Tribunal: TJMT
Processo: 1027870-49.2025.8.11.0000
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027870-49.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[WILLIAM MACEDO FRANCA - CPF: 016.061.771-50 (ADVOGADO), RENATO BARBOZA - CPF: 492.978.219-87 (AGRAVANTE), NATANAEL OLIVEIRA DE MORAIS - CPF: 033.981.933-23 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (AGRAVADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR E DE REGISTRO PÚBLICO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pelo executado, sob fundamento de que não foi comprovada cessão formalmente eficaz perante terceiros, mantendo-se a legitimidade passiva do agravante no polo da execução por inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a cessão de direitos e obrigações decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, realizada por instrumento particular e sem anuência do promitente vendedor ou registro em cartório competente, é eficaz para afastar a legitimidade passiva do cedente na execução promovida pelo loteador.

III. Razões de decidir

3. A cessão de direitos e obrigações, embora válida entre cedente e cessionário, não produz efeitos perante terceiros sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis ou anuência formal da parte credora, conforme previsto no art. 221 do CC e art. 129 da L. 6.015/1973.

4. A ausência de prova de anuência da loteadora e de averbação da cessão impede a sua oponibilidade ao promitente vendedor, não sendo possível reconhecer a ilegitimidade passiva do cedente no processo executivo.

5. Jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte reconhece que a simples notificação judicial ou extrajudicial não supre a ausência dos requisitos formais para a eficácia da cessão de direitos perante terceiros.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A cessão de direitos e obrigações decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não produz efeitos perante o promitente vendedor enquanto não houver sua anuência expressa ou o devido registro no cartório competente.

2. A simples notificação judicial ou extrajudicial não supre os requisitos legais de eficácia da cessão em face de terceiros, permanecendo o cedente legitimado para figurar no polo passivo da execução.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
RENATO BARBOZA
em face da decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da Ação Execução n. 1006597-25.2024.8.11.0040, ajuizada por
POR DO SOL URBANIZACOES LTDA
em desfavor do ora Agravante.

A decisão agravada rejeitou a Exceção de Pré-executividade oposta pelo executado, sob o fundamento de que não restou comprovada nos autos a cessão de direitos e obrigações mediante escritura pública ou registro, determinando o prosseguimento da execução.

O Agravante suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva para figurar no polo da execução, argumentando que, em 25/08/2016, realizou a cessão dos direitos e obrigações referentes ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide em favor de Priscilla Raiissa Souza Anjos França, conforme o Contrato de Cessão e Transferência acostado aos autos.

Aduz que, embora a cessionária tenha requerido anuência da Exequente, esta se recusou a fornecer, impondo condições não previstas em lei.

Aponta que a terceira Priscilla notificou judicialmente a Exequente sobre o transpasse ocorrido.

Ressalta que, em momento inicial, a exceção de pré-executividade havia sido acolhida pelo magistrado, reconhecendo a ilegitimidade passiva do agravante, contudo, com a oposição de embargos de declaração, houve modificação da decisão, culminando na rejeição da exceção e consequente prosseguimento da execução.

Sustenta que a sentença encontra-se em descompasso com a legislação aplicável e a jurisprudência pátria, a qual reconhece a desnecessidade de anuência do loteador para a validade da cessão.

Defende que caso seja o entendimento pela reforma da decisão recorrida, com o acolhimento da exceção de pré-executividade, que sejam arbitrados honorários sucumbenciais em favor dos advogados do Agravante.

Assim, requer:

a) O recebimento do presente agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, nos termos do parágrafo único do Art. 995 do CPC para fins de suspender LIMINARMENTE os efeitos da decisão agravada;

b) No mérito seja JULGADO procedente para prover a EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, reconhecendo a ilegitimidade passiva do Agravante.

c) No mérito, ainda requer seja julgado procedente para determinar o pagamento de honorários de 10%, visto que o feito tramitou no juiz cível de Sorriso – MT.

Contrarrazões pelo desprovimento do Recurso (id. 310428858).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia recursal cinge-se em verificar a possibilidade de reforma da decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva do Agravante, em razão da cessão de direitos e obrigações referente ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, bem como de fixar honorários advocatícios em caso de acolhimento da exceção.

A Exequente/Agravada afirmou na origem que em 04/09/2015 firmou com o Executado/Agravante um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda referente ao Lote n. 20, da Quadra 33, do Loteamento denominado Residencial Santa Clara, situado na cidade de Sorriso/MT, pelo valor de R$ 144.099,80 (cento e quarenta e quatro mil, noventa e nove reais e oitenta centavos).

Informou que a forma de pagamento ficou em R$ 6.500,00 pagos à vista, e o remanescente (R$ 137. 599,80) a serem pagos em 80 (oitenta) prestações de 882,05 (oitocentos e oitenta e dois reais e cinco centavos).

Relatou que as parcelas de 10/08/2023, e 10/10/2023 até 10/05/2024 estavam inadimplidas, somando até a data da propositura da ação o débito de R$ 24.455,89 (vinte e quatro mil quatrocentos e cinquenta e cinco reais e oitenta e nove centavos).

Por sua vez, o Executado apresentou Exceção de Pré-executividade (id. 165527857 – origem), a qual, no mesmo sentido que o presente Recurso, defende a sua ilegitimidade passiva, pois
realizou a cessão dos direitos e obrigações referentes ao contrato de promessa de compra e venda em favor da terceira Priscilla Raiissa Souza Anjos França, conforme o Contrato de Cessão e Transferência juntado ao feito.

Sustentou que foram adotadas providências cabíveis para formalização da cessão de direitos como a notificação extrajudicial e judicial da Exequente, mas que a própria credora não anuiu à solicitação.

Em que pese à irresignação recursal, por mais que o Agravante tenha apresentado o contrato de cessão e transferência de direitos (id. 307724860), bem como, a notificação judicial encaminhada à Exequente por meio do incidente n. 1001585-06.2019.8.11.00040 (id. 307724862), tais documentos não são suficientes para suprir a necessidade de anuência da loteadora e de registro no cartório competente para que a avença seja eficaz em relação à terceira.

Conforme dispõe o artigo 221 do Código Civil
“o instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor;
mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público
”.

A Lei de Registros Públicos prevê em seu artigo 129, 9º e 10, que estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos
em relação a terceiros
, dentre outras hipóteses,
“os instrumentos de sub-rogação e de dação em pagamento”
e
“a cessão de direitos e de créditos, a reserva de domínio e a alienação fiduciária de bens móveis”.

Logo, inexistindo nos autos prova de anuência formal da loteadora ou da averbação da cessão junto ao Cartório de Registro de Imóveis, não há como reconhecer a eficácia da cessão perante a Agravada.

A jurisprudência predominante tem sido no sentido de reconhecer que a cessão de direitos e obrigações decorrente de contrato de promessa de compra e venda
não produz efeitos contra o promitente vendedor/loteador sem a observância da forma legal
.

Nesse norte:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA PARTE EMBARGANTE. 1. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ.
2. O entendimento deste Sodalício é pacífico no sentido de que a eficácia do instrumento de cessão de direitos ou de crédito perante terceiros depende de registro perante o registro público respectivo
. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2052074 SP 2022/0002841-0, Relator.: MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 22/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2023). (Destaquei).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DANOS MORAIS – INDEFERIMENTO DA INICIAL – ILEGITIMIDADE DA PARTE AUTORA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO –– CONTRATO DE TRÂNSFERIDA DE IMOVEL – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEL – VENDA DE IMOVEL EM DUPLICIDADE – ATO ILÍCITO – PRESCRIÇÃO – ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL – OCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não sendo o autor o titular de direito real sobre o imóvel, vez que adquiriu dois lotes do adquirente primitivo por cessão de direitos e obrigações sem anuência da loteadora e sem a devida averbação à margem da matrícula respectiva, não possui legitimidade ativa para discutir o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda
celebrado entre terceiros e a requerida. (...). (N.U 1013087-17.2023.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2024, Publicado no DJE 05/02/2024). (Destaquei).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – CESSÃO DE CRÉDITO POR INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO LEVADO A REGISTRO PÚBLICO – INEFICÁCIA EM RELAÇÃO A TERCEIROS – EXEGESE DO ART. 221 DO CÓDIGO CIVIL C/C ART. 129, § 9º, DA LEI N. 6.015 /1973 – PRECEDENTES – ADVERTÊNCIA PELA PRÁTICA DE ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA – EFETIVIDADE – ART. 772, II, DO CPC – POSSIBILIDADE – SUPOSTA FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO APRECIADA NA ORIGEM – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – VIOLAÇÃO AO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, DESPROVIDO.
“Nos termos dos arts. 129, § 9º, e 130 da Lei 6.015/1973, a eficácia do instrumento de cessão de direitos ou de crédito perante terceiros depende de registro perante o registro público respectivo. Precedentes”
(STJ – AgInt no AREsp: 1652373 PR 2020/0015174-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/09/2020, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/10/2020). (...). (TJ-MT - AI: 10245959720228110000, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 19/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/04/2023).

Ou seja,
a simples notificação extrajudicial ou judicial não substitui a exigência legal de anuência ou registro
.

A cessão pode até produzir efeitos
inter partes
(cedente e cessionário), mas não exonera o cedente de suas obrigações contratuais perante a loteadora enquanto não cumpridos os requisitos formais de oponibilidade.

Dessa forma, não há que falar em ilegitimidade passiva do Executado, razão pela qual a rejeição da Execeção de Pré-Executividade deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Ante o exposto, conheço do Recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025