Tribunal: TJMT
Processo: 1006251-13.2020.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006251-13.2020.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRUNO EDSON EREGIPE MARTINS - CPF: 004.595.291-45 (EMBARGADO), EWERTON JOSE CARVALHO - CPF: 050.996.161-43 (ADVOGADO), KEEZY MARIA CUNHA BOAVENTURA - CPF: 000.868.151-13 (ADVOGADO), CARMEM PIRES CUNHA - CPF: 205.953.101-25 (EMBARGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (EMBARGANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (EMBARGANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC.
EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos por GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA contra acórdão que, por unanimidade, negou provimento aos recursos de apelação interpostos pelas embargantes, mantendo sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual e indenização por danos morais proposta por adquirentes de lote em razão do atraso na entrega do empreendimento imobiliário. As embargantes alegam omissão quanto à responsabilidade civil da imobiliária, à inexistência de dano moral e ao prequestionamento dos dispositivos legais invocados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição ou obscuridade ao manter a responsabilidade solidária da imobiliária e a condenação por danos morais; (ii) analisar se há omissão quanto ao prequestionamento dos dispositivos legais indicados pelas embargantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, sendo cabíveis apenas para sanar vício de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC.

4. A decisão embargada apresenta fundamentação clara e completa, analisando expressamente todas as alegações relevantes das partes, inclusive quanto à responsabilidade solidária da imobiliária com base em sua atuação na cadeia de fornecimento.

5. A jurisprudência do STJ reconhece que a imobiliária, ao intermediar e participar ativamente da comercialização de empreendimento imobiliário, responde solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao consumidor.

6. A caracterização do dano moral foi suficientemente fundamentada, ressaltando que o atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância configura violação dos direitos do consumidor e enseja compensação extrapatrimonial.

7. O acórdão embargado contém razões suficientes para o convencimento do colegiado, e a ausência de menção expressa a todos os dispositivos legais invocados pelas partes não caracteriza omissão quando a tese jurídica restou integralmente enfrentada.

8. A tentativa de obter novo julgamento da matéria por meio de embargos de declaração revela mero inconformismo, inadmissível na via eleita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão nem são cabíveis para o simples inconformismo da parte.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Embargos de Declaração oposto por

GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
CIC – CENTRAL DE IMOVEIS CUIABÁ LTDA
,
alegando necessidade de aclaramento do acórdão de ID.
271878879, que, por unanimidade, desproveu os Recursos de Apelação interpostos pelas partes embargantes.

A parte embargante GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em suas razões
(ID.

274157887
), alega que o corretor não integra a cadeia de consumo, inexistindo responsabilidade civil. Ao impor solidariedade não prevista em lei ou contrato, o v. Acórdão violou o art. 265 do Código Civil, bem como os arts. 722 e 723 do mesmo diploma, ao atribuir responsabilidade à corretora que apenas prestou serviços de intermediação. Houve também violação ao art. 14, caput e § 4º, do Código de Defesa do Consumidor, ante a ausência de nexo causal.

Requer o provimento do recurso para afastar a responsabilidade solidária da Embargante, reconhecer a regularidade da corretagem e a inexistência de danos morais, com pré-questionamento dos dispositivos legais citados.

A parte embargante

CIC – CENTRAL DE IMOVEIS CUIABÁ LTDA, em suas razões
(ID.

274249850
), requer seja modificada a decisão, para o fim de seja reconhecida a não ocorrência de danos morais, e principalmente que sejam prequestionados os artigos legais citados objetivando futuros recursos.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Os embargos de declaração visam tão somente afastar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão, a teor do artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

No presente caso,
os embargantes elegem matérias devidamente apreciadas e decididas
pelo colegiado nos seguintes termos:

“(...)

Na origem trata-se de ação de rescisão contratual e indenizatória, proposta por Carmem Pires Cunha e Bruno Edson Eregipe Martins em face de CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda e Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda - ME.

Os requerentes firmaram, em 21 de junho de 2015, contrato de Promessa de Compra e Venda com as rés para aquisição de um terreno no Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, em Santo Antônio de Leverger-MT, quitando 53 das 187 parcelas, totalizando R$ 21.711,65.

O contrato previa a entrega das obras até outubro de 2017, conforme cláusula 17ª, mas o loteamento não foi entregue até o ajuizamento da ação. Diante disso, requereram tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas e, no mérito, a rescisão contratual com devolução dos valores pagos, acrescidos de multa de 10% (cláusula 15ª), além de indenização por danos morais de R$ 10.000,00.

A tutela foi deferida, determinando a rescisão imediata do contrato, suspensão da cobrança de taxas e encargos e a abstenção da ré de negativar os autores.

O magistrado de 1º grau julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato e condenando as rés à devolução integral dos valores pagos, ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato e ao pagamento da indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Irresignadas, as requeridas interpuseram Recursos de Apelação fundamentados nas seguintes asserções:

•

Sobrestamento do feito – A questão da prescrição da devolução da comissão de corretagem está pendente de julgamento no STJ (Tema 1099), devendo o processo ser suspenso.

•

Inexistência de atraso na obra – As obras foram concluídas regularmente, e a rescisão contratual ocorreu por razões financeiras dos adquirentes, sem culpa da apelante.

•

Retenção de valores contratuais – A sentença desconsiderou cláusula que previa a retenção de 23% dos valores pagos, já que os autores deram causa à rescisão.

•

Inaplicabilidade da multa contratual – Como a rescisão foi requerida pelos compradores, não se justifica a multa de 10% sobre o valor do contrato, que só caberia em caso de inadimplência da vendedora.

•

Inexistência de dano moral – O inadimplemento contratual, por si só, não gera direito à indenização por danos morais, inexistindo fundamento para a condenação, ou, necessidade de minoração do montante.

•

Inexistência de responsabilidade civil da imobiliária - A imobiliária apenas intermediou a venda, sem participação na construção ou no prazo de entrega, não podendo ser responsabilizada solidariamente pelos danos.

•

Regularidade da corretagem – O serviço de corretagem foi devidamente prestado ao aproximar as partes e concluir o negócio, inexistindo falha na prestação do serviço.

Analisando o caderno processual, observa-se que os autores e apelados firmaram, em 21 de junho de 2015, contrato de promessa de compra e venda para aquisição de um lote no empreendimento Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, em Santo Antônio de Leverger-MT. Conforme cláusula 17ª, a entrega do loteamento, com a conclusão das obras de infraestrutura, estava prevista para outubro de 2017.

A mesma cláusula previa um prazo de tolerância de 6 (seis) meses, o que estendia o limite máximo para a entrega do imóvel até abril de 2018. Contudo, até a data da propositura da ação (13/02/2020) os autores alegaram que o lote não havia sido concluído, caracterizando descumprimento contratual por parte das rés, o que motivou o ajuizamento da presente objetivando a restituição integral dos valores despendidos, bem como compensação por danos morais.

Inicialmente, o pedido de sobrestamento deve ser rejeitado, pois o Tema Repetitivo 1099 do STJ determina a suspensão apenas do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial que tratem do prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem, não havendo impedimento para o julgamento da matéria em sede de apelação. Dessa forma, inexiste óbice ao regular prosseguimento do feito.

A prejudicial de mérito de prescrição deve ser rejeitada.

O prazo prescricional inicia-se a partir do momento em que nasce a pretensão do titular do direito de ação, conforme preceitua o princípio da actio nata, que estabelece que a prescrição começa a fluir quando o titular do direito tem ciência inequívoca do dano ou da violação do seu direito, permitindo-lhe exigir a prestação jurisdicional.

No caso de rescisão contratual por inadimplemento da vendedora em razão de atraso na entrega do imóvel, o termo inicial do prazo prescricional deve ser o momento em que o atraso efetivamente se inicia, pois, a partir dessa data, surge a pretensão do comprador de pleitear o ressarcimento dos danos decorrentes do inadimplemento contratual.

Aplica-se o prazo prescricional trienal para a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil.

No caso concreto, o atraso na entrega do imóvel teve início em outubro de 2017, o que significa que a partir dessa data o comprador já poderia ajuizar a demanda visando à rescisão contratual e à devolução dos valores pagos. Considerando que a ação foi proposta em 13 de fevereiro de 2020, resta evidente que o prazo prescricional não se consumou no momento do ajuizamento da ação.

A jurisprudência deste sodalício trilha no mesmo caminho:

(...)

Quanto a tese de inexistência de atraso na obra, fundamentada na certidão expedida pela Prefeitura de Santo Antônio de Leverger (ID. 235037767), não se sustenta, uma vez que o referido documento apenas atesta a execução de infraestruturas urbanísticas, tais como galeria pluvial de 11.000,00 metros lineares, rede de energia de 9.700,00 metros lineares e rede de água de 11.291,30 metros lineares.

No entanto, a execução dessas obras, por si sós, não configura a entrega definitiva da unidade imobiliária adquirida, nem comprovam o cumprimento integral das obrigações assumidas pela vendedora no contrato firmado com o comprador.

Nos termos da jurisprudência consolidada, a obrigação da incorporadora não se restringe à execução de infraestruturas públicas ou urbanísticas, mas abrange a efetiva entrega da unidade habitacional em condições de uso e habitabilidade, incluindo a expedição do habite-se e demais requisitos para ocupação do imóvel pelo adquirente.

Dessa forma, a mera existência de obras de infraestrutura não se confunde com a conclusão do empreendimento e a entrega do imóvel, razão pela qual persiste a caracterização do atraso contratual.

A pretensão de retenção de valores contratuais revela-se descabida, uma vez que restou incontroverso nos autos que o inadimplemento contratual decorreu da conduta da requerida, a qual não entregou a unidade imobiliária no prazo estabelecido no contrato, nem mesmo no prazo de tolerância adicional de seis meses.

Preleciona o Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência consolidada no sentido de que, em casos de rescisão por inadimplemento da incorporadora, deve haver a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, justamente por não se tratar de desistência imotivada, mas sim de descumprimento contratual por parte da vendedora. Nesse sentido:

(...)

Por sua vez, a responsabilidade da imobiliária nos casos de rescisão contratual motivada pelo inadimplemento da incorporadora decorre do seu papel na relação jurídica estabelecida com o consumidor, especialmente quando atua como intermediadora e participante ativa na comercialização do empreendimento.

A imobiliária, ao intermediar a venda de unidades autônomas de empreendimento imobiliário, integra a cadeia de fornecimento e, portanto, responde solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça coaduna:

(...)

Em continuidade, a aplicação da multa por inadimplemento pactuada no contrato é medida que se impõe, uma vez que a culpa pela rescisão contratual recai sobre a parte ré, conforme expressamente previsto na Cláusula 15ª (décima quinta) do instrumento contratual firmado entre as partes.

O contrato firmado entre as partes prevê a aplicação de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato à parte que, por inadimplemento, der causa à rescisão.

Preceitua o Código Civil:

“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

No caso concreto, verifica-se que o inadimplemento decorreu exclusivamente da conduta da ré, que não entregou a unidade imobiliária no prazo estipulado contratualmente, nem mesmo dentro do prazo de tolerância de seis meses, fato que legitima a aplicação da penalidade prevista no contrato.

Derradeiramente, quanto a ocorrência de danos morais, é cediço que o atraso na entrega do imóvel, especialmente quando ultrapassa o prazo de tolerância contratual, não configura mero inadimplemento contratual, mas uma violação grave dos direitos do consumidor, ensejando reparação por dano moral.

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, a incorporadora e a imobiliária e demais responsáveis pelo empreendimento devem garantir a segurança, previsibilidade e confiabilidade na relação contratual, sendo o prazo de entrega do imóvel um elemento essencial do contrato.

Quando esse prazo não é cumprido, o comprador sofre frustrações que ultrapassam o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral passível de indenização.

O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que o atraso que extrapola o prazo de tolerância na entrega do imóvel excede o mero descumprimento contratual e viola direitos da personalidade do consumidor:

(...)

O argumento de que o imóvel destinava-se ao lazer do autor não afasta a ocorrência do dano moral, pois a frustração legítima das expectativas do comprador, aliada ao atraso injustificado na entrega do imóvel, extrapolando inclusive o prazo de tolerância de seis meses, configura violação à segurança jurídica e ao direito à moradia, ainda que para fins de descanso e recreação.

O valor arbitrado a título de indenização por danos morais decorrente do atraso injustificado (R$ 10.000,00) não se mostra exacerbada, devendo ser mantida.

Com essas considerações, CONHEÇO dos RECURSOS, e NEGO PROVIMENTO a ambos.

Deixo de majorar os honorários advocatícios recursais uma vez que foram fixados no percentual máximo em primeira instancia, se mostrando adequados na espécie.”.

Dessa forma, como a decisão recorrida foi devidamente fundamentada, conforme estabelece o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, a insatisfação da parte Embargante tem a intenção de rediscutir a matéria, o que não se admite, pois resta expressado o convencimento deste julgador.

Assim, não vislumbro a existência de contradição, omissão ou obscuridade justificadora deste recurso neste ponto.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÕES INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A solução correta e integral da controvérsia, com lastro em fundamentos suficientes, não configura omissão. 2. Os Embargos de Declaração não constituem instrumento adequado para a rediscussão da matéria de mérito consubstanciada na decisão recorrida, quando não presentes os vícios de omissão, obscuridade ou contradição, nos termos do art. 1.022 do CPC. 3. Embargos de Declaração rejeitados.”
(STJ - EDcl no REsp: 1549458 SP 2014/0130168-2, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022).

Importante consignar que conforme entendimento pacificado pela jurisprudência da corte superior e deste tribunal:

“O julgador não está obrigado a examinar ponto por ponto das teses suscitadas pelas partes ou todos os dispositivos legais arguidos, se já encontrou razões suficientes para formar sua convicção (STJ AI 169.073-SP)” (TJ/MT. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 11063/2011. 1ª Câmara Cível. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges. Data de Julgamento: 22-02-2011).

Qualquer apreciação de argumentos extensivos em sede de embargos de declaração configuraria mera tentativa de rediscutir matéria já decidida, sem efeito prático. Dessa forma, inexiste vício a ser sanado, pois a decisão encontra-se devidamente fundamentada, tratando-se, portanto, de simples inconformismo da parte embargante com a decisão.

Ante o exposto,
REJEITO
os embargos de declaração.

A tentativa de rediscutir a mesma matéria em novos embargos de declaração sujeitará o embargante a penalidade prevista no art. 1.026, §3º do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025