Tribunal: TJMT
Processo: 1034008-31.2022.8.11.0002
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1034008-31.2022.8.11.0002
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Propriedade, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[LINDSLEY VIRGOLINO DA SILVA - CPF: 537.642.181-34 (APELADO), AMANDA GUIA MAINARDI BRITO - CPF: 003.154.961-69 (ADVOGADO), ROBERTO AUGUSTO DA SILVA PINHO - CPF: 913.190.211-15 (APELADO), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0038-26 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DO CDC. JUROS DE MORA. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO INTERNA. RECURSO REJEITADO.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos contra acórdão que, em sede de apelação cível, reconheceu a culpa exclusiva dos compradores pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e fixou a retenção de 15% dos valores pagos, com devolução do saldo restante. A embargante sustenta a existência de contradição na decisão por considerar incompatível a fixação de devolução de 85% dos valores pagos com o reconhecimento de culpa exclusiva dos compradores, além de pleitear a aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 (com redação da Lei nº 13.786/18), a exclusão da comissão de corretagem e a fixação dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) verificar se há contradição no acórdão que fixou a devolução de 85% dos valores pagos, mesmo reconhecida a culpa dos compradores; (ii) analisar a possibilidade de aplicação literal do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 para autorizar a retenção de 50% dos valores pagos; e (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora.

III. Razões de decidir

A contradição que autoriza embargos de declaração é a interna à própria decisão, não se caracterizando por simples inconformismo com o julgamento ou divergência quanto à valoração das provas e aplicação do direito.

A jurisprudência do STJ admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, sendo considerada abusiva a cláusula que preveja retenção de 50%, mesmo sob regime de patrimônio de afetação.

A aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 deve ser interpretada à luz do Código de Defesa do Consumidor, de modo a evitar cláusulas abusivas e assegurar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.

A comissão de corretagem não foi objeto de controvérsia autônoma nos autos e tampouco restou demonstrado que foi arcada exclusivamente pela incorporadora, razão pela qual não é possível sua exclusão na via dos embargos.

O termo inicial dos juros de mora deve observar o art. 405 do Código Civil, sendo fixado a partir da citação nos contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/18, conforme entendimento consolidado e inaplicabilidade do Tema 1002 do STJ ao caso concreto.

A pretensão da embargante configura tentativa de rediscussão de mérito, hipótese não admitida nos embargos de declaração, os quais não se prestam à reapreciação da causa.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “A contradição que autoriza embargos de declaração deve estar contida no corpo da própria decisão, não se configurando pela simples discordância da parte. A retenção de valores em rescisão contratual por culpa do comprador deve observar o limite de 10% a 25% do montante pago, conforme entendimento jurisprudencial do STJ. A aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 deve respeitar os princípios do Código de Defesa do Consumidor, vedada a fixação de cláusulas abusivas. Nos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/18, os juros de mora incidem a partir da citação, sendo inaplicável o Tema 1002 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026 e 81; CC, art. 405; CF/1988, art. 93, IX; CDC, arts. 6º, V; 51, IV; Lei nº 4.591/64, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 928.075/PE, Rel. Min. Castro Meira, 2ª Turma, j. 04.09.2007; STJ, AgRg no AREsp nº 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3ª Turma, j. 06.05.2014; STJ, AgRg no AREsp nº 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 19.05.2015; STJ, REsp nº 1.740.911/DF (Tema 1002), 2ª Seção, j. 14.08.2019.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração interposto pela Rodobens Incorporadora Imobiliária 405 – SPE Ltda., em face do v. acórdão proferido no recurso de apelação cível n. 1034008-31.2022.8.11.0002 apreciado por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de contradição.

Inconformada, a embargante
sustenta que o v. acórdão foi contraditório ao lhe imputar a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, apesar de ter sido reconhecida nos autos a responsabilidade exclusiva dos embargados pela rescisão contratual, por inadimplemento das parcelas avençadas, sendo incontroversa a não obtenção de financiamento por culpa própria.

Alega que a v. acórdão não enfrentou de forma adequada os fundamentos da Lei nº 13.786/2018, especialmente os dispositivos do art. 67-A, da Lei nº 4.591/64, alterada pela referida norma, que preveem a possibilidade de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos casos em que a resolução contratual decorrer de culpa do promitente comprador, inclusive em empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação.

Aduz que deve ser reconhecida a exclusão da comissão de corretagem dos valores a serem restituídos, porquanto se trata de verba que teria sido suportada pela mesma, em razão da intermediação negocial realizada por terceiros, não integrando, portanto, o preço do imóvel.

No tocante à fluência dos juros de mora, argumenta que, reconhecida a culpa dos embargados na resolução contratual, os juros devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, à luz da tese fixada no julgamento do REsp nº 1.740.911/DF (Tema 1.002/STJ), que disciplinou a questão com base em precedentes qualificados.

Por fim, pleiteia o acolhimento dos embargos, sanando os vícios apontados, suscitando ainda, o prequestionamento da matéria para efeito de eventual interposição de recurso a instância superior.

A parte embargada apresentou manifestação (id. 275733384), pugnando pela rejeição do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Pois bem. Apesar da embargante alegar a ocorrência de contradição no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a sua real intenção é ter o mérito da questão reapreciado, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I - esclarecer obscuridade ou
eliminar contradição
;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I – deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II – incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, §1º.”
(negritei).

Não obstante, a contradição apenas ocorre dentro da própria decisão e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.

Nesse sentido, é a jurisprudência pacífica do STJ, confira,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

[...]

2. A contradição permissiva da oposição de embargos de declaração é a que se faz presente dentro da própria decisão, e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.
[...]”
(REsp n.
928075
/PE, 2ª Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 04.09.2007 – negritei).

Assim, nenhuma das hipóteses acima elencadas quanto à contradição estão configuradas no acórdão embargado.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo e nas contrarrazões foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, esta Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pela embargante, justificando assim a interposição dos presentes recursos.

Ademais, toda a matéria debatida neste declaratório foi amplamente analisada no v. acórdão, demonstrando que seu real interesse é a reapreciação da celeuma.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:

“
Inicialmente, mister se faz constar ser incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes se deu por culpa dos compradores, até por inexistir qualquer irresignação neste sentido
.

Não obstante, necessário se faz dizer que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, consoante visto na espécie, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ, verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei).

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do pacta sunt servanda, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense
,
verbis:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”
(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei).

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Superada essa questão
, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê, verbis:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (negritei e grifei).

Sendo assim, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador
, confira, verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015 – negritei).

Desse modo, ainda que o contrato firmado entre as parte tenha fixado a cláusula penal em 50% (cinquenta por cento) do valor pago, resta evidente a sua abusividade, nos termos da jurisprudência consolidada do Tribunal da cidadania, devendo ser afastada.

Nessa trilha, a d. magistrada agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 15% (quinze por cento) do valor efetivamente pago pelos promissários compradores, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial pacificado pelo c. STJ, reafirmo, não havendo motivo plausível para haver sua majoração consoante pleiteado pela recorrente.

Avançando na elucidação da celeuma, também não assiste razão à apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, uma vez o entendimento adotado pela Corte Superior, no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, se aplica aos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos, tendo em vista que o pacto em questão foi firmado em 27.05.2021 (id. 264880762).

A propósito:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei nº 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002, 2ª Seção, j. 14.08.2019 – negritei e grifei).

Outro não é o entendimento dessa Câmara, mutatis mutandis, verbis:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TEMA REPETITIVO DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:
Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual e condenou à devolução de 90% dos valores pagos pela autora, autorizando a retenção de 10% como penalidade. Pedido de fixação do percentual de retenção em 25%, conforme precedentes do STJ, dedução de despesas de IPTU e condomínio e aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão:
Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a retenção de 25% do valor pago, em conformidade com jurisprudência do STJ, em casos de rescisão por culpa do comprador; e (ii) determinar se é válida a dedução de despesas de IPTU e taxas condominiais.

III. Razões de decidir:
A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018
,
a retenção de 25% é razoável e suficiente para indenizar custos administrativos. A dedução de IPTU e taxas condominiais não se mostra cabível, pois o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora, que deve suportar tais encargos após a rescisão.
Juros de mora aplicáveis somente a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo nº 1002 do STJ
.

IV. Dispositivo e tese:
Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento
:

“1. Nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção de até 25% do valor pago pelo comprador é razoável quando a rescisão ocorre por culpa deste. 2. Não é válida a dedução de despesas de IPTU e taxas condominiais em razão da rescisão contratual. 3. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”[...]” (RAC n. 1006249-43.2020.8.11.0041, minha relatoria, j. 22.01.2025 – negritei e grifei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.”
(id. 270043896 – negritei e grifei).

À vista disso, em que peses as alegações da de que o v. acórdão foi contraditório, o certo é que o percentual de retenção de 15% (quinze por cento), fixado pelo juízo de origem e mantido por esta Câmara, alinha-se perfeitamente ao entendimento dominante da jurisprudência pátria, que admite variação entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) nos casos de resolução contratual por iniciativa ou culpa do comprador, conforme iterativa e notória jurisprudência da Corte Cidadã (v.g., AgRg no AREsp 600.887/PE; AgRg no AREsp 120.905/SP).

Nesse contexto, a fixação de percentual superior, como pretende a recorrente (50%), revela-se manifestamente abusiva e desproporcional, mesmo em se tratando de empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, pois o equilíbrio contratual deve ser preservado também em favor do consumidor.

No tocante à aplicação da Lei nº 13.786/18, em especial do art. 67-A, é importante reiterar que o acórdão recorrido não deixou de reconhecer sua vigência no caso concreto, posto que o contrato foi firmado após sua entrada em vigor.

Ocorre que o dispositivo legal invocado deve ser interpretado em conformidade com a principiologia do Código de Defesa do Consumidor, ao qual se submete a relação jurídica em apreço.

Nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, são nulas de pleno direito.

Desse modo, a pretendida aplicação literal do §5º do art. 67-A, com retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, afronta a razoabilidade, o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.

No que se refere à comissão de corretagem, a matéria não foi objeto de controvérsia nos autos originários de forma autônoma e efetiva, tampouco demonstrou a embargante ter arcado de forma incontroversa com tal despesa sem repasse aos consumidores.

Ainda que assim fosse, a jurisprudência do c. STJ exige transparência e informação prévia sobre essa cobrança, além da expressa ciência e concordância dos promitentes compradores, o que não restou incontroversamente demonstrado.

Ademais, quanto à alegação de omissão na fixação do termo inicial dos juros de mora, também não merece acolhida, vez que o v. acórdão foi claro ao consignar que o contrato foi firmado em 27.05.2021, portanto após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/18, sendo inaplicável ao caso o entendimento fixado no Tema 1002 do STJ, que se restringe aos contratos celebrados anteriormente à referida legislação, de modo que correta a fixação dos juros de mora a partir da citação, em consonância com o art. 405, do C. Civil.

Portanto, se com tal conclusão a parte discorde, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Na verdade, com a devida vênia, as alegações da recorrente demonstram manifesta vontade em tumultuar o feito, atitude que beira a má-fé, diga-se de passagem, ficando a mesma advertida desde já das penalidades previstas nos arts. 1.026 e 81, ambos do CPC.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados pelas instituições financeiras, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Ademais, há casos que o melhor consolo não é o recurso.

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 26 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025