Tribunal: TJMT
Processo: 1028446-67.2024.8.11.0003
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028446-67.2024.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[THIAGO KLISLEY DINIZ - CPF: 063.358.341-38 (EMBARGANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (EMBARGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (EMBARGADO), THIAGO KLISLEY DINIZ - CPF: 063.358.341-38 (EMBARGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (EMBARGANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (EMBARGANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARACAO.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA –
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL
– VÍCIOS INEXISTENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL –
EMBARGOS REJEITADOS.

Na forma do artigo 1.022 do CPC, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra acórdão proferido por esta Terceira Câmara de Direito Privado (Id. 329598890), que deu parcial provimento aos recursos de apelação interpostos por ambas as partes.

As embargantes alegam, em síntese, que o acórdão contém contradição e omissão. Sustentam que há contradição na utilização parcial da Lei nº 13.786/2018, pois o acórdão invocou a referida lei para negar a aplicação do Tema 1002 do STJ, mas negou sua aplicação quanto à retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, apesar da redação expressa da lei nesse sentido. Argumentam ainda que houve omissão quanto à comprovada transmissão da posse do imóvel ao comprador, afirmando que o documento de Id. 318224470 demonstraria que o comprador tomou posse do imóvel no ato de aquisição junto ao cedente, assumindo expressamente a obrigação de adimplemento dos tributos. Por fim, requerem o prequestionamento da matéria para viabilizar a interposição de recurso especial.

O embargado apresentou contrarrazões (Id. 335142874), sustentando que os embargos não preenchem os requisitos legais do artigo 1.022 do CPC, pois não demonstram a ocorrência de qualquer vício, limitando-se a manifestar inconformismo com o conteúdo da decisão. Afirma que não há contradição na aplicação harmônica da Lei nº 13.786/2018 com o CDC, prevalecendo este último quando houver conflito material ou quando sua incidência se revelar mais favorável ao consumidor. Quanto à alegada omissão sobre a transmissão da posse, argumenta que o acórdão enfrentou de maneira direta, expressa e fundamentada todos os elementos indispensáveis à solução da controvérsia, consignando que não há qualquer prova nos autos de transmissão efetiva da posse. Requer, ao final, a rejeição dos embargos e a aplicação de multa por embargos protelatórios.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

proprietárias do imóvel.

Ademais, há aspecto prático relevante: o IPTU é lançado em nome do proprietário registral do imóvel, sendo o carnê de pagamento enviado ao endereço deste. O autor sequer teria como adimplir o tributo, pois não foi lançado em seu nome. Exigir que o autor pague imposto lançado em nome de terceiro, sem que tenha tido a posse do imóvel, caracterizaria exigência desproporcional e injusta.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS – ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO – VEDAÇÃO – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

É abusiva a cláusula que prevê retenção de percentual sobre o valor total do contrato, e não sobre as parcelas efetivamente adimplidas, quando esta acarretar desvantagem exagerada ao consumidor.

A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.”

(N.U 1025393-78.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/10/2025, Publicado no DJE 16/10/2025)

Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação aplicável, conclui-se que não é devido o desconto de IPTU dos valores a serem restituídos ao autor, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Dos Juros de Mora

A quinta questão controvertida refere-se ao termo inicial de incidência dos juros de mora. A sentença determinou a incidência desde a citação, enquanto as empresas defendem que os juros somente devem incidir após o trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

Os juros de mora constituem compensação pelo atraso no cumprimento de obrigação, visando indenizar o credor pelo tempo em que ficou privado do capital que lhe era devido. A regra geral do Código Civil estabelece que os juros de mora incidem desde a citação, momento em que o devedor é constituído em mora e toma conhecimento da pretensão do credor.

O Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, em compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Este entendimento fundamenta-se na circunstância de que, nestes casos, o valor exato a ser restituído somente é definido na sentença, após os descontos de multa, fruição e demais encargos, não havendo mora anterior.

Entretanto, a aplicação deste entendimento ao caso concreto exige análise cuidadosa das circunstâncias específicas. O Tema 1002 refere-se a contratos anteriores à Lei 13.786/2018 e a situações em que não havia mora anterior à propositura da ação. No caso em análise, o contrato foi celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018, que estabelece expressamente que a restituição deve ser "imediata", conforme previsto no caput do artigo 32-A.

Ademais, conforme documentado nos autos, o autor procurou as empresas em diversas ocasiões solicitando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. As empresas não atenderam a esta solicitação, não apresentaram proposta de devolução e não depositaram qualquer valor. Quando foram citadas no processo, já estavam em mora, pois já haviam sido notificadas extrajudicialmente do pedido de rescisão e devolução.

A incerteza sobre o valor exato a ser restituído, que somente é definido na sentença após os descontos legais, não afasta a mora quanto à obrigação de restituir. As empresas sabiam que deveriam restituir valores ao autor, ainda que não soubessem o montante exato. A incerteza sobre o quantum não afasta a mora sobre o an debeatur.

A Lei 13.786/2018 estabelece que a restituição deve ser imediata, podendo ser parcelada apenas nas hipóteses e condições previstas nos parágrafos do artigo 32-A. A determinação legal de restituição imediata evidência que o vendedor incorre em mora desde que notificado do pedido de rescisão, não sendo razoável postergar a incidência dos juros até o trânsito em julgado.

Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação aplicável, conclui-se que os juros de mora devem incidir desde a citação, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Do Índice de Correção Monetária

A sexta questão controvertida refere-se ao índice de correção monetária a ser aplicado aos valores a serem restituídos. A sentença determinou a aplicação do IPCA, enquanto as empresas defendem a aplicação do INPC.

A correção monetária não constitui acréscimo ao valor devido, mas mera recomposição do poder aquisitivo da moeda corroído pela inflação. Sua finalidade é manter o valor real da obrigação, evitando que o credor sofra prejuízo pela desvalorização monetária durante o período entre o surgimento da obrigação e seu efetivo cumprimento.

O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) são índices calculados pelo IBGE que medem a variação de preços de bens e serviços consumidos pelas famílias. A diferença reside na população de referência: o IPCA abrange famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos, enquanto o INPC abrange famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos.

O IPCA é considerado o índice oficial de inflação do país, sendo utilizado pelo Banco Central como meta de inflação e pelo sistema financeiro como referência para correção de valores. Sua metodologia é mais abrangente, refletindo de forma mais adequada a inflação geral da economia. O INPC, por ter base de pesquisa mais restrita, não reflete tão adequadamente a inflação geral.

A jurisprudência dos tribunais superiores tem se orientado no sentido de que o IPCA é o índice mais adequado para correção monetária de débitos judiciais, por refletir de forma mais precisa a inflação e por ser o índice oficial adotado pelo sistema financeiro nacional. Não há razão para aplicar índice diverso no caso em análise.

Considerando a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada, conclui-se que o IPCA é o índice adequado para correção monetária dos valores a serem restituídos, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Da Sucumbência

A última questão controvertida refere-se à distribuição dos ônus sucumbenciais. A sentença reconheceu sucumbência recíproca, repartindo custas e honorários em partes iguais. O autor defende que deve ser reconhecida sua sucumbência mínima, com a condenação das empresas na integralidade dos ônus.

A sucumbência é o princípio processual segundo o qual a parte vencida deve arcar com as despesas processuais e com os honorários advocatícios da parte vencedora. Quando há sucumbência recíproca, com vitória parcial de ambas as partes, os ônus devem ser distribuídos proporcionalmente ao resultado da demanda.

Analisando o resultado da demanda, verifica-se que o autor obteve êxito no pedido principal de rescisão contratual e na devolução da maior parte dos valores pagos. Perdeu apenas quanto à restituição da comissão de corretagem, em razão da prescrição, e quanto ao percentual exato de retenção. Considerando que o pedido principal foi acolhido e que as questões em que o autor perdeu são secundárias em relação ao valor total da causa, não se justifica a repartição igualitária dos ônus sucumbenciais.

A sucumbência do autor não pode ser considerada mínima, pois houve perda quanto à restituição da comissão de corretagem, que representa valor significativo. Entretanto, considerando que o autor obteve êxito no pedido principal e na maior parte dos pedidos secundários, a distribuição proporcional dos ônus deve refletir esta realidade.

Analisando o resultado global da demanda e considerando a importância relativa de cada pedido, entendo adequada a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para as empresas e 30% para o autor. Esta proporção reflete adequadamente o resultado da ação, reconhecendo que o autor foi vencedor em maior parte, mas não em sua integralidade.

Quanto ao valor dos honorários advocatícios, a sentença fixou R$ 2.000,00 para cada advogado. Considerando a complexidade da causa, o trabalho desenvolvido pelos profissionais, o valor da causa e o resultado da demanda, entendo adequado este valor. Entretanto, em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal, com a interposição de recursos por ambas as partes e a necessidade de análise de questões complexas, impõe-se a majoração dos honorários.

Considerando o trabalho desenvolvido em segundo grau e a complexidade das questões recursais, majoro os honorários advocatícios em 20%, passando para R$ 2.400,00 para cada advogado, a serem pagos na proporção de 70% pelas empresas e 30% pelo autor, observada a gratuidade de justiça concedida a este último.

Síntese Conclusiva

Diante de toda a fundamentação exposta, conclui-se que merecem parcial provimento ambos os recursos, reformando-se a sentença nos seguintes pontos: a retenção de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo autor, devidamente atualizados, e não sobre o valor total do contrato; deve ser afastada expressamente a cobrança de taxa de fruição, por ausência de prova de transmissão da posse e por tratar-se de terreno sem edificação; e deve ser redimensionada a sucumbência, na proporção de 70% para as empresas e 30% para o autor. Nos demais pontos, mantém-se a sentença por seus próprios fundamentos.”

Inviável, portanto, a modificação do julgado na ausência de vício sanável.

Além do mais, se a parte embargante não concorda com a fundamentação expendida na decisão embargada, como é de se esperar, já que as decisões judiciais nem sempre satisfazem os interesses daqueles que procuram o Judiciário,
deve a sua irresignação, se for o caso, ser deduzida por meio de outra via
,
que não a dos embargos declaratórios.

Outrossim, cabe relembrar que ainda que a parte alegue a intenção de ventilar matéria para fins de prequestionamento, o julgador não é obrigado a examinar exaustivamente todos os dispositivos legais apontados pela recorrente, quando a fundamentação da decisão for clara e precisa, solucionando o objeto da lide.

Ademais, é cediço que basta ao magistrado declinar o seu entendimento sobre o caso que lhe é apresentado,
expondo os motivos que o levaram a tal desiderato
.

O Superior Tribunal de Justiça assevera:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço. 2.
O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão
.
A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida
.

3. No caso, entendeu-se pela ocorrência de litispendência entre o presente mandamus e a ação ordinária n. 0027812-80.2013.4.01.3400, com base em jurisprudência desta Corte Superior acerca da possibilidade de litispendência entre Mandado de Segurança e Ação Ordinária, na ocasião em que as ações intentadas objetivam, ao final, o mesmo resultado, ainda que o polo passivo seja constituído de pessoas distintas.4. Percebe-se, pois, que o embargante maneja os presentes aclaratórios em virtude, tão somente, de seu inconformismo com a decisão ora atacada, não se divisando, na hipótese, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, a inquinar tal decisum. 5. Embargos de declaração rejeitados.”
(STJ. EDcl no MS 21.315/DF, Rel. Ministra DIVA MALERBI (Desembargadora convocada TRF 3ª região), PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 08.06.2016,
DJe 15.06.2016
).

Desse modo, não é exigido que a decisão rebata uma a uma das teses levantadas, ou mencione todos os dispositivos legais que alicerçam o convencimento, devendo apenas mostrar, de forma clara, quais os fundamentos que motivaram a convicção.

Assim, não necessita, o julgador, dissecar dispositivo por dispositivo, concedendo-lhe ou negando-lhe vigência.

Acerca do assunto, proclamou o Superior Tribunal de Justiça:

O Tribunal a quo enfrentou fundamentadamente os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia.
O julgador não é obrigado a manifestar-se acerca de todos os argumentos apontados pelas partes, se já tiver motivos suficientes para embasar a sua decisão
(EDclAg n. 742.465/SP, rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJU de 30-5-2006).

Por fim,
advirto o embargante que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço os
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E REJEITO-OS
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025