Tribunal: TJMT
Processo: 1011314-19.2020.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011314-19.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ADAIL MADALENA DOS SANTOS SOARES - CPF: 070.063.571-87 (APELADO), FERNANDO SANTOS SOARES - CPF: 017.605.391-39 (ADVOGADO), MARIA SCHWARZ DE MELLO - CPF: 265.939.121-15 (APELANTE), DARCI MELO MOREIRA - CPF: 536.500.851-00 (ADVOGADO), MARIA SEBASTIANA DE ALMEIDA - CPF: 537.686.711-00 (APELANTE), NATASHA DE OLIVEIRA MENDES COUTINHO - CPF: 022.107.921-18 (ADVOGADO), MARIA SCHWARZ DE MELLO - CPF: 265.939.121-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE APOLONIO BOURET DE MELLO registrado(a) civilmente como APOLONIO BOURET DE MELLO - CPF: 001.952.001-87 (APELANTE), ESPÓLIO DE APOLONIO BOURET DE MELLO registrado(a) civilmente como APOLONIO BOURET DE MELLO - CPF: 001.952.001-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA PELO COMPRADOR POR MAIS DE 30 ANOS. CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO EM RELAÇÃO AO TERCEIRO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação anulatória com pedido subsidiário de restituição de valor pago, condenando os réus à devolução de valores referentes a imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a sentença deve ser reformada, considerando que a apelante adquiriu o imóvel de boa-fé, após o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda realizado pela autora, e se há contradição na condenação da apelante à devolução dos valores, mesmo sendo reconhecida sua boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tese de nulidade da sentença por ausência de fundamentação se relaciona com o mérito, razão pela qual com ele será analisado.

A apelante, como terceiro adquirente de boa-fé, não pode ser prejudicada pelo negócio jurídico anterior, sob pena de impor-lhe ônus sem que tenha participado da relação jurídica que deu origem à controvérsia.

A autora busca a restituição dos valores pagos, sendo que a pretensão de ver-se ressarcida pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico deve ser direcionada aos alienantes com os quais contratou.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido em relação à apelante.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por
MARIA SEBASTIANA DE ALMEIDA
a fim de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação Anulatória com Pedido Subsidiário de Restituição do Valor Pago n. 1011314-19.2020.8.11.0041, movida por
ADAIL MADALENA DOS SANTOS SOARES
, julgou procedentes os pedidos iniciais nestes termos:

“(...) para condenar a parte ré a devolver todos os valores pagos pelo imóvel, situado no lote 09, quadra 72, loteamento Bom Clima, através do Compromisso Particular de Compra e Venda devidamente averbado na Matricula do imóvel, Registro matricula 18.402, Livro 2-EC, fl., 148, Primeiro Tabelionato Registradoria Paixão da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, acrescido de juros de 1% a.m e correção monetária pelo INPC desde cada pagamento.

CONDENO os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como arcar com a verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa para o (a) requerente (a), na forma prevista no artigo 85, §§ 2° e 8°, do CPC. (...)”

A apelante alega, em síntese, que a sentença é nula por ausência de fundamentação, por afrontar o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal.

Defende que há contradição no
decisum
, pois a fundamentação reconhece a boa-fé da recorrente, mas o dispositivo a condena à devolução dos valores e ao pagamento de custas.

Pede, assim, a nulidade da sentença por falta de fundamentação ou, subsidiariamente, o reconhecimento da improcedência da ação em relação à apelante, excluindo-a da condenação de restituição de valores.

Embora devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões (Id. 238308239).

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

A tese de nulidade da sentença por ausência de fundamentação se relaciona com o mérito, razão pela qual com ele será analisado.

O caso trata de uma ação anulatória com pedido subsidiário de restituição do valor pago, movida por Adail Madalena dos Santos Soares contra o Espólio de Apôlonio Bouret de Mello, representado por Maria Schwarz de Mello, e contra Maria Sebastiana Conceição.

Narra a autora que em 1977 adquiriu um imóvel urbano localizado no lote 09, quadra 72, loteamento Bom Clima em Chapada dos Guimarães (MT), por meio de um compromisso particular de compra e venda firmado com Apôlonio Bouret de Mello. A transação foi regularmente averbada na matrícula do imóvel, garantindo a sua posição como promissária compradora. No entanto, por razões financeiras e burocráticas, não formalizou a escritura definitiva do bem, embora tenha tomado posse do imóvel, realizando manutenções e arcando com os tributos ao longo dos anos.

No ano de 2019, ao dirigir-se à Prefeitura de Chapada dos Guimarães para regularizar os débitos do imóvel, foi surpreendida com a notícia de que a propriedade havia sido transferida para terceiros, mais especificamente para Maria Sebastiana Conceição.

Ato contínuo, ao consultar o cartório, descobriu que a averbação do compromisso de compra e venda havia sido cancelada em 2014, sem que tivesse sido previamente informada de tal fato. O cartório alegou que a notificação ocorreu por edital, sob a justificativa de que seu paradeiro era "incerto e desconhecido". No entanto, a autora contestou essa alegação, afirmando que sempre teve endereço fixo e atualizado junto à Prefeitura, e que sua família permaneceu no mesmo domicílio durante todo esse tempo.

Apurou-se que, em 2016, o Espólio de Apôlonio Bouret de Mello, representado por Maria Schwarz de Mello, vendeu o imóvel a Filinto Muller e Giovana Kassia Ortolan Muller, que, posteriormente, o repassaram à atual proprietária, Maria Sebastiana Conceição.

Sentindo-se lesada, Adail ingressou com a ação anulatória para reverter o cancelamento da averbação e a alienação do imóvel. Subsidiariamente, na impossibilidade de reaver a propriedade, pleiteou a restituição dos valores pagos pelo bem, corrigidos e com incidência de juros.

O juízo de primeiro grau, ao proferir a sentença, reconheceu a proteção dos terceiros adquirentes de boa-fé e, por esse motivo, negou o pedido de anulação da venda. Contudo, entendeu que a autora possuía direito à restituição dos valores pagos, razão pela qual condenou os réus a devolverem os montantes desembolsados, devidamente corrigidos.

Contra este
decisum
se insurge a apelante.

Analisando detidamente os autos, chega-se à conclusão de que a sentença deve ser reformada, porquanto restou evidenciado que a apelante adquiriu o imóvel de boa-fé, após o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda realizado pela autora.

Não há qualquer elemento de prova que autorize concluir que a compra do imóvel pela apelante ocorreu de forma ilícita, tanto é que o próprio juiz sentenciante reconheceu a qualidade de terceiro de boa-fé da apelante. Embora tenha sido dissolvido o negócio de compra e venda realizado entre autora e Apôlonio Bouret de Mello (vendedor), isso não pode atingir a apelante, que adquiriu o bem sem qualquer restrição, sob pena de grave insegurança jurídica nas relações negociais.

Ressalte-se que condenar a apelante a reparar a autora seria contraditório pois, ao mesmo tempo em que reconhece sua boa-fé como adquirente, impõe-lhe a obrigação de restituir valores à autora, ainda que não tenha participado da negociação inicial.

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REALIZAÇÃO DE DOIS NEGÓCIOS JURÍDICOS ENVOLVENDO O MESMO BEM. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO PRIMEIRO, OBJETO DA LIDE. IMPOSSIBILIDADE DE OBRIGAR O TITULAR DO DOMÍNIO DO IMÓVEL. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. 1. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir, através do registro de imóvel, a propriedade ao comprador do bem, caso o vendedor, após receber a totalidade do preço, se recuse ao cumprimento integral da avença. 2. Embora comprovado o primeiro negócio jurídico realizado entre o autor e Ozéas, com o devido pagamento, verifica-se a ausência de registro do compromisso de compra e venda, não sendo possível desfazer a segunda alienação, devidamente registrada, em obediência à boa-fé do terceiro adquirente. 3. Apenas o titular do domínio do imóvel possui competência para outorgar a escritura pública definitiva e, diante da cadeia de transferência da propriedade do bem, Admar (o apelado) é o proprietário, terceiro de boa-fé.
Por dedução lógica, não se poderia falar em obrigação de fazer imputada ao terceiro adquirente de boa-fé, porquanto o título aquisitivo da parte autora gerou direitos e obrigações somente inter partes
.(autor e Ozéas, vendedor). Fundamento da sentença alterado. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.(TJ-GO - AC: 53231993420188090001 ABADIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, Abadiânia - Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

EMENTA: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA VEÍCULO. OLX. FRAUDE. VENDEDOR AUTORIZA DEPÓSITO EM CONTA DE TERCEIRO. COMPRADOR DE BOA-FÉ. ANULAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. -
Sendo adquirente de boa-fé, a parte requerida não pode ser prejudicada pelo inadimplemento no contrato realizado entre o autor e terceiro, ainda que se trate de golpe
- Quando da análise do conjunto probatório, os elementos constantes dos autos efetivamente demonstrarem que não houve negligência ou má-fé da requerida, fica afastada qualquer responsabilidade, impondo-se o reconhecimento da improcedência do pedido.(TJ-MG - AC: 10000191683754006 MG, Relator: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 12/08/2022, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. BUSCA E APREENSÃO. BEM MÓVEL. TRATOR. DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO. Legitimidade ativa do autor confirmada, pois adquiriu e estava na posse do trator objeto da busca e apreensão determinada nos autos da ação ordinária onde litigavam os réus deste feito (art. 1.046 do CPC). Aquisição de boa-fé que conduz à confirmação da sentença de procedência dos embargos de terceiro.
Desfazimento do negócio realizado entre os ora demandados que não pode atingir terceiro adquirente de boa-fé.
APELAÇÃO IMPROVIDA. ( Apelação Cível Nº 70050870237, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, Julgado em 20/02/2013)(TJ-RS - AC: 70050870237 RS, Relator: Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, Data de Julgamento: 20/02/2013, Décima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/02/2013)

Assim, a sentença deve ser reformada, em parte, para julgar improcedente o pedido em face da apelante.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença e julgar improcedente a Ação em relação à apelante MARIA SEBASTIANA DE ALMEIDA, mantendo a condenação quanto ao espólio de APÔLONIO BOURET DE MELLO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025