Tribunal: TJMT
Processo: 1034491-62.2025.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. DISCREPÂNCIA SIGNIFICATIVA ENTRE LAUDOS AVALIATÓRIOS. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO BEM. NECESSIDADE DE PERÍCIA ESPECIALIZADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034491-62.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Nota Promissória, Bem de Família]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[HUGO LEONARDO GARCIA DE AQUINO - CPF: 859.217.421-04 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE WERNER HAROLDO KOTHRADE - CPF: 129.804.479-00 (AGRAVANTE), TRESCINCO VEICULOS PESADOS LTDA - CNPJ: 00.950.022/0001-12 (AGRAVADO), NERI GUILHERME ARTMANN - CPF: 251.822.500-53 (TERCEIRO INTERESSADO), N G ARTMANN LTDA - CNPJ: 37.490.620/0001-66 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZ GONCALO DA SILVA - CPF: 495.862.971-87 (ADVOGADO), AGNALDO KAWASAKI - CPF: 329.525.201-78 (ADVOGADO), RICARDO KAWASAKI - CPF: 015.199.181-27 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. DISCREPÂNCIA SIGNIFICATIVA ENTRE LAUDOS AVALIATÓRIOS. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO BEM. NECESSIDADE DE PERÍCIA ESPECIALIZADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóvel rural penhorado, homologando laudo que atribuiu ao bem o valor de R$ 867.180,60, quando avaliação anterior do mesmo imóvel havia fixado o montante de R$ 8.711.953,25.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a discrepância entre duas avaliações judiciais do mesmo imóvel rural, com diferença de aproximadamente 90% no valor atribuído, configura fundada dúvida sobre o valor do bem a justificar nova avaliação por perito especializado, nos termos do artigo 873, III, do CPC.

III. Razões de decidir

3. A discrepância de aproximadamente 90% entre duas avaliações judiciais do mesmo imóvel, realizadas em intervalo relativamente curto, associada às deficiências na fundamentação técnica de ambas, configura fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

4. A avaliação de imóveis rurais com características ambientais específicas, como áreas de preservação permanente e mata nativa, envolve conhecimentos técnicos especializados que vão além da mera aplicação de um fator genérico de produtividade.

5. A mera descrição das características do imóvel como "mata nativa" e "área de preservação", sem demonstração técnica da correlação entre essas características e o valor de mercado, não confere à avaliação a solidez técnica necessária para afastar a dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"Havendo discrepância significativa entre avaliações judiciais do mesmo imóvel rural, configura-se fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, a justificar a realização de nova avaliação por perito especializado em avaliação de imóveis rurais, nos termos do artigo 873, III, do CPC."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 805, 870, parágrafo único, 871, 872, 873, III.

Jurisprudência relevante citada:
TJSP, AI nº
23446006220248260000 São Paulo, Rel. Des. Sergio Gomes - j. 17/12/2024
; TJMT – AI 10294545420258110000, Rel. Desa. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de j. 17/10/2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pelo ESPÓLIO DE WERNER HAROLDO KOTHRADE, representado por sua inventariante ANACHUPEL KOTHRADE, com o objetivo de reformar decisão proferida nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0000015-22.1998.8.11.0045, proposta por TRESCINCO VEÍCULOS PESADOS LTDA. contra N G ARTMANN LTDA., NERI GUILHERME ARTMANN e WERNER HAROLDO KOTHRADE, que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóvel rural penhorado e homologou avaliação judicial no valor de R$ 867.180,60 (oitocentos e sessenta e sete mil, cento e oitenta reais e sessenta centavos), determinando o prosseguimento dos atos expropriatórios.

Alega o agravante que a avaliação judicial realizada em 29/01/2025 pelo Oficial de Justiça José Miguel da Paixão atribuiu ao imóvel rural matriculado sob o nº 2.992 no CRI de Lucas do Rio Verde, com área de 80,2945 hectares, o valor de R$ 867.180,60, utilizando como metodologia a "
tradição regional de negociar áreas rurais baseando-se em sacas de soja
", com um fator de 100 sacas por hectare e cotação da saca de R$ 108,00. Em suas palavras, "
o mesmo imóvel rural havia sido objeto de avaliação judicial anterior, em 28/06/2021, pela Oficiala de Justiça Layza Michelle Souza Serra, nos autos da Carta Precatória nº 1000358-68.2019.8.11.0108, em trâmite perante a Vara Única da Comarca de Tapurah/MT. Naquela ocasião, também com base na 'tradição da região' e em 'sacas de soja comercial por hectare', o imóvel foi avaliado em R$ 8.711.953,25 (oito milhões, setecentos e onze mil, novecentos e cinquenta e três reais e vinte e cinco centavos), utilizando um fator de 700 sacas de soja por hectare e cotação de R$ 155,00 por saca
" (ID. 319431393).

Argumenta que existe significativa discrepância de valores entre as duas avaliações judiciais para o mesmo bem, que representa uma diferença de aproximadamente dez vezes, razão pela qual deve ser declarada a nulidade da avaliação mais recente por insuficiência de fundamentação técnica, risco de vil preço e violação dos artigos 870, 871 e 873 do CPC.

Sustenta ainda que "a avaliação de 2025, embora descreva as características do imóvel, carece de fundamentação técnica robusta e objetiva para justificar a drástica redução do fator 'sacas por hectare' de 700 para 100", e que "a 'tradição regional' invocada não detalha como este fator foi especificamente determinado para uma propriedade com as características de 'mata nativa' e 'perfil de área de preservação'".

Por fim, requer a reforma da decisão agravada para declarar a nulidade do Auto de Avaliação Judicial de 29/01/2025 e determinar a realização de nova avaliação por perito técnico especializado.

Em decisão monocrática (ID. 320062382), foi deferida a antecipação da tutela recursal para sobrestar o andamento do feito até o julgamento do recurso.

Em contrarrazões (ID. 326417857), a parte agravada TRESCINCO VEÍCULOS PESADOS LTDA defendeu o laudo pericial impugnado (ID. 182077296) e criticou o laudo apresentado na Carta Precatória de ID. 198078116. Por fim, requer o desprovimento do agravo de instrumento, mantendo a decisão agravada, ou, subsidiariamente, "
a reavaliação simplificada do imóvel penhorado, a ser feita por oficial de justiça diverso, em prazo exíguo, com critérios objetivos como registro fotográfico atual, conferência de metragem, valor venal vigente, breve descrição do estado do bem e comparação com imóveis similares da região
".

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pelo ESPÓLIO DE WERNER HAROLDO KOTHRADE, com o objetivo de reformar decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóvel rural penhorado e homologou avaliação judicial no valor de R$ 867.180,60 (oitocentos e sessenta e sete mil, cento e oitenta reais e sessenta centavos), determinando o prosseguimento dos atos expropriatórios.

Conforme relatado, a controvérsia central deste recurso reside na validade da avaliação judicial de imóvel rural penhorado nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0000015-22.1998.8.11.0045, em trâmite perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT.

Busca-se, portanto, verificar se a discrepância entre duas avaliações judiciais do mesmo imóvel rural - uma realizada em 2021, que atribuiu ao bem o valor de R$ 8.711.953,25 (oito milhões, setecentos e onze mil, novecentos e cinquenta e três reais e vinte e cinco centavos), e outra em 2025, que fixou o valor em R$ 867.180,60 (oitocentos e sessenta e sete mil, cento e oitenta reais e sessenta centavos) - configura fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, capaz de justificar a realização de nova avaliação por perito especializado, nos termos do artigo 873, III, do CPC.

Inicialmente, cumpre destacar que a avaliação judicial constitui ato processual de extrema relevância no procedimento executivo, pois determina o valor pelo qual o bem penhorado poderá ser alienado para satisfação do crédito exequendo. Sua importância é tamanha que o legislador estabeleceu regras específicas para sua realização, bem como hipóteses taxativas para sua repetição, conforme disposto nos artigos 870 a 875 do CPC.

O artigo 870 do CPC estabelece que "a avaliação será feita pelo oficial de justiça", ressalvando a necessidade de nomeação de avaliador especializado quando se tratar de bens de natureza específica que exijam conhecimentos especializados. Por sua vez, o artigo 872 determina que o auto de avaliação deverá descrever detalhadamente o bem, indicando suas características e estado de conservação, bem como o valor atribuído pelo oficial de justiça.

Já o artigo 873 do CPC prevê as hipóteses em que é cabível nova avaliação:

"
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação
."

No caso em análise, o agravante fundamenta seu pedido de nova avaliação na hipótese prevista no inciso III do artigo 873, sustentando que a discrepância entre as duas avaliações judiciais do mesmo imóvel configura "fundada dúvida" sobre o valor atribuído ao bem.

Conforme documentado nos autos, o imóvel rural objeto da controvérsia, matriculado sob o nº 2.992 no CRI de Lucas do Rio Verde, com área de 80,2945 hectares, foi avaliado em duas ocasiões distintas:

Em 28/06/2021, nos autos da Carta Precatória nº 1000358-68.2019.8.11.0108, em trâmite perante a Vara Única da Comarca de Tapurah/MT, a Oficiala de Justiça Layza Michelle Souza Serra avaliou o imóvel em R$ 8.711.953,25, utilizando como parâmetro 700 sacas de soja por hectare, ao preço de R$ 155,00 por saca.

Em 29/01/2025, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0000015-22.1998.8.11.0045, o Oficial de Justiça José Miguel da Paixão avaliou o mesmo imóvel em R$ 867.180,60, utilizando como parâmetro 100 sacas de soja por hectare, ao preço de R$ 108,00 por saca.

A diferença entre as duas avaliações é, de fato, substancial, representando uma variação de aproximadamente 90% no valor atribuído ao mesmo bem em um intervalo de menos de quatro anos. Essa discrepância, por si só, já seria suficiente para suscitar dúvidas razoáveis sobre qual dos valores melhor reflete o real valor de mercado do imóvel.

Contudo, para além da mera diferença numérica, é necessário analisar a fundamentação técnica de cada avaliação, a fim de verificar se a metodologia empregada e os critérios adotados foram adequados às características específicas do bem avaliado.

A avaliação realizada em 2025 pelo Oficial de Justiça José Miguel da Paixão, conforme se depreende dos documentos juntados aos autos, baseou-se em inspeção
in loco
do imóvel, com registro fotográfico e descrição detalhada de suas características. O avaliador constatou que a área é "
inábil para uso agropecuário, não possuindo nenhuma melhoria, cem por cento de mata nativa, com um curso de água e tem perfil de área de preservação, o que a torna pouco atraente para agricultores
". Com base nessas características, aplicou o fator de 100 sacas de soja por hectare, resultando no valor total de R$ 867.180,60.

Por outro lado, a avaliação realizada em 2021 pela Oficiala de Justiça Layza Michelle Souza Serra, embora também tenha utilizado a metodologia de sacas de soja por hectare, aplicou um fator significativamente superior (700 sacas/ha), sem apresentar fundamentação detalhada que justificasse tal parâmetro para um imóvel com as características descritas na avaliação mais recente.

Conforme apontado pela parte agravada em suas contrarrazões, a avaliação de 2021 "
SEQUER AVALIOU AS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL, não justificando o motivo pelo qual a área rural valeria 700 sacas de soja por hectare
".

A questão que se coloca, portanto, é se a discrepância entre as duas avaliações, associada às aparentes deficiências na fundamentação técnica de ambas, configura "
fundada dúvida
" sobre o valor atribuído ao bem, a justificar a realização de nova avaliação por perito especializado.

O conceito de "fundada dúvida", previsto no artigo 873, III, do CPC, constitui conceito jurídico indeterminado, cuja concretização depende da análise das circunstâncias específicas de cada caso. No entanto, a doutrina e a jurisprudência têm entendido que a fundada dúvida se caracteriza quando há elementos objetivos que coloquem em questão a precisão ou a confiabilidade da avaliação realizada.

No caso em análise, entendo que a discrepância de aproximadamente 90% entre duas avaliações judiciais do mesmo imóvel, realizadas em um intervalo relativamente curto, associada às deficiências na fundamentação técnica de ambas, configura fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Se, por um lado, a avaliação de 2021 parece ter superestimado o valor do imóvel ao aplicar o fator de 700 sacas de soja por hectare sem justificativa técnica adequada, por outro lado, a avaliação de 2025, embora mais detalhada quanto às características do imóvel, também não apresenta fundamentação técnica robusta para a aplicação do fator específico de 100 sacas por hectare.

A mera descrição das características do imóvel como "mata nativa" e "área de preservação", embora relevante, não é suficiente, por si só, para justificar a aplicação de um fator específico de produtividade (sacas/hectare) sem demonstração técnica da correlação entre essas características e o valor de mercado. A "tradição regional" invocada como parâmetro de avaliação, sem detalhamento metodológico ou referências comparativas concretas, não confere à avaliação a solidez técnica necessária para afastar a dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Ademais, a avaliação de imóveis rurais, especialmente aqueles com características ambientais específicas, como áreas de preservação permanente e reserva legal, envolve conhecimentos técnicos especializados que vão além da mera aplicação de um fator genérico de produtividade. Fatores como a localização do imóvel, sua acessibilidade, topografia, hidrografia, potencial de uso alternativo do solo, restrições ambientais e tendências do mercado imobiliário regional devem ser considerados de forma técnica e objetiva na determinação do valor do bem.

Nesse contexto, a nomeação de um perito especializado, com conhecimentos técnicos específicos em avaliação de imóveis rurais, mostra-se medida adequada e necessária para a correta determinação do valor do bem, em consonância com o disposto no artigo 870, parágrafo único, do CPC, que prevê a nomeação de avaliador especializado quando se tratar de bens de natureza específica que exijam conhecimentos especializados.

A jurisprudência dos tribunais pátrios tem reconhecido a necessidade de nova avaliação quando há fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, especialmente em casos de discrepância significativa entre avaliações ou deficiência na fundamentação técnica.

Nesse sentido:

"Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial.
Decisão agravada que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação
. Inconformismo externado pelo devedor que prospera em parte. Avaliação dos imóveis penhorados que promovida por oficial de justiça. Todavia,
em se cuidando de propriedades rurais, que possuem características específicas para definição de seu valor, reputa-se evidenciada a necessidade de avaliação por profissional com conhecimentos técnicos específicos
. Precedentes desta Corte. Honorários de responsabilidade do devedor. Decisão reformada. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23446006220248260000 São Paulo, Relator.: Sergio Gomes, Data de Julgamento: 17/12/2024, 18ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2024)

Também nessa Corte:

“
Direito processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Homologação de avaliação judicial de imóvel. Fixação de preço mínimo e designação de leilão. Preliminar de admissibilidade rejeitada.
Divergência entre laudos técnicos. Fundada dúvida sobre o valor do bem. Determinada reavaliação simplificada. Parcial provimento
.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento contra decisão que homologou avaliação judicial de imóvel penhorado, fixou preço mínimo para leilão e determinou o prosseguimento da execução.

2. A agravante sustentou que a avaliação não refletiria o valor de mercado, apresentou laudo particular divergente e requereu nova avaliação judicial, com efeito suspensivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
Divergência entre avaliações do imóvel penhorado e existência de fundada dúvida quanto ao valor atribuído para fins de alienação judicial
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A decisão agravada tem efeitos imediatos e admite agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do CPC.

5. Os laudos apresentados divergem significativamente, revelando dúvida fundada sobre o valor do bem.

6. A existência de divergência tecnicamente fundamentada caracteriza fundada dúvida sobre o valor do bem, nos termos do art. 873, III, do CPC
.

7. É desnecessária perícia ampla.
Basta reavaliação simplificada com critérios objetivos para fixar valor atualizado
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo de instrumento parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A divergência relevante entre avaliações do imóvel penhorado, ainda que sem alegação de erro material ou má-fé, configura fundada dúvida e autoriza nova avaliação, nos termos do art. 873, III, do CPC.

2. A nova avaliação pode ser realizada de forma simplificada, com critérios objetivos e prazo reduzido, sempre que suficientes para garantir valor adequado à expropriação.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.015, parágrafo único, e 873,

III. Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 1012126-14.2025.8.11.0000, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 07.06.2025. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10294545420258110000, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 17/10/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2025)

Diante do exposto, entendo que a solução adequada ao caso concreto é a determinação de nova avaliação do imóvel por perito especializado em avaliação de imóveis rurais, preferencialmente engenheiro agrônomo ou florestal com experiência comprovada na área, a ser nomeado pelo juízo de primeira instância.

A nova avaliação deverá considerar todas as características específicas do imóvel, incluindo sua localização, acessibilidade, topografia, hidrografia, cobertura vegetal, restrições ambientais e potencial de uso, bem como realizar pesquisa de mercado específica para imóveis com características semelhantes na região, a fim de determinar com precisão o valor de mercado do bem.

Ressalto que não se trata de declarar a nulidade da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça em 2025, mas sim de reconhecer que, diante da discrepância significativa entre as duas avaliações e das deficiências na fundamentação técnica de ambas, configura-se a hipótese de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, a justificar a realização de nova avaliação por perito especializado, nos termos do artigo 873, III, do CPC.

Tal solução atende ao princípio da efetividade da execução, que busca a satisfação do crédito exequendo, sem descuidar da proteção ao patrimônio do executado contra a expropriação por valor vil, em consonância com o princípio da menor onerosidade da execução, previsto no artigo 805 do CPC.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao agravo de instrumento para,
reformando a decisão agravada, determinar a realização de nova avaliação do imóvel rural matriculado sob o nº 2.992 no CRI de Lucas do Rio Verde, com área de 80,2945 hectares, por perito especializado em avaliação de imóveis rurais, preferencialmente engenheiro agrônomo ou florestal com experiência comprovada na área, a ser nomeado pelo juízo de primeira instância
.

A nova avaliação deverá considerar todas as características específicas do imóvel, incluindo sua localização, acessibilidade, topografia, hidrografia, cobertura vegetal, restrições ambientais e potencial de uso, bem como realizar pesquisa de mercado específica para imóveis com características semelhantes na região, a fim de determinar com precisão o valor de mercado do bem.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025