Tribunal: TJMT
Processo: 1005712-97.2025.8.11.0000
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1005712-97.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[TIAGO JOAO DE MELLO - CPF: 028.869.631-00 (ADVOGADO), JOAO FERREIRA DIAS - CPF: 535.810.591-34 (AGRAVANTE), SCHEILA ADRIANA HOFFMANN DIAS - CPF: 974.174.401-34 (AGRAVANTE), EDEMAR HOFFMANN - CPF: 006.058.399-13 (AGRAVANTE), MARIUSA ANDRADE DE AMORIM HOFFMANN - CPF: 006.059.629-52 (AGRAVANTE), TIAGO FERREIRA MUNIZ - CPF: 071.084.096-90 (AGRAVADO), REINALDO JACYNTHO DE ARAUJO - CPF: 116.180.138-31 (ADVOGADO), BEATRIZ CARDIM DE ALBUQUERQUE - CPF: 476.570.038-04 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C MANUTENÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES E VIOLAÇÃO A CLÁUSULAS CONTRATUAIS – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO -

REINTEGRAÇÃO DO VENDEDOR NA POSSE DO IMÓVEL – ADMISSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Constatado da análise dos Autos que o compromissário comprador tornou-se inadimplente com relação ao avençado no contrato e, considerando a existência de cláusula resolutiva expressa para hipótese de inadimplemento, tendo ocorrido, inclusive, a sua notificação é de ser acolhido o pedido do vendedor para ser reintegrado na posse do imóvel objeto de compra e venda entre as partes.

Diante da comprovação do inadimplemento contratual e a cláusula resolutória expressa, autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser deferida a liminar de reintegração de posse.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1005712-97-2025

AGRAVANTES:
JOÃO FERREIRA DIAS E OUTROS

AGRAVADO:
THIAGO FERREIRA MUNIZ

RELATÓRIO:

Trata-se de
Agravo de Instrumento
com pedido de
efeito suspensivo
interposto por
João Ferreira Dias
e Outros em face da decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Porto dos Gaúchos/MT, que
na Reconvenção apresentada pelos Agravados na Ação de Obrigação de Fazer/Não Fazer C/C Manutenção de Posse ajuizada pelos Agravantes, deferiu liminar em favor do Reconvinte/Agravado reintegrando-o na posse do imóvel objeto da demanda
, fundamentando que “diante do indeferimento do pedido exordial de tutela liminar de manutenção de posse formulado pelos Autores defiro
parcialmente a tutela antecipada reconvencional
a fim de determinar a
reintegração de posse
do imóvel em favor da parte requerida
, no prazo de 30 (trinta) dias
. Em caso de descumprimento, fixo multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), até o limite de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)”

Nas razões recursais os Agravantes sustentam que ajuizaram
Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido Liminar de
Manutenção de Posse
e Indenização por Danos Morais e ou Restituição de Valores Pagos em face do Agravado.

Sustentam terem firmado com o Agravado Contrato concernente a
Compromisso de Compra e Venda em 21/05/2019 referente a área objeto da matrícula n. 5.782 do Cartório de Registro de Imóveis de Porto dos Gaúchos, sendo acordado entre as partes o valor de R$ 700,000,00 (setecentos mil reais), para pagamento em 10 (dez) parcelas.

Verberam que o Agravante João Ferreira Dias realizou o pagamento de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais), dentro do prazo, sendo que o valor a ser pago seria de R$ 52.000,00 (cinqüenta e dois mil reais), todavia, após 2 (dois) dias, o Agravado devolveu referido valor e passou a não mais receber os valores das parcelas.

Alegam que, dessa forma, ajuizaram a Ação visando resguardar seus direitos e realizarem o pagamento em Juízo, acrescentando que o Agravado encaminhou simples mensagem de watzaap comunicando aos Agravantes que o contrato estava rescindido e oferecendo a área para arrendamento e, posteriormente, comunicou que não pretendia mais arrendar o imóvel.

Assinalam que
sem analisar o conjunto probatório e os requisitos do artigo 561 do CPC, o Juízo
a quo
, prematuramente, deferiu liminar para reintegrar o Agravado na posse do imóvel objeto dos Autos,
sem decidir se houve inadimplemento ou não ou descumprimento contratual pelos Agravantes.

Afirmam que
o Agravado apresentou alegações infundadas na contestação e na reconvenção, levando o Juízo a erro,
visto que não existiu inadimplemento contratual pelos Agravantes tendo em consideração que o pagamento da primeira parcela foi adimplido parcialmente no montante de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais), referente ao valor que seria de R$ 52.000,00 (cinqüenta e dois mil reais) dentro do prazo, permanecendo sem fazer o repasse de apenas R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), e que o Agravado/Reconvinte devolveu o montante que os Agravantes haviam pago sem explicações.

Verberam que para ser determinada a inversão da posse no caso é necessário primeiro resolver a questão referente a rescisão do contrato, uma vez que enquanto não houver declaração de resolução do contrato, não há elementos que justifique a concessão da liminar de reintegrando o Agravado na posse do imóvel.

Afirmam que a posse dos Agravantes é decorrente do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, supostamente inadimplido, estando os Agravantes na posse do imóvel desde 2021, não podendo ser concedida liminar ao Agravado vez que se trata de posse velha.

Acrescentam que, na realidade, a inadimplência no caso é do Agravado que se recusou a receber 95% da parcela de modo que há necessidade de reforma da decisão que reintegrou-o na posse do imóvel
. Pugnam pelo deferimento de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito pelo seu provimento.

Nas
contrarrazões o Agravado sustenta que o Agravante moveu Ação de Obrigação de Fazer/Não Fazer C/C
Manutenção de Posse com pedido liminar para manutenção de posse, com indeferimento pelo d. juízo de origem.

Sustenta que, posteriormente, após apresentação da Contestação e Reconvenção pelo Agravado, mediante os argumentos, decidiu por deferir o pedido liminar em favor do Agravado
,
determinando a reintegração de posse, por entender, em resumo, o descumprimento contratual devido a inadimplência por parte dos Agravantes
, entre outros descumprimentos que mais abaixo restará melhor esclarecido em tópico específico.

Assinala que a decisão proferida pelo Juízo a
quo
deve ser mantida, acrescentando que o Agravante realizapagamento do valor das parcelas em montante inferior ao pactuado e que,
no caso, não se trata de simples inadimplemento de valores irrisórios como afirmam os Agravantes.

Argumentam que único depósito foi realizado apenas em 21/05/2021, em valor inferior ao da parcela originalmente pactuada,
desconsiderando, inclusive, as correções previstas contratualmente
e, assim, em razão da rescisão contratual já consumada, o montante foi devidamente devolvido pelo Agravado.

Sustenta que somente 88 dias após o vencimento da primeira parcela, ou seja, a dois dias de se completar três meses de inadimplência os Agravantes procederam à consignação judicial
e ainda
em valor inferior ao efetivamente devido,
sendo que o valor da diferença das parcelas chega a R$ 7.750,00 (sete mil setecentos e cinqüenta reais).

Sustenta que os Agravantes foram informados do risco de rescisão contratual por inadimplência
, tendo os mesmos pleno conhecimento do conteúdo contratual,
estando desde o vencimento da primeira parcela sem efetuar pagamento
.

Sustenta a desnecessidade de ajuizamento de Ação de Rescisão Contratual para a rescisão da compra e venda quando há cláusula resolutiva expressa por inadimplemento.

Afirma que no caso há também inadimplemento em razão do descumprimento quanto ao pagamento de ITR pelos Agravantes referentes a 2019, 2020 e 2021, sendo que o primeiro depósito visando regularizar ocorreu em 2021, e que ademais, ocorreu demolição de imóvel sem autorização do Agravado.

Afirma, ainda,
que houve cessão do imóvel a terceiro por meio de arrendamento firmado com o Agravante sem autorização do Agravado em violação a cláusula 7ª do contrato
, acrescentando que
os Agravantes foram imitidos na posse provisória do imóvel e não cumpriram com as obrigações assumidas
, não sendo lícito outorgar poderes a terceiro para dispor do imóvel em afronta a cláusula 7ª do contrato e ademais, antes do ajuizamento da ação os Agravantes já apresentavam indícios de insolvência.

Sustenta ser descabida a questão referente a cumprimento substancial, tendo em vista que
encontra-se inadimplida a primeira parcela de um total de 20 parcelas
e após o ajuizamento da ação, transcorreram meses sem que houvesse consignação do valor devido. Sustenta que deve ser desprovido o recurso e mantida a decisão agravada que reintegrou o Agravado na posse do imóvel.

É o relatório.

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, trata-se de Agravo de Instrumento em face da decisão que deferiu liminar em favor do Agravado reintegrando-o na posse do imóvel objeto dos Autos.

Cumpre registrar, inicialmente, que em sede de Agravo de Instrumento cabe ao Relator apenas a análise do acerto ou não da decisão agravada
e não adentrar em questões de mérito que devem ser objeto de análise pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

É cediço, portanto, que
cumpre ao relator apenas a análise dos requisitos contidos no artigo

300 do CPC, ou seja,
deve ser apreciada a
presença da probabilidade do direito invocado
e
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
conforme regra ditada pelo art. 300, caput, do CPC/15.

Sabe-se, todavia, que o deferimento de liminar ou a tutela, cujo efeito se antecipa, é aquela que, mesmo à luz de um exame sumário, mostra-se marcadamente vocacionada a se tornar definitiva por ocasião do exame da matéria pelo mérito.

Portanto, constitui ônus de quem a postula demonstrar os requisitos que lhe são próprios, ou seja, a probabilidade do direito e o perigo que resulta, se reservado seu exame apenas para o final. Assim, compreende-se que tem lugar a antecipação de tutela se e quando se visualizarem os elementos próprios que a autorizam.

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

No caso em análise, constata-se que os Agravantes ajuizaram
Ação de Obrigação de Fazer/Não Fazer c/c Pedido Liminar Manutenção de Posse e ou Restituição de Valores
em face do Agravado na qual, sustentam que
firmaram com o Agravado

contrato de compromisso de compra e venda em 21/05/2019,

concernente ao imóvel Lote n° 48, com área total de 49 Ha e 5.490m2, conforme Matricula n° 5782, do RGI de Porto dos Gauchos/MT, pelo valor de 700.000,00 (setecentos mil reais),
divididos em 10 parcelas anuais e sucessivas, subdivididas em dois vencimentos dentro do ano, acrescidas de 5% a.a. sobre o capital, com carência conforme a clausula 3ª do respectivo contrato.

Sustentou o Agravante João Ferreira Dias como tinha interesse em cultivar na área, imediatamente começou a realizar investimentos na abertura e manejo da área, para que assim, pudesse preparar e corrigir o solo, assim, após a aquisição da área, munido de seus maquinários e equipamentos começou imediatamente os trabalhos de limpeza da área, para depois prosseguir com destocagem e a gradeação do solo, um trabalho demorado e com muitas despesas.

Conforme ressai dos Autos, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel para pagamento em 20 parcelas pelos Agravantes, sendo que a primeira com vencimento em
01/05/2021, no valor de 52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos reais)

Constata-se que os Agravantes realizaram pagamento de quantia inferior ao ajustado,
tendo efetivado o pagamento de 50.000,00 (cinquenta mil reais), e ademais, pelo que ressai dos Autos, além de se encontrarem inadimplentes estando na posse do imóvel desde 2021, sem realizar pagamento ao Agravado, ainda deixaram de pagar os impostos referentes ao ITR do imóvel como, também, providenciaram o arrendamento a terceiro sem anuência do vendedor/Agravado, em afronta ao que dispõe a cláusula 7ª do contrato que estabelece o seguinte:

CLÁUSULA 7ª – Constitui violação das obrigações contratuais, acarretando na rescisão deste contrato, sem prejuízo da multa acima convencionada, além do inadimplemento em relação ao pagamento das parcelas do preço: a) – qualquer do compromissário comprador ceder, arrendar, transferir ou prometer transferir a terceiro, vender ou prometer vender ou por qualquer forma alienar o imóvel objeto de se contrato (...).

No presente caso pelo que se verifica parte Agravante teria violado as regras contratuais concernentes ao inadimplemento quanto ao pagamento das parcelas visto que pelo que se verifica encontra usufruindo do imóvel desde 2021, sem realizar pagamento de um montante de vinte parcelas, uma vez que realizou pagamento apenas da primeira parcela e ainda assim parcial. Ademais, firmou contrato de arrendamento com terceiro, em afronta ao que dispõe a cláusula sétima do contrato,
valendo ressaltar que no caso há cláusula de rescisão em hipótese de inadimplemento.

Neste contexto, diante da situação retratada nos Autos tenho que, efetivamente, encontram-se presentes os requisitos para manutenção da decisão Agravada que reintegrou o Agravado na posse do imóvel em questão.

Com efeito, constata-se da análise dos Autos que antes

da realização do Auto de constatação o Juízo
a quo
ao analisar o pedido de tutela de urgência pleiteado pelos Requerentes/Agravantes reconheceu que referido pleito estava prejudicado, tendo em vista que o Agravante havia comunicado que haviam cessado os atos de turbação praticados pelo Requerido/Agravado após o mesmo ter conhecimento do ajuizamento da demanda, assim, foi indeferido o pedido de tutela de urgência de manutenção de posse.

Ocorre que
em sede de reconvenção o Agravado suscitou que os Agravantes haviam descumprido o contrato, pleiteando liminar de reintegração possessória que foi deferida para cumprimento em 30 (trinta) dias.

Ademais, os Agravantes receberam o imóvel em caráter provisório por força de contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes,

e deveriam cumprir o contrato na forma avençada situação não demonstrada
, tendo em vista que

realizaram apenas o pagamento parcial da primeira parcela de um montante de 20

parcelas conforme mencionado.

Diante desse quadro, os Agravantes se encontram na posse do imóvel de forma precária, haja vista que deixaram de cumprir o contrato firmado com o Agravado e,

havendo cláusula resolutiva expressa desnecessária, pelo

menos a princípio, a discussão acerca da validade do contrato para efeito de reintegrar o Recorrido na posse do imóvel.

Neste contexto, pelo menos nesta análise recursal, tenho que a decisão recorrida não comporta reforma diante da prova documental acostada ao presente feito,
valendo acrescentar que a
cláusula resolutiva expressa em um contrato de compra e venda permite que o vendedor cancele o negócio se o comprador não pagar o valor acordado
. A reintegração de posse pode ser uma consequência do inadimplemento do comprador.

Desta forma, não há óbice à concessão da liminar para aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, isto porque, nos termos do art.
474
do
Código Civil
, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Neste seguimento, é o entendimento desta Egrégia Câmara:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Diante da comprovação do inadimplemento contratual e a cláusula resolutória expressa, autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser deferida a liminar de reintegração de posse. N.U 1032756-28.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/03/2025, Publicado no DJE 12/03/2025)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO DE CONTRATO – TUTELA PROVISÓRIA – INDEFERIMENTO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE DO REQUERIDO – MATÉRIA NÃO ANALISADA PELO JUÍZO SINGULAR – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 – PRESENÇA – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE LIMINAR – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. O recurso de agravo de instrumento tem como objetivo impugnar as matérias decididas pelo juízo singular, razão pela qual a prestação jurisdicional do juízo ad quem se limita às matérias enfrentadas na decisão agravada, pois do contrário incorreria em supressão de instância e em violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/15, haja vista que demonstrado pelos documentos colacionados no processo na origem demonstram o inadimplemento contratual por parte do requerido/agravado, o qual não adimpliu parte substancial do contrato. Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento, e a cláusula resolutória expressa, autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser deferida a liminar de reintegração de posse.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1008188-45.2024.8.11.0000, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 05/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/06/2024).

Assim, a probabilidade do direito resta evidente.

De igual forma, vislumbra-se existente o perigo de dano, diante da própria situação enfrentada pelo Agravado, uma vez que não detém o imóvel, bem como não aufere lucro com o seu uso pelos Agravantes
, além do que não vem percebendo as parcelas pactuadas no contrato.
Portanto, impõe-se o deferimento da liminar pretendida pelo Agravado de modo que a decisão recorrida não comporta modificação.

Diante dessas considerações,
nego provimento ao Agravo de Instrumento
e mantenho a decisão Agravada, tornando sem efeito a liminar antes concedida ao Agravante neste Recurso.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025