Tribunal: TJMT
Processo: 1034806-98.2024.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034806-98.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DAYANE BISPO MATOS - CPF: 703.496.671-01 (APELANTE), THIAGO SILVA FERREIRA - CPF: 030.450.731-82 (ADVOGADO), VICTOR HUGO VIDOTTI - CPF: 041.095.929-41 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (APELADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. ADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES STJ. APLICAÇÃO DO TEMA 971. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual ajuizada contra a Construtora, reconhecendo o inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado em 15/02/2021, cuja entrega se daria até 15/02/2023. A sentença fixou multa contratual em R$ 2.662,59 (10% sobre os valores pagos), rejeitando a tese de que deveria incidir sobre o valor total do contrato, atualizado monetariamente.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em: (i) saber se a cláusula penal prevista contratualmente deve incidir sobre o valor total do contrato atualizado monetariamente ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (ii) verificar se há omissão judicial a respeito do índice de correção monetária aplicável ao valor da multa contratual.

III. Razões de decidir

A cláusula sétima do contrato prevê penalidade de 10% sobre o valor total da transação, o que, por força do art. 47 do CDC, deve ser interpretado de maneira mais favorável à parte consumidora, autorizando o cálculo da multa sobre o valor integral do contrato, devidamente atualizado monetariamente pelo IPCA.

A fixação da multa contratual sobre os valores pagos, sem considerar a cláusula penal expressamente pactuada, esvazia a função reparatória e coercitiva da penalidade, implicando indevida limitação à autonomia contratual e vulnerando a previsibilidade econômica da relação de consumo.

A ausência de manifestação expressa sobre o índice de correção monetária configura omissão relevante, a ser sanada por este órgão colegiado, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC.

Prevalece na jurisprudência o entendimento segundo o qual, em contratos de consumo, o IPCA é o índice mais adequado à recomposição do poder aquisitivo da moeda, inclusive após a vigência da Lei n. 14.905/2024, em que se mantém o IPCA para atualização e a Selic para juros de mora.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido. Sentença reformada parcialmente para fixar a multa contratual em R$ 30.111,25, correspondente a 10% sobre o valor integral do contrato (R$ 154.900,00), devidamente atualizado pelo IPCA até a data da rescisão contratual, com expressa fixação do IPCA como índice de correção monetária aplicável.

Tese de julgamento:

"Em contratos de adesão regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a cláusula penal estipulada em favor do fornecedor deve ser estendida ao consumidor inadimplente, sendo sua base de cálculo o valor integral do contrato, atualizado monetariamente pelo IPCA."

"É devida a aplicação expressa do índice IPCA para correção monetária dos débitos contratuais, em atenção à justiça contratual e à preservação do equilíbrio econômico das prestações."

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 47; CC, arts. 421, 475 e 884; CPC/2015, arts. 489, §1º, IV, e 1.022, I e II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF (Tema 971); STJ, Súmula 543; TJMT, RAC 1006475-36.2018.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Dayane Bispo Matos,
visando a reforma da r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, perdas e danos e danos morais movida em desfavor de IPM2-Investimentos e Participações Ltda. – ME e Ideale Negócios Imobiliários Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e condenou a primeira ré, IPM2, ao pagamento de: (i) restituição simples da quantia paga de R$ 26.625,87, com atualização pela Taxa Selic até a vigência da Lei 14.905/2024, quando passou a incidir o IPCA e a Selic separadamente; (ii) multa contratual correspondente a 10% sobre o valor efetivamente pago, arbitrada em R$ 2.662,59; (iii) aluguéis pagos a partir de 15/08/2023 até a data da rescisão contratual, a serem apurados em liquidação de sentença; e (iv) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Rejeitou-se o pedido de devolução da taxa de corretagem e reconheceu-se a ilegitimidade da segunda ré quanto aos danos materiais e morais. Condenou, ainda, a primeira ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC e, em razão da improcedência do pedido em relação à segunda ré, afeto a devolução da taxa de corretagem, condenou a autora ao pagamento de honorários advocatícios ao advogado da corretora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observado o quanto disposto no art. 98, § 3º, do mesmo
códex
, cujo entendimento foi mantido em sede de decisão integrativa.

Inconformada, a autora, ora apelante se insurge, aduzindo, em síntese: (i) a violação à cláusula penal contratual, porquanto a multa estipulada deveria incidir sobre o valor integral do contrato atualizado pelo IPCA até a data da rescisão, e não apenas sobre o montante efetivamente pago; (ii) que a sentença é omissa ao não reconhecer expressamente o índice de correção aplicável ao contrato; (iii) que a aplicação da cláusula penal deve observar o valor atualizado do contrato que, segundo apurado, alcança R$ 301.112,58, o que implicaria multa no valor de R$ 30.111,25. Por fim, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma parcial da sentença para fixar a multa contratual em 10% sobre o valor total do contrato, atualizado monetariamente, e para que haja manifestação expressa quanto ao índice aplicável à correção monetária.

A ré IPM2 - Investimentos e Participações Ltda. não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 06 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, perdas e danos e danos morais, movida por
Dayane Bispo Matos
em desfavor de IPM2-Investimentos e Participações Ltda. – ME e Ideale Negócios Imobiliários Ltda.

Extrai-se da inicial que a autora celebrou, em 15.02.2021, o Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel para Entrega Futura, com a primeira ré, intermediado pela segunda ré (corretora de imóveis), visando à aquisição de um imóvel no loteamento Novo Tempo, denominado Residencial Park Leste, registrado no 5º Serviço Notarial de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, sob a matrícula nº 94.541.

Aduziu que o contrato previa o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para a entrega do imóvel, ou seja, deveria ter sido entregue até 15.02.2023, o que não ocorreu até o momento do ajuizamento da ação, razão pela qual teve que alugar um imóvel para a sua moradia.

Pontuou que quitou todas as parcelas previstas no contrato, no montante de R$ 32.047,37 (trinta e dois mil, quarenta e sete reais e trinta e sete centavos), cumprindo integralmente suas obrigações, aguardando a entrega do imóvel, contudo, apesar do prazo ter expirado a construtora ré não iniciou as obras, tampouco disponibilizou os documentos necessários para a contratação do financiamento bancário.

Afirmou que, diante do inadimplemento contratual, buscou a solução extrajudicialmente junto ao PROCON, onde registrou uma reclamação em 23/01/2024 (Protocolo nº 24.01.0296.001.00293-3). Alegou, ainda, que a imobiliária ré, responsável pela intermediação do negócio, ofertou uma proposta de rescisão contratual considerada abusiva, com cláusulas prejudiciais, o que não foi aceito pela consumidora.

A par disso, requereu a procedência da ação para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a condenação das rés a restituir o montante pago, incluindo taxa de corretagem, devidamente atualizado, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais referente aos alugueis pagos e por dano moral no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), além das custas processuais e honorários advocatícios.

A inicial foi recebida, oportunidade em que foi deferido o pedido de justiça gratuita, bem como determinada a citação das rés.

Devidamente citada, a segunda ré apresentou contestação (id. 171995351), arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, sob a alegação de que não há nexo causal entre a sua atuação e o descumprimento contratual alegado. No mérito, argumentou que não possui qualquer responsabilidade pela não entrega do imóvel, pois sua atuação se limitou à intermediação da compra e venda do imóvel entre a autora e a primeira ré, não tendo qualquer ingerência sobre a entrega do referido bem ou eventuais falhas estruturais, bem como foi firmado contrato de distrato. Defendeu a validade da comissão de corretagem, nos termos do art. 725, do Código Civil, que dispõe que a remuneração do corretor é devida mesmo que o contrato venha a ser desfeito por arrependimento das partes, além da ausência de ato ilícito apto a ensejar a sua condenação por dano moral. Requereu a improcedência dos pedidos.

A primeira ré, embora citada, não apresentou defesa (id. 173157971). A parte autora impugnou a contestação no id. 175620119.

Intimadas a se manifestarem acerca das provas que pretendiam produzir, as rés quedaram-se inertes (id. 175918696), enquanto a autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (id. 180711455).

Após a instrução processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e condenou a primeira ré, IPM2, ao pagamento de: (i) restituição simples da quantia paga de R$ 26.625,87, com atualização pela Taxa Selic até a vigência da Lei 14.905/2024, quando passou a incidir o IPCA e a Selic separadamente; (ii) multa contratual correspondente a 10% sobre o valor efetivamente pago, arbitrada em R$ 2.662,59; (iii) aluguéis pagos a partir de 15/08/2023 até a data da rescisão contratual, a serem apurados em liquidação de sentença; e (iv) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Rejeitou-se o pedido de devolução da taxa de corretagem e reconheceu-se a ilegitimidade da segunda ré quanto aos danos materiais e morais. Condenou, ainda, a primeira ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC e, em razão da improcedência do pedido em relação à segunda ré, afeto a devolução da taxa de corretagem, condenou a autora ao pagamento de honorários advocatícios ao advogado da corretora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observado o quanto disposto no art. 98, § 3º, do mesmo
códex
, cujo entendimento foi mantido em sede de decisão integrativa.

Inconformada, a autora, ora apelante se insurge, aduzindo, em síntese: (i) a violação à cláusula penal contratual, porquanto a multa estipulada deveria incidir sobre o valor integral do contrato atualizado pelo IPCA até a data da rescisão, e não apenas sobre o montante efetivamente pago; (ii) que a sentença é omissa ao não reconhecer expressamente o índice de correção aplicável ao contrato; (iii) que a aplicação da cláusula penal deve observar o valor atualizado do contrato que, segundo apurado, alcança R$ 301.112,58, o que implicaria multa no valor de R$ 30.111,25. Por fim, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma parcial da sentença para fixar a multa contratual em 10% sobre o valor total do contrato, atualizado monetariamente, e para que haja manifestação expressa quanto ao índice aplicável à correção monetária.

Pois bem. A controvérsia devolvida a este órgão colegiado cinge-se à fixação do montante da multa contratual em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, motivada pelo inadimplemento da empresa construtora apelada, notadamente quanto ao critério da base de cálculo da referida cláusula penal.

Conforme delineado nos autos, a cláusula sétima do contrato firmado entre as partes estabelece expressamente que, em caso de inadimplemento da promitente vendedora, será devida multa equivalente a 10% (dez por cento) sobre o “valor total da transação”.

O juízo
a quo
, embora na fundamentação da sentença tenha consignado que
“a primeira ré deve pagar à autora 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, como penalidade pelo descumprimento”
(id. 288764367 - Pág. 12), na parte dispositiva, ao fixar a multa, adotou como base o montante efetivamente desembolsado pela autora, de R$ 26.625,87, que corresponde a R$ 2.662,59, e não o valor integral do contrato.

Interposto Embargos Declaratórios alegando a contradição mencionada, a Magistrada de origem rejeitou-o, mantendo o entendimento fixado na parte dispositiva da sentença.

Dito isso, cumpre esclarecer que, nos termos da cláusula penal estipulada, a multa incidiria sobre o "valor total da transação", expressão que, por força do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, deve ser interpretada de forma mais favorável à consumidora.

Destarte, sendo a apelada quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deverá ser revertida em favor da consumidora, ora apelante, ainda que convencionada apenas em favor da alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Com efeito, não se pode ignorar que o inadimplemento da construtora impôs à consumidora não apenas a frustração de seu direito à moradia, mas também evidente prejuízo financeiro, razão pela qual a cláusula penal, estipulada em contrato de adesão, deve cumprir sua função compensatória e sancionatória em plenitude.

Em igual sentido se posiciona o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 971 mencionado acima, reconhecendo a possibilidade de inversão da cláusula penal pactuada exclusivamente em favor do fornecedor, quando se verifica o inadimplemento deste.

Destaco, ademais, que a pretensão recursal encontra respaldo na boa técnica contratual e no princípio da equidade, sendo absolutamente inadequado adotar como base de calculo da multa um valor notoriamente defasado, por ausência de atualização monetária. Logo, o critério de apuração deve considerar o valor integral originalmente pactuado, devidamente atualizado.

Assim, a adoção do IPCA como índice de atualização, conforme requerido, é medida que se impõe, em harmonia com a jurisprudência majoritária, que o reconhece como o mais adequado à preservação do poder aquisitivo da moeda.

Nesse contexto, ao considerar o valor originário do contrato (R$ 154.900,00), atualizado pelo IPCA até a data da rescisão (R$ 301.112,58), a multa contratual de 10% perfaz o montante de R$ 30.111,25, valor esse que melhor traduz a expressão da cláusula penal estabelecida e da reparação esperada.

Ante o exposto, tenho que a r.sentença merece reforma neste ponto, para fixar a multa contratual em R$ 30.111,25, correspondente a 10% sobre o valor integral do contrato devidamente atualizado pelo IPCA até a data da rescisão, bem como declarar, de forma expressa, a aplicação do IPCA como índice de correção monetária a partir da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, cumulando-se com os juros legais moratórios à taxa Selic, nos moldes legalmente estipulados, mantendo-a inalterada nos demais termos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 06 de agosto de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025