Tribunal: TJMT
Processo: 1003854-31.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Tutela de urgência. Promessa de compra e venda de imóvel rural. Cláusula resolutiva expressa. Inadimplemento substancial do contrato. Prévia notificação extrajudicial do réu. Preenchimento dos requisitos legais necessários à antecipação da tutela. Recurso provido.
i. caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003854-31.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[THALLES FELIPE VIEIRA LOPES MARTINS - CPF: 033.131.531-94 (ADVOGADO), SEBASTIAO SILVERIO FERREIRA - CPF: 106.875.991-72 (AGRAVANTE), IRAILDES ALVES FERREIRA - CPF: 242.005.901-82 (AGRAVANTE), MARIANO AGUIAR DA SILVA FILHO - CPF: 870.249.001-30 (AGRAVADO), GISELLY RESENDE GOMES - CPF: 035.880.261-00 (ADVOGADO), EDUARDO HENRIQUE DE SOUZA - CPF: 958.574.191-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento.

Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Tutela de urgência. Promessa de compra e venda de imóvel rural. Cláusula resolutiva expressa. Inadimplemento substancial do contrato. Prévia notificação extrajudicial do réu. Preenchimento dos requisitos legais necessários à antecipação da tutela. Recurso provido.

i. caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela formulado pelos autores/agravantes para que fossem imediatamente reintegrados na posse do imóvel objeto do contrato rescindendo, sob o fundamento de que, a despeito da existência de cláusula resolutória expressa, a reintegração na posse do imóvel depende necessariamente de prévia declaração judicial acerca da rescisão do negócio jurídico.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em aferir se, diante da existência de cláusula resolutiva expressa, inadimplemento incontroverso e notificação extrajudicial regular, é cabível o deferimento da tutela de urgência para imediata reintegração de posse extrajudicial.

III. Razões de decidir

3. Conforme atual orientação da jurisprudência do STJ, “inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente”, até porque “impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa” (STJ - Quarta Turma - REsp 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021).

IV. Dispositivo

4. Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por SEBASTIÃO SILVÉRIO FERREIRA e IRAILDES ALVES FERREIRA contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Guiratinga/MT, que nos autos da ação “
Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
”

(Proc. nº 1000048-74.2025.8.11.0036), ajuizada pelos agravantes contra
MARIANO AGUIAR DA SILVA FILHO, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelos autores/agravantes para que fosse ordenada a imediata reintegração na posse do imóvel objeto do contrato rescindendo, pois, segundo o magistrado, “
para que haja a inversão da posse, é necessária a regular resolução do contrato, sendo a reintegração de posse sua consequência, assim, enquanto não existir a declaração de resolução do contrato entabulado entre as partes, não se pode considerar a posse injusta, e por consequência, inexiste a verossimilhança da alegação, a justificar antecipação de tutela
”
(cf. Id. nº 182396710 dos autos de origem).

Os agravantes sustentam que “
firmaram, em 07 de agosto de 2023, Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse com o agravado, envolvendo dois imóveis rurais descritos no instrumento contratual, pelo valor total de R$ 1.050.000,00, sendo R$ 50.000,00 pagos como entrada e o saldo remanescente dividido em quatro parcelas anuais de R$ 250.000,00
”, no entanto, o “
agravado realizou apenas o pagamento da entrada, ficando inadimplente desde o vencimento da primeira parcela, em 30 de agosto de 2024
”, sendo que todas as “
tentativas de solução amigável foram realizadas
(...)
, incluindo notificações extrajudiciais e contranotificação, sem qualquer êxito
”.

Ressaltam que a Escritura Pública “
prevê, em sua cláusula 4, condição resolutiva, com devolução imediata dos imóveis, pagamento de multa de 10% sobre o valor devido, e aluguel pelo tempo de retenção, além da multa diária de 15% para atraso superior a 10 dias
”, e que, logo após o vencimento da primeira parcela, encaminharam a competente “
notificação extrajudicial no 3º Tabelionato de notas, Registros de títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas, da comarca de Rondonópolis
”, porém, “
decorrido o prazo para purgar a mora ou desocupar o imóvel, o agravado não realizou nenhum dos atos, permanecendo inadimplente e dentro o imóvel
”.

Afirmam, nesse sentido, que a probabilidade do direito decorre do fato de que está comprovado o “
inadimplemento contratual

da parte agravada, não havendo óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito
”, e que o
perigo de demora é evidente, uma vez que o agravado, em manifesta má-fé, busca alienar os imóveis a terceiros, conforme relato de vizinhos e termo de declaração de seus funcionários
”, além do mais, “
a manutenção da posse pelo agravado implica no uso indevido dos bens, em prejuízo direto aos agravantes, que são os legítimos proprietários
”.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a decisão agravada, seja deferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para determinada a “
reintegração de posse, em favor dos agravantes, dos imóveis descritos no pedido inicial e objeto da Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse
”, e, de imediato, a antecipação da tutela recursal (cf. Id. nº 267668799).

A decisão vinculada ao Id. nº 268456753 recebeu e admitiu o processamento do agravo de instrumento, mas indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal.

O agravado oferta contrarrazões junto ao Id. nº 282743367, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Os agravantes Sebastião e Iraildes Ferreira ajuizaram esta ação “
Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
”

em desfavor do agravado
Mariano Aguiar a Silva Filho, alegando que, “
e
m 07 de agosto de 2023,
(eles)
firmaram Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse,
(...)
, tendo como objeto dois imóveis rurais
”, quais sejam, “
área de 69 ha no lugar denominado Sítio Nova Esperança
” e “
área de 2 ha e 5.600 m2,
(consistindo em)
fração do ‘Sítio Vale do Guariroba’,
(...)
anexa ao lote denominado Sítio Nova esperança
”, ambos situados na zona rural de Guiratinga/MT, mediante o pagamento do preço de R$ 1.050.000,00, a ser pago da seguinte forma: “
I) entrada de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); II) saldo remanescente de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), dividido em quatro parcelas anuais de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) cada, com vencimento em 30 de agosto dos anos subsequentes
(isto é,

2024 a 2027)”.

Disseram que o “
requerido efetuou o pagamento de entrada, no entanto, após decorrido o prazo para pagamento da primeira parcela, qual seja, 30 de agosto de 2024, não efetuou mais nenhum pagamento
”, por esse motivo, “
em 14 de novembro de 2024, encaminharam mensagem, via WhatsApp,
(...)
, notificando o requerido para realizar o pagamento ou desocupar os imóveis, no prazo de 10 dias,
(e)
, embora ele sempre tenha respondido as mensagens no respectivo número, após o encaminhamento da notificação, permaneceu inerte; na mesma data, foi protocolada notificação extrajudicial no 3º Tabelionato de Notas, Registros de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas da comarca de Rondonópolis-MT, por meio da Ordem de Serviço nº 617640, a qual retornou com a seguinte certidão, assinada no dia 27 de dezembro de 2024,
(...)
a notificação extrajudicial
(...)
foi cumprida
(...)
, oportunidade em que
(Mariano)
bem ciente ficou e recebeu cópia, mas recusou-se em assinar
”.

Então, suscitando a presença de cláusula resolutiva expressa no negócio, a comprovação do inadimplemento contratual e do envio de notificação comunicando a resolução do pacto, e, ainda, a indevida recursa/resistência do réu em lhes devolver a posse dos imóveis, pediram a antecipação dos efeitos da tutela para que fosse determinada a sua imediata reintegração na posse do imóvel, e, ao final, “
a

total procedência da presente demanda, com a declaração da resolução do contrato, para o fim de determinar a expedição de mandado de reintegração de posse,
(e a condenação do réu)
ao pagamento de multa de 10% sobre o valor devido,
(...)
, e aluguel pelo tempo de retenção
” (cf. Id. nº 180994415 dos autos de origem).

A r. decisão agravada, ao receber a petição inicial, o MM. Juiz rejeitou a tutela de urgência pleiteada pelos autores pelo seguinte motivo:

“(...), no caso em concreto, para que haja a inversão da posse, é necessária a regular resolução do contrato, sendo a reintegração de posse sua consequência.

Assim, enquanto não existir a declaração de resolução do contrato entabulado entre as partes, não se pode considerar a posse injusta, e por consequência, inexiste a verossimilhança da alegação, a justificar antecipação de tutela.

(...)

Desse modo prudente a realização da instrução processual probatória, mediante a oportunidade da ampla defesa e do contraditório, bem como a pertinente produção de provas.

A probabilidade do direito alegado associada ao perigo de dano ou ao risco ao resultado útil do processo são requisitos essenciais para o deferimento da antecipação da tutela. Quando não preenchidas essas exigências, se torna inviável a concessão da medida.

No presente caso, a probabilidade do direito alegado pelo recorrente se mostra controvertido, carente de melhor aferição mediante a regular instrução processual, assim como, não se trata de questão irreversível, pois, caso venha a ser reconhecido que a parte requerente não tenha direito à posse pela rescisão do contrato, o requerido terá seu direito assegurado judicialmente.

Portanto, em que pese todas as alegações da parte autora, ao menos neste momento processual não se verifica a possibilidade de reconhecer seu direito, pois se assim o fizesse, estar-se-ia a avançar sobre o mérito na ação.

Logo, ante a ausência do preenchimento dos requisitos dos artigos 300 e 561, ambos do Código de Processo Civil, não há se falar em concessão da antecipação de tutela.”

Sobre o tema, a atual orientação da jurisprudência do STJ é a de que, “
em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa
” (STJ -
Terceira Turma
- REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023), ou seja, “
inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente
”, até porque “
impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa
” (STJ -
Quarta Turma
- REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021), restando, portanto, superada a posição anteriormente predominante de que, em prestigio ao princípio da boa-fé objetiva, para que se pudesse cogitar a reintegração na posse do imóvel, ainda que existente cláusula resolutória expressa, seria imprescindível a prévia manifestação judicial acerca da rescisão do negócio jurídico.

A propósito:

EMENTA: COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. VIABILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. MULTA. ARTIGO 1.021, § 4º, DO CPC/2015. MERA IMPROCEDÊNCIA. NÃO CABIMENTO. NÃO PROVIDO. 1. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021). 2. O mero não conhecimento ou improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação na multa do artigo 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisada caso a caso. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.386.370/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024)

EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA.1. Não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC quando as controvérsias postas nos autos foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada e clara, apenas em sentido contrário ao pretendido pela parte recorrente. 2. Há cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda para o caso de inadimplemento, que autoriza também a imediata restituição da posse do imóvel, segundo asseverado pelas decisões proferidas na instância primeva. 3. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021). 4. Ausência de decisão extra petita ante a possibilidade de resolução do contrato pela via extrajudicial. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.966.946/MS, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022)

EMENTA: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. (...).

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021)

Sob esse enfoque, uma vez que a “
Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse
” contém cláusula resolutiva expressa (cf. Id. nº 180994426 dos autos de origem), que a certidão lavrada pela Tabeliã do 3º Tabelionato de Notas, Registros de títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas da comarca de Rondonópolis/MT, datada de 27.12.2024 (cf. Id. nº 180994428 – pág. 4 dos autos de origem), constitui prova sumária suficiente da interpelação extrajudicial do réu a respeito do inadimplemento da obrigação e desfazimento do vínculo contratual, e, sobretudo, que o comportamento adotado por este não sugere a presença de justo motivo para não ter sido entregue a contraprestação financeira e nem a propensão de resolver amistosamente o negócio jurídico, admito que restou satisfatoriamente demonstrado o preenchimento dos requisitos legais necessários à antecipação dos efeitos da tutela em favor dos autores/agravantes.

Em específico ao último ponto acima listado, isto é, a conduta do comprador/réu após a data do vencimento da dívida, anoto que, ainda que por via transversa, a contranotificação enviada aos vendedores/autores para lembrá-los de um suposto acordo verbal entre eles firmados para ampliar a data de vencimento da 1ª parcela para “
até o fim de ano de 2024, ou seja, 31/12/2024
” (cf. Id. nº 180994430 dos autos de origem), perfaz inequívoca admissão de que o pagamento da 1ª parcela na data avençada contratualmente, de modo formal/escrito, e, embora a existência ou não desse acerto verbal precise ser melhor investigada no curso do processo, o fato é que a presente demanda só veio a ser proposta no dia 17.01.2025, sendo que, antes disso, em 06.01.2025, os autores enviaram mais uma notificação ao réu para exigir a desocupação dos imóveis, ponderando, inclusive, que, “
mesmo que se reconhecesse a alegação do notificado
(ref. acordo verbal)
, a prorrogação supostamente acertada previa pagamento até 31/12/2024, o que não foi cumprido, configurando um novo descumprimento das obrigações
”

(cf. Id. nº 180994432 dos autos de origem), no entanto, mais uma vez, a resposta que obtiveram foi o “dar de ombros” por parte do réu/agravado.

No mesmo toar, ao comparecer no pressente processo, seja nas contrarrazões aqui ofertadas, seja na contestação apresentada nos autos de origem, o réu/agravado não nega que deixou de pagar a 1ª parcela na data aprazada, nem fornece motivo plausível para ter deixado de fazê-lo, limitando-se a invocar o dito acordo verbal em que teria sido aceito o pagamento até o final do ano de 2024 como o motivo determinante à improcedência da pretensão autoral, sem, porém, realizar, como gesto mínimo de seriedade e boa vontade, o depósito dos valores devidos em Juízo, ou, de outro modo, praticar qualquer ato que demonstrasse a sua intenção de quitar a obrigação e manter vivo o vínculo contratual.

Observo, por fim, que a genérica invocação do direito de ser indenizado por benfeitorias, desprovida de lastro probatório mínimo, não constitui óbice à concessão da tutela de urgência em debate, na medida em que não prejudica ou inviabiliza a apuração da questão na fase instrutória, e, para além disso, o risco de dano pende muito mais em favor da situação dos autores/agravantes que, sem receber a contraprestação devida, estão
impossibilitados de usar a coisa que lhes pertence, cujo potencial de exploração econômica é inquestionável.

Pelo exposto,
dou provimento
ao recurso, para reformar a decisão agravada e, assim, deferir o pedido de antecipação dos efeitos da tutela em favor dos autores/agravantes, a fim de determinar ao réu/agravado que desocupe voluntariamente os imóveis no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de despejo, com a reintegração forçada dos autores/agravantes na posse dos imóveis descritos no contrato objeto da lide.

Custas pelo agravado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025