Tribunal: TJMT
Processo: 1006563-52.2024.8.11.0007
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006563-52.2024.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA - CNPJ: 30.673.342/0001-33 (APELANTE), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO), GLOBALL IMOVEIS LTDA - CNPJ: 26.282.916/0001-75 (APELANTE), LUCIENE BASTOS DE SOUZA - CPF: 735.577.652-53 (APELADO), LEONARDO MARIN - CPF: 052.275.291-83 (ADVOGADO), FERNANDO LEITE DA SILVA - CPF: 061.426.201-10 (ADVOGADO), MARIA MARTA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 028.638.171-08 (APELADO), MARIA MARTA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 028.638.171-08 (TERCEIRO INTERESSADO), GLOBALL IMOVEIS LTDA - CNPJ: 26.282.916/0001-75 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL E RESTITUIÇÃO PARCELADA. APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitente vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, reconheceu a rescisão por desistência imotivada da promitente compradora, determinando a restituição em parcela única das quantias pagas, com retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, e correção monetária pela taxa Selic.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação ao deixar de aplicar expressamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79; (
ii
) estabelecer se é válida a cláusula contratual que estipula a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a restituição parcelada das quantias pagas; (
iii
) determinar se a correção monetária dos valores restituíveis deve observar o índice contratualmente previsto (IGPM) ou a taxa Selic.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de menção expressa ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79 na sentença não implica nulidade quando há fundamentação suficiente que demonstra o enfrentamento da matéria, ainda que de forma implícita, não havendo prejuízo ao contraditório ou à ampla defesa.

O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79 autoriza a retenção de cláusula penal de até 10% sobre o valor atualizado do contrato em caso de inadimplemento do adquirente, sendo válida a cláusula contratual que prevê esse percentual, desde que pactuada após a vigência da norma.

A jurisprudência que limita a cláusula penal a um percentual entre 10% e 25% sobre os valores pagos não se aplica aos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, diante da existência de regramento legal específico.

É válida a cláusula contratual que prevê a restituição das quantias pagas de forma parcelada, quando a rescisão decorre de culpa do adquirente, afastando-se a aplicação da Súmula 543 do STJ.

A fixação da correção monetária pela taxa Selic configura julgamento extra petita quando o contrato estabelece o IGPM como índice aplicável, em violação ao art. 492 do CPC, impondo-se o respeito ao pacto celebrado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A sentença não é nula por ausência de fundamentação quando aborda, ainda que implicitamente, todos os pontos relevantes para a solução da controvérsia.

É válida a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, desde que pactuada em conformidade com o art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79.

A restituição das parcelas pagas por adquirente inadimplente pode ser realizada de forma parcelada, conforme previsto contratualmente, afastando-se a aplicação da Súmula 543 do STJ.

Deve ser respeitado o índice de correção monetária pactuado no contrato, vedada a substituição pelo julgador por outro índice não requerido pela parte.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 489, § 1º, e 492; CC,
arts
. 421, 421-A e 423; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1006563-52.2024.8.11.0007

APELANTE: GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA

APELADO: LUCIENE BASTOS DE SOUZA

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
GBN Loteamento Alta Floresta III SPE Ltda
contra sentença
proferida na A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais
nº
1006563-52.2024.8.11.0007,

ajuizada por
LUCIENE BASTOS DE SOUZA
,
que

julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as rés, solidariamente, a restituírem à autora os valores pagos, deduzida a multa penal contratual de 10%, atualizados pela taxa Selic desde os desembolsos, em parcela única, rejeitando o pleito de danos morais.

Em síntese, postula a reforma da sentença com base nos seguintes fundamentos
:
(i)
deficiência de fundamentação e inaplicabilidade dos precedentes utilizados para o julgamento
, não aplicação do artigo 32-A da Lei 6.799/1979
, incluído pela Lei 13.786/2018
;
(
ii
)
violação aos
art
igos
421, 421-A e 423 do Código Civil;
(
iii
)
inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ; e
(
iv
)
julgamento
extra petita
na parte em que determinou a correção monetária dos valores a serem restituídos pela taxa Selic.

Requer o provimento do presente recurso, para que seja determinada a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com a retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, além das demais deduções legais e contratuais; a restituição dos valores pagos de forma parcelada, nos termos do §1º do referido dispositivo legal e conforme estipulado no contrato, com a devida correção monetária pelo IGPM. Por fim, pugna a inversão do ônus de sucumbência, com a condenação da Apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Nas contrarrazões, a apelada
pede o desprovimento do recurso (id 283249880).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

De início, sustenta a apelante, em suma, que a sentença carece de fundamentação adequada por não ter enfrentado a aplicabilidade do art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.876/2018, o qual regula os efeitos da resolução contratual por inadimplemento do adquirente em promessas de compra e venda de imóveis submetidos ao parcelamento do solo urbano.

Isto porque, como o contrato foi celebrado em 30/07/2020, portanto após a vigência da referida lei, é autorizada a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, nos termos do que fora pactuado entre as partes e, no caso, o julgador não demonstrou os motivos pelos quais afastou a aplicação do citado dispositivo legal e dos precedentes jurisprudenciais apresentados, em ofensa ao art. 489, §1º, do CPC.

Com efeito, o art. 489 do Código de Processo Civil determina que todas as decisões judiciais sejam fundamentadas, sob pena de nulidade, não se considerando fundamentada aquela que deixar de enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada pelo julgador.

Não obstante, a fundamentação não precisa ser exaustiva, analítica e desenvolvida, bastando que o julgador enfrente os pontos essenciais e decidam as questões controvertidas de modo suficiente para a compreensão do posicionamento adotado e as razões pelas quais refutou as teses apresentadas.

No caso concreto, cumpre ressaltar que o art.

32-A da Lei 6.766/79 foi introduzido no ordenamento jurídico pela Lei 13.786/2018,
com vigência a partir de 27/12/2018, visando regulamentar as consequências do desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis por inadimplemento do adquirente.

Esse dispositivo estabelece, em suma, que nessa hipótese o adquirente fará jus à restituição das quantias pagas, atualizadas pelo índice previsto no contrato, deduzidas a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional limitada a 10% do valor atualizado do contrato.

Na fundamentação da sentença, restou reconhecido que a autora desistiu imotivadamente do contrato, sem comprovar ter havido descumprimento da obrigação pela vendedora. Ponderou que, nesse cenário, cabível é a restituição das parcelas pagas, com a dedução da multa penal contratual estabelecida.

Expôs seu entendimento de que, consoante a jurisprudência dominante, nas hipóteses de resilição motivada por culpa do comprador, a retenção deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos, não sobre o total do contrato, como previsto no instrumento particular. Concluiu, portanto, que a previsão contratual de 10% sobre o valor total do débito é abusiva e colocaria a autora em situação de desvantagem, razão pela qual fixou a multa em 10% sobre os valores pagos por ela.

Vê-se, portanto, que fora apreciada a questão relativa à penalidade admitida na rescisão contratual por culpa do adquirente, fundamentando sua decisão de acordo com o entendimento jurisprudencial acerca da matéria.

Muito embora não tenha feito expressa referência ao art. 32-A da Lei 6.766/79, é possível extrair da fundamentação adotada que afastou sua aplicabilidade ao caso concreto, mormente considerando que, à luz dos precedentes citados, entendeu abusiva a previsão contratual que estipulou a multa em 10% do valor total do contrato.

Some-se a isso o fato de que, quando o juiz julga integralmente o mérito, subentende-se que tenha examinado todas as questões relevantes suscitadas, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos expendidos pela parte derrotada no processo.

Ademais, é evidente que a omissão na fundamentação não induz, por si só e inexoravelmente, a nulidade da decisão. O que a lei processual prescreve é a falta de fundamentação, sendo certo que eventual falha ou deficiência deverá ser aferida in concreto, verificando-se se ela pode ou não gerar prejuízo às partes.

Assim, não havendo qualquer indicação de ter a sentença causado real prejuízo à defesa ou ao exercício do contraditório e da ampla defesa, não há razão para se decretar sua nulidade por mera omissão na fundamentação.

Diante do exposto,
rejeito a preliminar de nulidade da sentença arguida em sede recursal.

II – Da alegada violação aos arts. 421, 421-A e 423 do Código Civil e inaplicabilidade do art. 32-A da Lei 6.766/79

Insurge-se a apelante contra a decisão que fixou a
retenção em 10% sobre os valores pagos pela autora
, ao argumento de que, nos termos do art. 32-A, II, da Lei 6.766/79, deveria incidir a penalidade convencional estipulada no contrato, que previu a retenção de 1
0% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, além das demais deduções previstas no pacto
.

Defende a aplicação da referida norma ao caso concreto, por se tratar de contrato firmado após a sua vigência, aduzindo que o juízo sentenciante violou o princípio do
pacta sunt
servanda e o disposto nos arts. 421, 421-A e 423 do Código Civil, os quais privilegiam a força obrigatória dos contratos e a autonomia privada, com mínima intervenção estatal.

Razão lhe assiste, em parte.

Como já mencionado, o art. 32-A da Lei 6.766/79 foi introduzido pela Lei 13.786/2018, com o objetivo de regulamentar os efeitos do desfazimento de contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao parcelamento do solo urbano por inadimplemento do adquirente.

Esse dispositivo estabelece, no inciso II, que na hipótese de rescisão contratual por fato imputado ao adquirente, poderá ser descontada dos valores pagos por este a "pena convencional de 10% do valor atualizado do contrato", além da comissão de corretagem.

No caso em análise, restou incontroverso que o contrato foi celebrado em 30/07/2020, portanto após a entrada em vigor da norma.

A cláusula 5.5, letra E (id 283249441) prevê expressamente a possibilidade de, em caso de rescisão ou distrato por inadimplemento absoluto do comprador, ser retido o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, atendendo ao comando legal.

Ora, as partes pactuaram cláusula específica acerca da matéria, fazendo expressa remissão ao art. 32-A da lei de regência.

Em respeito ao princípio geral da legalidade e aos princípios da autonomia privada e da força obrigatória dos contratos, esculpidos nos arts. 421 e 423 do Código Civil, tal avença deve ser respeitada, uma vez que não afronta qualquer disposição de ordem pública e está em conformidade com a legislação de regência.

Rememoro que o Código Civil, recentemente modificado pela Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/2019), passou a prever que, nas relações contratuais privadas, deverá prevalecer o princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único).

O art. 421-A, por sua vez, estabelece que os contratos se presumem paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção.

Essa nova orientação legislativa reforça a importância da preservação da autonomia privada e da força obrigatória dos contratos legalmente constituídos, prestigiando a liberdade de contratar e limitando a interferência judicial na vontade das partes, que somente se justifica em caso de abusividade manifesta.

Na hipótese vertente, não se evidencia qualquer elemento concreto a justificar o afastamento da cláusula penal livremente pactuada e ajustada ao comando normativo inserto no art. 32-A, II, da Lei 6.766/79.

O entendimento jurisprudencial citado na sentença para fixar a retenção em percentual
entre 10% e 25% sobre os valores pagos
, cumpre destacar, foi construído em relação a contratos celebrados antes da vigência da Lei 13.786/2018, quando de fato inexistia legislação específica a regular o tema.

Com a inovação legislativa superveniente, essa orientação não mais se sustenta quando o negócio jurídico tiver previsto cláusula penal em conformidade com o novo regramento aplicável.

Assim, como o contrato ora em discussão foi celebrado após a vigência do art. 32-A da Lei 6.766/79, e que a cláusula penal convencionada pelas partes se encontra em estrita consonância com o disposto no inciso II do referido artigo, afigura-se impositiva a sua aplicação, por encontrar amparo na legislação específica de regência e respeitar a autonomia das partes e o princípio da força obrigatória dos contratos.

Portanto, merece reforma a sentença neste ponto para que, na restituição dos valores adimplidos pela autora, seja retido o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, como convencionado, nos termos do art. 32-A, II, da Lei 6.766/79.

III – Da alegada inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ e determinação de restituição em parcela única

Quanto à determinação de restituição dos valores pagos em parcela única, com fundamento na Súmula 543 do STJ, razão assiste à apelante.

Cumpre observar que a referida súmula foi editada antes da vigência da Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A na Lei 6.766/79, não havendo qualquer previsão nesse dispositivo legal acerca da forma de restituição dos valores pagos em caso de desfazimento do contrato.

Por outro lado, a cláusula 5.6 do contrato (id 283249441 pág. 9), ao tratar das consequências de sua rescisão por culpa do comprador, é clara ao prever que respeitada a Cláusula 5.6.1, a devolução se dará de forma parcelada em 12 parcelas fixas.

Verifica-se, portanto, que o próprio contrato prevê que a restituição das parcelas pagas se dará de forma parcelada, não havendo estipulação de devolução em parcela única.

Constata-se, outrossim, que a própria Súmula 543 do STJ faz ressalva à hipótese de culpa do comprador, situação em que a restituição deverá ocorrer parcialmente.

Nesse contexto, tendo o juízo reconhecido que a rescisão contratual se deu por desistência imotivada da autora, afigura-se descabida a determinação de restituição imediata e em parcela única com base na referida súmula, devendo prevalecer o que foi ajustado pelas partes no contrato.

O entendimento consubstanciado na Súmula 543 somente tem aplicação para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A na Lei 6.766/79 e passou a reger os efeitos da rescisão contratual por inadimplemento do adquirente.

Assim, uma vez que o contrato objeto dos presentes autos foi celebrado após a vigência do dispositivo legal em comento, e previu expressamente a restituição parcelada dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão, impõe-se o afastamento da orientação jurisprudencial anterior e a prevalência do que foi livremente ajustado entre as partes, nos termos dos arts. 421 e 423 do Código Civil.

Ante o exposto, o provimento do recurso neste aspecto é medida que se impõe, de modo a determinar que a restituição das parcelas adimplidas pela autora ocorra na forma prevista no contrato, e não em parcela única.

IV – Do julgamento extra petita em relação à correção monetária

Por fim, quanto à determinação de que a correção monetária dos valores a serem restituídos se dê pela taxa Selic, não assiste razão à recorrente, porque o contrato estipulou a aplicação do IGPM como índice de correção seja das parcelas vencidas e vincendas (Cláusula 3ª, parágrafo 4º), caso em que, naturalmente também se aplica ao caso de valores a serem restituídos na hipótese de rescisão.

Não se visualiza que a apelada tenha postulado a correção por meio de referido índice e o art. 492 do Código de Processo Civil veda expressamente ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar a parte em objeto distinto do que lhe foi demandado.

Por essas razões, impõe-se a reforma da sentença também neste ponto, para que a correção monetária dos valores a serem devolvidos à autora seja calculada com base no índice IGPM, nos termos contratualmente previstos.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PARA:
(i) determinar que, na restituição dos valores pagos pela autora, seja retido o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsão contida na cláusula 5.5, em consonância com o art. 32-A, II, da Lei 6.766/79; (ii) estabelecer que a referida restituição se dê na forma parcelada, de acordo com o pactuado; e (iii) que a correção monetária dos valores a serem devolvidos seja calculada pelo índice IGPM, nos moldes ajustados pelas partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025