Tribunal: TJMT
Processo: 1029534-18.2025.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029534-18.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[EDUARDO HENRIQUE VIEIRA BARROS - CPF: 704.891.571-49 (ADVOGADO), INDIANA AGRI COMÉRCIO E EXPORTAÇÃO DE CEREAIS EIRELI - CNPJ: 10.671.911/0001-02 (AGRAVANTE), JOAO ALFREDO VIECILI - CPF: 243.749.380-87 (AGRAVADO), VINICIUS EMIDIO CEZAR - CPF: 025.717.701-95 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), EUCLIDES RIBEIRO DA SILVA JUNIOR - CPF: 630.715.331-87 (ADVOGADO), ALLISON GIULIANO FRANCO E SOUSA - CPF: 900.973.781-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS – PRELIMINARES
-
FALTA DE INTERESSE RECURSAL E PRECLUSÃO
-
EXCESSO DE PENHORA
-
NÃO SUSCITADA PERANTE O JUÍZO
SINGULAR

– MÉRITO

– IMÓVEL RURAL DE GRANDE EXTENSÃO E ELEVADO VALOR – NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO POR PERITO ESPECIALIZADO – INTELIGÊNCIA DO ART. 870, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC
/15
– RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO.

1. Não tendo a parte agravante impugnado as avaliações de determinados imóveis na origem (matrículas 22882, 22883, 17999 e 18039), opera-se a preclusão quanto a essa matéria, não sendo possível sua discussão em sede recursal, por ausência de interesse recursal.

2. A alegação de excesso de penhora, não ventilada nos autos de origem nem analisada na decisão agravada, não pode ser conhecida em sede de agravo de instrumento, sob pena de supressão de instância e ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição.

3. O recurso de agravo de instrumento possui fundamentação vinculada, devendo se restringir à análise do acerto
ou desacerto da decisão recorrida, não comportando a apreciação de matérias não submetidas previamente ao juízo de primeiro grau.

4
. Embora a regra geral seja a avaliação de bens penhorados por Oficial de Justiça (art. 870, caput, do CPC
/15
), o parágrafo único do mesmo dispositivo estabelece que, se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador.

5. Tratando-se de imóvel rural com área superior a 1.200 hectares e valor estimado em mais de R$ 21 milhões, a avaliação demanda conhecimentos específicos sobre o mercado imobiliário rural, qualidade do solo, capacidade produtiva e infraestrutura disponível, entre outros fatores que influenciam diretamente na formação do preço. Tais conhecimentos,
via de regra
, extrapolam aqueles ordinariamente exigidos dos Oficiais de Justiça no desempenho de suas funções, impondo-se a nomeação de avaliador especializado para garantir a justa aferição do valor do bem.

6.
Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida,
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
INDIANA AGRI COMÉRCIO E EXPORTAÇÃO DE CEREAIS EIRELI

em face da
decisão
que
nos autos da
Execução de Título Extrajudicial nº 1002691-75.2020.8.11.0037
, movida por
JOÃO ALFREDO VIECILI
, ora agravado,
homologou as avaliações de imóveis penhorados realizadas por Oficial de Justiça, indeferiu o pedido de avaliação
por perito especializado e determinou a designação de hasta pública para alienação dos bens.

Em suma, aduz a agravante
que os imóveis penhorados possuem características específicas e elevado valor econômico, exigindo conhecimento especializado para sua correta avaliação
.

Pondera ainda que
o art. 870, parágrafo único, do CPC
/15
impõe ao juiz a nomeação de avaliador especializado quando necessários conhecimentos específicos
.

Enfatiza também que
há excesso de
penhora
, pois o crédito exequendo é de R$ 3.594.696,81
(três milhões, quinhentos e noventa e quatro mil, seiscentos e noventa e seis reais e oitenta e um centavos),
mas a constrição recaiu sobre diversos imóveis cujo valor total supera em muito a dívida.

Por fim, pugna pela liminar recursal e, no mérito provimento do recurso para
suspensão da hasta pública e, no mérito, a reforma da decisão para que seja determinada a avaliação dos imóveis por perito especializado, bem como o reconhecimento do excesso de execução.

A liminar recursal foi deferida no
ID nº 31
1677351
.

As informações do Juízo da causa foram prestadas no
ID nº 316369394
.

As contrarrazões do agravado
JOÃO ALFREDO VIECILI
vieram no
ID nº
317973371
, alegando preliminarmente a
falta de interesse processual e preclusão da matéria
em relação aos imóveis objeto das matrículas 22882, 22883, 17999 e 18039, todas do CRI de Primavera do Leste/MT, na medida em que não houve impugnação nos autos de origem
, bem como

falta
de interesse processual e supressão de instância
no que tange à alegação de excesso de penhora, pois a matéria não foi ventilada na origem.

No
mais,

ressalta
a inexistência de excesso de penhora, considerando a multiplicidade de penhoras que antecedem e preferem à
penhora feita pelo agravado, bem como o estado de total insolvência da parte agravante.

Por derradeiro, d
efende a idoneidade do laudo de avaliação lavrado pelo Oficial de Justiça, argumentando que a agravante não demonstrou qualquer mácula ou irregularidade.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Preliminar -
falta de interesse processual e preclusão da matéria em relação aos imóveis objeto das matrículas 22882, 22883, 17999 e 18039

O agravado suscita preliminar de falta de interesse processual e preclusão da matéria em relação aos imóveis objeto das matrículas 22882, 22883, 17999 e 18039, todas do CRI de Primavera do Leste/MT, sob o fundamento de que a agravante não impugnou as avaliações desses imóveis nos autos de origem.

Compulsando os autos, verific
a-se
que assiste razão ao agravado. Da análise da petição de ID
nº
161708346 dos autos de origem (Doc. 02 anexado às contrarrazões), constata-se que a agravante impugnou especificamente apenas as avaliações dos imóveis de matrículas n° 7553 do CRI de Primavera do Leste, n° 23857 do CRI de Primavera do Leste/MT e n° 1775 do CRI de Novo São Joaquim.

O princípio da dialeticidade recursal exige que o recorrente impugne especificamente os fundamentos da decisão recorrida, demonstrando o desacerto do julgado. No caso, não tendo a agravante impugnado as avaliações dos imóveis de matrículas 22882, 22883, 17999 e 18039 na origem, operou-se a preclusão quanto a essa matéria, não sendo
possível sua discussão em sede recursal
, conforme dispõe o artigo 507 do CPC/15:

“Art.
507.É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão
.”

Sobre o tema
:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO - DISCUSSÃO SOBRE VALOR DE BEM PENHORADO - AVALIAÇÃO NÃO IMPUGNADA A TEMPO E MODO - PRECLUSÃO TEMPORAL - ALEGAÇÃO DE VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL - NÃO DEMONSTRAÇÃO - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO INDEFERIDO. Não tendo a parte impugnado, a tempo e modo, a avaliação feita por oficial de justiça sobre bem penhorado, resta configurada a preclusão temporal sobre a matéria, não havendo como reabrir a discussão sobre essa avaliação. Não tendo a parte agravante demonstrado a alegada valorização do bem penhorado após a realização da avaliação, ou qualquer dos outros requisitos do artigo 873 do NCPC, não se mostra possível o deferimento do pedido de realização de nova avaliação.
”
(TJ-MG - AI: 10472140010803001 Paraguaçu, Relator.: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 02/07/2020, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/07/2020)

Portanto,
acolho a preliminar
para não conhecer do recurso quanto às avaliações dos imóveis de matrículas 22882, 22883, 17999 e 18039, todas do CRI de Primavera do Leste/MT, por falta de interesse recursal decorrente da preclusão.

Da falta de interesse processual e supressão de instância no que tange à alegação de excesso de penhora

O agravado também suscita preliminar de falta de interesse processual e supressão de instância quanto à alegação de excesso de penhora, argumentando que tal matéria não foi ventilada nos autos de origem, tampouco analisada na decisão agravada.

De fato, analisando a petição que ensejou a decisão agravada (
ID
nº
161708346 dos autos de origem
),
verifica-se que
a agravante
se limitou
a impugnar as avaliações dos imóveis, requerendo a designação de perito especializado, sem suscitar a questão do excesso de penhora.

O recurso de agravo de instrumento possui fundamentação vinculada, devendo se restringir à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida. A apreciação de matéria não submetida ao juízo de primeiro grau configuraria supressão de instância, o que não é admitido pelo ordenamento jurídico.

Nesse sentido
do TJMT
:

"
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - LIMINAR DEFERIDA - NOTIFICAÇÃO ENVIADA NO ENDEREÇO CONSTANTE NO CONTRATO - MORA COMPROVADA - REQUISITOS - PREENCHIMENTO - ALEGAÇÃO DE ESSENCIALIDADE DO BEM QUE IMPEDE O ATO EXPROPRIATÓRIO - QUESTÃO NÃO SUSCITADA NA ORIGEM - IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - RECURSO DESPROVIDO
(...)

O recurso de agravo de instrumento deve se restringir somente na análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância - de se ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição
." (
TJMT - AGRAVO DE INSTRUMENTO 1028323782024811000, Relator: GUIOMAR TEODORO
BORGES, Data de Julgamento: 21/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2024)

Portanto,
acolho também
esta
preliminar
para não conhecer do recurso quanto à alegação de excesso de penhora, por falta de interesse recursal e para evitar supressão de instância.

Do mérito

Superadas as preliminares, resta analisar o mérito do recurso apenas quanto à avaliação do imóvel de matrícula n° 23857 do CRI de Primavera do Leste/MT.

A controvérsia cinge-se à necessidade ou não de avaliação do referido imóvel por perito especializado, em substituição à avaliação realizada por Oficial de Justiça.

O art. 870 do
CPC/15
estabelece:

"Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.

Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo."

Da leitura do dispositivo
acima
, depreende-se que a regra geral é a avaliação pelo Oficial de Justiça. Contudo, o parágrafo único prevê uma exceção: quando forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeará avaliador.

A questão que se coloca é se, no caso concreto, estão presentes os requisitos para a aplicação da exceção prevista no parágrafo único do art. 870 do CPC
/15
.

Conforme documentação acostada aos autos, o imóvel de matrícula n° 23857 do CRI de Primavera do Leste/MT foi avaliado em
R$ 21.804.571,60 (vinte e um milhões, oitocentos e quatro mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta centavos
). Trata-se de imóvel rural com área de
1.232,8370 ha
(um mil, duzentos e trinta e dois hectares, oitenta e três ares e setenta centiares) de lavoura produtiva.

A jurisprudência tem entendido que imóveis rurais de grande extensão e elevado valor econômico, com características específicas, demandam conhecimentos especializados para sua correta avaliação, não sendo suficiente a avaliação genérica realizada por Oficial de Justiça.

Nesse sentido:

“(...) No caso dos autos, os imóveis penhorados possuem peculiaridades que justificam a necessidade de avaliação técnica especializada, visto que um deles possui área construída de 4 .497,06 m2, no lugar denominado "Sítio Cercado do Alto" e o outro se trata de um apartamento perfazendo a área total de 165,078 m2. Os laudos apresentados pela exequente foram impugnados pela parte executada, que apontou que as avaliações foram feitas de forma superficial, sem acesso ao interior dos imóveis, baseando-se apenas em características externas e semelhantes de mercado. 5. Em situações que envolvem a avaliação de imóveis com características diferenciadas ou que exigem conhecimento especializado, como no presente caso, a jurisprudência é clara no sentido de que a nomeação de perito judicial é o procedimento mais adequado para garantir a correta avaliação dos
bens .
6. Portanto, a decisão agravada, ao determinar a realização de avaliação por perito judicial, está em conformidade com o art. 870, parágrafo único, do CPC e com a jurisprudência consolidada sobre o tema.
IV .
Dispositivo e tese 7.
Recurso não provido. Tese de julgamento: "A avaliação de imóveis penhorados, quando impugnada e diante da necessidade de conhecimento técnico especializado, deve ser realizada por perito nomeado pelo juízo, nos termos do art. 870, parágrafo único, do
CPC .
" Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 870, parágrafo único.”
(TJSP - Agravo de Instrumento: 23039706120248260000 São Paulo, Relator.:
Achile

Alesina
, Data de Julgamento: 14/10/2024, 15ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/10/2024)

N
a hipótese
, considerando a natureza do imóvel (rural), sua extensa área (mais de 1.200 hectares) e seu elevado valor (superior a R$ 21 milhões), entendo que estão presentes os requisitos para a aplicação do parágrafo único do art. 870 do CPC
/15
.

A avaliação de imóveis rurais de grande extensão e valor elevado demanda conhecimentos específicos sobre o mercado imobiliário rural
da região
, qualidade do solo, capacidade produtiva, infraestrutura disponível, entre outros fatores que influenciam diretamente na formação do preço. Tais conhecimentos,
via de regra
, extrapolam aqueles ordinariamente exigidos dos Oficiais de Justiça no desempenho de suas funções.

Ademais, o valor da execução, que segundo o agravado atualmente ultrapassa R$ 4 milhões, comporta a nomeação de avaliador especializado, não havendo óbice financeiro à aplicação do parágrafo único do art. 870 do CPC
/15
.

Ressalte-se
ainda
que não se está aqui questionando a idoneidade ou a capacidade técnica do Oficial de Justiça que realizou a avaliação, mas apenas reconhecendo que, diante das peculiaridades do imóvel em questão, a avaliação por perito especializado mostra-se mais adequada para garantir a justa aferição do valor do bem.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que "
a avaliação de bens penhorados deve refletir com precisão o valor de mercado do bem, podendo inclusive ser determinada perícia quando as circunstâncias o exigirem
" (
AgInt
no
AREsp
1901783/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2021,
DJe
19/11/2021).

Portanto, considerando as características específicas do imóvel de matrícula n° 23857 do CRI de Primavera do Leste/MT, entendo que a avaliação deve ser realizada por perito especializado, nos termos do parágrafo único do art. 870 do CPC
/15
.

Ante o exposto,
acolho as preliminares
suscitadas pelo agravado para
não conhecer do recurso
quanto às avaliações dos imóveis de matrículas 22882, 22883, 17999 e 18039, todas do CRI de Primavera do Leste/MT, por falta de interesse recursal decorrente da preclusão, bem como quanto à alegação de excesso de penhora, por falta de interesse recursal e para evitar supressão de instância.

No mérito, na parte conhecida,
dou provimento ao recurso
para reformar a decisão agravada e determinar que a avaliação do imóvel de matrícula n° 23857 do CRI de Primavera do Leste/MT seja realizada por perito especializado, a ser nomeado pelo juízo de origem, nos termos do parágrafo único do art. 870 do CPC
/15
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025