Tribunal: TJMT
Processo: 1000651-76.2017.8.11.0021
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000651-76.2017.8.11.0021
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MARIA LINDOMAR DANTE - CPF: 856.665.301-78 (APELADO), FERNANDO MARTINS GONCALVES - CPF: 029.784.809-71 (ADVOGADO), DIRCEU CAVICHIOLI - CPF: 602.096.669-00 (APELADO), ANTONIO DONIZETE VALENTINI - CPF: 442.039.349-15 (APELANTE), HAROLDO DA COSTA ANDRADE - CPF: 027.886.389-22 (ADVOGADO), SERGIO JOSE SANTI - CPF: 631.529.599-15 (APELANTE), JOSE CLESIO MORI - CPF: 325.645.469-00 (APELANTE), EDMILSON APARECIDO DANTE - CPF: 568.916.609-04 (APELANTE), PAULO SERGIO DANTE - CPF: 738.300.039-00 (APELANTE), EDMILSON APARECIDO DANTE - CPF: 568.916.609-04 (TERCEIRO INTERESSADO), PAULO SERGIO DANTE - CPF: 738.300.039-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

EMENTA

AÇÃO DE PREFERÊNCIA DE COMUNHEIRO COM DEPÓSITO JUDICIAL DO PREÇO EM INSTRUMENTO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO COM PEDIDO DE MANUTENÇÃO COMPULSÓRIA NA POSSE DAS ÁREAS RELATIVAS ÀS QUOTAS IDEAIS ALIENADAS –
IMÓVEL EM CONDOMÍNIO EM QUE CADA COPROPRIETÁRIO TEM UMA PARTE IDEAL -
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS COPROPRIETÁRIOS OU CONDÔMINOS PARA EXERCER O DIREITO DE PREFERÊNCIA –POSSIBILIDADE DE INGRESSAR COM AÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA NO PRAZO DE 180 NA HIPÓTESE A CONTAR DO REGISTRO DA ESCRITURA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO (05/06/2017
) - DEMANDA JUIZADA NO LAPSO TEMPORAL DE 180 DIAS - AUSÊNCIA DE DECÊNCIA - VALOR DO DEPÓSITO QUE CORRESPONDE AO EQUIVALENTE AS COTAS IDEAIS DOS COPROPRIETÁRIOS ALIENANTES – MANUTENÇÃO - RECURSO DESPROVIDO.

Sendo o imóvel divisível ou não,

havendo condomínio uma vez que cada coproprietário detém ima parte ideal, o condômino que pretender vender a sua cota parte ou fração ideal deve dar preferência ao comunheiro, conforme artigo 504 do CC e entendimento jurisprudencial acerca da questão.

O condômino que deseja vender a sua parte
deve
notificar previamente aos demais condôminos,
sobre sua intenção,
informando as condições da venda (preço, forma de pagamento),
sendo que referida notificação em regra deve ser judicial ou extrajudicial através do Cartório de Títulos e Documentos ou mediante Carta com aviso de recebimento a fim de poder demonstrar a ciência inequívoca dos demais coproprietários acerca da pretensão de venda.

Não havendo a devida notificação prévia acerca da intenção de vende de imóvel pelo coproprietário o prazo para o exercício do direito de preferência é de 180 dias, a partir do registro da Escritura Pública da venda no presente caso da Dação em Pagamento ocorrida em 05/06/2017 não ocorrendo, no caso, o Instituto da decadência uma vez que a ação foi ajuizada dentro do referido prazo legal.

O valor depositado pelos Autores, no caso, é compatível com o valor correspondente a parte dos coproprietários ou seja, 2/3 da área dada em dação em pagamento, restando portanto, atendida a determinação legal acerca do depósito do valor do imóvel para exercício do direito de preferência no caso em apreciação.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1000651-76-2017

APELANTES: ANTONIO DONIZETE VANTINTIN e Outros

APELADOS: MARIA LINDOMAR DANTE e Outros

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
Antônio Donizete Vanlentin
e Outros em face da
sentença
proferida pelo
Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Água Boa/MT, que julgou procedente a Ação de Preferência de Comunheiro Com Depósito Judicial do Preço e Instrumento de Dação em Pagamento c/c Pedido de Manutenção Compulsória na Posse das Áreas Relativas às Cotas Ideais Alienadas,

ajuizada pelos Apelados, condenando os Apelantes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Nas razões recursais os Apelantes afirmam que os Apelados ajuizaram a demanda de
preferência de condômino depositando o valor R$ 97.837,33 (noventa e sete mil oitocentos e trinta e sete reais e trinta e três centavos),
na qual afirmaram ser suficiente para suprir o valor do imóvel e as despesas para aquisição dos réus fundamento o direito sustentado que
I - são co proprietários do imóvel. II -
A alienação por dação em pagamento se deu sem sua anuência;
III -
O imóvel está em condomínio pro indiviso, permanecendo outro quinhão de 1/3 em nome deles
; IV - Somente com a intimação da

sentença que determinou o registro da dação em pagamento,
os autores tomaram ciência da alienação (01/11/2016 e 12/12/2016), respectivamente, e tendo comparecido dentro do prazo pretendem exercer o direito de preferência, sobrevindo a sentença recorrida.

Sustentam que a sentença merece reforma, aduzindo que o Juízo fundamenta que embora tecnicamente divisível, o imóvel estaria em indivisão material e jurídica, justificando a aplicação do direito de preferência
, contudo, referido entendimento é
incompatível com decisão judicial anterior proferida pelo mesmo juízo, nos autos da Dúvida Registral nº 2585-23.2016.811.0021, em que reconheceu-se a divisibilidade do bem
, sendo autorizada a averbação da escritura de dação em pagamento sem a anuência dos demais comunheiros, justamente por se tratar de fração ideal livremente transmissível.

Asseveram decadência ao direito de preferência
,
aduzindo que houve ciência prévia
da dação em pagamento
, estando a sentença omissa com relação as provas quanto a este ponto.

Verberam, também, que
o fundamento apontado na sentença, no sentido de que ciência da Dação em Pagamento ou seja o conhecimento da alienação do bem pelos co proprietários deva se dar por notificação judicial ou extrajudicial, tendo o Juízo invocado o Acórdão (STJ, REsp 1.628.478-MG), no entanto, referido acórdão,

registra também que nos termos do art. 107 do CC/2002, o conhecimento aos outros consortes pode ocorrer por meios informais apesar da dificuldade de sua comprovação.

Argumentam que há equívoco na sentença ao afirmar que a escritura de Dação em Pagamento não tinha sido registrada quando do ajuizamento desta ação
, quando se verifica na matrícula do imóvel (12.707), que o registro da escritura de Dação em Pagamento ocorreu em 16/06/2016, sendo o ajuizamento desta ação em 08/06/2017 e, ademais, a sentença omitiu o fato de que a escritura foi protocolada para registro em 22/09/2014, e que o referido registro foi objeto de suscitação de dúvida (processo n. 2585-23.2016.811.0021), com sentença transitado em julgado reconhecendo a desnecessidade da anuência para venda quando o imóvel é divisível, entendimento jurisprudencial aplicado à época
.

Sustentam que
a sentença omitiu quanto a intimação dos autores da referida sentença proferida na Suscitação de Dúvida e que determinou o registro da escritura de Dação em Pagamento em 01/11/2016, sendo ajuizada a ação 220 dias depois (ID 8083890).

Alegam a inidoneidade do valor depositado

judicialmente com base no que consta da escritura R$ 91.665,20 (noventa e um mil seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos),

somado aos tributos, no entanto,
tal valor não corresponde ao valor real da transação que levou a Dação do imóvel em, pagamento,
tendo em vista que a Dação foi formalizada para quitação de dívida de R$ 307.504,00, (trezentos e sete mil quinhentos e quatro reais), conforme as provas produzidas nos autos, sendo que
o valor declarado na escritura não corresponde ao real valor do negócio.

Pugnam pelo provimento do recurso para reformar a sentença a fim de julgar improcedente a ação de ação de preferência de comunheiro
.
Alternativamente,
sendo reconhecido o direito de preferência,
seja a decisão reformada quanto ao valor real do bem, considerando a prova inequívoca de que o bem não correspondia à época o valor da dívida ou da negociação ocorrida entre as partes.

Nas
contrarrazões
os Apelados sustentam que ajuizaram a demanda,
cuja pretensão consiste no direito de preferência dos Apelados na aquisição de 02 (duas) cotas partes pertencentes aos irmãos e condôminos no domínio e posse da pequena propriedade rural
descrita como lote nº 12-C, com área de 41,666 hectares com seus limites e confrontações devidamente descritos na
Matricula nº 12.707 do CRI de Água Boa-MT.

Afirmam que embora referido imóvel se encontre em condomínio pró indiviso,
os comunheiros Paulo Sergio Dante e Edmilson Dante
(
sem a indispensável notificação, sem conhecimento e sem o consentimento dos Apelados
)
alienaram as suas respectivas cotas partes para os Apelantes.

Sustentam que a sentença não merece reforma, e que apesar da alegação de que o juízo registral em Autos de Suscitação de Dúvida apontou que o imóvel é divisível os Autores, ora Apelados não fizeram parte do referido Feito de Suscitação de Dúvida.

Asseveram que da análise da Suscitação (ID 8083763) houve a denegatória de registro com a devolução do título público ao apresentante, motivado dentre outros, pela ausência

da anuência da condômina Maria Lindomar Dante Cavichioli e seu esposo Sr. Dirceu Cavichioli, ora Apelados, acrescentando que na Suscitação de Dúvida não houve o contraditório, ampla defesa, muito menos a devida e necessária comprovação de forma inequívoca da suposta divisibilidade do imóvel.

Verberam que
o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento no qual é obrigatório conferir ao condômino o direito de preferência mesmo sendo o imóvel divisível
, argumentando que neste tópico, os Apelantes tentam induzir o Juízo a erro.

Asseveram que
as alegações de que a Apelante Maria Lindomar Dante tinha conhecimento da dação em pagamento por ter outorgado procuração para Paulo Sergio Dante para realizar contratos e fomentar as atividades agrícolas

consiste em mera suposição e não comprova a necessária e indispensável Notificação do Condômino para exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel
,
sendo que a notificação deve ser judicial ou extrajudicial, com o comprovante de recebimento, a fim de demonstrar a inequívoca ciência, por parte dos outros condôminos, da intenção de venda.

Afirmam a idoneidade do valor de R$ 91.665,20 (noventa e um mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos), visto que corresponde ao
preço praticado pelas partes (alienantes e Apelantes) na Escritura Pública de Dação em Pagamento.

Asseveram que a pretensão de impor aos Autores, ora Apelados, uma condição distinta daquela constante no negócio jurídico celebrado resulta em tornar mais onerosa a aquisição da fração ideal, o que contraria o disposto no art. 515, do CC. Pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R
PRELIMINAR - DECADÊNCIA ANÁLISE CONJUNTAMENTE COM O MÉRITO.

VOTO

Conforme visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou procedente a demanda ajuizada pelos Apelados

concernente a
Ação de Preferência de Comunheiro Com Depósito Judicial do Preço referente a

Instrumento de Dação em Pagamento c/c Pedido de Manutenção Compulsória na Posse das Áreas Relativas às Cotas Ideais Alienadas.

Sustentam os Apelantes, em síntese,

que o Juízo
fundamenta a sentença no sentido de que embora tecnicamente divisível, o imóvel estaria em indivisão material e jurídica, justificando a aplicação do direito de preferência
, porém, nos autos da
Dúvida Registral nº 2585-23.2016.811.0021, foi reconhecida a divisibilidade do bem
, sendo autorizada a averbação da Escritura de Dação em Pagamento sem a anuência dos demais comunheiros.
Assim não há falar em direito de preferência
.

Asseveram que
houve ciência prévia
da Dação em Pagamento aos Autores, estando a sentença omissa com relação as provas de que os Recorridos tinham conhecimento da referida Dação em Pagamento, tendo o Juízo considerado apenas o depoimento do tabelião Doutor Camargo que lavrou a escritura da Dação em Pagamento, ademais, os Apelados ajuizaram a ação 220 depois do conhecimento da alienação.

Alegam que há equívoco na sentença ao fundamentar que a escritura de dação em pagamento não tinha sido registrada quando do ajuizamento desta ação, tendo em vista que na matrícula do imóvel (12.707),
consta o registro da escritura de dação em pagamento, em 16/06/2016
e o ajuizamento da ação ocorreu em
08/06/2017
,
havendo omissão quando ao protocolo para registro em 22/09/2014
(ID 10140980), sendo que o referido registro foi objeto de Suscitação de Dúvida (processo n. 2585-23.2016.811.0021), em que ficou reconhecida a desnecessidade de anuência para venda.

Aduziram, ainda, que com relação ao valor constante da Escritura de Dação em Pagamento de R$ 91.665,20 (noventa e um mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos), não corresponde ao valor do negócio jurídico
de modo que pretendem seja complementado o valor no caso de ser mantida a sentença.

Diante do quadro retratado nos Autos necessário anotar acerca do direito de preferência dos Apelados quanto ao imóvel em questão correspondente a 02 (duas) cotas partes (2/3) do imóvel e que foram alienados, sendo os irmãos condôminos
no domínio e posse da propriedade rural descrita
como lote nº 12-C, com área de 41,666 hectares objeto da Matricula nº 12.707 do CRI de Água Boa-MT.

Cumpre anotar que embora os Apelantes tenham alegado que o imóvel é divisível, conforme ficou reconhecido no Procedimento de Suscitação de Dúvida
n. 2585-23.2016.811.0021), com sentença transitado em julgado
reconhecendo a desnecessidade da anuência para venda

quando o imóvel é divisível
, conforme entendimento jurisprudencial aplicado à época, todavia,
no caso os Autores possuíam o imóvel em condomínio com Paulo Sergio Dante e Edmilson Dante, uma vez que cada parte possui uma fração ideal do imóvel objeto da matrícula 12.707 do CRI de Água Boa-MT.

Neste contexto,

não obstante divisível ou ou indivisível, certo é que se trata de um bem em condomínio
, ou seja,
estando o imóvel em estado de indivisão
, seja ele divisível ou não e, havendo condomínio, o condômino que pretender vender a sua cota parte ou fração ideal deve dar preferência ao comunheiro, conforme artigo 504 do CC e entendimento jurisprudencial acerca da questão.

Ademais, cabe aqui mencionar que eventual decisão proferida em sede de Suscitação de Dúvida, consiste em
decisão de cunho administrativo não se sobrepondo, portanto, a decisão judicial
.

Com efeito, é cediço que em termos gerais

uma decisão judicial tem precedência sobre uma decisão administrativa, tendo em vista que

o Poder Judiciário é o guardião da legalidade e da Constituição, podendo rever e anular atos administrativos que violem a lei ou a ordem constitucional,
valendo ressaltar que a decisão proferida em Suscitação de Dúvida é de natureza administrativa
e não possui força de coisa julgada material
,
podendo ser revista pela própria administração ou pelo Poder Judiciário.

Assim o procedimento de dúvida tem natureza essencialmente administrativa, logo a decisão nele proferida não faz coisa julgada material, e por conseguinte não impede o uso do processo contencioso competente, gerando apenas preclusão administrativa
.

Nesse contexto, o fato de haver decisão prolatada na mencionada Suscitação de Dúvida de que o bem seria divisível, na realidade não afasta, no caso, o entendimento quanto a possibilidade de exercer o direito de preferência pelos recorridos como já fundamentado, com relação ao imóvel em questão por estar em condição de condomínio.

No mais, cumpre anotar que não é incomum situação de imóveis rurais ou urbanos que possuem uma só matrícula imobiliária e vários proprietários como é o caso em analise
,
sendo que esses vários proprietários

são denominados condôminos, havendo um condomínio de fato, já que cada um dos proprietários tem sua fração ideal do imóvel, cada um é proprietário de uma parte menor dentro do imóvel maior.

Em tal situação o
s demais proprietários têm o direito de preferência em comprar a parte do imóvel que está à venda
,
de modo que

não pode o condômino vender a sua parte do imóvel a estranhos se um outro condômino tiver interesse e quiser comprar.

É a prerrogativa legal que garante aos condôminos a possibilidade de adquirir a fração ideal de outro condômino que pretende vendê-la, antes que ela seja oferecida a terceiros. O objetivo é evitar a entrada de estranhos no condomínio e manter a comunhão entre os condôminos.

Portanto, conforme
determinação legal,

condôminos têm direito de preferência na compra de frações ideais de imóveis em condomínio, conforme o artigo 504 do Código Civil
, assim, se um condômino decide vender sua parte do imóvel, os demais condôminos têm prioridade na compra, podendo igualar as condições oferecidas por terceiros.
Senão vejamos:

Art. 504
. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro

consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Dessa forma, caso um dos coproprietários pretende vender a sua parte do imóvel em condomínio, antes da realização do referido negócio jurídico com pessoa estranha deve
comunicar previamente
aos demais condôminos e dar preferência aos demais condôminos na aquisição da sua parte nas mesmas condições, ou seja, pelo mesmo valor ofertado ao terceiro estranho.

Portanto, deve notificar previamente aos demais condôminos,
sendo que referida notificação em regra deve ser judicial ou extrajudicial através do Cartório de Títulos e Documentos ou mediante Carta com aviso de recebimento a fim de poder demonstrar a
ciência inequívoca
dos demais coproprietários acerca da pretensão de venda.

Dessa forma o coproprietário se desonera da obrigação constante do artigo 504 do CC se notificar previamente os demais condôminos e estes não exercerem seu direito de preferência no prazo legal que é de 180 dias a contar da referida notificação.

Neste sentido o entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL.
IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO, MAS PASSÍVEL DE DIVISÃO. MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ART. 1.139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.
1.
O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de indivisão, seja ele divisível ou indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição. Interpretação do art. 504 do CC/2002
em consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ (REsp n.
489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a égide do CC/1916. .
2. De fato, a comparação do art. 504 do CC/2002 com o antigo art.
1.139 do CC/1916 permite esclarecer que a única alteração substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que - de seis meses - passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal, um vez definida tese sobre determinada matéria, deve prestigiá-la, mantendo sua coesão.
3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais condôminos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.
4. Deve-se levar em conta, ainda, o sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do art. 1.314 do CC/2002, que veda ao condômino, sem prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que são um minus em relação à transferência de propriedade), somado ao art. 504 do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na prática, mostra-se extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma.
6.
Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o imóvel
sub judice
se encontra em estado de indivisão, apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro
, uma vez preenchidos os demais requisitos legais.
7. Recurso especial provido.
(REsp 1207129/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2015, DJe 26/06/2015)

No mais, embora os Apelantes tenham argumentado que os Autores tinham conhecimento da pretensão de alienação da parte dos condôminos, invocando a existência do processo de suscitação de dívidas referente ao imóvel
, existência de
Protocolo do Registro de Imóveis

22/09/2014 existência de fatura telefônica referente a

Ligações de Nilda G. Valentini (esposa de Antônio Valenini) para os autores no dia 29 e 30/11/2014; oitiva do Oficial do Registro de Imóveis Paulo Morais – que confirmou que a partir do protocolo é tornado público o conhecimento da existência da alienação; depoimento pessoal da autora Maria Lindomar em que afirma outorga de procuração a Paulo Sergio Dante oitiva de José Deuslene Jardim Nocchi – tabelião que teria

presenciado a ligação para Maria Lindomar para anuir na escritura de dação em pagamento, todavia, necessário anotar que meros indícios ou ilações de que os Autores poderiam saber da pretensão à alienação ou dação do imóvel em pagamento pelos co-proprietários,
não caracteriza a ciência inequívoca acerca da questão para que pudessem exercer o direito de preferência.

Vale anotar que com relação a procuração outorgada por Maria Lindomar Dante ao seu irmão e

coproprietário

Paulo Sergio Dante foi para administração do imóvel sobre o qual exerciam copropriedade como afirmado em seu depoimento pessoal e não para alienar o bem como também afirma, categoricamente, que nunca foi comunicada da referida dação em pagamento, não havendo elementos probatórios robustos para infirmar suas assertivas, além disso a mesma sequer participou do procedimento de Suscitação de Dúvida mencionado pelos Apelantes.

Com efeito, o fato é que
não se verifica a comprovação da devida notificação aos Autores seja Judicial ou Extrajudicial e demonstração da ciência inequívoca dos mesmos acerca da pretensão dos coproprietários e condôminos quanto a alienação do bem, por meio de Dação em Pagamento, visando saldar débito junto aos demandados ora Apelantes de forma que os Autores/Apelados foram privados de exercer o direito de preferência em desatendimento a determinação legal.

Necessário registrar que em depoimento pessoal o senhor Paulo Sergio Dante sustenta não ter comunicado aos autores acerca da dação em pagamento afirmando que:
não comunicou a sua irmão Maria Lindomar Dante e nem o esposo sobre a venda e que a mesma não deu anuência.
Afirmou
que o imóvel é em condomínio
. Que pegou dinheiro emprestado de Antônio Donizete Valentin em agiotagem, que houve pagamento de dinheiro emprestado em espécie,
deu em espécie um pouco e o restante foi feita a Escritura Pública de Dação em Pagamento deu como parte do restante do pagamento de 90 mil.
Afirmou ter assinado por pressão visando quitar a dívida que estava sendo cobrada. Que pegou dinheiro emprestado e os juros eram altos em torno de 4 a 8% ao mês e que não questionou na justiça pra evitar problemas.

Quanto a Autora Maria Lindomar Dante em depoimento pessoal afirma não teve conhecimento que os irmãos

(Paulo Sergio Dante e Edmilson Aparecido Dante), pegaram valor emprestado com os Apelantes e pagaram com

parte do imóvel entregando 2/3 do imóvel, que não foi solicitado à mesma para comparecer na lavratura da Escritura de Dação em Pagamento e não foi contactada para anuir à escritura, sendo que em 2014 estava em Ubatuba e não foi procurada por ninguém para anuir à Escritura de Dação em Pagamento. Que havia outorgado procuração ao Paulo para administrar mas foi cancelada em 2014,

sendo que não estava sabendo da Dação em Pagamento.

Cumpre anotar que quando comunicado por meio de notificação o coproprietário ou condômino da intenção de venda este deverá exercer seu direito de preferência no prazo de
180 dias a contar da referida notificação
.

Lado outro, cabe ressaltar que a falta de comunicação acerca da intenção de venda aos demais condôminos implica reconhecer que
o direito do terceiro, que adquiriu o imóvel, fica sob o regime de uma condição resolutiva, pois, enquanto não ocorrer a manifestação da preferência por algum dos condôminos, o terceiro que comprou parte do imóvel pode exercer plenamente o seu domínio e utilizá-lo como bem entender.

Com efeito, condômino interessado na compra daquela parte do imóvel
que não foi devidamente notificado
poderá ajuizar ação para ver anulado o negócio jurídico e exercer o seu direito de preferência, como procederam os Autores, sendo que
em tal situação o prazo para exercer o direito de preferência

no prazo de (180 dias),
é
a partir da data em que alienação foi registrada no Registro de Imóveis competente
.

No caso em análise, constata-se que os Apelantes afirmaram que
o registro da Escritura de Dação em Pagamento ocorreu em
16/06/2016, como se verifica no ID 294778874 e que, assim, a demanda ajuizada em 08/06/2017 teria ocorrido fora do prazo de 180 dias.

Necessário anotar que consta na matrícula do referido imóvel o seguinte:

(...) R-05-12.707
Protocolo
57.756 (
16.06.2016
): Agua Boa-MT,
05 de junho de 2017
. DAÇÃO EM PAGAMENTO. Procede-se ao Registro da Escritura Pública de Dação em Pagamento, lavrada nas Notas do Cartório Nocchi, Município e Distrito de Doutor Camargo, Comarca de Maringá-PR, no Livro nº 107-N, fîls. 016/020, em data de
22.09.2014
, celebrada de um lado, como Outorgantes PAGADORES: EDMILSON APARECIDO DANTE e sua esposa MARIA MADALENA ROSA DANTE, anteriormente qualificados, e PAULO SERGIO DANTE e sua esposa WALDIRENE PRESA DANTE, anteriormente qualificados e, de outro lado, como Outorgados RECEBEDORES: ANTONIO DONIZETE VALENTINI, brasileiro, agricultor, casado com NILZA GUIDINI VALENTINI,

Nesse contexto,
como se verifica a data mencionada pelos Apelantes como sendo do registro da Escritura Pública da Dação em Pagamento 16/06/2016 na realidade é do protocolo
do título no cartório de registro de imóveis
, sendo que
o efetivo registro foi realizado em 05/06/2017,
conforme se extrai da certidão da matrícula do imóvel
de forma quando do ajuizamento da ação ainda não havia ocorrido referido registro
.

Assim o prazo de 180 dias para ajuizamento da ação de direito de preferência conta-se, no presente caso, da data do registro da Escritura Pública de Dação em Pagamento que ocorreu

em 05/06/2017 e a demanda ajuizada em
08/06/2017 ID 294778867 ocorreu no prazo legal de 180 dias, portanto, não há falar em decência.

No mais, com relação ao depósito do valor pelos Autores
os Apelantes sustentam que o negócio jurídico envolvendo a dação em pagamento é superior ao valor declarado na Escritura Pública de Dação em Pagamento,
sendo do montante de R$ 307.504,00, (trezentos e sete mil quinhentos e quatro reais
),
enquanto o valor constante da escritura é de apenas R$ 91.665,20 (noventa e um mil seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos)
acrescentando que deve ser determinada a complementação da diferença pelos Autores.

Cumpre anotar que segundo depoimento pessoal de Paulo Sergio Dante
pegou dinheiro emprestado com os demandados, pagou parte em espécie e o restante fez a dação em pagamento deu como parte do pagamento

do restante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

Quanto ao Apelante apesar de sustentarem que a negociação seria em montante superior não apresentaram provas bastantes e hábeis para infirmar tais argumentos e, ademais, pelo que ressai dos autos
o valor
total do imóvel
seria o correspondente a R$ 137.497,80 em 08/90/2014 quando da aquisição pelos autores de forma que o montante de
91.665,20 (noventa e um mil seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos),
conforme bem fundamenta o Juízo de origem, deve ser considerado suficiente cuja fundamentação está em consonância com as provas existentes nos autos:

“n
o que concerne ao valor das frações do bem a ser depositado, considerando o princípio da boa-fé objetiva, o preço praticado pelas partes na escritura pública, qual seja, R$ 91.665,20 (noventa e um mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos), deve ser estabelecido como o valor a ser depositado judicialmente
referente ao valor das duas frações

que haviam sido vendidas”.

Acresce-se ao referido valor

apenas o valor da taxa de 0,2% de FUNREJUS recolhida no valor de R$ 183,33, emolumentos recolhidos no valor total de R$ 4.155,05, e o valor de R$ 1.833,30 referente ao ITBI, totalizando o valor de R$ 97.837,33, já devidamente depositados pela parte autora (ID 8104900), para o exercício do direito de preempção

na forma constante do
decisum
.

Dessa forma, o valor depositado pelos Autores corresponde ao constante da Escritura Pública de Compra e Venda, não sendo pertinente que os Apelantes venham alegar necessidade de pagamento de diferença de valores quando não resta devidamente demonstrado por meio de provas robustas eventual diferença como afirmado devendo se concluir que o valor depositado corresponde ao débito envolvendo a Dação do Imóvel em Pagamento.

Diante dessas considerações, e considerando as provas existentes nos Autos, a tese recursal não prospera, razão pela qual,
nego provimento ao recurso e mantenho a sentença em seus termos.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025