Tribunal: TJMT
Processo: 1037232-20.2023.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037232-20.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Dever de Informação, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 33.578.977/0001-40 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), GAV RESORTS GESTAO DE NEGOCIOS E PARTICIPACAO LTDA - CNPJ: 40.831.644/0005-70 (APELANTE), WESLEY DOS SANTOS SOARES - CPF: 059.669.313-30 (APELADO), NAIARA GOMES FERREIRA DA COSTA - CPF: 022.614.151-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
S
:
GAV RESORTS GESTAO DE NEGOCIOS E PARTICIPACAO LTDA
e
JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

APELADO:

WESLEY DOS SANTOS SOARES

EMENTA:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICA COMERCIAL ABUSIVA. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
POSSIBILIDADE.
DANO MORAL CONFIGURADO.
“QUANTUM”
INDENIZATÓRIO. CONFORMIDADES COM AS FINALIDADES LEGAIS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
CONHECIDO E
DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por empresas fornecedoras de
multipropriedade
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, reconhecendo vícios na contratação promovida em ambiente caracterizado por práticas abusivas e ausência de informações essenciais ao consumidor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão:

(i) saber se incide o Código de Defesa do Consumidor na contratação de
multipropriedade
imobiliária;

(
ii
) saber se é legítima a retenção de valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Lei nº 13.786/2018;

(
iii
) saber se é devida a devolução da comissão de corretagem diante da ausência de informação prévia destacada;

(
iv
) saber se há configuração de dano moral decorrente da conduta das rés no momento da contratação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação contratual entre as partes se insere na seara consumerista, uma vez que a
multipropriedade
configura fornecimento de serviço ao consumidor final.

4. A alegada legalidade da retenção de valores não se sustenta, pois, a rescisão contratual decorreu de prática abusiva por parte das fornecedoras, que omitiram informações relevantes, em violação ao dever de transparência previsto no CDC.

5. A cobrança da comissão de corretagem foi imposta sem prévia informação destacada, configurando prática abusiva nos termos da tese firmada no Tema 938/STJ, o que enseja sua restituição.

6. A abordagem comercial utilizada pelas fornecedoras violou o direito à autodeterminação do consumidor e caracterizou dano moral in
re

ipsa
, justificando a indenização fixada em sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso
conhecido e
desprovido. Sentença mantida.

Tese
s
de julgamento:

"1. A
multipropriedade
imobiliária configura relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

2. A prática comercial abusiva, com ausência de informação clara e abordagem coercitiva, autoriza a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.

3. A comissão de corretagem somente é devida quando informada de forma prévia e destacada, nos termos do Tema 938 do STJ.

4. Configura dano moral indenizável a prática de técnicas agressivas de venda que comprometam a liberdade de escolha do consumidor."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
arts
. 5º, XXXII; CDC,
arts
. 6º, III; 39, IV e V; 51, IV; CC/2002, art. 418; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; TJDFT, Ap.
Cív
. 0702132-42.2022.8.07.0003, Rel. Des. Hector Valverde, j. 25.01.2023; TJMT, N.U. 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 14.02.2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso
de apelação
cível
interposto contra a sentença proferida pelo Juízo da
11
ª Vara Cível da Comarca de
Cuiabá-MT
, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, movida por
Wesley Dos Santos Soares
contra a
s
empresa
s

Gav
Resorts
Gestao
de
Negocios
E
Participacao
Ltda e Jeri-1 Empreendimento
Imobiliario

Spe
Ltda
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

“
(...)

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por Wesley dos Santos Soares em desfavor de JERI 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e GAV Resorts Gestão de Negócios e Participação Ltda. para:

a. Declarar rescindido o contrato de celebrado entre as partes;

b. Condenar a parte requerida, solidariamente, a proceder com a restituição dos valores pagos pela parte autora, no valor de R$ 6.060,54 (seis mil sessenta reais e cinquenta e quatro centavos), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, ambos a partir do desembolso;

c. Condenar a parte requerida, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do arbitramento, acrescidos de juros de mora de acordo com a taxa referencial do SELIC a partir da citação;

d. Condenar a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
(...)

(grifo original)
”

Em suas raz
õ
es recursais,
a
s

recorrente
s

Gav
Resorts
Gestao
De
Negocios
E
Participacao
Ltda e Jeri-1 Empreendimento
Imobiliario

Spe
Ltda
,
invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Da
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a aplicação da Lei 13.786/2018
.

Da
inexigibilidade de devolução das arras ou sinal de negócio, com fundamento no artigo 418 do Código Civil.

Da
restituição da comissão de corretagem.

Da inocorrência de danos morais indenizáveis.

Subsidiariamente, pugna pela redução do
“
quantum
”
indenizatório arbitrado a tal título.

Recurso

tempestivo e
com

preparo recursal recolhido

(
ID

nº
298876881
).

A parte
recorrida
apresentou suas contrarrazões,
rebatendo
, no mérito, as alegações da recorrente e defendendo o desprovimento recursal
(ID nº 2
97994370
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE
S
: GAV RESORTS GESTAO DE NEGOCIOS E PARTICIPACAO LTDA
e
JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

APELADO:
WESLEY DOS SANTOS SOARES

VOTO

Egrégia Câmara:

Mérito Recursal.

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Conforme relatado anteriormente, trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, ajuizada por Wesley dos Santos Soares em face de JERI 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e GAV Resorts Gestão de Negócios e Participações Ltda. Na decisão, foi declarada a rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a condenação das rés à restituição do valor de R$ 6.060,54 (seis mil, sessenta reais e cinquenta e quatro centavos), devidamente corrigido. Além disso, as
recorrentes
foram condenadas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido dos consectários legais.

Irresignadas, as
apelantes
interpuseram recurso de apelação, sustentando, em síntese:

a) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei dos
Distratos
);

b) legalidade da cláusula de retenção de valores pagos, inclusive comissão de corretagem, à luz da Lei 13.786/2018;

c) inexigibilidade de devolução das arras ou sinal de negócio, com fundamento no artigo 418 do Código Civil.

d)
a inexistência de danos morais indenizáveis ou, subsidiariamente, requer a redução do quantum indenizatório arbitrado a esse título.

Foram apresentadas contrarrazões pelo autor/recorrido, aduzindo que, no presente caso, deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, destacando-se as práticas abusivas na abordagem comercial e a ausência de informação prévia sobre os encargos, inclusive a comissão de corretagem.

Por fim, requer o não provimento do recurso e a manutenção integral da sentença.

Pois bem. Feitos os esclarecimentos pertinentes, passo à análise das teses meritórias aventadas no
apelo
recurs
al

Da
impossibilidade de
aplicação do Código de Defesa do Consumidor
no presente caso. Da ausência de conduta ilícita praticada pelas empresas recorridas.

Da inexigibilidade de devolução das arras ou sinal de negócio, com fundamento no artigo 418 do Código Civil.

Inicialmente, cabe afastar a alegação das apelantes de que a relação contratual não se submete ao Código de Defesa do Consumidor.

A
multipropriedade
imobiliária, embora regulada pela Lei nº 13.777/2018, não exclui a incidência do CDC, uma vez que envolve aquisição de direitos sobre unidade imobiliária por consumidores finais, enquadrando-se no conceito de fornecimento de produtos e serviços.

Portanto, as normas consumeristas prevalecem no presente caso, impondo as fornecedoras o dever de informação, transparência e respeito à boa-fé objetiva.

Prosseguindo, as apelantes defendem que a devolução integral dos valores pagos pela apelada é indevida, pois a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) prevê a possibilidade de retenção de percentual sobre os valores pagos, especialmente quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador.

Todavia, no caso concreto, a rescisão contratual decorreu de conduta abusiva das apelantes, e não por mera desistência da consumidora.

Isto porque
, a comercialização do contrato violou o dever de informação, pois não foram esclarecidos pontos essenciais, sobre encargos e obrigações contratuais, o que configura nulidade das cláusulas abusivas, conforme o art. 51, IV, do CDC.

Nessa linha de intelecção
, a forma de abordagem utilizada pelas apelantes/requeridas, com técnicas de venda agressivas, ambiente ruidoso e oferta de bebidas alcoólicas, configura prática comercial abusiva, vedada pelo art. 39 do CDC
.

Ademais, t
al conduta compromete significativamente a manifestação livre e consciente de vontade do consumidor, violando o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações de consumo (art. 4º, III, CDC).

Dessa forma, correta a sentença ao determinar a devolução integral dos valores pagos, pois o contrato foi firmado sem que a consumidora tivesse plena ciência dos ônus e riscos envolvidos, configurando vício de consentimento.

1.3. Da devolução da comissão de corretagem.

N
o
que tange à
devolução da comissão de corretagem
, pelo que se extrai do conjunto fático-probatório,
não houve informação prévia e destacada sobre a cobrança dessa taxa.

A propósito, o
S
uperior
T
ribunal de
J
ustiça
, no Tema 938, firmou entendimento de que a comissão de corretagem só pode ser cobrada se houver informação clara e destacada antes da contratação. Senão vejamos:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(
ii
, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

No caso em apreço, conforme delineado pelo juízo de origem, a cobrança foi imposta sem a anuência expressa da consumidora, caracterizando prática abusiva.

Assim, correta a devolução integral do valor, pois a cobrança violou o direito à informação clara e adequada
, nos termos do
art. 6º, III, do CDC
,
in
verbis
:

“
(...)

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;
(...)”

Da inocorrência de danos morais indenizáveis.

As empresas apelantes asseveram que, no presente caso, não houve ocorrência de dano moral, bem como que não houve conduta ilícita por parte das recorrentes, pois não se verificou qualquer prejuízo, sendo tais afirmativas inverídicas.

A tese ventilada merece rejeição.

Isto porque,
a condenação por danos morais se mostra justa, uma vez que decorreu da prática comercial abusiva na venda do contrato, caracterizada por uso de técnicas agressivas de venda, com insistência e pressão psicológica; falta de clareza nas informações, induzindo a consumidora ao erro; descumprimento do dever de boa-fé objetiva, conforme previsto no art. 422 do Código Civil e no art. 4º, III, do CDC.

A situação a que a consumidora foi exposta caracteriza-se o dano moral
in
re

ipsa
passível de indenização.

A seguir, colaciono excerto de caso análogo, o qual reflete as teses ora sustentadas.
Vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE SERVIÇO HOTELEIRO NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA. ABUSO. DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTÚDO DO CONTRATO. NÃO CUMPRIMENTO. EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO
. 1. Submete-se ao Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si contrato de adesão à em regime de
multipropriedade
em complexo turístico-hoteleiro, porquanto as figuras do aderente e do estipulante abrangem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor. 2. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. 3 O art. 37, caput, do Código de Defesa
do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor. O uso de técnicas agressiva viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato. 4 O legislador assegurou, com a intenção de resguardar o consumidor de táticas agressivas de venda, o direito de arrependimento para possibilitar a reflexão adequada e preservar sua vontade livre e racional
. 5. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola os seus direitos e são suficientes para inferir a ofensa aos direitos da personalidade.
6. O art. 46, caput, primeira parte, do Código de Defesa do Consumidor afasta qualquer efeito obrigacional ao contrato de consumo que não demonstra oportunidade prévia do conteúdo contratual ao consumidor. Proteção legal de prática abusiva em sede contratual. Acolhimento do pedido de extinção do contrato de consumo e condenação à devolução simples da quantia paga a título de sinal ou aceite. 7. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), consideradas as peculiaridades do caso concreto. 8. Apelação provida.
(TJ-DF 07021324220228070003 1655662, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023) grifo nosso.

Subsidiariamente
,
pugna pela
redução do
quantum indenizatório arbitrado
.

No caso em apreço, o valor fixado em
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
mostra-se adequado à extensão do abalo moral experimentado pela parte autora, atendendo não apenas à função compensatória da indenização, mas também ao caráter pedagógico e sancionatório que a medida deve exercer sobre a empresa recorrente.

Registre-se, ainda, que a
condenação por danos morais
,
mostra-se razoável e proporcional, diante da conduta das rés — que, por meio de práticas comerciais invasivas e não transparentes, colocaram o consumidor em situação de vulnerabilidade, frustração e perda patrimonial injustificada.

A propósito, colaciono entendimento jurisprudencial desta Egrégia 5ª Câmara, cujos parâmetros indenizatórios estão em consonância com os valores usualmente fixados por este órgão colegiado
,
in
verbis
:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR.
CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA.

(...)
IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

"1. A
multipropriedade
imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas. 2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor. 3. A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes da contratação, nos termos do Tema 938 do STJ.
4. A prática comercial abusiva na contratação de
multipropriedade
caracteriza dano moral in
re

ipsa
, sendo devida indenização ao consumidor.

5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ.
(...)”
(N.U 1018728-63.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/02/2025,
Publicado
no DJE 14/02/2025)

CONCLUSÃO

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo-se, na integralidade, a sentença fustigada.

Por fim, ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados pelo Juízo de 1º Grau, em desfavor da empresa recorrente, para o importe de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025