Tribunal: TJMT
Processo: 1021300-72.2024.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021300-72.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), ALEXSSANDER GONCALVES DA SILVA - CPF: 015.434.981-08 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.

LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. IPTU. JUROS MORATÓRIOS. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I – Caso em exame.

Ação de rescisão de compromisso de compra e venda c.c reintegração de posse, decorrente de inadimplemento do adquirente.

II – Questões em discussão.

Discute-se:

(i) responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU até a sentença; (ii) termo inicial dos juros moratórios; (iii) forma de restituição dos valores; iv) manutenção das demais determinações da sentença (taxa de fruição, indenização por benfeitorias e cláusula penal de 2%).

III – Razões de decidir.

(i) É cabível a cobrança do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, quando

há

expressa cláusula contratual; (ii) Juros moratórios somente após o trânsito em julgado quando discutido o percentual ou extensão da restituição; (iii) Restituição em parcela única mantida; (iv) Cláusula penal de 2% preservada por expressa previsão contratual.

IV – Dispositivo.

Recurso parcialmente provido

V – Tese de julgamento.
“1. O promitente-comprador responde pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período em que permaneceu na posse direta.
2. Os juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores, quando discutida judicialmente a extensão da retenção, fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de apelação

cível
interposto por
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
contra a sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano c.c

reintegração de posse
, movida em face de
Alexssander Gonçalves da Silva
, que julgou
parcialmente procedentes
os pedidos, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando a reintegração de posse do imóvel à autora, autorizando a
retenção de 2% sobre o valor das prestações pagas
, bem como a dedução de
10% a título de taxa de fruição
, impondo à autora a devolução do restante ao réu, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

Determinou, ainda, que a reintegração somente ocorra após o pagamento, pela autora, de indenização relativa às benfeitorias realizadas pelo réu, a serem apuradas em liquidação por arbitramento, além de condenar o demandado ao pagamento das custas e honorários fixados em 10% do valor da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que o contrato foi celebrado na vigência da
Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato)
, razão pela qual devem ser aplicados os percentuais de retenção previstos no
art. 32-A da Lei nº 6.766/79
, incluído pela referida lei especial.

Diz que a sentença aplicou retenção de apenas
12%
, quando o contrato e a legislação especial autorizariam a retenção de
10% sobre o valor do contrato atualizado
, e não sobre o valor pago, além da dedução de valores de fruição até 0,75% ao mês.

Requer, alternativamente, caso afastada a aplicação da Lei 13.786/2018, seja autorizada
retenção de 50%
sobre o valor pago, visando mitigar prejuízos.

Assevera que a restituição das parcelas deve ocorrer de forma parcelada, em
12 vezes
, observando-se a carência legal de 12 meses prevista no §1º do art. 32-A e que os
juros moratórios
devem incidir
somente após o trânsito em julgado
, e não desde a citação, com fundamento em precedentes do STJ.

Afirma que deve ser reconhecida a
responsabilidade do apelado pelo pagamento de IPTU
e demais encargos incidentes sobre o imóvel até a data da sentença, conforme cláusulas contratuais expressamente transcritas. Ao final requer o provimento integral do recurso, reformando-se a sentença para garantir a plena aplicação da Lei 13.786/2018 e do contrato celebrado entre as partes, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Decorrido o prazo legal,
não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá, 03 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de
rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano
,

proposta por Kappa

Empreendimentos Imobiliários Ltda.
envolvendo o
Lote 06 da Quadra 59 do Loteamento Parque Rosa Bororo
, em Rondonópolis.

A autora alegou inadimplemento absoluto do comprador, fato incontroverso, tendo em vista a revelia decretada.

A sentença recorrida julgou
parcialmente procedente
os pedidos, declarando rescindido o contrato de compra e venda, autorizou a
retenção de 2% sobre o valor das prestações pagas
, bem como a dedução de
10% a título de taxa de fruição
, impondo à construtora a devolução do restante ao réu, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

Não concordando com o édito judicial, recorre a autora, ora apelante.

A controvérsia devolvida a este Órgão Colegiado circunscreve-se essencialmente aos seguintes temas: (i) se o percentual de retenção incide sobre o valor global do contrato; (ii) a responsabilidade do promitente-comprador pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel objeto do contrato até a data da sentença; (iii) o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos ao adquirente; e (iv) a forma de restituição das parcelas pagas, à vista da rescisão contratual declarada.

Inicialmente, quanto à aplicabilidade da Lei do Distrato, cinge-se que o contrato foi firmado em
25/06/2019
, isto é,
após a vigência da Lei 13.786/2018
, o que torna, de fato, o diploma legal plenamente aplicável.

A jurisprudência majoritária — inclusive do STJ — reconhece que a lei do distrato se aplica
somente aos contratos celebrados após sua vigência
, exatamente como é o caso em pauta.

“DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. POSSE EFETIVA. CLÁUSULA PENAL.
LEI N. 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE
.SÚMULA 7/STJ.

(...) 3
. O princípio da irretroatividade das leis impede a aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos celebrados
antes de sua vigência,
sendo impertinente a invocação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79 para definir a base de cálculo da cláusula penal em contrato firmado em 2017
.”
(REsp n. 1.985.207/PR, Rel. Min.

Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025,).)

Logo,
há aplicabilidade da Lei 13.786/2018
, por tratar-se de contrato de compra e venda de lote urbano, regido pela Lei 6.766/79 (parcelamento do solo).

Contudo e este ponto é sensível — ainda que a legislação seja aplicável, ela
não se sobrepõe ao Código de Defesa do Consumidor quando houver conflito
, pois o CDC continua sendo norma protetiva especial de ordem pública.

A legislação específica do distrato
não revogou o art. 53 do CDC
, que veda cláusulas que estabeleçam perda total das parcelas pagas.

Assim, a lei do distrato
fixa limites máximos
, não podendo o julgador aplicá-la para autorizar percentuais que violem a razoabilidade, a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.

(...)

3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida.

4.
D
eve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.

7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários”
. (REsp n. 2.107.422/SP, Rel. Min.

Nancy Andrighi, Terceira Turma, J 2/9/2025)

Avançando na resolução da celeuma, quanto à clausula penal.

O contrato firmado entre as partes estabeleceu penalidade de
2%

para o caso de inadimplemento (Clausula Terceira).

Embora a apelante pleiteie incidência de 10%, entendo que deve prevalecer o percentual de
2%
, pois decorre de expressa previsão contratual e se coaduna com os princípios da proporcionalidade e da coibição de penalidades abusivas. A manutenção do percentual fixado no contrato assegura o equilíbrio entre as partes e respeita o pactuado, não implicando qualquer afronta ao art. 413 do Código Civil. Assim, correta a sentença ao manter a cláusula penal contratual.

No tocante à responsabilidade pelos débitos de
IPTU
,
a sentença recorrida reputou tais encargos como obrigações de natureza
propter rem
, impondo seu adimplemento à proprietária originária. Todavia, a leitura acurada do contrato celebrado entre as partes, revela que o promitente-comprador assumiu expressamente a responsabilidade pelo pagamento de todos os tributos incidentes sobre o imóvel durante o período em que exerceu posse direta. Esta alocação contratual de encargos encontra respaldo jurídico robusto.

Deveras, embora o IPTU seja obrigação p
ropter
rem, nada obsta que as partes, por convenção válida, transfiram ao promitente-comprador a obrigação de suportar o tributo enquanto estiver na posse direta do bem, sobretudo quando a avença é acompanhada da entrega das faculdades inerentes ao domínio, como o uso e a fruição.

Considerando que houve a transferência da posse ao promitente comprador, que a exerceu, inclusive, edificando benfeitorias no lote, impõe-se reconhecer a responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU até a data da sentença que decretou a rescisão contratual, devendo tal valor, após apuração, ser dedutível do montante a ser restituído.

A proposito:

“ DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS
. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEDUÇÃO DE IPTU DEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos, em distrato por iniciativa do comprador; (ii)
estabelecer a responsabilidade pelo pagamento e dedução de IPTU
; (iii) analisar a forma de restituição dos valores e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

(...)

É cabível a dedução do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/1979.

A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e de uma só vez, sendo abusiva a devolução parcelada.

(..).

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido, apenas para autorizar a dedução, do montante a ser restituído, dos valores de IPTU vencidos e não pagos durante a posse do comprado”r.
(RAC n. 1005255-10.2023.8.11.0041,

Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3ª Câmara de Direito Privado, J. 15.11.25)

Quanto ao termo inicial dos
juros moratórios
, tenho que assiste razão à recorrente. A sentença determinou sua incidência a partir da citação. Todavia, em hipóteses como a presente — em que há discussão judicial sobre o percentual de retenção admitido e acerca dos débitos a serem compensados,

os juros moratórios apenas fluem
a partir do trânsito em julgado
, uma vez que não há mora da vendedora enquanto pende definição judicial do
quantum debeatur
.

Assim, o termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado no trânsito em julgado da presente decisão.

No que tange à restituição das parcelas pagas, verifico que o pleito recursal visa a substituição do pagamento em parcela única pelo parcelamento em doze prestações, com carência de doze meses, nos moldes do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018).

Ocorre, todavia, que a própria legislação do distrato, embora admita a restituição parcelada, não impede que, diante das circunstâncias do caso concreto e dos princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, o magistrado determine o ressarcimento em
parcela única
, sobretudo quando o valor a ser devolvido não representa impacto desproporcional ao patrimônio do vendedor e a decomposição em parcelas pode comprometer injustificadamente a recomposição patrimonial do adquirente inadimplente.

Nesse contexto, a sentença merece parcial reforma tão somente para
reconhecer a responsabilidade do comprador pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel até a data da sentença
, permitindo que tais valores sejam compensados no momento da restituição e e
stabelecer que os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos fluam apenas a partir do trânsito em julgado
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
.

Cuiabá, 03 de

dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/12/2025