Tribunal: TJMT
Processo: 1007330-90.2021.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-29
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007330-90.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imputação do Pagamento, Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RESIDENCIAL BRISAS DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 15.661.597/0001-92 (APELANTE), MARIO MARCIO DE OLIVEIRA RIBEIRO - CPF: 120.818.988-37 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), SAMIRA SOUZA WEYDMANN - CPF: 890.978.901-87 (APELADO), PAULO EURICO MARQUES LUZ - CPF: 432.687.221-72 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PROVA DE QUITAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c com indenização por dano moral. A sentença determinou a assinatura da escritura de transferência da unidade imobiliária adquirida e condenou ao pagamento de R$ 8.000,00 por dano moral, além de custas e honorário.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se os documentos apresentados pela parte autora são suficientes para comprovar a quitação integral do preço do imóvel; e (ii) saber se a recusa injustificada na outorga da escritura definitiva enseja o dever de indenizar por dano moral.

III. Razões de decidir

A apelada apresentou contrato de compra e venda, extratos bancários e autorização da Caixa Econômica Federal para cancelamento da alienação fiduciária, e que não foram infirmados por qualquer contraprova durante a instrução.

O art. 373, inc. I e II, do CPC, dispõe que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, houve inversão do ônus da prova, cabendo à parte ré demonstrar a ausência de quitação, o que não foi feito.

Incontroversa a falha na prestação do serviço, evidenciada pela recusa imotivada das rés em proceder à transferência, configura-se o dano moral.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A existência de contrato de compra e venda, acompanhada de extratos bancários e autorização de cancelamento da propriedade fiduciária, é suficiente para comprovar a quitação do imóvel. 2. A recusa imotivada de outorga de escritura após quitação caracteriza falha na prestação do serviço e gera direito à indenização por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, incs. V e X; CC, arts. 421 e 1.418; CPC, arts. 373, inc. II, e 85, § 11; CDC, arts. 6º, inc. VIII, e 14.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda., em face da r. sentença proferia pela MMª Juíza de Direito da 11ª Vara Cível de Cuiabá, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela de evidência, movido por Samira Souza Weydmann, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar as requeridas a assinarem a transferência da propriedade do imóvel matrícula n.º 103.946,

do CRI de Cuiabá, bem com para condenar ao pagamento de indenização por dano moral de R$ 8.000,00. Ao final condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, sendo dividido em 50% para cada requerida.

Inconformada, a apelante sustenta embora tenha sido firmado entre as partes o Contrato de Compra e Venda do apartamento n.º 602 do Edifício Residencial Brisas do Parque, com previsão clara de pagamento por meio de boletos bancários, não há nos autos comprovante de quitação nesses moldes. Segue questionando a idoneidade da prova apresentada pela apelada para comprovar a quitação do imóvel, alegando que o extrato bancário colacionado aos autos não possui valor jurídico para esse fim, pois contém meras anotações manuscritas e genéricas, supostamente inseridas após sua emissão, fazendo alusão a depósitos que não identificam de forma clara o vínculo com a compra e venda da unidade 602.

Menciona que a ação é, na verdade, uma tentativa disfarçada da apelada de fazer valer judicialmente um Termo de Acordo Extrajudicial firmado entre a empresa Sisan Engenharia Ltda. e a Orbix Corretora de Seguros EIRELI, esta última representada justamente por Samira Souza Weydmann, ora apelada. Sustenta que para o exercício legítimo do direito à adjudicação compulsória, é condição essencial a comprovação da quitação integral do preço pactuado no contrato, ônus que não foi cumprido pela autora/apelada. Argumenta ser indevida a condenação por dano moral, com pleito subsidiário de minoração do
quantum
.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 264141321), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua em pauta.

Cuiabá, 23 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Samira Souza Weydmann ajuizou ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela de evidência, em desfavor do Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. e Sisan Engenharia Ltda., com o objetivo de compelir as rés à transferência da propriedade da unidade 602 do Edifício Residencial Brisas do Parque, sob o fundamento de que teria integralmente quitado o imóvel, mas as rés permanecem inertes na formalização da transferência da titularidade perante o cartório de registro de imóveis.

Alega que celebrou, em 11 de fevereiro de 2014, um contrato de compra e venda da referida unidade com a parte requerida, e que, ao longo dos anos, efetuou o pagamento total do imóvel, o qual alcançou o montante de R$ 459.450,46, estando este valor quitado até abril de 2018. Afirma ter colacionado aos autos, diversos documentos comprobatórios da quitação, incluindo relatório de conta corrente, extratos bancários e correspondências trocadas com a Caixa Econômica Federal, instituição financeira responsável pelo financiamento imobiliário, que inclusive já teria expedido autorização formal para o cancelamento da propriedade fiduciária diante da quitação da dívida correspondente ao apartamento.

Todavia, menciona que apesar da quitação e da posse exercida pela autora sobre o imóvel, as rés não teriam procedido com a outorga da escritura definitiva, obstando o registro da titularidade em nome da autora. Diante da inércia, relata que buscou extrajudicialmente a resolução do impasse, mas encontrou resistência por parte das empresas, especialmente diante da negativa dos sócios das requeridas em assinar os documentos necessários à efetivação do registro.

Menciona, inclusive, que a recusa da requerida em transferir o imóvel é tão somente fruto de uma rusga entre os sócios proprietários do empreendimento, prejudicando assim interesse de terceiro, no caso, a consumidora.

Ao final postula pela concessão da tutela de evidência, para que as rés sejam compelidas, de imediato, a promover a transferência da titularidade do imóvel, com aplicação de multa cominatória diária de R$ 3.000,00 ou, alternativamente, de valor fixo de R$ 50.000,00, em caso de descumprimento. Subsidiariamente, requer a adjudicação compulsória do imóvel por sentença. Além disso, pleiteia a indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00, sob o argumento de que a resistência infundada das rés causou-lhe frustração, insegurança jurídica, abalo emocional e violação de sua dignidade, não sendo o caso de mero dissabor cotidiano.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar as requeridas a assinarem a transferência da propriedade do imóvel matrícula n.º 103.946, Livro nº 02, Ficha nº 01, do CRI de Cuiabá, bem com para condenar ao pagamento de indenização por dano moral de R$ 8.000,00. Ao final condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, sendo dividido em 50% para cada requerida, sendo que para a 2ª requerida (Sisan), sua parte deve ser reduzido pela metade, por não oferecer resistência ao pedido inicial, nos termos do art. 90§ 4º do CPC.

Inconformado, o apelante Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. recorre defendendo, em síntese que a autora não comprovou a quitação integral do preço, requisito essencial para a adjudicação, já que não apresentou boletos ou recibos válidos. Segue questionando a idoneidade da prova apresentada pela apelada para comprovar a quitação do imóvel, alegando que o extrato bancário colacionado aos autos não possui valor jurídico para esse fim, pois contém meras anotações manuscritas e genéricas, supostamente inseridas após sua emissão, fazendo alusão a depósitos que não identificam de forma clara o vínculo com a compra e venda da unidade 602.

Sustenta, ainda, que o imóvel foi objeto de um acordo extrajudicial firmado entre a Sisan e a empresa Orbix, representada pela própria autora, sem anuência da verdadeira proprietária, o que evidenciaria tentativa de impor à apelante o cumprimento de obrigação alheia. Argumenta ainda, ser indevida a condenação por dano moral, com pleito subsidiário de minoração do
quantum
. Ao final, requer a reforma da sentença, com a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a redução do valor da indenização por dano moral.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente, é incontroverso que o contrato de compra e venda foi firmado entre a apelada e a própria Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda., que figura como vendedora formal da unidade 602, nos termos do documento id. 264140274.

Dito isso, verifica-se que a tese central da insurgência recursal é a ausência de prova de quitação. No entanto, consta dos autos um robusto conjunto documental, relatório de conta corrente (id. 264140275), extratos bancários (id. 264140280), autorização da Caixa Econômica para cancelamento da propriedade fiduciária (id 264140283), que foram devidamente anexados à inicial e não foram infirmados por qualquer contraprova durante a instrução.

Nota-se que a apelante, afirma não reconhecer como válidos os documentos apresentados pela parte autora a título de comprovação do adimplemento contratual, exigindo a juntada de recibos originais e autenticados pela Caixa Econômica Federal, correspondentes ao valor integral do imóvel. Tal exigência, contudo, inverte de forma indevida a lógica processual estabelecida, pois, conforme se verifica, houve decisão determinando expressamente a inversão do ônus da prova em favor da consumidora, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do CDC.

Nesse cenário, embora substanciosas as alegações, incumbia à parte ré, ora apelante, demonstrar a inexistência ou a irregularidade dos pagamentos indicados pela autora, sobretudo diante dos extratos bancários e comprovantes juntados, que evidenciam a realização de depósitos em conta vinculada à empresa vendedora, ônus do qual não se desincumbiu (art.373, inc. II, do CPC).

Além disso, é incontroverso que a requerida Sisan, em sua contestação (id. 264141276), reconhece expressamente a quitação do imóvel pela autora, ao passo que a apelante, sem apresentar qualquer contraprova documental, limita-se a desqualificar genericamente os extratos e lançamentos apresentados.

Assim, como dito alhures, a apelada acostou aos autos contrato de compra e venda devidamente assinado pelas partes, extratos bancários, relatórios de conta corrente, além de autorização da Caixa Econômica Federal para o cancelamento da alienação fiduciária, o que só é possível após a quitação do valor total do imóvel, conforme regras do contrato e normas do sistema financeiro habitacional.

Ademais, o que se denota dos autos é que a recusa em promover a escritura definitiva decorre de divergências societárias internas entre os sócios, circunstância que, por evidente, não pode servir de óbice à consolidação da propriedade em favor de adquirente de boa-fé.

Inobstante, a apelante também argumenta que a ação seria uma forma indireta de obter a transferência do imóvel anteriormente discutida em acordo extrajudicial firmado entre a empresa Sisan e a Orbix, empresa da qual a autora é sócia. Contudo, conforme se verifica do exame mais acurado dos autos, o pleito decorre de relação contratual própria e autônoma, diversa daquela discutida na ação 1043243-41.2018.8.11.0041. Por outro lado, o contrato firmado entre a autora e a apelante é instrumento hábil, assinado e individualizado, não havendo conexão jurídica obrigacional com o acordo citado.

A propósito, bem pontuou a douta magistrada ao asseverar:

“
A requerida Residencial Brisas do Parque Ltda arguiu coisa julgada em razão da ação 1043243-41.2018.8.11.0041 que tramitou na 4ª Vara Cível, envolvendo parte diversa da requerente, porém tendo a unidade imóvel 602 citada na naquela discussão, o que, por óbvio não merece prosperar.

Ali se tratou de outra relação contratual, envolvendo os sócios, dívidas, restando o pedido inclusive improcedente, que nada tem a ver, ou interfere com o contrato em comento, não merecendo maiores digressões.

Conforme contrato e narrativa dos fatos, é fato incontroverso que a requerente adquiriu o imóvel mencionado, e que por desentendimentos entre as requeridas, restou prejudicado o cumprimento do acordo celebrado entre as partes, o que também não foi contestado entre as partes.

Desta forma, patente o direito da requerente em ter a titularidade do imóvel em seu nome.

Cediço também que o artigo 14 do mencionado código estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor pela prestação de serviços de forma defeituosa, ou seja, ele responde pela reparação dos danos causados ao consumidor independentemente da existência de culpa, assinalando no § 3º, incisos I e II, que este fornecedor somente não será responsabilizado se provar que inexiste defeito no serviço ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiros.

Como se vê, para alcançar o seu intento, a autora teve que se valer de uma ação judicial.

Nessa esteira, evidente a falha na prestação do serviço, decorrente da desídia dos requeridos em realizar a transferência da titularidade do imóvel a requerente após a quitação do valor acordado no contrato entre as parte.

Desse modo, a demora excessiva e injustificada dos recorridos caracteriza verdadeiro abuso, ocasionando aflições pessoais e sofrimento ao adquirente, que depois de quitar o bem não pode registrá-lo em seu nome, em razão da incúria dos requeridos, por anos, o que enseja dano moral in re ipsa.
” (id. 264141308).

Sendo assim, embora o apelante defenda que a condutora do feito não se ateve às provas produzidas nos autos, posto que o conjunto probatório produzido não é favorável à recorrida, destaco que nos termos do art. 371, do CPC,
“
O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Nesse sentido, o doutrinador Daniel Amorim Assumpção Neves esclarece:

“Atualmente o sistema de valoração adotado pelo sistema processual brasileiro é o da persuasão racional, também conhecido como o principio do livre conhecimento motivado, no qual
o juiz é livre para formar seu convencimento
, dando às provas produzidas o peso que entender cabível em cada processo,
não havendo uma hierarquia entre os meios de prova
. Isso, claramente, não significa que o juiz possa decidir fora dos fatos alegados no processo, mas sim que dará aos fatos alegados a devida consideração diante das provas produzidas.

Em tese, portanto, não há uma hierarquia preestabelecida da carga probatória dos meios de prova.
Diante dessa regra, não seria possível afirmar que um meio de prova é mais importante do que outro, ou que seja insuficiente para demonstrar a ocorrência de determinado fato.
É possível, por exemplo, que num determinado processo a prova testemunhal desbancasse a prova pericial, ou até mesmo a confissão.
E é também em razão do sistema admitido que as conclusões do laudo pericial não vinculam obrigatoriamente o juiz
.”
(Manual de Direito Processual Civil, 6ª Ed. Rev. Atual. e Amp. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, págs. 488/489 - negritei)

Nessa trilha, reafirma-se que, diante das provas apresentadas pela apelada, competia ao recorrente comprovar que não houve a quitação integral do bem, conforme preceitua o art. 373, inc. II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito da autora.

Por conseguinte, o ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito, que certamente atraiu para o apelante o encargo de provar de forma robusta suas alegações, ônus este do qual não se libertou, repisa-se.

Desse modo,

tenho que as provas trazidas aos autos são perfeitamente capazes de comprovar as alegações autorais, na hipótese em tela, com a determinação de transferência do imóvel em favor da apelada, nos termos proferidos pela r. sentença. Outro não é o entendimento desse Tribunal,
verbis
:

“
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – AUSENCIA DOS REQUISITOS – ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL - IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO – REQUISITO ESSENCIAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da perfeita identificação e descrição do bem. Ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória.
”
(RAC n. 0001820-73.2008.8.11.0040, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 13.12.2023).

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – IMÓVEL OBJETO DA LIDE ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO HEREDITÁRIO CELEBRADO ENTRE A PARTE AUTORA, O VIÚVO MEEIRO E OITO HERDEIROS – CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELA PARTE AUTORA – TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DO BEM NÃO REALIZADA – FALECIMENTO DO VIÚVO MEEIRO – BEM ALIENADO JÁ NÃO SE ENCONTRAVA NA ESFERA PATRIMONIAL DOS BENS DEIXADOS EM HERANÇA PELO MEEIRO FALECIDO – DESNECESSIDADE DE SUBMETER A TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA AO JUÍZO DO INVENTÁRIO – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 1.418, DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA –RECURSO PROVIDO.

1. Nos termos do Art. 501: “Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida” - O bem alienado já não se encontrava na esfera jurídica patrimonial dos bens deixados em herança pelo vendedor falecido, pois apenas faltava a obrigação de fazer, consistente na outorga de escritura pública de compra e venda, o que encontra amparo, como forma de substituir a vontade da parte, no supramencionado artigo 501 do CPC.

2. A ação de adjudicação de imóvel, a procedência do pedido inicial exige a prova de compromisso de compra e venda assinado pelas partes, da quitação do contrato e da recusa do promitente vendedor (Art. 1.418, CC) - Presentes os requisitos, deve ser reconhecido o direito à adjudicação compulsória.”
(RAC n. 1029522-51.2020.8.11.0041, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 21.11.2023).

Superado esse ponto, no tocante à alegação de ausência de dano moral também não procede. Digo isso, pois é incontroverso que a autora permaneceu sem regularização dominial de imóvel quitado, por culpa das rés, por período prolongado, o que extrapola meros dissabores e caracteriza falha na prestação de serviço e ofensa à dignidade do consumidor, sendo correta a fixação da indenização.

Dessa forma, existindo a responsabilidade civil, passo a análise do
quantum
indenizatório, também objeto de insurgência subsidiária da apelante.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

Certo é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nessa trilha, entendo que o valor fixado na sentença, de R$ 8.000,00 (oito mil reais) é proporcional ao dano sofrido, e cumprirá a finalidade de inibir a parte ré à repetição da falha, considerando-se a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Por fim, não há que se falar na condenação do recorrente por litigância de má-fé, conforme pretendido pela apelada, uma vez que não resta presente nenhuma das hipóteses do rol taxativo previsto nos arts. 77 e 80, ambos do CPC.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios em 3% (três por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 23 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2025