Tribunal: TJMT
Processo: 1027841-96.2025.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. CAUÇÃO PREVISTA NO ART. 59, §1º, IX, DA L. Nº 8.245/1991. DÍVIDA LOCATÍCIA SUPERIOR AO MONTANTE DA CAUÇÃO. DISPENSA DA GARANTIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027841-96.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[HEGLES MURTINHO MAIA - CPF: 006.758.871-94 (ADVOGADO), ROSELI APARECIDA PINTON DELFINO - CPF: 334.868.320-34 (AGRAVANTE), ROSMARI THEREZINHA SCHMIDT - CPF: 307.822.600-04 (AGRAVANTE), ALINOR SENA RODRIGUES - CPF: 284.401.961-72 (ADVOGADO), H. STORE LTDA - CNPJ: 29.193.408/0003-70 (AGRAVADO), GENESMAR SILVA DA CUNHA JUNIOR - CPF: 009.022.651-80 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE
S
:

ROSELI APARECIDA PINTON DELFINO e ROSMARI THEREZINHA SCHMIDT

AGRAVADO
S
:
H. STORE LTDA e GENESMAR SILVA DA CUNHA JUNIOR

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. CAUÇÃO PREVISTA NO ART. 59, §1º, IX, DA L. Nº 8.245/1991. DÍVIDA LOCATÍCIA SUPERIOR AO MONTANTE DA CAUÇÃO. DISPENSA DA GARANTIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão da 2ª Vara Cível de Pontes e Lacerda/MT, que indeferiu pedido liminar de desocupação em ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, ante a ausência de caução equivalente a três meses de aluguel, exigida pelo art. 59, §1º, IX, da L. nº 8.245/1991.

2.
As agravantes alegam inadimplência locatícia incontroversa, correspondente a quinze meses de aluguéis vencidos, totalizando R$ 128.014,87, valor substancialmente superior à caução exigida, e requerem a dispensa da garantia legal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

A questão em discussão consiste em saber se, diante da inadimplência locatícia significativa e comprovada, é possível a concessão da liminar de despejo independentemente da caução prevista no art. 59, §1º, IX, da L. nº 8.245/1991.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O objetivo da exigência legal de caução é coibir abusos por parte do
locador, funcionando como garantia mínima ao locatário.

5. Demonstrado nos autos que o débito locatício acumulado ultrapassa substancialmente o valor correspondente a três meses de aluguel, resta evidenciado que a exigência de caução implicaria ônus desproporcional ao locador já lesado pela inadimplência.

6. A jurisprudência desta Corte reconhece a possibilidade de dispensa da caução em situações em que a dívida já constitui, por si só, garantia suficiente para amparar a medida liminar.

7. Presentes os requisitos legais da tutela de urgência (art. 300, CPC/2015), inclusive com risco de dano decorrente da ocupação indevida do imóvel sem contraprestação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido, para confirmar a liminar concedida e determinar a desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, independentemente da caução.

Tese de julgamento:

"1. É admissível a concessão de liminar para desocupação em ação de despejo por falta de pagamento, independentemente da caução prevista no art. 59, §1º, IX, da L. nº 8.245/1991, quando a dívida locatícia acumulada ultrapassa substancialmente o valor legalmente exigido."

Dispositivos relevantes citados: L. nº 8.245/1991, art. 59, §1º, IX; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI nº 1003399-37.2023.8.11.0000, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Marilsen

Addario
, j. 04.04.2023; TJMT, AI nº 1015994-10.2019.8.11.0000, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 18.12.2019.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Roseli Aparecida
Pinton
Delfino e
Rosmari
Therezinha Schmidt, contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis (proc. nº 1003690-27.2025.8.11.0013).

A decisão vergastada
indeferiu o pleito, por ausência de caução correspondente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

Em razões recursais,
o
s
Agravante
s
invoca
m
os
seguintes
questionamento
s fático-jurídicos
:

Sustentam que a decisão impugnada impõe ônus excessivo, uma vez que o débito da parte locatária ultrapassa R$ 128.000,00, valor substancialmente superior à caução legal exigida, sendo desarrazoado exigir novo depósito do locador já lesado.

Aduzem que a inadimplência é incontroversa e que o crédito locatício acumulado deve ser suficiente para suprir a função de garantia exigida pelo referido dispositivo legal.

Defendem que a interpretação sistemática e teleológica da legislação locatícia permite a substituição da caução pelo crédito locatício vencido, conforme precedentes do TJDFT. Alegam que a permanência da agravada no imóvel, sem adimplemento contratual, priva as proprietárias de justa remuneração e compromete a destinação econômica do bem, caracterizando risco de dano irreparável ou de difícil reparação.

O recurso é tempestivo, estando dispensado do recolhimento do preparo, conforme se depreende do
ID nº 307272387.

Registre-se, ainda, que o pedido de tutela recursal foi deferido, atribuindo-se efeito suspensivo à decisão vergastada, nos termos do
ID nº 308690854.

Outrossim, observa-se que a parte agravada não foi citada nos autos de origem, inexistindo, portanto,
angularização
processual, conforme se verifica do ID
nº 308832891.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE
S
:

ROSELI APARECIDA PINTON DELFINO e ROSMARI THEREZINHA SCHMIDT

AGRAVADOS:
H. STORE LTDA e GENESMAR SILVA DA CUNHA JUNIOR

VOTO

Egrégia Câmara:

Mérito Recursal

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Co
nforme relatado anteriormente
,
cuida-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Roseli Aparecida
Pinton
Delfino e
Rosmari
Therezinha Schmidt contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, nos autos da ação de despejo c/c cobrança de aluguéis (processo nº 1003690-27.2025.8.11.0013).

Na origem, as agravantes narram que, em 14/04/2023, celebraram contrato de locação comercial com a empresa H. Store Ltda., referente a imóvel situado na Av. Bom Jesus, nº 1301-B, Centro, na mesma cidade, pelo valor mensal de R$ 5.800,00, com vencimento no dia 05 de cada mês subsequente.

Sustentam que a locatária deixou de adimplir os aluguéis desde maio de 2024, acumulando quinze parcelas em aberto até maio de 2025, alcançando a quantia de R$ 128.014,87, já acrescida de multa contratual e juros. Após notificação extrajudicial expedida em 21/03/2025, sem resposta ou regularização da dívida, ajuizaram a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança.

O juízo a quo indeferiu o pedido liminar de desocupação, por ausência de caução equivalente a três meses de aluguel, exigência do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

Irresignadas, as agravantes interpuseram o presente recurso, sustentando a desnecessidade da caução, em razão de a inadimplência locatícia superar em muito o valor legalmente previsto. Requerem a concessão da liminar independentemente da garantia.

A decisão monocrática deferiu a tutela recursal, reconhecendo a plausibilidade do direito e a presença do periculum in mora, determinando a desocupação liminar do imóvel.

Contraminuta não apresentada.

Pois bem.

A controvérsia recursal restringe-se à possibilidade de concessão da liminar de despejo sem a prestação da caução legal, diante de inadimplência expressiva do locatário.

Nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, será concedida liminar para desocupação no prazo de quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel
, senão vejamos:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]
IX –
a falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
–
grifo
nosso

A literalidade do dispositivo poderia conduzir à compreensão de que a caução constitui requisito absoluto. Todavia, a interpretação teleológica e sistemática
evidencia
que a exigência busca impedir abusos, protegendo minimamente o locatário contra pedidos infundados, não se destinando a onerar desproporcionalmente o locador já prejudicado por grave inadimplência.

Na hipótese
em apreço
, restou demonstrada a inadimplência de quinze meses, cujo montante alcança R$ 128.014,87, valor muito superior ao da caução legalmente prevista. Nessas circunstâncias, exigir o depósito adicional pelo credor equivaleria a inverter a lógica do equilíbrio contratual, impondo-lhe ônus excessivo e destituído de finalidade prática.

A jurisprudência desta Corte admite a dispensa da caução quando a dívida acumulada supera o montante correspondente, reconhecendo-se que o próprio crédito inadimplido já desempenha a função de garantia
.

A propósito:

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO – PRORROGAÇÃO DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL INDEFERIDA - INADIMPLÊNCIA - ARTIGO 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 - DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – CAUÇÃO DISPENSADA – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Considerando que o locatário se encontra inadimplente com os aluguéis desde novembro/2021 e tais valores ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, não há falar em prorrogação de prazo para desocupação, bem como possível a dispensa de prestar caução legal a fim de determinar o despejo do agravante (§ 3º do art. 59 da Lei n. 8.245/91
).-

(N.U 1003399-37.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/04/2023,
Publicado
no DJE 04/04/2023)
”

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA
INÓCUA
– RECURSO PROVIDO.

É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel).

A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.

O fato
do
contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.

(N.U 1015994-10.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019,
Publicado
no DJE 18/12/2019)”

No plano processual, encontram-se presentes os requisitos do art. 300 do CPC. A probabilidade do direito decorre da comprovação documental do contrato de locação e da inadimplência prolongada. O perigo de dano está configurado na indevida permanência da locatária no imóvel, sem contraprestação, ampliando os prejuízos das agravantes e inviabilizando a fruição econômica do bem.

Dessa forma, entende-se ser cabível a reforma do decisum impugnado, com a manutenção do deferimento da tutela recursal anteriormente concedida, impondo-se a sua confirmação em julgamento colegiado.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
conheço
do recurso interposto
e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para confirmar a decisão liminar e determinar a desocupação do imóvel locado, no prazo de quinze dias, independentemente da prestação de caução, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte recorrente ao pagamento das verbas sucumbenciais.

É como voto.

Cuiabá, MT, data registrada no sistema.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025