Tribunal: TJMT
Processo: 1034228-30.2025.8.11.0000
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034228-30.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NICOLAS BERGAMIM - CPF: 058.656.271-04 (ADVOGADO), LUHAN MARCOS ROMAN BERGAMIM - CPF: 023.333.601-00 (ADVOGADO), JOAO CARLOS CESAR - CPF: 044.284.088-89 (AGRAVANTE), JAIRO FRANCISCO MIOTTO FERREIRA - CPF: 225.210.629-87 (AGRAVADO), CRISTINA PREIMA - CPF: 616.132.901-87 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRENOTAÇÃO DE CONTRATO E AVERBAÇÃO DE DISTRIBUIÇÃO DE AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de obrigação de fazer, na qual o autor requer a prenotação de contrato particular de compromisso de compra e venda e a averbação da distribuição da ação na matrícula de imóvel rural com registro de indisponibilidade judicial anterior, alegando quitação substancial do preço e risco de constrição futura.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se é cabível a prenotação do contrato e a averbação da distribuição da ação antes da formação do contraditório, com base em tutela de urgência fundada na suposta quitação substancial do preço e no risco de constrição futura do imóvel objeto de compromisso de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Ausentes os requisitos legais da tutela de urgência previstos no art. 300 do CPC, pois a probabilidade do direito depende de dilação probatória, notadamente quanto ao adimplemento substancial e à responsabilidade pela baixa do gravame tributário.

4. O perigo de dano é hipotético, não havendo nos autos elementos que evidenciem risco concreto de alienação ou constrição iminente.

5. Prenotação e averbação judicial restringem o direito de disposição do proprietário e somente são admitidas diante de risco concreto e comprovado, o que não se verificou no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. A concessão de tutela de urgência para prenotação de contrato e averbação da distribuição de ação na matrícula de imóvel exige demonstração concreta da probabilidade do direito e do perigo de dano. 2. O mero de futuras constrições ou alienação não justifica tais medidas.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 297 e 300.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1009035-52.2021.8.11.0000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 21.10.2021; TJMT, N.U 1001438-25.2024.8.11.0033, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 10.10.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por João Carlos Cezar contra decisão proferida pelo juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 1091341-13.2025.8.11.0041, movida em desfavor de Jairo Francisco Miotto Ferreira e Outros, indeferiu o pedido de tutela de urgência para prenotação do contrato particular de compromisso de compra e venda e a averbação da distribuição da ação na matrícula do imóvel do cartório competente.

Na origem, o autor, ora agravante, objetiva compelir os réus à regularização da matrícula de imóvel rural denominado "Fazenda Cristianette", situado na Gleba Tapayuna, sob matrícula nº 1075 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Nova Canaã do Norte/MT, com base em contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado em 17/07/2025.

O agravante aduz que quitou substancialmente o preço pactuado (R$ 4.350.000,00), restando pendente apenas o valor de R$ 1.143.200,00, condicionado à baixa da averbação de indisponibilidade judicial sobre o imóvel, decorrente de dívida tributária de responsabilidade dos agravados, no valor de R$ 678.677,08. Alega que a negativa em determinar a prenotação e averbação da ação fragiliza a segurança jurídica da transação e expõe o agravante a riscos de constrições futuras e perda da prioridade registral.

Sustenta, nesse sentido, a presença dos requisitos legais da tutela de urgência (art. 300 do CPC), demonstrando a probabilidade do direito mediante contrato válido e comprovantes de pagamento, bem como o perigo de dano consubstanciado na possibilidade de novas averbações, penhoras ou alienações do bem por parte dos agravados.

Recebido o recurso, foi indeferida a liminar recursal (id. 319043394).

Sem contrarrazões, diante da ausência de angularização na origem (id. 325514383).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se na legalidade da decisão interlocutória que, em sede de tutela de urgência na Ação de Obrigação de Fazer, indeferiu os pleitos de prenotação do contrato particular de compromisso de compra e venda e de averbação da distribuição da ação à margem da matrícula do imóvel rural.

Na origem, o agravante ajuizou a demanda com o objetivo de compelir os Agravados à regularização o imóvel matriculado sob o nº 1075, no 1º Serviço de Registro de Imóveis de Nova Canaã do Norte/MT, objeto de contrato de compra e venda celebrado com os agravados, alegando ter quitado substancialmente o preço pactuado, com o saldo remanescente condicionado à baixa de uma averbação de indisponibilidade judicial que onera o bem, de responsabilidade dos vendedores.

Na hipótese, entende-se por ausentes os requisitos do art. 300 do CPC.

Em relação à probabilidade do direito, a matéria sub judice demanda dilação probatória. A alegação de adimplemento substancial e a controvérsia sobre a responsabilidade pela baixa do gravame tributário que onera o imóvel não podem ser dirimidas antes do estabelecimento do contraditório.

No que tange ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, o receio de novas constrições ou de alienação do bem é, neste momento processual, meramente hipotético. A tutela de urgência, mesmo em seu caráter cautelar (art. 297, CPC), somente se justifica diante de indícios concretos de que o agravado estaria praticando atos que visam dilapidar o patrimônio ou fraudar o processo.

Nesse sentido:

“[...] O mero ajuizamento de ação de conhecimento não autoriza a averbação da existência da demanda junto à matrícula de imóvel de feito que está na fase de conhecimento, notadamente quando sequer satisfeitos os requisitos da tutela de urgência, sendo necessário, no mínimo, aguardar-se o contraditório, em face do caráter restritivo da medida.”
(N.U 1009035-52.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/10/2021, Publicado no DJE 21/10/2021)

Consigna-se, ademais, que tanto a prenotação quanto a averbação da existência de ação judicial produzem efeitos que, embora informativos, restringem o direito de disposição do proprietário e interferem na livre circulação dos bens. Tais medidas, portanto, somente se justificam em situações de risco concreto e devidamente comprovado, conforme, inclusive, já decidido por esta eg. Câmara:

“[...] A averbação premonitória, embora prevista no art. 799, IX, do CPC como medida típica da fase de execução, pode ser admitida, por analogia, na fase de conhecimento, desde que demonstrados os requisitos da tutela de urgência previstos no art. 300 do CPC, notadamente a probabilidade do direito e o risco de dano ou perigo ao resultado útil do processo.

A mera existência de múltiplas ações judiciais em desfavor dos réus, inclusive de natureza executiva, não constitui, por si só, prova suficiente da intenção de fraudar credores, sendo imprescindível a comprovação de atos concretos de ocultação ou alienação patrimonial com essa finalidade, o que não foi demonstrado nos autos.

A concessão da averbação premonitória, ainda que tenha natureza informativa, implica restrição ao direito de disposição dos bens pelos proprietários, devendo, portanto, ser autorizada apenas quando evidenciado risco efetivo à satisfação do crédito em discussão, o que não se verifica no caso concreto.”

(N.U 100143825.2024.8.11.0033, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/10/2025, Publicado no DJE 10/10/2025).

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento e mantenho inalterada a decisão que indeferiu a tutela de urgência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025