Tribunal: TJMT
Processo: 0010958-10.2010.8.11.0003
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010958-10.2010.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[UDT SEMENTES LTDA - ME - CNPJ: 05.871.973/0001-10 (APELANTE), LEONARDO RANDAZZO NETO - CPF: 023.288.028-00 (ADVOGADO), HERMENITO FELIX DA BATISTA - CPF: 266.299.501-78 (APELADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MARIA TEREZA DA MATA BATISTA - CPF: 453.574.391-68 (APELADO), WALDEMAR RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 053.137.081-04 (APELADO), MARIA JOSEFA MOURA SANTOS - CPF: 019.739.781-64 (APELADO), JOSE WELLINGTON VERAS - CPF: 378.056.731-87 (APELADO), LUCIMAR FOLES VERAS - CPF: 531.940.121-34 (APELADO), EDMILSON OLIVEIRA ARAUJO - CPF: 439.784.875-00 (APELADO), PATRICIA LIMA DIAS AGUIAR - CPF: 604.274.771-15 (APELADO), REINALDO ASSIS AGUIAR JUNIOR - CPF: 345.642.501-59 (APELADO), ALCINO FERREIRA - CPF: 138.041.111-49 (APELADO), IRACEMA CONCEICAO FERREIRA - CPF: 799.047.181-72 (APELADO), ILSON ANJOS DAS NEVES - CPF: 522.566.931-04 (APELADO), ROSELAINE FUDIZACHI NEVES - CPF: 798.067.591-68 (APELADO), FABIANA RODRIGUES DE FREITAS - CPF: 000.070.601-90 (APELADO), WAGNER BIASI - CPF: 487.427.241-04 (APELADO), EDMAR PERES GONCALVES - CPF: 631.669.091-68 (APELADO), FABIULA ANDREIA CIARINI VIOTT - CPF: 650.713.951-34 (ADVOGADO), VAGNA BORGES DE OLIVEIRA PERES - CPF: 003.792.011-19 (APELADO), ADERLON ALMEIDA LIMA - CPF: 032.084.488-99 (APELADO), DINA DO CARMO ALMEIDA - CPF: 378.186.601-78 (APELADO), IDELVAN MENESES DE ARAUJO - CPF: 353.400.021-87 (APELADO), ADILZA ANTONIA DOS SANTOS - CPF: 604.249.821-53 (APELADO), VALDENIS BENEVIDES DA FONSECA - CPF: 103.224.421-68 (APELADO), VERA LUCIA LUCAS DA FONSECA - CPF: 406.566.241-91 (APELADO), JOAQUIM PEREIRA MACEDO - CPF: 174.188.791-72 (APELADO), ZITA DALVA DE OLIVEIRA MACEDO - CPF: 384.850.281-04 (APELADO), ANTONIO PEDRO BEZERRA - CPF: 318.324.901-49 (APELADO), ELENILDA ALVES BEZERRA - CPF: 424.467.241-91 (APELADO), MARIA IZABEL FERREIRA - CPF: 181.364.191-91 (APELADO), RICARDO MARQUES DE LIMA - CPF: 396.335.781-91 (APELADO), IVANI MARIA GARCIA DE LIMA - CPF: 173.925.191-15 (APELADO), NILTON COELHO DE OLIVEIRA - CPF: 528.564.459-34 (APELADO), EDLAMAR VENTURA DE OLIVEIRA - CPF: 069.838.298-67 (APELADO), LAZARO BARBOZA FERNANDES - CPF: 318.263.931-53 (APELADO), ROSINEY DE SOUZA FERNANDES - CPF: 569.473.051-87 (APELADO), ANTONIO CUSTODIO DOS SANTOS - CPF: 284.099.221-34 (APELADO), INEZ MARIA BROETO DOS SANTOS - CPF: 406.715.691-04 (APELADO), GESSE OLIVEIRA ANDRADE - CPF: 325.643.925-04 (APELADO), IVONETE ARAUJO LIMA ANDRADE - CPF: 128.954.388-70 (APELADO), CLARSON GAIVA MARINO - CPF: 208.235.251-04 (APELADO), FABIANA BORGES MARINO - CPF: 345.600.841-49 (APELADO), JUSCELINO MARTINS DE ANDRADE - CPF: 378.068.151-04 (APELADO), ROSANGELA MARCELA SOUZA - CPF: 453.539.211-00 (APELADO), ESPOLIO DE MARIANO ALVES DA CRUZ (APELADO), JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI registrado(a) civilmente como JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI - CPF: 559.343.231-72 (APELADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), MICHELLE KARYNA TEIXEIRA DE OLIVEIRA STEFANINI COBIANCHI - CPF: 849.804.191-00 (APELADO), ANDRE AUGUSTO VAQUERO COBIANCHI - CPF: 592.926.281-00 (APELADO), SUELI DIAS PEREIRA COBIANCHI - CPF: 691.111.891-34 (APELADO), ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA - CPF: 353.347.201-97 (APELADO), MARIZETE MELO DE ALMEIDA SILVA - CPF: 522.598.461-49 (APELADO), ROSANGELA FREITAS BIASI - CPF: 568.208.521-34 (APELADO), ROSANGELA FREITAS BIASI - CPF: 568.208.521-34 (TERCEIRO INTERESSADO), UDT SEMENTES LTDA - ME - CNPJ: 05.871.973/0001-10 (APELADO), ADRIANA REGINA PIETSCH SACOMORI - CPF: 004.989.369-61 (ADVOGADO), SUELI DIAS PEREIRA COBIANCHI - CPF: 691.111.891-34 (APELANTE), ANDRE AUGUSTO VAQUERO COBIANCHI - CPF: 592.926.281-00 (APELANTE), MICHELLE KARYNA TEIXEIRA DE OLIVEIRA STEFANINI COBIANCHI - CPF: 849.804.191-00 (APELANTE), JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI registrado(a) civilmente como JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI - CPF: 559.343.231-72 (APELANTE), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), ADRIANA REGINA PIETSCH SACOMORI - CPF: 004.989.369-61 (ADVOGADO), LEONARDO RANDAZZO NETO - CPF: 023.288.028-00 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (APELANTE), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (APELANTE), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (APELANTE), ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA - CPF: 353.347.201-97 (APELANTE), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MARIZETE MELO DE ALMEIDA SILVA - CPF: 522.598.461-49 (APELANTE), ESPÓLIO DE MARIANO ALVES DA CRUZ registrado(a) civilmente como MARIANO ALVES DA CRUZ - CPF: 051.141.011-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR UDT SEMENTES LTDA - ME E NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS DE ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA E OUTRA E JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI E OUTROS.

E M E N T A

Ementa:

Direito Processual Civil e Civil. Ação de Adjudicação Compulsória. Locação. Direito de Preferência. Averbação do Contrato. Ausência. Cerceamento de Defesa. Pedidos Subsidiários. Indenização por Benfeitorias e Fundo de Comércio. Honorários Sucumbenciais. Manutenção.

I. Caso em exame

1.
Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação de adjudicação compulsória, condenando a autora ao pagamento de custas e honorários. A autora busca a adjudicação com base em direito de preferência de locatário ou, subsidiariamente, indenização por benfeitorias, fundo empresarial e danos. Os réus recorrem apenas quanto ao valor dos honorários de sucumbência.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de averbação do contrato de locação impede o direito à adjudicação compulsória; (
ii
) verificar se houve cerceamento de defesa quanto aos pedidos subsidiários de indenização por benfeitorias, fundo empresarial e danos, ante o julgamento antecipado da lide; e (
iii
) analisar a adequação e a validade da fixação dos honorários de sucumbência em valor nominal.

III. Razões de decidir

3.
Para o exercício do direito real de adjudicação compulsória, fundado no direito de preferência do locatário, é indispensável a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com antecedência mínima de 30 dias da alienação, conforme artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). A ausência dessa formalidade inviabiliza a adjudicação.

4. O julgamento antecipado da lide, sem a devida produção de provas (como perícia para avaliação de benfeitorias e fundo empresarial) necessárias à quantificação dos pedidos subsidiários de indenização, configura cerceamento de defesa, uma vez que o direito a perdas e danos por inobservância do direito de preferência não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação.

5. A fixação dos honorários advocatícios em valor nominal, quando o valor da causa ou o proveito econômico são mensuráveis e dentro dos limites legais (10% a 20% do valor da causa), não configura nulidade nem desproporcionalidade se o montante final estiver em consonância com os critérios do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

IV. Dispositivo e tese

6
.
Recurso da autora parcialmente provido para anular a sentença quanto aos pedidos subsidiários e determinar o retorno dos autos à origem para instrução probatória. Recursos dos réus desprovidos.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel impede o direito de adjudicação compulsória do bem pelo locatário, com base no direito de preferência. 2. A ausência de produção de prova pericial para quantificar benfeitorias e fundo de comércio, em caso de pedido subsidiário de indenização por inobservância do direito de preferência do locatário, configura cerceamento de defesa. 3. A fixação de honorários de sucumbência em valor nominal está em consonância com o artigo 85, §2º do Código de Processo Civil se o valor final arbitrado estiver dentro dos parâmetros legais percentuais sobre o valor da causa e atender aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade."

_________

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 93, IX; CPC,
arts
. 85, §2º e §8º, 355, I, 373, I, 489, §1º; Lei nº 8.245/91, art. 33; Lei nº 6.015/73, art. 167, II, item "16".

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1554437/SP;
AgRg
nos
EDcl
no REsp 1300580/RS; Súmula 14 do STJ.

R E L A T Ó R I O

Cuidam-se de recursos
apelação cível interposto por ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA E OUTROS
, também por
JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI e outros, bem como pela UDT SEMENTES LTDA-ME, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da "Ação de Adjudicação Compulsória", ajuizada pela apelante UDT SEMENTES LTDA-ME contra ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA E OUTROS e JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI e outros, julgou IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, por entender que não havia como acolher os pedidos formulados pelo requerente, além de condenar o autor ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como
aos
honorários de advogado, estes fixados em R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais).

O apelante ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA E OUTROS sustenta que a sentença deve ser reformada na parte dos ônus sucumbenciais, para condenar o Apelado nos honorários sucumbenciais consoante determina o §2º do art. 85 do Código de Processo Civil, no patamar de 20% do valor da causa, forte nos fundamentos de fato e de direito delineados no presente apelo.

Pede, pois, o recebimento e conhecimento do presente recurso de apelação cível, e seu julgamento procedente, reformando a sentença

na parte atacada no apelo
(Id. 273040892)
.

O apelante JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI e outros sustenta a “nulidade da sentença” no que tange à fixação dos honorários de sucumbência, por ausência de fundamentação, em dissonância ao que prevê o art. 489, §1º, do CPC e art. 93, IX, da CF/88.

Assevera que a fixação dos honorários advocatícios em R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais) é desproporcional ao trabalho desenvolvido e ao valor da causa, que é de R$ 258.405,08.

Aduz que o valor fixado não atende aos princípios da legalidade, proporcionalidade e razoabilidade. Enfatiza a necessidade de fixação dos honorários em percentual sobre o valor atualizado da causa, conforme o art. 85, §2º, inc. III do CPC e Súmula 14 do STJ.

Pede, pois, o acolhimento do recurso, a preliminar arguida, anulando-se a sentença de primeira instância no que tange à fixação dos honorários de sucumbência, e, subsidiariamente, a reforma da sentença para fixar os honorários de sucumbência em percentual entre 10% e 20% sobre o valor atualizado da causa.

A apelante UDT SEMENTES LTDA-ME sustenta que a r. sentença incorreu em erro ao julgar improcedentes os pedidos iniciais, desconsiderando as provas apresentadas que demonstram o direito à adjudicação compulsória dos imóveis.

Assevera que houve cerceamento de defesa, impedindo a produção de provas essenciais para o deslinde da controvérsia.

Ressalta que
“em se tratando de relação locatícia, ainda que não haja registro do respectivo Contrato de Locação à margem da matrícula, cabível é o direito de preferência ao locatário e, portanto, a pretensão de adjudicação compulsória em se cuidando de venda a terceiros sem observância da preferência, sobretudo no caso em que o vínculo locatício é comercial, diversas benfeitorias foram realizadas no imóvel ostensivamente ocupado pela empresa locatária e em que a locação era de inequívoco conhecimento do adquirente”
(Id. 273040907 - Pág. 7

Aduz que a decisão atacada não observou o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, que trata do julgamento conforme o estado do processo. Enfatiza que o ônus da prova, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC, foi indevidamente atribuído à parte autora, e que a sentença violou o artigo 5°, inciso LIV, da Carta Magna.

Defende que as benfeitorias realizadas nos imóveis devem ser indenizadas, bem como o fundo empresarial e demais danos patrimoniais e extrapatrimoniais decorrentes da prematura venda dos bens, com direito de retenção.

Pede, pois, a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais de adjudicação compulsória, ou, sucessivamente, sejam apreciados os pedidos de condenação dos réus ao pagamento de indenização pelas benfeitorias, fundo empresarial e danos patrimoniais e extrapatrimoniais, bem como o direito de retenção dos imóveis, e o prequestionamento dos artigos 355, inciso I, e 373, inciso I, ambos do CPC, e artigo 5°, inciso LIV, da CF/88.

A autora/apelada apresentou contrarrazões refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuidam-se de recursos de apelação cível interpostos por ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA E OUTROS e JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI e outros, na qualidade de réus, e por UDT SEMENTES LTDA-ME, na qualidade de autora, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória n.º 0010958-10.2010.8.11.0003.

UDT SEMENTES LTDA. ajuizou Ação de Adjudicação Compulsória contra uma pluralidade de réus, incluindo
Hermenito
Félix Batista, Maria Tereza da Mata Batista e outros (listados detalhadamente na exordial), além de Espólio de Wilson Israel Silva e Júlio César
Vaquero
e outros.

A autora alega ter celebrado contrato de locação não residencial em 2004 com parte dos requeridos, referente aos imóveis de matrículas nº 44.587, 44.858 e 44.859. Após prorrogações, o contrato tornou-se por prazo indeterminado.

Em 2008, a autora arrematou o imóvel de matrícula nº 44.857 em leilão público. Contudo, em junho de 2010, descobriu que os imóveis de matrículas nº 44.858 e 44.859 haviam sido alienados a terceiros sem que lhe fosse oportunizado o direito de preferência na aquisição do bem locado.

Diante disso, a UDT SEMENTES LTDA. requereu, liminarmente, a manutenção de sua posse sobre os imóveis das matrículas nº 44.858 e 44.859 e a averbação da ação nas respectivas matrículas. No mérito, postulou a procedência da ação para que os imóveis fossem compulsoriamente adjudicados em seu favor, com a condenação dos réus em honorários. Subsidiariamente, caso não houvesse a adjudicação, pediu a condenação dos réus à indenização pelas benfeitorias realizadas nos imóveis, pelo fundo empresarial e pelos demais danos patrimoniais e extrapatrimoniais decorrentes da venda.

Após o trâmite processual sobreveio a sentença
, julgou improcedentes os pedidos:

“[...]

Prefacialmente
, registra-se que o processo está em trâmite desde 5 de novembro de 2010, isto é, há quase 14 (quatorze) anos, estando atualmente incluso na SUPER META 2 do CNJ. Destaca-se, ademais, que o deslinde da ação se tornou moroso por ter no polo passivo 50 (cinquenta) pessoas, tendo o juízo adotado inúmeras maneiras de encontrar e citar todos os requeridos.

Dito isto, infiro que apesar de as partes terem pleiteado pela produção de prova testemunhal, a situação posta em juízo comporta julgamento antecipado.

Nos termos do inciso I, art. 355, do Código de Processo Civil:

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I -
não
houver necessidade de produção de outras provas;

II -
o
réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.

Pela dicção legal do supracitado dispositivo, entende-se que, na primeira hipótese, o julgamento antecipado é autorizado quando não for necessária a produção de provas em audiência, ou seja, quando a prova exclusivamente documental for bastante para a prolação de uma decisão de mérito, como é o caso dos autos.

Além disso, o art. 370 do CPC dispõe que o magistrado determinará a produção das provas necessárias à instrução processual, e indeferirá as que reputem inúteis para o caso que lhe é posto para julgamento.

No caso posto, em que pese às partes tenham postulado pela produção de prova testemunhal, entendo que o feito comporta o julgamento antecipado, uma vez que, embora a questão versada nos autos seja de fato e de direito, a prova documental se revela suficiente ao deslinde da causa.

[...] Portanto, revelando-se suficientes as provas documentais já jungidas aos autos, o julgamento antecipado da lide não importa em cerceamento do direito de defesa, não estando o magistrado obrigado a deferir todas as provas que a parte requerer, mas apenas as que forem pertinentes e relevantes, devendo indeferir as que reputem protelatórias ou
inócuas
à apuração dos fatos.

[...]
DAS PRELIMINARES.

Embora muitos dos requeridos tenham sido revéis e outros representados por curador especial nos autos, em virtude de citação por edital, aqueles devidamente representados por advogados arguiram preliminares idênticas, razão pela qual as analisarei conjuntamente.

As preliminares ventiladas foram: “CARÊNCIA DE AÇÃO – FALTA DE POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO”; “AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DO PROCESSO” e “DA FALTA DE PROVA ESSENCIAL QUE DEVERIA COMPROVAR A EXORDIAL”.

Em análise, denota-se que todas elas possuem o mesmo argumento, qual seja: ausência de contrato de locação registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis, sob o fundamento de que se trata de documento essencial para o exercício de direito de preferência.

Muito embora um requerido ou outro tenha utilizado termos técnicos diferentes em suas peças defensivas, é cristalino que todas as preliminares se comunicam, existindo como único fundamento, repita-se: ausência de contrato de locação registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis, sob o fundamento de que se trata de documento essencial para o exercício de direito de preferência.

Portanto, analisar as preliminares de forma individual é medida que se mostra excessiva e
inócua
, já que os fundamentos são os mesmos.

Além disso, as questões trazidas em forma de preliminares se confundem com o mérito. Isso, pois ultrapassa os limites dos pressupostos processuais ou condições da ação e adentra na análise cognitiva da questão, motivo pelo qual passo ao seu exame junto com o mérito.

DO MÉRITO.

Conforme exposto no relatório, a parte autora pretende a adjudicação compulsória dos imóveis de matrículas nº 44.858 e 44.859, sob fundamento de que os requeridos não cumpriram com o seu dever de
notifica-lo
para que exercesse seu direito de preferência.

A respeito do tema, cumpre salientar os artigos 27 e 33 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), referentes ao direito de preferência [...]

Compulsando os autos, percebe-se que as partes firmaram contrato de locação dos imóveis discutido nos autos (ID 79619510, pg. 43 a 52).

O próprio requerente trouxe as matrículas dos imóveis (ID 79619510, pg. 63 a 89), em que se não verifica o registro da avença – contrato de locação.

Em relação ao tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido da impossibilidade de pleito indenizatório e adjudicação compulsória do bem na hipótese
da
locação não estar averbada no cartório de registro de imóveis, pois a averbação gera efeito erga omnes e faz valer o direito de preferência do locatário na aquisição do bem [...]

É imperioso trazer a comento a decisão proferida no recurso de agravo de instrumento pela Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça, jungida nos autos ao ID 79619510, pg. 713 a 716, a qual reformou a decisão que concedeu a tutela de urgência, e em entendimento idêntico ao aqui exposto, fez constar que “o contrato de locação, como ressai dos autos, nunca foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Rondonópolis (1º Ofício) (...)”. Do mais, asseverou que “a agravada não comprovou a averbação do contrato de locação com a anterioridade mínima de trinta dias a contar do registro do ato de alienação no serviço registral competente. Tão somente a inobservância desta condição, quando da prolação da decisão, já enseja sua reforma, contudo, ainda vejo mais motivos que corroboram o deferimento do presente recurso. Neste mesmo ínterim, mesmo que constasse dos autos averbação do contrato de locação anterior à alienação do imóvel, não seria possível comprovar se
esta
se deu pelo menos trinta dias antes da alienação, eis que, como já visto, o texto legal assevera que tal ‘prazo’ é computado ‘a contar do registro do ato no cartório de imóveis’.”.

Deste modo, tendo em vista a ausência de preenchimento dos requisitos para adjudicação do bem, a improcedência do pedido é medida de justiça.

Quanto ao pleito de indenização, razão também não assiste ao autor, pois não demonstrou, ainda que minimamente, os prejuízos sofridos em decorrência da preterição de seu direito de preferência.

Inclusive, é de ressaltar que na exordial o autor sequer argumentou acerca de eventuais prejuízos, tratando de maneira genérica apenas ao formular os pedidos. Frise-se, o autor não foi capaz de produzir nem mesmo um início de prova documental acerca dos supostos prejuízos.

[...]
Desta forma, não há como acolher os pedidos formulados pelo requerente, devendo a ação ser julgada integralmente improcedente.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Inicialmente, analisarei
o recurso da autora/apelante UDT SEMENTES LTDA-ME
.

A apelante UDT SEMENTES LTDA-ME
suscita, preliminarmente, o cerceamento de defesa. No mérito,
busca a reforma da sentença, primordialmente, para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais de adjudicação compulsória. Subsidiariamente, postula, em suas razões recursais, a condenação dos réus ao pagamento de indenização por benfeitorias, fundo empresarial e danos patrimoniais e extrapatrimoniais, bem como o direito de retenção dos imóveis.

Para a análise do alegado cerceamento de defesa deve ser feita de forma distinta para o
pedido principal de adjudicação compulsória
e para os
pedidos subsidiários de indenização
.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A apelante argumenta que houve
cerceamento de defesa
,
impedindo a produção de provas essenciais para o deslinde da controvérsia. Para tanto, menciona genericamente que todas as partes postularam pela dilação probatória para oitiva de testemunhas.

Conforme o trecho da apelação colacionado, a apelante alega que
"tanto a parte autora-recorrente, no ID 136333086, quanto o '
ex
adverso' no ID 136367709, assim como o terceiro André Augusto
Vaquero

Cobianchi
no ID 1366817794, postularam pela dilação probatória para oitiva de testemunhas, ou seja, todas as partes interessadas asseveraram ao Juízo que almejavam ingressar na fase de produção de provas, sobretudo para oitiva de testemunhas.
"

Contudo, para que se configure o cerceamento de defesa, não basta a mera solicitação genérica de produção de prova testemunhal. É imprescindível que a parte demonstre a relevância e a indispensabilidade
da prova pretendida para o deslinde da controvérsia, apontando especificamente quais fatos essenciais ao seu direito seriam comprovados por meio da referida prova e que não puderam ser demonstrados por outros meios já existentes nos autos.

No caso, a apelante não especifica qual prova testemunhal seria crucial ou quais fatos seriam demonstrados por ela, que não foram esclarecidos pelas provas documentais.

O juízo de primeiro grau, como destinatário da prova, possui discricionariedade para aferir a necessidade de sua produção, podendo julgar antecipadamente a lide quando a matéria for unicamente de direito ou, sendo de fato e de direito, não houver necessidade de produzir outras provas, conforme art. 355, I, do CPC.

A simples alegação de que as partes solicitaram genericamente a oitiva de testemunhas, sem demonstrar a pertinência e relevância para a comprovação dos requisitos da adjudicação compulsória, não é suficiente para configurar cerceamento de defesa.

O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito incumbe à parte autora (art. 373, I, do CPC), e a ausência de prova cabal não implica automaticamente em cerceamento.

Desse modo, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa
.

No mérito, a apelante UDT SEMENTES LTDA-ME busca a reforma da sentença para que seu pedido de adjudicação compulsória seja acolhido.

A ação de adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição do promitente comprador que, munido de contrato de promessa de compra e venda quitado e irrevogável, diante da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva do imóvel, busca o suprimento judicial de tal outorga.

Para a procedência do pedido de adjudicação compulsória, são requisitos essenciais: a existência de um compromisso de compra e venda válido; a irretratabilidade do contrato; o adimplemento integral da obrigação pelo promitente comprador; e a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

No presente caso, a apelante fundamenta seu pedido de adjudicação no direito de preferência que alega ter como locatária dos imóveis.

No entanto, para que o direito de preferência do locatário gere o direito real de adjudicação compulsória do bem, é indispensável que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação, conforme expressa exigência do artigo 33 da Lei do Inquilinato
1
(Lei nº 8.245/91) c/c artigo 167, II, item "16", da Lei nº 6.015/73
2
.

A jurisprudência pátria é pacífica nesse sentido:

"APELAÇÃO – LOCAÇÃO – Direito de preferência – Pretensão de anulação de contrato de compra e venda do imóvel a terceiro, com fundamento na ausência de notificação do locatário para exercer a opção de compra – Contrato não averbado no registro de imóveis – Direito de adjudicar o imóvel que não pode ser exercido à falta da averbação – Precedentes - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO."
(TJ-SP - APL: 10545339220148260100 SP 1054533-92.2014.8.26.0100, Relator.:
Azuma
Nishi, Data de Julgamento: 13/04/2016, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2016)

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C INDENIZATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO, NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ARTIGO 167, II, ÍTEM "16", DA LEI Nº. 6.015/73 C/C ARTIGO 33 DA LEI N.º 8.245/91. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA. 1. Pretensão dos autores/locatários em anular o leilão extrajudicial do imóvel a eles locado, por inobservância do direito de preferência. 2. Nos termos do artigo 167, II, inciso "16", da Lei nº. 6.015/73, e do artigo 33 da Lei nº. 8.245/91, para que haja o exercício do direito de preferência pelo locatário na aquisição do imóvel objeto de leilão extrajudicial, é necessário que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel, não servindo, para tanto, o mero registro no Cartório de Títulos e Documentos. 3. A não comprovação desta medida impede o exercício do aludido direito. Precedentes do C. STJ e deste
Eg
. TJ/RJ. 4. Ausência de ilicitude ou abusividade hábil a gerar a obrigação de indenizar, inclusive, por dano moral. 5. Negativa de provimento ao recurso."
(TJ-RJ - APELAÇÃO: 01403243320148190038 202400101650, Relator.: Des(a) GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 25/04/2024, DECIMA TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 22ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 26/04/2024)

O Superior Tribunal de Justiça reforça tal entendimento:

"PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO. (...) 3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato. 4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário (...) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação
. 5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar
os interesse
de terceiros na aquisição do bem imóvel. (...) 7. Recurso especial conhecido e desprovido."
(STJ - REsp: 1554437 SP 2013/0327943-9, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/06/2016) (grifo nosso)

No caso em análise, não há nos autos qualquer comprovação de que o contrato de locação da UDT SEMENTES LTDA. estivesse devidamente averbado na matrícula dos imóveis (nº 44.858 e 44.859) no Cartório de Registro de Imóveis com a antecedência legal de 30 (trinta) dias à alienação a terceiros. A falta dessa formalidade essencial impede o exercício do direito real de adjudicação compulsória, mesmo que houvesse, em tese, inobservância do direito de preferência.

A sentença de primeiro grau, ao julgar improcedente o pedido, alinhou-se, portanto, ao entendimento jurisprudencial consolidado sobre a matéria, uma vez que a ausência da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é óbice intransponível à adjudicação compulsória fundada no direito de preferência.

PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS (INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, FUNDO EMPRESARIAL E DANOS)

No tocante aos
p
edidos
s
ucessivos (Indenização por Benfeitorias, Fundo Empresarial e Danos) e direito de Retenção, c
onforme a análise da petição inicial, a autora formulou expressamente os pedidos de indenização por benfeitorias, fundo empresarial e demais danos patrimoniais e extrapatrimoniais, bem como o direito de retenção dos imóveis, na modalidade de pedido sucessivo, para o caso de improcedência da adjudicação compulsória.

Transcrevo:

“Todavia, caso não seja este o entendimento deste nobre Juízo, pretende-se, em pedido sucessivo, seja reconhecido o direito da autora a receber verba indenizatória pelas benfeitorias realizadas nos
versandos
imóveis, as quais constam nos anexos croqui e fotografias, bem como pelo fundo empresarial e demais danos patrimoniais e extrapatrimoniais decorrentes da prematura venda dos
retrocitados
bens, nos valores a serem apurados em liquidação de sentença, bem como o direito de retenção dos imóveis em tela”.
(
Id
.
273039414 - Pág. 27)

A
sentença de primeiro grau
ao
julga
r
improcedente o pedido principal de adjudicação compulsória,
destacou que
“quanto ao pleito de indenização, razão também não assiste ao autor, pois não demonstrou, ainda que minimamente, os prejuízos sofridos em decorrência da preterição de seu direito de preferência
. Inclusive, é de ressaltar que na exordial o autor sequer argumentou acerca de eventuais prejuízos, tratando de maneira genérica apenas ao formular os pedidos. Frise-se, o autor não foi capaz de produzir nem mesmo um início de prova documental acerca dos supostos prejuízos
”
.

Averbe-se que, diferentemente do direito à adjudicação compulsória, o pedido de perdas e danos decorrente da inobservância do direito de preferência do locatário não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula do imóvel. Este último requisito se exige apenas para a eficácia real da preferência, ou seja, para a possibilidade de o locatário haver para si o imóvel de terceiro adquirente. Para o pleito indenizatório,
basta a demonstração do prejuízo causado pela preterição do direito pessoal de preferência.

Nesse sentido,
a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LOCATÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PERDAS E DANOS. REGISTRO DO CONTRATO. DESNECESSIDADE. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO DO JULGAMENTO. 1. O pedido de perdas e danos decorrente de inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel não está condicionado ao prévio registro do contrato de locação, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91. (...)".
(
AgRg
nos
EDcl
no REsp 1300580/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2016,

DJe
16/03/2016)

Para esses pedidos, a sentença julgou improcedentes por falta de comprovação mínima dos prejuízos.

Todavia, na petição inicial mencionou, inclusive, "anexos croqui e fotografias" para as benfeitorias, indicando um início de prova. Ao julgar antecipadamente a lide, sem oportunizar à autora a produção de provas (como perícia para avaliação de benfeitorias e fundo empresarial, ou outras provas para os danos) que seriam cruciais para a demonstração e liquidação desses prejuízos, o juízo a quo impediu a parte de se desincumbir de seu ônus probatório quanto à existência e extensão dos danos. Tal conduta configura, neste ponto, o cerceamento do direito de defesa.

O simples fato de os pedidos terem sido formulados de maneira genérica não afasta a necessidade de instrução probatória para sua quantificação, se a existência do direito for passível de demonstração por outros meios.

A sentença de primeiro grau, ao julgar improcedente os pleitos de indenização por insuficiência probatória, sem oportunizar a dilação probatória necessária à quantificação ou à demonstração da extensão desses prejuízos, impediu a justa análise da pretensão.

Considerando que a discussão sobre a indenização por benfeitorias, fundo empresarial e danos depende de produção de provas específicas (pericial, testemunhal) para a devida quantificação e aferição de sua existência e extensão, a causa não está madura para imediato julgamento neste Tribunal.

Portanto, a sentença deve ser anulada na parte em que julgou os pedidos subsidiários, para que se proceda à necessária instrução probatória na origem.

Dos Recursos dos Réus-Apelantes (ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA E OUTROS e JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI e outros)

Os apelantes, réus na ação de origem, insurgem-se unicamente quanto à fixação dos honorários de sucumbência.

O ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA E OUTROS pugna pela reforma da sentença para que os honorários sucumbenciais sejam fixados no patamar de 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Por sua vez, JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI e outros suscitam preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação na fixação dos honorários de sucumbência, em violação ao art. 489, §1º, do CPC, e art. 93, IX, da CF/88. Subsidiariamente, requerem a reforma da sentença para que os honorários sejam fixados em percentual entre 10% e 20% sobre o valor atualizado da causa, com base no art. 85, §2º, inc. III do CPC e Súmula 14 do STJ, argumentando desproporcionalidade do valor fixado (R$ 26.000,00) em relação ao trabalho desenvolvido e ao valor da causa (R$ 258.405,08).

Analisando a questão da sucumbência, verifica-se que a sentença fixou os honorários advocatícios em valor nominal, qual seja, R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), com base no art. 85, §2º, do CPC.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente no sentido de que a fixação dos honorários advocatícios deve observar a ordem preferencial estabelecida no § 2º do art. 85 do CPC/2015. Em regra, os honorários devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. Somente de forma subsidiária, quando o valor da causa for muito baixo ou o proveito econômico irrisório, ou ainda quando o valor da causa for exorbitante, é que se admite a fixação dos honorários por equidade, nos termos do § 8º do mesmo dispositivo.

No presente caso, o valor da causa é de R$ 258.405,08. A fixação de honorários em R$ 26.000,00 corresponde a aproximadamente 10,06% do valor da causa, percentual este que se encontra dentro dos limites estabelecidos pelo art. 85, §2º, do CPC.

Não obstante o valor fixado nominalmente pelo juízo singular, a ausência de indicação expressa do percentual aplicado pode gerar dúvida quanto à observância da regra legal. No entanto, o valor final alcançado se coaduna com os parâmetros legais.

Considerando os critérios previstos no art. 85, § 2º, do CPC – o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço –, entendo que o valor arbitrado em R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), se mostra adequado, porquanto representa percentual condizente com os limites legais, evitando o aviltamento da profissão e, ao mesmo tempo, não se mostrando excessivo.

Alegar ausência de fundamentação por não ter sido explicitado o percentual exato é um formalismo excessivo, quando o valor fixado está em consonância com a faixa permitida por lei e com os critérios qualitativos.

A Súmula 14 do STJ ("Arbitrados os honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa, a correção monetária incide a partir do ajuizamento da ação e os juros de mora a partir da citação") apenas estabelece o marco inicial da correção monetária e dos juros de mora quando os honorários são fixados em percentual sobre o valor da causa, não vedando a fixação em valor certo, desde que este obedeça aos critérios legais.

Assim, não vislumbro nulidade na sentença, nem tampouco desproporcionalidade que justifique sua reforma quanto aos honorários sucumbenciais dos réus-apelantes.

DISPOSITIVO:

Diante do exposto, e com o devido respeito ao entendimento do juízo a quo, o meu voto é no sentido de:

a) Julgar parcialmente procedente o recurso de UDT SEMENTES LTDA-ME, para
acolher a preliminar de cerceamento de defesa quanto aos pedidos subsidiários de indenização por benfeitorias, fundo empresarial e danos patrimoniais e extrapatrimoniais
, bem como o direito de retenção, e, em consequência, ANULAR A SENTENÇA NESTA PARTE, determinando o retorno dos autos à origem para que o MM. Juiz de Direito aprecie os referidos pedidos, com a produção das provas que entender necessárias para o seu deslinde.

b) conhecer dos recursos de apelação interpostos por ESPÓLIO DE WILSON ISRAEL SILVA e outros, bem como de JULIO CESAR VAQUERO COBIANCHI e outros e NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo-se a sentença quanto à fixação dos honorários advocatícios em R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025