Tribunal: TJMT
Processo: 1002443-78.2020.8.11.0015
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002443-78.2020.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SILVIO CESAR LIMA JARDIM - CPF: 616.867.781-04 (EMBARGADO), KELLY CHRISTINY SILVA FABIANO - CPF: 029.412.001-77 (ADVOGADO), SUELI CARVALHO DE SOUZA JARDIM - CPF: 772.013.961-53 (EMBARGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (EMBARGANTE), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
: 1002443-78.2020.8.11.0015

EMBARGANTE:
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA

EMBARGADO:
SUELI CARVALHO DE SOUZA JARDIM e SILVIO CESAR LIMA JARDIM

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
–
OMISSÃO – CONSTATAÇÃO – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE REQUERIDA – NECESSIDADE DE READEQUAÇÃO DA VERBA DE SUCUMBÊNCIA – EMBARGOS ACOLHIDOS.

1. Constatada a omissão do acórdão em relação ao pedido de condenação dos embargados ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, impõe-se o acolhimento dos embargos para saneamento do vício.

2. Com o provimento do recurso de apelação cível, se a sucumbência da requerida foi mínima, afigura-se necessária a readequação da verba de sucumbência na forma do artigo 86, parágrafo único, do CPC/15.

3. Aclaratórios acolhidos.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
opõe recurso de embargos de declaração (ID 251588689), objetivando sanar suposta omissão que estaria maculando o v. acórdão constante no ID nº 246218154, proferido nos Recurso de Apelação Cível

interposto pelo ora embargante em face
SUELI CARVALHO DE SOUZA JARDIM e SILVIO CESAR LIMA JARDIM
que, por unanimidade, proveu o recurso para “
para reformar em parte a sentença, para autorizar: a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, na forma da cláusula penal pactuada; bem como da cobrança da comissão de corretagem, no percentual de retenção o correspondente a 7% (sete por cento) do valor do imóvel. No mais, mantenho a sentença monocrática
.”

Em síntese, sustenta que o acórdão foi omisso em relação ao pedido de condenação dos embargados ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em caso de reforma da sentença.

Alega que embora o recurso tenha sido provido, foi mantida a sucumbência recíproca, mesmo com o reconhecimento de que os embargados deram causa à rescisão contratual.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 252181661).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Os embargos de declaração devem ser acolhidos quando verificada a presença na decisão embargada de quaisquer dos requisitos dispostos no artigo 1.022 do CPC/15, quais sejam:
omissão, obscuridade, contradição ou erro material
,
in verbis:

“
Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir omissão
de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III -
corrigir erro material
.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º
.” (g.n.).

No caso, observa-se do acórdão recorrido que o recurso da embargante foi integralmente provido com o acolhimento do pedido para retenção da comissão de corretagem no percentual de 7% do valor do contrato e da cláusula penal, no patamar de 10% sobre o valor do contrato. Contudo, nada foi mencionado acerca da distribuição do ônus de sucumbência. Vejamos:

“Extrai-se dos autos que os autores, ora apelados, adquiriram da requerida/apelante o Lote n. 19, quadra 05, Loteamento denominado RESIDENCIAL SANTA CECÍLIA, localizado sobre o lote nº 69/76-T, Bairro Eunice, Município de Sinop-MT, pelo valor de R$ 329.869,80 (trezentos e vinte e nove mil oitocentos e sessenta e nove reais e oitenta centavos).

Segundo os demandantes, foi pago o total de R$ 28.370,97 (vinte e oito mil trezentos e setenta reais e noventa e sete centavos) pelo imóvel, sendo de R$ 17.361,59 (dezessete mil trezentos e sessenta e um reais e cinquenta e nove centavos) a título de arras, por meio de cheques, e R$ 11.009,38 (onze mil nove reais e trinta e oito centavos) através do pagamento de parcelas.

Sob a alegação de que ao solicitar a instalação de energia elétrica e água para iniciar a construção de sua casa, os autores não obtiveram sucesso em relação à última, em razão de o empreendimento não ter atendido as normas exigidas para a ligação de rede de água e esgoto, ajuizaram a presente ação.

Na sentença, foi reconhecido que as obras de infraestrutura do imóvel foram entregues dentro do prazo, sendo determinada a rescisão contratual com a retenção de 25 % da quantia paga, bem como dos débitos de IPTU sobre imóvel.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia definir os parâmetros para a devolução dos valores pagos pelos autores/apelados à requerida/apelante, diante da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

No caso, a rescisão do contrato celebrado entre as partes deu-se por culpa dos apelados, conforme definido na sentença.

Sobre a rescisão do contrato, a requerida, ora apelante, aduz que tem direito à aplicação da cláusula penal no importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato e comissão de corretagem. Pautou tais pretensões no art. 32-A da Lei nº 13.786/2018.

Não obstante não se negue que a relação entre as partes seja tutelada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, com razão a apelante, devendo o pedido de rescisão ser analisado sob a ótica da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), vigente à época da contratação.

Vejamos:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.”

No contrato firmado entre as partes, a
cláusula 15ª
, restou estipulado o pagamento de multa ao comprador de 10% do valor atualizado do contrato. Confira (ID nº
225056778 - Pág. 7):

[...]

Nesse contexto, faz jus a parte requerida, ora apelante, à restituição na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018.

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.
”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.
[...]
” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp nº 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) (g.n.).

In casu,
verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação do
preço total
e o
percentual de 7% do valor do imóvel a título de comissão de corretagem
, confira (ID nº
225056778):

[...]

No caso, verifica-se que a sentença foi omissa, neste item, de modo que deve ser reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem.

Assim, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Logo, a sentença merece reforma neste ponto.

Ante o exposto,
dou provimento
para reformar em parte a sentença, para autorizar: a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, na forma da cláusula penal pactuada; bem como da cobrança da comissão de corretagem, no percentual de retenção o correspondente a 7% (sete por cento) do valor do imóvel. No mais, mantenho a sentença monocrática.

É como voto.-”

Desta feita, constatada a omissão do acórdão em relação ao pedido de condenação dos embargados ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, impõe-se o acolhimento dos embargos para saneamento do vício.

Com relação à sucumbência recíproca, dispõe o artigo 86 do CPC/15:

“
Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.”

No caso, verifica-se que com o acolhimento do recurso de apelação cível, a sucumbência da requerida foi mínima, afigurando-se necessária a readequação da verba de sucumbência na forma do artigo 86, parágrafo único, do CPC/15.

Assim, a sentença deve ser reformada também neste ponto, para que a parte autora arque com as custas processuais e com os honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação, na sua integralidade.

Ante o exposto,
acolho os aclaratórios
para sanar a omissão apontada e, mediante os efeitos infringentes,
dar provimento ao apelo
a fim de reformar em parte da sentença monocrática também para condenar a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em sua integralidade, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025