Tribunal: TJMT
Processo: 1003924-44.2019.8.11.0037
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003924-44.2019.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME - CNPJ: 26.317.855/0001-34 (APELANTE), BRUNO DE CASTRO SILVEIRA - CPF: 021.928.211-07 (ADVOGADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO), WILTON CLEY CAETANO DO NASCIMENTO - CPF: 057.514.255-37 (APELADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), CARLOS CESAR MAMUS - CPF: 481.919.309-00 (ADVOGADO), ELISABETE FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 668.571.559-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. MULTA CONTRATUAL. REEMBOLSO DE CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por adquirente de imóvel em desfavor da construtora, em razão do atraso injustificado na entrega de unidade habitacional contratada. O contrato previa pagamento mediante financiamento habitacional pela Caixa Econômica Federal. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a construtora ao pagamento da multa contratual por mora na entrega da obra e ao reembolso do valor pago a título de contribuição previdenciária, fixando a divisão proporcional de custas e honorários entre as partes.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel pode ser justificado pela liberação parcelada dos recursos do financiamento habitacional; (ii) estabelecer se é devida a restituição da quantia paga a título de contribuição previdenciária pela parte adquirente.

III. Razões de decidir

A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 90 dias além da data prevista para conclusão da obra é válida, mas não exime a construtora do cumprimento do prazo final, que foi ultrapassado em aproximadamente um ano, caracterizando mora.

A vinculação do prazo de entrega do imóvel à liberação dos recursos do financiamento habitacional é inválida, conforme fixado pelo STJ no Tema 996, sendo certo que o contrato deve prever prazo certo e independente para a conclusão da obra.

A responsabilidade pelo recolhimento da contribuição previdenciária é da construtora, tendo em vista que o contrato previa a prestação de serviço de construção com fornecimento de mão de obra, sendo indevida a transferência do encargo ao adquirente.

A cláusula penal prevista em favor exclusivo da construtora pode ser invertida em benefício do consumidor em caso de inadimplemento por parte daquela, nos termos dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, julgados sob o rito dos repetitivos pelo STJ.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “O atraso na entrega do imóvel, ainda que haja cláusula de tolerância, caracteriza mora da construtora quando ultrapassado o prazo máximo estabelecido. É inválida a cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à liberação dos recursos do financiamento habitacional. A responsabilidade pelo pagamento da contribuição previdenciária incidente sobre a construção é da construtora quando esta fornece a mão de obra. A cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da construtora pode ser invertida em benefício do consumidor em caso de inadimplemento por culpa daquela.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 610; Lei nº 8.212/1991; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, REsp nº 1.614.721/DF e REsp nº 1.631.485/DF, 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; TJMT, RAC nº 1005535-32.2019.8.11.0037, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 15.12.2021.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Deivisson Alves Gonçalves & Cia Ltda. – ME, em face da r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, que nos autos da ação de indenização por danos materiais e moral que lhe move Wilton Cley Caetano do Nascimento,
julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, apenas para condenar o réu ao pagamento da multa contratual pelo atraso na entrega da obra, bem como ao reembolso do valor pago pelo autor a título de contribuição previdenciária da obra, no valor de R$ 1.033,08 (mil e trinta e três reais e oito centavos), acrescido dos consectários legais, condenando as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada.

Inconformado, o apelante sustenta que a entrega do imóvel se deu em prazo razoável e compatível com as condições impostas pelo financiamento habitacional, modalidade “aquisição de terreno e construção”, cujos repasses são feitos em etapas, sendo o início da construção condicionada à efetiva liberação de crédito por parte da Caixa Econômica Federal. Segue sustentando a existência de correlação e dependência entre os contratos firmados com a instituição financeira e com o recorrido, o que afasta a mora e, por conseguinte, a incidência da cláusula penal. Defende que a cláusula penal, se reconhecida, deve respeitar a literalidade contratual, sem a equiparação estabelecida em sentença. Argumenta que a assunção da contribuição previdenciária foi expressamente pactuada no contrato, especificamente na cláusula 8.3, cabendo ao proprietário da obra a responsabilidade pelo recolhimento, em consonância com o artigo 610, do Código Civil e a Lei n.º 8.212/1991. Alega ainda, que o recolhimento da contribuição previdenciária é atribuição do proprietário da obra no caso de aquisição de imóvel na planta, não se podendo imputar à construtora tal responsabilidade. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 271708888), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda, a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 14 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Wilton Cley Caetano do Nascimento moveu ação de indenização por danos materiais e moral em desfavor de Deivisson Alves Gonçalves & Cia Ltda. – ME, em razão do inadimplemento contratual relacionado à aquisição de uma unidade habitacional no Residencial Três Américas, especificamente o lote número 14 da quadra número 03, modelo fachada “A”, com área privativa de construção de 49,48m2 e área privativa do terreno de 210,00m2, objeto da matrícula número 24838 do Registro Geral de Imóveis local.

O autor alega ter firmado instrumento particular de compromisso de compra e venda com o réu, estipulando-se como forma de pagamento o valor de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais), a ser quitado parcialmente por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal e o restante com recursos próprios.

Aduz que aderiu ao programa Minha Casa Minha Vida e que o imóvel foi objeto de alienação fiduciária em favor da instituição financeira, com liberação de financiamento no montante de R$ 114.941,22 (cento e quatorze mil novecentos e quarenta e um reais e vinte e dois centavos), restando pendente a liberação da última parcela, condicionada à entrega definitiva da obra.

Segue aduzindo que o prazo para a conclusão da construção e entrega das chaves fora estipulado em contrato para a data de 27.10.2018, com cláusula de prorrogação injustificada por até 90 (noventa) dias, findando-se em 27.01.2019.

Relatou ainda que, não obstante a expedição do habite-se em 24.07.2019, a obra não ainda não foi entregue, motivando o manejo da demanda.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
, sob o fundamento de que o atraso da obra ultrapassou a tolerância contratual julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, apenas para condenar o réu ao pagamento da multa contratual pelo atraso na entrega da obra, bem como ao reembolso do valor pago pelo autor a título de contribuição previdenciária da obra, no valor de R$ 1.033,08 (mil e trinta e três reais e oito centavos), acrescido dos consectários legais, condenando as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada (id. 271708877).

Irresignado, o apelante sustenta que a entrega do imóvel se deu em prazo razoável e compatível com as condições impostas pelo financiamento habitacional, modalidade “aquisição de terreno e construção”, cujos repasses são feitos em etapas, sendo o início da construção condicionada à efetiva liberação de crédito por parte da Caixa Econômica Federal.

Segue sustentando a existência de correlação e dependência entre os contratos firmados com a instituição financeira e com o recorrido, o que afasta a mora e, por conseguinte, a incidência da cláusula penal.

Defende que a cláusula penal, se reconhecida, deve respeitar a literalidade contratual, sem a equiparação estabelecida em sentença.

Argumenta que a assunção da contribuição previdenciária foi expressamente pactuada no contrato, especificamente na cláusula 8.3, cabendo ao proprietário da obra a responsabilidade pelo recolhimento, em consonância com o artigo 610, do Código Civil e a Lei n.º 8.212/1991.

Alega ainda, que o recolhimento da contribuição previdenciária é atribuição do proprietário da obra no caso de aquisição de imóvel na planta, não se podendo imputar à construtora tal responsabilidade. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato
d
este Tribunal já ter decidido diversas ações sobre a matéria.

Inicialmente,
mister
se faz constar ser
cediço que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 06 (seis) meses, ou 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4ª Câm. de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

In casu
, o empreendimento deveria ser entregue até o dia 27.10.2018, com previsão de prorrogação por até 90 (noventa) dias, o qual se daria em 27.01.2019, porém, a entrega das chaves não ocorreu até o ajuizamento da demanda 11.07.2019, evidenciando aproximadamente 01 (um) ano de atraso, não havendo qualquer sombra de dúvida que o atraso na entrega do empreendimento de seu por culpa da construtora.

Não obstante, é impossível como considerar válida a tese do recorrente que prorroga o prazo de entrega com base na emissão do “Habite-se”, pois a estipulação de período de tolerância já atenua os riscos e imprevistos que afetam a construção civil, reafirmo.

Além disso, não há como interpretar que o prazo de construção é atrelado à liberação do financiamento, visto que foi fixado o
Tema 996 pelo c. STJ
, segundo o qual
“
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico
, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”
(negritei).

Nesse sentido, é o entendimento dessa Câmara,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
ATRASO NA OBRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – RECURSO DESPROVIDO.

O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas
.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos”
. (RAC n. 1032827-48.2017.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Gonçalves Siqueira, j. 09.02.2022 – negritei)

Destarte, sendo construtora quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deverá ser revertida em favor do consumidor adquirente, ora apelado, ainda que convencionada apenas em favor da empreiteira, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o
rito dos recursos repetitivos
, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Assim, consoante bem observado pela condutora do feito,
“A cláusula penal, independentemente da nomenclatura, está representada pela denominada
“multa moratória”
, fixada em 2% (dois por cento), mais juros de mora, ambos incidentes sobre o valor do preço já pago pelo comprador, conforme cláusula 7.1, além dos honorários advocatícios”
(id. 271708877).

Ultrapassada essa questão, quanto ao recolhimento das obrigações previdenciárias, cabe à empresa contratada a responsabilidade sobre encargos trabalhistas e previdenciários dos trabalhadores, até porque um dos objetos do contrato é o fornecimento de mão de obra para a construção.

Outro não é o entendimento deste Tribunal ao julgar questão envolvendo a mesma construtora,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – “HABITE-SE” – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – NÃO CONFIGURAÇÃO – PRAZO DE CONCLUSÃO VINCULADO À LIBERAÇÃO DO FINACIAMENTO – IMPOSSIBIIDADE – LESÃO EXTRAPATRIMONIAL DEMONSTRADA – DANO MORAL DEVIDO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO PARA AMBAS AS PARTES – CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES – IMPOSSIBILIDADE –
RECOLHIMENTO DA CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA – DEVER DA CONSTRUTORA
– JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS PRAZO PACTUADO PARA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO – DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DA VERBA REFERENTE AOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INVIABILIDADE –
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

[...]

Cabe à empresa contratada a responsabilidade sobre encargos trabalhistas e previdenciários dos trabalhadores, até porque um dos objetos do contrato é o fornecimento de mão de obra para a construção
. [...]”
(RAC nº 1005535-32.2019.8.11.0037, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 15.12.2021 – negritei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está bem posta, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, estando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) sobre o percentual fixado em desfavor do réu, ora recorrente, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 14 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025