Tribunal: TJMT
Processo: 1013280-67.2025.8.11.0000
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013280-67.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Aquisição, Bloqueio de Matrícula, Liminar]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[FILLIPE MARCHIORI DE OLIVEIRA - CPF: 038.225.421-05 (ADVOGADO), JORGE ALBERTO MIOTTO - CPF: 522.493.600-49 (AGRAVANTE), TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (AGRAVADO), AUGUSTO CESAR VAQUERO COBIANCHI - CPF: 011.046.131-23 (AGRAVANTE), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), JORGE ALBERTO MIOTTO - CPF: 522.493.600-49 (AGRAVADO), FILLIPE MARCHIORI DE OLIVEIRA - CPF: 038.225.421-05 (ADVOGADO), TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (AGRAVANTE), AUGUSTO CESAR VAQUERO COBIANCHI - CPF: 011.046.131-23 (AGRAVADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO INTERNO – DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE EFEITO ATIVO RECURSAL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – CHEQUE SUSTADO – ALIENAÇÃO SEM AUTORIZAÇÃO – CLÁUSULA EXPRESSA – RISCO DE TRANSFERÊNCIA A TERCEIROS – AVERBAÇÃO INSUFICIENTE –
PERICULUM IN MORA
CONFIGURADO – BLOQUEIO DAS MATRÍCULAS – DECISÃO REFORMADA – PRESENÇA DOS REQUISITOS EXIGIDOS AUTORIZADORES DA MEDIDA LIMINAR VINDICADA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Presentes os requisitos necessários para a concessão do efeito ativo, mostra-se cabível a concessão de tutela recursal para determinar o bloqueio das matrículas dos imóveis objeto de contrato de compra e venda quando demonstrado, em juízo de cognição sumária, inadimplemento relevante por parte da compradora e indícios de disposição dos bens sem a devida autorização contratual.

A averbação da existência da demanda não impede a alienação dos bens litigiosos, sendo insuficiente para garantir o resultado útil do processo.

Configura-se o p
ericulum in mora
quando há risco concreto de alienação dos imóveis a terceiros de boa-fé antes da definição da lide principal, impondo-se medida apta a preservar o
status quo.

Tutela de urgência deferida para obstar temporariamente atos de disposição, transferência ou oneração até decisão ulterior.

Na petição de agravo interno, o recorrente deve impugnar especificamente os fundamentos da decisão agravada. Se não apresentado qualquer argumento novo capaz de modificar o
decisum
recorrido, impõe-se a sua manutenção.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo interno interposto por AUGUSTO CESAR VAQUERO COBIANCHI, em face da decisão liminar de ID 283795370, que deferiu o pedido de efeito ativo recursal formulado no Recurso de Agravo de Instrumento nº 1013280-67.2025 nos seguintes termos:

“Com essas considerações,
DEFIRO
a medida liminar recursal vindicada
para determinar o bloqueio das matrículas nº 133.101 e nº 133.120, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, impedindo quaisquer atos de alienação, disposição, transferência ou oneração dos referidos imóveis pela parte agravada, até ulterior deliberação ou decisão definitiva na ação principal.
”

Em suas razões, de ID 288915397 o agravante requer o provimento do seu recurso para ser retratada a decisão atacada, com a suspensão imediata dos efeitos da liminar recursal concedida ou a remessa dos autos ao órgão colegiado para analisar a questão posta.

Para tanto, alega, em síntese, que não estão presentes os requisitos autorizadores à concessão de efeito ativo ao recurso de agravo de instrumento e que adquiriu de forma onerosa os imóveis objeto da controvérsia.

Defende que
“a aquisição havida se deu à vista da regularidade dos registros imobiliários à época da lavratura da escritura, os quais não apresentavam quaisquer ônus, restrições ou averbações capazes de sinalizar a existência do negócio jurídico firmado pelos ora litigantes, indisponibilidade ou cláusula de inalienabilidade.”.

Sustenta que devem prevalecer os efeitos da escritura pública frente à cláusula contratual não registrada. Alegam estar havendo violação ao princípio da inércia ao ser deferida medida cautelar contra terceiro de boa-fé.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Recebo o presente agravo interno, uma vez que restaram comprovados os pressupostos de admissibilidade recursal.

Insurge-se a parte recorrente contra a decisão monocrática deste Relator, que deferiu o pedido recursal de efeito ativo em favor da parte ora agravada.

Naquela oportunidade, ficou evidenciado que, ao exame da documentação acostada, em juízo provisório, e nos estritos limites da cognição sumária permitida na fase processual, restaram demonstrados os pressupostos autorizadores da medida excepcional.

Consignei que, no caso em comento, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação era latente

Aliás, em parte da decisão atacada, quando do deferimento do efeito ativo, assim me posicionei:

“Trata-se de agravo de instrumento interposto por JORGE ALBERTO MIOTTO em face da decisão prolatada pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE nº 1009795-50.2025.8.11.000, em que move contra TNI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. deferiu parcialmente a tutela provisória, limitando-se à averbação da existência da demanda nas matrículas nº 133.101 e 133.120 do Registro de Imóveis local, sem, contudo, determinar o bloqueio de tais registros, tal como pleiteado pelo ora agravante.

Em suas razões, o recorrente alega, em síntese, que firmou contrato de compra e venda com a agravada, envolvendo as unidades 605 e 906 do Edifício Boulevard Paulista, no valor total de R$2.400.000,00. Argumenta que houve inadimplemento contratual pela ré, em especial pela devolução de cheque no valor de R$650.000,00 por motivo de desacordo comercial (“alínea 21”), além da alegada alienação de imóvel objeto da avença, sem prévia outorga de instrumento de procuração ou escritura pública, conforme cláusula contratual expressa.

Aponta risco de alienações fraudulentas e irreversíveis. Sustenta a necessidade do bloqueio das matrículas como forma de garantir o resultado útil da ação principal, evitando que terceiros adquiram os bens em litígio.

Requer, assim, a concessão de efeito ativo ser deferida integralmente a tutela antecipada pleiteada em primeiro grau, com o bloqueio das matrículas apontadas do RGI da comarca de origem.

No mérito, pretendem a reforma definitiva da decisão atacada.

Com as razões recursais, acompanham os documentos anexados ao sistema, dentre eles os exigidos pelo artigo 1.017, I, do CPC.

Eis os relatos necessários.

Decido.

A tutela recursal postulada exige, para sua concessão, a possibilidade dos efeitos da decisão recorrida efetivarem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação à parte recorrente e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Na espécie dos autos, atento ao expendido na exordial, ao exame da documentação acostada, em juízo provisório, e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, entendo que restaram configurados os pressupostos autorizativos da medida excepcional.

O agravante, Jorge Alberto Miotto, firmou com a agravada, TMI Investimentos Imobiliários Ltda., instrumento particular de compra e venda datado de 10/09/2024, pelo qual comprometeu-se a adquirir as unidades imobiliárias nº 605 e nº 906 do Edifício Boulevard Paulista, pelo valor global de R$2.400.000,00, distribuído em cinco parcelas, das quais duas primeiras foram adimplidas (R$50.000,00 e R$400.000,00), e a terceira, no valor de R$ 650.000,00, representada por cheque nº 1627, foi devolvida por sustação, sob o motivo “alínea 21” (desacordo comercial).

Consta do contrato cláusula expressa (cláusula 2.4) segundo a qual o inadimplemento de qualquer das parcelas por prazo superior a 30 dias autorizaria o vendedor a considerar rescindido o contrato, sendo que tal marco se alcançaria em 29/04/2025.

Além da inadimplência, a parte agravante afirma ter descoberto que a agravada promoveu a alienação de ao menos um dos imóveis – matrícula nº 133.120 – sem a sua anuência e sem a prévia outorga de escritura pública ou procuração, conforme exigido na cláusula 4.2 do instrumento contratual, que dispõe:

“Os direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento não poderão ser cedidos e/ou transferidos a terceiros, total ou parcialmente pela Compradora, salvo se com expressa anuência do Vendedor.”

Ainda, a cláusula 3.4 estipulava que o vendedor, no prazo de 10 dias da assinatura do contrato, outorgaria instrumento público para que a compradora pudesse dispor do bem.

Contudo, a parte agravante alega que tal instrumento jamais foi concedido, não tendo, portanto, a agravada autorização formal para proceder à alienação ou oneração dos imóveis.

Dessa forma, verifica-se que a relação entre as partes possui natureza eminentemente contratual, com obrigações bilaterais.

A inadimplência de valor relevante por parte da compradora, somada à transferência de bem ainda não quitado a terceiros, configura, ao menos em sede de cognição sumária, uma situação de aparente violação ao pactuado, revelando a probabilidade do direito invocado pelo agravante.

É relevante destacar que a decisão agravada reconhece a existência da demanda, ao determinar a averbação da ação nas matrículas, mas não impôs qualquer restrição de disponibilidade, o que, de fato, compromete a efetividade da tutela de urgência, dada a possibilidade concreta de alienação a terceiros de boa-fé, antes do julgamento da lide principal.

Ademais, o risco ao resultado útil do processo se apresenta de forma clara. A eventual alienação dos imóveis, cuja propriedade ainda é discutida judicialmente, compromete a reversibilidade da situação fática e poderá prejudicar gravemente não apenas o agravante, mas também terceiros eventualmente envolvidos em negócios jurídicos derivados da mesma origem.

Caso os bens sejam alienados, onerados ou dados em garantia, a eficácia da futura decisão que eventualmente reconheça a rescisão do contrato poderá restar esvaziada, resultando em prejuízos à parte agravante e à própria credibilidade do sistema judicial, além da potencial judicialização superveniente por terceiros.

Destaca-se, ainda, que a averbação da existência da demanda, por si só, não possui eficácia impeditiva plena, sendo insuficiente para proteger o direito material discutido.

A medida requerida – bloqueio registral – é proporcional, reversível e adequada ao fim cautelar pretendido, tratando-se de providência que resguarda o status quo até o deslinde da ação principal.

Por fim, anota-se que a limitação temporária à disposição dos bens não acarreta prejuízo irreparável à agravada, que poderá exercer o contraditório e ampla defesa, sendo certo que o bloqueio das matrículas é medida provisória e precária, revogável a qualquer tempo, caso superados os fundamentos que a justificam.

Portanto, à luz dos princípios da boa-fé contratual, prevenção e função social do contrato, e diante da necessidade de preservação da utilidade do processo, a concessão da tutela recursal mostra-se necessária e adequada à proteção cautelar do direito arguido.

Desse modo, verifico que as razões expostas são capazes de motivar o recebimento deste recurso na modalidade instrumental e, também, de ensejar o deferimento liminar recursal, tendo em vista a presença dos pressupostos previstos no art. 995, parágrafo único, do CPC.

Com essas considerações,
DEFIRO
a medida liminar recursal vindicada
para determinar o bloqueio das matrículas nº 133.101 e nº 133.120, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, impedindo quaisquer atos de alienação, disposição, transferência ou oneração dos referidos imóveis pela parte agravada, até ulterior deliberação ou decisão definitiva na ação principal.
”

A par disso, vê-se que as razões apresentadas neste recurso já foram esclarecidas nos autos de Agravo de Instrumento originário, a qual não merece qualquer reparo, mormente pela insuficiência de fundamentação nova que desconstitua os termos do
decisum
atacado.

Denota-se o inconformismo da parte agravante por a parte adversa ter obtido o resultado almejado, qual seja, a concessão de efeito ativo ao agravo de instrumento, buscando, por via diversa, rediscutir a matéria perfeitamente analisada.

Por fim, considerando que a matéria alegada já foi alvo de análise em primeiro grau, no recurso de agravo de instrumento originário e neste agravo interno,
advirto a parte agravante que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação das sanções previstas no Código de Processo Civil, referentes à protelação do feito e à litigância de má-fé.

Dispositivo.

Considerando o exposto, CONHEÇO do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025