Tribunal: TJMT
Processo: 1002568-82.2017.8.11.0037
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002568-82.2017.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[OLDEMAR SCHEER - CPF: 972.666.800-00 (APELANTE), ANDREGIS PITHAN PAGNUSSATT - CPF: 907.722.370-34 (ADVOGADO), RAYANE MOREIRA LIBANO - CPF: 034.435.261-79 (ADVOGADO), JULIANA MULLER SCHEER - CPF: 002.731.411-12 (APELANTE), NILSON MULLER - CPF: 194.925.960-91 (APELANTE), EDIR BRAGA JUNIOR - CPF: 537.394.421-15 (ADVOGADO), ILOIDE AUGUSTA MULLER - CPF: 871.821.061-91 (APELANTE), SIDNEY FERNANDES LIMA - CPF: 308.476.219-87 (APELANTE), FATIMA APARECIDA GONCALVES LIMA - CPF: 842.380.461-53 (APELANTE), SIDNEY GONCALVES LIMA - CPF: 952.990.251-49 (APELANTE), IMOBILIARIA MILANI LTDA - CNPJ: 15.728.831/0001-51 (APELADO), ARI RODRIGUES - CPF: 498.970.399-53 (ADVOGADO), BRUNA CRISTINA HEPP RODRIGUES - CPF: 009.854.471-33 (ADVOGADO), MARCO AURELIO HEPP RODRIGUES registrado(a) civilmente como MARCO AURELIO HEPP RODRIGUES - CPF: 030.751.151-00 (ADVOGADO), FATIMA APARECIDA GONCALVES LIMA - CPF: 842.380.461-53 (TERCEIRO INTERESSADO), SIDNEY FERNANDES LIMA - CPF: 308.476.219-87 (TERCEIRO INTERESSADO), SIDNEY GONCALVES LIMA - CPF: 952.990.251-49 (TERCEIRO INTERESSADO), EDIR BRAGA JUNIOR - CPF: 537.394.421-15 (ADVOGADO), ILOIDE AUGUSTA MULLER - CPF: 871.821.061-91 (APELADO), JULIANA MULLER SCHEER - CPF: 002.731.411-12 (APELADO), NILSON MULLER - CPF: 194.925.960-91 (APELADO), OLDEMAR SCHEER - CPF: 972.666.800-00 (APELADO), RAYANE MOREIRA LIBANO - CPF: 034.435.261-79 (ADVOGADO), ARI RODRIGUES - CPF: 498.970.399-53 (ADVOGADO), IMOBILIARIA MILANI LTDA - CNPJ: 15.728.831/0001-51 (APELANTE), MARCO AURELIO HEPP RODRIGUES registrado(a) civilmente como MARCO AURELIO HEPP RODRIGUES - CPF: 030.751.151-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

IMOBILIÁRIA MILANI LTDA

APELANTE(S):

OLDEMAR SCHEER

APELADO(S):

OLDEMAR SCHEER

APELADO(S):

NILSON MULLER

APELADO(S):

JULIANA MULLER SCHEER

APELADO(S):

ILOIDE AUGUSTA MULLER

APELADO(S):

IMOBILIÁRIA MILANI LTDA

TERCEIRO INTERESSADO:

SIDNEY GONÇALVES LIMA

TERCEIRO INTERESSADO:

SIDNEY FERNANDES LIMA

TERCEIRO INTERESSADO:

FÁTIMA APARECIDA GONCALVES LIMA

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL/PARCERIA AGRÍCOLA – PROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO A UM DOS ARRENDATÁRIOS/PARCEIROS OUTORGADOS CORRÉUS – PLEITEADA NULIDADE DA SENTENÇA - REJEIÇÃO – IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE –

BENEFÍCIO REVOGADO -
SERVIÇOS DE CORRETAGEM PRESTADOS – INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO –

AUSÊNCIA DE PROVA SOBRE QUEM CONTRATOU OS SERVIÇOS OU ASSUMIU O ÔNUS DA COMISSÃO – SENTENÇA REFORMADA - APELO DO RÉU PROVIDO E DA AUTORA PREJUDICADO.

1. Se
a responsabilidade solidária somente pode resultar da lei ou do contrato (vontade das partes), certo é que ninguém será obrigado a litigar ou manter a demanda contra quem não queira.

2. Ainda que houvesse um coobrigado ao custeio da comissão de corretagem, tendo a parte autora optado por desistir de demandá-lo, incumbia ao réu remanescente, ao pretender que referido co-devedor fosse reintegrado à lide na condição de litisconsorte passivo, lançar mão da denunciação da lide para alcançar tal objetivo, o que não ocorreu no caso dos autos

3. Apesar de intimada, se a pessoa jurídica autora deixou da apresentar documentos contábeis capazes de demonstrar que, de fato, não dispõe de condições financeiras para custear a demanda como alegado, plenamente possível o acolhimento monocrático, em sede recursal, da impugnação à justiça gratuita deferida
initio litis
.

4. Diversamente do que alega a imobiliária autora da ação de cobrança, não há na jurisprudência pátria nenhuma orientação consolidada, ainda que baseada em costumes (art.113, §1º, II, do CC/2002), a indicar que, em contratos de arrendamento ou parceria rural, a comissão de corretagem deve ser suportada pelo arrendatário ou parceiro-outorgado.

4.
À míngua de contrato escrito e de outras provas razoáveis no sentido de que o
potencial arrendatário – que foi procurado pela imobiliária autora para a oferta de um imóvel, cujo proprietário a havia autorizado a apresentá-lo a eventuais interessados em arrenda-la – tenha sido o contratante dos serviços de corretagem, ou mesmo assumido espontaneamente obrigação de custear a comissão correspondente, deve ser reformada

a sentença que o condenou a arcar, sozinho, com os honorários de tal corretora, sobretudo quando o negócio intermediado, apesar de formalmente firmado, foi posteriormente desfeito antes mesmo de o arrendatário/parceiro-outorgado tomar posse do imóvel ofertado.

5. Recurso da parte requerida provido e da parte autora provido prejudicado.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

IMOBILIÁRIA MILANI LTDA

APELANTE(S):

OLDEMAR SCHEER

APELADO(S):

OLDEMAR SCHEER

APELADO(S):

NILSON MULLER

APELADO(S):

JULIANA MULLER SCHEER

APELADO(S):

ILOIDE AUGUSTA MULLER

APELADO(S):

IMOBILIÁRIA MILANI LTDA

TERCEIRO INTERESSADO:

SIDNEY GONÇALVES LIMA

TERCEIRO INTERESSADO:

SIDNEY FERNANDES LIMA

TERCEIRO INTERESSADO:

FÁTIMA APARECIDA GONCALVES LIMA

R E L A T Ó R I O:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interposto por ambas as partes contra a sentença proferida na
Ação de Cobrança
n. 1002568-82.2017.8.11.0037 ajuizada pela
IMOBILIÁRIA MILANI LTDA
em face de
OLDEMAR SCHEER E OUTRO(S)
, que (i) julgou improcedentes os pedidos iniciais em relação aos corréus
NILSON MULLER
,
ILOIDE AUGUSTA MULLER
e
JULIANA MULLER
, condenando a parte autora ao pagamento dos honorários do(s) patrono(s) de tais demandados, fixados em 10% do valor da causa, bem como (ii) julgou procedente o pedido inicial para condenar o requerido
OLDEMAR SCHEER
ao pagamento da quantia correspondente a 7.440 sacas de soja de 60 kg, com cotação da data da assinatura do contrato cujos contratantes foram aproximados por preposto da autora, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos incidentes desde a data da citação, pelo que o condenou a pagar as custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação.

Apela primeiramente o requerido
OLDEMAR SCHEER
em razões de ID. n. 227568486 suscitando a nulidade da sentença em razão da inobservância da necessidade de formação de litisconsórcio necessário, nos termos do art.114 e parágrafo único do art.115, ambos do CPC/15.

Explica que de acordo com a narrativa inicial, ficou ajustado entre os negociantes a partilha do pagamento do valor correspondente à suposta comissão de corretagem realizada pela imobiliária autora, de modo que o dono da área apresentada, Sr.
SIDNEY FERNANDES DE LIMA E OUTROS
arcaria com 25% da comissão ao passo que os 75% restantes caberia a
OLDEMAR SCHEER
, sem apresentar qualquer instrumento capaz de comprovar esse pacto, apenas juntando troca de e-mails entre
SANDRO CRISTIANO MILANI
(preposto da imobiliária autora) e
OLDEMAR,
contendo meras indicações de propriedades rurais.

Anota que, no entanto, depois de proposta a ação, a autora peticionou para requerer a desistência da demanda em relação a
SIDNEY FERNANDES LIMA
,
FÁTIMA APARECIDA GONÇALVES LIMA
e
SIDNEY GONÇALVES LIMA
, juntando uma escritura pública declaratória em que estes declararam, unilateralmente, que
OLDEMAR SCHEER
e
NILSON MULLER
teriam assumido a obrigação de arcar com o valor total da comissão de corretagem, o que revela um conluio entre a parte autora e aqueles corréus em relação aos quais desistiu.

Registra que a desistência em questão foi indevidamente homologada, a despeito de a autora ter afirmado na inicial que
SIDNEY GONÇALVES LIMA
assumiu o pagamento de 25% da comissão de corretagem objeto da cobrança.

Ressalta que, além disso, ao ser ouvido durante a audiência de instrução, o próprio Sr.
SIDNEY
afirmou de forma categórica
“que foi procurado pela referida imobiliária e por diversos outros corretores onde lhe ofereceram o serviço de corretagem para o oferecimento da propriedade rural para possíveis negociantes”
e que, na ocasião,
“autorizou a referida empresa a anunciar e fazer propostas para intermediar arrendamento da propriedade, logo, trata-se de parte principal para elucidação dos fatos, sendo, até mesmo, nitidamente o agente contratante dos serviços de corretagem para o oferecimento do imóvel para produtores rurais.”

Defende a nulidade da sentença, com o consequente chamamento do feito à ordem, para a reinclusão de
SIDNEY GONÇALVES LIMA
ao polo passivo, vez que solidariamente legítimo para responder à presente demanda.

Impugna o deferimento da justiça gratuita à autora na medida em que esta não trouxe nenhum documento idôneo para comprovar sua hipossuficiência, pelo que postulou pela revogação do benefício, inclusive com a sua condenação ao pagamento de multa processual de 10% na forma do parágrafo único do art.100 do CPC/15.

No mérito, afirma que segundo a autora, por seu intermédio foram oferecidas a
OLDEMAR SCHEER
diversas áreas rurais, incluindo a do Sr.
SIDNEI FERNANDES DA LIMA
, tendo as partes apresentado contrato de PARCERIA AGRÍCOLA, onde o proprietário do imóvel concorre com o “arrendatário/parceiro” os lucros da produção rural no período pactuado, também partilhando os riscos e obrigações pelo período de 08 (oito) anos.

Afirma que sem trazer aos autos nenhum instrumento escrito ou qualquer documento capaz comprovar suas alegações, a imobiliária alegou na sua inicial que fora verbalmente ajustado entre todos os envolvidos, pela intermediação do negócio – arrendamento/parceria de uma área de 7.440 hectares – uma comissão corretagem correspondente a 1 (uma) saca de soja de 60 kg por hectare, que deveria ser paga no primeiro ano de exploração da terra, em moeda corrente.

Pontua que, ainda de acordo com a exordial, embora o Sr.
SIDNEI
tivesse assumido inicialmente o pagamento de 25% da comissão e o apelante
OLDEMAR
os 75% restantes, posteriormente este último assumiu a totalidade.

Inconformado com a sentença que o condenou a suportar sozinho a totalidade da comissão de corretagem, afirma o apelante
OLDEMAR
que jamais assinou nenhum contrato de corretagem com a autora, tampouco assumiu verbalmente a obrigação do pagamento de qualquer verba sob tal rubrica.

Destaca que (i) a imobiliária autora fora contratada por
SIDNEY
para a oferta da área rural para arrendamento perante o comércio imobiliário; (ii) o requerido
OLDEMAR
é quem foi procurado pela autora para a oferta da referida área rural; (iii) fora realizado contrato de PARCERIA RURAL entre
OLDEMAR
e
SIDNEY
tendo todas as tratativas se restringido aos próprios negociais, sem qualquer atividade intermediária da demandante – a qual sequer foi mencionada no respectivo instrumento contratual.

Aduz que se tivesse verdadeiramente havido uma tratativa acerca do pagamento de corretagem, a autora não faria jus à referida remuneração tendo em vista que, além de o contrato efetivamente firmado entre
OLDEMAR
e
SIDNEY
ter sido de parceria – e não de arrendamento como o supostamente intermediado, – o referido pacto foi rescindido antes mesmo de qualquer produção a ser repartida entre os parceiros.

Invoca uma série de julgados no sentido de que a simples aproximação das partes, sem o resultado útil, não importa no direito à comissão da suposta intermediadora, notadamente quando não assinado contrato e com cláusula de exclusividade, em especial em se tratando de um pacto no qual pretende haver mais de meio milhão de reais.

Subsidiariamente, suscita a desproporcionalidade do valor pretendido pela autora, sobretudo se considerado que a parceria rural foi rescindida logo após a sua pactuação, não sendo proveitoso para nenhuma das partes, de modo que além de implicar claro enriquecimento sem causa da autora, seria até desleal fixar valor de corretagem sobre sacas de soja que sequer chegaram a ser produzidas, motivo pelo qual pleiteia a sua redução.

Por sua vez, apela adesivamente a imobiliária autora em razões de ID. n. 227568491 - Pág. 15/21, argumentando que na sua inicial noticiou que os réus
OLDEMAR
,
JULIANA
,
NILSON
e
ILÓIDE
, todos representados pela pessoa do Sr.
OLDEMAR
, estavam buscando uma área rural de plantio para arrendamento ou ser adquirida, sendo que, posteriormente, alteraram a natureza do negócio para realizar uma parceria agrícola.

Afirma que ao assinarem a parceria
JULIANA
,
NILSON
e
ILÓIDE
também se tornaram solidariamente responsáveis pela comissão de corretagem, na forma do art.264 do CC/2002.

Alega que se não tivessem capacidade e responsabilidade frente ao negócio jurídico estabelecido, não o teriam assinado como parceiros outorgados, mas apenas como anuentes, a exemplo de terceiros participantes da avença, da mesma que forma que fez os então anuentes, nos termos da
Cláusula Décima Quarta
do contrato de parceria rural.

Com tais argumentos, pugna pela reforma da sentença nesse ponto a fim de que seja reconhecida a responsabilidade solidária dos corréus
JULIANA
,
NILSON
e
ILÓIDE
em relação à condenação.

Contrarrazões da autora no

ID. n. 227568491 - Pág. 1/14, pelo desprovimento do apelo do condenado.

Sem contrarrazões ao recurso adesivo.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

Consoante ressai da inicial, através de seus representantes, a imobiliária autora ofereceu ao réu
OLDEMAR SCHEER
– que, à época, procurava uma propriedade rural para tomar de arrendamento – diversas áreas rurais distintas, cada qual com suas peculiaridades e, dentre estas, uma área de 7.440ha, de propriedade do Sr.
SIDNEY FERNANDES DA LIMA JUNIOR
, cujo negócio foi efetivamente concretizado, porém, na forma de parceria agrícola, com prazo inicialmente previsto para 8 (oito) anos, conforme se verifica pelos e-mails, em anexo.

Segundo narrativa autoral, na ocasião teria ficado verbalmente ajustado que o parceiro-outorgante
SIDNEY
seria o responsável pelo pagamento de 25% da comissão de corretagem, correspondente a 1 (uma) saca de soja de 60Kg, por cada hectare da área negociada, ao passo que o parceiro-outorgado
OLDEMAR
arcaria com os 75% restantes.

No entanto, ainda de acordo com a exordial, depois do primeiro ajuste o parceiro outorgado
OLDEMAR
assumiu a obrigação de pagar integralmente o valor da comissão de corretagem perante a imobiliária autora.

Em razão do não pagamento da remuneração avençada pela intermediação do negócio, a imobiliária autora ajuizou a presente ação em face de
OLDEMAR SCHEER
– a quem teria prestado o serviço de corretagem –, de
NILSON MULLER
,
ILOIDE AUGUSTA MULLER
e
JULIANA MULLER SCHEER
– cossignatários do contrato de parceria na condição de parceiros-outorgados –, assim como dos proprietários da área objeto da parceria,
SYDNEI FERNANDES LIMA
,
SIDNEY GONÇALVES LIMA
e
FÁTIMA APARECIDA GONÇALVES LIMA
, pugnando pela condenação dos requeridos ao pagamento de 7.440 sacas de 60 kg de soja convencionadas a título de corretagem, ou o valor correspondente em dinheiro, no valor de R$571.764,00.

Todavia, antes mesmo da citação, a imobiliária autora desistiu da demanda em relação aos parceiros-outorgantes
SYDNEI FERNANDES LIMA
,
SIDNEY GONÇALVES LIMA
e
FÁTIMA APARECIDA GONÇALVES LIMA
, o que foi homologado pelo juízo singular.

Regularmente processado o feito, adveio a sentença de procedência em relação ao réu
OLDEMAR SCHEER
e de improcedência em relação aos corréus
NILSON MULLER
,
ILOIDE AUGUSTA MULLER
e
JULIANA MULLER SCHEER
.

Pois bem.

Da nulidade da sentença pela inobservância da necessidade de constituição de litisconsórcio necessário.

A parte requerida suscita a nulidade ante a não formação de litisconsórcio passivo necessário, sob a alegação de que, pela própria narrativa autoral, haveria, tese, uma responsabilidade solidária do parceiro-outorgante
SIDNEY GONÇALVES LIMA
, proprietário do imóvel rural objeto da parceria e participante direto das tratativas.

No entanto, razão não assiste ao requerido.

Isto porque, ao contrário do que supõe,
“a solidariedade não se presume, resultando da lei ou do contrato (vontade das partes).
nos EDcl no AREsp n. 2.303.482/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 28/8/2024.)

No caso, além de não haver na lei qualquer previsão a respeito do tema em discussão, partindo-se da narrativa autoral no sentido de que, embora o Sr.
SIDNEY GONÇALVES LIMA
, proprietário da área a ser potencialmente arrendada, tivesse se comprometido a pagar 25% da comissão de corretagem, ainda na própria exordial a imobiliária autora afirma que, logo em seguida, o réu
OLDEMAR
avocou para si a responsabilidade de arcar com a integralidade da remuneração inerente à corretagem, sendo que a possível falsidade dessa alegação deve ser discutida no mérito da demanda, tendo em vista o
princípio da asserção
.

Ademais, ninguém será obrigado a litigar ou manter a demanda contra quem não queira – salvo na hipótese do §4º do art.485 do CPC/15 –, tampouco assumir o risco de uma sucumbência processual em litígio cujo risco não desejou voluntariamente assumir.

Desse modo, tivesse realmente o demandado suscitante o desejo de que o Sr.
SIDNEY GONÇALVES LIMA
voltasse integrar o polo passivo da demanda, deveria ter se valido da denunciação à lide, caso em que assumiria para si os riscos da lide secundária.

Não o fazendo, não pode querer imputar esse ônus à parte autora.

Com isso, fica
rejeitada
a prefacial de nulidade da sentença.-

Da impugnação ao benefício da gratuidade
.

Pugnou o requerido pela revogação dos benefícios da gratuidade deferidos em favor da autora já que esta não teria trazido aos autos nenhum documento idôneo para comprovar sua hipossuficiência, pelo que postulou a revogação do benefício, inclusive com a sua condenação ao pagamento de multa processual de 10% na forma do parágrafo único do art.100 do CPC/15.

Nesse particular, por não ter sido juntado no início da demanda nenhuma prova de natureza contábil e/ou financeira acerca da incapacidade alegada, foi proferido o despacho de ID. n. 273459350 determinando que a pessoa jurídica autora fosse intimada para, no prazo de 05 (cinco) dias, comprovar de forma clara a hipossuficiência/incapacidade financeira de suportar as custas e despesas do processo, sob pena de revogação do benefício da gratuidade.

Para tentar comprovar sua hipossuficiência, a imobiliária autora anexou o extrato de uma conta bancária de sua titularidade com um saldo atual de R$224.636,10 negativos, além da cópia integral dos autos do Proc. n. 2003-09.2015.8.11.0037 movido em seu desfavor pelo
Banco Bradesco S/A
, no qual teriam sido realizadas inúmeras tentativas de expropriar os bens, todas fracassadas, ensejando, inclusive, a indisponibilidade de bens da empresa, conforme certidão da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), o que por si só demonstraria, segundo alega, a sua incapacidade de custeio despesas processuais.

Aduziu, ainda, que nos referidos autos consta informações acerca do imposto de renda evidenciando a ausência de bens.

No entanto, por considerar tais documentos seriam antigos e/ou descontextualizados, o benefício da gratuidade foi monocraticamente revogado pela decisão de ID. n. 277984380, a qual ainda determinou o recolhimento do preparo, sob pena de deserção, o que foi cumprido pela imobiliária autora, consoante comprovante de ID. n. 284297396,

Com isso, a presente preliminar resta prejudicada.

Do mérito.

No mérito, sustentou o requerido apelante que:

• jamais firmou qualquer contrato de corretagem com a imobiliária autora, seja por escrito ou verbalmente;

• a imobiliária autora fora contratada por
SIDNEY
– o qual teria confirmado em juízo que foi procurado pela imobiliária autora que se ofereceu para anunciar a propriedade rural para possíveis negociantes, tendo autorizado seus propostos a proceder essa busca de interessados;

• o requerido
OLDEMAR
é quem foi procurado pela autora para a oferta da referida área pertencente a
SIDNEY
;

• o contrato firmado entre
OLDEMAR
e
SIDNEY
teve todas as tratativas restritas aos próprios negociantes, sem qualquer atividade intermediária da demandante – a qual sequer foi mencionada no respectivo instrumento contratual;

• o contrato que acabou sendo fechado foi o de parceria agrícola, ao passo que a aproximação promovida pela autora tinha por objeto contrato de arrendamento, que não fora celebrado.

Por outro lado, a parte autora pugna pela reforma da sentença a fim de que a condenação seja estendida aos corréus
NILSON MULLER
,
ILOIDE AUGUSTA MULLER
e
JULIANA MULLER
sob o argumento de que, ao contratá-la, o réu teria atuado também como representante destes, os quais, inclusive, assinaram o contrato de parceria com o proprietário da área na condição de parceiros-outorgados.

Pois bem.

Com efeito, o
“contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato. É intermediação que o corretor realiza, pondo o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que dele necessita.”
(PEREIRA, Caio Mário da Silva.
In

Instituições de Direito Civil, Vol. III - Contratos
, 11ª ed., Ed. Forense: Rio de Janeiro, 2003, p. 384)

Nesse sentido, o contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar potenciais contratantes para a realização de determinada transação.

Além disso, é pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando, por exemplo, que se prove, sem qualquer dúvida razoável, um pacto verbal entre o prestador do serviço e aquele que o contratou.

Ainda que não tendo havido contrato escrito, se o arcabouço probatório demonstra que, em decorrência da atuação da imobiliária corretora, as partes aproximadas iniciaram tratativas, munindo-as de informações e levantamentos destinados ao atendimento dos interesses das partes, é cabível a cobrança da comissão de corretagem, de quem
concretamente contratou os serviços, pelo preço que com esse restou ajustado,
mesmo que as negociações, em determinando momento, tenham seguido apenas entre as partes apresentadas.

Na hipótese dos autos, os serviços de aproximação entre os potenciais contratantes, assim como a apresentação detalhada do objeto material do contrato que veio a se concretizar, estão suficientemente demonstrados não apenas pelas trocas dos e-mails de IDs. ns 227567683 e 227567684 entre os prepostos da imobiliária e o corréu
OLDEMAR
, posto que no depoimento pessoal deste há o reconhecimento da prestação dos serviços de corretagem pela autora.

No entanto, o que demanda uma melhor discussão é a responsabilidade por essa remuneração e o
quantum
devido.

Nesse viés, persiste uma dúvida razoável capaz de alterar o destino da lide.

Isso porque, tanto no seu depoimento pessoal como nas peças defensivas aviadas ao longo da ação, por não ter partido de sua pessoa a iniciativa de buscar os serviços da autora, tendo, ao contrário, sido procurado pelo preposto da referida imobiliária para lhe oferecer a área lhe oferecer a área pertencente a
Sidney Gonçalves Lima
para fins de arrendamento, imaginou que este proprietário do imóvel é quem teria contratado os serviços sob cobrança, e, portanto, assumido o ônus de arcar com os custos de eventual comissão.

A tese em questão se afigura verossímil.

Para impugná-la, a imobiliária autora se limitou a afirmar que, diferentemente do que ocorre com os pactos de compra e venda, nos contratos de arrendamento, o costume da região é de que essa obrigação recaia sempre sobre o potencial arrendatário, e correspondente a 1 (uma) a 2 (duas) da saca da
commodity
por hectare a ser cultivada na área arrendada ou objeto de parceria.

Todavia, embora nos contratos de compra e venda a remuneração do serviço do corretor seja costumeiramente suportada pelo proprietário alienante se outra não for a convenção entre as partes, certo é que não há precedentes nessa Corte a indicar quem deve arcar com essa comissão quando o ajuste ultimado não for o de arrendamento ou parceria, por exemplo.

Conquanto a parte autora tenha afirmado que em casos tais haveria uma regra, baseada em costumes (art.113, §1º, II, do CC/2002), no sentido de que a comissão de corretagem deve ser suportada pelo arrendatário ou parceiro-outorgado, não trouxe nenhuma evidência nesse sentido.

Nesse viés, se é bem verdade que o proprietário do imóvel já havia admoestado o representante imobiliária autora que não se responsabilizaria, em hipótese alguma, pelo pagamento da referida comissão, era legitimamente de se esperar que, dentre as várias mensagens eletrônicas trocadas entre o preposto da autora e o potencial arrendatário, tivessem os prepostos da prestadora a diligência mínima de esclarecer por escrito essa circunstância, deixando claro, desde logo, quem arcaria com a comissão, assim como o seu valor.

Com efeito, todas as pessoas arroladas pela parte autora como testemunhas não puderam ser ouvidas sob compromisso, mas como meros informantes.

O Sr.
João Fernandes dos Santos
e o Sr.
Rogério Alves Ferrari
porquanto, segundo esclareceu o preposto da empresa, rateariam o valor da comissão com a imobiliária, sendo evidente o seu interesse na procedência da demanda.

Já o Sr.
Sidney Gonçalves Lima
porque, com o êxito da demanda em relação a
OLDEMAR
, ficaria absolutamente eximido de qualquer risco de ter de arcar com a comissão de corretagem, mesmo sendo o proprietário do imóvel que autorizou fosse apresentado a potenciais interessados, e, portanto, beneficiário dos serviços sob cobrança.

Aliás, toda a narrativa autoral se afigura bastante estranha. Isso porque, apesar de ter consignado que, depois de o Sr.
Sidney
ter sido desonerado de arcar com 25% do valor da comissão de corretagem ante a assunção da responsabilidade pelo Sr.
OLDEMAR
sobre toda a verba sob cobrança, a imobiliária autora ainda assim, inseriu
Sidney
no polo passivo da demanda, vindo apenas posteriormente, dela desistir em relação a este.

Com isso, com isso, à míngua de provas razoáveis no sentido de que o corréu
a
OLDEMAR
tenha sido o contratante dos serviços da autora, ou mesmo assumido espontaneamente, ainda que na condição de arrendatário, a obrigação de custear a comissão de corretagem correspondente, incorreto o veredicto de procedência da demanda em seu desfavor.
Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CORRETAGEM POR INTERMEDIAÇÃO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL – RECURSO DO CORRETOR-AUTOR – ALEGAÇÃO DE QUE NÃO RECEBEU O MONTANTE INTEGRAL DOS HONORÁRIOS PACTUADOS – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE FORA CONTRATADO PELOS REQUERIDOS-ARRENDATÁRIOS – ART. 373, I, DO CPC – ÔNUS DA PROVA NÃO ATENDIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I – Cabe ao Autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. No caso, que os Requeridos têm o dever de pagar valores restantes relativos à comissão de corretagem . II –
In casu, não conseguiu o Autor comprovar que fora diretamente contratado pelos Requeridos, arrendatários, para realização do serviço de corretagem.
Ainda, é de ser ver que o Autor tinha o contato do proprietário do bem, arrendante, e outros corretores participaram do negócio, tento também recebido o valor dos honorários pagos. III – Recurso conhecido e desprovido. (TJ/MS - Apelação Cível: 0800651-28 .2021.8.12.0042 Rio Verde de Mato Grosso, Relator.: Des . Lúcio R. da Silveira, Data de Julgamento: 06/11/2023, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/11/2023)

Ainda que assim não o fosse, certo é que, a despeito da norma do art. 275 do CC/2002, a manutenção da procedência da pretensão autoral, tal como proferida, implicaria, em última análise, em veredicto desarrazoado tendo em vista que, para além da ausência de provas mínimas do alegado, o corréu
OLDEMAR
acabaria sendo condenado a suportar um astronômico valor que, em seu importe original, ultrapassaria meio milhão de reais sem que tivesse obtido qualquer proveito do pacto de parceria intermediado, o qual, apesar de formalmente assinado, não chegou a se aperfeiçoar, tendo sido desfeito antes mesmo de o parceiro-outorgado ter tomado posse da área.

Com essas considerações, não há dúvida de que a sentença deve ser reformada no ponto em que condenou o corréu
OLDEMAR
ao pagamento da comissão de corretagem, de moda a desonerá-lo do pagamento dessa verba, restando prejudicado o apelo da parte autora.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao recurso do corréu
OLDEMAR SCHEER
julgar improcedente a demanda, assim como para inverter o ônus de sucumbência, restando
prejudicado o apelo adesivo
aviado pela parte autora. Por consequência, inverto os ônus sucumbenciais.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025