Tribunal: TJMT
Processo: 1014531-82.2023.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014531-82.2023.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (EMBARGADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (EMBARGANTE), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. TEMA REPETITIVO 1002/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. IPTU. POSSE NÃO COMPROVADA. ACOLHIMENTO PARCIAL, SEM EFEITOS INFRINGENTES
.

I. Caso em exame

Sustenta a existência de omissão quanto à fixação do termo inicial dos juros moratórios e à possibilidade de abatimento dos valores pagos a título de IPTU, em resolução de contrato de compra e venda por inadimplemento do promitente comprador.

II. Questão em discussão

As questões em discussão consistem em: (i) verificar a existência de omissão no acórdão quanto ao marco inicial para incidência de juros moratórios em restituição de valores em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, nos termos do Tema 1002/STJ; (ii) averiguar a possibilidade de abatimento de valores de IPTU do montante a ser restituído, considerando a alegada posse do imóvel pelo comprador.

III. Razões de decidir

Acolhida a alegação de omissão quanto ao termo inicial dos juros moratórios. Aplicação da tese vinculante fixada no Tema 1002 do STJ (REsp 1.740.911/DF), segundo a qual, em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão for motivada por iniciativa do comprador. Rejeitada a alegação de omissão quanto ao IPTU, pois não demonstrada a imissão na posse do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração acolhidos em parte.

Tese de julgamento:
1.
“Nos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução contratual é pleiteada por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial. 2.“A responsabilidade pelo pagamento de IPTU, por sua natureza propter rem, recai sobre o titular da posse direta do bem, inexistente nos casos em que o comprador não foi imitido na posse do imóvel.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, contra v. acórdão desta e. Terceira Câmara de Direito Privado que nos autos da ação de rescisão contratual,

julgou os recursos de apelação interpostos por ambas as partes, dando parcial provimento ao recurso do autor para afastar a retenção do valor referente ao sinal/arras e negando provimento ao apelo da ré, mantendo a fixação da retenção em 10% das parcelas pagas, além de reputar indevida a cobrança de taxa de fruição, por ausência de edificação e comprovação de uso do imóvel.

Em suas razões, a embargante alega a existência de omissões no julgado, apontando, primeiramente, a ausência de pronunciamento quanto à tese firmada no Tema Repetitivo nº 1002 (REsp 1.740.911/DF) do Superior Tribunal de Justiça, que fixa como termo inicial para a incidência de juros moratórios, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a data do trânsito em julgado da decisão judicial, e não a data da citação ou da sentença, conforme teria sido adotado no acórdão.

Sustenta, ainda, omissão relativa ao abatimento dos valores pagos a título de IPTU, os quais, segundo a embargante, deveriam ter sido descontados da quantia a ser restituída ao autor, por se tratar de obrigação legal do promitente comprador que teve o imóvel à sua disposição.

Requer, ao final, o acolhimento dos aclaratórios, com efeitos modificativos, para: (i) fixar como termo inicial da incidência dos juros moratórios a data do trânsito em julgado da decisão judicial, em conformidade com a tese vinculante do STJ; e (ii) determinar o abatimento dos valores referentes ao IPTU do montante a ser restituído.

Contrarrazões pelo embargado no ID n. 286526353, pela rejeição dos embargos.

É o relatório.

Cuiabá, 04 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de embargos de declaração opostos por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., com fundamento no artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, contra acórdão proferido por esta e. Terceira Câmara de Direito Privado, que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelo autor e negou provimento ao recurso da ora embargante.

Sustenta a embargante, em síntese, que o v. acórdão padece de omissões, porquanto deixou de se manifestar: (i) quanto à aplicação do entendimento consolidado no Tema 1002 do STJ, no que tange ao termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador; e (ii) quanto à possibilidade de abatimento dos valores pagos a título de IPTU, sob o argumento de que o tributo municipal deveria ser suportado pelo comprador, já que o imóvel esteve à sua disposição durante o período contratual.

De inicio, é cediço que os embargos declaratórios se prestam à integração da decisão judicial nos casos em que esta contiver obscuridade, contradição ou omissão, nos moldes previstos pelo artigo 1.022 do CPC, e, excepcionalmente, para correção de erro material e prequestionamento das teses e normas jurídicas deduzidas no recurso.

No que concerne à alegada omissão quanto ao termo inicial dos juros moratórios, assiste razão à embargante. Explico.

Com efeito, ao julgar o Recurso Especial n. 1.740.911/DF, representativo da controvérsia repetitiva, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese vinculante, no Tema 1002: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Observa-se que o acórdão recorrido, conquanto tenha determinado a restituição dos valores pagos com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e juros moratórios de 1% ao mês, não estabeleceu expressamente o marco inicial da incidência dos juros de mora, gerando ambiguidade que reclama integração para efeito de compatibilização com o precedente obrigatório exarado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Dessa forma, impõe-se sanar a omissão apontada para estabelecer que os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos à parte autora deverão incidir a partir do
trânsito em julgado da decisão
, nos moldes do Tema 1002 do STJ.

No tocante à alegada omissão sobre o abatimento do valor correspondente ao IPTU, não merece guarida a pretensão da embargante.
Isso porque o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é tributo de natureza real, de caráter “
propter rem
”, cuja responsabilidade tributária se vincula ao sujeito que detém a posse direta do imóvel.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR NO LAPSO EM QUE A EXERCEU
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “propter rem” que são de responsabilidade do possuidor, no lapso em que a exerceu
.”
(RAC n. 1009238-66.2021.8.11.0015, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos,

J. 06.11.24 - negritei)

Na hipótese dos autos, restou incontroverso que o autor
não exerceu posse direta sobre os lotes objeto da promessa de compra e venda
, inexistindo qualquer elemento de prova nos autos que demonstre sua imissão na posse dos bens. Diante disso, inexiste fundamento jurídico para imputar-lhe a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre os referidos imóveis.

Logo, não se verifica a omissão apontada nesse particular, porquanto inexiste base fática ou jurídica para acolhimento da pretensão de abatimento dos valores pagos a título de IPTU, que, por imposição legal, são de responsabilidade da embargante, em face da ausência de imissão na posse por parte do embargado.

Portanto, os embargos devem ser
acolhidos parcialmente, exclusivamente para sanar a omissão relativa ao termo inicial dos juros de mora
, fixando-se que estes incidem
a partir do trânsito em julgado da decisão
, sem, contudo, conferir-lhes efeitos modificativos, mantendo-se inalterado o conteúdo decisório do acórdão embargado quanto às demais matérias.

Ante o exposto, conheço dos embargos e os ACOLHO EM PARTE, sem efeitos infringentes.

Cuiabá, 04 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025