Tribunal: TJMT
Processo: 1009294-60.2017.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta por Lusanil Egues da Cruz contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada por Elmo Engenharia Ltda., declarando rescindido o compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a reintegração de posse, fixando indenização mensal de 1% do valor do contrato por ocupação irregular, remetendo a apuração do saldo à fase de liquidação, e condenando o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, com suspensão da exigibilidade. O apelante alegou nulidades por ausência de fundamentação quanto a laudo pericial extrajudicial e omissão sobre pedido de reconhecimento de litigância de má-fé da autora. Pleiteou o reconhecimento do adimplemento substancial, a devolução das parcelas pagas, a reforma da improcedência da reconvenção e a redução dos honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação sobre o laudo pericial extrajudicial e omissão quanto à alegada má-fé da parte autora; (ii) estabelecer se há adimplemento substancial a afastar a rescisão contratual; (iii) determinar se é devida a devolução das parcelas pagas; (iv) verificar se a reconvenção deveria ter sido acolhida; e (v) examinar se os honorários advocatícios devem ser reduzidos em razão da gratuidade de justiça.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de menção expressa ao laudo pericial extrajudicial, produzido de forma unilateral, não configura nulidade, pois o documento possui força probatória relativa (CPC, art. 435), e a sentença apresenta fundamentação suficiente, com base em elementos robustos de inadimplemento contratual, atendendo aos requisitos do art. 489, §1º, do CPC e ao art. 93, IX, da CF/88.
A alegação de omissão quanto à análise da litigância de má-fé da autora não procede, uma vez que a sentença, ao reconhecer a boa-fé da parte autora implicitamente, entendeu inexistente conduta temerária, não sendo exigível a análise de todos os argumentos quando já houver fundamentos suficientes para a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009294-60.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), LENNER MARTINS SILVA - CPF: 026.892.791-00 (ADVOGADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), LUSANIL EGUES DA CRUZ - CPF: 442.420.851-68 (APELANTE), EDUARDO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 069.834.258-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por
Lusanil

Egues
da Cruz contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada por Elmo Engenharia Ltda., declarando rescindido o compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a reintegração de posse, fixando indenização mensal de 1% do valor do contrato por ocupação irregular, remetendo a apuração do saldo à fase de liquidação, e condenando o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, com suspensão da exigibilidade. O apelante alegou nulidades por ausência de fundamentação quanto a laudo pericial extrajudicial e omissão sobre pedido de reconhecimento de litigância de má-fé da autora. Pleiteou o reconhecimento do adimplemento substancial, a devolução das parcelas pagas, a reforma da improcedência da reconvenção e a redução dos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação sobre o laudo pericial extrajudicial e omissão quanto à alegada má-fé da parte autora; (
ii
) estabelecer se há adimplemento substancial a afastar a rescisão contratual; (
iii
) determinar se é devida a devolução das parcelas pagas; (
iv
) verificar se a reconvenção deveria ter sido acolhida; e (v) examinar se os honorários advocatícios devem ser reduzidos em razão da gratuidade de justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de menção expressa ao laudo pericial extrajudicial, produzido de forma unilateral, não configura nulidade, pois o documento possui força
probatória relativa (CPC, art. 435), e a sentença apresenta fundamentação suficiente, com base em elementos robustos de inadimplemento contratual, atendendo aos requisitos do art. 489, §1º, do CPC e ao art. 93, IX, da CF/88.

A alegação de omissão quanto à análise da litigância de má-fé da autora não procede, uma vez que a sentença, ao reconhecer a boa-fé da parte autora implicitamente, entendeu inexistente conduta temerária, não sendo exigível a análise de todos os argumentos quando já houver fundamentos suficientes para a decisão (CPC, art. 489, §1º, IV).

A teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso, pois houve inadimplemento reiterado e relevante de mais de 12 parcelas em contrato com valor total de R$ 33.538,31, firmado em 2013, não havendo cumprimento quase integral da obrigação.

O pedido de devolução das parcelas pagas configura inovação recursal, por não ter sido formulado no juízo de origem, sendo incabível sua análise por esta instância.

A fixação dos honorários advocatícios em 20% do valor da condenação é razoável e proporcional, tendo sido corretamente suspensa sua exigibilidade em razão da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de análise expressa de laudo pericial extrajudicial não configura nulidade se a sentença estiver suficientemente fundamentada com base em outros elementos probatórios.

A teoria do adimplemento substancial exige cumprimento quase integral da obrigação, o que não se verifica quando há inadimplemento reiterado e relevante.

A devolução de parcelas pagas não pode ser apreciada em sede recursal se não foi objeto de pedido na instância de origem.

A concessão da gratuidade de justiça não impede a fixação de honorários advocatícios sobre o valor da condenação, desde que sua exigibilidade seja suspensa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC,
arts
. 98, §3º, 435 e 489, §1º, IV; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
2279914/RN, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 14.08.2023,
DJe
18.08.2023.

R E L A T Ó R I O

Eminentes
pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto
por

LUSANIL
EGUES DA CRUZ
, com
o
fito de reformar a sentença que, nos autos da
ação
de rescisão contratual c/c reintegração de posse,
que lhe move
ELMO ENGENHARIA LTDA.
,
julgou

procedente
a ação
e improcedente a reconvenção, para:

a)
declarar
rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes;

b)
determinar
a reintegração de posse em favor do requerente no imóvel descrito e caracterizado no contrato;

c)
condenar
o requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos, no valor de 1% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação irregular, contados desde os dados do inadimplemento até a efetiva desocupação do imóvel;

d) determinar que a
apuração do saldo devedor será feita em liquidação de sentença, cujas despesas serão suportadas

pela parte requerida
; e

e) c
onden
ar
a parte requerida/reconvinte ao pagamento d
e
custas processuais e honorários

advocatícios, que arbitro
u
em 20% do valor da condenação,
com a suspensão da exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

O
apelante
sustenta
a nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à desconsideração do laudo pericial que apontava abusividade nos valores cobrados, bem como alega que houve omissão quanto à análise da litigância de má-fé da autora
.

Pleiteou o reconhecimento do adimplemento substancial do contrato, a devolução das parcelas pagas e a reforma da sentença quanto à improcedência da
reconvenção. Requereu, ainda, a revisão dos honorários advocatícios em razão da concessão da gratuidade
de justiça

Co
ntrarrazões
pelo desprovimento
(Id.
273229431
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia
está
em saber se a sentença padece de nulidades por ausência de fundamentação quanto à desconsideração do laudo pericial e omissão sobre o pedido de litigância de má-fé; se há adimplemento substancial apto a afastar a resolução contratual; se o apelante tem direito à devolução das parcelas pagas; se a reconvenção deveria ter sido acolhida
parcial ou integralmente; e, por fim, se os honorários advocatícios devem ser reduzidos em face da concessão da gratuidade de justiça.

De início, alega o apelante que a sentença seria nula por ausência de fundamentação, porquanto teria deixado de examinar o laudo pericial extrajudicial produzido por peritos particulares, que apontaria a abusividade dos valores cobrados pela autora e a existência de adimplemento substancial do contrato. Sustenta que o silêncio da magistrada qua
nto ao referido documento comprometeria o contraditório, a ampla defesa e o dever de motivação (art. 489, §1º, IV, do CPC).

Contudo, razão não lhe assiste.

Embora a sentença não tenha feito menção expressa ao laudo técnico apresentado pelo réu, é certo que se trata de documento particular,
elaborado de forma unilateral e fora do âmbito judicial,
cuja força probatória é relativa, devendo ser apreciado em conjunto com os demais elementos dos autos (art. 435 do CPC).
Ademais, n
ão se exige do magistrado o exame pormenorizado de todas as provas carreadas ao feito, mas apenas a exposição clara das razões de convencimento, com indicação suficiente dos fundamentos adotados.

No caso, a sentença formou convicção a partir da análise do histórico contratual e dos documentos que demonstram o inadimplemento reiterado do réu desde 2013, reconhecendo que o montante inadimplido era expressivo e afastando, por consequência, a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Ainda que não tenha se referido diretamente ao laudo particular, a fundamentação adotada revelou-se coerente, suficiente e adequada à controvérsia posta, permitindo o controle recursal e o exercício do contraditório.

Não há, pois, nulidade a ser reconhecida nesse ponto
, já que o
julgamento proferido respeitou os requisitos do art. 489, §1º, do CPC, e atendeu ao princípio da motivação das decisões judiciais (art. 93, IX,
da CF/88).

De igual forma, apesar das alegações do apelante, não se verifica omissão quanto ao
pedido de litigância de má-fé da autora
, diante da suposta falsidade das informações prestadas sobre construção irregular no imóvel.
Nota-se que
a
sentença reconheceu, ainda que implicitamente, a inexistência de má-fé da parte autora, ao julgar procedente o pedido inicial com base em prova documental robusta e ausência de conduta temerária. O juízo não está obrigado a enfrentar todos os argumentos expendidos pela parte
quando já tenha encontrado fundamento suficiente para decidir a causa (art. 489, §1º, IV, CPC). Assim, afasto a preliminar.

Por outro lado, o
apelante alega que teria quitado mais de 75% do valor do contrato, o que configuraria adimplemento substancial, obstando a rescisão pretendida.

Não obstante o argumento, os documentos dos autos revelam que o contrato, celebrado em 11/03/2013, previa pagamento parcelado do valor total de R$
33.538,31
, bem como que houve
reiterados atrasos e inadimplência persistente
, além de haver p
lanilha de cálculo
que
demonstra que, até o ajuizamento da ação em 2017, havia saldo devedor significativo e inadimplemento de mais de 12
parcelas (Id.
273228887
e seguintes
; Id. 273229399
)
.

Certo é que a
aplicação da teoria do adimplemento substancial pressupõe o cumprimento quase integral da obrigação, de modo a tornar desproporcional a resolução do contrato
, cuja c
ircunstância não se verifica nos autos, sendo certo que a inadimplência se deu de forma reiterada, prolongada e relevante.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido:

“
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA. OBRIGATORIEDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA. 1. A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. 2. É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (
AgInt
no REsp n. 1 .691.860/PR, relator
Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019,
DJe
de 22/10/2019). 3. A norma do art.

413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento
”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
18/08/2023).

A apelante requereu a devolução das parcelas pagas. No entanto, verifica-se que o pedido não foi formulado perante o juízo de origem e, por consequência, a matéria não integrou a sentença recorrida.

Dessa forma, verifica-se a ocorrência de inovação recursal, o que impede o conhecimento do recurso por esta Corte, sob pena de violar o duplo grau de jurisdição.

Por fim, sustenta
o apelante que, por ser beneficiário da justiça gratuita, os honorários deveriam ser reduzidos. Ocorre que
não há motivo para reforma nesse ponto, porque
a sentença corretamente suspendeu a exigibilidade da verba, nos termos do art. 98, §3º, do CPC
e a
fixação em 20% sobre o valor da condenação, considerando a
natureza da causa e o trabalho técnico desenvolvido, mostra-se razoável e proporcional.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025