Tribunal: TJMT
Processo: 1023516-43.2023.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023516-43.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[EMANUELI CRISTINA DE ARRUDA - CPF: 055.925.701-55 (APELADO), SULAMYRTHES MARIA DA SOLEDADE RIBEIRO - CPF: 859.428.981-20 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), EMANUELI CRISTINA DE ARRUDA - CPF: 055.925.701-55 (APELANTE), SULAMYRTHES MARIA DA SOLEDADE RIBEIRO - CPF: 859.428.981-20 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. APLICAÇÃO DO CDC. RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. DANO MORAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame:

1. Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, declarou o pacto rescindido por iniciativa da compradora e condenou a vendedora à restituição de 85% dos valores pagos, com juros de mora a partir do trânsito em julgado, afastando o pedido de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se aplica-se a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor na rescisão de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrada no cartório de imóveis; (ii) saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos é adequado; (iii) saber se o termo inicial dos juros de mora sobre a restituição deve ser a data do trânsito em julgado; e (iv) saber se a rescisão contratual por iniciativa da compradora gera dano moral indenizável.

III. Razões de decidir:

3. A ausência de registro do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis impede a aplicação do procedimento especial da Lei nº 9.514/97, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.987.389/SP).

4. Sendo a rescisão motivada por iniciativa do comprador, a retenção de parte dos valores pagos é devida para compensar as despesas administrativas da vendedora. O percentual de 15% mostra-se razoável e proporcional, estando em conformidade com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543) e deste Tribunal.

5. Em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.002.

6. A rescisão do contrato por impossibilidade financeira do adquirente, sem que haja ato ilícito por parte da vendedora, constitui mero aborrecimento e dissabor, não configurando dano moral passível de indenização.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:
“1. A aplicação do procedimento da Lei nº 9.514/97 para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária exige o seu efetivo registro no cartório de imóveis, sem o qual prevalecem as normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. É válida a retenção de 15% dos valores pagos em rescisão de contrato imobiliário por iniciativa do comprador, por ser percentual razoável e compatível com a jurisprudência. 3. O termo inicial dos juros de mora na restituição de valores decorrente de rescisão contratual por culpa do comprador é a data do trânsito em julgado. 4. O mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 6º e 53; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Código de Processo Civil, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, Tema Repetitivo nº 1.002; STJ, Súmula 543.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por
EMANUELI CRISTINA DE ARRUDA
e por
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, registrada sob o nº
1023516-43.2023.8.11.0002
, ajuizada pela primeira apelante em desfavor da segunda, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A sentença (
ID. 305352376
) declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenando a ré a restituir à autora 85% do total dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. O decisum reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de perda total das prestações pagas, mesmo em contratos com pacto de alienação fiduciária, fixando a retenção em 15% para cobrir despesas administrativas. Por outro lado, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, por ausência de comprovação de lesão aos direitos da personalidade da autora, e afastou a restituição da taxa de corretagem, por considerá-la devida. Em decisão posterior (
ID. 305352384
), em sede de embargos de declaração, o Juízo a quo acolheu parcialmente a pretensão da ré para retificar o termo inicial dos juros de mora, que passaram a incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme prevê o Tema Repetitivo 1.002 do STJ.

A parte
EMANUELI CRISTINA DE ARRUDA
interpôs recurso (
ID. 305352388
), alegando que a rescisão contratual se deu por culpa da recorrida, em razão da aplicação de juros ilegais que triplicaram o valor da dívida, tornando a manutenção do contrato impossível. Sustenta que, por não ter dado causa ao rompimento, o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos deve ser a data de cada desembolso, conforme as Súmulas 43 e 54 do STJ, e não o trânsito em julgado. Aduz, ainda, a ocorrência de dano moral, decorrente da frustração de não conseguir adquirir sua casa própria e da conduta abusiva da loteadora, requerendo a reforma da sentença para condenar a apelada ao pagamento de indenização no valor de R$ 10.000,00.

Por sua vez, a parte
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
também interpôs recurso (
ID. 305352386
), sustentando a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária. Afirma que, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser observado o procedimento específico da referida lei, que não prevê a restituição de valores nos moldes definidos pela sentença. Subsidiariamente, postula a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a fim de indenizar a construtora pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Nas Contrarrazões (
ID. 305352390
), a parte
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
defendeu a manutenção da improcedência do pedido de indenização por danos morais, argumentando a ausência de ato ilícito e de comprovação do abalo moral. De igual modo, sustentou a correção do termo inicial dos juros de mora fixado na decisão dos embargos (trânsito em julgado), em observância ao Tema Repetitivo 1.002 do STJ, aplicável aos casos de rescisão por iniciativa do promitente comprador. Pugnou, ao final, pelo desprovimento do recurso de
EMANUELI CRISTINA DE ARRUDA
.

Em suas Contrarrazões (
ID. 306128355
), a parte
EMANUELI CRISTINA DE ARRUDA
rebateu o pedido de majoração do percentual de retenção, afirmando que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da loteadora, que aplicou juros "estratosféricos" e tornou a dívida impagável. Com base na Súmula 543 do STJ, defendeu que, sendo a culpa da vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, tornando indevida qualquer retenção a título de taxa administrativa. Postulou, assim, o improvimento do recurso interposto por
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes em que buscam a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais.

Alega a parte Apelante BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA que deve prevalecer a aplicação da Lei nº 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor, com base no princípio da especialidade, devendo ser observado o procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial previsto nos artigos 26 e 27 da lei especial, ou subsidiariamente, que seja majorado o percentual de retenção de 15% para 25% dos valores pagos.

Já a parte Apelante EMANUELI CRISTINA DE ARRUDA defende que os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do evento danoso, por ter sido a vendedora a causadora do rompimento contratual através da aplicação de juros abusivos, e postula a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Pois bem. Os recursos não comportam provimento.

A controvérsia central dos autos gravita em torno de três questões fundamentais que merecem análise pormenorizada: a determinação do regime jurídico aplicável à rescisão contratual (Lei nº 9.514/1997
versus
Código de Defesa do Consumidor), a adequação do percentual de retenção fixado em 15% dos valores pagos e o termo inicial para incidência dos juros de mora sobre a restituição devida.

Analisando-se inicialmente a primeira questão controvertida, tenho que a sentença adotou o posicionamento correto ao afastar a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e reconhecer a incidência plena do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que
"na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei nº 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos"
(REsp 1.987.389/SP, Terceira Turma, julgado em 30/08/2022).

Nesse sentido, o Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que
"em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor"
. Contudo, tal orientação jurisprudencial pressupõe expressamente o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, requisito não demonstrado nos presentes autos.

Conforme bem esclarecido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça,
"no regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem"
(REsp 1.987.389/SP). Dessa forma, a mera previsão contratual de cláusula de alienação fiduciária, sem o correspondente registro constitutivo, não tem o condão de afastar a aplicação das normas consumeristas, tampouco de submeter o adquirente ao procedimento extrajudicial dos artigos 26 e 27 da lei especial.

Importa destacar, neste ponto, que a parte BRDU não fez qualquer prova mínima nos autos de que tenha realizado o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, conforme exige o art. 23 da Lei nº 9.514/1997. Com efeito, a apelante não trouxe aos autos qualquer comprovante de que a alienação fiduciária tenha sido devidamente registrada na matrícula do imóvel, não se desincumbindo do seu ônus probatório, consoante determina o art. 373, II, do Código de Processo Civil. Ora, tratando-se de fato impeditivo do direito almejado da autora/compradora e constitutivo do direito alegado pela vendedora (qual seja, a constituição da propriedade fiduciária), competia-lhe demonstrar cabalmente a efetivação do registro, requisito essencial e imprescindível para a incidência do regime jurídico especial por ela invocado.

Assim sendo, neste caso específico, diante das provas aqui analisadas, entendo que não deve prevalecer a Lei nº 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor, ante a ausência de preenchimento dos requisitos legais para a constituição da alienação fiduciária.

Ademais, verifico dos autos que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, enquadrando-se a autora no conceito de consumidor do art. 2º do CDC e a ré na definição de fornecedora do art. 3º do mesmo diploma legal.

Nessa linha, merece ser rememorado que o CDC, em seu art. 6º, IV, V, VI e VIII, prevê a proteção do consumidor contra práticas e cláusulas abusivas, bem como a sua modificação ou revisão, além do dever de reparação dos danos morais e patrimoniais, além da inversão do ônus da prova em favor do consumidor, com o intuito de facilitar a defesa dos seus direitos. Portanto, incide plenamente o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece ser
"abusiva a cláusula que estabeleça a perda das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado"
.

No que tange ao segundo ponto controvertido, relativo ao percentual de retenção fixado, entendo que a sentença estabeleceu patamar adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que
"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

Na espécie, embora a autora alegue que a rescisão decorreu de juros abusivos aplicados pela vendedora, tenho que tal tese não encontra qualquer respaldo, visto que, ao se analisar os juros previstos no contrato, de 0,7% a.m. e 8,7311% a.a., é possível verificar que as taxas praticadas são inferiores à taxa média prevista pelo BACEN para o período, que foi de 0,8% a.m. e 10,06% a.a. para "operações de crédito com recursos direcionados - Pessoas físicas - Financiamento imobiliário com taxas de mercado". Além disso, convém ser salientado que a própria consumidora confessou suas dificuldades financeiras como motivação para o distrato, de modo que não há como imputar qualquer responsabilidade à vendedora pelo ocorrido.

Nesse contexto, a jurisprudência consolidada admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas administrativas e desestimular o rompimento unilateral. O percentual de 15% fixado pela sentença mostra-se, a meu ver, razoável e adequado ao caso concreto, situando-se no patamar médio da faixa jurisprudencial estabelecida, sendo suficiente para ressarcir a vendedora sem configurar enriquecimento ilícito ou onerosidade excessiva ao consumidor.

Cumpre destacar que o Tribunal de Justiça de Mato Grosso possui precedentes consolidados admitindo variação entre 10% e 25% conforme as circunstâncias específicas de cada caso, conforme pode ser visto nos julgados: N.U
1006933-22.2019.8.11.0002
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 16/12/2021, Publicado no DJE 16/12/2021; N.U
1028162-42.2024.8.11.0041
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2025, Publicado no DJE 21/07/2025; N.U
1000261-28.2022.8.11.0055
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 07/08/2024.

Assim sendo, a retenção de 15% revela-se, portanto, adequada e proporcional, não merecendo majoração para 25% como postulado pela apelante BRDU, tampouco redução como sugerido implicitamente pela apelante Emanueli.

Relativamente à terceira questão controvertida, concernente ao termo inicial dos juros de mora, tenho que a sentença, após os embargos de declaração, adequou-se corretamente ao entendimento vinculante estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.002. O referido precedente fixou que
"nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
.

A pretensão da apelante Emanueli de alterar o termo inicial dos juros para o evento danoso não encontra respaldo na jurisprudência dominante. Embora invoque as Súmulas 43 e 54 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelecem a incidência de correção monetária e juros desde o evento danoso em casos de responsabilidade extracontratual, tais enunciados não se aplicam às hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador. O Tema Repetitivo nº 1.002 possui caráter vinculante e se aplica especificamente aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, como o dos presentes autos, firmado em 02 de junho de 2018.

Por fim, no que se refere ao pedido de condenação por danos morais formulado pela apelante Emanueli, não vislumbro elementos suficientes para configurar lesão a direitos da personalidade que ultrapasse o mero aborrecimento inerente ao inadimplemento contratual, ainda mais ao considerar que inexiste qualquer culpa da empresa vendedora em relação ao distrato. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça orienta que o simples descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que evidenciem ofensa à honra, dignidade ou outros atributos da personalidade (STJ - AgInt no AREsp: 1689624 GO 2020/0085068-5, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2021).

Na espécie, não restou comprovado que a conduta da vendedora tenha extrapolado os dissabores próprios da relação contratual, tampouco que tenha causado abalo psíquico, constrangimento ou humilhação passíveis de reparação moral. A alegação de frustração do sonho da casa própria, embora compreensível sob o aspecto humano, não configura, por si só, dano moral indenizável, inserindo-se no âmbito do risco inerente às relações contratuais.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO
interpostos por ambas as partes, mantendo integralmente a sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos, aqui ratificados.

Considerando o que dispõe o Tema 1059 do STJ, para os fins do §11º, do artigo 85 do CPC, majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença.

Visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025