Tribunal: TJMT
Processo: 1005125-54.2022.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005125-54.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA - CNPJ: 19.365.927/0001-53 (APELANTE), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), JOELSON PEREIRA DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 581.414.641-91 (APELANTE), INDINARA CAMPOS FERRAZ DA COSTA - CPF: 990.989.461-00 (APELADO), HERNANDES TEIXEIRA DE SOUZA - CPF: 994.326.501-97 (ADVOGADO), CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA - CNPJ: 19.365.927/0001-53 (APELADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), INDINARA CAMPOS FERRAZ DA COSTA - CPF: 990.989.461-00 (APELANTE), HERNANDES TEIXEIRA DE SOUZA - CPF: 994.326.501-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÕES. AÇÃO DE COBRANÇA E RECONVENÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE. DANO MORAL INDEVIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas contra sentença que julgou improcedentes tanto a Ação de Cobrança ajuizada pelo Condomínio do Residencial Lisboa quanto a Reconvenção apresentada por
Indinara
Campos Ferraz da Costa, condenando ambas as partes aos ônus
da
sucumbência, com honorários advocatícios fixados em 10% sobre os respectivos valores da causa e da
R
econvenção. O condomínio busca o reconhecimento da responsabilidade da ré pelo pagamento de cotas condominiais referentes ao período de 7-8-2016 a 5-8-2017. A ré, por sua vez, pleiteia o reconhecimento da inexigibilidade do débito, a condenação do condomínio ao pagamento de danos morais e o reconhecimento de litigância de má-fé.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre o proprietário registral ou sobre quem detinha a posse direta do imóvel no período cobrado;
v
erificar se a conduta do condomínio ao intentar a cobrança enseja indenização por danos morais;
e
apurar a existência de litigância de má-fé por parte do autor da Ação de Cobrança.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais incide sobre quem exerce a posse direta do imóvel, conforme jurisprudência
consolidada do STJ no Tema Repetitivo n. 886, sendo irrelevante a titularidade do domínio se não acompanhada da imissão na posse.

A entrega das chaves à ré ocorreu em 23-5-2017 por determinação judicial, sendo incontroverso que a posse do imóvel foi transmitida apenas a partir dessa data, afastando sua responsabilidade pelas cotas anteriores.

A cobrança judicial de valores posteriormente considerados inexigíveis, sem abuso, coação ou exposição vexatória, não configura, por si só, dano moral indenizável.

A divergência sobre a data da posse constitui controvérsia jurídica legítima, não havendo elementos que revelem dolo, alteração maliciosa da verdade ou intuito de tumultuar o processo, o que afasta a configuração de litigância de má-fé.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos
não
providos.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais incide sobre quem detém a posse direta do imóvel, sendo insuficiente a mera titularidade registral para imputação da obrigação.

A cobrança judicial de dívida posteriormente considerada inexigível não caracteriza dano
moral, salvo em casos de abuso, coação ou exposição indevida do devedor.

A controvérsia legítima quanto à data de imissão na posse afasta a caracterização de litigância de má-fé.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 81 e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo n. 886; TJMT, Apelação Cível n. 1042238-76.2021.8.11.0041, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 16.04.2025; TJMT, Apelação Cível n. 1003629-15.2019.8.11.0002, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 09.10.2024.

R E L A T Ó R I O

Apelaç
ões
em Ação de Cobrança julgada
im
procedente
, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% do valor da causa. Julgou improcedente também a Reconvenção, impondo
à reconvinte a obrigação de arcar com os ônus sucumbenciais, fixando a verba honorária em 10% do valor atribuído à Reconvenção.

A ré/reconvinte,
Indinara
Campos Ferraz da Costa,
sustenta que a cobrança de taxas condominiais referente ao período de julho de 2016 a maio de 2017 é indevida, pois a responsabilidade pelos encargos condominiais anteriores à efetiva posse do imóvel era da construtora, conforme decisão judicial transitada em julgado.

Argumenta que a posse do imóvel somente lhe foi autorizada judicialmente em 23 de maio de 2017, sendo a chave depositada em juízo até então. A afirma que o documento apresentado pelo condomínio como comprovação da liberação da mudança em 23 de maio de 2016 é falso, produzido unilateralmente, sem sua assinatura ou do zelador responsável, contrariando o regimento interno do próprio condomínio.

Destaca que o pagamento da taxa de mudança e o cadastro exigido pelo administrador ocorreram apenas em maio de 2017, o que confirmaria a data real da posse.

Aduz também que, mesmo após a quitação regular das obrigações condominiais posteriores à posse, continua sendo impedida de exercer seus direitos como condômina, especialmente o direito de voto em assembleias, em razão de cobrança ilegítima.

Reforça que tal situação lhe causa constrangimento e viola seus direitos. Alega, ainda, que o condomínio agiu com litigância de má-fé ao intentar
A
ção de
C
obrança com base em documentos adulterados e em afronta à coisa julgada.

Por isso, pleiteia a aplicação da multa prevista no art. 81 do CPC, além da condenação por danos morais, no valor de R$10.000,00, pelos prejuízos e transtornos suportados, inclusive a perda de tempo útil decorrente de cobranças indevidas e repetidas demandas judiciais.

Ao final, requer o provimento da
A
pelação para reconhecer a inexigibilidade do débito, a condenação do condomínio pelos danos causados e a improcedência da
demanda
.

O autor/reconvindo (Condomínio do Residencial Lisboa), por sua vez,
alega que o Juízo
a quo
incorreu em erro ao considerar que a
a
pelada não seria responsável pelos débitos condominiais por não ter comprovada a posse do imóvel no período correspondente.

Assevera, contudo, que a matrícula do imóvel comprova a propriedade plena da unidade pela
a
pelada, o que atrai a incidência da obrigação
propter
rem
prevista no art. 1.345 do Código Civil, tornando-a responsável pelos encargos, independentemente da posse ou da entrega das chaves.

Ressalta que a jurisprudência majoritária é firme no sentido de que o adquirente responde integralmente pelos débitos condominiais, independentemente de cláusulas contratuais em sentido contrário ou de eventual discussão sobre a data da posse.

Por fim, requer a reforma integral da sentença para reconhecer a legitimidade da
a
pelada e condená-la ao pagamento integral das taxas condominiais devidas, bem como ao ônus
da
sucumbência.

Nas contrarrazões, a apelada/ré/reconvinte a
firma que o débito condominial discutido se refere ao período de 7-8-2016 a 5-8-2017, mas a posse do imóvel somente lhe foi transmitida em 25-5-2017, afastando qualquer responsabilidade sua pelos encargos anteriores. Aduz que, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema n. 866, a responsabilidade pelo
pagamento de taxas condominiais recai sobre quem detém a posse direta do imóvel, e não meramente sobre o proprietário registral.

Ressalt
a
que a chave do imóvel esteve depositada em
J
uízo e somente foi liberada por decisão judicial em 23
-
5
-
2017, não havendo controvérsia quanto à data em que passou a exercer a posse.

Argument
a
ainda que não se pode responsabilizar o adquirente por despesas anteriores à efetiva entrega do imóvel.

Em suas contrarrazões, o autor/reconvindo diz
que o documento questionado pela apelante — uma autorização de mudança — foi regularmente colacionado aos autos mediante prova emprestada de outro processo, inclusive juntada pela própria Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, que à época representava a ora apelante. Dessa forma, afastou qualquer alegação de falsificação ou adulteração documental, defendendo a legitimidade da prova e a lisura de sua conduta processual.

D
efende a legitimidade da cobrança das cotas condominiais inadimplidas, esclarecendo que tais encargos possuem natureza
propter
rem
e, por isso, vinculam-se diretamente ao imóvel, independentemente da efetiva utilização da unidade pelo proprietário.
Destaca
que, ao buscar se eximir do pagamento sob o argumento de que não fazia uso do imóvel à época da inadimplência, a apelante tenta transferir aos demais condôminos o ônus de sua dívida, em afronta ao princípio da isonomia.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais formulado pela apelante, o apelado
aponta
que não houve nenhuma ilicitude na cobrança e que, ainda que assim fosse, não se verificaria dano moral indenizável, à míngua de comprovação de qualquer abalo aos direitos da personalidade.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

1 - RECURSO DO
AUTOR

(
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL LISBOA
)

O apelante pretende a reforma da sentença que afastou a responsabilidade da apelada pelo pagamento das taxas condominiais referentes ao período de 7-8-2016 a 5-8-2017.

Sustenta que, tendo a apelada adquirido a unidade e figurando como proprietária na matrícula do imóvel, incumbia-lhe o pagamento das cotas condominiais, dada a natureza
propter
rem
da obrigação.

Conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, notadamente no julgamento do Tema
n.
886, a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações condominiais se transfere ao adquirente apenas com a imissão na posse do imóvel, sendo irrelevante, para tal efeito, o simples registro da propriedade. No caso concreto, restou incontroverso nos autos que a entrega das chaves à apelada – marco que define a posse direta do bem – somente ocorreu em 23
-5-
2017, conforme reconhecido pelo
J
uízo de origem e não impugnado de forma eficaz pelo apelante.

Confira-se a tese firmada pelo referido Tema Repetitivo n. 886 do STJ:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

A jurisprudência deste Tribunal, aliás, é firme em reconhecer que a responsabilidade pelas despesas condominiais nasce a partir da efetiva disponibilidade da posse do imóvel, o que, no presente caso, não se deu no período cobrado. Assim, não há como imputar à
apelada débitos
decorrentes de período anterior à sua imissão na posse.

Para ilustrar:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSE DIRETA DO IMÓVEL. LIMITAÇÃO CONVENCIONAL DE RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida nos Embargos à Execução n.º 1042238-76.2021.8.11.0041, que julgou improcedentes os pedidos da embargante. Sustenta a apelante sua ilegitimidade para responder pelas cotas condominiais em razão da suposta imissão da compradora na posse do
imóvel em 21/06/2018, requerendo, subsidiariamente, a aplicação de cláusula da Convenção Condominial que limita sua responsabilidade ao pagamento de 30% das taxas condominiais das unidades não comercializadas, bem como a aplicação da Taxa SELIC como juros legais, apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a incorporadora embargante é parte legítima para responder pelo pagamento das taxas condominiais vencidas antes da efetiva entrega da posse direta à compradora; (
ii
) verificar a validade de cláusula convencional que limita a 30% a obrigação da incorporadora quanto às taxas condominiais das unidades não vendidas; e (
iii
) determinar o termo inicial e o índice aplicável à incidência dos juros moratórios sobre as cotas condominiais inadimplidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse direta do imóvel não se transfere automaticamente com o contrato de promessa de compra e venda, sendo necessária a efetiva entrega das chaves, nos termos dos
arts
. 1.267 e 1.268 do CC. Ausente prova inequívoca da imissão da compradora na posse, mantém-se a responsabilidade da incorporadora pelas taxas condominiais do período anterior à entrega
.

Documento unilateral apresentado pela embargante, que atesta a suposta ocupação do imóvel pela compradora, não possui força probante suficiente para afastar a presunção de legitimidade do condomínio exequente quanto à cobrança das cotas.

A sentença proferida em ação autônoma de obrigação de fazer, ajuizada pela compradora, reconheceu que a entrega das chaves só se deu em data
posterior ao período cobrado na execução, confirmando a posse da embargante durante o período discutido.

(...)

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre aquele que detém a posse direta do imóvel, independentemente da existência de promessa de compra e venda.

(...)”
(N.U 1042238-76.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/04/2025,
Publicado
no DJE 18/04/2025)
. (Sem destaque no original).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – ENTREGA DAS CHAVES NÃO EFETIVADA NO PERÍODO DA COBRANÇA – AUSÊNCIA DE POSSE DOS REQUERIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que "por ser a dívida condominial obrigação
propter
rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa" (
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021,
DJe
de 16/3/2022.)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Na hipótese, demonstrado pelos elementos de prova constantes dos autos que a efetiva entrega das chaves e a imissão na posse da unidade residencial, se deu após o período de cobrança ora discutido, resta reconhecida a ausência de responsabilidade dos requeridos pelo pagamento dos débitos
. (N.U 1003629-15.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/10/2024,
Publicado
no DJE 14/10/2024). (Sem destaque no original).

2 - RECURSO DA RÉ (INDINARA CAMPOS FERRAZ DA COSTA)

A apelante pleiteia a reforma parcial da sentença no que se refere à ausência de condenação por danos morais e ao não reconhecimento da litigância de má-fé d
o autor
da
A
ção de
C
obrança. Alega que sofreu constrangimentos indevidos, diante da cobrança reiterada de dívida já declarada inexigível, além de ter sido impedida de participar de assembleias condominiais.

A mera cobrança de valores que o devedor entende indevidos – ainda que judicialmente reconhecidos como inexigíveis – não configura, por si só, ofensa à honra subjetiva ou transtorno de tal monta a ensejar indenização por danos morais. Ausente qualquer demonstração de que a cobrança tenha ultrapassado os limites da razoabilidade ou se revestido de coação,
constrangimento
público, exposição vexatória ou conduta abusiva
reiterada,
não há como reconhecer
o direito à compensação moral nesses casos.

A

apelante
pugna pela condenação do apelado às penas por
litigância de má-fé.
No entanto, n
ão há indício concreto de que
ele
tenha alterado a verdade dos fatos de forma dolosa, tampouco que tenha agido com intuito de tumultuar o regular andamento do processo. A divergência quanto à data da posse foi objeto de controvérsia legítima e debatida nos autos, não sendo possível presumir deslealdade processual.

Pelo exposto,
nego provimento aos Recursos
de ambas as partes
e majoro os honorários advocatícios do autor (Condomínio do Residencial Lisboa) para 15% do valor da causa e a verba honorária da ré (
Indinara
Campos Ferraz da Costa
)
para 15% do valor atribuído à Reconvenção, ressalvada a inexigibilidade da obrigaç
ã
o em relação a ela por ser beneficiária da justiça gratuita (art. 98, §3º,
do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025