Tribunal: TJMT
Processo: 1007136-88.2024.8.11.0040
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007136-88.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELIANE DE FATIMA GOMES - CPF: 014.741.872-00 (APELANTE), JOSE JONATAN DE MOURA - CPF: 027.243.210-57 (ADVOGADO), CAROLINE DA FONTOURA SCHAWINSKI - CPF: 041.788.630-61 (ADVOGADO), ADEUVALDO MORAIS QUIXABA - CPF: 354.787.801-20 (APELADO), NORTON FERREIRA DE SOUZA - CPF: 062.974.391-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais
, que,
declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva da autora/apelante, determinou a restituição parcial dos valores pagos (R$ 12.800,00), corrigidos e acrescidos de juros após o trânsito em julgado, indeferiu o pedido de indenização por danos morais e fixou sucumbência recíproca. A apelante pleiteia a reforma da sentença, com reconhecimento de culpa do vendedor, restituição integral (ou, subsidiariamente, retenção de no máximo 10%), condenação em danos morais e afastamento da sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a culpa pela rescisão contratual é do vendedor ou da compradora; (
ii
) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos, ou apenas parcial, e em que percentual; (
iii
) determinar se estão configurados danos morais indenizáveis; e (
iv
) verificar se é cabível o afastamento da sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A inadimplência contratual da autora/apelante restou demonstrada, pois não quitou a entrada no prazo estipulado e realizou pagamentos posteriores em valores inferiores ao acordado.

4.
A titularidade da conta de energia elétrica transferida para a autora e mantida ativa por cerca de oito meses constitui forte indício de posse e uso do imóvel, contrariando a tese de inabitabilidade.

5.
Em conformidade com a Súmula 543/STJ e o Tema 577/STJ, a devolução dos valores pagos deve ser parcial quando a rescisão decorre de culpa do comprador.

6.
A retenção de 20% do montante pago revela-se razoável, diante do tempo de indisponibilidade do imóvel e da ausência de comprovação de abuso ou enriquecimento ilícito por parte do vendedor.

7.
Não há prova mínima de que o imóvel fosse inabitável, tampouco elementos que indiquem conduta ilícita ou lesiva por parte do vendedor, razão pela qual é indevido o reconhecimento de danos morais.

8.
A fixação de sucumbência recíproca está alinhada à procedência parcial dos pedidos e não há justificativa para alteração.

9.
Em razão do desprovimento integral do recurso, majora-se a verba honorária do patrono do apelado de 10% para 15%, conforme art. 85, §11, do CPC, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade judiciária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1
0
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.
A inadimplência do comprador autoriza a rescisão contratual com devolução parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

2.
A retenção de 20% do valor pago pelo comprador é adequada quando demonstrada sua inadimplência, sendo descabida a redução ao patamar de 10% na ausência de abuso ou enriquecimento indevido por parte do vendedor.

3.
A inexistência de conduta ilícita ou lesiva por parte do vendedor e a ausência de ofensa aos direitos da personalidade do comprador afastam o dever de indenizar por danos morais.

4.
A procedência parcial do pedido justifica a fixação de sucumbência recíproca entre as partes.

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 85, §11, e 98, §3º
.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, j. 13.11.2013; TJMT, Ap.
Cív
. 1015000-97.2020.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 06.12.2023; TJMT, Ap.
Cív
. 1000090-52.2020.8.11.0084, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 22.11.2023.

R E L A T Ó R I O

RAC
1007136-88.2024.8.11.0040

ELIANE DE FATIMA GOMES

X
ADEUVALDO MORAIS QUIXABA

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ELIANE DE FÁTIMA GOMES
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT (Id. 320343880), que, nos autos da Ação de Rescisão
de
Contrat
o de Compra e Venda de Imóvel
c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
(Proc. nº
1007136-88.2024.8.11.0040
)
proposta pela apelante em face de
ADEUVALDO MORAIS QUIXABA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial
,
para o fim de
“
a)
declarar
rescindido o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da promitente compradora/autora;

b)
condenar
o réu,
Adeuvaldo
Morais Quixaba
, a restituir à autora,
Eliane De Fatima Gomes
, a importância deR$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais
)
, em parcela única. Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice INPC desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data do trânsito em julgado desta sentença
”

e julgou improcedente o pedido de danos morais, fixando sucumbência recíproca.

Nas razões recursais (Id.
320343881
), a parte apelante alega que a sentença merece reforma, pois o imóvel era absolutamente inabitável, o que inviabilizaria a função contratual de moradia.

Sustenta que a simples transferência da titularidade da conta de energia elétrica não comprova a posse útil ou o uso efetivo do bem, tratando-se de obrigação pessoal.

Aduz que, sendo o inadimplemento atribuível ao vendedor, a restituição dos valores pagos deve ser integral, conforme a Súmula 543 do STJ, ou, subsidiariamente, com retenção máxima de 10%, conforme precedentes do TJMT. Requer ainda o reconhecimento de danos morais, em razão da frustração do objetivo do contrato, e o afastamento da sucumbência recíproca.

Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a responsabilidade pela rescisão contratual em contrato de compra e venda de imóvel urbano, a extensão da restituição de valores pagos e a eventual configuração de dano moral.

Como relatado, a autora/apelante celebrou contrato de compra e venda com o apelado, pagando parcialmente o valor ajustado, e posteriormente desistiu do negócio, alegando inabitabilidade do imóvel. O juízo de origem, com base nos comprovantes de pagamento e na titularidade da conta de energia elétrica, concluiu pelo inadimplemento da autora e fixou a devolução parcial dos valores.

A pretensão recursal de reforma da sentença não merece acolhimento.

Com relação à culpa pela rescisão contratual, os autos demonstram que a apelante não adimpliu o valor da entrada no prazo estipulado (R$ 20.000,00), tendo efetuado o primeiro pagamento de R$ 10.000,00 em 24/08/2022, quase um mês após o vencimento da obrigação contratual (28/07/2022). Os pagamentos subsequentes foram realizados em valores inferiores ao pactuado e de forma esparsa, totalizando R$ 16.000,00 — quantia ainda inferior ao valor ajustado para a entrada.

Além disso, a titularidade da energia elétrica do imóvel foi transferida para o nome da apelante em 06/07/2022 e manteve-se ativa até 14/03/2023 (Id.
320343870
), o que

representa presunção de posse e exercício de domínio sobre o bem. A alegação de que tal ato foi realizado a pedido do vendedor carece de verossimilhança e de prova robusta em sentido contrário.

Nesse contexto, o inadimplemento contratual da autora restou suficientemente demonstrado, afastando a tese de culpa exclusiva do vendedor. Aplica-se, portanto, o entendimento consolidado da Súmula 543/STJ, no sentido de que a devolução das parcelas deve ser parcial em caso de rescisão motivada pelo comprador
:

Súmula n. 543, STJ.
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

No mesmo sentido, foi decidido no Tema 577/STJ (REsp 1.300.418/SC), julgado sob o rito dos recursos repetitivos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL
. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. 2. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1300418 SC 2012/0000392-9, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/11/2013, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:

DJ
e
10/12/2013 RSSTJ vol. 45

p
.
169 RSTJ vol. 240 p. 405)

Assim, verifica-se que o entendimento consolidado do
STJ
é no sentido de que
, mesmo havendo culpa do comprador pela resolução do contrato, não se admite cláusula de perda total das parcelas pagas, devendo ser devolvida a quantia devida de forma imediata e proporcional.

Quanto ao percentual de retenção, é igualmente consolidado o entendimento do STJ de que a cláusula penal deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo 25% o limite frequentemente reputado como justo e adequado, conforme decidido no seguinte julgado:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1 .138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF,
DJe
22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido
.
”
(STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
02/10/2019 RSTJ
vol
.
256 p. 496)

Em julgados recentes nesse sentido tem decidido esta Colenda Câmara, a propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE. A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem
” (TJMT, 1015000-97.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023,
Publicado
no DJE 12/12/2023).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.083.067/RJ). (...)
” (TJMT, 1000090-52.2020.8.11.0084, CÂMARAS ISOLADAS
CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2023,
Publicado
no DJE 27/11/2023).

No caso, a retenção de 20% sobre o valor pago (R$ 3.200,00 de R$ 16.000,00) mostra-se razoável, considerando que o bem permaneceu indisponível por mais de um ano. Não há comprovação de que o apelado tenha se beneficiado do valor pago sem contrapartida. Assim, não se aplica a limitação a 10% invocada pela apelante.

No tocante ao pedido de indenização por danos morais, a alegação de que o imóvel seria inabitável não encontra qualquer respaldo fático. A autora não produziu prova mínima de precariedade estrutural, tampouco laudo ou registro fotográfico que atestasse a inviabilidade de uso. A simples insatisfação com o estado do imóvel não configura ofensa a direitos da personalidade, especialmente diante da demonstração de que ela própria assumiu a titularidade do fornecimento de energia e permaneceu vinculada ao contrato por meses.

O fato de o imóvel não corresponder às expectativas subjetivas da compradora ou o desconforto decorrente do desfazimento do negócio são situações inseridas na esfera patrimonial e negocial, e não ensejam reparação extrapatrimonial. Somente haveria dano moral se comprovada conduta dolosa, fraude, ou violação relevante à dignidade da parte, o que não ocorreu.

Por fim, quanto aos ônus sucumbenciais, a fixação da sucumbência recíproca na origem está em consonância com a procedência parcial dos pedidos. Não se justifica o afastamento dessa distribuição, tampouco a majoração de honorários na instância recursal
em favor dos patronos da autora/apelante
.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida
e,
em razão do desprovimento integral do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono do réu/apelado, nos termos do art. 85, §11, do CPC, elevando-se o percentual de 10% (dez por cento) para 1
5
% (
quinze
por cento) sobre o valor da condenação
, ficando suspensa sua exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita.

Custas recursais pel
a parte apelante
, observada a regra do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025