Tribunal: TJMT
Processo: 1003431-71.2025.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-29
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO E ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL QUANTO À ATUALIZAÇÃO DA AVALIAÇÃO DOS BENS. PRECLUSÃO. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003431-71.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[EDUARDO TAMBELINI BRASILEIRO - CPF: 054.017.106-90 (ADVOGADO), RAMIS BUCAIR JUNIOR - CPF: 284.331.651-00 (AGRAVANTE), HENRIQUE ALVES FERREIRA - CPF: 734.841.137-15 (AGRAVADO), MAYCON CAMPOS CARNEIRO - CPF: 051.102.661-74 (AGRAVADO), THAIS SOUZA DE FARIAS - CPF: 046.961.981-38 (AGRAVADO), DEBORA SOUZA DE FARIAS - CPF: 033.270.151-47 (AGRAVADO), MICHEELDOM CAMPOS CARNEIRO - CPF: 061.258.631-66 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE RAMIS BUCAIR registrado(a) civilmente como RAMIS BUCAIR - CPF: 021.703.961-87 (AGRAVANTE), RAMIS BUCAIR JUNIOR - CPF: 284.331.651-00 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), FRANCISCO EDUARDO TORRES ESGAIB - CPF: 477.994.121-00 (ADVOGADO), RENATA RAISSA RODRIGUES - CPF: 039.174.435-62 (ADVOGADO), ELISIO MOREIRA DA COSTA FILHO - CPF: 021.891.351-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S)
:

ESP
Ó
LIO DE RAMIS BUCAIR
(
representado pelo inventariante RAMIS BUCAIR JUNIOR
)

AGRAVADO(S)
:

HENRIQUE ALVES FERREIRA
e Outros

AUTOS DE ORIGEM
:
0010018-77.2000.8.11.0041

EMENTA.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
LEILÃO E ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL QUANTO À ATUALIZAÇÃO
DA AVALIAÇÃO DOS BENS. PRECLUSÃO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente impugnação à arrematação judicial, anulando a arrematação de dois imóveis por vício de ausência de intimação do proprietário,
mas
indeferindo o pedido de nulidade quanto aos demais imóveis arrematados, ao
não acatar a alegação de preço vil
n
a atualização d
a avaliação dos bens
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se no recurso: (i) a ocorrência de preço vil na arrematação dos imóveis remanescentes
sob o argumento de atualização em valor irrisório
; (
ii
) a preclusão quanto à
re
discussão d
o preço dos imóveis
; e (
iii
) a perda de objeto do agravo em razão da expedição da carta de arrematação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Verificou-se que a avaliação dos imóveis foi realizada em outubro de 2023, homologada judicialmente sem insurgência do executado, que, intimado, permaneceu inerte.

4. Posteriormente, foi publicado edital de leilão sem impugnação. O agravante apenas se manifestou faltando dois dias para o encerramento do leilão,
nas
sem
apresentar qualquer questionamento quanto ao valor dos imóveis
, o que configura a preclusão consumativa
em relação à nova manifestação posterior à arrematação
.

5
. Deixou-se de aplicar a penalidade de litigância de má-fé, por se tratar de desídia no acompanhamento do feito e não de conduta temerária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "
Preclui a discussão sobre o valor da avaliação dos bens arrematados quando, intimada a parte, não apresent
ou
impugnação no prazo legal, sendo vedado rediscutir a matéria após a homologação da avaliação e a realização do leilão."

________

Dispositivo relevante citado: Código de Processo Civil,
arts
. 507, 901, §2º e 903, §4º.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 1002784-91.2016.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 29/03/2017; TJ-RJ, AI 0095782-29.2023.8.19.0000, Rel. Des. Marianna Fux, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 24/01/2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
,

interposto pelo
ESPÓLIO DE RAMIS BUCAIR
, representado por seu inventariante, RAMIS BUCAIR JUNIOR
, contra decisão interlocutória proferida (ID.
177498818
–
autos de origem PJE Nº

0010018-77.2000.8.11.0041
) pelo Juízo
9ª Vara Cível
da Comarca de
Cuiabá
-MT
que
,

nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida por
HENRIQUE ALVES FERREIRA
,

com

MAYCON CAMPOS CARNEIRO e OUTROS
na condição de arrematantes,
def
eriu
parcialmente
a impugnação à arrematação
, sob os seguintes fundamentos:

[...]

A avaliação dos imóveis de id n. 132308791

foi homologada pelo juízo
, e, colhe-se a arrematação se deu nos termos do regulamento, e supera o montante de 50% da avaliação de modo que não há que se falar em preço vil.

Os executados tiveram tempo suficiente para remir o débito, mas se quedaram silente.

Passado
24 anos nada é dito pelo executado acerca do pagamento do débito.

Por outro lado, com relação aos vícios na arrematação do lote 6 da quadra 9 e o lote 13 da quadra 10, verifica-se que assiste razão, porquanto já haviam sido transferidos em dação em pagamento ao escritório Neves e Rebello Advogados, e que não houve a intimação prévia destes legítimos proprietários antes da realização do leilão.

É fato incontroverso que a transferência dos referidos imóveis foi realizada anteriormente à arrematação, conforme documentos juntados aos autos, evidenciando que os imóveis foram dados em pagamento em 18/01/2017 ao referido escritório. Além disso, verifica-se que não houve intimação do legítimo proprietário e possuidor dos referidos bens, o que constitui flagrante violação aos princípios constitucionais do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório.

Nesse contexto, a ausência de intimação do legítimo proprietário configura vício insanável, tornando inválida a arrematação apenas dos referidos imóveis. De acordo com o art. 903, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil, a arrematação pode ser invalidada em caso de vício que comprometa a legalidade do ato.

Diante do exposto, com fundamento no art. 903, § 1º, inciso I, do CPC, defiro parcialmente o pedido, para o fim de:

1. Declarar a nulidade da arrematação realizada em relação aos imóveis lote 6 da quadra 9 e lote 13 da quadra 10, determinando o retorno destes bens ao estado anterior à alienação judicial;

2. Suspender quaisquer efeitos decorrentes da arrematação dos referidos imóveis, inclusive eventual transferência ou registro em nome do arrematante;

Os
valores correspondente

[sic]
aos referidos lotes serão devolvidos ao arrematante, deduzidos dos valores pagos pela arrematação dos referidos
imóveis, bem como a comissão do leiloeiro, a ser realizada pelos meios próprios nos autos.

No mais,
com relação aos demais lotes
, considerando que a arrematação se deu de forma parcelada,

DEFIRO a expedição do autor, do auto, e posterior carta de arrematação, nos termos do parágrafo 2º do artigo 901 do CPC, a qual contará com os dados descritos no dispositivo, bem como QUE AINDA FICARÁ GRAVADO O IMÓVEL DE HIPOTECA JUDICIAL, até o adimplemento total da arrematação.

Deve o arrematante fazer instruir a carta dos documentos elencados no referido dispositivo, e de comprovante de pagamento do imposto e emolumentos correspondentes.

Aguarde-se a apresentação de eventual débito perante o município, a ser apresentado pelos arrematantes.

Após, volvam os autos conclusos para deliberação dos valores
.

[...]
[grifo nosso]

Em sua minuta recursal
(ID.
267267260
),
o agravante sustenta as seguintes teses:

P
reço vil da avaliação dos imóveis
arrematados

A tutela de urgência recursal foi indeferida, nos termos da decisão de ID.

268294756
proferida por este Relator.

In
con
formado, o agravante opôs Embargos de Declaração (ID.
270208367
), os quais foram
rejeitados
, nos termos da decisão de ID.

271515386
.

Em sequência, o
exequente e arrematantes apresentaram contraminutas recursais (
IDs
.
271442359
e
271695397
)
nas quais suscitam as seguintes preliminares:

Preclusão e perda de objeto
:
inércia do agravante e

carta de arrematação expedida

No mérito, os agravados rebatem as alegações de preço vil aduzidas pelo
recorrente
.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (
Intimação
-
36835333)
, e preparo efetuado, nos termos
da
certidão de ID.

267267271
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S):

ESP
Ó
LIO DE RAMIS BUCAIR
(
representado pelo inventariante RAMIS BUCAIR JUNIOR
)

AGRAVADO(S):

HENRIQUE ALVES FERREIRA
e Outros

AUTOS DE ORIGEM
:
0010018-77.2000.8.11.0041

VOTO PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento, interposto

contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da

9ª Vara Cível
da Comarca de
Cuiabá
-MT que
,
nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida por
HENRIQUE ALVES FERREIRA
,

com
MAYCON CAMPOS CARNEIRO e OUTROS na condição de arrematantes,
def
eriu
parcialmente
a impugnação à arrematação
quanto aos imóveis do Lote n.º
0
6, da quadra
n.º 09, e do Lote 13, da quadra 10, para declarar a nulidade da respectiva arrematação, uma vez que
os referidos bens
já haviam sido transferidos, anos atrás, a terceiro que não
foi intimado antes da realização do leilão.

Porém,
o Juízo de Primeiro Grau
rejeitou a impugnação de preço vil quanto aos demais
imóveis, uma vez que a avaliação dos imóveis
consta no ID. 132308791 e já havia sido homologada judicialmente
.

Ademais, o Juízo
a quo
asseverou que
a arrematação dos referidos imóveis superou o montante de 50% da avaliação, não havendo que se falar em preço vil.

Assim, o Juízo de Primeira Instância deferiu
a expedição do auto de arrematação e posterior carta,
quanto aos demais imóveis,
nos termos do art. 901, §2º, do Código de Processo Civil.

A seguir, passo ao exame da
s teses preliminares sustentadas pelos agravados.

1.
Preclusão e perda de objeto
: inércia do agravante e carta de arrematação expedida

Quanto à preclusão,
os agravados
destacam que a avaliação dos imóveis foi realizada em outubro de 2023 (ID. 132308791
, autos de origem
) e homologada judicialmente.

Por outro lado, o agravante, executado, foi
devidamente intimado para se manifestar sobre a avaliação em 27/10/2023 (ID. 133013334
, autos de origem
), mas permanece
u
inerte, deixando transcorrer o prazo sem qualquer insurgência.

Asseveram que,
após
quase um ano, os bens foram levados a leilão em 20/08/2024, sendo apresentado edital pelo leiloeiro, que também não foi impugnado
pelo executado, ora agravante
. Apenas dois dias antes do encerramento do leilão, o executado apresentou impugnação, sem, contudo, questionar
, à época,
a avaliação dos imóveis.

Diante disso, afirmam que houve preclusão temporal e consumativa, tanto quanto à
nova
impugnação da avaliação
após a
arrematação
,
tanto
quanto

à validade do edital d
o
leilão, configurando-se a má-fé do agravante e sua tentativa de tumultuar a marcha processual.

Ademais, o
s agravados sustentam

que o agravo de instrumento perdeu seu objeto, uma vez que a carta de arrematação foi expedida em 30/01/2025, antes da interposição do recurso, em 10/02/2025 (ID. 177498818
, autos de origem
).

Argumentam que, com a expedição da carta, a arrematação tornou-se perfeita, acabada e irretratável, nos termos do art. 903, §4º, do Código de Processo Civil, de modo que eventual desconstituição do ato somente poderia ser buscada mediante ação própria, e não por agravo de instrumento.

Pois bem
.
Convém destacar que
,
em matéria de agravo de instrumento a análise é restrita ao acerto, ou desacerto, do ato recorrido, sob pena de caracterizar supressão de instância, isso sem descurar do caráter de cognição não exauriente que
impera nesta fase processual.

Na hipótese, ao indeferir a pretensão do recorrente
,
o
Juízo Singular
assim consignou:

[...]

A avaliação dos imóveis de id n. 132308791foi homologada pelo juízo
, e, colhe-se
a
arrematação se deu nos termos do regulamento
, e supera o montante de 50% da avaliação de modo que
não há que se falar em preço vil
.

[...]
[Grifo
nosso]

Compulsando atentamente os autos, verifico que o Auto de Avaliação dos imóveis
, que
se encontra colacionado sob
os
ID
s
.
132308791
e
132308803
,
data de
20 de outubro de 2023
.

Na sequência, consta impulsionamento do
Juízo
a quo
no sentido de intimar as partes exequente e executada para que se manifest
ar
em sobre a certidão do mandado de avaliação
,
juntada pelo oficial de justiça
,
no prazo de 15 dias (ID.
133013334
). Todavia, somente o exequente cumpriu a determinação, manifestando
-se
pela concordância com
o teor da avaliação (ID. 134934471).

Sob esse contexto, o
Juízo de Primeira Instância
proferiu
decisão homologatória
da avaliação dos bens
(ID.
139942003
),
d
atada de
31 de janeiro de 2024
, nestes termos:

[...]

Diante da ausência de irresignação, homologo a avaliação dos bens
.

Remetam-se os autos ao setor de praceamento local para aferição de datas e providências necessárias.

Comunique-se o juízo do inventário do auto de avaliação e da presente decisão.

Havendo terceiros, com direito de preferência, proceda-se à intimação.

[...]
[grifo do original]

Contra esta decisão,
as
partes também
não se insurgiram
.

Posteriormente,
aproximadamente um ano após a avaliação dos bens,

ocorreu atualização
do valor
dos imóveis
para
arrematação, mediante edital,
em
21/10/2024
, conforme ID. 173053802
, cujo
1º
leilão foi previsto para o dia
29
/1
0
/2024
e o 2º leilão com encerramento para o dia
12/11/2024
.

Em
08/11/2024
,
o
agravante peticionou nos autos
de origem

(ID.
175070889
) postulando
, em tutela de urgência,
pela imediata interrupção do leilão
designado para o dia 12/11/2024
e, para a hipótese de ocorrer a arrematação dos bens, requereu
que os valores oriundos da arrematação fossem transferidos ao Juízo Universal do Inventário
.

Verifica-se que, na aludida petição que
requereu a
interrupção do leilão, o executado, ora agravante, arguiu:

habilitação dos créditos do exequente nos autos do Inventário;
e

existência de um plano de pagamento dos credores nos autos do Inventário
.

Ou seja,
a primeira avaliação dos imóveis e a subsequente atualização não foram impugnadas ou questionadas pelo executado
, ora agravante
,
muito menos foi sustentada a ocorrência de preço vil,
operando-se a preclusão quanto ao tema.

Em sequência, o Juízo
a quo
proferiu decisão (ID. 17
5245657) indeferindo os pedidos de suspensão do leilão
e da tra
nsferência de valores para o Juízo do Inventário.

Inconformado, o executado interpôs Agravo de Instrumento, o qual foi
desprovido
por esta
egrégia
Quinta Câmara de Direito Privado.

Somente em
03/12/2024
,
após a arrematação dos bens, é que o
executado, ora agravante, peticionou
(ID. 177501129)
alegando
“
preço vil
”
quanto à atualização do valor dos imóveis para os já referidos leilões.

Como é cediço, é vedada a
rediscussão de matéria já alcançada pela preclusão, nos termos do que dispõe o
artigo 507, do Código de Processo Civil
:

Art. 507.
É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão
.

[Grifo nosso]

A propósito, este é o entendimento deste egrégio Sodalício
:

RECURSO DE AGRAVO INTERNO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU SEGUIMENTO A AGRAVO DE INSTRUMENTO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL - MATÉRIA DISCUTIDA E DECIDIDA EM SEDE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - REAPRECIAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
É defeso à parte discutir, no curso do processo, as questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão, nos termos do art. 507 do CPC
.

2.
Não pode a parte pretender rediscutir, em gravo de instrumento, matéria já decidida anteriormente em sede de outro agravo de instrumento, sob pena de afronta à coisa julgada
. 3. Decisão monocrática mantida.

(TJ-MT - AI: 10027849120168110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 29/03/2017, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2017)

[Grifo nosso]

No mesmo sentido, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, DIANTE DO FIM DA SOCIEDADE CONJUGAL.
DECISÃO QUE
REJEITOU NOVA AVALIAÇÃO DO BEM IMÓVEL SUB JUDICE E
AFASTOU A ALEGAÇÃO DE ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL
. RECURSO DA
RÉ .
1. A controvérsia se cinge em analisar a necessidade de nova avaliação do imóvel, bem como se foi arrematado por preço vil, a ensejar a nulidade do leilão. 2. A decisão combatida não está compreendida no rol do
art
. 1.015 do CPC/2015, motivo pelo qual, à luz do entendimento firmado pelo STJ, no REsp nº 1.696.396, sob a sistemática dos recursos repetitivos, deverá ser analisada a urgência na apreciação da
questão .
3. Urgência configurada, porquanto a conclusão da arrematação ocasionará o perecimento do alegado direito da ré/agravante. 4.
O imóvel objeto da ação de extinção de condomínio foi avaliado em R$ 1 .450.000,00, sendo certo que a avaliação é matéria preclusa, uma vez que homologada por decisão
irrecorrida
, sendo certo que "se sujeitam à preclusão consumativa as questões decididas no processo, inclusive as de ordem pública, que não tenham sido objeto de impugnação recursal no momento próprio." (
AgInt
nos
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
n. 791 .090/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023,
DJe
de 11/10/2023
). 5. A agravante
que, diante da preclusão, para viabilizar nova avaliação do imóvel, deveria ter demonstrado a alteração do valor pelo transcurso do período entre a avaliação (27/04/2021) e o leilão (31/05/2023), à luz do art. 873, II, do CPC, o que não ocorreu, porquanto foi apresentado apenas laudo de avaliação e anúncios de venda de imóveis alegadamente similares, os quais não apontam a variação no preço do bem no período. 6. O STJ, na linha do art. 891, parágrafo único, do CPC, pacificou o entendimento
de que o preço vil está caracterizado quando o valor da arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem, a fim de evitar o enriquecimento sem causa (
AgInt
no REsp 1463695/RS, Relator Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, Julgado em 15/12/2016), o que não ocorreu no caso
concreto .
7.
Impenhorabilidade do imóvel objeto da arrematação, por alegadamente ser bem de família, que se rejeita, pois o ex-cônjuge/agravado não pode ser privado de sua quota-parte do imóvel, sendo seu direito potestativo de promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa, nos termos do art. 1.322 do
CC .
Precedente: 0079390-19.2020.8.19 .0000 - Agravo de Instrumento - Des (A). Sergio Ricardo de Arruda Fernandes - Julgamento: 16/03/2021 - Primeira Câmara Cível. 8. Ausência de nulidade da arrematação, tendo em vista não estar configurada quaisquer das hipóteses descritas no artigo 903 do Código de Processo Civil. Precedente: 0039053-80.2023.8.19 .0000 - Agravo de Instrumento - Des (A). Margaret de
Olivaes
Valle dos Santos - Julgamento: 30/08/2023 - Terceira Câmara De Direito Privado. 9. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0095782-29.2023.8.19 .0000 2023002134437, Relator.: Des(a). MARIANNA FUX, Data de Julgamento: 24/01/2024, TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂM, Data de Publicação: 25/01/2024)
[grifo nosso]

Assim,
com razão os agravados, uma vez que precluída a discussão quanto ao alegado preço vil d
a atualização do valor d
os imóveis arrematados

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a decisão interlocutória recorrida.

Deixo de aplicar a penalidade por litigância de má-fé pleiteada pelos agravados, porquanto se evidencia, no caso, mais uma desídia do agravante no acompanhamento do feito do que propriamente a prática de conduta processual temerária ou de má-fé.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, deixo de majorar os honorários, uma vez que não foram fixados na decisão objurgada.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2025