Tribunal: TJMT
Processo: 1025285-54.2021.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025285-54.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLOS ROBERTO GONCALO DE LIRA - CPF: 424.397.871-91 (APELANTE), VINICIUS CARLLOS CRUVINEL - CPF: 739.749.191-04 (ADVOGADO), IDEVALDO ALVES DA SILVA - CPF: 095.574.071-15 (APELADO), ESPÓLIO DE IVO ROBERTO DA SILVA - CPF: 003.828.921-00 (APELADO), IVAN ROBERTO - CPF: 077.999.771-91 (ADVOGADO), IVAN ROBERTO - CPF: 077.999.771-91 (APELADO), IDEVALDO ALVES DA SILVA - CPF: 095.574.071-15 (TERCEIRO INTERESSADO), IVAN ROBERTO - CPF: 077.999.771-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. FALTA DE VÍNCULO COM O TITULAR REGISTRAL. CADEIA DOMINIAL INCOMPLETA. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I.

Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu ação de adjudicação compulsória, sem resolução de mérito, com fundamento na ausência de interesse de agir (art. 485, VI, do CPC), ante a inexistência de vínculo contratual entre o autor e o titular registral do imóvel, bem como a ausência de comprovação do adimplemento integral do preço pactuado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se é possível o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória, quando ausente relação jurídica direta com o proprietário registral e inexistente a comprovação de quitação do preço ajustado.

III. Razões de decidir

3. A ação de adjudicação compulsória exige, cumulativamente, (i) contrato válido de promessa de compra e venda; (ii) quitação do preço; (iii) recusa ou omissão do promitente vendedor; e (iv) titularidade formal do imóvel pelo alienante.

4. Não se comprovou nos autos a existência de vínculo contratual válido entre o recorrente e o titular registral do imóvel, sendo a cadeia dominial apresentada frágil, com alegações de falsidade documental não elididas.

5. Inexistente, ainda, a comprovação da quitação integral do preço, sendo o recibo apresentado extemporâneo e ineficaz, pois emitido por terceiro que não ostenta domínio formal sobre o bem.

6. A ausência desses elementos essenciais inviabiliza a pretensão adjudicatória e justifica a extinção do feito sem resolução de mérito.

7. Inviável também a reabertura da instrução, pois as deficiências probatórias são estruturais e o recorrente deixou de se manifestar oportunamente quanto à produção de provas.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. É incabível a ação de adjudicação compulsória quando não comprovado o vínculo contratual direto ou sucessório válido com o titular registral do imóvel. 2. A ausência de comprovação da quitação do preço contratual inviabiliza o reconhecimento do direito à adjudicação.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC/2015, art. 485, VI; Decreto-Lei nº 58/1937, arts. 15 e 16.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AC 0000665-73.2018.8.11.0011, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 12.09.2023; TJ-SP, AC 0150040-50.2007.8.26.0001, j. 28.09.2018; TJ-MG, AC 5015876-64.2016.8.13.0145, j. 18.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
CARLOS ROBERTO GONÇALO DE LIRA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, no bojo da
ação de adjudicação compulsória
ajuizada em desfavor do
ESPÓLIO DE IVO ROBERTO DA SILVA
, que julgou extinta a ação, sem resolução de mérito, por carência de ação, condenando-o ao pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa

Alega o recorrente que
adquiriu, em 18 de março de 2015, do Sr. Idevaldo Alves da Silva
, os direitos possessórios sobre o imóvel situado na Avenida Presidente Getúlio Vargas, lote 04 da quadra 44, nesta cidade, com área de 455m2, objeto da matrícula nº 71.164 do CRI local.

Sustenta que o Sr. Idevaldo lhe apresentou, à época, a cadeia sucessória de titularidade, demonstrando que o imóvel havia sido adquirido, originalmente, pelo Sr.
Ivo Roberto da Silva
, por meio de escritura pública (ID 68107154), e posteriormente cedido a Idevaldo Alves da Silva por contrato de 1980 (ID 68107151). Por fim, este lhe transmitiu os direitos sobre o imóvel, mediante contrato de compra e venda, pelo qual o recorrente afirma ter pago à vista a quantia de R$ 20.000,00.

Para reforçar sua alegação, argumenta que o contrato celebrado com
Idevaldo Alves da Silva
é válido e eficaz, sendo registrado em cartório, conferindo-lhe fé pública.

Sustenta ainda que a ausência do imóvel no inventário do Sr.
Ivo Roberto
demonstra que este bem já não integrava o patrimônio do de cujus, razão pela qual requer a reforma da sentença para que seja reconhecido o direito à adjudicação compulsória, com a consequente expedição do mandado de registro em seu nome. Subsidiariamente, postula a reabertura da instrução processual para fins de produção probatória.

Em contrarrazões, o
Espólio De Ivo Roberto Da Silva
alegou (Id. 287297386) que o recorrente não comprovou nos autos o pagamento do preço acordado no contrato, tampouco demonstrou a existência de contrato celebrado diretamente com o recorrido ou seu espólio.

Argui, ainda, que o documento ID 68107151, que daria suporte à cadeia dominial entre o Sr.
Ivo Roberto da Silva
e
Idevaldo Alves da Silva
, é
falso
, sustentando que a assinatura nele constante não corresponde ao punho caligráfico do de cujus.

Além disso, aponta que o recibo de quitação apresentado pelo apelante é documento novo, produzido posteriormente à propositura da ação, razão pela qual sua juntada não pode suprir a ausência de comprovação prévia do pagamento.

Em reforço, argumenta que o requerente não especificou quaisquer provas no momento oportuno, tendo permanecido inerte quando instado pelo juízo a quo, o que inviabiliza a alegação de cerceamento de defesa. Por fim, requer o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença e a majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

O Apelante se insurge contra a sentença que extinguiu a ação de adjudicação compulsória nos termos do art. 485, VI, do CPC, por reconhecer a ausência de interesse de agir, ante a não comprovação da quitação integral do negócio jurídico alegado e da inexistência de vínculo jurídico válido entre o promitente comprador (autor) e o titular formal do domínio (espólio do requerido).

O recorrente afirma ter adquirido, por meio de instrumento particular datado de 18/03/2015, os direitos possessórios sobre o imóvel descrito na matrícula nº 71.164 do CRI de Rondonópolis/MT, situado na Avenida Presidente Getúlio Vargas, lote 04, quadra 44, com área de 455m2. Refere que o imóvel foi originalmente de propriedade de
Ivo Roberto da Silva
, que o teria transferido a
Idevaldo Alves da Silva, de quem o apelante adquiriu o bem.

Sustenta, ainda, que a ausência do imóvel no inventário do
de cujus
demonstra que este não mais integrava o seu patrimônio à época do óbito.

Logo, a controvérsia gravita, portanto, em torno da possibilidade de reconhecimento judicial do direito à adjudicação compulsória, diante da ausência de relação contratual direta entre o apelante e o espólio do titular registral.

I – Da ação de adjudicação compulsória e seus requisitos

A ação de adjudicação compulsória constitui instrumento processual específico destinado a compelir o promitente vendedor, ou seus sucessores, ao cumprimento da obrigação de outorgar escritura pública definitiva de compra e venda, quando o promissário comprador já tenha adimplido suas obrigações contratuais ou demonstre estar em condições de fazê-lo.

O artigo 1.418 do Código Civil estabelece que:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Além disso,
os artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, também disciplina tal pretensão, permitindo ao compromissário comprador ajuizar ação adjudicatória nos casos de recusa injustificada do alienante em formalizar a transferência da propriedade.

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Logo, ao que se verifica,
a adjudicação compulsória é ação real-pessoal
, de natureza cominatória, cabível sempre que, preenchidos os requisitos legais,
houver recusa ou omissão injustificada do promitente vendedor em outorgar escritura pública de imóvel
prometido em contrato particular de compra e venda. Exige-se:

1.

Existência de contrato de promessa de compra e venda
(instrumento formalmente válido);

2.

Prova da quitação integral do preço
;

3.

Recusa ou omissão do promitente vendedor em formalizar a escritura definitiva
;

4.

Capacidade dominial do alienante originário
– ou seja, deve ser o titular registral do imóvel.

A análise minuciosa dos elementos probatórios carreados aos autos revela a existência de lacunas significativas na cadeia dominial apresentada pelo requerente.

Conforme se depreende da documentação acostada, o recorrente fundamenta seu direito em contrato de compra e venda celebrado com
Idevaldo Alves da Silva
em 2015, o qual, por sua vez, teria adquirido os direitos sobre o imóvel através de contrato firmado com
Ivo Roberto da Silva
em 1980.

Todavia, a análise criteriosa da documentação apresentada demonstra a fragilidade da prova da cadeia sucessória.

O documento identificado como Id. 287296969, denominado de "Transferência de Direitos e Compromisso de Compra e Venda", datado de 1980, que supostamente comprovaria a transmissão dos direitos do Sr. Ivo Roberto da Silva para Idevaldo Alves da Silva, foi impugnado pelo espólio demandado, que alegou a falsidade da assinatura
atribuída ao de cujus.

Por essa razão, arguiu falsidade material, inclusive com confronto da caligrafia com documentos públicos anteriormente juntados (ID 172288762), o que não não foi afastada por prova técnica, tampouco objeto de verificação oficial.

Não bastasse, o contrato de 1980 — ainda que autêntico fosse — não se encontra registrado no CRI, tampouco há prova de que o imóvel tenha sido transferido formal ou informalmente ao Sr. Idevaldo
Alves da Silva
.

Logo, não se estabelece a necessária cadeia dominial entre o titular registral (Ivo Roberto da Silva) e o promitente vendedor do recorrente (Idevaldo Alves da Silva).

Nesse sentido é o precedente desta egrégia Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL - EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO – CADEIA DOMINIAL NÃO REGISTRADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - O fato em que se baseia a pretensão recursal refere-se à alegada existência de transferência do recorrido à terceiro estranho a lide, que vendeu o imóvel para o recorrente, contudo, o apelante não logrou êxito em comprovar a existência da cadeia sucessiva de transmissões. II - Compromisso de compra e venda firmado com vendedores que não detinham o título dominial registrado na matrícula do imóvel.
Ação ajuizada sem a demonstração da cadeia sucessiva de transmissões que ocasionaram o direito dos requeridos/alienantes sobre o bem . Pretensão de salto na cadeia dominial que provocaria quebra no princípio da continuidade registral. Sentença mantida
. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência (art. 85 , § 11 , do CPC) . RECURSO DESPROVIDO. TJ-SP - Apelação Cível AC 01500405020078260001 SP 0150040-50.2007.8 .26.0001 - Data de publicação: 28/09/2018). (TJ-MT 10007310220198110011 MT, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 23/06/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/07/2021) - destaquei

Elemento essencial para o êxito da ação adjudicatória consiste na demonstração inequívoca do adimplemento das obrigações assumidas pelo promissário comprador, notadamente o pagamento integral do preço ajustado.

A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores é unânime em exigir prova robusta e inequívoca do pagamento, não se contentando com meras alegações ou documentos de duvidosa procedência.

No caso em exame, o recorrente não logrou comprovar de forma satisfatória o pagamento do preço alegadamente ajustado. O recibo de quitação apresentado nos autos, conforme bem observado pelo espólio demandado, constitui documento propositura produzido posteriormente à da ação, circunstância que compromete sua credibilidade e eficácia probatória.

A produção posterior de documento destinado a comprovar fato pretérito essencial à procedência da demanda configura conduta processual inadequada, incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da lealdade processual que devem nortear a conduta das partes no processo civil.

Ademais,
o comprovante de quitação apresentado no Id. 287297382, mesmo que intempestivamente, diz respeito ao pagamento do preço do negócio jurídico aviado entre o ora apelante e o Sr. Idevaldo Alves da Silva -
compra e venda acostada no Id. 287296968 -, o qual não é o proprietário originário, de modo que ausente o comprovante de quitação em relação à primeira compra que, depois, transformou-se no objeto da presente demanda.

A ausência de quitação inviabiliza o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória, mesmo que houvesse vínculo direto com o titular registral.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - REQUISITOS - IRREGULARIDADE DA CADEIA DOMINIAL - CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS - QUITAÇÃO DO PREÇO - NÃO DEMONSTRAÇÃO - OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O suprimento judicial para outorga de escritura pública e adjudicação compulsória de imóvel pressupõe a existência de contrato de promessa de compra e venda válido, bem como a efetiva quitação do preço. 2 . Ausente demonstração da regularidade da promessa de compra e venda e do pagamento dos valores devidos, é inviável a pretensão de adjudicação compulsória. (TJ-MG - Apelação Cível: 5015876-64.2016.8 .13.0145 1.0000.24 .161310-8/001, Relator.: Des.(a) Eveline Felix, Data de Julgamento: 18/06/2024, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2024)

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ART. 333, I, CPC – ÔNUS DA PROVA – REQUISITOS COMPROVADOS – RECURSO PROVIDO.
O art. 333, I, do CPC preceitua que cabe a quem alega, comprovar o fato constitutivo de seu direito, de modo que competia à apelante demonstrar de forma real a cadeia dominial e o cumprimento do contrato de compra e venda . Tendo se desincumbido de provar as suas alegações, deve ser reformada a sentença
. (Ap 90645/2014, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 08/10/2014, Publicado no DJE 13/10/2014) (TJ-MT - APL: 00016464120098110004 90645/2014, Relator.: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/10/2014, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/10/2014)

Logo, os autos revelam que não há qualquer vínculo negocial imediato com o proprietário originário do imóvel ou seus sucessores, tampouco comprovação de quitação da primeira transação que decorreu o objeto da presente demanda.

Nesse passo, como a ação de adjudicação compulsória pressupõe, necessariamente, a existência de contrato de promessa de compra e venda entre as partes litigantes ou, quando menos, a sucessão válida nos direitos e obrigações decorrentes de tal avença, a ausência de demonstração inequívoca da cadeia sucessória válida impossibilita o reconhecimento do direito pleiteado.

Nesse passo, ante a ausência de relação jurídica direta com o espólio demandado, tampouco a comprovação inequívoca a cadeia sucessória que justificaria a responsabilidade deste pela outorga da escritura definitiva, impõe-se a manutenção da sentença de extinção da demanda, sem julgamento de mérito.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – BEM IMÓVEL – REQUISITOS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DA PROPRIEDADE – NÃO DEMONSTRADA A CADEIA SUCESSÓRIA - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O instituto da adjudicação compulsória induz que o direito de postular deve ser dirigido em face do proprietário do bem e não do cedente, sob pena de ofensa à continuidade registral. Trata-se de medida que depende da comprovação da titularidade do bem pelo vendedor. À luz dos artigos 1 .417 e 1.418 do Código Civil, o autor da ação de adjudicação compulsória deve preencher os seguintes requisitos: i) a prova do negócio jurídico celebrado entre as partes, ii) a quitação das obrigações assumidas pelo adquirente e iii) a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do bem para sua transcrição. A propositura da ação de adjudicação compulsória sem a presença de um de seus requisitos impõe-se a manutenção da sentença de extinção da demanda, sem julgamento de mérito. (TJ-MT - AC: 00006657320188110011, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023)

O recorrente postula, subsidiariamente, a reabertura da instrução processual para fins de produção probatória complementar.

Todavia, tal pretensão não merece acolhimento, considerando que as deficiências probatórias identificadas nos autos decorrem da ausência de elementos essenciais à configuração do direito pleiteado, não se tratando de mera insuficiência probatória superável mediante dilação probatória.

A produção de provas tem por finalidade demonstrar fatos controvertidos e relevantes para o deslinde da causa.

No presente caso, as lacunas identificadas referem-se a elementos constitutivos do próprio direito alegado, cuja ausência impossibilita, em definitivo, o reconhecimento da pretensão adjudicatória.

Ademais, conforme bem observado pelo apelado, o requerente permaneceu inerte quando instado pelo juízo de origem a especificar as provas que pretendia produzir, não podendo, agora, em sede recursal, alegar cerceamento de defesa ou insuficiência da instrução probatória.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PERÍCIA - HONORÁRIOS – PAGAMENTO NÃO EFETIVADO – TESTEMUNHAS – ROL NÃO APRESENTADO NO PRAZO DETERMINADO - PRECLUSÃO - DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO E REVIGORAMENTO DA LIMINAR ANTES DEFERIDA – CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Não gera cerceamento de defesa a decisão que declara precluso o direito à produção de provas pericial e oral com fundamento na inércia da parte em efetuar o pagamento dos honorários do perito e nem apresenta o rol de testemunhas no prazo determinado pelo juízo. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1017630-69.2023 .8.11.0000, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 14/11/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2023)

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO

E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida, majorando os honorários recursais de 10% para 15 (quinze por cento)
sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025