Tribunal: TJMT
Processo: 1004186-95.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-15
Data de publicação: 2025-04-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004186-95.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Posse, Efeitos, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ATILA KLEBER OLIVEIRA SILVEIRA - CPF: 951.012.331-53 (ADVOGADO), PAULA CRISTINA DE MELLO LISBOA - CPF: 722.226.891-04 (AGRAVANTE), PAULO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 010.097.601-81 (AGRAVADO), FRANCIELLI MENEZES BERTOTTI - CPF: 005.575.741-37 (ADVOGADO), LUCAS GUSTAVO GOMES SILVA - CPF: 058.452.421-85 (ADVOGADO), MARCO AURELIO HEPP RODRIGUES - CPF: 030.751.151-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO POSSESSÓRIA C/C COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE LIMINAR. ESBULHO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto por PAULA CRISTINA DE MELLO LISBOA contra decisão da 2ª Vara Cível de Primavera do Leste/MT, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse c/c Cobrança por Perdas e Danos ajuizada por PAULO RODRIGUES DA SILVA, deferiu liminar para reintegração do Agravado na posse de imóvel urbano, com prazo de 10 dias para desocupação. A Agravante sustenta nulidade da decisão por ausência de contraditório, inexistência de esbulho e impossibilidade de rescisão contratual automática sem previsão de indenização por benfeitorias. Argumenta também risco social pela desocupação, por residir com filhas menores, sendo uma com transtorno do espectro autista. Requereu o efeito suspensivo e, ao final, a reforma da decisão.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) definir se a cláusula resolutiva expressa autoriza a resolução automática do contrato por inadimplemento, independentemente de manifestação judicial prévia;

(ii) estabelecer se a permanência da Agravante no imóvel configura esbulho possessório, apto a justificar a reintegração liminar da posse; e

(iii) determinar se a existência de benfeitorias ou a situação pessoal da ocupante impedem a concessão da tutela possessória liminar.

III. Razões de decidir

3. A cláusula resolutiva expressa autoriza a resolução automática do contrato em caso de inadimplemento, conforme recente orientação do STJ, alinhada ao art. 474 do Código Civil, dispensando prévia manifestação judicial.

4. A posse da Agravante torna-se injusta após o descumprimento contratual e o decurso do prazo para purgação da mora, caracterizando esbulho possessório nos termos do art. 561 do CPC.

5. A ação foi proposta dentro do prazo de ano e dia contado do esbulho, configurando posse nova e autorizando liminar de reintegração, conforme art. 562 do CPC.

6. As benfeitorias realizadas, consistentes apenas em pintura, não têm valor significativo nem impedem a eficácia da cláusula resolutiva expressa, sobretudo diante da ausência de previsão contratual de indenização e da liberalidade do ato.

7. A cláusula de taxa de ocupação tem natureza indenizatória, não caracterizando locação nem afastando o
periculum in mora
.

8. A situação pessoal da Agravante, embora relevante, não impede a eficácia do contrato livremente pactuado, notadamente quando as circunstâncias familiares eram preexistentes à avença.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula resolutiva expressa opera a resolução automática do contrato de compra e venda em caso de inadimplemento, independentemente de decisão judicial prévia.

2. A permanência do compromissário comprador no imóvel após a resolução contratual, sem purgação da mora, caracteriza esbulho possessório.

3. A realização de benfeitorias de pequeno valor por liberalidade da parte inadimplente não impede a reintegração de posse com base em cláusula resolutiva expressa.

4. A previsão contratual de taxa de ocupação não afasta o periculum in mora nem altera a natureza jurídica da posse após o inadimplemento.

5. A condição pessoal do ocupante não obsta a reintegração possessória quando não demonstrada afronta ao princípio da proteção integral.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 561, 562, 1.019, I; CC, arts. 421-A, 474, 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 10.08.2021; TJMT, RAI 1015706-57.2022.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 07.12.2022; TJMT, AgInt 1027422-47.2023.8.11.0000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 06.03.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
PAULA CRISTINA DE MELLO LISBOA
em face da r. decisão proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT que, nos autos da
Ação de Reintegração de Posse c/c Cobrança por Perdas e Danos n.
1000451-40.2025.8.11.0037
movida por
PAULO RODRIGUES DA SILVA
,
deferiu a liminar para reintegrar
o ora Agravado na posse do imóvel objeto da lide, “
concedendo à requerida o prazo de 10 (dez) dias para desocupação
” (
vide
ID. 181124560, na origem).

Em suas razões, a Agravante alega, em síntese:

a)
a necessidade de concessão de efeito suspensivo ao recurso, sob pena de dano irreparável, uma vez que a decisão agravada viola o contraditório ao determinar sua desocupação antes da resolução definitiva do contrato, bem como desrespeita a jurisprudência do STJ, que exige prévia manifestação judicial para a rescisão contratual;

b)
a impossibilidade de rescisão automática do contrato em razão das benfeitorias substanciais que realizou no imóvel, agregando-lhe valor, sem que haja previsão de indenização no instrumento contratual, o que impõe a vedação ao enriquecimento sem causa do Agravado;

c)
a inexistência de esbulho possessório, na medida em que o mero inadimplemento contratual não tem o condão de converter a posse legítima em precária, dependendo de prévia decisão judicial acerca da resolução do contrato;

d)
a ausência de
periculum in mora
em favor do Agravado, considerando que o contrato já estabelece o pagamento de taxa de ocupação pela Agravante enquanto esta permanecer no imóvel, garantindo a remuneração do Agravado durante o trâmite processual;

e)
que atualmente reside no imóvel com suas duas filhas menores, sendo uma delas criança com transtorno do espectro autista, o que agrava os riscos e impactos sociais da desocupação forçada, impondo-se, por razões humanitárias, a suspensão da medida liminar.

Com essas considerações, requereu, inicialmente, a
concessão de efeito suspensivo
e, no mérito, o
provimento do recurso para reformar a decisão agravada
, determinando que a posse permaneça com a Agravante até a devida apuração judicial da rescisão contratual.

O
efeito suspensivo recursal foi concedido
no ID. 268461264.

O Juízo
a quo
prestou informações no ID. 268506255.

Em contrarrazões de ID. 270334863, o Agravado argui,
em preliminar
, a
irregularidade da representação da Parte Agravante
, ante a ausência da procuração outorgada ao advogado subscrito do recurso.

Outrossim, rebate os argumentos da Agravante e pugna pela
concessão de feito suspensivo contra a decisão liminar recursal
, concedida no ID. 268461264. No
mérito
, requer o
desprovimento do recurso
.

Recurso tempestivo e preparado (ID. 268381281).

Primeiramente, ante a constatação de ausência de procuração, converti o julgamento em diligência e determinei a intimação da Agravante para regularização da representação processual (ID. 274574896), o que foi devidamente atendido, com a juntada do instrumento de mandato (ID. 275529862).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

I) DO EFEITO SUSPENSIVO CONTRA A LIMINAR RECURSAL:

Cumpre consignar,
ab initio
, que pedido de efeito suspensivo em agravo de instrumento deve vir,
em regra
, deduzido na própria petição do recurso, conforme inteligência do artigo 1.019, inc. I, do CPC.

Nessa toada, a apreciação de pleito formulado externamente à inicial recursal, mormente quando desacompanhado das razões que justificam a pretensão suspensiva, poderia acarretar indevida supressão de instância, haja vista ser esta Corte incompetente para conhecer, originariamente, de pedidos liminares em caráter antecipatório.

Portanto,
considerando que a medida requestada nas contrarrazões não encontra amparo legal
, sendo certo que o regular processamento do agravo já confere efeito suspensivo
ope legis
, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC, concluo pela inviabilidade do exame do pleito liminar exteriorizado pelo Agravado.

Assim sendo,
rejeito o pedido liminar deduzido pelo Agravado em sede de contrarrazões
, ante a manifesta inadequação da via eleita.

II) DA AUSÊNCIA DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL:

Prosseguindo, a preliminar de irregularidade de representação processual, suscitada pelo Agravado em suas contrarrazões,
resta superada com a juntada do instrumento de mandato pela Agravante ao ID. 275529862
, em atendimento à determinação deste Relator.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Superadas as questões preliminar e presentes os pressupostos de admissibilidade,
adentro no mérito do recurso
.

Inicialmente, cumpre consignar que o agravo de instrumento é um recurso
secundum eventum litis
, ou seja, tem a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a matéria de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau, sob pena de supressão de instância.

Na origem,
PAULO RODRIGUES DA SILVA
propôs

Ação de Reintegração de Posse c/c Cobrança por Perdas e Danos
contra
PAULA CRISTINA DE MELLO LISBOA
, fundamentada no suposto descumprimento do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano, firmado em 10 de setembro de 2024, cujo objeto é o imóvel urbano situado à Rua Araguaia, nº 481, Quadra n. 86, Lote n. 25, no Bairro Parque Eldorado, registrado sob matrícula n. 23.924, no 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Primavera do Leste/MT.

No caso
sub judicie
, requereu-se,
in limine,
a reintegração de posse do bem, deliberando o d. Juízo
a quo
nos seguintes termos, no que interessa à controvérsia:

“(...)

Para a concessão da liminar possessória, nos moldes do artigo 561 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III – a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Sob tal conjuntura, em sede de cognição sumária, os pressupostos legais restaram demonstrados pela parte autora.

A comprovação da posse foi efetivada por meio de prova documental, notadamente a Escritura de Compra e Venda e a matrícula imobiliária (Num. 181040900).

O prazo para o ajuizamento da ação possessória de força nova, ou seja, com previsão de liminar de reintegração de posse, é de 1 (um) ano e 1 (um) dia a contar da data do esbulho.

A ausência de adimplemento do contrato no prazo pactuado implica na rescisão contratual, independentemente de notificação ou interpelação prévia, ante a existência de cláusula resolutiva expressa. Desse modo, a rescisão automática do contrato torna a posse exercida pela requerida irregular e ilegítima, caracterizando-se o ato de esbulho, praticado a menos de ano e dia da propositura da ação, bem como a perda da posse pela parte autora.

Sobreleva registrar, por oportuno, que em outras decisões, este Juízo vinha adotando o anterior entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que caminhava no sentido de ser ‘imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos’.

(...)

Contudo, alterando o entendimento até então vigente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que ‘impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.’

(...)

Isso posto, presentes os pressupostos legais, defiro o pedido liminar e determino a reintegração de posse da parte autora sobre o bem imóvel esbulhado, concedendo à requerida o prazo de 10 (dez) dias para desocupação.”

Pois bem.

In casu
, vê-se que a questão controvertida gravita, essencialmente, em torno da comprovação do esbulho possessório, o qual, segundo a Agravante, não estaria configurado em razão da necessidade de prévia manifestação judicial para resolução do contrato de compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutiva expressa.

Ao ponto, é cediço que, para a concessão da liminar possessória, nos moldes do art. 561 do CPC, incumbe à parte autora provar:
(i)
a sua posse;
(ii)
a turbação ou o esbulho praticado pela parte ré;
(iii)
a data da turbação ou do esbulho;
(iv)
a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Partindo dessa premissa normativa e realizando detido exame dos autos,
constato que o contrato entabulado entre as partes,
de fato
, contém cláusula resolutiva expressa (Cláusula Oitava)
, estipulando que o inadimplemento por prazo superior a 15 (quinze) dias ensejaria a
resolução automática da avença
,
independentemente de prévia manifestação judicial
.

Sobre o tema, cumpre consignar que o Superior Tribunal de Justiça, em recente alteração de posicionamento jurisprudencial, passou a admitir que, havendo cláusula resolutiva expressa, é desnecessário o ajuizamento de ação específica para a resolução do contrato, operando-se esta automaticamente em caso de inadimplemento.

A propósito desse tema:

“RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO
- INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.
A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.”
(STJ. REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6. Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma. Julgamento: 10/08/2021, DJe: 04/10/2021; g. n.).

Tal entendimento, a toda evidência, harmoniza-se com o disposto no art. 474 do Código Civil, segundo o qual: “
A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial
”.

Esse novo entendimento tem sido reafirmado de forma consistente por este Sodalício, como se observa em recentes julgados:

“TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – DESCABIMENTO DO AGRAVO E PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINARES AFASTADAS – RESCISÃO DE CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR ANTERIOR –
REINTEGRAÇÃO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA
– PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – ART. 300, CPC – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. In casu, a decisão ora recorrida deferiu o pedido de reintegração direta da posse, ante o descumprimento da decisão liminar anteriormente deferida, não havendo o que se falar em descabimento do recurso, tampouco em preclusão consumativa. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência. In casu, o requerente demonstrou o inadimplemento contratual por parte dos superficiários, ante a exploração da área da superfície por terceiros, sem autorização do proprietário. Além disso, restou evidenciado o descumprimento contratual também no tocante à falta de contratação do seguro garantia, e na ausência de pagamento da parcela devida a título de remuneração da superfície.
Diante do inadimplemento da remuneração da superfície, o próprio contrato autoriza ao proprietário reaver o bem objeto de concessão de direito real de superfície, sobretudo considerando a mora ex re. Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica
.” (TJ/MT. RAI 10157065720228110000. Relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 07/12/2022, DJe: 13/12/2022; g. n.).

“AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA EM SEDE LIMINAR EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA EX RE – EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora ex re, a possibilidade de reaver o imóvel e o periculum in mora.
(...) As provas coligidas aos autos de origem demonstram que o requerido agravado não adimpliu com nenhum valor, restando evidenciado o descumprimento contratual. Diante da comprovação, prima facie, do inadimplemento, o próprio contrato traz expressa cláusula resolutiva, autorizando o vendedor a reaver o imóvel. Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito. Despicienda a notificação pessoal da parte requerida agravada para fins de constituição em mora e conseguinte rescisão contratual, isso porque a mora no caso vertente é ex re, na forma do art. 397 do Código Civil, consoante se infere da redação do § 2º da cláusula 10ª do contrato. (...). A posse do agravado e de terceiros está maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, sobretudo porque presentes a posse anterior do agravante, comprovada por meio do instrumento contratual e o esbulho praticado, sendo indiferente se tratar de posse nova ou velha, posto que os prejuízos suportados pelo autor denotam a patente existência do periculum in mora. (...).”
(TJ/MT. AgInt 10274224720238110000. Relator Des. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 06/03/2024, DJe: 11/03/2024; destaquei).

No caso em análise, restou incontroverso que a Agravante
PAULA CRISTINA DE MELLO LISBOA
se tornou inadimplente em relação à segunda parcela, vencida em 31/12/2024, e, após ser notificada extrajudicialmente em 02/01/2025, permaneceu inerte, não regularizando sua situação no prazo de 15 (quinze) dias concedido, o que, segundo a cláusula contratual pactuada, ensejaria a resolução automática do contrato.

Imperativo registrar que
a pactuação da cláusula resolutiva decorre do livre exercício da autonomia privada das partes
, sendo ambas
maiores
,
capazes
e plenamente
conscientes das condições contratuais
ajustadas (conforme, inclusive, destacado na Cláusula Décima Quarta do instrumento).

Nesse contexto, o princípio do
pacta sunt servanda
, consagrado nos artigos 421 e 422 do Código Civil,
impõe que os contratos sejam cumpridos na exata medida em que foram ajustados
, ressalvadas hipóteses excepcionais que legitimem a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual; não se afigurando ser o caso.

Por conseguinte, denoto que a resolução contratual se operou automaticamente pela incidência da
cláusula resolutiva expressa
, convertendo a posse anteriormente justa da Agravante em posse injusta, caracterizando o esbulho possessório.

Nessa senda, a agravante alega que a rescisão automática do contrato seria obstada pela existência de benfeitorias por ela realizadas no imóvel, as quais, ante a ausência de previsão contratual acerca de indenização, impediriam a resolução extrajudicial da avença, sob pena de configurar enriquecimento sem causa em favor do Agravado
PAULO RODRIGUES DA SILVA
.

Entretanto, examinando detidamente os autos,
constato que as alegadas benfeitorias consistiram, na realidade, apenas em serviços de pintura
, realizados unilateralmente pela Agravante cerca de 30 (trinta) dias após o recebimento do imóvel, conforme demonstra o recibo de prestação de serviços datado de 11/10/2024.

Vale destacar que, segundo a Cláusula Primeira, parágrafo terceiro, do contrato, a Agravante recebeu o imóvel na modalidade
ad corpus
, declarando expressamente tê-lo vistoriado e recebido no estado em que se encontrava, não havendo qualquer ressalva quanto a eventuais defeitos ou necessidade de reparos.

Além disso, conforme observado pelo recorrido (Id. 270334863), o valor da benfeitoria, estimado em R$ 7.000,00 (sete mil reais), corresponde a apenas 0,7% do valor total do imóvel, sendo manifestamente desproporcional em relação ao montante do débito, que já ultrapassa consideravelmente a cifra de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais).

Nessa ordem de ideias,
entendo que a realização de benfeitoria de escassa monta
,
por mera liberalidade da Agravante
,
não constitui óbice à operatividade da cláusula resolutiva expressa
, mormente considerando que o contrato não tinha por objeto a locação ou arrendamento do imóvel, mas sua alienação definitiva.

Ademais, no que tange à alegação de enriquecimento sem causa (art. 884, CC),
observo que o contrato estipulou, em sua Cláusula Nona, a possibilidade de o vendedor reter até 20% (vinte por cento) do valor total do imóvel a título de compensação por eventuais prejuízos decorrentes da resolução contratual
.

Tal previsão, a meu sentir, evidencia a preocupação das partes em estabelecer parâmetros objetivos para o equacionamento das consequências patrimoniais da rescisão, afastando, por conseguinte, a alegação de locupletamento indevido em favor do Agravado.

Destarte,
não vislumbro, no caso concreto, a configuração de enriquecimento sem causa capaz de obstar a eficácia da cláusula resolutiva expressa
, sobretudo quando confrontado o valor da benfeitoria com o montante dos prejuízos suportados pelo Agravado, incluindo a perda de outro negócio imobiliário e o pagamento de arras confirmatórias, conforme comprovado nos autos.

Outro ponto crucial para o deslinde da controvérsia diz respeito à natureza jurídica da taxa de ocupação prevista na Cláusula Décima Segunda, alínea “
c
”, do contrato, fixada em R$ 6.000,00 (seis mil reais) mensais, a ser paga pela Agravante até a efetiva desocupação do imóvel.

Após mais acurada reflexão sobre o tema, revisitando ao que sustentei em minha decisão em que concedi o efeito suspensivo, averíguo que
a taxa de ocupação não possui natureza locatícia
,
mas sim indenizatória
, visando a compensar o vendedor pela privação do uso do bem após a resolução contratual.

Logo,
a previsão contratual de taxa de ocupação não transmuda a natureza jurídica do contrato de compra e venda em contrato de locação
, tampouco afasta a configuração do
periculum in mora
necessário à concessão da liminar de reintegração de posse.

Por derradeiro, no que concerne à
situação pessoal da Agravante
, que alega ser mãe solo e responsável por duas filhas menores, sendo uma diagnosticada com transtorno do espectro autista, cumpre ressaltar que,
embora tal circunstância mereça especial atenção e sensibilidade
,
não constitui, por si só, óbice à eficácia dos negócios jurídicos livremente pactuados
.

Isso porque, conforme comprovado nos autos, o diagnóstico de transtorno do espectro autista da menor foi realizado em 07/03/2022, portanto, mais de dois anos antes da celebração do contrato (10/09/2024), restando evidenciado que a Agravante tinha pleno conhecimento da condição da filha quando optou por assumir as obrigações contratuais.

Embora reconheça a relevância da proteção integral à criança e ao adolescente
, consagrada no art. 227 da Constituição Federal,
entendo que, no caso concreto, a manutenção das consequências jurídicas do inadimplemento contratual não acarreta violação a tal princípio
, mormente considerando que as
circunstâncias familiares eram preexistentes à contratação
e que, com a devida vênia, há alternativas habitacionais adequadas às necessidades da família.

Superadas as questões acima, resta evidente que,
operada a resolução contratual
pela incidência da
cláusula resolutiva expressa
, e
permanecendo a Agravante na posse do imóvel mesmo após o decurso do prazo para purgação da mora
,
configurou-se o esbulho possessório
apto a fundamentar a medida liminar de reintegração de posse, nos termos do art. 561 do CPC.

Outrossim, importante destacar que a ação originária foi ajuizada em 18/01/2025, portanto, dentro do prazo de ano e dia a contar do esbulho, tratando-se, inequivocamente, de ação possessória de força nova, que autoriza a concessão da liminar sem a necessidade de audiência de justificação prévia, conforme disposto no art. 562 do CPC.

Diante desse panorama, entendo presentes todos os requisitos legais para a concessão da liminar de reintegração de posse, sendo
imperiosa a reforma da decisão que concedeu o efeito suspensivo ao recurso
e a consequente
manutenção da decisão de primeiro grau
.

Por todo o exposto,
REJEITO as preliminares
para conhecer do recurso e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento por
PAULA CRISTINA DE MELLO LISBOA
, revogando o efeito suspensivo anteriormente concedido e mantendo integralmente a decisão agravada, por estes e por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2025