Tribunal: TJMT
Processo: 1021167-05.2025.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021167-05.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), JEANCARLO RIBEIRO - CPF: 843.743.819-53 (ADVOGADO), ALEXANDRE LIMA ROSSONI - CPF: 022.144.811-09 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), AMERICA INCORPORADORA E ADMINISTRADORA DE BENS LTDA - CNPJ: 19.340.943/0001-91 (AGRAVANTE), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), JULIANA GLAUCIA XAVIER - CPF: 630.508.701-68 (AGRAVADO), BRUNA VERAS PEREIRA - CPF: 041.625.091-23 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. MEDIDA DE INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. REGISTRO ANTERIOR À DECISÃO. PROTEÇÃO DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DA TUTELA PROVISÓRIA. ALEGAÇÕES DE FRAUDE E SIMULAÇÃO DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO, AMPLA DEFESA E DEVIDO PROCESSO LEGAL.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto por América Incorporadora e Administradora de Bens LTDA contra decisão proferida nos autos da Tutela Cautelar Antecedente nº 1011898-30.2025.8.11.0003, ajuizada por Juliana Gláucia Xavier em face de TMI Investimentos Imobiliários LTDA e Splendore Construtora e Incorporadora SPE LTDA. A decisão agravada determinou a indisponibilidade registral da unidade nº 2901 do Edifício Splendore (matrícula nº 143.194 do 1º CRI de Rondonópolis/MT), e vedou a lavratura de escritura pública da unidade, sob pena de multa diária.

A Agravante pleiteia sua admissão como terceiro juridicamente interessado, o reconhecimento de sua titularidade registral anterior à decisão, com a revogação da medida constritiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a Agravante possui legitimidade recursal como terceiro juridicamente interessado; (ii) verificar se a indisponibilidade judicial pode atingir imóvel já transferido e registrado em nome de terceiro; (iii) avaliar a adequação da substituição da medida de indisponibilidade por averbação premonitória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O terceiro prejudicado tem legitimidade recursal quando sua esfera jurídica é diretamente impactada por decisão proferida sem sua oitiva, conforme prevê o artigo 996 do CPC.

4.

A Agravante demonstrou, por meio da matrícula imobiliária, que adquiriu o imóvel por escritura pública lavrada em 09/05/2025, com registro efetivado em 06/06/2025, ou seja, antes da decisão judicial que determinou a indisponibilidade (proferida em 11/06/2025), o que comprova sua titularidade registral prévia.

5.

A presunção de boa-fé do terceiro adquirente, com base em registro público, prevalece até prova robusta em sentido contrário, nos termos dos princípios que regem o sistema registral brasileiro e o direito de propriedade (CF/1988, art. 5º, XXII; CC, art. 1.245).

6.

A ausência de cláusula impeditiva no contrato de cessão e a anuência da incorporadora à cessão de direitos reforçam a validade formal da cadeia dominial e afastam, nesta fase, indícios suficientes de fraude ou simulação.

7.

A imposição de indisponibilidade a bem já registrado em nome de terceiro configura medida desproporcional e inadequada, especialmente na ausência de indícios sólidos de má-fé ou conluio.

8.

É possível substituir a medida de indisponibilidade pela averbação premonitória da existência da demanda na matrícula do imóvel, nos termos do art. 828 do CPC, como forma mais equilibrada de preservar o resultado útil do processo e resguardar direitos de terceiros de boa-fé.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso provido para

indeferir o pedido de indisponibilidade registral da unidade nº 2901, matrícula nº 143.194, do 1º CRI de Rondonópolis/MT. Em substituição, determinou-se a
averbação premonitória da existência da demanda na referida matrícula.

Tese de julgamento
:

1.

O terceiro que adquire imóvel de forma regular e registra sua titularidade antes da imposição judicial de indisponibilidade tem legitimidade para recorrer como terceiro juridicamente interessado.

2.

A indisponibilidade judicial não pode atingir imóvel já transferido e registrado em nome de terceiro de boa-fé, salvo prova inequívoca de má-fé ou fraude.

3.

A averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel é medida adequada e proporcional para preservar a utilidade do processo e os direitos de eventuais terceiros, nos termos do art. 828, §1º, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
América Incorporadora e Administradora de Bens LTDA
contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT nos autos da Tutela Cautelar Antecedente nº 1011898-30.2025.8.11.0003, ajuizada por
Juliana Gláucia Xavier
em desfavor de
TMI Investimentos Imobiliários LTDA
e
Splendore Construtora e Incorporadora SPE LTDA.

A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela Autora, ora Agravada, determinando a indisponibilidade registral da unidade nº 2901 do Edifício Splendore, registrado sob a matrícula nº 143.194 do 1º CRI de Rondonópolis/MT, bem como a abstenção da requerida Splendore Construtora e Incorporadora SPE LTDA de lavrar escritura pública da referida unidade, sob pena de multa diária.

Em suas razões, a Agravante sustenta, preliminarmente, sua legitimidade para intervir no processo como terceira interessada, uma vez que é proprietária registral do imóvel objeto da medida cautelar.

Além disso, alega a ilegitimidade ativa da Agravada, que não possui mais qualquer direito real, obrigacional ou possessório sobre o bem em litígio, tendo cedido seus direitos à empresa TMI Investimentos Imobiliários Ltda.

Argumenta que houve perda superveniente do objeto e a ineficácia da medida em relação à Agravante, pois a unidade imobiliária já havia sido regularmente adquirida por escritura pública lavrada em 09/05/2025 e registrada em 06/06/2025 na matrícula nº 143.194, ou seja, antes da prolação da decisão recorrida (11/06/2025).

Defende que a aquisição do imóvel decorreu de negócio jurídico regular, com base em cessão de direitos que contou com a anuência da incorporadora Splendore, sendo a Agravante terceira adquirente de boa-fé.

A propriedade do bem foi transmitida à Recorrente mediante alienação plena, extinguindo-se qualquer vínculo anterior com a incorporadora com o imóvel, bem como eventuais obrigações contratuais.

Aponta que a manutenção da medida de indisponibilidade compromete o pleno exercício de seu direito de propriedade, assegurado pelo artigo 5º, XXII da Constituição Federal, e invalida a lógica do sistema registral brasileiro, que confere fé pública e presunção de veracidade aos registros imobiliários.

Assim, requer:

I) O reconhecimento de sua legitimidade e interesse jurídico para figurar no polo ativo do presente recurso, na qualidade de terceiro juridicamente interessado, nos termos do artigo 119 do Código de Processo Civil, tendo em vista que é a atual proprietária registral do imóvel objeto da medida cautelar combatida, cuja aquisição ocorreu de forma legítima, regular e com base em título registrado anteriormente à prolação da decisão agravada.

II) Que seja deferido o pedido de tutela de urgência recursal, nos moldes do artigo 1.019, inciso I, do CPC, para que sejam imediatamente suspensos os efeitos da decisão agravada, especialmente no tocante à averbação da indisponibilidade na matrícula nº 143.194 do 1º Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, o que é imprescindível para preservar o direito de propriedade da Agravante, terceiro de boa-fé, cuja aquisição decorreu de cadeia dominial legítima, com anuência da incorporadora e inexistência de qualquer cláusula impeditiva, sendo indevida a manutenção de restrição judicial fundada em litígio alheio à sua relação jurídica com o bem.

III) Ao final, o provimento definitivo do presente recurso, com a consequente revogação da decisão agravada, reconhecendo-se, de forma expressa, a ilegitimidade ativa da Agravada, a perda superveniente do objeto da tutela deferida e a ineficácia da medida judicial em relação à Agravante, parte totalmente estranha à relação jurídica discutida nos autos de origem, de modo a impedir ou extinguir todo e qualquer efeito da medida de indisponibilidade indevidamente imposta sobre o bem.

IV) Além disso, a imediata exclusão, se o caso, de qualquer anotação referente à ação cautelar na matrícula do imóvel, para o pleno restabelecimento do direito de propriedade da Agravante, de modo a assegurar-lhe o livre exercício dos poderes dominiais.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido (id. 296673874).

Contrarrazões pelo desprovimento do Recurso (id. 301786863).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

De início, muito embora a Agravante não tenha integrado a relação processual originária, foi diretamente atingida pelos efeitos da decisão agravada, a qual determinou a indisponibilidade de imóvel de sua titularidade, adquirido e registrado em seu nome antes da concessão da tutela de urgência.

Logo, trata-se de terceira juridicamente interessada, cuja esfera patrimonial foi substancialmente impactada por decisão interlocutória proferida sem sua prévia oitiva,
o que lhe confere legitimidade para impugnar a medida constritiva
.

Destaca-se que nos termos do artigo 996 do Código de Processo Civil
“o recurso pode ser interposto pela parte vencida,
pelo terceiro prejudicado
e pelo Ministério Público, como parte ou como fiscal da ordem jurídica”
(Destaquei).

A controvérsia recursal cinge-se em verificar a possibilidade de revogação da decisão que determinou a indisponibilidade registral da unidade 2901 do Edifício Splendore, matrícula n.º 143.194 do 1º CRI de Rondonópolis/MT, e proibiu a lavratura de escritura pública do referido imóvel.

A Recorrente relata que a unidade imobiliária em questão (e registrada junto à matrícula nº 143.194 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT) foi regularmente adquirida por escritura pública lavrada em 09/05/2025 e registrada na matrícula em 06/06/2025, ou seja, antes da prolação da decisão recorrida (11/06/2025).

Defende que a aquisição do imóvel decorreu de negócio jurídico regular, com base em cessão de direitos que contou com a anuência da incorporadora Splendore, sendo a Agravante terceira adquirente de boa-fé, de modo que não pode ser obstado exercício de seu direito de propriedade.

Por sua vez, a Agravada sustenta que os requisitos para concessão da tutela estão presentes em seu favor, diante da inadimplência da empresa TMI quanto à parcela ajustada no contrato de cessão das unidades imobiliárias, firmado em 25/07/2024, ressaltando que parte substancial do preço foi paga e que a inadimplência comprometeu o equilíbrio da avença.

Alega que a posterior alienação da unidade 2901 a terceiros ocorreu de forma célere e sem comprovação de quitação, levantando indícios de simulação e tentativa de esvaziamento patrimonial, o que justificaria a imposição de medida de urgência para resguardar a utilidade do provimento jurisdicional final, inclusive com a futura anulação dos negócios subsequentes.

Feitos tais apontamentos, consoante pontuado em sede preliminar, a probabilidade do direito está demonstrada em favor da parte Agravante, ante a documentação apresentada nos autos, notadamente a matrícula nº 143.194 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT (id. 296113374), que comprova ser a atual proprietária registral do imóvel objeto da controvérsia (unidade 2901 do Edifício Splendore).

Conforme se extrai dos documentos, a escritura pública de compra e venda foi lavrada em 09/05/2025, com protocolo registral na mesma data (Protocolo nº 466.423), tendo o registro sido efetivado em 06/06/2025, portanto, em data anterior à decisão agravada, que foi proferida apenas em 11/06/2025 (id. 195673969 – origem).

Essa cronologia evidencia que, quando da prolação da decisão recorrida, o imóvel já havia sido regularmente transferido à Agravante, que figura como terceira adquirente. O direito de propriedade, constitucionalmente garantido no art. 5º, XXII, da CF/88, foi devidamente formalizado mediante registro público, conforme exige o artigo 1.245 do Código Civil.

Além disso, a aquisição pela Agravante decorreu de cadeia contratual aparentemente legítima, iniciada pela venda do imóvel pela Agravada à empresa requerida TMI Investimentos Imobiliários Ltda (id. 296113375), seguida de cessão de direitos com expressa previsão contratual de que a escrituração poderia ser realizada em favor da cessionária ou de quem esta indicasse (Cláusula Segunda – 2.3 - id. 296113376), com anuência da incorporadora.

Tais fatos indicam, ao menos por ora, a boa-fé da Recorrente.

Registra-se que no contrato de compra e venda do bem não há cláusula que impedisse a alienação a terceiros, assim como não há tal previsão na cessão de direitos.

Importante pontuar que a má-fé do terceiro adquirente não se presume, devendo ser demonstrada de forma clara e inequívoca, o que não se verifica no presente caso.

A rapidez das cessões ou a existência de litígio pretérito não são suficientes por ora para infirmar a boa-fé objetiva, sobretudo quando não há prova de conluio ou ciência prévia da irregularidade. A presunção de boa-fé do adquirente registral deve prevalecer até prova em contrário, especialmente quando se observa o rigor formal da aquisição e a ausência de gravames públicos.

As alegações quanto à eventual simulação, fraude, má-fé contratual ou desvio de finalidade negocial demandam dilação probatória, não sendo passíveis de apuração exauriente em sede de cognição sumária, sendo indispensável o respeito ao contraditório e à ampla defesa.

Ademais, a
indisponibilidade imposta à matrícula do imóvel, nesse contexto, apresenta-se desproporcional e inadequada, pois restringe o exercício da propriedade plena de terceiro adquirente sem que haja, ao menos em juízo inicial, indícios sólidos de vício ou fraude no negócio jurídico.

A tutela cautelar deve observar o princípio da proporcionalidade e da mínima interferência na esfera jurídica das partes, sob pena de configurar antecipação indevida dos efeitos da sentença de mérito.

Não obstante, reputa-se prudente a adoção de medidas mais equilibradas e eficazes, como a averbação premonitória da existência da demanda na matrícula do imóvel, conforme previsto no artigo 828 do Código de Processo Civil, para resguardar o resultado útil do processo.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE PATERNIDADE SOCIOAFETIVA E RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE NASCIMENTO C/C PETIÇÃO DE HERANÇA C/C ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA DE BENS C/C TUTELA CAUTELAR DE URGÊNCIA – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE LIMINAR DE
INDISPONIBILIDADE
NA MATRÍCULA DOS
IMÓVEIS
OBJETO DA DEMANDA – BLOQUEIO DE MATRÍCULA – MEDIDA EXCEPCIONAL DEPENDENTE DE
DILAÇÃO
PROBATÓRIA E CONTRADITÓRIO – ANOTAÇÃO ACERCA DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO - POSSIBILIDADE – PROTEÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ – PODER GERAL DE CAUTELA DO JUIZ - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.
O bloqueio de matrícula é medida excepcional, que impede o proprietário de exercer direito inerente à sua propriedade, situação que não pode prevalecer, tendo em vista o momento processual em que se encontra o processo, onde sequer foi instaurado o contraditório.
Diante das alegações e documentos até então coligidos aos autos, mostra-se razoável determinar a
averbação
pretendida pelo agravante na referida matrícula do bem objeto da discussão, a fim de comunicar a existência de litígio, prevenindo terceiros interessados nesses bens, bem como resguardando o direito da parte até decisão final da lide.
Dessa forma, a determinação judicial de
averbação
, na matrícula do
imóvel
, da existência da ação em trâmite, tem por escopo preservar o patrimônio e conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre o bem a terceiros, de forma a prevenir direito e interesses de terceiros, situação que afasta a possibilidade de ocorrência de perigo de dano aos agravados. (N.U 1012160-57.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2023, Publicado no DJE 25/09/2023). (Destaquei).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA RELATIVA À PROPRIEDADE
IMÓVEL
– TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM PARA DETERMINAR A
INDISPONIBILIDADE
DOS BENS OBJETO DA CONTENDA – EXISTENTES ELEMENTOS PROBATÓRIOS INDICIÁRIOS INDICATIVOS DA PLAUSÍVEL PROPRIEDADE EM FAVOR DA PARTE AUTORA – PROBABILIDADE EXISTENTE – NECESSIDADE DE
DILAÇÃO
PROBATÓRIA PARA AFERIR SUBSTÂNCIA DOS ARGUMENTOS DE AMBAS AS PARTES –
INDISPONIBILIDADE
REVELA-SE COMO CAUTELA MUITO GRAVOSA – MEDIDA DE CARÁTER CAUTELAR READEQUADA PROPORCIONALMENTE – REDUZIDA GRADAÇÃO DA LIMINAR PARA MERA ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO – MEDIDA MAIS JUSTA E EQUÂNIME A AMBAS PARTES – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE. A parte requerida recorrente almeja a reforma de decisão em que houve a concessão de tutela de urgência para “determinar a
indisponibilidade
dos bens objetos da presente demanda”. Argumenta, em suma, que não haveria a alegada probabilidade do direito. A liminar deferida possui caráter eminentemente cautelar, sendo delineado na inicial um conjunto de robustos elementos indiciários indicativos da plausível propriedade dos bens litigiosos por parte do espólio, o que, a despeito dos argumentos recursais em sentido diverso, deve ser melhor aclarado por ocasião da necessária instrução processual.
A medida de
indisponibilidade
é muito gravosa frente ao atual contexto fático que revolve a titularidade dos
imóveis
, podendo a mera anotação da existência da ação às margens da matrícula servir para a finalidade cautelar de dar ampla publicidade acerca da existência do litígio de origem à terceiros, o que assegura de forma mais equânime e proporcional os interesses contrapostos de ambas as partes. A mera anotação da existência da ação nas matrículas já se revela como medida suficiente e gradativamente adequada à proteção da pretensão autoral, sem representar, em contrapartida, grave ônus à parte requerida agravante.
Há o periculum in mora, isso porque há plausível risco de que os
imóveis
objeto do litígio venham a ser alienados a terceiros sem que estes tenham ciência da existência da demanda de origem, resultando em diversas consequências indesejáveis, o que reforça a pertinência da medida de acautelamento de mera
averbação
da existência da contenda.
Recurso provido em parte para, reformando em parte a liminar concedida na origem, determinar que, ao invés do gravame de
indisponibilidade
, seja procedida a mera anotação da existência da ação nas matrículas dos
imóveis
objeto da demanda. (N.U 1020138-51.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/10/2024, Publicado no DJE 28/10/2024). (Destaquei).

Ante o exposto, conheço e
DOU

PROVIMENTO
ao Recurso para, reformando a decisão agravada,
indeferir
o pedido de indisponibilidade registral da unidade nº 2901, matrícula nº 143.194, do 1º CRI de Rondonópolis/MT.

Determino
, em substituição à medida, que se proceda à averbação premonitória da existência da demanda na referida matrícula.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025