Tribunal: TJMT
Processo: 1001162-61.2023.8.11.0022
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001162-61.2023.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[KURUJAO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA - CNPJ: 31.043.442/0001-49 (APELANTE), EDMAR ANTONIO ALVES FILHO - CPF: 000.712.131-80 (ADVOGADO), PETROSUL COMERCIO DE PETROLEO E DERIVADOS LTDA - CNPJ: 32.397.959/0001-07 (APELANTE), VITORINO RIBEIRO FILHO - CPF: 174.035.531-87 (APELADO), DANIELE LUZINI DOS REIS - CPF: 018.537.411-59 (ADVOGADO), WELSON GAIVA MARINO - CPF: 229.957.901-00 (ADVOGADO), ALESSANDRO MARQUES MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 703.066.641-00 (ADVOGADO), VERONICA DOURADO RIBEIRO - CPF: 274.689.681-87 (APELADO), VANIA REGINA ALVES DOURADO - CPF: 174.869.471-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – PEDIDO DE SUSTENTAÇÃO ORAL FORMULADO FORA DO PRAZO REGIMENTAL – INTEMPESTIVIDADE – INDEFERIMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL – PURGAÇÃO DA MORA – MULTA COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA –
BIS IN IDEM
– IMPOSSIBILIDADE – PRECEDENTES DESTA CORTE E DO STJ – DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ACESSÓRIAS – MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO – MANUTENÇÃO DO DESPEJO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

O pedido de sustentação oral em sessão de julgamento virtual, para ser admitido, deve ser apresentado até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão, sob pena de preclusão. Requerimento extemporâneo deve ser indeferido.

A cumulação da multa compensatória (cláusula penal) com a multa moratória configura "bis in idem", uma vez que ambas têm o mesmo fato gerador – a inadimplência dos aluguéis –, sendo vedada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Restando comprovado o descumprimento de cláusulas contratuais relativas à conservação e à manutenção do imóvel locado, revelando degradação significativa das instalações, inclusive com risco estrutural e descumprimento de normas técnicas, mostra-se escorreita a sentença no tocante à rescisão do contrato e a procedência do pedido de despejo.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001162-61.2023.8.11.0022

APELANTES:

KURUJÃO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA E PETROSUL COMÉRCIO DE PETRÓLEO E DERIVADOS LTDA

APELADOS:

VANIA REGINA ALVES DOURADO E OUTROS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
KURUJÃO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA
e
PETROSUL COMÉRCIO DE PETRÓLEO E DERIVADOS LTDA
, em face da sentença proferida pelo MM. Juiz
Marcio Rogerio Martins
, da Vara Única de Pedra Preta/MT, lançada nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Multa Contratual nº. 1001162-61.2023.8.11.0022, ajuizada por
VITORINO RIBEIRO FILHO, VERÔNICA DOURADO RIBEIRO
e
VÂNIA REGINA ALVES DOURADO
, que julgou procedente o pedido de despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos, vincendos, multa contratual de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais) e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da multa, além das custas processuais.

Os apelantes, em suas razões recursais, relatam que celebraram contrato de locação de um posto de combustível com os apelados, que previa, em caso de inadimplência, a incidência de multa moratória de 2% sobre os aluguéis em atraso, além de juros, custas processuais e honorários advocatícios de 10%. O contrato possuía vigência até 15 de novembro de 2029.

Explanam que diante da inadimplência dos aluguéis, os recorridos ingressaram com a presente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos valores devidos. Relatam que purgaram a mora tempestivamente, incluindo aluguéis vencidos, encargos, multa moratória de 2%, juros, custas e honorários advocatícios de 10%, salvo a multa penal, sob o argumento de que seria indevida a sua incidência, uma vez que já houve pagamento da multa moratória, configurando, assim, "bis in idem".

Contudo, argumentam que o Juízo singular, por decisão interlocutória, determinou a complementação da purgação com o pagamento da multa penal, o que foi realizado pelos apelantes no valor de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), embora em recurso ainda em trâmite no STJ se discuta a legalidade da referida cobrança.

Ainda assim, informam que a sentença proferida determinou o despejo dos ora recorrentes sob o fundamento de ausência de pagamento dos honorários sucumbenciais de 10% sobre o valor da multa penal, entendimento este que refutam, sob a alegação de que tal pagamento é indevido, uma vez que já foram quitados os honorários advocatícios sobre a multa moratória.

A parte apelante também argumenta que o despejo foi determinado antes do trânsito em julgado, mesmo com a purgação da mora realizada, e que a continuidade do contrato de locação é essencial para a preservação da atividade econômica e os investimentos realizados no posto de combustível, cuja vigência contratual vai até 2029.

Reforçam que purgaram integralmente a mora, nos termos do artigo 62, II, da Lei nº. 8.245/91, e que a exigência da multa contratual (cláusula penal) configuraria "bis in idem", por se tratar do mesmo fato gerador que motivou a incidência da multa moratória.

Dessa forma, salientam que o juízo de primeiro grau se equivocou ao exigir os honorários sobre a multa contratual, considerando já quitada a penalidade moratória e os honorários sobre esta.

Diante do exposto, requerem a reforma da sentença singular, para reconhecer a purgação integral da mora e a nulidade da cobrança de multa penal cumulada com a multa moratória, sob pena de "bis in idem", determinando-se, via de continuidade, a continuidade do contrato de locação até novembro de 2029 e a restituição do valor de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais) depositado a título de multa penal. Ainda, postulam que dada a purgação da mora integral e a continuidade do contrato, que seja invertido o ônus de sucumbência.

Subsidiariamente, caso o Tribunal entenda pela incidência da multa penal, que seja declarada a purgação integral da mora com o pagamento já realizado, considerando-se a aceitação tácita dos valores pela parte contrária, dada a impugnação intempestiva ou ainda que seja oportunizada a realização do depósito judicial dos honorários sobre a multa penal em prazo a ser fixado pelo Tribunal, garantindo-se, dessa forma, a continuidade do contrato de locação e a manutenção ou restituição da posse do imóvel (Id. 277863501).

O preparo foi recolhido (Id. 278782352).

Os autores apelados apresentaram contrarrazões, sustentando, em suma, que a purgação da mora não foi completa, uma vez que os honorários sucumbenciais sobre a multa contratual não foram incluídos no pagamento, conforme previsão expressa da Lei do Inquilinato.

Afirmam, ainda, que os recorrentes descumpriram outras cláusulas contratuais, como o contrato de galonagem firmado com a Raízen Distribuidora S/A, bem como não efetuaram a devida manutenção do imóvel, destacando um novo fato: a destruição de parte do prédio locado (restaurante), o que, na visão deles, ensejaria a manutenção da decisão de despejo.

Mencionam que o juiz singular intimou os recorrentes para complementarem a purgação da mora. Contra essa decisão, os recorrentes interpuseram agravo de instrumento que foi desprovido, por unanimidade, pela 3ª Câmara Cível de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.

Informam que os apelantes complementaram a purgação, mas os recorridos manifestaram que a mora ainda não estava purgada integralmente, sustentando que faltava o pagamento dos honorários advocatícios previstos na Lei de Locações. Além disso, informaram a existência de descumprimento de normas do DNITT (Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes), reforçando o não adimplemento das obrigações contratuais.

Diante disso, pedem pela manutenção integral da sentença recorrida, sob o argumento de inadimplemento contratual e insuficiência na purgação da mora, conforme delimitado em sede de cognição exauriente pelo magistrado de primeiro grau (Id. 277863518).

Pedido de sustentação oral extemporâneo dos apelantes no Id. 285565856, conforme certificado no Id. 285686389.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Diante da intempestividade manifesta,
INDEFIRO
o pedido de sustentação oral extemporâneo dos apelantes no Id. 285565856 (protocolo em 12/05/2025, às 08h56min), porque o pedido deveria ser vindicado “ATÉ 48 HORAS ANTES DO INÍCIO DO PLENÁRIO VIRTUAL”, consoante certificado no Id. 285686389, em atendimento ao que determina o art. 4º, § 2º, da Portaria nº. 298/2020-PRE.

Presentes os requisitos de admissibilidade,
conheço
do presente recurso, o que faço com arrimo no art. 1.009 do CPC.

Inicialmente, se faz pertinente capitular os fatos para o deslinde e desfecho da controvérsia.

Cinge-se dos autos que
VITORINO RIBEIRO FILHO
,
VERÔNICA DOURADO RIBEIRO
e
VÂNIA REGINA ALVES DOURADO
ajuizaram ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e multa contratual em desfavor de
KURUJÃO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA
e
PETROSUL COMÉRCIO DE PETRÓLEO E DERIVADOS LTDA
,
com o objetivo de rescindir o contrato de aluguel firmado com a parte adversa, além do despejo dos mesmos, cobrança de aluguéis atrasados e multa contratual, tudo em sede de tutela de urgência.

Para tanto, narram os requerentes na peça de ingresso que firmaram contrato de locação com as requeridas, com prazo inicial em 07/11/2019 e final em 05/11/2029, no qual o valor do aluguel mensal ficou estipulado em R$15.000,00 (quinze mil reais), sendo que, durante os primeiros 15 (quinze) meses, haveria um desconto de R$5.000,00 (cinco mil reais) mensais.

Informam que para garantir a operação, Vitorino Ribeiro Filho ofereceu um imóvel de sua propriedade em garantia junto à empresa Raízem Distribuidora para que fosse realizada operação de crédito. A cláusula contratual também estabeleceu uma multa de cinco aluguéis em caso de descumprimento, somando a quantia de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais).

Relatam que a partir de maio de 2023 as requeridas deixaram de adimplir com os pagamentos dos aluguéis, acumulando dívidas referentes aos meses de junho, julho e agosto do referido ano, além das que venceram no curso do processo.

Além da inadimplência, é relatado que o posto de combustíveis deixou de fornecer produtos ao público, descumprindo também o contrato de galonagem firmado com a Raízem Distribuidora, o que colocou em risco o imóvel hipotecado pelo requerente Vitorino Ribeiro Filho.

Além dos aluguéis em atraso, os autores argumentam que a falta de continuidade no fornecimento de combustível no posto agrava os prejuízos, uma vez que compromete a operação prevista no contrato de galonagem, expondo o imóvel dado em garantia ao risco de execução pela Raízem.

Diante do exposto, postularam a concessão de medida liminar de despejo para desocupação do imóvel no prazo máximo de 20 (vinte) dias; e no mérito, a procedência do pedido, declarando-se a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo do imóvel; a condenação das requeridas ao pagamento dos aluguéis vencidos (jun/jul e ago/2023), devidamente atualizados, acrescidos da multa penal prevista em contrato (R$75.000,00) e honorários (R$10.510,00), totalizando o importe de R$115.610,00 (cento e quinze mil, seiscentos e dez reais).

Inicialmente a ordem de despejo foi
indeferida
em 23/11/2023, por ausência de comprovação da inadimplência (Id. 277863388).

Por consequência, em
11/12/2023
(Id. 277863390)

e
018/02/2024
(Id. 277863394), os requerentes solicitam a reconsideração da decisão de indeferimento da liminar, noticiando a inadimplência de mais de dez meses de aluguéis, juntando, na oportunidade, a notificação extrajudicial, no valor total de
R$215.892,93
(duzentos e quinze mil, oitocentos e noventa e dois reais e noventa e três centavos), incluindo aluguéis vencidos deste
abril até dezembro/2023
, além da multa contratual de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais),
não foram incluídos os honorários
em tais valores.

A ordem de despejo foi então
deferida
em
01/02/2024
(Id. 277863399).

Somente em
15/02/2024
, as empresas requeridas purgaram a mora, mediante a realização do depósito judicial do valor integral dos aluguéis vencidos (Id. 277863403), acrescidos da multa de mora de 2% (dois por cento) prevista no contrato, correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e honorários de 10% (dez por cento), totalizando a quantia de R$102.003,90 (cento e dois mil, três reais e noventa centavos), dentro do prazo legal.

Explicaram que a requerida (locatária) havia adiantado o pagamento de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), sendo R$40.000,00 (quarenta mil reais) no ato e, posteriormente, R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais), conforme previsto em aditivos contratuais firmados entre as partes. Esse valor foi destinado à dedução mensal no valor do aluguel.

Mencionaram, ainda, que os aditivos contratuais previam um desconto fixo de R$5.000,00 (cinco mil reais) por mês no valor do aluguel, como forma de compensação pelo adiantamento realizado. Esse desconto foi aplicado mensalmente nos aluguéis de abril a dezembro de 2023 (Id. 277863419).

Além do desconto, também houve a retenção do Imposto de Renda na Fonte, conforme estipulado pelo artigo 22, inciso VI, da Instrução Normativa nº. 1500/2014 da Receita Federal, sobre o valor dos aluguéis, reduzindo ainda mais os valores efetivamente pagos pelos locatários (Id. 277863420).

Com isso, a parte ré requereu a elisão da liminar de despejo, alegando que a purgação da mora foi devidamente cumprida com o pagamento de R$102.003,90 (cento e dois mil, três reais e noventa centavos) (Id. 277863411), o que impediria a continuidade da ação de despejo.

Posteriormente, em
06/03/2024
, os autores postularam a
expedição do mandado de despejo compulsório
(Id. 277863428).

No curso da lide, as requeridas apresentaram comprovante do pagamento dos aluguéis vincendos, a partir de
fevereiro/2024
.

Os autores impugnaram a purgação da mora, aduzindo que as demandadas
não realizaram o pagamento da multa contratual, além disso, demonstram que o posto de combustível e estruturas anexas estavam em bom estado de conservação em 2023, quando ajuizada a ação (31/08/2023), mas que, durante o período de locação, os imóveis se deterioraram significativamente, com parte dos prédios em ruínas, cujos fatos foram aduzidos em 11/04/2024
.

Alegaram ainda que a degradação do imóvel causa prejuízos contínuos, justificando a urgência para o cumprimento do despejo compulsório, sob pena de agravar ainda mais os danos patrimoniais (Id. 277863434).

Em relação à purgação da mora, o magistrado “a quo” esclareceu que, conforme pacífico entendimento do STJ e dos Tribunais de Justiça,
a purgação deve ocorrer pelo valor integral do débito apontado na ação
, ressaltando que a purgação parcial não é admitida.

Ressaltou que, caso a parte locatária desejasse contestar o valor, deveria ter feito no prazo legal, o que não ocorreu, resultando em revelia. Consequentemente, ressaltou que os aluguéis vincendos deverão ser pagos diretamente nas contas previstas no contrato, sob pena de multa de 10% (dez por cento) para cada valor depositado judicialmente.

Diante disso, foi determinado que a parte requerida fosse intimada para, no prazo de 10 dias, purgar integralmente a mora (Id. 277863441).

Em
12/06/2024
, as empresa demandas solicitam a juntada de guia de depósito judicial no valor de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), correspondente à complementação da purgação da mora relativa à multa penal, valor este que informaram que foi o único impugnado pelos autores na petição de Id. 143492200.

Diante disso, a parte requerida interpôs o Agravo de Instrumento nº. 1015392-43.2024.8.11.0000 com pedido de efeito suspensivo, que foi
desprovido
e ainda aguarda o trânsito em julgado, dado a pendência de julgamento de recursos nas instâncias superiores.

Referido julgado, de minha relatoria, restou assim ementado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA – DEFERIDA LIMINAR DE DESPEJO – PURGAÇÃO PARCIAL DA MORA – CONTESTAÇÃO PARCIAL DO DÉBITO – IMPOSSIBILIDADE – OPORTUNIZADA A COMPLEMENTAÇÃO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que a opção pela purgação da mora, na ação de despejo por falta de pagamento, é incompatível com a contestação do débito ou a revisão de cláusulas contratuais, nos moldes do artigo 62 da Lei nº 8.245/1991, em relação às parcelas tidas como indevidas. Após a purga da mora, na hipótese de o locador alegar que a ofertada pelo locatário não ocorreu de forma integral, facultou-se ao locatário, ainda, complementar o pagamento no prazo de dez dias, com o depósito em juízo dos alugueis vincendos em seus respectivos vencimentos (artigo 62, incisos IV e V da Lei de Locações), a fim de se evitar o despejo.”
(TJMT - 1015392-43.2024.8.11.0000, Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 30/07/2024, Data de Publicação: 02/08/2024)

Infere-se que os autores foram intimados para manifestar sobre a purgação da mora, e em petição datada de
31/06/2024
argumentaram que as requeridas efetuaram o pagamento da cláusula penal,
mas não incluíram os honorários sucumbenciais sobre essa quantia
.

Além da questão da purgação da mora, também apontaram descumprimentos contratuais por parte da locatária, tais como: falta de manutenção do telhado do restaurante, conforme documentação fotográfica apresentada; ausência de contratação de seguro para a área do posto, conforme cláusula contratual expressa; instalações elétricas realizadas em desacordo com as normas do DNIT, razão pela qual requereram a ordem de despejo e a rescisão contratual (Id. 277863471).

Em contrapartida, a parte requerida afirmou que os autores foram intimados para se manifestarem sobre a purgação da mora no prazo de 15 dias, que transcorreu
in albis
em 18/07/2024, configurando, segundo os mesmos, aceitação tácita dos valores depositados.

Informam que foram depositados os valores de aluguéis, encargos, honorários e custas processuais. A única impugnação dos autores foi em relação à ausência de depósito da multa penal prevista no contrato, não contestando os demais valores.

Quanto ao estado do imóvel, afirmaram que tais questões foram levantadas apenas tardiamente e requereram,
ad cautelam
, a expedição de mandado de constatação ou perícia técnica para comprovação, de modo que pugnaram pelo reconhecimento da purgação da mora (Id. 277863477).

Posteriormente, em
11/12/2024
, sobreveio a prolação da
sentença que julgou procedente o pedido de despejo e a cobrança dos aluguéis vencidos
, vincendos, multa contratual de R$75.000,00 (setentas e cinco mil reais) e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da multa, além das custas processuais.

A ordem de despejo restou cumprida em
31/01/2025
(Id. 277863513).

Capitulados os fatos, tem-se, portanto, que
a controvérsia gira em torno da possibilidade de cumulação da cláusula penal de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais) com a multa moratória aplicada aos aluguéis vencidos.

Pois bem. No caso dos autos, as empresas requeridas purgaram a mora efetuando o pagamento dos aluguéis em atraso, acrescidos de multa de mora de 2% (dois por cento) prevista no contrato, correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (Id. 277863403).

A cláusula penal prestada no contrato de locação em sua Cláusula Oitava, previa o pagamento de 05 (cinco) aluguéis vigentes a título de multa (Id. 277863376 - Pág. 6).

No entanto, tal penalidade está atrelada ao
mesmo fato gerador
que fundamenta a aplicação da multa moratória, qual seja,
o inadimplemento dos aluguéis
.

Desta forma, restaria configurada a duplicidade sancionatória (
bis in idem
), vedada pela jurisprudência consolidada, motivo pelo qual se justifica o afastamento de sua incidência no caso concreto, sob pena de enriquecimento sem causa da parte.

Aliás, o STJ é firme ao estabelecer que "
a cumulação de multa moratória com cláusula penal compensatória pressupõe fatos geradores distintos
", senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE DESPEJO
- DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE 1. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à inexistência de julgamento extra petita demanda o reexame do acervo fático e probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.2 .
Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos
. Precedentes.2.1 . Rever a conclusão do aresto impugnado acerca da impossibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, pois oriundas do mesmo fato gerador, exige o reexame de provas e cláusulas contratuais, o que encontra óbice no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.3. Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1972293 SP 2021/0262266-8, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) (destaquei)

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso, em diversos julgados, também tem reconhecido a
impossibilidade
de cumulação quando ambas as penalidades derivam do mesmo fato gerador, qual seja, a inadimplência dos aluguéis.

Neste viés:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – PROCEDÊNCIA – COBRANÇA ANTECIPADA DE ALUGUEL – CONTRATO COM DE FIADOR – ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO – DESCABIMENTO – DUPLA GARANTIA NÃO CARACTERIZADA – PRÁTICA ACEITA PELO MERCADO –
MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA – CUMULAÇÃO PROIBIDA
– ACOLHIMENTO – MESMO FATO GERADOR (INADIMPLEMENTO) – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não caracteriza dupla garantia a exigência de pagamento antecipado do aluguel estipulado e a previsão de fiador, uma vez que a primeira não é prevista na Lei nº 8.245/1991 como garantia, caracterizando-se como prática aceita pelo mercado o locador exigir primeiro o adimplemento do aluguel para depois usufruir do imóvel. Com maior razão não há falar-se em ilegalidade da cobrança se o locatário anuiu com os termos do contrato ao assiná-lo, vindo a questioná-lo somente após encontrar-se inadimplente para eximir-se da obrigação assumida.
De acordo com a jurisprudência do STJ, para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos. Portanto, se o fato gerador da cláusula penal é um só, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, há de ser reformada a sentença para que seja mantida apenas a multa moratória, excluindo-se a compensatória, sob pena de condenação bis in idem
.”
(TJ-MT 00099331320168110015 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 14/12/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/12/2022) (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA
– FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – PARCIAL PROCEDENCIA –
MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – MESMO FATO GERADOR – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO – “BIS IN IDEM”

– INCIDÊNCIA APENAS DA MULTA MORATÓRIA
– ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – DECADÊNCIA DE PARTE MÍNIMA – CONSTATAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não é possível a cobrança cumulada de multa moratória com multa compensatória em decorrência unicamente do atraso no pagamento de aluguéis, pois tal medida constitui "bis in idem", prática esta vedada em nosso ordenamento jurídico. No caso, deve incidir apenas a multa moratória, uma vez que decorre do inadimplemento do pagamento dos alugueis e encargos locatícios.
Se uma das partes decai de parte mínima do pedido, cabe à parte adversa arcar com a totalidade das custas e despesas processuais, consoante a disposição do parágrafo único do art. 86 do CPC/15.”
(TJ-MT 10438782220188110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 25/05/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2022) (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
LOCAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E MULTAS CONTRATUAIS
– PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – ALEGAÇÃO DE QUE UMA DAS RÉS ERA MERA FIADORA – PROVA DOS AUTOS EM SENTIDO DIVERSO – REJEIÇÃO DA PRELIMINAR –
CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULAS PENAIS MORATÓRIAS E COMPENSATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE, POR DERIVAREM DO MESMO FATO GERADOR – “BIS IN IDEM”
– ALUGUEL ADIMPLIDO – DECOTAMENTO DO MONTANTE CONDENATÓRIO – SENTENÇA REFORMADA– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I – O pacto locatício é contrato não solene, admitindo a celebração na forma verbal, circunstância que, associada a elementos capazes de indicar que um dos demandados, que jamais atuou como mero fiador na relação obrigacional, se encontrava na posse da coisa locada, torna dispensável a aposição da respectiva rubrica no instrumento contratual para que este lhe seja oponível.
II – A cumulação de multa compensatória com multa moratória é cabível somente se ambas estiverem previstas no contrato e derivarem de eventos desencadeadores diversos
.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1006879-85.2017.8.11.0015, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 06/05/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 12/05/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO
– INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS –
CUMULAÇÃO DE CLAUSULA PENAL E MULTA COMINATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE
– AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL –
OCORRÊNCIA DE “BIS IN IDEM”
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANTIDOS - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO EM PARTE. “(...) As obrigações de trato sucessivo, em que há prestações periódicas, não cessam na data da propositura da ação, mas compreendem todas aquelas que se vencerem no curso da demanda, sendo certo que, para este julgador, deve atingir todas aquelas que se vencerem até a efetiva desocupação do bem.” (TJSP; Apelação 1027511-54.2017.8.26.0100; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/12/2017; Data de Registro: 05/12/2017). (...)
É inadmissível a cobrança cumulada de multa compensatória com a multa moratória pela mesma infração contratual.
Multa moratória já colhida pela sentença. Sentença mantida. Recurso improvido .” (TJSP; Apelação 1021822-06.2015.8.26 .0001; Relator (a): Francisco Occhiuto Júnior; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/01/2018; Data de Registro: 08/01/2018).”
(TJ-MT - APL: 00010321720128110041 MT, Relator.: NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 06/02/2018, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 15/02/2018) (destaquei)

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA – INTELIGÊNCIA DO ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL – IMPROCEDÊNCIA – RECONVENÇÃO – MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NO PAGAMENTO – PERTINÊNCIA –
CUMULAÇÃO DE MULTAS – IMPOSSIBILIDADE - MESMO FATO GERADOR - BIS IN IDEM
- RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I - A multa moratória e a multa compensatória têm natureza distinta, não havendo impedimento legal para a sua cumulação. Todavia, in casu o que inviabiliza a cumulação das multas perquiridas, sob pena de caracterizar bis in idem é o mesmo fato gerador das referidas penalidades, vez que ambas decorrem do atraso no pagamento.
II - A versão dos fatos descrita pela parte autora/recorrente está calcada na afirmação de quitação do negócio, diante do recebimento das cártulas emitidas, entretanto, as provas dos autos demonstram que o pagamento foi feito em atraso, incidindo assim em conduta geradora de multa contratualmente prevista sob a cláusula segunda que prevê penalidade no importe de 10% sob o valor inadimplido.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1007919-74.2020 .8.11.0055, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 09/08/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2023) (destaquei)

No mesmo trilhar caminha a jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

“DIREITO CIVIL.
AÇÃO DE DESPEJO.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. Lei 8.245/91.
MULTA

MORATÓRIA. MULTA PENAL. CUMULAÇÃO. MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1.

É impossível a cumulação da multa compensatória com a cláusula penal moratória quando possuem o mesmo fato gerador. Precedentes.
2. Verificado na hipótese que tanto a multa moratória como a compensatória estão baseadas, unicamente, no inadimplemento dos aluguéis e acessórios, inviável a aplicação cumulativa dessas penalidades, sob pena de configuração em bis in idem. 3. Apelação conhecida e desprovida.”
(TJ-DF 0704101-22.2018.8.07 .0007 1860741, Relator.: RENATO SCUSSEL, Data de Julgamento: 08/05/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/05/2024) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO
C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO E RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - INEXISTÊNCIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO -
MULTA MORATÓRIA DE 20% - LEGALIDADE - INCIDÊNCIA CUMULADA DE MULTA CONTRATUAL E RESCISÓRIA - FATOS GERADORES IDÊNTICOS - IMPOSSIBILIDADE
- RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS - IMPOSSIBILIDADE - CAUÇÃO PRESTADA - COMPENSAÇÃO DA MORA - CABIMENTO. Não viola o princípio da dialeticidade o recurso que explicita as razões de irresignação contra a decisão hostilizada. Não se mostra abusivo o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o débito, a título de multa moratória, até porque inexiste vedação na lei do inquilinato, motivo pelo qual se impõe o reconhecimento de sua legalidade.
É possível a cumulação de multa compensatória e multa moratória, desde que sejam diversos os fatos geradores que ensejaram cada uma das penalidades
. O art. 62, inc. II, alínea d, da Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, apenas se refere a honorários contratuais na hipótese de purgação da mora em ações de despejo, o que não é o caso dos autos. Não se mostra possível imputar à parte ré, o pagamento das despesas oriundas da contratação de advogado pelo autor, mesmo que previsto no contrato de locação. Quando extirpada a relação de locação, a caução oferecida como garantia do contrato, pode ser utilizada para compensação dos aluguéis atrasados.”
(TJ-MG - Apelação Cível: 50518878220228130145, Relator.: Des.(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 03/10/2024, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/10/2024) (destaquei)

Logo, no tocante à cumulação das multas moratória e penal, a sentença singular merece pronta retificação.

Entretanto, diversamente do pretendido pela parte recorrente, a manutenção da ordem de despejo – e consequente rescisão contratual – deve ser confirmada no caso concreto. Explico.

Convém dizer que as razões apresentadas na petição inicial que motivaram o pedido de despejo consistem no inadimplemento contratual por parte da empresa locatária e o descumprimento do contrato de fornecimento de combustível com a distribuidora Raízem, o qual havia sido garantido por hipoteca de imóvel do autor Vitorino Ribeiro Filho, utilizado como garantia em favor da operação de crédito com a distribuidora.

Nota-se que na defesa nada foi contra argumentado a respeito do cumprimento do contrato de fornecimento de combustível.

Além disso, observa-se que a inicial foi ajuizada em 31/08/2023, quando o imóvel apresentava bom estado de conservação, no entanto, no transcurso da lide, mais precisamente em
11/04/2024
– menos de seis meses, portanto –, foi noticiado dano material ao imóvel locado (Id. 277863434).

Com base em fotos datadas de 10/04/2024, percebe-se claramente que as estruturas anexas ao posto de combustível estão em processo de
deterioração severa
, com alguns prédios em condição próxima de ruína.

Evidencia-se que após a petição datada de 10/04/2024, houve diversas manifestações da empresa requerida, que nada impugnou os danos estruturais do imóvel.

Em 25/06/2024 o magistrado “a quo” determinou a intimação dos autores, para manifestar sobre o pedido de purgação da mora (Id. 277863454).

Em manifestação datada de 31/07/2024, os autores, além de discordarem do valor da purgação da mora, expressamente noticiaram a violação de diversas cláusulas do contrato de locação, tais como: ausência de manutenção estrutural do imóvel (telhado, elétrica, hidráulica); ausência de contratação do seguro obrigatório da área locada; execução de instalação elétrica em desacordo com normas do DNIT, razão pela qual reiteraram a decretação do despejo.

Depois disso, as requeridas apelantes apresentaram simples petição discorrendo, dentre outros argumentos, que as queixas quanto à falta de manutenção do imóvel foram trazidas tardiamente aos autos e não constavam da petição inicial, de modo que requereram,
ad cautelam
, expedição de mandado de constatação ou perícia técnica no imóvel, impugnando genericamente todas as acusações de depreciação (Id. 277863477).

Todavia, foi proferida a sentença em
11/12/2024
e ordem de despejo restou cumprida em
31/01/2025
(Id. 277863513).

Ressalte-se, por oportuno, que não há falar em julgamento
extra petita
, pois embora a inicial tenha sido ajuizada com fundamento na inadimplência contratual (principal ponto de argumento), a deterioração das estruturas anexas ao imóvel locado foi trazida aos autos durante o regular curso do processo, a partir de petição datada de 11/04/2024 (Id. 277863434), acompanhada de documentação fotográfica recente e detalhada, que revela o estado de ruína em que se encontravam partes relevantes do bem locado.

Aliás, quando os autores protocolaram a ação não havia os danos estruturais do imóvel, que ocorrem bem após o ajuizamento da demanda.

A jurisprudência admite o acolhimento de fatos supervenientes que influenciem no desfecho da demanda, especialmente em hipóteses de grave comprometimento da função contratual, como é o caso da ausência de manutenção do imóvel, que, inclusive, configura violação das obrigações acessórias da locatária previstas no art. 23, I e III, da Lei nº. 8.245/91.

Ademais, no caso concreto, a ausência de manutenção do imóvel não modifica o pedido (despejo). Muito pelo contrário, já que complementa e reforça a tese de descumprimento contratual, a qual, em
ultima ratio
, segundo doutrina e jurisprudência sobre a matéria, não altera a causa de pedir em sentido estrito (inadimplemento contratual).

Nesse ponto, cumpre destacar que, mesmo intimadas, as requeridas
não impugnaram de forma eficaz ou acompanhada de elementos probatórios consistentes as alegações de abandono e degradação do imóvel
. Ao contrário, limitaram-se a impugnações genéricas e pedidos meramente protelatórios, como a sugestão tardia de perícia técnica.

O silêncio substancial das locatárias, aliado ao estado visível de deterioração das instalações locadas, impõe a manutenção da ordem de despejo, inclusive sob o fundamento autônomo de descumprimento contratual grave e contínuo, incompatível com a permanência da relação locatícia.

Nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - INÉPCIA DA INICIAL - NÃO VERIFICADA - NULIDADE PROCESSUAL - INEXISTÊNCIA - INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA - ABANDONO CONSTATADO - RESCISÃO CONTRATUAL - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - Se a petição inicial atende aos requisitos legais (art. 319, 320, CPC) e da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão, não se promove extinção do feito sem resolução do mérito, por inépcia da inicial - O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado -
Constatado o abandono do imóvel e o descumprimento, pela ré, das obrigações contratuais previstas, a rescisão do contrato de locação é medida que se impõe
.
” (TJ-MG - Apelação Cível: 50122872920238130433 1.0000.24.107113-3/001, Relator.: Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção, Data de Julgamento: 25/04/2024, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/04/2024)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PRÁTICA DE INFRAÇÕES LEGAIS E CONTRATUAIS - RESCISÃO MOTIVADA DO PACTO, POR CULPA DO LOCATÁRIO
- INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 9º, II, DA LEI Nº 8.245/1991 - MULTA RESCISÓRIA - CABIMENTO - RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - VALIDADE. - Nos termos do inciso II, do art. 9º, da Lei nº 8.245/1991, a locação pode ser desfeita "em decorrência da prática de infração legal ou contratual" - Verificado que a rescisão contratual se deu por culpa do Locatário, ao Locador é devida a multa avençada, na hipótese de rescisão motivada pelo descumprimento da avença - É regular a cláusula contratual de renúncia expressa ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário (STJ - Enunciado nº 335).”
(TJ-MG - AC: 10000210359485001 MG, Relator.: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 10/11/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/11/2021)

“CIVIL E PROCESSO CIVIL.
AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.
PROVA ORAL DESNECESSÁRIA. INDEFERIMENTO. CONTRATAÇÃO DE SEGURO.
OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA DA LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO.
FALTA DE COMPROVAÇÃO DO FATO EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Na Ação de Despejo por inadimplemento de obrigações acessórias da locação comercial, o fato controvertido era a contratação de seguro-fiança e seguro contra incêndio, o que deve ser comprovado por prova documental. Diante da desnecessidade de depoimento pessoal e oitiva de testemunha, o indeferimento da prova oral requerida era medida imperiosa.
2 - Decreta-se o despejo quando o locatário não cumpre as obrigações acessórias do contrato de locação no tempo e modo ajustados. Como os Réus não conseguiram comprovar o fato extintivo do direito do Autor por eles alegado (adimplemento da obrigação acessória), impõe-se a procedência do pedido.
3 - Além de não ter sido comprovada a alegação de abuso de direito e de exercício arbitrário das próprias razões pelo locador do imóvel, tal argumento é irrelevante para a decretação do despejo por descumprimento da obrigação contratual acessória. Apelação Cível desprovida.”
(TJ-DF 07011096320198070004 DF 0701109-63.2019.8.07.0004, Relator.: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 20/10/2021, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 05/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES
– PAGAMENTO DE ALUGUEIS EM ATRASO E VINCENDOS COM ABATIMENTO DO VALOR PAGO PARCIALMENTE APÓS CITAÇÃO, IPTU, ÁGUA, ENERGIA – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE BENFEITORIAS E PRÉVIA AUTORIZAÇÃO –
IMÓVEL ABANDONADO EM ESTADO DE DEPREDAÇÃO
– LAUDO DE CONSTATAÇÃO – MULTA CONTRATUAL EM 10% - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE -PREVISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Tem-se que o locatário se obriga pelo pagamento do valor do aluguel na forma e prazo ajustados, bem como os demais encargos decorrentes da obrigação assumida; assim,
não atendidas às obrigações derivadas do contrato pelo locatário, será cabível a extinção da relação havida entre as partes
, com o pagamento dos valores vencidos e vincendos, acrescidos dos encargos decorrentes da mora previstos no instrumento. Mostra-se legal e proporcional a cláusula contratual que prevê multa moratória de 10% sobre o valor inadimplido.”
(TJ-MT - AC: 10245145920218110041, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 07/11/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DESPEJO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO E ABANDONO DO IMÓVEL. DEMONSTRAÇÃO.
NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA REALIZADA POR INTERPELAÇÃO JUDICIAL.
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO COMPROVADO. DESPEJO MANTIDO.
RECURSO DESPROVIDO. 1 - O despejo deve ser deferido em casos de não pagamento e por abandono do local, nos termos do art. 32, III e VI do Decreto nº 59.566/66, o que, até o momento, está demonstrado nos autos. 2- A intimação/notificação para purga da mora foi feita judicialmente e até o momento não se tem notícia de cumprimento do contrato, de modo que não há motivos para se novar o prazo.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10273470820238110000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 30/01/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2024)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para afastar a incidência da cláusula penal de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais) e os honorários sobre ela incidentes, por configurar cumulação indevida com a multa moratória já satisfeita, em atenção à vedação ao “bis in idem”. Contudo, mantenho a sentença quanto à decretação do despejo – e consequente rescisão contratual –, diante da inobservância contratual relativa à conservação e manutenção do imóvel locado, circunstância devidamente demonstrada no curso do processo, a qual comprometeu substancialmente a estrutura do bem, caracterizando inadimplemento contratual grave, nos termos do artigo 23, incisos I e III, da Lei nº. 8.245/91.

Diante da sucumbência mínima dos autores, mantenho a condenação dos requeridos/apelantes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observando-se, quanto a esse encargo, a exclusão da base de cálculo da cláusula penal afastada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025