Tribunal: TJMT
Processo: 1005590-84.2025.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1005590-84.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[COMPRA E VENDA, LIMINAR]

RELATOR:
EXMO. SR.
DES
. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:
[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANT
Ô
NIA SIQUEIRA GON
Ç
ALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

PARTE(S):

[JOAO PEDRO ARA
Ú
JO NASCIMENTO - CPF: 064.023.431-37 (ADVOGADO), GABRIEL LHANOS ÁVILA - CPF: 022.040.011-39 (AGRAVANTE), SIDNEI ARILDO ALVES - CPF: 044.872.428-60 (AGRAVADO), SIRLÉIA MARIA DA COSTA OLIVEIRA ALVES - CPF: 828.479.671-68 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do
Des
. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E

M

E

N

T

A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. MORA EX RE. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. REINTEGRAÇÃO ANTECIPADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse formulado em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e cobrança de multa contratual. O recorrente, vendedor do imóvel, sustenta inadimplemento contratual dos compradores, que não quitaram obrigações estipuladas no contrato, com cláusula resolutiva expressa.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em verificar: (i) se a ausência de quitação do contrato de financiamento configura inadimplemento suficiente para autorizar a resolução contratual e reintegração de posse com base em cláusula resolutiva expressa; (
ii
) se a tutela de urgência pode ser concedida antes da decretação judicial da rescisão do contrato, ante a presença do fumus boni iuris e periculum in mora.

III. Razões de decidir

A cláusula contratual prevê expressamente a obrigação dos compradores em quitar o financiamento até data certa, bem como autoriza a imediata retomada da posse em caso de inadimplemento.

Constatada a mora
ex

re
e a ausência de qualquer contranotificação ou justificativa plausível dos recorridos, configura-se a prática de esbulho possessório.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, notadamente a probabilidade do direito evidenciada no contrato e o risco de dano grave consistente na ameaça de perda do bem por inadimplemento do contrato de financiamento.

IV. Dispositivo e tese

Recurso
provido.

Tese de julgamento:

"1. É cabível a concessão de tutela de urgência para reintegração de posse quando demonstrado inadimplemento contratual e existência de cláusula resolutiva expressa.

2. A reintegração de posse independe de prévia decretação judicial de rescisão contratual quando evidenciada mora
ex

re
e risco de perda do bem."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV; CPC,
arts
. 300, 489, §1º, e 1.022; CC/2002,
arts
. 474 e 397.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAI nº 1015706-57.2022.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 07.12.2022; TJMT, RAI nº 1010462-16.2023.8.11.0000, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 13.09.2023.

R

E

L

A

T

Ó

R

I

O

EXMO

SR.

DES.
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

(RELATOR):

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Gabriel Lhanos Avila, em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Cobrança de Multa Contratual, movida em desfavor de Sidnei Arildo Alves e
Sirleia
Maria da Costa Oliveira Alves, indeferiu o pleito liminar de reintegração de posse, até ulteriores deliberações do Juízo.

Inconformado, insurge-se o agravante, em suma, sustentando, preliminarmente, a ausência de fundamentação da decisão agravada, em ofensa ao art. 93, inciso IX, c/c artigo 5°, LIV, da Constituição Federal, bem como ao artigo 4° c/c o artigo 11° c/c o artigo 489, §1°, c/c 1.022, parágrafo único, do CPC, o que enseja a sua nulidade.

Segue sustentando que estão preenchidos os requisitos para a concessão da tutela recursal, posto que restou comprovado o inadimplemento dos Agravados, existe cláusula resolutiva expressa no contrato e, ainda, o agravante notificou os recorridos sobre a rescisão contratual.

Aduz que vem sendo cobrado e ameaçado diariamente pelo Banco detentor da garantia fiduciária que pesa sobre o imóvel objeto desta contenda, sendo que era obrigação dos Agravados o pagamento das parcelas e a quitação do Instrumento Particular de Financiamento para Aquisição de Imóvel, Venda e Compra e Constituição de Alienação Fiduciária n° 001067012-8, porém, assim não procedeu, o que demonstra o periculum in mora, em favor do agravante.

Ademais, alega que o Agravante não pode esperar por uma sentença para tão somente obter a satisfação do seu direito, já que o inadimplemento contratual por parte dos agravados salta aos olhos e o decurso do tempo até prolação de sentença definitiva de mérito só irá aumentar o dano e transtorno causado pelos recorridos.

Repisa que, ao reverso do entendimento externado pelo juízo de origem, o deferimento de liminar de reintegração de posse não está condicionado à decretação judicial da rescisão contratual. Ao final, requer a reforma da decisão, determinando-se a imediata reintegração do agravante na posse do imóvel.

O pleito de tutela antecipada recursal foi indeferido (id. 271451389).

As informações foram prestadas no
id.
273740415.

Os agravados, embora intimados, não apresentaram contraminuta (id. 279502363 e id. 279502365).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
JOÃO PEDRO ARAÚJO NASCIMENTO, OAB/MT 30601/E.

V O T O

EXM
O
.
SR.
DES.
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(RELATOR):

A
dio a conclusão do julgamento e
peço vista dos autos
para trazê-lo na próxima sessão.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (1º VOGAL):

Aguardo o voto do eminente Relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (
2
ª VOGAL):

Aguardo o voto do
ilustr
e Relator.

SESSÃO DE 14 DE MAIO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO.
SR.
DES.CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(RELATOR):

Egrégia Câmara,

Na origem, trata-se de Ação de Rescisão Contratual
c.c
Reintegração de Posse
c.c
Cobrança de Multa Contratual, ajuizada por Gabriel Lhanos Ávila em desfavor de Sidnei Arildo Alves e
Sirléia
Maria da Costa Oliveira Alves, sustentando, em síntese, que em 25 de julho de 2023, firmou junto à parte ré contrato de “Instrumento Particular de Compra e Venda Urbano”, cujo objeto seria o imóvel descrito e caracterizado nos autos.

Ficou acordado entre as partes o valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) pela transação, contudo, a parte ré não cumpriu com suas obrigações, restando inadimplente com a importância convencionada.

Afirmou que, após restarem infrutíferas as tentativas de receber o seu crédito, ingressou com a demanda de origem. Por derradeiro, requereu a concessão da medida liminar de reintegração de posse, para que fosse expedido mandado de reintegração de posse do imóvel objeto da lide, matriculado sob o n° 123.284 – Apartamento nº 1102 - Condomínio Grand Aurora
Residence
, localizado na Rua Raimundo Nonato de Aguiar, n° 52 – Lote 01, Quadra 101, Vila Aurora II, com reforço policial.

O douto magistrado
a quo
, sob o fundamento de estarem ausentes os requisitos ensejadores descritos no art. 300 do CPC, mormente a plausibilidade do direito e o prejuízo da demora, indeferiu o pedido de tutela de urgência (id. 184815723 – autos de origem).

Contra essa decisão se insurge o agravante, suscitando, preliminarmente, a ausência de fundamentação da decisão agravada, em ofensa ao art. 93, inciso IX, c/c artigo 5°, LIV, da Constituição Federal, bem como ao artigo 4° c/c o artigo 11° c/c o artigo 489, §1°, c/c 1.022, parágrafo único, do CPC, o que enseja a sua nulidade.

No mérito, sustenta que restaram demonstrados os requisitos autorizadores para a concessão da tutela antecipada, posto que comprovado o inadimplemento dos Agravados, existe cláusula resolutiva expressa no contrato e, ainda, o agravante notificou os recorridos sobre a rescisão contratual, comprovada a mora.

Aduz que vem sendo cobrado e ameaçado diariamente pelo Banco detentor da garantia fiduciária que pesa sobre o imóvel objeto desta contenda, sendo que era obrigação dos recorridos o pagamento das parcelas e a quitação do Instrumento Particular de Financiamento para Aquisição de Imóvel, Venda e Compra e Constituição de Alienação Fiduciária n° 001067012-8, porém, assim não procedeu, o que demonstra o
periculum in mora
, em favor do agravante.

Ademais, alega que o Agravante não pode esperar por uma sentença para tão somente obter a satisfação do seu direito, já que o inadimplemento contratual por parte dos agravados salta aos olhos e o decurso do tempo até prolação de sentença definitiva de mérito só irá aumentar o dano e transtorno causado pelos recorridos.

Repisa que, ao reverso do entendimento externado pelo juízo de origem, o deferimento de liminar de reintegração de posse não está condicionado à decretação judicial da rescisão contratual. Ao final, requer a reforma da decisão, determinando-se a imediata reintegração do agravante na posse do imóvel.

Assevera que a medida visa minimizar a depreciação do bem e o uso irregular do imóvel. Requer a reforma do
decisium
, com a imediata reintegração de posse do imóvel.

Pois bem. Inicialmente, passo à
análise
da preliminar suscitada.

Como é sabido, o magistrado não está obrigado a julgar a questão posta de acordo com o pleiteado pelas partes, mas, com o seu livre convencimento (art. 131, do CPC), utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável.

Ora, é certo que se mostra despiciendo o enfrentamento minucioso, pelo julgador de todas as questões levantadas pelas partes no processo.

É cediço que o princípio da motivação das decisões judiciais é preceito que compõe a noção de devido processo legal constitucional, pois, a exigência de fundamentação está intimamente ligada à efetivação das garantias da ampla defesa e do
contraditório
,
presentes
no art. 5º, inc. LV, da Carta Magna.

Logo, fundamentar significa dar as razões de fato e de direito que orientaram o magistrado a proferir sua decisão, o que ocorreu na espécie.

Dito isso,
rejeito a preliminar suscitada
.

Superada tal questão, passo a
análise
do mérito do recurso.

Pois bem.
Como se sabe, o agravo é um recurso
secundum
eventum
litis
, razão
por que
a análise da pretensão recursal deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada, sem analisar questões meritórias ou
matérias
não apreciadas pelo juízo
a quo
.

Nessa linha de intelecção, o recurso deve ser analisado tão somente sob o aspecto da decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória para a reintegração de posse ao autor.

Dito isso, atento aos pressupostos indispensáveis à concessão da tutela de urgência, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, entendo que se mostram presentes os requisitos.

Isto porque, o agravante notificou extrajudicialmente os agravados acerca da intenção de resolver o contrato, contudo, não consta nos autos eventual contranotificação realizada pelos recorridos.

Do contexto probatório dos autos, extrai-se, neste juízo cognitivo inicial, a inadimplência dos Agravados.

Em análise detida do contrato de compra e venda firmado entre as partes, vislumbro que restou pactuado o seguinte:

Dito isso, por força do instrumento contratual pactuado entre as partes, os agravados contraíram a obrigação de realizar a quitação do Instrumento Particular de Financiamento para Aquisição de Imóvel, Venda e Compra e Constituição de Alienação Fiduciária sob n° 001067012-8, até o dia 31/07/2024, conforme cláusula 6°, alínea “c”, parágrafo primeiro e cláusula 8°, do instrumento contratual.

Todavia, conforme extrato do financiamento acostado nos autos, não houve a sua quitação na data aprazada, 31.07.2024.

Ademais, há cláusula resolutiva expressa na hipótese de não pagamento do saldo devedor,
verbis
:

Assim, evidente, pois, que ainda que de forma indireta, o autor/agravante era possuidor do bem.

Nesse contexto, os agravados, ao deixarem de cumprir com as obrigações do contrato, incorreram em mora, configurando, a partir deste momento, a prática do esbulho possessório.

Concomitantemente, enquanto
os agravados detêm
a posse do imóvel, sem honrar as prestações livremente estabelecidas no contrato, aumenta o risco de prejuízo ao agravante, que além de não receber qualquer contrapartida pela ocupação do imóvel, corre o risco de “perdê-lo” ante a inadimplência das parcelas do financiamento, cuja quitação compunha o
negócio
jurídico de compra e venda e é de responsabilidade dos agravados.

Ainda, conforme consta do contrato celebrado entre as partes, tal instrumento previa a proibição de alienação do imóvel por parte dos agravados, sem antes, realizar a quitação do Contrato de Financiamento n° 00167012-8, consoante dispõe cláusula 9°, item 9.1, do instrumento contratual, contudo, a síndica informou, através do documento acostado no id. 270782899 - Pág. 7, que o apartamento 1102 de propriedade do requerente, ora agravante, foi alienado para o Sr. Jadir Pereira, constando-o nos dados cadastrais do condomínio, como proprietário do imóvel.

Logo, estão presentes o
fumus boni iuris e o periculum in mora
, porque, pelo menos nesta fase do procedimento, resta claro que: I) há o inadimplemento dos Agravados e que II) existe cláusula resolutiva expressa no contrato, e que o Agravante os notificou de sua intenção de resolver o pacto.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA EM SEDE LIMINAR EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA EX RE – EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora
ex

re
, a possibilidade de reaver o imóvel e o periculum in mora.

“Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica” (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022).

As provas coligidas aos autos de origem demonstram que o requerido agravado não adimpliu com nenhum valor, restando evidenciado o descumprimento contratual.

Diante da comprovação, prima facie, do inadimplemento, o próprio contrato traz expressa cláusula resolutiva, autorizando o vendedor a reaver o imóvel.

Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

Despicienda a notificação pessoal da parte requerida agravada para fins de constituição em mora e conseguinte rescisão contratual, isso porque a mora no caso vertente é
ex

re
, na forma do art. 397 do Código Civil, consoante se infere da redação do § 2° da cláusula 10ª do contrato.

“(...) Versando a lide sobre pretensão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento, onde o contrato firmado entre as partes consigna expressamente a cláusula resolutiva e o vendedor
interpela
o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora
ex

re
.”
(N.U 1010462-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/09/2023,
Publicado
no DJE 16/09/2023).

“(...)A posse do agravado e de terceiros está maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, sobretudo porque presentes a posse anterior do agravante, comprovada por meio do instrumento contratual e o esbulho praticado, sendo indiferente se tratar de posse nova ou velha, posto que os prejuízos suportados pelo autor denotam a patente existência do periculum in
mora. (...)
”
(RAI n. 1027422-47.2023.8.11.
0000, 3
ª Câmara de Direito
Privado, Rel.
Des. Dirceu dos Santos, J. 11.03.24 - negritei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – PRESCINDÍVEL DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – MORA CARACTERIZADA - DECISÃO REFORMADA – AGRAVO PROVIDO. Não há necessidade de condicionar a concessão da liminar de reintegração de posse à rescisão do contrato, quando há, inequivocamente, o inadimplemento e o devedor notificado
pratica
o descumprimento de obrigações acessórias, sem qualquer justificativa, sendo absolutamente injusto que o proprietário espere um processo judicial de longos anos para que só então no final, depois de todo um prejuízo, possa efetivar o que tem de direito.”
(RAI n. 10116049420198110000, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Joao Ferreira Filho. J. 30.06.20).

Ante o exposto, peço vênia para reformar a decisão recorrida e determinar
a reintegração
do agravante na posse do imóvel descrito nos autos, que deverá ser cumprida no primeiro grau, salientando que o prazo de desocupação e demais pormenores ficam ao alvedrio do Juízo singular.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (1º VOGAL):

De acordo com o voto do Relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (2ª VOGAL):

De acordo com o voto do Relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025