Tribunal: TJMT
Processo: 1010508-04.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-04-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010508-04.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), JOEL MANOEL FERREIRA - CPF: 531.392.911-91 (APELADO), FERNANDO HENRIQUE LUCHETTI RODRIGUES - CPF: 222.067.268-90 (ADVOGADO), MARIA JOSE ARINOS CAMPOS - CPF: 420.750.502-44 (APELADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e direito do consumidor. apelação cível. rescisão contratual c/c restituição de quantia paga. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. atraso na entrega do imóvel. descumprimento contratual pela promitente vendedora. restituição integral dos valores pagos.
Inaplicabilidade da lei 9.514/97.
dano moral não configurado. mero descumprimento contratual. recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1.
Cuida-se de Apelação interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual e restituição integral das quantias pagas pelos adquirentes,
devido ao atraso na entrega das obras de infraestrutura por parte da vendedora.

II. Questão em discussão

2.
A controvérsia recursal cinge-se sobre:
(i) aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária, ao caso; (
ii
) as obrigações de devolução integral dos valores pagos pelos compradores diante do atraso na entrega das obras; (
iii
) a responsabilidade dos recorridos pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais; e (
iv
) a caracterização de dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3.
A Lei nº 9.514/97 não se aplica ao caso, uma vez que a rescisão decorre da culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual, e não da iniciativa do comprador.

4. Constatado o atraso na conclusão das obras além do prazo de tolerância,
correta se afigura a sentença que determina
a rescisão do contrato e a restituição integral das quantias pagas pelos recorridos, conforme a Súmula 543 do STJ.

5.
O IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso.

6.
O mero descumprimento do contrato, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, eis que inexistentes consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do comprador.

IV. Dispositivo e tese

4.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
1. A rescisão do compromisso de compra e venda por culpa do vendedor impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos. 2. A Lei nº 9.514/97 não se aplica às hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento da vendedora. 3. O adquirente não responde pelo IPTU e acréscimos condominiais se não foi i emitido na posse do imóvel.

_________

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 5º, XXXII; CC/2002,
arts
. 475, 476; CDC, artes. 2º, 3º, 51, IV; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:

Súmula 543 do STJ; STJ,
AgInt
no REsp 1930156/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 29/11/2021; STJ,
AgInt
no REsp 1866844/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 06/08/2021.

R E L A T Ó R I O

Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto
po
r

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
,
contra a r. sentença proferida pel
o
M
M
.
Ju
iz

de Direito da

2
ª
Vara
Cível

da
C
omarca de
Várzea Grande
/MT
, que nos autos da
a
ção
de
“
Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga c/c Pedido de Indenização por Danos Morais
”

(Proc
.
nº
1010508-04.2020.8.11.0002
)
, ajuizada
contra
os apelantes por
MARIA JOSE ARINOS CAMPOS e JOEL MANOEL FERREIRA
, julgou
procedente o p
edido para declarar
: a)
rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes;
b)
condenar as empresas a restituírem aos autores os valores pagos pelo imóvel, no valor de R$
25.704,54
acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e condenar as empresas ainda,
c)
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$
6
.000,00 acrescido de juros de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença. A sentença
, ainda,
condenou as empresas ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação (cf. Id. n.
251253718
)
.

Os apelantes defendem a inaplicabilidade do CDC aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, pois conforme julgamento do
REsp.
1891498/SP, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá ser observado a forma prevista na Lei n. 9.514/97 como forma de estabelecer a rescisão do contrato, afastando a aplicação do CDC, portanto não há que falar em rescisão e restituição de valores pagos.

Sustentam que conforme julgamento do
REsp
1866844/SP, ficou consolidado que
“o entendimento de que, mesmo diante da ausência de registro do contrato que serve como título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente, não é conferido ao devedor
fiduciante
o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente prevista”

(Id.
251253726 - Pág. 6).

Afirma
m que o Superior Tribunal de Justiça, no
AgInt
no REsp 2087914/SP, decidiu que, mesmo sem inadimplência, o comprador que desiste de um contrato de compra e venda com alienação fiduciária, provoca o rompimento antecipado do contrato. Isso permite a aplicação das penalidades previstas nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Destacam
a inocorrência do alegado atraso na obra, já que
realizam estudos de viabilidade e planejam prazos de execução de obras com base em cronogramas. A Lei nº 6.766/79 estabelece um prazo de 4 anos, prorrogáveis por mais 4, para conclusão das obras. No entanto, o STJ reconhece que atrasos podem ocorrer por motivos justificáveis, como eventos climáticos. A fiscalização e garantia de conclusão das obras são responsabilidades da prefeitura. No caso em questão, as obras foram concluídas e entregues, conforme comprovado por fotos e informações do site da empresa, afastando a alegação de atraso

Relatam que “os autores estão na posse da propriedade desde a assinatura do contrato”, portanto, o ônus e encargos gerados (IPTU, taxas condominiais
etc
) devem ser suportados por eles.

Verberam que no caso não é cabível a condenação por indenização de dano moral.

Defendem que seja fixado o temo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do
trânsito
em julgado da demanda e honorários no percentual mínimo.

Pedem, pois, o provimento do recurso para que o pedido seja julgado improcedente.
Alternativamente, seja afastada a condenação a título de dano moral.

Nas contrarrazões, o
s
apelado
s
refuta
m
os argumentos recursais e torce
m
pelo desprovimento do apelo
(cf. Id. nº
251253731
).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Nota-se que Maria Jose Arinos Campos e Joel Manoel Ferreira ingressaram com a ação de rescisão contratual contra Orleans Empreendimentos Ltda e
Cipasa
Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda, alegando, em suma, atraso na entrega de um lote urbano adquirido em 2015. O contrato previa a conclusão das obras de infraestrutura até setembro de 2018, com uma tolerância de 180 dias, expirando em fevereiro de 2019. No entanto, as obras não foram concluídas no prazo estipulado, conforme evidenciado por fotos e informações do site da
Cipasa
, que indicavam a não instalação da rede elétrica e a realização de apenas 4,5% das obras civis.

O juiz
a quo
considerou que as rés não cumpriram suas obrigações contratuais, configurando inadimplência e justificando a rescisão do contrato.
Além da restituição dos valores pagos, o juiz condenou as rés a pagarem R$ 6.000,00 a cada autor por danos morais, devido aos transtornos causados pelo atraso na entrega do imóvel.

Pois bem.

Os autores/apelados celebraram com as empresas/apelantes contrato de promessa de compra e venda, para a aquisição da unidade autônoma n. 03, quadra 20, do Condomínio Urbanístico
Verana
, na cidade de Várzea Grande/MT (cf. Id. 251253657 - Págs. 14-19).

A alegação das apelantes sobre
inaplicabilidade do CDC
e a
aplicabilidade da
Lei 9.514/97
, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis,
não encontra respaldo jurídico.

Os apelados ajuizaram a ação com base no atraso na entrega das obras, configurando inadimplência da vendedora. A rescisão do contrato de compra e venda, portanto, decorre da culpa exclusiva das empresas/apelantes, que não cumpriram o prazo para conclusão da infraestrutura, e não de inadimplemento dos compradores.

A jurisprudência consolidada entende que a Lei 9.514/97 se aplica exclusivamente aos casos de rescisão contratual por iniciativa do credor fiduciário (banco), em decorrência do inadimplemento do comprador. Em outras palavras, a referida lei não se aplica às rescisões motivadas por culpa do vendedor. Vejamos:

RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. FORMA DE RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. 1. As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com alienação fiduciária do bem em garantia, averbada na matrícula do imóvel. 2. Todavia, tendo a vendedora descumprido o prazo de entrega das obras de infraestrutura, cabe a rescisão da avença, com devolução integral e imediata dos valores pagos pela compradora. As partes devem retornar ao "status quo ante". 3
. Em hipóteses de rescisão por culpa da vendedora (não
da
compradora), não há causa para aplicação das regras da Lei 9.514/97 (que entendo reservada aos casos de rescisão do contrato por iniciativa da credora fiduciária, em razão do inadimplemento).
4. A taxa de ocupação é descabida, haja vista se tratar de lote no qual não foi erigida edificação. 5. Também não cabe exigir do comprador que não foi imitido na posse do bem o pagamento de IPTU. 6. "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição" (Súmula nº 2 do TJSP). 6. Os juros de mora incidem da citação, em se tratando de rescisão por culpa da vendedora, como assinalou a r. sentença, de forma escorreita. Sentença de parcial procedência mantida por seus próprios fundamentos. Art. 252, do RITJSP.
(TJ-SP - AC: 10045037620188260047 SP 1004503-76.2018.8.26.0047, Relator: Melo Colombi, Data de Julgamento: 19/11/2019, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2019)

Não bastasse, jurisprudência brasileira, consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), reconhece a relação entre construtora e adquirente de imóvel como uma relação de consumo. Isso significa que o CDC se aplica integralmente a esses contratos.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR .
CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O
eg
. Tribunal de origem consignou que os autores, ora recorridos, são destinatários finais da prestação de serviços pela recorrente. 2. Além disso, de acordo com a jurisprudência desta Corte, "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional"
(REsp
1 .785.802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
DJe
de 06/03/2019).
3 .
Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ -
AgInt
no REsp: 1930156 SP 2021/0093429-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
15/12/2021)

Quanto ao
atraso na obra
,
denota-se que
o “
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”
,
celebrado entre as partes, previa que

o
término e entrega das obras
seria
setembro de 2018, resguardado a tolerância de 180 dia
s, após o
término
desse prazo, nos termos da Cláusula 1.6 do referido contrato
(Id. 251253656 - Pág. 3).

O prazo contratual para a entrega, incluindo o período de tolerância de 180 dias, expirou em março de 2019, sem que as obras fossem concluídas.
descumprimento deste prazo configura inadimplemento contratual por parte das apelantes.

Portanto, inexiste qualquer direito das apelantes decorrente de suposta desistência dos promitentes compradores.

A inexecução da obrigação contratual de entregar a obra com a infraestrutura completa no prazo avençado, setembro de 2018, caracteriza quebra contratual imputável às apelantes. Diante deste inadimplemento, assiste aos autores/apelados o direito potestativo de requerer a resolução do contrato, com a consequente restituição dos valores pagos, conforme os artigos 475 e 476 do Código Civil.

O atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo de tolerância, restou comprovado pela ausência de realização das obras de infraestrutura no empreendimento. A sentença de primeira instância consignou que "
até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que ficou evidenciado pelas fotos juntadas no id. 22715047 e status da obra no site da requerida
Cipasa
, indicando a não instalação da rede elétrica e realização de apenas 4,5% das obras civis"
. Tais provas não foram objeto de impugnação pelas apelantes, consolidando o inadimplemento contratual.

Assim
, o pedido de rescisão não está fundado em desistência imotivada por parte do
s
adquirente
s, muito menos em inadimplemento das parcelas do contrato
,
como já dito acima,
no atraso da entrega
da
infraestrutura do empreendimento compromissado à venda
.

Ademais, a conduta dos apelantes revela-se de manifesta má-fé, haja vista a tentativa de induzir este juízo a erro mediante a apresentação de documento inapto a comprovar a entrega do empreendimento. O alvará colacionado aos autos, supostamente destinado a atestar a conclusão das obras, foi expedido pelo Município de Cuiabá e refere-se a um escritório comercial localizado na Av. Juliano da Costa Marques, 612, Jd. Aclimação, em Cuiabá, e não ao empreendimento objeto desta lide, situado no Município de Várzea Grande. Tal manobra processual, ao pretender conferir veracidade a uma alegação manifestamente falsa, demonstra o claro intuito de ludibriar o Poder Judiciário e procrastinar o deslinde da presente controvérsia.

No tocante
ao
direito de retenção
,
em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cristalizada na Súmula 543, a rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora impõe a restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção. Destarte, resta inviável a aplicação de qualquer percentual de retenção por parte das empresas apelantes, em observância ao princípio da restituição integral e imediata, inerente à rescisão por inadimplemento do
vendedor.

Sobre o
termo inicial dos juros de mora
, a
s particularidades do caso concreto, notadamente a rescisão por culpa exclusiva das apelantes, afastam a aplicabilidade do Tema 1002 do STJ, que estabelece o termo inicial dos juros de mora após o trânsito em julgado da sentença condenatória. Na hipótese em apreço, os juros de mora devem incidir sobre o montante a ser restituído aos autores/apelados, à taxa de 1% ao mês, a partir da citação, em consonância com a sentença de primeira instância.

Logo, improcede a pretensão das apelantes de aplicação do referido tema, em detrimento da jurisprudência consolidada e das especificidades do caso.

Nesse sentido se posiciona esta Corte de Justiça:

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2º DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2º do CPC não comportam redução” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desª. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020,
Publicado
no DJE 07/07/2020)

Já no que concerne à
responsabilidade pelo IPTU
, reafirmo o entendimento de que o
eg
. STJ já definiu que “
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
”

(STJ - Terceira Turma -
AgInt
nos
EDcl
no
REsp
1.839.792/RJ, Relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, julgado em 10/8/2020,
DJe
de 17/8/2020), logo, no caso, como não há comprovação da efetiva entrega do imóvel
aos
autor
es
/
apelados
, já que o cumprimento da obrigação somente se aperfeiçoaria com a “entrega das chaves”, isto é, um ato que assegurasse o pleno uso e gozo do imóvel pelo adquirente (STJ,
AgInt
no
REsp
nº 1.723.050/RJ),

não há falar em

responsabilidade
deste pelo pagamento do tributo, e, consequentemente, as demais taxas, tributos e emolumentos requerido pelas apelantes.

No mesmo sentido:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. (...). 6. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes.” (STJ - Quarta Turma -
AgInt
no
REsp
n. 1.953.733/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, julgado em 21/3/2022,
DJe
de 24/3/2022)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA PARTE, NEGAR-LHE PROVIMENTO. (...). 2. Segundo o entendimento do STJ, o IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso. 3. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.”(STJ - Quarta Turma -
AgInt
no
AREsp
n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 24/5/2021,
DJe
de 30/6/2021)

Quanto a indenização a título de danos morais, o STJ

pacificou o entendimento de que não há falar em presunção de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, e, sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que for demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos
arts
. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (
REsp
n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019,
DJe
27/9/2019). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 3 (três) anos e ainda não há notícias da entrega do imóvel. 4. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, o montante fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - Quarta Turma - relator Ministro Raul Araújo -
AgInt
no
AREsp
n. 2.143.077/RJ, julgado em 12/12/2022,
DJe
de 14/12/2022).

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido” (STJ - Terceira Turma - Rel. Ministra Nancy
Andrighi

AgInt
no
AREsp
n. 947.202/SE, julgado em 13/3/2018,
DJe
15/3/2018).

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento” (STJ - Quarta Turma - Rel. Ministra Maria Isabel
Gallotti
-
AgInt
no
AREsp
n. 1.020.223/AM julgado em 14/11/2017,
DJe
23/11/2017)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido” (STJ - Terceira Turma - Rel. Ministro Ricardo Villas
Bôas

Cueva
-
AgInt
no
REsp
n. 1.660.794/RO, julgado em 14/8/2018,
DJe
24/8/2018).

Portanto, no caso em que o
s
autor
es
não descreve
m
nenhuma situação excepcional a que tenha
m
sido submetido
s
em razão do atraso na entrega do imóvel, não há falar em indenização a título de danos morais.

Quanto aos honorários fixados pela sentença, o §2º do art. 85 do CPC diz que os honorários advocatícios “
serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa
”, observadas as situações indicadas nos incisos I a IV do citado dispositivo
, portanto, nenhum reparo a sentença nesse ponto
.

Isto posto,
dou parcial provimento

ao recurso, apenas para afastar a condenação da
s
ré
s
/apelante
s
ao pagamento de indenização a título de danos morais, mantendo inalterados os demais termos da r. sentença, inclusive em relação ao ônus sucumbencial, que ficará ao encargo exclusivo da
s
ré
s
/apelante
s
, eis que o
s
autor
es
/apelado
s
deca
íram
de parte mínima de seu pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

Custas pela
s
apelante
s
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025