Tribunal: TJMT
Processo: 1002402-83.2025.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-22
Data de publicação: 2025-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002402-83.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DIMAS SIMOES FRANCO NETO - CPF: 015.958.891-08 (ADVOGADO), EDILSON RIBEIRO PAIVA - CPF: 814.233.301-53 (AGRAVANTE), MARIA LUCINEIDE PEREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 522.254.881-34 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. OPERAÇÃO DE PLENO DIREITO. PROVIMENTO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar de reintegração de posse em ação de rescisão contratual, referente a imóvel objeto de compromisso de compra e venda não adimplido pela compradora no prazo estipulado, mesmo após notificação extrajudicial realizada pelo vendedor.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de concessão de tutela possessória liminar em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, fundamentada em cláusula resolutiva expressa, diante do inadimplemento contratual do promitente comprador, sem necessidade de prévia declaração judicial de rescisão do contrato.

III. Razões de decidir
3. Embora tradicional entendimento jurisprudencial exigisse prévia manifestação judicial para a resolução do contrato, mesmo ante a existência de cláusula resolutória expressa, o posicionamento atual do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do REsp 1.789.863/MS, reconhece a eficácia da cláusula resolutiva expressa, que opera de pleno direito, conforme previsto no art. 474 do Código Civil.

4.

A existência de cláusula resolutiva expressa no contrato, aliada ao inadimplemento contratual e à notificação extrajudicial da parte inadimplente, torna prescindível a prévia declaração judicial de rescisão, legitimando a retomada da posse pelo vendedor após o descumprimento das obrigações contratuais.

5.

A imposição de prévia ação judicial para resolução do contrato, quando este estabelece em favor da parte prejudicada a garantia de cláusula resolutória expressa, representa ônus excessivo e contraria tanto o texto expresso da lei quanto os princípios da autonomia da vontade e da não intervenção estatal nas relações negociais.

IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de agravo de instrumento provido para conceder efeito ativo à decisão agravada, deferindo a reintegração de posse do imóvel, com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária.

Tese de julgamento:

"A cláusula resolutiva expressa em contrato de compra e venda opera de pleno direito quando comprovado o inadimplemento contratual e realizada a notificação da parte devedora, tornando desnecessária a prévia declaração judicial de rescisão contratual para o ajuizamento de ação de reintegração de posse."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 474 e 475; CPC, arts. 300, 301 e 561.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10/08/2021, DJe 04/10/2021; STJ, REsp 2.139.100/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21/05/2024, DJe 28/06/2024; TJ-MT, AI 1029288-90.2023.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 08/05/2024, DJe 11/05/2024

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. LUIZ O. OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de
agravo de instrumento, com pedido de liminar
, interposto por
EDILSON RIBEIRO PAIVA
contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c pedido liminar de reintegração de posse nº 1001828-22.2024.8.11.0024, movida em face de
MARIA LUCINEIDE PEREIRA DE OLIVEIRA,
a qual indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse

O agravante relata que, em 17/10/2023, celebrou contrato de compromisso de compra e venda referente ao imóvel denominado Lote 03, Quadra Sucupira, situado em Chapada dos Guimarães/MT, pelo valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais). Alega que o referido contrato estipulava o pagamento de R$ 23.000,00 a título de sinal, já quitado, e o saldo remanescente de R$ 47.000,00, a ser quitado em 05/04/2024. Contudo, a agravada não adimpliu com o pagamento do saldo dentro do prazo contratualmente estipulado.

Assevera que, diante do inadimplemento, notificou extrajudicialmente a agravada em 20/05/2024. Todavia, esta permaneceu inerte, não regularizando o pagamento, o que autorizaria, conforme a cláusula 3.3.2 do contrato, a rescisão automática do ajuste e a reintegração de posse do imóvel, independentemente de notificação judicial.

Sustenta que a posse anterior está devidamente comprovada, seja pela vistoria realizada pela compradora por ocasião da assinatura do contrato, seja pela documentação constante nos autos que demonstra a cadeia possessória. Reitera o inadimplemento contratual da agravada como fundamento legítimo para a rescisão do contrato e a restituição da posse do bem ao agravante.

Diante disso, requer a concessão de tutela de urgência para determinar a imediata reintegração de posse do imóvel, com a consequente expedição de mandado judicial. No mérito, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, a fim de que seja deferida a reintegração de posse do imóvel em favor do agravante.

O pedido de tutela recursal foi
indeferido
. (Id.

266645267).

Certificou-se que a agravada deixou transcorrer o prazo
in albis
, sem apresentar contraminuta (Id. 277396890).

Desnecessária a intervenção ministerial, nos termos do art. 178 do CPC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. LUIZ O. OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo
, interposto por
EDILSON RIBEIRO PAIVA
, contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães que, nos autos da Ação de Rescisão de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Reintegração de Posse n. 1001828-22.2024.8.11.0024, indeferiu o pedido de tutela de urgência, para reintegrar o requerente na posse do imóvel denominado Lote 03, Quadra Sucupira, localizado no município sede daquela comarca.

De início, cumpre relembrar que a concessão de tutela de urgência, seja cautelar ou antecipada, está condicionada à presença concomitante dos requisitos da probabilidade do direito (
fumus boni iuris
) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
), conforme estabelecido nos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil.

Seguindo esse entendimento e respeitando os limites da decisão impugnada, o recurso deve ser analisado exclusivamente sob a ótica do indeferimento do pedido de concessão de efeito ativo, consubstanciado na determinação de reintegração de posse do imóvel, conforme pleiteado pelo agravante.

Consta dos autos de origem que o agravante ajuizou
ação de rescisão de contrato c/c pedido de liminar de reintegração de posse
em desfavor de
MARIA LUCINEIDE PEREIRA DE OLIVEIRA
, em razão da celebração de Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda, Confissão de Dívida e Outras Avenças referente a um imóvel:
“Lote 03, Quadra Sucupira, com área total de 1.000 m2, medindo de frente 23,49 metros, lado direito 42,61 metros, divisa com o Lote 04, Quadra Sucupira; lado esquerdo 42,61 metros, divisa com o Lote 02, Quadra Sucupira; e de fundo 23,49 metros, divisa com os Lotes 20 e 19 da Quadra Sucupira, localizado em Chapada dos Guimarães-MT, pelo valor de R$ 70.000,00.”

O contrato firmado entre as partes estipulava o pagamento de
R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais) a título de sinal
, valor este já adimplido, e o
saldo remanescente de R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais)
, a ser quitado até
05/04/2024.

Contudo, a parte agravada não efetuou o pagamento do referido saldo dentro do prazo contratual. Diante do inadimplemento, o agravante promoveu a notificação extrajudicial da agravada em 20/05/2024.

Narra o agravante que, mesmo após a notificação, a agravada permaneceu inadimplente, não regularizando o pagamento, o que ensejou o ajuizamento da presente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse.

Ao analisar o pedido liminar, o juízo de origem indeferiu a medida, ante a ausência, neste juízo de cognição sumária, de demonstração dos requisitos legais autorizadores da concessão da tutela pleiteada.

No caso em apreço, consignou-se na decisão agravada que:

“Vistos.

Trata-se “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE” movida por
EDILSON RIBEIRO PAIVA
em face de
MARIA LUCINEIDE PEREIRA DE OLIVEIRA.,

(...)

Nos termos do art. 561 do Código de Processo Civil, são requisitos para concessão da liminar de manutenção ou reintegração de posse a demonstração: 1
) do exercício de posse
; 2)
da turbação e do esbulho praticado pela parte requerida
.

No caso em análise, considerando que o pedido de reintegração de posse decorre da pretensão de resolução do compromisso de compra e venda, para que seja deferido o pedido liminar necessário se faz a demonstração do exercício da posse anterior pelo requerente e demonstração de que a posse da requerida se tornou injusta diante do inadimplemento contratual.

Analisando os autos em juízo perfunctório, observa-se que
não estão presentes os requisitos da liminar pleiteada.

Isto porque não consta dos autos documentos aptos a comprovar a posse anterior do autor, uma vez que consta do contrato de compra e venda que o imóvel em questão foi cedido ao autor por Furnas Centrais Elétricas, no ano 2000, contudo não juntou aos autos o termo de cessão, não havendo, segundo se alega, matrícula do imóvel, ou qualquer outro documento que demonstre o exercício da posse anterior.

Assim, premente a dilação probatória para que seja melhor verificado os fatos em análise, tanto no que tange à posse do requerente quanto ao adimplemento da requerida, a justificar a aplicação da cláusula resolutiva expressa, o que é pressuposto ao pedido de reintegração.

Diante do exposto,
indefiro
o pedido liminar de reintegração de posse, por ausência de demonstração, neste momento de cognição sumária, do preenchimento dos requisitos legais para tanto. (...)” (id. 180088732 – autos de origem).

Irresignado, o agravante interpôs o presente agravo de instrumento, reiterando seus argumentos quanto à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência cautelar de arresto, fundamentando-se nas alegações de que notificou a parte agravada acerca da
inadimplência contratual
, sem que esta tenha regularizado o pagamento do valor pactuado, o que, nos termos da
cláusula 3.3.2
, autorizaria a
rescisão automática do contrato
e a consequente
reintegração de posse do imóvel.

Ao analisar os fundamentos da decisão agravada, concluo que o recurso merece provimento.

Segundo o artigo 561 do Código de Processo Civil, a concessão de tutela possessória liminar exige a demonstração da posse anterior, do esbulho ou turbação, da data do esbulho e da perda da posse pelo requerente.

O relator originário indeferiu a pretensão liminar de reintegração de posse por entender que a resolução do contrato depende da decretação judicial.

Com efeito, "
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser 'imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.
3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório'
. (
REsp 620787/SP
, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009). (...)"
(
AgRg no REsp 1337902/BA
, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013).

Nessa linha de intelecção, também caminha a jurisprudência desta Corte, veja-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. REINTEGRAÇÃO ANTECIPADA. NECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO À MORADIA E SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE. REVOGAÇÃO DA MEDIDA LIMINAR. (...) 3. A concessão da tutela possessória liminar em ação de reintegração de posse exige a demonstração da posse anterior, do esbulho ou turbação, da data do esbulho e da perda da posse pelo requerente, conforme o artigo 561 do Código de Processo Civil.
4. Quando a reintegração de posse decorre de uma ação de rescisão contratual, não se trata de ação possessória autônoma, sendo necessário que, antes da retomada do bem, haja decisão judicial reconhecendo a extinção do contrato.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, mesmo havendo cláusula resolutória expressa, a rescisão do compromisso de compra e venda exige manifestação judicial prévia para assegurar a extinção do vínculo contratual e a devolução do bem ao vendedor. 6. A concessão da reintegração de posse sem decisão definitiva sobre a rescisão contratual antecipa os efeitos da resolução do contrato, contrariando o princípio da boa-fé objetiva e gerando insegurança jurídica. 7. A revogação da medida liminar se justifica, pois a situação do agravante, que reside no imóvel e se encontra em vulnerabilidade econômica e social, exige cautela para evitar a imposição de dano irreparável ou de difícil reparação. 8. A antecipação da desocupação pode violar os princípios da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia, previstos no artigo 6º da Constituição Federal.(...)
1. A reintegração de posse em ação de rescisão contratual exige prévia decisão judicial reconhecendo a extinção do vínculo contratual, ainda que haja cláusula resolutória expressa. 2. A antecipação da reintegração de posse, sem a resolução do contrato e sem análise das condições concretas do caso, pode gerar insegurança jurídica e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da dignidade da pessoa humana
. 3. A vulnerabilidade social e econômica do ocupante do imóvel deve ser considerada na análise da tutela de urgência, especialmente quando envolve risco de desabrigo.”(...) (N.U 1032276-50.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/03/2025, Publicado no DJE 23/03/2025). (destaquei)

Destaco, entretanto, que a situação dos autos é excepcional, na medida em que o contrato (id. 265528277) possui
cláusula resolutória expressa,
nos seguintes termos:

“3.3.2 –
Após 3 (três) meses de vencimento
e
não havendo pagamento do saldo remanescente, o contrato será automaticamente rescindido, independente de notificação judicial ou extrajudicial.”
(grifo nosso – cláusula do contrato no id. 265528277 – Pág. 3)

Houve notificação da agravada e o transcurso do prazo revela que transcorrido mais de
1 (um) ano
do prazo do vencimento da derradeira parcela (05/04/
2024
), o inadimplemento contratual persiste, evidencia-se, assim, a incidência da cláusula livremente pactuada entre as partes.

A respeito, o Código Civil prevê, em seus arts. 474 e 475:

"Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial."

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Sobre referida cláusula, a doutrina explica que:

"Pode existir previsão no negócio de uma cláusula resolutiva expressa, podendo um evento futuro e incerto (condição) acarretar a extinção do contrato. Justamente porque essa previsão consta da origem do pacto é que há a extinção por fato anterior ou contemporâneo à celebração. Enuncia o art. 474 do Código Civil que ‘a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial’. Assim, conforme enunciado aprovado na V Jornada de Direito Civil, ‘a cláusula resolutiva expressa produz seus efeitos extintivos independentemente de pronunciamento judicial’ (Enunciado n. 436 do CJF/STJ), o que deve ser tido como regra.

Exatamente nessa linha, importante precedente do Superior Tribunal de Justiça, do ano de 2021, dispensou a ação de resolução contratual em caso de cláusula resolutiva expressa incluída em compromisso de compra e venda, possibilitando o manejo direto da ação de reintegração de posse. O decisum revê a posição anterior da própria Quarta Turma, constando da sua publicação que, ‘inobstante a previsão legal (art. 474 do Código Civil) que dispensa as partes da ida ao Judiciário quando existente a cláusula resolutiva expressa por se operar de pleno direito, esta Corte Superior, ao interpretar a norma aludida, delineou a sua jurisprudência, até então, no sentido de ser ‘imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos’ (REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 27.04.2009). Na situação em exame, revela-se incontroverso que: (i) há cláusula resolutiva expressa no bojo do compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes; (ii) a autora procedeu à notificação extrajudicial do réu, considerando, a partir do prazo para a purga da mora, extinto o contrato decorrente de inadimplemento nos termos de cláusula contratual específica entabulada pelas partes, sem ajuizar prévia ação de rescisão do pacto; e (iii) a pretensão deduzida na inicial (reintegração na posse do imóvel) não foi cumulada com o pedido de rescisão do compromisso de compra e venda. Desse modo, caso aplicada a jurisprudência sedimentada nesta Corte Superior, sem uma análise categórica dos institutos a ela relacionados e das condições sobre as quais ancorada a compreensão do STJ acerca da questão envolvendo a reintegração de posse e a rescisão de contrato com cláusula resolutória expressa, sobressairia a falta de interesse de agir da autora (na modalidade inadequação da via eleita), por advir a posse do imóvel da celebração do compromisso de compra e venda cuja rescisão supostamente deveria ter sido pleiteada em juízo próprio. Entende-se, todavia, que casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada’ (STJ, REsp 1.789.863/MS, 4.a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, por maioria, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021).

De fato, os últimos argumentos são fortes, especialmente o afeito à extrajudicialização dos conflitos, devendo ser privilegiados para resolver a questão, até porque, no caso concreto, houve a prévia notificação extrajudicial do devedor para constituí-lo em mora.

No contexto da última afirmação, é forçoso apontar que, em algumas situações, mesmo havendo uma cláusula resolutiva expressa, haverá necessidade de notificação da parte para constituí-la em mora e extinguir posteriormente o contrato. Isso ocorre nos casos de leasing, a título de exemplo. Nesse sentido, a dicção da Súmula 369 do STJ, segundo a qual ‘no contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constituí-lo em mora’.

O exemplo típico de cláusula resolutiva expressa é o pacto comissório contratual, instituto que estava previsto pelo art. 1.163 do Código Civil de 1916 como cláusula especial da compra e venda. Estaria permitida a sua previsão no contrato, como cláusula resolutiva expressa ou haveria vedação, por suposta ilicitude do seu conteúdo? Entendo que não há vedação para a sua previsão, principalmente porque os seus efeitos são próximos aos da exceção de contrato não cumprido, prevista para os contratos bilaterais (art. 476 do CC). Conclui-se, por tal, que o pacto comissório contratual se enquadra no art. 474 do CC.89 Como exemplo concreto, imagine-se a seguinte cláusula inserida na venda de um bem móvel: ‘Se, até a data X, o vendedor não entregar a coisa e o comprador não pagar o preço, o contrato estará extinto e resolvido’.

Por fim, destaque-se que não se pode confundir essa figura negocial com o pacto comissório real, vedado no art. 1.428 do CC, dispositivo que prevê ser nula a cláusula que autoriza o credor de um direito real de garantia (penhor, hipoteca ou anticrese) a ficar com o bem dado em garantia sem levá-lo à excussão (ou execução). Os institutos jurídicos em estudo são totalmente distintos, particularmente quanto à categorização jurídica." (Manual de Direito Civil: volume único. 12. ed. - Rio de Janeiro, Forense; Método, 2022, p. 1522/1524).

Sobre o tema, leciona Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias:

"A cláusula resolutiva expressa, ou pacto comissório, verifica-se de pleno jure, por via do exercício do direito potestativo da parte interessada à outra. Não tendo sido estipulada a cláusula resolutiva expressa, subentende-se a existência de cláusula resolutiva implícita (tácita) nos contratos bilaterais. Aqui, deverá o lesado inicialmente interpelar o devedor para que seja constituído em mora; posteriormente propugnará pela resolução contratual, eventualmente acrescida de perdas e danos. Em suma, o desfazimento do contrato decorrerá do trânsito em julgado da sentença.

A cláusula resolutiva expressa concerne a uma previsão contratual de imediata resolução em caso de inadimplemento da parte. Trata-se de direito negocial à resolução, contido na própria avença ou em documento posterior, que emana da inexecução de uma ou mais prestações.

A vantagem da inserção de tal cláusula reside na prévia estipulação do alcance da resolução quanto às prestações pretéritas, como no desfazimento automático do contrato diante do inadimplemento, sem que necessite o credor interpelar o devedor, pois, vencida a dívida, sobeja este constituído em mora." (Curso de direito civil: contratos I Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald. 7. ed. ver. e atual.- Salvador; Ed. JusPodivm, 2017).

A respeito da interpretação do artigo 474 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1789863, manifestou-se no sentido de que, se houver cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento, dispensa-se a manifestação judicial para tanto.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. (...)
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.
Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ, REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021 – grifo nosso).

Pertinente destacar excerto do voto exarado pelo Relator Ministro Marco Buzzi:

"Na hipótese, portanto, é inegável, além da existência de cláusula resolutória expressa no ajuste firmado entre as partes, a falta de pagamento de 95% do preço, a ausência de justifica plausível para o inadimplemento, a notificação extrajudicial comprobatória da mora com o decurso do prazo para a sua purgação - caso fosse essa a intenção do compromissário comprador -, a comunicação da parte prejudicada quanto ao exercício da faculdade de promover a resolução contratual. Dito isso, afirma-se que a alteração jurisprudencial é necessária para tornar prescindível o intento de demanda/ação judicial nas hipóteses em que existir cláusula resolutória expressa e tenha a parte cumprido os requisitos para a resolução da avença, ou, ao menos, o que se cogita apenas subsidiariamente caso mantido o entendimento do STJ, que esse seja considerado inaplicável à hipótese, diante das especificidades que lhe dizem respeito, notadamente quando não cuidou a parte inadimplente em purgar a mora, tampouco comprovar qualquer das alegações tecidas a título de defesa.

Necessário referir, ainda, que em hipóteses excepcionais - inexistentes no caso - quando sobressaírem motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, sempre poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de alcançar a declaração de manutenção do ajuste, transformando o inadimplemento absoluto em parcial, oferecendo, na oportunidade, todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge à verdadeira intenção legislativa. Por fim, ressalta-se que se fosse essa a pretensão da sociedade (legislador) e do mercado - de inviabilizar a resolução extrajudicial das avenças quando inadimplente o devedor e devidamente notificado de sua mora, decorrido o prazo para purgá-la - jamais teria sido admitida a execução extrajudicial de contratos imobiliários tal como os regidos pelo Decreto 70/66, o qual, frise-se, foi objeto de expressa deliberação pelo plenário do STF em sede de repercussão geral, tendo ficado estabelecido: 'É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66'.

Portanto, as disposições legais que versam sobre o pacto comissório, cláusula de resolução expressa ou extinção ipso jure não perdem eficácia no sistema quando o promissário comprador tem defesa a apresentar e resiste à extinção extrajudicial, pois sempre poderá socorrer-se da via judicial.
Todavia,
quando comprovada a mora, já decorrido o prazo para purgá-la e estiver a hipótese prevista em cláusula resolutória expressa do contrato estabelecido entre as partes, não tem o credor/compromissário vendedor a obrigação de ajuizar ação para preliminarmente ver rescindido o ajuste
." (grifo nosso)

Na hipótese, ressai incontroversos os seguintes fatos: a) existência de cláusula resolutiva expressa; b) o inadimplemento do promitente compradora; e, ainda, c) a notificação extrajudicial enviada pelos promitentes vendedores para constituí-lo em mora. Logo, revela-se prescindível a declaração judicial para rescisão do contrato firmado entre as partes.

Os tribunais pátrios não destoam da seguinte orientação:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO PELOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL. PODER GERAL DE CAUTELA. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O agravo de instrumento é um recurso
secundum eventum litis
, razão pela qual o Tribunal de Justiça deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada, sem analisar questões não apreciadas pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição. 2. A tutela cautelar concedida mediante cognição sumária exige o preenchimento dos requisitos contidos no artigo 300 do Código de Processo Civil (probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo). 3. Acerca do poder geral de cautela, prevê o artigo 301, CPC, que [...] a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração do direito.
4. No Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural celebrado entre as partes consta a presença de 'Cláusula Resolutiva Expressa', com fundamento nos artigos 474 e 475, CC, segundo a qual a avença firmada entre as partes ficará desfeita de pleno direito na hipótese de descumprimento pelas partes. 5. Presentes os requisitos necessários à concessão da presente tutela cautelar, a fim de que os Autores/Agravantes sejam reintegrados na posse do imóvel.
6. Mister a reforma da decisão no que se refere ao prazo para a apresentação do pedido principal, o qual deverá se dar em 30 (dias) úteis, nos termos do artigo 308, CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJGO, Agravo de Instrumento 5224998- 75.2023.8.09.0051, Rel. Des. GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5a Câmara Cível, julgado em 08/05/2023, DJe de 08/05/2023 – grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. ESBULHO POSSESSÓRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Nos termos do art . 560 do CPC, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho. O art. 561 do diploma processual estabelece os requisitos necessários à ação de reintegração de posse. 2 . No caso, o apelado sequer nega a sua mora contratual, apenas argumentando “a posse do terreno foi cedida voluntariamente pela apelante a partir do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ora discutido”, e que, ainda que o pacto celebrado contenha expressa cláusula resolutiva, é imprescindível a prévia manifestação judicial sobre a resolução para que esta se consume. 3. Nos moldes do art. 474 do Código Civil “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito” . No caso, verifico do contrato juntado aos autos, assinado por ambas as partes, a existência de cláusula resolutiva expressa. 4. O Colendo Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de apreciar a matéria, concluindo pelo cabimento da ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, mesmo que não tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. 5. Recurso conhecido e provido.” (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0026425-81.2009.8 .08.0024, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA- INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - MORA COMPROVADA - PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - DESNECESSIDADE. Sabe-se que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC. É sabido que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato . Segundo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp nº. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.” (TJ-MG - AI: 10000220201982001 MG, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 14/07/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - TUTELA ANTECIPADA - INADIMPLÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - REQUISITOS PRESENTES. - Para concessão da tutela provisória de urgência é necessário preencher os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil - É possível reintegração de posse em tutela de urgência, se presentes os requisitos e se o contrato de compra e venda de imóvel possuir cláusula resolutiva expressa pelo inadimplemento de obrigações estabelecidas.” (TJ-MG - AI: 01583704020238130000, Relator.: Des .(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 02/05/2023, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2023)

Recentemente o c. STJ reafirmou a posição,
in verbis:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ESCRITURAS PÚBLICAS DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITOS. EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESATENDIDA. RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO. VIABILIDADE.
PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 1. Inexistência de violação dos arts . 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que a deflagração de ação judicial prévia pela ré não retirou da autora o poder de resolver o contrato, ante a caracterização do inadimplemento, bem como que, na hipótese dos autos, a cláusula resolutiva operava-se de pleno direito. 2. Inocorrência de violação aos arts . 141 e 492 do CPC, conforme reconhecido no julgamento do recurso especial conexo (REsp 2.137.575/RJ), julgado conjuntamente com o presente recurso especial. 3. Diante do resultado do julgamento do REsp 2.137.575/RJ, mantendo-se o acórdão do TJRJ que reconheceu a culpa da recorrente pelo inadimplemento de sua obrigação contratual e a desnecessidade de nova perícia, subsiste no presente recurso especial apenas a controvérsia acerca da resolução do contrato de pleno direito, em razão da cláusula resolutória expressa. 4. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte,
"inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente
(REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021).”
Incidência da Súmula 83/STJ. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.” (STJ - REsp: 2139100 RJ 2023/0256292-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2024 – grifo nosso)

O eg. TJMT não destoa do entendimento em questão:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS – ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO – ÁREA SENSÍVEL DO IMÓVEL RURAL – CONTRIBUIÇÃO PARA ESCALADA DO PROCESSO EROSIVO NO IMÓVEL QUE A PRÓPRIA PARTE REQUERIDA OBRIGOU-SE CONTRATUALMENTE A EVITAR –
CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA OPERA DE PLENO DIREITO (ART. 474 CC)– HODIERNO ENTENDIMENTO DO STJ E DESTA CÂMARA NA TEMÁTICA – POSSE ILEGÍTIMA E PRECÁRIA – ESBULHO – REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC PRESENTES – CONCESSÃO DE LIMINAR POSSESSÓRIA QUE SE IMPÕE –
JÁ DECORRIDO TERMO FINAL DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO – ARGUMENTOS DOS REQUERIDOS QUE DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Diversamente do que consta na decisão recorrida,
o hodierno entendimento do STJ é no sentido de que não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

Analisando o vasto acervo probatório e documental coligido à peça, especialmente os anexos fotográficos e vídeos apresentados, infere-se que, de fato, a parte requerida arrendatária da área objeto do litígio, ao aparentemente construir na propriedade arrendada uma vala de 1 metro de largura, por 1 metro de profundidade e cerca de 2 quilômetros de extensão, atuou de modo a contribuir para que se formasse na área de processo erosivo que ela mesmo obrigou-se contratualmente a evitar, nos termos da Cláusula 11 do contrato de arrendamento, que de forma expressa alude à possibilidade de rescisão. Ao aparentemente atuar de forma a inadimplir a obrigação expressamente assumida, infere-se operada, como sobredito, a rescisão do contrato, o que tornou ilegítima a posse precária exercida pelos requeridos agravados, caracterizando o esbulho perpetrado por eles, estando satisfeitos os demais requisitos do art. 561 do CPC, o que autoriza a imediata retomada da área. Já ocorrido o termo final do contrato de arrendamento no dia 15/04/2024 (vide contrato Id. 194196156), não havendo porque, agora, já findado o prazo do ajuste do arrendamento, reverter a liminar possessória outrora deferida. Os argumentos da parte requerida agravada de regular adimplemento e cumprimento do contrato de sua parte demandam pertinente dilação probatória, podendo, se porventura comprovado que o inadimplemento ocorreu primeiramente por culpa da parte requerente agravante. Recurso provido para confirmar a liminar recursal deferida em decisão monocrática determinando que os requeridos agravados desocupem voluntariamente a área objeto do litígio, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de reintegração forçada. Decisão reformada.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1029288-90.2023.8 .11.0000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2024 – grifo nosso)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ESBULHO POSSESSÓRIO DECORRENTE DE ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR PARA REINTEGRAR OS AGRAVANTES NO IMÓVEL – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA EX RE – EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re. Presentes os requisitos do art . 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora ex re, a possibilidade de reaver o imóvel e o periculum in mora. “Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica” (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022).” (TJ-MT - AI: 10112884220238110000, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 04/10/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2023)

Dessa forma, compreendo que o agravante/autor preencheu os requisitos necessários à concessão da tutela pleiteada, merecendo reparos a decisão do juízo
a quo
.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, para conceder o efeito ativo à decisão de primeiro grau, deferindo a
reintegração de posse do imóvel

objeto do contrato,
estabelecendo prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2025