Tribunal: TJMT
Processo: 1008764-90.2024.8.11.0015
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008764-90.2024.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[FERNANDA DE OLIVEIRA COSTA FERAREZE - CPF: 743.128.801-82 (APELANTE), DULCINEIDE APARECIDA BARBOSA - CPF: 450.541.181-87 (ADVOGADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELADO), ALANA CIVIDINI - CPF: 053.178.681-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO ANTECIPADO. COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE SALDO REMANESCENTE. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Fernanda de Oliveira Costa Ferareze contra sentença que julgou improcedente a “Ação de Revisão de Contrato de Financiamento c/c Consignação em Pagamento” ajuizada em face de Vila Rica Empreendimentos Imobiliários Ltda. O contrato de promessa de compra e venda do imóvel previa pagamento parcelado, com incidência de juros remuneratórios de 6% ao ano e correção pelo INPC. A recorrente alegou abusividade na exigência desses encargos sobre o saldo remanescente do contrato, ao tentar quitá-lo antecipadamente, requerendo a exclusão dos juros e da correção monetária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se há abusividade na cobrança de juros remuneratórios e correção monetária sobre o saldo remanescente de contrato de compra e venda de imóvel, em caso de pagamento antecipado pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato firmado entre as partes estabelece que, em caso de antecipação de parcelas, os valores pagos serão abatidos das últimas prestações a vencer, mantendo-se a incidência de juros remuneratórios e correção monetária conforme pactuado. Essa previsão contratual afasta a alegação de abusividade, pois as regras estavam claras desde o início.

Além disso, o negócio realizado não se equipara a um contrato de mútuo bancário, mas sim a um autofinanciamento promovido diretamente pela vendedora do imóvel. Por essa razão, não se aplicam as normas do Sistema Financeiro da Habitação, sendo legítima a forma como os encargos foram estabelecidos.

Os juros remuneratórios têm a função de compensar a privação do capital ao longo do prazo pactuado, garantindo que o vendedor não tenha prejuízos ao financiar o preço do imóvel. É natural que o valor financiado seja maior do que o valor pago à vista, pois a diluição do pagamento ao longo do tempo envolve custos financeiros.

A jurisprudência já consolidou o entendimento de que a diferenciação entre preço à vista e preço financiado é legítima e não caracteriza, por si só, qualquer abusividade. Para que houvesse um desequilíbrio contratual, seria necessário demonstrar que a forma de cobrança dos encargos impôs ônus excessivo ao comprador, o que não ocorreu no caso concreto.

Por fim, a recusa da vendedora em aceitar a quitação antecipada sem os encargos previstos não contraria as normas consumeristas, pois as condições do financiamento foram devidamente ajustadas no contrato, panorama que não se mostra ilegal.

Assim, não há justificativa legal para afastar a incidência de juros e correção monetária sobre o saldo remanescente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

O recurso de apelação é desprovido.

Tese de julgamento:

1. A cobrança de juros remuneratórios e correção monetária sobre o saldo remanescente em contrato de compra e venda de imóvel parcelado, quando prevista em contrato, não configura abusividade.

2. Inexiste abusividade na cobrança de juros remuneratórios fixados contratualmente, desde que estabelecidos de forma clara e dentro dos limites legais.

3. A antecipação do pagamento de parcelas não exclui a incidência de juros remuneratórios e correção monetária quando há previsão expressa no contrato.

4. O autofinanciamento direto pelo vendedor não se submete às normas do Sistema Financeiro da Habitação, sendo válida a incidência dos encargos pactuados.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
FERNANDA DE OLIVEIRA COSTA FERAREZE
contra sentença proferida na “Ação de Revisão de Contrato de Financiamento c/c Consignação em Pagamento” ajuizada pela própria parte recorrente, em face de
VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, que tramita perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

238734685),

julgou improcedentes os pedidos inicias
, e, condenou a autora no pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, de exigibilidade suspensa diante da justiça gratuita deferida.

O apelante em suas razões
(ID.

238734687) alega que restou comprovado que o valor de R$ 26.410,39, é o valor apurado na propositura da ação como sendo o valor remanescente do contrato de financiamento, estes sem os juros e correções por tratar de pagamento antecipado.

Aduz que é ilegal e abusivo a Apelada não aceitar receber o valor remanescente descapitalizado de juros e correção, por isso, requer provimento para julgar procedente a presente ação, determinando a descapitalização integral do saldo remanescente, excluindo os juros de 6% a.a. e a correção pelo INPC.

Contrarrazões sob ID. 238734693.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação revisional de contrato e consignação em pagamento proposta por Fernanda de Oliveira Costa Ferarezi contra Vila Rica Empreendimentos Imobiliários, com o objetivo de revisar cláusulas contratuais relativas à cobrança de juros e correção monetária, além de consignar o valor que a autora entende devido para a quitação do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.

Nesse contexto, narrou a parte autora, ora apelante, que celebrou com a requerida, ora apelada, em 23 de janeiro de 2017, um contrato de promessa de compra e venda de imóvel por R$ 84.000,00, com entrada de R$ 2.583,19 e saldo de R$ 81.416,81, parcelado em 180 vezes. O contrato prevê correção anual pelo INPC e juros de 6% ao ano. Alega ter pago 99 parcelas, totalizando R$ 55.006,42, restando um saldo de R$ 26.410,39. No entanto, a requerida se recusa a aceitar esse valor para quitação, exigindo R$ 76.056,57, o que considera abusivo.

Diante disso, requereu, liminarmente, a consignação do valor incontroverso e, no mérito, a nulidade da cláusula que prevê juros e correção sobre valores quitados antecipadamente, além da exclusão desses encargos sobre o saldo remanescente.

A liminar foi indeferida, mas lhe foram concedidos os benefícios da justiça gratuita.

O magistrado de 1º grau verificou que o instrumento prevê expressamente o abatimento proporcional dos índices de reajuste no caso de pagamento antecipado de parcelas, o que demonstra a inexistência de abusividade na sistemática adotada. Dessa forma, concluiu que não há fundamento jurídico para afastar a incidência de juros e correção monetária sobre as parcelas vincendas, razão pela qual julgou improcedente o pedido formulado pela autora.

Irresignada, a parte autora interpôs Recurso de Apelação fundamentado sua tese no argumento de que a recusa da apelada em aceitar o pagamento antecipado sem os encargos futuros representa prática abusiva que contraria os ditames consumeristas.

O cerne da controvérsia recursal reside na análise da alegada abusividade na cobrança de juros incidentes sobre o pagamento antecipado do valor residual em contrato de compra e venda de imóvel.

Nesse contexto, percebe-se que a questão em lume foi contratualmente prevista, sendo pertinente colacionar a referida cláusula:

ID. 238734657 - Pág. 7:

A Cláusula Décima Quarta estabelece que o promitente comprador possui o direito de antecipar o pagamento das parcelas referentes às obrigações assumidas no contrato. No entanto, essa antecipação deve seguir critérios específicos definidos entre as partes.

O primeiro ponto relevante é que qualquer valor pago antecipadamente será aplicado às últimas parcelas a vencer do contrato. Isso significa que, se o comprador decidir adiantar um determinado número de prestações, a amortização ocorrerá nas parcelas finais do cronograma de pagamento, e não nas mais próximas a vencer.

Além disso, a cláusula prevê que o pagamento antecipado deve ser precedido por um período de prestação fixa, ou seja, o comprador não pode simplesmente antecipar valores sem que haja um cálculo prévio. Esse cálculo incluirá correção proporcional à variação do índice até a data do efetivo pagamento, o que significa que o valor das parcelas antecipadas poderá sofrer um reajuste conforme a atualização monetária prevista no contrato.

Na prática, essa cláusula garante que o vendedor não sofra prejuízos financeiros decorrentes da antecipação, já que os valores pagos anteriormente serão ajustados com base em índices previamente acordados. Ao mesmo tempo, permite ao comprador reduzir o tempo total do financiamento, quitando suas obrigações de forma antecipada, desde que respeitadas as condições estabelecidas no contrato.

Sobre o tema, insta salientar que o negócio realizado entre as partes não envolveu a captação de numerário ou obtenção de empréstimo em instituição bancária integrante do Sistema Financeiro da Habitação, mas consistiu em autofinanciamento de terreno pela vendedora, não se sujeitando, portanto, ao regramento daquelas operações para venda de unidades residenciais edificadas.

Conforme consolidado na doutrina e jurisprudência, os juros remuneratórios possuem a finalidade precípua de compensar o mutuante pela privação do capital ao longo do período pactuado, seja em contratos de mútuo ou em hipóteses análogas de financiamento do preço.

Ademais, não há que se falar automaticamente em abusividade na inclusão dos juros remuneratórios no valor final do imóvel quando a alienação é realizada de forma parcelada diretamente pela incorporadora ou loteadora.

É princípio basilar das relações contratuais que o preço do bem financiado naturalmente difere daquele praticado para pagamento à vista, sendo legítima a inclusão dos encargos financeiros no valor global da transação, desde que tal previsão esteja claramente estipulada no contrato, o que foi observado.

A diferenciação entre preço à vista e preço financiado decorre da própria lógica econômica da operação e não implica, por si só, afronta às normas consumeristas ou civis. Assim, para que se configure eventual abusividade, seria necessário demonstrar que a forma de incidência dos juros acarretou desequilíbrio contratual manifesto ou violação a normas protetivas, o que não foi comprovado.

A jurisprudência nacional já se manifestou em caso análogo:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO – PREVISÃO DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM/FVG E JUROS REMUNERATÓRIOS DE 8% AO ANO – LEGALIDADE – VENDA À PRAZO – FUNÇÃO DE REMUNERAR O MUTUANTE PELO FINANCIAMENTO DO PREÇO – RECURSO PROVIDO. 1.
Os juros remuneratórios exercem a função de remunerar o mutuante pelo empréstimo do dinheiro ou, hipótese semelhante, pelo financiamento do preço, decorrência da privação do capital pelo prazo ajustado, sendo eles frutos naturais do capital emprestado ou imobilizado em decorrência do financiamento. 2. Não há abusividade ou ilegalidade na inserção dos juros remuneratórios no valor real do terreno, quando a venda for financiada diretamente pela incorporadora ou loteadora, já que o preço do bem vendido em parcelas, por óbvio, não será o mesmo que aquele adquirido à vista, ainda quando tal convenção é feita de forma clara no contrato.
” (TJMS – AC: 0801857-79.2016.8.12.0001 – Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho – Data de Julgamento: 03/10/2018 – Data de Publicação: 05/10/2018). (g.n).

Dessa forma, inexistindo indícios de abusividade na pactuação dos juros remuneratórios e sendo legítima a diferenciação entre o preço à vista e o preço financiado, não há fundamento jurídico para afastar a cobrança do encargo no pagamento antecipado do valor residual, diante da previsão contratual clara sobre sua incidência.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025