Tribunal: TJMT
Processo: 1032282-02.2022.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032282-02.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Condomínio]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI - CPF: 698.309.591-04 (APELANTE), RAYSSA TOLEDO BALSTER DE CASTILHO - CPF: 033.110.031-28 (ADVOGADO), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), ANDREY ARANTES ABDALA AZEVEDO - CPF: 056.021.871-03 (ADVOGADO), CAROLINA DE FREITAS GUIMARAES LALA - CPF: 887.684.491-00 (APELANTE), GERALDO LOMBARDI - CPF: 234.634.149-53 (APELANTE), MARIO LUIZ BALSTER MOREIRA DE CASTILHO - CPF: 534.832.601-10 (APELANTE), SILVANO POHL MOREIRA DE CASTILHO - CPF: 008.337.381-00 (APELANTE), CONDOMINIO FLORAIS DOS LAGOS - CNPJ: 13.457.753/0001-72 (APELADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO), ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI - CPF: 698.309.591-04 (APELANTE), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), CAROLINA DE FREITAS GUIMARAES LALA - CPF: 887.684.491-00 (APELANTE), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), GERALDO LOMBARDI - CPF: 234.634.149-53 (APELANTE), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), MARIO LUIZ BALSTER MOREIRA DE CASTILHO - CPF: 534.832.601-10 (APELANTE), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), SILVANO POHL MOREIRA DE CASTILHO - CPF: 008.337.381-00 (APELANTE), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), CONDOMINIO FLORAIS DOS LAGOS - CNPJ: 13.457.753/0001-72 (APELADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E O DO RÉU PROVIDO EM PARTE. UNÂNIME.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS PRINCIPAL E ADESIVA – DIREITO CONDOMINIAL – AÇÃO ANULATÓRIA DE DISPOSITIVO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – CONDOMÍNIO HORIZONTAL – SISTEMA DE VOTAÇÃO PROPORCIONAL À ÁREA DO IMÓVEL E À ÁREA CONSTRUÍDA – VALIDADE – AUTONOMIA PRIVADA – ART. 24, §3º, DA LEI Nº 4.591/64 E ART. 1.352, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL – ALEGADA INCONSTITUCIONALIDADE AFASTADA – CLÁUSULA DE INELEGIBILIDADE POR LITÍGIO – §4º DO ART. 69 DA CONVENÇÃO – AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA IGUALDADE E DA INAFASTABILIDADE DE JURISDIÇÃO – INCONSTITUCIONALIDADE CONFIGURADA – SENTENÇA MANTIDA NO PONTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR DA CAUSA INSUFICIENTE – FIXAÇÃO EQUITATIVA –
RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO
.

É legítima a previsão convencional que estabelece sistema de votação condominial proporcional à metragem do terreno e à área construída, nos termos do art. 24, §3º, da Lei nº. 4.591/64 e do art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil, não havendo imposição legal de proporcionalidade à fração ideal, sendo possível disposição diversa pela convenção.

A autonomia privada, validamente exercida e formalizada por instrumento registrado, reveste-se de eficácia obrigatória entre os condôminos, sendo inadmissível sua revisão judicial quando ausente demonstração inequívoca de vício ou abuso.

Em sentido oposto, revela-se inconstitucional a cláusula convencional que exclui do processo eleitoral interno os condôminos que ingressarem com ações judiciais contra o condomínio, por afrontar frontalmente as garantias constitucionais do acesso à jurisdição e da igualdade substancial, configurando sanção velada ao exercício de direito fundamental. A nulidade da cláusula foi corretamente reconhecida pela sentença, alinhada ao entendimento desta Corte, inclusive ao julgado proferido no RAI nº. 1020143-44.2022.8.11.0000, segundo o qual normas internas de natureza privada não podem restringir direitos fundamentais sob pretexto de disciplina interna.

Mantida a sucumbência recíproca, dada a procedência parcial dos pedidos, mas reconhecida a necessidade de fixação equitativa dos honorários advocatícios, diante da desproporcionalidade entre o valor da causa e a complexidade da demanda, arbitrando-se a verba em R$10.000,00 (dez mil reais), distribuída na proporção de 60% em desfavor do condomínio e 40% em desfavor dos autores, nos termos do §8º do art. 85 do Código de Processo Civil.

Recurso principal conhecido e desprovido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido, apenas para redefinir os honorários sucumbenciais por equidade.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1032282-02.2022.8.11.0041

APELANTES:

ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI e OUTROS (apelo principal); e CONDOMINIO FLORAIS DOS LAGOS (apelo adesivo)

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI
e
OUTROS
(autores)

e de apelo adesivo manejado pelo
CONDOMINIO FLORAIS DOS LAGOS
(requerido)
, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Juíza de Direito
Myrian Pavan Schenkel
, a qual, nos autos da ação anulatória de dispositivo de convenção de condomínio com pedido de tutela de urgência, julgou parcialmente procedente o pedido
“para o fim de DECLARAR a nulidade do §4º do artigo 69 da Convenção do CONDOMÍNIO FLORAIS DOS LAGOS”
(sic), condenando a parte requerida nas custas e honorários fixados em 10% do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC.

Posteriormente, foram parcialmente acolhidos embargos de declaração opostos pelo Condomínio demandado para fixar honorários em 20% do valor da condenação, além de fixar sucumbência recíproca na proporção de 40% para a parte requerente e 60% para a requerida, na forma do art. 86 do CPC.

Nas razões do apelo principal Id. 274665403, a parte autora apelante
ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI
e
OUTROS
aduz a incorreção da sentença recorrida, aos argumentos, em suma, de que
“o art. 65 da convenção condominial dispõe a forma de contagem dos votos do condomínio de maneira completamente DESPROPORCIONAL, onde cada condômino tem direito à 1 voto a cada 435m2 de terreno, mais 01 voto a cada 150 m2 construídos, conferindo à menos da metade das unidades (273 unidades) o total de 998 votos, restando à mais da metade das unidades (308 unidades) somente 425 votos”
, de tal modo que
“a maioria dos proprietários (com áreas edificadas inferiores a 300m2) tem apenas 29,86% (vinte e nove virgula 308; 29,86% 276; 70,14% 308 276 oitenta e seis por cento) dos votos em assembleia condominial, ou seja, não podem vetar as propostas de uma parcela mínima dos condôminos que dispõe dos mais de 70% (setenta por cento) dos votos restantes”
(sic).

Diz que
“as decisões tomadas em assembleias condominiais AUMENTAM DE MANEIRA EXPRESSIVA A CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL, vez que são aprovados projetos de valor expressivo para áreas comuns do condomínio, projetos que não são obrigatórios para a manutenção da propriedade do condomínio, mas para a satisfação dos interesses de lazer de parcela não majoritária dos proprietários”
(sic).

Sustenta que
“no sistema de votos atuais, um loteamento com área edificada de pouco mais que 300m2 tem três vezes mais poder de voto que um proprietário de terreno sem edificação e 50% mais poder de voto que um proprietário com edificações inferiores a 300m2, logo tem PRIVILÉGIO SIGNIFICATIVO NAS DECISÕES DO CONDOMÍNIO mesmo pagamento a MESMA TAXA CONDOMINIAL POR METRO QUADRADO”
(sic).

Expõe que é
“notório que há efetivo tratamento desproporcional e inconstitucional na forma que é realizada a contagem dos votos, favorecendo exponencialmente os proprietários que edificam substancialmente seus terrenos, mesmo que paguem a mesma taxa condominial por metro quadrado”
, o que impõe
“o reconhecimento da inconstitucionalidade do art. 65, I e II da convenção condominial da Requerida, vez que a liberdade deliberativa conferida pelo Código Civil extrapolou o princípio constitucional de isonomia”
,
“a fim de que seja determinada a ALTERAÇÃO do dispositivo da convenção para que o voto (direito) se dê na mesma proporção da fração ideal e consequente pagamento do condomínio (dever), nos termos do art. 1.352, parágrafo único do Código Civil e art. 24, §3º da Lei de Condomínios (Lei n. 4.591/64)”
(sic).

Pontua que
“toda legislação infra legal, mesmo que geral (CC, CPC entre outros) deve respeitar os preceitos constitucionais, logo ressaltasse o julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 470.389 - MG (2002/0120208-9), no qual o Ministro Humberto Gomes de Barros se manifestou no sentido de que a Convenção de Condomínio deve respeitar a Constituição Federal”
(sic).

Expressa que há
“necessidade de a Convenção de Condomínio ater-se à função social do contrato, não sendo admitido que esta gere desequilíbrio ou lesão aos seus “contraentes”
(sic).

Assevera que a convenção
“sequer fora elaborada pelos condôminos, mas sim pela incorporadora antes mesmo de qualquer edificação, de forma que nenhum proprietário jamais fora capaz de participar de sua elaboração com sua vivência em sociedade e/ou prevendo-se de conflitos tais como o presente”
, sendo que
“não pairam dúvidas que a Convenção de Condomínio do Florais dos Lagos não respeitou tais parâmetros, violando a isonomia entre condôminos e segurança jurídica das votações, de forma que a intervenção do judiciário para cessar as ilegalidades é medida que se impõe”
(sic).

Afiança que é inaplicável
“o Capítulo VII do Código Civil no tocante à fração ideal, especialmente considerando a engenharia das edificações verticais, pois o art. 1.358-A do Código Civil, em seu §2º, consigna que poderá ser aplicada da legislação no que couber”
, sendo
“pouco provável – para não se dizer impossível – que as unidades autônomas em condomínios verticais sejam AUMENTADAS de forma que na data de sua aquisição possuam uma quantidade de votos X, e com o passar dos anos seu poder de votos em assembleia aumente ou diminua, diferentemente das casas em condomínios horizontais, que podem aumentar sua metragem com facilidade dentro dos limites de seu terreno”
(sic).

No mais, defende que os pedidos veiculados são autônomos entre si, sendo que
“não houve acolhimento de parte mínima do pedido, o juízo ao conceder a procedência PARCIAL RECONHECEU PEDIDO PRINCIPAL LIGADO AO OBJETO CONTROVERTIDO (Convenção de Condomínio Residencial Florais dos Lagos), não havendo concorrência de hierarquia da alegada ilicitude das cláusulas questionadas”
(sic), de tal modo que seria descabida a sucumbência recíproca imposta, sendo inaplicável o art. 86 ao caso.

A par desses argumentos, pede o
“PROVIMENTO do presente recurso de apelação, reconhecendo: A inconstitucionalidade do art. 65, I e II da convenção condominial da Apelada, decretando sua alteração para que o voto seja proporcional da fração ideal do condômino, com relação apenas ao terreno possuído. A inexistência de sucumbência recíproca, ante a procedência de pedido principal reconhecido no juízo a quo pela inconstitucionalidade do art. 69, §4 da convenção condominial. Assim, inexistindo subordinação entre os pedidos as custas e honorários são devidos pela parte vencida, ora Apelada; c) No caso de provimento do presente recurso de apelação, requer-se a majoração dos honorários advocatícios fixados em sentença, conforme previsto no art. 85, § 1º do Código de Processo Civil”
(sic).

Nas razões do apelo adesivo Id. 274665407, o demandado recorrente
CONDOMINIO FLORAIS DOS LAGOS
aduz a incorreção do édito, aos argumentos, em suma, de que há
“previsão expressa do art. 5º da convenção condominial (cuja íntegra acompanha a inicial – ID 93325739), todos os condôminos submetem-se automaticamente e compulsoriamente às normas previstas na convenção condominial, como se vê do trecho em destaque”
, sendo
“que o Código Civil, em seu art. 1.333, estabelece que a convenção condominial obriga todos os titulares de direitos sobre as unidades autônomas e deve ser registrada em cartório para ser oponível contra terceiro”
(sic).

Relata que
“a norma combatida (§4º do art. 69) impede a candidatura apenas aos cargos da gestão administrativa (síndico, tesoureiro e subsíndicos), justamente porque são os cargos com poderes executivos/deliberativos, não havendo restrição por exemplo para candidatura ao conselho consultivo (que funciona de forma similar ao poder legislativo)”
(sic).

Defende, ao final, que o
“poder cogente das convenções condominiais é matéria já sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça, vide Súmula 260/STJ”
; que o valor de causa é baixo o que determina a fixação dos honorários de forma equitativa (art. 85, § 8° do CPC) em não menos que R 5.000,00; e que
“os demandantes sucumbiram nos pedidos “d.1; d.2” e obtiveram êxito apenas no pedido “d.3”, que certamente será revertido no julgamento deste apelo, logo, deve haver a inversão do ônus sucumbencial, a ser suportado exclusivamente pelos demandantes, nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC”
(sic).

A par disso, pede que seja provido o apelo para que haja:
“I. A reforma parcial da sentença de primeiro grau, especificamente no trecho de parcial procedência, declarando válidas e legítimas as cláusulas da convenção condominial registrada desde 2007, as quais foram anuídas/aceitas por todos os seus condôminos/proprietários no ato da aquisição de suas respectivas unidades autônomas, e por isso se afirma temerária a sua alteração pela via judicial, restabelecendo na íntegra os seus termos; II. A majoração dos honorários sucumbenciais na forma descrita pelo §11 do art. 85 do CPC, sendo fixado pelo nobre julgador por apreciação equitativa em valor não inferior a R$5.000,00 (cinco mil reais) com amparo no §8º do art. 85, tendo em vista o baixo valor da causa, eis que sendo mantida sua fixação em percentual como constou na decisão de ID 176940065 (ainda que no patamar máximo de 20%), cada advogado receberá menos de 1 salário-mínimo pela atuação na presente demanda, que já tramita há pouco mais de 2 anos e se encontra em fase recursal. III. A inversão do ônus sucumbencial, a ser suportado exclusivamente pelos demandantes, nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC, tendo em vista o êxito mínimo em seus pedidos”
(sic).

Contrarrazões do Condomínio no Id. 274665409, rebatendo os argumentos do apelo principal e pugnando pela negativa de provimento.

Contrarrazões de Alexandre e Outros na peça Id. 274665413, rebatendo os argumentos do apelo adesivo e pugnando pela negativa de provimento.

Certidão de regularidade do recolhimento do preparo no Id. 274993384.

Na peça Id. 281704387, os autores recorrentes manifestaram-se pelo desejo de realizar sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade,
conhece-se
dos recursos de apelação interpostos.

Conforme relatado, trata-se de recursos
de apelação interpostos por ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI e OUTROS
(apelo principal) e
CONDOMÍNIO FLORAIS DOS LAGOS
(apelo adesivo), contra sentença proferida pelo juízo da
5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
, Juíza de Direito
Myrian Pavan Schenkel
, nos autos da
ação anulatória de dispositivo de convenção de condomínio com pedido de tutela de urgência,
que
julgou parcialmente procedente o pedido inaugural para o fim de declarar a nulidade do § 4º do artigo 69 da Convenção do Condomínio Florais dos Lagos
, condenando a parte requerida nas custas e honorários fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Posteriormente, foram acolhidos embargos de declaração, para fixar os honorários em 20% sobre o valor da condenação, bem como estabelecer a sucumbência recíproca, na proporção de 40% para a parte requerente e 60% para a parte requerida, nos termos do art. 86 do CPC.

Em suas razões recursais
, pretende a parte autora apelante
Alexandre Volkmann Ultramari e outros
a
reforma da sentença
, sustentando, em síntese, que: o art. 65 da convenção condominial estabelece contagem de votos desproporcional, conferindo direito a 1 voto a cada 435m2 de terreno e mais 1 voto a cada 150m2 construídos, de modo que menos da metade das unidades (273) detêm 998 votos, ao passo que a maioria (308) dispõe de apenas 425 votos, o que resulta em concentração de 70,14% dos votos nas mãos de poucos condôminos; as decisões condominiais, segundo afirmam, aumentam significativamente os encargos, com a aprovação de projetos de valor elevado voltados ao lazer de minoria; o modelo vigente privilegia os proprietários com edificações maiores, ainda que todos paguem a mesma taxa condominial por metro quadrado; há violação aos princípios da isonomia, função social do contrato e segurança jurídica; há inconstitucionalidade dos incisos I e II do art. 65 da convenção condominial, defendendo que o voto deve observar a fração ideal do terreno, conforme o art. 1.352, parágrafo único do Código Civil e art. 24, §3º da Lei nº. 4.591/64; a convenção foi elaborada unilateralmente pela incorporadora, sem participação dos condôminos, o que compromete sua legitimidade; os pedidos formulados são autônomos e que houve procedência do pedido principal, o que afasta a sucumbência recíproca.

Pedem, ao final, o provimento do recurso, com a declaração de inconstitucionalidade do art. 65, I e II da convenção, a inexistência de sucumbência recíproca, e a majoração dos honorários advocatícios com base no art. 85, §1º do CPC.

Por sua vez, nas razões do apelo adesivo
, o
Condomínio Florais dos Lagos
aduz a incorreção da sentença ao declarar a nulidade do §4º do art. 69 da convenção condominial, argumentando que: a convenção obriga todos os condôminos nos termos do art. 5º da própria convenção e do art. 1.333 do Código Civil; a norma impugnada limita a candidatura apenas aos cargos da gestão administrativa (síndico, tesoureiro e subsíndicos), não se aplicando ao conselho consultivo; a força normativa da convenção condominial é reconhecida pela Súmula 260 do STJ; sustenta que o valor da causa é reduzido, devendo os honorários serem fixados de forma equitativa, nos termos do art. 85, §8º do CPC, em não menos que R$5.000,00; os demandantes obtiveram êxito apenas em um dos pedidos (item “d.3”) e foram vencidos nos itens “d.1” e “d.2”, devendo arcar com o ônus integral da sucumbência, nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC.

Pede, ao final, o provimento do recurso adesivo para: (i) reformar a sentença, reconhecendo a validade das cláusulas da convenção; (ii) majorar os honorários com base no art. 85, §§ 8º e 11 do CPC, em valor não inferior a R$5.000,00; e (iii) inverter o ônus da sucumbência, a ser suportado exclusivamente pelos autores.

A fim de ilustrar a controvérsia, oportuno colacionar o teor da sentença recorrida proferida:

“
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

1032282-02.2022.8.11.0041

ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI e outros (4)

CONDOMINIO FLORAIS DOS LAGOS

Vistos.

Trata-se de ação anulatória de dispositivo de convenção de condomínio com pedido de tutela de urgência proposta por ALEXANDRE VOLKMANN ULTRAMARI, CAROLINA DE FREITAS GUIMARÃES LALA, GERALDO LOMBARDI, MARIO LUIZ BALSTER MOREIRA DE CASTILHO e SILVANO POHL MOREIRA DE CASTILHO em face de CONDOMÍNIO FLORAIS DOS LAGOS, ambas as partes devidamente qualificadas nos autos.

Narram que residem no condomínio requerido e que, na mais recente Assembleia Geral Ordinária, foi proposta alteração do método de cálculo que tinha por objetivo modificar a redução do inciso II da Convenção do Condomínio.

Discorrem que o total geral apresentado foi de 742 (setecentos e quarenta e dois) votos favoráveis à alteração e 261 (duzentos e sessenta e um) votos contrários, sendo que 172 (cento e setenta e dois) são abstenções, razão pela qual a alteração não foi aprovada por pouco mais de 40 (quarenta) votos.

Afirmam que o sistema de votação confere àqueles com construções, ou ainda grandes construções, poder de decisão muito maior àqueles que possuem somente terrenos, ou ainda, pequenas construções, mesmo que a taxa de condomínio seja paga igualmente por todos os proprietários.

Ponderam que o valor atualmente cobrado a título de taxa condominial é de R$ 1,85 (um real e oitenta e cinco centavos) por metro quadrado (m2) de terreno, conforme consta na Ata da 23ª Assembleia, isso independentemente de estar o terreno edificado ou não. Dessa forma, ainda que o ônus para pagamento seja igualitário entre todos os proprietários, o direito ao voto não obedece às mesmas proporções, de forma que àqueles que detêm mais votos possuem o poder de impor a outros obrigações financeiras.

Protestam que a tamanha desproporcionalidade tem gerado graves lesões e desequilíbrio entre os direitos e deveres dos condôminos, uma vez que uma minoria impõe frequentemente gastos que a maioria não tem poder de vetar.

Aduzem também que o §4º do art. 69 da convenção impede a candidatura à cargos diretivos a quem demandar contra o condomínio, alegando ser abusiva referida cláusula.

Requerem, liminarmente;
“a concessão da tutela para assegurar sua participação como candidatos nas eleições do Conselho Administrativo do Condomínio
”.

No mérito, pleitearam pela declaração de nulidade do art. 65 da Convenção de Condomínio do Condomínio Residencial Florais dos Lagos para que o direito ao voto se dê na mesma proporção da fração ideal do condomínio, bem como a nulidade do §4º do art. 69 da Convenção de Condomínio.

Certidão de custas pagas no ID 93371718.

Recebida a inicial, foi indeferida a antecipação dos efeitos da tutela (id. 93842947).

O requerido foi citado, apresentando contestação ao id. 107962754, pleiteando a improcedência da demanda.

Réplica ao id. 109859784.

Em seguida, ambas as partes pleitearam o julgamento antecipado da lide.

É o breve relatório.

Fundamento e decido.

O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo se fazem presentes, assim como as condições da ação, estando o feito apto a receber um julgamento com resolução de mérito.

A parte autora contesta o sistema de votação, argumentando que este confere àqueles com construções, ou ainda grandes construções, poder de decisão muito maior àqueles que possuem somente terrenos, ou ainda, pequenas construções, mesmo que a taxa de condomínio seja paga igualmente por todos os proprietários

Desse modo, entende que o direito ao voto deve se dar na mesma proporção da fração ideal do condomínio.

A lei especial nº 4.591 de 16/12/64, em seu artigo 24, dispõe, como regra geral, que os votos dos condôminos serão proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns.

Entretanto, ressalva expressamente a possibilidade de a convenção condominial dispor diversamente acerca do cômputo dos votos.

Senão, vejamos:

Art. 24.

(...)

§ 3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção .

No mesmo sentido, o Código Civil assim estabelece:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Por sua vez, o artigo 65 da Convenção do Condomínio possui a seguinte redação (id 93325739):

ARTIGO 65 - Os votos dos condôminos nas Assembleias serão indivisíveis e obtidos de acordo com os seguintes critérios: I. Voto proporcional à área do imóvel: cada 435,00 M2 (quatrocentos e trinta e cinco) de terreno, desprezadas as frações, correspondem o direito a 1 (um) voto. Página 3 de 25 II. Voto proporcional à área construída: cada 150,00 M2 de área construída, desprezadas as frações, também correspondem o direito a 1 (um) voto. III. O voto de cada imóvel será indivisível.

Vê-se, portanto, que a disposição estabelecida pela convenção não fere o artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil, tendo em vista que há a possibilidade de dispor de maneira diversa sobre a proporcionalidade dos votos das frações ideais.

Nesse sentido é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

DO CPC. AFASTAMENTO. QUÓRUM DETERMINADO PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULA Nº 284 DO STF. MANUTENÇÃO DO JULGADO PELOS SEUS PRÓPRIOS TERMOS. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1.
Observada a previsão expressa contida na convenção do condomínio - de que cada condômino terá direito a tantos votos quantas unidades autônomas possuir no prédio - fica completamente esvaziada a alegação ao violação ao disposto no art. 1.352 do CC, tendo em vista a ressalva contida na parte final do seu parágrafo único (salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio).
2. Não sendo a linha argumentativa apresentada pelo agravante capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1483543/MG, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 12/05/2015)

Assim, improcede a inicial neste ponto.

Por outro lado, segundo a parte autora, pelo fato de terem ajuizado a demanda contra o Condomínio, eles ficaram impedidos de se candidatarem aos cargos do Conselho Administrativo, haja vista a previsão contida na Convenção. Vejamos:

“Art. 69. (...)

§4º Havendo demanda judicial entre o Condomínio e o condômino, este não poderá ser candidato a nenhum dos cargos do Conselho Administrativo.”

No tocante a esta disposição, entendo que razão lhes assistem, vez que referida disposição fere o princípio da garantia constitucional de inafastabilidade de jurisdição, uma vez que toda e qualquer pessoa, no que se incluem todos os condôminos, possui o direito de não sofrer discriminação injusta, assim como a sagrada garantia constitucional de pleitear perante o Poder Judiciário uma tutela adequada a possível lesão ou ameaça a seu direito.

Conforme bem fundamentado na decisão de id. 116505249, retirar dos autores a oportunidade de candidatarem-se às eleições do condomínio é o mesmo que retirar, também dos demais condôminos, o poder-dever de escolha daqueles que melhor atendam às suas súplicas para com a administração de seu condomínio.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial
, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para o fim de DECLARAR a nulidade do §4º do artigo 69 da Convenção do CONDOMÍNIO FLORAIS DOS LAGOS.

Custas e honorários advocatícios pelo requerido, estes fixados em 10 % (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Com o trânsito em julgado, certifique-se e remetam-se os autos à CAA para arquivamento definitivo, com as baixas e anotações de estilo.

Intimem-se.

Cumpra-se, expedindo o necessário, com as cautelas de estilo.

Cuiabá/MT, data da assinatura eletrônica.

Myrian Pavan Schenkel

Juíza de Direito”

Pois bem.

A controvérsia central repousa, de um lado, sobre a legitimidade do modelo de ponderação de votos estabelecido no art. 65 da convenção e, de outro, sobre a (in)constitucionalidade da restrição imposta pelo §4º do art. 69. Também está em exame a adequação da verba honorária fixada na sentença.

Inicialmente, impende destacar que não prospera a tese ventilada nas razões recursais de inaplicabilidade das normas do Capítulo VII do Título III da Parte Especial do Código Civil aos empreendimentos imobiliários de natureza horizontal.

Com efeito, dispõe o art. 1.331,
caput
, do Código Civil, em sua literalidade:

"Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos."

Embora o texto legal refira-se expressamente a “edificações”, o conceito doutrinário e jurisprudencial de condomínio edilício não se restringe à concepção tradicional de condomínio vertical (edifício com unidades superpostas), alcançando igualmente os empreendimentos horizontais, nos quais subsiste comunhão de áreas e titularidade exclusiva de unidades autônomas, com previsão de frações ideais sobre o todo.

A Lei nº. 4.591/1964, ao tratar do regime condominial e das incorporações imobiliárias, já antecipava essa ampliação conceitual ao permitir a constituição de condomínio em edificações de qualquer natureza.

Após o advento do Código Civil de 2002, o regime jurídico do condomínio edilício passou a integrar o ordenamento sob o título “Da Propriedade”, em seu Capítulo VII, artigos 1.331 a 1.358-E, sem distinção quanto ao tipo de implantação (vertical ou horizontal).

Nessa linha, o art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei nº. 13.465/2017, dispõe expressamente sobre o condomínio de lotes, consolidando a aplicabilidade do regime jurídico do condomínio edilício aos empreendimentos horizontais. Confira-se:

"Art. 1.358-A. O condomínio edilício pode ser constituído em terrenos, atribuindo-se a cada unidade uma fração ideal de terreno vinculada à unidade autônoma, edificada ou não, sujeita às limitações urbanísticas."

Diante do exposto, é forçoso concluir que a distinção física entre condomínio vertical e horizontal não autoriza o afastamento da incidência das normas dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, tampouco da Lei nº. 4.591/64, porquanto a
ratio
das disposições legais repousa sobre a organização jurídica da comunhão de partes e não na estrutura construtiva das unidades autônomas.

Assim, a pretensão recursal de afastar a aplicação ou de considerar inaplicáveis os dispositivos condominiais aos empreendimentos horizontais deve ser rejeitada.

Neste tear, no que toca ao art. 65 da convenção condominial, a tese recursal dos autores não se sustenta.

A convenção do Condomínio Florais dos Lagos estipula um critério de voto baseado em métricas objetivas:
cada 435 m2 de terreno e cada 150 m2 de área construída correspondem a um voto
.

Com efeito, embora tal modelo possa gerar discrepâncias quantitativas entre os condôminos, não há inconstitucionalidade ou ilegalidade em sua adoção, uma vez que se encontra expressamente autorizada pelo ordenamento jurídico.

Neste sentido, o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil,
permite que a convenção disponha de forma diversa da regra padrão de proporcionalidade à fração ideal
. Esse dispositivo é reforçado pelo art. 1.358-A, §1º, também do Código Civil, o qual reconhece que,
nos condomínios de lotes, a fração ideal poderá ser proporcional à área do solo, ao potencial construtivo ou a outros critérios estabelecidos na convenção
.

Em outras palavras,
a sentença foi precisa ao afastar a inconstitucionalidade do art. 65 da convenção condominial, cuja sistemática de votos estabelece o questionado critério de área do terreno e de área construída (1 voto para cada 435m2 de terreno e 1 voto para cada 150m2 edificados)
.

Isso porque a Lei nº. 4.591/64, em seu art. 24, §3º, dispõe que os votos dos condôminos serão proporcionais às frações ideais,
salvo disposição diversa da convenção
. Idêntico comando está previsto no art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil, permitindo a estipulação diversa, inclusive com desproporcionalidade entre fração ideal e direito de voto.

Ou seja,
o §3º do art. 24 da Lei nº. 4.591/64, bem como o parágrafo único do art. 1.352 do Código Civil, conferem expressamente à convenção condominial a possibilidade de dispor de forma diversa quanto ao critério de contagem de votos, afastando, por conseguinte, a obrigatoriedade da proporcionalidade à fração ideal
.

Neste contexto, infere-se que
a cláusula convencional impugnada está escudada na autonomia privada das partes, revestida de legalidade e eficácia obrigatória entre os condôminos, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, inexistindo vício de inconstitucionalidade ou nulidade, sendo legítima a pactuação que adota critérios de ponderação de votos atrelados à extensão do imóvel
.

De fato, a redação legal do §3º do art. 24 da Lei nº. 4.591/64, bem como o parágrafo único do art. 1.352 do Código Civil, são explícitas e exaurem as possibilidades interpretativas.

Não há, pois, que se falar em inconstitucionalidade da norma convencional que fixa critérios próprios de distribuição do poder deliberativo, notadamente em razão da autonomia privada que rege a temática do condomínio edilício, de tal modo que a norma interna questionada opera de forma obrigatória e com eficácia imediata entre os titulares de direito sobre as unidades, nos termos do art. 1.333 do Código Civil.

A propósito, a jurisprudência pátria, inclusive deste Sodalício, ao analisar eventuais ilegalidades e/ou inconstitucionalidades de normas de convenções condominiais, caminha no mesmo trilhar, senão vejamos:

“ARGUIÇÃO INCIDENTAL DE INCONSTITUCIONALIDADE – APELAÇÃO CÍVEL EM
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DO EDIFÍCIO E DAS PARTES COMUNS
– ART. 12, § 1º, DA LEI 4.591/64 – NORMA ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO – ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL –
OFENSA AO DIREITO À MORADIA E AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE INSERTOS NA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – INEXISTÊNCIA – DISPOSITIVO LEGAL QUE RESSALVA A ADOÇÃO DE OUTRO CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL – INCONSTITUCIONALIDADE NÃO CONFIGURADA – ARGUIÇÃO NÃO CONHECIDA QUANTO AO ART. 12, § 1º, DA LEI 4.591/64 E JULGADA IMPROCEDENTE EM RELAÇÃO AO ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL
. Sendo o art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64 norma anterior à Constituição Federal de 1988, a sua compatibilidade com a ordem constitucional vigente não se resolve pela via do controle de constitucionalidade difuso ou concentrado, mas sim pela análise da revogação tácita ou recepção, a ser feita pelo órgão fracionário do tribunal sem a necessidade de observância da cláusula de reserva de plenário prevista no art. 97 da Constituição Federal. De acordo com o art. 1.336, I, do Código Civil, é dever dos condôminos “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Por se limitar a estabelecer um critério, dentre os vários possíveis, para a cobrança das despesas condominiais, o art. 1.336, I, do Código Civil não conflita com a Constituição Federal no que tange ao direito à moradia e aos princípios da proporcionalidade e isonomia, visto que possibilita que os condôminos, a qualquer tempo, mediante alteração da convenção condominial, elejam critério que entendam mais equânime, isonômico, razoável e apropriados às especificidades do condomínio.”
(TJ-MT 10193612120168110041 MT, Relator.: MARIA APARECIDA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/07/2022, Órgão Especial, Data de Publicação: 20/07/2022)

“AÇÃO DECLARATÓRIA.
ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. ELEIÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO. CRITÉRIO DE DESEMPATE.
AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REGRA GERAL. FRAÇÃO IDEAL.
Ausente qualquer disposição expressa na convenção de condomínio relativa ao critério de desempate na votação para cargos de síndico e subsíndico, a apuração do escrutínio deve se dar pelo método da fração ideal, por incidir na espécie as normas previstas no art. 1.352 do Código Civil e no § 3º do art. 24 da Lei n. 4.591/64
.”
(TJ-MG - AC: 10000204980429003 MG, Relator.: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 30/06/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/06/2022)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL –
CONDOMÍNIO EDILÍCIO - IMPUGNAÇÃO DE VOTAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA - OBSERVÂNCIA DA FRAÇÃO IDEAL
– DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - OBSEVÂNCIA DA NOVA DELIMITAÇÃO DO OBJETO LITIGIOSO REALIZADA PELAS PARTES - RECURSO DESPROVIDO.
1. A contabilização dos votos em Assembleia deve observar a proporção das respectivas frações ideais de cada unidade (descrita no parágrafo único, do art. 3º, da Convenção de Condomínio), consoante igualmente prescreve o parágrafo único do art . 1.352, do Código Civil
. 2. Tendo havido aditamento consensual, pelas partes, do objeto litigioso da ação em audiência de conciliação, não prospera a alegação de que aferição da sucumbência deva se dar, in casu, pelos pedidos declinados pelo Apelante na petição inicial.”
(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50060790420218080024, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

“CIVIL E PROCESSO.
CONDOMÍNIO. CLÁUSULA. VOTOS. ASSEMBLÉIA GERAL. LIMITAÇÃO. POSSIBILIDADE.
PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. DEMOCRACIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
1. O art . 1.352, parágrafo único, do Código Civil possibilita a Convenção de Condomínio dispor sobre a proporcionalidade dos votos das frações ideais nas assembleias. 2. A limitação de votos na Assembleia Geral para aqueles que possuem muitas unidades no condomínio respeita às disposições gerais do Código Civil e o princípio da razoabilidade, na medida em que respeita a participação de todos os condôminos sem esgotar o peso dos votos daqueles que possuem várias unidades autônomas . 3. A restrição atende o instituto da democracia, elemento fundamental da vivencia em condomínio, pois inibe a possibilidade de detenção na mão de um ou alguns sobre as deliberações e permite a participação de todos ao pulverizar o poder de decisão.
4. A fixação dos honorários advocatícios deve observar os parâmetros estabelecidos na lei de regência e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.”
(TJ-DF - APC: 20150610084062, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 17/03/2016, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/04/2016. Pág .: 208)

Ademais, reforçando a ilação de descabimento do questionamento da norma, não se pode olvidar que nenhum dos condôminos foi compelido a adquirir unidade no condomínio em questão, sendo que, conforme destacado nas contrarrazões do réu, ao voluntariamente se tornarem titulares de direito sobre as unidades aderiram livremente às regras previamente instituídas na convenção (art. 1.333 do CC), devidamente registrada desde 2007, inclusive a regra sobre o cômputo dos votos.

A adesão às normas convencionais é automática e obrigatória, sendo inviável, portanto, pleito de revisão judicial com base em alegada desigualdade posteriormente percebida.

Dessa forma, impõe-se o
desprovimento do apelo principal
.

De outro giro, também não prospera a insurgência principal do apelo adesivo, na medida em que a cláusula prevista no §4º do art. 69 revela-se efetivamente incompatível com o texto constitucional.

Segundo a parte autora, pelo fato de terem ajuizado a demanda contra o Condomínio, eles ficaram impedidos de se candidatarem aos cargos do Conselho Administrativo, haja vista a previsão contida na Convenção,
ipsis litteris
:

“Art. 69. (...)

§4º Havendo demanda judicial entre o Condomínio e o condômino, este não poderá ser candidato a nenhum dos cargos do Conselho Administrativo.”

Com efeito, sem delongas, infere-se que a referida disposição da Convenção Condominial não se coaduna com o princípio da igualdade (em seu enfoque substancial) e com a garantia constitucional de acesso ao Judiciário (ou inafastabilidade de jurisdição), uma vez que toda e qualquer pessoa, no que se incluem todos os condôminos, possui o direito de não sofrer discriminação injusta, assim como a sagrada garantia constitucional de pleitear perante o Poder Judiciário uma tutela adequada a possível lesão ou ameaça a seu direito.

Elenco as disposições constitucionais transgredidas,
in verbis
:

“Art. 3º
Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil:

I -
construir uma sociedade
livre,
justa
e solidária;

II - garantir o desenvolvimento nacional;

III -
erradicar
a pobreza e
a marginalização
e reduzir as desigualdades sociais e regionais;

IV -
promover o bem de todos, sem
preconceitos de origem, raça, sexo, cor, idade e
quaisquer outras formas de discriminação
.

(...)

Art. 5º
Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza
,
garantindo-se aos brasileiros
e aos estrangeiros residentes no País
a inviolabilidade do direito
à vida, à liberdade,
à igualdade
, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

XXXV -
a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito
;”

Ora, se nem mesmo a Lei, em sentido lato, ato normativo emanado do Poder Público que é, pode excluir da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito, quanto mais uma convenção condominial, ato normativo de cunho privado, a qual, inegavelmente, no caso vertente, restringe de forma abusiva e discriminatória a busca pela tutela jurídica e acesso ao Judiciário, impondo malfadado tratamento de inelegibilidade passiva do condômino que busca salvaguarda de direito contra o condomínio na via judicial.

Nesta senda, a retirada de litigantes contra o condomínio da oportunidade de candidatarem-se às eleições do condomínio é o mesmo que retirar, também dos demais condôminos, o poder-dever de escolha daqueles que melhor atendam às suas súplicas para com a administração de seu condomínio.

Ademais, o referido óbice de ilegibilidade também discrimina injustamente quem sustenta demanda contra o condomínio, em evidente vilipêndio ao princípio da igualdade (art. 5º,
caput
, da CRFB/88), o qual, no seu enfoque substancial, veda a imposição de tratamentos injustamente díspares como o que ocorre no caso vertente.

Aliás, como bem salientado no voto condutor do
RAI 1020143-44.2022.8.11.0000
de minha Relatoria, a inafastabilidade da jurisdição deve ser preservada como pilar do Estado Democrático de Direito, não podendo ser relativizada pela convenção condominial. Veja-se a ementa do referido recurso, tirado do mesmo processo originário:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE DISPOSIÇÕES DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLORAIS DOS LAGOS – PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA QUE OS RECORRENTES PARTICIPEM DAS ELEIÇÕES DO CONSELHO DIRETIVO E CONSULTIVO – DISPOSIÇÃO DA CONVENÇÃO QUE IMPEDE A CANDIDATURA POR QUEM LITIGA CONTRA O CONDOMÍNIO – INDEFERIMENTO DA LIMINAR NA ORIGEM – PRESENTES OS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – PROBABILIDADE DO DIREITO – MANIFESTA INCONSTITUCIONALIDADE DA DISPOSIÇÃO DA CONVENÇÃO – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA IGUALDADE E DA INAFASTABILIDADE DA JURISDIÇÃO – RISCO DE GRAVE LESÃO A DIREITO SUBSTANCIADO NA SUBTRAÇÃO DO DIREITO DE PARTICIPAR DA ELEIÇÃO – DECISÃO REFORMA –
RECURSO PROVIDO
.

Se nem mesmo a Lei, em sentido lato, ato normativo emanado do Poder Público que é, pode excluir da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito, quanto mais uma convenção condominial, ato normativo de cunho privado, a qual, inegavelmente, no caso vertente, restringe de forma abusiva e discriminatória a busca pela tutela jurídica e acesso ao Judiciário, impondo malfadado tratamento de inelegibilidade passiva do condômino que busca salvaguarda de direito contra o condomínio na via judicial.

Impedir a candidatura a “
cargos do Conselho Administrativo”
por haver “
demanda judicial entre o Condomínio e o condômino”
é fator de diferenciação (
discriminem
) injusto e manifestamente inconstitucional, consubstanciando efetiva
“inconstitucionalidade chapada”
, isso porque claramente transgride, a um só tempo, duas garantias fundamentais, quais sejam o princípio da igualdade (art. 1°, V; art. 3°, I, III, IV; art. 5°,
caput
, todos da CRFB/88) e a inafastabilidade da jurisdição (acesso ao judiciário; inciso XXXV do art. 5° da CRFB/88).

Presentes a probabilidade do direito e o
periculum in mora
, impõe-se a concessão da liminar vindicada.

Recurso provido. Decisão reformada para confirmar e conceder no mérito a liminar vindicada.”
(TJ-MT 10201434420228110000
MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 25
/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Em outras palavras, impedir a candidatura a “
cargos do Conselho Administrativo”
por haver “
demanda judicial entre o Condomínio e o condômino”
é fator de diferenciação (
discriminem
) injusto e manifestamente inconstitucional, consubstanciando efetiva
“inconstitucionalidade chapada”
, isso porque manifestamente transgride, a um só tempo, duas garantias fundamentais, quais sejam, o princípio da igualdade (art. 1º, V; art. 3º, I, III, IV; art. 5º,
caput
, todos da CRFB/88) e da inafastabilidade da jurisdição (acesso ao judiciário; inciso XXXV do art. 5º da CRFB/88).

Nestes termos, como corretamente decidido na sentença, não é admissível que o simples fato de um condômino buscar a tutela jurisdicional implique restrição ao exercício de sua cidadania no plano condominial.

Tal vedação, automática e desprovida de critérios de razoabilidade, traduz-se em medida
discriminatória
e de
efeito inibitório
, contrariando os princípios da presunção de boa-fé, da ampla defesa e da participação democrática na gestão dos interesses comuns.

A alegação de que a cláusula buscaria evitar “conflitos de interesse” não resiste à análise técnica, na medida em que eventuais abusos podem e devem ser controlados mediante os mecanismos próprios de fiscalização, prestação de contas e destituição de cargos, jamais por meio de exclusão prévia e absoluta do direito de se candidatar.

Logo, a sentença não merece qualquer reparo no ponto em questão, estando, inclusive, em consonância com entendimento jurisprudencial dos Tribunais pátrios em casos análogos. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPARAÇÃO CIVIL POR DANOS MORAIS C/C ANULAÇÃO DE DECISÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL - DESPESAS CONDOMÍNIAIS EXTRAORDINÁRIAS - NÃO ABRANGÊNCIA DA ISENÇÃO CONCEDIDA AO SÍNDICO - MULTA POR INOBSERVÂNCIA DE FORMALIDADE PREVISTA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - REGULARIDADE -
PROIBIÇÃO DE CANDIDATURA DE DETERMINADOS CONDÔMINOS A CARGOS ADMINISTRATIVOS NO CONDOMÍNIO - ABUSIVIDADE - MEDIDA DESPROVIDA DE AMPARO LEGAL OU CONVENCIONAL
. O conceito de despesa "extraordinária" de condomínio pode ser extraído do art. 22, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991e abrange, conforme alínea a, especialmente "obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel". A isenção genérica do pagamento de despesas condominiais concedida ao síndico em assembleia condominial, abarca apenas as despesas ordinárias. A inobservância de formalidade instituída na Convenção de Condomínio, impondo aos condôminos o dever de comunicação prévia acerca de modificações a serem feitas nas unidades, enseja o pagamento da multa prevista em favor do condomínio.
A imposição de penalidade a determinados condôminos, consistente em proibição de candidatura a cargos administrativos do condomínio, além de carecer de amparo legal ou convencional, extrapola os limites da razoabilidade e da proporcionalidade
.”
(TJ-MG - AC: 50216247720168130145, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 05/12/2018, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/12/2018)

Reforço que a inconstitucionalidade da norma condominial ora debatida já foi decidida por esse Colegiado no bojo do já citado recurso de agravo de instrumento nº. 1020143-44.2022.8.11.0000 de minha Relatoria, com trânsito em julgado operado em
25/05/2023
.

De outra feita, no tocante à verba honorária, a sentença reconheceu a sucumbência recíproca (vide decisão que acolhe aclaratórios ao Id. 274665402), o que se mantém, uma vez que ambas as partes obtiveram êxito parcial em suas pretensões, tendo o édito distribuído de forma proporcional e equânime os ônus sucumbenciais.

Contudo, assiste razão ao apelante adesivo quanto à inadequação da base de cálculo adotada na sentença, qual seja, o valor atualizado da causa, na medida em que este — fixado em R$10.000,00 (dez mil reais) — é manifestamente insuficiente para remunerar adequadamente o trabalho desempenhado pelos patronos das partes (primeira sentença Id. 274665397), além de que não é possível quantificar o montante da condenação (decisão de embargos de declaração Id. 274665402), o que impõe a aplicação do §8º do art. 85 do CPC, com arbitramento equitativo dos honorários.

Destarte, considerando a natureza da causa, a complexidade da matéria, o número de manifestações processuais – incluindo-se o recurso antecedente já citado acima – e o tempo de tramitação da demanda (aproximadamente quatro anos), mostra-se razoável a fixação dos honorários sucumbenciais em R$10.000,00 (dez mil reais), observando-se a repartição proporcional de 60% em desfavor do condomínio e 40% em desfavor dos autores, conforme já reconhecido na sentença.

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso principal interposto pelos autores e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso adesivo interposto pelo condomínio, exclusivamente para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais, por equidade, no valor global de R$10.000,00 (dez mil reais), com observância da sucumbência recíproca já reconhecida, a ser suportada na proporção de 60% pelo condomínio requerido e 40% pelos autores condôminos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025