Tribunal: TJMT
Processo: 1028339-95.2025.8.11.0000
Relator(a): HELENA MARIA BEZERRA RAMOS
Órgão julgador: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL. LOTE INDUSTRIAL. AUSÊNCIA DE INFRAESTRUTURA DE ACESSO VIÁRIO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS EXPRESSAS. OBRIGAÇÃO DE EDIFICAR INDEPENDENTEMENTE DA EXISTÊNCIA DE INFRAESTRUTURA. AUSÊNCIA DE PERIGO DE DANO. PREJUIZOS PATRIMONIAIS. DANO REPARÁVEL PELA VIA INDENIZATÓRIA. IRREVERSIBILIDADE DAS MEDIDAS PLEITEADAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. A Agravante firmou com o Município de Rondonópolis contrato de alienação de lote industrial, tendo quitado integralmente o preço. Alega que o ente público não providenciou o acesso viário primário ao imóvel e condiciona a lavratura da escritura definitiva ao cumprimento de obrigações de edificação mínima e início de atividades empresariais, exigências que se tornaram inexequíveis diante da ausência de infraestrutura básica.
Pleiteia a concessão de tutela de urgência recursal para suspender prazos contratuais, determinar a apresentação de cronograma de execução de infraestrutura e obter ressarcimento provisório de aluguéis pagos. A

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1028339-95.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Perdas e Danos, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
HELENA MARIA BEZERRA RAMOS

Turma Julgadora:

[DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP, DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO]

Parte(s):

[IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), KATIA REGINA PINHO - CNPJ: 12.320.011/0001-38 (AGRAVANTE), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), KATIA REGINA PINHO - CPF: 027.693.941-77 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA EROTIDES KNEIP, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA

GABINETE - DESA. HELENA MARIA BEZERRA RAMOS

Centro Político Administrativo - Rua C, S/N - CEP 78049-926 - Cuiabá-MT - (65) 3617-3000 - E-mail: gab.helenaramos@tjmt.jus.br

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206) 1028339-95.2025.8.11.0000

AGRAVANTE: KATIA REGINA PINHO

AGRAVADO: MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS

EMENTA

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL. LOTE INDUSTRIAL. AUSÊNCIA DE INFRAESTRUTURA DE ACESSO VIÁRIO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS EXPRESSAS. OBRIGAÇÃO DE EDIFICAR INDEPENDENTEMENTE DA EXISTÊNCIA DE INFRAESTRUTURA. AUSÊNCIA DE PERIGO DE DANO. PREJUIZOS PATRIMONIAIS. DANO REPARÁVEL PELA VIA INDENIZATÓRIA. IRREVERSIBILIDADE DAS MEDIDAS PLEITEADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I.
Caso em exame

1. A Agravante firmou com o Município de Rondonópolis contrato de alienação de lote industrial, tendo quitado integralmente o preço. Alega que o ente público não providenciou o acesso viário primário ao imóvel e condiciona a lavratura da escritura definitiva ao cumprimento de obrigações de edificação mínima e início de atividades empresariais, exigências que se tornaram inexequíveis diante da ausência de infraestrutura básica.

Pleiteia a concessão de tutela de urgência recursal para suspender prazos contratuais, determinar a apresentação de cronograma de execução de infraestrutura e obter ressarcimento provisório de aluguéis pagos. A decisão monocrática manteve o indeferimento da tutela de urgência proferida em primeiro grau.

II. Questão em discussão

2. Saber se estão presentes os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano necessários a concessão da tutela de urgência recursal, considerando a existência de cláusulas contratuais expressas que atribuem a promitente compradora a obrigação de edificar independentemente da existência de infraestrutura urbana e isentam o vendedor de realizar obras de melhoramento no imóvel.

III. Razoes de decidir

3. As cláusulas contratuais expressas, em análise preliminar, enfraquecem a tese da Agravante ao estabelecer que os prazos para edificação e início das atividades devem ser cumpridos independentemente da existência ou não de infraestrutura urbana no local, e que não incumbe ao vendedor qualquer tipo de obra, melhoramento ou infraestrutura sobre o imóvel de modo específico.

4. A invocação genérica dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sem demonstração concreta de como as cláusulas contratuais especificas violam tais princípios de modo inequívoco, não e suficiente para afastar, nesta fase processual, a literalidade das disposições contratuais pactuadas entre as partes.

5. A interpretação contratual pretendida pela Agravante demanda análise aprofundada, com instrução probatória adequada, o que não se compatibiliza com a cognição sumaria própria das tutelas de urgência.

6. Os prejuízos alegados são de natureza eminentemente patrimonial e, portanto, passiveis de reparação por meio de indenização por perdas e danos, caso a demanda seja julgada procedente ao final, não caracterizando dano grave e de difícil reparação apto a ensejar a concessão de tutela de urgência.

7. As medidas pleiteadas pela Agravante apresentam elevado grau de irreversibilidade, pois envolvem planejamento orçamentário, dotação de recursos públicos, discricionariedade administrativa, consolidação da propriedade e alteração do equilíbrio contratual estabelecido entre as partes, com efeitos que se projetam no tempo.

8. A prudência recomenda que a questão seja apreciada no julgamento do mérito da ação originaria, após a regular instrução processual, com oportunidade de amplo debate entre as partes e produção das provas necessárias ao deslinde da controvérsia.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento:
A existência de cláusulas contratuais expressas que atribuem ao promitente comprador a obrigação de edificar independentemente da existência de infraestrutura urbana e isentam o promitente vendedor de realizar obras de melhoramento no imóvel afasta, em cognição sumaria, a probabilidade do direito necessária a concessão de tutela de urgência, sendo indispensável a instrução probatória aprofundada para a interpretação contratual a luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Prejuízos de natureza exclusivamente patrimonial, passiveis de reparação pela via indenizatória, não configuram perigo de dano apto a justificar a concessão de tutela de urgência recursal, notadamente quando as medidas pleiteadas apresentam elevado grau de irreversibilidade e envolvem comprometimento de recursos públicos e discricionariedade administrativa.

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, art. 300, caput e §3º; CPC/2015, art. 995, parágrafo único.

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AGRAVANTE: KATIA REGINA PINHO

AGRAVADO: MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. HELENA MARIA BEZERRA RAMOS (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo interno interposto por
KATIA REGINA PINHO
contra decisão monocrática proferida por esta Relatora que manteve o indeferimento da tutela de urgência nos autos do Agravo de Instrumento, originário da Ação de Obrigação de Fazer com Reparação por Perdas e Danos nº 1021350-64.2025.8.11.0003, ajuizada pela ora agravante em face do Município de Rondonópolis, que visava a suspensão de prazos contratuais, a expedição de autorização para lavratura da escritura pública, a apresentação de cronograma técnico de execução de infraestrutura, e o custeio provisório dos valores pagos a título de aluguel de imóvel enquanto não fosse disponibilizado o acesso viário ao lote adquirido pela agravante.

A Agravante afirma que, exercia sua atividade empresarial em área posteriormente destinada à implantação da Universidade do Estado de Mato Grosso (UNEMAT), sendo instada a desocupar o local.

Narra que, em 7-2-2022, como forma de mitigar os prejuízos e viabilizar a continuidade de seu negócio, firmou com o requerido o Contrato de Alienação de Bem Imóvel nº 04/2022, tendo por objeto o Lote 13, parte da área R, situado no Distrito Industrial Augusto Bortoli Razia, com área de 2.127,79 m2, matriculado sob o nº 131816, destinado à implantação de atividade empresarial de manutenção e reparação de equipamentos e produtos (Lonas de Caminhão).

Alega a Agravante que, não obstante a quitação total do preço, o Município não providenciou o acesso viário primário ao lote e tampouco expediu a autorização necessária para a lavratura da escritura pública definitiva. Ao contrário, condicionou tal outorga ao cumprimento de obrigações de edificação mínima de 40% da taxa de ocupação e ao início das atividades empresariais em prazo determinado.

Sustenta que, tais obrigações se tornaram inexigíveis na prática, uma vez que a ausência de infraestrutura básica, em especial o acesso viário, inviabiliza por completo a instalação de qualquer empreendimento no local. Trata-se, segundo a Agravante, de obstáculo material criado pela própria omissão do ente público, que a impede de usufruir do imóvel e de cumprir as exigências contratuais.

Argumenta que, a decisão considerou frágeis suas alegações diante de cláusulas contratuais que a obrigariam a edificar o imóvel independentemente da existência de infraestrutura. Contudo, defende que tal interpretação ignora aspectos essenciais de direito material e constitucional, especialmente a função social do contrato prevista no artigo 421 do Código Civil.

Quanto à probabilidade do direito, a Agravante sustenta que, mesmo que o contrato contenha cláusulas que aparentemente isentem o Município de obras de infraestrutura, tais disposições não podem prevalecer contra a essência da própria função social do contrato.

Afirma que, um contrato que transfere ao particular a obrigação de utilizar um imóvel industrial sem sequer possibilitar o acesso físico ao bem esvazia completamente sua finalidade econômica e social, tornando-o contrato de adesão leonino e desequilibrado.

Invoca o artigo 422 do Código Civil, que impõe às partes a observância da boa-fé objetiva em todas as fases contratuais. Alega que, a conduta do Município viola frontalmente esse dever, pois, ao mesmo tempo em que exige da Agravante a edificação mínima e o início de atividades empresariais, não assegura a condição elementar de acessibilidade ao imóvel. Caracteriza-se, segundo a Agravante, típico comportamento contraditório, conhecido como
venire contra factum proprium
, repelido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Ressalta, ainda, que, o preço do imóvel já foi integralmente quitado e que, portanto, a prestação de sua parte foi cumprida na íntegra, restando ao Município garantir as condições mínimas de fruição da propriedade. Invoca jurisprudência do STJ e do TJMT no sentido de que são abusivas as cláusulas contratuais que excluem o dever do promitente vendedor de garantir condições básicas de utilização do imóvel, quando tais condições são imprescindíveis para a fruição do direito adquirido pelo comprador.

No que tange ao perigo de dano, a Agravante refuta o argumento da decisão de que os desembolsos com aluguel seriam meramente patrimoniais e reversíveis. Argumenta que, o artigo 300 do CPC exige perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, não dano irreparável em sentido absoluto, e que o artigo 995, parágrafo único, menciona dano grave, de difícil ou impossível reparação.

Sustenta que, a continuidade de gastos que inviabilizam a operação regular do negócio e corroem fluxos de caixa e competitividade configura dano grave e de difícil reparação, apto a comprometer a utilidade do provimento final. Destaca que, o aluguel não é um desembolso isolado, mas despesa mensal, contínua e crescente no tempo, que, enquanto perdurar a omissão administrativa, reduz a capacidade de investimento, posterga a geração de receitas, acarreta perda de oportunidades comerciais e pode, inclusive, levar à paralisação das atividades.

Argumenta que, a demora processual, neste cenário, esvazia o provimento final, pois quando houver sentença, o mercado pode já ter se reorganizado, contratos podem ter sido perdidos e a empresa pode ter sofrido deterioração operacional ou reputacional, perdas que nenhuma liquidação de danos repõe integralmente. Afirma que, esse é exatamente o risco ao resultado útil contemplado pelo artigo 300 do CPC.

Requer, o provimento do agravo interno para reformar a decisão monocrática e deferir a tutela de urgência recursal, especialmente: suspensão imediata dos prazos e das obrigações contratuais edificantes, com vedação de multas e sanções até a disponibilização do acesso viário primário; determinação para que o Município apresente cronograma técnico de implantação do acesso primário; averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel; e, subsidiariamente, ressarcimento provisório dos aluguéis pagos enquanto inexistente o acesso primário.

As contrarrazões foram apresentadas no id. 320619351.

É o relatório.

Peço dia.

Cuiabá, data da assinatura eletrônica.

Desa. Helena Maria Bezerra Ramos

Relatora

ESTADO DE MATO GROSSO

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AGRAVANTE: KATIA REGINA PINHO

AGRAVADO: MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS

VOTO

EXMA. SRA. DESA. HELENA MARIA BEZERRA RAMOS (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo interno interposto por
KATIA REGINA PINHO
contra decisão monocrática proferida por esta Relatora que indeferiu o pedido de efeito ativo no agravo de instrumento, mantendo o indeferimento da tutela de urgência determinado em primeiro grau.

A Agravante sustenta, em síntese, que, estão presentes os requisitos para a concessão da tutela recursal, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano.

Argumenta que, a omissão do Município em disponibilizar o acesso viário primário ao lote adquirido viola a boa-fé objetiva e a função social do contrato, e que os prejuízos financeiros decorrentes do pagamento de aluguéis configuram dano grave e de difícil reparação.

O agravo interno não merece provimento.

A controvérsia se resume à análise da presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência recursal, nos termos dos artigos 300 e 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A decisão agravada analisou adequadamente a questão e concluiu, de forma fundamentada, pela ausência de probabilidade do direito neste momento processual.

A argumentação da Agravante quanto à violação da boa-fé objetiva e da função social do contrato, embora possa ter relevância no julgamento do mérito da ação originária, não se mostra suficientemente robusta para, desde logo, ensejar a concessão de tutela provisória de urgência.

O contrato firmado entre as partes contém cláusulas expressas que, em análise preliminar, enfraquecem a tese da Agravante.

A Cláusula Terceira, parágrafo 3º, estabelece que os prazos para edificação e início das atividades devem ser cumpridos pela promitente compradora independentemente da existência ou não de infraestrutura urbana no local. De forma semelhante, a Cláusula Oitava dispõe que não incumbe ao vendedor qualquer tipo de obra, melhoramento ou infraestrutura sobre o imóvel de modo específico.

Confira-se:

A existência de tais cláusulas, ainda que sua validade e alcance possam ser objeto de questionamento à luz dos princípios contratuais, afasta a caracterização da aparência de direito líquido e certo necessária para a concessão da medida de urgência.

A interpretação contratual pretendida pela Agravante demanda análise aprofundada, com instrução probatória adequada, o que não se compatibiliza com a cognição sumária própria das tutelas de urgência.

Ademais, a Cláusula Décima Quarta condiciona expressamente a outorga da escritura definitiva não apenas à quitação do preço, mas também ao cumprimento das obrigações descritas nos parágrafos 1º, 2º e 3º da Cláusula 3ª.

Determinar liminarmente a expedição da escritura representaria antecipação do próprio mérito da demanda, subvertendo a lógica contratual antes de análise aprofundada sobre a quem recai a responsabilidade pelo não implemento das condições.

A invocação genérica dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sem demonstração concreta de como as cláusulas contratuais específicas violam tais princípios de modo inequívoco, não é suficiente para afastar, nesta fase, a literalidade das disposições contratuais pactuadas entre as partes.

Quanto ao perigo de dano, a Agravante argumenta que os prejuízos financeiros decorrentes do pagamento de aluguéis configuram dano grave e de difícil reparação, apto a justificar a tutela de urgência. Sustenta que o dano é continuado, progressivo e compromete a viabilidade empresarial. Entretanto, não assiste razão à Agravante.

Os prejuízos alegados são de natureza eminentemente patrimonial e, portanto, passíveis de reparação por meio de indenização por perdas e danos, caso a demanda seja julgada procedente ao final. A jurisprudência é pacífica no sentido de que danos de natureza exclusivamente patrimonial, em regra, não caracterizam o perigo de dano apto a ensejar a concessão de tutela de urgência, pois podem ser adequadamente reparados pela via indenizatória.

O fato de os prejuízos serem mensais e continuados não altera essa conclusão. O que se exige para a configuração do
periculum in mora
não é a simples existência de prejuízo patrimonial, mas sim a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, que comprometa a própria efetividade da tutela jurisdicional final. Não é o caso dos autos.

A Agravante não demonstrou, de forma concreta, que os valores despendidos com aluguéis comprometeriam sua sobrevivência empresarial de modo irreversível ou que haveria impossibilidade de ressarcimento integral ao final do processo.

A alegação genérica de comprometimento de fluxo de caixa, perda de competitividade e risco de paralisação de atividades não encontra suporte probatório nos autos nesta fase processual.

Ademais, é de se ressaltar que, a situação alegada pela Agravante decorre, ao menos em parte, de sua própria escolha contratual. Ao firmar o contrato com as cláusulas que ora contesta, a Agravante assumiu os riscos inerentes à contratação. Não se pode agora, mediante tutela de urgência e sem instrução probatória adequada, transferir ao Poder Judiciário a responsabilidade de reequilibrar economicamente o contrato, com base em alegações genéricas de prejuízo financeiro.

Outro aspecto que merece destaque se refere à irreversibilidade das medidas pleiteadas pela Agravante, questão disciplinada pelo parágrafo 3º do artigo 300 do Código de Processo Civil. Embora a Agravante sustente que as medidas requeridas seriam reversíveis, tal afirmação não se sustenta diante da natureza das providências postuladas.

A determinação para que o Município apresente cronograma de execução de infraestrutura e inicie obras de acesso viário envolve planejamento orçamentário, dotação de recursos públicos e discricionariedade administrativa. A execução de obras públicas, uma vez iniciada, representa comprometimento de recursos do erário de difícil ou impossível restituição, caso a demanda seja julgada improcedente ao final.

Da mesma forma, a expedição da escritura definitiva, ainda que com cláusula de indisponibilidade, representa medida de difícil reversão. A consolidação da propriedade em favor da Agravante, mesmo que restrita, pode frustrar a finalidade pública que justificou a alienação incentivada do imóvel, especialmente considerando que o contrato prevê condições resolutivas ainda não implementadas.

A suspensão de prazos e obrigações contratuais, com vedação de aplicação de penalidades, também não se mostra isenta de consequências irreversíveis. Tal medida implica alteração do equilíbrio contratual estabelecido entre as partes, com efeitos que se projetam no tempo e que podem comprometer a própria finalidade do contrato de alienação de lote industrial, que visa justamente à implantação de empreendimentos em prazo determinado.

Portanto, as medidas pleiteadas pela Agravante, longe de serem plenamente reversíveis como alegado, apresentam elevado grau de irreversibilidade, o que constitui óbice adicional à sua concessão em sede de tutela de urgência.

A controvérsia envolvendo a interpretação das cláusulas contratuais, a definição da extensão das obrigações do Município e a caracterização de eventual violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato demanda instrução probatória aprofundada, incompatível com a cognição sumária própria das tutelas de urgência.

Os prejuízos patrimoniais alegados pela Agravante, embora reconhecidos, são passíveis de reparação pela via indenizatória, não configurando dano grave e de difícil reparação. A irreversibilidade das medidas pleiteadas constitui óbice adicional à sua concessão nesta fase processual.

A prudência recomenda que a questão seja apreciada no julgamento do mérito da ação originária, após a regular instrução processual, com oportunidade de amplo debate entre as partes e produção das provas necessárias ao deslinde da controvérsia.

Ante o exposto,
nego provimento
ao agravo interno, mantendo integralmente a decisão monocrática agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025