Tribunal: TJMT
Processo: 1019559-69.2025.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019559-69.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Honorários Advocatícios, Legitimidade para a Causa, Extinção da Execução, Confissão/Composição de Dívida]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), FRANCISCO ALEXANDRE FERREIRA MENDES NETO - CPF: 229.815.351-53 (AGRAVANTE), CONDOMINIO DO RESIDENCIAL PORTO RICO - CNPJ: 06.214.875/0001-72 (AGRAVADO), ANNA RUTE PAES DE BARROS MULLER - CPF: 011.010.021-23 (ADVOGADO), AMELIA VIEGAS FERREIRA MENDES - CPF: 502.681.631-20 (TERCEIRO INTERESSADO), CONCEICAO APARECIDA VIEGAS FERREIRA MENDES - CPF: 487.844.861-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DE TÍTULO. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE. INCAPACIDADE CIVIL. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento contra decisão que acolheu parcialmente a Exceção de Pré-Executividade, reconhecendo a nulidade dos atos processuais após 08/06/2021, a responsabilidade do agravante limitada à herança recebida e fixação de honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor excluído da execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão é a nulidade do título executivo por falta de legitimidade da subscritora e incapacidade civil, o que implicaria na extinção da execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O título é nulo, pois a falecida subscritora não tinha legitimidade para assumir a dívida, não sendo proprietária do imóvel nem autorizada pela titular do direito real.

4.

A falta de prova robusta da capacidade civil da falecida e da validade de sua representação compromete a exigibilidade do título.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A obrigação de pagar taxas condominiais possui natureza propter rem, recaindo sobre o titular do imóvel

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 784, III, art. 485, IV, art. 85, §8º.

Jurisprudência relevante citada
: N.U 1034987-41.2020.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 26/01/2023.
N.U 1002009-61.2025.8.11.0000, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 18/05/2025.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento de decisão da 3ª Vara Cível da comarca de Cuiabá que, em Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 1020074-59.2017.8.11.0041, acolheu parcialmente a Exceção de Pré-Executividade
apenas para d
eclarar a nulidade dos atos processuais praticados após 08/06/2021 e antes da citação do herdeiro, reconhecer que o agravante responde pela dívida apenas no limite da herança eventualmente recebida, excluindo-se de sua responsabilidade as parcelas vencidas após o falecimento da executada originária, bem como fixar honorários sucumbenciais em favor do excipiente no percentual de 10% sobre o valor excluído da execução.

A agravante requer o reconhecimento da nulidade do título executivo, por ter sido firmado por pessoa sem legitimidade e sem capacidade civil plena.

Subsidiariamente, a exclusão das parcelas vencidas no curso da execução, após a assinatura do termo de confissão de dívida. Afirma a necessidade da fixação dos honorários advocatícios por equidade, em razão da irrisoriedade do valor fixado.

Sem contraminuta (ID. 300200394).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

De início, o título exequendo consiste em instrumento particular de confissão de dívida celebrado em 27/03/2017 por Amélia Viegas Ferreira Mendes (in memoriam), a respeito de encargos condominiais relativos ao imóvel da casa 26, bloco 04, do Condomínio Residencial Porto Rico.

Alega o agravante que a referida confissão de dívida é nula, uma vez que a subscritora do título não era proprietária, nem detinha posse qualificada do bem, tampouco fora investida de poderes pela titular do direito real, a Sra. Conceição Aparecida Ferreira Mendes, conforme certidão imobiliária constante nos autos (ID. 293501361 – pág. 108).

De fato, conforme documentos colacionados, a propriedade do imóvel era exercida por terceiro, não se identificando nos autos nenhum instrumento de mandato ou autorização formal conferida à falecida para obrigar-se ou representar a verdadeira titular do bem.

Sendo as obrigações condominiais típicas
propter rem
, a responsabilidade pelo seu adimplemento decorre da titularidade do domínio ou da posse direta e qualificada do imóvel, não se admitindo que pessoa alheia à relação jurídico-real se obrigue validamente a título próprio, salvo em hipóteses excepcionais e devidamente fundamentadas, o que, no presente caso, não se verifica.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA – COBRANÇA DE MULTA DE 2% PELO ATRASO NO PAGAMENTO SEM PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO – PREVISÃO EXPRESSA NO ART. 1.336, § 1º, do CC – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

A dívida de condomínio refere-se à obrigação propter rem, ou seja, são obrigações que decorrem do direito real de propriedade, portanto, por expressa previsão legal, o condomínio deve cobrar do atual proprietário.

Se a convenção do condomínio não prevê a multa pelo atraso no pagamento dos encargos condominiais, isso não impede a cobrança em razão da previsão legal contida no art. 1.336, § 1º, do Código Civil.

(N.U 1034987-41.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/01/2023, Publicado no DJE 26/01/2023)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PENDÊNCIA DE AÇÃO ANULATÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a pendência da Ação Anulatória sobre a validade da procuração utilizada para a venda do imóvel gera efeito suspensivo sobre a execução de cotas condominiais e se afasta a legitimidade passiva da Agravante, ainda formalmente proprietária do bem no registro imobiliário.

(...)

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, por força da natureza propter rem da obrigação, salvo prova inequívoca de posse por terceiro e ciência do condomínio sobre a transação.

2. A pendência de Ação Anulatória sobre a validade de procuração utilizada para a venda do imóvel não suspende, por si só, a execução de despesas condominiais nem afasta a legitimidade passiva do proprietário registral.

3. A exceção de pré-executividade não se presta à discussão de nulidade de negócio jurídico que demande dilação probatória.

(...)

(N.U 1002009-61.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/05/2025, Publicado no DJE 18/05/2025)

Ressalte-se que a residência no imóvel, por si só, não supre a ausência de legitimidade dominial ou obrigacional. Ainda que a falecida ocupasse de fato a unidade, não há prova de que o tenha feito com ânimo de assumir obrigações jurídicas perante o condomínio, nem tampouco de que estivesse apta, à época, a expressar válida e livremente sua vontade.

Tal circunstância ganha maior relevo diante da idade avançada da subscritora à época do negócio (85 anos), fato inconteste nos autos e que impõe maior rigor na análise da higidez do consentimento manifestado. A ausência de prova robusta quanto à sua plena capacidade civil e à regularidade da sua atuação como representante da proprietária do imóvel compromete seriamente a exigibilidade do título.

Portanto, o instrumento de confissão de dívida não reúne os requisitos legais de certeza e liquidez, conforme exigido pelo artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, tampouco se presta à constituição de obrigação válida contra terceiro alheio à relação jurídico-condominial.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso
para reconhecer a nulidade do título executivo extrajudicial, por ausência de legitimidade da subscritora e incapacidade civil presumida, com a consequente extinção da execução, nos termos do artigo 485, inciso IV, do CPC.

Inverto os ônus sucumbenciais, que deverão ser arcados pelo agravado e fixo os honorários advocatícios em R$1.000,00, nos termos do art.85, §8º, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025