Tribunal: TJMT
Processo: 1007095-60.2020.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFEITOS ENTRE AS PARTES. HOMOLOGAÇÃO EM INVENTÁRIO. DIREITO AO RECEBIMENTO DOS ALUGUÉIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação cível interposto por Samira Brito Feguri contra sentença que julgou procedente a ação de consignação em pagamento movida por LAC Comércio de Alimentos Ltda. e declarou extinta a obrigação referente aos aluguéis depositados judicialmente, determinando que os pagamentos futuros fossem realizados exclusivamente aos requeridos Rafik Samir Feguri e Chafic Samir Feguri, na proporção de 50% para cada um. A apelante sustenta que permanece coproprietária do imóvel e tem direito ao recebimento de 1/3 dos aluguéis, pois a transferência de propriedade por contrato particular de compra e venda depende de registro.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda impede a transferência da propriedade do imóvel e, consequentemente, se a apelante mantém direito ao recebimento de parte dos aluguéis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato particular de compra e venda de imóvel, embora não transfira o domínio perante terceiros sem o devido registro, é válido e eficaz entre as partes, nos termos do art. 108 do Código Civil.
A homologação da partilha do imóvel nos autos do inventário, com reconhecimento da aquisição do bem pelos irmãos Rafik e Chafic Samir Feguri, confirma a transmissão da propriedade no âmbito das relações internas entre os herdeiros.
O trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007095-60.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RAFIK SAMIR FEGURI - CPF: 701.489.701-25 (APELANTE), ANDRE CASTRILLO - CPF: 209.615.881-87 (ADVOGADO), CHAFIC SAMIR FEGURI - CPF: 883.829.581-68 (APELANTE), SAMIRA BRITO FEGURI - CPF: 006.110.861-82 (APELANTE), JUSCELINO ANTONIO TOMAS - CPF: 042.560.386-55 (ADVOGADO), DANIELE LAUANNY OLIVEIRA CORREA DE JESUS - CPF: 052.975.311-10 (ADVOGADO), LAC COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - CNPJ: 26.670.999/0001-70 (APELADO), RAPHAEL FERNANDES FABRINI - CPF: 693.457.831-72 (ADVOGADO), ANDRE CASTRILLO - CPF: 209.615.881-87 (ADVOGADO), CHAFIC SAMIR FEGURI - CPF: 883.829.581-68 (APELADO), JUSCELINO ANTONIO TOMAS - CPF: 042.560.386-55 (ADVOGADO), RAFIK SAMIR FEGURI - CPF: 701.489.701-25 (APELADO), SAMIRA BRITO FEGURI - CPF: 006.110.861-82 (APELADO), LAC COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - CNPJ: 26.670.999/0001-70 (APELANTE), RAPHAEL FERNANDES FABRINI - CPF: 693.457.831-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFEITOS ENTRE AS PARTES. HOMOLOGAÇÃO EM INVENTÁRIO. DIREITO AO RECEBIMENTO DOS ALUGUÉIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por Samira Brito
Feguri
contra sentença que julgou procedente a ação de consignação em pagamento movida por LAC Comércio de Alimentos Ltda. e declarou extinta a obrigação referente aos aluguéis depositados judicialmente, determinando que os pagamentos futuros fossem realizados exclusivamente aos requeridos Rafik Samir
Feguri
e
Chafic
Samir
Feguri
, na proporção de 50% para cada um. A apelante sustenta que permanece coproprietária do imóvel e tem direito ao recebimento de 1/3 dos aluguéis, pois a transferência de propriedade por contrato particular de compra e venda depende de registro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda impede a transferência da propriedade do imóvel e, consequentemente, se a apelante mantém direito ao recebimento de parte dos aluguéis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato particular de compra e venda de imóvel, embora não transfira o domínio perante terceiros sem o devido registro, é válido e eficaz entre as partes, nos termos do art. 108 do Código Civil.

A homologação da partilha do imóvel nos autos do inventário, com reconhecimento da aquisição do bem pelos irmãos Rafik e
Chafic
Samir
Feguri
, confirma a transmissão da propriedade no âmbito das relações internas entre os herdeiros.

O trânsito em julgado da decisão na ação de inventário, reconhecendo a partilha do bem em favor de Rafik e
Chafic
, impede a alegação de condomínio
entre os três irmãos e confirma que apenas os adquirentes têm direito ao recebimento dos aluguéis.

A ausência de registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis não invalida a aquisição da propriedade entre os contratantes, sendo uma omissão que não afeta o direito dos adquirentes ao recebimento dos frutos do imóvel.

Não há nulidade do contrato de compra e venda, pois o negócio jurídico foi homologado judicialmente e não há prova nos autos de qualquer vício que comprometa sua validade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato particular de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado, é válido e eficaz entre as partes, produzindo efeitos obrigacionais e assegurando ao adquirente o direito à posse e aos frutos do bem.

A homologação da partilha em ação de inventário, com o reconhecimento da transmissão do bem aos herdeiros adquirentes, afasta a alegação de condomínio sobre o imóvel e legitima os beneficiários da partilha ao recebimento dos aluguéis.

A ausência de registro da transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis não impede a aquisição da propriedade entre os contratantes nem prejudica a eficácia do negócio jurídico.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil,
arts
. 108, 1.227 e 1.245; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 172; Código de Processo Civil, art. 10.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
1029449/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 22.08.2017,
DJe
01.09.2017.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

1007095-60.2020.8.11.0041

Apelante (s):
SAMIRA BRITO FEGURI

Apelado (s):
RAFIK SAMIR FEGURI e LAC COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA.

RELATÓRIO

Eminent
es pares:

Trata-se de re
curso de apelação cível interposto por

S
AMIRA BRITO FEGURI
,
com o fito de reformar a sentença que, n
os autos da
ação de
consignação em pagamento movida por
LAC COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA.
em face de
SAMIRA BRITO FEGURI
,
RAFIK SAMIR FEGURI
e
CHAFIC SAMIR FEGURI
,
julgou procedente a
ação, para
:

a) declarar extinta a obrigação referente aos aluguéis mensais
depositados judicialmente;

b) determinar que a parte autora deposite diretamente nas contas bancárias dos requeridos Rafik Samir
Feguri
e
Chafic
Samir
Feguri
o valor correspondente ao aluguel, na proporção de 50% para cada;

c) condenar a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 15% sobre o valor da causa;

d) quanto aos valores depositados judicialmente, determinou a expedição de alvará pelos requeridos Rafik Samir
Feguri
e
Chafic
Samir
Feguri
, na proporção de 50% para cada.

A
apelante sustenta que a decisão viola normas legais ao reconhecer como suficiente para a transferência de domínio um contrato particular, em afronta ao disposto nos artigos 108, 1.227 e 1.245 do Código Civil e ao artigo 172 da Lei de Registros Públicos, que exigem escritura pública e registro para a transmissão da propriedade de bens imóveis.

Argumenta que o imóvel continua sendo de propriedade dos três irmãos, conforme registro na matrícula imobiliária, pois a partilha entre eles ainda não foi formalmente concluída, uma vez que o inventariante
,
Rafik Samir
Feguri
, não providenciou o devido registro.

Ressalta que, enquanto não formalizada a transferência por meio do registro público, o bem permanece em condomínio, tornando ilegítima a destinação exclusiva dos aluguéis a dois dos
coproprietários.

Afirma, ainda, que a sentença recorrida configurou decisão surpresa, ao desconsiderar documentos que comprovam a manutenção da copropriedade e a percepção de aluguéis pela apelante em relação a outras salas comerciais do mesmo imóvel.

Alega que assume despesas com a manutenção do bem e que inclusive figurou como garantidora hipotecária da propriedade, evidenciando sua titularidade.

Diante disso, requer o provimento do recurso para que seja anulada a sentença, com retorno dos autos à instância de origem para nova análise
.
Subsidiariamente, pleiteia a reforma da decisão para reconhecer sua copropriedade e determinar que os aluguéis sejam distribuídos de forma proporcional entre os três proprietários, condenando a locatária, LAC – Comércio de
Alimentos Ltda., a realizar os depósitos na fração correspondente a cada um.

Em contrarrazões
, a parte apelada
suscita preliminares de não conhecimento do recurso por inadequação e por ausência de dialeticidade e, no mérito, requerem o desprovimento do recurso
(Id. 261485931)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (
NÃO CONHECIMENTO
)

Eminentes Pares:

Em contrarrazões, a parte apelada suscita preliminar de não conhecimento do recurso
por inadequação e
por ausência de dialeticidade, por não ter a apelante indicado os motivos de fato e de direito pelos quais requer o novo julgamento.

Não lhe assiste razão.

É que, segundo o artigo 1.010, inciso II, do Código de Processo Civil, a apelação deverá conter “os fundamentos de fato e de direito”,
in
verbis
:

“Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II -
a
exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV -
o
pedido de nova decisão.”

Assim, ainda que as razões recursais sejam genéricas, reiterando, na verdade, as teses defensivas, tal fato não leva necessariamente à inadmissibilidade do recurso, sendo bastante que se evidencie o inconformismo com os fundamentos da sentença, como no caso dos autos.

Nesse sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS TIDOS COMO VIOLADOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. 3. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO. REITERAÇÃO DA CONTESTAÇÃO NAS RAZÕES RECURSAIS. IMPUGNAÇÃO DA SENTENÇA NO CASO CONCRETO. VERIFICAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 514, II, DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 4. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO LOCAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. 5. IMÓVEL COM DESTINAÇÃO EXCLUSIVA PARA USO RESIDENCIAL. PRAZO PRESCRICIONAL. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 6. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 7. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 3. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a mera reprodução da petição inicial ou da contestação nas razões de apelação não configura violação à dialeticidade recursal, desatendendo ao disposto no art. 514, II, do CPC/1973, quando estas bastarem à impugnação da sentença apelada (v.g.
AgRg
no
AREsp
832.883/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016,
DJe
13/5/2016). (...). (
AgInt
no
AREsp
1029449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017,
DJe
01/09/2017)”

Ademais,
não vislumbro qualquer irregularidade ou inadequação no recurso de apelação interposto, uma vez que os requisitos de admissibilidade recursais
encontram-se
devidamente preenchidos.

Ante o exposto, REJEITO a
s
preliminar
es
de ausência de dialeticidade recursal.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR (DECISÃO SURPRESA
)

Eminentes Pares:

A apelante suscita preliminar de nulidade da sentença, por configurar decisão surpresa, ao desconsiderar documentos que comprovam a manutenção da copropriedade e a percepção de aluguéis pela
apelante em relação a outras salas comerciais do mesmo imóvel.

A alegação não merece prosperar.

Nos termos do
art.
10 do
CPC
, o juiz não pode decidir com base em fundamento sobre o qual não tenha oportunizado às partes a possibilidade de manifestação
:

Art. 10. O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.

No entanto, essa regra visa evitar decisões arbitrárias ou baseadas em questões totalmente alheias à lide, o que não ocorreu no caso.

Primeiramente, a questão da titularidade do imóvel e da destinação dos aluguéis sempre foi o cerne da controvérsia, debatida amplamente ao longo da instrução processual
e, portanto, a
apelante teve plena oportunidade de se manifestar sobre todos os documentos e argumentos apresentados nos autos, inclusive quanto à homologação da partilha e à existência de contrato de compra e venda firmado entre os irmãos.

Além disso, a
tese de que o imóvel permanecia em condomínio e que os aluguéis deveriam ser rateados entre os três proprietários foi levantada e devidamente analisada pelo juízo de origem, não havendo qualquer inovação inesperada na decisão final.

Dessa forma, não há que se falar em decisão surpresa, pois todos os fundamentos utilizados pela sentença foram previamente discutidos pelas partes e estavam inseridos no contexto da controvérsia levada a juízo.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar.

É como
voto.

VOTO (MÉRITO)

Eminentes Pares:

Trata-se de ação de consignação em pagamento ajuizada por LAC - Comércio de Alimentos Ltda. em desfavor de Rafik Samir
Feguri
,
Chafic
Samir
Feguri
e Samira Brito
Feguri
.

Extrai-se que a autora alega ter firmado contrato de locação com os requeridos, referente a um imóvel situado na Av. Padre Roquete/República do Líbano, constando na matrícula que a propriedade pertencia aos três requeridos em condomínio e relata ter recebido notificação do requerido Rafik objetivando a exclusão da irmã Samira do recebimento dos valores locatícios, sob a alegação de existência de contrato de compra e venda anterior ao contrato de locação.

O juízo de origem julgou procedentes a ação, declarando extinta a obrigação referente aos aluguéis depositados judicialmente e determinando que os pagamentos futuros fossem realizados diretamente nas contas dos requeridos Rafik e
Chafic
, na proporção de 50% para cada um.

Inconformada, a requerida Samira interpôs recurso de apelação, em que sustenta ser proprietária do imóvel juntamente com os irmãos e fazer jus ao recebimento de 1/3 dos aluguéis, ao argumento de que o contrato particular de compra e venda não transfere o domínio do bem imóvel, sendo necessário o registro em cartório. Além disso, narra que foi parte na ação de inventário que homologou a partilha dos bens da herança, mas o inventariante (Rafik) não providenciou o registro da transferência, mantendo-se a titularidade do imóvel em nome dos três
herdeiros.

Os requeridos Rafik e
Chafic
apresentaram contrarrazões alegando, em síntese, que o
contrato de compra e venda firmado com Samira é válido e eficaz entre as partes, transferindo a propriedade do imóvel apesar da ausência de registro.

O cerne da controvérsia reside em definir a quem pertence a legítima propriedade do imóvel objeto da locação e, consequentemente, o direito de receber os valores locatícios.

De acordo com o arcabouço probatório constante nos autos, verifica-se que, apesar da ausência de registro da transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, o contrato de compra e venda firmado entre Samira e seus
irmãos Rafik e
Chafic
é válido e eficaz entre as partes contratantes
(Id. 261485753)
, tendo sido inclusive homologado pelo juízo da Vara de Família nos autos do inventário
de nº 1056135-45.2019.8.
11.0041
(Id.
261485886 - Pág. 2
).

No entanto, a despeito da ausência de registro do título translativo, o fato é que as partes reconhecem a validade e eficácia do negócio jurídico entabulado, de modo que o domínio do imóvel efetivamente se transferiu para os requeridos Rafik e
Chafic
.

Some-se a isso o fato de que a sentença proferida na ação de inventário transitou em julgado homologando a partilha dos bens, reconhecendo a aquisição do imóvel objeto dos autos pelos irmãos Rafik e
Chafic
.

Portanto,
é
inequívoco que a propriedade do bem imóvel pertence atualmente aos
requeridos acima mencionados.

Nesse passo, restou afastada a alegação da apelante de que haveria condomínio no imóvel entre os três irmãos, uma vez que o título de aquisição da propriedade
por Rafik e
Chafic
foi devidamente reconhecido em decisão judicial com trânsito em julgado.

Consigno, por oportuno, que o fato de o inventariante não ter concretizado o registro da transferência no Cartório de Imóveis configura omissão que não pode ser imputada à parte autora, não lhe retirando, todavia, a qualidade de titular do domínio do bem imóvel.

Quanto à suposta nulidade do contrato de compra e venda, tenho que tal alegação não deve prosperar, já que o negócio jurídico foi devidamente homologado pelo juízo competente nos autos da ação de inventário, previamente à propositura da presente ação.

Ademais, deve-se ter em mente que o vício de nulidade deve ser devidamente comprovado por quem o alega, não se inferindo dos elementos contidos nos autos a existência de qualquer causa que inquine de nulidade o referido instrumento.

Em face do exposto, o conjunto probatório constante nos autos permite concluir que os requeridos Rafik e
Chafic
detêm a propriedade do imóvel locado,
sendo, portanto, os legítimos credores dos valores locatícios, razão pela qual a sentença recorrida deve
ser mantida.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO
ao
recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025