Tribunal: TJMT
Processo: 1027328-73.2023.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027328-73.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES - CPF: 847.755.051-49 (APELANTE), FABIANO ALVES ZANARDO - CPF: 798.208.401-04 (ADVOGADO), HEITOR ALVES BARBOSA - CPF: 023.161.511-67 (ADVOGADO), WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA - CNPJ: 17.919.649/0001-03 (APELADO), WILSON SALES BELCHIOR - CPF: 629.286.943-15 (ADVOGADO), LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES - CPF: 847.755.051-49 (APELADO), HEITOR ALVES BARBOSA - CPF: 023.161.511-67 (ADVOGADO), FABIANO ALVES ZANARDO - CPF: 798.208.401-04 (ADVOGADO), WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA - CNPJ: 17.919.649/0001-03 (APELANTE), WILSON SALES BELCHIOR - CPF: 629.286.943-15 (ADVOGADO), CRISLAINE DIAS RODRIGUES - CPF: 030.292.791-38 (ADVOGADO), CRISLAINE DIAS RODRIGUES - CPF: 030.292.791-38 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TIME SHARING. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, ajuizada por consumidora em face de empresa fornecedora, em razão de desistência de negócio jurídico envolvendo aquisição de cotas de imóvel em regime de multipropriedade (time
sharing
). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual, condenando à restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 10%, afastando os danos morais e fixando sucumbência recíproca. Ambas as partes interpuseram apelação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a fornecedora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (
ii
) estabelecer o percentual de retenção sobre os valores pagos, à luz da cláusula penal contratual e da Lei do Distrato Imobiliário; (
iii
) determinar a validade da cobrança da comissão de corretagem e eventual restituição; (
iv
) avaliar a existência de dano moral indenizável e a correta distribuição dos ônus
da
sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A fornecedora figura como beneficiária direta dos pagamentos, conduz tratativas comerciais e recebe notificações contratuais, caracterizando-se como integrante
da cadeia de fornecimento, com legitimidade passiva, conforme os
arts
. 7º e 25 do CDC e jurisprudência do STJ (Tema 939).

4.
A cláusula penal contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos, mesmo em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, não é absoluta e deve ser reduzida judicialmente quando excessiva, sendo fixada em 20% no caso concreto, conforme art. 413 do CC e precedentes do STJ (REsp 2091170/SP).

5.
A restituição da comissão de corretagem é devida quando não demonstrada ciência prévia e destacada pelo consumidor sobre a obrigação de seu pagamento, nos termos do Tema 938 do STJ.

6.
A desistência do contrato pela consumidora, por si só, não configura abalo moral indenizável, ausente prova de conduta abusiva, humilhação ou dano extrapatrimonial relevante.

7.
A autora obteve êxito substancial nos pedidos principais, razão pela qual é indevida a fixação de sucumbência recíproca, devendo a fornecedora arcar com 80% dos ônus
da
sucumbência, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:
“
1.
A fornecedora que atua diretamente na intermediação, celebração e execução do contrato de multipropriedade imobiliária possui legitimidade passiva para responder à ação, nos termos do CDC.
2.
A cláusula penal de retenção de valores pagos em contratos submetidos à Lei do Distrato deve ser fixada judicialmente em percentual razoável, sendo excessiva a retenção de 50% sem comprovação de prejuízo.
3.
A comissão de corretagem é devida apenas quando o consumidor é previamente informado, de forma clara e destacada, sobre sua cobrança e valor, sob pena de devolução integral.
4.
A desistência contratual voluntária, desacompanhada de conduta abusiva ou repercussão psíquica relevante, não configura dano moral indenizável.
5.
A sucumbência deve ser fixada de forma proporcional ao êxito da parte, sendo indevida sua divisão igualitária quando a parte autora obtém acolhimento substancial de seus pedidos
”
.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 413, 421 e 475; CDC,
arts
. 6º, III e VI, 7º, parágrafo único, 25, §1º, 39, V, 51, IV; CPC,
arts
. 85, §11, 86 e 99; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §§1º e 5º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.551.968/SP (Tema 939), rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 06.09.2016; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 24.08.2016; STJ, REsp 2091170/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 30.10.2025; TJMT, Apelação 1032165-11.2022.8.11.0041, rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 20.08.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso
s
de apelação interposto
s
por

LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES
e
WAN BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
.,

contra sentença
,
proferida
pel
o
Ju
iz
de Direito
Yale
Sabo
Mendes
da
7ª
Vara Cível d
a Comarca de Cuiabá/MT,
nos autos
da
Ação de
Resolução Contratual com Devolução de Valores c/c Indenização por Danos Morais
nº 1027328-73.2023.8.11.0041

proposta
p
ela primeira em
face da segunda,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar rescindidos os contratos entabulados entre as partes, condenando a ré
WAN BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
.
à restituição dos valores pagos no total de R$ 17.552,15 (dezessete mil, quinhentos e cinquenta e dois reais e quinze centavos), afastando, todavia, o pleito de indenização por danos morais, com reconhecimento de sucumbência recíproca, com divisão proporcional das custas e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais,
LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES
(Id. 327610907),
insurge-se contra a parte da sentença que indeferiu o pedido de indenização por danos morais e reconheceu
sucumbência recíproca, pugnando pela condenação integral da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), custas e honorários advocatícios, com fixação em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, além de requerer a majoração dos honorários recursais.

Subsidiariamente, requer a redistribuição proporcional do êxito de cada parte sob o ônus
da
sucumbência, de modo a condenar a recorrida ao pagamento de 70% (setenta por cento) para a parte recorrente das custas e despesas processuais.

Ainda, pleiteia a concessão de gratuidade de justiça superveniente, com base em modificação de sua condição econômica após a dissolução da sociedade conjugal.

Contrarrazões apresentadas por
WAN BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
. (Id. 327610916), defendendo a manutenção da sentença quanto à inexistência de danos morais e à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Por sua vez,
WAN BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
.,
em seu apelo,
pretende a reforma total da sentença, alegando, preliminarmente não deter legitimidade para figurar no polo passivo da ação, sustentando que os contratos foram celebrados exclusivamente com a pessoa jurídica SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., da qual não faria parte.

Alega, ainda, a incidência do regime de patrimônio de afetação, a validade da cláusula penal de retenção de 50%
(cinquenta por cento)
dos valores pagos e a inexigibilidade de devolução da comissão de corretagem, pugnando, ao final, pela extinção do processo sem resolução do mérito em relação a si ou, subsidiariamente, pela redução do valor a ser restituído.

Intimada, a parte apelada
LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES
deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentação de
contrarrazões ao recurso interposto por WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA, conforme certificado nos autos sob I
d.
43439936.

Os recursos são tempestivos, sendo o preparo do recurso de
WAN BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
.
recolhido o preparo
(Id. 327610914)
e,
LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES
pleiteia os
benef
ícios
da justiça gratuita.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O (
PRELIMINAR
)
ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Inicialmente, a apelante
LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES
, em sua peça recursal,
formula
pedido de concessão de justiça gratuita, aduzindo alteração de sua condição econômica em virtude da dissolução da sociedade conjugal, fato superveniente à propositura da ação, com repercussão direta em sua capacidade de arcar com os custos processuais da fase recursal.

Para embasar sua pretensão, além da declaração de hipossuficiência (Id. 327610908), a recorrente juntou aos autos:

Declaração de imposto de renda do exercício de 2025 (ano-calendário 2024), com receita bruta anual de R$ 33.600,00
(trinta e três mil e seiscentos reais)
, o que corresponde a renda mensal equivalente a R$ 2.800,00
(dois mil e oitocentos reais)
(Id. 327610909);

Utilização do desconto simplificado, sem deduções com dependentes, previdência privada ou outras rubricas compatíveis com renda mais elevada (cf. p. 7 do mesmo documento);

Ausência de bens móveis, imóveis ou aplicações financeiras (cf. p. 8), o que reforça o quadro de ausência de patrimônio relevante ou liquidez;

Sentença homologatória de divórcio consensual (Id. 154537358);

De acordo com o artigo 99, §§ 3º e 7º, do CPC, a presunção de veracidade da declaração de insuficiência econômica é relativa, e o benefício pode ser concedido inclusive no curso do processo, quando demonstrada a superveniência da necessidade.

A documentação acostada aos autos é contemporânea à interposição do recurso e guarda coerência interna, demonstrando situação de hipossuficiência econômica atual, compatível com o pedido de gratuidade.
Trata-se de comprovação de
rendimentos limitados, sem suporte familiar, patrimônio, nem margem para arcar com despesas processuais sem violar o mínimo existencial.

Dessa forma, o deferimento da gratuidade de justiça revela-se adequado, restrito aos efeitos da presente apelação, conforme autoriza o art. 98, §3º, do CPC, sem gerar efeitos retroativos sobre as despesas da fase de conhecimento.

Nesse cenário,
DEFIRO
os benefícios da
justiça gratuita à apelante LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES, restrita aos efeitos da presente apelação
.

Assim, p
resentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação interpostos por

LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES
e
WAN BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
.

Prossigo.

Sobre a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela apelante
WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
., não comporta acolhimento.

Sustenta a recorrente que os contratos de promessa de compra e venda celebrados com a autora foram firmados exclusivamente com a SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., pessoa jurídica distinta da ora apelante, razão pela qual não integraria a relação jurídica discutida nos autos e, por conseguinte, não deveria figurar no polo passivo da presente demanda. Invoca, nesse contexto, o regime de afetação patrimonial e a autonomia societária das pessoas jurídicas como causa impeditiva da responsabilização.

Todavia, a tese não subsiste diante da análise do conjunto probatório.

Constata-se, desde logo, que embora os contratos estejam formalmente titulados em nome da referida SPE
Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A. (Id. 327610393)
, a WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA figura de forma destacada em todos os documentos como empresa responsável pela oferta, intermediação e comercialização das cotas imobiliárias objeto da lide, sendo expressamente mencionada no
item "
C – Preços e Condições de Pagamento
" do
s
contrato
s

n
os
08-C206/19, 04-B226/11 e 03-B110/16
(I
d. 327610393, fls. 1, 26 e 51)
, como beneficiária direta dos pagamentos efetuados pela promitente compradora, o que, por si só, já caracteriza vínculo jurídico obrigacional entre as partes e compromete a tese de ilegitimidade, vejamos:

(Id. 327610393).

Além disso, os 3 (três) contratos
n
os
08-C206/19, 04-B226/11 e 03-B110/16
,
estão acompanhados d
o documento “
Associação WAM Fidelidade Contrato de Associação para Utilização da WAM Fidelidade por Tempo Determinado Vinculado a Aquisição da Multipropriedade
”
, que traz o timbre institucional da WAM e prevê cláusulas operacionais relativas à sua atuação
, como responsável por operacionalizar a venda e promover a administração do sistema de multipropriedade
.

Ainda, verifica-se que a notificação extrajudicial de rescisão contratual foi endereçada diretamente à WAM
Comercialização S/A. (Id. 327610398),
que também é destinatária da resposta
sobre o distrato
e da proposta de restituição no valor de R$ 1.787,40
(mil, setecentos e oitenta e sete reais e quarenta centavos), pelas 3 (três) unidades adquiridas
, fatos estes centrais na controvérsia e que reforçam a legitimidade da empresa apelante para responder à ação.

É igualmente relevante destacar que, no curso da contratação, todas as tratativas negociais foram conduzidas em nome da WAM BRASIL, conforme narrado pela autora em sua inicial (I
d.
3276108
5
0) e não infirmado por provas em sentido contrário. Trata-se, pois, de atuação que transcende a mera condição de sociedade do mesmo grupo, aproximando-se do conceito de fornecedor previsto no art
igo
3º do Código de Defesa do Consumidor.

Tais fatos demonstram de maneira inequívoca que a WAM BRASIL não é mera estranha à relação jurídica, tampouco simples intermediadora eventual, mas sim parte integrante da cadeia de fornecimento e, mais ainda, beneficiária contratual direta, com participação ativa em todas as etapas da contratação, execução e rescisão.

Nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, §§1º e 2º, do Código de Defesa do Consumidor, todos os que integram a cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos vícios e inadimplementos da relação de consumo.

A presente hipótese guarda estreita correlação com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 939, cujo
leading
case
é o REsp 1.551.968/SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos:

“
RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ.

III
- TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1.
Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais.

V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto.

5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra.

5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ).

5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária.

VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS
”. (STJ, Segunda Seção, REsp 1551968/SP, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
,
Dje
6/9/2016).

Ainda que o tema se refira especificamente à comissão de corretagem, o acórdão reconhece que a empresa responsável pela comercialização dos produtos integra a cadeia de fornecimento e pode ser responsabilizada solidariamente pelos efeitos do contrato, nos termos do CDC, quando atuar como verdadeira fornecedora ou agente econômico relevante na formação da vontade do consumidor.

No caso em apreço, a WAM BRASIL não apenas intermediou, como figurou como beneficiária direta dos pagamentos contratuais (ID 327610393), agente ativa nas tratativas comerciais (ID 327610885), e destinatária da notificação extrajudicial (ID 327610874), não sendo possível excluir sua legitimidade sem vulnerar os princípios da boa-fé objetiva e da proteção integral ao consumidor.

Nesse sentido, a jurisprudência do
s tribunais pátrios
é pacífica ao reconhecer a responsabilidade solidária dos fornecedores que atuam de forma conjunta na comercialização de produtos e serviços, inclusive nos casos de multipropriedade:

“
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de procedência.
Promessa de compra e venda envolvendo multipropriedade de unidade em empreendimento denominado "Ondas Praia Resort". Preliminares. Ilegitimidade passiva. Descabimento. Legitimidade passiva da companhia securitizadora que recebeu diretamente as prestações quitadas pelo consumidor, tendo integrado, portanto, a cadeia de fornecimento.
Incorreção do valor da causa. Rejeição. Valor da causa que, em ação em que se pretende rescindir contrato e restituir valores pagos corresponde ao valor do contrato. Inteligência do art. 292, II, do CPC. Mérito. Rescisão contratual. Direito da parte autora. Tendo a corré apelante percebido valores pelo negócio jurídico em questão, induvidosa a sua responsabilidade solidária com as demais corrés no caso concreto, pois integrou a cadeia de prestadores de serviços (art. 7º, parágrafo único, CDC). Sentença mantida. Recurso da Forte
Securitizadora S/A desprovido
”. (TJ/SP, 36ª Câmara de Direito Privado, apelação 1004642-96.2023.8.26.0291, relator Desembargador Milton Carvalho,
Dje
25/06/2024)
.

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. 1. A solidariedade não se presume, decorre diretamente da lei ou de manifestação de vontade (art. 265 do CC). Há solidariedade passiva quando mais de uma pessoa deve responder integralmente por determinada obrigação (contratual ou extracontratual). A obrigação pode ser originária (primária) ou sucessiva, vale dizer, a que decorre de descumprimento do dever originário (responsabilidade civil). 2. No âmbito dos contratos de consumo, identificam-se quatro espécies de solidariedade passiva: 1) solidariedade decorrente de ato ilícito (art. 7º, parágrafo único, 25, § 1º); 2) solidariedade automática (ex.: art. 18, caput, do CDC: os fornecedores (...) respondem solidariamente?); 3) solidariedade automática condicionada (art. 13); 4) solidariedade decorrente da Teoria da Aparência. 3.
Na hipótese, as agravadas atuam no mesmo ramo empresarial e possuem sócios em comum, além de terem constituído o mesmo patrono. Os folhetos de divulgação do empreendimento comercializado pela primeira ré demonstram ostensivamente a parceria com grupo empresarial a que pertence a segunda ré. 4. Portanto, mesmo que a sociedade integrante do grupo econômico não tenha participado formalmente do contrato de compra e venda objeto da demanda, pela Teoria da Aparência, que decorre da boa-fé objetiva, a conclusão deve ser pela legitimidade passiva da corré Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda.
5. Recurso conhecido e provido
”. (TJ/DF, 6ª Turma Cível, agravo de instrumento 0706781-59.2022.8.07.0000, relator Desembargador Leonardo
Roscoe
Bessa,
Dje
25/05/2022).

A aplicação da teoria da aparência, fundada na boa-fé objetiva, também reforça tal conclusão, pois a WAM BRASIL se apresenta ao público como agente comercial do empreendimento, utiliza sua marca institucional no material contratual e nos canais de atendimento, gerando legítima confiança no consumidor quanto à sua responsabilidade pela avença.

Igualmente, a
aplicação da
teoria da asserção
reforça a conclusão ora alcançada. Nos termos dessa construção dogmática, a aferição da
legitimidade das partes é feita a partir das alegações formuladas pelo autor na petição inicial, bastando a afirmação plausível de que a parte demandada integra a relação jurídica de direito material controvertida para que se reconheça sua legitimidade
ad causam.

Na hipótese em exame, a autora imputa à WAM BRASIL participação ativa na oferta, intermediação, recebimento de valores e condução das tratativas negociais relacionadas aos contratos objeto da lide, o que, por si só, torna suficiente a assertiva para atraí-la ao polo passivo
da demanda.

Por fim, resta documentalmente comprovada sua participação direta, qualificada e economicamente relevante em todos os aspectos do vínculo contratual.

Ante o exposto,
REJEITO

a preliminar de ilegitimidade passiva, porquanto demonstrada a legitimidade da WAM BRASIL
NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA.
para figurar no polo passivo da demanda.

É como
voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Preambularmente, cumpre esclarecer que os recursos interpostos pelas partes serão analisados em conjunto, diante da interdependência das matérias ventiladas. Com efeito, a eventual procedência do recurso interposto por WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA, poderá influir diretamente no julgamento do recurso de LARISSE CARBIATI
DE ANDRADE SANCHES, notadamente no que tange à manutenção dos danos morais e distribuição do ônus
da
sucumbência.

Por
tal
razão, impõe-se a apreciação conjunta e coordenada das insurgências recursais.

Trata-se de recursos interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Resolução Contratual com Devolução de Valores c/c Indenização por Danos Morais
, ajuizada pela consumidora
Larisse

Carbiati
de Andrade Sanches
, em face de
WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
., sob o fundamento de que a autora, após celebrar contrato de aquisição de fração ideal de imóvel sob o regime de multipropriedade, exerceu seu direito de desistência do negócio, postulando a restituição dos valores pagos, além da devolução de comissão de corretagem e a fixação de indenização por danos morais.

A sentença reconheceu a rescisão contratual e determinou a devolução parcial das quantias, com retenção de percentual e afastamento dos danos morais.

No essencial, eis o teor da sentença:

“[...]

Pretende a Autora a declaração de rescisão do contrato posto que tem enfrentado dificuldade em alugar os apartamentos para fins de aferir renda justamente por falta de suporte da Requerida, o que tornou a manutenção do contrato inviável, e por consequência, requer a devolução da quantia paga pela aquisição das cotas e indenização por danos morais.

A Requerida, por sua vez, não se opõe à rescisão, mas defende que a devolução dos valores deve ocorrer nos termos contratuais, com a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme o artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018. Subsidiariamente, requereu a retenção de 25% dos valores pagos.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em verificar a validade do contrato de cessão de uso em sistema de tempo compartilhado firmado entre os autores e a Requerida, bem como a possibilidade de rescisão contratual e restituição dos valores pagos.

Destaca-se que o contrato entabulado entre as partes possui a natureza jurídica de direito pessoal, constituído sobre o sistema de time
sharing
ou multipropriedade imobiliária, pois não existe na legislação brasileira a figura do direito real "para se obter o aproveitamento de imóveis por turnos ou frações de tempo". O rol dos direitos reais é taxativo, constante do artigo 1225 do Código Civil (propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca e anticrese).

Consta dos autos que as partes firmaram em 08/10/2022 o " CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO EMPREENDIMENTO ONDAS PRAIA RESORT NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE" (ID. 124127207), sendo adquiridas 3 cotas do referido empreendimento (contratos: 03-B11016 * 08-C206/19 * 04-B226/11).

No caso dos autos, a Autora alegou que a rescisão se deu por falha da Requerida em fornecer suporte para a locação do imóvel, o que inviabilizou a rentabilização do investimento.

A Requerida, por sua vez, atribuiu a rescisão à desistência unilateral da Autora, motivada por dificuldades financeiras.

D
iante da ausência de prova cabal de culpa exclusiva da Requerida pela rescisão, a hipótese mais adequada é considerar a rescisão como motivada pela desistência da Autora, o que, contudo, não legitima a aplicação de uma penalidade excessiva.

Com efeito, a consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes STJ. (TJMG, AC n. 1.0471.14.005305-2/001, rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, 16ª Câmara Cível, J. 21/08/2019).

Quanto ao percentual de desconto a título de cláusula penal, assim entende o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ.

1. (...)

3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07).

4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10%
a
25%), o recurso especial não prospera.

5. Recurso não provido. (
AgRg
no REsp 1110810/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2013,
DJe
06/09/2013)

Ainda, é lícita a cláusula que estipula multa em favor do fornecedor, em caso de rescisão contratual a pedido do comprador.

Assim, entendo cabível a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga pela autora, sendo que 10% (dez por cento) do valor pago, é suficiente para indenizar os vendedores pelos prejuízos advindos da resilição, bem como fazer frente às despesas com administração, e outras congêneres.

Considerando que a Autora quitou a importância de R$ 24.023,60 (vinte e quatro mil vinte e três reais e sessenta centavos), a Requerida poderia reter a quantia de R$ 2.402,36 (dois mil quatrocentos e dois reais e trinta e seis centavos) referente à 10% (dez por cento) do valor pago, sendo suficiente para indenizar os vendedores pelos prejuízos advindos da resilição, bem como fazer frente às despesas com administração, e outras congêneres.

Portanto, o valor devido pela Requerida importa a quantia total de R$ 21.621,24 (vinte e um mil seiscentos e vinte e um reais e vinte e quatro centavos).

No plano moral não basta o mero ou simples acontecimento, mas, sobretudo, a prova de sua repercussão, vale dizer, a prejudicialidade moral. O dano moral para ser indenizável, deve produzir reflexos no patrimônio de quem o tenha sofrido.

Reputa-se como dano moral a dor, o vexame, sofrimento, humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflição, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar, não bastando mero dissabor, aborrecimento, irritação ou sensibilidade exacerbada, como acontece no caso sob apreciação.

[...]

Nesse caminhar, exige-se, atualmente, que os eventuais transtornos sofridos sejam necessariamente aqueles capazes de ofender a honra ou integridade física/patrimonial, ou psíquica
da vítima, pois do contrário não ocorrerá a configuração do dano moral.

Assim, em sendo a culpa o elemento essencial ao reconhecimento do ato ilícito passível de indenização, descabida qualquer condenação por danos morais.

ANTE O EXPOSTO, e com base no artigo 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da Autora LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES para confirmar a decisão de ID. 128653727, para DECLARAR rescindido os contratos firmados entre as partes, e CONDENAR o Requerido WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA:

1) A restituição das parcelas pagas, no total de R$ 21.621,24 (vinte e um mil seiscentos e vinte e um reais e vinte e quatro centavos), atualizadas monetariamente pelo IPCA, a partir do desembolso dos valores, com juros de mora (SELIC) a partir da sentença.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC
.
[...]”
. (Id.
327610901
).

É incontroverso nos autos que a rescisão contratual foi promovida por iniciativa da consumidora, ora apelante.

Conforme se depreende da petição inicial (Id. 327610390) e da notificação extrajudicial de rescisão contratual enviada em 18/5/2023 (Id. 327610398), a autora exerceu seu direito de desistência em relação aos contratos n
os
08-C206/19, 04-B226/11 e 03-B110/16, todos celebrados em 08/10/2022, destinados à aquisição de frações ideais de imóvel sob o regime de multipropriedade, no empreendimento “Ondas Praia Resort”.

Tal regime jurídico, introduzido no ordenamento pela Lei nº 13.777/2018, é disciplinado nos artigos 1.358-C a 1.358-H do Código Civil, e caracteriza-se pela titularidade de fração de tempo vinculada à faculdade de uso exclusivo do imóvel de forma alternada entre os condôminos:

“
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada
.”

Trata-se, por sua própria natureza, de relação tipicamente consumerista, o que atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à vedação de cláusulas abusivas, consoante o art. 51, IV, da referida lei:

“
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]
IV
- estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
.”

A sentença recorrida reconheceu expressamente o caráter voluntário da rescisão promovida pela autora, ao consignar que: “
Diante da ausência de prova cabal de culpa exclusiva da Requerida pela rescisão
, a hipótese mais adequada é considerar a rescisão como motivada pela desistência da Autora, o que, contudo, não legitima a aplicação de uma penalidade excessiva
” (fl. 7, Id. 327610901), e não houve irresignação da parte apelante/apelada
Larisse

Carbiati
de Andrade Sanches

nesse ponto.

Não se cuida, pois, de inadimplemento contratual imputável à fornecedora ou de vício na prestação do serviço, mas de desistência unilateral, decorrente de reavaliação subjetiva da conveniência da contratação, em prazo razoavelmente curto após a celebração.

Nessa hipótese, admite-se a incidência de cláusula penal, prevista contratualmente para a hipótese de resolução por iniciativa da parte compradora.

Cumpre destacar, no entanto, que os contratos em questão foram firmados sob o regime de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, nos moldes do artigo 31-A da Lei nº 4.591/1964, conforme se extrai dos próprios instrumentos contratuais e do documento de registro acostado sob Id. 327610393 e Id. 327610890.

Dispõe o artigo
31-A
,
da Lei nº 4.591/1964
:

“
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime
da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.(
Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
”

Referida circunstânc
ia
atrai a aplicação do regime jurídico especial introduzido pela Lei nº 13.786/2018 – denominada “
Lei do Distrato Imobiliário
” –, a qual estabeleceu parâmetros objetivos para a cláusula penal nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao patrimônio de afetação
, uma vez que o contrato foi realizado na vigência desta Lei
.

No ponto, d
ispõe o art. 67-A, I,
e § 5º,

da Lei nº 4.591/1964:

“
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I -
a
integralidade da comissão de corretagem; (
Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

[...]

§ 5º. Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os
arts
. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo­se
, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018
)
”.

Todavia, sua aplicação não é automática nem ilimitada, devendo ser balizada pelos princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e do equilíbrio contratual, nos termos do art. 413 do Código Civil:

“
Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.”

Deste modo, ainda que o contrato esteja submetido ao patrimônio de afetação e contenha cláusula penal expressa autorizando a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, tal previsão não é absoluta nem isenta de controle judicial.

A jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça, inclusive em julgado recentíssimo, tem enfatizado a necessidade de ponderação concreta diante das circunstâncias do caso e da proteção da parte vulnerável, especialmente quando ausente comprovação de efetivos prejuízos na ordem máxima contratualmente estipulada,
in
verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO. 1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março de 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da promitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem.
[...]

3.
Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art.
67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor.
4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5.
Ainda que válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ), é indevida a retenção dos valores pagos a esse título além do percentual fixado para a cláusula penal, sob pena de bis in idem e enriquecimento ilícito da vendedora, conforme orientação do STJ (REsp n. 1.820.330/SP).
6. Recurso especial parcialmente provido para anular o acórdão recorrido nos pontos relativos ao percentual de retenção e à restituição da comissão de corretagem, e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da causa, com a análise da possibilidade de redução do percentual de retenção e a reavaliação da retenção da comissão de corretagem à luz da fundamentação exposta
”. (STJ, Terceira Turma, REsp 2091170/SP, relator Ministro Moura Ribeiro,
Dje

30/10/2025
).

No caso em apreço, verifica-se que a fornecedora não demonstrou qualquer despesa concreta que se aproxime da metade dos valores pagos pela autora, limitando-se a invocar genericamente a previsão contratual.

Com efeito, a
ausência de prova dos custos operacionais, publicitários, administrativos ou tributários efetivamente incorridos impede a presunção de legitimidade da penalidade máxima.

Assim, à luz da orientação do STJ no citado precedente e em observância ao disposto no art. 413 do Código Civil e nos
arts
. 6º, VI, e 51, IV, do CDC, revela-se plenamente justificada a redução equitativa da cláusula penal para o percentual de 20%
(vinte por cento)
dos valores pagos, assegurando compensação razoável à fornecedora sem impor desvantagem exagerada à consumidora.

Ressalte-se, ainda, que o percentual de 10% (dez por cento) fixado na sentença mostra-se insuficiente para ressarcir minimamente os custos
inerentes à operação do contrato, revelando-se irrisório diante da complexidade da estrutura negocial envolvida, razão pela qual a retenção de 20% (vinte por cento) apresenta-se como a medida mais proporcional e equilibrada no caso concreto.

Nesse sentido, cito o precedente deste Tribunal em caso similar, de minha relatoria:

“
Tese de julgamento: “1. Em contratos de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, rescindidos por iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ. 2.
É legítima a retenção de 20% dos valores pagos, inexistindo prova que autorize majoração.
3. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o efetivo uso do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 421, 422 e 475; CDC,
arts
. 53 e 101, I; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002, REsp 1.740.911/DF, 2ª Seção, j. 14/08/2019; STJ, Súmula 543; TJMT, N.U 1006811-33.2024.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 11/07/2025
”.
(
TJ/MT,
Quinta Câmara de Direito Privado
, apelação
1032165-11.2022.8.11.0041,
relator Desembargador Marcos
Regenold
Fernandes,
Dje

20/08/2025)
.

No que se refere à insurgência da apelante

WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
.
quanto à condenação à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, também não lhe assiste razão.

Consoante se extrai dos contratos de promessa de compra e venda acostados aos autos sob Id. 327610393 (fls. 1, 26 e 51), consta cláusula prevendo expressamente o pagamento de quantia de R$ 2.990,00
(dois mil, novecentos e noventa reais)
, por fração, a título de “
serviço de intermediação imobiliária (corretagem)
”, com menção de que tal valor seria devido pela promitente compradora à empresa intermediadora, a ser pago no ato da assinatura do instrumento.

Ainda que tal cláusula se apresente formalmente redigida, ela não veio acompanhada de qualquer comprovação de que a consumidora tenha sido informada, de maneira prévia, destacada e autônoma, sobre a obrigação de
arcar com referido encargo, tampouco há nos autos qualquer elemento probatório que evidencie a efetiva participação de corretor de imóveis ou empresa independente, distinta da fornecedora, na intermediação do negócio jurídico.

A sentença recorrida reconheceu o direito da autora à restituição integral das parcelas pagas, incluindo os valores dispendidos a título de corretagem, fixando a quantia total a ser devolvida em
R$ 17.552,15 (dezessete mil, quinhentos e cinquenta e dois reais e quinze centavos)
, valor este que abrange os
3 (
três
)
contratos e as respectivas comissões.

A apelante

WAM BRASIL
, por sua vez, sustenta em suas razões recursais
,
que a comissão de corretagem não integraria o preço do imóvel e que seria, por isso, legítima sua retenção, invocando, para tanto, a tese fixada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça,
que definiu acerca da
“
v
alidade

d
a cláusula contratual que transfere ao promitente
-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”
(STJ, Segunda Seção, REsp 1599511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
,
Dje
6/9/2016).

No entanto, a própria orientação firmada pela Corte Superior impõe como requisito indispensável à validade da cobrança a demonstração inequívoca de que o consumidor foi previamente informado e cientificado, de forma destacada, quanto à cobrança e ao responsável por seu pagamento.

No caso
sub judice
, inexiste nos autos qualquer documento autônomo, aviso prévio, planilha, recibo destacado ou outro meio de prova que demonstre que a consumidora foi previamente informada sobre a obrigação de arcar com a comissão, bem como sobre sua natureza e valor. A mera inserção da cláusula no corpo do contrato, mesmo que acompanhada de destaque gráfico, não supre a exigência hermenêutica fixada pelo STJ, pois a ciência há de ser anterior à própria formação da relação contratual, e não contemporânea à
assinatura.
No ponto, destaco o trecho do inteiro teor do voto condutor do acórdão
REsp 1599511/SP
:

“
Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem.

Para cumprir essa obrigação
, deve a incorporadora informar ao

consumidor
, até
o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem
, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que
o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado
até o momento da celebração do contrato
acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.

[...]” (fls. 23/24).

Acresça-se que a própria configuração fática da contratação afasta a alegada autonomia da corretagem. Os contratos foram celebrados diretamente em ambiente comercial promovido pela WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA., que figura, de forma ostensiva, como beneficiária direta dos valores pagos e promotora do sistema de multipropriedade, utilizando sua marca nos documentos e canais de atendimento.

A ausência de terceiro corretor autônomo e a atuação direta da empresa fornecedora no processo de captação, convencimento e formalização da venda desfiguram a natureza jurídica da comissão, caracterizando verdadeira venda direta sob roupagem de intermediação. Tal conduta é, ademais, incompatível com a responsabilização autônoma do consumidor pelo pagamento da corretagem, conforme reiteradamente decidido pelo STJ.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem seguido tal entendimento de modo uniforme, assentando que, não comprovada a informação prévia e destacada quanto à responsabilidade do consumidor pelo pagamento da comissão, impõe-se sua restituição integral, sob pena de se validar cláusula abusiva vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido
:

“
Tese de julgamento:

A cláusula penal de retenção de 50% sobre os valores pagos pode ser reduzida a 25% quando excessiva, mesmo em contratos sujeitos à Lei do Distrato e ao regime de patrimônio de afetação.

O pedido administrativo de cancelamento do contrato, com solicitação de devolução, interrompe o prazo prescricional da pretensão de restituição da taxa de corretagem.

É indevida a cobrança de taxa de corretagem sem informação prévia clara e sem comprovação da efetiva intermediação
.

[...]

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve refletir o grau de êxito de cada parte.

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 202, VI, e 413; CDC,
arts
. 6º, III, e 42, parágrafo único; CPC, art. 85, §2º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §§ 1º e 5º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.551.956/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; TJMT, Apelação Cível nº 1022548-90.2023.8.11.0041, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 09.09.2025
”
.

(
TJ/MT,
Quarta Câmara de Direito Privado
, apelação
1009771-05.2025.8.11.0041,
relatora Desembargadora
Serly
Marcondes Alves,
D
je
07/11/2025)
.

“
Tese de julgamento: “1. Configura prática abusiva, ensejando rescisão contratual com restituição de valores, a utilização de técnicas de venda agressivas que induzam o consumidor em erro sobre a real natureza do negócio de multipropriedade. 2.
A comissão de corretagem somente é válida quando previamente informada de forma clara e destacada.
3. O mero inadimplemento contratual, sem comprovação de ato ilícito ou abalo significativo à integridade psíquica do consumidor, não configura dano moral. 4. Nos casos de rescisão por culpa do fornecedor, os juros de mora incidem a partir da citação válida.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC,
arts
. 2º, 3º, 39 e 51; CC/2002,
arts
. 421 e 422; CPC/2015, art. 240.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 2ª Seção, j. 24.08.2016; STJ, Tema 1002, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 27.02.2019
”
.

(
TJ/MT,
Quarta Câmara de Direito Privado
, apelação
1028448-54.2023.8.11.0041,
relatora Desembargadora
Anglizey

Solivan
de Oliveira,
Dje

17/10/2025)
.

Dessa forma, diante da ausência de prova documental que comprove a ciência prévia e destacada da corretagem, da inexistência de corretor ou empresa independente que tenha intermediado a avença, e da clara vinculação da empresa vendedora à prática da captação e comercialização, deve ser mantida a condenação à devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, por estar tal cobrança em desacordo com os princípios da informação, da transparência e da boa-fé objetiva que regem as relações de consumo, nos termos dos artigos 6º, inciso III, 39, inciso V, e 51, inciso IV, §1º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

Superadas essas questões, passo
à análise das razões recursais deduzidas por
Larisse

Carbiati
de Andrade Sanches
, no tocante ao pedido de indenização por danos morais
e redistribuição da sucumbência
.

A esse respeito, é certo que o inadimplemento contratual, por si só, ainda que possa gerar aborrecimentos, frustrações e desgastes ao consumidor, não configura, em regra, violação a direito da personalidade, sendo incapaz de ensejar reparação por dano moral, salvo quando acompanhado de circunstâncias excepcionais, que revelem sofrimento intenso, humilhação pública, exposição vexatória ou outras consequências anormais que ultrapassem o limite do mero dissabor cotidiano inerente às relações negociais.

No presente caso, não há comprovação de exposição vexatória, abalo à honra ou violação à dignidade da parte a
pelante/apelada
Larisse

Carbiati
de Andrade Sanches
.

Com efeito, a
contratação se deu de forma voluntária, a desistência foi exercida por opção da consumidora, e a resistência da parte ré, ainda que juridicamente controvertida, não se revestiu de abusividade ou truculência hábil a caracterizar o dano moral.

Portanto, afasta-se o pleito de indenização extrapatrimonial, por ausência de elementos mínimos que justifiquem a reparação civil, em consonância com os art
igos
186 e 927 do Código Civil.

A propósito:

“[...]
Tese de julgamento:

1. O exercício tempestivo do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC autoriza a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos.

2. A simples cobrança indevida posterior ao exercício do direito de arrependimento, desacompanhada de inscrição indevida ou exposição vexatória, não configura dano moral indenizável.

3. A ausência de prova de abalo extrapatrimonial relevante impede o arbitramento de indenização por danos morais em casos de mero aborrecimento contratual
”
.

(
TJ/MT,
Segunda Câmara de Direito Privado
, apelação
1041810-46.2023.8.11.0002,
relatora Doutora

Tatiane Colombo, Juíza convocada,
Dje

10/11/2025)

No que tange ao capítulo da sentença que reconheceu a sucumbência recíproca, assiste razão, em parte, à apelante/apelada
Larisse

Carbiati
de Andrade Sanches
.

Embora a autora não tenha logrado êxito no pedido de indenização por danos morais, é incontroverso que obteve êxito substancial na demanda, tendo sido acolhido o pedido de rescisão contratual com devolução
substancial
dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, com atualização monetária, reconhecendo-se, ainda, a legitimidade passiva da empresa ré. Tais resultados representam a essência da pretensão deduzida na exordial e correspondem ao núcleo do litígio submetido à apreciação judicial.

Nesse contexto, à luz do princípio da causalidade e da regra da sucumbência objetiva prevista no artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, a condenação em ônus sucumbenciais deve recair de modo mais gravoso sobre a parte que deu causa à propositura da ação e que restou vencida na maior parte da controvérsia. Assim, inaplicável a tese de sucumbência recíproca na forma como reconhecida pelo juízo de origem, notadamente quando o pedido de danos morais, embora rejeitado, guarda caráter acessório e de menor expressão econômica em comparação ao valor da condenação principal.

Dessa forma, impõe-se o reconhecimento da sucumbência majoritária da
WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
., fixando-se a sua responsabilidade pelo pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados na sentença, sem majoração nesta instância recursal, uma vez que não se trata de hipótese de
desp
rovimento integral do recurso, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

À autora, ora apelante/apelada, caberá a responsabilidade pelos 20% (vinte por cento) remanescentes, exclusivamente em razão do insucesso do pedido de indenização por danos morais.

Ante o exposto, conheço dos recursos e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo de
LARISSE CARBIATI DE ANDRADE SANCHES
, exclusivamente para afastar a sucumbência recíproca reconhecida na sentença, fixando-se a sucumbência majoritária da
WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
., que deverá arcar com 80% (oitenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados na origem, sem majoração nesta instância recursal, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

À autora remanesce a responsabilidade pelos 20% (vinte por cento) restantes, em razão do insucesso do pedido de indenização por danos morais.

Quanto ao recurso interposto por
WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
., também lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, exclusivamente para elevar o percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pela consumidora de 10% (dez por cento) para 20% (vinte por cento), a título de encargos administrativos decorrentes da rescisão contratual, conforme fundamentação.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025