Tribunal: TJMT
Processo: 0001172-89.2010.8.11.0051
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-03-05

Ementa:
Direito processual civil. Agravo interno. Apelação Cível. Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis. Sentença de parcial procedência do pedido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001172-89.2010.8.11.0051
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ALICE GOMES DE SOUZA - CPF: 482.015.451-68 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JAIRO RODRIGUES COSTA - CPF: 326.974.659-87 (APELANTE), DEMERCIO LUIZ GUENO - CPF: 824.498.139-34 (ADVOGADO), JOACIR JOLANDO NEVES - CPF: 200.348.651-87 (ADVOGADO), EVALDO REZENDE FERNANDES - CPF: 314.675.041-49 (ADVOGADO), CLACI TEREZINHA BULOW COSTA - CPF: 352.292.411-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito processual civil. Agravo interno. Apelação Cível. Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis. Sentença de parcial procedência do pedido. Decisão monocrática que não conheceu do apelo por ofensa ao princípio da dialeticidade. mera reprodução da contestação. ausência de impugnação específica aos fundamentos centrais da sentença de origem.

Inadmissibilidade.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, nos autos da Apelação Cível, não conheceu do recurso por manifesta inadmissibilidade, diante da ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, limitando-se o apelante a reproduzir argumentos já refutados na decisão de primeiro grau.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside em verificar se o recurso de apelação interposto pelo agravante cumpriu o princípio da dialeticidade recursal, impugnando de forma específica e analítica os fundamentos da sentença recorrida.

III. Razões de decidir

3. O princípio da dialeticidade impõe ao recorrente o dever de expor, de forma clara e fundamentada, os motivos pelos quais discorda da decisão recorrida, rebater especificamente seus fundamentos.

4. No caso concreto, verificou-se que o agravante limitou-se a reiterar os argumentos da contestação, sem impugnar os fundamentos da sentença, especialmente no que se refere à obrigatoriedade do pagamento proporcional de aluguéis, diante da indivisibilidade do imóvel locado.

5. Constatada a ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença, impõe-se a manutenção da decisão monocrática que não conheceu da apelação.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "A observância ao princípio da dialeticidade recursal exige do recorrente a impugnação específica dos fundamentos da sentença, não se admitindo a repetição de argumentos já refutados, sob pena de não conhecimento do recurso".

R E L A T Ó R I O

Cuida-se Recurso de AGRAVO INTERNO interposto por JAIRO RODRIGUES COSTA contra a r. decisão monocrática que, nos autos do Recurso de Apelação Cível nº 0001172-89.2010.8.11.0051, originário da ação de
“Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis”
(Proc. nº 0001172-89.2010.8.11.0051), ajuizada contra o agravante por ALICE GOMES DE SOUZA, não conheceu do recurso interposto pelo réu/agravante por considerá-lo manifestamente inadmissível à falta de dialeticidade das razões recursais, tendo em vista que
“não balbucia qualquer crítica juridicamente relevante à fundamentação sentencial, na realidade, repete as mesmíssimas razões apresentadas em sede de contestação e já debatidas e fustigadas pelos fundamentos sentenciais, sendo que dedicou boa parte dos seus esforços argumentativos para demonstrar que a autora/apelada sequer era proprietária do bem e, em momento posterior, o imóvel foi adquirido por ele e sua esposa, em condomínio, na proporção de 66% para ele e 34% para apelada, de modo que a partir de então o contrato de aluguel estaria revogado, e que, arcou sozinho com a despesa de reforma do imóvel, na quantia de R$ 75.016,91”
não guardando “pertinência com o quadro fático em análise” e não impugnando
“os fundamentos que dão sustentação à sentença, ao contrário, como visto, somente repisa os fundamentos da contestação, ofertando pouco ou nenhum combate às razões sentenciais”
(cf. Id. nº 247029660).

O Réu/agravante sustenta que a decisão monocrática ao não conhecer da apelação por suposta ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, merece reforma, argumentando que o recurso de apelação impugnou, ponto a ponto, a sentença de primeiro grau, especialmente no que diz respeito à condenação ao pagamento de aluguel.

Defende que a recorrida não era proprietária do imóvel à época da locação e, posteriormente, quando o agravante adquiriu parte do bem (66%), o contrato de aluguel teria sido extinto, pois não faria sentido pagar aluguel a si próprio, além disso, afirma ter arcado sozinho com as despesas de reforma do imóvel, não sendo cabível que a agravada se beneficie do imóvel sem contribuir para tais custos.

Alega ter cumprido o princípio da dialeticidade, pois não apenas repetiu argumentos, mas trouxe fundamentos suficientes para demonstrar a necessidade de revisão da sentença, invocando ainda jurisprudência do STJ que afasta o não conhecimento de recurso com base em eventual repetição de teses, desde que a pretensão de reforma fique clara.

Por fim, entende que a decisão monocrática viola o art. 1.013 do CPC, que garante ao Tribunal a devolução de todas as matérias discutidas na demanda, e requer o provimento do agravo interno para que a apelação seja admitida e julgada pelo colegiado, assegurando o devido processo legal (cf. Id. nº 251299656).

Nas contrarrazões, o agravado refuta as razões recursais e torce pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 264956277).

Não sendo o caso de retratação, e em obediência à regra do art. 52, §4º, do RI/TJMT, o recurso foi encaminhado para julgamento por esta eg. Câmara.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Recapitulando, a
autora/agravada
propôs a presente ação de
“Despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis”
em face do réu/agravante, objetivando a rescisão do contrato de locação de um imóvel compreendido pelos Lotes 07 e 6-A, bem como a condenação do réu/agravante ao pagamento de R$ 37.080,90 relativos à diferença dos alugueres do mês de outubro a dezembro de 2009, a integralidade dos meses de janeiro a abril de 2010 e multa contratual.

O réu/agravante, ao justificar a ausência de pagamento do aluguel, alega que, no momento em que o contrato foi assinado, a autora ainda não possuía a titularidade do imóvel, posteriormente, ele e sua esposa teriam adquirido o bem em regime de condomínio, com 66% da propriedade para o réu e 34% para a autora, razão pela qual o contrato de locação estaria automaticamente revogado, além disso, argumentou que arcou de forma exclusiva com os gastos referentes à reforma do imóvel, totalizando R$ 75.016,91.

Em 1º Grau, a MMª. Juíza deu a seguinte solução à lide:

“ Extrai-se que a autora
ALICE GOMES DE SOUZA
pugna pela resolução do contrato de aluguel e a condenação do requerido ao pagamento de R$ 37.080,90 (trinta e sete mil, oitenta reais e noventa centavos), relativos à diferença dos alugueres do mês de outubro a dezembro de 2009, a integralidade dos meses de janeiro a abril de 2010 e multa contratual.

De elementar conhecimento que a ausência de pagamento configura infração contratual e legal, uma vez que o dever de pagar pontualmente os alugueres é imposto pela própria lei de locação:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Com efeito, o contrato de locação é bilateral, de forma que estabelece direito e obrigações recíprocas. Não cumpridas, por qualquer das partes, as obrigações que lhe diziam respeito, cabe ao outro promover a rescisão contratual, já que não se pode impor a continuidade do ajuste quando a parte contrária não lhe entrega a prestação correspondente.

(...)

No caso em exame, o requerido sustenta, para o não pagamento do aluguel, que quando da assinatura do contrato a autora sequer era proprietária do bem e, em momento posterior, o imóvel foi adquirido por ele e sua esposa, em condomínio, na proporção de 66% para o réu e 34% para autora, de modo que a partir de então o contrato de aluguel estaria revogado. Prossegue argumentando que arcou sozinho com a despesa de reforma do imóvel, na quantia de R$ 75.016,91 (setenta e cinco mil, dezesseis reais e noventa e um centavos).

Antes de adentrar a questão de fundo, necessário se faz alguns apontamentos acerca das peculiaridades do caso, notadamente o fato de que o lote 6-A pertence à autora desde o princípio, enquanto o terreno 07, embora registrado em nome de
GERALDINO FRANCISCO NETO
e sua esposa, teve a escritura pública declarada nula nos autos em apenso (nº 1173-74.2010.811.0051, código 31064).

Ademais, ao tempo da formalização do contrato de locação (25.06.2009 – id. 63504587, p. 48-51), inexistia impedimento para a prática de tal ato pela parte autora, máxime porque era ela quem exercia a posse direta do imóvel, com
animus
de dona.

(...)

De outro viés, cotejando o manancial probatório encartado nos autos, vislumbra-se que restou evidenciado no processo em apenso (nº 1173-74.2010.811.0051, código 31064), que a parte autora contratou
GERALDINO FRANCISCO NETO
para realizar uma construção nos terrenos 6-A e 07. Entretanto, o empreiteiro, como forma de garantir o pagamento da dívida, registrou o terreno 07 em seu nome e de sua esposa.

Nesse panorama, evidenciando-se que a escritura do Lote 07 não resultou de compra e venda entre
GERALDINO
e
PAULO FERNANDO REIS
, tampouco de cessão de direitos realizada por
ALICE
em favor de
GERALDINO
, ao contrário,
resultou de simulação
, o ato foi declarado nulo por este juízo, nos autos do processo nº 1173-74.2010.811.0051, código 31064.

Por oportuno, extrai-se da mencionada decisão:

“[...]

Sob outro aspecto, não há nada, nem sequer indício, a indicar a compra do aludido terreno por GERALDINO, inexiste comprovação de pagamento do preço ou de quaisquer negociações entre eles, a não ser a oriunda do contrato de empreitada entre GERALDINO e ALICE.

Com efeito, em seu depoimento judicial o requerido PAULO reconhece que ALICE adquiriu 02 (dois) lotes, sendo 01 (um) inteiro e outro 1⁄2 (meio) e afirma que ela e GERALDINO estiveram em seu escritório, ocasião em que o construtor exigia uma garantia do lote.

De inteira pertinência, colaciona-se o depoimento do requerido PAULO:

[...] Juízo: O senhor tem conhecimento, Senhor Paulo, se a Dona Alice e o Senhor Geraldino combinaram alguma garantia pra caso a Dona Alice não pagasse o Senhor Geraldino?

Requerido: Eu acredito que sim. Acredito que sim, porque veja bem... na época não é igual hoje... hoje você usa uma carta para o cartório fazer a escritura para a pessoa. Na época se dava a quitação atrás do contrato. Isso é normal... Meritíssima [...] (dos 4”02’ aos 4”43’)

Juízo: Tá. Mas o senhor se recorda de algum momento a Dona Alice procurar o Senhor, junto com o Geraldino, para escriturar esse lote pro Geraldino?

Requerido: Sim, estiveram lá no meu escritório.

Juízo: E o que eles falaram pro senhor? Qual a intenção deles?

Requerido: O Geraldino queria a garantia do lote.

Juízo: Ele queria uma garantia que a Dona Alice ia pagar ele?

Requerido: É, uma garantia.

Juízo: Daí a Dona Alice então pediu pro Senhor por Senhor escriturar?

Requerido: Não, a Alice passou pra ele o terreno.

Juízo: É que o terreno estava escriturado no nome do Senhor...

(dos 6’12” aos 6’43” – CD-ROM de fls. 721)

[...]

Juízo: Então, a Dona Alice procurou o Senhor para passar isso pro Geraldino...

Testemunha: O Geraldino pediu garantia e ela deve ter passado... no mínimo ela passou. Mas foi falado, eu dei a garantia que esse bem estava quitado...

Juízo: Na época consta aqui que o terreno estava em seu nome, escriturado e registrado. Daí, quem que pediu ao Senhor pra ir até o Cartório fazer a escritura?

Requerido: O Roberto me ligava, eu não fazia escritura. Eu como loteador não faço escritura, quem faz é a pessoa.

Juízo: Sim. Daí foram lá no Roberto e ligaram pro Senhor ir lá assinar?

Requerido: Sim, exatamente. E eu fui lá e assinei.

Juízo: Como o senhor conseguia saber se aquela pessoa que o senhor estava assinando era aquela pessoa que o Senhor estava assinado realmente tinha comprado o lote de quem comprou do senhor?

Requerido: Porque tinha que ter assinatura minha, a quitação né, nas costas do contrato.

Juízo: E a Dona Alice tinha quitado pro senhor?

Requerido: Tinha. Ela inclusive antecipou as prestações...

Juízo: Então quando o Senhor foi ao Cartório, o Senhor não entrou em contato com a Dona Alice?

Requerido: Não, nem com o Geraldino.

Juízo: O Senhor nem sabia o que eles tinham negociado?

Requerido: Não.

Juízo: Mas e essa história que eles foram falar com o Senhor pra fazer a garantia do lote, teve isso?

Requerido: Teve. Se fizeram eu não sei, mas teve isso.

Juízo: Eles foram lá, mas daí o Senhor não sabe...

Requerido: Não sei, Excelência.

Juízo: Então quando o Senhor assinou a escritura para o Senhor Geraldino, a única coisa que o senhor certificou foi de que a Dona Alice tinha lhe pagado?

Requerido: Exatamente.

Juízo: Era assim que o Senhor fazia na época?

Requerido: Exatamente.

Juízo: O Senhor não exigia um contrato da Alice para o Geraldino, na época?

Requerido: Provavelmente o Roberto deve ter me mostrado, como era de praxe ele me mostrar. Mas aí que está, são mais de 300 (trezentos) lotes...

Juízo: Eu quero entender como o Senhor fazia na época.

Requerido: Era exatamente dessa maneira... o Roberto via que estava minha assinatura, que estava quitado e autorizado fazer a escritura... a pessoa ia lá providenciar a escritura...

Juízo: Então o Senhor Roberto exigia o contrato quitado?

Requerido: Lógico. Exigia o contrato quitado, com minha assinatura.

Juízo: Então quem fazia essa checagem, se podia fazer a escritura pra pessoa era o Senhor Roberto do Cartório?

Requerido: Sim, porque tinha que estar quitado e com minha assinatura lá no verso [...].

Juízo: Tá, mas daí o senhor tem conhecimento se o Senhor Roberto exigia a presença da pessoa que estava com o contrato pra fazer a escritura pra terceiros? Porque... como era o controle do Senhor, Senhor Paulo? Isso que eu preciso entender. A Alice pagou o Senhor, como o Senhor ia controlar de passar a escritura para a Alice ou pro Benedito, ou pro Francisco.

Requerido: Exatamente. Eu comecei a fazer isso depois de ser chamado a primeira vez na Receita Federal.

Juízo: Até então o senhor não tinha o controle?

Requerido: Não. O que estava quitado era feito, era normal fazer.

Juízo: e daí no nome da pessoa que indicava lá o senhor assinava?

Requerido: Mas se eu dei minha quitação, depois a pessoa assina lá que está passando pro Pedro, Paulo ou pro João, eu não tenho interferência nisso.

Juízo: Não precisava mais ir lá ao senhor?

Requerido: Não, eu não tenho mais interferência.

Advogado requerido: Só um esclarecimento, Senhor Paulo. Confirma pra mim, por gentileza, se a senhora e o Senhor Geraldino estiveram mesmo no seu escritório?

Requerido: estiveram, estiveram sim.

Advogado requerido: Ela chegou a autorizar mediante o Senhor ou pedir ao Senhor se era possível fazer essa transação direta pro Senhor Geraldino... como essa garantia?

Requerido: Sim, eu tenho o hábito de dar explicação daquilo que eu tenho conhecimento.

Juízo: então ela pediu pro Senhor autorizar?

Requerido: Sim.

Juízo: Ela falou assim, Senhor Paulo pode passar direto pro Senhor Geraldino?

Requerido: Sim, lógico.

Juízo: Naquele dia ela falou pro Senhor?

Requerido: Sim, ele queria uma garantia.

(dos 7’35” aos 12’15” - CD-ROM de fls. 721).

Como se pode notar, conquanto afirme que a autora esteve em seu escritório e lhe disse que poderia passar o terreno diretamente para GERALDINO, em determinados momentos de seu depoimento é possível concluir que a finalidade da visita era assegurar ao construtor que o terreno de fato pertencia a ALICE, mediante confirmação de que havia quitado o bem junto ao comprador, garantindo-se, assim, que em caso de inadimplemento ela teria patrimônio suficiente para arcar com a dívida. Inclusive, o requerido PAULO revela que a intenção das partes era dar o terreno em garantia da construção, contudo, diz não saber se eles chegaram a formalizá-la.

Por sua vez, GERALDINO, em diversos pontos de seu depoimento judicial, afirma que o Lote 07 é de ALICE e foi escriturado apenas para formalizar uma garantia. Senão vejamos:

[...] Juízo: E vocês combinaram o quê, Senhor Geraldinho? Como foi combinado entre você e a Dona Alice?

Requerido: Foi assim. Eu peguei essa construção dela pra fazer e entregar pronta. E eu financiei a obra pra ela em 120 (cento e vinte) meses. Assim que iniciei era pra ela começar a pagar as parcelas. Então foram emitidas 120 (cento e vinte) notas promissórias... se não me falhe a memória, cada uma de R$ 2.472,23 (dois mil quatrocentos e setenta e dois reais e vinte e três centavos)... coisa assim parecida, mais ou menos esse valor.

[...]

Juízo: Daí o Senhor fez a obra e ela teria que pagar o Senhor em 120 (cento e vinte) meses?

Requerido: Isso, 120 (cento e vinte) meses esse valor. Ai quando começamos a fazer a obra ela chegou a um total de 400 (quatrocentos) e poucos mil, se não me engano o valor é esse. E daí eu precisava de uma garantia real e a única coisa que eu tinha como garantia era o imóvel que eu estava construindo, porque ela não tinha outra coisa né. Então, nos combinamos, ela aceitou nossa proposta e eu comecei a executar a obra pra ela. E eu peguei como garantia o imóvel. Na verdade a propriedade foi passada quando eu estava começando essa construção (aos 4’39).

Juízo: Quando o Senhor estava começando. Tá. Mas a garantia que o senhor fala seria o quê? Vocês combinaram o que como garantia?

Requerido: Garantia real. Por exemplo, o que eu tinha como garantia que a obra eu ia construir e ela ia me pagar aquilo lá... Quando ela quitasse, não é isso, eu devolvesse pra ela o documento, a obra pronta né... eu entregasse a obra, acabasse de quitar pelo menos o preço, eu restituísse pra ela o imóvel.

Juízo: Então na verdade vocês não fizeram... por mais que o senhor fale pra mim, vocês não fizeram uma hipoteca sobre o imóvel?

Requerido: Não, não tem hipoteca. O próprio imóvel era a garantia real.

[...]

Juízo: Certo. Então, escriturou como forma de garantia da dívida?

Requerido: Exatamente.

Juízo: Daí o Senhor construiu e ficou com o lote em seu nome, pra quando ela pagasse o senhor devolveria pra ela o imóvel. Era esse o combinado de vocês?

Requerido: Exatamente... o combinado foi assim

[...]

Juízo: Pelo que o Senhor está me falando, desde o começo quando vocês negociaram era só uma garantia, que ela teria que pagar ao Senhor...

Requerido: Eu fiz pra ela me pagar, eu financiei pra ela...

[...]

Juízo: Mas a pergunta que eu fiz pro Senhor não foi essa. A pergunta que eu fiz pro senhor foi assim. Se o Senhor está com o imóvel que estava com o senhor por uma garantia para pagamento de uma dívida...

Requerido: Exatamente.

[...]

Juízo: Tá. O Senhor negociou a parte que a Dona Alice lhe devia por quantos reais com o Senhor Jairo?

Requerido: Eu não lembro bem agora, mas foi duzentos e poucos mil reais a parte que ela me devia.

Juízo: Aí esses duzentos e poucos mil reais era sua parte no imóvel?

Requerido: Era minha parte que ela tinha que pagar pra mim...

Juízo: Então esses duzentos e poucos mil reais que o senhor passou esse seu direito de garantia pro seu Jairo em troca de duzentos e poucos mil. É isso?

Requerido: Exatamente.

Juízo: Em troca de duzentos e poucos mil?

Requerido: O acerto foi assim, é... ela quita a dívida e eu posso na hora pra quem ela permitir...

Juízo: Então o senhor reconhece que o imóvel é da Dona Alice? (aos 9’10”)

Requerido: Eu reconheço que o terreno era dela, eu construí e o imóvel era a garantia real daquela dívida... que eu esperava receber pra repassar pra ela.

[...]

Juízo: Isso é o que vocês negociaram, então. Se a Senhora pagar a dívida o Jairo passa o imóvel pra você?

Requerido: É, exatamente.

Juízo: Então, na verdade, ninguém fez compra e venda de lote lá. Vocês negociaram uma dívida que o senhor tinha, é isso?

Requerido: Eu passei um direito que eu tinha. A minha garantia do imóvel que era meu, ela tinha que me pagar e não me pagou.

[...]

Juízo: Vocês não negociaram a compra do imóvel, só a transferência de dívida?

Requerido: Com ela não. O imóvel foi entregue só como garantia da dívida que ela tinha comigo.

[...] (CD-ROM fls. 721).

Logo, imperiosa é a declaração da nulidade do negócio jurídico formulado entre PAULO e GERALDINO, pois é evidente que houve simulação na transmissão da propriedade do imóvel sub judice, ante a ocultação da verdade acerca da efetiva vontade dos envolvidos ao firmarem a escritura de compra e venda, haja vista que houve “alienação do terreno”, mas a real intenção no negócio era a “garantia” de pagamento dos serviços de empreita de obra, tanto que nada foi mencionado nos autos acerca do pagamento de qualquer valor realizado por GERALDINO ao requerido PAULO.

Nessa linha de raciocínio resta devidamente caracterizada a simulação na elaboração da escritura de compra e venda, pois não se tratou de alienação.

E mais, infere-se que a única garantia estipulada no contrato foi a vedação de transferência do bem antes de sua liquidação (fls. 87/89), consoante se observa da cláusula 7ª :

Cláusula 7ª da TRANSFERÊNCIA

É vedada a transferência deste imóvel antes da total liquidação do mesmo, pois é intransferível.

Parágrafo único: No saldo do pagamento do referido imóvel será dada documentação cabível livre e desembaraçada de qualquer ônus.

Nesse panorama, ainda que houvesse cláusula de garantia real devidamente formalizada mediante hipoteca ou alienação fiduciária gravada na matrícula do imóvel, o que se admite apenas hipoteticamente, tal situação não implicaria na transferência automática do bem ao credor, mas tão somente o sujeitaria ao cumprimento da obrigação ora em discussão.

A propósito, reza o art. 1.419 do Código Civil:

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

No tocante à matéria em testilha, JAMES EDUARDO OLIVEIRA assevera que:

Conteúdo e características dos direitos reais de garantia: Direito Real de garantia é aquele que confere ao credor a obtenção do pagamento da dívida com o valor do bem destinado exclusivamente à sua satisfação. Sendo direito real, segue a coisa sobre a qual recai onde quer que ela esteja (direito de sequela). O vínculo, justamente por se real, não se descola do bem afetado ao pagamento da dívida, mesmo que o devedor o aliene a outrem. A existência do direito real de garantia não implica na inalienabilidade da coisa, que continua respondendo pelo gravame mesmo que venha a ser transmitida a outrem pelo devedor. O direito real de garantia pressupõe a existência de uma obrigação, cujo compromisso assegura e cuja sorte segue. É, portanto, essencialmente acessório: extinta a obrigação principal, extinto está o direito real de garantia. (in Código Civil Anotado e Comentado: doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 1.048/1.049).

É obvio, pois, que, inadimplida a dívida, ao credor caberia executar a devedora, pois, por força do art. 1.428 do Código Civil é nulo o pacto comissório, consoante expressa previsão legal:

"Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento".

Encontra-se, pois, evidenciado nos autos que nunca houve compra e venda entre GERALDINO e PAULO e outros, tampouco de dação em pagamento realizada por ALICE em favor de GERALDINO. Em verdade, buscou-se, simuladamente, formalizar garantia de dívida por escritura de compra e venda, a encobrir não só a real intenção das partes, como também a nulidade estampada no art. 1.428 do CC.

Sobre a vedação de cláusula comissória ELPÍDIO DONIZETI e FELIPE QUINTELLA ensinam:

“Pode ser que o leitor já tenha questionado: o que ocorre se a obrigação com garantia real não for paga? A lei brasileira proíbe o chamado pacto comissório, o qual consiste em uma cláusula contratual que prevê que o credor poderá ficar com a coisa, caso a dívida não seja paga (art. 1.428). Verificando-se o inadimplemento, o que o credor pode fazer é excluir o bem (art. 1.422, primeira parte), ou seja, executar judicialmente a garantia, para que a coisa seja alienada por meio de leilão – se móvel -, ou de praça – se imóvel. O valor apurado será usado para pagar a dívida. Se for superior a ela, o saldo será entregue ao devedor. Se for inferior, o montante não pago do débito permanecerá devido (art. 1.430). Apesar da proibição do pacto comissório, admite-se que o devedor dê a coisa em pagamento ao credor, após vencida a obrigação, caso em que será necessária a excussão (art. 1.428, parágrafo único)”.

Tem-se, portanto, a evidente simulação na escritura de compra e venda e, mais, o que foi dissimulado, em realidade, foi um verdadeiro pacto comissório, isto é, a prerrogativa de o credor, no caso de inadimplemento, ficar com o bem dado em garantia para si, prática peremptoriamente vedada pelo ordenamento jurídico (art. 1.428 do CC), portanto, NULA é a escritura de compra e venda.

Neste sentido, o art. 167 do CC dispõe:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

SILVIO DE SALVO VENOSA, com propriedade, adverte:

"Há simulação absoluta quando o negócio é inteiramente simulado, quando as partes, na verdade, não desejam praticar ato algum. Não existe negócio encoberto porque realmente nada existe. Não existe ato dissimulado. Existe mero simulacro do negócio: colorem habet, substantiam mero nullam - possui cor, mas a substância não existe. Veja que o artigo sob comentário expressamente se refere à substância do negócio dissimulado.

"Na simulação relativa, pelo contrário, as partes pretendem realizar um negócio, mas de forma diferente daquela que se apresenta (colorem habet substantiam vero alteram - possui cor mas a substância é outra). Há divergência, no todo ou em parte, no negócio efetivamente efetuado. Aqui, existe ato ou negócio dissimulado, oculto, que forma uma complexo negocial único. Desmascarado o ato simulado pela ação de simulação, aflora e prevalece o ato dissimulado, se não for contrário à lei nem prejudicar terceiros. Esse é, aliás, o sentido expresso pelo novo Código Civil, no art. 167." (Direito Civil: parte geral. São Paulo: Atlas, 2010, p. 473-474 - sem negrito no original).

Dessa forma, constatada a simulação e sendo o ato dissimulado vedado pelo ordenamento jurídico (art. 1.428, CC), impõe-se a declaração de sua nulidade.” [...].

Não é demais reforçar que a declaração de nulidade em questão foi mantida pela Primeira Câmara de Direito Privado do TJMT nos autos do recurso de apelação nº 0001173-74.2010.8.11.0051, que modificou a sentença deste Juízo no que diz respeito à condenação solidária dos réus ao pagamento indenizatório a título de dano moral,
in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E
MORAIS –
PREPARO RECURSAL
–
INOBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS ESTABELECIDOS PELA LEI ESTADUAL Nº 11.077/2020 – RECORRENTES QUE NÃO EFETUARAM O PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR DO PREPARO MESMO APÓS OPORTUNIZADA A REGULARIZAÇÃO DO ATO – DESERÇÃO CONFIGURADA –
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SIMULAÇÃO – PACTO COMISSÓRIO – NULIDADE ABSOLUTA – ART. 167 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002
– INAPLICABILIDADE DO PRAZO DECADENCIAL DO ART. 178, § 9º, V, “B”, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 – REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 – PEDIDO INDENIZATÓRIO POR DANO MORAL DIRIGIDO AOS PROMITENTES VENDEDORES DO BEM QUE O TRANSFERIU A TERCEIRO SEM EXPRESSA ANUÊNCIA DA AUTORA –
PRESCRIÇ
ÃO –
PRECLUSÃO CONSUMATIVA
– PREJUDICIAL REJEITADA NA
DE
CISÃO
SANEADOR
A –
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO
PELA VIA RECURSAL CABÍVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL – PRÁTICA DE ATO ILÍCITO – INOBSEVÂNCIA AOS DEVERES CONTRATUAIS – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – INCABÍVEL A CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DOS PROMITENTES VENDEDORES COM OS DEMAIS RÉUS – NECESSIDADE DE CONDENAÇÃO INDIVIDUALIZADA – MAJORAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO – INCABÍVEL – OBSERVÂNCIA ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DA CAUSA E ATENDEDIMENTO À FINALIDADE RESSARCITÓRIA E PUNITIVA – RECURSO DO 1º CASAL DE RÉUS NÃO CONHECIDO – RECURSO DO 2º CASAL DE RÉUS NÃO CONHECIDO – RECURSO DO 3º CASAL DE RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. 1. O art. 7º-A,
caput
, da Lei Estadual nº 11.077/2020, regra geral acerca do critério para cálculo do preparo, prevê, de forma clara e objetiva, que “as custas no recurso de apelação serão calculadas em 3% (três por cento) sobre o valor da causa”, sendo que, somente nas hipóteses em que o valor da causa for alterado, de ofício ou em razão de provocação da parte contrária, na sentença, é que se aplica a previsão do parágrafo único de que “o valor do preparo será calculado sobre o valor fixado na sentença se líquida, ou, se ilíquida, sobre o valor fixado pelo juiz da causa”. 2. O não recolhimento do valor devido a título de preparo, mesmo após intimação para fazê-lo, impõe o reconhecimento da deserção e o não conhecimento do recurso.
3. Nos termos da consolidada orientação da jurisprudência do STJ, “é nulo o compromisso de compra e venda que, em realidade, traduz-se como instrumento para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a obrigações decorrentes de contrato de mútuo usurário, se estas não forem adimplidas. Isso porque, neste caso, a simulação, ainda que sob o regime do Código Civil de 1916 e, portanto, concebida como defeito do negócio jurídico, visa encobrir a existência de verdadeiro pacto comissório, expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil” (STJ - Quarta Turma - REsp 1076571/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 11/03/2014, DJe 18/03/2014).
4. O
agravo de instrumento é o recurso cabível para impugnar decis
ão
interlocutória que verse sobre prescrição ou decadência, uma vez que configura pronunciamento de mérito no processo (STJ
,
Resp 1778237
/RS), assim, afastada a prescrição no despacho saneador, e não havendo a devida impugnação recursal via agravo de instrumento, operou-se a preclusão consumativa da matéria. 5. A aferição das condições da ação, dentre as quais a legitimidade das partes, ampara-se na teoria da asserção, de modo que, por isso, devem elas ser conferidas à luz das afirmações feitas pelo demandante em sua petição inicial, devendo o julgador considerar a relação jurídica deduzida em juízo
in statu assertionis
, isto é, à vista do que se afirmou. 6. Não
h
avendo prova da autorização da promitente compradora à transferência da titularidade do imóvel para terceiro,
tampouco
previsão
contratual
que autorizasse a prática do ato,
a
conduta dos promitentes vendedores
configura ato ilícito e
t
al conduta, por perpetrar quebra dos deveres
contratuais
, torna cabível a condenação ao pagamento de indenização por dano mora
l
. 7. O arbitramento do valor da indenização por danos morais deve se prender à análise crítica e cuidadosa do conjunto de circunstâncias que envolvem o problema, com a devida mensuração da extensão dos danos, inclusive pela repercussão social dos fatos, além do comportamento de lado a lado, sobretudo com consideração do perfil social e financeiro tanto da pessoa lesada quanto da ofensora, e, para ter caráter disciplinar, o valor indenizatório deve ser arbitrado em montante suficiente para desencorajar a reincidência de ofensas semelhantes, porém, com o cuidado de não implicar em enriquecimento injustificado do ofendido.
(TJMT, Recurso de Apelação nº 0001173-74.2010.8.11.0051, 1ª Câmara de Direito Privado, 01.06.2023)

Denota-se, portanto, que a respeito do primeiro negócio realizado em
30.03.2000
entre a autora e
NOSSA CASA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, SÔNIA MEYER REIS
e
PAULO FERNANDO
, qual seja, a efetiva promessa de compra e venda do Lote 07, da Quadra 48, do Bairro Jupiara, o ato foi considerado lícito, válido e eficaz, reafirmando-se a condição de promitente compradora da autora.

Por outro lado, fora reconhecida, nos autos do processo de nº 1173-74.2010.811.0051, código 31064, a nulidade da compra e venda formalizada pelo contrato de id. 63504587, p. 52-55,
por simulação
, subsistindo os negócios jurídicos dissimulados. Ou seja, declarou-se válida a
SUB-ROGAÇÃO
efetivada entre
JAIRO
e
GERALDINO
, relativa ao débito mantido por
ALICE
junto à
GERALDINO
e, também, a
CESSÃO DE CRÉDITO
efetivada entre
ALICE
e
JAIRO
, mediante a entrega de 66% do terreno 07 para pagamento da dívida sub-rogada, extinguindo-se a obrigação.

Na ocasião, foi consignado:

“[...]

Por oportuno, ao ser ouvida, observa-se que a requerente ALICE, divergindo da afirmação posta na petição inicial, diz que na intenção de solucionar o imbróglio causado pela transferência de seu bem para o nome de terceiros e, dada a existência de dívida junto ao construtor, consentiu que 66% do Lote 07 fosse repassado a JAIRO, que, por sua vez, quitaria sua dívida com GERALDINO, tornando-se sócio dela no terreno 07.

Com efeito, a ré declara:

[...] Juíza: Tá, mas a minha dúvida dona Alice... no dia lá que vocês resolveram sentar pro por um fim nessa situação, foi explicado pra Senhora o que? Como vocês iam solucionar isso? Quando a Senhora sai do escritório, a Senhora sai com que pensamento? Como a Senhora saiu de lá, eu resolvi de que forma?

Autora: Eu falei, bom, agora ele já vendeu pro Senhor Jairo né, uma parte... é, nos nem fizemos o acerto e ele também não deu chance nenhuma de conversar com ele pra ver quanto é que...

Juízo: Então o Senhor Geraldino... deixa eu ver se eu estou entendendo o que a Senhora pensou naquele dia. Então a Senhora sai de lá, o Senhor Geraldino estava vendendo uma parte que ele achava que tinha de direito por ter construído pra senhora.

Alice: É, sim.

Juízo: Porque a Senhora devia pra ele, então ele passou esse dinheiro pra ele... então como que entra a senhora adquirindo esses 40% desse imóvel que já não está mais no seu nome?

Autora: Que foi a parte desse lote que... não eles fizeram o papel lá, só eles que fizeram o papel, mas eu não sabia.

Juízo: Mas o combinado é que a senhora e o Senhor Jairo seriam sócios?

Autora: Seriamos sócios, daí. Aham.

Juízo: A senhora e ele?

Autora: É.

Juízo: E a senhora teria que pagar alguma parte para o senhor Geraldino?

Autora: Eu não pagava mais nada, eu não tinha mais nenhuma dívida com o senhor Geraldino.

Juízo: Daí o Jairo pagava os 300 mil mediante entrega de uma casa?

Autora: Sim.

[...] (dos 14’36” aos 16’55”)

Juízo: A senhora tinha ciência de que quanto a Senhora assinou aquele documento lá com o senhor Valdir Pimpinatti, a Senhora passaria a ser sócia do Senhor Jairo? Autora: eu sabia que ele estava comprando né... eu sabia que ele estava comprando lá.

Juízo: Certo. Só pra reforçar, a senhora sabe como o Senhor Jairo e Sra Claci pagaram o Senhor Geraldino?

Autora: eles pagaram com uma casa que ele falou pra mim “olha Dona Alice, só o que eu tinha pra negociar com ele foi uma casa e ai eu dei a casa pra ele e ele ficou bem contente”.

Juízo: E a senhora tinha que passar mais algum valor pra ele?

Autora: Eu não tinha que passar nenhum valor mais.

Juízo: A senhora sai daquela sala ciente que a senhora não tinha que passar nenhum valor?

Autora: Que eu não tinha que passar nenhum valor. E nem a reforma que tinha feito lá, eu não tinha nada a ver com a reforma que foi feita, ficou “elas por elas”. Juízo: Foi o Senhor Jairo que fez?

Autora: É, fez.

Juízo: então o Senhor Jairo fez a reforma, entregaria a casa e ficaria com os 66% do lote.

Autora: Sim.

Juízo: E a senhora, então, ficaria com 34% e não precisaria pagar mais nada. Autora: é, sim.

Juízo: Certo. E o lote A, ficaria pra quem?

Autora: Pra mim.

[...] (dos 20’05” aos 21’26”).

Advogado: A senhora estava ciente lá no dia da negociação com o Pimpinati que estava passando uma parte do imóvel para o Senhor Jairo?

Autora: Ele falou que estava vendendo uma parte para o Senhor Jairo.

Advogado: Então a senhora concordou e assinou o contrato?

Autora: Não, mas não tinha acordo, ele já tinha vendido e eu tinha só que assinar daí.

Advogado: Mas a senhora foi obrigada a assinar esse contrato?

Autora: Ele falou pra mim... não, ele só falou pra mim assim “Dona Alice a Senhora assina isso aqui”... e o Senhor Pimpinati ele falou assim pra mim “assina, porque se você não assinar isso aqui você vai perder tudo, tudinho, se não assinar esse documento”.

Advogado: Só uma pergunta com relação ao advogado [...] se ele havia advogado pra Senhora antes.

Autora: Sim. [...]

Advogado: Assim, daquele dia a Senhora procurou e pediu pra ele fazer um contrato, quando o Geraldino e o Jairo começaram a negociar. A senhora confiava nele então?

Autora: Confiei nele. Ele perguntou pra mim “Dona Alice o que eu posso fazer e o que eu não posso”, e eu falei “olha Doutor, eu não entendo nada. Então, eu acho que um advogado sabe o que eu posso e o que eu não posso fazer, daí eu vou confiar no Senhor, pro Senhor resolver isso pra mim né”.

Advogado: e naquela ocasião eles não pegaram uma cópia da matrícula pra levar pro advogado pra fazer o contrato, a Senhora não lembra disso? De onde eles tiraram os dados do terreno pra fazer o contrato se a senhora não lembra?

Autora: Olha, pra fazer o contrato? Eles pegaram da... não, o contrato estava comigo, eu acho, mas eu não lembro mais.

Advogado: e ele leu pra senhora antes de todo mundo assinar? Tentou explicar pra senhora como era?

Autora: Não, não, só o Dr leu... parece que foi ele que leu, porque eu falei pra ele “Dr. Eu não tenho condições de ler” e ele falou “eu leio”. Só que ele leu, mas eu que... outra coisa né. Eu entendi só que estava negociando com o Jairo... que seria um documento que estava fazendo né, com o Senhor Jairo.

Advogado: E a Sra concordou que fosse vendido pro Senhor Jairo?

Autora: Ele...

Advogado: Qual era a ideia da Sra, era que o Jairo entrasse e continuasse pagando o aluguel também?

Autora: Não, foi assim... eu aluguei pra ele e ele continuava pagando o aluguel né. Eu se quisesse, desses cinco anos eu resolvesse trabalhar eu montava outro... eu abria outro negócio, inclusive eu ia abrir uma “marmitaria” quando eu recuperasse... [...].

Advogado: A senhora não pensou em vender pro Senhor Jairo ali também?

Autora: Eu falei pra ele. Eu falei pra ele, quando a gente fez contrato com ele pra aluguel eu falei pra ele “se um dia eu for vender, eu abro preferencia se você quiser comprar, tiver condições de comprar né”.

Advogado: e hoje a senhora não tem ideia de vender, assim, pra acabar com essas ações?

Autora: Não, eu acho assim, que se ele tem condições de pagar o valor que realmente é... porque eu também não posso dar o que é meu por causa que está nessa situação. Mas se ele tiver condições de pagar o valor que realmente vale a gente pode combinar.

Advogado: E a senhora está falando que venderia o que ficou pra Senhora?

Autora: É, o que ficou pra mim. O lote que tenho a escritura e os 34% do outro que ficou...

[...] (dos 35’10” aos 36’05”).

Lado outro, muito embora não se desconheça a existência de contradições em seu depoimento, especialmente quando afirma que ALICE não lhe pagou pelos 34% do terreno 07, é preciso registrar que durante todo seu depoimento GERALDINO reconheceu que o valor recebido de JAIRO quitou integralmente a dívida da autora, dando a ela o direito de resgatar o bem, já que NÃO HOUVE COMPRA E VENDA DO TERRENO e sim a cessão do crédito a JAIRO.

O depoente deixou claro, também, que o terreno sempre pertenceu a ALICE e foi registrado em seu nome apenas como garantia de pagamento da construção edificada no imóvel. Vejamos:

[...] Juízo: então quando o senhor negociou com o Jairo a Dona Alice nem sabia ainda?

Requerido: Não, ela sabia, tanto que eu conversei com ela. Eu fui no advogado dela, com ela, quando nos fizemos... porque nos fizemos um acerto, eu com ela... e nos fomos no advogado dela, ela que me chamou... fomos eu e o Jairo ainda no advogado dela, pro advogado dela...

Juízo: Tá, mas o senhor negociou a parte da Dona Alice, que ela lhe devia, por quanto com o senhor Jairo?

Requerido: eu não me lembro bem cem por cento agora, mais foi duzentos e poucos mil reais a parte que ela me devia.

Juízo: Daí esses duzentos e poucos mil reais era a sua parte no imóvel, que ela teria que pagar?

Requerido: Era a minha parte, que ela tinha que pagar pra mim das notas promissórias.

Juízo: Então esses duzentos e poucos mil que o senhor passou esse seu direito de garantia pro seu Jairo, é isso?

Requerido: Exatamente.

Juízo: em troca de duzentos e poucos mil?

Requerido: é que o acerto foi assim, ela quita a dívida e eu passo na hora pra quem ela permitir, pra quem ela indicar, que estaria quitada a dívida...

Juízo: Então o senhor reconhece que o imóvel é da Dona Alice?

Requerido: Eu reconheço que o terreno era dela, eu construí e o imóvel era a garantia real daquela dívida... que eu esperava receber pra repassar pra ela.

Juízo: E essa parte que o senhor tinha de crédito era duzentos e poucos mil reais?

Requerido: na verdade, Dra, era mais... era de quatrocentos mil, porque tinha uma parte embaixo que eu fiz toda, ficou mais de duzentos metros de construção, mas nos entramos em acerto [...]

Juízo: [...] Quanto a Senhora Alice lhe devia, que o Senhor entregou pro Senhor Jairo?

Requerido: De 120 mil ela me pagou 27 ou 30 notas promissórias, faltava 87 e alguma coisa...

Juízo: E o Senhor negociou esse crédito por quanto?

Requerido: Eu peguei uma casa que o Jairo tinha em troca dessa dívida.

[...]

Juízo: O Senhor pegou a dívida da Dona Alice em troca de uma casa?

Requerido: Exatamente.

Juízo: Zerou? Dona Alice não lhe devia mais nada.

Requerido: Zerou, ela não me devia mais nada.

Juízo: E o Senhor Jairo também não lhe devia mais nada.

Requerido: Pra mim ainda tinha um “acertinho” com ele, mas um negócio independente, por fora, mas aquele negócio ficou acertado.

[...]

Juízo: Então a Dona Alice não teria que lhe pagar nada?

Requerido: Não, ela não me deve nada.

Juízo: Ela não deve nada pro senhor.

Requerido: Não, ela não.

Juízo: Certo. A sua dívida então o Jairo pagou?

Requerido: O Jairo pagou pra mim.

[...]

Juízo: O Senhor passou o que o senhor tinha de direito pro Jairo?

Requerido: Exatamente.

Juízo: Foi isso que vocês fizeram naquele dia da negociação?

Requerido: sim.

Juízo: Mas ai essas duas partes, ficou liquidada a Dona Alice não devia nada. Nem para o Jairo. Daí ela não devia nada pro Jairo também.

Requerido: Não, ele tem a garantia, se ela pagasse a dívida seria devolvido o imóvel pra ela né. Mas ela tinha que pagar a dívida né...

Juízo: Isso é o que vocês negociaram, então. Se a Senhora pagar a dívida o Jairo passa de novo o imóvel pra você?

Requerido: É, exatamente.

[...]

Advogado de defesa: Entendi. Posteriormente, quando vocês fizeram esse contrato, no escritório de advogado, foram assinar... na negociação a Dona Alice ficou de pagar algum valor pra alguém, ou pro Senhor ou para o Jairo? Ela assumiu o compromisso de pagar alguma coisa?

Requerido: As 120 notas promissórias. O valor da dívida.

Advogado da autora: Não na construção, eu digo depois. Lá quando vocês foram no escritório do advogado, quando o senhor passou para o senhor Jairo, nessa negociação que eu estou falando. A Dona Alice naquele momento assumiu o compromisso de pagar algum valor pra alguém.

Requerido: Não, o compromisso que ela assumiu está naquele contrato que foi feito com o advogado dela... está com ela, ela tem tudo lá.

Juízo: O Senhor não está entendendo. Quando vocês negociaram quem pagou o senhor foi o Jairo.

Requerido. O Jairo que pagou.

Juízo: A Dona Alice, ela teria que pagar alguém?

Requerido: Pagar o Jairo, a dívida.

[...]

Juízo: O que vocês negociaram lá então foi uma transferência da dívida, transferiu a sua garantia para o Jairo.

Requerido: É, tudo que eu tinha pra receber eu passei para o Jairo, o Jairo aceitou...

Juízo: Então se a Dona Alice pagar o Jairo, o imóvel fica todo para a Dona Alice. Se a Dona Alice não pagar o Jairo...

Requerido: É que nessa altura que está essa situação, depois que já tem dezoito anos que venceu... tem dezoito anos essa dívida. Mas a garantia está lá certamente, eu não seu como funciona, né... eu não tenho conhecimento, eu sou leigo nessa parte... mas se a ela quitou a dívida ela não deve mais nada, a Senhora tem que me devolver.

[...] (CD-ROM – fls. 721).

Já o requerido JAIRO conta versão diversa, declarando que não houve sub-rogação do crédito e sim a aquisição de 66% da integralidade do imóvel (Lote 07 e Lote 6-A). Afirma que esses percentuais foram calculados pelo advogado da autora, mediante apresentação do valor da dívida, que era superior ao valor do Lote 07.

Entretanto, o contrato não faz qualquer menção ao Lote 6-A, concluindo-se que a negociação se restringiu ao terreno 07. Vejamos:

[...] 1º - Os VENDEDORES vendem aos segundos, aqui nomeados COMPRADORES, pelo preço certo e ajustado de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), um lote urbano, sob o nº 07, da quadra 48, do Loteamento Jupiara, na cidade de Campo Verde/MT, com as seguintes CARACTERISTICAS e CONFRONTAÇÕES: Um imóvel urbano, constante de um lote de terreno para construção, sob o nº 07, da quadra 48, do Loteamento denominado Jupiara. Situado no perímetro urbano desta cidade de Campo Verde/MT, o qual possui a configuração retangular, medindo a área superficial de 525,00 m2 (quinhentos e vinte e cinco metros quadrados), ou seja, uma dimensão de 15,00 x 35,00 (quinze metros de frente e fundos, por trinta e cinco metros de ambos os lados) [...] (fls. 69).

[...].”

Pois bem, detalhando a dinâmica dos fatos e as circunstâncias que os envolvem, visualiza-se que até
08.10.2009
a autora era detentora de todo o imóvel compreendido pelos Lotes 6-A e 07, com área de 262,50 m2 e 525,00 m2, respectivamente. O primeiro na condição de legítima proprietária e o segundo como promitente compradora.

A partir de tal data, diante das negociações supervenientes, notadamente a cessão de parte de seus direitos sobre o Lote 07 ao requerido, passou a deter 34% de tal terreno, além de 100% lote 6-A.
Equivale dizer, atualmente ALICE possui 55,87% da área total de 787,50m2 (100% lote 6-A e 34% lote 07).

Prosseguindo, necessário registrar que os imóveis locados abrigam um hotel construído sobre a área dos terrenos 6-A e 07, de sorte que
não comporta separação sem que se extinga a obra ali edificada, transformando-os, consequentemente, em indivisíveis.

Destarte, não assiste razão ao requerido quando afirma que a partir da assinatura do contrato de compra e venda não teria mais que efetuar o pagamento de alugueres.

E o primeiro recurso argumentativo que dá suporte a esta assertiva centraliza-se no fato de que em caso de
propriedade em condomínio
, aquele que ocupar o imóvel integralmente deve pagar aluguel aos demais condôminos, sob pena de flagrante enriquecimento ilícito.

(...)

Com lastro nesses argumentos, sendo os imóveis locados indivisos e pertencentes às partes litigantes no presente processo, não se mostra plausível o atendimento da pretensão da autora no tocante ao despejo do coproprietário, detentor de
44,13% do bem
, máxime quando se observa o argumento de que durante o longo período de ocupação do imóvel JAIRO realizou reforma e ampliação do local, o que se confirmado poderia lhe assegurar eventual direito a retenção de benfeitorias.

Entretanto, é certo que a manutenção do requerido na posse e administração do bem não exclui a obrigação do pagamento de aluguel à autora, proporcional aos
55,87%
da área do imóvel indivisível, até eventual extinção do condomínio, observado, por ora, o valor originalmente ajustado entre as partes no contrato de id. 63504587, p. 25-28.

Com tais considerações, conclui-se que a ação merece parcial procedência (...)

Diante do exposto, com amparo na fundamentação acima:

a)

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos formulados na exordial, com amparo no artigo 487, inciso I, do NCPC, apenas para
CONDENAR
o requerido ao pagamento, a título de aluguel, do valor correspondente a
55,87% (cinquenta e cinco vírgula oitenta e sete pontos percentuais)
da importância estipulada no contrato de locação,

referente à cota-parte da autora no

imóvel em questão, descontando-se a importância já recebida no período de outubro de 2009 a dezembro de 2009, corrigido monetariamente pelo índice contratualmente previsto (IGPM), a partir do vencimento, e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação (...)

b)
considerando a ausência de emenda, JULGO EXTINTA a reconvenção, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no art. 485, inciso I c/c o art. 321, § único, ambos do novo Código de Processo Civil” (cf. Id. nº 216454949)”.

Nas razões da apelação, o autor, ora agravante, sustenta que
“não há que se falar em pagamento do aluguel, visto que a apelada sequer era proprietária do bem e, em momento posterior, o imóvel foi adquirido por ele e sua esposa, em condomínio, na proporção de 66% para o réu e 34% para apelada, de modo que a partir de então o contrato de aluguel estaria revogado”
argumentando que
“arcou sozinho com a despesa de reforma do imóvel, na quantia de R$ 75.016,91”
restando “
evidente a inexistência de dívida locatícia, eis que é proprietário do bem, em condomínio com a apelada”

(
cf. Id. nº

216454950).

Em 2º Grau, a decisão aqui agravada não conheceu do apelo sob os seguintes fundamentos:

“Precedendo à análise do mérito, deve se verificar se o recurso preenche os requisitos indispensáveis à sua admissibilidade, entre os quais, intrinsecamente, o ônus da impugnação específica à decisão recorrida, substância do princípio da dialeticidade, este que impõe ao recorrente o dever de expor, de modo coeso e inteligível, os fundamentos de fato e de direito que embasam a pretensão recursal, os quais, por sua vez, por razões lógicas e jurídicas, devem se ater aos fatos discutidos na lide e, ao menos em abstrato, possuir aptidão para ensejar e justificar a revisão do quadro decisório acertado na sentença.

Nas razões recursais, o réu/apelante não balbucia qualquer crítica juridicamente relevante à fundamentação sentencial, na realidade, repete as mesmíssimas razões apresentadas em sede de contestação e já debatidas e fustigadas pelos fundamentos sentenciais, sendo que dedicou boa parte dos seus esforços argumentativos para demonstrar que a autora/apelada sequer era proprietária do bem e, em momento posterior, o imóvel foi adquirido por ele e sua esposa, em condomínio, na proporção de 66% para ele e 34% para apelada, de modo que a partir de então o contrato de aluguel estaria revogado, e que, arcou sozinho com a despesa de reforma do imóvel, na quantia de R$ 75.016,91 (cf. Id. nº 216454950).

Logo, como o presente recurso não guarda pertinência com o quadro fático em análise, e não impugna os fundamentos que dão sustentação à sentença, ao contrário, como visto, somente repisa os fundamentos da contestação, ofertando pouco ou nenhum combate às razões sentenciais, fica evidente a afronta ao princípio da dialeticidade recursal, e o não conhecimento do recurso é medida que se impõe
”

Reafirmo a fundamentação segundo a qual, em respeito ao princípio da dialeticidade recursal, não basta ao recorrente simplesmente expressar inconformismo com a decisão e pleitear sua reforma, é imprescindível que apresente fundamentação mínima de pertinência e relevância jurídica, apta, ainda que em abstrato, a ensejar a modificação do julgado, sob pena de não conhecimento do recurso.

No caso concreto, o apelante/agravante, em vez de contrapor-se aos fundamentos que levaram o juízo de primeiro grau a julgar parcialmente procedentes os pedidos da autora, limitou-se a reproduzir a contestação original, sem adaptar ou sustentar, de forma analítica e específica, as razões alegadas, manteve-se em mera afirmação de inexistência de dívida locatícia, sob o argumento de copropriedade do imóvel com a parte apelada, sem rebater, pontualmente, as premissas de fato e de direito adotadas na sentença.

Dessa forma, a impugnação recursal revela-se genérica e desvinculada dos elementos dos autos, mostrando-se insuficiente para demonstrar o desacerto da decisão de primeiro grau, não atendendo, portanto, ao requisito da dialeticidade previsto na legislação processual.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2025