Tribunal: TJMT
Processo: 1007176-34.2017.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-28
Data de publicação: 2025-01-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007176-34.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Serviços Profissionais]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IMOVELI CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 13.254.825/0001-84 (APELANTE), DORVALINO GLERIAN - CPF: 918.493.811-00 (ADVOGADO), DANIELI CRISTINA OSHITANI - CPF: 877.621.969-00 (ADVOGADO), HUDSON ROQUE BOBATO SCHMITT - CPF: 728.575.601-68 (ADVOGADO), WALDECI LAIA FERREIRA - CPF: 325.276.759-72 (APELADO), PHETERSON CALAZANS DO PRADO DUARTE - CPF: 033.364.641-02 (ADVOGADO), JOAO ALVARO FURTADO MENDONCA DALTRO DE MELO - CPF: 044.093.431-14 (ADVOGADO), ADEMYR CESAR FRANCO - CPF: 415.870.491-04 (ADVOGADO), MARLENE FERREIRA DE AGUIAR CESAR - CPF: 531.661.831-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por IMÓVELI CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA EPP contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por WALDECI LAIA FERREIRA em ação de rescisão de contrato de administração de imóveis c/c indenização por danos materiais. A sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes, condenou a apelante ao pagamento de multa contratual, ressarcimento de valores referentes a aluguéis e encargos inadimplidos e de despesas acessórias ao contrato, além de majoração dos honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(
i) verificar a responsabilidade da administradora pela inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios nos imóveis administrados;

(
ii
) analisar a proporcionalidade do quantum indenizatório e da multa contratual fixados na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre as partes, considerando o locador como destinatário final dos serviços da administradora (art. 2º do CDC).

O contrato de administração de imóveis configura relação de mandato (art. 653 do CC), atraindo a responsabilidade subjetiva do mandatário (art. 667 do CC), que deve agir com diligência e zelo na execução do contrato.

Ficou comprovada nos autos a falha na prestação de serviços da administradora, que deixou de repassar os aluguéis ao locador e de tomar providências em relação aos locatários inadimplentes, mesmo tendo pactuado acordo de adimplemento com um dos locatários sem repassar os valores recebidos ao proprietário.

A ausência de comprovação, pela apelante, de prestação de contas ou de adoção de medidas previstas contratualmente, como a propositura de ações de despejo, configura descumprimento do contrato e legitima a rescisão contratual e a condenação por danos materiais.

A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, revela-se acertada, uma vez que a administradora, na condição de fornecedora de serviços, tinha melhores condições de comprovar o cumprimento do contrato.

A cláusula contratual que fixa multa de 10% sobre o valor correspondente a 12 aluguéis em caso de rescisão por inadimplência da administradora mostra-se proporcional e razoável, estando em consonância com o princípio da equidade nas relações contratuais.

A sentença recorrida deve ser mantida em sua integralidade, não havendo elementos que justifiquem sua reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A administradora de imóveis responde pelos prejuízos causados ao
locador decorrentes da falha na prestação dos serviços de administração, incluindo a inadimplência de aluguéis e encargos locatícios
, quando não comprova o cumprimento de suas obrigações contratuais.

A rescisão de contrato por inadimplência da administradora, com a aplicação de multa contratual proporcional e previamente pactuada, está em conformidade com o princípio da
equidade.

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 653 e 667;
CDC,
arts
. 2º, 3º e 6º, VIII; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, Apelação nº 00044441420168110041, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 09.09.2022; TJ-MT, Apelação nº 0033631-77.2010.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 16.08.2017.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto

por
I
MÓVELI CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA EPP contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedente a
ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos
materiais
ajuizada
por
Wal
deci
Laia Ferreira, ora apelado, condenando a requerida/apelante
ao pagamento de indenização e multa contratual em decorrência de suposta inadimplência no cumprimento do contrato de administração de imóveis firmado entre as partes.

Inconformada, sustenta a Apelante que
agiu com boa-fé e diligência na execução do contrato, não sendo possível imputar-lhe a responsabilidade p
ela inadimplência de locatários, já que o
contrato não prevê a responsabilidade da administradora pel
os riscos inerentes às locações. Ainda, aduz que o autor não demonstrou,
de forma in
equívoca, os prejuízos alegados, assim como não restou patente o
n
exo de causalidade entre as condutas da Apelante e os danos materiais imputados
.

Assim, pleiteia pela reforma da sentença para julgar improcedente o pleito autoral, ou, subsidiariamente, pugna pela redução dos valores fixados a título de indenização e multa contratual.

Contrarrazões juntadas no Id.
246389217
,
pelo desprovimento do apelo.

Sem
intervenção ministerial.

Cumpridos os
requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Em síntese, trata-se, n
a origem, de
ação de rescisão de contrato de administração de imóveis c/c indenização por danos
materiais

ajuizada

por
WALDECI LAIA FERREIRA
em desfavor de
IMÓVELI CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA EPP
,
alegando ter contratado os serviços da requerida para
administrar os imóveis de sua propriedade
.

Aduz que, no contrato mencionado, a administradora assumiu a responsabilidade pela gestão integral do imóvel. Tal gestão compreendia a cobrança de aluguéis, taxas de condomínio, contas de água, IPTU e demais despesas relacionadas ao imóvel, bem como a supervisão do fiel cumprimento do contrato de locação. Ademais, a administradora cobrava uma taxa de administração correspondente a 10% do valor do aluguel, sendo este repassado ao requerente já com o referido desconto.

Afirma que,
desde setembro de 2014, o requerente deixou de receber os aluguéis de forma regular, em razão da mora do locatário, o que lhe causou
sérios
desconforto financeiro, considerando que os aluguéis desses imóveis constituem sua principal fonte de renda mensal. Não obstante, mesmo após recorrer à requerida, esta permaneceu inerte até a data da
propositura da presente demanda.

Com isso, apontou prejuízos na monta de
R$ 105.001,87
, pleiteando o ressarcimento pelos danos materiais, assim como, a condenação da requerida ao pagamento das despesas acessórias ao contrato.

Ao fim da instrução probatória
, o d. Juízo
a quo
julgou
parcialmente procedente
os pedidos deduzidos na inicial
.

É
a sentença recorrida, no essencial:

“
[...]

De início, cabe aqui abrir um parêntese, para salientar que a relação jurídica travada nos autos será

analisada também a luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o locador como destinatário final dos

serviços prestados pela administradora se enquadra no conceito de consumidor.
[...]
O contrato de administração de imóvel para locação traduz-se em relação jurídica de mandato, nos

termos do artigo 653 do Código Civil. O mandatário, in
casu
, a administradora ré, responde subjetivamente pelos atos praticados, na

forma do artigo 667 do mesmo Diploma Legal: Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução

do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que

devia exercer pessoalmente.

Portanto, qualquer prejuízo que venha a ocorrer por sua culpa, imprudência, negligência, deverá

ser indenizado pela imobiliária, seja ao locador ou locatário.
[...]
Pois bem, analisando detidamente os autos, verifica-se que incontroverso que as partes firmaram

contrato de intermediação de locação de imóvel do autor e que a requerida na figura de administrador não agiu
com zelo na outorga

dos poderes que lhe foram confiados, deixando de repassar ao autor eventuais valores dos aluguéis, ou tomar providencias quanto a

sua cobrança junto ao locatário, bem como de não fiscalizar o pagamento das taxas acessórias e IPTU.

Isso porque, a responsabilidade da promovida pela verificação da inadimplência não só do aluguel como dos encargos da locação restou devidamente provada pelas cláusulas Primeira e Terceira, nas quais constam que cabia a contratada gerir/administrar os imóveis, determinar prazos de locação, arbitrar o valor dos aluguéis e as datas de reajustes, realizar pagamentos de quais tributos que sejam de responsabilidade do proprietário.
[...]
Desse modo, verifica-se que cabia a contratada, ora requerida provar mensalmente o

pagamento dos aluguéis,
impostos
, taxas de
condomínio, etc.
, uma vez que ao assumir a administração do imóvel,

responsabilizou-se por verificar o adimplemento das obrigações principais e acessórias.

Assim, partindo da premissa que
a requerida não demonstrou que tenha tomado às medidas

acauteladoras que lhe impunha o contrato de prestação de serviços
, na tentativa de evitar possíveis prejuízos ao seu cliente,

restam configurados os requisitos de culpa da administradora e esta deve responder por todo prejuízo que o proprietário do

imóvel arcou
, desde que devidamente comprovado nos autos.
[...]
Assim, faz jus à parte autora ao recebimento da multa rescisória na quantia estabelecida no

contrato, qual seja 10% sobre o valor de 12 alugueres nos termos do contrato firmado entre as partes.
[...]
No presente caso pretende o autor o recebimento do valor dos aluguéis que não foram pagos ou

repassados, nos períodos entre 20/09/2014 até 20/06/2015 (10 meses); 20/01/2016 até 20/03/2016 (
3
meses); 20/05/2016 até

20/11/2016 (7 meses); 20/01/2017 até 20/05/2017 (5 meses) e, por fim, 20/07/2017 até 20/08/2017 (2 meses), sendo que a

inadimplência entre o período de 10 meses, foi documentada em acordo de quitação/novação realizado entre a corretora requerida e a

locatária, firmando acordo para o pagamento de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) valor que nunca recebeu.

No objetivo de comprovar o alegado encartou aos autos Instrumento particular de acordo de

quitação de aluguéis colacionado no Id. 9935167 – pág. 26.

Denota-se que do contrato de locação aportados aos autos e firmado sob a administração da

requerida, restou estabelecido, expressamente, o valor do aluguel de R$ 2.727,97 (dois mil setecentos e vinte e sete reais
e noventa e

sete centavos), cabendo mencionar que, malgrado inexista outros contratos de locação juntados nos autos que compreende os

demais períodos informados pelo autor que não foram objetos de acordo entre as partes e/ou locatários, o caminho a

percorrer deve ser o mesmo,
dada a completa ausência de comprovação ou apresentação de documentos pela parte requerida,

considerando sabidamente de suas obrigações de prestação de contas e, quem detém, ou deveria deter de todos os documentos

referentes aos imóveis colocados sob sua administração.

Outrossim
, cumpre ressaltar que embora tenha sido concedida
oportunidade a requerida, esta não

trouxe aos autos quaisquer documentos, contratos de locação firmado com eventuais locatários, comprovantes detalhados dos débitos

referente aos aluguéis e demais taxas
, para comprovar o período em que o imóvel ficou locado ou desocupado, já que nos termos do

contrato firmado com o autor, cabia a
esta
tal mister. Assim, vislumbra-se correto o pedido de danos materiais, eis que reconhecido

pela própria administradora do imóvel ao tomar providencias judiciais ou outras quanto ao pagamento dos débitos em comento.
[...]

Desta forma, é de se reconhecer o dever da requerida de indenizar a parte autora pelo dano

material incidentes no presente caso.

Assim, faz jus o autor ao ressarcimento do valor pago a título de aluguel correspondente ao valor

mensal de R$ 2.727,97 (dois mil, setecentos e vinte e sete reais e noventa e sete centavos) com incidência a partir de 20/09/2014 até a

efetiva entrega do imóvel definitiva para o autor, ou seja, em que deixou de administrar os imóveis.
[...
]
Pelo
exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) DECLARAR

rescindido o contrato de administração de imóvel de aluguel celebrado entre as partes; b) CONDENAR a requerida ao pagamento da

multa prevista na Cláusula Sexta, Paragrafo Quarto do Contrato entabulado entre as partes, correspondente a 10% sobre o valor de 12

alugueres, a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a consolidação do inadimplemento (Enunciado de Súmula nº 43 do STJ)

e acrescido de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (artigo 405 do Código Civil); c) CONDENAR

a requerida ao pagamento de dano material a título de aluguel no valor mensal correspondente a R$ 2.727,97 (dois mil, setecentos e

vinte e sete reais e noventa e sete centavos) desde setembro/2014, nos períodos indicados
na inicial, cujo valor deverá ser corrigido

monetariamente pelo índice INPC/IBGE e aplicando-se juros de mora de 1% a.m., ambos da citação e, d) CONDENAR a requerida

ao pagamento das despesas acessórias ao contrato, tais como IPTU, agua, energia e outros, a ser apurado em liquidação de sentença.
[...]
”.

C
inge-se
a controvérsia
à análise
da responsabilidade da apelante em relação ao contrato de administração imobiliária, firmado com o apelado, e de eventual desproporcionalidade do quantum indenizatório e multa, arbitrados na sentença recorrida.

Pois bem.

De início, ressalta-se que são aplicáveis ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Isso porque o locador, na condição de destinatário final dos serviços prestados pela administradora, enquadra-se no conceito de consumidor, nos termos do artigo 2º da referida legislação. Por sua vez, a administradora configura-se como fornecedora e prestadora de serviços, conforme disposto no artigo 3º do mesmo diploma legal.

Do cotejo dos autos, verifica-se ser incontroverso que as partes firmaram, em 06/09/2012, um contrato de administração de imóveis, tendo como objeto dois imóveis urbanos.

Constata-se, ainda, que o referido instrumento, em sua cláusula terceira, estabelece que a imobiliária apelante, na qualidade de administradora dos apartamentos, ficaria responsável por realizar os atos correlatos à administração, incluindo a manutenção dos imóveis, a seleção de candidatos à locação, a elaboração dos contratos de locação, o gerenciamento, a cobrança e o recebimento de aluguéis e consectários.

Prevê-se, inclusive, a obrigação de ajuizar ações destinadas ao despejo do inquilino após 60 (sessenta) dias de inadimplência, além do compromisso de prestar contas mediante relatório mensal de recebimento dos aluguéis ao contratante/apelado.

Por sua vez, o autor relatou prejuízos relativos aos aluguéis não pagos nos seguintes períodos: de 20/09/2014 a 20/06/2015 (10 meses); de 20/01/2016 a 20/03/2016 (
3
meses); de 20/05/2016 a 20/11/2016 (7 meses); de 20/01/2017 a 20/05/2017 (5 meses); e, por fim, de 20/07/2017 a 20/08/2017 (2 meses), totalizando a quantia de R$ 105.001,87. Diante disso, o autor pleiteia o ressarcimento do referido montante por parte da administradora dos imóveis, em razão de falhas na prestação dos serviços contratados.

Com efeito, ainda que a apelante alegue ausência de responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais
encargos relacionados aos imóveis administrados, entendo
que, no caso concreto, não há como afastar a obrigação de reparação.

Isso porque, conforme consignado pelo d. Magistrado sentenciante no julgamento do feito, o contrato de administração de imóvel para locação
se
configura como uma relação jurídica de mandato, nos termos do artigo 653 do Código Civil, o que atrai a responsabilidade subjetiva da mandatária, a teor do artigo 667 do mesmo diploma legal, que assim dispõe:

“
Art. 667. O mandatário
é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato
,
e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua
ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
”

À luz do dispositivo legal supramencionado, eventuais prejuízos suportados pelo outorgante devem ser reparados pelo mandatário,
desde que se comprove que este não agiu com a diligência e o zelo necessários ao regular exercício de seu múnus.

Aliás, sobre a temática, cito julgados deste
Eg
. Sodalício:

“
AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, RESCISÃO CONTRATUAL, DANO MATERIAL E MORAL –
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – INDENIZAÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO
– CONTAS DECORRENTES DO FORNECIMENTO DE ÁGUA E ENERGIA INADIMPLIDAS – OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE UNIDADE CONSUMIDORA PREVISTA EM CONTRATO –
FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – RESPONSABILIDADE CONFIGURADA EM RAZÃO DA NEGLIGÊNCIA
– RESSARCIMENTO DEVIDO – MANUTENÇÃO DA MULTA CONTRATUAL – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – DEVEDOR CONTUMAZ – APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 385 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. Constatada a ocorrência de falha na fiscalização quanto à obrigação de transferência da titularidade da unidade consumidora de água e luz, bem como no recebimento dos aluguéis, impostos e multa, deve ser mantida a indenização por danos materiais.
Havendo infração de regras previstas no Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Bem Imóvel
, deve ser mantida a multa prevista na Cláusula Décima. Não configura dano moral a anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito quando precedida de outras. Inteligência da Súmula 385/STJ.
”
(TJ-MT 00044441420168110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 09/09/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/09/
2022
)
(
g.n
)

“
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS –
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL
– APLICABILIDADE DO CDC – PRESCRIÇÃO – DESCABIMENTO DO RECURSO ADESIVO –
PRELIMINARES AFASTADAS
– DANOS OCASIONADOS NO IMÓVEL – CONTAS DECORRENTES DO FORNECIMENTO DE
AGUA
INADIMPLIDAS –
FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO
– ONUS SUCUMBENCIAL – MANTIDO – RECURSOS
DESPROVIDOS. Conforme entendimento consolidado pelo STJ,
o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, aplicando-se a legislação consumerista
. Não ocorre a prescrição se a demanda foi proposta dentro do lapso de tempo legal e a demora na citação ocorreu por culpa inerente ao mecanismo da justiça. Inteligência da súmula 106 do STJ. O recurso adesivo pode ser interposto pelo autor da demanda indenizatória, julgada procedente, quando arbitrado, a título de dano moral, valor inferior ao que era almejado, uma vez configurado o interesse recursal do demandante em ver majorada a condenação, hipótese caracterizadora de sucumbência material.
É devida a reparação pelo dano material,
decorrente das contas de
agua
inadimplidas pelo locatário,
no atinente ao período em que a imobiliária assumiu a administração do imóvel
.
Comprovada e evidenciada a desídia da administradora do imóvel, bem como os transtornos causados às proprietárias do bem, e as consequências advindas da ausência de comunicação da necessidade de reparo, o dever de indenizar é medida que se impõe.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. Inteligência do art. 86, parágrafo único, do NCPC.
”
(TJ-MT - Apelação: 0033631-77.2010.8.11.0041, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 16/08/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 24/08/2017)

No caso dos autos, a parte contratante,
Waldeci
Laia Ferreira
, relatou estar sem receber os aluguéis dos imóveis há mais de dois anos. Nesse período, a administradora chegou a pactuar, com um dos locatários, um acordo para o adimplemento de alguns meses em atraso. Contudo, o contratante afirmou que nunca recebeu os valores correspondentes ao referido acordo, tampouco os relativos aos meses posteriores à avença.

O
contrato entabulado entre
as partes litigantes não deixa margem para dúvidas quanto à responsabilidade
da ora apelante, à qual
incumbem
a manutenção dos imóveis, a cobrança dos aluguéis, a prestação de contas e, em caso de inadimplência superior a 60 (sessenta) dias, a propositura da respectiva ação de despejo.

Contudo, ao contestar a demanda, a requerida/apelante limitou-se a refutar as alegações
do autor
sem
, contudo,
aprese
ntar quais
quer
elementos
míni
mos
que corroborasse
m
seus argumentos defensivos. Não trouxe aos autos
documentos
que
demonstrassem a
eventual prestação de contas ao contratante, o repasse dos aluguéis recebidos
ao proprietário
ou as medidas adotadas em relação aos locatários inadimplentes, conforme previsto no contrato de administração pactuado.

Destaco, ainda, que o simples fato de a apelante ser a imobiliária administradora dos imóveis, responsável pela elaboração dos contratos de locação e pelo recebimento dos valores, presume-se que possua um vasto arcabouço documental capaz de demonstrar a regular prestação dos serviços contratados. Por essa razão, revela-se acertada a inversão do ônus da prova no caso em análise.

Assim, não há como acolher a alegação de boa-fé e diligência da parte ré no cumprimento do contrato, dada a absoluta ausência de provas. Tal circunstância enseja, inevitavelmente, a responsabilidade da administradora pelos prejuízos suportados pelo contratante, uma vez comprovada
a
falha na prestação dos serviços.

Por derradeiro, no que tange à inversão da cláusula penal, aplica-se ao caso o princípio da equidade que rege as relações contratuais. Esse princípio determina que as cláusulas contratuais sejam interpretadas de
forma mais favorável ao consumidor, buscando evitar que a relação obrigacional se torne excessivamente onerosa para uma das partes em detrimento da outra.

No presente caso, restando demonstrado que a rescisão contratual ocorreu em razão da inadimplência da parte contratada, e considerando que o instrumento contratual prevê, de forma expressa, a imposição de multa de 10% sobre o valor correspondente a 12 (doze) aluguéis para a parte que deu causa à resolução, revela-se acertada e proporcional
a
condenação aplicada.

Assim, na ausência de elementos que justifiquem a reforma da sentença recorrida,
agiu com o costumeiro
acerto
o d. Juízo
a quo
, devendo a sentença
objurgada
ser mantida por seus próprios fundamentos.

Ante ao exposto
,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação interposto
por
IMOVELI CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
,
mantendo
incólume
a sentença recorrida.

Majoro os honorários ao patamar de 1
5
% (
quinze
por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2025