Tribunal: TJMT
Processo: 1029101-48.2024.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029101-48.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Por Terceiro Prejudicado, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ALANA PINTO DE SOUZA - CPF: 083.935.556-47 (ADVOGADO), IRACEMA ANTONIA CONTATO BRESSAN - CPF: 203.793.312-68 (AGRAVANTE), JOSE CARLOS BRESSAN - CPF: 115.072.179-00 (AGRAVANTE), EMILIO CASSIANO OSSANI - CPF: 022.477.609-61 (AGRAVADO), MICHELE CAROLINE BRUSTOLIN - CPF: 066.428.199-00 (ADVOGADO), PATRICIA QUESSADA MILAN - CPF: 818.361.391-87 (ADVOGADO), JOSE CARLOS BRESSAN E CIA LTDA - CNPJ: 04.901.807/0001-56 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL NÃO REGISTRADO EM NOME DO EXECUTADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE DE PENHORA. PRECEDENTES DO STJ.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que manteve a penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel, adquiridos pelo executado por meio de contrato de compra e venda, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, mas formalizado em Cartório de Títulos e Documentos.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a possibilidade de manutenção da penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel adquirido por contrato particular de compra e venda, ainda que não registrado no Cartório de Imóveis.

III. Razões de decidir

3. O art. 835, XII, do CPC/2015 permite a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contratos de promessa de compra e venda, independentemente de registro imobiliário.

4. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência consolidada admitindo a penhora de direitos aquisitivos mesmo quando o contrato não se encontra registrado.

5. No caso concreto, há comprovação da posse do imóvel pelo agravado e da formalização do contrato de compra e venda em Cartório de Títulos e Documentos, justificando a constrição judicial.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"É possível a penhora dos direitos aquisitivos oriundos de contrato de compra e venda, ainda que não registrado, nos termos do art. 835, XII, do CPC/2015."

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
IRACEMA ANTONIA CONTATO BRESSAN
e
JOSE CARLOS BRESSAN
, em face da decisão interlocutória do juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Juara nos autos da Ação de Execução Extrajudicial, ajuizado em seu desfavor por
EMILIO CASSIANO OSSANI
.

A decisão agravada manteve a penhora realizada sobre e 2/6 (dois sextos) de um terreno urbano, homologando ainda o valor da avaliação realizada, sob o argumento de que o executado, seria o proprietário do imóvel, pelo acordo de parcelamento de dívida municipal nos autos da execução fiscal n. 5003772-80.2023.8.13.0699, em que são partes o Município de Ubá/MG e o próprio José Carlos Bressan.

Alega a necessidade da revogação da tutela de urgência concedida, pois não estão presentes os requisitos autorizadores.

Sustenta a falta de razoabilidade na fixação do valor da multa caso descumprimento da obrigação de fazer em sede de liminar.

Pugna pela concessão da tutela recursal, para reforma da decisão, tendo em vista a relevância dos fundamentos invocados e o perigo de dano irreparável em caso de prosseguimento.

No mérito pleiteia o provimento do recurso para que a decisão agravada seja reformada, sob alegação de que o referido imóvel não é de sua propriedade (não consta seu registro em matricula do imóvel), e que a fração do imóvel que lhe cabiam foi alienada em março de 2007.

Funda-se nos termos legais do Código Civil que a propriedade de um bem imóvel, bem como o direito real existente sobre ele, só efetiva-se/transfere-se, entre vivos, mediante o devido registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

Requer a condenação do agravado ao pagamento das custas processuais.

Efeito suspensivo indeferido conforme ID. 251432158.

Contrarrazões apresentadas (ID. 253896677).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme se extrai dos autos, o Juízo
a quo
manteve o pedido de penhora requerido pela parte exequente, fundamentando sua decisão no fato de que o referido imóvel, embora não esteja registrado em nome da parte devedora, revelou-se que esta adquiriu 2/6 (dois sextos) do imóvel objeto da Matrícula n.º 20.640 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ubá, Minas Gerais. Tal aquisição ocorreu por meio do registro de dois contratos de compra e venda, inscritos no Cartório de Títulos e Documentos da Comarca de Ubá, MG, sob os n.º 8.212 e 8.214, ambos do Livro B-37, referentes à fração do terreno urbano.

Para corroborar suas alegações, o exequente comprovou nos autos, a aquisição de parte do imóvel pelos executados, mediante o parcelamento de dívida proposto por José Carlos Bressan nos autos da Ação de Execução Fiscal n.º 5003772-80.2023.8.13.0699, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Ubá. Nessa ação, o exequente, Município de Ubá, Minas Gerais, busca o pagamento de dívida ativa referente ao imóvel sub judice.

Destarte, cinge-se a controvérsia recursal à possibilidade de realização/manutenção de penhora de imóvel, que embora não esteja registrado em nome do agravante, se encontra devidamente registrada a sua aquisição por meio de escritura de compra e venda.

Ressalte-se que o art. 835, XII do Código de Processo Civil assegura a possibilidade de que os direitos aquisitivos decorrentes de contrato de compra e venda sejam objeto de penhora:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

(...);

XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;

O STJ tem entendimento quanto à possibilidade de tal penhora, ainda que a avença não tenha sido registrada:

"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022.

2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel.

3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte.

4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença.

5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do § 1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado.

6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor.

7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos.

8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15).

9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum.

10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda. (REsp 2015453 / MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/02/2023, DJe 02/03/2023).

Neste sentido este eg. Tribunal:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA NÃO LAVRADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUITADO E SEM REGISTRO - POSSIBILIDADE DE SER PENHORADO - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Como é cediço, o art. 835, inciso XII, do CPC, prevê a possibilidade de a penhora recair sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia ”A inércia dos Agravados em fazer a transferência e registro do título de aquisição do imóvel não pode ser prestigiada pelo Judiciário, em detrimento do direito do Agravante de buscar a satisfação de seu crédito. Dessa forma, a falta de registro do contato de compra e venda quitado não pode sobrepor-se à realidade dos fatos, em especial quando há prova de que o dono do imóvel é a parte Agravada/Executada. (N.U 1001262-19.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/04/2022, Publicado no DJE 29/04/2022).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – PESQUISA VIA INFOJUD – RESULTADOS GUARDADOS EM PASTA PRÓPRIA NA SECRETARIA – POSSIBILIDADE DE JUNTAR AOS AUTOS COM DECRETAÇÃO DE SIGILO – MEDIDA ADEQUADA - PENHORA DE DIREITO AQUISITIVO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tratando-se de processo judicial eletrônico, o resultado de pesquisa Infojud deve ser anexado aos autos com decretação de sigilo; sendo desnecessário e desarrazoado mantê-lo em pasta própria na secretaria. Admite-se a penhora de direito aquisito de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária. Precedentes. (N.U 1025948-41.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/01/2024, Publicado no DJE 05/02/2024)

No presente caso, verifica-se que conforme se observa do documento de ID 253896688, os registros dos contratos de Compra e venda no Cartório de Títulos e Documentos da Comarca de Ubá, Minas Gerais sob os n.º 8.212 e 8.214, ambos do Livro B - 37, da aquisição de 2/6 (dois sextos) do 01 (Um) Terreno Urbano, Matriculados o sob o n . º 20. 640 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ubá, Minas Gerais.

Assim, pela escritura de compra e venda em que comprova-se Agravantes adquiriram parte do imóvel, constituído pelo lugar denominado Palmeiras, com área de 03.10.00ha, ou seja 31.000,00m2 (trinta e um mil metros quadrados), Frente com a Rua José Augusto Marcos, e fundos para o Ribeirão Ubá, tudo conforme as divisas e confrontações constantes na Matrícula n.º 20.640 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ubá, Minas Gerais.

Logo, não há óbice na manutenção da penhora, devendo ser mantida a decisão recorrida.

Por tais razões,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento interposto.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025