Tribunal: TJMT
Processo: 0002403-55.2016.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002403-55.2016.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LEIZIANE CRISTINA DA SILVA ASSIS - CPF: 003.721.192-71 (TERCEIRO INTERESSADO), JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ALESANDRA DE JESUS FERREIRA - CPF: 018.432.261-89 (EMBARGADO), JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (EMBARGANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (EMBARGANTE), TEDI DOS SANTOS DE MACEDO - CPF: 021.156.041-30 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARACAO.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 23% – REDUÇÃO PARA 10% – INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA – IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO PELO COMPRADOR – PROPORCIONALIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL –
EMBARGOS REJEITADOS
.

A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador. Contudo, o percentual deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade, boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

No caso concreto, ausente comprovação de danos que justifiquem a cláusula contratual que prevê retenção de 23%, e tendo em vista que o imóvel não foi usufruído pela promitente compradora, impõe-se a redução do percentual para 10%.

Tendo sido acolhida a pretensão principal de rescisão contratual com restituição dos valores pagos, é indevida a imposição de sucumbência recíproca, devendo as rés suportarem integralmente os encargos sucumbenciais.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

Ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos embargos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRO contra o acórdão de ID 280785895 proferido por esta e. Terceira Câmara de Direito Privado, que, à unanimidade, no julgamento do Recurso de Apelação Cível nº 0002403-55.2016 proposta por ALESSANDRA DE JESUS PEREIRA proveu parcialmente o apelo
“para reduzir o percentual de retenção contratual de 23% para 10% e afastar a sucumbência por reciprocidade, condenando exclusivamente as apeladas ao pagamento integral das custas e honorários, mantido o valor fixado em R$ 2.000,00.”.

Em suas razões de ID 282546352 a parte embargante sustenta que o julgado apresenta vício de contradição em razão de decisões conflitantes deste juízo com outro processo que tem contrato idêntico ao do presente feito, contudo, firmado com o esposo da embargada. Sustenta a omissão do acórdão quanto à extensão dos pedidos formulados.

Assim, requer o provimento dos presentes embargos para ser sanado o vício elencado, com a reforma do acórdão, para ser julgada improcedente a pretensão recursal da parte adversa. Prequestiona a matéria de forma explícita.

Eis os relatos necessários.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Os embargos de declaração apresentam hipóteses de cabimento restritas ao teor do que dispõe o artigo 1.022 e incisos I, II e III do Código de Processo Civil, vale dizer, quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Vê-se das razões recursais, que a embargante, na verdade, não infirma o julgado recorrido, mas apenas reagita questões já superadas, por não se conformar com o resultado obtido.

No caso, não procede a alegação de contradição omissão do julgado suscitadas.

Vale a transcrição dos trechos pertinentes, acerca do tema, em meu voto durante o julgamento do apelo,
in verbis
:

“Compulsando os autos, verifico que cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel descrito como Lote n.º 21, Quadra 02, Jardim Bougainville na comarca de origem, na qual a parte autora postulou a devolução integral da quantia paga em razão de inadimplemento contratual.

A sentença de primeiro grau reconheceu a procedência do pedido de rescisão, autorizando, contudo, a retenção de 23% dos valores pagos, com fundamento em cláusula contratual expressa (Cláusula Décima Quarta), justificando a medida pelas despesas administrativas, tributárias e de corretagem suportadas pela vendedora.

A controvérsia, portanto, restringe-se a dois pontos, quais sejam, a possibilidade de
retenção contratual de 23% e a sucumbência recíproca fixada.

Quanto à retenção, é
entendimento sedimentado no âmbito do c. Superior Tribunal de Justiça que, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, é cabível a retenção de parte dos valores pagos a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos prejuízos eventualmente suportados pelo vendedor.

Entretanto, o percentual a ser retido deve ser fixado de acordo com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Na hipótese em tela, ainda que o imóvel em questão, ao que tudo indica, não possua nenhuma edificação, a retenção é devida, pois se destina à composição dos prejuízos inerentes ao desfazimento do contrato, bem como diante do tempo em que a parte requerida ficou impossibilitada de fruir do bem, evitando, assim, o enriquecimento sem causa.

A cláusula contratual autoriza a retenção de até 23%, mas não há, nos autos, demonstração suficiente de que esse percentual corresponde, de fato, às despesas efetivamente incorridas pelas apeladas.

Importante destacar que não houve fruição do bem pela parte autora, ora apelante, tampouco comprovação de que os custos administrativos tenham atingido tal proporção.

Desse modo, o patamar de 10% se mostra mais condizente com os precedentes deste Tribunal e do STJ em casos análogos, como já consta da própria fundamentação recursal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OPÇÃO VOLUNTÁRIA DOS COMPRADORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA – MÉRITO – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO – LOTE NÃO USUFRUÍDO PELOS COMPRADORES E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – No caso concreto, age em verdadeira em consonância como os princípios da celeridade e economia processual a Julgadora que admite a emenda à inicial para incluir a cônjuge no polo ativo por se tratar de direito real imobiliário, em verdadeiro espírito colaborativo, não havendo que falar em julgamento nulo. 2 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo. 3 – O TEMA n.º 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação. 4 – De acordo com o julgamento do Tema 1.076 pela Corte do STJ, apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo, cujas hipóteses não se amoldam ao caso em exame.” (N.U 1016014-89.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 07/02/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp nº 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).

Logo, embora se reconheça a possibilidade de retenção, a fixação do percentual em 23% extrapola os parâmetros razoáveis e deve ser reduzida para 10%, como forma de manter o equilíbrio contratual.

Por fim, com relação à s
ucumbência recíproca reconhecida na sentença de primeiro grau
sob o fundamento de que parte do pedido foi julgado improcedente, esta se revela equivocada.

A pretensão principal da autora – rescisão contratual e restituição de valores – foi acolhida, restando apenas a divergência quanto ao percentual de retenção.

Nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil:

“Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.”.

Assim, a apelante não pode ser penalizada com a divisão dos honorários sucumbenciais, pois obteve êxito substancial na demanda.

Portanto, a condenação das apeladas aos honorários deve ser integral, arbitrados em R$ 2.000,00, conforme fixado na origem.”

Assim, na ausência de vícios a serem sanados, os embargos de declaração devem ser rejeitados.

De outro lado, não cabe ao órgão julgador manifestar sobre a aplicabilidade ou incidência de todos os artigos de lei ou argumentos citados pela parte ao longo da lide, sendo necessário, apenas, que a decisão seja clara ao manifestar os motivos pelos quais restou adotada determinada solução.

Cabe reforçar que o Colegiado não está compelido a rebater todos os argumentos exarados pelas partes, inclusive quando resultam refutados de forma implícita por incompatibilidade com aqueles contidos na decisão hostilizada, os quais restaram considerados aptos e suficientes para a solução da demanda.

Veja a jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM RECURSO ESPECIAL. PRETENSÃO DE MERO PREQUESTIONAMENTO. INADMISSIBILIDADE, SE O ACÓRDÃO EMBARGADO NÃO ESTIVER EIVADO DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. I- Esta Corte já decidiu que não se prestam os embargos declaratórios para 'forçar' a admissibilidade de recurso extraordinário, desde que não se tenha constatado omissão na decisão embargada. II- Embargos declaratórios rejeitados.” (STJ. EARESP 728234/DF. Rel. Min. Felix Fischer. 5ª Turma. J. em: 07.03.2006).

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. TESE NÃO SUBMETIDA À APRECIAÇÃO DA CORTE RECORRIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO C. STF. ART. 138 DO CTN. ALEGAÇÃO DE RECOLHIMENTO PARCIAL. SÚMULA 07/STJ. I - A pretexto de supostas omissões no julgado, a Embargante pretende, em verdade, rediscutir questões que foram devidamente enfrentadas, sendo certo que os Embargos de Declaração não possuem tal finalidade. II - Restou assentado no aresto embargado que inexistiu, na hipótese, a alegada violação ao art. 535, II, do CPC, porquanto o extenso voto condutor do aresto recorrido cuidou de toda matéria pertinente à lide, apenas não o fazendo do modo como desejava a Recorrente, sendo certo que o mero inconformismo não gera ofensa ao referido dispositivo. III - Outrossim, a tese referente à prescrição não foi submetida à apreciação da Corte a quo, razão pela qual o recurso especial demonstra, no ponto, manifesta ausência de prequestionamento, a atrair a aplicação das Súmulas 282 e 356 do C. STF. IV – [...]. V - Embargos de Declaração rejeitados.” (STJ. EARESP 727410/SP. Rel. Min. Francisco Falcão. 1ª Turma. J. em: 07.03.2006).

Outro não é o entendimento deste e. Tribunal,
in verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO NÃO VERIFICADA – PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA – EMBARGOS REJEITADOS. Se o acórdão confirma a decisão recorrida, enfrentando integralmente a temática recursal, não havendo obscuridade, omissão ou contradição sobre a matéria recursal (CPC, art. 535), merece rejeição os embargos de declaração interpostos para simples prequestionamento da matéria no interesse da estratégia recursal.” (TJMT. Embargos de Declaração nº 83582/2013, Des. João Ferreira Filho. 1ª Câmara Cível. J. em: 04.02.2014 – Dje: 10.02.2014).

Conclui-se, portanto, que a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo à parte, se assim desejar, a interposição futura de recursos dirigidos às Cortes Superiores de Justiça.

Cumpre destacar, ainda, que a jurisprudência firmada no c. Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que os embargos declaratórios, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

Por fim, considerando que a matéria alegada já foi alvo de análise nestes embargos e na apelação cível,
advirto a parte embargante de que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação das sanções previstas no Código de Processo Civil, referentes à protelação do feito e à litigância de má-fé
.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso de embargos de declaração apresentado, e o
REJEITO
, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025