Tribunal: TJMT
Processo: 1048905-10.2023.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1048905-10.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VIVALDO BARBOZA PEREIRA - CPF: 204.583.551-00 (APELADO), HERNANI ZANIN - CPF: 250.606.511-34 (ADVOGADO), MARLI MITSUKO MIYASHITA SASAKI - CPF: 054.351.548-63 (APELANTE), RODOLFO YUJI MIYASHITA PIONA - CPF: 024.121.311-80 (ADVOGADO), NOBUKO SONIA NAKANO - CPF: 383.977.571-04 (APELANTE), ITSUKO MIYASHITA PIONA - CPF: 023.748.748-93 (APELANTE), RODOLFO YUJI MIYASHITA PIONA - CPF: 024.121.311-80 (APELANTE), NAOKO MIYASHITA FUMOTO - CPF: 933.030.418-49 (APELANTE), ESPÓLIO DE NOBUO MIYASHITA - CPF: 013.218.898-87 (APELANTE), HATSUIO MIYASHITA - CPF: 119.960.528-02 (APELANTE), RODOLFO YUJI MIYASHITA PIONA - CPF: 024.121.311-80 (TERCEIRO INTERESSADO), MARLI MITSUKO MIYASHITA SASAKI - CPF: 054.351.548-63 (TERCEIRO INTERESSADO), NOBUKO SONIA NAKANO - CPF: 383.977.571-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ITSUKO MIYASHITA PIONA - CPF: 023.748.748-93 (TERCEIRO INTERESSADO), NAOKO MIYASHITA FUMOTO - CPF: 933.030.418-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ESTIMATÓRIA DE ABATIMENTO DE PREÇO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA
AD MENSURAM
. DECADÊNCIA
NÃO CONFIGURADA
. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO. LITISCONSÓRCIO ATIVO DESNCESSÁRIO. RELAÇÃO OBRIGACIONAL
QUE NÃO
RESUL
TA NA DISPOSIÇÃO DE BENS
. DIFERENÇA SUPERIOR A
UM VIGÉSIMO
ENTRE ÁREA CONTRATADA E ÁREA EFETIVA. DIREITO AO ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO.
NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que reconheceu a natureza
ad mensuram
do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, com área contratada de 969 hectares e constatada, após georreferenciamento, a entrega de 915 hectares, determinando o abatimento proporcional do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i)
s
e o contrato possui natureza
ad corpus
ou
ad mensuram
;

(
ii
) se incide a decadência prevista no art. 501 do CC; (
iii
)
) nulidade da sentença pela ausência de litisconsórcio ativo
com
o

cônjuge do autor
;
e (
i
v
) se a diferença
entre a
área contratada e
a
entregue autoriza o abatimento proporcional do preço.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Verificada diferença superior
a
um vigésimo
entre a área contratada (969 ha) e a entregue (915 ha),

o contrato tem natureza
ad mensuram
, nos termos do art. 500 do CC, sendo o estabelecimento desta premissa inicial necessária ao exame da controvérsia.

4.
A contagem do prazo decadencial para ação
estimatória
, nos moldes do art. 501 do CC, tem início com o registro do título, o que não ocorreu em razão de cláusula contratual que condiciona o registro à quitação total do preço,
ainda não vencido
quando do ajuizamento da ação
.

5.
A exigência de litisconsórcio entre cônjuges, à luz do art. 73, do CPC, somente se impõe quando a demanda tiver por objeto direitos reais imobiliários.
Desnecessária a formação de litisconsórcio ativo
com o cônjuge
,
pois a pretensão deduzida é de natureza obrigacional
,
sem repercussão sobre o direito real ou necessidade de disposição do imóvel.

6.
Comprovada diferença de área e ausência de cláusula de renúncia, é legítimo o abatimento proporcional do valor pago, conforme previsto nos
arts
. 500 e 475 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1.
Configura-se venda
ad mensuram
quando a área do imóvel é elemento determinante para a formação do preço e a diferença entre a área contratada e a entregue excede
um vigésimo
do total. 2.
O prazo decadencial previsto no art. 501 do CC tem início com o registro do título
, na hipótese de cláusula que condiciona o registro à quitação do preço
.
3
. Não há nulidade por ausência de litisconsórcio ativo quando a pretensão é fundada exclusivamente em relação obrigacional, que

não envolve a disposição de bens
das partes
.
4
. Configurada a venda
ad mensuram
, é cabível o abatimento proporcional do preço com base no art. 500 do CC
, preservando-se, assim, o
equilíbrio
contratual”
.

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 421, 422, 445, 475, 500, 501, 884; CPC,
arts
. 73, 124, 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1.754.242/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 14.06.2021,
DJe
21.06.2021; TJMT, Ap.
Cív
. 1001775-51.2021.8.11.0087, Rel. Des. Carlos Alberto A. da Rocha, j. 05.02.2025, pub. 10.02.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível
interposta

pelo Espólio de
Nobuo

Miyashita
e
Hatsuo

Miyashita
contra sentença proferida pelo juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação
Estimatória
de Abatimento Proporcional do Preço ajuizada por Vivaldo Barbosa Pereira, na qual se
reconheceu a natureza
ad mensuram
da venda do imóvel rural denominado Fazenda Monte Castelo, fixando-se o abatimento proporcional em razão de divergência de área.

A ação tem por objeto contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural firmado em 10/08/2021, referente à Fazenda Monte Castelo, com área de 969 hectares, pelo valor de R$ 6.750.000,00, cuja área efetiva,
consta
ta
da após realização de georreferenciamento
, corresponderia a 915 hectares,
justificando
o abatimento proporcional do preço pactuado.

O juízo
a quo
acolheu parcialmente a pretensão inicial, determinando o abatimento proporcional do preço, ao fundamento de que a diferença de área entre o que foi contratado e o que efetivamente foi entregue enseja a aplicação dos
arts
. 500 e 501 do Código Civil
. Afastou
, ainda, a tese de decadência e a necessidade de formação de litisconsórcio ativo.

O apelante sustenta, contudo, decadência do direito do autor com base no
s

art
s
. 445
e 501 do Código Civil
, alegando que o prazo decadencial teve início com a imissão na posse (11/08/2021) ou, alternativamente, com o georreferenciamento e emissão de nova matrícula (18/11/2022), e que a propositura da ação em 19/12/2023 ocorreu fora do prazo de um ano.

Argumenta, ainda, pela natureza
ad corpus
do contrato, defendendo que não há direito a abatimento de preço. Aponta, também, nulidade da sentença por ausência de formação de litisconsórcio ativo necessário, diante da
coaquisição
do imóvel por
Evanildes
Bom Despacho Alves de Amorim
, cônjuge do autor
.

Requer, assim, a reforma da sentença
com a improcedência dos pedidos iniciais
.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id. 319518436).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – Da natureza do contrato

A adequada resolução da controvérsia envolvendo possível diferença entre a área contratada e a efetivamente entregue
,

demanda
, como ponto de partida, a definição da natureza jurídica do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

À luz do art. 500 do Código Civil
, distinguem-se duas espécies de venda imobiliária quanto à extensão do bem: a venda
ad corpus
e a venda
ad mensuram
. Na venda
ad corpus
, o imóvel é adquirido como um todo, independentemente da exata medição de sua área; já na venda
ad mensuram
, o contrato estipula de forma precisa a área do imóvel, vinculando-a à formação do preço. A diferença entre essas duas modalidades não está apenas na menção à metragem, mas na vinculação direta entre o preço ajustado e a extensão do bem.

Assim, quando o preço é proporcional à área, presume-se venda
ad mensuram
; quando o preço é fixo e global, sem relação com a metragem, tende-se à configuração de venda
ad corpus
,
ressalvadas as cláusulas contratuais e circunstâncias do caso concreto.

Nesse contexto, o §1º do dispositivo supracitado também orienta:

§ 1
o
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

No presente caso, o contrato particular firmado entre as partes estabelece como objeto a
“
Fazenda Monte Castelo
”
, com área de 969 hectares e 8.000 m2
(vide cláusula segunda, id. 319518354)
, no preço de R$ 6.750.000,00
.
Restou comprovado, contudo,
por meio de documentos técnicos, e, no ponto, não há controvérsia entre as partes, que a área efetivamente entregue ao comprador corresponde a 915 hectares e 8.398 m2, revelando uma diferença de cerca de 54 hectares em relação à área originalmente
descrita no contrato
.

Considerando que a diferença excede um vigésimo da área total anunciada,
não há como presumir que a referência às
dimensões foi
meramente enunciativa, impondo-se reconhecer que o negócio jurídico é regido pelas disposições do Código Civil que tratam da venda
ad mensuram
.

II – Da alegação de decadência

O apelante sustenta que o direito do autor estaria fulminado pela decadência, defendendo a aplicação conjugada do art. 445 com o § 1º do art. 501 do Código Civil, que preveem, em regra, o prazo de um ano para o exercício de pretensões redibitórias ou
estimatórias
.

Alega, para tanto, que esse prazo teria se iniciado, alternativamente, com a imissão na posse do imóvel, em agosto de 2021, ou com a elaboração do georreferenciamento, datada de 18 de novembro de 2022, de modo que a propositura da ação apenas em dezembro de 2023 ultrapassaria o limite legal, consumando a decadência.

Conforme já delineado, o contrato firmado entre as partes caracteriza-se como uma venda
ad mensuram
, regida pelo art. 500 do Código Civil. Nesse contexto, o art. 501 estabelece que:
“decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.”
O marco inicial da contagem do prazo decadencial, portanto, é o registro do título de propriedade em nome do adquirente.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA INDENIZATÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AD MENSURAM - DECADÊNCIA – TERMO INICIAL – PRAZO DE 01 (UM) ANO A CONTAR DO REGISTRO DO TÍTULO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 501 DO CC – AUSÊNCIA - SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO.

Tratando-se de compra e venda celebrada com base no critério ad mensuram, aplica-se a decadência ânua prevista no artigo 501 do Código Civil, a contar do registro do título.

Não havendo registro o prazo não começará a fluir, impondo-se a anulação da sentença.

(N.U 0018653-47.2012.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 19/11/2019,
Publicado
no DJE 19/11/2019)

“[...] Decai do direito de propor as ações redibitórias o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar da emissão na posse, quando por desídia sua, não efetuar o registro do título aquisitivo. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.”

(TJ-GO 0017733-42.2015.8 .09.0158, Relator.: JAIRO FERREIRA JUNIOR - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/09/2019)

É certo que o parágrafo único do
a
rtigo

5
01
dispõe que
“se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência”
. Tal previsão, contudo, configura exceção à regra geral estabelecida no
caput
do artigo e deve ser interpretada restritivamente, considerando-se a sua finalidade de proteger o adquirente em situações em que a entrega do bem é indevidamente postergada pelo alienante.

No presente caso,
entende-se por necessário aplicar a literalidade da lei, que estabelece o marco de início da decadência o registro do título, na medida em que sua ausência
decorre de expressa disposição contratual (vide
cláusula nova, id. 319518354)
, que condiciona o registro à quitação integral do preço
, com data de vencimento pactuado
30 de novembro de 2025.

O prazo decadencial previsto no caput do art. 501 do Código Civil, portanto, ainda não teve início
, razão pela qual
r
ejeita-se a prejudicial
, mantendo-se a sentença no ponto.

II
I
– Da alegada nulidade por ausência de litisconsórcio ativo

A apelante
defende a necessidade de
formação do litisconsórcio necessário ativo, sob o argumento de que o imóvel objeto da demanda foi adquirido conjuntamente por ele e sua esposa, Roseli Barbosa Pereira. Defende que, por se tratar de bem adquirido na constância da união conjugal, haveria obrigatoriedade de formação de litisconsórcio unitário entre ambos os cônjuges, nos termos dos
arts
. 73 e 124, inciso I, do Código de Processo Civil.

Inicialmente, cumpre destacar que a presente ação tem natureza obrigacional, fundada em suposto inadimplemento contratual consistente em diferença de metragem entre a área contratada e a efetivamente transmitida. Trata-se, portanto, de ação
estimatória
(art. 500 do Código Civil)
, que visa à redução proporcional do preço em razão de vício objetivo do objeto contratual.

Nessa perspectiva, o contrato de promessa de compra e venda que embasa a pretensão foi firmado por Vivaldo Barbosa Pereira e
Evanildes
Bom Despacho Alves de Amorim, na qualidade de conviventes à época da contratação, sendo certo que a discussão ora travada não versa sobre direito real imobiliário
, tampouco implica alienação, disposição ou oneração do bem, mas apenas a revisão do valor pactuado em razão de inadimplemento parcial.

A exigência de litisconsórcio entre cônjuges, à luz do art. 73, do CPC, somente se impõe quando a demanda tiver por objeto direitos reais imobiliários, o que não se verifica no caso concreto.

Nesse sentido, desnecessária a formação de litisconsórcio ativo, conforme jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPARARAÇÃO DE DANOS. FATO NOVO NA VIA ESPECIAL. INVIABILIDADE. LITISCONSÓRCIO ATIVO. CÔNJUGE. AÇÃO PESSOAL. DESNECESSIDADE. PRAZO PRESCRICIONAL. PRETENSÃO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "Não é possível a alegação de fato novo exclusivamente em sede de recurso especial por carecer o tema do requisito indispensável de prequestionamento e importar, em última análise, em supressão de instância" (
AgRg
no
AREsp
595.361/SP,
Rel
. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 18/06/2015,
DJe
06/08/2015). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser dispensável a citação de cônjuge do comprador em ação que vise à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, pois a discussão trata apenas de direitos obrigacionais, não existindo litisconsórcio passivo necessário. Precedentes. 3. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. 4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1754242 DF 2018/0178494-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/06/2021).

Consigna-se, por oportuno, que
também
não há qualquer demonstração de prejuízo à defesa em razão da ausência
d
o
cônjuge do autor no polo ativo
,
razão pela qual não há que se falar em nulidade.

IV – Do abatimento proporcional do preço

Como anteriormente reconhecido, a venda firmada entre as partes possui natureza
ad mensuram
, sendo a área do imóvel elemento determinante para a formação do preço. Nesse contexto, a constatação de que a área efetivamente transmitida é inferior à área contratada, autoriza a incidência do art. 500 do Código Civil. A diferença representa mais de 5% da área total inicialmente pactuada, o que afasta a presunção do §1º do art. 500 e atrai a aplicação do
caput
do referido artigo, legitimando o pedido de abatimento proporcional do preço.

O apelante sustenta, essencialmente, que o autor já teria conhecimento da exata dimensão do imóvel antes da assinatura do contrato, argumento que, além de não encontrar respaldo nos autos, tampouco tem o condão de afastar a responsabilidade contratual dos alienantes. O fato de o comprador ter tido prévio contato com o imóvel não autoriza presumir que detinha ciência técnica da exata metragem da área,
tampouco
que tenha renunciado ao direito à exata entrega do objeto contratado, sobretudo diante da ausência de cláusula contratual nesse sentido.

A ausência de correspondência entre a área prometida e a área efetivamente entregue caracteriza inadimplemento parcial da obrigação assumida pelos vendedores, autorizando a recomposição do equilíbrio contratual por meio do abatimento proporcional do valor pago, nos termos do próprio art. 500, combinado com o art. 475 do Código Civil.

A sentença, nesse ponto, encontra-se devidamente fundamentada, inclusive com amparo na documentação técnica (georreferenciamento e certificação no SIGEF), que comprova de forma objetiva a metragem inferior. Esgotadas as possibilidades de complemento da área, dada a impossibilidade física e jurídica de ampliação, resta ao comprador o direito de ajustar o valor do contrato à realidade do bem entregue.

Nesse sentido, é a jurisprudência:

“[...] A venda de imóvel rural é caracterizada como ad mensuram quando a área contratada constitui elemento determinante do contrato e do preço pactuado. Em vendas ad mensuram, a diferença de área apurada permite o abatimento proporcional do preço, nos termos do art. 500 do Código Civil.”

(TJMT – Apelação Cível n. 1001775-51.2021.8.11.0087, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 05/02/2025, pub. 10/02/2025)

A solução adotada se harmoniza com os princípios da função social do contrato (art. 421, CC), da boa-fé objetiva (art. 422, CC) e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, CC), todos voltados à preservação do equilíbrio contratual.

Assim, restando incontroversa a diferença de área e ausente
cláusula de renúncia
, mantém-se a sentença que reconheceu o direito da parte autora ao abatimento proporcional do preço.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença que julgou procedente a ação de cobrança.

Majoro os honorários advocatícios para 12%sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º e § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025