Tribunal: TJMT
Processo: 1007158-22.2019.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007158-22.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RUTH HERCIA DA SILVA DUTRA - CPF: 411.812.631-15 (APELANTE), LUDMILLA DE MOURA BOURET - CPF: 395.487.911-53 (ADVOGADO), BERNARDO ZILIO - CPF: 478.336.029-49 (APELADO), ISABELLA TETILLA MOREIRA GEWEHR - CPF: 036.289.691-74 (ADVOGADO), MARISVALDO PAIVA DE MENEZES - CPF: 545.468.341-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE CONTRANOTIFICAÇÃO. POSSE DIRETA DO IMÓVEL. DEPOIMENTO TESTEMUNHAL. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de cobrança, reconhecendo inexistência de relação locatícia verbal após entrega formal do imóvel e condenando a proprietária ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo do barracão deixado no terreno.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se, após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, subsistiu relação locatícia verbal entre as partes que justificasse a cobrança de aluguéis e encargos, ou se a permanência do barracão no terreno ensejou obrigação de indenizar pela utilização exclusiva do bem.

III. Razões de decidir

3. A notificação extrajudicial enviada ao autor antes da propositura da ação, cobrando aluguéis e IPTU, constitui prova robusta da existência do contrato verbal de locação, especialmente considerando a ausência de contranotificação contestando os valores ou a relação locatícia.

4. O depoimento da testemunha confirma que o autor continuava utilizando o imóvel após a entrega formal, tendo inclusive cedido espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas, demonstrando o exercício de poderes inerentes à propriedade.

5. A alegação do autor de que a proprietária teria se comprometido a pagar-lhe pela permanência do galpão não encontra respaldo nos elementos probatórios constantes dos autos, sendo contrária à lógica das relações locatícias.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos do autor.

Tese de julgamento:
"1. A notificação extrajudicial não contestada pelo destinatário constitui elemento probatório relevante da existência de contrato verbal de locação. 2. A permanência de barracão em terreno alheio, com manutenção da posse direta pelo proprietário da edificação, caracteriza relação locatícia verbal quando demonstrado o uso contínuo do espaço."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 927, 1.196; CPC, art. 373, I e II, 996; Lei nº 8.245/91, arts. 22, VIII, 23, I, 47.

Jurisprudência relevante citada: não houve citação.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta
por Ruth Hercia da Silva Dutra contra sentença proferida pela 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação ordinária de cobrança c/c pedido de antecipação de tutela e danos morais (Processo nº 1007158-22.2019.8.11.0041), ajuizada por Bernardo Zilio
.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos do autor, reconhecendo que não subsistiu relação locatícia verbal após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, condenando a ré ao pagamento de indenização ao autor pelo uso exclusivo do barracão, em valor a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, e rejeitando o pedido de danos morais.

Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação, alegando que o ônus da prova quanto à inexistência do contrato verbal de locação deveria recair sobre o autor. Sustentou que o autor manteve a posse direta do imóvel após fevereiro de 2017, impedindo a ré de usufruir do bem, e que existiu contrato verbal de locação, com obrigação de pagar aluguéis e IPTU. Requereu a reforma da sentença para reconhecer a existência do contrato verbal ou, ao menos, a ocupação indevida do imóvel pelo autor, com consequente procedência do pedido de despejo e cobrança dos aluguéis e encargos formulados em sede de reconvenção, extinta em razão da litispendência com a Ação de Despejo e Cobrança n. 1009162-32.2019.8.11.0041, cuja conexão foi reconhecida, sendo ambas julgadas em conjunto.

Em contrarrazões, o apelado Bernardo Zilio defendeu a manutenção da sentença, argumentando que a apelante não comprovou a existência do alegado contrato verbal de locação, tendo inclusive confessado que não houve pactuação de valor e data de vencimento. Afirmou que, após a entrega do imóvel em janeiro de 2017, não mais teve acesso ao local, restando apenas a questão da retirada do galpão, que ficou aguardando definição da apelante quanto à venda do imóvel.

É o relatório.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara
:

Apelação Cível interposta
por Ruth Hercia da Silva Dutra (ré/apelante), contra sentença proferida pela 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação ordinária de cobrança c/c pedido de antecipação de tutela e danos morais (Processo nº 1007158-22.2019.8.11.0041), ajuizada por Bernardo Zilio (autor).

Conforme consta dos autos, o autor Bernardo Zilio alegou que havia celebrado contrato de locação com a ré Ruth Hercia da Silva Dutra, com vigência de 15/09/2013 a 14/09/2016, referente a um terreno urbano situado na Avenida João Eugênio Gonçalves Pinheiro, nº 06 e 07, bairro Areão, em Cuiabá-MT.

Durante a locação, o autor construiu um galpão no terreno, com concordância da ré, ficando pactuado que poderia retirá-lo ao término do contrato. Após prorrogação por mais um ano, o autor decidiu encerrar o contrato em 09/02/2017, devido a dificuldades financeiras.

O autor sustentou que, ao manifestar interesse em retirar o barracão, a ré solicitou que o deixasse no local, pois tinha intenção de adquiri-lo, comprometendo-se a pagar mensalmente R$500,00 ao autor pela permanência e manutenção do barracão.

Alegou que a ré utilizou o galpão para armazenar equipamentos de propriedade de seu filho, mas não efetuou os pagamentos acordados. Posteriormente, em 25/10/2018, a ré notificou o autor para pagamento de R$ 32.450,47 (ID 308042381 - Pág. 1/2), supostamente referentes a aluguéis de fevereiro/2017 a outubro/2018, o que o autor considerou indevidos, pois já havia desocupado o imóvel em 09/02/2017.

O autor requereu, liminarmente, autorização para retirar o galpão e, no mérito, a condenação da ré ao pagamento de R$12.880,00 pelos valores devidos pela utilização do barracão, além de R$15.000,00 a título de danos morais.

Em contestação, a ré Ruth Hercia da Silva Dutra alegou que, após a entrega das chaves à imobiliária em 09/02/2017, o autor não retirou o barracão e pediu para continuar no terreno, comprometendo-se a pagar aluguel e IPTU diretamente, o que nunca ocorreu.

Sustentou que, após um ano sem pagamento, enviou mensagens cobrando os valores devidos, sem obter resposta, o que culminou na notificação extrajudicial.

Apresentou reconvenção, pleiteando o pagamento de aluguéis e IPTU no valor total de R$ 64.641,51, que foi julgada extinta sem resolução de mérito, por litispendência com o Processo nº 1009162-32.2019.8.11.0041 (conexo).

Após instrução processual, com oitiva das partes e testemunhas, a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos do autor, reconhecendo que não subsistiu relação locatícia verbal após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, condenando a ré ao pagamento de indenização ao autor pelo uso exclusivo do barracão, em valor a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, e rejeitando o pedido de danos morais.

Em primeiro lugar, necessário esclarecer que a ré, ora apelante, teve o benefício da justiça gratuita deferido em seu favor, conforme decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 1010426-37.2024.8.11.0000.

A controvérsia central do presente recurso reside em definir se, após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, subsistiu ou não relação locatícia verbal entre as partes que justificasse a posse pelo autor e a cobrança de aluguéis e encargos, ou se a posse da ré, decorrente da permanência do barracão, ensejou obrigação de indenizar pela utilização exclusiva do bem alheio.

Da Existência de Contrato Verbal de Locação

Após detida análise dos elementos probatórios constantes dos autos, verifico que assiste razão à apelante quanto à existência de contrato verbal de locação após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017.

Embora seja incontroverso que o termo de entrega do imóvel foi firmado em 09/02/2017, conforme documento carreado pelo próprio autor e pela ré, o que denota a extinção formal do contrato escrito, há elementos suficientes nos autos que indicam a continuidade da relação locatícia, agora sob a forma verbal.

O principal elemento probatório que corrobora a tese da apelante é a notificação extrajudicial enviada ao autor em 25/10/2018, cobrando valores referentes a aluguéis vencidos desde 10/02/2017 até 23/10/2018, no valor de R$ 1.200,00 cada, totalizando R$ 25.200,00, além de IPTU de 2017 e 2018 no valor de R$ 7.250,47.

Esta notificação, enviada antes da propositura da presente ação, constitui prova robusta da existência do contrato verbal de locação, especialmente considerando que o autor não apresentou contranotificação contestando os valores cobrados ou a própria existência da relação locatícia. O silêncio do autor diante da notificação, conforme a máxima "quem cala consente", pode ser interpretado como reconhecimento tácito da existência da obrigação.

Ademais, o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, embora não tenha sido explícito quanto à existência do contrato verbal de locação, trouxe elementos que corroboram a tese da apelante. A testemunha afirmou que deixou máquinas no galpão ocupado pelo autor até ser informado por ele de que a construção seria derrubada, o que indica que o autor mantinha controle sobre o acesso ao local e exercia poderes inerentes à propriedade, característicos da posse direta.

A testemunha relatou que foi apresentada ao autor pelo filho da ré, cuja participação limitou-se a essa apresentação, e que o autor cedeu espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas. Tal fato demonstra que o autor continuava a utilizar o imóvel e a dispor dele como se fosse possuidor direto, o que é incompatível com a alegação de que havia apenas deixado o galpão no local por mera anuência da ré.

O art. 47 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) dispõe que o contrato de locação não residencial pode ser celebrado verbalmente ou por escrito, sendo ambas as formas igualmente eficazes para gerar obrigações entre locador e locatário. Assim, a ausência de contrato escrito não impede o reconhecimento da relação locatícia, desde que haja elementos suficientes para comprovar sua existência.

No caso em análise, além da notificação extrajudicial e do depoimento da testemunha, há outros elementos que indicam a continuidade da relação locatícia. O próprio autor admite que o galpão permaneceu no local após a entrega das chaves, o que, por si só, já seria suficiente para caracterizar a ocupação parcial do imóvel.

A alegação do autor de que a ré teria se comprometido a pagar-lhe R$ 500,00 mensais pela permanência do galpão não encontra respaldo nos elementos probatórios constantes dos autos. Não há qualquer documento ou testemunho que corrobore tal versão, sendo que a única prova documental existente é a notificação extrajudicial enviada pela ré, cobrando aluguéis no valor de R$ 1.200,00 mensais.

Ademais, causa estranheza a alegação do autor de que a ré, proprietária do imóvel, teria se comprometido a pagar-lhe pela permanência do galpão, quando o mais lógico seria o contrário, ou seja, o autor pagar à ré pela ocupação parcial do imóvel com seu galpão.

Assim, considerando os elementos probatórios constantes dos autos, especialmente a notificação extrajudicial enviada antes da propositura da presente ação e não contestada pelo autor, bem como o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, entendo comprovada a existência de contrato verbal de locação entre as partes após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017.

Da Posse Direta do Imóvel pelo Autor

Quanto à alegação da apelante de que o autor manteve a posse direta do imóvel após a entrega formal, impedindo-a de usufruir e explorar economicamente o bem, entendo que também merece acolhimento.

A posse, nos termos do art. 1.196 do Código Civil, é exercida por aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. No caso em análise, há elementos suficientes para concluir que o autor continuou a exercer poderes inerentes à propriedade sobre o imóvel após a entrega formal.

O depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto indica que o autor continuava a utilizar o imóvel após a entrega das chaves para abrigar os veículos deixados a seus cuidados, tendo inclusive cedido espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas. A testemunha afirmou que foi atendida pelo autor no local e que este lhe permitiu deixar equipamentos guardados no barracão, o que demonstra que o autor mantinha controle sobre o acesso ao local e exercia poderes inerentes à propriedade.

Ressalte-se, inclusive, que o autor apresentou com a petição inicial fotos do barracão e do terreno, tiradas do lado interno do imóvel (ID 308042351), onde se pode ver as máquinas da testemunha Emerson. Tal fato, certamente, demonstra que o autor tinha livre acesso ao local.

Ademais, a testemunha relatou que só retirou suas máquinas do local quando foi informada pelo autor de que a construção seria derrubada, o que indica que o autor continuava a exercer controle sobre o imóvel e a dispor dele como se fosse possuidor direto.

A jurisprudência possui entendimento consolidado no sentido de que a posse não se define apenas pelo ingresso ou pela saída física do imóvel, mas pela presença de atos materiais ou jurídicos que demonstrem o exercício do domínio ou sua destinação econômica. No caso em análise, os atos praticados pelo autor, como permitir que terceiros utilizassem o espaço para armazenamento de máquinas, demonstram o exercício de poderes inerentes à propriedade, característicos da posse direta.

Assim, entendo comprovado que o autor manteve a posse direta do imóvel após a entrega formal em 09/02/2017, havendo, portanto, fundamento para a cobrança de aluguéis e encargos referentes ao período posterior a essa data.

Da Obrigação de Pagar Aluguéis e IPTU

Reconhecida a existência de contrato verbal de locação e a manutenção da posse direta do imóvel pelo autor após a entrega formal, resta analisar a obrigação de pagar aluguéis e IPTU.

Nos termos do art. 23, inciso I, da Lei 8.245/91, é obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

No caso em análise, a notificação extrajudicial enviada pela ré ao autor em 25/10/2018 cobra aluguéis no valor de R$ 1.200,00 mensais, referentes ao período de 10/02/2017 a 23/10/2018, além de IPTU de 2017 e 2018 no valor de R$ 7.250,47.

Considerando que o autor não apresentou contranotificação contestando os valores cobrados ou a própria existência da relação locatícia, e que há elementos suficientes nos autos que indicam a continuidade da relação locatícia após a entrega formal do imóvel, entendo devidos os valores cobrados na notificação extrajudicial.

Quanto ao IPTU, o art. 22, inciso VIII, da Lei 8.245/91 estabelece que é obrigação do locador pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Contudo, é comum em contratos de locação, especialmente não residenciais, que as partes convencionem que o locatário arcará com o pagamento do IPTU. No caso em análise, observa-se que o contrato de locação formal prevê expressamente em sua cláusula quinta que o locatário arcaria com os encargos tributários, inclusive com o IPTU entre outros (ID 308042350 – Pág. 2), não há razão para crer que isso teria sido pactuado de forma diversa no contrato verbal. Considerando ainda que a notificação extrajudicial cobra do autor o pagamento do IPTU e que este não apresentou contranotificação contestando tal cobrança, entendo que houve convenção entre as partes no sentido de que o autor arcaria com o pagamento do referido imposto.

Assim, entendo devidos pelo autor os valores cobrados na notificação extrajudicial, referentes a aluguéis e IPTU, desde 10/02/2017 até a efetiva desocupação do imóvel.

Da Inversão do Ônus da Prova

A apelante alega que a sentença incorreu em clara inversão da lógica processual ao atribuir exclusivamente a ela o encargo de comprovar a existência do contrato verbal de locação e a posse de natureza locatícia exercida pelo autor no imóvel.

De fato, o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece caber ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. Na reconvenção apresentada, a apelante assumiu a posição de autora, atraindo para si o ônus de comprovar a existência do contrato verbal alegado.

Contudo, conforme já exposto, a apelante se desincumbiu satisfatoriamente desse ônus, apresentando elementos probatórios suficientes para comprovar a existência do contrato verbal de locação e a manutenção da posse direta do imóvel pelo autor após a entrega formal.

A notificação extrajudicial enviada antes da propositura da presente ação e não contestada pelo autor, bem como o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, constituem provas robustas da existência do contrato verbal de locação e da manutenção da posse direta do imóvel pelo autor.

Assim, entendo que a
sentença recorrida incorreu em erro ao não valorar adequadamente as provas produzidas pela apelante
, que se desincumbiu satisfatoriamente do ônus de comprovar a existência do contrato verbal de locação e a manutenção da posse direta do imóvel pelo autor após a entrega formal.

Do Acordo para Aquisição do Galpão

O autor alega que houve acordo com a ré para que o galpão permanecesse no imóvel, comprometendo-se esta a pagar-lhe R$ 500,00 mensais pela permanência do galpão e manutenção periódica do local, com a possibilidade de futura aquisição.

Contudo, não há nos autos elementos probatórios suficientes para comprovar a existência de tal acordo. Não há qualquer documento ou testemunho que corrobore a versão apresentada pelo autor, sendo que a única prova documental existente é a notificação extrajudicial enviada pela ré, cobrando aluguéis no valor de R$ 1.200,00 mensais.

Ademais, conforme já exposto, causa estranheza a alegação do autor de que a ré, proprietária do imóvel, teria se comprometido a pagar-lhe pela permanência do galpão, quando o mais lógico seria o contrário, ou seja, o autor pagar à ré pela ocupação parcial do imóvel com seu galpão.

Assim, entendo
não comprovada a existência do alegado acordo para aquisição do galpão nos termos apresentados pelo autor
.

Em síntese, analisando detidamente os elementos probatórios constantes dos autos, verifico que a apelante logrou comprovar a existência de contrato verbal de locação após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, bem como a manutenção da posse direta do imóvel pelo autor após essa data.

A notificação extrajudicial enviada pela ré ao autor em 25/10/2018, cobrando valores referentes a aluguéis e IPTU, constitui prova robusta da existência do contrato verbal de locação, especialmente considerando que o autor não apresentou contranotificação contestando os valores cobrados ou a própria existência da relação locatícia.

Ademais, o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto corrobora a tese da apelante, ao indicar que o autor continuava a utilizar o imóvel após a entrega das chaves, tendo inclusive cedido espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas.

Assim, entendo que
a sentença recorrida merece reforma, para reconhecer a existência de contrato verbal de locação entre as partes após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, bem como a obrigação do autor de pagar os aluguéis e encargos referentes ao período posterior a essa data
.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO PARA REFORMAR A SENTENÇA E JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELO AUTOR
na ação ordinária de cobrança c/c danos morais, reconhecendo a existência de contrato verbal de locação entre as partes após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, conforme demonstrado pela notificação extrajudicial enviada antes da propositura da presente ação e pelo depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, que esclareceu ter deixado máquinas no galpão ocupado pelo autor até ser informado por ele de que a construção seria derrubada.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, observada eventual gratuidade da justiça concedida.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025