Tribunal: TJMT
Processo: 1012097-23.2023.8.11.0003
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1012097-23.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Análise de Crédito]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MAXWELL FERREIRA DA SILVA - CPF: 018.648.101-22 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), MAXWELL FERREIRA DA SILVA - CPF: 018.648.101-22 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL N.
1012097-23.2023.8.11.0003

APELANTES:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MAXWELL FERREIRA DA SILVA

APELADOS:

OS MESMOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL APLICÁVEL. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO DO AUTOR PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais ajuizada por MAXWELL FERREIRA DA SILVA em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., reconhecendo a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a restituição integral dos valores pagos pelo autor (R$ 9.898,13) e fixando indenização por danos morais em R$ 8.000,00. A ré apelou para afastar sua responsabilidade, pleiteando retenção de valores, afastamento do dano moral e modificação dos juros. O autor, em recurso adesivo, pleiteou a aplicação da cláusula penal de 10% prevista contratualmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da construtora, ensejando devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se houve dano moral indenizável em decorrência do inadimplemento contratual; (iii) determinar se é aplicável a cláusula penal contratual de 10% sobre o valor do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo o autor destinatário final do bem e a ré fornecedora de serviços habitacionais, atraindo a aplicação do art. 6º, VIII, do CDC, que admite a inversão do ônus da prova em favor do consumidor.

O atraso na entrega do imóvel por mais de um ano além do prazo contratual (inclusive o período de tolerância de 180 dias) configura inadimplemento contratual grave, autorizando a resolução do contrato com base no art. 475 do Código Civil.

Conforme a Súmula 543 do STJ, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral, por se tratar de rescisão motivada por culpa exclusiva da vendedora.

Os juros de mora devem incidir desde a citação, conforme entendimento pacífico na jurisprudência, diante da natureza de obrigação de restituição e inadimplemento da parte vendedora.

O pagamento de IPTU e outras taxas incidentes sobre o imóvel é de responsabilidade da construtora enquanto não houver entrega da posse ao comprador, conforme precedentes do STJ.

O inadimplemento contratual relacionado à moradia, quando extrapola o mero aborrecimento e afeta diretamente a dignidade e expectativa do comprador, configura dano moral indenizável. O valor fixado em R$ 8.000,00 revela-se proporcional às circunstâncias do caso concreto.

A cláusula penal prevista na Cláusula 16, alínea “b”, do contrato, no valor de 10% sobre o valor do imóvel, é válida, clara e expressa, devendo ser aplicada diante da rescisão por inadimplemento da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da ré desprovido. Recurso adesivo do autor provido.

Tese de julgamento:

O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta caracteriza inadimplemento contratual que justifica a rescisão do contrato com devolução integral das parcelas pagas.

A frustração da expectativa de moradia, somada ao atraso injustificado e à insegurança jurídica do empreendimento, configura dano moral indenizável.

É válida e exigível a cláusula penal contratual que estabelece multa de 10% sobre o valor do imóvel, em caso de rescisão por inadimplemento da vendedora.

Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem desde a citação.

A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais anteriores à entrega do imóvel é da construtora.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 389, 395, 475; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII; CPC, art. 85, §11.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Apelações interpostas por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MAXWELL FERREIRA DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais nº 1012097-23.2023.8.11.0003, que
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, condenando a empresa ré à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 8.000,00.

Irresignada, a primeira apelante KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs recurso de apelação (Id. 276310895), aduzindo, em síntese, que não teria dado causa à rescisão contratual, que esta seria atribuível ao autor.

Defendeu a legalidade da retenção de valores, a inaplicabilidade da cláusula penal e a inexistência de dano moral indenizável.

Em sede de recurso adesivo (Id. 276310915), o autor MAXWELL FERREIRA DA SILVA requer a reforma parcial da sentença para que seja aplicada a multa contratual prevista na Cláusula 16, alínea "b", do contrato, a qual estabelece incidência de 10% sobre o valor de venda do imóvel.

Contrarrazões apresentadas apenas pelo autor no Id. 276310906, refutando as razões recursais.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares.

Cuida-se de ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores e indenização por danos morais movida por MAXWELL FERREIRA DA SILVA em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, que firmaram contrato de compra e venda em 18/05/2018, de um terreno com área total de 200m2, constituído pelo lote 30, quadra 57, Loteamento denominado Residencial Parque Rosa Bororo, tendo pago o equivalente a R$9.898,13 (nove mil, oitocentos e noventa e oito reais e treze centavos).

O autor/apelado afirma, ainda, que a obra estava prevista para ser concluída em setembro de 2018, sendo que, no entanto, referido termo não fora cumprido pela empresa ora apelante.

O Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a rescisão contratual; condenar a apelante a restituição dos valores pagos e indenização a título de danos morais.

A primeira apelante Kappa Empreendimentos pretende a reforma da sentença para ver afastada a sua responsabilidade pelos eventos descritos nos autos e imputar exclusivamente ao autor/apelado a responsabilidade pela rescisão do contrato de compromisso de venda e compra do imóvel objeto da lide.

Objetiva, como consequência do reconhecimento da culpa exclusiva do autor/apelado, a autorização para a retenção de 25% dos valores por ele pagos, a responsabilização do apelado pelos débitos do IPTU e a aplicação dos juros de mora sobre valores restituíveis apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inicialmente, o contrato objeto dos autos é de natureza consumerista, nos moldes do art. 2º e art. 3º do Código de Defesa do Consumidor. A autora é destinatária final do bem, enquanto a ré se enquadra como fornecedora de produto e serviço habitacional. Por conseguinte, é plenamente aplicável o microssistema protetivo consumerista, inclusive no tocante à inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

Como é sabido, o atraso na entrega do imóvel é causa mais do que suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, pois o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, estando a construtora obrigada a devolver as parcelas recebidas.

Calha ponderar que, conforme a jurisprudência, é lícita a prorrogação de 6 (seis) meses ou 180 (cento e oitenta) dias da entrega do imóvel, quando prevista em contrato, bem quando se trata de várias unidades

autônomas pertencentes ao empreendimento.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO - LOTEAMENTO - OBRAS DE URBANIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL SEM ÔNUS PARA O COMPRADOR - RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES QUITADOS PELO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO - DANO MORAL - CIRCUNSTÂNCIAS QUE NÃO ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO EXTRAPATRIMONIAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

– É do empreendedor a obrigação de providenciar as obras de urbanização do loteamento, conforme exigido pela legislação municipal, as quais incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais, nos termos da Lei 6.766/1979

- Comprovado nos autos que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas no prazo previsto na avença, mesmo considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, caracterizado está o inadimplemento por parte do empreendedor

- O fato da promessa de compra e venda não admitir arrependimento, não se confunde com a hipótese de resolução da avença (art. 475 do CC), em razão do inadimplemento culposo de uma das partes quanto ao cumprimento das condições do negócio jurídico, a autorizar à outra parte lesada por termo à avença

- Conforme Súmula 543 do STJ, nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, deverão ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade, caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor (...)
.(TJ-MG - AC: 10000210416533001 MG, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 21/07/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2021) (n.n)

No caso em análise, observa-se que é incontroverso que a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, sendo que, no entanto, a conclusão das obras ocorreu apenas em dezembro de 2019, mais de 01 ano após ter findado o prazo inicialmente estipulado.

Ademais, há referências à existência de ação civil pública versando sobre a irregularidade do empreendimento como um todo, fato este que, por si só, compromete a segurança jurídica do negócio.

Dessa forma, evidenciado o atraso da obra, resta evidente a infração contratual apta a ensejar a rescisão do contrato por culpa da empresa apelante, devendo ser mantida a sentença nesse aspecto.

Quanto aos valores pagos, é firme o entendimento no sentido de ser possível a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago.

Contudo,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei - Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Ademais, trata-se de inadimplemento substancial, caracterizador da rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. Aplica-se ao caso a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe::

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, tendo em vista que a rescisão do contrato de compra e venda se deu de modo imotivado à parte autora, por atraso da entrega do empreendimento por culpa da apelante, cabe-lhe

a garantia do disposto no art. 475, do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Ademais, ressalta-se que em se tratando de ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda por culpa da vendedora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.

Dessa forma, a sentença não merece reparo neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pela compradora ocorrer de forma integral, diante da responsabilidade da apelante pela rescisão contratual, aplicando-se como termo inicial os juros moratórios desde a citação.

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas de fruição e consumo, o pleito também não merece prosperar.

É sabido que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu no caso em questão, mesmo porque o autor sequer entrou na posse do imóvel, motivo pelo qual a própria construtora deve responder por tal obrigação.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017
).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

No que tange aos danos morais, a jurisprudência desta Corte tem compreendido que a frustração na aquisição de imóvel para fins de moradia, somada ao inadimplemento prolongado e à insegurança decorrente da ausência de regularização documental do loteamento, é apta a ensejar dano moral indenizável, por ultrapassar o mero aborrecimento cotidiano.

Nesse sentido:

“RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – PRAZO EXTRAPOLADO – DANO MATERIAL – DESPESAS COM ALUGUEL – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – PRESCINDIBILIDADE DA PROVA DA CULPA – NEXO DE CAUSALIDADE CONFIGURADO – QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE/PROPORCIONALIDADE – MINORAÇÃO – DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Uma vez demonstrado o descumprimento pela vendedora, extrapolando o prazo para a entrega da obra compromissada, há ensejo a resolução contratual e as suas consequências.

Ultrapassado o prazo na entrega, inclusive a tolerância, revela-se possível o pedido de ressarcimento dispendido com o pagamento de aluguel no período posterior.

O inadimplemento da construtora que deixa de entregar o imóvel objeto do contrato causa grave abalo psicológico, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria. Essa violação exorbita o mero aborrecimento e repercute de forma negativa na dignidade humana, especificamente no direito constitucional à moradia.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes”.
(TJMT, Ap 10445/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/04/2015, Publicado no DJE 22/04/2015) (destaquei)

Sendo assim, uma vez caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
fixado.

É cediço que o Juiz deve se pautar pela técnica do bom senso, da moderação e da prudência, analisando cada caso concreto, a fim de que a quantificação seja capaz de atender o argumento vertente, sem significar fonte de enriquecimento ilícito.

Nesse aspecto, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levar o ofensor a tomar atitudes que evitem a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.

No presente caso, o valor de R$8.000,00 (oito mil reais) se revela adequado, eis que em atenção à extensão do dano, o comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, motivo pelo qual deve ser mantido.

Passa-se ao exame do recurso adesivo.

Assiste razão ao autor MAXWELL FERREIRA DA SILVA quanto à necessidade de aplicação da cláusula penal prevista contratualmente.

A Cláusula 16, alínea "b" do instrumento contratual estipula, de forma expressa, a incidência de multa penal de 10% sobre o valor de venda do imóvel, em caso de rescisão.

A cláusula penal possui natureza acessória, mas integra o contrato principal com a função de prefixar perdas e danos oriundos do inadimplemento do Código Civil. Deve, pois, ser observada fielmente quando estipulada de forma clara e sem abusividade, como no presente caso.

Diante disso, a sentença merece reforma para reconhecer a aplicação da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, nos termos da Cláusula 16, alínea "b".

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da ré KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., e
DOU PROVIMENTO
ao recurso adesivo de MAXWELL FERREIRA DA SILVA, para determinar a incidência da multa contratual de 10% sobre o valor de venda do imóvel, nos termos da Cláusula 16, alínea "b", do contrato firmado.

Tendo em vista o desprovimento do recurso, majoro os honorários de sucumbência para 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025