Tribunal: TJMT
Processo: 1005314-19.2024.8.11.0055
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005314-19.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARIA JANETE CORREIA - CPF: 957.139.481-53 (APELADO), REGINA MARILIA DE OLIVEIRA - CPF: 086.784.378-04 (ADVOGADO), BRDU PARIS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 22.007.737/0001-79 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25%. CLÁUSULA PENAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. HONORÁRIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação interposta por BRDU SPE Parque da Mata Ltda. contra sentença que declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado com Maria Janete Correia, fixando a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, além da distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais e fixação dos honorários sobre o valor da causa.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve:

(i) a validade da cláusula penal de 25% prevista no contrato, firmado sob a égide da L. nº 13.786/2018;

(ii) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e encargos
propter rem
;

(iii) a retenção da comissão de corretagem previamente informada;

(iv) a definição do termo inicial dos juros de mora e da correção monetária;

(v) a base de cálculo dos honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. A Lei nº 13.786/2018 admite a estipulação de cláusula penal limitada a 25% da quantia paga, sendo legítima a retenção contratual no caso de rescisão por iniciativa do comprador, especialmente diante da previsão expressa no instrumento contratual e da ausência de abusividade.

4. Inviável a cobrança de taxa de fruição e IPTU sobre lote urbano sem qualquer edificação ou posse efetiva pela compradora, sendo indevida a imposição de encargos que pressupõem ocupação do imóvel.

5. A cobrança de comissão de corretagem é válida, conforme tese firmada no Tema 938 do STJ, desde que previamente informada e destacada no contrato, como verificado nos autos.

6. Os valores pagos devem ser restituídos de forma simples e imediata, com correção monetária a partir de cada desembolso e incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado, nos termos da jurisprudência consolidada (Tema 1002 do STJ).

7. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, por ser possível a mensuração do proveito econômico obtido.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido para: (i) fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença; (ii) autorizar a retenção do valor correspondente à comissão de corretagem; e, (iii) fixar os honorários advocatícios sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

"1. É válida a cláusula penal contratual que estipula retenção de até 25% dos valores pagos, desde que firmada sob a égide da Lei nº 13.786/2018 e justificada pelas despesas administrativas e prejuízos da rescisão.

2. Não se admite a cobrança de taxa de fruição ou IPTU sobre lote urbano não edificado nem ocupado.

3. É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informada e destacada.

4. Os valores pagos devem ser restituídos de forma simples e imediata, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença.

5. Os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da condenação, quando este for mensurável."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
BRDU SPE PARQUE DA MATA LTDA.
contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da comarca de Tangará da Serra, MT, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Medidas de Urgência” ajuizada por
MARIA JANETE CORREIA
em face da ora recorrente.

Prolatada sentença (ID. 277324898):

“
III - Dispositivo

Ante o exposto acima, este Juízo
JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para:

a) Declarar a resolução do contrato firmado entre as partes;

b) Autorizar a requerida a efetuar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, corrigidas pelo INPC a partir do inadimplemento e juros de mora de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado;

c) Determinar a restituição do excedente à requerente, na forma simples, corrigida pelo INPC desde o inadimplemento e juros de mora de 1% (um por cento) a partir da citação.

Por consequência,
EXTINGUE-SE
o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

CONDENAM-SE
as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2°, do CPC, ficando 50% (cinquenta por cento) a cargo da requerente e 50% (cinquenta por cento) de responsabilidade da requerida, ante a sucumbência recíproca. Suspensa a exigibilidade de pagamento de custas e honorários por parte da requerente, tendo em vista a mesma ser beneficiária da gratuidade de justiça.
”

Em suas razões recursais (ID. 277325855),
BRDU SPE PARQUE DA MATA LTDA
, sustenta a aplicação da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 13.786/18), para resoluções ou rescisões contratuais, devendo haver a retenção dos valores: (i) fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato; (ii) cláusula penal, despesas administrativas e arras/sinal de até 10% do valor atualizado do contrato; (iii) encargos moratórios; (iv) tributos e obrigações
propter rem
; e (v) comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Defende a restituição parcelada dos valores pagos.

Alega ocorrer
error in iudicando
ao comando do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil, devendo ser a base de cálculo dos honorários de sucumbência, o valor da condenação e não o valor atribuído à ação.

Aduz ser a partir da citação da requerida, o termo inicial a incidência de juros de mora, a ser observado tanto em valor de retenção quanto de restituição.

Ao final, requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, a permitir o direito de retenção de obrigações
propter rem
e a taxa de fruição sobre o imóvel; restituição parcelada; e, afastar a condenação ao pagamento do ônus sucumbencial.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos, proposta por
Maria Janete Correia
em face de
BRDU SPE Tangará da Serra Ltda
.

A autora alega que, por dificuldades financeiras, não pode dar continuidade ao pagamento das parcelas relativas à aquisição de lote celebrado com a empresa requerida, razão pela qual pretende a rescisão do contrato, de forma unilateral.

Alega que procurou a requerida para reaver o montante já pago, bem como o afastamento da cláusula penal, porém sem sucesso.

Em decorrência disso, requer a devida rescisão contratual, com restituição dos valores despendidos.

Em sentença, o juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a ação, para declarar rescindido o contrato, e determinar a restituição dos valores pagos, com retenção de retenção de 25% (vinte e cinco por cento). Condenou as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixados em 10% sobre o valor da causa, sendo distribuídos em 50% para a requerida e 50% para a parte autora.

No caso em espécie, incontroverso que as partes firmaram, em 02/04/2019, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” (ID. 277324865), referente a 01 (um) lote de 250,00 metros quadrados, situado à Qdra. 07, nº 13, empreendimento denominado “Parque da Mata”, no valor de R$ 53.812,50(Cinquenta e Três Mil, Oitocentos e Doze Reais e Cinquenta Centavos), a ser pago da seguinte forma:

A controvérsia cinge-se na aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), no percentual de retenção; retenção de taxa de fruição; cláusula penal (10%); na restituição da comissão de corretagem; tributos e obrigações
propter rem
; e, distribuição dos honorários sucumbenciais.

No caso, a apelante BRDU SPE PARQUE DA MATA sustenta que devem ser aplicadas as cláusulas do contrato entabulado entre as partes, em razão da Lei 13.786/2018 em vigor à época do contrato, por ser lei específica ao caso.

Tratando-se de aquisição de bem imóvel no mercado de consumo, seja pelo regime de multipropriedade ou não, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos do art. 2º e art. 3º, isto é, a autora enquanto consumidora, adquirindo produto como destinatária final, e a requerida como fornecedora, ou seja, pessoa jurídica privada nacional, que desenvolve atividade de construção e comercialização de imóvel.

Outrossim, induvidoso nos autos a culpa da autora adquirente pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a Loteadora.

É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54) autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador.

Declarado em sentença a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda.

De consequência o juízo
a quo
condenou a requerida/apelante na restituição dos valores pagos, com a justa retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor, a título de indenização, conforme disposto em cláusula décima sexta, parágrafo segundo.

Neste contexto, verifica-se que a sentença deve ser mantida, cuja determinação concedeu o direito de retenção, à quantia equivalente a 25% sobre o valor pago, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

Ressalta-se que a cláusula penal convencional pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da disposição do artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018, contudo,
não pode exceder ao montante de 25% da quantia paga
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser aplicada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.
Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.
Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018. Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.” (N.U 1017924-13.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024, Publicado no DJE 20/05/2024) (g.n.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido ( AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016)

Portanto, o juízo de primeiro grau decidiu acertadamente, pela justa devolução dos valores pagos, com a
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago, na forma da cláusula penal pactuada
. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018,
e que comporta no exato teto disposto em
artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Com relação à multa por fruição do bem
, o inciso I, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/18 determina que sua incidência se dê pela eventual fruição do imóvel, ou seja, somente se houve a efetiva utilização do imóvel é que será devido o pagamento de tal espécie.

No caso dos autos, o objeto contratual é um lote de terreno, sem qualquer edificação ou benfeitoria.

Portanto,
não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, tampouco o imposto de IPTU,
mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

A propósito:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada –
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes
– Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - AC: 10055106720168260114 SP 1005510-67.2016.8.26.0114, Relator: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto, Data de Julgamento: 11/02/2020, 37ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020)

Não há se falar em dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelos adquirentes, isso porque, verifica-se do demonstrativo de pagamento (ID. 277324866) que sobre as parcelas pagas em atraso, já incidiram os encargos de mora, mediante a denominação - “Juros Atr.”

No que tange à comissão de corretagem
, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938): “
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem
.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

No mais, de acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa.

No caso, verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação acerca da comissão de corretagem restou devidamente observado pela requerida/apelante, em “instrumento particular de intermediação imobiliária” (ID nº 277324865), consta a informação acerca da dedução do valor pago a título de comissão de corretagem:

Assim, reconhecida a informação e legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa a sua retenção.
Modifica-se a sentença neste ponto
.

Sobre o tema:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – CLÁUSULA CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ – MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – DESCABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÊNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO ART. 86, PARÁGRO ÚNICO, DO CPC/15 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 25% do valor pago, não há razão para majoração, pois em conformidade com o entendimento do STJ.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

No tocante à possibilidade de restituição dos valores pagos de maneira parcelada
, melhor sorte não socorre à requerida/apelante.

Isto porque, conforme entendimento jurisprudencial, é abusiva a cláusula contratual que determina a devolução parcelada de valores no caso de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

Nesse sentido, julgado do STJ e deste Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). Precedentes. (...)” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ , 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03.05.2021) (g.n.)

“RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORARIOS ADVOCATICIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.
É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.
O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.” (TJ-MT 10029096520188110040 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/05/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2021)

Nesses termos, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve se dar de forma imediata.

Quanto a irresignação do autor/apelante, em relação a incidência dos juros
, que entender ser a partir da citação, razão não lhe assiste.

Isso porque, segundo o entendimento do STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado
, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). (Destaquei)

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – PAGAMENTO PELO VENCIDO AO ADVOGADO DO VENCEDOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas aquém do que tem definido o STJ. “É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.” (AgInt no REsp 1780870/SP). O §14 do CPC/2015 veda a compensação da sucumbência, devendo os honorários ser pagos pela parte sucumbente do processo ao advogado da parte vencedora, ainda que cada litigante seja parcialmente vencedor e vencido”. (N.U 0021834-31.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020, Publicado no DJE 09/03/2020)

Já quanto a pretensão recursal da demandada apelante para que os honorários advocatícios sejam fixados sobre o valor da condenação
(proveito econômico obtido) e não sobre o valor da causa.

Sobre o tema dispõe o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

No caso, houve condenação, dessarte, é possível mensurar o proveito econômico obtido pelas partes.

Logo, seguindo a ordem de preferência estabelecida pelo artigo, § 2º, deve ser reformada a sentença para que os
honorários advocatícios sejam fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Por fim, não há como afastar a condenação da requerida ao pagamento da verba de sucumbência
, como pretende.

Isto porque, ao contrário do alegado, deu causa à propositura da ação ao se recusar rescindir o contrato de compra e venda, de forma amigável e devolver à autora a quantia devida na forma da lei.

Escorreita a sentença que determinar a distribuição do ônus sucumbencial no percentual de 50/50 às partes.

Isto posto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para:

1)
Determinar
a restituição dos valores pagos de forma simples e imediata, fixando a data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora e correção monetária a partir de cada desembolso pelo índice do INPC.

2)
Autorizar
a retenção de valor pago a título de comissão de corretagem, conforme pactuado em contrato.

3)
Fixar
os honorários sucumbenciais sobre o valor da condenação.

Deixo
de majorar os honorários sucumbenciais, previsto no §11, do art. 85, do CPC, diante do provimento parcial dos recursos (Tema 1059 do STJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025