Tribunal: TJMT
Processo: 1037220-06.2023.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037220-06.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Práticas Abusivas, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[DJANA LAURA BOTELHO DE OLIVEIRA NASCIMENTO - CPF: 695.153.281-87 (APELADO), RODRIGO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 049.502.621-22 (ADVOGADO), JOAO CARLOS SILVA NASCIMENTO - CPF: 092.585.368-27 (APELADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELANTE), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
–

PROCEDÊNCIA PARCIAL –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA
–
ATRASO NA ENTREGA
–
PRELIMINARES REJEITADAS
–
JULGAMENTO EXTRA/ULTRA
PETITA
NÃO CONFIGURADO
–
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA
–
APLICAÇÃO DO CDC
–
CLÁUSULA QUE VINCULA A ENTREGA DO IMÓVEL AO CONTRATO DE FINANCIAMENTO
–
ABUSIVIDADE
–
ATRASO INJUSTIFICADO
–
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA
–
DEVOLUÇÃO SIMPLES
–
MULTA LEGAL DO ART. 43-A, §2º
,
DA LEI 4.591/64
–
DANOS MORAIS CONFIGURADOS
–
QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO
–
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Não há julgamento
extra
ou
ultra petita
quando a sentença se atém aos pedidos formulados na inicial, aplicando a qualificação jurídica adequada aos fatos narrados, em observância ao princípio
iura

novit

curia
.

2.
A construtora e a incorporadora são partes legítimas para responder pela devolução da taxa de evolução de obra cobrada após o prazo contratual de entrega, pois tal cobrança decorre diretamente do atraso na conclusão do empreendimento.

3.
É abusiva e nula a cláusula contratual que vincula a data de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, conforme entendimento firmado pelo STJ no REsp 1729593/SP (Tema 996).

4.
O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válido, desde que expressamente pactuado, conforme art. 43-A da Lei 4.591/64.

5.
Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra no período de mora.

6.
É devida a multa de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente, conforme previsão expressa do art. 43-A, §2º da Lei 4.591/64, em caso de atraso na entrega do imóvel.

7.
O atraso significativo na entrega do imóvel (superior a 14 meses) ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral indenizável, especialmente quando frustrada a expectativa legítima do adquirente quanto à aquisição da casa própria.

8.
O valor de R$ 10.000,00 fixado a título de danos morais mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, atendendo à dupla finalidade compensatória e pedagógica da indenização.

9.
Recurso de apelação
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA e VIA SUL ENGENHARIA LTDA
contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
DJANA LAURA B. OLIVEIRA NASCIMENTO e JOÃO CARLOS SILVA NASCIMENTO
, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos para: 1) condenar as rés a ressarcirem os valores pagos pelos autores a título de taxa de evolução/juros de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal desde o atraso da entrega do imóvel (junho/2021) até o término da efetiva cobrança irregular (setembro/2022); 2) condenar as rés ao pagamento de indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago pelos autores, por mês de atraso, pro rata die, desde julho/2021 até a data da efetiva entrega do imóvel (24/09/2022); 3) condenar as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais.

Considerando que a autora decaiu em parte mínima, condeno
u
a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com base no artigo 85, §2º, do Novo Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, as apelantes alegam, preliminarmente: a) nulidade da sentença por julgamento extra/ultra petita, pois não houve pedido de aplicação da multa prevista no art. 43-A, §2º da Lei 4.591/64; b) nulidade da sentença por deficiência de fundamentação; c) ilegitimidade passiva para responder pela taxa de evolução de obra.

No mérito, sustentam: a) inexistência de atraso na entrega do imóvel, pois o prazo contratual seria de 30 meses, acrescido de 180 dias de tolerância; b) ausência de prova do pagamento da taxa de evolução de obra com recursos próprios dos autores; c) inaplicabilidade da multa legal; d) inexistência de danos morais indenizáveis, por se tratar de mero inadimplemento contratual.

Contrarrazões apresentadas pelos apelados, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

1. Das preliminares

1.1. Da alegação de julgamento extra/ultra petita

As apelantes alegam que a sentença incorreu em julgamento
extra/ultra petita
ao condenar ao pagamento da multa prevista no art. 43-A, §2º da Lei 4.591/64, pois tal pedido não constaria da petição inicial.

A preliminar não merece acolhimento. Da análise da petição inicial, verifica-se que os autores pleitearam expressamente a condenação das rés ao pagamento de indenização pelo atraso na entrega do
imóvel, fundamentando seu pedido, inclusive, no art. 43-A, §2º
,
da Lei 4.591/64, conforme se extrai do seguinte trecho:

"Além disso, noutro giro, conforme previsão contida no artigo 43-A da Lei Federal nº. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, verifica-se que o atraso da entrega do imóvel superior a 180 (cento e oitenta) dias da data aprazada, enseja também ao pagamento pelas Rés de multa de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora pelo Autor, para cada mês de atraso, pro rata die."

Ademais, no conjunto da postulação (art. 322, §2º, CPC), os autores requereram a aplicação de todas as consequências legais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, cabendo ao magistrado a qualificação jurídica dos fatos narrados, em observância ao princípio
iura

novit

curia
.

Portanto,
rejeito
a
preliminar.
-

1.2. Da alegação de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação

As apelantes sustentam que a sentença seria nula por ausência de fundamentação adequada, em violação ao art. 93, IX da Constituição Federal.

A preliminar não prospera. A sentença recorrida apresenta fundamentação clara e suficiente para o deslinde da controvérsia, analisando todas as questões relevantes para a formação do convencimento do magistrado.

O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 339 de repercussão geral, firmou a tese de que
"o art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas".

No caso em análise, o magistrado fundamentou adequadamente sua decisão, expondo as razões de seu convencimento quanto à abusividade da cláusula contratual, ao atraso na entrega do imóvel, à responsabilidade das rés pela devolução da taxa de evolução de obra e à configuração dos danos morais.

Assim,
rejeito
a
preliminar.
-

1.3. Da alegação de ilegitimidade passiva para responder pela taxa de evolução de obra

As apelantes alegam ilegitimidade passiva para responder pela devolução da taxa de evolução de obra, sob o argumento de que tal encargo seria de responsabilidade da Caixa Econômica Federal.

No entanto, a
cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel decorre diretamente do atraso na conclusão do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da construtora e incorporadora.

Ademais, o
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1729593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), firmou o entendimento de que
"é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância"
.

Assim, sendo as apelantes responsáveis pelo atraso na entrega do imóvel, são elas as legitimadas para responder pela restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra durante o período de mora.

Rejeito
, portanto, a
preliminar.
-

2. Do mérito

2.1. Do atraso na entrega do imóvel

As apelantes sustentam que não houve atraso na entrega do imóvel, pois o prazo contratual seria de 30 meses, acrescido de 180 dias de tolerância.

O argumento não merece prosperar. Conforme consta da sentença e dos documentos juntados aos autos, o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes previa a entrega do imóvel para dezembro/2020, com possibilidade de prorrogação por 180 dias.

A cláusula 5ª do contrato, que vinculava a data de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, foi corretamente declarada nula pelo magistrado, por ser abusiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada, em conformidade com o entendimento firmado pelo STJ no REsp 1729593/SP (Tema 996):

"Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."

Considerando o prazo contratual de dezembro/2020, acrescido do período de tolerância de 180 dias, o termo final para a entrega do imóvel seria junho/2021. No entanto, conforme reconhecido na sentença e não impugnado especificamente pelas apelantes, o imóvel só foi entregue em 24/09/2022, configurando um atraso de mais de 14 meses.

Ademais, as apelantes não comprovaram a ocorrência de caso fortuito ou força maior que justificasse o atraso, não sendo a pandemia de COVID-19 causa excludente de responsabilidade, uma vez que a construção civil foi considerada atividade essencial e não sofreu paralisação.

Portanto, resta configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel.

2.2. Da devolução da taxa de evolução de obra

As apelantes alegam ausência de prova do pagamento da taxa de evolução de obra com recursos próprios dos autores.

O argumento não merece acolhimento. Os autores juntaram aos autos documentos comprobatórios dos pagamentos realizados a título de taxa de evolução de obra durante o período de mora das apelantes.

Ademais, conforme já mencionado, o STJ firmou entendimento no sentido de que
"é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância"
(REsp 1729593/SP, Tema 996).

Assim, configurado o atraso na entrega do imóvel e comprovado o pagamento da taxa de evolução de obra durante o período de mora, é devida a restituição dos valores aos autores.

2.3. Da aplicação da multa prevista no art. 43-A, §2º
,
da Lei 4.591/64

As apelantes questionam a aplicação da multa de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago pelos autores, prevista no art. 43-A, §2º da Lei 4.591/64.

O
d
ispositivo legal em questão estabelece expressamente:

"Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

[...]

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo
superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato."

Tendo sido configurado o atraso na entrega do imóvel para além do prazo de tolerância de 180 dias, é devida a indenização prevista no dispositivo legal, que tem natureza compensatória pelos prejuízos suportados pelo adquirente em razão da mora da incorporadora.

Portanto, correta a sentença ao aplicar a multa legal.

2.4. Dos danos morais

As apelantes sustentam a inexistência de danos morais indenizáveis, por se tratar de mero inadimplemento contratual.

Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não enseje danos morais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o atraso significativo na entrega de imóvel, frustrando a legítima expectativa do adquirente quanto à aquisição da casa própria, configura dano moral indenizável.

No caso em análise, o atraso de mais de 14 meses na entrega do imóvel, somado às cobranças indevidas de taxa de evolução de obra durante esse período, ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando efetiva lesão aos direitos da personalidade dos autores.

Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo
período de tempo
, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes.

Agravo interno a que se nega provimento."

(STJ -
AgInt
no REsp: 1922885 SP 2021/0047153-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/06/2021)

Quanto ao valor da indenização, o montante de R$ 10.000,00 fixado na sentença mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, atendendo à dupla finalidade compensatória e pedagógica da indenização por danos morais, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto,
nego provimento
a
o recurso de apelação
.

Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, §11
,
do CPC, totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025