Tribunal: TJMT
Processo: 0030329-98.2014.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS INDENIZATÓRIOS E RECONVENÇÃO – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – APELO DO AUTOR – AFASTADO CERCEAMENTO DE DEFESA – SUFICIÊNCIA E ROBUSTEZ PROBATORIA – INEXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO AMBIENTAL OU FUNDIÁRIO – POSSE REGULAR DA ÁREA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO COMPRADOR – FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM DA ESCORREITA SENTENÇA RECORRIDA – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE PROVA E BOA-FÉ – APELO DA PARTE REQUERIDA – LUCROS CESSANTES – DANO NÃO DEMONSTRADO – TUTELA DE EVIDÊNCIA DESCABIDA – CONSECTÁRIO DA PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Inexistente cerceamento de defesa quando o indeferimento da produção de prova oral fundamenta-se na suficiência do acervo documental e técnico coligido aos autos, especialmente o laudo pericial de alta qualidade.
A ausência de georreferenciamento da fração ideal adquirida não configura vício, por tratar-se de condição conhecida e aceita pelas partes no momento da contratação, tampouco impediu a fruição econômica da área pelo comprador.
Configurado o inadimplemento da segunda parcela contratual, sem causa jurídica justificável, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a resolução do contrato e acolheu parcialmente a reconvenção.
É válida a técnica de fundamentação per relationem quando a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0030329-98.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[ELMER DOMINGUES - CPF: 569.632.541-68 (APELANTE), SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), FILIPE BRUNO DOS SANTOS - CPF: 024.848.821-06 (ADVOGADO), INANIMAR VITOR DA COSTA - CPF: 096.993.171-91 (APELANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), JOSE MESSIAS DE FARIA - CPF: 441.410.336-34 (APELANTE), VANILDA LOPES DA SILVEIRA - CPF: 574.904.496-34 (APELANTE), JOSE MESSIAS DE FARIA - CPF: 441.410.336-34 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), VANILDA LOPES DA SILVEIRA - CPF: 574.904.496-34 (APELADO), INANIMAR VITOR DA COSTA - CPF: 096.993.171-91 (APELADO), ELMER DOMINGUES - CPF: 569.632.541-68 (APELADO), SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), FILIPE BRUNO DOS SANTOS - CPF: 024.848.821-06 (ADVOGADO), MARCAL YUKIO NAKATA - CPF: 537.452.131-49 (ADVOGADO), MEDIAPE MEDIACAO, ARBITRAGEM E RECUPERACAO DE EMPRESAS E PERICIAS LTDA - CNPJ: 30.222.820/0001-99 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCAL YUKIO NAKATA - CPF: 537.452.131-49 (ADVOGADO), FRANCISCO ANIS FAIAD - CPF: 495.976.049-49 (ADVOGADO), CARLOS NAVES DE RESENDE - CPF: 482.404.271-20 (ADVOGADO), SAULO RONDON GAHYVA - CPF: 991.969.641-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS INDENIZATÓRIOS E RECONVENÇÃO – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – APELO DO AUTOR – AFASTADO CERCEAMENTO DE DEFESA – SUFICIÊNCIA E ROBUSTEZ PROBATORIA – INEXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO AMBIENTAL OU FUNDIÁRIO – POSSE REGULAR DA ÁREA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO COMPRADOR – FUNDAMENTAÇÃO
PER RELATIONEM
DA ESCORREITA SENTENÇA RECORRIDA – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE PROVA E BOA-FÉ – APELO DA PARTE REQUERIDA – LUCROS CESSANTES – DANO NÃO DEMONSTRADO – TUTELA DE EVIDÊNCIA DESCABIDA – CONSECTÁRIO DA PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSOS DESPROVIDOS
.

Inexistente cerceamento de defesa quando o indeferimento da produção de prova oral fundamenta-se na suficiência do acervo documental e técnico coligido aos autos, especialmente o laudo pericial de alta qualidade.

A ausência de georreferenciamento da fração ideal adquirida não configura vício, por tratar-se de condição conhecida e aceita pelas partes no momento da contratação, tampouco impediu a fruição econômica da área pelo comprador.

Configurado o inadimplemento da segunda parcela contratual, sem causa jurídica justificável, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a resolução do contrato e acolheu parcialmente a reconvenção.

É válida a técnica de fundamentação
per relationem
quando a decisão incorporada apresenta motivação clara, suficiente e compatível com as teses deduzidas e o conjunto fático-probatório dos autos.

O direito à indenização por benfeitorias e à retenção pressupõe a posse de boa-fé e a efetiva demonstração de incremento patrimonial relevante, ônus do qual o autor não se desincumbiu.

Inadmissível a condenação ao pagamento de lucros cessantes sem a devida demonstração do prejuízo concreto, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil, sob pena de enriquecimento indevido.

A reintegração de posse decorre naturalmente da procedência da reconvenção e da resolução contratual reconhecida em sentença, restando prejudicada a análise autônoma do pedido de tutela de evidência.

O fato superveniente consistente na suspensão do CAE (Certificado de Autorização de Exploração) não tem o condão de elidir o inadimplemento pretérito do comprador, cuja mora é anterior à restrição administrativa invocada.

Apelações conhecidas e desprovidas. Sentença integralmente mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº
0030329-98.2014.8.11.0041

APELANTES:

ELMER DOMINGUES (AUTOR), JOSÉ MESSIAS DE FARIA e OUTROS (REQUERIDOS)

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes
ELMER DOMINGUES
(autor) e
JOSÉ MESSIAS DE FARIA
e
OUTROS
(requeridos),
contra r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dr. Ângelo Judai Júnior
, nos autos da Ação Cominatória cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais, com reconvenção, processo nº. 0030329-98.2014.8.11.0041, a qual julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor Elmer Domingues na ação principal, acolhendo, em parte, os pedidos formulados pelos réus na reconvenção, para declarar a resolução do contrato particular de compra e venda de imóvel rural celebrado entre as partes, bem como condenar o autor reconvindo Elmer Domingues ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor pactuado, além de determinar o ressarcimento por perdas e danos no valor de R$1.249.075,00, com compensação da quantia correspondente à primeira parcela paga (R$920.000,00).

Determinou-se, ainda, a aplicação de correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento da ação e juros de mora simples de 1% ao mês desde a citação. Elmer foi também condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor atribuído à causa, tanto na ação principal quanto na reconvenção.

Em decisão integrativa Id. 273928126, de lavra do Dr. Jones Gattas Dias, foram acolhidos em parte os embargos de declaração opostos por Elmer Domingues,
“apenas para inserir na sentença, precisamente na condenação imposta na reconvenção, a menção ao art. 86, parágrafo único, do CPC
” (sic), bem como rejeitados os embargos de declaração opostos por José Messias e outros.

Irresignado,
Elmer Domingues
interpõe apelação na peça Id. 273928128, sustentando, preliminarmente, que há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, isso porque houve indeferimento implícito da produção de prova oral – prova testemunhal e depoimento pessoal das partes – previamente deferida em despacho saneador, sem qualquer justificativa ou revogação expressa, de modo que o julgamento antecipado da lide, nessas circunstâncias, violou os princípios do contraditório, da ampla defesa e da vedação à decisão surpresa.

No mérito propriamente dito, aduz que o imóvel adquirido possuía vícios ocultos relevantes, notadamente o fato de estar integralmente situado em Área de Proteção Ambiental das Cabeceiras do Rio Cuiabá, o que inviabilizaria sua exploração econômica, além da existência de pendências junto ao processo de licenciamento ambiental instaurado, e da incidência de cerca de 50% da área sobre terras devolutas.

Diz que estas limitações ambientais foram omitidas pelos réus na fase pré-contratual e contratual, contrariando cláusulas expressas do compromisso de compra e venda.

Afirma que a suspensão do pagamento da segunda parcela decorreu da impossibilidade de cumprimento do contrato pelos vendedores e que a inadimplência não pode ser imputada ao comprador.

Pondera que há diversos erros de fatos valorados no édito, além de omissão quanto à restrição ambiental decorrente da Lei Estadual nº. 7.161/1999, além de existir fato novo superveniente consistente na sentença na Ação Civil Pública nº. 1002553-72.2018.4.01.3600, movida pelo Ministério Público Federal contra o Estado de Mato Grosso, que tramita na 3ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária de Mato Grosso, na qual foi julgado procedente o pedido do MPF, declarando a nulidade da Lei Estadual nº. 10.713/2018, que alterava as restrições ambientais na Área de Proteção Ambiental Estadual das Cabeceiras do Rio Cuiabá, sendo que o imóvel está inserido na área afetada por esta decisão judicial, restando “
incontroverso que a sentença ignorou grosseiramente as restrições ambientais que recaem no imóvel vendido ao Recorrente, entraves mais que suficientes para a suspensão dos pagamentos das parcelas, motivo pelo qual merece ser reformada in tottum”
(sic).

Afiança que há
“supressão de provas regularmente deferidas e a omissão sobre a prova emprestada não são meros equívocos processuais. São violações graves ao devido processo legal, comprometendo a imparcialidade do julgamento e ferindo os direitos fundamentais do Apelante”
(sic).

Defende, no mais, que há
“flagrante omissão com relação a existência de fatos relevantes que levaram a suspensão dos pagamentos, o Recorrente pugna para que o promitente comprador seja ressarcido pelas benfeitorias realizadas no imóvel em eventual rescisão do contrato de compra e venda”
(sic).

Pede o provimento do apelo para declarar a nulidade da sentença, com retorno dos autos à origem para produção da prova oral indevidamente suprimida, ou, sucessivamente, a sua reforma com a procedência dos pedidos autorais e improcedência da reconvenção. Apresenta pedido de subsidiário de indenização por benfeitorias.

De outro lado, os réus
José Messias de Faria
,
Vanilda Lopes da Silveira Faria
e
Inanimar Vitor da Costa
também interpuseram apelação no Id. 273928132 contra a sentença, pugnando por sua reforma parcial. Sustentam que o juízo deixou de apreciar expressamente o pedido de tutela de evidência formulado em diversas oportunidades no curso do processo, requerendo a reintegração de posse do imóvel em decorrência da resolução contratual reconhecida judicialmente.

Afirmam que, preenchidos os requisitos legais previstos no art. 311, IV, do Código de Processo Civil, seria cabível a concessão de tutela de evidência nos próprios autos, sem necessidade de fase executiva autônoma, dado o reconhecimento do inadimplemento contratual.

Apontam, ainda, que a sentença ignorou a definição de lucros cessantes prevista no art. 402 do Código Civil, sendo que
“corrigida a violação aos arts. 402 do Código Civil sobre a definição de lucros cessantes, e, ao art. 509 do CPC sobre a possibilidade de remessa da liquidação de sentença para apuração dos lucros cessantes, em razão da aptidão agrícola do imóvel comprovada e o período da posse do imóvel com o Apelado impedindo os Apelantes de exercer atividade agrícola no imóvel, deve ser atribuído efeitos modificativos para incluir na condenação indenizatória, também os lucros cessantes sobre a atividade agrícola no imóvel remetendo à liquidação de sentença para apuração do quantum debeatur”
(sic).

Pedem, assim, o
“CONHECIMENTO e PROVIMENTO do recurso de apelação, para, reformada a r. sentença apelada: (i) Fixar prazo para a devolução do imóvel aos Apelantes, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse e multa diária, deferindo-a sob a forma de tutela de evidência, conforme pedidos formulado nas petições id 113165072, 119339928 e 124534109, como consequência da resolução do contrato; (ii) Observada a violação do art. 402 do Código Civil sobre a definição de lucros cessantes, e, ao art. 509 do CPC sobre a possibilidade de remessa da liquidação de sentença para apuração dos lucros cessantes, em razão da aptidão agrícola do imóvel comprovada e o período da posse do imóvel com o Apelado impedindo os Apelantes de exercer atividade agrícola no imóvel, reformar a sentença apelada para incluir na condenação indenizatória, também os lucros cessantes sobre a atividade agrícola no imóvel sub judice remetendo à liquidação de sentença para apuração do quantum debeatur”
(sic).

Intimado, o autor Elmer Domingues apresentou contrarrazões ao apelo da parte adversa no Id. 273928141, pugnando pelo seu desprovimento. Sustenta que a sentença, ao declarar a rescisão do contrato, implicitamente deferiu o pedido de restituição do imóvel, não havendo necessidade de decisão específica sobre a tutela de evidência, sendo que, no entanto, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, as quais, segundo o laudo pericial acostado aos autos, totalizam R$4.383.154,63.

Alega que a reintegração de posse pleiteada pelos recorrentes somente pode ocorrer após a prévia apuração e pagamento do valor correspondente às benfeitorias, sendo incabível a expedição de mandado sem a devida compensação ou retenção legal.

Reafirma que a devolução do imóvel, sem a correspondente indenização, configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. Por fim, impugna o pedido de majoração dos danos materiais, sustentando que não houve comprovação de efetiva exploração agrícola pelos réus na área transacionada, inexistindo, portanto, direito a lucros cessantes ou qualquer acréscimo indenizatório.

Os réus José Messias de Faria, Vanilda Lopes da Silveira Faria e Inanimar Vitor da Costa apresentaram contrarrazões à apelação de Elmer Domingues na peça Id. 273928143, defendendo a manutenção da sentença. Alegam que não houve qualquer cerceamento de defesa, uma vez que o juízo de origem fundamentou sua decisão exclusivamente em prova pericial considerada suficiente e apta a elucidar todos os pontos controvertidos.

Sustentam que a oitiva de testemunhas seria desnecessária e que não houve demonstração de prejuízo à defesa do autor.

Afirmam que os autos de infração e os embargos ambientais incidiram sobre área diversa da alienada e que a perícia técnica foi conclusiva quanto à inexistência de impedimento ambiental ou de vício oculto na área transacionada.

Rebatem, ainda, a alegação de que o imóvel incidia em terras devolutas, apontando que a dúvida técnica sobre a dominialidade foi superada por esclarecimentos prestados pelo INTERMAT, devidamente encartados aos autos.

Atribuem ao autor a inadimplência contratual e sustentam que a sentença deve ser integralmente mantida, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais.

Custas de preparo recolhidas (Id. 274626897).

Na decisão Id. 276184378 foi determinada a redistribuição do feito, sobrevindo no Id. 282265886 decisão determinando a redistribuição do feito ante a declaração de suspeição/impedimento dos membros da 2ª Câmara de Direito Privado durante sessão de julgamento.

A parte autora Elmer apresentou manifestação e documentos no Id. 292586876, sendo determinada intimação da parte adversa para que manifestasse a respeito (Id. 294202381).

A parte requerida José Messias apresentou manifestação e novos documentos ao Id. 298605853.

Ambas as partes pugnaram por sustentação oral nas peças Ids. 298605863 e 299089393.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos na forma do art. 1.009 do CPC.

Conforme relatado, trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra a sentença proferida nos autos da Ação Cominatória cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais, com reconvenção, em trâmite perante a 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT.

A sentença julgou improcedente a pretensão deduzida por Elmer Domingues na ação principal e parcialmente procedente a reconvenção, reconhecendo a resolução do contrato particular de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes.

Em decorrência do inadimplemento atribuído ao autor, este foi condenado ao pagamento de multa contratual e perdas e danos, com compensação parcial da quantia paga, além das custas e honorários.

Elmer Domingues apelou, suscitando, em preliminar, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegando indevida supressão da audiência de instrução e julgamento previamente deferida. No mérito, defende a existência de vícios ocultos no imóvel, restrições ambientais e dominiais não informadas pelos vendedores e nega o inadimplemento contratual, pleiteando a anulação ou reforma da sentença.

Os réus também apelaram, postulando a concessão de tutela de evidência para reintegração de posse e a majoração da indenização por perdas e danos, alegando omissão da sentença quanto ao primeiro ponto e erro material quanto ao segundo.

Em contrarrazões, o autor Elmer Domingues impugna ambos os pedidos, sustentando a necessidade de prévia indenização pelas benfeitorias realizadas e ausência de comprovação de prejuízos adicionais.

Os réus, em suas contrarrazões, defendem a higidez da decisão, afirmando que a prova pericial foi suficiente e que a área transacionada não apresentava vícios ou impedimentos. Sustentam que a inadimplência foi exclusiva do autor.

Na origem, cuida-se de ação cominatória c/c indenização por danos materiais e morais, relativamente a uma área de 1.100 hectares, que por sua vez faz parte de uma área maior, denominada Fazenda Roreal, registrada sob a matrícula nº. 2496 do CRI de Rosário Oeste-MT, possuindo uma área total de 8.456 hectares, e cujo principal motivo para a aquisição foi a garantia dada pelos réus de que não existia nenhum óbice e/ou restrição sobre o imóvel rural, podendo ali ser desenvolvida atividade agrícola, visto que livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus real, pessoal, fiscal, judicial e /ou extrajudicial e ambiental, que, no entanto, não se aperfeiçoou, em razão de irregularidades constatadas posteriores, tais como a incidência em 50% de terras devolutas, e lavratura do Termo de Embargo/Interdição de 7/5/2014 lavrado pela SEMA, consubstanciado em fatos geradores anteriores à aquisição feita pelo autor, embargando toda e qualquer atividade agrícola na área e cominando multas em nome do autor que somam R$792.206,70.

Nestes termos, requereu, em sede de liminar, sejam os réus obrigados ao desembaraço ambiental, à averbação do georreferenciamento e à outorga da escritura definitiva; e, no mérito, sejam condenados ao cumprimento das obrigações de fazer contratualmente assumidas e que precedam à transferência do imóvel para o seu nome, com a condenação ao custeio de todos os valores de taxas e emolumentos cabíveis; bem como a indenizar por dano material (honorários advocatícios, engenheiro florestal, perícias, custas processuais etc.), mais multa contratual de 10% e verbas de sucumbência. Subsidiariamente, em caso de não ser possível a outorga da escritura definitiva do imóvel, que a obrigação de fazer seja convertida em indenização pecuniária equivalente, com base no art. 461, §§ 1 e 2, do Código de Processo Civil, a ser apurada em liquidação de sentença.

Devidamente citados, os requeridos apresentaram contestação, com pedido reconvencional, que, em suma, argumentaram pela ocorrência de descumprimento contratual e o cabimento da multa contratual contra o autor, com suporte nos artigos 481, 482, 475 e 389 do Código Civil. Além disso, invocaram a necessidade da condenação da parte autora em dano material, dividindo em danos emergentes e lucros cessantes; pedem a compensação do valor pago de R$920.000,00.

Infere-se que no curso da demanda sobreveio o saneamento do feito com a determinação aos reconvintes ao pagamento das custas processuais, sob pena de extinção; ordem de averbação da demanda à margem da matrícula imobiliária; rejeição da preliminar de incompetência e da inépcia da petição inicial e conclusão de que a prejudicial de mérito suscitada na contestação se confunde com o mérito; e ordem de intimação das partes para especificação de provas; e após os reconvintes obterem o parcelamento das custas processuais via análise de recurso de agravo de instrumento (nº. 1021839-86.2020.8.11.0000), em prosseguimento à fase de saneamento do feito, foi deferido o pedido de utilização de prova emprestada dos autos do Processo nº. 25828-04.2014.8.11.0041 (Código 893888) e deferida produção de prova pericial, assim como a realização de audiência de instrução e julgamento (Id. 53168116 dos autos de origem).

Posteriormente, com a juntada da prova pericial, o togado singular sentencial o feito, em que
julgou improcedente
o pedido principal e
parcialmente procedente
a reconvenção com fundamento na ausência de comprovação, por parte do autor, de qualquer óbice ou restrição que justificasse a suspensão do pagamento da segunda parcela contratual.

Para tanto, o condutor do feito entendeu que o inadimplemento do autor reconvindo deu causa à impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas pelos réus reconvintes, como a lavratura da escritura e a regularização documental. A sentença ainda destacou que as irregularidades ambientais apontadas pelo autor não incidiram sobre a área objeto do contrato e que o embargo ambiental e as multas mencionadas ocorreram em área diversa, conforme evidenciado por prova pericial. Além disso, o juízo afastou a alegação de existência de terras devolutas, com base em esclarecimentos do INTERMAT, e reconheceu que os compromissários vendedores estavam aptos a cumprir suas obrigações contratuais, tendo inclusive recebido procuração dos herdeiros da antiga proprietária. Por outro lado, a reconvenção foi parcialmente acolhida para declarar a resolução contratual, condenar o autor ao pagamento de multa contratual de 10% e ao ressarcimento de danos materiais emergentes, excluindo-se, contudo, a indenização por lucros cessantes por ausência de prova quanto à exploração agrícola no imóvel.

Pois bem.

Inicialmente, passo à análise da
preliminar
de cerceamento de defesa arguida no apelo do autor.

Sustenta-se, em suma, que o indeferimento da produção de prova oral teria obstado o exercício do contraditório e a completa elucidação da controvérsia.

Todavia, razão não assiste ao recorrente.

Com efeito, conforme dispõe o artigo 370 do Código de Processo Civil, compete ao juiz da causa à condução da instrução, com poderes para indeferir as provas que considerar desnecessárias à formação de seu convencimento.

No caso concreto, a prova documental e, sobretudo, a prova pericial técnica coligida aos autos foram suficientes para elucidar, com segurança, a questão controvertida.

Verifica-se que a perícia foi minuciosa e objetiva, indicando que a área adquirida pelo autor — fração ideal de uma gleba maior — não estava sob qualquer restrição ambiental impeditiva ao seu uso agrícola, tampouco recaía sobre terras devolutas.

Constatou-se, ademais, a ausência de qualquer auto de infração, embargo ou notificação expedida pelos órgãos ambientais contra o adquirente.

Destarte, a sentença, ao indeferir a oitiva de testemunhas, fê-lo com base em juízo sucintamente fundamentado de suficiência probatória, ressaltando que os elementos constantes nos autos eram aptos ao deslinde da controvérsia.

Aliás, destaca-se que o próprio autor, em algumas passagens,
reconhece a ausência de delimitação precisa da área adquirida, bem como a existência de restrição apenas sobre parcelas distintas da gleba
.

De outra feita, as contrarrazões da parte adversa reforçam, com acerto, que a prova oral pretendida era, na melhor das hipóteses, de caráter meramente confirmatório, incapaz de infirmar as conclusões técnicas já exaradas nos autos. Conforme contrarrazões dos requeridos,
é incontroverso o inadimplemento da segunda parcela contratual, vencida desde setembro de 2014, e tendo sido afastada a alegação de inadimplemento dos réus, a instrução oral não traria qualquer elemento novo relevante
. Acrescentam, ainda, que
o próprio autor vinha, desde 2018, exercendo atividade agrícola sobre a área com autorização expedida pela SEMA/MT, demonstrando a inexistência de impedimentos ambientais objetivos
.

Assim, revela-se desnecessária a produção de prova oral, sendo plenamente legítimo o indeferimento da fase instrutória pelo juízo de primeiro grau.

Nesse sentido e guardadas as devidas proporções, é o entendimento desta Corte de Justiça. Vejamos:

“EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E RECONVENÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA
(PRECLUSÃO PRO JUDICATO, CITRA PETITA E
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
)
– PRELIMINAR REJEITADA
– PERÍCIA NÃO REALIZADA - FUNDAMENTOS QUE SE CONFUNDEM COM OS DE MÉRITO – APRECIAÇÃO CONJUNTA - CERTIDÃO DE REGULARIDADE DA FUNAI - NÃO APRESENTAÇÃO PELOS VENDEDORES - INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO DO PREÇO PELOS COMPRADORES – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO - CULPA CONCORRENTE – FRUIÇÃO DO IMÓVEL NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA - INDENIZAÇÃO DEVIDA NA FORMA CONVENCIONADA – BENFEITORIAS – POSSUIDOR DE MÁ-FÉ – RESSARCIMENTO VEDADO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CUMPRIMENTO IMEDIATO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DOS VENDEDORES PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS COMPRADORES NÃO PROVIDO.
O deferimento ou não de determinada prova está condicionado a critérios de conveniência e utilidade. Incumbe ao juiz decidir quais são necessárias à formação de seu convencimento e desconsiderar as requeridas e deferidas que não contribuem para a adequada elucidação da controvérsia.
Embora viável postular na contestação a indenização por benfeitorias e o direito de retenção, é imprescindível que, além de configuradas, estejam em sintonia com as que a lei autoriza. Se há nos autos declaração expressa dos compradores de que foram realizadas benfeitorias apenas para fomentarem a atividade rural que exploram, não se justifica o ressarcimento, sobretudo quando se confundem com as que já integravam o imóvel no momento da celebração da avença. Estabelecidas no contrato condições para mantê-lo, tais como a entrega de certidão de regularidade pelos vendedores e o pagamento do preço pelos compradores, devem ser respeitadas, sob pena de ficar caracterizada a culpa concorrente. A alegação de “exceptio” exige simultaneidade no cumprimento da obrigação contratual. A indenização por benfeitorias decorre da qualidade da ocupação. Se a circunstância fática e jurídica apontar para possuidor de má-fé, apenas as necessárias serão ressarcidas, desde que demonstradas. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a reintegração é consequência natural da rescisão, daí a recomendação de que se dê na sentença, e não antecipadamente. Tendo ambas as partes pleiteado a resolução do negócio jurídico e não a questionado nos Recursos que interpuseram, a reintegração dos vendedores na posse deve ser imediata.”
(TJ-MT 00023650420178110049 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 21/07/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/07/2021)

Rejeita-se
, pois, a preliminar de cerceamento de defesa.

Passo ao exame do mérito recursal do
apelo autoral
.

O autor sustenta, em síntese, que não adimpliu a segunda parcela contratual em razão de suposto inadimplemento dos alienantes, pela existência de restrições fundiárias e ambientais no imóvel negociado.

Contudo, como já apontado, tais alegações foram tecnicamente afastadas no laudo pericial judicial, o qual goza de presunção de imparcialidade e foi elaborado por
expert
de confiança do juízo.

O laudo apontou, com clareza, que a área correspondente à fração adquirida não sofria qualquer limitação ambiental impeditiva, tampouco sobreposição com terras devolutas.

Outrossim, os elementos constantes nos autos revelam que a posse e o uso da área vêm sendo exercidos pelo próprio autor, sem interferência dos réus, e com autorização da SEMA vigente à época.

Em complemento,
cumpre afastar o pedido subsidiário de restituição proporcional do valor pago, por suposta fruição parcial da área, isso porque, conforme exposto, o autor teve plena posse e uso da fração ideal adquirida, com respaldo ambiental e sem qualquer interferência fática ou jurídica relevante, além de que a ausência de georreferenciamento específico não impediu o exercício da posse ou a produção econômica, o que inviabiliza qualquer devolução parcial de valores sob tal fundamento
.

De mais a mais, no que se refere à ausência de individualização georreferenciada da fração ideal adquirida, é importante destacar que tal característica era de pleno conhecimento do autor desde a celebração do negócio, conforme expressamente pactuado no instrumento contratual, sendo que o fato de a área corresponder a uma fração ideal de gleba maior não compromete, por si só, a validade do contrato ou a fruição da posse, isso porque era essa a realidade dominial aceita pelas partes no momento da pactuação.

De outra feita, verifica-se que os valores iniciais do contrato foram quitados pelo autor, mas a segunda parcela foi inadimplida, isto,
sem justificativa idônea
.

O julgador de origem reconheceu, com base na prova documental e técnica produzida, a configuração de inadimplemento por parte do autor, nos termos dos artigos 389, 408, 475 e 476 do Código Civil.

Ademais, cumpre ainda afastar a alegação de que o contrato autorizaria a suspensão do pagamento da segunda parcela em razão de suposto inadimplemento dos vendedores, isso porque ainda que exista cláusula contratual prevendo a possibilidade de retenção do pagamento em caso de descumprimento por uma das partes, tal hipótese não se configura no presente caso, diante da inexistência de prova de qualquer violação contratual atribuível aos requeridos alienantes.

A cláusula, portanto, não se mostra aplicável à espécie.

Outrossim, reforçando a correção da sentença proferida, as contrarrazões dos requeridos apontam com propriedade que a inadimplência do autor é incontroversa, e que não houve qualquer ato dos réus a impedir a fruição do bem. Destacam, ainda, que a ausência de individualização georreferenciada da fração adquirida era de pleno conhecimento do comprador desde a celebração do contrato, não podendo, agora, ser invocada como fundamento para descumprimento contratual, o que já foi salientado acima.

De outra feita, a técnica da fundamentação
per relationem
é plenamente legítima e prestigiada pela jurisprudência superior, sobretudo quando a sentença examina, com clareza e profundidade, todas as teses deduzidas.

Neste tear, é perfeitamente legítima, à luz da jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, a adoção da técnica da
fundamentação
per relationem
, segundo a qual o órgão julgador pode fazer remissão expressa à motivação constante de outro pronunciamento jurisdicional anterior — notadamente sentença — ou de parecer ministerial ou manifestação das partes, quando estas decisões anteriores e/ou manifestações processuais contenham exposição clara, completa e suficiente das razões determinantes da solução da controvérsia.

Neste sentido, o colendo Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente reconhecido a validade dessa técnica decisória, desde que a decisão incorporada exponha fundamentação coerente, compatível com as teses debatidas e com o conteúdo fático-probatório dos autos (Precedentes: AgInt no REsp 1302993/BA, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 21/02/2019; AgInt no AREsp 1322638/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 11/12/2018, DJe 18/12/2018).

No caso dos autos, a sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau apresenta
exame minucioso dos fatos e do conjunto probatório
, apreciando todas as alegações deduzidas pelas partes com fundamentação jurídica adequada, firme e tecnicamente consistente, inclusive lastreada em perícia judicial de alta qualidade técnica.

Desse modo, com vistas à racionalização da atividade judicante e à preservação da coerência decisória, e para evitar tautologia desnecessária,
adoto integralmente como razões de decidir a fundamentação exposta na sentença recorrida
(adiante transcrita), cujos fundamentos permanecem íntegros, juridicamente sólidos e consentâneos com a prova dos autos, concluindo corretamente pela improcedência da ação principal e procedência parcial da reconvenção.

Portanto, colaciono o teor da sentença recorrida e ulterior decisão de embargos de declaração que a integra, os quais adoto como razões de decidir, com especiais destaques:

“Processo: 0030329-98.2014.8.11.0041.

AUTOR(A): ELMER DOMINGUES RECONVINTE: INANIMAR VITOR DA COSTA, JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA

REU: JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA, INANIMAR VITOR DA COSTA RECONVINDO: ELMER DOMINGUES

VISTOS.

ELMER DOMINGUES, devidamente qualificado nos autos, ingressou com Ação Cominatória c/c Indenização por Danos Materiais e Morais em face de JOSÉ MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA FARIA e INANIMAR VITOR DA COSTA, todos igualmente qualificados nos autos, alegando, em síntese, ter adquirido dos réus, em 2 de maio de 2013, uma área de 1.100 hectares, nos moldes do Contrato de Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças.

O autor informa que o imóvel objeto da demanda faz parte de uma área maior, denominada Fazenda Roreal, registrada sob a matrícula 2496 do CRI de Rosário Oeste-MT, possuindo uma área total de 8.456 hectares; que o principal motivo para a aquisição foi a garantia dada pelos réus de que não existia nenhum óbice e/ou restrição sobre o imóvel rural, podendo ali ser desenvolvida atividade agrícola, visto que livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus real, pessoal, fiscal, judicial e /ou extrajudicial e ambiental; que os réus se obrigaram a providenciar os documentos necessários à lavratura da escritura pública do imóvel, conforme cláusula quinta do contrato.

Esclarece, ainda, que os réus também se comprometeram a averbar o georreferenciamento da área junto a matrícula do imóvel, fator necessário para a transferência da área rural; que, após pactuada a avença e adimplido com a parcela e comissões iniciais, imitiu-se na posse.

Alega, contudo, que, em meados de novembro de 2013, seu vizinho, também adquirente de uma fração da Fazenda Roreal, informou que a SEMA-MT exarou uma notificação ordenando a suspensão de qualquer atividade agrícola no imóvel; que, tendo buscado informações com os réus, estes prometeram resolver a pendência, sempre dizendo que “estava tudo sob controle” perante a SEMA-MT, atribuindo à notificação recebida um equívoco do fiscal e que poderia ficar tranquilo que a licença ambiental seria regularmente concedida.

Afirma que, após um silêncio sepulcral dos réus, buscou informações junto ao órgão ambiental e, para sua surpresa, além da ausência de qualquer providência por parte dos réus, foi informado da existência de um processo de Licenciamento Ambiental Único referente à mesma área em nome da de cujus Ondina Laurino Piazzalunga, instaurado pelo réu José Messias em 2005, que apresentava “inúmeras pendências e insuperáveis entraves jurídico-ambientais”.

Diz que, não bastasse a omissão acerca do referido processo de LAU, que, por si só, já enseja a suspensão do pagamento e/ou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda com incidência de multa contratual, ainda foi notificado extrajudicialmente pelos herdeiros da antiga proprietária para que não efetuasse qualquer pagamento; sustenta que a soma dos valores já recebidos pelos réus ultrapassa em muito o valor relativo a última parcela do primitivo contrato com os antigos proprietários, que ainda podem mover ações reipersecutórias.

Argumenta que até a presente data (ação ajuizada em 11.7.2014) não foi providenciada pelos réus a abertura de inventário (sobrepartilha) em relação ao imóvel, evidenciando que a escritura pública jamais será outorgada no prazo; que, a despeito de todos os entraves, os réus enviaram notificação extrajudicial exigindo o cumprimento da obrigação do autor (pagamento das parcelas); que enviou contra-notificação para regular constituição em mora das obrigações assumidas e para a suspensão de qualquer cobrança das parcelas vincendas do contrato até ulterior cumprimento das obrigações assumidas pelos réus.

Diz que novas surpresas e irregularidades chegaram ao seu conhecimento, tais como: 1) parecer do Intermat em que se constata que o imóvel incide em 50% de terras devolutas, impossibilitando o georreferenciamento; 2) Termo de Embargo/Interdição de 7.5.2014 lavrado pela SEMA, consubstanciado em fatos geradores anteriores à aquisição feita pelo autor, embargando toda e qualquer atividade agrícola na área e cominando multas em nome do autor que somam R$ 792.206,70.

Assim, busca o pronunciamento judicial a fim de exigir o cumprimento assumido pelos réus no Compromisso Particular de Compra e Venda e o ressarcimento de todos os prejuízos acarretados. Aponta o disposto no art. 422, no art. 475 do Código Civil.

Pede, por fim, em sede de liminar, sejam os réus obrigados ao desembaraço ambiental, à averbação do georreferenciamento e à outorga da escritura definitiva; e, no mérito, sejam condenados ao cumprimento das obrigações de fazer contratualmente assumidas e que precedam à transferência do imóvel para o seu nome, com a condenação ao custeio de todos os valores de taxas e emolumentos cabíveis; bem como a indenizar por dano material (honorários advocatícios, engenheiro florestal, perícias, custas processuais etc.), mais multa contratual de 10% e verbas de sucumbência. Pede, subsidiariamente, em caso de não ser possível a outorga da escritura definitiva do imóvel, que a obrigação de fazer seja convertida em indenização pecuniária equivalente, com base no art. 461, §§ 1 e 2, do Código de Processo Civil, a ser apurada em liquidação de sentença. Junta documentos.

Citados, os réus apresentaram contestação (Id 41630044, p. 60), alegando, em síntese, preliminarmente, a incompetência absoluta deste juízo em detrimento do Juízo da Comarca de Rosário Oeste-MT, a inépcia da petição inicial e, como prejudicial do mérito, a exceção de contrato não cumprido.

No mérito, sustentam a ausência de descumprimento contratual e ser indevida a multa contratual ao argumento de que o embargo feito pela SEMA se deu tão somente na propriedade do Sr. Dalgiro Ceolin, em razão da construção realizada sem autorização do órgão ambiental; que o embargo não se deu na área vendida ao autor, mesmo porque este não desenvolveu nenhuma atividade na referida área e nem requereu qualquer autorização ambiental para tanto; que o Termo de Embargo e Multa aplicada pela SEMA em 7.5.2014 também incidiu sobre área pertencente ao Sr. Dalgiro Ceolin, que foi autuado por destruir 1.6213 hectares de vegetação nativa em APP; que esse embargo ocorreu após o autor suspender ilegitimamente o pagamento da segunda parcela do contrato.

Sobre o Licenciamento Ambiental Único, argumentam que não lhes competia requerê-lo após a venda do imóvel, mas ao autor, nos termos da Instrução Normativa 01, de 6 de julho de 2007.

Sobre o inventário e a partilha de bens de Ondina Laurino Piazzalunga, dizem que a questão da quitação do imóvel foi resolvida antes do prazo estabelecido no contrato (31.3.2014), com participação do autor, conforme quitação de dívida assinada em 8 de maio de 2013 e notificações encaminhadas pelos réus ao autor, onde este dá ciência de que pagaria diretamente qualquer valor ao Sr. Alessandro Piazzalunga Junior, descontando os valores pagos das parcelas vincendas, inclusive dando em pagamento uma caminhonete Hilux; que o inventário de sobrepartilha também foi homologado em tempo oportuno para o cumprimento da cláusula quinta do contrato, tanto que o próprio autor junta sentença de homologação datada de 16 de janeiro de 2014, dois meses antes do prazo constante da cláusula quinta do contrato.

Alegam que os herdeiros da antiga proprietária do imóvel passaram procuração aos réus, com poderes amplos, gerais e ilimitados, para formalizarem a escritura pública dos direitos hereditários sobre a Fazenda Roreal, isso em 2 de abril de 2014, dois dias depois da data em que o autor deveria efetuar o pagamento da segunda parcela do contrato.

Os réus sustentam que a terra em apreço não incide sobre terras devolutas, ao contrário do alegado pelo autor com base em documento do Intermat.

Pugnam pela improcedência dos pedidos do autor e pela sua condenação em litigância de má-fé, além da condenação nas verbas de sucumbência. Juntam documentos.

Os réus também apresentaram reconvenção (Id 41630070, p. 18), por meio da qual alegam, em resumo, que, após a quitação por parte do compromitente comprador, conforme cláusula quinta do contrato firmado entre as partes, os compromitentes vendedores providenciariam os documentos necessários à lavratura da escritura pública do imóvel objeto da avença e a abertura de registro na matrícula do imóvel; que o autor, compromitente comprador, não efetuou o pagamento da segunda parcela sem motivo legítimo, descumprindo o contrato e causando imensuráveis danos materiais aos reconvintes, que deixaram de plantar e colher soja na área.

Alegam conexão; argumentam o descumprimento contratual e o cabimento da multa contratual contra o autor, com suporte nos artigos 481, 482, 475 e 389 do Código Civil; invocam dano material, dividindo em danos emergentes e lucros cessantes; pedem a compensação do valor pago de R$ 920.000,00.

Pugnam pela concessão de tutela antecipada para liberação da área para cultivo da soja ou alienação ou arrendamento; a confirmação da liminar para declarar a resolução do contrato com imposição de multa, mais condenação do autor pelos danos materiais a ser liquidado e condenação nas verbas de sucumbência. Juntam documentos. O pedido de antecipação da tutela formulado pelos reconvintes foi indeferido (Id 41630083, p. 2).

O autor apresentou impugnação à contestação (Id 41630083, p. 3), juntando documentos, assim como contestação à reconvenção (Id 41633283, p. 2).

A decisão denegatória da medida de tutela antecipada foi mantida em grau de recurso (Id 41633283, p. 21 a 39).

Os reconvintes apresentaram impugnação à contestação apresentada pelo autor reconvindo (Id 41633283, p. 56).

Sobreveio o saneamento do feito com a determinação aos reconvintes ao pagamento das custas processuais, sob pena de extinção; ordem de averbação da demanda à margem da matrícula imobiliária; rejeição da preliminar de incompetência e da inépcia da petição inicial e conclusão de que a prejudicial de mérito suscitada na contestação se confunde com o mérito; e ordem de intimação das partes para especificação de provas (Id 41819474).

Os reconvintes obtiveram o parcelamento das custas processuais via recurso de agravo de instrumento (Id 41776843, p. 3) e começaram a efetuar o pagamento.

Em prosseguimento à fase de saneamento do feito, foi deferido o pedido de utilização de prova emprestada dos autos do Processo n. 25828-04.2014.8.11.0041 (código 893888) e deferida produção de prova pericial, assim como a realização de audiência de instrução e julgamento (Id 53168116).

Prova emprestada juntada aos autos (Id 53967031).

Depois de decidida a impugnação à nomeação da empresa para perícia, houve realização dos trabalhos periciais, aportando nos autos o laudo pericial (Id 96429204), seguindo-se as manifestações das partes (Id 102367027, 102461170, 124519204), com pedido de concessão de tutela de evidência por parte dos réus reconvintes (Id 113165072, 119339928, 124534109 e 135946112).

A empresa responsável pela perícia prestou esclarecimentos acerca do laudo pericial impugnado (Id 122229750).

A parte autora pugna pela realização da audiência de instrução e julgamento (Id 140084386), enquanto a parte ré reitera o de concessão da tutela de evidência (Id 140468358).

É o relatório.

Decido.

O processo em apreço se arrasta sem definição há quase dez anos e se mostra,
finalmente, pronto para julgamento, diante do conteúdo probatório reunido até aqui, a despeito da compreensão inicial acerca da necessidade de realização de audiência de instrução e julgamento, exposta na decisão saneadora mencionada no relatório
.

Conforme se extrai do conteúdo das manifestações das partes, especialmente nos pleitos da ação cominatória c/c indenização por danos e na reconvenção, enquanto o compromitente comprador da parte ideal do imóvel rural denominado “Fazenda Serra Azul”, de 1.100 hectares, pertencente ao imóvel rural com área total de 7.245 hectares, denominado “Fazenda Roreal”, situado no Município de Rosário Oeste-MT, almeja a condenação dos compromitentes vendedores à obrigação de fazer, consistente na transferência definitiva do imóvel para o seu nome, livre e desembaraçado, e a indenizar por danos produzidos pelo descumprimento de obrigações contratuais; estes, na condição de réus reconvintes, buscam a resolução contratual com base no alegado descumprimento por parte do autor reconvindo, que teria deixado de honrar com o pagamento das parcelas do contrato, além da condenação ao pagamento da multa contratual e à indenização por danos materiais.

Tem-se, assim, como
imprescindível para a solução da contenda, o exame a respeito do alegado descumprimento contratual que teria levado a parte autora, reconvinda, a suspender o pagamento da segunda parcela do contrato e a ingressar com a questionada demanda, desencadeando a sucessão de divergências entre as partes
.

O ponto de partida para a postura adotada pela parte autora, segundo se confere na petição inicial, foi a informação recebida de um vizinho, também adquirente de uma fração ideal da “Fazenda Roreal”, a respeito de uma notificação expedida pela SEMA-MT, com ordem de suspensão de qualquer atividade agrícola no imóvel, que levou à descoberta da existência de um processo de Licenciamento Ambiental Único referente ao imóvel, em nome de Ondina Laurino Piazzalunga e instaurado pelo réu José Messias, com “inúmeras pendências e insuperáveis entraves jurídico-ambientais”, como afirmado na peça de abertura, e que, posteriormente, implicou na notificação extrajudicial do autor pelos herdeiros da falecida Ondina para que não efetuasse qualquer pagamento.

Em verdade, a notificação acima mencionada, com data de 13 de janeiro de 2014, localizada no Id 41629679, p. 54, cientificava o autor reconvindo de que a documentação necessária à confecção da escritura pública definitiva e respectivo registro referente ao imóvel rural denominado “Fazenda Roreal” encontrava-se sob a responsabilidade dos adquirentes, réus reconvintes; de que restavam pendentes de pagamento parcelas vincendas e vencidas para com os herdeiros; e de que estes não dariam quitação ou outorgariam escritura pública a qualquer dos adquirentes de parte ideal do imóvel, antes da quitação ampla, geral e irrestrita dos referidos créditos.

É de se assinalar, portanto,
não ser verdadeira a afirmação de que o autor reconvindo foi notificado a não pagar os réus reconvintes, mas, sim, alertado sobre as parcelas vencidas e vincendas destes para com os herdeiros da antiga proprietária do imóvel e acerca da incumbência dos primeiros na transferência da escritura pública definitiva e no registro imobiliário, tanto que a documentação necessária para essa providência estava em poder dos ora demandados, conforme noticiava a notificação, o que, aliás, era do conhecimento do demandante, como resulta evidente na Cláusula Quinta do contrato:

“Cláusula Quinta – Após a quitação da segunda parcela por parte do COMPROMITENTE COMPRADOR, os COMPROMITENTES VENDEDORES se responsabilizam por providenciar os documentos do espólio de ONDINA LAURINO PIAZZALUNGA, REGINA MARIA PIAZZALUNGA DO NASCIMENTO e seu esposo ALIOMAR SANTOS DO NASCIMENTO, necessários à lavratura da escritura pública do imóvel em caráter “pro-solvendo” e abertura de registro na matrícula nº 2.496, Fls. 01 do Livro do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Rosário Oeste/MT, em relação ao imóvel rural denominado “Fazenda Roreal” na região da Serra Azul de 1.100 (Um mil e cem) hectares “Ad mensuram” independente de termo e/ou condição.”

Ao demandante impunha a obrigação contratual de pagar a segunda parcela do contrato para que fossem tomadas as providências concernentes à transferência definitiva do imóvel rural da antiga proprietária aos novos proprietários, incluindo a parte ideal objeto desta demanda, consoante a cláusula contratual vista acima.

Não bastasse isso,
os demandados demonstraram que o impasse em relação à quitação do imóvel com os herdeiros da antiga proprietária foi solucionado antes mesmo do prazo estipulado (31.3.2014), inclusive com participação do próprio autor, como se confere no contrato de quitação firmado em 8 de maio de 2013 e se confirma na notificação extrajudicial e contranotificação extrajudicial enviadas ao demandante, que dá sua ciência de pagar qualquer valor diretamente a Alessandro Piazzalunga Junior, descontando os valores pagos das parcelas vincendas e dando em pagamento um veículo.

Consta da peça de defesa a afirmação de que essa contranotificação foi entregue ao autor em 31.3.2014, dia do vencimento da segunda parcela, o que é expressamente admitido na impugnação à contestação.

Especificamente sobre o Licenciamento Ambiental Único – LAU, em nome da antiga proprietária do imóvel rural “Fazenda Roreal”, instaurado pelo réu José Messias e supostamente omitido do demandante, verifica-se que os demandados confirmam a existência do processo, cujas cópias vieram com a petição inicial, e salientam que a legitimidade para requerer o mencionado licenciamento ambiental é do adquirente e não do vendedor, competindo, assim, ao autor reconvindo essa providência, nos termos da Instrução Normativa 01, de 6 de julho de 2007 da SEMA, alínea a.1, anexo I, e do art. 108 do Código Civil. Dizem, ainda, ter ficado convencionado entre as partes que o autor deveria requerer os licenciamentos ambientais para dar início às atividades.

A alegação acima está respaldada nos autos pelo documento expedido pela SEMA-MT, conforme se vê no Id 41630054, p. 36.

De qualquer forma,
a existência de processo de Licenciamento Ambiental Único, ou a verificação de irregularidades e pendências durante o seu trâmite, não podem, só por isso, justificar o não pagamento da parcela contratual a que se obrigou o compromitente comprador,
notadamente em se tratando de processo relacionado à área total do imóvel rural e tendo-se como objeto do contrato em apreço apenas parte ideal, devidamente identificada, dessa área maior, mediante o argumento de descumprimento contratual
.

Não é possível vincular o mero trâmite processual do LAU à verificação de óbice ou restrição ao desenvolvimento de atividade agrícola para dar guarida à suspensão de pagamento com suporte na Cláusula

Segunda do contrato,
notadamente quando se volta os olhos para a legislação atinente ao tema, invocado nos autos pelos réus reconvintes, precisamente sobre as providências e os requisitos legais necessários à exploração de atividade agrícola em Área de Proteção Ambiental – APA e em Área de Preservação Permanente – APP
(Lei Estadual 7.161/1999, art. 6º; Decreto Estadual 262/2019, art. 1º; Lei Estadual 10.713/2018, art. 4º, VIII; e Lei Federal 12.651/2012 (Código Florestal).

Com relação à mencionada notificação de suspensão de qualquer atividade agrícola no imóvel – esta sim uma objeção com potencial para justificar interferência no adimplemento contratual, com base na Segunda Cláusula – resultou demonstrado nos autos, com as provas documentais e com a prova pericial produzida, que, após notificação meramente recomendatória, direcionada ao proprietário Dalgiro Ceolin e outros, sendo estes os réus José Messias de Farias e Inanimar Vitor da Costa, conforme admitido na contestação, de “não fazer o uso do fogo no período proibitivo (...) e não realizar nenhuma atividade em sua propriedade sem a devida autorização do órgão competente”, de acordo com o documento juntado com a inicial (Id 41629012, p. 57), que houve, de fato, posterior embargo no imóvel objeto da notificação,
todavia, esse imóvel não é o mesmo da relação contratual entre as partes
.

Verifica-se, afinal, que,
assim como reconhecido pelos réus reconvintes,
o imóvel anteriormente notificado, vizinho, portanto, do autor/reconvindo
, conforme admitido na peça primeira, foi autuado em 7 de maio de 2014 e objeto de Termo de Embargo/Interdição, por destruição de vegetação nativa em APP e desmatamento de vegetação nativa em área de reserva legal, num total de 367,7035 de área desmatada, ficando “embargada toda atividade existente nas áreas irregularmente desmatadas”
(Id 41630044, p. 40).

No entanto, tais ocorrências, seja a notificação recomendatória, seja o embargo por desmatamento ilegal, se deram em área não coincidente com a área objeto do contrato, conforme se prenunciava com a petição inicial e os documentos que a instruem, agora sobejamente demonstrado no laudo pericial.

De acordo com a conclusão da prova técnica realizada, com destaque para a
resposta dada ao quesito 10 (Id 96429215, p. 8), os autos de infração lavrados em 7 de maio de 2014 NÃO são da fazenda objeto da perícia, referindo-se, a perita, à área objeto do contrato celebrado entre as partes, conforme ilustração feita no quesito seguinte (Id 96429215, p. 9) com mapa dos perímetros do imóvel efetivamente embargado à época e do imóvel examinado nesta demanda, reforçando a assertiva dos réus de que não descumpriram obrigação contratual.

Essa assertiva conduz à conclusão inequívoca de que os réus reconvintes não deram causa ao inadimplemento contratual e, portanto, à suspensão do pagamento da segunda parcela do contrato pelo autor reconvindo por esse motivo específico, quando se observa que as infrações e o embargo, além de terem incidido em área distinta da do contrato, conforme amplamente demonstrado no laudo pericial, ocorreram em data posterior (7 de maio de 2014) à pactuada para o pagamento (31 de março de 2014), conforme visualizado na Cláusula Quarta do contrato.

Assim,
em que pese o fato de as áreas em comento referirem-se a frações ideais da área maior do imóvel rural denominado “Fazenda Roreal”, o que se percebe é que as áreas já estavam devidamente delimitadas e identificadas fisicamente, tanto que as infrações e o embargo verificados foram direcionados aos proprietários do imóvel, em área vizinha, como admitido na peça de abertura, não cabendo falar, ao contrário do alegado pelo autor, em multas ou outro prejuízo em seu nome, por conta da ausência de desmembramento das áreas no registro imobiliário.

Ainda sobre esse tema,
o autor fala em três multas em seu nome no valor total de R$ 792.206,70,
porém não se visualiza a comprovação dessas multas nominadas na documentação que instrui a inicial
.

Outro ponto de sustentação do autor para justificar a suspensão do pagamento ao argumento de que os réus descumpriram sua obrigação contratual reside na

afirmação de que até a data de ajuizamento da ação em apreço os réus não haviam providenciado a abertura de inventário (sobrepartilha) em relação ao imóvel, evidenciando, segundo diz, que a escritura pública jamais será outorgada no prazo
.

Como demonstrado pelos réus reconvintes e de acordo com as provas reunidas nos autos, incluindo as trazidas pelo próprio autor reconvindo, a sentença de homologação da partilha foi proferida nos autos de sobrepartilha em 16 de janeiro de 2014 e juntada nestes autos com a inicial, de modo que é anterior ao estipulado entre as partes na Cláusula Quinta do contrato, não se compreendendo, como também estranharam os demandados, a alegação do demandante de que até o ajuizamento da demanda tal providência não havia sido tomada.

Tem-se, pois, que os compromitentes vendedores, aqui demandados, mostravam-se prontos para prosseguirem com a formalização dos atos, notadamente após receberem a procuração dos herdeiros com poderes, amplos, gerais e ilimitados à outorga da escritura pública dos direitos hereditários em 2 de abril de 2014, como alegado e comprovado por eles nos autos, assim reconhecido pelo demandante, o que só não se concretizou por conta da conduta deste de suspender o pagamento da segunda parcela (Id 41630054, p. 56).

O derradeiro argumento explorado pelo autor reconvindo para justificar o não pagamento da segunda parcela do contrato, sob a premissa de que os réus reconvintes é que estavam a faltar com o adimplemento contratual, foi o parecer do Intermat em que se constata que o imóvel objeto da lide incide em 50% de terras devolutas, impossibilitando o georreferenciamento, informação confirmada, num primeiro momento, no laudo pericial, porém, devidamente esclarecida e rechaçada quando dos esclarecimentos posteriores, com suporte em estudo técnico cadastral fornecido pelo próprio Intermat, conforme se confere no Id 122229750, p. 14:

“
Diante do Estudo Técnico Cadastral emitido pelo INTERMAT, faz-se a seguinte retificação em relação ao Laudo Pericial: Que segundo demonstrado no Estudo Técnico Cadastral fornecido pelo INTERMAT o imóvel rural denominado Fazenda Roreal II, que corresponde ao perímetro do imóvel denominado Fazenda JL e JM, NÃO ENCONTRA-SE EM ÁREA DEVOLUTA, mas sim incidida nas seguintes situações de domínio expedidas pelo Estado de Mato Grosso.

Averbação expedida pelo Estado de Mato Grosso através do INTERMAT em favor de ORLANDO E CIA, área 135.833,8475 ha, denominado “LARANJAL,CAMPO BELO,RETIRO,SOBRADO,FUNDO,PORCO”, expedido em 25/08/2014, (LOCALIZADOR 65359); Título Definitivo expedido pelo Estado de Mato Grosso através do Departamento de Terras e Colonização em favor de JOAO CHERUBINO SOARES E CIA, área 55.855 ha, denominado “PARANATINGA, CAMPO BELO,RETIRO E SOBRADO”, expedido em 29/03/1900, (LOCALIZADOR 9236). Informamos que na análise técnica cadastral, foi verificado que na incidência, O título de JOAO CHERUBINO SOARES E CIA sobrepõe a Averbação de ORLANDO E CIA.”

(A “Fazenda JL e JM” é identificada no laudo pericial como a fazenda objeto do contrato)

Observa-se, assim, diante de todo o contexto probatório analisado nos autos, que a parte autora, a quem incumbia o ônus da prova de que os réus não honraram suas obrigações contratuais -- para, desse modo, fazer jus à prerrogativa contratual prevista na Cláusula Sexta do contrato, ou seja, suspender o pagamento das parcelas vincendas em caso de qualquer óbice e/ou restrição judicial e/ou extrajudicial que venha a recair sobre o imóvel --,
não obteve êxito em seu encargo, pois não se vê a demonstração de nenhuma das razões alegadas na petição inicial
.
Antes,
o que se depara é com a comprovação de que as alegadas desobediências contratuais atribuídas aos réus, reconvintes, foram, em verdade, cumpridas.

Com efeito,
o que se tem em evidência, com as provas produzidas nos autos, é que o autor reconvindo suspendeu o pagamento da segunda parcela da avença, sem demonstrar fato configurador da hipótese prevista na Cláusula Sexta do contrato, gerando, por outro lado, a impossibilidade de cumprimento, pelos compromitentes vendedores, ora reconvintes, do avençado na Cláusula Quinta, incorrendo, pois, ele sim, no descumprimento contratual, sujeitando-se, assim, às perdas e danos decorrentes de sua conduta inadimplente
:

“Cláusula Décima Segunda – Os COMPROMITENTES VENDEDORES, COMPROMITENTES COMPRADORES elegem o foro da Comarca de Cuiabá/MT por mais privilégio que outro possa ser, para dirimir quaisquer conflitos decorrentes deste contrato, sendo que a parte que der causa incorrerá no pagamento a título de multa convencional no percentual de 10% (Dez por cento) sobre o valor do presente Contrato, sem prejuízo das despesas processuais e honorários advocatícios no percentual de 20% (Vinte) por cento sobre o valor da causa.”

A conduta do autor, reconvindo, o faz incidir nas seguintes regras do Código Civil, a começar pelas perdas e danos decorrentes do inadimplemento da obrigação e pela cláusula penal disposta acima na forma de cláusula contratual, seguindo-se a cláusula resolutiva do contrato pelo inadimplemento com direito à indenização pelos prejuízos causados e a exceção de contrato não cumprido:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Em outras palavras,
com o não cumprimento do contrato pelo autor/reconvindo, que deixou de honrá-lo ao suspender o pagamento da segunda parcela, sem demonstrar “óbice e/ou restrição judicial e/ou extrajudicial” sobre o imóvel que justificasse a atitude, como lhe exigia a Cláusula Sexta do contrato, os réus/reconvintes podem se valer da cobrança da multa contratual (cláusula penal) prevista na apontada Cláusula Décima Segunda, além da resolução do contrato e, ainda, pedir a condenação do contratante inadimplente a indenizá-los por perdas e danos, exatamente como pleiteado na reconvenção.

Os reconvintes afirmam ter suportado prejuízos com viagens do Estado de Minas Gerais. Cidade de Passos, para Mato Grosso, Cuiabá e dizem ter firmado compromissos de compra e venda para aquisição de imóveis, nos valores de R$ 12.900.000,00 e R$ 2.300.000,00, conforme documentação que instrui a peça de defesa, fiando-se no recebimento da segunda parcela do pagamento do imóvel objeto do contrato celebrado com o reconvindo para a quitação dos referidos bens, quando, em verdade, foram obrigados a pagar multa contratual por descumprimento, nisso residindo o dano material emergente.

Os reconvintes alegam, ainda, direito a lucros cessantes, por terem deixado de lucrar com a produção de soja, considerando que os 1100 hectares vendidos, porém não pagos integralmente, são aptos à produção do grão.

Sobre o dano material emergente, os documentos trazidos com a peça de reconvenção atestam os compromissos de compra e venda firmados e o termo aditivo anexado ao impugnar a contestação à reconvenção comprova o pagamento de multa no valor de R$ 1.249.075,00 por atraso ou descumprimento no pagamento em decorrência do inadimplemento contratual cometido pelo reconvindo, na forma de descontos não usufruídos nas parcelas ajustadas (Id 41633283, p. 70). Não há, contudo, comprovação de despesas com viagens.

No tocante à alegação de lucros cessantes, de acordo com o laudo pericial, a conclusão que dali se extrai é a de que que “O imóvel foi antropotizado antes de 22.08.2008, porém até o dia das diligências no imóvel (11 de maio de 2022) não existiam indícios de área utilizada para prática agrícola, mas sim, de antropização para atividade pecuária extensiva.”

A informação pericial acerca da exploração agrícola no imóvel resulta mais esclarecedora ainda quando da resposta ao quesito 5, oportunidade em que a perícia afirma que: “Diante das imagens de satélite analisadas (demonstradas no item 4.6 deste Laudo Pericial) verifica-se que
NÃO houve lavoura (exploração agricola) no imóvel, no período que antecede maio de 2013, desta forma, não é possível mensurar/quantificar a área plantada pelos Réus.”

Tem-se, assim, que
o pleito de lucros cessantes por safra não colhida não coincide com a realidade dos reconvintes, não lhes socorrendo o mero argumento de que a área do imóvel se encontrava em condições de plantio ou caminhava para esse cenário, uma vez que nada nos autos aponta para uma interrupção na possibilidade de ganho com a exploração agrícola pelos reconvintes em decorrência do inadimplemento contratual praticado pelo reconvindo
.

Em suma,
os reconvintes têm direito à resolução contratual, à multa estabelecida no contrato por inadimplemento e às perdas e danos, neste caso, restritas ao dano material emergente demonstrado no valor de R$ 1.249.075,00, que deve ser compensado com o valor pago como primeira parcela do contrato (R$ 920.000,00)
.

Por fim,
não cabe falar em litigância de má-fé no caso dos autos, mas em compreensão equivocada de suposto direito a exigir obrigação de fazer da parte contrária, não se concebendo que a pretensão malsucedida do autor, marcada, conforme o resultado deste exame, pela precipitada atitude de não honrar a obrigação contratual assumida com base em receio e/ou incertezas sobre o adimplemento contratual por parte dos demais contratantes, possa imputar-lhe punição por má conduta processual
.

Diante do exposto,
julgo improcedente o pedido na Ação Cominatória c/c Indenização Por Danos Materiais e Morais proposta por Elmer Domingues em face de José Messias de Faria, Vanilda Lopes da Silveira Faria e Inanimar Vitor da Costa e condeno a parte aurora ao pagamento das despesas e custas processuais, mais os honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa, levando em conta o trabalho profissional, o tempo de dedicação e a natureza da demanda
;

Julgo parcialmente procedente o pedido formulado na Reconvenção apresentada por José Messias de Faria, Vanilda Lopes da Silveira Faria e Inanimar Vitor da Costa em face de Elmer Domingues, a fim de declarar a resolução do contrato firmado entre as partes “Contrato de Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças” e de condenar o reconvindo ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, prevista na cláusula décima segunda, mais perdas e danos no valor de R$ 1.249.075,00, que deve ser compensado com o valor pago como primeira parcela do contrato (R$ 920.000,00); sobre o valor resultante, deverá incidir correção monetária pelo INPC a partir da data do ajuizamento da ação, e juros de mora simples de 1% ao mês desde a data da citação. Condeno, ainda, o reconvindo, ao pagamento das despesas e custas processuais e dos honorários advocatícios da lide secundária, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa, levando em conta o trabalho profissional, o tempo de dedicação e a natureza da demanda.

Declaro, por sentença, extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, arquive-se com baixas e anotações de estilo.

Intimem-se.

Cumpra-se.

CUIABÁ, 17 de abril de 2024.

ANGELO JUDAI JUNIOR

Juiz(a) de Direito”
– Id. 273928112 (grifos nossos)

Reputo inclusive necessária a fiel reprodução da decisão integrativa Id. 273928126, que a exemplo da percuciente decisão meritória, igualmente analisou com cautela as questões controvertidas. Confira-se:

“Processo n. 0030329-98.2014.8.11.0041

AUTOR(A): ELMER DOMINGUES RECONVINTE: INANIMAR VITOR DA COSTA, JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA

REU: JOSE MESSIAS DE FARIA, VANILDA LOPES DA SILVEIRA, INANIMAR VITOR DA COSTA RECONVINDO: ELMER DOMINGUES

ELMER DOMINGUES opôs Embargos de Declaração contra a sentença que julgou improcedente o pedido na ação Cominatória c/c Indenização por Danos Materiais e Morais proposta pelo embargante em face de José Messias de Faria e outros e parcialmente procedente o pedido formulado em Reconvenção.

Alega, em síntese, a ocorrência de erro de fato na fundamentação da sentença no tocante à confirmação de quitação dos embargados com os da família Piazzalunga; à suposta participação do autor, ora embargante, no instrumento de quitação; à suposta admissão deste; à aptidão para a transferência da escritura pública; ao suposto dano emergente.

Sustenta, ainda, omissão quanto à restrição ambiental decorrente da Lei Estadual 7.161/99, às benfeitorias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e à sucumbência recíproca na reconvenção.

Os embargados pugnam pela rejeição dos embargos e pelo desentranhamento dos documentos juntados com o recurso, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil.

JOSÉ MESSIAS DE FARIA e outros também apresentaram Embargos de Declaração contra a sentença, arguindo omissão referente ao pedido de tutela de evidência para reintegração da posse e à conclusão do laudo pericial sobre o quantum a ser indenizado.

O embargado pugnou pelo não conhecimento dos embargos.

É o relatório.

Decido.

Os dois embargos foram apresentados tempestivamente, vez que protocolados em 29.4.2024 (segunda-feira), ou seja, dentro do prazo de 5 dias previsto no art. 1.023, do CPC, já que a sentença embargada foi publicada no DJE em 22.4.2024 (segunda-feira), começando a contagem do prazo no primeiro dia útil seguinte e terminando exatamente em 29.4.2024, impondo-se, além disso, examinar se a pretensão é apropriada e adequada, à luz do que prescreve o art. 1.022, do Código de Processo Civil, ou seja, se há falar aqui em algum dos vícios previstos, conforme sustentado.

Observa-se que sob o manto da afirmação de que houve “erro de fato” e de que este é passível de arguição em embargos de declaração, o primeiro embargante busca rediscutir e reanalisar as provas produzidas nos autos e, assim, obter outra conclusão, distinta da demonstrada no ato de decidir.

Ocorre que a constatação dos apontados erros de fato nada mais implica do que a reprodução da visão da parte autora a respeito da pendenga, ou seja, a sua interpretação acerca de todo o ocorrido, divergindo, portanto, da fundamentação da sentença a respeito de ocorrência ou não da confirmação de quitação dos embargados com os da família Piazzalunga; da participação e admissão do autor, ora embargante, no instrumento de quitação; da aptidão para a transferência da escritura pública e do dano emergente.

Folga constatar, pois, que não se está aqui diante de vício a ser sanado pela via dos embargos de declaração, nos moldes do art. 1.022 do CPC, mas de evidente utilização indevida do apontado recurso, uma vez que a pretensa alteração da sentença com base nos argumentos explorados exige recurso próprio e apreciação em segunda instância.

Por outro lado, quanto aos documentos juntados com o recurso, não é o caso do desentranhamento por este juízo, com fulcro no art. 494 do CPC, posto que eventual apreciação de serem eles novos ou não, nos termos do art. 453 do CPC, caberá à instância superior, em caso de apelação.

O embargante também alega omissão, porém o primeiro argumento explorado para tanto, consistente no não reconhecimento da invocada “relevância das restrições ambientais que afetam diretamente a utilidade e o valor do imóvel”, equivale, igualmente, a reexaminar a prova produzida nos autos e as conclusões lançadas na fundamentação da sentença.

Sobre a omissão acerca de benfeitorias, cumpre registrar que o embargante não suscitou a matéria na contestação à reconvenção, descumprindo, assim, o disposto no art. 336 do CPC, além de ter sustentado na referida peça de defesa o descabimento do pleito de reintegração de posse em antecipação da tutela ao argumento de que a liberação da área objeto da controvérsia só seria possível após sentença de rescisão do contrato, de modo que não se aplica aqui o disposto no agora apontado art. 1.219 do Código Civil, o qual pressupõe a reintegração da posse.

Por fim,
sem razão, também, no tocante à sucumbência recíproca na reconvenção, tendo em vista que a parte contrária decaiu em parte mínima do pedido – lucros cessantes –, impondo-se a aplicação do disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC, que, por desatenção, não constou da sentença.

Quanto aos embargos de declaração opostos por José Messias de Faria e outros,
não cabe falar em omissão a respeito do pedido de tutela de evidência para reintegração da posse, uma vez que a pretensão foi examinada em decisão apartada, antes da sentença, conforme consta do relatório
.

No mais, em relação à omissão alusiva ao laudo pericial sobre o valor a ser indenizado, percebe-se que os embargantes agem da mesma forma que a parte contrária, pois almejam, pela via dos embargos declaratórios, a reforma da sentença nesse ponto, sob a justificativa de que, diferentemente do decidido, deveria haver condenação em lucros cessantes. A matéria deve ser utilizada em recurso próprio, por não configurar omissão, mas compreensão distinta da exposta na sentença.

Diante de todo o exposto,
acolho parcialmente os embargos de declaração opostos por Elmer Domingues, apenas para inserir na sentença, precisamente na condenação imposta na reconvenção, a menção ao art. 86, parágrafo único, do CPC. Rejeito os embargos de declaração opostos por José Messias e outros.

Intimem-se.

Data e assinatura como registradas no sistema.”
(grifos nossos)

Ademais, há pedido de indenização pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel, com reconhecimento do direito de retenção, formulado pelo autor Elmer Domingues na sua apelação, de maneira subsidiária à eventual manutenção da rescisão contratual declarada na sentença, estando os pleitos fundamentados no art. 1.219 do Código Civil, ao argumento de ter promovido melhorias que aumentaram o valor do bem.

Ocorre que tal alegação não encontra respaldo probatório nos autos.

A sentença recorrida, ao julgar parcialmente procedente a reconvenção, não reconheceu a existência de benfeitorias indenizáveis, tampouco vislumbrou posse de boa-fé por parte do autor.

Outrossim, conforme salientado nas contrarrazões dos apelados,
as alegações de benfeitorias carecem de documentação idônea, avaliação técnica e demonstração de incremento real e objetivo do valor do imóvel
.

Ademais, qualquer suposto benefício extraído da utilização da área foi inteiramente absorvido pelo próprio autor apelante, que dela fruiu por anos sem contraprestação regular.

Sob o enfoque jurídico, o direito à indenização por benfeitorias úteis ou necessárias, nos moldes do art. 1.219 do CC, pressupõe a posse de boa-fé, o que não se configura no presente caso, diante da conduta omissiva e contratualmente inadimplente do recorrente, de modo que, não havendo prova robusta das benfeitorias, tampouco comprovação de valorização do imóvel ou de despesas extraordinárias que excedam o aproveitamento ordinário do bem, é de rigor o indeferimento do pleito.

Na mesma toada, o exercício do direito de retenção, sendo de natureza excepcional, não pode ser reconhecido de forma automática ou presumida, sob pena de ofensa à segurança jurídica e à autoridade da coisa julgada, que já conferiu aos reconvintes o direito de reaver a posse do bem em razão do inadimplemento reconhecido.

Desta feita, a invocação genérica do art. 1.219 do Código Civil, dissociada de comprovação mínima dos requisitos legais, não tem o condão de suspender os efeitos de uma decisão judicial transitada quanto à rescisão do negócio e à restituição do imóvel.

A propósito, o entendimento jurisprudencial dos Tribunais pátrios não destoa desta constatação:

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ.
BENFEITORIAS. REQUERIMENTO DE INDENIZAÇÃO. ART. 1.219 DO CC. NÃO ACOLHIMENTO. PEDIDO GENÉRICO. AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO DETALHADA E DEMONSTRAÇÃO DAS OBRAS REALIZADAS.
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.”
(TJ-SC - Apelação: 03077742620158240038, Relator.: Fernanda Sell de Souto Goulart, Data de Julgamento: 16/07/2024, Oitava Câmara de Direito Civil)

“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. 1. Contrato de comodato verbal. Caracterização. Notificação para desocupação. Desatendimento. Esbulho possessório configurado. Existência dos pressupostos para a reintegração de posse. 2. Alegação de usucapião. Inadmissibilidade. Caracterizada a relação de comodato, não há se cogitar em aquisição da propriedade por usucapião.
3. Pedido de retenção por benfeitorias. Descabimento. Ausência de especificação das benfeitorias. Pleito genérico.
Consideração, ademais, de que a comodatária não pode recobrar do comodante as despesas pela fruição da coisa emprestada (art. 584, do CC). Pedido inicial julgado procedente. Sentença mantida. Recurso desprovido. Dispositivo: negaram provimento ao recurso.”
(TJ-SP - AC: 10074417620188260004 São Paulo, Relator.: João Camillo de Almeida Prado Costa, Data de Julgamento: 15/09/2023, 19ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2023)

De outra feita, no que tange à alegada
má-fé contratual dos alienantes
, também não se verifica qualquer elemento objetivo nos autos que permita confirmar a suposta ocultação dolosa de informações relevantes.

Ao contrário, como sobredito e expressamente apreciado na sentença adotada como razão de decidir,
a prova pericial foi clara ao indicar que a fração adquirida não sofria as limitações apontadas na inicial e que os documentos contratuais e de registro disponíveis à época da celebração eram compatíveis com o estado dominial do imóvel
.

Ademais, não há nos autos qualquer demonstração de que os réus tenham agido com dolo, ardil ou omissão intencional, não se configurando, assim, violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva.

Anoto, no mais, que a questão posta sob apreciação deste Colegiado é totalmente distinta do precedente de minha lavra invocado pela parte autora para fins de reforma da sentença hostilizada, embora sob a ótica do cumprimento contratual, no caso, o RAC nº. 0000822-64.2009.8.11.0010, sobretudo considerando que no referido julgado restou satisfatoriamente comprovado por prova pericial que a fração do imóvel adquirida de uma porção de terras maior efetivamente estava inserida em sua totalidade em área de proteção ambiental (APA), a se reconhecer, com isso, a existência de vício redibitório ensejador da rescisão contratual, circunstância não verificada na espécie
.

Portanto, impõe-se o desprovimento do apelo do autor.

No que tange ao
recurso interposto pela parte ré
, verifica-se que sua insurgência se volta especialmente contra a parte da sentença que indeferiu o
pedido de indenização por lucros cessantes
, sob o argumento de que a inadimplência do autor teria causado prejuízo patrimonial decorrente da frustração da exploração econômica da área.

Tal pretensão, todavia, não se sustenta.

A sentença de primeiro grau, com acerto, afastou o pedido indenizatório por
ausência de demonstração concreta do alegado dano por lucros cessantes
, devendo esta conclusão ser mantida, porquanto encontra amparo no correto exame do conjunto probatório.

De fato, consoante exposto nas contrarrazões apresentadas pelo autor, não há nos autos qualquer comprovação de que a parte ré tenha sofrido efetiva perda patrimonial a título de lucros cessantes em virtude do inadimplemento, não sendo apresentados documentos que atestem eventual arrendamento frustrado, tampouco há prova segura e precisa de que os apelantes desenvolviam atividade produtiva contínua e rentável na área que, porventura, tenha sido interrompida ou prejudicada pela mora do comprador.

Neste contexto, ressalta-se, ainda, que, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil, a indenização por lucros cessantes exige prova da frustração de ganho certo, o que não pode ser presumido a partir da mera inadimplência contratual, sendo que, conforme bem argumentado pela parte autora recorrida, admitir tal indenização sem base empírica configuraria enriquecimento sem causa e violaria o princípio da reparação fundada em prejuízo efetivamente demonstrado.

Ademais, o pedido de condenação em lucros cessantes foi formulado de forma genérica e desacompanhado de qualquer planilha, nota fiscal, contrato de exploração ou qualquer outro elemento probatório seguro que permitisse aferir e quantificar, ainda que minimamente, a extensão do alegado prejuízo, fragilidade que compromete a viabilidade do pleito indenizatório e remete à correção da sentença recorrida também neste ponto.

Aliás, o entendimento pacífico do STJ é no sentido de que a formulação de pedido genérico sem comprovação documental não enseja indenização por lucros cessantes, que não pode ser deferido hipoteticamente. Vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO.
PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. LUCROS PRESUMIDOS OU HIPOTÉTICOS. IMPOSSIBILIDADE.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A indenização por lucros cessantes não é admitida sem sua efetiva comprovação, devendo ser rejeitados os lucros presumidos ou hipotéticos, dissociados da realidade efetivamente comprovada. Precedentes.

2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp n. 1.014.412/MT, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/11/2019, DJe de 2/12/2019)

E também desta Corte de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES
– BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – QUANTIA DEVIDA QUE DEVE SER COBRADA EM VIA ORDINÁRIA POR MEIO DE AÇÃO PRÓPRIA - SENTENÇA IMPROCEDENTE – INADIMPLÊNCIA DE METADE DO VALOR ACORDADO PELO DIREITO DE POSSE DA ÁREA – VENDA DO COMPRADOR PARA TERCEIRO - BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PRESUMIDA NO CASO CONCRETO – EVICÇÃO - DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL –
DANO MATERIAL – LUCROS CESSANTES – INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OBJETIVA
- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É princípio geral do direito o de que a boa-fé se presume, e a má-fé deve ser provada, porém, para a identificação daquilo que se entende por “boa-fé objetiva”, a análise se desloca da averiguação específica sobre a conduta da parte ou intenção do agente e se centra no ajuste dessa conduta em face do caso concreto que ela projetou, ou no resultado por ela gerado, e sob o ponto de vista de circunstâncias exteriores que indicam um equilíbrio entre a conduta e os vínculos sociais e jurídicos em questão. 2 . O mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. 3. A afirmativa dos apelantes de que foram ameaçados pelo requerido veio desacompanhada de qualquer início de prova, não havendo qualquer situação excepcional a ensejar o arbitramento de compensação a título de dano moral.
4. A condenação em dano material, na modalidade de lucros cessantes, prescinde da comprovação objetiva de que os lucros seriam realizados sem a interferência do evento danoso, isto é, documento hábil a demonstrar patentemente o que a vítima deixou de lucrar durante o período, sendo insuficiente o conjunto probatório acostado no presente feito.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003300-53.2013.8 .11.0059, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 04/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/06/2024)

Nesse contexto, à míngua de qualquer elemento concreto que comprove a existência de prejuízo patrimonial real, causado pela inadimplência contratual do autor, impõe-se a manutenção da sentença também neste ponto.

De outra feita, no que toca à tutela de evidência vindicada pelos requeridos reconvintes, o fato é que com o julgamento parcial do pedido da reconvenção, logicamente foi acolhido e declarado resolvido o contrato, sendo a reintegração de posse, nestes termos,
consectário do imperativo retorno das partes ao
status quo ante
, ou seja, a posse das terras deve ser devolvida aos requeridos vendedores
.

Desse modo, o pedido de reintegração de posse encontra-se plenamente acolhido pela sentença, como corolário natural da rescisão contratual reconhecida judicialmente, de tal feita que, nesse cenário, torna-se desnecessária a apreciação autônoma do pedido de tutela de evidência, uma vez que a própria sentença de mérito já constitui título executivo judicial suficiente para ensejar a restituição da posse.

Ademais, conforme reconhecido nas contrarrazões, a reintegração não depende mais de juízo de cognição sumária, típico das tutelas provisórias, tampouco de evidência, isso porque a procedência da reconvenção gera efeitos plenos de coisa julgada quanto ao direito à posse, de tal feita que qualquer análise superveniente sob a ótica do art. 311 do CPC revelar-se-ia juridicamente redundante e processualmente inócua, comprometendo a lógica de efetividade do provimento jurisdicional.

O apelo dos requeridos, portanto, também deve ser desprovido.

Por fim, no tocante ao
fato novo
aventado pelo autor na manifestação Id. 292586876, consistente na suspensão do CAE – Certificado de Autorização de Exploração –, conforme informado pela SEMA, igualmente não há como reconhecer sua aptidão para afastar a conclusão sentencial, isso porque, segundo consta dos autos, a inadimplência contratual remonta a setembro de 2014, enquanto a suspensão do CAE apenas se deu posteriormente.

Essa constatação, inclusive, foi bem elucidada na manifestação da parte requerida após aberto vistas na forma do art. 10 do CPC, que bem esclareceu a questão.

Conforme manifestação Id. 298605853, a parte recorrida sustenta que o fato novo invocado pelo autor recorrente, consistente em decisão judicial de 2025 que suspendeu análises de cadastros ambientais rurais, é irrelevante para a controvérsia, pois o contrato de compra e venda do imóvel de 1.100 hectares foi firmado em 2013, com parcelas a vencer até 2018, sendo que a posse e a propriedade já estariam consolidadas em favor do comprador caso este tivesse cumprido integralmente suas obrigações contratuais, o que não ocorreu. Afirma que o recorrente descumpriu o contrato ao deixar de pagar as parcelas devidas, mas, ainda assim, passou a explorar a área adquirida,
obtendo licenças junto à SEMA, apresentando o CAR em 2016, realizando plantios e até arrendando parte do imóvel a terceiros, obtendo vantagens econômicas
. Defende, no mais, que
eventual irregularidade ambiental é de responsabilidade exclusiva do comprador, que utiliza a área desde 2013, e que a alegação de impossibilidade de uso baseada em ato administrativo de 2025 representa tentativa de transferir indevidamente ao vendedor uma responsabilidade que não mais lhe cabe desde a tradição do imóvel
, evidenciando má-fé do apelante.

Destarte, a suposta suspensão administrativa, além de ser fato superveniente, não guarda relação direta com o inadimplemento original, que decorreu de conduta unilateral e voluntária do autor.

Diante de todo o exposto, voto pelo
DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS
, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Por fim, diante do trabalho adicional nesta fase recursal, e diante da manutenção integral da sentença singular, procedo com a
majoração
da verba honorária em mais 5% (cinco por cento), a incidir tanto na lide principal como na secundária, sob encargo da parte autora Elmer Domingues, mantendo-se a base de cálculo do édito, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025