Tribunal: TJMT
Processo: 1004542-68.2024.8.11.0051
Relator(a): MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão julgador: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1004542-68.2024.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO]

Parte(s):

[ANDRE ANGELO BOTTAN - CPF: 010.890.926-36 (APELANTE), GLAUCIA HEYLMANN - CPF: 021.887.120-13 (ADVOGADO), AGRO ANGELO LTDA - CNPJ: 35.185.840/0001-50 (APELANTE), SECRETARIO MUNICIPAL DE FINANÇAS DE CAMPO VERDE (APELADO), MUNICIPIO DE CAMPO VERDE - CNPJ: 24.950.495/0001-88 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,1ª VOGAL, EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO E 2º VOGAL, EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR.

E M E N T A

EMENTA
:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. ARBITRAMENTO PELO FISCO MUNICIPAL. REGULARIDADE. NOTIFICAÇÃO DE LANÇAMENTO. LICITUDE. MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação contra sentença que denegou a segurança pleiteada para determinar que o ITBI seja calculado com base no valor declarado na escritura pública de compra e venda, bem como para declarar a nulidade da notificação de lançamento.

II. Questão em discussão

2.
Discute-se
(i)
a validade das notificações de lançamento do ITBI lavradas antes do registro da transferência imobiliária; e
(ii)
a legalidade do arbitramento da base de cálculo do imposto pelo Fisco Municipal, sem observância, segundo os apelantes, dos requisitos do art. 148 do CTN e do Tema 1113 do STJ.

III. Razões de decidir

3. O STF admitiu a repercussão geral do ARE 1294969/SP (Tema 1124), onde será analisada a possibilidade de cobrança de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, sem a realização da transferência de propriedade pelo registro imobiliário, o que não reflete a realidade dos autos.

4. A cobrança de ITBI, lançado quando solicitado junto ao cartório a transferência de domínio do imóvel mediante escritura de compra e venda, não implica exigência antecipada do tributo, relativa à fato gerador furto e incerto.

5. As notificações de lançamento atenderam aos requisitos do art. 142 do CTN, contendo identificação do sujeito passivo, fato gerador, base de cálculo, alíquota e fundamentação legal.

6. O arbitramento da base de cálculo, embora excepcional, é possível mediante processo administrativo regular, conforme art. 148 do CTN e Tema 1113/STJ.

7. Não restou comprovada a ausência de procedimento administrativo fiscal, sendo inviável, em sede mandamental, a dilação probatória para afastar a presunção de legitimidade do ato administrativo.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: "1.
“A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do bem transmitido em condições normais de mercado, podendo o Fisco arbitrá-la mediante processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do CTN e Tema 1113/STJ. “2. A notificação de lançamento anterior ao registro imobiliário não é nula se a exigência do tributo se condiciona à efetiva transferência da propriedade.”

Dispositivos relevantes citados:
CTN, arts. 38, 142 e 148; CF/1988, art. 156, II.

Jurisprudência relevante citada:
STF, Tema 1124 (ARE 1294969/SP, Pleno, j. 11.02.2021); STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, j. 24.02.2022).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ANDRÉ ANGELO BOTTAN
e
AGRO ANGELO LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, nos autos do Mandado de segurança com pedido liminar n.
1004542-68.2024.8.11.0051
,que denegou a segurança pleiteada para o fim de determinar que o Ente Municipal emita guia de recolhimento do ITBI dos imóveis de matrícula nº 16.357 e nº 16.185 tomando como base de cálculo o valor da transação declarado na escritura pública de compra e venda.

Aduzem que, firmaram, em 17/10/2024, dois Contratos de Compra e Venda, cujos objetos eram a aquisição da Fazenda Buriti da Conceição, registrada na Matrícula nº 16357 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT, e da Fazenda Santa Maria, registrada na Matrícula nº 16185 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT, pelos valores de R$ 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de reais) e R$ 38.000.000,00 (trinta e oito milhões de reais), respectivamente.

Sustentam que, ao requererem as Guias para pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incidente sobre as operações, foram surpreendidos pelo Fisco Municipal que realizou o arbitramento/avaliação da base de cálculo pelo suposto valor de mercado dos bens e, por conseguinte, desconsiderou os valores reais da operação declarados pelas partes, resultando nas Notificações de Lançamento nº 096/2024 e 097/2024.

Argumentam que, o Fisco Municipal arbitrou os valores dos imóveis em R$ 27.982.985,58 (vinte e sete milhões, novecentos e oitenta e dois mil, novecentos e oitenta e cinco reais e cinquenta e oito centavos) e R$ 61.806.878,29 (sessenta e um milhões, oitocentos e seis mil, oitocentos e setenta e oito reais e vinte e nove centavos), respectivamente, gerando um imposto a pagar total de R$ 1.795.797,28 (um milhão, setecentos e noventa e cinco mil, setecentos e noventa e sete reais e vinte e oito centavos).

Asseveram que, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN e do Tema 1113 do STJ.

Asseguram que, o Fisco Municipal arbitrou a base de cálculo do ITBI de forma unilateral e como regra geral, sem observância dos requisitos previstos no art. 148 do CTN, em afronta ao Tema 1113 do STJ.

Arguem que, as Notificações de Lançamentos nº 096/2024 e 097/2024 devem ser declaradas nulas, por terem sido lavradas antes do registro dos bens em Cartório de Registro de Imóveis e/ou por não indicarem o fundamento legal e o método de cálculo utilizado pelo Fisco para o arbitramento dos valores.

Pontua que, o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro, conforme Tema 1124 do STF.

Verbera que, anexaram toda a documentação da qual lhes foi fornecida/disponibilizada na via administrativa, não tendo tido ciência ou recebido qualquer documento ou informação complementar, bem como o inteiro teor do processo administrativo nº 277/2024.

Pontua que, a modificação da base de cálculo e a notificação de lançamento na forma como realizadas violaram

direito líquido e certo dos impetrantes.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para conceder a sentença no sentido de:
(i)
declarar a nulidade das Notificações de Lançamentos nºs 96/2024 e 97/2024, visto que foram lavradas antes da ocorrência do Fato Gerador do ITBI, conforme Tema 1.124 do STF; e/ou porque não indicam o fundamento legal e o método de cálculo utilizado pelo Fisco para o arbitramento dos valores;
(ii)
declarar/reconhecer a impossibilidade de o Fisco Municipal arbitrar a base de cálculo do ITBI, como regra geral de forma unilateral, uma vez que se trata de hipótese excepcional e somente pode ser realizada se atendidos e comprovados os requisitos do artigo 148 do CTN, o que não ocorreu no caso concreto, conforme Tema 1.113 do STJ); e, assim
(iii)
reconhecer que os valores reais das operações, declarados pelas partes, são presumidamente condizentes com o valor de mercado, permitindo que sejam utilizados estes valores como base de cálculo do ITBI, nos termos do Tema 1.113 do STJ.

O Apelado, em contrarrazões, impugnou integralmente os fundamentos do recurso.

Sem parecer da Procuradoria Geral de Justiça.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
ANDRÉ ANGELO BOTTAN
e
AGRO ANGELO LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo
a quo
, nos autos do Mandado de segurança com pedido liminar n.
1004542-68.2024.8.11.0051
, que denegou a segurança pleiteada para o fim de determinar que o Ente Municipal emita guia de recolhimento do ITBI dos imóveis de matrícula nº 16.357 e nº 16.185 tomando como base de cálculo o valor da transação declarado na escritura pública de compra e venda.

A controvérsia cinge-se em verificar se os apelantes fazem jus à concessão da segurança para:
(i)
declarar a nulidade das Notificações de Lançamentos nº 096/2024 e 097/2024, por terem sido lavradas antes do registro dos bens em Cartório de Registro de Imóveis e/ou por não indicarem o fundamento legal e o método de cálculo utilizado pelo Fisco para o arbitramento dos valores; e
(ii)
afastar os valores da base de cálculo de ITBI arbitrados pelo Município de Campo Verde.

Com essas considerações, passo a análise das insurgências recursais.

DA NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO DE LANÇAMENTO

Quanto à alegação de que as Notificações de Lançamento nº 096/2024 e 097/2024 devem ser consideradas nulas diante da impossibilidade do Fisco Municipal realizar a cobrança de ITBI antes que tenha ocorrido a efetiva transferência da propriedade com o Registro em Cartório, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil e Tema 1124 pelo STF.

Sobre o assunto, sabe-se que o STF admitiu a repercussão geral do ARE 1294969/SP (Tema 1124), onde será analisada a
“Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”,
como cito:

“RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. FATO GERADOR. COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES. MULTIPLICIDADE DE RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONTROVÉRSIA CONSTITUCIONAL DOTADA DE REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO.
Tema 1124 - Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
(ARE 1294969 RG, Relator(a): MINISTRO PRESIDENTE, Tribunal Pleno, julgado em 11-02-2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-031 DIVULG 18-02-2021 PUBLIC 19-02-2021)

Frisa-se que, o objetivo do STF com o referido tema é analisar a possibilidade de cobrança de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, sem a realização da transferência de propriedade pelo registro imobiliário, o que não reflete a realidade dos autos.

Isso porque, no caso em apreço, a cobrança do tributo não está sendo realizada em relação à um evento futuro e incerto, mas de forma concomitante com a transferência do domínio do imóvel oriunda da escritura de compra e venda do bem.

No mesmo sentido já se manifestou a Suprema Corte em caso semelhante ao dos autos:

“Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. ITBI. FATO GERADOR. REGISTRO. TEMA 1124. DISTINÇÃO. 1. O acórdão recorrido está alinhado com a orientação do Supremo Tribunal Federal no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) se verifica com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis. 2
. O presente caso não se confunde com o Tema 1.124 da sistemática da repercussão geral. Isso porque, no paradigma, esta Corte irá discutir, à luz do art. 156, II, da CF/1988, a possibilidade de incidência do ITBI sobre a cessão de direitos decorrente de compromissos de compra e venda, hipótese diversa da presente
. [...]”.
(ARE 1410373 AgR, Relator(a): ROBERTO BARROSO, Primeira Turma, julgado em 19-12-2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n

DIVULG 03-02-2023

PUBLIC 06-02-2023)

Além disso, insta consignar que, embora os impetrantes tenham sido notificados, o lançamento somente é convalidado se a transferência do domínio for concretizada.

No que tange ao argumento de vício na notificação pelo fato do documento não indicar o fundamento legal da cobrança e o método de cálculo utilizado pelo Fisco para o arbitramento dos valores, este também não prospera.

Isso porque, pela análise da NOTIFICAÇÃO DE LANÇAMENTO – N° 096/2024 e da NOTIFICAÇÃO DE LANÇAMENTO – N° 097/2024. (Id. 317048898 e 317048899) é possível observar que os requisitos previstos no artigo 142 do CTN foram observados, pois constou:

·

Sujeito ativo tributário: MUNICÍPIO DE CAMPO VERDE);

·

Sujeito passivo tributário: ANDRÉ ANGELO BOTTAN;

·

Tributo cobrado: IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI;

·

Fato gerador da obrigação: transferência de propriedade de imóvel em operação de compra e venda;

·

Cálculo do Imposto: foi indicada a Base cálculo do imposto, o valor declarado pelo contribuinte, o valor da base de cálculo arbitrada pelo Fisco Municipal (Valor Total da Avaliação Mercadológico), a alíquota e o valor total do tributo;

·

Da Fundamentação Legal: Acordão do Tema Repetitivo de N° 1113 - do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de 03 de março de 2022, art. 148, do Código Tributário Nacional (CTN), da Lei de nº 5.172, de 25 de outubro de 1966, arts.181, 182, 221, 222, inciso II do196, parágrafo 3º do 225 e inciso II do 228, do CTM, da LC de N° 45, de 19 de dezembro de 2014 e art. 5°, da LC de N° 166, de 06 de setembro de 2022 Domicílio Tributário Eletrônico (DTE).

Além disso diferentemente do que alega a recorrente, é possível observar da notificação de lançamento que o arbitramento se deu com base em avaliação mercadológica, a qual pode ser mais bem analisada nos autos do Processo Administrativo de nº 277/2024.

Assim, não prosperam os fundamentos analisados neste tópico.

DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI

Sustenta, a base de cálculo do ITBI arbitrada unilateralmente pelo Ente Municipal não observou os requisitos previstos no art. 148 do CTN, nos termos do Tema 1113 do STJ.

Pois bem.
Em relação ao Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI, o artigo 38 do Código Tributário Nacional, estabelece que a base de cálculo desse tributo é o valor venal do bem, como cito:

“SEÇÃO III

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos

[...]

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. [...]”
.

Sobre o assunto o Professor Eduardo de Moraes Sabbag na obra Manual de Direito Tributário leciona que:

“É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou direito reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que
a base de cálculo será o valor de mercado (ou preço de venda, à vista, em condições normais de mercado), sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura
[...]”.
(SABBAG, Eduardo de Moraes. Manual de Direito Tributário – 11 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 1365)

Como efeito, a base de cálculo do ITBI é o
valor venal do imóvel, que corresponde ao preço de venda do bem em condições normais.

Ressalta-se que,
o valor da operação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular
procedimento administrativo, nos termos do artigo 148, do CTN, como transcrevo:

“
Art. 148 do CTN. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora,
mediante processo regular
,
arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado
, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial”.

Frisa-se que apesar d
o artigo 148 do Código Tributário Nacional prever a possibilidade do Agente Fazendário arbitrar novo valor da base de cálculo do tributo,
essa modalidade somente pode ser utilizada quando os
atos jurídicos registrados pelo contribuinte não mereçam fé, desde que observado o devido processo legal no âmbito administrativo
.

No mesmo sentido é o entendimento firmado pelo Tribunal da Cidadania, por meio do Recurso Repetitivo REsp 1937821/SP (
TEMA 1113
), como cito:

“
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. [...] 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a)
a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação
; b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)
; c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
. [...]”.
(STJ - REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022)

No referido recurso paradigma
o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1113 dos recursos repetitivos (REsp 1937821/SP), firmou as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Na hipótese, de
acordo com a escritura pública de compra e venda juntada aos autos, os imóveis registrados nas Matrículas nº 16357 e 16185 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT, forma vendidos pelos valores de R$ 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de reais) e R$ 38.000.000,00 (trinta e oito milhões de reais), respectivamente (Id. 317049350 e 317049351).

Todavia,
conforme se observa dos documentos de Id. 317048898 e 317048899, o Ente Municipal desconsiderou o valor da operação informado pelo contribuinte e arbitrou novo valor venal do
bem.

Para que seja válida a modificação da base de cálculo do ITBI pelo Fisco Municipal, mostra-se necessária a
instauração do procedimento administrativo na forma prevista no artigo 148 do Código Tributário Nacional e a observância ao
TEMA 1113 do STJ.

Pela análise das notificações de lançamentos apresentadas pelo impetrante (
Id. 317048898 e 317048899
), evidencia-se que no referido documento o Ente Municipal menciona a existência do Processos Administrativos de nº 277/2024 onde teria sido arbitrado a base e cálculo do ITBI referente aos dois imóveis.

No entanto, somente pelas provas apresentadas com a inicial (notificação de lançamento, Escritura Pública de Compra e Venda e Matricula dos imóveis), entendo não ser possível afirmar que o procedimento administrativo fiscal previsto no artigo 148 do CTN e os requisitos previstos no TEMA 1113-STJ não teria sido observado pelo Fisco Municipal, mostrando-se necessária a realização de dilação probatória, incompatível com a via da ação mandamental.

Além disso, insta consignar que,
o ato praticado por autoridade pública detém presunção relativa de legalidade, legitimidade, cabendo dessa forma, ao contribuinte, demonstrar o contrário em caso de ajuizamento de ação mandamental que visa a sua desconstituição, o que não se vislumbra na espécie.

Deste modo, não merece reparo a sentença que denegou a segurança vindicada na inicial.

DO DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025