao mês, contados do vencimento de cada parcela; condenar o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civi”l, bem como concedeu a gratuidade judiciária em favor da parte requerida.

Irresignado, o requerido recorre.

Em suas razões recursais (id. 313835907), o requerido afirma que a r. sentença se fundou em equívoco de cognição, por não ter observado, a seu ver, a fragilidade da prova produzida pela autora, sustentando que não restou demonstrada a existência de relação locatícia, mormente por se tratar de alegado contrato verbal e por inexistir comprovação de contraprestação periódica típica de locação.

Assevera residir no imóvel há mais de 20 (vinte) anos, em posse mansa, pacífica e contínua, com ânimo de dono, tendo construído a residência “do zero” sobre terreno que era vago, arcando com todos os custos de construção, bem como com tributos, água, luz e demais encargos, sempre de forma ostensiva e sem oposição da autora.

Aduz que os recibos juntados pela autora remontam a 2009/2010, são esparsos e antigos, sem vinculação com o imóvel objeto da lide, e seriam, de todo modo, incapazes de demonstrar locação contemporânea ao alegado inadimplemento de 2023.

Defende que as recargas de gás por ele fornecidas à autora, referiam a imóvel diverso e contíguo, onde não reside, sendo indevida a extensão dessa suposta contraprestação ao imóvel em que construiu sua casa e as demais edificações destinadas a familiares.

Argumenta que, no lote em que reside, foram construídas quatro casas (a sua, a de seu filho, de seu genitor e outra desocupada), todas edificadas com recursos próprios, o que demonstraria a posse qualificada com
animus domini.

Afirma que a autora jamais cobrou aluguéis ao longo de duas décadas, tampouco formalizou contrato escrito, somente vindo a ajuizar a presente demanda após a valorização advinda das benfeitorias por ele realizadas, o que configuraria abuso de direito.

Noticia a existência da Ação de Usucapião nº 1000451-85.2025.8.11.0022, em trâmite perante à mesma Comarca, onde foram acostadas provas materiais da posse qualificada exercida sobre o imóvel (fotografias da construção, comprovantes de pagamento de tributos e contas de consumo desde 2003 etc.), sustentando que tais elementos demonstram sua posse
ad usucapionem
. Com base nisso, sustenta haver questão prejudicial externa, nos termos do art. 313, V, “a”, do CPC, requerendo a suspensão do presente feito de despejo até o julgamento definitivo da ação de usucapião.

Por fim, requer o provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, afastando o despejo e a cobrança de aluguéis. Subsidiariamente, pugna pela suspensão do processo em razão da usucapião e a inversão da sucumbência.

Pois bem. A matéria devolvida a este Colegiado cinge-se, em síntese, ao exame da alegada prejudicialidade externa decorrente da Ação de Usucapião nº 1000451-85.2025.8.11.0022, com consequente pedido de suspensão deste feito com fundamento no art. 313, V, “a”, do CPC; a revaloração do conjunto fático-probatório para aferir a existência ou não de contrato verbal de locação entre as partes, a configuração do inadimplemento locatício e a eventual caracterização de posse com
animus domini
apta a infirmar a sentença de despejo c/c cobrança; e as repercussões daí decorrentes sobre a condenação em aluguéis, bem como sobre a verba honorária sucumbencial, inclusive com eventual majoração em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC).

Inicialmente, passo ao exame da preliminar suscitada.

Da alegada prejudicialidade externa
(ação de usucapião)

e
do pedido de suspensão
(art. 313, V, “a”, CPC).

Sustenta o apelante que a tramitação da Ação de Usucapião nº 1000451-85.2025.8.11.0022 configuraria verdadeira questão prejudicial externa, cujo deslinde condicionaria o julgamento da presente ação de despejo c/c cobrança, de modo a atrair a incidência do art. 313, V, “a”, do CPC e a consequente suspensão deste feito.

O art. 313, V, “a”, do CPC dispõe que o processo será suspenso quando “a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou inexistência de relação jurídica que constitua questão prejudicial”. A doutrina e a jurisprudência são firmes ao exigir, para a configuração da prejudicialidade externa, que a questão a ser decidida em outro processo seja lógica e necessariamente antecedente, de tal forma que não seja possível julgar o mérito desta causa sem que primeiro se defina aquela outra relação jurídica.

No caso concreto, a presente demanda versa sobre “Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis”, fundada na alegada existência de contrato verbal de locação e no inadimplemento dos aluguéis a partir de julho/2023. A sentença recorrida reconheceu a natureza locatícia da relação e a inadimplência, decretando a rescisão do contrato, o despejo e a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos.

Por sua vez, a ação de usucapião noticia suposta aquisição originária da propriedade pelo decurso do tempo, baseada na alegação de posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
, exercida pelo ora apelante.

A rigor, a questão dominial - se a propriedade do bem cabe à autora ou, futuramente, ao réu por usucapião, não é pressuposto lógico necessário para o julgamento da presente ação de despejo. O que aqui se discute, e basta para a solução da lide, é se: (a) houve, de fato, relação locatícia entre as partes; e (b) se sobreveio inadimplemento contratual suficiente para ensejar a rescisão do contrato e o despejo.

Com efeito, a jurisprudência pátria é pacífica ao reconhecer que, havendo posse derivada, seja por locação, seja por comodato, esta posse tem natureza precária, incompatível, em regra, com o
animus domini
exigido para a usucapião, de modo que a discussão sobre eventual usucapião não impede, por si só, o julgamento da ação obrigacional. O Superior Tribunal de Justiça, em casos de usucapião fundada em posse decorrente de comodato ou de relação precária, tem assentado que a posse originariamente precária não se transmuda automaticamente em posse
ad usucapionem
sem ruptura clara e inequívoca da causa possei, sendo certo que a ausência de
animus domini
impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Ainda que se reconheça, em tese, a possibilidade excepcional de transmudação da posse precária, tal discussão é própria da ação de usucapião, não se mostrando condição lógica para o julgamento da ação de despejo, sobretudo quando, como aqui, se verifica que a própria prova colhida evidencia o caráter derivado e obrigacional da posse exercida pelo réu.

Note-se, ademais, que o próprio Juízo sentenciante enfrentou a alegação de posse com
animus domini
, concluindo, com base na prova produzida, que o ingresso do réu no imóvel se deu a partir de ajuste com a autora (locação, ou ao menos comodato), afastando a alegação de posse autônoma e originária.

Dessarte, a eventual procedência ou improcedência da ação de usucapião não constitui antecedente lógico necessário para a solução da presente lide. Ainda que, em momento futuro e em outro processo, se viesse a reconhecer domínio em favor do réu, isso não infirmaria, por si só, os efeitos obrigacionais da relação locatícia aqui discutida, nem apagaria o inadimplemento locatício verificado em período anterior.

Não se configurando, portanto, a exigida relação de prejudicialidade externa, mostra-se indevido o pedido de suspensão com base no art. 313, V, “a”, do CPC, razão pela qual
rejeito a preliminar suscitada.

Superada tal questão, passo a análise do mérito recursal.

A controvérsia central reside em definir se a posse exercida por Admilson Leme dos Santos sobre o imóvel de titularidade de Sebastiana Mateus de Moraes é decorrente de relação locatícia verbal, como sustentado pela autora e reconhecido pelo juízo a quo, ou se se trata de posse originária com
animus domini,
como defende o réu, hipótese em que seriam improcedentes os pedidos de despejo e cobrança de aluguéis.

O magistrado singular, após ampla instrução probatória, envolvendo contestação, réplica, decisão saneadora, audiência de instrução com depoimentos pessoais e de testemunhas de ambas as partes, e alegações finais, concluiu pela existência de contrato verbal de locação, fundado em elementos probatórios consistentes, notadamente: (i) a admissão, pelo próprio requerido, de que realizava pagamentos mensais à autora mediante entrega de cargas de gás, em número e periodicidade que se ajustavam ao valor locatício apregoado; (ii) o depoimento da testemunha Gevanilso Pinheiro da Costa, que afirmou ter recebido, em diversas oportunidades, aluguéis do imóvel para repasse à autora; e (iii) a constatação de que, no plano fático, o imóvel é uno, sendo meramente documental a alegada distinção matricial invocada pelo réu para dissociar pagamentos e ocupação.

O apelante insiste na ausência de prova documental robusta, enfatizando que os recibos de 2009/2010 seriam antigos e esparsos, bem como que as recargas de gás, supostamente entregues à autora, referir-se-iam a “imóvel contíguo” distinto daquele em que reside há mais de 20 anos. Contudo, não basta ao recorrente simplesmente negar o vínculo locatício; incumbia-lhe, nos termos do art. 373, II, do CPC, demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora – no caso, provar que os pagamentos não tinham relação com o imóvel locado e que sempre exerceu posse autônoma, originária, com
animus domini.

A prova colhida, todavia, conduz em sentido oposto. Primeiro, porque a sentença, com base no depoimento pessoal do réu, registra que ele próprio reconheceu, em audiência, que efetuava pagamentos mensais por meio de entrega de botijões de gás à autora, fato, aliás, reiterado nas contrarrazões, que fazem referência a “10 cargas de gás” como forma de pagamento do aluguel, ajustada à sua atividade comercial. Essa confissão judicial, ainda que o recorrente tente posteriormente lhe atribuir outro significado, constitui fortíssimo indício da existência de contraprestação periódica em benefício da proprietária, típico de uma relação locatícia.

Segundo, porque a testemunha Gevanilso Pinheiro da Costa, conforme consignado na sentença, afirmou que, em diversas oportunidades, recebeu aluguéis do imóvel para repassar à autora, corroborando a afirmação de que havia prestação de aluguéis, inclusive em dinheiro.

Terceiro, a tese dos “dois imóveis” não se sustenta diante da realidade fática descrita nos autos. O juízo
a quo
foi categórico ao assentar que, embora possam existir registros imobiliários distintos, não há, no mundo fenomênico, divisão inequívoca entre os pretensos imóveis, tratando-se, na prática, de um único imóvel físico, sem fronteira delimitadora efetiva, sendo documental a suposta divisão.

O apelante, a seu turno, não logrou demonstrar que os pagamentos (em gás ou dinheiro) se referiam tão somente a uma parcela específica e diversa do imóvel em que reside, o que fragiliza sobremaneira sua tentativa de desvincular a contraprestação da ocupação que efetivamente exerce.

Quarto, o fato de o réu alegar ter construído edificações no imóvel, inclusive casas para si, seu filho e seu genitor, tampouco afasta, por si só, a natureza locatícia da posse.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no art. 23, VI, impõe ao locatário o dever de não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador, e, no inciso VIII, explicita que o locatário é obrigado a pagar as despesas de consumo de força, luz, gás, água e esgoto, entre outros encargos. Ou seja, o fato de o ocupante arcar com tributos e contas de consumo e de ter, eventualmente, realizado benfeitorias e construções – com ou sem autorização formal – não transmuta automaticamente a posse em
ad usucapionem,
nem elide o vínculo obrigacional, sobretudo quando há prova de contraprestação periódica e reconhecimento, pelo próprio réu, de pagamentos mensais à proprietária.

A eventual discussão sobre indenização por benfeitorias, que não é objeto deste feito, poderia, em tese, ser travada em ação própria, não servindo, todavia, de fundamento para afastar o inadimplemento locatício nem para obstar o despejo.

Deve-se destacar, ademais, que a versão do réu sobre sua entrada no imóvel, tal como registrada na sentença, aponta que ele teria assumido a ocupação a pedidos do genro da autora, para evitar a invasão por terceiros, o que se aproxima muito mais de uma posse derivada (locação ou comodato) do que de uma posse originária com ânimo de dono.

Nesse cenário, acompanho integralmente a conclusão do juízo de origem no sentido de que a posse exercida por Admilson Leme dos Santos decorre de relação obrigacional, inicialmente de comodato (argumento meramente subsidiário do próprio réu) ou, como demonstrado de forma robusta, de locação verbal com contraprestação em cargas de gás e, por vezes, em dinheiro.

Portanto, a alegação recursal de inexistência de contrato verbal de locação não se sustenta, havendo lastro probatório suficiente para reconhecer a existência do vínculo locatício, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual a autora se desincumbiu satisfatoriamente.

O apelante ancora grande parte de sua insurgência na tese de que sempre exerceu posse com
animus domini
, há mais de 20 anos, o que, a seu ver, seria incompatível com o reconhecimento de relação locatícia.

Todavia, como visto, a prova dos autos aponta que a ocupação do imóvel teve origem em relação obrigacional com a proprietária, inicialmente a partir de pedido do genro desta para que o bem não fosse invadido, e, posteriormente, mediante pagamento de contraprestação periódica (aluguéis em gás e dinheiro). Tal contexto enquadra-se na noção de posse derivada, seja na forma de locação, seja na de comodato, ambas de natureza precária.

A jurisprudência, tanto do STJ quanto de Tribunais estaduais, é firme em assentar que a posse decorrente de contrato de locação ou comodato, por ser precária, não se reveste, em regra, de
animus domini
, não servindo, por si só, de base para usucapião, salvo hipótese excepcional de ruptura inequívoca da causa possei, com ciência do proprietário.

Há precedentes que, em contexto de usucapião, afirmam que a posse exercida em razão de comodato ou locação, por ser precária, não tem o condão de caracterizar a prescrição aquisitiva, em razão da ausência de
animus domini
.

No caso, não se verificam fatos que indiquem a ocorrência dessa ruptura nítida, em momento anterior ao ajuizamento da presente ação, de modo a converter a posse derivada em posse ad usucapionem. Ao contrário: o comportamento contraditório do réu - que, ao mesmo tempo em que afirma ter ingressado no imóvel para protegê-lo em benefício da autora, intenta, agora, manter-se nele contra a vontade da proprietária reconhecida em matrícula imobiliária, foi corretamente destacado pelo juízo
a quo
como evidência de que não há
animus domini
desde a origem da ocupação, mas apenas tentativa posterior de se beneficiar das benfeitorias realizadas em imóvel alheio.

Logo, a tese de posse com
animus domini
, tal como articulada nas razões recursais, não se coaduna com a prova produzida, tampouco é apta a desconstituir a sentença que, com acerto, reconheceu a natureza locatícia da relação e o caráter precário da posse exercida pelo apelante.

Reconhecida a existência do contrato verbal de locação, impõe-se verificar se o inadimplemento alegado resta configurado.

A autora afirmou que o réu deixou de pagar os aluguéis a partir de julho/2023, acumulando débito de R$ 3.333,67 até a propositura da ação. A sentença acolheu essa narrativa, fixando a condenação nos aluguéis vencidos nesse montante, bem como nos vincendos até a efetiva desocupação, com correção pelo IPCA-E e juros de 1% ao mês.

O apelante, em suas razões, não ataca de forma específica os valores ou a periodicidade do inadimplemento, limitando-se a negar a própria existência da locação. Superada essa tese, por força da análise probatória já empreendida, não subsiste fundamento idôneo para afastar a conclusão de que houve cessação dos pagamentos a partir de julho/2023, circunstância que autoriza, nos termos da Lei do Inquilinato, a rescisão do contrato, o despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos.

A Lei nº 8.245/91, em seu art. 9º, III, prevê como causa de rescisão da locação a falta de pagamento do aluguel e demais encargos, e o art. 62, I, disciplina a possibilidade de propositura de ação de despejo fundada em inadimplemento. Nesse contexto, uma vez constatado o inadimplemento injustificado, o despejo constitui consequência jurídica natural, como bem assentou o juízo de origem.

Assim, não há reparos a fazer à condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, nem à determinação de despejo, que devem ser integralmente mantidas.

Mantida a improcedência da tese recursal e a procedência dos pedidos da autora, permanece hígida a condenação imposta em primeiro grau, que fixou honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, em desfavor do réu.

À vista do exposto, verifico que a sentença recorrida apreciou com rigor e acerto a prova produzida, qualificando corretamente a posse exercida por Admilson Leme dos Santos como decorrente de contrato verbal de locação, reconhecendo o inadimplemento a partir de julho/2023 e aplicando, de modo adequado, as normas da Lei nº 8.245/91 e do CPC. Não se configura a alegada prejudicialidade externa decorrente da ação de usucapião, nem há elementos aptos a infirmar a existência da relação locatícia ou a caracterizar posse
ad usucapionem
. A insurgência recursal, portanto, não logra afastar os fundamentos da sentença, que devem ser mantidos por seus próprios fundamentos, aqui reforçados.

Considerando que o recurso de apelação está sendo integralmente desprovido, impõe-se a aplicação do art. 85, § 11, do CPC, para fins de majoração dos honorários advocatícios. Entendo adequado majorar a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, ressalvando, contudo, que a exigibilidade dessa verba permanecerá suspensa, diante da manutenção da gratuidade de justiça deferida ao apelante (art. 98, § 3º, CPC).

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

P.I.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025